Raport anual 2021 | One United Properties SA 3 MESAJ DIN PARTEA FONDATORILOR __________________________ 4 MESAJ DIN PARTEA PREȘEDINTELUI __________________________ 5 DESPRE COMPANIE _______________________________________ 6 DOMENIUL DE ACTIVITATE _________________________________ 8 STRUCTURA GRUPULUI ___________________________________ 14 ACȚIONARI ȘI CAPITAL SOCIAL_____________________________ 16 ONE LA BURSA DE VALORI BUCUREȘTI _______________________ 17 STRUCTURA ORGANIZAȚIONALĂ ____________________________ 19 EVENIMENTE CHEIE ÎN 2021 _______________________________ 24 ACTIVITATEA DE VÂNZARE ÎN 2021 _________________________ 28 REZULTATE FINANCIARE CONSOLIDATE ______________________ 30 INDICATORI FINANCIARI CHEIE ____________________________ 33 POLITICA DE DIVIDENDE __________________________________ 34 ASPECTE ESG ___________________________________________ 35 PERSPECTIVE 2022 ______________________________________ 37 FACTORI CHEIE CARE AFECTEAZĂ REZULTATELE GRUPULUI _______ 38 SITUAȚII FINANCIARE CONSOLIDATE ________________________ 44 SITUAȚII FINANCIARE CONSOLIDATE – ÎN EURO _______________ 45 BILANȚ CONSOLIDAT _____________________________________ 46 BILANȚ CONSOLIDAT – ÎN EURO ____________________________ 47 SITUAȚII FINANCIARE INDIVIDUALE ________________________ 48 BILANȚ INDIVIDUAL _____________________________________ 49 DECLARAȚIE DE CONFORMITATE CU CODUL DE GUVERNANȚĂ CORPORATIVĂ AL BVB ____________________________________ 50 DECLARAȚIA CONDUCERII _________________________________ 57 CUPRINS Raport anual 2021 | One United Properties S.A.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 4 MESAJ DIN PARTEA FONDATORILOR Stimați acționari, De la livrarea One Floreasca City și finalizarea primei faze a One Cotroceni Park, achiziționarea clădirii istorice emblematice pentru One Athénée, anunțarea noilor dezvoltări rezidențiale One Lake Club și One High District, până la listarea noastră de succes la Bursa de Valori București, 2021 a fost un an de reper pentru One United Properties. Am încheiat 2021 cu o cifră de afaceri anuală istorică de 1,1 miliarde de lei și un profit brut de 0,6 miliarde de lei. Avem obiective ambițioase de a depăși aceste cifre în 2022. Am debutat la bursă având un plan de dezvoltare solid, bazat pe potențialul semnificativ al pieței rezidențiale și de birouri din București, cu intenția de a continua să ne dezvoltăm și să valorificăm o bună parte din acest potențial. Rezultatele din 2021 validează poziția de lider pe care One United Properties o deține pe piața dezvoltărilor rezidențiale premium și cu utilizare mixtă. Bucureștiul continuă să prezinte un potențial de dezvoltare extraordinar. Debutul excelent al One Cotroceni Park în a doua jumătate a anului 2021 a dovedit oportunitatea pe care One United Properties o are în vederea extinderii brandului său high-end în dezvoltări la scară mare destinate clienților cu venituri medii și medii-mari. Vom continua să investim în dezvoltări similare, precum One Lake District și One High District, unde vom începe lucrările de construcții în acest an. În paralel, divizia noastră de birouri continuă să crească puternic, la sfârșitul anului 2021 având un nivel de ocupare al acestor spații aproape integral în cadrul One Tower și un grad de închiriere de 78% pentru prima fază de birouri la One Cotroceni Park, care a fost finalizată în decembrie 2021. Astăzi, portofoliul nostru de birouri are un GLA de 101.000 metri pătrați; până la sfârșitul acestui an, vom ajunge la un GLA de 136.000 mp. Ne propunem venituri din chirii de 72 milioane lei în 2022, o creștere semnificativă față de 2021, determinată de portofoliul nostru de birouri aflat în creștere și susținută de componenta comercială, reprezentată de pachetul majoritar de acțiuni pe care îl deținem din 2022 în Bucur Obor SA. One United Properties a prosperat anul trecut, iar impulsul pe care l-am primit la momentul IPO-ului ne oferă premise excelente pentru o performanță continuă și puternică în anii următori. Rezultatele excepționale ale echipei noastre reprezintă o confirmare pentru toți stakeholderii că suntem hotărâți să menținem poziția de lider pe piața dezvoltărilor rezidențiale premium și cu utilizare mixtă și să continuăm să oferim acționarilor noștri profituri consistente. În linie cu politica noastră de dividende, Consiliul de Administrație propune Adunării Generale Anuale a Acționarilor o distribuție de 75 milioane lei în dividende brute pentru 2021. În conformitate cu politica noastră de dividende și având în vedere marja netă de 36% a dezvoltărilor rezidențiale în 2021, ne vom concentra pe reinvestirea majorității profiturilor pentru a beneficia de oportunitățile de creștere ale pieței și pentru a construi valoare adăugată pentru voi toți – stakeholderii noștri. Vă invităm să citiți Raportul anual 2021, unde veți găsi detalii despre activitatea noastră de anul trecut. Ca o continuare a acestui raport, în prima jumătate a anului 2022, vom publica un raport suplimentar – Raportul de sustenabilitate 2021, în care veți avea la dispoziție o perspectivă asupra modului în care a funcționat One United Properties din punct de vedere ESG. Vă mulțumim că sunteți ONE în 2021 și ne uităm cu încredere la un 2022 excelent la Bursa de Valori București! Victor Căpitanu Andrei-Liviu Diaconescu co-CEO co-CEO

Raport anual 2021 | One United Properties SA 5 MESAJ DIN PARTEA PREȘEDINTELUI Stimați acționari, clienți și colegi, 2021 a fost un an remarcabil pentru One United Properties, perioadă în care compania noastră a prosperat în pe mai multe planuri, inclusiv dezvoltare strategică și organizațională, creșterea afacerii și profitabilitatea. În timp ce raportăm patru trimestre consecutive record, am reușit să atragem atât talente semnificative, cât și investiții directe din țară și din străinătate, reducând în același timp și mai mult gradul nostru de îndatorare. Ne-am setat cele mai înalte standarde de sustenabilitate, impact asupra mediului și calitate atât a materialelor, cât și a arhitecturii în toate dezvoltările noastre. Ca urmare a acestui angajament, clienții, investitorii și colegii noștri se uită în urmă la o perioadă de douăsprezece luni excepționale, iar Consiliul de Administrație împreună cu conducerea grupului se va asigura că perioadele următoare vor fi o continuare a succesului înregistrat anul trecut. Încrederea noastră în viitorul verde și sustenabil al domeniului imobiliar a transformat ONE într-un lider în acest segment. În timp ce culegem roadele muncii noastre, ne pregătim afacerea pentru următorul capitol de creștere. În 2021, au existat câteva etape importante care ne-au confirmat încrederea în modelul nostru de afaceri și au arătat aprecierea vastă a muncii noastre din partea clienților și a piețelor financiare. În primul rând, am finalizat un IPO de succes și am devenit a treia cea mai mare companie antreprenorială românească listată la Bursa de Valori București. IPO-ul a fost suprasubscris atât la nivelul investitorilor instituționali cât și de retail, cu cota de alocare garantată pentru investitorii de retail subscrisă integral în mai puțin de un minut. La scurt timp după acel moment, am fost admiși în mai mulți indici ai Bursei de Valori București, inclusiv indicele BET, care urmărește cele mai lichide companii listate. Mai târziu în cursul anului, acțiunile One United Properties au intrat în indicii FTSE Global All Cap și FTSE Global Small Cap. Astăzi, One United Properties este una dintre cele mai acoperite acțiuni românești. În al doilea rând, afacerea noastră a raportat o performanță remarcabilă. Am reușit să ne creștem cifra de afaceri cu 109% comparativ cu anul anterior, atingând un prag istoric al veniturilor anuale consolidate de 1,120 miliarde de lei (228 milioane de euro). Atât în segmentul rezidențial, cât și în cel de birouri, veniturile și profiturile au crescut semnificativ, conducând la un profit brut consolidat aproape triplu, de 604,4 milioane de lei (122,9 milioane de euro), în timp ce profitul net a ajuns la 509,7 milioane de lei (103,6 milioane de euro). Este important de menționat faptul că creșterea și performanța noastră au fost realizate datorită modelului nostru de afaceri excepțional de puternic și de poziția financiară sănătoasă. Poziția de numerar a fost aproape triplă, ajungând la 508,4 milioane de lei (102,7 milioane de euro) și am redus raportul loan-to-ratio cu 6pp până la 24%. În cele din urmă, un domeniu esențial pe care l-am abordat cu succes în 2021 a fost îmbunătățirea structurilor și proceselor noastre interne de guvernanță corporativă. Precum o multinațională de talie mondială, tratăm chestiunile de guvernanță corporativă și relațiile cu investitorii cu cea mai mare responsabilitate. În consecință, am introdus un cadru cuprinzător pentru a ne asigura că cele mai bune practici de guvernanță sunt implementate temeinic și gestionate cu sârguință în grupul nostru. Privind în viitor, expertiza noastră în dezvoltarea de proiecte rezidențiale, cu utilizare mixtă și birouri, precum și concentrarea și persistența noastră în ceea ce privește calitatea și sustenabilitatea dezvoltărilor noastre vor continua să servească drept fundație pe termen lung. Aceste active excepționale și neprețuite ne vor permite să construim case unice pentru familii și spații sustenabile pentru companii, oferind în același timp performanțe remarcabile acționarilor noștri. În numele Consiliului de Administrație, suntem mândri să sprijinim brandul ONE astăzi și în viitor și le mulțumim clienților, colegilor și investitorilor noștri pentru sprijinul și dedicarea lor continuă. Claudio Cisullo Președinte

Raport anual 2021 | One United Properties SA 6 DESPRE COMPANIE One United Properties este cel mai mare dezvoltator imobiliar de proprietăți rezidențiale și mixte din România, listat la Bursa de Valori București din iulie 2021. Compania este recunoscută pentru dezvoltarea de proprietăți imobiliare sustenabile rezidențiale, mixte și de birouri în București și Constanța (Mamaia). Cu o reputație de neegalat de dezvoltator premium, ONE realizează apartamente pentru clienți cu venituri medii, medii-mari, mari și foarte mari. ONE este un brand de lux și este reprezentat de calitate, design, comunitate, sustenabilitate și nu în ultimul rând – de locațiile foarte râvnite. Toate clădirile ONE dețin certificări superioare de sustenabilitate, eficiență energetică și wellness, iar dezvoltatorul este premiat la numeroase gale și conferințe în domeniu, atât la nivel internațional, cât și la nivel local. REZIDENȚIAL Dezvoltările emblematice, locațiile premium, calitatea, design-ul, comunitățile puternice și sustenabilitatea reprezintă nucleul proprietăților rezidențiale ale ONE. BIROURI Dezvoltările de birouri ale ONE integrează un plan eficient din punct de vedere energetic, fiind clădiri sănătoase și sustenabile din punct de vedere al mediului, axate pe experiența angajaților și pe starea lor de bine. COMERCIAL Spațiile comerciale aduc valoare vastelor comunități pe care One United Properties le dezvoltă, oferind toate facilitățile și serviciile necesare la doar câțiva pași. Designul interior reprezintă esența ONE. Toate dezvoltările One United Properties se disting prin designul excepțional realizat împreună cu Lemon Interior Design, probabil cel mai bun studio de design interior din România.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 8 DOMENIUL DE ACTIVITATE STRATEGIE DE CREȘTERE PROFITABILĂ Strategia One United Properties este de a investi în oportunități de dezvoltare premium cu perspective de profitabilitate susținută și de a consolida poziția brandului high-end ONE atât pe piața rezidențială, cât și pe cea de birouri. Principalele direcții de acțiune pentru a realiza acest lucru sunt: • Menținerea poziției de lider pe piața imobiliară rezidențială, mixtă și de birouri din România; • Valorificarea brandului high-end și a reputației solide pentru expansiunea pe piața adresată segmentul de clienți cu venituri medii, realizând în același timp marje solide și extinderea în toate zonele Bucureștiului și, potențial, în alte orașe mari din România sau din Europa; • Continuarea construirii unui portofoliu generator de venituri prin dezvoltări și, în mod oportunist, achiziționarea de proprietăți de birouri premium pentru a beneficia de noile tendințe în domeniu privind trecerea către birouri noi, de clasa A și bine amplasate; • Menținerea modelului de afaceri de generare de numerar cu risc scăzut, optimizând în același timp structura capitalului și sporind randamentele pentru acționari; • Menținerea angajamentul față de dezvoltări verzi și sustenabile; • Compania are în vedere să fie unul dintre cei mai activi emitenți listați la Bursa de Valori București, contribuind la aducerea de lichiditate pe piața locală de capital și susținând reclasificarea acesteia în Piața Emergentă. PIAȚA REZIDENȚIALĂ ÎN 2021 Potrivit analizei SVN asupra Pieței Rezidențiale București în T4 2021, publicată în ianuarie 2022, 2021 a fost cel mai bun an din istoria modernă pentru piața rezidențială locală, cu un record absolut al tranzacțiilor finalizate, un posibil record în livrări și cele mai bune momente pentru contractarea unui credit ipotecar și cumpărarea unei noi locuințe. Piața a înregistrat o creștere de 40% față de anul trecut a numărului de unități rezidențiale vândute în 2021 în București și Ilfov și o creștere cu 49% a numărului de unități rezidențiale vândute în România în ansamblu. Vânzările record se datorează celei mai bune perioade din istorie privind accesarea de credite ipotecare, contextului inflaționist ridicat, precum și dorinței generale a populației în urma pandemiei de COVID-19 de a se muta în case mai mari. În ceea ce privește livrările, SVN estimează că numărul de unități livrate este similar cu cel din 2020, întrucât activitatea dezvoltatorilor s-a menținut la același nivel intens pe parcursul anului trecut față de 2020, când s-a înregistrat un record de livrări. SVN estimează că în 2021, prețul mediu al unităților rezidențiale noi a crescut cu 15% față de 2020 și este de așteptat să crească în același ritm și în 2020. SVN estimează că creșterea se va simți mai puțin pe segmentul pieței de mijloc, care a deținut peste 40% din noua ofertă în 2021, pe fondul creșterii plafonului de preț pentru care se aplică TVA de 5%. DEZVOLTĂRI REZIDENȚIALE La 31 decembrie 2021, One United Properties avea în fază de construcție dezvoltări cu un total de 1.766 de unități rezidențiale, cu o valoare totală brută de dezvoltare (VBD) de 606 milioane de euro, care sunt estimate să aducă un profit brut de 285 milioane de euro. În paralel, la 31 decembrie 2021, One United Properties avea în faza de planificare dezvoltări cu un total de 4.087 de unități rezidențiale, cu VBD total estimat la 759 milioane de euro, despre care se preconizează că vor aduce un profit brut de 304 milioane de euro. Clienții avuți în vedere de One United Properties pentru segmentul rezidențial sunt: • clienți care caută dezvoltări situate în cele mai exclusiviste zone ale Bucureștiului (Herăstrău, Floreasca, Primăverii, Dorobanți, Kisseleff), construite de dezvoltatori cu o reputație excelentă și cu expertiză semnificativă pe piața rezidențială, ce oferă o arhitectură și un design unic, precum și o calitate superioară a produsului. Acești clienți au venituri lunare cuprinse între 5.000-10.000 de euro per familie sau mai mult.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 9 • clienți în căutare de dezvoltări premium, situate în zonele centrale și semicentrale ale Bucureștiului, construite de dezvoltatori cu o reputație excelentă, ideal un brand cunoscut, cu o experiență consistentă pe piața rezidențială, si care oferă o calitate foarte bună a produsului. Acești clienți au venituri lunare cuprinse între 2.000 - 5.000 de euro per familie. Piața rezidențială este împărțită în următoarele 4 categorii: ultra-high-end, high-end, premium (venit mediu) și accesibil. One United Properties operează la nivelul primelor 3 categorii. Dezvoltările One United Properties sunt cunoscute pentru calitatea clădirilor, finisajele premium, designul impecabil, precum și infrastructura și locația excelentă. Acestea sunt motivele cheie pentru care One United Properties este un brand căutat de clienții care doresc să găsească dezvoltări de calitate și sănătoase unde să se stabilească cu familiile lor. Pentru diversificarea structurii de clienți, One United Properties a decis să se dezvolte în alte zone intens căutate, precum Cotroceni sau Timpuri Noi. În aceste zone, unitățile se vând la prețuri mai mici pe metru pătrat comparativ cu zona de Nord a Bucureștiului, oferind totuși clienților designul și calitatea recunoscută a One United Properties. Designul interior superior se află în centrul afacerii ONE. Toate dezvoltările One United Properties se disting prin designul interior excepțional, realizat de Lemon Interior Design. Lemon este o companie multi-premiată de design interior și amenajări cu sediul în București. Lemon a primit premii precum: „Best Interior Design Private Residence Romania” și „Best Interior Design Apartment Romania” la European Property Awards 2019, „Visionary Design” la Gala Premiilor Casa de Lux sau „Best Design for Living Space” la gala ELLE 2014 Decoration Design Awards. One United Properties are un parteneriat strategic cu Lemon Interior Design prin care toți clienții ONE, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel al birourilor, beneficiază de serviciile gratuite de design interior oferite de Lemon. Pentru a deservi toate segmentele de piață, One United Properties oferă clienților trei variante de plată pentru apartamentele aflate în dezvoltare la momentul semnării promisiunii de vânzare – plata integrală, rate egale de 20% fiecare, împărțite pe întreaga construcție, sau plata a 30% la semnare urmată de 70% la finalizarea dezvoltării. Ultima opțiune permite clienților să acceseze credite ipotecare pentru finanțarea achizițiilor, lărgind astfel semnificativ baza de potențiali clienți. PROCESUL DE DEZVOLTARE REZIDENȚIALĂ Înainte de a decide achiziționarea terenului pentru dezvoltare, conducerea realizează o analiză amănunțită a oportunității de investiție, care poate dura între 2-6 luni. Abia după analiza de fezabilitate, due diligence urbanistic și juridic, definirea și feedback-ul din partea pieței asupra conceptului arhitectural, se ia decizia asupra investiției. Procesul de vânzare a unităților locative începe cât mai curând posibil după autorizarea terenului pentru dezvoltare. Există cazuri când anumite suprafețe ale unui proiect sunt vândute înainte de achiziționarea terenului pentru dezvoltare, pentru a atrage capitalul necesar pentru achiziția terenului. Vânzările realizate în fazele incipiente ale construcției sunt utilizate pentru a suplimenta resursele financiare necesare executării lucrărilor de construcții și pentru a crește rentabilitatea capitalului propriu. Promisiunile de vânzare încheiate cu cumpărătorii includ una dintre următoarele două variante de plată: un avans de 30% la semnare și 70% plată la livrare, potrivite pentru clienții care doresc să acceseze finanțare bancară, sau o plată a prețului în rate egale de 20% fiecare, împărțit pe întreaga perioadă de construcție, aceasta din urmă având ca rezultat plata aproape integrală a prețului după semnarea contractului de vânzare pentru unitățile locative finalizate.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 10 Este disponibilă și opțiunea de plată 100% la semnare. Strategia de vânzare a filialelor Grupului vizează de regulă creșterea progresivă a prețului de vânzare pe măsură ce dezvoltarea ajunge la anumite etape în executarea lucrărilor de construcție, reflectând creșterea valorii asociată unităților locative respective. One United Properties are experiență dovedită în gestionarea și controlul tuturor etapelor de dezvoltare și vânzare a unui proiect și se bazează pe un proces strict de verificare înainte de a investi într-o proprietate și de a iniția proiectarea și construcția unui proiect. Această experiență este îmbunătățită și mai mult de: • agenția imobiliară subsidiară, Skia Real Estate, care este implicată în fiecare etapă a dezvoltării unui proiect rezidențial, gestionând în primul rând vânzarea, închirierea și asistența clienților în legătură cu proprietățile One United Properties și ale filialelor sale și • practica integrată de arhitectură, asigurată de X Architecture and Engineering Consult, subsidiara One United Properties, cunoscută ca o firmă de arhitectură inovatoare în Romania, care îi permite sa combine designul inteligent cu managementul afacerilor și tehnologiei, atât în modelul operațional cât și în clădirile dezvoltate. Modelul de afaceri al One United Properties include utilizarea disciplinată și sistematizată a contractorilor externi și a filialelor, ceea ce permite Companiei să aibă o capacitate crescută de absorbție a mișcărilor ciclice ale pieței, combinată cu mecanisme de control care îi permit să supravegheze și să monitorizeze furnizorii externi. Procesul de dezvoltare este încorporat organic în valorile Companiei și este esențial pentru capacitatea acesteia de a livra produse de înaltă calitate la timp și în mod eficient din punctul de vedere al costurilor. SUSTENABILITATEA DEZVOLTĂRILOR REZIDENTIALE Prioritatea One United Properties este îmbunătățirea constantă a parametrilor dezvoltărilor ONE pentru a deservi mai bine mediul și, în consecință, comunitățile. În fiecare an, Compania investește în reducerea impactului negativ asupra mediului al dezvoltărilor sale și în respectarea mediului înconjurător. One United Properties inovează folosind materiale rafinate, îmbunătățindu-și procesele și străduindu-se mereu să-și educe partenerii și locatarii. One United Properties este membru al Romanian Green Building Council (RGBC), o organizație care promovează responsabilitatea față de mediu și eficiența energetică. Din 2017, toate dezvoltările rezidențiale ale One United Properties sunt „Green Homes” certificate de RBGC, care necesită respectarea deplină a următoarelor criterii de mediu: • sortare pentru reciclare in șantier; • spații terasate; • optimizarea consumului de apă prin irigare eficientă; • conectare la sisteme BMS inteligente; • unități sanitare eficiente cu debit redus; • eliminarea poluării luminoase prin instalarea de lămpi LED; • utilizarea materialelor de construcții durabile precum cărămidă(Caparol <1 g/l față de standardul de 30 g/l ); • educație pentru funcționarea sustenabilă a clădirii (eficiență energetică, sortarea deșeurilor, compost etc.).

Raport anual 2021 | One United Properties SA 11 PIAȚA DE BIROURI ÎN 2021 Potrivit Cushman & Wakefield Echinox Bucharest Office T4 2021 Marketbeat, în T4 2021 au fost livrate două noi clădiri de birouri în București, una dintre cele două fiind prima fază a dezvoltării mixte One Cotroceni Park (46.000 mp GLA). Aceasta a adus oferta totală nouă în 2021 la 244.300 mp, ceea ce corespunde unei creșteri de 57% față de 2020. Astfel, stocul de birouri din București a ajuns la 3,19 milioane mp (excluzând clădirile ocupate de proprietari), rata de neocupare a crescut ușor până la 14,9%. Există încă un decalaj mare în ceea ce privește clădirile de birouri de clasă A și B, cu rate de neocupare de 12,5% și 23% pentru birourile de clasa A și, respectiv, B. O activitate totală de leasing de 85.400 mp a fost înregistrată în T4 2021, ducând astfel cererea totală pentru 2021 la 298.300 mp, în creștere cu 26% față de 2020. Ocuparea netă (excluzând reînnoirile) a avut o pondere anuală de 57%, un nivel mai ridicat decât în anul precedent (54%). Cei mai activi chiriași în 2021 au venit din Transport & Telecomunicații (31% cota de piață din totalul absorbției), Sănătate & Farmaceutice (14%) și Manufactură/Industrie (7%). Având în vedere pipeline-ul existent și potențialul de absorbție al spațiilor de birouri disponibile în prezent, există un indiciu puternic că volumele anuale de absorbție de peste 300.000 mp vor deveni normă în următorii 4-5 ani. În prezent sunt în construcție noi clădiri de birouri cu o suprafață totală de aproximativ 224.000 mp și se așteaptă să fie livrate în 2022 și 2023, un pipeline ușor redus în comparație cu perioada 2020 – 2021. One Cotroceni Park Faza II este una dintre cele mai importante livrări anunțate în următorii doi ani. În ceea ce privește chiriile principale din București, Cushman & Wakefield estimează că acestea au rămas stabile în T4, variind între 18,00-18,50 euro/mp/lună în zona CBD, în timp ce se înregistrează valori de 17,50-18,00 euro/mp/lună în centru și sub-piețele Floreasca – Barbu Văcărescu, deoarece este așteptată o mică creștere pentru zona CBD până la sfârșitul anului 2022. DEZVOLTĂRILE DE BIROURI Pe baza succesului său pe segmentul rezidențial, One United Properties a intrat pe segmentul de birouri în noiembrie 2017 prin achiziția One North Gate. ONE se concentrează pe dezvoltarea de birouri de gradul A, vizând o GLA de 136.000 mp până la finele anului 2022. Dintre acestea, 101.000 mp au fost finalizați la 31 decembrie 2021, suprafață reprezentată de spațiul de birouri de închiriat de la: One Cotroceni Park Faza I, One Tower, One North Gate și One Herăstrău Office. Valoarea totală de piață a segmentului de birouri la 31 decembrie 2021 este de 279 milioane de euro. Alți 35.000 mp sunt programați pentru finalizare la sfârșitul anului 2022, în urma livrării One Cotroceni Park Faza II. Compania estimează că, la finalizare, portofoliul consolidat va avea o valoare totală estimată de piață de peste 374 de milioane de euro și va genera cca. 25 de milioane de euro venituri din chirii. Creșterea în cadrul portofoliului de birouri ONE este generată de trei vectori: • Tendința puternică a corporațiilor care profită de oportunitatea perioadei de pandemie pentru a-și redesena întreaga strategie imobiliară corporativă și pentru a se muta de la clădirile de generație mai veche la cele noi, moderne, pentru a face upgrade; • Necesitatea de a oferi confort sănătos pentru personal, pentru a-i atrage înapoi la birou, de unde și motivul pentru prioritizarea proprietăților certificate LEED și WELL; • Necesitatea de a accesa funcții integrate precum rezidențiale și comerciale în cadrul aceleiași dezvoltări, reducând astfel timpul de navetă și oferind facilități în apropierea casei; • Strategia de a urma o distribuție de birouri hub-and-spoke în întreg orașul, deschiderea mai multor birouri satelit noi pentru a reduce semnificativ timpul de navetă al angajaților, promovând un mediu de birou aproape de acasă. Segmentul de birouri are o importanță strategică pentru One United Properties întrucât are în vedere închirierea de spații pe termen mediu și lung (minim 5 ani, contracte preferate 7-10 ani), oferind un venit periodic previzibil, completând modelul de afaceri de dezvoltare rezidențială.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 14 STRUCTURA GRUPULUI One United Properties SA este holdingul Grupului. Activitatea Grupului se desfășoară prin intermediul filialelor. Compania-mamă supraveghează, co-implementează, precum și atrage și asigură fonduri pentru implementarea proiectelor de dezvoltare. Principalele filiale ale One United Properties SA sunt prezentate mai jos. Aceste companii au fost înființate sau achiziționate cu scopul de a îndeplini anumite sarcini – fie implementarea unor dezvoltări specifice, fie asistarea în procesul de dezvoltare, închiriere și/sau vânzare de apartamente sau proprietăți de birouri. La 31 decembrie 2021, Grupul era format din 31 de filiale consolidate integral. Numele filialei Activitate Deținere la 31.12.2021 One Modrogan SRL Dezvoltator imobiliar în București 99,99% One Peninsula SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% One Charles de Gaulle Residence SRL Dezvoltator imobiliar în București 99,99% One Herastrau Plaza SRL Dezvoltator imobiliar în București 98,00% One Verdi Park SA Dezvoltator imobiliar în București 95,00% X Architecture & Engineering Consult SRL Servicii de arhitectură pentru proiecte de grup și non-grup 80,00% One Mircea Eliade Properties SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% One Long Term Value SRL Dezvoltator imobiliar în București 98,00% One Herastrau Towers SRL Dezvoltator imobiliar în București 100,00% One Cotroceni Park SRL Dezvoltator imobiliar în București 80,00% Skia Real Estate SRL Servicii operaționale – dezvoltare proiecte 51,00% One Lake District SRL Dezvoltator imobiliar în București 98,00% One North Gate SA Dezvoltator imobiliar în București 62.405% One United Tower SA Dezvoltator imobiliar în București 70,24% Neo 1 Floreasca Lake SRL Dezvoltator imobiliar în București 80,59% Neo Mamaia SRL Dezvoltator imobiliar Constanta 82,33% Neo Timpuri Noi SRL Dezvoltator imobiliar în București 82,33% Neo Herastrau Park SRL Dezvoltator imobiliar în București 82,00% One Floreasca Towers SRL Dezvoltator imobiliar în București 99,98% One Long Term Investments SRL Dezvoltator imobiliar în București 100,00% One Carpathian Lodge – Magura SRL Hotel Boutique 66,72% 2 One Cotroceni Park Office SA Dezvoltator imobiliar în București 57,25% One Cotroceni Park Office Faza 2 SA Dezvoltator imobiliar în București 57,25% One Cotroceni Park Office Faza 3 SA Dezvoltator imobiliar în București 80,00% One Mamaia SRL Dezvoltator imobiliar Constanta 99,98% One Lake Club SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% One High District SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% One Proiect 3 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% One Proiect 4 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% 1 Începând cu noiembrie 2021, One United Properties a decis să renunțe la marca NEO din cauza dificultății de a-l poziționa la un nivel concurent cu ONE, în ciuda calității înalte și a designului produsului. În consecință, toate dezvoltările care au folosit numele NEO au fost rebranduite. Noile denumiri sunt următoarele: One Mamaia Nord (fosta Neo Mamaia), One Floreasca Vista (fosta Neo Floreasca Lake), One Timpuri Noi (fosta Neo Timpuri Noi). 2 Participație deținută de One Long Term Investments SRL.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 16 ACȚIONARI ȘI CAPITAL SOCIAL One United Properties SA este o societate pe acțiuni constituită în conformitate cu legile din România. În urma unei IPO de succes, în cadrul căreia compania a atras 260 de milioane de lei, One United Properties s-a listat pe Piața Principală a Bursei de Valori București pe 12 iulie 2021. În 2021, capitalul social al One United Properties a fost majorat în urma IPO-ului, care a avut loc în perioada 22 iunie – 2 iulie 2021. În urma IPO-ului, capitalul social al One United Properties a fost majorat cu 130.007.085 acțiuni ordinare, cu o valoare nominală de 0,2 lei fiecare și o valoare nominală totală de 26.001.417 lei. La data de 20 decembrie 2021, acțiunile gratuite, distribuite în proporție de 4 noi acțiuni alocate pentru fiecare 5 acțiuni ONE deținute, au fost încărcate în conturile acționarilor. În urma acestei operațiuni, capitalul social al One United Properties este de 514.828.058,80 lei împărțit în 2.574.140.294 acțiuni ordinare cu o valoare nominală de 0,2 lei pe acțiune. În consecință, capitalul social al One United Properties la 31 decembrie 2021 era de 514.828.058,80 lei împărțit în 2.574.140.294 acțiuni cu o valoare nominală de 0,2 lei pe acțiune. La 31 decembrie 2021, One United Properties avea 4.775 de acționari. Structura acționariatului companiei era următoarea: Andrei-Liviu Diaconescu și Victor Căpitanu, acționarii fondatori ai One United Properties sunt împreună acționarii majoritari ai One United Properties, fiecare dintre ei deținând 29,7580% din Societate, free-float-ul fiind de 29,1627%. One United Properties deținea 791 de acțiuni, reprezentând 0,00003% din capitalul social, la 31 decembrie 2021. Această majorare s-a datorat operațiunii de majorare a capitalului social și plății acțiunilor gratuite în data de 20 decembrie 2021. Cele 791 de acțiuni au fost atribuite One United Properties automat prin acumularea de fragmente de acțiuni rezultate din algoritmul utilizat pentru majorare (5:4) , care au fost plătite în numerar acționarilor. Prin urmare, One United Properties nu a achiziționat aceste acțiuni deoarece au fost încărcate automat pe fondul operațiunii de majorare a capitalului social. Toate acțiunile au fost plătite integral. Andrei-Liviu Diaconescu prin OA Liviu Holding Invest SRL (29,7580%) Victor Căpitanu prin Vinci Ver Holding SRL (29,7580%) Marius Mihail Diaconu (5,0846%) Investitori individuali (15,8347%) Persoane juridice (13,328%) CC Trust AG (6,2367%)

Raport anual 2021 | One United Properties SA 17 ONE LA BURSA DE VALORI BUCUREȘTI Oferta Publică Inițială pentru acțiunile One United Properties a avut loc în perioada 22 iunie – 2 iulie 2021. La finalul ședinței de tranzacționare din 2 iulie a fost stabilit prețul final de ofertă pe acțiune, la 2,00 lei pe acțiune, stabilindu-se astfel evaluarea companiei post-IPO la 2,86 miliarde lei. În cadrul IPO-ului, One United Properties a atras 260 de milioane de lei de la investitorii de la Bursa de Valori București. Acțiunile Societății au debutat pe Piața Principală a Bursei de Valori sub simbolul ONE la 2 iulie 2021. Din 12 iulie 2021, acțiunile ONE sunt în mod constant printre cele mai tranzacționate instrumente financiare la Bursa de Valori București. Valoarea medie zilnică tranzacționată pentru acțiunile ONE între 12 iulie și 31 decembrie 2021 a fost de 1.858.448 lei. La 31 decembrie 2021, One United Properties avea 4.775 de acționari, o creștere cu 50% față de IPO. Creșterea activității de tranzacționare cu acțiuni ONE în cursul anului 2021 a fost determinată de factori multipli, precum includerea acțiunilor în indicii de referință locali și regionali, acoperirea extinsă a cercetării companiei de către analiști locali și internaționali și a fost susținută în continuare de serviciile de Market Making furnizate de BRK Financial Group. Includerea în indicii BET și FTSE În data de 20 septembrie 2021 , acțiunile One United Properties au intrat în mai mulți indici ai Bursei de Valori București: BET, BET-TR, BET-BK, BET-XT, BET-XT-TR și BET Plus. Cel mai important dintre ele, indicele BET, urmărește evoluția celor mai lichide companii listate la Bursa de Valori București (BVB) și include 20 de companii de top. Ponderea acțiunilor One United Properties în indicele BET este în prezent de 1,68%. Mai multe informații AICI . În data de 20 decembrie 2021, acțiunile One United Properties au intrat în indicele FTSE Global All Cap. Indicele FTSE Global All Cap este un indice ponderat în funcție de capitalizarea pieței care reprezintă performanța acțiunilor cu capitalizare mare, medie și mică din piețele globale dezvoltate și emergente. În plus, acțiunile ONE au fost adăugate și în componența FTSE Global Small Cap, segmentul cu capitalizare mică din universul FTSE Global Equity Index, și FTSE Global Total Cap, care include companii de dimensiuni mari, medii, mici și micro. Mai multe informații AICI. Acoperire analiști One United Properties este una dintre cele mai acoperite acțiuni românești, având 6 analiști financiari: Dumitru Procopovici (BT Capital Partners), Camil Apostol (Goldring), Florin-Adrian Ciocoi, (Ipopema Securities), Adrian-Cosmin Patruti (Raiffeisen Bank), Alina David (Swiss Capital), și Jakub Caithaml (Wood & Co). Parteneriat cu Raiffeisen Bank Începând cu 3 ianuarie 2022, One United Properties beneficiază de serviciile de market maker Raiffeisen Bank International AG. Volumul minim corespunzător cotațiilor ferme de tip bid-ask furnizate de Raiffeisen Bank International este de 100.000 de acțiuni, diferența maximă între bid și ask fiind de 1,75%. Raiffeisen furnizează servicii de market making pe parcursul a cel puțin 70% dintr-o sesiune de tranzacționare. One United Properties continuă, de asemenea, să beneficieze de aceste servicii furnizate de BRK Financial Group. Mai multe informații AICI. În plus, în temeiul acordului, afiliatul Raiffeisen Bank International, Raiffeisen Centrobank AG, a lansat și patru produse structurate – două certificate turbo long și două drepturi de opțiune de tip call (warrant) care au ca activ suport acțiunile ONE. Mai multe informații AICI.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 19 STRUCTURA ORGANIZAȚIONALĂ Adunarea Generală a Acționarilor este cel mai înalt organism de decizie al Societății. Compania este condusă de un Consiliu de Administrație format din șapte membri ai Consiliului de Administrație care sunt responsabili în mod colectiv pentru strategia și dezvoltarea companiei, precum și supervizează echipa de conducere executivă. Operațiunile Companiei sunt împărțite în mai multe departamente: Dezvoltare Proiecte, Arhitectură, Urbanism, Design, Financiar, Juridic, Vânzări, Leasing, Marketing, Post-vânzare, Relații cu investitorii, Investiții, Asset Management și Resurse Umane. Structura organizatorică a One United Properties este prezentată mai jos: CONSILIUL DE ADMINISTRATIE Consiliul de Administratie al One United Properties este format din cinci membri neexecutivi precum si din doi membri executivi, Victor Capitanu și Andrei-Liviu Diaconescu, co-fondatorii companiei. Patru membri ai Consiliului sunt independenți, formând astfel o majoritate. Funcția de Președinte al Consiliului de Administrație a fost deținută de domnul Dragoș-Horia Manda până la data de 20 mai 2021, când domnul Claudio Cisullo a fost numit Președinte al Consiliului de Administrație. Membrii Consiliului de Administrație la 31 decembrie 2021 sunt prezentați mai jos. Mandatele tuturor membrilor Consiliului de Administrație expiră la 31.05.2022. CLAUDIO CISULLO Președinte al Consiliului de Administrație, independent Născut în 1964, dl. Cisullo este fondatorul și președintele CC Trust Group AG, un birou familial activ la nivel internațional, investit în sectoarele de biotehnologie, aviație privată, agrement, farmaceutice, servicii profesionale, imobiliare și tehnologie. Cu peste 30 de ani de experiență în finanțare corporativă, fuziuni și achiziții, capital de risc și capital privat, domnul Cisullo se numără printre cei mai bogați 300 de oameni din Elveția și este un investitor activ pe piața imobiliară rezidențială și comercială din România. Domnul Cisullo a fost numit Membru al Consiliului de Administrație al One United Properties la 28.09.2020 și Președinte al Consiliului de Administrație al One United Properties la 20.05.2021, iar mandatul său actual este valabil până la 31.05.2022. Acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 160.541.694, deținute prin CC Trust Group AG.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 20 VICTOR CĂPITANU Membru executiv al Consiliului de Administrație Născut în 1979, Victor este co-fondator și membru executiv al Consiliului de Administrație al One United Properties, coordonând activitățile de vânzări, marketing și investiții. Victor deține atestare CFA, o diplomă în Finanțe și Bănci de la Academia de Studii Economice din București și a urmat un program de Executive Private Equity la Universitatea Harvard și un program de Executive la Singularity University din Silicon Valley. Victor Căpitanu a fost numit în funcția de Membru al Consiliului de Administrație al One United Properties în data de 09.05.2016. Număr de acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 766.012.422, deținute prin Vinci Ver Holding SRL. ANDREI-LIVIU DIACONESCU Membru executiv al Consiliului de Administrație Născut în 1975, Andrei este co-fondator și Membru Executiv al Consiliului de Administrație al One United Properties, coordonând activitățile de Operațiuni, Financiare și Juridice. Andrei deține un EMBA de la ASEBUSS și o diplomă în drept internațional de la Universitatea din Macedonia, Salonic. Andrei Diaconescu a fost numit în funcția de Membru al Consiliului de Administrație al One United Properties la 09.05.2016. Număr de acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 766.012.422, deținute prin OA Liviu Holding Invest SRL. MARIUS MIHAIL DIACONU Membru neexecutiv al Consiliului de Administrație, independent Născut în 1973, domnul Diaconu este un investitor activ și executiv cu o experiență de peste 20 de ani. Proiectele sale acoperă sănătatea animalelor, imobiliare, IT, agricultură, divertisment, servicii industriale și au fost dezvoltate în Europa, Asia și SUA. Marius este fondatorul (1999) și CEO al Altius SRL, lider de piață pentru produse de sănătate animală și cel mai mare importator din România, cu o prezență regională care include Bulgaria și Moldova. Domnul Diaconu este licențiat în Marketing de la Academia de Studii Economice București (1997). Domnul Diaconu a fost numit în funcția de Membru al Consiliului de Administrație al One United Properties în data de 28.09.2020. Număr de acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 130.885.047. ADRIANA-ANCA DAMOUR Membru neexecutiv al Consiliului de Administrație, independent Născută în 1976, doamna Damour este CEO la DCraig Real Estate. Fostă membră a Consiliului de Administrație al Carrefour România, ea a coordonat activitățile de extindere a afacerii companiei. Anterior, ea a deținut diverse funcții de director la Carrefour Property România, conducând echipele de expansiune și dezvoltare în susținerea uneia dintre cele mai rapide extinderi ale Grupului Carrefour. Doamna Damour a obținut un MBA la IMD în 2012, după ce a absolvit Science PO (IEP Paris) în 2002 și o diplomă Summa cum Laude la Institutul Francez Român de Drept Internațional al Afacerilor în 2000.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 21 Doamna Damour a fost numită membră a Consiliului de Administrație al One United Properties la 09.05.2016 Doamna Damour nu deținea nicio acțiune ONE la 31.12.2021. GABRIEL-IONUT DUMITRESCU Membru neexecutiv al Consiliului de Administrație Născut în 1970, domnul Dumitrescu este un pionier în industria imobiliară românească și unul dintre cei mai experimentați specialiști RE de birouri din țară. El a fondat Eurisko (1997), un broker local de RE, care a crescut în zece ani la 14 milioane de dolari în venituri, și BSS (2003), cea mai mare firmă de management RE din România. După ce s-a retras din aceste afaceri, domnul Dumitrescu a înființat Element Development (2008), unul dintre cei mai activi dezvoltatori RE din România, și a încheiat un parteneriat cu OUP pentru a construi divizia de birouri a firmei. Domnul Dumitrescu a fost numit în funcția de Membru al Consiliului de Administrație al One United Properties la data de 09.05.2016. Domnul Dumitrescu nu deținea nicio acțiune ONE la 31.12.2021. DRAGOȘ-HORIA MANDA Membru neexecutiv al Consiliului de Administrație, independent Născut în 1960, domnul Manda este Președintele Consiliului de Administrație al Patria Bank și Managing Partner al Axxess Capital. Are peste 17 ani de experiență în private equity în zona de Sud-Est a Europei și un istoric impresionant ca Președinte/Membru în cadrul consiliilor de administrație ale diferitelor fonduri de private equity, precum Romanian American Enterprise Fund, Balkan Accession Fund și Emerging Europe Accession Fund. În cariera sa, domnul Manda a supervizat investiții de capital de peste 200 de milioane de euro în industrii precum IT, retail, servicii financiare, energie și producție. Domnul Manda a fost numit Membru al Consiliului de Administrație al One United Properties la 24.04.2019. Număr de acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 6.642.958. Niciunul dintre membrii Consiliului de Administrație al One United Properties nu a fost interzis de către o instanță să ocupe o funcție în calitate de membru al consiliului de administrație sau al consiliului de supraveghere al unei companii în ultimii 5 ani și nici nu au existat cazuri de insolvență, lichidare, faliment sau cazuri administrative speciale în oricare dintre Companiile în care persoanele de mai sus au fost membri ai consiliului de administrație sau ai consiliului de supraveghere. În ultimii 5 ani nu au existat litigii sau proceduri administrative în care membrii Consiliului de Administrație One United Properties să fi fost implicați în contextul activității lor în cadrul emitentului, sau cu privire la capacitatea acestora de a-și îndeplini atribuțiile în cadrul emitentului. Nu există niciun acord, înțelegere sau legătură de familie între oricare dintre membrii Consiliului de Administrație și orice altă persoană datorită căreia a fost numit administrator al companiei. COMITETE CONSULTATIVE Consiliul de Administrație a înființat Comitetul de Remunerare și Compensare, Comitetul de Risc și Audit, precum și Auditul Intern în 2021, înainte de IPO. Atât Comitetul de Remunerare și Compensare, cât și Comitetul de Risc și Audit au în componența lor trei membri ai Consiliului de Administrație, dintre care unul este ales Președinte.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 22 Membrii Comitetului de Risc și Audit la 31 decembrie 2021 erau: • Dragos-Horia Manda, Președinte • Marius-Mihail Diaconu, Membru • Adriana-Anca Damour, Membru Membrii Comitetului de Nominalizare și Remunerare la 31 decembrie 2021 erau: • Claudio Cisullo, Președinte • Victor Căpitanu, Membru • Marius-Mihail Diaconu, Membru CONDUCEREA EXECUTIVĂ Biografiile aferente lui Victor Căpitanu și Andrei-Liviu Diaconescu, care acționează în calitate de co-CEO ai One United Properties, sunt prezentate mai sus. COSMIN SAMOILA Director Financiar Cosmin este CFO al One United Properties din 2021. Are peste 17 ani de experiență în mai multe regiuni și linii de afaceri. A fost timp de 4 ani CFO al Grupului Sixt România și 10 ani la Adama Holding Group (parte a Immofinanz AG) unde, în calitate de Director Controlling și Managing Director, a coordonat toate aspectele financiare a peste 60 de active, situate în România și mai multe țări din sud-estul Europei. Cosmin și-a început cariera profesională la Ernst & Young, unde a fost auditor senior. A absolvit Academia de Studii Economice, este expert contabil autorizat în România și membru ACCA. Acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 275.535. BEATRICE DUMITRAȘCU CEO Divizia Rezidențială Beatrice s-a alăturat One United Properties în 2013 ca director de vânzări. Este un director imobiliar cu înaltă calificare. Și-a început cariera imobiliară în 2005 la Eurisko, ca broker rezidențial. Doi ani mai târziu, a devenit director al Departamentului Rezidențial, cu un portofoliu de peste 5.000 de unități rezidențiale de vânzare. Eurisko a fost achiziționată de CB Richard Ellis în 2008 pentru 35 de milioane de dolari. De atunci, Beatrice și-a construit o carieră alături de unii dintre cei mai mari dezvoltatori rezidențiali români, precum Conarg Real Estate, Adama, Sirius International, Tiriac Imobiliare, RO-IS International Development, Romconsulting, Anchor Group și chiar acționând independent timp de doi ani. Numărul de acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 272.397. MIHAI PĂDUROIU CEO Divizia de Birouri Mihai s-a alăturat One United Properties în noiembrie 2019. Are o carieră îndelungată pe piața imobiliară locală, în unele dintre cele mai mari companii internaționale de consultanță. Pe parcursul celor 13 ani de activitate în domeniul imobiliar, a fost implicat în numeroase procese de relocare atât pentru companii multinaționale, cât și locale, tranzacționând peste 500.000 mp de birouri în toată această perioadă.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 23 Mihai este licențiat în Relații Economice Internaționale de la Academia de Studii Economice și este membru al RICS 2016 (Royal Institution of Chartered Surveyors). Număr de acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 126.000 deținute prin PMA PRIME PROPERTY CONSULTING SRL. VICTOR SAVI-NIMS Director Juridic Victor este Director Juridic al One United Properties din decembrie 2019. Este un avocat experimentat, cu o perspicacitate puternică pentru afaceri, dobândită prin coordonarea imobiliară și construcții integrate, fuziuni și achiziții, servicii bancare/finanțare, precum și servicii juridice corporative și comerciale. A lucrat în cadrul Mitel & Partners, unde a gestionat clienți internaționali în proiecte imobiliare și de M&A, și cu Alexandrion Group, unde a coordonat Departamentul Juridic. A absolvit Facultatea de Drept Nicolae Titulescu din București și deține un LLM în Dreptul Afacerilor și un Master în Ecologie și Dezvoltare Durabilă de la Universitatea din București – Catedra UNESCO Cousteau. Victor este membru al Baroului București și al Asociației Naționale a Avocaților din România. Număr de acțiuni ONE deținute la 31.12.2021: 277.920. Niciunuia dintre membrii echipei executive nu i s-a interzis în ultimii 5 ani de către instanță să îndeplinească funcția de Membru al unui Consiliu de Administrație sau al unui Consiliu de Supraveghere. În ultimii 5 ani, nu au existat cazuri de insolvență, lichidare, faliment sau administrare specială a societăților comerciale în care membrii executivi au ocupat funcții în Consiliu de Administrație sau în Consiliu de Supraveghere. Niciunul dintre directorii executivi nu desfășoară activitate profesională care ar concura cu cea a emitentului. ANGAJAȚI La 31 decembrie 2021, Grupul avea 88 de angajați (dintre care 83 cu normă întreagă), toți desfășurându-și activitatea la sediul central al One United Properties din București, România. Dintre toți angajații, 95% aveau studii superioare, 5% deținând la sfârșitul anului 2021 diploma de liceu. One United Properties are printre angajați studenți universitari care dețin roluri de juniori în cadrul companiei, care sunt în prezent în curs de obținere a diplomei universitare. La nivelul One United Properties și al filialelor sale nu există sindicate organizate și nu au fost încheiate contracte colective. Grupul a avut și 65 de colaboratori. PARTENERII DE AFACERI În activitatea sa de zi cu zi, One United Properties colaborează cu mulți contractori. În 2021, One United Properties a colaborat cu aproximativ 850 de furnizori terți, dintre care aproximativ 11% erau furnizori semnificativi. În ceea ce privește operațiunile și dezvoltarea, acestea includ companii de construcții, arhitecți și planificatori de construcții, companii de materiale de construcții, mobilier și amenajări, consultanți tehnici, agenți imobiliari, furnizori de utilități, furnizori de facilități și alți furnizori specialiști (securitate, eliminarea deșeurilor etc.). Dintre toți acești parteneri, un grup deosebit de important sunt contractorii care dezvoltă proiecte One United Properties. Pe partea corporativă, One United Properties colaborează în mod regulat cu avocați, auditori, evaluatori, consilieri corporativi și de afaceri și specialiști în anumite domenii. În 2021, nu au existat modificări speciale în lanțul de aprovizionare al One United Properties.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 24 EVENIMENTE CHEIE ÎN 2021 PRINCIPALELE EVENIMENTE DE BUSINESS Achiziția de teren pentru One Lake Club În iunie 2021, One United Properties a achiziționat un teren cu suprafața de 2,1 ha cu deschidere directă spre Lacul Tei și aproape de Cartierul Floreasca și One Verdi Park, unde va fi construit One Lake Club - un complex rezidențial cu circuit închis de ultimă generație. Până în prezent, Grupul a efectuat o plată în avans de 3 milioane de euro. Suma rămasă va fi plătită în maximum doi ani, dar nu mai târziu după eliberarea autorizației de construire. Mai multe informații AICI. Încheierea unui pre-SPA pentru terenul destinat One High District În iunie 2021, One United Properties a încheiat un pre-SPA pentru un teren de 2,5 ha, unde va fi construit One High District un nou ansamblu de înaltă calitate in inima Sectorului 2 al Bucureștiului, cu acces facil către cartierul Floreasca, situat pe drumul Fabrica de Glucoza nou lărgit. Terenul va fi plătit parțial în numerar și în mare parte în schimbul apartamentelor, la finalizarea dezvoltării. Mai multe informații AICI. Finalizarea și începerea livrării către clienții finali ai One Mircea Eliade În al doilea trimestru al anului 2021 au fost livrate One Mircea Eliade, componenta rezidențială a dezvoltării mixte One Floreasca City, împreună cu componenta de birouri, One Tower. One Mircea Eliade cuprinde 244 de apartamente, peste 1.000 mp de spații comerciale și peste 540 de locuri de parcare, amplasate în 3 turnuri cu regim de înălțime de 15 etaje (2 turnuri) și 20 de etaje (1 turn), cu o suprafață totală construită de aproximativ 61.000. mp. Locatarii au început să se mute în noile lor birouri de la One Tower În primul semestru al anului 2021 a fost livrat One Tower. Situat in centrul Cartierului Floreasca din București și în imediata apropiere a Parcului Floreasca, One Tower este unul dintre cele 4 turnuri care formează dezvoltarea One Floreasca City. Toate cele 4 clădiri au parcare subterană, zone verzi și spații comune pietonale, restaurante și bistrouri de lux. Fiecare clădire este proiectată pentru a funcționa independent. La 31 decembrie 2021, One Tower era închiriat în proporție de 85%. One Tower este inclus în categoria clădirilor de birouri Clasa AAA și are P+16 etaje, cu o structură inovatoare post-tensionată (fără stâlpi interiori și grinzi), și, de asemenea, este pre-certificat LEED Platinum v4, cel mai înalt nivel de certificare verde și sustenabilă din lume. Finalizarea construcției One Mamaia Nord – Faza I În primul semestru al anului 2021, a fost finalizată construcția One Mamaia Nord, una dintre cele mai exclusiviste dezvoltări rezidențiale de la Marea Neagră, situată în partea de Nord a Mamaiei (Constanța), cea mai căutată stațiune de vacanță de pe litoralul românesc. Reședințele includ 50 de apartamente cu deschidere directă la plajă, parcare subterană și un lobby emblematic. Loturile de teren pentru următoarele 5 faze au fost asigurate în primul semestru 2021 și compania este în proces de autorizare a fazei a doua. Autorizație de construire pentru dezvoltare rezidențială eliberată pentru One Cotroceni Park În aprilie 2021, One United Properties a primit autorizația de construcție pentru componenta rezidențială a One Cotroceni Park, o dezvoltare imobiliară cu destinație mixtă care include reședințe, spații comerciale și birouri. Dezvoltat pe o parte din suprafața totală de 5,8 hectare,

Raport anual 2021 | One United Properties SA 25 One Cotroceni Park va avea peste 800 de apartamente și cca. 16.000 mp de spatii comerciale la parter si primul etaj. În prezent, aceasta este cea mai mare dezvoltare în construcție din România. Mai multe informații AICI. Achiziționarea monumentului istoric One Athénée În data de 2 septembrie 2021, One United Properties a anunțat achiziția unui imobil situat pe strada Georges Clemenceau nr.2, Sector 1, București, lângă Ateneul Român pentru 4,9 milioane de euro plus TVA. Clădirea va fi utilizată pentru o nouă dezvoltare a Companiei - One Athénée, cu o valoare brută de dezvoltare estimată la 24 de milioane de euro. Clasificată ca monument istoric, clădirea va fi renovată în întregime de către Grup. One Athénée este prima dezvoltare a One United Properties unde compania a achiziționat un monument cultural cu scopul de a proteja și reabilita patrimoniul cultural din centrul Bucureștiului. Mai multe informații AICI. Achiziționarea One Carpathian Lodge În data de 1 octombrie 2021, One United Properties a anunțat achiziția unui pachet majoritar de acțiuni al One Carpathian Lodge, un hotel de tip boutique situat în județul Buzău. Proprietatea se află într-o locație unică, fiind înconjurată doar de pădure cât se vede cu ochii. One Carpathian Lodge, precum și cele 49 ha de pădure și 7 ha de teren pentru dezvoltare, vor fi operate în regim de închiriere pentru o perioadă de 10 ani de către Le Manoir, un grup de afaceri din domeniul gastronomiei rafinate. Obiectivul pe termen mediu este transformarea locației în prima proprietate Relais & Châteaux din România, odată cu finalizarea investițiilor axate pe renovarea și amenajarea locației. Valoarea tranzacției s-a ridicat la 2,27 milioane euro. Grupul estimează că locația va fi operațională pentru primirea clienților înainte de sfârșitul anului 2023. Grupul vizează investiții suplimentare pentru a crește capacitatea camerelor proprietății. Mai multe informații AICI. Contract de finanțare pentru OCP În data de 26 iulie 2021, Grupul a anunțat încheierea unui acord de finanțare de până la 78 milioane de euro pentru componenta de birouri în cadrul proiectului One Cotroceni Park. Băncile finanțatoare sunt BCR, BRD Group Société Générale și Erste Bank A.G., iar scadența împrumuturilor este de 7 ani. Finanțarea a fost acordată către One Cotroceni Park Office S.A. (c. 40 milioane de euro) și One Cotroceni Park Office Faza 2 S.A. (c. 28 milioane de euro) în calitate de debitori. O facilitate de TVA de 9 milioane de euro a făcut, de asemenea, parte din acord. Mai multe informații AICI. Achiziția indirectă a pachetului majoritar al Bucur Obor SA În data de 19 noiembrie 2021, One United Properties a anunțat intenția de achiziționare (indirectă prin BO Retail Invest S.R.L) a pachetului majoritar al Bucur Obor, o companie listată pe Sistemul Multilateral de Tranzacționare al Bursei de Valori București, sub simbolul BUCU. În aceeași zi, prin împrumutul pus la dispoziție de Companie, BO Retail Invest S.R.L a achiziționat 54,4351% din capitalul social al Bucur Obor S.A. contra unei sume de 64.935.000 lei (preț per acțiune: 8.918 lei). Tranzacția a făcut obiectul unei autorizări din partea Consiliului Concurenței, pe care Compania a obținut-o în data de 4 februarie 2022. În data de 8 februarie 2022, One United Properties a finalizat achiziționarea de către Companie a controlului unic direct asupra BO Retail Invest S.R.L., si indirect a controlului asupra Bucur Obor. Achiziționarea pachetului majoritar de acțiuni al Bucur Obor este în concordanță cu strategia One United Properties de a crește ponderea profiturilor din chirii în profiturile totale ale Companiei. Mai multe informații AICI.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 26 Recepționare One Cotroceni Park Office Faza I În data de 17 ianuarie 2022, Grupul a informat piața despre recepționarea One Cotroceni Park Office Faza I, dezvoltarea de birouri și spații comerciale. Dezvoltarea are o suprafață închiriabilă brută (GLA) de 46.000 mp. La momentul publicării acestui raport, 78% din spațiile de birouri și comerciale au fost închiriate. Mai multe informații AICI. Portofoliul actual al Companiei include 101.000 mp de spatii de birouri în cadrul One Tower, One Cotroceni Park Office Faza I, One Herastrau Office si One North Gate, și va ajunge la GLA de 136.000 mp după livrarea One Cotroceni Park Office Faza II. PRINCIPALELE EVENIMENTE DE GUVERNANȚĂ AGOA și AGEA din 19 aprilie 2021 Punctele cheie votate în AGOA au inclus (a) aprobarea situațiilor financiare statutare individuale pentru exercițiul financiar încheiat la 31.12.2020, situațiile financiare consolidate la nivel de grup pentru anul încheiat la 31 decembrie 2020 precum și raportul administratorilor aferent, (b) aprobarea distribuirii de dividende în valoare de 49.243.000 lei pentru anul fiscal 2020, (c) aprobarea algoritmului propus de Consiliul de Administrație cu privire la acordarea unor bonificări membrilor executivi ai Consiliului de Administrație concretizată în acordarea unui pachet de acțiuni de maximum 5% din capitalul social, care va fi investit în următorii 5 ani. Punctele cheie votate în AGEA au inclus (a) aprobarea listării societății pe piața reglementată a Bursei de Valori București, inițial ca ofertă secundară de acțiuni și (b) încheierea de către One Peninsula SRL, filială societății a unei facilități de credit în valoare de 15.000.000 de euro. AGOA și AGEA din 26 mai 2021 Punctul cheie votat în AGOA a inclus aprobarea situațiilor financiare consolidate la nivel de grup pentru anul încheiat la 31 decembrie 2020, ajustate la cerințele și standardele auditorului pentru listarea. Punctele cheie votate în AGEA au inclus (a) aprobarea creării a două clase de acțiuni în cadrul companiei, Clasa A și Clasa B (care era menită să ofere 5 voturi per acțiune pentru un pachet de acțiuni reprezentând 25% din capitalul social al societății) [această operațiune a fost retrasă prin AGEA desfășurată la 8 iunie 2021] și (b) aprobarea contractării unei facilități de credit în valoare de 78 milioane de euro de către One Cotroceni Park Office SA și One Cotroceni Park Office Faza 2 SA două filiale ale companiei. Numirea domnului Claudio Cisullo în funcția de Președinte al Consiliului de Administrație În mai 2021, Compania a anunțat alegerea lui Claudio Cisullo în funcția de Președinte al Consiliului de Administrație începând cu 20 mai 2021. Mai multe informații AICI. AGEA din 8 iunie 2021 Punctul cheie votat în AGEA a fost aprobarea majorării capitalului social al Societății în contextul listării pe piața reglementată a Bursei de Valori București. AGOA și AGEA din 10 septembrie 2021 În data de 10 septembrie 2021, One United Properties a organizat Adunările Ordinare și Extraordinare ale Acționarilor. Punctele cheie aprobate în AGOA au inclus distribuirea de dividende în valoare totală de 32,5 milioane de lei către acționarii Companiei, din profitul nerepartizat aferent anilor financiari anteriori, și numirea domnului Daniel Dines sau a unui reprezentant adecvat în calitate de invitat permanent la ședințele Consiliului de Administrație. În cadrul AGEA, acționarii au aprobat operațiunea de majorare a capitalului social cu suma de

Raport anual 2021 | One United Properties SA 27 până la 228,8 milioane de lei și emiterea de până la 1.144.062.353 de acțiuni noi cu o valoare nominală de 0,2 lei per acțiune prin încorporarea a aproximativ 80% din primele de emisiune rezultate în urma IPO-ului care a avut loc în perioada 22 iunie – 2 iulie 2021. Acțiunile noi au fost alocate în proporție de 4 acțiuni noi pentru fiecare 5 acțiuni deținute, acționarilor care au deținut acțiuni ONE la data de înregistrare 17 decembrie 2021. Mai mult informații AICI. Plata dividendelor În data de 11 octombrie 2021, Societatea a plătit acționarilor dividende pentru primul semestru din 2021 în valoare totală de 32,5 milioane lei (dividend brut de 0,022726034 lei pe acțiune, randament anualizat al dividendelor de 2,3%), din profitul nedistribuit pentru exercițiile financiare precedente. One United Properties are o politică de distribuire a dividendelor către acționari de până la 35% din profitul brut consolidat. Compania a plătit dividende acționarilor în ultimii 5 ani și intenționează să continue să plătească dividende, semestrial. Menținerea structurii de acțiuni de o singură clasă În data de 4 noiembrie 2021, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu au informat Consiliul de Administrație al Companiei că au decis să renunțe la dreptul de a li se atribui acțiunile clasa B. Consiliul de Administrație a luat la cunoștință această decizie, iar în următoarea zi, Compania a informat piața că va menține structura existentă cu o singură clasă de acțiuni, care conferă tuturor acționarilor un drept de vot pentru fiecare acțiune deținută. Mai multe informații AICI. Aderarea la UN Global Compact În data de 6 decembrie 2021, One United Properties a informat piața cu privire la aderarea companiei la United Nations Global Compact, cea mai mare inițiativă de sustenabilitate corporativă din lume. Prin aderarea la UN Global Compact, One United Properties s-a angajat să sprijine cele Zece Principii ale Pactului Global privind drepturile omului, munca, mediul și combaterea corupției, precum și să raporteze periodic progresele înregistrate. Mai multe informații AICI. Una dintre primele inițiative puse în practică având în vedere UN Global Compact, a fost parteneriatul semnat de One United Properties cu Veolia România Soluții Integrate S.A. pentru a implementa soluții de eficientizare energetică sustenabile în dezvoltările rezidențiale ale One United Properties. Primele două dezvoltări care beneficiază de acest parteneriat sunt One Lake District și One Peninsula. Mai multe informații AICI. Publicarea primului Raport de Sustenabilitate Aderarea la UN Global Compact face parte dintr-o strategie de sustenabilitate mai amplă a One United Properties, principalul dezvoltator sustenabil din România. În acest context, la sfârșitul lunii decembrie 2021, One United Properties a publicat primul Raport de Sustenabilitate, pentru 2020. Raportul își propune să ofere tuturor părților interesate ale Companiei o perspectivă și un punct de referință asupra aspectelor de Mediu, Sociale și de Guvernanță ale companiei în anul 2020, an premergător IPO-ului de la Bursa de Valori București. One United Properties va publica Raport de Sustenabilitate anual. Raportul pentru 2020 este disponibil AICI.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 28 ACTIVITATEA DE VÂNZARE ÎN 2021 VÂNZĂRI REZIDENȚIALE 699 de apartamente cu o suprafață totală de 62.514 mp, 926 de locuri de parcare și 69 de spații comerciale și alte unități au fost vândute și pre-vândute pentru un total de 202,2 milioane de euro în 2021. În 2020, Grupul a vândut 184 de apartamente, cu o suprafață totală de 28.915 mp, 249 de locuri de parcare și 7 spații comerciale și alte unități pentru un total de 94 milioane de euro. În 2021, cele mai căutate apartamente au fost apartamentele cu 2 camere, care au înregistrat o creștere a cererii cu 630%, urmate de apartamentele cu 3 camere, pentru care cererea s-a apreciat cu 137%. Creșterea pentru aceste două tipuri de apartamente a fost determinată de vânzările din cadrul One Cotroceni Park. Vânzările pe tip de apartament sunt prezentate mai jos: Vânzările au explodat în 2021, în primul rând datorită demarării vânzărilor în a doua jumătate a anului pentru One Cotroceni Park. În S2 2021, Grupul a vândut 479 din 868 de unități rezidențiale disponibile, majoritatea semnificativă a unităților fiind apartamente cu două camere. Dezvoltarea are data de finalizare estimată pentru Q4 2023 și este cea mai mare dezvoltare a One United Properties până în prezent și totodată cea mai importantă în segmentul cu potențial ridicat de clienți cu venituri medii spre medii-mari. Mai mult, în 2021, Grupul a înregistrat o creștere de aproape 10 ori a vânzărilor 3 de apartamente în cadrul One Verdi Park, o dezvoltare cu 334 de unități rezidențiale, estimată a fi livrată în T4 2022. O creștere semnificativă a vânzărilor a fost înregistrată și pentru alte dezvoltări programate să fie livrate în 2022: creștere cu 69% a vânzărilor la One Modrogan și 44% la One Floreasca Vista (fosta dezvoltare Neo Floreasca Lake 4 ), precum și creștere cu 43% pentru One Peninsula, dezvoltare programată să fie finalizată în T2 2023. Aceste creșteri au fost contrabalansate de încetinirea vânzărilor în cadrul dezvoltărilor deja livrate sau care urmează să fie livrate și care sunt în mare parte deja vândute, respectiv One Mircea Eliade, One Mamaia Nord (fosta dezvoltare Neo Mamaia 1 ), One Herastrau Towers și One Timpuri Noi 1 . Dezvoltare Livrare 31.12.2020 31.12.2021 Δ % One Mircea Eliade T4 2020 28 22 -21% One Mamaia Nord T1 2021 15 1 -93% One Herastrau Towers T4 2021 11 4 -64% One Timpuri Noi T1 2022 49 12 -76% One Floreasca Vista T2 2022 16 23 44% One Verdi Park T4 2022 11 103 836% One Modrogan T4 2022 13 22 69% One Peninsula T2 2023 23 33 43% One Cotroceni Park T4 2023 18 479 2561% TOTAL UNITĂȚI VINDUTE 3 184 699 280% Vânzările proprietăților rezidențiale prezentate mai sus nu includ prevânzările către early clients (vânzări cu o marjă redusă care sprijină finanțarea achiziției de teren). Acestea sunt unități 3 Vânzările și unitățile vândute includ unități vândute și pre-vândute. 4 Începând cu noiembrie 2021, One United Properties a decis să renunțe la marca NEO din cauza dificultății de a-l poziționa la un nivel concurent cu ONE, în ciuda calității înalte și a designului produsului. În consecință, toate dezvoltările care au folosit numele NEO au fost rebranduite. Noile denumiri sunt următoarele: One Mamaia Nord (fosta Neo Mamaia), One Floreasca Vista (fostal Neo Floreasca Lake), One Timpuri Noi (fosta Neo Timpuri Noi). 4 Participație deținută de One Long Term Investments SRL. Tip apartament 31.12.2020 31.12.2021 Δ % Studio 0 11 100% 2 camere 64 467 630% 3 camere 57 135 137% 4 camere 49 74 51% 5+ camere/vile 14 12 -14% TOTAL UNITĂȚI VÂNDUTE 3 184 699 280%

