ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING

2023

OM HUFVUDSTADEN

Det här är Hufvudstaden 1

Året i korthet 2

VD har ordet 4

Affärsidé, strategier och mål 6

VERKSAMHET

Fastighetsmarknaden 9

Fastighetsförvaltning

Affärsområde Stockholm 12

Affärsområde NK 15

Affärsområde Göteborg 18

Övriga segment

NK Retail 21

Övrig verksamhet 22

Utveckling av fastigheter 24

Medarbetare 28

Hållbarhet 31

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 37

Finansiering 41

Risker och riskhantering 42

Koncernens räkningar

Resultat 46

Finansiell ställning 48

Förändringar i eget kapital 51

Kassaflöden 52

Moderbolagets räkningar

Resultaträkning 54

Balansräkning 54

Förändringar i eget kapital 55

Kassaflödesanalys 55

Finansiella noter 56

Förslag till vinstdisposition 73

Revisionsberättelse 75

NYCKELTAL

Flerårsöversikt 78

Alternativa nyckeltal 80

Affärsområden i siffror 82

Definitioner och ordlista 84

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport 86

Styrelse och revisorer 90

Koncernledning 92

Aktien och ägarna 94

Årsstämma och kalendarium 96

HÅLLBARHETSNOTER

Hållbarhetsnoter 98

Granskningsrapport hållbarhet 109

FASTIGHETER

Fastighetsförteckning 110

Fastighetsbeståndet 112

Adresser 115

Innehåll

Hufvudstaden strävar efter att erbjuda en hög servicenivå. Våra

egna fastighetstekniker besöker dagligen våra fastigheter och

kunder samt arbetar aktivt med att varabåde närvarande,

lyhörda och proaktiva.

Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo visningen omfattar sidorna 6–7, 28–35, 37–73, 78–81, 86–91 samt

98–108. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före gående år. Denlagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen

återfinns på sidorna 6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108.

Nordiska Kompaniet erbjuder inspirerande mötesplatser och är

en destination för varumärken och service i världsklass. I varu-

husen finns ett brett utbud av shopping och upplevelser kombi-

nerat med mat och dryck samt servicetjänster.

Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butikslokaler i de mest centrala delarna av Stockholm och

Göteborg. Koncernen äger 29 fastigheter värderade till 46,7 miljarder kronor. Vi är långsiktiga fastighets-

ägare med stort fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveck-

ling av fastigheterna. Vårt mål är att bidra till att stärka våra kunders konkurrenskraft och varumärken

genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras verksamhet. Vi erbjuder framgångsrika

företag attraktiva lokaler i centrala lägen och möjlighet att växa i våra fastigheter.

Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och

Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30 avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdel-

ningar i varuhusen.

Hållbarhet är en viktig del i vårt dagliga arbete. Vi tar ekonomiskt och socialt ansvar samt utvecklar långsik-

tiga och miljöanpassade lösningar. Tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för en

hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938

noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit verksamma i över 100 år i Stockholm och över 60 år

i Göteborg.

Hufvudstaden i korthet

Hufvudstadens affärsmodell är att vara en

långsiktig fastighetsägare med kundfokus

och hög kvalitet i både förvaltning och ut-

veckling av bolagets fastigheter.

Kunder

Ha branschens nöjdaste kunder med

fokuspå långsiktiga relationer.

Medarbetare

Attrahera och behålla professionella

medarbetare med stort engagemang.

Samhället

Bevara och utvecklaattraktiva

innerstadsmiljöer för alla.

Aktieägare

Ge god avkastning till låg risk.

46,7 mdkr

Stockholm 39,3 mdkr

Göteborg 7,4 mdkr

Branschens mest nöjda kontorshyresgäster finns hos Hufvudstaden. Vi har för sjätte året i rad placerat

oss på första plats i Fastighets barometern bland stor bolagen

. 2023 resulterade i vårt högsta resultat

hittills med index 88 av 100. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela

organisationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att

göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastig hets barometern startades 1997 och sedan

dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.

Storbolag definieras som ett fastighetsbolag med fler än 100hyresgäster.

Affärsmodell Intressenter Marknadsvärde fastigheter

Det här är hufvuDstaDen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Mnkr 2023 2022 2021 2020 2019

Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 2 216 2 055 1 936 1 768 1 896

Hyresintäkter, koncerninternt -183 -200 -153 -44 -43

Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 2 033 1 855 1 783 1 724 1 853

Bruttoresultat fastighetsförvaltning 1 359 1 235 1 221 1 194 1 330

Värdeförändringar fastigheter -4 042 -209 2 579 -2 930 2 727

Rörelseresultat -2 256 1 089 3 865 -1 702 4 087

Årets resultat -1 927 722 2 955 -1 462 3 146

Nettovinst från löpande verksamhet 903 884 911 834 973

Verkligt värde fastigheter, mdkr 46,7 49,5 48,8 45,6 47,7

Hyresvakansgrad, % 8,8 7,0 7,3 8,2 5,0

Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,9 18,7 17,9 18,8 15,5

Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 7,7 9,3 9,1 11,4

Ekonomi i korthet

Utdelning per aktie

Enligt styrelsens förslag

Utdelning

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

2023

2022202120202 019

Kronor

+5%

-36%

+4%

+0%

Finansiell stabilitet i en utmanande omvärld

Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 2 033 mnkr

(1 855), en ökning om 10 procent. Inklusive koncerninterna hyres-

intäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 2 216 mnkr

(2 055).

Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 10 procent och

uppgick till 1 359 mnkr (1 235). Inklusive koncerninterna hyres-

intäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 542 mnkr

(1 435).

Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927 mnkr (722), motsva

rande -9,53 kronor per aktie (3,57). Minskningen förklaras av nega-

tiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kronor per

aktie(2,70).

Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,7 mdkr (49,5),

vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 185 kronor

per aktie (201). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighets-

beståndet var -4 042 mnkr (-209).

Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till

21procent (19) och räntetäckningsgraden var 4,9 gånger (7,7).

Hyresvakansgraden vid årets slut var 8,8 procent (7,0). Exklusive

pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,7 pro

cent (4,0).

Hufvudstaden behåller en topplacering i GRESB:s internationella

hållbarhetsranking och intar i år en europeisk förstaplacering inom

kategorin Kontor och handel.

Bruttoresultat

Nettoomsättning

Fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna

hyresintäkter.

Bruttoresultat och nettoomsättning

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

2 400

20232022202120202 019

Mnkr

Räntetäckningsgrad

Nettobelåningsgrad fastigheter

Räntetäckningsgrad och nettobelåningsgrad

20232022202120202 019

ggr

Ytvakans

Hyresvakans

Hyresvakans exklusive projekt

Vakans

20232022202120202019

Året i korthet

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Terasser med utsikt över stadens Terasser med utsikt över stadens

takåsar och innegårdar med blom-takåsar och innegårdar med blom-

mande oaser skapar avkopplande mande oaser skapar avkopplande

och kreativa miljöer för människor och kreativa miljöer för människor

som arbetar i våra fastigheter.som arbetar i våra fastigheter.

Gynnsam marknadsposition i tider av förändring

et senaste året har präglats av fortsatt stor osäkerhet i

omvärlden, med krig i både Europa och Mellanöstern, hög

inflation och stigande räntor.

I dessa turbulenta tider visar Hufvudstadens låga riskprofil sin

styrka. Vi är precis som andra påverkade av omvärldsläget, men vår

låga belåningsgrad och starka finansiella ställning gör att vi kan

fullfölja våra stora utvecklingsprojekt och fortsätta omställningen

föratt minska vår klimatpåverkan.

Hufvudstaden äger några av Stockholms och Göteborgs allra

finaste fastigheter som alla är belägna i attraktiva citylägen. Under

2023 har efterfrågan på moderna kontor i centrala lägen varit stabil.

Detaljhandeln har haft det tufft, men trots det har vi lyckats hålla

vakansgraden låg.

Jag känner en stolthet över vad vi tillsammans åstadkommit

under detta utmanande år. Vi har för tredje året i rad ökat bruttore

sultatet från fastighetsförvaltningen och vi behåller förstaplace-

ringen i den årliga Nöjd kundundersökningen för kontor. Det visar

att vi i den dagliga verksamheten fokuserar på rätt saker.

Attraktiva marknadsplatser

Hufvudstadens centralt belägna fastighetsbestånd har byggts upp

under mer än hundra år. Våra fastigheter och marknadsplatser är

mycket attraktiva för såväl detaljhandlare som för kontorshyres-

gäster. För att vara ett förstahandsval behöver vi fortsätta utvecklas

itakt med beteende- och omvärldsförändringar. Viktiga förutsätt

ningar är närhet till kollektivtrafik samt ett bra utbud av service, buti-

ker, restauranger och kulturliv. Vår målsättning är att skapa platser

där människor trivs och där förutsättningarna är optimala för att

kunna bedriva framgångsrika verksamheter.

För att öka kontorsnärvaron och attrahera

de bästa medarbetarna har kontorets läge och

utformning blivit allt viktigare. Den trenden gynnar

våra centralt belägna fastigheter.

Bibliotekstan i Stockholm är en av de marknadsplatser som vi

förvaltar och utvecklar. Här ligger Vildmannen 7 som i slutet av

sommaren invigdes efter flera års arbete med att återuppföra den

brandskadade byggnaden. Fastigheten är helt unik med en flexibel

och modern byggnad bakom den fina bevarade sandstensfasaden

från 1800-talet. Byggnaden tillför stora kulturhistoriska värden till

Bibliotekstan och har lockat starka varumärken att etablera sig här.

Hufvudstadens största utvecklingsprojekt är Kvarteret Johanna

iGöteborg. Projektet fortlöper enligt plan och under året har stom

men för påbyggnaden nått full byggnadshöjd. Arbeten med fönster,

fasader och grundläggning för de nya byggnaderna pågår. Här ska

pas en levande mötesplats med handel och kontor som kommer

stärka Göteborgs citykärna.

Stabil kontorsmarknad i våra centrala lägen

De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av

ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. De största

förändringarna i utformningen av kontoren är bättre sociala sam

lingsytor, nya ytor för kreativt samarbete och fler digitalt anpassade

mötesrum. För flera större företag har det förändrade arbetssättet

även medfört minskat lokalbehov. Efterfrågan på moderna kontor

ibättre lägen har ökat medan intresset för omoderna kontor i sämre

lägen minskat. För att öka kontorsnärvaron och attrahera de

bästamed arbetarna har kontorets läge och utformning blivit allt

viktigare. Den trenden gynnar våra centralt belägna fastigheter,

vilket omförhandlingen med Danske Bank i Packarhuset vid

Norrmalmstorg bekräftar.

I dessa turbulenta tider visar

Hufvudstadens låga riskprofil sin styrka.

Kontorshyresmarknaden har över lag varit positiv, men uthyrnings-

processerna tar något längre tid. Vakansen i Stockholm var inom

normalintervallet och marknadshyrorna utvecklades positivt. I Göte

borg påverkades marknaden av ett tillskapat överutbud av nya kon-

torsfastigheter. Vakansgraden ökade till drygt 10 procent och mark-

nadshyrorna var något stigande.

Marknaden för flexibla kontorslösningar fortsätter växa och vi ser

stor affärsnytta av vårt breda kontorserbjudande med Eget kontor,

nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil Coworking. På så sätt kan vi

följa kunderna och deras förändrade behov över tid och alltid kunna

ge ett attraktivt erbjudande.

Ansträngt i delar av detaljhandeln

Utmaningarna är fortsatt stora för många aktörer inom detaljhan

deln. Konsumenterna håller hårt i plånboken för att klara av ökade

kostnader, främst kopplat till mat och boende. Det är en utveckling

som gynnat lågprissegmentet, vilket också bekräftas av våra hyres

gäster inom detta segment.

I Stockholm har även lyx- och premiumvarumärken utvecklats väl.

Det märks inte minst i Bibliotekstan där intresset för att etablera sig är

stort med många nya butiksöppningar och låga vakanser.

I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har det fysiska och

digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektiviseringar

samt förbättrad kommunikation med kunder. Antalet ombyggnatio

ner var färre än de senaste åren och arbetet var mer riktat mot akti-

viteter och upplevelser som driver besök och försäljning.

Sammantaget har den fysiska handeln stärkts något under året

och för merparten av aktörerna är den fysiska butiken fortsatt viktig.

Allt fler varumärken som startat online väljer nu att öppna fysisk

butik. Inom de flesta segmenten sker en översyn av antalet fysiska

butiker och vid valet av etablering är läge och marknadsplats idag

ännu viktigare.

Hållbarhet och klimat

Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en

central del i verksamheten. Vårt mål är att äga fastigheter som i

grunden har god arkitektur, stor flexibilitet och hög kvalitet i material

val som därmed får en längre livslängd och inte byggs om lika ofta.

Vår största miljöpåverkan kommer från energianvändning och

byggprojekt. Här ser vi en stor fördel med egen driftspersonal som

dagligen arbetar med att optimera driften av fastigheterna för att

uppnå minsta möjliga klimatpåverkan och säkerställa hög kund

nöjdhet.

vD har orDet

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

I ombyggnadsprojekten testas fortlöpande ny tek-

nik för att hitta energismarta och robusta lösningar.

Fungerar den nya tekniken väl installeras den

successivt i övriga fastigheter. Under året har flera

energibesparande projekt genomförts med goda

resultat, däribland installation av solceller och geo

energi.

Vi arbetar med att framtidssäkra våra fastigheter

och under året har vi genomfört en rad åtgärder för

att förebygga och minimera skador vid exempelvis

extrem nederbörd.

Hufvudstaden arbetar för att uppnå ekonomisk-,

social- och miljömässig hållbarhet och förstaplat

sen i den internationella hållbarhetsundersök-

ningen GRESB inom kategorin Kontor och handel i

Europa bekräftar att vårt systematiska hållbarhets

arbete fungerar väl.

Avvaktande fastighetsmarknad

De förändrade förutsättningarna med högre räntor

har påtagligt påverkat fastighetsmarknaden. Fast

ighetsägare har fokuserat på att klara räntebetal-

ningar och hantera kommande låneförfall. Flera

bolag var i behov av att sälja fastigheter och

genomföra nyemissioner för att minska skuldsättningen. Detta har

skapat en obalans på marknaden med en diskrepans mellan köpa

res och säljares pris förväntningar. Direktavkastningskraven steg i

både Stockholm och Göteborg och den totala transaktionsvolymen

i Sverige minskade till drygt 100 mdkr. Det är den lägsta omsätt

ningen på många år.

Under lågränteperioden minskade skillnaderna mellan välbe

lägna attraktiva fastigheter och fastigheter i sämre lägen. Vi ser nu

att den skillnaden åter börjat öka. Både hyresgäster och investerare

efterfrågar alltmer högkvalitativa fastigheter med moderna och att

raktiva lokaler.

Den kommersiella fastighetsbranschen är till stor del skyddad

mot kostnadsökningar genom att hyrorna normalt indexeras med

KPI. Årets uppräkning var 10,9 procent och för 2024 är uppräk

ningen 6,5 procent. Detta medför förbättrade driftnetton i fastig-

hetsvärderingarna, vilket till viss del motverkar den negativa effek-

ten av stigande direktavkastningskrav. Hufvudstadens fastighets-

bestånd värderades vid utgången av året till 46,7 mdkr.

Ökat resultat i förvaltningsverksamheten

Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade

hyror från indexuppräkning, nyuthyrningar och omförhandlingar.

Fördetaljhandeln har det varit ett utmanande år där den minskade

köpkraften hos hushållen påverkat butikernas omsättning negativt.

Bruttoresultat från fastighetsförvaltningen ökade med10 procent till

1 359 mnkr (1 235). Finansieringskostnaderna har successivt stigit

men Hufvudstaden har en låg belåningsgrad och god tillgång på

kapital. Under året har ny finansiering erhållits både via bank och

kapitalmarknaden.

Årets resultat efter skatt var -1 927 mnkr (722). Minskningen för -

klaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Framtiden

2023 var ett utmanande år men jag känner tillförsikt inför 2024.

Med våra fina fastigheter och starka finansiella ställning har vi en

unik position på marknaden vilket ger oss goda förutsättningar

framöver.

Tillsammans med andra aktörer utvecklar vi attraktiva och håll

bara marknadsplatser i Stockholm och Göteborg där företag, varu-

märken och människor trivs, känner sig trygga och kan utvecklas.

Under det kommande året kommer vi att lägga stort fokus på för

valtningsverksamheten, optimera driften av fastigheterna och ligga

nära kunderna för att förstå och möta deras behov. Våra pågående

utvecklingsprojekt fortskrider och kommer framöver skapa nya

kassa flöden. Vår beprövade strategi ligger fast med stort kund-

fokus, hög kvalitet i både produkter och tjänster samt att vi med

intern kompetens skapar nya hållbara värden i fastighetsbeståndet.

Slutligen vill jag tacka alla kunder för ett fint samarbete och

Hufvudstadens medarbetare för ett gott arbete med stort engage

mang och mod i en utmanande tid av stora förändringar.

Stockholm i februari 2024

Anders Nygren

Verkställande direktör

vD har orDet

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Hög kvalitet, god service och långsiktighet

Kundfokus

Hufvudstaden ska arbeta i

nära samverkan med kunderna

och kontinue rligt bidra till att

förbättra deras affärsmöjlig-

heter och konkurrenskraft.

Kvalitet

Systematiskt kvalitets arbete

ska säkerställa hög kvalitet på

företagets samtliga produkter

och tjänster.

Kompetensutveckling

Medarbetarna ska på ett

syste matiskt sätt erbjudas

utveckling med fokus på kom-

petens och företagets

värderingar.

Affärsutveckling

Aktiv affärsutveckling och

anpassning till den digitala

utvecklingen iomvärlden ska

skapa mervärden i fastighets -

beståndet.

Hållbarhet

Hufvudstaden ska aktivt och

långsiktigt arbeta för ekono-

misk, miljömässig och social

hållbarhet.

Strategier

Vision

Hufvudstaden ska alltid

upplevas som och vara Sveriges

mest attraktiva fastighets bolag.

Affärsidé

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala

Stockholm och centrala Göteborg erbjuda

framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och

butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.

Syfte

Tillsammans för morgon-

dagens stad sedan 1915.

Värderingar

Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetarengagemang med en tydlig och väl förankrad

värderingsgrund som genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är vårt viktigaste verktyg för att leda och styra

verksamheten i riktning mot företagets vision och mål. De är också en förutsättning för att kunna driva verksam

heten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang.

affärsiDé, strategier och mÅl

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Våra mål

Mål Utfall

Utdelning och utdelningsandel

50%

Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings-

tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra

mer än hälften av nettovinsten från den löpande

verksamheten.

61%

Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr

per aktie (2,70), motsvarande totalt 546 mnkr. Utdel-

ningen motsvarar 61 procent av nettovinsten från den

löpande verksamheten.

Soliditet

40%

Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent

över tiden.

59%

Soliditeten uppgick vid utgången av 2023 till

59 procent.

Nettovinst

Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten

frånden löpande verksamheten.

+2%

Nettovinsten från den löpande verksamheten

ökade med 2 procent.

Nöjd Kund Index

första plats

Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder.

första plats

Vi placerade oss för sjätte året i rad på första plats

i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning,

kategori Storbolag.

Klimatneutral förvaltning

+/– 0

Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral

senast 2025.

–26%

För att uppnå målet ska klimatpåverkande utsläpp

minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat

med 26 procent.

Energianvändning

–16%

Energianvändningen per kvadratmeter ska minska

med minst 16 procent mellan 2019–2025.

–16%

Totalt har energianvändningen per kvadratmeter

minskat med 16 procent sedan 2019.

Miljöcertifierade fastigheter

100%

Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade

senast 2025.

78%

Totalt har 78 procent av koncernens fastigheter

certifierats.

Soliditet

Miniminivå

20232022202120202019

Soliditet

Nettovinst löpande verksamhet

250

500

750

1 000

20232022202120202 019

Nettovinst

Mnkr

Energianvändning

100

120

20232022202120202019

kWh/kvm

Klimatneutral förvaltning

300

600

900

1 200

1 500

20232022202120202 019

e ton

Utdelning per aktie

Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet

Miniminivå utdelningsandel

Enligt styrelsens förslag

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

2023

2022202120202019

Utdelning och utdelningsandel

100

Kronor

Nöjd Kund Index

100

20232022202120202019

Index

Hufvudstaden

Branschsnitt

Källa: CFI Group

Certifierade 78%

Ännu ej certifierade 22%

affärsiDé, strategier och mÅl

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Ett attraktivt kontor anpassat både för Ett attraktivt kontor anpassat både för

kreativa möten och till ett mer digita-kreativa möten och till ett mer digita-

liserat arbetssätt är avgörande för liserat arbetssätt är avgörande för

många hyresgäster vid val av lokal.många hyresgäster vid val av lokal.

Stabil efterfrågan i centrala lägen

trots osäkerhet i omvärlden

Ekonomisk omvärld

2023 var på flera sätt ett utmanande år. I Ukraina var kriget inne på

det andra året efter Rysslands fullskaliga invasion. I Mellanöstern

försämrades säkerhetsläget kraftigt i och med kriget mellan Hamas

och Israel. Inflationen var hög och för att motverka den fortsatte

centralbankerna att höja styrräntorna. Påverkan på ekonomin varie

rade mellan olika länder. I vissa länder var inbromsningen mjuk

medan den i andra var brantare, främst i Europa. Sammantaget

beräknades den globala bruttonationalprodukten (BNP) öka med

cirka 3 procent under 2023.

I slutet av året märktes ett par positiva tecken kring den ekono

miska utvecklingen. Inflationen avtog, först i USA och sedan i

Europa. Centralbankernas räntehöjningar bedömdes vara nära eller

ha passerat toppen, vilket resulterade i en positiv effekt på ränte-

och aktiemarknaderna. Merparten av världens större aktieindex

steg med tvåsiffriga uppgångar under året. Den ansträngda energi

marknaden i Europa, med stor volatil prissättning, stabiliserades

successivt trots osäkerhet i omvärlden. En kallare period i norra

Europa runt slutet av året medförde emellertid återigen högre

elpriser.

I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd

terrorhotnivå. Den svenska ekonomin befann sig i en lågkonjunktur

med sjunkande BNP-tillväxt. Inflationen var fortsatt mycket hög

men under hösten minskade den för att vid årets slut vara drygt 4

procent mätt som KPI. Riksbanken höjde styrräntan fyra gånger

från 2,50 till 4,00 procent. Arbetsmarknaden visade motståndskraft

men en försvagning noterades från hösten och arbetslösheten upp

gick tilldrygt 7,5 procent. Utvecklingen påverkade bostadsmarkna-

den negativt med sjunkande priser och färre produktionsstarter.

Köpkraften urholkades vilket medförde att hushållens konsumtion

minskade. För högt belånade kommersiella fastighetsägare var

situationen fortsatt utmanande inför kommande låneförfall.

Hufvudstadens delmarknader

Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala

Stockholm. Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner

och under de senaste tio åren har antalet invånare ökat med cirka

14procent. Den ekonomiska tillväxten har över tid varit stark i

regionen. I snitt har tillväxten varit 2,9 procent per år sedan början

av2000-talet enligt SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är

2,2procent.

Turismen i Storstockholm fortsatte öka under 2023 och ligger nu

på samma nivå som innan covid-19-pandemin. Stora infrastruktur

projekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten finns Förbifart

Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet.

Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka

1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen,

Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd

gården och Sergels Torg.

I Göteborg äger Hufvudstaden 5 fastigheter. Befolkningen i

Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Ökningstakten har

varit cirka 13 procent under de senaste tio åren. Den ekonomiska

tillväxten i Västra Götaland, ett område något större än det som

normalt benämns Storgöteborg, har ökat med i snitt 2,5 procent

perår mellan 2001–2022.

Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under

2023 ökade turismen ytterligare för att nu klart överstiga nivån

innan pandemin. I Göteborg är det största pågående infrastruktur

projektet Västlänken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis

under jord med tre nya stationer. En av stationerna kommer ligga

idirekt anslutning till Nordstans köpcentrum.

Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-

delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna,

samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska

Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD

uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm.

Noterade fastighetsbolag

Privata fastighetsbolag

Institutionella investerare

Fastighetsfonder

Obligationsutgivare/syndikerare

Övriga investerare

Kontor

Bostäder

Industri/logistik/lager

Handel

Samhällsfastigheter

Hotell

Övrigt

30%

Internationella köpare stod för cirka 30 procent

av transaktionsvolymen 2023.

Mdkr

12 0

16 0

200

240

280

320

360

400

20232022202120202 0192 0182 0 172 01620152 014

Mdkr

12 0

16 0

200

240

280

320

360

400

20232022202120202 0192 0182 0 172 01620152 014

Källa: Nordanö Källa: Nordanö

Transaktionsvolym per investerarkategori Transaktionsvolym per fastighetstyp

Fastighetsmarknaden

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Investerarmarknaden

Fastighetsmarknaden var avvaktande under 2023. Riksbankens

styrräntehöjningar medförde att finansieringskostnaderna steg

ytterligare. Detta resulterade i en diskrepans mellan köparnas och

säljarnas prisförväntningar. Möjligheten till bankfinansiering var

fortsatt god, särskilt vid upparbetade kontakter, men räntenivåerna

var högre jämfört med tidigare år. På kapitalmarknaden rådde ett

osäkert läge även om aktiviteten ökade något under slutet av året.

Sammantaget minskade transaktionsvolymen kraftigt och under

2023 uppgick omsättningen till något ovan 100 mdkr. På markna

den initierades flera affärer av säljare som var i behov av att minska

skuldsättningen och för att hantera kommande låneförfall. Interna

tionella investerare stod för cirka 30 procent av transaktionsvoly-

men. De fastighetstyper som främst omsattes var logistik/lager,

kontor och bostäder.

I centrala Stockholm genomfördes ett par transaktioner under

2023. Det fanns också uppgifter om pågående försäljningar som

dragits tillbaka eller framskjutits på grund av det osäkra marknads

läget. För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i

Stockholm CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan

3,70 och 4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes

direktavkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent.

Hyresmarknaden

Kontor

Efterfrågan på moderna kontor med god utformning i centrala lägen

i Stockholm var stabil under året. Uthyrningsprocesserna var dock

något utdragna och utbudet påverkades även till viss del av andra

handsuthyrningar. Vakansen var trots konjunkturnedgången fortsatt

inom normalintervallet. I centrala Göteborg präglades kontorshyres

marknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfastigheter.

Det medförde att vakanserna steg ytterligare, vilket hade en något

återhållande effekt på marknadshyrorna.

För att attrahera nya medarbetare till sin verksamhet och stödja

ökad kontorsnärvaro bland medarbetarna efterfrågar allt fler hyres

gäster moderna kontor i centrala lägen med närhet till service, buti-

ker, restauranger och kultur samt goda kommunikationer. Den

fysiska kontorsarbetsplatsen är viktig vid exempelvis etablering av

nya kontakter, byggande av företagskultur samt utveckling av affä

rer. Kontorshyresgäster som omlokaliserar verksamheten från när-

förortsområden till mer centrala lägen väljer ofta att minska den för-

hyrda lokalytan för att möta det nya arbetssättet med distansarbete

ett par dagar i veckan. På detta sätt minskar också skillnaden i den

totala hyreskostnaden mellan de olika geografiska lägena. Trenden

på marknaden är att kontorets utformning och läge är allt viktigare.

Detta gynnar centrala kontorslokaler med hög standard.

Efterfrågan på kortare och flexiblare hyresavtal bedöms öka,

vilket coworkinganläggningar och andra nyckelfärdiga hyreskon

cept på marknaden tillgodoser. Det traditionella kontoret är dock

fortsatt det som efterfrågas allra främst.

Vid utgången av 2023 uppgick vakansgraden i Stockholm

CBDtill mellan 5–6 procent. Marknadshyrorna var inom intervallet

7000–9 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborg CBD var vakansen 10–11 procent och marknadshyrorna

mellan 3 200–4 100 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte

tillägg.

Butiker

Under 2023 påverkades försäljningen inom detaljhandeln av hög

inflation, stigande räntor och urholkad köpkraft. Störst effekt märkte

mellansegmentet medan aktörer inom lågpris- och lyxsegmenten

iflera fall ökade försäljningen trots utmanande omvärldsfaktorer.

Intresset var gott för att etablera nya butiker i bra gatuplanslägen

icentrala Stockholm. Vakansnivåerna var fortsatt begränsade i

dessa lägen och hyresutvecklingen var stabil. I Göteborg tecknades

flera hyresavtal men marknaden för butiker var något mer avvak

tande, särskilt utanför de bästa lägena.

Detaljhandeln är i förändring och de senaste årens förändrade

marknadsförutsättningar har skapat ytterligare utmaningar. Flera

detaljhandelsaktörer har lönsamhetsproblem, hänförligt till både

svagare försäljning och ökade kostnader. E-handeln är en etablerad

försäljningskanal för flera branscher. Under pandemin ökade

e-handelsförsäljningen kraftigt men under 2023 har försäljningen

minskat. Stigande räntor har medfört att aktörer inom e-handeln fått

fokusera på att uppnå lönsamhet istället för tillväxt. Distansarbete

ett par dagar i veckan har påverkat besökstalen i främst citylägen

iStockholm och Göteborg. Vissa dagar har lägre kundflöden medan

andra har ökade flöden, exempelvis lördagar. Sammantaget har året

varit utmanande för detaljhandeln men den fysiska handeln har

stärkt sin position som en viktig försäljnings- och marknadsförings

kanal. Bedömningen är att de fastigheter som erbjuder konsumen-

terna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser

Storstockholm

Storgöteborg

Stockholm CBD

Göteborg CBD

Mdkr

100

12 0

14 0

16 0

18 0

20232022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 014

Mdkr

202320222021202020192 0182 0172 0 162 0152 014

Källa: Nordanö Källa: Nordanö

Transaktionsvolym i

Storstockholm och Storgöteborg

Transaktionsvolym i

Stockholm CBD och Göteborg CBD

100 mdkr

Totalt i Sverige omsattes fastigheter till ett värde

av drygt 100 mdkr.

Fastighetsmarknaden

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

har goda förutsättningar att även framöver möta de förändrade

konsumentbeteendena och marknadsförutsättningarna.

Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i

intervallet 11 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets

skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker

vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och

Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan

3000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Uthyrbar area, kvm

Vasakronan 366 000

AMF Fastigheter 310 000

Hufvudstaden 269 000

Pembroke Real Estate 120 000

Skandia Fastigheter 119 000

SEB Trygg Liv 103 000

Källa: Nordanö

Uthyrbar area, kvm

Vasakronan 336 000

Wallenstam 231 000

Balder 159 000

Hufvudstaden 105 000

Bygg-Göta Göteborg 91 000

Platzer 82 000

Källa: Nordanö

Största fastighetsägare i Stockholm CBD

Största fastighetsägare i Göteborg CBD

Direktavkastningskrav

Stockholm CBD och Göteborg CBD

20232022202120202 01920182 0172 0162 0152 014

Stockholm kontor

Göteborg kontor

Källa: Newsec

Centrala Stockholm

Centrala Göteborg

Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014

Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014

Källa: Newsec

Centrala Stockholm

Centrala Göteborg

Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014

Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014

Källa: Newsec

Stockholm butiker

Göteborg butiker

202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

20232022202120202 01920182 0172 0162 0152014

Kr/kvm %

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014

Kr/kvm %

100

Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år

Bibliotekstan/NK 8 200–9 800 11 000–25 000

Övriga CBD 7 000–9 800 3 000–12 000

Östermalm 4 200–6 900 2 500–7 500

Gamla Stan 3 700–5 300 2 000–5 500

Södermalm 3 900–6 000 2 000–6 500

Kungsholmen 3 600–6 000 2 000–6 500

Liljeholmen 2 500–3 600 2 000–5 000

Globen 2 500–3 600 2 000–4 000

Arenastaden 2 600–3 800 2 500–10 000

Kista 2 000–2 800 2 000–5 000

Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år

CBD 3 200–4 100 3 000–13 000

Marknadshyror december 2023

(exklusive fastighetsskattetillägg)

Källa: Newsec

Kontorshyror i europeiska storstäder,

december 2023, lokaler i bästa läge

Wien

Stockholm

Prag

Paris

Oslo

Milano

Madrid

London

Köpenhamn

Lissabon

Frankfurt

Bryssel

Amsterdam

Aten

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

Kr/kvm

Vakansgrad kontor och butik i bästa läge

Marknadshyresutveckling kontor i bästa

läge, nominellt

(exklusive fastighetsskattetillägg)

Marknadshyresutveckling butik i bästa läge,

nominellt

(exklusive fastighetsskattetillägg)

Stockholm CBD

Göteborg CBD

5-årig swapränta

Källa: Nordanö

Fastighetsmarknaden

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Beståndets utveckling

Hufvudstaden erbjuder flera olika kontorskoncept; Eget kontor,

REDO och Cecil Coworking. Dessa koncept kompletterar varandra

och gör att Hufvudstaden kan möta hyresgästernas olika behov.

Mest efterfrågat är Eget kontor, där hyresgästerna tecknar längre

hyresavtal och lokalen kan anpassas efter hyresgästens behov. I

Hufvudstadens nyckelfärdiga kontor REDO erbjuds fullt möblerade

och utrustade lokaler med möjlighet till snabb inflyttning och kortare

avtalstider. Cecil Coworking är det mest flexibla konceptet och

erbjuder fullt utrustade kontorsplatser och kontorsrum med hög

servicenivå, frukost och lunchservering samt en unik design som

har hämtat inspiration från framgångsrika boutiquehotell.

Under året genomfördes omförhandlingar med flera kunder och

hyresavtal tecknades med ett antal nya hyresgäster. En av de större

omförhandlingarna var med kontorshyresgästen Danske Bank i

fastigheten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg.

En annan större omförhandling genomfördes med kontorshyres

gästen Entercard som utökade sina ytor i Orgelpipan 7. I fastigheten

genomfördes under året ett omfattande projekt där drygt 400 föns

ter byttes ut och tekniska installationer uppdaterades för att minska

energiförbrukningen.

Några kontorshyresgäster som flyttade in i Eget kontor under

året var Come On Stockholm, Keel Capital och Ramudden.

I Bibliotekstan återinvigdes den brandhärjade fastigheten Vild

mannen 7, en fantastiskt fin fastighet med moderna kontorsytor

bakom en 120 år gammal fasad. Cirio Advokatbyrå flyttade in vid

halvårsskiftet och förhyr samtliga kontorsytor i fastigheten. Chanel

Fragrance and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier öppnade

sina butiker i gatuplanet lagom till julhandeln.

Utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta desti

nation för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyx-

segmenten fortsatte. Detaljhandeln är i förändring men intresset för

området är stort från både svenska och internationella varumärken.

Starka varumärken som öppnade butiker i våra fastigheter var bland

annat Stone Island på Norrmalmstorg och Aim´n på Kungsgatan.

Rätt mix av verksamheter är en av våra strategier för att skapa

attraktiva och levande marknadsplatser. Dessutom bidrar det till en

utökad service för kontorshyresgästerna.

Kunder

Våra kontorshyresgäster i Stockholm består av företag med behov

av lokaler med centralt läge och av hög kvalitet. De dominerande

verksamheterna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter

inom rekrytering, IT, management och medier. Kontorskunder som

varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners,

Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämnden, Finans inspektionen,

KG 10, Öhman samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White &

Case. Totalt har affärsområdet 339 kunder (354). De tio största

kunderna hyr cirka 51 000 kvm (51 000), med en total årshyra på

410 mnkr (353).

Butikshyresgästerna är både svenska och internationella företag

med höga krav på både butiksutformning och läge. Hyresgästerna

representerar ofta välkända varumärken som endast finns på ett

fåtal väl utvalda platser. Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består

av skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato,

By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Our Legacy, Rodebjer

och Totême kombinerat med större internationella modeföretag

som Cartier, Céline, Chanel, Maje, Michael Kors, Prada, Ralph

Lauren, Sandro och Zara. Längs Kungsgatan är flera av de största

hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs,

Naturkompaniet och Stadium. Andra stora hyresgäster är Cervera,

Telenor, Telia och Ströms.

Inom affärsområdet finns även några av Stockholms främsta

restauranger och caféer som Eataly, Misshumasshu, Pas D’Art,

Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar

mötesplatser, bidrar till en levande stadsbild och ökar områdets

attraktivitet.

Varumärken inom affärsområdet

BIBLIOTEKSTAN – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-

gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med

högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.

BIRGER JARLSPASSAGEN – Den historiska passagen, belägen

mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötes

plats som erbjuder spännande restaurangkoncept.

CECIL COWORKING – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder

medlemmar förstklassig service och flexibla kontorsarbetsplatser

för utveckling och nätverkande.

NORRMALMSTORG 1 – Byggnaden är en unik profilfastighet och

en kommersiell knutpunkt i Stockholm city.

Erbjudanden som möter kundernas behov

Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående

av22kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan

omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består

avfastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården.

FastighetsFörvaltning – aFFärsområde stockholm

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Kontor 65%

Butik och restaurang 20%

Övrigt 15%

Kontor 71%

Butik och restaurang 25%

Övrigt 4%

31 december 2023 31 december 2022

Antal fastigheter 22 22

Uthyrbar yta, kvm 210 904 206 128

– varav kontor 135 870 132 917

– varav butik och restaurang 42 815 42 201

Årshyra, mnkr 1 510 1 329

Hyresvakansgrad, % 7,0 3,3

Ytvakansgrad, % 8,3 4,9

Antal uthyrbara garageplatser 619 619

Mnkr 2023 2022

Nettoomsättning 1 404,1 1 273,8

Underhåll -19,0 -12,7

Drift och administration -138,8 -130,1

Övriga kostnader -155,6 -152,2

Summa kostnader -313,4 -295,0

Bruttoresultat 1 090,7 978,8

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

2023 2022

Nyuthyrning, kvm 10 700 15 300

Nyuthyrning årshyra, mnkr 70 116

Omförhandlade avtal, kvm 28 400 26 500

Omförhandlad årshyra, mnkr 212 166

Kontor Kvm

Danske Bank 10 800

Advokatfirman Vinge 7 800

Finansinspektionen 7 200

KG10 6 200

Cecil Coworking

3 200

Butik & Restaurang Kvm

Zara 2 900

Eataly 2 600

Alewalds 1 300

Ströms 1 300

Chanel 1 100

Helägt dotterbolag.

Fastighetsbeståndet Största hyresgäster

Fastighetsförvaltningens resultat

Nyuthyrning och omförhandling

Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2029-20282027202620252024

Årshyra, mnkr

Löptid _AO_sthlm

Förfallostruktur

FastighetsFörvaltning – aFFärsområde stockholm

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Vi erbjuder attraktiva lokaler och Vi erbjuder attraktiva lokaler och

anpassade kontorslösningar som Eget anpassade kontorslösningar som Eget

kontor, nyckelfärdiga kontor REDO kontor, nyckelfärdiga kontor REDO

eller Cecil Coworking, allt för att eller Cecil Coworking, allt för att

möta kundernas olika behov.möta kundernas olika behov.

AB Nordiska Kompaniet

NK:s vision är att vara ett varuhus i världsklass. NK har en unik posi

tion i Skandinavien som det ledande premium- och lyxvaruhuset

inom mode, skönhet och livsstil med en förstklassig service. Varu-

husen är en handels- och mötesplats där det kommersiella och det

kulturella möts för att skapa minnesvärda upplevelser. Under året

genomfördes både vår- och höstmodevisningar, NK-Galan, flera

kundkvällar och en mängd andra aktiviteter för NK:s nyckel kunder.

Den viktigaste händelsen i varuhusen är julen som startar med

avtäckning av julskyltningen och tomtens öppnande av varu husen

under skyltsöndagen.

Varumärket NK

NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken

bland svenska och internationella konsumenter. Att arbeta långsik

tigt med att vårda och bygga upp varumärket är grunden till NK:s

förmåga att främja handeln i varuhusen och därmed generera

ökade hyresintäkter och högre fastighetsvärden. NK-fastigheterna

samt varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska

Kompaniet.

Varuhusens utveckling

Under året har ett flertal nya avdelningar och varumärken tillkommit,

däribland Axel Arigato dam, Caia Cosmetics, Levi´s dam, Loewe och

Zadig & Voltaire. I Göteborg tillkom multibrandavdelningen NK

Sophisticated och i Stockholm byggdes NK Man om och fick större

yta. Restaurangutbudet i Stockholm stärktes med Chipirón, en

tapasbar på damplanet. NK Stage är ett koncept där NK erbjuder

en yta på damplanet i Stockholm till varumärken för att under kor

tare perioder visa upp och sälja produkter. Totalt visades cirka 20

kurerade varumärken och upplevelser inom mode, skönhet och livs

stil under året. Omsättningen i varuhusen utvecklades positivt och

översteg 2022 års nivå.

Under året lanserades nya NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram,

med utökade erbjudanden och en teknisk plattform som möjliggör

mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar.

Kunder

Affärsområdets tio största hyresgäster hyr cirka 28 000 kvm

(30 000) varav det egna dotterbolaget NK Retail hyr cirka 11 300

kvm butiksyta (11 700). Tillsammans representerar de en årshyra på

229 mnkr (260).

Sammanlagt har affärsområdet 107 hyresgäster (106), både

svenska och internationella, som etablerat sig på Skandinaviens

ledande handelsplats inom premium- och lyxsegmenten.

