Årsrapport
1. oktober 2024 - 30. september 2025
(Selskabets 52. regnskabsår)
Investeringsselskabet Luxor A/S
Frederiksborggade 50, 4. 1360 København K CVR-nr. 49 63 99 10 Tlf. 33 32 50 15
INDHOLDSFORTEGNELSE
BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S ............................................................................. 1
Selskabsoplysninger ...................................................................................................................................................... 1
Koncernens hoved- og nøgletal ..................................................................................................................................... 2
Årets basisindtjening ..................................................................................................................................................... 3
Årets resultat ................................................................................................................................................................. 3
Forretningsområder ....................................................................................................................................................... 4
Ejendomskreditlån ........................................................................................................................................................ 4
Obligationer .................................................................................................................................................................. 5
Investeringsejendomme................................................................................................................................................. 5
Finansiering, kreditinstitutter ........................................................................................................................................ 6
Finansiering, realkreditlån ............................................................................................................................................. 7
Pengestrøm og likviditet ............................................................................................................................................... 7
Risikofaktorer................................................................................................................................................................ 7
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer ............................................................................. 7
Usikkerhed ved indregning og måling .......................................................................................................................... 8
Udbytte .......................................................................................................................................................................... 8
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning ............................................................................... 8
Forvalter af alternativ investeringsfond ........................................................................................................................ 8
Redegørelse for samfundsansvar ................................................................................................................................... 8
Politik for dataetik ......................................................................................................................................................... 9
Kapitalforhold ............................................................................................................................................................... 9
Change of control .......................................................................................................................................................... 9
God selskabsledelse ...................................................................................................................................................... 9
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen .............................. 9
Bestyrelse og direktion ................................................................................................................................................ 10
Aftale mellem Selskabet og ledelsen .......................................................................................................................... 11
Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2024/25 ............................................................................................. 11
Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2024/25 ................................................................................................... 11
Finanskalender for regnskabsåret 2025/26 .................................................................................................................. 12
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025 .................................................. 13
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025 .................................................................................................................... 14
EGENKAPITALOPGØRELSE .................................................................................................................................. 16
PENGESTRØMSOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025 ....................................................... 17
LEDELSESPÅTEGNING .......................................................................................................................................... 18
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING ................................................................................ 19
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER ............................................................................................................... 23
1
BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S
Selskabsoplysninger
Forretning og strategi
Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med en fleksibel
investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer.
Selskabets overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem anlægsin-
vesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko.
Selskabet har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne, i det omfang årets resultat og øvrige forhold tillader
dette.
Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilladelse til at in-
vestere i ejendomskreditlån, obligationer og ejendomme.
Koncernoversigt
E-mail: luxor@luxor.dk
Hjemmeside: www.luxor.dk
Hjemsted: København, Danmark
Bestyrelse
Steffen Heegaard, formand
Michael Hedegaard Lyng
Jens Peter Leschly Neergaard
Direktion
Jannik Rolf Larsen, adm. direktør
Revision
Deloitte, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S.
Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes den 29. januar 2026 kl. 16.00 på Hotel Kong Arthur - Nørresøgade 11, 1370 Kø-
benhavn K.
Forslag, som aktionærer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være anmeldt skriftligt for bestyrel-
sen senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Det vil sige senest den 18. december 2025.
Investeringsselskabet Luxor A/S
DI-Ejendoms Invest A/S
100%
2
Koncernens hoved- og nøgletal
1. OKTOBER – 30. SEPTEMBER
4. kvt.
4. kvt.
Beløb i DKK mio.
2024/25
2023/24
2021/22
2020/21
2024/25
2023/24
Hovedtal
Indtægter
112,2
149,3
121,3
105,2
35,0
22,3
Bruttoindtjening
103,3
142,2
114,6
99,0
33,8
19,3
Finansieringsomkostninger
23,0
45,0
-39,9
4,2
5,8
13,3
Resultat før skat
60,0
78,6
137,7
77,1
22,7
1,1
Resultat
46,9
61,2
107,8
59,4
17,8
0,9
Totalindkomst
47,1
61,2
112,7
59,4
18,0
0,9
Basisindtjening*
49,4
44,4
52,4
57,6
12,4
10,9
Langfristede aktiver
947,3
934,7
1.001,7
919,3
947,3
934,7
Kortfristede aktiver
10,3
9,6
17,3
17,4
10,3
9,6
Aktiver i alt
957,6
944,3
1.019,0
936,7
957,6
944,3
Investering i materielle anlægsaktiver
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Egenkapital
369,9
447,8
456,0
393,3
369,9
447,8
Langfristede forpligtelser
89,7
95,2
112,6
118,7
89,7
95,2
Kortfristede forpligtelser
498,0
401,3
450,4
424,7
498,0
401,3
Forslag til udbytte for regnskabsåret
50,0
125,0
50,0
50,0
50,0
125,0
Nøgletal
Værdier pr. 100 kr. aktie
Indtjening pr. aktie (kr.) (EPS)
46,87
61,19
107,78
59,42
17,81
0,91
Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.)
369,90
447,83
455,99
393,28
369,90
447,83
Egenkapitalforrentning i procent p.a.
11,46
13,84
25,38
15,80
19,74
0,82
Egenkapitalandel i procent
38,63
47,42
44,75
41,99
38,63
47,42
Finansiel gearing
1,51
1,05
1,10
1,25
1,51
1,05
Udbytte pr. aktie (kr.) **
50,0
125,00
50,00
50,00
50,0
125,00
Udbytteprocent
6,6%
20,5%
5,7%
8,9%
6,6%
20,5%
Aktiekapital
Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.)
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Antal cirkulerende aktier (mio. kr.)
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr. aktie
Laveste
510
496
560
424
600
515
Højeste
790
735
935
590
780
625
Ultimo
755
610
880
560
755
610
Omsætning på fondsbørsen, stk.
27.030
23.306
24.826
21.273
4.573
5.034
Noteret på fondsbørsen, stk.
825.000
825.000
825.000
825.000
825.000
825.000
Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med nøgletalsdefinitionerne bagerst i årsrapporten. Resultat og udvandet resultat pr.
aktie er i overensstemmelse med IAS 33.
* jf. note 3
** Beregnet på baggrund af forslag til udlodning af udbytte.
3
Årets basisindtjening
Koncernens basisindtjening for regnskabsåret 2024/25 er kr. 49,4 mio. (kr. 44,4 mio.), hvilket er højere end den seneste
udmelding om en basisindtjening i niveauet kr. 47 mio. i selskabsmeddelelse nr. 7, 2024/25 af 27. august 2025.
Regnskabsårets basisindtjening er højere end oprindeligt forudsat i niveauet kr. 37 mio. i årsrapporten for 2023/24. Den
højere basisindtjening på kr. 12,4 mio. skyldes primært:
• kr. 9,3 mio. fra et bedre forløb for nettogevinst/-tab på ejendomskreditlån, primært som følge af lavere realiserede
tab og hensættelser med kr. 4,6 mio. og højere indgang fra fordringer med kr. 4,7 mio.
• kr. 4,1 mio. fra forøgede finansieringsindtægter
• kr. 3,4 mio. fra lavere finansieringsomkostninger
• kr. 0,6 mio. fra forøgede personaleomkostninger
• kr. -1,3 mio. fra forøgede administrative engangsomkostninger, bl.a. som følge af nye regulatoriske krav
• kr. -3,6 mio. fra forøgede direkte omkostninger, investeringsejendomme, der primært vedrører særlige vedligehol-
delsesopgaver.
Årets basisindtjening er selskabets kerneforretning fratrukket årets driftsomkostninger. Basisindtjeningen er opgjort
som årets regnskabsmæssige resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle aktiver, investerings-
ejendomme, renteswaps og realkreditlån.
Opgørelse af årets basisindtjening fremgår af note 3, og en specifikation af forskellen mellem årets resultat og basisind-
tjening fremgår nedenfor.
Årets resultat
Årets resultat før skat er kr. 60,0 mio. (kr. 78,6 mio.), og årets resultat efter skat er kr. 46,9 mio. (kr. 61,2 mio.).
Årets resultat før skat er kr. 10,6 mio. højere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:
• kr. 12,4 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver
• kr. 1,1 mio. fra dagsværdireguleringer af koncernens investeringsejendomme
• kr. -3,0 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitut samt kursavancer og omkostnin-
ger ved optagelse/indfrielse af realkreditlån.
Ændringen i årets resultat før skat i forhold til sidste års resultat på kr. -18,6 mio. skyldes primært:
• kr. 19,3 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitut samt omkostninger til indfrielse
af realkreditlån
• kr. 5,0 mio. fra forøget basisindtjening
• kr. 2,7 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver. I beløbet indgår en dagsværdiregulering på kr. 9,1
mio. som følge af ændring af den effektive rente til værdiansættelse af ejendomskreditlån fra 9,25% til 9,00%
• kr. -45,6 mio. fra dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme, primært som følge af den positive
dagsværdiregulering på kr. 49,5 mio. i forbindelse det realiserede salg af ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glos-
trup pr. 30. juni 2024.
Regnskabsårets 4. kvartal 2025
Koncernens basisindtjening for regnskabsårets 4. kvartal 2025 er kr. 12,4 mio. (kr. 10,9 mio.), og resultat før skat er
kr. 22,7 mio. (kr. 1,1 mio.).
Kvartalets resultat før skat er kr. 10,3 mio. højere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:
• kr. 9,5 mio. fra dagsværdiregulering af finansielle aktiver. I beløbet indgår en dagsværdiregulering på kr. 9,1 mio.
som følge af ændring af den effektive rente til værdiansættelse af ejendomskreditlån fra 9,25% til 9,00%
• kr. 1,1 mio. fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme
• kr. -0,3 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og gæld til realkreditinstitut samt kursavancer.
4
Forretningsområder
Koncernens balance, kr. 957,6 mio. (kr. 944,3 mio.), omfatter følgende forretningsområder:
Beløb i DKK mio.
2024/25
2023/24
Ejendomskreditlån
773,8
757,9
Investeringsejendomme
136,4
135,3
Obligationer
8,0
8,7
I alt
918,2
901,9
Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansieringen og effekten af renteafdæk-
ning omtales under afsnittene finansiering, kreditinstitutter, og finansiering, realkreditinstitutter.
Ejendomskreditlån
Dagsværdi af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er kr. 773,8 mio. (kr. 757,9 mio.), og den nominelle værdi er
kr. 795,0 mio. (kr. 795,0 mio.).
Dagsværdien af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er fordelt med kr. 717,0 mio. (kr. 694,1 mio.) i fastforren-
tede ejendomskreditlån og kr. 56,8 mio. (kr. 63,8 mio.) i variabelt forrentede cibor-ejendomskreditlån.
Det samlede afkast af ejendomskreditlånsbeholdningen for regnskabsåret er som følger:
Beløb i DKK mio.
2024/25
2023/24
Renteindtægter
70,4
66,7
Kursavancer
7,1
6,2
Andre finansieringsindtægter
0,3
0,5
Dagsværdiregulering, tilgang
2,0
Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv.
1,4
Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive rente fra 9,25% til 9,00%
9,1
12,5
9,1
I alt
90,3
82,5
Direkte omkostninger, ejendomskreditlån
2,1
2,1
Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån:
Konstaterede tab på ejendomskreditlån og dagsværdiregulering for kreditrisiko
-1,3
Indgået på afskrevne fordringer
10,2
8,9
5,2
I alt
97,1
85,6
Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 716,4 mio. (nom. kr. 708,7 mio.), måles i balancen til dagsværdi på grund-
lag af en effektiv rente på 9,00% p.a. (9,25% p.a.).
Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 16,7 mio. (nom. kr. 16,6 mio.), og cibor-ejendomskreditlån, nom.
kr. 61,9 mio. (nom. kr. 69,8 mio.), måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til ejendomskreditlånenes kostpris.
Ved værdiansættelsen af ejendomskreditlån til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko, kr. 5,9 mio.
(kr. 7,4 mio.), hvilket svarer til 0,8% (1,6%) af beholdningens værdi.
Beholdningens gennemsnitlige værdi af ejendomskreditlån er tkr. 367,1 (tkr. 351,7).
Den nominelle værdi af ejendomskreditlån er kr. 795,0 mio. (kr. 795,0 mio.), og regnskabsårets til- og afgang af ejen-
domskreditlån består af en tilgang på nom. kr. 148,7 mio. (kr. 163,8 mio.) og afgang på kr. 148,7 mio. (kr. 124,1 mio.).
Regnskabsårets tilgang af ejendomskreditlån er købt på baggrund af en individuel vurdering af hver enkelt sag.
Indfrielsesprocenten for ejendomskreditlån i regnskabsåret 2024/25 er 13,8% (10,7%).
5
Kursavancer, kr. 7,1 mio. (kr. 6,2 mio.), er på niveau med det forudsatte. Kursavancerne hidrører fra forskellen mellem
anskaffelses- og indfrielseskurser på løbende afdrag og førtidige indfrielser.
For det kommende regnskabsår forventes førtidige indfrielser på et marginalt lavere niveau i forhold til regnskabsåret
2024/25 samt en nominel beholdning af ejendomskreditlån, der er på niveau med 30. september 2025.
Nettogevinst/-tab fra ejendomskreditlån er positiv med kr. 8,8 mio. (kr. 5,2 mio.), hvilket er væsentligt bedre end forud-
sat.
I nettogevinst/-tab fra ejendomskreditlån, kr. 8,8 mio., er der indregnet:
• konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgodehavende ejendomskreditlånsydelser med kr. 1,3 mio.
(kr. 3,1 mio.) inklusive regulering til imødegåelse af kreditrisiko på ejendomskreditlån og tilgodehavende
ejendomskreditlånsydelser
• indgået på afskrevne fordringer med kr. 10,2 mio. (kr. 8,3 mio.).
Porteføljen af ejendomskreditlån er fordelt på følgende ejendomstyper:
Beløb i %
2024/25
2023/24
Enfamiliehuse
73,84%
73,74%
Ejerlejligheder
5,04%
4,89%
Andelsboliger
3,96%
4,07%
Sommerhuse
7,56%
6,78%
Nedlagte landbrug
1,90%
2,05%
Landbrug
1,33%
1,47%
Udlejningsejendomme
4,28%
5,39%
Handel og industri
1,85%
1,23%
Andre
0,24%
0,38%
I alt
100,00%
100,00%
Den gennemsnitlige restløbetid på beholdningen af ejendomskreditlån før ekstraordinære afdrag og førtidige indfrielser
er ca. 8,50 år (8,50 år).
Obligationer
Dagsværdi af nom. kr. 7,9 mio. 4% Nykredit Realkredit er kr. 8,0 mio. Det samlede afkast for obligationsbeholdningen
er som følger:
Beløb i DKK mio.
2024/25
2023/24
Renteindtægter
0,3
0,3
Dagsværdiregulering
0,0
0,6
0,3
0,9
Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold
til FAIF-lovens §16.
Investeringsejendomme
Koncernens balance indeholder 4 (4) investeringsejendomme med en dagsværdi på kr. 136,4 mio. (kr. 135,3 mio.).
6
Afkast på investeringsejendomme for regnskabsåret er som følger:
Beløb i DKK mio.
2024/25
2023/24
Husleje
10,3
12,6
Direkte omkostninger, investeringsejendomme
6,7
5,0
3,6
7,6
Dagsværdiregulering
1,1
46,7
4,7
54,3
Driftsafkastet for regnskabsåret 2024/25 er påvirket af omkostninger til en række større vedligeholdelsesarbejder.
Driftsafkastet for perioden 2023/24 er påvirket af, at driftsafkast vedrørende ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup
er indregnet frem til overdragelsen den 30. juni 2024.
Udlejningsprocenten i m
2
er pr. 30 september 2025 ca. 88,5% (89,5%) af koncernens samlede ejendomsportefølje.
Information om koncernens ejendomsportefølje:
Beløb i DKK
2024/25
2023/24
Ejendomsportefølje
20.100 m
2
20.100 m
2
Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi
6,8%
6,8%
Udlejningsprocenten i m
2
pr. 30. september 2025
88,5%
89,5%
Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold til op-
nåelig leje pr. 30. september 2025
11,7%
12,0%
Gennemsnitlig arealledighed i året
11,6%
8,8%
Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året
1,5 mio.
1,1 mio.
Koncernens beholdning af investeringsejendomme fordelt på type er som følger:
Beløb i DKK
2024/25
2023/24
DKK mio.
Afkastinterval
DKK mio.
Afkastinterval
Kontor/butik/bolig
25,0
7,00-7,50%
24,5
7,00-7,50%
Lager/produktion/kontor
111,4
6,25-7,50%
110,8
6,25-7,50%
I alt
136,4
6,25-7,50%
135,3
6,25-7,50%
Finansiering, kreditinstitutter
Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 457,1 mio. (kr. 329,4 mio.), der er optaget i danske
kroner.
Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 200,0 mio. (kr. 250,0 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarighed på op til
ca. 6,75 år (jf. note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps er som følge af renteudviklingen
kr. -3,4 mio. (kr. -14,9 mio.).
De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdiregulering
på renteswaps med kreditinstitutter er pr. 30. september 2025 kr. 13,2 mio. (kr. 17,6 mio.). Beløbet udlignes ved lø-
bende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.
Sikringskontoen til afdækning af dagsværdi for renteswaps, kr. 13,2 mio. (kr. 17,4 mio.), er indregnet under anden
gæld.
7
Pr. den 4. december 2025 er den samlede dagsværdi på renteswaps med kreditinstitutter kr. 13,7 mio. Dagsværdiregule-
ringen af renteswaps for perioden 1. oktober – 4. december 2025 udgør kr. 0,5 mio.
Finansiering, realkreditlån
Dagsværdien af koncernens gæld til realkreditinstitut er kr. 70,7 mio. (kr. 75,5 mio.).
Regnskabsårets dagsværdiregulering af realkreditlån er kr. -0,1 mio. (kr. -7,5 mio.).
Koncernen har fastlåst renten på kr. 29,5 mio. (kr. 31,8 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til 8,25 år (jf.
note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps for realkreditlån er kr. 0,5 mio. (kr. -1,4 mio.).
De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede dagsværdiregulering
på renteswaps med realkreditinstitut er kr. -0,6 mio. (kr. -1,1 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering
over kontrakternes løbetid.
Pr. 4. december 2025 er den samlede dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitut kr. -0,5 mio. Dagsværdiregulerin-
gen af renteswaps for perioden 1. oktober - 4. december 2025 udgør kr. 0,1 mio.
Pengestrøm og likviditet
Likviditet fra koncernens drift udgør kr. 0,5 mio. (kr. 31,5 mio.). I regnskabsårets likviditet fra koncernens driftsaktivi-
tet er der indregnet betaling af selskabsskat med kr. 39,3 mio. (kr. 7,5 mio.).
Den betalte selskabsskat er væsentligt påvirket af avancen ved salg af investeringsejendommen Naverland 3-5, 2600
Glostrup pr. 30. juni 2024.
Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo september 2025,
gennemføre de planlagte aktiviteter for det kommende regnskabsår.
Risikofaktorer
Til koncernens aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, som kan opdeles i kategorier. For en uddybning af disse
og andre faktorer henvises til beskrivelse af koncernens risikofaktorer, der fremgår af note 31.
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer
Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter:
Beløb i DKK mio.
30/9 2025
30/9 2024
Ændring i
parameter
Dagsværdi
Ændring
af værdi
Dagsværdi
Dagsværdi
Ændring
af værdi
Dagsværdi
Ejendomskreditlån
1% effektiv rente
773,8
-35,0
738,8
757,9
-34,3
723,6
Investeringsejendomme
0,5% afkastkrav
136,4
-9,3
127,1
135,3
-9,3
126,0
Obligationer
10% kursændring
8,0
-0,8
7,2
8,7
-0,9
7,8
Renteswaps
0,5% renteændring
12,6
4,0
16,6
16,6
5,2
21,8
Det skal tilføjes, at hvis ovennævnte parametre udvikler sig negativt som følge af en rentestigning, vil der modsvarende
kunne konstateres en vis reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån. En ændring af renteniveauet på 1% på
den del af selskabets finansiering, som ikke er optaget til fast rente over en flerårig periode, vil påvirke resultatopgørel-
sen før skat med ca. kr. 2,6 mio. (kr. 0,8 mio.) på årsbasis (jf. note 31 - Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og
variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier).
8
Usikkerhed ved indregning og måling
Ved udarbejdelsen af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og opstiller de forudsætninger,
der danner grundlag for præsentation, indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtelser. De væsentligste
regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger fremgår af afsnittet væsentlige skøn, forudsætninger og vurde-
ringer i årsrapportens note 2, anvendt regnskabspraksis.
Udbytte
På baggrund af en samlet vurdering af årets resultat, udviklingen i basisindtjeningen, foreliggende resultatforventninger
samt en effektiv udnyttelse af kapitalstrukturen m.v., vil bestyrelsen på selskabets generalforsamling stille forslag om et
udbytte på kr. 50,0 mio. (kr. 125,0 mio.) svarende til kr. 50,0 (kr. 125,0) pr. aktie og en udbytteprocent på 6,6 (20,5).
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning
For det kommende regnskabsår 2025/26 forventes på dette tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 40 mio., hvilket er
identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 9, 2024/25 af 26. september 2025.
Reduktionen i den forventede basisindtjening i forhold til regnskabsåret 2024/25 har sammenhæng med en forventning
om et lavere niveau for kursavancer og nettogevinster på ejendomskreditlån, øgede finansieringsomkostninger samt la-
vere omkostninger til vedligeholdelse af investeringsejendomme.
Dagsværdiregulering af renteswaps og finansielle aktiver indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 4. december 2025
påvirke årets resultat før skat med kr. 0,6 mio.
De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den faktiske basisind-
tjening kan derfor afvige fra forventningerne i årsrapporten.
Selskabet er i et vist omfang afhængig af samfundspåvirkningen og foretager løbende vurdering af, om der skal foreta-
ges justering af basisindtjeningen på baggrund heraf.
Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporter niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der offentliggø-
res ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver samt dagsværdien af gæld til
realkreditinstitut og renteswap ændrer sig på daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de fakti-
ske forventninger allerede på det tidspunkt, hvor det offentliggøres.
Koncernens finansielle risici er omtalt i note 31.
Forvalter af alternativ investeringsfond
Investeringsselskabet Luxor A/S har tilladelse af 28. november 2014 til at kunne udøve forvaltningsvirksomhed som
forvaltende alternativ investeringsfond, jf. § 6, stk. 1, i Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v.
Der er ikke foretaget væsentlige ændringer i moderselskabets oplysninger, udover at der på moderselskabets hjemme-
side er offentliggjort dokument vedrørende central information (Priip-Kid-dokument), der kan læses på
http://www.luxor.dk/investor-information/central-information/.
Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S, hvorfor selskabets aktier ikke kan indløses, og aktiens handels-
værdi kan derfor afvige fra Selskabets indre værdi.
Redegørelse for manglende hensyntagen til investeringsbeslutningers negative indvirkning på bæredygtighedsfaktorer,
jf. Artikel 6 for alternative investeringsfonde i henhold til Europa-Parlamentets og Rådets Forordning om bæredygtig-
hedsrelaterede oplysninger, kan læses på http://www.luxor.dk/om-luxor-as/baeredygtighedsfaktorer-ved-investering/.
Redegørelse for samfundsansvar
Redegørelse for samfundsansvar er offentliggjort på koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-informa-
tion/samfundsansvar/.
9
Politik for dataetik
Investeringsselskabet Luxor A/S tager ansvar for at opbevare oplysninger om Selskabets debitorer, lejere, medarbejdere
og samarbejdspartnere og har udarbejdet en politik og redegørelse for dataetik, som er offentliggjort på koncernens
hjemmeside: https://www.luxor.dk/investor-relation/politikker/ .
Kapitalforhold
Oplysninger, der har til formål at fremme omsætningen af Selskabets aktier, fremgår af note 19 og i forlængelse af Sel-
skabets redegørelse for virksomhedsledelse, der fremgår af Selskabets hjemmeside: https://www.luxor.dk/investor-in-
formation/virksomhedsledelse/.
Change of control
Låneaftaler og andre væsentlige aftaler ændres ikke som følge af change of control.
God selskabsledelse
Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde 2. december 2020 nye anbefalinger for god selskabsledelse baseret på
"følg eller forklar"-princippet. Det er bestyrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger i rapporten om Corporate
Governance følges af Investeringsselskabet Luxor A/S’ ledelse.
Selskabets politik for god selskabsledelse er sidst opdateret den 17. december 2024.
Investeringsselskabet Luxor A/S har på nedennævnte områder valgt at følge en anden praksis:
• Selskabets generalforsamling afholdes ikke via webcast eller anden digital transmittering.
• To medlemmer af Selskabets bestyrelsen er ikke uafhængige, idet de har været medlem af bestyrelsen i mere end 12
år.
• Bestyrelsen har ikke valgt en næstformand som følge af bestyrelsens størrelse.
• Selskabet benytter p.t. ikke udvalg eller komitéer, idet bestyrelsen finder, at en lille operationel bestyrelse muliggør,
at alle væsentlige drøftelser og beslutninger kan træffes af den samlede bestyrelse.
• Bestyrelsen gennemfører en årlig evaluering af sit arbejde, og der inddrages ikke ekstern bistand til evalueringen
mindst hver tredje år.
• Den samlede bestyrelse drøfter resultatet af bestyrelsesevalueringen. Processen for evalueringen samt evalueringens
overordnede konklusioner omtales ikke i ledelsesberetningen, på selskabets hjemmeside eller på generalforsamlin-
gen.
• Selskabet har etableret en intern whistleblowerordning. Der er ikke etableret en ekstern whistleblowerordning.
En lovpligtig gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til komitéen for god selskabsledelses anbefalinger kan læses på:
https://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/ under punktet Aktionærinformation.
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen
Bestyrelse og direktion har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse med
regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæg-
gelsen.
Virksomheden har systemer for risikostyring og interne kontroller for at sikre, at den interne og eksterne finansielle rap-
portering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation.
Investeringsselskabet Luxor A/S har udarbejdet en redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2024/25, som
kan læses på: https://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/
10
Bestyrelse og direktion
Bestyrelsen består af tre medlemmer, der vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsesmedlemmer vælges for ét år ad
gangen. Genvalg kan finde sted.
Bestyrelse
Indtrådt
Udløb af
valgperiode
Født
Aktiebesiddelse
(nom.) tkr.
Uafhængighed
Køn
Steffen Heegaard,
formand
2008
2026
1959
628
Afhængig
*)
M
Michael Hedegaard Lyng
2013
2026
1969
0
Afhængig
*)
M
Jens Peter Leschly
Neergaard
2024
2026
1964
0
Uafhængig
M
Direktion
Jannik Rolf Larsen
2015
-
1969
430.239
**)
-
M
*)
Bestyrelsesmedlem har været medlem af bestyrelsen i mere end 12 år.
**)
Heraf er nom. tkr. 428.239 ejet gennem ejerskab af Neralda Holding ApS.
Selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i såvel danske som udenlandske er-
hvervsvirksomheder bortset fra 100%-ejede dattervirksomheder.
(D) Direktør, (BF) Bestyrelsesformand, (B) Bestyrelsesmedlem, (BD) Bestyrelsesmedlem og direktør, (AC) Formand
for Audit Committee, (OC) Oversight Committee, (AB) Advisory Board, (E) ejer.
Steffen Heegaard, formand
Beskæftigelse:
Professionelt bestyrelsesmedlem og investor
Kompetencer:
Steffen Heegaard har mere end 30 års erfaring med Investor Relations, markedskommu-
nikation og ESG i Topdanmark, hvor han var Head of Investor Relations, Communicati-
ons og ESG, Executive samt Vice President i Topdanmark.
Uddannelse:
Cand.merc. fir. - CBS
Board Leadership Masterclass, CBS
Ledelseshverv:
Janica A/S (BF), DBA-2 ApS (BD, E), Nordic Fintech Angels ApS (D, E), HC Andersen
Capital 2 ApS (B), Radiobotics Invest ApS (D, E), Flowering ApS (BF, E), Fern Capital
partners ApS (B, E).
Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder
Michael Hedegaard Lyng
Beskæftigelse:
Professionelt bestyrelses- og komitémedlem, rådgiver samt investor
Kompetencer:
Michael Hedegaard Lyng har mere end 20 års erfaring som CEO og CFO i børsnoterede
selskaber i forskellige sektorer samt mere end 20 års erfaring som bestyrelses- og komi-
témedlem i en række noterede og ikke-noterede selskaber. Michael Hedegaard Lyng har
særlige kompetencer inden for regnskab, økonomistyring, revision, risiko og compliance,
kapitalmarkeder samt finansiering.
Uddannelse:
Cand.merc.aud. - CBS
MBA @ IMD, Switzerland
Executive Coach, ACC ICF @Grow2
Ledelseshverv:
Burmeister & Wain Scandinavian Contractor A/S (BF og AC).
Elektro-Isola A/S (B), Mesco Denmark A/S (B), Jane Kønig A/S Copenhagen (BF), NB
Bespoke Kitchens ApS (D), The PT Gym ApS (D), Lyng Invest Holding ApS (D), Lyng
og Leander ApS (BF), Lumske Holding ApS (D), Challenge 2019 ApS (D). Kadeau ApS
(BF), Veggerby Sport & Kultur A/S (B).
11
Deltaget i 4 ud af 5 bestyrelsesmøder
Jens Peter Leschly Neergaard
Beskæftigelse:
Partner i Leschly & Neergaard Family Office samt professionelt bestyrelses- og komité-
medlem samt rådgiver.
Kompetencer:
Jens Peter Leschly Neergaard har mere end 35 års erfaring i den finansielle sektor både i
Danmark og internationalt, herunder en ansættelse i Danske Bank i forskellige stillinger,
bl.a. Global Head of Danske Markets og Global head of International Banking samt en
række danske og internationale bestyrelses-, komité- og rådgivningsposter. Jens Peter
Leschly Neergaard har særlige kompetencer inden for nationale og internationale kapi-
talmarkeder samt finansiering.
Uddannelse:
CBS – International Business
London Business School – Investment Management Program
Insead – Young Managers Program, Leadership
The Wharton School – Advanced Management Program, Business
Harvard Business School – Advanced Management Program, Business
CBS – Board Leadership Masterclass
Ledelseshverv:
Danish Financial Benchmark Facility ApS (OC), Qblue Balance A/S (BF), Kvasir Tech-
nologies, London, UK (B), Lunar Bank A/S (B), Noviscient, Singapore, (A), Alkymi,
New York, US (AB), Leschly & Neergaard ApS (D), L&N Apollo ApS (D), Laika In-
vest ApS (D), Rex Invest Holding ApS (D), Airfinity Ltd., London, UK (BF)
Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder
Jannik Rolf Larsen
Ledelseshverv:
Neralda Holding ApS (D), J Rolf Larsen Holding ApS (D).
I det omfang et bestyrelsesmedlem ikke deltager i et bestyrelsesmøde, sendes det samlede bestyrelsesmateriale til det
pågældende medlem inden afholdelse af mødet, så denne har mulighed for at kommentere på indholdet, inden bestyrel-
sesmødet afholdes.
Aftale mellem Selskabet og ledelsen
Aftaler mellem Selskabet og dets ledelse fremgår af note 11 og 29 samt af den offentliggjorte vederlagsrapport
http://www.luxor.dk/investor-relation/politikker/.
Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2024/25
26. september 2025
Meddelelse vedr. forventning til basisindtjening for 2025/26
15. september 2025
Finanskalender 2025/26
27. august 2025
Delårsrapport for 3. kvartal 1/10 2024 – 30/6 2025
28. maj 2025
Halvårsrapport 1/10 2024 – 31/3 2025
6. maj 2025
Meddelelse vedr. opjustering af forventningerne til basisindtjeningen for 2024/25
26. februar 2025
Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 – 31/12 2024
30. januar 2025
Forløb af Selskabets ordinære generalforsamling
6. januar 2025
Indkaldelse til ordinær generalforsamling 30. januar 2025
17. december 2024
Årsrapport 2023/24
12. november 2024
Meddelelse vedr. opjustering af basisindtjening
Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2024/25
12. september 2025
27. august 2025
28. maj 2025
26. februar 2025
17. december 2024
12
Finanskalender for regnskabsåret 2025/26
17. december 2025
Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2024 - 30/9 2025
29. januar 2026
Ordinær generalforsamling
26. februar 2026
Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 31/12 2025
28. maj 2026
Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 31/3 2026
27. august 2026
Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 30/6 2026
17. december 2026
Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 30/9 2026
13
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025
Koncern
Moderselskab
Beløb i DKK ’000
Note
2024/25
2023/24
2024/25
2023/24
Finansieringsindtægter
4
78.151
73.689
78.151
73.688
Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån
5
8.834
5.186
8.834
5.186
Dagsværdiregulering, finansielle aktiver
6
12.446
9.721
14.607
9.310
Indtægter, finansielle aktiver
99.431
88.596
101.592
88.184
Huslejeindtægter
7
10.327
12.590
5.432
7.703
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme
14
1.100
46.700
0
48.200
Indtægter, investeringsejendomme
11.427
59.290
5.432
55.903
Andre indtægter
1.294
1.373
0
0
Indtægter i alt
112.152
149.259
107.024
144.087
Direkte omkostninger, værdipapirer
2.085
2.073
2.085
2.073
Direkte omkostninger, investeringsejendomme
8
6.753
4.993
2.547
1.700
Bruttoindtjening i alt
103.314
142.193
102.392
140.314
Finansieringsomkostninger
9
23.022
44.983
26.285
46.269
Resultat efter finansieringsomkostninger
80.292
97.210
76.107
94.045
Andre eksterne omkostninger
10
6.032
4.594
4.886
3.909
Personaleomkostninger
11
14.014
13.805
11.424
11.275
Afskrivninger
13
239
239
239
239
Administrationsomkostninger
20.285
18.638
16.549
15.423
Resultat før skat
60.007
78.572
59.558
78.622
Skat af årets resultat
12
13.135
17.382
12.686
17.432
ÅRETS RESULTAT
46.872
61.190
46.872
61.190
Poster, der ikke kan reklassificeres i resultat-
opgørelsen:
Domicilejendom, der måles til omvurderet værdi
via anden totalindkomst
286
36
286
36
Skat af årets totalindkomst
63
8
63
8
TOTALINDKOMST I ALT
47.095
61.218
47.095
61.218
Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr.
22
46,9
61,2
46,9
61,2
Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr.
(udvandet værdi)
46,9
61,2
46,9
61,2
Resultatdisponering
21
14
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025
AKTIVER
Koncern
Moderselskab
Beløb i DKK ’000
Note
2024/25
2023/24
2024/25
2023/24
Domicilejendom
16.005
15.965
16.005
15.965
Driftsmateriel og inventar
182
211
182
211
Materielle anlægsaktiver
13
16.187
16.176
16.187
16.176
Investeringsejendomme
14
136.400
135.300
72.600
72.600
Investeringsejendomme
136.400
135.300
72.600
72.600
Kapitalandel i dattervirksomhed
15
0
0
86.121
83.960
Værdipapirer
16
781.810
766.577
781.810
766.577
Renteswaps
28
12.903
16.634
12.903
16.634
Finansielle anlægsaktiver
794.713
783.211
880.834
867.171
Langfristede aktiver
947.300
934.687
969.621
955.947
Ejendom til videresalg
0
400
0
400
Andre tilgodehavender
17
7.880
6.546
7.560
6.251
Renteswaps
28
308
1.015
308
1.015
Periodeafgrænsningsposter
826
715
661
550
Tilgodehavender
9.014
8.276
8.529
7.816
Likvide beholdninger
18
1.333
957
1.087
771
Kortfristede aktiver
10.347
9.633
9.616
8.987
AKTIVER
957.647
944.320
979.237
964.934
15
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025
PASSIVER
Koncern
Moderselskab
Beløb i DKK ’000
Note
2024/25
2023/24
2024/25
2023/24
Aktiekapital
19
100.000
100.000
100.000
100.000
Reserve for dagsværdi, datterselskab
0
0
26.545
24.384
Foreslået udbytte
50.000
125.000
50.000
125.000
Andre reserver, domicilejendom
5.034
4.867
5.034
4.867
Overført overskud
214.862
217.962
188.317
193.578
Egenkapital
369.896
447.829
369.896
447.829
Udskudt skat
12
22.384
22.279
14.185
14.065
Realkreditinstitut
23
65.790
70.871
40.717
43.537
Renteswaps
28
586
1.053
313
593
Anden gæld
929
962
715
756
Langfristede forpligtelser
89.689
95.165
55.930
58.951
Realkreditinstitut
23
5.062
4.809
2.838
2.684
Kreditinstitut
24
457.109
329.404
457.109
329.404
Deposita
4.201
4.142
2.134
2.153
Gæld til dattervirksomhed
0
0
61.420
64.072
Selskabsskat
12
13.085
39.347
12.622
38.751
Anden gæld
27
18.102
23.546
16.835
21.020
Periodeafgrænsningsposter
503
78
453
70
Kortfristede forpligtelser
498.062
401.326
553.411
458.154
Forpligtelser
587.751
496.491
609.341
517.105
PASSIVER
957.647
944.320
979.237
964.934
16
EGENKAPITALOPGØRELSE
Koncern
Beløb i DKK ’000
Aktiekapital
A-aktier
Aktiekapital
B-aktier
Overført
overskud
Reserve for
opskrivning
domicilejendom
Foreslået
udbytte
I alt
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2023
17.500
82.500
281.744
4.895
50.000
436.639
Udbetalt udbytte
0
0
0
0
-50.000
-50.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte
17.500
82.500
281.744
4.895
0
386.639
Årets resultat
0
0
-63.810
0
125.000
61.190
Anden totalindkomst
0
0
28
0
0
28
Årets totalindkomst i alt
0
0
-63.782
0
125.000
61.218
Årets reserve for opskrivning
0
0
0
-28
0
-28
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2024
17.500
82.500
217.962
4.867
125.000
447.829
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2024
17.500
82.500
217.962
4.867
125.000
447.829
Udbetalt udbytte
0
0
0
0
-125.000
-125.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte
17.500
82.500
217.962
4.867
0
322.829
Årets resultat
0
0
-3.128
0
50.000
46.872
Anden totalindkomst
0
0
28
195
0
223
Årets totalindkomst i alt
0
0
-3.100
195
50.000
47.095
Årets reserve for opskrivning
0
0
0
-28
0
-28
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2025
17.500
82.500
214.862
5.034
50.000
369.896
Moderselskab
Beløb i DKK ’000
Aktie-
kapital
A-aktier
Aktie-
kapital
B-aktier
Overført
overskud
Reserve for
dagsværdi,
datterselskaber
Reserve for
opskrivning,
domicilejendom
Foreslået
udbytte
I alt
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2023
17.500
82.500
256.949
24.795
4.895
50.000
436.639
Udbetalt udbytte
0
0
0
0
0
-50.000
-50.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte
17.500
82.500
256.949
24.795
4.895
0
386.639
Årets resultat
0
0
-63.399
-411
0
125.000
61.190
Anden totalindkomst
0
0
28
0
0
0
28
Årets totalindkomst i alt
0
0
-63.371
-411
0
125.000
61.218
Årets reserve for opskrivning
0
0
0
0
-28
0
-28
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2024
17.500
82.500
193.578
24.384
4.867
125.000
447.829
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2024
17.500
82.500
193.578
24.384
4.867
125.000
447.829
Udbetalt udbytte
0
0
0
0
0
-125.000
-125.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte
17.500
82.500
193.578
24.384
4.867
0
322.829
Årets resultat
0
0
-5.289
2.161
0
50.000
46.872
Anden totalindkomst
0
0
28
0
195
0
223
Årets totalindkomst i alt
0
0
-5.261
2.161
195
50.000
47.095
Årets reserve for opskrivning
0
0
0
0
-28
0
-28
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2025
17.500
82.500
188.317
26.545
5.034
50.000
369.896
17
PENGESTRØMSOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Koncern
Moderselskab
Beløb i DKK ’000
2024/25
2023/24
2024/25
2023/24
Renter fra ejendomskreditlån og obligationer
70.666
66.438
70.666
66.438
Realiserede kursgevinster
7.095
6.223
7.095
6.223
Andre finansieringsindbetalinger
313
461
313
460
Andre indtægter
1.294
1.373
0
0
Huslejeindbetalinger
10.762
12.549
5.817
7.651
Renteudbetalinger
-18.974
-22.413
-18.130
-21.522
Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger
-31.274
-25.705
-22.048
-19.756
Selskabsskat
-39.347
-7.469
-38.751
-6.409
Pengestrømme fra driftsaktivitet
535
31.457
4.962
33.085
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Ejendomskreditlån, tilgang
-147.492
-163.627
-147.492
-163.627
Ejendomskreditlån- og obligationsafgang
153.159
122.345
153.159
122.345
Investeringsejendom
0
165.000
0
165.000
Ejendom til videresalg
515
-279
515
-279
Indbetaling, dattervirksomhed
0
0
5.440
5.950
Deposita, indbetalinger
139
102
0
0
Anlægsinvesteringer
0
0
0
0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
6.321
123.541
11.622
129.389
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Afdrag/låntagning, kreditinstitut
127.705
-75.904
127.705
-75.904
Låntagning, realkreditinstitut
0
17.017
0
17.017
Afdrag, realkreditinstitut
-4.905
-27.481
-2.754
-25.446
Udbetalinger, dattervirksomhed
0
0
-12.000
-9.657
Udbytte
-125.000
-50.000
-125.000
-50.000
Sikringskonto, renteswaps
-4.200
-16.500
-4.200
-16.500
Deposita, udbetalinger
-80
-1.649
-19
-1.577
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
-6.480
-154.517
-16.268
-162.067
Nettoforskydning i likviditet
376
481
316
407
Likvider, primo
957
476
771
364
Likvider ultimo
1.333
957
1.087
771
18
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. oktober 2024 - 30. september 2025
for Investeringsselskabet Luxor A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU, og yderligere krav i
årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskab og årsregnskab giver et retvisende billede af koncernens og selskabets akti-
ver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2025 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og
pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2024 - 30. september 2025.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selska-
bets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og finansielle stilling samt en beskrivelse af de
væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 17. december 2025
Direktion
Jannik Rolf Larsen
Bestyrelse
Michael Hedegaard Lyng Steffen Heegaard Jens Peter Leschly Neergaard
Formand
19
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
Til kapitalejerne i Investeringsselskabet Luxor A/S
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S for regnskabsåret 01.10.2024
- 30.09.2025, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgø-
relse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnska-
bet og årsregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for
børsnoterede virksomheder i Danmark.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.09.2025 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pen-
gestrømme for regnskabsåret 01.10.2024 - 30.09.2025 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som god-
kendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark.
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er
gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit
”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen i overensstem-
melse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske ad-
færd (IESBA Code), som gælder ved revision af årsregnskaber for virksomheder af interesse for offentligheden, og de
yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark ved revision af årsregnskaber for virksomheder af interesse for of-
fentligheden. Vi har ligeledes opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er
vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i
forordning (EU) nr. 537/2014.
Vi blev første gang valgt som revisor for Investeringsselskabet Luxor A/S den 16.02.2023 for regnskabsåret 2022/23.
Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 1 år frem til og
med regnskabsåret 2024/25.
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision
af årsregnskabet for regnskabsåret 01.10.2024 - 30.09.2025. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af
årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om
disse forhold.
20
Værdiansættelse af ejendomskreditlån
Koncernens ejendomskreditlån udgør 773.832 t.kr. pr.
30. september 2025, hvori der er indeholdt en negativ re-
gulering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskredit-
lån på 5.891 t.kr.
Ejendomskreditlån måles til dagsværdi, som fastsættes
på baggrund af et afkastkrav på ejendomskreditlånsporte-
føljen, samt fastsættelsen af nødvendige korrektioner til
den opgjorte dagsværdi for nødlidende ejendomskredit-
lån (ejendomskreditlån i restance), hvor den yderligere
kreditrisiko ikke er afspejlet i afkastkravet på porteføljen.
Forholdet er behandlet således i revisionen
Vi reviderede den af ledelsen anvendte metode til måling
af dagsværdien af ejendomskreditlån, bl.a. baseret på vo-
res viden om ejendomskreditlånsmarkedet.
Vi vurderede og udfordrede det fastsatte afkastkrav ved
at sammenholde med markedsdata, herunder om afkast-
kravet tager højde for kredit- og ilikviditetsrisiko i for-
hold til den nuværende markedssituation.
Vi gennemgik ledelsens proces for identifikation af ejen-
domskreditlån i restance, værdiansættelse af underlig-
gende sikkerheder og opgørelse af nødvendige nedskriv-
ninger for nødlidende ejendomskreditlån.
Vi testede på stikprøvebasis opgørelsen af dagsværdier
samt negativ regulering af kreditrisiko, som ikke er af-
spejlet i den effektive rentes metode for porteføljen.
Vi fokuserede på værdiansættelsen af ejendomskreditlån,
da opgørelsen er kompleks, og fastlæggelsen af forud-
sætningen om afkastkrav på porteføljen indebærer høj
grad af subjektivitet.
Der henvises til note 16 og 31.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen
form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og
i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnska-
bet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den rele-
vante lovgivning.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregn-
skabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fun-
det væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over-
ensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede
virksomheder i Danmark. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig
for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes be-
svigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets
evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde kon-
cernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til
hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion.
21
Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overens-
stemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil af-
dække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan
betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de øko-
nomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav,
der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Her-
udover:
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår
revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage
væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet
besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af
intern kontrol.
• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der
er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens
og selskabets interne kontrol.
• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæs-
sige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincip-
pet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed for-
bundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fort-
sætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre op-
mærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er til-
strækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til
datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og sel-
skabet ikke længere kan fortsætte driften.
• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder
noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begi-
venheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de finan-
sielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en kon-
klusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det ud-
førte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen
samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi iden-
tificerer under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed,
og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og,
hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest be-
tydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold
ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker,
at forholdet offentliggøres.
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S har vi udført hand-
linger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2024-30.09.2025,
med filnavnet 213800RPOLXUUMNKIM33-2025-09-30-1-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overens-
stemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat
22
(ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærk-
ning af koncernregnskabet inklusive noter.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:
• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,
• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf
til elementer i taksonomien, for al finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt,
• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
• For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for-
ordningen.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige
henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion.
Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, her-
under vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes
besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,
• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærk-
ningsprocessen,
• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,
• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser
til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,
• Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og
• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2024 - 30.09.2025, med filnavnet
213800RPOLXUUMNKIM33-2025-09-30-1-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse
med ESEF-forordningen.
København, den 17.12.2025
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 33963556
Michael Thorø Larsen Anders Oldau Gjelstrup
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
MNE-nr. mne35823 MNE-nr. mne10777
23
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER
1. Segmentoplysninger ................................................................................................................................................ 25
2. Anvendt regnskabspraksis ....................................................................................................................................... 26
3. Opgørelse af basisindtjening ................................................................................................................................... 35
4. Finansieringsindtægter ............................................................................................................................................ 35
5. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån ...................................................................................................................... 35
6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver ................................................................................................................ 36
7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme .......................................................................................... 36
8. Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................................................................................... 37
9. Finansieringsomkostninger ..................................................................................................................................... 37
10. Andre eksterne omkostninger................................................................................................................................ 38
11. Personaleomkostninger ......................................................................................................................................... 38
12. Selskabsskatter ...................................................................................................................................................... 39
13. Materielle anlægsaktiver ....................................................................................................................................... 41
14. Investeringsejendomme ......................................................................................................................................... 41
15. Kapitalandele i dattervirksomhed .......................................................................................................................... 42
16. Værdipapirer ......................................................................................................................................................... 42
17. Andre tilgodehavender .......................................................................................................................................... 44
18. Likvider ................................................................................................................................................................. 44
19. Aktiekapital ........................................................................................................................................................... 44
20. Udbytte .................................................................................................................................................................. 45
21. Resultatdisponering ............................................................................................................................................... 45
22. Resultat pr. aktie ................................................................................................................................................... 46
23. Realkreditinstitut ................................................................................................................................................... 46
24. Kreditinstitutter ..................................................................................................................................................... 47
25. Gæld målt til dagsværdi ........................................................................................................................................ 47
26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet ..................................................................................... 48
27. Anden gæld ........................................................................................................................................................... 49
28. Renteswaps............................................................................................................................................................ 49
29. Nærtstående parter ................................................................................................................................................ 50
30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser ...................................... 51
31. Finansielle risici og finansielle instrumenter ......................................................................................................... 51
1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING ........................................................................................ 52
1.1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 52
1.2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 53
1.3. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 53
1.4. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 54
2. RISIKOSTYRING, EJENDOMSKREDITLÅN ..................................................................................................... 54
2.1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 55
2.1.1. Renterisiko ........................................................................................................................................................ 55
24
2.1.2. Indfrielsesrisiko ................................................................................................................................................. 55
2.1.3. Konjunkturer ..................................................................................................................................................... 56
2.2. Operationel risiko ................................................................................................................................................. 56
2.3. Kreditrisiko .......................................................................................................................................................... 56
2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af ejendomskreditlån ........................................................................... 57
3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME .................................................................................................................................. 57
3.1. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 58
3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter .................................................................................................................... 58
3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer ........................................................................................................................ 58
3.2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 59
3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici ...................................................................................... 59
3.4. Miljørisici ............................................................................................................................................................. 59
3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme .................................................................. 59
4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO ........................................ 60
5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS ........................................................................ 60
5.1. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 60
5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitut ............................................................................................................ 62
5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps ................................................................................................................ 62
5.3. Finansiel gearing .................................................................................................................................................. 63
5.3.1. Risiko ved finansiel gearing .............................................................................................................................. 63
6. PENGESTRØMSRISIKO ............................................................................................................................................... 65
7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR......................................................................................................................... 65
8. MEDARBEJDERRISICI ................................................................................................................................................ 65
9. SYSTEMRISICI........................................................................................................................................................... 65
32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen .............................................. 66
33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver .................................................................................................... 72
34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft ........................................... 73
35. Nøgletal .............................................................................................................................................................. 74
25
NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN
1. Segmentoplysninger
Koncern 2024/25 Ejendoms- Investerings-Beløb i DKK ’000 kreditlån ejendomme Obligationer Øvrige I alt Indtægter (realiserede) 86.655 10.327 330 1.294 98.606 Dagsværdiregulering 12.458 1.100 -12 0 13.546 Indtægter i alt 99.113 11.427 318 1.294 112.152 Direkte omkostninger 2.085 6.753 0 0 8.838 Bruttoindtjening 97.028 4.674 318 1.294 103.314
Aktiver
793.524
136.931
8.057
19.135
957.647
Anlægsinvesteringer
147.492
0
0
0
147.492
Forpligtelser (segmenter)
470.309
91.747
0
6.276
568.332
Koncern 2023/24 Ejendoms- Investerings-Beløb i DKK ’000 kreditlån ejendomme Obligationer Øvrige I alt Indtægter (realiserede) 78.526 12.590 349 1.373 92.838 Dagsværdiregulering 9.126 46.700 595 0 56.421 Indtægter i alt 87.652 59.290 944 1.373 149.259 Diverse omkostninger 2.073 4.993 0 0 7.066 Bruttoindtjening 85.579 54.297 944 1.373 142.193
Aktiver
781.884
135.874
8.786
17.776
944.320
Anlægsinvesteringer
163.627
0
0
0
163.627
Forpligtelser (segmenter)
346.737
96.446
0
6.775
449.958
Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymmetri mellem
renteomkostninger og forpligtelser.
For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse.
Segmentet ejendomskreditlån indeholder dagsværdiregulering for kreditrisiko med tkr. 5.891 (tkr. 7.447), jf. note 16. Der
er i regnskabsåret foretaget dagsværdiregulering for kreditrisiko for ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser med
tkr. 1.855 (tkr. 4.617), jf. note 5. Dagsværdiregulering for kreditrisiko foretages for ejendomskreditlån på baggrund af et
individuelt skøn og for tilgodehavende ydelser dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn.
Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten dagsværdiregulering, der ikke er en kontant indtægt/omkostning.
Posten er specificeret i note 6.
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Afstemning af bruttoindtjening i segmentoplysningerne til koncernens resultat før skat: Bruttoindtjening 103.314 142.193 Finansieringsomkostninger 23.022 44.983 Andre eksterne omkostninger 6.032 4.594 Personaleomkostninger 14.014 13.805 Afskrivninger 239 239 Resultat før skat 60.007 78.572
26
Note 1, fortsat
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Afstemning af forpligtelser i segmentoplysningerne til koncerntotaler: Forpligtelser, segmenter 568.332 449.958 Anden gæld 5.831 7.108 Selskabsskat 13.085 39.347 Periodeafgrænsning 503 78 Forpligtelser 587.751 496.491
2. Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for 2024/25 aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som udstedt af IASB og god-
kendt af EU samt danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Årsrapporten for 2024/25 omfatter koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S og dets datterselskab samt års-
regnskab for moderselskabet.
Årsrapport i XHTML-format:
EU-Kommissionens delegerede forordning 209/815 indeholder krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
med iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Investeringsselskabet Luxor A/S' iXBRL-opmærkning er
foretaget op imod den ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til ESEF-forordningen og udviklet på basis af den
IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation.
I årsrapporten for 2024/25 er 2024-versionen af ESEF-taksonomien anvendt. Regnskabsposterne i koncernregnskabet er
XBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabsposternes indhold. De regn-
skabsposter, der vurderes som værende ikke-dækket af regnskabsposter defineret i taksonomien, er indarbejdet i virksom-
hedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidelser er - bortset fra subtotaler - forankret til standard-
elementer i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrapport består i overensstemmelse med kravene i ESEF-
forordningen af en zip-fil 213800RPOLXUUMNKIM33-2025-09-30-1-da.zip.
Grundlag for udarbejdelse
Årsrapporten præsenteres i danske kroner - afrundet til nærmeste DKK ’000.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret og er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.
Udtalelse om going concern
Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelse vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going con-
cern-forudsætning lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på tidspunktet for regnskabsaf-
læggelsen er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften som
minimum frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de
estimerede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af
budgetter, herunder forventningerne til udvikling i likviditet og kapitalgrundlag m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter
med tilhørende kontraktlige og forventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt.
27
Bestyrelse og direktion anser det for sagligt og velbegrundet at lægge going concern forudsætningen til grund for regn-
skabsaflæggelsen.
Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2024/25 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede stan-
darder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. oktober 2023.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2024/25 har ikke medført ændringer i
regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 34.
Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis
Koncernregnskab
Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Investeringsselskabet Luxor A/S og datterselskabet Di-Ejendoms Invest
A/S, hvori Investeringsselskabet Luxor A/S på balancedagen er reel ejer som følge af et 100%-ejerskab.
Årsrapporten aflægges på basis af dagsværdier, i det omfang IFRS tillader eller kræver anvendelse heraf, og ændringer i
dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen.
Klassifikation og måling
Ved klassifikation og måling af de finansielle aktiver tages der, i henhold til IFRS 9, højde for Selskabets forretningsmo-
del og de underliggende kontraktmæssige pengestrømme, der knytter sig til de finansielle aktivers karakteristika:
Finansielle aktiver
Finansielle aktiver, hvor de kontraktmæssige pengestrømme ikke udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestå-
ende beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.
Selskabets portefølje af ejendomskreditlån måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet penge-
strømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med
førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebetalinger som følger opsigel-
sesvilkårene.
Obligationer værdiansættes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser og gæld til realkreditinstitut vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi med regule-
ring i resultatopgørelsen, idet der arbejdes med en porteføljebetragtning ved håndtering af finansielle aktiver og hermed
forbundne forpligtelser. De finansielle aktiver og afkast heraf vurderes og styres på grundlag af dagsværdier og ændringer
heraf i overensstemmelse med den finansielle investeringsstrategi. Den løbende rapportering og intern information til di-
rektion og bestyrelse om de finansielle aktiver og forpligtelser er dagsværdibaseret.
Porteføljebetragtningen indebærer, at den tilsigtede eksponering over for forskellige finansielle risici tilvejebringes ved
anvendelse af både primære og afledte finansielle instrumenter. Ved styringen af den finansielle risiko fokuseres på den
samlede eksponering.
Ovenstående betyder, at valget af finansielle instrumenter til afdækning af de økonomiske risici kan give anledning til
regnskabsmæssige asymmetrier (accounting mismatch). Selskabet anvender derfor måling af finansielle forpligtelser til
dagsværdi for at undgå uoverensstemmelser mellem den finansielle strategi og den rapportering, der tilgår bestyrelse og
direktion baseret på dagsværdi.
Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i
den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.
Følgende aktiver måles til dagsværdi:
• Ejendomskreditlån med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen
28
• Obligationer med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen
• Investeringsejendomme
• Ejendom til videresalg
• Domicilejendom måles til dagsværdi via anden totalindkomst. Opskrivningen til dagsværdi efter indregning af ud-
skudt skat bindes på reserve for opskrivning under egenkapitalen.
Følgende aktiver måles til historisk kostpris:
• Driftsmidler og inventar
Gæld til realkreditinstitut
Realkreditlån til finansiering af domicilejendom måles til amortiseret kostpris.
I forbindelse med aflæggelsen af koncern- og moderselskabsrapport er der anlagt en væsentlighedsbetragtning, således at
der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter, der er uvæsentlige eller ubetydelige for koncern og årsrap-
port.
Måling til dagsværdi
Koncernen anvender dagsværdi til indregning af finansielle instrumenter og investeringsejendomme samt i forbindelse
med overholdelse af en række oplysningskrav i noterne.
Dagsværdien defineres som den pris, koncernen kan afstå et aktiv til, eller det beløb, koncernen skal betale for at over-
drage en forpligtelse i en transaktion mellem uafhængige markedsdeltagere.
Koncernens dagsværdi er markedsbaseret og opgøres på baggrund af de eksisterende markedsforhold og forudsætninger
vedrørende risici som kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige markedsdeltagere gør brug af ved prisfastsættelse af
aktiver og forpligtelser.
Ved koncernens valg af værdiansættelsesmetoder anvendes en metodik, der tager højde for de forhold og kriterier, som
anses for at være markedskonforme, og de valgte metoder bygger på mest mulig brug af eksternt markedsinput og mindst
mulig brug af koncernspecifikt input.
Fastsættelse af dagsværdi tager udgangspunkt i den værdiansættelsesinformation, der bygger på den bedst mulige doku-
mentation. Førsteprioritet er observerbare officielle kurser på et aktivt marked. Foreligger der ikke observerbar markeds-
information, anvendes i stedet en værdiansættelsesmetode, hvor målet er at nå frem til en værdiansættelse på basis af
armslængdeprincippet.
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger
Koncernens eneste datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S leverer ydelser, der anvendes i moderselskabets investeringsak-
tivitet, og undtagelsen fra udarbejdelse af koncernregnskab for investeringsvirksomheder IFRS 10 finder derfor ikke an-
vendelse.
Den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kan ikke måles med fuldkommen sikkerhed. Denne værdi
måles på grundlag af en række regnskabsmæssige skøn, opstillede forudsætninger og fremtidige begivenheder, der har
indflydelse på den regnskabsmæssige værdi.
De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og aktuelle oplysninger, der er til rådighed på
tidspunktet for årsrapportens aflæggelse, samt andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige efter omstændighederne,
men som er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenhe-
der eller omstændigheder kan opstå. Det kan derfor efterfølgende være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på
grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ny eller supplerende information, yderligere erfaringsgrund-
lag og efterfølgende begivenheder.
Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til grund for disse
skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder.
29
Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen, er den skønnede dagsværdi, der indeholder en række usikker-
hedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån, herunder debitorernes betalings-
evne, valg af den effektive rente til værdiansættelse af fastforrentede ejendomskreditlån, værdiansættelse af investerings-
ejendomme, tilgodehavender, genindvinding af udskudte skatteaktiver, usikre skattepositioner og nedskrivning af ikke-
finansielle aktiver.
Ejendomskreditlån:
Dagsværdien af ejendomskreditlån er målt til kr. 773,8 mio. i balancen, og opgøres som en skønnet værdi på grundlag af
aktuel markedsinformation. Selskabet har som aktør i markedet for ejendomskreditlånsmarkedet en tæt kontakt hertil,
hvorfor det er ledelsens vurdering, at selskabet kan foretage et kvalificeret skøn af porteføljens dagsværdi.
Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er den effektive rente og indregning af kreditrisiko.
Værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån er afhængig af fremtidige begivenheder, hvorom der hersker en vis
usikkerhed. Ledelsen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er
det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og forventninger.
Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af porteføljen af ejendomskredit-
lån. Følsomhedsanalyse over ændring i de væsentligste faktorer fremgår af note 31.
Investeringsejendomme:
Dagsværdi af investeringsejendomme, målt til kr. 136,4 mio. i balancen, opgøres til den værdi, som det skønnes, ejen-
dommene vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Investeringsejendomme værdiansættes til dagsværdi på baggrund
af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme.
Værdiansættelsen af koncernens ejendomme foretages af direktionen, der er uddannet ejendomsmægler og valuar med
deponeret beskikkelse. Det er ledelsens vurdering, at selskabet er i stand til at foretage et kvalificeret skøn af ejendomme-
nes dagsværdi via det omfattende arbejde inden for ejendomsområdet.
Værdiansættelsen af investeringsejendommene er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig af de fast-
satte forudsætninger og fremtidige begivenheder.
Dagsværdien afhænger af de forudsætninger, herunder ikke-observerbare input, der lægges til grund i beregningsmodel-
len. De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er lejeindtægter for ledige m
2
, udlejningspro-
cent og afkastkrav.
Afkastkrav fastsættes af Selskabet, og ledelsen har ved værdiansættelsen forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det,
der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.
Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme. Føl-
somhedsanalyse over ændring i den væsentligste faktor fremgår af ledelsesberetningen og note 31.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Dagsværdier for afledte
finansielle instrumenter opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle
rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september 2025. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kredit-
risiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter.
Afledte finansielle instrumenter opfylder ikke betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, hvorfor ændringer i
dagsværdier løbende indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.
30
TOTALINDKOMSTOPGØRELSEN
Finansieringsindtægter og -omkostninger
Finansieringsindtægter og -omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld, amorti-
sering af forpligtelser, regulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi samt realiserede og urealiserede gevinster og
tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.
Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den pålydende rentesats.
Omkostninger i forbindelse med optagelse af lån omkostningsføres, når de afholdes.
Omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån og gevinst/tab i forbindelse med indfrielse af realkreditlån ind-
regnes i posten finansielle omkostninger.
Andre indtægter
Andre indtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter fra administrationsopgaver i datterselskab.
Huslejeindtægter
Huslejeindtægter omfatter udlejning af investeringsejendomme under operationel leasing og lejeindtægter fra ejendomme
overtaget med henblik på videresalg, såfremt der er indgået kontrakter om udlejning af de overtagne ejendomme.
Huslejeindtægter periodiseres og indtægtsføres lineært over leasingperioden i henhold til de indgåede kontrakter. Om-
kostningsrefusioner fra lejere indregnes i lejeindtægterne eller modregnes i omkostningerne.
Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån
Tab og direkte omkostninger på ejendomskreditlån omfatter konstaterede tab, dagsværdiregulering for kreditrisiko og
tilgodehavende ydelser indgået på afskrevne fordringer, gebyrer m.v. samt avance eller tab ved salg af ejendomme hjem-
taget med henblik på videresalg.
Direkte omkostninger, værdipapirer
Direkte omkostninger omfatter omkostninger til håndtering af værdipapirer.
Direkte omkostninger, ejendomme
Direkte omkostninger omfatter omkostninger til drift af ejendomme.
Andre eksterne omkostninger
Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen samt omkostninger til kon-
torhold.
Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter løn, inkl. feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sikring m.v.
Andre indtægter og omkostninger
Andre indtægter og omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktivite-
ter, herunder fortjeneste og tab ved salg og udskiftning af materielle anlægsaktiver samt tillæg og godtgørelse under acon-
toskatteordningen. Fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som salgsprisen med fradrag af salgs-
omkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet svarende til tidspunktet for risikoovergang.
31
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan
henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posterin-
ger henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af
den enkelte forpligtelse. Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige
forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.
Udskudte skatteaktiver, indregnes under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil aktivet forventes at blive an-
vendt enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteavancer til modregning i fremtidige skat-
tepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun, i det omfang det er sandsynligt, at de vil
blive udnyttet.
Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser modregnes, hvis koncernen har en juridisk ret til at modregne aktuelle skat-
teforpligtelser og skatteaktiver eller har til hensigt enten at indfri aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver på nettobasis
eller at realisere aktiverne og forpligtigelserne samtidig.
Usikre skattepositioner måles, afhængigt af typen, enten som et sandsynlighedsvægtet gennemsnit af mulige udfald eller
som det mest sandsynlige udfald. Usikre skattepositioner indregnes i de skatteposter, som de vedrører, dvs. under hen-
holdsvis betalbar/tilgodehavende aktuel skat og/eller udskudte skatteforpligtelser/skatteaktiver.
Selskabet sambeskattes med den danske koncern, hvor moderselskabet Neralda Holding ApS er koncernens administrati-
onsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til dis-
ses skattepligtige indkomster.
BALANCEN
Materielle anlægsaktiver
Domicilejendom
Domicilejendommen måles til omvurderet værdi/dagsværdi via anden totalindkomst.
Domicilejendommens dagsværdi opgøres på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen. Denne har anerkendte, re-
levante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne vurdere ejendommens
dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og ejendomsmarkedet.
Opskrivning til omvurderet værdi/dagsværdi efter indregning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivninger under
egenkapitalen. Opskrivningen nedbringes løbende med de foretagne afskrivninger.
Brugstid vurderes til 60 år og restværdien vurderes til 75% af kostværdien.
Investeringsejendomme
Koncernens portefølje af investeringsejendomme omfatter ejendomme primært udlejet til erhvervsformål.
Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå løbende driftsafkast i form
af lejeindtægter med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og på længere sigt opnåelse af en
kapitalgevinst.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og omkost-
ninger direkte tilknyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Investeringsejendommene måles
efterfølgende til dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som ejendommene forventes at ville kunne sælges for til en uaf-
hængig køber på balancedagen.
Ejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremti-
dige pengestrømme. Indbetalinger består af huslejeindtægter (for udlejede arealer indgår indbetalingerne i henhold til le-
jekontrakter, for ikke-udlejede arealer indregnes den fremtidige indtjening til udbudspris) og forrentning af depositum.
32
Udbetalinger består af driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse, administration og
diverse omkostninger. I den beregnede dagsværdi fratrækkes eventuelle omkostninger til genudlejning. Ejendommenes
dagsværdi revurderes løbende.
Investeringsejendommenes dagsværdi er opgjort på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen, der har anerkendte,
relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne vurdere ejendommenes
dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gennemførte handler for tilsvarende ejen-
domme.
Kapitaliseringsfaktoren fastsættes på baggrund af et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investeringsejen-
dom. Dagsværdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, investeringsejendomme”.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, investeringsejendomme”.
Investeringsejendomme til salg indregnes som investeringsejendomme, i det omfang ejendommene er sat til salg i den
nuværende stand. Investeringsejendomme, der overgår til planlagt salg, hvor ejendommene udvikles, i forbindelse med at
de sættes til salg, indregnes under kategorien handelsejendomme.
Leasingaftaler under operationel leasing af investeringsejendomme
Leasingaftaler, hvor de væsentligste risici og fordele forbundet med et aktiv overgår fra leasinggiver til leasingtager, be-
handles som finansielle leasingaftaler. Andre leasingaftaler behandles som operationelle leasingaftaler.
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandel i dattervirksomhed i moderselskabets årsregnskab
Kapitalandel måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansættel-
sesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi. Dagsværdireguleringen indgår i
reserver for dagsværdi, datterselskab.
Dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering af finansielle aktiver”.
Værdipapirer
Ejendomskreditlån, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investeringspolitik
og ejendomskreditlånenes karakteristika.
Karakteristika for porteføljen af ejendomskreditlån:
Ejendomskreditlånenes kontraktmæssige pengestrømme består ikke udelukkende af renter og afdrag, hvorfor ejendoms-
kreditlånene efter tidspunktet for første indregning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen. Pen-
gestrømmen indeholder ud over renter og afdrag kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med
førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebetalinger som følge af ejen-
domskreditlånenes opsigelsesvilkår.
Ved første indregning klassificeres værdipapirer i kategorien dagsværdi med indregning af dagsværdiregulering i resultat-
opgørelsen.
Dagsværdien for porteføljen af ejendomskreditlån opgøres på grundlag af aktuelle markedsinformationer, og for obligati-
oner opgøres dagsværdien på baggrund af noterede priser på et aktivt marked.
Købte ejendomskreditlån indregnes til dagsværdi på handelsdagen.
Dagsværdiregulering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskreditlån foretages på baggrund af et individuelt skøn i
overensstemmelse med en forud fastlagt systematik.
Indregning af finansielle aktiver ophører, når de kontraktlige rettigheder til aktivet ophører, eller når virksomheden over-
drager alle væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten.
33
Kortfristede aktiver
Ejendom til videresalg
Ejendom overtaget med henblik på videresalg er hjemtaget på tvangsauktion eller i fri handel med henblik på tabsbe-
grænsning. Posten måles til kostværdi eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Ejendomme overtaget med hen-
blik på videresalg forventes solgt inden for 12 måneder.
Andre tilgodehavender
Andre tilgodehavender måles til dagsværdi, idet effekten af en tilbagediskontering er uvæsentlig.
Tilgodehavende ydelser og påløbne renter for ejendomskreditlån måles til dagsværdi, og der foretages nedskrivning til
imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af det enkelte tilgodehavende.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regn-
skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Egenkapital
Udbytte
Forslag til udbytte indregnes under egenkapitalen, indtil det vedtages på den ordinære generalforsamling. Efter vedtagelse
og frem til udbetaling indregnes udbytte som en forpligtelse.
Ekstraordinært udbytte indregnes som en forpligtelse på beslutningstidspunktet.
Forpligtelser
Finansielle gældsforpligtelser
Domicilejendom
Realkreditlån hos kreditinstitutter måles ved lånoptagelsen til dagsværdi svarende til det modtagne provenu efter fradrag
af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitut til amortiseret kostpris, så forskellen
mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperio-
den som finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.
Investeringsejendomme
Realkreditlån hos kreditinstitutter måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres til børskurser pr. 30. september 2025 for de
underliggende obligationer. Indregning af dagsværdiregulering foretages i resultatopgørelsen under finansieringsomkost-
ninger.
Gæld til kreditinstitutter
Gæld til kreditinstitutter måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter anvendes alene til afdækning af renterisiko på variabelt forrentede gældsforpligtelser.
Afledte finansielle instrumenter til afdækning af gæld måles til dagsværdi, der opgøres som forskellen i det fremtidige
cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september
2025. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte
finansielle instrumenter.
