Års- och hållbarhetsredovisning 2024

FASTIGHETS AB TRIANON (PUBL)

Mer än ett fastighetsbolag

OM TRIANON

Om Trianon .......................................3

Året i korthet .................................... 4

VD har ordet..................................... 6

Mål och utfall .....................................8

Strategi ............................................10

HÅLLBARHETSRAPPORT

Vårt hållbarhetsarbete .....................12

Energibesparande åtgärder .............14

Vårt samhällsengagemang ...............16

Arbetsglädje och möjligheter ........... 18

VERKSAMHETEN

Marknadstrender .............................21

Våra fastigheter ...............................23

Fastighetsbestånd ...........................24

Intjäningsförmåga ........................... 26

Förvärva och äga ............................. 28

Hyra ut och förvalta ........................ 30

Utveckla ..........................................32

Joint ventures ..................................33

Finansiering .....................................35

Hållbara ramverk ..............................38

Aktien ............................................. 40

Principer för värdering .....................42

Risker och riskhantering .................. 44

Ordförandes förord ........................ 49

Bolagsstyrningsrapport ................... 50

Styrelse ........................................53

Koncernledning ............................54

FINANSIELL INFORMATION

Finansiell information .......................55

Koncernens räkenskaper .................57

Moderbolagets räkenskaper ............61

Noter .............................................. 65

Resultatdisposition .......................88

Styrelsens försäkran ....................... 89

Revisionsberättelse ......................... 90

ÖVRIG INFORMATION

Definitioner ..................................... 94

EU-taxonomin ................................. 95

Fastighetsregister ........................... 97

Flerårsöversikt finansiell information 99

Flerårsöversikt hållbarhet ...............102

Aktieägarinformation .....................103

Förvaltningsberättelse

Den av revisorn granskade och reviderade

årsredovisningen och koncern redovisningen

för räkenskapsåret 2024 ingår på sidorna 4–5,

8–9, 12–19, 35–37, 40–42, 44–47 och 50–89.

Förvaltningsberättelsen innefattar sidorna 4–5,

8–9, 12–19, 35–37, 44–47 och 55–56.

Årsredovisningen finns även på engelska, men

den svenska versionen utgör originalversionen.

Ingår i den av revisorn granskade års-

och hållbarhetsredovisningen 2024.

Övrig extern granskning

Revisorn har granskat den lagstadgade hållbar-

hetsrapporten, sidorna 9 och 12–19 enligt FAR:s

rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande

avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Revisorn har granskat bolagsstyrningsrapporten,

sidorna 50–54, enligt FAR:s uttalande RevU 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.

Fastighets AB Trianon är ett publikt bolag.

Organisationsnummer 556183-0281. Säte Malmö,

Sverige.

Alla värden uttrycks i svenska kronor. Kronor

förkortas kr, miljoner kronor Mkr och miljarder

kronor Mdkr. Sifferuppgifter inom parentes avser

föregående år, 2023, om inget annat anges.

Kvadratmeter förkortas kvm.

Denna rapport innehåller framtidsinriktad

information som baseras på Trianonledningens

nuvarande förväntningar. Ingen garanti kan

lämnas för att dessa förväntningar kommer

infrias och framtida resultat kan avvika från

vad som redovisas i den framåtblickande

informationen, som bland annat bygger på

föränderliga ekonomiska, marknadsmässiga

och konkurrens mässiga förhållanden,

lagändringar och andra politiska åtgärder,

variationer i valutakurser och andra faktorer.

Foton: Pernilla Wästberg, Stiftelsen Momentum Malmö m fl.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Trianon – mer än ett fastighetsbolag

Trianon äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmöregionen. Vi vill vara med och utveckla

en stad där alla känner sig hemma. En stad med minskat utanförskap och ökad framtidstro.

Därför är vi en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde och bidrar till långsiktig och

hållbar stadsutveckling. Vi erbjuder bostäder och lokaler för kommersiell verksamhet och

samhällsservice och har tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus.

En investering i en hållbar framtid

Solid fastighetsportfölj

Bostäder och kommersiella fastigheter med låg risk och stor

värdeskapande potential. Stadsutvecklingsprojekt bidrar till

stort värdeskapande i framtiden. Under 2024 stod bostads-

segmentet för positiva värdeförändringar och vi ser framför

oss att det kommer att vara bostadssegmentet som stiger i

takt med ökade hyresintäkter och som kommer ge den bäs-

ta totalavkastningen. Därtill ger add on-investeringar i form

av energieffektiviseringar och renoveringar bra avkastning.

Stark efterfrågan

Verksamhet i den expansiva Malmö-

regionen med hög efterfrågan på

bostäder och kommersiella lokaler.

Trianon har många sökande till varje

ledig hyreslägenhet och en stark

nettouthyrning med kontinuerligt

nytecknade kontrakt i det kommer-

siella beståndet.

Stabila finanser

Sedan börsnoteringen 2017

har förvaltningsresultat, hyres-

intäkter och fastighetsvärden

ökat i genomsnitt med 10, 20

respektive 19 procent. Trianon

har en stabil finansiell ställning

med försiktigt och realistiskt

värderade fastigheter.

Samhällsengagemang

Goda och nära kontakter

med hyresmarknadens aktörer,

kommuner, region, näringsliv

och föreningsliv. Ett samhälls-

engagemang som gör nytta för

individer och som också ger

mervärden för bolagets aktie-

ägare och övriga intressenter.

Entreprenörskultur

En företagskultur som är

entreprenörsdriven och

kännetecknas av engage-

mang, nytänkande och

mod. Erfaren ledning

och medarbetare som

ser affärsmöjligheter där

andra ser hinder.

Engagemang

Vi är engagerade och ärliga. Vi främjar en inkluderande

kultur som präglas av förtroende, respekt och prestige-

löshet. Vi engagerar oss för våra medarbetare, hyres-

gäster, samhället och miljön. Tillsammans skapar vi en

bättre stads- och boendemiljö med hållbara lösningar

och långsiktig lönsamhet.

Nytänkande

Vi strävar hela tiden mot att bli bättre på

det vi gör. Vi ska vara med och bidra till

en positiv och hållbar samhällsutveckling

i Malmöregionen. Med entreprenörskap

skapar vi affärsnytta, kundnytta och

samhällsnytta.

Mod

Vi är modiga och vågar

utveckla nya affärsmodeller.

Vi ser nya möjligheter, fattar

beslut och har mod att satsa.

Tillsammans gör vi skillnad.

Antal fastigheter: 148 st

Antal lägenheter: 5 100 st

Yield (avkastning): 4,8%

Fastighetsportfölj: 492 000 kvm

Fastighetsvärde: 13,2 Mdkr

Fastighetsvärde: 26 800 kr/kvm

Snabba fakta

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Under 2024 ökade Trianon både hyresintäkter och driftnetto genom en stark uthyrning, färdigställande

av nyproduktion och god kostnadskontroll. Bolaget ökade hyresintäkterna med 5 procent och

driftnettot ökade med 6 procent. Förvaltningsresultatet ökade under 2024 med 9 procent.

Året i korthet

+9 %

Förvaltningsresultat

ökade till 178 Mkr (163).

54,7 %

Belåningsgrad

uppgick till 54,7 procent (57,1).

1,64 ggr

Räntetäckningsgrad

uppgick till 1,64 ggr (1,67).

4,80 %

Direktavkastning uppgick

till 4,80 procent (4,32).

+5 %

Hyresintäkter

ökade till 773 Mkr (733).

Omräknat med hänsyn till split 1:4 maj 2022.

Långsiktigt substansvärde per aktie efter avdrag

för eget kapital hänförligt till hybridobligation.

+9 %

Genomsnittlig

årlig tillväxt

Finansiella mål

Nya mål 2025–2030

>12%

>10%

<55%

1,75

ggr

Förvaltningsresultatet per aktie ska

öka med 12 procent per år i

genomsnitt över en konjunkturcykel.

Avkastning på eget kapital ska

överskrida 10 procent per år i

genomsnitt över en konjunkturcykel.

Belåningsgraden ska långsiktigt

understiga 55 procent.

Räntetäckningsgraden ska

överstiga 1,75 gånger.

Hållbarhetsrelaterade mål

• Halvera CO

-utsläpp i Scope 1 och 2

till 2030 jämfört med basåret 2021.

• Genomsnittlig energiförbrukning i våra

fastigheter ska ej överstiga 100 kWh

per kvm 2030.

• Öka trivseln och tryggheten i våra

bostadsfastigheter. Mäts genom Nöjd

Kund-index (NKI) där serviceindex ska

vara minst 83 procent 2030.

• Vara en attraktiv arbetsgivare med en

jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts

genom Employee Net Promoter Scope

(eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030.

• Andelen hållbar finansiering ska uppgå

till 100 procent.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

4 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Kvartal 1 Kvartal 2 Kvartal 3 Kvartal 4

Verkligt värde, Mkr

12 299 12 304 13 038 13 190

Yield (avkastning), %

4,80 % 4,70 % 4,70 % 4,80 %

Reell ekonomisk

uthyrningsgrad, %

95,8 % 95,4 % 95,6 % 95,8 %

Belåningsgrad (LTV), %

57,3 % 54,7 % 55,7% 54,7%

• Hyresförhandlingarna i Malmö

slutf ördes och innebär hyres-

höjningar om 5,3 procent för

2024 och ytterligare 4,9

procent för 2025.

• Tecknade ett femårigt hyres-

avtal med Normal Sweden AB

för etablering av handelskedjan

Normal i Entré i Malmö.

• Tecknade tillsammans med

Wallfast ett hyresavtal med

Clas Ohlson AB för etablering

av en större butik i Burlöv

Center, norr om Malmö.

• Sålde resterande 50 procent

av Rosengård Centrum till

Fastighets AB Hemma plan.

Köpeskillingen baserades på

ett underliggande fastighets-

värde om 700 Mkr.

• Sålde byggrätter i Svedala

om 3 600 kvm BTA.

• Genomförde kontant

nyemission om 184 Mkr och

kvittningsemission av hybrid-

obligationer om 76 Mkr som

ökade antalet B-aktier med

totalt 16 250 000.

• Fortsatta jobbskapande aktivi-

teter är i gång, med bland an-

nat ”Färdighet ger möjlighet”

samt ”Sommarjobb för unga”.

• Rosengårdsbiblioteket

nominerades till Malmö stads

Stadsbyggnadspris 2024.

• Sålde samtliga aktier i Stjern-

plan och tecknade avtal om

förvärv och tillträdde 500

lägenheter i Ystad och Skurup

till ett överenskommet fastig-

hetsvärde om 610 Mkr. För-

värvet skedde genom reglering

av fordran, vilket innebar en

begränsad likviditetseffekt för

Trianon.

• Styrelsen beslutade om ny

affärsplan 2025–2030 med nya

finansiella mål och hållbarhets-

mål samt ny utdelningspolicy.

• Tecknade nya kommersiella

kontrakt till cirka 13 Mkr

under året.

• Minskade energiförbrukningen

med 3,3 procent, från 121

kWh/kvm till 117 kWh/kvm.

• Tecknade nya hållbarhets-

länkade lån med Nordea.

Trianons hållbara finansiering

uppgick till cirka 70 procent av

bolagets totala lånebelopp vid

kvartalets slut.

• Trianons valberedning inför

årsstämman 2025 har samman-

kallats. Viktoria Bergman,

styrelseordförande, har med-

delat bolagets valberedning att

hon inte står till förfogande för

omval på årsstämman 2025.

Viktiga händelser per kvartal 2024

Händelser efter periodens slut

• Swapar och fasträntelån har

lagts om till rörlig ränta, vilket

innebär att säkringsgraden

minskat till 56 procent.

• Bruksvärdering av fastigheten

Vårsången 6 har slutförts, vilket

kommer att höja hyrorna med

cirka 2,5 Mkr per år utöver årliga

hyreshöjningar. Hyreshöjningen

kommer att fasas in under en

tvåårsperiod.

• Styrelsen föreslog att ingen ut-

delning lämnas för räkenskaps-

året 2024 i syfte att investera i

tillväxt. Målsättningen framöver

är att dela ut högst 30 procent

av förvaltningsresultatet minskat

med betald skatt i enlighet med

utdelningspolicyn.

• Efter nominering vann Trianon i

början av 2025 priset som

”Årets samhällsförbättrare”, ett

pris som delas ut av Malmö

stad.

• Miljardaffär har gjorts med en av

Trianons storägare Briban Invest

AB, avseende försäljning av fast-

igheter i Malmö och Skurup.

Försäljning sker på bokfört vär-

de och som en del av betalning-

en inlöses aktier till 22 kr/aktie.

Bribans ägande minskar till cirka

14 procent och Olof Anders-

sons ägande ökar till 30 pro-

cent. Affären är villkorad av

godkännande på den extra

bolagsstämman 25 mars 2025.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

5Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Ökade intäkter, ökade fastighetsvärden

och högre direktavkastning

VD HAR ORDET

Trots att 2024 präglades av fortsatta utmaningar och osäkerhet i omvärlden,

har det hela tiden funnits tydliga tecken på återhämtning och stabilisering. Mot

slutet av året minskade inflationsförväntningarna, räntorna sänktes och börserna

återhämtade sig. I Trianon har arbetet med anpassning och omställning samt

räntesäkringar gett oss goda förutsättningar att bygga grunden för ny tillväxt

och fortsatt värdeskapande. Vi redovisar ett resultat per aktie om 1,11 kr (-1,59).

Jag är både glad och stolt att leda en organisa-

tion som gör sitt yttersta även i utmanande tider

och fokuserar på det som vi kan påverka. Vi har

ställt om och anpassat oss till nya förutsättningar

och kan nu se framåt och jag är mer än nöjd med

ökningar på samtliga nivåer och förbättring av alla

våra nyckeltal. Vi ökar våra hyresintäkter med 5

procent, vårt driftnetto med 6 procent och vårt

förvaltningsresultat med 9 procent. Resultat per

aktie efter skatt uppgår till 1,11 kr/aktie (-1,59).

Dessutom tecknade vi nya kommersiella kontrakt

under 2024 på 13,2 Mkr

Malmöregionen fortsatt stark

Malmö fortsätter att vara en växande och attraktiv

storstad. Föregående år ökade antalet invånare i

Malmö med nästan 3 500 personer och fortfaran-

de har vi noll vakans och väldigt många sökande

på varje ledig lägenhet. Effekten av att inga nya

hyreslägenheter byggs är en ökad efterfrågan.

Prisutvecklingen för bostadsrätter i Stor-Malmö

har ökat med cirka 6 procent

under 2024 till ett

genomsnittspris på cirka 34 000 kr/kvm. Till det

ska läggas belåningen i föreningen. Detta ska

ställas i relation till Trianons bokförda värden på

bostadsfastigheter som är 27 400 kr/kvm. Vi ser

en stor potential framför oss gällande ombild-

ningar från hyresrätter till bostadsrätter.

Trianons bostadsbestånd ger bra

totalavkastning

Bostadssegmentet är vårt största segment

och står för 75 procent av fastighetsvärde och

hyresintäkter. Vi har en direktavkastning på 4,6

procent i bostadsbeståndet och 4,8 procent i

genomsnitt på hela fastighetsbeståndet. Under

2024 stod bostadssegmentet för de positiva

värdeförändringarna och vi ser framför oss

att det kommer att vara bostadssegmentet

som stiger i takt med ökade hyresintäkter och

som kommer ge den bästa totalavkastningen.

Vi har add on-investeringar i form av

energieffektiviseringar och renoveringar som ger

bra avkastning, dessutom slutfördes under året

Svensk Mäklarstatistik 2024.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

6 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

VD HAR ORDET

Jag är både glad och stolt att leda en organisation som gör

sitt yttersta även i utmanande tider och fokuserar på det

som vi kan påverka. Vi har ställt om och anpassat oss till nya

förutsättningar och kan nu se framåt och jag är mer än nöjd med

ökningar på samtliga nivåer och förbättring av alla våra nyckeltal.

en bruksvärdering av fastigheten Vårsången 6,

vilket ger ökade hyresintäkter med 2,5 Mkr per år

utöver årliga hyreshöjningar.

Lönsam fastighetsutveckling

I juni sålde vi resterande 50 procent av Rosen-

gård Centrum i Malmö. Rosengård Centrum är

en fastighet som vi förvärvade 2016 för 276 Mkr.

Vi har under åren utvecklat och investerat i fastig-

heten och sålde 50 procent 2021 för ett underlig-

gande fastighetsvärde på 560 Mkr. Nu i juni sålde

vi resterande 50 procent för ett underliggande

fastighetsvärde på 700 Mkr. Vi säljer i enlighet

med senaste värdering, vilket bekräftar våra

bokförda fastighetsvärden. Den totala vinsten i

denna affär uppgår till cirka 200 Mkr. Det här är

ett bra exempel på lönsam fastighetsutveckling,

vilket Trianon kommer fortsätta fokusera på.

Stark och hållbar finansiering

Tillgången på kapital har under 2024 förbättrats

väsentligt och på obligationsmarknaden har

marginalerna sjunkit betydligt sedan 2020, då vi

emitterade med en marginal på 275 punkter som

lägst. Under 2023 låg marginalen på 500 punkter

och idag emitterar vi med en marginal på 215

punkter. Obligationer använder vi för att finansie-

ra vår fastighetsutveckling, medan vi finansierar

fastigheter via bankkrediter. Vår andel bankfinan-

siering uppgår idag till 95 procent.

Värdeskapande stadsutvecklingsprojekt

i Malmö och Burlöv

Trianon har två större stadsutvecklingsprojekt i

centrala Malmö och i Burlöv. Sorgenfri är centralt

beläget i Malmö som ska omvandlas till bostads-

område och här har vi cirka 33 000 kvm/BTA

byggrätter samt 12 000 kvm befintlig yta. I Burlöv

äger vi tillsammans med Wallfast stationsnära

fastigheter och byggrätter till ett värde av 1,4

Mdkr. Detta är ett stadsutvecklingsprojekt med

stor potential för värdeskapande. Sedan decem-

ber 2020 har vi utvecklat Burlöv Center från en

uthyrningsgrad på cirka 40 procent till nuvarande

85 procent samt sålt byggrätter i området. Vi dri-

ver detaljplan för bostäder på ytterligare 100 000

kvm BTA och har en färdig detaljplanerad bygg-

rätt på 18 000 kvm BTA. Detta i direkt anslutning

till Burlövs nya station, Malmö Norra Station, med

tåg var sjätte minut till centrala Malmö och Lund

på 5 respektive 7 minuter.

Hållbarhet på riktigt

Vi gör fortsatt omfattande insatser med energi-

effektiviseringar där målet är att minska energi-

förbrukningen väsentligt 2025–2030. De senaste

tre åren har vi minskat energiförbrukningen med

hela 11 procent. Jag är också glad att vi just satt i

gång ännu en omgång av det sociala hållbarhets-

projektet ”Färdighet ger möjlighet” där arbetslö-

sa som bor i våra bostadsområden i Lindängen,

Hermodsdal och Nydala i Malmö får praktik

och arbetslivserfarenhet under 15 månader hos

Trianon. Strax före årsskiftet fick vi veta att vi var

nominerade som ”Årets samhällsförbättrare”, ett

pris som vi i mars vann och fick ta emot under

Malmö Näringslivsgala. Det här är vi naturligtvis

både glada och stolta över och priset är verkligen

ett kvitto på det stora engagemang som finns i

hela Trianon för både affärsnytta, kundnytta och

samhällsnytta.

Mål och fokus framåt

Efter årets utgång har vi omstrukturerat vår deri-

vatportfölj, vilket innebär att vi kommer ha lägre

räntekostnader under 2025. Vi står inför lägre

räntor, högre hyresintäkter och noll vakans i vårt

bostadsbestånd samt ökade fastighetsvärden.

Med den plan vi har ser vi att vi kan fortsätta att

förbättra alla våra nyckeltal och i enlighet med vår

intjäningsförmåga öka förvaltningsresultatet och

uppnå en räntetäckningsgrad som närmar sig 2.

I februari 2025 har vi gjort en miljardaffär med

en av Trianons storägare Briban Invest AB, som

innebär att vi säljer två kontorsfastigheter i Malmö

samt våra bostadsfastigheter i Skurup. Vi säljer

på bokfört värde och som en del av betalningen

inlöser vi aktier till 22 kr/aktie. Trianon har ett

långsiktigt substansvärde på 31,22 kr/aktie. Att

sälja fastigheter på värdering och lösa in aktier

med rabatt är väldigt värdeskapande för Trianons

aktieägare och förbättrar bolagets nyckeltal. Ef-

fekten av affären är att Briban minskar sitt ägande

till cirka 14 procent och att mitt ägande ökar till

över 30 procent av kapitalet.

Vi blickar framåt och ska med full kraft och

övertygelse leverera på våra nya finansiella mål

och hållbarhetsmål med tillväxt, värdeskapande

och den goda affären i fokus. I Trianon finns ett

gott affärsmannaskap samt engagerade medar-

betare. Vi är på rätt plats, i rätt segment. Detta

innebär att vi även framåt kommer att kunna

leverera ökat aktieägarvärde.

Olof Andersson, VD

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

7Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Mål Utfall 2024 Genomsnitt 5 år Kommentar

Förvaltningsresultatet per

aktie ska öka med 12 pro-

cent per år i genomsnitt

över en konjunkturcykel.

9 %

Mål: >12%

2 %

genomsnittlig

årlig tillväxt

Ökningen av förvaltningsresultatet

beror främst på ökade intäkter via

förvärv och nyproduktion samt god

kostnadskontroll.

Avkastning på eget kapital

ska överskrida 10 procent

per år i genomsnitt över

en konjunkturcykel.

4 %

Mål: > 12%

10 %

Genomsnittlig

årlig avkastning

Avkastningen på eget kapital är lägre

än tidigare år men förbättrades

främst andra halvan av året av

positiva värdeförändringar av

förvaltningsfastigheter och derivat.

Belåningsgraden ska

långsiktigt understiga

55 procent.

55 %

Mål: < 60%

55 %

Nettobelåningsgraden har påverkats

positivt av värdeförändringar på

förvaltningsfastigheter.

Räntetäckningsgraden

ska överstiga 1,75 gånger.

1,64 ggr

Mål: > 1,75 ggr

2,44 ggr

Räntetäckningsgraden har varit stabil

beroende på ökad andel räntesäkringar

och sjunkande rörliga räntor.

Finansiella mål för Trianon 2025–2030

Trianons styrelse beslutade i november 2024 om en ny affärsplan med uppdaterade finansiella mål, hållbarhetsmål

och utdelningspolicy avseende 2025–2030. Det genomgripande temat är ett ökat fokus på tillväxt, värdeskapande

och den goda affären, där affärsnyttan alltid kombineras med kundnytta och samhällsnytta.

Mål

>12%

>10%

<55%

1,75

ggr

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

8 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Mål Utfall 2024 Kommentar

Halvera CO

-utsläpp i Kg CO

e/kvm

Atemp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört

med basår 2021, då utsläppen var

9,2 kg CO

e/kvm.

10,5

Kg CO

kvm

Största delen av Trianons CO

-utsläpp är relaterat till fjärrvärmeförbrukning

i fastigheterna inom Scope 2. Den faktiska förbrukningen av fjärrvärme

i jämförbart bestånd har minskat med 11 procent från 100 (2021) till 90

kWh/kvm Atemp (2024). Däremot har utsläppen mätt i kg CO

e/kWh

Atemp i jämförbart bestånd ökat med 15 procent från 9,2 (2021) till 10,5

(2024) beroende på att redovisning av utsläpp beräknas med hjälp av

leverantörernas redovisade emissionsfaktorer, vilka ökat under perioden.

Genomsnittlig energiförbrukning i

våra fastigheter ska ej överstiga

100 kWh per kvadratmeter 2030.

117

kWh/

kvm

Genomsnittlig energiförbrukning minskade från 131 kWh/kvm Atemp

2021 till 117 kWh/kvm Atemp 2024, vilket motsvarar en minskning

med 11 procent.

Öka trivseln och tryggheten i våra

bostads-fastigheter. Mäts genom

Nöjd kund-index (NKI) där serviceindex

ska vara minst 83 procent 2030.

79,1 %

Insatser för att öka upplevelsen av trygghet genomförs löpande.

Skötseln av bostadsområdena, att eftersträva att det är helt, rent

och snyggt samt förbättringar i kommunikation och synlighet ska

öka hyresgästernas upplevda trygghet.

Vara en attraktiv arbetsgivare med en

jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts

genom Employee Net Promoter Score

(eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030.

Poäng över 0 anses bra, eNPS kring 20–30

är mycket bra och allt över det utmärkt.

poäng

Trianon får sedan många år tillbaka goda resultat i mätningar av

medarbetarnöjdheten. Under 2024 har ny mätning startats och

årliga mål sätts efter basåret 2024.

Andel hållbar finansiering ska

uppgå till 100 procent.

70 %

Trianon förstärkte hållbarhetsarbetet ytterligare och tecknade i december

hållbarhetslänkade lån med Nordea. Efter tecknandet gick Trianons håll-

bara finansiering från en andel på 38 till 70 procent. Befintliga lån om cirka

2,5 Mdkr blev, med de nya avtalen, hållbarhetslänkade och har kopplats till

Trianons övergripande hållbarhetsmål, däribland pågående arbete med att

förbättra fastigheternas energiklassning.

Hållbarhetsmål för Trianon 2025–2030

Samtliga hållbarhetsmål är uppdaterade för att fokusera på de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna för Trianon – hur

bolaget påverkar och påverkas av omvärlden. Målen inkluderar faktorer som koldioxidutsläpp, energiförbrukning,

trygghet, arbetsmiljö samt finansiering.

Målet avser normalårskorrigerad kWh-besparing i fastigheter ägda per den 31 december 2021. Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt äga och förvalta.

Mål

2030

4,6

Mål

2030

100

Mål

2030

100

Mål

2030

Mål

2030

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

9Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Strategisk inriktning

Trianon är en långsiktig fastighetsägare som

investerar i bostäder och kommersiella fastig-

heter i Malmöregionen.

På rätt plats i rätt segment

Vi är verksamma i den expansiva Malmöregi-

onen med hög efterfrågan på bostäder och

lokaler. Den största andelen av fastighetsvärdet

ska utgöras av segmentet bostäder.

Fastighetsutveckling, stadsutveckling

och transaktioner

Vi skapar tillväxt genom utveckling av befintligt

bestånd och genom förvärv av fastigheter med

utvecklingspotential. Bolaget ska löpande realisera

delar av utvecklingsvinsterna. Utveckling av befint-

ligt fastighetsbestånd sker genom uthyrningar,

värde skapande investeringar och effektiviseringar.

Som ett komplement investerar vi även i delägda

fastigheter genom joint venture eller intresseföretag.

Trianon ska vara mer än ett fastighetsbolag

Styrkan i vår affär är den lokala förankringen när vi förvaltar och utvecklar

fastigheter och områden. Genom uthyrning, värdeskapande investeringar

och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhället och aktieägare.

Genom ENGAGEMANG, NYTÄNKANDE och MOD

ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling.

Trianon ska äga, förvalta och utveckla fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang

och långsiktighet ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling.

Fastighetsutveckling

• Uthyrningar

• Lägenhetsrenoveringar

• Energieffektiviseringar

Stadsutveckling

• Driva detaljplaner

• Sälja byggrätter

• Nyproduktion –

rätt läge och god affär

Transaktioner

• Förvärv

• Försäljningar

• Opportunistiska affärer

Så når vi våra mål:

Tillväxt, värdeskapande och den goda affären

Hållbarhet – på riktigt

Vårt strukturerade arbete med energioptimering

av våra fastigheter minskar klimatpåverkan och

är avgörande för att vi ska nå målet om 100

procent hållbar finansiering. Vi arbetar sedan

länge aktivt för att skapa trygghet och framtidstro

i våra områden. Vi erbjuder visstidsanställningar

och sommarjobb för våra hyresgäster och har ett

stort fokus på ungas meningsfulla fritid via den

allmännyttiga Stiftelsen Momentum.

Värdegrund

Trianon är ett entreprenörsdrivet bolag där

företagskulturen genomsyrar allt vi gör. Med

den goda affären i fokus arbetar vi dessutom

dedikerat med värderingsfrågor, hållbarhet och

socialt ansvarstagande i fokus. Genom att vara

nytänkande, modiga och engagerade är vi en

aktiv aktör i våra områden och bidrar till långsiktig

och hållbar stadsutveckling i Malmöregionen.

FASTIGHETSUTVECKLING STADSUTVECKLING TRANSAKTIONER

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

10 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Nöjda kunder bor gärna kvar

I Svedala trivs våra hyresgäster bra, vilket syns i NKI-undersökningarna. I Kv Trädgårn nådde serviceindex hela

87,3 procent 2024. Särskilt nöjda är hyresgästerna med tryggheten i området, bemötande från oss som hyresvärd,

kontakten med grannar och källsorteringen. Ett antal åtgärder kommer att vidtas, såsom fler kärl för sortering, snabbare återkoppling

vid felanmälan, belysning samt bänkar och bord. I bild Svedalagården samt från vänster: Dennis Johansson, förvaltare, Gyrsel Goga,

fastighetstekniker, Roland Lindskog, hyresgäst, Adrian Kowalczuk, fastighetstekniker och Mizgin Ulusoy, biträdande förvaltare.

11Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Hållbarhet – en del av Trianons affär

Trianon är en engagerad samhällsaktör som tar aktiv del i lokala, regionala och nationella initiativ kring hållbar stads-

utveckling. Vi arbetar nära andra aktörer i Malmöregionen för att öka tryggheten, trivseln och framtidstron i våra områden.

Vi vill att människor som bor och verkar i våra hus ska märka hur vårt engagemang som mer än en hyresvärd gör deras

vardag bättre. Hyresgäster och områden som mår bra bidrar till långsiktig, trygg och god avkastning för våra aktieägare.

Så styrs vårt hållbarhetsarbete

Styrelsen i Trianon identifierar hur hållbarhetsfrå-

gor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter

(se även sidorna 44–47) och beslutar om rele-

vanta mål utifrån väsentlighet. Trianons affärsut-

vecklingschef för bostadssegmentet är ansvarig

för bolagets övergripande hållbarhetsarbete.

Bolagets ledningsgrupp ansvarar för styrning och

uppföljning.

För att förbereda arbetet med nya EU-direk-

tivet CSRD, Corporate Sustainability Reporting

Directive, har hela företaget involverats i att se

över och utveckla strategi, policyer och proces-

ser samt för att samla den faktiska datan. Under

2024 har arbetet med gapanalys samt dubbel

väsentlighetsanalys genomförts. Därefter sker

definition av nyckeltal och insamling av data för

att vara redo inför rapportering i december 2025.

I det dagliga arbetet och i kontakten med

leverantörer, affärskontakter och andra intressen-

ter finns ett antal policyer, riktlinjer och styrdoku-

ment som anger Trianons regler och förhållnings-

sätt. De viktigaste av dessa är:

• Affärsplan – affärsidé, mål, strategi och

värdegrund, inklusive hållbarhetsmål

• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion

• Finanspolicy

• Miljöpolicy

• Inköpspolicy

• Policy mot kränkande särbehandling

• Uppförandekod för medarbetare

• Uppförandekod för leverantörer

• Kommunikationspolicy

• Riskpolicy

• Skattepolicy

Sociala frågor i fokus

Trianon arbetar med en lång rad initiativ för att

minska bolagets energiförbrukning och klimat-

påverkan, bland annat styrning, optimering och

renovering av fastigheter. Det är dock inom de

sociala hållbarhetsfrågorna som styrelsen iden-

tifierat att Trianon kan bidra med störst samhäll-

snytta. Därför har Trianons hållbarhetsarbete stor

tonvikt på sociala insatser som syftar till att öpp-

na bostadsmarknaden för fler, sätta fler i arbete

och skapa ökad trygghet och trivsel i bolagets

hus och områden. Trianons sociala engagemang

beskrivs på sidorna 16–17.

Så sätter vi våra hållbarhetsmål

Trianons hållbarhetsmål utgår från FN:s globala

mål för hållbar utveckling och är satta med hög

ambitionsnivå. Målen för 2025–2030 sattes av

styrelsen i slutet av 2024 och redovisas här

bredvid.

Styrelse och ledning delar övertygelsen att ett

målinriktat hållbarhetsarbete bidrar till minskade

affärsrisker och ökade kommersiella möjligheter.

Målinriktat hållbarhetsarbete 2025–2030

Öka trivseln och tryggheten i våra bostadsfastigheter. Mäts genom Nöjd kund-index

(NKI) där serviceindex ska vara minst 83 procent 2030.

Halvera CO

-utsläpp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört med basår 2021.

Genomsnittlig energiförbrukning i våra fastigheter ska ej överstiga 100 kWh per

kvadratmeter 2030.

Vara en attraktiv arbetsgivare med en jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts genom

Employee Net Promoter Score (eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030.

Andel hållbar finansiering ska uppgå till 100 procent.

Detta gäller inte minst i kontakter med finans-

marknadens aktörer som ofta ställer höga krav

på ett strukturerat hållbarhetsarbete.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

12 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Mål 2022–2024 Utfall i genomsnitt 3 år Utfall 2024

Renovera 200 lägenheter per år

som främjar långsiktigt kvarboende.

115 lägenheter 84 lägenheter

Minska arbetslösheten, inkl sommarjobbare 45 personer 42 personer

Minska energiförbrukningen med

3,33 procent i KWh per år.

11 procent 3 procent

Installera solceller i befintligt bestånd

motsvarande 100 000 kWh/år.

100 000 kWh 50 000 kWh

Förnybar energi, produktion MWh solceller. 2 507 MWh

1 785 MWh

(januari–december)

Hållbar finansiering

Trianons ramverk för hållbar finansiering framta-

get 2022 omfattar samtliga skuldinstrument både

lån och kapitalmarknadsfinansiering. Ramverket

har upprättats i enlighet med Sustainability Bond

Guidelines (utformat av ICMA) samt Green Loan

Principles och Social Loan Principles (utformat av

LMA). Ramverket granskades av en extern part,

ISS ESG.Tre obligationer finns kopplade till ram-

verket, som har både miljömässiga och sociala

mål. För mer om ramverket, se sidan 38–39.

Trianon arbetar för att öka andelen hållbar

finansiering genom gröna eller socialt kopp-

lade lån. I slutet av 2024 tecknades avtal om

hållbarhetslänkade lån om 2,5 Mdkr, vilket ökade

andelen hållbar finansiering från cirka 38 till 70

procent.

Affärsetik och antikorruption

Bygg- och fastighetsbranscherna har genom åren

utsatts för oegentligheter i form av svart arbets-

kraft, mutor och olovlig andrahandsuthyrning.

Trianon bedriver ett löpande och målmedvetet

arbete för att bolagets värderingar ska genomsy-

ra verksamheten och integreras i alla samarbeten,

processer och rutiner. Trianons leverantörer

förväntas följa gällande lagar och regelverk, men

också Trianons policyer och riktlinjer. Trianons

antikorruptionsarbete är integrerat i bolagets

uppförandekod. Under 2024 hade Trianon inga

ärenden om korruption.

Hållbara inköp

Trianons inköpsarbete bygger på att med en

professionell inköpsprocess välja leverantörer

som är hållbara utifrån såväl ekonomiska aspekter

som hållbarhetsaspekter. Inköpschefen verkar för

att ramavtal upprättas med en majoritet av våra

leverantörer, att de kontrolleras och att de som

vi tecknar ramavtal med har en sund ekonomi.

Leverantörerna skriver även under Trianons

uppförandekod vid avtalstecknande.

Trianons leverantörer har i många fall direkt-

kontakt med våra hyresgäster och påverkar

därmed affärsrelationerna i Trianons värdekedja.

Det är därför av största vikt att vi ställer krav på

leverantörernas affärsetik, yrkeskompetens och

servicegrad. Vi vill att alla som arbetar på upp-

drag av oss ska ha godtagbara arbetsvillkor och

god arbetsmiljö och ställer därför höga krav på

de leverantörer som engageras i våra uppdrag.

Under 2024 har vi påbörjat vårt arbete med

leverantörsbedömningar och genomfört två

leverantörsrevisioner.

Visselblåsning

Trianon ska präglas av förtroende, respekt och

prestigelöshet. Alla ska kunna lita på oss och

medarbetare samt leverantörer ska följa uppfö-

randekoden. Den som misstänker eller anser sig

vara drabbad av missförhållanden eller oegent-

ligheter kontaktar i första hand närmaste chef

eller ansvarig beställare hos Trianon. Bolagets

visselblåsartjänst finns tillgänglig via bolagets

webbplats och ger alla möjlighet att anonymt

rapportera misstanke om missförhållanden eller

oegentligheter. Under 2024 anmäldes inga vissel-

blåsarärenden.

För hållbarhetsrisker, se Risker och riskhante-

ring på sidorna 44–47.

Antal

2022 2023 2024

Personer i sysselsättning inkl. sommarjobbare

Mål: Minska arbetslösheten.

Antal

2022 2023 2024

Renoverade lägenheter

Mål: Renovera lägenheter med rimlig hyra f

ör att

främja långsiktigt kvarboende.

109

151

120

160

MWh

2022 2023 2024

Förnybar energi, produktion solceller

Mål: Installera solceller motsvarande

100 000 kWh per år.

1 785

2 764

2 973

1 000

2 000

3 000

kWh/kvm Atemp

2022 2023 2024

Energiförbrukning

Mål: Minska energiförbrukningen med

10 procent i kWh 2022–2024.

117

121

124

100

150

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

13Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Energibesparing sänker kostnaderna

och minskar klimatpåverkan

Ett av Trianons långsiktiga hållbarhetsmål är att den genomsnittliga energiförbrukningen

i fastigheterna inte ska överstiga 100 kWh per kvadratmeter år 2030. Syftet är att minska

klimatpåverkan, men också att sänka kostnaderna i en tid då energipriserna varierar kraftigt.

Fastighetssektorn står för en tredjedel av den

totala energianvändningen i Sverige och en

sjättedel av koldioxidutsläppen. Ur ett klimat-

perspektiv är det därför viktigt att Trianon bidrar

med åtgärder som minskar den egna energian-

vändningen. Det ger också positiva ekonomiska

effekter i en tid då det syns stora variationer i

energipriserna och utvecklingen i omvärlden

gör kostnadsläget osäkert framöver.

Tio procent lägre på tre år

Trianons styrelse fattade 2021 beslut om hållbar-

hetsmål för 2022–2024 där ett av målen varit att

minska energiförbrukningen i fastighetsbeståndet

med 10 procent. Energibesparingar kan ske på

en rad olika sätt, till exempel genom återvinning

av frånluft, fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler

eller ny styr- och reglerutrustning. Det är också

möjligt att tilläggsisolera fasader eller att installera

solceller i samband med takrenoveringar. Trianon

har en plan för varje fastighet, där konstruktion,

byggår och standard avgör vilka åtgärder som

kan vara aktuella.

Under 2024 har målinriktat arbete fortsatt i

Trianon för att inventera möjliga åtgärder och

optimera driften av befintliga anläggningar. Av

Trianons fastigheter har cirka 40 procent energi-

klass F eller G, vilket innebär en relativt hög

energianvändning. Under året har vi energieffekti-

viserat över en tredjedel av dessa fastigheter som

kommer att nå energiklass C, D eller E. Arbetet

fortsätter och vi bedömer att vi kommer att höja

prestandan på merparten av F- och G-fastigheter-

na inom 1–2 år.

Förnybar energi

En viktig del i arbetet med att minska klimatpå-

verkan är Trianons satsning på förnybar energi.

Solcellsanläggningar finns på flera fastigheter i

bland annat Lindängen, Hermodsdal och Sofie-

lund samt på taket till Entré. Även Rosengård

Centrum, som såldes i juni har solceller på taket.

I Sege Park användes en befintlig solcellsanlägg-

ning för en del av elbehovet under byggnationen,

och har sedan ersatts med en ny anläggning

för framtida drift av fastigheten. Idag används

solcellerna på fastigheternas tak för att förvärma

hyresgästernas varmvatten.

Information till boende

Trianon bedriver ett löpande arbete med att

informera hyresgästerna om hur deras energi-

förbrukning och klimatpåverkan kan minska. Det

kan handla om vattenanvändning, uppvärmning

eller källsortering. En ökad medvetenhet bland

hyresgästerna leder till lägre klimatpåverkan och

sänkta kostnader för Trianon som helhet.

Koldioxidutsläpp

Trianons klimatpåverkan sammanställs enligt

redovisningsstandarden Greenhouse Gas

Protocol (GHG Protocol) som delar in kol-

dioxidutsläpp i så kallade scopes.

• Scope 1 är direkta utsläpp från egen-

kontrollerade källor. För Trianons del inne-

fattar det biogas för uppvärmning av fastig-

Under året har vi energieffektiviserat

över en tredjedel av våra F- och G-

fastigheter som kommer att nå energiklass

C, D eller E inom 1–2 år.

Lars Åkewall, affärsutvecklingschef kommersiella fastigheter

heter under Trianons kontroll, samt drivmedel

för servicebilar.

• Scope 2 är indirekta utsläpp från inköpt

energi. För Trianon innefattar detta

fjärrvärmeförbrukning och elförbrukning under

Trianons kontroll.

• Scope 3 är indirekta utsläpp utöver inköpt

energi, som bolaget inte har direkt kontroll

över men som sker på grund av bolagets

verksamhet. I Trianon har vi valt att redovisa de

egna tjänsteresorna med flyg och privat bil.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

14 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Arbetet med energieffektivisering och styrning av fastigheterna fortsätter. Ett arbete

som både som minskar klimatpåverkan och ger en avkastning på 8–10 procent.

Fokus under 2025

4 000

8 000

12 000

16 000

20 000

MWh kWh/k

2020 2021 2022 2023 2024

Elförbrukning

Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

MWh

kWh/k

2020 2021 2022 2023 2024

Värmeförbrukning

105

120

Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm

Elförbrukningen motsvarar fastighetselen.

Förbrukningen inkluderar fastigheter ägda

under hela respektive kalenderår. Fastigheter

förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår

är således exkluderade från det årets värden.

Förbrukningen per kvm är beräknad på total

fastighetsyta för respektive kalenderår. År 2024

var ytan 560 598 kvm Atemp.

Majoriteten av Trianons fastigheter värms upp

med fjärrvärme. Någon enstaka fastighet värms

upp med biogas alternativt värmepump. Förbruk-

ningen inkluderar fastigheter ägda under hela

respektive kalenderår. Fastigheter förvärvade

eller avyttrade under ett kalenderår är således

exkluderade från det årets värden. Normalårs-

korrigerade värden har använts. Förbrukning per

kvm är beräknad på fastigheternas totala Atemp

för respektive kalenderår. År 2024 var ytan

560 598 kvm Atemp.

Kategori vilken Trianon börjat mäta 2024 därav inget värde för 2023.