Affärsområdet innehåller även sammanlagt 17 000 kvm

moderna och flexibla kontor vilket motsvarar 18 procent av totala

uthyrningsbara ytan. Sammanlagt finns 15 kontorshyresgäster

varav de tre största är AG Advokat, Deloitte och Starbreeze.

Unika varumärken stärker NK-varuhusen

Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt fastigheten Hästskon 10 i

Stockholm. Förutom varuhusen omfattar affärsområde NK även moderna och flexibla kontorslokaler

iNK-fastigheterna.

NK Göteborg

NK Stockholm

NK Totalt

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2023202220212020201920182 0172 0162 0152 014

Mdkr

Försäljning NK-varuhusen

Stockholm 2023 2022

Uthyrbar varuhusyta, kvm 25 050 25 219

Uthyrbar lageryta, kvm 9 269 9 237

Totalt 34 319 34 456

Antal avdelningar 96 94

Antal restauranger 13 11

Försäljning inkl moms, mnkr 2 145 2 067

Göteborg 2023 2022

Uthyrbar varuhusyta, kvm 10 589 10 562

Uthyrbar lageryta, kvm 983 1 009

Totalt 11 572 11 571

Antal avdelningar 48 44

Antal restauranger 3 3

Försäljning inkl moms, mnkr 544 514

NK-varuhusen

FastighetsFörvaltning – aFFärsområde nk

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

31 december 2023 31 december 2022

Antal fastigheter 3 3

Uthyrbar yta, kvm 91 281 91 447

– varav kontor 16 864 16 894

– varav butik och restaurang 36 480 36 622

Årshyra, mnkr 492 518

Hyresvakansgrad, % 4,5 7,0

Ytvakansgrad, % 5,5 7,2

Antal uthyrbara garageplatser 665 665

Fastighetsbeståndet

Mnkr 2023 2022

Nettoomsättning 484,0 477,3

Underhåll -22,2 -13,3

Drift och administration -180,2 -160,6

Övriga kostnader -50,7 -43,6

Summa kostnader -253,1 -217,5

Bruttoresultat 230,9 259,8

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

Fastighetsförvaltningens resultat

Kontor Kvm

Starbreeze 2 800

AG Advokat 2 500

Deloitte 1 800

Foyen Advokatfirma 1 200

Hästen 21 900

Butik & Restaurang Kvm

NK Retail

11 30 0

Calceos 1 900

North Retail Sport 1 600

Cervera 1 500

Harjak & Månsson 1 300

Helägt dotterbolag.

Största hyresgäster

Förfallostruktur

100

120

140

2029-20282027202620252024

Årshyra, mnkr

Löptid _AO_NK

2023 2022

Nyuthyrning, kvm 3 000 5 800

Nyuthyrning årshyra, mnkr 21 34

Omförhandlade avtal, kvm 11 000 12 100

Omförhandlad årshyra, mnkr 92 93

Nyuthyrning och omförhandling

Kontor 18%

Butik och restaurang 40%

Övrigt 18%

Parkering 24%

Uthyrbar yta per användning

Kontor 23%

Butik och restaurang 63%

Övrigt 7%

Parkering 7%

Årshyra per användning

FastighetsFörvaltning – aFFärsområde nk

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NK erbjuder unika och exklusiva shopping-NK erbjuder unika och exklusiva shopping-

upplevelser. Under hösten lanserades upplevelser. Under hösten lanserades

hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte

Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se.Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se.

Beståndets utveckling

I Göteborg pågår det omfattande utvecklingsprojektet Johanna i

kvarteret Inom Vallgraven 12. Projektet pågår under flera år och

bedöms färdigställas runt årsskiftet 2025/2026. Under året har

påbyggnadsstommen i del av kvarteret nått full byggnadshöjd.

Påbyggnaden erbjuder en fantastisk utsikt över hela Göteborg. I

nybyggnadsdelen har rivnings- och spontningsarbeten färdigsställts

och del av bottenplattan har gjutits. När Kvarteret Johanna står klart

kommer Göteborgs citykärna stärkas med en ny levande mötes

plats innehållande kontor och butiker.

I Nordstan genomfördes under 2023 lokalanpassningar för de

nya hyresgästerna Medartuum och Revelopment som tillträdde sina

nya lokaler i Fyran respektive Femman i mitten av året. Alektum

Group är Hufvudstadens största hyresgäst i Göteborg och tillträdde

ytterligare ytor i Femman under januari. I samband med utökningen

genomfördes en anpassning av lokalerna.

Under 2023 invigdes första etappen av Hufvudstadens största

solcellsanläggning på Femmans tak. Initialt har cirka 500 kvm

solceller, av totalt planerade 1 300 kvm, tagits i drift vilket kommer

ge ett efterfrågat tillskott av egenproducerad energi.

Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Samfäl

lighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus

med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av

Sveriges största och mest välbesökta affärscentrum med ett rikt

utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor i

Göteborgs bästa läge. Nordstan kommer få en direktanslutning till

Västlänken via en planerad tillbyggnad och anpassning i den norra

delen av köpcentret. Under året har planering och projektering

pågått av hela entréplanet för de nya flöden av människor som

kommer tillkomma. Trafikverket bedömer att västlänkstrafiken vid

Centralen och Nordstan kommer att vara i drift 2026/2027.

Gallerian Femman som ligger i Nordstan består av cirka 16 000

kvm detaljhandelsytor fördelade på tre plan. Under året har flera

nyetableringar skett. Bland annat har köks- och inredningsbutiken

Cervera öppnat på entréplanet där även skobutiken Deichmann och

smyckeskonceptet Pandora nyetablerat sig. I december öppnade

underklädesvarumärket Intimissimi och barnkonceptet Newbie sina

flaggskeppsbutiker i Göteborg.

Under 2023 hade Femman över 12 miljoner besökare, en uppgång

med cirka 13 procent jämfört med 2022.

Omsättningen för detaljhandeln i Nordstan som helhet var när

mare 4,2 mdkr varav Femman omsatte över 900 mnkr och Fyran

omsatte drygt 340 mnkr.

Kunder

Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och internatio

nellt. Affärsområdets kontorskunder uppskattar centralt belägna

lokaler av hög kvalitet med närhet till Centralstationen, parkerings

hus, butiker, restauranger och service. De dominerande branscherna

är advokat- och revisionsbyråer samt finans- och konsultföretag.

Butikskunderna uppskattar attraktiva marknads- och handels-

platser i centrala lägen.

Detaljhandeln är under förändring vilket ställer allt högre krav

både på fastighetsägare och butiksentreprenörer. Unika och starka

marknadsplatser som Femman, Nordstan och Fredstan bedöms

framöver vara fortsatt attraktiva. Totalt finns 112 kunder (113) inom

affärsområdet. De tio största kunderna hyr cirka 26 000 kvm

(27 000) med en total årshyra på 124 mnkr (119).

Varumärken inom affärsområdet

FEMMAN – Gallerian Femman är en av Göteborgs främsta mark-

nadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också cen-

trala kontor av hög kvalitet.

FREDSTAN – Fredstan är ett levande och attraktivt stadsområde

som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och

Trädgårdsföreningen.

KVARTERET JOHANNA – Hufvudstadens största utvecklingspro-

jekt omfattande cirka 32 000 kvm om- och nybyggda kommersiella

lokaler. En dynamisk destination och mötesplats mitt i Göteborgs

absoluta citykärna.

NORDSTAN – Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum

setttill antal besökare. Hufvudstaden är en av de största

ägarna i Nordstans Samfällighetsförening med en andel om

cirka 40 procent.

Kvarteret Johanna växer fram

Fastigheterna finns i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt uppdelade på två områden, Fredstan och

Nordstan. Fastighetsbeståndet i Fredstan omfattar kvarteren Inom Vallgraven 12 och Inom Vallgraven

3:2. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och Femman mot

Centralstationen.

FastighetsFörvaltning – aFFärsområde göteborg

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

31 december 2023 31 december 2022

Antal fastigheter 4 4

Uthyrbar yta, kvm 88 657 88 987

– varav kontor 49 195 50 428

– varav butik och restaurang 31 237 31 604

Årshyra, mnkr 379 367

Hyresvakansgrad, % 21,8 20,5

Ytvakansgrad, % 31,4 30,0

Antal uthyrbara garageplatser 51 51

Kontor Kvm

Alektum Group 6 100

Folksam 3 800

Advokatfirman Vinge 3 300

Iver 2 800

Grant Thornton 2 000

Butik & Restaurang Kvm

H&M 2 100

Lidl 2 100

Stadium Outlet 1 900

Kappahl 1 900

Lager 157 1 800

2023 2022

Nyuthyrning, kvm 3 500 7 700

Nyuthyrning årshyra, mnkr 15 27

Omförhandlade avtal, kvm 6 600 10 900

Omförhandlad årshyra, mnkr 30 51

Mnkr 2023 2022

Nettoomsättning 327,9 303,6

Underhåll -5,2 -6,1

Drift och administration -64,1 -64,3

Övriga kostnader -37,9 -37,1

Summa kostnader -107,2 -107,5

Bruttoresultat 220,7 196,1

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

2029-20282027202620252024

Årshyra, mnkr

Löptid _AO_Gbg

Kontor 55%

Butik och restaurang 35%

Övrigt 10%

Kontor 49%

Butik och restaurang 47%

Övrigt 4%

Fastighetsbeståndet

Fastighetsförvaltningens resultat

Största hyresgäster

Nyuthyrning och omförhandling

Förfallostruktur Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning

FastighetsFörvaltning – aFFärsområde göteborg

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Utvecklingen av Kvarteret Johanna Utvecklingen av Kvarteret Johanna

i Fredstan kommer att ge nya i Fredstan kommer att ge nya

möjligheter i, på och mellan husen. möjligheter i, på och mellan husen.

NK Retail AB

NK Retail, dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet, bedriver

detaljhandelsverksamhet inom segmenten mode, accessoarer,

juveler och skönhet på sammanlagt 33 avdelningar i NK Stockholm

och NK Göteborg. En stor del av sortimentet finns även represente

rat på NK e-handel, som utgör ett tillväxtområde.

Varumärkesportföljen består av noggrant utvalda internationella

och svenska premium- och lyxvarumärken. Kunderbjudandet omfat

tar cirka 600 kända varumärken däribland Byredo, Caia Cosmetics,

Cartier, Chanel, Charlotte Tilbury, Dior, Max Mara, Moncler, Omega,

Tom Ford och Zegna. Med engagemang, förstklassig service och

inspirerande multibrandkoncept ska NK Retail vara ett självklart val

vid köp av premium- och lyxvarumärken i varuhusen och via e-han

del. I verksamheten arbetar 454 medarbetare, motsvarande 295

heltidstjänster.

Samarbetet mellan AB Nordiska Kompaniet och NK Retail har

lett till positiva synergier inom flera områden. Det handlar bland

annat om lansering av NK Retails avdelningar på NK e-handel,

gemensam planering av marknadsföringsaktiviteter, varu-

märkesomflyttningar och aktivering av ytor under kortare perioder,

så kallade pop-ups.

Att AB Nordiska Kompaniet bedriver del av retailverksamheten

på NK i ett eget dotterbolag har lett till en snabbare förnyelse i

bådavaruhusen och utvecklingen av NK e-handel. Under året har

NK Man i Stockholm byggts om och i det nya konceptet har lyxvaru

märken såsom Brunello Cucinelli, Kiton och Tom Ford lyfts fram.

Multibrandavdelningarna NK Details och NK Sophisticated har

öppnat på damplanet i Göteborg. Flera pop-ups öppnade under

året, bland annat för varumärkena Bally och Byredo. NK Retails

största avdelningar är NK Beauty, NK Fine Jewellery & Watches

och NK Man. Dessa avdelningar utgör ungefär hälften av den totala

omsättningen och har visat på en positiv utveckling under 2023.

NKRetails sortiment återfinns på NK e-handel med cirka 15 000

produkter.

Unika koncept, hög kvalitet och kundfokus

Mode 49%

Skönhet 39%

Smycken och klockor 12%

Försäljning

NK Stockholm 2023 2022

Försäljningsyta, kvm 6 909 7 448

Antal avdelningar 16 22

Försäljning inkl moms, mnkr 735 702

NK Göteborg 2023 2022

Försäljningsyta, kvm 4 369 4 259

Antal avdelningar 17 15

Försäljning inkl moms, mnkr 224 220

Totalt Totalt

Antal anställda 454 430

NK Retail

NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment på sammanlagt 11 300 kvm fördelat på NK

Stockholm och NK Göteborg. Verksamheten utgör cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar.

Sortimentet, främst inom mode, skönhet, accessoarer och juveler, finns även representerat på NK e-handel.

övriga segment – nk retail

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Service i centrum

NK e-handel

atsningen på NK e-handel, nk.se samt övrig digital utveckling

har fortsatt. Fokus under året har varit att ansluta ytterligare

avdelningar till e-handeln samt att integrera den uppdaterade

NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram, som med ny teknisk plattform

möjliggör mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar. Lanse

ring av nya avdelningar på nk.se sker kontinuerligt och under året

anslöt ytterligare 8 avdelningar. Syftet med NK e-handel och nk.se är

att NK ska vara digitalt närvarande hos våra kunder samt inspirera till

shopping online och i varuhusen. Besöken på nk.se har sedan e-han

deln lanserades ökat med cirka 300 procent. Utbudet på nk.se ska i

stort spegla NKStockholms sortiment men också vara en digital

kanal för inspiration, information och service.

Cecil Coworking

Bibliotekstan i Stockholm driver Hufvudstaden Cecil Coworking.

Anläggningen är cirka 3 200 kvm stor och har plats för cirka

300 medlemmar. Cecil Coworking öppnade 2021 och erbjuder

olika alternativ för medlemmar, såsom egna kontor i varierande

storlekar, egen skrivbordsplats eller loungeplats. Anläggningen har

en unik miljö som är inspirerad av boutiquehotell runt om i världen.

PåCecil erbjuds stora möjligheter till att nätverka i gemensamma

utrymmen samlat kring den vackra ljusgården som utgör hjärtat av

anläggningen.

Under 2023 har beläggningen på Cecil i genomsnitt legat runt 95

procent och cirka 85 bolag inom flertalet branscher har sin hemvist

på Cecil.

Hos Cecil står personlig service i fokus och förutom receptions

service och medlemsevent erbjuds varje vardag både frukost och

lunch, tillagade av Cecils egen kock. Här finns också en fullt utrustad

konferensanläggning med inspirerande design, för både medlemmar

och externa kunder. Förutom den professionella och personliga

servicen, är det anläggningens centrala läge, fokus på design och

inredning samt framför allt medlemmarna som skapar den unika

atmosfären. Cecil är en plats där nya idéer föds och nätverk flätas

samman. Här bygger vi tillsammans en kultur där människor och

företag trivs, växer och når sin fulla potential.

Parkaden

et helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parke-

ringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastigheter i

Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665

platser. I Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7, som tillhör

affärsområde Stockholm, erbjuds 435 platser.

Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov

avladdning i samband med parkering. För att möta efterfrågan

harParkaden under flera år successivt utökat antalet laddplatser.

Hälften av parkeringsplatserna i NK Parkering är för närvarande

utrustade med laddplatser. NK Parkering är ett av de parkeringshus

i Stockholm city som erbjuder flest laddplatser.

Under året investerade Parkaden AB i ett nytt bomsystem i

Continentalgaraget för smidiga passager. Intäkterna från korttids-

och abonnemangskunder ökade under 2023, vilket påverkade

nettoomsättningen positivt för Parkaden AB.

övriga segment – övrig verksamhet

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser

i en unik miljö med attraktivt läge och i en unik miljö med attraktivt läge och

förstklassig service.förstklassig service.

Affärsutveckling

Avdelningen Affärsutveckling identifierar, utvecklar och driver kom

mersiella och digitala projekt för kontor och butik. Hufvudstadens

utvecklingsarbete påverkas av samhällets snabba förändringar som

innebär ändrade beteenden, behov och förväntningar. Syftet är att

höja bolagets förmåga att löpande utveckla och anpassa arbetssätt,

verksamheter och processer.

Förändrings- och utvecklingsprojekt genomförs med fokus på att

möta förändringar i samhället och våra hyresgästers behov. Under

åren har projekt drivits för att bemöta den strukturomvandling som

sker inom detaljhandeln och till viss del kontorsmarknaden. Änd

rade köpbeteenden, användning av kontor samt hållbarhet är fakto-

rer som är centrala i vårt utvecklingsarbete. Ett exempel är utveck-

lingen av NK:s kunderbjudande i både varuhusens fysiska miljö och

inom den digitala närvaron på nk.se.

I Nordstan har ett utvecklingsprojekt startats för att möta den nya

uppgången från Västlänken. Där skapar vi tillsammans med övriga

fastighetsägare i Nordstans samfällighetsförening en ny entré och

mötesplats med ett attraktivt erbjudande till pendlarna men även för

den befintliga kunden i Nordstan. Projektet omfattar cirka 8 700

kvm varav cirka 700 kvm avser en tillbyggnad.

Föregående års strategiarbete inom digitalisering har implemen

terats för att utveckla och anpassa våra verksamheter till våra kun-

ders och medarbetares behov. Syftet är att stötta verksamhetens

övergripande strategier för att bidra till att nå våra verksamhetsmål.

Fastighetsutveckling

Hufvudstadens fastigheter utvecklas löpande i en process som

utgår från hållbarhet och långsiktighet. Vårt mål är att ha bran

schens mest välutvecklade fastighetsbestånd. Ombyggnads- och

utvecklingsprojekt drivs av avdelningen Fastighetsutveckling. Verk

samheten utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt

av större utvecklingsprojekt av befintliga och nya byggrätter. Ledord

för allt arbete är vårt syfte, Tillsammans för morgondagens stad

sedan 1915. Projekten drivs i samarbete med olika avdelningar inom

bolaget samt med våra kunder, leverantörer och samarbetspartners.

Arbetet med digitalisering av fastigheterna fördjupades under

året med ytterligare breddning av samarbetet med branschkollegor.

Energifrågor fortsatte att vara ett viktigt fokusområde, så även inom

digitaliseringen.

Bolagets hållbarhetsplan med ledorden minimera, framtidssäkra

och samarbeta utgör en av grunderna när fastigheterna utvecklas.

Genom aktiva samarbeten mellan interna och externa parter mini

merar vi energianvändning, rivning och materialanvändning. Vi fram-

tidssäkrar fastigheterna genom att bygga effektiva lösningar som

kan användas över lång tid samt förbereda för klimatförändringar.

En av de viktigaste åtgärderna för att minimera den totala miljöbe

lastningen är att vi bygger med långsiktiga lösningar och materialval

som består över tid oavsett hyresgäst. En viktig del i hållbarhets-

arbetet är de material vi väljer att bygga in i våra hus och under året

testades och utvärderades flera alternativa material med lägre miljö

belastning.

För att kunna efterleva de högt ställda kraven på kvalitet, flexibili

tet och långsiktighet har Hufvudstaden egna projektledare genom

alla led i genomförandet av projekt. Projektledarna hanterar dagli

gen frågor rörande projektstyrning, samordning med hyresgäst och

arbetsmiljö.

Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt

investerat cirka 940 mnkr per år i projekt. För 2023 uppgick inves

teringarna till cirka 1 270 mnkr (980). Större utvecklings projekt

stod för cirka 70 procent, lokalanpassningar för cirka 20 procent

och underhållsprojekt för närmare 10 procent.

Pågående större projekt

Projektet Johanna, Göteborg

I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg fortsatte det omfattande

utvecklingsprojektet Johanna under året. Produktionen i projektet

är indelad i tre huvuddelar, påbyggnads-, nybyggnads- samt

ombyggnadsdel. För påbyggnadsdelen genomfördes förstärknings

arbeten i befintlig byggnad och i slutet av året nådde påbyggnads-

stommen full byggnadshöjd. Nybyggnadsdelen innefattade

slutskede av rivning och miljösanering. Schaktning till grundlägg

ningsdjup avslutades och gjutning av ny bottenplatta påbörjades.

Den utökade byggrätten om cirka 15 000 kvm bruttoarea skapar

enny helhet för kvarteret där den nya sammanlagda byggrätten

kanbli uppemot 45 000 kvm bruttoarea. Totalt beräknas projektet

resultera i att den uthyrningsbara ytan ökar med cirka 11600 kvm.

Utveckling sker i nära samarbete med Göteborgs stad och från

färdigställandet runt årsskiftet 2025/2026 kommer Göteborgs

citykärna tillföras en levande mötesplats med kontor ochhandel.

NK Göteborg

För NK Göteborg pågår arbete med att ta fram en ny detaljplan

avseende på- och ombyggnad. Under året var arbetet främst inriktat

på utredningar och förberedelser inför kommande samråd.

Bibliotekstan, Stockholm

I Vildmannen 7 färdigställdes återuppbyggnaden efter den omfat

tande branden 2017. Under sommaren flyttade hyresgästen Cirio

Advokatbyrå in i fastighetens samtliga kontorsytor. I slutet av året

färdigställdes tre butikslokaler för varumärkena Chanel Fragrance

and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier. Återstående två

butikslokaler är uthyrda och inflyttning sker under 2024. Fastighe

ten är helt unik med en flexibel och modern byggnad. Den bevarade

sandstensfasaden från 1800-talet tillför stora kulturhistoriska vär

den till Bibliotekstan.

Under året omförhandlades hyresavtalet med Danske Bank i

Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg. Tillsammans med hyresgästen

Tillsammans utvecklar vi morgondagens stad

Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla befintliga fastigheter genom att öka den uthyrningsbara

ytan, öka flexibiliteten i användning och minimera energiförbrukningen. Även miljöerna omkring våra

fastigheter utvecklas för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser, ofta i samarbete med andra

fastighetsägare och kommuner. Utvecklingsarbetet lägger grunden för en god, långsiktig värdetillväxt.

Utveckling av Fastigheter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

har planering och projektering påbörjats för anpassning och upp-

gradering av kontorsytorna. Stort fokus i ombyggnationen är på

återbruk av material samt förbättrad teknik för att minska energi-

användningen i huset. Projektet planeras vara färdigställt i slutet

av 2025.

Kungsgatan och Klarabergsgatan, Stockholm

I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen Sveavägen och

Kungsgatan i Stockholm, pågick under året en större ombyggnation

av cirka 3 100 kvm kontorslokaler. I projektet uppgraderades tek

niska installationer för att minska energianvändningen och förbättra

inomhusklimatet. Våningsplanen får rationellare planlösning och

den uthyrningsbara ytan kommer öka något. Inflyttning sker suc

cessivt från 2024.

Två omfattande projekt pågick i fastigheten Orgelpipan 7. På

kontorsvåningarna byttes samtliga fönster för att förbättra energi

prestandan och öka ljusinsläppet i lokalerna. Arbetet genomfördes

med stor hänsyn till de antikvariska aspekterna och efter färdigstäl

landet har kontorens attraktivitet ökat. Isamband med en större

omförhandling i huset, där även hyresgästen utökade den förhyrda

ytan, genomfördes en lokalanpassning och uppdatering av tekniken

för inomhusklimatet, vilket kommer bidra till vårt arbete med energi

besparingar.

Lokalanpassningar

En stor del av fastigheternas utveckling sker i samband med

anpassning av lokaler för befintliga och nya hyresgäster. När en

lokal blir vakant görs en utvärdering för att bedöma vilka renove

rings- och utvecklingsbehov som finns. Utvärderingen sker tillsam-

mans med drift- och förvaltningsorganisationen. Flexibla lösningar

krävs för att kunna möta varierande krav på planlösningar. Ökad

flexibilitet och målsättningen att minska energiförbrukningen ställer

högre krav på ventilations- och kyltekniken i lokalerna. Äldre instal

lationer behöver ofta bytas ut mot nyare teknik eller kompletteras

med teknik för behovsanpassad drift för att få ett optimalt inomhus

klimat.

Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra

vilket skapar stor flexibilitet då det underlättar integrering av

lokalermed angränsande ytor. Vid alla ombyggnationer läggs

storvikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde.

Hufvudstaden tar ansvar för att bygga och utveckla på ett hållbart,

långsiktigt och miljöanpassat sätt för att möta dagens och morgon

dagens krav.

Under året pågick ett 70-tal lokalanpassningar om totalt cirka

38000 kvm. Anpassningarna gjordes både för befintliga och nya

hyresgäster.

I Stockholm genomfördes lokalanpassningar till flera hyresgäster

exempelvis Flood Herslow i Rännilen 18, Keel Capital i Oxhuvudet

18 och Transitio i Grönlandet Södra 11.

I Göteborg genomfördes lokalanpassningar till flera hyresgäster

exempelvis Medartuum i Fyran och Revelopment i Femman.

I NK-fastigheterna genomfördes lokalanpassningar till flera

kontors- och butikshyresgäster exempelvis Andra AP Fonden och

Mulberry i NK Göteborg samt UBS och Calceos i NK Stockholm.

Stad Fastighet Status Lokalslag

Projektyta

(kvm)

Varav

tillskapad yta

(kvm)

Bedömd

investering

(mnkr)

Bedömt

färdigställande

(år)

Stockholm Vildmannen 7 Färdigställd Kontor, butik & bostäder 4 750 4 750 800 2023

Stockholm Hästhuvudet 13 Pågående Kontor 3 100 – 135 2024

Stockholm Packarhuset 4 Projektering Kontor 9 800

–

160 2025

Stockholm Orgelpipan 7 Detaljplanearbete Kontor – – – –

Göteborg Kv Inom Vallgraven 12 Pågående Kontor, butik & restaurang 31 600 11 60 0 2 200 2025/2026

Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – –

Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära

kostnader som följer av branden 2017.

Större pågående och planerade projekt i slutet av året

Utveckling av Fastigheter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Kort om Vildmannen 7

Adress: Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6

Område: Bibliotekstan/Norrmalmstorg

Byggår: 1895–1897 samt 2023

Uthyrningsbar yta: 4 750 kvm

Fastigheten är under projektskedet preliminärt

certifierad med BREEAM-SE nivå Excellent.

ildmannen 7 är ett stycke kulturhistoria både vad gäller

arkitektur och de hyresgäster fastigheten inrymt under

åren. Fastigheten uppfördes mellan åren 1895–1897 och

den ovanliga fasaden i Roslagssandsten med rik ornamentik likna

des vid en medeltida borg. En förödande brand total förstörde bygg-

naden i november 2017, men tack vare att man lyckades rädda den

gamla fasaden behåller fastigheten sitt magnifika yttre.

Efter en både spektakulär och komplicerad byggprocess

skänker Vildmannen 7 åter sin glans till Bibliotekstan i Stockholm.

Den nya fastigheten är ett unikt möte mellan det nya och det gamla.

De flesta fastigheter som är över 100 år har genomgått ombyggna

tioner, men det är ofta svårt att optimera ytor och tillgänglighetsan-

passa i så gamla hus. Möjligheten att bygga något nytt från grunden

innanför en 120 år gammal fasad sker väldigt sällan. Vildmannen 7

har sammanlagt 4 750 kvm uthyrningsbar yta och under återupp

byggnaden har långsiktighet varit ledordet. Nybyggnationen har

gett möjlighet att skapa en effektiv och flexibel planlösning som

med begränsad klimatpåverkan kan anpassas för olika verksamhe

ter i framtiden. Fastigheten innehåller energieffektiv teknik, exem-

pelvis producerar fastigheten kyla och värme via geoenergi. Inner-

gården har fått ny struktur och mer ljus. Hela byggnaden har ett fint

ljusinsläpp via gårdens stora glaspartier och franska balkonger.

Biblioteksgatans pampiga entrémotiv och den vackra ekporten har

bevarats. På insidan av kontorsentrén finns en spiraltrappa vackert

belyst via ett takfönster.

Samtliga kontorsplan hyrs av Cirio Advokatbyrå och i gatuplanets

butikslokaler tar varumärken såsom Chanel Fragrance and Beauty

Boutique, det franska modevarumärket A.P.C. och det svenska sko-

och accessoarvarumärket ATP Atelier plats.

Vildmannen 7 – ett unikt möte

mellan det gamla och det nya

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Hållbara medarbetare

Vårt mål är att ha branschens mest professionella och kompetenta

medarbetare. Vi strävar efter att skapa en arbetsmiljö där alla med

arbetare utvecklas och trivs på jobbet samt får möjlighet att bidra

med sin kompetens.

Våra värderingar genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är grunden

för koncernens kultur och ett viktigt verktyg för att styra verksam

heten. Eftersom koncernen bedriver flera verksamheter med olika

karaktär varierar formuleringen av värderingarna. Gemensamt är att

vi alla sätter kunden i centrum.

Attraktiv arbetsgivare

Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och medarbetarna

ska vara stolta över att jobba hos oss. Medarbetarna ska trivas, må

bra och känna sig engagerade. Vi utvärderar hur vi upplevs som

arbetsgivare genom medarbetarundersökningar och pulsmätningar.

Andelen medarbetare som skulle rekommendera Hufvudstaden

som arbetsgivare är fortsatt väldigt hög men vi strävar efter att ha

ännu fler ambassadörer.

Rekrytering och introduktion

De flesta rekryteringar genomförs i egen regi, detta för att säker

ställa att de blir värderingsstyrda och kompetensbaserade samt för

att bygga vårt varumärke samtidigt som vi skapar en egen kandidat

bas. Jämställdhet och mångfald ingår alltid som en självklar del i alla

rekryteringsprocesser.

Alla nyanställda erbjuds ett introduktionsprogram anpassat för

respektive roll. Utöver det anordnas regelbundet introduktionsut

bildningen Ny på Hufvudstaden där nyanställda medarbetare inom

fastighetsverksamheten får träffa några av bolagets chefer för att

lära känna varandra och bolaget bättre. Alla nyanställda genomgår

dessutom en introduktionsutbildning inom NK Skolan där även

löpande kompetensutveckling erbjuds. NK Retail har arbetat för en

ökad mångfald, jämställdhet och inkludering i arbetsgrupper. Resul

tatet har givit en mer dynamisk och kreativ arbetsmiljö, något som i

sig bidrar till nöjda och motiverade medarbetare.

En arbetsmiljö att trivas i

För att skapa en god arbetsmiljö där medarbetarna trivs och mår bra

prioriteras friskvård, hälsa och trivsel. Vi arbetar förebyggande med

hälsa genom att erbjuda alla medarbetare årligt friskvårdsbidrag

samt även hälsokontroller för medarbetare inom Fastighetsverksam

heten. Vi strävar mot låg sjukfrånvaro bland annat genom att upp-

muntra till fysisk aktivitet. Vi anordnar också gemensamma aktivite-

ter såsom besök på museum, föredrag inom hälsa och after works.

Hufvudstaden har inrättat en arbetsmiljökommitté som möts

kvartalsvis och består av representanter från alla avdelningar. Kom

mittén följer regelbundet upp det systematiska arbetsmiljöarbetet

samt eventuella tillbud och olyckor. Utöver detta genomförs skydds

ronder för att förebygga skador och skapa en god arbetsmiljö.

Mångfald, jämställdhet och inkludering är viktiga perspektiv i allt

från rekrytering till det dagliga arbetet. Till stöd har vi en aktivitets-

plan som hjälper oss att skapa en jämställd arbetsplats med förstå-

else för olikheter samt motverka diskriminering och kränkande sär-

behandling. En likabehandlingsplan har upprättats med mål inom

arbetsmiljö, föräldraskap, trakasserier, rekrytering, befordran och

kompetensutveckling samt jämställda löner. Lönekartläggning

genomförs årligen.

Jämställdhetsmålet är att uppnå en jämn könsfördelning med

minst en 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män. Inom

fastighetsverksamheten är fördelningen cirka 45/55 mellan kvin

nor och män totalt. Inom NK Retail är merparten av medarbetarna

kvinnor vilket är vanligt förekommande inom detaljhandeln.

Ledarskap och medarbetarskap

Vi eftersträvar ett modigt, inspirerande, framåtriktat och föredömligt

ledarskap. Dessa fyra ledarkriterier ligger till grund för vår syn på

ledarskap och fungerar som ledord i vardagen för alla chefer. Detta

är också utgångspunkten för bedömning av chefernas utveckling

och resultat.

Situationsanpassat ledar- och medarbetarskap tillämpas i hela

organisationen. Det bidrar till att skapa rätt förutsättningar för att

lyckas i en värld som snabbt förändras. Vi prioriterar att kontinuerligt

identifiera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Dessa

medarbetare ges tidigt möjlighet att växa in i rollen som chef. Ledar

skapsutbildningar genomförs löpande.

Våra chefer utbildas regelbundet i aktuella ämnen. Under året

genomfördes utbildningar i hållbart ledarskap, lönesamtal samt psy

kologisk säkerhet. Inom NK Retail genomfördes chefsutbildningar

inom välmående, engagemang och ledarskap, arbetsrätt samt

genomgång av medarbetarsamtal och lönerevisionsprocessen.

Kompetens och lärande

Medarbetarnas kompetens, engagemang och medverkan bidrar

tillatt driva verksamheten långsiktigt och med hög kvalitet.

Internrekrytering är en viktig del av vår företagskultur och ett sätt

att tydliggöra olika karriärvägar. Vi eftersträvar att lediga tjänster till

sätts internt, såväl på chefs- som på medarbetarnivå. För att lyckas

med det arbetet ses kompetensbehovet över kontinuerligt och vi

erbjuder olika typer av utbildningar och utvecklingsmöjligheter.

Under året har vi fokuserat på hållbara medarbetare och samarbete.

Temat på årets personalkonferens var Tillsammans och på årets

chefskonferens Hållbart ledarskap. I syfte att ytterligare öka med-

vetenheten inom olika hållbarhetsområden arrangerades under

hösten en hållbarhetsmånad med olika aktiviteter.

NK Retail har som mål att skapa minnesvärda upplevelser och

service i världsklass. För att inspirera till hur vi kan attrahera och

behålla medarbetare och kunder genomfördes en utbildning för

attmotivera medarbetare till bättre samarbeten, framåtanda, ökat

engagemang och kommunikation.

Hållbara medarbetare

Engagerade och kompetenta medarbetare som mår bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företags-

kultur. Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, servicekänsla

och kundfokus tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling.

Medarbetare

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Fastighetsverksamheten, 38%

NK Retail, 62%

Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.

477 st

<30 år, 27%

30–39 år, 27%

40–49 år, 19%

≥50 år, 27%

40 år

<1 år, 19%

1–3 år, 31%

4–6 år, 13%

7–9 år, 10%

10–14 år, 11%

≥15 år, 16%

8 år

Anställda

Ålder Anställningstid

På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande

arbetssätt med fokus på samarbete och arbetssätt med fokus på samarbete och

hållbara medarbetare.hållbara medarbetare.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Hållbara energilösningar i våra fastigheter Hållbara energilösningar i våra fastigheter

skapar goda förutsättningar för framtiden.skapar goda förutsättningar för framtiden.

Topplacering i GRESBs

internationella hållbarhetsranking

ufvudstaden behåller sin

höga placering i GRESBs

(Global Real Estate Sustaina

bility Benchmark) årliga internationella

ranking av fastighetsbolagens hållbar

hetsarbete. För tredje året i rad erhölls

93 poäng och fem av fem möjliga stjär

nor. Hufvudstaden placerade sig dess-

utom på första plats i Europa inom

kategorin Kontor och handel – ett

erkännande av ett branschledande

hållbarhetsarbete.

Vår roll och påverkan

De rådande klimatförändringarna är en av vår tids största utma

ningar och betydelsen av en hållbar omställning är tydligare än

någonsin. Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor klimatpå

verkan, inte minst genom sin material- och energianvändning. I Sve-

rige står byggnader för ungefär 40 procent av energianvändningen

och för drygt en femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser. Det

är en stor utmaning att minska dessa utsläpp, men genom samarbe

ten och utveckling av nya lösningar kan vi i branschen bidra till att

möjliggöra den omställning som krävs.

För oss är ett ansvarsfullt och ambitiöst hållbarhetsarbete en

framgångsfaktor och förutsättning för vår fortsatta affär och vi arbe

tar aktivt och långsiktigt för ekonomisk, miljömässig och social håll-

barhet. Hufvudstadens hållbarhetsarbete utgår från vår hållbarhets-

plan som är indelad i tre fokusområden: minimera, framtidssäkra

och samarbeta. Dessa områden sätter riktningen för bolagets håll

barhetsarbete. Minimera innebär att vi ska arbeta för att minska vårt

klimatavtryck och utsläpp, där Parisavtalet ligger som grund. Fram

tidssäkra gör vi genom att förvalta våra fastigheter och verksamhe-

ter med ett långsiktigt perspektiv. Behoven för framtidens städer

och dess invånare ändras och vi anpassar oss för att möta detta.

Samarbete är viktigt i alla led och tillsammans med våra kunder,

leverantörer och partners arbetar vi för att skapa förutsättningar för

en hållbar utveckling.

Hållbarhetsarbetet omfattar samtliga bolag i koncernen. För

ABNordiska Kompaniet finns en kompletterande hållbarhetsstra

tegi för varuhusverksamheten med fokus på sortiment, varuhus

ochupplevelse.

EU:s Taxonomiförordning

Syftet med taxonomin är att klassificera vilka investeringar som

är miljömässigt hållbara. Nedan presenteras en sammanfattning av

taxonomin. För fullständig taxonomiredovisning, se sidorna 105–108.

Total, mnkr

Omfattas av

taxonomin, %

Taxonomi-

förenlig, %

Omfattas ej av

taxonomin, %

Omsättning 2 962 73 11 27

Kapitalutgifter 1 301 95 1 5

Driftutgifter 90 70 8 30

Levande och hållbara

miljöer med ett 100-årigt perspektiv

Hufvudstaden har utvecklat citykärnor för människor och handel i över 100 år och vi blickar framåt

mot ytterligare ett sekel. Vi äger och förvaltar fastigheter och skapar service för en myllrande stad. När

morgondagens behov förändras ska Hufvudstaden stå rustat för att möta detta, vi är ett fastighetsbolag

som tänker långsiktigt och bevarar det värdefulla.

HållbarHet

Hållbarhetsmål

Genom samarbeten skapar vi

levande och hållbara miljöer som

bidrar till hållbar stadsutveckling.

Vi ska minimera vårt avtryck

för att nå en klimatneutral

förvaltning senast 2025.

Vi ska framtidssäkra våra

fastig heter och verksamheter

med ett 100-årigt perspektiv.

Minimera Framtidssäkra Samarbeta

Löpande mål Utfall 2023

Minska den totala mängden avfall och öka

sorterings graden från förvaltning och byggprojekt.

Sorteringsgraden för avfall från våra hyresgäster uppgick till 34 procent och

från våra byggprojekt till 92 procent.

Fastigheterna ska framtidssäkras för klimatförändringar.

Samtliga fastigheter har analyserats och konkreta handlingsplaner

har tagits fram. Flertalet åtgärder har genomförts.

Öka andelen grön finansiering.

Andelen grön finansiering uppgick till 49 procent.

Aktivt arbeta för en hållbar leverantörskedja. Våra huvud-

leverantörer ska bedömas årligen.

88 procent av våra huvudleverantörer har utvärderats.

Nollvision mot allvarliga arbetsplatsolyckor.

Under året har inga arbetsplatsolyckor inträffat.

Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder.

Hufvudstaden placerade sig för sjätte året i rad på första plats i kategorin

Storbolag i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning.

Mål 2025

Utfall 2023

Förvaltningen av fastigheter ska vara

klimatneutral.

Utsläppen av CO

e har minskat med 26 procent.

Energianvändningen per kvadratmeter ska minska

med 16 procent.

Energianvändningen per kvadratmeter har minskat med 16 procent.

Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade.

78 procent av fastigheterna är certifierade.

Mål 2030

Utfall 2023

Klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling

ska halveras.

Under året har vi i flera projekt haft stort fokus på återbruk och bevarande av

material.

Målen togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret.

HållbarHet

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Minskad klimatpåverkan

Hufvudstaden står bakom Sveriges klimatmål om nettonollutsläpp

2045. Vi har som mål att nå en klimatneutral förvaltning senast

2025 och målet omfattar de utsläpp som genereras inom ramen för

vår egen verksamhet. För att uppnå målet kommer Hufvudstaden

fortsätta investera i energieffektiva åtgärder och teknik med mins

kad klimatpåverkan. En viktig förutsättning för att nå målet är även

att lokala energiproducenter blir klimatneutrala.

Under året har vi påbörjat ett arbete med att ta fram en ny energi-

strategi och nya långsiktiga mål. Vi har även fortsatt arbetet med att

se över alternativ till befintliga köldmedier för att hitta alternativ med

mindre klimatpåverkan. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 26

procent. Utsläppen för 2023 har ökat något jämfört med 2022 på

grund av mer utsläpp av köldmedia samt att fjärrvärme leverantören

iGöteborg har haft en sämre bränslemix.

Ytterligare ett mål för att minska vår klimatpåverkan är att halvera

utsläppen från vår projektutveckling, mätt i utsläpp per kvm, till

2030. För att uppnå detta mål arbetar vi för att minimera ny resurs-

användning genom fokus på att behålla befintliga planlösningar och

byggelement samt välja material med lägre klimatavtryck och som

håller över tid.

heternas energieffektivitet. Vi har även installerat solceller på fastig

heten Femman. All vår elanvändning kommer från 100 procent

förnybar, ursprungsmärkt el. Sedan 2019 har energianvändningen

per kvadratmeter minskat med16 procent och jämfört med föregå

ende år var minskningen 5 procent.

