Samstæðureikningur
2024
Kaldalón hf.
Efnisyfirlit
bls.
Skýrsla stjórnar og forstjóra ....................................................................................................................
2 - 6
Áritun óháðs endurskoðanda .................................................................................................................
7 - 11
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu ársins 2024 ..............................................................
12
Efnahagsreikningur ..................................................................................................................................
13
Eiginfjáryfirlit .............................................................................................................................................
14
15
Skýringar ..................................................................................................................................................
16 - 42
Viðaukar, óendurskoðaðir
Stjórnarháttayfirlýsing .............................................................................................................................
43 - 47
Ófjárhagslegar upplýsingar .....................................................................................................................
48 - 58
Skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila ..................................................................................................
59
Samandreginn samstæðuárshlutareikningur 30. júní 2023
Kaldalón hf.
Kennitala 490617-1320
Köllunarklettsvegur 1, 104 Reykjavík
1
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Viðskipti með fasteignir á árinu:
Fasteign
Fastanúmer
Brúttó stærð
Kaup/Sala
Álfhella 8
F232-9979
1.798 m
2
Kaup
Gránufélagsgata 47
F214-6651 ofl.
674 m
2
Kaup
Grjótháls 2
F2530180
lóð
Kaup
Klafastaðavegur 12
F232-4643
1.120 m
2
Kaup
Klettagarðar 11
F221-4198
1.765 m
2
Kaup
Klettagarðar 19
F230-0169
7.933 m
2
Kaup
Vesturvör 36
F228-2499 ofl.
3.636 m
2
Kaup
Völuteigur 31
F208-4546
1.905 m
2
Kaup
Víkurgata 11b
F236-9689
494 m
2
Kaup
Starfsemin á árinu
Samstæðan leigir út dreift safn atvinnueigna til fyrirtækja og opinberra aðila. Tekjur samstæðunnar eru tilkomnar vegna
leigusamninga um fasteignir félagsins. Félagið leggur áherslu á fjárfestingu í fasteignum og útleigu þeirra á
höfuðborgarsvæðinu og í nærsvæði helstu hafna og flughafna landsins.
Tekjuvegið útleiguhlutfall afhentra eigna í samstæðunni í heild í lok árs var 97,1%. Breyting frá fyrra ári felur í sér að stór
fasteign var afhent á árinu sem er að hluta til án leigusamninga auk þess sem framkvæmdum lauk að Borgahellu á
undan áætlun. Við útgáfu ársreiknings eru nú allar fasteignir að Borgahellu með gildandi leigusamninga. Stórt hlutfall
eigna félagsins er í langtímaleigu en tekjuvegin lengd leigusamninga er 10,2 ár, ef tekið er mið af uppsagnarheimildum í
leigusamningum er tekjuvegin lengd leigusamninga 9,7 ár. Nær allir leigusamningar félagsins eru bundnir við vísitölu
neysluverðs til verðtryggingar en einn samningur er tekjutengdur.
Félagið hefur unnið eftir og fylgt stefnu félagsins um vöxt fjárfestingareigna félagsins. Vegna stækkandi eignasafns
atvinnueigna í útleigu aukast rekstrartekjur félagsins í samræmi við stefnu. Félagið hefur gefið út að vöxtur verði hægari
þegar markmiðum um stærð eignasafns og rekstrartekna er náð, og verða þá fjármunir félagsins nýttir í auknum mæli
með arðgreiðslu til hluthafa eða endurkaupum.
Í lok árs átti samstæðan 127.000 m
2
af fasteignum til útleigu ásamt fasteignum í byggingu samanborið við 102.000 m
2
í
lok árs 2023.
Kaldalón hf. („félagið“) er íslenskt hlutafélag skráð á aðalmarkað Nasdaq Iceland. Samstæða félagsins samanstendur af
móðurfélaginu, Kaldalóni hf., og 13 dótturfélögum þess („samstæðan“). Sjá nánar í skýringu 23. Kaldalón er
fasteignafélag en kjarnastarfsemi samstæðunnar er eignarhald fasteigna og útleiga þeirra, fasteignaþróun og umsýsla
þeirra. Fasteignir félagsins eru í eigu dótturfélaga Kaldalóns.
Aðalstarfsemi
Samstæðan stóð að uppbyggingu nýrra fasteigna að Grjóthálsi 8 og Lambhagavegi 12 á árinu. Framkvæmdum er lokið
að Grjóthálsi 8 en áætlað að framkvæmdum á Lambhagavegi 12 ljúki á fyrri helmingi ársins 2025. Þá hefur samstæðan
undirritað kaupsamning um lóð og byggingu allt að 5.700 m
2
fasteignar að Straumhellu 28-32.
2
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Starfsemin á árinu, framhald
Afkoma og fjárhagsleg staða
Vísað er til skýringar 26 vegna markverða atburða sem hafa gerst eftir að reikningsári lauk.
Það er mat stjórnenda félagsins að horfur í leigu fasteigna séu stöðugar, útleiguhlutfall er hátt að teknu tilliti til
nýbygginga sem hafa nýlega bæst við fasteignasafnið og auglýstar eru til leigu.
Samstæðan seldi eftir lok reikningsskiladags allan eignarhlut sinn í Vesturbugt eignarhaldsfélagi ehf., en helsta eign
félagsins er allt hlutafé í Vesturbugt ehf. Sala félagsins á eignarhlut í Vesturbugt eignarhaldsfélagi ehf. hefur lítil áhrif á
efnahag samstæðunnar.
Félagið hóf viðræður við Reginn (nú Heimar) á fyrrihluta ársins um möguleg kaup á 47 þúsund fermetrum
atvinnuhúsnæðis. Þeim viðræðum var slitið í lok apríl. Félagið festi kaup á öllu hlutafé í félögunum Idea ehf og K190 hf á
seinni hluta ársins. Félagið telur að tækifæri til frekari kaupa á fasteignum og fasteignasöfnum hafi glæðst á seinni hluta
ársins.
Rekstrartekjur samstæðunnar á árinu 2024 námu 4.508 m.kr. samanborið við 3.227 m.kr. árið áður. Rekstrarhagnaður
fyrir matsbreytingu fjárfestingareigna nam 3.548 m.kr. samanborið við 2.487 m.kr. árið áður. Tekjuaukning milli ára má
rekja til aukinna tekna vegna útleigu á stærra eignasafni en á fyrra ári, nýrra leigusamninga, auk tekjutengdra
leigusamninga félagsins við vísitöluneysluverðs til verðtryggingar. Matsbreyting fjárfestingareigna nam 3.991 m.kr. í
samanburði við 3.791 m.kr. árið áður. Hrein fjármagnsgjöld námu 2.998 m.kr. í samanburði við 2.218 m.kr. árið áður.
Hagnaður varð af rekstri samstæðunnar á árinu að fjárhæð 3.231 m.kr. samanborið við 3.161 m.kr. í fyrra.
Undirritaður var nýr leigusamningur við Ríkiseignir vegna viðbótarrýmis í Skógarhlíð 18, þá var gerður leigusamningur
við Elkem Ísland ehf. um viðbótarrými á Tangavegi 7. Distica fékk afhent vöruhús í Garðabæ á árinu. Undirritaður var nýr
leigusamningur við Arctic Adventures í Klettagörðum 11 og var fasteignin afhent í september 2024.
Veðhlutfall samstæðunnar, vaxtaberandi skuldir á móti fjárfestingareignum, nam 57% en í hefðbundnum rekstri er
markmið samstæðunnar 55%. Hækkun veðsetningarhlutfalls stafar af banka- og skuldabréfafjármögnun vegna
fjárfestinga í fasteignum á árinu og fyrri skuldbindinga vegna fateignakaupa. Þá nam handbært fé, sem er óbundið 1.727
m.kr. í lok árs. Samstæðan hefur gert samninga um lánalínur við bankastofnanir. Ónýttar lánalínur í lok árs námu 1.500
m.kr.
Það er álit stjórnar félagsins að allar upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að glöggva sig á stöðu samstæðunnar í árslok,
rekstrarárangri ársins og fjárhagslegri þróun samstæðunnar, komi fram í samstæðuársreikningnum.
Samkvæmt efnahagsreikningi í lok árs námu eignir samstæðunnar 75.823 m.kr. og jukust um 15.157 m.kr. Eigið fé
samstæðunnar nam 25.938 m.kr. í lok árs 2024 samanborið við 23.207 m.kr. í lok árs 2023. Veigamesti þáttur
efnahagsreiknings eru fjárfestingareignir félagsins, en hækkun eigna félagsins milli ára stafar aðallega af
fasteignakaupum félagsins á árinu. Matsóvissa félagsins felst að langmestu leyti í ákvörðun gangvirðis í
fjárfestingareignum samstæðunnar. Vísað er til skýringar 10 um aðferðafræði og helstu forsendur gangvirðismats.
3
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Afkoma og fjárhagsleg staða, framhald
Fjármögnun og hlutafé
Framtíðaráform
Ytri aðstæður
Félagið fylgist með þróun jarðvár á Reykjanesskaga og mögulegra áhrifa á fasteignir félagsins. Þannig hefur félagið
yfirfarið tryggingar og tekið viðbótartryggingar ef við á en þess má geta að félagið á engar eignir í Grindavík. Þá fylgist
félagið með mögulegum óbeinum áhrifum þess og mögulegra áhrifa annarra aðstæðna á félagið, s.s. áhrif á
ferðaþjónustu og fjölda ferðamanna.
Þeir
eignaflokkar
sem
félagið
leggur
áherslu
á
eru
vöruhús
og
iðnaður,
verslun
og
þjónusta
auk
hótela.
Félagið
hefur
jafnframt til skoðunar fjárfestingu í innviðaverkefnum. Fjárfestingar miða að því að safnið sé með hátt útleiguhlutfall,
langtímasamninga og stöndugt sjóðstreymi.
Stjórn félagsins leggur til að ekki verður greiddur arður á árinu 2025 þar sem félagið er í vaxtarfasa. Félagið hefur birt
áætlun um að hefja arðgreiðslur þegar eignir félagsins nema 100 milljörðum eða árstekjur yfir 8 milljörðum á ári. Stefna
félagsins er að hefja arðgreiðslur árið 2026 en endanleg ákvörðun er tekin á aðalfundi í félaginu.
Félagið gaf út nýtt hlutafé á fyrri hluta ársins að nafnvirði kr. 67.468.360. Hver hlutur í Kaldalóni hf. er að nafnvirði tíu
(10) krónur. Fjöldi hluta hækkaði því um 6.746.836 úr 1.112.821.647 hlutum í 1.119.568.483 hluti. Útgáfan er hluti af
kaupsamningi um Hafnagarð ehf. frá árinu 2022, en eina eign þess félags er Köllunarklettsvegur 1. Aðilar náðu
samkomulagi að loka greiðsla vegna Hafnagarðs yrði greidd með peningum. Hún var greidd á seinni hluta ársins og er
því engin útistandandi skuldbinding um útgáfu hlutafjár í félaginu vegna viðskiptanna.
Samstæðan fjármagnaði sig á árinu með útgáfu skráðra skuldabréfa og víxla auk bankafjármögnunar. Í hluta
fjármögnunarsamninga er gjaldfellingarheimild ef félagið er afskráð af skipulögðum verðbréfamarkaði. Vísað er til
skýringar 20 í ársreikning um fjármögnun samstæðunnar. Á árinu hefur almennt verið áframhaldandi hækkun vaxta og
verðlags, en verðbólga hefur bein áhrif á rekstrartekjur til hækkunar.
Félagið setti á fót og lauk tveimur endurkaupaáætlunum í samræmi við heimild hluthafafundar 3. júlí 2024. Samanlagt
voru keyptir kr. 33.700.150 hlutir fyrir kr. 613.868.947 og námu eigin hlutir 3,01% af útgefnum hlutum í árslok.
Stefna Kaldalóns er að stækka safn tekjuberandi eigna í starfsemi félagsins en vaxtarhraði félagsins mun taka mið af
markaðsaðstæðum og tækifærum félagsins til fjárfestinga í fasteignum. Á árinu var unnið að fjölda viðskipta sem ekki
leiddu til kaupsamnings en á seinni hluta ársins fjárfesti félagið í fasteignum með kaupum á Idea ehf. og K190 hf.
Félagið er í vaxtarfasa og skilgreinir sig sem slíkt þar til að verðmæti fjárfestingareigna nemur 100 milljörðum króna, eða
leigutekjur félagsins verði 8 milljarðar eða meira á ársgrundvelli.
Efnahagsumhverfi síðastliðinna missera hefur einkennst af háum vöxtum og hækkandi verðlagi. Félagið fylgist með
þróun vaxta, áhrif þess á starfsemi félagsins og afleiðingar þess á atvinnulífið. Viðskiptavinir Kaldalóns samanstanda að
mestu að fyrirtækjum á Íslandi.
4
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Stjórnarhættir
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Hlutafé
Nafnverð
*
Hlutdeild
171,1
15,28%
98,1
8,76%
94,2
8,42%
62,2
5,56%
61,8
5,52%
61,8
5,52%
60,8
5,43%
41,6
3,72%
35,6
3,18%
34,6
3,09%
10 stærstu hluthafar samtals
721,7
64,46%
364,1
32,53%
Samtals útistandandi hlutir
1.085,8
96,99%
33,8
3,01%
Samtals útgefnir hlutir
1.119,6
100,00%
* í m.kr. króna. Nafnvirði hvers hlutar er 10 kr.
Hluthafar voru í byrjun árs 590 en 581 í lok árs, þar af eru 10 stærstu eftirfarandi:
Samkvæmt samþykktum félagsins hefur stjórn félagsins heimild til útgáfu nýrra hluta án forgangs hluthafa. Heimild
stjórnar nemur nú allt að 321.050.513 nýjum hlutum.
Stjórnarhættir Kaldalóns hf. eru markaðir af lögum nr. 2/1995, um hlutafélög, samþykktum félagsins og leiðbeiningum
um stjórnarhætti fyrirtækja útgefnum af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq Iceland hf. og Samtökum atvinnulífsins. Gildandi
samþykktir félagsins eru dagsettar 2. júlí 2024. Stjórnin hefur sett sér starfsreglur sem byggja á ofangreindum
leiðbeiningum og skilgreinir verksvið stjórnar og forstjóra félagsins frekar. Í félaginu er starfandi tilnefningarnefnd og
endurskoðunarnefnd. Vísað er til starfsreglna nefndanna sem aðgengilegar eru á vefsvæði félagsins.
Félagið er skráð á Aðalmarkað Nasdaq Iceland og er eining tengd almannahagsmunum. Félagið flokkast því sem stórt
félag á árinu.
Skel fjárfestingafélag hf. ..............................................................................................
Norvik hf. .......................................................................................................................
Aðrir hluthafar (571 talsins) ........................................................................................
Stefnir - Innlend hlutabréf hs. ....................................................................................
Loran ehf. ......................................................................................................................
Stapi lífeyrissjóður ........................................................................................................
Eigin hlutir .....................................................................................................................
Premier eignarhaldsfélag ehf. ....................................................................................
Lífeyrissj.starfsm.rík. A-deild .......................................................................................
Birta lífeyrissjóður ........................................................................................................
Vátryggingafélag Íslands hf. ........................................................................................
Frjálsi lífeyrissjóðurinn .................................................................................................
Stjórn félagsins í lok árs var skipuð eftirfarandi einstaklingum: Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason, stjórnarformaður,
Álfheiður Ágústsdóttir, Haukur Guðmundsson, María Björk Einarsdóttir og Pálína María Gunnlaugsdóttir. Varamenn í
stjórn: Gunnar Henrik Gunnarsson og Hildur Leifsdóttir.
Félagið birtir nú ófjárhagslega upplýsingagjöf í fylgiskjali við ársreikninginn, Ófjárhagsleg upplýsingagjöf. Þá er jafnframt
bent á stjórnarháttayfirlýsingu og sjálfbærniskýrslu sem er hluti af ófjárhagslegri upplýsingagjöf félagsins. Fylgiskjal við
ársreikning tiltekur einnig skýrslugjöf vegna flokkunarreglugerðar ESB.
Félagið gaf á árinu 2023 út kauprétti í Kaldalóni hf. til stjórnenda og lykilstarfsmanna. Sjá nánar í skýringu 7 og
starfskjarastefnu félagsins sem aðgengileg er á vefsvæði þess.
5
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Álfheiður Ágústsdóttir
meðstjórnandi
Ársreikningur samstæðunnar er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið
samþykktir af Evrópusambandinu auk viðeigandi ákvæða í lögum um ársreikninga. Ársreikningurinn er endurskoðaður
af PricewaterhouseCoopers ehf.
Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason
stjórnarformaður
Haukur Guðmundsson
meðstjórnandi
Jafnframt er það álit okkar að samstæðuársreikningurinn og skýrsla stjórnar og forstjóra gefi glögga mynd af þróun og
árangri í rekstri samstæðunnar og lýsi áhættuþáttum og óvissu sem samstæðan býr við.
Stjórn og forstjóri Kaldalóns hf. hafa í dag rætt samstæðuársreikning félagsins fyrir árið 2024 og staðfesta hann með
rafrænni undirritun sinni. Stjórn og forstjóri leggja það til við aðalfund félagsins að samþykkja ársreikninginn.
forstjóri
Pálína María Gunnlaugsdóttir
meðstjórnandi
María Björk Einarsdóttir
meðstjórnandi
Jón Þór Gunnarsson
Reykjavík, 7. mars 2025
Samkvæmt bestu vitneskju er það álit okkar að samandreginn samstæðuársreikningur félagsins gefi glögga mynd af
rekstri samstæðunnar árið 2024, eignum, skuldum og fjárhagsstöðu hennar 31. desember 2024. Þá teljum við að
samstæðuársreikningurinn ásamt skýrslu stjórnar og forstjóra gefi glögga mynd af þróun og rekstri samstæðunnar,
stöðu hennar og áhættum.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningurinn með skráarheitið "254900A1SVOQEMA2WP49-2024-12-31-0-is" hafi verið
gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefanda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um
sameiginleg rafræn skýrslusnið og reglugerð Evrópusambandsins nr. 2019/815 (ESEF reglur).
6
Áritun óháðs endurskoðanda
Til stjórnar og hluthafa Kaldalóns hf.
Álit
Samstæðuársreikningurinn innifelur
Grundvöllur álits
Óhæði
Álit okkar er í samræmi við skýrslu okkar til endurskoðunarnefndar og stjórnar.
Við höfum endurskoðað meðfylgjandi samstæðuársreikning Kaldalóns hf. fyrir árið 2024, að undanskilinni
skýrslu stjórnar og forstjóra.
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla. Ábyrgð okkar samkvæmt stöðlunum er
nánar útskýrð í kaflanum um ábyrgð endurskoðenda.
Við erum óháð samstæðunni samkvæmt ákvæðum laga um endurskoðendur og endurskoðun og siðareglna
sem gilda um endurskoðendur á Íslandi og varða endurskoðun okkar á ársreikningi samstæðunnar. Við
uppfyllum jafnframt aðrar kröfur um starf okkar sem endurskoðendur í samræmi við ákvæði siðareglna.
Samkvæmt okkar bestu vissu, lýsum við yfir að önnur þjónusta sem við höfum veitt samstæðunni og félögum
innan hennar er í samræmi við ákvæði íslenskra laga og reglna og að við höfum ekki veitt þjónustu sem
óheimilt er að veita samkvæmt ákvæðum 5.1. gr. Evrópureglugerðar nr. 537/2014.
Undantekning frá framansögðu er þjónusta sem veitt var vegna óendurskoðaðra ársreikninga dótturfélaga
vegna ársins 2023 og metin er óveruleg. Endurskoðunarnefnd hefur verið upplýst um þjónustuna sem er
lokið.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningurinn gefi glögga mynd af afkomu samstæðunnar á árinu 2024,
efnahag hennar 31. desember 2024 og breytingu á handbæru fé á árinu 2024, í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og viðeigandi ákvæði í lögum um
ársreikninga.
- Skýrslu stjórnar og forstjóra.
- Rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu ársins 2024.
- Efnahagsreikning þann 31. desember 2024.
- Eiginfjáryfirlit 2024.
- Sjóðstreymi ársins 2024.
- Skýringar, sem innifela mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Skýrsla stjórnar og forstjóra er undanskilin endurskoðun, sbr. kafla um aðrar upplýsingar.
Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægjanlegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Gerð er grein fyrir annarri þjónustu sem við höfum veitt samstæðunni og félögum innan hennar, á tímabilinu
1. janúar 2024 til 31. desember 2024, í skýringu 8.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
7
Áritun óháðs endurskoðanda
Lykilatriði endurskoðunarinnar
Aðrar upplýsingar, þ.m.t. skýrsla stjórnar og forstjóra
Lykilatriði endurskoðunarinnar eru þau atriði sem að okkar faglega mati höfðu mesta þýðingu í endurskoðun
okkar á ársreikningi samstæðunnar árið 2024. Sem hluti af endurskoðun okkar á samstæðuársreikningnum
voru þessi lykilatriði skoðuð sérstaklega. Við látum ekki í ljós sérstakt álit varðandi þessi lykilatriði, einungis er
látið í ljós álit á samstæðuársreikningnum í heild.