Mål: Minska energi-

förbrukningen med 10%

under perioden 2022–2024

Utfall 2024

11 %

1 000

2 000

3 000

20242020 2021 2022 2023

Förnybar energi

MWh

Produktion solceller, MWh

Energi producerad av solceller som ägs av Trianon,

antingen direkt eller indirekt. För år 2024 stod egen-

producerad el för cirka 10 procent av den totala

elförbrukningen. Under 2024 minskade elproduktio-

nen från solceller med 35 procent jämfört med 2023.

Anledningen är att Trianon i juni 2024 avyttrade

fastigheten Landshövdingen 1 vars solcellsanlägg-

ningar stod för cirka 75 procent av Trianons totala

elproduktion under 2023.

Koldioxidutsläpp 2024,

ton CO

-ekvivalenter (tCO

Beräkningen av koldioxidutsläpp från Trianons bilar

baseras på den årliga körsträckan, övriga utsläpp

baseras på faktisk förbrukning. Emissionsfaktorer för

fjärrvärme och el kommer från respektive leverantör,

för bilar och biogas har de hämtats från UK

Government GHG Conversion Factors for Company

Reporting. Emissionsfaktorer för flygresor kommer

från ICAO.

Scope 1 direkta utsläpp

Biogas för uppvärmning 0,2 (0,3) tCO

Drivmedel från servicebilar 30,3 (35,9) tCO

Scope 2 indirekta utsläpp

Fjärrvärme 5 904,8 (3 955,9) tCO

El market-based 0 (0) tCO

El location-based

1 021,9 (-) tCO

Scope 3

Kategori 3 – Bränsle - och

energirelaterade aktiviteter

272,3 (-) tCO

Kategori 6 – Tjänsteresor 4,7 (6,2) tCO

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

15Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Aktivt arbete för en inkluderande

bostadsmarknad och trygga bostadsområden

Alla människor ska ha råd att bo bra. Det är utgångspunkten för Trianons arbete med att skapa en

inkluderande bostadsmarknad. Ett bostadsområde består lika mycket av människorna som bor och

arbetar där som av fastigheterna. Trygga hyresgäster som trivs och mår bra skapar positiva affärer

för Trianon, samtidigt som vi bidrar till att bygga samhället starkare.

När konjunkturen viker och de ekonomiska

påfrestningarna ökar är det viktigare än någonsin

för Trianon att medverka till en inkluderande

bostadsmarknad.

I den kraftigt expanderande Malmöregionen

har det länge varit brist på bostäder, något som

förvärras ytterligare när höjda räntor och ökande

kostnader gör att bostadsprojekt skjuts på

framtiden.

Generös uthyrningspolicy sänker tröskeln

in på bostadsmarknaden

Trianon har en generös uthyrningspolicy som

syftar till att inkludera fler på den ordinarie

bostadsmarknaden med egna förstahands-

kontrakt, t ex godkänner bolaget inkomst på

en gånger hyran, alternativa anställningsformer

samt två betalningsanmärkningar.

Trianon upplåter dessutom knappt tio procent

av sina lägenheter till utsatta samhällsgrupper

som av olika anledningar står utanför bostads-

marknaden. Det kan gälla utsatta kvinnor

som behöver starta om i en ny kommun eller

familjer som av någon anledning hamnat utanför

bostads marknaden.

Tillsammans med Skåne Stadsmission medver-

kar bland annat Trianon i ”Barns Bostad Först”,

där man arbetar för att motverka strukturell

hemlöshet hos barnfamiljer. Under 2024 har

Trianon hjälpt fem familjer till en fast bostad med

förstahandskontrakt. En fast bostad innebär

bland annat att föräldrarna kan komma ut på

arbetsmarknaden eller börja studera, men främst

innebär det att barnen inte måste flytta varje

vecka, vilket samhällsmässigt ger stora besparing-

ar både på kort och lång sikt.

Ett annat sätt att skapa lägre trösklar in på

bostadsmarknaden är att renovera med varsam-

het och endast när det behövs så att hyrorna

behålls på rimliga nivåer. Trianon renoverar enligt

en modell som är effektiv sett till både kostnader

och tidsåtgång, och återbrukar gärna där det går.

Tryggare bostadsområden

Trianon arbetar kontinuerligt med att skapa trygg-

het och trivsel i sina bostadsområden. Det kan

handla om mer och bättre belysning, beskärning

av buskage och andra förbättringar av utemiljön,

kameraövervakning och att hålla rent och snyggt.

Men även att skapa större trygghetskänsla i

gemensamma utrymmen som källare, hissar

och i tvättstugemiljöer.

En nära förvaltning med lokal närvaro och

synlig personal varje dag skapar trygghet i våra

områden.

Trianons personal deltar även i trygghetsvand-

ringar i områdena Lindängen och Hermodsdal i

Malmö. Utfallet i NKI-undersökningarna av den

upplevda tryggheten uppgick till 76,6 (75,5) i

Lindängen och Hermodsdal. En löpande dialog

förs med hyresgäster och bolaget kan dagligen

utläsa hur en fastighet eller ett fastighetsområde

mår. Det gör att man direkt får resultatet på

åtgärder eller snabbt besked om när något måste

göras. Under 2024 satte Trianon ett nytt mål

för hela bostadsbeståndet med hjälp av Nöjd

Kund-index (NKI) där serviceindex ska vara minst

83 procent 2030. Utfallet för serviceindex 2024

blev 79,1 procent, vilket innebär att 79,1 procent

av bostadshyresgästerna anser att Trianon är bra

eller mycket bra inom områdena

upplevd trygg-

het, rent och snyggt, hjälp när det behövs och

ta kunden på allvar.

Genom Stiftelsen Momentum, som Trianon

Alla ska ha råd att bo bra.

I tuffare tider är det därför

ännu viktigare att vi fastighetsägare

under lättar för människor att komma

in på bostadsmarknaden.

Anna Heide, affärsutvecklingschef bostad

bedriver tillsammans med MKB bidrar man lång-

siktigt till ett socialt hållbart och tryggare Malmö

genom att barn och unga får en utvecklande och

meningsfull fritid. Aktiviteterna genomförs av en

mängd olika lokala ideella föreningar inom idrott

och kultur. Under 2024 var 15 föreningar knutna

till Stiftelsen Momentum och unga deltog i bland

annat högläsning, utflykter, utomhusbasket, sim-

skola och fotboll. Läs mer om Stiftelsen Momen-

tum och andra samarbeten på sidan 17.

Färdighet ger möjlighet

Jobbskapande aktiviteter är en viktig del i vårt

arbete för hållbar utveckling. Trianon medverkar

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

16 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

• Fortsätta samarbetet med relevanta

aktörer genom åtgärdsplaner och

konkreta insatser verka för att sänka

trösklarna till bostadsmarknaden.

• Fortsätta öka trivseln och tryggheten i

våra bostadsfastigheter. Mäts genom

NKI där serviceindex ska vara minst 83

procent 2030.

• Bygga vidare på det goda samarbetet

med lokala föreningar för att bland annat

skapa en meningsfull fritid för unga.

Fokus under 2025

i flera initiativ för att hjälpa människor till arbete.

Med egen lön ökar chansen att fler kan betala

hyran för en egen bostad. Exempel på det är

långtidsarbetslösa hyresgäster som erbjuds prak-

tik och därefter anställning hos Trianon under

totalt 15 månader. Det bidrar till en inkluderande

arbetsmarknad; stärker deras självbild, ger dem

arbetslivserfarenhet och därmed gör det lättare

ta sig vidare på arbetsmarknaden. Bland annat

hjälper medarbetarna till med att hålla rent och

snyggt i det område där man bor. Det ökar triv-

seln, minskar skadegörelsen och ökar tryggheten.

Ett annat exempel är att vi erbjuder som-

marjobb till drygt 30 ungdomar som bor i våra

fastigheter. Ungdomarna får träffa olika funktio-

ner inom Trianon, där det också ges möjlighet

att skapa värdefulla kontakter för framtiden. I

samarbete med Swedbank får ungdomar även

en kurs i hushållsekonomi.

Ytterligare exempel på samarbeten och projekt:

Stiftelsen Momentum

Tillsammans med Trianons huvudägare och Malmös kommunala

bostadsbolag (MKB) har Trianon startat den allmännyttiga Stiftelsen

Momentum. Det är ett unikt samarbete för framtidens Malmö med

fokus på samhällsnytta genom att stärka barns och ungas uppväxt-

villkor och framtidsmöjligheter. Stiftelsens mål är att bidra långsiktigt

till ett socialt hållbart och tryggare Malmö genom att barn och unga i

bostadsområdena Nydala, Hermodsdal, Lindängen och Rosengård,

i Malmö, har en utvecklande och meningsfull fritid. Aktiviteterna

genomförs av en mängd olika lokala aktörer inom idrott och kultur,

till exempel FC Rosengård, BK Olympic, Hela Malmö och Tillsammans

i simföreningen, RAN. Under 2024 var 15 föreningar knutna till Stiftel-

sen Momentum och unga deltog i bland annat högläsning, utflykter,

utomhusbasket, simskola och fotboll.

Her House Foundation

Ett återkommande problem för kvinnor som drabbas av våld i nära

relation är att de efter det akuta jourstödet inte får hjälp att flytta till

en annan stadigvarande bostad för att undkomma gärningspersonen.

Genom att samarbeta med fastighetsbolag stöttar den nationella

stiftelsen Her House Foundation den drabbade kvinnan och hjälper

henne genom processen att hitta en ny bostad, ofta i en annan

kommun. Trianons samarbete med Her House Foundation innebär att

bolaget erbjuder stiftelsen lägenheter med förstahandskontrakt där

kvinnor som behöver en långsiktig etablering i skyddat boende kan

påbörja sina nya liv.

AktivBo

Trianon genomför löpande NKI-undersökningar (Nöjd-Kund-Index) i

samtliga områdena för att mäta hyresgästernas uppfattning om bo-

staden, den fysiska miljön, tryggheten, servicenivån och om Trianon

som hyresvärd. Undersökningarna är en viktig del i arbetet med att

förstå de boendes behov och förväntningar och för att kunna sätta

in åtgärder där det behövs. Arbetet är långsiktigt och med internt

engagemang inom förvaltning, affärsutveckling och kommunikation.

Arbetet syftar till att öka trivseln, tryggheten och långsiktigt även

fastighetsvärdena.Trianons hållbarhetslänkade lån har som en KPI att

tryggheten ska öka i områdena Nydala, Hermodsdal och Lindängen.

Under 2024 genomfördes NKI-undersökningar hos samtliga av bola-

gets hyresgäster. Resultatet visade att hyresgästerna är mycket nöjda

med Trianons bemötande, hanteringen av felanmälningar, förmåga att

hålla löften samt besöks- och telefontider. Mindre nöjda är hyres-

gästerna med gemensamma utrymmen som förråd, källarutrymmen,

tvättstugor samt trapphus.

Barns Bostad Först

Över 15 000 barn i Sverige lever i hemlöshet och allt fler familjer

drabbas. I allt större utsträckning ser vi är att människor utan annan

problematik än en svag ekonomi drabbas av hemlöshet.

Att inte ha ett stadigvarande hem begränsar barns möjlighet att klara

av skolan, ha en meningsfull fritid, skapa relationer och upprätthålla

rutiner för mat, lek och vila. En dålig start i livet minskar möjligheterna

till god hälsa och arbete i vuxen ålder.

Barns Bostad Först är en långsiktig satsning som riktar sig till struk-

turellt hemlösa barnfamiljer. Modellen bygger på en beprövad modell.

Målet är att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och motverka

strukturell hemlöshet.

Att vara strukturellt hemlös innebär att man har en svag ekonomi

och svårigheter att komma in på bostadsmarknaden.

Skåne Stadsmission har utvecklat en ny metod där Trianon är en

av aktörerna. Skåne Stadsmission ansvarar för rekrytering, urval och

matchning av barnfamiljer samt erbjuder behovsanpassat stöd till de

barnfamiljer som flyttar in i en lägenhet. Fastighetsägaren godkän-

ner och erbjuder barnfamiljerna förstahandskontrakt. Vid behov får

familjen hjälp till att möblera lägenheterna via en annan aktör. Det

upprättas en avsiktsförklaring mellan Skåne Stadsmission och fastig-

hetsägarna och likaså mellan Skåne Stadsmission och barnfamiljerna.

Hyreskontraktet tecknas mellan fastighetsägaren och barnfamiljen.

Under 2024 förmedlade Trianon 5 lägenheter till hemlösa barnfamiljer.

Källa: Stadsmissionen Skåne.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

17Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

En arbetsplats med engagemang,

nytänkande och mod som värdegrund

I samtliga medarbetarundersökningar som gjorts de senaste åren har områdena engagemang för

hyresgästerna och kollegorna samt stoltheten över företagets hållbarhetsarbete fått höga betyg, vilket

tyder på att medarbetarna uppskattar hur Trianon kombinerar affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta.

Lokal förvaltning och regelbundna

NKI-undersökningar

Trianons värdeord nytänkande, engagemang

och mod löper som en röd tråd genom bolaget.

Företagskulturen präglas av en prestigelös

entreprenörsanda där medarbetarna både ges

och tar stort ansvar. En viktig del i ansvaret

är synligheten i bostadsområdena och i de

kommersiella fastigheterna där den egna, lokala

förvaltningspersonalen har hög tillgänglighet för

att serva hyresgästerna på bästa sätt. Trianon

genomför regelbundna NKI-undersökningar med

frågor om fastigheten, service och attityd till

företaget. Resultaten tas om hand och genererar

inte sällan åtgärdsplaner för att nå en så hög

kundnöjdhet som möjligt.

Medarbetarenkät

För att mäta medarbetarnas nöjdhet och identi-

fiera behov av insatser görs varje år en medar-

betarenkät. Under 2024 har medarbetarunder-

sökningen även undersökt eNPS, Net Promoter

Score, det vill säga huruvida medarbetarna kan

rekommendera Trianon som arbetsplats. Det nya

måttet fick ett bra resultat (24)

i undersökningen

och kommer att följas upp i kvartalsvisa mätningar.

Generellt trivs Trianons medarbetare mycket

bra och enkäten för 2024 visade bland annat att

medarbetarna anser att Trianons mål är tydliga

och lätta att förstå, att glädjen och trivseln mellan

medarbetare är hög och att vi behandlar hyres-

gäster på ett bra sätt. Att internkommunikationen

och ledarskapet samt frågor kring arbetsmiljö

och kompetensutveckling behöver få mer fokus

framkom bland behoven av förbättring.

Kompetensutveckling

Den enskilda medarbetarens kompetensutveck-

ling diskuteras och bestäms i samråd med när-

maste chef och för varje medarbetare finns det

ett belopp avsatt för kompetensutveckling. En

plan för individuell kompetensutveckling tas fram

i samband med det årliga medarbetarsamtalet.

Under 2024 har utbildningsinsatser genom-

förts inom området arbetsmiljö och hälsofrämjan-

de ledarskap. Trianon uppmuntrar arbetsrotation

och att medarbetare utvecklas genom att söka

nya roller inom företaget. Därför erbjuds olika

interna karriärvägar i bolaget. Under året har flera

medarbetare fått testa på nya områden och i

några fall har karriärkliv tagits som inneburit nya

ansvarsområden och titlar.

En inkluderande kultur

En gång i kvartalet samlas alla medarbetare för

fysiska personalmöten där de blir uppdaterade

om vad som händer i bolaget. Under 2024 har

dessutom flertalet digitala interna möten lagts till

för att stärka internkommunikationen och härige-

nom främja delaktighet och kunskapsdelning.

Alla nya medarbetare erbjuds ett introduk-

tionsprogram där de får träffa nyckelpersoner i

bolaget som berättar om sina ansvarsområden.

Det är ett enkelt sätt för en ny medarbetare att få

förståelse för bolagets arbetssätt och värderingar,

men också ett bra sätt att skapa relationer med

sina nya kollegor. För Trianons del är introduk-

tionsprogrammet ett sätt att säkerställa att alla

som arbetar i bolaget förstår värderingarna och

sin egen roll i helheten.

Arbetsmiljö och riskbedömningar

Trianon bedriver ett arbetsmiljöarbete i nära sam-

arbete med företagshälsovården för att säkerstäl-

la både den fysiska och den psykosociala arbets-

miljön. Skyddsronder, skyddskommittémöten,

riskbedömningar, genomgång av policyer och

rutiner, brandskyddsöversyn, årlig uppföljning,

medarbetarsamtal och medarbetarenkät är

exempel på aktiviteter inom området.

Jämställdhet och mångfald

Trianon har totalt sett en relativt jämn fördelning

mellan kvinnliga och manliga medarbetare. På

huvudkontoret är en övervägande andel kvinnor,

medan det på förvaltningssidan finns en över-

vägande andel män. Trianon arbetar på olika sätt

Poängen avser eNPS, andel medarbetare som rekommenderar Trianon som arbetsgivare. Mätning startar 2024 och årliga mål

sätts efter basår 2024. eNPS kan variera från -100 till +100, där ett högre värde indikerar högre engagemang och nöjdhet.

Inom Trianon finns en stark

företagskultur som gör att vi

tillsammans kan nå bra resultat, både

vad gäller engagemang och att fortsätta

göra goda affärer.

Nina Wallenberg, Kommunikations- och HR-chef.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

18 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Antal anställda

vid årets slut (85)

45 år

Snittålder (44)

97%

Frisktal (95)

Totalt antal arbetade timmar

(efter avdrag för totalt antal sjuk-

timmar), i förhållande till totalt

antal förväntade arbetstimmar.

100

2020 2021 2022 2023 2024

Genomsnittligt antal anställda

Kvinnor Män

100

2020 2021 2022 2023 2024

ldersfördelning, %

Upp till 29 år 30–49 år 50 år eller äldre

Fördelning,

samtliga anställda

Män 59% (60)

Kvinnor 41% (40)

Fördelning,

chefer

Män 56% (58)

Kvinnor 44% (42)

för att utjämna könsbalansen på avdelningsnivå,

bland annat genom att försöka rekrytera kvinnor

till förvaltningssidan eller män till administrativa

positioner. Större delen av Trianons verksamhet

finns i Malmö och bolaget strävar efter att den

mångfald som finns i staden också ska avspeglas

bland medarbetarna. Det finns en styrka i att

ha medarbetare som behärskar flera språk och

enkelt kan kommunicera med hyresgäster som

inte talar svenska.

Hälsa och friskvård

Hälsokontroller genomförs bland medarbetarna

vartannat år och undersöker faktorer som

fysiskt aktivitet, livsstil och fysiskt välbefinnande.

Resultaten utvärderas tillsammans med företags-

hälsovården och eventuella åtgärder vidtas. Alla

medarbetare uppmanas till friskvård och rörelse

och Trianon erbjuder ett generöst friskvårdsbi-

drag. Frisktalet ligger på 97 procent (95).

Styrning och uppföljning

Trianon har 83 medarbetare och arbetsmiljöarbe-

tet koordineras av HR. Arbetet sker enligt svensk

lag och arbetsmiljöverkets föreskrifter. Styrande

policyer för organisationen är bland annat:

• Arbetsmiljöpolicy

• Jämställdhetspolicy

• Uppförandekod för medarbetare

• Rutin för diskrimineringsärenden

• Informationssäkerhetspolicy

• IT-policy

• Riktlinjer för telefoni och mejl

• Riktlinjer för hemarbete

Trianons intranät innehåller policyer, regelverk

och checklistor samt information om exempelvis

arbetstider, försäkringar, arbetsmiljö, säker-

het, hälsa, semester och förmåner. Trianons

visselblåsarfunktion finns tillgänglig via bolagets

webbplats.

När det gäller Trianons relation till leverantörer

ställs höga krav på arbetsvillkor och säkerhet,

vilket beskrivs i bolagets Uppförandekod för leve-

rantörer. Trianon har även regler om systematisk

rapportering kring skador hos entreprenörer, där

varje tillbud följs upp för att förhindra att liknande

skada sker igen. Uppföljning sker dels genom

regelbundna möten med leverantörer och med-

arbetare, dels genom en årlig medarbetarenkät.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

19Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Högt engagemang i Trianon

Den senaste medarbetarundersökningen som genomfördes hösten 2024 visade på högt

engagemang hos Trianons medarbetare. På en skala från 1 till 10 ligger Trianons engagemangsindex

på 8,2. Engagemangsindex indikerar förutsättningar för engagerande och välmående medarbetare

och här får områdena Glädje och trivsel samt Kultur och värderingar höga betyg. Områden som får

utökat fokus framåt är kompetensutveckling, internkommunikation, arbetsmiljö och ledarskap.

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Avvaktande marknad under det gångna året

Trianon är verksamma i Öresundsregionen, Nordens mest tätbefolkade storstads-område och största

arbetsmarknad. Här finns 13 universitet, universitetsfilialer och svenska högskolor. Trianon har sitt huvudsakliga

verksamhetsområde i Malmö kommun som har en internationell, ung och välutbildad befolkning.

Aktuell befolkningsframskrivning från Statistiska

Centralbyrån talar om att tillväxttakten i befolk-

ningen i Sverige blir 0,3 procent per år fram till

2033. Skånes befolkning förväntas dock öka mer

än riket som helhet, här bedöms ökningen bli 0,5

procent per år. Skåne är ett av få län i Sverige

som haft ett stabilt positivt inrikes flyttnetto

varje år av de senaste 20 åren. Sedan slutet av

1980-talet har det varit den sydvästra delen av

Skåne som sett den kraftigaste befolkningstillväx-

ten och så bedöms det vara även fortsättningsvis.

En relativt stor del beror på naturlig folkökning,

speciellt i kommuner som har många invånare i

barnafödande åldrar såsom t ex Malmö.

Utvecklingen i världsekonomin spretar. Den

amerikanska ekonomin går starkt och förväntas

ha fortsatt stark tillväxt. I Europa ser det dyst-

rare ut och kontinenten dras med strukturella

produktivitetsproblem. Åtgärderna i Kina visades

sig inte vara tillräckliga för att stimulera konsum-

tionstillväxt. Långsiktiga trender såsom demogra-

fiska faktorer, geopolitisk oro, klimatförändringar

och historiskt höga skulder sätter sina spår. Med

Trumps seger i det amerikanska valet kan vi vänta

mer volatilitet som kan dämpa tillväxten och öka

inflationen.

För svensk del ser det värsta ut att ligga bakom

oss och en gradvis återhämtning har inletts.

Inflationen har sjunkit rejält och har legat under

Riksbankens långsiktiga mål ett antal månader i

rad. Arbetslösheten bedöms toppa mot slutet av

2024 och sysselsättningen ökar sannolikt under

2025. Vid ingången av 2024 låg styrräntan på 4,0

procent. Under året sänktes denna vid fem tillfäl-

len, varav en dubbelsänkning om 0,5 procent, för

att vid utgången av 2024 ligga på 2,5 procent.

Transaktionsmarknaden

Det höga inflationstrycket och väsentligt juste-

rade ränteläget påverkade finansmarknaderna

kraftigt hösten 2022 och finansieringsmöjligheter-

na försämrades markant. Obligationsmarknaden

stängde i princip fullständigt. Allt detta bidrog till

en stark inbromsning av transaktionsmarknaden.

Investerarnas direktavkastningskrav steg markant

inom alla segment fram till slutet av 2023 vilket

resulterade i en kraftig inbromsning på trans-

aktionsmarknaden. Första halvåret 2024 ökade

tillgången till finansiering även om det är stor

skillnad beroende på typ av fastighet. Bankerna

ställer allt tydligare krav på hållbarhet.

Direktavkastningskraven stabiliserades under

våren 2024 men trots det var transaktionsvoly-

men fortsatt låg. Efter sommaren gick marknaden

in i en ny fas med en något högre omsättning

och något lägre direktavkastningskrav inom de

mest populära segmenten; lätt-industri och väl-

belägna bostadsfastigheter i de större städerna.

Antalet transaktioner från januari till oktober 2024

var ungefär detsamma som mellan motsvarande

period 2023 och ligger i linje med medeltalet un-

der de senaste två decennierna. De senaste två

åren har börsnoterade fastighetsbolag typiskt sett

varit säljare. Under 2024 är det privata investerare

och fonder som toppat listan över förvärvare.

Det förbättrade marknadsläget vi nu ser borgar

för fler affärsmöjligheter och en högre transak-

tionsaktivitet under 2025.

Bostadsmarknaden

Stor-Malmö är Sveriges snabbast växande stor-

stadsregion. Under 2024 växte Malmö med cirka

3 500 invånare. Enligt Malmö stads befolknings-

prognos 2024 förväntas Malmös befolkning ha

ökat med cirka 34 000 invånare till 2033 jämfört

med slutet av 2023.

Genomsnittligt beviljat bygglov för lägenheter i

flerbostadshus i Stor-Malmö

perioden 2012–2021

var 3 684 lägenheter. Bostadsbyggandet brom-

sade kraftigt in under 2022 på grund av bland

annat inflationen och höga räntor. Sedan dess

har det varit väldigt lågt. Under 2023 beviljades

bygglov för cirka 30 procent färre lägenheter än

genomsnittet. Sett till toppåren 2020 och 2021

halverades de nästan. Under de tre första kvarta-

len 2024 beviljades bygglov för 1 040 lägenheter

i Stor-Malmö. Antalet färdigställda lägenheter de

kommande åren kommer därför vara väldigt lågt.

Trianon befinner sig i en tillväxtregion vilket

ger en hög efterfrågan på bostäder. Det låga bo-

stadsbyggandet gör att man nu skönjer hyresrät-

tens återhämtning på transaktionsmarknaden på

attraktiva orter. Svefa bedömer att de långsiktiga

marknadsförutsättningarna för bostadsfastigheter

inom storstads- och regionsstadsmarknader vara

starka.

Inför 2024 gjorde Trianon en 2-årig överens-

kommelse med Hyresgästföreningen vilken inne-

bar en hyreshöjning om 5,3 procent 2024 och

4,9 procent 2025 i Malmö. Fastighetsägarna Syd,

som företräder ett antal privata fastighetsägare

i Malmö, får en hyreshöjning om 5,15 procent

2025 efter beslut av en oberoende skiljeman.

Trianon ser en god efterfrågan på bostäder i sitt

bestånd och de vakanserna som ändå uppstår är

av normal omflyttningskaraktär.

Enligt SCB:s definition omfattar regionen tolv kommuner: Jämte Malmö även Lunds, Trelleborgs, Burlövs, Kävlinge, Lomma, Staffanstorps, Svedala,

Vellinge, Eslövs, Höörs och Skurups kommuner.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

21Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Kommersiella fastigheter

I efterdyningen av pandemin och det förändrade

arbetssättet den förde med sig har kontorsmark-

naden i Malmö klarat sig bättre än övriga stor-

städer, även om vakanserna ökade under 2023

och början av 2024. Under hösten visar dock

CityMark Analys i en undersökning att ökningen

har avstannat och vakansgraden i centrala Malmö

har t o m minskat något. Även om vakanserna i

det äldre beståndet är högre än i det nyare be-

ståndet är det här den största minskningen skett.

Omsättningen är stor och 2024 tecknas det fler

hyresavtal än tidigare. Dock bidrar konjunkturen

och ett ökat hybridarbete till att nettouthyrningen

inte riktigt räcker för att pressa vakansgraden.

Vad gäller investerarmarknaden har 2024 varit

ett trögt år även om man börjar ana en förbätt-

ring. Här finns en tydlig polarisering där moderna,

effektiva fastigheter med rätt ESG-profil belägna i

attraktiva lägen vinner.

Samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter är specifikt anpassade för

samhällsservice som finansieras av stat, region

eller kommun. Det kan vara allt från äldreboenden,

vård- och omsorgslokaler till skolor och förskolor.

Fram t o m hösten 2022 rönte segmentet ett

kraftigt ökande intresse från investerarmarkna-

den och direktavkastningskraven sjönk markant.

Därefter, med de kraftigt ökade räntorna, tillhörde

samhällsfastigheter det segment som tillsammans

med bostäder var det hårdast drabbade. Den ök-

ande och åldrande befolkningen gör att det finns

ett behov av nyproduktion och modernisering för

att tillgodose lokalbehovet talar för en långsiktig

positiv utveckling. Den alltmer ansträngda eko-

nomin hos stat, region och kommun ger också

till ytterligare möjligheter för den privata sektorn

att bidra.

Aktörer på fastighetsmarknaden i Malmöregionen

Större fastighetsbolag

inom bostäder

• Stena Fastigheter

• Heimstaden

• Willhem

• Victoriahem

• Kommunala

bostadsbolag

Större fastighetsbolag

inom samhällsfastigheter

• Hemsö

• Rikshem

• Kommunala

fastighetsbolag

Större fastighetsbolag

inom kontor

• Castellum

• Vasakronan

• Wihlborgs

Större fastighetsbolag

inom handel

• Atrium Ljungberg

• Steen & Strøm

• Vasakronan

Källor: Region Skåne, SCB, Swedbank, Malmö stad, Citymark.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

22 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Trianon är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar

fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang och långsiktighet

ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling.

492 000 kvm

Totalt antal kvadratmeter samt 3 000 garage-

och parkeringsplatser

96 %

Uthyrningsgrad

4,8 %

Yield (avkastning)

13,2 Mdkr

Verkligt värde förvaltningsfastigheter

148

Antal fastigheter

Våra fastigheter

26 800 kr/kvm

Trianons fastighetsvärde per kvm inklusive projekt

5 100

Antal lägenheter

Landskrona

Ystad

Svedala

Skurup

Malmö City

Burlöv

Limhamn/Slottsstaden

Oxie

Lindängen/Hermodsdal

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

23Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Malmö

Trianons huvudmarknad och bas är Malmö. Därtill

investerar vi i kommuner i Skåne med goda

kommunikationer och som vi bedömer kommer

att ha en kontinuerlig tillväxt. Vårt fastighetsbe-

stånd ska främst bestå av bostäder. Samhälls-/

kommersiella fastigheter utvärderas kontinuerligt

med fokus på affärsnytta, kundnytta och

hållbarhet för att öka attraktiviteten och fastig-

hetsvärdena. Totalt består vårt innehav av 148

fastigheter med en total uthyrningsbar yta om

492 000 kvm. Utöver detta finns cirka 3 000

garage- och parkeringsplatser. I vårt bestånd

finns cirka 5 150 hyreslägenheter.

Per den 31 december 2024 uppgick

marknads värdet på fastighetsbeståndet till 13

190 Mkr (12 289). Fördelningen per kategori i

förhållande till fastigheternas marknadsvärde var:

Bostäder 75 procent (73), samhälls-/kommersiel-

la fastigheter 25 procent (27). Den ekonomiska

hyresgraden uppgick under året till 95,8 procent

(96,1), med en positiv nettouthyrning om 10,8

Mkr (7,2). Under 2024 uppgick hyresförlusterna

(konstaterade och befarade) till 0,0 procent

(0,0) av de totala hyresintäkterna.

Intjäningsförmåga per segment

Antal Antal Uthyrbar

Fastighetsvärde Hyresvärde

fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Fastighetskategori

Bostäder

82 4 593 335 038 9 166 27 357 586 1 750

Samhäll/kommersiellt 33 228 111 661 3 181 28 486 252 2 257

Summa exklusive projektfastigheter 115 4 821 446 699 12 346 27 639 838 1 876

Sålda fastigheter (ej frånträdda)

19 289 18 168 533 29 354 28 1 543

Projekt 14 44 27 006 310 - 16 -

Summa inklusive projektfastigheter 148 5 154 491 873 13 190 28 816 882 1 794

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Hyres -

intäkter, Mkr

Drifts över-

skott, Mkr

Överskotts-

grad, %

Driftnetto exkl

admin, Mkr

Direkt avkastning

exkl admin, %

Fastighetskategori

Bostäder

99 579 402 69 418 4,6

Samhäll/kommersiellt 91 229 164 71 169 5,3

Summa exklusive projektfastigheter 96 809 566 70 586 4,8

Sålda fastigheter (ej frånträdda)

99 28 16 57 17 3,1

Projekt - 9 1 - 3 -

Summa inklusive projektfastigheter 96 846 583 69 606 4,6

Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde.

Hyresvärdet per 2024-12-31 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 619 kr per kvm (1 514).

Sålda fastigheter (ej frånträdda), avser fastigheter avyttrade men ännu ej frånträdda.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

24 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Wault

4,0 år

Genomsnittlig

återstående

avtalslängd för hyres-

avtalen, viktat efter

avtalade hyresintäkter.

1 619 kr/kvm

Genomsnittlig hyresnivå.

• Malmö stad

• Migrationsverket

• Coop Syd

• Ica Sverige

Större hyresgäster

• Dagab

• Region Skåne

• Hyllie Park

Folkhögskola

Ankan 14 på Limhamn, Malmö

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

25Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Intjäningsförmåga

Historisk intjäningsförmåga

Intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis ska inte

jämställas med en prognos för de kommande

tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller

till exempel ingen bedömning av hyres-, vakans-

eller ränteförändringar. Trianons resultaträkning

påverkas också av värdeutvecklingen i fastighets-

beståndet samt av kommande förvärv och/eller

försäljningar. Dessutom påverkas resultaträkning-

en av värdeförändringar avseende derivat, vilket

heller inte har beaktats i den beskrivna intjänings-

förmågan.

Intjäningsförmågan baseras på de kontrak-

terade hyresintäkterna, bedömda fastighets-

kostnader under ett normalår samt kostnader

för administration. Fastigheter som förvärvats

under perioden har justerats till helår. Kostnader

för de räntebärande skulderna har baserats på

en genomsnittlig ränta på 3,7 procent inklusive

effekt av derivatinstrument och lån med fast ränta

beräknat på nettoskulden.

Aktuell intjäningsförmåga 12 månader

Koncernföretag, Mkr

31 dec

2024

30 sep

2024

30 jun

2024

31 mar

2024

31 dec

2023

Hyresvärde

882,3 865,8 818,3 819,6 820,3

Vakanser -29,5 -36,3 -36,4 -33,1 -33,3

Kontrakterade vakanser -0,1 -0,9 -0,5 -0,8 -1,5

Rabatter -7, 1 -8,8 -9,0 -9,4 -7,2

Övriga intäkter 0,8 3,9 3,9 8,2 8,2

Hyresintäkter 846,3 823,9 776,4 784,4 786,4

Fastighetskostnader -239,9 -229,6 -209,7 -210,3 -210,3

Fastighetsadministration -22,7 -21,8 -21,1 -21,1 -21,1

Driftsöverskott 583,8 572,5 545,5 553,0 555,0

Överskottsgrad, % 69 69 70 70 71

Central administration -70,0 -62,2 -62,2 -62,2 -62,2

Resultat från andelar i

intresseföretag och joint venture 8,4 3,9 4,3 14,6 13,8

Tomträttsavgäld -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 -6,1

Finansiella intäkter och kostnader

-267,1 -290,2 -269,1 -309,9 -309,5

Förvaltningsresultat 249,0 217,9 212,4 189,4 191,0

1185

Räntetäckningsgrad, ggr 1,93 1,75 1,79 1,61 1,62

Intjäningsförmåga per aktie, kr

1,24 1,09 1,06 1,03 1,09

Beräknat på en genomsnittsränta om 3,7 procent på nettoskuld vid periodens utgång.

Beräknat på antal utestående aktier vid periodens utgång.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

26 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Aktuell intjäningsförmåga intressebolag

och joint ventures

I tabellen presenteras intjäningsförmågan på tolv-

månadersbasis för intressebolag och joint ventu-

res. Det är viktigt att notera att den aktuella intjä-

ningsförmågan inte ska jämställas med en prog-

nos för de kommande 12 månaderna.

Tabellen är presenterad som 100 procent

av fastighetens intjäningsförmåga och Trianons

ägarandel framgår av separat tabell. Denna

har beräknats enligt samma principer som för

koncernföretag.

Trianon förvärvade tillsammans med Wallfast

fastigheten Burlöv Center i slutet av 2020, ett

stort stadsutvecklingsprojekt med möjlig utveck-

ling av 1 000 bostäder, vilket nu utgör största de-

len av Trianons engagemang i joint ventures.

Resterande del av Rosengård Centrum avyttra-

des 28 juni 2024 till Fastighets AB Hemmaplan.

Köpeskillingen baserades på ett underliggande

fastighetsvärde om 700 Mkr, vilket överensstäm-

de med bokfört värde. Samarbetet mellan Tria-

non och Hemmaplan, som startade redan 2021

när Hemmaplan förvärvade 50 procent av centrat,

fortsätter genom att de båda bolagen tillsam-

mans äger byggrätter i anslutning till Rosengård

Centrum där nya bostäder och verksamheter ska

utvecklas på fastigheterna Landshövdingen 2 & 3.

Aktuell intjäningsförmåga 12 månader

Intressebolag och joint venture, Mkr

31 dec

2024

30 sep

2024

30 jun

2024

31 mar

2024

31 dec

2023

Hyresvärde

122,7 103,4 103,6 182,6 178,9

Vakanser -21,3 -12,9 -11,6 -17,0 -18,6

Kontrakterade vakanser -0,3 -0,1 -0,6 -0,6 -0,5

Rabatter -3,4 -3,1 -3,5 -5,7 -5,8

Hyresintäkter 97,8 87,3 87,9 159,3 154,0

Fastighetskostnader -39,0 -36,2 -36,2 -52,4 -52,4

Fastighetsadministration -1,8 -1,7 -1,7 -4,5 -4,5

Driftsöverskott 56,9 49,4 50,1 102,4 97,1

Överskottsgrad, % 58 57 57 64 63

Central administration -12,4 -10,3 -10,3 -19,5 -19,5

Tomträttsavgäld -0,3 -0,3 -0,3 -1,7 -1,7

Finansiella intäkter och kostnader -27,4 -30,9 -30,9 -52,0 -48,3

Förvaltningsresultat 16,8 7,9 8,5 29,2 27,6

Hyresvärdet minskade med 78,4 Mkr genom försäljning under andra kvartalet 2024.

Ägarandel i intressebolag och joint venture

Fastighet

Trianons andel

Burlöv Arlöv 22:189 50%

Burlöv Kv Hanna 50%

Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50%

Malmö Bojen 1 50%

Malmö Fendern 1 50%

Malmö Landshövdingen 2 & 3 50%

Malmö Smedjan 2 50%

Osby Kandidaten 7 50%

Osby Linjalen 1 50%

Osby Linjalen 11 50%

Osby Linjalen 12 50%

Osby Linjalen 13 50%

Osby Linjalen 14 50%

Osby Smeden 16 50%

Under 2023 frånträddes 7 fastigheter i Osby i

samband med affären med Stjernplan.

Trianon kommer att kvarstå som delägare i

fastigheterna i Osby, vilka därmed redovisas som

intressebolag.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

27Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Transaktioner under 2024

Transaktionsmarknaden påverkades positivt under 2024 av förbättrad tillgång

på kapital. Försäljningen av Rosengård Centrum var ett fantastiskt bevis på

framgångsrik fastighetsutveckling.

Transaktionsmarknaden fick ett positivt lyft under

2024, speciellt under andra halvan av året, då

tillgången på kapital väsentligen förbättrades. Fi-

nansieringsmarknaden och obligationsmarknaden

visade på ökad tillgång till kapital och dessutom

med lägre marginaler. Transaktionsvolymen 2024

i Sverige landade på cirka 135 Mdkr vilket är cirka

50 procent högre än 2023 och glädjande är att

bostadssegmentet fortsatt utgjorde det största

segmentet av transaktionsvolymen.

Försäljningar

Under 2024 sålde Trianon resterande 50 pro-

cent av Rosengård Centrum i Malmö. Rosen-

gård Centrum är en fastighet som förvärvades

av Trianon 2016 för 276 Mkr. Under åren har

fastigheten utvecklats och 2021 såldes 50

procent av fastigheten för ett underliggande

fastighetsvärde på 560 Mkr. I juni 2024 såldes

resterande 50 procent för ett underliggande

fastighetsvärde på 700 Mkr, vilket motsvara-

de senaste externa värdering. Investeringar i

fastigheten har gjorts genom både sociala och

fysiska insatser, bland annat genom byggnation

av ett nytt stadsdelsbibliotek. Hyresvärdet har

ökade från 36 Mkr 2016 till 78 Mkr 2024 och

besökarantalet ökade från 40 000 personer i

veckan till cirka 85 000 personer i veckan 2024.

Den totala vinsten uppgick till cirka 200 Mkr.

Försäljningen av Rosengård Centrum är ett bra

exempel på lönsam fastighetsutveckling, vilket

Trianon kommer fortsätta fokusera på.

Utöver försäljningen av Rosengård Centrum

har försäljningar även skett av ett antal byggrätter

och mindre kontorsfastigheter.

Förvärv i Malmöregionen

Fokus för Trianon är Malmöregionen eller när-

liggande kommuner med pendlingsavstånd. Där

finns organisation och infrastruktur på plats, vilket

minskar overheadkostnaderna vid ett nytt förvärv.

Det kan vara både tidsödande och kostsamt att

etablera en ny förvaltningsorganisation om ett

större förvärv görs på annan ort.

Fastigheter som förvärvas ska förutom ett

attraktivt geografiskt läge också passa bra in i

Trianons övriga bestånd och ha en utvecklings-

potential som ger utrymme för värdeskapande

förbättringar. Att förvärvet bidrar till en ökad

direktavkastning i Trianons portfölj är en viktig

princip.

Under året förvärvades bostadsfastigheter i

Skurup med cirka 500 lägenheter omfattande

cirka 40 000 kvm uthyrningsbar yta för ett fast-

ighetsvärde om 610 Mkr, vilket motsvarar 15 250

kr per kvm. Cirka 10 procent av lägenheterna är

nyproducerade och hyresvärdet uppgick till cirka

50 Mkr.

Strategi för 2025

Det förbättrade marknadsläget borgar för fler

affärsmöjligheter och en högre transaktions-

aktivitet under 2025.

Principer för Trianons förvärv

• Förvärvet ska passa in i Trianons

affärsmodell om att äga, förvalta och

utveckla fastigheter i Malmöregionen.

• Förvärvet ska bidra till en ökad

genomsnittlig direktavkastning i portföljen.

• Fastigheten ska ha rätt geografiskt läge i

förhållande till Trianons övriga bestånd.

• Fastigheten ska ha en utvecklingspotential

– exempelvis för att Trianon ska kunna göra

värdeskapande investeringar.

FÖRVÄRVA OCH ÄGA

Det ska dock alltid finnas utrymme att göra

förvärv utanför ramen, om erbjudandet är så

attraktivt och har så stor potential att det är

värdeskapande för bolaget.

För förvärv i kranskommunerna tillkommer:

• Fastigheten ska ligga i en kommun med

tillväxt, helst ha ett stationsnära läge

och vara stor nog för att kunna utnyttja

synergier med Trianons förvaltning.

Trianon kommer att fortsätta att renodla fastig-

hetsportföljen genom att avyttra fastigheter som

antingen ligger utan för kärnområdet eller som

har färdigutvecklats, såsom i fallet med Rosen-

gård Centrum.