Bygg- och rivningsavfall

Vid hyresgästanpassningar eller andra stora projekt som på- och

ombyggnationer uppstår stora mängder avfall. För att minimera

detta avfall arbetar Hufvudstaden med material av god kvalitet och

långsiktiga lösningar vilket innefattar design och funktionalitet som

håller över tid. Därmed minimeras risken för större ombyggnationer

och avfallsmängder när en ny hyresgäst flyttar in. Vi arbetar för att

främja fler cirkulära materialflöden genom återbruk och material-

återvinning. Bland annat följer vi kontinuerligt upp utsorteringen av

bygg- och rivningsavfall. Vi ser stor potential i värdet av befintligt

material och därmed möjlighet till ökad återanvändning. Vi har även

fortsatt testa nya lösningar för återbruk, exempelvis när vårt eget

kontor i Göteborg renoverades.

Arbete för minimerat avfall på NK

NK vill erbjuda produkter av hög kvalitet som håller länge och hjälpa

våra kunder att förlänga livslängden på produkter. Detta gör vi bland

annat genom att erbjuda tjänster som skomakare och skräddare

ivaruhuset i Stockholm. Som en del i vårt arbete för cirkularitet

harNK dedikerat en del av sin varuhusyta för second hand med

avdelningarna The Vintagebar i Stockholm och Vintagefamiljen i

Göteborg. NK arbetar för att minska mängden avfall som uppstår

iverksamheten. Varuhusen har infört digitala kvitton som alternativ

till papperskvitton, samt minimerat antalet skyltar som tas fram

under kampanjer.

Hufvudstaden har som mål att uppnå en klimatneutral förvalt-

ning senast 2025. Målet innebär att nettoutsläppen av växt-

husgaser ska vara noll och inbegriper de utsläpp som genere-

ras inom ramen för vår egen verksamhet. Till dessa räknas

utsläpp från egna fordon, köldmedia (scope 1) och inköpt

energi (scope 2). Vi har även valt att inkludera tjänsteresor

(scope 3) inom ramen för klimatneutral förvaltning. I första

hand ska de faktiska utsläppen minskas. För de utsläpp som

inte kan elimineras helt tillåts klimatkompensation för att neu

tralisera utsläppen.

Hufvudstaden får pris för återbruk

är Hufvudstadens kontor i Göteborg skulle renoveras låg fokus på

återbruk istället för att köpa nytt. Vi målade om återbrukade dörrar,

behöll mattor i kontorslandskapet och gjorde om befintliga skriv

bord för att passa in i den nya miljön – ett tydligt sätt att minimera avfall och

klimatpåverkan från projektet. Med enkla medel lyckades vi uppdatera kon

toret och få en känsla av nytt utan att kompromissa med kvaliteten. Bland

medarbetarna på kontoret har även kunskapen och medvetenheten kring

återbruk ökat under renoveringsarbetet. För arbetet vann Hufvudstaden

Årets uppstickare av Business Region Göteborg AB inom initiativet Hand

slaget, ett forum som syftar till att skapa en cirkulär marknadsplats inom

Göteborg.

Minimera

Hufvudstaden har satt ambitiösa klimatmål för att minimera

utsläppen. Våra åtaganden om minskade utsläpp har validerats

av Science Based Targets Initiative

(SBTi). SBTi är ett globalt initiativ som

hjälper företag att fastställa mål för

minskade utsläpp i linje med senaste

forskningen och Parisavtalet.

Effektivare energianvändning

Effektiv energianvändning är en viktig komponent för att uppnå en

mer hållbar fastighetsförvaltning. Därför arbetar vi aktivt med att

utveckla vår verksamhet för att minska energianvändningen, både

genom driftoptimering och investeringar i energieffektiv teknik.

Under 2023 har vi bland annat byggt om undercentralerna i kvarte

ren Rännilen, Pumpstocken och Kvasten, vilket har förbättrat fastig-

HållbarHet

Vi anpassar för framtiden

Framtidssäkring av våra fastigheter är ett viktigt arbete eftersom vi

har ett långsiktigt perspektiv i förvaltning och förädling av fastig

hetsbeståndet. En nyckelfaktor är att bygga rätt från början med

material av god kvalitet som håller över tid. Exempelvis finns stav

parkettgolv som legat i vissa fastigheter i över 100 år och som klarat

av upprepade slipningar, olika typer av verksamheter och hyresgäs

ter. Alla från planlösningar till material och teknik i våra fastigheter,

ska vara flexibla och anpassningsbara för nya behov och lätt kunna

ändras med en minimerad resursåtgång.

Byggmaterialet i projekten ska miljögranskas genom Byggvaru

bedömningen, fastighetsbranschens databas för miljöbedömningar

av byggmaterial. Under året har Hufvudstaden fortsatt arbetet med

framtagande av en standard för bygg- och materialval. Ambitionen

är att skapa flexibla och tidlösa fastigheter vilket därmed kan säker

ställa resursbesparingar genom att undvika ombyggnationer i den

mån det är möjligt.

Klimatanpassade fastigheter

Det av stor betydelse att anpassa våra fastigheter och områden för

framtidens klimat i syfte att minimera risker för skador på dessa

samt att vi ska behålla konkurrenskraften över tid. Klimatföränd

ringar som till exempel skyfall och översvämningar på grund av

kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer medför ökade risker

för vår verksamhet. Eftersom varje fastighet är unik och har olika

förutsättningar har vi arbetat fram en konkret handlings- och

utvecklingsplan för samtliga fastigheter för att kunna hantera över

svämningar. Planerna har utvecklats genom djupgående analyser

och med platsbesök för att identifiera potentiella risker och hitta

nödvändiga åtgärder. Handlingsplanerna ses över och uppdateras

årligen. Under året har vi bland annat installerat backventiler i flera

kvarter som minimerar risken för översvämning. Vi har även iord

ningställt ett nödförråd i fastigheten Kvasten 2, i Bibliotekstan, med

skyfallsutrustning, vilket bland annat inkluderar vattendammsugare

och reservpumpar. Det möjliggör att vi snabbt kan agera ifall ett sky

fall eller översvämning inträffar och därmed begränsa skadorna på

fastigheterna. Klimatanpassningsåtgärder är ett ständigt pågående

arbete som vi hela tiden utvecklar.

Miljöcertifierade fastigheter

Hufvudstadens mål är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifie

rade år 2025. Miljöcertifiering är ett bra underlag för det fortsatta

hållbarhetsarbetet då det ger oss en oberoende granskning av att

byggnaden uppfyller krav inom bland annat energi, inomhusmiljö

och material. Under året har vi certifierat Svärdfisken 2, Kvasten 2,

Kvasten 6 och Kvasten 9 enligt BREAAM In-Use. Islutet av 2023

var 78 procent av vårt bestånd miljöcertifierat.

Stopp för päls och kontanter på NK

I mars 2023 slutade NK att sälja päls till följd av ett etiskt ställnings

tagande inom ramen för vårt hållbarhetsarbete. Beslutet togs

gemensamt av NK och företagarna i varuhusen och omfattar både

hela pälsverk och produkter som har detaljer av äkta päls. De

senaste åren har päls i varuhusets sortiment minskat successivt till

följd av förändrade attityder och köpbeteenden bland kunder. Under

2023 beslutades även att NK-varuhusen skulle bli kontantfria.

Beslutet grundades i att allt färre använder kontanter samtidigt som

riskerna med kontantförsäljning har blivit större.

Framtidssäkra

För att motverka väder relaterade risker har

vi investerat i översvämningsskydd som kan

begränsa skadorna på våra fastigheter

vid extrema skyfall.

HållbarHet

För en attraktiv stadsutveckling

För att skapa säkra och attraktiva städer samarbetar Hufvudstaden

med andra fastighetsägare, organisationer samt Stockholm Stad

och Göteborg Stad i flera olika projekt. Sedan flera år tillbaka har vi

deltagit i samverkansprojektet Purple Flag i Göteborg som arbetar

för bättre och tryggare upplevelser i stadskärnan. Purple Flag certi

fierar städer och stadskärnor utifrån faktorer som säkerhet, tillgäng-

lighet och utbud av aktiviteter under kvälls- och nattetid. Enligt Poli-

sen har projektet gett resultat och sedan det påbörjades har antalet

anmälda brott minskat.

Även i Stockholm pågår samarbeten för att skapa tryggare och

attraktivare miljöer i staden. Det görs bland annat genom bättre

belysning, upprustning av gator och cykelbanor, stärkt kvällsutbud,

sociala insatser samt klimatanpassning av staden.

Vi deltar i ett forskningsfinansierat projekt som syftar till att

utreda möjligheten att samlasta gods från olika aktörer i centrala

Stockholm för att minska mängden transporter. Visionen är att för

stå och skapa förutsättningar för ett hållbart transportsystem i sta-

den och därmed kunna reducera trängsel, antalet fordonskilometer

och energianvändning. Projektet leds av Scania och är ett samar

bete mellan Stockholm Stad och flertalet fastighetsägare.

För att öka våra hyresgästers välbefinnande och bidra till en mer

levande och attraktiv miljö har flera av våra fastigheter terrasser och

innergårdar.

Ökat intresse för hållbarhet hos hyresgästerna

Intresset att samarbeta gällande frågor som avfallshantering, inom

husklimat, minskad energianvändning och minskade utsläpp ökar

hos våra hyresgäster. Bland annat efterfrågar fler hyresgäster ener

gistatistik och gröna hyresavtal. Gröna hyresavtal innebär att vi till-

sammans med hyresgästen sätter upp en konkret handlingsplan

med åtgärder som ska bidra till exempelvis minskad eller mer effek

tiv energianvändning och ökad avfallssortering. Vid årets slut upp-

gick andelen gröna hyresavtal till 21 procent av total uthyrbar kon-

torsyta. Samarbetet och det ökade intresset hos hyresgästerna är

positivt och en nyckelfaktor för att nå vårt mål om minskad energi

förbrukning.

Initiativ för ökade cirkulära flöden i Göteborg

För att möjliggöra en snabbare omställning inom bygg- och fastig

hetsbranschen krävs mer samarbete, både mellan företag och

offentlig sektor. Hufvudstaden, tillsammans med omkring 50 privata

och offentliga fastighetsägare, är med i initiativet Handslaget som

syftar till att öka återbruk och andra cirkulära lösningar vid ny- och

ombyggnation. Målet är att ha en etablerad återbruksmarknad

2025 vilket ska bidra till att Göteborgs klimatavtryck är nära noll år

2030. Samarbetet inom Handslaget är en viktig faktor för att nå vårt

mål om halverade utsläpp från projektutveckling till 2030. Under

året har Hufvudstaden bland annat deltagit på nätverksträffar,

workshops och mässor som anordnats av initiativet. Träffarna har

haft olika fokusområden exempelvis upphandling och klimatneu

trala installationer.

Branschsamarbete för hållbara leverantörsled

Tillsammans med flera kommersiella fastighetsägare i Stockholms

regionen har Hufvudstaden utvecklat branschsamarbetet Fastig-

hetsbranschens initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL), med

målet att stärka branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Initiati

vets syfte är att utveckla en effektivare uppföljning av hållbarhets-

aspekter för leverantörer i fastighetsbranschen genom en samord-

nad leverantörsuppföljning och enat tillvägagångssätt. Alla våra

leverantörer ska vara väl insatta i och efterleva våra krav och arbets

sätt. Leverantörerna utvärderas årligen genom en självskattnings-

enkät som berör områden inom bland annat arbetsmiljö, arbetsvill-

kor, skatt, mänskliga rättigheter, lagar och regler. Genom den årliga

utvärderingen får vi ett bra underlag för att minska våra risker.

Samarbete med stödorganisationer

Hufvudstaden och NK samarbetar med olika organisationer för att

bland annat samla in pengar till välgörande ändamål. Under året har

NK sålt Rosa bandet till förmån för Bröstcancerfonden. NK har

även inlett ett samarbete med välgörenhetsorganisationen Min

Stora Dag. De arbetar för att uppfylla önskningar och sprida glädje

till barn med allvarliga sjukdomar och diagnoser genom att ge dem

upplevelser under en glädjefylld stor dag.

Samarbeta

Genom Handslaget har jag fått insikt

i hur andra fastighetsägare arbetar och samlat

värdefulla erfarenheter från branschen.

Tillsammans kan vi göra skillnad.

Lina Ahlström,

Tf Projektchef och Projektledare,

Hufvudstaden

HållbarHet

Kontorets utformning och läge är viktigt Kontorets utformning och läge är viktigt

för att attrahera och behålla de bästa för att attrahera och behålla de bästa

medarbetarna. medarbetarna.

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 37

Finansiering 41

Risker och riskhantering 42

Koncernens räkningar

Resultat 46

Finansiell ställning 48

Förändringar i eget kapital 51

Kassaflöden 52

Moderbolagets räkningar

Resultaträkning 54

Balansräkning 54

Förändringar i eget kapital 55

Kassaflödesanalys 55

Finansiella noter 56

Förslag till vinstdisposition 73

Revisionsberättelse 75

Affärsidé

Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala

Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag

hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads-

platser.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Under 2023 var säkerhetsläget spänt med krig i Ukraina och i

Mellanöstern. Inflationen var mycket hög under stor del av året.

Centralbankernas höjningar av styrräntorna fick successivt effekt

och i slutet av året var inflationstrycket lägre. Konjunkturen försva

gades även om utvecklingen skiljde sig åt mellan olika länder. Den

ansträngda energimarknaden i Europa, med stor volatil prissättning,

stabiliserades trots osäkerhet i omvärlden.

I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd terror

hotnivå. I början av året var inflationen 12 procent mätt som KPI.

Riksbankens styrräntehöjningar från 2,50 till 4,00 procent motver

kade inflationen och i slutet av året var den drygt 4 procent. Ekono-

min var i en lågkonjunktur med sjunkande BNP-tillväxt. Arbets-

marknaden försvagades och arbetslösheten uppgick till drygt 7,5

procent. I det pressade ekonomiska läget var hushållen återhåll

samma vilket hade en negativ effekt på konsumtionen.

Efterfrågan på moderna kontor i Stockholm CBD var stabil.

Uthyrningsprocesserna var dock något utdragna. Vakansen var

fortsatt inom normalintervallet och marknadshyrorna var mellan

7 000–9 800 kr per kvm vid årets slut. I Göteborg präglades kon

torshyresmarknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfast-

igheter. Vakansen steg ytterligare och i CBD var den över 10 pro-

cent. Marknadshyrorna var mellan 3 200–4 100 kr per kvm.

Efterfrågan på flexibla kontorslösningar fortsätter öka.

Hufvudstadens tre kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga

kontor REDO och Cecil Coworking möjliggör att kundernas behov

över tid kan tillgodoses.

För många aktörer inom detaljhandeln var utmaningarna stora

under året. Lönsamheten påverkades av sjunkande konsumtion och

stigande kostnader. Lågprissegmentet gynnades av denna utveck

ling och lyxsegmentet utvecklades också väl. Intresset för Bibliotek-

stan är fortsatt stort och vakanserna var låga. I Göteborg var mark-

naden för butiker något mer avvaktande, särskilt utanför de bästa

lägena.

För NK Retail och NK e-handel har förutsättningarna varit utma

nande under verksamheternas tre första år. Inom NK har det fysiska

och digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektivise

ringar samt förbättrad kommunikation med kunder för att driva

besök och försäljning.

I slutet av sommaren invigdes Vildmannen 7 efter flera års arbete

med återuppbyggnaden efter branden 2017. Fastigheten är helt

unik med en flexibel och modern byggnad bakom den ursprungliga

sandstensfasaden. Samtliga kontor och butiker i fastigheten är

uthyrda. Det omfattande projektet Kvarteret Johanna i Göteborg

fortlöper enligt plan. Under året har stommen för påbyggnaden nått

full byggnadshöjd. Arbeten med fönster och fasader samt grund

läggning för nybyggnationen pågår. Den uthyrningsbara ytan kom-

mer öka med cirka 11 600 kvm. Kvarteret kommer bli en levande

mötesplats med handel och kontor som stärker Göteborgs

citykärna.

Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en

central del i verksamheten. Årets förstaplats i den internationella

hållbarhetsundersökningen GRESB, inom kategorin Kontor och

handel i Europa, bekräftar att det systematiska hållbarhetsarbetet

fungerar väl.

Den höga inflationen resulterade i att årets hyror indexuppräkna

des med 10,9 procent. Det påverkade resultatet positivt medan sti-

gande finansieringskostnader påverkade negativt. Resultatet från

den löpande verksamheten ökade med 2 procent till 903 mnkr. De

högre räntenivåerna medförde ökade direktavkastningskrav på

fastighetsmarknaden vilket resulterade i sjunkande fastighetsvär

den. Hufvudstadens finansiella ställning är fortsatt mycket solid och

nettobelåningsgraden var 21 procent, soliditeten 59 procent och

räntetäckningsgraden 4,9 gånger.

Fastighetsbeståndet

Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyr

bara ytan uppgick till 285 700 kvm i Stockholm och 105 100 kvm

iGöteborg, totalt 390 800 kvm (386 600).

Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 decem

ber 2023 var 8,8 procent (7,0) och ytvakansgraden var 12,9 procent

(11,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans-

graden 5,7 procent (4,0). I Stockholm var hyresvakansgraden

6,1 procent och i Göteborg 20,4 procent, exklusive pågående

projekt 5,0 procent respektive 8,8 procent.

Under året har 46 000 kvm (49 500) omförhandlats till ett årligt

hyresvärde om totalt 334 mnkr (310) och 17 200 kvm (28 800)

nykontrakterats.

Fastighetsvärde

Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt

liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbe-

ståndets verkliga värde per den 31 december 2023. För att kvali-

tetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre

obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid

årsskiftet motsvarar 47procent av det internt bedömda marknads

värdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33procent.

Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december

2023 bedömts till 46,7mdkr (49,5). Den oreali serade vär de-

förändringen uppgick till -4 042,4mnkr (-209,1), vilket främst beror

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240,

får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2023 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens

aktieär noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L ELundberg företagen AB, organisations nummer

556056-8817, harett bestämmande in ﬂytande iHufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg-

koncernen.

Förvaltningsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

på effekten av stigande direktavkastningskrav men motverkas till

stor del av effekten av högre hyror.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndethar skett genom att varje enskild

fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts

genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden

som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att

marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas drift

netto.

I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar

värderingen och resultateffekten före skatt därav.

Beskrivning av värderingsmetod ochantaganden finns inot16.

KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING

Förändring +/–

Resultateffekt

före skatt, mnkr

Hyresintäkter 100 kr per kvm +/– 980

Fastighetskostnader 50 kr per kvm –/+ 490

Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet –/+ 640

Avkastningskrav 0,25 procentenhet –/+ 2 910

Värdetidpunkt 2023-12-31.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt

substans värde (EPRA NRV) till 37,5mdkr eller 185kronor per

aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) var 35,3mdkr eller

175kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte-

skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande

skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie

bolag utan skatte konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt

har antagits till5procent.

SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2023

Mnkr Kr/aktie

Eget kapital 28 788,6 142

Återläggning

Redovisad uppskjuten skatt

8 695,9 43

EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) 37 484,5 185

Avdrag

Immateriella tillgångar -94,5 0

Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 110 ,7 -10

EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 35 279,3 175

Återläggning

Immateriella tillgångar enligt ovan 94,5 0

Redovisad uppskjuten skatt

med avdrag

för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 585,2 -33

EPRA NDV (Substansvärde) 28 788,6 142

Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts-

tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

Känslighetsanalys resultat

I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt,

exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett

antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakans

grad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt

samt räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat

på aktuell information vid räkenskaps årets utgång.

Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation

och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder

ledningen skulle kunna vidta.

KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT

Förändring +/–

Resultateffekt

exkl värdeförändringar

före skatt, mnkr

Hyresnivå 100 kr per kvm +/– 39

Vakansgrad

1 procentenhet –/+ 24

Underhålls-,

driftkostnader och

avskrivningar 10 procent –/+ 22

Fastighetsskatt

1 procentenhet –/+ 29

Räntenivå 1 procentenhet –/+ 37

Beräknad ytvakans med 6 200 kr per kvm.

Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom

ramen för tecknade hyreskontrakt.

Hållbarhet

Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö

mässig och social hållbarhet. Ett ansvarsfullt företagande är en för-

utsättning förverk samheten. Bolaget försäkrar sigom att gällande

lagar och avtal följs genom att ställa krav på och följa upp den egna

verksamheten och samarbetspartners.

Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhets

redovisningen och finns intagen i denna årsredovisning på sidorna

6–7, 28–35, 43–44, samt 98–108.

EU:s Taxonomiförordning

För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i EU:s gröna

tillväxtstrategi har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att defi

niera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden

redovisar enligt Taxonomiförordningen. För fullständig taxonomi-

redovisning se sidorna 105–108.

Medarbetare

Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetaren

gagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra

kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde

ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk-

tyg idet dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna

driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande.

I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsan

ställda på årsbasis till 477 medarbetare (441) och samtliga

anställda omfattas av kollektivavtal, både tjänstemän och kollekti

vanställda. Inom koncernen är personalomsättningen och sjukfrån-

varon låg. Mer information om medarbetare finns på sidorna 28–29

samt 98–99.

Förvaltningsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman

2023. Dessa har följts under 2023 och fullständiga riktlinjer

redovisas i not 7.

Aktiemarknadsinformation

All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy.

Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och

engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält

sitt intresse.

Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på

hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och

beställning av information kan göras.

Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen

och framgår av sidorna 86–91.

Framtiden

Hufvudstadens fastigheter är unika, välunderhållna och belägna

iStockholms och Göteborgs mest centrala delar.

Bolagets verksamhet präglas av hög kvalitet och långsiktighet

ibåde produkter och tjänster. Med intern kompetens skapar vi nya

hållbara värden i fastighetsbeståndet och fortsätter omställningen

för att minska vår klimatpåverkan. Vi har en god position på markna

den vilket ger oss bra förutsättningar att ta oss an både framtida

möjligheter och utmaningar.

De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av

ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. För att öka

kontorsnärvaron och attrahera de bästa medarbetarna har konto

rets utformning och läge blivit viktigare. Det gynnar våra attraktiva

fastigheter i centrala lägen med närhet till service, butiker, restau

ranger och kultur samt goda kommunikationer. Efterfrågan på

flexibla kontorslösningar ökar och arbetet med att utveckla våra tre

kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil

Coworking kommer fortsätta även framöver.

Förändringarna och utmaningarna är stora för många aktörer

inom detaljhandeln. Lågpris- och lyxsegmenten har trots osäkra

tider utvecklats väl. Vi ser att den fysiska butiken fortsatt är viktig

och att våra attraktiva marknadsplatser är efterfrågade av både

varumärken och kunder.

För att fortsatt vara ett förstahandsval behöver vi vara lyhörda och

utvecklas i takt med beteende- och omvärldsförändringar. Under

kommande år ska vi lägga stort fokus på förvaltningsverksamheten,

optimera driften av fastigheterna och ligga nära kunderna för att

förstå deras behov. Vår starka finansiella ställning gör att pågående

utvecklingsprojekt fortskrider enligt plan vilket framöver kommer

skapa nya kassaflöden. Hållbarhetsmålen från 2019 ligger fast där

förvaltningen av fastigheterna ska vara klimatneutral 2025 och

till 2030 ska klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling ha

halverats.

Bolagets låga riskprofil och starka finansiella ställning kommer

bibehållas. Vår beprövade affärsmodell ligger fast och målsätt

ningen är att fortsatt ha en god intjäningsförmåga för att successivt

öka resultatet från den löpande verksamheten.

Utdelning och vinstdisposition

Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon

cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 21 mars

2024. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr per

aktie (2,70) motsvarande totalt 546,2 mnkr. Utdelningen motsvarar

61procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrel

sens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not24 samt

på sidan73.

Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget finns på

hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna.

Det kan även erhållas från bolaget på begäran.

Förvaltningsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Första etappen av Hufvudstadens Första etappen av Hufvudstadens

största solcellsanläggning på fastig-största solcellsanläggning på fastig-

heten Femmans tak i Göteborg. heten Femmans tak i Göteborg.

Finansiering

Finanspolicy

Hufvudstadens finansiering och riskprofil styrs utifrån en av styrel

sen beslutad finanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa

koncernens finansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och

kostnadseffektiv finansiering. Policyn innehåller tydliga riktlinjer vad

gäller befogenheter och behörigheter inom ramen för arbetet med

finansiering och skuldförvaltning.

All finansiering hanteras av moderbolaget. Inom finansfunktio

nen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå

en god intern kontroll och strukturerad uppföljning av verksam

heten.

Kapitalstruktur

Koncernen strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som

bidrar till att utveckla verksamheten i syfte att uppnå uppsatta mål

samt begränsa den finansiella risken. Målsättningen är att ha en

skuldportfölj bestående av olika finansieringsformer med spridda

kreditförfall.

Eget kapital, 59%

Räntebärande skulder, 21%

Uppskjuten skatteskuld, 18%

Övriga skulder, 2%

Räntebärande skulder

Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2023

till 9 400 mnkr (9 000). Av den totala upplåningen uppgick finan-

siering via kapitalmarknaden genom obligationer till 6 100 mnkr

(7000) och företagscertifikat till 1 100 mnkr (500). Säkerställda

banklån var 2 200 mnkr (1 500) och outnyttjade lånelöften uppgick

till 4 800 mnkr (6 000).

Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2023

Lån-/facilitetstyp

Ram-/

facilitetsvolym Outnyttjat

MTN-program 12 000 5 900

Certifikatsprogram 3 000 1 900

Banklån och lånelöften 7 000 4 800

Grön finansiering

Hufvudstaden har ett ramverk för gröna obligationer som syftar till att

finansiera gröna fastigheter samt projekt inom klimatomställning och

hållbarhet. Ramverket bygger på Green Bond Principles och har

genomgått en oberoende granskning av Cicero som utfärdat en

second opinion med betyget Medium Green för de gröna villkoren

samt Excellent för styrning. Hufvudstaden har även upptagit gröna

banklån som följer utgivande institutioners ramverk för grön finansie

ring. Totalt uppgick grön finansiering till 4 600 mnkr (3 000), vilket

motsvarar 49 procent (33) av den totala upplåningen. Av den gröna

upplåningen uppgick gröna obligationer till 2 600 mnkr (1 500) och

gröna banklån till 2 000 mnkr (1 500). Målsättningen är att samtliga

fastigheter ska vara miljöcertifierade senast 2025 samt att öka

andelen grön finansiering.

Finansiella nyckeltal

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7) och den

genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,6). Den genomsnitt

liga effektiva räntan uppgick till 3,2 procent (1,9) inklusive och

3,1procent (1,7) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. För

att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med

fast och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 4 300

mnkr (5 000) med fast ränta. .

Räntebindningsstruktur, 31 december 2023

Förfall, år Krediter, mnkr

Genomsnittlig

eff. ränta, %

Andel, %

2024 5 100 4,7 54

2025 1 300 1,7 14

2026 2 500 1,2 27

2027 500 2,2 5

Totalt 9 400 3,2 100

Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i den period som krediten förfaller.

Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2023

Förfall, år Banklån

Obliga tioner/

Certifikat Summa

Outnyttjade

lånelöften

2024 - 2 100 2 100 1 000

2025 1 200 2 100 3 300 800

2026 - 2 500 2 500 1 000

2027 1 000 500 1 500 2 000

Totalt 2 200 7 200 9 400 4 800

Den räntebärande nettoskulden uppgick till 9 018 mnkr (8 547).

Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 729 mnkr (712) och

total nettoskuld uppgick till 9 747 mnkr (9 259). Nettobelåningsgra

den var 20,9 procent (18,7), soliditeten som över tid ska uppgå till

minst 40 procent uppgick till 59 procent (61) och räntetäcknings

graden var 4,9 gånger (7,7).

Finansiella risker

Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och

kreditrisker. För ytterligare information om finansiella riskerna, se not

2 på sidorna 59–60.

Hufvudstaden är en långsiktig fastighetsägare med en solid finansiell ställning och begränsad finansiell

risk. Bolaget strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som grundar sig i kravet på avkastning

och finansiell risk. Upplåningsbehovet tillgodoses via lån och kreditfaciliteter från flera av de större

nordiska bankerna samt investerare på kapitalmarknaden. Genom en aktiv skuldförvaltning och lång-

siktiga relationer med finansiärerna skapas förutsättningar att äga, förvalta samt utveckla bolagets

fastigheter och marknadsplatser.

Förvaltningsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Risker och riskhantering

Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering

Marknads- och affärsrisker

Fastighetsvärdering Höjda direktavkastningskrav, lägre

marknadshyror, ökade vakanser

och högre fastighetskostnader

leder till minskade fastighetsvärden.

Lägre fastighetsvärden på

marknaden leder till gynnsam-

mare förvärvsmöjligheter.

Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de

mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största

städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid

bedöms begränsa risken.

Politiska beslut Beslut om en höjning av fastig-

hetsskatt medför ökade kostnader.

Andra politiska beslut som påver-

kar är till exempel tillgång och pris

på energi samt bolagsskatt.

Sänkt fastighets- och bolags-

skatt eller gynnsammare

förutsättningar för Hufvud-

stadens energiförsörjning.

Kostnaden för fastighetsskatt vidaredebiteras i huvud-

sak till Hufvudstadens hyresgäster. Även del av kostna-

der för energi vidaredebiteras. Hufvudstaden arbetar

målmedvetet och långsiktigt med att minska energi-

förbrukningen.

Konjunkturförändring

kan påverka konsu-

menternas köpkraft

Hufvudstadens kommersiella fastig-

heter inrymmer främst kontor och

butiker. Butiker påverkas av hur kon-

sumenternas köpkraft utvecklas,

därmed påverkas även Hufvud-

stadens lönsamhet både beträffande

hyresinbetalningar och omsättning

för NK Retail.

Ökad köpkraft för konsumenter

resulterar i högre omsättning

för butiker vilket möjliggör

hyreshöjningar för butiks-

lokaler och högre omsättning

för NKRetail.

Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för

butiker med en hög garanterad minimihyra, som

begränsar risken för hyrestapp, kompletterat med en

intäktspotential från omsättningshyrestillägg. Genom

att erbjuda ett diversifierat varuutbud inom premium-

och lyxsegmentet är detaljhandelsverksamheten i NK

Retail mer motståndskraftig.

E-handel E-handeln skapar förändrade

konsumentbeteenden vilket kan

påverka efterfrågan och betal-

ningsförmågan för butikslokaler.

E-handelsaktörer ser fördelar

med att komplettera sin verk-

samhet med försäljning i fysiska

butiker, särskilt på starka mark-

nadsplatser. NK Retail bedriver

e-handel på nk.se.

Kontinuerlig utveckling för att kunna erbjuda konsu-

menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med

unika köpupplevelser. Förstärka närvaron i digitala

kanaler och fortsätta utveckla NK e-handel.

Hälsa och samhälle Ett snabbföränderligt samhälle i en

integrerad värld där händelser kan få

lokala, nationella och globala effek-

ter. Exempelvis sjukdomar, geopoli-

tisk oro, IT, ekonomi och energi.

Solid ekonomisk grund ger

möjlighet att anpassa bolagets

verksamhet till förändringar på

både kort och lång sikt.

Avsatta resurser för omvärldsbevakning, god företags-

kultur, geografisk koncentration och långsiktighet ska-

par förutsättningar för att snabbt hantera och ställa om

i syfte att bemöta uppkomna händelser.

Operativa risker

Utveckling av fastig-

heter

Felaktiga bedömningar i kalkyler.

Ökad komplexitet leder till höjda

kostnader. Ansträngda tidplaner.

Högre avkastning i fastighets-

beståndet.

Hufvudstaden driver ombyggnads- och utvecklingspro-

jekt i egen regi. Egna projektledare upphandlar och styr

genomförandet tillsammans med samarbetspartners.

Hyresutveckling Minskade hyresintäkter till följd av

sjunkande marknadshyror leder till

försämrat resultat och kassaflöde

vilket även påverkar fastighetsvär-

dena negativt.

Positiv utveckling av hyresin-

täkter till följd av stigande

marknadshyror leder till ökat

resultat och kassaflöde vilket

även påverkar fastighetsvär-

dena positivt.

Hufvudstadens koncentration till fastigheter med loka-

ler i de mest intressanta kommersiella lägena begränsar

hyresrisken. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider

på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och

många avtal har även minimi indexering. Hyresföränd-

ringar sker när avtalen omförhandlas eller nytecknas.

Hyresförluster för

vakanta lokaler

En ökad vakansgrad till följd av

minskad efterfrågan leder till

försämrat resultat och kassaflöde

vilket även påverkar fastighets-

värdena negativt.

En minskad vakansgrad till följd

av högre efterfrågan leder till

ökat resultat och kassaflöde

vilket även påverkar fastighets-

värdena positivt.

En viss vakans för kontorslokaler bör alltid finnas för

attkunna erbjuda kunder expansionsmöjligheter,

möjlig göra ombyggnationer och pröva marknadens vil-

lighet att acceptera högre hyresnivåer. Hufvudstaden

arbetar kontinuerligt i nära dialog med hyresgästerna

för att kunna möta deras behov.

Fastighetskostnader Stigande fastighetskostnader till

följd av högre priser och skatter

samt effekter från klimatföränd-

ringar med mera.

Effektivisering och bra upp-

handling möjliggör oförändrade

eller lägre fastighetskostnader.

Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera driften

av fastigheterna. Upphandling av elkraft görs på termin

för att minska känsligheten för svängningar i energi-

priserna. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket

minskar risken för oförutsedda kostnadsökningar.

Personal Att inte uppfattas som, eller inte

varaen attraktiv och modern

arbetsgivare och därigenom inte

kunna behålla och rekrytera rätt

kompetens.

Ta tillvara på den stolthet och

engagemang som medarbe-

tarna har för fastigheterna,

Hufvudstaden som bolag och

varumärket NK.

Hufvudstaden är ett värderingsstyrt bolag som bland

annat arbetar med kompetensutveckling och jämställd-

het. Vi erbjuder en arbetsmiljö att trivas i med satsning

på friskvård och hälsa i centralt belägna arbetsplatser.

Vår värderingsstyrda företagskultur medför att vi identifierar både möjligheter och riskområden i verk-

samheten samt att vikontinuerligt bedömer bolagets finansiella risker. Hufvudstadens möjligheter att på

kort sikt påverka resultatet från fastighetsförvaltningen är begränsad. Intäkterna är reglerade i förhållan-

de vis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort

perspektiv med bibehållen service och kvalitet. För att framgångsrikt hanteramöjligheter och risker krävs där-

för långsiktighet och tydliga strategier.

Förvaltningsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering

Skatter Hufvudstadens verksamhet påver-

kas främst av inkomst-, fastighets-

och mervärdesskatt. Förändringar

av skattelagstiftningar kan få

effekter på verksamhet och

påverka resultatet. Brister i efter-

levnaden av skattelagstiftningen

kan innebära påföljder.

Korrekt och ansvarsfull hante-

ring ger en positiv effekt på

varumärket.

Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans

med kompetenta medarbetare med erfarenhet inom

skattelagstiftning minimerar risken för brister i efterlev-

naden. Hufvudstaden följer löpande utvecklingen inom

skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder

och genomföra förändringar när detta krävs.

Cybersäkerhet Externt angrepp som gör IT-tjäns-

ter otillgängliga eller på något sätt

skadar informationen.

Skapar möjligheter att utmana

vår infrastruktur och kompe-

tens genom tester.

Hufvudstaden har en infrastruktur och miljö fokuserad

på säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka

attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester, kontinu-

erligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhetsme-

dvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har

implementerat riskbaserad spridning av tjänster mellan

molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfat-

tande backuprutiner.

Finansiella risker och regelefterlevnad

Valutarisk Risken att intäkterna blir lägre eller

kostnaderna högre om exponering

sker i annan valuta än svenska

kronor.

Möjlighet till högre intäkter och

lägre kostnader om valutakur-

ser säkras i gynnsamt mark-

nadsläge.

I verksamheten inom NK Retail sker stora delar av varu-

inköpen i utländsk valuta, främst euro (EUR). Viss del av

detförväntade nettoutflödet av utländsk valuta har

kurssäkrats med valutaterminer.

Finansiell rapportering Hufvudstadens finansiella rappor-

tering ligger till grund för många

beslut, både internt och externt,

varför dess korrekthet är central.

Transparens i rapportering

inger förtroende och förutsätt-

ning för goda affärsrelationer.

Strukturerade processer och god intern kontroll säker-

ställer korrekthet i den finansiella rapporteringen.

Informationsläckage Extern part kommer åt känslig

information i syfte att skada

bolaget.

Skapar höjd medvetenhet hos

personalen i dessa frågor och

nya processer tas fram för att

arbeta mer strukturerat med

informationshantering.

Hufvudstaden har tekniskt skydd av känsliga informa-

tionstillgångar i flera lager. Implementerade access-

kontroller kontrollerar både kontobehörigheter och

IT-utrustning kombinerat med multifaktorautentisering.

Vi arbetar kontinuerligt med utbildning kring informa-

tionssäkerhet och hantering av personuppgifter.

Hufvudstaden är även exponerade mot finansierings-, ränte- och kreditrisk. För information om dessa, se not 2 sidorna 59-60.

Hållbarhetsrisker

Byggnation och

förvaltning

av fastigheter

Risk för arbetsplatsolyckor både

internt och hos externa leverantö-

rer i våra fastigheter. Ökad risk för

skador på byggnad under pågå-

ende projekt.

En arbetsplats utan person-

skador.

Hufvudstaden arbetar systematiskt utifrån vår

arbetsmiljöplan och gör kontinuerligt arbetsmiljö-

ochmiljörevisioner. Egna projektledare upphandlar

och styr genomförandet tillsammans med sam-

arbetspartners. Vi har processer för arbets- och

ansvarsfördelning genom hela projekten.

Socialt ansvar I bygg- och fastighetsbranschen

förekommer risk för korruption,

osund konkurrens, skattebrott

(arbetslivskriminalitet) och brott

mot mänskliga rättigheter (arbets-

kraftsexploatering) i leverantörs-

ledet.

Att vara en ansvarsfull och att-

raktiv samarbetspartner och

samhällsaktör ger en positiv

effekt på vårt varumärke. Det

skapar också bättre förutsätt-

ningar för god arbetsmiljö och

kvalitet i utförandet i våra bygg-

projekt.

Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi har

höga krav och förväntningar på samarbetspartners. Vid

upphandling genomför vi bakgrundskontroller av entre-

prenörer. Dessutom genomför vi interna och externa

kontroller på byggarbetsplatser genom bland annat

oannonserade platsbesök. Missförhållanden kan rap-

porteras anonymt via vår vissel blåsartjänst. Oegentlig-

heter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och

utreds så tidigt som möjligt.

Negativ miljöpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen

står för en stor andel av samhällets

energianvändning och klimatpå-

verkande utsläpp, samt genererar

stora mängder avfall.

Fastigheter utan negativt

klimatavtryck och hög miljö-

prestanda.

Hufvudstaden har strategier och mål för att minimera

energianvändning och klimatpåverkande utsläpp. Vårt

miljöprogram beskriver mål och krav för att säkerställa

att miljöpåverkan minimeras i byggprojekt. Även entre-

prenörer och leverantörer som arbetar åt Hufvudsta-

den följer miljöprogrammet. Samtliga fastigheter ska

miljöcertifieras.

Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds-

och temperaturmönster med

exempelvis skyfall och torka.

Långsiktigt fastighetsägande

och kunskap om våra byggna-

der ger möjlighet att förebygga

kostsamma konsekvenser.

Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet

kopplat till klimatförändringar, såsom extrema neder-

bördsmängder och ändrade vattennivåer. Det för att

förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida

risker. Läs mer på sidan 44.

Förvaltningsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Klimatriskbedömning

Hufvudstaden gör kontinuerligt bedömningar av fastighetsbestån

det kopplat till klimatförändringar. Under 2023 har vi implementerat

skyfallsåtgärder enligt framtagna skyfalls- och översvämningsana

lyser. Bland annat har vi inrättat ett jourförråd i Kvasten 2 som

innehåller skyfallsutrustning som exempelvis vattenbarriärer,

vattendamm sugare, reservpumpar och upptorkningsmaterial. Där

med kan vi snabbt agera vid översvämning och förhoppningsvis

minska eventuella skador på fastigheterna.

Klimatriskbedömningarna är grunden till Hufvudstadens arbete

med klimatanpassningar av fastigheter. Se vidare sidan 34.

Scenarioanalyser

Scenarioanalyserna baseras på två olika klimatscenarion – ett sce

nario där utsläppen i det närmaste fortsätter i dagens nivåer (RCP

8.5) och ett scenario där vi klarar att uppfylla Parisavtalet (RCP 2.6).

De klimatrelaterade riskerna innefattar både omställningsrisker och

fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regle

ringar och legala risker, marknads- och anseenderisker. Fysiska ris-

ker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska fysiska

risker som hänger ihop med förändrat återkommande väder eller

höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt kommer flera inslag

från båda scenarierna att inträffa och även händelser som vi idag

inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar

löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras.

Klimatrelaterade risker och möjligheter

Hufvudstadens arbete med att identifiera och analysera klimatrelaterade risker och möjligheter har

fortsatt under året. Syftet med arbetet är för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida

risker för att framtidssäkra våra fastigheter och minimera eventuell finansiell påverkan. Hufvudstaden

stödjer rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD)

Beskrivning av scenario Risker Möjligheter Möjlig finansiell påverkan

I linje med Parisavtalet

Medeltemperaturen i Sverige har stigit

med cirka 2 grader fram till 2100. Detta är

resultatet av ett fungerande globalt samar-

bete mellan politiker, företag, branscher

och samhällen som utvecklat kraftiga reg-

leringar och snabb teknikutveckling. Efter-

frågan och krav på klimatanpassade pro-

dukter och tjänster från kunder och inves-

terare är hög. Koldioxidutsläppen halveras

fram till 2050 och koldioxidskatt utökas.

Väderhändelserna blir fler och kraftfullare.

Energiintensiteten är låg och storskalig ny

förnybar energiteknik införs. Regleringar

med hållbarhetskrav påverkar byggnation

och ställer ökade krav på rapportering.

• Höjda skatter och avgifter samt ökade

regleringar för koldioxidutsläpp och

byggnation.

• Äldre och/eller kulturskyddade fastig-

heter är svåra att få energieffektiva,

vilket gör dem mindre attraktiva.

• Krav på att minimera utsläpp i värde-

kedjan ställer höga krav på föränd-

ringar i affären och företaget.

• Högre priser på energi, material och

transporter på grund av hårdare krav.

• Ökat behov av investering för att

energieffektivisera och klimatanpassa

fastigheter.

• Ökad urbanisering och förtätning

i stadskärnorna samt närhet till

redan uppbyggd service och

infrastruktur gör Hufvudstadens

bestånd attraktivt.

• Ökad efterfrågan på innovation

och ny teknik som Hufvudstaden

erbjuder.

• Ökad efterfrågan på hög

nyttjandegrad av fastigheter.

• Minskat behov av energi tack

vare effektivare användning

av resurser ger lägre energikost-

nader.

• Kunders och investerares ökade

hållbarhetskrav gör Hufvud-

staden till en mer attraktiv

fastighetsägare och investering.

• Fler investeringar i

omställningen.

• Ökade kostnader för

klimatanpassningar.

• Möjlighet till högre hyror

för väl klimatanpassade

fastigheter.

• Högre värdering på klimat-

anpassade fastigheter.

Utsläppen fortsätter i dagens nivåer

Klimat- och omställningspolitiken har

misslyckats och klimatkrav från investerare

och kunder uteblir. Medeltemperaturen i

Sverige ökar med cirka 5 grader fram till

2100. Nederbördsnivåerna ökar kraftigt

med cirka 20–40 procent och både havs-

nivåerna och havstemperaturerna fortsät-

ter att stiga. Extremväder kommer allt

oftare vilket gör att verksamheter kommer

styras mer utifrån plötsliga händelser.

Energi intensiteten är hög och fossila

bränslen används fortsatt frekvent. Klimat-

förändringarna leder till fler obeboeliga

platser i världen, människor tvingas att fly,

vilket leder till ökad befolkningsmängd i

Sverige.

• Skador på fastigheter från extrem-

väder, exempelvis stormar och värme-

böljor.

• Vattenskador på fastigheter som

blivit översvämmade på grund av

kraftig nederbörd och/eller vatten-

nivåhöjningar.

• Ökad el- och energibrist på grund

av att behovet i samhället ökat.

• Misslyckad klimatanpassning av

fastigheter gör att byggnader

periodvis kan behöva stängas och

blir oanvändbara.

• Misslyckad eller låg nivå av klimat-

anpassning gör fastigheter mindre

attraktiva.

• Stort behov av ökat underhåll och

reparationer på grund av varmare och

fuktigare klimat som påverkar teknik

och byggmaterial negativt.

• Ökade kostnader som inte betalas av

försäkringar.

• Ökat behov av klimatanpassning

i stora städer ökar viljan hos

staden och andra aktörer för

gemensamma insatser och sam-

arbeten, till exempel att bygga

vallar för att styra vattenflöden.

• Ökad betalningsvilja för klimat-

anpassning i städer då många

aktörer och människor drabbas.

• Klimatanpassade fastigheter gör

Hufvudstaden till en mer attrak-

tiv fastighetsägare.

• Ökade investeringar i

hantering av klimat-

förändringar.

• Ökade kostnader för

klimatanpassningar.

• Ökade energikostnader.

• Ökade drift- och under-

hållskostnader.

• Höjda försäkringspremier/

kostnader.

• Minskat värde på fastig-

heter som inte är klimat-

anpassade.

• Ökat värde på fastigheter

som är klimatanpassade.

• Minskade hyresintäkter för

exempelvis källarplan som

inte går att hyra ut.

TCFD-index presenteras på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex.

Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat/fordjupade-klimatscenarier.

Förvaltningsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Nordiska Kompaniet erbjuder en Nordiska Kompaniet erbjuder en

helhetsupplevelse. I varuhusen helhetsupplevelse. I varuhusen

finns restauranger, caféer och shop-finns restauranger, caféer och shop-

ping, allt under ett och samma tak.ping, allt under ett och samma tak.

Mnkr Not 2023 2022

Nettoomsättning 3–4

Fastighetsförvaltning, brutto 2 216,0 2 054,7

Hyresintäkter, koncerninternt -182,9 -199,8

Fastighetsförvaltning, netto 2 033,1 1 854,9

Övriga segment 928,5 890,9

2 961,6 2 745,8

Fastighetsförvaltningens kostnader

– Underhåll -46,4 -32,1

– Drift och administration -383,1 -355,0

– Fastighetsskatt -236,4 -227,0

– Avskrivningar 5 -7,8 -5,9

Fastighetsförvaltningens kostnader -673,7 -620,0

Övriga segment, kostnader brutto -1 001,6 -972,0

Hyreskostnader, koncerninternt 182,9 199,8

Övriga segment, kostnader netto -818,7 -772,2

Verksamhetens kostnader 5–9 -1 492,4 -1 392,2

Bruttoresultat 1 469,2 1 353,6

– varav Fastighetsförvaltning 1 359,4 1 234,9

– varav Övriga segment 109,8 118,7

Central administration 5–9 -53,2 -55,7

Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 416,0 1 297,9

Jämförelsestörande poster 10 370,3 –

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 16 -4 042,4 -209,1

Rörelseresultat -2 256,1 1 088,8

Finansiella intäkter och kostnader

Ränte- och finansiella intäkter 11 9,8 2,2

Ränte- och finansiella kostnader 12 -288,9 -186,7

-279,1 -184,5

Resultat före skatt -2 535,2 904,3

Skatt 14 608,0 -182,3

ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT -1 927,2 722,0

Övrigt totalresultat – –

ÅRETS TOTALRESULTAT -1 927,2 722,0

Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor 24 -9,53 3,57

Utdelning per aktie, kronor 2,70 2,70

Enligt styrelsens förslag.

Rapport över resultat – koncernen

Koncernens räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Kommentarer

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna

hyrorom 182,9 mnkr (199,8) uppgick under perioden till 2 033,1 mnkr

(1 854,9), en ökning om cirka 10 procent. Ökningen förklaras främst av

indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar

av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela

kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna.

Omsättningshyrestillägget var 8,9 mnkr (12,0) varav NK-varuhusen

stod för 6,8 mnkr (9,9). Omsättningen i NK-varuhusen uppgick till totalt

2 690 mnkr (2 581). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga

väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Under året omförhandlade

Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka 334 mnkr i årligt hyresvärde.

Utfallet av omförhandlingarna var positivt för kontor och negativt för

butikslokaler. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyres-

sänkning om 2 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2023.

Hyresvakansgraden uppgick till 8,8 procent (7,0). Exklusive pågående

utvecklingsprojekt uppgick den till 5,7 procent (4,0).

Underhållskostnaderna uppgick till -46,4 mnkr (-32,1) och driftkostna

derna var -270,4 mnkr (-245,8). Ökningen förklaras främst av högre kost-

nader för fastighetsdrift och utvecklingsprojekt. Administrationskostna-

derna uppgick till -112,7 mnkr (-109,2). Fastighetsskatten har ökat till följd

av särskild fastighetstaxering och uppgick till -236,4 mnkr (-227,0). Fast

ighetsskatten har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Avskriv-

ningar, vilket främst avser avskrivningar av nyttjanderättstillgångar, uppgick

till -7,8 mnkr (-5,9). Fastighets förvaltningens totala kostnader uppgick

till -673,7 mnkr (-620,0).

Bruttoresultatet för året uppgick till 1 359,4 mnkr (1 234,9). Inklusive

koncerninterna hyresintäkter var bruttoresultatet 1 542,3 mnkr (1 434,7).

Övriga segment

Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verk-

samhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen

i Parkaden.

Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 789,5 mnkr (760,2).

Kostnaderna exklusive koncerninterna hyror om -106,7 mnkr (-133,6), var

-731,7 mnkr (-691,5). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncernin

terna hyreskostnader blev 57,8 mnkr (68,7). Minskningen beror främst på

högre inköpskostnader, lägre försäljning till fullpris samt att högre andel av

försäljningen skett inom varugrupper med lägre bruttovinst. Försäljningen

för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det första kvarta

let är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste.

Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 139,0 mnkr (130,7).

Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -76,2 mnkr (-66,2), var

-87,0 mnkr (-80,7). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskost

nader blev 52,0 mnkr (50,0).

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -53,2 mnkr (-55,7).

Jämförelsestörande poster

Jämförelsestörande poster var 370,3 mnkr (-) och avser försäkringsersätt-

ning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfat-

tande branden 2017.

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till

-4 042,4 mnkr (-209,1). Den orealiserade värdeminskningen beror främst

på stigande avkastningskrav, men motverkas till viss del av effekten av

högre hyror. Det genomsnittliga avkastningskravet har ökat med i snitt 39

punkter och uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent (3,7).

Finansiella poster

Finansiella intäkter uppgick till 9,8 mnkr (2,2). Finansiella kostnader upp-

gick till -288,9 mnkr (-186,7). Kostnader för upplåning var -266,2 mnkr

(-163,8) varav avgifter för uttag av nya pantbrev var 0,0 mnkr (-20,6).

Ränte kostnader för leasing var -22,7 mnkr (-22,9) vilket främst avser tom

trättsavgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av

ökad genomsnittlig ränta som vid årsskiftet uppgick till 3,2 procent (1,9)

inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

Skatt

Koncernens skatt uppgick till 608,0 mnkr (-182,3), varav -70,4 mnkr

(-91,2) utgjorde aktuell skatt och 678,4 mnkr (-91,1) uppskjuten skatt.

Minskningen av aktuell skatt är främst hänförlig till ökade avdragsgilla

utgifter för investeringar i förvaltningsfastigheter. Förändringen av upp

skjuten skatt förklaras av periodens negativa orealiserade värdeföränd-

ringar i fastighetsbeståndet.

Årets resultat

Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927,2 mnkr (722,0). Minskningen

förklaras av periodens negativa orealiserade värdeförändringar i fastig

hetsbeståndet.

Koncernens räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Mnkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	15	94,5	89,3
Förvaltningsfastigheter	16	46 742,8	49 546,9
Inventarier	17	66,3	51,0
Nyttjanderättstillgångar	19	727,9	711,0
Långfristiga fordringar	20	22,7	25,1
Summa anläggningstillgångar		47 654,2	50 423,3
Omsättningstillgångar
Varulager	21	255,2	220,8
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	22	24,7	31,8
Övriga fordringar		19,0	4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	23	108,1	102,0
Likvida medel		382,4	453,0
Summa omsättningstillgångar		789,4	812,1
SUMMA TILLGÅNGAR		48 443,6	51 235,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	24
Aktiekapital		1 056,4	1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital		628,1	628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat		27 104,1	29 577,5
Summa eget kapital		28 788,6	31 262,0
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	25	7 300,0	6 500,0
Uppskjutna skatteskulder	26	8 574,8	9 253,2
Långfristiga leasingskulder	25	721,0	702,8
Övriga långfristiga skulder		99,7	104,0
Övriga avsättningar	27	28,7	31,7
Summa långfristiga skulder		16 724,2	16 591,7
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	25	2 100,0	2 500,0
Kortfristiga leasingskulder	25	8,0	9,0
Leverantörsskulder		249,3	243,5
Skatteskulder		15,1	27,3
Övriga skulder	28	98,6	79,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	30	459,8	522,5
Summa kortfristiga skulder		2 930,8	3 381,7
Summa skulder		19 655,0	19 973,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		48 443,6	51 235,4

Rapport över finansiell ställning – koncernen

Koncernens räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Förvaltningsfastigheter

Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 46 742,8 mnkr

(49 546,9). Minskningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av

negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om

-4 042,4 mnkr (-209,1) men motverkas delvis av periodens investeringar.

Den orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande avkastnings

krav, men motverkas till viss del av effekten av högre hyror. Under året

uppgick investeringar i fastighetsbeståndet till 1 238,3 mnkr (966,3). För

valtningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40,

vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not

16. Fastig heternas skattemässiga restvärde uppgick till 3,2 mdkr (3,3).

Nyttjanderättstillgångar

Nyttjanderättstillgångar uppgick till 727,9 mnkr (711,0) och består främst

av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasing-

skuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning

sker.

Varulager

Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,5 pro-

cent (0,4) av koncernens balansomslutning och 8,6 procent (8,0) av kon-

cernens nettoomsättning.

Likvida medel

Summan av likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0). Hyres in be tal-

ningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära över skott

kan uppstå. Överskotts likviditeten används normalt till amortering av lån

eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga

begränsningar ﬁnns avseende nyttjan de rätten av likvida medel.

Leasingskulder

Leasingskulder var 729,0 mnkr (711,8) bestående främst av tomträtts-

avtal som värderats till verkligt värde.

Räntebärande skulder

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 2 200,0 mnkr (1 500,0).

Hufvudstadens certiﬁkatslån uppgick vid årsskiftet till 1 100,0 mnkr

(500,0) och obligationslån till 6 100,0 mnkr (7 000,0). Total upplåning

uppgick till 9 400,0 mnkr (9 000,0). Den genomsnittliga räntebindningsti

den var 1,2 år (1,7), kapitalbindningstiden var 2,2 år (2,6) och den genom-

snittliga räntan 3,2 procent (1,9) inklusive och 3,1 procent (1,7) exklusive

kostnad för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte-

bärande skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. Ränte -

bärande nettoskuld uppgick till 9 017,6 mnkr (8 547,0) och nettoskulden,

vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till 9 746,6 mnkr (9 258,8).

Uppskjutna skatteskulder

Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 574,8 mnkr (9 253,2). Minsk-

ningen förklaras av negativa orealiserade värdeminskningar i fastighetsbe-

ståndet.

Kommentarer

Koncernens räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

I dag är kontoret mycket mer än bara I dag är kontoret mycket mer än bara

en plats där medarbetarna har sina en plats där medarbetarna har sina

skrivbord. Från kontoret byggs både skrivbord. Från kontoret byggs både

företagskultur och varumärke.företagskultur och varumärke.

Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen

		Övrigt tillskjutet	Balanserade vinstmedel
Mnkr	Aktiekapital	kapital	inklusive årets resultat	Totalt
Ingående eget kapital 2022-01-01	1 056,4	628,1	29 381,5	31 066,0
Årets resultat			722,0	722,0
Årets övrigt totalresultat			–	–
Årets totalresultat			722,0	722,0
Utdelning			-526,0	-526,0
Utgående eget kapital 2022-12-31	1 056,4	628,1	29 577,5	31 262,0
Ingående eget kapital 2023-01-01	1 056,4	628,1	29 577,5	31 262,0
Årets resultat			-1 927,2	-1 927,2
Årets övrigt totalresultat			–	–
Årets totalresultat			-1 927,2	-1 927,2
Utdelning			-546,2	-546,2
Utgående eget kapital 2023-12-31	1 056,4	628,1	27 104,1	28 788,6

Vid årsstämman den 23 mars 2023 ﬁck styrelsen förnyat bemyndi-

gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av

samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att

justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för

bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används

som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet.

Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår till 8 965 000

A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga emitterade aktier

och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett

under året eller efter rapportperiodens utgång.

Under 2023 lämnades en utdelning om 2, 7 0 kronor per aktie till

bolagets aktieägare, totalt 546 228 719 kronor.

Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 546,2 mnkr.

Koncernens räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

			Rapport över kassaflöden – koncernen
Mnkr	Not	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		-2 535,2	904,3
Av- och nedskrivningar av tillgångar		52,8	53,4
Jämförelsestörande poster	10	-187,8	–
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter		4 042,4	209,1
Övriga förändringar		-2,4	-0,4
Betald inkomstskatt		-70,4	-91,2
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital		1 299,4	1 075,2
Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager		-38,2	-69,9
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar		-9,6	-35,2
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder		133,7	54,2
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten		1 385,3	1 024,3
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella tillgångar		-30,8	-15,7
Investering i förvaltningsfastigheter		-1 238,3	-966,3
Investering i inventarier		-32,6	-35,9
Avyttring av inventarier		0,7	0,1
Kassaﬂöde från investeringsverksamheten		-1 301,0	-1 017,8
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån	25	5 200,0	2 800,0
Amortering av låneskuld	25	-4 800,0	-3 000,0
Amortering av leasingskuld	25	-8,7	-9,5
Utbetald utdelning	24	-546,2	-526,0
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten		-154,9	-735,5
Årets kassaﬂöde		-70,6	-729,0
Likvida medel vid årets början		453,0	1 182,0
Likvida medel vid årets slut		382,4	453,0
TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER
Erhållen ränta		10,7	2,2
Erlagd ränta		-289,4	-141,6

Koncernens räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

Kassaﬂödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-

kapital ökade med 224,2 mnkr till 1 299,4 mnkr (1 075,2). Ökningen för

klaras främst av försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten

Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. Förändringar i rörelse

kapital ökade kassaﬂödet med 85,9 mnkr (-50,9). Kassaﬂödet från den

löpande verksamheten uppgick därmed till 1 385,3 mnkr (1 024,3).

Kassaﬂöde från investerings verksamheten

Kassaﬂödet från investeringsverk sam heten uppgick till -1 301,0 mnkr

(-1 017,8) och avser investeringar i be ﬁnt ligt fastig hets bestånd, inventarier

och immateriella tillgångar.

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten

Kassaﬂödet från ﬁnansierings verk sam heten uppgick till -154,9 mnkr

(-735,5). Upplåningen ökade netto med 400,0 mnkr jämfört med en

minskning om 200,0 mnkr föregående år.

Årets kassaflöde

Årets kassaﬂöde uppgick till -70,6 mnkr (-729,0).

Likvida medel

Koncernens likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0) och bestod

av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2023 låne

löften om 5 500,0 mnkr (6 000,0). Vid årsskiftet var 4 800,0 mnkr out-

nyttjat. Certiﬁkatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 1 100,0 mnkr

var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 1 900,0 mnkr.

Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav

6 100,0 mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 5 900,0 mnkr.

Inga begränsningar ﬁnns i nytt jan de rätten av likvida medel.

Kommentarer

Koncernens räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Moderbolagets räkningar

RESULTATRÄKNING

Mnkr Not 2023 2022

Nettoomsättning 4 1 585,9 1 444,4

Verksamhetens kostnader 5–9 -934,2 -835,3

Bruttoresultat 651,7 609,1

Central administration 5–9 -53,2 -55,8

Jämförelsestörande poster 10 315,0 –

Rörelseresultat 913,5 553,3

Resultat från ﬁnansiella poster

Ränte- och finansiella intäkter 11 171,4 168,4

Ränte- och finansiella kostnader 12 -266,1 -163,7

-94,7 4,7

Resultat efter ﬁnansiella poster 818,8 558,0

Bokslutsdispositioner 13 -72,8 -115,1

Resultat före skatt 746,0 442,9

Skatt 14 -71,0 -91,3

ÅRETS RESULTAT 675,0 351,6

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Mnkr Not 2023 2022

Årets resultat 675,0 351,6

Övrigt totalresultat – –

ÅRETS TOTALRESULTAT 675,0 351,6

BALANSRÄKNING

Mnkr Not 2023-12-31 2022-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggnings tillgångar 15 1,0 1,6

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 16 9 108,4 8 589,5

Inventarier 17 13,5 13,4

Summa materiella

anläggningstillgångar 9 121,9 8 602,9

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 18 5 398,4 2 598,4

Fordringar hos koncernföretag 1 163,5 3 448,0

Långfristiga fordringar 20 22,7 25,1

Summa ﬁnansiella

anläggningstillgångar 6 584,6 6 071,5

Summa anläggningstillgångar 15 707,5 14 676,0

Mnkr Not 2023-12-31 2022-12-31

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 22 4,7 7,8

Fordringar hos koncernföretag 311,3 278,3

Övriga fordringar 1,8 1,8

Förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter 23 55,2 42,2

Summa kortfristiga fordringar 373,0 330,1

Kassa och bank 372,2 441,5

Summa omsättningstillgångar 745,2 771,6

SUMMA TILLGÅNGAR 16 452,7 15 447,6

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 24

Bundet eget kapital

Aktiekapital 1 056,4 1 056,4

Uppskrivningsfond 124,2 124,2

Reservfond 798,1 798,1

Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7

Fritt eget kapital

Balanserade vinstmedel 1 889,8 2 084,4

Årets resultat 675,0 351,6

Summa fritt eget kapital 2 564,8 2 436,0

Summa eget kapital 4 543,5 4 414,7

Obeskattade reserver 29 48,3 51,0

Avsättningar

Avsättningar till pensioner 27 28,7 31,7

Avsättningar för skatter 26 881,2 879,8

Summa avsättningar 909,9 911,5

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 25 7 300,0 6 500,0

Skulder till koncernföretag 220,5 5,0

Övriga skulder 88,7 92,8

Summa långfristiga skulder 7 609,2 6 597,8

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 100,0 2 500,0

Leverantörsskulder 127,7 107,7

Skulder till koncernföretag 731,8 433,5

Skatteskulder 7,9 12,4

Övriga skulder 28 26,0 30,5

Upplupna kostnader

och förut betalda intäkter 30 348,4 388,5

Summa kortfristiga skulder 3 341,8 3 472,6

SUMMA EGET KAPITAL

OCH SKULDER 16 452,7 15 447,6

Moderbolagets räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

KASSAFLÖDESANALYS

Mnkr Not 2023 2022

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster 818,8 558,0

Av- och nedskrivningar av tillgångar 185,3 196,5

Koncernbidrag -137,8 -157,7

Jämförelsestörande poster 10 -132,5 -

Övriga förändringar -3,8 -0,1

Betald inkomstskatt -69,6 -87,6

Kassaﬂöde från den löpande

verksamheten före förändringar

av rörelsekapital 660,4 509,1

Kassaﬂöde från förändringar i

rörelsekapital:

Minskning (+) / Ökning (–) av

rörelsefordringar 94,6 74,5

Ökning (+) / Minskning (–) av

rörelseskulder 593,0 -35,0

Kassaﬂöde från den löpande

verksamheten 1 348,0 548,6

Investeringsverksamheten

Lämnade aktieägartillskott 18 -2 800,0 -

Investering i förvaltningsfastigheter -750,5 -515,0

Investering i inventarier -5,9 -3,2

Avyttring av inventarier 0,7 0,1

Kassaﬂöde från

investeringsverksamheten -3 555,7 -518,1

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 25 5 200,0 2 800,0

Amortering av låneskuld 25 -4 800,0 -3 000,0

Förändring av långfristiga fordringar 2 284,6 -

Utbetald utdelning 24 -546,2 -526,0

Kassaﬂöde från

ﬁnansieringsverksamheten 2 138,4 -726,0

Årets kassaﬂöde -69,3 -695,5

Likvida medel vid årets början 441,5 1 137,0

Likvida medel vid periodens slut 372,2 441,5

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond

Balanserade vinst-

medel inklusive

årets resultat Totalt

Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 610,4 4 589,1

Årets resultat 351,6 351,6

Årets övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 351,6 351,6

Utdelning -526,0 -526,0

Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 436,0 4 414,7

Ingående eget kapital 2023-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 436,0 4 414,7

Årets resultat 675,0 675,0

Årets övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 675,0 675,0

Utdelning -546,2 -546,2

Utgående eget kapital 2023-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5

TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYS

Mnkr 2023 2022

Erhållen ränta 33,8 10,7

Erlagd ränta -266,6 -118,7

Kommentarer

Nettoomsättningen uppgick till 1 585,9 mnkr (1 444,4). Ökningen förkla-

ras främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och

omförhandlingar av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsätt

ningen av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för

projektet Johanna. Hyresintäkter utgjorde 1 533,2 mnkr (1 397,2) och

serviceintäkter uppgick till 52,7 mnkr (47,2).

Verksamhetens kostnader uppgick till -934,2 mnkr (-835,3). Ökningen

förklaras främst av högre underhållskostnader för större utvecklingspro

jekt samt fastighetsdrift. Bruttoresultatet uppgick till 651,7 mnkr (609,1).

Central administration var -53,2 mnkr (-55,8). Jämförelsestörande poster

uppgick till 315,0 mnkr (-) och avser försäkringsersättning för återupp

byggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017

om 370,3 mnkr samt utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven

12 där projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr.

Resultatet från finansiella poster uppgick till -94,7 mnkr (4,7). I finan

siella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från dotterbolag med

137,8 mnkr (157,7).

Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier uppgick till

756,4 mnkr (518,2).

Likvida medel vid periodens utgång var 372,2 mnkr (441,5).

Moderbolagets räKningar

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Finansiella noter

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

Hufvudstaden AB (publ) , organisationsnummer 556012–8240, är ett

aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på

Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernen s huvudsakliga verksamhet är

ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter koncentre

rat till centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvud-

kontor är Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Besöksadress:

Regeringsgatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056–8817,

Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget

konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovis

ning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2023 har godkänts för publi-

cering enligt styrelsebeslut från den 15 februari 2024. Årsredovisning och

koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 21 mars 2024.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International

Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting

Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Inter-

pretations Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska

Unionen (EU). Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommenda

tion RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats.

Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade

till verksamheten.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen

utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis

ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och

koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att

tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt

i vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning.

Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör

rapporteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade

till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och

skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde

ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip

som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tilläm

pats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella

rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper

har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och

dotterbolag.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och

beräkningar inte alltid summerar.

Bedömningar och uppskattningar

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att kon-

cernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden

som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade

beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna

och antagandena ses över regelbundet. Bedömningar gjorda av koncern

ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på

de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra

väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rapporter beskrivs

närmare nedan.

Förvaltningsfastigheter

Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har

erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av mark

nadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga

värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden

som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att markna

dens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I denna

värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav.

Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäk

ter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drift- och under-

hållskostnader. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en

bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden

och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för

en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig

vinst för exploatören samt finansiella kostnader och hyresvakans under

byggtiden. Koncernens interna fastighetsvärdering stäms av med obero

ende externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighets-

nivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet.

Om koncernens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en

förklaring till orsaken till avvikelsen. Förändringar i omvärlden kan medföra

att antagande som gjorts av koncernledningen måste omprövas. Detta kan

innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs

i känslighetsanalysen i not 16.

Nya redovisningsprinciper

Hufvudstaden ingår i en koncern, L E Lundbergföretagen, som omfattas av

OECD:s regler för Pelare II som träder i kraft 1 januari 2024. Lundbergs

utvärdering av reglerna indikerar att koncernen inte kommer att behöva

betala tilläggsskatt. Hufvudstaden tillämpar undantagsreglerna i IAS12

Inkomstskatt punkt 4A vilket anger att koncernen varken ska redovisa eller

lämna upplysning om uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatte-

skulder avseende inkomstskatter enligt andra pelaren.

Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för

närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning

i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är

oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Nya standarder som träder i kraft 2024 och framåt

Nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning förväntas inte

komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter.

Koncernredovisning

Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag.

Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har

direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas

enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder

värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet

inte avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas för

värvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna

efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av

goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Redovisning av intäkter och kostnader

Hyres- och serviceintäkter

Nettoomsättningen innefattar hyres- och serviceintäkter. Hyresintäkter

avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för fastighetsskatt

samt investeringar. Serviceintäkter består av all övrig tilläggsdebitering

såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Hyresintäkter periodiseras

linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period

som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäk

ter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter.

Intäkter NK Retail

Intäkter genereras i huvudsak av försäljning av kläder, accessoarer, skön-

het och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande är där-

med att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i koncernens

egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till självstän

dig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kategorin ”vid

en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen av varor

till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av varan

till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med sig

varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet

med försäljningsvillkoren.

Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp

(full returrätt), vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas

med avdrag för beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för

returnerade varor redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget för

väntas vara skyldig kunden). Rätten att återfå den vara som returneras

redovisas som varulager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar

i form av rabatter och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovi

sas med avdrag för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsätt-

ning i resultaträkningen, under övriga segment.

Administrationskostnader

Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens

administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala

administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostna-

der samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar.

Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.

Leasing

Leasingavtal där koncernen är leasegivare

Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade

som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i

avsnitt Hyres- och serviceintäkter.

Leasingavtal där koncernen är leasetagare

Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid

leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt

till anskaffningsvärde. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inled

ningsdatumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och

leasingperiodens slut. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av åter

stående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperi-

oden utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare peri-

oder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att

dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras med koncernens

genomsnittliga marginella upplåningsränta. I de fall leasingavtalets impli

cita ränta lätt kan fastställas används den räntan. Koncernens genomsnitt-

liga marginella upplåningsränta uppgår per 2023-12-31 till 3,00 procent.

Leasingskulden för koncernens lokaler med hyra som indexuppräknas

beräknas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut.

Koncernens avtal för lokaler och mark, ej tomträtter, består i huvudsak av

ej uppsägningsbara perioder om ett flertal år, som förlängs med ytterligare

år om koncernen eller leasegivaren inte säger upp avtalet med 9–24

månaders uppsägningstid. För majoriteten av dessa avtal bedömer koncer

nen att det inte är rimligt säkert att avtalen kommer att förlängas bortom

den första perioden. Koncernen har i egenskap av leasetagare identifierat

tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31

december 2023 uppgick till 729 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till

694 mnkr. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga leasingavtal och

redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet

på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive

tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat

fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för

tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. För lea

singavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med

en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 000 kr, redovi

sas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för

dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostna-

der med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i

utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid

årets slut, se riktlinjer för rörlig ersättning i not 7. Beträffande koncernens

åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänste-

männen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring

i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räken

skapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör

det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionspla

nen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende

avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträk

ningen när de uppstår.

Skatt

Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo-

visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som

ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med

utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga

värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de

temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de

skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balans

dagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skill-

nader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt

att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

Finansiella instrument

Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna och skulderna som

värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet.

Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde med tillägg för

eventuella transaktionskostnader förutom tillgångar och skulder som vär

deras till verkligt värde via resultatet som initialt värderas utan tillägg för

transaktionskostnader . Finansiella tillgångar och skulder redovisas med

tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell

skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran

tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock

upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har

presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura

ännu inte mottagits.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kundford-

ringar, likvida medel, lånefordringar samt övriga fordringar. Finansiella

skulder som ingår i denna kategori är lån, samt övriga finansiella skulder,

exempelvis leverantörsskulder. Initialt redovisat värde på lån justeras med

eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp, och

denna justering periodiseras över lånets löptid enligt effektivräntemeto

den. Eventuell vinst eller förlust som uppkommer om lånet löses i förtid

redovisas i resultaträkningen.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernen redovisar som princip förväntade kreditförluster för samtliga

finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. För

hyres- och kundfordringar värderas de förväntade kreditförlusterna utifrån

fordringarnas hela återstående avtalsenliga löptid. Koncernen använder en

matris för beräkning av dessa förväntade kreditförluster med olika förvän

tade förlustgrader utifrån hur länge fordringarna är sena i sina betalningar.

Förlustgraderna har beräknats utifrån historiska erfarenheter som sedan

kompletterats med justeringar för de specifika förhållanden som råder per

balansdagen samt förväntade förändringar i kundernas betalningskapaci

tet. Koncernen betraktar en 90 dagars försening av avtalsenliga betal-

ningar som en betydande ökning av kreditrisk och vid detta tillfälle så

anses fordran vara kreditförsämrad och förlustreserven beräknas såsom

nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterade med fordrans

ursprungliga effektivränta.

Immateriella anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av

e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings

värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens

e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell

ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och

koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen.

Avskrivningsprinciper

Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars

beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för

de immateriella anläggningstillgångarna.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av inventarier och

redovisas till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och

eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar fastighetsförvaltning

Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i adminis-

trationen ingår i administration fastighetsförvaltning.

Avskrivningar övriga segment

Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader

för övriga segment.

Avskrivningsprinciper

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden

och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier

är 3–5 år.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres-

intäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter

till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter

i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna

värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje

kvartalsskifte. För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång

per år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag. De externa

värderingarna omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda

marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter repre

senterar olika fastighetskategorier, orter, läge samt teknisk och byggnads-

mässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna

värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investe

ringar. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra indikatio-

ner på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av

till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar

i avkastningskraven. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redo

visas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.

Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida

ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av

koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgär

den avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad kom-

ponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i

den period de uppstår.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för

förvaltningsfastigheter, finansiella tillgångar samt uppskjutna skatteford

ringar – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation

på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indika

tion finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till

återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet.

Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskost

nader och dess nyttjandevärde.

Varulager

Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljnings-

värdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av

först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid

förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats

och skick. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i

den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader.

Resultat per aktie

Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat efter skatt

i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier

under året. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och

inga utspädningseffekter föreligger.

Kassaflödesanalyser

Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.

Segmentsredovisning

Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen

vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som

skiljer sig från andra segment.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen

(1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR

2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finan

siell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär

att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska till

lämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är

möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med

hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen-

dationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillna

derna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper fram-

går nedan. Erhållna koncernbidrag redovisas inom kategorin finansiella

poster och lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner.

Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen

för gällande skatteregler.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Ändrade redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med års-

redovisningen för föregående år.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde-

metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade

värdet för innehav i dotterföretag.

Förvaltningsfastigheter

Moderbolagets förvaltningsfastigheter redovisas enligt koncernens princi-

per för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa

verkligt värdemetoden. Istället tillämpas anskaffningsvärdemetoden med

avskrivningar över bedömd nyttjandeperiod för byggnaderna. Anskaff

ningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande

förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värde-

höjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhålls

karaktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget.

I enlighet med undantagsreglerna i RFR 2 för förvaltningsfastigheter,

redovisas byggnader som en enda avskrivningsenhet utan uppdelning

på komponenter.

Värdering av förvaltningsfastigheter och materiella

anläggningstillgångar

Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstill-

gångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser

eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt

inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och

om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet,

skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar

det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsälj

ningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade

objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kas

saflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar markna-

dens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med

tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar obero

ende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenere-

rande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas

i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om

återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde.

Avskrivningar förvaltningsfastigheter

Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaff-

ningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar

och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är

50–100 år och för byggnadsinventarier 5–20 år. Uppskrivningar skrivs av

på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid.

Leasade tillgångar

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns

i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt

över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och lea

singskulder i balansräkningen.

NOT 2 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH

FINANSIELL RISKHANTERING

Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kredit-

risker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditför

fall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk

valuta varför koncernen har en begränsad exponering för valutakursrisk.

NK Retail säkrar inköp i utländska valuta så att nettoexponeringen är låg.

Upplåning sker både med kort och lång räntebindning.

Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt

ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs utifrån en av

styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens

finansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv

finansiering. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbets

fördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksam-

heten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av

styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om

den finansiella utvecklingen och planeringen.

Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott

till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till

amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk.

Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 25.

Finansieringsrisk

Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finan-

siering för verksamheten vid en given tidpunkt. Hufvudstaden ska efter-

sträva att arbeta med tre till fem kreditgivare och en låneportfölj med

spridda förfall och lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens

upplåning och säkerställa att finansiering kan erhållas har bolaget lånelöf

ten som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Därutöver

har bolaget ett certifikatprogram och ett MTN-program. Rullande progno

ser upprättas för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden.

Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 9 400 mnkr (9 000).

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7), den genomsnitt

liga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,6) och den genomsnittliga

räntan 3,2 procent (1,9) inklusive och 3,1 procent (1,7) exklusive kostnad

för outnyttjade lånelöften. Räntebärande nettoskuld var 9 018 mnkr (8 547).

Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 729 mnkr (712),

total nettoskuld var 9 747 mnkr (9 259). Koncernen hade per 2023-12-31

långfristiga låne löften om 4,5 mdkr, varav 3,8 mdkr var outnyttjat. Där-

utöver fanns certifikatprogram om 3,0 mdkr, varav 1,9 mdkr var outnyttjat

samt MTN-program om 12,0 mdkr, varav 5,9 mdkr var outnyttjat. Bolaget

har betryggande marginaler till kreditgivarnas covenanter avseende

låneavtalen.

FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR OCH KAPITAL, 2023-12-31

		Ränte-	Nominellt
Förfalloår		betalningar, mnkr	belopp, mnkr	Andel, %
2024,	kv 1	65,4	400	4
2024,	kv 2	50,0	700	8
2024,	kv 3	50,2	500	5
2024,	kv 4	42,6	500	5
2025		152,0	3 300	35
2026		95,8	2 500	27
2027		64,6	1 500	16
Totalt		520,6	9 400	100

Utöver ovanstående finns övriga kortfristiga skulder som även innefattar

leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar.

Ränterisk

Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring

har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs

i huvudsak av eget kapital samt upplåning.

Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras

för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet

med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att

förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av

räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande

kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan

på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att

koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 1–4 år.

För att begränsa risken struktureras räntebindningen utifrån utvecklingen

på den finansiella marknaden. Differentiering av räntebindningstiden med

kort, normalt 3–6 månader, och lång räntebindning, normalt 5–7 års löptid,

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

sker med utgångspunkt i omvärldsanalys och kriterier i finanspolicyn. Per

2023-12-31 var koncernens räntebindningstid 1,2 år. Av långfristig upp-

låning löper 4 300 mnkr med fast ränta. En förändring av marknadsräntan

med +1 procentenhet samt antagande om oförändrad lånevolym och

räntebindningstid skulle öka Hufvudstadens räntekostnad med 37 mnkr

(30), och vid en förändring av marknadsräntan på -1 procent enhet skulle

Hufvudstadens räntekostnad minska med 37 mnkr (30).

Kreditrisk

Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör

sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens

fordringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och

att endast göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk

kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar och

likvida medel vilka per årsskiftet hade ett bokfört värde om cirka 25 mnkr

respektive cirka 382 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat

exponerad för kreditrisker.

Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i

konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.

Hufvudstaden begränsar kreditriskexponeringen från kund- och

hyresfordringar genom att medvetet välja kunder med dokumenterad

affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa

riskerna ytterligare kreditkontrolleras koncernens kunder genom inhäm-

tande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med

Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt säkerhet i form av deposition,

bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar

förskottsaviseras.

KONCENTRATION AV KREDITRISK, 2023-12-31

1) 2)

	Antal	Summa
Årshyra, tkr	kunder	årshyra, tkr	Andel, %
0–99	64	2 211	0,1
100–499	50	14 645	0,7
500–999	52	39 259	2,0
1 000–2 499	141	237 059	12,0
2 500–4 999	105	385 027	19,5
5 000–9 999	62	428 453	21,7
10 000–	39	869 869	44,0
Totalt	513	1 976 523	100,0

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

Årshyra per 2023-12-31.

Koncernens tio största hyresgäster representerar 22 procent av den totala

kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 5 procent, vilket

innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är

relativt begränsad.

Verkligt värde

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad,

till exempel finansiella tillgångar eller skulder som innehas för handel,

baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset

som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella

instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av

värderingstekniker. Verkliga värden fastställs genom diskontering av fram

tida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument.

För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder och

liknande, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för

eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med

redovisat värde då dessa instrument har en kort löptid. Det verkliga värdet

bedöms i allt väsentligt överensstämma med redovisat värde.