Raport anual 2021 | One United Properties SA 30 REZULTATE FINANCIARE CONSOLIDATE PRINCIPALELE SITUAȚII FINANCIARE • Creștere de 109% a veniturilor consolidate 5 a One United Properties comparativ cu 2020, Grupul atingând un prag anual istoric de 1,120 miliarde lei în venituri. • Veniturile la nivel anual din segmentul rezidențial au ajuns la 703,3 milioane de lei în 2021, o creștere cu 61%. Marja netă a segmentului rezidențial a ajuns la 36%, o creștere de 1 pp față de 2020. • Veniturile și profiturile din dezvoltarea de clădiri de birouri a crescut cu 412% în 2021, ajungând la 298,6 milioane lei datorită dezvoltării avansate a clădirilor de birouri și creșterii nivelului de închiriere și pre-închiriere pentru spațiile de birouri. Veniturile din divizia de birouri au ajuns la 11,8 milioane lei, o creștere cu 608%. • Cheltuieli Generale & Administrative nete au crescut cu 21%, de la 33,4 lei la 40,5 milioane de lei, determinate de costurile de exploatare ale clădirilor rezidențiale finalizate și de creșterea activităților de CSR (sponsorizări, deductibile integral din taxe). Cheltuielile administrative au crescut cu doar 8%, ajungând la 32,4 milioane lei, în ciuda unei dimensiuni semnificativ mai mari a companiei și a operațiunilor. EBITDA a crescut cu 182%, ajungând la 612,7 milioane de lei în 2021. • Profitul brut a ajuns la 604,4 milioane lei în 2021, în creștere cu 192% față de 2020, în timp ce profitul net a crescut cu 188%, ajungând la 509,7 milioane lei. • Poziția de numerar a crescut cu 197% în 2021, la 508,4 milioane lei la sfârșitul anului 2021. • Loan to value (raportul între valoarea creditelor și datoriilor financiare și valoarea de piață a proprietăților imobiliare) a fost de 24% la sfârșitul anului 2021, o scădere de 6pp față de 31 decembrie 2020, demonstrând o situație financiară solidă și un grad de îndatorare scăzut al Grupului în comparație cu companii similare din Europa. ANALIZA VENITURILOR Cifra de afaceri anuală consolidată a One United Properties a atins pragul istoric de 1.120 miliarde de lei, în creștere cu 109% față de 2020. Dublarea cifrei de afaceri a fost determinată în primul rând de o creștere cu 61% a veniturilor din vânzarea proprietăților rezidențiale, care au ajuns la 703,3 milioane de lei în 2021. Venitul net din vânzările rezidențiale a fost de 251,7 milioane lei în 2021, în creștere cu 64% față de 2020, generând o marjă netă pentru segmentul rezidențial de 36%, o creștere de 1pp față de 2020. Veniturile și profiturile din dezvoltarea clădirilor de birouri au crescut cu 412% în 2021, ajungând la 298,6 milioane lei datorită dezvoltării avansate a clădirilor de birouri, impactul principal fiind generat de recepționarea One Cotroceni Park Office Faza I, finalizarea lucrărilor structurale pentru OCP Office Faza II, One Tower începe să aducă venituri semnificative din chirii, precum și creșterea suprafețelor închiriate și pre-închiriate. Valoarea este evaluată de către evaluatorul independent Colliers. Veniturile din chirii din cadrul diviziei de birouri au ajuns la 11,8 milioane lei, în creștere cu 608%. Cea mai mare parte a veniturilor a fost generată în S2 2021, datorită mutării chiriașilor în clădirea de birouri One Tower. La 31.12.2021, One Tower avea un grad de ocupare de 85%. Veniturile din chirii vor continua să crească în 2022 ca urmare a recepționării în decembrie 2021 a One Cotroceni Park Faza 1 (la momentul publicării acestui raport, gradul de închiriere este de 78%), închirierea aproape integrală a One Tower (la momentul publicării acestui raport, gradul de închiriere este de 94%), precum și prin consolidarea rezultatelor înregistrate de Bucur Obor. Cheltuielile generale și administrative au crescut cu 23%, de la 33,4 lei la 40,5 milioane lei, determinate de costurile de operare ale clădirilor finalizate și de creșterea activităților de CSR. Cheltuielile administrative au crescut cu doar 8%, ajungând la 32,4 milioane lei, în ciuda unei dimensiuni semnificativ mai mari a companiei și operațiunilor, în timp ce alte cheltuieli de 5 Cifra de afaceri include veniturile din vânzările de proprietăți rezidențiale, chirii, servicii către chiriași, câștiguri investiții imobiliare și alte venituri din exploatare.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 31 exploatare au crescut cu 185%, atingând o valoare de 10,7 milioane lei, creștere determinată în principal de costurile de funcționare ale clădirilor rezidențiale finalizate și de donații și sponsorizări care sunt integral deductibile din impozitul pe profit. Includerea costurilor de funcționare ale dezvoltărilor rezidențiale în alte cheltuieli de exploatare este determinată de faptul că dezvoltarea deja finalizată One Mircea Eliade nu a fost încă vândută în totalitate. EBITDA a crescut cu 182%, de la 217,3 lei la 612,7 milioane de lei. Profitul brut a ajuns la 604,4 milioane lei, o creștere cu 192% față de 2020, în timp ce profitul net a crescut cu 188%, ajungând la 509,7 milioane lei. Impozitul pe venit pentru anul 2021 s-a ridicat la 94,7 milioane lei, din care 15,7 milioane lei reprezintă cheltuiala efectivă, iar restul reprezintă impozitul amânat pe profit, generat în principal de câștigurile din evaluarea proprietăților, care vor deveni impozabile doar în cazul vânzărilor acestora. Poziții P&L selectate (RON) 2020 2021 Δ % Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale 437.503.724 703.317.672 61% Câștiguri din clădirile de birouri în curs de dezvoltare 58.349.105 298.636.043 412% Venituri din chirii 1.313.724 6.544.367 398% Venituri din servicii furnizate chiriașilor 355.719 5.277.520 1384% Alte venituri operaționale 1.377.287 5.688.365 313% Câștiguri din dezvoltarea proprietăților de birouri 3.739.093 44.364.366 1087% Câștiguri din investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară (portofoliul de terenuri) 34.165.272 56.187.770 64% Costul proprietăților rezidențiale vândute (284.286.135) (451.583.531) 59% Cheltuieli G&A 33.406.620 40.497.150 21% EBITDA 217.325.786 612.655.241 182% EBT 206.658.661 604.418.805 192% Profit net 176.936.343 509.687.153 188% ACTIVE Activele totale au crescut cu 64% în 2021, ajungând la 2,797 miliarde de lei. Activele imobilizate au crescut cu 42%, ajungând la 1,493 miliarde de lei, determinate de o creștere cu 43% a investițiilor imobiliare care au ajuns la 1,449 miliarde de lei la 31.12.2021 ca urmare a recepționării One Cotroceni Park Office Faza I, finalizarea structurii pe OCP Office Faza II, precum și atingerea gradului de ocupare de aproape 90% în One Tower (toate aceste elemente influențând și veniturile din clădirile de birouri în curs de dezvoltare din situațiile financiare). Activele circulante aproape s-au dublat, ajungând la 1,304 miliarde de lei, determinate în principal de triplarea numerarului și a echivalentelor de numerar (508,3 milioane lei la 31.12.2021), creșterea cu 92% a creanțelor comerciale (201,4 milioane lei) și creșterea cu 34% a proprietăților rezidențiale. Creșterea proprietăților rezidențiale, de la 257,3 milioane lei, la 344 milioane de lei, a fost generată de construcția de dezvoltări rezidențiale și reclasificarea parțială a investițiilor imobiliare One Cotroceni Park și reclasificarea componentei de birouri a One Verdi Park, unde al doilea dintre cele două a fost autorizat pentru dezvoltare rezidențială. Proprietăți rezidențiale in '000 RON 31.12.2020 31.12.2021 One Verdi Park 10.459 105.693 One Cotroceni Park - Rezidențial - 35.007 One Modrogan 57.636 29.866 One Mircea Eliade 58.825 45.598 One Peninsula 52.067 60.217 One Herăstrău Towers 36.271 23.738 One Floreasca Vista 13.457 17.041 One Timpuri Noi 11.277 10.949 One Mamaia Nord 2 7.401 2.793 One Herăstrău Vista 5.519 4.818 One Mamaia Nord 1 3.303 7.152 Alte stocuri 1.131 1.107 TOTAL 257.348 343.978 One Verdi Park 31% One Cotroceni Park - Resi10% One Modrogan 9% One Mircea Eliade 13% One Peninsula 18% One Herăstrău Towers7% One Floreasca Vista 5% Other inventories 8%

Raport anual 2021 | One United Properties SA 32 Poziția de numerar a crescut cu 197% în 2021, ajungând la 508,3 milioane lei la sfârșitul anului 2021, determinată de încasările nete de numerar din IPO, în valoare de 252 de milioane de lei și de fluxurile de numerar pozitive generate din activitatea de vânzări și închiriere. Comparativ cu trimestrul trecut, poziția de numerar a scăzut cu 16% datorită investițiilor continue în dezvoltări precum și în portofoliul de terenuri, precum și datorită achiziției indirecte a pachetului majoritar de acțiuni al Bucur Obor pentru 64,9 milioane de lei. CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII Capitalurile proprii s-au dublat în 2021, ajungând la 1,647 miliarde lei. Creșterea a fost determinată în principal de profiturile generate de companie (profitul reportat și rezervele care au ajuns la 803,2 milioane lei la sfârșitul anului 2021) și de veniturile de 252 milioane lei din IPO care a avut loc în T3 2021. Datoriile au crescut cu 31% în 2021, însumând 1,150 miliarde lei la sfârșitul lui 2021, determinate în principal de o creștere cu 99% a pasivelor pe termen lung (581 milioane de lei la 31.12.2021) și compensate marginal de o scădere de 3% a datoriilor pe termen scurt (569,2 milioane de lei la 31.12.2021). Această evoluție a fost determinată în primul rând de înlocuirea datoriilor pe termen scurt în S1 2021 cu un împrumut de investiții pe termen lung de la Banca de Comerț și Dezvoltare a Mării Negre, așa cum este menționat în raportul S1 2021. Mai mult, în T3 2021, Grupul a convertit datoria pe termen lung de la acționarii minoritari în valoare totală de 114,5 milioane lei în capitaluri proprii ale One Cotroceni Park. Această scădere a fost însă compensată de un împrumut bancar pe termen lung în valoare de cca. 80 milioane de lei, care reprezintă în principal sumele atrase din împrumuturile bancare pentru One Cotroceni Park Office Faza I și One Peninsula în T4 2021.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 34 POLITICA DE DIVIDENDE Dividendele Emitentului sunt distribuite din profitul anual net distribuibil pe baza situațiilor financiare anuale individuale auditate, după aprobarea acestora de către Adunarea Generală Ordinară a Emitentului („AGOA”) și după aprobarea propunerii privind dividendele de către AGOA. Profitul distribuibil este partea din profitul net al anului financiar care poate fi distribuită ca dividende după ce au fost efectuate distribuirile legale și statutare, cum ar fi distribuirea pentru rezerva legală și, acolo unde este cazul, utilizarea profitului net în alte scopuri prevăzute de lege (de exemplu, acoperirea pierderilor contabile din anul precedent, dacă este cazul). Acționarii primesc dividende proporțional cu participația lor în capitalul social vărsat al Companiei și nu există niciun drept de prioritate sau preferință asupra distribuției de dividende în favoarea vreunui acționar. Propunerea privind distribuirea dividendelor formulată de Consiliul de Administrație va fi supusă votului la AGOA, de regulă, la aceeași adunare în care situațiile financiare auditate ale Companiei sunt aprobate. Consiliul de Administrație va avea în vedere în formularea propunerii către AGOA Companiei principiul repartizării a până la 35% din profitul brut consolidat obținut de către Societate, dar, în orice caz, cu respectarea oricăror prevederi privind distribuția de dividende incluse în contractele de finanțare. În cazul în care există deviații în afara acestui interval, acestea vor fi justificate și explicate acționarilor în perioadele în care vor avea loc. În selectarea unei anumite rate de distribuire a dividendelor în conformitate cu politica Emitentului privind dividendele, Consiliul de Administrație va ține cont de următoarele: • reducerea fluctuațiilor randamentului dividendelor de la o perioadă la alta, precum și a valorii absolute a dividendului pe acțiune; • nevoile și oportunitățile investiționale ale Companiei; • eventualele contribuții ale elementelor nemonetare la raportarea profitului net; • resursele financiare pentru plata dividendelor, precum și gradul de îndatorare al Companiei; și • stabilirea unui randament al dividendelor comparabil cu cel al altor companii listate din același sector sau sectoare conexe. De asemenea, Compania va putea plăti dividende sub formă de acțiuni din aceeași clasă cu cele care acordă drepturi la aceste dividende. One United Properties a distribuit pentru fiecare dintre anii încheiați la 31 decembrie 2020, 2019 și 2018 dividende brute în valoare de 49.243.000 lei, 41.016.046 lei, și 43.753.912 lei. Pentru 2021, One United Properties propune să plătească un dividend brut total de 74.973.314,85 lei. O primă tranșă de dividende brute în valoare de 32.500.000 lei a fost aprobată în AGA în septembrie 2021 și plătită în octombrie 2021, iar Consiliul de Administrație a propus acționarilor aprobarea unei a doua tranșe în valoare de 42.473.314,85 lei în AGA din 26 aprilie 2022. Repartizarea este supusă aprobării acționarilor în AGA anuală, care va avea loc la data de 26.04.2022. La aceeași AGA din 26 aprilie 2022, Consiliul de Administrație a propus acționarilor să aprobe răscumpărarea de acțiuni în scop de trezorerie în limita totală de 10 milioane lei, la prețul maxim de achiziție de 1,75 lei per acțiune.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 35 ASPECTE ESG One United Properties s-a străduit întotdeauna să asigure sustenabilitatea dezvoltărilor sale de- a lungul vieții acestora. Având în vedere impactul global pe care industria de real estate îl are asupra mediului, a fost acordată întotdeauna o atenție deosebită reducerii emisiilor de carbon pentru a minimiza schimbările climatice, precum și eficientiza activitățile operaționale astfel încât construcțiile dezvoltate să își mențină calitățile pentru mulți ani după finalizarea acestora. În acest context, încă de la începuturile sale, One United Properties a livrat proiecte dezvoltate în conformitate cu cele mai bune practici de mediu și sustenabilitate, bucurându-se de o vastă recunoaștere pe piață. Pe măsură ce aspectele de sustenabilitate cresc în importanță, One United Properties își menține dedicarea pentru dezvoltarea proiectelor care obțin certificări prestigioase în domeniul sustenabilității și protecției mediului. Strategia de sustenabilitate a One United Properties se bazează pe următoarele principii care au cel mai semnificativ impact asupra mediului, social și de guvernare asupra oamenilor, comunităților și mediului: • Sănătate și bunăstare: One United Properties dezvoltă clădiri rezidențiale și de birouri sănătoase, unde clienții și locatarii pot duce o viață sănătoasă. • Egalitate de gen: One United Properties asigură șanse egale pentru toți angajații companiei, indiferent de sexul lor, și promovarea profesională a femeilor la locul de muncă. • Energie curată și accesibilă: One United Properties investește în soluții energetice inovatoare, cum ar fi pompe geotermale, pentru a construi clădiri sustenabile. Aliniindu- se la noile reglementări aplicabile, Compania se asigură că toate dezvoltările au minimum 30% din energie provenită din surse regenerabile. • Muncă decentă și creștere economică: One United Properties selectează cu atenție contractorii și furnizorii, pentru a lucra cu parteneri care aderă la valorile Companiei. Pentru toți angajații, One United Properties oferă locuri de muncă complete și productive, în condiții de remunerație egală. • Industrie, Inovație și Infrastructură: One United Properties construiește dezvoltări moderne și accesibile. Acolo unde infrastructura lipsește, Compania o dezvoltă pe cont propriu – One United Properties se asigură că infrastructura rutieră aduce beneficii întregului cartier, dar promovează și traficul pietonal, cu bicicleta și trotinete. Bucureștiul, capitala României, este inclus în mod constant în topul celor mai aglomerate capitale din lume, bucureștenii pierzând în medie 98 de ore pe an în trafic. Compania crede în construirea de comunități bine conectate în care clienții pot renunța la mașini în beneficiul unor alternative mai sănătoase, cum ar fi biciclete, trotinete dar și mersul pe jos. One United Properties asigură utilizarea soluțiilor inovatoare de energie verde și tehnologie în dezvoltările sale. • Reducerea inegalităților: One United Properties promovează incluziunea socială, economică și politică a tuturor, indiferent de vârstă, sex, dizabilitate, rasă, etnie, origine, religie, statut economic sau orice alt statut. • Orașe și comunități sustenabile: One United Properties construiește clădiri cu impact limitat asupra mediului, situate în comunități sigure și verzi. Conducerea consideră că dezvoltările sale sunt repere ale regenerării urbane, durabilității și impactului pozitiv asupra mediului. One United Properties investește în regenerarea reperelor orașelor, protejând patrimoniul cultural al României. • Consum responsabil și producție: One United Properties construiește clădiri solide, folosind materiale de calitate care sunt făcute pentru a rezista testului timpului. Compania investește în soluții inovatoare de gestionare a energiei, apei și canalizării, care îi ajută pe clienții noștri să reducă costurile viitoare, asigurând în același timp un management responsabil al deșeurilor – atât în faza de construcție, cât și după livrarea către client.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 36 • Acțiune climatică: One United Properties realizează impactul pe care sectorul imobiliar îl are asupra climei, prin urmare se asigură că toate dezvoltările sale implementează soluții care limitează emisiile de CO2 și optimizează gestionarea apei. Compania investește în educația angajaților, clienților și partenerilor de afaceri, astfel încât aceștia să își dezvolte cunoștințele și capacitatea de a face față provocărilor și oportunităților aduse de schimbările climatice. Domeniile cheie ale strategiei de sustenabilitate la One United Properties, organizate pe criterii de mediu, sociale și de guvernare, includ: Activități de mediu Activități sociale Guvernanța corporativă - Reducerea emisiilor de CO2 în stadiul de dezvoltare și după livrare; - Utilizarea celor mai bune materiale pentru mediu; - Reducerea producției de deșeuri; - Protejarea copacilor și a spațiilor verzi; - Optimizarea consumului de apă și energie ; - Utilizarea tehnologiilor moderne; - Prevenirea expansiunii urbane necontrolate; - Realizarea de dezvoltări cu utilizare mixtă care să reducă congestionarea traficului în sectoare; - Primirea de certificări de top pentru toate dezvoltările ca parte a misiunii sale de a educa locatarii și rezidenții actuali și potențiali cu privire la impactul clădirilor asupra mediului. - Asigurarea sănătății si securității angajaților; - Promovarea egalității și a diversității; - Asigurarea sănătății și siguranței chiriașilor și clienților prin demonstrarea celui mai bun mediu interior și exterior; - Oferirea de bune relații comunitare pentru clienți, chiriași și comunitățile locale, oferind un mediu sigur și sănătos; - Regenerarea și revitalizarea zonelor urbane, oferind dezvoltări emblematice care sunt încorporate în peisajul urban; - Comportamente responsabile din punct de vedere ecologic în cadrul comunităților; - Promovarea conceptului de dezvoltare cu utilizare mixtă; - Oferirea de sprijin caritabil celor care au nevoie. - Asigurarea unei conduite etice în afaceri; - Implementarea unor reguli puternice anticorupție; - Stabilirea unor standarde înalte în afaceri pentru subcontractanți; - Educarea și activarea angajaților, partenerilor și clienților despre cum putem lucra împreună pentru a ne atinge obiectivele de sustenabilitate; - Măsurarea și dezvăluirea în mod transparent a performanței noastre de sustenabilitate. Activitatea One United Properties și a filialelor sale, în general, nu are un impact semnificativ asupra mediului. Cu toate acestea, Grupul are obligația de a respecta un număr mare de legi și reglementări în domeniul protecției mediului. Aceste legi și reglementări se referă în mare măsură la gestionarea și eliminarea materialelor periculoase, emisiile în atmosferă, deversările accidentale, curățarea zonelor contaminate și, în general, probleme de sănătate și siguranță. De asemenea, în funcție de specificul fiecărui proiect pe care Grupul îl dezvoltă, există obligația de a obține avize asupra acordurilor și/sau avizelor de mediu sau, după caz, de a transmite o notificare prealabilă autorităților competente. La 31 decembrie 2021, nu existau litigii majore legate de încălcări ale legilor sau reglementărilor de mediu. În 2022, One United Properties va acorda o atenție deosebită sustenabilității, continuând strategia ESG implementată în urma aderării la UN Global Compact în decembrie 2021. Raportul de sustenabilitate 2021 va fi publicat în S1 2022.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 37 PERSPECTIVE 2022 În data de 11 ianuarie 2022, One United Properties a publicat Bugetul de Venituri și Cheltuieli pentru anul 2022, care a fost adoptat de Consiliul de Administrație pe 10 ianuarie 2022 și care este supus aprobării de către acționari în Adunarea Generală a Acționarilor, care va avea loc pe 26 aprilie 2022. Bugetul pentru anul 2022 este prezentat în tabelul de mai jos și include rezultatele preconizate a fi generate de Companie la nivel consolidat.. Buget 2022 One United Properties RON Δ % față de 2021 Cifra de afaceri 1.523.119.444 36% Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale 1.217.899.669 73% Venituri din chirii 71.778.670 997% Rezultat din exploatare 663.366.162 8% Profit net 548.709.933 8% Investiții 1.162.506.607 Pentru 2022, One United Properties vizează o cifră de afaceri de 1,523 miliarde lei, un profit net de 548,7 milioane lei și investiții de 1,163 miliarde lei. Pentru 2022, One United Properties estimează finalizarea următoarelor dezvoltări rezidențiale: One Verdi Park, One Modrogan, One Timpuri Noi și One Floreasca Vista, care vor contribui semnificativ la venitul net al companiei. Veniturile din chirii sunt estimate să ajungă la 71,78 milioane de lei în 2022, ca urmare a ocupării integrale a One Tower, recepției One Cotroceni Park Faza I și închirierii acestuia, precum și a achiziției pachetului majoritar de acțiuni la Bucur Obor. Mai mult, compania estimează finalizarea fazei II a One Cotroceni Park înainte de sfârșitul anului, ceea ce va genera și mai multe venituri recurente în următorii ani. Mai multe informații AICI precum și AICI.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 38 FACTORI CHEIE CARE AFECTEAZĂ REZULTATELE GRUPULUI Rezultatele One United Properties pot fi afectate de mai mulți factori cheie, unii dintre aceștia fiind prezentați mai jos. Investitorii ar trebui să aibă în vedere că factorii prezentați mai sus reprezintă cele mai semnificative riscuri de care One United Properties are cunoștință la momentul redactării acestui raport. Cu toate acestea, riscurile prezentate în această secțiune nu includ toate riscurile asociate cu activitatea Companiei, iar Grupul nu poate garanta că include toate riscurile relevante pentru anul 2022. Pot exista și alți factori de risc și incertitudini pe care Grupul sau companiile din Grup nu au cunoștință la momentul întocmirii acestui raport și care pot modifica în viitor rezultatele reale, condițiile financiare, performanța și realizările Companiei ce poate duce la o scădere a prețului acțiunilor Grupului. Investitorii ar trebui să efectueze verificări prealabile pentru a-și pregăti evaluarea oportunităților de investiție. Conducerea recomandă investitorilor să citească lista mai elaborată de riscuri la care este supusă One United Properties, care a fost inclusă în Prospectul de Listare, disponibil AICI, care totuși nu poate fi tratată ca exhaustivă. CONTEXTUL ECONOMIC GENERAL - Rezultatele Grupului pot fi influențate direct de condițiile economice, în special de nivelul de ocupare a forței de muncă, inflația, veniturile disponibile, accesul la împrumuturi ipotecare, încrederea consumatorilor, impozitele aplicabile. Într-un mediu economic nefavorabil, cu o scădere a venitului disponibil, interesul de achiziționare a apartamentelor este posibil să scadă. Acest risc continuă să fie semnificativ în 2022 din cauza estimării unei rate de inflație ridicate precum și a creșterii costurilor cu energia, ambele fiind afectate de conflictul geopolitic cauzat de războiul din Ucraina. Deteriorarea economiei României poate duce la o reducere a numărului de clienți, un număr mai mare rău platnici și/sau poate duce la creșterea spațiului neînchiriat sau la scăderea chiriilor pentru clădirile de birouri și la deteriorarea rezultatelor Grupului, având în vedere nemulțumirea sau întârzierea plății. RISCUL ASOCIAT CU INSTABILITĂȚILE POLITICE ȘI SOCIALE DIN REGIUNE – Instabilitatea politică și militară din regiune, precum războiul din Ucraina, pot determina condiții economice profund nefavorabile, tulburări sociale sau, în cel mai rău caz, confruntări militare în regiune. Efectele sunt, în mare măsură, imprevizibile dar pot include o scădere a investițiilor, fluctuații valutare semnificative, creșteri ale ratelor dobânzilor, reducerea disponibilității creditului, a fluxurilor comerciale și de capital și creșteri ale prețurilor energiei. Aceste efecte și alte efecte negative neprevăzute ale crizelor din regiune ar putea avea un efect negativ semnificativ asupra activității, perspectivelor, rezultatelor operațiunilor și poziției financiare ale Grupului. CONCURENȚA ÎN PIEȚELE ÎN CARE GRUPUL OPEREAZĂ – Grupul are drept concurenți diverse entități, în legătură cu potențiale achiziții imobiliare. Astfel de entități ar putea avea un avantaj din următoarele perspective: au relații preexistente mai puternice cu potențialii vânzători/clienți, resurse financiare, tehnice sau de altă natură, sau au reguli de guvernanță corporativă și integritate mai relaxate, ceea ce ar putea pune Grupul într-un dezavantaj în termenii oportunităților de achiziție. Unii dintre concurenții Grupului pot avea costuri de capital mai mici sau acces mai ușor la surse de finanțare, ceea ce le poate permite să răspundă mai rapid la oportunitățile de achiziție sau pot avea o toleranță mai mare la risc sau pot efectua alte analize de risc decât cele ale Grupului care le pot permite să accepte condiții mai puțin favorabile pentru potențiale achiziții decât ar permite Grupului. DIFICULTĂȚI ÎN IMPLEMENTAREA STRATEGIEI – Grupul ar putea să întâmpine dificultăți în implementarea strategiei sale, precum și în ceea ce privește finalizarea proiectelor imobiliare în curs sau viitoare, în condițiile de piață actuale sau viitoare. De asemenea, nu se poate ști cu siguranță la acest moment dacă implementarea strategiei sale va duce la o creștere de valoare pentru Grup. Acest lucru depinde, printre altele, de disponibilitatea oportunităților de achiziție a proprietăților imobiliare, de disponibilitatea resurselor de finanțare, performanța managementului în administrarea și dezvoltarea proprietăților imobiliare deținute și de celelalte riscuri operaționale.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 39 Factori precum costurile și imposibilitatea de a obține autorizațiile necesare pentru dezvoltarea proiectelor Grupului ar putea afecta planurile Grupului de a obține plus-valoare din proiectele pe care le are în vedere. Chiar dacă sunt implementate, nu există nicio garanție că planurile Grupului vor fi de succes. Neîndeplinirea cu succes a strategiilor avute în vedere (sau cu depășirea costurilor și calendarului avut în vedere) precum și neobținerea beneficiilor anticipate în urma implementării acestor strategii pot avea efecte negative asupra afacerii, condițiilor financiare, rezultatelor operaționale sau perspectivelor Grupului. DURATA DEZVOLTĂRILOR POATE DEPĂȘI ESTIMĂRILE INIȚIALE - Grupul se confruntă cu riscul ca anumite proiecte să necesite alocarea de mai multe fonduri sau să necesite mai mult timp pentru finalizare decât a fost anticipat în planificările inițiale. Creșterea costurilor poate fi generată de variația costurilor materialelor de construcție, erori de proiectare sau de execuție, creșterea costurilor salariale, creșterea costurilor în domeniul energetic sau întârzieri în calendarul de execuție al proiectelor. De asemenea, activitatea de construcții, esențială pentru activitatea Grupului de dezvoltare imobiliară, ar putea fi afectată negativ de o varietate de evenimente naturale sau provocate de către om, inclusiv erori umane, acte de furt sau de vandalism, condiții climatice adverse, cutremure, furtuni sau alte dezastre naturale și alte fenomene ale naturii sau evenimente de forță majoră, care pot opri sau întârzia activitatea de construcție. De asemenea, pandemia Covid-19 a contribuit și e posibil să contribuie pe viitor la asemenea întârzieri. Aceste fenomene pot afecta în mod negativ activitatea Grupului în funcție de intensitatea și frecvența lor. În condițiile în care Grupul pre-vinde o proporție importantă a suprafețelor și apartamentelor în proiecte pe care le dezvoltă, la prețul fixat prin pre-contracte, cu un avans semnificativ față de momentul finalizării acestora, creșterea costurilor în timpul desfășurării proiectelor are un impact negativ semnificativ asupra marjelor de profit și poate duce, în situația unor întârzieri semnificative la pierderea de clienți, penalități contractuale sau rezilierea contractelor relevante. VENITURILE POT FI INFERIOARE VALORII BRUTE DE DEZVOLTARE - Estimarea valorii viitoare a unei proprietăți este inerent subiectivă, datorită naturii individuale a fiecărei proprietăți, precum și faptului că această valoare poate fi afectată de condițiile de piață sau alte aspecte aflate în afara controlului Grupului. Factori precum modificările cerințelor legale aplicabile (în domenii precum urbanismul, construcțiile, mediul și fiscal), condițiile politice, starea piețelor financiare, starea financiară a clienților, regimurile fiscale aplicabile și fluctuațiile ratei dobânzii contribuie, de asemenea, la o posibilă modificare a evaluărilor anticipative. Valorile brute de dezvoltare estimate cu privire la proiectele rezidențiale (astfel cum sunt incluse în acest Prospect) sunt doar estimative și sunt stabilite pe baza unor ipoteze (inclusiv elemente precum costurile de construire, cererea pentru locuințe, prețul mediu de vânzare, creșterea prețurilor și numărul estimat de unități în cadrul dezvoltărilor), care se pot dovedi inexacte. Nu există nicio asigurare că valorile brute de dezvoltare astfel estimate și dezvoltările propuse de Grup vor reflecta prețurile reale de vânzare realizate pentru proiectele în curs de dezvoltare sau planificate. Nereușita în a vinde numărul de unități rezidențiale sau la prețurile de vânzare avute în vedere de Grup, ar putea duce la nerealizarea valorilor brute de dezvoltare estimate. LIPSA FORȚEI DE MUNCĂ - Lipsa forței de muncă în România în general și în special lipsa forței de muncă calificată/specializată în construcții, precum și cererea tot mai ridicată de forță de muncă calificată/specializată ar putea limita perspectivele de dezvoltare ale Grupului. În plus, lipsa forței de muncă ar putea duce la dezechilibre macroeconomice și poate afecta mediul de afaceri, afectând astfel perspectivele financiare ale companiilor din România. Potențiala încetare a aplicabilității facilităților fiscale aplicabile salariaților din domeniul construcțiilor începând cu anul 2018, precum și inflația salarială din România ar putea duce la creșteri ale cheltuielilor operaționale ale Grupului. În plus, necesitatea Grupului de a oferi compensații salariale competitive cu restul pieței ar putea genera creșteri neprevăzute și nesustenabile ale cheltuielilor cu salariații și furnizorii de servicii. RISCUL PRIVIND FURNIZORII - Grupul are relații importante cu anumiți furnizori de materiale și servicii. Acești furnizori pot, printre altele, extinde timpul de livrare, furniza echipamente nefiabile, majora prețurile și limita sau întrerupe furnizarea din cauza deficitelor, a cerințelor de afacere proprii sau din alte motive. Cu toate că Grupul nu este total dependent de produsele, materialele și serviciile furnizate de anumiți furnizori, în multe cazuri acesta a făcut investiții substanțiale în relația cu un anumit furnizor, ceea ce face dificilă găsirea cu rapiditate

Raport anual 2021 | One United Properties SA 40 a unor furnizori înlocuitori, în cazul în care un furnizor refuză să ofere Grupului prețuri favorabile, încetează să mai producă materialele și produsele pe care le Grupul le folosește sau nu mai oferă serviciile de care Grupul are nevoie. În cazul în care materialele, produsele sau serviciile nu sunt furnizate la standardele ridicate specifice Grupului sau în cazul în care furnizorii sunt insolvabili, executarea totală sau parțială a creanțelor față de furnizori poate fi dificilă sau imposibilă. Apariția oricăruia dintre aceste riscuri poate crea probleme tehnice, prejudicia reputația Grupului, conduce la pierderea clienților și poate avea un efect negativ semnificativ asupra activității, perspectivelor, rezultatelor operațiunilor și situației financiare ale Grupului. În plus, obligațiile contractuale ale Grupului față de clienții acestuia pot depăși sfera de aplicare a garanțiilor pe care Grupul le-a obținut de la furnizori. De asemenea, Grupul este expus unor riscuri asociate unei potențiale instabilități financiare a furnizorilor săi. În cazul în care furnizorii Grupului ar întrerupe furnizarea anumitor materiale și produse, s-ar afla în imposibilitatea de a furniza echipamente care ar îndeplini specificațiile Grupului sau ar întrerupe furnizarea de echipamente sau servicii către Grup, fie ca urmare a falimentului sau fie din alte motive și Grupul nu ar putea obține produse înlocuitoare satisfăcătoare, aceste împrejurări ar putea avea un efect negativ semnificativ asupra activității, rezultatelor operațiunilor și situației financiare ale Grupului. ERORI ALE AUTORITĂȚILOR ÎN EMITEREA DOCUMENTELOR - Activitatea de dezvoltare a proiectelor imobiliare desfășurată de Grup ar putea fi întârziată, respectiv ar putea fi angajate costuri semnificative ca urmare a erorilor autorităților în procesul de avizare și autorizare. Astfel de erori se pot materializa fie prin refuzuri neîntemeiate, fie prin documentație ce necesită ulterior îndreptarea erorilor sau modificarea proiectelor avute în vedere de Grup pentru a corespunde parametrilor impuși din eroare de către autorități. RISCURI PRIVIND SĂNĂTATEA ȘI SIGURANȚA LA LOCUL DE MUNCĂ - Un accident de muncă pe unul din șantierele unde Grupul își desfășoară activitatea de dezvoltare imobiliară (care poate implica personal propriu sau personal al entităților contractate de Grup) sau deteriorarea standardelor Grupului în domeniul securității și sănătății în muncă ar putea expune riscului de accidentare angajații, contractanții, subcontractanții sau publicul larg, și ar putea conduce la sancțiuni și daune semnificative, respectiv la deteriorarea reputației Grupului. Respectarea cerințelor în domeniul securității, sănătății și siguranței operaționale și ocupaționale este importantă pentru succesul afacerilor Grupului. Orice deficiență în materie, inclusiv orice întârziere în a modifica practicile în domeniul securității și sănătății în muncă ulterior detectării oricărei deficiențe sau a modificării oricăror cerințe legale, poate duce la sancțiuni pentru nerespectarea cerințele legale relevante. Mai mult, orice accident de muncă grav poate duce la angajarea de costuri semnificative pentru Grup, respectiv poate dăuna reputației Grupului, având un efect negativ semnificativ asupra activității, perspectivelor, rezultatelor operațiunilor și situației financiare ale Grupului. CERINȚE IMPUSE DE AUTORITĂȚILE PUBLICE – Activitatea de dezvoltare imobiliară presupune respectarea a numeroase reglementări locale, naționale și europene, precum și decizii/hotărâri/ordine ale autorităților publice cu privire la urbanism, mediu, sănătatea și securitatea în muncă, taxe și impozite sau alte aspecte. Acolo unde parametrii urbanistici nu sunt potriviți sau nu au fost reglementați, este necesară elaborarea unei noi documentații de urbanism, obținerea de avize de la autoritățile și entitățile relevante și aprobarea acestei documentații de urbanism de către consiliile locale competente, respectiv de către consiliul general în cazul Municipiului București. În continuare, pentru executarea lucrărilor de construire este necesară obținerea unei autorizații de construire, proces ce presupune la rândul său obținerea unei set de avize de la autoritățile publice și elaborarea unor documentații tehnice. Pentru operarea imobilelor sunt necesare o serie de autorizații emise de către autoritățile publice, precum autorizația de securitate la incendiu, ISCIR, protecție civilă etc. Procesul de autorizare a unui proiect imobiliar este complex, se poate desfășura pe perioade de timp ce pot varia între 6-9 luni și 5-6 ani și este dependent de conduita autorităților publice. De exemplu, practica autorităților publice locale ale Municipiului București (piața principală pe care activează Grupul) este imprevizibilă, având în vedere faptul că planurile urbanistice zonale coordonatoare pentru 5 din 6 sectoare ale Municipiului București au fost suspendate pentru o perioadă de un an în februarie 2021 și autoritățile publice au luat poziții care semnalează intenția de a le înlocui în întregime și de a reconsidera semnificativ activitatea de urbanism la nivelul

Raport anual 2021 | One United Properties SA 41 Municipiului București. Mai mult, intenția autorității publice pare a fi aceea de a limita, îngreuna și/sau încetini dezvoltările imobiliare prin crearea unor situații dificile pentru dezvoltări imobiliare prin necesitatea pregătirii de noi documentații de urbanism pentru proiecte viitoare. O eventuală anulare a unor PUZ-uri coordonatoare ar putea afecta regimul de autorizare al unora dintre proiectelor Grupului pentru care nu au fost obținute încă autorizațiile de construire. De asemenea, în situația în care autorizațiile de construire pentru aceste proiecte ar fi obținute înainte de o eventuală anulare a unor PUZ-uri coordonatoare, autorizațiile de construire obținute deja, în cazul în care ar fi contestate până la momentul emiterii deciziei de anulare a respectivelor PUZ-uri, ar putea fi anulate ca urmare a anulării acestor PUZ-uri. În oricare din aceste situații Grupul s-ar putea regăsi în poziția de a relua procesul de autorizare, generând întârzieri în execuție și livrare sau chiar necesitatea reproiectării în funcție de alți parametri urbanistici și pierderi pentru Grup și afectând potențial promisiunile de vânzare în legătură cu proiectele afectate. În general, activitatea de dezvoltare imobiliară implică interacțiuni cu autoritățile publice, inclusiv cu cele alese sau numite pe criterii politice. Este posibil ca unele dintre actele sau luările de poziție ale unor astfel de autorități să fie motivate politic sau să fie întreprinse din rațiuni de publicitate și, în unele cazuri, astfel de acte sau luări de poziție pot avea legătură cu activitatea Grupului și pot cauza dificultăți sau întârzieri în execuția proiectelor Grupului sau pot aduce atingere imaginii acestuia, în ambele cazuri cu consecințe semnificative negative asupra Grupului. Procesul de autorizare al proiectelor dezvoltate de Grup suportă riscul imprevizibilității conduitei autorităților publice și poate fi afectat în mod negativ de întârzierile și limitările impuse de autoritățile publice locale. De asemenea, având în vedere că Grupul își asumă față de viitorii cumpărători, în baza unor promisiuni de vânzare-cumpărare, anumite termene-limită pentru finalizarea proiectelor, conduita autorităților poate avea impact și în raport cu aceste persoane, Grupul putând fi obligat să achite despăgubiri pentru întârzieri sau să prelungească termenele- limită în condiții nefavorabile economic. De asemenea, activitatea de dezvoltare a proiectelor imobiliare desfășurată de Grup ar putea fi întârziată, respectiv ar putea fi angajate costuri semnificative ca urmare a erorilor autorităților în procesul de avizare și autorizare. Astfel de erori se pot materializa fie prin refuzuri neîntemeiate, fie prin documentație ce necesită ulterior îndreptarea erorilor sau modificarea proiectelor avute în vedere de Grup pentru a corespunde parametrilor impuși din eroare de către autorități. Orice întârziere, cost sau modificare a unui proiect din cauza unei erori comise de autorități în emiterea unor documente de avizare și autorizare a proiectelor dezvoltate de Grup poate avea efecte negative asupra afacerii, asupra situației financiare, a perspectivelor și a rezultatelor operaționale ale Grupului. AUTORIZAȚIILE POT FI CONTESTATE DE TERȚE PĂRȚI - În măsura în care pot justifica un interes legitim, terțele părţi au posibilitatea de a contesta acte administrative individuale sau acte administrative cu caracter normativ prin intermediul unei acțiuni directe care este guvernată de reglementări parțial diferite, în funcție de caracterul individual (cum ar fi o autorizație de construire) sau normativ (cum ar fi planurile urbanistice) al actului administrativ respectiv. Interesul de a contesta un act administrativ derivă în general din faptul ca drepturile si interesele legitime ale respectivei terțe părți sunt afectate de actul administrativ respectiv, acest lucru fiind în mod uzual apreciat de către instanțele de judecată, de la caz la caz. De asemenea, este posibil ca pe parcursul execuției unor proiecte, acestea să sufere modificări care necesită modificări ale actelor de autorizare sau autorizări suplimentare. Uneori aceste modificări pot atrage necesitatea suspendării construcției pe durata obținerii autorizărilor modificate sau noi, ceea ce duce la întârzieri în finalizarea construcției și realizarea recepției finale. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, la proiectul Neo Timpuri Noi unde lucrările de construcție sunt în parte suspendate pe durata obținerii unui nou certificat de urbanism, în vederea finalizării proiectului într-un regim de înălțime mai favorabil decât cel preconizat inițial. Întârzierile în finalizarea proiectelor pot duce la întârzieri în încasarea unor sume de bani de la clienți, necesitatea plății unor sume suplimentare de către Grup, creșteri ale costurilor proiectelor și afectarea reputației noastre.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 42 LICHIDITATE – Terenurile și proprietățile imobiliare sunt relativ ilichide. Deși scopul achiziției de terenuri de către Grup este dezvoltarea de proiecte imobiliare și nu vânzarea acestor terenuri, în măsura în care Grupul are nevoie de lichidități sau în măsura în care anumite terenuri nu mai sunt utile pentru planurile de dezvoltare ale Grupului, Grupul ar putea fi pus în situația de a imobiliza sume importante în aceste proprietăți. Lichiditatea redusă a acestor bunuri poate afecta capacitatea Grupului de a le vinde în timp relativ rapid și la preț satisfăcător atunci când este nevoie, fapt ce poate afecta desfășurarea activității pe termen scurt și mediu. Din cauza lichidității reduse a imobilelor deținute de Grup și a altor factori, dacă Grupul nu poate să genereze fluxuri de numerar pozitive din activitățile sale operaționale, acesta ar putea fi în imposibilitatea de a vinde active din portofoliul său în condiții avantajoase. Nu exista nicio garanție că Grupul va fi în măsură să genereze sau să acumuleze suficiente fonduri pentru a putea acoperi cheltuielile de capital avute în vedere pe termen lung sau că va fi în măsură să le acopere la un cost rezonabil. Este posibil ca termenii și condițiile în care o viitoare finanțare va fi pusă la dispoziția Grupului să nu fie acceptabili pentru acesta sau ar putea chiar să nu existe nicio posibilitate de finanțare disponibilă. Mai mult, dacă nivelul împrumuturilor contractate crește pe termen lung, Grupul ar putea fi supus unor restricții financiare suplimentare. Inabilitatea pe termen lung de a procura suficiente fonduri pentru finanțarea proiectelor Grupului ar putea avea un efect negativ asupra abilității acestuia de a își dezvolta activitatea și de a își atinge obiectivele de performanță și ar putea rezulta în suportarea unor costuri neprevăzute sau întârzieri în implementarea proiectelor acestuia. De asemenea, nu poate exista nicio garanție că în ipoteza unor schimbări neprevăzute, fluxul de numerar al Grupului va fi suficient pentru plata datoriilor viitoare. Neplata principalului și/sau a dobânzilor la termenele convenite, sau eventuale credite viitoare sau încălcarea oricăror angajamente asumate prin contractele de împrumut încheiate ar putea rezulta în executarea garanțiilor pe care Grupul le-a constituit, inclusiv a ipotecilor constituite sau accelerarea termenului de plată a obligațiilor acestuia sau ar putea face contractarea de împrumuturi viitoare dificilă sau chiar imposibilă. În aceste circumstanțe, Grupul ar putea deveni de asemenea obligat să vândă o parte a activelor sale pentru a își îndeplini obligațiile de plată. Oricare dintre evenimentele descrise mai sus ar putea avea un efect negativ asupra activității, situației financiare, perspectivelor sau rezultatelor operațiunilor Grupului. Grupul este obligat să respecte prevederile unor clauze restrictive privind datoria, care pot limita capacitatea acestuia de a finanța operațiunile viitoare și nevoile de capital, de a urmări oportunități de afacere și de a desfășura activități. Deși toate aceste limitări fac obiectul unor excepții și calificări importante, aceste obligații ar putea limita capacitatea Grupului de a finanța potențiale noi proiecte și nevoile de capital și de a continua achizițiile și alte activități comerciale care îl pot interesa. Dacă Grupul nu își va respecta oricare dintre aceste obligații, acesta se va afla într-o situație de neîndeplinire a obligațiilor sale financiare iar creditorii relevanți ar putea declara suma principală și dobânda acumulată aferentă creditelor aplicabile, ca fiind scadente și plătibile, după trecerea oricărei perioade de remediere aplicabilă. Aceste restricții ar putea avea un efect negativ semnificativ asupra capacității Grupului de a finanța potențiale noi proiecte sau nevoi de capital sau de a se implica în alte activități care ar putea fi în interesul acestuia. FAKE NEWS – Natura activității Grupului și sectorul acoperit al industriei imobiliare pot expune One United Properties la pretenții legate de defăimare, diseminare de informații greșite sau false de știri (denumite și „știri false” sau „fake news”), sau alte tipuri de conținut care pot dăuna, temporar sau pe termen lung, reputației afacerii. Compania poate fi, de asemenea, afectată negativ de acțiunile sau declarațiile diferitelor persoane, care acționează sub identități false sau neautentice, care pot disemina informații care sunt considerate a induce în eroare sau care intenționează să manipuleze opiniile despre companie. Orice astfel de situație poate duce potențial la o scădere a dorinței clienților de a cumpăra produsele companiei, ducând astfel la scăderea vânzărilor, precum și la o scădere a prețului instrumentelor financiare emise de către Grup. RISC DE SECURITATE CIBERNETICĂ - Riscul de securitate cibernetică este determinat de probabilitatea expunerii, a pierderii unui activ critic sau a informațiilor sensibile sau a

Raport anual 2021 | One United Properties SA 43 prejudiciului reputației care rezultă dintr-un atac cibernetic sau o încălcare a rețelei unei organizații. Pașii pentru diminuarea unui astfel de risc sunt: 1. Identificarea Celor Mai Valoroase Active Digitale, 2. Auditarea Datelor Si a Proprietății Intelectuale ale Organizației, 3. Efectuarea Unei Evaluări a Riscurilor Cibernetice, 4. Analiza Nivelurilor de Securitate și Amenințări, 5. Stabilirea unui Responsabil de Management al Riscului Cibernetic, 6. Automatizarea Sarcinilor de Prevenire și Diminuare a Riscurilor, 7. Crearea Unui Plan de Răspuns la Incident, 8. Educarea Angajaților cu Privire la Politicile de Securitate Cibernetică. LITIGII – La data de 18 noiembrie 2021, One United Properties a publicat raportul curent 33/2021 în care conducerea a inclus o imagine de ansamblu asupra stadiului tuturor litigiilor semnificative în care sunt implicate Compania și filialele acesteia. Stadiul acestor litigii rămâne valabil la data de 31 decembrie 2021, iar acționarii sunt invitați să consulte lista completă a proceselor AICI. De asemenea, pot fi și alte riscuri precum: • Grupul ar putea să întâlnească dificultăți în achiziționarea de proprietăți imobiliare care îndeplinesc standardele sale de calitate. • Veniturile obținute de Grup din proiectele rezidențiale în curs de dezvoltare sau planificate ar putea fi mai mici decât valorile brute de dezvoltare (GDV) estimate. • Capacitatea Grupului de a obține fonduri pentru achiziția imobilelor și dezvoltarea proiectelor imobiliare ar putea fi afectată, ceea ce ar putea afecta în mod semnificativ negativ activitatea de afaceri. • Costurile și durata dezvoltării proiectelor imobiliare pot depăși așteptările inițiale ale Grupului. • Titlurile de proprietate asupra anumitor proprietăți imobiliare deținute sau care ar putea fi achiziționate în viitor de către entitățile Grupului ar putea fi incerte. • Este posibil ca Grupul să se confrunte cu lipsa forței de muncă, ceea ce ar putea împiedica buna desfășurare a activității. • Este posibil ca Grupul să suporte costuri pentru a asigura respectarea legilor cu privire la proiectele sale imobiliare. • Există riscul ca Grupul să nu poată atragă sau să rețină personalul cheie, administratorii, directorii, angajații și alte persoane fără de care nu ar putea gestiona în mod eficient activitatea sa. • Dacă Grupul nu își menține reputația în ceea ce privește calitatea produselor și serviciilor, capacitatea Grupului de a atrage noi clienți și de a păstra clienții existenți poate fi afectată. • Activitatea Grupului se bazează pe materiale și servicii furnizate de terți. Acești furnizori pot alege să întrerupă furnizarea produselor sau serviciilor lor, să încerce să impună Grupului prețuri necompetitive sau să aleagă să nu reînnoiască contractele cu Grupul. • Activitatea de dezvoltare imobiliară implică riscuri de securitate și sănătate în muncă. • Actele de autorizare ale proiectelor imobiliare ale Grupului pot face obiectul contestațiilor din partea terților. • Deciziile nefavorabile ale autorităților fiscale sau modificările legilor sau ale interpretărilor fiscale ar putea avea un efect negativ semnificativ asupra rezultatelor operațiunilor Grupului și asupra fluxurilor de numerar. • Grupul ar putea să se confrunte cu probleme în legătură cu protecția mediului, precum și cu restricții impuse de legislația de mediu și cu costuri specifice protecției mediului în ceea ce privește proprietățile imobiliare achiziționate și proiectele imobiliare dezvoltate de grup. • Nerespectarea legilor anti-corupție sau acuzații cu privire la nerespectarea acestora ar putea avea un efect negativ semnificativ asupra reputației și activității Grupului. • Grupului i se pot impune amenzi, obligații de despăgubire sau alte penalități și acesta poate fi supus unei publicități negative ca urmare a unor proceduri legale, pretenții contractuale și dispute. • Terenurile și imobilele sunt bunuri cu o lichiditate redusă, care pot limita substanțial disponibilitățile de lichiditate financiară ale Emitentului. • Criza generată de pandemia de coronavirus este una fără precedent, putând avea consecințe negative semnificative asupra activității Grupului.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 44 SITUAȚII FINANCIARE CONSOLIDATE CONSTATAȚIA DE PROFIT ȘI PIERDERE (RON) 2020 2021 Δ % Venituri din vânarea proprietăților rezidențiale 437.503.724 703.317.672 61% Costul de vânzare a proprietății rezidențiale (284.286.135) (451.583.531 ) 59% Venitul net din proprietăți rezidențiale 153.217.589 251.734.141 64% Câștiguri din clădirile de birouri în curs de dezvoltare 58.349.105 298.636.043 412% Venituri din chirii 1.313.724 6.544.367 398% Venituri din servicii furnizate chiriașilor 355.719 5.277.520 1384% Cheltuieli cu serviciile către chiriași (355.719) (5.277.521) 1384% Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților (684.749) (4.850.821) 608% Venitul net din chirii 628.975 1.693.545 169% Comisioane de intermediere imobiliară (1.093.357) (3.142.561) 187% Cheltuieli administrative (29.952.793) (32.387.474) 8% Alte cheltuieli de exploatare (3.737.757) (10.655.480) 185% Profit din cedarea investițiilor imobiliare 632.372 536.526 -15% Alte venituri din exploatare 1.377.287 5.688.365 313% Câștiguri din investiții imobiliare finalizate 3.739.093 44.364.366 1087% Câștiguri din investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară (portofoliu de terenuri) 34.165.272 56.187.770 64% Rezultat din exploatare (EBITDA) 217.325.786 612.655.241 182% Venituri financiare 3.797.874 12.139.089 220% Cheltuieli financiare (15.198.802) (21.903. 343) 44% Proporția rezultatului din companii asociate 733.803 1. 527.818 108% Profit brut 206.658.661 604.418.805 192% Impozit pe profit (29.722.318) ( 94. 731.652) 219% Profit net 176.936.343 509.687.153 188%

Raport anual 2021 | One United Properties SA 45 SITUAȚII FINANCIARE CONSOLIDATE – ÎN EURO Declarația de profit și pierdere (EUR) 2020 2021 Δ % Venituri din vânarea proprietăților rezidențiale 90.447.525 142.939.125 58% Costul de vânzare a proprietății rezidențiale (58.772.019) (91.777.809) 56% Venitul net din proprietăți rezidențiale 31.675.506 51.161.316 62% Câștiguri din clădirile de birouri în curs de dezvoltare 12.062.828 60.693.448 403% Venituri din chirii 271.593 1.330.048 389% Venituri din servicii furnizate chiriașilor 73.540 1.072.579 1350% Cheltuieli cu serviciile către chiriași (73.540) (1.072.580) 1350% Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților (141.562) (985.859) 594% Venitul net din chirii 130.031 344.188 165% Comisioane de intermediere imobiliară (226.036) (638.680) 183% Cheltuieli administrative (6.192.304) (6.582.285) 6% Alte cheltuieli de exploatare (772.727) (2.165.572) 166% Profit din cedarea investițiilor imobiliare 130.734 109.041 -20% Alte venituri din exploatare 284.734 1.156.078 179% Câștiguri din investiții imobiliare finalizate 773.003 9.016.415 1066% Câștiguri din investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară (portofoliu de terenuri) 7.063.173 11.419.350 62% Rezultat din exploatare (EBITDA) 44.928.942 124.513.299 177% Venituri financiare 785.155 2.467.094 214% Cheltuieli financiare (3.142.131) (4.451.537) 42% Proporția rezultatului din companii asociate 151.703 310.507 105% Profit brut 42.723.669 122.839.364 188% Impozit pe profit (6.144.657) (19.252.836) 213% Profit net 36.579.012 103.586.528 183% Situațiile financiare consolidate au fost convertite în euro din situațiile financiare consolidate auditate în lei, folosind cursul de schimb mediu din an publicat de Banca Națională a României, 4,9204 lei/euro pentru 2021 și 4,8371 lei/euro pentru anul 2020.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 46 BILANȚ CONSOLIDAT BILANT (RON) 31.12.2020 31.12.2021 Δ % ACTIVE IMOBILIZATE 1.048.574.408 1.492.831.494 44% Fond comercial 19.256.076 19.256.076 0% Active necorporale 164.707 597.608 263% Investiții imobiliare 1.010.415.976 1.449.465.190 44% Active aferente dreptului de utilizare 1.221.167 3.505.452 -63% Active deținute la entitățile asociate 1.439.340 2.967.158 106% Proprietăți, instalații și echipamente 16.077.142 17.040.010 6% ACTIVE CIRCULANTE 655.180.191 1.304.327.994 96% Stocuri 257.348.157 343.977.627 34% Avansuri acordate furnizorilor 50.890.026 93. 266. 448 83% Creanțe comerciale 104.643.962 201.369.543 83% Alte creanțe 70.781.030 128.441. 029 81% Alte active financiare - 9.408.917 100% Cheltuieli în avans 545.370 19.517.269 3479% Numerar și echivalente de numerar 170.971.646 508.347.161 197% TOTAL ACTIVE 1.703.754.599 2.797.159.488 64% CAPITALURI PROPRII 824.031.402 1.646.957.217 99% Capital social 259.824.598 514.828. 059 98% Prime de capital 9.192 4. 307.782 46764% Acțiuni proprii (26.765.560) 0 -100% Alte rezerve de capital 463.393 1.390. 179 200% Rezerve legale - 11.437.359 - Rezultat reportat 498.235.187 791.788.303 60% Interese care nu controlează 92.264.592 323.205.536 253% DATORII 879.723.197 1.150.202.271 31% DATORII PE TERMEN LUNG 292.376.274 581.000.467 98% Credite și împrumuturi de la bănci și altele 120.076.805 390.342.321 225% Credite și împrumuturi de la acționarii minoritari 70.659.819 7.472.207 -89% Provizioane 734.913 564.912 -23% Datorii de leasing - pe termen lung - 2.646.947 - Datorii privind impozitul pe profitul amânat 100.904.737 179.974.080 80% DATORII PE TERMEN SCURT 587.346.923 569.201.804 -3% Beneficiile angajaților 444.628 553.841 25% Credite și împrumuturi de la bănci și altele 37.547.728 34.260.754 -9% Credite și împrumuturi de la acționarii minoritari 156.083.575 87.028 -100% Datorii de leasing - 1.282.387 100% Datorii comerciale și alte datorii 96.243.622 123.584.928 28% Venituri în avans 1.208.149 1.145.855 -5% Datorii privind impozitul pe profitul curent 1.964.019 2.023.447 54% Avansuri încasate de la clienți 293.855.202 406.263.564 38% TOTAL CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII 1.703.754.599 2.797.159.488 64%

Raport anual 2021 | One United Properties SA 47 BILANȚ CONSOLIDAT – ÎN EURO BILANT (EUR) 31.12.2020 31.12.2021 Δ % ACTIVE IMOBILIZATE 215.339.551 301.697.923 40% Fond comercial 3.954.507 3.891.610 -2% Active necorporale 33.825 120.775 257% Investiții imobiliare 207.503.178 292.933.690 41% Active aferente dreptului de utilizare 250.784 708.444 182% Active deținute la entitățile asociate 295.589 599.656 103% Proprietăți, instalații și echipamente 3.301.668 3.443.748 4% ACTIVE CURANTE 134.550.497 263.601.786 96% Stocuri 52.850.075 69.517.113 32% Avansuri acordate furnizorilor 10.450.985 18.848.942 80% Creanțe comerciale 21.490.114 40.696.337 89% Alte creanțe 14.535.884 25.957.646 79% Alte active financiare 111.999 3.944.397 3421% Cheltuieli în avans - 1.901.521 - Numerar și echivalente de numerar 35.111.440 102.735.830 193% TOTAL ACTIVE 349.890.048 565.299.709 62% CAPITALURI PROPRII 169.226.476 332.846.389 97% Capital social 53.358.647 104.045.605 95% Prime de capital 1.888 870.593 46012% Actiuni proprii (5,496,685) -100% Rezerve legale - 2.311.465 - Alte rezerve de capital 95,164 280.952 195% Rezultat reportat 102.319.626 160.018.654 56 % Interese care nu controlează 18.947.836 65.319.120 245% DATORII 180.663.572 232.453.320 29% DATORII PE TERMEN LUNG 60.043.594 117.418.901 96% Credite și împrumuturi 39.170.457 80.397.431 105% Provizioane 150.925 114.167 -2 4 % Datorii de leasing - pe termen lung - 534.942 - Datorii privind impozitul pe profitul amânat 20.722.212 36.372.361 76% DATORII CURENTE 120.619.978 115.034.419 -5% Beneficiile angajatului 91.311 111.930 23% Credite și împrumuturi 39.764.920 6.941.610 -83% Datorii de leasing 248.110 259.168 4% Datorii comerciale și alte datorii 19.764.986 24.976.240 26% Venituri în avans - 231.575 - Datorii privind impozitul pe profitul curent 403.339 408.934 1% Avansuri încasate de la clienți 60.347.312 82.104.962 36% TOTAL CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII 349.890.048 565.299.709 62% Situațiile financiare consolidate au fost convertite în euro din situațiile financiare consolidate auditate în lei, folosind cursul de schimb de la sfârșitul anului publicat de Banca Națională a României, 4,9481 lei/euro pentru anul încheiat la 31.12.2021 și 4,8694 lei/euro pentru anul încheiat la 31.12.2020.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 49 BILANȚ INDIVIDUAL BILANȚ (RON) 31.12.2020 31.12.2021 Δ % ACTIVE IMOBILIZATE 308.951.503 435.069.008 41% Imobilizări corporale 1.489.634 1.293.679 -13% Active necorporale 91.377 567.455 521% Active financiare - investiții 55.545.123 90.497.644 63% Active financiare - împrumuturi acordate 246.315.351 338.295.046 37% Active aferente dreptului de utilizare 4.536.566 3.393.204 -25% Active pentru impozit amânat 64.480 59.389 -8% Alte active imobilizate 908.973 962.592 6% ACTIVE CIRCULANTE 170.698.008 277.357.390 62% Numerar și echivalente de numerar 55.816.083 121.682.382 118% Active financiare - împrumuturi acordate - 24.724.694 100% Creanțe comerciale 61.102.515 102.053.110 67% Alte creanțe 53.620.999 28.753.389 -46% Cheltuieli în avans 158.411 143.815 -9% TOTAL ACTIVE 479.649.511 712.426.398 49% CAPITALURI PROPRII 333.084.882 582.034.517 75% Capital social 259.824.598 514.828.059 98% Acțiuni proprii (26.765.560) - -100% Prime de capital 9.192 4.307.782 46765% Rezerva legală 9.009.562 11.437.359 27% Rezultat reportat 90.543.697 50.071.138 -45% Alte rezerve de capital 463.393 1.390.179 200% DATORII 146.564.629 130.391.881 -11% DATORII PE TERMEN LUNG 3.857.784 30.494.160 690% Datorii financiare - credite și împrumuturi - 27.921.952 100% Datorii de leasing 3.704.514 2.464.740 -33% Provizioane 84.255 - -100% Alte datorii pe termen lung 69.015 107.468 56% DATORII PE TERMEN SCURT 142.706.844 99.897.721 -30% Datorii financiare – credite și împrumuturi 82.980.346 - -100% Datorii de leasing 1.235.049 1.299.647 5% Datorii comerciale 915.955 1.880.800 105% Alte datorii 57.504.434 96.575.919 68% Venituri amânate 71.060 141.356 99% TOTAL CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII 479.649.511 712.426.398 49%

Raport anual 2021 | One United Properties SA 50 DECLARAȚIA DE CONFORMITATE CU CODUL DE GUVERNANȚĂ CORPORATIVĂ AL BVB PREVEDERILE CODULUI DE GUVERNANȚĂ CORPORATIVĂ AL BURSEI DE VALORI BUCUREȘTI 6 CONFORM PARȚIAL CONFORM NECONFORM OBSERVAȚII Secțiunea A - Responsabilități A.1. Toate companiile trebuie să aibă un regulament intern al Consiliului de Administrație („Consiliul”), care include termenii de referință/ responsabilitățile Consiliului și funcțiile-cheie de conducere ale Companiei, și care aplică, printre altele, Principiile Generale din prezenta Secțiune. X Compania a adoptat Codul de Guvernanță Corporativă, care include și Reguli Interne pentru Consiliul de Administrație. A.2. Prevederi pentru gestionarea conflictelor de interese trebuie incluse în regulamentul Consiliului. În orice caz, membrii Consiliului trebuie să notifice Consiliul cu privire la orice conflicte de interese care au survenit sau pot surveni și să se abțină de la participarea la discuții (inclusiv prin neprezentare, cu excepția cazului în care neprezentarea ar împiedica formarea cvorumului) și de la votul pentru adoptarea unei hotărâri privind chestiunea care dă naștere respectivului conflict de interese. X Membrii Consiliului de Administrație au, în condițiile legii, îndatoriri de grijă și loialitate față de Companie, stipulate nu numai in Actul Constitutiv al Societății, ci și în alte regulamente interne ale Societății. Prevederile pentru gestionarea conflictelor de interese sunt incluse în Codul de guvernanță corporativă al One United Properties. A.3. Consiliul trebuie să fie format din cel puțin 5 (cinci) membri. X Consiliul este format din 7 (șapte) membri aleși de Adunarea Generală Ordinară a Acționarilor (AGOA), în conformitate cu prevederile Legii Societăților și ale Actului Constitutiv al Societății. A.4. Majoritatea membrilor Consiliului nu trebuie să aibă funcții executive. În cazul societăților din Categoria Premium, nu mai puțin de doi membri neexecutivi ai Consiliului trebuie să fie independenți. Fiecare membru independent al Consiliului trebuie să depună o declarație la momentul nominalizării sale în vedere X Cinci din șapte membri ai Consiliului sunt neexecutivi, iar patru din șapte sunt independenți. Cu ocazia fiecărei numiri a unui membru al Consiliului de Administrație, Societatea efectuează o evaluare a independenței membrilor săi pe baza criteriilor de independență stabilite în Codul de guvernanță corporativă 6 Declarația rezumă principiile Codului de guvernanță corporativă; versiunea integrală a Codului poate fi citită pe site-ul Bursei de Valori București: www.bvb.ro.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 51 alegerii sau realegerii, precum și atunci când survin orice schimbare a statului său, indicând elementele în baza cărora se consideră că este independent din punct de vedere al caracterului și judecății sale. (care sunt în esență similare cu cele prevăzute în Legea Societăților), constând într-o evaluare individuală efectuată de membrul relevant al Consiliului, urmată de o evaluare externă. A.5. Alte angajamente și obligații profesionale relativ permanente ale unui membru al Consiliului, inclusiv poziții executive și neexecutive în Consiliul unor societăți și instituții non-profit, trebuie dezvăluite acționarilor și investitorilor potențiali înainte de nominalizare și în cursul mandatului său. X Informații privind angajamentele și obligațiile profesionale permanente ale membrilor Consiliului, inclusiv funcțiile executive și neexecutive din cadrul companiilor și instituțiilor non-profit, pot fi găsite în CV-urile membrilor Consiliului, disponibile la sediul Societății. A.6. Orice membru al Consiliului trebuie să prezinte Consiliului informații privind orice raport cu un acționar care deține, direct sau indirect, acțiuni reprezentând peste 5% din toate drepturile de vot. X Informațiile sunt incluse în rapoartele anuale emise de Companie. A.7. Compania trebuie să desemneze un secretar al Consiliului responsabil de sprijinirea activității Consiliului. X Compania are un Secretar General care sprijină activitățile Consiliului. A.8. Declarația privind guvernanța corporativă va informa dacă a avut loc o evaluare a Consiliului sub conducerea Președintelui sau a Comitetului de Nominalizare și, în caz afimativ, va rezuma măsurile- cheie și schimbările rezultate în urma acesteia. Compania trebuie să aibă o politică/un ghid privind evaluarea Consiliului cuprinzând scopul, criteriile și frecvența procesului de evaluare. X Compania nu avea în 2021 nicio politică și nici un ghid privind evaluarea Consiliului. Nu a existat o autoevaluare oficială a Consiliului pentru 2021. A.9. Declarația de guvernanță corporativă trebuie să conțină informații privind numărul de întâlniri ale Consiliului și comitetelor în cursul ultimului an, participarea administratorilor (în persoană și în absență) și un raport al Consiliului și comitetelor cu privire la activitățile acestora. X Consiliul de administrație al One United Properties se va întruni ori de câte ori este necesar, dar cel puțin o dată la trei luni. Pe parcursul anului 2021 au avut loc 12 ședințe de Consiliu (8 ședințe cu prezență deplină și 4 ședințe cu 6 din 7 membri), 2 ședințe pentru Comitetul de Audit (prezență deplină) și 1 ședință pentru Comitetul de Nominalizare și Remunerare (prezență deplină). A.10. Declarația de guvernanță corporativă trebuie să cuprindă informații referitoare la numărul exact de membri independenți din cadrul Consiliului. X În 2021, patru (4) membri ai Consiliului au îndeplinit toate criteriile de independență prevăzute de Codul de guvernanță corporativă al One United Properties. A.11. Consiliul societăților din Categoria Premium trebuie să înființeze un comitet de nominalizare format din membri neexecutivi, care va conduce procedura nominalizărilor de noi membri în Consiliu și va face recomandări Consiliului. Majoritatea membrilor X One United Properties a înființat în 2021, înainte de IPO, Comitetul de Nominalizare și Remunerare. Comitetul este format din trei membri, dintre care un membru este membru executiv al Consiliului de Administrație.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 52 Comitetului de Nominalizare trebuie să fie independenți. Secțiunea B – Sistemul de gestiune a riscului și de control intern B.1. Consiliul trebuie să înființeze un comitet de audit, în care cel puțin un membru trebuie să fie neexecutiv independent. Majoritatea membrilor, inclusiv președintele, trebuie să fi demonstrat deţinerea unei calificări adecvate, relevantă pentru funcţiile și responsabilităţile comitetului. Cel puţin un membru al comitetului de audit trebuie să fi demonstrat deţinerea unei experienţe adecvate în audit sau în contabilitate. În cazul societăților din Categoria Premium, comitetul de audit trebuie să fie format din cel puțin trei membri și majoritatea membrilor comitetului de audit trebuie să fie independenți. X One United Properties a înființat în 2021, înainte de IPO, Comitetul de Risc și Audit. Comitetul este format din trei membri, dintre care toți cei trei membri sunt neexecutivi și independenți. Toți membrii Comitetului de Risc și Audit, inclusiv Președintele, au dovedit calificări adecvate, conform regulilor interne stabilite de Companie. B.2. Președintele comitetului de audit trebuie să fie un membru neexecutiv independent. X Președintele Comitetului de Risc și Audit este un membru independent, neexecutiv. B.3. În cadrul responsabilităților sale, comitetul de audit trebuie să efectueze o evaluare anuală a sistemului de control intern. X Comitetul de Risc și Audit efectuează o evaluare anuală a sistemului de control intern al Companiei. B.4. Evaluarea trebuie să aibă în vedere eficacitatea și sfera de acoperire a funcției de audit intern, gradul de adecvare al rapoartelor de gestionare a riscului și de control intern prezentate către comitetul de audit al Consiliului, promptitudinea și eficacitatea cu care conducerea executivă soluționează deficiențele sau slăbiciunile identificate în urma controlului intern și prezentarea de rapoarte relevante Consiliului. X În evaluarea anuală, Comitetul de Risc și Audit evaluează eficacitatea acestui sistem, adecvarea rapoartelor de management al riscurilor și controlului intern prezentate Comitetului de Risc și Audit, precum și promptitudinea și eficacitatea managementului în abordarea deficiențelor sau a deficiențelor constatate în ceea ce privește controlul intern. B.5. Comitetul de audit trebuie să evalueze conflictele de interese în legătură cu tranzacțiile Companiei și ale filialelor acesteia cu părțile afiliate. X Comitetul de Risc și Audit evaluează eficacitatea sistemului de management al riscurilor al Grupului, monitorizează aplicarea standardelor statutare și general acceptate de audit intern și va evalua situațiile de conflict de interese în cadrul tranzacțiilor încheiate de Grup și/sau oricare dintre filialele sale cu partide afiliate. B6. Comitetul de audit trebuie să evalueze eficiența sistemului de control intern și a sistemului de gestionare a riscului. X B.7 Comitetul de audit trebuie să monitorizeze aplicarea standardelor legale și a standardelor de audit X

Raport anual 2021 | One United Properties SA 53 intern general acceptate. Comitetul de audit trebuie să primească și să evalueze rapoartele echipei de audit intern. B.8. Ori de câte ori Codul menționează rapoarte sau analize inițiate de către Comitetul de Audit, acestea trebuie urmate de raportări periodice (cel puțin anuale) sau ad-hoc, care trebuie înaintate ulterior Consiliului. X Comitetul de Risc și Audit prezintă în mod regulat Consiliului rapoarte cu privire la problemele specifice care i-au fost atribuite. B.9. Niciunui acționar nu i se poate acorda tratament preferențial fată de alți acționari în legătură cu tranzacții și acorduri încheiate de Companie cu acționarii și afiliații acestora. X Societatea acordă tratament egal tuturor acționarilor săi. Tranzacțiile cu părți afiliate sunt tratate în mod obiectiv, în conformitate cu standardele obișnuite ale industriei și cu legile și reglementările corporative aplicabile. B.10. Consiliul trebuie să adopte o politică prin care să se asigure că orice tranzacție a Companiei cu oricare dintre societățile cu care are relații strânse, a cărei valoare este egală cu sau mai mare de 5% din activele nete ale Companiei (conform ultimului raport financiar), este aprobată de Consiliu în urma unei opinii cu caracter obligatoriu a comitetului de audit al Consiliului și este dezvăluită în mod corect acționarilor și potențialilor investitori, în măsura în care aceste tranzacții se încadrează în categoria evenimentelor care fac obiectul cerințelor de raportare. X În anumite situații, Membrii Consiliului de Administrație și Directorii One United Properties se pot afla într-o situație de conflict de interese între obligațiile lor față de Companie și interesele lor private și alte obligații. În cazul unui conflict de interese, membrii respectivi ai Consiliului de Administrație și Directorii au obligația să se abțină de la deliberări și vot, respectiv să se abțină în orice alt proces decizional sau în legătură cu orice act sau fapt asupra căruia s-a născut conflictul respectiv, precum și să raporteze/dezvăluie conflictul de interese respectiv. Orice tranzacție încheiată între One United Properties și persoanele menționate mai sus se încheie în condiții echivalente cu cele predominante în tranzacțiile care au loc la nivelul pieței, cu respectarea prevederilor legale și statutare aplicabile. Gestionarea unor astfel de conflicte de interese este inclusă în Codul de guvernanță corporativă al One United Properties. B.11. Auditurile interne trebuie efectuate de către o divizie separată structural (departamentul de audit intern) din cadrul Companiei sau prin angajarea unei entități terțe independente. X Compania avea in 2021 funcția de Audit Intern. B.12. În scopul asigurării îndeplinirii funcțiilor principale ale departamentului de audit intern, acesta trebuie să raporteze din punct de vedere funcțional către Consiliu prin intermediul comitetului de audit. În scopuri administrative și în cadrul obligațiilor conducerii de a monitoriza și reduce riscurile, acesta trebuie să raporteze direct Directorului General Executiv. X Auditul Intern raportează Comitetului de Risc și Audit.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 54 Secțiunea C – Justa recompensă și motivare C.1. Compania trebuie să publice pe pagina sa de internet politica de remunerare și să includă în raportul anual o declarație privind implementarea politicii de remunerare în cursul perioadei anuale care face obiectul analizei. Orice schimbare esențială intervenită în politica de remunerare trebuie publicată în timp util pe pagina de internet a Companiei. X Având în vedere că Societatea s-a listat în iulie 2021, Compania va adopta Politica de Remunerare în AGA anuală care va avea loc în aprilie 2022. După aprobare, Politica va fi publicată pe site-ul Companiei. Secțiunea D – Adăugând valoare prin relațiile cu investitorii D.1. Compania trebuie să organizeze un serviciu de Relații cu Investitorii – indicându-se publicului larg persoana responsabilă/ persoanele responsabile sau unitatea organizatorică. În afară de informațiile impuse de prevederile legale, Compania trebuie să includă pe pagina sa de internet o secțiune dedicată Relațiilor cu Investitorii, în limbile română și engleză, cu toate informațiile relevante de interes pentru investitori, inclusiv: • Principalele reglementări corporative: actul constitutiv, procedurile privind adunările generale ale acționarilor; • CV-urile profesionale ale membrilor organelor de conducere ale Companiei, alte angajamente profesionale ale membrilor Consiliului, inclusiv poziții executive și neexecutive în consilii de administrație din societăți sau din instituții non- profit; • Rapoartele curente și rapoartele periodice (trimestriale, semestriale și anuale); • Informații referitoare la adunările generale ale acționarilor; • Informații privind evenimentele corporative; • Numele și datele de contact ale unei persoane care va putea să furnizeze, la cerere, informații relevante; • Prezentările Companiei (de ex., prezentările pentru investitori, prezentările privind rezultatele trimestriale etc.), situațiile financiare (trimestriale, semestriale, anuale), rapoartele de audit și rapoartele anuale. X Toate informațiile specificate de prevederea D1 sunt furnizate pe site-ul Companiei.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 55 D.2. Compania va avea o politică privind distribuția anuală de dividende sau alte beneficii către acționari. Principiile politicii anuale de distribuție către acționari vor publicate pe pagina de internet a Companiei. X Politica de dividende a Societății este inclusă în Codul de Guvernanță Corporativă, care este publicat pe site-ul Companiei, în secțiunea Relații cu Investitorii. D.3. Compania va adopta o politică în legătură cu previziunile, fie că acestea sunt făcute publice sau nu. Previziunile se referă la concluzii cuantificate ale unor studii, care vizează stabilirea impactului global al unui număr de factori privind o perioadă viitoare (așa- numitele ipoteze): prin natura sa, această proiecție are un nivel ridicat de incertitudine, rezultatele efective putând diferi în mod semnificativ de previziunile prezentate inițial. Politica privind previziunile va stabili frecvența, perioada avută în vedere și conținutul previziunilor. Dacă sunt publicate, previziunile pot fi incluse numai în rapoartele anuale, semestriale sau trimestriale. Politica privind previziunile va fi publicată pe pagina de internet a Companiei. X Compania nu a adoptat o politică oficială de previziuni. D.4. Regulile adunărilor generale ale acționarilor nu trebuie să limiteze participarea acționarilor la adunările generale și exercitarea drepturilor acestora. Modificările regulilor vor intra în vigoare, cel mai devreme, începând cu următoarea adunare a acționarilor. X Informațiile privind organizarea Adunărilor Generale ale Acționarilor sunt menționate în Actul Constitutiv al Societății, precum și în Codul de Guvernanță Corporativă și sunt în conformitate cu prevederea D.4. D.5. Auditorii financiari independenți vor fi prezenți la adunarea generală a acționarilor atunci când rapoartele lor sunt prezentate în cadrul acestor adunări. X Auditorii financiari independenți participă la Adunările Generale Ordinare ale Acționarilor unde situațiile financiare anuale individuale și consolidate sunt supuse aprobării. D.6. Consiliul ar trebui să prezinte adunării generale anuale a acționarilor o scurtă evaluare a controalelor interne și a sistemului semnificativ de gestionare a riscurilor, precum și avize cu privire la chestiuni care pot fi soluționate la adunarea generală. X Informațiile despre controalele interne și sistemul de management al riscurilor semnificative sunt furnizate în Raportul anual. În cazul în care întrebarea legată de sistemul de control intern și de management al riscurilor semnificative va fi pusă în cadrul ședinței anuale, întrebarea va fi abordată de către Consiliul de Administrație. D.7. Orice specialist, consultant, expert sau analist financiar poate participa la adunarea acționarilor în baza unei invitații prealabile din partea Președintelui Consiliului. Jurnaliștii acreditați pot, de asemenea, să participe la adunarea generală a acționarilor, cu excepția cazului în care Președintele Consiliului ia o altă hotărâre în acest sens. X Există posibilitatea ca orice specialist, consultant, expert, analist financiar sau jurnalist acreditat să participe la AGA pe baza unei invitații prealabile din partea Președintelui Consiliului.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 56 D.8. Rapoartele financiare trimestriale și semestriale vor include informații atât în limba română, cât și în limba engleză referitoare la factorii-cheie care influențează modificări în nivelul vânzărilor, al profitului operațional, al profitului net și al altor indicatori financiari relevanți, atât de la un trimestru la altul, cât și de la un an la altul. X Rapoartele financiare trimestriale și semestriale includ informații atât în limba română, cât și în engleză cu privire la factorii cheie care provoacă modificări în ceea ce privește nivelurile vânzărilor, profitul operațional, profitul net și alți indicatori financiari relevanți, de la un trimestru la altul și de la un an la altul. D.9. O companie va organiza cel puțin două ședințe/teleconferințe cu analiștii și investitorii în fiecare an. Informațiile prezentate cu aceste ocazii vor fi publicate în secțiunea relații cu investitorii a paginii de internet a Companiei la data ședințelor/teleconferințelor. X One United Properties susține două teleconferințe – una în engleză și alta în română, în fiecare trimestru. Înregistrarea fiecăreia dintre teleconferințe este publicată pe site-ul BVB, precum și pe site-ul Companiei. D.10. În cazul în care o companie susține diferite forme de expresie artistică și culturală, activități sportive, activități educative sau științifice și consideră că impactul acestora asupra caracterului inovator și competitivității Companiei fac parte din misiunea și strategia sa de dezvoltare, va publica politica cu privire la activitatea sa în acest domeniu. X Compania include aceste informații în Raportul anual de sustenabilitate, care este publicat pe site-ul BVB, precum și pe site-ul Companiei.

Raport anual 2021 | One United Properties SA 57 DECLARAȚIA CONDUCERII București, 24 martie 2022 Subsemnatul, pe baza celor mai bune informații disponibile, confirmă prin prezenta că: a) situațiile financiare consolidate și individuale pentru perioada de douăsprezece luni încheiată la 31 decembrie 2021 oferă o imagine exactă și reală cu privire la activele, obligațiile, poziția financiară, performanța financiară și fluxurile de numerar ale One United Properties SA, precum și a grupului din care face parte, conform standardelor contabile aplicabile; și b) raportul atașat prezentei declarații, întocmit în conformitate cu art. 63 din Legea nr. 24/2017 privind emitenții de instrumente financiare și operațiuni de piață și cu anexa nr. 15 la Regulamentul ASF nr. 5/2018 privind emitenții de instrumente financiare și operațiuni de piață pentru perioada de douăsprezece luni încheiată la 31 decembrie 2021, cuprinde informații corecte și reale cu privire la evoluția și performanța societății One United Properties SA, precum și a grupului din care face parte. Președinte al Consiliului de Administrație Claudio Cisullo Membru executiv al Consiliului de Administrație Victor Căpitanu Membru executiv al Consiliului de Administrație Andrei-Liviu Diaconescu

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A POZIȚIEI FINANCIARE LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 7 Nota 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 ACTIVE Active imobilizate Fond comercial 7 19.256.076 19.256.076 Imobilizări necorporale 7 597.608 164.707 Investiții imobiliare 8 1.449.465.190 1.010.415.976 Active aferente dreptului de utilizare 16 3.505.452 1.221.167 Acțiuni deținute la entitățile asociate 17 2.967.158 1.439.340 Imobilizări corporale 6 17.040.010 16.077.142 Total active imobilizate 1.492.831.494 1.048.574.408 Active circulante Stocuri 9 343.977.627 257.348.157 Avansuri acordate furnizorilor 10 93.266.448 50.890.026 Creanțe comerciale 11 201.369.543 104.643.962 Alte creanțe 11 128.441.029 70.781.030 Cheltuieli în avans 19.517.269 545.370 Alte active financiare 5 9.408.917 - Numerar și echivalente de numerar 12 508.347.161 170.971.646 Total active circulante 1.304.327.994 655.180.191 TOTAL ACTIVE 2.797.159.488 1.703.754.599 CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII Capitaluri proprii Capital social 14 514.828.059 259.824.598 Prime de capital 14 4.307.781 9.192 Acțiuni proprii 14 - (26.765.560) Alte rezerve de capital 14 1.390.179 463.393 Rezerve legale 14 11.437.359 - Rezultat reportat 791.788.303 498.235.187 Capitalurile proprii atribuibile proprietarilor Grupului 1.323.751.681 731.766.810 Interese care nu controlează 323.205.535 92.264.592 Total capitaluri proprii 1.646.957.216 824.031.402 Datorii pe termen lung Împrumuturi de la bănci și alte entități 15 390.342.321 70.659.819 Împrumuturi de la acționarii minoritari 15 7.472.207 120.076.805 Provizioane 564.912 734.913 Datorii din contractele de leasing – termen lung 16 2.646.947 - Datorii privind impozitul pe profitul amânat 13 179.974.080 100.904.737 Total datorii pe termen lung 581.000.467 292.376.274

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A VENITURILOR ȘI A CHELTUIELILOR ȘI A ALTOR ELEMENTE ALE REZULTATULUI GLOBAL LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 9 Nota 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Venituri din vânzarea imobilelor rezidențiale 20 703.317.672 437.503.724 Costul bunurilor și serviciilor vândute – imobile rezidențiale 20 (451.583.531) (284.286.135) Venituri nete din proprietăți rezidențiale 251.734.141 153.217.589 Câștiguri din investiții imobiliare în curs de execuţie 8 298.636.043 58.349.105 Câștiguri din investiții imobiliare finalizate 8 44.364.366 3.739.093 Câștiguri din investiții imobiliare deținute în vederea dezvoltării ulterioare (landbank) 8 56.187.770 34.165.272 Câștiguri din investiții imobiliare 399.188.179 96.253.470 Venituri din chirii 20 6.544.367 1.313.724 Venituri din servicii către chiriași 5.277.520 355.719 Costuri cu servicii către chiriași (5.277.520) (355.719) Alte cheltuieli cu exploatarea imobilelor de birouri (4.850.822) (684.749) Venituri nete din închirieri 1.693.545 628.975 Cheltuieli de intermediere vânzări 21 (3.142.561) (1.093.357) Cheltuieli generale de administrație 22 (32.387.474) (29.952.793) Alte cheltuieli de exploatare 23 (10.655.480) (3.737.757) Profit din cedarea investițiilor imobiliare 536.526 632.372 Alte venituri din exploatare 5.688.365 1.377.287 Rezultat din activitatea de exploatare 612.655.241 217.325.786 Venituri financiare 24 12.139.089 3.797.874 Cheltuieli financiare 24 (21.903.343) (15.198.802) Rezultat financiar net (9.764.254) (11.400.928) Cota-parte din profitul asociaților 17 1.527.818 733.803 Rezultat înainte de impozitare 604.418.805 206.658.661 Impozit pe profit 13 (94.731.652) (29.722.318) Rezultatul net al perioadei 509.687.153 176.936.343 Total rezultat global aferent perioadei 509.687.153 176.936.343 Rezultat net atribuibil: Proprietarilor Grupului 391.330.530 168.679.112 Intereselor care nu controlează 118.356.623 8.257.231 Rezultat global atribuibil: Proprietarilor Grupului 391.330.530 168.679.112 Intereselor care nu controlează 118.356.623 8.257.231 Rezultat de bază și diluat pe acțiune atribuibil acționarilor 32 0.79 188 Situațiile financiare consolidate au fost aprobate de către Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 10 Notă Capital social Prime de capital Rezerve legale Alte rezerve de capital Actiuni proprii Rezultat reportat Interese care nu controlează Total capitaluri proprii Sold la 1 ianuarie 2021 259.824.598 9.192 - 463.393 (26.765.560) 498.235.187 92.264.592 824.031.402 Profitul aferent anului - - - - - 391.330.530 118.356.623 509.687.153 Alte elemente ale rezultatului global - - - - - - - - Dividende distribuite din profitul statutar - - - - - (81.743.000) (328.836) (82.071.836) Emisiunea de acțiuni ordinare 14 26.001.417 233.111.060 - - - - - 259.112.477 Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia primelor de emisiune 14 228.812.471 (228.812.471) - - - - - - Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia altor rezerve 14 189.573 - - - - (189.573) - - Schema de participare a angajaților la profitul Societății 14 - - - 926.786 - - - 926.786 Costuri IPO 14 - - - - - (6.096.360) - (6.096.360) Transfer rezerva legale la/de la rezultat reportat 14 - - 11.437.359 - - (11.437.359) - - Tranzacții cu interese care nu controlează 26 - - - - - (2.603.992) (7.175.084) (9.779.076) Achiziția de acțiuni proprii 14 - - - - - - - - Vânzarea de acțiuni proprii - - - - 26.765.560 9.269.654 - 36.035.214 Interese care nu controlează fără schimbarea controlului 26 - - - - - (4.976.784) 120.088.240 115.111.456 Sold la 31 decembrie 2021 514.828.059 4.307.781 11.437.359 1.390.179 0 791.788.303 323.205.535 1.646.957.216 Situațiile financiare consolidate au fost aprobate de către Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 11 Note Capital social Prime de capital Rezerve legale Alte rezerve de capital Actiuni proprii Rezultat reportat Interese care nu controlează Total capitaluri proprii Sold la 1 ianuarie 2020 146.964.903 5.658 4.250.630 - - 377.494.034 24.913.216 553.628.441 Profitul aferent anului - - - - - 168.679.112 8.257.231 176.936.343 Alte elemente ale rezultatului global - - - - - - - - Dividende distribuite din profitul statutar - - - - - (41.016.046) (666.581) (41.682.627) Emisiunea de acțiuni ordinare 14 8.953.802 103.909.427 - - - - - 112.863.229 Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia primelor de emisiune 14 103.905.893 (103.905.893) - - - - - - Schema de participare a angajaților la profitul Societății 14 - - - 463.393 - - - 463.393 Transfer rezerva legale la rezultat reportat 14 - - (4.250.630) - 4.250.630 - - Tranzacții cu interese care nu controlează 26 - - - - - (11.172.543) 47.327.306 36.154.763 Achiziția de acțiuni proprii 14 - - - - (26.765.560) - - (26.765.560) Interese care nu controlează fără schimbarea controlului 26 - - - - - - 12.433.420 12.433.420 Sold la 31 decembrie 2020 259.824.598 9.192 - 463.393 (26.765.560) 498.235.187 92.264.592 824.031.402 Situațiile financiare consolidate au fost aprobate de către Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A FLUXURILOR DE TREZORERIE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 12 Nota 31 Dec 2021 31 Dec 2020 Fluxuri de numerar din activitate de exploatare Rezultat net al exercițiului financiar 509.687.153 176.936.343 Ajustări pentru: Cheltuieli cu amortizarea 22 2.223.680 1.577.459 Alte venituri financiare (24.585) - Cota-parte în profitul asociaților 17 (1.527.818) (733.803) Ajustări pentru deprecierea activelor circulante - creanțe 23 167.369 26.413 Creșterea/(Descreșterea) provizioanelor 23 (272.989) 600.899 Creșterea valorii juste a investițiilor imobiliare 8 (399.188.179) (96.253.470) Profit din cedare investițiilor imobiliare (536.526) (632.372) Plăți pe bază de acțiuni 22 926.786 463.393 (Câștiguri)/Pierdere din vânzarea imobilizărilor corporale (204.091) 131.512 Pierdere/(Câștig) nerealizat din cursul de schimb 5.725.044 4.147.142 Cheltuieli cu dobânzile 24 9.639.353 8.602.102 Venituri din dobânzi 24 (2.356.646) (1.029.602) Cheltuiala cu impozitul pe profit 13 94.731.652 29.722.318 Modificări în capitalul circulant (Creșterea)/Descreșterea creanțelor comerciale si de altă natură (240.334.281) 14.702.812 (Creșterea)/Descreșterea stocurilor 148.434.095 (8.988.944) Creșterea/(Descreșterea) datoriilor comerciale si altor datorii (7.401.109) 18.554.399 Creșterea/(Descreșterea) plăților în avans de la clienți 112.408.364 (132.706.452) Impozitul pe profit plătit (15.602.881) (5.167.915) Numerar net din activități de exploatare 216.494.391 9.952.234 Achiziții de imobilizări corporale (3.033.324) (706.563) Achiziții de imobilizări necorporale (692.838) (124.792) Achiziții de investiții imobiliare 8 (49.965.795) (34.364.756) Cheltuieli cu investițiile imobiliare în curs de dezvoltare (184.200.745) (148.584.177) Cheltuieli cu investițiile imobiliare finalizate (25.770.292) (870.671) Câștiguri din vânzarea imobilizărilor corporale 338.050 104.716 Câștiguri din vânzarea investițiilor imobiliare 9.824.041 4.720.275 Plăți pentru tranzacții cu interese care nu controlează (9.779.075) (22.350.036) Încasări din tranzacții cu interese care nu controlează - 48.088.931 Achiziția de entități asociate - (702.987) Achiziția de filiale (11.200.555) - Dobânzi încasate 2.356.646 1.029.602 Flux de numerar net utilizat in activități de investiții (272.123.887) (153.760.458) 27 Încasări din împrumuturi 27 373.217.603 290.059.196 Rambursări de împrumuturi (207.964.880) (89.748.396) Dividende plătite (54.762.517) (62.050.137) Încasări din emisiunea de acțiuni și prime de emisiune 259.112.478 112.863.229 Achiziția de acțiuni proprii - (19.328.247) Încasări în numerar din vânzarea de acțiuni proprii 36.035.213 - Dobânzi plătite 27 (11.693.437) (7.849.774) Elementele principale ale plăților de leasing 27 (939.449) (913.957) Flux de numerar net generat din activități de finanțare 393.005.011 223.031.914 Variația netă a numerarului și echivalentelor de numerar 337.375.515 79.223.690 Numerar și echivalente de numerar la începutul anului 170.971.646 91.747.956 Numerar și echivalente de numerar la sfârșitul anului 12 508.347.161 170.971.646 Situațiile financiare consolidate au fost aprobate de către Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 13 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE Situațiile financiare consolidate ale One United Properties S.A. și filialelor (denumite colectiv, Grupul) pentru anul încheiat la 31 decembrie 2021 au fost aprobate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022. Societatea-mamă, ONE UNITED PROPERTIES S.A. („Societatea”), a fost înființată in 2007 in conformitate cu Legea nr. 31/1990 in scopul dezvoltării si vânzării de bunuri imobiliare. Societatea are codul fiscal RO22767862 si este înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/21705/2007. Sediul social al Societății se află în Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1, iar sediul secundar în Calea Floreasca nr 159, Clădirea One Tower, București, sector 1. Capitalul social al Societății este de 514.828.058,8 RON împărțit în 2.574.140.294 acțiuni la o valoare nominală de 0,2 RON / fiecare. One United Properties S.A. este deținută de OA Liviu Holding Invest SRL (reprezentată de dl Andrei Diaconescu) și Vinci Ver Holding S.R.L. (reprezentată de dl Victor Capitanu) care dețin 29,7580% fiecare, iar alți acționari dețin 40,4840%. Toate acțiunile sunt plătite integral. Acțiunile Societății s-au listat la Bursa de Valori București (BVB) în 12 iulie 2021, în urma unei oferte publice inițiale care a avut loc în perioada 22 iunie 2021 - 2 iulie 2021, timp în care Societatea a atras 259.112.477,28 RON pentru dezvoltări și investiții viitoare atât în segmental rezidențial, cât și în cel de birouri. La 20 septembrie 2021, acțiunile Societății sunt incluse în indicele BET, care urmărește evoluția a 19 celor mai lichide companii listate la Bursa de Valori de București. În 20 decembrie 2021, acțiunile Societății au fost incluse în indicele FTSE Global All Cap. Obiectul de activitate al Grupului constă în dezvoltarea și vânzarea/închirierea de locuințe și birouri în București, România. Societatea deține următoarele filiale la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020: Denumirea filialei Activitatea % participație 31 decembrie 2021 % participație 31 decembrie2020 Sediu social One Modrogan SRL Dezvoltator imobiliar în București 99,99% 99,99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Peninsula SRL (fosta One Herastrau Park Residence SA) Dezvoltator imobiliar în București 100,00% 99,99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Charles de Gaulle Residence SRL Dezvoltator imobiliar în București 99,99% 99,99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Herastrau Plaza SRL Dezvoltator imobiliar în București 98,00% 98,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Verdi Park SRL Dezvoltator imobiliar în București 95,00% 90,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 X Architecture & Engineering Consult SRL Servicii de arhitectura pentru proiectele grupului si in afara grupului 80,00% 80,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Mircea Eliade Properties SRL Dezvoltator imobiliar în București 100,00% 99,99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Long Term Value SRL Dezvoltator imobiliar în București 98,00% 98,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Herastrau Towers SRL Dezvoltator imobiliar în București 100,00% 98,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park SRL (fosta One Herastrau Properties SRL) Dezvoltator imobiliar în București 80,00% 80,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Skia Real Estate SRL Servicii operaționale – dezvoltare de proiecte 51,00% 51,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Lake District SRL (fosta One District Properties SRL) Dezvoltator imobiliar în București 98,00% 98,00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One North Gate SA Dezvoltator imobiliar în București 62,41% 56,74% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One United Tower SA (fosta One United Tower SRL) Dezvoltator imobiliar în București 70,24% 70,24% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Properties Development SA Dezvoltator imobiliar în București 0,00% 82,35% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 14 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE (continuare) Societăți din cadrul Grupului Activitatea % participație 31 decembrie 2021 % participație 31 decembrie 2020 Sediu social Neo Floreasca Lake SRL Dezvoltator imobiliar în București 80.58% 80.58% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Mamaia SRL Dezvoltator imobiliar în București 82.33% 82.33% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Timpuri Noi SRL Dezvoltator imobiliar în București 82.33% 82.33% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Herastrau Park SRL (fosta Neo Dorobanti SRL) Dezvoltator imobiliar în București 82.00% 81.53% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Downtown SRL Dezvoltator imobiliar în București 0.00% 81.53% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Floreasca Towers SRL (fosta One Herastrau IV SRL) Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Long Term Investments SRL (fosta One Herastrau Real Estate SRL) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% 100.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office SA Dezvoltator imobiliar în București 57.25% 72.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office Faza 2 SA Dezvoltator imobiliar în București 57.25% 72.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office Faza 3 SA (fosta One Verdi Park Office SA) Dezvoltator imobiliar în București 80.00% 70.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Mamaia SRL Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One High District SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 3 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 4 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 5 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Lake Club SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 7 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Carpathian Estate S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 66.72% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 În 2021, s-au înființat 6 filiale noi în cadrul grupului: One High District SRL, One Proiect 3 SRL, One Proiect 4 SRL, One Proiect 5 SRL, One Lake Club SRL și One Proiect 7 SRL, deținute 100% de Societate. În 26 ianuarie 2021, adunarea generală a acționarilor a aprobat vânzarea acțiunilor deținute într-o filială fără activitate, Neo Downtown SRL, cu o valoare nominală de 10 RON/acțiune, astfel că Societatea a ieșit din Grup. Societatea și-a majorat participația în capitalul social al filialei One North Gate SA de la 56.74% la 31 Decembrie 2020 la 62.41% la 31 Decembrie 2021. Prețul total pentru acțiunile achiziționate este de 5.560.575 RON. În septembrie, Grupul a achiziționat o nouă societate, Carphatian Estate SRL, de la Lethron Investments Limited, pentru un preț total de 383.710 EUR, reprezentând prețul de achiziție a acțiunilor. Prețul total de tranzacționare a fost de 2.265.000 EUR, format din prețul de achiziție a acțiunilor și valoarea împrumuturului rambursat.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 15 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE (continuare) În decembrie 2021, filiala Neo Properties Development a fost închisă, astfel că toate acțiunile deținute indirect în filialele Neo sunt acum deținute direct. NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE 2.a. Bazele întocmirii Grupul a întocmit situații financiare care cuprind situația consolidată a poziției financiare, situația consolidată a veniturilor și cheltuielilor și a altor elemente ale rezultatului global, situația consolidată a fluxurilor de trezorerie și situația consolidată a modificărilor capitalurilor proprii pentru exercițiul financiar încheiat la 31 decembrie 2021 și note care cuprind un sumar al politicilor contabile semnificative precum și alte informații explicative. Situațiile financiare consolidate ale Grupului au fost întocmite în conformitate cu Ordinul Ministrului Finanțelor Publice nr. 2844/2016 pentru aprobarea Reglementărilor contabile conforme cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară (“OMFP nr. 2844/2016”). În acceptiunea OMFP nr. 2844/2016, Standardele Internaționale de Raportare Financiară reprezintă standardele adoptate potrivit procedurii prevăzute de Regulamentul Comisiei Europene nr. 1606/2002 al Parlamentului European și al Consiliului din 19 iulie 2002 privind aplicarea standardelor internaționale de contabilitate (IFRS). Situațiile financiare consolidate alăturate se bazează pe înregistrările contabile statutare ale Grupului, ajustate si reclasificate in vederea unei prezentări juste, in conformitate cu IFRS. Situațiile financiare consolidate oferă informații comparative cu privire la perioada anterioară. Situațiile financiare ale Grupului au fost întocmite pe baza costului istoric, cu excepția investițiilor imobiliare și a activelor financiare deținute în vederea vânzării (dacă este cazul), care au fost evaluate la valoarea justă. Situațiile financiare consolidate sunt prezentate în RON, cu excepția cazurilor în care este indicat altfel. 2.b. Continuitatea activității Grupul a pregătit prognoze, care includ anumite senzitivități, și care țin cont de impactul potențial al virusului COVID-19 asupra activității. Luând în considerare aceste prognoze, administratorii rămân de părere că acordurile de finanțare ale Grupului și structura de capital oferă atât facilitățile necesare, cât și marje de manevră pentru indicatori care permit Grupului să își desfășoare activitatea cel puțin în următoarele 12 luni. Astfel, situațiile financiare consolidate au fost întocmite in baza principiului continuității activității, care presupune ca Grupul își va continua activitatea si in viitorul previzibil, rezultatele financiare curente si estimate de către conducerea societăților si de către asociați fiind considerate solide. Ulterior sfârșitului de an, în februarie 2022, a început un conflict armat între Rusia și Ucraina, care a afectat economiile celor două țări și s-a soldat, printre altele, cu fluxuri masive de refugiați din Ucraina către țările vecine (inclusiv România), precum și într-o serie de sancțiuni impuse de comunitatea internațională împotriva Rusiei, Belarusului și unor companii rusești. Impactul pe termen mediu și lung al acestui conflict și al sancțiunilor impuse Rusiei nu poate fi anticipat în prezent cu suficientă siguranță. Având în vedere că Grupul nu are activități care să fie dependente semnificativ de zona afectată de conflict sau de sancțiuni (în special Rusia, Ucraina, Belarus), nici în ceea ce privește achizițiile, nici în ceea ce privește vânzările sau investițiile, considerăm că capacitatea Grupului de a-și continua activitatea în viitorul previzibil nu va fi afectată semnificativ, deși există încă incertitudini privind evoluția conflictului și impactul potențial asupra țărilor apropiate zonei de conflict și asupra economiei globale în general. Situațiile financiare consolidate IFRS ale Societății la 31 decembrie 2021 nu au fost ajustate ca o consecință a acestui eveniment ulterior. 2.c. Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor Politicile contabile adoptate sunt în concordanță cu cele ale exercițiului financiar precedent, cu excepția următoarelor IFRS-uri modificate care au fost adoptate de Societate de la 1 ianuarie 2021. Grupului nu a adoptat anticipat alte standarde, interpretări sau amendamente care au fost emise, dar care nu sunt încă în vigoare și anticipează că adoptarea acestor noi standarde și amendamente la standardele existente nu va avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului în perioada de aplicare inițială. Standarde noi și modificate și interpretări în vigoare pentru perioada de raportare curentă Următoarele noi standarde, amendamente la standardele existente și interpretări noi emise de Consiliul pentru standarde internaționale de contabilitate (IASB) și adoptate de UE sunt în vigoare pentru perioada de raportare curentă:

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 16 NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE (continuare) 2.c. Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor (continuare) • Amendamente la IFRS 3: Definiția unei întreprinderi - Amendamentul la IFRS 3 Combinări de întreprinderi clarifică faptul că, pentru a fi considerat o întreprindere, un set integrat de activități și active trebuie să includă, cel puțin, o intrare și un proces de fond care, împreună, contribuie semnificativ la capacitatea de a crea rezultate. Mai mult, clarifică faptul că o întreprindere poate exista fără a include toate intrările și procesele necesare pentru a crea rezultate. Aceste modificări nu au avut niciun impact asupra situațiilor financiare consolidate ale Grupului, dar pot avea impact asupra perioadelor viitoare în cazul în care Grupul va încheia orice combinări de întreprinderi. • Amendamente la IFRS 7, IFRS 9 și IAS 39 Reforma indicelui de referință a ratei dobânzii - Amendamentele la IFRS 9 și IAS 39 Instrumente financiare: Recunoaștere și evaluare oferă o serie de scutiri, care se aplică tuturor relațiilor de acoperire care sunt direct afectate de reforma indicelui de referință a ratei dobânzii. O relație de acoperire este afectată în cazul în care reforma dă naștere la incertitudine cu privire la momentul și / sau valoarea fluxurilor de numerar bazate pe un indice de referință ale elementului acoperit sau ale instrumentului de acoperire. Aceste amendamente nu au niciun impact asupra situațiilor financiare consolidate ale Grupului, deoarece acesta nu are nicio relație de acoperire împotriva ratei dobânzii. • Amendamente la IAS 1 și IAS 8 Definiția pragului de semnificație - Amendamentele oferă o nouă definiție a pragului de semnificație, care prevede că „informațiile sunt importante dacă omiterea, declararea eronată sau ascunderea acestora ar putea, în mod rezonabil, să influențeze deciziile pe care utilizatorii principali ai situațiilor financiare cu scop general le iau pe baza acestor situații financiare, care furnizează informații financiare despre o anumită entitate raportoare.” Amendamentele clarifică faptul că pragul de semnificație va depinde de natura sau amploarea informațiilor, fie individual, fie în combinație cu alte informații, în contextul situațiilor financiare. O denaturare a informațiilor este semnificativă dacă s-ar putea aștepta în mod rezonabil să influențeze deciziile luate de utilizatorii principali. Aceste modificări nu au avut niciun impact asupra situațiilor financiare consolidate ale Grupului și nici nu se așteaptă să aibă vreun impact viitor asupra Grupului. • Cadrul conceptual pentru raportarea financiară emis la 29 martie 2018 - Cadrul conceptual nu este un standard și niciunul dintre conceptele conținute în acesta nu prevalează asupra conceptelor sau cerințelor din niciun standard. Scopul cadrului conceptual este de a asista IASB în elaborarea standardelor, de a ajuta autorii raportării financiare să dezvolte politici contabile consecvente acolo unde nu există un standard aplicabil și de a ajuta toate părțile să înțeleagă și să interpreteze standardele. Acest lucru va afecta acele entități care și-au dezvoltat politicile contabile pe baza Cadrului conceptual. Cadrul conceptual revizuit include câteva concepte noi, definiții actualizate și criterii de recunoaștere pentru active și datorii și clarifică câteva concepte importante. Aceste amendamente nu au avut niciun impact asupra situațiilor financiare consolidate ale Grupului. • Amendamente la IFRS 16 Concesii la chirii ca urmare a Covid-19 - La 28 mai 2020, IASB a emis Concesii la chirii ca urmare a Covid-19 - amendament la IFRS 16 Contracte de leasing. Amendamentele scutesc locatarii de la aplicarea liniilor directoare IFRS 16 cu privire la modificarea contractelor de leasing pentru concesiunile de chirie care apar ca o consecință directă a pandemiei Covid-19. Ca avantaj practic, un locatar poate alege să nu evalueze dacă o concesie la chirie ca urmare a Covid-19 de la un locator este o modificare de leasing. Un locatar care face aceste alegeri contabilizează orice modificare a plăților de leasing care rezultă din concesia la chirie ca urmare a Covid-19 în același mod în care ar contabiliza modificarea în conformitate cu IFRS 16, dacă modificarea nu ar fi o modificare de leasing. Modificarea se aplică perioadelor de raportare anuale care încep la sau după 1 iunie 2020. Este permisă aplicarea anticipată. Acest amendament nu a avut niciun impact asupra situațiilor financiare consolidate ale Grupului. NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE Întocmirea situațiilor financiare consolidate ale Grupului presupune din partea conducerii utilizarea unor raționamente profesionale, estimări si ipoteze ce afectează aplicarea politicilor contabile, precum si valoarea recunoscuta a activelor, a datoriilor, a veniturilor si a cheltuielilor și a prezentărilor de informații aferente. Rezultatele efective pot fi diferite de valorile estimate. Estimările si ipotezele asociate acestora se bazează pe experiența istorica si pe alți factori, inclusiv pe așteptările privind evenimente viitoare considerate rezonabile in situațiile date. Estimările si ipotezele care stau la baza acestora sunt revizuite periodic. Revizuirea estimărilor contabile este recunoscută începând cu perioada in care estimările sunt revizuite. Pentru pregătirea situațiilor financiare consolidate IFRS, Grupul realizează estimări si ipoteze in legătură cu evoluții viitoare care pot avea un efect semnificativ asupra recunoașterii valorii activelor si datoriilor raportate, prezentarea datoriilor contingente la data întocmirii situațiilor financiare consolidate si a veniturilor si cheltuielilor raportate pentru perioada respectiva.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 17 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.a Raționamente In cursul aplicării politicilor contabile ale Grupului, conducerea a făcut următoarele raționamente, care au cel mai semnificativ efect asupra sumelor recunoscute in situațiile financiare consolidate: 3.a.1 Venituri din contractele cu clienții Grupul a aplicat următoarele raționamente care afectează în mod semnificativ determinarea cuantumului și calendarul veniturilor din contractele cu clienții: Determinarea obligațiilor de executare În ceea ce privește vânzarea de proprietăți, Grupul a concluzionat că bunurile și serviciile transferate în fiecare contract constituie o obligație unică de executare. În special, bunurile și serviciile promise în contractele de vânzare de imobile în curs de dezvoltare includ în principal lucrări de proiectare, achiziții de materiale și amenajarea imobilului. În general, Grupul este responsabil pentru toate aceste bunuri și servicii și gestionarea generală a proiectului. Deși aceste bunuri și servicii sunt capabile să fie distincte, Grupul le înregistrează ca o obligație unică de executare, deoarece nu sunt distincte în contextul contractului. Grupul folosește acele bunuri și servicii ca date de intrare și oferă un serviciu semnificativ de integrare a acestora într-un rezultat combinat respectiv, proprietatea finalizată contractată de client. În legătură cu serviciile furnizate chiriașilor de investiții imobiliare (cum ar fi curățenie, pază, amenajare, recepție, servicii de catering) ca parte a contractelor de închiriere în care Grupul este locator, Grupul a stabilit că promisiunea o constituie serviciul de administrare a proprietății în general și faptul că serviciul prestat în fiecare zi este distinct și substanțial același. Deși activitățile individuale care constituie obligația de executare variază semnificativ pe parcursul zilei și de la o zi la alta, natura promisiunii generale de a furniza servicii de administrare este aceeași de la o zi la alta. Prin urmare, Grupul a ajuns la concluzia că serviciile pentru chiriași reprezintă o serie de servicii zilnice care sunt executate individual în timp, folosind o măsură de progres în timp, deoarece chiriașii primesc și consumă simultan beneficiile oferite de Grup. Calitatea de comitent versus prepus – servicii prestate pentru chiriași Grupul se ocupă ca anumite servicii furnizate chiriașilor investițiilor imobiliare incluse în contractul pe care Grupul îl încheie în calitate de locator să fie furnizate de terți. Grupul a considerat că acesta controlează serviciile înainte de a fi transferate către chiriași, deoarece are capacitatea de a direcționa utilizarea acestor servicii și de a obține beneficii de la aceștia. În luarea acestei hotărâri, Grupul a considerat că este responsabil în primul rând de îndeplinirea promisiunii de a furniza aceste servicii specificate, deoarece tratează direct reclamațiile chiriașilor și este în primul rând responsabil pentru calitatea sau adecvarea serviciilor. În plus, Grupul are libertatea de a stabili prețul pe care îl percepe chiriașilor pentru serviciile specificate. Prin urmare, Grupul a ajuns la concluzia că este comitentul acestor contracte. În plus, Grupul a ajuns la concluzia că transferă controlul acestor servicii în timp, întrucât serviciile sunt furnizate de către furnizori terți de servicii, deoarece acest lucru se întâmplă atunci când chiriașii primesc și, în același timp, consumă beneficiile acestor servicii. Stabilirea momentului recunoașterii veniturilor din vânzarea de proprietăți Grupul a evaluat momentul recunoașterii veniturilor la vânzarea bunurilor pe baza unei analize atente a drepturilor și obligațiilor în condițiile contractului. Grupul a concluzionat că, în general, contractele referitoare la vânzarea de imobile finalizate sunt recunoscute la un moment dat în momentul transferului controlului. Pentru schimburile necondiționate de contracte, controlul este, în general, preconizat să se transfere clientului împreună cu dreptul de proprietate. Pentru schimburile condiționate, acest lucru se așteaptă să se realizeze atunci când sunt îndeplinite toate condițiile semnificative. Pentru contractele referitoare la vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul a concluzionat, în general, că criteriile de- a lungul timpului sunt îndeplinite și, prin urmare, recunoaște veniturile în timp. Executarea Grupului nu creează un activ cu utilizare alternativă pentru Grup. În plus, Grupul are în general un drept executoriu la plată pentru executarea finalizată până în prezent. A luat în considerare factorii care indică faptul că este restricționat (contractual sau practic) de la direcționarea cu ușurință a proprietății în curs de dezvoltare pentru o altă utilizare în timpul dezvoltării sale. În plus, în majoritatea contractelor, Grupul are întotdeauna dreptul la o sumă compensatorie cel puțin pentru executarea finalizată până în prezent (de obicei costurile suportate până în prezent plus marja de profit rezonabilă). În luarea acestei hotărâri, Grupul a avut în vedere condițiile contractuale, precum și orice legislație sau precedent legal care ar putea completa sau prevala asupra termenilor contractuali. Grupul a stabilit că metoda bazată pe date de intrare este cea mai bună metodă pentru evaluarea evoluției acestor contracte, deoarece există o relație directă între costurile suportate de Grup și transferul de bunuri și servicii către client.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 18 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.a. Raționamente (continuare) 3.a.2 Transferuri de active atât din, cât și în categoria investițiilor imobiliare IAS 40 Investiții imobiliare prevede că transferurile din și în categoria investițiilor imobiliare trebuie evidențiate printr-o schimbare a utilizării. Condițiile care indică o schimbare a utilizării sunt subiective, iar tratamentul poate avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare, deoarece investițiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă, iar stocurile sunt înregistrate la cost. Transferurile în (sau din) categoria investițiilor imobiliare sunt făcute numai atunci când există dovezi ale unei schimbări de utilizare (cum ar fi începutul dezvoltării în vederea vânzării sau înființarea unui contract de leasing operațional către o altă parte). Pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor, costul considerat pentru contabilitatea ulterioară este valoarea justă la data schimbării utilizării. Dacă o proprietate în stoc devine o investiție imobiliară, diferența dintre valoarea justă a proprietății la data transferului și valoarea contabilă anterioară a acesteia este recunoscută în contul de profit și pierdere. Grupul consideră drept dovadă primirea autorizației de construire (pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor) sau inițierea unui contract de leasing operațional cu o altă parte sau schimbarea sferei de aplicabilitate a autorizației de construire (pentru un transfer din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare). 3.a.3 Stabilirea perioadei de leasing a contractelor cu opțiuni de reînnoire și reziliere - Grupul ca locatar Grupul stabilește perioada de leasing ca fiind perioada ne-anulabilă a contractului de leasing, împreună cu orice perioade acoperite de o opțiune de prelungire a contractului de leasing, dacă este rezonabil de sigur că va fi exercitată, sau orice perioade acoperite de o opțiune de reziliere a contractului de leasing, dacă este în mod rezonabil sigur că nu va fi exercitată. Grupul are mai multe contracte de leasing care includ opțiuni de prelungire și reziliere. Grupul aplică judecata pentru a stabili dacă este rezonabil de sigur dacă va exercita sau nu opțiunea de reînnoire sau de reziliere a contractului de leasing. Adică, ia în considerare toți factorii relevanți care creează un stimulent economic pentru ca acesta să exercite fie opțiunea de reînnoire, fie opțiunea de încetare. După data începerii, Grupul reevaluează perioada de leasing dacă există un eveniment semnificativ sau o schimbare a circumstanțelor care se află sub controlul său și îi afectează capacitatea de a exercita sau de a nu exercita opțiunea de reînnoire sau de reziliere. Grupul a inclus perioada de reînnoire ca parte a perioadei de leasing pentru contractele de leasing cu o perioadă mai scurtă care nu poate fi anulată (adică, de la șase luni la 1 an). Mai mult, perioadele acoperite de opțiunile de reziliere sunt incluse ca parte a perioadei de închiriere numai atunci când este în mod rezonabil sigur că nu vor fi exercitate. 3.b. Estimări și ipoteze Mai jos sunt descrise ipotezele cheie referitoare la sursele viitoare și la alte surse cheie de incertitudine a estimărilor la data raportării, care prezintă un risc semnificativ de a determina o ajustare semnificativă a valorilor contabile ale activelor și datoriilor în următorul exercițiu financiar. Grupul și-a bazat ipotezele și estimările pe parametrii disponibili la momentul întocmirii situațiilor financiare consolidate. Cu toate acestea, circumstanțele și ipotezele existente cu privire la evoluțiile viitoare se pot modifica din cauza schimbărilor din piață sau a circumstanțelor care se află în afara controlului Grupului. Astfel de modificări sunt reflectate în ipoteze atunci când apar. 3.b.1 Evaluarea progresului atunci când veniturile sunt recunoscute în timp Pentru acele contracte care implică vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare care îndeplinesc criteriile de recunoaștere a veniturilor în timp, executarea Grupului este evaluată folosind o metodă bazată pe datele de intrare, prin referire la intrări, pentru îndeplinirea obligației de executare în raport cu totalul veniturilor preconizate pentru a îndeplini obligația de executare, adică finalizarea proprietății. În general, Grupul utilizează metoda costurilor suportate ca măsură a progresului pentru contractele sale, deoarece prezintă cel mai bine gradul de executare de către Grup. Conform acestei metode de evaluare a progresului, amploarea progresului spre finalizare este evaluată pe baza raportului dintre costurile suportate până în prezent și costurile totale estimate la îndeplinirea obligației de executare. Grupul ajustează metoda bazată pe datele de intrare pentru orice costuri suportate care nu sunt proporționale cu progresul Grupului în îndeplinirea obligației de executare. 3.b.2 Evaluarea investițiilor imobiliare Evaluarea și valorile recuperabile ale proprietății dezvoltate pentru vânzare și investiții imobiliare

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 19 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.b. Estimări și ipoteze (continuare) 3.b.2 Evaluarea investițiilor imobiliare (continuare) Compania a obținut un raport de la o societate internațională de evaluare, Colliers Romania, care stabilește valorile de piață estimate pentru investițiile imobiliare ale Societății. Cea mai recentă evaluare a investițiilor imobiliare a avut loc pe 31 decembrie 2021. Colliers Romania este o societate independentă de evaluare, care deține o calificare profesională relevantă recunoscută și are experiență recentă în locațiile și categoriile proprietăților evaluate. Evaluarea s-a bazat pe ipoteza celei mai bune utilizări a fiecărei proprietăți de către un terț dezvoltator. Pentru investițiile imobiliare, activele sunt evaluate în principal folosind abordarea de piață sau abordarea pe bază de venituri, bazată pe tehnica fluxului de numerar actualizat. Pentru abordarea de piață, ipotezele cheie care stau la baza valorii de piață a activelor funciare ale Grupului sunt: selecția de terenuri comparabile care rezultă pentru a determina „prețul de ofertare”, care este considerat ca bază pentru a forma un preț ilustrativ și cuantumul ajustărilor aplicate la prețul de ofertare pentru a reflecta prețurile tranzacției și diferențele de amplasare și stare. Pentru abordarea pe bază de venituri bazată pe tehnica fluxului de numerar actualizat, evaluările sunt pregătite luând în considerare suma totală a chiriilor anuale nete de primit pentru proprietăți și, după caz, costurile asociate. Un randament care reflectă riscurile inerente fluxurilor nete de numerar este apoi aplicat chiriilor anuale nete pentru a ajunge la evaluarea proprietății. Ipotezele cheie folosite pentru stabilirea valorii juste a proprietăților și a analizelor de senzitivitate sunt rezumate la nota 8. Evaluarea este extrem de sensibilă la aceste variabile, iar ajustările la aceste date de intrare ar avea un impact direct asupra evaluării rezultate. Evaluarea valorii juste pentru toate investițiile imobiliare a fost clasificată ca o valoare justă de Nivel 3. Conducerea consideră că evaluarea proprietăților sale dezvoltate pentru vânzare și a investițiilor imobiliare implică în prezent raționamente semnificative și probabilitatea crescută ca veniturile efective din vânzare să difere de valoarea contabilă. 3.b.3 Ciclul de exploatare Ciclul normal de exploatare al Grupului este de trei ani pentru stocuri (proiectele rezidențiale). Ca urmare, activele circulante si datoriile pe termen scurt includ elemente a căror realizare este destinată și/sau anticipată să aibă loc pe parcursul ciclului normal de exploatare al Grupului. 3.b.4 Contracte de leasing - Estimarea ratei de împrumut incrementale Grupul nu poate determina cu ușurință rata dobânzii implicită în contractele de leasing în care este locatar, prin urmare, își folosește rata de împrumut incrementală (IBR) pentru a evalua datoriile de leasing. IBR este rata dobânzii pe care Grupul ar trebui să o plătească pentru a împrumuta pe o perioadă similară și, cu o garanție similară, fondurile necesare pentru a obține un activ cu o valoare similară activului aferent dreptului de utilizare într-un mediu economic similar. Prin urmare, IBR reflectă ceea ce Grupul „ar trebui să plătească”, care necesită estimare atunci când nu sunt disponibile rate observabile (cum ar fi filialele care nu încheie tranzacții de finanțare) sau când trebuie ajustate pentru a reflecta termenii și condițiile de leasing (de exemplu, atunci când contractele de leasing nu sunt în moneda funcțională a filialei). Grupul estimează IBR utilizând date de intrare observabile (cum ar fi ratele dobânzii din piață) atunci când sunt disponibile și este obligat să facă anumite estimări specifice entității (cum ar fi ratingul de credit independent al filialei). 3.b.5 Costuri IPO Costurile IPO care implică atât emisiunea de noi acțiuni, cât și listarea la bursă sunt contabilizate după cum urmează: • Costurile incrementale care sunt direct atribuibile emisiunii de noi acțiuni sunt deduse din capitalul propriu (net de orice beneficiu cu impozitul pe profit) în conformitate cu IAS 32.37 • Costurile care se referă la listarea la bursă, sau nu sunt în alt mod incrementale și direct atribuibile emisiunii de noi acțiuni, sunt înregistrate ca o cheltuială în situația rezultatului global. • Costurile care se referă atât la emisiunea de acțiuni, cât și la listare sunt alocate între acele funcții pe o bază rațională și consecventă, în conformitate cu IAS 32.38. În absența unei baze mai specifice de repartizare, o alocare a costurilor comune bazată pe proporția dintre acțiunile nou-emise și numărul total de acțiuni (noi și existente) reprezintă o abordare acceptabilă.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 20 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.b. Estimări și ipoteze (continuare) 3.b.5 Costuri IPO (continuare) Societatea a efectuată această analiză și a înregistrat la Capitaluri proprii costurile incrementale direct atribuibile emisiunii de acțiuni noi, brut de impozit, în valoare de 7.257.571 RON. Impozitul pe profit curent aferent acestor costuri se ridică la suma de 1.161.211 RON. Din perspectivă fiscală, aceste costuri sunt deductibile în întregime în anul în care sunt suportate. NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE Politicile contabile prezentate mai jos au fost aplicate in mod consecvent pentru toate perioadele prezentate in aceste situații financiare consolidate de către societatea-mamă și filialele sale. 4.1 Bazele consolidării Situațiile financiare consolidate includ situațiile financiare ale Societății și entităților controlate de Societate (filialele sale) întocmite la 31 decembrie a fiecărui an. Controlul este obținut atunci când Societatea: - deține controlul asupra entității în care investește; - este expusă la, sau are drepturi asupra, veniturilor variabile rezultate din implicarea sa în entitatea în care se investește; și - își poate folosi controlul pentru a influența veniturile sale. Grupul reevaluează dacă deține sau nu controlul asupra unei entități în care investește dacă faptele și circumstanțele indică faptul că există modificări în unul sau mai multe din cele trei elemente de control. Filiale Consolidarea unei filiale începe atunci când Grupul obține controlul asupra filialei și încetează atunci când Grupul pierde controlul asupra filialei. Activele, datoriile, veniturile și cheltuielile unei filiale achiziționate sau cedate în cursul anului sunt incluse în situațiile financiare consolidate de la data la care Grupul obține controlul până la data încetării controlului asupra filialei. Situațiile financiare ale filialelor sunt întocmite pentru aceeași perioada de raportare ca pentru societatea-mama, folosind politici contabile consecvente. Rezultatul global din cadrul unei filiale este atribuit acționarilor societății-mamă și intereselor care nu controlează chiar daca aceasta conduce la situația în care interesele care nu controlează înregistrează sold negativ. Modificarea participațiilor in capitalurile proprii ale unei filiale, fără pierderea controlului, este contabilizata drept tranzacție cu capitaluri proprii. Daca Grupul pierde controlul asupra unei filiale, acesta derecunoaste activele aferente (inclusiv fondul comercial) si datoriile, interesele care nu controlează și alte elemente ale capitalurilor proprii, iar orice câștig sau pierdere care rezultă este recunoscut(ă) în contul de profit și pierdere. Orice investiție păstrată este recunoscută la valoarea justă. Tranzacții intra-grup Toate activele și datoriile intra-grup, distribuirile de dividende si tranzacțiile cu entitățile afiliate, precum si orice profit nerealizat rezultat din tranzacțiile cu entitățile afiliate sunt eliminate integral la consolidare. Combinări de întreprinderi si fondul comercial Combinările de întreprinderi se contabilizează aplicând metoda achiziției. Costul unei achiziții este evaluat ca fiind valoarea totala a contravalorii transferate, valoarea justa evaluata la data achiziției si valoarea oricăror interese care nu controlează in societatea dobândită. Pentru fiecare combinare de întreprinderi, Grupul alege daca evaluează interesele care nu controlează in societatea dobândită la valoarea justa sau la cota proporțională din activul net identificabil al societății dobândite. Costurile de achiziție efectuate sunt înregistrate la cheltuieli administrative. Grupul stabilește că a dobândit o întreprindere atunci când setul de activități și active dobândite include o dată de intrare și un proces de fond care, împreună, contribuie semnificativ la capacitatea de a crea rezultate.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 21 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.1 Bazele consolidării (continuare) Procesul dobândit este considerat substanțial dacă este esențial pentru capacitatea de a continua să producă rezultate, iar datele de intrare dobândite includ o forță de muncă organizată cu abilitățile, cunoștințele sau experiența necesare pentru a realiza acel proces sau contribuie semnificativ la capacitatea de a continua să producă rezultate, și este considerat unic sau rar sau nu poate fi înlocuit fără costuri semnificative, efort sau întârziere în capacitatea de a continua să producă rezultate. Când Grupul dobândește o întreprindere, evaluează activele si datoriile financiare asumate in vederea clasificării sau desemnării adecvate a acestora pe baza termenilor contractuali, a condițiilor economice, precum si a altor condiții relevante existente la data achiziției. Acesta include, atunci când este aplicabil, separarea instrumentelor derivate incorporate de contractele-gazda (de către societatea dobândită. In cazul in care combinarea de întreprinderi este realizata in etape, participația deținută anterior este reevaluata la valoarea justa de la data achiziției si orice câștig sau pierdere este recunoscut(a) prin profit sau pierdere. Orice contraprestație contingenta care trebuie transferata de cumpărător este recunoscută la valoarea justă de la data achiziției. Contraprestația contigenta clasificată în capitaluri proprii nu este reevaluată, iar achitarea sa ulterioară este înregistrată în capitalurile proprii. Contraprestația contigenta considerata un activ sau o datorie si care este un instrument financiar care intra sub incidenta IFRS 9 Instrumente financiare, este evaluata la valoarea justa, iar modificarea valorii juste se recunoaște în contul de profit și pierdere în conformitate cu IFRS 9. Alte contraprestații contingente care nu intră în sfera de aplicare a IFRS 9 sunt evaluate la valoarea justă la fiecare dată de raportare, iar modificarea valorii juste este recunoscută în contul de profit și pierdere. Fondul comercial este inițial evaluat la cost (fiind valoarea mai mare dintre totalul contravalorii transferate și suma recunoscută pentru interesele care nu controlează și orice interese anterioare deținute asupra activelor nete identificabile dobândite și datoriilor asumate). Dacă valoarea justă a activelor nete dobândite depășește contravaloarea totală transferată, Grupul reevaluează dacă a identificat corect toate activele dobândite și toate datoriile asumate și examinează procedurile utilizate pentru a evalua sumele care trebuie recunoscute la data achiziției. Dacă reevaluarea rezultă în continuare o valoare justă a activelor nete dobândite în urma contravalorii mai mare decât contraprestația totală transferată, câștigul este recunoscut în contul de profit și pierdere. După recunoașterea inițială, fondul comercial este evaluat la cost mai puțin pierderile acumulate din depreciere. În scopul testării deprecierii, fondul comercial dobândit într-o combinare de întreprinderi este, de la data achiziției, alocat fiecăreia dintre unitățile generatoare de numerar (UGN) ale Grupului care sunt de așteptat să beneficieze în urma combinării, indiferent dacă există alte active sau datorii ale entității achiziționate atribuite acestor unități. În cazul în care fondul comercial a fost alocat unei UGN și o parte din operațiunea din cadrul acelei unități este cedată, fondul comercial asociat operațiunii cedate este inclus în valoarea contabilă a operațiunii atunci când se determină câștigul sau pierderea din cedare. Fondul comercial cedat în aceste circumstanțe se evaluează pe baza valorilor relative ale operațiunii cedate și a porțiunii din UGN. Interese care nu controlează și alte interese Interesele acționarilor minoritari sunt evaluate la proporția intereselor minoritare din valoarea activelor și datoriilor recunoscute. Ulterior, toate elementele rezultatului global sunt atribuite proprietarilor și intereselor care nu controlează, ceea ce poate atrage un sold debitor pentru acționarii minoritari. Rezultatele filialelor achiziționate sau cedate pe parcursul anului sunt incluse în situația consolidată a rezultatului global de la data intrării în vigoare a achiziției sau până la data efectivă a cedării, după caz. În cazul în care este cedată o filială care a constituit o linie de activitate majoră, aceasta este prezentată ca o operațiune întreruptă. Dacă este necesar, se fac ajustări la situațiile financiare ale filialelor pentru a alinia politicile contabile utilizate cu cele utilizate de Grup. 4.2 Clasificarea activelor și a datoriilor în active sau datorii pe termen scurt sau pe termen lung Grupul prezintă activele și datoriile în situația poziției financiare pe termen scurt sau termen lung. Un activ este circulant dacă: • se estimează că va fi realizat sau vândut sau consumat în ciclul normal de exploatare • este deținut în principal pentru a fi vândut • se estimează că va fi realizat în termen de douăsprezece luni de la data raportării