Förvärvsstrategin ligger fast – att investera i

fastigheter med utvecklingspotential i tillväxt-

kommuner i Malmöregionen.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

28 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Försäljning i Malmö och Skurup

2025

Miljardaffär har gjorts med en av Trianons

storägare Briban Invest AB, avseende för-

säljning av fastigheter i Malmö och Skurup.

Försäljning sker på bokfört värde och som

en del av betalningen inlöses aktier till

22 kr/aktie. Bribans ägande minskar till cirka

14 procent och Olof Anderssons ägande

ökar till 30 procent. Affären är villkorad av

godkännande på den extra bolagsstämman

25 mars 2025.

Trianons förvärv under 2024

Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Information

Fastigheter i Skurup & Ystad 16 39 455 515 610 Stjernplan

Trianons avyttringar under 2024

Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Mkr Köpare/Typ

Malmö Landshövdingen 1 1 35 386 - 700 Fastighets AB Hemmaplan

Malmö Helmer 4 1 258 - 11 Kontor

Svedala 22:8, Folkets Hus 1 1 600 - 13 Projekt

Malmö Stammen 15 1 381 - 6 Projekt

Malmö Författaren 1 1 - - Willhem/Projekt

Malmö Helmer 10 1 1 070 - 25 Kontor

FÖRVÄRVA OCH ÄGA

Verkligt värde på förvaltningsfastigheter ökade från 12 289 Mkr

den 31 december 2023 till 13 190 Mkr den 31 december 2024.

Förvärv via bolag uppgick till 610 Mkr, investeringar i nyproduk-

tion och ombyggnader uppgick till 195 Mkr, värdeförändringar

om 156 Mkr samt försäljningar till -95 Mkr. Värderingen av Tria-

nons fastighetsbestånd görs av oberoende externa värderings-

bolag. Mer information se not 18, sidan 76–77.

Fokus för Trianon är fortfarande

Malmöregionen. Att våra förvärv

bidrar till en ökad direktavkastning

i Trianons portfölj är en viktig princip.

Försäljningar av exploateringsfastigheter

som ej ingår i vårt kärnsegment har

renodlat portföljen.

Jonas Karlsryd, transaktionschef

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

29Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Fortsatt stark efterfrågan på både

bostäder och kommersiella lokaler

I den expansiva Malmöregionen är efterfrågan på bostäder fortsatt hög med noll

vakanser och Trianon har ett stort antal sökande till varje hyreslägenhet som blir ledig.

Det syns inte heller någon avmattning när det gäller uthyrning av kommersiella lokaler

och under 2024 tecknade Trianon avtal i det kommersiella beståndet för 13,2 Mkr.

HYRA UT OCH FÖRVALTA

Trianons strategi att fokusera på bostäder i en

attraktiv och expansiv region visar sig återigen

vara ett starkt kort. Trots förändrat ränte- och

kostnadsläge syns ingen minskning i efterfrågan

på bostäder. Även nybyggda bostäder hyrs ut i

snabb takt och en möjlig anledning är att hyres-

rätter blivit mer attraktiva när boräntorna stigit.

Malmöregionen kommer även framöver att

vara en mycket attraktiv plats att bo på och

efterfrågan på bostäder väntas snarare öka

under kommande år. Detta bland annat eftersom

många bostadsprojekt i regionen lagts på is un-

der det senaste året, vilket kommer att ytterligare

spä på bristsituationen om några år. Marknaden

för hyresrätter i Malmöregionen förväntas därför

att vara stabil under många år framöver.

Få vakanser det kommersiella beståndet

De flesta av Trianons lokaler ligger på attraktiva

och centrala lägen i Malmö. Trots de sämre

tiderna, har vi kunnat bibehålla eller höja hyrorna.

Medan det första halvåret präglades av en något

lägre efterfrågan, ökade efterfrågan väsentligt

efter sommaren. Oftast krävs det fler visningar

innan ett avtal tecknas, vilket troligen beror på

det större utbudet. Efterfrågan på butikslokaler

ökade jämfört med förra året och ett stort intres-

se har även märkts från restaurangverksamhet.

Under året sålde vi Rosengård Centrum. Vi har

därför inte räknat med uthyrningar som gjordes

under andra halvåret. Trots det överträffade vi

vårt uthyrningsmål.

På Burlöv Center flyttade Dressmann från en

lokal till en annan större. Nu har vi inte fler stora

vakanta lokaler, förutom en konkurs i slutet på

året. Upplevelsen är att de stora kedjorna är fort-

satt försiktiga med nyetableringar. Mindre kedjor

med två till tre enheter är fortsatt expansiva.

Multihuset Entré

Entré är numera ett centrum för bostadsnära

handel, restauranger, samhällsservice, upplevel-

ser och kontor. Vi upplever ett stort intresse att

hyra lokal här och har under året bland annat

hyrt ut till två gym och tre restauranger. Dess-

utom hyrde vi ut en större lokal till Börneloppen,

ett danskt franchisekoncept med begagnade

barnkläder, leksaker, barnvagnar med mera. Vi är

glada att de valde Entré som sin första etablering

utanför Danmark, med ett koncept som dessut-

om ligger helt rätt i tiden.

Offensiv strategi

Lediga bostäder och lokaler marknadsförs sedan

länge i digitala kanaler och i slutet av året besluta-

des om en satsning som ska göra det både smi-

digare och enklare att hyra lägenhet av Trianon.

Systemet ska också förenkla kommunikationen

mellan Trianon och hyresgästerna samt effektivi-

sera den interna uthyrningsprocessen. Uthyrning

av lokaler kräver också en offensiv strategi och

här används en uppsökande verksamhet genom

att bland annat kontakta lokala näringsidkare vars

koncept skulle kunna komplettera utbudet

i Trianons fastigheter.

• För att bibehålla noll vakanser i

bostadsuthyrningen förstärks en digital

och kundnära satsning som ska göra

det enklare och smidigare att hyra och

hyra ut Trianons lägenheter.

• Fortsatt offensiv strategi för uthyrning

av de kommersiella lokalerna för att

snabbt och flexibelt hitta lösningar

som gynnar både hyresgästen, de

omgivande verksamheterna och oss

som fastighetsägare.

Fokus under 2025

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

30 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

HYRA UT OCH FÖRVALTA

Större kontrakt tecknade under 2024 med kommersiella hyresgäster

Fastighetsbeteckning Hyresgäst Typ av fastighet Längd, år Kvm

Alven 26 Iduns Bilvård AB Bostadsfastighet 10 900

Entré, Uno 5 Børneloppen Kommersiell fastighet 5 815

Entré, Uno 5 Justgym Malmö AB Kommersiell fastighet 11 710

Spiralen 10 Stiftelsen Skånes Stadsmission Kommersiell fastighet 2 602

Sandsjön 2 Växthuset Kontorshotell AB Kommersiell fastighet 3 600

Burlöv Center Dressman AB Kommersiell fastighet 5 563

Entré, Rolf 6 Brave fitness AB Kommersiell fastighet 5 270

Flertalet fastigheter 2 672

7 757

10,6 Mkr

Nettouthyrning 2024

13,2 Mkr

Nytecknade kontrakt i det

kommersiella beståndet

Børneloppen i Entré – secondhand för barn och gravida

Under hösten 2024 tecknade Trianon ett hyresavtal med Børneloppen på en yta om 815 kvm

i Entré. Børneloppen är en dansk second hand-kedja med barnkläder, leksaker och annat för

barn och gravida. Hyresavtalet löper på 5 år och butiken öppnade i februari 2025. I Danmark

finns flest butiker, i Belgien två och en på Island och butiken i Uno 5, Entré i Malmö är den

första i Sverige. Børneloppen har totalt 14 butiker och över 100 anställda. Var och en brinner

för sina lokala verksamheter, känner sina stamkunder vid förnamn och utvecklar Børneloppen

tillsammans för att bli ännu bättre.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

31Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Stor värdeskapande potential att

renovera och energieffektivisera

Trianons fastighetsbestånd har stor utvecklingspotential men under de senaste två åren var renoverings-

takten lägre än föregående år på grund av lägre omflyttning i det orenoverade beståndet. Trianon har ett

konsekvent fokus på fastigheternas energiprestanda – ett arbete som tagit fart med full kraft under 2024.

Andelen av Trianons yta som har energiklass F

eller G uppgår till 38 procent, vilket innebär en

relativt hög energianvändning. Under året har vi

energieffektiviserat över en tredjedel av dessa

fastigheter som kommer att nå energiklass C, D

eller E. Arbetet fortsätter och vi bedömer att vi

kommer att höja prestandan på merparten av F-

och G-fastigheterna inom 1–2 år.

Renoveringar

Trianon ser en stor värdeskapande potential i att

successivt rusta upp lägenheter och fastigheter i

beståndet. Renoveringspotentialen uppgår till 55

procent (55) men under 2024 hade Trianon, pre-

cis som året före, en något lägre renoveringstakt

än tidigare år. Målet är årlig renoveringstakt på

100 lägenheter och under 2024 renoverades 84

lägenheter (109). Trianon har en nära och god

relation till sina entreprenörer som ofta är små-

skaliga verksamheter med många års uppdrag

för bolaget. Det skapar en kontinuitet och en

samsyn på hur renovering och underhåll utförs

långsiktigt och kostnadseffektivt. Renoveringar

görs med varsamhet och effektivitet sett till både

kostnader och tidsåtgång. Återbruk görs gärna

där det är möjligt.

Standardiserad modell sparar tid och kostnader

Trianon tillämpar en renoveringsstrategi som

bygger på att lägenheter med renoveringsbehov

i första hand renoveras i samband med omflytt-

ning. Detta för att påverka övriga hyresgäster så

lite som möjligt, men också av kostnadsskäl.

Renovering av en lägenhet innebär en omfat-

tande upprustning där kök byts ut, alla ytskikt

görs om och vitvaror byts. Materialvalen görs

med eftertanke så att lägenheten håller en god

standard, dessa investeringar ger en avkastning

på 8–10 procent.

Den standardiserade modellen sparar både

tid och kostnader genom enklare planering,

sänkta inköpskostnader och tryggheten i att

använda beprövade material. Modellen används

i de delar av beståndet där planlösning och

standard är likartad, till exempel i Lindängen,

Hermodsdal och Nydala i Malmö. I de fastigheter

som har särskilda förutsättningar på grund av

ålder eller konstruktion görs renoveringar enligt

den så kallade krysslista som avtalats mellan

Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna.

Konvertering en kommersiell möjlighet

Kommersiella fastigheter och lokaler renoveras

efter sina förutsättningar och kan i lämpliga fall

konverteras till annan verksamhet, till exempel

samhällsservice. Det har till exempel skett med

Entré som målmedvetet har konverterats från ett

köpcentrum med låg uthyrningsgrad då Trianon

förvärvade fastigheten till dagens fullt uthyrda

fastighet med en blandning av butiker, kontor,

restauranger och samhällsservice. Under 2024

har flertalet hyresgästanpassningar genomförts

bl.a. i Entré. Hyresgäster inom samhällsservice

skriver traditionellt långa kontrakt och är säkra

betalare.

Värdeskapande hållbarhetsarbete

Trianon planerar löpande underhåll efter den

tekniska livslängden för varje fastighet. Under-

håll görs när det behövs, snarare än vid exakta

tidsintervall. Om det är möjligt försöker Trianon

att kombinera underhåll med andra värdeska-

pande insatser, till exempel att montera solceller

i samband med en takrenovering. På senare år

har Trianon ökat ansträngningarna att energi-

effektivisera och energioptimera fastighetsbe-

ståndet och många underhållsinsatser syftar

därför till att sänka energiförbrukningen. Målet

under perioden 2022–2024 har varit att sänka

fastighetsbeståndets totala energiförbrukning

med 10 procent under perioden. Resultatet av

arbetet ledde till att energiförbrukningen gick

från 131 kWh/kvm till 117 kWh/kvm i genomsnitt,

vilket innebar en energibesparing med 11 procent

för perioden och att de uppsatta målen nåddes.

Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 12–19.

I den nya affärsplanen för perioden 2025–2030

finns ett övergripande hållbarhetsmål att genom-

snittlig energiförbrukning i våra fastigheter ej ska

överstiga 100 kWh per kvadratmeter 2030.

UTVECKLA

• Fortsatt fokus på kostnadseffektiva

renoveringar av lägenheter vid

omflyttning.

• Fortsatt arbete med energieffek tivi-

seringar och energioptimeringar av

fastigheterna.

Fokus under 2025

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

32 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Joint ventures möjliggör värde-

skapande stadsutvecklingsprojekt

För Trianon har det gett stora kommersiella fördelar att samarbeta med andra

aktörer i så kallade joint ventures. Två av Trianons mest uppmärksammade projekt

drivs i denna form: Burlöv Center och Limhamns silor.

Fördelen med joint ventures är att de deltagande

aktörerna delar risken och samtidigt kan stötta

projektet med olika typer av kompetens och er-

farenhet. Det kan vara mer värdeskapande än att

bolagen agerar var för sig. Trianon har i dag ett

antal projekt som drivs som joint ventures, varav

två större: Burlöv Center och Limhamns silor.

Burlöv Center

Trianon förvärvade Burlöv Center 2020 tillsam-

mans med Wallfast. För många skåningar är plat-

sen främst känd som ett stort köpcentrum sedan

tidigt 1970-tal, men för Trianon och Wallfast

handlar projektet om stadsutveckling. Läget är

mycket attraktivt med bara några minuters pend-

ling med tåg till Malmö eller Lund. Det gemen-

samt ägda bolaget Burlöv Center Fastigheter AB

utvecklar lägenheter och lokaler i anslutning till

den kommande Burlöv Centralstation och driver

parallellt vidare Burlöv Center som i dag har låg

vakansgrad och många attraktiva butiker. Sedan

Trianons och Wallfasts förvärv av Burlöv Center

har uthyrningsgraden ökat från 40 till 85 procent.

Trianon och Wallfast har byggrätter på området

och avyttrade två av dessa till Riksbyggen och

Tornet föregående år. Ett stort fokus är återstå-

ende byggrätter och att driva nya detaljplaner för

området tillsammans med Burlövs kommun.

Nyproduktion av lägenheter och lokaler på kvar-

teret Hanna förväntas färdigställas under första

kvartalet 2025.

Limhamns silor

I februari 2023 presenterades det vinnande

förslaget i den arkitekttävling som syftade till att

gestalta det nya området Limhamns silor. På ett

havsnära läge nära småbåtshamn och rekrea-

tionsmöjligheter planerar Trianon tillsammans

med Lernacken Fastigheter AB ny bebyggelse

med bostäder, handel och samhällsservice.

Joint venture

Antal

lägen heter

BTA,

kvm

BOA/LOA,

kvm

Bedömd

investering, Mkr

Nedlagda

kostnader, Mkr

Bedömt

hyres värde, Mkr

Förväntad

byggstart

Förväntat

färdig ställande

Kvarteret Hanna, Burlöv

(lokaler, hyresrätter och bostadsrätter) 111 16 600 11 500 463 409 18 2022 2025

Landshövdingen 3, etapp 1 Södra 54 5 400 4 600 3 Ej beslutat

Tågarp 15:4, etapp 1 bostäder (Burlöv Center) 258 19 000 14 500 21 Ej beslutat

Tågarp 15:4, etapp 1 p-hus (Burlöv Center) 20 000 4 Ej beslutat

Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 130 13 400 Ej beslutat

Landshövdingen 2, etapp 1 Norra 75 7 000 3 Ej beslutat

Tågarp 15:4, etapp 2 (Burlöv Center) 650 70 000 4 Ej beslutat

Smedjan 2, Malmö 8 200

Ej beslutat

Summa 1 278 151 400 38 800 463 444 18

Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.

Avser ny BOA/LOA.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

33Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Att konvertera ett köpcentrum

till multihus är också återbruk

Att förvandla ett misslyckat köpcentrum till ett välfungerande multihus anser vi är ett bra sätt att återbruka

lokaler som tidigare hade andra användningsområden. När Trianon förvärvade Entré 2017 var uthyrningsgraden

48 procent och sedan dess har vi förvandlat det tidigare köpcentrumet till en fastighet med samhällsservice,

närhandel, kontor, restauranger och upplevelsecentrum. Efter färdigställande av fastigheten Rolf 6 i Entré

konverterades den till en renodlad samhällsfastighet och uthyrningsgraden i Entré har nu nått närmare 90

procent och ett målinriktat arbete med att både marknadsföra och aktivera huset fortsätter med full kraft.

34 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Ökad andel hållbar finansiering

Låg inflation, sänkningar av marknadsräntor och ökad tillgång till kapital präglade finansieringsmarknaderna

under 2024. Omställningen till nya marknadsförutsättningar fortsatte genom ytterligare räntesäkringar

och förstärkning av det egna kapitalet genom emission. Trianon fortsatte att satsa på ökad andel hållbar

bankfinansiering genom att teckna hållbarhetslänkade lån om 2,5 Mdkr i slutet av året.

Vi har hållbarhetslänkat lån om ytterligare

2,5 Mdkr under 2024, vilket gör att vi

kan fortsätta med våra kloka investeringar i

energieffektiviseringar och sociala investeringar.

Nu uppgår andelen hållbar finansiering till

hela 70 procent. Trots att tillgången på kapital

och likviditeten i obligationsmarknaden ökat

fortsätter vi strategin med en hög andel

bankfinansiering.

Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD

Omställningen till nya marknadsförutsättningar

fortsatte och året 2024 präglades av Riksbankens

sänkningar av styrräntan med start våren 2024,

från 4 till 2,75 procent i slutet av året. Tillgången

till kapital ökade markant speciellt under andra

halvåret då obligationsmarknaden tog fart. Under

hösten emitterade Trianon obligationer till histo-

riskt låg marginal, 2,15 procent på två år. Huvud-

saklig finansiering utgörs fortsatt av bankfinan-

siering, där samma eller lägre bankmarginaler har

gällt vid refinansieringar. Andel bankfinansiering

uppgick vid årets slut till cirka 95 procent och

Trianon samarbetar med samtliga större banker

verksamma i Sverige.

Hållbar finansiering

Trianon strävar efter att öka andelen hållbar finan-

siering både gällande obligations- och bankfinan-

siering.

Sedan 2022 har Trianon ett ramverk för hållbar

finansiering där samtliga skuldinstrument kan ingå.

Ramverket, har upprättats i enlighet med Sustai-

nability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt

Green Loan Principles och Social Loan Principles

(utformade av LMA) och granskats och godkänts

av ISS ESG som extern part. Utifrån Trianons fast-

ighetsbestånd om totalt 13,2 Mdkr vid periodens

utgång har 5,3 Mdkr definierats som möjligt att

koppla till ramverket. Under 2024 har samtlig

obligationsfinansiering varit kopplat till ramverket,

vilket beskrivs närmare på sidorna 38–39.

Redan 2022 tecknades det första hållbarhets-

länkade banklånet. I slutet av 2024 hållbarhets-

länkades ytterligare cirka 2,5 Mdkr av befintliga

lån i Nordea till sociala och gröna mål kopplade

till Trianons affärsplan. Lånen är kopplade till

två miljömässiga och två sociala hållbarhetsmål

med fokus bland annat på energieffektivisering,

klimatpåverkan, trygghet och inkludering i bo-

stadsområdena. Om målen nås, ges lägre ränta

på lånen. I slutet av året erhöll Trianon dessutom

en kreditlimit på 100 Mkr över två år att utnyttjas

för investeringar i förbättrad energiprestanda i

befintliga fastigheter.

Andelen hållbar finansiering uppgick till 70

procent vid årets slut och Trianon har satt ett

ambitiöst mål till år 2030 att enbart ha hållbar

finansiering.

Fortsatt återköp av hållbar hybridobligation och

kontantemission

Under våren 2024 erbjöd Trianon innehavare av

bolagets befintliga efterställda hybridobligationer

att delta i ett frivilligt återköpserbjudande där

obligationerna löstes in mot B-aktier i bolaget

genom kvittningsemission. Syftet var att förbättra

bolagets kassaflöde samt öka vinsten per aktie

och erbjudandet accepterades av innehavare

av 76 Mkr. Efter återköpen genomförda under

2023 och 2024 återstår ett nominellt belopp

om 54 Mkr motsvarande cirka 11 procent av

det ursprungliga beloppet om 500 Mkr. Första

inlösendatum för resterande obligationer är

november 2025, vilka löper med en rörlig ränta

om STIBOR 3M plus 7 procent och är bokförda

som eget kapital.

En riktad kontantemission gjordes i samband

med kvittningsemissionen, vilket tillförde bolaget

cirka 184 Mkr i likviditet. Sammantaget ökade

transaktionerna antalet B-aktier med 16 250 000

aktier och utspädningen blev cirka 8,1 procent.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

35Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Finanspolicy

Mål Utfall 2024 Utfall 2023

Räntebindningstid, år

2–4 3,4 2,6

Kapitalbindningstid, år 2 2,7 2,9

Räntebindningstid påverkas av både andel ränteswap samt av andel lån med fast ränta, vilken uppgick till 26 procent (21).

Finanspolicy

Trianons finanspolicy syftar till att säkerställa att

bolagets expansionsmål och lönsamhetsmål ska

kunna uppnås med tillfredsställande risknivå. Den

fastställs av styrelsen och prövas minst årligen.

Trianons risker består i huvudsak av likviditetsrisk,

refinansieringsrisk och ränterisk. Se beskrivning i

not 3 sidorna 69–71.

Skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick till

7 342,2 Mkr (7 100,6) vid periodens slut, varav

obligationslån uppgick till 398,4 Mkr (222,7). Be-

viljad checkkredit uppgick till 60 Mkr (60), varav

utnyttjat till 0,0 Mkr (21,7). Beviljad kreditlimit för

energiinvesteringar uppgick till 100 Mkr (0), varav

utnyttjat till 0,0 Mkr (0,0).

Skulden har ökat i samband med förvärv av

fastigheter och färdigställande av nyproduk-

tion samt minskat beroende på försäljning av

fastigheter, återbetalning av lån och löpande

amorteringar.

Andel bankfinansiering uppgick till 95 procent

(97) och andel obligationsfinansiering till 5 pro-

cent (3). Av totala räntebärande skulder var 95

procent (97) säkerställda mot pantbrev och

5 procent (3) icke säkerställda.

Genomsnittlig ränta och räntebindning

Trianon fortsatte strategin att räntesäkra både

genom räntederivat samt teckna lån till fast

ränta med löptider på en till tre år. Detta ökade

säkringsgraden till 83 procent (83). Den genom-

snittliga räntebindningstiden uppgick till cirka 3,4

år (2,6). Målsättning enligt Trianons finanspolicy

är att koncernens räntebindning ska uppgå till

mellan två och fyra år. Av totala räntebärande

skulder har 74 procent (79) rörlig ränta och 26

procent (21) fast ränta.

Den genomsnittliga räntan under perioden

uppgick till 3,9 procent (3,9). Belåningsgraden

uppgick till 54,7 procent (57,1) jämfört med det

finansiella målet att ej överstiga en belåningsgrad

om 60 procent. Belåningsgraden i förhållande till

balansomslutning uppgick till 50,5 procent (51,5).

Kapitalbindningen uppgick till 2,7 år (2,9) vid

periodens slut.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick till 5 415,0 Mkr

(5 020,3), varav 5 415,0 Mkr (5 020,3) var hän-

förligt till moderbolagets aktieägare. Eget kapital

har påverkats av nyemission om 252,3 Mkr

(368,4) och av återköp av hybridobligation med

-76,0 Mkr (-98,0) samt utdelning kopplat till hybri-

dobligation med -8,1 Mkr (-58,5). Eget kapital per

aktie uppgick till 27,02 kronor per aktie (27,27)

samt efter avdrag för eget kapital hänförligt till hy-

bridobligationer till 26,77 kronor per aktie (26,58)

inklusive hybridkapital. Soliditeten uppgick till 37,9

procent (36,8) vid periodens slut.

Koncernens likvida medel uppgick till 124,5 Mkr

(109,8). Outnyttjad checkkredit uppgick till 60,0

Mkr (38,3) vid periodens utgång. En kreditlimit

om 100 Mkr har erhållits i december 2024 att ut-

nyttja för energiinvesteringar i befintligt bestånd.

Kovenanter

I ramavtal med koncernens finansierande banker

har Trianon förbundit sig att uppfylla följande

kovenanter: Belåningsgraden ska ej överstiga 60

procent, räntetäckningsgraden ska ej understiga

1,5 gånger och soliditeten ska ej understiga 30

procent. Samtliga kovenanter har uppfyllts både

under innevarande och föregående räkenskaps-

år. För mer information se not 3, sidorna 69–71.

Obligationsmål, Hållbart finansieringsramverk och

särskilda lånevillkor gällande banklån om totalt

3,7 Mdkr innehåller ägarförändringsklausul om

kontrollen över koncernen förändras.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

36 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Gyrsel Goga, Adrian Kowalczuk, Dennis

Johansson och Mizgin Ulusoy från Trianon

vid Kv Trädgårn, Svedala 1:87.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

37Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Hållbara ramverk

Trianon hade tre obligationsemissioner utestående vid periodens utgång. En

hållbar hybridobligation (emitterad 2022) till ett nominellt belopp om 54 Mkr

samt två hållbara obligationer (emitterade 2023 och 2024) till ett nominellt

belopp om 400 Mkr, samtliga kopplade till Trianons hållbara ramverk. Syftet

är att ge bolaget ökade möjligheter att göra sociala och gröna investeringar i

södra och östra Malmö. Mer information om Trianons ramverk för hållbara

investeringar finns på bolagets hemsida.

Så här används intäkterna

Ett belopp motsvarande nettointäkterna från Trianons hållbara finansierings-

instrument ska användas för att finansiera eller refinansiera, helt eller delvis,

fullständiga, stödberättigade tillgångar och aktiviteter som ger tydliga

miljöfördelar (gröna stödberättigade tillgångar) och/eller sociala fördelar

(sociala stödberättigade tillgångar). Look back-perioden gäller för intäkterna

och är begränsad till två år. Bolaget kommer kontinuerligt att använda sig av

sitt professionella omdöme och sin hållbarhetsexpertis när det identifierar de

stödberättigade tillgångar och aktiviteter som kan komma i fråga.

Rapportering

För att vara helt transparent gentemot investerare och andra intressenter

förbinder sig Trianon att rapportera årligen så länge som företaget har

hållbara finansieringsinstrument utestående. Information om allokeringen av

intäkterna kommer att förnyas årligen fram till dess att de är helt fördelade,

och i god tid om det sker en väsentlig utveckling. Rapporten kommer att

finnas tillgänglig på Trianons webbplats www.trianon.se och kommer att

täcka några av följande områden:

Rapportering om allokering av intäkter

• Totala beloppet för utfärdade instrument för hållbar finansiering.

• Andel av intäkterna som används för finansiering/åter-finansiering och

andel av intäkterna som används för de kategorier som beskrivs i avsnitt 2.

• Andel av icke tilldelade intäkter (i förekommande fall).

• Förteckning över byggnader som finansierats med hjälp av hållbar

finansiering, om det inte är konfidentiellt.

Rapportering av effekter

Trianon har för avsikt att rapportera om kvantitativa effektindikatorer där

relevanta uppgifter finns tillgängliga för huvudkategorierna till höger på

denna sida.

Gröna och energieffektiva byggnader SDG:er

Relevant

miljömål enligt

EU:s taxonomi

Kategori I – Nya byggnader och större renoveringarKategori I – Nya byggnader och större renoveringar

Begränsa

klimat-

förändringarna

i. Nya byggnader som antingen uppfyller eller har som mål att uppfylla kraven

för Miljöbyggnad Silver eller en likvärdig nivå från ett certifieringssystem, eller

ii. Nya byggnader med en energiförbrukning som ligger minst 20% under den tillämpliga

nationella byggnadsordningen

, eller

iii. Nya byggnader med energicertifikat (EPC) A eller B, eller

iv. Större renoveringar som leder till en besparing av efterfrågan på primärenergi

med minst 30%.

Kategori II – Befintliga byggnader

i. Byggnader som uppfyller kraven enligt i., ii. eller iii. i kategori I, eller

ii. Byggnader inom de 15% av det nationella byggnadsbeståndet, de 15% definieras enligt

primärenergibehovet eller baserat på EPC-nivåer enligt tillgängliga oberoende studier.

Investeringar i energieffektivitet

Energirenoveringar, till exempel installation av solpaneler, värmepumpar, förbättringar av

ventilationssystem, utbyggnad av fjärrvärme- och fjärrkylsystem, förbättringar och införande

av kontrollsystem samt infrastruktur för el- eller hybridfordon.

Begränsa

klimat-

förändringarna

Prisvärda bostäder

Nya och befintliga byggnader med hyreslägenheter med reglerad hyra. Hyran förhandlas

årligen mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen på grundval av bruksvärdet. Stöd-

berättigade tillgångar kommer att vara belägna i "utsatta områden", "särskilt utsatta områden"

och "riskområden" enligt vad den svenska polisen har fastställt. För att öka säkerheten i

dessa områden har Trianon sociala initiativ, se mer information i avsnitt 1. Målgrupp: boende

i ett utsatt område, ett särskilt utsatt område eller ett riskområde enligt den svenska polisens

kartläggning

Nya byggnader definieras som byggnader som byggts efter den 31 december 2020 och befintliga byggnader definieras

som byggnader som byggts före den 31 december 2020, i linje med den nuvarande definitionen i EU:s taxonomi.

Byggnader med målet att få miljöcertifiering inom 24 månader från obligationsemissionen.

Byggnadsstandard som gäller vid byggnadstillfället.

Polisens Sverigekarta.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

38 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Gröna stödberättigade tillgångar Indikator

Gröna och energi-

effektiva byggnader

• Energiförbrukning i (MWh och/eller kWh/kvm).

• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som

minskas eller undviks (tCO

e).

• Klass för energicertifikat, om det finns ett

sådant.

• Typ av certifiering och eventuell nivå

(t.ex. Miljöbyggnad Silver).

Energieffektivitet

• Besparad energi per kvm.

• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som

minskas eller undviks (tCO

e).

Sociala stödberättigade tillgångar Indikator

Prisvärda bostäder

• Totalt antal byggnader och hyreslägenheter

i "utsatta områden", ”särskilt utsatta områden"

och "riskområden".

• NKI: Hyresgästundersökning för att mäta

attraktiviteten och den upplevda tryggheten

i våra bostadsområden.

• Andra kvalitativa parametrar som visar att

företaget tillhandahåller funktionella, säkra

och hälsosamma lokaler i samhället.

Gröna stödberättigade tillgångar

Fastighetssektorn står för en tredjedel av den

totala energi användningen i Sverige och en

sjättedel av koldioxidutsläppen.

Investeringar i gröna och energieffektiva bygg-

nader spelar därför en nyckelroll i energiomställ-

ningen. Detta bekräftas ytterligare av Europeiska

kommissionens starka fokus på byggnaders

energieffektivitet, som är det målinriktade måttet

i flera av kommissionens strategier, till exempel i

EU:s taxonomi. Trianon definierar Green Eligible

Assets enligt tabellen till höger gällande gröna

och energieffektiva byggnader.

Sociala stödberättigade tillgångar

Sociala stödberättigande tillgångar är sådana

som direkt syftar till att synliggöra eller bekämpa

en specifik social fråga och/eller strävar efter att

uppnå positiva sociala resultat, särskilt, men inte

uteslutande, för en eller flera målgrupper. Trianon

definierar socialt berättigade tillgångar enligt

tabellen till höger gällande prisvärda bostäder.

Nya hållbarhetslänkade lån

med Nordea – ökar andel hållbar

finansiering till 70 procent

Trianon förstärker hållbarhetsarbetet ytterligare

och tecknar hållbarhetslänkade lån med Nordea.

Befintliga lån om cirka 2,5 Mdkr blir, med de nya

avtalen, hållbarhetslänkade och kopplas till Trianons

övergripande hållbarhetsmål, däribland pågående

arbete med att förbättra fastigheternas energiklass.

Lånen är kopplade till två miljömässiga och två

sociala hållbarhetsmål med fokus bland annat på

energieffektivisering, klimatpåverkan, trygghet och

inkludering i bostadsområdena. Om målen nås,

ges lägre ränta på lånen.

Målen är:

1. Tryggare bostadsområden

2. Inkluderande bostadsmarknad

3. Minskad energianvändning

4. Minskad andel fastigheter med

energideklarationer i klasserna F & G

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

39Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Aktien

Fastighetsbranschen återhämtade sig på börsen under 2024, särskilt andra halvåret, med starkare

tillväxt för bostadsrelaterade bolag och stabila hyresaktörer. Lägre finansieringskostnader

förbättrade branschens kassaflöden och minskade pressen på marginalerna.

Trianonaktien handlas i Mid Cap-segmentet

med kortnamnet (TRIAN B) och ISIN-kod

SE0018013658.

Under 2024 steg börskursen med nästan

23 procent (-20). Stockholm Nasdaq som helhet

steg med 6 procent. OMX Stockholm Real Estate

PI, det index där Trianon ingår, slutade på minus

3,5 procent.

Den totala omsättningen av Trianons B-aktier

under 2024 var drygt 23 miljoner aktier, till ett

värde av cirka 455 Mkr, vilket innebar en

genomsnittlig omsättning på 92 075 aktier per

handelsdag. Högsta handelskursen under 2024

noterades den 17 september med 26,90 kr och

den lägsta den 16 februari med 15,00 kr.

Trianonaktiens totalavkastning under året var

23 procent. OMX Stockholm Gross Index (GI)

ökade med 9 procent. Under de senaste fem

åren har Trianonaktien haft en genomsnittlig total-

avkastning om 9 procent per år, motsvarande

siffra för OMX Stockholm GI är cirka 12 procent.

Aktiekapital

Per den 31 december 2024 fanns totalt

200 374 662 aktier (184 124 662) i bolaget,

varav 6 084 472 A-aktier (6 084 472) och

194 290 190 B-aktier (178 040 190). Aktierna

är denominerade i kr och varje aktie har ett

kvotvärde på 0,625 kr per aktie (0,625). Aktie-

kapitalet uppgår till 125,2 Mkr (115,1). Varje

A-aktie berättigar innehavaren till en röst på

bolagsstämman och varje B-aktie berättigar inne-

havaren till en tiondels röst på bolagsstämman.

Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga

aktier som aktieägaren har i bolaget.

Konvertering av hybridobligationer och

kontantemission

Under våren 2024 erbjöd Trianon innehavare av

bolagets befintliga efterställda hybridobligationer

att delta i ett frivilligt återköpserbjudande där

obligationerna löstes in mot B-aktier i bolaget

genom kvittningsemission. Syftet var att förbättra

bolagets kassaflöde samt öka vinsten per aktie

och erbjudandet accepterades av innehavare

av 76 Mkr. Efter återköpen genomförda under

2023 och 2024 återstår ett nominellt belopp

om 54 Mkr motsvarande cirka 11 procent av

det ursprungliga beloppet om 500 Mkr. Första

inlösendatum för resterande obligationer är

november 2025, vilka löper med en rörlig ränta

om STIBOR 3M plus 7 procent och är bokförda

som eget kapital.

Kursutveckling och aktieomsättning, 1 januari–31 december 2024 Totalavkastning Trianon jämfört med OMX Stockholm Gross Index (GI)

En riktad kontantemission gjordes i samband

med kvittningsemissionen, vilket tillförde bolaget

cirka 184 Mkr i likviditet. Sammantaget ökade

transaktionerna antalet B-aktier med 16 250 000

aktier och utspädningen blev cirka 8,1 procent.

Utdelning och utdelningspolicy

Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst 30

procent av förvaltningsresultatet minskat med

betald skatt.

Trianons styrelse föreslår årsstämman att

ingen utdelning ska lämnas för räkenskapsåret

2024 i syfte att investera i tillväxt. Ingen utdelning

lämnades heller för räkenskapsåret 2023. Målsätt-

ningen framöver är att dela ut högst 30 procent

av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt

i enlighet med utdelningspolicyn.

Marknadsnoterade obligationer

Trianon har tre marknadsnoterade obligationslån

utestående. Under 2022 emitterades en hållbar

hybridobligation om 500 Mkr. Efter återköps-

erbjudande, beskrivet ovan, uppgick totalt ute-

stående belopp till 54 Mkr vid räkenskapsårets

utgång. Under 2023 emitterades en senior hållbar

obligation med 2 års löptid under en ram om 500

Mkr. Totalt utestående belopp uppgick till 300 Mkr

vid räkenskapsårets utgång. I oktober 2024 har

nya seniora icke säkerställda hållbara obligationer

om 100 Mkr emitterats under en ny ram om 500

Mkr med löptid om 2 år och ränta om 3M Stibor

+ 215 baspunkter. Samtliga obligationerna är note-

rade på Nasdaq Stockholm Sustainable Bond List.

För ytterligare information om obligationslånen

samt villkor se finansiering på sidorna 35–37.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

40 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Nyckeltal per aktie

2024 2023 2022 2021 2020

Antal utestående aktier, tusental

200 374,7 184 124,7 157 506,0 157 006,0 149 862,0

Genomsnittligt antal utestående aktier,

tusental

195 934,8 159 037,4 157 127,6 150 992,8 147 857,6

Eget kapital per aktie, kr 27,02 27,27 34,11 33,23 23,57

Eget kapital per aktie, kr

26,77 26,58 31,14 30,60 20,58

Resultat per aktie, kr

1,11 -1,59 0,84 8,41 3,31

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,91 1,02 1,48 6,70 6,07

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,47 32,09 39,35 38,79 28,22

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

31,22 31,40 36,38 36,16 25,23

Antal aktier samt genomsnittligt antal aktier omräknat med hänsyn till split 4:1 den 27 maj 2022.

Definition enligt IFRS.

Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.

Namn Summa Innehav Innehav Summa Röster Röster

Olof Andersson privat och via bolag 52 174 577 26,04% 7 819 343,3 30,65%

Briban Invest AB 52 021 915 25,96% 7 804 077,1 30,59%

Grenspecialisten Förvaltning AB 19 329 718 9,65% 1 932 971,8 7,58%

SEB Fonder 11 722 711 5,85% 1 172 271,1 4,59%

Länsförsäkringar Fastighetsfond 9 998 154 4,99% 999 815,4 3,92%

Mats Cederholm privat och via bolag 5 362 559 2,68% 808 509,5 3,17%

Familjen Eklund privat och via bolag 5 280 000 2,64% 528 000,0 2,07%

Handelsbanken Fonder 3 907 827 1,95% 390 782,7 1,53%

Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 743 366 1,87% 374 336,6 1,47%

Humle småbolagsfond 2 750 000 1,37% 275 000,0 1,08%

Övriga aktieägare 34 083 835 17,01% 3 408 383,5 13,36%

Summa 200 374 662 100,00% 25 513 491,0 100,00%

Ägare den 31 december 2024

De två största ägarna i Trianon är Olof Andersson privat och via bolag samt Jan Barchan via bolag. De representerar

vardera cirka 26 procent av bolagets totala aktier samt cirka 31 procent av bolagets totala röster.

Aktiekapitalets utveckling

Besluts tidpunkt

Förändring av antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital (kr)

Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt

1991-06-20 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000

1992-01-03 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000

2008-10-29 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000

2010-05-17 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120

2010-06-03 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120

2011-06-09 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940

2012-06-29 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860

2015-04-16 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750

2017-04-03 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750

2017-04-03 Omstämpling -16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750

2017-06-21 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750

2019-11-27 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750

2020-07-08 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750

2021-08-03 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725

2021-11-18 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725

2022-05-24 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725

2022-09-20 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531

2022-12-06 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223

2023-12-11 Emission genom kvittning 0 26 618 705 6 084 472 178 040 190 184 124 662 16 636 691 115 077 914

2024-04-10 Nyemission 0 11 500 000 6 084 472 189 540 190 195 624 662 7 187 500 122 265 414

2024-04-10 Emission genom kvittning 0 4 750 000 6 084 472 194 290 190 200 374 662 2 968 750 125 234 164

Summa 6 084 472 194 290 190 200 374 662 125 234 164

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

41Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Principer för värdering

Trianons fastigheter värderas till verkligt värde

i enlighet med IFRS. Förvaltningsfastigheter i

Trianons bestånd värderas till verkligt värde an-

tingen genom externa värderingar av oberoende

externa värderare eller genom interna värderingar.

Under räkenskapsåret 2024 har cirka 99

procent av det totala fastighetsbeståndet extern-

värderats. I december 2024 värderades cirka 87

procent av fastighetsbeståndet och resterande

fastigheter har internvärderats per bokslutsda-

tum. Externa värderingar har utförts av Forum

Fastighetsekonomi AB, Malmöbryggan Fastig-

hetsekonomi AB, Croisette Real Estate Partner

samt Newsec Advisory Sweden AB.

Värdeförändringar

Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31

december 2024 till 13 189,8 Mkr (12 288,6).

Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till

194,5 Mkr (349,7) för perioden. Investeringarna

avser främst löpande lägenhetsrenoveringar i bo-

stadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler,

nyproduktionsprojekt samt fastighetsförbättran-

de åtgärder med ökat driftnetto som följd.

Investeringar i fastigheter via bolag uppgick

till 610,0 Mkr (146,7). Försäljning av fastigheter

via bolag uppgick till -95,4 Mkr (-626,2).

Årets värdeförändringar har uppgått till 156,2

Mkr (-314,6) exklusive uppskjuten skatt. Genom-

snittlig direktavkastning uppgick till 4,8 procent

(4,8) vid periodens utgång. För ytterligare infor-

mation om resultat per segment se not 36,

sidan 88.

Värderingsmetod

Externvärderingarna har utförts genom analys av

varje fastighets status, hyres- och marknadssitu-

ation. Värderingen har som huvudmetod utförts

genom s.k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet,

vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda

framtida driftsnetton, räntebidrag och investe-

ringar. För beräkning av framtida kassaflöden har

hänsyn tagits till marknaden och närområdets

framtida utveckling, fastigheternas marknadsför-

utsättningar och marknadsposition, marknads-

mässiga hyresvillkor samt drifts- och underhålls-

kostnader i likartade fastigheter jämfört med

bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet

av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens

slut. För värderingarna har en fem- till femton-

årig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys

har även gjorts av genomförda fastighetstrans-

aktioner inom respektive delmarknad. Antalet

jämförelseobjekt som bytt ägare på den öppna

marknaden kan ibland vara få, vilket kan göra det

svårare att härleda avkastningskravet under vissa

perioder. I avsaknad av transaktioner kan infor-

mation istället hämtas från liknande orter eller

likartade fastigheter. I avsaknad av transaktioner

som helhet baseras bedömningen på rådande

makroekonomiska faktorer. Transaktionsmarkna-

den, som varit avvaktande i början av året, ökade

omsättningen under andra halvåret 2024, vilket

innebär att antalet jämförelseobjekt ökat i slutet

av året.