UPPLYSNINGAR OM VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT

	Redovisat till verkligt			Redovisat till upplupet	Upplysning om
	värde via resultatet			anskaffningsvärde	verkligt värde
Mnkr	2023	2022	2023	2022	2023	2022
KONCERNEN
Långfristiga fordringar			22,7	25,1	22,7	25,1
Kortfristiga fordringar			76,1	55,4	76,1	55,4
Likvida medel			382,4	453,0	382,4	453,0
Långfristiga skulder			7 328,7	6 531,7	7 535,0	6 910,7
Kortfristiga skulder	1,3	–	2 409,0	2 810,0	2 427,0	2 828,3
MODERBOLAGET
Långfristiga fordringar			22,7	25,1	22,7	25,1
Kortfristiga fordringar			38,9	28,7	38,9	28,7
Likvida medel			372,2	441,5	372,2	441,5
Långfristiga skulder			7 328,7	6 531,7	7 535,0	6 910,7
Kortfristiga skulder			2 287,4	2 674,2	2 304,1	2 692,5

För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 223,0 mnkr (397,3). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har

beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

	Affärsområde Stockholm		Affärsområde NK		Affärsområde Göteborg		Koncerneliminering			Totalt
Mnkr	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
KONCERNEN
Fastighetsförvaltning
Intäkter och kostnader
Hyresintäkter	1 373,3	1 245,7	434,8	429,3	305,0	283,7	-182,9	-199,8	1 930,2	1 758,9
(varav omsättningshyrestillägg)	(2,1)	(1,9)	(6,8)	(9,9)	(0,0)	(0,2)			(8,9)	(12,0)
Serviceintäkter	30,8	28,1	49,2	48,0	22,9	19,9			102,9	96,0
Underhåll	-19,0	-12,7	-22,2	-13,3	-5,2	-6,1			-46,4	-32,1
Drift och administration	-138,8	-130,1	-180,2	-160,6	-64,1	-64,3			-383,1	-355,0
Fastighetsskatt	-155,0	-151,5	-43,9	-38,8	-37,5	-36,7			-236,4	-227,0
Avskrivningar	-0,6	-0,7	-6,8	-4,8	-0,4	-0,4			-7,8	-5,9
Bruttoresultat
Fastighets förvaltning	1 090,7	978,8	230,9	259,8	220,7	196,1	-182,9	-199,8	1 359,4	1 234,9
NK Retail
Nettoomsättning			789,5	760,2					789,5	760,2
Kostnader			-838,4	-825,1			106,7	133,6	-731,7	-691,5
Bruttoresultat NK Retail			-48,9	-64,9			106,7	133,6	57,8	68,7
Övrig verksamhet
Nettoomsättning	44,4	41,0	94,6	89,7					139,0	130,7
Kostnader	-42,9	-36,4	-120,3	-110,5			76,2	66,2	-87,0	-80,7
Bruttoresultat övrig
verksamhet	1,5	4,6	-25,7	-20,8			76,2	66,2	52,0	50,0
Central administration									-53,2	-55,7
Jämförelsestörande poster									370,3	-
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter									-4 042,4	-209,1
Rörelseresultat									-2 256,1	1 088,8
Finansiella intäkter och kostnader									-279,1	-184,5
Resultat före skatt									-2 535,2	904,3
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	32 352,0	33 748,4	8 227,0	9 077,7	6 163,8	6 720,8			46 742,8	49 546,9
Investeringar
Förvaltningsfastigheter och
inventarier	715,7	432,6	136,5	125,1	418,7	444,5			1 270,9	1 002,2

För jämförbart bestånd se Affärsområden i siffror sidan 82.

NOT 3 SEGMENTINFORMATION

Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning,

NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking

(Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden

(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den

operativa styrningen av verksamheten.

I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Följande

sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investeringar

för de olika affärsområdena året 2023 och jämförelseåret 2022.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NOT 4 LEASINGAVTAL – KONCERNEN SOM LEASEGIVARE

Operationella leasingavtal

Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar

dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför

de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av

den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell

nedan där återstående löptid är mellan 1 och 13 år.

FÖRFALLOSTRUKTUR	1)	2)	3)
			2024	2025	2026	2027	2028	2029-	Totalt
Antal avtal
Kontor			55	58	55	29	21	44	262
Butiker			77	68	66	31	13	18	273
Övrigt			458	217	132	78	24	39	948
Totalt koncernen			590	343	253	138	58	101	1 483
Andel, %			39,8	23,1	17,1	9,3	3,9	6,8	100,0
Totalt moderbolaget			465	257	197	112	49	85	1 165
Årshyra, mnkr
Kontor			159,3	219,8	220,5	113,0	138,2	451,0	1 301,8
Butiker			143,5	163,4	167,2	81,9	44,5	79,9	680,4
Övrigt			27,7	32,9	23,9	12,5	12,7	18,9	128,6
Totalt koncernen			330,5	416,1	411,6	207,4	195,4	549,8	2 110,8
Andel, %			15,7	19,7	19,5	9,8	9,3	26,0	100,0
Totalt moderbolaget			208,7	330,9	325,5	178,4	160,9	387,5	1 591,9

Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

Exklusive bostadskontrakt .

NOT 6 MEDELANTAL ANSTÄLLDA

	2023		2022
		Varav		Varav
		män, %		män, %
Moderbolaget	151	49	141	49
– varav ledande befattningshavare	8	62	8	62
Helägda dotterbolag
NK Retail AB	295	15	292	15
Parkaden AB	2	100	3	67
Cecil Coworking AB	5	20	5	20
NK Service AB	24	33	–	–
Totalt koncernen	477	27	441	26
– varav ledande befattningshavare	8	62	8	62

Av koncernens 59 chefer (57) är 35 kvinnor (32) eller 59 procent (56).

I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3).

Koncernen har endast anställda i Sverige.

1) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE).

NOT 5 AVSKRIVNINGAR

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Avskrivningar per tillgångsslag
Balanserade utgifter för program	25,6	22,3	0,6	0,8
Förvaltningsfastigheter			176,2	187,7
Inventarier	17,2	10,7	5,7	5,2
Nyttjanderättstillgångar	8,0	7,2	–	–
Totalt	50,8	40,2	182,5	193,7
Avskrivningar per funktion
Fastighetsförvaltningen
Drift och administration	6,6	6,3	5,9	5,5
Avskrivningar	7,8	5,9	176,6	188,2
Övriga segment
Övriga segment, kostnader	36,2	27,8	–	–
Central administration	0,2	0,2	–	–
Totalt	50,8	40,2	182,5	193,7

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare

beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits av års

stämman 2023, se separat avsnitt nedan.

Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotter

bolagen NK Retail AB och NK Service AB omfattades under året av ett

bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och

kundnöjdhet, samt personlig bedömning för chefer. Bonus för koncernled

ningen följer det som presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer

utgår bonus med maximalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår

bonus med maximalt en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut

fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast

om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värde

förändringar och andra jämförelsestörande poster. I bokslutet 2023 har

bonus reserverats för resultatmål, kundnöjdhet och personliga mål.

Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv-

avtal, ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektivan

ställda. ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd

pension. 102 anställda omfattas av förmånsbestämd pension. Alectas

överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har

vid årsredovisningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas

konsolideringsnivå uppgick per 2023-09-30 till 178 procent. Den kollek

tiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i

procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkrings

tekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Styrelsearvoden

Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2023 uppgår för styrelsens

ordförande, Fredrik Lundberg, till 535 000 kronor och för styrelseledamö

terna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina

Ljungqvist, Fredrik Persson och Sten Peterson till 267 500 kronor vardera.

Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt

styrelsearbete.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid årsstämman 2023 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2023.

Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet

Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest

attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla

visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort

engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. En

framgångsrik implementering av bolagets affärsidé, långsiktiga intressen

och hållbarhet förutsätter att bolaget kan attrahera rätt medarbetare.

Dessa riktlinjer avser att ge förutsättningar att rekrytera och behålla kvalifi

cerade medarbetare.

NOT 7 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR

		Koncernen				Moderbolaget
		Varav		Varav		Varav		Varav
Tkr	2023	bonus	2022	bonus	2023	bonus	2022	bonus
Löner och andra ersättningar
Arvode till styrelsens ordförande	535		515		535		515
Arvode till övriga styrelseledamöter	1 873		1 803		1 873		1 803
Ersättning och förmåner till;
VD	4 992	289	5 270	573	4 992	289	5 270	573
Vice VD, AO NK	3 399	212	3 266	390	3 399	212	3 266	390
Vice VD, Ekonomi och Finans	2 731	171	2 960	309	2 731	171	2 960	309
Övriga ledande befattningshavare	8 723	513	9 077	811	8 723	513	9 077	788
Övriga anställda	237 113	3 018	217 783	7 416	92 184	2 787	89 889	7 243
Totalt	259 366	4 203	240 674	9 499	114 437	3 972	112 780	9 303
Sociala kostnader inklusive löneskatt
Styrelsens ordförande	55		53		55		53
Övriga styrelseledamöter	475		444		475		444
VD	1 884		2 075		1 884		2 075
Vice VD, AO NK	1 266		1 226		1 266		1 226
Vice VD, Ekonomi och Finans	1 038		1 142		1 038		1 142
Övriga ledande befattningshavare	3 320		3 401		3 319		3 401
Övriga anställda	78 911		73 219		31 879		33 057
Totalt	86 949		81 560		39 916		41 398
Pensionskostnader
VD	1 286		1 783		1 286		1 783
Vice VD, AO NK	809		828		809		828
Vice VD, Ekonomi och Finans	781		885		781		885
Övriga ledande befattningshavare	2 168		2 336		2 168		2 336
Övriga anställda	25 203		24 456		15 994		16 158
Totalt	30 247		30 288		21 038		21 990

För koncernen inkluderas NK Service AB från och med 2023-01-01.

Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Formerna för ersättning

Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast lön, rörlig

ersättning, övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen

bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig.

Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utformade så

att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive håll

barhet. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier

vars uppfyllelse ska mätas årligen och utgår endast om bolaget uppvisar

positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar i fastighets

beståndet och jämförelsestörande poster. Bonus får för verkställande

direktören maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga

ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månads-

löner och 250 000 kr per person och år. Bonus ska vara pensionsgrun

dande. Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till

verksamhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värdeföränd

ringar i fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster samt med vissa

övriga justeringar föranledda bland annat av befattningshavarens ansvars

område och position), till 15 procent av operationella mål relaterade till

kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål.

Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal,

sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt

uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande befatt

ningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner motsvarande ITP-

plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pen

sion är premiebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent

av den fasta årliga kontantlönen.

Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören

och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas av

ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av

den fasta årliga lönen.

Uppsägningstid och avgångsvederlag

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv

månader. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska sam

mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år

för verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive

ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befatt

ningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan

rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersätt

ning från ny arbetsgivare ske.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön

och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats genom att

uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt

ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av besluts

underlaget vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna.

Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott

men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för

det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom

verkställande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersätt

ningsutskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersätt-

ningar till koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt

ningsnivåer i bolaget.

Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor

närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernled

ningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag till

nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för

beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer

antagits av bolagsstämman.

När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det fastställas i

vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedöm

ningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktören. För rörlig

ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören

för bedömningen. Avseende finansiella mål ska bedömningen baseras på

den av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det

i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för

att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att

säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NOT 8 ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNING

TILL REVISORER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
PWC
Revisionsuppdrag	1,8	1,7	1,2	1,2
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget	0,4	0,4	0,4	0,4
Andra uppdrag	0,6	0,4	0,6	0,4
Totalt	2,8	2,5	2,2	2,0

NOT 9 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Råvaror och förnödenheter	478,8	450,1	–	–
Underhåll	46,1	31,7	352,5	257,3
Drift och administration	366,2	354,3	85,0	77,8
Tomträttsavgälder	–	–	13,1	13,0
Fastighetsskatt	236,4	227,0	177,5	173,0
Av- och nedskrivningar	50,8	40,1	182,4	193,4
Personalkostnader	367,3	344,7	176,9	176,6
Summa	1 545,6	1 447,9	987,4	891,1

NOT 10 JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Försäkringsersättning	370,3	–	370,3	–
Utrangering	–	–	-55,3	–
Totalt	370,3	–	315,0	–

Försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7

efter den omfattande branden 2017 varav 187,8 mnkr (-) avser tidigare

erhållen à conto-ersättning. Utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vall

graven 12 där projektet Johanna pågår och posten är i sin helhet inte kas-

saflödespåverkande.

NOT 11 RÄNTE- OCH FINANSIELLA INTÄKTER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Ränteintäkter, kortfristiga pla- ceringar	9,8	2,2	9,7	2,1
Ränteintäkter, koncernföretag			23,9	8,6
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag			137,8	157,7
Totalt	9,8	2,2	171,4	168,4

Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas

till verkligt värde.

NOT 12 RÄNTE- OCH FINANSIELLA KOSTNADER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Räntekostnader
– upplåning	243,1	125,1	243,1	125,1
– leasingskulder	22,7	22,9	–	–
Avgifter för uttag av pantbrev	–	20,6	–	20,6
Övriga finansiella kostnader	23,1	18,1	23,0	18,0
Totalt	288,9	186,7	266,1	163,7

Av de finansiella kostnaderna avser 266,2 mnkr (163,8) finansiella instrument som

inte värderas till verkligt värde.

NOT 13 BOKSLUTSDISPOSITIONER

Moderbolaget

Mnkr 2023 2022

Avskrivningar utöver plan 2,7 1,8

Lämnade koncernbidrag -75,5 -116,9

Totalt -72,8 -115,1

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NOT 14 SKATT

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Aktuell skattekostnad
Årets skattekostnad	-74,3	-90,7	-71,5	-87,6
Skatt hänförlig till tidigare år	3,9	-0,5	1,9	0,0
Uppskjuten skatte kostnad/ skatteintäkt
Skillnad mellan skattemässig och bokförings mässig avskrivning på fastigheter	-0,2	-2,8	-0,8	-3,1
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter	676,7	-91,8	–	–
Effekt avsättning obeskattade reserver	2,2	4,7	–	–
Effekt avsättning pensioner	-0,6	-0,1	-0,6	-0,1
Nyttjanderättstillgångar	-3,5	0,9	–	–
Leasingskulder	3,6	-0,9	–	–
Övrigt	0,2	-1,1	–	-0,5
Total skatt	608,0	-182,3	-71,0	-91,3
Redovisat resultat före skatt	-2 535,2	904,3	746,0	442,9
Skatt enligt gällande skattesats 20,6%	522,3	-186,3	-153,7	-91,2
Skatt hänförlig till tidigare år	3,9	-0,5	1,9	0,0
Ej skattepliktiga intäkter	84,3	4,9	82,8	0,1
Ej avdragsgilla kostnader	-1,9	-0,4	-0,6	-0,2
Utnyttjande av tidigare underskottsavdrag	0,4	–	–	–
Övrigt	-0,9	0,0	-1,4	0,0
Total skatt	608,0	-182,3	-71,0	-91,3

I koncernen finns inga underskottsavdrag.

NOT 15 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGS TILLGÅNGAR

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Ingående anskaffningsvärde	137,0	122,6	2,9	4,2
Årets investeringar	30,8	15,7	–	–
Försäljningar/Utrangeringar	–	-1,3	–	-1,3
Utgående anskaffningsvärden	167,8	137,0	2,9	2,9
Ingående avskrivningar	-47,7	-25,9	-1,3	-1,0
Årets avskrivningar	-25,6	-22,3	-0,6	-0,8
Försäljningar/Utrangeringar	–	0,5	–	0,5
Utgående ackumulerade avskrivningar	-73,3	-47,7	-1,9	-1,3
Utgående planenligt restvärde	94,5	89,3	1,0	1,6

Avser förvärvade immateriella tillgångar för e-handelsplattform och andra IT-system.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NOT 16 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

KONCERNEN

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde.

	Koncernen
Mnkr	2023	2022
Förvaltningsfastigheter	46 742,8	49 546,9

Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter.

Mnkr	2023	2022
Ingående verkligt värde	49 546,9	48 789,6
Investeringar i fastighetsbeståndet	1 238,3	966,3
Orealiserad värdeförändring	-4 042,4	-209,1
Utgående verkligt värde	46 742,8	49 546,9

För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas

till not 3.

Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som för

valtningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventa-

rier, mark och pågående ombyggnader. Förvaltningsfastigheter värderas

enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Fastighetsbeståndet

innefattar kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker

vilka behandlats som en klass av tillgångar. Verkligt värde baseras på en

intern värdering.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastig-

hets verkliga värde bedömts. Bedömning har gjorts genom tillämpning av

värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitali

seringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i

relation till fastigheternas driftnetto.

För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av

värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploa

teringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd

fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploa-

tören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.

Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad informa

tion om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämför-

bara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i

fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden.

Affärer som inte kommit till avslut ger även vägledning om marknadens

avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till fastighetstyp, teknisk standard,

byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. Avkastningskraven

som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika del

områden inom regionerna. Informationen stäms av med värderings- och

rådgivningsföretag. Bedömningen är att det finns en aktiv marknad utifrån

genomförda transaktioner och pågående transaktionsprocesser, därav

bedöms värderingsmodellen vara tillämplig.

Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2018-12-31

varierat från 3,5 procent till 4,1 procent och uppgick 2023-12-31 till

4,1 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på

ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre.

Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäkterna

marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade

och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyres-

utveckling.

Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad.

Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en

konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fast

igheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent.

Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har under perioden

2014–2023 varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2023-12-31

till 5,7 procent.

Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och under

håll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadminis-

tration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvi-

kelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har

legat inom intervallet 550–650 kronor och bedömd kostnad i värderingen

per 2023-12-31 låg på motsvarande nivå.

Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovi

sade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling.

Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploatö

ren, finansieringskostnader och hyresvakans under byggtiden.

Extern värdering

För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från

tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastig

hetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna 2023-12-31

omfattar 9 fastigheter och motsvarar 47 procent av det internt bedömda

marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent.

Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objek

ten ska representera olika fastighetskategorier, orter, läge, teknisk och

byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är

Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kåkenhusen 40

(del av), Orgelpipan 7, Packarhuset 4, Rännilen 11, Skären 9 och Vildman

nen 7 i Stockholm samt Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg.

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som

uppgår till 22,9 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastig-

heter uppgår till 22,2 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer

således väl med de externa värderingarna.

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på markna-

den vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transak-

tion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för

att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värde

intervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland

annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investe

ringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 46,7 mdkr och

med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det

bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,3 mdkr. På sidan 68 anges de

väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före

skatt därav.

VID VÄRDERINGEN HAR FÖLJANDE UPPGIFTER ANVÄNTS:

		Intervall (vägt genomsnitt)
Kontor och butik	2023		2022
Driftnetto (kr/kvm)	2 650–8 880	(5 370)	1 490–8 270	(4 970)
Vakans (%)	2–5	(4)	2–5	(4)
Direktavkastningskrav, Stockholm (%)	3,7–4,2	(3,9)	3,3–3,8	(3,5)
Direktavkastningskrav, Göteborg (%)	4,7–4,9	(4,8)	4,3–5,0	(4,5)
Direktavkastningskrav, totalt (%)	4,1		3,7

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NOT 17 INVENTARIER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Ingående anskaffningsvärde	90,8	60,8	31,1	29,8
Årets investeringar	32,6	35,9	5,9	3,2
Försäljningar/Utrangeringar	-7,5	-5,9	-2,7	-1,9
Utgående anskaffningsvärden	115,9	90,8	34,3	31,1
Ingående avskrivningar	-39,8	-34,9	-17,7	-14,4
Årets avskrivningar	-17,2	-10,7	-5,8	-5,2
Försäljningar/Utrangeringar	7,4	5,8	2,7	1,9
Utgående ackumulerade avskrivningar	-49,6	-39,8	-20,8	-17,7
Utgående planenligt restvärde	66,3	51,0	13,5	13,4

KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING

		Resultateffekt
	Förändring, +/–	före skatt, +/–
Hyresintäkter	100 kr per kvm	980 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr per kvm	490 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	640 mnkr
Avkastningskrav	0,25 procentenhet	2 910 mnk

Värdetidpunkt 2023-12-31.

TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, KONCERNEN

Mnkr	2023	2022
Taxeringsvärden byggnader	13 548,2	13 437,3
Taxeringsvärden mark	10 038,0	10 101,4
	23 586,2	23 538,7

MODERBOLAGET

Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anlägg-

ningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden.

Mnkr 2023 2022

Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 9 108,4 8 589,5

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EXKLUSIVE MARK

Mnkr 2023 2022

Ingående anskaffningsvärden 5 590,6 5 075,6

Årets investeringar 750,5 515,0

Årets utrangeringar -92,9 -

Utgående anskaffningsvärden 6 248,2 5 590,6

Ingående avskrivningar -2 207,5 -2 033,5

Årets avskrivningar -162,5 -174,0

Årets avskrivningar på utrangeringar 41,4 -

Utgående avskrivningar -2 328,6 -2 207,5

Ingående uppskrivningar enligt

fastställd balansräkning för

föregående år 957,6 971,3

Årets avskrivningar -13,7 -13,7

Årets nedskrivningar på uppskrivet

belopp -3,9 -

Utgående uppskrivningar 940,0 957,6

Utgående planenligt restvärde 4 859,6 4 340,7

MARK

Mnkr 2023 2022

Utgående anskaffningsvärden 1 207,4 1 207,4

Utgående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4

Utgående planenligt restvärde 4 248,8 4 248,8

Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av

enligt nedan:

– Byggnader: Kontor 1 procent

– Byggnader: Varuhus, parkeringshus, hotell, restaurang 2 procent

– Byggnadsinventarier: 5–20 procent

– Markanläggningar: 3,75–5 procent

INFORMATION OM VERKLIGT VÄRDE PÅ FÖRVALTNINGS FASTIGHETER

Mnkr 2023 2022

Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 34 832,4 36 682,7

TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, MODERBOLAGET

Mnkr 2023 2022

Taxeringsvärden byggnader 9 945,5 9 851,6

Taxeringsvärden mark 7 580,9 7 564,7

17 526,4 17 416,3

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NOT 18 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

	Organisations-		Kapital		Nominellt värde,	Redovisat värde
	nummer	Säte	(röster), %	Antal	tusental	2023,	mnkr
MODERBOLAGET
Aktier i dotterbolag
AB Citypalatset	556034-7246	Stockholm	100	1 200	120		1 111,1
Fastighetsaktiebolaget Medusa	556018-7238	Stockholm	100	300	300		32,3
AB Nordiska Kompaniet	556008-6281	Stockholm	100	19 460 666	97 303		1 449,3
Parkaden AB	556085-3599	Stockholm	100	5 000	500		0,3
Gbg Inom Vallgraven 3–2 AB	556724-2531	Stockholm	100	1 000	100		0,0
Cecil Coworking AB	559242-1506	Stockholm	100	1 000	100		5,1
							2 598,1
Aktier i vilande bolag
Aktiebolaget Cityparkering	556020-7440	Stockholm	100	200	100		–
Fastighets AB Hufvudstaden	556014-4411	Stockholm	100	500	250		0,2
Förvaltnings AB Birger Jarl	556209-4614	Stockholm	100	200	100		–
Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr 1	556019-5405	Stockholm	100	150	150		2 800,0
Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB	556556-7038	Stockholm	100	200	100		0,1
							2 800,3
Moderbolaget totalt							5 398,4
ÖVRIGA KONCERNFÖRETAG
Ägda av AB Citypalatset
Aktiebolaget Hamngatsgaraget	556068-6601	Stockholm	100	3 000	300		231,5
Ägda av Förvaltnings AB Norrmalmstorg Nr 1
Fastighetsaktiebolaget Stockholms City	556019-4358	Stockholm	100	7 776	7 776		2 800,0
Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City
Hotel Stockholm AB	556031-4303	Stockholm	100	10 000	1 000		3,4
Ägda av AB Nordiska Kompaniet
NK Cityfastigheter AB	556023-1267	Stockholm	100	1 680	168		0,4
NK Concession Aktiebolag	556313-8733	Stockholm	100	1 000	100		0,1
NK Retail AB	559268-4103	Stockholm	100	10 000 000	10 000		10,0
NK Service AB	559401-3491	Stockholm	100	100 000	1		0,1
							10,6
Övriga koncernföretag totalt							3 045,5

I koncernen finns inga utländska dotterbolag. Koncernintern omsättning avser främst hyror och uppgick under året till 237,7 mnkr (250,6).

NOT 19 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR

KONCERNEN
Mnkr	Tomträtter	Lokaler	Övrigt	Totalt
Ingående balans
1 januari 2023	675,8	33,6	1,6	711,0
Avskrivningar	–	-7,7	-1,3	-9,0
Omvärdering	18,4	7,5	0,0	25,9
Utgående balans
31 december 2023	694,2	33,4	0,3	727,9
Ingående balans
1 januari 2022	675,8	37,1	2,5	715,4
Tillkommande
nyttjande rättstillgångar	–	–	0,6	0,6
Avskrivningar	–	-7,0	-2,4	-9,4
Omvärdering	–	3,5	0,9	4,4
Utgående balans
31 december 2022	675,8	33,6	1,6	711,0

Tillkommande nyttjanderättstillgångar under 2023 uppgick till 0,0 mnkr (0,6).

För löptidsanalys av leasingskulderna och effekterna av IFRS 16 på kas

sautflödet, se not 25.

FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS INNEHAV AV KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

Mnkr 2023 2022

Ingående redovisat värde 2 598,4 2 598,4

Lämnade aktieägartillskott 2 800,0 –

Utgående redovisat värde 5 398,4 2 598,4

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

NOT 20 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Ingående balans	25,1	24,9	25,1	24,7
Årets förändring	-2,4	0,2	-2,4	0,4
Utgående balans	22,7	25,1	22,7	25,1

NOT 21 VARULAGER

Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj-

ningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning

av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit

vid förvärvet av lagertillgångarna inklusive tull och frakt. Nettoförsäljnings

värdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten,

minskat med beräknade försäljningskostnader. Verkligt utfall av framtida

försäljningspriser kan komma att avvika från gjorda bedömningar. Den

valda metoden innebär att eventuell inkurans i varulagret har beaktats.

Varulagret utgjorde 0,5 procent (0,4) av koncernens balansomslutning

och 8,6 procent (8,0) av koncernens nettoomsättning.

Varulagrets värde i redovisningen avser enbart egenägda varor.

Koncernen tillhandahåller även lagerhållning till partnerleverantörer där

koncernen inte äger varorna och betraktas inte som en tillgång.

Inkurans

Lagret genomgår en inkuransbedömning 4 gånger årligen i samband

med kvartalsboksluten. Varulagret värderas utifrån ålder och nedskrivning

görs för varor tillhörande äldre säsonger där nettoförsäljningsvärdet

bedöms justerat. Per bokslutsdagen bedöms varulagret inneha god sam

mansättning.

EFFEKTER AV IFRS 16, KONCERNEN		2023			2022
Mnkr	Resultat	Balans	Totalt	Resultat	Balans	Totalt
Av- och nedskrivningar nyttjanderättstillgångar	-7,9	-1,1	-9,0	-7,2	-2,2	-9,4
Ränta på leasingskulder	-22,7	0,0	-22,7	-22,9	-0,1	-23,0
Variabla avgifter som inte ingår i värdering av leasingskulden	-1,4	–	-1,4	-1,2	–	-1,2
Intäkter från nyttjanderättstillgångar	5,7	–	5,7	6,3	–	6,3
Korttidsleasing/leasar av lågt värde	-2,2	–	-2,2	-2,7	–	-2,7
Nettoeffekt	-28,5	-1,1	-29,6	-27,7	-2,3	-30,0

NOT 22 KUNDFORDRINGAR

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Kundfordringar	18,9	27,0	0,6	4,9
Hyresfordringar	5,8	4,8	4,1	2,9
Totalt	24,7	31,8	4,7	7,8

Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket

normalt innebär nominellt värde.

Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kund

fordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster

uppgick till -2,8 mnkr (6,3). Nedskrivning görs enligt bedömning av förvän

tade kreditförluster. Förfallna men ej nedskrivna kund- och hyresfordringar

uppgick till 10,9 mnkr (15,1).

NOT 23 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Upplupna hyresintäkter	23,2	22,8	21,8	20,8
Upplupna intäkter	10,4	14,3	1,0	2,0
Förutbetalda kostnader	55,4	61,8	13,3	16,3
Förutbetalda räntekostnader	19,1	3,1	19,1	3,1
Totalt	108,1	102,0	55,2	42,2

NOT 24 EGET KAPITAL

KONCERNEN

AKTIEKAPITAL

Mnkr		2023
Fördelning på aktieserier
A	203 001 207 aktier à nominellt 5 kr	1 015,0
C 8 270 726 aktier à nominellt 5 kr		41,4
Totalt		1 056,4
Mnkr		2022
Fördelning på aktieserier
A	203 000 110 aktier à nominellt 5 kr	1 015,0
C 8 271 823 aktier à nominellt 5 kr		41,4
Totalt		1 056,4

Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A

har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför

samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder. Aktierna av serie A

noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade

på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C notera

des 1998 och avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från

Nasdaq Stockholm. Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier

till A-aktier. Under året har 1 097 st C-aktier omvandlats till A-aktier.

Hufvudstadens eget innehav uppgår till 8 965 000 A-aktier. Återköpen

genomfördes 2003 och 2020. Genomsnittligt antal utestående aktier

uppgår till 202 306 933 (202 306 933). Inga instrument finns som inne

bär att utspädning av antalet aktier kan ske.

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som

betalats i samband med emissioner.

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat

I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel

i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond,

exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.

Utdelning

Under 2023 lämnades en utdelning om 2,70 kr per aktie eller totalt 546

228 719 kr. För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 2,70 kr per aktie

eller totalt 546 228 719 kr.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Kapitalhantering

Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital.

Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksam

heten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst

ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdel

ningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto-

vinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bola-

gets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.

Resultat per aktie

Vid beräkning av resultat per aktie har årets totalresultat och genomsnitt-

ligt antal aktier använts. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets

aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger.

	2023	2022
Årets resultat, mnkr	-1 927,2	722,0
Genomsnittligt antal utestående aktier	202 306 933	202 306 933
Resultat per aktie, kr	-9,53	3,57

MODERBOLAGET

Bundna fonder

Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.

Reservfond – Syftet med reservfonden har varit att spara en del av

nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust.

Uppskrivningsfond – Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell

anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.

Fritt eget kapital

Balanserade vinstmedel – Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter läm-

nad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets

resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

NOT 25 RÄNTEBÄRANDE SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Långfristiga skulder
Banklån	2 200	1 500	2 200	1 500
Obligationslån	5 100	5 000	5 100	5 000
Leasingskuld	721	703	–	–
Totalt	8 021	7 203	7 300	6 500
Kortfristiga skulder
Obligationslån	1 000	2 000	1 000	2 000
Certifikatslån	1 100	500	1 100	500
Leasingskuld	8	9	–	–
Totalt	2 108	2 509	2 100	2 500
Lånelöften	4 800	6 000	4 800	6 000

Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt

kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäcknings

grad. Upptagna obligations- och certifikatslån säkerställs ej.

KAPITALBINDNING, LÅNEVILLKOR OCH EFFEKTIV RÄNTA 2023-12-31

Koncernen och Moderbolaget

Förfalloår

			Genom snittlig		Nominellt belopp, mnkr
			effektiv ränta,
	%	1)	2)	Banklån	Obligationer	Certifikat
2024			1,4	–	1 000	1 100
2025			3,9	1 200	2 100	–
2026			1,2	–	2 500	–
2027			4,4	1 000	500	–
Totalt				2 200	6 100	1 100

Samtliga lån är denominerade i SEK.

Exklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis.

Fast ränta med årsvis kupong.

Räntevillkor är 3–12 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker vid

emissionstillfället.

AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERSAMHETEN

Koncernen och Moderbolaget

	Ingående			Utgående
	balans			balans 31
	1 januari			december
Mnkr	2023	Upptagna lån	Amortering	2023
Banklån	1 500	1 200	-500	2 200
Obligationslån	7 000	1 100	-2 000	6 100
Certifikatslån	500	2 900	-2 300	1 100
Totalt	9 000	5 200	-4 800	9 400

Leasetagare

Koncernen leasar flera typer av tillgångar, främst tomträtter, lokaler,

maskiner och IT-utrustning. Inga leasingavtal innehåller kovenanter eller

andra begränsningar utöver säkerheten i den leasade tillgån gen.

Leasingskulder	Koncernen
Mnkr	2023	2022
Kortfristiga	8,0	9,0
Långfristiga	721,0	702,8
Leasingskulder som ingår i rapporten över finansiell ställning	729,0	711,8

Belopp redovisade i rapporten över
kassaflöden	Koncernen
Mnkr	2023	2022
Summa kassautflöden hänförliga till
leasingavtal	33,0	34,6

Ovanstående kassautflöde inkluderar belopp för leasingavtal som redovi-

sas som leasingskuld, belopp som betalas för variabla leasingav gifter, kort-

tidsleasing och leasar av lågt värde .

Löptidsanalys leasingavgifter	Koncernen
Mnkr	2023	2022
< 1 år	8,0	9,0
1 år–2 år	5,0	5,9
2 år–3 år	3,1	1,7
3 år–4 år	2,0	1,0
4 år–5 år	0,9	1,0
> 5 år	710,0	693,2
Summa diskonterade
leasingavgifter	729,0	711,8

Utav diskonterade leasingavgifter som förfaller efter 5 år ingår diskonterade tomträttsavgälder

om 694,2 mnkr. Totalt innehar koncernen 4 stycken tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäl-

der summerar till 22,2 mnkr odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens

perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal

kommer att omförhandlas inom tidsperioden 1–8 år vilket kommer att få en effekt på tomträtts-

avgäldernas storlek.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Löptidsanalys leasingavgifter Moderbolaget

Mnkr 2023 2022

< 1 år 11,5 14,7

1 år–5 år 1,6 11,5

> 5 år – –

Summa odiskonterade

leasingavgifter 13,1 26,2

NOT 26 UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Förvaltningsfastigheter	8 552,9	9 229,4	887,1	886,3
Obeskattade reserver	28,2	30,4	–	–
Pensionsavsättning	-5,9	-6,5	-5,9	-6,5
Nyttjanderättstillgångar	150,0	146,5	–	–
Leasingskuld	-150,1	-146,6	–	–
Övrigt	-0,3	–	–	–
Totalt	8 574,8	9 253,2	881,2	879,8

I koncernen finns inga underskottsavdrag per balansdagen.

FÖRÄNDRING AV UPPSKJUTNA SKATTER

	Ingående	Redovisat	Utgående
	balans	över resultat-	balans
Mnkr	1 januari	räkningen	31 december
KONCERNEN
2023
Förvaltningsfastigheter	9 229,4	-676,5	8 552,9
Obeskattade reserver	30,4	-2,2	28,2
Pensionsavsättning	-6,5	0,6	-5,9
Nyttjanderättstillgångar	146,5	3,5	150,0
Leasingskuld	-146,6	-3,5	-150,1
Övrigt	–	-0,3	-0,3
	9 253,2	-678,4	8 574,8
2022
Förvaltningsfastigheter	9 134,8	94,6	9 229,4
Obeskattade reserver	35,1	-4,7	30,4
Pensionsavsättning	-6,6	0,1	-6,5
Nyttjanderättstillgångar	147,4	-0,9	146,5
Leasingskuld	-147,5	0,9	-146,6
Övrigt	-1,1	1,1	–
	9 162,1	91,1	9 253,2

Mnkr

Ingående

balans

1 januari

Redovisat

över resultat-

räkningen

Utgående

balans

31 december

MODERBOLAGET

2023

Förvaltningsfastigheter 886,3 0,8 887,1

Pensionsavsättning -6,5 0,6 -5,9

879,8 1,4 881,2

2022

Förvaltningsfastigheter 883,2 3,1 886,3

Pensionsavsättning -6,6 0,1 -6,5

Övrigt -0,5 0,5 –

876,1 3,7 879,8

NOT 27 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapital-

försäkring för verkställande direktör, vice verkställande direktör samt tidigare

verkställande direktör.

NOT 28 ÖVRIGA SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Mervärdesskatt	9,3	3,5	12,7	15,0
Övrigt	89,3	75,9	13,3	15,5
Totalt	98,6	79,4	26,0	30,5

NOT 29 OBESKATTADE RESERVER

Moderbolaget

Mnkr 2023 2022

Ackumulerade avskrivningar utöver plan

Ingående balans 51,0 52,8

Årets avskrivningar -2,7 -1,8

Utgående balans 48,3 51,0

NOT 30 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUT BETALDA INTÄKTER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Förutbetalda hyresintäkter	325,2	325,6	269,4	246,9
Upplupna räntekostnader	59,7	66,5	59,7	66,5
Övriga upplupna kostnader	74,9	130,4	19,3	75,1
Totalt	459,8	522,5	348,4	388,5

NOT 31 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2023	2022	2023	2022
Fastighetsinteckningar
för skulder i kreditinstitut	3 000,6	3 500,6	3 000,6	3 500,6
(varav inteckningar i dotterföretags fastigheter)			(863,5)	(863,5)
Andra långfristiga fordringar	22,7	25,1	22,7	25,1
Totalt	3 023,3	3 525,7	3 023,3	3 525,7

Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som

Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade

pantbrev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns.

NOT 32 NÄRSTÅENDE

Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lund-

bergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har

skett med L E Lundbergföretagen. Fredrik Lundbergs styrelsearvode

avseende 2023 uppgick till 535 000 kronor. Uppgifter om ersättning till

styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 7.

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-

företaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande infly

tande över sina dotterföretag, se not 18.

NOT 33 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets

utgång.

Finansiella noter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats

i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de

internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002

av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive

koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat.

Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga

risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 15 februari 2024

Fredrik Lundberg Anders Nygren

Styrelseordförande Verkställande direktör

Styrelseledamot

Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Katarina Ljungqvist Fredrik Persson Sten Peterson

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 februari 2024

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balans-

räkning står till bolags stämmans förfogande, disponeras enligt

följande.

Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget ﬁnns på

hufvudstaden.se och kan även erhållas kostnads fritt från bolaget

på begäran.

Balanserad vinst 1 889 761 497 kr

Årets resultat 674 979 247 kr

2 564 740 744 kr

Till aktieägarna utdelas

2,70 kronor per aktie 546 228 719 kr

Balanseras i ny räkning 2 018 512 025 kr

2 564 740 744 kr

Förslag till vinstdisposition

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Tillsammans med våra hyresgäster skapar Tillsammans med våra hyresgäster skapar

vi kontor att trivas i. vi kontor att trivas i.

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis

ningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2023 med undantag för

bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna

86–91 respektive 6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108. Bolagets års

redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 6–7, 28–35

37–73, 78–81, 86 –91 samt 98–108 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning per den 31

december 2023 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaflöde för

året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät

tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av koncernens ﬁnansiella ställning per

den 31 december 2023 och av dess ﬁnansiella resultat och kassa

flöde för året enligt International Financial Reporting Standards

(IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra

uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten och hållbarhets

rapporten på sidorna 86–91 respektive 6–7, 28–35, 43–44 samt

98–108. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk

ningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över

resultat och rapport över ﬁnansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet

med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan

darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-

ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi-

sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap

och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord

ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade

bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och

bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de ﬁnansiella rappor

terna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören

och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga

redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångs

punkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka

till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat

risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den

interna kontrollen, och bland annat övervägt om det ﬁnns belägg för

systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga fel

aktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för

att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss

om de ﬁnansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till

koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt

den bransch i vilken koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm

ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig

grad av säkerhet om huruvida de ﬁnansiella rapporterna innehåller

några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av

oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om

enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono

miska beslut som användarna fattar med grund i de ﬁnansiella rap-

porterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa

väsentlighetstal, däribland för den ﬁnansiella rapporteringen som

helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde

vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär

ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av

enskilda och sammantagna felaktigheter på de ﬁnansiella rappor

terna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan

den om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Intäktsredovisning

Nettoomsättningen uppgår till 2 962 MSEK och är en väsentlig

post i resultaträkningen.

Koncernen har olika intäktsslag som består av hyresintäkter och

närliggande intäktsflöden samt intäkter från detaljhandelsverksam

heten från NK Retail.

De olika intäktsströmmarna har olika karaktär vilket leder till olika

processer för intäktsredovisning.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts

av nedan aktiviteter.

Vi har:

– Utvärderat koncernens processer för intäktsredovisning.

– Stickprovsvis testat ett urval kontroller i processen för hyresintäkter.

– Utfört dataanalyser för att säkerställa att alla hyresavtal har

aviserats.

– Testat att ett urval av hyresaviseringar stämmer mot hyresavtal.

– Testat ett urval av kassatransaktioner mot köpebevis och huvud

bok.

– Utvärderat rutiner och processer för kassahantering i detalj-

handelsverksamheten.

– Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och

bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org.nr 556012-8240

revisionsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk

ligt värde och uppgår till 46 743 MSEK per 31 december 2023.

Värdet av fastigheterna fastställs på basis av interna värderingar.

Viktiga antaganden i värderingarna är bland annat modellval,

marknadens avkastningskrav, långsiktig vakansgrad och hyresni

våer. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna har företagsled-

ningen även inhämtat externa värderingar från oberoende fastig-

hetsvärderare för en delmängd av fastighetsbeståndet.

I alla värderingar som baseras på uppskattningar om framtida

utfall ﬁnns en inneboende osäkerhet i värdebedömningen.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts

av nedan aktiviteter.

Vi har:

– Utvärderat den interna värderingsprocessen.

– Stickprovsvis testat indata i ett urval interna värderingar.

– Kontrollberäknat ett urval fastighetsvärderingar.

– Utvärderat väsentliga antaganden inklusive direktavkastnings

krav, hyresnivåer och långsiktig vakansgrad.

– Stämt av de interna värderingarna mot de externa värderingar

som bolaget inhämtat. Därutöver har avstämning gjorts av de

interna värderingarna mot vår egen uppfattning av marknadens

prissättning av liknande tillgångar.

– Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och

bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis

ningen och koncernredovisningen och återﬁnns på sidorna 1–5,

8–27, 36, 74–77, 82–85, 92–97 samt 110–115. Ersättningsrappor

ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse

utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande

direktören som har ansvaret för annan information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre

dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi-

ﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning

är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att

de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäl

ler koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,

och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän

dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De

upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka för

mågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om

fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om

styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ

till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre

dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som

innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis

ningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsre

dovisningen och koncernredovisningen ﬁnns på Revisorsinspektio-

nens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk

törens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2023 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö

pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och

att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direk

tören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer

och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvän

diga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse

med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryg

gande sätt.

revisionsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

•

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,

eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föran

leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvalt

ningen ﬁnns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsin-

spektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revi-

sionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde

pappersmarknaden för Hufvudstaden AB (publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Viäroberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det ﬁnns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval

av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt

gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad

i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad

av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs

enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter

kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern

redovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap

porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna

kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåt-

gärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,

men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända

målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

attEsef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran

skade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar, kassa-

flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL

i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 86–91 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo

visningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revi

sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vårgranskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

ochomfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i över

ensstämmelse med årsredovisningslagen.

PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm,

utsågs till Hufvudstaden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den

23 mars 2023 och har varit bolagets revisor sedan 25 mars 2021.

Stockholm den 16 februari 2024

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

revisionsberättelse

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

2023 2022 2021 2020 2019

Resultaträkningar, mnkr

Nettoomsättning

Fastighetsförvaltning, brutto 2 216 2 055 1 936 1 768 1 896

Hyresintäkter, koncerninternt -183 -200 -153 -44 -43

Fastighetsförvaltning, netto 2 033 1 855 1 783 1 724 1 853

Övriga segment 929 891 705 72 85

2 962 2 746 2 488 1 796 1 938

Fastighetsförvaltningens kostnader

Underhåll, drift och administration -430 -387 -352 -325 -316

Fastighetsskatt -236 -227 -204 -201 -201

Avskrivningar -8 -6 -6 -5 -6

Fastighetsförvaltningens kostnader -674 -620 -562 -531 -523

Övriga segment, kostnader brutto -1 001 -972 -735 -69 -53

Hyreskostnader, koncerninternt 183 200 153 44 43

Övriga segment, kostnader netto -818 -772 -582 -25 -10

Verksamhetens kostnader -1 492 -1 392 -1 144 -556 -533

Bruttoresultat 1 469 1 354 1 344 1 240 1 405

– varav Fastighetsförvaltning 1 359 1 235 1 221 1 193 1 330

– varav Övriga segment 110 119 123 47 75

Central administration -53 -56 -58 -47 -49

Rörelseresultat före jämförelsestörande

poster och värdeförändringar 1 416 1 298

1 286 1 193 1 356

Jämförelsestörande poster 370 – – 36 –

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 042 -209 2 579 -2 930 2 727

Värdeförändringar räntederivat – – – – 4

Rörelseresultat -2 256 1 089 3 865 -1 702 4 087

Finansiella intäkter och kostnader -279 -185 -139 -132 -119

Resultat före skatt -2 535 904 3 726 -1 833 3 968

Skatt 608 -182 -771 371 -822

Årets resultat -1 927 722 2 955 -1 462 3 146

Balansräkningar, mnkr

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 46 743 49 547 48 790 45 636 47 681

Övriga anläggningstillgångar 912 876 863 874 861

Omsättningstillgångar 789 812 1 446 887 1 800

Summa tillgångar 48 444 51 235 51 099 47 397 50 342

Eget kapital och skulder

Eget kapital 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383

Räntebärande skulder 10 129 9 712 9 916 9 370 9 110

Övriga skulder och avsättningar 9 526 10 261 10 117 9 410 9 849

Summa eget kapital och skulder 48 444 51 235 51 099 47 397 50 342

Fastighetsbeståndet

Verkligt värde, mdkr 46,7 49,5 48,8 45,6 47,7

Taxeringsvärde, mdkr 23,6 23,5 20,9 20,5 20,5

Uthyrbar yta, 1 000 kvm 390,8 386,6 386,5 386,8 384,2

Hyresvakansgrad, % 8,8 7,0 7,3 8,2 5,0

Ytvakansgrad, % 12,9 11,2 10,2 9,8 6,7

Investeringar i fastigheter, mnkr 1 238 966 574 886 865

Överskottsgrad, % 70 70 71 70 72

Driftnetto per kvm

3 946 3 712 3 556 3 199 3 574

Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde. Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

Flerårsöversikt – koncernen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

2023 2022 2021 2020 2019

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital, % -6,4 2,3 9,9 -4,9 10,4

Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,0 2,8 3,0 2,8 3,2

Avkastning på sysselsatt kapital, % -5,6 2,6 9,8 -4,3 10,7

Soliditet, %

59 61 61 60 62

Räntetäckningsgrad, ggr

4,9 7,7 9,3 9,1 11,4

Skuldsättningsgrad, ggr 0,3 0,3 0,3 0,3 0,2

Nettobelåningsgrad fastigheter, %

20,9 18,7 17,9 18,8 15,5

Bruttomarginal, % 49,6 49,3 54,0 69,0 72,5

Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr 1 385 1 024 994 1 072 1 367

Årets kassaflöde, mnkr -71 -729 398 -923 635

Medelantal anställda 477 441 416 140 135

Data per aktie (inga utspädningseffekter finns)

Årets resultat, kr -9,53 3,57 14,61 -7,13 15,25

Utdelning, kr 2,70

2,70 2,60 2,50 3,90

Utdelningsandel, % 61

62 58 61 83

Eget kapital, kr 142,30 154,53 153,56 141,45 152,15

Fastigheternas verkliga värde, kr 231,05 244,91 241,17 225,58 231,16

Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 6,85 5,06 4,91 5,23 6,63

Årets kassaflöde, kr -0,35 -3,60 1,97 -4,50 3,08

Börskurs serie A vid årets slut, kr 142,10 148,30 135,20 136,20 185,10

P/E-tal, ggr -14,9 41,5 9,3 -19,1 12,1

Börskurs/eget kapital, % 99,9 96,0 88,0 96,3 121,7

Direktavkastning, % 1,9

1,8 1,9 1,8 2,1

Antal utestående aktier vid årets slut 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 206 265 933

Genomsnittligt antal utestående aktier under året 202 306 933 202 306 933 202 306 933 205 130 742 206 265 933

Totalt antal aktier vid årets slut 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933

EPRA nyckeltal

EPRA Earnings, mnkr 1 433 1 025 1 032 1 020 1 132

EPRA Earnings (företagsspecifik), mnkr 1 063 1 025 1 032 984 1 132

EPRA EPS, kr 7,08 5,07 5,10 4,97 5,49

EPRA EPS (företagsspecifik), kr 5,25 5,07 5,10 4,80 5,49

EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 37 484,5 40 635,1 40 340,0 37 232,3 40 453,3

EPRA NRV per aktie, kr 185 201 199 184 196

EPRA NTA (Aktuellt substansvärde), mnkr 35 279,3 38 270,8 37 992,3 35 014,4 38 181,2

EPRA NTA per aktie, kr 175 189 188 173 185

EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 28 788,6 31 262,0 31 066,0 28 616,5 31 382,7

EPRA NDV per aktie, kr 142 155 154 141 152

EPRA vakansgrad, % 5,7 4,0 5,9 6,7 1,7

Hufvudstaden presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Syftet med dessa är att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten

mellan perioder. De nyckeltal som klassificerats som alternativa nyckeltal har definierats på sidan 84 och härledning återfinns på sidorna 80–81.

Enligt styrelsens förslag.

Flerårsöversikt – koncernen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Alternativa nyckeltal

Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s

(ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som

presenteras ovan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt

mått som inte definieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och

som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka

jämförbarheten mellan perioder. Definitioner till nyckeltal återfinns i

Definitioner och ordlista, se sida 84. Nedan presenteras härledning

av alternativa nyckeltal.

Mnkr

Helår

2023

Helår

2022

Helår

2021

Helår

2020

Helår

2019

Nettovinst från den löpande verksamheten

Resultat före skatt - 2 535 904 3 726 -1 833 3 968

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 3 672 209 -2 579 2 894 -2 731

Schablonberäknad bolagsskatt -234 -229 -236 -227 -264

Nettovinst från den löpande verksamheten 903 884 911 834 973

Avkastning på eget kapital, justerad, %

Årets resultat efter skatt -1 927 722 2 955 -1 462 3 146

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 3 672 209 -2 579 2 894 -2 731

Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och

värdeförändringar -833 -43 531 -596 563

Årets resultat, justerad 912 888 907 836 978

Genomsnittligt eget kapital 30 026 31 164 29 842 30 000 30 192

Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,0 2,8 3,0 2,8 3,2

Nettoskuld, mnkr

Långfristiga räntebärande skulder 7 300 6 500 7 000 6 200 6 700

Långfristiga leasingskulder 721 703 707 710 719

Kortfristiga räntebärande skulder 2 100 2 500 2 200 2 450 1 650

Kortfristiga leasingskulder 8 9 9 10 41

Kassa och bank -382 -453 -1 182 -784 -1 706

Nettoskuld 9 747 9 259 8 734 8 586 7 404

Soliditet, mnkr

Eget kapital 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383

Balansomslutning 48 444 51 235 51 099 47 397 50 342

Soliditet, % 59 61 61 60 62

Nettobelåningsgrad fastigheter, mnkr

Räntebärande skulder 9 400 9 000 9 200 8 650 8 350

Leasingskulder 729 712 716 720 760

Räntebärande tillgångar -382 -453 -1 182 -784 -1 706

Summa 9 747 9 259 8 734 8 586 7 404

Redovisat värde fastigheter 46 743 49 547 48 790 45 637 47 681

Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,9 18,7 17,9 18,8 15,5

Räntetäckningsgrad, mnkr

Resultat före skatt -2 535 904 3 726 -1 833 3 968

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 3 672 209 -2 579 2 894 -2 731

Räntekostnader 289 166 139 132 119

Summa 1 426 1 279 1 286 1 193 1 356

Räntekostnader 289 166 139 132 119

Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 7,7 9,3 9,1 11,4

AlternAtivA nyckeltAl

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

European Public Real Estate Association, EPRA, är en intresse-

organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i

Europa. EPRA arbetar för att förbättra standarder och transparen

sen inom fastighetsbranschen för att skapa ökad trovärdighet och

trygghet för investerare. Hufvudstaden under 2023 tilldelats EPRA

sBPR Silver samt EPRA BPR Brons vilket är ett bevis för att bola

get arbetar strukturerat för en transparent rapportering.

För information om EPRA sBPR-relaterade nyckeltal, se

hållbarhets noterna på sidorna 98–108 samt även i separat bilaga

på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex.

EPRA-nyckeltal

Mnkr

Helår

2023

Helår

2022

Helår

2021

Helår

2020

Helår

2019

EPRA Earnings, mnkr

Rörelseresultat -2 256 1 089 3 865 -1 702 4 087

Återläggning av värdeförändringar 4 042 209 -2 579 2 930 -2 731

Finansiella intäkter och kostnader -279 -185 -139 -132 -119

Förvaltningsresultat 1 507 1 113 1 147 1 096 1 237

Aktuell skatt förvaltningsresultat -74 -88 -115 -77 -105

EPRA Earnings 1 433 1 025 1 032 1 019 1 132

Återläggning av jämförelsestörande poster -370 0 0 -36 0

EPRA Earnings (företagsspecifik) 1 063 1 025 1 032 984 1 132

Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 205,1 206,3

EPRA EPS, kr 7,08 5,07 5,10 4,97 5,49

EPRA EPS (företagsspecifik), kr 5,25 5,07 5,10 4,80 5,49

Substansvärde (EPRA NRV/NTA/NDV), mnkr

Eget kapital enligt balansräkning 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383

Återläggning

Derivat enligt balansräkningen – – – – –

Uppskjuten skatt

8 696 9 373 9 274 8 616 9 071

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 37 485 40 635 40 340 37 232 40 453

Antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 202,3 206,3

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr 185 201 199 184 196

Avdrag

Immateriella tillgångar -95 -89 -97 -127 -71

Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% -2 111 -2 275 -2 251 -2 091 -2 202

Substansvärde EPRA NTA 35 279 38 271 37 992 35 014 38 181

Antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 202,3 206,3

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr 175 189 188 173 185

Återläggning

Derivat enligt ovan – – – – –

Immateriella tillgångar enligt ovan 95 89 97 127 71

Uppskjuten skatt i sin helhet -6 585 -7 098 -7 023 -6 525 -6 869

Substansvärde EPRA NDV 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383

Antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 202,3 206,3

Substansvärde (EPRA NDV) per akite, kr 142 155 154 141 152

Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad)

Hyresvärde vakant yta, totalt 211 155 154 167 102

Hyresvärde vakant yta, projekt 74 68 29 29 67

Hyresvärde totalt 2 381 2 214 2 095 2 020 2 024

Hyresvakansgrad, % 8,8 7,0 7,3 8,2 5,0

Hyresvakansgrad projekt, % 3,1 3,0 1,4 1,5 3,3

Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad), % 5,7 4,0 5,9 6,7 1,7

Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

AlternAtivA nyckeltAl

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Affärsområden i siffror

Fastighetsdata Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

31 december

2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Antal fastigheter 22 22 3 3 4 4 29 29

Uthyrbar yta, kvm 210 904 206 128 91 281 91 447 88 657 88 987 390 842 386 562

– varav kontor 135 870 132 917 16 864 16 894 49 195 50 428 201 929 200 239

– varav butik och restaurang 42 815 42 201 36 480 36 622 31 237 31 604 110 532 110 42 7

Årshyra, mnkr 1 510 1 329 492 518 379 367 2 381 2 214

Hyresvakansgrad, % 7,0 3,3 4,5 7,0 21,8 20,5 8,8 7,0

Ytvakansgrad, % 8,3 4,9 5,5 7,2 31,4 30,0 12,9 11,2

Antal uthyrbara garageplatser 619 619 665 665 51 51 1 335 1 335

Uthyrbar yta och årshyra Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

31 december 2023

Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr

Kontor 135 870 1 074 16 864 114 49 195 185 201 929 1 373

Butik och restaurang 42 815 384 36 480 311 31 237 178 110 532 873

Lager och övrigt 12 672 23 16 423 35 4 932 10 34 027 68

Garage 18 443 26 21 514 32 1 275 2 41 232 60

Bostäder 1 104 3 0 0 2 018 4 3 122 7

Totalt 210 904 1 510 91 281 492 88 657 379 390 842 2 381

Yt- och hyresvakans Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

31 december 2023

Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Kontor 10 240 74,7 1 956 6,0 15 911 47,1 28 107 127,8

Butik och restaurang 2 946 24,2 1 953 13,3 6 635 26,7 11 534 64,2

Lager och övrigt 2 855 4,1 1 107 2,9 2 204 3,6 6 166 10,6

Garage 884 1,0 0 0 1 275 1,9 2 159 2,9

Bostäder 504 2,0 0 0 1 840 3,2 2 344 5,2

Totalt 17 429 106,0 5 016 22,2 27 865 82,5 50 310 210,7

Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Fastighetsbeståndet

(jämförbart bestånd) Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm

Bruttohyror inkl

debiterade förbruk-

ningsavgifter 1 494,4 7 086 1 334,0 6 472 507,4 5 559 518,1 5 666 410,3 4 628 397,9 4 471 2 412,1 6 172 2 250,0 5 821

(varav fastighets-

skattetillägg) 138,7 658 140,4 681 41,4 454 40,7 445 28,4 320 27,2 306 208,5 533 208,3 539

Hyresförluster

vakanta lokaler -88,5 -420 -58,8 -285 -30,1 -330 -37,9 -414 -81,4 -918 -93,4 -1 050 -200,0 -512 -190,1 -492

Kundförluster -1,8 -9 -1,4 -7 6,7 73 -2,9 -32 -1,0 -11 -0,9 -10 3,9 10 -5,2 -13

Nettoomsättning 1 404,1 6 657 1 273,8 6 180 484,0 5 302 477,3 5 220 327,9 3 699 303,6 3 411 2 216,0 5 670 2 054,7 5 316

Underhåll -19,0 -90 -12,7 -62 -22,2 -243 -13,3 -145 -5,2 -59 -6,1 -69 -46,4 -119 -32,1 -83

Drift -88,5 -420 -81,2 -394 -136,9 -1 500 -119, 5 -1 307 -45,0 -508 -45,1 -507 -270,4 -692 -245,8 -636

Administration -50,3 -238 -48,9 -237 -43,3 -474 -41,1 -449 -19,1 -215 -19,2 -216 -112,7 -288 -109,2 -282

Fastighetsskatt -155,0 -735 -151,5 -735 -43,9 -481 -38,8 -424 -37,5 -423 -36,7 -412 -236,4 -605 -227,0 -587

Avskrivningar -0,6 -3 -0,7 -3 -6,8 -74 -4,8 -52 -0,4 -5 -0,4 -4 -7,8 -20 -5,9 -15

Summa fastig-

hetskostnader -313,4 -1 486 -295,0 -1 431 -253,1 -2 772 -217,5 -2 377 -107,2 -1 210 -107,5 -1 208 -673,7 -1 724 -620,0 -1 603

Bruttoresultat 1 090,7 5 171 978,8 4 749 230,9 2 530 259,8 2 843 220,7 2 489 196,1 2 203 1 542,3 3 946 1 434,7 3 713

AFFärsområden i siFFror

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Löptidsanalys

1) 2) 3)

31 december 2023

Antal kontrakt 2024 2025 2026 2027 2028 2029- Totalt

Affärsområde Stockholm

Kontor 45 50 49 24 14 34 216

Butiker 17 24 35 7 6 14 103

Övrigt 362 152 87 57 16 29 703

Summa 424 226 171 88 36 77 1 022

Andel, % 41,5 22,1 16,7 8,6 3,5 7,6 100,0

Affärsområde NK

Kontor 5 3 2 0 1 4 15

Butiker 42 29 19 12 3 2 107

Övrigt 59 38 26 10 3 5 141

Summa 106 70 47 22 7 11 263

Andel, % 40,3 26,6 17,9 8,3 2,7 4,2 100,0

Affärsområde Göteborg

Kontor 5 5 4 5 6 6 31

Butiker 18 15 12 12 4 2 63

Övrigt 37 27 19 11 5 5 104

Summa 60 47 35 28 15 13 198

Andel, % 30,3 23,7 17,7 14,1 7,6 6,6 100,0

Hufvudstaden totalt

Kontor 55 58 55 29 21 44 262

Butiker 77 68 66 31 13 18 273

Övrigt 458 217 132 78 24 39 948

Summa 590 343 253 138 58 101 1 483

Andel, % 39,8 23,1 17,1 9,3 3,9 6,8 100,0

Årshyra, mnkr 2024 2025 2026 2027 2028 2029- Totalt

Affärsområde Stockholm

Kontor 117, 3 203,1 189,5 85,5 88,0 370,3 1 053,7

Butiker 42,4 70,5 110,1 17,2 15,6 54,9 310,7

Övrigt 14,9 19,9 13,8 5,5 12,0 17,6 83,7

Summa 174,6 293,5 313,4 108,2 115,6 442,8 1 448,1

Andel, % 12,0 20,3 21,6 7,5 8,0 30,6 100,0

Affärsområde NK

Kontor 30,6 9,2 15,6 0,0 14,2 33,1 102,7

Butiker 81,0 50,6 28,8 22,5 17,9 11,4 212,2

Övrigt 7,5 6,3 5,6 4,4 0,4 0,4 24,6

Summa 119,1 66,1 50,0 26,9 32,5 44,9 339,5

Andel, % 35,1 19,5 14,7 7,9 9,6 13,2 100,0

Affärsområde Göteborg

Kontor 11,4 7,5 15,4 27,5 36,0 47,6 145,4

Butiker 20,1 42,3 28,3 42,2 11,0 13,6 157,5

Övrigt 5,3 6,7 4,5 2,6 0,3 0,9 20,3

Summa 36,8 56,5 48,2 72,3 47,3 62,1 323,2

Andel, % 11,4 17,5 14,9 22,4 14,6 19,2 100,0

Hufvudstaden totalt

Kontor 159,3 219,8 220,5 113 , 0 138,2 451,0 1 301,8

Butiker 143,5 163,4 167,2 81,9 44,5 79,9 680,4

Övrigt 27,7 32,9 23,9 12,5 12,7 18,9 128,6

Summa 330,5 416,1 411,6 207,4 195,4 549,8 2 110,8

Andel, % 15,7 19,7 19,5 9,8 9,3 26,0 100,0

Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

Exklusive bostadskontrakt.

AFFärsområden i siFFror

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Definitioner och ordlista

Finans

Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genom-

snittligt eget kapital.

Avkastning på eget kapital, justerad. Årets resultat efter skatt exklusive skatte-

justerade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till

genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader

i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.

Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kost-

nader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget

gemensamma kostnader.

EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för

börsnoterade fastighetsbolag i Europa.

EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelsere-

sultat före värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader

samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har

beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskriv-

ningar och investeringar.

EPRA Earnings (företagsspecifik) – Företagsspecifikt förvaltningsresultat efter

avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och

värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt

beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräk-

nats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och

investeringar.

EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med återlägg-

ning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive upp-

skjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter

och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning

av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd

uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.

Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och

värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.

Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital

för året.

Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till

genomsnittliga räntebärande skulder.

Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar

jämförbarheten mellan två givna perioder.

MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid

på1–15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas

redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad

utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.

Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeför-

ändringar samt jämförelsestörande poster, belastat med schablonberäknad

bolagsskatt.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelse-

störande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande

till finansiella kostnader.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång.

Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande

skulder och uppskjutna skatteskulder.

Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning

inklusive koncerninterna hyror.

Aktie

Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid

årets slut.

EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående

aktier under året.

EPRA EPS (företagsspecifik). EPRA Earnings (företagsspecifik) i förhållande

till genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Free Float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av

kontrollerande ägare.

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den

löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier

under året.

P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.

Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal

utestående aktier under året.

Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande

verksamheten.

Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.

Årets kassaﬂöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Fastighet

Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra exklusive tillägg för förbruk-

ningsavgifter samt inklusive bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella

kontors- och butiksfastigheter.

Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på

fastigheter.

Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna

hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.

EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till

total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total

årshyra.

Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året

förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande

period.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till,

under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av

varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer

kallas detta för verkligt värde.

Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den

hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit

vakant.

Omförhandling. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars

tidigare avtal löpt ut.

Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på

en butiks eller restaurangs omsättning.

Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid årets utgång uppräknad till årsbasis.

Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

deFinitioner och ordlistA

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Genom att återanvända material och möbler Genom att återanvända material och möbler

vid hyresgästanpassning har vi både minskat vår vid hyresgästanpassning har vi både minskat vår

klimatpåverkan och skapat en inspirerande och klimatpåverkan och skapat en inspirerande och

kreativ arbetsmiljö för medarbetarna. kreativ arbetsmiljö för medarbetarna.

Regelverk och bolagsordning

Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm.

Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsord

ningen, den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regel-

verk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden), Aktie-

marknadens Självregleringskommittés regler om ersättningar till

ledande befattningshavare och om incitamentsprogram samt andra

tillämpliga lagar och regler. Koden syftar bland annat till att skapa

goda förutsättningar för en aktiv och ansvars kännande ägarroll och

utgör ett led i självregleringen inom svenskt näringsliv. Den bygger

på principen följ eller förklara, vilket innebär att bolag kan avvika

från en eller ﬂera regler i Koden om motiv ﬁnns och förklaras samt

att vald lösning beskrivs.

Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om

valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.

Aktien och ägarna

Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets

C-aktie avnoterades, efter begäran av Nasdaq Stockholm, i

januari 2020. Aktiekapitalet i bolaget uppgick vid årets slut till

1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket

ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 203 001 207

A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 270 726

C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga

aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största

ägare är L E Lundbergföretagen AB med totalt 47,2 procent av ute

stående aktier och 88,6 procent av rösterna. Utöver L E Lundberg-

företagen AB ﬁnns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt

innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av

röstetalet för samtliga aktier i bolaget.

Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktie-

ägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under

året har omvandling skett av 1 097 C-aktier till A-aktier. Inga

begränsningar ﬁnns i bolagsordningen avseende möjligheten att

överlåta aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal ﬁnns som

skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande och

inga överträdelser av tillämpliga börsregler har förekommit.

Återköp av egna aktier

Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndi

gande att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samt-

liga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2023. Syftet

med bemyndigandet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapital

strukturen och därigenom skapa ökat värde för aktieägarna och/eller

möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att ﬁnansiera

förvärv av företag eller fastighet. Totalt eget innehav per den 31

december 2023 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 pro

cent av samtliga aktier. Inga återköp av aktier har skett under 2023

eller efter rapporttidens utgång (till och med den 15 februari 2024).

Årsstämma

Aktieägares rätt att besluta i Hufvud stadens angelägenheter utövas

vid årsstämman. Aktieägare som är registrerade i aktieboken per

avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta

och rösta vid årsstämman personligen eller genom ombud.

Aktieägare vars aktier är förvaltar registrerade måste, för att kunna

utöva rösträtt på årsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i

eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till årsstämman. Vidare

framgår av bolagets bolags ordning att styrelsen inför en bolags

stämma får besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt på

förhand (poströstning) enligt det förfarande som anges i aktiebo

lagslagen. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet.

I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska

godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och

avgivna rösterna.

Enskilda aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på

stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under

särskild adress, som publiceras på hufvudstaden.se i god tid före

kallelse tiden för stämman.

Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter

räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende

bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdel

ning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelse-

ledamöter, styrelse ordförande och revisorer samt ersättning till sty-

relse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattnings-

havare, godkännande av ersättningsrapport och andra viktiga frå-

gor. Kallelse till årsstämma sker genom annonsering i Post- och

Inrikes Tidningar samt på hufvudstaden.se. Att kallelse skett ska

annonseras i Dagens Nyheter.

Årsstämman 2023 hölls den 23 mars 2023. Totalt 358 aktie

ägare som företrädde 141 580 098 A-aktier och 8 263 132

C-aktier var företrädda. De representerade totalt 967 893 298 rös

ter motsvarande 95 procent av det totala antalet utestående röster.

Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman

beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräk

ningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkningen och att

lämna utdelning om 2,70 kronor per aktie till aktieägarna. Stämman

beviljade styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade

om arvode till styrelseledamöter och revisorer. Vidare omvaldes

samtliga styrelseledamöter och revisorer för tiden intill slutet av

nästa årsstämma. Slutligen beslutade stämman att godkänna

ersättningsrapporten för 2022 samt bemyndigade styrelsen att

besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A.

Årsstämma 2024 hålls i Stockholm den 21 mars 2024.

Nominering och val av styrelse och revisorer

Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst

tio ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet

av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseleda-

moten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden ﬁnns

ingen valberedning utsedd i Hufvudstaden. Valberedningens

uppgift, att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, full

görs dock av Hufvudstadens huvudägare, L E Lundbergföretagen

AB. Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är en avvi

kelse från Koden. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande

vid årsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden.

Förslag på revisor samt revisionsarvode framläggs av styrelsen.

Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag under

adress som framgår på hufvudstaden.se. Förslagen offentliggörs

senast i samband med kallelsen till årsstämman.

Bolagsstyrningsrapport

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Huvudägaren har tillämpat punkt 4.1 i Koden om Mångfaldspolicy

innebärande att styrelsen ska ha en, med hänsyn till bolagets verk

samhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, ändamålsenlig

sammansättning. De bolagsstämmovalda ledamöternas kompe

tens, erfarenhet och bakgrund ska vara präglad av mångsidighet

och bredd, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Års

stämman 2023 beslutade i enlighet med huvudägarens förslag,

innebärande att nio ledamöter valdes, varav tre kvinnor och sex män.

Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2024 har huvud

ägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är

ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga

delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen.

Styrelsens sammansättning

Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som valts av års

stämman för en period om ett år. Hufvudstadens styrelse har en

ändamålsenlig sammansättning utifrån bolagets verksamhet.

Samtliga styrelseledamöter har bedömts utifrån kompetens, erfa

renhet och bakgrund. Från företagsledningen har endast VD ingått

i styrelsen och han är den enda som är att betrakta som icke obero

ende i förhållande till bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är

Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna är icke oberoende i förhål

lande till den största aktieägaren L E Lundbergföretagen AB

(Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson).

För ytterligare information om enskilda styrelseleda möter, se

sidorna 90–91. En utom stående advokat anlitas som styrelsens

sekreterare.

Revisorer

Aktieägare

Bolagsstämma

Styrelse

VD/Koncernledning

HUFVUDSTADENS STYRNINGSSTRUKTUR

Styrelsens ansvar

Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för

koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av

bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i

övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende kon

cernens övergripande mål, strategiska inriktning och policyer liksom

viktigare frågor som rör ﬁnansiering, förvärv, avyttringar och investe

ringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:

•

Fortlöpande följa och bedöma bolagets ekonomiska situation

och affärsmässiga utveckling.

•

Fortlöpande utvärdera bolagets operativa ledning och VD:s

arbete.

•

Ansvara för att det ﬁnns en tillfredsställande kontroll av bolagets

efterlevnad av lagar och andra regler samt löpande utvärdera

bolagets system för intern kontroll och riskhantering.

•

Fastställa riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället ur ett

hållbarhetsperspektiv.

Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning,

vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, ﬁnansiering,

ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär.

Arbetsordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åliggan

den samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbets-

ordningens relevans och aktualitet ses över varje år.

Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig

kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet

och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor

och företräder bolaget i ägarfrågor samt förmedlar eventuella syn

punkter från aktieägare till styrelsen.

Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en

gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbild

ning. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller i en

enkät. Svaren sammanställs av ord föranden som redovisar resulta

tet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion.

Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar,

samt godkänner de väsentliga uppdrag VD har utanför bolaget.

Styrelsens arbete

Under 2023 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett var konsti

tuerande. Ekonomisk och ﬁnansiell rapportering samt redovisning

av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte.

Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk

betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har

under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och

ﬁnansieringsfrågor, fastighetsvärdering samt förvärv och investe

ringar. Några övriga ärenden som behandlats under året är större

pågående projekt, bland annat försäkringsersättning och färdig-

ställande av Vildmannen 7, det stora utvecklingsprojektet Johanna

och ombyggnation av Hästhuvudet 13 samt hållbarhetsfrågor.

Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom

föredragande.

Namn Funktion Närvaro

Oberoende i

förhållande

till bolaget

Oberoende i

förhållande

till ägare

Fredrik Lundberg Ordförande 7 Ja Nej

Claes Boustedt 6 Ja Nej

Peter Egardt 7 Ja Ja

Liv Forhaug 7 Ja Ja

Louise Lindh 7 Ja Nej

Katarina Ljungqvist 7 Ja Ja

Anders Nygren VD 7 Nej (anställd) Ja

Fredrik Persson 7 Ja Ja

Sten Peterson 7 Ja Nej

Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman.

Bolagsstyrningsrapport

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredo-

visningen för 2022 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i

samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.

Styrelseutskott

Styrelsen har prövat frågan om inrättande av revisionsutskott och

ersättningsutskott men har valt att inte inrätta några utskott och

hanterar istället uppgifter som ankommer på sådana utskott inom

ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompetens

kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektivise

ras. Detta innebär att hela styrelsen fullgör de uppgifter som

ankommer på ett revisionsutskott samt att hela styrelsen, förutom

VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott,

inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade

program för rörliga ersättningar till koncernledningen. Styrelsen

följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersätt

ningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut

om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i

bolaget för ledande befattningshavare.

Koncernledning

VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsord

ningen för styrelse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner

för VD. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt

och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för

att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncern-

ledningen består av VD, tre affärsområdeschefer, samt cheferna

för Ekonomi/Finans, Affärsutveckling, Fastighetsutveckling och

Personal. För information om enskilda medlemmar, se sidorna

92 –93.

Koncernledningen har möten cirka en gång i månaden för att

diskutera aktuella frågor och genomför strategikonferens två

gånger per år.

Revision

Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och

motsvarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registre

rade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2023 omvaldes Price-

waterhouseCoopers AB som revisionsbolag för en mandatperiod

om ett år. Magnus Svensson Henryson är huvudansvarig revisor.

Bland Magnus Svensson Henrysons större uppdrag kan nämnas

Alleima AB, Bure Equity AB, Embracer Group AB, Holmen AB och

L E Lundbergföretagen AB.

Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav minst en

gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redo

görelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iaktta-

gelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under

året. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Slutlig granskning av

årsbokslut, års- respektive koncernredovisning, bokföring samt

styrelsens och VD:s förvaltning sker i januari–februari varefter

revisionsberättelse avlämnas. Hållbarhetsredovisningen granskas

översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för

rådgivningstjänster lämnas i not 8.

Ersättningar

Styrelsen

Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman

2023 beslutades om en ersättning för perioden fram till nästa års

stämma om 2 430 000 kronor att fördelas på ledamöterna med

undantag för VD Anders Nygren, som inte uppbär någon ersättning

för sitt styrelsearbete. Ersättningen fördelas mellan ordföranden

med 540 000 kronor och de övriga sju, ej anställda ledamöterna

med 270 000 kronor vardera.

Koncernledningen

Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande

befattningshavare beslutas av årsstämman. Styrelsen ska upprätta

förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av

väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Års

stämman 2023 fastställde riktlinjer innebärande att bolagets ersätt-

ningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat

resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktie

kursrelaterade incitamentssystem ﬁnns i bolaget. Dessa riktlinjer

har följts under 2023. Riktlinjerna kommer fortsätta gälla 2024 då

styrelsen inte kommer föreslå årsstämman 2024 några ändringar.

Styrelsen har upprättat en ersättningsrapport avseende

räkenskapsåret 2023 för godkännande av årsstämman 2024.

Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande

befattnings havare, som antogs av årsstämman 2023, har följts,

ﬁnns på hufvudstaden.se senast tre veckor före års stämman samt

kommer att bifogas årsstämmohandlingarna.

VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs

av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning

till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens

ordförande.

För ytterligare information om löner och ersättningar, samt rikt-

linjer för ersättning till ledande befattningshavare antagna av års

stämman 2023, se not 7.

Bonus

Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen, inklusive

koncernledningen, omfattades under året av ett bonusprogram,

med undantag av medarbetare i Hufvudstadens dotterbolag NK

Retail AB och NK Service AB, vilka inte omfattades av bonuspro

grammet. Kriterierna för bonus för koncernledningen ska enligt rikt-

linjerna till 70 procent bestå av ﬁnansiella mål relaterade till verk-

samhetsresultat, till 15 procent av operationella mål relaterade till

kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål.

För såväl koncernledningens som övriga anställdas bonuspro

gram gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett

tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat

utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Under 2023 uppgick

redovisad bonus för samtliga anställda till 4,2 mnkr (9,5) eller med i

genomsnitt 148 000 kronor per person för koncernledningen inklu

sive VD och med i genomsnitt 21 000 kronor för övriga med arbetare.

Bolagsstyrningsrapport

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har

en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det ﬁnns ett

betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga

risker för fel i den ﬁnansiella rapporteringen. Hufvudstadens system

för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontroll-

åtgärder, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den

ﬁnansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur

bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl

mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten.

Policyer och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder,

informationspolicy och redovisningshandbok, dokumenteras och

utvärderas kontinuerligt av koncernledning och styrelse. För att kon

tinuerligt följa upp verksamheten ﬁnns rutiner för ﬁnansiell rappor-

tering och analys. Rutinerna innefattar månads- och kvartalsrapport

samt budgetuppföljning och prognos. Uppgifterna genomförs av

redovisnings- och controllerfunktionen på affärsområdes- och kon

cernnivå.

Riskbedömning

Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen

identiﬁerar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning

om bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer

dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i

den ﬁnansiella rapporteringen. Styrelsen analyserar utfallet av

bolagets process för riskbedömning och riskhantering, för att säker

ställa att den omfattar alla väsentliga områden. Hufvudstadens

största risker kopplas till fastighetsvärdering, ﬁnansiella transaktio

ner, fastighets projekt och skattehantering.

Kontrollåtgärder

Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett

antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill

säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter

i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även

säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har

väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade

kontrollåtgärder är fastighetsvärdering, underhåll, ombyggnad,

räntebetalningar samt uthyrning. Kontroller genomförs bland annat

med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa möten mellan affärs-

område, koncernledning och controllerfunktionen.

Information och kommunikation

Den interna informationen och externa kommunikationen regleras

på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den

interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker

bland annat genom att ledningen håller regelbundna informations

möten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan

viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom

detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information.

På intranätet publiceras interna policyer, riktlinjer, instruktioner och

motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Åter

rapporteringen kring arbetet med intern kontroll görs vid kvartals-,

ledningsgrupps- och styrelsemöten.

Uppföljning

Hufvudstadens koncernledning utvärderar löpande den interna

kontrollen avseende den ﬁnansiella rapporteringen och att rappor

teringen till styrelsen fungerar, framför allt genom egna analyser, att

ställa frågor och ta del av controller funktionens arbete. För att följa

upp identiﬁerade risker och säkerställa att det interna kontrollarbe

tet sker på bästa sätt jobbar controllerfunktionen löpande med

denna uppföljning. Utöver kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall

inklusive koncernledningens kommentarer kring verksamheten

erhåller styrelsen ledningens kommentarer kring hur arbetet med

intern kontroll har fungerat samt om identiﬁerade risker bör föränd

ras. Bolagets revisor medverkar på styrelsemöten vid två tillfällen

per år och informerar om sina iakttagelser kring bolagets interna

rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att

ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden

och styrelsen tar ställning till risker i den ﬁnansiella rapporteringen

samt utvärderar den interna kontrollen.

Uttalande om internrevision

Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukture

rat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet.

Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet

inte skulle fungera på ändamålsenligt sätt. Styrelsen har därför

beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprö

vas årligen.

Bolagsstyrningsrapport

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Styrelse och revisorer

Styrelsen består av nio ledamöter

utan suppleanter, samtliga valda

av årsstämman. Bland leda-

möterna ﬁnns personer med

anknytning till Hufvudstadens

största aktieägare L E Lundberg

företagen AB. Vidare ingår verk-

ställande direktören i styrelsen.

Andra tjänstemän i bolaget deltar

i styrelsens sammanträden såsom

föredragande. Under 2023 hade

styrelsen sju sammanträden, varav

ett konstituerande. Styrelsens

arbete följer en av styrelsen fast

ställd arbetsordning avseende

styrelsens respektive verkstäl

lande direktörens åligganden samt

arbetsfördelningen mellan styrelsen

och verkställande direktören.

Fredrik Lundberg

f 1951. Civilingenjör, civilekonom, dr h c mult

Ordförande, ledamot sedan 1998.

Verkställande direktör och koncernchef i

L E Lundbergföretagen AB.

Styrelseordförande i Holmen AB och

AB Industrivärden. Vice styrelseordförande

i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot

i L E Lundbergföretagen AB, Fastighets AB

L E Lundberg och Skanska AB.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 2 350 412 aktier

(eget och via närstående).

Katarina Ljungqvist

f 1965. Företags- och förvaltningsjurist.

Ledamot sedan 2022.

Verkställande direktör i Kommuninvest.

Styrelseledamot i Svensk Exportkredit AB och

Svenska Mässan Stiftelse samt dess

huvudmannaråd.

Tidigare erfarenheter bland annat som region

bankschef i Handelsbanken västra Sverige och

chef Handelsbanken Digital.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Claes Boustedt

f 1962. Civilekonom.

Ledamot sedan 1998.

Vice verkställande direktör i

L E Lundbergföretagen AB.

Verkställande direktör i L E Lundberg Kapital

förvaltning AB.

Styrelseledamot i Alleima AB, Förvaltnings AB

Lunden och Sandvik AB.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Anders Nygren

f 1970. Civilingenjör.

Verkställande direktör och ledamot sedan

2022.

Inga väsentliga uppdrag utanför koncernen.

Oberoende gentemot större aktieägare men

inte gentemot bolaget och bolagsledningen.

Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier.

L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 95 489 015 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka

71 procent av rösterna och Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB.

styrelse och revisorer

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Peter Egardt

f 1949. Fil kand.

Ledamot sedan 2003.

Ledamot i Riksdagens arvodesnämnd.

Ordförande för Stockholms Konstnärliga

Högskola och Svensk-Litauiska

Samarbetsfonden.

Tidigare erfarenhet bland annat som lands-

hövding i Uppsala län, verkställande direktör

i Stockholms Handelskammare och Svenska

Handelskammarförbundet.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 22 000 aktier.

Fredrik Persson

f 1968. Civilekonom.

Ledamot sedan 2016.

Ordförande i BusinessEurope.

Styrelseordförande i Ellevio AB och JM AB.

Styrelseledamot i AB Electrolux, A. Ahlström Oy,

Holmen AB, ICA Gruppen AB och Interogo

Holding AG.

Tidigare erfarenhet bland annat som

verkställande direktör och koncernchef på

Axel Johnson AB.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 5 000 aktier.

Liv Forhaug

f 1970. Civilekonom.

Ledamot sedan 2016.

Verkställande direktör i Martin & Servera AB.

Styrelseordförande i Martin & Serveras

dotterbolag.

Styrelseledamot i Loomis AB, Svensk Handel

och Svenskt Näringsliv.

Tidigare erfarenhet bland annat som strategi-

chef på ICA Gruppen AB och partner på

McKinsey & Company.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 1 800 aktier.

Sten Peterson

f 1956. Civilingenjör.

Ledamot sedan 2006.

Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg,

Förvaltnings AB Lunden, J2L Holding AB och

L E Lundbergföretagen AB.

Tidigare erfarenhet bland annat som

verkställande direktör i Förvaltnings AB Lunden.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.

Louise Lindh

f 1979. Civilekonom.

Ledamot sedan 2007.

Styrelseordförande i Fastighets AB

L E Lundberg och J2L Holding AB.

Styrelseledamot i Holmen AB och

L E Lundbergföretagen AB.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 509 166 aktier

(eget och via närstående).

REVISORER

PricewaterhouseCoopers AB

Huvudansvarig

Magnus Svensson Henryson

f 1969. Auktoriserad revisor.

