213800SWOEKEF29R3C352023-01-012023-12-31213800SWOEKEF29R3C352022-01-012022-12-31213800SWOEKEF29R3C352023-12-31213800SWOEKEF29R3C352022-12-31213800SWOEKEF29R3C352021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352021-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember213800SWOEKEF29R3C352021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800SWOEKEF29R3C352021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares213800SWOEKEF29R3C352021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember213800SWOEKEF29R3C352021-12-31213800SWOEKEF29R3C352022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember213800SWOEKEF29R3C352022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800SWOEKEF29R3C352022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800SWOEKEF29R3C352022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember213800SWOEKEF29R3C352022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352022-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember213800SWOEKEF29R3C352022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800SWOEKEF29R3C352022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800SWOEKEF29R3C352022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember213800SWOEKEF29R3C352023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800SWOEKEF29R3C352023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800SWOEKEF29R3C352023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember213800SWOEKEF29R3C352023-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember213800SWOEKEF29R3C352023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800SWOEKEF29R3C352023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800SWOEKEF29R3C352023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember213800SWOEKEF29R3C352023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800SWOEKEF29R3C352023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
Års- och hållbarhetsredovisning 2023
FASTIGHETS AB TRIANON (PUBL)
Mer än ett fastighetsbolag
Uno 5, Entré i Malmö.
OM TRIANON
Året i korthet .................................... 4
VD har ordet..................................... 6
Om Trianon .......................................8
Mål och utfall ...................................10
Strategi ............................................12
HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt samhällsengagemang ...............14
Trianons hållbarhetsmål ...................15
Inkludering skapar trygga boende ....16
Arbetsglädje och möjligheter ........... 18
Energibesparande åtgärder .............21
Innehållsförteckning
VERKSAMHETEN
Marknadstrender .............................25
Våra fastigheter ...............................27
Fastighetsbestånd ...........................28
Intjäningsförmåga ........................... 29
Förvärva och äga ............................. 31
Hyra ut och förvalta .........................33
Utveckla ..........................................35
Bygga .............................................. 37
Joint ventures ................................. 39
Finansiering .....................................41
Hållbara ramverk ............................. 43
Aktien ..............................................45
Principer för värdering .....................47
Risker och riskhantering .................. 49
Ordförandes förord .........................52
Bolagsstyrningsrapport ....................53
Styrelse ....................................... 56
Koncernledning ............................57
FINANSIELL INFORMATION
Finansiell information ...................... 59
Koncernens räkenskaper .................61
Moderbolagets räkenskaper ........... 65
Noter .............................................. 69
Resultatdisposition ...................... 90
Styrelsens försäkran ........................91
Revisionsberättelse ......................... 92
ÖVRIG INFORMATION
Definitioner ..................................... 96
EU-taxonomin ................................. 97
Fastighetsregister ........................... 99
Flerårsöversikt ...............................101
Finansiell översikt 8 år .................102
Hållbarhetsöversikt 5 år ..............104
Aktieägarinformation .....................105
Förvaltningsberättelse
Den av revisorn granskade och reviderade
årsredovisningen och koncern redovisningen för
räkenskapsåret 2023 ingår på sidorna 4–5, 10–11,
14–23, 41–42, 45–46, 49–51, 53–57 och 59–90.
Förvaltningsberättelsen innefattar sidorna 4–5,
10–11, 14–23, 41–42, 45–46, 49–51 och 59–60.
Årsredovisningen finns även på engelska men
den svenska versionen utgör originalversionen.
Ingår i den av revisorn granskade års-
och hållbarhetsredovisningen 2023.
Övrig extern granskning
Revisorn har granskat den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten, sidorna 11 och 14–23 enligt FAR:s
rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande
avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Revisorn har granskat bolagsstyrningsrapporten,
sidorna 53–57, enligt FAR:s uttalande RevU 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
Fastighets AB Trianon är ett publikt bolag.
Organisationsnummer 556183-0281. Säte Malmö,
Sverige.
Alla värden uttrycks i svenska kronor. Kronor
förkortas kr, miljoner kronor Mkr och miljarder
kronor Mdkr. Sifferuppgifter inom parentes avser
föregående år, 2022, om inget annat anges.
Kvadratmeter förkortas kvm.
Denna rapport innehåller framtidsinriktad
information som baseras på Trianonledningens
nuvarande förväntningar. Ingen garanti kan
lämnas för att dessa förväntningar kommer infrias
och framtida resultat kan avvika från vad som
redovisas i den framåtblickande informationen,
som bland annat bygger på föränderliga
ekonomiska, marknadsmässiga och konkurrens-
mässiga förhållanden, lagändringar och andra
politiska åtgärder, variationer i valutakurser och
andra faktorer.
Foton: Pernilla Wästberg m fl.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 3
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
0
10
20
30
40
20182017
Kr/aktie
2019 2020 2021 2022 2023
Tillväxt, långsiktigt substansvärde
Under 2023 ökade Trianon både hyresintäkter och driftnetto genom en stark
uthyrning, färdigställande av nyproduktion och god kostnadskontroll. Bolaget ökade
hyresintäkterna med 6 procent och i jämförbart bestånd med 10 procent. Driftnettot
ökade med 13 procent och i jämförbart bestånd med 16 procent. Förvaltningsresultat
minskade med 30 procent på grund av ökade finansiella kostnader.
Året i korthet
Nyckeltal
2023 2022 2021 2020 2019
Hyresintäkter, Mkr 733 688 618 553 446
Driftsöverskott, Mkr 498 440 396 369 286
Förvaltningsresultat, Mkr 163 232 253 224 177
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -273 -235 1 311 406 292
Periodens totalresultat, Mkr -206 171 1 311 537 307
Förvaltningsfastigheter, Mkr 12 289 12 863 12 666 9 462 7 958
Balansomslutning, Mkr 13 630 13 798 13 581 10 303 8 420
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,4 3,2 3,4 2,6
Genomsnittlig avkastning på eget kapital, % -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7
Belåningsgrad, % 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1
Soliditet, % 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6
Eget kapital per aktie, kr 27,27 34,11 33,23 23,57 19,41
Eget kapital per aktie efter avdrag för hybridkapital, kr 26,58 31,14 30,60 20,58 16,82
Resultat per aktie, kr -1,59 0,84 8,41 3,31 2,14
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,09 39,35 38,79 28,22 23,20
Långsiktigt substansvärde per aktie
efter avdrag för hybridkapital, kr 31,40 36,38 36,16 25,23 20,61
Hyresvärde, Mkr 820 798 738 653 558
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95 95 95 94
Uthyrningsbar yta exklusive garage, tkvm 455 491 488 402 341
+13 %
Driftsöverskottet
ökade till 798 Mkr (440).
(+16% i jämförbart bestånd)
57,1 %
Belåningsgraden
uppgick till 57,1 procent (54,5).
1,6 ggr 
Räntetäckningsgraden
uppgick till 1,6 ggr (2,4).
4,80 % 
Direktavkastningen uppgick
till 4,80 procent (4,32).
+6 %
Hyresintäkterna
ökade till 733 Mkr (688).
(+10% i jämförbart bestånd)
Historiska nyckeltal per aktie omräknade med hänsyn taget till split av aktien under 2022 med villkor 4:1.
Omräknat med hänsyn till split 1:4 maj 2022.
Långsiktigt substansvärde per aktie efter avdrag
för eget kapital hänförligt till hybridobligation.
11 % 
Genomsnittlig årlig tillväxt
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 20234
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Kvartal 1 Kvartal 2 Kvartal 3 Kvartal 4
Verkligt värde, Mkr
12 965 12 553 12 568 12 289
Yield (avkastning), %
4,30 4,40 4,40 4,80
Reell ekonomisk
uthyrningsgrad, %
95,3 95,6 95,6 96,1
Belåningsgrad (LTV), %
55,5 55,8 56,1 57,1
• Trianons bostadshyror höjdes med 5
procent i Malmö från den 1 januari 2023.
• Ett tioårigt hyresavtal tecknades för en
gymanläggning i fastigheten Häggen i
Malmö.
• Jobbsatsningen ”Färdighet ger möjlighet”
inleddes och gav fem arbetslösa arbete.
• Uthyrningarna i Entré fortsatte och
uthyrningsgraden överstiger 90 procent.
• Trianon aviserade inlösen av återstående
hybridobligationer från emission 2019.
• Nybyggda Rosengårdsbiblioteket med
en yta om 2000 kvm i tre plan invigdes
och är nu dubbelt så stort som tidigare.
• Arkitekttävlingen för Limhamns silor
avgjordes med Habitat som det
vinnande förslaget. Här avser Trianon
och Lernacken Fastigheter att bygga
70 lägenheter.
• Avtal tecknades om försäljning av 45
fastigheter om 65 500 kvm för 1,3 Mdkr.
Transaktionen genomförs i två steg. De
första 18 fastigheterna frånträddes i juni.
• Seniora icke säkerställda hållbara
obligationer emitterades till ett värde
av 150 Mkr.
• Ett femårigt avtal med Normal Sweden
AB tecknades för Rosengård Centrum.
• Avtal tecknades med APL om att utveckla
kvarteret Spiralen med bostäder, kontor
och verksamhet om 40 000 kvm i Malmö.
• Nybyggda kvarteret Trädgårn i Svedala
med 53 lägenheter som byggts med in-
vesteringsstöd för rimliga hyror färdig-
ställdes.
• 81 procent av hyresgästerna accepterade
Trianons hyreshöjning per 1 juli.
Överens kommelse nåddes med
Hyresgästföreningen om detaljer
i 2024 års hyresförhandling.
• Nya presumtionshyror tecknade för
nyproducerade bostäder i Sege Park
och Hyllie i Malmö. Hyresnivåerna är 2
200–2 450 kr per kvadratmeter, vilket
ger en genom snittlig avkastning som
överstiger 5 procent.
• Frånträdde 7 fastigheter i Osby i fastig-
hetsaffären som initierades under andra
kvartalet.
• Räntesäkringar under fjärde kvartalet
och efter periodens utgång, genom
swapar och fasträntelån med kort löptid,
har ökat säkringsgraden från 42 procent
i tredje kvartalet till 83 procent.
• Genomfört återköp av hybridobligationer
genom konvertering till B-aktier om totalt
370 Mkr. Syftet med återköpet var att
öka vinsten per aktie samt förbättra
kassaflödet.
Viktiga händelser per kvartal 2023
Händelser efter periodens slut
• Slutförda hyresförhandlingar i Malmö inne-
bärande hyres höjningar om 5,3 procent för
2024 och ytterligare 4,9 procent för 2025.
• Utökning av befintlig senior obligation med för-
fall 2025 om ett nominellt belopp om 75 Mkr.
• Riktad nyemission samt kvitt-
ningsemission av befintliga hy-
bridobligationer mot B-aktier
om totalt 250 Mkr, varav lägst
66 Mkr avser kvittningsemission.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 5
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Långsiktighet, hårt arbete och omställning till
nya förutsättningar gör att affären är intakt
VD HAR ORDET
I utmanande tider med hög inflation och stigande räntor är det särskilt viktigt
att fokusera på det som vi som bolag faktiskt kan påverka. Allt är inte beroende
av omvärldsfaktorer – det finns mycket som vi själva kan styra genom hårt
och fokuserat arbete. Här ser vi att vårt dagliga gnet i uthyrningsarbetet samt
renoveringar och energieffektiviseringar i det befintliga beståndet genererar
goda resultat. Våra kostnadsbesparingar ger också resultat, vilket syns i vår
överskottsgrad som är 68 procent. Jag är stolt över hur organisationen kämpat
för kostnadskontroll och haft ett stort fokus på intäktsökningar och positiv
uthyrning med tecknade avtal för 18 Mkr under 2023.
Vårt fastighetsbestånd
Det är skillnad på bostäder och bostäder. Vi
äger och förvaltar bostäder i Malmö, en stad
med stadig tillväxt och en stark och fungerande
brf-marknad. Naturligtvis har ökande räntor en
negativ påverkan på fastighetsvärdet, men i en
expansiv region som Malmö har efterfrågan
väsentligt större inverkan på värdet än räntan.
Vad beträffar fastighetsvärden är det som
bekant skillnad på värde och pris. Fastighets-
värderingar ska spegla var en köpare och en
säljare kan mötas på en normal marknad. Fastig-
hetsaffären i april 2023 med Stjernplan samt det
nyvaknade intresset för investeringar i bostäder
i slutet på året ger tydliga signaler om att våra
värderingar är i nivå med transaktionsmarknaden.
Vi har externvärderat 90 procent av våra fastig-
heter under 2023, vilket har inneburit värdeför-
ändringar på -273 Mkr.
Starkt uthyrningsarbete
Jag är stolt över hur organisationen kämpat
intensivt för ännu högre kostnadskontroll och
haft ett stort fokus på intäktsökningar och positiv
nettouthyrning. Vi har tecknat nya avtal för hela
18 Mkr under 2023. Förhandlingen av presum-
tionshyror för våra nyproducerade bostäder i
Sege Park och Hyllie landade på 2 200 till 2 450
kr per kvadratmeter, vilket jag är mycket nöjd
med. Detta innebär att vi uppnår en avkastning
på investerat kapital som överstiger 5 procent.
Samtliga lägenheter i Sege Park hyrdes ut direkt.
Uthyrningsarbetet i Hyllie har med framgång satt
i gång och slutförs i början av 2024. Dessutom
är överenskommelsen med Hyresgästföreningen
klar för 2024 vilket innebär en hyreshöjning på 5,3
procent samt en ytterligare höjning från 1 januari
2025 på 4,9 procent. Detta ger stabila fastighets-
värden. Det är viktigt att bostadshyrorna följer
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 20236
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
VD HAR ORDET
Vi äger och förvaltar bostäder i Malmö, en stad med stadig
tillväxt och en stark och fungerande brf-marknad. Naturligtvis
har ökande räntor en negativ påverkan på fastighetsvärdet, men
i en expansiv region som Malmö har efterfrågan väsentligt större
inverkan på värdet än räntan.
kostnadsutvecklingen i samhället, så att inte hyres-
rätten utarmas. Vi tror inte på fri hyressättning,
däremot anser vi att dagens förhandlingsmodell
måste utvecklas så att den bygger på matematik
och förutsägbarhet, vilket gynnar våra kunder och
oss som bolag.
Malmö växer
Malmö är en ständigt växande och attraktiv stor-
stad. Föregående år ökade antalet invånare med
nästan 5 000 personer och fortfarande har vi
uppemot 100–150 sökande till varje ledig lägen-
het. Rådande inbromsning av nyproduktion med-
för en ökad efterfrågan på hyresbostäder. Att
Malmö utvecklas väl utöver sin starka befolknings-
tillväxt syns i aktuell statistik både från Malmö stad
och Polisen med förbättrade skolresultat och att
Malmöbornas känner sig allt tryggare. Antal hus-
håll med försörjningsstöd har dessutom minskat
med 15 procent mellan 2022 och 2023*.
Joint ventures möjliggör värdeskapande
stadsutvecklingsprojekt
Burlöv Center Fastighets AB äger vi tillsammans
med Wallfast. Bolaget har 40 000 kvm handels-
yta och över 100 000 kvm mark samt Kvarteret
Hanna med lägenheter och kommersiell yta som
kommer att vara färdigställt första kvartalet 2025.
Vi har sedan december 2020 utvecklat centrat
från en uthyrningsgrad om strax över 40 procent
till nuvarande 83 procent samt sålt byggrätter i
området till Riksbyggen och Tornet. Här driver vi
en detaljplan för bostäder på ytterligare 100 000
kvm BTA och har en färdig detaljplanerad bygg-
rätt på 18 000 kvm BTA som vi avser att bygg-
starta när förutsättningarna är de rätta.
Detta i direkt anslutning till Burlövs nya station,
Malmö Norra Station, med tåg var sjätte minut till
centrala Malmö och Lund på 5 respektive 7 minuter.
Burlöv Center är ett stort stadsutvecklingsprojekt
som kommer vara väldigt värdeskapande för
Trianon de närmaste åren.
Rosengård Centrum ägs tillsammans med
Bonnier Fastigheter. Tillsammans driver vi ett
stort stadsutvecklingsprojekt som utvecklar
bostäder, handel och samhällsservice. Rosen-
gård Centrum, som bara tar 10 minuter med cykel
från centralstationen, är fullt uthyrt och besöks-
siffrorna har senaste tiden nått rekordnivåer med
75 000–83 000 besökare per vecka. Den 1 mars
2023 invigdes Rosengårdsbiblioteket som är en
viktig samlingspunkt för stadsdelens invånare
och i slutet av året tecknades ett hyresavtal med
lågpriskedjan Normal. Livsmedelsbutiken Bazaar
Food Market med mat från hela världen fortsätter
att locka många besökare. Ett viktigt mål är att öka
den sociala hållbarheten i området och där bidrar
Trianon med lokalkännedom och långvarigt socialt
engagemang.
I februari 2023 presenterades det vinnande
förslaget i den arkitekttävling som syftade till att
gestalta Limhamns silor, som vi äger tillsammans
med Lernacken Fastigheter AB. När detaljplanen
vunnit laga kraft, kommer vi ha byggrätter på
15 000 kvm BTA. Detta på ett av de absolut
bästa, havsnära lägena i Malmö.
Hållbarhet på riktigt ger resultat
Under året startade vi upp jobbsatsningen ”Färdig-
het ger möjlighet” där våra egna hyresgäster i
Lindängen, Hermodsdal och Nydala i Malmö
anställts i samarbete med Arbetsförmedlingen
för att hålla rent och snyggt i och runt våra fastig-
heter. Våra nya kollegor går nu från arbetslöshet
till tre månaders praktik och därefter en anställning
på ytterligare 12 månader. Den här insatsen speglar
vår vilja att ta hand inte bara om våra hus utan
också om människorna som bor i dem.
Vi gör fortsatt omfattande insatser med
energieffektiviseringar där målet är att minska
energiförbrukningen med 10 procent 2022–2024.
De senaste två åren har vi minskat energiförbruk-
ningen med hela 7,4 procent.
Inför varje sommar rekryterar vi unga, 16–20
år, i våra bostadsområden som får chansen att
sommarjobba hos oss. Dessutom är Trianons och
MKB:s stiftelse, Stiftelsen Momentum, i gång med
planeringen inför sommarmånaderna där
aktiviteter såsom bokläsning, idrott, konst med
mera kan besökas av barn och unga i Lindängen,
Hermodsdal, Nydala och Rosengård. Jag är
enormt glad och stolt att stiftelsen föregående
år lyckats tillhandahålla många tusentals deltagar-
tillfällen för barn och unga.
Stark och hållbar finansiering
Sedan 2022 har vi omförhandlat samtliga av våra
krediter, detta till oförändrade marginaler. Vi
har väldigt få förfall under 2024. Under fjärde
kvartalet och i inledningen av innevarande år har
vi räntesäkrat 83 procent av vår skuldportfölj.
Detta säkerställer vår intjäning. Vår belåningsgrad
i förhållande till balansomslutningen ligger på 51,5
procent och vi kommer att nå vårt finansiella mål
om en räntetäckningsgrad på 1,75 gånger under
2024.
Mål och fokus framåt
Naturligtvis har 2023 varit utmanande för bolaget.
Med det sagt har det varit ett omställningarnas
och anpassningarnas år, vilket gett oss utrymme
att konsolidera och gå in i 2024 med god kost-
nadskontroll, med räntesmällen tagen, stabila
fastighetsvärden, stark efterfrågan och väldigt
säkra hyresintäkter. Detta i en stad med tillväxt.
Jag har sagt det förut – vi är på rätt plats i rätt
segment. Vår långsiktiga affär är intakt.
Olof Andersson, VD
* Malmö stad, fakta och statistik samt Polisens trygghetsmätning 2023.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 7
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Om Trianon
Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i Malmö med omnejd. Vi vill vara med
och utveckla en stad där alla känner sig hemma. En stad med minskat utanförskap och ökad
framtidstro. Därför är vi en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde och bidrar till långsiktig
och hållbar stadsutveckling. Trianon äger och förvaltar 131 fastigheter i Malmö, Burlöv och
Svedala. Vi erbjuder bostäder och lokaler för kommersiell verksamhet och samhällsservice.
Engagemang – Vi är engagerade och
ärliga. Vi främjar en inkluderande kultur
som präglas av förtroende, respekt och
prestigelöshet. Vi engagerar oss för våra
medarbetare, hyresgäster, samhället och
miljön. Tillsammans skapar vi en bättre
stads- och boendemiljö med hållbara
lösningar och långsiktig lönsamhet.
Nytänkande – Vi strävar hela tiden mot
att bli bättre på det vi gör. Vi ska vara
med och bidra till en positiv och hållbar
samhällsutveckling i Malmö med omnejd.
Med entreprenörskap skapar vi affärsnytta,
kundnytta och samhällsnytta.
Mod – Vi är modiga och vågar utveckla
nya affärsmodeller. Vi ser nya möjlig-
heter, fattar beslut och har mod att
satsa. Tillsammans gör vi skillnad.
Vårsången 8, Lindängen i Malmö.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 20238
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 20238
Trianon – en investering i en hållbar framtid
Solid fastighetsportfölj
Bostäder, kommersiella lokaler och samhälls-
fastigheter med låg risk och stor värdeskapande
potential. Projektportfölj som bidrar till stort
värdeskapande i framtiden genom attraktiva
projekt på intressanta lägen.
Stark efterfrågan
Verksamhet i en expansiv region med hög
efterfrågan på bostäder och kommersiella
lokaler. Trianon har 100–150 sökande till
varje ledig hyreslägenhet och en stark
nettouthyrning med kontinuerligt nytecknade
kontrakt i det kommersiella beståndet.
Stabila finanser
Sedan börsnoteringen 2017 har
förvaltningsresultat, hyresintäkter och
fastighetsvärden ökat i genomsnitt med 9,
20 respektive 18 procent. Trianon har en
stabil finansiell ställning med försiktigt och
realistiskt värderade fastigheter.
Samhällsengagemang
Goda och nära kontakter med hyresmarknadens
aktörer, kommuner, region, näringsliv och
föreningsliv. Ett samhällsengagemang som gör
nytta för individer och som också ger mervärden
för bolagets aktieägare och övriga intressenter.
Entreprenörskultur
En företagskultur som är entreprenörs-
driven och kännetecknas av engagemang,
nytänkande och mod. Erfaren ledning
och medarbetare som ser affärs-
möjligheter där andra ser hinder.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 9
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Finansiella mål för Trianon 2022–2024
Inför 2022 beslutade styrelsen om nedan finansiella mål för Trianon
för att beskriva bolagets tillväxtambitioner och värdeskapande.
Mål Utfall 2023 Genomsnitt 5 år Kommentar
Förvaltningsresultatet ska
öka med 12 procent årligen.
-30 %
Mål: >12%
7 %
genomsnittlig
årlig tillväxt
Minskningen av förvaltningsresultatet
beror främst på ökade räntekostnader
Avkastningen på eget kapital
ska överstiga 12 procent över
en konjunkturcykel.
-4 %
Mål: > 12%
12 %
Genomsnittlig
årlig avkastning
Avkastningen på eget kapital är lägre än tidigare
år, främst beroende på negativ värdeförändring
av förvaltningsfastigheter och derivat.
Nettobelåningsgraden ska som
högst uppgå till 60 procent av
fastighetsvärdet.
57 %
Mål: < 60%
55 %
Nettobelåningsgraden har påverkats negativt
av värdeförändringar på förvaltningsfastigheter.
Räntetäckningsgraden ska som
lägst uppgå till 1,75 gånger de
finansiella kostnaderna inklusive
räntekostnader för derivat.
 1,6 ggr
Mål: > 1,75 ggr
2,6 ggr
Räntetäckningsgraden har påverkats av högre
marknadsräntor speciellt under senare delen av året.
Årlig investeringsvinst från
projektportföljen ska uppgå
till minst 100 Mkr.
16 Mkr
Mål: > 100 Mkr
65 Mkr
Genomsnitt två år
Målet funnits sedan 2022
Årlig investeringsvinst påverkas främst av nyproduktions-
projekten Sege Park samt Hyllie Badmössan.
-4
0
-20
0
20
40
Förvaltningsresultat, %
35,6
26,4
12,9 -34,0
-8,4
2019 2020 20232021 2022
-10
0
10
20
30
40
Avkastning eget kapital, %
12,7
16,7
31,3
3,2
-3,9
2019 2020 20232021 2022
0
20
40
60
80
Belåningsgrad, %
57,1
55,1
55,7
53,5
54,6
2019 2020 20232021 2022
0
1
2
3
4
Räntetäckningsgrad, ggr
1,6
3,2
3,4
2,6
2,4
2019 2020 20232021 2022
0
30
60
90
120
Investeringsvinst från projektportföljen, Mkr
16,0
114,0
2023
2022
Mål
Mål
Mål
Mål
Mål
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202310
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Mål Utfall 2023 Kommentar
Globala mål för
hållbar utveckling
Bygga fler hyreslägenheter med rimliga
hyror och renovera kostnadseffektivt
• Producera lägenheter till rimlig hyra som kan
efterfrågas av låg- och medelinkomsttagare.
• Renovera 200 lägenheter per år, varav 150
enligt Trianons grundmodell för att främja
långsiktigt kvarboende.
53
färdigställda lägenheter
109
renoverade lägenheter
Under 2023 har inga lägenheter bygg-
startats. Dock har 191 lägenheter fär-
digställts, varav 53 med statligt investe-
ringsstöd och därmed lägre hyra. Antalet
renoveringar har varit lägre än tidigare år på
grund av att färre hyresgäster flyttat under
året samt höjda avkastningskrav. Trianon
renoverar vid omflyttning.
Minska arbetslösheten i bostadsområdena
2022–2024
• Via sociala klausuler ställa krav på Trianons
entreprenörer att 20 arbetslösa personer
ska komma i arbete.
• Erbjuda 6 personer som är bosatta i bolagets
bostadsområden visstids-/timanställning.
• Skapa 100 sommarjobb till ungdomar
boende i Trianons områden.
13
personer i praktik
5
personer i visstids-/timanställning
34
sommarjobb
Under 2023 har 34 ungdomar fått sommar-
jobb, 5 vuxna fått visstidsanställning i
satsningen ”Färdighet ger möjlighet” och
13 personer fått praktikplats via våra entre-
prenörer i nyproduktionsprojekt.
Minska hemlösheten 2022–2024
• Erbjuda 60 av bolagets uppsagda
lägenheter för att motverka hemlöshet.
Mål: 20 lägenheter per år.
22
lägenheter
Varje år lämnas lediga lägenheter till Malmö
stad och andra kommuner i syfte att dessa
ska upplåtas till hemlösa. Under 2023 har
22 lägenheter (25) upplåtits.
Minska energiförbrukningen i våra fastigheter
och öka andelen förnybara energikällor
• Genom riktade insatser minska energiförbruk-
ningen med 10 procent i kWh 2022–2024
1
.
• Installera solceller i befintligt bestånd mot-
svarande 100 000 kWh/år.
7,4%
energibesparing
150 000 kWh
från egeninstallerade solceller
Energiförbrukning minskade från 131 kWh/
kvm Atemp år 2021 till 121 kWh/kvm Atemp
år 2023, vilket motsvarar en minskning med
7,4 procent genom investeringar i energibe-
sparande åtgärder. Under 2023 installerades
solceller som beräknas producera 150 000
kWh/år. Läs mer på sidorna 21–23.
Hållbarhetsmål för Trianon 2022–2024
Inför 2022 beslutade bolagets styrelse om nedan hållbarhetsmål för Trianon. Målen är direkt kopplade till
Trianons uppdrag och affär samt bolagets ambition att bidra till långsiktigt och hållbart samhällsbyggande.
1
Målet avser normalårskorrigerad kWh-besparing i fastigheter ägda per den 31 december 2021. Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt äga och förvalta.
0
50
100
150
200
Renoverade lägenheter, antal
109
107
132
186
151
2019 2020 20232021 2022
0
20
40
60
Personer i sysselsättning inkl.
sommarjobbar
e, antal
52
23
42
20232021 2022
0
10
20
30
Antal lägenheter, antal
25
22
2022 2023
0
40
80
120
16
0
Energiförbrukning, kWh/kvm Atemp
131
124
121
127
130
2023202120202019 2022
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 11
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Strategisk inriktning
STRATEGI
Strategisk inriktning
Trianon är verksamt i en expansiv region med hög
efterfrågan på bostäder och lokaler. Vi vill bidra till
en långsiktig och hållbar stadsutveckling genom
innovativa lösningar och samarbeten som förnyar,
utvecklar och förbättrar bostads- och fastighets-
marknaden i Malmö med omnejd.
Förvärva och äga
– Vårt fastighetsbestånd finns i
Malmö med omnejd. Vi bygger vår portfölj baserat
på vår kunskap om kommunerna och regionen
och ser långsiktigt på vårt ägande. De fastighe-
ter vi förvärvar ska ha en tydlig värdeskapande
potential. Vi ser ofta möjligheter där andra ser
svårigheter.
Hyra ut och förvalta
– Vi sköter våra fastigheter
med egen personal. Det ger våra kunder en nära
och personlig service och oss själva fördjupade
kunskaper om hur varje enskild fastighet mår.
Bostäder utgör den största delen av vårt bestånd,
men vi erbjuder även kommersiella lokaler i attrak-
tiva lägen samt lättillgängliga lokaler för samhälls-
service.
Utveckla
– Vi har en plan för varje hus och för
varje område. Vår egen Trianon-modell vägleder
oss i hur och när vi renoverar våra bostäder så
att det sker på ett affärsmässigt sätt och med
stor hänsyn till hyresgästerna. Vi arbetar långsik-
tigt med att utveckla våra områden så att de blir
trygga, hållbara och attraktiva för den som söker
ny bostad eller vill driva verksamhet.
Bygga
– Vi bygger nya bostäder på en marknad
med stor bostadsbrist, vilket ger en låg risk för
vakanser. Genom att bygga nya bostäder på
attraktiva lägen bidrar vi till att vår region kan växa
när fler får möjlighet att flytta hit.
Hållbarhet
Vi arbetar aktivt för att skapa trygghet, framtids-
tro och gemenskap i våra områden, bland annat
genom att stötta idrottsföreningar och annat
föreningsliv. Vi erbjuder visstidsanställningar,
sommarjobb och praktik för våra hyresgäster och
deltar i trygghetsskapande åtgärder. Genom ett
strukturerat arbete med energioptimering av våra
fastigheter minskar vi vår klimatpåverkan.
Värdegrund
Vår värdegrund är fundamentet för allt vårt arbete.
Med engagemang, nytänkande och mod bygger
vi vårt bolag och vårt Malmö för framtiden.
Trianon ska vara det mest välskötta och
lönsamma fastighetsbolaget i vår region
FÖRVÄRVA
OCH ÄGA
HYRA UT OCH
FÖRVALTA
UTVECKLA BYGGA
Styrkan i vår affär är förvaltning och utveckling av fastigheter och
områden. Genom uthyrning, värdeskapande investeringar, nyproduktion
och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhället och aktieägare.
Genom ENGAGEMANG, NYTÄNKANDE och MOD
ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202312
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Sommarjobb med extra boost
Våra jobbskapande aktiviteter är en viktig del av våra hållbarhetsmål och vi är lite extra stolta över vårt program för
sommarjobbare. Varje sommar får 30 ungdomar som bor i våra hus möjlighet att jobba i en annan del av Malmö.
Sommarjobbet inleds med introduktion på Trianons huvudkontor och träff med ordinarie personal, sedan är det dags
att börja jobba och knyta värdefulla kontakter inför framtiden. Som en extra boost arrangerar vi tillsammans med
Swedbank en kurs i hushållsekonomi för sommarjobbarna som de får gå under sina jobbveckor.
Rolf 6, Entré i Malmö.
Starkt och lokalt samhällsengagemang
Trianon är en engagerad samhällsaktör som tar aktiv del i lokala, regionala och nationella initiativ
kring hållbar stadsutveckling. Vi arbetar nära andra aktörer i Malmöregionen för att öka tryggheten,
trivseln och framtidstron i våra områden. Vi vill att människor som bor och verkar i våra hus ska
märka hur vårt engagemang som mer än en hyresvärd gör deras vardag bättre. Hyresgäster och
områden som mår bra bidrar till långsiktig, trygg och god avkastning för våra aktieägare.
Så styrs vårt hållbarhetsarbete
Styrelsen i Trianon identifierar hur hållbarhetsfrå-
gor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter
(se även sidorna 49–51). Trianons affärsutveck-
lingschef för bostadssegmentet är ansvarig
för bolagets övergripande hållbarhetsarbete.
Bolagets ledningsgrupp ansvarar för styrning och
uppföljning.
För att förbereda arbetet med nya EU-direktivet
CSRD, Corporate Sustainability Reporting Direc-
tive, involveras hela företaget i att se över och
utveckla strategi, policyer och processer samt för
att samla den faktiska datan. Under året kommer
inventering och gapanalys samt dubbel väsentlig-
hetsanalys att göras på både inåtgående och utåt-
gående påverkan i förhållande till hållbarhet, länkat
till den egna verksamheten i Trianon. Därefter sker
definition av nyckeltal och insamling av data för att
vara redo inför rapportering i december 2025.
I det dagliga arbetet och i kontakten med leve-
rantörer, affärskontakter och andra intressenter
finns ett antal policyer, riktlinjer och styrdokument
som anger Trianons regler och förhållningssätt.
De viktigaste av dessa är:
• Affärsplan – affärsidé, mål, strategi och
värdegrund, inklusive hållbarhetsmål
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
• Finanspolicy
• Miljöpolicy
Trygga hyresgäster som trivs
och mår bra gör både Trianon
och samhället starkare, säger Ryan
Bozorgian, förvaltare.
• Inköpspolicy
• Policy mot kränkande särbehandling
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för leverantörer
• Kommunikationspolicy
• Riskpolicy
• Skattepolicy
Sociala frågor i fokus
Trianon arbetar med en lång rad initiativ
för att minska bolagets energiförbruk-
ning och klimatpåverkan, bland annat
styrning, optimering och renovering
av fastigheter. Det är dock inom de
sociala hållbarhetsfrågorna som styrel-
sen identifierat att Trianon kan bidra
med störst samhällsnytta. Därför har
Trianons hållbarhetsarbete stor tonvikt
på sociala insatser som syftar till att
öppna bostadsmarknaden för fler, sätta
fler i arbete och skapa ökad trygghet
och trivsel i bolagets hus och områden.
Trianons sociala engagemang beskrivs
på sidorna 18–20.
Fr v: Karl Aghede, Linus Walldén,
Ryan Bozorgian, Karin Appehl,
Linda Georgsson, Dennis Johansson.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
14
1
Målet avser normalårskorrigerad kWh-besparing
i fastigheter ägda per den 31 december 2021.
Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt
äga och förvalta.
Bygga fler hyreslägenheter med rimliga
hyror och renovera kostnadseffektivt
• Producera lägenheter till rimlig hyra som kan
efterfrågas av låg- och medelinkomsttagare.
• Renovera 200 lägenheter per år, varav
150 enligt Trianonmodellen för att främja
långsiktigt kvarboende. Läs mer på sidorna
35–36.
Utfall 2023
• 53 (0) nyproducerade lägenheter.
• 109 (151) renoverade lägenheter.
Trianons hållbarhetsmål 2022–2024
Minska energiförbrukningen i våra
fastigheter och öka andelen förnybara
energikällor
• Genom riktade insatser minska energi-
förbrukningen med 3,33 procent i kWh
per år (10 procent 2022–2024
1
).
• Installera solceller i befintligt bestånd
motsvarande 100 000 kWh/år.
Utfall 2023
• Energibesparing: 7,4 procent (2022-2023)
• Förnybar energi: 150 000 (100 000) kWh.
Minska hemlösheten
• Erbjuda 20 lägenheter per år (60
lägenheter 2022–2024) av bolagets
uppsagda lägenheter till Malmö stad och
andra kommuner för att motverka social
och ekonomisk hemlöshet.
Utfall 2023
• 22 (25) lägenheter samt 1 till Her House
och 1 till Stadsmissionen.
Minska arbetslösheten i bostadsområdena
• Via sociala klausuler ställa krav på Trianons
entreprenörer att cirka 7 arbetslösa personer
per år (20 personer 2022–2024) ska komma
i arbete.
• Erbjuda 2 personer (6 personer 2022–2024)
som är bosatta i bolagets bostadsområden
visstids-/timanställning.
• Skapa 33 sommarjobb per år (100
sommarjobb 2022–2024) till ungdomar
boende i Trianons områden.
Utfall 2023
• 13 (7) personer har erhållit praktikarbete
hos entreprenörer.
• 5 (1) personer har erbjudits visstids-/
timanställning.
• 34 (34) sommarjobb.
Så sätter vi våra hållbarhetsmål
Trianons hållbarhetsmål utgår från FN:s globala
mål för hållbar utveckling och är satta med hög
ambitionsnivå. Målen för 2022–2024 sattes av
styrelsen i slutet av 2021 och redovisas här bred-
vid tillsammans med utfall för de första två åren.
Styrelse och ledning delar övertygelsen att ett
ambitiöst och målinriktat hållbarhetsarbete bidrar
till minskade affärsrisker och ökade kommersiella
möjligheter. Detta gäller inte minst i kontakter
med finansmarknadens aktörer som ofta ställer
höga krav på ett strukturerat hållbarhetsarbete.
Hållbart ramverk och ny hållbar obligation
Under 2022 utökades Trianons ramverk för hållbar
finansiering till att omfatta samtliga skuldinstru-
ment. Ramverket har upprättats i enlighet med
Sustainability Bond Guidelines (utformat av ICMA)
samt Green Loan Principles och Social Loan Prin-
ciples (utformat av LMA). Ramverket granskades
av en extern part, ISS ESG.
Under 2023 utökades den hållbara finansie-
ringen med en ny hållbar obligation som förfaller
i juni 2025. I samband med emissionen om 150
Mkr återköptes den tidigare obligationen från
2021 motsvarande ett nominellt belopp om 72,5
Mkr. Trianon arbetar för att öka andelen hållbar
finansiering genom gröna eller socialt kopplade
lån. Andelen hållbar finansiering uppgick till 38
procent.
Affärsetik och antikorruption
Bygg- och fastighetsbranscherna har genom åren
utsatts för oegentligheter i form av svart arbets-
kraft, mutor och olovlig andrahandsuthyrning.
Trianon bedriver ett löpande och målmedvetet
arbete för att bolagets värderingar ska genomsyra
verksamheten och integreras i alla samarbeten,
processer och rutiner. Trianons leverantörer
förväntas följa gällande lagar och regelverk, men
också Trianons policyer och riktlinjer. Trianons
antikorruptionsarbete är integrerat i bolagets
uppförandekod. Under 2023 hade Trianon inga
ärenden om korruption.
Hållbara inköp
Trianons inköpsarbete bygger på att med en
professionell inköpsprocess välja leverantörer
som är hållbara utifrån såväl ekonomiska aspekter
som hållbarhetsaspekter. Inköpschefen verkar för
att ramavtal upprättas med en majoritet av våra
leverantörer, att de kontrolleras och att de som
vi tecknar ramavtal med har en sund ekonomi.
Leverantörerna skriver även under Trianons upp-
förandekod vid avtalstecknande.
Trianons leverantörer har i många fall direkt-
kontakt med våra hyresgäster och påverkar
därmed affärsrelationerna i Trianons värdekedja.
Det är därför av största vikt att vi ställer krav på
leverantörernas affärsetik, yrkeskompetens och
servicegrad. Vi vill att alla som arbetar på uppdrag
av oss ska ha godtagbara arbetsvillkor och god
arbetsmiljö och ställer därför höga krav på de
leverantörer som engageras i våra uppdrag.
Under 2024 har vi påbörjat vårt arbete med
leverantörsbedömningar och planerar att genom-
föra två leverantörsrevisioner.
Visselblåsning
Trianon ska präglas av förtroende, respekt och
prestigelöshet. Alla ska kunna lita på oss och med-
arbetare samt everantörer ska följa uppförande-
koden. Den som misstänker eller anser sig vara
drabbad av missförhållanden eller oegentligheter
kontaktar i första hand närmaste chef eller ansvarig
beställare hos Trianon. Bolagets visselblåsartjänst
finns tillgänglig via bolagets webbplats och ger alla
möjlighet att anonymt rapportera misstanke om
missförhållanden eller oegentligheter. Under 2023
anmäldes inga ärenden via visselblåsartjänsten.
För hållbarhetsrisker, se Risker och riskhante-
ring på sidorna 49–51.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
15
Inkluderande bostadsmarknad
ännu viktigare i svåra tider
Alla människor ska ha råd att bo bra. Det är utgångspunkten för Trianons arbete
med att skapa en inkluderande bostadsmarknad. Ett bostadsområde består inte
bara av hus, utan lika mycket av människorna som bor och arbetar där. Trygga
hyresgäster som trivs och mår bra skapar positiva affärseffekter för Trianon,
samtidigt som vi bidrar till att bygga samhället starkare.
När konjunkturen viker och de ekonomiska
påfrestningarna ökar för många är det ännu
viktigare än tidigare att Trianon medverkar till
en inkluderande bostadsmarknad. I den kraftigt
expanderande Malmöregionen har det funnits
en brist på bostäder under lång tid, något som
förvärras när höjda räntor och ökande kostnader
gör att många bostadsprojekt just nu skjuts på
framtiden.
Trianons arbete med social hållbarhet tar sin
utgångspunkt i de globala målen och en fast
övertygelse om att rätt insatser från Trianons
sida bidrar till ökad trygghet, sysselsättning och
attraktivitet. Ett tryggt bostadsområde med hög
sysselsättning och en stabil socioekonomisk
grund har ett högre fastighetsvärde vilket ger
direkta affärsmässiga effekter.
Generös uthyrningspolicy
Trianon har sedan tidigare en generös uthyr-
ningspolicy och kräver endast en nettoinkomst
på 1 x bostadshyran, vilket är lägre än de flesta
andra privata hyresvärdar och dessutom lägre än
allmännyttan (MKB). Trianon godkänner också
olika anställningsformer, inklusive timanställning.
Varje år lämnas enligt Trianons hållbarhetsmål
lediga lägenheter till Malmö stad i syfte att dessa
ska upplåtas för hemlösa.
Ett annat sätt att skapa en inkluderande bostads-
marknad är att renovera med varsamhet så att
hyrorna behålls på rimliga nivåer. Trianon renove-
rar enligt en modell som är effektiv sett till både
kostnader och tidsåtgång, utan att kvaliteten blir
lidande. Genom stora inköp och likartad standard
i många bostäder kan kostnaderna hållas nere.
Med Trianons modell ökar hyran efter renovering
generellt med 2 000–3 000 kr i månaden bero-
ende på lägenhetens storlek och hyresgästernas
betalningförmåga.