Lykilatriði endurskoðunarinnar Endurskoðunaraðgerðir
Verðmatssérfræðingar PwC aðstoðuðu okkur við
endurskoðun fjárfestingareignanna og þá
sérstaklega vegna undirliggjandi forsenda í mati.
Endurskoðun á mati fjárfestingareigna fólst m.a. í
eftirfarandi þáttum:
- Ferill við útreikning á mati fjárfestingareigna
yfirfarinn
- Eftirlitsaðgerðir stjórnenda prófaðar með
aðgerðaendurskoðun.
- Prófun á forsendum í verðmatslíkani m.a. með
samanburði við ytri gögn, fyrri tímabil, almenna
þróun ofl.
- Fjárhagsupplýsingar raktar inn í verðmatslíkan
m.v. undirliggjandi samninga
- Virkni verðmatslíkans prófað
- Gagnaendurskoðun og úrtaksprófanir á þeim
liðum sem hafa áhrif á mat eins og leigutekjur og
viðbætur ársins.
- Viðeigandi skýringar yfirfarnar m.t.t. ákvæða í
reikningskilastöðlum
Mat fjárfestingareigna þar með talið forsendur og
útreikningar sem eignirnar byggja á:
Sjá nánar skýringu nr. 10 "Fjárfestingareignir".
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar á gangvirði
á reikningsskiladegi, 31. desember 2024 í samræmi við
alþjóðlega reikningsskilastaðalinn IAS 40
Fjárfestingareignir og IFRS 13 Mat á gangvirði.
Í heild sinni nema fjárfestingareignir 73.242 milljónum
króna. í lok árs 2024 sem er 95,28% af heildareignum
samstæðunnar.
Helstu matskenndu liðirnir í mati fjárfestingareigna eru
undirliggjandi forsendur sem eru háðar mati
stjórnenda eins og veginn fjármagnskostnaður, áætlaðar
framtíðar leigutekjur, áætluð framtíðar gjöld,
nýtingarhlutfall ofl.
Stjórn og forstjóri bera ábyrgð á öðrum upplýsingum. Aðrar upplýsingar eru skýrsla stjórnar og forstjóra og
óendurskoðaðir viðaukar við ársreikninginn sem innifela stjórnarháttaryfirlýsingu, ófjárhagslegar upplýsingar
og skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila sem lágu fyrir við áritun okkar.
Álit okkar á samstæðuársreikningnum nær ekki til annarra upplýsinga, þ.m.t. skýrslu stjórnar og við
staðfestum þær ekki á neinn hátt.
Í tengslum við endurskoðun okkar á ársreikningi samstæðunnar ber okkur að yfirfara aðrar upplýsingar, sem
tilgreindar eru hér að ofan, þegar þær liggja fyrir og meta hvort þær eru í verulegu ósamræmi við
samstæðuársreikninginn eða skilning sem við höfum aflað við endurskoðunina eða ef svo virðist að verulegar
rangfærslur séu í þeim. Ef við, á grundvelli vinnu okkar, ályktum að verulegar rangfærslur séu í öðrum
upplýsingum ber okkur að skýra frá því. Við höfum ekki greint atriði sem ber að greina sérstaklega frá.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
8
Áritun óháðs endurskoðanda
Aðrar upplýsingar, þ.m.t. skýrsla stjórnar og forstjóra, framhald
Ábyrgð stjórnar og forstjóra á samstæðuársreikningnum
Ábyrgð endurskoðenda á endurskoðun samstæðuársreikningsins
Endurskoðun í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla byggir á faglegu mati og faglegri tortryggni. Við
framkvæmum einnig eftirfarandi:
Greinum og metum áhættuna af verulegum annmörkum, vegna sviksemi eða mistaka, og skipuleggjum
endurskoðunaraðgerðir til að mæta þessari áhættu og öflum endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og
viðeigandi grunnur fyrir áliti okkar. Áhættan af því að greina ekki verulega annmarka sem stafa af sviksemi
er meiri en áhætta af annmörkum vegna mistaka, þar sem sviksemi getur stafað af fölsun, misvísandi
framsetningu samstæðuársreiknings, að mikilvægum atriðum sé viljandi sleppt, samanteknum ráðum eða
að innra eftirlit sé sniðgengið.
Öflum skilnings á innra eftirliti sem er viðeigandi fyrir endurskoðun okkar í þeim tilgangi að hanna
endurskoðunaraðgerðir, en ekki til þess að gefa álit á virkni innra eftirlits samstæðunnar.
Metum hvort val stjórnenda á reikningsskilaaðferðum sé viðeigandi og hvort matsaðferðir þeirra séu
raunhæfar. Einnig skoðum við hvort tengdar skýringar séu við hæfi.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og viðeigandi ákvæði í lögum um
ársreikninga. Stjórn og forstjóri eru einnig ábyrg fyrir því innra eftirliti sem nauðsynlegt er að sé til staðar
varðandi gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins, þannig að hann sé án verulegra annmarka hvort
sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Við gerð samstæðuársreikningsins ber stjórnendum samstæðunnar að meta hæfi hennar til áframhaldandi
starfsemi. Stjórnendum ber að semja ársreikning samstæðunnar á þeirri forsendu að um áframhaldandi
starfsemi sé að ræða, nema stjórnendur ætli að leysa samstæðuna upp eða hætta rekstri hennar, eða hafi ekki
raunhæft val um annað en að hætta starfsemi samstæðunnar. Stjórnendum samstæðunnar ber að setja fram
viðeigandi skýringar varðandi hæfi hennar til áframhaldandi starfsemi ef við á og hvers vegna stjórnendur
beita forsendunni um áframhaldandi starfsemi við gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins.
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins.
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að samstæðuársreikningurinn sé án verulegra annmarka,
hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka og gefa út áritun með áliti okkar. Nægjanleg vissa er mikil vissa en
ekki trygging þess að endurskoðun, sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla, muni
ávallt leiða í ljós alla verulega annmarka séu þeir til staðar. Annmarkar geta stafað af sviksemi eða mistökum
og eru metnir verulegir ef þeir, einir og sér eða samanlagðir, gætu haft áhrif á fjárhagslegar ákvarðanir
notenda sem grundvallaðar eru á samstæðuársreikningnum.
Hvað varðar skýrslu stjórnar og forstjóra höfum við, í samræmi við ákvæði 104. gr. laga um ársreikninga nr.
3/2006, yfirfarið að skýrsla stjórnar hafi að geyma þær upplýsingar sem þar ber að veita í samræmi við lög um
ársreikninga komi þær ekki fram annars staðar í samstæðuársreikningnum.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
9
Áritun óháðs endurskoðanda
Metum framsetningu, gerð og innihald samstæðuársreikningsins í heild, að meðtöldum skýringum og hvort
hann grundvallast á fyrirliggjandi færslum og atburðum og gefi glögga mynd samanber álit okkar.
Ábyrgð endurskoðenda á endurskoðun samstæðuársreikningnum, framhald
Ályktum um notkun stjórnenda á forsendunni um áframhaldandi starfsemi og metum á grundvelli
endurskoðunarinnar hvort verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi samstæðunnar eða hvort aðstæður séu til
staðar sem gætu valdið verulegum efasemdum um rekstrarhæfi hennar. Ef við teljum að veruleg óvissa ríki,
ber okkur að vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum í samstæðuársreikningnum um óvissuna og ef
þær upplýsingar eru ekki nægjanlegar að okkar mati, víkjum við frá fyrirvaralausu áliti. Niðurstaða okkar
byggir á þeim endurskoðunargögnum sem við höfum aflað fram að dagsetningu áritunar okkar. Engu að
síður geta atburðir eða aðstæður í framtíðinni leitt til þess að samstæðan verði ekki lengur rekstrarhæf.
Öflum nægjanlegra endurskoðunargagna vegna fjárhagsupplýsinga félaga og eininga innan samstæðunnar
og gefum út álit á samstæðuársreikningnum. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, umsjón og framgangi
endurskoðunar samstæðunnar. Við berum ábyrgð á áliti okkar.
Við upplýsum stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu
endurskoðunarinnar og veruleg atriði sem upp geta komið í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega
annmarka í innra eftirliti ef við á.
Við höfum lýst því yfir við stjórn og endurskoðunarnefnd að við uppfyllum nauðsynleg siðferðis- og
óhæðisskilyrði og við munum láta þeim í té allar upplýsingar um hugsanleg tengsl og önnur atriði sem gætu
haft áhrif á óhæði okkar og trúnað.
Við höfum lagt mat á hvaða atriði, af þeim atriðum sem við höfum upplýst stjórn og endurskoðunarnefnd um,
höfðu mesta þýðingu á yfirstandandi ári og eru það lykilatriði endurskoðunarinnar. Við lýsum þessum
lykilatriðum í áritun okkar nema lög og reglur leyfi ekki að upplýst sé opinberlega um tiltekin atriði eða í
algjörum undantekningartilfellum þegar mat okkar er að neikvæðar afleiðingar af birtingu slíkra upplýsinga
vegi þyngra en ávinningur almennings af birtingu upplýsinganna.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
10
Áritun óháðs endurskoðanda
Önnur atriði samkvæmt ákvæðum laga og reglna
Reykjavík, 7. mars 2025.
PricewaterhouseCoopers ehf.
Magnús Mar Vignisson
löggiltur endurskoðandi
Við vorum kosin endurskoðendur á aðalfundi félagsins þann 25. maí 2018. Kosning okkar hefur verið
endurnýjuð árlega á aðalfundi félagsins og höfum við því verið endurskoðendur félagsins samfellt í 7 ár.
Áritun vegna rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi Kaldalóns hf. framkvæmdum við aðgerðir til að
geta gefið álit á það hvort samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. fyrir árið 2024 með skráarheitið
"254900A1SVOQEMA2WP49-2024-12-31-0-is" hafi í meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um
upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e.
European Single Electronic Format) og reglugerð Evrópusambandsins nr. 2019/815 (ESEF reglur) sem innihalda
skilyrði sem tengjast gerð samstæðuársreiknings á XHTML formi og iXBRL merkingum
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við lög um
upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa
samstæðuársreikning á XHTML formi í samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins nr. 2019/815, um
sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format).
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort samstæðuársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við
höfum aflað, sé í öllum meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli,
tímasetning og umfang aðgerða sem valdar eru byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á
áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá kröfum sem fram koma í ESEF reglum, hvort sem er vegna
sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. fyrir árið 2024 með skráarheitið
"254900A1SVOQEMA2WP49-2024-12-31-0-is" hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við ákvæði
reglugerðar Evrópusambandsins nr. 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single
Electronic Format).
Kosning endurskoðanda
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
11
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu ársins 2024
Skýringar 2024 2023
Rekstrartekjur
Húsaleigutekjur .................................................................................................
4.508
3.222
Aðrar tekjur .......................................................................................................
0
6
5
4.508
3.227
Rekstrargjöld
Rekstur fjárfestingareigna ................................................................................
608
399
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .................................................................
353
235
Annar rekstrarkostnaður .................................................................................
0
107
6
960
740
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu
3.548 2.487
Matsbreyting fjárfestingareigna ......................................................................
10
3.991
3.791
Afskriftir langtímakrafna ..................................................................................
14
(230)
0
Rekstrarhagnaður fyrir fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
7.309 6.278
Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur ..................................................................................................
366
139
Fjármagnsgjöld .................................................................................................. (3.364) (2.357)
9
(2.998)
(2.218)
Áhrif af rekstri dótturfélaga .............................................................................
12
0
(90)
Hagnaður fyrir tekjuskatt
4.311 3.970
Tekjuskattur .......................................................................................................
18
(1.079)
(809)
Hagnaður og heildarafkoma ársins
3.231
3.161
Skipting heildarafkomu:
- Heildarafkoma sem tilheyrir hluthöfum .......................................................
3.231
3.160
- Hlutdeild minnihluta ......................................................................................
0
1
3.231
3.161
Hagnaður á hlut ................................................................................................
17
2,92
2,84
Þynntur hagnaður á hlut ..................................................................................
17
2,81
2,69
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
12
Efnahagsreikningur 31. desember 2024
Eignir
Skýringar 31.12.2024 31.12.2023
Fastafjármunir
Fjárfestingareignir ................................................................................
10
73.242
57.585
Fasteignir til eigin nota ........................................................................
11
202
0
Langtímakröfur ....................................................................................
13
29
210
73.472
57.795
Veltufjármunir
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur .....................................
13
624
1.041
Handbært fé .........................................................................................
15
1.727
1.830
2.351
2.871
Eignir samtals
75.823
60.666
Eigið fé og skuldir
Eigið fé
Hlutafé ...................................................................................................
10.858
11.128
Yfirverðsreikningur hlutafjár ..............................................................
4.664
4.894
Bundinn eiginfjárreikningur ...............................................................
3.437
3.427
Óráðstafað eigið fé ..............................................................................
6.979
3.757
Eigið fé hluthafa móðurfélagsins
25.938
23.206
Hlutdeild minnihluta í eigið fé ............................................................
0
1
Eigið fé samtals
16
25.938
23.207
Skuldir
Langtímaskuldir:
Tekjuskattsskuldbinding .....................................................................
18
6.196
4.072
Leiguskuldbinding ................................................................................
19
643
414
Vaxtaberandi skuldir ...........................................................................
20
37.748
22.665
Aðrar langtímaskuldir ..........................................................................
0
30
44.586
27.181
Skammtímaskuldir:
Vaxtaberandi skuldir ...........................................................................
20
4.369
7.295
Tekjuskattur til greiðslu .......................................................................
18
0
18
Aðrar skammtímaskuldir ....................................................................
21
930
2.965
5.299
10.278
Skuldir samtals
49.885 37.459
Eigið fé og skuldir samtals
75.823 60.666
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
13
Eiginfjáryfirlit 2024
Árið 2024 Hlutafé
Yfirverðs-
reikningur
hlutafjár
Bundinn
eiginfjár-
reikningur
Óráðstafað
eigið fé
Hlutdeild
minnihluta
Samtals
Eigið fé 1. janúar 2024 ..........................
11.128
4.894
3.427
3.757
1
23.207
Hlutafjárhækkun ...................................
67
47
0
115
Heildarafkoma ársins ...........................
2.803
428
3.231
Keypt eigin bréf .....................................
(337)
(277)
(614)
Kaupréttir ...............................................
6
(6)
0
Arðgreiðsla dótturfélaga ......................
(2.800)
2.800
0
Breyting á hlutdeild minnihluta ..........
(1)
(1)
Eigið fé 31. desember 2024 .................
10.858
4.664
3.437
6.979
0
25.938
Árið 2023
Eigið fé 1. janúar 2023 ..........................
11.128
4.894
3.384
738
573
20.717
Leiðrétt skattskuldbinding 1.1.2023 ...
36
36
Arðgreiðslur dótturfélaga ....................
(2.935)
2.935
0
Heildarafkoma ársins ...........................
2.978
183
0
3.161
Breyting á hlutdeild minnihluta ..........
(135)
(572)
(707)
Eigið fé 31. desember 2023 .................
11.128
4.894
3.427
3.757
1
23.207
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
14
Sjóðstreymi ársins 2024
2024
2023
Rekstrarhreyfingar
Hagnaður og heildarafkoma tímabilsins ..................................................................
3.231
3.161
Rekstrarliðir sem ekki hafa áhrif á fjárstreymi:
Matsbreyting fjárfestingareigna ................................................................................
(3.991)
(3.791)
Tapaðar langtímakröfur .............................................................................................
205
0
Hrein fjármagnsgjöld ..................................................................................................
2.998
2.218
Tekjuskattur .................................................................................................................
1.079
809
Veltufé frá rekstri
3.523
2.397
Breyting á rekstrartengdum eignum ........................................................................
319
(364)
Breyting á rekstrartengdum skuldum ......................................................................
62
280
3.904
2.313
Innheimtar vaxtatekjur ...............................................................................................
366
93
Greidd vaxtagjöld ........................................................................................................
(2.074)
(1.539)
Greiddir vextir af leiguskuld (lóðaleiga) ....................................................................
(52)
(28)
Greiddur tekjuskattur .................................................................................................
(18)
0
Handbært fé frá rekstri
2.126
838
Fjárfestingahreyfingar
Greiddar fjárfestingar í fjárfestingarfasteignum .....................................................
(5.928)
(11.603)
Fjárfesting í rekstrarfjármunum ................................................................................
(1)
0
Keypt félög ..................................................................................................................
(5.269)
0
Innborganir frá seldum fjárfestingarfasteignum .....................................................
0
560
Innborgað frá sölu dóttur- og hlutdeildarfélaga ......................................................
0
460
Breytingar á langtímakröfum .....................................................................................
(24)
0
Fjárfestingahreyfingar samtals
(11.221)
(10.583)
Fjármögnunarhreyfingar
Innborgað hlutafé .......................................................................................................
115
0
Keypt eigin bréf ...........................................................................................................
(613)
0
Tekin ný lán frá lánastofnunum ................................................................................
18.945
24.827
Greidd lán frá lánastofnunum ...................................................................................
(9.454)
(15.528)
Fjármögnunarhreyfingar samtals
8.992
9.299
Lækkun á handbæru fé
(103)
(446)
Handbært fé í ársbyrjun .............................................................................................
1.830
2.277
Handbært fé í lok árs
1.727
1.830
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
15
Skýringar
1. Almennar upplýsingar
2 Grundvöllur reikningsskila
3 Mat og ákvarðanir
Hlutafé félagsins er skráð á skipulegan verðbréfamarkað, aðalmarkað í Kauphöll Íslands (Nasdaq Iceland).
Kaldalón hf., hér eftir nefnt "félagið", er íslenskt hlutafélag með starfsemi í Reykjavík. Aðsetur þess er
Köllunarklettsvegur 1, 104 Reykjavík. Félagið gerir samandreginn samstæðuársreikningi með dótturfélögum sínum
sem vísað er til sem "samstæðunnar". Yfirlit yfir dótturfélög samstæðunnar má finna í skýringu 23.
Samstæðuársreikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu. Samstæðuársreikningurinn er jafnframt í samræmi við lög um ársreikninga og
reglugerð um framsetningu og innihald ársreikninga og samstæðureikninga þar sem við á.
Ársreikningurinn er gerður og birtur í íslenskum krónum sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar upphæðir
eru í milljónum króna nema annað sé tekið fram. Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við
hann birtar á grundvelli þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar
sem metnar eru hvorki mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru ekki birtar í skýringum.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir eru settar fram í skýringu 27.
Við gerð reikningsskilanna þurfa stjórnendur að meta ýmis atriði og gefa sér forsendur um mat á eignum,
skuldum, tekjum og gjöldum. Þó svo mat þetta sé samkvæmt bestu vitund stjórnenda geta raunveruleg verðmæti
þeirra liða sem þannig eru metnir reynst önnur en niðurstaða samkvæmt matinu. Breytingar á reikningshaldslegu
mati eru færðar á því tímabili sem breytingin á sér stað. Matsóvissa félagsins felst að langmestu leyti í ákvörðun
gangvirðis á fjárfestingareignum samstæðunnar. Gerð er grein fyrir fjárfestingareignum og matsaðferðum í
skýringu 10.
Ársreikningurinn byggir á kostnaðarverði að undanskildum fjárfestingareignum sem færðar eru á gangvirði.
Greint er frá aðferðafræði við mat á gangvirði í skýringu 27.d.
Stjórn félagsins og forstjóri samþykktu þessi reikningsskil 7. mars 2025.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
16
Skýringar
4 Fjáreignir og fjárskuldir
Sjá nánari upplýsingar um forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis fjárfestingareigna í skýringu 10.
• Þrep 2 - Hér er verð byggt á gögnum, öðrum en uppgefnum verðum eins og í þrepi 1, sem þó eru aðgengileg á
markaði, annað hvort beint eða óbeint. Gögn sem notuð eru við gangvirðisútreikninga hér geta verið t.d. LIBOR
vaxtakúrfa og lánshæfismat mótaðila.
• Þrep 3 - Hér fellur undir gangvirði eigna og skulda sem ekki byggir á markaðsgögnum. Hér er aðallega um að
ræða fjárfestingareignir félagsins sem verðmetnar eru út frá gögnum sem eru að verulegu leyti óaðgengileg á
markaði.
a Flokkun gangvirðis
b Þrepaskipting gangvirðis
Gangvirði er skipt í þrjá flokka eftir því hvort aðferðirnar sem eru notaðar við ákvörðun gangvirðis byggja á
markaðsgögnum eða ekki. Markaðsgögn endurspegla markaðsupplýsingar frá óháðum aðilum. Gangvirði sem
byggir ekki á markaðsgögnum byggja á forsendum sem félagið gefur sér. Byggt á þessum tveimur tegundum
breyta er þrepaskipting gangvirðis ákvörðuð þannig:
• Aðrar fjárskuldir, metnar á afskrifuðu kostnaðarverði.