SEKRETERARE

Mattias Karlsson

f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling

Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare

sedan 2008.

styrelse och revisorer

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Koncernledning

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Anders Nygren

f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör,

anställd 2006.

Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier.

Ulrika Frisk

f 1970. Examen inom HR. Chef HR,

anställd 2022.

Innehav i Hufvudstaden: –.

John Lethenström

f 1972. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling,

anställd 2017.

Innehav i Hufvudstaden: –.

Fredrik Ottosson

f 1972. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg,

anställd 2016.

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Karl Palm

f 1984. Högskoleingenjör. Chef Affärsutveckling,

anställd 2014.

Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.

Åsa Roslund

f 1966. Civilekonom. Vice verkställande direktör,

Chef Ekonomi och Finans,

anställd 2005.

Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.

Frida Wijkström

f 1976. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm,

anställd 2018, tidigare anställd 2008–2015.

Innehav i Hufvudstaden: –.

Bo Wikare

f 1963. Civilingenjör. Vice verkställande direktör,

Chef Affärsområde NK,

anställd 1994.

Innehav i Hufvudstaden: 3 062 aktier.

Från vänster: Ulrika Frisk, Åsa Roslund, Frida Wijkström,

Anders Nygren, Karl Palm, John Lethenström,

Bo Wikare och Fredrik Ottosson.

Koncernledning

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Aktiekapital

Hufvudstaden AB bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr,

6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapitalet uppgick vid

utgången av 2023 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor

per aktie.

Aktiestruktur

Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en

röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det ﬁnns inga

begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid

en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande

Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large

Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C noterades 1998 och

avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från Nasdaq

Stockholm.

I bolagsordningen ﬁnns ett så kallat omvandlingsförbehåll.

Det innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära

omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Sedan avnoteringen har

totalt 4 338 C-aktier omvandlats till A-aktier, varav 1 097 stycken

under året.

Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till

202 306 933, varav 194 036 207 utgjorde A-aktier och 8 270 726

utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 8 965 000

A-aktier.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 33 113. Den största

ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 47,2 procent av totalt

antal utestående aktier och 88,6 procent av rösterna. Näst störst var

AMF med 9,6 procent av antalet utestående aktier och 1,9 procent

av rösterna.

Per den 31 december 2023 ägde institutioner och företag med

ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer tillsammans 177 372 772

aktier motsvarande 87,7 procent av totalt antal utestående aktier

och 96,7 procent av antalet röster. Av dessa var 56 svenska

institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på

139 361 865 aktier motsvarande 68,9 procent av antalet utestå

ende aktier och 92,9 procent av rösterna. Antalet utländska institu-

tioner och företag med ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer upp-

gick till 36. Deras innehav uppgick till 38 010 907 aktier motsva-

rande 18,8 procent av antalet utestående aktier och 3,7 procent av

antalet röster. Därutöver fanns det åtta privatpersoner som vardera

ägde 100 000 aktier eller ﬂer. Antalet aktieägare minskade under

året med 2 418. Andelen utländskt ägande minskade under året

från 21 till 20 procent av totalt antal utestående aktier.

Återköp av aktier

Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat att

återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samtliga aktier

i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2023. Hufvudstaden

ägde vid utgången av året 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2

procent av samtliga emitterade aktier. Under 2023 har inga aktier

återköpts.

Börsvärde och omsättning

Kursen på A-aktien den 31 december 2023 var 142,10 kronor

ochtotala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen

förA-aktien, uppgick till 30 022 mnkr. Under året omsattes sam-

manlagt 44 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm, vilket motsvarar

22 procent (45) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas

omsättningshastigheten i förhållande till aktier som ﬁnns tillgäng

liga för handel på Nasdaq Stockholm, så kallad free ﬂoat, uppgick

den till 41 procent (85). Varje handelsdag omsattes i genomsnitt

180 000 aktier i Hufvudstaden (360 000).

Utdelning

Ett av bolagets ﬁnansiella mål är att Hufvudstadsaktien ska ha en

god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer

än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte

investeringar eller bolagets ﬁnansiella ställning i övrigt motiverar en

avvikelse. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning om 2,70 kro

nor per aktie (2,70) motsvarande 61 procent av nettovinsten från

den löpande verksamheten. Direktavkastningen uppgick till 1,9 pro

cent baserat på styrelsens förslag till utdelning och börskursen för

A-aktien per 31december 2023.

Långsiktighet och låg risk

Antal aktier

Antal

aktieägare

Andel

aktieägare, %

Antal

emitterade aktier

Andel

aktier, %

1–999 29 322 88,6 4 328 512 2,1

1 000–9 999 3 313 10,0 7 381 891 3,5

10 000–99 999 378 1,1 10 207 055 4,8

100 000– 100 0,3 180 389 475 85,4

Utestående aktier 33 113 100,0 202 306 933 95,8

Hufvudstaden 8 965 000 4,2

Samtliga emitterade aktier 211 271 933 100,0

Källa: Euroclear Sweden.

Lundbergs 47%

Svenska aktie ägare 33%

Utländska aktie ägare 20%

ÄgarfördelningÄgarstruktur per 31 december 2023

aKtien och ägarna

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Utestående aktier, % Emitterade aktier, %

Serie A,

antal aktier

Serie C,

antal aktier

Totalt

antal aktier Kapital Röster Kapital Röster

L E Lundbergföretagen 87 311 335 8 177 680 95 489 015 47,2 88,6 45,2 87,9

AMF 19 500 000 0 19 500 000 9,6 1,9 9,2 1,9

State Street Bank and Trust 8 946 697 0 8 946 697 4,4 0,9 4,2 0,9

BNY Mellon 4 570 761 0 4 570 761 2,3 0,5 2,2 0,4

JP Morgan Chase Bank 4 506 431 0 4 506 431 2,2 0,4 2,1 0,4

Familjen Lundberg inklusive bolag 3 522 419 66 325 3 588 744 1,8 1,0 1,7 1,0

BNP Paribas, Luxemburg 2 759 313 0 2 759 313 1,4 0,3 1,3 0,3

Spiltan Fonder 2 492 712 0 2 492 712 1,2 0,2 1,2 0,2

Norges Bank 2 428 790 0 2 428 790 1,2 0,2 1,2 0,2

Handelsbanken Fonder 2 179 371 0 2 179 371 1,1 0,2 1,0 0,2

Skogstornet 2 050 000 0 2 050 000 1,0 0,2 1,0 0,2

Övriga aktieägare 53 768 378 26 721 53 795 099 26,6 5,6 25,5 5,5

Utestående aktier 194 036 207 8 270 726 202 306 933 100,0 100,0 95,8 99,1

Hufvudstaden, eget innehav 8 965 000 8 965 000 4,2 0,9

Samtliga emitterade aktier 203 001 207 8 270 726 211 271 933 100,0 100,0

Röstetal (exkl eget innehav) 194 036 207 827 072 600 1 021 108 807

Röstetal (inkl eget innehav) 203 001 207 827 072 600 1 030 073 807

Källa: Euroclear Sweden.

Utdelning Direktavkastning, %

Antal omsatta aktier på

Nasdaq Stockholm i miljoner

Antal omsatta aktier på

Nasdaq Stockholm i miljoner

Hufvudstaden A TSR

OMX Stockholm Benchmark GI

OMX Stockholm Real Estate GI

Enligt styrelsens förslag.

Källa: Nasdaq Stockholm.

Samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien. Källa: Nasdaq Stockholm.

Källa: Nasdaq Stockholm.

Hufvudstaden A TSR

OMX Stockholm Benchmark GI

OMX Stockholm Real Estate GI

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

Börsvärde, mnkr

Sagax

Balder

Castellum

Fabege

Wallenstam

Hufvudstaden

Atrium Ljungberg

Wihlborgs

Catena

Nyfosa

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

2023

20222021202020192018201720162 0152014

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

Utdelning, kr Direktavkastning, %

DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan

Kronor Volym

120

16 0

200

240

20232022202120202019

Kronor Volym

100

200

300

400

500

600

De största börsnoterade fastighetsbolagen

Per 31 december 2023

Aktiens utveckling och omsättning 2019–2023

Inklusive utdelning i jämförelse med index

Utdelning och direktavkastning

Aktiens utveckling och omsättning 2023

Inklusive utdelning i jämförelse med index

De största ägarna per 31 december 2023

aKtien och ägarna

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Årsstämma

Kalendarium

Delårsrapport jan – mar 2024 8 maj 2024

Halvårsrapport jan – jun 2024 22 augusti 2024

Delårsrapport jan – sep 2024 7 november 2024

Bokslutskommuniké för 2024 13 februari 2025

Årsredovisning för 2024 februari 2025

Kontaktpersoner

Anders Nygren, verkställande direktör

Telefon 08-762 90 00, anders.nygren@hufvudstaden.se

Åsa Roslund, vice verkställande direktör, chef Ekonomi och Finans

Telefon 08-762 90 00, asa.roslund@hufvudstaden.se

Informationen publiceras även på hufvudstaden.se. Års- och hållbarhetsredovisningen distribueras till samtliga aktieägare som begärt det.

Hufvudstadens årsstämma hålls torsdagen den 21 mars 2024

klockan 15.30 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med

entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstäm

man sker genom annonsering på Post- och Inrikes Tidningars

webbplats bolagsverket.se/poit samt på hufvudstaden.se. Informa

tion om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter.

Anmälan

Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:

• dels vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden

AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen

den 13 mars 2024, varvid aktieägare som låtit förvaltarregistrera

sina aktier måste låta registrera aktierna i eget namn så att aktie

ägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per ons-

dagen den 13 mars 2024 för att äga rätt att deltaga i stämman.

Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering)

och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid

i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar

som gjorts av förvaltaren senast den 15 mars 2024 kommer att

beaktas vid framställningen av aktieboken,

• dels anmäla sig till Hufvudstaden senast fredagen den 15 mars

2024, gärna före klockan 16.00. Anmälan ska ske per bolagets

hemsida

hufvudstaden.se,

e-post anm@hufvudstaden.se,

telefon 08-762 90 00, eller

skriftligen till Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm.

Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer,

telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktie-

ägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet.

Fullmakt i original, registreringsbevis och andra behörighetshand

lingar måste uppvisas vid årsstämman. För att underlätta inpasse-

ringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara

bolaget tillhanda under ovanstående adress i samband med anmä

lan. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och ﬁnns på

hufvudstaden.se.

Utdelning

Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,70 kronor per aktie, totalt

546,2 mnkr, lämnas för år 2023 med avstämningsdag den 25 mars

2024 och beräknad utbetalningsdag den 28 mars 2024.

Årsstämma och Kalendarium

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Närhet till service, träning, Närhet till service, träning,

restauranger och ett livligt stadsliv är restauranger och ett livligt stadsliv är

ett sätt att attrahera medarbetare och ett sätt att attrahera medarbetare och

än mer efterfrågat vid val av kontor.än mer efterfrågat vid val av kontor.

Hållbarhetsnoter

H1 MEDARBETARE

Anställda, vid årets utgång

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Anställda, head count

2023 2023 2023 2022 2022 2022

Totalt antal anställda 652 198 454 583 153 430

Kvinnor

Antal tillsvidareanställda 435 104 331 387 77 310

– varav heltid 159 88 71 141 74 67

– varav deltid 276 16 260 246 3 243

Antal visstidsanställda 72 8 64 61 3 58

Män

Antal tillsvidareanställda 132 81 51 128 72 56

– varav heltid 97 80 17 89 72 17

– varav deltid 35 1 34 39 0 39

Antal visstidsanställda 13 5 8 7 1 6

Totalt antal anställda.

Från 2023-01-01 ingår medarbetare från övertagen verksamhet i NK Service AB, en serviceorganisation som utför tjänster i NK-varuhusen. Totalt har NK Service 36 medarbetare som inräknas

i Fastighetsverksamheten ovan.

Andelen nyanställda under året i koncernen uppgår till 20 procent (15) för kvinnor och 4 procent (4) för män. Personalomsättningen uppgick till cirka 10 procent (10) i Fastighetsverksamheten

eller cirka 7 procent exklusive NK Service och till cirka 22 procent (16) i NK Retail.

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Anställda, FTE

2023 2023 2023 2022 2022 2022

Totalt antal anställda 477 182 295 441 149 292

– varav kvinnor 349 97 252 326 77 249

– varav män 128 85 43 115 72 43

Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.

Mångfald och jämställdhet

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

2023 2023 2023 2022 2022 2022

Mångfald och jämställdhet, % Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män

Styrelse

<30 år 0 0 0 0 0 0 0 0

30–49 år 11 0 11 0 11 0 11 0

≥50 år 22 67 22 67 22 67 22 67

Koncernledning

<30 år 0 0 0 0 0 0 0 0

30–49 år 13 13 13 13 13 13 13 13

≥50 år 25 49 25 49 25 49 25 49

Övriga anställda

<30 år 22 5 13 6 26 4 18 5 7 5 22 5

30–49 år 35 11 28 23 38 7 39 12 32 25 41 8

≥50 år 21 6 16 14 23 2 20 6 14 17 22 2

Koncernens jämställdhetsmål är att ha en könsfördelning med minst 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män inom alla arbetsgrupper. Vissa arbetsgrupper har uppnått en jämn

könsfördelning medan andra delar av verksamheten har en ojämn könsfördelning. Jämställdhet är en fråga som vi kontinuerligt arbetar med.

Hufvudstaden följer inte upp mångfaldsindikatorer, som religionstillhörighet eller etnicitet bland anställda.

HållbarHetsnoter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Icke-diskriminering

Inga fall av diskriminering har rapporterats under året.

Hälsa och säkerhet

Hufvudstaden har arbetsmiljöpolicy, -kommitté och -ombud i enlighet med

arbetsmiljölagen. Ansvar och uppgifter delegeras enligt en delegations-

ordning och vid eventuella incidenter eller tillbud ska anställda i första hand

vända sig till närmaste chef. Vidare sker ett systematiskt arbetsmiljöarbete

för att kontinuerligt se över risker, komma med förslag till åtgärder och

främja utveckling inom den fysiska och psykosociala arbetsmiljön. Arbets

miljökommittén utvärderar och följer kontinuerligt upp det systematiska

arbetsmiljöarbetet. De tillser även att arbetsmiljöronder sker kontinuerligt

och utvärderas samt att incidenter och potentiella faror tas upp och utreds.

Arbetsmiljöombuden är arbetstagarnas ombud i arbetsmiljöfrågor och ver

kar för att tillförlitliga säkerhetsåtgärder ska finnas på plats för att skydda

de anställda. Arbetsmiljökommittén, arbetsmiljöombud och chefer utbildas

i systematiskt arbetsmiljöarbete vilket innefattar bland annat utbildning

i hjärt- och lungräddning samt första hjälpen.

Hufvudstaden erbjuder individanpassad kompetensutveckling, frisk

vårdsbidrag, hälsokontroller, företagshälsovård, sjukvårdsförsäkring, mas-

sage och rådgivning inom ergonomi. NK Retail har ett separat upplägg för

medarbetarhälsa, där alla anställda erbjuds individuell kompetensutbildning,

friskvårdsbidrag och företagshälsovård.

För mer information om hur vi arbetar med hälsa och säkerhet bland

anställda och i affärsrelationer, se sidorna 28, 35, 43, och 102–103 samt

nedan om arbetsrelaterade skador.

Total sjukfrånvaro 2023 uppgick till 4,6 procent och är en marginell

minskning jämfört med tidigare års 4,7 procent. Total sjukfrånvaro för

kvinnor och män under året var 5,2 procent respektive 3,2 procent.

Arbetsrelaterade skador

2023 2022

Inrapporterade olycksfall

Medar-

betare

Leveran-

törer

Medar-

betare

Leveran-

törer

Antal dödsfall 0 0 0 0

Antal arbetsplatsolyckor med

frånvaro > 8 timmar 0 0 0 6

– varav allvarlig karaktär

0 0 0 0

Antal arbetsrelaterade skador

0 – 0 –

Avser olyckor med frånvaro över 6 månader.

Nyckeltalet mäts ej för leverantörer.

Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt olycksfall inklusive allvarliga

sådana, hanteras enligt fastställda rutiner och ska alltid anmälas till Arbets

miljöverket. Vid arbetsrelaterade skador kan extern part kontaktas för

företagshälso vård och stöd. Antal tillbud och incidenter redovisas inte på

grund av att det saknas kvalitetssäkrad data.

Medarbetarsamtal

Hufvudstadens mål är att alla anställda årligen ska ha medarbetarsamtal.

Samtliga medarbetare inom koncernen har haft medarbetarsamtal under

året. Under medarbetarsamtalen har chef och medarbetare en dialog om

arbetsmiljö, trivsel, prestation samt tar fram en handlingsplan för mål och

kompetensutveckling framåt. Utbildningstimmar redovisas inte på grund av

att det saknas kvalitetssäkrad data.

H2 VÄSENTLIGHETS- OCH PÅVERKANSANALYS

Hufvudstaden stämmer regelbundet av hållbarhetsarbetets relevans

genom att systematiskt analysera och kartlägga bolagets både positiva och

negativa påverkan på omvärlden.

Väsentlighets- och påverkansanalys

Inför framtagningen av 2023 års hållbarhetsrapport genomfördes en

väsentlighetsanalys av verksamheten utifrån ett holistiskt perspektiv där

vår påverkan på en mängd olika hållbarhetsområden har bedömts. Syftet

var att identifiera de områden där bolagets hållbarhetspåverkan är mest

betydande. Analysen resulterade i att vi fick fram hållbarhetsområden med

hög till mycket hög betydelse för Hufvudstaden och bolagets intressenter

samt bolagets möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Hållbarhetsområ

den med lägre betydelse sorterades bort och efterföljande analyser har

utgått från de högprioriterade områdena. För att kunna fastställa vilka håll

barhetsområden som är väsentliga i det hållbarhetssammanhang vi verkar i,

genomfördes först en bedömning av vilka områden vi har reell och potentiell

påverkan på utifrån ett miljömässigt, ekonomiskt och socialt perspektiv,

inklusive mänskliga rättigheter. Påverkan kan vara negativ eller positiv samt

kort-, medel- eller långsiktig. Därefter bedömdes och prioriterades samtliga

identifierade hållbarhetsområden baserat på relevans att arbeta med, res

pektive rapportera på, i samråd med Hufvudstadens hållbarhetsråd. Analy-

sen uppfyller kraven i Global Reporting Initiative (GRI) Standards 2021. Vårt

scope är Hufvudstadens hela verksamhet, det vill säga alla dotterbolag,

affärsområden, produkter och tjänster. Analysen är baserad på insikter från

intressentdialoger, en omfattande omvärldsbevakning och diskussioner

med interna och externa experter. Hufvudstadens ansvar analyserades

även utifrån lagstiftning och ekonomiska, miljömässiga och sociala utma

ningar, inklusive mänskliga rättigheter, på såväl lokal och regional som på

global nivå. Dessutom genomlystes våra affärsrelationer och intressenter

för att förstå vårt hållbarhetssammanhang. Resultatet av väsentlighets- och

påverkansanalysen 2023, det vill säga den matris som återfinns på sidan

100 och som visar vilka hållbarhetsområden som är högt prioriterade att

arbeta med och rapportera på, har godkänts av Hufvudstadens lednings

grupp.

Under 2023 har vi påbörjat förberedelserna inför kommande

CSRD-rapportering genom ett parallellt analysarbete i syfte att ta fram en

dubbel väsentlighetsanalys. Syftet är att identifiera företagets väsentliga

inverkan, risker och möjligheter sorterade utefter konsekventiell och finansiell

väsentlighet för att stödja utformning av framtida hållbarhetsrapportering.

Denna analys ligger inte till grund för rapportinnehållet i denna redovisning.

Förändringar i väsentliga hållbarhetsområden

Inga större förändringar har skett jämfört med före gående år.

HållbarHetsnoter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

H3 MINIMERA

Energianvändning

Andel icke-fossil

energianvändning, %

Energislag

EPRA-kod 2023 2022 2023 2022

Fjärrvärme, normalårskorrigerad, MWh 15 188 14 334 95 97

Fjärrkyla, MWh 3 815 6 178 100 100

Totalt fjärrvärme och fjärrkyla, normalårskorrigerad, MWh DH&C-Abs, DH&C-Lfl 19 003 20 512 96 98

Fastighetsel, MWh Elec-Abs, Elec-Lfl 18 158 18 290 100 100

Total energianvändning, normalårskorrigerad, MWh 37 161 38 802 98 99

Energiintensitet, normalårskorrigerad, kWh/kvm Energy-int 86 91 98 99

Total energianvändning, icke normalårskorrigerad, MWh 37 600 38 359 96 97

Energianvändningen avser endast förvaltningsfastigheter. Energi från kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna bedrivs är exkluderat. För 2022 är även Inom Vallgraven 3:2 och Vildmannen

7 exkluderade, men dessa ingår 2023 i förvaltningsfastigheter.

Hufvudstaden har ingen direkt energianvändning. Vi använder inga eldningsoljor eller gas för uppvärmning av våra fastigheter. All data för den indirekta energianvändningen är exklusive verksamhetsel.

Energianvändning

Betydelse för Hufvudstadens intressenter

Uppfylla

Lokalt samhällsengagemang

Säkerställa hållbara leverantörskedjor

inklusive mänskliga rättigheter

Fokusera

Effektiv energianvändning (energi, vatten, material)

Minimera klimatpåverkande utsläpp

Jämställdhet och likabehandling

Miljö- och klimatanpassade material, produkter och tjänster

Framtidssäkrade fastigheter mot klimatförändringar

Klimatrelaterade risker

Samarbete för hållbar stadsutveckling

Medarbetares och kunders hälsa och säkerhet

Kundrelationer och samarbete med kunder i hållbarhetsfrågor

Administrera

Grön finansiering

Vårda

Avfallshantering och ökad cirkularitet

Goda arbetsvillkor och arbetsmiljö

God affärsetik och antikorruption

Betydelse för Hufvudstaden och vår möjlighet att påverka hållbar utveckling

Hög Mycket hög

Väsentlighets- och påverkansmatris 2023

Minimera

Framtidssäkra

Samarbeta

Väsentliga hållbarhetsfrågor

Väsentlighets- och påverkansanalysen 2023 resulterade i att Hufvudstaden har identifierat 15 hållbarhetsfrågor som väsentliga och de har

i sin tur samlats i tre fokusområden – Minimera, Framtidssäkra och Samarbeta – vilka också utgör Hufvudstadens hållbarhetsplan som redovisas

i sin helhet på sidorna 31–35.

HållbarHetsnoter

100

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Klimatpåverkande utsläpp

Klimatpåverkande utsläpp, ton CO

e EPRA-kod 2023 2022

Direkta utsläpp Scope 1 GHG-Dir-Abs 106 78

Köldmedier 106 77

Bilar i tjänsten 0 1

Indirekt utsläpp för produktion

av inköpt energi Scope 2 GHG-Indir-Abs 853 820

El 0 0

Fjärrvärme 762 765

Fjärrkyla 0 0

Energi projektfastigheter 91 55

Övriga indirekta utsläpp Scope 3 GHG-Indir-Abs 4 617 3 663

Fastighetsverksamhet Scope 3 Fastighetsverksamhet 4 534 3 593

Lokalanpassningar Scope 3 Fastighetsverksamhet 1 500 900

Särskilda projekt Scope 3 Fastighetsverksamhet 1 500 1 500

Avfall från hyresgäster Scope 3 Fastighetsverksamhet 40 40

Avfall från byggprojekt Scope 3 Fastighetsverksamhet 400 200

Energi och bränsle Scope 3 Fastighetsverksamhet 220 150

Hyresgästel Scope 3 Fastighetsverksamhet 870 800

Tjänsteresor Scope 3 Fastighetsverksamhet 4 3

NK Retail

Scope 3 NK Retail 83 70

Totalt Scope 1+2+3 5 577 4 561

Nyckeltal 2023 2022

Koldioxidintensitet, kg/kvm a-temp Scope 1+2 GHG-Int 2,2 2,1

Koldioxidintensitet, kg/kvm BTA Scope 1+2 GHG-Int 1,9 1,8

Klimatneutral förvaltning, ton CO

e Scope 1+2+tjänsteresor 964 901

Scope 2 enligt valbara metoder 2023 2022

Marknadsbaserad värdering

(Market based) 850 820

Geografisk värdering

(Location based) 3 080 3 040

Särskilda utsläpp från NK Retails verksamhet som inte ingår i övrig data för Hufvudstaden.

Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån ursprungsgarantier.

Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån den genomsnittliga nordiska

mixen.

Beräkningen av utsläpp av växthusgaser följer de internationella rikt linjerna

i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). För beräkningarna tillämpar

Hufvudstaden Fastighetsägarna Sveriges vägledning för scope 3-rapporte

ring. Hufvudstadens beräkning av utsläpp av växthus gaser har verifierats av

tredje part.

Då utsläppen av växthusgaser kommer från ett flertal olika källor sam

manfattas dessa med begreppet klimatpåverkande utsläpp. För att kunna

jämföra olika växthusgaser har de räknats om till koldioxidekvivalenter

(CO

e). Beräkningarna av Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp

(CO

e) utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och till att inklu-

dera fler utsläppsposter. Beräkningen avser de mest väsentliga utsläppen

som ingår i våra övergripande mål. För scope 3 är en del av beräkningarna

baserade på faktiska data och en del på schabloner. Framförallt vid beräk

ning av utsläpp från lokalanpassningar och särskilda projekt finns begrän-

sad tillgång på tillförlitliga data och Hufvudstaden har på grund av detta

nyttjat generiska värden och schabloner. De flesta scope 3-utsläpp har

avrundats till närmaste tiotal eller hundratal. Huvuddelen av NK Retails

klimatpåverkande utsläpp är inkluderade i Hufvudstadens utsläpp, eftersom

NK Retail hyr butiksytor i båda NK-varuhusen och kontorsyta i en av

Hufvudstadens fastigheter. Särskilda klimatpåverkande utsläpp som redovi

sas för NK Retail är indirekta utsläpp (scope 3) för energianvändning och

avfall från ett hyrt lager samt transporter mellan lager och varuhus. En

väsentlig del av NK Retails klimatpåverkan bedöms komma från produktio

nen av de produkter NK Retail saluför. NK Retail har ingen egen produktion

utan köper dessa produkter från leverantörer över hela världen. Dessa

utsläpp har på grund av sin komplexitet inte beräknats än. Transport av pro

dukterna från leverantörer till NK Retails lager ingår inte heller i dagsläget.

Förklaring till beräkningar:

Lokalanpassningar: Avser indirekta utsläpp från lokalanpassningar avslutade under året. För att

beräkna utsläppen från lokalanpassningar har vi utgått från en typisk lokalanpassning för Hufvud-

staden med alla ingående komponenter och sedan beräknat utsläpp från dessa. Flertalet av de

byggnadsmaterial eller produkter som används saknar tillförlitlig utsläppsdata. I dessa fall har

vi använt oss av generiska data. Årets avslutade projekt har delats upp på mindre, medelstora

respektive större projekt. Utsläppen avser endast klimatpåverkan för ingående byggmaterial.

Särskilda projekt: Avser indirekta utsläpp från ingående byggmaterial till större projekt som

på- eller ombyggnation. För året redovisas utsläpp för utvecklingsprojektet Johanna.

Avfall från hyresgäster: Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån

redovisade mängder.

Avfall från byggprojekt: Indirekta utsläpp från bygg- och rivningsavfall. Beräknas med schabloner

utifrån redovisade mängder.

Biogena utsläpp: Ingen hänsyn har tagits till biogena utsläpp.

Energi och bränsle: Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp.

Hyresgästel: Avser indirekta utsläpp från hyresgästel där hyresgästen har eget abonnemang.

Mängden hyresgästel har beräknats med schabloner.

NK Retail: Avser indirekta utsläpp från hyrt lager samt transporter mellan lager och NK-varuhusen.

Tjänsteresor: Avser indirekta utsläpp från flyg- och tågresor. Samtliga resor är beräknade på

redovisade utsläppsdata från respektive operatör.

HållbarHetsnoter

101

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Scope Omvandlingsfaktor

Scope 1 Bilar i tjänsten: 135 g/km.

Scope 1 Köldmedia: IPCC AR5.

Scope 2 Ursprungsmärkt förnybar el: 0 ton CO

e/MWh.

Scope 2 Underlag för fjärrvärme och fjärrkyla från Stockholm Exergi

och Göteborg Energi.

Scope 3 Lokalanpassningar: Större projekt 80 kg CO

e/kvm. Medel-

stora projekt 40 kg CO

e/kvm. Mindre projekt 22 kg CO

kvm.

Scope 3 Särskilda projekt: Kvarteret Johanna enligt beräkningar gjorda

av extern leverantör, A1-A3.

Scope 3 Avfall från hyresgäster och byggprojekt: Baserad på statistik

från leverantörer. Emissionfaktorer från DEFRA.

Scope 3

Energi och bränsle: WTT-utsläpp från bilar enligt Trafikverket.

Uppströms utsläpp för fjärrvärme och fjärrkyla: Stockholm

Exergi och Göteborg Energi. Uppströms utsläpp för el: EPD

Vattenfall.

Tjänsteresor: Inkluderar endast bokningar via SJ och BRA.

Tåg enligt SJ:s utsläppsberäkningar. Flyg enligt BRA:s

utsläppsberäkningar.

Scope 3 Hyresgästel: 90,4 g CO

e/kWh.

Scope 3 NK Retail: Underlag för fjärrvärme från Södertörns Fjärrvärme.

Emissionfaktorer för transporter hämtade från NTM. Avfall

baserade på statistik från leverantörer och emissonsfaktor

från DEFRA.

Vatten

Vattenförbrukning EPRA-kod 2023 2022

Kommunalt vatten, m3 Water-Abs,

Water-Lfl

192 494 185 657

Vattenintensitet, m3/kvm Water-Int 0,44 0,43

Hufvudstaden rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi står som

avtalspart för flertalet vattenabonnemang som används av hyresgästerna.

Redovisningen av vattenförbrukningen inkluderar därmed både förbrukning

för drift av fastig heterna och det som hyresgästerna förbrukar i verksam-

heterna. Majoriteten av vattenförbrukningen är från våra hyresgäster och vi

har begränsad möjlighet att påverka användningen. Förbrukningen skiljer

sig åt beroende på verksamhet, exempelvis restauranger har stor vattenför

brukning. I alla våra projekt installerar vi snålspolande utrustning.

Avfall

Avfallstyp, ton EPRA-kod 2023 2022

Icke farligt avfall

Brännbart avfall 1 324 1 165

Wellpapp 335 333

Organiskt avfall 82 33

Plast 25 28

Glas 108 98

Övrig materialåtervinning 123 43

Farligt avfall

Elektronik 12 11

Övrigt farligt avfall 7 6

Totalt avfall Waste-Abs,

Waste-Lfl

2 016 1 717

Sorteringsgrad, % 34% 32%

Hufvudstaden rapporterar avfallsdata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi redovisar

data för de avfallsmängder från hyresgäster som Hufvudstaden ombesörjer

och har abonnemang för. Sorterat avfall hanteras till stor del av hyresgäs

terna själva vilket gör att vi inte har en heltäckande statistik för avfallshante-

ringen i fastigheterna. För flera fastigheter saknas fullständig statistik gäl-

lande brännbart avfall från våra leverantörer. För dessa fastig heter utgår vi

från uppskattade värden.

För de projekt som vi har tillförlitlig statistik över bygg- och rivnings-

avfallet uppgår sorteringsgraden till 92 procent (84).

H4 FRAMTIDSSÄKRA

Miljöcertifierade fastigheter

System EPRA-kod Antal kvm, a-temp

Certifierad

yta, %

BREEAM In-Use 11 267 317 59

Miljöbyggnad 3 69 021 15

GreenBuilding 1 17 998 4

Totalt Cert-Tot 15 354 336 78

Med certifiering får vi en oberoende granskning av att byggnaden uppfyller

krav inom energi, inomhusmiljö och material. Målet är att samtliga fastighe

ter ska vara certifierade senast 2025.

H5 SAMARBETA

Kunders hälsa och säkerhet

Hufvudstaden är mån om kunders hälsa och säkerhet samt att ingen kom-

mer till skada inom våra verksamheter. Hufvudstaden utvärderar samtliga

fastigheter enligt myndighetskrav för hälsa och säkerhet. Det gäller bland

annat systematiskt brandskyddsarbete, besiktning av sprinklers, hissar och

eldrivna portar, obligatorisk ventilationskontroll samt elrevision och energi

deklaration. Det är viktigt att fastigheterna uppfyller kraven då det är en

central del i hyresgästernas arbetsmiljö.

NK Retail ställer förutom myndighetskrav även kvalitets- och säkerhets

krav på alla produktleverantörer, vilket är ett sätt att säkerställa säkra pro-

dukter. Vissa produktkategorier har extra hårda krav.

Inrapporterade avvikelser följs upp enligt interna riktlinjer för respektive

område. Inga avvikelser avseende lagar och regler eller rutiner gällande

kunders hälsa och säkerhet har rapporterats under 2023.

Krav på leverantörer

Hufvudstadens huvudleverantörer finns huvudsakligen inom byggentrepre-

nad och underhåll av fastigheter. Uppförandekoden tydliggör våra förvänt-

ningar och leverantörer måste leva upp till våra kriterier. Vid upphandling

och inköp av varor och tjänster ställs krav utifrån vår uppförandekod som

kompletteras med krav inom arbetsmiljö, arbetsvillkor och miljö, där försik

tighetsprincipen ingår. Arbetsmiljöfrågor är särskilt prioriterade då bygg-

och underhållsarbeten kan vara riskfyllda. Alla människor som arbetar för

Hufvudstadens räkning ska, oavsett arbetsgivare, ha arbetsvillkor och en

arbetsmiljö som minst följer gällande lagstiftning. Vid ombyggnation, nypro

duktion, lokalanpassningar och underhåll arbetar vi efter ett miljöprogram

som beskriver miljömål och miljökrav för projekten. Miljöarbetet är ett sam

arbete mellan beställarens projektledning, projektörer och entreprenörer

och miljöfrågor är en stående punkt på dagordningen vid projekterings-

och byggmöten. Leverantörerna är ansvariga för att uppfylla angivna krav

i miljöprogrammet. Hufvudstadens projektledare och förvaltare upphandlar,

styr och kontrollerar leverantörerna så att de efterlever ställda krav.

Befintliga leverantörer granskas regelbundet vad gäller kvalitet, eko

nomi, avtal och hållbarhet. Vi genomför även flera egna revisioner och revi-

sioner genom externa parter för att granska och säkerställa att leverantörer

och entreprenörer efterlever kraven. På stora utvecklingsprojekt genomför

vi kontinuerliga miljö- och arbetsmiljörevisioner. Uppföljningen är en viktig

del i att säkra hög hållbarhetsstandard i projekt och hos leverantörer. Befint

liga huvudleverantörer hållbarhetsbedöms systematiskt årligen. Bedöm-

ningen är baserad på en självskattningsenkät. Svaren i enkäten ligger till

grund för riskbedömning av leverantörerna. Genom riskbedömningen kan vi

identifiera leverantörer med hög risk för avvikelse mot ställda hållbarhetskrav.

HållbarHetsnoter

102

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Utifrån riskbedömningen kan vi sedan gå vidare med ut ökad revision om

behov finns. Målet är att alla huvudleverantörer ska genomgå en årlig håll

barhetsbedömning. Under året har 88 procent (69) av huvudleverantörerna

hållbarhetsbedömts. Hufvudstaden kan bryta avtalet om en leverantör bry

ter mot uppförandekoden eller ställda miljö- och arbetsmiljökrav. Det är ett

ständigt pågående arbete med att säkerställa god hållbarhetsnivå i leveran

törskedjan. Det senaste året har vi arbetat med att uppdatera befintliga

ramavtal med avseende på arbetsmiljö, arbetsvillkor, efterlevnad och upp

följning samt att utveckla uppföljning och granskning av leverantörer.

NK Retails huvudleverantörer återfinns främst inom mode, skönhet och

juvel. NK Retail har ingen egen produktion, utan verkar som återförsäljare.

Det innebär att NK Retail har låg styrbarhet på de enskilda varumärkenas

produktion. För att säkerställa och främja en mer hållbar leverantörskedja

ställer NK Retail hållbarhetskrav på leverantörerna. Samtliga leverantörer

ska signera NK Retails hållbarhetsbilaga, som är en bilaga till huvudavtalet.

Grunden till hållbarhetsbilagan är NK:s sortimentsstandard och innehåller

krav gällande bland annat mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden vid

produktion, djurskydd, kemikalier samt produktspecifika krav. I de fall NK

Retail ställer krav på specifika certifikat eller annat styrkande av tredje part

kontrolleras dessa vid inköp. Vid utgången av 2023 hade 71 procent (66)

av NK Retails samtliga leverantörer signerat hållbarhetsbilagan. Av NK

Retails huvudleverantörer har 92 procent (88) signerat hållbarhetsbilagan.

Antikorruption

Hufvudstaden är mån om att affärer ska gå rätt till och har nolltolerans mot

korruption. Att vara en ärlig och pålitlig affärspartner främjar goda intressen

trelationer. Bygg- och fastighetsbranschen har gemensamma utmaningar

att uppnå trygga och säkra arbetsplatser fria från bland annat korruption och

ojämlikhet. Stora inköp och upphandlingar vid byggprojekt innebär att det

finns risk för korruption. Utöver kravställande och granskning av leverantö

rer arbetar vi med ett kontroll system för att motverka riskerna för korruption,

mutor och andra överträdelser. Kontrollsystemet har en ansvarsfördelning

och strukturerade processer som säkerställer att affärer sker på ett korrekt

sätt. Det är viktigt att oegentligheter som berör företaget, och som allvarligt

kan skada verksamheten eller våra anställda, uppmärksammas och utreds

så tidigt som möjligt. Som ett led i arbetet med att motverka korruption har

NK beslutat att varuhusen ska vara kontrantfria.

H6 HÅLLBARHETSSTYRNING

Hållbarhet är en av Hufvudstadens övergripande strategier för att nå såväl

finansiella som verksamhetsmässiga mål. I processer för styrning och upp

följning av affärsverksamheten ingår hållbarhet som en integrerad del.

Styrelsens arbete med hållbarhet

Hufvudstadens styrelse bevakar hållbarhetsarbetet och uppdateras

löpande om arbetets utveckling. Styrelsen har givit VD ansvar för det

löpande hållbarhetsarbetet. Hållbarhetsrisker inklusive klimatrelaterade

risker och möjligheter ses över årligen och rapporteras till styrelsen. Håll-

barhetsredovisningen integreras med den finansiella rapporteringen i Års-

och Hållbarhetsredovisningen som granskas, övervakas och godkänns av

styrelsen.

Hållbarhet har tagits upp som en egen punkt vid ett styrelsemöte under

2023. Vid detta möte har hållbarhetsplanen presenterats tillsammans med

en redogörelse för de viktigaste hållbarhetsfaktorerna och hållbarhets-

riskerna i verksamheten. Väsentliga avvikelser eller åtgärder relaterade till

Hufvudstadens hållbarhetsarbete och uppförandekod rapporteras till

styrelsen vid behov. Inga väsentliga avvikelser har rapporterats till styrelsen

under året.

Styrning av hållbarhetsarbetet

Hufvudstadens koncernledning beslutar om strategi, policy och mål för

hållbarhetsarbetet. VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetets resultat

och rapporterar till styrelsen. Hufvudstadens Hållbarhetschef bereder

hållbarhetsmålen och styr arbetet mot de uppsatta målen tillsammans med

ett Hållbarhetsråd. Rådet sammanträder minst en gång per kvartal och har

till uppgift att utveckla, samordna och bevaka hållbarhetsarbetet, vilket

inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. Arbetet leds av Håll-

barhetschefen och för närvarande består rådet av fem medlemmar varav

tre tillhör koncernledningen. Hållbarhetschefen rapporterar löpande till

Chef Fastighetsutveckling som tillhör koncernledningen. Vidare informerar

Hållbarhetschefen hela koncernledningen flera gånger om året kring

hållbarhetsarbetet.

För att säkerställa att hållbarhet införlivas i hela organisationen har

medarbetarna fått en genomgång av Hufvudstadens hållbarhetsplan och

de övergripande hållbarhetsmålen. Därefter har respektive avdelning till

sammans tagit fram hållbarhetsmål för den egna avdelningen. Avdelningar-

nas hållbarhetsmål följs upp i ett forum som träffas en gång per kvartal

bestående av representanter från respektive enhet inom Hufvudstaden. En

genomgång av Hufvudstadens hållbarhetsarbete ingår också i introduktio

nen av nya medarbetare. Den löpande verksamheten följer mål och rutiner

och driver tillsammans hållbarhetsarbetet framåt.

STYRNING- OCH RAPPORTERINGSSTRUKTUR HÅLLBARHET

Medarbetare

Revisorer

Hållbarhetsråd

Styrelse

VD/Koncernledning

Hållbarhetschef

HållbarHetsnoter

103

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

H7 STRATEGI OCH POLICYER

Hufvudstaden ska bidra till hållbar utveckling och vara en ansvarsfull aktör.

Våra värderingar och interna riktlinjer utgör en grund i hållbarhetsarbetet.

Uppförandekoden och policyer vägleder hur vi agerar och verkar i samhäl

let. Hufvudstadens värderingar finns beskrivna på sidan 6.