Tryggare bostadsområden
Trianon gör omfattande trygghetsskapande
åtgärder i sina bostadsområden – på eget initiativ
och i samarbete med andra. Det handlar om
förbättrad belysning, beskärning av buskage och
andra förbättringar av utemiljön och om att hålla
rent och snyggt. Det handlar också om en nära
förvaltning med synlig personal och jobbsats-
ningen Färdighet ger möjlighet, som innebär att
långtidsarbetslösa hyresgäster kan få anställning.
Bolaget deltar i trygghetsvandringar i områdena
Lindängen och Hermodsdal och mötesplatser
och lekplatser rustas upp. Genom Stiftelsen
Momentum och samarbeten med föreningar och
andra aktörer knyts värdefulla relationer, vilket
skapar ett engagemang och en bra relation med
inte minst de yngre boende i området.
0
50
100
150
200
2019 2020 2021 2022 2023
Antal renoveringar i Trianons totala bestånd
109
107
132
186
151
• Fortsätta att med hjälp av AktivBo:s
NKI-undersökning mäta kundnöjdheten
hos samtliga bostadshyresgäster i syfte
att öka trivseln och tryggheten i våra
områden.
• Bygga vidare på det goda samarbetet
med det lokala föreningslivet för att
skapa en meningsfull fritid för unga via
Stiftelsen Momentum.
• Fortsätta samarbetet med relevanta
aktörer och genom åtgärdsplaner och
konkreta insatser verka för att sänka
trösklarna till bostadsmarknaden. Läs mer
på nästa sida om aktuella samarbeten
och projekt.
Fokus under 2024
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
16
När vi befinner oss i tuffare
tider blir det ännu viktigare att vi
fastighetsägare underlättar för människor
att komma in på bostadsmarknaden.
Alla ska ha råd att bo bra.
Anna Heide, affärsutvecklingschef bostad
Stiftelsen Momentum
Tillsammans med Trianons huvudägare och Malmös
kommunala bostadsbolag MKB har Trianon startat
den allmännyttiga Stiftelsen Momentum. Det är ett
unikt samarbete för framtidens Malmö med fokus på
samhällsnytta genom att stärka barns och ungas upp-
växtvillkor och framtidsmöjligheter. Stiftelsens mål är
att bidra långsiktigt till ett socialt hållbart och tryggare
Malmö genom att barn och unga i bostadsområdena
Nydala, Hermodsdal, Lindängen och Rosengård har en
utvecklande och meningsfull fritid. Aktiviteterna genom-
förs av en mängd olika lokala aktörer inom idrott och
kultur, till exempel FC Rosengård, BK Olympic, Hela
Malmö, Stiftelsen Läxhjälpen och Tillsammans i fören-
ing. Under 2023 deltog cirka 4 000 unga i bland annat
läsning, utflykter, utomhusbasket, simskola och fotboll.
Samarbeten och projekt
AktivBo
Trianon genomför löpande NKI-undersökningar (Nöjd-Kund-In-
dex) i områdena Nydala, Hermodsdal och Lindängen för att mäta
hyresgästernas uppfattning om bostaden, den fysiska miljön,
tryggheten, servicenivån och om Trianon som hyresvärd. Under-
sökningarna är en viktig del i arbetet med att förstå de boendes
behov och förväntningar och för att kunna sätta in åtgärder där
det behövs. Arbetet är långsiktigt och med internt engagemang
inom förvaltning, affärsutveckling och kommunikation. Arbetet
syftar till att öka trivseln, tryggheten och långsiktigt även fastig-
hetsvärdena. Det hållbarhetslänkade lånet i Handelsbanken har
som en KPI att tryggheten ska öka i områdena Nydala, Hermods-
dal och Lindängen där mätningarna görs. Resultatet 2023 är ett
trygghetsindex på 75,5 procent där den upplevda tryggheten
ökat successivt under året, bortsett från en mindre nedgång
under oktober månad. Under 2024 är målet att genomföra
NKI-undersökningar hos samtliga av bolagets hyresgäster.
Barns Bostad Först
Skåne Stadsmission har i samarbete med Rädda
Barnen utvecklat en ny metod för att bekämpa
strukturell hemlöshet bland barnfamiljer. Den som
är strukturellt hemlös har ofta en svag ekonomi
och saknar kontaktvägar och får därför svårt att
komma in på bostadsmarknaden. Trianon är en av
sju fastighetsägare i Malmöområdet som deltar i
samarbetet Barns Bostad Först och som har erbjudit
strukturellt hemlösa barnfamiljer förstahandskontrakt
på lägenhet.
Her House Foundation
Ett återkommande problem för kvinnor som drabbas av våld
i nära relation är att de efter det akuta jourstödet inte får hjälp
att flytta till en annan stadigvarande bostad för att undkomma
gärningspersonen. Genom att samarbeta med fastighetsbolag
stöttar den nationella stiftelsen Her House Foundation den
drabbade kvinnan och hjälper henne genom processen att hitta
en ny bostad, ofta i en annan kommun. Trianons samarbete med
Her House Foundation innebär att bolaget erbjuder stiftelsen
lägenheter med förstahandskontrakt där kvinnor som behöver
en långsiktig etablering i skyddat boende kan påbörja sina nya liv.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
17
0
25
50
75
100
2019 2020 2021 2022 2023
Genomsnittligt antal anställda
Kvinnor Män
90
59
69
82
93
0
25
50
75
100
2019 2020 2021 2022 2023
Åldersfördelning, %
Upp till 29 år 30–49 år 50 år eller äldre
85
Antal anställda
vid årets slut (88)
44 år
Snittålder (44)
95%
Frisktal (95)
Totalt antal arbetade timmar
(efter avdrag för totalt antal sjuk-
timmar), i förhållande till totalt
antal förväntade arbetstimmar.
Stark kultur som skapar engagerade
och modiga medarbetare
Hos Trianon får medarbetarna stort eget ansvar och har goda möjligheter att
påverka verksamheten. Under 2023 genomfördes en organisationsförändring för
att tydliggöra roller och ansvar. Stort fokus låg under året på att fördjupa bolagets
värderingar, bland annat genom en värderingsverkstad där alla medarbetare deltog.
Nya roller
Trianons värdeord nytänkande, engagemang
och mod löper som en röd tråd genom bolaget.
Kulturen präglas av en prestigelös entreprenörs-
anda där medarbetarna både ges och tar stort
ansvar. I linje med detta infördes i samband med
organisationsförändringen en ny roll: Fastighets-
tekniker. Detta är en roll med fördjupat ansvar för
enskilda fastigheter. Fastighetsteknikern ansvarar
för den löpande driften av en eller flera fastigheter,
inklusive beställningar av underhåll med mera. På
så sätt får enskilda medarbetare större ansvar och
möjlighet till kompetensutveckling.
Rollfördelningen i ledningsgruppen ändrades
under året så att det i dag finns en affärsutveck-
lingschef för bostäder och en för kommersiella
fastigheter och samhällsservice. Efter föränd-
ringen består ledningsgruppen av fem personer.
Förändringen innebar att flera medarbetare i
bolaget fått ny chef eller ny rapporteringsväg och
bolaget har lagt stor vikt vid att involvera berörda
och kommunicera hur den nya organisationsför-
ändringen fungerar.
Medarbetarenkät
För att mäta medarbetarnas nöjdhet och iden-
tifiera behov av insatser görs varje år en medar-
betarenkät. Generellt trivs Trianons medarbetare
mycket bra och enkäten för 2023 visade bland
annat att medarbetarna anser att Trianons mål är
tydliga och lätta att förstå, att man är stolt över
bolagets hållbarhetsarbete och att man rekom-
menderar Trianon som arbetsgivare. En viss
mån av upplevd stress förekommer, särskilt vid
arbetstoppar.
Kompetensutveckling
Den enskilda medarbetarens kompetensutveckling
diskuteras och bestäms i samråd med närmaste
chef och för varje medarbetare finns det ett
belopp avsatt för kompetensutveckling. En plan
för individuell kompetensutveckling tas fram i
samband med det årliga medarbetarsamtalet.
Under 2023 har utbildningsinsatser genomförts
vad gäller ledarskap och självledarskap. Bland
annat har en chefsutbildning arrangerats för
samtliga med personalansvar och workshops i
självledarskap för samtliga medarbetare.
Trianon uppmuntrar arbetsrotation och att
medarbetare utvecklas genom att söka nya roller
inom företaget. Därför erbjuds olika interna
karriärvägar i bolaget. Ett exempel är möjligheten
att kompetensutvecklas från fastighetsskötare till
fastighetstekniker, vilket är en ny befattning som
skapats under året.
En inkluderande kultur
Sex gånger om året samlas alla medarbetare för
fysiska personalmöten där de blir uppdaterade
om vad som händer i bolaget. Under 2023 utveck-
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
18
Fördelning,
samtliga anställda
Män 60% (56)
Kvinnor 40% (44)
Fördelning,
chefer
Män 58% (56)
Kvinnor 42% (44)
Värderingsverkstad
I september genomfördes en värderingsverkstad för alla medarbetare i Trianon. Som ett bolag där
värderingar är en viktig del av vår verksamhet och identitet känns det viktigt att då och då diskutera
etiska dilemman i arbetsvardagen och påminna varandra om vår värdegrund. Det handlade framför
allt om hur vi behandlar varandra och våra kunder och hur vi kan tänka i situationer där det inte finns
ett tydligt rätt eller fel. Det blev viktiga och konstruktiva diskussioner och medarbetarna tyckte i
utvärderingen att dagen ”stärkte relationerna med kollegorna”, ”gav nya insikter och kunskap” och
”ökade kunskapen om Trianons värderingar”. Värderingsverkstaden blir säkerligen ett återkommande
inslag i Trianons arbete med att utveckla både medarbetarna och företagskulturen.
lades systemen för digitala möten samt för digital
internkommunikation för att främja delaktighet
och kunskapsdelning.
Alla nya medarbetare erbjuds ett introduktions-
program där de får träffa nyckelpersoner i bolaget
som berättar om sina ansvarsområden. Det är ett
enkelt sätt för en ny medarbetare att få förståelse
för bolagets arbetssätt och värderingar, men
också ett bra sätt att skapa relationer med sina
nya kollegor. För Trianons del är introduktions-
programmet ett sätt att säkerställa att alla som
arbetar i bolaget förstår värderingarna och sin
egen roll i helheten.
Arbetsmiljö och riskbedömningar
Trianon bedriver ett arbetsmiljöarbete i nära sam-
arbete med företagshälsovården för att säkerställa
både den fysiska och den psykosociala arbets-
miljön. Skyddsronder, skyddskommittémöten,
riskbedömningar, genomgång av policyer och
rutiner, brandskyddsöversyn, årlig uppföljning,
medarbetarsamtal och medarbetarenkät är
exempel på aktiviteter inom området.
Jämställdhet och mångfald
Trianon har totalt sett en relativt jämn fördelning
mellan kvinnliga och manliga medarbetare. På
huvudkontoret är en övervägande andel kvinnor,
Värderingsverkstad på kontoret i Rolf 6, Entré i Malmö.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
19
medan det på förvaltningssidan finns en över-
vägande andel män. Trianon arbetar på olika sätt
för att utjämna könsbalansen på avdelningsnivå,
bland annat genom att försöka rekrytera kvinnor
till förvaltningssidan eller män till administrativa
positioner. Större delen av Trianons verksamhet
finns i Malmö och bolaget strävar efter att den
mångfald som finns i staden också ska avspeglas
bland medarbetarna. Det finns en styrka i att ha
medarbetare som behärskar flera språk och enkelt
kan kommunicera med hyresgäster som inte talar
svenska.
Styrning och uppföljning
Trianon har 85 medarbetare och arbetsmil-
jöarbetet koordineras av HR. Arbetet sker
enligt svensk lag och arbetsmiljöverkets
föreskrifter. Styrande policyer för
organisationen är bland annat:
• Arbetsmiljöpolicy
• Jämställdhetspolicy
• Uppförandekod för medarbetare
• Rutin för diskrimineringsärenden
• Informationssäkerhetspolicy
• IT-policy
• Riktlinjer för telefoni och mejl
• Riktlinjer för hemarbete
Trianons intranät innehåller policyer, regelverk
och checklistor samt information om exempelvis
arbetstider, försäkringar, arbetsmiljö, säker-
het, hälsa, semester och förmåner. Trianons
visselblåsarfunktion finns tillgänglig via bolagets
webbplats.
När det gäller Trianons relation till leverantörer
ställs höga krav på arbetsvillkor och säkerhet,
vilket beskrivs i bolagets Uppförandekod för le-
verantörer. Trianon har även regler om systema-
tisk rapportering kring skador hos entreprenörer,
där varje tillbud följs upp för att förhindra att
liknande skada sker igen. Uppföljning sker dels
genom regelbundna möten med leverantörer
och medarbetare, dels genom en årlig med-
arbetarenkät.
Hälsa och friskvård
Hälsokontroller genomförs bland medarbetarna
vartannat år och undersöker faktorer som fysiskt
aktivitet, livsstil och fysiskt välbefinnande. Resul-
taten utvärderas tillsammans med företagshälso-
vården och eventuella åtgärder vidtas. Alla med-
arbetare uppmanas till friskvård och rörelse och
Trianon erbjuder ett generöst friskvårdsbidrag.
Frisktalet ligger på 95 procent (95).
Rolf 6, Entré i Malmö.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
20 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202320
Energibesparing sänker kostnaderna
och minskar klimatpåverkan
Ett av Trianons hållbarhetsmål för 2022–2024 är att minska energiförbrukningen
i fastighetsbeståndet med 10 procent. Syftet är att minska klimatpåverkan, men
också att sänka kostnaderna i en tid då energipriserna varierar kraftigt.
Fastighetssektorn står för en tredjedel av den
totala energianvändningen i Sverige och en sjätte-
del av koldioxidutsläppen. Ur ett klimatperspektiv
är det därför viktigt att Trianon bidrar med åtgär-
der som minskar den egna energianvändningen.
Det ger också positiva ekonomiska effekter i en
tid då det syns stora variationer i energipriserna
och utvecklingen i omvärlden gör kostnadsläget
osäkert framöver.
Tio procent lägre på tre år
Trianons styrelse fattade 2021 beslut om hållbar-
hetsmål för 2022–2024 där ett av målen är att
minska energiförbrukningen i fastighetsbeståndet
med 10 procent. Energibesparingar kan ske på en
rad olika sätt, till exempel genom återvinning av
frånluft, fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler eller
ny styr- och reglerutrustning. Det är också möjligt
att tilläggsisolera fasader eller att installera solceller
i samband med takrenoveringar. Trianon har en
plan för varje fastighet, där konstruktion, byggår
och standard avgör vilka åtgärder som kan vara
aktuella.
Under 2023 färdigställdes bytet av uppvärm-
ning från gas till fjärrvärme i Svedalagården i
Svedala och den tidigare energileverantören E.ON
ersattes av lokala Svedala Fjärrvärme. Ny ventila-
tion med komfortkyla och återvinning installerades
i den stora livsmedelsbutiken ICA Malmborgs
Limhamn. Dessutom inleddes planeringen för att
utöka solcellsanläggningen på taket till Rosengård
Centrum. Utöver de större projekten fortsatte
arbetet med att inventera möjliga åtgärder i
beståndet, samt att optimera driften av befintliga
anläggningar.
Förnybar energi i fokus
En viktig del i arbetet med att minska klimatpå-
verkan är Trianons satsning på förnybar energi.
I Södra Möinge i nordvästra Skåne finns en
7 800 kvm stor solcellspark som förser Trianons
fastigheter i södra och östra Malmö med cirka
2 GWh förnybar el varje år. Solcellsanläggningar
finns på flera fastigheter i bland annat Lindängen,
Hermodsdal och Sofielund samt på taken till Entré
och Rosengård Centrum. I Sege Park användes
en befintlig solcellsanläggning för en del av elbe-
hovet under byggnationen, och har sedan ersatts
med en ny anläggning för framtida drift av fastig-
heten. Idag används solcellerna på fastigheternas
tak för att förvärma hyresgästernas varmvatten.
Information till boende
Trianon bedriver ett löpande arbete med att
informera hyresgästerna om hur deras energi-
förbrukning och klimatpåverkan kan minska. Det
kan handla om vattenanvändning, uppvärmning
eller källsortering. En ökad medvetenhet bland
hyresgästerna leder till lägre klimatpåverkan och
sänkta kostnader för Trianon som helhet.
Koldioxidutsläpp
Trianons klimatpåverkan sammanställs enligt
redovisningsstandarden Greenhouse Gas
Protocol (GHG Protocol) som delar in kol-
dioxidutsläpp i så kallade scopes.
• Scope 1 är direkta utsläpp från egen-
kontrollerade källor. För Trianons del inne-
fattar det biogas för uppvärmning av fastig-
heter under Trianons kontroll, samt drivmedel
för servicebilar.
Vi ser kontinuerligt över våra
fastigheter för att optimera
energiförbrukningen och gå över till
hållbara alternativ för uppvärmning
och drift.
Lars Åkewall,
affärsutvecklingschef kommersiella fastigheter
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
21
0
1 000
2 000
3 000
2019 2020 2021 2022 2023
Förnybar energi
MWh
Produktion solceller, MWh
Energi producerad av solceller som ägs av Trianon,
antingen direkt eller indirekt.
Ny energi på Svedalagården
När de 193 lägenheterna på Svedalagården i Svedala byggdes i början av 1970-talet var området
typiskt för sin tid med stort fokus på att skapa barn- och familjevänliga bostäder och utemiljöer, något
som märks än i dag. Efter 50 år behövdes ett nytt system för uppvärmning och Trianon valde då att
samarbeta med Svedala Fjärrvärme, ett familjeägt bolag som erbjuder lokalproducerad fossilfri fjärr-
värme. Trianon har lång erfarenhet av att samarbeta med små aktörer – där servicen och samarbetet
ofta blir bättre än med de stora jättarna. Arbetet har genomförts under 2023 och sänker de årliga
koldioxidutsläppen för uppvärmning av Svedalagården med hela 90 procent. Dessutom halveras
driftskostnaden samtidigt som området fått en modern, driftsäker och hållbar uppvärmning.
Koldioxidutsläpp 2023,
ton CO
2
-ekvivalenter (tCO
2
e)
Beräkningen av koldioxidutsläpp från Trianons bilar
baseras på den årliga körsträckan, övriga utsläpp
baseras på faktisk förbrukning. Emissionsfaktorer för
fjärrvärme kommer från branschorganisationen
Energiföretagen Sverige och el kommer från leveran-
törens uppgifter, för bilar och biogas har de hämtats
från UK Government GHG Conversion Factors for
Company Reporting. Emissionsfaktorer för flygresor
kommer från IVL (2020) och NTM (2018).
Scope 1 direkta utsläpp
Biogas för uppvärmning 0,3 (0,5) tCO
2
e
Drivmedel från servicebilar 35,9 (35,7) tCO
2
e
Scope 2 indirekta utsläpp
Fjärrvärme 3 955,9 (3 960,2) tCO
2
e
El market-based 0 (0) tCO
2
e
Scope 3
Kategori 6 – Tjänsteresor 6,2 (5,7) tCO
2
e
• Scope 2 är indirekta utsläpp från
inköpt energi. För Trianon innefattar
detta fjärrvärmeförbrukning och
elförbrukning under Trianons kontroll.
• Scope 3 är indirekta utsläpp utöver
inköpt energi, som bolaget inte har
direkt kontroll över men som sker
på grund av bolagets verksamhet. I
Trianon har vi valt att redovisa de egna
tjänsteresorna med flyg och privat bil.
• Fortsatt arbete med energibesparingar
för att uppnå målet att minska
energiförbrukningen med 10 procent
2022–2024.
• Ytterligare satsningar för att öka
andelen förnybar energi och
användningen av solceller.
• Fortsatt dialog med hyresgäster för att
inspirera till energibesparande åtgärder.
Fokus under 2024
Dennis Johansson, förvaltare och
Sven Persson, Svedala Fjärrvärme.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
22
0
4 000
8 000
12 000
16 000
20 000
MWh kWh/k
vm
2019 2020 2021 2022 2023
Elförbrukning
Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm
25
30
35
40
45
50
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
MWh
kWh/k
vm
2019 2020 2021 2022 2023
Värmeförbrukning
30
45
60
75
90
105
120
Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm
Elförbrukningen motsvarar fastighetselen. Förbrukningen
inkluderar fastigheter ägda under hela respektive kalenderår.
Fastigheter förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår är
således exkluderade från det årets värden. Förbrukningen per
kvm är beräknad på total fastighetsyta för respektive kalenderår,
347 141 kvm för 2019, 430 352 kvm för 2020, 457 637 kvm för
2021, 600 400 kvm för 2022 och 552 619 kvm för 2023.
Majoriteten av Trianons fastigheter värms upp med fjärrvärme.
Någon enstaka fastighet värms upp med biogas alternativt
värmepump. Förbrukningen inkluderar fastigheter ägda under hela
respektive kalenderår. Fastigheter förvärvade eller avyttrade under
ett kalenderår är således exkluderade från det årets värden. Total
förbrukning har ökat p.g.a. att en stor biogasanläggning ersatts
med en fjärrvärmeanläggning. Normalårskorrigerade värden har
använts. Förbrukning per kvm är beräknad på fastigheternas totala
Atemp
1
för respektive kalenderår, 347 141 kvm för 2019, 430 352
kvm för 2020, 457 637 kvm för 2021, 600 400 kvm för 2022 och
552 619 kvm för 2023.
1
Summan av invändig area för respektive våningsplan,
vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C.
Mål: Minska energi-
förbrukningen med
10 %
under perioden
2022–2024
Sege Park i Malmö.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
2323
Barns Bostad Först
Samarbetet med Barns Bostad Först är mycket angeläget i vår ambition att medverka till en inkluderande
bostadsmarknad. Syftet med Barns Bostad Först är att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och att finna
nya angreppssätt för att motverka strukturell hemlöshet. Skåne Stadsmission startade under våren 2023 upp
satsningen Barns Bostad Först. Sedan oktober 2023 deltar 7 fastighetsägare i Malmöområdet i samarbetet,
däribland Trianon. Var och en av fastighetsägarna har erbjudit minst en barnfamilj ett förstahandskontrakt.
Hög inflation och väsentligt högre ränteläge
präglade fastighetsmarknaden 2023
Inflationen verkar vara på nedåtgående och räntan har nu sannolikt
nått sin topp. Transaktionsmarknaden bromsade in kraftigt under
2023 men den stabilisering av marknadsläget vi nu ser borgar för fler
affärsmöjligheter och en högre transaktionsaktivitet under 2024.
Transaktionsmarknaden
Förra året slutade med en avvaktande marknad
och trenden har fortsatt under 2023. Det höga
inflationstrycket och väsentligt justerade ränte-
läget har haft en stor inverkan på finansmarkna-
den. Tillgången till finansiering har försämrats
samtidigt som stora obligationsförfall har behövts
finansieras delvis av nya banklån. Vissa bolag har
behövt, och kommer även framgent att behöva,
sälja fastigheter för att stärka sina balansräkningar.
Antalet försäljningar har varit få under året. Dock
har vi ej sett några stressade försäljningar i mark-
naden. Bankerna har dock varit och är fortsatt
aktiva inom utlåning till fastighetssektorn men har
fokuserat i huvudsak på befintliga kunder.
Som en följd av väsentligt högre räntekostna-
der och lägre belåningsgrader har investerarnas
direktavkastningskrav höjts. Detta har inneburit
att transaktionsvolymerna gått kraftigt ner under
2023 jämfört med tidigare år. Enligt Colliers var
transaktionsvolymen i Sverige ner 62 procent
första halvåret jämfört med första halvåret 2022.
Segment som drabbats hårdast har varit de låg-
avkastande, inte minst bostäder.
Året har präglats av betydligt smalare transak-
tionsprocesser, lägre transparens och kreativare
lösningar än normalt. Köparna utgörs i större
utsträckning av fonder, lågbelånade fastighets-
bolag och utländska investerare. Börsnoterade
fastighetsbolag har typiskt sett varit nettosäljare
under 2023.
Inflationstrycket har vänt nedåt och ränte-
toppen verkar ha infunnit sig. Styrräntan har
under 2023 höjts från 2,5 procent till 4,0 procent.
Så sent som i början av maj 2022 låg styrräntan
på 0,0 procent. Under årets sista månader har
långa swapräntor sjunkit rejält, med cirka 120
punkterfrån 3,50 till 2,30 procent. Stabiliseringen
gör framtiden mer förutsägbar vilket bådar för en
sundare och starkare transaktionsmarknad 2024
där volymerna förväntas öka igen.
Bostadsmarknaden
En viktig kommunal uppgift är att skapa förutsätt-
ningar för alla att leva i goda bostäder. Insatserna
ska spänna över hela den kommunala verktygs-
lådan; mark- och exploatering, fysisk planering,
kommunala bostadsbolag och ett viktigt arbete
att motverka hemlöshet. Länsstyrelsen i Skåne
konstaterar att det nationella bostadspolitiska
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
2525
Murteglet 1 i Oxie.
Större fastighetsbolag inom bostäder
• Stena Fastigheter
• Heimstaden
• Willhem
• Victoriahem
• Kommunala bostadsbolag
Större fastighetsbolag inom
samhällsfastigheter
• Hemsö
• Rikshem
• Kommunala fastighetsbolag
Större fastighetsbolag inom kontor
• Castellum
• Vasakronan
• Wihlborgs
Större fastighetsbolag inom handel
• Atrium Ljungberg
• Steen & Strøm
• Vasakronan
målet inte nås vilket i praktiken innebär att alla inte
har en trygg boendesituation eller förutsättningar
att kunna ha det.
Det sämre ekonomiska läget, med hög inflation
och stigande räntor, har bidragit till minskande
marginaler hos hushållen, som minskar sin kon-
sumtion och får svårare att klara sina boende-
utgifter. Efterfrågan på bostäder består samtidigt
som bostadsbyggandet minskar kraftigt, i en stän-
digt ökande befolkningstillväxt.
Att regeringen tagit bort investeringsstödet för
byggnation av hyresrätter har också bidragit till
ett minskat bostadsbyggande. Cirka en tredjedel
av alla byggda hyresrätter i Skåne under perioden
2017–2022 fick investeringsstöd. Det är svårt att
sia om hur stor andel som inte kommit till stånd
utan investeringsstödet men det är tydligt att
investeringsbidraget bidrog till en större möjlighet
för de med lägre inkomster att efterfråga de här
bostäderna, där hyresnivån blev väsentligt lägre
än i hyresrätter som ej fått investeringsstöd.
Befolkningstillväxten, den höga efterfrågan och
det låga bostadsbyggandet ger goda möjligheter
för hyresrättens återhämtning på transaktions-
marknaden. Efterfrågan på Trianons bostäder är
mycket hög och beståndet präglas av att vakan-
serna endast är av omflyttningskaraktär.
Hyreshöjningar 2023
Trianons tecknade en överenskommelse med
Hyresgästföreningen om hyreshöjning i Malmö
med 5 procent från och med 1 januari 2023. I
takt med ökade kostnader, och en strävan
efter en jämnare hyresutveckling, påkallade vi
förhandling med Hyresgästföreningen om en
hyresjustering på 2 procent per den 1 juli 2023.
Efter förhandlingar lyckades vi dessvärre inte
landa i en överenskommelse som båda parter
kunde acceptera, varpå en hyreshöjning om 1,75
procent föreslogs direkt för hyresgästerna. 81
procent av Trianons hyresgäster accepterade
den nya hyreshöjningen. Överenskommelsen
med Hyresgästföreningen är klar för 2024, vilket
innebär en hyreshöjning på 5,3 procent samt
en ytterligare höjning från 1 januari 2025 på 4,9
procent.
Kommersiella fastigheter
CityMark Analys konstaterar i sin senaste kartlägg-
ning av kontorsmarknaden i de större städerna att
Malmö verkar ha klarat de senaste årens utma-
ningar bättre än andra större städer. Andra städer
drabbades av ökade vakanser under pandemin
medan Malmö såg en nedåtgående trend, om
än marginell. Vakansgraderna minskar framför allt
*Central Business District.
i CBD*, där Trianon har en del av sitt bestånd. För-
ändringen är här i princip lika för det nyare respek-
tive äldre beståndet. I Hyllie, det för närvarande
stora utbyggnadsområdet i Malmö, är vakansnivån
den lägsta sedan före pandemin.
Samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är specifikt anpassade för
samhällsservice som finansieras av stat, region
eller kommun. Det kan vara allt från äldreboenden,
vård- och omsorgslokaler till skolor och förskolor.
De senaste åren har segmentet sett ett kraftigt
ökande intresse från investerarmarknaden och
ett, relativt sett, lågt utbud har gjort att direktav-
kastningskraven sjunkit kraftigt och att segmentet
räknats som ett lågavkastande segment. I den här
räntemiljön vi levt i under 2023 hör samhällsfast-
igheter, tillsammans med bostäder, till ett av de
hårdast drabbade segmenten. Den ökande och
åldrande befolkningen och den alltmer ansträngda
ekonomin hos stat, region och kommun, kommer
sannolikt innebära möjligheter inom segmentet
framgent.
Aktörer på fastighetsmarknaden
i Malmö med omnejd
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
26
Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i
Malmö, Burlöv och Svedala. Genom nytänkande, engagemang
och mod verkar vi för en långsiktigt hållbar stadsutveckling.
455 485 kvm
Totalt antal kvadratmeter samt 3 000 garage-
och parkeringsplatser
96 %
Uthyrningsgrad
4,8 %
Yield (avkastning)
12 289 Mkr
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
131
Antal fastigheter
Våra fastigheter
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2019
Mkr
2020 2021 2022 2023
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289
7 958
9 462
12 666
12 863
27 000 kr/kvm 
Trianons fastighetsvärde per kvm inklusive projekt
Malmö City
Burlöv
Svedala
Rosengård
Limhamn/Slottsstaden
Oxie
Lindängen/Hermodsdal
Landskrona
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella
fastigheter 15% (15)
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella
fastigheter 15% (15)
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
27
Fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Malmö
Trianons fastighetsbestånd finns i huvudsak i
Malmö med omnejd och består av bostäder,
samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter.
Totalt består fastighetsinnehavet av 131 fastig-
heter med en total uthyrningsbar yta om 455 000
kvm. Utöver detta finns cirka 3 000 garage- och
parkeringsplatser. I beståndet finns cirka 4 600
hyreslägenheter.
Per den 31 december 2023 uppgick marknads-
värdet på fastighetsbeståndet till 12 289 Mkr
(12 863). Fördelningen per kategori i förhållande
till fastigheternas marknadsvärde var: Bostäder
73 procent (73), samhällsfastigheter 12 procent
(12), kommersiella fastigheter 15 procent (15).
Den ekonomiska hyresgraden ökade under året
till 96,1 procent (95,2), vilket beror på en positiv
nettouthyrning om 7 Mkr. Under 2023 uppgick
hyresförlusterna (konstaterade och befarade) till
0,0 procent (0,1) av de totala hyresintäkterna.
Större hyresgäster
• Malmö Stad
• Region Skåne
• Ica Sverige
• Coop
• Axfood
• Systembolaget
• Migrationsverket
• Apoteket
• Lidl
0
20
40
60
80
2024
Hyr
esvärde, Mkr
2025 2026 2027 2028 >2041
Förfallostruktur kommersiella kontrakt
21
53
48
50
15
79
0
5
10
15
<1 00
0
1
000–1 100
1 001–1 200
1 201–1 300
1 301–1 400
1 401–1 500
1 501–1 600
1 601–1 700
1 701–1 800
1 801–1 900
1 901–2 000
>2 000
Procentuell fördelning av hyresnivån
för lägenheter
2
3
7
13
11
10
12
13
9
4
3
14
Wault
4,4 år
Genomsnittlig återstående
avtalslängd för hyres-
avtalen, viktat efter
avtalade hyresintäkter.
1 514 kr/kvm
Genomsnittlig hyresnivå.
Intjäningsförmåga per segment
Antal Antal Uthyrbar
Fastighetsvärde Hyresvärde
fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Fastighetskategori
Bostäder* 62 4 078 295 632 8 154 27 581 514 1 737
Samhäll 17 166 47 959 1 454 30 308 104 2 165
Kommersiellt 16 62 63 389 1 834 28 934 155 2 446
Summa exklusive projektfastigheter 95 4 306 406 980 11 442 28 113 772 1 898
Sålda fastigheter (ej frånträdda)** 19 289 18 168 508 27 942 28 1 548
Projekt 17 54 30 337 339 - 20 -
Summa inklusive projektfastigheter 131 4 649 455 485 12 288 26 977 820 1 801
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyres -
intäkter, Mkr
Drifts över-
skott, Mkr
Överskotts-
grad, %
Driftnetto exkl
admin, Mkr
Direkt avkastning
exkl admin, %
Fastighetskategori
Bostäder* 99 507 358 71 372 4,6
Samhäll 95 99 75 77 78 5,4
Kommersiellt 88 136 96 71 99 5,4
Summa exklusive projektfastigheter 96 741 530 71 549 4,8
Sålda fastigheter (ej frånträdda)** 99 28 17 61 18 3,5
Projekt - 9 0 - 1 -
Summa inklusive projektfastigheter 95 778 547 70 568 4,6
Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde.
* Hyresvärdet per 2023-12-31 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 514 kr per kvm.
** Sålda fastigheter (ej frånträdda), avser fastigheter avyttrade till Stjermplan men ännu ej frånträdda.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
28
Intjäningsförmåga
0
200
400
600
800
1 000
2019
Mkr
Hyresvärde Driftnetto Förvaltnin
g
sresultat
2020 2021 2022 2023
Historisk intjäningsförmåga
Intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis ska inte
jämställas med en prognos för de kommande
tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller
till exempel ingen bedömning av hyres-, vakans-
eller ränteförändringar. Trianons resultaträkning
påverkas också av värdeutvecklingen i fastighets-
beståndet samt av kommande förvärv och/eller
försäljningar. Dessutom påverkas resultaträkning-
en av värdeförändringar avseende derivat, vilket
heller inte har beaktats i den beskrivna intjänings-
förmågan.
Intjäningsförmågan baseras på de kontraktera-
de hyresintäkterna, bedömda fastighetskostnader
under ett normalår samt kostnader för administra-
tion. Fastigheter som förvärvats under perioden
har justerats till helår. Kostnader för de räntebä-
rande skulderna har baserats på en genomsnittlig
ränta på 4,4 procent inklusive effekt av derivat-
instrument och lån med fast ränta beräknat på
nettoskulden.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Koncernföretag
Mkr
31 dec
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
2023
31 dec
2022
Hyresvärde* 820,3 793,2 778,9 805,9 798,4
Vakanser -33,3 -31,4 -29,7 -27,0 -28,2
Kontrakterade vakanser -1,5 -2,1 -2,6 -3,7 -3,8
Rabatter -7,2 -7,6 -7,5 -8,8 -8,2
Övriga intäkter 8,2 6,7 6,7 6,7 6,7
Hyresintäkter 786,4 758,9 745,9 773,1 765,0
Fastighetskostnader -210,3 -213,8 -212,5 -228,1 -226,8
Fastighetsadministration -21,1 -22,6 -22,7 -23,3 -22,1
Driftsöverskott 555,0 522,5 510,7 521,7 516,0
Överskottsgrad, % 71 69 68 67 67
Central administration -62,2 -61,6 -64,1 -65,4 -65,4
Resultat från andelar i
intresseföretag och joint venture 13,8 15,3 19,6 25,1 24,2
Tomträttsavgäld -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 -6,1
Finansiella intäkter och kostnader** -309,5 -285,2 -271,3 -265,7 -196,1
Förvaltningsresultat 191,0 184,9 188,8 209,6 272,6
1185
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,6 1,7 1,8 2,4
* Hyresvärdet minskar med 46 Mkr genom försäljning under andra kvartalet 2023.
Hyreshöjning bostäder för 2024 är antagen till ett snitt om 5,7 procent från och med 1 januari 2024 baserat på
2023 års utgående hyror.
Efter periodens utgång har avtal tecknats om hyreshöjningar i Malmö om totalt 10,2 procent för 2024 och 2025.
** Beräknat på en genomsnittsränta om 4,4 procent på nettoskuld vid periodens utgång.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
29
Aktuell intjäningsförmåga intressebolag
och joint ventures
I tabellen presenteras intjäningsförmågan på
tolvmånadersbasis för intressebolag och joint
ventures. Det är viktigt att notera att den aktuella
intjäningsförmågan inte ska jämställas med en
prognos för de kommande 12 månaderna.
Tabellen är presenterad som 100 procent
av fastighetens intjäningsförmåga och Trianons
ägarandel framgår av separat tabell. Denna
har beräknats enligt samma principer som för
koncernföretag. Fastigheten Burlöv Center ägs
sedan 2020 tillsammans med Wallfast och avser
ett stort stadsutvecklingsprojekt med möjlig ut-
veckling av 1 000 bostäder. Rosengård Centrum
ägs sedan 2021 i ett joint venture tillsammans
med Brunswick Real Estate och Bonnier fastig-
heter och kommer att utvecklas med bostads-
nära handel, samhällsservice och bostäder.
Under fjärde kvartalet frånträddes 7 fastigheter i
Osby i samband med affären med Stjernplan AB
(publ). Trianon kommer att kvarstå som delägare
i fastigheterna i Osby under 2024, vilka därmed
redovisas som intressebolag.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Intressebolag och joint venture
Mkr
31 dec
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
2023
31 dec
2022
Hyresvärde 178,9 161,4 167,0 165,9 164,7
Vakanser -18,6 -19,5 -17,1 -19,2 -19,7
Kontrakterade vakanser -0,5 -1,2 -1,9 -0,2 -0,2
Rabatter -5,8 -5,9 -6,0 -5,4 -5,5
Hyresintäkter 154,0 134,8 142,0 141,2 139,3
Fastighetskostnader -52,4 -49,0 -49,0 -49,0 -49,0
Fastighetsadministration -4,5 -2,6 -2,6 -2,6 -2,6
Driftsöverskott 97,1 83,2 90,5 89,6 87,8
Överskottsgrad, % 63 62 64 63 63
Central administration -19,5 -17,7 - 17,7 - 17,7 - 17,7
Tomträttsavgäld -1,7 -1,7 -1,7 -1,7 -1,7
Finansiella intäkter och kostnader -48,3 -33,2 -31,9 -20,0 -20,0
Förvaltningsresultat 27,6 30,6 39,2 50,2 48,3
Ägarandel i intressebolag och joint venture
Fastighet
Trianons andel
Burlöv Arlöv 22:189 50%
Burlöv Kv Hanna 50%
Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50%
Malmö Bojen 1 50%
Malmö Fendern 1 50%
Malmö Landshövdingen 1,
Rosengård Centrum 50%
Malmö Smedjan 2 50%
Osby Kandidaten 7 50%
Osby Linjalen 1 50%
Osby Linjalen 11 50%
Osby Linjalen 12 50%
Osby Linjalen 13 50%
Osby Linjalen 14 50%
Osby Smeden 16 50%
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
30 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202330
Motetten 2 i Malmö.
Stor transaktion renodlade portföljen
Fastighetsmarknaden var avvaktande under hela 2023. Trots detta
gjorde Trianon under 2023 sin största transaktion någonsin, då
portföljen renodlades genom en försäljning av 45 fastigheter.
Det väsentligt justerade ränteläget har haft en stor
inverkan på finansieringsmarknaden. Tillgången
till finansiering har försämrats samtidigt som stora
obligationsförfall har behövts finansieras delvis
av nya banklån. Bankerna är fortsatt aktiva inom
utlåning till fastighetssektorn men fokus ligger på
befintliga kunder. Detta, tillsammans med lägre
belåningsgrader och väsentligt högre räntekost-
nader, har inneburit att transaktionsvolymerna var
kraftig ner under 2023.
När Trianon 2021 förvärvade Signatur Fastig-
heter gjordes det med målet att stärka beståndet i
Malmö med omnejd. Med förvärvet följde ett antal
fastigheter på orter runt om i Skåne, men även i
Stockholm. För att kunna dra nytta av skalfördelar
och lokalkännedom vill Trianon fokusera på Malmö
med omnejd och därför avtalades under 2023
om försäljning av 45 fastigheter (65 500 kvm)
till fastighetsgruppen Stjernplan. Köpeskillingen
baserades på ett fastighetsvärde om 1,3 miljarder
kronor netto, vilket var i linje med bokförda vär-
den. Affären stärkte Trianons nyckeltal och ökade
möjligheterna till värdeskapande investeringar i det
befintliga beståndet.
Förvärv i Malmöregionen
Fokus för Trianon är Malmö med omnejd. Där
finns organisation och infrastruktur på plats, vilket
minskar overheadkostnaderna vid ett nytt förvärv.
Det kan vara både tidsödande och kostsamt att
etablera en ny förvaltningsorganisation om ett
större förvärv görs på annan ort.
Fastigheter som förvärvas ska förutom ett
attraktivt geografiskt läge också passa bra in i
Trianons övriga bestånd och ha en utvecklings-
potential som ger utrymme för värdeskapande
förbättringar. Att förvärvet bidrar till en ökad
direktavkastning i Trianons portfölj är en viktig
princip.
Under året gjordes endast ett förvärv – av
fastigheten Helmer 10 som är en mindre kontors-
fastighet i stadsdelen Limhamn i Malmö. Även
fastigheten Svedala 1:87 med 53 lägenheter, vilka
uppfördes med investeringsstöd, tillträddes vid
färdigställandet 2023. Projektet förvärvades av
Wästbygg redan 2021.
Strategi för 2024
Även om marknaden har bromsat in fortsätter
Trianon att få erbjudanden om förvärv av enskilda
fastigheter men även fastighetsportföljer. Trianon
utvärderar alla affärsmöjligheter och är redo att
göra förvärv när rätt fastighet finns på marknaden
Principer för Trianons förvärv
• Förvärvet ska passa in i Trianons
affärsmodell om att äga, förvalta, utveckla
och bygga fastigheter i Malmö med omnejd.
• Förvärvet ska bidra till en ökad
genomsnittlig direktavkastning i portföljen.
• Fastigheten ska ha rätt geografiskt läge i
förhållande till Trianons övriga bestånd.
• Fastigheten ska ha en utvecklingspotential
– exempelvis för att Trianon ska kunna göra
värdeskapande investeringar.
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
Det ska dock alltid finnas utrymme att göra
förvärv utanför ramen, om erbjudandet är så
attraktivt och med så stor potential att det är
värdeskapande för bolaget.