Värderingsantaganden

Följande antaganden och bedömningar har

använts vid externvärderingen per 31 december

2024:

• Inflation har antagits till 1 procent under

2025 och därefter 2 procent årligen under

kalkylperioden.

• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits

följa inflationen eller i förekommande fall

indexuppräkning.

• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på

analyser av genomförda transaktioner samt

individuella bedömningar avseende risknivå,

sannolik köpare och fastighetens marknads-

position.

• Avkastningskraven sträcker sig från

2,8 procent till 7,0 procent.

Projektfastigheter externvärderas då de har en

färdigställandegrad som är tillräckligt hög för att

möjliggöra en tillförlitlig värdering. Fram till dess

värderas fastigheterna till anskaffningsvärde.

Därefter beräknas värdeförändringen för projek-

tet i förhållande till färdigställandegrad.

För mer information om fastighetsvärderingar

och känslighetsanalyser se not 18, sid 76–77.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

42 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Stiftelsen Momentum möjliggör

en meningsfull fritid för unga

Stiftelsen Momentum grundades genom bidrag från MKB (Malmö kommunala bostadsbolag), Trianon

samt privata donationer från några av Trianons huvudägare. Stiftelsen bedriver via lokala föreningar

verksamhet för barn och unga under hela året, både under terminerna och under sommarlovet. Totalt

har tusentals aktiviteter ägt rum under året: Basket, bokcirklar, simskola, utflykter och fotbollsträning.

Foto: Stiftelsen Momentum Malmö

43Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet

Omvärldsrisker IT-säkerhet Bevaka

Geopolitisk oro Bevaka

Strategiskt Styrning Bevaka

Planering och resursallokering Fokus

Affärsplan, uppföljning mm Fokus

Sammanslagningar & förvärv Fokus

Marknadsdynamik/Makro Bevaka

Kommunikation och relationer Bevaka

Operationellt Förvärv och avyttring av fastigheter Bevaka

Fastighetsförvaltning Bevaka

Hyresintäkter Bevaka

Driftskostnader Bevaka

Uthyrning Bevaka

Kompetensförsörjning Fokus

Oförutsedda händelser Bevaka

Legala/Regelefterlevnad Bolagskod Bevaka

Legalt Fokus

Regelmässigt Bevaka

Bokföring och rapportering Bevaka

Finansiellt Fastighetsvärden Bevaka

Förändringar i marknadsräntor Fokus

Finansiering Fokus

Bokföring och rapportering Bevaka

Kapitalstruktur Bevaka

Skatt Bevaka

Hållbarhetsrisker Miljö och klimat Fokus

Medarbetare Fokus

Sociala förhållanden Bevaka

Antikorruption Fokus

Mänskliga rättigheter Bevaka

Risker och riskhantering

Trianons verksamhet är förknippad

med olika typer av risker som kan

påverka bolaget. Arbetet med

att identifiera, analysera, hantera

och övervaka Trianons risker har

genomförts av bolagets styrelse

i en strukturerad ERM-process

(Enterprise Risk Management).

Ledning och styrelse har i slutet

av året även genomfört en dubbel

väsentlighetsanalys för att identifiera

och prioritera de mest väsentliga

ESG-riskerna (Environmental, Social,

Governance) för bolaget. Arbetet

fortsätter under nästkommande år.

På sidorna 45–47 beskrivs de mest

väsentliga riskerna för Trianon.

Låg risk

Medel

Hög risk

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

44 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Riskområde Beskrivning Riskhantering

Omvärldsrisker – risker påverkade av externa faktorer och händelser

IT-säkerhet Efter hand som digitaliseringen och cyberhoten ökar i världen

finns en ökad sårbarhet och en risk att informationssäkerheten

äventyras.

Utbildningsinsatser har genomförts för att öka medvetenheten

hos samtliga anställda om IT-relaterade hot, såsom bedrägeri,

sabotage, skadlig kod, virus och dataöverträdelser. Trianon

har investerat i infrastruktur och datamiljö med fokus på

säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka intrång och

informationsläckage.

Geopolitisk oro Högre osäkerhet kring det geopolitiska läget påverkar de

finansiella riskerna, stressar banksystemet, driver inflation och

ökar räntekostnaderna. En snabbföränderlig omvärld innebär att

kriser kan få lokala, nationella och globala effekter.

Omvärldsbevakning sker löpande av styrelse och ledning i syfte

att kunna vara proaktiva och agera snabbt i händelse av kris eller

andra uppkomna situationer.

Strategiska risker – risker som kan hindra Trianon från att uppnå bolagets vision och mål

Affärsplan Marknadsförändringar, händelser i omvärlden, konkurrens,

finansiella faktorer, regulatoriska förändringar samt rykte och

varumärke är exempel på risker som kan påverka Trianons

långsiktiga förmåga att uppnå finansiella mål och hållbarhetsmål.

För att kontinuerligt utvärdera huruvida bolaget har rätt strategi,

beslutar styrelsen om affärsplan och mål i 3–6-årsperioder.

Trianons styrelse beslutade i november 2024 om en ny

affärsplan med nya finansiella mål och hållbarhetsmål gällande

2025–2030.

Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget

Förvärv och avyttring av

fastigheter

Förvärv och avyttring av fastigheter är en viktig del av

verksamheten och en förutsättning är att utbudet på

marknaden motsvarar förväntningar och investeringsförmåga

gällande läge och förväntad avkastning. Tillgången till och

efterfrågan på fastigheter och byggrätter, konkurrens, planering,

lokala föreskrifter samt tillgången till finansiering kan begränsa

möjligheter att genomföra förvärv till förmånliga villkor.

Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och

skattemässiga utredningar av fastigheternas och bolagens

status. Dessa görs av både interna och externa resurser, i form

av oberoende externa konsulter. För ytterligare information, se

not 18.

Driftskostnader och

fastighetsförvaltning

Ökade drifts- och underhållskostnader på grund av inflation

kan leda till en negativ effekt. Driftskostnader utgörs

huvudsakligen av kostnader för värme och el, renhållning och

vatten. Värmekostnader är föremål för säsongsvariationer och

kostnaderna stiger under vintern. Risk finns att eventuella

kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom motsvarande

hyresökningar.

Trianon arbetar med en aktiv förvaltning av fastigheterna och

utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och

minska driftskostnader samt utvärderar energieffektiviseringar.

Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att hålla nere

fastighetskostnaderna.

Kompetensförsörjning Det är viktigt för Trianon att behålla och motivera medarbetarna

samt att rekrytera kvalificerad personal i framtiden. Om

bolaget misslyckas med att behålla eller rekrytera ledande

befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna

inverka negativt på bolagets verksamhet och resultat. Trianons

framtida utveckling är i hög grad beroende av ledningens,

nyckelpersoners och övriga medarbetares kompetens,

erfarenhet och förmåga.

Trianon arbetar ständigt med attraktiviteten som arbetsgivare

genom olika åtgärder. Ett utvecklingsarbete har aktiverats i syfte

att öka delaktigheten, hantera hög arbetsbelastning och stress

samt utveckla ledare och chefer. Företaget erbjuder interna

karriärvägar för att kunna behålla duktiga medarbetare och

uppmuntrar arbetsrotation och att medarbetare vidareutvecklas.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

45Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Riskområde Beskrivning Riskhantering

Finansiella risker – risker i Trianons finansiering

Fastighetsvärden Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan

föranleda att värdet på fastigheterna sjunker. Samtliga Trianons

fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och

redovisas till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom

en bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet.

Fastigheternas värde påverkas av ett flertal faktorer såsom dels

fastighetsspecifika:

• vakansgrad

• hyresnivå

• kontraktslängd

• driftskostnader

dels marknadsspecifika:

• avkastningskrav

kalkylräntor från jämförbara transaktioner

på fastighetsmarknaden

Extern värdering av fastigheterna sker normalt sett minst en

gång per år och kompletteras med interna värderingar, vilka

görs minst kvartalsvis. Trianon har en god marknadskännedom

om fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd. Utveckling

av fastigheterna sker ständigt för att både öka intäkter och

minska kostnader. Sociala satsningar i bostadsområden

medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder

dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar

fastighetsvärdena positivt.

För ytterligare information se not 18.

Förändringar i

marknadsräntor

Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor

kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden.

Huvuddelen av Trianons finansiering sker genom upplåning från

kreditinstitut och de långfristiga skulderna löper med fast eller

rörlig ränta.

Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor

kan få en negativ effekt på koncernens resultat och

kassaflöden. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade

inflationstakten och de kortare räntorna påverkas främst av

Riksbankens styrränta.

Trianons finanspolicy sätter mål gällande ränteexponering för

koncernens låneportfölj. Målsättningen är att den genomsnittliga

räntebindningstiden ska uppgå till 2–4 år.

Räntesäkringar sker genom ränteswappar.

Räntebindningen uppgick till 3,4 år (2,6).

Andelen lån med fast ränta uppgick till 26 procent (21).

För ytterligare information se not 3.

Finansiering Med refinansieringsrisk menas risken att det inte är möjligt

att refinansiera ett lån eller annan finansiell förpliktelse som

förfaller till betalning, eller risken att refinansiering måste ske vid

ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor.

Trianons finanspolicy sätter mål gällande kapitalbindning

för koncernens låneportfölj. Den genomsnittliga

kapitalbindningstiden ska uppgå till 2 år.

Låneportföljen fördelas på olika kapitalbindningstider

och en jämn förfallostruktur eftersträvas bland långivare.

Kapitalbindningen uppgick till cirka 2,7 år (2,9).

En likviditetsreserv ska vid varje tid finnas tillgänglig.

För ytterligare information se not 3.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

46 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Riskområde Beskrivning Riskhantering

Hållbarhetsrisker

Miljö och klimat

Enligt Boverket står fastigheter för ungefär 40 procent av

Sveriges energianvändning, som går till el och uppvärmning.

Energibehovet behöver därmed reduceras genom

driftoptimering av befintliga fastigheter och högre krav på

energiprestanda och klimatanpassning behöver ställas när vi

bygger om eller nytt.

• Prioritera energi- och värmeeffektivisering i fastigheterna.

• Inventera fastighetsbeståndet och vidta nödvändiga

åtgärder.

• Genomföra klimatriskanalyser av fastighetsbeståndet.

• Investering i förnybara energikällor.

• Upprätthålla god kunskap om lagar och förordningar.

Läs mer i hållbarhetsredovisningen på sidorna 12–19.

Medarbetare

Medarbetarna är viktiga tillgångar som driver verksamheten

framåt. En risk kan vara att misslyckas med trivsel, trygghet,

rekrytering och utveckling. Missnöjda medarbetare, brister

i den psykosociala arbetsmiljön, bristfälligt ledarskap och

otillräcklig kompetens kan leda till bland annat ökade

kostnader, försämrad prestation, skadat varumärke samt

försämrad lönsamhet.

• Ett långsiktigt arbete och ett gott ledarskap i syfte att öka

medarbetarnas trivsel och välmående.

• En väl förankrad gemensam värdegrund.

• Marknadsmässiga ersättningar.

• Medarbetarundersökningar och uppföljningar.

• Kontinuerligt arbete med Trianons arbetsmiljö.

Läs mer på sidorna 18–19.

Sociala förhållanden

Låg sysselsättningsgrad, hög omflyttningstakt samt

upplevelse av otrygghet i bostadsområdena kan leda

till ökat antal vakanser samt försämrad lönsamhet.

• Aktivt arbeta för att skapa jobb i bolagets socioekonomiskt

utsatta områden.

• Renovera med rimliga hyreshöjningar.

• Flexibla inkomstkrav på hyresgästerna i bolagets

uthyrningspolicy.

• Fysiska åtgärder i utemiljön.

Läs mer på sidorna 16–17.

Antikorruption

I bygg- och fastighetsbranschen kan finnas etiska risker inom

korruption, med bland annat olovlig andrahandsuthyrning,

mutor, oschyssta arbetsvillkor och fusk i byggbranschen.

Riskerna kan finnas inom Trianon och hos anlitade

leverantörer. Korruption och oegentligheter kan medföra stor

skada för enskilda individer, varumärket och bolaget med

ekonomiska förluster som följd.

• Bolagets attestordning samt inköpspolicy tillsammans

med uppförandekod för medarbetare och leverantörer ska

medverka till god kontroll och affärsetik.

• Utbildning för Trianons medarbetare i uppförandekoden.

• Genomföra årliga leverantörsbedömningar och

leverantörsrevisioner.

Läs mer på sidan 18–19.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

47Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Trianon vann priset som

Årets samhällsförbättrare 2024

Sedan december har Trianon varit nominerad och finalist i kategorin Årets samhällsförbättrare

– ett pris som delades ut av Malmö stad och Vinge under Malmö Näringslivsgala i mars 2025.

Vi är naturligtvis både glada och stolta att få ta emot ett så fint pris som är ett tydligt kvitto på

att vårt sätt att kombinera affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta går alldeles utmärkt. Vårt

bultande Malmöhjärta ger oss alla i Trianon kraft att göra det där lilla extra, varje dag.

48 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Ett nytt avstamp för den goda affären

2024 markerar ett betydelsefullt år i Trianons resa. Året har inneburit ett

strukturerat anpassnings- och omställningsarbete för att göra bolaget redo för

nästa fas. Vi tar nu avstamp mot framtiden med en ny affärsplan för 2025–2030

som adresserar de möjligheter som ligger framför oss, med tydligt fokus på ökad tillväxt

och värdeskapande. Vi har i samband med detta uppdaterat våra finansiella mål,

hållbarhetsmål och utdelningspolicy. Vår stabila grund är den goda affären som

kombinerar samhällsnytta, kundnytta och affärsnytta.

Den omvärld vi verkar i har präglats av stora rörelser under året. Vi ser hur den globala

omställningen – såväl ekonomisk som teknologisk och hållbarhetsdriven – skapar

förutsättningar för oss att vara innovativa och tänka nytt. Styrelsen och ledningen har under

året arbetat intensivt med att framtidssäkra vår affär och skapa finansiell stabilitet som ger oss

handlingsutrymme framåt. I styrelsen har vi haft 22 protokollförda möten där tid ägnats åt

omvärldsanalys, finansiering och transaktioner såväl som frågor rörande riskhantering, informationssäkerhet,

hållbarhetsfrågor och implementering av ny rapporteringslagstiftning, CSRD.

Året och arbetet med affärsplanen har också inneburit reflektion över den resa vi gjort tillsammans sedan Trianons

börsnotering 2017. Det är med stolthet jag ser tillbaka på hur vi nära tredubblat fastighetsvärdet och samtidigt

levererat tydligt värdeskapande såväl finansiellt som hållbarhetsmässigt. Trianon har idag mycket goda

förutsättningar att leverera stabila resultat och samtidigt ta nya initiativ som stärker vår roll som en långsiktigt

samhällsutvecklare.

För egen del har det varit en oerhört lärorika och givande år, inledningsvis som ledamot och de senaste åren som

ordförande. När jag nu i maj lämnar ordförandeposten vill jag uttrycka min tacksamhet för förtroendet att få vara

en del av bolagets utveckling och för det fantastiska arbete som alla medarbetare och ni andra som står vid

Trianons sida har bidragit med. Jag ser med tillförsikt fram emot att fortsatt följa Trianon som stolt supporter.

Bolaget går nu in i 2025 med en tydlig riktning för att fortsätta resan framåt. Ett varmt tack till er alla som på

olika sätt bidrar till Trianons framgångar.

Viktoria Bergman, styrelsens ordförande.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

49Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Bolagsstyrningsrapport

Principer för bolagsstyrning

Fastighets AB Trianon (publ) är ett svenskt

publikt aktiebolag med säte i Malmö. Bolagets

B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm.

Bolaget ska uppföra, köpa, förvalta och sälja

fast egendom samt annan därmed förenlig

verksamhet.

Styrningen av Trianon grundas på bolagets

bolagsordning, svensk lag, interna regler och

föreskrifter samt Nasdaqs regelverk för emitten-

ter. Trianon följer Svensk kod för bolagsstyrning

(”Koden”).

Aktieägare och aktier

Bolagets aktiekapital den 31 december 2024

uppgick till 125 234 164 kr och kvotvärdet per

aktie till 0,625 kr. Bolaget har totalt 200 374 662

aktier varav 6 084 472 A-aktier och 194 290 190

B-aktier. A-aktien berättigar till 1 röst och B-aktien

till 1/10 röst, innebärande ett totalt antal röster

om 25 513 447 stycken. Börsvärdet den 31

december 2024 uppgick till 4,1 Mdkr.

De två största ägarna i bolaget är Olof Anders-

son privat och via bolag samt Jan Barchan via

bolag, som vardera representerar cirka 26 pro-

cent av bolagets totala aktier samt cirka 31 pro-

cent av bolagets totala röster. Mer information

om bolagets ägarstruktur finns på sidan 41.

Årsstämma

Trianons årsstämma äger rum den 15 maj 2025.

Årsstämman är Trianons högsta beslutande

organ och där utövar aktieägarna sin rösträtt i

nyckelfrågor, till exempel fastställande av resultat-

och balansräkningar, disposition av bolagets

resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens

ledamöter och verkställande direktör, val av sty-

relseledamöter och revisor samt ersättning till

styrelsen och revisorn. Årsstämma ska hållas

Aktieägare

via bolagsstämma

Olof Andersson

Styrelse

Företagsledning

Revisionsutskott

RevisorerValberedning

Viktiga externa regelverk

• Svensk aktiebolagslag

• Nasdaq Stockholms regelverk

för emittenter

• Svensk kod för bolagsstyrning

• IFRS standarder

• EU:s marknadsmissbruksförordning

• Sustainability Bond Guidelines

(ICMA)

• Green Loan Principles, Social Loan

Principles (LMA)

• EU:s taxonomiförordning

• Corporate Sustainability Reporting

Directive (CSRD)

Viktiga interna regelverk

• Bolagsordning

• Styrelsens arbetsordning

• VD-instruktion

• Kommunikationspolicy, Insiderpolicy,

Finanspolicy, Skattepolicy och

Uppförandekoder

• Processer för intern kontroll

och riskhantering

• Övriga styrinstrument, policydokument,

manualer och rekommendationer

Valberedning 2025

Namn Representerar Ägarandel Funktion

Torbjörn Granevärn Olof Andersson Förvaltnings AB 26,04% Ordförande

Jan Barchan Briban Invest AB 25,96% Ledamot

Katarina Berggren Grenspecialisten Förvaltning AB 9,65% Ledamot

Erik Ståhl Hallengren SEB Investment Management AB 5,85% Ledamot

Viktoria Bergman Styrelseordförande Trianon 0,00% Ledamot

inom sex månader från utgången av räkenskaps-

året. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma

sammankallas.

Styrningsstruktur

Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Tri-

anons verksamhet fördelas mellan styrelsen, verk-

ställande direktören och företagsledningen. Det

är aktieägarna via stämman som ytterst fattar

beslut om bolagets styrning.

Enligt bolagets bolagsordning sker kallelse till

årsstämma genom annonsering i Post- och Inri-

kes Tidningar och genom att kallelsen hålls till-

gänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har

skett ska samtidigt annonseras i Dagens Industri.

Rätt att delta i bolagsstämma

Aktieägare som vill delta på årsstämma ska dels

vara införd i den av Euroclear Sweden förda

aktieboken fem vardagar före stämman, dels

anmäla sig hos bolaget för deltagande i årsstäm-

man senast den dag som anges i kallelsen till

stämman. Aktieägare kan närvara vid årsstämmor

personligen eller genom ombud och kan även

biträdas av högst två personer. Aktieägare är

berättigade att rösta för samtliga aktier som aktie-

ägaren innehar.

Initiativ från aktieägare

Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat

på årsstämman måste skicka en skriftlig begäran

härom till styrelsen. Begäran ska vara styrelsen

tillhanda i god tid före årsstämman, i enlighet

med vad som meddelas på bolagets webbplats i

samband med att tid och ort för årsstämman läm-

nas.

Valberedning

Vid bolagets årsstämma den 15 maj 2024 beslöts

att styrelsens ordförande, baserat på ägandet i

slutet av september månad 2024, ska samman-

kalla en valberedning bestående av styrelsens

ordförande samt en representant för var och en

av de fyra största aktieägarna i bolaget. Om nå-

gon av de fyra största aktieägarna väljer att avstå

från sin rätt att utse en ledamot av valberedning-

en övergår rätten till den aktieägare som, efter

dessa aktieägare, har det största aktieinnehavet.

Valberedningen ska kvarstå till dess att nästa val-

beredning har utsetts. Valberedningen ska utföra

vad som åligger valberedningen enligt Svensk

kod för bolagsstyrning.

Valberedningens förslag kommer att presente-

ras i kallelsen till årsstämman och på bolagets

webbplats.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

50 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Årsstämma 2024

Årsstämma hölls i bolaget den 15 maj 2024. Vid

stämman fanns 87 procent av rösterna represen-

terade. Stämman fattade beslut i de ärenden

som ankommer på stämman i enlighet med

bolagsordningen. Räkenskaperna för 2023 fast-

ställdes av stämman och styrelseledamöterna

och VD beviljades ansvarsfrihet för räkenskaps-

året 2023.

• Omval av styrelseledamöterna Olof Andersson,

Axel Barchan, Viktoria Bergman, Richard

Hultin, Patrik Emanuelsson och Sofie Karlsryd

till ordinarie styrelseledamöter samt att nyvälja

Emil Hjalmarsson till ordinarie styrelseledamot

för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Viktoria Bergman valdes som styrelse ord för-

ande.

• Styrelsens ersättning ska uppgå till totalt

660 000 kr (1 050 000), varav styrelsens

ordförande ska erhålla 330 000 kr (300 000)

samt övriga ledamöter som ej är anställda i

bolaget ska erhålla 165 000 kr (150 000).

• Arvode för arbete i revisionsutskottet ska utgå

med totalt 132 000 kr (120 000) varav 66 000

kr (60 000) till ordföranden och 33 000 kr

(30 000) vardera till övriga ledamöter.

• Beslut om ingen utdelning för räkenskapsåret

2023.

• Principer för utseende av valberedning enligt

ovan under Valberedning.

• Omval av Mazars AB, med Anders Persson

som huvudansvarig revisor.

• Beslut om att godkänna styrelsens

ersättningsrapport.

• Emissionsbemyndigande om 10 procent av

det totala antalet aktier i bolaget.

• Bemyndigande om förvärv och överlåtelse av

egna aktier om högst 10 procent av samtliga

aktier i bolaget.

• Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare.

• Ändring av bolagsordningen för att möjliggöra

poströstning före stämman.

Extra bolagsstämma 2024

Extra bolagsstämma i bolaget hölls den 5 april

2024. Vid stämman fattades beslut om riktad

kontant nyemission, riktad nyemission till vissa

befintliga aktieägare samt riktad kvittningsemis-

sion till innehavare av bolagets hybridobligationer.

Sammantaget ökades aktiekapitalet i bolaget

med 10 156 250 kronor och antalet B-aktier

ökade med 16 250 000 aktier. I samband med

kvittningsemissionen återköptes bolagets

hybridobligationer till ett belopp om 76 Mkr.

Styrelse

Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och

organisation. Det innebär ansvar för att, bland

annat, fastställa mål och strategier, säkerställa

rutiner och system för utvärdering av fastställda

mål och identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar

bolagets risker och möjligheter. Dessutom ska

styrelsen fortlöpande utvärdera bolagets resultat

och finansiella ställning, utvärdera den operativa

ledningen samt fastställa erforderliga riktlinjer för

bolagets uppträdande i samhället i syfte att säker-

ställa dess långsiktiga värdeskapande förmåga.

Styrelsen ansvarar också för att säker ställa att års-

redovisningen och delårsrappor ter upprättas i

rätt tid. Styrelsen utser även bolagets verk-

ställande direktör.

Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstäm-

man för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till

den del den väljs av årsstämman, bestå av minst

tre ledamöter och högst tio ledamöter, med

högst tre suppleanter.

Styrelsen ska, i enlighet med Koden, vara

präglad av mångsidighet och bredd avseende

ledamöternas kompetens, erfarenhet och bak-

grund.

Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som

revideras årligen och fastställs på det konstitue-

rande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen

reglerar bland annat styrelsepraxis, funktioner

och fördelningen av arbete mellan styrelseleda-

möterna och verkställande direktör samt finansiell

rapportering. I samband med det konstituerande

styrelsemötet fastställer styrelsen även instruktio-

nen för verkställande direktör.

Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fast-

ställt schema. Utöver dessa styrelsemöten kan

ytterligare styrelsemöten sammankallas för att

hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett

ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemötena

har styrelseordföranden och verkställande direk-

tören en fortlöpande dialog rörande ledningen av

bolaget.

Utskott

Styrelsen har inom sig ett revisionsutskott bestå-

ende av två styrelseledamöter, jämte styrelseord-

föranden. Syftet med revisionsutskottet är att öka

kvaliteten på bolagets och koncernens revision,

förstärka kontakten mellan styrelsen och bola-

gets revisor samt öka kvaliteten och förstärka till-

synen och kontrollen över bolagets finansiella ris-

kexponering, riskhantering, finansiella rapporte-

ring och hållbarhetsrapportering.

Bolagets revisorer har medverkat vid tre

utskottsmöten, ett styrelsemöte samt haft enskilt

möte med styrelsen utan deltagande av företags-

ledningen.

Revisionsutskottet genomförde fem samman-

träden under 2024.

Styrelsen har beslutat att inte inrätta något sär-

skilt ersättningsutskott, utan att styrelsen i stället i

sin helhet ska fullgöra de uppgifter som sådant

utskott ska ha enligt Koden.

Styrelsens arbete 2024

Styrelsen har bestått av sju ledamöter.

Styrelsen har haft 22 protokollförda styrelse-

möten under året. Fokus vid mötena under året

har varit strategifrågor, transaktioner, organisa-

tion, fastställande av delårsrapporter, prognoser,

hållbarhetsfrågor, omvärldsfrågor, riskhantering

samt ett utökat fokus på finansieringsfrågor och

kassaflöde. Vid det konstituerande styrelse mötet

som hölls efter årsstämman fattades beslut om

firmateckning.

Beslut fattades gällande styrelsens arbetsord-

ning samt VD-instruktion som fastställdes vid

mötet. Utvärdering av VD har skett under året.

Utvärdering av styrelsen skedde i november

2024 och rapporterades därefter till valbered-

ningen. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna

för styrelseutvärderingen i Koden.

December styrelsemöte

Budget

Utvärdering

styrelse och VD

Oktober styrelsemöte

Tredje kvartalsrapporten

September strategimöte

Mål och strategi

Hållbarhetsfrågor

Affärsplan

Policyer

Riskhantering

Augusti styrelsemöte

Andra kvartalsrapporten

Prognos

Februari styrelsemöte

Helårsresultat

Bokslutskommuniké

Förslag vinstdisposition

Mars styrelsemöte

Årsredovisning

Förberedelse årsmöte

Avrapportering revisor

Ersättningsrapport

Maj styrelsemöte

Första kvartalsrapporten

Maj årsstämma

Maj konstituerande möte

Firmateckning

Styrelsens arbetsordning

VD-instruktion

JAN

FEB

MAR

APR

MAJ

JUNI

JULI

AUG

SEP

OKT

NOV

DEC

ÅRSCYKEL

Styrelsens arbete

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

51Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Ledning

Koncernens ledning utgörs av den verkställande

direktören, bolagets vice verkställande direktör

och ekonomichef, affärsutvecklingschef bostad

och hållbarhetschef, affärsutvecklingschef kom-

mersiella fastigheter, transaktionschef, chefsjurist,

IT- och redovisningschef samt HR- och kommuni-

kationschef/IR.

Den verkställande direktören är underordnad

styrelsen och ansvarar för bolagets löpande för-

valtning och den dagliga driften av koncernens

verksamhet. Arbetsfördelningen mellan styrelsen

och verkställande direktören anges i arbetsord-

ningen för styrelsen och instruktionen för verk-

ställande direktör. Verkställande direktören ansva-

rar också för att upprätta rapporter och samman-

ställa information från ledningen inför styrelse-

möten och är föredragande av materialet på

styrelsemötena.

Verkställande direktören ska hålla styrelsen

kontinuerligt informerad om utvecklingen av bola-

gets verksamhet, omsättningens utveckling, bola-

gets resultat och ekonomiska ställning, likviditets-

och kreditläge, viktigare affärshändelser samt

varje annan händelse, omständighet eller förhål-

lande som kan antas vara av väsentlig betydelse

för bolagets aktieägare.

Ersättning och anställningsvillkor för

verkställande direktören och övriga ledande

befattningshavare

Trianon ska erbjuda marknadsmässiga ersätt-

ningsnivåer och anställningsvillkor som möjliggör

att kunna rekrytera och behålla ledande befatt-

ningshavare med hög kompetens och kapacitet

att nå uppställda mål. Med ledande befattningsha-

vare avses verkställande direktören samt övriga

medlemmar av koncernledningen. Hela styrelsen

förutom verkställande direktören bereder frågan

om principer för ersättning och anställningsvillkor

för koncernledningen och beslutar om verkstäl-

lande direktörens ersättningar och anställningsvill-

kor.

Trianons årsstämma har beslutat om följande

riktlinjer för ersättningar och andra anställningsvill-

kor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och

får bestå av följande komponenter: fast kontant-

lön, pensionsförmåner och andra förmåner.

Ingen rörlig ersättning tillämpas. Bolagsstämman

kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer

– besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrela-

terade ersättningar. Den fasta lönen ska beakta

den enskildes ansvarsområden och erfarenhet.

För verkställande direktören ska pensionsförmå-

ner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebe-

stämda. Pensionspremierna för premiebestämd

pension ska uppgå till högst 35 procent av den

årliga kontantlönen. Möjlighet ska finnas att, efter

förhandling, omvandla fast lön till pensionsavsätt-

ning. Verkställande direktören ska ha rätt till

tjänstebil.

Ersättning till VD framgår av årsredovisningens

not 8, sidan 73.

Enligt verkställande direktörens anställningsav-

tal gäller en uppsägningstid om tolv månader vid

uppsägning från bolagets sida. Om verkställande

direktören säger upp sig är uppsägningstiden sex

månader. Utöver lön under uppsägningstiden har

verkställande direktören vidare rätt till avgångsve-

derlag om sex månadslöner vid uppsägning från

bolagets sida. Enligt anställningsavtalet för vice

verkställande direktören/ekonomichefen gäller en

ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Res-

pektive anställningsavtal för verkställande direktö-

ren och vice verkställande direktören/ekonomi-

chefen innehåller sedvanliga konkurrensklausuler

som omfattar en period om tolv månader efter

anställningens upphörande. Trianon har följt de

av årsstämman 2024 beslutade riktlinjerna. Ersätt-

ningsrapport finns tillgänglig på bolagets webb-

plats sedan 2021.

Organisation

Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 86,

varav 35 kvinnor och 51 män.

Förutom stabsfunktioner såsom juridik, HR

och kommunikation har verksamheten delats upp

i ansvarsområden för Affärsutveckling bostad,

Affärsutveckling kommersiella fastigheter och

Ekonomi & finans.

Den segmentsindelade förvaltningsorganisatio-

nen benämns Affärsutveckling bostad och Affärs-

utveckling kommersiella fastigheter och infördes i

november 2023.

Affärsutvecklingschefen för bostadssegmentet

ansvarar för förvaltning, uthyrning och utveckling

av bostäder samt bolagets hållbarhetsarbete.

Affärsutvecklingschefen för det kommersiella seg-

mentet ansvarar för förvaltning, uthyrning och

utveckling av kommersiella fastigheter.

Ekonomichefen ansvarar för ekonomi, finans-

funktion och Investor relations.

Intern kontroll

Styrelsen har det övergripande ansvaret för den

interna kontrollen av den finansiella rapporte-

ringen. Syftet med intern kontroll avseende den

finansiella rapporteringen är att säkerställa att de

finansiella rapporterna är tillförlitliga och fram-

tagna i enlighet med god redovisningssed och i

övrigt följer tillämpliga lagar och regler.

Trianon tillämpar COSO-ramverket, som är ett

internationellt erkänt och vedertaget ramverk för

att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO

beskriver den interna kontrollen som uppdelad

på fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedöm-

ning, kontrollaktiviteter, information och kommu-

nikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö – den interna kontrollen bygger

på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar

genom styrelsens arbetsordning, instruktion för

kommittéerna, VD och den finansiella rapporte-

ringen, uppförandekod och policyer.

Riskbedömning – identifiering, bedömning och

hantering av risker är central både gällande pro-

cessen för den övergripande riskanalysen samt

identifiering av väsentliga processer kopplade till

intern kontroll för den finansiella rapporteringen.

Kontrollaktiviteter – till varje identifierad risk

ska kontroller kopplas till dess att risken anses eli-

minerad alternativt reducerad till acceptabel nivå.

Information och kommunikation – relevant

information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt

mottagare och vid rätt tidpunkt. Ledningsgrupp-

ens möten ska användas som ett forum för kom-

munikation och informationsspridning.

Styrning och uppföljning – systemet för intern

kontroll och riskhantering ska följas upp kontinu-

erligt och syftar till att säkerställa att systemet

upprätthålls, att förändringar sker vid behov och

att utvärdera förändringar i arbetssätt.

För att säkerställa den interna kontrollen har

styrelsen utifrån ett övergripande perspektiv fast-

ställt policydokument, vilka revideras och fastslås

årligen.

Utifrån dessa ansvarar VD för att utforma

interna processer och instruktioner.

Väsentliga styrdokument och policyer fastslås

och revideras av styrelsen, bland annat:

• Styrelsens arbetsordning

• VD-instruktion

• Affärsplan

• Kommunikationspolicy och Insiderpolicy

• Finanspolicy

• Uppförandekod, medarbetare och leverantörer

• Intern kontrollpolicy

Väsentliga styrdokument och policyer som

fastslås och revideras av ledningen:

• IT-policy

• Inköpspolicy

• Uthyrningspolicy

Revision

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning

och räkenskaper samt styrelsens och VD:s för-

valtning av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska

revisorn lämna en revisionsberättelse och en kon-

cernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt

bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en

och högst två revisorer med högst två revisorss-

uppleanter. Bolagets revisor är Forvis Mazars AB

med Anders Persson som huvudansvarig revisor.

Den totala ersättningen till bolagets revisorer

framgår av not 9, sidan 74.

Övriga bolagsstyrningsdokument såsom

Bolags ordning finns tillgängliga på bolagets

webbplats, www.trianon.se.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

52 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Styrelse

Viktoria Bergman Olof Andersson Axel Barchan Patrik Emanuelsson Emil Hjalmarsson Richard Hultin Sofie Karlsryd

Styrelseordförande

Verkställande direktör

och styrelseledamot

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Invald

2017 2006 2020 2023 2024 2021 2010

Född

1965 1965 1993 1966 1989 1956 1986

Utbildning

Communication Executives

Program, Handelshögskolan

i Stockholm. Berghs School

of Communication.

Ekonomie kandidatexamen

vid Lunds universitet.

Studier vid Militärhögskolan

och IHM.

Civilingenjör Industriell

ekonomi, Kungliga Tekniska

Högskolan

Civilingenjör, Väg och vatten

vid Lunds tekniska högskola.

Kandidatexamen i Folkhälso-

vetenskap, Malmö universitet.

Övriga uppdrag

Styrelseordförande i Galber

AB. Styrelseledamot i Duni

Group, Novus Group och

Cinis Fertilizer samt vice ord-

förande i WaterAid Sverige.

Styrelseledamot och

verkställande direktör i Olof

Andersson Förvaltnings AB.

Styrelseledamot i Sydsvenska

Hem AB, Förvaltnings AB

Norra Vallgatan, Anbace Invest

AB. Styrelsesuppleant i Frukt-

handlarn På Limhamn AB.

Styrelseledamot och verksam

i Briban Invest AB. Styrelse-

ledamot i Utvecklings AB

Laburnum och nok9 AB.

Verkställande direktör HEBA

Fastighets AB. Styrelseleda-

mot i Colive AB.

Investeringsansvarig på

Grenspecialisten. Styrelse-

ledamot i Boule Diagnostics

(ordförande revisionsutskott),

Lime Technologies (ledamot

revisionsutskott) samt Exsitec

(ledamot revisionsutskott)

Styrelseledamot i At Work

Sweden AB, IW Service AB,

SMT Malmö Partner Holding

AB samt Burlöv Center

Fastighets AB.

VD Burlöv Center Fastighets

AB, styrelseordförande i Olof

Andersson Förvaltnings AB,

styrelseledamot i SJK Invest

AB.

Tidigare sysselsättning

och huvudsaklig arbets-

livserfarenhet

Kommunikations- och hållbar-

hetsdirektör och medlem

av koncernledningen E.ON

Nordic. Kommunikations-

direktör och medlem av

koncernledningen Trelleborg-

koncernen. Olika befattningar

i Falcon Bryggerier/Unilever

samt Cerealiakoncernen. Sty-

relseledamot i Vattenfall AB.

Styrelseordförande och VD

i Sydgrönt AB. Styrelseleda-

mot i Malmö Cityfastigheter

AB, Malmö Citysamverkan

AB, Copenhagen Malmö

Port AB samt i På Limhamn

ekonomisk förening.

Investment banking,

Carnegie.

VD i Locum, Micasa fastighe-

ter samt Vice VD AB Svenska

Bostäder. Styrelseordförande

i IF Brommapojkarna samt

styrelseledamot i St. Erik

Försäkring AB.

Kreditanalytiker på Nordea

och Danske Bank med fokus

på företagsobligationer. Sty-

relseledamot i MultiQ AB.

VD Skanska Öresund AB,

Vice VD Skanska AB samt

olika befattningar i Skanska-

koncernen.

Fastighetschef på Wihlborgs

Fastigheter AB. Styrelse-

ledamot i Eurocorp AB samt

styrelsesuppleant i NJF Fast-

igheter AB.

Beroende i förhållande

till större ägare eller

position

Oberoende till bolaget och

ledning. Oberoende till

huvudägare.

Beroende till bolaget och

ledning. Beroende till huvud-

ägare.

Oberoende till bolaget och

ledning. Beroende till huvud-

ägare.

Oberoende till bolaget och

ledning. Oberoende till

huvudägare.

Oberoende till bolaget,

ledning samt till större aktie-

ägare. Emellertid beroende

till Grenspecialisten.

Oberoende till bolaget och

ledning. Oberoende till

huvud ägare.

Beroende till bolaget och

ledning. Beroende till huvud-

ägare.

Eget och närståendes

aktieinnehav 2024

20 000 B-aktier 2 890 984 A-aktier och

49 293 593 B-aktier, privat

och via Olof Andersson

Förvaltnings AB.

115 600 B-aktier Inget 20 000 B-aktier 5 320 B-aktier 35 932 B-aktier

Styrelsemöten, närvaro

22 av 22 21 av 22 20 av 22 22 av 22 8 av 22

22 av 22 19 av 22

Revisionsutskott,

närvaro

5 av 5 5 av 5 – 5 av 5 2 av 5

– –

Summa ersättning 2024,

Tkr

384 – 75 189 – 158 75

varav styrelsen, Tkr

321 – 75 158 – 158 75

varav utskott, Tkr

63 – – 31 – – –

Ersättning till styrelsen för perioden januari–december 2024. Arvodet till styrelsens ledamöter valda av årsstämman beslutas av årsstämman och ersättning har utgått enligt not 8, sidan 73. Ersättning till ledamöter utgör ersättning exklusive reseersättning. Styrelseledamoten Richard Hultin har

via bolag erhållit konsultarvode för tjänster avseende managementtjänster till delägda bolag. Arvodet uppgick till 272 172 kr under 2024. Inga ytterligare ersättningar utöver styrelsearvoden och arvoden för utskottsarbete har utgått till resterande styrelsemedlemmar.

Nyvaldes vid årsstämman 15 maj 2024 och har närvarat vid samtliga styrelse- och revisionsutskottsmöten sedan dess.

Tidigare styrelseledamoten Jens Ismunden deltog vid 14 av 22 styrelsemöten samt 3 av 5 revisionsutskottsmöten och erhöll en ersättning om 90 Tkr.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

53Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Koncernledning

Olof Andersson Mari-Louise Hedbys Anna Heide Jonas Karlsryd Lars Åkewall Therése Altenby Jens Bergman Nina Wallenberg

Verkställande direktör

och styrelseledamot

Ekonomichef och vice VD Affärsutvecklingschef

bostad. Ansvarig för

förvaltning, uthyrning och

nyproduktion i bostads-

segmentet samt det

övergripande hållbarhets-

arbetet.

Transaktionschef Affärsutvecklingschef

kommersiella fastigheter.

Ansvarig för förvaltning,

uthyrning, nyproduktion

i det kommersiella seg-

mentet.

Chefsjurist IT- och redovisningschef Kommunikations/

IR- och HR-chef

Född

1965 1964 1970 1985 1963 1983 1977 1973

Anställd och

i nuvarande befattning

2006, i nuvarande

befattning sedan 2006

2012, i nuvarande

befattning sedan 2015

2017, i nuvarande

befattning sedan 2023

2010, i nuvarande

befattning sedan 2021

2013, i nuvarande

befattning sedan 2013

2021, i nuvarande

befattning sedan 2023

2021, i nuvarande

befattning sedan 2022

2020, i nuvarande

befattning sedan 2022

Utbildning

Ekonomexamen,

Lunds universitet

Ekonomexamen,

Lunds universitet

Fastighetsföretagande,

Malmö universitet

Ekonomexamen,

Lunds universitet

Jur. kand,

Lunds universitet

Ekonomexamen,

Växjö universitet

Ekonomexamen,

Lunds universitet

Övriga uppdrag

Styrelseledamot och verk-

ställande direktör i Olof

Andersson Förvaltnings

AB. Styrelseledamot i

Sydsvenska Hem AB,

Förvaltnings AB Norra

Vallgatan, Anbace Invest

AB. Styrelsesuppleant

i Frukthandlarn På Lim-

hamn AB.

Styrelseledamot i Mahema

Invest AB. Innehar även

ett flertal uppdrag inom

Trianonkoncernen.

Styrelseledamot i Fastig-

hetsägarna Syd, styrelse-

ledamot i FC Rosengård.

Styrelseordförande i

SJK Invest AB.

Styrelseledamot i Dorp

Invest AB. Innehar även

ett flertal uppdrag i intres-

sebolag till Trianon.

Styrelseledamot i Malmö

Citysamverkan AB.

Tidigare erfarenhet

Styrelseordförande och

VD i Sydgrönt AB. Styrel-

seledamot i Copenhagen

Malmö Port AB, Malmö

Cityfastigheter AB, Malmö

Citysamverkan AB samt i

På Limhamn ekonomisk

förening.

Business Controller

Finnlines samt diverse

ekonomichefsuppdrag.

Olika befattningar inom

MKB Fastighets AB, den

senaste som CSR-chef.

Business controller,

Fastighets AB Trianon.

Förvaltare, Fastighets AB

Trianon.