Ramar för hållbarhetsarbetet

Hållbarhetsarbetet utgår från FN Global Compacts tio principer och FN:s

globala mål för hållbar utveckling. Principerna och målen genomsyrar såväl

våra värderingar som våra styrdokument, såsom hållbarhetsplan, uppförande-

kod och policyer. Hufvudstadens hållbarhetsrapport följer GRI Standards

2021och är inspirerad av TCFD. Hufvudstaden följer även European Public

Real Estate Associations (EPRA) riktlinjer och stödjer Fossilfritt Sverige –

Färdplanen för fossilfri uppvärmning 2045.

Uppförandekod

Hufvudstadens uppförandekod tydliggör vårt ansvarstagande och age-

rande gentemot interna och externa intressenter. Uppförandekoden bygger

på våra värderingar och FN Global Compact samt mänskliga rättigheter

som förankrats i andra internationellt erkända normer. Den gäller samtliga

medarbetare och beskriver hur vi, våra leverantörer och affärspartners ska

agera som representanter för Hufvudstaden. Genom uppförandekoden

tar vi ställning i frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö,

affärsetik och kommunikation. Anställda, leverantörer och affärspartners

ska följa gällande lagar och regler samt vår uppförandekod vilken bifogas

i större avtal.

Alla medarbetare genomgår utbildning kring vår uppförandekod. I intro

duktionsprogrammet för nyanställda ingår utbildning som bland annat

omfattar hållbarhetsarbetet, uppförandekoden och andra policyer samt hur

avvikelser rapporteras. Det är prioriterat att löpande föra diskussioner kring

dilemman och etiska frågor relaterat till uppförandekoden vid introduktions

dagar, personalkonferenser och avdelningsmöten. Avvikelser från uppfö-

randekoden ska rapporteras till närmaste chef eller vid tillfälle då detta inte

är möjligt, till annan representant för koncernen.

NK Retail har ett eget introduktionsprogram för medarbetare som inklu

derar utvalda policyer.

Uppförandekoden och gällande policyer är godkända av koncernled

ningen. Uppförandekoden, miljöpolicyn och visselblåsarpolicyn är publika

och finns tillgängliga på

hufvudstaden.se

. Övriga policyer görs tillgängliga

och kända för berörd personal.

Mänskliga rättigheter

Hufvudstaden accepterar inga kränkningar av mänskliga rättigheter. Vi

säkerställer att kontroller finns på plats för att förhindra kränkningar av

mänskliga rättigheter genom till exempel utvärderingar av leverantörer i

form av riskbedömningar och genomlysningar samt krav på efterlevnad av

vår uppförandekod. Hufvudstaden är anslutna till FN Global Compact och vi

förbinder oss att följa dess tio principer. Vi följer också de mänskliga rättig

heter som finns i internationella standarder såsom FN:s allmänna förklaring

om de mänskliga rättigheterna, OECD:s riktlinjer för multinationella företag

samt ILO:s åtta kärnkonventioner.

Visselblåsning

Hufvudstaden har en visselblåsartjänst som nås via hemsida och intranät.

NK Retail har en egen visselblåsartjänst som medarbetare kan nå internt.

På båda tjänsterna finns möjlighet att via en extern part anonymt rapportera

misstankar om korruption, mutor eller andra överträdelser. Alla ärenden

hanteras konfidentiellt via fastlagda rutiner. Under året rapporterades ett

fall till visselblåsartjänsterna. Fallet kunde klassificeras som okvalificerat

inom ramen för visselblåsning. Ärendet har utretts i enlighet med gällande

interna riktlinjer.

Urval av initiativ där Hufvudstaden deltar

• Fastighetsägarna Sverige

• Byggvarubedömningen

• Sweden Green Building Council

• Energimyndighetens beställargrupp för lokaler (BELOK)

• Fastighetsägarnas initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL)

• Real Estate Digitalization Initiative (REDI)

Respekt för lagar och regler

Hufvudstaden har inte dömts eller ålagts böter under året på grund av brott

mot social eller ekonomisk lagstiftning. Hufvudstaden har heller inte ålagts

signifikanta böter eller icke-monetära sanktioner för brott mot miljölagstift

ning 2023. Däremot har två mindre avgifter om 1 000 kronor vardera

erlagts på grund av för sent inskickade köldmedierapporter.

H8 INTRESSENTER

En förutsättning för Hufvudstadens arbete med att kartlägga och analysera

väsentliga hållbarhetsområden är de insikter vi får från dialoger med våra

intressenter. Ur ett hållbarhetsperspektiv är hyresgäster, medarbetare,

ägare och andra investerare, affärspartners och samhället de mest väsent

liga parter att föra en dialog med eftersom de påverkas av vår verksamhet

eller har en åsikt om vilka hållbarhetsfrågor vi bör fokusera på för att mot

svara deras förväntningar på oss. Vi får kontinuerligt input från dem via olika

kanaler såsom möten, enkäter och andra dialogforum och säkerställer på så

sätt att det finns former för kommunikation som passar alla. Intressenternas

frågor bearbetas löpande under exempelvis styrelsemöten, ledningsmöten,

hållbarhetsråd och aktieägarmöten samt i den dagliga kontakten med med

arbetare, kunder, leverantörer, samarbetspartners och aktörer i samhället.

Dessutom möter vi årligen olika externa experter inom olika hållbarhetsom

råden. Till exempel träffar vi konsulter eller företag inom energi och klimat,

bygg och fastighet, bank och finans samt kravställande på leverantörer. I

dialoger med intressenter informerar vi om Hufvudstadens hållbarhetsar

bete och dess resultat.

Hufvudstadens prioriterade intressenter

Dessa intressenter har prioriterats i väsentlighets- och påverkansanalysen

då de har identifierats som mest centrala utifrån Hufvudstadens verksamhet.

Prioriterade

intressenter Nyckelfrågor Dialogform

Hyresgäster • Hög servicenivå

• Energianvändning

• Klimatpåverkande utsläpp

• Avfallshantering

• Socialt ansvar inom

leverantörskedjan

• Stadsutveckling

• Kundnöjdhetsmätning

• Hyresgästmöten

• Nyhetsbrev

• Gröna hyresavtal

Medarbetare • Mångfald och

likabehandling

• Samhällsengagemang

• Kompetensutveckling

• Arbetsmiljö

• Ledarskap

• Medarbetarsamtal

• Medarbetarunder-

sökningar

• Personalmöten

• Konferenser

Ägare

och andra

investerare

• Långsiktig affärsstrategi

• Transparent och väsentligt

hållbarhetsarbete och

kommunikation

• Socialt ansvar inom

leverantörskedjan

• Affärsetik

• Årsstämma och

analytikermöten

• Årsredovisning och

kvartalsrapporter

• Investerarträffar

Affärs-

partners

• Hållbarhetskrav i ingångna

samarbeten

• Kommunikation kring

hållbarhetsfrågor

• Upphandlingar och avtal

• Uppförandekod

• Leverantörs-

bedömningar

Samhälle • Ta ansvar för påverkan

från verksamheten

• Kommunikation kring

hållbarhetsfrågor

• Socialt ansvar inom

leverantörskedjan

• Årsredovisning

• Hemsida

• Media

HållbarHetsnoter

104

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

H9 REDOVISNINGSPRINCIPER

Om hållbarhetsredovisningen

Hållbarhetsredovisningen är inkluderad i Hufvudstadens årsredovisning.

Hållbarhetsredovisningen för 2023 omfattar sidorna 6–7, 28–35, 43–44

samt 98–108 och utgör även Hufvudstadens lagstadgade hållbarhetsrap

port. Hållbarhetsnoterna på sidorna 98–108 innehåller kompletterande

information och data om upplysningar som lämnats i andra delar av årsredo

visningen. I hållbarhetsnoterna redovisas vår väsentlighets- och påverkans-

analys som hållbarhetsredovisningen utgår från. Hållbarhetsredovisningen

har upprättats i enlighet med GRi Standards 2021. Huvfudstaden redovisar

hållbarhetsinformation enligt GRI:s riktlinjer sedan 2011. Hufvudstaden

rapporterar även hållbarhetsnyckeltal utifrån European Public Real Estate

Association (EPRA) Best Practices Recommendations on Sustainability

Reporting, third version (sBPR). Index med hänvisning till vår redovisning i

förhållande till GRI:s riktlinjer, Task Force on Climate-Related Financial

Disclosures (TCFD) och EPRA:s BPR, third version, publiceras som en

separat bilaga på hufvudstaden.se.

Hållbarhetsredovisningen följer Hufvudstadens räkenskapsår och

publiceras årligen i februari. Hållbarhetsredovisningen för 2023 är över

siktligt granskad av tredje part. Vilka upplysningar som omfattas av revi-

sorns granskning anges i avsnittet ”Revisors rapport” på sidan 109.

Omfattning och avgränsning

Hållbarhetsredovisningen omfattar alla bolag inom koncernen. Främst

presenteras hållbarhetsinformation utifrån den verksamhet som har en

betydande och direkt påverkan ur ett hållbarhetsperspektiv, det vill säga

Hufvudstadens egen verksamhet, om inte annat anges. Uppgifter om

NK Retail presenteras när det är väsentligt för helhetsbilden av Hufvudstadens

hållbarhetsarbete till exempel när det gäller; utsläpp, leverantörsgranskning

eller medarbetare. Data som samlas in från olika dotterbolag konsolideras

enhetligt utifrån interna riktlinjer.

Verksamheter som står utanför Hufvudstadens direkta kontroll, som

leverantörer eller kunder, ingår inte i redovisningen. Uppgifter om hantering

och kravställande av Hufvudstadens leverantörer ingår i förekommande fall

i redovisningen.

H10 EU:S TAXONOMI

Taxonomiförordningen (EU 2020/852) är ett klassificeringsverktyg som

ska vara en vägledning för finansiella aktörer att identifiera ekonomiska

aktiviteter som väsentligt bidrar till uppfyllande av EU:s klimatmål och gröna

tillväxtstrategi. EU-kommissionen antog under 2023 en ny uppsättning

taxonomikriterier (utöver befintliga för miljömål ett och två som avser klimat)

för ekonomiska aktiviteter som väsentligt bidrar till ett eller flera av miljömå

len som inte är klimatrelaterade (miljömål tre till sex). För Hufvudstaden

bedöms miljömål fyra (cirkulär ekonomi) som tillämpligt vid uppförande av

nya byggnader och renovering av befintliga byggnader.

Sedan tidigare omfattas ekonomiska verksamheter med betydande

påverkan på klimatet samt åtgärder som vidtas för anpassning till klimat-

förändringar (miljömål ett och två).

Enligt förordningen ska redovisningen omfatta hur stor andel av omsätt

ning, investeringar och driftutgifter som är taxonomitillämpliga och taxonomi-

förenliga. Beräkning av nyckeltalen har gjorts i enlighet med definitionerna

1.1.1, 1.1.2 och 1.1.3 i bilaga 1 till den delegerade akten om upplysnings

skyldighet enligt artikel 8 i taxonomiförordningen.

En ekonomisk tillämplig verksamhet anses förenlig med förordningen,

miljömässigt hållbar, om den uppfyller kraven för väsentligt bidrag till minst

ett av sex miljömål, inte gör någon väsentlig skada på något av de reste

rande fem målen samt att kraven avseende sociala minimiskyddsåtgärder

är uppfyllda.

Minimiskyddsåtgärder

Enligt taxonomiförordningen måste efterlevnad av minimiskyddsåtgärder

för ansvarsfullt företagande uppfyllas för att en ekonomisk verksamhet ska

kunna klassas som förenlig. Dessa innefattar områdena mänskliga rättig-

heter, mutor och korruption, skatt och rättvis konkurrens. Efterlevnad av

minimiskyddsåtgärder bedöms utifrån ett tvådimensionellt perspektiv. Före

byggande genom preventiva åtgärder med kontroller av implementerade

processer för hantering av respektive område. I efterhand kontrolleras

effektiviteten av dessa åtgärder genom granskning av utfall. Hufvudstaden

lever upp till minimiskyddsåtgärdernas krav. Läs mer om hur vi arbetar med

de olika områdena på sidorna 35, 43 och 102–104.

Tillämpliga ekonomiska verksamheter

Hufvudstaden har bedömt att den tillämpliga taxonomiverksamheten för

omsättning och driftutgifter är verksamhet 7.7 Ägande och förvärv av bygg

nader. Avseende kapitalutgifter är merparten hänförligt till verksamhet 7.7,

men det sker även investeringar i fastigheter som inte är förenliga. I före

kommande fall allokeras dessa till den taxonomiverksamhet som är tillämp-

lig och således omfattas även verksamhet 7.1–7.6, se definition på sidan

106. Miljömässigt hållbara verksamheter som omfattas av taxonomin men

som för 2023 ej anses förenliga beror på att vissa DNSH-kriterier inte går

att uppfylla, främst på grund av brist på data från leverantörer.

Ägande och förvärv av byggnader

Väsentligt bidrag till begränsning av klimatförändringar

Byggnader uppförda före 2020-12-31 med energiklass A eller som ingår

bland topp 15 procent av det nationella beståndet sett till energieffektivitet

uppfyller taxonomins krav avseende väsentligt bidrag. Topp 15 procent

bedöms utifrån branschorganisationen Fastighetsägarna Sveriges fram

tagna tröskelvärden för energi prestanda.

Att inte orsaka betydande skada/Do No Significant Harm (DNSH)

Klimatrisk- och sårbarhetsanalyser har genomförts för samtliga förvaltnings

fastigheter (i enlighet med Taxonomiförordningens Bilaga A). Baserat på

resultatet har en bedömning gjorts huruvida den enskilda fastigheten löper

väsentlig risk att skadas ekonomiskt. Det är främst översvämningar på grund

av kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer som är de största potentiella

klimatriskerna. Fastigheter med ingen eller låg riskbild bedöms uppfylla

DNSH-kravet om en klimatanpassad fastighet. Fastigheter med väsentlig

riskbild uppfyller DNSH-kravet om det för den riskutsatta fastigheten finns

en handlingsplan för klimatanpassningsarbetet som följs upp årligen.

Omsättning

Total omsättning framgår av not 3. Taxonomitillämplig omsättning innefattar

hyres- och service intäkter från förvaltningsfastigheter samt intäkter från

Cecil Coworking och Parkaden vilka redovisas i segment Övrig verksamhet.

Tillämplig omsättnings förenlighet prövas mot verksamhet 7.7, miljömål ett,

och bedöms vara förenlig om kriterierna, enligt föregående stycke, uppnås.

Förenlig omsättning uppgår till 11 procent (10) av total omsättning och

utgörs till 95 procent av hyresintäkter från förvaltningsfastigheter. Jämfört

med föregående år har förenlig omsättning ökat tack vare större omsätt

ningsökningar för fastigheter som är förenliga än övriga fastigheter.

Kapitalutgifter

Totala kapitalutgifter avser värdehöjande åtgärder och förvärv i förvaltnings-

fastigheter (not 16) samt investeringar i immateriella tillgångar och inventa-

rier (not 15 och 17). Om en fastighet är förenlig blir investeringar i den

fastigheten tillämpliga och förenliga och redovisas under verksamhet 7.7.

Investeringar i en fastighet som inte är förenlig bedöms på projektnivå

genom att de prövas mot tekniska granskningskriterier för väsentligt bidrag

och för att inte orsaka betydande skada för den ekonomiska verksamhet

som är tillämplig. Dessa redovisas under respektive verksamhet 7.1–7.6.

Samtliga redovisade investeringar inom verksamheterna 7.1–7.7 är hänför

bara till förvaltningsfastigheter. Vid bedömning av taxonomiförenlighet till-

lämpas försiktighetsprincipen, vilket innebär att i de fall det saknas underlag

för att bedöma efterlevnad anses investeringen ej förenlig. Förenliga kapi

talutgifter har minskat till 1 procent (6). Föregående år genomfördes några

större ombyggnadsprojekt i förenliga fastigheter.

Med uppförd avses datum för inskickad bygglovsansökan senast 2020-12-31. Per den

31 december 2023 har Hufvudstaden inga fastigheter som är uppförda efter 2020-12-31, vilka

skulle ha omfattats av andra kriterier för uppfyllandet av väsentligt bidrag.

HållbarHetsnoter

105

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Driftutgifter

Totala driftutgifter, i enlighet med taxonomins definition, som är tillämpliga

avser reparationer och underhåll. Tillämpliga driftutgifter i förvaltningsfastig

heter avser kostnader för renovering, fastighetsskötsel, styrning, dagligt och

planerat underhåll samt reparationer. Om en fastighet är förenlig blir till

lämpliga driftutgifter i den fastigheten förenliga under verksamhet 7.7.

Driftutgifter prövas inte på projektnivå. Förenliga driftutgifter har minskat till

8 procent (11) beroende på lägre driftkostnader i förenliga fastigheter.

Tillämpliga ekonomiska verksamheter

7.1/3.1 Uppförande av nya byggnader (7.1 refererar till CCM och CCA,

3.1 refererar till CE)

7.2/3.2 Renovering av befintliga byggnader (7.2 refererar till CCM och

CCA, 3.2 refererar till CE)

7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning

7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i

byggnader

7.5 Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar

för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda

7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi

7.7 Ägande och förvärv av byggnader

Miljömål

CCM = Begränsning av klimatförändringar

CCA = Anpassning till klimatförändringar

WTR = Vattenresurser och marina resurser

CE = Den cirkulära ekonomin

PPC = Förebyggande och begränsning av föroreningar

BIO = Biologisk mångfald och ekosystem

Tabellförklaringar

Kolumn 2

Ekonomiska verksamheters miljömål och index

A.1 kolumn 5–10

J: Ja, verksamheten omfattas av och är förenlig med taxonomin för det

relevanta miljömålet

N: Nej, verksamheten omfattas av men är inte förenlig med taxonomin

för det relevanta miljömålet

N/EL: Non eligible/omfattas ej, verksamheten omfattas inte av

taxonomin för det relevanta miljömålet

A.2 kolumn 5–10

EL: Eligible/omfattas, verksamheten omfattas av taxonomin för det

relevanta miljömålet

N/EL: Non eligible/omfattas ej, verksamheten omfattas inte av

taxonomin för det relevanta miljömålet

Kolumn 19–20

E: Möjliggörande verksamhet

T: Omställningsverksamhet

Allmänt

Streck”-”: Ej tillämpligt

Omsättning 2023

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenliga med taxonomi-

kraven (A.1.) eller som omfattas

av taxonomikraven (A.2.)

omsättning, år 2022 (18)

Kategori möjliggörande

verksamhet (19)

Kategori omställnings-

verksamhet (20)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod (2)

Omsättning (3)

Andel av omsättningen,

år 2023 (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Vatten (7)

Föroreningar (8)

Cirkulär ekonomi (9)

Biologisk mångfald (10)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten (13)

Föroreningar (14)

Cirkukär ekonomi (15)

Biologisk mångfald (16)

Enhet

mnkr %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter

(taxonomiförenliga)

Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 325 11 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 10 – –

De miljömässigt hållbara

verksamheternas omsättning (A.1) 325 11 11 – – – – – – – – – – – – 10

Varav möjliggörande verksamheter – – – – – – – – – – – – – – – – E

Varav omställningsverksamheter – – – – – – – – – – – T

A.2 Verksamheter som omfattas av

taxonomin men som inte är miljömässigt

hållbara (ej taxonomiförenliga)

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 1 838 62 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 62

Omsättningen hos de verksamheter

somomfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej

taxonomiförenliga) (A.2) 1 838 62 62 – – – – – 62

A. Omsättning för verksamheter som

omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 2 164 73 73 – – – – – 72

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Omsättningen hos verksamheter som inte

omfattas av taxonomin 798 27

TOTALT (A+B) 2 962 100

KPI:erna för omsättning, kapitalutgifter och driftutgifter

beräknas enligt följande:

Andel taxonomitillämplig KPI =

Tillämplig KPI

Total KPI

Andel taxonomiförenlig KPI =

Förenlig KPI

Total KPI

HållbarHetsnoter

106

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Kapitalutgifter 2023

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenliga med taxonomi-

kraven (A.1.) eller som omfattas

av taxonomikraven (A.2.) kapital-

utgifter, år 2022 (18)

Kategori möjliggörande

verksamhet (19)

Kategori omställnings-

verksamhet (20)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod (2)

Kapitalutgifter (3)

Andel av kapitalutgifterna,

år 2023

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Vatten (7)

Föroreningar (8)

Cirkulär ekonomi (9)

Biologisk mångfald (10)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten (13)

Föroreningar (14)

Cirkukär ekonomi (15)

Biologisk mångfald (16)

Enhet

mnkr %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter

(taxonomiförenliga)

Laddstationer för elfordon i byggnader CCM 7.4 1 0 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 0 E –

Instrument för byggnaders energiprestanda CCM 7.5 3 0 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 0 E –

Tekniker för förnybar energi CCM 7.6 5 0 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 1 E –

Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 11 1 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 4 – –

Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 20 1 1 – – – – – – – – – – – – 6

Varav möjliggörande verksamheter 9 1 1 – – – – – – – – – – – – 0 E

Varav omställningsverksamheter – – – – – – – – – – – T

A.2 Verksamheter som omfattas av

taxonomin men som inte är miljömässigt

hållbara (ej taxonomiförenliga)

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Uppförande av nya byggnader

CCM & CCA

7.1/CE 3.1 174 13 EL EL N/EL N/EL EL N/EL 24

Renovering av befintliga byggnader

CCM &

CCA 7.2/CE 3.2 362 28 EL EL N/EL N/EL EL N/EL 32

Energieffektiv utrustning CCM & CCA 7.3 77 6 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 3

Ägande och förvärv av byggnader CCM & CCA 7.7 605 47 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 30

Kapitalutgifter för de verksamheter som

omfattas av taxonomin men som inte är

miljömässigt hållbara (ej

taxonomiförenliga) (A.2) 1 218 94 94 – – – – – 89

A. Kapitalutgifter för verksamheter som

omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 1 238 95 95 – – – – – 95

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter hos verksamheter som inte

omfattas av taxonomin 63 5

TOTALT (A+B) 1 301 100

Taxonomiförenlighet

per mål

Mål som omfattas

av taxonomin

CCM 1% 95%

CCA 0% 95%

WTR

CE 41%

PPC

BIO

HållbarHetsnoter

107

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Driftutgifter 2023

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenliga med taxonomik-

raven (A.1.) eller som omfattas av

taxonomikraven (A.2.) driftsutgifter,

år 2022 (18)

Kategori möjliggörande

verksamhet (19)

Kategori omställnings-

verksamhet (20)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod (2)

Driftsutgifter (3)

Andel av driftsutgifterna,

år 2023

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Vatten (7)

Föroreningar (8)

Cirkulär ekonomi (9)

Biologisk mångfald (10)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten (13)

Föroreningar (14)

Cirkukär ekonomi (15)

Biologisk mångfald (16)

Enhet

mnkr %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1 Taxonomiförenliga verksamheter

Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 7 8 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 11 – –

Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 7 8 8 – – – – – – – – – – – – 11

Varav möjliggörande verksamheter – – – – – – – – – – – – – – – – E

Varav omställningsverksamheter – – – – – – – – – – – T

A.2 Verksamheter som omfattas av

taxonomin men som inte är miljömässigt

hållbara (ej taxonomiförenliga)

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Ägande och förvärv av byggnader CCM & CCA 7.7 56 62 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 67

Driftsutgifter för de verksamheter

som omfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej

taxonomiförenliga) (A.2) 56 62 62 – – – – – 67

A. Driftsutgifter för verksamheter som

omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 63 70 70 – – – – – 78

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Driftsutgifter hos verksamheter som inte

omfattas av taxonomin 27 30

TOTALT (A+B) 90 100

Taxonomiförenlighet

per mål

Mål som omfattas

av taxonomin

CCM 8% 70%

CCA 0% 70%

WTR

PPC

BIO

Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter

Rad Kärnenergirelaterade verksamheter Ja/Nej

1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling,

demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar

som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från

bränslecykeln.

Nej

2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker

drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller process-

värme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom

vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp

av bästa tillgängliga teknik.

Nej

3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga

kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbe-

gripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion

från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa.

Nej

Fossilgasrelaterade verksamheter

4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift

avelproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila

gasformiga bränslen.

Nej

5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering

och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el

med hjälp av fossila gasformiga bränslen.

Nej

6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering

och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla

med hjälp av fossila gasformiga bränslen.

Nej

HållbarHetsnoter

108

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Hufvudstaden AB (publ) att översiktligt

granska Hufvudstaden AB (publ)s hållbarhetsredovisning för år 2023.

Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna

6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108 i detta dokument. Den lagstadgade håll

barhetsrapporten definieras på sidorna 6–7, 28–35, 43–44 samt 98 –108.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta

hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten

i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriteri

erna framgår på sidan 104 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de

delar av GRI Standards som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen,

samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper.

Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig

för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad

på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lag

stadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till historisk

information och inkluderar inte framåtriktad information.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000

(omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga

granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning

består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga

för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk

ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår

granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med

FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade

hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt

RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality

Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket

innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av

yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar

och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes-

etiska ansvar enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och

granskning enligt RevR12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan

säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle

kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen

grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR12 har

därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen

och företagsledningen valda kriterierna, som definieras ovan. Vi anser att

dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga

och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några

omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovis

ningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen

och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Revisors rapport över översiktlig granskning av

Hufvudstadens AB (publ)s hållbarhetsredovisning samt yttrande

avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240

Stockholm den 16 februari 2024

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

GranskninGsrapport HållbarHet

109

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Fastighetsförteckning

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

beteckning Adress

Tomt-

areal,

kvm Inköpsår

Bygg-/

ombyggn.-år

Taxerings-

värde 2023,

mnkr

Kontor

Butik

Restau-

rang

Biograf

Lager

Garage

Bostäder

Övrigt

Totalt

AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM

Förvaltningsområde Kungsgatan

Hästhuvudet 13 Sveavägen 21–23,

Kungsgatan 40–42,

Apelbergsgatan 35–37,

Olofsgatan 2–4

1 302 1929/99 1919/32/

94/2001

548,0 4 960 1 808 174 6 942

Järnplåten 28 Sveavägen 24–26,

Oxtorgsgatan 18–20,

Kungsgatan 39

1 085 1928/54 1958/95 637,0 6 403 1 341 1 464 9 208

Kåkenhusen 40 Brunnsgatan 1–9,

Norrlandsgatan 29–33,

Kungsgatan 4–10

4 934 1921/2 011 1926/28/30/

32/84/85/

89/91

1 593,0 17 204 2 897 1 668 845 22 614

Oxhuvudet 18

Kungsgatan 32–38,

Sveavägen 28–30,

Apelbergsgatan 27–33,

Malmskillnadsgatan 39

4 509 1926 1931/85/

89/91

1 956,0 20 786 5 069 2 024 1 612 5 29 496

Summa 11 83 0 4 734,0 49 353 11 115 1 668 – 4 507 1 612 – 5 68 260

Förvaltningsområde Norrmalmstorg

Kvasten 2 Norrlandsgatan 16,

Jakobsbergsgatan 11

934 1966 1987 336,0 2 876 372 453 281 725 4 707

Kvasten 6

Biblioteksgatan 5,

Mäster Samuelsgatan 6–8

2 075 1915 1917/90 553,0 2 816 1 324 2 839 99 7 078

Kvasten 9 Biblioteksgatan 7,

Jakobsbergsgatan 5–9

822 1955 1978/95 338,0 2 461 493 144 342 3 440

Norrmalm 2:63

Norrmalmstorg 1992 1993 20,4 194 194

Packarhuset 4

1) , 3)

Norrmalmstorg 1,

Hamngatan 8,

Norrlandsgatan 2,

Smålandsgatan 11

2 195 2000 1932/2003 1 414,0 11 2 04 3 654 499 15 357

Pumpstocken 10

Birger Jarlsgatan 13–15,

Mäster Samuelsgatan 2–4,

Biblioteksgatan 10–12,

Jakobsbergsgatan 1–3

2 886 1917/78/

91/2000

1865/97/

1901/29/ 84/

96/ 97/2006

1 287,8 7 811 3 889 499 75 192 1 12 467

Rännilen 8 Birger Jarlsgatan 11,

Mäster Samuelsgatan 1

645 1917 1900/90 286,0 1 895 750 28 2 673

Rännilen 11 Biblioteksgatan 8,

Mäster Samuelsgatan 5

775 1958 1902/85 277,0 1 618 809 474 2 2 903

Rännilen 18

Birger Jarlsgatan 7–9,

Smålandsgatan 8–10

1 677 1963 1888/1986/

2009

713,0 4 874 1 441 375 272 6 962

Rännilen 19 Norrmalmstorg 12–14,

Biblioteksgatan 2–4,

Mäster Samuelsgatan 3

2 169 1931/39/

2007

1902/42/

64/90/2002

1 032,0 7 938 2 047 500 812 11 29 7

Skären 9 Smålandsgatan 18–20,

Norrlandsgatan 8–10

2 195 1917 1984/2001/

2020

1 617,0 10 966 1 682 384 737 13 769

Vildmannen 7

1) , 4)

Biblioteksgatan 9,

Jakobsbergsgatan 6

1 290 1918 1897/2023 173,0 2 879 1 173 87 609 4 748

Summa 17 663 8 047,2 57 338 17 634 4 978 – 2 569 2 274 801 1 85 595

Förvaltningsområde Väst

Achilles 1

Slussplan 5–9,

Skeppsbron 48,

Södra Dryckesgränd 1,

Järntorgsgatan 7

1 046 1979 1600-talet/

1974

205,0 3 774 460 240 484 4 958

Grönlandet Södra 11 Drottninggatan 92–94,

Wallingatan 5,

Adolf Fredriks Kyrkog. 12

1 662 1923 1911/91 373,0 7 612 379 263 877 9 131

Kungliga Trädgården 5 Västra Trädgårdsgatan 8 673 1984 1984/95 200,0 2 756 8 2 764

Medusa 1

1), 6)

Kornhamnstorg 61,

Slussplan 1–3,

Järntorgsgatan 6

547 1980 1878/1991 103,2 1 286 242 271 104 303 2 206

Orgelpipan 7

Klarabergsgatan 56–64,

Vasagatan 24–26,

Mäster Samuelsg. 65–73,

Klara Norra Kyrkogata 3–5

6 294 1979 1964/2001 1 289,0 10 033 3 421 1 969 1 661 13 450 1 30 535

Svärdﬁsken 2

Drottninggatan 82,

Apelbergsgatan 50–52,

Olof Palmes gata 13

1 853 1921 1851/1987 324,0 3 718 175 1 893 562 1 107 7 455

Summa

12 075 2 494,2 29 179 4 677 2 743 1 893 3 696 14 557 303 1 57 049

Totalt Affärsområde Stockholm 41 568 15 275,4 135 870 33 426 9 389 1 893 10 772 18 443 1 104 7 210 904

FastighetsFörteckning

110

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

beteckning Adress

Tomt-

areal,

kvm Inköpsår

Bygg-/

ombyggn.-år

Taxerings-

värde 2023,

mnkr

Kontor

Butik

Restau-

rang

Biograf

Lager

Garage

Bostäder

Övrigt

Totalt

AFFÄRSOMRÅDE NK

Förvaltningsområde NK Stockholm

Hästen 19

1), 9)

och 20

8), 9)

Spektern 14

8), 9)

Hamngatan 18–20,

Regeringsgatan 36–40

8 875 1998 1915/91 3 309,0 11 119 21 752 2 381 3 900 16 39 168

Förvaltningsområde NK Göteborg

Inom Vallgraven 10:9

Östra Hamngatan 42,

Kyrkogatan 48–54,

Fredsgatan 5–7,

Drottninggatan 39–45

4 520 1998 1964/94 695,0 4 861 9 998 591 983 16 433

Förvaltningsområde Parkaden

Hästskon 10

1), 10)

Regeringsgatan 47–55,

Mäster Samuelsg. 29–33

4 921 1977 1964/95 473,6 884 1 043 715 11 52 3 21 514 1 35 680

Totalt Affärsområde NK 18 316 4 477,6 16 864 32 793 3 687 – 16 406 21 514 – 17 91 281

AFFÄRSOMRÅDE

GÖTEBORG

Förvaltningsområde Göteborg

Inom Vallgraven 3:2

11)

Stora Nygatan 17,

Lilla Drottninggatan 3

784 2016 1856/2022 65,0 1 239 1 239

Inom Vallgraven 12:10

12)

Södra Hamngatan 49–57,

Östra Larmgatan 1,

Drottninggatan 54–60

4 157 1967 1975 255,2 10 393 3 278 589 914 1 275 16 449

Inom Vallgraven 12:11

12)

Drottninggatan 50–52,

Södra Hamngatan 45–47,

Fredsgatan 2–4

2 138 1967/

2010/11

1875/1929/30 148,2 1 823 1 709 393 779 4 704

Nordstaden 8:24 Postgatan 26–32

och 39–43,

Nordstadstorget 2–8,

Spannmålsgatan 19,

Nils Ericsonsgatan 17,

Götgatan 9–11,

Köpmansgatan 28–34,

Östra Hamngatan 26–28

12 678 1979/2013 1972/2005/11 3 030,0 36 979 24 046 1 615 3 569 56 66 265

Nordstaden GA:5

13)

Nordstadstorget med ﬂera 334,8 –

Totalt Affärsområde Göteborg 19 757 3 833,2 49 195 29 033 2 204 – 4 876 1 275 2 018 56 88 657

TOTALT 79 641 23 586,2 201 929 95 252 15 280 1 893 32 054 41 232 3 122 80 390 842

Fastigheten är kulturhistoriskt klassiﬁcerad.

Fastigheten innehas genom arrende.

Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City.

Fastigheten brandhärjades 2017 och återuppbyggnaden färdigställdes 2023.

Fastigheten är byggnadsminnesmärkt.

Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa.

Orgelpipan 7 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår årligen till 12,8 mnkr och är bunden till 31 oktober 2024. Taxeringsvärde

för mark ingår med 555,0 mnkr.

Hästen 20 och Spektern 14 innehas med tomträtter. Avgälden för Hästen 20 uppgår till 3,6 mnkr årligen och är bunden till

30 april 2032. Avgälden för Spektern 14 uppgår årligen till 1,4 mnkr och är bunden till 30 september 2025. Taxeringsvärde

för mark ingår med 70,0 mnkr.

Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet.

10)

Ägs av dotterbolaget AB Hamngatsgaraget. Hästskon 10 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår årligen till 4,4 mnkr och är bunden

till 31 augusti 2024. Taxeringsvärde för mark ingår med 137,3 mnkr. Del av uthyrbar yta ingår i NK-varuhuset i Stockholm.

11 )

Ägs av dotterbolaget Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB. Efter en färdigställd ombyggnation redovisas fastighetens uthyrbara yta

som bostäder.

12)

Fastigheten är en del av av det omfattande utvecklingsprojektet Kvarteret Johanna.

13)

Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av

gågator, lastgator, kyla och reservkraft. Taxeringsvärdet avser Hufvudstadens andel om 39,4 procent, motsvarande cirka 31 000 kvm.

För kartor och bilder

se sidorna 112–114.

FastighetsFörteckning

111

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Fastighet/Byggår/Yta

Grönlandet Södra 11

Byggår: 1911

Yta: 9 131 kvm

Hästhuvudet 13

Byggår: 1919

Yta: 6 942 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Svärdﬁsken 2

Byggår: 1851

Yta: 7 455 kvm

Oxhuvudet 18

Byggår: 1931

Yta: 29 496 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Orgelpipan 7

Byggår: 1964

Yta: 30 535 kvm

Järnplåten 28

Byggår: 1958

Yta: 9 208 kvm

Fastighetsbestånd Stockholm

OLOF PALMES GATA

HAMNGATAN

SAMUELSGATAN

MÄSTER

MÄSTER SAMUELSGATAN

KLARABERGSGATAN

SKEPPSBRON

KUNGSGATAN

JAKOBSBERGSGATAN

Central-

station

Sergels

torg

Kungs-

träd-

gården

Karl XII:s

torg

Stortorget

Slussplan

Tyghus-

plan

Norr-

malms

torg

Norra

Bantorget

Hötorget

Stureplan

Humlegården

Tegnér-

lunden

KUNGSGATAN

WALLINGATAN

RÅDMANSGATAN

DROTTNINGGATAN

SVEAVÄGEN

VASAGATAN

VASABRON

CENTRALBRON

STRÖMSBRON

BRYGGARGATAN

BRUNNSGATAN

BIRGER JARLSGATAN

NORRLANDSGATAN

KUNGSTRÄDGÅRDSGATAN

REGERINGSGATAN

MALMSKILLNADSGATAN

BIBLIOTEKSGATAN

Fastighetsbeståndet

112

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Fastighet/Byggår/Yta

Kåkenhusen 40

Byggår: 1926

Yta: 22 614 kvm

Kungliga

Trädgården 5

Byggår: 1984

Yta: 2 764 kvm

Kvasten 6

Byggår: 1917

Yta: 7 078 kvm

Packarhuset 4

Byggår: 1932

Yta: 15 357 kvm

Rännilen 11

Byggår: 1902

Yta: 2 903 kvm

Norrmalm 2:63

Byggår: 1993

Yta: 194 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Hästskon 10

Byggår: 1964

Yta: 35 680 kvm

Vildmannen 7

Byggår: 1897/2023

Yta: 4 748 kvm

Kvasten 9

Byggår: 1978

Yta: 3 440 kvm

Pumpstocken 10

Byggår: 1865

Yta: 12 467kvm

Rännilen 18

Byggår: 1888

Yta: 6 962 kvm

Medusa 1

Byggår: 1878

Yta: 2 206 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Hästen 19, 20 (NK)

Byggår: 1915

Yta: 39 168kvm

Kvasten 2

Byggår: 1987

Yta: 4 707 kvm

Skären 9

Byggår: 1984/2020

Yta: 13 769 kvm

Rännilen 8

Byggår: 1900

Yta: 2 673 kvm

Rännilen 19

Byggår: 1902

Yta: 11 297 kvm

Achilles 1

Byggår: 1600-talet

Yta: 4 958kvm

Fastighetsbeståndet

113

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Fastighetsbestånd Göteborg

VÄLKOMMEN TILL

VÅRA KVARTER,

MED NÄRA TILL ALLT.

TÅG

Göteborgs Centralstation

VÅRA FASTIGHETER

Skepps-

broplatsen

Packhus-

platsen

Lilla

Torget

Sten

Packhuskajen

Operan

Central-

stationen

Trädgårds-

föreningen

Stora

Teatern

Kungs-

parken

Grönsaks-

torget

Kungs-

torget

Domkyrkan

Paddan

Kungs-

ports-

platsen

Gamla

Ullevi

Drottning-

torget

NORRA HAMNGATAN

DROTTNINGGATAN

KUNGSGATAN

SÖDRA HAMNGATAN

KÖPMANSGATAN

FREDSGATAN

ÖSTRA HAMNGATAN

POSTGATAN

SPANNMÅLSGATAN

RICSONSGATAN

NILS E

NORDSTAN

AVENYN

FREDS TAN

Fastighet/Byggår/Yta

Nordstaden 8:24

(Femman)

Byggår: 1972/2011

Yta: 45 056 kvm

Inom Vallgraven 12:11

Byggår: 1875/1929/30

Yta: 4 704 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Nordstaden 8:24

(Fyran)

Byggår: 1972

Yta: 21 209 kvm

Inom Vallgraven 10:9

(NK)

Byggår: 1964

Yta: 16 433 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Inom Vallgraven 12:10

Byggår: 1975

Yta: 16 449 kvm

Inom Vallgraven 3:2

Byggår: 1856/2022

Yta: 1 239 kvm

Fastighetsbeståndet

114

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Adresser

NK Stockholm

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Hamngatan 18–20

Telefon: 08-762 80 00

Hemsida: nk.se

NK Göteborg

NK 331

Drottninggatan 39

411 09 GÖTEBORG

Besöksadress: Östra Hamngatan 42

Telefon: 08-762 80 00

Hemsida: nk.se

Produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med Hufvudstaden. Fotograf: Maria Cruseman, Pao Duell, Erik G Svensson, OTW Anna Hållams/Soﬁa Sabel,

Dan Sjunesson, Rebecka Bjurmell, Johannes Maxweller, Anna Kuylenstierna.

Hufvudstaden AB (publ)

E-post: info@hufvudstaden.se

Hemsida: hufvudstaden.se

Organisationsnummer: 556012-8240

Styrelsens säte: Stockholm

Göteborg

Kyrkogatan 54

411 08 GÖTEBORG

Besöksadress: Kyrkogatan 54

Telefon: 031-710 21 00

NK-varuhusen

Varumärken inom koncernen

Stockholm (Huvudkontor)

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Regeringsgatan 38

Telefon: 08-762 90 00

Cecil Coworking AB

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Norrlandsgatan 10

Telefon: 08-762 94 00

E-post: info@cecilcoworking.se

Hemsida: cecilcoworking.se

Organisationsnummer: 559242-1506

NK Retail AB

Box 7152

103 88 STOCKHOLM

Besöksadress: Västra Trädgårdsgatan 8

Telefon: 08-629 20 00

E-post: nkretailkundservice@nkretail.se

Hemsida: nkretail.se

Organisationsnummer: 559268-4103

Parkaden AB

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Regeringsgatan 47– 55

Telefon: 08-762 92 00

E-post: info@parkaden.se

Hemsida: parkaden.se

Organisationsnummer: 556085-3599

adresser

115

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

hufvudstaden.se