För förvärv i kranskommunerna tillkommer:
• Fastigheten ska ligga i en kommun med
tillväxt, helst ha ett stationsnära läge
och vara stor nog för att kunna utnyttja
synergier med Trianons förvaltning.
till rätt pris. Trianon har ofta gått sin egen väg
kring förvärv och sett möjligheter där andra
sett problem. Två sådana exempel är Entré och
Rosengård Centrum – fastigheter med stora
utmaningar som utvecklats och som i dag är i
stort sett fullt uthyrda.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
31
Trianons förvärv under 2023
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Information
Malmö Helmer 10 1 1 070 0 35
Trianons avyttringar under 2023
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Mkr Köpare
Fastigheter i Skåne 18 36 500 471 645 Stjernplan
Fastigheter i Osby 7 11 500 115 135 Stjernplan
Malmö Torshammaren 9 1 740 0 5 Kattarp Invest
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
Verkligt värde på förvaltningsfastigheter minskade från 12 863 Mkr
den 31 december 2022 till 12 289 Mkr den 31 december 2023. För-
värv via bolag uppgick till 147 Mkr, investeringar i nyproduktion och
ombyggnader uppgick till 350 Mkr, värdeförändringar om -315 Mkr
samt försäljningar till -756 Mkr. Värderingen av Trianons fastighets-
bestånd görs av oberoende externa värderingsbolag. Mer informa-
tion se not 18, sidan 80.
0
3000
6000
9000
12000
1500
0
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
31 dec
2019
31 dec
2020
31 dec
2021
Netto
förvärv
Nya
investeringar
Värde-
förändring
Netto
förvärv
Nya
investeringar
Värde-
förändring
31 dec
2023
31 dec
2022
Fokus för Trianon är Malmö med
omnejd. Att våra förvärv bidrar
till en ökad direktavkastning i Trianons
portfölj är en viktig princip.
Jonas Karlsryd, transaktionschef
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella
fastigheter 15% (15)
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella
fastigheter 15% (15)
Hyresvärde per segment
Bostäder 68% (68)
Samhälls-
fastigheter 13% (14)
Kommersiella
fastigheter 19% (18)
Hyresvärde per segment
Bostäder 68% (68)
Samhälls-
fastigheter 13% (14)
Kommersiella
fastigheter 19% (18)
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
32
Attraktiva lägen och hög
efterfrågan ger få vakanser
I den expansiva Malmöregionen är efterfrågan på bostäder fortsatt hög med nollvakanser och
Trianon har uppemot 100–150 sökande till varje hyreslägenhet som blir ledig. Det syns ingen
avmattning när det gäller uthyrning av kontorslokaler eller lokaler för samhällsservice medan
efterfrågan på butikslokaler är något mindre än tidigare. Under 2023 har Trianon trots allt
tecknat avtal i det kommersiella beståndet för 17,7 Mkr.
HYRA UT OCH FÖRVALTA
Trianons strategi att fokusera på bostäder i en
attraktiv och expansiv region betalar sig när
tiderna blir sämre. Trots förändrat ränte- och
kostnadsläge syns ingen minskning i efterfrågan
på bostäder. Även nybyggda bostäder hyrs ut i
snabb takt och en möjlig anledning är att hyres-
rätter blivit mer attraktiva när boräntorna fler-
dubblats på kort tid.
Malmö med omnejd kommer även framöver
att vara en mycket attraktiv plats att bo på och
efterfrågan på bostäder väntas snarare öka under
kommande år. Detta bland annat eftersom många
bostadsprojekt i regionen lagts på is under det
senaste året, vilket kommer att ytterligare spä
på bristsituationen om några år. Marknaden för
hyresrätter i Malmöregionen förväntas därför att
vara stabil under många år framöver.
Få vakanser i kontor
De flesta av Trianons kontorslokaler ligger på
attraktiva och centrala lägen i Malmö. De sämre
ekonomiska tiderna har hittills inte fått genomslag
i ökad arbetslöshet, vilket gör att efterfrågan på
kontorsplatser är stabil och att hyresnivåerna
ligger kvar på tidigare nivåer.
Även efterfrågan på lokaler för samhällsservice
är god och det finns flera exempel under senare
år där kontors- eller butikslokaler konverterats till
lokaler för samhällsservice. Detta kan innebära
initiala kostnader för konvertering av lokalen, men
kompenseras av att hyreskontrakten skrivs på
många år och med kunder inom kommun, region
och stat som har stabila finanser. Ett exempel på
hur ytorna konverterats till ny typ av verksamhet
är i Entré där Malmös röntgenmottagning Evidia
hyr 766 kvm.
Vikande trend för butikslokaler
Efterfrågan på butikslokaler minskar och det krävs
något större anpassningar av lokalerna än tidigare
i samband med inflyttning av ny verksamhet. Det
finns en hög efterfrågan på lokaler för café eller
restaurang, men det är inte alla butikslokaler som
lämpar sig för konvertering. När Trianon tecknar
avtal för någon typ av matservering är det viktigt
att hyresgästen kan uppvisa tidigare erfarenhet av
att driva sådan verksamhet för att minska risken
att verksamheten inte bär sig och att Trianon tagit
konverteringskostnader som inte kan räknas hem.
I Rosengård Centrum är all lokalyta uthyrd och
det finns en kö av näringsidkare som önskar eta-
blera verksamhet. Lokalerna har successivt byggts
om för att bli mer ändamålsenliga för kunder och
näringsidkare och utbudet upplevs som mycket
attraktivt av närboende och andra.
I Burlöv Center har uthyrningar gjorts under
året till bland andra Hemtex och SWE Outlet. I
centret har en omflyttning av butiker skett för att
öka kundupplevelsen. Uthyrningsgraden är i dag
83 procent, vilket är en markant uppgång från de
40 procent som var uthyrda när Trianon förvärva-
de fastigheten tillsammans med Wallfast.
Entré är nu ett centrum för bostadsnära handel,
samhällsservice, kontor, upplevelser och restau-
ranger. Under året tecknades avtal med bland
andra DCL Sports (kampsport), Nabo (förvaltning
av bostadsrätter) och Berättarministeriet (se
faktaruta). Uthyrningsgraden har stigit markant
sedan Trianon förvärvade fastigheten 2017 – från
48 procent till dagens cirka 90 procent.
Under året gjordes en uthyrning som berör
samtliga tre anläggningar. Butikskedjan Normal
har etablerat sig i Burlöv Center och i Rosengård
Centrum och kommer att etablera sig i Entré.
Normal är en expansiv aktör med lågprisprofil
och ett brett, attraktivt utbud som passar väl in på
samtliga platser.
• Fortsatt fokus på ett växande Malmö
som även framöver kommer att vara
en mycket attraktiv plats att bo på.
Efterfrågan på bostäder väntas öka
ytterligare under kommande år.
• En fortsatt offensiv strategi i
uthyrningen av de kommersiella
lokalerna för att på ett snabbt och
flexibelt sätt hitta en lösning som gynnar
hyresgäst, omgivande verksamheter
och oss som fastighetsägare.
Fokus under 2024
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
33
HYRA UT OCH FÖRVALTA
Större kontrakt tecknade under 2023 med kommersiella hyresgäster
Fastighetsbeteckning Hyresgäst Typ av fastighet Längd, år Kvm
Burlöv Center Swedala Outlet AB Kommersiell fastighet 10 1 646
Entré, Uno 5 DCL Sports Management AB Kommersiell fastighet 7 1 439
Burlöv Center Clas Ohlson AB Kommersiell fastighet 10 1 369
Rosengård Center Statens Servicecenter Kommersiell fastighet 6 777
Häggen 13 STEAM Bostadsfastighet 10 749
Burlöv Center Hemtex AB Kommersiell fastighet 5 741
Entré, Rolf 6 Nabo Group AB Samhällsfastighet 5 625
Rosengård Center Normal Kommersiell fastighet 5 502
Entré, Rolf 6 Normal Samhällsfastighet 5 473
Burlöv Center Leklust Kommersiell fastighet 3 400
8 721
Berättarministeriet
Berättarministeriet verkar för att minska segregationens negativa konsekvenser på barns
skolgång genom att stötta lärare och elever i den dagliga undervisningen. Det görs genom
kostnadsfria skolprogram som lockar eleverna, oavsett kunskapsnivå, att erövra det skrivna
ordet. I februari 2024 öppnar Berättarministeriet sina nya lokaler i Entré i Malmö.
7,2 Mkr
Nettouthyrning 2023
17,7 Mkr
Nytecknade kontrakt i det
kommersiella beståndet
Offensiv strategi
Lediga bostäder och kontorslokaler marknadsförs
genom digitala kanaler medan den vikande mark-
naden för butikslokaler kräver en mer offensiv stra-
tegi som präglas av Trianons tre ledord engage-
mang, nytänkande och mod. Trianon bedriver en
uppsökande verksamhet genom att bland annat
kontakta lokala näringsidkare vars koncept skulle
kunna komplettera utbudet i Trianons fastigheter.
Det kan handla om caféer eller annan verksamhet
som ger ett mervärde till det befintliga erbjudan-
det. Det handlar om att på ett snabbt och flexibelt
sätt hitta en gemensam plattform tillsammans med
den potentiella hyresgästen för att hitta en lösning
som gynnar båda parter.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
34
Stor värdeskapande potential
i att utveckla fastigheterna
Trianons fastighetsbestånd har stor utvecklingspotential men under 2023 var renoverings-
takten lägre än föregående år på grund av ränteläget och höga kostnader för material och
hantverkare. Trianon tillämpar en strategi där lägenheter främst renoveras vid omflyttning
och där arbetet sker efter en bestämd metod – den så kallade Trianonmodellen.
Trianon ser en stor värdeskapande potential i att
successivt rusta upp lägenheter och fastigheter
i beståndet. Renoveringspotentialen uppgår till
55 procent (62) men under 2023 valde Trianon
att sänka renoveringstakten något. Målet är att
renovera 200 lägenheter årligen och under 2023
renoverades 109 lägenheter (151). Trianon har en
nära och god relation till sina entreprenörer som
ofta är småskaliga verksamheter med många års
uppdrag för bolaget. Det skapar en kontinuitet
och en samsyn på hur renovering och underhåll
utförs långsiktigt och kostnadseffektivt.
Trianonmodellen sänker kostnader
Trianon tillämpar en renoveringsstrategi som
bygger på att lägenheter med renoveringsbehov
i första hand renoveras i samband med omflytt-
ning. Detta för att påverka övriga hyresgäster så
lite som möjligt, men också av kostnadsskäl.
Renovering av en lägenhet sker vanligen enligt
den så kallade Trianonmodellen som innebär en
omfattande upprustning där kök byts ut, alla yt-
skikt görs om och vitvaror byts. Materialvalen görs
med eftertanke så att lägenheten håller en god
standard men till en rimlig hyra.
Den standardiserade modellen sparar både
tid och kostnader genom enklare planering,
sänkta inköpskostnader och tryggheten i att
använda beprövade material. Modellen används
i de delar av beståndet där planlösning och
standard är likartad, till exempel i Lindängen,
Hermodsdal och Nydala. I de fastigheter som har
särskilda förutsättningar på grund av ålder eller
konstruktion görs renoveringar enligt den så
kallade krysslista som avtalats mellan Hyresgäst-
föreningen och Fastighetsägarna.
Konvertering en kommersiell möjlighet
Kommersiella fastigheter och lokaler renoveras
efter sina förutsättningar och kan i lämpliga fall
konverteras till annan verksamhet, till exempel
samhällsservice. Det har till exempel skett med
Entré som målmedvetet har konverterats från ett
köpcentrum med låg uthyrningsgrad då Trianon
förvärvade fastigheten till dagens fullt uthyrda
fastighet med en blandning av butiker, kontor,
restauranger och samhällsservice. På Stensjö-
gatan i Malmö har en kontorsfastighet delvis kon-
verterats till samhällsservice i form av förskola,
vårdcentral och folkhögskola. Hyresgäster inom
samhällsservice skriver traditionellt långa kontrakt
och är säkra betalare.
Tekniska livslängden avgör
Trianon planerar löpande underhåll efter den
tekniska livslängden för varje fastighet. Under-
håll görs när det behövs, snarare än vid exakta
tidsintervall. Om det är möjligt försöker Trianon
att kombinera underhåll med andra värdeska-
pande insatser, till exempel att montera solceller
i samband med en takrenovering. På senare år
har Trianon ökat ansträngningarna att energi-
effektivisera och energioptimera fastighetsbestån-
det och många underhållsinsatser syftar därför till
att sänka energiförbrukningen. Målet är att sänka
fastighetsbeståndets totala energiförbrukning
med 10 procent under perioden 2022–2024. Läs
mer om arbetet på sidorna 21–23.
Renovering
Renovering av lägenheter görs främst i samband
med omflyttning. Målet är att renovera 200
lägenheter per år. Under 2023 renoverades 109
lägenheter. Lägre omflyttning i det orenoverade
beståndet har lett till att renoveringsmålet inte
uppnåtts under året.
UTVECKLA
0
10
20
30
40
50
60
70
Renoverade lägenheter per kvartal
42
35
19
13
Kv1Kv2 Kv3Kv4
40
28
64
54
46
18
48
39
2023
Kv1Kv2 Kv3Kv4
2021
Kv1Kv2 Kv3Kv4
2022
Potentialen i lägenhetsbestånden
Orenoverade lägenheter 55% (62)
Renoverade lägenheter 28% (26)
Nyproduktion 17% (12)
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
35
• Fortsatta lägenhetsrenoveringar med
10 procents avkastning.
• Energieffektiviseringar för att sänka
både förbrukning och kostnader.
• Fortsätta utveckla och driva fram nya
detaljplaner.
UTVECKLA
Fokus under 2024
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
36
Vårsången 8 i Malmö.
Stark befolkningstillväxt gör
fortsatt nyproduktion intressant
Det snabbt förändrade ränte- och kostnadsläget har inneburit att Trianon under 2023
inte påbörjade några nya projekt. De pågående projekten färdigställdes enligt plan och
för kommande projekt fortsätter arbetet med detaljplaner och bygglov som tidigare.
Målet är att vara redo för byggstarter så fort det föreligger god lönsamhet igen.
Bostadsmarknaden i Malmö kommer att vara
fortsatt mycket attraktiv under många år framöver.
Malmö stads egen befolkningsprognos pekar på
att staden växer med fler än 150 000 nya invånare
under de kommande 25 åren, vilket kommer att
ge en fortsatt hög efterfrågan på hyreslägenheter.
Redan i dag har Trianon 100–150 sökande till varje
lägenhet som blir ledig.
Trianon, precis som de flesta andra aktörer,
avvaktar med nya byggstarter till dess att ränte-
och kostnadsläget blir mer attraktivt. Detta
kommer att innebära en bristsituation på
marknaden i Malmö på ett par års sikt, när få eller
inga lägenheter färdigställs under den närmaste
tiden samtidigt som befolkningen växer.
Viktig del av strategin
Trianon har som strategi att komplettera fast-
ighetsportföljen med nyproduktion. Detta har
inte förändrats trots omvärldsläget och Trianon
fortsätter därför att driva detaljplaneprocesser och
bygglovsansökningar i samma takt som tidigare. I
projektportföljen fanns 117 detaljplanerade lägen-
heter vid slutet av 2023.
Ett av de större projekten som planeras är
Limhamns silor, där en tidigare cementfabrik ska
omvandlas till attraktiva bostäder i havsnära läge,
tillsammans med bostadsnära handel och annan
samhällsservice. En arkitekttävling genomfördes
tillsammans med Malmö stad och avgjordes i
februari 2023. Det vinnande förslaget Habitat
bearbetas nu i en detaljplaneprocess. Limhamns
silor är ett joint venture tillsammans med Lernacken
Fastigheter.
Nya bostäder i Sege Park och Hyllie
Under året färdigställdes ett projekt om 65
hyresrätter i Sege Park i norra Malmö. Bostäderna
har byggts i en attraktiv och lummig parkmiljö och
stor vikt har lagts vid hållbara lösningar i form av
olika modeller för delningslösningar för bland
annat elbilar och lådcyklar. På taket finns en
modern solcellsanläggning som producerar el till
fastigheten och de boende betalar individuellt för
förbrukning av el och varmvatten som ett led i
arbetet med att skapa ett medvetet och klimat-
smart boende.
I Hyllie i södra Malmö färdigställdes 44
lägenheter med inflyttning i slutet av 2023 och
BYGGA
Kvarteret Hanna
Med tågstationen och Burlöv Center som
närmsta granne växer hybridkvarteret Hanna
fram. Projektet började som en markanvis-
ningstävling från Burlövs kommun som Trianon
och Fojab vann och nu byggs 111 lägenheter
samt ytor för samhällsservice, handel och
restauranger på ett fantastiskt pendlarläge.
ytterligare 29 med inflyttning i februari 2024.
Kvarteret Badmössan ligger på ett stationsnära
och attraktivt läge i en snabbt växande stadsdel
med ett stort utbud av handel, samhällsservice
och kommunikationer.
Kvarteret Trädgårn i centrala i Svedala
Centralt i Svedala köpte Trianon redan 2021 ett
nyproduktionsprojekt med 53 lägenheter som
färdigställdes våren 2023. De energieffektiva
lägenheterna som snabbt hyrdes ut byggdes med
rimliga hyror under tiden som investeringsstöd
fortfarande fanns.
Stationsnära lägenheter i Burlöv
Tillsammans med Wallfast utvecklar Trianon 111
lägenheter i kvarteret Hanna med ett fantastiskt
läge nära Burlövs Centralstation. Fastigheten blir
ett landmärke i Burlöv med endast ett par
minuters promenad till stationen och ytterligare
5–7 minuter med tåg till Malmö eller Lund. Vid ett
gemensamt torg byggs samhällsservice, handel
och restauranger. Projektet pågår och inflyttning
beräknas till årsskiftet 2024/2025.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
3737
BYGGA
• Med tanke på rådande omvärlds-
och kostnadsläge avvaktas med
byggstarter. Däremot pågår arbete
med att driva detaljplaneprocesser i
flera av bolagets joint ventures och
stadsutvecklingsprojekt som kommer
att vara mycket värdeskapande
framöver.
Fokus under 2024
Projektportfölj
Projektfastigheter
Antal
lägen heter BTA m²
BOA/LOA
m²
Bedömd
investering, Mkr*
Nedlagda
kostnader, Mkr
Bedömt hyres-
värde, Mkr
Förväntad
byggstart
Förväntat
färdig-
ställande
Projekt med gällande detaljplan
Badmössan 1, Hyllie (lokaler och hyresrätter) 73 5 445 4 206 185 174 11 2021 2024
Svedala 22:8 (radhus) 21 3 600 3 050 10 Ej beslutat
Centralköket 3, Sege Park (bostäder) 11 1 580 1 232 14 Ej beslutat
Fjällrutan 1 (bostäder) 12 1 050 900 0 Ej beslutat
Summa projekt med gällande detaljplan 117 11 675 9 388 185 198 11
Projekt under detaljplanering
Svedala 25:18 120 11 300 8 900 2 Ej beslutat
Husie 172:75, Malmö 60 9 000 4 Ej beslutat
Spiralen 10, Malmö** 180 17 000 3 Ej beslutat
Summa projekt under detaljplanering 360 37 300 8 900 0 8 0
Summa projektportfölj 477 48 975 18 288 185 206 11
Avyttrade med framtida tillträde
Norra Sorgenfri, etapp 1 och etapp 2*** 385 22 200 16 650 726 102 37 2022 2026/2027
* Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
** Bedömd tillkommande bostadsbyggrätt på kv Spiralen inklusive avtalade, ännu ej tillträdda förvärv, Spiralen 6 och Spiralen 11.
*** Norra Sorgenfri Etapp 1 och 2 avyttrad med tillträde då fastigheten är färdigställd.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
38
Joint ventures möjliggör värdeskapande stadsutvecklingsprojekt
För Trianon har det gett stora kommersiella fördelar att samarbeta med andra
aktörer i så kallade joint ventures. Tre av Trianons mest uppmärksammade projekt
drivs i denna form: Burlöv Center, Rosengård Centrum och Limhamns silor.
Fördelen med joint ventures är att de deltagande
aktörerna delar risken och samtidigt kan stötta
projektet med olika typer av kompetens och
erfarenhet. Det kan vara mer värdeskapande än
att bolagen agerar var för sig. Trianon har i dag
tre projekt som drivs som joint ventures: Burlöv
Center, Rosengårds Centrum och Limhamns silor.
Burlöv Center
Trianon förvärvade Burlöv Center 2020 tillsam-
mans med Wallfast. För många skåningar är
platsen främst känd som ett stort köpcentrum
sedan tidigt 1970-tal, men för Trianon och Wallfast
handlar projektet om stadsutveckling. Läget är
mycket attraktivt med bara några minuters pend-
ling med tåg till Malmö eller Lund. Det gemen-
samt ägda bolaget Burlöv Center Fastigheter AB
utvecklar lägenheter och lokaler i anslutning till
den kommande Burlöv Centralstation och driver
parallellt vidare Burlöv Center som i dag har låg
vakansgrad och många attraktiva butiker. Sedan
Trianons och Wallfasts förvärv av Burlöv Center
har uthyrningsgraden ökat från 40 till 83 procent.
Trianon och Wallfast har byggrätter på området
och avyttrade två av dessa till Riksbyggen och
Tornet föregående år. Ett stort fokus är återstå-
ende byggrätter och att driva nya detaljplaner för
området tillsammans med Burlövs kommun.
Rosengård Centrum
Trianon äger Rosengård Centrum tillsammans
med Fastighets AB Hemmaplan, som i sin tur ägs
av Bonnier Fastigheter. Tillsammans driver aktörer-
na ett stort stadsutvecklingsprojekt som utvecklar
bostäder, handel och samhällsservice. Områdets
köpcentrum är fullt uthyrt med en kö av intresse-
rade aktörer. Den 1 mars 2023 invigdes Rosen-
gårdsbiblioteket som blir en viktig samlingspunkt
för stadsdelens invånare. Ett av projektets mål är
att öka den sociala hållbarheten i området och där
bidrar Trianon med lokalkännedom och långvarigt
socialt engagemang.
Limhamns silor
I februari 2023 presenterades det vinnande försla-
get i den arkitekttävling som syftade till att gestalta
det nya området Limhamns silor. På ett havsnära
läge nära småbåtshamn och rekreationsmöjlighe-
ter planerar Trianon tillsammans med Lernacken
Fastigheter AB ny bebyggelse med bostäder,
handel och samhällsservice.
Joint venture
Antal
lägen heter BTA m²
BOA/LOA
m²
Bedömd
investering, Mkr*
Nedlagda
kostnader, Mkr
Bedömt hyres-
värde, Mkr
Förväntad
byggstart
Förväntat
färdig ställande
Kvarteret Hanna, Burlöv
(lokaler, hyresrätter och bostadsrätter)
111 16 600 11 500 463 278 18 2022 2024/2025
Rosengård Centrum, etapp 1 Södra 54 5 400 4 600 3 2025 2027
Tågarp 15:4 etapp 1 (Burlöv Center) 258 39 000 18 2024/2025 2026/2027
Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 130 13 400 2025 2027
Rosengård Centrum, etapp 1 Norra 75 7 000 3 2025 2027
Tågarp 15:4 etapp 2 (Burlöv Center) 850 100 000 3
Smedjan 2, Malmö 8 200**
Summa 1 478 181 400 24 300 463 306 18
Framtida möjliga detaljplaner
Rosengård Centrum, etapp 2 och 3
* Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
** Avser ny BOA/LOA.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
39
Reducerade utsläpp med 90 procent
I Trianons 208 lägenheter på Svedalagården i Svedala har ett byte från gas till fjärrvärme
under året genererat hela 90 procent lägre koldioxidutsläpp och halverade energikostnader.
Trianon har ett nära och positivt samarbete med den lokala energileverantören.
Fokus på sänkt risk i osäker omvärld
Det osäkra omvärldsläget, inflationsoro och snabbt stigande räntor gjorde
2023 till ett utmanande år. Trianon står fast vid strategin att öka andelen hållbar
finansiering och upprätthålla en hög andel bankfinansiering. Två åtgärder under
året för att minska osäkerhet och kostnader var att räntebindningen ökade och
att frivilligt återköp erbjöds innehavarna av bolagets hållbara hybridobligation.
Vi fortsätter strategin med en
hög andel bankfinansiering.
Vi kommer också att fortsätta öka
andelen hållbar finansiering både för
att göra fortsatt kloka investeringar i
energieffektiviseringar och göra sociala
investeringar i våra områden.
Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD
Det osäkra omvärldsläget hade stor påverkan på
Trianons kapitalförsörjning under 2023. Ränte-
marginalerna kunde behållas på samma nivåer
som tidigare, men en kraftigt stigande STIBOR
innebar stora utmaningar på kostnadssidan. Till-
gången till kapital minskade i och med att obliga-
tionsmarknaden inte längre var ett attraktivt finan-
sieringsalternativ. Trianon hade vid utgången av
2023 cirka 98 procent av sin finansiering via bank
och samarbetar med samtliga större banker som
är verksamma i Sverige. Andelen hållbar finansie-
ring uppgick till 38 procent.
Hållbar bankfinansiering
Trianon strävar efter att öka andelen hållbar bank-
finansiering och tecknade 2022 det första hållbar-
hetslänkade lånet via Handelsbanken. Lånet har
löptid på 3 respektive 6 år och är länkat till sociala
och gröna mål. Syftet är att skapa en mer inklude-
rande bostadsmarknad, öka tryggheten och mins-
ka klimatpåverkan och Trianon erbjuds lägre ränta
om bolaget når målen. Lånet har under 2023 ut-
ökats från 1,9 Mdkr till 2,1 Mdkr.
Återköp av hållbar hybridobligation
I slutet av 2023 erbjöd Trianon innehavarna av
bolagets befintliga efterställda hybridobligation att
delta i ett partiellt återköpserbjudande där obliga-
tionen löstes in mot B-aktier i bolaget. Syftet var
att förbättra bolagets kassaflöde samt öka vinsten
per aktie och erbjudandet accepterades av inne-
havare av 370 Mkr, varav Trianons större ägare
stod för 300 Mkr. Utspädningen blev cirka 14,5
procent.
Efter återköpet Trianon återstår ett nominellt
belopp om 130 Mkr av hybridobligationerna. För-
sta inlösendatum för obligationerna är i november
2025 och löper med en rörlig ränta om STIBOR
3M plus 7 procent. Hybridobligationen är bokförd
som eget kapital.
Hållbart finansiellt ramverk
Sedan 2022 har Trianon ett nytt ramverk för håll-
bar finansiering. Samtliga skuldinstrument kan ingå
i ramverket, som upprättats i enlighet med Sustai-
nability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt
Green Loan Principles och Social Loan Principles
(utformade av LMA). En oberoende tredje part,
ISS ESG, har genomfört en extern granskning av
ramverket. Utifrån Trianons fastighetsbestånd
om totalt 12,2 Mdkr vid periodens utgång har 4,5
Mdkr definierats som möjligt att koppla till ramver-
ket. Ramverket beskrivs på sidorna 43–44.
Finanspolicy
Trianons finanspolicy syftar till att säkerställa att
bolagets expansionsmål och lönsamhetsmål ska
kunna uppnås med tillfredsställande risknivå. Den
fastställs av styrelsen och prövas minst årligen.
Trianons risker består i huvudsak av likviditetsrisk,
refinansieringsrisk och ränterisk. Se beskrivning i
not 3 sidorna 73–75.
Skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick till
7 100,6 Mkr (7 107,4) vid periodens slut, inklusive
obligationslån om 222,7 Mkr (398,8). Beviljad
checkkredit uppgick till 60 Mkr (35) varav utnyttjat
uppgick till 21,7 Mkr (0,0). Skulden har minskat
beroende på fastighetsförsäljningar och amorte-
ringar samt ökat med investeringar i befintliga
fastigheter samt nyproduktion.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
41
Finanspolicy
Mål Utfall 2023 Utfall 2022
Räntebindningstid, år
1
2–4 2,6 0,5
Kapitalbindningstid, år 2 2,9 3,2
1
Räntebindningstid påverkas av både andel ränteswap samt av andel lån med fast ränta, vilken uppgick till 21 procent (9).
0
700
1 400
2 100
3 500
Q1 2024
Q4 2024
Q3 2024Q2 2024 2025
2027
Efter 20282026
Banklån, säkerställda
Obligationer, icke säkerställdaHybridobligationer
0
2 000
4 000
6 000
8 000
Fördelning finansiering
Q4 2022
Q3 2023
Q2 2023Q1 2023 Q4 2023
2026
Efter 20272025
Hybridobligationer
Mdkr
Obligationer, icke säkerställda
Banklån, säkerställda
Av totala räntebärande skulder var 97 procent
(94) säkerställda mot pantbrev och 3 procent (6)
icke säkerställda.
Genomsnittlig ränta och räntebindning
På grund av det osäkra omvärldsläget valde Tria-
non under året att delvis förändra räntestrategin
och öka säkringsgraden. Mot slutet av 2023 föll
långa räntor relativt brant och Trianon gjorde rän-
tesäkringar både genom räntederivat samt teckna-
de, i januari 2024, lån till fast ränta med löptider
på en till två år. Detta ökade säkringsgraden till 83
procent (3). Den genomsnittliga räntebindnings-
tiden uppgick till cirka 2,6 år (0,5). Målsättningen
enligt Trianons finanspolicy är att koncernens rän-
tebindning ska uppgå till mellan två och fyra år. Av
totala räntebärande skulder har 79 procent (91)
rörlig ränta och 21 procent (9) fast ränta.
Den genomsnittliga räntan under perioden upp-
gick till 3,9 procent (2,2). Belåningsgraden upp-
gick till 57,1 procent (54,6) jämfört med det finan-
siella målet att ej överstiga en belåningsgrad om
60 procent. Belåningsgraden i förhållande till ba-
lansomslutning uppgick till 51,5 procent (50,9).
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till 5 020,3 Mkr
(5 372,9), varav 5 020,3 Mkr (5 372,9) var hän-
förligt till moderbolagets aktieägare. Det egna
kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare
minskade med årets totalresultat om -206,1 Mkr
(171,4). Ingen utdelning till Trianons aktieägare
har påverkat det egna kapitalet 2023 (-78,5 2022).
Utdelning kopplad till hybridobligationen har mins-
kat det egna kapitalet med -58,5 Mkr (-39,8) samt
återköp av hybridobligation med -98,0 Mkr (0,0).
Konvertering av hybridobligation till B-aktier har
påverkat eget kapital med -1,6 Mkr nettoredovisat.
Eget kapital per aktie efter avdrag för eget kapital
hänförligt till hybridobligationer uppgick till 26,58
kr (31,14) per aktie samt inklusive eget kapital
hänförligt till hybridobligationer till 27,27 kr (34,11)
per aktie. Soliditeten uppgick till 36,8 procent
(38,9) vid periodens slut.
Kovenanter
I ramavtal med koncernens finansierande banker
har Trianon förbundit sig att uppfylla följande
kovenanter: Belåningsgraden ska ej överstiga 60
procent, räntetäckningsgraden ska ej understiga
1,5 gånger och soliditeten ska ej understiga 30
procent. Samtliga kovenanter har uppfyllts både
under innevarande och föregående räkenskap-
sår. För mer information se not 3, sidorna 73–75.
Obligationslån, Hållbart finansieringsramverk och
särskilda lånevillkor gällande banklån om totalt
3,1 Mdkr innehåller ägarförändringsklausul om
kontrollen över koncernen förändras.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
42
Hållbara ramverk
Trianon hade två obligationsemissioner utestående vid periodens utgång. En hållbar
hybridobligation (emitterad 2022) till ett nominellt belopp om 130 Mkr samt en håll-
bar obligation (emitterad 2023) till ett nominellt belopp om 225 Mkr, båda kopplade
till Trianons hållbara ramverk. Syftet är att ge bolaget ökade möjligheter att göra so-
ciala och gröna investeringar i södra och östra Malmö. Mer information om Trianons
ramverk för hållbara investeringar finns på bolagets hemsida.
Så här används intäkterna
Ett belopp motsvarande nettointäkterna från Trianons hållbara finansieringsinstru-
ment ska användas för att finansiera eller refinansiera, helt eller delvis, fullständiga,
stödberättigade tillgångar och aktiviteter som ger tydliga miljöfördelar (gröna
stödberättigade tillgångar) och/eller sociala fördelar (sociala stödberättigade
tillgångar). Look back-perioden gäller för intäkterna och är begränsad till två år.
Bolaget kommer kontinuerligt att använda sig av sitt professionella omdöme och sin
hållbarhetsexpertis när det identifierar de stödberättigade tillgångar och aktiviteter
som kan komma i fråga.
Rapportering
För att vara helt transparent gentemot investerare och andra intressenter förbinder
sig Trianon att rapportera årligen så länge som företaget har hållbara finansieringsin-
strument utestående. Information om allokeringen av intäkterna kommer att förnyas
årligen fram till dess att de är helt fördelade, och i god tid om det sker en väsentlig
utveckling. Rapporten kommer att finnas tillgänglig på Trianons webbplats
www.trianon.se och kommer att täcka några av följande områden:
Rapportering om allokering av intäkter
• Totala beloppet för utfärdade instrument för hållbar finansiering.
• Andel av intäkterna som används för finansiering/åter-finansiering och andel
av intäkterna som används för de kategorier som beskrivs i avsnitt 2.
• Andel av icke tilldelade intäkter (i förekommande fall).
• Förteckning över byggnader som finansierats med hjälp av hållbar finansiering,
om det inte är konfidentiellt.
Rapportering av effekter
Trianon har för avsikt att rapportera om kvantitativa effektindikatorer där relevanta
uppgifter finns tillgängliga för huvudkategorierna till höger på denna sida.
Gröna och energieffektiva byggnader SDG:er
Relevant
miljömål enligt
EU:s taxonomi
Kategori I – Nya byggnader och större renoveringarKategori I – Nya byggnader och större renoveringar
1
Begränsa
klimat
förändringarna
i. Nya byggnader som antingen uppfyller eller har som mål att uppfylla kraven
2
för Miljöbyggnad Silver eller en likvärdig nivå från ett certifieringssystem, eller
ii. Nya byggnader med en energiförbrukning som ligger minst 20% under den tillämpliga
nationella byggnadsordningen
3
, eller
iii. Nya byggnader med energicertifikat (EPC) A eller B, eller
iv. Större renoveringar som leder till en besparing av efterfrågan på primärenergi
med minst 30%.
Kategori II – Befintliga byggnader
i. Byggnader som uppfyller kraven enligt i., ii. eller iii. i kategori I, eller
ii. Byggnader inom de 15% av det nationella byggnadsbeståndet, de 15% definieras enligt
primärenergibehovet eller baserat på EPC-nivåer enligt tillgängliga oberoende studier.
Investeringar i energieffektivitet
Energirenoveringar, till exempel installation av solpaneler, värmepumpar, förbättringar
av ventilationssystem, utbyggnad av fjärrvärme- och fjärrkylsystem, förbättringar och
införande av kontrollsystem samt infrastruktur för el- eller hybridfordon.
Begränsa
klimat-
förändringarna
Prisvärda bostäder
Nya och befintliga byggnader med hyreslägenheter med reglerad hyra. Hyran förhandlas
årligen mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen på grundval av bruksvärdet.
Stödberättigade tillgångar kommer att vara belägna i "utsatta områden", "särskilt utsatta
områden" och "riskområden" enligt vad den svenska polisen har fastställt. För att öka
säkerheten i dessa områden har Trianon sociala initiativ, se mer information i avsnitt 1.
Målgrupp: boende i ett utsatt område, ett särskilt utsatt område eller ett riskområde enligt
den svenska polisens kartläggning
4
.
1
Nya byggnader definieras som byggnader som byggts efter den 31 december 2020 och befintliga byggnader definieras som byggnader som byggts före den
31 december 2020, i linje med den nuvarande definitionen i EU:s taxonomi.
2
Byggnader med målet att få miljöcertifiering inom 24 månader från obligationsemissionen.
3
Byggnadsstandard som gäller vid byggnadstillfället.
4
Polisens Sverigekarta.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
43
Gröna stödberättigade tillgångar Indikator
Gröna och energi-
effektiva byggnader
• Energiförbrukning i (MWh och/eller
kWh/kvm).
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp
som minskas eller undviks (tCO
2
e).
• Klass för energicertifikat, om det finns
ett sådant.
• Typ av certifiering och eventuell nivå
(t.ex. Miljöbyggnad Silver).
Energieffektivitet
• Besparad energi per m
2
.
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp
som minskas eller undviks (tCO
2
e).
Sociala stödberättigade tillgångar Indikator
Prisvärda bostäder
• Totalt antal byggnader och hyreslägen-
heter i "utsatta områden", ”särskilt
utsatta områden" och "riskområden".
• NKI: Hyresgästundersökning för att
mäta attraktiviteten och den upplevda
tryggheten i våra bostadsområden.
• Andra kvalitativa parametrar som visar
att företaget tillhandahåller funktionella,
säkra och hälsosamma lokaler i samhället.
Gröna stödberättigade tillgångar
Fastighetssektorn står för en tredjedel av den
totala energi användningen i Sverige och en
sjättedel av koldioxidutsläppen.
Investeringar i gröna och energieffektiva
byggnader spelar därför en nyckelroll i energi-
omställningen. Detta bekräftas ytterligare av
Europeiska kommissionens starka fokus på
byggnaders energieffektivitet, som är det
målinriktade måttet i flera av kommissionens
strategier, till exempel i EU:s taxonomi. Trianon
definierar Green Eligible Assets enligt tabellen till
höger gällande gröna och energieffektiva
byggnader.
Sociala stödberättigade tillgångar
Sociala stödberättigande tillgångar är sådana som
direkt syftar till att synliggöra eller bekämpa en
specifik social fråga och/eller strävar efter att
uppnå positiva sociala resultat, särskilt, men inte
uteslutande, för en eller flera målgrupper. Trianon
definierar socialt berättigade tillgångar enligt
tabellen till höger gällande prisvärda bostäder.
Hållbarhetslån ska ge
gröna och sociala vinster
Under 2022 stärkte Trianon hållbarhetsarbetet
genom att teckna ett hållbarhetslänkat lån hos
Handelsbanken. Lånet syftar till refinansiering av
befintliga lån och är länkat till sociala och gröna
mål som syftar till att skapa en mer inkluderande
bostadsmarknad, öka tryggheten och minska kli-
matpåverkan. Om Trianon når målen ger Handels-
banken lägre ränta på lånet. De fyra målen är:
1. Inkluderande bostadsmarknad: tillgängliggöra
ett ökat antal lägenheter som upplåts till hushåll
som har svårt att ta sig in på den ordinarie
bostadsmarknaden, såsom låginkomsttagare,
hushåll med försörjningsstöd, hemlösa och
socialt ekonomiskt utsatta hushåll.
2. Tryggare bostadsområden: fysiska och sociala
investeringar i Trianons bostadsområden
Lindängen och Hermodsdal i södra Malmö.
3. Minskad energianvändning: minska
klimatavtrycket och öka lönsamheten genom
investeringar i energibesparande åtgärder.
lägenheter
4. Ökad egen produktion av förnybar energi:
öka andelen egenproducerad förnybar energi i
befintligt fastighetsbestånd genom investeringar
i solceller eller andra förnybara energikällor.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
44
Aktien
Kriget i Ukraina och räntehöjningar har starkt påverkat fastighetsbranschen vilket
sammantaget gör att börsåret 2023 kan beskrivas som volatilt. Fastighetsaktierna,
som länge gått på sparlåga, fick åter lite bränsle i slutet av året.
Trianonaktien handlas i Mid Cap-segmentet
med kortnamnet (TRIAN B) och ISIN-kod
SE0018013658.
Under 2023 sjönk börskursen med nästan
20 procent (-65). Stockholm Nasdaq som helhet
steg med 15 procent. OMX Stockholm Real Estate
PI, det index där Trianon ingår, slutade på plus
17 procent.
Den totala omsättningen av Trianons B-aktier
under 2023 var nästan 18 miljoner aktier, till ett
värde av cirka 284 Mkr, vilket innebar en genom-
snittlig omsättning på 71 427 aktier per handels-
dag. Högsta handelskursen under 2023 noterades
den 16 januari med 26,00 kr och den lägsta den
1 november med 13,30 kr.
Trianonaktiens totalavkastning under året var
minus 20 procent. OMX Stockholm Gross Index
(GI) ökade med 19 procent. Under de senaste
fem åren har Trianonaktien haft en genomsnittlig
totalavkastning om 17 procent per år, samma som
motsvarande siffra för OMX Stockholm GI.
Aktiekapital
Per den 31 december 2023 fanns totalt
184 124 662 aktier (157 505 957) i bolaget, varav
6 084 472 A-aktier (6 084 472) och 178 040 190
B-aktier (151 421 485). Aktierna är denominerade
i kr och varje aktie har ett kvotvärde på 0,625 kr
per aktie (0,625). Aktiekapitalet uppgår till 115,1
Mkr (98,4). Varje A-aktie berättigar innehavaren
till en röst på bolagsstämman och varje B-aktie
berättigar innehavaren till en tiondels röst på bo-
lagsstämman. Varje aktieägare har rätt att rösta för
samtliga aktier som aktieägaren har i bolaget.
Konvertering av hybridobligationer
I december 2023 genomfördes ett frivilligt åter-
köpserbjudande av bolagets utestående hybrid-
obligationer genom kvittning mot nya B-aktier i
bolaget. Totalt återköptes 370 Mkr i nominellt
belopp av totalt 500 Mkr, varav bolagets huvud-
ägare stod för 300 Mkr av återköpet. Konverte-
ringen till aktier har tillfört bolaget 26 618 705
aktier och ökat aktiekapitalet med 16 636 691 kr
och inneburit en utspädning med 14,5 procent av
kapitalet och 11,1 procent av rösterna.
Kursutveckling och aktieomsättning, 1 januari–31 december 2023 Totalavkastning Trianon jämfört med OMX Stockholm Gross Index (GI)
Utdelning och utdelningspolicy
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till mellan 30 till
50 procent av förvaltningsresultatet minskat med
betald skatt. Under perioder med stark tillväxt kan
utdelningen ligga i den nedre delen av intervallet.
Trianons styrelse föreslår årsstämman att ingen
utdelning ska lämnas för räkenskapsåret 2023.
Ingen utdelning lämnades heller för räkenskaps-
året 2022.
Marknadsnoterade obligationer
Trianon har två marknadsnoterade obligationslån
utestående. Under 2022 emitterades en hållbar
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
1 800
3 600
5 400
7 200
9 000
jan
Trianon B
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PI
Kr KrAntal aktier
feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj
2019
2020 2021 2022 2023
0
6
12
18
24
30
Trianon B
OMX Stockholm Gross Index
Omsatt antal aktier/månad,
tusental
hybridobligation om 500 Mkr. Efter återköpserbju-
dande, beskrivet ovan, uppgick totalt utestående
belopp till 130 Mkr vid räkenskapsårets utgång.
Under 2023 emitterades en senior hållbar obliga-
tion med 2 års löptid under en ram om 500 Mkr.