Fjáreignir og fjárskuldir eru flokkaðar í sérstaka flokka sem segja til um hvernig meta skuli þær eftir upphaflega
skráningu þeirra. Um síðara mat hvers flokks fer sem hér segir:
• Lán og kröfur, metnar á afskrifuðu kostnaðarverði;
• Fjáreignir sem tilgreindar eru á gangvirði gegnum rekstrarreikning, metnar á gangvirði;
Aðrar fjáreignir og fjárskuldir eru færðar á afskrifuðu kostnaðarverði þar sem óverulegur munur er á gangvirði
þeirra eigna og skulda og bókfærðu verði.
• Þrep 1 - Uppgefið verð á virkum markaði. Hér er um að ræða t.d. skráð hlutabréf og skuldabréf í kauphöllum.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
17
Skýringar
5 Rekstrartekjur
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.c.i
Bent er á að samstæða Kaldalóns hefur verið í miklum fjárfestingum undanfarin ár. Endurspegla því leigutekjur í
rekstrarreikningi ekki fullt rekstrartímabil eigna sem fjárfest hefur verið í. Þannig fjárfesti félagið í eignum sem
nema yfir 10% af eignasafni inn á fjórða ársfjórðungi. Veltutengdar tekjur árið 2023 eru tengdar
ferðaþjónustueignum í Vestmannaeyjum áður en þær voru seldar og tekjutengdra leigutekna af hóteleign hluta
ársins. Veltutengdar leigutekjur á árinu eru vegna tekjutengds leigusamnings um hóteleign. Aðrar tekjur eru minni
einskiptistekjur, s.s. vegna sölu lausafjármuna. Leigutími leigusamninga er að jafnaða á bilinu 3-17 ár og eru þeir
tengdir vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Tekjuvegin meðallengd leigusamninga er 10,2 ár (2023: 10,8 ár).
Sumum leigusamningum er hægt að segja upp fyrir lok leigutíma en væri miðað við slíka uppsögn lækkar
tekjuvegin meðallengd leigusamninga í 9,7 ár (2023: 10,1 ár).
Veltutengdar leigutekjur eru ekki innifaldar í greiðsluflæðinu. Samtals er um 19% af óuppsegjanlegum
leigugreiðslum samstæðunnar tekjur frá stærsta viðskiptavin samstæðunnar (2024: 21%). Stærsti viðskiptavinur
ársins 2025 er 11% af óuppsegjanlegum leigugreiðslum ársins (2024: 12%). Þær leigugreiðslur eru vegna
fjárfestingareigna í verslun og þjónustu. Við stækkun eignasafns samstæðunnar er horft til þess að minnka þetta
vægi.
Greiðsluflæði óuppsegjanlegra leigugreiðslna samstæðunnar miðað við vísitölur í janúar 2025 (janúar 2024) eru
eftirfarandi: 2024 2023Leigugreiðslur ársins 2025 (2024) ...........................................................................................4.8813.863Leigugreiðslur ársins 2026 (2025) ...........................................................................................4.6573.795Leigugreiðslur ársins 2027 (2026) ...........................................................................................4.4523.672Leigugreiðslur ársins 2028 (2027) ...........................................................................................4.3503.529Leigugreiðslur ársins 2029 (2028) ...........................................................................................4.1143.488Síðar ............................................................................................................................................25.36322.05247.81740.399
Rekstrartekjur greinast þannig: 2024 2023Fastar leigutekjur .......................................................................................................................4.2383.043Veltutengdar leigutekjur ...........................................................................................................270179Aðrar tekjur ................................................................................................................................064.5083.227
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
18
Skýringar
6 Rekstrargjöld
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.c.ii
7 Laun og launatengd gjöld
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaðurLaun og launatengd gjöld .........................................................................................................182 139 Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .............................................................................171 96 353 235
Hafa ber í huga að rétt eins og með rekstrartekjur samstæðunnar endurspeglar rekstrarkostnaður
fjárfestingareigna ekki heilt rekstrartímabil fyrir stóran hluta eignasafnsins. Vísast í skýringu og skýrslu stjórnar um
fjárfestingar á árinu. Undir gjaldaliðnum Annar kostnaður á samanburðarárinu 2023 er að stærstum hluta
kostnaður tilkominn vegna einskiptiskostnaðar sem féll til við skráningu félagsins á aðalmarkað.
Annar rekstrarkostnaðurAnnar rekstrarkostnaður ..........................................................................................................0 107
Fjöldi ársverka hjá félaginu voru 5,5 á árinu 2024 samanborið við 4,2 á árinu 2023. Launatölur stjórna og
undirnefnda stjórnar eru innifalin í launum en telja ekki til ársverka. Laun eru eignfærð vegna þróunar- eða
fjárfestingarverkefna þar sem starfsmenn sinna verkefna- eða framkvæmdastjórnun sem annars yrði eignfærður
kostnaður unninn af verktaka eða aðkeyptum verkefnastjóra.
20242023Rekstur fjárfestingaeignaFasteignagjöld, vatns- og fráveitugjöld ...................................................................................433 299 Viðhald ........................................................................................................................................49 27 Tryggingar ..................................................................................................................................47 23 Annar rekstrarkostnaður fjárfestingaeigna ............................................................................35 7 Laun og launatengd gjöld .........................................................................................................20 13 Virðisrýrnun krafna ..................................................................................................................23 30 608 399
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:2024 2023Laun ............................................................................................................................................139 104 Gjaldfærsla vegna kaupréttarsamninga .................................................................................6 3 Mótframlag í lífeyrissjóð ...........................................................................................................24 19 Stjórnarlaun ...............................................................................................................................21 19 Önnur launatengd gjöld ...........................................................................................................32 20 Laun flokkuð meðal kostnaðar vegna reksturs fjárfestingareigna ...................................... (6) (6)Eignfærð laun ............................................................................................................................. (35) (21)182 139
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
19
Skýringar
7 Laun og launatengd gjöld, framhald
8 Þóknun til endurskoðunarfyrirtækis
Vegna samanburðar milli ára er rétt að taka fram að vegna skráningar félagsins á aðalmarkað árið 2023 var
árshlutareikningur endurskoðaður það ár og því um tvær endurskoðanir að ræða.
Kaupgengi hvers hlutar skv. kaupréttum reiknað þann 31.12.2024 er 15,19 kr. á hvern hlut.
Félagið kaupir þjónustu af endurskoðunarfyrirtæki til að reikna gjaldfærslu kauprétta og eru þeir færðir í
ársreikning skv. IFRS 2. Vegna áskriftaréttinda sem félagið hefur selt er vísað til skýringar 16a.
Félagið hefur gefið út kauprétti í Kaldalóni hf. til stjórnenda og starfsmanna. Í lok árs 2024 eru útistandandi
kaupréttir að 21.500.000 hlutum í samræmi við starfskjarastefnu félagsins samþykkt á aðalfundi 2023. Ávinnslutími
kauprétta er þrjú ár frá úthlutun sem var í júlí 2023. Nýtingartímabil eftir lágmarks ávinnslutíma er unnt að nýta
næstu þrjú árin eftir ávinnslu, 1/3 á hverju ári. Nýtingarverð er meðalgengi hlutabréfa í félaginu síðustu 10
viðskiptadaga eins og það er skráð á Nasdaq Iceland í íslenskum krónum fyrir úthlutunardag. Nýtingarverð skal
einnig bera vexti, sem eru áhættulausir vextir, eins og þeir eru skilgreindir í verðmati á gangvirði fjárfestingareigna í
samstæðu félagsins, auk 3% álags fram að nýtingardegi. Félaginu er heimilt að krefjast þess að kaupréttarhafar
haldi eftir hlutum þar sem starfsmenn hafa nýtt kauprétt samkvæmt kaupréttarsamningum til starfsloka
starfsmanna. Forstjóra og öðrum lykilstarfsmönnum ber að halda eftir hlutum sem nema fjárhæð hreins hagnaðar
af nýttum kaupréttum, þegar skattar og kostnaður hefur verið dreginn frá: forstjóri 50% af hreinum hagnaði af
nýttum kauprétti; aðrir lykilstarfsmenn 25% af hreinum hagnaði af nýttum kauprétti. Almennt séð falla kaupréttir
niður fyrir ávinnslutíma ef ráðningarsambandi kaupréttarhafa við félagið er slitið. Eftir ávinnslutíma falla kaupréttir
ekki niður fyrr en nýtingartímabili lýkur. Gerð samninga um kauprétti er ávallt háð skilyrðum laga um hlutafélög nr.
2/1995.
Hreyfingar kaupréttarsamninga greinast þannig:2024 2023Staða 1. janúar 2024 (2023) .....................................................................................................22,3 22,3 Veittir kaupréttir á árinu ...........................................................................................................0,0 0,0 Kaupréttir sem féllu úr gildi á árinu ........................................................................................ (0,5)0,0 Staða 31. desember 2024 (2023)21,8 22,3
2024 2023Endurskoðun á ársreikningi og/eða árshlutareikning ..........................................................24 32 Reikningsskilaþjónusta vegna áranna 2023 og 2022 ............................................................1 9 Önnur vinna ...............................................................................................................................15 20 41 61
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
20
Skýringar
9 Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.c.iv
10 Fjárfestingareignir
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.d
Breyting á fjárfestingareignum samstæðunnar greinist þannig:
*
Eign færð til eigin nota. Eignir til eigin nota eru húseignir sem félagið notar undir skrifstofur félagsins.
Lóðarleiga er bókfærð sem vaxtagjöld af leiguskuld. Vísað er til skýringar 19 vegna sundurliðunar
leiguskuldbindingar.
Fjárfestingareignir sundurliðast þannig: 2024 2023Fasteignir ....................................................................................................................................72.599 57.171 Nýtingarréttur lóðarleigusamninga ........................................................................................643 414 73.242 57.585
Fjárfestingareignir samstæðu Kaldalóns hf. eru færðar á gangvirði. Samstæðan flokkar fjárfestingaeignir sínar í
fimm flokka; skrifstofur, verslun og þjónustu, vöruhús, iðnaður og geymslur, hótel og þróunareignir. Allar
fjárfestingareignir samstæðunnar eru staðsettar á Íslandi.
2024 2023Vaxtatekjur .................................................................................................................................366 139 Vaxtagjöld af vaxtaberandi skuldum ...................................................................................... (2.190) (1.564)Verðbætur af vaxtaberandi skuldum ...................................................................................... (1.089) (730)Önnur fjármagnsgjöld ............................................................................................................... (33) (34)Vaxtagjöld af leiguskuld (lóðarleiga) ....................................................................................... (52) (28) (2.998) (2.218)
Vöruhús,Verslun iðnaður og Þróunar-Skrifstofur og þjónusta geymslur Hótel eignir SamtalsÁrið 2023Gangvirði í byrjun ársins ..........1.384 11.523 10.815 10.045 7.515 41.283 Endurflokkun á árinu ...............0 1.115 388 0 (1.503)0 Fjárfesting ársins ......................0 0 4.606 6.034 2.230 12.870 Endurbætur á árinu ..................5 716 125 74 159 1.079 Selt á árinu ................................0 (118)0 (965) (768) (1.851)Matsbreyting ársins ..................180 227 1.954 1.194 236 3.791 Gangvirði í lok ársins ................1.569 13.462 17.889 16.383 7.868 57.171
Vöruhús,Verslun iðnaður og Þróunar-Skrifstofur og þjónusta geymslur Hótel eignir SamtalsÁrið 2024Gangvirði í byrjun ársins ..........1.569 13.462 17.889 16.383 7.868 57.171 Endurflokkun á tímabilinu .......1.334 1.369 3.941 0 (6.644)0 Fjárfesting tímabilsins ..............18 402 10.125 80 993 11.617 Endurbætur á tímabilinu .........0 1 4 16 0 21 Endurflokka til eigin nota* ....... (202)0 0 0 0 (202)Matsbreyting tímabilsins .........266 1.055 1.833 896 (59)3.991 Gangvirði í lok tímabils ............2.986 16.289 33.792 17.375 2.158 72.599
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
21
Skýringar
10 Fjárfestingareignir, framhald
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.d
Þróunareignir
Mat fjárfestingareigna
Helstu forsendur einstakra flokka í lok árs eru eftirfarandi:
Helstu forsendur einstakra flokka í virðismati 31. desember 2023 eru eftirfarandi:
• Leigutekjur eru áætlaðar miðað við gildandi leigusaminga. Við mat á leigutekjum að loknum leigutíma er stuðst við
áætlaða markaðsleigu og nýtingahlutfall upp á 97,5%. Spátímabil áætlaðs frjáls sjóðstreymis er 25 ár.
miðað við fermetra undirliggjandi eignar.
Áætlaðar leigutekjur áfermetra á mánuði ...................2.577 - 4.431 1.857 - 32.136 1.393 - 3.642 5.077 - 9.079E/V1.393 - 32.136Vegið meðaltal ..........................2.930 4.341 2.363 6.572E/V4.704Veginn fjármagnskostnaður (WACC) .......................................6,49% 6,34% 6,44% 6,60%E/V6,46%1) Hafa ber í huga við skoðun á hæsta fermetraverði í flokknum Verslun og þjónusta er að undirliggjandi er mjög veltuhá eining
• Mikilvægustu forsendur sjóðstreymisins er áætlun um leigutekjur og veginn fjármagnskostnaður.
Vöruhús,Verslun iðnaður og Þróunar-1Skrifstofurog þjónustageymslur Hótel eignir SamtalsÁætlaðar leigutekjur áfermetra á mánuði ...................2.700 - 4.718 1.945 - 33.669 1.459 - 3.835 3.248 - 9.478E/V1.459 - 33.669Vegið meðaltal ..........................3.613 4.364 2.877 6.818E/V3.729Veginn fjármagnskostnaður (WACC) .......................................6,53% 6,41% 6,49% 6,72%E/V6,54%
Þróunareignir samanstanda af fasteignum í byggingu og byggingarrétti. Byggingarréttur er metinn skv. mati þriðja
aðila eða stjórnendnum félagsins sem taka mið af nýlegum samanburðarhæfum viðskiptum. Fasteignir í byggingu
eru metnar á kostnaðarverði þar til þær eru fullbúnar og tilbúnar til útleigu, en þá miðar verðmatsaðferð við núvirt
framtíðarsjóðsflæði.
Verðmatsaðferð samstæðunnar er núvirt framtíðarsjóðsflæði og flokkast eignir í 3 þrep í flokkunarkerfi
gangvirðismats. Helstu grunnforsendur sem notaðar eru við mat allra eigna eru:
Þróunareignir
• Veginn fjármagnskostnaður (WACC) er byggður á ávöxtunarkröfu fyrir ríkistryggð skuldabréf, metnu áhættuálagi
fyrir fasteignamarkaðinn, og sérstöku áhættuálagi fyrir hvern leigusamning. Stuðst er við væntingar stjórnenda um
markaðsvexti við ákvörðun raunávöxtunarkröfu lánsfjár. Gert er ráð fyrir 30% eiginfjárhlutfalli og ekki er tekið tillit
til skattspörunar við útreikning. Í matinu er miðað við kröfu á RIKS 37 sem áhættulausa vexti. Frá fyrra tímabili
hefur skrifstofu- og stjórnunarkostnaður vegna reksturs fjárfestingareigna verið endurmetinn í samræmi við
ráðgjöf. Þá miðar óvoguð beta í útreikningum við beta gildi fasteignafélaga á Íslandi á innlendum markaði.
Þróunareignir samstæðunnar eru færðar á gangvirði. Stærsta einstaka þróunareign félagsins í lok árs 2023,
Köllunarklettsvegur 1, var afhent félaginu í upphafi árs og flokkast því sem tekjuberandi eign. Þróunareignir að
Borgahellu voru afhentar á seinni hluta ársins og flokkast nú sem tekjuberandi eignir. Þróunareignir samstæðunnar
samanstanda að mestu af fasteignum í byggingu að Lambhagavegi 12 og Fiskislóð 29 þar sem virði er metið jafnt
við kostnaðarverð. Aðrar fjárfestingareignir flokkaðar sem þróunareignir samanstanda að mestu að fasteignum
eða byggingarreitum ætluðum til þróunar. Stærsta einstaka lóð félagsins til þróunar er Þorraholt 6, Garðabæ.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
22
Skýringar
10 Fjárfestingareignir, framhald
Næmni gangvirði fjárfestingareigna fyrir þessum forsendum greinist þannig:
Veðsetningar og ábyrgðarskuldbindingar
Fasteignamat og vátryggingarverð
11 Eignir til eigin nota
12 Áhrif af rekstri dótturfélaga
Í tilkynningu félagsins 30. desember 2022 var greint frá því að gengið hefði verið frá sölu 50% eignarhlut Kaldalóns í
Steinsteypunni ehf. Hluti kaupverðs var greiddur með fasteignum. Viðskiptin voru í samræmi við stefnu félagsins að
selja eignir utan kjarnareksturs félagsins. Í framhaldi af lúkningu viðskipta náði félagið og kaupandi samkomulagi
um endanlegt uppgjör er byggði m.a. á rekstrarniðurstöðu hins selda. Áhrif endanlegs uppgjörs viðskiptanna er að
fullu fært inn í ársreikning samstæðunnar á árinu 2023.
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.f..
Eignir til eigin nota eru húseignir sem félagið notar undir skrifstofur félagsins.2024 2023Bókfært verð 1.1 ........................................................................................................................00Endurflokkuð fjárfestingaeign til eigin nota ...........................................................................2020Selt á árinu .................................................................................................................................00Bókfært verð 31.122020
Á fasteignum félagsins hvíla innskattskvaðir að fjárhæð 2.675 m.kr. (2023: 2.158 m.kr.) í lok ársins.
Virðisaukaskattskvöð fyrnist á 20 árum og kemur ekki til greiðslu nema viðkomandi fasteign sé ekki nýtt í
virðisaukaskattsskyldri starfsemi.
Fasteignamat mannvirkja og lóða nam í lok árs samtals 45.009 m.kr. (31.12.2023: 25.163 m.kr.) Á sama tíma var
brunabótamat fasteigna félagsins 36.868 m.kr. (31.12.2023: 32.695 m.kr.) Samstæðan keypti á árinu
viðbótartryggingar að fjárhæð 3.600 m.kr. (31.12.2023: 7.357 m.kr).
Í lok árs eru fjárfestingareignir að bókfærðu verði 70.611 m.kr. (2023: 54.806 m.kr.) veðsettar til tryggingar á
vaxtaberandi skuldum félagsins að fjárhæð 42.117 m.kr. (2023: 28.024 m.kr.)
20242023Breyting Hækkun Lækkun Hækkun LækkunÁætlaðar leigutekjur ........................................+/- 2,50%2.124 (2.124)1.632 (1.632)Veginn fjármagnskostnaður (WACC) .............+/- 0,50% (4.914)5.729 (3.809)4.449
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
23
Skýringar
13 Kröfur
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur greinast þannig:
Virðisrýrnun krafna greinist þannig:
Hafa ber í huga að hluti af viðskiptakröfum er vegna veltutengdrar leigu sem koma til greiðslu eftir að uppgjör fyrri
mánaðar liggja fyrir. Forvextir vegna útistandandi víxla mynda hluta af fyrirframgreiddum kostnaði. Þá seldi félagið
fasteignir á árinu 2023 og eru eftirstandandi kaupsamningskröfur vegna þeirra til greiðslu á árinu 2024 og 2025.
Kröfur samstæðunnar greinast þannig: 2024 2023Kröfur samstæðunnar flokkast þannig í efnahagsreikning:Langtímakröfur ..........................................................................................................................29210Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur ..........................................................................6241.0416521.251
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.h.
2024 2023Staða 1. janúar ...........................................................................................................................130Afskrifaðar viðskiptakröfur á árinu .........................................................................................013Innkomið áður afskrifaðar viðskiptakröfur á árinu ...............................................................-130Gjaldfærð virðisrýrnun á árinu ................................................................................................230Staða 31.desember2313
Samstæðan metur niðurfærslu út frá áætlaðri virðisrýrnum viðskiptakrafna og annarra krafna. Niðurfærslan er
sérstök niðurfærsla metin niður á viðskiptamann út frá alvarlegum vanskilum sem miðar við 90 daga vanskil
og/eða líkum á vanskilum sem og virði trygginga. Á árinu 2023 voru kröfur tengdar leigustafsemi afskrifaðar fyrir 13
m.kr. þær kröfur fengust endurheimtar á árinu 2024.
Viðskiptakröfur ..........................................................................................................................354178Fyrirframgreiddur kostnaður ...................................................................................................1347Aðrar skammtímakröfur ...........................................................................................................47214Áfallnir vextir .............................................................................................................................00Fjármagnstekjuskattur ..............................................................................................................7519Kröfur vegna kaupsamninga ....................................................................................................7149Virðisaukaskattsinneign ............................................................................................................64746241.041
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
24
Skýringar
14 Afskrifaðar langtímakröfur
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.h.