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 22 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.2 Clasificarea activelor și a datoriilor în active sau datorii pe termen scurt sau pe termen lung (continuare) sau • numerar și echivalente de numerar cu excepția cazului în care este interzisă înlocuirea sau utilizarea sa pentru achitarea unei datorii pe o perioadă de cel puțin douăsprezece luni de la data raportării Toate celelalte active sunt clasificate drept active imobilizate. O datorie este pe termen scurt dacă: • este de așteptat să fie achitată în ciclul normal de funcționare • este deținut în principal pentru a fi vândută • trebuie achitată în termen de douăsprezece luni de la data raportării sau • nu există niciun drept necondiționat de a amâna achitarea obligației pentru cel puțin douăsprezece luni de la data raportării. Grupul clasifică toate celelalte datorii ca fiind pe termen lung. Activele și datoriile cu impozitul amânat sunt clasificate drept active imobilizate și datorii pe termen lung. 4.3 Venituri Veniturile sunt recunoscute atunci când obligația de executare asociată vânzării este îndeplinită. Prețul tranzacției cuprinde valoarea justă a contraprestației primite sau de primit, net de taxa pe valoarea adăugată, rabaturi și reduceri și după eliminarea vânzărilor în cadrul Grupului. Principalele surse de venit ale Grupului constau în: • Venituri din contractele cu clienții: ✓ Vânzarea de proprietăți rezidențiale – proprietăți finalizate și proprietăți în curs de dezvoltare ✓ Servicii către chiriași, inclusiv cheltuieli administrative și alte cheltuieli recuperabile de la chiriași • Venituri din chirii 4.3.1 Venituri din vânzarea de proprietăți rezidențiale Grupul încheie contracte cu clienții pentru vânzarea de proprietăți care sunt fie finalizate, fie în curs de dezvoltare. i) Proprietăți finalizate Vânzarea bunurilor finalizate constituie o obligație de executare unică și Grupul a stabilit că acest lucru este îndeplinit la momentul transferului controlului. Pentru schimbul necondiționat de contracte, acest lucru are loc în general atunci când dreptul de proprietate legal este transferat către client. Pentru schimburile condiționate, acest lucru apare în general atunci când sunt îndeplinite toate condițiile semnificative. Plățile se încasează de obicei la data semnării contractelor sau cu câteva zile de întârziere. ii) Proprietăți în curs de dezvoltare Grupul analizează dacă există promisiuni în contract care constituie obligații de executare separate cărora trebuie să li se aloce o parte din prețul tranzacției. Pentru contractele legate de vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul este responsabil pentru gestionarea generală a proiectului și identifică diverse bunuri și servicii care trebuie furnizate, inclusiv lucrări de proiectare, achiziționarea de materiale, pregătirea șantierului și turnarea fundației, montarea schelelor și tencuirea, lucrări mecanice și electrice, instalarea de corpuri (de exemplu, ferestre, uși, dulapuri etc.) și lucrări de finisare. Grupul contabilizează aceste elemente ca o obligație de executare unică, deoarece oferă un serviciu semnificativ de integrare a bunurilor și serviciilor (intrările) în proprietatea finalizată (rezultatul combinat) pe care clientul a contractat să o cumpere.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 23 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.3 Venituri (continuare) 4.3.1 Venituri din vânzarea de proprietăți rezidențiale (continuare) Veniturile care sunt obținute din contractele care oferă clientului controlul asupra proprietăților pe măsură ce sunt construite și pentru care Grupul are dreptul executabil la plăți pentru munca prestată la zi, sunt recunoscute în timp. Pentru contractele care îndeplinesc criteriile de recunoaștere în timp a veniturilor, executarea de către Grup este evaluată utilizând o metodă de input, prin raportare la costurile suportate până la satisfacerea unei obligații de executare (de exemplu, resurse consumate, costuri suportate sau ore de muncă cheltuite), raportat la intrările totale așteptate la finalizarea proprietății. Grupul exclude efectul oricăror costuri suportate care nu contribuie la executarea Grupului în transferul controlului asupra bunurilor sau serviciilor către client (cum ar fi cantități neașteptate de materiale irosite, forță de muncă sau alte resurse) și ajustează metoda de input pentru orice costuri suportate care nu sunt proporționale cu progresul Grupului în îndeplinirea obligației de executare (cum ar fi materialele îndepărtate). Variațiile în serviciile contractate, cererile și plățile de stimulente sunt incluse în măsura în care este probabil ca acestea să genereze venituri și să poată fi evaluate în mod credibil. Atunci când dreptul de proprietate asupra terenului este transferat la începutul unui contract pe termen lung, veniturile sunt recunoscute la acel moment pentru teren. În cazul în care rezultatul unui contract pe termen lung nu poate fi estimat în mod credibil, veniturile contractuale în care recuperarea este probabilă sunt recunoscute în limita costurilor contractuale suportate. Costurile asociate executării unui contract sunt recunoscute drept cheltuieli în perioada în care sunt suportate. Când este probabil ca costurile totale ale contractului să depășească veniturile totale ale contractului, pierderea preconizată este recunoscută drept cheltuială imediat. iii) Alte considerații referitoare la vânzarea de proprietăți rezidențiale La stabilirea prețului tranzacției, Grupul ia în considerare efectele contraprestației variabile, existența unor componente de finanțare semnificative, contraprestația fără numerar și contraprestația de plătit clientului (dacă există). În cazul în care contraprestația dintr-un contract de vânzare de proprietății aflate în dezvoltare include o sumă variabilă sub formă de penalități de întârziere și, în cazuri limitate, bonusuri pentru finalizarea anticipată, Grupul estimează valoarea contraprestației la care va avea dreptul în schimbul transferului bunurilor către client. Contraprestația variabilă este restricționată până când este foarte probabil să nu se producă o reluare semnificativă a veniturilor din suma veniturilor cumulate recunoscute. La sfârșitul fiecărei perioade de raportare, o entitate actualizează prețul estimat al tranzacției, inclusiv evaluarea sa dacă o estimare a contraprestației variabile este constrânsă să reprezinte fidel circumstanțele prezente la sfârșitul perioadei de raportare și modificările circumstanțelor din perioada de raportare. În majoritatea contractelor care implică vânzarea de proprietăți, Grupul are dreptul să primească o garanție inițială. Garanțiile inițiale sunt utilizate pentru a proteja Grupul de situațiile în care cealaltă parte nu își îndeplinește în mod adecvat unele sau toate obligațiile care îi revin în temeiul contractului, în cazul în care clienții nu au un istoric de credit stabilit sau au un istoric de plăți întârziate. În plus, pentru contractele care implică vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul solicită clienților să efectueze plăți progresive ale prețului de vânzare, pe măsură ce lucrările continuă, care dau naștere unei componente de finanțare semnificative. Pentru contractele în care veniturile sunt recunoscute în timp, Grupul folosește avantajul practic pentru componenta de finanțare semnificativă, deoarece se așteaptă, în general, la începutul contractului, că perioada de timp dintre momentul în care clienții plătesc pentru activ și momentul în care Grupul transferă activul clientului va fi scurt. Schimbul între părți În anumite cazuri, o proprietate poate fi acceptată ca și compensație pentru o vânzare a unui imobil rezidențial. Valoarea justă a proprietății schimbate este stabilită de către evaluatori independenți sau de către părți, minus costurile de vânzare. Vânzarea inițială este înregistrată în mod normal, valoarea justă a proprietății schimbate înlocuind încasările în numerar. 4.3.2 Venituri din chirii Grupul obține venituri prin calitatea sa de locator în contractele de leasing operațional, care nu transferă în mod substanțial toate riscurile și beneficiile proprietății asupra unei investiții imobiliare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 24 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.3 Venituri (continuare) 4.3.2 Venituri din chirii (continuare) Veniturile din chirii provenite din contracte de leasing operațional pentru investiții imobiliare sunt contabilizate liniar pe durata contractului de leasing și sunt incluse în venituri în situația profitului sau pierderii datorită naturii operaționale, cu excepția veniturilor contingente din chirii care sunt recunoscute pe măsură ce apar. Costurile inițiale directe cu negocierea unui contract de leasing operațional sunt recunoscute ca o cheltuială pe durata contractului de leasing pe aceeași bază ca veniturile din leasing. Stimulentele de leasing plătite sau de plătit locatarului sunt deduse din plățile de leasing. În consecință, stimulentele la chirii ale chiriașilor sunt recunoscute ca o reducere a veniturilor din chirii pe o bază liniară pe durata contractului de leasing. Perioada de leasing este perioada care nu poate fi anulată, precum și orice altă perioadă pentru care chiriașul are opțiunea de a continua leasingul, dacă, la începutul contractului de leasing, Grupul este în mod rezonabil sigur că locatarul va exercita această opțiune. Sumele primite de la chiriași pentru rezilierea contractelor de leasing sau pentru a compensa pagubele sunt recunoscute în situația profitului sau pierderii atunci când apare dreptul de a le primi. 4.3.3 Venituri din servicii către chiriași Pentru investițiile imobiliare deținute în principal pentru a obține venituri din chirii, Grupul încheie ca locator contracte de leasing care se încadrează în sfera de aplicabilitate a IFRS 16. Aceste contracte includ anumite servicii oferite chiriașilor (adică clienților), inclusiv servicii de întreținere a spațiilor comune (cum ar fi curățenia, paza, amenajarea teritoriului și deszăpezirea spațiilor comune), precum și alte servicii de asistență (de exemplu, servicii de recepție, catering și alte servicii legate de evenimente). Aceste servicii sunt specificate în contractele de leasing și facturate separat. Grupul a stabilit că aceste servicii constituie componente distincte care nu sunt de leasing (transferate separat de dreptul de a utiliza activul suport) și se încadrează în sfera de cuprindere a IFRS 15. Grupul alocă contraprestația din contract componentei separate de leasing și componentelor separate de venituri (care nu sunt de leasing) pe baza prețului de vânzare relativ independent. În ceea ce privește componenta de venituri, aceste servicii reprezintă o serie de servicii zilnice care sunt îndeplinite individual în timp, deoarece chiriașii primesc și consumă simultan beneficiile oferite de Grup. Grupul aplică metoda timpului scurs pentru a evalua progresul. Grupul se ocupă ca terțe părți să ofere chiriașilor săi anumite servicii. Grupul a concluzionat că acționează drept comitent în legătură cu aceste servicii, deoarece controlează serviciile specificate înainte de a le transfera către client. Prin urmare, Grupul înregistrează venituri pe bază brută. 4.4 Active și datorii contractuale Un activ contractual este dreptul la contraprestație în schimbul bunurilor sau serviciilor transferate clientului atunci când acest drept este condiționat de altceva decât trecerea timpului, de exemplu, facturările necesită aprobarea clientului. Activele contractuale sunt recunoscute inițial pentru veniturile obținute din proprietăți în curs de dezvoltare date, dar care încă nu trebuie facturate clienților. La emiterea facturii, sumele recunoscute ca active contractuale sunt reclasificate drept creanțe comerciale. Activele contractuale sunt supuse evaluării deprecierii. O datorie contractuală este obligația de a transfera bunuri sau servicii către un client pentru care Grupul a primit o contraprestație (sau o contraprestație este datorată) de la client. Datoriile contractuale sunt recunoscute ca venituri atunci când Grupul îndeplinește o obligație de executare în temeiul contractului (adică transferă controlul asupra bunurilor sau serviciilor aferente către client). Spre deosebire de metoda utilizată pentru recunoașterea veniturilor contractuale legate de vânzarea de bunuri finalizate, sumele facturate către client pentru vânzarea unei proprietăți în curs de dezvoltare se bazează pe realizarea diferitelor etape stabilite în contract. Sumele recunoscute ca venituri pentru o anumită perioadă nu coincid neapărat cu sumele facturate sau aprobate de către client. În cazul contractelor în care bunurile sau serviciile transferate clientului depășesc suma aferentă facturată, diferența este recunoscută (ca activ contractual) și prezentată în situația poziției financiare la „Creanțe comerciale”, în timp ce în contractele în care bunurile sau serviciile transferate sunt mai mici decât suma facturată clientului, diferența este recunoscută (ca datorie contractuală) și prezentată în situația poziției financiare la „ Avansuri încasate de la clienți”. Datoriile contractuale includ garanții nerambursabile primite de la clienți în schimbul condiționat de contracte referitoare la vânzarea de bunuri în curs de dezvoltare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 25 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.5 Valută Situațiile financiare consolidate ale Grupului sunt exprimate în RON, care este și moneda funcțională a societății-mamă. Tranzacții și solduri Tranzacțiile în monedă străină sunt înregistrate inițial de către entitățile Grupului la cursul valutar al monedei funcționale a acestora la data la care tranzacția se califică pentru prima dată pentru recunoaștere. Activele și pasivele monetare exprimate în monede străine sunt convertite la cursurile de schimb ale monedei funcționale la data raportării. Diferențele din plata sau conversia elementelor monetare sunt recunoscute în contul de profit și pierdere. Elementele nemonetare evaluate la cost istoric într-o monedă străină sunt convertite folosind cursurile de schimb la datele tranzacțiilor inițiale. Elementele nemonetare evaluate la valoarea justă într-o monedă străină sunt convertite utilizând cursurile de schimb la data determinării valorii juste. La determinarea cursului de schimb care trebuie utilizat la recunoașterea inițială a activului, datoriei, cheltuielilor sau veniturilor (sau a unei părți din acesta) pentru derecunoașterea unui activ nemonetar sau a unei datorii nemonetare referitoare la plata în avans, data tranzacția este data la care Grupul recunoaște inițial activul nemonetar sau datoria nemonetară care rezultă din avans. Dacă există mai multe plăți sau încasări în avans, Grupul stabilește data tranzacției pentru fiecare plată sau încasare a avansului. 4.6 Costurile de îndatorare Costurile de îndatorare direct atribuibile achiziției sau construcției unei investiții imobiliare care necesită în mod necesar o perioadă substanțială de timp pentru a fi pregătită pentru utilizarea sau vânzarea prevăzută sunt capitalizate ca parte a costului activului. Dobânda este capitalizată de la începerea lucrării de dezvoltare până la data finalizării practice, adică atunci când practic toate lucrările de dezvoltare sunt finalizate. Capitalizarea costurilor financiare este suspendată dacă există perioade prelungite când activitatea de dezvoltare este întreruptă. Toate celelalte costuri de îndatorare sunt trecute pe cheltuieli în perioada în care apar. Costurile de îndatorare constau în dobânzi și alte costuri pe care o entitate le suportă în legătură cu împrumutarea fondurilor. Costurile de îndatorare suportate în legătură cu proprietățile aflate în curs de dezvoltare sunt trecute pe cheltuieli pe măsură ce sunt suportate. 4.7 Investiții imobiliare Investițiile imobiliare cuprind proprietățile finalizate și proprietățile în curs de dezvoltare sau re-dezvoltare deținute sau care urmează să fie deținute pentru a obține chirie sau pentru aprecierea capitalului sau ambele. Proprietățile deținute în baza unui contract de leasing sunt clasificate drept investiții imobiliare atunci când sunt deținute pentru a obține chirie sau pentru aprecierea capitalului sau pentru ambele, mai degrabă decât pentru vânzare în cadrul activității obișnuite sau pentru utilizarea în funcții de producție sau administrative. Investițiile imobiliare cuprind în principal birouri, imobile comerciale și imobile de comercializare cu amănuntul care nu sunt ocupate în mod substanțial pentru utilizare sau în operațiunile Grupului și nici pentru vânzare în cursul activității obișnuite, dar sunt deținute în principal pentru a obține venituri din închiriere și aprecierea capitalului. Aceste clădiri sunt în mod substanțial închiriate chiriașilor și nu sunt destinate a fi vândute în cursul obișnuit al activității. Investițiile imobiliare sunt evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacționare. Costurile de tranzacționare includ taxele de transfer, onorariile profesionale pentru servicii juridice și (numai în cazul investițiilor imobiliare deținute în baza unui contract de închiriere) comisioane inițiale de leasing pentru a aduce proprietatea în starea necesară pentru ca aceasta să poată funcționa. Ulterior recunoașterii inițiale, investițiile imobiliare sunt evaluate la valoarea justă, care reflectă condițiile pieței la data raportării. Câștigurile sau pierderile rezultate din modificările valorilor juste ale investițiilor imobiliare sunt incluse în contul de profit și pierdere în perioada în care apar, inclusiv efectul fiscal corespunzător. În sensul acestor situații financiare, pentru a evita contabilizarea dublă, valoarea justă raportată în situațiile financiare este redusă cu valoarea contabilă a veniturilor acumulate rezultate din alocarea stimulentelor de închiriere și / sau a plăților minime de leasing. Transferurile în (sau din) categoria investițiilor imobiliare au loc numai atunci când există dovezi ale unei modificări a utilizării (cum ar fi începerea dezvoltării sau începerea unui contract de leasing operațional cu o altă parte). Pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor, costul estimat pentru contabilitatea ulterioară este valoarea justă la data modificării utilizării. Dacă o proprietate inventariată sau o proprietate aflată în curs de dezvoltare devine o investiție imobiliară, diferența dintre valoarea justă a proprietății la data transferului și valoarea sa contabilă anterioară este recunoscută în contul de profit și pierdere.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 26 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.7 Investiții imobiliare (continuare) Grupul consideră ca dovadă primirea autorizației de construcție și începerea dezvoltării în vederea vânzării (pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor) sau începerea unui contract de leasing operațional cu o altă parte sau modificarea sferei de aplicabilitate a autorizației de construcție (pentru un transfer din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare). Investițiile imobiliare sunt derecunoscute fie când sunt cedate (adică, la data la care destinatarul primește controlul), fie când sunt scoase definitiv din uz și nu se așteaptă beneficii economice viitoare din cedare. Diferența dintre încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului este recunoscută în contul de profit și pierdere în perioada de recunoaștere. Contraprestația care trebuie inclusă în câștiguri sau pierderi care rezultă din derecunoașterea investițiilor imobiliare este determinată în conformitate cu cerințele pentru determinarea prețului de tranzacționare conform IFRS 15. 4.8 Construcții în curs de dezvoltare deținute ca stocuri Proprietatea achiziționată sau construită spre vânzare în cursul obișnuit al activității, mai degrabă decât pentru a fi deținută pentru închiriere sau aprecierea capitalului, este deținută ca proprietate inventariată și se evaluează la valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă (NRV). În principal, proprietatea rezidențială pe care Grupul o dezvoltă și intenționează să o vândă înainte sau la finalizarea dezvoltării. Costurile suportate pentru aducerea fiecărei proprietăți în locația și starea actuală includ: • drepturi de deținere și închiriere pentru terenuri • sume plătite contractorilor pentru dezvoltare • costuri de planificare și proiectare, costuri de amenajare a locului, onorarii profesionale pentru servicii juridice, comisioane de transfer a proprietății, cheltuieli indirecte de dezvoltare și alte costuri conexe NRV este prețul de vânzare estimat în cursul obișnuit al activității, pe baza prețurilor de piață la data raportării, a costurilor estimate de finalizare și a costurilor estimate pentru efectuarea vânzării. Atunci când o proprietate inventariată este vândută, valoarea contabilă a bunului este recunoscută ca o cheltuială în perioada în care veniturile aferente sunt recunoscute. Valoarea contabilă a proprietății inventariate recunoscute în contul de profit și pierdere este determinată în funcție de costurile direct atribuibile suportate cu proprietatea vândută și alocarea oricăror altor costuri aferente bazate pe dimensiunea relativă a proprietății vândute. 4.9 Deprecierea activelor nefinanciare Grupul evaluează, la fiecare dată de raportare, dacă există un indiciu că un activ poate fi depreciat. Dacă există vreun indiciu sau când este necesară testarea anuală a deprecierii pentru un activ, Grupul estimează valoarea recuperabilă a activului. Valoarea recuperabilă a unui activ este valoarea cea mai mare dintre valoarea justă a unui activ sau unitate generatoare de numerar (CGU), minus costurile de cedare și valoarea sa de utilizare. Valoarea recuperabilă este determinată pentru un activ separat, cu excepția cazului în care activul generează intrări de numerar care sunt în mare măsură independente de cele din alte active sau grupuri de active. Atunci când valoarea contabilă a unui activ sau CGU depășește valoarea recuperabilă, activul este considerat depreciat și este redus la valoarea recuperabilă. La evaluarea valorii de utilizare, fluxurile de trezorerie viitoare estimate sunt actualizate la valoarea lor actuală utilizând o rată de actualizare înainte de impozitare care reflectă evaluările curente ale pieței privind valoarea în timp a banilor și riscurile specifice activului. La determinarea valorii juste minus costurile de cedare, se iau în considerare tranzacțiile recente de pe piață. Dacă nu se pot identifica astfel de tranzacții, se utilizează un model de evaluare adecvat. Aceste calcule sunt coroborate cu multipli de evaluare sau alți indicatori ai valorii juste disponibili. Grupul își bazează calculul deprecierii pe cele mai recente bugete și calcule prognozate, care sunt întocmite separat pentru fiecare dintre CGU-urile Grupului cărora le sunt alocate activele individuale. Pierderile din depreciere ale operațiunilor neîntrerupte sunt recunoscute în situația profitului sau pierderii pe categorii de cheltuieli în concordanță cu funcția activului depreciat.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 27 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.9 Deprecierea activelor nefinanciare (continuare) Pentru activele cu excepția fondului comercial, se face o evaluare la fiecare dată de raportare pentru a determina dacă există un indiciu că pierderile din depreciere recunoscute anterior nu mai există sau au scăzut. Dacă există un astfel de indiciu, Grupul estimează valoarea recuperabilă a activului sau CGU. O pierdere din depreciere recunoscută anterior este reluată numai dacă a existat o modificare a ipotezelor utilizate pentru a determina valoarea recuperabilă a activului de la ultima recunoaștere a deprecierii. Reluarea este limitată astfel încât valoarea contabilă a activului să nu depășească valoarea recuperabilă a acestuia și nici să nu depășească valoarea contabilă care ar fi fost determinată, netă de amortizare, dacă nu ar fi fost recunoscută o pierdere din depreciere pentru activ în anii precedenți. O astfel de reluare este recunoscută în situația profitului sau pierderii, cu excepția cazului în care activul este înregistrat la o valoare reevaluată, caz în care reluarea este tratată ca o creștere din reevaluare. Fondul comercial este testat pentru depreciere anual la 31 decembrie și atunci când circumstanțele indică faptul că valoarea contabilă poate fi depreciată. Deprecierea este determinată pentru fondul comercial, evaluând valoarea recuperabilă a fiecărui CGU (sau grup de CGU) la care se referă fondul comercial. Atunci când valoarea recuperabilă a CGU-lui este mai mică decât valoarea sa contabilă, se recunoaște o pierdere din depreciere. Pierderile din depreciere legate de fondul comercial nu pot fi reluate în perioadele viitoare. 4.10 Instrumente financiare Un instrument financiar este orice contract care dă naștere unui activ financiar pentru o entitate și o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru o alta. Active financiare Recunoașterea și evaluarea inițială Activele financiare sunt clasificate, la recunoașterea inițială, și ulterior evaluate la cost amortizat, valoarea justă prin alte elemente ale rezultatului global sau valoarea justă prin contul de profit și pierdere. Clasificarea activelor financiare la recunoașterea inițială depinde de caracteristicile contractuale ale fluxului de numerar ale activului financiar și de modelul de activitate al Grupului pentru gestionarea acestora. Cu excepția creanțelor comerciale care nu conțin o componentă de finanțare semnificativă sau pentru care Grupul a aplicat avantajul practic, Grupul evaluează inițial un activ financiar la valoarea justă plus, în cazul unui activ financiar care nu este evaluat la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, costuri de tranzacționare. Deoarece chiria și alte creanțe comerciale ale Grupului nu conțin o componentă de finanțare semnificativă, acestea sunt evaluate la prețul de tranzacționare determinat în conformitate cu IFRS 15. Pentru ca un activ financiar să fie clasificat și evaluat la cost amortizat sau la valoarea justă prin alte elemente ale rezultatului global, trebuie să genereze fluxuri de numerar care sunt „exclusiv plăți de principal și dobânzi (SPPI)” din suma principală rămasă. Această evaluare este denumită testul SPPI și se efectuează la nivel de instrument. Modelul de afaceri al Grupului pentru gestionarea activelor financiare se referă la modul în care își gestionează activele financiare pentru a genera fluxuri de numerar. Modelul de afaceri stabilește dacă fluxurile de numerar vor rezulta din colectarea fluxurilor de numerar contractuale, vânzarea activelor financiare sau ambele. Activele financiare clasificate și evaluate la cost amortizat sunt deținute în cadrul unui model de afaceri al cărui obiectiv este deținerea activelor financiare pentru colectarea fluxurilor de numerar contractuale. Evaluarea ulterioară Pentru evaluarea ulterioară, Grupul evaluează activele financiare la cost amortizat dacă ambele condiții următoare sunt îndeplinite: • activul financiar este deținut în cadrul unui model de afaceri al cărui obiectiv este deținerea activelor financiare pentru colectarea fluxurilor de numerar contractuale și • termenii contractuali ai activului financiar generează la datele specificate fluxuri de numerar care reprezintă exclusiv plăți de principal și dobânzi din principalul rămas

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 28 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.10 Instrumente financiare (continuare) Activele financiare la cost amortizat sunt ulterior evaluate prin metoda dobânzii efective și sunt supuse deprecierii. Câștigurile și pierderile sunt recunoscute în contul de profit și pierdere atunci când activul este derecunoscut, modificat sau depreciat. Deoarece activele financiare ale Grupului (chirii și alte creanțe comerciale, numerar și depozite pe termen scurt, împrumuturi acordate) îndeplinesc aceste condiții, ele sunt ulterior evaluate la cost amortizat. Derecunoaștere Un activ financiar (sau, daca este cazul, o parte a unui activ financiar sau o parte a unui grup de active financiare similare) este scos din gestiune (respectiv, scos din situația consolidată a poziției financiare a Grupului), în principal atunci când: • drepturile de a primi fluxurile de trezorerie generate de activ au expirat sau • Grupul si-a transferat drepturile de a primi fluxurile de trezorerie generate de activ sau si-a asumat o obligație de plata a fluxurilor de trezorerie încasate integral, fără întârzieri semnificative, unei terțe părți, in baza unui angajament cu fluxuri identice („pass-through"); si (a) Grupul a transferat in mod semnificativ toate riscurile si recompensele aferente activului sau (b) Grupul nu a transferat si nu a păstrat in mod semnificativ toate riscurile si recompensele aferente activului, dar a transferat controlul asupra activului. Când Grupul și-a transferat drepturile de a încasa fluxuri de numerar dintr-un activ sau a intrat într-un acord de transfer, evaluează dacă și în ce măsură a păstrat riscurile și beneficiile de proprietate. Când nu a transferat, și nici nu a păstrat în mod substanțial toate riscurile și beneficiile activului și nici nu a transferat controlul asupra activului, Grupul continuă să recunoască activul transferat în măsura în care este implicat în continuare. În acest caz, Grupul recunoaște și o datorie asociată. Activul transferat și datoria asociată sunt evaluate pe o bază care reflectă drepturile și obligațiile pe care Grupul le-a păstrat. Implicarea continuă care ia forma unei garanții asupra activului transferat este evaluată la valoarea cea mai mică dintre valoarea contabilă inițială a activului și valoarea maximă a contraprestației pe care Grupul ar putea fi obligat să o ramburseze. Deprecierea activelor financiare Grupul recunoaște un provizion pentru pierderile de credit preconizate (ECL) pentru toate creanțele și activele contractuale deținute de Grup. ECL se bazează pe diferența dintre fluxurile de numerar contractuale datorate prin contract și toate fluxurile de numerar pe care Grupul se așteaptă să le primească, actualizate la o aproximare a ratei dobânzii efective inițiale. Fluxurile de numerar preconizate vor include fluxurile de numerar provenite din vânzarea garanțiilor deținute sau din alte ameliorări ale condițiilor de credit care fac parte integrantă din termenii contractuali. În ceea ce privește creanțele comerciale și alte creanțe și activele contractuale, Grupul aplică o abordare simplificată în calculul ECL. Prin urmare, Grupul nu urmărește modificările în riscul de credit, ci recunoaște în schimb un provizion pentru pierdere bazat pe ECL pe durata de viață la fiecare dată de raportare (adică, un provizion pentru pierdere pentru pierderile de credit preconizate pe durata de viață rămasă a creditului, indiferent de momentul nerambursării). Grupul a stabilit o matrice de provizionare care se bazează pe experiența sa istorică de pierderi din credite, ajustată pentru factori prospectivi specifici debitorilor și mediului economic. Grupul consideră că un activ financiar este în stare de nerambursare atunci când informațiile interne sau externe indică faptul că este puțin probabil ca Grupul să încaseze integral sumele contractuale restante. Indicatorii că nu există o așteptare rezonabilă de recuperare includ, printre altele, probabilitatea insolvenței sau dificultățile financiare semnificative ale debitorului. Activele financiare sunt derecunoscute atunci când nu există nicio așteptare rezonabilă de recuperare. Indiferent de analiza de mai sus, grupul consideră că starea de nerambursare apare atunci când un activ financiar este restant de mai mult de 90 de zile, cu excepția cazului în care Grupul are informații rezonabile și justificabile care demonstrează că un criteriu de nerambursare mai important este mai adecvat. Pentru toate activele financiare restante de mai mult de 90 de zile, Grupul efectuează proceduri de încasare a numerarului. Grupul păstrează relații strânse cu clienții prin echipa sa internă de vânzări, iar bonitatea clienților este monitorizată cu regularitate de echipa Grupului.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 29 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.10 Instrumente financiare (continuare) Grupul a achiziționat un pachet de obligațiuni cu o rată a dobânzii de 7,6% pe an și cu scadență în 2026 într-un plasament privat. Investiția a fost înregistrată la data achiziției, la costul de achiziție. În scopul evaluării ulterioare, Grupul evaluează investiția în obligațiuni la cost. Grupul evaluează la sfârșitul fiecărei perioade de raportare dacă există vreun indiciu că investiția în obligațiuni ar putea fi depreciată. Dacă există vreun astfel de indiciu, Societatea estimează valoarea recuperabilă a investiției în obligațiuni. Obligațiunile sunt publice și se tranzacționează la Bursa de Valori București. Datorii financiare Recunoașterea și evaluarea inițială Datoriile financiare ale Grupului cuprind credite și împrumuturi purtătoare de dobândă, datorii de leasing, și datorii comerciale și de altă natură. Datoriile financiare sunt clasificate, la recunoașterea inițială, ca datorii financiare la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, credite și împrumuturi sau ca instrumente derivate desemnate ca instrumente de acoperire într-o acoperire efectivă, după caz. A se vedea politica contabilă privind contractele de leasing, pentru detalii privind recunoașterea și evaluarea inițială a datoriilor de leasing financiar, deoarece aceasta nu intră în sfera de aplicare a IFRS 9. Toate datoriile financiare sunt recunoscute inițial la valoarea justă și, în cazul tuturor datoriilor financiare, cu excepția instrumentelor financiare derivate, net de costurile de tranzacționare direct atribuibile. Evaluarea ulterioară În scopul evaluării ulterioare, toate datoriile financiare, cu excepția instrumentelor financiare derivate, sunt ulterior evaluate la cost amortizat folosind metoda ratei dobânzii efective. Câștigurile și pierderile sunt recunoscute în contul de profit și pierdere atunci când datoriile sunt derecunoscute, precum și prin procesul de amortizare EIR. Costul amortizat se calculează luând în considerare orice reducere sau primă la achiziție și comisioane sau costuri care fac parte integrantă din EIR. Amortizarea EIR este inclusă drept cost de finanțare în contul de profit și pierdere. Consultați politica contabilă privind contractele de leasing pentru evaluarea ulterioară a datoriilor din contractele de leasing financiar. Derecunoaștere O datorie financiară este anulată atunci când obligația aferentă datoriei este achitată sau anulată sau expiră. Atunci când o datorie financiară existentă este înlocuită cu o alta de la același creditor în termeni substanțial diferiți sau condițiile unei datorii existente sunt modificate în mod substanțial, un astfel de schimb sau modificare este tratat(ă) ca anularea obligației inițiale și recunoașterea unei noi datorii. Diferența valorilor contabile respective este recunoscută în contul de profit și pierdere. Plăți în avans de la clienți Plățile în avans de la clienți, evaluate la cost amortizat, sunt înregistrate ca datorii la încasare și derecunoscute în contul de profit și pierdere ca venituri la finalizarea legală sau în timp dacă Grupul are dreptul la plăți pentru munca prestată Compensarea instrumentelor financiare Activele și datoriile financiare sunt compensate, iar valoarea netă este raportată în situația consolidată a poziției financiare dacă există un drept legal executoriu pentru a compensa sumele recunoscute și există intenția de a deconta pe o bază netă, pentru a realiza activele și a achita datoriile simultan. 4.11 Numerar și depozite pe termen scurt Numerarul și depozitele pe termen scurt din situația poziției financiare cuprind numerar la bănci și în casierie și depozite pe termen scurt foarte lichide cu o scadență inițială de trei luni sau mai puțin, care sunt ușor convertibile într-o sumă cunoscută de numerar și sunt supuse un risc nesemnificativ de schimbări de valoare. În scopul situației consolidate a fluxurilor de trezorerie, numerarul și echivalentele de numerar constau din numerar și depozite pe termen scurt, astfel cum sunt definite mai sus, net de descoperirile de cont bancare existente, deoarece acestea sunt considerate parte integrantă a gestionării numerarului Grupului.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 30 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.12 Contracte de leasing Grupul evaluează la începutul contractului dacă un contract este sau conține un contract de leasing. Adică, dacă contractul conferă dreptul de a controla utilizarea unui activ identificat pentru o perioadă de timp în schimbul unei contraprestații. Grupul ca locatar Grupul aplică o abordare unică de recunoaștere și evaluare pentru toate contractele de leasing, cu excepția contractelor de leasing pe termen scurt și a contractelor de leasing de active cu valoare redusă. Grupul recunoaște datoriile de leasing pentru efectuarea de plăți de leasing și activele aferente dreptului de utilizare reprezentând dreptul de a utiliza activele suport. i) Active aferente dreptului de utilizare Grupul recunoaște activele aferente dreptului de utilizare la data începerii contractului de leasing (adică data la care activul suport este disponibil pentru utilizare). Activele aferente dreptului de utilizare sunt evaluate la cost, minus orice amortizare acumulată și pierderi din depreciere și ajustate pentru orice reevaluare a datoriilor de leasing. Costul activelor aferente dreptului de utilizare include suma datoriilor de leasing recunoscute, costurile inițiale directe suportate și plățile de leasing efectuate la sau înainte de data de începere a contractului, minus orice stimulente de leasing primite. Activele aferente dreptului de utilizare sunt amortizate liniar pe perioada mai scurtă dintre perioada de leasing și durata de viață utilă estimată a activelor. În cazul în care dreptul de proprietate asupra activului închiriat se transferă către Grup la sfârșitul perioadei de leasing sau costul reflectă exercitarea unei opțiuni de cumpărare, amortizarea se calculează utilizând durata de viață utilă estimată a activului. Activele aferente dreptului de utilizare sunt, de asemenea, supuse deprecierii. Consultați politicile contabile privind deprecierea activelor nefinanciare din această notă. ii) Datorii de leasing La data începerii contractului de leasing, Grupul recunoaște datoriile de leasing evaluate la valoarea actualizată a plăților de leasing care urmează să fie efectuate pe durata contractului de leasing. Plățile de leasing includ plăți fixe (inclusiv plăți fixe substanțiale) minus orice stimulente de leasing de primit, plăți variabile de leasing care depind de un indice sau de o rată și sume care se așteaptă să fie plătite în baza garanțiilor de valoare reziduală. Plățile de leasing includ, de asemenea, prețul de exercitare a unei opțiuni de cumpărare, în mod rezonabil sigur de exercitat de către Grup și plăți de penalități pentru rezilierea contractului de leasing, dacă perioada de leasing reflectă exercitarea de către Grup a opțiunii de reziliere. Plățile de leasing variabile care nu depind de un indice sau o rată sunt recunoscute drept cheltuieli (cu excepția cazului în care sunt suportate pentru a produce stocuri) în perioada în care are loc evenimentul sau condiția care declanșează plata. La calcularea valorii actuale a plăților de leasing, Grupul își folosește rata de împrumut incrementală la data de începere a leasingului, deoarece rata dobânzii implicită în leasing nu este ușor de determinat. După data începerii contractului, valoarea datoriilor de leasing este crescută pentru a reflecta acumularea de dobânzi și reduse pentru plățile de leasing efectuate. În plus, valoarea contabilă a datoriilor de leasing este reevaluată dacă există o modificare, o modificare a perioadei de leasing, o modificare a plăților de leasing (de exemplu, modificări ale plăților viitoare rezultate dintr-o modificare a unui indice sau a ratei utilizate pentru a determina astfel plăți de leasing) sau o modificare a evaluării unei opțiuni de cumpărare a activului suport. IFRS 16 prevede trecerea pe cheltuieli a anumitor ajustări, în timp ce altele sunt adăugate la costul activului aferent dreptului de utilizare. iii) Contracte de leasing pe termen scurt și contracte de leasing pentru active cu valoare redusă Grupul aplică scutirea de recunoaștere a contractelor de leasing pe termen scurt la contractele sale de leasing pe termen scurt de echipamente (adică acele contracte de leasing care au o perioadă de leasing de 12 luni sau mai puțin de la data începerii contractului și nu conțin o opțiune de cumpărare). De asemenea, Grupul aplică de asemenea scutirea de recunoaștere a activelor cu valoare redusă pentru contractele de leasing de echipamente care sunt considerate a avea valoare mică. Plățile de leasing în contractele de leasing pe termen scurt și contractele de leasing pentru active cu valoare mică sunt recunoscute pe cheltuială liniar pe durata contractului de leasing. Grupul ca locator Consultați politicile contabile privind veniturile din chirii.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 31 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.13 Creanțe din chirii Creanțele din chirii sunt recunoscute la valoarea facturată inițială, cu excepția cazului în care valoarea în timp a banilor este semnificativă, caz în care creanțele din chirii sunt recunoscute la valoarea justă și ulterior evaluate la cost amortizat. Consultați politicile contabile privind activele financiare din această notă. 4.14 Garanțiile chiriașilor Garanțiile chiriașilor sunt recunoscute inițial la valoarea justă și ulterior evaluate la cost amortizat. Orice diferență între valoarea justă inițială și valoarea nominală este inclusă ca o componentă a venitului din leasingul operațional și recunoscută liniar pe durata contractului de leasing. Consultați și politicile contabile privind datoriile financiare din această notă. 4.15 Creanțe comerciale O creanță comercială reprezintă dreptul Grupului la o contraprestație care este necondiționată (adică, este necesară doar trecerea timpului înainte de a plăti contraprestația). Veniturile obținute din activități de dezvoltare imobiliară, dar care încă nu trebuie facturate clienților, sunt recunoscute inițial drept active contractuale și reclasificate în creanțe comerciale atunci când dreptul la contraprestație devine necondiționat. Pentru mai multe informații, consultați și politicile contabile privind activele financiare din această notă. 4.16 Garanții Vânzarea de proprietăți conține anumite garanții care acoperă o perioadă de până la 3 ani de la finalizarea proprietății, cum ar fi proprietatea să îndeplinească anumite cerințe de performanță operațională (de exemplu, izolație, eficiență energetică etc.). Aceste condițiile reprezintă garanții de tip „asigurare” care trebuie furnizate ca garanții de calitate conform prevederilor legale. Reparațiile minore sunt trecute pe cheltuieli imediat și incluse în alte cheltuieli de exploatare a proprietății. Se recunoaște un provizion pentru garanțiile solicitate preconizate pentru proprietățile vândute în cursul anului, pe baza experienței anterioare cu privire la nivelul de reparații majore și luând în considerare și prevederile din contractele cu furnizorii (care oferă în schimb garanție pentru serviciile furnizate și echipamentele instalate). Provizioanele pentru garanțiile de tip asigurare aferente anului sunt înregistrate drept cost cu vânzările. Estimarea unor astfel de provizioane este revizuită anual. 4.17 Investiții în entități asociate Un asociat este o entitate asupra căreia Grupul are o influență semnificativă. Influență semnificativă înseamnă autoritatea de a participa la deciziile de politică financiară și operațională ale entității în care s-a investit, dar nu înseamnă controlul asupra acestor politici. Investiția Grupului în entitățile asociate este contabilizată utilizând metoda punerii în echivalență. Conform metodei punerii în echivalență, investiția într-o entitate asociată este recunoscută inițial la cost. Valoarea contabilă a investiției este ajustată pentru a recunoaște modificările din cota-parte a Grupului în activele nete ale entității asociate de la data achiziției. Fondul comercial aferent entității asociate este inclus în valoarea contabilă a investiției și nu este testat separat pentru depreciere. Situația profitului sau pierderii reflectă cota-parte Grupului în rezultatele operațiunilor entității asociatei. Orice modificare a altor elemente ale rezultatului global ale acelor entități în care s-a investit este prezentată ca parte a altor elemente ale rezultatului global al Grupului. În plus, atunci când a existat o modificare recunoscută direct în capitalul propriu al entității asociate, Grupul își recunoaște cota-parte din orice modificare, atunci când este cazul, în situația modificărilor capitalului propriu. Câștigurile și pierderile nerealizate care rezultă din tranzacțiile dintre Grup și entitatea asociată sunt eliminate în limita dobânzii în entitatea asociată. Totalul părții Grupului în profitul sau pierderea într-o entitate asociată este prezentat în situația profitului sau pierderii în afara profitului din exploatare și reprezintă profit sau pierdere după impozitare și interese minoritare în filialele entității asociate. Situațiile financiare ale entității asociate sunt pregătite pentru aceeași perioadă de raportare ca și pentru Grup. Atunci când este necesar, se fac ajustări pentru a alinia politicile contabile la cele ale Grupului. După aplicarea metodei punerii în echivalență, Grupul stabilește dacă este necesar să se recunoască o pierdere din depreciere a investiției sale în entitatea asociată. La fiecare dată de raportare, Grupul stabilește dacă există dovezi obiective că investiția în entitatea asociată este afectată. Dacă există astfel de dovezi, Grupul calculează valoarea deprecierii ca diferență între valoarea recuperabilă a entității asociate și valoarea sa contabilă și apoi recunoaște pierderea în „Cota-parte în profitul entității asociate” în situația profitului sau pierderii.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 32 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.17 Investiții în entități asociate (continuare) La pierderea influenței semnificative asupra entității asociate, Grupul evaluează și recunoaște orice investiție reținută la valoarea justă. Orice diferență între valoarea contabilă a entității asociate la pierderea unei influențe semnificative și valoarea justă a investiției reținute și a veniturilor din cedare este recunoscută în contul de profit și pierdere. 4.18 Imobilizări necorporale i) Fondul comercial Fondul comercial este evaluat conform descrierii din nota 4.1. Fondul comercial nu se amortizează, dar este testat anual pentru depreciere sau mai frecvent dacă evenimentele sau modificările circumstanțelor indică faptul că s-ar putea deprecia și este contabilizat la cost minus pierderile acumulate din depreciere. Odată ce se depreciază, valoarea fondului comercial nu mai poate crește. ii) Licențe Licențele achiziționate separat sunt prezentate la cost istoric. Licențele achiziționate într-o combinație de întreprinderi sunt recunoscute la valoarea justă la data achiziției. Au o durată de viață determinată și sunt ulterior contabilizate la cost minus amortizarea acumulată și pierderile din depreciere. iii) Software Licențele dobândite separat sunt evaluate la cost istoric. După recunoașterea inițială, software-ul este contabilizat la cost minus orice amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere, daca există. Costurile cu mentenanța programelor informatice sunt recunoscute pe cheltuială pe măsură ce sunt realizate. iv) Metoda și perioada de amortizare Programele informatice sunt amortizate liniar pe o perioada de maximum 3 ani iar licențele se amortizează pe durata valabilității acestora. Perioada de amortizare si metoda de amortizare pentru o imobilizare necorporala cu o durata de viață utila determinata sunt revizuite cel puțin la sfârșitul fiecărei perioade de raportare. Modificările in duratele de viață utile preconizate sau in ritmul preconizat de consumare a beneficiilor economice viitoare incorporate in active sunt contabilizate prin modificarea metodei sau perioadei de amortizare, după caz, si sunt tratate ca modificări ale estimărilor contabile. Câștigurile sau pierderile care rezulta din derecunoasterea unei imobilizări necorporale sunt calculate ca diferență dintre încasările nete din cedare si valoarea contabila a elementului si sunt recunoscute in contul de profit si pierdere când activul este derecunoscut. 4.19 Imobilizări corporale Imobilizările corporale sunt prezentate la cost, mai puțin amortizarea cumulata si/sau pierderile din depreciere cumulate, daca este cazul. Costul istoric include cheltuielile care pot fi atribuite direct achiziționării obiectelor. Costurile ulterioare sunt incluse în valoarea contabilă a activului sau recunoscute ca activ separat, după caz, numai atunci când este probabil ca beneficiile economice viitoare asociate elementului să revină Grupului iar costul elementului poate fi evaluat în mod credibil. Valoarea contabilă a oricărei componente contabilizate ca activ separat este derecunoscută la înlocuire. Toate celelalte costuri cu reparațiile si întreținerea sunt recunoscute in contul de profit si pierdere când sunt efectuate. Amortizare Durata de utilizare economica este perioada de timp in care se așteaptă ca activul sa fie folosit de către Grup. Amortizarea este calculata aplicând metoda liniara pe întreaga durata de utilizare a activului. Tip Durata de viață utilă Construcții ușoare (barăci, etc) 3-10 ani Echipamente tehnologice 8-40 ani Mijloace de transport 1-5 ani Alte mijloace fixe 3-5 ani Alte mijloace fixe si echipamente IT 1-5 ani

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 33 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.18 Imobilizări necorporale (continuare) Durata de viață si metoda de amortizare sunt revizuite periodic si, daca este cazul, sunt ajustate prospectiv, astfel încât sa existe o concordanta cu așteptările privind beneficiile economice aduse de respectivele active. Derecunoaștere Un element de imobilizări corporale este derecunoscut la cedare sau când nu se mai așteaptă niciun beneficiu economic viitor din utilizarea sau cedarea acestuia. Orice câștig sau pierdere care rezulta din derecunoasterea unui activ (calculat(a) ca fiind diferența dintre încasările nete la cedare si valoarea contabila a elementului) este inclusa in contul de profit si pierdere când activul este derecunoscut. Depreciere Valoarea contabilă a unui active este redusă imediat la valoarea sa recuperabilă dacă valoarea contabilă a activulu ieste mai mare decât valoarea recuperabilă estimată. Consultați politicile contabile privind deprecierea activelor nefinanciare din prezenta notă. 4.20 Impozitare Impozit pe profit curent Activele și datoriile cu impozitul pe profit curent sunt evaluate la suma preconizată a fi recuperată sau plătită autorităților fiscale. Cotele de impozitare și legile fiscale utilizate pentru calcularea sumei sunt cele care sunt adoptate sau adoptate în mod substanțial la data raportării. Impozitul pe profit curent aferent elementelor recunoscute direct în alte elemente ale rezultatului global sau în capitalurile proprii este recunoscut în alte elemente ale rezultatului global sau în capitaluri proprii și nu în contul de profit și pierdere. Conducerea evaluează periodic pozițiile luate în declarațiile fiscale cu privire la situațiile în care reglementările fiscale aplicabile sunt supuse interpretării și stabilește provizioane, după caz. Impozit amânat Impozitul amânat este obținut folosind metoda pasivului pentru diferențele temporare dintre bazele de impozitare a activelor și datoriilor și valorile contabile ale acestora în scopuri de raportare financiară la data raportării. Datoriile cu impozitul amânat sunt recunoscute pentru toate diferențele temporare impozabile, cu excepția cazurilor în care: • datoria cu impozitul amânat provine din recunoașterea inițială a fondului comercial sau a unui activ sau a unei datorii într-o tranzacție care nu este o combinare de întreprinderi și, la momentul tranzacției, nu afectează nici profitul contabil, nici profitul sau pierderea impozabilă. • În ceea ce privește diferențele temporare impozabile asociate cu investițiile în filiale, sucursale și entități asociate și interesele în asocieri, când momentul reluării diferențelor temporare poate fi controlat și este probabil ca diferențele temporare să nu fie reluate în viitorul previzibil. Impozit amânat Activele cu impozitul amânat sunt recunoscute pentru toate diferențele temporare deductibile, raportarea creditelor fiscale neutilizate și orice pierderi fiscale neutilizate. Activele cu impozitul amânat sunt recunoscute în măsura în care este probabil să fie disponibil profitul impozabil pentru care se pot utiliza diferențele temporare deductibile și reportarea creditelor fiscale neutilizate și a pierderilor fiscale neutilizate, cu excepția cazurilor în care: • când activul cu impozitul amânat aferent diferenței temporare deductibile apare din recunoașterea inițială a unui activ sau a unei datorii într-o tranzacție care nu este o combinare de întreprinderi și, la momentul tranzacției, nu afectează nici profitul contabil, și nici profitul sau pierderea impozabilă. • În ceea ce privește diferențele temporare deductibile asociate investițiilor în filiale, sucursale și entități asociate și interese în asocieri, activele cu impozitul amânat sunt recunoscute numai în măsura în care este probabil ca diferențele temporare să fie reluate în viitorul previzibil și va fi disponibil profitul impozabil pentru care pot fi utilizate diferențele temporare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 34 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.20 Impozitare (continuare) Valoarea contabilă a activelor cu impozitul amânat este revizuită la fiecare dată de raportare și redusă în măsura în care nu mai este probabil să existe un profit impozabil suficient pentru a permite utilizarea totală sau parțială a activului cu impozitul amânat. Activele cu impozitul amânat nerecunoscute sunt reevaluate la fiecare dată de raportare și sunt recunoscute în măsura în care a devenit probabil ca profiturile impozabile viitoare să permită recuperarea activului cu impozitul amânat. Activele și datoriile cu impozitul amânat sunt evaluate la cotele de impozitare care se preconizează să se aplice în anul în care activul este realizat sau când datoria este achitată, pe baza cotelor de impozitare (și a legilor fiscale) care au fost adoptate sau adoptate în mod substanțial la data raportării. Impozitul amânat aferent elementelor recunoscute în afara profitului sau pierderii este recunoscut în afara profitului sau pierderii. Elementele de impozit amânat sunt recunoscute în corelație cu tranzacția implicită fie în alte elementele ale rezultatului global, fie direct în capitalurile proprii. Beneficiile fiscale dobândite ca parte a unei combinări de întreprinderi, dar care nu îndeplinesc criteriile de recunoaștere separată la acea dată, sunt recunoscute ulterior dacă există informații noi despre modificările faptelor și circumstanțelor. Ajustarea este fie tratată ca o reducere a fondului comercial (atâta timp cât nu depășește fondul comercial) dacă a fost efectuată în perioada de evaluare, fie este recunoscută în contul de profit și pierdere. Grupul compensează activele și datoriile cu impozitul amânat dacă și numai dacă are un drept executoriu legal de a compensa activele și datoriile cu impozitul curent, iar activele și datoriile cu impozitul amânat se referă la impozitul pe venit perceput de aceeași autoritate fiscală fie asupra aceleiași entități impozabile, fie asupra unor entități impozabile distincte care intenționează fie să deconteze datoriile și activele cu impozitul curent pe o bază netă, fie să realizeze activele și să deconteze datoriile simultan, în fiecare perioadă viitoare în care sume semnificative de datorii sau active cu impozitul amânat se preconizează să fie decontate sau recuperate. 4.21 Plăți pe bază de acțiuni Angajații (directorii) Grupului primesc remunerații sub formă de plăți pe bază de acțiuni, prin care angajații prestează servicii drept contraprestație pentru instrumente de capitaluri proprii (tranzacții cu decontare în acțiuni). Tranzacții cu decontare în acțiuni Costul tranzacțiilor cu decontare în acțiuni este determinat de valoarea justă la data la care se acordă subvenția utilizând un model de evaluare adecvat. Acest cost este recunoscut în cheltuielile administrative, împreună cu o creștere corespunzătoare a altor rezerve în capitalurile proprii, pe perioada în care sunt îndeplinite condițiile de servicii și, după caz, condițiile de executare (perioada pentru satisfacerea condițiilor de intrare în drepturi). Cheltuiala cumulată recunoscută pentru tranzacțiile cu decontare în acțiuni la fiecare dată de raportare până la data dobândirii reflectă măsura în care a expirat perioada pentru satisfacerea condițiilor de intrare în drepturi și cea mai bună estimare a Grupului cu privire la numărul de instrumente de capitaluri proprii care vor fi acordate în cele din urmă. Cheltuiala sau creditul din situația profitului sau pierderii pentru o perioadă reprezintă mișcarea cheltuielilor cumulate recunoscute la începutul și sfârșitul perioadei respective și este recunoscută în cheltuielile administrative. Condițiile de executare a serviciului și non-piață nu sunt luate în considerare la stabilirea valorii juste la data plăților, dar probabilitatea îndeplinirii condițiilor este evaluată ca parte a celei mai bune estimări a Grupului a numărului de instrumente de capitaluri proprii care vor acorda drepturi în cele din urmă. Condițiile de executare ale pieței se reflectă în valoarea justă la data acordării. Orice alte condiții atașate unei sume, dar fără o cerință de serviciu asociată, sunt considerate a fi condiții care nu presupun intrarea în drepturi. Condițiile care nu presupun intrarea în drepturi se reflectă în valoarea justă a unei sume acordate și conduc la trecerea imediată pe cheltuieli a unei plăți, cu excepția cazului în care există și condiții de serviciu și / sau de executare. Nu se recunoaște nicio cheltuială pentru plăți care nu dau drepturi în ultimă instanță, deoarece condițiile de executare non- piață și / sau condițiile de serviciu nu au fost îndeplinite. În cazul în care plățile includ o condiție de piață sau o condiție care nu presupune intrarea în drepturi, tranzacțiile sunt tratate ca presupunând intrarea în drepturi, indiferent dacă este îndeplinită condiția de piață sau de neintrare în drepturi, cu condiția ca toate celelalte condiții de executare și / sau servicii să fie îndeplinite.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 35 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.21 Plăți pe bază de acțiuni (continuare) Atunci când se modifică condițiile unei plăți cu decontare în acțiuni, cheltuiala minimă recunoscută este valoarea justă la data de acordare a plății nemodificate, cu condiția ca termenii inițiali de intrare în drepturi să fie îndepliniți. O cheltuială suplimentară, evaluată la data modificării, este recunoscută pentru orice modificare care mărește valoarea justă totală a tranzacției de plată pe bază de acțiuni sau care este benefică în alt mod pentru angajat. În cazul în care o plată este anulată de entitate sau de contraparte, orice element rămas din valoarea justă a plății este trecut pe cheltuieli imediat prin contul de profit și pierdere. Cheltuielile administrative înregistrate în contul de profit și pierdere drept cheltuieli administrative sunt în valoare de 463.393 RON la 31 decembrie 2020 și 926.786 RON la 31 decembrie 2021. 4.22 Evaluarea la valoarea justă Grupul evaluează investiții imobiliare la valoarea justă la fiecare dată a bilanțului. Valoarea justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție normală între participanți de pe piață, la data evaluării. Evaluarea la valoarea justă se bazează pe prezumția că tranzacția de a vinde activul sau de a transfera datoria are loc fie: • pe piața principală pentru activ sau datorie sau • în absența unei piețe principale, pe piața cea mai avantajoasă pentru activ sau datorie Piața principală sau piața cea mai avantajoasă trebuie să fie accesibilă pentru Grup la data evaluării. Valoarea justă a unui activ sau a unei datorii este evaluată folosind ipotezele pe care participanții pe piață le-ar folosi la stabilirea prețurilor activului sau datoriei, presupunând că participanții la piață acționează în interesul lor economic. O evaluare la valoarea justă a unui activ nefinanciar are în vedere capacitatea unui participant de pe piață de a genera beneficii economice prin utilizarea activului la cel mai înalt nivel sau prin vânzarea acestuia unui alt participant de pe piață care ar utiliza activul la cel mai înalt nivel. Grupul utilizează tehnici de evaluare adecvate în circumstanțe și pentru care sunt disponibile suficiente date pentru a evalua valoarea justă, utilizând la maximum datele de intrare observabile relevante și utilizând la minim datele de intrare neobservabile. Toate activele și datoriile, pentru care valoarea justă este evaluată sau prezentată în situațiile financiare, sunt clasificate în ierarhia valorilor juste, descrisă după cum urmează, pe baza celui mai scăzut nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste în ansamblul său: - Nivelul 1 - Prețurile de piață cotate (neajustate) pe piețele active pentru active sau datorii identice - Nivelul 2 - Tehnici de evaluare pentru care cel mai mic nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste este observabil direct sau indirect - Nivelul 3 - Tehnici de evaluare pentru care cel mai mic nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste este neobservabil Pentru activele și datoriile care sunt recunoscute în situațiile financiare la valoarea justă în mod recurent, Grupul stabilește dacă s-au produs transferuri între nivelurile din ierarhie prin reevaluarea clasificării (bazată pe cel mai mic nivel al datelor de intrare care este semnificativ pentru evaluarea la valoarea justă în ansamblu) la sfârșitul fiecărei perioade de raportare. În scopul prezentării valorii juste, Grupul a stabilit clase de active și datorii în funcție de natura, caracteristicile și riscurile activului sau datoriei și de nivelul ierarhiei valorii juste, după cum se explică mai sus.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 36 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR 5.1. Obiective generale, politici si procese Activitățile desfășurate de Grup pot da naștere unor riscuri variate. Managementul este conștient si monitorizează efectele acestor riscuri si evenimente care pot avea efecte adverse asupra operațiunilor Grupului. Principalele riscuri la care este expus Grupul pot fi clasificate astfel: Riscuri financiare: - Riscul de credit - Riscul de lichiditate; - Riscul de piață, care include: riscul ratei de dobândă, riscul valutar si riscul de preț al instrumentelor. Alte riscuri: - Riscul operațional - Riscul strategic 5.2. Riscuri financiare Aceasta nota prezinta informații cu privire la expunerea Grupului fata de riscurile menționate mai sus, la obiectivele, politicile si procesele Grupului pentru a gestiona riscurile si la metodele folosite pentru măsurarea acestora. Mai multe informații cantitative cu privire la aceste riscuri sunt prezentate pe parcursul acestor situații financiare consolidate. Nu au existat modificări substanțiale ale expunerii Grupului la riscurile unui instrument financiar, obiectivele, politicile si procesele sale de gestionare a acestor riscuri sau metodele utilizate pentru măsurarea acestora din perioadele anterioare, cu excepția cazului in care este specificat altfel in aceasta nota. Grupul este expus in principal la riscuri care decurg din utilizarea instrumentelor financiare. Un sumar al instrumentelor financiare deținute de Grup, in funcție de categoria de clasificare sunt prezentate mai jos: Descriere Creanțe comerciale, depozite pe termen scurt si numerar si echivalente de numerar 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Creanțe comerciale 65.099.039 33.509.766 Alte creanțe 83.059.458 38.938.572 Alte active financiare 9.408.917 - Numerar și echivalente de numerar 508.347.161 170.971.646 Total 665.914.575 243.419.984 Descriere Datorii financiare la cost amortizat 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Datorii comerciale și de altă natură 123.568.138 94.754.577 Împrumuturi pe termen scurt și termen lung 432.162.310 384.367.927 Datorii de leasing 3.929.334 1.208.149 Total 559.659.782 480.330.653 Conducerea are responsabilitatea generala pentru determinarea obiectivelor, politicilor si proceselor de gestionare a riscurilor păstrând in același timp responsabilitatea finala pentru acestea. Obiectivul general al conducerii este de a stabili politici care urmăresc reducerea riscurilor cat mai mult posibil fără a af ecta nejustificat competitivitatea si flexibilitatea Grupului. Mai multe detalii in legătură cu aceste politici sunt prezentate mai jos:

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 37 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.1. Riscul de credit Valorile contabile ale activelor financiare reprezintă expunerea maxima a grupului la riscul de credit pentru creanțele existente. Riscul de credit reprezintă riscul ca Grupul sa înregistreze o pierdere financiara ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către un client sau o contrapartida la un instrument financiar, iar acest risc rezulta in principal din creanțele comerciale ale Grupului, numerarul si echivalentele de numerar, dar si depozite pe termen scurt . Riscul de credit din soldurile cu băncile și instituțiile financiare este gestionat de departamentul de trezorerie al Grupului în conformitate cu politicile sale. Expunerea maximă a Grupului la riscul de credit pentru elementele situației poziției financiare la 31 decembrie 202 1 și, respectiv, la 31 decembrie 2020, este valoarea contabilă a fiecărei clase de instrumente financiare. Pe parcursul activității sale, Grupul este subiectul riscului de credit, in special din cauza creanțelor comerciale si a disponibilităților deținute la bănci. Managementul grupului monitorizează constant si îndeaproape expunerea la riscul de credit. Riscul de credit este scăzut datorita faptului ca avansul solicitat clienților acoperă până la 80% din valoarea contractelor, iar transferul dreptului de proprietate asupra proprietăților se face doar după încasarea integrala a creanței. Soldurile clienților au fost analizate separat pentru bonitate, și în urma acesteia, managementul apreciază calitatea de creditare a diverselor creanțe fiind bună în ceea ce privește sumele scadente, astfel că riscul de credit este considerat scăzut. Nu există o concentrare semnificativă a riscului. În conformitate cu IFRS 9, Grupul a utilizat abordarea simplificată pentru calcularea ECL pentru creanțele comerciale și activele contractuale care nu conțineau o componentă de finanțare semnificativă. Grupul a efectuat o analiză a ajustărilor pentru deprecierea creanțelor comerciale care a luat în considerare experiența pierderilor istorice din creditare bazată pe evoluția restanțelor debitorilor, ajustată astfel încât să reflecte condițiile și estimările actuale ale condițiilor economice viitoare. Au fost de asemenea analizate soldurile existente ale clienților la 31 decembrie pentru încasare în perioada ulterioară până la emiterea prezentelor situații financiare, fiind identificat un risc minim de neîncasare. ECL-urile referitoare la numerar și depozitele pe termen scurt ale Grupului nu sunt semnificative. Politica Grupului este de a depune surplusul de numerar la principalele bănci cu care colaborează Grupul și la alte bănci. Angajamentele existente duc la un mix mai favorabil de flexibilitate și câștiguri din dobânzi. Numerarul și echivalentele de numerar ale Grupului sunt deținute la opt instituții financiare stabile în ceea ce privește investițiile și gestionarea numerarului. 5.2.2. Riscul de lichiditate Riscul de lichiditate este riscul prin care Grupul nu va fi in măsură sa își îndeplinească obligațiile financiare in măsura i n care acestea devin scadente. Abordarea grupului in gestionarea lichidității este de a asigura, in măsura in care este posibil, ca va avea lichidități suficiente pentru a-și îndeplini obligațiile scadente, atât in condiții normale cat si de criza, fără a suporta pierderi majore sau de a risca deteriorarea reputației Grupului. Grupul întocmește bugete, analize și estimări ale fluxurilor de numerar, care permit Administratorilor să evalueze nivelul de finanțare necesar în perioadele următoare. Se folosesc bugete și proiecții pentru a evalua orice eventuale investiții, care sunt comparate cu fondurile existente în depozite pentru a evalua natura și mărimea eventualelor cerințe de finanțare. În prezent, lichiditatea Grupului îi permite să respecte plățile angajate și scadente. În 2021, activitatea Grupului s-a axat pe operațiuni, alocarea de lichidități și capital. Grupul are acces la suficiente surse de finanțare care îi permit să-și respecte obligațiile financiare la scadență. Tabelul de mai jos prezinta scadentele contractuale ramase pentru datoriile financiare:

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 38 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.2. Riscul de lichiditate (continuare) La 31 decembrie 2021 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Datorii comerciale și alte datorii 123.568.138 - - Împrumuturi pe termen scurt și lung 34.347.782 397.814.528 - Datorii de leasing 1.282.387 2.646.947 - Total 159.198.307 400.461.475 - La 31 decembrie 2020 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Datorii comerciale și alte datorii 94.754.577 - - Împrumuturi pe termen scurt și lung 193.631.303 166.681.974 24.054.650 Datorii de leasing 1.208.149 - - Total 289.594.029 166.681.974 24.054.650 Următorul tabel detaliază scadenta pentru activele financiare și activele contractuale ale Grupului. Tabelul de mai jos a fost întocmit pe baza scadentelor ramase ale activelor financiare și ale activelor contractuale, inclusiv a dobânzilor care vor fi obținute din aceste active cu excepția celor in care Grupul anticipează ca fluxul de numerar va avea loc într-o perioada diferita. La 31 decembrie 2021 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Numerar și echivalente de numerar 508.347.161 - - Creanțe comerciale și alte creanțe 148.158.497 - - Alte active financiare - 9.408.917 Active contractuale 136.270.504 - - Total 792.776.162 9.408.917 - La 31 decembrie 2020 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Numerar și echivalente de numerar 170.971.646 - - Creanțe comerciale și alte creanțe 72.448.338 - - Active contractuale 71.134.196 Total 314.554.180 - - La 31 decembrie 2021, Grupul deține un număr de 94.089 de obligațiuni cu o rată a dobânzii de 7,6% pe an și cu scadență în 2026 într-un plasament privat. Investiția a fost înregistrată la data achiziției, la cost de achiziție. În scopul evaluării ulterioare, Grupul evaluează investiția în obligațiuni la cost. La 31 decembrie 2021, Grupul a evaluat dacă există vreun indiciu că investiția în obligațiuni ar putea fi depreciată. Nu au fost identificați indicatori de depreciere. Obligațiunile sunt publice și tranzacționabile la Bursa de Valori București, iar valoarea justă este mai mare decât valoarea contabilă. 5.2.3. Riscul de piață Riscul de piață reprezintă posibilitatea înregistrării de pierderi sau a nerealizării profiturilor estimate care rezulta, direct ori indirect, din fluctuațiile prețului de piață, ratei dobânzii sau cursului de schimb valutar aferente activelor si obligațiilor Grupului. In consecință, principalele subcategorii ale riscului de piață sunt următoarele:

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 39 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.3. Riscul de piață (continuare) (i) Riscul ratei dobânzii: riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare sau fluxurile de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile ratelor de dobândă; (ii) Riscul valutar: riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare sau fluxurile de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile cursurilor de schimb; Instrumentele financiare deținute de Grup care sunt afectate de riscul de piață sunt în principal împrumuturile. (i) Riscul ratei dobânzii Riscul generat de rata dobânzii este riscul ca fluxurile de numerar viitoare sa varieze datorita fluctuațiilor de pe piață a ratelor dobânzilor. Expunerea Grupul la riscul fluctuațiilor de pe piață ale ratelor dobânzii se referă în primul rând la obligațiile pe termen lung cu rate variabile ale dobânzii. Ratele de dobândă aferente împrumuturilor de la entitățile afiliate și acționarii minoritari sunt fixe. Dobânda anuală fixă a împrumutului din obligațiuni a fost 5,25% la 31 decembrie 2020. Împrumutul a fost rambursat în întregime la sfârșitul trimestrului 1 al anului 2021. In ceea ce privește împrumuturile bancare, dobânda variabilă este determinată considerând indicatorul Euribor la 6 luni sau 3 luni, la care se adaugă marja de 2,00% - 4,00% pe an. 31 decembrie 2021 Descriere Împrumuturi pe termen scurt și pe termen lung Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi bancare - 412.992.288 Împrumuturi de la entitățile afiliate - - Împrumuturi de la acționarii minoritari 2.267.577 - Total 2.267.577 412.992.288 31 decembrie 2020 Descriere Împrumuturi pe termen scurt și pe termen lung Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi bancare și obligațiuni emise 82.779.800 117.480.524 Împrumuturi de la entitățile afiliate 17.920.339 - Împrumuturi de la acționarii minoritari 38.241.153 - Total 138.941.292 117.480.524 31 decembrie 2021 Descriere Împrumuturi acordate Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi acordate entităților afiliate 68.534.108 - Împrumuturi acordate altor persoane 10.966.323 - Total 79.500.431 - 31 decembrie 2020 Descriere Împrumuturi acordate Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi acordate entităților afiliate 6.646.525 - Total 6.646.525 -

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 40 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.3. Riscul de piață (continuare) Depozitele bancare deținute de Grup sunt pe termen scurt, fiind astfel afectate de modificări ale ratelor de dobânda pe piață . Analiza de sensibilitate a profitului Grupului la riscul de rata a dobânzii a fost calculata mai jos, luând in calcul cheltuielile cu dobânzile aferente împrumuturilor bancare recunoscute in contul de profit si pierdere in anul respectiv si veniturile aferent e depozitelor bancare. Perioada Variație rata dobânzii Modificare în rezultatul Grupului 31 decembrie 2021 +/-5% -/+ 364.135 31 decembrie 2020 +/-5% -/+ 378.625 (ii) Riscul valutar Riscul valutar reprezintă riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile cursurilor de schimb. Grupul este expus riscului de schimb valutar la împrumuturile care sunt exprimate într-o alta moneda decât moneda funcțională a Grupului. Moneda utilizata pe piață interna este leul romanesc. Moneda care expune Grupul la acest risc este, in principal, EUR. Expunerea Grupului la riscul fluctuațiilor cursului valutar se referă și la activitățile sale de exploatare (când veniturile sau cheltuielile sunt exprimate în monedă străină). Valorile contabile ale activelor si datoriilor monetare exprimate in alta valuta la data raportării sunt după cum urmează: 31 decembrie 2021 EUR USD TOTAL in RON Active monetare Numerar și echivalente de numerar 88.986.710 148.259 440.963.136 Alte creanțe 16.270.598 - 80.508.545 Datorii monetare Împrumuturi (87.253.779) - (431.740.423) Datorii comerciale și alte datorii (1.273.874) - (6.303.258) Excedent/(Expunere) neta 16.729.654 148.259 83.428.000 31 decembrie 2020 EUR USD TOTAL in RON Active monetare Numerar și echivalente de numerar 15.494.403 14.715 75.506.806 Alte creanțe - - - Datorii monetare Împrumuturi (62.414.690) (1.085.000) (308.225.203) Datorii comerciale și alte datorii (1.633.534) - (7.954.330) Excedent/(Expunere) neta (48.553.821) (1.070.285) (240.672.727) Analiza de senzitivitate pentru riscul valutar O apreciere cu 5% a leului romanesc fata de EUR la 31 decembrie 2021 ar fi crescut profitul Grupului cu 4.139.000 RON (2020: 11.821.399 RON), in vreme ce o depreciere cu 5% a leului fata de EUR tot la 31 decembrie 2021 ar avea un efect similar, dar de sens contrar. Rata de sensibilitate de 5% reprezintă estimarea rezonabila a managementului cu posibilele modificări ale cursurilor de schimb valutar.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 41 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.3. Riscul de piață (continuare) Analiza de senzitivitate include numai elementele monetare exprimate in valuta si ajustează conversia lor la sfârșitul perioadei pentru o schimbare de 5% a ratelor de schimb valutar. Aceasta analiza presupune ca toate celelalte variabile, in mod special ratele de dobândă, rămân constante. 5.3. Alte riscuri Conducerea nu poate anticipa toate evoluțiile care ar putea avea un impact asupra lichidității pe piața financiară, amortizăr ii activelor financiare și volatilității sporite pe piețele valutare și nici efectul, dacă există, pe care l-ar avea asupra situațiilor financiare consolidate. Conducerea Grupului considera ca a lua toate masurile necesare pentru a sprijini sustenabilitatea si creșterea activității Societății in circumstanțele actuale prin: - pregătirea unei strategii de criză de lichiditate si de stabilire a unor masuri specifice, împreună cu suportul acționarilor, pentru a aborda potențiale crize de lichiditate; - monitorizarea constanta a poziției sale de lichiditate; - prognozarea pe termen scurt a poziției sale de lichiditate. (i) Riscul operațional Procesul de evaluare a riscului pe parcursul ultimilor câțiva ani pe piețele financiare internaționale a afectat performanta acestor piețe, inclusiv piața financiara si bancara românească, si ridica o incertitudine crescuta cu privire la dezvoltarea economica viitoare. Determinarea respectării acordului de datorie si altor obligații contractuale, precum si evaluarea incertitudinilor semnificative, inclusiv incertitudinile asociate cu capacitatea Grupului de a-si continua activitatea pentru o perioada rezonabila de timp, aduc propriile lor provocări. Debitorii Grupului ar putea fi, de asemenea, afectați de situația lichidităților scăzute, care ar putea avea impact la rândul sau in capacitatea lor de a-si plăti împrumuturile restante. (ii) Riscul strategic Riscul strategic reprezintă riscul ca una sau mai multe ipoteze pe care se bazează strategia de afaceri a Grupului sa nu mai fie valabile datorita unor schimbări interne si/sau externe. Riscul strategic este dificil de cuantificat deoarece se refera la: - deciziile strategice ale managementului Grupului; - incertitudinile aferente mediului extern; - la nivelul si viteza de răspuns a managementului la schimbările survenite in mediul intern si/sau extern; - calitatea sistemelor informaționale etc. (iii) Riscul de titlu de proprietate In Romania, dreptul de proprietate asupra proprietății private este garantat de Constituție. Cu toate acestea, in conformitate cu Codul Civil Roman, in cazul in care titlul de proprietate asupra unui imobil este anulat, toate actele ulterioare ale transferurilor de proprietate s-ar putea, in anumite condiții, sa fie, de asemenea, anulate. Prin urmare, in teorie, aproape orice titlu imobiliar din Romania ar putea fi expus riscului de o terță parte printr-un litigiu sau pretenții de restituire a proprietății (fie înainte sau după transferul titlului de proprietate). Pentru conducerea Grupului, riscul de titlu este minim in cazul Grupului in lumina antecedentelor. (iv) Riscul legislativ Mediul economic al Grupului este influențat si de mediul legislativ. De asemenea, obținerea autorizațiilor de construcție precum si a celorlalte documente necesare demarării proiectelor rezidențiale poate fi afectata de instabilitatea politica precum si de eventualele modificări in structura organizatorica administrativă la nivelul administrațiilor locale in care Grupul intenționează sa dezvolte proiectele sale.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 42 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.3. Alte riscuri (continuare) (v) Riscul de impozitare Sistemul fiscal din Romania este supus multor interpretări si modificări constante. In Romania termenul prescripție pentru controalele fiscale este de 5 ani. Totuși, din cauza stării de urgență din 2020, perioada de prescripție pentru exercițiile financiare 2015-2019 s-a prelungit cu 9 luni, iar pentru exercițiile financiare care încep din 2016 perioada de prescripție de 5 ani începe la 1 iulie a exercițiului financiar următor. Legislația şi cadrul fiscal din Romania si implementarea acestora in practica suferă schimbări frecvente. Controalele fiscale, prin natura lor, sunt asemănătoare auditurilor fiscale derulate de autoritățile fiscale desemnate in multe tari, dar se pot extinde nu doar asupra problemelor de fiscalitate ci si asupra altor aspecte legislative sau de reglementare in care agenția în cauza ar putea fi interesata. Mai mult, declarațiile fiscale fac subiectul verificării si corectării lor de către autoritățile fiscale pe o perio ada de cinci ani după înregistrarea lor (și în conformitate cu regulile generale descrise mai sus) si, in consecință, declarațiile fiscale ale Grupului începând cu anul 2015 pana in 2020 sunt încă subiectul unei astfel de verificări. In conformitate cu legislația fiscala relevanta, evaluarea fiscala a unei tranzacții realizate cu părțile afiliate are la baza conceptul de preț de piață aferent respectivei tranzacții. In baza acestui concept, preturile de transfer trebuie sa fie ajus tate astfel încât sa reflecte preturile care ar fi fost stabilite intre entități intre care nu exista o relație de afiliere si care acționează independent, pe baza „condițiilor normale de piață”. Este probabil ca verificări ale preturilor de transfer sa fie realizate in viitor de către autoritățile fiscale, pentru a determina daca respectivele preturi respecta principiul „condițiilor normale de piață” si ca baza impozabila a contribuabilului roman nu este distorsionata. In caz de control organele fiscale pot solicita (sau nu) întocmirea dosarului preturilor de transfer si pentru contribuabilii care nu se regăsesc in categoria celor mari, însă realezează tranzacții cu părți afiliate, pentru a stabili da ca au respectat „condițiile normale de piață”. 5.4. Gestionarea capitalului Obiectivele conducerii Grupului cu privire la gestionarea capitalului sunt de a proteja capacitatea Grupului de a -si continua activitatea pentru a oferi profit asociaților si beneficii pentru alte părți interesate si sa mențină o structura optima de c apital in vederea reducerii costului de capital. Conducerea Grupul revizuiește structura capitalului și ia în considerare costul capitalului și riscurile asociate fiecărei cl ase de capital. Grupul înregistrează un indicator de îndatorare de -4% la 31 decembrie 2021 (26% la 31 decembrie 2020) stabilit ca raportul dintre datoria netă și capitalurile proprii. Societatea se află în poziție de activ net la 31 decembrie 2021, astfel că a înregistrat un indicator de îndatorare negativ. Datoria este definită drept împrumuturi pe termen scurt și lung, și datorii de leasing. Datoria netă se calculează ca datorii minus numerar și echivalente de numerar. Capitalurile proprii includ toate capitalurile și rezervele Grupului care sunt gestionate drept capital. Pentru a menține sau a ajusta structura capitalului, conducerea Grupului poate ajusta rentabilitatea ce revine acționarilor sau poate emite noi acțiuni pentru a reduce datoriile.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 43 NOTA 6. IMOBILIZĂRI CORPORALE Descriere Terenuri, clădiri, barăci Echipamente tehnologice Aparatura si instalații de măsură Mijloace de transport Mobilier si alte imobilizări Total Cost La 1 ianuarie 2020 15.193.435 241.223 456.927 1.774.228 1.544.816 19.210.629 Intrări 257.125 115.239 102.874 278.755 753.993 Ieșiri (16.821) (77.854) (13.511) (331.057) (109.392) (548.635) La 31 decembrie 2020 15.433.739 278.608 546.290 1.443.171 1.714.179 19.415.987 Intrări 389.839 503.590 276.120 152.824 1.738.995 3.061.368 Ieșiri (32.119) (23.566) (12.833) (420.278) (287.251) (776.047) La 31 decembrie 2021 15.791.459 758.632 809.577 1.175.717 3.165.923 21.701.308 Amortizări si deprecieri La 1 ianuarie 2020 1.032.740 29.826 338.069 552.125 207.921 2.160.681 Intrări 615.775 75.403 125.236 402.376 224.351 1.443.141 Ieșiri (4.731) (29.766) (13.511) (200.014) (16.955) (264.977) La 31 decembrie 2020 1.643.784 75.463 449.794 754.487 415.317 3.338.845 Amortizare aferentă anului 670.535 369.207 217.957 257.410 278.195 1.793.304 ieșiri (4.889) (19.354) (12.833) (326.042) (107.733) (470.851) La 31 decembrie 2021 2.309.430 425.316 654.918 685.855 585.779 4.661.298 Valoare contabilă netă La 31 decembrie 2020 13.789.955 203.145 96.496 688.684 1.298.862 16.077.142 La 31 decembrie 2021 13.482.029 333.316 154.659 489.862 2.580.144 17.040.010 În categoria „Terenuri, clădiri, barăci”, Grupul prezintă activele din care principala sumă se referă la One North Gate S.A. La 31 decembrie 2019, Societatea a reclasificat o parte din terenul și clădirile deținute de filiala One North Gate S.A. din categoria investițiilor imobiliare în categoria imobilizărilor corporale la valoarea de 12.156.938 RON, în urma ocupării propriului spațiu de birouri. În cursul anului 2020, nu au existat alte transferuri similare. La 31 decembrie 2021, valoarea recuperabilă a terenului și clădirii One North Gate în valoare de 12.787.589 RON (2020: 12.584.201 RON), pe baza valorii juste minus costurile de cedare, indică faptul că nu există nicio depreciere a valorii înregistrate. Mai mult, nu s-au identificat indicatori de depreciere pentru restul imobilizărilor corporale aflate în sold.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 44 NOTA 7. IMOBILIZĂRI NECORPORALE Descriere Fond comercial Concesiuni, brevete, licențe Alte imobilizări necorporale Total Cost La 1 ianuarie 2020 22.436.396 182.138 543.439 23.161.973 Intrări - 23.358 103.413 126.771 Ieșiri (3.180.320) - (4.834) (3.185.154) La 31 decembrie 2020 19.256.076 205.496 642.018 20.103.590 Intrări - 130.006 562.832 692.838 Ieșiri - - - - La 31 decembrie 2021 19.256.076 335.502 1.204.850 20.796.428 Amortizări si deprecieri La 1 ianuarie 2020 3.180.320 62.525 422.316 3.665.161 Amortizare - 53.437 147.384 200.821 Depreciere - - - - Ieșiri (3.180.320) - (2.855) (3.183.175) La 31 decembrie 2020 - 115.962 566.845 682.807 Amortizare - 77.744 182.193 259.937 Depreciere - - - - Ieșiri - - - - La 31 decembrie 2021 - 193.706 749.038 942.744 Valoare contabilă netă La 31 decembrie 2020 19.256.076 89.534 75.173 19.420.783 La 31 decembrie 2021 19.256.076 141.796 455.812 19.853.684 La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020 alte imobilizări necorporale includ, in principal, costurile licențelor si al programelor informatice. La 31 decembrie 2019, Societatea a înregistrat o depreciere a fondului comercial în valoare de 3.180.320 RON aferentă One Charles de Gaulle Residence S.R.L. în urma testului de depreciere efectuat. Acest fond comercial a fost derecunoscut în 2020. Fondul comercial rămas în sold se referă la One Peninsula. Grupul testează fondul comercial pentru depreciere anual sau mai des, dacă există indicii ca fondul comercial poate fi depreciat. La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, Grupul a evaluat suma recuperabilă a fondului comercial alocat filialei One Peninsula pe baza calculării valorii de utilizare care ține cont de bugetul financiar aprobat de conducere, care cuprinde estimări de venituri, costuri de dezvoltare a construcțiilor și cheltuieli indirecte în funcție de condițiile de piață actuale și anti cipate și o rată de actualizare de 3,30%. La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, în urma analizei de depreciere efectuate pentru One Peninsula, Grupul a stabilit că valoarea recuperabilă a unității generatoare de numerar identificate, la care se referă fondul comercial este mai mare decât valoare contabilă, astfel că nu a recunoscut pierderi din depreciere.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 45 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE Investițiile imobiliare ale Grupului sunt evaluate la valoarea justă de evaluatori profesioniști la datele de raportare anuală. Evaluarea investițiilor imobiliare la valoarea justă se efectuează la datele de raportare de la sfârșitul anului. Grupul deține în principal teren nedezvoltat, clădiri de birouri și imobile rezidențiale deținute în vederea încasării chiriei: Investiții imobiliare finalizate (IPC): - teren în suprafață de 12.000 mp situat în Sos. Pipera Tunari, 2III, deținut de filiala One North Gate S.A.; - imobil de birouri în suprafață de 34.628 mp situat în Sos. Pipera Tunari, 2III, deținut de filiala One North Gate S.A.; - - 4 apartamente și 6 locuri de parcare deținute de filiala One Long Term Value S.A.; - teren în suprafață de 6.096 mp situat în Calea Floreasca, Nr. 159-165, deținut de filiala One United Tower SA; - imobil de birouri cu o suprafață totală închiriabilă de 23.800 mp situată în Calea Floreasca nr. 159-165, deținut de filiala One United Tower SA; - imobil situat în jud. Buzău achiziționat în septembrie, deținut de filiala Carphatian Estate SRL format dintr-un hotel boutique împreună cu 56ha de pădure și teren. Grupul intenționează să realizeze investiții viitoare pe termen scurt și mediu. Investiții imobiliare în curs de dezvoltare (IPUC): - teren în suprafață de 5.563 mp deținut de filiala One Verdi Park S.R.L. și construcția aferentă în curs de execuție, care au fost transferate la categoria de stocuri la 30 iunie 2021 în urma eliberării noii autorizații de construcție pentru schimbarea destinației din clădire de birouri în imobil de locuințe; - teren în suprafață de 12.081 mp situat în str. Sergent Nutu Ion și Calea 13 Septembrie, deținut de filiala One Cotroceni Park Office SA și construcția aferentă în curs de execuție; - teren în suprafață de 8,847 mp situat în str. Sergent Nutu Ion Street și Calea 13 Septembrie, deținut de filiala One Cotroceni Park Office Faza 2 SA și construcția aferentă în curs de execuție; - teren în suprafață de 37,796 mp situat în str. Sergent Nutu Ion și Calea 13 Septembrie, deținut de filiala One Cotroceni Park S.R.L. și construcția aferentă în curs de execuție care au fost transferate la categoria de stocuri la 30 iunie 2021 în urma eliberării autorizației de construcție pentru imobil de locuințe; Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară (IPFO): - teren în suprafață de 82.734 mp deținut de filiala One Lake District S.R.L.; - teren în suprafață de 5.627 mp deținut de filiala One Floreasca Towers S.R.L.; - imobil achiziționat de filiala One Proiect 3 SRL situat în centrul Bucureștiului, sector 1 format din: teren în suprafață de 521 mp și construcția aferentă în suprafață totală construită de 2.896 mp; Imobilul este încadrat în categoria monumentelor istorice de către autoritățile locale. Modificările în valorile investițiilor imobiliare în 2021 și 2020 au fost astfel: Investiții imobiliare finalizate 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 La 1 ianuarie 144.581.151 145.509.235 Cheltuieli de capital cu proprietățile deținute 8.144.441 522.561 Achiziții 12.442.650 - Transfer de la investiții imobiliare în curs de dezvoltare 331.527.462 - Ieșiri (9.287.515) (5.537.848) Ajustarea la valoarea justă în cursul anului 44.364.366 3.739.093 Stimulente de leasing 17.625.851 348.110 La 31 decembrie 549.398.406 144.581.151

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 46 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Investiții imobiliare în curs de dezvoltare 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 La 1 ianuarie 720.733.992 503.555.477 Costuri de dezvoltare 190.927.581 157.093.336 Dobânda capitalizată 491.773 625.364 Transfer (la)/din categoria stocuri (234.275.661) Transfer la investiții imobiliare finalizate (331.527.462) - Stimulente de leasing 5.188.996 1.110.710 Ajustarea la valoarea justă în cursul anului 298.636.043 58.349.105 La 31 decembrie 650.175.262 720.733.992 Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară (landbank) 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 La 1 ianuarie 145.100.833 141.791.167 Costuri de dezvoltare 11.079.774 3.955.274 Achiziții 37.523.145 37.144.686 Transfer (la)/din categoria stocuri - (71.955.566) Ajustarea la valoarea justă în cursul anului 56.187.770 34.165.272 La 31 decembrie 249.891.522 145.100.833 Total general investiții imobiliare la 31 decembrie 1.449.465.190 1.010.415.976 Investițiile imobiliare cuprind terenurile și construcțiile deținute pentru aprecierea capitalului sau pentru a fi închiriate terților. Soldul investițiilor imobiliare la 31 decembrie 2021 este detaliat mai jos: Dezvoltator Tip Obiect Metoda de evaluare 31 decembrie 2021 One United Tower IPC Birouri DCF 396.115.356 One Long Term Value IPC Apartamente și spații de parcare Abordarea bazată pe piață 19.781.595 One North Gate IPC Birouri DCF 126.352.983 One Carphatian Lodge- Magura IPC Zonă de unități de cazare împreună cu teren și pădure Abordarea bazată pe piață 7.148.471 One Cotroceni Park Office IPUC Birouri DCF 454.265.348 One Cotroceni Park Office Faza 2 IPUC Birouri Abordarea valorii reziduale 195.909.915 One Lake District IPFD Imobil rezidențial Abordarea bazată pe piață 168.730.400 One Proiect 3 IPFD Construcție clasificată drept monument istoric și terenul aferent Abordarea bazată pe venituri și pe piață 33.571.875 One Floreasca Towers IPFD Imobil rezidențial Abordarea bazată pe piață 47.589.247 Total 1.449.465.190

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 47 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Procese de evaluare Investițiile imobiliare ale Societății au fost evaluate la 31 decembrie 2021 de Colliers Romania și la 31 decembrie 2020 de Cushman & Wakefield, evaluatori externi, independenți, autorizați de ANEVAR, având experiență recentă în ceea ce privește locația și natura proprietăților evaluate. Au fost aplicate modelele de evaluare în conformitate cu recomandările Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare, fiind în acord cu principiile IFRS 13. Pentru toate investițiile imobiliare, utilizarea lor curentă este echivalentă cu cea mai bună și cel mai înalt nivel de utilizare. Mai jos este descrisă tehnica de evaluare utilizată pentru determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare. Ierarhizarea valorilor juste Pe baza datelor de intrare din tehnica de evaluare, evaluarea valorii juste pentru investițiile imobiliare a fost clasificată ca valoare justă de Nivel 3 la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020. Această evaluare este considerată adecvată, luând în considerare ajustările datei pentru terenuri comparabile și a evaluărilor construcțiilor, inclusiv nivelul viitor al veniturilor din exploatarea investițiilor imobiliare. Aceste ajustări se bazează pe locație și pe stare și nu sunt direct observabile. Nu au existat transferuri de la nivelurile 1 și 2 la nivelul 3 în cursul anului. Tehnici de evaluare Tabelul următor prezintă tehnicile de evaluare folosite pentru stabilirea valorii juste a investițiilor imobiliare încadrate în Nivelul 3 al valorii juste. 31 decembrie 2021 Tehnica de evaluare Date de intrare neobservabile semnificative Relația dintre datele de intrare neobservabile cheie și evaluarea la valoarea justă Valorile juste sunt determinate prin aplicarea tehnicii de comparare a pieței. Modelul de evaluare se bazează pe un preț pe metru pătrat atât pentru teren cât și pentru clădiri, obținut din datele observabile de pe piață, pe o piață activă și transparentă. • Prețul de ofertare pe mp pentru terenurile din București (293 EUR /mp până la 4.220 EUR /mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 5-15% pentru prețul cerut, reducere 5-20% pentru locație, acces și poziție) • Prețul de ofertare pe mp pentru apartamente în București sector 1 (4.885 EUR/mp până la 6.945 EUR/mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 5-20% pentru prețul cerut, reducere 0% pentru locație, acces și poziție) Valoarea justă estimată ar crește /(descrește) dacă: • ajustările pentru lichiditate, locație, dimensiune ar fi mai mici / (mari) Metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) Această metodă implică proiecția unei serii de fluxuri de trezorerie, la care se aplică o rată de actualizare adecvată derivată din piață pentru a stabili valoarea actualizată a fluxului de venituri asociat activului. Randamentul de ieșire este determinat separat și diferă de rata de actualizare. Durata fluxurilor de numerar și planificarea specifică a intrărilor și ieșirilor sunt determinate de evenimente precum actualizarea • Randament de ieșire: 6,25% - 7,75% • Rata de actualizare: 7,50% - 9,25% • Preț mediu de închiriere spațiu de birou: 10,08 - 18,26 EUR/mp/lună • Preț mediu de închiriere persoane fizice: 15-40 EUR/mp/lună • Rata de ocupare viitoare: 2% – 10% • Cheltuielile de capital NOI: 1,5% - 2% Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele de actualizare ar fi mai mici / (mari) • costurile cu chiriașii ar fi mai mici /(mari) • chiria anuală pe mp ar fi mai mare/(mică)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 48 chiriei, reînnoirea contractelor de leasing, reamenajări și renovări. Fluxurile de numerar sunt de obicei estimate ca venituri brute minus rata de ocupare, cheltuieli nerecuperabile, pierderi cu încasările, stimulente de leasing, costuri de întreținere, costuri de intermediere și comisioane și alte cheltuieli de funcționare și gestionare. Seria de venituri operaționale nete periodice, împreună cu o estimare a valorii terminale preconizate la sfârșitul perioadei de proiecție, este ulterior actualizată. Metoda de evaluare bazată pe valoarea reziduală este utilizată atunci când o proprietate are potențial de dezvoltare sau reamenajare și este necesară atunci când există un element de valoare latentă care poate fi valorificat prin cheltuirea banilor pe o proprietate. Această abordare presupune că un potențial cumpărător, care în mod normal ar fi un dezvoltator, va dobândi proprietatea în cauză la data evaluării în starea sa actuală și o va dezvolta până la finalizare și o va vinde. • Costuri aferente construcției (birouri): 800 – 1200 EUR/mp • Chirie care poate fi obținută pentru spațiul comercial: 25 EUR/mp/lună • Chirie care poate fi obținută pentru spațiul de birouri: 14,25 – 15 EUR/mp/lună • Chirie pentru parcarea subterană/de la suprafață (birouri): 100 EUR/loc de parcare Abordarea bazată pe venituri – metoda capitalizării directe Abordarea bazată pe venituri oferă un indicator de valoare prin conversia fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare curentă. În cadrul abordării bazate pe venituri, valoarea unui activ este determinată prin referire la valoarea veniturilor, a fluxurilor de numerar sau a economiilor de costuri generate de activ. Baza fundamentală pentru abordarea bazată pe venituri este că investitorii se așteaptă să primească o rentabilitate a investițiilor lor și că o astfel de rentabilitate ar trebui să reflecte nivelul perceput de risc în investiție. Această abordare poate fi aplicată atunci când capacitatea proprietății de a genera venituri (fie prezente, fie anticipate) este elementul esențial care afectează valoarea din perspectiva unui participant obișnuit pe piață și, de asemenea, se pot face proiecții rezonabile cu privire la fluxurile viitoare de venituri. - Rata de capitalizare: 6.00% - Costuri de dezvoltare: 2% - Pierdere din neocupare și încasări: 2% - Preț mediu de închiriere pentru persoane fizice: 50 EUR/mp/lună

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 49 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Tehnici de evaluare (continuare) 31 decembrie 2020 Tehnica de evaluare Date de intrare neobservabile semnificative Relația dintre datele de intrare neobservabile cheie și evaluarea la valoarea justă Valorile juste sunt determinate prin aplicarea tehnicii de comparare a pieței. Modelul de evaluare se bazează pe un preț pe metru pătrat atât pentru teren cât și pentru clădiri, obținut din datele observabile de pe piață, pe o piață activă și transparentă. • Prețul de ofertare pe mp pentru terenurile din București (239 EUR /mp până la 2.422 EUR /mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 5-10% pentru prețul cerut, reducere 5-25% pentru locație, acces și poziție) • Prețul de ofertare pe mp pentru apartamente în București (2.307 EUR/mp până la 6.393 EUR/mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 2-3% pentru prețul cerut, reducere 0-15% pentru locație, acces și poziție) Valoarea justă estimată ar crește /(descrește) dacă: • ajustările pentru lichiditate, locație, dimensiune ar fi mai mici / (mari) Metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) Această metodă implică proiecția unei serii de fluxuri de trezorerie, la care se aplică o rată de actualizare adecvată derivată din piață pentru a stabili valoarea actualizată a fluxului de venituri asociat activului. Randamentul de ieșire este determinat separat și diferă de rata de actualizare. Durata fluxurilor de numerar și planificarea specifică a intrărilor și ieșirilor sunt determinate de evenimente precum actualizarea chiriei, reînnoirea contractelor de leasing, reamenajări și renovări. Fluxurile de numerar sunt de obicei estimate ca venituri brute minus rata de ocupare, cheltuieli nerecuperabile, pierderi cu încasările, stimulente de leasing, costuri de întreținere, costuri de intermediere și comisioane și alte cheltuieli de funcționare și gestionare. Seria de venituri operaționale nete periodice, împreună cu o estimare a valorii terminale preconizate la sfârșitul perioadei de proiecție, este ulterior actualizată. • Randament de ieșire: 7,00% - 8,5% • Rata de actualizare: 8,23% - 9,83% • Preț mediu de închiriere spațiu de birou: 10,62 - 18,5 EUR/mp/lună • Preț mediu de închiriere persoane fizice: 13,50-36 EUR/mp/lună • Taxa de serviciu: 3,5 EUR/mp/lună • Rata de ocupare viitoare: 2,5 – 8,5% • Cheltuielile de capital NOI: 2% • Rata de creștere a valorii recuperabile estimate (ERV): 1,5 Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele de actualizare ar fi mai mici / (mari) • costurile cu chiriașii ar fi mai mici /(mari) • chiria anuală pe mp ar fi mai mare/(mică)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 50 Metoda de evaluare bazată pe valoarea reziduală este utilizată atunci când o proprietate are potențial de dezvoltare sau reamenajare și este necesară atunci când există un element de valoare latentă care poate fi valorificat prin cheltuirea banilor pe o proprietate. Această abordare presupune că un potențial cumpărător, care în mod normal ar fi un dezvoltator, va dobândi proprietatea în cauză la data evaluării în starea sa actuală și o va dezvolta până la finalizare și o va vinde. • Costuri aferente construcției (birouri): 535 - 750 EUR/mp • Costuri aferente construcției pentru subsol: 450 - 500 EUR/mp • Chirie care poate fi obținută pentru spațiul comercial: 14,5 - 20 EUR/mp/lună • Chirie care poate fi obținută pentru spațiul de birouri: 14 – 14,50 EUR/mp/lună • Chirie pentru parcarea subterană (birouri): 95 - 100 EUR/loc de parcare • Chirie pentru locurile de parcare de la suprafață: 80 EUR/loc de parcare • Profit din costuri: circa 40% Analiza de senzitivitate la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020 Prezentăm mai jos analiza de senzitivitate pentru proprietățile la care s-a folosit metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) în raportul de evaluare la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020: Efectul asupra valorii juste 2021 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii estimate a chiriei (ERV) 5% (17.590.327) (15.833.920) n/a Creșterea ratei de actualizare /randamentului 0.25% (10.224.645) (9.647.152) n/a Efectul asupra valorii juste 2020 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii estimate a chiriei (ERV) 5% (7.791.040) (12.076.112) n/a Creșterea ratei de actualizare /randamentului 0,25% (4.723.318) (16.215.102) n/a Prezentăm mai jos analiza de senzitivitate cantitativă pentru proprietățile la care s-a folosit metoda reziduală sau tehnicile de comparare a pieței în raportul de evaluare la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020: Efectul asupra valorii juste 2021 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii juste cu 1% 1% (193.817) (1.959.099) (2.375.525)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 51 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Efectul asupra valorii juste 2020 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii juste cu 1% 1% (198.379) (3.931.067) (2.120.672) NOTA 9. STOCURI Majoritatea filialelor Societății au ca obiect de activitate dezvoltarea de proiecte imobiliare rezidențiale care sunt vândut e în cursul activității normale. In funcție de data estimata a finalizării si vânzării fiecărui proiect imobiliar având in vedere ciclul operațional al Grupului (o perioadă de aproximativ trei ani), stocurile au fost clasificate după cum urmează: Dezvoltator Denumire proiect 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 One Peninsula SRL (fosta One Herastrau Park Residence SRL) One Peninsula 60.216.695 52.067.436 One Herastrau Plaza SRL One Herastrau Plaza - 48.694 One Verdi Park SRL One Verdi Park 105.692.534 10.459.270 One Mircea Eliade Properties SRL One Floreasca City 45.598.156 58.824.703 One Herastrau Towers SRL One Herastrau Towers 23.737.633 36.271.271 Neo Floreasca Lake SRL Neo Floreasca Lake 17.041.339 13.457.443 Neo Mamaia SRL Neo Mamaia 2.793.126 3.303.496 Neo Timpuri Noi SRL Neo Timpuri Noi 10.948.885 11.277.012 Neo Herastrau Park SRL (fosta Neo Herastrau Towers SRL) Neo Herastrau Park 4.817.770 5.519.261 One Modrogran One Modrogan 29.865.921 57.635.787 Neo Mamaia - faza 2 7.151.736 7.401.254 One Cotroceni Park One Cotroceni Park 35.007.147 - Alte stocuri 1.106.685 1.082.530 Total 343.977.627 257.348.157 Prezentăm mai jos un sumar al mișcărilor în stocuri: 2020 2019 La 1 ianuarie 257.348.157 173.210.870 Costuri de dezvoltare efectuate 304.496.893 302.422.623 Transfer la investiții imobiliare (559.553) (5.954.767) Transfer de la investiții imobiliare 234.275.661 71.955.566 Cedări (recunoscute drept cost cu vânzările) (451.583.531) (284.286.135) La 31 decembrie 343.977.627 257.348.157 Sumele recunoscute drept cost cu vânzările aferente anului sunt după cum urmează: 2021 2020 Cu vânzarea proprietăților inventariate finalizate (47.625.788) (5.127.160) Cu vânzarea proprietăților rezidențiale în curs de dezvoltare (403.957.743) (279.158.975) Total (451.583.531) (284.286.135)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 52 NOTA 10. AVANSURI ACORDATE FURNIZORILOR La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, avansurile acordate furnizorilor se detaliază astfel: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Avansuri acordate furnizorilor pentru achiziția de bunuri 35.921.773 11.538.794 Avansuri acordate furnizorilor pentru achiziția de servicii 57.344.675 39.351.232 Total 93.266.448 50.890.026 NOTA 11. CREANȚE COMERCIALE ȘI DE ALTĂ NATURĂ La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020 clienții si conturile asimilate sunt detaliate după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Creanțe comerciale - clienți 65.072.007 33.513.129 Provizioane pentru clienți (220.608) (53.239) Clienți – facturi de întocmit 247.640 49.876 Active contractuale 136.270.504 71.134.196 Total creanțe comerciale 201.369.543 104.643.962 TVA de recuperat 44.446.223 29.807.365 Debitori diverși 2.542.296 1.451.059 Împrumuturi acordate entităților afiliate 11.453.361 9.501.359 Împrumuturi acordate altor entități 68.811.377 225.000 Dividende interimare plătite în avans - 23.865.864 Creanțe cu impozitul pe venit 935.348 2.035.093 Dobânzi de încasat - 85.121 Alte creanțe 459.032 3.810.169 Provizioane pentru alte creanțe (206.608) - Total alte creanțe 128.441.029 70.781.030 Total 329.810.572 175.424.992 Activele contractuale reprezintă sumele estimate de conducerea Grupului pe baza aplicării IFRS 15 Venituri din contractele cu clienții. Pentru contractele de vânzare de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul a concluzionat, în general, că criteriile în timp sunt îndeplinite și, prin urmare, recunoaște veniturile în timp în funcție de stadiul de finalizare a activității contra ctuale la data bilanțului. Detalii privind activele contractuale sunt prezentate mai jos: Dezvoltator Denumire proiect 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 One Herastrau Plaza SRL One Herastrau Plaza - 45,841 One Modrogan SRL One Modrogan 17.968.612 - One Herastrau Towers SRL One Herastrau Towers 36.770.981 9.422.031 One Peninsula SRL One Peninsula - - One Mircea Eliade Properties SRL One Mircea Eliade 27.696.205 47.975.972 One Verdi Park SRL One Verdi Park 18.634.073 - Neo Floreasca Lake SRL Neo Floreasca Lake 2.034.029 - Neo Mamaia SRL Neo Mamaia 10.176.583 6.269.417 Neo Timpuri Noi SRL Neo Timpuri Noi 22.990.020 7.420.935 Total 136.270.504 71.134.196

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 53 NOTA 11. CREANȚE COMERCIALE ȘI DE ALTĂ NATURĂ (continuare) Soldurile in relație cu entitățile afiliate sunt prezentate la Nota 25. La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, pentru TVA de încasat, Grupul a depus cereri de rambursare. Societatea-mamă One United Properties S.A. acționează ca reprezentant al grupului fiscal unic de TVA. Autoritățile fiscale au aprobat cererea de fond, iar după controlul efectuat, Grupul este în proces de colectare a sumelor aprobate pentru rambursare. Creanțele comerciale și activele contractuale sunt anulate atunci când nu există nicio așteptare rezonabilă de recuperare. Indicatorii că nu există nicio așteptare rezonabilă de recuperare includ, printre altele, eșecul unui debitor de a se angaja într- un plan de rambursare cu Grupul. Provizionul pentru pierderile de credit preconizate din creanțele comerciale la 31 decembrie 2021 a fost stabilit după cum urmează: 31 decembrie 2021 RON Pe termen scurt < 90 zile 91 - 365 zile > 365 zile Total Rata pierderii preconizate 0% 0% 0.5% 2.0% Valoare contabilă brută – creanțe comerciale 12.232.903 24.370.496 23.250.954 5.217.654 65.072.007 Provizion pentru creanțe incerte - - 116.255 104.353 220.608 31 decembrie 2020 RON Pe termen scurt < 90 zile 91 - 365 zile > 365 zile Total Rata pierderii preconizate 0% 0% 0.5% 2.0% Valoare contabilă brută – creanțe comerciale 25.229.088 2.116.902 4.711.295 1.455.844 33.513.129 Provizion pentru creanțe incerte - - 24.122 29.117 53.239 Rata pierderii preconizate pentru creanțele comerciale restante de mai mult de 90 de zile la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020 a fost stabilită pe baza pierderilor de credit istorice ajustate cu orice factori cunoscuți care ar putea infl uența valoarea viitoare care va fi încasată în legătură cu respectiva creanță. Grupul a luat de asemenea în calcul procedurile de încasare ulterioare efectuate până la data emiterii prezentelor situații financiare și analiza de bonitate efectuată de echip a de vânzări a Grupului la nivelul fiecărui client. Folosind modelul simplificat al pierderilor de credit preconizate, Grupul a evaluat creanțele pentru depreciere și a concluzionat că o valoare netă de pierderi de credit preconizate de 220.608 RON (31 decembrie 2020: 53.239 RON) este puțin probabil să fie recuperată. În 16 noiembrie 2021, Societatea a acordat un împrumut în valoare totală de 13,5 mil. EUR către Bo Retail Invest SRL pentru a achiziționa indirect un pachet de acțiuni în Bucur Obor, societate listată în Sistemul Multilateral de Tranzacționare al Burs ei de Valori București. Tranzacția a făcut obiectul avizului Consiliului Concurenței, pe care l-a obținut în 4 februarie 2022. În 8 februarie 2022, One United Properties a încheiat tranzacția de achiziție de către Societate a controlului unic direct asupra BO Retail Invest S.R.L., și a controlului indirect asupra Bucur Obor, unde BO Retail Invest S.R.L. a achiziționat 54,4351% din capitalul social al Bucur Obor. Soldul final al împrumutului la 31 decembrie 2021 este de 66,8 mil. RON iar dobânda aferentă este de 262.221 RON. Împrumuturile acordate entităților afiliate includ în principal împrumuturile acordate One Herastrau Office Properties SA cu o perioadă maximă de rambursare de 5 ani, în funcție de disponibilitatea fluxurilor de numerar ale debitorului. Dobânda la împrumut este de 3,25%. Soldul împrumutului la 31 decembrie 2021 este de 10,97 mil. RON iar dobânda aferentă este de 106.867 RON.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 54 NOTA 12. NUMERAR ȘI ECHIVALENTE DE NUMERAR Disponibilitățile bănești se detaliază după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Depozite bancare – EUR 235.613.850 44.743.006 Depozite bancare – RON 51.138.976 88.100.448 Conturi la bănci – EUR 204.701.288 30.705.439 Conturi la bănci – USD 647.998 58.361 Depozite bancare - GBP - - Conturi la bănci - RON 16.061.810 7.193.063 Casă – RON 183.239 171.329 Total 508.347.161 170.971.646 De asemenea, maturitatea depozitelor bancare se prezinta astfel: Descriere 31 decembrie 2021 Scadență 31 decembrie 2020 Scadență Depozite bancare Euro 235.613.850 2022 44.743.006 2021 Depozite bancare Ron 51.138.976 2022 88.100.448 2021 Total 286.752.826 132.843.454 Grupul a stabilit că pierderile de credit preconizate aferente numerarului și depozitelor pe termen scurt nu sunt semnificative. Sumele de numerar și echivalente de numerar sunt depuse la bănci din România care fac parte din grupuri bancare europene sau la bănci de stat, iar în trecutul documentat al României nu au existat cazuri de incapacitate de plată din partea băncilor. Expunerea Grupului la riscul de credit asociat numerarului și echivalentelor de numerar este limitată întrucât Grupul colaborează cu instituții financiare solide în ceea ce privește investițiile și gestionarea numerarului. NOTA 13. IMPOZIT PE PROFIT Societatea mama One United Properties S.A. si filialele sale: One Peninsula S.R.L., One Mircea Eliade Properties S.R.L., One United Tower S.A., X Architecture & Engineering S.R.L., One North Gate S.A., One Herastrau Towers S.R.L., One Charles de Gaulle Residence S.R.L., One Herastrau Plaza S.R.L., One Long Term Value S.R.L., One Cotroceni Park S.R.L., One Verdi Park S.R.L., Neo Mamaia S.R.L., Neo Timpuri Noi S.R.L., One Modrogan SRL, One Cotroceni Park Office SA, One Cotroceni Park Office Faza 2, One Lake District SRL, One Floreasca Towers SRL și One Proiect 6 SRL – sunt plătitoare de impozit pe profit la 31 decembrie 2021, iar celelalte filiale, fiind micro-entități plătitoare impozit pe venit, conform prevederilor Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal și normele metodologice. Cotele de impozitare pentru 2021 și 2020 sunt de 16% pentru profitul impozabil și 1% - 3% pentru veniturile totale ale micro-entităților. Impozitul pe profit curent al Grupului pentru anii 2021 si 2020 este determinat la o rata statutara de 16% pe baza profitului statutar ajustat cu cheltuielile nedeductibile si cu veniturile neimpozabile. Impozitul pe profit amânat la 31 decembrie 2021 si 31 decembrie 2020 este determinat pe baza ratei de impozit de 16%, care se așteaptă sa fie in vigoare in momentul in care diferențele temporare se vor relua. Datoriile si creanțele cu impozitul pe profit curent si amânat se detaliază astfel: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Datorii privind impozitul pe profitul curent (2.023.447) (1.964.019) Datorii privind impozitul amânat (179.974.080) (100.904.737) Total creanțe /(datorii) (181.997.527) (102.868.756)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 55 NOTA 13. IMPOZIT PE PROFIT (continuare) Cheltuiala cu impozitul pe profit aferent anilor încheiați la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020 este detaliată după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Cheltuiala cu impozitul pe profit curent 15.662.309 4.559.177 Cheltuiala cu impozitul pe profit amânat 79.069.343 25.163.141 Total cheltuieli / (venituri) 94.731.652 29.722.318 (i) Reconcilierea ratei efective de impozitare Reconcilierea numerică intre cheltuiala cu impozitul pe profit și produsul dintre rezultatul contabil și rata de impozit pe profit aplicabilă se prezintă astfel: 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Rezultat brut 604.418.805 206.658.661 la o rată de 16% 96.707.009 33.065.386 Efectul elementelor nedeductibile 5.452.133 9.936.108 Efectul pierderilor fiscale (2.468.218) (9.727.563) Rezerva legală (377.487) (771.191) Alte efecte fiscale (1.347.237) 100.989 Diminuare impozit pe profit cu cheltuielile de sponsorizare (3.234.548) (2.881.411) Total cheltuiala cu impozitul pe profit 94.731.652 29.722.318 (ii) Mișcări în soldul de impozit amânat La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, activele sau datoriile nete cu impozitul amânat aferente diferențelor temporare atribuibile pentru: Situația consolidată a poziției financiare Situația consolidată a rezultatului global 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 2021 2020 Contracte de construcții – efectul IFRS 15 (54.692.419) (33.683.701) 21.008.718 23.519.810 Creșterea valorii juste a investițiilor imobiliare și efectul amortizării (122.374.775) (72.455.846) 49.918.929 6.878.141 Stocuri (21.388.653) (7.410.930) 13.977.723 7.410.930 Creanțe comerciale și de altă natură (5.746) (5.746) - 5.746 Pierderi fiscale 12.195.781 9.727.563 (2.468.218) (9.727.563) Sponsorizări 6.115.959 2.881.411 (3.234.548) (2.881.411) Contracte de leasing (21.747) 1.188 22.935 (1.188) Imobilizări corporale 67.764 41.324 (26.440) (41.324) Cheltuieli în avans 129.756 - (129.756) Cheltuieli / (Venituri) cu impozitul amânat 79.069.343 25.163.141 Active / (Datorii) cu impozitul amânat, net (179.974.080) (100.904.737)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 56 NOTA 14. CAPITALURI PROPRII Managementul monitorizează capitalul, care cuprinde toate componentele capitalurilor proprii (adică capitalul social, rezultatul reportat si rezervele). Obiectivul principal al societății-mamă este de a proteja capitalul si capacitatea acesteia de a-si continua activitatea, astfel încât sa poată continua sa ofere beneficii pentru asociați si pentru alte părți interesate. Societatea-mamă stabilește valoarea de capital pe care il impune in mod proporțional cu riscul. Societatea mama gestionează structura de capital si face ajustări in funcție de evoluția condițiilor economice si caracteristicile de risc ale activelor suport. (i) Capitalul social La 31 decembrie 2021 capitalul social al Grupului este de 514.828.058,8 RON (31 decembrie 2020: 259.824.598 RON) divizat în 2.574.140.294 de acțiuni (31 decembrie 2020: 997.752 de acțiuni) cu o valoare nominală de 0,2 RON (31 decembrie 2020: 260,41 RON) fiecare. Toate părțile sociale emise sunt plătite integral. Nume acționar 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Număr acțiuni Valoare nominala [RON] Procent deținut [%] Număr acțiuni Valoare nominala [RON] Procent deținut [%] OA Liviu Holding Invest SRL (reprezentată de dl Andrei Diaconescu) 766.012.669 153.202.534 29.7580% 376.182 97.961.555 37.7030% Vinci Ver Holding SRL (reprezentată de dl Victor Capitanu) 766.012.669 153.202.534 29.7580% 376.182 97.961.555 37.7030% Alți acționari 1.042.114.956 208.422.991 40.4840% 245.388 63.901.488 24.5940% Total 2.574.140.294 514.828.059 100.00% 997.752 259.824.598 100.00% În 2020, conform deciziei adunării generale extraordinare a acționarilor nr. 52/28.09.2020 și a aprobării Consiliului de Administrație, capitalul social s-a majorat cu 112.859.695 RON (2019: 137.891.182,85 RON) în urma includerii primelor de emisiune 103.905.893 RON (137.560.353 RON) și a emisiunii de acțiuni 8.953.802 RON (330.830 RON). La 19 aprilie 2021, adunarea generală extraordinară a acționarilor a aprobat listarea One United Properties S.A. pe piața reglementată a Bursei de Valori București. La 19 aprilie 2021, adunarea generală extraordinară a acționarilor a aprobat majorarea capitalului social al Societății de la suma de 259.824.598 RON la suma de 260.014.171 RON, prin majorarea valorii nominale a acțiunilor de la suma de 260,41 RON/acțiune la suma de 260,60 RON/acțiune, prin incorporarea rezervelor, in sumă de 189.573 RON. De asemenea, a aprobat modificarea valorii nominale a unei acțiuni de la 260,60 RON la 0,2 RON. Numărul total de acțiuni al Societății, ca urmare a acestei actualizări este de 1.300.070.856 de acțiuni. La data de 16 iulie 2021, Consiliul de Administrație a aprobat majorarea capitalului social al Societății pana la suma de 286.015.588 RON prin emiterea unui număr de 130.007.085 acțiuni ordinare noi, nominale, dematerializate la o valoare nominala de 0,2 RON/acțiune. Majorarea capitalului social a avut loc în contextul listării Societății pe piața reglementată operată de Bursa de Valori București, aprobată prin Hotărârea AGEA nr. 55/19 aprilie 2021. A fost recunoscută ca primă de emisiune suma de 233.111.060 RON reprezentând diferența dintre valoarea totală a prețului de subscriere plătit pentru toate acțiunile noi și valoarea nominală totală a tuturor acțiunilor noi subscrise în cadrul majorării de capital social. La data de 6 decembrie 2021, Consiliul de Administrație a aprobat majorarea capitalului social al Societății cu o sumă de pân ă la 228.812.471 RON prin emiterea unui număr de 1.144.062.353 acțiuni ordinare noi cu o valoare nominală de 0,2 lei/acțiune prin încorporarea a aproximativ 80% din primele de acțiuni rezultate în urma ofertei publice derulate în perioada 22 iunie – 2 iulie 2021.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 57 NOTA 14. CAPITALURI PROPRII (continuare) (ii) Rezerva legală Rezerva legală în sumă de 11.437.359 RON la 31 decembrie 2021 (9.070.575 RON la 31 decembrie 2020) este constituită în conformitate cu prevederile Legii Societăților Comerciale, conform căreia 5% din profitul contabil anual statutar este transferat in cadrul rezervelor legale pana când soldul acestora atinge 20% din capitalul social al societății. Dacă această rezervă este utilizată integral sau parțial pentru acoperirea pierderilor sau pentru distribuirea sub orice formă (precum emisiunea de noi acțiuni conform Legii Societăților Comerciale), aceasta devine impozabilă. Conducerea Grupului nu estimează ca va utiliza rezerva legala astfel încât să devina impozabilă (cu excepția cazului prevăzut de Codul fiscal, in care rezerva constituita de persoanele juridice care furnizează utilități societăților comerciale care se restructurează, se reorganizează sau se privatizează poate fi folosita pentru acoperirea pierderilor de valoare ale pachetului de acțiuni obținut în urma procedurii de conversie a creanțelor, iar sumele destinate reconstituirii ulterioare a acesteia sunt deductibile la calculul profitului impozabil). Profitul contabil rămas după repartizarea cotei de rezerva legala realizata, in limita a 20% din capitalul social, se preia in cadrul rezultatului reportat la începutul exercițiului financiar următor celui pentru care se întocmesc situațiile financiare anuale, de unde urmează a fi repartizat. (iii) Acțiuni proprii În trimestrul IV 2020, Societatea a răscumpărat un număr de 18.243 de acțiuni proprii în valoare de 26.765.560 RON, care au fost revândute în trimestrul I 2021 la un preț total de 36.035.214 RON, echivalentul a 7.371.267 EUR. (iv) Alte rezerve - plăți pe bază de acțiuni Rezerva de plăți pe bază de acțiuni este utilizată pentru a recunoaște valoarea plăților pe bază de acțiuni decontate cu acțiuni furnizate angajaților cu funcții de conducere, ca parte a remunerației acestora. Un plan de plăți pe bază de acțiuni a fost creat în trimestrul IV 2020 prin care un număr de 941 acțiuni ale societății mamă au fost acordate unui angajat. Perioada de intrare în drepturi este de minimum 12 luni și opțiunea poate fi exercitată până la 15 luni de la data acordării. Conform hotărârii Consiliului de Administrație nr. 20/30 decembrie 2021 și în temeiul hotărârii adunării generale extraordinare a acționarilor Societății nr. 55/19 aprilie 2021, Societatea a aprobat „divizarea” acțiunilor, prin diminuarea nominală a valorii unei acțiuni de la 260,60 RON la 0,2 RON, iar în temeiul hotărârii adunării generale extraordinare a acționarilor Societății nr. 56/26 mai 2021, s-a confirmat că „divizarea” acțiunilor se aplică oricăror opțiuni pe acțiuni acordate anterior operațiunii de „divizare”. Prin urmare, a fost aprobată modificarea contractului pentru a reflecta „divizarea”, precum și pentru a prelungi termenul de exercitare a opțiunilor pe acțiuni acordate beneficiarului. Grupul a estimat rezerva luând în considerare valoarea justă a instrumentului și perioada de intrare în drepturi.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 58 NOTA 15. ÎMPRUMUTURI Împrumuturile datorate la 31 decembrie 2021 si 31 decembrie 2020 se detaliază astfel: Descriere Moneda inițială 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Împrumuturi garantate Obligațiuni emise într-un an EUR - 82.779.800 Dobânzi aferente obligațiunilor emise într-un an EUR - 200.546 Credite bancare scadente într-un an EUR 34.225.549 52.260.413 Credite bancare scadente în mai mult de un an EUR 378.766.739 65.220.111 Împrumuturi negarantate EUR Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente într-un an EUR 103.812 14.977.322 Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente în mai mult de un an EUR 7.228.487 70.107.873 Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente într-un an USD - 1.844.190 Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente într-un an RON (16.784) 20.726.216 Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente în mai mult de un an RON 243.720 49.968.932 Împrumuturi de la entități afiliate scadente într-un an EUR 35.205 18.376.029 Împrumuturi de la entități afiliate scadente într-un an USD - 2.458.920 Împrumuturi de la entități afiliate scadente într-un an RON - 7.867 Împrumuturi de la entități afiliate scadente în mai mult de un an EUR 11.380.630 - Împrumuturi de la entități afiliate scadente în mai mult de un an RON 194.952 5.439.708 Total 432.162.310 384.367.927 din care: Termen lung 397.814.528 190.736.624 Termen scurt 34.347.782 193.631.303 Informații detaliate despre soldurile și tranzacțiile cu entitățile afiliate sunt prezentate în Nota 25. În octombrie 2017, Societatea a emis un număr de 20 de obligațiuni în valoare nominală de 1.000.000 EUR fiecare, încasând valoarea lor echivalentă, respectiv 20.000.000 EUR în noiembrie 2017. Scadența împrumutului este de 48 de luni de la data emiterii. Rata dobânzii anuale a împrumutului din obligațiuni este de 5,25% pe an. Pentru acest împrumut din obligațiuni, Societatea a constituit o ipotecă asupra acțiunilor deținute la următoarele filiale: One Herastrau Towers S.R.L., One Herastr au Plaza S.R.L. și One Verdi Park S.R.L.. Societatea a răscumpărat în avans un număr de 3 obligațiuni în trimestrul IV 2020 și cele 17 obligațiuni rămase în trimestrul I 2021 la prețul de 1.000.000 EUR fiecare, astfel că toate gajurile au fost ridicate. Ratele dobânzilor pentru împrumuturile bancare se raportează la EURIBOR plus marjele care variază de la 2% la 4%. Unele dintre împrumuturile Grupului au, printre altele, indicatori privind raportul dintre valoarea activului și valoarea creditului și rata de acoperire a serviciului datoriei. Grupul a respectat indicatorii financiari aferenți facilităților de împrumut în anii 2021 și 2020. Contractele de împrumut bancar conțin gajuri pe proiectele de dezvoltare imobiliară (terenuri și construcții în curs de execuție), precum și creanțe de la clienți și conturi bancare. În plus, în contractul de împrumut bancar cu filiala One Verdi Park, există un gaj pe acțiunile societății-mamă deținute în filiala One North Gate S.A. pentru un număr de 5.104 acțiuni înainte de emisiunea de acțiuni noi în One North Gate SA.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 59 NOTA 15. ÎMPRUMUTURI (continuare) La 19 ianuarie 2021 filiala One United Towers S.A. a semnat contractul de împrumut cu Banca de Comerț și Dezvoltare a Mării Negre pentru o sumă de maximum 50.000.000 EUR. La 31 decembrie 2021, filiala a tras suma de 43,6 mil. EUR. Contractul de credit prevede respectarea anumitor indicatori financiari precum: raportul dintre datoria financiară minus numerarul restricționat și valoarea creditului, gradul de acoperire prospectivă a serviciului datoriei, gradul de acoperire a serviciul ui datoriei, raportul dintre valoarea creditului și valoarea activului. Grupul a respectat indicatorii financiari aferent facilității de credit la 31 decembrie 2021. În cursul lunii februarie 2021, filiala One United Tower S.A. a rambursat integral împrumuturile primite de la acționarii minoritari (34.744.661 RON) și entitățile afiliate (17.920.339 RON) care erau in sold la 31 decembrie 2020 și a plătit dobânzi in sumă de 1.338.848 RON. În martie și aprilie 2021, filiala One Mircea Eliade S.R.L. a rambursat anticipat în întregime soldul împrumutului bancar (so ld la 31 decembrie 2020: 28.394.767 RON), astfel că gajurile pe teren (35.397.537 RON), construcții în curs de dezvoltare (23.427.165 RON), creanțe (3.848.360 RON) și active contractuale (47.975.972 RON) au fost ridicate. În martie 2021, filiala One Verdi Park SRL a obținut reautorizația pentru schimbarea destinației din construcție mixtă cu spații de birouri în construcție rezidențială. Prin urmare, filiala a semnat un act adițional la un contract de credit existent pent ru a reflecta schimbarea de destinație a imobilului. Durata facilității de credit s-a redus de la 144 la 28 de luni. Până în mai 2021, filiala One Herastrau Towers SRL a rambursat în întregime soldul rămas al creditului bancar în valoare de 21.659.072 RON. Filiala One Cotroceni Office SA și One Cotroceni Park Office Faza 2 SA au convertit în capital social împrumuturile primite de la acționarii minoritari în valoare totală de 120.088.240 EUR. În 23 iulie 2021, filialele One Cotroceni Park Office SA și One Cotroceni Park Office Faza 2 SA au semnat un contract de credit cu Banca Comerciala Romana SA, BRD Groupe Societe Generale SA și Erste Group Bank AG în valoare maximă de 78.000.000 EUR. Contractul de credit prevede respectarea anumitor indicatori financiari. Contractul de credit bancar conține gajuri asupra terenurilor si construcțiilor in curs, precum si creanțe din contracte de leasing, polițe de asigurare si împrumut acționar, conturi bancare si 100% din capitalul social al debitorilor. Societatea-mamă garantează fiecărei părți finanțatoare performanța punctuală care va acoperi diferențele de costuri sau deficitul fluxurilor de numerar aferente. În 30 septembrie 2021, filiala One Peninsula SRL a semnat un contract de credit cu First Bank SA în valoare maximă de 15.000.000 EUR. Durata creditului este de 36 de luni începând cu 1 octombrie 2021. Soldul creditului la 31 decembrie 2021 este de 19.297.590 RON. Contractul de credit bancar conține gajuri asupra terenurilor si construcțiilor in curs, precum si creanțe de la clienți și conturi bancare. De asemenea, împrumutul are atașată o garanție corporativă emisă de Societatea-mamă care va acoperi diferențele de costuri sau deficitul de fluxuri de numerar aferent finalizării proiectului pentru 15% din totalul costurilor de dezvoltare (7,47 mil. RON) În septembrie 2021, filiala Neo Timpuri Noi SRL a obținut o facilitate de credit nouă pentru suma maximă de 4.049.314 EUR. Soldul creditului la 31 decembrie 2021 este de 8.480.498 RON. Contractul de credit bancar conține gajuri asupra terenurilor si construcțiilor in curs, precum si creanțe de la clienți și polițe de asigurare și conturi bancare Reconcilierea modificărilor în datoriile care rezultă din activități de finanțare este prevăzută în Nota 27.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 60 NOTA 16. CONTRACTE DE LEASING Grupul ca locator Grupul a încheiat contracte de leasing pentru portofoliul său de imobile de birouri. Consultați Nota 20 pentru informații suplimentare. Grupul ca locatar Grupul închiriază diferite terenuri, clădiri și echipamente. Contractele de închiriere se încheie de obicei pe perioade fixe de la 1 la 2 ani, dar pot avea opțiuni de prelungire. Opțiunile de prelungire și reziliere sunt incluse într-o serie de contracte de închiriere de bunuri și echipamente din întregul Grup. Acestea sunt utilizate pentru a maximiza flexibilitatea operațională î n ceea ce privește gestionarea activelor utilizate în operațiunile Grupului. Majoritatea opțiunilor de prelungire și reziliere deținute sunt exercitate numai de Grup și nu de locatorul respectiv. Condițiile de închiriere sunt negociate separat și conțin o gamă largă de termeni și condiții diferite. Contractele de leasi ng nu impun alte clauze decât garanțiile asupra activelor închiriate care sunt deținute de locator. Grupul are contracte de leasing cu termene de leasing de 12 luni sau mai puțin și are anumite contracte de leasing de echipamente cu valoare mică. Grupul aplică scutirile de recunoaștere pentru contractele de leasing pe termen scurt și contractele de leasing de active cu valoare mică. Mai jos sunt valorile contabile ale activelor aferente dreptului de utilizare recunoscute și mișcările din perioada respectivă: Terenuri Clădiri Echipamente Total La 1 ianuarie 2021 499.527 459.460 262.180 1.221.167 Intrări - 3.566.471 - 3.566.471 Costuri de amortizare (468.604) (599.069) (214.513) (1.282.186) La 31 decembrie 2021 30.923 3.426.862 47.667 3.505.452 Mai jos sunt valorile contabile ale datoriilor de leasing și mișcările din perioada respectivă: 2021 2020 La 1 ianuarie 1.208.149 998.598 Intrări 3.566.471 1.061.009 Dobânda acumulată 82.799 40.906 Plăți (939.449) (913.957) Diferențe valutare 11.364 21.593 La 31 decembrie 3.929.334 1.208.149 Reconcilierea modificărilor datoriilor care decurg din activitățile de finanțare este prezentată la nota 27. Mai jos sunt sumele recunoscute în contul de profit și pierdere: 2021 2020 Cheltuieli cu amortizarea activelor aferente dreptului de utilizare (662.680) (191.390) Cheltuieli cu dobânda la datoriile de leasing (79.669) (21.807) Câștiguri/(Pierderi) din schimbul valutar (11.364) (21.594) Cheltuieli aferente contractelor de leasing la activele cu valoare redusă (10.031) (21.577) Cheltuieli aferente contractelor de leasing pe termen scurt (62.607) (43.776) Total valoare recunoscută în contul de profit și pierdere (826.351) (300.144)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 61 NOTA 17. INVESTIȚII ÎN ENTITĂȚILE ASOCIATE La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, Grupul deține participații într-un număr de entități asociate nesemnificative luate separat, care sunt contabilizate folosind metoda punerii în echivalență: Denumirea entității Sediul/ țara de înființare % participație Valoarea contabilă 31-Dec-21 31-Dec-20 31-Dec-21 31-Dec-20 Reinvent Energy SRL România 20% 20% 1.937.759 535.840 CTT & ONT AG Elveția 49.90% 49.9% 675.656 675.656 Glass Rom Invest SRL România 20% 20% 269.621 143.793 One Property Support Services SRL România 20% 20% 81.622 81.551 One Herastrau Office Properties S.A. România 30% 30% - - One Herastrau Office S.A. România 20% 20% - - Asociația ASAR România 20% 20% 2.500 2.500 Total investiții contabilizate prin metoda punerii în echivalență 2.967.158 1.439.340 2021 2020 Valoarea totală a cotei Grupului în: Profitul din operațiuni neîntrerupte 1.527.818 733.803 Total rezultat global 1.527.818 733.803 NOTA 18. DATORII COMERCIALE ȘI ALTE DATORII Datoriile comerciale și alte datorii sunt detaliate după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Furnizori 58.659.711 37.714.480 Furnizori facturi nesosite 16.565.766 17.621.651 Garanții de buna execuție reținute de la furnizori 41.852.148 22.953.965 Refacturări către acționari - - Dividende 679.899 16.701 Alte impozite și taxe 16.789 1.489.045 Alți creditori 5.810.614 16.412.996 Dobânda datorată - 34.784 Total datorii comerciale și alte datorii 123.584.927 96.243.622 Ciclul normal de exploatare al Grupului este de trei ani. Ca urmare, activele circulante și datoriile pe termen scurt includ elemente a căror realizare este destinata și/sau anticipată sa aibă loc pe parcursul ciclului normal de exploatare al Grupului. Furnizori facturi nesosite reprezintă contravaloarea serviciilor executate de antreprenori și constructori recepționate pentru care facturile nu au fost emise la data raportării.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 62 NOTA 19. AVANSURI ÎNCASATE DE LA CLIENȚI La momentul semnării promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare între partea promitenta-vânzătoare și partea promitenta-cumpărătoare, partea promitenta-vânzătoare se obliga sa nu vândă, sa nu greveze cu orice fel de sarcini, sa nu promită sau sa ofere spre vânzare apartamentele (cu/fără locuri de parcare) unei terțe persoane. Dezvoltator Denumire proiect 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 One Floreasca Towers One Floreasca Towers 29.711.635 29.263.190 One Modrogan SRL One Modrogan - 1.333.568 One Herăstrău Plaza SRL One Herăstrău Plaza 79.393 79.025 One Peninsula SRL One Peninsula 61.126.149 74.129.060 One Mircea Eliade Properties SRL One Mircea Eliade - 42.037 One Verdi Park SRL One Verdi Park - 27.260.311 One Cotroceni Park SRL One Cotroceni Park 158.125.865 105.733.111 One Lake District SRL One District Properties 115.360.327 31.702.025 One Proiect 3 One Proiect 3 9.896.600 - One Proiect 6 One Proiect 6 16.841.955 - Neo Floreasca Lake SRL Neo Floreasca Lake - 12.972.613 Neo Mamaia SRL Neo Mamaia 7.251.338 7.352.187 Neo Timpuri Noi SRL Neo Timpuri Noi 876 266.119 Neo Herăstrău Park SRL Neo Herăstrău Park 7.869.428 3.721.956 Total 406.263.566 293.855.202 Descriere 2021 2020 Avansuri de la clienți în legătură cu portofoliul de proprietăți rezidențiale (datorii contractuale) 234.453.049 127.156.877 Avansuri de la clienți în legătură cu investițiile imobiliare 171.810.517 166.698.325 Total 406.263.566 293.855.202