VD Eurocorp AB och

Förvaltningschef MKB

Fastighets AB.

Chefsjurist Heimstaden

AB (publ), dessförinnan

bolagsjurist Heimstaden

AB.

CFO Signatur Fastigheter

AB (publ) samt diverse

uppdrag som ekonomi-

ansvarig och business

controller.

Styrelseledamot i Kraft-

ringen Service AB, Kom-

munikationschef Svedala

kommun samt diverse

uppdrag som kommunika-

tionsansvarig.

Eget och närståendes

aktieinnehav 2024

2 890 984 A-aktier och

49 293 593 B-aktier,

privat och via Olof An-

dersson Förvaltnings AB.

213 302 B-aktier 133 702 B-aktier 337 736 B-aktier 356 923 B-aktier 118 000 B-aktier 1 000 B-aktier 12 576 B-aktier

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

54 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB

Trianon (publ) (”Trianon” eller ”Bolaget”), Fredsgatan

21, 212 12 Malmö med organisationsnummer 556183-

0281 och säte i Malmö, Sverige, får härmed avge

årsredovisning och koncernredovisning för räkenskaps-

året 1 januari–31 december 2024. Årsredovisningen är

upprättad i miljoner kronor (Mkr), om inget annat anges.

Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående år.

Verksamheten

Information om bolagets verksamhet återfinns på

sidorna 4–5.

Finansiella mål

Information om bolagets finansiella mål återfinns på

sidan 8.

Moderbolag

Moderbolaget redovisade en nettoomsättning om 99,7

Mkr (94,5) och ökningen hänför sig till ökad uthyrning i

befintliga fastigheter. Moderbolaget äger 7 fastigheter

och hyresintäkter från dessa utgör 95 procent (91) av de

totala intäkterna. Rörelseresultatet uppgick till -11,3 Mkr

(-8,0). Värdeförändringar derivat uppgick till 59,6 Mkr

(-138,7) och beror på förändring av marknadsräntor.

Skatt på periodens resultat uppgick till -24,4 Mkr (14,6).

Organisation

Trianons organisation består av koncernövergripande

funktioner samt förvaltningsorganisation och övrig

administrativ personal. Förvaltningsorganisationen är

fördelad på lokala förvaltningskontor i Lindängen, Skurup

samt i centrala Malmö. Förvaltning sker med egenanställd

personal såsom till exempel fastighetsförvaltare, fastig-

hetstekniker och fastighetsskötare.

Övrig information om medarbetare, styrning och

uppföljning samt jämställdhet och mångfald återfinns

på sidorna 18–19.

Hållbarhet

Information om bolagets hållbarhetsarbete återfinns på

sidorna 12–19.

Risker och riskhantering

Information om bolagets risker och riskhantering åter-

finns på sidorna 44–47.

Finansiell information

Aktier och ägarförhållande

Information om bolagets aktier och ägarförhållande

återfinns på sidorna 40–41.

Styrelse

Trianons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av

lägst tre och högst tio styrelseledamöter med högst tre

styrelsesuppleanter. Läs mer om styrelsen, dess arbete

och rätt till ersättning på sidorna 50-53. Ingen styrelse-

ledamot har rätt till ersättning vid upphörande av upp-

draget. I not 8, sidan 73, framgår ersättningen till styrel-

sen för 2024.

Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare

Med ledande befattningshavare avses verkställande

direktören samt övriga medlemmar av koncernledningen,

se sida 54 för medlemmar. Hela styrelsen förutom

verkställande direktören bereder frågan om principer för

ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen

och beslutar om verkställande direktörens ersättningar

och anställningsvillkor. Årsstämman 2024 beslutade om

följande riktlinjer för ersättningar och andra anställ

ningsvillkor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och

får bestå av följande komponenter: fast kontantlön,

pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman

kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer –

besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade

ersättningar. Den fasta lönen ska beakta den enskildes

ansvarsområden och erfarenhet. Mer information om

ersättning finns i not 8 på sidan 73.

KOMMENTAR TILL KONCERNENS RAPPORT

ÖVER TOTALRESULTAT

Årets resultat

Årets resultat uppgick till 224,8 Mkr (-206,1), varav 224,8

Mkr (-206,1) hänförligt till moderbolagets aktieägare,

motsvarande ett resultat per aktie hänförligt till moder-

bolagets aktieägare om 1,11 kr per aktie (-1,59) före och

efter utspädning. Avkastning på eget kapital uppgick till

4 procent (-4).

Intäkter

Hyresintäkterna ökade med 5 procent och uppgick

till 772,5 Mkr (732,8). Ökningen är främst hänförlig till

hyreshöjningar, nyuthyrning samt färdigställande av

projekt. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 10,6

Mkr (7,2) inklusive joint venture. Total nyuthyrning (nya

tecknad kontrakt) uppgick till 13,2 Mkr under 2024.

Hyresvärdet uppgick till 882,3 Mkr (820,3). Den ekono-

miska uthyrningsgraden uppgick till 95,8 procent (96,1).

Kostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till -252,9 Mkr (-252,0).

Minskningen beror på god kostnadskontroll, lägre elkost-

nader samt minskade kostnader för fastighetsadministra-

tion. Driftskostnaderna belastas av sedvanlig säsongsva-

riation avseende el- och uppvärmningskostnader, som

belastar med störst påverkan under första och sista

kvartalet. Renoveringsarbeten av lägenheter fortsätter

och 84 (109) lägenheter har renoverats under perioden.

Renovering av lägenheter görs i samband med omflytt-

ning i bostadsbeståndet. Driftsöverskottet ökade med 6

procent och uppgick till 530,3 Mkr (498,3). Överskotts-

graden uppgick till 69 procent (68).

Förvaltningsresultat

Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse-

företag och joint ventures uppgick till 181,3 Mkr (183,1).

Central administration uppgick till -68,7 Mkr (-67,2).

Central administration utgörs av personalkostnader för

gemensamma koncernfunktioner samt kostnader för IT,

marknadsföring, finansiella rapporter och revisionsarvo-

den. Totalt antal anställda inklusive både koncerngemen-

samma funktioner och fastighetsadministration uppgick

till 83 (85) varav 42 (44) tjänstepersoner.

Central administration belastades också med 3,2 Mkr

(0,9) hänförligt till konstaterade samt befarade kundför-

luster.

Finansnettot uppgick till -284,2 Mkr (-273,6) för

perioden. Snittränta för perioden inklusive swapräntor

uppgick till 3,9 procent (3,9). Räntekostnader för nytt-

janderätter (tomträtter) uppgick till -6,1 Mkr (-6,1).

Årets förvaltningsresultat ökade med 9 procent till

178,0 Mkr (162,9), varav förvaltningsresultat från andelar

i intresseföretag uppgick till 6,8 Mkr (11,5). Minskningen

beror främst på ökade finansiella kostnader.

Värdeförändringar

Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till

156,4 Mkr (-272,6) för perioden. Realiserade värdeför-

ändringar uppgick till 0,0 Mkr (42,0). Positiva värdeför-

ändringar uppgick till cirka 1 procent av fastighetsvärdet

vid ingången av året. De positiva värdeförändringarna

redovisas främst i bostadsbeståndet och beror främst

på förbättrade kassaflöden genom ökade hyreshöjningar

samt lägre driftskostnader. Direktavkastningen för

hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,8 procent (4,8)

exklusive projektfastigheter och sålda fastigheter (ej

frånträdda) samt för bostadsfastigheter till 4,6 procent

(4,6).

Värdeförändring av derivatinstrument uppgick till 57,2

Mkr (-151,4) för perioden.

Skatt

Redovisad skatt för perioden uppgick till -81,3 Mkr

(34,8). Uppskjuten skatt hänförligt till förvaltningsfastig-

heter uppgick till -83,4 Mkr (-10,5), värdeförändringar av

derivatinstrument -11,9 Mkr (31,2), obeskattade reserver

-7,8 Mkr (-3,9) samt underskott i koncernföretag 45,4

Mkr (33,7). Aktuell skatt uppgick till -22,9 Mkr (-15,7)

samt skatt hänförligt till föregående år -0,7 Mkr (-0,7).

KOMMENTARER TILL KONCERNENS

BALANSRÄKNING

Tillgångar, förvaltningsfastigheter

Trianons fastighetsbestånd finns i Malmö med omnejd

och består av bostäder, samhälls- och kommersiella

fastigheter. Fastigheterna finns till största delen i Malmö

men även i Svedala, Skurup och Burlövs kommuner.

Fastighetsinnehavet består av 148 fastigheter med en

total uthyrningsbar yta om 492 000 kvm exklusive 3

000 garage- och parkeringsplatser. Bostadsfastigheter

utgör 75 procent av fastighetsvärdet. Under perioden

har 194,5 Mkr (349,7) investerats i befintliga fastigheter.

Investeringarna har utgjorts av löpande lägenhetsreno-

veringar i bostadsbeståndet, hyresgästanpassningar i

lokaler, och nyproduktionsprojekt.

Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick till

13 189,8 Mkr (12 288,6). 87 procent av fastighetsvärdet

har externvärderats vid årsskiftet och 99 procent har

externvärderats under 2024. Resterande fastigheter har

internvärderats. Största värdeförändringen återfinns i

bostadsbeståndet.

Direktavkastningen för hela fastighetsbeståndet

uppgick till 4,8 procent (4,8) exklusive projektfastigheter

och sålda fastigheter (ej frånträdda) samt för bostads-

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

55Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

fastigheter till 4,6 procent (4,6). Potentiella byggrätter

på befintliga fastigheter har inte värderats eller värderats

till eventuellt nedlagda kostnader

Skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 343,2

Mkr (7 100,6) vid periodens slut. Skulden har minskat

beroende på fastighetsförsäljningar och amorteringar

och ökat med investeringar i befintliga fastigheter samt

nyproduktion. Beviljad checkkredit uppgick till 60 Mkr

(60), varav utnyttjat uppgick till 0,0 Mkr (21,7).

I räntebärande skulder ingick obligationslån om 398,4

Mkr (222,7) redovisat netto minskat med transaktions-

kostnader. Andel bankfinansiering uppgick till 96

procent. Trianons räntebindning uppgick till 3,4 år (2,6).

Flertalet räntesäkringar har gjorts under 2024, vilket ökat

säkringsgrad och genomsnittlig räntebindning. Totalt

uppgick swapportföljen till 5 403 Mkr. Säkringsgraden

uppgick till 83 procent (83) av utestående låneportfölj.

Derivatportföljen uppgick till 109,7 Mkr (166,9) i skuld

samt till 7,3 Mkr (9,6) i fordran vid periodens utgång.

Kapitalbindningen vid årets utgång var 2,7 år (2,9).

Belåningsgraden uppgick till 54,7 procent (57,1).

Räknat på balansomslutningen uppgick belåningsgraden

till cirka 50,5 procent (51,5).

KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT

ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL

Eget kapital, soliditet och likvida medel

Det egna kapitalet uppgick till 5 415,0 Mkr (5 020,3).

Eget kapital har påverkats av nyemission om 252,3 Mkr

(368,4) och av återköp av hybridobligation med -76,0

Mkr (-98,0) samt utdelning kopplat till hybridobligation

med -8,1 Mkr (-58,5). Eget kapital per aktie uppgick till

27,02 kronor per aktie (27,27) samt efter avdrag för

eget kapital hänförligt till hybridobligationer till 26,77

kronor per aktie (26,58) inklusive hybridkapital. Solidite-

ten uppgick till 37,9 procent (36,8) vid periodens slut.

Koncernens likvida medel uppgick till 124,5 Mkr (109,8).

Outnyttjad checkkredit uppgick till 60,0 Mkr (38,3) vid

periodens utgång. En kreditlimit om 100 Mkr har erhållits

i december 2024 att utnyttja för energiinvesteringar i

befintligt bestånd.

Hybridkapital

Trianon emitterade i november 2022 nya efterställda

hållbara hybridobligationer om totalt 500 Mkr med

evig löptid och med första ordinarie inlösendag tre år

efter emissionsdatum. Obligationerna löper med en

rörlig ränta om Stibor 3M + 7 procent och är bokfört

som eget kapital minskat med transaktionskostnader. I

december 2023 och i april 2024 genomfördes frivilliga

återköpserbjudanden av hybridobligationerna genom

kvittning mot nya B-aktier i bolaget. Totalt återköptes

446 Mkr av hybridobligationerna, vilket innebär att 54

Mkr är utestående vid periodens utgång. För ytterligare

information se Trianons webbplats, www.trianon.se.

KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT

ÖVER KASSAFLÖDE

Periodens kassaflöde uppgick till 14,7 Mkr (19,8).

Kassaflödet har påverkats av investeringar i befintliga

fastigheter om -194,5 Mkr (-349,7). Finansieringsverk-

samheten har påverkats av upptagande av lån i befintliga

och förvärvade fastigheter om 752,4 Mkr (920,2),

amorteringar och återbetalning av lån om -952,5 Mkr

(-551,8), utdelning på hybridobligation om -8,1 Mkr

(-58,5). Kassaflöde från sålda fastigheter uppgick till 54,1

Mkr (115,1) samt från kontantemission och konvertering

av hybridkapital till sammantaget 176,6 Mkr (-99,3). Kas-

saflödet från den löpande verksamheten före ändringar

av rörelsekapitalet uppgick till 176,4 Mkr (149,3) för

perioden. Likvida medel vid periodens utgång uppgick

till 124,5 Mkr (109,8).

Resultatdisposition

Belopp i Mkr

Förslag till disposition av bolagets vinst.

Till bolagsstämmans förfogande står:

balanserat resultat -11,8

överkursfond 1 876,5

årets resultat -31,4

Styrelsen föreslår att:

i ny räkning överföres 1 833,3

1 833,3

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

56 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Koncernens räkenskaper

Koncernens rapport över totalresultat

	Not	2024-01-01	2023-01-01
Mkr		2024-12-31	2023-12-31
	1–3, 33–38
Hyresintäkter	4	772,5	732,8
Fastighetskostnader	7	-252,9	-252,0
Driftresultat uthyrning		519,6	480,8
Intäkter exploateringsfastigheter		0,0	21,4
Kostnader exploateringsfastigheter		0,0	-19,6
Driftresultat exploateringsfastigheter	5	0,0	1,8
Övriga intäkter	6	10,7	15,7
Driftresultat		530,3	498,3
Central administration	7–9	-68,7	-67,2
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures	11	10,0	31,7
varav förvaltningsresultat		6,7	11,5
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter)	13	-6,1	-6,1
Finansnetto	12, 14	-284,2	-273,6
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt
i intresseföretag och joint ventures		181,3	183,1
Förvaltningsresultat		178,0	162,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	18	156,4	-272,6
Värdeförändring övriga andelar 1	22	-88,8	0,0
Värdeförändring derivat	26	57,2	-151,4
Resultat före skatt		306,1	-240,9
Skatt på årets resultat	16	-81,3	34,8
Årets resultat		224,8	-206,1
Övrigt totalresultat		0,0	0,0
Summa totalresultat för året		224,8	-206,1
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		224,8	-206,1
Innehav utan bestämmande inflytande		0,0	0,0
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning 2	17	1,11	-1,59
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning		1,11	-1,59
Genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, tusental 2		195 934,8	159 037,4
Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, tusental		195 934,8	159 037,4

Värdeförändring övriga andelar är hänförligt till försäljning av aktier i Stjernplan.

Genomsnittligt antal aktier är ett vägt genomsnitt för perioden med hänsyn taget till emission genom kvittning av

26 618 705 aktier 11 december 2023, emission genom kvittning av 4 750 000 aktier samt nyemission av 11 500 000

aktier 10 april 2024.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

57Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Koncernens balansräkning

Mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31
	1–3, 32–38
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	18	13 189,8	12 288,6
Nyttjanderätt, tomträtter	13	182,4	181,6
Maskiner och inventarier	19	4,5	3,6
Summa materiella anläggningstillgångar		13 376,7	12 473,8
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint ventures	21	407,3	533,2
Fordringar på intresseföretag och joint ventures	35	34,1	41,0
Övriga värdepappersinnehav	22	0,0	150,0
Derivatinstrument	26	7,3	9,6
Andra långfristiga fordringar		68,2	11,8
Summa finansiella anläggningstillgångar		516,9	745,6
Uppskjuten skattefordran	27	146,5	110,7
Summa anläggningstillgångar		14 040,1	13 330,1
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	3	23,4	19,0
Fordringar på intresseföretag och joint ventures		52,4	48,3
Övriga fordringar	31	31,9	101,7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	23	19,9	20,7
		127,6	189,7
Likvida medel		124,5	109,8
Summa omsättningstillgångar		252,1	299,5
SUMMA TILLGÅNGAR		14 292,2	13 629,6

Mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31
	1–3, 32–38
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	24
Aktiekapital		125,2	115,1
Tillskjutet kapital/Hybridobligation		50,6	126,6
Övrigt tillskjutet kapital		1 909,8	1 667,7
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		3 329,4	3 110,8
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		5 415,0	5 020,2
Innehav utan bestämmande inflytande		0,0	0,0
Summa eget kapital		5 415,0	5 020,2
Långfristiga skulder	29, 30
Räntebärande skulder	25, 26	4 116,6	5 239,5
Övriga långfristiga skulder		18,2	2,9
Leasingskulder	13	182,4	181,6
Derivatskuld	26	94,3	166,9
Uppskjuten skatteskuld	27	935,7	841,4
Summa långfristiga skulder		5 347,2	6 432,3
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	25, 26	3 226,6	1 861,1
Derivatskuld	26	15,4	0,0
Checkräkningskredit		0,0	21,7
Leverantörsskulder		50,6	64,3
Aktuell skatteskuld		40,6	23,1
Övriga skulder	31	55,8	79,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	28	141,0	127,3
Summa kortfristiga skulder		3 530,0	2 177,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		14 292,2	13 629,6

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

58 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Koncernens rapport över förändring i eget kapital

		Tillskjutet kapital/	Övrigt tillskjutet	Balanserade vinstmedel	Eget kapital hänförligt till	Eget kapital hänförligt till innehav	Totalt
Mkr	Aktiekapital	Hybridobligation	kapital	inklusive årets resultat	moder företagets aktieägare	utan bestämmande inflytande	Eget kapital vid årets slut
Ingående eget kapital 2023-01-01	98,4	595,1	1 315,1	3 364,3	5 372,9	0,0	5 372,9
Årets resultat				-206,1	-206,1	0,0	-206,1
Övrigt totalresultat					0,0		0,0
Summa totalresultat för året				-206,1	-206,1	0,0	-206,1
Återköp hybridobligation		-98,0			-98,0		-98,0
Utdelning hybridobligation				-58,5	-58,5		-58,5
Skatt hybridobligation				11,6	11,6		11,6
Konvertering hybridobligation	16,7	-370,5	352,6	-0,5	-1,7		-1,7
Summa transaktioner med ägare
redovisade direkt mot eget kapital	16,7	-468,5	352,6	-47,4	-146,6	0,0	-146,6
Utgående eget kapital 2023-12-31	115,1	126,6	1 667,7	3 110,8	5 020,2	0,0	5 020,2
Ingående eget kapital 2024-01-01	115,1	126,6	1 667,7	3 110,8	5 020,2	0,0	5 020,2
Årets resultat				224,8	224,8	0,0	224,8
Övrigt totalresultat					0,0		0,0
Summa totalresultat för året				224,8	224,8	0,0	224,8
Nyemission	10,1		242,1		252,3		252,3
Återköp hybridobligation		-76,0			-76,0		-76,0
Utdelning hybridobligation 1				-8,1	-8,1		-8,1
Skatt hybridobligation				1,7	1,7		1,7
Summa transaktioner med ägare
redovisade direkt mot eget kapital	10,1	-76,0	242,1	-6,4	170,0	0,0	170,0
Utgående eget kapital 2024-12-31	125,2	50,6	1 909,8	3 329,4	5 415,0	0,0	5 415,0

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

59Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Koncernens rapport över kassaflöden

Mkr	Not	2024	2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten	32
Driftnetto		530,3	498,3
Central administration		-68,7	-67,2
Betalt finansnetto		-286,5	-279,8
Ej kassaflödespåverkande poster		2,0	0,1
Betald inkomstskatt		-0,7	-2,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet		176,4	149,4
Förändringar rörelsekapital
Förändringar av rörelsefordringar		-28,3	9,0
Förändringar av rörelseskulder		-17,7	-29,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten		130,4	129,0
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter		-194,5	-349,7
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag		-50,1	-80,8
Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar		-2,0	-0,1
Förvärv av intresseföretag		-13,9	0,0
Förvärv av övriga aktier och andelar		-7,3	0,0
Försäljning av förvaltningsfastigheter via dotterföretag		54,1	115,1
Försäljning av intresseföretag och joint venture		175,0	0,0
Försäljning av dotterföretag till intresseföretag och joint venture		0,0	10,1
Försäljning av fastighet		0,0	4,6
Förändring av andelar i intresseföretag och joint venture		-14,3	-15,3
Investering fordringar intresseföretag och joint venture		-5,2	-26,2
Investering/amortering av finansiella anläggningstillgångar		-4,4	1,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-62,6	-341,3
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån		752,4	920,2
Amortering av lån		-213,9	-151,8
Återbetalning av övriga lån och depositioner		-738,4	-400,0
Förändring av checkkredit		-21,7	21,7
Emission		176,6	0,0
Hybridobligation, återköp		0,0	-99,3
Hybridobligation, utdelning		-8,1	-58,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-53,1	232,2
Periodens kassaflöde		14,7	19,8
Likvida medel vid periodens ingång		109,8	90,0
Likvida medel vid periodens utgång		124,5	109,8

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

60 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Moderbolagets resultaträkning

Mkr Not 2024 2023

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 4 99,7 94,5

Övriga rörelseintäkter 6 4,9 9,8

Summa rörelseintäkter 104,6 104,3

Rörelsens kostnader

Fastighetskostnader 7 -30,9 -32,6

Övriga externa kostnader 9 -23,8 -19,4

Personalkostnader 8 -15,7 -14,9

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 18–19 -45,5 -45,4

Summa rörelsekostnader -115,9 -112,3

Rörelseresultat -11,3 -8,0

Finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 10 -91,6 -66,4

Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 11 29,4 0,0

Ränteintäkter och liknande resultatposter 12 86,2 88,0

Räntekostnader och liknande resultatposter 14 -46,0 -40,8

Resultat från övriga värdepapper och fordringar

som är anläggningstillgångar 22 -88,8 0,0

Nedskrivning/återföring av nedskrivning derivat 26 59,6 -138,7

Summa finansiella poster -51,2 -157,9

Resultat efter finansiella poster -62,4 -165,9

Bokslutsdispositioner 15 55,4 18,7

Resultat före skatt -7,0 -147,2

Skatt på årets resultat 16 -24,4 14,6

Årets resultat -31,4 -132,6

Rapport över totalresultat för moderbolaget

Mkr Not 2024 2023

Årets resultat -31,4 -132,6

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Summa övrigt totalresultat 0,0 0,0

Totalresultat för året -31,4 -132,6

Moderbolagets räkenskaper

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

61Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

TILLGÅNGAR 33

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnad och mark 18 840,6 876,6

Maskiner och inventarier 19 0,4 0,5

Summa materiella anläggningstillgångar 841,0 877,1

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 20 1 230,9 1 125,2

Fordringar hos koncernföretag 35 1 957,3 1 658,4

Andelar i intresseföretag och joint ventures 21 218,8 339,8

Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 33 34,1 41,0

Övriga värdepappersinnehav 22 0,0 150,0

Uppskjuten skattefordran 27 23,1 36,0

Andra långfristiga fordringar 50,8 2,9

Summa finansiella anläggningstillgångar 3 515,1 3 353,3

Summa anläggningstillgångar 4 356,1 4 230,4

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 3 9,9 8,6

Fordringar hos koncernföretag 569,8 336,6

Övriga fordringar 31 22,6 98,0

Övriga fordringar intresseföretag och joint ventures 39,5 37,8

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 10,2 11,7

Summa omsättningstillgångar 652,1 492,7

Kassa och bank 77,2 74,1

Summa omsättningstillgångar 729,3 566,8

SUMMA TILLGÅNGAR 5 085,4 4 797,2

Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER 33

Eget kapital 24

Bundet eget kapital

Aktiekapital 125,2 115,1

Uppskrivningsfond 9,5 9,7

Reservfond 21,4 21,4

Summa bundet eget kapital 156,2 146,2

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 876,5 1 630,7

Balanserat resultat -11,8 206,4

Årets resultat -31,4 -132,6

Summa fritt eget kapital 1 833,3 1 704,5

Summa eget kapital 1 989,4 1 850,7

Obeskattade reserver

Periodiseringsfond 10,7 0,0

Avsättningar

Uppskjutna skatter 27 18,7 15,5

Långfristiga skulder

29, 30

Obligationslån 25 99,0 222,8

Skulder till kreditinstitut 25, 26 0,0 637,7

Derivatinstrument 26 91,9 166,9

Skulder till koncernföretag 25, 26 1 151,2 1 230,3

Summa långfristiga skulder 1 342,1 2 257,7

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 25, 26 636,3 7,0

Obligationslån 25 299,3 0,0

Checkräkningskredit 0,0 21,7

Derivatinstrument 26 15,4 0,0

Leverantörsskulder 8,1 21,7

Skulder till koncernföretag 706,4 546,6

Övriga skulder 31 39,7 57,4

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 19,2 19,1

Summa kortfristiga skulder 1 724,4 673,4

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 085,4 4 797,2

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

62 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital

Bundet eget kapital Fritt eget kapital

Mkr Aktiekapital Uppskrivnings fond Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa

Ingående eget kapital 2023-01-01 98,4 9,7 21,4 1 277,3 624,6 98,4 2 129,8

Konvertering hybridobligation 16,6 352,7 -371,0 -1,7

Återköp hybridobligation -98,0 -98,0

Utdelning hybridobligation -58,5 -58,5

Skatt hybridobligation 11,6 11,6

Disposition av föregående års resultat 98,4 -98,4 0,0

Utdelning

Förskjutning mellan fritt och bundet -0,1 0,1 0,0

Årets resultat -132,6 -132,6

Utgående eget kapital 2023-12-31 115,0 9,6 21,4 1 630,0 207,2 -132,6 1 850,6

Ingående eget kapital 2024-01-01 115,0 9,6 21,4 1 630,0 207,2 -132,6 1 850,6

Nyemission 10,2 242,5 252,6

Återköp hybridobligation -76,0 -76,0

Utdelning hybridobligation -8,1 -8,1

Skatt hybridobligation 1,7 1,7

Disposition av föregående års resultat -132,6 132,6 0,0

Förskjutning mellan fritt och bundet -0,1 0,1 0,0

Årets resultat -31,4 -31,4

Utgående eget kapital 2024-12-31 125,2 9,5 21,4 1 872,5 -7,7 -31,4 1 989,4

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

63Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Moderbolagets rapport över kassaflöden

Mkr Not 2024 2023

Kassaflöde från den löpande verksamheten 32

Rörelseresultat -11,3 -8,0

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 45,5 45,4

Erhållna räntor 4,2 23,5

Betalda räntor -8,3 -27,2

Betald inkomstskatt 0,0 -0,2

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar

avseende rörelsefordringar och rörelseskulder 30,0 33,5

Förändringar av rörelsefordringar och rörelseskulder

Förändringar av rörelsefordringar -9,8 -13,9

Förändringar av rörelseskulder -14,1 -7,7

Kassaflöde från den löpande verksamheten 6,1 11,9

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter -8,3 -59,9

Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -0,1 -0,4

Förvärv av aktier i dotterföretag -50,1 -6,3

Försäljning av dotterföretag 9,4 19,7

Försäljning av dotterföretag via JV 175,0 0,0

Tillskott till intresseföretag och joint ventures -14,4 -15,3

Förändring andra långfristiga fordringar -4,3 -0,1

Förvärv av övriga aktier och andelar -7,3 0,0

Investering fordringar i intresseföretag och joint ventures -2,1 -6,4

Utlåning koncernföretag -502,6 -110,5

Erhållen amortering fordringar koncernföretag 118,2 173,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten -286,6 -6,2

Mkr Not 2024 2023

Finansieringsverksamheten

Nyemission 176,6 0,0

Hybridobligation, återköp 0,0 -99,0

Hybridobligation, utdelning -8,1 -58,5

Förändring av checkkredit -21,7 21,7

Upptagna lån 175,0 373,4

Återbetalning av lån 0,0 -400,0

Amortering av lån -7,8 -13,9

Inlåning koncernföretag 96,1 197,7

Amortering skulder koncernföretag -126,5 -10,7

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 283,6 10,7

Årets kassaflöde 3,1 16,4

Likvida medel vid årets ingång 74,1 57,9

Likvida medel vid årets utgång 77,2 74,1

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

64 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Noter

NOT 1 Allmän information

Fastighets AB Trianon (publ), Fredsgatan 21, 212 12

Malmö är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets

säte är i Malmö. Moderbolagets B-aktier är sedan den

17 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm,

segmentet Mid Cap.

Bolaget har tre obligationer noterade på Nasdaq

Stockholm, Sustainable Bond List, varav en hållbar

hybridobligation.

Fastighets AB Trianons verksamhet är att äga, förvalta,

utveckla och bygga bostäder och kommersiella lokaler

i Malmö med omnejd. Koncernredovisningen avseende

räkenskapsåret 2024 har godkänts av styrelsen den

24 mars 2025 och kommer att föreslås att fastställas

av årsstämman den 15 maj 2025.

NOT 2 Redovisningsprinciper

REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

De finansiella rapporterna har upprättats med till-

lämpning av redovisningsprinciper som följer de av EU

antagna International Financial Reporting Standards

(IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC).

Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rappor-

terings rekommendation RFR 1 kompletterande redovis-

ningsregler för koncerner vilken anger de tillägg, utöver

upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser

i Årsredovisningslagen.

Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och

Rådet för finansiell rapporterings RFR 2 (Redovisning

för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för

finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning

överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper

med undantag av vad som framgår nedan under avsnit-

tet Moderbolagets redovisningsprinciper.

Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga

standarder som trätt i kraft under räkenskapsåret

De av EU godkända nya och ändrade standarder samt

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee

bedöms för närvarande inte påverka bolagets resultat

eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.

Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga

standarder som inte har tillämpats i förtid

I april 2024 publicerade IASB en ny redovisningsstan-

dard som ska ersätta IAS 1 Utformning av finansiella

rapporter den 1 januari 2027, med retroaktiv tillämpning

för jämförelseåret. Tidigare tillämpning är tillåten, men

det kräver ett godkännande av EU först.

Tillämpningen av IFRS 18 kommer att kräva en rad nya

bedömningar och kan komma att kräva förändringar

av både presentationen av de primära rapporterna

(räkningarna), framförallt resultaträkningen, och utform-

ningen av upplysningar i not. Vidare innehåller IFRS 18

krav på upplysning av resultatmått som används av

ledningen i företagets externa finansiella kommunikation,

så kallade ’management-defined-performance measures’

(MPM). Trianon kommer inleda ett arbete med att

analysera vilka konsekvenser den nya standarden kan

medföra under 2025.

Grunder för rapporternas upprättande

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor,

vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga

belopp är angivna i miljoner kronor (Mkr) om inte annat

anges.

I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket kan inne-

bära att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.

I årsredovisningen har värdering av posterna skett

till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av

förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument

för vilka värdering skett till verkligt värde.

Viktiga uppskattningar och antaganden för

redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-

visningssed måste företagsledningen göra bedömningar

och antaganden som påverkar redovisade värden samt

upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall

kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där

uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära

risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar

och skulder under kommande räkenskapsår är främst

värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömning-

arna ge en betydande påverkan på koncernens resultat

och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedöm-

ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av

diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden

och bedömningar som har gjorts framgår av not 18.

För övriga uppskattningar och bedömningar se not 37.

Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper

De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats

konsekvent på samtliga perioder som presenteras i

koncernens finansiella rapporter.

Redovisning av segment

Ett rörelsesegment är en del av en koncern som bedri-

ver verksamhet från vilken den kan generera intäkter

och ådra sig kostnader och för vilka det finns fristående

finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet

delas upp i de rörelsesegment som följs upp av koncern-

ledningen, vilka är bostäder, samhäll och kommersiellt.

Koncernledningen följer upp hyresintäkter, driftskost-

nader, driftnetto, överskottsgrad och verkligt värde. För

mer information se not 36.

Koncernredovisning

Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har

bestämmande inflytande.

Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras

för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i

företaget och har möjlighet att påverka avkastningen

genom sitt inflytande i företaget. Dotterföretag inklude-

ras i koncernredovisningen från och med den dag då

det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De

exkluderas ur koncernredovisningen från och med den

dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast

den delen av dotterföretagets egna kapital som intjänats

efter den tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls

ingår i koncernens egna kapital.

När ett fastighetsförvärv görs gör ledningen en

bedömning av substansen av tillgångarna och aktivi-

teterna i det förvärvade bolaget for att avgöra om förvär-

vet utgör ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv.

Företag kan välja att utföra ett sk koncentrationstest

som, om det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv,

innebär att ingen ytterligare bedömning krävs. Om hela

det verkliga värdet av de förvärvade bruttotillgångarna i

allt väsentligt kan hänföras till en tillgång eller en grupp

av liknande tillgångar visar det frivilliga testet att förvärvet

utgör ett tillgångsförvärv.

Samtliga av Trianons förvärv klassificeras som

tillgångsförvärv, vilket innebär att förvärvskostnaden

fördelas på de enskilt identifierbara tillgångarna och skul-

derna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten

utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefor-

dran/-skuld vid förvärvet. Koncerninterna transaktioner

och balansposter samt orealiserade vinster och förluster

på transaktioner mellan koncernföretag elimineras.

Redovisningsprinciperna för dotterföretag ska i före-

kommande fall ändras för att garantera en konsekvent

tillämpning av koncernens principer.

I ntresseföretag och samarbetsarrangemang

Trianon har ett antal Joint Ventures, dvs aktiebolag som

ägs och drivs tillsammans med ett antal samarbetspart-

ners med lika ägande och intresse.

Intresseföretag är alla de företag där koncernen har

ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket

i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan

20 procent och 50 procent av rösterna. Innehav i

intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden.

Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas

investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde och

det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att

beakta koncernens andel av intresseföretagets vinst eller

förlust efter förvärvstidpunkten. Koncernens redovisade

värde på innehav i intresseföretag inkluderar övervärden

som identifieras vid förvärvet. Om ägarandelen i ett

intresseföretag minskas men investeringen fortsätter att

vara ett intresseföretag omklassificeras endast ett pro-

portionellt belopp av den vinst eller förlust som tidigare

redovisades i övrigt totalresultat till resultatet.

Om koncernens andel av förluster i ett intresseföretag

överstiger innehavet i detta intresseföretag redovisar

inte koncernen några ytterligare förluster om inte

koncernen har åtagit sig förpliktelser å bolagets vägnar.

Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat

i ett intresseföretag ingår i koncernens resultat och

övrigt totalresultat. En bedömning görs även vid varje

rapportperiods slut om det föreligger ett nedskrivnings-

behov för investeringen i ett intresseföretag. Om så är

fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som

motsvaras av skillnaden mellan återvinningsvärdet och

det redovisade värdet.

Joint venture redovisas i koncernens resultat och

balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden, dvs på

samma sätt som intresseföretag.

Rapport över kassaflöde

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod.

Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktio-

ner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i

kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen

av likvida medel i balansräkningen.

INTÄKTER

Hyresintäkter

Koncernen är leasegivare avseende alla hyresavtal

för lokaler och bostäder samt garage- och bilplatser.

Samtliga hyresavtal klassificeras som operationell leasing

vilket innebär att hyresintäkten intäktsförs i resultaträk-

ningen linjärt över leasingperioden.

Hyresintäkter redovisas först när väsentliga risker och

förmåner har överförts till motparten. Hyresintäkter

inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av

hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som

belöper på perioden redovisas som intäkter. Intäkterna

redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller

förväntas komma att erhållas med avdrag för rabat-

ter och vakanta ytor. I de fall hyreskontrakten ger en

reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna

linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Erlagda

ersättningar från hyresgäster i samband med avflyttning

i förtid redovisas som intäkt i samband med att avtalsför-

hållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden

kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning.

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i

resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.

Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyresgäst under viss tid medges reducerad hyra

och under annan tid påläggs högre hyra, periodiseras

denna under- respektive överhyra linjärt över hyreskon-

traktets löptid såvida inte hyresreduktionen beror

på successiv inflyttning eller liknande. Intäkter från

förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den

period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare

prestationer krävs från Trianons sida.

Intäkter från ersättning avseende hyresgästanpass-

ningar kan faktureras vid ett tillfälle eller motsvarande

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

65Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

intäkt i form av förhöjd hyra över hela eller delar av

hyresperioden. Oavsett betalningsmetod utgör intäkten

för detta en hyra och redovisas som en hyresintäkt i

enlighet med IFRS 16.

I hyresaviseringarna ingår även tillägg såsom till exem-

pel el, värme och fastighetskatt. Analys har genomförts

av intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från avtal

med kunder där Trianon undersökte avgränsningen

mellan redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasing-

avtal och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder.

Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster

utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separe-

ring av intäkterna för tjänster för redovisning enligt IFRS

15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16 vilket innebär

att intäkten för servicetjänster periodiseras enligt samma

principer som hyresintäkterna. Det är vår bedömning

att detta inte leder till väsentliga skillnader i belopp eller

tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS 15.

Utfakturerad fastighetskatt redovisas som intäkt i den

period den avser.

Entreprenadavtal

IFRS 15 tillämpas för redovisning av intäkter från

entreprenadavtal. Ett entreprenadavtal för uppförandet

av en byggnad består i regel av en mängd prestations-

åtaganden, men i kontext av kontraktet förväntar sig

beställaren tillträde till den byggnad som är beställd (s.k.

nyckelfärdig). Således bedömer Trianon att samtliga

distinkta prestationsåtaganden skall kombineras till

ett prestationsåtagande, att lämna tillträde till den av

kunden specificerade byggnaden. Transaktionspriset är

fast men eventuella avdrag vid förseningar eller liknande

villkor beaktas. Sådana rörliga intäkter eller avgifter kan

påverka transaktionspriset och en initial bedömning

baserad på sannolikhet genomförs för att fastställa

transaktionspriset. Ingen allokering av transaktionspriset

behöver göras när entreprenaden utgör ett kombinerat

prestationsåtagande, men skulle det finnas fler än ett

sker en allokering med utgångspunkt i fristående försälj-

ningspriser. Tidpunkt för redovisning av intäkter bestäms

genom att först testa om kriterierna för överförande av

kontroll sker över tid. Då koncernen är avtalsmässigt

bunden att leverera en specifik byggnad och under

projektets gång har rätt till betalning är bedömningen

att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt

successiv vinstavräkning enligt en s.k. inputmetod där

kostnader utgör mätparameter för framdrift.

Övriga intäkter

Övriga intäkter utgörs av intäkter av förtidsinlösen av

hyreskontrakt, intäkter från fastighetsförvaltning av

intresseföretag samt övriga intäkter så som försäkrings-

intäkter m.m. Övriga intäkter redovisas i den period de

avser .

Intäkter från fastighetsförsäljning

Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovi-

sas i normalfallet på tillträdesdagen.

Statliga stöd

Statligt stöd är en åtgärd av staten i syfte att lämna en

ekonomisk fördel som uppfyller vissa kriterier. Statliga

bidrag finns i form av sjuklönebidrag och lönebidrag för

enstaka bolag i koncernen. Sjuklönebidrag erhålls årligen

och intäktsförs vid samma tidpunkt. Lönebidragen

erhålls månadsvis och intäktsförs i den period de avser.

Investeringsstöd för investeringar i förvaltningsfast-

igheter minskar anskaffningsvärdet av den materiella

anläggningstillgången.

RÖRELSEKOSTNADER

Leasingavtal

Vid tecknandet av nya leasingavtal redovisas en

nyttjanderättstillgång samt en leasingskuld i balansräk-

ningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade

återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara

leasingperioder. Möjliga förlängningsperioder inkluderas

om koncernen är rimligt säker på att dessa kommer att

nyttjas. Vid diskontering används bolagets marginella

låneränta som för närvarande uppgår till 3,35 procent.

Leasingavtalet kan komma att förändras under leasing-

perioden varvid omvärdering av leasingskulden och

nyttjanderättstillgången sker. Leasingavgifter fördelas

mellan amortering på leasingskulden och betalning av

ränta. Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av

avtal avseende tomträtter. Med hänsyn till att aktuella

leasingavtal avser tomträtter där nyttjandetid bedöms

motsvara evighet, så redovisas leasingavgiften i sin

helhet som räntekostnad. Bolaget tillämpar lättnads-

reglerna avseende leasingavtal där den underliggande

tillgången har ett lågt värde samt kortidsleasingavtal.

Dessa leasingavtal redovisas som kostnad den period

som nyttjandet sker.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader utgörs av kostnader som avser drift,

skötsel, uthyrning, fastighetsskatt, administration och

underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Central administration utgörs av kostnader för koncern-

gemensamma funktioner samt ägande av koncernens

dotterföretag. Även kundförluster ingår i central admi-

nistration.

Ersättningar till anställda

Samtliga pensionsplaner i Trianon redovisas som avgifts-

bestämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar

bolaget avgifter till offentligt eller privat administrerade

pensionsförsäkringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig

eller frivillig basis. Trianon har inga ytterligare betalnings-

förpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna

redovisas som personalkostnader när de förfaller till

betalning.

Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den

utsträckning som kontant återbetalning eller minskning

av framtida betalningar kan komma Trianon tillgodo. En

kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar

av personal redovisas endast om bolaget är bevisligen

förpliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande,

av en formell detaljerad plan att avsluta en anställning

före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas

som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång,

redovisas en kostnad om det är sannolikt att erbju-

dandet kommer att accepteras och antalet anställda

som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan

uppskattas.

RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

OCH JOINT VENTURES

Utgörs av koncernens andel av resultat i de företag som

klassificerats som intresseföretag eller joint ventures

enligt definition ovan. Resultat från de intresseföretag

och joint ventures som innehar förvaltningsfastigheter

inkluderar verkligt värdeförändringar på fastighetsinne-

havet.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på

aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning

bedöms som säker.

Både ränteintäkter och räntekostnader redovisas

enligt effektivräntemetoden.

Lånekostnader direkt hänförliga till större nybygg-

nadsprojekt aktiveras under produktionstiden. Uttagna

pantbrev i samband med nybyggnation kostnadsförs

inte, utan aktiveras som fastighetsinvestering.

Värdeförändringar avseende derivatinstrument som

används inom den finansiella verksamheten redovisas

som värdeförändringar under separat rubrik i resultaträk-

ningen.

SKATTER

Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt samt

uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets resul-

tat utom då underliggande transaktion redovisats i övrigt

totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatte-

effekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmeto-

den på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär

skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller

skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet.

Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur

redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas

bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på

koncernens förvaltningsfastigheter antas realiseras

genom försäljning i slutet av användningen. Skattesatsen

på vinsten är den som skulle gälla på en direkt försälj-

ning av fastigheten som redovisas i koncernens rapport

över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle

strukturera försäljningen via avyttring av dotterföretag,

vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den

uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive

temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör

från återvinning genom försäljning.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skat-

tesats som har beslutats eller aviserats per balans-

dagen och som förväntas gälla när den berörda upp-

skjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna

skatteskulden regleras. Skattesatsen 20,6 procent har

använts vid beräkning av uppskjuten skatt.

Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfatt-

ning det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott

kommer att finnas mot vilka de temporära skillnaderna

kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skat-

teskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som

debiteras av samma myndighet och då koncernen har

för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.

I de juridiska personerna finns det obeskattade

reserver, de delas i koncernen upp på eget kapital och

uppskjuten skatt. Skattekomponenten ingår i posten

uppskjuten skatteskuld.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera

hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter

klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltnings-

fastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen.

Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknads-

värdet för varje enskilt värderingsobjekt. Värderings-

modellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering

utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med

individuella avkastningskrav per fastighet beroende på

analys av genomförda transaktioner och fastighetens

marknadsposition.

Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter

till verkligt värde antingen genom extern värderingar

minst årligen av oberoende externa värderingsmän eller

genom internvärderingar. Som externa värderingsmän

har Forum Fastighetsekonomi AB, Croisette Real Estate

Partner, Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB samt

Newsec Advice AB anlitats, vilka samtliga är oberoende

konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärde-

rare. Värderingar gjordes senast i december 2024. 87

procent av fastighetsvärdet har externvärderats vid

årsskiftet och 99 procent har externvärderats under

2024, resterande fastigheter har internvärderats per

bokslutsdatum.

Byggrätter och potentiella byggrätter på befintliga

fastigheter har inte externvärderats. Ej detaljplanerade

byggrätter redovisas till nedlagda utgifter och externvär-

deras först när detaljplan vunnit laga kraft.

Förvaltningsfastigheter i intresseföretag eller joint

ventures värderas på motsvarande sätt.

För mer information angående värdering av förvalt-

ningsfastigheter se not 18.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet

endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer

att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan

beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande

utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-

kommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

66 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

utgiften uppkommer. Avgörande för bedömningen när

en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är

om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter,

eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även

i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det

redovisade värdet. Låneutgifter som är direkt hänförbara

till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till-

eller ombyggnad av en tillgång, och som tar betydande

tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller

försäljning, inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde.

Aktivering av lånekostnader sker under förutsättning

att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida

ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på

ett tillförlitligt sätt.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång

i balansräkningen om det är sannolikt att framtida eko-

nomiska fördelar kommer att komma Trianon till del och

anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett

tillförlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar redovisas

i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ack-

umulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader

direkt hänförbara till tillgången.

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet

endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer

att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan

beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande

utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkom-

mer. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta

komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras

och kostnadsförs i samband med utbytet.

Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivning sker

linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod från

och med året efter tillgången aktiverats. Avskrivningar

enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden

minskat med beräknat restvärde. Nedskrivning sker

om återvinningsvärdet understiger det redovisade

värdet. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och

avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår

och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje

redovisningsperiod.

Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag

och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på

följande nyttjandeperiod:

• Inventarier, verktyg och installationer: 5–10 år

Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar

Nedskrivningar sker när det redovisade värdet överstiger

det s.k. återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje

enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över resulta-

träkningen.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen

inkluderar bland tillgångarna, värdepapper, derivat,

kundfordringar, likvida medel, och övriga fordringar.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i

balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumen-

tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar och kundford-

ringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats

och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig och kon-

troll överförd till kund. Skuld tas upp när motparten har

presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala,

även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder

tas upp när faktura mottagits.

Redovisning av koncernens finansiella skulder består

i huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat

redovisade till verkligt värde via resultatet och övriga

leverantörsskulder. Koncernen tillämpar ej någon säk-

ringsredovisning.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt

eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats eller

förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över

den. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En

finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller

delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat

sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld.

Klassificering och värdering

Trianons principer för klassificering och värdering av

finansiella tillgångar baseras på en bedömning av både

företagets affärsmodell för förvaltningen av finansiella

tillgångar, och egenskaperna hos de avtalsenliga kassa-

flödena från den finansiella tillgången. Klassificeringen

av finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras

på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången

och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden.

För närvarande har Trianon finansiella tillgångar som

klassificeras enligt affärsmodellen att samla in avtalsen-

liga kassaflöden, finansiella tillgångar som redovisas

till verkligt värde via resultatet samt derivat. Finansiella

instrument som tillhör kategorin finansiella tillgångar

som redovisas till verkligt värde via resultatet har initialt

redovisats till anskaffningsvärde exklusive transaktions-

kostnader. För redovisning av derivat se sidan 69.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via

resultatet

Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande

till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i

resultatet. Trianons finansiella tillgångar värderade till

verkligt värde via resultatet består av övriga värdepap-

persinnehav. För övrig information se not 22.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar som innehas enligt en affärsmodell

vars mål är att inneha tillgångar i syfte att samla in avtals-

enliga kassaflöden förvaltas för att realisera kassaflöden

genom att samla in avtalsenliga betalningar under instru-

mentets löptid. Dessa tillgångar värderas till upplupet

anskaffningsvärde.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaff-

ningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg

av transaktionskostnader. Kundfordringar och hyresford-

ringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter

första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt

effektivräntemetoden. Finansiella tillgångar klassificerade

till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärs-

modellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som

endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det

utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en

förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av

alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang

antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för

den förväntade återstående löptiden för det finansiella

instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kredit-

försämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade

kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt

utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga

och verifierbara prognoser.

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras

på olika metoder. Metoden för kundfordringar och

hyresfordringar baseras på historiska kundförluster

kombinerat med framåtblickande faktorer (t.ex. försäm-

rad konjunktur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrnings-

verksamheten samt ett större andel äldre lägenheter

i fastighetsbeståndet), enligt en förlustandelsmetod

(förenklad metod). En förlustreserv redovisas, i den

förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens för-

väntade återstående löptid, vilken förväntas understiga

ett år för samtliga dessa fordringar. Koncernens kunder

är en homogen grupp med likartad riskprofil, varför

kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga kunder.

Eventuella större enskilda fordringar bedöms per

motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte

längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och

då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.

Likvida medel

I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden.

Checkräkningskredit (om utnyttjad) redovisas som

upplåning bland kortfristiga skulder. Likvida medel

omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade

kreditförluster.

Finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffnings-

värde med undantag av derivat. Finansiella skulder redo-

visade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till

verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det

första redovisningstillfället värderas de enligt effektivrän-

te-metoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid

längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än

1 år. All upplåning (skuld till kreditinstitut och obliga-

tionslån) samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörs-

skulder, ingår i denna kategori.

Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om

inte koncernen har en rätt att skjuta upp betalning av

skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen.

Derivat

Derivat redovisas enligt IFRS initialt till verkligt värde

innebärande att transaktionskostnader belastar peri-

odens resultat. Ränteintäkter från ränteswappar ska

skiljas från ränteintäkter enligt effektivräntemetoden och

presenteras separat i resultatet. Efter den initiala redo-

visningen värderas derivatinstrument till verkligt värde

och värdeförändringar på derivatinstrument, redovisas

i koncernens rapport över totalresultat. Ränteswappar

som säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder

värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta

och upplupen skuld avseende fast ränta och skillnaden

redovisas som räntekostnad respektive ränteintäkt.

I Trianons fall avses ränteswapavtal som klassificeras

till verkligt värde via resultatet vilka har anskaffats för att

säkra de risker för ränteexponeringar som koncernen

är utsatt för. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt

värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå inne-

bär att värderingen baseras på annan indata än noterade

priser som är observerbara för tillgångar eller skulder

antingen direkt eller indirekt. I Trianons fall utgörs detta

av marknadsvärdering från bankerna. I avtalet för derivat

finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot

samma motpart. Koncernen tillämpar ej säkringsredovis-

ning.

Derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Eget kapital

Stamaktier klassificeras som eget kapital. Transaktions-

kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya

aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget

kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Koncernen

redovisar sedan några år tillbaka hybridobligationer med

evig löptid som del av eget kapital. Den räntekostnad

som erläggs till innehavarna av obligationen redovisas

såsom en följd av detta som en utdelning direkt i eget

kapital. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital

då de löper med evig löptid, återbetalning beslutas av

årsstämma samt att hybridobligationerna är efterställda

samtliga skulder och skuldinstrument i samband med en

eventuell likvidation.

Resultat per aktie

Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att

dividera:

• resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare,

efter avdrag för utdelning som är hänförlig till

hybridobligationer, med

• ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier

under perioden, justerat för fondemissionselementet

i stamaktier som emitterats under året och exklusive

återköpta aktier som innehas som egna aktier av

moderföretaget.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

67Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

För beräkning av resultat per aktie efter utspädning

justeras beloppen som använts för beräkning av resultat

per aktie före utspädning genom att beakta:

• effekten av ränta på konvertibelt skuldbrev, och

• det vägda genomsnittet av antalet stamaktier som

tillkommer om samtliga potentiella stamaktier, som

ger upphov till utspädningseffekt, konverteras till

aktier.

AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen

har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en

följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett

utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för

att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning

av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden

betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom

diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till

en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark-

nadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är

tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle.

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett

möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser

och vars förekomst bekräftas endast av osäkra framtida

händelser. Eventualförpliktelser redovisas också när det

finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller

avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde

av resurser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt

kan beräknas.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt

Årsredovisningslagen och tillkommande information i

enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer,

vilket innebär att moderbolaget i årsredovisningen för

den juridiska personen tillämpar samtliga av EU god-

kända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till

sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekom-

mendationen anger vilka undantag från och tillägg till

IFRS som skall göras.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper

De mest väsentliga skillnaderna mellan koncernens och

moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning

är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman.

Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter,

som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella

rapporter, är främst redovisning av finansiella intäkter

och kostnader samt eget kapital.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget i

enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär

att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda vär-

det för innehav i dotterföretaget. Det bokförda värdet

prövas årsvis mot dotterföretagets koncernmässiga

värde, återvinningsvärdet. I de fall bokfört värde översti-

ger återvinningsvärdet sker nedskrivning som belastar

resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte

längre är motiverad sker återföring av denna. Erhållna

utdelningar redovisas som intäkt. Nedskrivningsprövning

av det bokförda värdet sker efter att utdelning erhållits.

Intäkter

Moderbolagets nettoomsättning består av hyresintäkter

från operationella leasingavtal och följer samma redovis-

ningsprinciper som koncernen.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovi-

sas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade

avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma

sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella

uppskrivningar. Materiella anläggningstillgångar skrivs av

med 1–20 procent per år. Om en tillgångs redovisade

värde överstiger dess beräknade återvinningsvärde

skrivs tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak

av borgensförbindelser till förmån för dotterföre-

tag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett

åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument

för förluster som denne ådrar sig på grund av att en

angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt

avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal

tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en

lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller finan-

siella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag

och intresseföretag. Moderbolaget redovisar finansiella

garantiavtal som avsättning i balansräkningen när

bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt

erfordras för att reglera åtagandet.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning

och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella

instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk

person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med

ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Principerna gällande

initial redovisning och borttagning från balansräkningen

skiljer sig inte från koncernredovisningen.

I moderföretaget värderas därmed finansiella anlägg-

ningstillgångar till anskaffningsvärde (med avdrag för

eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella

uppskrivningar) och finansiella omsättningstillgångar

enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaffnings-

värdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen) och

finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets

princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade

kreditförluster enligt IFRS 9.

Moderföretaget tillämpar samma metod som

koncernen för beräkning av förväntade kreditförluster

på koncerninterna fordringar utifrån sannolikhet för

fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallis-

semang. Moderföretagets tillämpar samma metod som

koncernen för hanteringen av förväntade kreditförluster

på kundfordringar. För övrig information se not 3.

Moderföretagets fordringar på dotterföretag är efter-

ställda externa långivares fordringar.

Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet

anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till

upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde

och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Kort-

fristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde.

Derivatinstrument som utgör finansiella tillgångar och

för vilka säkringsredovisning inte har tillämpats värderas

efter det första redovisningstillfället till det lägsta av

anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på

balansdagen.

Derivatinstrument med negativt värde och för vilka

säkringsredovisning inte tillämpats redovisas som finan-

siella skulder och värderas till detta värde.

Ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt

effektivräntemetoden.

Skatter

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive

uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas

däremot obeskattade reserver upp i uppskjuten skatte-

skuld och eget kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

för juridiska personer

Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott

i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Aktieägartillskott redovisas mot eget kapital hos motta-

garen och andelar i koncernföretaget hos givaren, i den

mån nedskrivning ej erfordras.

Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag

tillämpa antingen huvudregeln eller alternativregeln.

Den valda regeln ska tillämpas konsekvent på samtliga

koncernbidrag. Huvudregeln innebär att moderbolaget

redovisar erhållna koncernbidrag från dotterföretag som

finansiell intäkt och lämnade koncernbidrag till dotterfö-

retag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag.

Alternativregeln innebär att såväl erhållna som lämnade

koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Tria-

non tillämpar alternativregeln. Skatteeffekten redovisas i

enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.

Intresseföretag

Andelar i intresseföretag värderas till anskaffningsvärde.

I de fall det redovisade värdet avseende investeringen

överstiger anskaffningsvärdet sker nedskrivning.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

68 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 3 Finansiell riskhantering och finansiella instrument

Trianonkoncernen är i egenskap av nettolåntagare

exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras

koncernen för ränterisk, refinansieringsrisk och likvidi-

tetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Inga valutarisker

finns i koncernen. Koncernens finanspolicy reglerar hur

de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter

och vilka finansiella instrument som får användas.

Ränterisk och räntebindning

Trianon har en belåningsgrad som uppgår till 54,7 pro-

cent (57,1). Den räntebärande upplåningen medför att

koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses

risken för negativ påverkan på koncernens resultat och

kassaflöden till följd av förändrade marknadsräntor. Hur

snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genom-

slag på koncernens finansnetto beror på upplåningens

räntebindningstid.

Trianons räntebindning uppgick till 3,4 år (2,6). Fler-

talet räntesäkringar har gjorts under året både genom

utökning av derivatportföljen och genom att teckna lån

med fast ränta på löptider om 1–3 år, vilket ökat den

genomsnittliga räntebindningen. Total derivatportfölj

uppgick till 5 403 Mkr (4 350). Säkringsgraden uppgick

till 83 procent (83) av utestående låneportfölj. Säkrings-

graden beräknas som swapvolym plus lån med fast

ränta med löptid över 6 månader genom total skuld-

volym.

Cirka 26 procent (21) av lån från kreditinstitut löper

med fast ränta. Den genomsnittliga räntan under peri-

oden uppgick till 3,9 procent (3,9). En förändring av

marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra

en resultatpåverkan med +/-0,3 Mkr (12,7), beräknat på

den del av skulden som löper med rörlig ränta och som

ej säkrats med räntederivat, för det räkenskapsår som

slutar den 31 december 2024.

Efter periodens utgång har swapar och fasträntelån

lagts om till rörlig ränta, vilket innebär att säkringsgraden

minskat till 56 procent

Räntebindningsstruktur 2024-12-31
Förfallotidpunkt, år	Volym, Mkr	Andel, %
2025	2 213	30
2026	295	4
2027	683	9
2028	1 453	20
2029 och framåt	2 700	37
Summa	7 343	100

Finansiella derivatinstrument

Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genom-

snittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1 %-

enhet.

	Nominellt	Orealiserad värde-	Genomsnittlig	Marknadsvärde om	Marknadsvärde om
Förfall	belopp, Mkr	förändring, Mkr	ränta %	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet
2025	1 000	-15,4	2,6	10,1	-10,1
2026	250	-4,6	2,5	3,7	-3,7
2028	1 453	-2,3	2,6	57,2	-57,2
2029	1 750	-70,5	2,8	11,8	-11,8
2032	700	-5,2	2,7	14,7	-14,7
2033	250	-4,4	2,8	19,4	-19,4
Summa	5 403	-102,4	2,7	117,0	-117,0

Räntederivat om 94,3 Mkr (166,9) redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i balans-

räkningen. Det verkliga värdet har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräknings-

metoder, se ytterligare information om beräkning av verkligt värde i not 33.

Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas

inte, utan värdeförändringarna redovisas löpande i resultaträkningen.

Refinansierings- och likviditetsrisk

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att

kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna

begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsför-

pliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig

likviditet. Koncernen begränsar risken genom det

finansiella målet att belåningsgraden ej ska överstiga 60

procent. Belåningsgraden per bokslutsdagen uppgick till

54,7 procent (57,1).

Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating

och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Ränte-

bärande skulder uppgick per 31 december 2024 till

7 343,2 Mkr (7 100,6), varav 0,0 Mkr (21,7) utgör utnytt-

jad del av checkkredit om totalt 60 Mkr (60).

Upplåning ska enligt finanspolicyn ske från minst tre

motparter och antal motparter vid årets utgång uppgick

till elva stycken. Kovenanter ställda i finansieringsavtal

beräknade på koncernnivå framgår enligt nedan. Kove-

nanter beräknade på dotterbolagsnivå kan förekomma

men avviker ej till det sämre jämfört med koncernen.

Samtliga kriterier har uppfyllts för båda räkenskapsåren

under 2024.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

69Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Nyckeltal	Kovenant	Andel skulder, %	2024	2023
Räntetäckningsgrad, ggr	>1,25	5	1,6	1,6
Räntetäckningsgrad, ggr	>1,50	77	1,6	1,6
Belåningsgrad, %	<60	79	54,7	57,1
Belåningsgrad, %	<65	3	54,7	57,1
Soliditet, %	>30	53	37,9	36,8

Kapitalbindningsstruktur

Enligt bolagets finanspolicy ska kapitalbindningstiden vara 2 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var per

bokslutsdagen 2,7 år (2,9).

Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31, koncern
Förfallotidpunkt, år	Volym, Mkr	Andel, %
Q1 2025	453	6
Q2 2025	735	10
Q3 2025	272	4
Q4 2025	1 767	24
2026	1 373	19
2027	1 014	14
2028	1 465	20
2029 och framåt	264	4
Summa	7 343	100

Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, koncern
Förfallotidpunkt, år	Volym, Mkr	Andel, %
2024	1 861	26
2025	2 995	42
2026 och framåt	2 245	32
Summa	7 101	100

Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31, moderbolag

Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %

2025 936 90

2026 99 10

2027 och framåt 0 0

Summa 1 035 100

Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, moderbolag

Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %

2024 0 0

2025 868 100

2026 och framåt 0 0

Summa 868 100

Löptidsanalys odiskonterade skulder
Koncern 2024-12-31
Förfaller	Räntebärande	Ränte-	Leverantörs-	Övriga
inom	skulder	kostnader	skulder	skulder	Summa
3 mån	453,1	76,4	50,6	0,0	580,1
4–6 mån	735,3	73,9	0,0	0,0	809,2
7–9 mån	271,9	65,0	0,0	0,0	336,9
10–12 mån	1 766,7	58,1	0,0	80,8	1 905,6
1–2 år	1 373,0	153,5	0,0	0,0	1 526,5
2–3 år	1 014,4	96,5	0,0	0,0	1 110,9
3–4 år	1 467,4	45,2	0,0	0,0	1 512,6
4–5 år	5,7	10,2	0,0	0,0	15,9
Mer än 5 år	255,7	270,3	0,0	0,0	526,0
	7 343,2	849,1	50,6	80,8	8 323,7

Koncern 2023-12-31
Förfaller	Räntebärande	Ränte-	Leverantörs-	Övriga
inom	skulder	kostnader	skulder	skulder	Summa
3 mån	472,3	83,4	64,3	6,6	626,6
4–6 mån	182,6	76,8	0,0	0,0	259,4
7–9 mån	441,2	74,7	0,0	0,0	515,9
10–12 mån	764,9	67,2	0,0	0,0	832,1
1–2 år	2 995,0	182,3	0,0	55,0	3 232,3
2–3 år	1 140,0	58,8	0,0	0,0	1 198,8
3–4 år	0,0	36,0	0,0	0,0	36,0
4–5 år	932,7	32,9	0,0	0,0	965,6
Mer än 5 år	171,9	341,0	0,0	18,0	530,9
	7 100,6	953,1	64,3	79,6	8 197,6

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

70 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Löptidsanalys odiskonterade skulder

Moderbolag 2024-12-31

Förfaller

inom

Räntebärande

skulder

Ränte-

kostnader

Leverantörs-

skulder

Övriga

skulder Summa

3 mån 0,0 11,5 8,1 9,7 29,3

4–6 mån 456,8 14,7 0,0 0,0 471,5

7–9 mån 0,0 8,1 0,0 0,0 8,1

10–12 mån 478,9 7,3 0,0 761,4 1 247,6

1–2 år 99,0 12,7 0,0 0,0 111,7

2–3 år 0,0 8,7 0,0 0,0 8,7

3–4 år 0,0 7,9 0,0 0,0 7,9

4–5 år 0,0 4,7 0,0 0,0 4,7

Mer än 5 år 1 151,2 9,6 0,0 0,0 1 160,8

2 185,9 85,1 8,1 771,1 3 050,2

Moderbolag 2023-12-31

Förfaller

inom

Räntebärande

skulder

Ränte-

kostnader

Leverantörs-

skulder

Övriga

skulder Summa

3 mån 0,0 5,7 21,7 -0,5 26,9

4–6 mån 0,0 5,9 0,0 0,0 5,9

7–9 mån 0,0 6,2 0,0 0,0 6,2

10–12 mån 0,0 6,2 0,0 546,6 552,8

1–2 år 867,5 14,4 0,0 55,0 936,9

2–3 år 0,0 30,9 0,0 0,0 30,9

3–4 år 0,0 28,9 0,0 0,0 28,9

4–5 år 0,0 27,4 0,0 0,0 27,4

Mer än 5 år 1 230,3 25,8 0,0 2,9 1 259,0

2 097,8 151,4 21,7 604,0 2 874,9

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed

åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet

samt att engagemanget per motpart är begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditkoncen-

tration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart .

Exponering i finansiella fordringar exklusive likvida medel
		KONCERN
Mkr	2024	2023
Kundfordringar	23,4	19,0
Fordringar hos intresseföretag	12,6	9,9
Fordringar hos joint ventures	73,9	79,4
Fordringar hos dotterföretag	0,0	0,0
Upplupna intäkter	7,1	8,9
Övriga fordringar	56,9	113,4
Summa	173,9	230,6

MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Kundfordringar 9,9 8,6

Fordringar hos intresseföretag 0,0 9,9

Fordringar hos joint ventures 73,6 68,9

Fordringar hos dotterföretag 2 526,8 1 995,0

Upplupna intäkter 4,7 5,8

Övriga fordringar 47,6 98,0

Summa 2 662,6 2 186,2

		KONCERN
Mkr	2024	2023
Kundfordringar	32,0	25,4
Reserv för förväntade
kreditförluster	-8,7	-6,4
Summa kundfordringar	23,3	19,0

MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Kundfordringar 12,5 10,1

Reserv för förväntade

kreditförluster -2,3 -1,5

Summa kundfordringar 10,3 8,6

Under räkenskapsåret har reserv för förväntade kreditförluster ökat med 2,3 Mkr (-8,5). Konstaterade kundförluster

har belastat resultatet med 1,2 Mkr .

Av ovanstående fordringar förfaller 30,5 Mkr inom 3 månader, 109,3 Mkr inom 1 år och övriga inom mer än 5 år.

Kreditförlusten finns i posten kundfordringar.

Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande:

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

71Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 5 Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter		KONCERN
Mkr	2024	2023
Intäkter exploateringsfastigheter	0,0	21,4
Kostnader exploateringsfastig- heter	0,0	-19,6
Summa	0,0	1,8

NOT 6 Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter		KONCERN
Mkr	2024	2023
Lönerelaterade ersättningar/
bidrag	1,4	1,0
Försäkringsersättning	0,6	0,8
Övriga rörelseintäkter	8,7	13,9
Summa	10,7	15,7

NOT 7 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag

NOT 4 Hyresintäkter / Nettoomsättning

Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt följande:

		KONCERN
Mkr	2024	2023
Bostäder	501,9	468,6
Lokaler	247,6	242,6
Garage och parkeringsplatser	22,9	21,5
Summa	772,5	732,8

MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Bostäder 11,6 10,9

Lokaler 79,0 75,6

Garage och parkeringsplatser 9,1 8,0

Summa 99,7 94,5

				Totalt kontrakts-
	Antal	Årligt		värde under
Kontraktsförfallostruktur	kontrakt	kontraktsvärde	Andel, %	avtalstiden	Andel, %
Kommersiella lokalkontrakt, löptid
2025	114	25,0	10	19,9	2
2026	89	48,3	19	82,6	8
2027	92	41,4	16	109,6	11
2028	48	42,2	17	146,9	14
2029	18	29,7	12	131,4	13
Övriga t.o.m. 2041	41	69,0	27	534,1	52
Summa	402	255,6	100	1 024,5	100

Kontraktsvärde avser bashyra inklusive indextillägg per år.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt

uppgick till 4,0 år.

Trianon har tidigare redovisat två fastigheter som explo-

ateringsfastigheter efter försäljning av fastigheterna

med framtida tillträde. Under 2024 har avtalet gällande

den ena fastigheten i sin helhet upphört och därmed

har fastigheten omklassificerats till förvaltningsfastighet.

Den andra fastigheten har avyttrats under 2024.

Övriga rörelseintäkter MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Försäkringsersättning 0,0 0,2

Övriga rörelseintäkter 4,9 9,6

Summa 4,9 9,8

Fastighetskostnader		KONCERN
Mkr	2024	2023
El- och värmekostnader	79,9	74,0
Övriga driftskostnader	25,0	25,0
Reparation och underhåll	43,2	51,1
Fastighetsskatt	23,3	22,9
Personalkostnader	22,2	22,7
Övriga fastighetskostnader	59,2	56,3
Summa	252,9	252,0

Central administration		KONCERN
Mkr	2024	2023
Externa kostnader	30,4	26,6
Personalkostnader	36,3	38,8
Avskrivningar	2,0	1,9
Summa	68,7	67,2

Externa kostnader avser i huvudsak koncernledning, IT,

marknadsföring, finansiella rapporter samt revisions-

arvode.

Fastighetskostnader MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

El- och värmekostnader 10,6 10,7

Övriga driftskostnader 2,1 2,1

Reparation och underhåll 4,7 5,7

Fastighetsskatt 6,5 6,5

Övriga fastighetskostnader 7,0 7,6

Summa 30,9 32,6

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

72 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 8 Medeltalet anställda, personalkostnader, pensioner och övrigt

		KONCERN
Medeltalet anställda	2024	2023
Kvinnor	35	36
Män	51	54
Summa	86	90

MODERBOLAG

Medeltalet anställda 2024 2023

Kvinnor 5 5

Män 3 3

Summa 8 8

		STYRELSE
Könsfördelning	2024	2022
Kvinnor	2	2
Män	4	4
Summa	6	6

		LEDANDE
		BEFATTNINGS-
		HAVARE
Könsfördelning	2024	2023
Kvinnor	2	2
Män	3	3
Summa	5	5

Fr.o.m. 2025 består ledningsgruppen av 8 personer,

4 kvinnor och 4 män.

Mkr		KONCERN
Löner, andra ersättningar
och sociala kostnader	2024	2023
Löner och andra ersättningar
Verkställande direktör
Grundlön	2,3	2,3
Övriga ledande
befattningshavare
Grundlön	4,1	4,4
Övriga anställda	34,2	35,2
Summa	40,6	41,9
Pensionskostnader
Verkställande direktör	1,7	1,7
Övriga ledande
befattningshavare	1,1	1,4
Övriga anställda	2,6	2,8
Övriga sociala kostnader
Verkställande direktör	1,1	0,9
Övriga ledande
befattningshavare	1,6	1,7
Övriga anställda	11,4	11,7
Summa	19,5	20,2

Mkr MODERBOLAG

Löner, andra ersättningar

och sociala kostnader 2024 2023

Löner och andra ersättningar

Verkställande direktör

Grundlön 2,3 2,3

Övriga ledande

befattningshavare

Grundlön 3,1 2,9

Övriga anställda 3,7 3,6

Summa 9,1 8,8

Pensionskostnader

Verkställande direktör 1,7 0,7

Övriga ledande

befattningshavare 0,9 0,8

Övriga anställda 0,7 0,6

Övriga sociala kostnader

Verkställande direktör 1,1 0,9

Övriga ledande

befattningshavare 1,2 1,1

Övriga anställda 1,4 1,3

Summa 7,0 5,4

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, pensionsförmåner

och övriga förmåner. Möjlighet finns att omvandla fast lön till pensionsavsättning. Övriga ledande befattningshavare

utgörs av vice VD och ekonomichef, förvaltningschefer, transaktionschef samt affärsutvecklingschef. Inga aktiekursre-

laterade ersättningar finns. Total ersättning till verkställande direktören uppgick till 4,0 Mkr (4,0).

Ersättning till verkställande direktören har beslutats av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar

har beslutats av verkställande direktören i samråd med styrelsens ordförande och i enlighet med gällande ersättnings-

riktlinjer antagna vid årsstämma.

Avgångsvederlaget är enligt anställningsavtal med verkställande direktören motsvarande 6 månadslöner, 1,1 Mkr

(1,1).

Tkr		KONCERN
Ersättning till styrelsen
som påverkat årets resultat	2024	2023
Viktoria Bergman	384	360	Ordförande, revisionsutskott
Axel Barchan	75	165	Styrelse, revisionsutskott t.o.m. juni 2023
Emil Hjalmarsson	0	0	Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. maj 2024
Richard Hultin	158	150
Jens Ismunden	90	180	Styrelse och revisionsutskott t.o.m. maj 2024
Patrik Emanuelsson	189	90	Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. juli 2023
Elin Thott	0	75	Styrelse t.o.m. maj 2023
Sofie Karlsryd	75	113	Fd. styrelsesuppleant numera ord. styrelseledamot
Summa	971	1 133

Styrelsearvode har, i enlighet med beslut enligt årsstämma, utgått med 330 000 kr (300 000) till styrelseordföran-

den samt med 165 000 kr (150 000) per person till övriga styrelseledamöter undantaget anställda av bolaget eller

representanter för huvudägarna samt med 0 kr (75 000) till styrelsesuppleant. Ersättning till revisionsutskottets

ledamöter har utgått med 66 000 kr (60 000) till ordföranden i revisionsutskottet samt 33 000 kr (30 000) vardera

till ledamöterna .

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

73Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 9 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

		KONCERN
Mkr	2024	2023
Forvis Mazars AB
Revisionsuppdrag	2,5	2,4
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdrag	0,9	0,9
Summa	3,4	3,3

MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Forvis Mazars AB

Revisionsuppdrag 2,5 2,4

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdrag 0,9 0,9

Summa 3,4 3,3

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete med den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet avses

olika typer av kvalitetstjänster.

Övriga uppdrag är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning .

NOT 10 Resultat från andelar i koncernföretag

NOT 11 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures

NOT 12 Finansiella intäkter / Ränteintäkter och liknande resultatposter

		KONCERN
Mkr	2024	2023
Resultat från andelar i intresse- företag och joint ventures	10,0	31,7
Summa	10,0	31,7

MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Nedskrivning andelar i intresse-

företag och joint ventures -15,8 0,0

Resultat från försäljning joint

venture 45,2 0,0

Summa 29,4 0,0

Mkr		KONCERN
Finansiella intäkter	2024	2023
Ränteintäkter övriga	14,7	33,8
Summa	14,7	33,8

Mkr MODERBOLAG

Finansiella intäkter 2024 2023

Ränteintäkter koncernföretag 72,2 54,5

Ränteintäkter övriga 14,1 33,5

Summa 86,2 88,0

MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Resultatandel koncernbolag 2,0 2,3

Resultat försäljning andelar i

koncernföretag 1,0 -0,8

Nedskrivning andelar i

koncernföretag -94,6 -67,9

Summa -91,6 -66,4

NOT 13 Leasingavtal

Enligt IFRS 16 redovisas alla leasingavtal i balansräkningen, förutom korttidsleasing och leasing av mindre värde.

Per bokslutsdatum har koncernen hyresavtal avseende tomträtter som redovisas som nyttjanderättstillgång i balans-

räkningen.

	2024	2023
Materiella anläggningstillgångar, Nyttjanderätt tomträtter
Ingående värde	181,5	181,5
Tillkommande avtal	0,9	0,0
Utgående värde	182,4	181,5
Långfristiga skulder, leasingskuld
Ingående värde	181,5	181,5
Tillkommande avtal	0,9	0,0
Utgående värde	182,4	181,5
Räntekostnader för leasingskulder	6,1	6,1

Det totala kassaflödet för leasingavtal uppgick till -6,1 Mkr (-6,1).

På balansdagen finns utestående åtaganden i form av minimileaseavgifter under icke uppsägningsbara leasingavtal,

med förfallotidpunkter enligt nedan:

Förfallotidpunkter leasingavtal

Nedan anges förfallotider för nominella värden, utefter befintliga kontraktstider. Förlängning sker löpande och härav

är skulden ovan beräknad utifrån evighet.

		KONCERN
Mkr	2024	2023
Inom 1 år	6,1	6,1
Mellan 1–5 år	25,2	11,2
Senare än 5 år	34,2	1,5
Summa	65,5	18,8

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

74 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 14 Finansiella kostnader / Räntekostnader och liknande resultatposter

Mkr		KONCERN
Finansiella kostnader	2024	2023
Räntekostnader övriga	293,9	302,5
Övriga finansiella kostnader	5,1	4,9
Summa	298,9	307,4

Mkr MODERBOLAG

Finansiella kostnader 2024 2023

Räntekostnader koncernföretag 37,7 26,4

Räntekostnader övriga 3,5 10,3

Övriga finansiella kostnader 4,8 4,1

Summa 46,0 40,8

NOT 15 Bokslutsdispositioner

MODERBOLAG

Mkr 2024 2023

Erhållna koncernbidrag 66,9 18,7

Lämnade koncernbidrag -0,8 0,0

Periodiseringsfond -10,7 0,0

Summa 55,4 18,7

NOT 16 Skatt på årets resultat

		KONCERN
Mkr	2024	2023
Aktuell skatt
Årets skatteintäkt/skattekostnad	-22,9	-15,0
Skatt hänförlig till tidigare år	-0,7	-0,7
Summa aktuell skatt	-23,6	-15,7
Uppskjuten skatt
Obeskattade reserver	-7,8	-3,9
Finansiella instrument	-11,9	31,2
Underskottsavdrag	45,4	33,7
Skillnad mellan fastigheternas
bokförda värden och skatte- mässiga värden	-83,4	-10,5
Summa uppskjuten skatt	-57,7	50,5
Summa skatt	-81,3	34,8
Resultat före skatt	306,1	-240,9
Skatt enligt gällande skattesats	-63,1	49,6
Skatt hänförlig till tidigare år	-0,7	-0,7
Effekt av ej uppbokade under- skottsavdrag	-9,5	-5,9
Effekt av resultat från andelar
i intresseföretag och joint
ventures	2,1	6,5
Skatteeffekt av ej skattepliktiga
intäkter	0,1	8,7
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader	-20,2	-0,1
Skatteeffekt av avdragsgilla ej
bokförda kostnader	0,0	-0,1
Ej redovisad uppskjuten skatt på
temporära skillnader	10,5	-19,9
Övriga poster	-0,5	-3,3
Summa skattekostnad	-81,3	-34,8

MODERBOLAG

Mkr

2024 2023

Aktuell skatt

Årets skatteintäkt/skattekostnad -6,6 0,0

Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,5

Summa aktuell skatt -6,7 -0,5

Uppskjuten skatt

Finansiella instrument -13,9 16,9

Underskottsavdrag -0,6 0,9

Skillnad mellan fastigheternas

bokförda värden och skatte-

mässiga värden -3,2 -2,7

Summa uppskjuten skatt -17,7 15,1

Summa skatt -24,4 14,6

Resultat före skatt -7,0 -147,2

Skatt enligt gällande skattesats 1,4 30,3

Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,5

Skatteeffekt av ej skattepliktiga

intäkter 18,1 0,3

Skatteeffekt av ej avdragsgilla

kostnader -48,5 -14,0

Skatteeffekt av avdragsgilla ej

bokförda kostnader 5,6 0,0

Justering av temporära skillnader -1,2 0,0

Övriga poster 0,3 -1,5

Summa skattekostnad -24,4 14,6

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

75Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 17 Resultat per aktie

	2024	2023
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning	1,11	-1,59
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning	1,11	-1,59
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	224,8	-206,1
Utdelning hybridobligation	-8,1	-46,9
Årets resultat efter avdrag utdelning hybridobligation	216,7	-253,0

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare efter avdrag för utdelning hybridobligation och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusental)

under 2024 uppgående till 195 934,8 (159 037,4).

	2024	2023
Antal aktier 31 december	200 374,70	184 124,70
Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning	195 934,80	159 037,40

Ingen utspädning finns för räkenskapsåret 2024.

Mkr MODERBOLAG

Byggnad och mark

2024 2023

Ingående anskaffningsvärde 1 112,0 1 039,3

Investeringar 8,3 72,7

Utgående anskaffningsvärde 1 120,3 1 112,0

Ingående ackumulerade avskrivningar -245,3 -200,9

Årets avskrivningar -44,4 -44,4

Utgående ackumulerade avskrivningar -289,7 -245,3

Ingående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9

Utgående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9

Utgående redovisat värde 840,5 876,6

Påverkan på periodens resultat		KONCERN
Mkr	2024	2023
Fastighetsintäkter	772,5	732,8
Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar fastighetsintäkter	-252,0	-250,8
Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar fastighetsintäkter	-0,9	-1,2

Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter

klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av 148 stycken fastigheter. Fastighetsvärdet

fördelar sig på 75 procent (73) bostäder samt 25 procent (27) samhäll/kommersiellt.

Fastigheterna har värderats externt i december 2024 enligt nedan.

Mkr		KONCERN
Förvaltningsfastigheter enligt	2024	2023
Extern värdering	11 442,8	8 162,6
Intern värdering	1 596,7	3 786,5
Pågående projekt	150,3	339,5
Utgående redovisat värde	13 189,8	12 288,6

NOT 18 Förvaltningsfastigheter / Byggnad och mark

Mkr		KONCERN
Förvaltningsfastigheter	2024	2023
Ingående balans	12 288,7	12 862,6
Investeringar via bolag	610,0	146,7
Investeringar i nya förvaltningsfastigheter	35,9	0,0
Investeringar i befintliga fastigheter 1	194,5	349,7
Försäljning	-95,4	-626,2
Försäljning till intresseföretag och joint ventures	0,0	-129,5
Värdeförändring	156,2	-314,6
Utgående redovisat värde	13 189,9	12 288,6

Investeringar har minskat med 0,0 Mkr (26,7) i statligt investeringsstöd.

Statliga bidrag har minskat anskaffningsvärdet ackumulerat med 141,5 Mkr. Räntekostnad om 33,4 Mkr (29,1)

har aktiverats i koncernen under året.

Årets värdeförändring av kvarstående fastigheter uppgick till 165,2 Mkr (-283,1) och årets värdeförändring av

avyttrade fastigheter uppgick till -9,0 Mkr (-31,5) .

Förvaltningsfastigheter i Trianons bestånd värderas

till verkligt värde antingen genom externa värderingar

av oberoende externa värderare eller genom interna

värderingar.

Under räkenskapsåret 2024 har cirka 99 procent av

det totala fastighetsbeståndet externvärderats. I decem-

ber 2024 värderades cirka 87 procent av fastighetsbe-

ståndet och resterande fastigheter har internvärderats

per bokslutsdatum. Externa värderingar har utförts av

Forum Fastighetsekonomi AB, Malmöbryggan Fastig-

hetsekonomi AB, Croisette Real Estate Partner samt

Newsec Advisory Sweden AB.

Externvärderingarna har utförts genom analys av varje

fastighets status, hyres- och marknadssituation. Värde-

ringen har som huvudmetod utförts genom s.k. kassaflö-

deskalkyl av varje fastighet, vilket innebär nuvärdesberäk-

ning av bedömda framtida driftsnetton, räntebidrag och

investeringar. För beräkning av framtida kassaflöden har

hänsyn tagits till marknaden och närområdets framtida

utveckling, fastigheternas marknadsförutsättningar och

marknadsposition, marknadsmässiga hyresvillkor samt

drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter

jämfört med bolagets fastigheter. Till detta kommer

nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio-

dens slut. För värderingarna har en fem- till femtonårig

kalkylperiod använts.

Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda

fastighetstransaktioner inom respektive delmarknad.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

76 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Värderingsantaganden	2024	2023
Inflation, % 2025 (2024)	1	3
Inflation, % 2026 och framåt (2025 och framåt)	2	2
Kalkylränta, % 1	4,7–9,0	4,6–9,0
Avkastningskrav, %	2,8–7,0	2,4–8,0

Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa inflationen eller i förekommande fall indexuppräkning. Inflationen för-

väntas på lång sikt vara oförändrad medan inflationsförväntningarna i det korta perspektivet sänkts från 3 till 1 procent.

Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg.

Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa

användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm .

Antalet jämförelseobjekt som bytt ägare på den öppna

marknaden kan ibland vara få, vilket kan göra det svårare

att härleda avkastningskravet under vissa perioder. I

avsaknad av transaktioner kan information istället hämtas

från liknande orter eller likartade fastigheter. I avsaknad

av transaktioner som helhet baseras bedömningen på

rådande makroekonomiska faktorer. Transaktionsmark-

naden, som varit avvaktande i början av året, ökade

omsättningen under andra halvåret 2024, vilket innebär

att antalet jämförelseobjekt ökat i slutet av året.

Projektfastigheter externvärderas då de har en färdigstäl-

landegrad som är tillräckligt hög för att möjliggöra en till-

förlitlig värdering. Fram till dess värderas fastigheterna till

anskaffningsvärde. Därefter beräknas värdeförändringen

för projektet i förhållande till färdigställandegrad.

Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3 (defini-

tion finns i not 33). Med nivå 3 avses verkligtvärdehierar-

kin enligt IFRS 13. Skillnaden mellan bokfört värde och

verkligt värde, och därmed orealiserade värdeföränd-

ringar, fastställs årligen utifrån värdering.

Känslighetsanalys

En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som

en investerare är villig att betala för fastigheten vid en

given tidpunkt.

Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och

vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens

marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transak-

tion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall

ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. Ett

förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent påverkar

Trianons fastighetsvärde och därmed resultat före skatt

med +/- 659 Mkr.