Totalt utestående belopp uppgick till 225 Mkr vid
räkenskapsårets utgång. I början av mars 2024
utökades lånet med 75 Mkr och totalt utestå-
ende belopp uppgår därefter till 300 Mkr. Båda
obligationerna är noterade på Nasdaq Stockholm
Sustainable Bond List. För ytterligare information
om obligationslånen samt villkor se finansiering på
sidorna 41-42.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
45
Nyckeltal per aktie
2023 2022 2021 2020 2019
Antal utestående aktier, tusental
1
184 124,7 157 506,0 157 006,0 149 862,0 145 862,0
Genomsnittligt antal utestående aktier,
tusental
1
,
2
159 037,4 157 127,6 150 992,8 147 857,6 138 244,4
Eget kapital per aktie, kr 27,27 34,11 33,23 23,57 19,41
Eget kapital per aktie, kr
3
26,58 31,14 30,60 20,58 16,82
Resultat per aktie, kr
2
-1,59 0,84 8,41 3,31 2,14
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,09 39,35 38,79 28,22 23,20
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
3
31,40 36,38 36,16 25,23 20,61
1
Antal aktier samt genomsnittligt antal aktier omräknat med hänsyn till split 4:1 den 27 maj 2022.
2
Definition enligt IFRS.
3
Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.
Namn Summa Innehav Innehav Summa Röster Röster
Briban Invest AB 50 344 415 27,34% 7 636 327,1 31,97%
Olof Andersson privat och via bolag 50 096 077 27,21% 7 611 493,3 31,86%
Grenspecialisten Förvaltning AB 18 767 218 10,19% 1 876 721,8 7,86%
SEB Fonder 11 242 095 6,11% 1 124 209,5 4,71%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 8 834 154 4,80% 883 415,4 3,70%
Mats Cederholm privat och via bolag 5 362 559 2,91% 808 509,5 3,38%
Familjen Eklund privat och via bolag 4 580 000 2,49% 458 000,0 1,92%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 702 456 2,01% 370 245,6 1,55%
Humle småbolagsfond 2 511 960 1,36% 251 196,0 1,05%
Tredje AP-fonden 1 944 412 1,06% 194 441,2 0,81%
Övriga aktieägare 26 739 316 14,52% 2 673 931,6 11,19%
Summa 184 124 662 100,00% 23 888 491,0 100,00%
Ägare den 31 december 2023
De två största ägarna i Trianon är Jan Barchan via bolag samt Olof Andersson privat och via bolag. De repre-
senterar vardera cirka 27 procent av bolagets totala aktier samt cirka 32 procent av bolagets totala röster.
Aktiekapitalets utveckling
Besluts tidpunkt
Förändring av antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital (kr)
Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt
1991-06-20 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000
1992-01-03 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000
2008-10-29 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000
2010-05-17 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120
2010-06-03 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120
2011-06-09 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940
2012-06-29 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860
2015-04-16 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750
2017-04-03 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750
2017-04-03 Omstämpling -16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750
2017-06-21 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750
2019-11-27 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750
2020-07-08 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750
2021-08-03 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725
2021-11-18 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725
2022-05-24 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725
2022-09-20 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531
2022-12-06 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223
2023-12-11 Emission genom konvertering 0 26 618 705 6 084 472 178 040 190 184 124 662 16 636 691 115 077 914
Summa 6 084 472 178 040 190 184 124 662 115 077 914
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
46
Principer för värdering
Trianons fastigheter värderas till verkligt värde i
enlighet med IFRS. Värdet på fastigheterna base-
ras på externa eller interna fastighetsvärderingar.
Externa värderingar görs minst årligen av samtliga
fastigheter, med undantag för projektfastigheter.
Projektfastigheter externvärderas då de har en
färdigställandegrad som är tillräckligt hög för att
möjliggöra en tillförlitlig värdering. Fram till dess
värderas fastigheterna till anskaffningsvärde.
Därefter beräknas investeringsvinsten för projektet
och avräknas i förhållande till färdigställandegrad.
Externa värderingar under 2023 har utförts
av auktoriserade fastighetsvärderare via Forum
Fastighetsekonomi, Bryggan Fastighetsekonomi,
Croisette Real Estate Partner och Newsec Advice.
Vid periodens utgång hade cirka 67 procent av
det totala fastighetsvärdet externvärderats och 90
procent värderats under helåret 2023.
Värdeförändringar
Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31
december 2023 till 12 288,6 Mkr (12 862,6). Inves-
teringar i befintliga fastigheter uppgick till 349,7
Mkr (554,9) för perioden. Investeringarna avser
främst löpande lägenhetsrenoveringar i bostads-
beståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, ny-
produktionsprojekt samt fastighetsförbättrande
åtgärder med ökat driftnetto som följd.
Investeringar i fastigheter via bolag uppgick
till 146,7 Mkr (39,0).
Årets värdeförändringar har uppgått till -314,6
Mkr (-234,5) exklusive uppskjuten skatt. Genom-
snittlig direktavkastning uppgick till 4,8 procent
(4,2) vid periodens utgång. För ytterligare infor-
mation om resultat per segment se not 36, sidan
90.
Värderingsmetod
Analys av varje fastighets status, hyres- och mark-
nadssituation har gjorts i samband med värdering.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom
så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet, vilket
innebär nuvärdesberäkning av bedömda framti-
da driftnetton och investeringar. För beräkning
av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till
marknaden och närområdets framtida utveck-
ling, fastigheternas marknadsförutsättningar och
marknadsposition, marknadsmässiga hyresvillkor
samt drifts- och underhållskostnader i likartade
fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till
detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknads-
värde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden som
använts varierar mellan fem och tjugo år beroen-
de på fastighet. Jämförelse och analys har även
gjorts av genomförda köp av fastigheter inom
respektive delmarknad.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har
använts vid externvärderingen per 31 december
2023:
• Inflation har antagits till 3 procent under
2024 och därefter 2 procent årligen under
kalkylperioden.
• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits
följa inflationen eller i förekommande fall
indexuppräkning.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på
analyser av genomförda transaktioner samt
individuella bedömningar avseende risknivå,
sannolik köpare och fastighetens
marknadsposition.
• Avkastningskraven sträcker sig från
2,4 procent till 8,0 procent.
Ej detaljplanerade byggrätter eller ej tillträdda
bygg rätter har inte värderats. Byggrätter och
potentiella byggrätter har inte värderats på
befintliga fastigheter. För mer information om
Trianons byggrätter se projektbeskrivning i
avsnittet Utveckling.
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2019
Mkr
2020 2021 2022 2023
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289
7 958
9 462
12 666
12 863
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
47
Gratis fotboll för tjejer
Sedan flera år stödjer Trianon fotbollsföreningen BK Olympic i Lindängen, Malmö. Klubben som grundades
redan 1920 tar ett stort socialt ansvar inom ungdomsfotbollen och har under 2023 erbjudit gratis fotbolls-
träning för tjejer. Under sommaren arrangerade föreningen fyra veckors gratis fotbollsskola och i slutet av
sommaren även en streetfotbollsturnering med delfinaler runt om i Malmö och final på Lindängens IP.
Risker och riskhantering
Trianons verksamhet är förknippad med olika typer av risker som kan påverka
bolaget. Genom att identifiera och hantera riskerna på ett systematiskt sätt ges
möjlighet att begränsa dem och skapa förutsättningar för Trianons fortsatta
utveckling. Nedan följer de mest väsentliga riskerna.
Riskområde Beskrivning Exponering Riskhantering
Omvärldsrisker – risker påverkade av externa faktorer och händelser
IT-säkerhet
Geopolitisk oro
Efter hand som digitaliseringen och cyberhoten ökar i världen finns
en ökad sårbarhet och en risk att informationssäkerheten äventyras.
Högre osäkerhet kring det geopolitiska läget påverkar de
finansiella riskerna, stressar banksystemet, driver inflation och ökar
räntekostnaderna.
För ett bolag som Trianon där arbetsverktygen till största del är
digitala, finns alltid en risk för hot, incidenter och intrång.
Se finansiella risker.
Utbildningsinsatser har genomförts för att öka medvetenheten hos
samtliga anställda om IT-relaterade hot, såsom bedrägeri, sabotage,
skadlig kod, virus och dataöverträdelser.
Se finansiella risker.
Strategiska risker – risker som kan hindra Trianon från att uppnå bolagets vision och mål
Politiska beslut Kortsiktiga beslut, politisk oenighet och tvära vändningar från politiskt
håll kan hindra bolagets utveckling.
I Malmö finns ett behov av prisvärda nyproducerade bostäder,
vilket Trianon historiskt kunna erbjuda med hjälp av det tidigare
investeringsstödet.
Trianon strävar efter att upprätthålla god kunskap i sakfrågor kopplat
till verksamheten samt god förståelse för den politiska processen.
Dessutom att i möjligaste mån ta en aktiv roll i debatten i syfte att
kunna förutse och påverka förändringar.
Miljö- och klimatrisker Enligt Boverket står fastigheter för ungefär 40 procent av Sveriges
energianvändning, som går till el och uppvärmning. Därför behöver vi
reducera vårt energibehov genom driftoptimering av våra befintliga
fastigheter och ställa höga krav på energiprestanda när vi bygger om
eller nytt.
Bristande miljöarbete och ökande energianvändning leder till
utsläpp av luftföroreningar och av växthusgaser som påverkar
klimatet i form av ökad risk för översvämningar och stigande
vattennivåer. Ett bristande arbete med miljö- och klimatfrågor kan
påverka Trianons fastighetsbestånd och medföra direkta kostnader.
• Investering i förnybara energikällor.
• Prioritera energi- och värmeeffektivisering i våra fastigheter.
• Upprätthålla god kunskap om lagar och förordningar.
• Inventera fastighetsbeståndet och vidta nödvändiga åtgärder.
Läs mer i hållbarhetsredovisningen på sidorna 14–23.
Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget
Förändrade hyresintäkter,
förändrad hyresutveckling
och hyressättning
Trianons intäkter består till största delen av hyresintäkter påverkade
av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad, hyresnivån samt att
hyresgästerna klarar av att uppfylla sina betalningsförpliktelser enligt
avtalen.
Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunkturberoende
och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal,
utformning, standard och läge. Hyressättningen för bostäder är till
viss del lagreglerad.
Trianon bedömer att risk för lägre hyresintäkter hänförligt till
bostäder är låg då det råder en fortsatt bostadsbrist i Malmö med
omnejd. Risken för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre
än i bostadsbeståndet men begränsas genom den struktur av
lokalkontrakt som finns i portföljen samt geografiskt läge.
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall viktat efter avtalade
hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt uppgick till 4,4 år. För
mer information se kontraktsvärde per år i not 4.
Av Trianons 4 700 bostäder ligger 70 procent på en genomsnittlig hyra
under 1 600-1 700 kronor per kvm och år. Efterfrågan på prisvärda
bostäder bedöms vara fortsatt god framöver och Malmöregionen
förväntas ha en stor befolkningstillväxt. Aktivt arbete med social miljö
och jobbskapande för att öka trivseln och stabiliteten minskar risken i
bostadssegmentet. I övrigt lokalbestånd är vakanserna låga.
Förändrade drifts-
kostnader och
underhållskostnader
Ökade drifts- och underhållskostnader på grund av inflation kan
leda till en negativ effekt. Driftskostnader utgörs huvudsakligen av
kostnader för värme och el, renhållning och vatten. Värmekostnader
är föremål för säsongsvariationer och kostnaderna stiger under
vintern.
Till följd av bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav är
Trianon skyldigt att upprätthålla byggnadernas och bostädernas
standard.
Flera varor och tjänster kan endast köpas från en eller ett fåtal
aktörer, vilket kan medföra att Trianon tvingas acceptera de
rådande prisnivåerna i brist på alternativ. Risk finns att eventuella
kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom motsvarande
hyresökningar. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov
kan leda till väsentligt ökade underhållskostnader. Trianons
kostnader för underhåll uppgår till 20 procent av totala
fastighetskostnader.
Trianon arbetar med en aktiv förvaltning av fastigheterna och utvärderar
ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska driftskostnader
samt utvärderar energieffektiviseringar. Vid upphandlingar eftersträvas
centrala avtal för att hålla nere fastighetskostnaderna.
Underhållsplaner över fem år syftar till att minska risken för oförutsedda
och omfattande renoveringsbehov.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
49
Riskområde Beskrivning Exponering Riskhantering
Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget
Projektrelaterade risker En del av Trianons verksamhet består dels av nybyggnation, dels av
att anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas
önskemål genom om- och tillbyggnationer och hyresgäst-
anpassningar. Större anpassande projekt är förknippade med
kostsamma investeringar och det kan inte garanteras att kostnaderna
för sådana investeringar kan kompenseras genom höjda hyror eller
sänkta kostnader.
Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat,
till följd av exempelvis inflation, förseningar och oförutsedda
händelser. Om Trianon inte kan erhålla kompensation för sådana
ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle detta kunna få en
negativ effekt på Trianons verksamhet, finansiella ställning och
resultat.
Vid nybyggnationer gör Trianon en avsiktsförklaring med
entreprenören rörande ett målpris. Detta ger incitament att hålla
målpriset och skapar en transparent kostnadskontroll i projektet,
vilket visat sig vara effektivt för att hålla budget i nyproduktioner.
Upphandlingar av de pågående entreprenaderna har gjorts till fasta
priser. För investeringar i lokalanpassningar kompenseras bolaget i
många fall av investeringstillägg i hyresavtal.
Behålla och rekrytera
kompetenta medarbetare
Det är viktigt för Trianon att lyckas behålla och fortsätta motivera
sina medarbetare samt att rekrytera kvalificerad personal i framtiden.
Om bolaget skulle misslyckas med att behålla eller rekrytera ledande
befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna inverka
negativt på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Trianon bedriver sin verksamhet genom egna anställda och i
och med att bolaget växer anställs fler medarbetare inom olika
områden. Trianons framtida utveckling är i hög grad beroende av
ledningens, nyckelpersoners och övriga medarbetares kompetens,
erfarenhet och förmåga.
Trianon arbetar ständigt med attraktiviteten som arbetsgivare genom
olika åtgärder. Ett utvecklingsarbete har aktiverats i syfte att öka
delaktigheten, hantera hög arbetsbelastning och stress samt utveckla
ledare och chefer. Företaget erbjuder interna karriärvägar för att kunna
behålla duktiga medarbetare och uppmuntrar arbetsrotation och att
medarbetare vidareutvecklas.
Legala risker – risker kopplade till lagar, förordningar och regelverk
Risker i samband med
fastighetstransaktioner
Förvärv av fastigheter är en viktig del av verksamheten och en
förutsättning för förvärv är att utbudet på marknaden motsvarar
förväntningar och investeringsförmåga gällande läge och förväntad
avkastning. Tillgången till och efterfrågan på fastigheter och
byggrätter, konkurrens, planering, lokala föreskrifter samt tillgången
till finansiering kan begränsa möjligheter att genomföra förvärv till
förmånliga villkor.
Förvärv av fastigheter är förenade med risker kopplade till den
förvärvade fastigheten såsom risken för felaktiga antaganden om
den förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för bortfall
av hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering av
miljökrav.
Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande
transaktionskostnader som eventuellt inte kan kompenseras för.
Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga
utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av både
interna och externa resurser, i form av oberoende externa konsulter.
Finansiella risker – risker i Trianons finansiering
Förändringar i
marknadsräntor
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden.
Huvuddelen av Trianons finansiering sker genom upplåning från
kreditinstitut och de långfristiga skulderna löper med fast eller rörlig
ränta.
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden.
Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten
och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta.
Räntekostnaderna påverkas främst av:
• aktuella marknadsräntor
• kreditinstitutens marginaler
• strategi för räntebindning
En förändring av marknadsräntan med en procentenhet skulle
innebära en ökning/minskning om cirka 12,7 Mkr på den del av
skulden som inte omfattas av ränteswappar och lån med fast ränta.
Marknadsräntorna kan även komma att påverka derivatskulden.
Räntederivaten redovisas till verkligt värde i balansräkningen. I takt
med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över-
eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande.
Trianons finanspolicy sätter mål gällande ränteexponering för
koncernens låneportfölj. Målsättningen är att den genomsnittliga
räntebindningstiden ska uppgå till 2–4 år.
Räntesäkringar sker genom ränteswappar.
Räntebindningen uppgick till 2,6 år (0,5).
Andelen lån med fast ränta uppgick till 21 procent (9).
För ytterligare information se not 3.
Finansiering Med refinansieringsrisk menas risken att det inte är möjligt att
refinansiera ett lån eller annan finansiell förpliktelse som förfaller till
betalning, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma
marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor.
Trianons finansiering sker huvudsakligen genom banklån med
fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för att
ytterligare finansiering inte kommer att erhållas, att befintliga
lån sägs upp eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som
är mindre förmånliga. Avtal finns med långivare om särskilda
åtaganden såsom räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt
soliditet. Samtliga villkor har varit uppfyllda under räkenskapsåret.
Trianons finanspolicy sätter mål gällande kapitalbindning för
koncernens låneportfölj. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden ska
uppgå till 2 år.
Låneportföljen fördelas på olika kapitalbindningstider och en jämn
förfallostruktur eftersträvas bland långivare. Kapitalbindningen uppgick
till cirka 2,9 år (3,2).
En likviditetsreserv ska vid varje tid finnas tillgänglig.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
50
Riskområde Beskrivning Exponering Riskhantering
Finansiella risker – risker i Trianons finansiering
Värdet på Trianons
fastigheter
Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan
föranleda att värdet på fastigheterna sjunker. Samtliga Trianons
fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och redovisas
till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning av
marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas värde
påverkas av ett flertal faktorer såsom dels fastighetsspecifika:
• vakansgrad
• hyresnivå
• kontraktslängd
• driftskostnader
dels marknadsspecifika:
• avkastningskrav
• kalkylräntor från jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden
Fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en invest-
erare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt.
Värderingen baseras på vedertagna modeller och antaganden.
Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en
transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall
ligger normalt på +/- 5–10 procent. Ett förändrat fastighetsvärde
med +/- 5 procent påverkar Trianons fastighetsvärde +/- 614 Mkr.
Se tabell för känslighetsanalys på sidan 81. De olika parametrarna
påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet
samverkar de inte i samma riktning. Vakansgraden avser endast
kommersiella lokaler då bolaget bedömer att risk för vakans i
bostadsfastigheter är låg.
Extern värdering av fastigheterna sker normalt sett minst en
gång per år och kompletteras med interna värderingar, vilka görs
minst kvartalsvis. Trianon har en god marknadskännedom om
fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd. Utveckling av fastigheterna
sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader. Sociala
satsningar i bostadsområden medverkar till att öka stabiliteten och
tryggheten och leder dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket
också påverkar fastighetsvärdena positivt.
För ytterligare information se not 18, sidan 80.
Skattelagstiftning Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes- och
fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor
och bidrag, skiljer sig väsentligt mellan politiska partier och
företagsskattelagstiftningen är ofta föremål för översyn. Förändringar
i skattelagstiftningen kan påverka förutsättningarna för Trianons
verksamhet i betydande utsträckning.
Ränteavdragsbegränsningsregler kan innebära att ej full
avdragsrätt för räntekostnaderna erhålls. Däremot har ökat
primäravdrag gynnat nyproducerade fastigheter. Totalt sett för
Trianon kan skattereglerna innebära att det skattemässiga resultatet
på sikt kommer att öka och att underskottsavdrag kommer att
avräknas i snabbare takt. En verksamhet med blandad avdragsrätt
för moms kan innebära olika tolkningar av gällande regler.
Trianons styrelse har antagit en skattepolicy med riktlinjer avseende
skattehantering. Trianon ska följa frågor gällande förändrad lagstiftning
noggrant och agera öppet och transparent gentemot myndigheter i
skattefrågor.
Extern skatteexpertis ska användas vid behov.
Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering och som ej har
affärsmässig drivkraft ska ej göras.
Hållbarhetsrisker
Medarbetare
Medarbetarna är viktiga tillgångar som driver verksamheten framåt.
En risk kan vara att misslyckas med trivsel, trygghet, rekrytering
och utveckling.
Missnöjda medarbetare, brister i den psykosociala arbetsmiljön,
bristfälligt ledarskap och otillräcklig kompetens kan leda till
bland annat ökade kostnader, försämrad prestation, skadat
varumärke samt försämrad lönsamhet.
• Ett långsiktigt arbete och ett gott ledarskap i syfte att öka
medarbetarnas trivsel och välmående.
• En väl förankrad gemensam värdegrund.
• Marknadsmässiga ersättningar.
• Medarbetarundersökningar och uppföljningar.
• Kontinuerligt arbete med Trianons arbetsmiljö.
Läs mer på sidorna 18–20.
Sociala förhållanden
Låg sysselsättningsgrad, hög omflyttningstakt samt upplevelse av
otrygghet i bostadsområdena.
Låg sysselsättningsgrad kan bidra till utanförskap bland
hyresgästerna samt oro och stress hos hyresgäster och
medarbetare, vilket kan leda till hög omflyttningstakt, ökat antal
vakanser samt försämrad lönsamhet.
• Aktivt arbeta för att skapa jobb i bolagets socioekonomiskt
utsatta områden.
• Renovera med rimliga hyreshöjningar.
• Flexibla inkomstkrav på hyresgästerna i bolagets uthyrningspolicy.
• Fysiska åtgärder i utemiljön.
Läs mer på sidorna 14–17 och 25.
Antikorruption
I bygg- och fastighetsbranschen kan finnas etiska risker inom
korruption, med bland annat olovlig andrahandsuthyrning, mutor,
oschyssta arbetsvillkor och fusk i byggbranschen. Riskerna kan
finnas inom Trianon och hos anlitade leverantörer.
Korruption och oegentligheter kan medföra stor skada för
enskilda individer, varumärket och bolaget med ekonomiska
förluster som följd.
• Bolagets attestordning samt inköpspolicy tillsammans med
uppförandekod för medarbetare och leverantörer ska medverka
till god kontroll och affärsetik.
• Utbildning för Trianons medarbetare i uppförandekoden.
Läs mer på sidan 15.
Mänskliga rättigheter
Risk finns att våra leverantörer inte uppfyller våra krav när det
gäller mänskliga rättigheter i fråga om ersättning, arbetsvillkor och
förekomst av tvångsarbete.
Oegentligheter kan komma att skada enskilda individer,
varumärket och bolaget med ekonomiska förluster som följd.
• Kontinuerlig dialog förs med leverantörer vid upphandlingar,
renoveringsprojekt och nyproduktion.
• Trianon har en uppförandekod för leverantörer som beskriver
bolagets krav på leverantören i fråga om hållbara och ansvarsfulla
förhållanden.
Läs mer på sidan 15.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
51
Bolagsstyrningsrapport
Det har varit ett turbulent år på fastighetsmarknaden främst drivet av
räntehöjningar och inflation. Trianon har navigerat genom utmaningarna
och visat att vi är ett robust bolag med en sund affärsmodell och en tydlig
strategi. Jag är övertygad om att entreprenörsandan som genomsyrar hela
bolaget är en viktig anledning till att vi går rustade ur detta tuffa år. Det är
tydligt att alla i Trianon verkligen lever efter bolagets värdeord; engagemang,
nytänkande och mod.
Styrelsen har haft 17 protokollförda möten och lagt mycket tid på omvärlds-
analys, finansiella frågor och hållbarhetsfrågor. Viktiga steg har tagits för att
stärka bolaget, bland annat genom att renodla vårt bestånd och förbättra vår
kostnadskontroll. Jag är också mycket nöjd med de olika initiativ som bolaget
tar inom hållbarhetsområdet, i allt från energifrågor till vårt arbete med social
hållbarhet och genomlysning av leverantörskedjan.
För styrelsen har året inneburit hantering av kortsiktiga ekonomiska frågor i
en turbulent miljö, och samtidigt säkerställa långsiktigt hållbart värdeskapande.
Geopolitik, klimatförändringar och AI är högt på agendan i alla verksamheter
idag, och det blir allt mer centralt att förstå hur vi navigerar i denna utveckling.
Vi ska minimera risk och skapa möjligheter i detta nya normala.
Jag vill tacka alla medarbetare för starka insatser under 2023. Jag vill också
tacka alla er andra som står vid Trianons sida. Trots en orolig omvärld, ser jag
ett stabilt Trianon ta sig an 2024 med framtidstro och tillförsikt.
Viktoria Bergman, styrelsens ordförande.
Principer för bolagsstyrning
Fastighets AB Trianon (publ) är ett svenskt publikt
aktiebolag med säte i Malmö. Bolagets B-aktier
är noterade på Nasdaq Stockholm. Bolaget ska
uppföra, köpa, förvalta och sälja fast egendom
samt annan därmed förenlig verksamhet.
Styrningen av Trianon grundas på bolagets
bolagsordning, svensk lag, interna regler och
föreskrifter samt Nasdaqs regelverk för emitten-
ter. Trianon följer Svensk kod för bolagsstyrning
(”Koden”).
Aktieägare och aktier
Bolagets aktiekapital den 31 december 2023
uppgick till 115 077 914 kr och kvotvärdet
per aktie till 0,625 kronor. Bolaget har totalt
184 124 662 aktier varav 6 084 472 A-aktier och
178 040 190 B-aktier. A-aktien berättigar till 1 röst
och B-aktien till 1/10 röst, innebärande ett totalt
antal röster om 23 888 491 stycken. Börsvärdet
den 31 december 2023 uppgick till 3,1 Mdkr.
De två största ägarna i bolaget är Olof Anders-
son privat och via bolag samt Jan Barchan via
bolag, som vardera representerar cirka 27 procent
av bolagets totala aktier samt cirka 32 procent av
bolagets totala röster. Mer information om bola-
gets ägarstruktur finns på sidan 46.
Årsstämma
Trianons årsstämma äger rum den 15 maj 2024.
Årsstämman är Trianons högsta beslutande organ
och där utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckel-
frågor, till exempel fastställande av resultat- och
balansräkningar, disposition av bolagets resultat,
beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamö-
ter och verkställande direktör, val av styrelseleda-
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
52
möter och revisor samt ersättning till styrelsen och
revisorn. Årsstämma ska hållas inom sex månader
från utgången av räkenskapsåret. Utöver års-
stämma kan extra bolagsstämma sammankallas.
Styrningsstruktur
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av
Trianons verksamhet fördelas mellan styrelsen,
verkställande direktören och företagsledningen.
Det är aktieägarna via stämman som ytterst fattar
beslut om bolagets styrning.
Enligt bolagets bolagsordning sker kallelse till
årsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes
Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig
på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska
samtidigt annonseras i Dagens Industri.
Rätt att delta i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på
årsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear
Sweden förda aktieboken fem vardagar före stäm-
man, dels anmäla sig hos bolaget för deltagande i
årsstämman senast den dag som anges i kallelsen
till stämman. Aktieägare kan närvara vid årsstäm-
mor personligen eller genom ombud och kan
även biträdas av högst två personer. Aktieägare
är berättigade att rösta för samtliga aktier som
aktieägaren innehar.
Initiativ från aktieägare
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat
på årsstämman måste skicka en skriftlig begäran
härom till styrelsen. Begäran ska vara styrelsen
tillhanda i god tid före årsstämman, i enlighet med
vad som meddelas på bolagets webbplats i sam-
band med att tid och ort för årsstämman lämnas.
Aktieägare
via bolagsstämma
VD
Olof Andersson
Styrelse
Företagsledning
Revisionsutskott
RevisorerValberedning
Viktiga externa regelverk
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS standarder
• EU:s marknadsmissbruksförordning
• Sustainability Bond Guidelines
(ICMA)
• Green Loan Principles, Social Loan
Principles (LMA)
• EU:s taxonomiförordning
• Corporate Sustainability Reporting
Directive (CSRD)
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Kommunikationspolicy, Insiderpolicy,
Finanspolicy, Skattepolicy och
Uppförandekoder
• Processer för intern kontroll
och riskhantering
• Övriga styrinstrument, policydokument,
manualer och rekommendationer
Valberedning 2023
Namn Representerar Ägarandel Funktion
Torbjörn Granevärn Olof Andersson Förvaltnings AB 27,21% Ordförande
Jan Barchan Briban Invest AB 27,34% Ledamot
Katarina Berggren Grenspecialisten Förvaltning AB 10,19% Ledamot
Viktoria Bergman Styrelseordförande Trianon 0,00% Ledamot
Erik Ståhl Hallengren SEB Investment Management AB 6,11% Adjungerad
Valberedning
Vid bolagets årsstämma den 11 maj 2023 beslöts
att styrelsens ordförande, baserat på ägandet i
slutet av september månad 2023, ska sammankal-
la en valberedning bestående av styrelsens ordfö-
rande samt en representant för var och en av de
tre största aktieägarna i bolaget. Bolagets fjärde
största ägare tillfrågades om att utse en adjung-
erad till valberedningen. Om någon av de tre
största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att
utse en ledamot av valberedningen övergår rätten
till den aktieägare som, efter dessa aktieägare, har
det största aktieinnehavet. Valberedningen ska
kvarstå till dess att nästa valberedning har utsetts.
Valberedningen ska utföra vad som åligger valbe-
redningen enligt Svensk kod för bolagsstyrning.
Valberedningen kommer att konstitueras och
sammanträda i god tid före årsstämman 2024 och
dess förslag kommer att presenteras i kallelsen till
årsstämman och på bolagets webbplats.
Årsstämma 2023
Årsstämma hölls i bolaget den 11 maj 2023. Vid
stämman fanns 81 procent av rösterna represen-
terade. Stämman fattade beslut i de ärenden som
ankommer på stämman i enlighet med bolags-
ordningen. Räkenskaperna för 2022 fastställdes
av stämman och styrelseledamöterna och VD
beviljades ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2022.
• Omval av styrelseledamöterna Olof Andersson,
Axel Barchan, Viktoria Bergman, Jens Ismunden
och Richard Hultin samt nyval av Patrik
Emanuelsson och Sofie Karlsryd till ordinarie
styrelseledamöter. Viktoria Bergman valdes
som styrelseordförande.
• Styrelsens ersättning ska uppgå till totalt
1 050 000 kr (1 125 000), varav styrelsens
ordförande ska erhålla 300 000 kr (300 000)
samt övriga ledamöter som ej är anställda i
bolaget ska erhålla 150 000 kr (150 000).
• Arvode för arbete i revisionsutskottet ska utgå
med totalt 120 000 kr (120 000) varav 60 000
kr (60 000) till ordföranden och 30 000 kr
(30 000) vardera till övriga ledamöter.
• Beslut om ingen utdelning för räkenskapsåret
2022.
• Principer för utseende av valberedning enligt
ovan.
• Omval av Mazars AB, med Anders Persson
som huvudansvarig revisor.
• Beslut om att godkänna styrelsens
ersättningsrapport.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
53
• Emissionsbemyndigande om 10 procent av det
totala antalet aktier i bolaget.
Extra bolagsstämma 2023
Extra bolagsstämma i bolaget hölls den 7
december 2023. Vid stämman fattades beslut
om kvittningsemission inom ramen för partiellt
återköpserbjudande av hybridobligationer. Ge-
nom kvittningsemissionen ökade antalet B-aktier
i bolaget med 26 618 705 stycken och antalet
röster med 2 661 870,5 stycken. De nya aktierna
betalades genom kvittning av hybridobligationer
till ett belopp om 370 Mkr.
Styrelse
Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och
organisation. Det innebär ansvar för att, bland
annat, fastställa mål och strategier, säkerställa
rutiner och system för utvärdering av fastställda
mål och identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar
bolagets risker och möjligheter. Dessutom ska
styrelsen fortlöpande utvärdera bolagets resultat
och finansiella ställning, utvärdera den operativa
ledningen samt fastställa erforderliga riktlinjer för
bolagets uppträdande i samhället i syfte att sä-
kerställa dess långsiktiga värdeskapande förmåga.
Styrelsen ansvarar också för att säkerställa att
årsredovisningen och delårsrappor ter upprättas i
rätt tid. Styrelsen utser även bolagets verkställan-
de direktör.
Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstäm-
man för tiden intill slutet av nästa årsstämma. En-
ligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den
del den väljs av årsstämman, bestå av minst tre
ledamöter och högst tio ledamöter, med högst
tre suppleanter.
Styrelsen ska, i enlighet med Koden, vara
präglad av mångsidighet och bredd avseende le-
damöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revi-
deras årligen och fastställs på det konstituerande
styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar
bland annat styrelsepraxis, funktioner och fördel-
ningen av arbete mellan styrelseledamöterna och
verkställande direktör samt finansiell rapportering.
I samband med det konstituerande styrelsemötet
fastställer styrelsen även instruktionen för verkstäl-
lande direktör.
Styrelsen sammanträder enligt ett årligen
fastställt schema. Utöver dessa styrelsemöten
kan ytterligare styrelsemöten sammankallas för
att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett
ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemötena har
styrelseordföranden och verkställande direktören
en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget.
Utskott
Styrelsen har inom sig ett revisionsutskott bestå-
ende av två styrelseledamöter, jämte styrelseord-
föranden. Syftet med revisionsutskottet är att öka
kvaliteten på bolagets och koncernens revision,
förstärka kontakten mellan styrelsen och bolagets
revisor samt öka kvaliteten och förstärka tillsynen
och kontrollen över bolagets finansiella riskexpo-
nering, riskhantering, finansiella rapportering och
hållbarhetsrapportering.
Bolagets revisorer har medverkat vid tre
utskottsmöten, ett styrelsemöte samt haft enskilt
möte med styrelsen utan deltagande av företags-
ledningen.
Revisionsutskottet genomförde fem samman-
träden under 2023.
Styrelsen har beslutat att inte inrätta något sär-
skilt ersättningsutskott, utan att styrelsen i stället
i sin helhet ska fullgöra de uppgifter som sådant
utskott ska ha enligt Koden.
Styrelsens arbete 2023
Styrelsen har bestått av sex ledamöter och en
suppleant fram till årsstämman 11 maj 2023 och
därefter sju ledamöter.
Styrelsen har haft 17 protokollförda styrelse-
möten under året. Fokus vid mötena under året
har varit strategifrågor, transaktioner, organisa-
tion, fastställande av delårsrapporter, prognoser,
hållbarhetsfrågor, omvärldsfrågor, riskhantering
samt ett utökat fokus på finansieringsfrågor och
kassaflöde. Vid det konstituerande styrelse mötet
som hölls efter årsstämman fattades beslut om
firmateckning.
Beslut fattades gällande styrelsens arbetsord-
ning samt VD-instruktion som fastställdes vid
mötet. Utvärdering av VD har skett under året.
Utvärdering av styrelsen skedde i december 2023
och rapporterades därefter till valberedningen.
Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelse-
utvärderingen i koden.
Ledning
Koncernens ledning utgörs av den verkställande
direktören, bolagets vice verkställande direktör
och ekonomichef, affärsutvecklingschef, transak-
tionschef samt förvaltningschefer. I juli gick en av
ledningsgruppens två förvaltningschefer i pension.
Den verkställande direktören är underordnad
styrelsen och ansvarar för bolagets löpande
förvaltning och den dagliga driften av koncernens
verksamhet. Arbetsfördelningen mellan styrelsen
och verkställande direktören anges i arbetsord-
ningen för styrelsen och instruktionen för verkstäl-
lande direktör. Verkställande direktören ansvarar
också för att upprätta rapporter och sammanställa
information från ledningen inför styrelsemöten
och är föredragande av materialet på styrelsemö-
tena.
Verkställande direktören ska hålla styrelsen kon-
tinuerligt informerad om utvecklingen av bolagets
verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets
December styrelsemöte
Budget
Utvärdering
styrelse och VD
Oktober styrelsemöte
Tredje kvartalsrapporten
September strategimöte
Mål och strategi
Hållbarhetsfrågor
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Augusti styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Februari styrelsemöte
Helårsresultat
Bokslutskommuniké
Förslag vinstdisposition
Mars styrelsemöte
Årsredovisning
Förberedelse årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Maj styrelsemöte
Första kvartalsrapporten
Maj årsstämma
Maj konstituerande möte
Firmateckning
Styrelsens arbetsordning
VD-instruktion
JAN
FEB
MAR
APR
MAJ
JUNI
JULI
AUG
SEP
OKT
NOV
DEC
ÅRSCYKEL
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
54
resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och
kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje an-
nan händelse, omständighet eller förhållande som
kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets
aktieägare.
Ersättning och anställningsvillkor för
verkställande direktören och övriga ledande
befattningshavare
Trianon ska erbjuda marknadsmässiga ersättnings-
nivåer och anställningsvillkor som möjliggör att
kunna rekrytera och behålla ledande befattnings-
havare med hög kompetens och kapacitet att
nå uppställda mål. Med ledande befattningsha-
vare avses verkställande direktören samt övriga
medlemmar av koncernledningen. Hela styrelsen
förutom verkställande direktören bereder frågan
om principer för ersättning och anställningsvillkor
för koncernledningen och beslutar om verkställan-
de direktörens ersättningar och anställningsvillkor.
Trianons årsstämma har beslutat om följande
riktlinjer för ersättningar och andra anställningsvill-
kor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och
får bestå av följande komponenter: fast kon-
tantlön, pensionsförmåner och andra förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende
av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie-
och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta
lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden
och erfarenhet. För verkställande direktören ska
pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring,
vara premiebestämda. Pensionspremierna för
premiebestämd pension ska uppgå till högst 35
procent av den årliga kontantlönen. Möjlighet ska
finnas att, efter förhandling, omvandla fast lön till
pensionsavsättning. Verkställande direktören ska
ha rätt till tjänstebil.
Ersättning till VD framgår av årsredovisningens
not 8, sidan 77 (medeltalet anställda, personal-
kostnader, pensioner och övrigt).
Enligt verkställande direktörens anställningsavtal
gäller en uppsägningstid om tolv månader vid
uppsägning från bolagets sida. Om verkställande
direktören säger upp sig är uppsägningstiden sex
månader. Utöver lön under uppsägningstiden har
verkställande direktören vidare rätt till avgångsve-
derlag om sex månadslöner vid uppsägning från
bolagets sida. Enligt anställningsavtalet för vice
verkställande direktören/ekonomichefen gäller
en ömsesidig uppsägningstid om sex månader.
Respektive anställningsavtal för verkställande
direktören och vice verkställande direktören/eko-
nomichefen innehåller sedvanliga konkurrensklau-
suler som omfattar en period om tolv månader
efter anställningens upphörande. Trianon har följt
de av årsstämman 2020 beslutade riktlinjerna.
Ersättningsrapport finns tillgänglig på bolagets
webbplats sedan 2021.
Organisation
Genomsnittligt antal anställda under 2023 var 90,
varav 36 kvinnor och 54 män.
Förutom stabsfunktioner såsom juridik, HR
och kommunikation har verksamheten delats upp
i ansvarsområden för Affärsutveckling bostad,
Affärsutveckling kommersiella fastigheter och
Ekonomi & finans.
Den segmentsindelade förvaltningsorganisatio-
nen benämns Affärsutveckling bostad och Affärs-
utveckling kommersiella fastigheter och infördes i
november 2023.
Affärsutvecklingschefen för bostadssegmentet
ansvarar för förvaltning, uthyrning och nyproduk-
tion av bostäder samt bolagets hållbarhetsarbete.
Affärsutvecklingschefen för det kommersiella
segmentet ansvarar för förvaltning, uthyrning och
utveckling av kommersiella fastigheter.
Ekonomichefen ansvarar för ekonomi, finans-
funktion och Investor relations.
Intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för den
interna kontrollen av den finansiella rapporte-
ringen. Syftet med intern kontroll avseende den
finansiella rapporteringen är att säkerställa att de
finansiella rapporterna är tillförlitliga och framtagna
i enlighet med god redovisningssed och i övrigt
följer tillämpliga lagar och regler.
Trianon tillämpar COSO-ramverket, som är
ett internationellt erkänt och vedertaget ramverk
för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO
beskriver den interna kontrollen som uppdelad på
fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning,
kontrollaktiviteter, information och kommunikation
samt uppföljning.
Kontrollmiljö – den interna kontrollen bygger
på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar
genom styrelsens arbetsordning, instruktion för
kommittéerna, VD och den finansiella rapporte-
ringen, uppförandekod och policyer.
Riskbedömning – identifiering, bedömning
och hantering av risker är central både gällande
processen för den övergripande riskanalysen samt
identifiering av väsentliga processer kopplade till
intern kontroll för den finansiella rapporteringen.
Kontrollaktiviteter – till varje identifierad risk ska
kontroller kopplas till dess att risken anses elimine-
rad alternativt reducerad till acceptabel nivå.
Information och kommunikation – relevant
information ska kommuniceras på rätt sätt, till
rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Lednings-
gruppens möten ska användas som ett forum för
kommunikation och informationsspridning.
Styrning och uppföljning – systemet för intern
kontroll och riskhantering ska följas upp konti-
nuerligt och syftar till att säkerställa att systemet
upprätthålls, att förändringar sker vid behov och
att utvärdera förändringar i arbetssätt.
För att säkerställa den interna kontrollen har
styrelsen utifrån ett övergripande perspektiv fast-
ställt policydokument, vilka revideras och fastslås
årligen.
Utifrån dessa ansvarar VD för att utforma inter-
na processer och instruktioner.
Väsentliga styrdokument och policyer fastslås
och revideras av styrelsen, bland annat:
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Affärsplan
• Kommunikationspolicy och Insiderpolicy
• Finanspolicy
• Uppförandekod, medarbetare och leverantörer
• Intern kontrollpolicy
Väsentliga styrdokument och policyer som
fastslås och revideras av ledningen:
• IT-policy
• Inköpspolicy
• Uthyrningspolicy
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och
räkenskaper samt styrelsens och VD:s förvaltning
av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn
lämna en revisionsberättelse och en koncernre-
visionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagets
bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst
två revisorer med högst två revisorssupplean-
ter. Bolagets revisor är Mazars AB med Anders
Persson som huvudansvarig revisor. Den totala
ersättningen till bolagets revisorer framgår av not
9, sidan 77.
Övriga bolagsstyrningsdokument såsom
Bolags ordning finns tillgängliga på bolagets webb-
plats, www.trianon.se.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
55
Styrelse
Viktoria Bergman Olof Andersson Axel Barchan Richard Hultin Jens Ismunden Patrik Emanuelsson Sofie Karlsryd
Styrelseordförande
Verkställande direktör
och styrelseledamot
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Invald
2017 2006 2020 2021 2020 2023 2010
Född
1965 1965 1993 1956 1976 1966 1986
Utbildning
Communication Executives
Program, Handelshögskolan
i Stockholm. Berghs School
of Communication.
Ekonomie kandidatexamen
vid Lunds universitet.
Civilingenjör, Väg och vatten
vid Lunds tekniska högskola.
Magisterexamen företags-
ekonomi vid Lunds univer-
sitet.
Studier vid Militärhögskolan
och IHM.
Kandidatexamen i Folkhälso-
vetenskap, Malmö universitet.
Övriga uppdrag
Styrelseordförande i Galber
AB. Styrelseledamot i Duni
Group, Novus Group och
Cinis Fertilizer samt vice ord-
förande i WaterAid Sverige.
Styrelseledamot och
verkställande direktör i Olof
Andersson Förvaltnings AB.
Styrelseledamot i Sydsvenska
Hem AB, Förvaltnings AB
Norra Vallgatan, Anbace Invest
AB. Styrelsesuppleant i Frukt-
handlarn På Limhamn AB.
Styrelseledamot och verksam
i Briban Invest AB. Styrelse-
ledamot i Utvecklings AB
Laburnum och nok9 AB.
Styrelseledamot i At Work
Sweden AB, IW Service AB,
SMT Malmö Partner Holding
AB samt Burlöv Center
Fastighets AB.
Senior Advisor i RoosGrup-
pen AB. Styrelseledamot i
Lunar A/S.
Verkställande direktör HEBA
Fastighets AB. Styrelseleda-
mot i Colive AB, Södertälje
sjukhus AB, Danderyds
sjukhus AB samt Södersjuk-
huset AB.
VD Burlöv Center Fastighets
AB, styrelseordförande i Olof
Andersson Förvaltnings AB,
styrelseledamot i SJK Invest
AB.
Tidigare sysselsättning
och huvudsaklig arbets-
livserfarenhet
Kommunikations- och hållbar-
hetsdirektör och medlem
av koncernledningen E.ON
Nordic. Kommunikations-
direktör och medlem av
koncernledningen Trelleborg-
koncernen. Olika befattningar
i Falcon Bryggerier/Unilever
samt Cerealiakoncernen. Sty-
relseledamot i Vattenfall AB.
Styrelseordförande och VD
i Sydgrönt AB. Styrelseleda-
mot i Malmö Cityfastigheter
AB, Malmö Citysamverkan
AB, Copenhagen Malmö
Port AB samt i På Limhamn
ekonomisk förening.
Investment banking,
Carnegie.
VD Skanska Öresund AB,
Vice VD Skanska AB samt
olika befattningar i Skanska-
koncernen.
CIO/Investeringschef i AB
Grenspecialisten och Chief
Dealer, Danske Bank Markets.
VD i Locum, Micasa fastighe-
ter samt Vice VD AB Svenska
Bostäder. Styrelseordförande
i IF Brommapojkarna samt
styrelseledamot i St. Erik
Försäkring AB.
Fastighetschef på Wihlborgs
Fastigheter AB. Styrelse-
ledamot i Eurocorp AB samt
styrelsesuppleant i NJF Fast-
igheter AB.
Beroende i förhållande
till större ägare eller
position
Oberoende till bolaget och
ledning. Oberoende till
huvudägare.
Beroende till bolaget och
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Oberoende till bolaget och
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Oberoende till bolaget och
ledning. Oberoende till
huvud ägare.
Oberoende till bolaget och
ledning. Oberoende till
huvudägare.
Oberoende till bolaget och
ledning. Oberoende till
huvudägare.
Beroende till bolaget och
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Eget och närståendes
aktieinnehav 2023
20 000 B-aktier 2 890 984 A-aktier och
47 205 093 B-aktier, privat
och via Olof Andersson
Förvaltnings AB.
115 600 B-aktier 5 320 B-aktier 8 400 B-aktier Inget 35 932 B-aktier
Styrelsemöten, närvaro
17 av 17 17 av 17 17 av 17 17 av 17 16 av 17 11 av 17* 16 av 17
Revisionsutskott,
närvaro
5 av 5 5 av 5 3 av 5 – 5 av 5 2 av 5* –
Summa ersättning 2023,
Tkr
1
360 – 165 150 180 90 113
varav styrelsen, Tkr
300 – 150 150 150 75 113
varav utskott, Tkr
60 – 15 – 30 15 –
1
Ersättning till styrelsen för perioden januari–december 2023. Arvodet till styrelsens ledamöter valda av årsstämman beslutas av årsstämman, kalenderåret 2023 har ersättning utgått enligt not 8, sidan 77. Inga ytterligare ersättningar utöver styrelsearvoden och arvoden för utskottsarbete har
utgått. Ersättning till ledamöter utgör ersättning exklusive reseersättning. * Nyvaldes vid årsstämman 11 maj 2024 och har närvarat vid samtliga styrelse- och revisionsutskottsmöten sedan dess.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
56
Koncernledning
Olof Andersson Mari-Louise Hedbys Anna Heide Jonas Karlsryd Lars Åkewall
Verkställande direktör
och styrelseledamot.
Ekonomichef och vice VD. Affärsutvecklingschef bostad.
Ansvarig för förvaltning,
uthyrning och nyproduktion i
bostadssegmentet samt det
övergripande hållbarhetsar-
betet.
Transaktionschef. Affärsutvecklingschef kom-
mersiella fastigheter. Ansvarig
för förvaltning, uthyrning,
nyproduktion i det kommersi-
ella segmentet.
Född
1965 1964 1970 1985 1963
Anställd och
i nuvarande befattning
2006, i nuvarande befattning
sedan 2006.
2012, i nuvarande befattning
sedan 2015.
2017, i nuvarande befattning
sedan 2017.
2010, i nuvarande befattning
sedan 2021.
2013, i nuvarande befattning
sedan 2013.
Utbildning
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Fastighetsföretagande,
Malmö universitet.
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Övriga uppdrag
Styrelseledamot och
verkställande direktör i Olof
Andersson Förvaltnings AB.
Styrelseledamot i Sydsvenska
Hem AB, Förvaltnings AB Nor-
ra Vallgatan, Anbace Invest
AB. Styrelsesuppleant i Frukt-
handlarn På Limhamn AB.
Styrelseledamot i Mahema
Invest AB. Innehar även ett
flertal uppdrag inom Trianon-
koncernen.
Styrelseledamot i Fastighets-
ägarna Syd, styrelseledamot i
FC Rosengård.
Styrelseordförande i SJK
Invest AB.
Tidigare erfarenhet
Styrelseordförande och VD
i Sydgrönt AB. Styrelseleda-
mot i Copenhagen Malmö
Port AB, Malmö Cityfastighe-
ter AB, Malmö Citysamver-
kan AB samt i På Limhamn
ekonomisk förening.
Business Controller Finnlines
samt övriga ekonomichefs-
uppdrag.
Olika befattningar inom MKB
Fastighets AB, den senaste
som CSR-chef.
Business controller, Fastig-
hets AB Trianon. Förvaltare,
Fastighets AB Trianon.
VD Eurocorp AB och Förvalt-
ningschef MKB Fastighets AB.
Eget och närståendes
aktieinnehav 2022
2 890 984 A-aktier och
47 205 093 B-aktier, privat
och via Olof Andersson
Förvaltnings AB.
213 302 B-aktier 133 702 B-aktier 337 736 B-aktier 356 923 B-aktier
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
57
Stiftelse för barn och unga
Stiftelsen Momentum grundades genom bidrag från MKB (Malmös kommunala bostadsbolag), Trianon samt
privata donationer från några av Trianons storägare. Stiftelsen bedriver verksamhet för barn och unga under
hela året, både under terminerna och under sommarlovet. Totalt har cirka 4 000 aktivitetstillfällen ägt rum
under året: Basket, bokcirklar, simskola, utflykter och fotbollsträning i samarbete med det lokala föreningslivet.
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB
Trianon (publ) (”Trianon” eller ”Bolaget”), Fredsgatan 21,
212 12 Malmö med organisationsnummer 556183-0281
och säte i Malmö, Sverige, får härmed avge årsredovis-
ning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 janu-
ari–31 december 2023. Årsredovisningen är upprättad i
miljoner kronor (Mkr), om inget annat anges. Numeriska
uppgifter inom parentes avser föregående år.
Verksamheten
Information om bolagets verksamhet återfinns på
sidorna 4-5.
Finansiella mål
Information om bolagets finansiella mål återfinns på
sidan 10.
Moderbolag
Moderbolaget redovisade en nettoomsättning om 94,5
Mkr (72,7) och ökningen hänför sig till ökad uthyrning i
befintliga fastigheter. Moderbolaget äger 7 fastigheter
och hyresintäkter från dessa utgör 91 procent (90) av de
totala intäkterna. Rörelseresultatet uppgick till -8,0 Mkr
(-21,5). Värdeförändringar derivat uppgick till -138,7 Mkr
(121,4) och beror på förändring av marknadsräntor.
Skatt på periodens resultat uppgick till 14,6 Mkr (-4,3).
Organisation
Trianons organisation består av koncernövergripande
funktioner samt förvaltningsorganisation och övrig admi-
nistrativ personal. Förvaltningsorganisationen är fördelad
på lokala förvaltningskontor i Lindängen, Rosengård samt i
centrala Malmö. Förvaltning sker med egenanställd perso-
nal såsom till exempel fastighetsförvaltare, fastighetstekni-
ker och fastighetsskötare.
Övrig information om medarbetare, styrning och
uppföljning samt jämställdhet och mångfald återfinns
på sidorna 18-20.
Hållbarhet
Information om bolagets hållbarhetsarbete återfinns på
sidorna 14-23.
Risker och riskhantering
Information om bolagets risker och riskhantering återfinns
på sidorna 49-51.
Finansiell information
Aktier och ägarförhållande
Information om bolagets aktier och ägarförhållande
återfinns på sidorna 45-46.
Styrelse
Trianons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av
lägst tre och högst tio styrelseledamöter med högst tre
styrelsesuppleanter. Läs mer om styrelsen, dess arbete
och rätt till ersättning på sidorna 52-56. Ingen styrelse-
ledamot har rätt till ersättning vid upphörande av upp-
draget. I not 8 framgår ersättningen till styrelsen för 2023.
Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare
Med ledande befattningshavare avses verkställande
direktören samt övriga medlemmar av koncernledningen,
se sida 57 för medlemmar. Hela styrelsen förutom
verkställande direktören bereder frågan om principer för
ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen
och beslutar om verkställande direktörens ersättningar
och anställningsvillkor. Årsstämman 2020 beslutade om
följande riktlinjer för ersättningar och andra anställnings-
villkor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och får
bestå av följande komponenter: fast kontantlön, pen-
sionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan
därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta
om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Den fasta lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden
och erfarenhet. Mer information om ersättning finns i not
8 på sidan 77.
KOMMENTAR TILL KONCERNENS RAPPORT
ÖVER TOTALRESULTAT
Årets resultat
Årets resultat uppgick till -206,1 Mkr (171,4), varav -206,1
Mkr (171,4) hänförligt till moderbolagets aktieägare,
motsvarande ett resultat per aktie hänförligt till moder-
bolagets aktieägare om -1,59 kr per aktie (0,84) före och
efter utspädning. Avkastning på eget kapital uppgick till
-4 procent (3).
Intäkter
Hyresintäkterna ökade med 6 procent och uppgick till
732,8 Mkr (688,3). I jämförbart bestånd ökade hyresin-
täkterna med 10 procent. Ökningen är främst hänförlig
till hyreshöjningar, nyuthyrning samt färdigställande av
projekt. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 7,2
Mkr (21,4) inklusive joint venture. Total nyuthyrning (nya
tecknad kontrakt) uppgick till 18 Mkr under 2023. Hyres-
värdet uppgick till 820,3 Mkr (798,4). Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 96,1 procent (95,2).
Kostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till -252,0 Mkr (-273,4).
Minskningen beror på god kostnadskontroll, lägre
elkostnader samt minskade kostnader för fastighets-
administration. Driftskostnaderna belastas av sedvanlig
säsongsvariation avseende el- och uppvärmningskost-
nader, som belastar med störst påverkan under första
och sista kvartalet. Renoveringsarbeten av lägenheter
fortsätter och 109 (151) lägenheter har renoverats under
perioden. Renovering av lägenheter görs i samband med
omflyttning i bostadsbeståndet och målet är att renovera
200 lägenheter per år. Driftsöverskottet ökade med 13
procent och uppgick till 498,3 Mkr (439,6). I jämförbart
bestånd uppgick ökningen till 16 procent. Överskotts-
graden uppgick till 68 procent (63).
Förvaltningsresultat
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse-
företag och joint ventures uppgick till 183,1 Mkr (240,1).
Central administration uppgick till -67,2 Mkr (-72,9).
Central administration utgörs av personalkostnader för
gemensamma koncernfunktioner samt kostnader för IT,
marknadsföring, finansiella rapporter och revisionsarvo-
den. Totalt antal anställda inklusive både koncerngemen-
samma funktioner och fastighetsadministration uppgick
till 85 (88) varav 44 (46) tjänstepersoner.
Central administration belastades också med 0,9 Mkr
(8,4) hänförligt till konstaterade samt befarade kundför-
luster.
Finansiella kostnader uppgick till -307,4 Mkr (-151,9)
för perioden. Snittränta för perioden inklusive swapräntor
uppgick till 3,9 procent (2,2). Finansiella kostnader har
ökat med 155,5 Mkr främst beroende på högre marknads-
räntor. Räntekostnader för nyttjanderätter (tomträtter)
uppgick till -6,1 Mkr (-6,1).
Årets förvaltningsresultat minskade med 30 procent till
162,9 Mkr (231,8), varav förvaltningsresultat från andelar
i intresseföretag uppgick till 11,5 Mkr (14,0). Minskningen
beror främst på ökade finansiella kostnader.
Värdeförändringar
Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick
till -272,6 Mkr (-234,5) för perioden, varav 15,6 Mkr
(113,8) avsåg värdeförändringar relaterade till projekt.
Realiserade värdeförändringar uppgick till 42,0 Mkr (0,6).
Negativa värdeförändringar uppgick till cirka 2,6 procent
av fastighetsvärdet vid ingången av året. Negativa
värdeförändringar beroende på höjda avkastningskrav
motverkas av nytecknade hyreskontrakt i det kommersi-
ella beståndet, hyreshöjningar för bostäder samt fortsatt
utveckling i det befintliga beståndet. Direktavkastningen
för hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,8 procent (4,2)
exklusive projektfastigheter och sålda fastigheter (ej från-
trädda) samt för bostadsfastigheter till 4,6 procent (4,0).
Värdeförändring av derivatinstrument uppgick till -151,4
Mkr (196,4) för perioden.
Skatt
Redovisad skatt för perioden uppgick till 34,8 Mkr (-30,5).
Uppskjuten skatt hänförligt till förvaltningsfastigheter upp-
gick till -10,5 Mkr (6,8), värdeförändringar av derivatin-
strument 31,2 Mkr (-13,2), obeskattade reserver -3,9 Mkr
(-3,5) samt underskott i koncernföretag 33,7 Mkr (-12,1).
Aktuell skatt uppgick till -15,0 Mkr (-8,0).
KOMMENTARER TILL KONCERNENS
BALANSRÄKNING
Tillgångar, förvaltningsfastigheter
Trianons fastighetsbestånd finns i Malmö med omnejd
och består av bostäder, samhälls- och kommersiella fast-
igheter. Fastigheterna finns till största delen i Malmö men
även i Svedala och Burlövs kommuner. Fastighetsinne-
havet består av 131 fastigheter med en total uthyrnings-
bar yta om 455 485 kvm exklusive 3 000 garage- och
parkeringsplatser. Bostäder och samhällsfastigheter utgör
85 procent av fastighetsvärdet. Under perioden har 349,7
Mkr (554,9) investerats i befintliga fastigheter. Investe-
ringarna har utgjorts av löpande lägenhetsrenoveringar i
bostadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, och
nyproduktionsprojekt.
Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick till
12 288,6 Mkr (12 862,6). 67 procent av fastighetsvärdet
har externvärderats vid årsskiftet och 90 procent har
externvärderats under 2023. Resterande fastigheter har
internvärderats. Största värdeförändringen återfinns i
bostadsbeståndet.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 59
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Direktavkastningen för hela fastighetsbeståndet uppgick
till 4,8 procent (4,2) exklusive projektfastigheter och sålda
fastigheter (ej frånträdda) samt för bostadsfastigheter
till 4,6 procent (4,0). Potentiella byggrätter på befintliga
fastigheter har inte värderats eller värderats till eventuellt
nedlagda kostnader
Skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 100,6
Mkr (7 107,4) vid periodens slut. Skulden har minskat
beroende på fastighetsförsäljningar och amorteringar
och ökat med investeringar i befintliga fastigheter samt
nyproduktion. Beviljad checkkredit uppgick till
60 Mkr (35), varav utnyttjat uppgick till 21,7 Mkr (0,0).
I räntebärande skulder ingick obligationslån om 222,7
Mkr (398,8) redovisat netto minskat med transaktions-
kostnader. Andel bankfinansiering uppgick till 98 procent.
Trianons räntebindning uppgick till 2,6 år (0,5). Flertalet
räntesäkringar har gjorts under 2023, vilket ökat säkrings-
grad och genomsnittlig räntebindning. Totalt uppgick
swapportföljen till 4 350 Mkr. Bolaget har sedan tidigare
ingått ett swaptionsavtal om 1,0 Mdkr till en ränta om 2,5
procent med start i november 2024, vilket inte är beaktat
i räntebindningstiden. I början av januari 2024 lades dess-
utom befintliga lån med rörlig ränta om till lån med fast
ränta till ett belopp om 1 485 Mkr på 1 till 2 år, vilket är
beaktat i säkringsgraden. Säkringsgraden uppgick till 83
procent (3) av utestående låneportfölj exklusive swaption
samt till 96 procent (17) inklusive swaption. Derivatport-
följen uppgick till 166,9 Mkr (28,2) i skuld samt till 9,6 Mkr
(22,2) i fordran vid periodens utgång.
Kapitalbindningen vid årets utgång var 2,9 år (3,2).
Belåningsgraden uppgick till 57,1 procent (54,6).
Räknat på balansomslutningen uppgick belåningsgraden
till cirka 51,5 procent (50,9).
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT
ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL
Eget kapital, soliditet och likvida medel
Det egna kapitalet uppgick till 5 020,3 Mkr (5 372,9).
Eget kapital har påverkats av återköp av hybridobligation
med -98,0 Mkr (0,0) samt utdelning kopplat till hybrid-
obligation med -58,5 Mkr (-39,8). Konvertering av
hybridobligation till aktier har påverkat eget kapital med
-1,6 Mkr nettoredovisat. Eget kapital per aktie uppgick
till 27,27 kronor per aktie (34,11) samt efter avdrag för
eget kapital hänförligt till hybridobligationer till 26,58
kronor per aktie (31,14). Soliditeten uppgick till 36,8
procent (38,9) vid periodens slut inklusive hybridkapital.
Koncernens likvida medel uppgick till 109,8 Mkr (90,0).
Outnyttjad checkkredit uppgick till 38,3 Mkr (35,0) vid
periodens utgång.
Hybridkapital
Trianon emitterade i november 2022 nya efterställda
hållbara hybridobligationer om totalt 500 Mkr med evig
löptid och med första ordinarie inlösendag tre år efter
emissionsdatum. Obligationerna löper med en rörlig ränta
om Stibor 3M + 7 procent och är bokfört som eget kapi-
tal minskat med transaktionskostnader. I december 2023
genomfördes ett frivilligt återköpserbjudande av hybrido-
bligationerna genom kvittning mot nya B-aktier i bolaget.
Totalt återköptes 370 Mkr av hybridobligationerna, vilket
leder till att 130 Mkr var utestående vid periodens utgång.
För ytterligare information se Trianons webbplats,
www.trianon.se.
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT
ÖVER KASSAFLÖDE
Periodens kassaflöde uppgick till 19,8 Mkr (2,6). Kassa-
flödet har påverkats av investeringar i befintliga fastighe-
ter om -349,7 Mkr (-554,9). Finansieringsverksamheten
har påverkats av upptagande av lån i befintliga och förvär-
vade fastigheter om 920,2 Mkr (523,9), amorteringar och
återbetalning av lån om -551,8 Mkr (-294,8), utdelning på
hybridobligation om -58,5Mkr (-39,8). Kassaflödet från
den löpande verksamheten före ändringar av rörelsekapi-
talet uppgick till 149,3 Mkr (336,9) för perioden. Likvida
medel vid periodens utgång uppgick till 109,8 Mkr (90,0).
Resultatdisposition
Belopp i Mkr
Förslag till disposition av bolagets vinst.
Till bolagsstämmans förfogande står:
balanserat resultat 206,4
överkursfond 1 630,7
årets resultat -132,6
Styrelsen föreslår att:
i ny räkning överföres 1 704,5
1 704,5
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202360
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Koncernens räkenskaper
Koncernens rapport över totalresultat
Not2023-01-012022-01-01
Mkr2023-12-312022-12-31
1–3, 33–38
Hyresintäkter
4
732,8
688,3
Fastighetskostnader
7
-252,0
-273,4
480,8
414,9
Intäkter exploateringsfastigheter
21,4
90,6
Kostnader exploateringsfastigheter
-19,6
-82,2
Driftresultat exploateringsfastigheter
5
1,8
8,4
Övriga intäkter
6
15,7
16,3
Driftresultat
498,3
439,6
Central administration
7–9
-67,2
-72,9
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures
11
31,7
22,2
varav förvaltningsresultat
11,5
14,0
Finansiella intäkter
12
33,8
9,2
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter)
13
-6,1
-6,1
Finansiella kostnader
14
-307,4
-151,9
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt
i intresseföretag och joint ventures
183,1
240,1
Förvaltningsresultat
162,9
231,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
18
-272,6
-234,5
varav värdeförändringar relaterade till projekt
15,6
113,8
Värdeförändring derivat
26
-151,4
196,3
Resultat före skatt
-240,9
201,9
Skatt på årets resultat
16
34,8
-30,5
Årets resultat
-206,1
171,4
Övrigt totalresultat
0,0
0,0
Summa totalresultat för året
-206,1
171,4
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
-206,1
171,4
Innehav utan bestämmande inflytande
0,0
0,0
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
kr per aktie före utspädning
17
-1,59
0,84
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
kr per aktie efter utspädning
-1,59
0,84
Genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, tusental
159 037,4
157 127,6
Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, tusental
159 037,4
157 324,0
1
2
1
2
1
Genomsnittligt antal aktier är ett vägt genomsnitt för perioden med hänsyn taget till emission genom konvertering om
407 690 aktier den 20 september 2022, konvertering av 92 307 aktier den 6 december 2022 samt konvertering av
26 618 705 aktier 11 december 2023.
2
Utspädning avseende konvertibellån på 3 år med förfall 2022, konverterade vid periodens utgång.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 61
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Koncernens balansräkning
Mkr
Not
2023-12-31
2022-12-31
1–3, 32–38
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
18
12 288,6
12 862,6
Nyttjanderätt, tomträtter
13
181,6
181,4
Maskiner och inventarier
19
3,6
3,5
Summa materiella anläggningstillgångar
12 473,8
13 047,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint ventures
21
533,2
475,2
Fordringar på intresseföretag och joint ventures
35
41,0
34,6
Övriga värdepappersinnehav
22
150,0
0,0
Derivatinstrument
26
9,6
0,0
Andra långfristiga fordringar
11,8
12,8
Summa finansiella anläggningstillgångar
745,6
522,6
Uppskjuten skattefordran
27
110,7
35,5
Summa anläggningstillgångar
13 330,1
13 605,6
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
3
19,0
17,3
Aktuell skattefordran
0,0
0,1
Fordringar på intresseföretag och joint ventures
48,3
16,7
Derivatinstrument
26
0,0
22,2
Övriga fordringar
101,7
22,9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
23
20,7
22,9
189,7
102,1
Likvida medel
109,8
90,0
Summa omsättningstillgångar
299,5
192,1
SUMMA TILLGÅNGAR
13 629,6
13 797,7
Mkr
Not
2023-12-31
2022-12-31
1–3, 32–38
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital24
Aktiekapital
115,1
98,4
Tillskjutet kapital/Hybridobligation*
126,6
595,1
Övrigt tillskjutet kapital
1 667,7
1 315,1
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat*
3 110,8
3 364,3
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
5 020,2
5 372,9
Innehav utan bestämmande inflytande
0,0
0,0
Summa eget kapital
5 020,2
5 372,9
Långfristiga skulder29,30
Räntebärande skulder
25,26
5 239,5
4 127,0
Övriga långfristiga skulder
31
2,9
4,5
Leasingskulder
13
181,6
181,4
Derivatskuld
26
166,9
28,2
Uppskjuten skatteskuld
27
841,4
855,2
Summa långfristiga skulder
6 432,3
5 196,3
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder
25,26
1 861,1
2 980,4
Checkräkningskredit
21,7
0,0
Leverantörsskulder
64,3
89,5
Aktuell skatteskuld
23,1
9,5
Övriga skulder
79,6
29,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
28
127,3
119,5
Summa kortfristiga skulder
2 177,1
3 228,5
1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
13 629,6
13 797,7
* Utdelning hybridkapital redovisas i posten Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat från och med 2023-12-31.
Jämförelseår har räknats om för jämförbarhet.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202362
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Koncernens rapport över förändring i eget kapital
Tillskjutet kapital/Övrigt tillskjutet Balanserade vinstmedel Eget kapital hänförligt tillEget kapital hänförligt till innehav Totalt
Mkr
Aktiekapital
Hybridobligationkapitalinklusive årets resultatmoder företagets aktieägareutan bestämmande inflytande Eget kapital vid årets slut
Ingående eget kapital 2022-01-01
98,1
412,5
1 305,6
3 401,1
5 217,3
26,6
5 243,9
Ändrad klassificering av utdelning hybridkapital
87,5
-87,5
0,0
Nytt ingående eget kapital 2022-01-01
98,1
500,0
1 305,6
3 313,6
5 217,3
26,6
5 243,9
Årets resultat
171,4
171,4
0,0
171,4
Övrigt totalresultat
0,0
0,0
Summa totalresultat för året
171,4
171,4
0,0
171,4
Nyemission
0,3
9,5
9,8
9,8
Emission hybridobligation
497,1
497,1
497,1
Återköp hybridobligation
-402,0
-402,0
-402,0
Utdelning hybridobligation*
-39,8
-39,8
-39,8
Utdelning aktier
-78,5
-78,5
-78,5
Förvärv av minoritet
-2,5
-2,5
-26,6
-29,1
Summa transaktioner med ägare
redovisade direkt mot eget kapital
0,3
95,1
9,5
-120,7
-15,8
-26,6
-42,4
Utgående eget kapital 2022-12-31
98,4
595,1
1 315,1
3 364,3
5 372,9
0,0
5 372,9
Ingående eget kapital 2023-01-01
98,4
595,1
1 315,1
3 364,3
5 372,9
0,0
5 372,9
Årets resultat
-206,1
-206,1
0,0
-206,1
Övrigt totalresultat
0,0
0,0
Summa totalresultat för året
-206,1
-206,1
0,0
-206,1
Återköp hybridobligation
-98,0
-98,0
-98,0
Utdelning hybridobligation*
-58,5
-58,5
-58,5
Skatt hybridobligation
11,6
11,6
11,6
Konvertering hybridobligation
16,7
-370,5
352,6
-0,5
-1,7
-1,7
Summa transaktioner med ägare
redovisade direkt mot eget kapital
16,7
-468,5
352,6
-47,4
-146,6
0,0
-146,6
Utgående eget kapital 2023-12-31
115,1
126,6
1 667,7
3 110,7
5 020,2
0,0
5 020,2
* Utdelning hybridkapital redovisas i posten Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat från och med 2023-12-31. Jämförelseår har räknats om för jämförbarhet.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 63
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr
Not
2023
2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
32
Driftnetto
498,3
439,6
Central administration
-67,2
-72,9
Betalt finansnetto
-279,9
-23,1
Ej kassaflödespåverkande poster
0,1
-6,2
Betald inkomstskatt
-2,0
-0,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar
avseende rörelsefordringar och rörelseskulder
149,3
336,9
Förändringar från rörelsefordringar och rörelseskulder
Förändringar av rörelsefordringar
9,0
137,0
Förändringar av rörelseskulder
-29,4
-32,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten
128,9
441,2
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter
-349,7
-554,9
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag
-80,8
-7,7
Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar
-0,1
-0,5
Försäljning av fastighet
4,6
0,0
Försäljning av förvaltningsfastighet via dotterföretag
115,1
0,0
Försäljning av dotterföretag till intresseföretag och joint ventures
10,1
36,2
Tillskott till intresseföretag och joint ventures
-15,3
0,0
Investering fordringar intresseföretag och joint ventures
-26,2
-91,6
Amortering av finansiella anläggningstillgångar
1,0
2,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-341,3
-615,6
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
920,2
523,9
Amortering av lån
-151,8
-117,6
Återbetalning av övriga lån och depositioner
-400,0
-177,1
Förändring av checkkredit
21,7
0,0
Förvärv av aktier från icke bestämmande inflytande
0,0
-29,0
Hybridobligation, emission
0,0
497,1
Hybridobligation, återköp
-99,3
-402,0
Hybridobligation, utdelning
-58,5
-39,8
Utbetald utdelning
0,0
-78,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
232,3
177,0
Årets kassaflöde
19,8
2,6
Likvida medel vid årets ingång
90,0
87,4
Likvida medel vid årets utgång
109,8
90,0
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202364
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not 2023 2022
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 4 94,5 72,7
Övriga rörelseintäkter 6 9,8 8,2
Summa rörelseintäkter 104,3 80,9
Rörelsens kostnader
Fastighetskostnader 7 -32,6 -32,1
Övriga externa kostnader 9 -19,4 -22,9
Personalkostnader 8 -14,9 -14,8
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 18-19 -45,4 -32,6
Summa rörelsekostnader -112,3 -102,4
Rörelseresultat -8,0 -21,5
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 10 -66,4 -14,8
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 11 0,0 -10,0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 12 88,0 55,6
Räntekostnader och liknande resultatposter 14 -40,8 -83,8
Värdeförändring derivat 26 -138,7 121,4
Summa finansiella poster -157,9 68,4
Resultat efter finansiella poster -165,9 46,9
Bokslutsdispositioner 15 18,7 55,7
Resultat före skatt -147,2 102,7
Skatt på årets resultat 16 14,6 -4,3
Årets resultat -132,6 98,4
Rapport över totalresultat för moderbolaget
Mkr Not 2023 2022
Årets resultat -132,6 98,4
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Summa övrigt totalresultat 0,0 0,0
Totalresultat för året -132,6 98,4
Moderbolagets räkenskaper
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 65
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR 33
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnad och mark 18 876,6 848,3
Maskiner och inventarier 19 0,5 0,2
Summa materiella anläggningstillgångar 877,1 848,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 20 1 125,2 1 409,9
Fordringar hos koncernföretag 35 1 658,4 1 367,5
Andelar i intresseföretag och joint ventures 21 339,8 324,5
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 33 41,0 34,6
Övriga värdepappersinnehav 22 150,0 0,0
Uppskjuten skattefordran 27 36,0 6,6
Andra långfristiga fordringar 2,9 2,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 3 353,3 3 145,9
Summa anläggningstillgångar 4 230,4 3 994,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 3 8,6 13,4
Fordringar hos koncernföretag 336,6 381,3
Övriga fordringar 98,0 20,6
Övriga fordringar intresseföretag och joint ventures 37,8 16,7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 11,7 14,3
Summa omsättningstillgångar 492,7 446,3
Kassa och bank 74,1 57,9
Summa omsättningstillgångar 566,8 504,3
4 498,7
SUMMA TILLGÅNGAR 4 797,2 4 498,7
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER 33
Eget kapital 24
Bundet eget kapital
Aktiekapital 115,1 98,4
Uppskrivningsfond 9,7 9,8
Reservfond 21,4 21,4
Summa bundet eget kapital 146,2 129,6
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 630,7 1 277,4
Balanserat resultat 206,4 624,4
Årets resultat -132,6 98,4
Summa fritt eget kapital 1 704,5 2 000,2
Summa eget kapital 1 850,7 2 129,8
Avsättningar
Uppskjutna skatter 27 15,5 12,8
Långfristiga skulder
29,30
Obligationslån 25 222,8 0,0
Skulder till kreditinstitut 25,26 637,7 445,3
Derivatinstrument 26 166,9 28,2
Skulder till koncernföretag 25,26 1 230,3 957,1
Summa långfristiga skulder 2 257,7 1 430,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 25,26 7,0 73,1
Obligationslån 25 0,0 398,8
Checkräkningskredit 21,7 0,0
Leverantörsskulder 21,7 30,9
Skulder till koncernföretag 546,6 405,4
Övriga skulder 57,4 2,0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 19,1 15,3
Summa kortfristiga skulder 673,4 925,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 797,2 4 498,7
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202366
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Mkr Aktiekapital Uppskrivnings fond Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa
Ingående eget kapital 2022-01-01 98,1 9,9 21,4 1 267,9 340,9 306,5 2 044,8
Nyemission 0,3 9,5 9,8
Emission hybridobligation 497,1 497,1
Återköp hybridobligation -402,0 -402,0
Utdelning hybridobligation -39,8 -39,8
Disposition av föregående års resultat 306,5 -306,5 0,0
Utdelning -78,5 -78,5
Förskjutning mellan fritt och bundet -0,2 0,2 0,0
Årets resultat 98,4 98,4
Utgående eget kapital 2022-12-31 98,4 9,7 21,4 1 277,4 624,4 98,4 2 129,8
Ingående eget kapital 2023-01-01 98,4 9,7 21,4 1 277,4 624,4 98,4 2 129,8
Konvertering hybridobligation 16,7 352,7 -371,0 -1,6
Återköp hybridobligation -98,0 -98,0
Utdelning hybridobligation -58,5 -58,5
Skatt hybridobligation 11,6 11,6
Disposition av föregående års resultat 98,4 -98,4 0,0
Förskjutning mellan fritt och bundet -0,1 0,1 0,0
Årets resultat -132,6 -132,6
Utgående eget kapital 2023-12-31 115,1 9,6 21,4 1 630,1 207,0 -132,6 1 850,7
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 67
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Moderbolagets rapport över kassaflöden
Mkr Not 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten 32
Rörelseresultat -8,0 -21,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 45,4 32,6
Erhållna räntor 23,5 142,9
Betalda räntor -27,2 -43,4
Betald inkomstskatt -0,2 0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar
avseende rörelsefordringar och rörelseskulder 33,5 110,6
Förändringar av rörelsefordringar och rörelseskulder
Förändringar av rörelsefordringar -13,9 -13,0
Förändringar av rörelseskulder -7,7 -6,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 11,9 91,6
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -59,9 -182,9
Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -0,4 0,0
Förvärv av aktier i dotterföretag -6,3 -43,8
Försäljning av dotterföretag 19,7 122,3
Tillskott till intresseföretag och joint ventures -15,3 0,0
Förändring andra långfristiga fordringar -0,1 -1,2
Investering fordringar i intresseföretag och joint ventures -6,4 -91,6
Utlåning koncernföretag -110,5 -654,8
Erhållen amortering fordringar koncernföretag 173,0 657,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten -6,2 -194,4
Mkr Not 2023 2022
Finansieringsverksamheten
Hybridobligation, emission 0,0 497,1
Hybridobligation, återköp -99,0 -402,0
Hybridobligation, utdelning -58,5 -39,8
Förändring av checkkredit 21,7 0,0
Upptagna lån 373,4 134,2
Återbetalning av lån -400,0 -158,0
Amortering av lån -13,9 -10,7
Inlåning koncernföretag 197,7 822,9
Amortering skulder koncernföretag -10,7 -619,4
Utbetald utdelning 0,0 -78,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 10,7 145,8
Årets kassaflöde 16,4 42,9
Likvida medel vid årets ingång 57,9 14,9
Likvida medel vid årets utgång 74,1 57,9
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202368
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Noter
NOT 1 Allmän information
Fastighets AB Trianon (publ), Fredsgatan 21, 212 12
Malmö är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets
säte är i Malmö. Moderbolagets B-aktier är sedan den
17 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm,
segmentet Mid Cap.
Bolaget har två obligationer noterade på Nasdaq
Stockholm, Sustainable Bond List, varav en hållbar
hybridobligation.
Fastighets AB Trianons verksamhet är att äga, förvalta,
utveckla och bygga bostäder och kommersiella lokaler
i Malmö med omnejd. Koncernredovisningen avseende
räkenskapsåret 2023 har godkänts av styrelsen den
21 mars 2024 och kommer att föreslås att fastställas
av årsstämman den 15 maj 2024.
NOT 2 Redovisningsprinciper
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning
av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna
International Financial Reporting Standards (IFRS) och
tolkningar av dessa (IFRIC).
Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rappor-
terings rekommendation RFR 1 kompletterande redovis-
ningsregler för koncerner vilken anger de tillägg, utöver
upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser
i Årsredovisningslagen.
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och
Rådet för finansiell rapporterings RFR 2 (Redovisning
för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för
finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning
överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper
med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet
Moderbolagets redovisningsprinciper.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga
standarder som trätt i kraft under räkenskapsåret
De av EU godkända nya och ändrade standarder samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
bedöms för närvarande inte påverka bolagets resultat
eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga
standarder som inte har tillämpats i förtid
Vid upprättandet av årsredovisningen per den 31 decem-
ber 2023 har standarder och tolkningar publicerats vilka
ännu ej trätt i kraft. Inga av dessa reviderade eller nya
standarder bedöms få väsentlig påverkan på bolagets
finansiella rapporter.
Grunder för rapporternas upprättande
Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor,
vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga
belopp är angivna i miljoner kronor (Mkr) om inte annat
anges.
I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket kan inne-
bära att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
I årsredovisningen har värdering av posterna skett
till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av
förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument
för vilka värdering skett till verkligt värde.
Viktiga uppskattningar och antaganden för
redovisningsändamål
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-
visningssed måste företagsledningen göra bedömningar
och antaganden som påverkar redovisade värden samt
upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall
kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där
uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära
risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och
skulder under kommande räkenskapsår är främst värde-
ring av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna
ge en betydande påverkan på koncernens resultat och
finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av
det framtida kassaflödet samt fastställande av diskon-
teringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och
bedömningar som har gjorts framgår av not 18.
Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats
konsekvent på samtliga perioder som presenteras i
koncernens finansiella rapporter.
Redovisning av segment
Ett rörelsesegment är en del av en koncern som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och
ådra sig kostnader och för vilka det finns fristående
finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet
delas upp i de rörelsesegment som följs upp av koncern-
ledningen, vilka är bostäder, samhäll och kommersiellt.
Koncernledningen följer upp hyresintäkter, driftskostna-
der, driftnetto, överskottsgrad och verkligt värde. För mer
information se not 36.
Koncernredovisning
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har
bestämmande inflytande.
Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras
för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i
företaget och har möjlighet att påverka avkastningen
genom sitt inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas
i koncernredovisningen från och med den dag då det
bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De
exkluderas ur koncernredovisningen från och med den
dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den
delen av dotterföretagets egna kapital som intjänats efter
den tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i
koncernens egna kapital.
Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller
som tillgångsförvärv. Klassificering av förvärv som rörel-
seförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell
bedömning måste göras av varje enskild transaktion.
Förvärv
Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur
redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande
kriterier: förekomsten av anställda och komplexiteten i
interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter
och förekomsten av avtal med olika grader av komplexi-
tet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet
klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst
som ett tillgångsförvärv. Som alternativ till denna bedöm-
ning kan koncernen välja att istället använda sig av det
så kallade ”koncentrationstestet”. Trianon har valt att
tillämpa detta test efter den 1 januari 2020. Detta test
innebär att Trianon gör en förenklad bedömning huruvida
det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas
kan hänföras till en tillgång (fastighet) eller en grupp av
liknande tillgångar (fastigheter). I de fallet testet påvisar
att, i allt väsentligt, hela det verkliga värdet hänför sig till
en tillgång (fastighet) eller en grupp av liknande tillgångar
(fastigheter), bedömer Trianon att förvärvet skall klassifi-
ceras som ett tillgångsförvärv.
Under innevarande räkenskapsår har samtliga förvärv
klassificerats som tillgångsförvärv.
En viktig skillnad i redovisning av tillgångsförvärv,
jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten skatt
hänförlig till övervärden på fastigheten inte redovisas vid
det första tillfället tillgången tas upp i balansräkningen,
utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaff-
ningsvärde (d.v.s. anskaffningsutgiften inkluderat direkt
hänförbara utgifter samt eventuell avdragen rabatt för
uppskjuten skatt). Det innebär att värdeförändringarna
kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande
värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära
skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade
förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande
bokslutsdag till verkligt värde, vilket kan avvika från
anskaffningsvärdet.
Övriga konsolideringsprinciper
Koncerninterna transaktioner och balansposter samt
orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan
koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna
för dotterföretag ska i förekommande fall ändras för
att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens
principer. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i
koncernredovisningen det förvärvade dotterföretagets
intäkter, kostnader, identifierbara tillgångar och skulder
samt eventuell uppkommen goodwill.
Bokslutsdispositioner och obeskattade reserver
Skattelagstiftningen i Sverige ger möjlighet att skjuta
upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade
reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten
bokslutsdispositioner. Lagstiftningens avskrivningsregler
möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt plan.
I koncernredovisningen redovisas dock inte boksluts-
dispositioner och obeskattade reserver. I koncernens
balansräkning har de obeskattade reserverna delats upp i
uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital. Elimine-
ring av eget kapital sker därefter så att endast intjänat
eget kapital efter förvärvstillfället kvarstår. I koncernens
resultaträkning fördelas avsättning till eller upplösning av
obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets
resultat.
Intresseföretag och samarbetsarrangemang
Trianon har ett antal Joint Ventures, dvs aktiebolag som
ägs och drivs tillsammans med ett antal sambarbetspart-
ners med lika ägande och intresse.
Intresseföretag är alla de företag där koncernen har
ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket
i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20
procent och 50 procent av rösterna. Innehav i intres-
seföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid
tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investe-
ringen inledningsvis till anskaffningsvärde och det redo-
visade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta
koncernens andel av intresseföretagets vinst eller förlust
efter förvärvstidpunkten. Koncernens redovisade värde
på innehav i intresseföretag inkluderar övervärden som
identifieras vid förvärvet. Om ägarandelen i ett intresse-
företag minskas men investeringen fortsätter att vara ett
intresseföretag omklassificeras endast ett proportionellt
belopp av den vinst eller förlust som tidigare redovisades
i övrigt totalresultat till resultatet.
Om koncernens andel av förluster i ett intresseföretag
överstiger innehavet i detta intresseföretag redovisar inte
koncernen några ytterligare förluster om inte koncernen
har åtagit sig förpliktelser å bolagets vägnar. Koncernens
andel av resultat och övrigt totalresultat i ett intresseföre-
tag ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat. En
bedömning görs även vid varje rapportperiods slut om
det föreligger ett nedskrivningsbehov för investeringen
i ett intresseföretag. Om så är fallet görs en beräkning
av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden
mellan återvinningsvärdet och det redovisade värdet.
Joint venture redovisas i koncernens resultat och
balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden, vilket
innebär att i koncernens rapport över resultat redovisas
årligen Trianons andel av resultatet. I balansräkningen
justeras värdet av andelarna med resultatandelen samt
med eventuella utdelningar.
Rapport över kassaflöde
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod.
Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktio-
ner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i
kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen
av likvida medel i balansräkningen.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 69
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
INTÄKTER
Hyresintäkter
Koncernen är leasegivare avseende alla hyresavtal för
lokaler och bostäder samt garage- och bilplatser. Samt-
liga hyresavtal klassificeras som operationell leasing vilket
innebär att hyresintäkten intäktsförs i resultaträkningen
linjärt över leasingperioden.
Hyresintäkter redovisas först när väsentliga risker och
förmåner har överförts till motparten. Hyresintäkter
inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av
hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som
belöper på perioden redovisas som intäkter. Intäkterna
redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller
förväntas komma att erhållas med avdrag för rabatter och
vakanta ytor. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad
hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över
den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersättningar från
hyresgäster i samband med avflyttning i förtid redovisas
som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med
hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket
normalt sker vid avflyttning.
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i
resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. För-
skottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de
fall hyresgäst under viss tid medges reducerad hyra och
under annan tid påläggs högre hyra, periodiseras denna
under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets
löptid såvida inte hyresreduktionen beror på successiv
inflyttning eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen av
hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersätt-
ningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs
från Trianons sida.
Intäkter från ersättning avseende hyresgästanpass-
ningar kan faktureras vid ett tillfälle eller motsvarande
intäkt i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyres-
perioden. Oavsett betalningsmetod utgör intäkten för
detta en hyra och redovisas som en hyresintäkt i enlighet
med IFRS 16.
I hyresaviseringarna ingår även tillägg såsom till exempel
el, värme och fastighetskatt. Analys har genomförts av
intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från avtal
med kunder där Trianon undersökte avgränsningen
mellan redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasingavtal
och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder.
Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster
utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separe-
ring av intäkterna för tjänster för redovisning enligt IFRS
15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16 vilket innebär
att intäkten för servicetjänster periodiseras enligt samma
principer som hyresintäkterna. Det är vår bedömning
att detta inte leder till väsentliga skillnader i belopp eller
tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS 15.
Utfakturerad fastighetskatt redovisas som intäkt i den
period den avser.
Entreprenadavtal
IFRS 15 tillämpas för redovisning av intäkter från
entreprenadavtal. Ett entreprenadavtal för uppförandet
av en byggnad består i regel av en mängd prestations-
åtaganden, men i kontext av kontraktet förväntar sig
beställaren tillträde till den byggnad som är beställd (s.k.
nyckelfärdig). Således bedömer Trianon att samtliga
distinkta prestationsåtaganden skall kombineras till ett
prestationsåtagande, att lämna tillträde till den av kunden
specificerade byggnaden. Transaktionspriset är fast men
eventuella avdrag vid förseningar eller liknande villkor
beaktas. Sådana rörliga intäkter eller avgifter kan påverka
transaktionspriset och en initial bedömning baserad på
sannolikhet genomförs för att fastställa transaktionspriset.
Ingen allokering av transaktionspriset behöver göras när
entreprenaden utgör ett kombinerat prestationsåtagande,
men skulle det finnas fler än ett sker en allokering med
utgångspunkt i fristående försäljningspriser. Tidpunkt för
redovisning av intäkter bestäms genom att först testa
om kriterierna för överförande av kontroll sker över tid.
Då koncernen är avtalsmässigt bunden att leverera en
specifik byggnad och under projektets gång har rätt till
betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över
tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning enligt en
s.k. inputmetod där kostnader utgör mätparameter för
framdrift. Om däremot koncernen gör bedömningen
att det inte föreligger någon rätt till betalning medför
detta att intäkten redovisas vid en tidpunkt, d.v.s. vid
färdigställandet. Det kan även vara möjligt att bolagets
prestation skapar eller förbättrar en tillgång (uppförande
av entreprenaden) som kunden kontrollerar när tillgången
skapas eller förbättras, vilket också resulterar i att intäkten
redovisas över tid, med samma metod för mätning. För
att bestämma tidpunkten för intäktsredovisning ska
kraven för kontroll i IFRS 15 beaktas, men även indikato-
rerna för överföring av kontroll. Den bedömningen görs
individuellt för varje entreprenadavtal baserat på de för
avtalet specifika fakta och omständigheter.
Övriga intäkter
Övriga intäkter utgörs av intäkter av förtidsinlösen av
hyreskontrakt, intäkter från fastighetsförvaltning av intres-
seföretag samt övriga intäkter så som försäkringsintäkter
m.m. Övriga intäkter redovisas i den period de avser.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovi-
sas i normalfallet på tillträdesdagen.
Statliga stöd
Statligt stöd är en åtgärd av staten i syfte att lämna en
ekonomisk fördel som uppfyller vissa kriterier. Statliga
bidrag finns i form av sjuklönebidrag och lönebidrag för
enstaka bolag i koncernen. Sjuklönebidrag erhålls årligen
och intäktsförs vid samma tidpunkt. Lönebidragen erhålls
månadsvis och intäktsförs i den period de avser.
Investeringsstöd för investeringar i förvaltningsfast-
igheter minskar anskaffningsvärdet av den materiella
anläggningstillgången.
RÖRELSEKOSTNADER
Leasingavtal
Vid tecknandet av nya leasingavtal redovisas en
nyttjanderättstillgång samt en leasingskuld i balansräk-
ningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade
återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara
leasingperioder. Möjliga förlängningsperioder inkluderas
om koncernen är rimligt säker på att dessa kommer att
nyttjas. Vid diskontering används bolagets marginella
låneränta som för närvarande uppgår till mellan 3,25 och
3,35 procent. Leasingavtalet kan komma att förändras
under leasingperioden varvid omvärdering av leasings-
kulden och nyttjanderättstillgången sker. Leasingavgif-
ter fördelas mellan amortering på leasingskulden och
betalning av ränta. Koncernens väsentliga leasingavtal
utgörs av avtal avseende tomträtter. Med hänsyn till att
aktuella leasingavtal avser tomträtter där nyttjandetid
bedöms motsvara evighet, så redovisas leasingavgiften i
sin helhet som räntekostnad. Bolaget tillämpar lättnads-
reglerna avseende leasingavtal där den underliggande
tillgången har ett lågt värde samt kortidsleasingavtal.
Dessa leasingavtal redovisas som kostnad den period
som nyttjandet sker.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader utgörs av kostnader som avser drift,
skötsel, uthyrning, fastighetsskatt, administration och
underhåll av fastighetsinnehavet.
Central administration
Central administration utgörs av kostnader för koncern-
gemensamma funktioner samt ägande av koncernens
dotterföretag. Även kundförluster ingår i central adminis-
tration.
Ersättningar till anställda
Samtliga pensionsplaner i Trianon redovisas som avgifts-
bestämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar
bolaget avgifter till offentligt eller privat administrerade
pensionsförsäkringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller
frivillig basis. Trianon har inga ytterligare betalningsförplik-
telser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas
som personalkostnader när de förfaller till betalning.
Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den
utsträckning som kontant återbetalning eller minskning
av framtida betalningar kan komma Trianon tillgodo. En
kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av
personal redovisas endast om bolaget är bevisligen för-
pliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande, av
en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före
den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett
erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redovisas
en kostnad om det är sannolikt att erbjudandet kommer
att accepteras och antalet anställda som kommer att
acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas.
RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
OCH JOINT VENTURES
Utgörs av koncernens andel av resultat i de företag som
klassificerats som intresseföretag eller joint ventures
enligt definition ovan. Resultat från de intresseföretag
och joint ventures som innehar förvaltningsfastigheter
inkluderar verkligt värdeförändringar på fastighetsinne-
havet.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på
aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning
bedöms som säker.
Både ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt
effektivräntemetoden.
Lånekostnader direkt hänförliga till större nybygg-
nadsprojekt aktiveras under produktionstiden. Uttagna
pantbrev i samband med nybyggnation kostnadsförs inte,
utan aktiveras som fastighetsinvestering.
Värdeförändringar avseende derivatinstrument som
används inom den finansiella verksamheten redovisas
som värdeförändringar under separat rubrik i resultaträk-
ningen.
SKATTER
Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt samt
uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets resultat
utom då underliggande transaktion redovisats i övrigt
totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatte-
effekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmeto-
den på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär
skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller
skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet.
Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur
redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas
bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på
koncernens förvaltningsfastigheter antas realiseras
genom försäljning i slutet av användningen. Skattesatsen
på vinsten är den som skulle gälla på en direkt försälj-
ning av fastigheten som redovisas i koncernens rapport
över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle
strukturera försäljningen via avyttring av dotterföretag,
vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den
uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive
temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör
från återvinning genom försäljning.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den
skattesats som har beslutats eller aviserats per balans-
dagen och som förväntas gälla när den berörda upp-
skjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna
skatteskulden regleras. Skattesatsen 20,6 procent har
använts vid beräkning av uppskjuten skatt.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning
det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott
kommer att finnas mot vilka de temporära skillnaderna
kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder
kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202370
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att
reglera skatten med ett nettobelopp.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera
hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klas-
sificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastighe-
ter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt
värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för
varje enskilt värderingsobjekt. Värderingsmodellen byg-
ger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet
av framtida betalningsströmmar med individuella avkast-
ningskrav per fastighet beroende på analys av genom-
förda transaktioner och fastighetens marknadsposition.
Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter
till verkligt värde antingen genom extern värderingar
minst årligen av oberoende externa värderingsmän eller
genom internvärderingar. Som externa värderingsmän
har Forum Fastighetsekonomi AB, Croisette Real Estate
Partner, Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB samt
Newsec Advice AB anlitats, vilka samtliga är oberoende
konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärde-
rare. Värderingar gjordes senast i december 2023. Vid
utgången av räkenskapsåret har cirka 90 procent av det
totala fastighetsvärdet externvärderats under de senaste
12 månaderna, resterande fastigheter har internvärderats
per bokslutsdatum.
Byggrätter och potentiella byggrätter på befintliga
fastigheter har inte externvärderats. Ej detaljplanerade
byggrätter redovisas till nedlagda utgifter och externvär-
deras först när detaljplan vunnit laga kraft.
Förvaltningsfastigheter i intresseföretag eller joint
ventures värderas på motsvarande sätt.
För mer information angående värdering av förvalt-
ningsfastigheter se not 18.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska
fördelar som är förknippade med tillgången kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan
beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-
kommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att
utgiften uppkommer. Avgörande för bedömningen när
en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är
om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter,
eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även
i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det
redovisade värdet. Låneutgifter som är direkt hänförbara
till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till-
eller ombyggnad av en tillgång, och som tar betydande
tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller
försäljning, inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde.
Aktivering av lånekostnader sker under förutsättning
att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida
ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på
ett tillförlitligt sätt.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång
i balansräkningen om det är sannolikt att framtida
ekonomiska fördelar kommer att komma Trianon till del
och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett
tillförlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar, ägda och
leasade, redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset
samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska
fördelar som är förknippade med tillgången kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan
beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkom-
mer. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta
komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras
och kostnadsförs i samband med utbytet.
Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivning sker
linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod från
och med året efter tillgången aktiverats. Avskrivningar
enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden
minskat med beräknat restvärde. Nedskrivning sker om
återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet.
Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivnings-
metod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras
om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisnings-
period.
Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag
och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på
följande nyttjandeperiod:
• Inventarier, verktyg och installationer: 5–10 år
Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar
Nedskrivningar sker när det redovisade värdet överstiger
det s.k. återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje
enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över resulta-
träkningen. Återvinningsvärdet är det högre värdet av
det verkliga värdet minus försäljningskostnader och dess
nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärde diskon-
teras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med
en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell
marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de risker
som förknippas med tillgången.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen
inkluderar bland tillgångarna, värdepapper, derivat, kund-
fordringar, likvida medel, och övriga fordringar.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i
balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets
avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar och kundfordringar
tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och
företagets rätt till ersättning är ovillkorlig och kontroll
överförd till kund. Skuld tas upp när motparten har
presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala,
även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder
tas upp när faktura mottagits.
Redovisning av koncernens finansiella skulder består i
huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat redovi-
sade till verkligt värde via resultatet och övriga leveran-
törsskulder. Koncernen tillämpar ej någon säkringsredo-
visning.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt
eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats eller
förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över
den. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En
finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller
delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat
sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld.
Ett byte mellan en befintlig låntagare och långivare av
skuldinstrument med villkor som i allt väsentligt är olika
ska redovisas som en utsläckning av den gamla finansiella
skulden och en ny finansiell skuld. På motsvarande sätt
ska en modifiering i betydande utsträckning av villkoren
för en finansiell skuld eller del av den (oavsett om den
är hänförlig till låntagarens finansiella svårigheter eller ej)
redovisas som en utsläckning av den ursprungliga finan-
siella skulden och som en ny finansiell skuld. Skillnaden
mellan det redovisade värdet för en finansiell skuld (eller
del av en finansiell skuld) som utsläckts eller överförts till
en annan part och en ersättning som erlagts, inklusive
överförda tillgångar som inte är kontanter eller påtagna
skulder, ska redovisas i resultatet.
Om ett företag återköper en del av en finansiell skuld
ska företaget fördela det tidigare redovisade värdet för
den finansiella skulden på den del som fortsätter att bli
redovisad och den del som tas bort från rapporten över
finansiell ställning utifrån de relativa verkliga värdena för
dessa delar vid återköpstidpunkten. Skillnaden mellan
(a) det redovisade värdet som fördelats på den del som
tagits bort från rapporten över finansiell ställning och (b)
erlagd ersättning, inklusive överförda tillgångar som inte
är kontanter eller påtagna skulder, för den del som tagits
bort från rapporten över finansiell ställning, ska redovisas
i resultatet. En finansiell tillgång och en finansiell skuld
nettoredovisas i balansräkningen när det föreligger en
legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten
är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången
samtidigt som skulden regleras. Vid varje rapporttillfälle
utvärderar företaget om det finns objektiva indikatio-
ner på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella
tillgångar är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster
från borttagande ur balansräkning samt modifiering redo-
visas i resultatet.
Klassificering och värdering
Trianons principer för klassificering och värdering av
finansiella tillgångar baseras på en bedömning av både
företagets affärsmodell för förvaltningen av finansiella
tillgångar, och egenskaperna hos de avtalsenliga kassa-
flödena från den finansiella tillgången. Klassificeringen av
finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på
koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och
karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. För
närvarande har Trianon finansiella tillgångar som klassifi-
ceras enligt affärsmodellen att samla in avtalsenliga kas-
saflöden, finansiella tillgångar som redovisas till verkligt
värde via resultatet samt derivat. Finansiella instrument
som tillhör kategorin finansiella tillgångar som redovisas
till verkligt värde via resultatet har initialt redovisats till
anskaffningsvärde exklusive transaktionskostnader. För
redovisning av derivat se sidan 73.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till
verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resul-
tatet. Trianons finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet består av övriga värdepappersinnehav.
För övrig information se not 22.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar som innehas enligt en affärsmodell
vars mål är att inneha tillgångar i syfte att samla in avtals-
enliga kassaflöden förvaltas för att realisera kassaflöden
genom att samla in avtalsenliga betalningar under instru-
mentets löptid. Dessa tillgångar värderas till upplupet
anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaff-
ningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg
av transaktionskostnader. Kundfordringar och hyresford-
ringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter
första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt
effektivräntemetoden. Finansiella tillgångar klassificerade
till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodel-
len att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är
betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreser-
vering för förväntade kreditförluster.
Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av
alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang
antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för
den förväntade återstående löptiden för det finansiella
instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kredit-
försämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade
kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt
utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga
och verifierbara prognoser.
Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på
olika metoder. Metoden för kundfordringar och hyres-
fordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat
med framåtblickande faktorer (t.ex. försämrad konjunktur,
ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten samt
ett större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet),
enligt en förlustandelsmetod (förenklad metod). En
förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för
fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid,
vilken förväntas understiga ett år för samtliga dessa
fordringar. Koncernens kunder är en homogen grupp
med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms
kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 71
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort
en fordran när det inte längre finns någon förväntan på
att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla
betalning har avslutats.
Likvida medel
I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden. Check-
räkningskredit (om utnyttjad) redovisas som upplåning
bland kortfristiga skulder. Likvida medel omfattas av
kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffnings-
värde med undantag av derivat. Finansiella skulder redo-
visade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till
verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det
första redovisningstillfället värderas de enligt effektivränte-
metoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid
längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än
1 år. All upplåning (skuld till kreditinstitut och obligations-
lån) samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskul-
der, ingår i denna kategori.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte
koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning
av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen.
Derivat
Derivat redovisas enligt IFRS initialt till verkligt värde
innebärande att transaktionskostnader belastar periodens
resultat. Ränteintäkter från ränteswappar ska skiljas från
ränteintäkter enligt effektivräntemetoden och presenteras
separat i resultatet. Efter den initiala redovisningen värde-
ras derivatinstrument till verkligt värde och värdeföränd-
ringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäd-
dade, redovisas i koncernens rapport över totalresultat.
Ränteswappar som säkrar kassaflödesrisk i räntebetal-
ningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran
på rörlig ränta och upplupen skuld avseende fast ränta
och skillnaden redovisas som räntekostnad respektive
ränteintäkt.
Om ett derivat utgör en finansiell tillgång ska Trianon
ta bort derivatet från balansräkningen när de avtalsen-
liga rättigheterna till kassaflödena från den finansiella
tillgången upphör eller om Trianon överför derivatet.
Om ett derivat utgör en finansiell skuld ska Trianon ta
bort derivatet från balansräkningen när förpliktelsen i
avtalet fullgörs, annulleras eller utsläcks.
I Trianons fall avses ränteswapavtal som klassificeras
till verkligt värde via resultatet vilka har anskaffats för att
säkra de risker för ränteexponeringar som koncernen är
utsatt för. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde
på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att
värderingen baseras på annan indata än noterade priser
som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen
direkt eller indirekt. I Trianons fall utgörs detta av mark-
nadsvärdering från bankerna. I avtalet för derivat finns
möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma
motpart. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.
Derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Eget kapital
Stamaktier klassificeras som eget kapital. Transaktions-
kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya
aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget
kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Koncernen
redovisar sedan några år tillbaka hybridobligationer med
evig löptid som del av eget kapital. Den räntekostnad
som erläggs till innehavarna av obligationen redovisas
såsom en följd av detta som en utdelning direkt i eget
kapital. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital
då de löper med evig löptid, återbetalning beslutas av
årsstämma samt att hybridobligationerna är efterställda
samtliga skulder och skuldinstrument i samband med en
eventuell likvidation.
Resultat per aktie
Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att
dividera:
• resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, efter
avdrag för utdelning som är hänförlig till hybridobliga-
tioner, med
• ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier
under perioden, justerat för fondemissionselementet
i stamaktier som emitterats under året och exklusive
återköpta aktier som innehas som egna aktier av
moderföretaget.
För beräkning av resultat per aktie efter utspädning
justeras beloppen som använts för beräkning av resultat
per aktie före utspädning genom att beakta:
• effekten av ränta på konvertibelt skuldbrev, och
• det vägda genomsnittet av antalet stamaktier som
tillkommer om samtliga potentiella stamaktier, som
ger upphov till utspädningseffekt, konverteras till aktier.
AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen
har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en
följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett
utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att
reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av
beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning
sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskonte-
ring av det förväntade framtida kassaflödet till en ränte-
sats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedöm-
ningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt,
de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar
omprövas vid varje bokslutstillfälle.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett
möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser
och vars förekomst bekräftas endast av osäkra framtida
händelser. Eventualförpliktelser redovisas också när det
finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller
avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av
resurser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt kan
beräknas.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt
Årsredovisningslagen och tillkommande information i
enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer,
vilket innebär att moderbolaget i årsredovisningen för
den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända
IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen
för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen
anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som skall
göras.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper
De mest väsentliga skillnaderna mellan koncernens och
moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är upp-
ställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden
mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tilläm-
pas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter,
är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader
samt eget kapital.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget i
enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär
att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet
för innehav i dotterföretaget. Det bokförda värdet prövas
årsvis mot dotterföretagets koncernmässiga värde, åter-
vinningsvärdet. I de fall bokfört värde överstiger återvin-
ningsvärdet sker nedskrivning som belastar resultaträk-
ningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är
motiverad sker återföring av denna. Erhållna utdelningar
redovisas som intäkt. Nedskrivningsprövning av det bok-
förda värdet sker efter att utdelning erhållits.
Intäkter
Moderbolagets nettoomsättning består av hyresintäkter
från operationella leasingavtal och följer samma redovis-
ningsprinciper som koncernen, med undantag av kravet
på att särskilja mellan leasing- och icke-leasing-kompo-
nenter.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas
till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade
avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma
sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella
uppskrivningar. Materiella anläggningstillgångar skrivs av
med 1–20 procent per år. Om en tillgångs redovisade
värde överstiger dess beräknade återvinningsvärde skrivs
tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak
av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag.
Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande
att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster
som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär
inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För
redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moder-
bolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med
reglerna i IFRS 9 när det gäller finansiella garantiavtal
utställda till förmån för dotterföretag och intresseföre-
tag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som
avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande
för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera
åtagandet.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning
och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella
instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk
person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL
anskaffningsvärdemetoden. Principerna gällande initial
redovisning och borttagning från balansräkningen skiljer
sig inte från koncernredovisningen.
I moderföretaget värderas därmed finansiella anlägg-
ningstillgångar till anskaffningsvärde (med avdrag för
eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella
uppskrivningar) och finansiella omsättningstillgångar
enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaffnings-
värdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen) och
finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets
princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade
kreditförluster enligt IFRS 9.
Moderföretaget tillämpar samma metod som kon-
cernen för beräkning av förväntade kreditförluster på
koncerninterna fordringar utifrån sannolikhet för fallisse-
mang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang.
Moderföretagets tilämpar samma metod som koncernen
för hanteringen av förväntade kreditförluster på kundford-
ringar. För övrig information se not 3.
Moderföretagets fordringar på dotterföretag är efter-
ställda externa långivares fordringar.
Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till
upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde
och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Kortfristiga
skulder redovisas till anskaffningsvärde.
Derivatinstrument som utgör finansiella tillgångar och
för vilka säkringsredovisning inte har tillämpats värderas
efter det första redovisningstillfället till det lägsta av
anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balans-
dagen.
Derivatinstrument med negativt värde och för vilka säk-
ringsredovisning inte tillämpats redovisas som finansiella
skulder och värderas till detta värde.
Ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt
effektivräntemetoden.
Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive
uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202372
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
däremot obeskattade reserver upp i uppskjuten skatte-
skuld och eget kapital.
Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska
personer
Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott
i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Aktieägartillskott redovisas mot eget kapital hos motta-
garen och andelar i koncernföretaget hos givaren, i den
mån nedskrivning ej erfordras.
Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa
antingen huvudregeln eller alternativregeln. Den valda
regeln ska tillämpas konsekvent på samtliga koncernbi-
drag. Huvudregeln innebär att moderbolaget redovisar
erhållna koncernbidrag från dotterföretag som finansiell
intäkt och lämnade koncernbidrag till dotterföretag redo-
visas som ökning av andelar i koncernföretag. Alternativ-
regeln innebär att såväl erhållna som lämnade koncernbi-
drag redovisas som bokslutsdisposition. Trianon tillämpar
alternativregeln. Skatteeffekten redovisas i enlighet med
IAS 12 i resultaträkningen.
Intresseföretag
Andelar i intresseföretag värderas till anskaffningsvärde.
I de fall det redovisade värdet avseende investeringen
överstiger anskaffningsvärdet sker nedskrivning.
NOT 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument
Trianonkoncernen är i egenskap av nettolåntagare
exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras
koncernen för ränterisk, refinansieringsrisk och likviditets-
risk samt kredit- och motpartsrisk. Inga valutarisker finns
i koncernen. Koncernens finanspolicy reglerar hur de
finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och
vilka finansiella instrument som får användas.
Ränterisk och räntebindning
Trianon har en belåningsgrad som uppgår till 57,1 pro-
cent (54,6). Den räntebärande upplåningen medför att
koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses
risken för negativ påverkan på koncernens resultat och
kassaflöden till följd av förändrade marknadsräntor. Hur
snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genom-
slag på koncernens finansnetto beror på upplåningens
räntebindningstid.
För att begränsa effekterna av ränteförändringar
används olika typer av räntederivat eller lån till fast ränta.
Vid periodens utgång var 4 350 Mkr (200) säkrat genom
ränteswappar. Bolaget har ingått ett swapoptionsavtal
om 1,0 Mdkr till en ränta om 2,5 procent med start i
november 2024, vilket inte är beaktat i räntebindnings-
tiden. I början av januari 2024 lades befintliga lån med
rörlig ränta om till lån med fast ränta till ett belopp om
1 485 Mkr på 1 till 2 år, vilket är beaktat i säkringsgraden.
Säkringsgraden uppgick till 83 procent (3) av totala
skulder till kreditinstitut exklusive swaptionsavtal samt
96 procent inklusive swaptionsavtal. Cirka 21 procent
(9) av lån från kreditinstitut löper med fast ränta. Den
genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,9
procent (2,2). En förändring av marknadsräntan med en
procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med
+/-12,7 Mkr (62,7), beräknat på den del av skulden som
löper med rörlig ränta (efter hänsyn tagen till lån med fast
ränta tecknade i januari 2024) och som ej säkrats med
räntederivat, för det räkenskapsår som slutar den
31 december 2023.
Enligt bolagets finanspolicy ska räntebindningstiden
vara mellan två och fyra år. Den genomsnittliga räntebind-
ningstiden var per bokslutsdagen 2,6 år (0,5) .
Räntebindningsstruktur 2023-12-31
Förfallotidpunkt, år
Volym, Mkr
Andel, %
2024
1 266
18
2025
2 985
2026
750
11
2027
0
0
2028 och framåt
2 100
30
Summa
7 101
100
Finansiella derivatinstrument
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genom-
snittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1 %-
enhet .
Förfall
Nominellt Orealiserad värde- Genomsnittlig Marknadsvärde om Marknadsvärde om
belopp, Mkr förändring, Mkr ränta % ränta +1%-enhet ränta -1%-enhet
2025
2 000
-77,3
2,7
30,8
-30,8
2026
250
-9,6
2,5
6,1
-6,1
2028
1 400
3,8
2,6
65,3
-65,3
2029
250
-9,7
3,0
13,9
-13,9
2032
200
-13,1
3,1
16,4
-16,4
2033
250
-10,9
2,8
21,5
-21,5
Summa
4 350
-116,8
2,7
154,1
-154,1
En swapoption med nominellt belopp om 1 Mdkr har sålts med löptid om 8 år till en fast ränta om 2,50 procent.
Derivatet har inte påverkat genomsnittlig räntebindning då det löper med startdatum 2024. Derivatskuld kopplat till
instrumentet uppgår till -40,5 Mkr.
Räntederivat om 166,9 Mkr (28,2) redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Det verkliga värdet har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräknings-
metoder, se ytterligare information om beräkning av verkligt värde i not 33.
Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas
inte, utan värdeförändringarna redovisas löpande i resultaträkningen .
Refinansierings- och likviditetsrisk
Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att
kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna
begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsför-
pliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likvi-
ditet. Koncernen begränsar risken genom det finansiella
målet att belåningsgraden ej ska överstiga 60 procent.
Belåningsgraden per bokslutsdagen uppgick till 57,1
procent (54,6).
Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating
och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Ränte-
bärande skulder uppgick per 31 december 2023 till
7 100,6 Mkr (7 107,4), varav 21,7 Mkr (0) utgör utnyttjad
del av checkkredit om totalt 60 Mkr (35).
Upplåning ska enligt finanspolicyn ske från minst tre
motparter och antal motparter vid årets utgång uppgick
till elva stycken. Kovenanter ställda i finansieringsavtal
beräknade på koncernnivå framgår enligt nedan. Kove-
nanter beräknade på dotterbolagsnivå kan förekomma
men avviker ej till det sämre jämfört med koncernen.
Samtliga kriterier har uppfyllts för båda räkenskapsåren
efter omförhandling under 2023 .
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 73
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Nyckeltal
Kovenant
Andel skulder, %
2023
2022
Räntetäckningsgrad, ggr
>1,50
91
1,6
2,4
Räntetäckningsgrad, ggr
>1,75
0
E/T
2,4
Belåningsgrad, %
<60
82
57,1
54,6
Belåningsgrad, %
<65
9
57,1
54,6
Soliditet, %
>30
48
36,8
38,9
Kapitalbindningsstruktur
Enligt bolagets finanspolicy ska kapitalbindningstiden vara 2 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var per
bokslutsdagen 2,9 år (3,2).
Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, koncern
Förfallotidpunkt, år
Volym, Mkr
Andel, %
Q1 2024
472
7
Q2 2024
183
3
Q3 2024
441
6
Q4 2024
765
10
2025
2 995
2026
1 140
16
2027
0
0
2028 och framåt
1 105
16
Summa
7 101
100
Efter räkenskapsårets utgång har avtal tecknats om förlängningar av krediter till ett belopp om 421 Mkr.
Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31, koncern
Förfallotidpunkt, år
Volym, Mkr
Andel, %
2023
2 849
40
2024
1 729
24
2025 och framåt
2 529
36
Summa
7 107
100
Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, moderbolag
Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %
2024 0 0
2025 868 100
2026 och framåt 0 0
Summa 868 100
Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31, moderbolag
Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %
2023 472 51
2024 0 0
2025 och framåt 445 49
Summa 917 100
Löptidsanalys odiskonterade skulde r
Koncern 2023-12-31
Förfaller Räntebärande Ränte- Leverantörs- Övriga
inom skulder kostnader skulder
skulder
Summa
3 mån
472,3
83,4
64,3
6,6
626,6
4–6 mån
182,6
76,8
0,0
0,0
259,4
7–9 mån
441,2
74,7
0,0
0,0
515,9
10–12 mån
764,9
67,2
0,0
0,0
832,1
1–2 år
2 995,0
182,3
0,0
55,0
3 232,3
2–3 år
1 140,0
58,8
0,0
0,0
1 198,8
3–4 år
0,0
36,0
0,0
0,0
36,0
4–5 år
932,7
32,9
0,0
0,0
965,6
Mer än 5 år
171,9
341,0
0,0
18,0
530,9
7 100,6
953,1
64,3
79,6
8 197,6
Koncern 2022-12-31
Förfaller Räntebärande Ränte- Leverantörs- Övriga
inom skulder kostnader skulder
skulder
Summa
3 mån
4,0
66,3
89,5
0,0
159,8
4–6 mån
399,0
64,8
0,0
0,0
463,8
7–9 mån
978,0
58,6
0,0
0,0
1 036,6
10–12 mån
1 508,4
51,1
0,0
0,0
1 559,5
1–2 år
1 689,0
135,2
0,0
0,0
1 824,2
2–3 år
1 412,0
87,0
0,0
0,0
1 499,0
3–4 år
54,8
45,9
0,0
0,0
100,7
4–5 år
0,0
43,6
0,0
0,0
43,6
Mer än 5 år
1 062,2
327,3
0,0
29,6
1 419,1
7 107,4
879,8
89,5
29,6
8 106,3
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202374
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Löptidsanalys odiskonterade skulder
Moderbolag 2023-12-31
Förfaller
inom
Räntebärande
skulder
Ränte-
kostnader
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder Summa
3 mån 0,0 5,7 21,7 -0,5 26,9
4–6 mån 0,0 5,9 0,0 0,0 5,9
7–9 mån 0,0 6,2 0,0 0,0 6,2
10–12 mån 0,0 6,2 0,0 546,6 552,8
1–2 år 867,5 14,4 0,0 55,0 936,9
2–3 år 0,0 30,9 0,0 0,0 30,9
3–4 år 0,0 28,9 0,0 0,0 28,9
4–5 år 0,0 27,4 0,0 0,0 27,4
Mer än 5 år 1 230,3 25,8 0,0 2,9 1 259,0
2 097,8 151,4 21,7 604,0 2 874,9
Moderbolag 2022-12-31
Förfaller
inom
Räntebärande
skulder
Ränte-
kostnader
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder Summa
3 mån 0,0 -1,0 30,9 -0,3 29,6
4–6 mån 0,0 -1,0 0,0 0,0 -1,0
7–9 mån 398,8 -1,0 0,0 0,0 397,8
10–12 mån 67,8 3,4 0,0 405,4 476,6
1–2 år 0,0 20,5 0,0 0,0 20,5
2–3 år 450,6 16,4 0,0 0,0 467,0
3–4 år 0,0 2,1 0,0 0,0 2,1
4–5 år 0,0 2,1 0,0 0,0 2,1
Mer än 5 år 957,1 10,3 0,0 2,3 969,7
1 874,3 51,8 30,9 407,4 2 364,4
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar
koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att
engagemanget per motpart är begränsat.
Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditkoncentra-
tion i förhållande till någon viss kund eller annan motpart.
Exponering i finansiella fordringar exklusive likvida medel
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
Kundfordringar
19,0
17,3
8,6
13,4
Fordringar hos intresseföretag
9,9
9,2
9,9
9,2
Fordringar hos joint ventures
79,4
42,1
68,9
42,1
Fordringar hos dotterföretag
0,0
0,0
1 995,0
1 748,8
Upplupna intäkter
8,9
3,8
5,8
3,2
Övriga fordringar
113,4
35,6
98,0
20,6
Summa
230,6
108,0
2 186,2
1 837,3
Av ovanstående fordringar förfaller 35,9 Mkr inom 3 månader, 137,3 Mkr inom 1 år och övriga inom mer än 5 år.
Kreditförlusten finns i posten kundfordringar.
Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande:
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
Kundfordringar
25,4
32,2
10,1
14,1
Reserv för förväntade kreditförluster
-6,4
-14,9
-1,5
-0,7
Summa kundfordringar
19,0
17,3
8,6
13,4
Under räkenskapsåret har reserv för förväntade kreditförluster minskat med 8,5 Mkr (-9,8). Konstaterade kundförluster
har belastat resultatet med 8,4 Mkr.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 75
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 5 Exploateringsfastigheter
Mkr
KONCERN
MODERBOLAG
Exploateringsfastigheter
2023
2022
2023
2022
Intäkter exploateringsfastigheter
21,4
90,6
0,0
0,0
Kostnader exploateringsfastigheter
-19,6
-82,2
0,0
0,0
Summa
1,8
8,4
0,0
0,0
Vid försäljning av två exploateringsfastigheter, genom försäljning av andelar i dotterföretag, har bedömning gjorts att
intäkten ska redovisas över tid i enlighet med IFRS 15. Fastigheterna levereras som två nyckelfärdiga fastigheter, vilket
innebär att köparen i samband med ingående av avtal förbundit sig att överta det formella ägandet av fastigheterna vid
färdigställandet. Åtagandet innebär att leverera ett distinkt investeringsobjekt med överenskommet pris. I bedömningen
tas hänsyn till att avtalet ej kan sägas upp av kunden om inte avtalsbrott föreligger, att eventuella förändringar under
avtalet styrs av motparten samt att rätt till betalning sker under projektets gång. Den totala intäkten för åtagandet är
förutbestämd och påverkas inte av hur värdet utvecklas fram till färdigställandet. Då Trianons prestationsåtagande sker
över tid så redovisas tillika avtalet över tid baserat på nedlagda kostnader.
NOT 6 Övriga rörelseintäkter
Mkr
KONCERN
MODERBOLAG
Övriga rörelseintäkter
2023
2022
2023
2022
Lönerelaterade ersättningar/bidrag
1,0
0,4
0,0
0,0
Försäkringsersättning
0,8
1,4
0,2
0,4
Övriga rörelseintäkter
13,9
14,5
9,6
7,8
Summa
15,7
16,3
9,8
8,2
NOT 7 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag
Fastighetskostnader
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
El- och värmekostnader
74,0
92,1
10,7
12,2
Övriga driftskostnader
25,0
24,0
2,1
1,8
Reparation och underhåll
51,1
57,9
5,7
5,1
Fastighetsskatt
22,9
21,4
6,5
6,5
Personalkostnader
22,7
21,0
0,0
0,0
Övriga fastighetskostnader
56,3
57,0
7,6
6,5
Summa
252,0
273,4
32,6
32,1
Central administration
KONCERN
Mkr
2023
2022
Externa kostnader
26,6
36,9
Personalkostnader
38,8
33,8
Avskrivningar
1,9
2,2
Summa
67,2
72,9
Externa kostnader avser i huvudsak koncernledning, IT, marknadsföring, finansiella rapporter samt revisionsarvode .
NOT 4 Hyresintäkter / Nettoomsättning
Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt följande:
Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal.
I hyresintäkterna ingår även tillägg såsom till exempel el, värme och fastighetsskatt. Bedömning har gjorts att
servicekostnaderna utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separering av intäkterna.
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
Bostäder
468,6
453,3
10,3
Lokaler
242,6
214,5
75,6
55,8
Garage och parkeringsplatser
21,5
20,2
8,0
6,6
Övrigt
0,0
0,3
0,0
0,0
Summa
732,8
688,3
94,5
72,7
Totalt kontrakts-
Antal Årligt värde under
Kontraktsförfallostruktur kontrakt
kontraktsvärde
Andel, %
avtalstiden
Andel, %
Kommersiella lokalkontrakt, löptid
2024
99
20,6
8
17,6
2
2025
88
53,4
20
85,1
7
2026
78
47,5
18
128,7
11
2027
71
49,9
19
180,3
16
2028
15
14,9
6
66,1
6
Övriga t.o.m. 2041
46
79,0
30
681,0
59
Summa
397
265,3
100
1 158,8
100
Kontraktsvärde avser bashyra inklusive indextillägg per år.
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt
uppgick till 4,4 år.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202376
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 8 Medeltalet anställda, personalkostnader, pensioner och övrigt
KONCERN MODERBOLAG
Medeltalet anställda
2023
2022
2023
2022
Kvinnor
36
38
5
6
Män
54
55
3
3
Summa
90
93
8
8
LEDANDE
STYRELSE BEFATTNINGSHAVARE
Könsfördelning
2023
2022
2023
2022
Kvinnor
2
3
2
2
Män
4
4
3
4
Summa
6
7
5
6
Mkr
KONCERN
MODERBOLAG
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
2023
2022
2023
2022
Löner och andra ersättningar
Verkställande direktör
Grundlön
2,3
2,2
2,3
2,2
Förmåner
0,0
0,0
0,0
0,0
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön
4,4
4,9
2,9
3,1
Förmåner
0,0
0,0
0,0
0,0
Övriga anställda
35,2
35,1
3,6
3,4
Summa
41,9
42,2
8,8
8,7
Pensionskostnader
Verkställande direktör
1,7
1,7
0,7
1,7
Övriga ledande befattningshavare
1,4
1,3
0,8
0,8
Övriga anställda
2,8
2,2
0,6
0,5
Övriga sociala kostnader
Verkställande direktör
0,9
1,1
0,9
1,1
Övriga ledande befattningshavare
1,7
1,9
1,1
1,2
Övriga anställda
11,7
11,7
1,3
1,0
Summa
20,2
19,9
5,4
6,3
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, pensionsförmåner och
övriga förmåner. Möjlighet finns att omvandla fast lön till pensionsavsättning. Övriga ledande befattningshavare utgörs
av vice VD och ekonomichef, förvaltningschefer, transaktionschef samt affärsutvecklingschef. Inga aktiekursrelaterade
ersättningar finns. Total ersättning till verkställande direktören uppgick till 4,0 Mkr (3,9) .
Ersättning till verkställande direktören har beslutats av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar
har beslutats av verkställande direktören i samråd med styrelsens ordförande och i enlighet med gällande ersättnings-
riktlinjer antagna vid årsstämma.
Avgångsvederlaget är enligt anställningsavtal med verkställande direktören motsvarande 6 månadslöner, 1,1 Mkr (1,1) .
Tkr
KONCERN
Ersättning till styrelsen
som påverkat årets resultat
2023
2022
Boris Lennerhov
0
270
Ordförande och revisionsutskott t.o.m. augusti 2022
Viktoria Bergman
360
240
Ordförande fr.o.m. augusti 2022, revisionsutskott
Axel Barchan
165
180
Styrelse, revisionsutskott t.o.m. juni 2023
Richard Hultin
150
150
Jens Ismunden
180
158
Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. augusti 2022
Patrik Emanuelsson
90
0
Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. juli 2023
Elin Thott
75
150
Styrelse t.o.m. maj 2023
Sofie Karlsryd
113
75
Fd. styrelsesuppleant numera ord. styrelseledamot
Summa
1 133
1 223
Styrelsearvode har, i enlighet med beslut enligt årsstämma, utgått med 300 000 kr (300 000) till styrelseordföranden
samt med 150 000 kr (150 000) per person till övriga styrelseledamöter undantaget Olof Andersson samt med 75 000
kr (75 000) till styrelsesuppleant. Ersättning till revisionsutskottets ledamöter har utgått med 60 000 kr (60 000) till
ordföranden i revisionsutskottet samt 30 000 kr (30 000) vardera till ledamöterna.
NOT 9 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
Mazars AB
Revisionsuppdrag
2,4
2,5
2,4
2,5
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
0,9
0,7
0,9
0,7
Övriga uppdrag
0,0
0,1
0,0
0,1
Summa
3,3
3,3
3,3
3,3
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
KPMG AB
Revisionsuppdrag
0,0
0,5
0,0
0,0
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
0,0
0,0
0,0
0,0
Övriga uppdrag
0,0
0,0
0,0
0,0
Summa
0,0
0,5
0,0
0,0
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete med den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet avses olika
typer av kvalitetstjänster.
Övriga uppdrag är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 77
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 11 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures
31,7
22,2
0,0
-10,0
Summa
31,7
22,2
0,0
-10,0
NOT 10 Resultat från andelar i koncernföretag
KONCERN MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
Resultatandel koncernbolag
0,0
0,0
2,3
2,9
Resultat försäljning andelar i koncernföretag
0,0
0,0
-0,8
36,7
Nedskrivning andelar i koncernföretag
0,0
0,0
-67,9
-54,4
Summa
0,0
0,0
-66,4
-14,8
NOT 12 Finansiella intäkter / Ränteintäkter och liknande resultatposter
Mkr
KONCERN
MODERBOLAG
Finansiella intäkter
2023
2022
2023
2022
Ränteintäkter koncernföretag
0,0
0,0
54,5
46,7
Ränteintäkter övriga
33,8
9,2
33,5
8,9
Summa
33,8
9,2
88,0
55,6
NOT 13 Leasingavta l
Enligt IFRS 16 redovisas alla leasingavtal i balansräkningen, förutom korttidsleasing och leasing av mindre värde.
Per bokslutsdatum har koncernen hyresavtal avseende tomträtter som redovisas som nyttjanderättstillgång i balans-
räkningen.
2023
2022
Materiella anläggningstillgångar, Nyttjanderätt tomträtter
Ingående värde
181,5
163,6
Tillkommande avtal
0,0
17,9
Avgående avtal
0,0
0,0
Utgående värde
181,5
181,5
Långfristiga skulder, leasingskuld
Ingående värde
181,5
163,6
Tillkommande avtal
0,0
17,9
Avgående avtal
0,0
0,0
Utgående värde
181,5
181,5
Räntekostnader för leasingskulder
6,1
6,1
Det totala kassaflödet för leasingavtal uppgick till -6,1 Mkr (-6,1).
På balansdagen finns utestående åtaganden i form av minimileaseavgifter under icke uppsägningsbara leasingavtal,
med förfallotidpunkter enligt nedan:
Förfallotidpunkter leasingavtal
Nedan anges förfallotider för nominella värden, utefter befintliga kontraktstider. Förlägning sker löpande och härav
är skulden ovan beräknad utifrån evighet .
KONCERN
Mkr
2023
2022
Inom 1 år
6,1
6,1
Mellan 1–5 år
11,2
16,1
Senare än 5 år
1,5
2,7
Summa
18,8
24,9
NOT 14 Finansiella kostnader / Räntekostnader och liknande resultatposter
Mkr
KONCERN
MODERBOLAG
Finansiella kostnader
2023
2022
2023
2022
Räntekostnader koncernföretag
0,0
0,0
26,4
40,4
Räntekostnader övriga
302,5
148,9
10,3
40,8
Övriga finansiella kostnader
4,9
3,0
4,1
2,6
Summa
307,4
151,9
40,8
83,8
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202378
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 16 Skatt på årets resultat
KONCERN MODERBOLAG
Mkr
2023
2022
2023
2022
Aktuell skatt
Årets skatteintäkt/skattekostnad
-15,0
-8,0
0,0
0,0
Skatt hänförlig till tidigare år
-0,7
-0,5
-0,5
0,1
Summa aktuell skatt
-15,7
-8,5
-0,5
0,1
Uppskjuten skatt
Obeskattade reserver
-3,9
-3,5
0,0
0,0
Finansiella instrument
31,2
-13,2
16,9
5,9
Underskottsavdrag
33,7
-12,1
0,9
-8,1
Skillnad mellan fastigheternas bokförda värden
och skattemässiga värden
-10,5
6,8
-2,7
-2,2
Summa uppskjuten skatt
50,5
-22,0
15,1
-4,4
Summa skatt
34,8
-30,5
14,6
-4,3
Resultat före skatt
-240,9
201,9
-147,2
102,7
Skatt enligt gällande skattesats
49,6
-41,6
30,3
-21,2
Skatt hänförlig till tidigare år
-0,7
-0,5
-0,5
0,1
Effekt av omvärderade och ej nyttjade ränteavdrag
-5,9
-0,6
0,0
-0,6
Effekt av resultat från andelar i intresseföretag
och joint ventures
6,5
4,6
0,0
0,0
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter
8,7
9,3
0,3
7,6
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader
-0,1
-0,1
-14,0
-13,3
Skatteeffekt av avdragsgilla ej bokförda kostnader
0,1
0,0
0,0
0,0
Ej värderad värdeförändring derivat
0,0
27,3
0,0
23,6
Ej redovisad uppskjuten skattefordran hänförlig till
temporära skillnader förvaltningsfastigheter
-19,9
-24,0
0,0
0,0
Övriga poster
-3,3
-4,9
-1,5
-0,5
Summa skattekostnad
34,8
-30,5
14,6
-4,3
NOT 17 Resultat per aktie
2023
2022
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning
-1,59
0,84
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning
-1,59
0,84
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
-206,1
171,4
Utdelning hybridobligation
-46,9
-39,8
Årets resultat efter avdrag utdelning hybridobligation
-253,0
131,6
Resultat per aktie före utspädning
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för utdelning hybridobligation och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusental) under 2023
uppgående till 159 037,4 (157 127,6).
2023
2022
Antal aktier 31 december
184 124,70
157 505,96
Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning
159 037,40
157 127,60
Resultat per aktie efter utspädning
Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för utdelning hybridobligation och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusental) under 2023
uppgående till 159 037,4 (157 324,0). Någon materiell skillnad på resultatet före och efter utspädning har ej uppstått
då återföring av ränta hänförlig till resultat efter utspädning ej varit väsentlig. Ingen utspädning finns för räkenskapsåret
2023 .
2023
2022
Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning
159 037,4
157 127,6
Effekt av konvertibellån
0,0
196,4
Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter utspädning
159 037,4
157 324,0
NOT 15 Bokslutsdispositioner
MODERBOLAG
Mkr 2023 2022
Erhållna koncernbidrag 18,7 55,7
Summa 18,7 55,7
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 79
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Mkr
KONCERN
Förvaltningsfastigheter enligt
2023
2022
Extern värdering
8 162,6
11 337,6
Intern värdering
3 786,5
1 299,2
Pågående projekt
339,5
225,8
Utgående redovisat värde
12 288,6
12 862,6
NOT 18 Förvaltningsfastigheter / Byggnad och mark
Mkr
KONCERN
Förvaltningsfastigheter
2023
2022
Ingående balans
12 862,6
12 665,5
Investeringar via bolag
146,7
39,0
Investeringar i nya förvaltningsfastigheter
0,0
0,0
Investeringar i befintliga fastigheter
349,7
554,9
Försäljning
-626,2
0,0
Försäljning till intresseföretag och joint ventures
-129,5
-86,6
Omklassificering till exploateringsfastigheter
0,0
-75,5
Värdeförändring
-314,6
-234,5
Utgående redovisat värde
12 288,6
12 862,6
1
1
Investeringar har minskat med 26,7 Mkr (0,0) i statligt investeringsstöd.
Statliga bidrag har minskat anskaffningsvärdet ackumulerat med 141,5 Mkr. Räntekostnad om 29,1 Mkr (1,9)
har aktiverats i koncernen under året, vilket motsvarar en genomsnittlig ränta om 5,5 procent.
Årets värdeförändring av kvarstående fastigheter uppgick till -283,1 Mkr (-270,1) och årets värdeförändring av
avyttrade fastigheter uppgick till -31,5 Mkr (35,6).
Mkr MODERBOLAG
Byggnad och mark
2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 1 039,3 856,3
Investeringar 72,7 183,0
Utgående anskaffningsvärde 1 112,0 1 039,3
Ingående ackumulerade avskrivningar -200,9 -169,3
Årets avskrivningar -44,4 -31,6
Utgående ackumulerade avskrivningar -245,3 -200,9
Ingående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9
Årets avskrivningar 0,0 0,0
Utgående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9
Utgående redovisat värde 876,6 848,3
Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter
klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av 131 stycken fastigheter. Fastighetsvärdet
fördelar sig på 73 procent (73) bostäder, 12 procent (12) samhällsfastigheter samt 15 procent (15) kommersiellt.
Fastigheterna har värderats externt i december 2023 enligt nedan.
Förvaltningsfastigheter i Trianons bestånd värderas till
verkligt värde antingen genom extern värderingar minst
årligen av oberoende externa värderingsmän eller genom
internvärderingar.
Vid utgången av räkenskapsåret har cirka 90 procent
av det totala fastighetsvärdet externvärderats under de
senaste 12 månaderna, resterande fastigheter har intern-
värderats per bokslutsdatum.
Byggrätter och potentiella byggrätter har inte extern-
värderats på befintliga fastigheter. Ej detaljplanerade
byggrätter eller ej tillträdda byggrätter har inte extern-
värderats. Externvärderingarna har utförts genom analys
av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom
s.k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet, vilket innebär
nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftsnetton,
räntebidrag och investeringar. För beräkning av framtida
kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närom-
rådets framtida utveckling, fastigheternas marknadsför-
utsättningar och marknadsposition, marknadsmässiga
hyresvillkor samt drifts- och underhållskostnader i
likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till
detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid
kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna
har en 5–15-årig kalkylperiod använts. Jämförelse och
analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter
inom respektive delmarknad.
Påverkan på periodens resultat
Följande antaganden och bedömningar har använts:
• Inflationen har antagits till 3 procent under 2024 och
därefter 2 procent årligen under kalkylperioden.
• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa infla-
tionen eller i förekommande fall indexuppräkning.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser
av genomförda transaktioner samt individuella bedöm-
ningar avseende risknivå, sannolik köpare
och fastighetens marknadsposition.
• Kalkylräntan har beräknats till mellan 4,6 och 9,0
procent.
• Avkastningskraven sträcker sig från 2,4 till 8,0 procent.
Projektfastigheter externvärderas då de har en färdigstäl-
landegrad som är tillräckligt hög för att möjliggöra en till-
förlitlig värdering. Fram till dess värderas fastigheterna till
anskaffningsvärde. Därefter beräknas värdeförändringen
för projektet och avräknas i förhållande till färdigställan-
degrad.
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3
(definition finns i not 33). Med nivå 3 avses verkligtvärde-
hierarkin enligt IFRS 13. Bokfört värde/verkligt värde och
därmed orealiserade värdeförändringar fastställs årligen
utifrån värdering.
Påverkan på periodens resultat
KONCERN
Mkr
2023
2022
Fastighetsintäkter
732,8
688,3
Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar fastighetsintäkter
-250,8
-273,4
Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar fastighetsintäkter
-1,2
0,0
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202380
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 20 Andelar i koncernföretag
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde
1 409,9
1 426,5
Investeringar
17,7
46,8
Försäljningar
-245,8
-85,7
Aktieägartillskott
11,2
76,7
Nedskrivning
-67,9
-54,4
Utgående anskaffningsvärden
1 125,2
1 409,9
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag.
Bokfört Bokfört
Organisations- Antal Kapital- värde värde
Företag
nummer
Säte
andelar andel, % 2023-12-31 2022-12-31
Amiralsstadens Fastigheter AB
559388-1831
Malmö
250
100
0,0
0,0
Fastighets AB Sockerbetan Holding
556878-0562
Malmö
500
100
0,2
0,2
Fastighets AB Örestrand
556935-8038
Malmö
0
0,0
9,6
Hyllinge Fastighets AB
559235-5613
Malmö
250
100
9,2
0,0
Lärjungen Lägenheter 11 AB
556875-5226
Malmö
1 000
100
28,1
28,1
Skattmåsen po Limhamn KB
969716-8814
Malmö
100
38,5
36,2
Stjernplan Tegelstenen 32 AB
559396-7002
Malmö
0
0,0
0,0
Svedala Folkets Hus AB
559291-2223
Malmö
250
100
4,9
4,9
Söderfrö Fastighets AB
556653-9960
Malmö
500
100
5,5
5,4
Trianon Antilopen AB
556910-8987
Malmö
50 000
100
8,9
8,9
Trianon Beckasinen AB
559254-3432
Malmö
250
100
1,0
0,5
Trianon Bryggan 1 AB
556928-0281
Malmö
100
0,0
-0,2
Trianon Bunkeflostrand AB
559150-9558
Malmö
500
100
0,1
0,1
Trianon Cineasten AB
556050-4721
Malmö
0
0,0
145,7
Trianon Docenten 4 AB
556989-3109
Malmö
500
100
3,1
3,1
Trianon Docenten 8 AB
556627-2026
Malmö
1 000
100
3,6
3,6
Trianon Fastighetsutveckling AB
559257-0138
Malmö
250
100
0,5
0,5
Trianon Fjällrutan AB
556758-4171
Malmö
0
0,0
31,7
Trianon Folke AB
559296-3556
Malmö
25 000
100
7,0
0,0
Trianon Gunghästen AB
556953-6344
Malmö
500
100
47,0
47,0
Trianon Gåsen AB
556997-3257
Malmö
0
0,0
8,2
Trianon Hyllie AB
559106-8795
Malmö
500
100
4,4
1,4
Trianon Hälsingör AB
559254-3440
Malmö
250
100
0,0
0,0
Trianon Hämplingen AB
556997-3240
Malmö
0
0,0
3,8
Trianon Härsjön AB
556734-7694
Malmö
10
100
20,6
20,6
Trianon Invest AB
556258-6239
Malmö
1 500
100
6,4
6,4
Trianon Jordlotten AB
559155-0248
Malmö
500
100
8,2
8,2
Trianon Kil AB
556997-5096
Malmö
0
0,0
2,0
NOT 19 Maskiner och inventarier
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde
12,8
13,1
1,0
1,0
Investeringar
0,9
0,4
0,4
0,0
Investeringar via bolag
0,0
0,0
0,0
0,0
Försäljningar och utrangeringar
0,0
-0,7
0,0
0,0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
13,7
12,8
1,4
1,0
Ingående ackumulerade avskrivningar
-9,3
-5,8
-0,8
-0,7
Omklassificeringar
0,0
-2,8
0,0
0,0
Återförda avskrivningar på avyttringar och utrangeringar
0,0
0,7
0,0
0,0
Årets avskrivningar
-0,8
-1,4
-0,1
-0,2
Utgående ackumulerade avskrivningar
-10,1
-9,3
-1,0
-0,8
Utgående redovisat värde
3,6
3,5
0,5
0,2
Känslighetsanalys
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given
tidpunkt.
Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens marknads-
värde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal
marknad på +/- 5–10 procent.
Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent påverkar Trianons fastighetsvärde och därmed resultat före skatt
med +/- 614 Mkr.
Tabellen visar hur olika parametrar påverkar fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika
antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning.
Vakansgraden avser endast kommersiella lokaler då bolaget bedömer att risk för vakans i bostadsfastigheter är låg .
Resultateffekt
fastighetsvärderingar, Mkr
Förändring +/-
Bostäder
Samhäll
Kommersiellt
Direktavkastningskrav
0,5 procentenhet
-929/1 182
-124/149
-149/178
Hyresintäkt
1,0 procentenhet
128/-128
19/-19
25/-25
Driftskostnad
1,0 procentenhet
-42/42
-4/4
-7/7
Vakansgrad (kommersiellt)
1,0 procentenhet
-18/18
-13/13
-23/23
Antaganden per segment vid fastställande av verkligt värde
Bostäder
Samhäll
Kommersiellt
Direktavkastning
%
2,4 -
6,1
3,8-8,0
4,4-8,0
Kalkylränta
%
4,6-6,6
5,5-9,0
6,8-8,8
Långsiktig vakans
%
0,0-6,0*
0,0-8,0
2,6-8,0
Drift och underhåll
kr/kvm
262-789
165-721
194-1 181
1
I några av bostadsfastigheterna finns inslag av kommersiella ytor vilket är beaktat i den långsiktiga vakansen.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 81
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 21 Andelar i intresseföretag och joint ventures
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde
475,2
244,1
324,5
116,5
Förvärv
11,0
0,0
0,0
0,0
Resultatandel avyttrade intresseföretag
0,0
0,1
0,0
0,0
Resultatandel kvarvarande intresseföretag
0,0
-10,0
0,0
-10,0
Resultatandel joint ventures
31,7
32,2
0,0
0,0
Årets uttag/Försäljningar
0,0
-11,3
0,0
-2,2
Aktieägartillskott
15,3
220,2
15,3
220,2
Utgående anskaffningsvärden
533,2
475,2
339,8
324,5
Finansiell information i sammandrag för respektive intresseföretag och joint venture, vilka alla är onoterade, vilket framgår
enligt nedan:
Organisations- Kapital- Röst- Bokfört värde Bokfört värde
Företag
nummer
Säte
andel, % andel, % 2023-12-31 2022-12-31
BM Malmö AB
559254-3465
Malmö
45
45
14,5
0,0
Burlöv Center Fastighets AB
559165-1566
Malmö
50
50
327,6
318,4
LerTri Holding AB
559344-9019
Malmö
50
50
0,5
-0,3
Landshövdingen Holding AB
559319-3476
Malmö
50
50
170,0
157,1
Stjernplan Tegelstenen 32 AB
559396-7002
Malmö
50
50
20,5
0,0
533,2
475,2
1
2
2
2
2
1
Intresseföretag.
2
Joint venture.
Tabellen visar bolagets del av intresseföretag och joint ventures i förhållande till ägarandel .
Bokfört Bokfört
Organisations- Antal Kapital- värde värde
Företag
nummer
Säte
andelar andel, % 2023-12-31 2022-12-31
Trianon Korpen AB
559257-0146
Malmö
250
100
0,0
0,0
Trianon Lerstorken AB
556734-9831
Malmö
0
0,0
9,1
Trianon Lerteglet 2 AB
556935-0407
Malmö
500
100
9,1
9,1
Trianon Macken AB
556717-8164
Malmö
1 000
100
15,0
15,0
Trianon Mozart I AB
559133-5087
Malmö
50 000
100
11,1
11,1
Trianon No 1 Holding AB
556714-6286
Malmö
0
0,0
21,8
Trianon Notarien AB
556997-3190
Malmö
0
0,0
3,2
Trianon Omsorg AB
556790-5814
Malmö
0
0,0
1,6
Trianon Polstjärnan AB
556648-6204
Malmö
34 978 468
100
647,6
699,6
Trianon Professorn Fastighets AB
559194-2288
Malmö
0
0,0
6,6
Trianon Projekt Holding AB
559388-1716
Malmö
250
100
0,0
0,0
Trianon Resursen AB
556082-2610
Malmö
1 000
100
32,2
32,2
Trianon Sege Park AB
559058-8348
Malmö
500
100
5,2
1,7
Trianon Seved AB
559155-0271
Malmö
500
100
0,1
0,1
Trianon Skrattmåsen AB
556696-8763
Malmö
2 500
100
0,8
0,8
Trianon Slussen AB
556939-3910
Malmö
500
100
1,4
1,4
Trianon Smedjan AB
559225-5284
Malmö
500
100
0,1
2,6
Trianon Sorgenfri AB
559212-7442
Malmö
500
100
0,5
0,5
Trianon Spiralen KB
969628-2525
Malmö
100
15,9
15,9
Trianon Storgatan AB
556749-3738
Malmö
0
0,0
0,2
Trianon Svedala 25 AB
559165-1558
Malmö
500
100
0,0
0,1
Trianon Svedala 8:16 AB
556680-8480
Malmö
1 000
100
13,5
13,5
Trianon Svedalagården AB
559290-9658
Malmö
250
100
130,5
130,5
Trianon Tegelstenen 1 AB
559221-3051
Malmö
500
100
0,1
0,1
Trianon Tegelstenen 7 AB
559254-3580
Malmö
500
100
7,2
17,5
Trianon Tegelstenen 26 AB
559387-5981
Malmö
250
100
0,0
0,0
Trianon Tegelstenen 27 AB
559387-5957
Malmö
250
100
0,0
0,0
Trianon Tegelstenen 29 AB
559396-7010
Malmö
250
100
0,0
0,0
Trianon Tegelstenen 30 AB
559398-1136
Malmö
0
0,0
0,0
Trianon Tegelstenen 31 AB
559396-7028
Malmö
0
0,0
0,0
Trianon Torna AB
556997-2382
Malmö
0
0,0
2,4
Trianon Vallen AB
556406-8822
Malmö
1 000
100
12,4
12,4
Trianon Vivaldi AB
559165-1608
Malmö
500
100
0,1
0,1
Bokfört Bokfört
Organisations- Antal Kapital- värde värde
Företag
nummer
Säte
andelar andel, % 2023-12-31 2022-12-31
Trianon Vårsången 2 AB
556984-5646
Malmö
500
100
5,1
5,1
Trianon Vårsången AB
556645-6819
Malmö
1 000
100
20,4
20,4
Vårsången Invest AB
559023-3788
Malmö
500
100
0,1
0,1
1 125,2
1 409,9
Koncernen äger genom ovan nämnda dotterföretag 100 procent i ytterligare 72 bolag, vilka framgår i respektive dotter-
företags årsredovisning.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202382
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 22 Övriga värdepappersinnehav
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde
0,0
0,0
0,0
0,0
Förvärv
150,0
0,0
150,0
0,0
Utgående anskaffningsvärde
150,0
0,0
150,0
0,0
Övriga värdepappersinnehav relaterar till försäljning av dotterbolag. I samband med transaktionen har en handpenning
erhållits för försäljning av ytterligare dotterbolag, vilken redovisas som övrig kortfristig skuld, se not 33.
NOT 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Förutbetalda försäkringspremier
0,0
4,5
0,0
4,5
Förutbetalda tomträttsavgifter
3,0
2,9
0,0
0,0
Övriga förutbetalda kostnader
8,7
11,8
5,9
6,6
Upplupna ränteintäkter
4,0
0,7
3,4
1,6
Upplupna hyresintäkter
4,9
3,1
2,4
1,6
Övriga upplupna intäkter
0,0
0,0
0,0
0,0
Summa
20,7
22,9
11,7
14,3
NOT 24 Eget kapital
KONCERN
Kapitalstruktur
Trianon ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell
risk, innebärande en belåningsgrad som inte ska över-
stiga 60 procent och en räntetäckningsgrad om minst
1,75 gånger.
Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som
i princip är ränte- och amorteringsfria såsom derivatskuld
och uppskjuten skatteskuld och som därför till stor del
kan betraktas såsom eget kapital. Belåningsgrad används
därför som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för
soliditetsmått. Av samma skäl återläggs derivatskuld
och uppskjuten skatteskuld vid beräkning av långsiktigt
substansvärde, se härledning av nyckeltal på sidan 96.
Trianon har som mål att genomsnittlig avkastning på
eget kapital ska uppgå till minst 12 procent årligen över
en konjunkturcykel.
För information om externa krav och uppfyllande av
dessa, se not 3 Kapitalbindningsstruktur.
Vid ett frivilligt återköpserbjudande av utestående
hybridobligationer, konverterades obligationer till ett
nominellt belopp om 370 Mkr till priset 13,90 kronor per
aktie. Konverteringen tillförde bolaget 26 618 705 B-aktier
och ökade aktiekapitalet med 16,6 Mkr. Utspädningen
uppgick till cirka 14,5 procent baserat på totalt antal
aktier.
Aktiekapital
Innehavare av aktier är berättigade till utdelning som
fastställs vid bolagsstämma och aktieinnehavet berättigar
till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för
A-aktier samt 1/10 dels röst per B-aktie. Alla aktier har
samma rätt till koncernens kvarvarande nettotillgångar.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 0,625 kronor per aktie.
Tillskjutet kapital
Tillskjutet kapital hybridobligation består av kapital
hänförligt till emission av en hållbar hybridobligation med
evig löptid, vilken löper med rörlig ränta om STIBOR 3M
+ 7,0 procent. Efter konvertering av hybridobligationer
till ett nominellt belopp om 370 Mkr till B-aktier uppgår
nominellt utestående belopp till 130 Mkr, vilket redovisas
netto efter emissionskostnader.
Övrigt tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till
bolaget genom nyemission.
Balanserade vinstmedel
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår tidigare
uppskrivningsfonder, intjänade vinstmedel i moderbolaget
och dess dotterföretag samt övrigt kapital som ej betecknas
som tillskjutet enligt ovan. I balanserade vinstmedel
redovisas utdelning på hybridobligationer.
MODERBOLAG
Aktiekapital
Aktiekapitalet bestod vid årets slut av 6 084 472 A-aktier
med vardera en röst och 178 040 190 B-aktier med var-
dera 1/10 dels röst, sammanlagt 184 124 662 aktier.
Bundna fonder
Bundna fonder avser reservfond och uppskrivningsfond
och får inte minskas genom vinstutdelning.
Balanserat resultat
Utgörs av föregående års fria egna kapital efter att en
eventuell vinstutdelning lämnats samt eget kapital kopplat
till hybridobligation. För ytterligare beskrivning se Tillskju-
tet kapital, koncern. Utgör tillsammans med årets resultat
summa fritt eget kapital.
Utdelning
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för
räkenskapsåret 2023.
Organisations-
Företag
nummer
Säte
Tillgångar
Skulder
Resultat
BM Malmö AB
559254-3465
Malmö
64,1
49,6
0,0
Burlöv Center Fastighets AB
559165-1566
Malmö
680,7
353,1
9,3
LerTri Holding AB
559344-9019
Malmö
68,3
68,6
0,0
Landshövdingen Holding AB
559319-3476
Malmö
391,5
221,5
12,9
Stjernplan Tegelstenen 32 AB
559396-7002
Malmö
69,2
48,7
9,5
Antal aktier, tusental
Kvotvärde, kr
Aktiekapital, Mkr
Ingående 2023-01-01
157 506,0
0,625
98,4
Emission genom konvertering 2023-12-11
26 618,7
0,625
16,6
Utgående 2023-12-31
184 124,7
0,625
115,1
Omklassificering relaterat till utdelning på hybridobligation föregående år har gjorts i koncernens rapport över
förändringar i eget kapital enligt nedan.
Före omklassificering
Omklassificering
Efter omklassificering
Tillskjutet kapital/Hybridobligation
467,8
127,3
595,1
Balanserade vinstmedel
3 491,4
-127,1
3 364,3
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 83
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 25 Upplåning
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Lån från banker och övriga kreditinstitut
Långfristiga skulder
5 016,7
4 127,0
445,3
Kortfristiga skulder
1 861,1
2 581,6
7,0
73,1
Summa skuld lån från banker och övriga kreditinstitut
6 877,8
6 708,6
644,7
518,4
Skuld obligationslån
Långfristiga skulder
222,8
0,0
222,8
0,0
Kortfristiga skulder
0,0
398,8
0,0
398,8
Summa skuld obligationslån
222,8
398,8
222,8
398,8
Skuld koncernbolag
Långfristiga skulder
0,0
0,0
1 230,3
957,1
Kortfristiga skulder
0,0
0,0
546,6
405,4
Summa skulder till koncernbolag
0,0
0,0
1 776,9
1 362,5
Övriga skulder
Långfristiga skulder
2,9
4,5
0,0
0,0
Kortfristiga skulder
0,0
0,0
0,0
0,0
Summa övriga skulder
2,9
4,5
0,0
0,0
Summa långfristig upplåning
5 242,4
4 131,5
2 090,8
1 402,4
Amortering inom 2–5 år
4 137,4
3 064,9
860,5
445,3
Amortering senare än 5 år
1 105,0
1 066,7
1 230,3
957,1
Summa kortfristig upplåning
1 861,1
2 980,4
553,6
877,3
Upplåning redovisas netto efter transaktionskostnader.
Obligationslån uppgick till 222,8 Mkr (398,8), vilket utgörs
av en icke säkerställd företagsobligation om ett nominellt
belopp på 225 Mkr (400) med förfall 12 juni 2025 (11
augusti 2023). Obligationerna emitterades under en total
ram om 500 Mkr (500) och löper på 2 år (2,5) med en
rörlig ränta om Stibor 3m + 5,00 procent (2,75). Villkoren
i emissionen innehåller kovenanterna belåningsgrad <70%
samt räntetäckningsgrad >1,25 ggr. Samtliga villkor har
uppfyllts under båda räkenskapsåren. Ägarförändrings-
klausul kan innebära inlösen om mer än 50 procent av
rösterna kontrolleras av annan än nuvarande huvudägare
i bolaget. Emissionsdatum var den 12 juni 2023 då 150
Mkr emitterades. Därefter emitterades 75 Mkr den 20
december 2023 samt 75 Mkr den 1 mars 2024, efter
räkenskapsårets utgång.
För övriga villkor vad gäller upplåning se not 3.
NOT 26 Räntederivat
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Ingående redovisat värde skuld
6,0
70,9
28,2
70,9
Värdeförändring
151,3
-196,4
138,7
-174,2
Erlagd ränta
0,0
-11,2
0,0
-11,2
Avyttrad del
0,0
142,7
0,0
142,7
Utgående nettoskuld
157,3
6,0
166,9
28,2
Varav långfristig del derivatskuld
166,9
28,2
166,9
28,2
Varav långfristig del derivatfordran
9,6
0,0
0,0
0,0
Varav kortfristig del derivatfordran
0,0
22,2
0,0
0,0
Realiserad värdeförändring uppgick till 0,0 Mkr (-11,2) avseende erlagda räntor samt 0,0 Mkr (142,7) avseende avyttring
av derivatfordran.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202384
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 27 Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld
Mkr
KONCERN
MODERBOLAG
Uppskjuten skattefordran
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Skatt avseende
Skattemässiga underskott/ränteavdrag:
Ingående balans
29,7
41,8
0,8
8,9
Förändring i balansräkningen
0,7
0,0
0,0
0,0
Förändring direkt i eget kapital
11,6
0,0
11,6
0,0
Förändring i resultaträkningen
33,7
-12,1
-10,8
-8,1
Utgående redovisat värde
75,7
29,7
1,6
0,8
Finansiella instrument:
Ingående balans
5,8
14,8
5,8
14,6
Förändring i resultaträkningen
28,6
-9,0
28,6
-8,8
Utgående redovisat värde
34,4
5,8
34,4
5,8
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde
och verkligt värde:
Ingående balans
0,0
-1,1
0,0
0,0
Förändring i balansräkningen
0,0
1,1
0,0
0,0
Förändring i resultaträkningen
0,6
0,0
0,0
0,0
Utgående redovisat värde
0,6
0,0
0,0
0,0
Nyttjanderättstillgångar:
Ingående balans
37,4
33,7
0,0
0,0
Förändring i balansräkningen
0,0
3,7
0,0
0,0
Utgående redovisat värde
37,4
37,4
0,0
0,0
Kvittas mot uppskjuten skatteskuld
-37,4
-37,4
0,0
0,0
Utgående redovisat värde
110,7
35,5
36,0
6,6
Under 2023 har ett förtydligande kommit gällande IAS 12 Inkomstskatter gällande redovisning av uppskjutna skatter hän-
förligt till enskilda transaktioner. För Fastighets AB Trianon innebär detta redovisning av uppskjuten skatt på leasingavtal
för tomträtt. Uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld uppgår till samma belopp och nettoredovisas i
balansräkningen, se tabell ovan.
Mkr
KONCERN
MODERBOLAG
Uppskjuten skatteskuld
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Skatt avseende
Obeskattade reserver i koncernföretag:
Ingående balans
7,6
4,1
0,0
0,0
Förändring i resultaträkningen
3,9
3,5
0,0
0,0
Utgående redovisat värde
11,5
7,6
0,0
0,0
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde
och verkligt värde:
Ingående balans
842,9
853,2
12,8
10,7
Avyttring koncernföretag
-26,1
0,0
0,0
0,0
Förändring i balansräkningen
0,0
-3,0
0,0
0,0
Förändring i resultaträkningen
11,1
-7,3
2,7
2,1
Utgående redovisat värde
827,9
842,9
15,5
12,8
Finansiella instrument:
Ingående balans
4,6
0,0
0,0
15,1
Förändring i resultaträkningen
-2,6
4,6
0,0
-15,1
Utgående redovisat värde
2,0
4,6
0,0
0,0
Leasingskuld:
Ingående balans
37,4
33,7
0,0
0,0
Förändring i balansräkningen
0,0
3,7
0,0
0,0
Utgående redovisat värde
37,4
37,4
0,0
0,0
Kvittas mot uppskjuten skattefordran
-37,4
-37,4
0,0
0,0
Utgående redovisat värde
841,4
855,1
15,5
12,8
Under 2023 har ett förtydligande kommit gällande IAS 12 Inkomstskatter gällande redovisning av uppskjutna skatter hän-
förligt till enskilda transaktioner. För Fastighets AB Trianon innebär detta redovisning av uppskjuten skatt på leasingavtal
för tomträtt. Uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld uppgår till samma belopp och nettoredovisas i
balansräkningen, se tabell ovan.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 85
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Upplupna lönerelaterade kostnader
11,1
9,9
3,5
3,2
Upplupna räntor
20,4
18,2
0,0
0,4
Förutbetalda hyresintäkter
77,5
76,0
12,0
8,8
Övriga poster
18,3
15,4
3,5
3,0
Summa
127,3
119,5
19,1
15,3
NOT 29 Ställda säkerheter
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Säkerheter för kreditfaciliteter:
Fastighetsinteckningar
7 067,0
6 880,0
659,4
600,6
Summa
7 067,0
6 880,0
659,4
600,6
NOT 30 Eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag
0,0
0,0
5 964,3
5 965,5
Borgensförbindelser till förmån för joint ventures och
intresseföretag
617,3
390,1
617,3
390,1
Summa
617,3
390,1
6 581,6
6 355,6
NOT 31 Övriga långfristiga skulder
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Förskott
0,0
0,0
0,0
0,0
Övriga poster
2,9
4,5
0,0
0,0
Summa
2,9
4,5
0,0
0,0
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202386
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 32 Kassaflödesanalys
KONCERN
MODERBOLAG
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys
Betalt finansnetto
Erhållen ränta
33,8
3,4
23,5
0,2
Avyttrad derivatfordran
0,0
142,7
0,0
142,7
Erlagd ränta
-307,4
-163,1
-27,2
-43,4
Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter
-6,1
-6,1
0,0
0,0
Summa betalt finansnetto
-279,8
-23,1
-3,7
99,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet:
Av- och nedskrivningar av tillgångar
1,9
2,2
45,4
32,6
Nettoresultat exploateringsfastigheter
-1,8
-8,4
0,0
0,0
Summa
0,1
-6,2
45,4
32,6
Förvärvade och avyttrade tillgångar och skulder via dotterföretag
Inga rörelseförvärv har gjorts, utan årets förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv och
nettolikviden bestod av följande poster:
Förvärvade tillgångar och skulder:
2023
2022
Förvaltningsfastigheter
146,7
38,0
Maskiner och inventarier
0,0
0,0
Uppskjuten skattefordran
0,0
0,0
Rörelsefordringar
28,1
0,1
Likvida medel
0,3
3,6
Fordringar, ägare
0,0
0,0
Långfristiga skulder
-159,0
-18,2
Övriga rörelseskulder och avsättningar
-1,4
-1,0
Summa nettotillgångar
14,7
22,5
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten
-0,3
-3,6
Förvärv av aktier från icke bestämmande inflytande
0,0
0,0
Förvärv av intresseföretag
0,0
-11,3
Lösen extern skuld minus upptagande av ny skuld
34,7
0,0
Överenskommen reglering av fordran respektive skuld till säljaren vid förvärv av bolag
31,7
0,0
Påverkan på likvida medel
80,8
7,7
Avyttrade nettotillgångar via dotterföretag:
2023
2022
Förvaltningsfastigheter
749,9
122,3
Rörelsefordringar
6,6
0,0
Likvida medel
6,7
0,0
Långfristiga skulder
-375,6
-82,5
Uppskjutna skatteskulder
-26,1
0,0
Kortfristiga skulder
-63,3
0,0
Övriga rörelseskulder och avsättningar
-88,7
-3,6
Andelar i intresseföretag
-20,5
41,7
Resultat vid avyttring
41,7
0,0
Försäljningspris
230,8
36,2
Avgår: Likvida medel
-6,7
0,0
Överenskommen reglering via revers
-86,0
0,0
Betalning genom aktier
-95,0
0,0
Reglering av koncernfordran
82,0
0,0
Påverkan på likvida medel
125,1
36,2
KONCERN Ej kassaflödespåverkande
Poster från Kassa flödes- Förvärv/ Omklassifi-
finansieringsverksamheten
2022-12-31
påverkande
Försäljning
Nyttjanderätt
cering
2023-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder
7 289,3
368,4
-372,0
-0,7
0,0
7 285,1
Summa skulder från
finansieringsverksamheten
7 289,3
368,4
-372,0
-0,7
0,0
7 285,1
KONCERN Ej kassaflödespåverkande
Poster från Kassaflödes- Förvärv/ Omklassi-
finansieringsverksamheten
2021-12-31
påverkande
Försäljning
Nyttjanderätt
ficering
2022-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder
7 078,3
229,2
18,2
18,7
-55,0
7 289,3
Summa skulder från
finansieringsverksamheten
7 078,3
229,2
18,2
18,7
-55,0
7 289,3
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 87
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 33 Redovisade värden för finansiella tillgångar och skulder
Redovisade värden framgår av nedanstående tabell, samt i separat avsnitt nedan beskrivs eventuell avvikelse från
verkligt värde. Se även not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument .
Finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar och skulder värderade Finansiella skulder
värderade till upplupet till verkliga värden vid värderade till upplupet
Mkr anskaffningsvärde resultaträkningen anskaffningsvärde
KONCERN
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Fordringar hos intresseföretag
9,9
9,2
Fordringar hos joint venture
79,4
42,1
Övriga värdepappersinnehav
150,0
0,0
Kundfordringar
19,0
17,3
Övriga fordringar
113,4
35,6
Upplupna intäkter
8,9
3,8
Likvida medel
109,8
90,0
Räntebärande skulder
7 100,6
7 107,4
Leasingskulder
181,6
181,4
Räntederivat skuld
-166,9
-28,2
Räntederivat fordran
9,6
22,2
Checkräkningskredit
21,7
0,0
Leverantörsskulder
64,3
89,5
Övriga skulder
82,5
34,1
Upplupna kostnader
49,8
43,5
Summa
340,4
198,0
-7,3
-6,0
7 500,5
7 455,9
Mkr
Finansiella tillgångar
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till verkliga värden vid
resultaträkningen
Finansiella skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
MODERBOLAG 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Fordringar hos intresseföretag 9,9 9,2
Fordringar hos joint venture 68,9 42,1
Fordringar hos koncernföretag 1 995,0 1 748,8
Övriga värdepappersinnehav 150,0 0,0
Kundfordringar 8,6 13,4
Övriga fordringar 100,9 23,5
Upplupna intäkter 5,8 3,2
Likvida medel 74,1 57,9
Skuld till kreditinstitut 644,7 518,4
Räntederivat skuld -166,9 -28,2
Checkräkningskredit 21,7 0,0
Leverantörsskulder 21,7 30,9
Skulder till koncernföretag 1 776,9 1 362,5
Obligationslån 222,8 398,8
Övriga kortfristiga skulder 57,0 1,9
Upplupna kostnader 7,0 6,6
Summa 2 413,2 1 898,1 -166,9 -28,2 2 751,8 2 319,1
Verkliga värden
För kortfristiga fordringar och skulder är diskonterings-
effekten marginell, vilket innebär att redovisade värden
för dessa i allt väsentligt motsvarar verkligt värde. För
långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder med
ett redovisat värde om 7 100,6 Mkr (7 107,4), uppgick
det verkliga värdet till 7 098,2 Mkr (7 089,8). För mer
information se not 3. Finansiella tillgångar värderade till
verkliga värden via resultaträkningen, d.v.s. räntederivat,
värderas i enlighet med nivå 2. Innehav i onoterade vär-
depapper värderas till verkligt värde enligt nivå 3.
Verkligt värde för finansiella instrument fastställes och
kategoriseras enligt följande nivåer:
Finansiella instrument i nivå 1
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på
en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser
på balansdagen. En marknad betraktas som aktiv om
noterade priser från en börs, mäklare, industrigrupp, pris-
sättningstjänst eller övervakningsmyndighet finns lätt och
regelbundet tillgängliga och dessa priser representerar
verkliga och regelbundet förekommande marknadstrans-
aktioner på armlängds avstånd. Det noterade marknads-
pris som används för koncernens finansiella tillgångar är
den aktuella köpkursen.
Finansiella instrument i nivå 2
Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas
på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderings-
tekniker. Härvid används i så stor utsträckning som
möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig
medan företagsspecifik information används i så liten
utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata
som krävs för verklig värdevärdering av ett instrument är
observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. I de fall ett
eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar
marknadsinformation klassificeras det berörda instrumen-
tet i nivå 3.
Finansiella instrument i nivå 3
Indata för nivå 3 är icke observerbara indata för tillgången
eller skulden. Icke observerbara data används för vär-
dering till verkligt värde i den utsträckning observerbara
data inte finns tillgängliga, vilket gäller situationer med
liten eller ingen marknadsaktivitet för tillgången eller
skulden vid värderingstidpunkten.
MODERBOLAG
Kassaflödes påverkande
Poster från
finansieringsverksamheten 2022-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2023-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder 917,1 -18,9 -9,0 889,2
Skuld koncernbolag 1 362,5 186,6 227,8 1 776,9
Summa skulder från
finansieringsverksamheten 2 279,6 167,7 218,8 2 666,1
MODERBOLAG
Kassaflödes påverkande
Poster från
finansieringsverksamheten 2021-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2022-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder 947,7 -34,4 3,8 917,1
Skuld koncernbolag 1 042,0 203,4 117,1 1 362,5
Summa skulder från
finansieringsverksamheten 1 989,7 169,0 120,9 2 279,6
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202388
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 34 Händelser efter balansdagen
• Slutförda hyresförhandlingar i Malmö innebärande
hyreshöjningar om 5,3 procent för 2024 och ytterli-
gare 4,9 procent för 2025.
• Utökning av befintlig senior obligation med förfall 2025
om ett nominellt belopp om 75 Mkr.
• Riktad nyemission samt kvittningsemission av befintliga
hybridobligationer mot B-aktier om totalt 250 Mkr,
varav lägst 66 Mkr avser kvittningsemission.
NOT 35 Transaktioner med närstående
Följande transaktioner har skett med närstående:
Försäljning av varor Ränteintäkter och Inköp av varor
och tjänster till ränteutgifter med och tjänster hos Fordringar hos Skulder till
närstående närstående närstående närstående närstående
Mkr
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
KONCERN
Närståenderelation:
Intresseföretag
2,1
4,5
0,7
0,5
0,0
0,0
9,9
9,2
0,0
0,0
Joint ventures
4,6
5,0
1,3
2,1
-0,6
-0,1
79,3
41,1
0,0
0,0
Övriga närstående
1,0
1,0
0,0
0,0
0,4
-0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
Summa
7,7
10,5
2,0
2,6
-0,2
-0,2
89,2
50,3
0,0
0,0
MODERBOLAG
Närståenderelation:
Dotterföretag
2,6
3,6
28,1
6,3
-3,0
-5,2
1 658,4
1 367,5
1 230,3
957,1
Intresseföretag
2,1
4,5
0,7
0,5
0,0
0,0
9,9
9,2
0,0
0,0
Joint ventures
3,4
4,2
1,3
2,1
-1,0
-0,1
68,8
41,1
0,0
0,0
Övriga närstående
0,2
0,2
0,0
0,0
-0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Summa
8,3
12,5
30,1
8,9
-4,0
-5,3
1 737,1
1 417,8
1 230,3
957,1
Fordringar på joint ventures avser fastigheterna Rosen-
gård Centrum, Burlöv center och silorna i Limhamn
(Bojen och Fendern).
Moderbolaget har närståendetransaktioner med sina
dotterföretag, se not 20.
Med övriga närstående bolag avses ägarbolagen
Briban Invest AB respektive Olof Andersson Förvaltnings
AB samt de bolag som dessa kontrollerar. Styrelse-
ledamöterna respektive verkställande direktören har
bestämmande inflytande i ägarbolagen. Under året
har styrelseledamoten Richard Hultin via bolag erhållit
konsultarvode om 374 064 kr för managementtjänster
utförda åt delägda bolag i koncernen. Ett bolag närstå-
ende till VD Olof Andersson har köpt projektledartjänst av
Trianon till ett värde av 34 500 kronor under första halv-
året avseende ett privatbostadsprojekt.
Vad gäller styrelsens, VD:s och andra ledande befatt-
ningshavares ersättningar, se not 8.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 89
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
NOT 37 Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-
visningssed måste företagsledningen göra bedömningar
och antaganden som påverkar redovisade värden samt
upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall
kan skilja sig från gjorda bedömningar. Nedan följer de
viktigaste antagandena och bedömningarna.
Skatter
Trianon förfogar över underskottsavdrag samt ej ut-
nyttjade ränteavdrag om 315,5 Mkr (131,0), vilka enligt
gällande skatteregler bedöms kunna utnyttjas mot
framtida vinster inom koncernen och har därför värderats
och redovisats som uppskjuten skattefordran. Utav dessa
utgör 310,9 Mkr (129,8) ej utnyttjade ränteavdrag, vilka
måste utnyttjas inom 6 år. Övriga 4,6 Mkr (1,2) är ej tids-
begränsade. Trianon kan dock inte lämna några garantier
för att dagens eller nya skatteregler inte innebär några
begränsningar i möjlig heterna att utnyttja dessa.
Förvaltningsfastigheter
För antaganden och bedömningar i samband med
värdering av förvaltningsfastigheter se not 18, Förvalt-
ningsfastigheter.
Intäktsredovisning av försäljning av fastighetsprojekt
För antaganden och bedömningar i samband med
intäktsredovisning av försäljning av fastighetsprojekt
enligt IFRS 15, se not 5.
NOT 38 Resultatdisposition
Förslag till disposition av bolagets vinst.
Till bolagsstämmans förfogande står:
balanserat resultat
206,4
överkursfond
1 630,7
årets resultat
-132,6
1 704,5
Styrelsen föreslår att:
i ny räkning överföres
1 704,5
1 704,5
NOT 36 Segmentsredovisning
KONCERN
Totalt
Bostäder
Samhäll
Kommersiellt
jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter
726,6
684,9
516,7
495,1
90,5
73,5
119,4
116,3
Fastighetskostnader
-246,6
-267,3
-181,3
197,6
-23,4
-26,8
-41,9
-42,9
Driftnetto
480,0
417,6
335,4
297,5
67,1
46,7
77,5
73,4
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter)
-6,1
-6,1
-6,0
-6,0
-0,1
-0,1
0,0
0,0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
-254,4
-290,4
-199,9
-325,0
-39,3
74,6
-15,2
-40,0
Segmentsresultat
219,5
121,1
129,5
-33,5
27,7
121,2
62,3
33,4
Ej fördelade poster
Driftnetto avseende projektfastigheter
0,8
5,7
Övriga intäkter och central administration
-49,7
-56,6
Resultat från intresse företag och joint ventures
31,7
22,2
Finansnetto exklusive tomträtter
-273,7
-142,7
Värdeförändring projektfastigheter
-18,2
55,9
Värdeförändring derivat
-151,4
196,4
Resultat före skatt
-240,9
202,0
Skatt på årets resultat
34,8
-30,5
Årets resultat
-206,1
171,4
Verkligt värde per segment
11 950,0
12 452,2
8 662,4
9 086,5
1 453,5
1 514,8
1 834,1
1 850,9
Verkligt värde projekt
338,6
410,4
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 288,6
12 862,6
8 662,4
9 086,5
1 453,5
1 514,8
1 834,1
1 850,9
Överskottsgrad, %
67,8
62,6
64,9
60,1
74,1
63,5
64,9
63,1
Verksamheten följs upp per segment. Fastighetsbestån-
det delas in i tre segment; bostäder, samhälls- och kom-
mersiella fastigheter. Den del som överväger i förhållande
till hyresvärdet för fastigheten bestämmer vilket segment
en fastighet tillhör.
Uppföljningen sker på hyresintäkter, fastighetskostnader,
driftnetto, värdeförändring förvaltningsfastigheter, verkligt
värde samt överskottsgrad.
Alla hyresintäkter härrör från fastigheter belägna i Sverige.
Koncernen har ingen kund som står för mer än 10
procent av omsättningen. Den hyresgäst som enskilt står
för störst andel svarar för 8 procent av omsättningen.
Koncernens övriga rörelseintäkter är ej fördelade per
segment.
Samtliga anläggningstillgångar är belägna i Sverige.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202390
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Underskrifter
Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman
den 15 maj 2024. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats
i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG)
nummer 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger
en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag
som ingår i koncernen står inför.
Malmö 2024-03-21
Vår revisionsberättelse har avlämnats 2024-03-21
Mazars AB
Viktoria Bergman
Styrelseordförande
Olof Andersson
Verkställande direktör
Styrelseledamot
Rasmus Grahn
Auktoriserad revisor
Anders Persson
Auktoriserad revisor
Richard Hultin
Styrelseledamot
Patrik Emanuelsson
Styrelseledamot
Axel Barchan
Styrelseledamot
Jens Ismunden
Styrelseledamot
Sofie Karlsryd
Styrelseledamot
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 91
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ). Org. nr 556183-0281.
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen för Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ)
för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten
och hållbarhetsrapporten på sidorna 53–57 respektive
14–23. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning
ingår på sidorna 4–5, 10–11, 14–23, 41–42, 45–46, 49–51,
53–57 och 59–90 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets
finansiella ställning per den 31 december 2023 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp-
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2023 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
International Financial Reporting Standards (IFRS),
såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning-
ens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
rapport över totalresultatet och balansräkningen för
koncernen och resultat-räkningen och balansräkningen
för moderbolaget.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet
i den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors-
förordningens (537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi-
sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbo-
laget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap
och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i
revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har till-
handahållits det granskade bolaget eller, i förekommande
fall, dess moderbolag eller dess kontrollerande företag
inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning var
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen för den aktuella perioden.
Dessa områden har behandlats inom ramen för revisionen
av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen
och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga
separata uttalande om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området
Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i kon-
cernen uppgick per den 31 december 2023 till 12 288,6
Mkr och värdeförändringarna till -272,6 Mkr. Koncernens
förvaltningsfastigheter utgör 90% av de totala tillgång-
arna per 31 december 2023. Värderingarna har som
huvudmetod genomförts genom s.k. kassaflödeskalkyl
av varje fastighet, vilket innebär att framtida kassaflöden
prognosticeras. För beräkning av framtida kassaflöden
har hänsyn tagits till marknaden och närområdets
framtida bedömda utveckling, fastigheternas marknads-
förutsättningar och marknadsposition, marknadsmäs-
siga hyresvillkor samt drifts- och underhållskostnader i
likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till
detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid
kalkylperiodens slut. Med anledning av den höga graden
av antaganden och bedömningar som sker i samband
med fastighetsvärderingen samt att en liten justering
i antaganden som ligger till grund för värderingarna
kan få väsentlig effekt i redovisade värden anser vi att
detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår
revision. För ytterligare information se avsnittet risker och
riskhantering i förvaltningsberättelsen, not 2 Koncernens
redovisningsprinciper samt not 18 Förvaltningsfastigheter.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat bolagets process för
fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera
värderingsmetod och indata i de externt upprättade vär-
deringarna för ett urval av fastigheterna. Vi har utvärderat
de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har
gjort marknadsjämförelser mot känd marknadsinforma-
tion. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärde-
ring. Vi har också granskat rimligheten i gjorda antagan-
den som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter
och driftkostnader samt granskat lämnade upplysningar i
årsredovisningen.
Annan information än årsredovisningen
och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller annan information än års-
redovisningen och koncernredovisningen och återfinns
på sidorna 1–3, 6–9, 12–13, 24–40, 43–44, 47–48, 52, 58,
och 91–106. Det är styrelsen och verkställande direktö-
ren som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-
nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga
att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i detta
avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt
årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis-
ningen, enligt IFRS, såsom de antagits av EU. Styrelsen
och verkställande direktören ansvarar även för den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så
är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan
att fortsätta verksamheten och att använda antagandet
om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas
dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser
att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av
detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat
övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huru-
vida årsredovisningen och koncernredovisningen som
helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att
lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut
som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi pro-
fessionellt omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland
annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis
som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en
grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka
en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är
högre än för en väsentlig felaktighet som beror miss-
tag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets
interna kontroll som har betydelse för vår revision för
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala
oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper
som används och rimligheten i styrelsens och verk-
ställande direktörens uppskattningar i redovisningen
och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida
det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som
avser sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets och koncer-
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202392
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
nens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar
slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och koncern-
redovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn
eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra
att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta
verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningarna,
och om årsredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger
en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisions-
bevis avseende den finansiella informationen för
enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för
att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.
Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande
av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvarig för våra
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta-
gelser under revisionen, däribland de eventuella bety-
dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen förse styrelsen med
ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav
avseende oberoende, och ta upp alla relationer och
andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obero-
ende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda
riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör
de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi
beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida
inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets
Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2023 samt av förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel-
sens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet
för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag
till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning
av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav
som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt-
ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet
och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och
förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta
innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Den verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse
med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet
kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-
ställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags-
lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-
sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisions-
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller
försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bola-
gets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolags-
lagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i
Sverige använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi-
tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk-
ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet.
Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana
åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom
och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta-
lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Fastighets Aktiebolaget
Trianon (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i
ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektro-
nisk rapportering.
Grund för uttalandet
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) enligt god revi-
sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-
marknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll
som styrelsen och verkställande direktören bedömer
nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till-
sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyr-
ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad
av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och
tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av
årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer
vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor-
teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamål-
senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i
syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten
överensstämmer med den granskade årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-
räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten
har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av
Esef-förordningen.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023 93
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
REVISORNS GRANSKNING AV
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 53–57 och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap-
porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr-
ningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt
mindre omfattning jämfört med den inriktning och om-
fattning som en revision enligt International Standards
on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra
uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar
i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket
samma lag är förenliga med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV
HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrap-
porten på sidorna 14–23 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda-
tion RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade
hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning
av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för
vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Mazars AB, Box 4211, 203 13 Malmö utsågs till Fastighets
Aktiebolaget Trianon (publ)s revisor av bolagsstämman
11 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan juni
2016.
Huvudansvarig revisor, Anders Persson, företrädande
Mazars har varit bolagets revisor sedan 2019.
Malmö, 2024-03-21
Mazars AB
Anders Persson Rasmus Grahn
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 202394
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
Färdighet ger möjlighet
Tillsammans med Arbetsförmedlingen driver Trianon programmet Färdighet ger möjlighet där fem hyresgäster
som står långt från arbetsmarknaden får tre månaders praktik hos Trianon, följt av 12 månaders visstidsanställning.
Arbetsuppgifterna handlar om att hålla rent och snyggt inne och utvändigt på Trianons fastigheter. Projektet
genomförs i områdena Lindängen, Hermodsdal och Nydala och riktar sig till arbetslösa från 18 år.
Definitioner och ordlista
FASTIGHETSRELATERADE
Antal renoverade lägenheter
Antalet lägenheter som vid periodens slut till
minsta del badrumrenoverats.
Belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde
Räntebärande nettoskuld i förhållande till fastighets-
värdet vid periodens slut.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del
av fastighetsvärdet som finansierats genom belåning.
BRA
BRA eller bruksarea är summan av invändiga areor
bestående av boarea (BOA), lokalarea (LOA), biarea
(BIA) samt övrig area (ÖVA) för samtliga våningsplan.
BTA
BTA, bruttoarea eller bruttototalarea är den
sammanlagda ytan av samtliga våningsplan.
Bruttoarean begränsas av ytterväggens utsida.
Direktavkastning eller yield, exklusive administration
Driftnettot exklusive administration, i förhållande till
marknadsvärde.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid
periodens slut i procent av hyresvärde.
Motiv för användning: Syftar till att underlätta
bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det
totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.
Exploateringsfastighet
Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas
för förädling med avsikt att avyttras.
Fastighetsvärde kr per kvm
Fastigheternas marknadsvärde i förhållande till
uthyrbar yta i kvm exklusive garage.
Förvaltningsmarginal
Driftnetto minskat med central administration och
räntekostnader nyttjanderätter (tomträtter) i för-
hållande till hyresintäkter.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor andel
av hyresintäkterna som blir kvar till att täcka räntor
med mera efter förvaltning av fastigheter och verk-
samhet har betalats.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av värde-
förändringar.
Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint
ventures
Förvaltningsresultatet hänförligt till delägda fastig-
heter genom intresseföretag och joint ventures.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för
outhyrda ytor i befintligt skick.
Omflyttningsfrekvens
Antal avflyttningar i förhållande till antal lägenheter
under senaste tolvmånadersperiod.
Projektfastighet
Projektfastighet avser fastighet för förädling samt
byggnad under uppförande.
Samhällsfastighet
Fastighet vars hyresvärde till övervägande del består
av skattefinansierad verksamhet och är specifikt
anpassad för samhällsservice.
Uthyrningsbar yta
Total uthyrningsbar yta exklusive garageyta.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Motiv för användning: Syftar till att belysa fastigheter-
nas direktavkastning i förhållande till hyresintäkterna.
FINANSIELLA
Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i procent av genomsnittligt eget kapital
hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Motiv för användning: Syftar till att visa avkastningen
som genereras på det kapital som aktieägarna har
investerat i Bolaget.
Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balans-
omslutningen vid periodens slut.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del
av koncernens tillgångar som finansierats genom
belåning. Koncernens andel i fastigheter ägda av
intresseföretag och joint ventures finansieras genom
räntebärande nettoskuld och nyckeltalet utgör ett
komplement till belåningsgrad i förhållande till fastig
-
hetsvärde.
Driftnetto genom belåning
Driftnetto minskat med kostnader för fastighets-
administration i förhållande till nettoskuld.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del
av belåning som täcks av driftnettot. Nyckeltalet är
ett mått på kassaflödet i förhållande till nettoskuld.
Hållbar hybridobligation
Subordinerat efterställt hållbart obligationslån där
likviden kopplas till ett hållbart ramverk, med inriktning
på social och miljömässig hållbarhet.
Investeringsvinst från projektportföljen
Avser värdeförändring relaterat till projektfastigheter.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
med återläggning av räntederivat samt uppskjuten
skatt.
Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat
och kompletterande mått på storleken på eget kapital.
Räntetäckningsgrad
Periodens resultat före skatt, med återläggning av
värdeförändringar derivat och fastigheter samt finan-
siella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader
med återläggning av räntekostnader för derivat.
Motiv för användning: Syftar till att visa på företagets
förmåga att täcka sina räntekostnader.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent
av balansomslutningen.
Motiv för användning: Visar på hur stor andel av
bolagets totala tillgångar som finansierats av bolagets
ägare.
Wault
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresav-
talen, viktat efter avtalade hyresintäkter (Weighted
Average Unexpired Lease Term). Nyckeltalet visar
viktad tidsrisk för framtida vakanser.
AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i
förhållande till antalet aktier vid periodens slut.
Eget kapital per aktie efter avdrag för eget kapital
hänförligt till hybridobligation
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobli-
gationer i förhållande till antalet aktier vid periodens
slut.
Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget
kapital hänförligt till hybridobligation
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybrid-
obligationer med återläggning av räntederivat samt
uppskjuten skatt.
Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat
och kompletterande mått på långsiktigt substans-
värde hänförligt till Bolagets stamaktieägare med
avdrag för den del av eget kapital som hänför sig
till hybridobligationer.
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare efter avdrag för ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal aktier. Definition
enligt IFRS.
HÅLLBARHETSRELATERADE
För hållbarhetsrelaterade definitioner, se
sidan 96.
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
96
Taxonomiförenlighet
Trianon omfattas ej av rapporteringskraven gäl-
lande taxonomiförenlighet men väljer att frivilligt
lämna upplysningar enligt följande tabeller. Tria-
non har bedömt att de aktiviteter som primärt be-
skriver verksamheten är 7.7 Förvärv och ägande
av byggnader samt 7.1 Uppförande av byggnader.
Trianons fastighetsportfölj består till största delen
av fastigheter i det befintliga beståndet och som
därmed ej är taxonomiförenliga. De fastigheter i
Trianons bestånd som är energiklass A eller bland
topp 15 procent energieffektivaste byggnader i
landet har bedömts vara taxonomiförenliga. De
EU-taxonomin
Omsättning
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter
Kod/koder (2)
Absolut omsättning
(3),
msek
Andel av
omsättning (4), %
Begränsning av klimat-
förändringar (5), %
Anpassning till klimat
-
förändringar (6), %
Vatten och marina
resurser (7), %
Cirkulär ekonomi (8), %
Föroreningar (9), %
Biologisk mångfald
(10), %
Begränsning av klimat-
förändringar (11), J/N
Anpassning till klimat
-
förändringar (12), J/N
Vatten och marina
resurser (13) J/N
Cirkulär ekonomi
(14) J/N
Föroreningar (15) J/N
Biologisk mångfald
och ekosystem
(16) J/N
Minimiskyddsåtgärder
(17) J/N
Taxonomiförenlig andel
av omsättningen,
år 2023 (18), %
Taxonomiförenlig andel
av om sättningen, år
2022 (19), %
Kategori (möjliggöran
-
de verksamhet) (20) E
Kategori (omställnings-
verksamhet) (21) T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader
7.7 70,9 10 10 9
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader
7.7 661,9 90 90 91
Totalt (A.1 + A.2)
732,8 100 100 100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)
0,0 0
Totalt (A + B)
732,8 100
nybyggnadsprojekt som färdigställts eller är under
uppförande kommer att hålla en låg energiförbruk-
ning vid färdigställande motsvarande energiklass
A eller bland topp 15 procent energieffektivaste
byggnader i landet. Investeringar i dessa har
under uppförandet valts att redovisas som ej taxo-
nomiförenliga trots att de vid färdigställandet kom-
mer att uppfylla de krav som taxonomin ställer.
Resultatindikatorer
Tabellerna visar andel av nettoomsättning, drifts-
utgifter och kapitalutgifter som anses hållbara
i enlighet med kriterierna i taxonomin. Med
nettoomsättning avses hyresintäkter redovisat i
resultaträkningen. Driftsutgifter omfattar utgifter
för reparationer och underhåll samt del av övriga
driftskostnader enligt not 7 sidan 76. Kapitalutgif-
ter avser förvärv och och investeringar i befintligt
bestånd samt nyproducerade fastigheter. Samt-
liga fastigheter hänförliga till uppförande av nya
byggnader kommer vid färdigställande att uppfylla
de krav som taxonomin ställer.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
97
Kapitalutgifter/Capex
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter
Kod/koder (2)
Absoluta kapitalutgifter
(3),
msek
Andel av kapitalutgifter
(4), %
Begränsning av klimat
-
förändringar (5), %
Anpassning till klimat
-
förändringar (6), %
Vatten och marina
resurser (7), %
Cirkulär ekonomi (8), %
Föroreningar (9), %
Biologisk mångfald
(10), %
Begränsning av
klimatförändringar
(11), J/N
Anpassning till klimat
-
förändringar (12), J/N
Vatten och marina
resurser (13) J/N
Cirkulär ekonomi
(14) J/N
Föroreningar (15) J/N
Biologisk mångfald
och ekosystem
(16) J/N
Minimiskyddsåtgärder
(17) J/N
Taxonomiförenlig andel
av drifts utgifterna, år
2023 (18), %
Taxonomiförenlig andel
av drifts utgifterna, år
2022 (19), %
Kategori (möjliggöran
-
de verksamhet) (20) E
Kategori (omställnings-
verksamhet) (21) T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader
7.7 0,0 0 0 0
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader
7.7 92,5 26 26 85
Uppförande av nya byggnader
7.1 257,2 74 74 15
Totalt (A.1 + A.2)
349,7 100 100 100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)
0,0 0
Totalt (A + B)
349,7 100
Driftsutgifter/Opex
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter
Kod/koder (2)
Absoluta driftsutgifter
(3),
msek
Andel av driftsutgifter
(4) %
Begränsning av klimat
-
förändringar (5), %
Anpassning till klimat
-
förändringar (6), %
Vatten och marina
resurser (7), %
Cirkulär ekonomi (8), %
Föroreningar (9), %
Biologisk mångfald
(10), %
Begränsning av
klimatförändringar
(11), J/N
Anpassning till klimat
-
förändringar (12), J/N
Vatten och marina
resurser (13) J/N
Cirkulär ekonomi
(14) J/N
Föroreningar (15) J/N
Biologisk mångfald
och ekosystem
(16) J/N
Minimiskyddsåtgärder
(17) J/N
Taxonomiförenlig andel
av kapital utgifterna, år
2023 (18), %
Taxonomiförenlig andel
av kapitalutgifterna, år
2022 (19), %
Kategori (möjliggöran
-
de verksamhet) (20) E
Kategori (omställnings-
verksamhet) (21) T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader
7.7 4,4 7 7 5
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader
7.7 55,9 93 93 95
Totalt (A.1 + A.2)
60,2 100 100 100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)
0,0 0
Totalt (A + B)
60,2 100
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
98
Fastighetsregister
Bostadsfastigheter
Fastighetsinnehav Typ Område
Alven 26 Bostad Malmö
Ankan 2 Bostad Malmö
Ankan 14 Bostad Malmö
Arlöv 21:181 Bostad Burlöv
Badmössan
1
Bostad Malmö
Basunen 3 Bostad Malmö
Beckasinen 11 Bostad Malmö
Brockfågeln 11 Bostad Malmö
Bryggan 1 Bostad Malmö
Bäverungen 5
1
Bostad Stockholm
Centralköket 1 Bostad Malmö
Concordia 35 Bostad Malmö
Dalkarlen 22 Bostad Landskrona
Delfinen 14 Bostad Malmö
Delfinen 15 Bostad Landskrona
Delfinen 16 Bostad Landskrona
Docenten 1
1
Bostad Malmö
Docenten 4
1
Bostad Malmö
Docenten 7
1
Bostad Malmö
Docenten 8
1
Bostad Malmö
Draken 16 Bostad Landskrona
Draken 17 Bostad Landskrona
Drömmen 12 Bostad Malmö
Folkvisan 3 Bostad Malmö
Fritz 14 Bostad Malmö
Fritz 2 Bostad Malmö
Gjörloff 5 Bostad Landskrona
Gnistan 4 Bostad Malmö
Gåsen 2 Bostad Malmö
Gåsen 8 Bostad Malmö
Hermodsdal 4
1
Bostad Malmö
Hermodsdal 5
1
Bostad Malmö
Hjorten 46 Bostad Landskrona
Hoppet 8 Bostad Landskrona
Häggen 13 Bostad Malmö
Hälsingör 2 Bostad Malmö
Hämplingen 8 Bostad Malmö
Fastighetsinnehav Typ Område
Jordlotten 9 Bostad Malmö
Kil 1 Bostad Malmö
Korpen 14 Bostad Landskrona
Korpen 42 Bostad Malmö
Laboratorn 1
1
Bostad Malmö
Laboratorn 6
1
Bostad Malmö
Lektorn 5
1
Bostad Malmö
Lerteglet 1 Bostad Malmö
Lerteglet 2 Bostad Malmö
Linné 44 Bostad Landskrona
Motetten 2 Bostad Malmö
Murteglet 1 Bostad Malmö
Najaden 9 Bostad Landskrona
Nimrod 26 Bostad Landskrona
Notarien 1 Bostad Malmö
Nyborg 22 Bostad Malmö
Onsjö 7 Bostad Malmö
Orten 8 Bostad Malmö
Oscar II 20 Bostad Landskrona
Pelikanen 17 Bostad Landskrona
Pelikanen 21 Bostad Landskrona
Professorn 14
1
Bostad Malmö
Professorn 15
1
Bostad Malmö
Professorn 4
1
Bostad Malmö
Professorn 5
1
Bostad Malmö
Professorn 6
1
Bostad Malmö
Safiren 1 Bostad Landskrona
Slussen 2 Bostad Malmö
Stacken 1
1
Bostad Malmö
Stacken 13
1
Bostad Malmö
Stacken 9
1
Bostad Malmö
Strutsen 26 Bostad Malmö
Svedala 1:87 Bostad Svedala
Svedala 59:2 Bostad Svedala
Svedala 59:3 Bostad Svedala
Torna 8 Bostad Malmö
Fastighetsinnehav Typ Område
Uret 2 Bostad Malmö
Vakteln 10 Bostad Malmö
Vakteln 3 Bostad Malmö
Vallhunden 8
1
Bostad Stockholm
Vågen 6 Bostad Malmö
Vårsången 6
1
Bostad Malmö
Vårsången 8
1
Bostad Malmö
Östra Förstaden 27 Bostad Landskrona
Samhällsfastigheter
Fastighetsinnehav Typ Område
Apollo 15 Samhäll Klippan
Basen 58 Samhäll Malmö
Bokbindaren 6 Samhäll Malmö
Fjällrutan 1 Samhäll Malmö
Fälgen 1 Samhäll Lund
Gunghästen 1 Samhäll Malmö
Håkanstorp 9
1
Samhäll Malmö
Härsjön 4 Samhäll Malmö
Katrinelund 19
1
Samhäll Malmö
Kvarnskon 1 Samhäll Lund
Månskäran 1
1
Samhäll Malmö
Paulina 47 Samhäll Malmö
Rolf 6 Samhäll Malmö
Sandsjön 2 Samhäll Malmö
Skvadronen 9 Samhäll Klippan
Storken 32 Samhäll Malmö
Ugglan 21 Samhäll Malmö
Kommersiella fastigheter
Fastighetsinnehav Typ Område
Antilopen 1 Kommersiell Malmö
Balken 6 Kommersiell Malmö
Druvan 1 Kommersiell Malmö
Gefion 1 Kommersiell Malmö
Hermodsdal 9 Kommersiell Malmö
Liljan 12 Kommersiell Malmö
Macken 1 Kommersiell Malmö
Mercurius 5 Kommersiell Malmö
Nötskrikan 18 Kommersiell Malmö
Residenset 4 Kommersiell Malmö
Siljan 22 Kommersiell Malmö
Skrattmåsen 13 Kommersiell Malmö
Svedala 8:16 Kommersiell Malmö
Uno 5 Kommersiell Malmö
Vakteln 14 Kommersiell Malmö
Vipan 9 Kommersiell Malmö
Projektfastigheter
Fastighetsinnehav Typ Område
Blåklockan 13 Projekt Vimmerby
Bunkeflostrand 155:3 Projekt Malmö
Centralköket 3 Projekt Malmö
Gullvivan 5 Projekt Vimmerby
Helmer 4 Projekt Malmö
Helmer 10 Projekt Malmö
Husie 172:75 Projekt Malmö
Hässleholm Vittsjö
3:422
Projek
t
Hässleholm
Mjölkboden 4
1
Projekt Stockholm
Poeten 1 Projekt Malmö
Spiralen 10 Projekt MAlmö
Stammen 15 Projekt Malmö
Svedala 22:8 Projekt Malmö
Terapisalen 2 Projekt Malmö
Toarp 9:1 Projekt Malmö
Vallen 15 Projekt Malmö
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
99
Delägda fastigheter
Fastighetsinnehav Typ Område
Arlöv 22:189
1
Bostad Burlöv
Bojen 1 Projekt Malmö
Fendern 1 Projekt Malmö
Kandidaten 7 Bostad Osby
Kvarteret Hanna Projekt Burlöv
Landshövdingen 1
1
Kommersiell Malmö
Linjalen 1 Bostad Osby
Linjalen 11 Bostad Osby
Linjalen 12 Bostad Osby
Linjalen 13 Bostad Osby
Linjalen 14 Bostad Osby
Smeden 16 Bostad Osby
Smedjan 2 Projekt Malmö
Tågarp 15:4
(Burlöv Center)
Kommersiell Burlöv
Landshövdingen 1 i Malmö.
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
100
Finansiella
2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Avkastning på eget kapital, % -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7 13,6 20,0 44,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,4 3,2 3,4 2,6 2,4 3,1 3,9
Soliditet, % 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6 34,2 37,2 34,0
Genomsnittlig ränta, % 3,9 2,2 1,9 2,3 2,4 2,6 2,1 2,0
Förvaltningsresultat, Mkr 162,9 231,8 253,1 224,2 177,3 130,8 116,6 82,0
Ökning av förvaltningsresultat i förhållande till
motsvarande period föregående år, % -29,7 -8,4 12,9 26,4 35,6 12,2 42,2 26,2
Resultat före skatt, Mkr -240,9 201,9 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5
Periodens totalresultat, Mkr -206,1 171,4 1 310,5 537,4 307,1 267,0 340,2 401,9
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr -206,1 171,4 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9
Eget kapital, Mkr 5 020,3 5 372,9 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 5 020,3 5 372,9 5 217,3 3 532,3 2 830,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer, Mkr 4 893,8 4 905,0 4 804,8 3 084,5 2 452,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 908,3 6 198,4 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8
Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital
hänförligt till hybridobligationer, Mkr 5 781,8 5 730,6 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8
Balansomslutning, Mkr 13 629,6 13 797,7 13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0
Aktierelaterade
2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Antal utestående aktier, tusental
1
184 124,7 157 506,0 39 251,5 37 465,5 36 465,5 34 365,5 34 365,5 28 115,5
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental
1
159 037,4 157 127,6 37 748,2 36 946,4 34 561,1 34 365,5 31 420,3 28 115,5
Eget kapital per aktie, kr 27,27 34,11 33,23 23,57 19,41 14,39 12,78 10,51
Eget kapital per aktie, kr
2
26,58 31,14 30,60 20,58 16,82 14,39 12,78 10,51
Resultat per aktie, kr
1
-1,59 0,84 8,41 3,31 2,14 1,86 2,54 3,57
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,09 39,35 38,79 28,22 23,20 17,45 15,47 13,07
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
2
31,4 36,38 36,16 25,23 20,61 17,45 15,47 13,07
1
Definition enligt IFRS.
2
Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.
Historiska nyckeltal per aktie omräknade med hänsyn taget till split av aktien under 2022 med villkor 4:1.
Fastighetsrelaterade
2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Hyresintäkter, Mkr 732,8 688,3 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4
Driftsöverskott, Mkr 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6
Hyresvärde, Mkr 820,3 798,4 737,8 653,4 557,8 437,9 365,6 231,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 95,2 95,0 94,5 93,5 89,2 85,0 96,0
Överskottsgrad, % 67,8 62,6 64,1 66,6 64,0 61,7 62,5 64,0
Förvaltningsmarginal, % 58,0 52,4 64,5 55,9 54,6 51,8 52,4 53,2
Belåningsgrad, % 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1 56,6 53,6 56,4
Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning, % 51,5 50,9 49,9 51,1 52,4 55,3 51,7 53,6
Driftnetto genom belåning, % 7,4 6,6 6,2 7,3 6,8 6,7 6,9 6,4
Andel bostads- och samhällsfastigheter, % 85 85 85 75 75 69 66 -
Uthyrningsbar yta exkl. garage, tkvm 455 491 488 402 341 272 223 158
Flerårsöversikt
Trianon presenterar vissa finansiella mått i årsredovis-
ningen som inte definieras enligt IFRS. Trianon anser
att dessa mål ger värdefull kompletterande information
till investerare och bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa
inte alltid jämförbara med mått som används av andra
företag. Dessa mått ska därför inte ses som en ersättning
för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell
presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte
annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått
på sidan 95.
Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen
9 november 2021. De tre första är oförändrade och
målet om räntetäckningsgrad höjs. Nytt för perioden
2022–2024 är målet avseende investeringsvinst från
projektportföljen:
• Förvaltningsresultatet ska öka med 12 procent årligen
• Avkastning på eget kapital ska överstiga 12 procent
över en konjunkturcykel
• Belåningsgrad ska ej överstiga 60 procent
• Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,75 ggr
• Årlig investeringsvinst från projektportföljen ska uppgå
till minst 100 Mkr
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
101
Härledning av nyckeltal
Mkr, om inget annat anges 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Hyresintäkter 732,8 688,3 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4
Övriga intäkter 15,7 16,3 5,5 2,6 6,7 3,6 2,5 1,7
Fastighetskostnader -252,0 -273,4 -227,6 -187,3 -167,6 -135,5 -100,7 -64,5
Driftnetto 496,5 431,2 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6
Överskottsgrad, % 67,8 62,6 64,1 66,6 64,0 61,7 62,5 64,0
Eget kapital 5 020,3 5 372,9 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5
Balansomslutning 13 629,6 13 797,7 13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0
Soliditet, % 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6 34,2 37,2 34,0
Räntebärande skulder, långfristiga 5 239,5 4 127,0 3 454,2 4 059,6 850,1 1 814,7 1 657,3 1 848,3
Räntebärande skulder, kortfristiga 1 861,1 2 980,4 3 412,4 1 486,6 3 714,9 1 553,1 900,3 32,3
Checkräkningskredit 21,7 0,0 0,0 0,0 0,0 5,1 0,0 8,4
Likvida medel -109,8 -90,0 -87,4 -280,1 -177,7 -30,0 -44,1 -23,2
Räntebärande nettoskuld 7 012,4 7 017,4 6 779,1 5 266,1 4 387,3 3 342,9 2 513,5 1 865,8
Förvaltningsfastigheter 12 288,6 12 862,6 12 665,5 9 462,3 7 958,4 5 904,9 4 692,9 3 306,1
Belåningsgrad, % 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1 56,6 53,6 56,4
Resultat före skatt -240,9 201,9 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5
Återläggning av värdeförändringar,
förvaltningsfastigheter och derivat 424,0 38,1 -1 377,7 -343,9 -210,4 -171,1 -308,3 -376,8
Återläggning av räntekostnader 307,4 151,9 90,2 85,7 66,6 49,1 23,2 13,8
Justerat resultat före skatt 490,5 392,0 378,5 393,2 243,8 184,7 146,7 140,5
Finansiella kostnader -307,4 -151,9 -90,2 -85,7 -66,6 -49,1 -23,2 -13,8
Räntekostnader derivat -0,1 -11,2 -30,0 -28,4 -27,4 -28,4 -24,0 -22,5
Totala räntekostnader inklusive räntekostnader derivat -307,5 -163,1 -120,2 -114,1 -94,0 -77,5 -47,2 -36,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,4 3,2 3,4 2,6 2,4 3,1 3,9
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -206,1 171,4 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9
Beräknat årstakt -206,1 171,4 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 5 245,6 5 421,5 4 172,8 3 103,1 2 440,3 1 886,4 1 593,4 908,4
Avkastning på eget kapital, % -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7 13,6 20,0 44,2
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
102
Mkr, om inget annat anges 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 020,3 5 372,9 5 217,3 3 532,3 2 830,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5
Återläggning av uppskjuten skatt 841,4 855,1 857,3 586,8 467,3 372,9 324,7 232,4
Återläggning av derivatskuld 166,9 28,2 70,9 166,5 133,5 79,0 67,0 78,3
Återläggning av derivatfordran -9,6 -22,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Återläggning av uppskjuten skattefordran -110,7 -35,5 -55,5 -57,4 -47,7 -31,5 -22,9 -22,4
Långsiktigt substansvärde 5 908,3 6 198,4 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8
Avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer -126,6 -467,8 -412,5 -447,8 -378,0 0,0 0,0 0,0
Långsiktigt substansvärde efter avdrag för
eget kapital hänförligt till hybridobligationer 5 781,8 5 730,6 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8
Driftnetto 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6
Central administration -67,2 -72,9 -55,5 -52,9 -35,8 -34,1 -26,3 -18,9
Räntekostnader nyttjanderätter -6,1 -6,1 -6,4 -6,4 -5,8 0,0 0,0 0,0
Förvaltningsöverskott 425,1 360,6 334,1 309,2 243,9 178,5 137,2 92,7
Hyresintäkter 732,8 688,3 518,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4
Förvaltningsmarginal, % 58,0 52,4 64,5 55,9 54,6 51,8 52,4 53,2
Driftnetto 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6
Återläggning av fastighetsadministration 22,7 21,1 21,4 18,0 16,0 12,0 9,8 7,0
Driftnetto exkl adminkostnader 521,0 460,6 417,4 386,5 301,5 224,6 173,3 118,6
Beräknat årstakt 521,0 460,6 417,4 386,5 301,5 224,6 173,3 118,6
Nettoskuld 7 012,4 7 017,4 6 779,2 5 266,1 4 409,0 3 342,9 2 513,5 1 865,8
Driftnetto genom belåning, % 7,4 6,6 6,2 7,3 6,8 6,7 6,9 6,4
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
103
5-årsöversikt Hållbarhet
Nyckeltal hållbarhet
2023 2022 2021 2020 2019
Koldioxidutsläpp ton CO
2
-ekvivalenter (tCO
2
e)
Scope 1
Biogas för uppvärmning, tCO
2
e 0,3 0,5 0,3 0,1 -
Drivmedel från servicebilar, tCO
2
e 35,9 35,7 33,2 31,0 -
Scope 2
Fjärrvärme, tCO
2
e 3 955,9 3 960,2 4 179,1 3 871,5 -
El market-based, tCO
2
e 0,0 0,0 0,0 0,0 -
Scope 3
Kategori 6 – Tjänsteresor, tCO
2
e 6,2 5,7 2,9 - -
Värmeförbrukning
Fjärrvärmeförbrukning normalårskorrigerad,
kWh/m² Atemp
91 90 100 99 92
Biogasförbrukning normalårskorrigerad,
kWh/m² Atemp
3 4 1 1 1
Elförbrukning, kWh/kvm Atemp 27 29 30 30 34
Summa, kWh/kvm Atemp
121 124 131 130 127
Vattenförbrukning, m³/kvm 1,34 1,40 1,45 1,51 1,64
Egenproducerad direkt/indirekt förnybar energi
Produktion solceller, MWh 2 764 2 973 2 321 567 200
Installerad effekt, MW 2,59 2,44 2,33 2,10 0,30
Kostnadseffektiva renoveringar
Antal renoverade lägenheter 109 151 186 132 107
Medarbetare
Genomsnittligt antal anställda 90 93 82 69 59
Varav andel kvinnor, % 36 44 42 41 41
Andel kvinnor i chefsposition, % 42 44 43 42 42
Frisktal, % 95 95 95 94 97
HÅLLBARHETSRELATERADE DEFINITIONER
Atemp
Summan av invändig area för respektive vånings-
plan, vindsplan och källarplan som värms till mer
än 10 °C.
CSRD
CSRD (Corporate Sustainability Reporting Direc-
tive) är ett nytt EU-direktiv som ska säkerställa att
företag rapporterar effekten av verksamhetens
sociala och miljömässiga aktiviteter.
EFRS
I det nya EU-direktivet ingår även ESRS (Euro-
pean Sustainability Reporting Standards) som
är en ny gemensam rapporteringsstandard för
hållbarhetsredovisning som täcker in 12 olika
rapporteringsområden.
Egenproducerad förnybar energi
Solenergi, vindenergi, vågenergi, vattenkraft och
biomassa är förnybara energikällor som ständigt
fylls på, främst genom solens strålar. Energin pro-
duceras till exempel av solceller där solpanelerna
antingen ägs av Trianon direkt eller indirekt.
Frisktal
Totalt antal arbetstimmar minus antal sjuktimmar i
förhållande till antalet arbetade timmar under året.
Genomsnittligt antal anställda
Summan av antalet arbetade timmar totalt under
räkenskapsåret dividerat med en årsarbetstid
motsvarande en heltidstjänst.
Koldioxidekvivalenter, CO
2
e
En koldioxidekvivalent, CO
2
e, är en mängd gas
som motsvarar klimateffekten av koldioxid. Det är
ett sätt att översätta olika gasers bidrag till global
uppvärmning till en enhetlig skala. Anledningen
är att växthusgaser ökar växthuseffekten olika
mycket.
Normalårskorrigerade värden
Normalårskorrigering av energianvändningsdata
syftar till att skapa möjligheter att jämföra energi-
användningen mellan olika perioder oberoende
av den aktuella utomhustemperaturen.
Scope 1
De utsläpp som sker i den egna verksamheten
(direkta) till exempel bränsleförbränning och från
fordon som organisationen äger eller kontrollerar.
Scope 2
Utsläpp (indirekta) från inköpt energi.
Scope 3
Indirekta utsläpp utöver inköpt energi, som bola-
get inte har direkt kontroll över men som sker på
grund av bolagets verksamhet. I Trianon har vi
valt att redovisa de egna tjänsteresorna med flyg
och privat bil.
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
104
Information
Information om årsstämma i Trianon
Årsstämma i Fastighets Aktiebolaget Trianon
(publ) kommer att hållas onsdagen den 15 maj
2024 klockan 16.00 på Trianons kontor på
Fredsgatan 21, 212 12 Malmö.
Rätt till deltagande
Rätt att delta i stämman har den som dels uppta-
gits som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken avseende förhållandena måndag-
en den 6 maj 2024, dels anmält sig till stämman
senast onsdagen den 8 maj 2024.
För att ha rätt att delta i stämman måste en
aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier,
förutom att anmäla sig till stämman, låta regist-
rera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir
upptagen i framställningen av aktieboken per
måndagen den 6 maj 2024. Sådan registrering kan
vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs
hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan
tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträtts-
registrering som har gjorts av förvaltaren senast
onsdagen den 8 maj 2024 kommer att beaktas vid
framställningen av aktieboken.
I bolaget finns totalt 184 124 662 aktier, varav
6 084 472 A-aktier och 178 040 190 B-aktier, som
Finansiell kalender
Delårsrapport Q1 2024 .......................................2024-05-07
Årsstämma 2024 ................................................2024-05-15
Delårsrapport Q2 2024 ......................................2024-07-12
Delårsrapport Q3 2024 ...................................... 2024-11-07
Rapporterna kommer att finnas tillgängliga på www.trianon.se
totalt berättigar till 23 888 491 röster. Bolaget
innehar inga egna aktier.
Anmälan
Anmälan kan ske skriftligen via post till Fastighets
Aktiebolaget Trianon (publ), Fredsgatan 21, 212
12 Malmö (märk kuvertet ”årsstämma”), via tele-
fon 040-611 34 00 eller via e-post till arsstamma@
trianon.se. Vid anmälan ska anges namn, person-
eller organisationsnummer, aktieinnehav, adress,
telefonnummer dagtid samt, i förekommande fall,
det antal biträden (högst två) som avses medföras
vid stämman.
Aktieägare som företräds genom ombud ska
utfärda skriftlig daterad fullmakt för ombudet. Om
fullmakten utfärdas av juridisk person ska bestyrkt
kopia av registreringsbevis eller motsvarande som
utvisar behörig firmatecknare för den juridiska
personen bifogas. Fullmakten i original samt even-
tuellt registreringsbevis bör i god tid före stämman
insändas till bolaget på ovan angiven adress. Full-
maktsformulär tillhanda hålls på bolagets hemsida,
www.trianon.se, och sänds till aktieägare som
begär det.
För ytterligare information kontakta:
Olof Andersson,
Verkställande direktör
olof.andersson@trianon.se, tel. 0709-54 57 20
Mari-Louise Hedbys,
Vice verkställande direktör, ekonomichef
mari-louise.hedbys@trianon.se, tel. 040-611 34 85
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
105
Fastighets AB Trianon
Besöksadress: Fredsgatan 21
Postadress: Fredsgatan 21
212 12 Malmö
040-611 34 00
info@trianon.se
Org. nr. 556183-0281
www.trianon.se
Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i Malmö
med omnejd. Vi är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som
verkar för socialt ansvarstagande och ett hållbart boende.
Genom att vara en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde
bidrar vi till långsiktig och hållbar stadsplanering.