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 63 NOTA 20. VENITURI NETE DIN PROPRIETĂȚI REZIDENȚIALE ȘI VENITURI DIN CHIRII Veniturile contractuale provin din construcția de apartamente. Veniturile din vânzarea proprietăților inventariate și a proprietăților rezidențiale în curs de dezvoltare sunt detaliate astfel: Descriere 2021 2020 Vânzări proprietăți inventariate finalizate - Vânzări – One Mircea Eliade Properties 79.925.036 - Vânzări – Neo Mamaia 9.604.778 - Vânzări - One Charles de Gaulle - 5.791.902 Vânzări – One Herastrau Plaza 1.044.271 Vânzări proprietăți rezidențiale în curs de execuție, din care: - - Venituri contractuale - One Herăstrău Towers 50.309.898 81.476.817 Venituri contractuale - One Peninsula 115.142.190 24.986.806 Venituri contractuale - One Verdi Park 138.467.976 16.048.216 Venituri contractuale - One Mircea Eliade Properties - 189.410.355 Venituri contractuale - Neo Floreasca Lake 57.748.530 12.587.810 Venituri contractuale - Neo Timpuri Noi 27.312.857 38.840.099 Venituri contractuale - Neo Mamaia - 44.384.164 Venituri contractuale - Neo Herăstrău Park 1.905.122 1.346.479 Venituri contractuale - One Modrogan 94.972.128 19.119.721 Venituri contractuale – One Cotroceni Park 127.828.308 - Venituri contractuale - Neo Mamaia - faza 2 100.849 2.467.084 Total venituri din contractele cu clienții 703.317.672 437.503.724 Costul vânzărilor de proprietăți rezidențiale este detaliat mai jos: 2021 2020 Costul cu vânzarea de proprietăți inventariate finalizate Cost de vânzare – One Mircea Eliade 37.282.377 - Cost de vânzare – Neo Mamaia 10.343.412 - Cost de vânzare - One Charles de Gaulle - 4.323.229 Cost de vânzare – One Herastrau Plaza - 803.931 Costurile cu vânzarea proprietăților rezidențiale în curs de execuție, din care: Cost contractual - One Herastrau Towers 25.362.963 50.168.031 Cost contractual - One Peninsula 60.521.152 21.068.578 Cost contractual - One Verdi Park 86.256.068 10.679.592 Cost contractual - One Mircea Eliade Properties 0 103.861.747 Cost contractual - Neo Floreasca Lake 29.827.081 8.048.099 Cost contractual -- Neo Timpuri Noi 20.326.240 26.581.051 Cost contractual - Neo Mamaia 0 38.077.182 Cost contractual - Neo Herastrau Park 1.551.932 1.587.472 Cost contractual – One Modrogan 55.517.629 16.620.139 Cost contractual – One Cotroceni Park 124.345.159 - Cost contractual - Neo Mama - faza 2 249.518 2.467.084 Total costuri cu vânzarea 451.583.531 284.286.135 Veniturile Grupului includ venituri din contractele de construcții recunoscute în timp în funcție de stadiul de finalizare a contractului cu clientul. La 31 decembrie 2021, valoarea totală a prețului de tranzacționare alocat obligațiilor de executare neîndeplinite din contractele de construcții era de 817.205.020 RON (2020: 384.847.664 RON), din care se estimează că aproximativ 65% va fi recunoscută drept venit în 2022.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 64 NOTA 20. VENITURI NETE DIN PROPRIETĂȚI REZIDENȚIALE ȘI VENITURI DIN CHIRII (continuare) 2021 2020 Venituri din chirii (excluzând înregistrarea liniară a stimulentelor de leasing) 7.587.766 1.429.912 Înregistrarea liniară a stimulentelor de leasing (1.043.399) (116.188) Venituri din chirii 6.544.367 1.313.724 Grupul a acordat stimulente precum chirii gratuite și lucrări de amenajare. Porțiunea totală neamortizată a stimulentelor de leasing este după cum urmează: 2021 2020 Valoarea brută a stimulentelor de leasing neamortizate integral 25.026.596 1.575.010 Valoarea cumulată recunoscută în contul de profit și pierdere (1.159.587) (116.188) Valoarea netă a stimulentelor de leasing neamortizate integral 23.867.009 1.458.822 Valoarea netă a stimulentelor de leasing neamortizate integral este inclusă în situația poziției financiare la poziția „Investiții imobiliare” la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020. Grupul a încheiat contracte de leasing pe portofoliul său de imobile de birouri. Închirierile de imobile de birouri au de obicei perioade de leasing cuprinse între 5 și 10 ani și includ clauze care să permită actualizarea periodică în sens crescător a chiriei în funcție de condițiile de piață predominante. Unele contracte de leasing conțin opțiuni de reziliere înainte de sfârșitul perioadei de leasing. NOTA 21. CHELTUIELI DE INTERMEDIERE VANZARI ȘI CHELTUIELI GENERALE DE ADMINISTRAȚIE Descriere 2021 2020 Comisioane de intermediere vânzări 3.142.561 1.093.357 Total 3.142.561 1.093.357 Comisioanele intermedieri vânzări sunt înregistrate și plătite pentru semnarea de promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare de apartamente.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 65 NOTA 22. CHELTUIELI GENERALE DE ADMINISTRAȚIE Cheltuielile generale de administrație la 2021 și 2020 se detaliază astfel: Descriere 2021 2020 Comisioane bancare și asimilate 836.912 432.808 Comisioane, onorarii și consultantă juridică 4.130.770 3.194.990 Cheltuieli cu contractorii 582.391 2.156.620 Combustibil, consumabile de birou și asimilate 1.980.735 1.153.185 Amortizarea mijloacelor fixe 1.561.000 1.386.070 Cheltuielile proprietarului aferente proprietăților disponibile pentru închiriere - 1.902.945 Cheltuieli de amenajare neincluse în costul de vânzare - 244.328 Energia și apă - 186.918 Protocol, reclama si publicitate 6.377.195 3.621.261 Taxe și impozite 1.593.722 806.395 Servicii de contabilitate și audit 1.142.258 1.369.770 Servicii de evaluare 309.384 460.323 Consultanta intermediere achiziție și închiriere investiții imobiliare 1.499.033 1.001.527 Alte servicii de consultanță 2.054.600 828.524 Servicii administrare 1.921.007 3.451.683 Alte cheltuieli cu serviciile executate de terți 432.027 466.187 Salarii și contribuții asimilate 4.949.213 5.937.380 Tranzacții cu plată pe bază de acțiuni 926.786 463.393 Cheltuieli poștale și telecomunicații 125.484 123.183 Transport și deplasări 966.708 186.215 Chirii diverse 104.458 164.504 Recrutare 64.722 96.035 Asigurări 166.389 127.159 Amortizarea dreptului de utilizare 662.680 191.390 Total 32.387.474 29.952.793 Onorariile Deloitte Audit pentru serviciile prestate in 2021 Societății și subsidiarelor din grup constau într-un onorariu de audit în suma de 164,3 mii EUR (audit statutar în suma de 68 mii EUR, servicii de audit în suma de 38,3 mii EUR și alte servicii în suma de 58 mii Eur). NOTA 23. ALTE CHELTUIELI DE EXPLOATARE Alte cheltuieli de exploatare la 2021 si 2020 se detaliază astfel: Descriere 2021 2020 Donații acordate 6.653.601 2.736.795 Cheltuieli cu provizioanele și ajustările pentru depreciere 194.505 647.015 Penalități contractuale 165.500 74.011 Energie și apă 877.444 - Cheltuieli de amenajare neincluse în costul de vânzare 977.450 - Alte cheltuieli de exploatare 1.786.980 279.936 Total 10.655.480 3.737.757

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 66 NOTA 24. REZULTATUL FINANCIAR NET Veniturile și cheltuielile financiare la 2021 si 2020 se detaliază astfel: Descriere 2021 2020 Venituri din dobânzi 2.356.646 1.029.602 Venituri din diferențe de curs valutar 9.757.858 2.768.272 Alte venituri financiare 24.585 - Total venituri financiare 12.139.089 3.797.874 Cheltuieli cu dobânzile 9.639.353 8.602.102 Cheltuieli cu diferențele de curs valutar 12.263.990 6.596.700 Total cheltuieli financiare 21.903.343 15.198.802 Total rezultat financiar, net (9.764.254) (11.400.928) NOTA 25. ENTITĂȚILE AFILIATE La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, entitățile afiliate ale Grupului cu care a încheiat tranzacții sunt: Nume Țara Tip de afiliere Andrei Liviu Diaconescu Romania Acționar și membru cheie din conducere Victor Căpitanu Romania Acționar și membru cheie din conducere Vinci Invest SRL Romania Alte entități afiliate Liviu Investments SRL Romania Alte entități afiliate Lemon Interior Design SRL Romania Alte entități afiliate Lemon Office Design SRL Romania Alte entități afiliate Smart Capital Investments SA Romania Alte entități afiliate Ploiești Logistics SRL Romania Alte entități afiliate Element Investments SRL Romania Alte entități afiliate Element Invest Partners SRL Romania Alte entități afiliate DR Consulting & Other Services SRL Romania Alte entități afiliate Samoila Valentin-Cosmin PFA Romania Alte entități afiliate One Energy Division SRL Romania Alte entități afiliate One Holding Investments SRL Romania Alte entități afiliate One Holding Ver SRL Romania Alte entități afiliate One Holding OA SRL Romania Alte entități afiliate Neo Downtown SRL Romania Alte entități afiliate ACC Investments SRL Romania Alte entități afiliate Reinvent Energy SRL Romania Entitate asociată One Property Support Services SRL Romania Entitate asociată One Herăstrau Office Properties S.A. Romania Entitate asociată One Herăstrau Office S.A. Romania Entitate asociată Glass Rom Invest SRL Romania Entitate asociată CTT & ONE AG Elveția Entitate asociată CC Trust Group AG Elveția Entitate asociată CCT & One Properties SA Elveția Entitate asociată Vinci Ver Holding SRL Romania Alte entități afiliate One Liviu Holding Invest SRL Romania Alte entități afiliate Dragos-Horia Manda Romania Membru cheie din conducere, acționar minoritar al Grupului Claudio Cisullo Romania Membru cheie din conducere, acționar minoritar al Grupului Gabriel-Ionut Dumitrescu Romania Membru cheie din conducere Adriana-Anca Anton Romania Membru cheie din conducere Raluca-Elena Dragan Romania Membru cheie din conducere Valentin-Cosmin Samoila Romania Membru cheie din conducere Marius-Mihail Diaconu Romania Membru cheie din conducere, acționar minoritar al Grupului

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 67 NOTA 25. ENTITĂȚILE AFILIATE (continuare) In cursul normal al activității, Grupul efectuează tranzacții cu personalul cheie din conducere (conducerea executiva și administratori). Volumul acestor tipuri de tranzacții se regăsește in tabelul de mai jos: Remunerații membri cheie din conducere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Beneficii pe termen scurt angajați 552.179 593.593 Tabelele de mai jos oferă detalii privind valoarea totală a tranzacțiilor încheiate cu entitățile afiliate în 2021 și 2020, precum și soldurile cu entitățile afiliate la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020: Natura soldului Categorii de entități afiliate Situația poziției financiare (sume datorate (către)/de la) 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Creanțe și asimilate aferente Membri cheie din conducerea Grupului 2.482 14.471 bunurilor și serviciilor vândute Asociați 4.135.900 3.040.023 Alte entități afiliate 11.171.879 11.061.376 Avansuri plătite pentru achiziții Membri cheie din conducerea Grupului - - de bunuri și servicii Asociați 12.266.422 14.764.439 Alte entități afiliate 24.677.386 12.918.302 Datorii aferente bunurilor și Membri cheie din conducerea Grupului 3.305 3.055 serviciilor plătite Asociați 6.681.849 24.379.051 Alte entități afiliate 4.042.747 1.242.836 Dividende plătite în timpul Membri cheie din conducerea Grupului 35.064.786 50.979.993 anului, net de impozit Alte entități afiliate 2.841.692 - Plăți în avans primite Alte entități afiliate 15.950.589 920.311 Entități asociate 161.854.758 - Contul de profit și pierdere (venit/(cheltuială)) Natura tranzacției Categoria entității afiliate 2021 2020 Vânzări de bunuri și servicii Membri cheie din conducerea Grupului - - Asociați 27.702.217 3.003.737 Alte entități afiliate 45.374.992 9.754.600 Achiziții de diverse bunuri și Membri cheie din conducerea Grupului - 44.640 servicii Asociați 65.098.966 20.792.641 Alte entități afiliate 8.719.948 6.532.461

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 68 NOTA 25. ENTITĂȚILE AFILIATE (continuare) Împrumuturi de la entitățile afiliate An Cheltuieli cu dobânzile Sume datorate entităților afiliate Societăți – alte entități afiliate 2021 99.014 11.610.787 2020 503.636 23.823.603 Membri cheie din conducerea Grupului: 2021 - - 2020 - 2.458.920 Total împrumuturi de la entitățile afiliate 2021 99.014 11.610.787 2020 503.636 26.282.523 Împrumuturi acordate entităților afiliate Venituri din dobânzi Sume acordate entităților afiliate Împrumuturi acordate entităților asociate 2021 177.124 11.453.361 2020 50.909 9.501.076 2021 - - Împrumuturi acordate altor entități afiliate 2020 22.170 284 Membrii cheie ai conducerii Grupului: 2021 - - 2020 - - Total împrumuturi acordate entităților afiliate 2021 177.124 11.453.361 2020 73.079 9.501.360 La 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020, Grupul a încheiat angajamente contractuale cu entitățile afiliate pentru vânzarea de proprietăți, dezvoltarea de investiții imobiliare și proprietăți rezidențiale pentru care entitățile afiliate rea lizează lucrări de construcție cum ar fi: proiectare, structură, organizare de șantier, instalații, anvelopare, lucrări de finisare și alte servicii precum: administrarea proprietății, comisioane de intermediere. Tranzacțiile cu entitățile afiliate se desfășoară în termeni echivalenți cu cei care prevalează în tranzacțiile care au loc la nivelul pieței.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 70 NOTA 26. INTERESE MINORITARE (continuare) One Cotroceni Park One North Gate One United Tower Situația prescurtată a rezultatului global 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Venituri - 9.148 2.962.315 2.726.095 8.889.353 - Profit aferent perioadei (86.022.540) 50.318.143 (1.715.260) (3.587.110) 18.599.616 (13.920.474) Total rezultat global (86.022.540) 50,318,143 (1.715.260) (3.587.110) 18.599.616 (13.920.474) % interese minoritare 20,00% 20,00% 37,60% 43,26% 29,76% 29,76% Profit alocat intereselor minoritare (17.204.508) 10.063.629 (644.852) (1.519.500) 5.535.246 (4.142.733) Dividende plătite intereselor minoritare - - - - - - Situația prescurtată a fluxurilor de numerar 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Numerar net din activități de exploatare 94.670.446 (7.242.087) (2.043.495) (4.206.735) (33.735.204) (2.176.702) Fluxuri de numerar nete din/utilizate în activități de investiții (43.735) (65.041.333) (685.509) (278.666) (36.262.560) (64.892.012) Numerar net din activități de finanțare 21.598 105.435.280 2.332.226 2.294.214 85.133.646 67.942.562 Schimbări nete în numerar și echivalente de numerar 94.648.309 33.151.860 (396.778) (2.191.187) 15.135.882 873.848

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 71 NOTA 26. INTERESE MINORITARE (continuare) Tranzacții cu interesele minoritare În 2021 și 2020, Grupul a efectuat mai multe tranzacții cu interesele minoritare. Efectul principalelor tranzacții asupra capitalului propriu atribuibil proprietarilor societății-mamă este rezumat după cum urmează: 31 decembrie 2021 One Verdi Park One North Gate One Herastrau Towers Carphatian One Cotroceni Park Office One Cotroceni Park Office Faza 2 Altele Total modificare de 5% în interesele minoritare modificare de 2,86% în interesele minoritare modificare de 2% în interesele minoritare modificare de 33,28% în interesele minoritare Valoarea contabilă a intereselor minoritare achiziționate/vândute 1.715.463 4.554.504 (148.448) 1.046.980 6.585 7.175.084 Contraprestația (plătită)/primită către/de la interesele minoritare (4.948.600) (5.560.575) (900) 631.898 99.101 (9.779.076) Impact asupra rezultatului reportat (3.233.137) (1.006.071) (149.348) 1.678.878 105.686 (2.603.992) Interese minoritare la înființarea filialei sau majorarea capitalului social al filialei (fără modificarea controlului) (4.976.784) 88.365.220 31.723.020 115.111.456

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 72 NOTA 26. INTERESE MINORITARE (continuare) 31 decembrie 2020 One Peninsula Neo Floreasca Lake One United Towers One United Towers One North Gate Neo Properties Development One Verdi Park Altele Total modificare de 10% în interesele minoritare modificare de 10% în interesele minoritare modificare de 30% în interesele minoritare modificare de 0,25% în interesele minoritare modificare de 15,39% în interesele minoritare modificare de 12,35% în interesele minoritare nicio modificare în interesele minoritare Valoarea contabilă a intereselor minoritare achiziționate/vândute 39.329 (172.739) (39.880.710) 307.465 (9.735.379) 2.130.876 - (16.148) (47.327.306) Contraprestația (plătită)/primită către/de la interesele minoritare (7.219.050) (2.672.450) 39.321.257 (327.136) 8.749.674 (1.715.521) - 17.989 36.154.763 Impact asupra rezultatului reportat (7.179.721) (2.845.189) (559.453) (19.671) (985.705) 415.355 - 1.841 (11.172.543) Interese minoritare la înființarea filialei sau majorarea capitalului social al filialei (fără modificarea controlului) 12.074.020 300.000 59.400 12.433.420

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 73 NOTA 27. SCHIMBĂRI ÎN DATORIILE CARE REZULTĂ DIN ACTIVITĂȚI DE FINANȚARE 1 ianuarie 2021 Contracte de împrumut noi Cheltuieli cu dobânzile Cheltuieli cu dobânzile capitalizate în investiții imobiliare Plăți de numerar Mișcări în cursul valutar Conversie în capitaluri proprii Alte mișcări 31 decembrie 2021 Obligațiuni 82.980.346 - 631.711 (83.702.405) 90.348 - - - Împrumuturi bancare 117.480.524 356.091.563 8.768.842 491.773 (77.403.014) 4.684.917 - 2.877.683 412.992.288 Împrumuturi de la acționari 157.624.533 4.308.626 98.238 - (38.636.684) 861.833 (114.843.220) (1.854.090) 7.559.236 Împrumuturi de la entitățile afiliate 26.282.524 12.815.250 99.014 - (19.916.214) 47.828 (5.245.019) (2.472.595) 11.610.788 Datorii de leasing 1.208.149 3.566.471 81.234 1.565 (939.449) 11.364 - - 3.929.334 Total datorii din activități de finanțare 385.576.076 376.781.910 9.679.039 493.338 (220.597.766) 5.696.290 (120.088.239) (1.449.002) 436.091.646 1 ianuarie 2020 Contracte de împrumut noi Cheltuieli cu dobânzile Cheltuieli cu dobânzile capitalizate în investiții imobiliare Plăți de numerar Mișcări în cursul valutar Alte mișcări 31 decembrie 2020 Obligațiuni 95.819.727 - 5.079.334 - (19.726.481) 1.807.766 - 82.980.346 Împrumuturi bancare 55.685.648 109.283.594 2.472.487 135.779 (51.274.997) 1.178.013 - 117.480.524 Împrumuturi de la acționari 23.428.476 155.259.572 935.714 59.610 (5.953.955) 951.551 (17.056.435) 157.624.533 Împrumuturi de la entitățile afiliate 33.416.737 25.516.029 92.760 410.876 (20.642.736) 205.980 (12.717.122) 26.282.524 Datorii de leasing - 2.059.607 21.807 19.099 (913.957) 21.593 - 1.208.149 Total datorii din activități de finanțare 208.350.588 292.118.802 8.602.102 625.364 (98.512.126) 4.164.903 (29.773.557) 385.576.076

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 74 NOTA 28. ANGAJAMENTE Prin contractele încheiate cu clienții, Grupul se obligă sa livreze la timp, in condiții de înaltă calitate, apartamentele ca re sunt subiectul contractelor încheiate. Alte obligații care rezultă din contractele încheiate cu clienții: apartamentele nu au fost si nu sunt scoase din circuitul civil; nu fac obiectul nici unui contract de închiriere; nu fac obiectul nici unui litigiu; nu este începută nicio formă de executare silită; nu au fost aduse drept aport la constituirea vreunei societăți comerciale; nu sunt înstrăinate sau ipotecate; sunt libere de orice sarcini. Grupul nu are angajamente de capital semnificative la 31 decembrie 2021 (2020: zero). NOTA 29. CONTINGENȚE Există mai multe procese în care entitățile Grupului sunt implicate în desfășurarea normală a activității, lucru care, în cazul unui rezultat negativ, poate afecta operațiunile Grupului. Cu toate acestea, analizând stadiul acestor procese la data emiter ii situațiilor financiare, Grupul anticipează că nu vor avea un impact semnificativ. Grupul, în desfășurarea normală a activității, a acordat garanții pentru calitatea apartamentelor pe o perioadă de 3 ani și e ste obligat, prin legislația națională, să garanteze proiectarea construcției pe întreaga durată de viață a construcției. Grupul constituie provizioane pentru cea mai bună estimare a administratorilor cu privire la toate pretențiile legale cunoscute și l a toate acțiunile juridice aflate în desfășurare. Grupul beneficiază de consiliere juridică cu privire la șansele de succes pentru aceste pretenții și acțiuni și nu a constituit provizioane acolo unde administratorii consideră, pe baza opiniilor consilieri lor juridici, că acțiunea este puțin probabil să aibă șanse de succes. Începând cu octombrie 2019, autoritățile fiscale române au efectuat un control pentru rambursarea TVA care acoperă sumele solicitate pentru restituire până la 31 mai 2019, inclusiv. Acest control s-a încheiat în aprilie 2020, iar Societatea este în proces de colectare a sumelor aprobate pentru rambursare. Sumele refuzate sunt nesemnificative pentru Grup, reprezentând aproximativ 1% din suma totală solicitată pentru rambursare, cu toate acestea Societatea intenționează să le conteste în fața autorităților. În data de 19 aprilie 2021, Adunarea Generală a Acționarilor (AGA) a aprobat un algoritm propus de Consiliul de Administrație al Societății cu privire la acordarea anumitor bonusuri către 2 membri executivi ai Consiliului de Administrație al One United Properties S.A., care se va materializa în acordarea unui pachet de acțiuni de maximum 5% din capitalul social al Societății, nu se va plăti nicio sumă de către beneficiari pentru acordarea și/sau exercitarea unei Opțiuni. Aceste remunerații sub formă de plăți pe bază de acțiuni („SOP”) vor fi acordate în următorii 5 ani, ca urmare a îndeplinirii condițiilor de performanță evaluate anual de comitetul de remunerare. În cazul exercitării Opțiunilor, acțiunile nou emise vor fi alocate de către societatea de holding. Condițiile de performanță care trebuie îndeplinite pentru exercitarea Opțiunilor sunt: (a) deținerea funcției de membru executiv al Consiliului de Administrație la Data Măsurării Performanței și (b) atingerea unui preț pe acțiune conform unui algoritm stabilit prin hotărâre a Consiliului de Administrație și aprobată ulterior de Adunarea Generală a Acționarilor. În cursul anului 2021 și de la sfârșitul anului 2021, Grupul și beneficiarii au confirmat că nu au fost stabiliți toți term enii și condițiile pentru planul de remunerație sub formă de plăți pe bază de acțiuni descris mai sus, astfel încât în prezent nu a avut loc încă data acordării. La 31 decembrie 2021, structura capitalului social al Societății s-a schimbat față de data de inițiere a planului de remunerație sub formă de plăți pe bază de acțiuni, prin urmare algoritmul nu este aplicabil direct și va fi modificat conform noii structuri a Societății. Aprobarea de modificare va fi supusă aprobării AGA din 26 aprilie 2022. NOTA 30. IERARHIA VALORII JUSTE Grupul deține instrumente financiare ce nu sunt evaluate la valoare justa in situația consolidată a poziției financiare. Pentru instrumentele financiare de tipul: numerar si echivalente numerar, creanțe comerciale si de altă natură, conducerea Grupului a estimat ca valoarea contabilă a acestora reprezintă aproximarea valorii juste a acestora. Determinarea valorii juste a acestor tipuri de instrumente se încadrează pe nivel 3 din ierarhia de valoare justa. Datoriile financiare care nu sunt evaluate la valoare justă sunt reprezentate de împrumuturi cu scadența contractuală sub un an, datorii către angajați, datorii comerciale și alte datorii și se califică pe Nivelul 3 al ierarhiei valorii juste. Mai jos este prezentată o comparație pe clase a valorii contabile și a valorii juste a instrumentelor financiare ale Grupului altele decât cele a căror valoare contabilă este aproximarea rezonabilă a valorii juste.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 75 NOTA 30. IERARHIA VALORII JUSTE (continuare) Valoarea contabilă Valoarea justă 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă 432.162.310 384.367.927 378.908.650 345.486.467 Avansuri de la clienți 406.263.567 293.855.202 381.888.811 275.054.242 Prezentările cantitative ale instrumentelor financiare ale Grupului în ierarhia de evaluare a valorii juste la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020: 31 decembrie 2021 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă - 378.908.650 - 378.908.650 Avansuri de la clienți - 381.888.811 - 381.888.811 31 decembrie 2020 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă 345.486.467 345.486.467 Avansuri de la clienți 275.054.242 275.054.242 Nu au existat transferuri între Nivelurile 1 și 2 în 2021 sau 2020. Conducerea a evaluat că valorile juste ale numerarului și ale depozitelor pe termen scurt, ale creanțelor comerciale și de alt ă natură, ale datoriilor comerciale și ale altor datorii pe termen scurt se apropie de valorile contabile în mare parte datorită scadențelor scurte ale acestor instrumente. Următoarele metode și ipoteze au fost utilizate pentru a estima valorile juste: - Creanțele sunt evaluate de Grup pe baza unor parametri precum ratele dobânzii, factorii specifici de risc de țară, bonitatea individuală a clientului și caracteristicile de risc ale proiectului finanțat. Pe baza acestei evaluări, sunt calculate provizioanele pentru pierderile estimate ale acestor creanțe. La 31 decembrie 2020, valorile contabile ale acestor creanțe, net de provizioane, nu erau semnificativ diferite de valorile lor juste calculate. - Valoarea justă a avansurilor de la clienți este estimată prin actualizarea fluxurilor de numerar viitoare utilizând ratele disponibile în prezent pentru datorii în condiții similare, risc de credit și scadențe rămase similare. - Valorile juste ale împrumuturilor și împrumuturilor purtătoare de dobândă ale Grupului sunt determinate utilizând metoda DCF, utilizând o rată de actualizare care reflectă rata de împrumut a emitentului, inclusiv propriul risc de neexecutare la 31 decembrie 2020. NOTA 31. RAPORTAREA PE SEGMENTE Segmentele de raportare sunt segmentul rezidențial, birouri și investiții imobiliare deținute în vederea dezvoltării ulterioare, Grupul gestionând operațiunile în funcție de această clasificare. Rezultatele, activele și datoriile segmentelor includ elemente direct atribuibile unui segment, precum și cele care pot fi alocate pe bază rezonabilă.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 76 NOTA 31. RAPORTAREA PE SEGMENTE (continuare) Rezultatul pe segmente la 31 decembrie 2021 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale 703.317.672 - - 703.317.672 Venituri din chirii, taxe din servicii și asimilate - 11.821.887 - 11.821.887 Costuri cu vânzarea proprietăților rezidențiale (451.583.531) - - (451.583.531) Costuri cu chirii, taxe din servicii și asimilate - (5.277.520) - (5.277.520) Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților - (4.850.822) - (4.850.822) Venituri nete 251.734.141 1.693.545 - 253.427.686 Câștiguri din investiții imobiliare 23.905.756 375.282.423 - 399.188.179 Comisioane pentru intermediere imobile (3.142.561) - - (3.142.561) Cheltuieli de administrație (13.239.730) (6.645.647) (12.502.097) (32.387.474) Alte cheltuieli de exploatare (8.406.989) (676.292) (1.572.199) (10.655.480) Profit din cedarea investițiilor imobiliare - 536.526 - 536.526 Alte venituri din exploatare 3.771.410 26.958 1.889.997 5.688.365 Rezultat din activitatea de exploatare 254.622.027 370.217.513 (12.184.299) 612.655.241 Venituri financiare 3.993.049 1.911.540 6.234.500 12.139.089 Cheltuieli financiare (4.431.007) (16.042.096) (1.430.240) (21.903.343) Cota-parte din profitul asociaților - - 1.527.818 1.527.818 Rezultat înainte de impozitare 254.184.069 356.086.957 (5.852.221) 604.418.805 Rezultatul pe segmente la 31 decembrie 2020 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Venituri din vânzarea proprietăților inventariate 437.503.724 - - 437.503.724 Venituri din chirii, taxe din servicii și asimilate - 1.669.443 - 1.669.443 Costul proprietăților inventariate vândute (284.286.135) - - (284.286.135) Costuri cu chirii, taxe din servicii și asimilate - (355.719) - (355.719) Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților - (684.749) - (684.749) Venituri nete 153.217.589 628.975 - 153.846.564 Câștiguri din investiții imobiliare - 96.253.470 - 96.253.470 Comisioane pentru intermediere imobile (1.093.357) - - (1.093.357) Cheltuieli de administrație (9.947.164) (9.936.997) (10.068.631) (29.952.792) Alte cheltuieli de exploatare (3.293.328) (60.822) (383.606) (3.737.757) Profit din cedarea investițiilor imobiliare - 632.372 - 632.372 Alte venituri din exploatare 734.857 608.076 34.352 1.377.286 Rezultat din activitatea de exploatare 139.618.597 88.125.074 (10.417.885) 217.325.786 Venituri financiare 1.140.237 1.271.314 1.386.322 3.797.873 Cheltuieli financiare (1.717.627) (5.882.199) (7.598.976) (15.198.801) Cota-parte din profitul asociaților - - 733.803 733.803 Rezultat înainte de impozitare 139.041.207 83.514.190 (15.896.736) 206.658.661

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 77 NOTA 31. RAPORTAREA PE SEGMENTE (continuare) Active și datorii pe segmente la 31 decembrie 2021 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Fond comercial 19.256.076 - - 19.256.076 Imobilizări necorporale 1.698 1.568 594.342 597.608 Investiții imobiliare - 1.449.465.190 - 1.449.465.190 Acțiuni deținute la entitățile afiliate - - 2.967.158 2.967.158 Active aferente dreptului de utilizare 3.048.207 457.245 - 3.505.452 Imobilizări corporale 2.738.225 1.107.589 13.194.196 17.040.010 Total active imobilizate 25.044.206 1.451.031.592 16.755.696 1.492.831.494 Stocuri 343.439.523 - 538.104 343.977.627 Avansuri acordate furnizorilor 60.958.349 25.040.780 7.267.319 93.266.448 Creanțe comerciale 195.777.677 4.377.652 1.214.214 201.369.543 Alte creanțe 2.846.770 25.292.932 100.301.327 128.441.029 Cheltuieli în avans 779.589 18.737.680 - 19.517.269 Alte active financiare - - 9.408.917 9.408.917 Numerar și echivalente de numerar 257.181.313 123.684.667 127.481.181 508.347.161 Total active circulante 860.983.221 197.133.711 246.211.062 1.304.327.994 TOTAL ACTIVE 886.027.426 1.648.165.304 262.966.758 2.797.159.488 Împrumuturi pe termen lung 74.637.587 323.176.941 - 397.814.528 Provizioane 564.912 - - 564.912 Datorii din contractele de leasing – porțiunea pe termen lung 2.646.947 - - 2.646.947 Datorii privind impozitul pe profitul amânat 51.166.157 129.669.782 (861.859) 179.974.080 Total datorii pe termen lung 129.015.603 452.846.723 (861.859) 581.000.467 Beneficiile angajaților 77.392 83.077 393.372 553.841 Împrumuturi pe termen scurt 8.526.478 25.821.304 - 34.347.782 Datorii comerciale și alte datorii 69.521.266 50.383.601 3.680.060 123.584.927 Venituri în avans 263.449 882.406 - 1.145.855 Datorii de leasing 836.887 445.500 - 1.282.387 Datorii privind impozitul pe profitul curent 2.760.093 2.839 (739.485) 2.023.447 Avansuri încasate de la clienți 234.453.049 171.810.517 - 406.263.566 Total datorii curente 316.438.614 249.429.244 3.333.947 569.201.805 Total datorii 445.454.217 702.275.967 2.472.088 1.150.202.272

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 78 NOTA 31. RAPORTAREA PE SEGMENTE (continuare) Active și datorii pe segmente la 31 decembrie 2020 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Fond comercial 19.256.076 - - 19.256.076 Imobilizări necorporale 3.661 3.316 157.730 164.707 Investiții imobiliare - 1.010.415.976 - 1.010.415.976 Acțiuni deținute la entitățile afiliate - - 1.439.340 1.439.340 Active aferente dreptului de utilizare 763.922 457.245 - 1.221.167 Imobilizări corporale 1.652.523 1.021.637 13.402.983 16.077.142 Total active imobilizate 21.676.182 1.011.898.173 15.000.053 1.048.574.408 Stocuri 257.348.157 - - 257.348.157 Avansuri acordate furnizorilor 29.156.837 21.207.572 525.617 50.890.026 Creanțe comerciale 99.154.890 5.415.842 73.229 104.643.962 Alte creanțe 5.402.760 2.338.820 63.039.450 70.781.030 Cheltuieli în avans 224.180 263.905 57.284 545.370 Numerar și echivalente de numerar 67.046.373 46.609.896 57.315.377 170.971.646 Total active circulante 458.333.197 75.836.035 121.010.958 655.180.191 TOTAL ACTIVE 480.009.379 1.087.734.209 136.011.011 1.703.754.599 Împrumuturi pe termen lung 9.555.953 181.180.670 - 190.736.623 Provizioane 642.043 6.310 86.560 734.913 Datorii privind impozitul pe profitul amânat 21.136.500 79.880.609 (112.372) 100.904.738 Total datorii pe termen lung 31.334.496 261.067.590 (25.812) 292.376.274 Beneficiile angajaților 81.576 29.144 333.908 444.628 Împrumuturi pe termen scurt 48.716.743 57.607.528 87.307.031 193.631.302 Datorii comerciale și alte datorii 59.989.717 26.605.392 9.648.513 96.243.622 Venituri în avans - - - - Datorii de leasing 762.650 445.500 - 1.208.149 Datorii privind impozitul pe profitul curent 10.139 82.471 1.871.409 1.964.019 Avansuri încasate de la clienți 127.156.877 166.698.326 - 293.855.202 Total datorii curente 236.717.701 251.468.361 99.160.861 587.346.923 Total datorii 268.052.198 512.535.951 99.135.048 879.723.197

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 79 NOTA 32. REZULTATUL PE ACȚIUNE Calculul rezultatului pe acțiune pentru anul încheiat la 31 decembrie 2021 s-a bazat pe profitul atribuibil acționarilor, în valoare de 509.687.153 RON (31 decembrie 2020: 176.936.343 RON) și pe acțiunile ordinare medii ponderate în circulație în timpul anului. Grupul nu are acțiuni diluate la 31 decembrie 2021 și 31 decembrie 2020. RON 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Profit aferent anului atribuibil acționarilor 509.687.153 176.936.343 Număr mediu ponderat în circulație 647.837.366 941.868 Rezultat de bază pe acțiune atribuibil acționarilor 0.79 188 NOTA 33. EVENIMENTE ULTERIOARE În 11 ianuarie 2022, Societatea a publicat bugetul de venituri și cheltuieli pentru 2022, care a fost adoptat de Consiliul de Administrație la 10 ianuarie 2022 și care trebuie aprobat de acționari în Adunarea Generală a Acționarilor care va avea loc în 26 aprilie 2022. În trimestrul 1 2022, Societatea a început demersurile în vederea închirierii a 29 de apartamente și a locurilor de parcare aferente deținute de filiala One Mircea Eliade Properties SRL, prin urmare nu le mai prezintă ca apartamente disponibile în vederea vânzării, ci ca apartamente disponibile pentru închiriere. La 15 februarie 2022, Societatea, prin filiala One Mircea Eliade Properties SRL, a contractat un împrumut bancar de la Garanti Bank în valoare totală de 9.000.000 EUR, sumă pe care a tras-o în întregime. Împrumutul are o scadență de 10 ani. Contractul de împrumut conține gajuri pe 29 de apartamente și 35 de locuri de parcare, precum și pe conturi bancare și o garanție corporativă emisă de Societatea-mamă. În februarie 2022, Societatea a înființat noi filiale, respectiv One Proiect 8 SRL, One Proiect 9 SRL, One Proiect 10 SRL și One United Italia SRL pentru a susține creșterea afacerii și a operațiunilor. În 8 februarie 2022, Societatea a achiziționat direct 100% din acțiunile BO Retail Invest SRL, o filială care a achiziționat anterior o participație majoritară de 54,4351% în Bucur Obor, societate listată în sistemul multilateral de tranzacționare al Bursei de Valori București sub simbolul BUCU. Tranzacția a făcut obiectul avizului Consiliului Concurenței, pe care Societatea l-a obținut în 4 februarie 2022. În februarie 2022, Societatea a achiziționat de la acționarul minoritar dl Octavian Avramoiu, următoarele participații în filiale: 14,41% în Neo Floreasca Lake, 12,67% în Neo Timpuri Noi, 12,67% în Neo Mamaia și 13,00% în Neo Herăstrau Park. La data de 21 martie 2022 Societatea, prin filiala sa One Mircea Eliade Properties SRL a semnat un contract de pre-vânzare pentru achiziționarea a 10.880 mp de teren și construcție ridicată pe acesta, situat în București, Calea Floreasca 159-165, adiacent dezvoltării existente One Floreasca City. Filiala a plătit pentru garantarea tranzacției un avans de 11,5% din prețul total, restul sumei urmând să fie plătită cel târziu la 15 decembrie 2023.

ONE UNITED PROPERTIES SA SITUAȚIA POZIȚIEI FINANCIARE LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 6 Situații financiare individuale Nota 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 ACTIVE Active imobilizate Imobilizări necorporale 8 567.455 91.377 148.811 Investiții în filiale și entități asociate 9 90.497.644 55.545.123 24.853.446 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 10 338.295.046 246.315.351 201.940.386 Active aferente dreptului de utilizare 11 3.393.204 4.536.566 5.679.928 Active cu impozitul amânat 14 59.389 64.480 6.993 Imobilizări corporale 7 1.293.679 1.489.634 1.424.157 Alte imobilizări 962.591 908.972 185.166 Total active imobilizate 435.069.008 308.951.503 234.238.887 Active circulante Creanțe comerciale 12 102.053.110 61.102.515 33.551.093 Alte creanțe 12 28.753.389 53.620.999 57.044.805 Cheltuieli în avans 143.815 158.411 11.589 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 10 24.724.694 - - Numerar și echivalente de numerar 13 121.682.382 55.816.083 28.037.763 Total active circulante 277.357.390 170.698.008 118.645.250 TOTAL ACTIVE 712.426.398 479.649.511 352.884.137 CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII Capitaluri proprii Capital social 15 514.828.059 259.824.598 146.964.903 Prime de capital 15 4.307.781 9.192 5.658 Acțiuni proprii 15 - 26.765.560 - Alte rezerve de capital 15 1.390.179 463.393 - Rezerve legale 15 11.437.359 9.009.562 4.189.617 Rezultat reportat 50.071.138 90.543.697 43.679.925 Total capitaluri proprii 582.034.516 333.084.882 194.840.103 Datorii pe termen lung Împrumuturi 16 27.921.952 - 95.819.727 Datorii din contractele de leasing 17 2.464.740 3.704.514 4.848.165 Provizioane - 84.255 65.115 Alte datorii pe termen lung 107.468 69.015 52.122 Total datorii pe termen lung 30.494.160 3.857.784 100.785.129 Datorii pe termen scurt Împrumuturi 16 - 82.980.346 - Datorii din contractele de leasing 17 1.299.647 1.235.049 875.472 Datorii comerciale și alte datorii 18 1.880.800 915.955 3.122.185 Alte datorii 18 96.575.919 57.504.434 53.261.248 Venituri în avans 141.356 71.061 - Total datorii pe termen scurt 99.897.722 142.706.845 57.258.905 Total datorii 130.391.882 146.564.629 158.044.034 TOTAL CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII 712.426.398 479.649.511 352.884.137 Situațiile financiare individuale au fost aprobate de Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. SITUAȚIA VENITURILOR ȘI A CHELTUIELILOR ȘI A ALTOR ELEMENTE ALE REZULTATULUI GLOBAL LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 7 Situații financiare individuale Nota 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Venituri din servicii prestate 19 44.837.975 31.975.434 Venituri din chirii, servicii și similare 19 630.559 565.537 Alte venituri 19 784.769 533.597 Total venituri din exploatare 46.253.303 33.074.568 Amortizarea și deprecierea si reluarea ajustărilor nete 20 (1.628.096) (1.522.151) Cheltuieli generale de administrație 20 (3.645.630) (3.301.303) Alte cheltuieli de exploatare 20 (7.814.774) (4.278.706) Ajustări de provizioane 20 84.255 (19.140) Total cheltuieli de exploatare (13.004.245) (9.121.300) Rezultat din activitatea de exploatare 33.249.058 23.953.268 Câștig net din cedarea investițiilor în filiale și entități asociate - 48.022.408 Venituri din dividende 21 1.881.012 20.567.563 Venituri din dobânzi 21 7.436.521 10.240.258 Alte venituri financiare 21 6.780.725 - Total venituri financiare 16.098.258 30.807.821 Cheltuieli cu dobânzile 22 (786.291) (5.272.556) Alte cheltuieli financiare 22 - (1.471.338) Total cheltuieli financiare (786.291) (6.743.894) Rezultat financiar net 15.311.967 24.063.927 Rezultat înainte de impozitare 48.561.025 96.039.603 Cheltuieli cu impozitul 14 (7.846.508) (3.339.840) Rezultat net aferent perioadei 40.714.517 92.699.763 Total rezultat global aferent perioadei 40.714.517 92.699.763 Rezultat de bază și diluat pe acțiune atribuibil acționarilor 0,063 98,421 Situațiile financiare individuale au fost aprobate de Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. SITUAȚIA MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 8 Situații financiare individuale Notă Capital social Prime de capital Alte rezerve de capital Actiuni proprii Rezerve legale Rezultat reportat Total capitaluri proprii Sold la 1 ianuarie 2021 259.824.598 9.192 463.393 (26.765.560) 9.009.562 90.543.697 333.084.882 Profitul aferent perioadei 40.714.517 40.714.517 Dividende distribuite din profitul statutar (81.743.000) (81.743.000) Rezerve legale 15 2.427.797 (2.427.797) - Emisiunea de acțiuni ordinare 15 26.001.417 233.111.060 - 259.112.477 Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia primelor de emisiune 15 228.812.471 (228.812.471) - - Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia altor rezerve 15 189.573 (189.573) - Schema de participare a angajaților la profitul Societății 15 926.786 926.786 Vânzarea de acțiuni proprii 15 26.765.560 9.269.654 36.035.214 Costuri IPO 3 (6.096.360) (6.096.360) Sold la 31 decembrie 2021 514.828.059 4.307.781 1.390.179 - 11.437.359 50.071.138 582.034.516 Situațiile financiare individuale au fost aprobate de Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către : Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. SITUAȚIA FLUXURILOR DE TREZORERIE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 10 Nota 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Fluxuri de numerar din activitate de exploatare Rezultat net al exercițiului financiar 40.714.517 92.699.763 Ajustări pentru: Cheltuieli cu amortizarea 1.628.096 1.522.151 Câștiguri nete din cedarea investițiilor în filiale și entități asociate - (48.022.408) Provizioane pentru concedii neefectuate (84.255) 19.140 Plăți pe bază de acțiuni 926.786 463.393 Pierdere/(Câștig) nerealizat din cursul de schimb (4.996.476) 2.110.308 Cheltuieli cu dobânzile 786.291 5.272.556 Venituri din dobânzi (7.436.521) (10.240.258) Cheltuiala cu impozitul pe profit 7.846.508 3.339.840 Modificări în capitalul circulant (Creșterea)/Descreșterea creanțelor comerciale si de altă natură (40.235.863) (3.906.871) Creșterea/(Descreșterea) datoriilor comerciale si altor datorii 28.487.136 (3.223.627) (Creșterea)/Descreșterea altor active imobilizate (53.618) (723.807) Creșterea/(Descreșterea) datoriilor pe termen lung 38.453 16.893 Impozitul pe profit plătit (5.323.487) (5.502.996) Numerar net din activități de exploatare 22.297.567 33.824.077 Împrumuturi acordate (111.012.148) (35.442.493) Achiziții de imobilizări corporale (207.302) (383.786) Achiziții de imobilizări necorporale (557.555) (3.045) Achiziții/Investiții de/în filiale și entități asociate (34.952.521) (30.741.464) Dobânzi încasate 7.261.353 1.109.613 Încasări din vânzarea de filiale și entități asociate - 48.072.196 Flux de numerar net utilizat in activități de investiții (139.468.173) (17.388.979) Încasări din împrumuturi 27.921.951 - Rambursări de împrumuturi (83.424.447) (9.295.459) Dividende plătite (54.762.517) (61.383.614) Încasări din emisiunea de acțiuni și prime de emisiune 259.302.050 112.863.230 Dobânzi plătite (631.839) (10.431.023) Achiziția de acțiuni proprii - (19.328.247) Încasări în numerar din vânzarea de acțiuni proprii 36.035.214 - Elemente de principal ale plăților de leasing (1.403.507) (1.081.665) Flux de numerar net generat din activități de finanțare 183.036.905 11.343.222 Variația netă a numerarului și echivalentelor de numerar 65.866.299 27.778.320 Numerar și echivalente de numerar la începutul anului 55.816.083 28.037.763 Numerar și echivalente de numerar la sfârșitul anului 121.682.382 55.816.083 Situațiile financiare individuale au fost aprobate de Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 11 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE Situațiile financiare individuale ale One United Properties S.A. pentru anul încheiat la 31 decembrie 2021 au fost aprobate pentru a fi emise la 26 aprilie 2022. ONE UNITED PROPERTIES S.A. („Societatea”), a fost înființată in 2007 in conformitate cu Legea nr. 31/1990 in scopul dezvoltării si vânzării de bunuri imobiliare. Societatea are codul fiscal RO22767862 si este înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/21705/2007. Sediul social al Societății se află în Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1, iar sediul secundar în Calea Floreasca nr 159, Clădirea One Tower, București, sector 1. Capitalul social al Societății este de 514.828.059 RON împărțit în 2.574.140.294 acțiuni la o valoare nominală de 0,2 RON / fiecare. One United Properties S.A. este deținută de OA Liviu Holding Invest SRL (reprezentată de dl Andrei Diaconescu) și Vinci Ver Holding S.R.L. (reprezentată de dl Victor Capitanu), care dețin 29,758% fiecare, iar alți acționari dețin 40,484%. Toate acțiunile sunt plătite integral. Acțiunile Societății s-au listat la Bursa de Valori București (BVB) în 12 iulie 2021, în urma unei oferte publice inițiale care a avut loc în perioada 22 iunie 2021 - 2 iulie 2021, timp în care Societatea a atras 259.112.477,28 RON pentru dezvoltări și investiții viitoare atât în segmental rezidențial, cât și în cel de birouri. La 20 septembrie 2021, acțiunile Societății sunt incluse în indicele BET, care urmărește evoluția a 19 celor mai lichide companii listate la Bursa de Valori de București. În 20 decembrie 2021, acțiunile Societății au fost incluse în indicele FTSE Global All Cap. Societatea este un holding având cod CAEN principal 642 „Activități ale holdingurilor”, conform legislației din România. Veniturile generate de Societate provin în principal din activități secundare, precum servicii administrative oferite filialelor și entităților asociate. Acestea sunt regrupate în codul CAEN 7022 „Activități de consultanta pentru afaceri si management”. Societatea deține următoarele filiale și entități asociate la 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020: Denumirea filialei și a entității asociate Activitatea % participație la 31 decembrie 2021 % participație la 31 decembrie 2020 % participație la 1 ianuarie 2020 Sediu social One Modrogan SRL Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Peninsula SRL (fosta One Herastrau Park Residence SA) Dezvoltator imobiliar în București 100% 99.99% 90.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Charles de Gaulle Residence SRL Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Herastrau Plaza SRL Dezvoltator imobiliar în București 98.00% 98.00% 98.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Verdi Park SRL Dezvoltator imobiliar în București 95.00% 90.00% 90.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 X Architecture & Engineering Consult SRL Servicii de arhitectura pentru proiectele grupului si in afara grupului 80.00% 80.00% 80.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Mircea Eliade Properties SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Long Term Value SRL Dezvoltator imobiliar în București 98.00% 98.00% 98.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Herastrau Towers SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% 98.00% 98.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park SRL (fosta One Herastrau Properties SRL) Dezvoltator imobiliar în București 80.00% 80.00% 80.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Skia Real Estate SRL Servicii operaționale – dezvoltare de proiecte 51.00% 51.00% 51.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Lake District SRL (fosta One District Properties SRL) Dezvoltator imobiliar în București 98.00% 98.00% 98.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One North Gate SA Dezvoltator imobiliar în București 62.41% 56.74% 72.13% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One United Tower SA (fosta One United Tower SRL) Dezvoltator imobiliar în București 70.24% 70.24% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 12 Neo Properties Development SA Dezvoltator imobiliar în București 0% 82.35% 70.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Floreasca Lake SRL Dezvoltator imobiliar în București 80.59% 80.58% 60.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Mamaia SRL Dezvoltator imobiliar în București 82.33% 82.33% 69.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Timpuri Noi SRL Dezvoltator imobiliar în București 82.33% 82.33% 69.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Herastrau Park SRL (fosta Neo Dorobanti SRL) Dezvoltator imobiliar în București 82.00% 81.53% 69.30% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Downtown SRL Dezvoltator imobiliar în București 0% 81.53% 69.30% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Floreasca Towers SRL (fosta One Herastrau IV SRL) Dezvoltator imobiliar în București 99.98% 99.99% 99.98% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Long Term Investments SRL (fosta One Herastrau Real Estate SRL) Dezvoltator imobiliar în București 100% 100.00% 99.98% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office SA Dezvoltator imobiliar în București 57.25% 72.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office Faza 2 SA Dezvoltator imobiliar în București 57.25% 72.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office Faza 3 SA (fosta One Verdi Park Office SA) Dezvoltator imobiliar în București 80.00% 70.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Mamaia SRL Dezvoltator imobiliar în București 99.98% 99.99% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 4 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% - - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 3 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% - - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 5 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% - - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 7 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100% - - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One High District S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 100% - - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Lake Club S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 100% - - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Carpathian Estate S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 66.72% (filială deșinută indirect) - - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Reinvent Energy SRL Instalații electrice și sanitare pentru proiecte imobiliare 20.00% 20.00% 20.00% Str. Baba Novac, nr. 8A, Bucureşti, sector 3 One Herastrau Office Properties SA Dezvoltator imobiliar 30.00% 30.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Glass Rom Impex SRL Construcții 20.00% 20.00% - BUCURESTI sect. 4 str. Metalurgiei nr. 452 One Property Support Services SRL Administrarea proprietății 20.00% 20.00% 20.00% Bucuresti Sectorul 6, Spl. Independentei, nr. 202

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 13 NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE 2.a Bazele întocmirii Situațiile financiare individuale („situațiile financiare”) ale Societății au fost întocmite în conformitate cu prevederile Ordinului Ministerului Finanțelor nr. 2844/2016 pentru aprobarea reglementărilor contabile conforme cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară („IFRS”), adoptate de Uniunea Europeana, cu modificările și completările ulterioare. De asemenea, Societatea întocmește situații financiare consolidate în conformitate cu Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 2844/2016 pentru aprobarea reglementărilor contabile conforme cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară, cu modificările și completările ulterioare. Situațiile financiare individuale alăturate se bazează pe înregistrările contabile statutare ale Societății, ajustate si reclasificate in vederea unei prezentări juste, in conformitate cu IFRS. Situațiile financiare individuale oferă informații comparative cu privire la perioada anterioară. Pentru toate perioadele până la și inclusiv anul încheiat la 31 decembrie 2020, Societatea și-a întocmit situațiile financiare în conformitate cu principiile contabile general acceptate din România. Aceste situații financiare individuale pentru anul încheiat la 31 decembrie 2021 sunt primele pe care Societatea le-a întocmit în conformitate cu IFRS. A se vedea Nota 5 pentru informații despre modul în care Societatea a adoptat IFRS. Situațiile financiare ale Societății au fost întocmite pe baza costului istoric, cu excepția activelor și datoriilor financiare (dacă este cazul), la valoarea justă prin profit sau pierdere, care sunt evaluate la valoarea justă. Situațiile financiare individuale sunt prezentate în RON, cu excepția cazurilor în care este indicat altfel. Societatea a întocmit situații financiare IFRS care cuprind situația poziției financiare, situația veniturilor și cheltuielilor și a altor elemente ale rezultatului global, situația fluxurilor de trezorerie și situația modificărilor capitalurilor proprii pentru anul încheiat la 31 decembrie 2021, note care cuprind un rezumat al politicilor contabile semnificative și alte informații explicative. Situațiile financiare individuale au fost întocmite pe baza principiilor de evaluare prevăzute de IFRS. 2.b Continuitatea activității Societatea a pregătit prognoze, care includ anumite senzitivități, și care țin cont de impactul potențial al virusului COVID-19 asupra activității. Luând în considerare aceste prognoze, administratorii rămân de părere că acordurile de finanțare ale Societății și structura de capital oferă atât facilitățile necesare, cât și marje de manevră pentru indicatori care permit Societății să își desfășoare activitatea cel puțin în următoarele 12 luni. Astfel, situațiile financiare individuale au fost întocmite in baza principiului continuității activității, care presupune ca Societatea își va continua activitatea si in viitorul previzibil, rezultatele financiare curente si estimate de către conducerea Societății si de către acționari fiind considerate solide. Ulterior sfârșitului de an, în februarie 2022, a început un conflict armat între Rusia și Ucraina, care a afectat economiile celor două țări și s-a soldat, printre altele, cu fluxuri masive de refugiați din Ucraina către țările vecine (inclusiv România), precum și într-o serie de sancțiuni impuse de comunitatea internațională împotriva Rusiei, Belarusului și unor companii rusești. Impactul pe termen mediu și lung al acestui conflict și al sancțiunilor impuse Rusiei nu poate fi anticipat în prezent cu suficientă siguranță. Având în vedere că Societatea nu are activități care să fie dependente semnificativ de zona afectată de conflict sau de sancțiuni (în special Rusia, Ucraina, Belarus), nici în ceea ce privește achizițiile, nici în ceea ce privește vânzările sau investițiile, considerăm că capacitatea Societății de a-și continua activitatea în viitorul previzibil nu va fi afectată semnificativ, deși există încă incertitudini privind evoluția conflictului și impactul potențial asupra țărilor apropiate zonei de conflict și asupra economiei globale în general. Situațiile financiare individuale IFRS ale Societății la 31 decembrie 2021 nu au fost ajustate ca o consecință a acestui eveniment ulterior. 2.c Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor Standarde și amendamente la standardele existente emise de IASB și adoptate de UE, dar care nu au intrat încă în vigoare La data aprobării acestor situații financiare, următoarele amendamente la standardele existente au fost emise de IASB și adoptate de UE, dar nu sunt încă în vigoare:

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 14 NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE (continuare) 2.c Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor (continuare) • Amendamente la IAS 16 „Imobilizări corporale” – Încasări înainte de utilizarea preconizată, emise de IASB în 14 mai 2020. Amendamentele interzic deducerea din costul unui element de imobilizare corporală o oricăror încasări obținute din vânzarea de elemente produse în timpul aducerii activului respectiv în locul și în starea necesare pentru a putea fi operat conform planificării conducerii. În schimb, entitatea recunoaște încasările din vânzarea acestor elemente, și costul cu producerea acestor elemente în contul de profit și pierdere. • Amendamente la IAS 37 „Provizioane, datorii contingente și active contingente” - Contracte oneroase — Costul cu executarea contractului, emise de IASB în 28 iunie 2021, aplicabile pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2022. Conform amendamentelor „costul cu executarea” unui contract cuprinde „costurile direct legate de contract”. Costurile direct legate de contract pot fi ori costuri incrementale de executare a contractului, ori o alocare a altor costuri direct legate de executarea contractelor. • Amendamente la IFRS 3 „Combinări de întreprinderi” - aplicabile pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2022. Referințe la Cadrul Conceptual cu amendamente la IFRS 3, emise de IASB în 14 mai 2020. Amendamentele: (a) actualizează IFRS 3 astfel încât să facă referire la Cadrul Conceptual din 2018 în loc de Cadrul din 1989; (b) adaugă o cerință suplimentară la IFRS 3 conform căreia, pentru tranzacții și alte evenimente care fac obiectul IAS 37 sau IFRIC 21, un dobânditor va aplica IAS 37 sau IFRIC 21 (și nu Cadrul Conceptual) pentru a identifica datoriile pe care și le-a asumat într-o combinare de întreprinderi; și (c) adaugă o mențiune explicită la IFRS 3 conform căreia un dobânditor nu va recunoaște activele contingente dobândite într-o combinare de întreprinderi. • Amendamente la diverse standarde datorită „Îmbunătățirilor IFRS (ciclul 2018-2020)” emise de IASB în 14 mai 2020. Amendamente la diverse standarde care rezultă din proiectul anual de îmbunătățire a IFRS (IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16 și IAS 41 ) cu scopul principal de a elimina inconsecvențele şi de a clarifica anumite formulări. Amendamentele: (a) clarifică faptul că filiala care aplică paragraful D16(a) din IFRS 1 poate evalua cumulativ diferențele din schimbul valutar folosind sumele raportate de societatea-mamă, în funcție de data tranziției societății-mamă la IFRS (IFRS 1); (b) clarifică onorariile pe care le include o entitate atunci când aplică testul „10 la sută” din paragraful B3.3.6 din IFRS 9 pentru a evalua dacă trebuie să scoată o datorie financiară din evidențe. O entitate include numai onorariile plătite sau primite între entitate (împrumutat) și împrumutător, inclusiv onorariile plătite sau primite fie de entitate, fie de împrumutător în numele celuilalt (IFRS 9); (c) elimină din exemplu prezentarea rambursarea de către locator a cheltuielilor cu îmbunătățirile aduse spațiului închiriat pentru a soluționa orice eventuală confuzie cu privire la tratamentul stimulentelor de leasing care ar putea apărea din cauza modului în care sunt prezentate stimulentele de leasing în respectivul exemplu (exemplul ilustrativ 13 atașat la IFRS 16); și (d) elimină cerința din paragraful 22 din IAS 41 pentru entități de a exclude fluxurile de numerar cu impozitarea atunci când evaluează valoarea justă a unui activ biologic prin utilizarea unei tehnici a valorii actualizate (IAS 41). Standarde noi și amendamente la standardele existente emise de IASB, dar care nu au fost încă adoptate de UE În prezent, IFRS astfel cum au fost adoptate de UE nu diferă semnificativ de reglementările adoptate de Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate (IASB), cu excepția următoarelor standarde noi și amendamente la standardele existente, care nu au fost aprobate pentru utilizare în UE la data publicării situațiilor financiare (datele de intrare în vigoare menționate mai jos sunt pentru standardele IFRS emise de IASB): • IFRS 14 „Conturi de amânare aferente activităților reglementate” (aplicabil pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2016) – Comisia Europeană a decis să nu emită procesul de aprobare a acestui standard interimar și să aștepte standardul final. Emis de IASB în 30 ianuarie 2014, acest standard are scopul de a permite entităților care adoptă pentru prima dată IFRS, și care recunosc în prezent conturile de amânare aferente activităților reglementate conform politicilor contabile general acceptate anterioare, să continue să facă acest lucru la trecerea la IFRS. • Amendamente la IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare” – Clasificarea datoriilor în datorii pe termen scurt și datorii pe termen lung (aplicabile pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2023. Amendamentele oferă o abordare mai generală la clasificarea datoriilor prevăzută de IAS 1 plecând de la acordurile contractuale existente la data raportării. Amendamentele la IAS 1 emise de IASB în 15 iulie 2020 amână data intrării în vigoare cu un an pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2023. • Amendamente la IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare” – Prezentarea politicilor contabile emise de IASB în 12 februarie 2021. Amendamentele cer entităților să-și prezinte mai degrabă politicile contabile semnificative decât politicile contabile importante și să ofere îndrumări și exemple pentru a ajuta autorii situațiilor financiare să decidă ce politici contabile să prezinte în situațiile financiare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 15 NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE (continuare) 2.c Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor (continuare) • Amendamente la IAS 8 „Politici contabile, modificări ale estimărilor contabile și erori” – Definiția estimărilor contabile (aplicabile pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2023). Amendamentele se concentrează pe estimările contabile și oferă îndrumări despre distincția dintre politici contabile și estimări contabile. • Amendamente la IAS 12 „Impozit pe profit” – Impozit amânat aferent creanțelor și datoriilor care decurg dintr-o singură tranzacție (aplicabile pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2023). Conform amendamentelor, scutirea de la recunoașterea inițială nu se aplică tranzacțiilor în care apar diferențe temporare atât deductibile, cât și impozabile la recunoașterea inițială, care duc la recunoașterea de creanțe și datorii cu impozitul amânat egale. Societatea anticipează că adoptarea acestor noi standarde și amendamente la standardele existente nu va avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății în perioada de aplicare inițială. NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE Întocmirea situațiilor financiare individuale ale Societății presupune din partea conducerii utilizarea unor raționamente profesionale, estimări si ipoteze ce afectează aplicarea politicilor contabile, precum si valoarea recunoscuta a activelor, a datoriilor, a veniturilor si a cheltuielilor și a prezentărilor de informații aferente. Rezultatele efective pot fi diferite de valorile estimate. Estimările si ipotezele asociate acestora se bazează pe experiența istorica si pe alți factori, inclusiv pe așteptările privind evenimente viitoare considerate rezonabile in situațiile date. Estimările si ipotezele care stau la baza acestora sunt revizuite periodic. Revizuirea estimărilor contabile este recunoscută începând cu perioada in care estimările sunt revizuite. Pentru pregătirea situațiilor financiare individuale, Societatea realizează estimări si ipoteze in legătură cu evoluții viitoare care pot avea un efect semnificativ asupra recunoașterii valorii activelor si datoriilor raportate, prezentarea datoriilor contingente la data întocmirii situațiilor financiare individuale si a veniturilor si cheltuielilor raportate pentru perioada respectiva. 3.a Raționamente In cursul aplicării politicilor contabile ale Societății, conducerea a făcut următoarele raționamente, care au cel mai semnificativ efect asupra sumelor recunoscute in situațiile financiare individuale: 3.a.1 Venituri din contracte – comisioane de management Societatea a aplicat următoarele raționamente care afectează în mod semnificativ determinarea cuantumului și calendarul veniturilor din contractele cu entitățile afiliate care sunt în principal corelate cu facturarea comisioanelor de management: Determinarea obligațiilor de executare Comisioanele de management sunt facturate de Societate altor persoane juridice care sunt entități afiliate. Comisioanele de management sunt legate de mai multe tipuri de servicii furnizate, cum ar fi: utilizarea mărcii, asistență oferită pentru diverse sarcini administrative în legătură cu proiectele în curs de dezvoltare. Comisioanele de management se facturează conform termenilor si condițiilor contractuale și se bazează, in general, pe baza unui procent din valoarea estimata, la data facturării, a proiectelor aflate in derulare. In conformitate cu termenii și condițiile contractuale, pentru toate societățile, comisioanele de management facturate includ: • Servicii de asistență in ceea ce privește implementarea proiectelor imobiliare ale filialelor sau entităților asociate. Aceste servicii sunt facturate in baza unui procent din valoarea investiției înregistrate de persoana juridica in registrul acesteia, la momentul emiterii facturii • Comisioane de succes aferente vânzării sau închirierii unităților construite de filiale sau entitățile asociate. Aceste comisioane de succes se facturează in baza unui procent din profitul contabil generat de persoana juridica la momentul emiterii facturii • Dreptul de utilizare a mărcii One United Properties de către filiale sau entitățile asociate. Acest comision se facturează in baza unui procent din cifra de afaceri generata de persoana juridica la momentul emiterii facturii În ceea ce privește aceste comisioane de management, pe baza analizei efectuate, seria de servicii distincte are același model de transfer către client.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 16 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.a Raționamente (continuare) 3.a.1 Venituri din contracte – comisioane de management (continuare) Pentru fiecare obligație de executare identificata Societatea a stabilit la începutul contractului ca îndeplinește obligația de executare in timp. Stabilirea momentului recunoașterii veniturilor Societatea a evaluat momentul recunoașterii veniturilor la vânzarea bunurilor pe baza unei analize atente a drepturilor și obligațiilor în condițiile contractului. O entitate transferă controlul asupra unui bun sau serviciu în timp și, prin urmare, îndeplinește o obligație de executare și recunoaște veniturile în timp, deoarece Societatea consideră că clientul primește și consumă simultan beneficiile oferite de performanța Societății pe măsură ce entitatea execută obligația. Societatea a stabilit că metoda bazată pe date de ieșire este cea mai bună metodă pentru evaluarea evoluției acestor contracte. Metodele bazate pe date de ieșire includ, în general, metode precum sondaje privind executarea obligației până în prezent, evaluările rezultatelor obținute, obiectivele de etapă atinse, timpul scurs și unitățile produse sau unitățile livrate. Așa cum este descris mai sus, Societatea a utilizat mai multe date de ieșire la stabilirea sumei care trebuie facturată, pentru serviciile prestate persoanelor juridice. Acestea se bazează pe obligația executată până în prezent pe baza rezultatelor obținute de persoanele juridice, cum ar fi valoarea investiției curente, profiturile contabile și cifra de afaceri generată. Având în vedere natura serviciilor prestate, Societatea consideră că rezultatele selectate ar descrie în mod fidel performanța entității în vederea îndeplinirii complete a obligației de executare. 3.b Estimări și ipoteze Mai jos sunt descrise ipotezele cheie referitoare la sursele viitoare și la alte surse cheie de incertitudine a estimărilor la data raportării, care prezintă un risc semnificativ de a determina o ajustare semnificativă a valorilor contabile ale activelor și datoriilor în următorul exercițiu financiar. Societatea și-a bazat ipotezele și estimările pe parametrii disponibili la momentul întocmirii situațiilor financiare individuale. Cu toate acestea, circumstanțele și ipotezele existente cu privire la evoluțiile viitoare se pot modifica din cauza schimbărilor din piață sau a circumstanțelor care se află în afara controlului Societății. Astfel de modificări sunt reflectate în ipoteze atunci când apar. 3.b.1 Contracte de leasing - Estimarea ratei de împrumut incrementale Societatea nu poate determina cu ușurință rata dobânzii implicită în contractele de leasing în care este locatar, prin urmare, își folosește rata de împrumut incrementală (IBR) pentru a evalua datoriile de leasing. IBR este rata dobânzii pe care Societatea ar trebui să o plătească pentru a împrumuta pe o perioadă similară și, cu o garanție similară, fondurile necesare pentru a obține un activ cu o valoare similară activului aferent dreptului de utilizare într-un mediu economic similar. Prin urmare, IBR reflectă ceea ce Societatea „ar trebui să plătească”, care necesită estimare atunci când nu sunt disponibile rate observabile sau când trebuie ajustate pentru a reflecta termenii și condițiile de leasing (de exemplu, atunci când contractele de leasing nu sunt în moneda funcțională a Societății). Societatea estimează IBR utilizând date de intrare observabile (cum ar fi ratele dobânzii din piață) atunci când sunt disponibile și este obligat să facă anumite estimări specifice entității (cum ar fi ratingul de credit independent al Societății). 3.b.2 Costuri IPO Costurile IPO care implică atât emisiunea de noi acțiuni, cât și listarea la bursă sunt contabilizate după cum urmează: • Costurile incrementale care sunt direct atribuibile emisiunii de noi acțiuni sunt deduse din capitalul propriu (net de orice beneficiu cu impozitul pe profit) în conformitate cu IAS 32.37 • Costurile care se referă la listarea la bursă, sau nu sunt în alt mod incrementale și direct atribuibile emisiunii de noi acțiuni, sunt înregistrate ca o cheltuială în situația rezultatului global. • Costurile care se referă atât la emisiunea de acțiuni, cât și la listare sunt alocate între acele funcții pe o bază rațională și consecventă, în conformitate cu IAS 32.38. În absența unei baze mai specifice de repartizare, o alocare a costurilor comune bazată pe proporția dintre acțiunile nou-emise și numărul total de acțiuni (noi și existente) reprezintă o abordare acceptabilă..

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 17 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.b Estimări și ipoteze (continuare) 3.b.2 Costuri IPO (continuare) Societatea a efectuată această analiză și a înregistrat la Capitaluri proprii costurile incrementale direct atribuibile emisiunii de acțiuni noi, brut de impozit, în valoare de 7.257.571 RON. Impozitul pe profit curent aferent acestor costuri se ridică la suma de 1.161.211 RON. Din perspectivă fiscală, aceste costuri sunt deductibile în întregime în anul în care sunt suportate. NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE Politicile contabile prezentate mai jos au fost aplicate in mod consecvent pentru toate perioadele prezentate in aceste situații financiare individuale de către Societate. 4.1 Clasificarea activelor și a datoriilor în active sau datorii pe termen scurt sau pe termen lung Societatea prezintă activele și datoriile în situația poziției financiare pe termen scurt sau termen lung. Un activ este circulant dacă: • se estimează că va fi realizat sau vândut sau consumat în ciclul normal de exploatare • este deținut în principal pentru a fi vândut • se estimează că va fi realizat în termen de douăsprezece luni de la data raportării sau • numerar și echivalente de numerar cu excepția cazului în care este interzisă înlocuirea sau utilizarea sa pentru achitarea unei datorii pe o perioadă de cel puțin douăsprezece luni de la data raportării Toate celelalte active sunt clasificate drept active imobilizate. O datorie este pe termen scurt dacă: • este de așteptat să fie achitată în ciclul normal de funcționare • este deținut în principal pentru a fi vândută • trebuie achitată în termen de douăsprezece luni de la data raportării sau • nu există niciun drept necondiționat de a amâna achitarea obligației pentru cel puțin douăsprezece luni de la data raportării. Societatea clasifică toate celelalte datorii ca fiind pe termen lung. Activele și datoriile cu impozitul amânat sunt clasificate drept active imobilizate și datorii pe termen lung. 4.2 Venituri Veniturile sunt recunoscute atunci când obligația de executare asociată vânzării este îndeplinită. Prețul tranzacției cuprinde valoarea justă a contraprestației primite sau de primit, net de taxa pe valoarea adăugată, rabaturi și reduceri și după eliminarea vânzărilor în cadrul Societății. Principalele surse de venit ale Societății constau în: • Venituri din serviciile prestate • Venituri din chirii, taxe de servicii și asimilate • Alte venituri 4.2.1 Venituri din serviciile prestate Serviciile furnizate sunt legate de comisioanele de management refacturate de Societate către entitățile afiliate și au fost evaluate pe baza IFRS 15, astfel cum este descris la punctul 3.a.1 „Venituri din contracte – comisioane de management”.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 18 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.2 Venituri (continuare) 4.2.2 Venituri din chirii, taxe de servicii și asimilate Societatea obține venituri din calitatea sa de locator prin subînchirierea către alte filiale și/sau entități asociate a unei părți din suprafețele închiriate direct de la subsidiara One North Gate S.A. În conformitate cu IFRS 16, Societatea a înregistrat contracte separate: • unul referitor la contractul de închiriere dintre Societate (locatar) si One North Gate S.A. (locator) pentru care un activ aferent dreptului de utilizare si o datorie de leasing au fost înregistrate in situația poziției financiare a Societății • pentru suprafețele care sunt sub-închiriate de Societate (locator) altor filiale si/sau entități asociate (locatari), contractele au fost înregistrate drept contracte de leasing operațional. Veniturile din chirii provenite din contracte de leasing operațional sunt contabilizate liniar pe durata contractului de leasing și sunt incluse în venituri în situația profitului sau pierderii datorită naturii operaționale, cu excepția veniturilor contingente din chirii care sunt recunoscute pe măsură ce apar. Costurile inițiale directe cu negocierea unui contract de leasing operațional sunt recunoscute ca o cheltuială pe durata contractului de leasing pe aceeași bază ca veniturile din leasing. Stimulentele de leasing plătite sau de plătit locatarului sunt deduse din plățile de leasing. În consecință, stimulentele la chirii ale chiriașilor sunt recunoscute ca o reducere a veniturilor din chirii pe o bază liniară pe durata contractului de leasing. Perioada de leasing este perioada care nu poate fi anulată, precum și orice altă perioadă pentru care chiriașul are opțiunea de a continua leasingul, dacă, la începutul contractului de leasing, Societatea este în mod rezonabil sigură că locatarul va exercita această opțiune. Sumele primite de la chiriași pentru rezilierea contractelor de leasing sau pentru a compensa pagubele sunt recunoscute în situația profitului sau pierderii atunci când apare dreptul de a le primi. Societatea încheie ca locator contracte de leasing care se încadrează în sfera de aplicabilitate a IFRS 16. Aceste contracte ar putea include anumite servicii oferite chiriașilor (adică clienților), inclusiv servicii de întreținere a spațiilor comune (cum ar fi curățenia, paza, amenajarea teritoriului și deszăpezirea spațiilor comune), precum și alte servicii de asistență (de exemplu, servicii de recepție, catering și alte servicii legate de evenimente). Aceste servicii sunt specificate în contractele de leasing și facturate separat. Societatea a stabilit că aceste servicii constituie componente distincte care nu sunt de leasing (transferate separat de dreptul de a utiliza activul suport) și se încadrează în sfera de cuprindere a IFRS 15. Societatea alocă contraprestația din contract componentei separate de leasing și componentelor separate de venituri (care nu sunt de leasing) pe baza prețului de vânzare relativ independent. Societatea se ocupă ca terțe părți să ofere chiriașilor săi anumite servicii. Societatea a concluzionat că acționează drept comitent în legătură cu aceste servicii, deoarece controlează serviciile specificate înainte de a le transfera către client. Prin urmare, Societatea înregistrează venituri pe bază brută. 4.2.3 Alte venituri Alte venituri sunt legate în principal de facturarea costurilor asociate contractelor de închiriere în care Societatea este locator. Aceste facturi de costuri sunt considerate o componentă de servicii și respectă principiile contabile ale IFRS 15. 4.3 Valută Situațiile financiare individuale ale Societății sunt exprimate în RON, care este și moneda funcțională a societății-mamă. Tranzacții și solduri Tranzacțiile în monedă străină sunt înregistrate inițial de către Societate la cursul valutar al monedei funcționale a acestora la data la care tranzacția se califică pentru prima dată pentru recunoaștere. Activele și pasivele monetare exprimate în monede străine sunt convertite la cursurile de schimb ale monedei funcționale la data raportării. Diferențele din plata sau conversia elementelor monetare sunt recunoscute în contul de profit și pierdere.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 19 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.3 Valută (continuare) Elementele nemonetare evaluate la cost istoric într-o monedă străină sunt convertite folosind cursurile de schimb la datele tranzacțiilor inițiale. Elementele nemonetare evaluate la valoarea justă într-o monedă străină sunt convertite utilizând cursurile de schimb la data determinării valorii juste. La determinarea cursului de schimb care trebuie utilizat la recunoașterea inițială a activului, datoriei, cheltuielilor sau veniturilor (sau a unei părți din acesta) pentru derecunoașterea unui activ nemonetar sau a unei datorii nemonetare referitoare la plata în avans, data tranzacția este data la care Societatea recunoaște inițial activul nemonetar sau datoria nemonetară care rezultă din avans. Dacă există mai multe plăți sau încasări în avans, Societatea stabilește data tranzacției pentru fiecare plată sau încasare a avansului. 4.4. Investiții în filiale și entități asociate O filială este o entitate asupra căreia Societatea deține controlul. Un investitor controlează o entitate în care s-a investit atunci când investitorul este expus sau are drepturi la, randamente variabile din implicarea sa în entitatea în care s-a investit și are capacitatea de a direcționa aceste randamente prin puterea sa asupra entității în care s-a investit. O entitate asociată este o entitate asupra căreia Societatea are o influență semnificativă. O influență semnificativă este puterea de a participa la deciziile de politică financiară și operațională ale entității în care s-a investit, dar nu presupune control. Investițiile în filiale și entități asociate respectă principiile și tratamentul contabil prevăzute de IAS 27 „Situații financiare individuale". Acest standard se aplică atunci când o entitate întocmește situații financiare individuale care respectă Standardele Internaționale de Raportare Financiară. Recunoașterea și evaluarea inițială Investițiile în filiale si entități asociate se înregistrează la data achiziției, la costul de achizitie. Evaluarea ulterioară În scopul evaluării ulterioare, Societatea evaluează investițiile în filiale și entități asociate la cost. Societatea evaluează la sfârșitul fiecărei perioade de raportare dacă există indicii că investiția în filiale și entități asociate poate fi depreciată. Dacă există un astfel de indiciu, Societatea estimează valoarea recuperabilă a investiției în filiale și entități asociate. Se efectuează un test anual de depreciere. Pentru testul de depreciere, pentru fiecare investiție, Societatea obține valoarea justă, pe baza rapoartelor externe de evaluare. Pentru filialele și entitățile asociate pentru care nu există un raport de evaluare externă, Societatea utilizează cel mai fiabil indicator al valorii juste, cum ar fi participația sa în activele nete IFRS. O pierdere din depreciere se înregistrează în contul de profit și pierdere și corespunde valorii cu care valoarea contabilă depășește valoarea recuperabilă a acesteia. La pierderea unei influențe semnificative, Societatea evaluează și recunoaște orice investiție păstrată la valoarea sa justă prin contul de profit și pierdere, în conformitate cu cerințele IFRS 9. Dividende de la filiale și entități asociate În conformitate cu IAS 27, dividendele de la o filială sau de la o entitate asociată sunt recunoscute în situațiile financiare individuale ale unei entități atunci când este stabilit dreptul entității de a primi dividendul. Dividendul este recunoscut în contul de profit sau pierdere. 4.5 Imobilizări necorporale i) Licențe Licențele achiziționate separat sunt prezentate la cost istoric. Au o durată de viață determinată și sunt ulterior contabilizate la cost minus amortizarea acumulată și pierderile din depreciere. ii) Software Licențele dobândite separat sunt evaluate la cost istoric. După recunoașterea inițială, software-ul este contabilizat la cost minus orice amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere, daca există. Costurile cu mentenanța programelor informatice sunt recunoscute pe cheltuială pe măsură ce sunt realizate. NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 20 4.5 Imobilizări necorporale (continuare) iii) Metoda și perioada de amortizare Programele informatice sunt amortizate liniar pe o perioada de maximum 3 ani iar licențele se amortizează pe durata valabilității acestora, care în general nu depășește 5 ani. Perioada de amortizare si metoda de amortizare pentru o imobilizare necorporala cu o durata de viață utila determinata sunt revizuite cel puțin la sfârșitul fiecărei perioade de raportare. Modificările in duratele de viață utile preconizate sau in ritmul preconizat de consumare a beneficiilor economice viitoare incorporate in active sunt contabilizate prin modificarea metodei sau perioadei de amortizare, după caz, si sunt tratate ca modificări ale estimărilor contabile. Câștigurile sau pierderile care rezulta din derecunoașterea unei imobilizări necorporale sunt calculate ca diferență dintre încasările nete din cedare si valoarea contabila a elementului si sunt recunoscute in contul de profit si pierdere când activul este derecunoscut. 4.6 Imobilizări corporale Imobilizările corporale sunt prezentate la cost, mai puțin amortizarea cumulata si/sau pierderile din depreciere cumulate, daca este cazul. Costul istoric include cheltuielile care pot fi atribuite direct achiziționării obiectelor. Costurile ulterioare sunt incluse în valoarea contabilă a activului sau recunoscute ca activ separat, după caz, numai atunci când este probabil ca beneficiile economice viitoare asociate elementului să revină Societății, iar costul elementului poate fi evaluat în mod credibil. Valoarea contabilă a oricărei componente contabilizate ca activ separat este derecunoscută la înlocuire. Toate celelalte costuri cu reparațiile si întreținerea sunt recunoscute in contul de profit si pierdere când sunt efectuate. Amortizare Durata de utilizare economica este perioada de timp in care se așteaptă ca activul sa fie folosit de către Societate. Amortizarea este calculata aplicând metoda liniara pe întreaga durata de utilizare a activului. Tip Durata de viață utilă Construcții ușoare (barăci, etc.) 8 ani Amenajare birouri 5 ani Echipamente tehnologice 4 ani Mijloace de transport 4 ani Alte mijloace fixe si echipamente IT 2-8 ani Durata de viață si metoda de amortizare sunt revizuite periodic si, daca este cazul, sunt ajustate prospectiv, astfel încât sa existe o concordanta cu așteptările privind beneficiile economice aduse de respectivele active. Derecunoaștere Un element de imobilizări corporale este derecunoscut la cedare sau când nu se mai așteaptă niciun beneficiu economic viitor din utilizarea sau cedarea acestuia. Orice câștig sau pierdere care rezulta din derecunoașterea unui activ (calculat(a) ca fiind diferența dintre încasările nete la cedare si valoarea contabila a elementului) este inclusa in contul de profit si pierdere când activul este derecunoscut. Depreciere Valoarea contabilă a unui active este redusă imediat la valoarea sa recuperabilă dacă valoarea contabilă a activulu ieste mai mare decât valoarea recuperabilă estimată. Consultați politicile contabile privind deprecierea activelor nefinanciare din prezenta notă. 4.7 Deprecierea activelor nefinanciare Societatea face o evaluare la fiecare dată de raportare pentru a determina dacă există un indiciu că pierderile din depreciere recunoscute anterior nu mai există sau au scăzut. Dacă există un astfel de indiciu, Societatea estimează valoarea recuperabilă a activului sau CGU. O pierdere din depreciere recunoscută anterior este reluată numai dacă a existat o modificare a ipotezelor utilizate pentru a determina valoarea recuperabilă a activului de la ultima recunoaștere a deprecierii.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 21 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.7 Deprecierea activelor nefinanciare (continuare) Reluarea este limitată astfel încât valoarea contabilă a activului să nu depășească valoarea recuperabilă a acestuia și nici să nu depășească valoarea contabilă care ar fi fost determinată, netă de amortizare, dacă nu ar fi fost recunoscută o pierdere din depreciere pentru activ în anii precedenți. O astfel de reluare este recunoscută în situația profitului sau pierderii, cu excepția cazului în care activul este înregistrat la o valoare reevaluată, caz în care reluarea este tratată ca o creștere din reevaluare. 4.8 Instrumente financiare Un instrument financiar este orice contract care dă naștere unui activ financiar pentru o entitate și o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru o alta. Active financiare Recunoașterea și evaluarea inițială Activele financiare sunt clasificate, la recunoașterea inițială, și ulterior evaluate la cost amortizat, valoarea justă prin alte elemente ale rezultatului global sau valoarea justă prin contul de profit și pierdere. Clasificarea activelor financiare la recunoașterea inițială depinde de caracteristicile contractuale ale fluxului de numerar ale activului financiar și de modelul de activitate al Societății pentru gestionarea acestora. Cu excepția creanțelor comerciale care nu conțin o componentă de finanțare semnificativă sau pentru care Grupul a aplicat avantajul practic, Societatea evaluează inițial un activ financiar la valoarea justă plus, în cazul unui activ financiar care nu este evaluat la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, costuri de tranzacționare. Deoarece creanțele comerciale și de altă natură ale Societății nu conțin o componentă de finanțare semnificativă, acestea sunt evaluate la prețul de tranzacționare determinat în conformitate cu IFRS 15. Pentru ca un activ financiar să fie clasificat și evaluat la cost amortizat sau la valoarea justă prin alte elemente ale rezultatului global, trebuie să genereze fluxuri de numerar care sunt „exclusiv plăți de principal și dobânzi (SPPI)” din suma principală rămasă. Această evaluare este denumită testul SPPI și se efectuează la nivel de instrument. Această analiză a fost efectuată pentru toate activele financiare deținute de Societate și toate activele financiare au trecut testul SPPI. Modelul de afaceri al Societății pentru gestionarea activelor financiare se referă la modul în care își gestionează activele financiare pentru a genera fluxuri de numerar. Modelul de afaceri stabilește dacă fluxurile de numerar vor rezulta din colectarea fluxurilor de numerar contractuale, vânzarea activelor financiare sau ambele. Activele financiare clasificate și evaluate la cost amortizat sunt deținute în cadrul unui model de afaceri al cărui obiectiv este deținerea activelor financiare pentru colectarea fluxurilor de numerar contractuale. Este cazul împrumuturilor acordate filialelor sau entităților asociate. Evaluarea ulterioară Pentru evaluarea ulterioară, Societatea evaluează activele financiare la cost amortizat dacă ambele condiții următoare sunt îndeplinite: • activul financiar este deținut în cadrul unui model de afaceri al cărui obiectiv este deținerea activelor financiare pentru colectarea fluxurilor de numerar contractuale și • termenii contractuali ai activului financiar generează la datele specificate fluxuri de numerar care reprezintă exclusiv plăți de principal și dobânzi din principalul rămas Activele financiare la cost amortizat sunt ulterior evaluate prin metoda dobânzii efective și sunt supuse deprecierii. Câștigurile și pierderile sunt recunoscute în contul de profit și pierdere atunci când activul este derecunoscut, modificat sau depreciat. Deoarece activele financiare ale Societății (împrumuturi acordate, creanțe comerciale și de altă natură, numerar și depozite pe termen scurt) îndeplinesc aceste condiții, ele sunt ulterior evaluate la cost amortizat.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 22 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.8 Instrumente financiare (continuare) Derecunoaștere Un activ financiar (sau, daca este cazul, o parte a unui activ financiar sau o parte a unui grup de active financiare similare) este scos din gestiune (respectiv, scos din situația individuală a poziției financiare a Societății), în principal atunci când: • drepturile de a primi fluxurile de trezorerie generate de activ au expirat sau • Societatea si-a transferat drepturile de a primi fluxurile de trezorerie generate de activ sau si-a asumat o obligație de plata a fluxurilor de trezorerie încasate integral, fără întârzieri semnificative, unei terțe părți, in baza unui angajament cu fluxuri identice („pass-through"); si (a) Societatea a transferat in mod semnificativ toate riscurile si recompensele aferente activului sau (b) Societatea nu a transferat si nu a păstrat in mod semnificativ toate riscurile si recompensele aferente activului, dar a transferat controlul asupra activului Când Societatea și-a transferat drepturile de a încasa fluxuri de numerar dintr-un activ sau a intrat într-un acord de transfer, evaluează dacă și în ce măsură a păstrat riscurile și beneficiile de proprietate. Când nu a transferat, și nici nu a păstrat în mod substanțial toate riscurile și beneficiile activului și nici nu a transferat controlul asupra activului, Societatea continuă să recunoască activul transferat în măsura în care este implicat în continuare. În acest caz, Societatea recunoaște și o datorie asociată. Activul transferat și datoria asociată sunt evaluate pe o bază care reflectă drepturile și obligațiile pe care Societatea le-a păstrat. Implicarea continuă care ia forma unei garanții asupra activului transferat este evaluată la valoarea cea mai mică dintre valoarea contabilă inițială a activului și valoarea maximă a contraprestației pe care Societatea ar putea fi obligată să o ramburseze. Deprecierea activelor financiare Deprecierea activelor financiare are loc în două etape: analiza pierderilor preconizate din creditele terților și analiza activelor financiare aferente entităților din grup, respectiv filiale și entități asociate. • Deprecierea activelor financiare aferente terților Societatea recunoaște un provizion pentru pierderile de credit preconizate (ECL) pentru toate creanțele terților deținute de Societate. ECL se bazează pe diferența dintre fluxurile de numerar contractuale datorate prin contract și toate fluxurile de numerar pe care Societatea se așteaptă să le primească, actualizate la o aproximare a ratei dobânzii efective inițiale. Fluxurile de numerar preconizate vor include fluxurile de numerar provenite din vânzarea garanțiilor deținute sau din alte ameliorări ale condițiilor de credit care fac parte integrantă din termenii contractuali. În ceea ce privește creanțele comerciale și alte creanțe aferente terților clienți, Societatea aplică o abordare simplificată în calculul ECL. Prin urmare, Societatea nu urmărește modificările în riscul de credit, ci recunoaște în schimb un provizion pentru pierdere bazat pe ECL pe durata de viață la fiecare dată de raportare (adică, un provizion pentru pierdere pentru pierderile de credit preconizate pe durata de viață rămasă a creditului, indiferent de momentul nerambursării). Societatea a stabilit o matrice de provizionare care se bazează pe experiența sa istorică de pierderi din credite, specifică debitorilor și mediului economic. Societatea consideră că un activ financiar este în stare de nerambursare atunci când informațiile interne sau externe indică faptul că este puțin probabil ca Societatea să încaseze integral sumele contractuale restante. Indicatorii că nu există o așteptare rezonabilă de recuperare includ, printre altele, probabilitatea insolvenței sau dificultățile financiare semnificative ale debitorului. Activele financiare sunt derecunoscute atunci când nu există nicio așteptare rezonabilă de recuperare. Indiferent de analiza de mai sus, grupul consideră că starea de nerambursare apare atunci când un activ financiar este restant de mai mult de 90 de zile, cu excepția cazului în care Societatea are informații rezonabile și justificabile care demonstrează că un criteriu de nerambursare mai important este mai adecvat. Pentru aceste active financiare aferente terților care sunt restante de mai mult de 90 de zile, Societatea efectuează proceduri de încasare a numerarului. Majoritatea activelor financiare sunt reprezentate de solduri cu entitățile afiliate.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 23 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.8 Instrumente financiare (continuare) • Deprecierea activelor financiare intra-grup Soldurile intra-grup sunt legate in principal de împrumuturile acordate filialelor și entităților asociate și de creanțele comerciale și alte creanțe cu societăți din grup. Expuneri clasificate în Stadiul 1 Pentru a evalua pierderile de credit preconizate (ECL) pentru aceste solduri, Societatea trece la o analiză pe linii a riscului atașat fiecărei contrapărți. Toate activele financiare sunt clasificate sistematic în stadiul inițial în „Stadiul 1". În general, toate sumele se decontează în maximum un an de la finalizarea proiectelor. În plus, datele istorice arată că nicio societate din grup nu a intrat în incapacitate de plată. Expuneri clasificate în Stadiul 2 Pentru a identifica expunerile din Stadiul 2, creșterea semnificativă a riscului de credit față de data recunoașterii inițiale este evaluată de Societate utilizând toate datele disponibile anterioare și prospective (istoricul anterior în ceea ce privește plățile, scenariile de prognoză macroeconomică, analizele sectoriale, proiecțiile fluxurilor de numerar pentru unele contrapărți etc.). Societatea utilizează un criteriu principal pentru a evalua modificările semnificative ale riscului de credit: modificarea clasificării contrapărții în „sensibil", care va fi cazul atunci când Societatea identifică schimbări semnificative în sectorul său operațional, în condițiile macroeconomice și în rentabilitatea preconizată a proiectului contrapărții. Acesta este un indicator de deteriorare a riscului de credit. Odată ce aceste criterii sunt îndeplinite, expunerea rămasă relevantă este transferată de la Stadiul 1 la Stadiul 2, iar deprecierile sau provizioanele aferente sunt ajustate în consecință. În plus, Societatea efectuează o evaluare a unei creșteri semnificative a riscului de credit pentru toate împrumuturile, la fiecare dată de raportare. Expuneri clasificate în Stadiul 3 Societatea consideră că un activ financiar este în incapacitate de plată și, prin urmare, în Stadiul 3, atunci când informațiile interne sau externe indică faptul că este puțin probabil ca contrapartea să primească integral sumele contractuale restante. Indicatorii potrivit cărora nu există așteptări rezonabile de recuperare includ, printre altele, probabilitatea insolvenței sau dificultățile financiare semnificative ale debitorului. În acest caz, expunerea rămasă relevantă este transferată de la Stadiul 1 sau Stadiul 2 la Stadiul 3, iar deprecierile sau provizioanele aferente sunt ajustate în consecință. Pentru 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020, nu a fost înregistrat niciun ECL pentru activele financiare intra-grup, deoarece, pe baza analizei efectuate de Societate, nu a fost identificat niciun risc de credit semnificativ. Datorii financiare Recunoașterea și evaluarea inițială Datoriile financiare ale Societății cuprind credite și împrumuturi purtătoare de dobândă, datorii de leasing, și datorii comerciale și de altă natură. Datoriile financiare sunt clasificate, la recunoașterea inițială, ca datorii financiare la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, credite și împrumuturi sau ca instrumente derivate desemnate ca instrumente de acoperire într-o acoperire efectivă, după caz. A se vedea politica contabilă privind contractele de leasing, pentru detalii privind recunoașterea și evaluarea inițială a datoriilor de leasing financiar, deoarece aceasta nu intră în sfera de aplicare a IFRS 9. Toate datoriile financiare sunt recunoscute inițial la valoarea justă și, în cazul tuturor datoriilor financiare, cu excepția instrumentelor financiare derivate, net de costurile de tranzacționare direct atribuibile. Evaluarea ulterioară În scopul evaluării ulterioare, toate datoriile financiare, cu excepția instrumentelor financiare derivate, sunt ulterior evaluate la cost amortizat folosind metoda ratei dobânzii efective. Câștigurile și pierderile sunt recunoscute în contul de profit și pierdere atunci când datoriile sunt derecunoscute, precum și prin procesul de amortizare EIR. Costul amortizat se calculează luând în considerare orice reducere sau primă la achiziție și comisioane sau costuri care fac parte integrantă din EIR. Amortizarea EIR este inclusă drept cost de finanțare în contul de profit și pierdere. Consultați politica contabilă privind contractele de leasing pentru evaluarea ulterioară a datoriilor din contractele de leasing financiar.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 24 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.8 Instrumente financiare (continuare) Derecunoaștere O datorie financiară este anulată atunci când obligația aferentă datoriei este achitată sau anulată sau expiră. Atunci când o datorie financiară existentă este înlocuită cu o alta de la același creditor în termeni substanțial diferiți sau condițiile unei datorii existente sunt modificate în mod substanțial, un astfel de schimb sau modificare este tratat(ă) ca anularea obligației inițiale și recunoașterea unei noi datorii. Diferența valorilor contabile respective este recunoscută în contul de profit și pierdere. Compensarea instrumentelor financiare Activele și datoriile financiare sunt compensate, iar valoarea netă este raportată în situația individuală a poziției financiare dacă există un drept legal executoriu pentru a compensa sumele recunoscute și există intenția de a deconta pe o bază netă, pentru a realiza activele și a achita datoriile simultan. 4.9 Contracte de leasing Societatea evaluează la începutul contractului dacă un contract este sau conține un contract de leasing. Adică, dacă contractul conferă dreptul de a controla utilizarea unui activ identificat pentru o perioadă de timp în schimbul unei contraprestații. Societatea ca locatar Societatea aplică o abordare unică de recunoaștere și evaluare pentru toate contractele de leasing, cu excepția contractelor de leasing pe termen scurt și a contractelor de leasing de active cu valoare redusă. Societatea recunoaște datoriile de leasing pentru efectuarea de plăți de leasing și activele aferente dreptului de utilizare reprezentând dreptul de a utiliza activele suport. i) Active aferente dreptului de utilizare Societatea recunoaște activele aferente dreptului de utilizare la data începerii contractului de leasing (adică data la care activul suport este disponibil pentru utilizare). Activele aferente dreptului de utilizare sunt evaluate la cost, minus orice amortizare acumulată și pierderi din depreciere și ajustate pentru orice reevaluare a datoriilor de leasing. Costul activelor aferente dreptului de utilizare include suma datoriilor de leasing recunoscute, costurile inițiale directe suportate și plățile de leasing efectuate la sau înainte de data de începere a contractului, minus orice stimulente de leasing primite. Activele aferente dreptului de utilizare sunt amortizate liniar pe perioada mai scurtă dintre perioada de leasing și durata de viață utilă estimată a activelor. În cazul în care dreptul de proprietate asupra activului închiriat se transferă către Societate la sfârșitul perioadei de leasing sau costul reflectă exercitarea unei opțiuni de cumpărare, amortizarea se calculează utilizând durata de viață utilă estimată a activului. Activele aferente dreptului de utilizare sunt, de asemenea, supuse deprecierii. Consultați politicile contabile privind deprecierea activelor nefinanciare din această notă. ii) Datorii de leasing La data începerii contractului de leasing, Societatea recunoaște datoriile de leasing evaluate la valoarea actualizată a plăților de leasing care urmează să fie efectuate pe durata contractului de leasing. Plățile de leasing includ plăți fixe (inclusiv plăți fixe substanțiale) minus orice stimulente de leasing de primit, plăți variabile de leasing care depind de un indice sau de o rată și sume care se așteaptă să fie plătite în baza garanțiilor de valoare reziduală. Plățile de leasing includ, de asemenea, prețul de exercitare a unei opțiuni de cumpărare, în mod rezonabil sigur de exercitat de către Societate și plăți de penalități pentru rezilierea contractului de leasing, dacă perioada de leasing reflectă exercitarea de către Societate a opțiunii de reziliere. Plățile de leasing variabile care nu depind de un indice sau o rată sunt recunoscute drept cheltuieli (cu excepția cazului în care sunt suportate pentru a produce stocuri) în perioada în care are loc evenimentul sau condiția care declanșează plata. La calcularea valorii actuale a plăților de leasing, Societatea își folosește rata de împrumut incrementală la data de începere a leasingului, deoarece rata dobânzii implicită în leasing nu este ușor de determinat. După data începerii contractului, valoarea datoriilor de leasing este crescută pentru a reflecta acumularea de dobânzi și reduse pentru plățile de leasing efectuate. În plus, valoarea contabilă a datoriilor de leasing este reevaluată dacă există o modificare, o modificare a perioadei de leasing, o modificare a plăților de leasing (de exemplu, modificări ale plăților viitoare rezultate dintr-o modificare a unui indice sau a ratei utilizate pentru a determina astfel plăți de leasing) sau o modificare a evaluării unei opțiuni de cumpărare a activului suport. IFRS 16 prevede trecerea pe cheltuieli a anumitor ajustări, în timp ce altele sunt adăugate la costul activului aferent dreptului de utilizare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 25 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.9 Contracte de leasing (continuare) iii) Contracte de leasing pe termen scurt și contracte de leasing pentru active cu valoare redusă Societatea aplică scutirea de recunoaștere a contractelor de leasing pe termen scurt la contractele sale de leasing pe termen scurt de echipamente (adică acele contracte de leasing care au o perioadă de leasing de 12 luni sau mai puțin de la data începerii contractului și nu conțin o opțiune de cumpărare). De asemenea, Societtaea aplică de asemenea scutirea de recunoaștere a activelor cu valoare redusă pentru contractele de leasing de echipamente care sunt considerate a avea valoare mică. Plățile de leasing în contractele de leasing pe termen scurt și contractele de leasing pentru active cu valoare mică sunt recunoscute pe cheltuială liniar pe durata contractului de leasing. Societatea ca locator Consultați politicile contabile privind veniturile din chirii. 4.10 Numerar și depozite pe termen scurt Numerarul și depozitele pe termen scurt din situația poziției financiare cuprind numerar la bănci și în casierie și depozite pe termen scurt foarte lichide cu o scadență inițială de trei luni sau mai puțin, care sunt ușor convertibile într-o sumă cunoscută de numerar și sunt supuse un risc nesemnificativ de schimbări de valoare. În scopul situației individuale a fluxurilor de trezorerie, numerarul și echivalentele de numerar constau din numerar și depozite pe termen scurt, astfel cum sunt definite mai sus, net de descoperirile de cont bancare existente, deoarece acestea sunt considerate parte integrantă a gestionării numerarului Societății. 4.11 Creanțe comerciale O creanță comercială reprezintă dreptul Societății la o contraprestație care este necondiționată (adică, este necesară doar trecerea timpului înainte de a plăti contraprestația). Pentru mai multe informații, consultați și politicile contabile privind activele financiare din această notă. 4.12 Impozitare Impozitare Impozit pe profit curent Activele și datoriile cu impozitul pe profit curent sunt evaluate la suma preconizată a fi recuperată sau plătită autorităților fiscale. Cotele de impozitare și legile fiscale utilizate pentru calcularea sumei sunt cele care sunt adoptate sau adoptate în mod substanțial la data raportării. Impozitul pe profit curent aferent elementelor recunoscute direct în alte elemente ale rezultatului global sau în capitalurile proprii este recunoscut în alte elemente ale rezultatului global sau în capitaluri proprii și nu în contul de profit și pierdere. Conducerea evaluează periodic pozițiile luate în declarațiile fiscale cu privire la situațiile în care reglementările fiscale aplicabile sunt supuse interpretării și stabilește provizioane, după caz. Impozit amânat Impozitul amânat este obținut folosind metoda pasivului pentru diferențele temporare dintre bazele de impozitare a activelor și datoriilor și valorile contabile ale acestora în scopuri de raportare financiară la data raportării. Datoriile cu impozitul amânat sunt recunoscute pentru toate diferențele temporare impozabile, cu excepția cazurilor în care: • datoria cu impozitul amânat provine din recunoașterea inițială a fondului comercial sau a unui activ sau a unei datorii într-o tranzacție care nu este o combinare de întreprinderi și, la momentul tranzacției, nu afectează nici profitul contabil, nici profitul sau pierderea impozabilă. • În ceea ce privește diferențele temporare impozabile asociate cu investițiile în filiale, sucursale și entități asociate și interesele în asocieri, când momentul reluării diferențelor temporare poate fi controlat și este probabil ca diferențele temporare să nu fie reluate în viitorul previzibil.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 26 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.12 Impozitare (continuare) Activele cu impozitul amânat sunt recunoscute pentru toate diferențele temporare deductibile, raportarea creditelor fiscale neutilizate și orice pierderi fiscale neutilizate. Activele cu impozitul amânat sunt recunoscute în măsura în care este probabil să fie disponibil profitul impozabil pentru care se pot utiliza diferențele temporare deductibile și reportarea creditelor fiscale neutilizate și a pierderilor fiscale neutilizate, cu excepția cazurilor în care: • când activul cu impozitul amânat aferent diferenței temporare deductibile apare din recunoașterea inițială a unui activ sau a unei datorii într-o tranzacție care nu este o combinare de întreprinderi și, la momentul tranzacției, nu afectează nici profitul contabil, și nici profitul sau pierderea impozabilă. • În ceea ce privește diferențele temporare deductibile asociate investițiilor în filiale, sucursale și entități asociate și interese în asocieri, activele cu impozitul amânat sunt recunoscute numai în măsura în care este probabil ca diferențele temporare să fie reluate în viitorul previzibil și va fi disponibil profitul impozabil pentru care pot fi utilizate diferențele temporare. Valoarea contabilă a activelor cu impozitul amânat este revizuită la fiecare dată de raportare și redusă în măsura în care nu mai este probabil să existe un profit impozabil suficient pentru a permite utilizarea totală sau parțială a activului cu impozitul amânat. Activele cu impozitul amânat nerecunoscute sunt reevaluate la fiecare dată de raportare și sunt recunoscute în măsura în care a devenit probabil ca profiturile impozabile viitoare să permită recuperarea activului cu impozitul amânat. Activele și datoriile cu impozitul amânat sunt evaluate la cotele de impozitare care se preconizează să se aplice în anul în care activul este realizat sau când datoria este achitată, pe baza cotelor de impozitare (și a legilor fiscale) care au fost adoptate sau adoptate în mod substanțial la data raportării. Impozitul amânat aferent elementelor recunoscute în afara profitului sau pierderii este recunoscut în afara profitului sau pierderii. Elementele de impozit amânat sunt recunoscute în corelație cu tranzacția implicită fie în alte elementele ale rezultatului global, fie direct în capitalurile proprii. Societatea compensează activele și datoriile cu impozitul amânat dacă și numai dacă are un drept executoriu legal de a compensa activele și datoriile cu impozitul curent, iar activele și datoriile cu impozitul amânat se referă la impozitul pe venit perceput de aceeași autoritate fiscală fie asupra aceleiași entități impozabile, fie asupra unor entități impozabile distincte care intenționează fie să deconteze datoriile și activele cu impozitul curent pe o bază netă, fie să realizeze activele și să deconteze datoriile simultan, în fiecare perioadă viitoare în care sume semnificative de datorii sau active cu impozitul amânat se preconizează să fie decontate sau recuperate. 4.13 Provizioane Provizioanele sunt recunoscute atunci când Societatea are o obligație prezentă (legală sau implicită) ca urmare a unui eveniment trecut, este probabil ca o ieșire de resurse care încorporează beneficii economice să fie necesară pentru a achita obligația și se poate face o estimare sigură a valorii obligației. Atunci când Societatea se așteaptă ca o parte sau toate provizioanele să fie rambursate, de exemplu, în temeiul unui contract de asigurare, rambursarea este recunoscută ca un activ separat, dar numai atunci când rambursarea este practic sigură. Cheltuiala legată de un provizion este prezentată în situația veniturilor și cheltuielilor, fără rambursări. În cazul în care efectul valorii-timp a banilor este semnificativ, provizioanele sunt actualizate utilizând o rată curentă de pre- impozitare care reflectă, atunci când este cazul, riscurile specifice datoriei. Atunci când se utilizează actualizarea, creșterea provizionului ca urmare a trecerii timpului este recunoscută drept cost de finanțare. 4.14 Plăți pe bază de acțiuni Angajații (directorii) Societății primesc remunerații sub formă de plăți pe bază de acțiuni, prin care angajații prestează servicii drept contraprestație pentru instrumente de capitaluri proprii (tranzacții cu decontare în acțiuni). Tranzacții cu decontare în acțiuni Costul tranzacțiilor cu decontare în acțiuni este determinat de valoarea justă la data la care se acordă subvenția utilizând un model de evaluare adecvat. Acest cost este recunoscut în cheltuielile administrative, împreună cu o creștere corespunzătoare a altor rezerve în capitalurile proprii, pe perioada în care sunt îndeplinite condițiile de servicii și, după caz, condițiile de executare (perioada pentru satisfacerea condițiilor de intrare în drepturi).

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 27 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.14 Plăți pe bază de acțiuni (continuare) Cheltuiala cumulată recunoscută pentru tranzacțiile cu decontare în acțiuni la fiecare dată de raportare până la data dobândirii reflectă măsura în care a expirat perioada pentru satisfacerea condițiilor de intrare în drepturi și cea mai bună estimare a Societății cu privire la numărul de instrumente de capitaluri proprii care vor fi acordate în cele din urmă. Cheltuiala sau creditul din situația profitului sau pierderii pentru o perioadă reprezintă mișcarea cheltuielilor cumulate recunoscute la începutul și sfârșitul perioadei respective și este recunoscută în cheltuielile administrative. Condițiile de executare a serviciului și non-piață nu sunt luate în considerare la stabilirea valorii juste la data plăților, dar probabilitatea îndeplinirii condițiilor este evaluată ca parte a celei mai bune estimări a Grupului a numărului de instrumente de capitaluri proprii care vor acorda drepturi în cele din urmă. Condițiile de executare ale pieței se reflectă în valoarea justă la data acordării. Orice alte condiții atașate unei sume, dar fără o cerință de serviciu asociată, sunt considerate a fi condiții care nu presupun intrarea în drepturi. Condițiile care nu presupun intrarea în drepturi se reflectă în valoarea justă a unei sume acordate și conduc la trecerea imediată pe cheltuieli a unei plăți, cu excepția cazului în care există și condiții de serviciu și / sau de executare. Nu se recunoaște nicio cheltuială pentru plăți care nu dau drepturi în ultimă instanță, deoarece condițiile de executare non- piață și / sau condițiile de serviciu nu au fost îndeplinite. În cazul în care plățile includ o condiție de piață sau o condiție care nu presupune intrarea în drepturi, tranzacțiile sunt tratate ca presupunând intrarea în drepturi, indiferent dacă este îndeplinită condiția de piață sau de neintrare în drepturi, cu condiția ca toate celelalte condiții de executare și / sau servicii să fie îndeplinite. Atunci când se modifică condițiile unei plăți cu decontare în acțiuni, cheltuiala minimă recunoscută este valoarea justă la data de acordare a plății nemodificate, cu condiția ca termenii inițiali de intrare în drepturi să fie îndepliniți. O cheltuială suplimentară, evaluată la data modificării, este recunoscută pentru orice modificare care mărește valoarea justă totală a tranzacției de plată pe bază de acțiuni sau care este benefică în alt mod pentru angajat. În cazul în care o plată este anulată de entitate sau de contraparte, orice element rămas din valoarea justă a plății este trecut pe cheltuieli imediat prin contul de profit și pierdere. Cheltuielile administrative înregistrate în contul de profit și pierdere drept cheltuieli administrative sunt în valoare de 463.393 RON la 31 decembrie 2020 și 926.786 RON la 31 decembrie 2021. 4.15 Evaluarea la valoarea justă Valoarea justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție normală între participanți de pe piață, la data evaluării. Evaluarea la valoarea justă se bazează pe prezumția că tranzacția de a vinde activul sau de a transfera datoria are loc fie: • pe piața principală pentru activ sau datorie sau • în absența unei piețe principale, pe piața cea mai avantajoasă pentru activ sau datorie. Piața principală sau piața cea mai avantajoasă trebuie să fie accesibilă pentru Societate la data evaluării. Valoarea justă a unui activ sau a unei datorii este evaluată folosind ipotezele pe care participanții pe piață le-ar folosi la stabilirea prețurilor activului sau datoriei, presupunând că participanții la piață acționează în interesul lor economic. O evaluare la valoarea justă a unui activ nefinanciar are în vedere capacitatea unui participant de pe piață de a genera beneficii economice prin utilizarea activului la cel mai înalt nivel sau prin vânzarea acestuia unui alt participant de pe piață care ar utiliza activul la cel mai înalt nivel. Societatea utilizează tehnici de evaluare adecvate în circumstanțe și pentru care sunt disponibile suficiente date pentru a evalua valoarea justă, utilizând la maximum datele de intrare observabile relevante și utilizând la minim datele de intrare neobservabile. Toate activele și datoriile, pentru care valoarea justă este evaluată sau prezentată în situațiile financiare, sunt clasificate în ierarhia valorilor juste, descrisă după cum urmează, pe baza celui mai scăzut nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste în ansamblul său: - Nivelul 1 - Prețurile de piață cotate (neajustate) pe piețele active pentru active sau datorii identice - Nivelul 2 - Tehnici de evaluare pentru care cel mai mic nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste este observabil direct sau indirect

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 28 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.15 Evaluarea la valoarea justă (continuare) - Nivelul 3 - Tehnici de evaluare pentru care cel mai mic nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste este neobservabil Pentru activele și datoriile care sunt recunoscute în situațiile financiare la valoarea justă în mod recurent, Societatea stabilește dacă s-au produs transferuri între nivelurile din ierarhie prin reevaluarea clasificării (bazată pe cel mai mic nivel al datelor de intrare care este semnificativ pentru evaluarea la valoarea justă în ansamblu) la sfârșitul fiecărei perioade de raportare. În scopul prezentării valorii juste, Societatea a stabilit clase de active și datorii în funcție de natura, caracteristicile și riscurile activului sau datoriei și de nivelul ierarhiei valorii juste, după cum se explică mai sus. NOTA 5. ADOPTAREA INIȚIALĂ A IFRS – APLICAREA IFRS 1 Prezentele situații financiare aferente anului încheiat la 31 decembrie 2021, sunt primele situații individuale pe care Societatea le-a întocmit în conformitate cu IFRS. Pentru perioadele de până la și inclusiv anul încheiat la 31 decembrie 2020, Societatea și-a întocmit situațiile financiare în conformitate cu principiile contabile general acceptate în România. În consecință, Societatea a întocmit situații financiare în conformitate cu IFRS aplicabile la 31 decembrie 2021, împreună cu datele din perioada comparativă pentru anul încheiat la 31 decembrie 2020, astfel cum sunt descrise în rezumatul politicilor contabile semnificative. La întocmirea situațiilor financiare, situația inițială a poziției financiare a Societății a fost întocmită la 1 ianuarie 2020, data trecerii Societății la IFRS. Această notă explică principalele ajustări efectuate de Societate în retratarea situațiilor sale financiare conform principiilor contabile generale acceptate în România, inclusiv situația poziției financiare la 1 ianuarie 2020 și situațiile financiare începând cu și pentru anul încheiat la 31 decembrie 2020. IFRS 1 permite entităților care adoptă pentru prima dată anumite derogări de la aplicarea retroactivă a anumitor cerințe în temeiul IFRS. Societatea nu a aplicat nicio scutire. Societatea a evaluat toate contractele existente la 1 ianuarie 2020 pentru a stabili dacă un contract conține un contract de leasing pe baza condițiilor în vigoare la 1 ianuarie 2020. Pentru alte retratări, Societatea a utilizat o abordare retrospectivă completă. Estimările la 1 ianuarie 2020 și la 31 decembrie 2020 sunt în concordanță cu cele efectuate pentru aceleași date în conformitate cu principiile contabile general acceptate în România (după ajustări pentru a reflecta eventualele diferențe în politicile contabile), cu excepția elementelor în care aplicarea principiilor contabile general acceptate în România nu a necesitat estimare. Estimările utilizate de Societate pentru a prezenta aceste sume în conformitate cu IFRS reflectă condițiile de la 1 ianuarie 2020, data trecerii la IFRS și la 31 decembrie 2020. Reconcilierea capitalurilor proprii la 1 ianuarie 2020 (data trecerii la IFRS) 1 ianuarie 2020 Reclasificări Reevaluări 1 ianuarie 2020 Principii contabile românești IFRS ACTIVE Active imobilizate Imobilizări necorporale 148.811 0 0 148.811 Investiții în filiale și entități asociate 24.853.446 0 0 24.853.446 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 201.940.386 0 0 201.940.386 Active aferente dreptului de utilizare 0 0 5.679.928 5.679.928 Active cu impozitul amânat 0 0 6.993 6.993 Imobilizări corporale 1.424.157 0 0 1.424.157 Alte imobilizări 0 185.166 0 185.166 Total active imobilizate 228.366.800 185.166 5.686.921 234.238.887

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 29 1 ianuarie 2020 Reclasificări Reevaluări 1 ianuarie 2020 Principii contabile românești IFRS Active circulante Stocuri 560 -560 0 0 Creanțe comerciale 32.542.058 -185.166 1.194.201 33.551.093 Alte creanțe 37.785.757 19.259.048 0 57.044.805 Cheltuieli în avans 11.589 0 0 11.589 Creanțe reprezentând dividende distribuite în timpul anului 19.258.488 -19.258.488 0 0 Numerar și echivalente de numerar 28.037.763 0 0 28.037.763 Total active circulante 117.636.215 (185.166) 1.194.201 118.645.250 TOTAL ACTIVE 346.003.015 0 6.881.122 352.884.137 CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII Capitaluri proprii Capital social 146.964.903 0 0 146.964.903 Prime de capital 5.658 0 0 5.658 Rezerve legale 4.189.617 0 0 4.189.617 Acțiuni proprii 0 0 0 0 Alte rezerve de capital 0 0 0 0 Rezultat reportat -2.366.570 45.079.861 966.634 43.679.925 Profit sau pierdere aferent(ă) anului 43.537.969 (43.537.969) 0 0 Câștiguri nete din vânzarea de acțiuni proprii 1.541.892 (1.541.892) 0 0 Total capitaluri proprii 193.873.469 0 966.634 194.840.103 Datorii pe termen lung Împrumuturi 95.871.849 (52.122) 0 95.819.727 Datorii din contractele de leasing 0 0 4.848.165 4.848.165 Provizioane 65.115 0 0 65.115 Datorii privind impozitul pe profitul amânat 0 0 0 0 Alte datorii pe termen lung 0 52.122 0 52.122 Total datorii pe termen lung 95.936.964 0 4.848.165 100.785.129 Datorii pe termen scurt Împrumuturi 0 0 0 0 Datorii din contractele de leasing 0 0 875.472 875.472 Datorii comerciale 3.122.185 0 0 3.122.185 Alte datorii 53.070.396 0 190.852 53.261.248 Venituri în avans 0 0 0 0 Total datorii pe termen scurt 56.192.581 0 1.066.324 57.258.905 Total datorii 152.129.545 0 5.914.489 158.044.034 TOTAL CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII 346.003.014 0 6.881.123 352.884.137

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 30 Reconcilierea capitalurilor proprii la 31 decembrie 2020 31 decembrie 2020 Reclasificări Reevaluări 31 decembrie 2020 Principii contabile românești IFRS ACTIVE Active imobilizate Imobilizări necorporale 91.377 0 0 91.377 Investiții în filiale și entități asociate 55.545.123 0 0 55.545.123 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 246.315.351 0 0 246.315.351 Active aferente dreptului de utilizare 0 0 4.536.566 4.536.566 Active cu impozitul amânat 0 0 64.480 64.480 Imobilizări corporale 1.489.634 0 0 1.489.634 Alte imobilizări 908.972 0 0 908.972 Total active imobilizate 304.350.457 0 4.601.046 308.951.503 Active circulante Stocuri 560 (560) 0 0 Creanțe comerciale 61.102.948 (433) 0 61.102.515 Alte creanțe 29.120.006 24.500.993 0 53.620.999 Cheltuieli în avans 158.411 0 0 158.411 Creanțe reprezentând dividende distribuite în timpul anului 24.500.000 (24.500.000) 0 0 Numerar și echivalente de numerar 55.816.083 0 0 55.816.083 Total active circulante 170.698.008 0 0 170.698.008 TOTAL ACTIVE 475.048.465 0 4.601.046 479.649.511 CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII Capitaluri proprii Capital social 259.824.598 0 0 259.824.598 Prime de capital 9.192 0 0 9.192 Rezerve legale 9.009.562 0 0 9.009.562 Acțiuni proprii (26.765.560) 0 0 (26.765.560) Alte rezerve de capital 463.393 0 0 463.393 Rezultat reportat (3.661.243) 94.543.458 (338.518) 90.543.697 Profit sau pierdere aferent(ă) anului 93.001.566 (93.001.566) 0 0 Câștiguri nete din vânzarea de acțiuni proprii 1.541.892 (1.541.892) 0 0 Total capitaluri proprii 333.423.400 0 (338.518) 333.084.882 Datorii pe termen lung Împrumuturi 69.015 (69.015) 0 0 Datorii din contractele de leasing 0 0 3.704.514 3.704.514 Provizioane 84.255 0 0 84.255 Datorii privind impozitul pe profitul amânat 0 0 0 0 Alte datorii pe termen lung 0 69.015 0 69.015 Total datorii pe termen lung 153.270 0 3.704.514 3.857.784 Datorii pe termen scurt Împrumuturi 82.980.346 0 0 82.980.346 Datorii din contractele de leasing 0 0 1.235.049 1.235.049 Datorii comerciale 915.955 0 0 915.955 Alte datorii 57.504.434 0 0 57.504.434 Venituri în avans 71.061 0 0 71.061 Total datorii pe termen scurt 141.471.796 0 1.235.049 142.706.845 Total datorii 141.625.066 0 4.939.563 146.564.629 Total capitaluri proprii și datorii 475.048.466 0 4.601.045 479.649.511

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 31 Reconcilierea rezultatului global total pentru anul încheiat la 31 decembrie 2020 31 decembrie 2020 Reclasificări Reevaluări 31 decembrie 2020 Principii contabile românești IFRS Cifra de afaceri 33.074.410 (33.074.410) 0 0 Alte venituri de exploatare 158 (158) 0 0 Venituri din servicii prestate 0 31.975.434 0 31.975.434 Venituri din chirii, servicii și similare 0 565.537 0 565.537 Alte venituri 0 533.597 0 533.597 Total venituri din exploatare 33.074.568 0 0 33.074.568 Cheltuieli cu materiile prime și materiale consumabile (6.609) 6.609 0 0 Alte cheltuieli cu materialele (133.621) 133.621 0 0 Alte cheltuieli externe (82.514) 82.514 0 0 Cheltuieli cu salariile și indemnizațiile (3.228.983) 3.228.983 0 0 Cheltuieli cu asigurările sociale (72.320) 72.320 0 0 Amortizarea și deprecierea reluărilor nete (378.789) 0 (1.143.362) (1.522.151) Cheltuieli de administrație - (3.301.303) 0 (3.301.303) Cheltuieli cu serviciile prestate de terți (4.721.876) 4.721.876 0 0 Taxe, comisioane și cheltuieli cu transferuri și contribuții datorate (51.285) 51.285 0 0 Alte cheltuieli (364.466) 364.466 0 0 Alte cheltuieli de exploatare - (5.360.371) 1.081.665 (4.278.706) Ajustări de provizioane (19.140) 0 0 (19.140) Total cheltuieli de exploatare (9.059.603) 0 (61.697) (9.121.300) Rezultat din activitatea de exploatare 24.014.965 0 (61.697) 23.953.268 Câștig net din cedarea investițiilor în filiale și entități asociate 0 48.022.408 0 48.022.408 Venituri din dividend 20.567.563 0 0 20.567.563 Venituri din dobânzi 10.240.258 - 0 10.240.258 Alte venituri financiare 49.219.487 (49.219.487) 0 - Total venituri financiare 80.027.308 (49.219.487) 0 30.807.821 Cheltuieli cu dobânzile (5.079.334) 0 (193.222) (5.272.556) Alte cheltuieli financiare (2.564.047) 1.197.079 (104.370) (1.471.338) Total cheltuieli financiare (7.643.381) 1.197.079 (297.592) (6.743.894) Rezultat financiar net 72.383.927 (48.022.408) (297.592) 24.063.927 Rezultat înainte de impozitare 96.398.892 0 (359.289) 96.039.603 Impozit pe profit (3.397.326) 0 57.486 (3.339.840) Rezultat net aferent perioadei 93.001.566 0 (301.803) 92.699.763 Total rezultat global aferent perioadei 93.001.566 0 (301.803) 92.699.763

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 32 NOTA 5. ADOPTAREA INIȚIALĂ A IFRS – APLICAREA IFRS 1 (continuare) Note la reconcilierea capitalurilor proprii la 1 ianuarie 2020 și 31 decembrie 2020 și a rezultatului global total pentru anul încheiat la 31 decembrie 2020 5.1 Analiza reclasificării din situații financiare conform principiilor contabile general acceptate în România și situații financiare IFRS Pentru a întocmi situații financiare individuale IFRS, Societatea a efectuat mai multe reclasificări în comparație cu situațiile financiare statutare publicate și auditate la 31 decembrie 2019 (inițiale la 1 ianuarie 2020) și 31 decembrie 2020 pregătite în conformitate cu principiile contabile general acceptate în România. Acestea au fost effectuate pentru a respecta prevederile IFRS. Potrivit principiilor contabile din România, există un model de situații financiare impus pentru societățile care nu aplică IFRS. Principalele reclasificări sunt: Situația poziției financiare: • Garanțiile oferite de Societate pentru contractele de închiriere au fost reclasificate, la 1 Ianuarie 2020, din „Creanțe comerciale" în „Alte active imobilizate" • Stocurile prezentate conform principiilor contabile din România drept „Stocuri", deoarece reprezintă plăți în avans și sunt considerate nesemnificative, au fost reclasificate drept „Alte creanțe" • „Creanțe reprezentând dividende distribuite in cursul anului" care este un element obligatoriu conform standardelor contabile românești au fost reclasificate drept „Alte creanțe" • În ceea ce privește elementele de „Capitaluri proprii", "Profitul sau pierderea aferent(ă) anului" și „Câștiguri nete din vânzările de acțiuni proprii" prezentate separate conform standardelor contabile românești au fost reclasificate drept „Rezultat reportat" • Garanțiile primite de Societate au fost reclasificate din „Datorii financiare - împrumuturi " în „Alte datorii pe termen lung" Situația veniturilor și a cheltuielilor și a altor elemente ale rezultatului global • Defalcarea cifrei de afaceri a fost analizată din perspectiva IFRS și componentele au fost prezentate în consecință. Aceeași defalcare ca si cea prezentata in IFRS a fost prezentata si in notele explicative la situațiile financiare conform standardelor contabile românești pentru perioadele analizate • Societatea a efectuat o analiză a alocării cheltuielilor prezentate conform standardelor contabile românești în situațiile financiare IFRS. Există două tipuri principale de cheltuieli prezentate în IFRS: „Cheltuieli administrative" și "Alte cheltuieli de exploatare". Mai multe reclasificări au fost efectuate în scopul prezentării IFRS • În conformitate cu IAS 1, câștigurile și pierderile din cursul valutar au fost compensate și prezentate la linia „Alte venituri financiare" sau „Alte cheltuieli financiare", în funcție de poziția netă • În conformitate cu IAS 1, câștigurile și pierderile legate de cedarea investițiilor în filiale și entități asociate au fost prezentate pe o linie separată, având în vedere semnificația. 5.2 Analiza reevaluărilor din situații financiare conform principiilor contabile general acceptate în România și situații financiare IFRS Pentru a întocmi situații financiare individuale IFRS, Societatea a efectuat, de asemenea, mai multe reevaluări în comparație cu situațiile financiare publicate și auditate la 31 decembrie 2019 (inițiale la 1 ianuarie 2020) și 31 decembrie 2020 pregătite conform standardelor contabile românești. Principalele reevaluări sunt: IFRS 16 – Societatea în calitate de locatar Conform standardelor contabile românești, un contract de leasing este clasificat ca leasing financiar sau leasing operațional. Plățile de leasing operațional sunt recunoscute drept cheltuială de exploatare (cheltuieli de închiriere în cazul de față) în situația veniturilor și cheltuielilor pe durata contractului de leasing. În conformitate cu IFRS, un locatar aplică o abordare unică de recunoaștere și evaluare pentru toate contractele de leasing, cu excepția contractelor de leasing pe termen scurt și a contractelor de leasing cu active de valoare mică și recunoaște datoriile de leasing pentru a efectua plăți de leasing și active aferente dreptului de utilizare care reprezintă dreptul de utilizare a activelor suport. La data trecerii la IFRS, Societatea a aplicat datoriile de leasing evaluate la valoarea actualizată a plăților de leasing încă de la început, actualizate utilizând rata marginală de împrumut a locatarului la data trecerii la IFRS. Activele aferente dreptului de utilizare au fost evaluate la valoarea egală cu datoriile aferente contractului de leasing.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 33 NOTA 5. ADOPTAREA INIȚIALĂ A IFRS – APLICAREA IFRS 1 (continuare) 5.2 Analiza reevaluărilor din situații financiare conform principiilor contabile general acceptate în România și situații financiare IFRS (continuare) Ca urmare, Societatea a recunoscut o creștere, la început, de 5.716.810 RON a datoriilor de leasing și a activelor aferente dreptului de utilizare. In ceea ce privește impactul înregistrat in contul de profit si pierdere remarcam următoarele: • Anularea „Cheltuielilor de închiriere" înregistrate conform standardelor contabile românești în valoare de 0 RON la 31 decembrie 2019 și 1.081.665 RON la 31 decembrie 2020 • Înregistrarea deprecierii dreptului de utilizare înregistrat conform IFRS în valoare de 36.883 RON la 31 decembrie 2019 și 1.143.362 RON la 31 decembrie 2020 • Înregistrarea cheltuielilor cu dobânzile aferente amortizării datoriei de leasing înregistrate conform IFRS în valoare de 0 RON la 31 decembrie 2019 și 193.222 RON la 31 decembrie 2020 • Înregistrarea, în contul de profit și pierdere IFRS, a reevaluării la cursul de schimb de închidere a datoriei de leasing. Impacturile se ridică la 6.826 RON la 31 decembrie 2019 și 104.370 RON la 31 decembrie 2020 IAS 8 – Corectarea erorilor În situațiile financiare, la 31 decembrie 2020, prezentate în conformitate cu standardele contabile românești, Societatea a înregistrat o ajustare de eroare legată de ajustările efectuate asupra veniturilor facturate entităților afiliate pentru anii 2017, 2018 și 2019. Această ajustare de eroare a fost înregistrată, în IFRS, în situația inițială a poziției financiare, adică 1 ianuarie 2020. Sumele nu sunt considerate semnificative. Nu există nicio diferență contabilă între IAS 8 și standardele contabile românești în ceea ce privește ajustările de erori, deoarece impacturile sunt înregistrate în Rezultatul reportat în ambele cazuri. IAS 12 – Impozite amânate Am efectuat, pentru toate activele si datoriile pentru care am identificat o diferență temporară impozabilă, impactul aferent impozitelor amânate, pe baza cotei de impozitare din România, de 16%. Astfel a rezultat o creanță cu impozitul amânat netă înregistrată în valoare de 6.993 RON la 1 ianuarie 2020 și 64.480 RON la 31 decembrie 2020. Societatea a estimat că profiturile impozabile viitoare ar trebui să fie suficiente pentru a absorbi această creanță cu impozitul amânat. NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR 6.1. Obiective generale, politici si procese Activitățile desfășurate de Societate pot da naștere unor riscuri variate. Managementul este conștient si monitorizează efectele acestor riscuri si evenimente care pot avea efecte adverse asupra operațiunilor Societății. Principalele riscuri la care este expus Societatea pot fi clasificate astfel: Riscuri financiare: - Riscul de credit - Riscul de lichiditate; - Riscul de piață, care include: riscul ratei de dobândă, riscul valutar si riscul de preț al instrumentelor. Alte riscuri: - Riscul operațional - Riscul strategic