Tabellen nedan visar hur olika parametrar påverkar

fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för

sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de

inte i samma riktning. Parametrarna marknadshyra, drift-

och underhållskostnader samt nuvarande vakansgrader

utgör observerbar data. Direktavkastningskrav, kalkyl-

ränta och långsiktig vakansgrad utgör icke observerbar

data.

Känslighetsanalysen ger en förenklad bild då olika

antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde

och avkastningskrav. Det mest väsentliga inbördes

sambandet mellan observerbara indata och andra icke

observerbara indata är sambandet mellan fastighetens

risk i kassaflödet och fastighetens bedömda avkast-

ningskrav. Vakans är ett exempel på parameter som har

effekt både på fastighetens framtida kassaflöde samt

marknadens betalningsvilja för fastigheten. Både ökad

och minskad vakans har betydelse för kassaflödet och

kan innebära högre eller lägre avkastningskrav. Inflation

är ytterligare en parameter som kan påverka fastig-

hetsvärderingen på olika sätt. En högre inflation leder

till både högre hyresintäkter och driftskostnader och

kan även påverka avkastningskravet. Därav kan högre

inflation bidra till både högre, oförändrade eller lägre

fastighetsvärden.

Kalkylränta och direktavkastning är parametrar som

har stor betydelse på fastigheternas värde. Vid en ökad

kalkylränta stiger direktavkastningen och kan därmed

leda till minskade fastighetsvärden. På samma sätt kan

en lägre kalkylränta leda till lägre avkastningskrav och

därmed till ökade fastighetsvärden, vilket framgår av

känslighetsanalysen nedan. Kalkylräntan motsvarar mark-

nadens krav på total avkastning och består av realränta,

kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans

storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket

varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa

användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssam-

mansättning mm.

Vid ingången av 2024 låg styrräntan på 4,0 procent.

Under året sänktes denna vid fem tillfällen för att vid

utgången av 2024 ligga på 2,5 procent. Fortsatta

sänkningar av räntor, bättre tillgång på finansiering, lägre

avkastningskrav samt ökade kassaflöden beroende på

hyreshöjningar kan leda till positiva värdeförändringar

under 2025.

Nedan visas enligt företagsledningen rimliga tänkbara

scenarion i hur observerbara och icke observerbara

data kan komma att förändras och därmed påverka

kommande räkenskapsår.

Resultateffekt fastighetsvärderingar
Mkr	Förändring +/-	Bostäder	Samhäll/kommersiellt	Summa
Direktavkastningskrav	0,5 procentenhet	-793/1 029	-215/265	-1 008/1 294
Kalkylränta	0,5 procentenhet	-263/277	-51/54	-314/331
Marknadshyra	5 procent	689/-689	169/-169	858/-858
Drift och underhåll	5 procent	-183/183	-31/31	-214/214
Marknadshyra	10 procent	1 378/-1 378	338/-338	1 716/-1 716
Drift och underhåll	10 procent	-366/366	-62/62	-428/428
Långsiktig vakans	5 procentenhet	-616	-206	-822

I tabellen visas effekten av förändring av parametrarna marknadshyra och drift- och underhållskostnader med både 5

och 10 procent. Förändring med 5 procent ligger i linje med utvecklingen under 2024 och 10 procent är ett vederta-

get antagande i externa värderares känslighetsanalyser.

Antaganden per segment vid fastställande av verkligt värde
		Bostäder	Samhäll/kommersiellt
Direktavkastning	%	2,8–5,2	4,2–7,0
Kalkylränta	%	4,7–7,2	6,2–9,0
Långsiktig vakans	%	0,0–6,0 2	0–25
Drift och underhåll	kr/kvm	225–726	165–1 854
2

I några av bostadsfastigheterna finns inslag av kommersiella ytor vilket är beaktat i den långsiktiga vakansen.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

77Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 19 Maskiner och inventarier

		KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	13,7	12,8
Investeringar	2,4	0,9
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden	16,1	13,7
Ingående ackumulerade
avskrivningar	-10,1	-9,3
Årets avskrivningar	-1,5	-0,8
Utgående ackumulerade
avskrivningar	-11,6	-10,1
Utgående redovisat värde	4,5	3,6

NOT 20 Andelar i koncernföretag

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Ingående anskaffningsvärde 1 125,1 1 409,9

Investeringar 124,1 17,7

Försäljningar -4,9 -245,8

Aktieägartillskott 81,3 11,2

Nedskrivning -94,6 -67,9

Utgående anskaffningsvärden 1 230,9 1 125,2

Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag.

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal

andelar

Kapital-

andel, %

Bokfört

värde

2024-12-31

Bokfört

värde

2023-12-31

Amiralsstadens Fastigheter AB 559388-1831 Malmö 0 0,0 0,0

Fastighets AB Sockerbetan Holding 556878-0562 Malmö 500 100 0,2 0,2

Hyllinge Fastighets AB 559235-5613 Malmö 250 100 9,2 9,2

Lärjungen Lägenheter 11 AB 556875-5226 Malmö 1 000 100 38,0 28,1

Skattmåsen po Limhamn KB 969716-8814 Malmö 100 40,4 38,5

Svedala Folkets Hus AB 559291-2223 Malmö 0 0,0 4,9

Söderfrö Fastighets AB 556653-9960 Malmö 500 100 6,3 5,5

Trianon Antilopen AB 556910-8987 Malmö 50 000 100 8,9 8,9

Trianon Beckasinen AB 559254-3432 Malmö 250 100 1,0 1,0

Trianon Bunkeflostrand AB 559150-9558 Malmö 500 100 0,1 0,1

Trianon Docenten 4 AB 556989-3109 Malmö 500 100 3,1 3,1

Trianon Docenten 8 AB 556627-2026 Malmö 1 000 100 3,6 3,6

Trianon Fastighetsutveckling AB 559257-0138 Malmö 250 100 0,5 0,5

Trianon Folke AB 559296-3556 Malmö 25 000 100 7,0 7,0

Trianon Gunghästen AB 556953-6344 Malmö 500 100 47,0 47,0

Trianon Hyllie AB 559106-8795 Malmö 500 100 4,4 4,4

Trianon Hälsingör AB 559254-3440 Malmö 250 100 0,0 0,0

Trianon Härsjön AB 556734-7694 Malmö 10 100 20,6 20,6

Trianon Invest AB 556258-6239 Malmö 1 500 100 6,4 6,4

Trianon Jordlotten AB 559155-0248 Malmö 500 100 12,6 8,2

Trianon Korpen AB 559257-0146 Malmö 250 100 0,0 0,0

Trianon Lerteglet 2 AB 556935-0407 Malmö 500 100 9,1 9,1

Trianon Macken AB 556717-8164 Malmö 1 000 100 7,0 15,0

Trianon Mozart I AB 559133-5087 Malmö 50 000 100 11,1 11,1

Trianon Passaren AB 559178-4474 Malmö 500 100 7,0 0,0

Trianon Polstjärnan AB 556648-6204 Malmö 34 978 468 100 647,6 647,6

Trianon Projekt Holding AB 559388-1716 Malmö 250 100 0,0 0,0

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Ingående anskaffningsvärde 1,4 1,0

Investeringar 0,1 0,4

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 1,5 1,4

Ingående ackumulerade

avskrivningar -0,9 -0,8

Årets avskrivningar -0,2 -0,1

Utgående ackumulerade

avskrivningar -1,1 -1,0

Utgående redovisat värde 0,4 0,5

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

78 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal

andelar

Kapital-

andel, %

Bokfört

värde

2024-12-31

Bokfört

värde

2023-12-31

Trianon Resursen AB 556082-2610 Malmö 1 000 100 29,4 32,2

Trianon Sege Park AB 559058-8348 Malmö 500 100 5,2 5,2

Trianon Seved AB 559155-0271 Malmö 500 100 0,0 0,1

Trianon Skrattmåsen AB 556696-8763 Malmö 2 500 100 0,8 0,8

Trianon Skurup AB 559098-6351 Malmö 500 100 15,3 0,0

Trianon Slussen AB 556939-3910 Malmö 500 100 1,4 1,4

Trianon Smedjan AB 559225-5284 Malmö 500 100 0,2 0,1

Trianon Sorgenfri AB 559212-7442 Malmö 500 100 0,5 0,5

Trianon Spiralen 10 KB 969628-2525 Malmö 100 0,2 15,9

Trianon Svedala 25 AB 559165-1558 Malmö 500 100 0,1 0,0

Trianon Svedala 8:16 AB 556680-8480 Malmö 1 000 100 13,5 13,5

Trianon Svedalagården AB 559290-9658 Malmö 250 100 130,5 130,5

Trianon Tegelstenen 1 AB 559221-3051 Malmö 500 100 0,1 0,1

Trianon Tegelstenen 7 AB 559254-3580 Malmö 500 100 7,2 7,2

Trianon Tegelstenen 26 AB 559387-5981 Malmö 250 100 0,0 0,0

Trianon Tegelstenen 27 AB 559387-5957 Malmö 250 100 0,0 0,0

Trianon Tegelstenen 29 AB 559396-7010 Malmö 250 100 0,0 0,0

Trianon Vallen AB 556406-8822 Malmö 1 000 100 11,1 12,4

Trianon Vivaldi AB 559165-1608 Malmö 500 100 0,1 0,1

Trianon Vårsången 2 AB 556984-5646 Malmö 500 100 5,1 5,1

Trianon Vårsången AB 556645-6819 Malmö 1 000 100 20,4 20,4

Trianon Västeräng AB 559410-8473 Malmö 250 100 0,0 0,0

Trianon Ystad AB 556929-7814 Malmö 500 100 57,8 0,0

Trianon Östergård AB 559250-4848 Malmö 25 000 100 41,2 41,2

Vårsången Invest AB 559023-3788 Malmö 500 100 0,1 0,1

1 230,9 1 125,2

Koncernen äger genom ovan nämnda dotterföretag 100 procent i ytterligare 66 bolag, vilka framgår i respektive

dotterföretags årsredovisning.

NOT 21 Andelar i intresseföretag och joint ventures

		KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	533,2	475,2
Förvärv	13,8	11,0
Resultat	10,0	31,7
Årets uttag/Försäljningar	-174,2	0,0
Omklassificering	-13,2	0,0
Aktieägartillskott	37,7	15,3
Utgående
anskaffningsvärden	407,3	533,2

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Ingående anskaffningsvärde 339,8 324,5

Avgår försäljning -129,8 0,0

Omklassificering -13,2 0,0

Nedskrivning andelar

i intresseföretag och

joint ventures -15,7 0,0

Aktieägartillskott 37,7 15,3

Utgående

anskaffningsvärden 218,8 339,8

Finansiell information i sammandrag för respektive intres-

seföretag och joint venture, vilka alla är onoterade, vilket

framgår enligt nedan:

	Organisations-		Kapital-	Röst-	Bokfört värde	Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	andel, %	andel, %	2024-12-31	2023-12-31
Amiralstaden Fastigheter AB 2	559388-1831	Malmö	50	50	13,9	0,0
BM Malmö AB 1	559254-3465	Malmö	45	45	0,0	14,5
Burlöv Center Fastighets AB 2	559165-1566	Malmö	50	50	346,2	327,6
Landshövdingen Holding AB 2	559319-3476	Malmö	50	50	0,0	170,0
LerTri Holding AB 2	559344-9019	Malmö	50	50	23,8	0,5
Stjernplan Tegelstenen 32 AB 1	559396-7002	Malmö	50	50	23,3	20,5
					407,3	533,2

Intresseföretag.

Joint venture.

Tabellen visar bolagets del av intresseföretag och joint ventures i förhållande till ägarandel.

	Organisations-
Företag	nummer	Säte	Tillgångar	Skulder	Resultat
Amiralstaden Fastigheter AB	559388-1831	Malmö	14,5	0,6	0,0
BM Malmö AB	559254-3465	Malmö	40,1	40,0	-39,0
Burlöv Center Fastighets AB	559165-1566	Malmö	798,5	452,3	18,6
Landshövdingen Holding AB 3	559319-3476	Malmö	-	-	4,3
LerTri Holding AB	559344-9019	Malmö	94,7	70,9	26,1
Stjernplan Tegelstenen 32 AB	559396-7002	Malmö	73,2	49,8	0,0

Andelar sålda under räkenskapsåret 2024.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

79Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 22 Övriga värdepappersinnehav

NOT 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

NOT 24 Eget kapital

KONCERN

Kapitalstruktur

Trianon ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell

risk, innebärande en belåningsgrad som inte långsiktigt

ska överstiga 55 procent och en räntetäckningsgrad om

minst 1,75 gånger.

Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen

som i princip är ränte- och amorteringsfria såsom deri-

vatskuld och uppskjuten skatteskuld och som därför till

stor del kan betraktas såsom eget kapital. Belåningsgrad

används därför som nyckeltal för kapitalstrukturen istället

för soliditetsmått. Av samma skäl återläggs derivatskuld

och uppskjuten skatteskuld vid beräkning av långsiktigt

substansvärde, se härledning av nyckeltal på sidan 96.

Trianon har som mål att genomsnittlig avkastning på

eget kapital ska uppgå till minst 10 procent årligen över

en konjunkturcykel.

För information om externa krav och uppfyllande av

dessa, se not 3 Kapitalbindningsstruktur.

Vid extra bolagsstämma fattades beslut om riktad

kontant nyemission, riktad nyemission till vissa befintliga

aktieägare samt riktad kvittningsemission till inneha-

vare av bolagets hybridobligationer. Sammantaget

ökades aktiekapitalet i bolaget med 10 156 250 kronor

och antalet B-aktier ökade med 16 250 000 aktier. I

samband med kvittningsemissionen återköptes bolagets

hybridobligationer till ett belopp om 76 Mkr.

Aktiekapital

Innehavare av aktier är berättigade till utdelning som

fastställs vid bolagsstämma och aktieinnehavet berättigar

till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för

A-aktier samt 1/10 dels röst per B-aktie. Alla aktier har

samma rätt till koncernens kvarvarande nettotillgångar.

Kvotvärdet per aktie uppgår till 0,625 kronor per aktie.

Tillskjutet kapital

Tillskjutet kapital hybridobligation består av kapital hän-

förligt till emission av en hållbar hybridobligation med

evig löptid, vilken löper med rörlig ränta om STIBOR 3M

+ 7,0 procent. Efter konvertering av hybridobligationer

till ett nominellt belopp om 370 Mkr till B-aktier uppgår

nominellt utestående belopp till 54 Mkr, vilket redovisas

netto efter emissionskostnader.

Övrigt tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till

bolaget genom nyemission.

Balanserade vinstmedel

I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår

tidigare uppskrivningsfonder, intjänade vinstmedel i

moderbolaget och dess dotterföretag samt övrigt kapital

som ej betecknas som tillskjutet enligt ovan. I balanserade

vinstmedel redovisas utdelning på hybridobligationer.

MODERBOLAG

Aktiekapital

Aktiekapitalet bestod vid årets slut av 6 084 472 A-aktier

med vardera en röst och 194 290 190 B-aktier med

vardera 1/10 dels röst, sammanlagt 200 374 662 aktier.

Bundna fonder

Bundna fonder avser reservfond och uppskrivningsfond

och får inte minskas genom vinstutdelning.

Balanserat resultat

Utgörs av föregående års fria egna kapital efter att en

eventuell vinstutdelning lämnats samt eget kapital kopp-

lat till hybridobligation. För ytterligare beskrivning se

Tillskjutet kapital, koncern. Utgör tillsammans med årets

resultat summa fritt eget kapital.

Utdelning

Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för

räkenskapsåret 2024 i syfte att investera i tillväxt. Mål-

sättningen framöver är att dela ut högst 30 procent av

förvaltningsresultatet minskat med betald skatt i enlighet

med utdelningspolicyn.

	Antal aktier, tusental	Kvotvärde, kr	Aktiekapital, Mkr
Ingående 2024-01-01	184 124,7	0,625	115,1
Nyemission	11 500,0	0,625	7,2
Emission genom kvittning	4 750,0	0,625	3,0
Utgående 2024-12-31	200 374,7	0,625	125,2

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	150,0	0,0
Förvärv	0,0	150,0
Emission	7,3	0,0
Försäljning	-157,3	0,0
Utgående
anskaffningsvärde	0,0	150,0

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Ingående anskaffningsvärde 150,0 0,0

Förvärv 0,0 150,0

Emission 7,3 0,0

Försäljning -157,3 0,0

Utgående

anskaffningsvärde 0,0 150,0

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Förutbetalda
tomträttsavgifter	3,0	3,0
Övriga förutbetalda
kostnader	9,6	8,7
Upplupna ränteintäkter	3,3	4,0
Upplupna hyresintäkter	3,9	4,9
Summa	19,8	20,7

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Övriga förutbetalda

kostnader 5,5 5,9

Upplupna ränteintäkter 2,6 3,4

Upplupna hyresintäkter 2,1 2,4

Summa 10,2 11,7

Övriga värdepappersinnehav relaterar till försäljning av fastigheter via bolag där andelarna erhållits som betalnings-

medel vid en transaktion genomförd under 2023. Andelarna har sålts i sin helhet under 2024. En handpenning om

55 Mkr erhölls i december 2023 avseende ej tillträdda fastigheter i samma transaktion. Bolaget har gjort bedöm-

ningen att 25 Mkr av handpenningen ej kommer att kunna utnyttjas av motparten. Då handpenningen erhölls i form

av andelar i bolaget har beloppet intäktsförts och reducerat förlusten vid försäljning av andelarna. Ett belopp om 30

Mkr har därför redovisats som kortfristig skuld, se not 33. I koncernen redovisas dessa värdepapper till verkligt värde

över resultatet, vilket innebär att resultatet vid avyttringen om -88,8 redovisas som värdeförändring övriga andelar i

resultaträkningen.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

80 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 25 Upplåning

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Lån från banker och övriga
kreditinstitut
Långfristiga skulder	4 017,6	5 016,7
Kortfristiga skulder	2 927,3	1 861,1
Summa skuld lån från
banker och övriga
kreditinstitut	6 944,9	6 877,8
Skuld obligationslån
Långfristiga skulder	99,0	222,8
Kortfristiga skulder	299,3	0,0
Summa skuld
obligationslån	398,3	222,8
Övriga skulder
Långfristiga skulder	18,2	2,9
Summa övriga skulder	18,2	2,9
Summa långfristig
upplåning	4 134,8	5 242,4
Amortering inom 2–5 år	3 870,5	4 137,4
Amortering senare än 5 år	264,3	1 105,0
Summa kortfristig
upplåning	3 226,6	1 861,1

MODERBOLAG

Mkr

2024-12-31 2023-12-31

Lån från banker och övriga

kreditinstitut

Långfristiga skulder 0,0 637,7

Kortfristiga skulder 636,3 7,0

Summa skuld lån från

banker och övriga

kreditinstitut 636,3 644,7

Skuld obligationslån

Långfristiga skulder 99,0 222,8

Kortfristiga skulder 299,3 0,0

Summa skuld

obligationslån 398,3 222,8

Skuld koncernbolag

Långfristiga skulder 1 151,2 1 230,3

Kortfristiga skulder 705,7 546,6

Summa skulder till

koncernbolag 1 856,9 1 776,9

Summa långfristig

upplåning 1 250,2 2 090,8

Amortering inom 2–5 år 99,0 860,5

Amortering senare än 5 år 1 151,2 1 230,3

Summa kortfristig

upplåning 1 641,3 553,6

NOT 26 Räntederivat

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat
värde skuld	157,3	6,0
Värdeförändring	-57,2	151,3
Anskaffad del via bolag	2,3	0,0
Utgående nettoskuld	102,4	157,3
Varav långfristig del
derivatskuld	94,3	166,9
Varav kortfristig del
derivatskuld	15,4	0,0
Varav långfristig del
derivatfordran	7,3	9,6

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Ingående redovisat

värde skuld 166,9 28,2

Värdeförändring -59,6 138,7

Utgående nettoskuld 107,3 166,9

Varav långfristig del

derivatskuld 91,9 166,9

Varav långfristig del

derivatfordran 15,4 0,0

Under året har värdeförändring om 27,1 Mkr realiserats men samtidigt återinvesterats .

I räntebärande skulder ingick obligationslån om 398,4 Mkr (222,7) redovisat netto minskat med transaktionskostnader.

Trianon emitterade i juni 2023 seniora icke säkerställda hållbara obligationer under en ram om 500 Mkr och emitterat

belopp uppgick till 300 Mkr vid periodens utgång. Obligationerna har en löptid om 2 år med slutligt förfall i juni 2025

och löper med en ränta om 3M Stibor + 500 baspunkter. I oktober 2024 har nya seniora icke säkerställda hållbara

obligationer om 100 Mkr emitterats under en ny ram om 500 Mkr med löptid om 2 år och ränta om 3M Stibor + 215

baspunkter. Obligationslånen är noterade på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer.

För övriga villkor vad gäller upplåning se not 3.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

81Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 27 Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld

Mkr	KONCERN
Uppskjuten skattefordran	2024-12-31	2023-12-31
Skatt avseende
Skattemässiga underskott/
ränteavdrag:
Ingående balans	75,7	29,7
Förändring i balansräkningen	0,0	0,7
Förändring direkt
i eget kapital	1,7	11,6
Förändring i resultaträkningen	46,4	33,7
Utgående redovisat värde	123,8	75,7
Finansiella instrument:
Ingående balans	34,4	5,8
Förändring i resultaträkningen	-12,4	28,6
Utgående redovisat värde	22,0	34,4
Skillnaden mellan fastig- heternas bokförda värde
och verkligt värde:
Ingående balans	0,6	0,0
Förändring i resultaträkningen	0,2	0,6
Utgående redovisat värde	0,8	0,6
Nyttjanderättstillgångar:
Ingående balans	37,4	37,4
Förändring i balansräkningen	0,2	0,0
Utgående redovisat värde	37,6	37,4
Kvittas mot uppskjuten
skatteskuld	-37,6	-37,4
Utgående redovisat värde	146,5	110,7

Mkr MODERBOLAG

Uppskjuten skattefordran 2024-12-31 2023-12-31

Skatt avseende

Skattemässiga underskott/

ränteavdrag:

Ingående balans 1,6 0,8

Förändring direkt

i eget kapital 1,7 11,6

Förändring i

resultaträkningen -2,3 -10,8

Utgående redovisat värde 1,1 1,6

Finansiella instrument:

Ingående balans 34,4 5,8

Förändring i

resultaträkningen -12,4 28,6

Utgående redovisat värde 22,0 34,4

Utgående redovisat värde 23,1 36,0

Mkr	KONCERN
Uppskjuten skatteskuld	2024-12-31	2023-12-31
Skatt avseende
Obeskattade reserver i koncernföretag:
Ingående balans	11,5	7,6
Förändring i resultaträkningen	7,8	3,9
Utgående redovisat värde	19,3	11,5
Skillnaden mellan fastig- heternas bokförda värde
och verkligt värde:
Ingående balans	827,9	842,9
Avyttring koncernföretag	1,0	-26,1
Förändring i balansräkningen	2,3	0,0
Förändring i resultaträkningen	83,6	11,1
Utgående redovisat värde	914,8	827,9
Finansiella instrument:
Ingående balans	2,0	4,6
Förändring i resultaträkningen	-0,5	-2,6
Utgående redovisat värde	1,5	2,0
Leasingskuld:
Ingående balans	37,4	37,4
Förändring i balansräkningen	0,2	0,0
Utgående redovisat värde	37,6	37,4
Kvittas mot uppskjuten
skattefordran	-37,6	-37,4
Utgående redovisat värde	935,7	841,4

Mkr MODERBOLAG

Uppskjuten skatteskuld 2024-12-31 2023-12-31

Skatt avseende

Skillnaden mellan fastig-

heternas bokförda värde

och verkligt värde:

Ingående balans 15,5 12,8

Förändring i

resultaträkningen 3,1 2,7

Utgående redovisat värde 18,7 15,5

Under 2023 har ett förtydligande kommit gällande IAS 12 Inkomstskatter gällande redovisning av uppskjutna skatter

hänförligt till enskilda transaktioner. För Fastighets AB Trianon innebär detta redovisning av uppskjuten skatt på

leasingavtal för tomträtt. Uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld uppgår till samma belopp och

nettoredovisas i balansräkningen, se tabell ovan. För ej redovisade temporära skillnader se not 37.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

82 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

NOT 29 Ställda säkerheter NOT 31 Övriga kortfristiga fordringar och skulder

NOT 30 Eventualförpliktelser

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Upplupna lönerelaterade
kostnader	12,1	11,1
Upplupna räntor	24,9	20,4
Förutbetalda hyresintäkter	86,1	77,5
Övriga poster	17,8	18,3
Summa	141,0	127,3

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Upplupna lönerelaterade

kostnader 3,8 3,5

Upplupna räntor 2,1 0,0

Förutbetalda hyresintäkter 11,5 12,0

Övriga poster 1,9 3,5

Summa 19,2 19,1

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Säkerheter för
kreditfaciliteter:
Fastighetsinteckningar	7 754,9	7 067,0
Pantsatta aktier nettotill- gångar	1 133,4	0,0
Summa	8 888,3	7 067,0

Kortfristiga fordringar	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Skattefordran	5,3	3,0
Övriga fordringar	26,6	98,6
Summa	31,9	101,6

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Säkerheter för

kreditfaciliteter:

Fastighetsinteckningar 719,5 659,4

Pantsatta aktier i

dotterföretag 38,0 0,0

Summa 757,5 659,4

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Övriga fordringar 22,6 98,0

Summa 22,6 98,0

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Borgensförbindelser till
förmån för joint ventures
och intresseföretag	467,0	617,3
Summa	467,0	617,3

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Borgensförbindelser till

förmån för koncernföretag 6 414,3 5 964,3

Borgensförbindelser till

förmån för joint ventures

och intresseföretag 467,0 617,3

Summa 6 881,3 6 581,6

Kortfristiga skulder	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Handpenning	30,0	55,0
Övriga fordringar	25,8	24,6
Summa	55,8	79,6

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Handpenning 30,0 55,0

Övriga fordringar 9,7 2,4

Summa 39,7 57,4

En handpenning om 55 Mkr erhölls i december 2023 avseende ej tillträdda fastigheter, se not 22. Bolaget har gjort

bedömningen att 25 Mkr av handpenningen ej kommer att kunna utnyttjas av motparten.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

83Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 32 Kassaflödesanalys

	KONCERN
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Tilläggsupplysning till
kassaflödesanalys
Betalt finansnetto
Erhållen ränta	14,7	33,8
Erlagd ränta	-294,4	-307,4
Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter	-6,1	-6,1
Summa betalt finansnetto	-285,8	-279,8
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet:
Av- och nedskrivningar av
tillgångar	2,0	1,9
Nettoresultat
exploateringsfastigheter	0,0	-1,8
Summa	2,0	0,1

MODERBOLAG

Mkr 2024-12-31 2023-12-31

Tilläggsupplysning till

kassaflödesanalys

Betalt finansnetto

Erhållen ränta 12,1 23,5

Erlagd ränta -8,3 -27,2

Summa betalt finansnetto 3,8 -3,7

Justeringar för poster som

inte ingår i kassaflödet:

Av- och nedskrivningar av

tillgångar 45,5 45,4

Summa 45,5 45,4

Förvärvade och avyttrade tillgångar och skulder via dotterföretag

Inga rörelseförvärv har gjorts, utan årets förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv och

nettolikviden bestod av följande poster:

Förvärvade tillgångar och skulder:	2024	2023
Förvaltningsfastigheter	610,0	146,7
Rörelsefordringar	3,5	28,1
Likvida medel	1,7	0,3
Långfristiga skulder	-468,3	-159,0
Övriga rörelseskulder och avsättningar	-23,0	-1,4
Summa nettotillgångar	123,9	14,7
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten	-1,7	-0,3
Lösen extern skuld minus upptagande av ny skuld	11,5	34,7
Överenskommen reglering av fordran respektive skuld till säljaren vid förvärv av bolag	-83,5	31,7
Påverkan på likvida medel	50,1	80,8

Avyttrade nettotillgångar via dotterföretag:	2024	2023
Förvaltningsfastigheter	134,2	749,9
Rörelsefordringar	2,4	6,6
Likvida medel	0,1	6,7
Långfristiga skulder	0,0	-375,6
Uppskjutna skatteskulder	-1,4	-26,1
Kortfristiga skulder	-10,7	-63,3
Övriga rörelseskulder och avsättningar	-75,0	-88,7
Andelar i intresseföretag	0,0	-20,5
Resultat vid avyttring	18,5	41,7
Försäljningspris	68,1	230,8
Avgår: Likvida medel	-0,1	-6,7
Överenskommen reglering via revers	-50,5	-86,0
Betalning genom aktier	-35,9	-95,0
Reglering av koncernfordran	72,3	82,0
Påverkan på likvida medel	54,1	125,1

KONCERN					Ej kassaflödespåverkande
Poster från finansierings-		Kassa flödes-	Förvärv/		Omklassifi-
verksamheten	2023-12-31	påverkande	Försäljning	Nyttjanderätt	cering	2024-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder	7 306,7	-221,4	457,7	0,8	0,0	7 543,8
Summa skulder från
finansieringsverksamheten	7 306,7	-221,4	457,7	0,8	0,0	7 543,8

KONCERN					Ej kassaflödespåverkande
Poster från		Kassaflödes-	Förvärv/		Omklassifi-
finansieringsverksamheten	2022-12-31	påverkande	Försäljning	Nyttjanderätt	cering	2023-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder	7 289,3	390,1	-372,0	-0,7	0,0	7 306,7
Summa skulder från
finansieringsverksamheten	7 289,3	390,1	-372,0	-0,7	0,0	7 306,7

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

84 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

MODERBOLAG

Kassaflödes påverkande

Poster från

finansieringsverksamheten 2023-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2024-12-31

Långfristiga och kortfristiga

räntebärande skulder 889,2 145,5 0,0 1 034,7

Skuld koncernbolag 1 776,9 -30,4 111,1 1 857,6

Summa skulder från

finansieringsverksamheten 2 666,1 115,1 111,1 2 892,3

MODERBOLAG

Kassaflödes påverkande

Poster från

finansieringsverksamheten 2022-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2023-12-31

Långfristiga och kortfristiga

räntebärande skulder 917,1 -18,9 -9,0 889,2

Skuld koncernbolag 1 362,5 186,6 227,8 1 776,9

Summa skulder från

finansieringsverksamheten 2 279,6 167,7 218,8 2 666,1

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

85Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 33 Redovisade värden för finansiella tillgångar och skulder

Redovisade värden framgår av nedanstående tabell, samt i separat avsnitt nedan beskrivs eventuell avvikelse från

verkligt värde. Se även not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

			Finansiella tillgångar
	Finansiella tillgångar		och skulder värderade			Finansiella skulder
	värderade till upplupet		till verkliga värden vid		värderade till upplupet
Mkr	anskaffningsvärde		resultaträkningen		anskaffningsvärde
KONCERN	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Fordringar hos intresseföretag	12,6	9,9
Fordringar hos joint venture	73,9	79,4
Övriga värdepappersinnehav			0,0	150,0
Kundfordringar	23,4	19,0
Övriga fordringar	94,8	113,4
Upplupna intäkter	7,2	8,9
Likvida medel	124,5	109,8
Räntebärande skulder					7 343,2	7 100,6
Leasingskulder					182,4	181,6
Räntederivat skuld			-109,7	-166,9
Räntederivat fordran			7,3	9,6
Checkräkningskredit					0,0	21,7
Leverantörsskulder					50,6	64,3
Övriga skulder					44,0	82,5
Upplupna kostnader					54,8	49,8
Summa	336,4	340,4	-102,4	-7,3	7 675,0	7 500,5

Mkr

Finansiella tillgångar

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till verkliga värden vid

resultaträkningen

Finansiella skulder

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

MODERBOLAG 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31

Fordringar hos intresseföretag 0,0 9,9

Fordringar hos joint venture 73,6 68,9

Fordringar hos koncernföretag 2 526,8 1 995,0

Övriga värdepappersinnehav 0,0 150,0

Kundfordringar 9,9 8,6

Övriga fordringar 73,5 100,9

Upplupna intäkter 4,7 5,8

Likvida medel 77,2 74,1

Skuld till kreditinstitut 636,3 644,7

Räntederivat skuld -107,3 -166,9

Checkräkningskredit 0,0 21,7

Leverantörsskulder 8,1 21,7

Skulder till koncernföretag 1 857,6 1 776,9

Obligationslån 398,4 222,8

Övriga kortfristiga skulder 9,7 57,0

Upplupna kostnader 7,8 7,0

Summa 2 765,7 2 413,2 -107,3 -166,9 2 917,9 2 751,8

Verkliga värden

För kortfristiga fordringar och skulder är diskonterings-

effekten marginell, vilket innebär att redovisade värden

för dessa i allt väsentligt motsvarar verkligt värde. För

långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder med

ett redovisat värde om 7 343,2 Mkr (7 100,6), uppgick

det verkliga värdet till 7 346,5 Mkr (7 098,2). För mer

information se not 3. Finansiella tillgångar värderade till

verkliga värden via resultaträkningen, d.v.s. räntederivat,

värderas i enlighet med nivå 2. Innehav i onoterade

värdepapper värderas till verkligt värde enligt nivå 3.

Verkligt värde för finansiella instrument fastställes och

kategoriseras enligt följande nivåer:

Finansiella instrument i nivå 2

Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas

på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderings-

tekniker. Härvid används i så stor utsträckning som

möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig

medan företagsspecifik information används i så liten

utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata

som krävs för verklig värdevärdering av ett instrument är

observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. I de fall ett

eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar

marknadsinformation klassificeras det berörda instru-

mentet i nivå 3.

Finansiella instrument i nivå 3

Indata för nivå 3 är icke observerbara indata för till-

gången eller skulden. Icke observerbara data används

för värdering till verkligt värde i den utsträckning obser-

verbara data inte finns tillgängliga, vilket gäller situationer

med liten eller ingen marknadsaktivitet för tillgången eller

skulden vid värderingstidpunkten.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

86 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 34 Händelser efter balansdagen

• Styrelsen föreslog att ingen utdelning lämnas för

räkenskapsåret 2024 i syfte att investera i tillväxt. Mål-

sättningen framöver är att dela ut högst 30 procent

av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt i

enlighet med utdelningspolicyn.

• Trianon vann i början av 2025 priset som ”Årets sam-

hällsförbättrare”, ett pris som delas ut av Malmö stad.

NOT 35 Transaktioner med närstående

Följande transaktioner har skett med närstående:

		Försäljning av varor		Ränteintäkter och		Inköp av varor
		och tjänster till		ränteutgifter med		och tjänster hos		Fordringar hos		Skulder till
		närstående		närstående		närstående		närstående		närstående
Mkr	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
KONCERN
Närståenderelation:
Intresseföretag	1,6	2,1	0,0	0,7	0,0	0,0	12,6	9,9	0,0	0,0
Joint ventures	1,0	4,6	1,6	1,3	0,0	-0,6	69,5	79,3	0,0	0,0
Övriga närstående	1,1	1,0	0,0	0,0	-0,3	0,4	0,0	0,0	0,0	0,0
Summa	3,7	7,7	1,6	2,0	-0,3	-0,2	82,1	89,2	0,0	0,0

MODERBOLAG

Närståenderelation:

Dotterföretag 2,6 2,6 34,5 28,1 -8,7 -3,0 1 957,3 1 658,4 1 151,2 1 230,3

Intresseföretag 1,6 2,1 0,0 0,7 0,0 0,0 0,0 9,9 0,0 0,0

Joint ventures

0,1 3,4 1,6 1,3 0,0 -1,0 69,5 68,8 0,0 0,0

Övriga närstående 0,2 0,2 0,0 0,0 0,0 -0,1 0,0 0,0 0,0 0,0

Summa 4,5 8,3 36,1 30,1 -8,7 -4,0 2 026,8 1 737,1 1 151,2 1 230,3

Fordringar på joint ventures avser fastigheterna Burlöv

center och silorna i Limhamn (Bojen och Fendern).

Moderbolaget har närståendetransaktioner med sina

dotterföretag, se not 20.

Med övriga närstående bolag avses ägarbolagen

Briban Invest AB respektive Olof Andersson Förvalt-

nings AB samt de bolag som dessa kontrollerar. Styrelse-

ledamöterna respektive verkställande direktören har

bestämmande inflytande i ägarbolagen. Under året

har styrelseledamoten Richard Hultin via bolag erhållit

konsultarvode om 272 172 kr för managementtjänster

utförda åt delägda bolag i koncernen.

Vad gäller styrelsens, VD:s och andra ledande befatt-

ningshavares ersättningar, se not 8.

• Miljardaffär har gjorts med en av Trianons storägare

Briban Invest AB, avseende försäljning av fastigheter i

Malmö och Skurup. Försäljning sker på bokfört värde

och som en del av betalningen inlöses aktier till 22 kr/

aktie. Bribans ägande minskar till cirka 14 procent och

Olof Anderssons ägande ökar till 30 procent. Affären

är villkorad av godkännande på den extra bolagsstäm-

man 25 mars 2025.

• Swapar och fasträntelån har lagts om till rörlig ränta,

vilket innebär att säkringsgraden minskat till 56

procent.

• Bruksvärdering av fastigheten Vårsången 6 har

slutförts, vilket kommer att höja hyrorna med cirka

2,5 Mkr per år utöver årliga hyreshöjningar. Hyreshöj-

ningen kommer att fasas in under en tvåårsperiod.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

87Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

NOT 37 Uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-

visningssed måste företagsledningen göra bedömningar

och antaganden som påverkar redovisade värden samt

upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall

kan skilja sig från gjorda bedömningar. Nedan följer de

viktigaste antagandena och bedömningarna.

Skatter

Trianon förfogar över underskottsavdrag samt ej ut-

nyttjade ränteavdrag om 583,4 Mkr (315,5), vilka enligt

gällande skatteregler bedöms kunna utnyttjas mot fram-

tida vinster inom koncernen och har därför värderats

och redovisats som uppskjuten skattefordran. Utav

dessa utgör 581,4 Mkr (310,9) ej utnyttjade ränteav-

drag, vilka måste utnyttjas inom 6 år. Övriga 2,0 Mkr

(4,6) är ej tidsbegränsade. Trianon kan dock inte lämna

några garantier för att dagens eller nya skatteregler inte

innebär några begränsningar i möjlig heterna att utnyttja

dessa.

Förvaltningsfastigheter

För antaganden och bedömningar i samband med

värdering av förvaltningsfastigheter se not 18, Förvalt-

ningsfastigheter.

NOT 38 Resultatdisposition

Förslag till disposition av bolagets vinst.
Till bolagsstämmans förfogande står:
balanserat resultat	-11,8
överkursfond	1 876,5
årets resultat	-31,4
	1 833,3
Styrelsen föreslår att:
i ny räkning överföres	1 833,3

NOT 36 Segmentsredovisning

KONCERN		Totalt		Bostäder		Samhäll/Kommersiellt
	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Mkr	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Hyresintäkter	768,4	726,6	545,8	516,7	222,6	209,9
Fastighetskostnader	-244,7	-246,6	-178,3	-181,3	-66,4	-65,3
Driftnetto	523,7	480,0	367,5	335,4	156,2	144,6
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter)	-6,1	-6,1	-6,0	-6,0	-0,1	-0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	211,5	-254,4	337,2	-199,9	-125,7	-54,5
Segmentsresultat	729,1	219,5	698,7	129,5	30,4	90,0
Ej fördelade poster
Driftnetto avseende projektfastigheter	-4,2	0,8
Övriga intäkter och
central administration	-58,0	-49,7
Resultat från intresse företag och
joint ventures	10,0	31,7
Finansnetto exklusive tomträtter	-284,2	-273,7
Värdeförändring projektfastigheter	-55,1	-18,2
Värdeförändring övriga andelar	-88,8	0,0
Värdeförändring derivat	57,2	-151,4
Resultat före skatt	306,1	-240,9
Skatt på årets resultat	-81,3	34,8
Årets resultat	224,8	-206,1
Verkligt värde per segment	12 879,7	11 950,0	9 698,9	8 662,4	3 180,8	3 287,6
Verkligt värde projekt	310,1	338,6
Verkligt värde förvaltningsfastigheter	13 189,8	12 288,6	9 698,9	8 662,4	3 180,8	3 287,6
Överskottsgrad, %	68,6	67,8	67,3	64,9	70,2	68,9

Verksamheten följs upp per segment. Från och med

2024 slås segmenten samhäll och kommersiellt samman

till ett segment. Fastighetsbeståndet delas in i segmen-

ten; bostäder och samhäll/kommersiella fastigheter. Den

del som överväger i förhållande till hyresvärdet för fastig-

heten bestämmer vilket segment en fastighet tillhör.

Uppföljningen sker på hyresintäkter, fastighetskostna-

der, driftnetto, värdeförändring förvaltningsfastigheter,

verkligt värde samt överskottsgrad.

Alla hyresintäkter härrör från fastigheter belägna i

Sverige. Koncernen har ingen kund som står för mer

än 10 procent av omsättningen. Den hyresgäst som

enskilt står för störst andel svarar för 6 procent av

omsättningen. Koncernens övriga rörelseintäkter är ej

fördelade per segment.

Samtliga anläggningstillgångar är belägna i Sverige.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

88 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Underskrifter

Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman

den 15 maj 2025. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats

i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG)

nummer 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.

Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och

koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger

en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och

resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag

som ingår i koncernen står inför.

Malmö 2025-03-24

Vår revisionsberättelse har avlämnats 2025-03-24

Forvis Mazars AB

Viktoria Bergman

Styrelseordförande

Olof Andersson

Verkställande direktör

Styrelseledamot

Rasmus Grahn

Auktoriserad revisor

Anders Persson

Auktoriserad revisor

Emil Hjalmarsson

Styrelseledamot

Patrik Emanuelsson

Styrelseledamot

Axel Barchan

Styrelseledamot

Richard Hultin

Styrelseledamot

Sofie Karlsryd

Styrelseledamot

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

89Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ). Org. nr 556183-0281.

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Fastighets Aktiebolaget

Trianon (publ) för år 2024 med undantag för bolags-

styrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna

50–54 respektive 12–19. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 4–5, 8–9, 12–19,

35-37, 40-42, 44–47 och 50–89 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

finansiella ställning per den 31 december 2024 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp-

rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i

alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per den 31 december 2024 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen

är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis-

ningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

rapport över totalresultatet och balansräkningen för kon-

cernen och resultat-räkningen och balansräkningen för

moderbolaget.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncernredovisningen är förenliga med innehållet

i den kompletterande rapport som har överlämnats till

moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors-

förordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards

on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande

till moderbolaget och koncernen enligt god revisors-

sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat

på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna

tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/

EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget

eller, i förekommande fall, dess moderbolag eller dess

kontrollerande företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning var

de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för den aktuella peri-

oden. Dessa områden har behandlats inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi

gör inga separata uttalande om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i kon-

cernen uppgick per den 31 december 2024 till 13 189,8

Mkr och värdeförändringarna till 156,4 Mkr. Koncernens

förvaltningsfastigheter utgör 92% av de totala tillgång-

arna per 31 december 2024. Värderingarna har som

huvudmetod genomförts genom s.k. kassaflödeskalkyl

av varje fastighet, vilket innebär att framtida kassaflöden

prognosticeras. För beräkning av framtida kassaflöden

har hänsyn tagits till marknaden och närområdets

framtida bedömda utveckling, fastigheternas marknads-

förutsättningar och marknadsposition, marknadsmäs-

siga hyresvillkor samt drifts- och underhållskostnader i

likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter.

Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknads-

värde vid kalkylperiodens slut. Med anledning av den

höga graden av antaganden och bedömningar som

sker i samband med fastighetsvärderingen samt att en

liten justering i antaganden som ligger till grund för

värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden

anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt

område i vår revision. För ytterligare information se

avsnittet risker och riskhantering i förvaltningsberättelsen,

not 2 Koncernens redovisningsprinciper samt not 18

Förvaltningsfastigheter.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för

fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera

värderingsmetod och indata i de externt upprättade

värderingarna för ett urval av fastigheterna. Vi har

utvärderat de externa värderarnas kompetens och

objektivitet. Vi har gjort marknadsjämförelser mot känd

marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för

fastighetsvärdering. Vi har också granskat rimligheten i

gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakans-

grad, hyresintäkter och driftkostnader samt granskat

lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller annan information än årsre-

dovisningen och koncernredovisningen och återfinns på

sidorna 1–3, 6–7, 10–11, 20–34, 38-39, 43, 48–49 och

90–104. Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-

cernredovisningen omfattar inte denna information och

vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna

andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den

information som identifieras ovan och överväga om

informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-

nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi baserat på det arbete som har utförts avse-

ende denna information, drar slutsatsen att den andra

informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi

skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i

detta avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-

ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt

årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis-

ningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer

är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktö-

ren för bedömningen av bolagets och koncernens för-

måga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är

tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan

att fortsätta verksamheten och att använda antagandet

om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas

dock inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten

eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något

av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om

huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,

och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi pro-

fessionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga

felaktigheter i årsredovisningen och koncernredo-

visningen, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag, utformar och utför granskningsåtgär-

der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar

revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för

att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av

oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet

som beror misstag, eftersom oegentligheter kan

innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga

utelämnanden, felaktig information eller åsidosät-

tande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets

interna kontroll som har betydelse för vår revision för

att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala

oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper

som används och rimligheten i styrelsens och verk-

ställande direktörens uppskattningar i redovisningen

och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om

fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

90 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida

det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser

sådana händelser eller förhållanden som kan leda till

betydande tvivel om bolagets och koncernens för-

måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsat-

sen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste

vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på

upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo-

visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller,

om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera

uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis

som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel-

sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden

göra att ett bolag och en koncern inte längre kan

fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen,

strukturen och innehållet i årsredovisningen och

koncernredovisningen, däribland upplysningarna,

och om årsredovisningen återger de underliggande

transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger

en rättvisande bild.

• planerar och utför vi koncernrevisionen för att

inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för företag

eller affärsenheter inom koncernen som grund för att

göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi

ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av

det revisionsarbete som utförts för koncernrevision-

ens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens

planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten

för den. Vi måste också informera om betydelsefulla

iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella

betydande brister i den interna kontrollen som vi

identifierat.

Vi måste också förse styrelsen förse styrelsen med

ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska

krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer

och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen

fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest

betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och

koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda

riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför

utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.

Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida

inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning

om frågan.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH

ANDRA FÖRFATTNINGAR

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning för Fastig-

hets Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2024 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar

styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet

Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en

bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn

till de krav som bolagets och koncernens verksam-

hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolide-

ringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och

förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta

innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets

och koncernens ekonomiska situation och att tillse att

bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-

lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Den verkställande direktören ska sköta den löpande för-

valtningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och

bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för

att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse

med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på

ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och

därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta

revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet

kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkstäl-

lande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet

mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagsla-

gen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-

sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt

uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet

bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

ingen garanti för att en revision som utförs enligt god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgär-

der eller försummelser som kan föranleda ersättnings-

skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositio-

ner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i

Sverige använder vi professionellt omdöme och har en

professionellt skeptisk inställning under hela revi-

sionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig

främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom-

mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår

professionella bedömning med utgångspunkt i risk och

väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen

på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är

väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträ-

delser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation.

Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsun-

derlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som

är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som

underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dis-

positioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi

granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen har vi även utfört en granskning av att

styrelsen och verkställande direktören har upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden för Fastighets Aktiebolaget

Trianon (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det

lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i

ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektro-

nisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation

RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande

till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese-

tiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet

med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-

persmarknaden, och för att det finns en sådan intern

kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att

Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller

dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är

ingen garanti för att en granskning som utförs enligt

RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

Esef-rapporten.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

91Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Revisionsföretaget tillämpar International Standard

on Quality Management 1, som kräver att företaget

utformar, implementerar och hanterar ett system för

kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv-

ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

av årsredovisningen och koncernredovisning. Revi-

sorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat

genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter

i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn

de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram

underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som

är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,

men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten

i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också

en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt

XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten

överensstämmer med den granskade årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-

räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten

har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av

Esef-förordningen.

REVISORNS GRANSKNING AV

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 50-54 och för att den är upprättad

i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation

RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap-

porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr-

ningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt

mindre omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International Stan-

dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi

anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för

våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys-

ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna

2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket

samma lag är förenliga med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

REVISORNS GRANSKNING AV

HÅLLBARHETSRAPPORTEN

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrap-

porten på sidorna 12-19 och för att den är upprättad i

enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda-

tion RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade

hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning

av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en

väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Stan-

dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi

anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för

vårt uttalande.

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Forvis Mazars AB, Box 4211, 203 13 Malmö utsågs

till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ)s revisor av

bolagsstämman 15 maj 2024 och har varit bolagets

revisor sedan juni 2016.

Huvudansvarig revisor, Anders Persson, företrädande

Forvis Mazars har varit bolagets revisor sedan 2019.

Malmö, 2025-03-24

Forvis Mazars AB

Anders Persson Rasmus Grahn

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

92 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Värdeskapande projekt i Burlöv

I Burlöv äger vi tillsammans med Wallfast stationsnära fastigheter och byggrätter till ett värde av 1,4 Mdkr.

Sedan december 2020 har vi utvecklat Burlöv Center från en uthyrningsgrad på cirka 40 procent till nuvarande

85 procent samt sålt byggrätter i området. Vi driver detaljplan för bostäder på ytterligare 100 000 kvm BTA

och har en färdig detaljplanerad byggrätt på 18 000 kvm BTA. I bild Kv Hanna i direkt anslutning till Burlövs nya

station med tåg var sjätte minut till centrala Malmö och Lund på 5 respektive 7 minuter.

93Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Definitioner och ordlista

FASTIGHETSRELATERADE

Antal renoverade lägenheter

Antalet lägenheter som vid periodens slut till

minsta del badrumrenoverats.

Belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde

Räntebärande nettoskuld i förhållande till

fastighetsvärdet vid periodens slut.

Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av

fastighetsvärdet som finansierats genom belåning.

BRA

BRA eller bruksarea är summan av invändiga areor

bestående av boarea (BOA), lokalarea (LOA), biarea

(BIA) samt övrig area (ÖVA) för samtliga våningsplan.

BTA

BTA, bruttoarea eller bruttototalarea är den

sammanlagda ytan av samtliga våningsplan.

Bruttoarean begränsas av ytterväggens utsida.

Direktavkastning eller yield, exklusive administration

Driftnettot exklusive administration, i förhållande till

marknadsvärde.

Ekonomisk uthyrningsgrad (uthyrningsgrad)

Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid

periodens slut i procent av hyresvärde.

Motiv för användning: Syftar till att underlätta

bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det

totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.

Exploateringsfastighet

Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas

för förädling med avsikt att avyttras.

Fastighetsvärde kr per kvm

Fastigheternas marknadsvärde i förhållande till

uthyrbar yta i kvm exklusive garage.

Förvaltningsmarginal

Driftnetto minskat med central administration och

räntekostnader nyttjanderätter (tomträtter) i för-

hållande till hyresintäkter.

Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor andel

av hyresintäkterna som blir kvar till att täcka räntor med

mera efter förvaltning av fastigheter och verksamhet

har betalats.

Förvaltningsresultat

Resultat före skatt med återläggning av

värdeförändringar.

Förvaltningsresultat från intresseföretag

och joint ventures

Förvaltningsresultatet hänförligt till delägda fastig-

heter genom intresseföretag och joint ventures.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för

outhyrda ytor i befintligt skick.

Nettouthyrning

Kontrakterad årshyra för periodens nyuthyrningar

minus kontrakterad årshyra för periodens

uppsägningar för avflytt.

Omflyttningsfrekvens

Antal avflyttningar i förhållande till antal lägenheter

under senaste tolvmånadersperiod.

Projektfastighet

Projektfastighet avser fastighet för förädling samt

byggnad under uppförande.

Samhällsfastighet

Fastighet vars hyresvärde till övervägande del

består av skattefinansierad verksamhet och är

specifikt anpassad för samhällsservice.

Säkringsgrad

Säkringsgraden beräknas som swapvolym plus

lån med fast ränta med löptid över 6 månader

genom total skuldvolym.

Uthyrningsbar yta

Total uthyrningsbar yta exklusive garageyta.

Vakansgrad

Vakansgraden beräknas genom att dividera hyres-

värdet för vakanta fastigheter med totala hyresvärdet.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkter.

Motiv för användning: Syftar till att belysa fastigheter-

nas direktavkastning i förhållande till hyresintäkterna.

FINANSIELLA

Avkastning på eget kapital

Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets

aktieägare i procent av genomsnittligt eget kapital

hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Motiv för användning: Syftar till att visa avkastningen

som genereras på det kapital som aktieägarna har

investerat i Bolaget.

Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning

Räntebärande nettoskuld i förhållande till balans-

omslutningen vid periodens slut.

Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av

koncernens tillgångar som finansierats genom belå

ning. Koncernens andel i fastigheter ägda av intresse-

företag och joint ventures finansieras genom räntebä-

rande nettoskuld och nyckeltalet utgör ett komplement

till belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde.

Driftnetto genom belåning

Driftnetto minskat med kostnader för fastighets-

administration i förhållande till nettoskuld.

Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av

belåning som täcks av driftnettot. Nyckeltalet är

ett mått på kassaflödet i förhållande till nettoskuld.

Driftöverskott (Driftnetto)

Hyresintäkter samt övriga intäkter reducerat med

fastighetskostnader.

Hållbar hybridobligation

Subordinerat efterställt hållbart obligationslån där

likviden kopplas till ett hållbart ramverk, med inriktning

på social och miljömässig hållbarhet.

Långsiktigt substansvärde

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

med återläggning av räntederivat samt uppskjuten

skatt.

Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat och

kompletterande mått på storleken på eget kapital.

Räntebärande nettoskuld (nettoskuld)

Lång- och kortfristiga skulder samt utnyttjad

checkräkningskredit minskat med likvida medel.

Räntetäckningsgrad

Periodens resultat före skatt, med återläggning av

värdeförändringar derivat och fastigheter samt finan-

siella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader

med återläggning av räntekostnader för derivat.

Motiv för användning: Syftar till att visa på företagets

förmåga att täcka sina räntekostnader.

Soliditet

Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent

av balansomslutningen.

Motiv för användning: Visar på hur stor andel av

bolagets totala tillgångar som finansierats av bolagets

ägare.

Wault

Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen,

viktat efter avtalade hyresintäkter (Weighted Average

Unexpired Lease Term). Nyckeltalet visar viktad tidsrisk

för framtida vakanser.

AKTIERELATERADE

Eget kapital per aktie

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i

förhållande till antalet aktier vid periodens slut.

Eget kapital per aktie efter avdrag för eget kapital

hänförligt till hybridobligation

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobliga

tioner i förhållande till antalet aktier vid periodens slut.

Förvaltningsresultat per aktie

Resultat före skatt med återläggning av värdeföränd

ringar i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget

kapital hänförligt till hybridobligation

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybrid-

obligationer med återläggning av räntederivat samt

uppskjuten skatt.

Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat

och kompletterande mått på långsiktigt substans-

värde hänförligt till Bolagets stamaktieägare med

avdrag för den del av eget kapital som hänför sig

till hybridobligationer.

Resultat per aktie

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare efter avdrag för ränta på hybridobligationer i

förhållande till genomsnittligt antal aktier. Definition

enligt IFRS.

HÅLLBARHETSRELATERADE

För hållbarhetsrelaterade definitioner,

se sidan 102.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202494

Taxonomiförenlighet

Trianon omfattas ej av rapporteringskraven

gällande taxonomiförenlighet men väljer att

frivilligt lämna upplysningar enligt följande tabel-

ler. Trianon har bedömt att de aktiviteter som

primärt beskriver verksamheten är 7.7 Förvärv

och ägande av byggnader samt 7.1 Uppförande

av byggnader. Trianons fastighetsportfölj består

till största delen av fastigheter i det befintliga

beståndet och som därmed ej är taxonomiför-

enliga. De fastigheter i Trianons bestånd som är

EU-taxonomin

Omsättning

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter

Kod/koder (2)

Absolut omsättning

(3),

m se k

Andel av

omsättning (4), %

Begränsning av klimat-

förändringar (5), %

Anpassning till klimat

förändringar (6), %

Vatten och marina

resurser (7), %

Cirkulär ekonomi (8), %

Föroreningar (9), %

Biologisk mångfald

(10), %

Begränsning av klimat-

förändringar (11), J/N

Anpassning till klimat

förändringar (12), J/N

Vatten och marina

resurser (13) J/N

Cirkulär ekonomi

(14) J/N

Föroreningar (15) J/N

Biologisk mångfald

och ekosystem

(16) J/N

Minimiskyddsåtgärder

(17) J/N

Taxonomiförenlig andel

av omsättningen,

år 2024 (18), %

Taxonomiförenlig andel

av om sättningen, år

2023 (19), %

Kategori (möjliggöran

de verksamhet) (20) E

Kategori (omställnings-

verksamhet) (21) T

A. VERKSAMHETER SOM O MFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 96,4 12 12 10

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är

miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 676,1 88 88 90

Totalt (A.1 + A.2)

772,5 100 100 100

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFAT TAS AV TAXONOMIN

Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)

0,0 0

Totalt (A + B)

772,5 100

energiklass A eller bland topp 15 procent energi-

effektivaste byggnader i landet har bedömts vara

taxonomiförenliga. De nybyggnadsprojekt som

färdigställts eller är under uppförande kommer

att hålla en låg energiförbrukning vid färdigstäl-

lande motsvarande energiklass A eller bland topp

15 procent energieffektivaste byggnader i landet.

Investeringar i dessa har under uppförandet valts

att redovisas som ej taxonomiförenliga trots att

de vid färdigställandet kommer att uppfylla de

krav som taxonomin ställer.

Resultatindikatorer

Tabellerna visar andel av nettoomsättning, drifts-

utgifter och kapitalutgifter som anses hållbara

i enlighet med kriterierna i taxonomin. Med

nettoomsättning avses hyresintäkter redovisat i

resultaträkningen. Driftsutgifter omfattar utgifter

för reparationer och underhåll samt del av övriga

driftskostnader enligt not 7 sidan 72. Kapitalutgif-

ter avser förvärv och investeringar i befintligt be-

stånd samt nyproducerade fastigheter. Samtliga

fastigheter hänförliga till uppförande av nya bygg-

nader kommer vid färdigställande att uppfylla de

krav som taxonomin ställer.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 95

Kapitalutgifter/Capex

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter

Kod/koder (2)

Absoluta kapitalutgifter

(3),

m se k

Andel av kapitalutgifter

(4), %

Begränsning av klimat

förändringar (5), %

Anpassning till klimat

förändringar (6), %

Vatten och marina

resurser (7), %

Cirkulär ekonomi (8), %

Föroreningar (9), %

Biologisk mångfald

(10), %

Begränsning av

klimatförändringar

(11), J/N

Anpassning till klimat

förändringar (12), J/N

Vatten och marina

resurser (13) J/N

Cirkulär ekonomi

(14) J/N

Föroreningar (15) J/N

Biologisk mångfald

och ekosystem

(16) J/N

Minimiskyddsåtgärder

(17) J/N

Taxonomiförenlig andel

av drifts utgifterna, år

2024 (18), %

Taxonomiförenlig andel

av drifts utgifterna, år

2023 (19), %

Kategori (möjliggöran

de verksamhet) (20) E

Kategori (omställnings-

verksamhet) (21) T

A. VERKSAMHETER SOM O MFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 0,0 0 0 0

A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är

miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 163,1 84 84 26

Uppförande av nya byggnader

7.1 31,4 16 16 74

Totalt (A.1 + A.2)

194,5 100 100 100

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFAT TAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)

0,0 0

Totalt (A + B)

194,5 100

Driftsutgifter/Opex

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter

Kod/koder (2)

Absoluta driftsutgifter

(3),

m se k

Andel av driftsutgifter

(4) %

Begränsning av klimat

förändringar (5), %

Anpassning till klimat

förändringar (6), %

Vatten och marina

resurser (7), %

Cirkulär ekonomi (8), %

Föroreningar (9), %

Biologisk mångfald

(10), %

Begränsning av

klimatförändringar

(11), J/N

Anpassning till klimat

förändringar (12), J/N

Vatten och marina

resurser (13) J/N

Cirkulär ekonomi

(14) J/N

Föroreningar (15) J/N

Biologisk mångfald

och ekosystem

(16) J/N

Minimiskyddsåtgärder

(17) J/N

Taxonomiförenlig andel

av kapital utgifterna, år

2024 (18), %

Taxonomiförenlig andel

av kapitalutgifterna, år

2023 (19), %

Kategori (möjliggöran

de verksamhet) (20) E

Kategori (omställnings-

verksamhet) (21) T

A. VERKSAMHETER SOM O MFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 4,1 8 8 7

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är

miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 49,4 92 92 93

Totalt (A.1 + A.2)

53,5 100 100 100

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFAT TAS AV TAXONOMIN

Driftsutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)

0,0 0

Totalt (A + B)

53,5 100

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202496

Fastighetsregister

BOSTADSFASTIGHETER

Fastighetsinnehav Typ Område

Almen 1 Bostad Ystad

Almen 3 Bostad Ystad

Almen 5 Bostad Ystad

Almen 7 Bostad Ystad

Alven 26 Bostad Malmö

Ankan 2 Bostad Malmö

Ankan 14 Bostad Malmö

Arlöv 21:181 Bostad Burlöv

Badmössan 1

Bostad Malmö

Basunen 3 Bostad Malmö

Beckasinen 11 Bostad Malmö

Björnen 6 Bostad Skurup

Björnen 8 Bostad Skurup

Brockfågeln 11 Bostad Malmö

Bryggan 1 Bostad Malmö

Bäverungen 5 Bostad Stockholm

Centralköket 1 Bostad Malmö

Concordia 35 Bostad Malmö

Dalkarlen 22 Bostad Landskrona

Delfinen 14 Bostad Malmö

Delfinen 15 Bostad Landskrona

Delfinen 16 Bostad Landskrona

Docenten 1 Bostad Malmö

Docenten 4 Bostad Malmö

Docenten 7 Bostad Malmö

Docenten 8 Bostad Malmö

Draken 16 Bostad Landskrona

Draken 17 Bostad Landskrona

Drömmen 12 Bostad Malmö

Folkvisan 3 Bostad Malmö

Fredrik 16 Bostad Skurup

Fredrik 17 Bostad Skurup

Fritz 14 Bostad Malmö

Fritz 2 Bostad Malmö

Gjörloff 5 Bostad Landskrona

Gnistan 4 Bostad Malmö

Fastighetsinnehav Typ Område

Gåsen 2 Bostad Malmö

Gåsen 8 Bostad Malmö

Hermodsdal 4 Bostad Malmö

Hermodsdal 5 Bostad Malmö

Hjorten 46 Bostad Landskrona

Hoppet 8 Bostad Landskrona

Häggen 13 Bostad Malmö

Hälsingör 2 Bostad Malmö

Hämplingen 8 Bostad Malmö

Jordlotten 9 Bostad Malmö

Kil 1 Bostad Malmö

Korpen 14 Bostad Landskrona

Korpen 42 Bostad Malmö

Laboratorn 1 Bostad Malmö

Laboratorn 6 Bostad Malmö

Lejonet 2 Bostad Skurup

Lektorn 5

Bostad Malmö

Lerteglet 1 Bostad Malmö

Lerteglet 2 Bostad Malmö

Linné 44 Bostad Landskrona

Macklean 25 Bostad Skurup

Motetten 2 Bostad Malmö

Murteglet 1 Bostad Malmö

Mårten 16 Bostad Skurup

Najaden 9 Bostad Landskrona

Nimrod 26 Bostad Landskrona

Notarien 1 Bostad Malmö

Nyborg 22 Bostad Malmö

Onsjö 7 Bostad Malmö

Orten 8 Bostad Malmö

Oscar II 20 Bostad Landskrona

Passaren 2 Bostad Skurup

Pelikanen 17 Bostad Landskrona

Pelikanen 21 Bostad Landskrona

Professorn 14

Bostad Malmö

Professorn 15

Bostad Malmö

Fastighetsinnehav Typ Område

Professorn 4

Bostad Malmö

Professorn 5

Bostad Malmö

Professorn 6

Bostad Malmö

Safiren 1 Bostad Landskrona

Slussen 2 Bostad Malmö

Stacken 1

Bostad Malmö

Stacken 13

Bostad Malmö

Stacken 9

Bostad Malmö

Strutsen 26 Bostad Malmö

Svedala 1:87 Bostad Svedala

Svedala 59:2 Bostad Svedala

Svedala 59:3 Bostad Svedala

Torna 8 Bostad Malmö

Urberget 1 Bostad Skurup

Uret 2 Bostad Malmö

Vakteln 10 Bostad Malmö

Vakteln 3 Bostad Malmö

Vallhunden 8

Bostad Stockholm

Vallmon 2-7 Bostad Skurup

Vågen 6 Bostad Malmö

Vårsången 6

Bostad Malmö

Vårsången 8

Bostad Malmö

Örmölla 13:257-277 Bostad Skurup

Östergård 3 Bostad Skurup

Östra Förstaden 27 Bostad Landskrona

SAMHÄLL/KOMMERSIELLA FASTIGHETER

Fastighetsinnehav Typ Område

Antilopen 1 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Apollo 15 Samhäll/

kommersiell

Klippan

Balken 6 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Basen 58 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Bokbindaren 6 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Druvan 1 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Fjällrutan 1 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Fälgen 1 Samhäll/

kommersiell

Lund

Gefion 1 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Gunghästen 1 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Hermodsdal 9 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Håkanstorp 9

Samhäll/

kommersiell

Malmö

Härsjön 4 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Katrinelund 19

Samhäll/

kommersiell

Malmö

Kvarnskon 1 Samhäll/

kommersiell

Lund

Liljan 12 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Macken 1 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Mercurius 5 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Månskäran 1 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Nötskrikan 18 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Paulina 47 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Residenset 4 Samhäll/

kommersiell

Malmö

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 97

SAMHÄLL/KOMMERSIELLA FASTIGHETER

Fastighetsinnehav Typ Område

Rolf 6 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Sandsjön 2 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Siljan 22 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Skrattmåsen 13 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Skvadronen 9 Samhäll/

kommersiell

Klippan

Storken 32 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Svedala 8:16 Samhäll/

kommersiell

Svedala

Ugglan 21 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Uno 5 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Vakteln 14 Samhäll/

kommersiell

Malmö

Vipan 9 Samhäll/

kommersiell

Malmö

PROJEKTFASTIGHETER

Fastighetsinnehav Typ Område

Blåklockan 13 Projekt Vimmerby

Bunkeflostrand 155:3 Projekt Malmö

Centralköket 3 Projekt Malmö

Gullvivan 5 Projekt Vimmerby

Husie 172:75 Projekt Malmö

Hässleholm Vittsjö

3:422

Projekt Hässleholm

Kåsören 1 Projekt Malmö

Mjölkboden 4

Projekt Stockholm

Poeten 1 Projekt Malmö

Spiralen 10 Projekt Malmö

Terapisalen 2 Projekt Malmö

Toarp 9:1 Projekt Malmö

Vallen 15 Projekt Malmö

Cepudanienia con ex

DELÄGDA FASTIGHETER

Fastighetsinnehav Typ Område

Arlöv 22:189

Bostad Burlöv

Bojen 1 Projekt Malmö

Fendern 1 Projekt Malmö

Kandidaten 7 Bostad Osby

Kvarteret Hanna Bostad Burlöv

Landshövdingen 2 & 3 Projekt Malmö

Linjalen 1 Bostad Osby

Linjalen 11 Bostad Osby

Linjalen 12 Bostad Osby

Linjalen 13 Bostad Osby

Linjalen 14 Bostad Osby

Smeden 16 Bostad Osby

Smedjan 2 Projekt Malmö

Tågarp 15:4

(Burlöv Center)

Kommersiell Burlöv

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202498

Flerårsöversikt

Trianon presenterar vissa finansiella mått i årsre-

dovisningen som inte definieras enligt IFRS. Tri-

anon anser att dessa mål ger värdefull komplet-

terande information till investerare och bolagets

ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets

prestation. Eftersom inte alla företag beräknar

finansiella mått på samma sätt, är dessa inte all-

tid jämförbara med mått som används av andra

företag. Dessa mått ska därför inte ses som en

ersättning för mått som definieras enligt IFRS.

I nedanstående tabell presenteras mått som

inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges.

Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på

sidan 94.

Följande finansiella mål är fastslagna av

styrelsen för perioden 2022–2024.

• Förvaltningsresultatet ska öka med

12 procent årligen

• Avkastning på eget kapital ska överstiga

12 procent över en konjunkturcykel

• Belåningsgrad ska ej överstiga 60 procent

• Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,75 ggr

Styrelsen beslutade om ny affärsplan 2025–

2030 med nya finansiella mål och hållbarhetsmål

samt ny utdelningspolicy. Se sidorna 8–9.

Finansiella

2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

Avkastning på eget kapital, % 4,3 -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7 13,6 20,0 44,2

Räntetäckningsgrad, ggr 1,64 1,67 2,49 3,15 3,45 2,59 2,38 3,11 3,87

Soliditet, % 37,9 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6 34,2 37,2 34,0

Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,9 2,2 1,9 2,3 2,4 2,6 2,1 2,0

Förvaltningsresultat, Mkr 178,0 162,9 231,8 253,1 224,2 177,3 130,8 116,6 82,0

Ökning av förvaltningsresultat i förhållande till

motsvarande period föregående år, % 9,3 -29,7 -8,4 12,9 26,4 35,6 12,2 42,2 26,2

Resultat före skatt, Mkr 306,1 -240,9 201,9 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5

Periodens totalresultat, Mkr 224,8 -206,1 171,4 1 310,5 537,4 307,1 267,0 340,2 401,9

Eget kapital, Mkr 5 415,0 5 020,3 5 372,9 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter

avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer, Mkr 5 364,5 4 893,8 4 905,0 4 804,8 3 084,5 2 452,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5

Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 306,7 5 908,3 6 198,4 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital

hänförligt till hybridobligationer, Mkr 6 256,1 5 781,8 5 730,6 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

Balansomslutning, Mkr 14 292,2 13 629,6 13 797,7 13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0

Aktierelaterade

2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

Antal utestående aktier, tusental

200 374,7 184 124,7 157 506,0 39 251,5 37 465,5 36 465,5 34 365,5 34 365,5 28 115,5

Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental

195 934,8 159 037,4 157 127,6 37 748,2 36 946,4 34 561,1 34 365,5 31 420,3 28 115,5

Eget kapital per aktie, kr 27,02 27,27 34,11 33,23 23,57 19,41 14,39 12,78 10,51

Eget kapital per aktie, kr

26,77 26,58 31,14 30,60 20,58 16,82 14,39 12,78 10,51

Resultat per aktie, kr

1,11 -1,59 0,84 8,41 3,31 2,14 1,86 2,54 3,57

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,91 1,02 1,48 6,70 6,07 5,13 3,81 3,71 2,92

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,47 32,09 39,35 38,79 28,22 23,20 17,45 15,47 13,07

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

31,22 31,40 36,38 36,16 25,23 20,61 17,45 15,47 13,07

Definition enligt IFRS.

Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.

Historiska nyckeltal per aktie omräknade med hänsyn taget till split av aktien under 2022 med villkor 4:1.

Fastighetsrelaterade

2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

Hyresintäkter, Mkr 772,5 732,8 688,3 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4

Driftsöverskott, Mkr 530,3 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6

Hyresvärde, Mkr 882,3 820,3 798,4 737,8 653,4 557,8 437,9 365,6 231,0

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 96,1 95,2 95,0 94,5 93,5 89,2 85,0 96,0

Överskottsgrad, % 68,6 67,8 62,6 64,1 66,6 64,0 61,7 62,5 64,0

Förvaltningsmarginal, % 59,0 58,0 52,4 64,5 55,9 54,6 51,8 52,4 53,2

Belåningsgrad, % 54,7 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1 56,6 53,6 56,4

Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning, % 50,5 51,5 50,9 49,9 51,1 52,4 55,3 51,7 53,6

Driftnetto genom belåning, % 7,7 7,4 6,6 6,2 7,3 6,8 6,7 6,9 6,4

Andel bostadsfastigheter, % 75 73 73 75 66 64 61 55 -

Uthyrningsbar yta exkl. garage, tkvm 492 455 491 488 402 341 272 223 158

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 99

Härledning av nyckeltal

Mkr, om inget annat anges 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

Hyresintäkter 772,5 732,8 688,3 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4

Övriga intäkter 10,7 15,7 16,3 5,5 2,6 6,7 3,6 2,5 1,7

Fastighetskostnader -252,9 -252,0 -273,4 -227,6 -187,3 -167,6 -135,5 -100,7 -64,5

Driftnetto 530,3 496,5 431,2 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6

Överskottsgrad, % 68,6 67,8 62,6 64,1 66,6 64,0 61,7 62,5 64,0

Eget kapital 5 415,0 5 020,3 5 372,9 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5

Balansomslutning 14 292,2 13 629,6 13 797,7 13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0

Soliditet, % 37,9 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6 34,2 37,2 34,0

Räntebärande skulder, långfristiga 4 116,6 5 239,5 4 127,0 3 454,2 4 059,6 850,1 1 814,7 1 657,3 1 848,3

Räntebärande skulder, kortfristiga 3 226,6 1 861,1 2 980,4 3 412,4 1 486,6 3 714,9 1 553,1 900,3 32,3

Checkräkningskredit 0,0 21,7 0,0 0,0 0,0 0,0 5,1 0,0 8,4

Likvida medel -124,5 -109,8 -90,0 -87,4 -280,1 -177,7 -30,0 -44,1 -23,2

Räntebärande nettoskuld 7 218,6 7 012,4 7 017,4 6 779,1 5 266,1 4 387,3 3 342,9 2 513,5 1 865,8

Förvaltningsfastigheter 13 189,8 12 288,6 12 862,6 12 665,5 9 462,3 7 958,4 5 904,9 4 692,9 3 306,1

Belåningsgrad, % 54,7 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1 56,6 53,6 56,4

Resultat före skatt 306,1 -240,9 201,9 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5

Återläggning av värdeförändringar,

förvaltningsfastigheter och derivat -124,9 424,0 38,1 -1 377,7 -343,9 -210,4 -171,1 -308,3 -376,8

Återläggning av finansnetto 284,2 273,6 151,9 90,2 85,7 66,6 49,1 23,2 13,8

Justerat resultat före skatt 465,5 456,7 392,0 378,5 393,2 243,8 184,7 146,7 140,5

Finansnetto -284,2 -273,6 -151,9 -90,2 -85,7 -66,6 -49,1 -23,2 -13,8

Räntekostnader derivat 0,0 -0,1 -11,2 -30,0 -28,4 -27,4 -28,4 -24,0 -22,5

Totala räntekostnader inklusive räntekostnader derivat -284,2 -273,7 -163,1 -120,2 -114,1 -94,0 -77,5 -47,2 -36,6

Räntetäckningsgrad, ggr 1,64 1,67 2,49 3,15 3,45 2,59 2,38 3,11 3,87

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 224,8 -206,1 171,4 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9

Beräknat årstakt 224,8 -206,1 171,4 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9

Genomsnittligt eget kapital hänförligt till

moderbolagets aktieägare 5 195,9 5 245,6 5 421,5 4 172,8 3 103,1 2 440,3 1 886,4 1 593,4 908,4

Avkastning på eget kapital, % 4,3 -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7 13,6 20,0 44,2

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024100

Mkr, om inget annat anges 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 415,0 5 020,3 5 372,9 5 217,3 3 532,3 2 830,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5

Återläggning av uppskjuten skatt 935,7 841,4 855,1 857,3 586,8 467,3 372,9 324,7 232,4

Återläggning av derivatskuld 109,7 166,9 28,2 70,9 166,5 133,5 79,0 67,0 78,3

Återläggning av derivatfordran -7,3 -9,6 -22,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Återläggning av uppskjuten skattefordran -146,5 -110,7 -35,5 -55,5 -57,4 -47,7 -31,5 -22,9 -22,4

Långsiktigt substansvärde 6 306,7 5 908,3 6 198,4 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

Avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer -50,6 -126,6 -467,8 -412,5 -447,8 -378,0 0,0 0,0 0,0

Långsiktigt substansvärde efter avdrag för

eget kapital hänförligt till hybridobligationer 6 256,1 5 781,8 5 730,6 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

Driftnetto 530,3 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6

Central administration -68,7 -67,2 -72,9 -55,5 -52,9 -35,8 -34,1 -26,3 -18,9

Räntekostnader nyttjanderätter -6,1 -6,1 -6,1 -6,4 -6,4 -5,8 0,0 0,0 0,0

Förvaltningsöverskott 455,5 425,1 360,6 334,1 309,2 243,9 178,5 137,2 92,7

Hyresintäkter 772,5 732,8 688,3 518,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4

Förvaltningsmarginal, % 59,0 58,0 52,4 64,5 55,9 54,6 51,8 52,4 53,2

Driftnetto 530,3 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6

Återläggning av fastighetsadministration 22,2 22,7 21,1 21,4 18,0 16,0 12,0 9,8 7,0

Driftnetto exkl adminkostnader 552,5 521,0 460,6 417,4 386,5 301,5 224,6 173,3 118,6

Beräknat årstakt 552,5 521,0 460,6 417,4 386,5 301,5 224,6 173,3 118,6

Nettoskuld 7 218,6 7 012,4 7 017,4 6 779,2 5 266,1 4 409,0 3 342,9 2 513,5 1 865,8

Driftnetto genom belåning, % 7,7 7,4 6,6 6,2 7,3 6,8 6,7 6,9 6,4

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 101

5-årsöversikt Hållbarhet

Nyckeltal hållbarhet

2024 2023 2022 2021 2020

Koldioxidutsläpp ton CO

-ekvivalenter (tCO

Scope 1

Biogas för uppvärmning, tCO

e 0,2 0,3 0,5 0,3 0,1

Drivmedel från servicebilar, tCO

e 30,3 35,9 35,7 33,2 31,0

Scope 2

Fjärrvärme, tCO

e 5 904,8 3 955,9 3 960,2 4 179,1 3 871,5

El market-based, tCO

e 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

El location-based, tCO

1 021,9 - - - -

Scope 3

Kategori 3 – Bränsle- och energirelaterade aktiviteter,

tCO

e 272,3 - - - -

Kategori 6 – Tjänsteresor, tCO

e 4,7 6,2 5,7 2,9 -

Summa Scope 1-2 i jämförbart bestånd

Scope 1-2, tCO2e 5 910,4 - - 4 212,6 -

Scope 1-2, kg CO2e/kvmAtemp

10,5 - - 9,2 -

Värmeförbrukning

Fjärrvärmeförbrukning normalårskorrigerad,

kWh/m² Atemp

90 91 90 100 99

Biogasförbrukning normalårskorrigerad,

kWh/m² Atemp

2 3 4 1 1

Elförbrukning, kWh/kvm Atemp 25 27 29 30 30

Summa, kWh/kvm Atemp

117 121 124 131 130

Vattenförbrukning, m³/kvm 1,39 1,34 1,40 1,45 1,51

Egenproducerad direkt/indirekt förnybar energi

Produktion solceller, MWh 1 785 2 764 2 973 2 321 567

Installerad effekt, MW 0,82 2,59 2,44 2,33 2,10

Andel egenproducerad el av total elförbrukning, % 10 15 15 13 4

Kostnadseffektiva renoveringar

Antal renoverade lägenheter 84 109 151 186 132

Medarbetare

Genomsnittligt antal anställda 86 90 93 82 69

Varav andel kvinnor, % 41 40 44 42 41

Andel kvinnor i chefsposition, % 44 42 44 43 42

Frisktal, % 97 95 95 95 94

Kategori vilken Trianon börjat mäta 2024 därav inga historiska värde.

Mål enligt affärsplan 2025–2030 jämfört med basår 2021. Redovisats första gången 2024.

HÅLLBARHETSRELATERADE DEFINITIONER

Atemp

Summan av invändig area för respektive vånings-

plan, vindsplan och källarplan som värms till mer

än 10 °C.

CSRD

CSRD (Corporate Sustainability Reporting Direc-

tive) är ett nytt EU-direktiv som ska säkerställa att

företag rapporterar effekten av verksamhetens

sociala och miljömässiga aktiviteter.

EFRS

I det nya EU-direktivet ingår även ESRS (Euro-

pean Sustainability Reporting Standards) som

är en ny gemensam rapporteringsstandard för

hållbarhetsredovisning som täcker in 12 olika

rapporteringsområden.

Egenproducerad förnybar energi

Solenergi, vindenergi, vågenergi, vattenkraft och

biomassa är förnybara energikällor som ständigt

fylls på, främst genom solens strålar. Energin pro-

duceras till exempel av solceller där solpanelerna

antingen ägs av Trianon direkt eller indirekt.

Frisktal

Totalt antal arbetstimmar minus antal sjuktimmar i

förhållande till antalet arbetade timmar under året.

Genomsnittligt antal anställda

Summan av antalet arbetade timmar totalt under

räkenskapsåret dividerat med en årsarbetstid

motsvarande en heltidstjänst.

Koldioxidekvivalenter, CO

En koldioxidekvivalent, CO

e, är en mängd gas

som motsvarar klimateffekten av koldioxid. Det är

ett sätt att översätta olika gasers bidrag till global

uppvärmning till en enhetlig skala. Anledningen

är att växthusgaser ökar växthuseffekten olika

mycket.

Normalårskorrigerade värden

Normalårskorrigering av energianvändningsdata

syftar till att skapa möjligheter att jämföra energi-

användningen mellan olika perioder oberoende

av den aktuella utomhustemperaturen.

Scope 1

De utsläpp som sker i den egna verksamheten

(direkta) till exempel bränsleförbränning och från

fordon som organisationen äger eller kontrollerar.

Scope 2

Utsläpp (indirekta) från inköpt energi.

Scope 3

Indirekta utsläpp utöver inköpt energi, som bola-

get inte har direkt kontroll över men som sker på

grund av bolagets verksamhet. I Trianon har vi

valt att redovisa de egna tjänsteresorna med flyg

och privat bil samt bränsle- och energirelaterade

aktiviteter.

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024102

Information

Information om årsstämma i Trianon

Årsstämma i Fastighets Aktiebolaget Trianon

(publ) kommer att hållas torsdagen den 15 maj

2025 klockan 16.00 på Trianons kontor på

Fredsgatan 21, 212 12 Malmö.

Rätt till deltagande

Rätt att delta i stämman har den som dels upp-

tagits som aktieägare i den av Euroclear Sweden

AB förda aktieboken avseende förhållandena

onsdagen den 7 maj 2025, dels anmält sig till

stämman senast fredagen den 9 maj 2025.

För att ha rätt att delta i stämman måste

en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina

aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta

registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren

blir upptagen i framställningen av aktieboken per

onsdagen den 7 maj 2025. Sådan registrering kan

vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs

hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan

tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträtts-

registrering som har gjorts av förvaltaren senast

fredagen den 7 maj 2025 kommer att beaktas vid

framställningen av aktieboken.

I bolaget finns totalt 200 374 662 aktier, varav

6 084 472 A-aktier och 194 290 190 B-aktier,

som totalt berättigar till 25 513 491 röster. Bola-

get innehar inga egna aktier.

Finansiell kalender

Delårsrapport Q1 2025 ...................................... 2025-05-06

Årsstämma 2025 ................................................ 2025-05-15

Delårsrapport Q2 2025 ....................................... 2025-07-11

Delårsrapport Q3 2025 ....................................... 2025-11-07

Rapporterna kommer att finnas tillgängliga på www.trianon.se

Anmälan

Anmälan kan ske skriftligen via post till Fastighets

Aktiebolaget Trianon (publ), Fredsgatan 21,

212 12 Malmö (märk kuvertet ”årsstämma”),

via telefon 040-611 34 00 eller via e-post till

arsstamma@trianon.se. Vid anmälan ska anges

namn, person- eller organisationsnummer, aktie-

innehav, adress, telefonnummer dagtid samt, i

förekommande fall, det antal biträden (högst två)

som avses medföras vid stämman.

Aktieägare som företräds genom ombud ska

utfärda skriftlig daterad fullmakt för ombudet.

Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska

bestyrkt kopia av registreringsbevis eller motsva-

rande som utvisar behörig firmatecknare för den

juridiska personen bifogas. Fullmakten i original

samt eventuellt registreringsbevis bör i god tid

före stämman insändas till bolaget på ovan an-

given adress. Fullmaktsformulär tillhanda hålls på

bolagets hemsida, www.trianon.se, och sänds till

aktieägare som begär det.

För ytterligare information kontakta:

Olof Andersson

Verkställande direktör

olof.andersson@trianon.se, tel. 0709-54 57 20

Mari-Louise Hedbys

Vice verkställande direktör, ekonomichef

mari-louise.hedbys@trianon.se, tel. 040-611 34 85

INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION

Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 103

Fastighets AB Trianon

Besöksadress: Fredsgatan 21

Postadress: Fredsgatan 21

212 12 Malmö

040-611 34 00

info@trianon.se

Org. nr. 556183-0281

www.trianon.se

Trianon äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmöregionen.

Genom nytänkande, engagemang och långsiktighet verkar vi för en

hållbar och värdeskapande stadsutveckling. Vi erbjuder bostäder

och lokaler för kommersiell verksamhet och samhällsservice och

har tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus.