Fastighets AB Trianon (publ)

Års- och hållbarhets redovisning 2021

Innehåll

Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Varför investera i Trianon? ...................................................................................................................2

Trianon i korthet ...................................................................................................................................3

Året i korthet ........................................................................................................................................5

  .......................................................... 7

  .............................................................................. 9

Strategisk inriktning .........................................................................................................................11

 ..................................................................................................................................... 12

Finansiella mål ....................................................................................................................................13

Fastighetsmarknaden ........................................................................................................................ 14

Fastighetsbestånd ............................................................................................................................. 16

 ................................................................................................................................................17

Uthyrning ........................................................................................................................................... 19

 ........................................................................................................... 21

 .................................................................................................... 23

Trianons hållbarhetsredovisning 2021

  ................................................................................................................. 25

Hållbarhetsrisker .......................................................................................................................27

Bostaden ................................................................................................................................... 28

  .........................................................................................................31

 ............................................................................................ 34

 ..........................................................................................................37

Trianons hållbara hybridobligation .......................................................................................... 38

Aktien: Stark kursutveckling under 2021 ........................................................................................ 41

  ............................................................................................................................. 43

Finansiering ....................................................................................................................................... 45

 ........................................................................................................................................... 48

Bolagsstyrningsrapport .................................................................................................................... 49

Styrelse .............................................................................................................................................. 54

Ledning .............................................................................................................................................. 56

Trianons årsredovisning 2021

 ..............................................................................................................57

Risker och riskhantering .......................................................................................................... 62

Femårsöversikt ......................................................................................................................... 67

 .......................................................................................................... 69

......................................................................................................73

Noter ..........................................................................................................................................77

 ................................................................................................................. 98

 .................................................................................................................. 99

 ........................................................................................................... 102

Fastighetsregister ........................................................................................................................... 103

  ............................................................................................................. 105

Finansiell kalender .......................................................................................................................... 105

Varför investera i Trianon?

• 



• 



• 



• 



• 



• 









INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

2 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

















• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

I Malmö med omnejd















Trianon i korthet



 

 



Total uthyrningsbar yta exklusive

garage och intressebolag (402 000).

Ökat med 85 800 kvm under 2021.



 

ägs via joint venture.

487 800





(9,5)

Direktavkastning



(4,6)

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

3 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

   

 

89































Fastighets-











Organisation











Finansiella mål

• 

• 

• 

• 



• 

Hållbarhetsmål

• 

• 

• 

• 

• 





INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

4 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Året i korthet

Uthyrning

• 



• 







• 





















• 







• 













• 



• 









• 











• 

• 

• 

• 

• 

• 









• 









• 









• 



• 









 Mkr

Tecknade kontrakt 39 Mkr

(inkl JV-bolag)

1 300





 Mdkr

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

5 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Satsningar på stadsutveckling och innovationer

• 















• 













• 















Finansiella mål och hållbarhetsmål

• 













• 

• 













 

• 

































• 









Emissioner:

458 Mkr

Obligationer: 500 Mkr



• 



• 





• 











• 













• 





 

 





186

Renoveringspotential 



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

6 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021























-

























Stark uthyrning





-





-





-

-





-













positivt.



året i Trianons historia

 

   

 



  

  

 

På 15 år har Trianon

gjort en fantastisk

 





stigit från 200 Mkr till

 



VD HAR ORDET

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

7 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

-





-















-





-









































-













-









-

-





















-

-













-



Stark fastighetsmarknad







-

















-





Positiv syn för 2022









-



Concordia 35, Malmö.

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

8 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021







 





ORDFÖRANDEORD











-











-















-



-











-







-







-



-









-







-











stor kunskap om den

lokala marknaden

 

snabbt kunna agera







INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

9 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021











-



 

-



















-









I december togs första spadtaget inför byggstar-

ten av 73 hyreslägenheter på Hyllievång, Malmö.

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

10 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Strategisk inriktning





























Mål







Finansiella mål









Hållbarhetsmål







Operativa mål















OMVÄRLD





HÅLLBARHETSMÅL

VISION



   

OPERATIVA MÅL



200

 



1 300



80 %



FINANSIELLA MÅL



> 100 Mkr



> 1,75 ggr



> 12%





> 12%

 

< 60%

STRATEGI

UTVECKLA



 





BYGGA



 

 



HYRA UT & FÖRVALTA







FÖRVÄRVA & ÄGA



 













INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

11 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

VÄRDEGRUND

AFFÄRSMODELL

  



AFFÄRSIDÉ



 

 

VÄRDESKAPANDE



PORTFÖLJ

FÖRVÄRV

VÄRDESKAPANDE

INVESTERINGAR

UTHYRNING

ENGAGEMANG MOD NYTÄNKANDE





Äga







Förvalta

service.

Utveckla



Bygga



















Engagemang









Nytänkande







Mod





INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

12 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Finansiella mål 

Övergripande mål för Trianons fastighetsbestånd















bostäder/samhällsfastigheter

85%

Förvaltningsresultatet









  13%

Avkastning på eget kapital

Belåningsgrad











































31%

53,5%

3,2 ggr

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

13 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Fastighetsmarknaden

och transaktioner i Sverige







































 

 

    





FASTIGHETSMARKNAD

Fastighetsmarknaden

i Malmö och Öresundsregionen



















































 























































































INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

14 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021











-

-







-



-





Handelsfastigheter



-





-



























Kontorsfastigheter





















-











Aktörer på fastighetsmarknaden i Malmö med

omnejd

• 

 

 

 

 

 

 

• 



 

 

• 

 

 

 

 

• 

 

 







INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

15 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Trianons fastigheter

FASTIGHETSBESTÅND

 

  

 

      

Fastighetskategori

       

       

       

       





141 5 035 467 214 12 319 26 368 732 1 567

Projekt     -  -

Summa inklusive



153 5 037 487 805 12 665 25 964 738 1 513











   

     

Fastighetskategori

      

      

      

      





 696 459  478 

Projekt -   - 

Summa inklusive



 701 459  480 







INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

16 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021







































-





















 

 

  

FÖRVÄRV

-

















-









































 





















Fokus 2022

-







• 





• 





• 



• 







• 







INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

17 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Trianons transaktioner under 2021

Objekt Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Säljare

     

     

     

    

    

    

   

  

    

    

   

    

74 156 580 1 642 2 535

I november förvärvade Trianon lägenheter i

Nyborg 22 och Basunen 3 i Malmö.

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

18 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



























Trender på bostadsmarknaden







-







-











-

kontrakt för lokaler

  

 

 

 

  

UTHYRNING



-





-





-



Fokus för 2022

-





-







-

































Flera större hyreskontrakt för lokaler













-









-





-



-





-





-







-













Rosengård Centrum fullt uthyrt







INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

19 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



Hyresgäst    Kvm  

    

    

    

    

    

    

    

    

12 119

Praktikertjänst har tecknat avtal i Kvarteret Hanna



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

20 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



-







-







Fokus för 2022























Utökat bestånd och rekordmånga



 





 



  



VÄRDESKAPANDE INVESTERINGAR

  















-





-













-









-







Renoveringar och ombyggnader

-





-



-

-







 



-

















INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

21 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

 ........ 

 .......... 

 ......................... 

  

Gnistan 4 i Malmö, en av fastigheterna i

förvärvet av Signatur Fastigheter.

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

22 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021







-





















-



















 



  



 



NYPRODUKTION OCH PROJEKTPORTFÖLJ















-







-

-





















-

-





-





-



Byggstarter i Malmö med omnejd



-





-



-















-







-



-







Fokus

-



-



-





INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

23 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



       



       

 0 11 900 199 85 17



       

       

      

       

       

       

       

       

 713 55 200 1 579 118 71

Projekt under detaljplanering

     

     

     

     

    

     

    

    

    

    

Summa projekt under detaljplanering 622 57 200 0 3 0



1 335

124 300

1 778 206 88

Framtida möjliga detaljplaner

    





       

    

       

     

     

     

   

Summa 1 634 162 400 75 31 6

Framtida möjliga detaljplaner

    



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

24 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

En lönsam kombination av



Trianons hållbarhetsredovisning 2021

 



utifrån den vinstdrivande verksamheten skapa hållbara fastigheter som i sin tur

 

  



 

DEN HÅLLBARA AFFÄREN

Målstyrt och långsiktigt hållbarhetsarbete



-

















 





















 

-









-

















-







Trianons hållbarhetsmål 2022-2024

-



-







• 



• 





Minska arbetslösheten i bostadsområdena



• 





• 



• 





• 



Minska energiförbrukningen i våra fastigheter





• 





• 









INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

25 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021







-









-













-





Visselblåsning















-











  



-



-

-





-





• 



• 

• 

• 

• 

• 

• 



• 

• 

• 

Hållbar hybridobligation



















INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

26 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

 

Beskrivning   Riskhantering























• 

• 

• 

• 

• 





















• 



• 

• 

• 

• 

















• 

• 

• 

• 





















• 



• 















• 



• 





Hållbarhetsrisker







INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

27 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Samverkan och engagemang

som gör skillnad

  





  



 





-





BOSTADEN

(14)







Styrning och uppföljning







-









-









En positiv spiral



-



-



-

















INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

28 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

 

samarbete med AktivBo





























 













-





-









Uthyrningskriterier



-



-



-

-











-

















-







-



-























Antal renoveringar

i Trianons totala bestånd





















 

Mål 200

renoveringar

per år.

Fastigheten Kil i Malmö.

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

29 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Fokus 2022

• 



• 



• 







• 



Minskad hemlöshet



-

















Social och fysisk miljö

-











-









Sociala aktiviteter

















Sponsring



-



























-















-









-



















-









-









Sharing Cities Sweden







-



-



















Yalla Trappan







-





-









Samarbeten och projekt

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

30 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021





 

  

   

   



   

 

HÅLLBAR RESURSANVÄNDNING

Styrning och uppföljning















  





















-

-













-



















Förnybar el

-















-



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

31 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021















• 









• 







• 























-ekvivalenter













 ...... 



 .. 





 ....................



 ............................................



Scope 3

 ..... 



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

32 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

  

med 2 procent per kvadratmeter























  









-

















Energiförbrukning

-











Fokus 2022

• 





• 











• 





• 



• 











INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

33 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Medarbetare och leverantörer

 





 



MÄNNISKORNA SOM GÖR DET MÖJLIGT

Styrning och uppföljning













• 

• 

• 

• 

• 

• 























































-



















-



-



















-



Arbetsmiljö och riskbedömningar

-

-



















INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

34 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



























Kompetensutveckling

-



-











-























































-



Ansvarsfull leverantörskedja











-





























Fokus 2022

• 





• 







• 





INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

35 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

 2021 2020 2019 2018

    

    

    

 2021 2020 2019 2018

    

    

    













Snittål-

dern är 42

+18

 







Chefer





Frisktal



















(94)



(23)



bolagets fastigheter





Uppdrag och ansvarsfördelning

















-















  

 

 

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

36 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

























-















-



-











-





















-







-



































 





 





 



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

37 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Trianons hållbara



 

 

både sociala och gröna investeringar i södra och östra

   

   



 

 

 

Jobbskapan-

åtgärder



















































anställda

sommarjobb

 

arbetslösa i

arbete

 

arbetslösa i

arbete

 

10%



ning

 

100

sommarjobb











31 dec 2021

Mål 2024



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

38 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Prisvärt

boende





















Social miljö











-





12%



 

10%



*,***

lägenheter

480

lägenheter

 

500

lägenheter

 

100

lägenheter

 

250

lägenheter



31 dec 2021

Mål 2024







INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

39 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Gröna

byggnader











Energi-

eektivitet









Förnybar

energi



-



    

   

61 MWh



energi jämfört med

nybyggnadskrav*

61 MWh



energi jämfört med

nybyggnadskrav*

2,3 MW



34 ton



jämfört med

nybyggnadskrav*

178 MWh



av energi**

3 088

MWh



solceller

15 %



förbrukning jämfört



krav*

1 198 ton



av CO

1 090

ton

Undvikit CO





via egna solceller

10a

10b

10c



31 dec 2021

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

40 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



 

 

 

  



AKTIEN







Aktiekapital

















-





Apportemission















Riktad nyemission

-

















Utdelningspolicy









 





Marknadsnoterade obligationer

























Aktiesplit





INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

41 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Aktiekapitalets utveckling



Förändring av antal aktier  

Händelse     Summa aktier För ändring Totalt

        

        

        

        

        

        

        

        

        

        

        

        

        

        

        

Summa 1 521 118 37 730 372 39 251 490 98 128 725

Nyckeltal per aktie

2021 2020 2019 2018 2017 2016

      





     

      

      

      

      

      





Ägare den 31 december 2021







Namn Summa Innehav Innehav % Summa Röster Röster %

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

Summa 39 251 490  5 294 155 

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

42 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021











-



















-















  

Koncernföretag     

Mkr 2021 2021 2021 2021 2020

     

     

     

     

  

     

     

     

     

     

     

     

     

     

Förvaltningsresultat     



     

     



INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

43 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

  

Intressebolag och joint venture



2021



2021Mkr

  

  

  

  

  

  

  

   

  

  

  

  

Förvaltningsresultat  

 

joint venture

-



-













-











-







Joint ventures

Fastighet Trianons

andel

 

 

 

 

 

 

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

44 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Finansiering



  



 



-



-





• 

• 

• 



Finanspolicy





-



-









Skulder











-





















Kapitalbindning

-







-







Kapitalbindning 2021-12-31

Bindningstid  Andel %

  

  

  

  

Summa 6 867 







































Bindningstid  Andel %

  

  

  

  

Summa 6 855 

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

45 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Hållbar hybridobligation 2019



































Obligation 2021





-

























Eget kapital





-

-







-

















Apportemission 2021

















Riktad nyemission



















Kovenanter

















Finansiella derivatinstrument

Förfall, År Nominellt



Mkr

Orealiserad

värdeförändring,

Mkr

Genom



ränta, %

   

   

   

   

   

   

2 320  





INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

46 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

    

   

   



  Villkor 

  

  

  



  

  



Kovenanter* Andel skulder Kovenant  

    

   

    

   

    





INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

47 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021















































-





-

-





-















-













-









-



















• 



• 





• 









• 





















INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

48 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



Principer för bolagsstyrning





-





-



















































Styrningsstruktur







Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion





Olof Andersson

Styrelse

Företagsledning



RevisorerValberedning























































Viktiga interna regelverk

• 

• 

• 

• 





• 



• 





• 

• 



• 

• 

• 

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

49 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

































 













Valberedning





















-

-



































• 





• 

• 

















• 















• 







• 



• 



• 







• 



• 



• 



Styrelse











































-





-







-



December styrelsemöte



Oktober styrelsemöte



September strategimöte











Augusti styrelsemöte





Februari styrelsemöte









Mars styrelsemöte









Maj styrelsemöte





Maj konstituerande möte







JAN

FEB

MAR

APR

MAJ

JUNI

JULI

AUG

SEP

OKT

NOV

DEC

ÅRSCYKEL

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

50 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



-













-

-









-



-



-















Styrelsens arbete 2021















Styrelse 2021 Funktion Invald  Oberoende ** Oberoende *** Styrelse möten 

    Ja Ja  

       

    Ja   

    Ja Ja  

    Ja Ja 

    Ja Ja 

    Ja Ja 

      

    Ja  

  

  

  

  





-













































INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

51 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Ledning















































Olof Andersson



HÅLLBARHETSCHEF

Anna Heide

FÖRVALTNINGSCHEF

Malmö Hermodsdal och Lindängen

Gert Ternström

FÖRVALTNINGSCHEF

Malmö city, väster och omnejd

Lars Åkewall







TRANSAKTIONSCHEF









-



-























































Organisation











-



• 

• 









-



Intern kontroll











-





































INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

52 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021













































• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 





• 

• 

Revision































REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN



Uppdrag och ansvarsfördelning





































INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

53 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021



VIKTORIA BERGMAN





Utbildning:









-







OLOF ANDERSSON

























AXEL BARCHAN





Utbildning: 









BORIS LENNERHOV

















INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

54 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

ELIN THOTT





Utbildning:











SOFIE KARLSRYD





Utbildning:

 









RICHARD HULTIN





Utbildning: 











JENS ISMUNDEN





Utbildning: 











INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

55 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Ledning

OLOF ANDERSSON



















MARI-LOUISE HEDBYS



Utbildning:







-





Konvertibler:

ANNA HEIDE





Utbildning:

-











Konvertibler:

LARS ÅKEWALL





Utbildning:





Konvertibler:

JONAS KARLSRYD



Utbildning:



 





Konvertibler:

GERT TERNSTRÖM





Utbildning:





Konvertibler:

INNEHÅLL VERKSAMHET FASTIGHETER HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSREGISTER

56 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

57 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Förvaltningsberäelse

Styrelsen och verkställande direktören för

Fastighets AB Trianon (publ) (”Trianon”

eller ”Bolaget”) med organisationsnummer

556183-0281 med säte i Malmö, Sverige,

får härmed avge årsredovisning och

koncernredovisning för räkenskapsåret

1 januari-31 december 2021.

Årsredovisningen är uppräad i miljoner

kronor. Numeriska uppgier inom parentes

avser föregående år.

Verksamheten

Trianon är e entreprenörsdrivet fastighetsbolag

som äger, förvaltar, utvecklar samt bygger både

bostäder och kommersiella lokaler i Malmö med

omnejd. Bolaget verkar för e hållbart boende

samt e socialt ansvarstagande.

Trianons fastighetsbestånd består av bostäder,

samhällsfastigheter, handel och kontor belägna

i Malmö samt Svedalas, Burlövs och Skurups

kommuner. Sedan förvärvet av Signatur

Fastigheter äger Trianon även fastigheter i

Trelleborg, Lund, Landskrona, Eslöv, Bjuv, Klippan,

Helsingborg, Hässleholm, Osby, Vimmerby

och Stockholm. Trianon konsoliderar totalt 153

fastigheter och deläger yerligare 6 fastigheter

som redovisas som intresseföretag och joint

venture vid rapporidpunkten. Total uthyrningsbar

yta uppgår till 487 800 kvm exklusive cirka

3 000 stycken garage och parkeringsplatser.

Fastighetsvärdet uppgick till 12,7 Mdkr (9,5)

vid utgången av räkenskapsåret. Av det totala

fastighetsvärdet utgör 85 procent bostäder och

samhällsfastigheter och 15 procent handel och

kontor.

Trianons B-aktier noterades första gången 2017

på Nasdaq First North Premier Growth Market

med kortnamn TRIAN B. Sedan den 17 december

2020 är B-aktien noterad på Nasdaq Stockholm.

Trianon har två obligationer noterade på Nasdaq

Stockholm, en icke säkerställd företagsobligation

som emierades 2021 och en hållbar

hybridobligation med både grönt och socialt

ramverk, som emierades 2019.

Koncernen bestod, per bokslutsdagen, av 148

företag, 3 joint venture samt 2 intresseföretag.

Moderbolaget äger 7 fastigheter och övriga

fastigheter ägs via doerföretag.

Finansiella mål

I och med a målet om 80 procent bostäder

och samhällsfastigheter är uppnå har styrelsen

den 9 november 2021 beslutat om uppdaterade

ﬁnansiella mål 2022-2024.

• Förvaltningsresultatet ska öka med 12%

årligen (oförändrat).

• Avkastningen på eget kapital ska överstiga

12% över en konjunkturcykel (oförändrat).

• Belåningsgraden ska ej överstiga 60%

(oförändrat).

• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr

(ny, tidigare mål 1,5 ggr).

• Årlig investeringsvinst från projektporöljen

ska uppgå till minst 100 Mkr (ny).

För räkenskapsåret 2021 ökade

förvaltningsresultatet med 13 procent (26).

Avkastningen på eget kapital uppgick till 31

procent (17), belåningsgraden till 53,5 procent

(55,7) samt räntetäckningsgraden till 3,2 gånger

(3,4).

Mål

3,9

3,4

3,2

3,1

2,4

2,6

Räntetäckningsgrad, ggr

Mål Mål

55% 56%57%56% 54% 54%

Belåningsgrad, %

2016 2017 2019 202120202018

2016 2017 2019 202120202018 2016 2017 2019 202120202018 2016 2017 2019 202120202018

Mål

Ökning av

förvaltningsresultatet, %

13%

14%

44%

20%

26%

42%

12%

36%

13%

26%

17%

31%

Genomsnilig avkastning

på eget kapital, %

Mål

3,9

3,4

3,2

3,1

2,4

2,6

Räntetäckningsgrad, ggr

Mål

55% 56%57%56% 54% 54%

Belåningsgrad, %

2016 2017 2019 202120202018

2016 2017 2019 202120202018 2016 2017 2019 202120202018

Mål

Ökning av

förvaltningsresultatet, %

13%

14%

44%

20%

26%

42%

12%

36%

13%

26%

17%

31%

Genomsnilig avkastning

på eget kapital, %

Mål

3,9

3,4

3,2

3,1

2,4

2,6

Räntetäckningsgrad, ggr

Mål

55% 56%57%56% 54% 54%

Belåningsgrad, %

2016 2017 2019 202120202018 2016 2017 2019 202120202018

2016 2017 2019 202120202018

Mål

Ökning av

förvaltningsresultatet, %

13%

14%

44%

20%

26%

42%

12%

36%

13%

26%

17%

31%

Genomsnilig avkastning

på eget kapital, %

Mål

3,9

3,4

3,2

3,1

2,4

2,6

Räntetäckningsgrad, ggr

Mål Mål

55% 56%57%56% 54% 54%

Belåningsgrad, %

2016 2017 2019 202120202018 2016 2017 2019 202120202018 2016 2017 2019 202120202018

2016 2017 2019 202120202018

Mål

Ökning av

förvaltningsresultatet, %

13%

14%

44%

20%

26%

42%

12%

36%

13%

26%

17%

31%

Genomsnilig avkastning

på eget kapital, %

58 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Moderbolag

Moderbolaget redovisade en neoomsäning

om 64,1 Mkr (61,1) och ökningen hänför

sig till ökad uthyrning i beﬁntliga fastigheter.

Moderbolaget äger 7 fastigheter och hyresintäkter

från dessa utgör 95 procent (99) av de totala

intäkterna. Rörelseresultatet uppgick till -27,7

Mkr (-32,3). Värdeförändringar derivat uppgick

till 1,8 Mkr (8,8) och beror på förändring av

marknadsräntor. Värdeförändring av derivat är inte

kassaﬂödespåverkande och vid löptidens slut är

värdet på derivaten alltid noll. Ska på periodens

resultat uppgick till -23,3 Mkr (-0,6) och avser

uppskjuten ska på värdeförändringar av derivat

om -20,4 Mkr (-0,6) varav -13,3 Mkr (0,0) avser

justering av uppskjuten ska tidigare år samt ska

hänförligt till tidigare år om -2,9 Mkr (0,0).

Organisation

Trianons organisation består av

koncernövergripande funktioner samt

förvaltningsorganisation och övrig administrativ

personal. Förvaltningsorganisationen är fördelad

på lokala förvaltningskontor på Lindängen,

Hermodsdal, Limhamn, Rosengård, Entré

samt i city. Förvaltning sker med egenanställd

personal såsom till exempel fastighetsförvaltare,

fastighetstekniker, och fastighetsskötare. Trianon

rekryterar utifrån de egna bostadsområdena

och 12 (16) av 82 (69) genomsniligt antal

anställda är boende i de egna fastigheterna. Vid

större fastighetsförvärv kompleeras den egna

organisationen med köpta förvaltningstjänster

lokalt. Tjänster för projektledning köps in vid större

ombyggnadsprojekt och nybyggnadsprojekt.

Centrala funktioner så som uthyrning, kundservice,

administration, ekonomi och ﬁnans uörs från

Trianons huvudkontor för samtliga koncernföretag.

Trianon hade totalt 82 (69) genomsniligt antal

anställda under räkenskapsåret, varav 34 kvinnor

(28) och 48 män (41). Genom förvärvet av

Signatur Fastigheter har antalet anställda ökat med

14 personer.

Fastighetsbestånd

Trianons fastighetsbestånd ﬁnns i Malmö

med omnejd och består av bostäder,

samhällsfastigheter, handel och kontor.

Fastigheterna är belägna i Malmö samt Svedalas,

Burlövs och Skurups kommuner. Sedan förvärvet

av Signatur Fastigheter äger Trianon även

fastigheter i Trelleborg, Lund, Landskrona, Eslöv,

Bjuv, Klippan, Helsingborg, Hässleholm, Osby,

Vimmerby och Stockholm. Fastighetsinnehavet

består av 153 fastigheter med en total

uthyrningsbar yta om 487 800 kvm exklusive

cirka 3 000 garage- och parkeringsplatser.

Trianon har vid räkenskapsårets utgång totalt

cirka 5 000 lägenheter i beståndet. Det totala

hyresvärdet uppgick till 737,8 Mkr (653,4) samt

den ekonomiska uthyrningsgraden till 95,0

procent (94,5) vid periodens utgång. Den

ekonomiska uthyrningsgraden har ökat på grund

av ökad uthyrning. Per den 31 december 2021

uppgick marknadsvärdet på fastighetsbeståndet

till 12 665,5 Mkr (9 462,3). Andel per kategori

i förhållande till fastigheternas marknadsvärde

per den 31 december 2021 uppgick till följande;

bostäder 75 procent (66), samhäll 10 procent (9),

handel 11 procent (20) samt kontor 4 procent

(5). Andelen bostäder har ökat till följd av förvärv

av bostadsfastigheter under räkenskapsåret.

Andelen handelsfastigheter har minskat beroende

på försäljning av Rosengård Centrum till joint

venture samt konvertering av handelsfastighet

till samhällsfastighet. Under 2021 uppgick

hyresförlusterna (konstaterade och befarade) till

0,6 procent (0,8) av de totala hyresintäkterna.

Bostäder........ 69% (59)

Samhäll.......... 13% (9)

Handel ........... 14% (28)

Kontor ............. 4% (4)

Hyresvärde per segment

City................................. 41% (48)

Limhamn/Slosstaden..... 15% (12)

Lindängen/Hermodsdal/

Oxie................................34% (23)

Rosengård ...................... 10% (17)

Hyresvärde per område

Fastighetsvärde per segment

Bostäder........75% (66)

Samhäll......... 10% (9)

Handel ...........11% (20)

Kontor ............ 4% (5)

City................................. 32% (41)

Limhamn/Slosstaden..... 18% (15)

Lindängen/Hermodsdal/

Oxie................................ 41% (34)

Rosengård ........................9% (10)

Fastighetsvärde per område

Bostäder........ 69% (59)

Samhäll.......... 13% (9)

Handel ........... 14% (28)

Kontor ............. 4% (4)

Hyresvärde per segment

City................................. 41% (48)

Limhamn/Slosstaden..... 15% (12)

Lindängen/Hermodsdal/

Oxie................................34% (23)

Rosengård ...................... 10% (17)

Hyresvärde per område

Fastighetsvärde per segment

Bostäder........75% (66)

Samhäll......... 10% (9)

Handel ...........11% (20)

Kontor ............ 4% (5)

City................................. 32% (41)

Limhamn/Slosstaden..... 18% (15)

Lindängen/Hermodsdal/

Oxie................................ 41% (34)

Rosengård ........................9% (10)

Fastighetsvärde per område

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

2016 2017 2018 202120202019

Verkligt värde förvaltningsfastigheter, Mkr

3 306

4 693

9 462

12 666

7 958

5 905

59 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Finansiering och ﬁnansiell ställning

Trianons verksamhet a äga, förvalta, utveckla

och bygga fastigheter, ﬁnansieras med både eget

kapital och externa lån. Genom en väl diversiﬁerad

fastighetsporölj med starka kassaﬂöden och

med hög andel bostäder, säkerställs en god

kapitaltillgång.

Det egna kapitalet ökades med 398 Mkr före

transaktionskostnader genom en nyemission om

1,5 miljon aktier i november 2021. Dessutom

ökades det egna kapitalet med 60 Mkr under året

genom en apportemission i samband med förvärv

av Signatur Fastigheter.

Det egna kapitalet uppgick till 5 243,9 Mkr

(3 635,2), varav 5 217,3 Mkr (3 532,3) var

hänförligt till moderbolagets aktieägare. Det egna

kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare

ökade med årets totalresultat om 1 305,0 Mkr

(519,7) samt med 447,0 Mkr (111,9) hänförligt

till nyemissioner eer transaktionskostnader.

Utdelning utbetalades under 2021 med -67,4

(0,0). Utdelning på hybridobligationer minskade

det egna kapitalet med -35,2 Mkr (-29,9) Mkr

under räkenskapsåret. Förvärv av minoritet ökade

det egna kapitalet med 35,7 Mkr (0,0). Soliditeten

uppgick till 38,6 procent (35,3) vid periodens slut.

Trianon emierade 2019 en hållbar

hybridobligation om totalt 500 Mkr, vilken bokförs

som eget kapital. Hybridobligationen som har

evig löptid är noterad på Nasdaq Stockholm

Sustainable Bond List, löper med en rörlig ränta

om Stibor 3m + 7,0 procent.

Trianons räntebärande skulder uppgick till

6 866,6 Mkr (5 546,2) vid periodens slut. Beviljad

checkkredit uppgick till 35 Mkr (25) varav utnyjat

uppgick till 0 Mkr (0). I räntebärande skulder ingick

obligationslån om 496,8 Mkr (327,7) redovisat

neo minskat med transaktionskostnader. Under

första kvartalet återbetalades e obligationslån

om 328 Mkr, vilket ersaes med bankﬁnansiering

till väsentligt lägre ränta. E ny icke säkerställt

obligationslån emierades i februari om e belopp

på 250 Mkr, under en total ram om 500 Mkr.

Löptiden uppgår till 2,5 år med en rörlig ränta om

Stibor 3m + 2,75 procent utan Stiborgolv och är

noterat på Nasdaq Stockholm. Yerligare 100 Mkr

emierades under andra kvartalet samt resterande

150 Mkr under ärde kvartalet 2021. Därmed är

hela ramen om 500 Mkr utnyjad.

Konvertibellån till personalen uppgick till 11,4 Mkr

(11,4) vid periodens utgång. Konvertibellånet

löper med en ränta på 2,25 procent under tre år

och förfaller i slutet av år 2022.

Trianon arbetar med kapitalbindning på olika

löptider i enlighet med Trianons ﬁnanspolicy.

Den genomsniliga kapitalbindningstiden vid

periodens utgång uppgick till cirka 2,1 år (1,6).

Målsäningen, enligt Trianons ﬁnanspolicy, är a

koncernens kapitalbindning ska uppgå till minst 2

år. Eer räkenskapsårets utgång har korristiga lån

förlängts om 1 055 Mkr på löptider mellan e till

tre år, vilket har ökat kapitalbindningen yerligare.

Räntesäkring för a begränsa ränterisk, sker

genom ränteswappar och vid periodens utgång

var 2 320 Mkr säkrat genom ränteswappar.

Derivatskulden uppgick till 70,9 Mkr (167,3)

vid periodens utgång. Förändringen av

marknadsvärdet av derivatinstrument är ej

kassaﬂödespåverkande och vid derivatens

sluörfallodag är värdet noll. Trianons

räntebärande skulder löper både med fast och

rörlig ränta. Vid periodens slut uppgick andelen

räntebärande skulder med fast ränta till 33

procent och andel med rörlig ränta till 67 procent.

Genomsnilig ränta under perioden uppgick

till 1,9 procent (2,3) inklusive swapräntor samt

till 1,4 procent (1,7) exklusive swapräntor. Den

genomsniliga räntebindningstiden uppgick till

cirka 2,7 år (3,7). Målsäningen, enligt Trianons

ﬁnanspolicy, är a koncernens räntebindning ska

uppgå till mellan två och fyra år.

Belåningsgraden uppgick till 53,5 procent

(55,7). Räknat på balansomslutningen uppgick

belåningsgraden till cirka 50 procent.

Kapitalstruktur

Eget kapital.................... 38%

Minoritetens kapital..........0%

Banklån.......................... 47%

Obligationslån..................4%

Derivat............................. 1%

Uppskjuten ska ..............6%

Leasingskuld ....................1%

Övriga skulder..................3%

Räntebärande skulder

Banklån.................... 93%

Obligationslån............ 7%

Konvertibellån ............ 0%

* Konvertibellån uppgår till 11,4 Mkr.

60 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Kassaﬂöde

Kassaﬂödet från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsefordringar och

rörelseskulder uppgick till 212,8 Mkr (196,5).

Investeringsverksamheten har påverkat

kassaﬂödet med totalt -956,4 Mkr (-1 039,5).

Årets investeringar i beﬁntliga fastigheter,

fastighetsförvärv och nybyggnadsprojekt

uppgick till -359,9 Mkr (-599,2), förvärv av

förvaltningsfastigheter via doerföretag uppgick till

-868,1 Mkr (-382,7) samt förvärv av intresseföretag

till -292,6 Mkr (0,0). Dea har ﬁnansierats med

261,7 Mkr (178,5) från den löpande verksamheten

samt upptagna lån om 1 424,1 Mkr (908,0).

Amortering av lån uppgick till -132,6 Mkr (-125,6).

Nyemission under räkenskapsåret har påverkat

kassaﬂödet positivt med 387,0 Mkr (111,9).

Utdelning hybridobligation uppgick till -35,2 Mkr

(-29,9). Utdelning till bolagets aktieägare och

minoriteter minskade kassaﬂödet med -68,4 Mkr

(-0,7). Totalt uppgick årets kassaﬂöde till -192,7

Mkr (102,4). Likvida medel vid periodens utgång

uppgick till 87,4 Mkr (280,1).

Resultat

Årets resultat uppgick till 1 310,5 Mkr (537,5),

varav 1 305,0 Mkr (519,7) hänförligt till

moderbolagets aktieägare, motsvarande e

resultat per aktie hänförligt till moderbolagets

aktieägare om 33,64 kronor per aktie (13,24) före

utspädning och 33,57 kronor per aktie (13,23)

eer utspädning. Avkastning på eget kapital

uppgick till 31 procent (17).

Hyresintäkterna ökade med 12 procent och

uppgick till 618,1 Mkr (553,2). Ökningen

hänför sig främst till förvärvade fastigheter

och uthyrning men påverkas också av under

året sålda fastigheter. Neouthyrningen för

perioden uppgick till 5,5 Mkr (8,5). Hyresvärdet

uppgick till 737,8 Mkr (653,4). Den ekonomiska

uthyrningsgraden uppgick till 95,0 procent (94,5).

Fastighetskostnaderna uppgick till -227,6 Mkr

(-187,3). Ökningen beror främst på förvärvade

fastigheter. Driskostnaderna belastas av

sedvanlig säsongsvariation avseende el- och

uppvärmningskostnader, som belastar med

störst påverkan under första och sista kvartalet.

Det höga elpriset i regionen har påverkat

fastighetskostnaderna negativt jämfört med

föregående år. Renoveringsarbeten av lägenheter

fortsäer och 186 (132) lägenheter har renoverats

under perioden. Renovering av lägenheter görs

i samband med omﬂyning i bostadsbeståndet

och målet är a renovera 200 lägenheter per

år. Drisöverskoet ökade med 7 procent och

uppgick till 396,0 Mkr (368,5). Överskosgraden

uppgick till 64 procent (67).

Resultat inklusive värdeförändringar och ska i

intresseföretag och joint venture uppgick till 288,3

Mkr (307,5). Central administration uppgick till

-55,5 Mkr (-52,9). Central administration belastats

med 3,7 Mkr (4,4) hänförligt till konstaterade

samt befarade kundförluster. Organisationen har

utökats i samband med 14 personer i samband

med förvärvet av Signatur Fastigheter. Totalt

genomsniligt antal anställda uppgår till 82 (69)

varav 50 (34) tjänstepersoner.

Finansiella kostnader uppgick till -90,2 Mkr

(-85,7) för perioden. Sniränta för perioden

inklusive swapräntor uppgick till 1,9 procent

(2,3). Finansiella kostnader har ökat beroende

på ökad upplåning i samband med förvärv

av förvaltningsfastigheter och investeringar i

nybyggnadsprojekt. Finansiella kostnader belastas

med -6,4 Mkr (-6,4) avseende räntekostnader

för nyjanderäer (tomträer). Denna post

särredovisas i koncernens rapport över

totalresultat.

Årets förvaltningsresultat ökade med 13 procent

till 253,1 Mkr (224,2), varav förvaltningsresultat från

andelar i intresseföretag uppgick till 6,5 Mkr (0,5).

Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter

uppgick till 1 311,2 Mkr (406,2).

Värdeförändringarna beror på renovering av

lägenheter i bostadsbeståndet, nytecknade

kontrakt i det kommersiella beståndet,

värdeskapande lägenhetsrenoveringar samt

värdeförändring framför allt i bostadsbeståndet.

Vid periodens utgång har 81 procent av det totala

fastighetsvärdet externvärderats. Fastigheterna

från Signatur Fastigheter, några nyförvärvade

fastigheter under december 2021 och någon

mindre projekastighet av lägre värde har

internvärderats. Direktavkastningen för hela

fastighetsbeståndet uppgick till 3,9 procent

(4,6) samt för bostadsfastigheter till 3,6 procent

(4,2). Byggräer och potentiella byggräer har

inte värderats på beﬁntliga fastigheter förutom

på fastigheten Rolf 6, där e byggräsvärde

är beaktat i projektkalkylen då projektet för

fastigheten nu realiseras.

Värdeförändring av derivatinstrument uppgick

till 66,5 Mkr (-62,3) för perioden. Därutöver

har värdet av derivatet minskat genom betald

swapränta om -30,0 Mkr (-28,4). Värdeförändring

derivat är inte kassaﬂödespåverkande och vid

löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll.

Redovisad ska för perioden uppgick till -355,5

Mkr (-113,9). Uppskjuten ska hänförligt till

värdeförändringar samt temporär skillnad

för förvaltningsfastigheter uppgick till -342,8

Mkr (-120,5) samt värdeförändringar av

derivatinstrument -19,7 Mkr (6,9), ska avseende

obeskaade reserver i doerbolag -1,0 Mkr (-1,1)

samt förändring av uppskjuten skaefordran 20,3

Mkr (4,8). Aktuell ska uppgick till -9,3 Mkr (-4,1).

Ska hänförlig till föregående år uppgick till -3,0

Mkr (0,0).

Hållbarhet

Social, ekonomisk och miljömässig hållbarhet

är viktiga delar av Trianons ansvar som

fastighetsägare och fastighetsutvecklare. A

arbeta aktivt och målmedvetet med hållbarhet

bidrar både till minskade aärsrisker och ökade

aärsmöjligheter, och bolaget arbetar därför

målstyrt och långsiktigt med hållbar utveckling

i hela organisationen. Trianons styrelse

uppdaterade bolagets aärsplan hösten 2021 och

därmed uppdaterades även hållbarhetsmålen.

De globala målen i Agenda 2030 visar både

vägen för bolagets arbete samt erbjuder e

gemensamt språk och ramverk. Under 2021 har

Trianon löpande följt upp och utvärderat bolagets

hållbarhetsmål med de globala målen som en röd

tråd.

E genomgripande hållbarhetsarbete har startats

upp 2021 för a göra förbäringar i trivseln

och tryggheten på Lindängen och Hermodsdal

i Malmö. Genom a engagera både den egna

personalen och de boende tar vi reda på vad

hyresgästerna tycker och på basis av det gör vi

förbäringar. Klimat- och miljöfrågorna får mer

fokus genom det framåtriktade målet a minska

energiförbrukningen i bolagets fastigheter.

Aärsutvecklingschefen är ansvarig för Trianons

övergripande hållbarhetsarbete och funktionen

ingår sedan 2017 i Trianons ledningsgrupp. För

mer information om Trianons hållbarhetsarbete

hänvisas till Hållbarhetsredovisningen 2021 på

sidorna 25-36.

Test

61 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Väsentliga händelser under räkenskapsåret och

eer dess utgång

Emissioner

För a stärka bolagets ﬁnansiella ställning för

fortsa expansion, för värdeskapande investeringar

i beﬁntligt bestånd och i nyproduktion samt för

a genomföra förvärv har Trianon under året

genomfört två nyemissioner. Förvärvet av Signatur

Fastigheter ﬁnansierades bland annat genom

en apportemission om cirka 60 Mkr. Dessutom

genomfördes yerligare en nyemission om

cirka 398 Mkr, för a i enlighet med aärsplan

och uppdaterade ﬁnansiella mål, öka bolagets

ﬁnansiella beredskap för fortsa expansion och

genomföra förvärv.

Emission av företagsobligationer

Under året har Trianon emierat icke säkerställda

företagsobligationer om 500 Mkr för ﬁnansiering

av nya fastighetsprojekt och löpande verksamhet

och därmed är ramen för obligationslånet fullt

utnyjad. Obligationslånet är noterat på Nasdaq

Stockholm.

Transaktioner

• Trianon var fortsa mycket aktiv på

fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd

och genomförde både förvärv och avyringar

under året.

• Under 2021 förvärvades Signatur Fastigheter

AB (publ), noterat på First North Growth

Market, vilket är Trianons hiills största

förvärv med e fastighetsvärde om 1,5

Mdkr. Förvärvet tillförde beståndet cirka 800

lägenheter samt e antal samhällsfastigheter,

framför allt i Malmö med omnejd.

• Trianon förvärvade även 174 lägenheter på

bästa läge i centrala Malmö.

• Omfaande förvärv växer beståndet under

året med 1 200 bostäder. Bolaget förvärvade

totalt 124 300 kvm, varav 86 procent

bostäder och samhällsfastigheter. Avyrade

fastigheter motsvarade 40 400 kvm.

• Bland de större försäljningarna kan nämnas

50 procent av fastigheten Rosengård

Centrum (nu e JV-bolag som ägs

tillsammans med Brunswick Real Estate och

Bonnier Fastigheter) och den kommersiella

delen av Multihuset på Limhamn.

• Förvärv av bostäder:

• Malmö stad: 174

• Svedala kommun: 261

• Signatur Fastigheter: 800

• Minoritetsandelar: 258

Projekt

• Under året ﬁck bolaget klartecken på a

byggstarta över 500 bostäder i Malmö,

varav 129 lägenheter i Rosengård och 389

lägenheter för ungdomar i Norra Sorgenfri.

Inﬂyning är planerad till 2024 respektive

2025.

• Byggstart av 73 lägenheter i Hyllie och

65 lägenheter i Sege Park. Dessa byggs

sannolikt med investeringsstödet för rimliga

hyresnivåer.

• Trianon adderade dessutom ﬂera

utvecklingsfastigheter till beståndet under

året, bland annat för konvertering till bostäder

och för utveckling av byggräer.

• Totalt 55 200 kvm ﬁnns i

utvecklingsfastigheter med gällande

detaljplan och 57 200 kvm under

detaljplanering. Totalt ﬁnns 124 300 kvm BTA

potentiella byggräer.

• Projektporöljen omfaar idag drygt 1 300

potentiella bostäder i olika faser av planering.

• Under året färdigställdes och avyrades även

bostadsräsprojektet Concordia 14 i centrala

Malmö med 8 lägenheter.

Uthyrning

• Fortsa stark neouthyrning i hela beståndet

och i alla fastighetssegment.

• Eerfrågan i regionen är fortsa stark

och Trianon ser en positiv utveckling av

neouthyrningen som uppgick till 5,5 Mkr

med nytecknade kontrakt för 39 Mkr.

• Vakanserna i bolagets bostadsfastigheter

uppgick till 0 procent. Trianon har

även tecknat en rad långa hyresavtal

med kommersiella hyresgäster och

samhällsaktörer. Bland annat Malmö stads

gymnasie- och vuxenutbildningsförvaltning,

Statens servicecenter på Entré och

vårdbolaget Praktikertjänst i Kvarteret Hanna

i Burlöv. I Burlöv hyrde Trianon och Wallfast

även ut till Willys och Normal i Burlöv Center.

62 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

RISKER OCH RISKHANTERING

Trianons verksamhet är förknippad med olika typer av risker som kan påverka Trianons resultat, kassaﬂöde och ﬁnansiella ställning.

Genom a belysa riskerna kan Trianon på olika sä begränsa dem genom e aktivt strategiarbete och olika typer av rutiner i verksamheten.

De huvudsakliga riskerna är indelade i fyra områden:

• Omvärldsrisker – risker påverkat av externa faktorer och händelser.

• Strategiska risker - innefaar risker som kan hindra Trianon från a uppnå bolagets vision och mål.

• Operationella risker - sådana risker som är relaterade till eektivitet och hantering av resurser i bolaget.

• Legala risker - innefaar risker som är kopplade till lagar, förordningar och regelverk.

• Finansiella risker – risker i Trianons ﬁnansiering.

Trianon har även identiﬁerat hållbarhetsrisker, förknippade med miljö och klimat, medarbetare, sociala förhållanden och korruption, se sida 27.

Nedan beskrivs de viktigaste riskerna och osäkerhetsfaktorerna för Trianons verksamhet.

Riskområden Beskrivning Exponering Riskhantering

Omvärldsrisker

Informationssäkerhet Eer hand som digitaliseringen ökar i världen och i

människans vardag ﬁnns en ökad sårbarhet och en risk

a informationssäkerheten äventyras.

För e bolag som Trianon där arbetsverktygen till

största del är digitala, ﬁnns alltid en risk för hot,

incidenter och intrång.

Riktlinjer för informationssäkerhet har uppräats för

a öka kunskapen och förståelsen internt kring hot,

incidenter och risker kopplat till informationstillgångar.

Strategiska risker

Politiska beslut Politiska beslut såsom begränsning av investeringsstöd

kan hindra bolagets fortsaa utveckling.

Vid nyproduktion bygger Trianon i visa fall med

investeringsstöd vilket medför en lönsam aär

samt möjlighet a erbjuda prisvärda bostäder.

Trianon tar en aktiv roll i debaer och har deltagit i

nationella byggsamtal med sye a påverka möjligheten

a bygga prisvärda och hållbara bostäder. Ansökningar

om investeringsstöd för e antal projekt med byggstart

2021-2022 har lämnats in.

Miljörisker Enligt Boverket står fastigheter för ungefär 40 procent

Sveriges energianvändning, som går till el och

uppvärmning. Därför behöver vi reducera vårt

energibehov genom drioptimering av våra

beﬁntliga fastigheter och ställa höga krav på

energiprestanda när vi bygger om eller ny.

Bristande miljöarbete och ökande energianvändning

leder

till utsläpp av luföroreningar och av växthusgaser som

påverkar klimatet. Det i sin tur kan påverka människor

och

fastigheter. E bristande arbete med miljöfrågor

kan påverka Trianons anseende och varumärke samt

medföra

direkta kostnader.

• Investering i förnybara energikällor.

• Prioriterar energi- och värmeeektivisering i våra

fastigheter.

• Upprähåller god kunskap om lagar och förordningar.

Läs mer i hållbarhetsredovisningen på sidorna 25-36.

63 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Riskområden Beskrivning Exponering Riskhantering

Operationella risker

Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och

hyressäning

Trianons intäkter består till största delen av

hyresintäkter påverkade av fastigheternas och lokalernas

uthyrningsgrad, hyresnivån samt a hyresgästerna klarar

av a uppfylla sina betalningsförpliktelser enligt avtalen.

Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är

konjunkturberoende och påverkas främst av faktorer

som eerfrågan, typ av lokal, uormning, standard

och läge. Hyressäningen för bostäder är till viss del

lagreglerad.

Trianon bedömer a risk för lägre hyresintäkter

hänförligt till bostäder är låg då det råder en fortsa

bostadsbrist i Malmö med omnejd. Risken för

lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i

bostadsbeståndet men begränsas genom den struktur

av lokalkontrakt som ﬁnns i poröljen samt geograﬁskt

läge.

Genomsnilig återstående hyrestid till förfall viktat eer

avtalade hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt

uppgick till 4 år. För mer information se kontraktsvärde

per år i not 4.

Av Trianons 5 000 bostäder ligger 80 procent på en

genomsnilig hyra under 1 600 kronor per kvm och

år. Eerfrågan på prisvärda bostäder bedöms vara

fortsa god framöver och Malmöregionen förväntas ha

en stor befolkningstillväxt. Aktivt arbete med social miljö

och jobbskapande för a öka trivseln och stabiliteten

minskar risken i bostadssegmentet. Lokalvakanser avser

mestadels Entréfastigheterna. I övrigt lokalbestånd är

vakanserna låga. Handelssegmentet har minskat från 20

till 11 procent genom transaktioner och konverteringar

under 2021.

Förändrade driskostnader och underhållskostnader Ökade dris- och underhållskostnader kan leda till en

negativ eekt. Driskostnader utgörs huvudsakligen

av kostnader för värme och el, renhållning och vaen.

Värmekostnader är föremål för säsongsvariationer och

kostnaderna stiger under vintern.

Till följd av bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska

krav är Trianon skyldigt a upprähålla byggnadernas

och bostädernas standard.

Flera varor och tjänster kan endast köpas från e fåtal

aktörer, vilket kan medföra a Trianon tvingas

acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ.

Risk ﬁnns a eventuella kostnadshöjningar inte kan

kompenseras genom motsvarande hyresökningar.

Oförutsedda och omfaande renoveringsbehov kan

leda till väsentligt ökade underhållskostnader. Trianons

kostnader för underhåll uppgår till 19 procent av totala

fastighetskostnader.

Trianon arbetar med en aktiv förvaltning av fastigheterna

och utvärderar ständigt förbäringar för a öka

intäkterna och minska driskostnader samt utvärderar

energieektiviseringar. Vid upphandlingar eersträvas

centrala avtal för a hålla nere fastighetskostnaderna.

Underhållsplaner över fem år syar till a minska risken

för oförutsedda och omfaande renoveringsbehov.

Projektrelaterade risker En del av Trianons verksamhet består dels av

nybyggnation, dels av a anpassa det beﬁntliga

fastighetsbeståndet eer hyresgästernas önskemål

genom om- och till- byggnationer och hyresgäst-

anpassningar. Större fastighetsanpassande projekt är

förknippade med kostsamma investeringar och det kan

inte garanteras a kostnaderna för sådana investeringar

kan kompenseras genom höjda hyror eller sänkta

kostnader.

Investerings- och projektkostnader kan bli högre än

förväntat, till följd av exempelvis förseningar och

oförutsedda händelser. För det fall Trianon inte kan

erhålla kompensation för sådana ökade kostnader eller

inkomstborall, skulle dea kunna få en negativ eekt

på Trianons verksamhet, ﬁnansiella ställning och resultat.

Vid nybyggnationer gör Trianon en avsiktsförklaring

med entreprenören rörande e målpris. Dea ger

incitament a hålla målpriset och skapar en transparent

kostnadskontroll i projektet, vilket visat sig vara eektivt

för a hålla budget i nyproduktioner. För investeringar i

lokalanpassningar kompenseras bolaget i många fall av

investeringstillägg i hyresavtal.

Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare Det är viktigt för Trianon a lyckas behålla och fortsäa

motivera sina medarbetare samt a rekrytera kvaliﬁcerad

personal i framtiden. För de fall som bolaget skulle

misslyckas med a behålla eller rekrytera ledande

befaningshavare och annan nyckelpersonal skulle

det kunna inverka negativt på bolagets verksamhet,

ﬁnansiella ställning och resultat.

Trianon bedriver sin verksamhet genom egna anställda

och i och med a bolaget växer anställs ﬂer medarbetare

inom olika områden. Trianons framtida utveckling är i

hög grad beroende av ledningens, nyckelpersoners och

övrig personals kompetens, erfarenhet och förmåga.

Trianon arbetar ständigt med araktiviteten som

arbetsgivare genom olika åtgärder. Under 2021 har

interna digitala personalträar och regelbundna

informationsinsatser ersa de annars regelbundna

stormötena för personalen. Företaget erbjuder interna

karriärvägar för a kunna behålla duktiga medarbetare

och uppmuntrar arbetsrotation och a medarbetare

vidareutvecklas.

64 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Riskområden Beskrivning Exponering Riskhantering

Legala risker

Risker i samband med fastighetstransaktioner Förvärv av fastigheter är en viktig del av verksamheten

och en förutsäning för förvärv är a utbudet

på marknaden motsvarar förväntningar och

investeringsförmåga gällande läge och förväntad

avkastning. Tillgången till och eerfrågan på fastigheter

och byggräer, konkurrens, planering, lokala föreskrier

samt tillgången till ﬁnansiering kan begränsa möjligheter

a genomföra förvärv på till förmånliga villkor.

Förvärv av fastigheter är förenade med risker kopplade

till den förvärvade fastigheten såsom risken för felaktiga

antaganden om den förvärvade tillgångens framtida

avkastning, risken för borall av hyresgäster eller

oförutsedda kostnader för hantering av miljökrav.

Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande

transaktionskostnader som eventuellt inte kan

kompenseras för.

Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och

skaemässiga utredningar av fastigheternas och

bolagens status. Dessa görs av både interna och externa

resurser, i form av oberoende externa konsulter.

Finansiella risker

Förändringar i marknadsräntor Med ränterisk avses risken för a förändrade

marknadsräntor kan få en negativ eekt på koncernens

resultat och kassaﬂöden. Huvuddelen av Trianons

ﬁnansiering sker genom upplåning från kreditinstitut och

de långfristiga skulderna löper med fast eller rörlig ränta.

Med ränterisk avses risken för a förändrade

marknadsräntor kan få en negativ eekt på koncernens

resultat och kassaﬂöden. Marknadsräntor påverkas

främst av den förväntade inﬂationstakten och de kortare

räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta.

Räntekostnaderna påverkas främst av:

• aktuella marknadsräntor

• kreditinstitutens marginaler

• strategi för räntebindning.

En förändring av marknadsräntan med en procentenhet

skulle innebära en ökning/minskning om cirka 22 Mkr på

den del av skulden som inte omfaas av ränteswappar

och

lån med fast ränta.

Marknadsräntorna kan även komma a påverka

derivatskulden.

Räntederivaten redovisas till verkligt värde i

balansräkningen. I takt med a marknadsräntorna

förändras uppstår e teoretiskt över- eller

undervärde, som inte är kassaﬂödespåverkande. Om

marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på

räntederivat a minska, vilket skulle kunna ha en negativ

resultateekt.

Trianons ﬁnanspolicy säer mål gällande

ränteexponering

för koncernens låneporölj. Målsäningen är a den

genomsniliga räntebindningstiden ska uppgå till 2-4 år.

Räntesäkringar sker genom ränteswappar.

Vid utgången av räkenskapsåret uppgick

räntebindningen till 2,7 år (3,7).

Andelen lån med fast ränta uppgick till 34 procent.

För yerligare information se not 3.

Finansiering Med reﬁnansieringsrisk menas risken a det inte är

möjligt

a reﬁnansiera e lån eller annan ﬁnansiell förpliktelse

som förfaller till betalning, eller risken a reﬁnansiering

måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till

ofördelaktiga räntevillkor.

Trianons ﬁnansiering sker huvudsakligen genom banklån

med fastighetsinteckningar som säkerhet. Det ﬁnns

en risk för a yerligare ﬁnansiering inte kommer a

erhållas, a beﬁntliga lån sägs upp eller a nya lån

endast kan erhållas på villkor som är mindre förmånliga.

Avtal ﬁnns med långivare om särskilda åtaganden

såsom räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt soliditet.

Samtliga villkor har varit uppfyllda under räkenskapsåret.

Trianons ﬁnanspolicy säer mål gällande kapitalbindning

för koncernens låneporölj. Den genomsniliga

kapitalbindningstiden ska uppgå till 2 år.

Låneporöljen fördelas på olika kapitalbindningstider

och en jämn förfallostruktur eersträvas bland långivare.

Kapitalbindningen uppgick till circa 2,1 år (1,6).

En likviditetsreserv ska vid varje tid ﬁnnas tillgänglig.

65 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Riskområden Beskrivning Exponering Riskhantering

Finansiella risker

Värdet på Trianons fastigheter Såväl fastighets- som marknadsspeciﬁka försämringar

kan föranleda a värdet på fastigheterna sjunker.

Samtliga Trianons fastigheter klassiﬁceras som

förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt

värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning

av marknadsvärdet för varje enskild fastighet.

Fastigheternas värde påverkas av e ﬂertal faktorer

såsom dels fastighetsspeciﬁka:

• vakansgrad,

• hyresnivå,

• kontraktslängd

• driskostnader,

dels marknadsspeciﬁka:

• avkastningskrav,

• kalkylräntor från jämförbara transaktioner på

fastighetsmarknaden.

Fastighetsvärdering är en uppskaning av priset som en

investerare är villig a betala för fastigheten vid en given

tidpunkt. Värderingen baseras på vedertagna modeller

och antagande. Fastighetens marknadsvärde kan endast

säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende

parter. E osäkerhetsintervall ligger normalt på +/- 5-10

procent. E förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent

påverkar Trianons fastighetsvärde +/- 633 Mkr.

Se tabell för känslighetsanalys. De olika parametrarna

påverkas var för sig av olika antagande och i normalfallet

samverkar de inte i samma riktning. Vakansgraden avser

endast kommersiella lokaler då bolaget bedömer a risk

för vakans i bostadsfastigheter är låg.

Känslighetsanalys fastighetsvärde

+/- procent

Påverkan på

fastighets värde, Mkr

Direktavkast-

ningskrav

+/- 0,5% -1 546 2 046

Hyres intäkter +/- 1,0% 194 -194

Driskostnader +/- 1,0% -60 -60

Vakansgrad

(kommers iellt)

+/- 1,0% -62 62

Extern värdering sker av fastigheterna sker minst

en gång per år och interna värderingar görs minst

kvartalsvis. Trianon har en god marknadskännedom

om fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd.

Utveckling av fastigheterna sker ständigt för a

både öka intäkter och minska kostnader. Sociala

satsningar i bostadsområden medverkar till a öka

stabiliteten och tryggheten och leder dessutom till

araktiva bostadsområden, vilket också påverkar

fastighetsvärdena positivt.

För yerligare information se not 16.

Skaelagstining Synen på storleken och förekomsten av bolags-,

mervärdes- och fastighetsska, liksom övriga statliga

och kommunala pålagor och bidrag skiljer sig väsentligt

mellan politiska partier och företagsskaelagstiningen

är oa föremål för översyn. Förändringar i skaelag-

stiningen kan påverka förutsäningarna för Trianons

verksamhet i betydande utsträckning.

Ränteavdragsbegräsningsregler kan innebära a ej full

avdragsrä för räntekostnaderna erhålls. Däremot har

ökat primäravdrag gynnat nyproducerade fastigheter.

Totalt se för Trianon innebär de nya skaereglerna a

det skaemässiga resultatet på sikt kommer a öka och

a underskosavdrag kommer a avräknas i snabbare

takt.

Trianons styrelse har antagit en skaepolicy med

riktlinjer avseende skaehantering. Trianon ska följa

frågor gällande förändrad lagstining noggrant och

agera öppet och transparent gentemot myndigheter i

skaefrågor.

Extern skaeexpertis ska användas vid behov.

Transaktioner som innebär aggressiv skaeplanering och

som ej har aärsmässig drivkra ska ej göras.

Förväntad framtida utveckling

Trianons ﬁnansiella mål om ökning av

förvaltningsresultatet om 12 procent årligen

innebär a Trianons tillväxtresa fortsäer.

Kombinerat med e mål om avkastning

på eget kapital om 12 procent över en

konjunkturcykel, visar på a Trianon ska fortsäa

växa med lönsamhet. Tillsammans med mål för

belåningsgrad om maximalt 60 procent och

räntetäckningsgrad minst 1,75 gånger, visar på

a tillväxten ska ske med hanterbar risk. För a

uppnå de ﬁnansiella målen har Trianon en väl

genomarbetad strategisk plan med fokus på

Malmö med omnejd. Med en positiv syn på 2022

ser Trianon med tillförsikt på a med god marginal

nå de ﬁnansiella målen. Det ska göras genom aktiv

uthyrning, värdeskapande investeringar i beﬁntligt

bestånd, nyproduktion och förvärv.

Aktier och ägarförhållanden

Bolaget har vid räkenskapsårets slut totalt

39 251 490 aktier och dessa fördelar sig på

1 521 118 A-aktier och 37 730 372 B-aktier.

A-aktien beräigar till 1 röst och B-aktien till 1/10

röst, innebärandes e totalt antal röster om

5 294 155,2. Aktiekapitalet uppgick till 98 128 725

kronor och kvotvärdet per aktie till 2,50 kronor.

Årsstämman 2021 beslutade om bemyndigande

för nyemission av maximalt 10 procent av

det totala antalet i bolaget eer utnyjandet.

Aktiekapitalet ökades:

• den 3 augusti 2021 med 714 975 kronor

genom en nyemission av 285 990 nya

B-aktier samt till en kurs om 210 kronor per

aktie.

• den 22 november 2021 med 3 750 000

kronor genom en nyemission av 1 500 000

nya B-aktier till en kurs om 265 kronor per

aktie.

Emissionerna innebar en utspädning om cirka

5 procent av bolagets totala antal aktier. Eer

emissionen ﬁnns ej utnyjat bemyndigande om

nyemission av 2 miljoner aktier intill tiden för nästa

årsstämma. Trianons B-aktie noterades den 21

juni 2017 på Nasdaq First North Premier Growth

Market till en introduktionskurs på 48 kronor per

aktie. Sedan den 17 december 2020 är Trianons

B-aktie listad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.

Stängningskursen den 31 december 2021 var 238

kronor per aktie. Bolagets totala börsvärde var

9,0 Mdkr (4,9) den 31 december 2021. De två

största ägarna i Trianon är Jan Barchan via bolag

66 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

samt Olof Andersson privat och via bolag som

vardera representerar cirka 26 procent av bolagets

totala aktier samt cirka 32 procent av bolagets

totala röster. Övriga aktieägare representerar cirka

47 procent av kapitalet och cirka 36 procent av

rösterna.

Styrelsen föreslår årsstämman a besluta om en

uppdelning av aktier, så a varje beﬁntlig aktie

delas upp i 4 aktier av samma aktieslag, s.k.

aktiesplit 4:1.

Aktieinformation:

Kortnamn: TRIAN B

ISIN-kod: SE0009921471

Styrelse

Trianons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå

av lägst tre och högst tio styrelseledamöter med

högst tre styrelsesuppleanter. På årsstämman

2021 omvaldes styrelseordförande Boris

Lennerhov, Olof Andersson, Axel Barchan, Viktoria

Bergman, Jens Ismunden samt Elin Tho som

styrelseledamöter. Richard Hultin nyvaldes som

styrelseledamot. Soﬁe Karlsryd omvaldes som

styrelsesuppleant. Ingen styrelseledamot har rä

till ersäning vid upphörande av uppdraget. I not

7 framgår ersäningen till styrelsen för 2021.

Bolagsstyrningsrapport

En särskild bolagsstyrningsrapport ﬁnns på

sidorna 49-53.

Riktlinjer och ersäning till ledande

befaningshavare

Med ledande befaningshavare avses

verkställande direktören samt övriga medlemmar

av koncernledningen, se sida 56 för medlemmar.

Hela styrelsen förutom verkställande direktören

bereder frågan om principer för ersäning och

anställningsvillkor för koncernledningen och

beslutar om verkställande direktörens ersäningar

och anställningsvillkor. Årsstämman 2021

beslutade om följande riktlinjer för ersäningar

och andra anställningsvillkor: Ersäningen ska

vara marknadsmässig och får bestå av följande

komponenter: fast kontantlön, pensionsförmåner

och andra förmåner. Bolagsstämman

kan därutöver – och oberoende av dessa

riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och

aktiekursrelaterade ersäningar. Den fasta lönen

ska beakta den enskildes ansvarsområden och

erfarenhet.

För verkställande direktören ska pensionsförmåner,

innefaande sjukförsäkring, vara premiebestämda.

Pensionspremierna för premiebestämd

pension ska uppgå till högst 35 procent av

den årliga kontantlönen. Möjlighet ska ﬁnnas

a eer förhandling, omvandla fast lön till

pensionsavsäning. Verkställande direktören ska

ha rä till tjänstebil.

För övriga ledande befaningshavare ska

pensionsförmåner, innefaande sjukförsäkring,

vara premiebestämda om inte befaningshavaren

omfaas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser.

Pensionspremierna för premiebestämd pension

ska uppgå till högst 35 procent av den årliga

kontantlönen. Andra förmåner får innefaa bl.a.

livförsäkring samt sjukvårdsförsäkring. Premier

och andra kostnader i anledning av sådana

förmåner får sammanlagt uppgå till högst 5

procent av den årliga kontantlönen. Styrelsen gör

årligen en uppföljning av a beslutade riktlinjer

för ersäningar eerlevs och presenteras i en

ersäningsrapport vid årsstämman. Styrelsens

förslag till årsstämman för riktlinjer 2022 är

desamma som för 2021.

Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets

fria egna kapital. Fastighets AB Trianons

utdelningspolicy innebär a utdelningen långsiktigt

ska uppgå till 30 till 50 procent av koncernens

förvaltningsresultat minskat med betald ska.

Under perioder med stark tillväxt kan utdelningen

ligga i det nedre intervallet. Styrelsen och

verkställande direktören föreslår därför a 2,00

kronor per aktie utdelas till aktieägarna, vilket

motsvarar 31 procent av förvaltningsresultatet

minskat med betald ska och a återstoden av

fri eget kapital balanseras i ny räkning.

Med anledning av den av styrelsen föreslagna

vinstutdelningen får styrelsen och den

verkställande direktören härmed avge följande

yrande enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 §.

Föreslagen vinstutdelning grundar sig på 2021

års årsredovisning som framläggs för fastställelse

vid årsstämman den 12 maj 2022 och beaktande

av bolagets investerings- och likviditetsbehov.

Soliditeten bedöms eer utdelningen vara

betryggande mot bakgrund av a moderbolagets

och koncernens verksamhet bedrivs med fortsa

lönsamhet. Tillgången till likviditet i moderbolaget

och koncernen bedöms vara fortsa stark.

Styrelsens uppfaning är a den föreslagna

utdelningen inte hindrar bolaget, och övriga i

koncernen ingående bolag, från a fullgöra sina

förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller a

fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna

utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till

vad som anförs i Aktiebolagslagen 17 kap 3 § 2–3

stycket (försiktighetsregeln).

Till stämmans förfogande står följande vinstmedel

(kronor):

Balanserat resultat 340 968 472 kr

Överkursfond 1 267 857 794 kr

Årets resultat 306 638 993 kr

1 915 465 259 kr

Styrelsen föreslår a balanserat resultat

disponeras enligt följande:

a till aktieägarna utdelas

(39 251 490 aktier á 2,00 kr) 78 502 980 kr

a i ny räkning överföres 1 836 962 279 kr

1 915 465 259 kr

67 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Trianon presenterar vissa ﬁnansiella må i årsredovisningen som inte deﬁnieras enligt IFRS. Trianon anser a dessa

mål ger värdefull kompleerande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av

bolagets prestation. Eersom inte alla företag beräknar ﬁnansiella må på samma sä, är dessa inte alltid jämförbara

med må som används av andra företag. Dessa må ska därför inte ses som en ersäning för må som deﬁnieras

enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras må som inte deﬁnieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare

återﬁnns deﬁnitionerna av dessa må på sidan 102.

Följande ﬁnansiella mål är fastslagna av styrelsen 9 november 2021. De tre första är oförändrade och målet om

räntetäckningsgrad höjs. Ny för perioden 2022-2024 är målet avseende projektvinst:

• Förvaltningsresultatet ska öka med 12% årligen

• Avkastning på eget kapital ska överstiga 12% över en konjunkturcykel

• Belåningsgrad ska ej överstiga 60%

• Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,75 ggr

• Årlig investeringsvinst från projektporöljen ska uppgå till minst 100 Mkr

Finansiella

2021 2020 2019 2018 2017 2016

Avkastning på eget kapital, % 31,3% 16,7% 12,7% 13,6% 20,0% 44,2%

Räntetäckningsgrad, ggr

3,2 3,4 2,6 2,4 3,1 3,9

Soliditet, % 38,6% 35,3% 34,6% 34,2% 37,2% 34,0%

Genomsnilig ränta, % 1,9% 2,3% 2,4% 2,6% 2,1% 2,0%

Förvaltningsresultat, Mkr 253,1 224,2 177,3 130,8 116,6 82,0

Ökning av förvaltningsresultat i förhållande

till motsvarande period förregående år, % 12,9% 26,4% 35,6% 12,2% 42,2% 26,2%

Resultat före ska, Mkr 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5

Periodens totalresultat, Mkr 1 310,5 537,4 307,1 267,0 340,2 401,9

Periodens totalresultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare, Mkr

1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9

Eget kapital, Mkr 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare, Mkr 5 217,3 3 532,3 2 830,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare eer avdrag för eget kapital

hänförligt till hybridobligationer, Mkr 4 804,8 3 084,5 2 452,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5

Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

Långsiktigt substansvärde eer avdrag för

eget kapital hänförligt till hybridobligationer,

Mkr 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

Balansomslutning, Mkr

13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0

Flerårsöversikt

Aktierelaterade

2021 2020 2019 2018 2017 2016

Antal utestående aktier, tusental* 39 251,5 37 465,5 36 465,5 34 365,5 34 365,5 28 115,5

Genomsniligt antal utestående aktier,

tusental* 37 748,2 36 946,4 34 561,1 34 365,5 31 420,3 28 115,5

Eget kapital per aktie, kr 132,92 94,28 77,63 57,57 51,13 42,02

Eget kapital per aktie, kr** 122,41 82,33 67,27 57,57 51,13 42,02

Resultat per aktie, kr* 33,64 13,24 8,55 7,4 4 10,15 14,29

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 155,15 112,86 92,80 69,80 61,86 52,28

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr** 144,64 100,90 82,43 69,80 61,86 52,28

*Deﬁnition enligt IFRS

**Eer avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation

Fastighetsrelaterade

2021 2020 2019 2018 2017 2016

Hyresintäkter, Mkr 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4

Drisöversko, Mkr 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6

Hyresvärde, Mkr 737,8 653,4 557,8 437,9 365,6 231,0

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,0% 94,5% 93,5% 89,2% 85,0% 96,0%

Överskosgrad, % 64,1% 66,6% 64,0% 61,7% 62,5% 64,0%

Belåningsgrad, % 53,5% 55,7% 55,1% 56,6% 53,6% 56,4%

Andel bostads- och samhällsfastigheter,

% 85% 75% 75% 69% 66% -

Uthyrningsbar yta exkl garage, tkvm 488 402 341 272 223 158

68 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Härledning av nyckeltal

Mkr, om inget annat anges

2021 2020 2019 2018 2017 2016

Hyresintäkter 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4

Övriga intäkter 5,5 2,6 6,7 3,6 2,5 1,7

Fastighetskostnader -227,6 -187,3 -167,6 -135,5 -100,7 -64,5

Drineo 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6

Överskosgrad, % 64,1% 66,6% 64,0% 61,7% 62,5% 64,0%

Eget kapital 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5

Balansomslutning 13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0

Soliditet, % 38,6% 35,3% 34,6% 34,2% 37,2% 34,0%

Räntebärande skulder, långfristiga 3 454,2 4 059,6 850,1 1 814,7 1 657,3 1 848,3

Räntebärande skulder, korristiga 3 412,4 1 486,6 3 714,9 1 553,1 900,3 32,3

Checkräkningskredit 0,0 0,0 0,0 5,1 0,0 8,4

Likvida medel -87,4 -280,1 -177,7 -30,0 -44,1 -23,2

Räntebärande neoskuld 6 779,1 5 266,1 4 387,3 3 342,9 2 513,5 1 865,8

Förvaltningsfastigheter 12 665,5 9 462,3 7 958,4 5 904,9 4 692,9 3 306,1

Belåningsgrad, % 53,5% 55,7% 55,1% 56,6% 53,6% 56,4%

Resultat före ska 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5

Återläggning av värdeförändringar,

förvaltningsfastigheter och derivat

-1 377,7 -343,9 -210,4 -171,1 -308,3 -376,8

Återläggning av räntekostnader 90,2 85,7 66,6 49,1 23,2 13,8

Justerat resultat före ska 378,5 393,2 243,8 184,7 146,7 140,5

Finansiella kostnader -90,2 -85,7 -66,6 -49,1 -23,2 -13,8

Räntekostnader derivat -30,0 -28,4 -27,4 -28,4 -24,0 -22,5

Totala räntekostnader inklusive

räntekostnader derivat

-120,2 -114,1 -94,0 -77,5 -47,2 -36,3

Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,4 2,6 2,4 3,1 3,9

Mkr, om inget annat anges

2021 2020 2019 2018 2017 2016

Periodens resultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9

Beräknat årstakt 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9

Genomsniligt eget kapital hänförligt till

moderbolagets aktieägare 4 172,8 3 103,1 2 440,3 1 886,4 1 593,4 908,4

Avkastning på eget kapital, % 31,3% 16,7% 12,7% 13,6% 20,0% 44,2%

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare 5 217,3 3 532,3 2 830,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5

Återläggning av uppskjuten ska 857,3 586,8 467,3 372,9 324,7 232,4

Återläggning av derivatskuld 70,9 166,5 133,5 79,0 67,0 78,3

Återläggning av uppskjuten

skaefordran -55,5 -57,4 -47,7 -31,5 -22,9 -22,4

Långsiktigt substansvärde 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

Avdrag för eget kapital hänförligt till

hybridobligationer -412,5 -447,8 -378,0 0,0 0,0 0,0

Långsiktigt substansvärde eer

avdrag för eget kapital hänförligt till

hybridobligationer 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8

69 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Koncernens räkenskaper

Koncernens rapport över totalresultat

Mkr

Not 2021 2020

1-3, 30-35

Hyresintäkter 4 618,1 553,2

Övriga intäkter 5 5,5 2,6

Summa intäkter 62 3,6 555,8

Fastighetskostnader 6 -227 ,6 -187 ,3

Drineo 39 6,0 368,5

Central administration 7-8 -55,5 -52,9

Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture 9 41, 7 83,8

varav förvaltningsresultat 6,5 0,5

Finansiella intäkter 10 2 ,7 0, 2

Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) 11 -6, 4 -6,4

Finansiella kostnader 12 -90,2 -85,7

Resultat inklusive värdeförändringar och ska i intresseföretag

och joint venture

288,3 307 ,5

Förvaltningsresultat 253,1 224 ,2

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 16 1 311,2 406,2

Värdeförändring derivat 23 66,5 -62,3

Resultat före ska 1 666,0 651,4

Ska på årets resultat 14 -355,5 -113 ,9

Årets resultat 1 310,5 537 ,5

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Summa totalresultat för året 1 310,5 537 ,5

Mkr Not 2021 2020

Årets totalresultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 1 305,0 5 19,7

Innehav utan bestämmande inﬂytande 5,5 1 7, 7

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,

kr per aktie före utspädning*

15 33,6 4 1 3, 24

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,

kr per aktie eer utspädning** 33,57 13,23

Genomsniligt antal utestående aktier före utspädning, tusental* 37 748,2 36 946,4

Genomsniligt antal utestående aktier eer utspädning, tusental** 37 835,4 36 993,3

* Genomsniligt antal aktier är e vägt genomsni för perioden med hänsyn taget till

nyemission av 1 000 000 aktier den 8 juli 2020, nyemission av 285 990 aktier

den 3 augusti 2021 samt nyemission av 1 500 000 aktier den 22 november 2021.

** Utspädning avseende konvertibellån på 3 år med förfall 2022.

70 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Koncernens balansräkning

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

1-3, 29-35

TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 16 12 665,5 9 462,3

Nyjanderä, tomträer 11 16 3,6 194 ,2

Materiella anläggningstillgångar 17 7, 3 1,2

Summa materiella anläggningstillgångar 12 836,4 9 657,7

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i intresseföretag och joint venture 19 244 ,1 93,5

Fordringar på intresseföretag och joint venture 32 161, 7 136,5

Andra långfristiga fordringar 1 7, 1 1 ,7

Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 422,9 231, 7

Uppskjuten skaefordran 24 55,5 5 7, 4

Summa anläggningstillgångar 13 314,8 9 946,8

Omsäningstillgångar

Kundfordringar 3 14 ,3 14,2

Aktuell skaefordran 0,5 0,1

Fordringar på intresseföretag och joint venture 107 ,5 0,0

Övriga fordringar 32,5 2 4, 3

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 24, 2 3 7, 6

179,0 76, 2

Likvida medel 8 7, 4 280,1

Summa omsäningstillgångar 266, 4 356,3

SUMMA TILLGÅNGAR 13 581,2 10 303,1

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

1-3, 29-35

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 98,1 9 3,7

Tillskjutet kapital/Hybridobligation 412,5 447 ,8

Övrigt tillskjutet kapital 1 305,6 86 3,0

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 3 401,1 2 127,8

Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 217,3 3 532,3

Innehav utan bestämmande inﬂytande 26,6 102,9

Summa eget kapital 5 243,9 3 635,2

Långfristiga skulder

26,27

Räntebärande skulder 22,23 3 454,2 4 059,6

Övriga långfristiga skulder 28 48,1 0,0

Leasingskulder 11 16 3,6 194 ,2

Derivatinstrument 23 70,9 166,5

Uppskjuten skaeskuld 24 857 ,3 586,8

Summa långfristiga skulder 4 594,1 5 007,1

Korristiga skulder

Räntebärande skulder 22,23 3 412,4 1 486,6

Leverantörsskulder 74 , 3 4 3,0

Derivatinstrument 23 0,0 0,8

Aktuell skaeskuld 15,8 18,0

Skulder till intresseföretag och joint venture 107 ,5 0,0

Övriga skulder 26,3 19, 1

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 10 6,9 93,3

Summa korristiga skulder 3 743,2 1 660,8

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 581,2 10 303,1

71 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Koncernens rapport över förändring i eget kapital

Mkr Aktiekapital

Tillskjutet kapital/

Hybridobligation

Övrigt tillskjutet

kapital

Balanserade vinstmedel

inklusive årets resultat

Eget kapital hänförligt till

moder företagets aktieägare

Eget kapital hänförligt till innehav

utan bestämmande inﬂytande

Totalt

Eget Kapital vid årets slut

Ingående eget kapital 2020-01-01 91,1 378,0 753 ,5 1 608,2 2 830,9 85,9 2 916,8

Årets resultat 519,7 5 19,7 1 7, 7 537 ,5

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Summa totalresultat för året 519,7 519,7 1 7, 7 537 ,5

Nyemisson 2,5 109, 4* 111,9 111,9

Emission hybridobligation 99, 7** 9 9 ,7 9 9 ,7

Utdelning hybridobligation -2 9,9 -2 9,9 -29,9

Utdelning aktier 0,0 0,0 -0 ,7 -0 ,7

Summa transaktioner med ägare

redovisade direkt mot eget kapital 2,5 69,8 109 ,4 0,0 181, 7 -0 ,7 181,0

Utgående eget kapital 2020-12-31 93 ,7 447 ,8 863,0 2 127,8 3 532,3 102,9 3 635,2

Ingående eget kapital 2021-01-01 9 3,7 447 ,8 86 3,0 2 127,8 3 532,3 102,9 3 635,2

Årets resultat 1 305,0 1 305,0 5,5 1 310,5

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Summa totalresultat för året 1 305,0 1 305,0 1 310,5

Nyemisson 4, 4 442,6 *** 4 4 7, 0 4 4 7, 0

Utdelning hybridobligation -35,3 -35,3 -35,3

Utdelning aktier -6 7, 4 -6 7, 4 -1,0 -68,4

Förvärv av minoritet 35, 7 35, 7 -8 0,9 -45,2

Summa transaktioner med ägare

redovisade direkt mot eget kapital 4, 4 -35,3 442,6 -31, 7 38 0,0 -81, 9 298,1

Utgående eget kapital 2021-12-31 98,1 412,5 1 305,6 3 401,1 5 217,3 2 6,6 5 243,9

* Varav transaktionskostnader 3,1 Mkr.

** Varav transaktionskostnader 0,3 Mkr.

***Varav transaktionskostnader 10,5 Mkr.

72 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Koncernens rapport över kassaﬂöden

Mkr

Not 2021 2020

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

Drineo 39 6,0 368,5

Central administration -55,5 -52,9

Betalt ﬁnansneo -126, 0 -120,4

Ej kassaﬂödespåverkande poster 1,3 1,3

Betald inkomstska -3,0 0,0

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar avseende

rörelsefordringar och rörelseskulder

212,8 19 6, 5

Förändringar från rörelsefordringar och rörelseskulder

Förändringar av rörelsefordringar 22,5 -27 ,9

Förändringar av rörelseskulder 26, 4 9,9

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

261, 7 178,5

Investeringsverksamheten

Investering i förvaltningsfastigheter -359, 9 -599,2

Förvärv av förvaltningsfastigheter via doerföretag -868,1 -382, 7

Förvärv av intresseföretag -292, 6 0,0

Försäljning av förvaltningsfastighet via doerföretag 221,9 0,0

Försäljning av doerföretag till intresseföretag och joint venture 364, 9 59,1

Investering fordringar intresseföretag och joint venture -22,6 -116, 7

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten

-956, 4 -1 039,5

Mkr Not 2021 2020

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 1 424,1 908,0

Amortering av lån -132,6 -125,6

Återbetalning av övriga lån och depositioner -660, 0 0,0

Förvärv av aktier från icke bestämmande inﬂytande -413, 0 0,0

Emission 387 ,0 111, 9

Hybridobligation 0,0 9 9,7

Utdelning hybridobligation -35,2 -29,9

Utbetald utdelning -68,4 -0 ,7

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten

501,9 96 3,4

Årets kassaﬂöde -192, 7 102,4

Likvida medel vid årets ingång 280,1 1 7 7,7

Likvida medel vid årets utgång 8 7, 4 280,1

73 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Moderbolagets resultaträkning

Mkr

Not 2021 2020

Rörelsens intäkter

Neoomsäning 4 64,1 61,1

Resultat från andel i intresseföretag 9 0,0 1,6

Övriga rörelseintäkter 5 3,2 0,2

Summa rörelseintäkter 67,3 62,9

Rörelsens kostnader

Fastighetskostnader 6 -27,5 -28,5

Övriga externa kostnader 8 -16,2 -20,1

Personalkostnader 7 -11,6 -7,9

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -39,7 -38,7

Summa rörelsekostnader -95,0 -95,2

Rörelseresultat -27,7 -32,3

Finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 334,1 0,0

Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture 9 -16,5 -3,6

Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 50,6 31,8

Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -50,9 -53,8

Värdeförändring derivat 23 1,8 8,8

Summa ﬁnansiella poster 319,1 -16,9

Resultat eer ﬁnansiella poster 291,3 -49,2

Bokslutsdispostioner 13 38,5 49,4

Resultat före ska 329,8 0,2

Ska på årets resultat 14 -23,3 -0,6

Årets resultat 306,5 -0,4

Rapport över totalresultat för moderbolaget

Mkr

Not 2021 2020

Årets resultat 306,5 -0,4

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Summa övrigt totalresultat 0,0 0,0

Totalresultat för året 306,5 -0,4

Moderbolagets räkenskaper

74 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not

2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR 30

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnad och mark 16 696,9 636,9

Inventarier, verktyg och installationer 17 0,4 0,3

Summa materiella anläggningstillgångar 697,2 637,2

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 18 1 426,5 707,0

Fordringar hos koncernföretag 32 1 672,3 1 508,4

Andelar i intresseföretag och joint venture 19 116,5 2,2

Fordringar hos intresseföretag och joint venture 30 161,7 136,5

Uppskjuten skaefordran 24 23,5 29,2

Andra långfristiga fordringar 1,6 1,6

Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 3 402,1 2 385,0

Summa anläggningstillgångar 4 099,3 3 022,2

Omsäningstillgångar

Korristiga fordringar

Kundfordringar 3 6,2 3,8

Övriga fordringar 71,7 8,4

Övriga fordringar intresseföretag och joint venture 107,5 0,0

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 14,3 10,5

Summa omsäningstillgångar 199,7 22,8

Kassa och bank 14,9 235,9

Summa omsäningstillgångar 214,6 258,7

SUMMA TILLGÅNGAR 4 313,9 3 280,9

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER 30

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 98,1 93,7

Uppskrivningsfond 9,9 9,9

Reservfond 21,4 21,4

Summa bundet eget kapital 129,6 125,1

Fri eget kapital

Överkursfond 1 267,9 825,2

Balanserat resultat 340,9 444,1

Årets resultat 306,5 -0,4

Summa fri eget kapital 1 915,3 1 268,9

Summa eget kapital 2 044,8 1 394,0

Avsäningar

Uppskjutna skaer 24 25,8 10,7

Långfristiga skulder

26,27

Obligationslån 22 496,8 327,7

Skulder till kreditinstitut 22,23 410,5 286,0

Övriga långfristiga skulder 22 0,0 11,4

Derivatinstrument 23 70,9 165,9

Skulder till koncernföretag 22,23 1 042,0 869,0

Summa långfristiga skulder 2 020,2 1 660,0

Korristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 22,23 40,3 179,3

Leverantörsskulder 35,5 12,4

Derivatinstrument 23 0,0 0,8

Övriga skulder 18,7 9,3

Övriga skulder intresseföretag och joint venture 107,5 0,0

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 21,1 14,4

Summa korristiga skulder 223,1 216,2

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 313,9 3 280,9

75 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital

Bundet eget kapital Fri eget kapital

Mkr Aktiekapital Uppskrivnings fond Reservfond Överkursfond Balanseratresultat Årets resultat Summa

Ingående eget kapital 2020-01-01 91,2 10,0 21,4 715,8 316,3 58,0 1 212,7

Nyemission 2,5 109,4* 111,9

Hybridobligation 99,7** 99,7

Utdelning hybridobligation -29,9 -29,9

Disposition av föregående års resultat 58,0 -58,0 0,0

Förskjutning mellan fri och bundet -0,1 0,0 -0,1

Årets resultat -0,4 -0,4

Utgående eget kapital 2020-12-31 93,7 9,9 21,4 825,2 444,1 -0,4 1 394,0

Ingående eget kapital 2021-01-01 93,7 9,9 21,4 825,2 444,1 -0,4 1 394,0

Nyemission 4,4 442,6*** 447,0

Utdelning hybridobligation -35,3 -35,3

Disposition av föregående års resultat -0,4 0,4 0,0

Utdelning -67,4 -67,4

Förskjutning mellan fri och bundet 0,1 0,0 -0,1

Årets resultat 306,5 306,5

Utgående eget kapital 2021-12-31 98,1 9,9 21,4 1 267,9 340,9 306,5 2 044,8

* Varav transaktionskostnader 3,1 Mkr.

** Varav transaktionskostnader 0,3 Mkr.

***Varav transaktionskostnader 10,5 Mkr.

76 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Moderbolagets rapport över kassaﬂöden

Mkr Not 2021 2020

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 29

Rörelseresultat -27,7 -32,3

Justeringar för poster som inte ingår i kassaﬂödet 39,7 36,1

Erhållna räntor 1,0 1,3

Betalda räntor -50,6 -53,7

Betald inkomstska -2,5 0,0

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar avseende

rörelsefordringar och rörelseskulder

-40,1 -48,6

Förändringar från rörelsefordringar och rörelseskulder

Förändringar av rörelsefordringar -177,9 -13,9

Förändringar av rörelseskulder 131,3 5,1

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten -86,7 -57,4

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter -99,0 -35,6

Förvärv av aktier i doerföretag -711,9 0,0

Försäljning av doerföretag 551,9 0,0

Förvärv av andelar i intresseföretag och joint venture -292,0 0,0

Förändring andra långfristiga fordringar 0,0 0,2

Investering fordringar i intresseföretag och joint venture -22,9 -121,0

Tillkommande fordringar koncernmellanhavanden -173,4 -344,1

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -747,3 -500,4

Mkr Not 2021 2020

Finansieringsverksamheten

Nyemission 386,9 111,9

Hybridobligation 0,0 99,7

Utdelning hybridobligation -35,3 -29,9

Upptagna lån 711,2 18,0

Återbetalning av lån -546,0 0,0

Amortering av lån -10,5 -30,5

Tillkommande skulder koncernmellanhavanden 173,0 453,6

Erhållen utdelning 1,0 0,8

Utbetald utdelning -67,4 0,0

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 612,9 623,6

Årets kassaﬂöde -221,1 65,8

Likvida medel vid årets ingång 235,9 170,0

Likvida medel vid årets utgång 14,9 235,9

77 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Noter

Not 1 Allmän information

Fastighets AB Trianon (publ) är e aktiebolag registrerat

i Sverige. Företagets säte är i Malmö. Moderbolagets

B-aktier är sedan den 21 juni 2017 noterade på Nasdaq

First North Premier Growth Market och sedan den 17

december 2020 på Nasdaq Stockholm, segmentet Mid

Cap.

Bolaget har två obligationer noterade på Nasdaq

Stockholm, varav en hållbar hybridobligation noterad på

Sustainable Bond List.

Fastighets AB Trianons verksamhet är a äga, förvalta,

utveckla och bygga bostäder och kommersiella lokaler

i Malmö med omnejd. Koncernredovisningen avseende

räkenskapsåret 2021 har godkänts av styrelsen den 25

mars 2022 och kommer a föreslås a fastställas av

årsstämman den 12 maj 2022.

NOT 2 Redovisningsprinciper

REDOVISNINGS OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

De ﬁnansiella rapporterna har uppräats med tillämpning

av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna

International Financial Reporting Standards (IFRS) och

tolkningar av dessa (IFRIC).

Vidare tillämpar koncernen Rådet för ﬁnansiell

rapporterings rekommendation RFR 1 kompleerande

redovisningsregler för koncerner vilken anger de tillägg,

utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt

bestämmelser i årsredovisningslagen.

Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och

Rådet för ﬁnansiell rapportering RFR 2 (Redovisning

för juridiska personer) och ualanden från Rådet för

ﬁnansiell rapportering. Moderbolagets redovisning

överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper

med undantag av vad som framgår nedan under avsniet

Moderbolagets redovisningsprinciper

Nya standarder, ändringar och tolkningar av beﬁntliga

standarder som trä i kra under räkenskapsåret

De av EU godkända nya och ändrade standarder samt

tolkningsualanden från IFRS Interpretations Commiee

bedöms för närvarande inte påverka bolagets resultat eller

ﬁnansiella ställning i väsentlig omfaning.

i de rörelsesegment som följs upp av koncernledningen,

vilka är bostäder, samhäll, handel och kontor.

Koncernledningen följer upp hyresintäkter, driskostnader,

drineo, överskosgrad och verkligt värde. För mer

information se not 33.

Koncernredovisning

Doerföretag är alla företag (inklusive strukturerade

företag) över vilka koncernen har bestämmande

inﬂytande. Koncernen kontrollerar e företag när

den exponeras för eller har rä till rörlig avkastning

från si innehav i företaget och har möjlighet a

påverka avkastningen genom si inﬂytande i företaget.

Doerföretag inkluderas i koncernredovisningen från och

med den dag då det bestämmande inﬂytandet överförs

till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen

från och med den dag då det bestämmande inﬂytandet

upphör. Endast den delen av doerföretagets egna

kapital som intjänats eer den tidpunkt då bestämmande

inﬂytande erhölls ingår i koncernens egna kapital.

Förvärv kan klassiﬁceras antingen som rörelseförvärv

eller som tillgångsförvärv. Klassiﬁcering av förvärv som

rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från a en

individuell bedömning måste göras av varje enskild

transaktion.

Tillgångsförvärv

Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur

redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande

kriterier: förekomsten av anställda och komplexiteten i

interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter

och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet.

Hög förekomst av dessa kriterier innebär a förvärvet

klassiﬁceras som e rörelseförvärv och låg förekomst

som e tillgångsförvärv. Som alternativ till denna

bedömning kan koncernen välja a istället använda sig

av det så kallade ”koncentrationstestet”. Trianon har valt

a tillämpa dea test eer den 1 januari 2020. Dea test

innebär a Trianon gör en förenklad bedömning hurvida

det verkliga värdet av bruotillgångarna som förvärvas

kan hänföras till en tillgång (fastighet) eller en grupp av

liknande tillgångar (fastigheter). I de fallet testet påvisar

a, i allt väsentligt, hela det verkliga värdet hänför sig

till en tillgång (fastighet) eller en grupp av liknande

tillgångar (fastigheter), bedömer Trianon a förvärvet skall

klassiﬁceras som e tillgångsförvärv.

Nya standarder, ändringar och tolkningar av beﬁntliga

standarder som inte har tillämpats i förtid

Vid uppräandet av årsredovisningen per den 31

december 2021 har standarder och tolkningar publicerats

vilka ännu ej trä i kra. Inga av dessa reviderade eller

nya standarder bedöms få väsentlig påverkan på bolagets

ﬁnansiella rapporter.

Grunder för rapporternas uppräande

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor,

vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga

belopp är angivna i miljoner kronor om inte annat anges.

I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket kan innebära

a tabeller och beräkningar inte alltid summerar.

I årsredovisningen har värdering av posterna ske

till anskaningsvärde, utom då det gäller värdering av

förvaltningsfastigheter och vissa ﬁnansiella instrument för

vilka värdering ske till verkligt värde.

Viktiga uppskaningar och antaganden för

redovisningsändamål

För a kunna uppräa redovisningen enligt god

redovisningssed måste företagsledningen göra

bedömningar och antaganden som påverkar redovisade

värden samt upplysningar i de ﬁnansiella rapporterna.

Faktiskt uall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det

område där uppskaningar och antaganden skulle kunna

innebära risk för justeringar av redovisade värden för

tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår

är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan

bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens

resultat och ﬁnansiella ställning. Värderingen kräver en

bedömning av det framtida kassaﬂödet samt fastställande

av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden

och bedömningar som har gjorts framgår av not 16.

Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper

De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats

konsekvent på samtliga perioder som presenteras i

koncernens ﬁnansiella rapporter.

Redovisning av segment

E rörelsesegment är en del av en koncern som bedriver

verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra

sig kostnader och för vilka det ﬁnns fristående ﬁnansiell

information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp

Under innevarande räkenskapsår har samtliga förvärv

klassiﬁcerats som tillgångsförvärv.

En viktig skillnad i redovisning av tillgångsförvärv, jämfört

med rörelseförvärv, är a någon uppskjuten ska

hänförlig till övervärden på fastigheten inte redovisas vid

det första tillfället tillgången tas upp i balansräkningen

utan eventuell raba minskar istället fastighetens

anskaningsvärde (d.v.s. anskaningsutgien inkluderat

direkt hänförbara utgier samt eventuell avdragen raba

för uppskjuten ska). Det innebär a värdeförändringarna

kommer a påverkas av skaerabaen vid eerföljande

värdering. Full uppskjuten ska redovisas på temporära

skillnader som uppkommer eer förvärvet. Förvärvade

förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande

bokslutsdag till verkligt värde, vilket kan avvika från

anskaningsvärdet.

Rörelseförvärv

Förvärvsmetoden ska användas för redovisning av

koncernens rörelseförvärv. Förvärvsmetoden innebär

a förvärv av e doerföretag betraktas som en

transaktion varigenom moderföretaget indirekt förvärvar

doerföretagets tillgångar och skulder. Köpeskillingen

för förvärvet av e doerföretag utgörs av verkligt

värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som

emierats av koncernen. I köpeskillingen ingår även

verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en

följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling.

Villkorade köpeskillingar redovisas till verkligt värde vid

förvärvstidpunkten. I de fall den villkorade köpeskillingen

är klassiﬁcerad som egetkapitalinstrument, görs ingen

omvärdering och reglering görs inom eget kapital. För

övriga villkorade köpeskillingar omvärderas dessa vid

varje rapporidpunkt och förändringen redovisas i årets

resultat.

Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de

uppstår. Identiﬁerbara förvärvade tillgångar och övertagna

skulder i e rörelseförvärv värderas inledningsvis till

verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör

koncernen om alla innehav utan bestämmande inﬂytande

i det förvärvade bolaget redovisas till verkligt värde eller

till innehavets proportionella andel av det förvärvade

bolagets neotillgångar.

Det verkliga värdet på identiﬁerbara tillgångar och

skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid

förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefaar även

78 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

de andelar i tillgångarna och skulderna som är hänförliga

till eventuella innehav utan bestämmande inﬂyande i den

förvärvade verksamheten. Identiﬁerbara tillgångar och

skulder innefaar även tillgångar, skulder och avsäningar

inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående

part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens

balansräkning. Skillnaden mellan anskaningsvärdet för

förvärvet och förvärvad andel av neotillgångarna i den

förvärvade verksamheten klassiﬁceras som goodwill och

redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Om

beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade

doerföretagets tillgångar redovisas mellanskillnaden

direkt i rapporten över totalresultat.

Övriga konsolideringsprinciper

Koncerninterna transaktioner och balansposter samt

orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan

koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna

för doerföretag ska i förekommande fall ändras för

a garantera en konsekvent tillämpning av koncernens

principer. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i

koncernredovisningen det förvärvade doerföretagets

intäkter, kostnader, identiﬁerbara tillgångar och skulder

samt eventuell uppkommen goodwill.

Bokslutsdispositioner och obeskaade reserver

Skaelagstiningen i Sverige ger möjlighet a skjuta

upp skaebetalning genom avsäning till obeskaade

reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten

bokslutsdispositioner. Lagstiningens avskrivningsregler

möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt

plan. I koncernredovisningen redovisas dock inte

bokslutsdispositioner och obeskaade reserver. I

koncernens balansräkning har de obeskaade reserverna

delats upp i uppskjuten skaeskuld respektive eget

kapital. Eliminering av eget kapital sker däreer så a

endast intjänat eget kapital eer förvärvstillfället kvarstår.

I koncernens resultaträkning fördelas avsäning till eller

upplösning av obeskaade reserver mellan uppskjuten

ska och årets resultat.

Intresseföretag

Intresseföretag är alla de företag där koncernen har e

betydande men inte bestämmande inﬂytande, vilket i regel

gäller för aktieinnehav som omfaar mellan 20 procent

och 50 procent av rösterna. Innehav i intresseföretag

redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av

kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis

till anskaningsvärde och det redovisade värdet ökas

eller minskas däreer för a beakta koncernens andel av

intresseföretagets vinst eller förlust eer förvärvstidpunkten.

Koncernens redovisade värde på innehav i intresseföretag

inkluderar övervärden som identiﬁeras vid förvärvet. Om

ägarandelen i e intresseföretag minskas men investeringen

fortsäer a vara e intresseföretag omklassiﬁceras endast

e proportionellt belopp av den vinst eller förlust som

tidigare redovisades i övrigt totalresultat till resultatet.

Om koncernens andel av förluster i e intresseföretag

överstiger innehavet i dea intresseföretag redovisar inte

koncernen några yerligare förluster om inte koncernen

har åtagit sig förpliktelser å bolagets vägnar. Koncernens

andel av resultat och övrigt totalresultat i e intresseföretag

ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat. I de

fall orealiserade förluster elimineras nedskrivningsprövas

även den underliggande tillgången. En bedömning görs

även vid varje rapportperiods slut om det föreligger e

nedskrivningsbehov för investeringen i e intresseföretag.

Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet

som motsvaras av skillnaden mellan återvinningsvärdet och

det redovisade värdet.

Samarbetsarrangemang

Bolag där Trianon har e långsiktigt ägarengagemang,

och tillsammans med en eller ﬂera samarbetspartner har

e bestämmande inﬂytande, delas upp i joint venture

eller gemensamma verksamheter beroende på om

koncernen har direkt rä till tillgångar och åtaganden i

skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture).

Bedömningen utgår från strukturen på investeringen,

den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser

samt övriga faktorer och omständigheter. Joint venture

redovisas i koncernens resultat och balansräkningar enligt

kapitalandelsmetoden, vilket innebär a i koncernens

rapport över resultat redovisas årligen Trianons andel av

resultatet. I balansräkningen justeras värdet av andelarna

med resultatandelen samt med eventuella utdelningar.

Förändringar i ägarandel i e doerföretag utan

förändring av bestämmande inﬂytande

Transaktioner med innehavare utan bestämmande

inﬂytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas

som egetkapitaltransaktioner, d.v.s. som transaktioner

med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från

innehavare utan bestämmande inﬂytande redovisas

skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling

och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade

värdet på doerföretagets neotillgångar i eget kapital.

Vinster och förluster på avyringar till innehavare utan

bestämmande inﬂytande redovisas också i eget kapital.

Rapport över kassaﬂöde

Kassaﬂödesanalysen uppräas enligt indirekt metod. Det

redovisade kassaﬂödet omfaar endast transaktioner

som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i

kassaﬂödesanalysen överensstämmer med deﬁnitionen av

likvida medel i balansräkningen.

INTÄKTER

Hyresintäkter

Koncernen är leasegivare avseende alla hyresavtal för

lokaler och bostäder samt garage- och bilplatser. Samtliga

hyresavtal klassiﬁceras som operationell leasing vilket

innebär a hyresintäkten intäktsförs i resultaträkningen

linjärt över leasingperioden.

Hyresintäkter redovisas först när väsentliga risker

och förmåner har överförts till motparten. Hyresintäkter

inklusive tillägg aviseras i försko och periodisering av

hyrorna sker linjärt så a endast den del av hyrorna som

belöper på perioden redovisas som intäkter. Intäkterna

redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller

förväntas komma a erhållas med avdrag för rabaer och

vakanta ytor. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad

hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över

den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersäningar från

hyresgäster i samband med avﬂyning i förtid redovisas

som intäkt i samband med a avtalsförhållandet med

hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket

normalt sker vid avﬂyning.

Hyresintäkter och hyresrabaer redovisas linjärt i

resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.

Förskoshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyresgäst under viss tid medges reducerad hyra

och under annan tid högre hyra, periodiseras denna

under respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets

löptid såvida hyresreduktionen inte beror på successiv

inﬂyning eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen

av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då

ersäningen erhållits, i de fall inga yerligare prestationer

krävs från Trianons sida.

Intäkter från ersäning avseende hyresgäst-

anpassningar kan faktureras vid e tillfälle eller

motsvarande intäkt i form av förhöjd hyra över hela

eller delar av hyresperioden. Oavse betalningsmetod

utgör intäkten för dea en hyra och redovisas som en

hyresintäkt i enlighet med IFRS 16.

I hyresaviseringarna ingår även tillägg såsom exempel

el, värme och fastighetska. Analys har genomförts av

intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från avtal

med kunder där Trianon undersökte avgränsningen

mellan redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasingavtal

och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder.

Bedömning har gjorts a andelen av servicetjänster

utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen

separering av intäkterna för tjänster för redovisning

enligt IFRS 15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16

vilket innebär a intäkten för servicetjänster periodiseras

på samma principer som hyresintäkterna. Det är vår

bedömning a dea inte leder till väsentliga skillnader

i belopp eller tidpunkt för hur intäkten hade redovisats

enligt IFRS 15.

Uakturerad fastighetska redovisas som intäkt i den

period den avser.

Övriga intäkter

Övriga intäkter utgörs av intäkter av förtidsinlösen

av hyreskontrakt, intäkter från fastighetsförvaltning

av intresseföretag samt övriga intäkter så som

försäkringsintäkter m.m. Övriga intäkter redovisas i den

period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovisas

i normalfallet på tillträdesdagen.

Statliga stöd

Statligt stöd är en åtgärd av staten i sye a lämna en

ekonomisk fördel som uppfyller vissa kriterier. Statliga

bidrag ﬁnns i form av sjuklönekostnad och lönebidrag

för enstaka bolag i koncernen. Sjuklönekostnad erhålls

årligen och intäktsförs vid samma tidpunkt. Lönebidragen

erhålls månadsvis och intäktsförs i den period de avser.

Stöd för hyresnedsäning för vissa lokalhyresgäster

har redovisats i den period som hyran skulle erhållits.

Investeringsstöd för investeringar i förvaltningsfastigheter

minskar anskaningsvärdet av den materiella

anläggningstillgången.

RÖRELSEKOSTNADER

Leasingavtal

Vid tecknandet av nya leasingavtal redovisas

en nyjanderästillgång samt en leasingskuld i

balansräkningen. Anskaningsvärdet utgörs av

de diskonterade återstående leasingavgierna

för icke uppsägningsbara leasingperioder. Möjliga

förlängningsperioder inkluderas om koncernen är

rimligt säker på a dessa kommer a nyjas. Vid

diskontering används bolaget marginella låneränta

som för närvarande uppgår till mellan 3,25 och 3,35

procent. Leasingavtalet kan komma a förändras under

leasingperioden varvid omvärdering av leasingskulden

och nyjanderästillgången sker. Leasingavgier fördelas

mellan amortering på leasingskulden och betalning av

ränta. Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av

avtal avseende tomträer. Med hänsyn till a aktuella

leasingavtal avser tomträer där nyjandetid bedöms

motsvara evighet så redovisas leasingavgien i sin helhet

som räntekostnad. Bolaget tillämpar länadsreglerna

avseende leasingavtal där den underliggande tillgången

har e lågt värde samt kortidsleasingavtal. Dessa

leasingavtal redovisas som kostnad den period som

nyjandet sker.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader utgörs av kostnader som avser dri,

skötsel, uthyrning, fastighetsska, administration och

underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Central administration utgörs av kostnader för

koncerngemensamma funktioner samt ägande av

koncernens doerföretag. Även kundförluster ingår i

central administration.

Ersäningar till anställda

Samtliga pensionsplaner i Trianon redovisas som

avgisbestämda. För avgisbestämda pensionsplaner

betalar bolaget avgier till oentligt eller privat

administrerade pensionsförsäkringsplaner på obligatorisk,

avtalsenlig eller frivillig basis. Trianon har inga yerligare

betalningsförpliktelser när avgierna väl är betalda.

Avgierna redovisas som personalkostnader när de

förfaller till betalning. Förutbetalda avgier redovisas som

en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning

eller minskning av framtida betalningar kan komma

79 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Trianon tillgodo. En kostnad för ersäningar i samband

med uppsägningar av personal redovisas endast om

bolaget är bevisligen förpliktigat, utan realistisk möjlighet

till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan a

avsluta en anställning före den normala tidpunkten.

När ersäningar lämnas som e erbjudande för a

uppmuntra frivillig avgång, redovisas en kostnad om det

är sannolikt a erbjudandet kommer a accepteras och

antalet anställda som kommer a acceptera erbjudandet

tillförlitligt kan uppskaas.

RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH

JOINT VENTURE

Utgörs av koncernens andel av resultat i de företag som

klassiﬁcerats som intresseföretag och joint venture enligt

deﬁnition ovan. Resultat från de intresseföretag och joint

venture som innehar förvaltningsfastigheter inkluderar

verkligt värdeförändringar på fastighetsinnehavet.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på

aktier redovisas när aktieägarens rä a erhålla betalning

bedöms som säker.

Både ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt

eektivräntemetoden.

Lånekostnader direkt hänförliga till större

nybyggnadsprojekt aktiveras under produktionstiden.

Uagna pantbrev i samband med nybyggnation

kostnadsförs inte utan aktiveras som fastighetsinvestering.

Värdeförändringar avseende derivatinstrument

som används inom den ﬁnansiella verksamheten

redovisas som värdeförändringar under separat rubrik i

resultaträkningen.

INKOMSTSKATTER

Redovisning av inkomstska inkluderar aktuell ska

samt uppskjuten ska. Inkomstskaer redovisas i årets

resultat utom då underliggande transaktion redovisats

i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande

skaeeekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget

kapital.

Uppskjuten ska beräknas enligt

balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära

skillnader. En temporär skillnad ﬁnns när det bokförda

värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det

skaemässiga värdet.

Värderingen av uppskjuten ska baserar sig på hur

redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas

bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på

koncernens förvaltningsfastigheter antas realiseras genom

försäljning i slutet av användningen. Skaesatsen på

vinsten är den som skulle gälla på en direkt försäljning

av fastigheten som redovisas i koncernens rapport över

ﬁnansiell ställning oavse om koncernen skulle strukturera

försäljningen via avyring av doerföretag, vilket skulle

kunna innebära en annan skaesats. Den uppskjutna

skaen beräknas sedan utifrån respektive temporära

skillnader och skaekonsekvenser som härrör från

återvinning genom försäljning.

Uppskjuten ska beräknas med tillämpning av

den skaesats som har beslutats eller aviserats per

balansdagen och som förväntas gälla när den berörda

uppskjutna skaefordran realiseras eller när den

uppskjutna skaeskulden regleras. Skaesatsen 20,6

procent använts vid beräkning av uppskjuten ska.

Uppskjutna skaefordringar redovisas i den omfaning

det är sannolikt a framtida skaemässiga översko

kommer a ﬁnnas mot vilka de temporära skillnaderna

kan nyjas. Uppskjutna skaefordringar och skaeskulder

kvias då de hänför sig till inkomstska som debiteras av

samma myndighet och då koncernen har för avsikt a

reglera skaen med e neobelopp.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Koncernens fastigheter innehas i sye a generera

hyresintäkter och värdestegring. Samtliga

fastigheter klassiﬁceras som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per

balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning

av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt.

Värderingsmodellen bygger på en långsiktig

avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida

betalningsströmmar med individuella avkastningskrav

per fastighet beroende på analys av genomförda

transaktioner och fastighetens marknadsposition.

Koncernens princip är a värdera samtliga

fastigheter till verkligt värde genom oberoende

externa värderingsmän med erkända och relevanta

kvaliﬁkationer. Som externa värderingsmän har Forum

Fastighetsekonomi AB, Croisee Real Estate Partner,

Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB samt Newsec

Advice AB anlitats, vilka samtliga är oberoende

konsulöretag med auktoriserade fastighetsvärderare.

Värderingar gjordes senast i december 2021. Vid

utgången av räkenskapsåret har 81 procent av det totala

fastighetsvärdet externvärderats. Fastigheterna från

Signatur Fastigheter, några nyförvärvade fastigheter

under december 2021 och någon mindre projekastighet

av lägre värde har internvärderats.

Byggräer och potentiella byggräer har inte värderats

på beﬁntliga fastigheter förutom på fastigheten Rolf 6, där

e byggräsvärde är beaktat i projektkalkylen då projektet

för fastigheten nu realiseras. Ej detaljplanerade byggräer

eller ej tillträdda byggräer har ej värderats.

Förvaltningsfastigheter i intresseföretag eller joint

venture värderas på motsvarande sä.

För mer information angående värdering av

förvaltningsfastigheter se not 16.

Tillkommande utgier läggs till det redovisade värdet

endast om det är sannolikt a de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer

a komma företaget till del och anskaningsvärdet kan

beräknas på e tillförlitligt sä. Alla andra tillkommande

utgier redovisas som kostnad i den period de

uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med

a utgien uppkommer. Avgörande för bedömningen när

en tillkommande utgi läggs till det redovisade värdet är

om utgien avser utbyten av identiﬁerade komponenter,

eller delar därav, varvid sådana utgier aktiveras. Även

i de fall ny komponent tillskapats läggs utgien till det

redovisade värdet. Låneutgier som är direkt hänförbara

till inköp, konstruktion eller produktion för större ny, till-

eller ombyggnader av en tillgång och som tar betydande

tid i anspråk a färdigställa för avsedd användning eller

försäljning inkluderas i tillgångens anskaningsvärde.

Aktivering av lånekostnader sker under förutsäningen

a det är sannolikt a de kommer a leda till framtida

ekonomiska fördelar och a kostnaderna kan mätas på e

tillförlitligt sä.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång

i balansräkningen om det är sannolikt a framtida

ekonomiska fördelar kommer a komma Trianon till del

och anskaningsvärdet för tillgången kan beräknas på e

tillförlitligt sä. Materiella anläggningstillgångar, ägda och

leasade, redovisas i koncernen till anskaningsvärde eer

avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar. I anskaningsvärdet ingår inköpspriset

samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.

Tillkommande utgier läggs till anskaningsvärdet

endast om det är sannolikt a de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer

a komma företaget till del och anskaningsvärdet kan

beräknas på tillförlitligt sä. Alla andra tillkommande

utgier redovisas som kostnad i den period de

uppkommer. Eventuella oavskrivna redovisade värden

på utbya komponenter, eller delar av komponenter,

utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet.

Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivning sker

linjärt över tillgångens beräknade nyjandeperiod från

och med året eer tillgången aktiverats. Avskrivningar

enligt plan baseras på ursprungliga anskaningsvärden

minskat med beräknat restvärde. Nedskrivning sker

om återvinningsvärdet understiger det redovisade

värdet. Tillgångarnas restvärde, nyjandeperiod och

avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår

och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje

redovisningsperiod.

Nyjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag

och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på

följande nyjandeperiod:

• Inventarier, verktyg och installationer; 5 år

Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar

Nedskrivningar sker när det redovisade värdet överstiger

det s.k. återvinningsvärdet. Bedömning sker för

varje enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över

resultaträkningen. Återvinningsvärdet är det högre värdet

av det verkliga värdet minus försäljningskostnader och

dess nyjandevärde. Vid beräkning av nyjandevärde

diskonteras uppskaat framtida kassaﬂöde till nuvärde

med en diskonteringsränta före ska som återspeglar

aktuell marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de

risker som förknippas med tillgången.

FINANSIELLA INSTRUMENT

En ﬁnansiell tillgång eller ﬁnansiell skuld tas upp i

balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets

avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar och kundfordringar

tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och

företagets rä till ersäning är ovillkorlig och kontroll

överförd till kund. Skuld tas upp när motparten har

presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger a betala,

även om faktura ännu inte moagits. Leverantörsskulder

tas upp när faktura moagits.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen

inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel,

kundfordringar, korristiga placeringar och övriga

fordringar. Redovisning av koncernens ﬁnansiella skulder

består i huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat

redovisade till verkligt värde via resultatet och övriga

leverantörsskulder samt korristiga skulder. Koncernen

tillämpar ej någon säkringsredovisning.

En ﬁnansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt

eller delvis) när räigheterna i avtalet har realiserats eller

förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över

den. Detsamma gäller för del av en ﬁnansiell tillgång. En

ﬁnansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller

delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat

sä utsläcks. Detsamma gäller för del av ﬁnansiell skuld.

E byte mellan en beﬁntlig låntagare och långivare av

skuldinstrument med villkor som i allt väsentligt är olika

ska redovisas som en utsläckning av den gamla ﬁnansiella

skulden och redovisning av en ny ﬁnansiell skuld.

På motsvarande sä ska en modiﬁering i betydande

utsträckning av villkoren för en ﬁnansiell skuld eller del av

den (oavse om den är hänförlig till låntagarens ﬁnansiella

svårigheter eller ej) redovisas som en utsläckning av den

ursprungliga ﬁnansiella skulden och redovisning av en ny

ﬁnansiell skuld. Skillnaden mellan det redovisade värdet

för en ﬁnansiell skuld (eller del av en ﬁnansiell skuld)

som utsläckts eller överförts till en annan part och en

ersäning som erlagts, inklusive överförda tillgångar som

inte är kontanter eller påtagna skulder, ska redovisas i

resultatet.

Om e företag återköper en del av en ﬁnansiell skuld

ska företaget fördela det tidigare redovisade värdet för

den ﬁnansiella skulden på den del som fortsäer a bli

redovisad och den del som tas bort från rapporten över

ﬁnansiell ställning utifrån de relativa verkliga värdena för

dessa delar vid återköpstidpunkten. Skillnaden mellan

(a) det redovisade värdet som fördelats på den del som

tagits bort från rapporten över ﬁnansiell ställning och (b)

erlagd ersäning, inklusive överförda tillgångar som inte

är kontanter eller påtagna skulder, för den del som tagits

bort från rapporten över ﬁnansiell ställning, ska redovisas

i resultatet. En ﬁnansiell tillgång och en ﬁnansiell skuld

neoredovisas i balansräkningen när det föreligger en

legal rä a kvia de redovisade beloppen och avsikten

är a antingen reglera neot eller a realisera tillgången

samtidigt som skulden regleras. Vid varje rapporillfälle

utvärderar företaget om det ﬁnns objektiva indikationer på

a en ﬁnansiell tillgång eller grupp av ﬁnansiella tillgångar

är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster från

boragande ur balansräkning samt modiﬁering redovisas

i resultatet.

80 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Klassiﬁcering och värdering

Trianons principer för klassiﬁcering och värdering

av ﬁnansiella tillgångar baseras på en bedömning

av både företagets aärsmodell för förvaltningen

av ﬁnansiella tillgångar, och egenskaperna hos de

avtalsenliga kassaﬂödena från den ﬁnansiella tillgången.

Klassiﬁceringen av ﬁnansiella tillgångar som är

skuldinstrument baseras på koncernens aärsmodell för

förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens

avtalsenliga kassaﬂöden. Trianon har för närvarande

endast ﬁnansiella tillgångar som klassiﬁceras enligt

aärsmodellen a samla in avtalsenliga kassaﬂöden.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaningsvärde

Finansiella tillgångar som innehas enligt en aärsmodell

vars mål är a inneha tillgångar i sye a samla in

avtalsenliga kassaﬂöden förvaltas för a realisera

kassaﬂöden genom a samla in avtalsenliga betalningar

under instrumentets löptid. Dessa tillgångar värderas till

upplupet anskaningsvärde.

Finansiella tillgångar klassiﬁcerade till upplupet

anskaningsvärde värderas initialt till verkligt värde med

tillägg av transaktionskostnader. Kundfordringar och

leasingfordringar redovisas initialt till det fakturerade

värdet. Eer första redovisningstillfället värderas

tillgångarna enligt eektivräntemetoden. Finansiella

tillgångar klassiﬁcerade till upplupet anskaningsvärde

innehas enligt aärsmodellen a inkassera avtalsenliga

kassaﬂöden som endast är betalningar av kapitalbelopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna

omfaas av en förlustreservering för förväntade

krediörluster.

Förväntade krediörluster återspeglar nuvärdet av

alla undersko i kassaﬂöden hänförliga till fallissemang

antingen för de nästkommande 12 månaderna eller

för den förväntade återstående löptiden för det

ﬁnansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och

på krediörsämring sedan första redovisningstillfället.

Förväntade krediörluster återspeglar e objektivt,

sannolikhetsvägt uall som beaktar ﬂertalet scenarier

baserade på rimliga och veriﬁerbara prognoser.

Värderingen av förväntade krediörluster baseras

på olika metoder. Metoden för kundfordringar,

avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska

kundförluster kombinerat med framåtblickande

faktorer (t ex försämrad konjunktur, ökad aktivitet i

bygg- och uthyrningsverksamheten samt e större

andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet), enligt en

förlustandelsmetod (förenklad metod). En förlustreserv

redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans

eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken

förväntas understiga e år för samtliga dessa fordringar.

Koncernens kunder är en homogen grupp med likartad

riskproﬁl, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för

samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar

bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran

när det inte längre ﬁnns någon förväntan på a erhålla

betalning och då aktiva åtgärder för a erhålla betalning

har avslutats.

Likvida medel

I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden

och övriga korristiga placeringar med förfallodag

inom tre månader från anskaningstidpunkten.

Checkräkningskredit (om utnyjad) redovisas som

upplåning bland korristiga skulder. Likvida medel

omfaas av kraven på förlustreservering för förväntade

krediörluster.

Finansiella skulder

Finansiella skulder klassiﬁceras till upplupet

anskaningsvärde med undantag av derivat. Finansiella

skulder redovisade till upplupet anskaningsvärde värderas

initialt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader.

Eer det första redovisningstillfället värderas de enligt

eektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en

förväntad löptid längre än 1 år medan korristiga har en

löptid kortare än 1 år. All upplåning (skuld till kreditinstitut

och obligationslån) samt övriga ﬁnansiella skulder, t.ex.

leverantörsskulder, ingår i denna kategori.

Upplåning klassiﬁceras som korristiga skulder om inte

koncernen har en ovillkorlig rä a skjuta upp betalning av

skulden i åtminstone 12 månader eer balansdagen.

Trianon redovisar sedan några år tillbaka e

konvertibelt skuldebrev. Det verkliga värdet på

skulddelen i e konvertibelt skuldebrev beräknas med en

diskonteringsränta som utgörs av marknadsräntan för en

skuld med samma villkor men utan konverteringsräen

till aktier. Beloppet redovisas som skuld till upplupet

anskaningsvärde fram tills a skulden konverteras eller

förfaller. Konverteringsräen, redovisas inledningsvis som

skillnaden mellan verkligt värde för hela det sammansaa

ﬁnansiella instrumentet och skulddelens verkliga värde.

Då avtalad ränta för konvertibeln bedömdes vara

marknadsmässig har det ej uppstå någon skillnad som

inneburit någon eekt på eget kapital.

Derivat

Derivat redovisas enligt IFRS initialt till verkligt värde

innebärande a transaktionskostnader belastar

periodens resultat. Ränteintäkter från ränteswappar ska

skiljas från ränteintäkter enligt eektivräntemetoden

och presenteras separat i resultatet. Eer den initiala

redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt

värde och värdeförändringar på derivatinstrument,

fristående såväl som inbäddade, redovisas i koncernens

rapport över totalresultat. Ränteswappar som säkrar

kassaﬂödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till

neot av upplupen fordran på rörlig ränta och upplupen

skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som

räntekostnad respektive ränteintäkt.

Om e derivat utgör en ﬁnansiell tillgång ska Trianon

ta bort derivatet från balansräkningen när de avtalsenliga

räigheterna till kassaﬂödena från den ﬁnansiella

tillgången upphör eller om Trianon överför derivatet. Om

e derivat utgör en ﬁnansiell skuld ska Trianon ta bort

derivatet från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet

fullgörs, annulleras eller utsläcks. Trianon har endast

derivat redovisade som skuld.

I Trianons fall avses ränteswapavtal som klassiﬁceras

till verkligt värde via resultatet vilka har anskaats för a

säkra de risker för ränteexponeringar som koncernen

är utsa för. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt

värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå

innebär a värderingen baseras på annan indata än

noterade priser som är observerbara för tillgångar eller

skulder antingen direkt eller indirekt. I Trianons fall utgörs

dea av marknadsvärdering från bankerna. I avtalet

för derivat ﬁnns möjlighet till nening av förpliktelser

gentemot samma motpart. Koncernen tillämpar ej

säkringsredovisning. Derivat klassiﬁceras till verkligt värde

via resultatet.

Upplupet anskaningsvärde

Upplupet anskaningsvärde beräknas med hjälp av

eektivräntemetoden, vilket innebär a eventuella över

eller underkurser som direkt hänförliga kostnader eller

intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av

den beräknade eektivräntan. Eektivräntan är den ränta

som ger instrumentets anskaningsvärde som resultat vid

nuvärdesberäkning av framtida kassaﬂöden.

Eget kapital

Stamaktier klassiﬁceras som eget kapital.

Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till

emission av nya aktier eller optioner redovisas, neo eer

ska, i eget kapital som e avdrag från emissionslikviden.

Koncernen redovisar sedan några år tillbaka en

hybridobligation med evig löptid som del av eget

kapital. Den räntekostnad som erläggs till innehavarna

av obligationen redovisas såsom en följd av dea såsom

en utdelning direkt i eget kapital. Hybridobligationerna

redovisas som eget kapital då de löper med evig

löptid, återbetalning beslutas av årsstämma samt a

hybridobligationerna är eerställda samtliga skulder och

skuldinstrument i samband med en eventuell likvidation.

Resultat per aktie

Resultat per aktie före utspädning beräknas genom a

dividera:

• resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare,

exklusive utdelning som är hänförlig till

hybridobligationer

• med e vägt genomsniligt antal utestående

stamaktier under perioden, justerad för

fondemissionselementet i stamaktier som emierats

under året och exklusive återköpta aktier som innehas

som egna aktier av moderföretaget.

För beräkning av resultat per aktie eer utspädning

justeras beloppen som använts för beräkning av resultat

per aktie före utspädning genom a beakta:

• eekten av ränta på konvertibelt skuldbrev, och

• det vägda genomsniet av antalet stamaktier som

tillkommer om samtliga potentiella stamaktier, som ger

upphov till utspädningseekt konverteras till aktier.

AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

En avsäning redovisas i balansräkningen när koncernen

har en beﬁntlig legal eller informell förpliktelse som en

följd av en inträad händelse, och det är troligt a e

ulöde av ekonomiska resurser kommer a krävas för

a reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskaning

av beloppet kan göras. Där eekten av när i tiden

betalning sker är väsentlig, beräknas avsäningar genom

diskontering av det förväntade framtida kassaﬂödet

till en räntesats före ska som återspeglar aktuella

marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det

är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

Avsäningar omprövas vid varje bokslutstillfälle.

En eventualförpliktelse redovisas när det ﬁnns e

möjligt åtagande som härrör från inträade händelser

och vars förekomst bekräas endast av osäkra framtida

händelser. Eventualförpliktelser redovisas också när det

ﬁnns e åtagande som inte redovisas som en skuld eller

avsäning på grund av det inte är troligt a e ulöde av

resurser kommer a krävas eller a det ej tillförlitligt kan

beräknas.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har uppräat sin årsredovisning enligt

Årsredovisningslagen och tillkommande information

i enlighet med Rådet för ﬁnansiell rapportering

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer

vilket innebär a moderbolaget i årsredovisningen för

den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända

IFRS och ualanden så långt dea är möjligt inom ramen

för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskaning. Rekommendationen

anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som skall

göras.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper

De mest väsentliga skillnaderna mellan koncernens och

moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Klassiﬁcering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är

uppställda enligt årsredovisningslagens scheman.

Skillnaden mot IAS 1, Uormning av ﬁnansiella rapporter,

som tillämpas vid uormningen av koncernens ﬁnansiella

rapporter är främst redovisning av ﬁnansiella intäkter och

kostnader samt eget kapital.

Doerföretag

Andelar i doerföretag redovisas i moderbolaget i

enlighet med anskaningsvärdemetoden. Dea innebär

a transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet

81 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

för innehav i doerföretaget. Det bokförda värdet prövas

årsvis mot doerföretagens koncernmässiga värde,

återvinningsvärdet. I de fall bokfört värde överstiger

återvinningsvärdet sker nedskrivning som belastar

resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte

längre är motiverad sker återföring av denna. Erhållna

utdelningar redovisas som intäkt. Nedskrivningsprövning

av det bokförda värdet sker eer a utdelning erhållits.

Intäkter

Moderbolagets neoomsäning består av hyresintäkter

från operationella leasingavtal och följer samma

redovisningsprinciper som koncernen, med undantag

av kravet på a särskilja mellan lease och icke-leasing

komponenter.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas

till anskaningsvärde eer avdrag för ackumulerade

avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma

sä som för koncernen men med tillägg för eventuella

uppskrivningar. Materiella anläggningstillgångar skrivs av

med 20 procent per år. I de fall en tillgångs redovisade

värde överstiger dess beräknade återvinningsvärde skrivs

tillgången omedelbart ner till si återvinningsvärde

Finansiella garantier

Moderbolagets ﬁnansiella garantiavtal består i huvudsak

av borgensförbindelser till förmån för doerföretag.

Finansiella garantier innebär a bolaget har e åtagande

a ersäa innehavaren av e skuldinstrument för förluster

som denne ådrar sig på grund av a en angiven gäldenär

inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren.

För redovisning av ﬁnansiella garantiavtal tillämpar

moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en länad jämfört

med reglerna i IFRS 9 när det gäller ﬁnansiella garantiavtal

utställda till förmån för doerföretag och intresseföretag.

Moderbolaget redovisar ﬁnansiella garantiavtal som

avsäning i balansräkningen när bolaget har e åtagande

för vilket betalning sannolikt erfordras för a reglera

åtagandet.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning

och beskaning tillämpas inte reglerna om ﬁnansiella

instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk

person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL

anskaningsvärdemetoden. Principerna gällande initial

redovisning och boragning från balansräkningen skiljer

sig inte från koncernredovisning.

I moderföretaget värderas därmed ﬁnansiella

anläggningstillgångar till anskaningsvärde (med

avdrag för eventuella nedskrivningar och med

tillägg för eventuella uppskrivningar) och ﬁnansiella

omsäningstillgångar enligt lägsta värdets princip, (det

lägsta av anskaningsvärdet och neoförsäljningsvärdet

på balansdagen) och ﬁnansiella omsäningstillgångar

enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av

nedskrivning för förväntade krediörluster enligt IFRS

9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. För

övriga ﬁnansiella tillgångar baseras nedskrivning på

marknadsvärden.

Moderföretaget tillämpar samma metod som

koncernen för beräkning av förväntade krediörluster

på koncerninterna fordringar utifrån sannolikhet för

fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid

fallissemang. Moderföretagets bedömningar enligt

ovanstående metod med beaktande av övrig känd

information och framåtblickade faktorer bedöms

förväntade krediörluster inte vara väsentliga och ingen

reservering har därför redovisats. Moderföretagets

fordringar på doerföretaget är eerställda externa

långivares fordringar.

Långfristiga ﬁnansiella skulder redovisas till upplupet

anskaningsvärde. Utgier som är direkt hänförliga till

upptagande av lån korrigerar lånets anskaningsvärde

och periodiserats enligt eektivräntemetoden. Korristiga

skulder redovisas till anskaningsvärde.

Derivatinstrument som utgör ﬁnansiella tillgångar

och för vilka säkringsredovisning inte har tillämpats

värderas eer det första redovisningstillfället till det lägsta

av anskaningsvärdet och neoförsäljningsvärdet på

balansdagen.

Derivatinstrument med negativt värde och för vilka

säkringsredovisning inte tillämpats redovisas som

ﬁnansiella skulder och värderas till dea värde.

Ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt

eektivräntemetoden.

Leasade tillgångar

I moderbolaget tillämpas undantaget från IFRS

16 och leasing redovisas som kostnad linjärt över

leasingperioden.

Skaer

I moderbolaget redovisas obeskaade reserver inklusive

uppskjuten skaeskuld. I koncernredovisningen delas

däremot obeskaade reserver upp på uppskjuten

skaeskuld och eget kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillsko för juridiska

personer

Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillsko

i enlighet med Rådet för ﬁnansiell rapportering

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska

personer. Aktieägartillsko redovisas mot eget kapital hos

moagaren och andelar i koncernföretaget hos givaren, i

den mån nedskrivning ej erfordras.

Vid redovisning av koncernbidrag kan e bolag

tillämpa antingen huvudregeln eller alternativregeln.

Den valda regeln ska tillämpas konsekvent på samtliga

koncernbidrag. Huvudregeln innebär a moderbolaget

redovisar erhållna koncernbidrag från doerföretag

som ﬁnansiell intäkt och lämnade koncernbidrag

till doerföretag redovisas som ökning av andelar

i koncernföretag. Alternativregeln innebär a såväl

erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som

bokslutsdisposition. Trianon tillämpar alternativregeln.

Skaeeekten redovisas i enlighet med IAS 12 i

resultaträkningen.

Intresseföretag

Andelar i intresseföretag värderas till anskaningsvärde.

I de fall det redovisade värdet avseende investeringen

överstiger anskaningsvärdet sker nedskrivning.

Not 3 Finansiell riskhantering och ﬁnansiella

derivatinstrument

Trianonkoncernen är i egenskap av neolåntagare

exponerad för ﬁnansiella risker. Framförallt exponeras

koncernen för ränterisk, reﬁnansieringsrisk och

likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Inga

valutarisker ﬁnns i koncernen. Koncernens ﬁnanspolicy

reglerar hur de ﬁnansiella riskerna ska hanteras samt

anger limiter och vilka ﬁnansiella instrument som får

användas.

Ränterisk & räntebindning

Trianon har en belåningsgrad som uppgår till 53,5

procent (55,7). Den räntebärande upplåningen medför

a koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk

avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat

och kassaﬂöden till följd av förändrade marknadsräntor.

Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna

får genomslag på koncernens ﬁnansneo beror på

upplåningens räntebindningstid.

För a begränsa eekterna av ränteförändringar har

2 320 Mkr (2 460) säkrats med ränteswappar, vilket

motsvarar 34 procent (44) av de räntebärande skulderna.

Cirka 31 procent av lån från kreditinstitut löper med

fast ränta, vilket begränsar ränterisken yerligare. Den

genomsniliga räntan för totala lånestocken exklusive

swapar uppgick vid årsskiet till 1,4 procent (1,7) samt

inklusive swapräntor 1,9 procent (2,3). En förändring av

marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en

resultatpåverkan med +/- 22,0 Mkr (11,0), beräknat på

den del av skulden som löper med rörlig ränta och som ej

säkrats med räntederivat, för det räkenskapsår som slutar

den 31 december 2021.

Under 2021 har nya swapavtal ingås om 300 Mkr på

tio års löptid.

Enligt bolagets ﬁnanspolicy ska räntebindningstiden

vara mellan två och fyra år. Den genomsniliga

räntebindningstiden var per bokslutsdagen 2,7 år (3,7).

82 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Räntebindningsstruktur 2021-12-31

Förfallotidpunkt (År)

Volym (Mkr) Andel (%)

2022 4 801 70%

2023 847 12%

2024 205 3%

2025 och framåt 1 002 15%

Summa 6 855 100%

Finansiella derivatinstrument

Följande tabell redovisar räntederivatporöljens nominella belopp neo, marknadsvärde per bokslutsdagen,

genomsnilig eektiv ränta samt påverkan på poröljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1

%-enhet.

Förfall

Nominellt

belopp (Mkr)

Orealiserad värde-

förändring (Mkr)

Genomsnilig

ränta

Marknadsvärde om

ränta +1%-enhet

Marknadsvärde om

ränta -1%-enhet

2024 100 -0,3 0,40% 1,7 -2,2

2025 350 2,5 0,40% 14,3 -9,3

2027* 0 1,2 0,50% 0,0 0,0

2028 870 -61,7 1,80% -4,8 -119,3

2029 700 -5,8 0,90% 42,5 -54,1

2031 300 -6,8 1,20% 21,6 -35,0

Summa 2 320 -70,9 1,20% 75,4 -219,9

*Forwardstartad swap om 100 Mkr med start 2024.

Räntederivat om 70,9 Mkr (166,5) redovisas som

långfristiga och 0,0 Mkr (0,8) redovisas som korristiga.

Räntederivaten är värderade till verkligt värde i

balansräkningen. Det verkliga värdet har beräknats utifrån

ociella marknadsnoteringar och enligt vedertagna

beräkningsmetoder, se yerligare information om

beräkning av verkligt värde i not 30.

Tecknade swapavtal innebär a rörlig

ränta på underliggande lån byts mot fast

ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan

värdeförändringarna redovisas löpande i resultaträkningen.

Reﬁnansierings- och likviditetsrisk

Med reﬁnansierings- och likviditetsrisk avses risken a

kostnaden blir högre och ﬁnansieringsmöjligheterna

begränsade när lån ska omsäas samt a betalningsför-

pliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig

likviditet. Koncernen begränsar risken genom det

ﬁnansiella målet a belåningsgraden ej ska överstiga 60

procent. Belåningsgraden per bokslutsdagen uppgick till

53,5 procent (55,7).

Lånen upptas endast från kreditgivare med hög

rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur.

Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2021

till 6 866,5 Mkr (5 546,2), varav konvertibellån utgör

11,4 Mkr (11,4) samt 0 Mkr (0) utgör utnyjad del av

checkkredit om totalt 35 Mkr (25).

Kapitalbindningsstruktur

Upplåning ska enligt ﬁnanspolicyn ske från minst tre

motparter och i samband med förvärv av Signatur

Fastigheter har antalet motparter ökat till 15 stycken.

Enligt avtal omfaande 56 procent av krediterna, ska

koncernens räntetäckningsgrad (resultat eer ﬁnansiella

intäkter och kostnader, ökat med externa räntekostnader

i relation till externa räntekostnader) ej understiga

1,5 ggr samt 15 procent av krediterna ej understiga

1,75 ggr. Enligt avtal omfaande 69 procent ska

koncernens belåningsgrad (räntebärande neoskuld

i relation till förvaltningsfastigheter) ej överstiga 60

procent samt enligt 15 procent ej överstiga 65 procent.

Enligt avtal omfaande 45 procent av krediterna skall

koncernens soliditet (eget kapital/balansomslutning) ej

understiga 30 procent. Samtliga kriterier har uppfyllts för

båda räkenskapsåren.

Eer räkenskapsårets utgång har 1 055 Mkr av lån med

förfall 2022 förlängts på löptider mellan e och tre år.

Enligt bolagets ﬁnanspolicy ska kapitalbindningstiden

vara 2 år. Den genomsniliga kapitalbindningstiden var

per bokslutsdagen 2,1 år (1,6).

Kapitalbindningsstruktur 2021-12-31 koncern

Förfallotidpunkt (År)

Volym (Mkr) Andel (%)

2022* 3 412 50%

2023 2 577 37%

2024 och framåt 878 13%

Summa 6 867 100%

* Eer räkenskapsårets utgång har 1 055 Mkr av lån med

förfall 2022 förlängts på löptider mellan e och tre år.

Kapitalbindningsstruktur 2021-12-31, moderbolag

Förfallotidpunkt (År)

Volym (Mkr) Andel (%)

2022 40 4%

2023 907 96%

2024 och framåt 0 0%

Summa 948 100%

Kapitalbindningsstruktur 2020-12-31, koncern

Förfallotidpunkt (År)

Volym (Mkr) Andel (%)

2021 1 487 27%

2022 3 619 65%

2023 och framåt 440 8%

Summa 5 546 100%

Banklån förlängda innan 2020-12-31, 815 Mkr.

Kapitalbindningsstruktur 2020-12-31, moderbolag

Förfallotidpunkt (År)

Volym (Mkr) Andel (%)

2021 179 22%

2022 614 78%

2023 och framåt 0 0%

Summa 793 100%

Banklån förlängda innan 2020-12-31, 328 Mkr

83 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Löptidsanalys odiskonterade skulder

Koncernen 2021-12-31

Förfaller inom

Räntebärande

skulder och derivat Räntekostnader

Leverantörs-

skulder

Övriga

skulder Summa

Inom 3 mån 256,1 24,5 74,3 107,5 462,4

4-6 mån 1 012,6 23,5 0,0 0,0 1 036,0

7-9 mån 176,8 20,5 0,0 0,0 197,3

10-12 mån 1 955,5 19,2 0,0 11,4 1 986,1

2 år 2 593,7 36,4 0,0 0,0 2 630,1

3 år 507,4 11,6 0,0 44,0 563,0

4 år 15,3 7,4 0,0 0,0 22,7

5 år 0,0 7, 2 0,0 0,0 7,2

Eer 5 år 337,8 191,8 0,0 0,0 529,5

6 855,1 341,9 74,3 162,9 7 434,2

Koncernen 2020-12-31

Förfaller inom

Räntebärande

skulder och derivat Räntekostnader

Leverantörs-

skulder

Övriga

skulder Summa

Inom 3 mån 143,0 26,7 43,1 0,0 212,8

4-6 mån 27,1 26,8 0,0 0,0 53,9

7-9 mån 123,9 26,4 0,0 0,0 150,3

10-12 mån 1 192,6 26,1 0,0 0,0 1 218,7

2 år 3 656,5 68,1 0,0 11,4 3 736,0

3 år 364,9 35,9 0,0 0,0 400,8

4 år 0,0 30,0 0,0 0,0 30,0

5 år 0,0 28,8 0,0 0,0 28,8

Eer 5 år 0,0 74,1 0,0 26,8 100,9

5 507,9 342,9 43,1 38,2 5 932,1

Under räkenskapsåret har reserv för förväntade

krediörluster minskat med 2,2 Mkr (-4,4). Konstaterade

kundförluster har belastat resultatet med -1,5 Mkr.

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021 2020 2021 2020

Kundfordringar 14,3 14,2 6,2 3,8

Fordringar hos intresseföretag 15,6 11,0 15,6 11,0

Fordringar hos joint venture 253,6 125,5 253,6 125,5

Fordringar hos doerföretag 0,0 0,0 1 672,3 1 508,4

Upplupna intäkter 3,5 12,8 2,8 2,3

Övriga fordringar* 1,6 1,6 1,6 1,6

Summa 288,6 165,1 1 952,1 1 652,6

*Övriga fordringar avser reverslån.

Av ovanstående fordringar förfaller 125,3 Mkr inom

3 månader, 0,0 Mkr inom 1 år och övriga eer 5 år.

Krediörlusten ﬁnns i posten kundfordringar.

Exponering i ﬁnansiella fordringar exklusive likvida medel

Ackumulerade nedskrivningar har ske av kundfordringar

enligt följande:

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021 2020 2021 2020

Kundfordringar 18,7 20,8 6,6 5,0

Reserv för förväntade krediörluster -4,4 -6,6 -0,4 -1,2

Summa kundfordringar 14,3 14,2 6,2 3,8

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken a motparten

i en transaktion inte kan fullgöra si åtagande och

därmed åsamkar koncernen en förlust. För a begränsa

motpartsrisken accepteras endast motparter med hög

kreditvärdighet samt a engagemanget per motpart är

begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är

begränsad då det inte föreligger någon betydande

kreditkoncentration i förhållande till någon viss kund eller

annan motpart.

Fordringar på intresseföretag och joint venture löper

med marknadsmässig ränta och kreditrisken i dessa

bedöms som låg.

84 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 4 Hyresintäkter / Neoomsäning

Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt följande:

Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal.

I hyresintäkterna ingår även tillägg såsom till exempel el, värme och fastighetsska. Bedömning har gjorts a

servicekostnaderna utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separering av intäkterna.

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021 2020 2021 2020

Bostäder 377,3 308,2 10,0 9,7

Lokaler 219,2 226,3 48,7 46,7

Garage och parkeringsplatser 21,4 18,7 5,4 4,7

Övrigt 0,2 0,0 0,0 0,0

Summa 618,1 553,2 64,1 61,1

Kontraktsförfallostruktur

Antal

kontrakt

Årligt

kontraktsvärde Andel, %

Totalt kontrakts-

värde under

avtalstiden Andel, %

Kommersiella lokalkontrakt, löptid

2022 108 17,9 8% 14,8 2%

2023 102 51,5 24% 86,4 10%

2024 89 47,0 22% 117,6 14%

2025 56 43,9 20% 154,5 18%

Övriga t.o.m. 2041 48 55,1 26% 478,5 56%

Summa 392 215,5 100% 851,8 100%

Kontraktsvärde avser bashyra inklusive indextillägg per år.

Genomsnilig återstående hyrestid till förfall viktat eer avtalade hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt uppgick till

4 år.

Not 5 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader

MKR KONCERN MODERBOLAG

Övriga rörelseintäkter 2021 2020 2021 2020

Lönerelaterade ersäningar/bidrag 0,4 0,6 0,0 0,0

Försäkringsersäning 1,0 0,7 0,0 0,0

Övriga rörelseintäkter 4,1 1,4 3,2 0,2

Summa 5,5 2,6 3,2 0,2

Not 6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021 2020 2021 2020

El- och värmekostnader 67,8 42,5 8,8 6,2

Övriga driskostnader 23,7 19,7 1,6 0,2

Reparation och underhåll 43,9 42,4 4,4 7,2

Fastighetsska 22,5 22,1 5,8 5,9

Personalkostnader 19,4 16,5 0,0 0,0

Övriga fastighetskostnader 50,3 44,1 6,9 9,1

Summa 227,6 187,3 27,5 28,5

Central administration / Övriga externa kostnader

KONCERN

MKR 2021 2020

Externa kostnader 29,6 28,5

Personalkostnader 24,5 23,1

Avskrivningar 1,3 1,3

Summa 55,5 52,9

Externa kostnader avser i huvudsak koncernledning, IT, marknadsföring, ﬁnansiella rapporter samt revisionsarvode. I

externa kostnader ingår även engångskostnader om 0,0 Mkr (6,5) avseende noteringskostnader.

85 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 7 Medeltalet anställda, personalkostnader, pensioner och övrigt

KONCERN MODERBOLAG

Medeltal anställda koncernen: 2021 2020 2021 2020

Män 48 41 2 1

Kvinnor 34 28 4 2

Summa 82 69 6 3

KONCERN MODERBOLAG

Könsfördelning inom företagsledningen: 2021 2020 2021 2020

Styrelseledamöter inklusive suppleanter

Män 5 5 5 5

Kvinnor 3 4 3 4

Summa 8 9 8 9

MKR KONCERN MODERBOLAG

Löner och andra ersäningar: 2021 2020 2021 2020

Styrelsen och verkställande direktören 3,0 2,8 3,0 2,8

Övriga anställda 31,6 27,2 4,5 2,2

Summa 34,6 30,0 7, 5 5,0

MKR KONCERN MODERBOLAG

Sociala kostnader: 2021 2020 2021 2020

Pensionskostnader för styrelsen och

verkställande direktören 1,4 1,3 1,4 1,3

Pensionskostnader för övriga anställda 3,1 2,3 0,8 0,6

Övriga sociala avgier enligt lag och avtal 12,4 9,1 2,8 1,9

Summa 16,9 12,7 5,0 3,8

MKR

Ersäningar och övriga förmåner till styrelse

och verkställande direktören 2021: Lön/arvode

Övriga

förmåner Pension Summa

Styrelse 1,1 0,0 0,0 1,1

Verkställande direktören 1,9 0,1 1,4 3,4

Övriga ledande befaningshavare, antal 5 4,5 0,0 1,1 5,6

Summa 7,5 0,1 2,5 10,1

MKR

Ersäningar och övriga förmåner till styrelse

och verkställande direktören 2020: Lön/arvode

Övriga

förmåner Pension Summa

Styrelse 1,0 0,0 0,0 1,0

Verkställande direktören 1,7 0,1 1,3 3,1

Övriga ledande befaningshavare, antal 2 2,2 0,0 0,6 2,8

Summa 4,9 0,1 1,9 6,9

Styrelsearvoden:

Styrelsearvode har under 2021 utgå med 300 000

kronor (250 000) till styrelseordföranden samt med

150 000 kronor (125 000) per person till övriga

styrelseledamöter undantaget Olof Andersson samt med

75 000 kronor (62 500) vardera till styrelsesuppleanterna.

Ersäning till revisionsutskoets ledamöter har utgå

med 60 000 kronor (30 000) till ordföranden i

revisionsutskoet samt 30 000 kronor (15 000) vardera

till ledmöterna. Revisionsutskoet har utgjorts av Boris

Lennerhov (ordförande) samt Axel Barchan och Viktoria

Bergman (ledamöter).

Avgångsvederlag:

Avgångsvederlag enligt anställningsavtal med

verkställande direktör motsvarande 6 månadslöner, 0,9

Mkr (0,9).

Not 8 Arvode och kostnadsersäning till revisorer

Till koncernens revisorer har ersäning utgå enligt nedan:

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021 2020 2021 2020

Mazars AB

Revisionsuppdrag 1,7 1,8 2,3 1,8

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0,5 0,5 0,0 0,5

Övriga uppdrag 0,1 0,1 0,0 0,1

Summa 2,3 2,4 2,3 2,4

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021 2020 2021 2020

KPMG AB

Revisionsuppdrag 0,2 0,0 0,0 0,0

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0,0 0,0 0,0 0,0

Övriga uppdrag 0,0 0,0 0,0 0,0

Summa 0,2 0,0 0,0 0,0

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av

kvalitetstjänster.

Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skaerådgivning.

86 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 9 Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021 2020 2021 2020

Resultat från andelar i intresseföretag och joint

venture 20,5 83,9 -16,5 -2,0

Omvärdering av andelar när intresseföretag övergår

till

doerföretag 21,2* 0,0 0,0 0,0

Summa 41,7 83,9 -16,5 -2,0

*Omvärdering av andelar i intresseföretag sker när innehavet i Signatur Fastigheter AB övergår från intresseföretag till

doerföretag. Priset per aktie vid den tidpunkt då bestämmande inﬂytande uppstår har använts vid omvärdering.

Not 10 Finansiella intäkter / Ränteintäkter och liknande resultatposter

MKR KONCERN MODERBOLAG

Finansiella intäkter 2021 2020 2021 2020

Ränteintäkter koncernföretag 0,0 0,0 47, 3 30,4

Ränteintäkter övriga 2,7 0,2 3,3 1,4

Summa 2,7 0,2 50,6 31,8

På balansdagen ﬁnns utestående åtaganden i form av minimileaseavgier under icke uppsägningsbara leasingavtal, med

förfallotidpunkter enligt nedan:

Förfallotidpunkter leasingskuld

KONCERN

MKR 2021 2020

Inom 1 år 5,3 6,4

Mellan 1-5 år 22,4 25,6

Senare än 5 år 135,9 162,2

Summa 163,6 194,2

Moderbolaget tillämpar undantaget från tillämpning av IFRS 16 Leasing. Leasingkostnader belastar resultatet med

redovisning linjärt över leasingperioden.

Förfallotidpunkter

MODERBOLAG

MKR 2021 2020

Inom 1 år 0,0 0,1

Mellan 1-5 år 0,0 0,4

Senare än 5 år 0,0 2,1

Summa 0,0 2,6

Mark tillhörande Liljan 12 har förvärvats under året, vilken tidigare omfaats av tomträsavtal.

Årets totala kostnad för leasingavtal för moderbolaget uppgick till 0,1 Mkr (0,1).

Not 11 Leasingavtal

Enligt IFRS 16 redovisas alla leasingavtal i balansräkningen, förutom kortidsleasing och leasing av mindre värde. Per

bokslutsdatum har koncernen hyresavtal avseende tomträer som redovisas som nyjanderästillgång i balansräkningen.

2021 2020

Materiella anläggningstillgångar, Nyjanderä tomträer

Ingående värde 194,2 190,6

Tillkommande avtal 12,3 3,6

Avgående avtal -42,9 0,0

Utgående värde 163,6 194,2

Långfristiga skulder, leasingskuld

Ingående värde 194,2 190,6

Tillkommande avtal 12,3 3,6

Avgående avtal -42,9 0,0

Utgående värde 163,6 194,2

Då värdet på nyanderästillgångarna och leasingskulden uppgår till samma belopp påverkas inte eget kapital.

Räntekostnader för leasingskulder 6,4 6,4

Det totala kassaﬂödet för leasingavtal uppgick till -6,4 Mkr (-6,4).

Not 13 Bokslutsdispositioner

MODERBOLAG

MKR 2021 2020

Erhållna koncernbidrag 38,5 49,4

Summa 38,5 49,4

Not 12 Finansiella kostnader / Räntekostnader och liknande resultatposter

MKR KONCERN MODERBOLAG

Finansiella kostnader 2021 2020 2021 2020

Räntekostnader koncernföretag 0,0 0,0 0,3 0,2

Räntekostnader övriga 88,8 83,3 48,8 51,3

Övriga ﬁnansiella kostnader 1,4 2,4 1,8 2,4

Summa 90,2 85,7 50,9 53,8

87 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 14 Ska på årets resultat

KONCERN MODERBOLAG

MKR

2021 2020 2021 2020

Aktuell ska

Årets skaeintäkt / skaekostnad -9,3 -4,1 0,0 0,0

Ska hänförlig till tidigare år -3,0 0,0 -2,9 0,0

Summa aktuell ska -12,3 -4,1 -2,9 0,0

Uppskjuten ska

Obeskaade reserver -1,0 -1,1 0,0 0,0

Finansiella instrument -19,7 6,9 -25,7 -1,8

Underskosavdrag 20,3 4,8 4,0 1,2

Skillnad mellan fastigheternas bokförda värden och

skaemässiga värden -342,8 -120,4 1,4 0,0

Summa uppskjuten ska -343,2 -109,8 -20,4 -0,6

Summa ska -355,5 -114,0 -23,3 -0,6

Resultat före ska 1 666,0 651,4 329,8 0,3

Ska enligt gällande skaesats -343,2 -139,4 -67,9 -0,1

Ska hänförlig till tidigare år -3,0 3,0 -2,9 0,0

Eekt av ej uppbokade underskosavdrag 0,0 0,0 0,0 0,0

Eekt av resultat från andelar i intresseföretag och

joint venture 8,6 17,9 -3,4 0,4

Eekt av ändrade skaesatser och skaeregler 0,0 3,4 0,0 -0,7

Nyjat ej värderat skaemässigt undersko -4,3 0,1 -4,1 0,0

Skaeeekt av ej skaepliktiga intäkter 11,8 -14,4 68,4 -1,2

Skaeeekt av ej avdragsgilla kostnader -0,1 13,2 0,0 0,8

Justering uppskjuten ska tidigare år -17,8 0,0 -13,3 0,0

Ej redovisad uppskjuten skaefordran hänförligt till

temporära skillnader förvaltningsfastigheter -8,6 0,0 0,0 0,0

Övriga poster 1,1 2,3 0,0 0,2

Summa skaekostnad -355,5 -113,9 -23,3 -0,6

Not 15 Resultat per aktie

2021 2020

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före

utspädning 33,64 13,24

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie eer

utspädning 33,57 13,23

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 305,0 519,7

Utdelning hybridobligation -35,2 -29,9

Årets resultat eer avdrag utdelning hybridobligation 1 269,8 489,8

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har

baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets

aktieägare eer avdrag för utdelning hybridobligation

och på e vägt genomsniligt antal utestående aktier

(tusental) under 2021 uppgående till 37 748,2 (36 946,4).

2021 2020

Antal aktier 31 december 39 251,49 37 465,50

Vägt genomsniligt antal aktier under året före utspädning 37 748,19 36 946,40

Resultat per aktie eer utspädning

Beräkningen av resultat per aktie eer utspädning har

baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets

aktieägare eer avdrag för utdelning hybridobligation

och på e vägt genomsniligt antal utestående

aktier (tusental) under 2021 uppgående till 37 835,4

(36 993,3). Någon materiell skillnad på resultatet före och

eer utspädning har ej uppstå då återföring av ränta

hänförlig till resultat eer utspädning ej varit väsentlig.

2021 2020

Vägt genomsniligt antal aktier under året före utspädning 37 748,19 36 946,40

Eekt av konvertibellån 87,2 46,9

Vägt genomsniligt antal aktier under året eer utspädning 37 835,37 36 993,28

88 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 16 Förvaltningsfastigheter / Byggnad och mark

MKR KONCERN

Förvaltningsfastigheter

2021 2020

Ingående balans 9 462,3 7 958,4

Investeringar via bolag 2 693,6 592,0

Investering nya förvaltningsfastigheter 50,1 421,1

Övriga investeringar* 309,8 159,6

Försäljning -492,1 0,0

Försäljning till intresseföretag och joint venture -669,4 -75,0

Värdeförändring 1 311,2 406,2

Utgående redovisat värde 12 665,5 9 462,3

* Investering har minskat med 36,9 Mkr i statligt investeringsstöd, 18,3 Mkr har utbetalts i april 2020 samt 18,6 Mkr i

januari 2021.

Värdeförändring kvarstående fastigheter uppgick till 1 253,6 Mkr (406,2) och värdeförändring avyrade

fastigheter uppgår till 57,6 Mkr (0,0).

Statliga bidrag har minskat anskaningsvärdet med 36,9 Mkr under 2020 samt ackumulerat med 114,8 Mkr.

MKR MODERBOLAG

Byggnad och mark

2021 2020

Ingående anskaningsvärde 75 7,6 722,0

Investeringar 98,7 35,6

Omklassiﬁcering 0,0 0,0

Utgående anskaningsvärde 856,3 757,6

Ingående ackumulerade avskrivningar -130,6 -93,0

Årets avskrivningar -38,7 -37,6

Omklassiﬁcering 0,0 0,0

Utgående ackumulerade avskrivningar -169,3 -130,6

Ingående ackumulerade uppskrivningar 9,9 10,0

Årets avskrivningar 0,0 -0,1

Utgående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9

Utgående redovisat värde 696,9 636,9

Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i sye a

generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga

fastigheter klassiﬁceras som förvaltningsfastigheter.

Fastighetsbeståndet utgörs av 153 stycken fastigheter.

Fastighetsvärdet fördelar sig på 75 procent (66) bostäder,

10 procent (9) samhällsfastigheter, 11 procent (20)

handel samt 4 procent (5) kontor. Fastigheterna har

värderats externt i december 2021 enligt nedan.

Förvaltningsfastigheter i Trianons bestånd värderas

av externa oberoende värderingsinstitut med erkända

kvaliﬁkationer.

Vid periodens utgång har 81 procent av det totala

fastighetsvärdet externvärderats. Fastigheterna från

Signatur Fastigheter, några nyförvärvade fastigheter

under december 2021 och någon mindre projekastighet

av lägre värde har internvärderats.

Byggräer och potentiella byggräer har inte

externvärderats på beﬁntliga fastigheter förutom på

fastigheten Rolf 6, där e byggräsvärde är beaktat i

projektkalkylen då projektet för fastigheten nu realiseras.

Ej detaljplanerade byggräer eller ej tillträdda byggräer

har inte externvärderats.

Externvärderingarna har uörts genom analys av

varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.

Värderingen har som huvudmetod uörts genom

s. k. kassaﬂödeskalkyl av varje fastighet, vilket innebär

nuvärdesberäkning av bedömda framtida drisneon,

räntebidrag och investeringar. För beräkning av

framtida kassaﬂöden har hänsyn tagits till marknaden

och närområdets framtida utveckling, fastigheternas

marknadsförutsäningar och marknadsposition,

marknadsmässiga hyresvillkor samt dris- och

underhållskostnader i likartade fastigheter jämfört med

bolagets fastigheter. Till dea kommer nuvärdet av e

bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För

större delen av värderingarna har en fem- till femtonårig

kalkylperiod använts. För fastigheten Rolf 6 har en 20-årig

kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även

gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive

delmarknad.

Följande antaganden och bedömningar har använts:

• inﬂation har antagits till, 2,0% årligen under

kalkylperioden

• hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa

inﬂationen eller i förekommande fall indexuppräkning

• kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser

av genomförda transaktioner samt individuella

bedömningar avseende risknivå, sannolik köpare och

fastighetens marknadsposition

• avkastningskraven sträcker sig från 2,0% till 6,5%

Pågående projekt har värderats till anskaningsvärde.

Projekastigheter externvärderas då de har en

färdigställandegrad som är tillräckligt hög för a

möjliggöra en tillförlitlig värdering. Fram till dess värderas

fastigheterna till anskaningsvärde. Däreer beräknas

projektvinsten för projektet och avräknas i förhållande till

färdigställandegrad. Räntekostnad om 0,0 Mkr (0,9) har

aktiverats i koncernen under året. 

Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3

(deﬁnition ﬁnns i not 30). Med nivå 3 avses verkligtvärde-

hierarkin enligt IFRS 13. Bokfört värde / verkligt värde och

därmed orealiserade värdeförändringar fastställs årligen

utifrån värdering.

Påverkan på periodens resultat

KONCERN

MKR 2021 2020

Fastighetsintäkter 618,1 553,2

Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar

fastighetsintäkter -227,6 -187,3

Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar

fastighetsintäkter 0,0 0,0

MKR KONCERN

Förvaltningsfastigheter enligt 2021 2020

Extern värdering 10 218,3 9 402,5

Intern värdering 2 267,6 40,7

Pågående projekt 179,6 19,1

Utgående redovisat värde 12 665,5 9 462,3

89 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Känslighetsanalys

En fastighetsvärdering är en uppskaning av priset som en

investerare är villig a betala för fastigheten vid en given

tidpunkt.

Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller

och vissa antagande om olika parametrar. Fastighetens

marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion

mellan två oberoende parter. E osäkerhetsintervall ligger

i en normal marknad på +/- 5-10 procent.

E förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent

påverkar Trianons fastighetsvärde och därmed resultat

före ska med +/- 633 Mkr.

Tabellen visar hur olika parametrar påverkar

fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för

sig av olika antagande och i normalfallet samverkar de inte

i samma riktning.

Vakansgraden avser endast kommersiella lokaler då bolaget

bedömer a risk för vakans i bostadsfastigheter är låg.

Resultateekt

fastighetsvärderingar, MKR Förändring +/- Bostäder Samhäll Handel Kontor

Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet -1 194/+1 606 -116/+142 -132/+167 -61/+79

Hyresintäkt 1,0 procentenhet +146/-146 +18/-18 +19/-19 +7/-7

Driskostnad 1,0 procentenhet -48/+48 -4/+4 -5/+5 -1/+1

Vakansgrad (kommersiellt) 1,0 procentenhet -18/+18 -16/+16 -13/+13 -6/+6

Bostäder Samhäll Handel Kontor

Direktavkastning % 2,0 - 4,3 3,7 - 6,1 4,0 - 6,5 4,1 - 4,9

Kalkylränta % 4,0 - 6,3 5,7 - 8,2 5,9 - 8,6 6,1 - 7,0

Långsiktig vakans % 0,0 - 8,0* 0,5 - 6,6 1,0 - 8,0** 4,1 - 5,0

Dri och underhåll kr/kvm 371 - 586 200 - 486 155 - 1 521 411 - 535

Not 17 Materiella anläggningstillgångar

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaningsvärde 6,9 6,9 0,8 0,8

Investeringar 0,5 0,0 0,2 0,0

Investeringar via bolag 5,7 0,0 0,0 0,0

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 13,1 6,9 1,0 0,8

Ingående ackumulerade avskrivningar -5,7 -5,2 -0,5 -0,4

Årets avskrivningar -0,1 -0,5 -0,2 -0,1

Utgående ackumulerade avskrivningar -5,8 -5,7 -0,7 -0,5

Utgående redovisat värde 7,3 1,2 0,4 0,3

Not 18 Andelar i koncernföretag

MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaningsvärde 707,0 686,1

Investeringar 932,2 270,9

Försäljningar -214,1 -271,0

Aktieägartillsko 1,4 21,0

Utgående anskaningsvärden 1 426,5 707,0

Speciﬁkation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal

andelar

Kapital-

andel (%)

Bokfört

värde

2021-12-31

Bokfört

värde

2020-12-31

Fastena Bryggan 2 AB 556998-3264 Malmö 0 0% 0,0 19,2

Fastighets AB Sockerbetan

Holding 556878-0562 Malmö 500 100% 0,2 0,2

Fastighets AB Örestrand 556935-8038 Malmö 500 100% 9,6 9,6

Lärjungen Lägenheter 11 AB 556875-5226 Malmö 1 000 100% 28,1 28,1

Rosengård Centrum TH AB 556730-3168 Malmö 0 0% 0,0 178,3

Signatur Fastigheter AB 556648-6204 Malmö 34 978 468 100% 669,7 0,0

Skamåsen po Limhamn KB 969716-8814 Malmö 100% 33,2 6,6

Svedala Folkets Hus AB 559291-2223 Malmö 250 100% 4,9 0,0

Söderfrö Fastighets AB 556653-9960 Malmö 500 100% 5,4 0,2

Trianon Almhög Fastighets AB 559165-6938 Malmö 500 100% 1,3 1,3

Trianon Antilopen AB 556910-8987 Malmö 50 000 100% 8,9 8,9

Trianon Arlöv 22 AB 559257-0153 Malmö 0 0% 0,0 0,0

Trianon Beckasinen AB 559254-3432 Malmö 250 100% 0,5 0,0

Trianon Bryggan 1 AB 556928-0281 Malmö 1 000 100% -0,2 -0,2

Trianon Bunkeﬂostrand AB 559150-9558 Malmö 500 100% 0,1 0,1

Trianon Cineasten AB 556050-4721 Malmö 1 000 100% 145,7 145,7

Trianon Concordia AB 559066-5534 Malmö 0 0% 0,0 15,7

Trianon Docenten 4 AB 556989-3109 Malmö 500 100% 3,1 3,1

Trianon Docenten 8 AB 556627-2026 Malmö 1 000 100% 3,6 3,6

Trianon Fjällrutan AB 556758-4171 Malmö 1 000 100% 31,7 31,7

Trianon Gunghästen AB 556953-6344 Malmö 500 100% 4 7,0 4 7,0

Trianon Gåsen AB 556997-3257 Malmö 500 100% 8,2 8,2

Trianon Hanna AB 559191-4709 Malmö 500 100% 0,1 0,1

Trianon Hermodsdal 4 AB 556894-9589 Malmö 2 000 100% 10,0 10,0

tabellen fortsäer på nästa sida

Antaganden per segment vid fastställande av verkligt värde

* I några av bostadsfastigheterna ﬁnns inslag av kommersiella ytor vilket är beaktat i den lånngsiktiga vakansen.

** Handelsfastigheter består främst av närhandel såsom livsmedel etc. vilket medför en något lägre långsiktig vakans.

90 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal

andelar

Kapital-

andel (%)

Bokfört

värde

2021-12-31

Bokfört

värde

2020-12-31

Trianon Hermodsdal 5 AB 556894-9571 Malmö 2 000 100% 6,9 6,9

Trianon Hermodsdal 9 AB 559336-1537 Malmö 25 000 100% 30,2 0,0

Trianon Hyllie AB 559106-8795 Malmö 500 100% 0,1 0,1

Trianon Hälsingör AB 559254-3440 Malmö 250 100% 0,0 0,0

Trianon Hämplingen AB 556997-3240 Malmö 500 100% 3,8 3,8

Trianon Invest AB 556258-6239 Malmö 1 500 100% 6,4 6,4

Trianon Jordloen AB 559155-0248 Malmö 500 100% 8,2 8,2

Trianon Kil AB 556997-5096 Malmö 500 100% 2,0 2,0

Trianon Korpen AB 559257-0146 Malmö 250 100% 0,0 0,0

Trianon Laboratorn Fastighets AB 559194-2296 Malmö 500 100% 3,4 3,4

Trianon Lerstorken AB 556734-9831 Malmö 1 000 100% 9,1 9,1

Trianon Lerteglet 1 AB 559015-0008 Malmö 500 100% 9,4 9,4

Trianon Lerteglet 2 AB 556935-0407 Malmö 500 100% 9,1 9,1

Trianon Macken AB 556717-8164 Malmö 1 000 100% 15,0 0,0

Trianon Mozart I AB 559133-5087 Malmö 50 000 100% 11,1 11,1

Trianon Mozart II AB 559133-5079 Malmö 50 000 100% 4,4 4,4

Trianon Murteglet AB 559008-9842 Malmö 500 100% 10,6 10,6

Trianon No 1 Holding AB 556714-6286 Malmö 1 000 100% 21,8 21,8

Trianon Notarien AB 556997-3190 Malmö 500 100% 3,2 3,2

Trianon Omsorg AB 556790-5814 Malmö 1 000 100% 1,6 1,6

Trianon Professorn Fastighets AB 559194-2288 Malmö 500 100% 6,6 6,6

Trianon Resursen AB 556082-2610 Malmö 1 000 100% 32,2 32,2

Trianon Sege Park AB 559058-8348 Malmö 500 100% 0,3 0,3

Trianon Seved AB 559155-0271 Malmö 500 100% 0,1 0,1

Trianon Skramåsen AB 556696-8763 Malmö 2 500 100% 0,8 0,3

Trianon Slussen AB 556939-3910 Malmö 500 100% 1,4 1,4

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal

andelar

Kapital-

andel (%)

Bokfört

värde

2021-12-31

Bokfört

värde

2020-12-31

Trianon Smedjan AB 559225-5284 Malmö 500 100% 0,3 0,1

Trianon Sorgenfri AB 559212-7442 Malmö 500 100% 0,5 0,5

Trianon Stacken AB 556894-9563 Malmö 2 000 100% 9,6 9,6

Trianon Spiralen KB 969628-2525 Malmö 100% 15,8 0,0

Trianon Storgatan AB 556749-3738 Malmö 1 000 100% 0,2 0,2

Trianon Svedala 25 AB 559165-1558 Malmö 500 100% 0,1 0,1

Trianon Svedalagården AB 559290-9658 Malmö 250 100% 130,5 0,0

Trianon Tegelstenen 1 AB 559221-3051 Malmö 500 100% 0,1 0,1

Trianon Fastighetsutveckling AB 559257-0138 Malmö 250 100% 0,0 0,0

Trianon Tegelstenen 20 AB 559258-4394 Malmö 0 0% 0,0 0,0

Trianon Tegelstenen 21 AB 559332-9567 Malmö 250 100% 0,0 0,0

Trianon Tegelstenen 7 AB 559254-3580 Malmö 500 100% 0,3 0,1

Trianon Torna AB 556997-2382 Malmö 500 100% 2,4 2,4

Trianon Vallen AB 556406-8822 Malmö 1 000 100% 12,4 0,0

Trianon Vivaldi AB 559165-1608 Malmö 500 100% 0,1 0,1

Trianon Vårsången 2 AB 556984-5646 Malmö 500 100% 5,1 5,1

Trianon Vårsången AB 556645-6819 Malmö 1 000 100% 20,4 20,4

Vårsången Invest AB 559023-3788 Malmö 500 100% 0,1 0,1

1 426,5 707,0

Koncernen äger genom ovan nämnda doerföretag 100% i yerligare 79 bolag,

vilka framgår i respektive doerföretags årsredovisning.

91 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Uppgier om innehav utan

bestämmande inﬂytande:

Andel utan

bestämmande inﬂytande Totalt

Varav utan

bestämmande inﬂytande

Malmö Häggen AB: 32,5%

Årets totalresultat 2021 15,2 4,9

Fr.o.m. 1 juli är bolaget helägt

Skamåsen Po Limhamn KB: 50,0%

Årets totalresultat 2021 2,9 1,5

Fr.o.m. 1 juli är bolaget helägt

Söderfrö Fastighets AB: 50,0%

Årets totalresultat 2021 1,0 0,5

Fr.o.m. 1 juli är bolaget helägt

Signatur Fastigheter AB: 3,9%

Årets totalresultat 2021 -39,2 -1,5

Totala tillgångar 1 677,7

Totala skulder 999,4

Neotillgångar 678,3 26,5

Årets kassaﬂöde -47,8 -1,9

Finansiell information i sammandrag för respektive intresseföretag och joint venture, vilka alla är onoterade, vilket framgår

enligt nedan:

Företag

Organisations-

nummer Säte

Kapital-

andel (%)

Röst-

andel (%)

Bokfört värde

2021-12-31

Bokfört värde

2020-12-31

Five Tre Fastighets AB* 556680-8480 Malmö 50% 50% 9,1 6,6

Trianon Tegelstenen 11 AB* 559254-3465 Malmö 45% 45% 0,0 0,0

Burlöv Center Fastighets AB** 559165-1566 Malmö 50% 50% 117,8 8 7,0

Trianon Tegelstenen 16 AB** 559257-0120 Malmö 50% 50% 0,0 -0,1

Landshövdingen Holding AB** 559319-3476 Malmö 50% 50% 117,4 0,0

244,1 93,5

*Intresseföretag

**Joint venture

Tabellen visar bolagets del av intresseföretag och joint venture i förhållande till ägarandel

Företag

Organisations-

nummer Säte Tillgångar Skulder Resultat

Five Tre Fastighets AB 556680-8480 Malmö 19,8 10,7 2,6

Trianon Tegelstenen 11 AB 559254-3465 Malmö 19,9 30,6 -16,5

Burlöv Center Fastighets AB 559165-1566 Malmö 477,1 359,4 30,8

Trianon Tegelstenen 16 AB 559257-0120 Malmö 38,6 39,8 -0,2

Landshövdingen Holding AB 559319-3476 Malmö 368,9 251,5 3,1

Signatur Fastigheter AB 556648-6204 Malmö 0,0 0,0 21,9

Not 19 Andelar i intresseföretag och joint venture

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaningsvärde 93,5 6,6 2,2 5,6

Förvärv 276,1 0,1 276,1 0,5

Resultatandel avyrade intresseföretag 22,1 0,0 0,0 0,0

Resultatandel kvarvarande intresseföretag -13,9 0,6 -16,5 0,0

Resultatandel joint venture 33,7 86,8 0,0 -0,5

Årets uag/Försäljningar -183,8 -0,6 -161,8 -3,4

Aktieägartillsko 16,5 0,0 16,5 0,0

Utgående anskaningsvärden 244,1 93,5 116,5 2,2

Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Förutbetalda försäkringspremier 4,2 0,2 3,7 0,0

Förutbetalda tomträsavgier 2,7 3,0 0,0 0,0

Övriga förutbetalda kostnader 13,8 21,6 7, 8 8,3

Upplupna ränteintäkter 1,6 1,5 1,6 0,9

Upplupna hyresintäkter 1,9 9,0 1,2 0,6

Övriga upplupna intäkter 0,0 2,3 0,0 0,7

Summa 24,2 37,6 14,3 10,5

92 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 22 Upplåning

KONCERN MODERBOLAG

MKR

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Långfristiga skulder

Lån från banker och övriga kreditinstitut 2 957,4 3 693,7 410,5 286,0

Obligationslån 496,8 327,7 496,8 327,7

Skuld till koncernföretag 0,0 0,0 1 042,0 869,0

Övriga skulder 48,1 38,2 0,0 11,4

Summa långfristig upplåning 3 502,3 4 059,6 1 949,3 1 494,1

Amortering inom 2-5 år 3 158,1 4 032,8 907,3 625,1

Amortering senare än 5 år 344,2 26,8 1 042,0 869,0

Korristiga skulder

Lån från banker och övriga kreditinstitut 3 401,0 1 486,6 40,3 179,3

Övriga skulder 11,4 0,0 11,4 0,0

Summa korristig upplåning 3 412,4 1 486,6 51,7 179,3

Krediaciliteter

Checkräkningskredit beviljat 35,0 25,0 35,0 25,0

Checkräkningskredit beviljat belopp 35,0 25,0 35,0 25,0

KONCERNEN

Kapitalstruktur:

Trianon ska ha en stabil kapitalstruktur med låg ﬁnansiell

risk, innebärande en belåningsgrad som inte ska överstiga

60 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,75

gånger.

Utöver eget kapital ﬁnns skulder i balansräkningen som

i princip är ränte- och amorteringsfria så som derivatskuld

och uppskjuten skaeskuld och som därför till stor del

kan betraktas såsom eget kapital. Belåningsgrad används

därför som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för

soliditetsmå. Av samma skäl återläggs derivatskuld

och uppsjuten skaeskuld vid beräkning av långsiktigt

substansvärde, se härledning av nyckeltal sid 68.

Trianon har som mål a genomsnilig avkastning på

eget kapital ska uppgå till minst 12 procent årligen över en

konjunkturcykel.

För information om externa krav och uppfyllande av

dessa, se not 3 Kapitalbindningsstruktur.

Incitamentsprogram i form av konvertibellån löper

till december 2022 om totalt 11,4 Mkr och till en ränta

om 2,25 procent. Konverteringskursen är fastställd till

78 kr per aktie. Utav totalt 11,4 Mkr innehas 4,3 Mkr av

medlemmar ur koncernledningen och resterande 7,1 Mkr

av övrig personal.

Aktiekapital:

Innehavare av aktier är beräigade till utdelning som

fastställs vid bolagsstämma och aktieinnehavet beräigar

till rösträ vid bolagsstämman med en röst per aktie för

A-aktier samt 1/10 dels röst per B-aktie. Alla aktier har

samma rä till koncernens kvarvarande neotillgångar.

Kvotvärdet per aktie uppgår till 2,50 kronor per aktie.

Antal aktier,

tusental

Kvotvärde,

Aktiekapital,

Mkr

Ingående

2021-01-01 37 465,5 2,50 93,7

Emission

2021-08-03 286,0 2,50 0,7

Emission

2021-11-22 1 500,0 2,50 3,8

Utgående

2021-12-31 39 251,5 2,50 98,1

Tillskjutet kapital

Tillskjutet kapital hybridobligation består av kapital

hänförligt till emission av en hållbar hybridobligation med

evig löptid, vilken löper med rörlig ränta om STIBOR 3M

+ 7,0 procent.

Övrigt tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till

bolaget genom nyemission.

Balanserade vinstmedel:

I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår tidigare

uppskrivningsfonder, intjänade vinstmedel i moderbolaget

och dess doerföretag samt övrigt kapital som ej betecknas

som tillskjutet enligt ovan.

MODERBOLAGET

Aktiekapital:

Aktiekapitalet består vid årets slut av 1 521 118 A-aktier

med vardera en röst och 37 730 372 B-aktier med vardera

1/10 dels röst, sammanlagt 39 251 490 aktier.

Bundna fonder:

Bundna fonder avser reservfond och uppskrivningsfond

och får inte minskas genom vinstutdelning.

Balanserat resultat:

Utgörs av föregående års fria egna kapital eer a en

eventuell vinstutdelning lämnats. Utgör tillsammans med

årets resultat summa fri eget kapital, det vill säga det

belopp som ﬁnns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

Utdelning:

Utdelning om 2,00 kronor per aktie (1,80) kommer a

föreslås bolagsstämman 2022, motsvarande e belopp

om 78,5 Mkr (67,4).

Not 21 Eget Kapital

Obligationslån redovisas neo eer

transaktionskostnader. Dessa uppgick till 3,2 Mkr (0,3) i

koncernen och moderbolaget.

Obligationslån uppgick till 496,8 Mkr (327,7), vilket

utgörs av en icke säkerställd företagsobligation om e

belopp på 500 Mkr (328,0) med förfall 11 augusti 2023

(26 februari 2021). Obligationerna emierades under en

total ram om 500Mkr (500) och löper på 2,5 år (3) med

en rörlig ränta om Stibor 3m + 2,75 procent (4,50) utan

Stiborgolv. Villkoren i emissionen innehåller covenanterna

belåningsgrad <70% samt räntetäckningsgrad >1,5 ggr.

Samtliga villkor har uppfyllts under båda räkenskapsåren.

Ägarförändringsklausul kan innebära inlösen om mer

än 50% av rösterna kontrolleras av annan än nuvarande

huvudägare i bolaget. Emissionsdatum var den 11 februari

2021 då 250 Mkr emierades. Däreer emierades 100

Mkr den 11 juni 2021 samt 150 Mkr den 5 oktober 2021.

Konvertibellån till personalen om 11,4Mkr (11,4) ingår

i övriga skulder. Konvertibellånet löper med en ränta om

2,25 procent på tre år och förfaller i slutet av år 2022.

Not 23 Räntederivat

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ingående redovisat värde 167,3 133,5 166,7 131,5

Realiserad värdeförändring -30,0 -28,4 -29,3 -27,0

Orealiserad värdeförändring -66,5 62,3 27,5 18,2

Avdrag fordran doerföretag* 0,0 0,0 -94,0 44,0

Utgående redovisat värde 70,9 167,3 70,9 166,7

Varav korristig del 0,0 0,8 0,0 0,8

En väsentlig del av derivatskulden avser a säkra räntekostnader hänförliga till skulder i doerföretag. Den kompensation

de erhåller för dea redovisas som en fordran på doerföretagen dvs. en fordran på doerföretag motsvarande värdet av

korresponderande derivatskuld. Den värdeförändring som redovisas i resultaträkningen i posten värdeförändring derivat avser

därför den del som avser a säkra räntan på egna skulder, dvs. eer a kompensation redovisats såsom fordran på doerbolagen.

93 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 24 Uppskjuten skaefordran och uppskjuten skaeskuld

MKR KONCERN MODERBOLAG

Uppskjuten skaefordran 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ska avseende

Skaemässiga undersko i koncernföretag:

Ingående balans 25,0 20,2 4,0 2,8

Förändring i balansräkningen -3,0 0,0 0,0 0,0

Förändring i resultaträkningen 19,8 4,8 4,9 1,2

Utgående redovisat värde 41,8 25,0 8,9 4,0

Finansiella instrument:

Ingående balans 34,5 27,4 25,3 27,1

Förändring i resultaträkningen -19,7 7,1 -10,7 -1,8

Utgående redovisat värde 14,8 34,5 14,6 25,3

Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde

och verkligt värde:

Ingående balans -2,1 0,0 0,0 0,0

Förändring i resultaträkningen 1,0 -2,1 0,0 0,0

Utgående redovisat värde 55,5 57,4 23,5 29,2

MKR KONCERN MODERBOLAG

Uppskjuten skaeskuld 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ska avseende

Obeskaade reserver i koncernföretag:

Ingående balans 3,1 2,0 0,0 0,0

Förändring i resultaträkningen 1,0 1,1 0,0 0,0

Utgående redovisat värde 4,1 3,1 0,0 0,0

Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde

och verkligt värde:

Ingående balans 583,7 467,3 10,7 10,6

Förändring i balansräkningen -71,6 0,0 0,0 0,0

Förändring i resultaträkningen 341,1 116,4 0,0 0,1

Utgående redovisat värde 853,2 583,7 10,7 10,7

Finansiella instrument:

Ingående balans 0,0 0,0 0,0 0,0

Förändring i resultaträkningen 0,0 0,0 15,1 0,0

Utgående redovisat värde 0,0 0,0 15,1 0,0

Utgående redovisat värde 857,3 586,8 25,8 10,7

Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Upplupna lönerelaterade kostnader 10,6 7,6 2,8 2,3

Upplupna räntor 6,1 8,5 3,2 2,9

Förutbetalda hyresintäkter 64,8 67,9 8,5 8,4

Övriga poster 25,5 9,3 6,5 0,8

Summa 106,9 93,3 21,1 14,4

Not 27 Eventualförpliktelser / ansvarsförbindelser

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 0,0 0,0 4 166,6 3 571,8

Summa 0,0 0,0 4 166,6 3 571,8

Not 26 Ställda säkerheter

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Säkerheter för krediaciliteter:

Fastighetsinteckningar 6 522,8 4 872,0 494,1 496,0

Summa 6 522,8 4 872,0 494,1 496,0

Not 28 Övriga långfristiga skulder

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Försko 44,0 0,0 0,0 0,0

Övriga poster 4,1 0,0 0,0 11,4

Summa 48,1 0,0 0,0 11,4

94 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 29 Kassaﬂödesanalys

KONCERN MODERBOLAG

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Tilläggsupplysning till kassaﬂödesanalys

Betalt ﬁnansneo

Erhållen ränta 0,5 0,0 1,0 1,3

Erlagd ränta -120,1 -113,9 -50,6 -53,7

Erlagd räntekostnad, nyjanderäer -6,4 -6,4 0,0 0,0

Summa betalt ﬁnansneo -126,0 -120,4 -49,6 -52,4

Justeringar för poster som inte ingår i kassaﬂödet:

Av- och nedskrivningar av tillgångar 1,3 1,3 39,7 37,7

Orealiserad resultatandel i intresseföretag 0,0 0,0 0,0 -1,6

Summa 1,3 1,3 39,7 36,1

Förvärvade och avyrade tillgångar och skulder via doerföretag

Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i doerföretag har klassiﬁcerats som tillgångsförvärv och

neolikviden bestod av följande poster:

Förvärvade tillgångar och skulder: 2021 2020

Förvaltningsfastigheter 2 690,4 592,0

Maskiner inventarier 14,4 0,0

Uppskjuten skaefordran 7,1 0,0

Rörelsefordringar 103,2 2,0

Likvida medel 84,1 3,6

Fordringar, ägare 0,0 164,2

Långfristiga skulder -1 285,2 -264,4

Övriga rörelseskulder och avsäningar -128,0 -12,6

Summa neotillgångar 1 486,0 484,8

Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten -84,1 -3,6

Förvärv av aktier från icke bestämmande inﬂytande -312,0 0,0

Förvärv av intresseföretag -161,8 0,0

Överenskommen reglering av fordran respektive skuld till säljaren vid förvärv av

bolag 0,0 -98,5

Betalning egna aktier -60,1 0,0

Påverkan på likvida medel 868,0 382,7

KONCERN

Kassa ﬂödes-

påverkande

Ej kassaﬂödespåverkande

Poster från

ﬁnansieringsverksamheten 2020-12-31

Förvärv/

Försälj-

ning Nyjanderä Omklass 2021-12-31

Långfristiga och korristiga

skulder 5 740,4 631,5 763,5 -30,6 -26,5 7 078,3

Summa skulder från

ﬁnansieringsverksamheten 5 740,4 631,5 763,5 -30,6 -26,5 7 078,3

KONCERN

Kassaﬂödes-

påverkande

Ej kassaﬂödespåverkande

Poster från

ﬁnansieringsverksamheten 2019-12-31 Förvärv Nyjanderä Omklass 2020-12-31

Långfristiga och korristiga

skulder 4 755,6 782,5 264,4 3,6 -65,7* 5 740,4

Summa skulder från

ﬁnansieringsverksamheten 4 755,6 782,5 264,4 3,6 -65,7 5 740,4

*Omklassiﬁcering till investering ” Förvärv av tillgångar via doerföretag” avser överrenskommen reglering av skuld i

samband med förvärv till säljare.

MODERBOLAGET

Kassaﬂödes-

påverkande

Ej kassaﬂödespåverkande

Poster från

ﬁnansieringsverksamheten 2020-12-31 Förvärv Nyjanderä Omklass 2021-12-31

Långfristiga och korristiga

skulder 793,0 154,7 0,0 0,0 0,0 9 47,7

Summa skulder från

ﬁnansieringsverksamheten 793,0 154,7 0,0 0,0 0,0 947,7

Avyrade neotillgångar via doerföretag: 2021 2020

Förvaltningsfastigheter 1 096,3 75,0

Uppskjuten skaefordran 1,1 0,0

Rörelsefordringar 38,7 0,0

Likvida medel 15,0 0,0

Långrfristiga skulder -521,7 0,0

Uppskjutna skaeskulder -71,6 0,0

Övriga rörelseskulder och avsäningar -13,7 -75,0

Resultat vid avyring 57,7 59,1

Summa neotillgångar 601,8 59,1

Avgår: Likvida medel -15,0 0,0

Påverkan på likvida medel 586,8 59,1

95 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 30 Finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på ﬁnansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 Finansiell riskhantering

och ﬁnansiella derivatinstrument.

MKR

Finansiella tillgångar

värderade till upplupet

anskaningsvärde

Finansiella skulder

värderade till verkliga

värden vid resultaträk-

ningen

Finansiella skulder

värderade till upplupet

anskaningsvärde

KONCERNEN 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Fordringar hos intresseföretag 15,6 11,0

Fordringar hos joint venture 253,6 125,5

Kundfordringar 14,3 14,2

Övriga fordringar 49,6 26,0

Upplupna intäkter 3,5 12,8

Likvida medel 87,4 280,1

Räntebärande skulder 6 863,9 5 546,2

Leasingskulder 163,6 194,2

Räntederivat 70,9 167,3

Leverantörsskulder 74,3 43,1

Skuld joint venture 107,5 0,0

Övriga skulder 26,3 19,1

Upplupna kostnader 42,1 25,4

Summa 424,0 469,6 70,9 167,3 7 277,7 5 828,0

MKR

Finansiella tillgångar

värderade till upplupet

anskaningsvärde

Finansiella skulder

värderade till verkliga

värden vid resultaträk-

ningen

Finansiella skulder

värderade till upplupet

anskaningsvärde

MODERBOLAGET 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Fordringar hos intresseföretag 15,6 11,0

Fordringar hos joint venture 253,6 125,5

Fordringar hos koncernföretag 1 672,3 1 508,4

Kundfordringar 6,2 3,8

Övriga fordringar 71,7 10,0

Upplupna intäkter 2,8 2,2

Likvida medel 14,9 235,9

Skuld till kreditinstitut 450,8 465,3

Övriga långfristiga skulder 496,8 339,1

Räntederivat 70,9 166,7

Leverantörsskulder 35,5 12,4

Skulder till koncernföretag 1 042,0 869,0

Skulder till joint venture 107,5 0,0

Övriga skulder 18,7 9,3

Upplupna kostnader 12,5 5,9

Summa 2 037,1 1 896,8 70,9 166,7 2 163,8 1 701,0

Verkliga värden

För korristiga fordringar och skulder är

diskonteringseekten marginell, vilket innebär a

redovisade värden för dessa i allt väsentligt motsvarar

verkligt värde. För långfristiga räntebärande skulder med

e redovisat värde om 6 866,5 Mkr (5 546,2), uppgick

det verkliga värdet till 6 863,9 Mkr (5 543,2). För mer

information se not 3. Finansiella tillgångar värderade till

verkliga värden via resultaträkningen, d.v.s. räntederivat

värderas i enlighet med nivå 2.

Verkligt värde för ﬁnansiella instrument fastställes och

kategoriseras enligt följande nivåer:

Finansiella instrument i nivå 1.

Verkligt värde på ﬁnansiella instrument som handlas på

en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser

på balansdagen. En marknad betraktas som aktiv om

noterade priser från en börs, mäklare, industrigrupp,

prissäningstjänst eller övervakningsmyndighet ﬁnns

lä och regelbundet tillgängliga och dessa priser

representerar verkliga och regelbundet förekommande

marknadstransaktioner på armlängds avstånd. Det

noterade marknadspris som används för koncernens

ﬁnansiella tillgångar är den aktuella köpkursen.

Finansiella instrument i nivå 2.

Verkligt värde på ﬁnansiella instrument som inte

handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av

värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning

som möjligt marknadsinformation då denna ﬁnns

tillgänglig medan företagsspeciﬁk information används i

så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga

indata som krävs för verklig värdevärdering av e

instrument är observerbara återﬁnns instrumentet i nivå

2. I de fall e eller ﬂera väsentliga indata inte baseras

på observerbar marknadsinformation klassiﬁceras det

berörda instrumentet i nivå 3.

Finansiella instrument i nivå 3.

Indata för nivå 3 är icke observerbara indata för tillgången

eller skulden. Icke observerbar data används för värdering

till verkligt värde i den utsträckning observerbar data inte

ﬁnns tillgänglig, vilket gäller situationer med liten eller

ingen marknadsaktivitet för tillgången eller skulden vid

värderingstidpunkten.

MODERBOLAGET

Kassaﬂödes-

påverkande

Ej kassaﬂödespåverkande

Poster från

ﬁnansieringsverksamheten 2019-12-31 Förvärv Nyjanderä Omklass 2020-12-31

Långfristiga och korristiga

skulder 805,4 -12,4 0,0 0,0 0,0 793,0

Summa skulder från

ﬁnansieringsverksamheten 805,4 -12,4 0,0 0,0 0,0 793,0

96 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Not 32 Transaktioner med närstående

Köp- och försäljningstransaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor.

Följande transaktioner har ske med närstående:

Försäljning av varor och

och tjänster till

närstående

Ränteintäkter och

ränteutgier med

närstående

Inköp av varor

och tjänster hos

närstående

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

KONCERNEN

Närståenderelation:

Intresseföretag 3,8 0,7 0,6 0,0 0,0 0,0

Joint venture

1,1 6,1 1,7 0,0 -0,1 0,0

Övriga närstående 0,9 0,7 0,0 -0,4 -0,7 -0,1

Summa 5,8 7,5 2,2 -0,4 -0,8 -0,1

MODERBOLAGET

Närståenderelation:

Doerföretag 1,9 0,0 47,0 30,3 -2,0 0,0

Intresseföretag 3,6 0,5 0,6 0,0 0,0 0,0

Joint venture

1,1 0,0 1,7 0,0 -0,1 0,0

Övriga närstående 0,0 0,0 0,0 -0,4 -0,7 0,0

Summa 6,6 0,5 49,3 29,9 -2,8 0,0

Fordringar hos

närstående

Skulder till

närstående

MKR 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

KONCERNEN

Närståenderelation:

Intresseföretag 15,6 11,0 0,0 0,0

Joint venture 253,6 125,5 107,5 0,0

Övriga närstående 0,0 0,0 0,0 0,0

Summa 269,2 136,5 107,5 0,0

MODERBOLAGET

Närståenderelation:

Doerföretag 1 672,3 1 508,4 1 042,0 869,0

Intresseföretag 15,6 11,0 0,0 0,0

Joint venture 253,6 125,5 107,5 0,0

Övriga närstående 0,0 0,0 0,0 0,0

Summa 1 941,5 1 644,9 1 149,5 869,0

Under tredje kvartalet har Briban Invest AB samt Olof

Andersson Förvaltnings AB ställt borgen om vardera 100

Mkr för tillfällig kredit i samband med förvärv av Signatur

Fastigheter. Lånet har under ärde kvartalet återbetalats i

sin helhet och borgensåtagandet har upphört.

Fordringar på joint venture avser fastigheterna

Rosengård Centrum, Burlöv center och silorna i Limhamn

(Bojen och Fendern). Fordringar respektive skulder till

närstående löper med marknadsmässiga villkor.

Moderbolaget har närståendetransaktioner med sina

doerföretag, se not 18.

Med övriga närstående bolag avses ägarbolagen

Briban Invest AB respektive Olof Andersson

Förvaltnings AB samt de bolag som dessa kontrollerar.

Styrelseledamöterna respektive Verkställande Direktören

har bestämmande inﬂytande i ägarbolagen. Under

året har styrelseledamoten Richard Hultin via bolag

erhållit konsultarvode om 0,6 Mkr för management

tjänster uörda till delägda bolag i koncernen samt

styrelseledamoten Elin Tho via bolag erhållit 0,06 Mkr

för legal rådgivning i samband med förvärv.

Vad gäller styrelse, VD:s och andra ledande

befaningshavares ersäningar, se not 7.

Not 31 Händelser eer balansdagen

• Flera hyresavtal tecknas med hyresgäster inom

samhällsservice på Limhamn, i Hyllie 9:5, i

Rosengård Centrum, i Entré i Malmö och i kvarteret

Hanna i Burlöv.

• Styrelsen föreslår årsstämman utdelning om 2,00

kronor per aktie (1,80), vilket motsvarar cirka 31

procent av förvaltningsresultatet med avdrag för

aktuell ska.

• Styrelsen föreslår årsstämman a genomföra en

aktiesplit med villkor om 4:1.

97 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Verksamheten följs upp per segment.

Fastighetsbeståndet delas in i fyra segment; bostäder,

samhäll, handel och kontor. Den del som överväger i

förhållande till hyresvärdet för fastigheten bestämmer

vilket segment en fastighet tillhör. Uppföljningen sker på

hyresintäkter, fastighetskostnader, drineo samt verkligt

värde.

Alla hyresintäkter härrör från fastigheter belägna i

Sverige. Koncernen har ingen kund som står för mer än

10 procent av omsäningen. Den hyrsegäst som enskilt

står för störst andel svarar för 4 procent av omsäningen.

Koncernens övriga rörelseintäkter är ej fördelade per

segment.

Samtliga anläggningstillgångar är belägna i Sverige.

För a kunna uppräa redovisningen enligt god

redovisningssed måste företagsledningen göra

bedömningar och antaganden som påverkar redovisade

värden samt upplysningar i de ﬁnansiella rapporterna.

Faktiskt uall kan skilja sig från gjorda bedömningar.

Nedan följer de viktigaste antagandena och

bedömningarna.

Skaer

Trianon förfogar över underskosavdrag samt ej

utnyjade ränteavdrag om 197,2 Mkr (121,2), vilka enligt

gällande skaeregler bedöms kunna utnyjas mot

framtida vinster. Utav dessa utgör 154,1 Mkr (107,5) ej

utnyjade ränteavdrag, vilka måste utnyjas inom 6 år.

Övriga 43,1 Mkr (13,7) är ej tidsbegränsade. Trianon

kan dock inte lämna några garantier för a dagens eller

nya skaeregler inte innebär några begränsningar i

möjligheterna a utnyja dessa.

Förvaltningsfastigheter

För antaganden och bedömningar i samband med

värdering av förvaltningsfastigheter se not 16,

Förvaltningsfastigheter.

Not 34 Uppskaningar och Bedömningar

Not 35 Resultatdisposition

(Belopp i kr)

Förslag till disposition av bolagets vinst

Till bolagsstämmans förfogande står:

balanserat resultat 340 968 472

överkursfond 1 267 857 794

årets resultat 306 638 993

1 915 465 259

Styrelsen föreslår a:

till aktieägarna utdelas

(39.254.490 aktier á 2,00 kr) 78 502 980

i ny räkning överföres 1 836 962 279

1 915 465 259

Not 33 Segmentsredovisning

Totalt Bostäder Samhäll Handel Kontor

Mkr

Jan-dec

2021

Jan-dec

2020

Jan-dec

2021

Jan-dec

2020

Jan-dec

2021

Jan-dec

2020

Jan-dec

2021

Jan-dec

2020

Jan-dec

2021

Jan-dec

2020

Hyresintäkter 616,3 553,0 413,0 337,7 54,5 50,6 120,3 138,2 28,4 26,5

Fastighetskostnader -226,1 -187,0 -158,7 -119,3 -16,4 -11,5 -43,3 -50,4 -7,7 -6,0

Drineo 390,2 366,0 254,3 218,4 38,1 39,1 77,0 87,8 20,8 20,5

Räntekostnad nyjanderä (tomträer) -6,4 -6,4 -5,3 -4,9 -0,1 -0,1 -0,9 -1,3 -0,1 -0,1

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 302,6 345,0 1 071,8 284,6 80,1 26,7 135,7 21,3 15,0 12,4

Segmentsresultat 1 686,4 704,6 1 320,8 498,1 118,1 65,8 211,8 107,8 35,7 32,9

Ej fördelade poster

Drineo avseende projekastigheter 0,3 -0,1

Övriga intäkter och central administration -50,0 -50,3

Resultat från intresse företag och joint venture 41,7 83,8

Finansneo exklusive tomträer -87,5 -85,5

Värdeförändring projekastigheter 8,6 61,2

Värdeförändring derivat 66,5 -62,3

Resultat före ska 1 666,0 651,4

Verkligt värde per segment 12 319,4 9 405,1 9 283,9 6 177,9 1 241,0 894,1 1 277,8 1 869,0 516,7 464,1

Verkligt värde projekt 346,1 57,2

Verkligt värde förvaltningsfastigheter

12 665,5 9 462,3 9 283,9 6 177,9 1 241,0 894,1 1 277,8 1 869,0 516,7 464,1

Överskosgrad, % 64,1% 66,6% 61,6% 64,7% 69,9% 77,4% 64,0% 63,6% 73,1% 77,5%

98 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Underskrier

Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 12 maj 2022. Styrelsen och

verkställande direktören försäkrar a årsredovisningen har uppräats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har

uppräats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av

den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rävisande bild

av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberäelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rävisande översikt

över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Malmö 2022-03-25

Vår revisionsberäelse har avlämnats 2022-03-25

Mazars AB

Boris Lennerhov

Ordförande

Styrelseledamot

Viktoria Bergman

Styrelseledamot

Olof Andersson

Verkställande direktör

Styrelseledamot

Rasmus Grahn

Auktoriserad revisor

Anders Persson

Auktoriserad revisor

Jens Ismunden

Styrelseledamot

Richard Hultin

Styrelseledamot

Axel Barchan

Styrelseledamot

Elin Tho

Styrelseledamot

99 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

Revisionsberäelse

Till bolagsstämman i Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) Org. nr 556183-0281

är oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har

i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav. Dea innefaar a, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster

som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU)

artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget

eller, i förekommande fall, dess moderbolag eller

dess kontrollerande företag inom EU.

Vi anser a de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

ualanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning

var de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen

för den aktuella perioden. Dessa områden har

behandlats inom ramen för revisionen av, och i

vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga

separata ualande om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i

koncernen uppgick per den 31 december 2021 till

12 665,5 Mkr och värdeförändringarna till 1 311,2

Mkr. Koncernens förvaltningsfastigheter utgör

93% av de totala tillgångarna per 31 december

2021. Per balansdagen som avslutas per 31

december 2021 har 81% av fastighetsbeståndet

värderats av externa värderare. Värderingarna

har som huvudmetod genomförts genom

s.k. kassaﬂödeskalkyl av varje fastighet, vilket

innebär a framtida kassaﬂöden prognosticeras.

För beräkning av framtida kassaﬂöden har

hänsyn tagits till marknaden och närområdets

framtida bedömda utveckling, fastigheternas

marknadsförutsäningar och marknadsposition,

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Ualanden

Vi har uört en revision av årsredovisningen

och koncernredovisningen för Fastighets

Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2021. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på

sidorna 57-98 i dea dokument.

Enligt vår uppfaning har årsredovisningen och

koncernredo-visningen uppräats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rävisande bild av moderbolagets

ﬁnansiella ställning per den 31 december 2021 och

av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året

enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen

har uppräats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rävisande

bild av koncernens ﬁnansiella ställning per den 31

december 2021 och av dess ﬁnansiella resultat

och kassaﬂöde för året enligt International

Financial Reporting Standards (IFRS), såsom

de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberäelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför a bolagsstämman fastställer

rapport över totalresultatet och balansräkningen

för koncernen och resultat-räkningen och balans-

räkningen för moderbolaget.

Våra ualanden i denna rapport om årsredo-

visningen och koncernredovisningen är förenliga

med innehållet i den kompleerande rapport som

har överlämnats till moder bolagets revisionsutsko

i enlighet med revisorsförordningens (537/2014/

EU) artikel 11.

Grund för ualanden

Vi har uört revisionen enligt International

Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed

i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsniet Revisorns ansvar. Vi

marknadsmässiga hyresvillkor samt dris- och

underhållskostnader i likartade fastigheter jämfört

med bolagets fastigheter. Till dea kommer

nuvärdet av e bedömt marknadsvärde vid

kalkylperiodens slut. Med anledning av den höga

graden av antaganden och bedömningar som

sker i samband med fastighetsvärderingen samt

a en liten justering i antaganden som ligger till

grund för värderingarna kan få väsentlig eekt i

redovisade värden anser vi a dea område är

e särskilt betydelsefullt område i vår revision.

För yerligare information se avsniet risker och

riskhantering i förvaltningsberäelsen, not 2

Koncernens redovisningsprinciper samt not 16

Förvaltningsfastigheter.

Hur dea område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat bolagets process

för fastighetsvärdering, bland annat genom

a utvärdera värderingsmetod och indata i de

externt uppräade värderingarna för e urval

av fastigheterna. Vi har utvärderat de externa

värderarnas kompetens och objektivitet.

Vi har gjort marknadsjämförelser mot känd

marknadsinformation. Vi har granskat använd

modell för fastighetsvärdering. Vi har också

granskat rimligheten i gjorda antaganden som

direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter

och drikostnader samt granskat lämnade

upplysningar i årsredovisningen.

Förvärv och försäljningar av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Koncernen har under året 2021 förvärvat

förvaltningsfastigheter för e belopp om 2693,6

Mkr och sålt för e belopp om -1 161,5 Mkr.

Fastighetstransaktionernas komplexitet utgörs

av eventuella speciﬁka villkor i de enskilda

transaktionsavtalen, fastighetens prissäning

och värdering, bedömningen om huruvida

förvärv ska klassiﬁceras som tillgångs alternativt

rörelseförvärv samt bedömning av tidpunkt för

redovisning av transaktionen. Med anledning

av den komplexitet och de antaganden och

bedömningar som sker vid fastighetstransaktioner

anser vi a dea område är e särskilt

betydelsefullt område i vår revision. För yerligare

information se avsnien transaktioner samt risker

och riskhantering i förvaltningsberäelsen, not 2

Koncernens redovisningsprinciper samt not 16

Förvaltningsfastigheter.

Hur dea område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat och granskat

bolagets process för bedömning av klassiﬁcering

och redovisning av förvärvade och sålda

förvaltningsfastigheter. Vi har granskat

redovisningen av genomförda förvärv och

försäljningar med avseende på tidpunkt för

redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda

villkor mot underliggande avtal. Vi har granskat

lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Dea dokument innehåller annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och

återﬁnns på sidorna 2-56 respektive sidorna 102-

105. Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för denna andra information.

Vårt ualande avseende årsredovisningen

och koncernredovisningen omfaar inte denna

information och vi gör inget ualande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen

och koncernredovisningen är det vårt ansvar

a läsa den information som identiﬁeras ovan

och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genomgång

beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen

100 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi baserat på det arbete som har uörts

avseende denna information, drar slutsatsen a

den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga a rapportera dea. Vi

har inget a rapportera i dea avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för a årsredovisningen och

koncernredovisningen uppräas och a de ger

en rävisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt

IFRS, såsom de antagits av EU. Styrelsen

och verkställande direktören ansvarar även

för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för a uppräa en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid uppräandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen ansvarar styrelsen och

verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga a fortsäa

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,

om förhållanden som kan påverka förmågan

a fortsäa verksam-heten och a använda

antagandet om fortsa dri. Antagandet om

fortsa dri tillämpas dock inte om styrelsen och

verkställande direktören avser a likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till a göra något av dea.

Revisorns ansvar

Våra mål är a uppnå en rimlig grad av

säkerhet om huruvida årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, och a lämna en

revisionsberäelse som innehåller våra ualanden.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

är ingen garanti för a en revision som uörs

enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid

kommer a upptäcka en väsentlig felaktighet om

en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare faar med grund i årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

• identiﬁerar och bedömer vi riskerna för

väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och

koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, uormar och

uör granskningsåtgärder bland annat utifrån

dessa risker och inhämtar revisionsbevis

som är tillräckliga och ändamålsenliga för a

utgöra en grund för våra ualanden. Risken

för a inte upptäcka en väsentlig felaktighet

till följd av oegentligheter är högre än för

en väsentlig felaktighet som beror misstag,

eersom oegentligheter kan innefaa

agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga

utelämnanden, felaktig information eller

åsidosäande av intern kontroll.

• skaar vi oss en förståelse av den del

av bolagets interna kontroll som har

betydelse för vår revision för a uorma

granskningsåtgärder som är lämpliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte för

a uala oss om eektiviteten i den interna

kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings-

principer som används och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens

uppskaningar i redovisningen och

tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i a

styrelsen och verkställande direktören

använder antagandet om fortsa dri

vid uppräandet av årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vi drar också

en slutsats, med grund i de inhämtade

revisionsbevisen, om huruvida det ﬁnns någon

väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana

händelser eller förhållanden som kan leda till

betydande tvivel om bolagets och koncernens

förmåga a fortsäa verksamheten. Om

vi drar slutsatsen a det ﬁnns en väsentlig

osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberäelsen

fästa uppmärksamheten på upplysningarna i

årsredovisningen och koncernredovisningen

om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller,

om sådana upplysningar är otillräckliga,

modiﬁera ualandet om årsredovisningen och

koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras

på de revisionsbevis som inhämtas fram till

datumet för revisionsberäelsen. Dock kan

framtida händelser eller förhåll anden göra

a e bolag och en koncern inte längre kan

fortsäa verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande present-

ationen, strukturen och innehållet i

årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredo-

visningen återger de underliggande

transaktionerna och händelserna på e sä

som ger en rävisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga

revisionsbevis avseende den ﬁnansiella

informationen för enheterna eller aärs-

aktiviteterna inom koncernen för a göra e

ualande avseende koncernredovisningen.

Vi ansvarar för styrning, övervakning och

uörande av koncernrevisionen. Vi är ensamt

ansvarig för våra ualanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat

revisionens planerade omfaning och inriktning

samt tidpunkten för den. Vi måste också informera

om betydelsefulla iakagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den

interna kontrollen som vi identiﬁerat.

Vi måste också förse styrelsen förse styrelsen

med e ualande om a vi har följt relevanta

yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp

alla relationer och andra förhållanden som rimligen

kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall

tillhörande motåtgärder.

Av de områden som kommuniceras med

styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden

som varit de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen,

inklusive de viktigaste bedömda riskerna för

väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de

för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.

Vi beskriver dessa områden i revisionsberäelsen

såvida inte lagar eller andra förfaningar förhindrar

upplysning om frågan.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Ualanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även uört en

revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Fastighets Aktiebolaget Trianon

(publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker a bolagsstämman disponerar

vinsten enligt förslaget i förvaltningsberäelsen

och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för ualanden

Vi har uört revisionen enligt god revisionssed i

Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare

i avsniet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser a de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

ualanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget

till dispositioner beträande bolagets vinst eller

förlust. Vid förslag till utdelning innefaar dea

bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfaning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och

förvaltningen av bolagets angelägenheter. Dea

innefaar bland annat a fortlöpande bedöma

bolagets och koncernens ekonomiska situation och

a tillse a bolagets organisation är uormad så

a bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets

ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

e betryggande sä. Den verkställande

direktören ska sköta den löpande förvaltningen

101 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och

bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga

för a bolagets bokföring ska fullgöras i

överensstämmelse med lag och för a medels-

förvaltningen ska skötas på e betryggande sä.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen,

och därmed vårt ualande om ansvarsfrihet, är

a inhämta revisionsbevis för a med en rimlig

grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i

något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig

till någon försummelse som kan föranleda

ersäningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sä handlat i strid med

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller

bolagsordningen.

Vårt mål beträande revisionen av förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och

därmed vårt ualande om dea, är a med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men ingen garanti för a en revision som uörs

enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer a

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersäningsskyldighet mot bolaget, eller

a e förslag till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god

revisionssed i Sverige använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen

av förvaltningen och förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som uörs baseras på vår

professionella bedömning med utgångspunkt i

risk och väsentlighet. Det innebär a vi fokuserar

granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild

betydelse för bolagets situation. Vi går igenom

och prövar faade beslut, beslutsunderlag,

vidtagna åtgärder och andra förhållanden som

är relevanta för vårt ualande om ansvarsfrihet.

Som underlag för vårt ualande om styrelsens

förslag till dispositioner beträande bolagets vinst

eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade

yrande samt e urval av underlagen för dea för

a kunna bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

REVISORNS GRANSKNING AV ESEF

RAPPORTEN

Ualande

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även uört en

granskning av a styrelsen och verkställande

direktören har uppräat årsredovisningen

och koncernredovisningen i e format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-

rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden för Fastighets

Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2021.

Vår granskning och vårt ualande avser endast

det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfaning har Esef-rapporten

#[checksumma] uppräats i e format som

i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering.

Grund för ualandet

Vi har uört granskningen enligt FARs

rekommendation RevR 18 Revisorns granskning

av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsniet

Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser a de bevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för vårt ualande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för a Esef-rapporten har

uppräats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och

för a det ﬁnns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för a uppräa Esef-rapporten utan

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgi är a uala oss med rimlig säkerhet

om Esef-rapporten i allt väsentligt är uppräad

i e format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver a vi planerar och genomför

våra granskningsåtgärder för a uppnå rimlig

säkerhet a Esef-rapporten är uppräad i e

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

är ingen garanti för a en granskning som uörs

enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid

kommer a upptäcka en väsentlig felaktighet om

en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentlig¬heter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare faar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1

Kvalitetskontroll för revisionsföretag som uör

revision och översiktlig granskning av ﬁnansiella

rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag

och näraliggande tjänster och har därmed e

allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefaar

dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende

eerlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och

andra förfaningar.

Granskningen innefaar a genom olika

åtgärder inhämta bevis om a Esef-rapporten har

uppräats i e format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen

och koncernredovisning. Revisorn väljer

vilka åtgärder som ska uöras, bland annat

genom a bedöma riskerna för väsentliga

felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna

riskbedömning beaktar revisorn de delar av

den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram

underlaget i sye a uorma granskningsåtgärder

som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i sye a göra e

ualande om eektiviteten i den interna kontrollen.

Granskningen omfaar också en utvärdering av

ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfaar huvudsakligen

en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om

ﬁlen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den

tekniska speciﬁkation som anges i kommissionens

delegerade förordning (EU) 2019/815 och en

avstämning av a Esef-rapporten överensstämmer

med den granskade årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Vidare omfaar granskningen även en

bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts

med iXBRL som möjliggör en rävisande och

fullständig maskinläsbar version av koncernens

resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt

kassaﬂödesanalysen.

Mazars AB, Box 4211, 203 13 Malmö utsågs till

Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ)s revisor av

bolagsstämman 4 maj 2021 och har varit bolagets

revisor sedan juni 2016.

Huvudansvarig revisor, Anders Persson,

företrädande Mazars har varit bolagets revisor

sedan 2019. På bolagsstämman 17 juni 2020

personvaldes, Rasmus Grahn, som har varit

bolagets revisor sedan dess.

Malmö, 2022-03-25

Mazars AB

Anders Persson Rasmus Grahn

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

102 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

FASTIGHETSRELATERADE

Antal renoverade lägenheter

Antalet lägenheter som vid periodens slut till

minsta del badrumrenoverats.

Belåningsgrad

Räntebärande neoskulder i förhållande till

fastighetsvärdet vid periodens slut.

Motiv för användning: Syar till a visa hur stor

del neoskulden utgör av fastighetsvärdet.

BRA

BRA eller bruksarea är summan av invändiga areor

bestående av boarea (BOA), lokalarea (LOA),

biarea (BIA) samt övrig area (ÖVA) för samtliga

våningsplan.

BTA

BTA, bruoarea eller bruototalarea är den

sammanlagda ytan av samtliga våningsplan.

Bruoarean begränsas av yerväggens utsida.

Direktavkastning, exklusive administration

Drineot exklusive administration, i förhållande till

marknadsvärde.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Kontrakterad hyra för hyresavtal som löper vid

periodens slut i procent av hyresvärde.

Motiv för användning: Syar till underläa

bedömningen av hyresintäkter i förhållande till

det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.

Fastighetsvärde kr per kvm

Fastigheternas marknadsvärde i förhållande till

uthyrbar yta i kvm exklusive garage.

Förvaltningsresultat

Resultat före ska med återläggning av

värdeförändringar.

Förvaltningsresultat från intresseföretag och

joint venture

Förvaltningsresultat hänförligt till delägda

fastigheter genom intresseföretag och joint

venture.

Hyresvärde, Mkr

Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för

ej uthyrda ytor vid periodens utgång.

Omﬂyningsfrekvens

Antal avﬂyningar i förhållande till antal lägenheter

under senaste tolvmånadersperiod.

Samhällsfastighet

Fastighet vars hyresvärde till övervägande del

består av skaeﬁnansierad verksamhet och är

speciﬁkt anpassad för samhällsservice.

Uthyrningsbar yta

Total uthyrningsbar yta exklusive garageyta.

Överskosgrad

Drineo i procent av hyresintäkter.

Motiv för användning: Syar till a belysa

avkastningen på drineo i förhållande till

bolagets hyresintäkter.

FINANSIELLA

Avkastning på eget kapital

Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets

aktieägare i procent av genomsniligt eget kapital

hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Motiv för användning: Syar till a visa

avkastningen som genereras på det kapital som

aktieägarna har investerat i Bolaget.

Hållbar hybridobligation

Subordinerat eerställt hållbart obligationslån

där likviden kopplas till e hållbart ramverk, med

inriktning på social och miljömässig hållbarhet.

Långsiktigt substansvärde

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare med återläggning av räntederivat samt

uppskjuten ska.

Motiv för användning: Syar till a visa e

justerat och kompleerande må på storleken på

eget kapital.

Räntetäckningsgrad

Periodens resultat före ska, med återläggning

av värdeförändringar derivat och fastigheter samt

ﬁnansiella kostnader, i förhållande till ﬁnansiella

kostnader med återläggning av kostnader för

realiserade och orealiserade räntekostnader för

derivat.

Motiv för användning: Underläar för investerare

a bedöma möjligheterna a leva upp till sina

löpande ﬁnansiella åtaganden.

Soliditet, %

Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent

av balansomslutningen.

Motiv för användning: Visar kapitalstruktur genom

hur stor andel av totala tillgångar som utgörs av

eget kapital.

Deﬁnitioner och övrigt

AKTIERELATERADE

Eget kapital per aktie

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i

förhållande till antal aktier vid periodens slut.

Eget kapital per aktie eer avdrag för eget

kapital hänförligt till hybridobligation

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare eer avdrag för eget kapital hänförligt

till hybridobligationer i förhållande till antalet aktier

vid periodens slut.

Långsiktigt substansvärde eer avdrag för eget

kapital hänförligt till hybridobligation

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare eer avdrag för eget kapital hänförligt

till hybridobligationer med återläggning av

räntederivat samt uppskjuten ska.

Motiv för användning: Syar till a visa

e justerat och kompleerande må på

långsiktigt substansvärde hänförligt till Bolagets

stamaktieägare med avdrag för den del av eget

kapital som hänför sig till hybridobligationer.

Resultat per aktie

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets

aktieägare eer avdrag för ränta på

hybridobligationer i förhållande till genomsniligt

antal aktier. Deﬁnition enligt IFRS.

Fastighetsregister

Bostadsfastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Alven 26 Bostad Malmö

Ankan 2 Bostad Malmö

Ankan 14 Bostad Malmö

Arlöv 21:181 Bostad Burlöv

Basunen 3 Bostad Malmö

Beckasinen 11 Bostad Malmö

Billesholms Gård 12:1 Bostad Bjuv

Björnen 6 Bostad Skurup

Björnen 8 Bostad Skurup

Bokhandlaren 4 Bostad Eslöv

Bokhandlaren 5 Bostad Eslöv

Bollbro 11 Bostad Helsingborg

Bollbro 7 Bostad Helsingborg

Brockfågeln 11 Bostad Malmö

Bryggan 1 Bostad Malmö

Bryggaren 1 Bostad Trelleborg

Bryggaren 14 Bostad Trelleborg

Bäverungen 5* Bostad Stockholm

Böckaren 12 Bostad Trelleborg

Böckaren 13 Bostad Trelleborg

Böckaren 14 Bostad Trelleborg

Concordia 35 Bostad Malmö

Dalkarlen 22 Bostad Landskrona

Delﬁnen 14 Bostad Malmö

Delﬁnen 15 Bostad Landskrona

Delﬁnen 16 Bostad Landskrona

Docenten 1* Bostad Malmö

Docenten 4* Bostad Malmö

Docenten 7* Bostad Malmö

Docenten 8* Bostad Malmö

Draken 16 Bostad Landskrona

Draken 17 Bostad Landskrona

Drömmen 12 Bostad Malmö

Ekorren 4 Bostad Eslöv

Folkvisan 3 Bostad Malmö

Fritz 14 Bostad Malmö

Fritz 2 Bostad Malmö

Gjörlo 5 Bostad Landskrona

Fastighetsinnehav Typ Område

Gnistan 4 Bostad Malmö

Gymnasiet 4 Bostad Klippan

Gåsen 2 Bostad Malmö

Gåsen 8 Bostad Malmö

Hermodsdal 4* Bostad Malmö

Hermodsdal 5* Bostad Malmö

Hjorten 46 Bostad Landskrona

Hoppet 8 Bostad Landskrona

Häggen 13 Bostad Malmö

Hälsingör 2 Bostad Malmö

Hämplingen 8 Bostad Malmö

Jordloen 9 Bostad Malmö

Kandidaten 7 Bostad Osby

Kil 1 Bostad Malmö

Korpen 14 Bostad Landskrona

Korpen 42 Bostad Malmö

Laboratorn 1* Bostad Malmö

Laboratorn 6* Bostad Malmö

Lektorn 5* Bostad Malmö

Lerteglet 1 Bostad Malmö

Lerteglet 2 Bostad Malmö

Linjalen 1 Bostad Osby

Linjalen 11 Bostad Osby

Linjalen 12 Bostad Osby

Linjalen 13 Bostad Osby

Linjalen 14 Bostad Osby

Linné 44 Bostad Landskrona

Moteen 2 Bostad Malmö

Murteglet 1 Bostad Malmö

Najaden 9 Bostad Landskrona

Nimrod 26 Bostad Landskrona

Notarien 1 Bostad Malmö

Nyborg 22 Bostad Malmö

Odenslunda 1:646 Bostad Upplands Väsby

Onsjö 7 Bostad Malmö

Orten 8 Bostad Malmö

Oscar II 20 Bostad Landskrona

Pelikanen 17 Bostad Landskrona

Pelikanen 21 Bostad Landskrona

Fastighetsinnehav Typ Område

Professorn 14* Bostad Malmö

Professorn 15* Bostad Malmö

Professorn 4* Bostad Malmö

Professorn 5* Bostad Malmö

Professorn 6* Bostad Malmö

Repslagaren 1 Bostad Trelleborg

Repslagaren 7 Bostad Trelleborg

Saﬁren 1 Bostad Landskrona

Slussen 2 Bostad Malmö

Smeden 16 Bostad Osby

Stacken 1* Bostad Malmö

Stacken 13* Bostad Malmö

Stacken 9* Bostad Malmö

Strutsen 26 Bostad Malmö

Svedala 59:2 Bostad Svedala

Svedala 59:3 Bostad Svedala

Toarp 9:1 Bostad Malmö

Torna 8 Bostad Malmö

Uret 2 Bostad Malmö

Vakteln 10 Bostad Malmö

Vakteln 3 Bostad Malmö

Vallhunden 8* Bostad Stockholm

Vågen 6 Bostad Malmö

Vårsången 6* Bostad Malmö

Vårsången 8* Bostad Malmö

Östergård 3 Bostad Skurup

Östra Förstaden 27 Bostad Landskrona

* Tomträ

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

103 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Fastighetsregister

Samhällsfastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Apollo 15 Samhäll Klippan

Basen 58 Samhäll Malmö

Blåklockan 13 Samhäll Vimmerby

Bokbindaren 6 Samhäll Malmö

Fjällrutan 1 Samhäll Malmö

Fälgen 1 Samhäll Lund

Gullvivan 5 Samhäll Vimmerby

Gunghästen 1 Samhäll Malmö

Hyllie 9:5 Samhäll Malmö

Håkanstorp 9* Samhäll Malmö

Härsjön 4 Samhäll Malmö

Katrinelund 19* Samhäll Malmö

Kvarnskon 1 Samhäll Lund

Månskäran 1* Samhäll Malmö

Paulina 47 Samhäll Malmö

Rolf 6 Samhäll Malmö

Skvadronen 9 Samhäll Klippan

Stammen 15 Samhäll Malmö

Storken 32 Samhäll Malmö

Ugglan 21 Samhäll Malmö

Visjö 3:422 Samhäll Hässleholm

* Tomträ

Handelsfastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Antilopen 1 Handel Malmö

Geﬁon 1 Handel Malmö

Hermodsdal 9 Handel Malmö

Nötskrikan 18 Handel Malmö

Siljan 22 Handel Malmö

Skramåsen 13 Handel Malmö

Torshammaren 9 Handel Malmö

Uno 5 Handel Malmö

Vakteln 14 Handel Malmö

Vipan 9 Handel Malmö

Kontorsfastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Druvan 1 Kontor Malmö

Helmer 4 Kontor Malmö

Liljan 12 Kontor Malmö

Mercurius 5 Kontor Malmö

Residenset 4 Kontor Malmö

Vallen 15 Kontor Malmö

Projekastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Badmössan 1 Projekt Malmö

Balken 6 Projekt Malmö

Bunkeﬂostrand 155:3 Projekt Malmö

Centralköket 1 Projekt Malmö

Husie 172:75 Projekt Malmö

Macken 1 Projekt Malmö

Mjölkboden 4* Projekt Stockholm

Smedjan 13 & 15 Projekt Malmö

Spiralen 10 Projekt Malmö

Svedala 22:8 Projekt Svedala

Terapisalen 2 Projekt Malmö

*Tomträ

Avtal om förvärv, ej tillträdda fastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Svedala 1:87 Bostad Svedala

Delägda fastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Arlöv 22:189* Bostad Burlöv

Bojen 1 Projekt Malmö

Fendern 1 Projekt Malmö

Landshövdingen 1* Handel Malmö

Svedala 8:16 Handel Svedala

Tågarp 15:4 (Burlöv

Center)

Handel Burlöv

 

* Tomträ

Avtal om förvärv, ej tillträdda delägda fastigheter

Fastighetsinnehav Typ Område

Smedjan 2 Projekt Malmö

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

104 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021

Information om årsstämma i Trianon

Årsstämma i Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) kommer a hållas torsdagen den 12 maj 2022 klockan 16.00 på

Studio Meetingpoint, Nordenskiöldsgatan 24, Malmö.

Rä till deltagande

Rä a delta i stämman har den som dels upptagits som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken avseende

förhållandena onsdagen den 4 maj 2022, dels anmält sig till stämman senast fredagen den 6 maj 2022.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste registrera aktierna i eget namn för a få delta i stämman. Sådan

registrering, som kan vara tillfällig, måste vara verkställd onsdagen den 4 maj 2022, vilket innebär a aktieägaren i god tid före dea

datum måste underräa förvaltaren.

I bolaget ﬁnns totalt 39 251 490 aktier, varav 1 521 118 A-aktier och 37 730 372 B-aktier, som totalt beräigar till 5 294 155 röster.

Bolaget innehar inga egna aktier.

Anmälan

Anmälan kan ske skriligen via post till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ), Västra Kanalgatan 5, 211 41 Malmö (märk

kuvertet ”årsstämma”), via telefon 040-611 34 00 eller via e-post till info@trianon.se. Vid anmälan ska anges namn, person- eller

organisationsnummer, aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid samt, i förekommande fall, det antal biträden (högst två) som

avses medföras vid stämman.

Aktieägare som företräds genom ombud ska uärda skrilig daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten uärdas av juridisk

person ska bestyrkt kopia av registreringsbevis eller motsvarande som utvisar behörig ﬁrmatecknare för den juridiska personen

bifogas. Fullmakten i original samt eventuellt registreringsbevis bör i god tid före stämman insändas till bolaget på ovan angiven

adress. Fullmaktsformulär tillhandahålls på bolagets hemsida, www.trianon.se, och sänds till aktieägare som begär det.

Finansiell kalender:

Delårsrapport januari-mars 2022 ........................2022-05-05

Årsstämma ........................................................ 2022-05-12

Delårsrapport januari-juni 2022 ........................... 2022-07-12

Delårsrapport januari-september 2022 ............... 2022-11-03

Rapporterna kommer a ﬁnnas tillgängliga

på www.trianon.se

För yerligare information kontakta:

Olof Andersson,

Verkställande direktör

olof.andersson@trianon.se, tel. 0709-54 57 20

Mari-Louise Hedbys,

Vice verkställande direktör, ekonomichef

mari-louise.hedbys@trianon.se, tel. 040-611 34 85

Fastighets AB Trianon

Besöksadress: Stenhuggaregatan 2

Postadress: Västra Kanalgatan 5

211 41 Malmö

040-611 34 00

info@trianon.se

Org. nr. 556183-0281

www.trianon.se

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING FEMÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPER NOTER REVISIONSBERÄTTELSE DEFINITIONER

105 | Års- och hållbarhetsredovisning 2021