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 34 NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 6.2. Riscuri financiare Aceasta nota prezinta informații cu privire la expunerea Grupului fata de riscurile menționate mai sus, la obiectivele, politicile si procesele Grupului pentru a gestiona riscurile si la metodele folosite pentru măsurarea acestora. Mai multe informații cantitative cu privire la aceste riscuri sunt prezentate pe parcursul acestor situații financiare consolidate. Nu au existat modificări substanțiale ale expunerii Grupului la riscurile unui instrument financiar, obiectivele, politicile si pro cesele sale de gestionare a acestor riscuri sau metodele utilizate pentru măsurarea acestora din perioadele anterioare, cu excepția cazului in care este specificat altfel in aceasta nota. Societatea este expusă in principal la riscuri care decurg din utilizarea instrumentelor financiare. Un sumar al instrumentelor financiare deținute de Societate, in funcție de categoria de clasificare sunt prezentate mai jos: Descriere Active financiare pe termen lung 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Investiții în filiale și entități asociate 90.497.644 55.545.123 24.853.446 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 338.295.046 246.315.351 201.940.386 Total 428.792.690 301.860.474 226.793.832 Descriere Creanțe comerciale, depozite pe termen scurt si numerar si echivalente de numerar 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Creanțe comerciale 102.053.110 61.102.515 33.551.093 Alte creanțe 28.753.389 53.620.999 57.044.805 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 24.724.694 Numerar și echivalente de numerar 121.682.382 55.816.083 28.037.763 Total 277.213.575 170.539.597 118.633.661 Descriere Datorii financiare la cost amortizat 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Datorii comerciale și de altă natură 98.456.719 58.420.389 56.383.433 Împrumuturi pe termen scurt și termen lung 27.921.952 82.980.346 95.819.727 Datorii din contracte de leasing 3.764.387 4.939.563 5.723.637 Total 130.143.058 146.340.298 157.926.797 Conducerea are responsabilitatea generala pentru determinarea obiectivelor, politicilor si proceselor de gestionare a riscurilor păstrând in același timp responsabilitatea finala pentru acestea. Obiectivul general al conducerii este de a stabili politici care urmăresc reducerea riscurilor cat mai mult posibil fără a af ecta nejustificat competitivitatea si flexibilitatea Societății. Mai multe detalii in legătură cu aceste politici sunt prezentate mai jos: 6.2.1. Riscul de credit Valorile contabile ale activelor financiare reprezintă expunerea maxima a grupului la riscul de credit pentru creanțele existente.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 35 NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 6.2. Riscuri financiare (continuare) 6.2.1. Riscul de credit (continuare) Riscul de credit reprezintă riscul ca Societatea sa înregistreze o pierdere financiara ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către un client sau o contrapartida la un instrument financiar, iar acest risc rezulta in principal din crean țele comerciale ale Societății, numerarul si echivalentele de numerar, dar si depozite pe termen scurt. Riscul de credit din soldurile cu băncile și instituțiile financiare este gestionat de departamentul de trezorerie al Grupulu i în conformitate cu politicile sale. Expunerea maximă a Societății la riscul de credit pentru elementele situației poziției financiare la 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020, este valoarea contabilă a fiecărei clase de instrumente financiare. Pe parcursul activității sale, Societatea este subiectul riscului de credit, in special din cauza creanțelor comerciale si a disponibilităților deținute la bănci. Managementul Societății monitorizează constant si îndeaproape expunerea la riscul de credit. Soldurile clienților intra-grup au fost analizate separat pentru bonitate, și în urma acesteia, managementul apreciază calitatea de creditare a diverselor creanțe fiind bună în ceea ce privește sumele scadente, astfel că riscul de credit este considerat scăzut și prin urmare nesemnificativ. În conformitate cu IFRS 9, Societatea a utilizat abordarea simplificată pentru calcularea ECL pentru creanțele comerciale aferente terților care nu conțineau o componentă de finanțare semnificativă. Societatea a efectuat o analiză a ajustărilor pentru deprecierea creanțelor comerciale care a luat în considerare experiența pierderilor istorice din creditare bazată pe evoluția restanțelor debitorilor, ajustată astfel încât să reflecte condițiile și estimările actuale ale condițiilor economic e viitoare. Au fost de asemenea analizate soldurile existente ale clienților la 31 decembrie pentru încasare în perioada ulterioară până la emiterea prezentelor situații financiare, fiind identificat un risc minim de neîncasare. Nu există o concentrare semnificativă a riscului. ECL-urile referitoare la numerar și depozitele pe termen scurt ale Societății sunt zero. Politica Societății este de a depune surplusul de numerar la principalele bănci cu care colaborează Societatea și la alte bănci. Angajamentele existente duc la un mix mai favorabil de flexibilitate și câștiguri din dobânzi. Expunerea Societății la riscul de credit asociat numerarului și echivalentelor de numerar este limitat și folosește cinci instituții financiare reputabile diferite în ceea ce privește investițiile și gestionarea numerarului. Spre exemplu, 60% din numerar (74,2 mil. RON) este deținut la o bancă cu rating A+ (conform S&P). 6.2.2. Riscul de lichiditate Riscul de lichiditate este riscul prin care Societatea nu va fi in măsură sa își îndeplinească obligațiile financiare in măsura in care acestea devin scadente. Abordarea grupului in gestionarea lichidității este de a asigura, in măsura in care este posibil , ca va avea lichidități suficiente pentru a-și îndeplini obligațiile scadente, atât in condiții normale cat si de criza, fără a suporta pierderi majore sau de a risca deteriorarea reputației Societății. Societatea întocmește bugete, analize și estimări ale fluxurilor de numerar, care permit Administratorilor să evalueze nivelul de finanțare necesar în perioadele următoare. Se folosesc bugete și proiecții pentru a evalua orice eventuale investiții, care sunt comparate cu fondurile existente în depozite pentru a evalua natura și mărimea eventualelor cerințe de finanțare. În prezent, lichiditatea Societății îi permite să respecte plățile angajate și scadente. În 2021, activitatea Societății s-a axat pe operațiuni, alocarea de lichidități și capital. Societatea are acces la suficiente surse de finanțare care îi permit să-și respecte obligațiile financiare la scadență. Tabelul de mai jos prezinta scadentele contractuale ramase pentru datoriile financiare: La 31 decembrie 2021 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Datorii comerciale și alte datorii 98.456.719 - Împrumuturi pe termen scurt și lung - 27.921.952 Datorii din contracte de leasing 1.299.647 2.464.740 Total 99.756.366 30.386.692

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 36 NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 6.2. Riscuri financiare (continuare) 6.2.2. Riscul de lichiditate (continuare) La 31 decembrie 2020 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Datorii comerciale și alte datorii 58.420.389 - Împrumuturi pe termen scurt și lung 82.980.346 - Datorii din contracte de leasing 1.235.049 3.704.514 Total 142.635.784 3.705.514 La 1 ianuarie 2020 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Datorii comerciale și alte datorii 56.383.433 - Împrumuturi pe termen scurt și lung 233.727 95.586.000 Datorii din contracte de leasing 875.472 4.848.165 Total 57.492.632 100.434.165 Următorul tabel detaliază scadenta pentru activele financiare ale Societății. Tabelul de mai jos a fost întocmit pe baza scadentelor ramase ale activelor financiare, inclusiv a dobânzilor care vor fi obținute din aceste active cu excepția celor in care Societatea anticipează ca fluxul de numerar va avea loc într-o perioada diferita. La 31 decembrie 2021 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Numerar și echivalente de numerar 121.682.382 - Creanțe comerciale și alte creanțe 130.806.499 - Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor persoane (*) 24.724.694 338.295.046 Total 277.213.575 338.295.046 La 31 decembrie 2020 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Numerar și echivalente de numerar 55.816.083 - Creanțe comerciale și alte creanțe 114.723.514 - Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor persoane (*) - 246.315.351 Total 170.539.597 246.315.351 As at 1 ianuarie 2020 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Numerar și echivalente de numerar 28.037.763 - Creanțe comerciale și alte creanțe 90.595.898 - Împrumuturi acordate filialelor și entităților asociate (*) - 201.940.386 Total 118.633.661 201.940.386 (*) Împrumuturile acordate filialelor și entităților asociate au o dată de rambursare nedefinită. Clasificarea de mai sus a fost efectuată pe baza unui scenariu al celei mai bune estimări a conducerii.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 37 NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 6.2. Riscuri financiare (continuare) 6.2.3. Riscul de piață Riscul de piață reprezintă posibilitatea înregistrării de pierderi sau a nerealizării profiturilor estimate care rezulta, direct ori indirect, din fluctuațiile prețului de piață, ratei dobânzii sau cursului de schimb valutar aferente activelor si obligațiilor Societății. In consecință, principalele subcategorii ale riscului de piață sunt următoarele: (i) Riscul ratei dobânzii: riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare sau fluxurile de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile ratelor de dobândă; (ii) Riscul valutar: riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare sau fluxurile de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile cursurilor de schimb; Instrumentele financiare deținute de Societate care sunt afectate de riscul de piață sunt în principal împrumuturile. (i) Riscul ratei dobânzii Riscul generat de rata dobânzii este riscul ca fluxurile de numerar viitoare sa varieze datorita fluctuațiilor de pe piață a ratelor dobânzilor. Expunerea Societății la riscul fluctuațiilor de pe piață ale ratelor dobânzii este limitată de faptul că aproape toate expunerile au rată fixă a dobânzii. Obligațiuni emise Rata fixă anuală a dobânzii la împrumuturilor obligatare este de 7,35% și poate fi ajustată la 5,25% în funcție de îndeplinir ea obligațiilor Societății, conform contractului de împrumut pe bază de obligațiuni. Rata dobânzii a fost revizuită în 2019 la 5,25% pe an (și a fost aplicată și în 2020), pe măsură ce au fost îndepliniți indicatorii financiari conveniți în contractul de reducere a ratei dobânzii. Expunerea la obligațiune a fost următoarea: • 1 ianuarie 2020: 95.819.727 RON principal rămas și dobândă de rambursat • 31 decembrie 2020: 82.980.346 RON principal rămas și dobândă de rambursat Obligațiunea a fost rambursată integral în cursul anului 2021. Datorii financiare – împrumuturi primite Societatea are un singur împrumut în valoare 27.921.952 RON clasificat drept datorie pe termen lung. Active financiare – împrumuturi acordate Societatea a acordat mai multe împrumuturi filialelor, entităților asociate și altor persoane. Împrumuturile au dobândă fixă: • 2019: 5,25% • 2020: 5,25% • 2021: 3,25% Depozitele bancare deținute de Societate sunt pe termen scurt, fiind astfel afectate de modificări ale ratelor de dobânda pe piață. Estimarea Societății este că riscul de rată a dobânzii este limitat având în vedere că aproape întregul portofoliu de active și datorii financiare purtătoare de dobândă are la bază o rată fixă a dobânzii. Prin urmare, nu a fost efectuată o analiză de senzitivitate. (ii) Riscul valutar Riscul valutar reprezintă riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile cursurilor de schimb. Societatea este expusă riscului de schimb valutar la împrumuturile care sunt exprimate într-o alta moneda decât moneda funcțională a Societății. Moneda utilizata pe piață interna este leul romanesc. Moneda care expune Societatea la acest risc este, in principal, EUR. Expunerea Societății la riscul fluctuațiilor cursului valutar se referă și la activitățile sale de exploatare (când veniturile sau cheltuielile sunt exprimate în monedă străină).

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 38 NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 6.2. Riscuri financiare (continuare) 6.2.3. Riscul de piață (continuare) Valorile contabile ale activelor si datoriilor monetare exprimate in alta valuta la data raportării sunt după cum urmează : 31 decembrie 2021 EUR USD TOTAL in RON Active monetare Numerar și echivalente de numerar 23.336.374 93 115.471.120 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 72.328.339 - 357.887.854 Datorii monetare Împrumuturi (5.642.964) - (27.921.952) Datorii comerciale și alte datorii (33.242) - (164.484) Datorii din contractele de leasing (760.774) - (3.764.387) Excedent/(Expunere) neta 89.227.733 93 441.508.151 31 decembrie 2020 EUR USD TOTAL in RON Active monetare Numerar și echivalente de numerar 7.817.530 - 38.066.680 Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 2.052.048 - 9.992.241 Datorii monetare Împrumuturi (17.041.185) - (82.980.346) Datorii comerciale și alte datorii - - - Datorii din contractele de leasing (1.014.409) - (4.939.563) Excedent/(Expunere) neta (8.186.016) - (39.860.988) 1 ianuarie 2020 EUR USD TOTAL in RON Active monetare Numerar și echivalente de numerar 4.862.340 - 23.238.580 Împrumuturi acordate filialelor și entităților asociate și altor entități 2.804.775 - 13.404.860 Datorii monetare Împrumuturi (20.048.904) - (95.819.727) Datorii comerciale și alte datorii (1.219) - (5.828) Datorii din contractele de leasing (1.197.589) - (5.723.637) Excedent/(Expunere) neta (13.580.597) - (64.905.752) Analiza de senzitivitate pentru riscul valutar • 1 ianuarie 2020: O apreciere cu 5% a leului romanesc fata de EUR la 1 ianuarie 2020 ar fi crescut profitul Societății cu 3.245.288 RON, in vreme ce o depreciere cu 5% a leului fata de EUR la 31 decembrie 2019 ar avea un efect similar, dar de sens contrar. Rata de sensibilitate de 5% reprezintă estimarea rezonabila a managementului cu posibilele modificări ale cursurilor de schimb valutar. • 31 decembrie 2020: O apreciere cu 5% a leului romanesc fata de EUR la 1 ianuarie 2020 ar fi crescut profitul Societății cu 1.993.049 RON, in vreme ce o depreciere cu 5% a leului fata de EUR la 31 decembrie 2020 ar avea un efect similar, dar de sens contrar. Rata de sensibilitate de 5% reprezintă estimarea rezonabila a managementului cu posibilele modificări ale cursurilor de schimb valutar.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 39 NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 6.2. Riscuri financiare (continuare) 6.2.3. Riscul de piață (continuare) • 31 decembrie 2021: O apreciere cu 5% a leului romanesc fata de EUR la 1 ianuarie 2020 ar fi scăzut profitul Societății cu 22.075.387 RON, in vreme ce o depreciere cu 5% a leului fata de EUR la 31 decembrie 2021 ar avea un efect similar, dar de sens contrar. Rata de sensibilitate de 5% reprezintă estimarea rezonabila a managementului cu posibilele modificări ale cursurilor de schimb valutar. Analiza de senzitivitate include numai elementele monetare exprimate in valuta si ajustează conversia lor la sfârșitul perioadei pentru o schimbare de 5% a ratelor de schimb valutar. Aceasta analiza presupune ca toate celelalte variabile, in mod special ratele de dobândă, rămân constante. 6.3. Alte riscuri Conducerea nu poate anticipa toate evoluțiile care ar putea avea un impact asupra lichidității pe piața financiară, amortizăr ii activelor financiare și volatilității sporite pe piețele valutare și nici efectul, dacă există, pe care l-ar avea asupra situațiilor financiare individuale. Conducerea Societății considera ca a luat toate masurile necesare pentru a sprijini sustenabilitatea si creșterea activității Societății in circumstanțele actuale prin: - pregătirea unei strategii de criză de lichiditate si de stabilire a unor masuri specifice, împreună cu suportul acționarilor, pentru a aborda potențiale crize de lichiditate; - monitorizarea constanta a poziției sale de lichiditate; - prognozarea pe termen scurt a poziției sale de lichiditate; (i) Riscul operațional Procesul de evaluare a riscului pe parcursul ultimilor câțiva ani pe piețele financiare internaționale a afectat performanta acestor piețe, inclusiv piața financiara si bancara românească, si ridica o incertitudine crescuta cu privire la dezvoltarea economica viitoare. Determinarea respectării acordului de datorie si altor obligații contractuale, precum si evaluarea incertitudinilor semnificative, inclusiv incertitudinile asociate cu capacitatea Societății de a-si continua activitatea pentru o perioada rezonabila de timp, aduc propriile lor provocări. Debitorii Societății ar putea fi, de asemenea, afectați de situația lichidităților scăzute, care ar putea avea impact la rând ul sau in capacitatea lor de a-si plăti împrumuturile restante. (ii) Riscul strategic Riscul strategic reprezintă riscul ca una sau mai multe ipoteze pe care se bazează strategia de afaceri a Societății sa nu mai fie valabile datorita unor schimbări interne si/sau externe. Riscul strategic este dificil de cuantificat deoarece se refera la: - deciziile strategice ale managementului Societății; - incertitudinile aferente mediului extern; - la nivelul si viteza de răspuns a managementului la schimbările survenite in mediul intern si/sau extern; - calitatea sistemelor informaționale etc. (iii) Riscul de titlu de proprietate In Romania, dreptul de proprietate asupra proprietății private este garantat de Constituție. Cu toate acestea, in conformitat e cu Codul Civil Roman, in cazul in care titlul de proprietate asupra unui imobil este anulat, toate actele ulterioare ale transferurilor de proprietate s-ar putea, in anumite condiții, sa fie, de asemenea, anulate. Prin urmare, in teorie, aproape orice titlu imobiliar din Romania ar putea fi expus riscului de o terță parte printr-un litigiu sau pretenții de restituire a proprietății (fie înainte sau după transferul titlului de proprietate). Pentru conducerea Societății, riscul de titlu este minim in cazul Societății in lumina antecedentelor.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 40 NOTA 6. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 6.3. Alte riscuri (continuare) (iv) Riscul legislativ Mediul economic al Societății este influențat si de mediul legislativ. De asemenea, obținerea autorizațiilor de construcție precum si a celorlalte documente necesare demarării proiectelor rezidențiale poate fi afectata de instabilitatea politica precum si de eventualele modificări in structura organizatorica administrativă la nivelul administrațiilor locale in care Societatea intenționează sa dezvolte proiectele sale. (v) Riscul de impozitare Sistemul fiscal din Romania este supus multor interpretări si modificări constante. In Romania termenul prescripție pentru controalele fiscale este de 5 ani. Totuși, din cauza stării de urgență din 2020, perioada de prescripție pentru exercițiile financiare 2015-2019 s-a prelungit cu 9 luni, iar pentru exercițiile financiare care încep din 2016 perioada de prescripție de 5 ani începe la 1 iulie a exercițiului financiar următor. Legislația şi cadrul fiscal din Romania si implementarea acestora in practica suferă schimbări frecvente. Controalele fiscale , prin natura lor, sunt asemănătoare auditurilor fiscale derulate de autoritățile fiscale desemnate in multe tari, dar se pot extinde nu doar asupra problemelor de fiscalitate ci si asupra altor aspecte legislative sau de reglementare in care agenția în cauza ar putea fi interesata. Mai mult, declarațiile fiscale fac subiectul verificării si corectării lor de către autoritățile fiscale pe o perioada de cinci ani după înregistrarea lor (și în conformitate cu regulile generale descrise mai sus) si, in consecință, declarațiile fiscale ale Grupului începând cu anul 2015 pana in 2021 sunt încă subiectul unei astfel de verificări. In conformitate cu legislația fiscala relevanta, evaluarea fiscala a unei tranzacții realizate cu părțile afiliate are la baz a conceptul de preț de piață aferent respectivei tranzacții. In baza acestui concept, preturile de transfer trebuie sa fie ajustate astfel încât sa reflecte preturile care ar fi fost stabilite intre entități intre care nu exista o relație de afiliere si car e acționează independent, pe baza „condițiilor normale de piață”. Este probabil ca verificări ale preturilor de transfer sa fie realizate in viitor de către autoritățile fiscale, pentru a det ermina daca respectivele preturi respecta principiul „condițiilor normale de piață” si ca baza impozabila a co ntribuabilului roman nu este distorsionata. In caz de control organele fiscale pot solicita (sau nu) întocmirea dosarului preturilor de transfer si p entru contribuabilii care nu se regăsesc in categoria celor mari, însă realezează tranzacții cu părți afiliate, pentru a stabili daca au respectat „condițiile normale de piață. 6.4. Gestionarea capitalului Obiectivele conducerii Societății cu privire la gestionarea capitalului sunt de a proteja capacitatea Societății de a-si continua activitatea pentru a oferi profit asociaților si beneficii pentru alte părți interesate si sa mențină o structura optima de capital in vederea reducerii costului de capital. Datoria este definită drept împrumuturi pe termen scurt și lung, și datorii de leasing. Datoria netă se calculează ca datorii minus numerar și echivalente de numerar. Capitalurile proprii includ toate capitalurile și rezervele Societății care sunt gestionate drept capital. Pentru a menține sau a ajusta structura capitalului, conducerea Societății poate ajusta rentabilitatea ce revine acționarilor sau poate emite noi acțiuni pentru a reduce datoriile.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 41 NOTA 7. IMOBILIZĂRI CORPORALE Terenuri, clădiri, barăci Aparatura si instalații de măsură și mijloace de transport Mobilier si alte imobilizări Imobilizări corporale în curs de dezvoltare Total Descriere Cost La 1 ianuarie 2019 36.753 346.874 23.702 9.997 417.326 Intrări 949.273 115.858 341.596 6.303 1.413.030 Ieșiri 0 284.331 0 9.997 294.328 La 31 decembrie 2019 986.026 178.401 365.298 6.303 1.536.028 Intrări 211.523 67.458 64.389 40.416 383.786 Ieșiri 0 0 0 0 0 La 31 decembrie 2020 1.197.549 245.859 429.687 46.719 1.919.814 Intrări 0 129.962 125.067 0 255.029 Ieșiri 0 2.815 3.376 46.719 52.910 La 31 decembrie 2021 1.197.549 373.006 551.378 0 2.121.933 Amortizări si deprecieri La 1 ianuarie 2019 13.783 309.936 11.656 0 335.375 Intrări 4.594 47.015 5.796 0 57.405 Ieșiri 0 280.909 0 0 280.909 La 31 decembrie 2019 18.377 76.042 17.452 0 111.871 Amortizare aferentă anului 206.891 63.962 47.456 0 318.309 ieșiri 0 0 0 0 0 La 31 decembrie 2020 225.268 140.004 64.908 0 430.180 Amortizare aferentă anului 244.219 79.058 79.980 0 403.257 ieșiri 0 2.463 2.720 0 5.183 La 31 decembrie 2021 469.487 216.599 142.168 0 828.254 Valoare contabilă netă 0 La 31 decembrie 2019 967.649 102.359 347.846 6.303 1.424.157 La 31 decembrie 2020 972.281 105.855 364.779 46.719 1.489.634 La 31 decembrie 2021 728.062 156.407 409.210 0 1.293.679

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 43 NOTA 9. INVESTIȚII ÎN FILIALE ȘI ENTITĂȚI ASOCIATE Filială / Entitate asociată Drept de proprietate Drept de proprietat Drept de proprietate Valoarea investiției Valoarea investiției Valoarea investiției 1.ian.20 31.dec.20 31.dec.21 1.ian.20 31.dec.20 31.dec.21 One Charles de Gaulle Residence SRL 99.99% 99.99% 99.99% 3.189.302 3.189.302 3.189.302 One Modrogan SRL 99.99% 99.99% 99.99% 89.990 89.990 89.990 One Mircea Eliade Properties SRL 99.98% 99.98% 100.00% 44.990 44.990 45.000 One Floreasca Towers SRL 99.98% 99.98% 99.98% 44.990 44.990 44.990 One Long Term Investments SRL 99.98% 100.00% 100.00% 44.990 45.000 45.000 One Lake District SRL 98.00% 98.00% 98.00% 44.100 44.100 44.100 One Herastrau Plaza SRL 98.00% 98.00% 98.00% 44.100 44.100 44.100 One Herastrau Towers SRL 98.00% 98.00% 100.00% 44.100 44.100 45.900 One Long Term Value SRL 98.00% 98.00% 98.00% 980 980 980 One United Tower SA 99.99% 70.24% 70.24% 2.876.402 3.176.548 3.176.548 One Peninsula SRL 90.00% 99.99% 100.00% 18.029.778 25.240.816 25.240.826 One Verdi Park SRL 90.00% 90.00% 95.00% 81.000 2.781.000 7.729.600 One Cotroceni Park SRL 80.00% 80.00% 80.00% 36.010 36.010 36.010 X Architecture Engineering Consult SRL 80.00% 80.00% 80.00% 160 160 160 One North Gate SA 72.13% 56.74% 62.41% 218.994 16.046.576 21.607.152 Neo Properties Development SA 70.00% 82.35% 0.00% 63.000 1.778.521 - Skia Real Estate SRL 51.00% 51.00% 51.00% 510 510 510 Neo Floreasca Lake SRL(control prin detinere indirecta) - 10.00% 80.59% - 2.672.450 3.199.348 One Cotroceni Park Office SA - 72.00% 57.25% - 64.800 17.657.519 One Cotroceni Park Office Faza 2 SA - 72.00% 57.25% - 64.800 6.394.657 One Mamaia SRL - 99.98% 99.98% - 44.990 44.990 One Cotroceni Park Office Faza 3 SA - 70.00% 80.00% - 63.000 72.000 Reinvent Energy SRL 20% 20.00% 20.00% 50 50 240.000 Glass Rom Impex SRL - 20.00% 20.00% - 300 300 One Herastrau Office Properties SA - 30.00% 30.00% - 27.000 27.000 One Property Support Services SRL 20.00% 20.00% 20.00% - 40 40 Neo Herastrau Park SRL - - 82.00% - - 671.784 Neo Timpuri Noi SRL - - 82.33% - - 305.928 Neo Mamaia SRL - - 82.33% - - 273.910 One Proiect 4 SRL - - 100.00% - - 45.000 One Proiect 3 SRL - - 100.00% - - 45.000 One Proiect 5 SRL - - 100.00% - - 45.000 One Proiect 7 SRL - - 100.00% - - 45.000 One High District S.R.L. - - 100.00% - - 45.000 One Lake Club S.R.L. - - 100.00% - - 45.000 24.853.446 55.545.123 90.497.644 Active financiare – investiții în filiale și entități asociate În 2020, au fost înființate patru noi filiale: One Cotroceni Park Office S.A., One Cotroceni Park Office Faza 2 S.A., One Cotroceni Park Office Faza 3 S.A. și One Mamaia S.R.L. În 2019, au fost înființate două noi filiale: One Long Term Investment s S.R.L. (fosta One Herastrau Real Estate S.R.L.) și One Floreasca Towers S.R.L. (fosta One Herastrau IV S.R.L.). În data de 26 ianuarie 2021, adunarea generală a acționarilor a aprobat vânzarea acțiunilor deținute în capitalul social al unei filiale fără activitate, Neo Downtown S.R.L., cu o valoare nominală de 10 RON/acțiune.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 44 NOTA 9. INVESTIȚII ÎN FILIALE ȘI ENTITĂȚI ASOCIATE (continuare) În 2021, au fost înființate noi filiale: One Proiect 1 S.R.L. (One High District), One Proiect 3 S.R.L., One Proiect 4 S.R.L., One Proiect 5 S.R.L., One Proiect 6 S.R.L. (One Lake Club) și One Proiect 7 S.R.L., deținute în întregime de Societate. În 2021, Societatea și-a schimbat participația la capitalul social al filialei One Herastrau Towers S.R.L. de la 98% la 31 decembrie 2020 la 100%, precum și participația în filiala One Mircea Eliade Properties de la 99,98% la 100%. Societatea și-a majorat participația în capitalul social al filialei One North Gate SA de la 56.74% la 31 decembrie 2020 la 62.41% la 31 decembrie 2021. Prețul total pentru acțiunile achiziționate este de 5.560.575 RON. În decembrie 2021, filiala Neo Properties Development a fost închisă, astfel că toate acțiunile deținute indirect în filialele Neo sunt acum deținute direct. NOTA 10. ÎMPRUMUTURI ACORDATE FILIALELOR, ENTITĂȚILOR ASOCIATE ȘI ALTOR PERSOANE La 31 decembrie 2021 Sub 1 an 1 - 5 ani Total Active financiare – împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 24.724.694 338.295.046 363.019.740 La 31 decembrie 2020 Sub 1 an 1 - 5 ani Total Active financiare – împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități - 246.315.351 246.315.351 La 1 ianuarie 2020 Sub 1 an 1 - 5 ani Total Active financiare – împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități - 201.940.386 201.940.386 Prezentăm mai jos o defalcare a împrumuturilor acordate la nivel de proiect: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Împrumuturi acordate pentru achiziționarea de noi filiale sau entități asociate 106.373.824 20.058.169 10.296.556 Împrumuturi acordate filialelor pentru construcția de clădiri de birouri 135.045.054 100.998.442 97.899.182 Împrumuturi acordate filialelor pentru dezvoltarea de proiecte rezidențiale 82.472.332 99.291.303 75.036.622 Împrumuturi acordate filialelor pentru dezvoltări viitoare de proiecte imobiliare 35.086.759 20.499.829 13.469.751 Împrumuturi acordate filialelor care oferă servicii de arhitectură pentru proiecte din grup și din afara grupului 3.421.175 3.937.389 2.213.033 Alte împrumuturi 620.596 1.530.219 3.025.242 Total 363.019.740 246.315.351 201.940.386

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 45 NOTA 10. ÎMPRUMUTURI ACORDATE FILIALELOR, ENTITĂȚILOR ASOCIATE ȘI ALTOR PERSOANE (continuare) Am efectuat o analiză a fiecărui proiect în parte pentru a evalua dacă sunt necesare ajustări de depreciere. Pe baza analizei noastre, toate proiectele sunt profitabile și nu am identificat niciun risc semnificativ de nerambursare. Societatea încasează sumele ulterior datei de finalizare a dezvoltării proiectului imobiliar și, pe baza istoricului anterior pentru proiectele fi nalizate și a evaluării valorii juste efectuate pentru proprietățile de investiții la nivel de grup la 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020, nu au fost identificați indicatori de depreciere. NOTA 11. ACTIVE AFERENTE DREPTULUI DE UTILIZARE Societatea a încheiat un contract de leasing operațional pentru închirierea spațiilor de birouri cu One North Gate S.A. (locator). Contractul a intrat în vigoare la 20 decembrie 2019 și este semnat pe o perioadă de 60 de luni. Costurile de închiriere sunt facturate lunar. Tabelul de mai jos prezintă evoluția dreptului de utilizare pentru perioadele 1 ianuarie 2020 – 31 decembrie 2021. Pentru informații suplimentare, consultați notele 17 și 20. Descriere Drept de utilizare Cost la 1 ianuarie 2019 0 Intrări 5.716.810 Ieșiri 0 5.716.810 Cost la 1 ianuarie 2020 Intrări 0 Ieșiri 0 Cost at 31 decembrie 2020 5.716.810 Intrări 0 Ieșiri 0 Cost at 31 decembrie 2021 5.716.810 Amortizare la 1 ianuarie 2019 0 Intrări 36.882 Ieșiri 0 Amortizare la 1 ianuarie 2020 36.882 Intrări 1.143.362 Ieșiri - Amortizare la 31 decembrie 2020 1.180.244 Intrări 1.143.362 Ieșiri 0 Amortizare la 31 decembrie 2021 2.323.606 VALOARE NETĂ La 1 ianuarie 2020 5.679.928 La 31 decembrie 2020 4.536.566 La 31 decembrie 2021 3.393.204

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 46 NOTA 12. CREANȚE COMERCIALE ȘI DE ALTĂ NATURĂ Creanțele comerciale și de altă natură la 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020 sunt detaliate mai jos: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Creanțe comerciale - clienți 396.153 52.921 14.083 Creanțe comerciale – filiale și entități afiliate 101.656.957 61.049.594 33.537.010 Total creanțe comerciale 102.053.110 61.102.515 33.551.093 TVA de recuperat 19.353.518 27.788.835 37.463.115 Sume de încasat de la entități legate/afiliate 2.949.570 1.206.935 270.384 Alte creanțe 112.653 104.117 3.141 Creanțe reprezentând dividende - 24.500.000 19.258.488 Debitori diverși 5.673.276 4.289 11.747 Alte creanțe cu impozitul 664.372 16.823 37.930 Total alte creanțe 28.753.389 53.620.999 57.044.805 Total 130.806.499 114.723.514 90.595.898 Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Creanțe comerciale – din comisionul de management facturat filialelor 101.239.216 60.804.446 33.504.274 Creanțe comerciale – filiale 264.250 213.027 - Creanțe comerciale – alte părți legate 153.491 32.121 32.736 Creanțe comerciale – alți clienți terți 396.153 52.921 14.083 Total 102.053.110 61.102.515 33.551.093 % creanțe comerciale - din comisionul de management facturat filialelor în total creanțe comerciale 99% 100% 100% Cea mai mare parte a soldului de creanțe comerciale este legată de comisioanele de management facturate filialelor. Soldurile aferente comisioanelor de management se încasează in general după finalizarea proiectului imobiliar pentru care se prestează aceste servicii. Ciclul normal de funcționare a filialelor este de trei ani, dar poate fi mai lung în funcție de dimensiunea proiectului. Ca urmare, activele circulante includ elemente a căror realizare este destinată și/sau anticipată sa apară in cursul normal al ciclului de funcționare a dezvoltării proiectelor imobiliare de către Grup. Am efectuat o analiză a fiecărei contrapărți individuale și a fiecărui proiect aferent pentru a evalua dacă ar fi necesară înregistrarea unui provizion de depreciere. Pe baza analizei noastre, toate proiectele sunt profitabile și nu am identificat niciun risc de nerambursare legat de contrapărți.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 47 NOTA 13. NUMERAR ȘI ECHIVALENTE DE NUMERAR Numerarul și echivalentele de numerar sunt detaliate mai jos: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Numerar și echivalente de numerar exprimate în EUR 115.471.120 38.066.680 23.238.575 Numerar și echivalente de numerar exprimate în RON 6.205.367 17.747.945 4.793.845 Numerar în casă - RON 5.895 1.458 5.343 Total 121.682.382 55.816.083 28.037.763 Societatea a stabilit că pierderile de credit preconizate aferente numerarului și depozitelor pe termen scurt nu sunt semnificative. Sumele de numerar și echivalente de numerar sunt depuse la bănci din România care fac parte din grupuri bancare europene sau la bănci de stat, iar în trecutul documentat al României nu au existat cazuri de incapacitate de plată din partea băncilor. Expunerea Societății la riscul de credit asociat numerarului și echivalentelor de numerar este limitată întrucât Grupul colaborează cu instituții financiare solide în ceea ce privește investițiile și gestionarea numerarului. NOTA 14. IMPOZIT PE PROFIT Impozitul pe profit curent al Societății pentru anii 2021, 2020 și 2019 este determinat la o rata statutara de 16% pe baza profitului statutar ajustat cu cheltuielile nedeductibile si cu veniturile neimpozabile. Impozitul pe profit amânat la 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020 este determinat pe baza ratei de impozit de 16%, care se așteaptă sa fie in vigoare in momentul in care diferențele temporare se vor relua. Datoriile si creanțele cu impozitul pe profit curent si amânat se detaliază astfel: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Creanțe cu impozitul amânat aferent datoriilor din contractele de leasing 602.302 790.330 915.782 Datorii privind impozitul amânat aferent dreptului de utilizare – contracte de leasing (542.913) (725.850) (908.787) Total creanțe /(datorii) 59.389 64.480 6.993 Defalcarea cheltuielilor cu impozitul este prezentată mai jos: Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 Cheltuieli cu impozitul cu venitul curent (7.841.418) (3.397.326) Impactul impozitului amânat (5.090) 57.486 Total creanțe /(datorii) (7.846.508) (3.339.840)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 48 NOTA 14. IMPOZIT PE PROFIT (continuare) (i) Reconcilierea ratei efective de impozitare 2021 Rezultat brut 48.561.025 la o rată de 16% 7.769.764 Efectul elementelor impozabile asimilate veniturilor 1.483.144 Efectul elementelor impozabile asimilate cheltuielilor (142.851) Rezerva legală (388.447) Alte efecte fiscale 380.215 Diminuare impozit pe profit cu cheltuielile de sponsorizare (349.470) Reducerea impozitului pe profit datorită bonificației prevăzute de OUG 33/200 (910.937) Total cheltuiala cu impozitul pe profit 7.841.418 Principalele elemente prezentate în reconcilierea ratei efective de impozitare corespund: • efectului elementelor impozabile asimilate veniturilor este legat de câștigurile înregistrate în capitalurile proprii aferente vânzării de acțiuni proprii • alte efecte fiscale sunt legate de cheltuielile nedeductibile si veniturile neimpozabile conform codului fiscal romanesc NOTA 15. CAPITALURI PROPRII Managementul monitorizează capitalul, care cuprinde toate componentele capitalurilor proprii (adică capitalul social, rezultatul reportat si rezervele). Obiectivul principal al societății-mamă este de a proteja capitalul si capacitatea acesteia de a-si continua activitatea, astfel încât sa poată continua sa ofere beneficii pentru asociați si pentru alte părți interesate. (i) Capitalul social La 31 decembrie 2021 capitalul social al Societății este de 514.828.059 RON (31 decembrie 2020: 259.824.598 RON, 31 decembrie 2019: 146.964.903 RON) divizat în 2.574.140.294 acțiuni (31 decembrie 2020: 997.752 acțiuni, 31 decembrie 2019: 940.455 acțiuni) cu o valoare nominală de 0,2 RON (31 decembrie 2020: 269,41, 31 decembrie 2019: 156,27). Toate acțiunile emise sunt plătite integral. Structura acționariatului Nume acționar 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Număr acțiuni Valoare nominala [RON] Procent deținut [%] Număr acțiuni Valoare nominala [RON] Procent deținut [%] Număr acțiuni Valoare nominala [RON] Procent deținut [%] Victor Capitanu 766,012,422 153,202,534 29.7580% 376,182 97,961,555 37.7030% 395,297 61,773,062 42.0326% Andrei Diaconescu 766,012,422 153,202,534 29.7580% 376,182 97,961,555 37.7030% 395,297 61,773,062 42.0326% Alții 1,042,115,450 208,422,991 40.4840% 245,388 63,901,488 24.5940% 149,861 23,418,779 15.9348% Total 2,574,140,294 514,828,059 100.00% 997,752 259,824,598 100.00% 940,455 146,964,903 100.00%

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 49 NOTA 15. CAPITALURI PROPRII (continuare) (ii) Rezerva legală Rezerva legală este în valoare de 4.189.617 RON la 1 ianuarie 2020, 9.009.562 RON la 31 decembrie 2020 și 11.437.359 RON at 31 decembrie 2021. Rezerva legală este constituită în conformitate cu prevederile Legii Societăților Comerciale, conform căreia 5% din profitul contabil anual statutar este transferat in cadrul rezervelor legale pana când soldul acestora atinge 20% din capitalul social al societății. Dacă această rezervă este utilizată integral sau parțial pentru acoperirea pierderilor sau pentru distribuirea sub orice formă (precum emisiunea de noi acțiuni conform Legii Societăților Comerciale), aceasta devine impozabilă. Conducerea Societății nu estimează ca va utiliza rezerva legala astfel încât să devina impozabilă (cu excepția cazului prevăzut de Codul fiscal, in care rezerva constituita de persoanele juridice care furnizează utilități societăților comerciale care se restructurează, se reorganizează sau se privatizează poate fi folosita pentru acoperirea pierderilor de valoare ale pachetului de acțiuni obținut în urma procedurii de conversie a creanțelor, iar sumele destinate reconstituirii ulterioare a acesteia sunt deductibile la calculul profitului impozabil). Profitul contabil rămas după repartizarea cotei de rezerva legala realizata, in limita a 20% din capitalul social, se preia in cadrul rezultatului reportat la începutul exercițiului financiar următor celui pentru care se întocmesc situațiile financiare anuale, de unde urmează a fi repartizat. (iii) Acțiuni proprii În trimestrul IV 2020, Societatea a răscumpărat un număr de 18.243 de acțiuni proprii în valoare de 26.765.560 RON. Părțile au agreat, odată cu transferul acțiunilor, să transfere orice drept asupra sau în legătură cu acestea, inclusiv, dar fără limitare la, dividendele Societății aferente acțiunilor pentru exercițiul financiar 2020. Toate acțiunile proprii au fost vândute în 2021. (iv) Alte rezerve - plăți pe bază de acțiuni Rezerva de plăți pe bază de acțiuni este utilizată pentru a recunoaște valoarea plăților pe bază de acțiuni decontate cu acțiuni furnizate angajaților cu funcții de conducere, ca parte a remunerației acestora. Un plan de plăți pe bază de acțiuni a fost creat în trimestrul IV 2020 prin care un număr de 941 acțiuni ale societății mamă au fost acordate unui angajat. Perioada de intrare în drepturi este de minimum 12 luni și opțiunea poate fi exercitată până la 15 luni de la data acordării. Conform hotărârii Consiliului de Administrație nr. 20/30 decembrie 2021 și în temeiul hotărârii adunării generale extraordinare a acționarilor Societății nr. 55/19 aprilie 2021, Societatea a aprobat „divizarea” acțiunilor, prin diminuarea nominală a valorii unei acțiuni de la 260,60 RON la 0,2 RON, iar în temeiul hotărârii adunării generale extraordinare a acționarilor Societății nr. 56/26 mai 2021, s-a confirmat că „divizarea” acțiunilor se aplică oricăror opțiuni pe acțiuni acordate anterior operațiunii de „divizare”. Prin urmare, a fost aprobată modificarea contractului pentru a reflecta „divizarea”, precum și pentru a prelungi termenul de exercitare a opțiunilor pe acțiuni acordate beneficiarului. Societatea a estimat rezerva luând în considerare valoarea justă a instrumentului și perioada de intrare în drepturi. NOTA 16. ÎMPRUMUTURI Descriere 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Obligațiuni - (82.980.346) (95.819.727) Alte împrumuturi primite de la filiale (27.921.952) - - Total active /(datorii) (27.921.952) (82.980.346) (95.819.727) Informații detaliate despre soldurile și tranzacțiile cu entitățile afiliate sunt prezentate în Nota 23.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 50 NOTA 16. ÎMPRUMUTURI (continuare) În octombrie 2017, Societatea a emis un număr de 20 de obligațiuni în valoare nominală de 1.000.000 EUR fiecare, încasând valoarea lor echivalentă, respectiv 20.000.000 EUR în noiembrie 2017. Scadența împrumutului este de 48 de luni de la data emiterii. Pentru acest împrumut din obligațiuni, Societatea a constituit o ipotecă asupra acțiunilor deținute la următoarele filiale: One Herastrau Towers S.R.L., One Herastrau Plaza S.R.L. și One Verdi Park S.R.L.. Societatea a rambursat în avans un număr de 3 obligațiuni în trimestrul IV 2020 și cele 17 obligațiuni rămase în trimestrul I 2021 la prețul de 1.000.000 EUR fiecare, astfel că toate gajurile au fost ridicate. Alte împrumuturi pe termen lung în valoare de 27.921.951 RON la 31 decembrie 2021 se referă la un împrumut în EUR acordat de One Cotroceni Park S.R.L. Reconcilierea modificărilor în datoriile care rezultă din activități de finanțare este prevăzută în Nota 25. NOTA 17. DATORII DIN CONTRACTELE DE LEASING Societatea are închiriat spațiul administrativ de birouri de la filiala One North Gate începând din decembrie 2019. Consultați Notele 10 și 11 pentru informații suplimentare. 2021 2020 2019 La 1 ianuarie 4.939.563 5.723.637 0 Intrări 0 0 5.716.810 Dobândă acumulată 154.452 193.222 0 Plăți (1.403.507) (1.081.665) 0 Diferențe de curs valutar 73.879 104.369 6.827 La 31 decembrie 3.764.387 4.939.563 5.723.637 Pe termen lung 2.464.740 3.704.514 4.848.165 Pe termen scurt 1.299.647 1.235.049 875.472 2021 2020 2019 Cheltuieli cu deprecierea activelor aferente dreptului de utilizare 1.143.362 1.143.362 36.883 Cheltuieli cu dobânda la datoriile de leasing 154.452 193.222 - Câștig/(pierdere) din cursul valutar 69.990 104.370 6.826 Cheltuieli cu chiriile 1.403.507 1.081.665 - Alte cheltuieli - diferențe din indexare 3.888 - - Total sumă recunoscută în contul de profit și pierdere 2.775.199 2.522.619 43.709 Reconcilierea modificărilor datoriilor care decurg din activitățile de finanțare este prezentată la nota 25. NOTA 18. DATORII COMERCIALE ȘI ALTE DATORII 31 decembrie 31 decembrie 1 ianuarie Descriere 2021 2020 2020 Datorii comerciale – entități afiliate și alte părți legate 910.305 456.503 1.843.762 Alte datorii comerciale 970.495 459.452 1.278.423 Total datorii comerciale 1.880.800 915.955 3.122.185 Alte impozite și taxe 370.504 6.417.136 5.350.052 Decontări între entitățile afiliate 88.933.711 41.957.563 27.763.391 Cheltuieli de capital cu acționarii - 634.136 15.760.188 Dividende 679.899 16.701 15.284 Alți creditori 6.591.805 8.478.898 4.372.333 Total alte datorii 96.575.919 57.504.434 53.261.248 Total datorii comerciale și alte datorii 98.456.719 58.420.389 56.383.433

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 51 NOTE 19. VENITURI DIN EXPLOATARE Descriere 2021 2020 Venituri din servicii prestate 44.837.975 31.975.434 Venituri din chirii, taxe de servicii și altele similare 630.559 565.537 Alte venituri 784.769 533.598 Total venituri din exploatare 46.253.303 33.074.569 Descriere 2021 2020 One Herăstrău Towers SRL 1.934.399 5.737.022 One Mircea Eliade Properties SRL 6.317.834 11.598.236 One United Tower SRL 871.240 3.217.603 Neo Mamaia SRL 675.184 5.242.310 One Verdi Park SRL 10.031.492 6.180.263 Neo Timpuri Noi SRL 5.787.528 - One Peninsula SRL 18.972.884 - Clienți terți 247.414 - Total venituri din servicii prestate 44.837.975 31.975.434 „Venituri din servicii prestate" și „Venituri din chirii, taxe de servicii și altele similare" sunt în principal legate de comisioanele de management și chirie (pentru suprafețele utilizate) facturate părților afiliate. Informații detaliate despre soldurile și tranzacțiile cu părțile afiliate sunt prezentate în nota 23. NOTA 20. CHELTUIELI DE EXPLOATARE Descriere 2021 2020 Cheltuieli cu materiile prime și materiale consumabile - 6,609 Alte cheltuieli cu materialele 36.400 133.621 Alte cheltuieli externe 137.115 82.514 Alte cheltuieli de exploatare 6.565.289 3.640.211 Cheltuieli cu impozitul - 51.285 Cheltuieli cu personalul 3.645.630 3.301.303 Alte cheltuieli 1.075.970 364.466 Cheltuieli cu deprecierea 1.628.096 1.522.151 Ajustări de provizioane (84.255) 19.140 Ajustări de stocuri - - Total cheltuieli de exploatare 13.004.245 9.121.300 Descriere 2021 2020 Mentenanță și reparații 3.882 22.158 Redevențe și chirii 358.651 182.966 Prime de asigurare 46.951 2.377 Cursuri de formare 253.958 700 Cheltuieli cu colaboratorii 449.449 281.892 Comisioane și onorarii 761.929 545.307 Protocol, reclama si publicitate 1.621.866 453.093 Transport 2.302 2.542 Cheltuieli de deplasare - - Cheltuieli poștale și telecomunicații 57.855 66.093 Comisioane bancare și asimilate 21.224 10.916 Alte cheltuieli cu serviciile executate de terți 2.987.222 2.072.167 Total alte cheltuieli de exploatare 6.565.289 3.640.211

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 52 NOTA 20. CHELTUIELI DE EXPLOATARE (continuare) Descriere 2021 2020 Audit, revizuire limitată și evaluare 559.103 495.705 Alte servicii profesionale, consultanță și contabilitate 1.666.292 731.192 Servicii administrare 103.795 35.789 Alte cheltuieli (comisioane privind serviciile, etc.) 234.543 429.645 Alte servicii (IT, pază, mentenanță, recrutare, etc.) 423.489 379.836 Total alte cheltuieli cu serviciile prestate de furnizori terți 2.987.222 2.072.167 Onorariile Deloitte Audit pentru serviciile prestate in 2021 Societății și subsidiarelor din grup constau într-un onorariu de audit în suma de 164,3 mii EUR (audit statutar în suma de 68 mii EUR, servicii de audit în suma de 38,3 mii EUR și alte servicii în suma de 58 mii Eur). NOTA 21. CÂȘTIG NET DIN CEDAREA INVESTIȚIILOR ÎN FILIALE ȘI ENTITĂȚI ASOCIATE Descriere 2021 2020 Venituri din cedarea investițiilor în filiale și entități asociate - 48.072.196 Cheltuieli cu cedarea investițiilor în filiale și entități asociate - (49.788) Câștig net din cedarea investițiilor în filiale și entități asociate - 48.022.408 NOTA 22. VENITURI FINANCIARE Descriere 2021 2020 Venituri din dividende 1.881.012 20.567.563 Venituri din dobânzi 7.436.521 10.240.258 Alte venituri financiare 6.780.726 - Total venituri financiare 16.098.259 30.807.821 Descriere 2021 2020 Câștig net din diferențele de curs valutar 6.540.776 - Alte venituri financiare 239.950 - Total alte venituri financiare 6.780.726 - NOTA 23. CHELTUIELI FINANCIARE Descriere 2021 2020 Cheltuieli cu dobânzile 786.291 5.272.556 Alte cheltuieli financiare – pierdere netă din diferențele de curs valutar - 1.471.338 Total cheltuieli financiare 786.291 6.743.894

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 53 NOTA 24. ENTITĂȚILE AFILIATE ȘI ALTE PĂRȚI LEGATE Entitățile afiliate și alte părți legate ale Societății cu care a încheiat tranzacții la 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020 sunt: Denumire filială și alte părți legate Țara Tip de afiliere One Modrogan SRL România Filială – entitate afiliată One Peninsula SRL (fosta One Herastrau Park Residence SA) România Filială – entitate afiliată One Charles de Gaulle Residence SRL România Filială – entitate afiliată One Herastrau Plaza SRL România Filială – entitate afiliată One Verdi Park SRL România Filială – entitate afiliată X Architecture & Engineering Consult SRL România Filială – entitate afiliată One Mircea Eliade Properties SRL România Filială – entitate afiliată One Long Term Value SRL România Filială – entitate afiliată One Herastrau Towers SRL România Filială – entitate afiliată One Cotroceni Park SRL (fosta One Herastrau Properties SRL) România Filială – entitate afiliată Skia Real Estate SRL România Filială – entitate afiliată One Lake District SRL (fosta One District Properties SRL) România Filială – entitate afiliată One North Gate SA România Filială – entitate afiliată One United Tower SA (fosta One United Tower SRL) România Filială – entitate afiliată Neo Properties Development SA România Filială, dar dizolvată la 31 decembrie 2021 Neo Floreasca Lake SRL România Filială – entitate afiliată Neo Mamaia SRL România Filială – entitate afiliată Neo Timpuri Noi SRL România Filială – entitate afiliată Neo Herastrau Park SRL (fosta Neo Dorobanti SRL) România Filială – entitate afiliată Neo Downtown SRL România Alte părți legate One Floreasca Towers SRL (fosta One Herastrau IV SRL) România Filială – entitate afiliată One Long Term Investments SRL (fosta One Herastrau Real Estate SRL) România Filială – entitate afiliată One Cotroceni Park Office SA România Filială – entitate afiliată One Cotroceni Park Office Faza 2 SA România Filială – entitate afiliată One Cotroceni Park Office Faza 3 SA (fosta One Verdi Park Office SA) România Filială – entitate afiliată One Mamaia SRL România Filială – entitate afiliată Reinvent Energy SRL România Entitate asociată One Proiect 4 SRL România Filială – entitate afiliată One Proiect 3 SRL România Filială – entitate afiliată One Proiect 5 SRL România Filială – entitate afiliată One Proiect 7 SRL România Filială – entitate afiliată One High District S.R.L. România Filială – entitate afiliată One Lake Club S.R.L. România Filială – entitate afiliată Carpathian Estate SRL România Filială deținută indirect One Herastrau Office Properties SA România Entitate asociată Glass Rom Impex SRL România Entitate asociată One Property Support Services SRL România Entitate asociată One Herastrau Office SA România Alte părți legate Andrei Liviu Diaconescu România Acționar și membru cheie din conducere Victor Capitanu România Acționar și membru cheie din conducere Vinci Invest SRL România Alte părți legate Liviu Investments SRL România Alte părți legate Lemon Interior Design SRL România Alte părți legate Lemon Office Design SRL România Alte părți legate Smart Capital Investments SA România Alte părți legate Ploiesti Logistics SRL România Alte părți legate Element Investments SRL România Alte părți legate Element Invest Partners SRL România Alte părți legate DR Consulting & Other Services SRL România Alte părți legate Samoila Valentin-Cosmin PFA România Alte părți legate One Energy Division SRL România Alte părți legate One Holding Investments SRL România Alte părți legate One Holding Ver SRL România Alte părți legate

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 54 One Holding OA SRL România Alte părți legate ACC Investments SRL România Alte părți legate CTT & ONE AG Elveția Alte părți legate CC Trust Group AG Elveția Alte părți legate CCT & One Properties SA Elveția Alte părți legate Dragos-Horia Manda România Membru cheie din conducere, acționar minoritar Claudio Cisullo România Membru cheie din conducere, acționar minoritar Gabriel-Ionut Dumitrescu România Membru cheie din conducere Adriana-Anca Anton România Membru cheie din conducere Raluca-Elena Dragan România Membru cheie din conducere Valentin-Cosmin Samoila România Membru cheie din conducere Marius-Mihail Diaconu România Membru cheie din conducere, acționar minoritar In cursul normal al activității, Societatea efectuează tranzacții cu personalul cheie din conducere (conducerea executiva și administratori). Volumul acestor tipuri de tranzacții se regăsește in tabelul de mai jos: Remunerații membri cheie din conducere 2021 2020 2019 Beneficii angajați 552.179 453.393 0 Tabelele de mai jos oferă detalii privind valoarea totală a tranzacțiilor încheiate cu entitățile afiliate și alte părți legate în 2021 și 2020, precum și soldurile cu entitățile afiliate și alte părți legate la 31 decembrie 2021, 31 decembrie 2020 și 1 ianuarie 2020: Situația poziției financiare Natura soldului Categorii de entități afiliate și alte părți legate 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Creanțe și asimilate aferente bunurilor și serviciilor vândute Membri cheie din conducere - 6.096 7.333 Entități afiliate – filiale 103.567.267 61.826.577 33.940.477 Alte părți legate și entități asociate 153.491 32.121 32.736 Situația poziției financiare Natura soldului Categorii de entități afiliate și alte părți legate 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Datorii aferente bunurilor și serviciilor plătite Membri cheie din conducere - - - Entități afiliate – filiale 97.345.816 47.353.629 36.334.057 Alte părți legate și entități asociate 22.767 1.027 1.815

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 55 NOTA 24. ENTITĂȚILE AFILIATE (continuare) Contul de profit și pierdere (venit/(cheltuială)) Natura tranzacției Categorii de entități afiliate și alte părți legate 2021 2020 Venituri din dobânzi și alte venituri financiare Membri cheie din conducere - - Entități afiliate – filiale 6.492.147 10.002.195 Alte părți legate și entități asociate 238.068 54.033 Venituri din dividende Membri cheie din conducere - - Entități afiliate – filiale 1.881.012 20.567.563 Alte părți legate și entități asociate 0 0 Venituri din chirii și redevențe Membri cheie din conducere 0 0 Entități afiliate – filiale 376.685 521.056 Alte părți legate și entități asociate 3.984 2.518 Venituri din servicii de management și administrare Membri cheie din conducere 0 0 Entități afiliate – filiale 44.590.545 31.975.434 Alte părți legate și entități asociate 0 0 Cheltuieli cu chiriile și utilitățile Membri cheie din conducere 0 0 Entități afiliate – filiale 1.290.609 1.345.741 Alte părți legate și entități asociate 0 1.031 Cheltuieli de management și administrare Membri cheie din conducere 449.449 281.892 Entități afiliate – filiale 0 0 Alte părți legate și entități asociate 103.795 35.792 Împrumuturi acordate entităților afiliate și altor părți legate Sold dobânzi Sume datorate entităților afiliate și altor părți legate Împrumuturi acordate entităților afiliate - filiale 2021 13.895.502 270.358.882 2020 23.452.157 213.137.118 2019 13.860.086 185.178.154 Împrumuturi acordate altor părți legate și entități asociate 2021 487.038 10.966.323 2020 454.551 9.046.809 2019 287.497 2.389.934 Membri cheie din conducerea Grupului: 2021 - - 2020 - - 2019 - - Total împrumuturi acordate entităților afiliate și altor părți legate 2021 13.895.502 270.358.882 2020 23.906.708 222.183.927 2019 13.866.945 185.178.438 Împrumuturi de la entitățile afiliate și alte părți legate Sold dobânzi Sume datorate entităților afiliate Împrumuturi de la entități afiliate - filiale 2021 0 27.921.952

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 56 NOTA 25. SCHIMBĂRI ÎN DATORIILE CARE REZULTĂ DIN ACTIVITĂȚI DE FINANȚARE 1 ianuarie 2019 Contracte de leasing noi Cheltuieli cu dobânzile Plăți de numerar Mișcări în cursul valutar Alte mișcări 31 decembrie 2019 Obligațiuni 93.597.315 - 4.801.163 (4.896.300) 2.317.549 - 95.819.727 Datorii din contracte de leasing - 5.716.810 - - 6.827 - 5.723.637 Total datorii din activități de finanțare 93.597.315 5.716.810 4.801.163 (4.896.300) 2.324.376 - 101.543.364 1 ianuarie 2020 Contracte de leasing noi Cheltuieli cu dobânzile Plăți de numerar Mișcări în cursul valutar Alte mișcări 31 decembrie 2020 Obligațiuni 95.819.727 - 5.079.334 (19.726.481) 1.807.766 - 82.980.346 Datorii din contracte de leasing 5.723.637 - 193.222 (1.081.665) 104.369 - 4.939.563 Total datorii din activități de finanțare 101.543.364 - 5.272.556 (20.808.146) 1.912.135 - 87.919.909 1 ianuarie 2021 Contracte de leasing noi Cheltuieli cu dobânzile Plăți de numerar Mișcări în cursul valutar Alte mișcări 31 decembrie 2021 Obligațiuni 82.980.346 - - (82.980.346) - - - Datorii din contracte de leasing 4.939.563 - 154.452 (1.403.507) 73.879 - 3.764.387 Total datorii din activități de finanțare 87.199. 909 - 154.452 (84.383.853) 73.879 - 3.764.387 NOTA 26. CONTINGENȚE Începând cu octombrie 2019, autoritățile fiscale române au efectuat un control pentru rambursarea TVA care acoperă sumele solicitate pentru restituire până la 31 mai 2019, inclusiv. Acest control s-a încheiat în aprilie 2020, iar Societatea este în proces de colectare a sumelor aprobate pentru rambursare. Sumele refuzate sunt nesemnificative, reprezentând aproximativ 1% din suma totală solicitată pentru rambursare, cu toate acestea Societatea intenționează să le conteste în fața autorităților. În 23 iulie 2021, filialele One Cotroceni Park Office SA și One Cotroceni Park Office Faza 2 SA au semnat un contract de credit cu Banca Comerciala Romana SA, BRD Groupe Societe Generale SA și Erste Group Bank AG în valoare maximă de 78.000.000 EUR. Societatea-holding garantează fiecărei părți finanțatoare performanța punctuală care va acoperi diferențele de costuri sau deficitul fluxurilor de numerar aferente. În 30 septembrie 2021, filiala One Peninsula SRL a semnat un contract de credit cu First Bank SA în valoare maximă de 15.000.000 EUR. Durata creditului este de 36 de luni începând cu 1 octombrie 2021. Împrumutul are atașată o garanție corporativă emisă de Societatea-holding care va acoperi diferențele de costuri sau deficitul de fluxuri de numerar aferent finalizării proiectului pentru 15% din totalul costurilor de dezvoltare (7,47 mil. RON). În 15 februarie 2022, filiala One Mircea Eliade Properties SRL a contractat un credit bancar de la Garanti Bank în valoare totală de 9.000.000 EUR, sumă pe care a tras-o în întregime. Împrumutul are o scadență de 10 ani. Contractul de credit bancar conține o garanție corporativă emisă de Societatea holding.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 57 NOTA 26. CONTINGENȚE (continuare) În data de 19 aprilie 2021, Adunarea Generală a Acționarilor (AGA) a aprobat un algoritm propus de Consiliul de Administrație al Societății cu privire la acordarea anumitor bonusuri către 2 membri executivi ai Consiliului de Administrație al One United Properties S.A., care se va materializa în acordarea unui pachet de acțiuni de maximum 5% din capitalul social al Societății, nu se va plăti nicio sumă de către beneficiari pentru acordarea și/sau exercitarea unei Opțiuni. Aceste remunerații sub formă de plăți pe bază de acțiuni („SOP”) vor fi acordate în următorii 5 ani, ca urmare a îndeplinirii condițiilor de performanță evaluate anual de comitetul de remunerare. În cazul exercitării Opțiunilor, acțiunile nou emise vor fi alocate de către societatea de holding. Condițiile de performanță care trebuie îndeplinite pentru exercitarea Opțiunilor sunt: (a) deținerea funcției de membru executiv al Consiliului de Administrație la Data Măsurării Performanței și (b) atingerea unui preț pe acțiune conform unui algoritm stabilit prin hotărâre a Consiliului de Administrație și aprobată ulterior de Adunarea Generală a Acționarilor. În cursul anului 2021 și de la sfârșitul anului 2021, Grupul și beneficiarii au confirmat că nu au fost stabiliți toți termenii și condițiile pentru planul de remunerație sub formă de plăți pe bază de acțiuni descris mai sus, astfel încât în prezent nu a avut loc încă data acordării. La 31 decembrie 2021, structura capitalului social al Societății s-a schimbat față de data de inițiere a planului de remunerație sub formă de plăți pe bază de acțiuni, prin urmare algoritmul nu este aplicabil direct și va fi modificat conform noii structuri a Societății. Aprobarea de modificare va fi supusă aprobării AGA din 26 aprilie 2022. NOTA 27. IERARHIA VALORII JUSTE Societatea deține instrumente financiare ce nu sunt evaluate la valoare justa in situația individuală a poziției financiare. Pentru instrumentele financiare de tipul: numerar si echivalente numerar, creanțe comerciale si de altă natură, conducerea Societății a estimat ca valoarea contabilă a acestora reprezintă aproximarea valorii juste a acestora. Determinarea valorii juste a acestor tipuri de instrumente se încadrează pe nivel 3 din ierarhia de valoare justa. Datoriile financiare care nu sunt evaluate la valoare justă sunt reprezentate de împrumuturi cu scadența contractuală sub un an, datorii către angajați, datorii comerciale și alte datorii și se califică pe Nivelul 3 al ierarhiei valorii juste. Mai jos este prezentată o comparație pe clase a valorii contabile și a valorii juste a instrumentelor financiare ale Grupului altele decât cele a căror valoare contabilă este aproximarea rezonabilă a valorii juste: Valoarea contabilă Valoarea justă 31 decembrie 2021 31 Decembrie 2020 1 Ianuarie 2020 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Active financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități 363.019.740 246.315.351 201.940.386 326.960.848 237.926.047 192.969.957 Valoarea contabilă Valoarea justă 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 31 decembrie 2020 1 ianuarie 2020 Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă 82.980.346 95.819.727 82.620.512 92.429.942 La 31 decembrie 2021, Societatea nu înregistrează datorii cu împrumuturile bancare. Prezentările cantitative ale instrumentelor financiare ale Societății în ierarhia evaluării la valoarea justă pentru cele 3 perioade sunt:

ONE UNITED PROPERTIES S.A. NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2021 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 58 NOTA 27. IERARHIA VALORII JUSTE (continuare) 31 decembrie 2020 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Active financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă - 82.620.512 - 82.620.512 1 ianuarie 2020 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă - 92.429.942 - 92.429.942 31 decembrie 2021 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Active financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități - 326.960.848 - 326.960.848 31 decembrie 2020 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Active financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități - 237.926.047 - 237.926.047 1 ianuarie 2020 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Active financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi acordate filialelor, entităților asociate și altor entități - 192.969.957 - 192.969.957 Nu au existat transferuri între Nivelurile 1 și 2 în 2021 sau 2020. Conducerea a evaluat că valorile juste ale numerarului și ale depozitelor pe termen scurt, ale creanțelor comerciale și de alt ă natură, ale datoriilor comerciale și ale altor datorii pe termen scurt se apropie de valorile contabile în mare parte datorită scadențelor scurte ale acestor instrumente. Următoarele metode și ipoteze au fost utilizate pentru a estima valorile juste: - Creanțele sunt evaluate de Societate pe baza unor parametri precum ratele dobânzii, factorii specifici de risc de țară, bonitatea individuală a clientului și caracteristicile de risc ale proiectului finanțat. Pe baza acestei evaluări, sunt calculate provizioanele pentru pierderile estimate ale acestor creanțe. La 31 decembrie 2021, valorile contabile ale acestor creanțe, net de provizioane, nu erau semnificativ diferite de valorile lor juste calculate. - Valorile juste ale împrumuturilor și împrumuturilor purtătoare de dobândă ale Societății sunt determinate utilizând metoda DCF, utilizând o rată de actualizare care reflectă rata de împrumut a emitentului, inclusiv propriul risc de neexecutare la 31 decembrie 2020. NOTA 28. EVENIMENTE ULTERIOARE În 8 februarie 2022, Societatea a achiziționat direct 100% din acțiunile BO Retail Invest SRL, o filială care a achiziționat anterior o participație majoritară de 54,4351% în Bucur Obor, societate listată în sistemul multilateral de tranzacționare al Bursei de Valori București sub simbolul BUCU. Tranzacția a făcut obiectul avizului Consiliului Concurenței, pe care Societate a l-a obținut în 4 februarie 2022. În februarie 2022, Societatea a achiziționat de la acționarul minoritar dl Octavian Avramoiu, următoarele participații în filiale: 14,41% în Neo Floreasca Lake, 12,67% în Neo Timpuri Noi, 12,67% în Neo Mamaia și 13,00% în Neo Herastrau Park.