Virðisrýrnun krafna greinis þannig:
15 Handbært fé
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.g.ii
16 Eigið fé
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.g.iii
Eigin bréf
Handbært fé samanstendur af óbundnum banka innstæðum.
a HlutaféHlutafé félagsins greinist þannig: 2024 2023Heildarhlutafé ............................................................................................................................11.196 11.128 Eigin bréf .................................................................................................................................... (338) (1)10.858 11.128
Samstæðan metur niðurfærslu langtímakrafna út frá áætlaðri tapsáhættu. Niðurfærðar langtímakröfur að fjárhæð
163 mkr. tengjast sölu á dótturfélagi á árinu 2022. Aðrar afskrifaðar langtímakröfur eru að stærstum hluta
varúðarfærsla þar sem Reykjavíkurborg rifti samningi um íbúðauppbyggingu á reit sem kenndur er við Vesturbugt.
Stjórn Vesturbugtar hefur stefnt Reykjavíkurborg fyrir ólögmæta riftun eftir sölu Kaldalóns á eignarhlut. Þrátt fyrir
niðurfærslur mun samstæðan áfram vinna að því að hámarka endurheimtur. Vísað er til skýringar 23 vegna
viðskipta með hlutafé í Vesturbugt eignarhaldsfélagi ehf.
2024 2023Staða 1. janúar ...........................................................................................................................00Afskrifaðar tapaðar langtímakröfur á árinu ...........................................................................2300Staða 31.desember 2300
Afskrifaðar langtímakröfur eru tengdar sölu eigna utan kjarnastarfsemi félagins frá umbreytingu þess sem hófst
árið 2021 og lauk árið 2023.
Samkvæmt samþykktum félagsins hafði stjórn heimild til að hækka hlutafé félagsins um allt að 321.050.513 nýja
hluti í lok árs. Hver hlutur er 10 kr. að nafnverði. Hækkunarheimild gildir til 25. maí 2027. Engar skuldbindingar
liggja fyrir í árslok vegna útgáfu nýs hlutafjár vegna heimildar stjórnar skv. samþykktum.
Í byrjun árs átti félagið 57.489 eigin hluti sem jafngildir kr. 574.890 í hlutafé eða 0,0052% af útgefnu hlutafé, sem
ætlaðir eru til endursölu. Í lok árs átti samstæðan 33.750.139 hluti sem jafngildir kr. 337.501.390 í hlutafé eða 3,01%
af útgefnu hlutafé.
Heildarhlutafé móðurfélagsins skv. samþykktum er 11.195.684.830 (2023: 11.128.216.469). Hlutaféð skiptist í
1.119.568.483 hluti, hver að nafnvirði tíu (10) krónur eða margfeldi þeirrar fjárhæðar, sem hluthafar eiga í félaginu
á hverjum tíma. Hlutafé félagsins tilheyrir allt einum flokki hlutafjár. Á árinu 2024 lauk móðurfélagið tveimur
endurkaupaáætlunum í samræmi við heimild hluthafafundar þann 2. júlí 2024. Heildarumfang endurkaupa var
3,01% af útgefnum hlutum í Kaldalón hf. Heildarkaupverð var kr. 613.868.947. Heilarfjöldi hluta í eigu
samstæðunnar í lok árs er 33.750.139 hver að nafnvirði tíu krónu, eða kr. 337.501.390 í hlutafé.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
25
Skýringar
16 Eigið fé, framhald
Áskriftarréttindi
Kaupréttir
b Bundinn eiginfjárreikningur
c Óráðstafað eigið fé
d Yfirverðsreikningur hlutafjár
Á yfirverðsreikning hlutafjár er fært yfirverð innborgaðs hlutafjár og yfirverð seldra eigin hluta. Á árinu 2023 voru
færð áhrif öfugrar skiptingar nafnverðs hlutafjár á yfirverðsreikning hlutafjár.
Skv. grein 2.2 í samþykktum félagsins hefur stjórn félagsins heimild til að gefa út nýtt hlutafé vegna
áskriftarréttinda. Ónýtt heimild stjórnar er 18.000.000 hlutir.
Á bundinn eiginfjárreikning eru færðar hlutdeildartekjur dótturfélaga að frádregnum mótteknum arði sem og
gjaldfærsla v. veittra kauprétta.
Nánar er fjallað um áskriftarréttindin og skilmála þeirra í samþykktum félagsins og vísast til þeirra varðandi frekari
upplýsingar.
Félagið hefur gefið út áskriftarréttindi að 18.000.000 hlutum að nafnvirði með gildistíma 6 ár sem forstjóri félagsins
keypti árið 2021. Vísað er til tilkynningar frá 13. janúar þar sem forstjóri selur áskriftarréttindi að 6.000.000 hlutum,
samhliða kaupum á 1.250.000 hlutum í Kaldalóni.
Áskriftargengið er 11,8 að viðbættri árlegri hækkun. Handhafi áskriftarréttindanna hefur eftirfarandi heimildir til að
nýta þau (1) að einum sjötta (1/6 hluta) á tímabilinu júlí 2021 til júní 2022, (2) að einum sjötta (1/6 hluta) frá júlí
2022 og til júní 2023, (3) að einum sjötta (1/6 hluta) á tímabilinu júlí 2023 til júní 2024, (4) að einum sjötta (1/6 hluta)
júlí 2024 til júní 2025, (5) að einum sjötta (1/6 hluta) frá júlí 2025 til júní 2026, (6) að einum sjötta (1/6 hluta) frá júlí
2026 til júní 2027. Áskriftarréttindi sem ekki eru nýtt fyrir lok viðkomandi áskriftartímabils er heimilt að nýta á síðari
áskriftartímabilum.
Félagið gaf út á árinu 2023 kauprétti í Kaldalóni hf. til stjórnenda og lykilstarfsmanna fyrir kr. 22.250.000 hlutum í
samræmi við starfskjarastefnu félagsins samþykkt á aðalfundi 2023. Í lok árs 2024 námu útgefnir kaupréttir
21.750.000 vegna breytinga á starfsfólki áður en ávinnslutíma lauk. Sjá nánar í skýringu 7 sem og starfskjarastefnu
félagsins. Á árinu voru gjaldfærðar 6 m.kr. vegna veittra kauprétta. Samtals hefur verið fært 9 m.kr. meðal eigin fjár
vegna veittra kauprétta.
Óráðstafað eigið fé er sá hluti af eigin fé félagsins sem hægt er að ráðstafa til hluthafa í formi arðs.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
26
Skýringar
17 Grunnhagnaður og þynntur hagnaður á hlut
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.g.iv
18 Tekjuskattsskuldbinding
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.c.v
Grunnhagnaður á hlut miðar við hagnað sem ráðstafað er til hluthafa í móðurfélaginu og vegins meðalfjölda
útistandandi hluta á árinu og sýnir hver hagnaður er á hvern hlut. Hver hlutur í móðurfélagi er 10 kr. að nafnvirði.
2024 2023Hagnaður ársins til hluthafa í móðurfélagi ............................................................................3.2313.161Veginn meðalfjöldi virkra hluta á árinu ..................................................................................1.1071.113Grunnhagnaður í krónum á hlut ............................................................................................2,92 2,84
Þynntur hagnaður á hlut tekur tillit til áskriftarréttinda og kauprétta, frá útgáfudegi, auk skuldbindinga til útgáfu
hlutafjár tengt kaupum á Hafnagarði ehf.
2024 2023Hagnaður ársins til hluthafa í móðurfélagi ............................................................................3.2313.161Veginn meðalfjöldi virkra hluta á árinu (m.t.t. kauprétta og skuldbundinnar útgáfu) ......1.1481.176Þynntur hagnaður í krónum á hlut ..........................................................................................2,81 2,69
Tekjuskattsskuldbinding greinist þannig: 2024 2023Tekjuskattsskuldbinding í ársbyrjun .......................................................................................4.0722.567Leiðréttingar ..............................................................................................................................-36Áhrif samsköttunar ...................................................................................................................0 0Áhrif fjárfestinga í fasteignafélögum á árinu .........................................................................1.044 750Reiknaður tekjuskattur ársins ..................................................................................................1.079 809Skattar til greiðslu ......................................................................................................................0 -18Tekjuskattsskuldbinding í árslok .............................................................................................6.196 4.072
Tekjuskattsskuldbinding greinist á eftirfarandi liði ársreikningsins: 2024 2023Fjárfestingareignir .....................................................................................................................6.670 4.589 Viðskiptakröfur ..........................................................................................................................(50)Yfirfæranlegt tap ........................................................................................................................(424)(517)Tekjuskattsskuldbinding í árslok .............................................................................................6.196 4.072
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
27
Skýringar
18 Tekjuskattsskuldbinding framhald.
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.c.v
Yfirfæranlegt tap samstæðunnar greinist þannig:
Skattalegt tap ársins 2014, nýtanlegt til 20240Skattalegt tap ársins 2015, nýtanlegt til 2025 ...............................................................................................0Skattalegt tap ársins 2016, nýtanlegt til 2026 ...............................................................................................61Skattalegt tap ársins 2017, nýtanlegt til 2027 ...............................................................................................52Skattalegt tap ársins 2018, nýtanlegt til 2028 ...............................................................................................13Skattalegt tap ársins 2019, nýtanlegt til 2029 ...............................................................................................114Skattalegt tap ársins 2020, nýtanlegt til 2030 ...............................................................................................294Skattalegt tap ársins 2021, nýtanlegt til 2031 ...............................................................................................177Skattalegt tap ársins 2022, nýtanlegt til 2032 ...............................................................................................780Skattalegt tap ársins 2023, nýtanlegt til 2033 ...............................................................................................381Skattalegt tap ársins 2024, nýtanlegt til 2034 ...............................................................................................2512.125
Það er mat stjórnenda að yfirfæranlegt tap muni nýtast gegn skattalegum hagnaði næstu ára að því marki sem það
hefur verið eignfært á móti tekjuskattsskuldbindingu.
Tekjuskattur færður í rekstrarreikning greinist þannig: 2024 2023Hagnaður fyrir skatta ................................................................................................................4.311 3.970Reiknaður tekjuskattur, 21% gildandi skatthlutfall ................................................................905 794Áhrif yfirverðs dótturfélaga ......................................................................................................174 15Virkur tekjuskattur .....................................................................................................................1.079809Virk tekjuskattsprósenta ...........................................................................................................25,0% 20,4%
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
28
Skýringar
19 Leiguskuldbinding
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.e
20 Vaxtaberandi skuldir
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.g.v
Skuldir við lánastofnanir flokkast þannig í efnahagsreikningi:
Fjárhæðir í rekstrarreikningiVaxtagjöld af leiguskuldum (lóðaleiga) ...................................................................................52 28 Fjárhæðir í sjóðstreymiGreidd vaxtagjöld af leiguskuldum (lóðaleiga) .......................................................................52 28
LeiguskuldirLeiguskuldbinding í ársbyrjun ..................................................................................................414 429 Fjárfesting ársins .......................................................................................................................158 74 Endurmat ...................................................................................................................................70 (89)Leiguskuldbinding í lok árs .......................................................................................................643 414
Langtímahluti, vaxtaberandi skuldir til meira en 12 mánaða ..............................................37.748 22.665 Skammtímahluti, vaxtaberandi skuldir til skemmri tíma en 12 mánaða ...........................4.369 7.295 42.117 29.961
Vaxtaberandi skuldir greinast á eftirfarandi hátt: 2024 2023Staða vaxtaberandi skulda í upphafi árs ................................................................................29.961 19.836 Yfirteknar skuldir við kaup á félögum .....................................................................................2.160 3.569 Nýjar lántökur ............................................................................................................................18.945 21.258 Afborgun og uppgreiðslur .......................................................................................................(10.194)(15.528)Breyting á eignfærðum lántökukostnaði ................................................................................20 14 Verðbætur og forvextir ársins ..................................................................................................1.224 812 Staða vaxtaberandi skulda í lok árs ........................................................................................42.117 29.961
Leiguskuldbinding samstæðunnar greinist þannig: 2024 2023LeigueignLeigueign í ársbyrjun .................................................................................................................414 429 Fjárfesting ársins .......................................................................................................................158 74 Endurmat ...................................................................................................................................70 (89)Leigueign í lok árs ......................................................................................................................643 414
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
29
Skýringar
20 Vaxtaberandi skuldir, framhald
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.g.v
Vaxtaberandi skuldir samstæðunnar bera eftirfarandi skilmála og endurgreiðslutíma:
2024 2023Langtímaskuldir fjármagnaðar innan tryggingarfyrirkomulags ..........................................34.317 20.642 Langtímaskuldir fjármagnaðar utan tryggingarfyrirkomulags ...........................................3.431 9.319 37.748 29.961
Afborganir vaxtaberandi skulda greinast þannig á næstu ár: 2024 2023Afborganir ársins 2025 / 2024 .................................................................................................4.369 3.520 Afborganir ársins 2026 /2025 ..................................................................................................4.251 3.763 Afborganir ársins 2027 / 2026 .................................................................................................4.624 2.234 Afborganir ársins 2028 / 2027 .................................................................................................10.304 9.318 Afborganir ársins 2029 / 2028 .................................................................................................3.747 0 Afborganir síðar .........................................................................................................................14.822 3.829 42.117 22.665
20242023Vegnir Vegnir GjalddagarmeðalvextirStaðameðalvextirStaða5.5.2027 - Verðtryggðar skuldir .......................................20.1.20504,9% 31.629 4,2% 15.975 1.9.2024 - Óverðtryggðar skuldir .....................................10.09.202710,4% 10.580 11,8% 14.043 Lántökukostnaður ...............................................................................................(93)(58)Vaxtaberandi skuldir samtals .............................................................................42.117 29.961
Skammtímahluti vaxtaberandi skulda samanstendur af eftirfarandi þáttum:
- Víxlafjármögnunar sem félagið stendur fyrir.
Gefnir voru út víxlarnir KALD 25 0303 og KALD 25 0602 sem eru á gjalddaga á árinu 2025.
Gefnir voru út skuldabréfaflokkarnir KALD 150234 og KALD 041139 GB sem eru á gjalddaga á árinu 2034 og 2039.
Við kaup á fasteignum eða fasteignafélögum hefur samstæðan fjármagnað sig með nýjum bankalánum eða
yfirtöku skulda. Félagið hefur verið að vinna að breytingu á fjármagnstrúktúr félagsins. Gildandi grunnlýsing
félagsins er útgefin í júlí 2024 vegna 30 milljarða króna útgáfuramma staðfest af Fjármálaeftirliti Seðlabanka
Íslands. Grunnlýsing veitir félaginu aðgang að markaðsfjármögnum. Megnið af bankaskuldum félagsins hafa verði
færðar undir almenna tryggingafyrirkomulagið. Í lok árs voru 87% af vaxtaberandi langtímaskuldum félagsins inn í
almenna tryggingafyrirkomulaginu (31.12.2023 : 69%). Félagið hefur verið reglubundinn útgefandi af sex mánaða
víxlum síðan í september 2023. Í febrúar 2024 var gefið út skuldabréfið KALD150234 undir útgáfurammanum að
fjárhæð 5.000 m.kr. á 4% föstum verðtryggðum vöxtum. Félagið gaf sína fyrstu grænu útgáfu í nóvember með
útgáfu á skuldabréfinu KALD 041139 GB einnig undir útgáfurammanum að fjárhæð 4.000 m.kr. á 3,75% föstum
verðtryggðum vöxtum.
Lánasamningar innan tryggingafyrirkomlags innihalda skilmála um eiginfjárhlutfall, skuldahlutfall, vaxtaþekju og
staðsetningu eigna félagsins. Engar vísbendingar eru um að félagið sé ekki að uppfylla fjárhagsskilmála í lok árs.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
30
Skýringar
21 Aðrar skammtímaskuldir
22 Tengdir aðilar
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.i
Eignarhlutir stjórnarmanna og stjórnenda í félaginu í lok árs greinast þannig í þúsundum króna :
Vísað er til skýringar 16 um áskriftarréttindi sem forstjóri félagsins, Jón Þór Gunnarsson, hefur keypt.
Með eignarhlutum að ofan eru taldir eignarhlutir maka og ófjárráða barna ásamt eignarhlutum í eigu félaga sem
viðkomandi ræður.
Kaldalón er félag í vexti og hefur undanfarin misseri fjárfest í frekari fasteignum til útleigu. Stór hluti
skammtímahluta er því vegna kaupsamninga um fasteignir og þar af eru um helmingur vegna kaupa á Straumhellu
28-32. Aðrar skammtímaskuldir eru að mestu leiti skuldir sem tengjast almennum rekstri félagsins.
2024 2023Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason, stjórnarformaður ..............................................................1.000 1.000 Álfheiður Ágústsdóttir, stjórnarmaður ...................................................................................12 12 Gunnar Henrik B. Gunnarsson, varamaður í stjórn ..............................................................13.730 17.005 Pálína María Gunnlaugsdóttir, stjórnarmaður ......................................................................155 155 Jón Þór Gunnarsson, forstjóri ..................................................................................................1.000 670 Högni Hjálmtýr Kristjánsson, framkvæmdastjóri rekstrar ...................................................267 267
Eftir lok reikningsskilaárs, í janúar 2025 keypti Jón Þór Gunnarsson 1.250 þúsund hluti í Kaldalóni í gegnum félagið
bpowell ehf.
Aðrar skammtímaskuldir samstæðunnar greinast þannig: 2024 2023Skuldir vegna kaupsamninga ...................................................................................................409 2.286 Reiknaðir áfallnir vextir langtímalána .....................................................................................220 104 Aðrar skammtímaskuldir ..........................................................................................................302 532 930 2.921
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
31
Skýringar
22 Tengdir aðilar, framhald
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 27.i
*1
Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason, er forstjóri Skel fjárfestingafélags hf. stærsta hluthafa Kaldalóns hf.
Laun, hlunnindi og mótframlag í lífeyrissjóð ásamt öðrum launatengdum gjöldum til stjórnar og stjórnenda
félagsins vegna starfa í samstæðunni á árinu greinast þannig:
*2
Meðal launa á árinu 2023 og 2024 eru árangurstengdar greiðslur í samræmi við starfskjarastefnu.
*3
Á árinu 2024 voru tveir framkvæmdarstjórar alls 2 ársverk. Meðal launa á árinu 2023 og 2024 eru árangurstengdar greiðslur.
20242023Laun og Mótframlag íLaun og Mótframlag íhlunnindi lífeyrissjóð hlunnindi lífeyrissjóðÁsgeir Helgi Reykfjörð Gylfason, stjórnarformaður *1 ..........7,0 0,8 6,4 0,7 Álfheiður Ágústsdóttir, stjórnarmaður .....................................3,9 0,5 3,2 0,4 Haukur Guðmundsson, stjórnarmaður ...................................3,5 0,4 2,5 0,3 Kristín Erla Jóhannsdóttir, stjórnarmaður ...............................0,8 0,1 3,2 0,4 María Björk Einarsdóttir, stjórnarmaður .................................3,8 0,4 2,5 0,3 Pálína María Gunnlaugsdóttir, stjórnarmaður ........................2,8 0,4 0,0 0,0 Gunnar Henrik B Gunnarsson, fráfarandi stjórnarm. ............0,0 0,0 0,7 0,1 Jón Þór Gunnarsson, forstjóri *2 ..............................................56,5 7,9 38,3 5,3 Framkvæmdastjórar (2) *3 ........................................................51,5 7,5 33,6 4,8
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
32
Skýringar
23. Uppbygging samstæðunnar
24. Kaup á dótturfélögum sem innihalda fjárfestingareignir
Samstæða Kaldalóns hf. samanstendur af eftirfarandi félögum:EignarhlutiNafn félagsStarfsemi félagsins31.12.202431.12.2023Faðmlag ehf. Fasteignafélag 100% 100%Lónseyri ehf. Fasteignafélag 100% 100%*1Hafnagarður ehf. Fasteignafélag 100% 37,5%Ármúli ehf. Fasteignafélag 100% 100%Stóreyri ehf. Fasteignafélag 100% 100%Kaupangur fasteignafélag ehf. Fasteignafélag 100% 100%Koparhella ehf. Fasteignafélag 100% 100%Djúpið fasteignir ehf. Fasteignafélag 100% 100%*2Vesturbugt eignarhaldsfélag ehf. Eignarhaldsfélag 0,0% 59,5%*2Vesturbugt ehf. Fasteignafélag 0,0% 59,5%Vesturhraun ehf. Fasteignafélag 100% 100%Klettagarðar 8-10 ehf. Fasteignafélag 100% 100%*3Kegsir ehf. Fasteignafélag 100% 100%*4K190 hf. Fasteignafélag 100% 0%*4Idea ehf. Fasteignafélag 100% 0%
*1 Félagið lauk kaupum á öllu hlutafé Hafnagarðs á árinu 2024 í samræmi við kaupsamning frá árinu 2022.
*2 Eignarhlutur var seldur á þriðja ársfjórðung.
Helstu eignir Idea ehf, sem fjárfest var í á árinu, eru fasteignirnar Vesturvör 32, Kópavogi, Völuteigur 31,
Mosfellsbæ, Víkurgata 11b, Hafnarfirði, Gránufélagsgata 47, Akureyri og Klafastaðavegur 12, iðnaðarsvæði
Grundartanga.
*4 Félagið keypti eignarhlut á seinni helmingi ársins 2024
Félögunum Lantan ehf., U 14-20 ehf., Vallarbyggð ehf., Víkurhvarf 1 ehf. og VMT ehf. var slitið fyrir lok árs 2023
vegna sameininga við önnur félög og eru ekki sýnd í ofangreindri töflu.
Helsta eign K190 hf., sem fjárfest var í á árinu, er fasteignin Klettagarðar 19, Reykjavík.
*3 Áður Agros Móhella 1 ehf.
Félagið fjárfesti í Idea ehf. og K190 hf. á seinni hluta ársins 2024. Helstu fjárfestingar hafa verið í fasteignafélögum
með tekjuberandi eignir. Við kaup samstæðunnar á dótturfélögum leggja stjórnendur mat á það hvort um sé að
ræða kaup á starfsemi eða eign sbr. IFRS 3.2. Við matið er tekið tillit til þeirra þátta og umfangi ferla sem fylgja
kaupunum. Þegar kaup á dótturfélögum flokkast sem kaup á eign en ekki kaup á starfsemi (Business
combination) eru eignirnar færðar inn í reikningsskil samstæðunnar á gangvirði án skattáhrifa sbr. IAS 12.15. Við
kaup á dótturfélögum er í öllum tilfellum verið að kaupa félög sem innihalda fasteignir og rekstur í kringum þær
og skilgreinir því félagið kaupin sem kaup á fjárfestingareignum.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
33
Skýringar
25. Áhættustýring
- Útlánaáhætta
- Lausafjáráhætta
- Markaðsáhætta
- Rekstaráhætta
Útlánaáhætta
Ábyrgðir
Félagið stendur frammi fyrir eftirfarandi megin áhættum vegna fjármálagerninga:
Hér eru veittar upplýsingar um framangreindar áhættur samstæðunnar og aðferðir til að meta og stýra áhættunni.
Útlánaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi samstæðunnar ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur
ekki staðið við umsamdar skuldbindingar sínar. Útlánaáhætta er lágmörkuð með því að afla bankatrygginga eða
sambærilegra trygginga fyrir nokkurra mánaða leigu, en almennt er miðað við þriggja mánaða leigu en einstaka
leigusamningar með tryggingar andvirði sex mánaða leigu. Þá fylgist félagið með þróun á stærð einstakra
leigjenda. Félagið fylgir eftir innheimtu útistandandi viðskiptakrafna og ferlar í kringum innheimtu leigu eru
endurskoðaðir reglulega til að lágmarka útistandandi viðskiptakröfur. Útistandandi viðskiptakröfur eru yfirfarnar
reglulega af stjórnendum og stjórn félagsins.
Stjórn og stjórnendur Kaldalóns leitast við að viðhalda góðu eftirlitsumhverfi með skjalfestum stefnum, reglum og
verklagsferlum. Með þeim hætti er tryggð skilvirkni í starfsemi félagsins, áreiðanleiki upplýsinga og hlýtni við lög.
Samstæðan myndar niðurfærslu vegna áætlaðar virðisrýrnunar viðskiptakrafna eða annarra krafna. Niðurfærslan
tekur mið af aldursgreindum kröfum einstaka viðskiptamanna og mati stjórnenda á tryggingastöðu
samstæðunnar vegna þessa. Niðurfærsla viðskiptakrafna var 22,8 milljónir króna í árslok 2024 samanborið við
12,6 milljónir króna í árslok 2023. Langtímakröfur tengdar sölu eigna kjarnastarfsemi félagsins, sem fór fram á
árunum 2021 til 2023, voru afskrifaðar á árinu samtals að fjárhæð 230 milljónir króna.
Tekjur af stærsta viðskiptamanni samstæðunnar árið 2024 var um 11% af heildartekjum, samanborið við 10% árið
2023. Með stækkandi eignasafni félagsins gera áætlanir stjórnenda ráð fyrir að hlutfallið lækki á komandi
misserum.
Kaldalón hefur veitt dótturfélögum ábyrgðir og móðurfélagið þá ábyrgðaraðili einstakra bankalána dótturfélags
með það að markmiði að lágmarka fjármögnunarkostnað félagsins. Engar slíkar ábyrgðir voru í gildi í lok árs.
Félagið hefur gefið út tvo skuldabréfaflokka útgefna af Kaldalóni tryggðir undir almenna tryggingafyrirkomulagið
sem lýst er í grunnlýsingu félagsins vegna 30 milljarða útgáfuramma félagsins og aðgengilegt er á vefsetri
félagsins.
Mesta mögulega tap samtæðunnar vegna fjáreigna er bókfært virði þeirra:
Bókfært verð2024 2023Langtímakröfur ....................................................................................................................29 210 Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur ....................................................................624 1.041 Handbært fé .........................................................................................................................1.727 1.830 2.379 3.081
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
34
Skýringar
25. Áhættustýring, framhald
Lausafjáráhætta
Staða 31. desember 2024 SjóðstreymiBókfært skv. Innanverð samningum 1 árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár Yfir 5 árLántökur .................42.117 56.410 4.708 8.299 18.174 25.229 Viðskiptaskuldir .....930 930 43.047 57.341 4.708 8.299 18.174 25.229
Staða 31. desember 2023 SjóðstreymiBókfært skv. Innanverð samningum 1 árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár Yfir 5 árLántökur .................29.961 30.436 6.506 6.035 13.038 4.857 Viðskiptaskuldir .....2.921 2.921 32.882 33.357 6.506 6.035 13.038 4.382
Markaðsáhætta
Markaðsáhætta - vaxtaáhætta
Markaðsáhætta samstæðunnar er áhættan af því að gangvirði eða framtíðar sjóðsflæði fjármálagerninga muni
sveiflast vegna breytinga á markaðsvöxtum sem hafi áhrif á afkomu samstæðunnar og virði fjármálagerninganna.
Markmið með stýringu markaðsáhættu er að takmarka áhættu við skilgreind mörk ásamt því að hámarka ávinning
samstæðunnar.
Taflan hér að neðan greinir skuldir samstæðunnar í flokka eftir gjalddögum þeirra. Upphæðir í töflunni eru
ónúvirtar samningsbundnar greiðslur.
2024 2023Fjármálagerningar með fasta vextiLántökur verðtryggðar ........................................................................................................13.647 5.304 Lántökur óverðtryggðar ......................................................................................................1.883 1.937 Fjármálagerningar með breytilega vextiHandbært fé ......................................................................................................................... (1.727) (1.830)Lántökur verðtryggðar ........................................................................................................17.983 10.671 Lántökur óverðtryggðar ......................................................................................................8.697 12.107 24.953 20.947
Lántökur samstæðunnar eru í íslenskum krónum og að stærstum hluta með breytilegum vöxtum. Fylgst er með
vaxtaáhættu samstæðunnar með tilliti til áhrifa vaxtabreytinga á rekstur félagsins.
Breyting á meðalvöxtum ársins um 100 punkta hefði hækkað (lækkað) afkomu samstæðunnar um 249,5 milljónir
króna (2023: 209,5 milljónir króna) fyrir tekjuskatt vegna fjármálagerninga á breytilegum vöxtum. Þessi greining er
unnin með sama hætti fyrir árið 2023 og er miðað við allar aðrar forsendur óbreyttar.
Lausafjáráhætta er hættan á því að samstæðan geti ekki staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar eftir því sem þær
gjaldfalla. Samstæðan fylgist með lausafjárstöðu sinni með greiningu á gjalddaga fjáreigna og fjárskulda til að geta
endurgreitt allar skuldir á gjalddaga og viðhefur vinnubrögð sem tryggja að til staðar sé nægjanlegt laust fé til að
geta mætt fyrirsjáanlegum og ófyrirséðum greiðsluskuldbindingum. Félagið hefur á reikningsárinu gefið út víxla til
6 mánaða en jafnframt samið um lánalínur, sjá nánar í skýringu 20.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
35
Skýringar
25. Áhættustýring, framhald
Markaðsáhætta - verðbólguáhætta
Rekstraráhætta
Áhættustýring eigin fjár
26 Skuldbindingar og atburðir eftir lok reikningsskiladags
Engir atburðir sem gefa tilefni til leiðréttinga í ársreikningi samstæðunnar eftir árið 2024 hafa komið upp eftir
reikningsskiladag.
Kaldalón lauk stækkun á skuldabréfaflokknum KALD 041139 GB með sölu á skuldabréfum fyrir 1.800 m.kr. Á
ávöxtunarkröfunni 3,9%. Heildarstærð flokksins í kjölfar stækkunar er því 5.800 m.kr.
Samstæðan stýrir fjármögnun sinni með það að markmiði að viðhalda getu hennar til áframhaldandi reksturs,
áframhaldandi vaxtar og til að greiða eigendum sínum arð til framtíðar.
Félagið getur breytt arðgreiðslustefnu sinni, endurgreitt hlutafé, gefið út nýtt hlutafé eða selt eignir til að minnka
skuldir til að viðhalda og lagfæra skipulag fjármögnunar.
Rekstraráhætta er skilgreind sem fjárhagslegt tap vegna ófullnægjandi verkferla eða kerfa, mistaka starfsmanna,
skipulagi og ytri þáttum öðrum en láns-, markaðs- og lausafjáráhættu, vegna breytinga á lögum og almennum
viðhorfum til stjórnunarhátta félaganna. Rekstraráhætta er til staðar í allri starfsemi samstæðunnar. Stefna
samstæðunnar til að forðast fjárhagslegt tap er að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti. Til að draga úr
rekstraráhættu er komið á aðskilnaði starfa, skráning verkferla, eftirlit með viðskiptum og fylgni við lög.
Kaldalón seldi víxil KALD 25 0901 þann 25. febrúar 2025, til uppgreiðslu á víxli KALD 25 0303
Eftirfarandi tafla sýnir fjármögnun samstæðunnar og eiginfjárhlutfall:2024 2023Lántökur, langtíma ..............................................................................................................37.748 22.695 Lántökur, skammtíma .........................................................................................................4.369 7.295 Frádregið: Handbært fé ......................................................................................................(1.727) (1.830)Skuldir nettó .........................................................................................................................40.390 28.160 Eigið fé ..................................................................................................................................25.938 23.207 Fjármögnun samtals ...........................................................................................................66.328 51.367 Eiginfjárhlutfall .....................................................................................................................34% 38%
Hluti vaxtaberandi skuldir eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs og hefur þróun neysluvísitölu því áhrif á
bókfærða stöðu lánanna og sjóðstreymi tengt þeim. Breyting á verðbólgu um 100 punkta hefði hækkað (lækkað)
afkomu samstæðunnar um 136,5 milljónir króna (2023: 53,0 milljónir króna). Þessi greining er unnin með sama
hætti fyrir árið 2023 og er miðað við allar aðrar forsendur óbreyttar. Meirihluti, eða 94% af leigutekjum félagsins
eru verðtryggðar með vísitölu neysluverðs og 1% með byggingarvísitölu.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
36
Skýringar
27 Reikningsskilaaðferðir
27.a Samstæðureikningsskil
27.a.i Dótturfélög
27.a.ii Sameining dótturfélaga
27.a.iii Hlutdeildarfélög
27.a.iv Viðskipti innan samstæðu
27.a.v Yfirlit yfir heildarafkomu
Helstu reikningsskilaaðferðir sem beitt var við gerð þessara reikningsskila eru tilgreindar hér á eftir. Þessum
aðferðum var beitt á samræmdan hátt á bæði tímabilin sem sett eru fram, nema annað sé tekið fram.
Hlutdeildarfélög eru rekstrareiningar sem samstæðan hefur veruleg áhrif í en hefur ekki yfirráð yfir. Fjárfestingar í
hlutdeildarfélögum eru færðar með hlutdeildaraðferð við reikningsskil og eru færðar í upphafi á kostnaðarverði.
Hlutur samstæðunnar í hagnaði eða tapi hlutdeildarfélaga eftir kaup er færður í rekstrarreikning og hlutur hennar í
hreyfingum eiginfjárreikninga er færður á eigið fé. Uppsafnaðar hreyfingar eftir yfirtöku eru leiðréttar gagnvart
bókfærðri fjárhæð fjárfestingarinnar. Þegar hlutur samstæðunnar í tapi hlutdeildarfélagsins er jafnmikill eða meiri
en hlutdeild hennar í hlutdeildarfélaginu, þ.m.t. allar aðrar ótryggðar viðskiptakröfur, færir samstæðan ekki frekari
tap nema hún hafi stofnað til skuldbindinga eða innt af hendi greiðslur fyrir hönd hlutdeildarfélagsins. Samstæðan
öðlaðist yfirráð yfir hlutdeildarfélagi á árinu 2023 og er því ekki lengur með hlutdeildarfélag frá þeim tíma.
Viðskipti milli félaga í samstæðunni, stöður milli þeirra og óinnleystar tekjur og gjöld sem myndast hafa í
viðskiptum milli félaganna eru felld út við gerð samstæðuársreikningsins.
Samstæðan birtir eitt yfirlit yfir heildarafkomu en ekki sérgreindan rekstrarreikning og sérgreinda aðra
heildarafkomu. Engar færslur voru á aðra heildarafkomu á árinu.
Kaupaðferð í reikningshaldi er notuð við færslu kaupa samstæðunnar á dótturfélögum. Kaupverð er metið sem
gangvirði tilgreindra eigna sem látnar eru af hendi, útgefinna eiginfjárgerninga og skulda sem stofnað er til eða
teknar eru yfir á viðskiptadegi, auk kostnaðar sem rekja má beint til yfirtökunnar. Aðgreinanlegar eignir og skuldir
og skuldbindingar sem eru yfirteknar við sameiningu fyrirtækja eru metnar í upphafi á gangvirði á yfirtökudegi, án
tillits til hversu mikil hlutdeild minnihluta er. Sú fjárhæð kaupverðs sem er umfram gangvirði eignarhluta
samstæðunnar í yfirteknum aðgreinanlegum hreinum eignum er skráð sem fjárfestingareign. Reikningsskil
dótturfélaga eru innifalin í samstæðuársreikningnum frá því að yfirráð nást eða hluthafasamkomulag tryggir
yfirráð félagsins í tilfelli Hafnagarðs ehf. Yfirráð eru skilgreind í samræmi við ákvæði IFRS 10.
Reikningsskilaaðferðum dótturfélaga hefur verið breytt þegar nauðsynlegt hefur verið að aðlaga þær aðferðum
samstæðunnar.
Vísað er til skýringar 21 vegna sameiningar dótturfélaga á árinu.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
37
Skýringar
27 Reikningsskilaaðferðir, framhald
27.b Starfsþáttaryfirlit
27.c Rekstrarreikningur
27.c.i Húsaleigutekjur
27.c.ii Rekstrargjöld
27.c.iii Matsbreyting fjárfestingareigna
27.c.iv Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
27.c. Hlutdeild í rekstri hlutdeildarfélaga
Sjá skýringu 27.d um reikningsskilaaðferðir við færslu fjárfestingareigna.
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum af kröfum og bankainnstæðum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti og undirliggjandi samninga.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtakostnaði af lántökum. Lántökukostnaður er færður í rekstrarreikning miðað
við virka vexti.
Húsaleigutekjur af fasteignum eru færðar í rekstrarreikning í samræmi við undirliggjandi leigusamninga á
rekstrarárinu.
Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna í eigu samstæðunnar eru færðar undir matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi.
Rekstrargjöld eru gjaldfærð þegar þau falla til á reikningsárinu.
Rekstrarstarfsþáttur er aðgreinanlegur hluti samstæðunnar sem fæst við að útvega tiltekna vöru eða þjónustu sem
er háð ólíkum þáttum varðandi áhættu og afkomu en þá sem tengist öðrum rekstrarstarfsþáttum samstæðunnar.
Eins og er, þá er starfsemi samstæðunnar fólgin í að fjárfesta og leigja út fasteignir. Þær fasteignir eru af sömu gerð
og á sama landssvæði þannig að öll áhætta og afkoma samstæðunnar er af sama toga. Samstæðan gerir ekki
greinarmun á áhættu eða rekstri þessara fasteigna í sínum innri uppgjörum og skilgreinir starfsemina sem einn
starfsþátt. Þó er vísað til skýringar 10 vegna greiningar á fjárfestingareignum samstæðunnar.
Breytingar á hlutdeildarfélögum sem færð eru samkvæmt hlutdeildaraðferð (e: equity method) eru færðar undir
hlutdeild í rekstri hlutdeildarfélaga, þar sem kaupsamningar kveða ekki á um annað.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
38
Skýringar
27 Reikningsskilaaðferðir, framhald
27.c Rekstrarreikningur, framhald
27.c.v Tekjuskattur
27.d Fjárfestingareignir
Tekjuskattseign er einungis færð að því marki sem líklegt er að hægt sé að nýta framtíðarhagnað á móti eigninni.
Tekjuskattseign er metin á hverjum uppgjörsdegi og lækkuð að því marki sem talið er að hún nýtist ekki.
Söluhagnaður og/eða tap fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði og er hann færður í
rekstrarreikning.
Í upphafi eru fjárfestingareignir í eigu samstæðunnar bókaðar á kostnaðarverði, sem er samsett af kaupverði og
öllum beinum útgjöldum við að undirbúa fasteignina til fyrirhugaðra nota, þar með talið kostnaður vegna kaupa á
fasteigninni. Kostnaður sem fellur til í kjölfar kaupa á fjárfestingareign í eigu samstæðunnar, sem bætir við,
endurnýjar eða þjónustar fasteign, er aðeins eignfærður ef hann uppfyllir almennar kröfur um heimild til
eignfærslu samkvæmt reikningsskilareglum.
Gjaldfærður tekjuskattur samanstendur af tekjuskatti til greiðslu og frestuðum tekjuskatti. Tekjuskattur er færður í
rekstrarreikning nema þegar hann tengist liðum sem eru færðir beint á eigið fé eða í yfirlit um heildarafkomu, en í
þeim tilvikum er tekjuskatturinn færður á þá liði.
Tekjuskattur til greiðslu er tekjuskattur sem áætlað er að komi til greiðslu á næsta ári vegna skattskylds hagnaðar
ársins, miðað við gildandi skatthlutfall á uppgjörsdegi, auk leiðréttinga á tekjuskatti til greiðslu vegna fyrri ára.
Frestaður tekjuskattur er færður vegna tímabundinna mismuna á bókfærðu verði eigna og skulda í ársreikningi
annars vegar og skattverði þeirra hins vegar. Fjárhæð frestaðs tekjuskatts er byggð á uppgjöri bókfærðs verðs
eigna og skulda með því að beita gildandi skatthlutfalli á uppgjörsdegi. Skatteign og tekjuskattsskuldbinding er
jafnað saman þegar lagalegur réttur er til þess, það er tekjuskattur sem lagður er á félög af sömu yfirvöldum á
sama fyrirtæki eða mismunandi fyrirtæki sem eru samsköttuð og gert er ráð fyrir að muni greiða skatta
sameiginlega.
Fjárfestingareignir eru fasteignir eða byggingarréttir sem eru í eigu samstæðunnar til að afla leigutekna eða til
verðmætaaukningar eða hvort tveggja. Fjárfestingareignir eru ekki til nota í framleiðslu, framboði á vöru og
þjónustu, eigin nota eða til sölu í reglubundinni starfsemi félagsins.
Fjárfestingareignir eru færðar á gangvirði í samræmi við skýringu 10.
Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar og er öll matsbreyting eignanna óinnleyst.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
39
Skýringar
27 Reikningsskilaaðferðir, framhald
27.e Leigusamningar
27.f Eignir til eigin nota
27.g Fjármálagerningar
Til fjármálagerninga samstæðunnar teljast viðskiptakröfur og aðrar kröfur, handbært fé, lántökur, viðskiptaskuldir
og aðrar skammtímaskuldir.
Fjármálagerningar eru færðir á gangvirði við upphaflega skráningu í bókhald. Þegar fjármálagerningar eru ekki
metnir á gangvirði gegnum rekstrarreikning er allur beinn viðskiptakostnaður færður til hækkunar á virði þeirra við
upphaflega skráningu í bókhald. Eftir upphaflega skráningu eru fjármálagerningar færðir með þeim hætti sem
greinir hér á eftir.
Kostnaður sem fellur til vegna fjárfestingar í eignum til eigin nota er eignfærður þegar hann fellur til, ef líklegt er að
framtíðarhagnaður sem felst í eigninni muni renna til samstæðunnar og ef hægt er að meta kostnaðinn á
áreiðanlegan hátt. Allur annar kostnaður er gjaldfærður í rekstrarreikningi þegar til hans er stofnað.
Hagnaður af sölu eigna til eigin nota er munurinn á söluverði og bókfærðu verði eignarinnar og er færður í
rekstrarreikning meðal annarra tekna, en tap meðal annars rekstrarkostnaðar.
Eignir til eigin nota eru færðar á gangvirði sbr. IFRS 13 þar sem eignin er tilbúin til útleigu til þriðja aðila. Sjá nánar
skýringu 27.d
Afnotaeignir sem samstæðan færir vegna þessara lóðaleigusamninga eru metnar á gangvirði á hverjum
reikningsskiladegi og eru ekki afskrifaðar. Leiguskuldbinding er metin upphaflega miðað við núvirði
lóðaleigugreiðslna sem eru ógreiddar á upphafsdegi. Lóðaleigugreiðslur eru núvirtar með því að nota vaxtakjör
samstæðunnar á nýju lánsfé þar sem innbyggðir vextir liggja ekki fyrir. Matið er unnið af starfsmönnum
móðurfélags. Eftir upphafsdag er leiguskuldbinding metin á afskrifuðu kostnaðarverði með þvi að nota aðferð
virkra vaxta, lóðaleigugreiðslur eru eingöngu vaxtagjöld, sem færð eru í rekstrarreikning, en engar afborganir eru
vegna þessara leiguskulda þar sem þær í eðli sínu hafa ekki endanlegan líftíma. Mat afnotaeignar og
leiguskuldbindingar falla undir í þriðja þrep flokkunarkerfi gagnvirðismats og eru metnar sem slíkar.
Samstæðan er leigutaki á skammtímaleigusamningum sem eru óskuldbundnir og því gjaldfærðir.
Lóðaleigusamningar er færðir sem afnotaeign og leiguskuld þar sem samstæðan leigir frá þriðja aðila undir
byggingar og byggingarrétti. Afnotaeign er færð á meðal fjárfestingareigna og leiguskuldbinding meðal
langtímaskulda.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
40
Skýringar
27.g.i Fjáreignir færðar á afskrifuðu kostnaðarverði
27.g.ii Handbært fé
27 Reikningsskilaaðferðir, framhald
27.g Fjármálagerningar, framhald
27.g.iii Hlutafé
27.g.iv Hagnaður á hlut
27.g.v Fjárskuldir
27.h Virðisrýrnun fjáreigna
Grunnhagnaður á hlut miðast við hagnað á veginn meðalfjölda virkra hluta á árinu og sýnir hver hagnaður er á
hverja krónu hlutafjár. Þynntur hagnaður á hlut gerir ráð fyrir öllum skuldbindingum félagsins vegna útgáfu
hlutafjár, óháð því hvort óvissa sé um að gefa þurfi út nýtt hlutafé til að efna þær skuldbindingar. Sjá nánar
skýringu 17.
Upphaflega eru fjárskuldir skráðar á gangvirði að viðbættum beinum viðskiptakostnaði. Í kjölfar upphaflegrar
skráningar eru fjárskuldir skráðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti. Fjáreignum og -skuldum er
jafnað saman þegar samstæðan hefur lagalegan rétt til að jafna saman fjárhæðum.
Á hverjum uppgjörsdegi er kannað hvort til staðar séu vísbendingar um virðisrýrnun fjáreigna. Fjáreign telst vera
virðisrýrð ef vísbendingar eru um að einn eða fleiri atburðir sem átt hafa sér stað eftir upphaflegri færslu
fjáreignar benda til þess að vænt framtíðarsjóðstreymi eignarinnar verði lægra en áður var talið og hægt er að
meta virði eignarinnar á áreiðanlegan hátt.
Virðisrýrnun fjáreigna sem færðar eru á afskrifuðu kostnaðarverði er mismunurinn á bókfærðu verði þeirra annars
vegar og núvirtu væntu framtíðarsjóðstreymi, miðað við upphaflega virka vexti, hins vegar. Virðisrýrnun fjáreigna
til sölu er ákvarðað með hliðsjón af gangvirði þeirra á hverjum tíma. Einstakar mikilvægar fjáreignir eru prófaðar
sérstaklega með tilliti til virðisrýrnunar. Aðrar fjáreignir eru flokkaðar saman eftir lánsáhættueinkennum og hver
flokkur metinn sérstaklega með tilliti til virðisrýrnunar. Sé vísbending um virðisrýrnun og færa ber virðisrýrnun er
hún gjaldfærð í rekstrarreikningi. Verði atburður eftir að virðisrýrnun var færð sem leyðir til þess að hægt sé að
bakfæra hana er hún bakfærð í rekstrarreikningi.
Hlutafé er flokkað sem eigið fé. Beinn kostnaður vegna útgáfu hlutafjár er færður til lækkunar á eigin fé, að
frádregnum skattaáhrifum. Þegar samstæðan kaupir eigin hluti er kaupverðið, að meðtöldum beinum kostnaði,
fært til lækkunar á eigin fé. Sala á eigin hlutum er færð til hækkunar á eigin fé.
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði eru fjáreignir með föstum greiðslum sem ekki eru skráðar á markað. Slíkar
eignir eru í upphafi færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum kostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru lán
og kröfur færðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti, að frádreginni virðisrýrnun þegar við á.
Handbært fé samanstendur af lang stærstum hluta af óbundnum bankainnstæðum og inneign í lausafjársjóði.
Handbært fé félagsins er ekki veðsett.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
41
Skýringar
27.i Skilgreining tengdra aðila
27.j Skuldbindingar og aðrar skuldir
27 Reikningsskilaaðferðir, framhald
27.k Breytingar á reikningsskilaaðferðum og framsetningu
27.k.i Reikningsskilastaðlar, lagfæringar og túlkanir sem tóku gildi 1. janúar 2024
Nýir reikningsstaðlar og túlkanir sem ekki hafa tekið gildi
27.k.ii Innleiðing staðla fyrir gildistökutíma þeirra
27.l Erlendir gjaldmiðlar
Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum eru færð í starfrækslugjaldmiðla einstakra félaga í samstæðu á gengi
viðskiptadags. Gengismunur vegna viðskipta í erlendum gjaldmiðlum er færður á rekstrarreikning.
IAS 1 - Flokkun skulda sem skammtímaskuldir eða langtímaskuldir og langtímaskuldir með lánaskilmálum.
Samstæðan hefur beitt eftirfarandi staðli og breytingum í fyrsta skipti fyrir reikningsárið sem hófst 1. Janúar 2024.
- Stjórnendur eru að leggja mat á hugsanleg áhrif innleiðingar á IFRS 18.
Samstæðan innleiddi enga staðla fyrir gildistökutíma þeirra á uppgjörstímabilinu. Nokkrir alþjóðlegir
reikningsskilastaðlar taka gildi á fjárhagsárinu 2024. Félagið gerir ekki ráð fyrir að breytingar á þeim stöðlum eða
túlkunum munu hafa veruleg áhrif á reikningsskil samstæðunnar.
Aðrar skuldbindingar og aðrar skuldir eru færðar þegar samstæðan hefur tekið á sig skuldbindingu vegna liðinna
atburða, líkur eru taldar á að til greiðslu þeirra komi og hægt er að mæla þær með ábyggilegum hætti.
Tengdir aðilar félagsins, skv. IAS 24, eru hluthafar sem hafa veruleg áhrif á starfsemi félagsins, lykilstjórnendur og
stjórnarmenn og fjölskyldumeðlimir þeirra. Viðskipti á milli félagsins og dótturfélaga þess, sem eru skilgreind sem
tengdir aðilar, hafa verið færð út í samstæðureikningsskilum.
Nýr staðall IFRS 18 - Framsetning og upplýsingagjöf í reikningsskilum (gildir fyrir tímabil sem hefjast 1. janúar 2027
eða síðar).
- IFRS 18 mun koma í stað núverandi staðals, IAS 1 Framsetning reikningsskila, þar sem nýjar kröfur eru kynntar en
markmiðið með staðlinum er að ná frekari samanburðarhæfni á fjárhagslegrar frammistöðu sambærilegra aðila
og veita meiri viðeigandi upplýsingar og gagnsæi fyrir notendur. Jafnvel þó að IFRS 18 hafi ekki áhrif á færslu eða
mat á liðum í reikningsskilum, er búist við að áhrif hans á framsetningu og upplýsingagjöf verði víðtæk.
- Samstæðan mun beita nýja staðlinum frá gildistökudegi hans, 1. janúar 2027. Krafa er um að beita staðlinum
afturvirkt og því verða samanburðarupplýsingar fyrir reikningsárið sem lýkur 31. desember 2026 endurbirtar í
samræmi við IFRS 18.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2024
Fjárhæðir í milljónum króna
42
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Stjórn, framkvæmdastjóri og undirnefndir stjórnar
Stjórnarháttayfirlýsing Kaldalóns hf. er gerð í samræmi við leiðbeiningar um stjórnarhætti fyrirtækja, 6. útgáfu,
útgefnum af Viðskiptaráði Íslands, NASDAQ OMX Iceland hf. og Samtökum atvinnulífsins í febrúar 2021 og þau lög
og reglur sem í gildi eru á þeim tíma sem ársreikningur félagsins er staðfestur af stjórn.
Stjórn Kaldalóns leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir í störfum sínum leiðbeiningum VÍ, NASDAQ og SA um
stjórnarhætti fyrirtækja. Stjórnarhættir fylgja einnig lögum nr. 2/1995 um hlutafélög og lögum 3/2006 um
ársreikninga.
Félagið er með í gildi siðareglur og sjálfbærnistefnu félagsins sem endurspegla siðferðisviðmið sem stjórn og
starfsmenn vinna eftir og áherslur félagsins á sviði sjálfbærni. Þar er m.a. fjallað um stefnu félagsins um
fjölbreytileika. Félagið er með í gildi starfsreglur stjórnar þar sem kveðið er á um valdsvið stjórnar, verkaskiptingu,
verklag við undirbúning og á stjórnarfundum, fundarsköp o.fl. Þá eru í gildi hjá félaginu starfsreglur
starfskjaranefndar, endurskoðunarnefndar og tilnefningarnefndar. Félagið er með persónuverndarstefnu,
upplýsingastefnu og stefnu í aðgerðum gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka auk þess að gefa út
fjárfestingarstefnu félagsins.
Stjórn félagsins skipa Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason, Álfheiður Ágústsdóttir, Haukur Guðmundsson, María Björk
Einarsdóttir og Pálína María Gunnlaugsdóttir. Varamenn í stjórn er Gunnar Henrik Gunnarsson og Hildur
Leifsdóttir.
Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason er stjórnarformaður félagsins. Hann er lögmaður, fæddur árið 1982 og starfar sem
forstjóri SKEL fjárfestingafélags hf. Ásgeir hefur talsverða reynslu af fjármálamarkaði, síðast sem
aðstoðarbankastjóri Arion banka hf. Þá hefur Ásgeir starfað hjá Straumi fjárfestingabanka, LOGOS
lögmannsþjónustu í Reykjavík og London, Kviku banka hf. og framkvæmdahóp um losun fjármagnshafta sem
skilaði stöðuleikasamningunum árið 2015. Hann hefur setið í stjórnum í tengslum við fyrri störf, s.s. í FÍ
fasteignafélagi. Þá situr hann í dag í stjórn VÍS/Skagi, Styrkás hf., Orkunnar IS ehf. o.fl. SKEL fjárfestingafélag er
eigandi yfir 10% af útgefnu hlutafé í Kaldalóni og eigandi alls hlutafjár í Orkan IS ehf. sem er leigutaki hjá Kaldalóni.
Engin hagsmunatengsl eru við helstu samkeppnisaðila Kaldalóns. Sem forstjóri stærsta hluthafa Kaldalóns hf.
kemur Ásgeir ekki að málum stjórnar sem tengjast kunna SKEL, svo sem vegna Orkunnar. Ásgeir hefur setið í stjórn
Kaldalóns frá maí 2022 og á 1.000.000 hluti í Kaldalóni í gegnum félag sitt Reykfjörð ehf.
Í lok árs 2024 tók stjórn félagsins til endurskoðunar helstu stefnur og reglur félagsins. Í framhaldi af endurskoðun
voru gefnar út uppfærðar útgáfur. Framangreindar stefnur og reglur félagsins eru aðgengilegar á vefsíðu þess.
Álfheiður Ágústsdóttir er fædd árið 1981. Álfheiður er forstjóri Elkem Ísland og situr í stjórn Elkem Ísland og Elkem
Rana Norway að auki hefur hún setið í stjórnum s.s. Birtu lífeyrissjóði, Elkem Materials inc, CarbFix og Klafa ehf.
Álfheiður útskrifaðist úr meistaranámi í forystu og stjórnun frá Háskólanum á Bifröst 2020. Álfheiður á 11.696 hluti
í Kaldalón hf. og hefur engin hagsmunatengsl við helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins eða hluthafa
félagsins sem eiga meira en 10% hlut í Kaldalóni. Álfheiður hefur setið í stjórn Kaldalóns frá apríl 2022.
43
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Stjórn, framkvæmdastjóri og undirnefndir stjórnar, framhald
Um starfsemi stjórnar er fjallað í starfsreglum hennar, sem aðgengilegar eru á vefsíðu félagsins.
Gunnar Henrik er fæddur árið 1974. Gunnar er sjálfstætt starfandi fjárfestir og hefur margra ára starfsreynslu sem
fjárfestir á markaði og stjórnarmaður í fyrirtækjum. Gunnar er jafnframt einn af stofnendum Kaldalóns. Hann er
stjórnarmaður í Prooptik ehf., Trausttaki ehf., Investar ehf. og RES ehf. Gunnar hefur setið í stjórn félagsins eða
varastjórn frá júní 2019. Gunnar á beint og óbeint 13.730.423 hluti í Kaldalón. Gunnar hefur engin
hagsmunatengsl við helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins. Gunnar er hluthafi í Skel fjárfestingafélagi
sem á meira en 10% hlut í Kaldalóni. Gunnar situr sem varamaður í stjórn félagsins.
Haukur Guðmundsson er fæddur árið 1977. Haukur er með B.Sc. próf í byggingarverkfræði frá Háskóla Íslands.
Haukur starfaði sem framkvæmdastjóri Hafnagarðs ehf. frá 2019 fram að hausti 2024. Haukur situr m.a. í stjórnum
Epi-Invest ehf., Bronz Charm ehf., Fellasmári ehf., Frambúð ehf. G604 ehf., Gráberg ehf. og HK fjárfestingar ehf.
Hann hefur viðamikla reynslu af framkvæmda- og verkefnastýringu á fasteignamarkaði en auk þess hefur hann
sinnt eigin fjárfestingum og veitt ráðgjöf á fasteignamarkaði. Haukur á ekki eignarhlut í félaginu og hefur engin
hagsmunatengsl við helstu samkeppnisaðila eða hluthafa sem eiga yfir 10% hlutafjár útgefnu af Kaldalóni.
María Björk Einarsdóttir er fædd árið 1989. Hún kláraði B.Sc. í rekstrarverkfræði frá Háskólanum í Reykjavík og er
einnig með próf í verðbréfaviðskiptum. María Björk starfar sem forstjóri Símans. Áður starfaði hún sem
fjármálastjóri Eimskips, framkvæmdastjóri Ölmu íbúðafélags (áður Almenna leigufélagið), sem sérfræðingur í
sérhæfðum fjárfestingum hjá GAMMA Capital Management og sem sérfræðingur hjá Íslandsbanka. María Björk á
ekki eignarhlut í félaginu og hefur engin hagsmunatengsl við helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins
eða hluthafa félagsins sem eiga meira en 10% hlut í Kaldalóni. María Björk hefur setið í stjórn Kaldalóns frá mars
2023.
Pálína María Gunnlaugsdóttir er fædd árið 1987. Pálína er með B.Sc gráðu í Viðskiptafræði frá Háskóla Íslands.
Pálína starfar sem framkvæmdastjóri fjárfestingarfélagsins IREF ehf. og situr jafnframt í stjórn þess. Pálína sinnir
einnig framkvæmdastjórn og stjórnarsetu í dótturfélögum IREF ehf. Pálína hefur mikla reynslu af fjármálamarkaði
og starfaði á árunum 2013-2023 í Arion banka hf., síðast sem viðskipta- og lánastjóri á fyrirtækja- og
fjárfestingarbankasviði. Móðurfélög IREF ehf. eiga hvort um sig 5,55% hlut í útgefnu hlutafjár í Kaldalóni. Kaldalón
gekk nýlega frá viðskiptum við Bæjarbyggð ehf., sem er 60% í eigu IREF ehf. um kaup á Straumhellu 28, 30 og 32 en
Pálína kemur ekki að málum stjórnar sem kunna að tengjast viðskiptum við IREF ehf. eða dótturfélög þess. Engin
hagsmunatengsl eru við helstu samkeppnisaðila Kaldalóns. Pálína hefur setið í stjórn Kaldalóns frá apríl 2024 og á
155.000 hluti í Kaldalóni.
Hildur Leifsdóttir er fædd árið 1983. Hún er lögmaður á Mörkinni lögmannsstofu hf. og er lögfræðingur frá
lagadeild Háskóla Íslands. Hildur hefur málflutningsréttindi fyrir héraðsdómstólum. Hildur hefur engin
hagsmunatengsl við viðskiptavini eða keppinauta Kaldalóns. Hildur hefur verið varamaður í stjórn Kaldalóns frá
apríl 2022.
Enginn stjórnarmaður hefur verið starfsmaður félagsins eða unnið önnur launuð störf fyrir það að frátalinni
stjórnarsetu. Í stjórn félagsins sitja tveir karlmenn og þrír kvenmenn og uppfyllir félagið því ákvæði hlutafélagalaga
um kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga.
44
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Stjórn, framkvæmdastjóri og undirnefndir stjórnar, framhald
Í árslok 2024 sátu eftirfarandi aðilar í tilnefningarnefnd félagsins: Margrét Sveinsdóttir, formaður, Ásgeir Sigurður
Ágústsson og Unnur Lilja Hermannsdóttir. Tilnefningarnefnd hefur ráðgefandi hlutverk í tengslum við kosningu til
stjórnar félagsins og tilnefnir frambjóðendur til stjórnarsetu. Nefndin metur frambjóðendur til stjórnar út frá
hæfni, reynslu og þekkingu. Nefndarmenn voru kosnir á aðalfundi. Starfsreglur nefndarinnar voru samþykktar á
aðalfundi 3. apríl 2024 og eru aðgengilegar á vefsvæði félagsins. Allir nefndarmenn eru óháðir félaginu og
daglegum stjórnendum þess.
Forstjóri félagsins er Jón Þór Gunnarsson. Jón Þór er fæddur árið 1985. Hann er umhverfis- og
byggingarverkfræðingur frá Háskóla Íslands og hefur lokið meistaraprófi í byggingarverkfræði frá
Tækniháskólanum í Danmörku, DTU. Frá 2008-2017 starfaði Jón Þór hjá Mannvit sem sérfræðingur í áætlanagerð
og verkefnastjórnun. Frá 2018-2021 starfaði hann hjá Kviku banka hf. og dótturfélagi þess, meðal annars sem
sérfræðingur í eignastýringu og forstöðumaður. Jón Þór hefur verið forstjóri Kaldalóns frá júní 2021. Jón Þór á
2.250.000 hluti í félaginu auk áskriftarréttinda og kauprétta. Engin hagsmunatengsl eru fyrir hendi á milli Jóns Þórs
og helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins eða stórra hluthafa í félaginu.
Í árslok sátu eftirfarandi aðilar í starfskjaranefnd, sem skipuð er stjórnarmönnum. Formaður starfskjaranefndar er
stjórnarformaður félagsins Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason. Auk stjórnarformanns sitja stjórnarmennirnir Haukur
Guðmundsson og Pálína María Gunnlaugsdóttir í starfskjaranefnd. Nefndinni er ætlað að sinna ráðgjafar- og
eftirlitshlutverki í tengslum við starfskjör hjá félaginu og hafa umsjón með innleiðingu á starfskjarastefnu félagsins.
Starfsreglur nefndarinnar eru aðgengilegar á vefsvæði félagsins.
Í árslok sátu eftirfarandi aðilar í endurskoðunarnefnd félagsins: Harpa Vífilsdóttir, löggildur endurskoðandi,
formaður, Álfheiður Ágústsdóttir stjórnarmaður og Pálína María Gunnlaugsdóttir. Pálína tók við af Maríu Björk
Einardóttir í nefndinni haustið 2024. Nefndarmenn fullnægja leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja.
Endurskoðunarnefnd hefur eftirlit með vinnuferli reikningsskila, endurskoðun ársreiknings og annarra
fjárhagsupplýsinga. Þá rýnir endurskoðunarnefnd áhættuviðmið, skipulag og virkni áhættustýringar félagsins og
gerir tillögur til stjórnar um breytingar eftir því sem tilefni er til auk þess sem hún gerir tillögu til stjórnar um val ytri
endurskoðanda eða endurskoðunarfyrirtækis. Endurskoðunarnefnd var skipuð af stjórn félagsins í kjölfar
aðalfundar 2024. Formaður nefndarinnar var staðfestur á aðalfundi. Starfsreglur nefndarinnar eru aðgengilegar á
vefsvæði félagsins. Allir nefndarmenn eru óháðir félaginu og daglegum stjórnendum þess.
45
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Fundir stjórnar og undirnefnda
Árangursmat stjórnar
Innra eftirlit og áhættustjórnun
Stjórnarmaður
Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason
Kjörtímabil
Maí 2022 –
Apríl 2022 –Álfheiður Ágústsdóttir
Mars 2023 -
Maí 2022 – apríl 2024
Formlegt árangursmat stjórnar var framkvæmt á tímabilinu 1 – 16. desember 2024. Samandregið voru
niðurstöður árangursmats góðar og af þeim að dæma eru stjórn og stjórnendur félagsins samrýmd, stjórnarhættir
góðir og vel haldið utan um öll mál. Engar alvarlegar athugasemdir komu fram í matinu.
Stjórn félagsins og forstjóri bera ábyrgð á áhættustýringu í starfsemi félagsins og því að tryggja áreiðanleika
fjárhagsupplýsinga, að farið sé eftir lögum og reglum og að líkur á mistökum séu lágmarkaðar. Félagið hefur greint
helstu áhættur í rekstri sínum og vinnur að lágmörkun þeirra. Upplýsingar um eftirfylgni með helstu áhættuþáttum
félagsins eru veittar stjórn með reglulegum hætti þar sem þróun áhættu og staða er kynnt ásamt spám um
framtíðarþróun, meðal annars mt.t.t. vaxtastigs. Þá er með reglubundnum hætti fylgst með þróun á helstu gjöldum
og tekjum félagsins. Sífellt er fylgst með uppgreiðslutíma og endurfjármögnunarkostum sem félagið hefur.
Rekstraráhætta í starfsemi félagsins er lágmörkuð með aðskilnaði starfa, skráningu verkferla, eftirliti með
viðskiptum og reglufylgni. Félagið hefur komið sér upp innri verklagsferlum sem snúa m.a. að tvöfaldri yfirferð og
samþykki reikninga og yfirferð á heimildum starfsmanna um greiðslur, millifærslur og bókanir.
13
7
Haukur Guðmundsson
Kristín Erla Jóhannsdóttir
0
apríl 2024 -Pálína María Gunnlaugsdóttir
Mars 2023 -
Apríl 2022 –
Júní 2019 –
18
0
María Björk Einarsdóttir
Hildur Leifsdóttir (varamaður)
Gunnar H. Gunnarsson (varam. frá mars)
Endurskoðunarnefnd hélt þrettán fundi á starfsárinu og var full mæting á fundi nefndarinnar að undanskildu að
Álfheiður Ágústsdóttir, stjórnarmaður og nefndarmaður forfallaðist á einn fund nefndarinnar.
Starfskjaranefnd hélt tvo fundi á starfsárinu og var full mæting á fundi nefndarinnar.
Tilnefningarnefnd hélt alls 25 fundi á starfsárinu, bæði nefndarfundi og fundi með hagaðilum. Full mæting var á
fundi nefndarinnar.
Á árinu fór jafnframt fram tvöföld mikilvægisgreining greining sem fól í sér áhættumat á starfsemi félagsins
gagnvart UFS þáttum starfseminnar. Tvöföld mikilvægisgreining er hluti af væntanlegri tilkipun um
sjálfbærniupplýsingagjöf fyrirtækja (CSRD) og byggir á ESB sjálfbærniupplýsingastaðli (ESRS). Þá fór árleg
áhættugreining stjórnar og stjórnenda fram undir lok árs og voru niðurstöður teknar saman í áhættuskýrslu
stjórnenda. Stjórn og stjórnendur fylgjast með loftlagstengdum áhættum.
Mæting á fjölda funda 2024
20
18
19
Haldnir voru 20 stjórnarfundir árið 2024. Þar af voru 13 fundir haldnir eftir að núverandi stjórn félagsins var kjörin
á aðalfundi þann 3. apríl 2024. Hér fyrir neðan má sjá yfirlit yfir mætingu einstakra stjórnarmanna á stjórnarfundi.
46
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Innra eftirlit og áhættustjórnun, framhald
Samskipti
Annað
Fjallað er um samskipti hluthafa og stjórnar í starfsreglum stjórnar, upplýsingastefnu félagsins og stefnu félagsins
um sjálfbærni og samskipti við hagsmunaaðila. Starfsreglur stjórnar og fyrrgreindar stefnur má nálgast á vefsíðu
Kaldalóns. Samskipti stjórnar við hluthafa fara að meginstefnu fram á hluthafafundum og hafa allir hluthafar sama
aðgengi að upplýsingum. Hluthafar geta komið sjónarmiðum sínum á framfæri við stjórn með tölvupósti og óskað
eftir formlegum fundum með stjórn um málefni félagsins með milligöngu stjórnarformanns. Forstjóri félagsins er
formlegur talsmaður félagsins en stjórnarformaður í fjarveru hans. Er það í samræmi við upplýsingastefnu
Félagið hefur enga dóma hlotið fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum,
samkeppnislögum eða löggjöf um hlutafélög, einkahlutafélög, bókhald, ársreikninga, gjaldþrot eða opinber gjöld.
Félagið gaf á starfsárinu út uppfærða grunnlýsingu vegna útgáfuramma félagsins. Í grunnlýsingu var ítarleg yfirferð
á áhættum tengdum félaginu og samstæðunni í heild.
Endurskoðunarnefnd rýnir áhættuviðmið, skipulag og virkni áhættustýringar félagsins og gerir tillögur til stjórnar
um breytingar eftir því sem tilefni er til. Endurskoðunarnefnd kannar hvort mikilvægustu áhættur félagsins séu
greindar og þeim sé stýrt á viðunandi hátt.
47
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
Aðalstarfsemi og viðskiptalíkan
Kaldalón hf. flokkast sem meðalstórt félag samkvæmt stærðarviðmiðum í 11.tl. 2. gr. laga 3/2006, lög um
ársreikninga. Skv. e lið sama töluliðar skal fara með fyrirtæki tengd almannahagsmunum sem stórt félag án tillits til
stærðarviðmiða. Samkvæmt 66. gr. d-lið sömu laga ber því Kaldalóni að birta yfirlit um upplýsingar sem
nauðsynlegar eru til að leggja mat á þróun, umfang, stöðu og áhrif félagsins er varðar umhverfis-, samfélags- og
starfsmannamál og gera grein fyrir stefnu félagsins í mannréttindamálum og hvernig félagið spornar við spillingar-
og mútumálum.
Samkvæmt lögum 25/2023 um upplýsingagjöf um sjálfbærni á sviði fjármálaþjónustu og flokkunarkerfi fyrir
sjálfbærar fjárfestingar hefur flokkunarreglugerðin (ESB) 2020/852 (e. EU Taxonomy) tekið gildi. Það felur í sér að
Kaldalón bætir nú við upplýsingum skv. flokkunarreglugerðinni, en talsverðir annmarkar eru fyrir fasteignafélög á
Íslandi þar sem ekki eru í gildi orkuskírteini fyrir fasteignir eða gagnagrunnar yfir orkunýtingu fasteigna.
Félagið hóf á árinu 2024 undirbúning nýrrar sjálfbærnilöggjafar og framkvæmdi tvöfalda mikilvægisgreiningu með
þátttöku innri og ytri hagaðila. Þeirri vinnu lauk á haustmánuðum. Vinnan mun halda áfram á árinu 2025 með
undirbúningi breyttrar upplýsingagjafar á grundvelli niðurstöðu þeirrar vinnu sem tvöfalda mikilvægisgreiningin
leiddi af sér. Niðurstöður greiningarinnar eru áhættur og tækifæri í sjálfbærnimálum félagsins og hvaða þættir eru
mikilvægastir útfrá starfsemi félagsins og fjárhagslegum áhrifum þeirra á félagið að mati hagsmunaaðila. Fylgst
verður sérstaklega vel með þeim þáttum og greint frá þeim í upplýsingagjöf í framtíðinni.
Helstu áhættur og tækifæri Kaldalóns skv. tvöföldu mikilvægisgreiningunni eru aðlögun að loftslagsbreytingum,
mildun loftlagsbreytinga, orka, úrgangur, starfsfólk & vinnuaðstæður, fyrirtækjamenning, pólitískra þátta og
hagsmunagæsla, spilling og mútur. Er sérstaklega fjallað um þá þætti í ófjárhagslegri upplýsingagjöf félagsins.
Fyrirhugað er að setja upp árangursmælikvarða á árinu 2025 en mikilvægisgreiningin auk tölfræðiupplýsinga í
sjálfbærniskýrslu sem félagið gefur nú út í fyrsta skipti eru grundvöllur þeirra.
Samstæða Kaldalóns, sem samanstendur af Kaldalóni hf. og 13 dótturfélögum þess, leigir út dreift safn
atvinnueigna til fyrirtækja og opinberra aðila. Nær allar tekjur samstæðunnar eru tilkomnar vegna leigusamninga
um fasteignir félagsins. Félagið leggur áherslu á fjárfestingu í fasteignum og útleigu þeirra á höfuðborgarsvæðinu
og í nærsvæði helstu hafna og flughafna landsins. Langstærstur hluti fasteigna er á höfuðborgarsvæðinu.
Rétt er að vísa til bæði sjálfbærniskýrslu 2024 sem aðgengileg er á vefsvæði félagsins og einnig
stjórnarháttayfirlýsingar. En bæði skjöl innihalda frekari upplýsingar varðandi sjálfbærni.
Þá felur starfsemin í sér þróun atvinnueigna og framkvæmdir á þróunarreitum.
48
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
Siða- og sjálfbærnismál
Umhverfismál
Félagsleg sjálfbærni
Félagið nýtti árið til að afla betri mælinga á starfsemi sinni, s.s. orkunotkun, kolefnislosun, úrgangi o.fl. Þannig
verður hægt að nýta mælingar ársins til að setja mælanleg markmið og þróun yfir lengri tíma.
Félagið hefur lagt áherslu á að starfsemi félagsins hafi jákvæð áhrif á og efli samfélagið, og fari vel með þær
auðlindir sem félagið hefur til umráða, þar með talið á umhverfi og náttúru og jafnframt að félagið nái
efnahagslegum markmiðum sínum. Þannig hefur félagið lagt áherslu á að starfsfólk þess sé meðvitað um
ákvarðanir og ráðgjöf til viðskiptavina t.d. er varðar framkvæmdir tengdum leigusamningum.
Tvöföld mikilvægisgreining á starfsemi félagsins leiddi til þess að aðlögun að loftlagsbreytingum hefur bæði
áhrifamikilvægi og fjárhagslegt mikilvægi fyrir félagið til lengri tíma. Aðrir umhverfisþættir s.s. mildun
loftlagsbreytinga, úrgangur og orka hafa áhrifamikilvægi en þó lægra fjárhagslegt mikilvægi en aðlögun.
Gildandi útgáfa siða- og sjálfbærnistefnu félagsins var staðfest á stjórnarfundi félagsins 20. janúar 2025. Siða- og
sjálfbærnistefnan er aðgengileg á vefsvæði félagsins og er endurskoðuð árlega. Markmið stefnunnar er að tryggt
sé að starfsemi félagsins sé stunduð af heilindum og orðspor félagsins og hagaðila þess sé í heiðri haft.
Félagið gefur í ár út sjálfbærniskýrslu í samræmi við leiðbeiningar Nasdaq reporting guide 2.0. Þar má finna
niðurstöður mælinga sem félagið framkvæmdi í samræmi við leiðbeiningar. Meðal mælikvarða er losun
gróðurhúsalofttegunda, orkukræfni, mælingar á félagslegum hættum og upplýsingar um stjórnarhætti. Mælingar
og útgáfa upplýsinga er varðar umhverfi, félagsleg og samfélagsmál mun hinsvegar taka breytingum í takti við
þróun í bæði reglugerðarumhverfi og ESRS.
Félagið hóf að umhverfisvotta fasteignir í eigu samstæðunnar á árinu. Umhverfisvottun fasteignanna nýtist sem
góð greining á áhættum og tækifærum til umbóta á fasteignum. Þannig er framkvæmt flóðaáhættumat fyrir þær
fasteignir og ítarleg greining á ýmsum þáttum s.s. efnisnotkun, orkunotkun, úrgangi, innivist o.fl. Í lok árs var 14 %
af fasteignum félagsins umhverfisvottaðar, en fasteignasafn félagsins stækkaði undir lok árs og lækkaði því
hlutfallið úr 16%.
Í tvöfaldri mikilvægisgreiningu félagsins er ein af þeim áhættum sem greind var er ánægja stafsfólks og jafnvægi
milli vinnu og einkalífs. Þá sé heilsa og öryggi á vinnustað og framkvæmdastöðum félagsins mikilvægt fyrir
starfsfólk auk annarra í virðiskeðju félagsins.
Félagið hefur fimm fastráðna starfsmenn og einn nema í sumar- og hlutastarfi. Þannig er um lítinn vinnustað að
ræða en engir tveir starfsmenn gegna sama starfi eða starfslýsingu. Því hefur félagið ekki farið í jafnlaunavottun. Í
stjórn Kaldalóns í lok árs voru 3 konur og tveir karlar. Í stjórnendahóp voru tveir karlar og ein kona. Félagið
uppfyllir ákvæði hlutafélagalaga um kynjahlutfall í stjórnum hlutafélaga.
Samstæðan hefur í nýjum leigusamning lagt aukna áherslu á að viðskiptavinir félagsins setji sér markmið í
umhverfsmálum eða hafi umhverfisstefnu. Hefur það gengið vel eftir og eru flestir samningar sem gerðir hafa
verið á árinu með samkomulag um umhverfismál. Kolefnisspor orkunotkunar viðskiptavina Kaldalóns í fasteignum
þess er umtalsvert meiri en kolefnisspor Kaldalóns og því telur félagið að ná megi árangri í samvinnu við leigutaka
um orkunotkun í fasteignum.
49
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
Félagsleg sjálfbærni, framhald
Stjórnarhættir
· Samþykktir
· Starfskjarastefnu
· Upplýsingastefnu
· Starfsreglur stjórnar
· Starfsreglur starfskjaranefndar
· Starfsreglur endurskoðunarnefndar
· Starfsreglur tilnefningarnefndar
· Persónuverndarstefnu
· Siða- og sjálfbærnistefnu
· Fjárfestingarstefnu
· Stefnu í aðgerðum gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka
Félagið ber hag stafsfólks fyrir brjósti og leggur áherslu á gott og öruggt starfsumhverfi. Félagið einsetur sér að
virða hvers konar starfstengd réttindi starfsfólk og stuðlar á jafnrétti á vinnustað. Félagið vill halda í og laða til sín
áhugasamt og hæft starfsfólk sem sýnir frumkvæði og metnað í starfi.
Félagið hefur sett sér öryggis- og heilbrigðisstefnu sem miðar að því að draga úr áhættu á vinnutengdum slysum
og meiðslum. Engin vinnutengd slys eða meiðsli hafa komið upp og kappkostar félagið að lágmarka líkur á því. Það
fylgir starfsemi félagsins eftirlit og- eða umsjón með framkvæmdasvæðum vegna starfsemi félagsins en þar er lögð
áhersla á öryggi og notkun persónuhlífa.
Starfsmenn eru hvattir til að sækja sér viðbótarþekkingar eða endurmenntunar eftir þörfum í boði félagsins í
samráði við yfirmann. Þá hefur félagið fengið inn fyrirlestra/kynningar sem nýtast í starfi.
Félagið virðir mannréttindi í hvívetna og stefnir að því að eiga góð samskipti við þau samfélög sem starfsemi
félagsins nær til og hafa góð áhrif á þau. Um stefnu félagsins í mannréttindum er fjallað í siða- og sjálfbærnistefnu
félagsins. Þannig leiddi mikilvægisgreining til þess að félagið mun í auknum mæli láta kröfur á birgja auk
keðjuábyrgðar að birgjar leggi til viðunandi húsnæði fyrir starfsfólk sitt, sé húsnæðið á vegum vinnuveitanda.
Í siðareglum félagsins kemur fram að félagið leggur áherslu á fagmennsku, heiðarleika og sanngirni í viðskiptum.
Félagið, starfsmenn, stjórn og nefndir þess einsetja sér að þekkja, skilja og fara eftir hvers konar lögum, reglum,
stefnum og almennum viðmiðum um siðferði og gerir kröfu um það sama af þeim sem félagið skiptir við. Öll
viðskipti félagsins eru tilgreind í reikningum fyrirtækisins, í samræmi við viðurkenndar starfsreglur og eru háðar
árlegri fullri endurskoðun. Þá þiggja starfsmenn eða stjórnarmenn ekki gjafir eða aðra fyrirgreiðslu af hálfu
annarra sem kann að draga úr trúverðugleika eða til þess fallin að hafa áhrif á ákvörðunartöku eða dómgreind við
vinnslu mála.
Á vefsvæði Kaldalóns, kaldalon.is/fjarfestar, má finna allar upplýsingar tengdar stjórnarháttum félagsins og
stjórnarháttayfirlýsingu félagsins. Meðal annars;
Niðurstöður tvöfaldrar mikilvægisgreiningar í stjórnarháttum er áhrifamikilvægi fyrirtækjamenningar, pólitísk
þátttaka og hagsmunagæsla, spilling og mútur hátt þótt fjárhagslegt mikilvægi er metið lægra.
Stjórn Kaldalóns leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir í störfum sínum leiðbeiningum VÍ, NASDAQ og SA um
stjórnarhætti fyrirtækja. Stjórnarhættir fylgja einnig lögum nr. 2/1995 um hlutafélög og lögum 3/2006 um
ársreikninga.
50
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
Stjórnarhættir, framhald
Samfélagsmál
Félagið hefur opnað vefgátt þar sem hægt er að tilkynna um brot með nafnlausum og órekjanlegum hætti. Þá er
það skylda starfsmanna að óréttmætir viðskiptahættir eigi aldrei að viðgangast og skylda að tilkynna þá. Þá gefur
vefgáttinn möguleika til að tilkynna m.a. mannréttindabrot eða önnur brot birgja.
Félagið leggur áherslu á að byggja upp fyrirtækjamenningu þar sem áherslur í stefnum og reglum félagsins verði
hluti af menningu þess. Er það trú stjórnenda að byggja upp fyrirtækjamenningu og meðvitund allra starfsmanna
sé til þess fallið að lágmarka líkur á misbresti eða frávikum.
Stjórn félagsins framkvæmdi árangursmat vegna starfa sinna á árinu undir lok árs. Samandregið voru niðurstöður
árangursmats góðar og af þeim að dæma eru stjórn og stjórnendur félagsins samrýmd, stjórnarhættir góðir og vel
haldið utan um öll mál. Engar alvarlegar athugasemdir komu fram í matinu.
Þróun, gæði og meðferð fasteigna félagsins þar sem fólk starfar er eitt af mikilvægustu samfélagsverkefnum
félagsins eins og lýst er í öðrum hlutum skýrslunnar.
Félagið styrkti einnig Rauða Krossinn með aðgangi að húsnæði í eigu samstæðunnar í Kópavogi á meðan
gagngerar endurbætur eiga sér stað á skrifstofum Rauða Krossins.
Félagið styrkti auk þess íþrótta- og hjálparstarf á árinu.
Kaldalón gerðist aðili að Global Compact á árinu. Global Compact eru samtök á vegum sameinuðu þjóðanna um
ábyrga viðskiptahætti og stærsta sjálfbærniframtak heims. Samtökin eru með tíu meginmarkmið í mannréttindum,
vinnumarkaði, umhverfi og aðgerðir gegn spillingu.
Félagið framfylgir ýmsum áreiðanleikakönnunum í starfsemi sinni. Þannig hefur félagið sett sér stefnu í aðgerðum
gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka, sem felur í sér áhættumat og áreiðanleikakannanir. Félagið á
jafnframt í viðskiptum um fasteignir og félög þar sem aðaleign þess er fasteignir. Sem hluta af slíkum viðskiptum
framkvæmir félagið ávallt fjárhagslega, skattalega og lögfræðilega áreiðanleikakönnun á félögum. Auk þess eru
framkvæmdar ástands- og áreiðanleikakannanir á fasteignum sem samstæðan fjárfestir í.
Félagið hefur aukið rauntímamælingu gagna frá fasteignum og er líklegt að sú vegferð haldi áfram, bæði
samstæðunni og viðskiptavinum til hagsbóta. Með rauntímamælingum má greina frávik fyrr, lágmarka orkunotkun,
snemmbúin viðvörun sem lækkað getur viðhalds- og framkvæmdaþörf sem hefur bæði umhverfisleg og
fjárhagslega jákvæð áhrif.
Félagið styrkti einnig samfélagsmál á árinu. Félagið er í samstarfi við Græna Skáta um að sækja skilagjaldsskyldar
umbúðir og styður þannig við hringrásarhagkerfið með endurvinnslu, lágmarkar kolefnisfótspor og veitir
einstaklingum með skerta starfsgetu tækifæri á atvinnumarkaði.
Félagið styrkti einnig Rauða Krossinn með aðgangi að húsnæði í eigu samstæðunnar í Kópavogi á meðan
gagngerar endurbætur eiga sér stað á skrifstofum Rauða Krossins.
Þá hefur Kaldalón frá árinu 2022 stutt við Batahús. Batahús er einstaklingsmiðað bataúrræði við enda afplánunar
þar sem einstaklingum er boðin heimilisaðstaða til allt að tveggja ára. Styrkur Kaldalóns felur í sér stuðning við
húsnæðisþörf þeirra og miðaður að húsnæði fyrir konur sem eru að ljúka afplánun.
51
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
Árangur
UPPLÝSINGAR VEGNA FLOKKUNARREGLUGERÐAR ESB
· Mótvægi við loftlagsbreytingar
· Aðlögun að loftslagsbreytingum
· Sjálfbær nýting og verndun vatns- og sjávarauðlinda
· Umbreytin yfir í hringrásarhagkerfi
· Mengunarvarnir og -eftirlit
· Vernd og endurheimt líffræðilegrar fjölbreytni og vistkerfa
· Starfsemin veitir verulegt framlag til eins eða fleiri af sex loftslags- og umhverfismarkmiðunum
· Aðlögun að loftslagsbreytingum
·Starfsemin uppfyllir lágmarkskröfur um mannréttindi og réttindi starfsmanna
Í sjálfbærniskýrslu má sjá tölulegar mælingar á ákveðnum þáttum starfsemi Kaldalóns og þannig sjá mælanlegan
ávinning. Það ber að hafa í huga að samstæðan er í vaxtarferli og fasteignasafn stækkar umtalsvert milli ára.
Félagið bætti sig milli ára í sjálfbærnimati Reitunar og fær 61 stig af 100 möguleikum. Í umsögninni segir að
Kaldalón hafi tekið jákvæð skref í sjálfbærnimálum milli ára þar sem helst má nefna útgáfu á grænni umgjörð um
græna fjármögnun. Félagið gefur nú út sjálfbærniskýrslu í fyrsta skipti og standa væntingar til þess að einkunnagjöf
hækki í kjölfarið.
Rekstraráhætta í starfsemi félagsins er lágmörkuð með aðskilnaði starfa, skráningu verkferla, eftirliti með
viðskiptum og reglufylgni. Félagið hefur komið sér upp innri verklagsferlum sem snúa m.a. að tvöfaldri yfirferð og
samþykki reikninga og yfirferð á heimildum starfsmanna um greiðslur, millifærslur og bókanir.
Kaldalón skal skila skýrslu samkvæmt 8. grein reglugerðar ESB um flokkunarkerfi, sem gildir fyrir stór skráð
fyrirtæki sem falla undir ársreikningalög. Kaldalón flokkast sem stórt fyrirtæki þar sem félagið er skráð á skipulegan
verðbréfamarkað. Flokkunarkerfi ESB er flokkunarkerfi sem skilgreinir hvenær efnahagsleg starfsemi telst sjálfbær
samkvæmt reglugerðinni. Markmið reglugerðarinnar er m.a. að stuðla að fjárfestingum í umhverfislega sjálfbærri
efnahagsstarfsemi.
Í skýrslunni skal veitt upplýsingar um þrjá lykilmælikvarða (KPI) í formi hlutfalls af tekjum fyrirtækisins,
fjárfestingarkostnaði (CapEx) og rekstrarkostnaði (OpEx) sem telst umhverfislega sjálfbær samkvæmt
reglugerðinni.
Reglugerðin skilgreinir sex loftslags- og umhverfismarkmið:
Samkvæmt reglugerðinni er efnahagsleg starfsemi talin sjálfbær ef hún uppfyllir tæknilega skimunarskilmála sem
Samkvæmt reglugerðinni er efnahagsleg starfsemi talin sjálfbær ef hún uppfyllir tæknilega skimunarskilmála sem
gilda um starfsemina:
52
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
Starfsemi sem fellur undir flokkunarkerfi ESB
1.
2.
3.
Í loftslagsreglugerðinni eru skilgreind þrjú tæknileg matsviðmið ef veitt er verulegt framlag til þessa
umhverfismarkmiðs:
Orkunotkun ef byggingin var byggð fyrir 31. desember 2020: Byggingin skal að lágmarki hafa
orkusamþykki með orkumerkingu A. Að öðrum kosti skal byggingin vera meðal efstu 15%
orkunýtnustu bygginga á landsvísu eða svæðisbundið, samkvæmt mælingu á frumorkunotkun
(PED).
Orkunotkun ef byggingin var byggð eftir 31. desember 2020: Byggingin skal uppfylla þau
viðmið sem fram koma í kafla 7.1 í loftslagsreglugerðinni og sem gilda á þeim tíma sem eignin
var keypt.
Orkustjórnun: Ef byggingin er stór atvinnuhúsnæði með varma-, loftræsti- eða kælikerfi með
samanlagt afl yfir 290 kW, skal rekstur hennar vera skilvirkur með virku eftirliti og mati á
orkunýtni.
Í loftslagsreglugerðinni eru taldar upp efnahagslegar athafnir, þar á meðal tæknilegir skimunarskilmálar, sem falla
undir flokkunarkerfið.
Mat á tæknilegum matsviðmiðum varðandi verulegt framlag til mótvægis við loftlagsbreytingar
Við mat á tæknilegum matsviðmiðum fellur starfsemi Kaldalóns að lang stærstu leiti undir flokk 7.7 „Kaup og
eignarhald á byggingum“, þ.e. fasteignakaup og eignarhald á þeirri fasteign. Í reglugerðinni er jafnframt vísað til
þess að atvinnustarfsemi í flokki 7.7 gæti tengt atvinnuflokkun Evrópusambandsins (NACE) L68. Undirflokkar L68
eru m.a. „kaup og eignarhald á byggingum“ og „útleiga og rekstur fasteigna“. Í ljósi þess hvernig Kaldalón skilgreinir
aðalstarfsemi sína er svo metið að starfsemin falli aðallega í þennan flokk og er því sérstök umfjöllun um hann, en
einnig 7.2 endurnýjun bygginga sem fyrir eru og 7.1 smíði nýrra bygginga.
Fyrir efnahagslega starfsemi 7.7. er metið að loftslags- og umhverfismarkmið 1 og 2 séu aðallega viðeigandi.
Orkunotkun og orkustjórnun
Flestar fasteignir Kaldalóns voru byggðar fyrir 31. desember 2020.
Tilskipun 2010/31 frá ESB um orkunýtingu bygginga hefur ekki verið innleidd á Íslandi. Engin formleg
orkunýtingarvottorð fyrir fasteignir eru því gefin út á Íslandi. Þá eru ekki til reiðu önnur gögn sem geta sýnt fram á
að fasteignir félagsins séu á meðal efstu 15% orkunýtustu bygginga á landsvísu eða svæðisbundið.
Þær byggingar sem flokkast eru byggðar eftir 31. desember 2022 skal meta fasteignir eftir þáttum 7.1 í viðauka
reglugerðar 32021R139 „smíði nýrra bygginga“. Ein af kröfum er að valda ekki umtalsverðu tjóni og tæknileg
matsviðmið eru að orkunýting fasteignanna sé vottuð með orkunýtingarvottorði. Auk þess eru önnur skilyrði sem
ekki er fjallað um sérstaklega þar sem sami ómöguleiki til að sýna fram að orkunotkun er fyrir hendi og byggingar
sem byggðar eru fyrir 31. desember 2020.
Hluti af byggingum Kaldalóns eru með samanlegt afl yfir 290kW en þarfnast frekari greiningar sem unnin verður á
seinni stigum en um talsverða vinnu er að ræða. Ekki liggja þó fyrir fullnægjandi sönnunargögn að þær byggingar
séu reknar með skilvirku eftirlit og mati á orkunýtni, enda eru kröfur til þess óljósar.
53
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
· Stefnu um fjölbreytni
· Stefnu um vinnuvernd
· Siða- og sjálfbærnistefnu
· Stefnu í aðgerðum gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka
· Persónuverndarstefnu
· Sett upp ferli fyrir nafnlausar ábendingar
Sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu, þar sem fasteignir Kaldalóns eru staðsettar hafa skoðað áhættuþætti vegna
loftlagsbreytinga og brugðist við þeim m.a. með því að hækka lágmarkskvóta í deiliskipulögum nýrra bygginga,
tryggja að ný veitukerfi frárennslis séu aðskilin fyrir skólp og regnvatn.
Mat á tæknilegum matsviðmiðun varðandi verulegt framlag til aðlögunar að loftlagsbreytingum
Í loftslagsreglugerðinni er skilgreint að starfsemin verði að vera í samræmi við skilyrðin sem sett eru fram í viðauka
A í reglugerðinni til að uppfylla meginregluna um að valda ekki verulegum skaða á þessu umhverfismarkmiði.
Kaldalón hefur metið hvaða loftslagsáhættur gætu haft áhrif á efnahagslega starfsemi fyrirtækisins á líftíma
eignanna. Þær áhættur sem hafa verið metnar sem mest viðeigandi og raunverulegar er vatnstjón vegna mikillar
úrkomu eða sjávarflóða.
Kaldalón hefur framkvæmt skimum á eignasafni sýnu hvaða eignir bera aukna áhættu vegna þessa og
verkfræðistofa reiknaði flóðamat fyrir nokkrar fasteignir í eigu samstæðunnar. Innleiddar hafa verið
varúðarráðstafanir til að verjast og aðlaga fasteignir sínar að loftslagsbreytingum. Þær ráðstafanir fela í sér
fjárfestingu í búnaði til að bregðast við, s.s. hitablásara eða önnur þurrkandi tæki, rafstöðvar og dælur sem hægt er
að nýta í neyðartilvikum.
Kaldalón telur að að félagið uppfylli tæknileg skimunarskilyrði varðandi að valda engum verulegu tjóni í tengslum
við aðlögun að loftslagsbreytingum.
Fylgni við kröfur um að starfsemin uppfylli lágmarkskröfur um mannréttindi og réttindi starfsfólks
Almennt hefur verið fjallað um fylgni við kröfur um mannréttindi og réttindi starfsfólks í öðrum hluta þessarar
skýrslu. Kaldalón hefur yfirfarið stefnur og ferla til að tryggja að áhætta og brot á þessum sviðum séu lágmörkuð.
Kaldalón telur að fylgni við kröfu um mannréttindi og réttindi starfsfólks séu tryggð innan félagsins.
Mannréttindi og réttindi starfsfólks
Kaldalón hefur m.a. sett sér stefnu á þessu sviði sem nær meðal annars til eftirfarandi þátta:
Skattastefna
Allar rekstrareiningar Kaldalóns eru staðsettar á Íslandi og öll félög innan samstæðunnar falla undir sameiginlegt
skattaumhverfi í landinu. Kaldalón hefur ekki tekjur af erlendum aðilum. Félagið leggur áherslu á að fara að eftir
lögum og reglum um siðferði.
Kaldalón hefur innleitt ferla sem tryggja nægilegt eftirlit og stjórn á skattalegum áhættum, sem eru reglulega
metnar af stjórn og endurskoðunarnefnd fyrirtækisins.
54
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ófjárhagslegar upplýsingar er hluti annarra upplýsinga og eru óendurskoðaðar
Í siða- og sjálfbærnistefnu félagsins kemur fram að félagið eigi aðeins viðskipti við aðila sem það metur heiðvirða
og tekur ekki þátt í ólögmætum viðskiptum eða aðgerðum. Félagið tekur hvorki við né greiðir neitt það sem
flokkast getur undir mútur og á ekki viðskipti við aðila sem grunur leikur á að stundi peningaþvætti eða mútur.
Spilling og mútugreiðslur
Kaldalón vinnur faglega og án hagsmunaárekstra. Fyrirtækið ætlast til þess að viðskiptavinir, samstarfsaðilar og
birgjar viðhafi sömu fagmennsku og sjálfstæði til að draga úr allri áhættu.
Kaldalón er meðvitað um að fyrirtækið annast miklar eignir fyrir hönd hluthafa sinna, að samstarfsverkefni geta
haft mikil áhrif á starfsemi þess og að eignamarkaðurinn hefur áður staðið frammi fyrir spillingarmálum.
Árið 2024 greindi Kaldalón engin tilvik spillingar eða mútugreiðslna hjá félaginu.
Heildarmat fyrir efnahagslega starfsemi 7.7
Á grundvelli ofangreindrar yfirferðar á tæknilegum skimunarskilyrðum sem gilda um starfsemi 7.7. (kaup og
eignarhald fasteigna) er það mat Kaldalóns að fyrirtækið sé háð annmörkum íslensks regluverks sem hefur ekki
fylgt eftir innleiðingu flokkunarreglugerðarinnar þannig að hægt sé að ákvarða hvort og hversu mikil hlýtni
Kaldalóns sem fasteignafélags er við flokkunarreglugerðina. Þannig getur Kaldalón ekki sýnt fram á með
fullnægjandi gögnum hversu stórt hlutfall starfseminnar telst umhverfislega sjálfbær enda hefur ekki verið innleidd
tilskipun um orkunýtingu bygginga né byggt upp aðrar leiðir sem gerir félaginu kleift að ákvarða hvort að byggingar
þess séu meðal 15% orkunýtnustu bygginga á landsvísu eða svæðisbundið.
Rétt er hinsvegar að taka fram að samhliða umbreytingu Kaldalón í fasteignafélag hefur verið lögð áhersla á
sjálfbærni í víðum skilningi, m.a. fjárhagslega sjálfbærni, umhverfislega, félagslega og stjórnarhætti. Þannig hefur
félagið farið í tvöfalda mikilvægisgreiningu og hafið fyrstu skref að því að greina niðurstöður þess, setja fram
mælikvarða og greina frá þeim. Þá hefur félagið hafið BREEAM In-Use vottunarferli á hluta af eignasafni, lagt
áherslu á umhverfismál í leigusamningum og byrjað prófanir með samtíma orkunýtingarmælingar.
55
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Heildarvelta (3)
Hlutfall veltu (4)
Mótvægi við loftlagsbreytingar
(5)*
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og sjávarauðlindir
(7)
Mengun
(8)
Hringrásarahagkerfi
(9)
Líffræðileg fjölbreytni og vistkerfi
(10)
Mótvægi við loftlagsbreytingar
(11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og sjávarauðlindir
(13)
Megun
(14)
Hringrásarhagkerfið
(15)
Líffræðileg fjölbreytni og vistkerfi
(16)
Lágmarks verndarráðstafanir
Hlutfall veltu
sem fellur að
flokkunarker
finu, ár N
(18)**
Flokkur
(starfsemi
sem geirri
annarri
starfsemi
kleift að
stuðla að
umhverfisma
rkmiðum)
(20)
Flokkur
(umbreytinga
rstarfsemi)
(21)
millljónir íslenskra króna
% % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
100%
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% J J J J J J J 0% 0% 0%
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7 4.508 100%
0%
4.508 100%
4.508 100%
0 0%
4.508 100%
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en
er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki
að flokkunarkerfinu) (A.2)
Samtals (A.1+A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir
(B)
Samtals (A+B)
Velta frá umhverfissjálfbærri starfsemi (sem fellur
að flokkunarkerfinu) (A.1)
Velta Viðmið fyrir verulegt framlag Viðmið fyrir að valda ekki verulegu tjóni ('Veldur ekki verulegu tjóni')
A.STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR
A.1. Umhverfissjálfbær starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
56
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Fjárfestingargjöld (3)
Hlutfall fjárfestingargjalda
(4)
Mótvægi við
loftlagsbreytingar (5)*
Aðlögun að
loftlagsbreytingum (6)
Vatns- og sjávarauðlindir
(7)
Mengun
(8)
Hringrásarahagkerfi
(9)
Líffræðileg fjölbreytni og
vistkerfi (10)
Mótvægi við
loftlagsbreytingar (11)
Aðlögun að
loftlagsbreytingum (12)
Vatns- og sjávarauðlindir
(13)
Megun
(14)
Hringrásarhagkerfið
(15)
Líffræðileg fjölbreytni og
vistkerfi
(16)
Lágmarks verndarráðstafanir
Hlutfall veltu
sem fellur að
flokkunarker
finu, ár N
(18)**
Flokkur
(starfsemi
sem geirri
annarri
starfsemi
kleift að
stuðla að
umhverfisma
rkmiðum)
Flokkur
(umbreytinga
rstarfsemi)
(21)
millljónir íslenskra króna
% % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
100%
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Smíði nýrra bygginga 7.1 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Endurnýjun bygginga sem fyrir eru 7.2 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% J J J J Y J J 0% 0% 0%
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7 10.512 90%
Smíði nýrra bygginga 7.1 652 6%
Endurnýjun bygginga sem fyrir eru 7.2 454 4%
11.617 100%
11.617 100%
0 0%
11.617 100%
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Fjárfestingargjöld frá starfsemi sem flokkunarkerfið
nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem
fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Samtals (A.1+A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir
(B)
Samtals (A+B)
Fjárfestingargjöld frá umhverfissjálfbærri starfsemi
(sem fellur að flokkunarkerfinu) (A.1)
Fjárfestingargjöld Viðmið fyrir verulegt framlag Viðmið fyrir að valda ekki verulegu tjóni ('Veldur ekki verulegu tjóni')
A.STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR
A.1. Fjárfestingargjöld af umhverfissjálfbærri starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
57
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Fjárfestingargjöld (3)
Hlutfall fjárfestingargjalda (4)
Mótvægi við loftlagsbreytingar
(5)*
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og sjávarauðlindir
(7)
Mengun
(8)
Hringrásarahagkerfi
(9)
Líffræðileg fjölbreytni og
vistkerfi (10)
Mótvægi við loftlagsbreytingar
(11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og sjávarauðlindir
(13)
Megun
(14)
Hringrásarhagkerfið
(15)
Líffræðileg fjölbreytni og
vistkerfi
(16)
Lágmarks verndarráðstafanir
Hlutfall veltu
sem fellur að
flokkunarker
finu, ár N
(18)**
Flokkur
(starfsemi
sem geirri
annarri
starfsemi
kleift að
stuðla að
umhverfisma
rkmiðum)
(20)
Flokkur
(umbreytinga
rstarfsemi)
(21)
millljónir íslenskra króna
% % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
100%
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% J J J J J J J 0% 0% 0%
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7 960 100%
0%
960 100%
960 100%
0 0%
960 100%
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Rekstrargjöld frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær
yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem
fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Samtals (A.1+A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir
(B)
Samtals (A+B)
Rekstrargjöld frá umhverfissjálfbærri starfsemi (sem
fellur að flokkunarkerfinu) (A.1)
Rekstrargjöld Viðmið fyrir verulegt framlag Viðmið fyrir að valda ekki verulegu tjóni ('Veldur ekki verulegu tjóni')
A.STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR
A.1. Environmentally sustainable activities (Taxonomy-aligned)
58
Skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila
Skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðað
Aðalstarfsstöð fyrirtækis
Skráningarland fyrirtækis Ísland
Aðsetur fyrirtækis Köllunarklettsvegur 1
Nafn fyrirtækis Kaldalón hf.
Lögformleg skráning fyrirtækis Hlutafélag
Reykjavík
Starfsemi félagsins felst í eignarhaldi, útleigu og umsýslu
atvinnuhúsnæðis aðallega á höfuðborgarsvæðinu og við helstu
hafnir landsins.
Heiti móðurfélags Kaldalón hf.
Heiti endalegs móðurfélags Kaldalón hf.
Land aðalstarfsstöðvar Ísland
Lýsing á starfssemi félagsins
59
Kaldalón hf. | Köllunarklettsvegur 1 | 104 Reykjavík | | kaldalon@kaldalon.is | www.kaldalon.is
254900A1SVOQEMA2WP492024-01-012024-12-31254900A1SVOQEMA2WP492023-01-012023-12-31254900A1SVOQEMA2WP492024-12-31254900A1SVOQEMA2WP492023-12-31254900A1SVOQEMA2WP492023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember254900A1SVOQEMA2WP492024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember254900A1SVOQEMA2WP492024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember254900A1SVOQEMA2WP492023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember254900A1SVOQEMA2WP492024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember254900A1SVOQEMA2WP492024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember254900A1SVOQEMA2WP492023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember254900A1SVOQEMA2WP492024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember254900A1SVOQEMA2WP492024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember254900A1SVOQEMA2WP492023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember254900A1SVOQEMA2WP492024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember254900A1SVOQEMA2WP492024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember254900A1SVOQEMA2WP492023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember254900A1SVOQEMA2WP492024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember254900A1SVOQEMA2WP492024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember254900A1SVOQEMA2WP492022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember254900A1SVOQEMA2WP492022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember254900A1SVOQEMA2WP492022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember254900A1SVOQEMA2WP492023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember254900A1SVOQEMA2WP492022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember254900A1SVOQEMA2WP492023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember254900A1SVOQEMA2WP492022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember254900A1SVOQEMA2WP492023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember254900A1SVOQEMA2WP492022-12-31iso4217:ISKiso4217:ISKxbrli:shares