34
Ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger. Positive og negative dagsvær-
dier af afledte finansielle instrumenter indregnes netto på særskilte linjer i balancen, i det omfang koncernen har ret til og
intention om at afregne finansielle instrumenter netto. Positive og negative reguleringer indregnes henholdsvis under akti-
ver og passiver.
Deposita
Deposita måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.
Anden gæld
Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet som forpligtelse omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regn-
skabsperiode. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
PENGESTRØMSOPGØRELSEN
Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskab og koncern præsenteres efter den direkte metode og viser penge-
strømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved
årets begyndelse og slutning.
Pengestrømmen fra driftsaktivitet omfatter ind- og udbetalinger fra renter, husleje og andre indtægter samt udbetalinger
til kreditorer, personale m.v.
Realiserede kursgevinster, som hidrører fra ejendomskreditlån oprindeligt købt til under kurs pari som kompensation for
en pålydende rente under markedsrenten, behandles på samme måde som renteindtægter og indgår i pengestrømme fra
driftsaktivitet og indregnes i realiserede kursgevinster. Ved førtidig indfrielse betaler låntager et gebyr opgjort som en
overkurs på ejendomskreditlånets restgæld. Gebyret behandles som en selvstændig transaktion, der indgår i penge-
strømme fra driftsaktivitet.
Pengestrømmen fra investeringsaktivitet omfatter betalinger ved køb og salg af finansielle aktiver samt til- og afgang af
investeringsejendomme.
Pengestrømmen fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af
egne aktier, udbetaling af udbytte samt pengestrømme vedrørende renteswaps og kontant sikkerhedsstillelse.
Likvider omfatter indeståender på bankkonti, kontantbeholdning og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko,
der uden hindringer kan omsættes til likvidbeholdning.
SEGMENTOPLYSNINGER
Der gives i årsrapporten oplysning om forretningssegmenter fordelt på henholdsvis ejendomskreditlån og investerings-
ejendomme. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og føl-
ger den interne ledelsesrapportering, der tilgår bestyrelsen, der er den øverste operative ledelse i selskabet.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til
det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der ikke er direkte forbundet med kon-
cernens investeringsaktivitet.
Belåning tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af de enkelte segmenter.
Selskabet udøver alene virksomhed i Danmark, hvorfor geografiske segmentoplysninger ikke er relevante.
35
3. Opgørelse af basisindtjening
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Finansieringsindtægter 78.151 73.689 Huslejeindtægter 10.327 12.590 Andre indtægter 1.294 1.373 Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån 8.834 5.186 Direkte omkostninger, værdipapirer 2.085 2.073 Direkte omkostninger, ejendomme 6.753 4.993 Finansieringsomkostninger 20.040 22.751 Andre eksterne omkostninger 6.032 4.594 Personaleomkostninger 14.014 13.805 Afskrivninger 239 239 Basisindtjening 49.443 44.383
Basisindtjeningen opgøres alene for koncernen.
4. Finansieringsindtægter
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Renter, ejendomskreditlån 70.413 66.656 70.413 66.656 Kursavance, ejendomskreditlån 7.095 6.223 7.095 6.223 Obligationer, renter 330 349 330 349 Andre finansieringsindtægter 313 461 313 460 78.151 73.689 78.151 73.688 Finansieringsindtægter for aktiver, der måles til dagsværdi i resultatopgørelsen 78.151 73.689 78.151 73.688
Renteindtægter på tabte og værdiforringede ejendomskreditlån er tkr. 1.394 (tkr. 2.119), fordelt med tkr. 1.206 (tkr. 1.596) vedr. vær-
diforringede ejendomskreditlån og tkr. 188 (tkr. 523) vedr. realiserede tab på ejendomskreditlån.
Kursavance på ejendomskreditlån består af avance fra løbende afdrag samt førtidige indfrielser, idet porteføljen af ejendomskreditlån
sædvanligvis indeholder en bestemmelse om førtidig indfrielse til en fast kurs over kurs 100.
5. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgode-havende ydelser 3.301 7.824 3.301 7.824 Dagsværdiregulering for kreditrisiko, ejendomskreditlån og ydelser 1.855 4.617 1.855 4.617 Hensættelse til tab på ejendom til videresalg 306 -306 306 -306 Avance/tab ved salg af ejendom til videresalg -191 426 -191 426 -1.331 -3.087 -1.331 -3.087 Indgået på afskrevne fordringer 10.165 8.273 10.165 8.273 8.834 5.186 8.834 5.186
36
6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Dagsværdiregulering, tilgang ejendomskreditlån 2.046 6.135 2.046 6.135 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv. 1.350 2.991 1.350 2.991 Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive rente fra 9,25% til 9,00% 9.062 0 9.062 0 Dagsværdiregulering, obligationer -12 595 -12 595 Dagsværdiregulering, DI-Ejendoms Invest A/S 0 0 2.161 -411 12.446 9.721 14.607 9.310
Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 716,4 mio. (kr. 708,7 mio.), er værdiansat til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig
effektiv rente på 9,00% (9,25%).
Dagsværdiregulering indeholdt i note 6 og 9:
Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Værdipapirer 12.446 9.721 14.607 9.310 Renteswaps -2.905 -16.284 -3.092 -15.377 Renteswaps, realiseret dagsværdi 4.698 7.807 4.752 7.690 14.239 1.244 16.267 1.623 Realkreditinstitut -77 -7.453 -89 -5.628 14.162 -6.209 16.178 -4.005
7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme
Koncern Moderselskab Fremtidige minimumshuslejeindtægter i henhold til de operationelle leasingkontrakter: Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Inden for 1 år 7.805 7.511 5.523 5.229 Inden for 2 år 3.159 4.896 3.111 4.649 Inden for 3 år 814 3.122 814 2.979 Inden for 4 år 0 804 0 780 Inden for 5 år 0 0 0 0 Senere end 5 år 0 0 0 0 11.778 16.333 9.448 13.637
Huslejekontrakterne er indgået som sædvanlige lejekontrakter uden nogen former for omsætningsbestemt leje.
Koncernen har ikke modtaget betingede lejeydelser i regnskabsåret.
37
Note 7, fortsat
Koncern Moderselskab Samlet afkast på investeringsejendomme: Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Huslejeindtægter 10.327 12.590 5.432 7.703 Dagsværdiregulering 1.100 46.700 0 48.200 Direkte omkostninger, investeringsejendomme 6.753 4.993 2.547 1.700 4.674 54.297 2.885 54.203
8. Direkte omkostninger, ejendomme
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Ejendomsskatter 1.168 1.120 796 780 Forsikringer 108 113 47 57 Afholdte vedligeholdelsesomkostninger 5.073 3.093 1.584 489 Øvrige omkostninger 404 667 120 374 6.753 4.993 2.547 1.700
Direkte omkostninger for lokaler til udlejning er kr. 0,9 mio. (kr. 0,0 mio.) for moderselskabet og kr. 1,9 mio. (kr. 0,0 mio.) for kon-
cernen.
9. Finansieringsomkostninger
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Kreditinstitutter 22.752 27.715 22.752 27.715 Renteswaps, kreditinstitut -4.805 -7.792 -4.805 -7.792 Renteswaps, kreditinstitut, regulering til dagsværdi 3.372 14.898 3.372 14.898 21.319 34.821 21.319 34.821 Realkreditinstitut 1.956 2.814 1.174 1.812 Renteswaps, realkreditinstitut 107 -15 53 102 Realkreditinstitut, dagsværdiregulering 77 7.453 89 5.628 Renteswaps, realkreditinstitut, regulering til dagsværdi -467 1.386 -280 479 Renteomkostninger til dattervirksomhed 0 0 3.908 4.909 Renter, SKAT 2 0 2 0 Omkostninger ved optagelse/indfrielse af gæld til real-kreditinstitut 0 -1.504 0 -1.504 Andre renteomkostninger 28 28 20 22 23.022 44.983 26.285 46.269 Renteomkostninger specificeres således: Kreditinstitut 22.752 27.715 22.752 27.715 Realkreditinstitut 1.956 2.814 1.174 1.812 Renteomkostninger til dattervirksomheder 0 0 3.908 4.909 Renter, SKAT 2 0 2 0 Andre renteomkostninger 28 28 20 22 24.738 30.557 27.856 34.458
38
Note 9, fortsat
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Finansielle omkostninger: Finansieringsomkostninger på gæld, der måles til dags-værdi i resultatopgørelsen 22.845 44.757 26.116 46.049 Finansieringsomkostninger på gæld, der måles til amor-tiseret værdi 177 226 169 220 23.022 44.983 26.285 46.269
Årets gennemsnitlige effektive rentesats inkl. renteswaps er 4,06% (4,59%) baseret på de samlede gennemsnitlige finansieringsom-
kostninger i koncernen.
10. Andre eksterne omkostninger
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Revision og andre ydelser: Deloitte, honorarer: Lovpligtig revision 485 505 403 426 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 47 46 47 46 Andre ydelser 183 540 183 244 715 1.091 633 716 Andre konsulentydelser 1.658 0 1.046 0 2.373 1.091 1.679 716
Honorarer for ikke-revisionsydelser leveret af Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab består af honorarer for periodevis
erklæringsafgivelse samt øvrige konsulentydelser.
11. Personaleomkostninger
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Bestyrelse, vederlag 800 720 800 720 Bestyrelse, i alt 800 720 800 720 Direktion, gage 3.709 4.155 3.105 3.510 Bidragsbaseret pension til direktion 636 676 534 572 Direktion, i alt 4.345 4.831 3.639 4.082 Bestyrelse og direktion, i alt 5.145 5.551 4.439 4.802 Gager og lønninger 8.185 7.606 6.444 5.966 Bidragsbaseret pension 600 579 469 450 Andre omkostninger til social sikring 84 69 72 57 Øvrigt personale, i alt 8.869 8.254 6.985 6.473 Personaleomkostninger, i alt 14.014 13.805 11.424 11.275
Gennemsnitligt antal medarbejdere
10
10
8
8
39
Note 11, fortsat
Moderselskabets vederlagspolitik og vederlagsrapport fremgår af selskabets hjemmeside under punktet investor relation/vederlagspoli-
tik.
I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis er i overensstemmelse med
krav om en sund og effektiv risikostyring.
Vederlag og pension i moderselskab til direktionen, der har væsentlig indflydelse på moderselskabets risikoprofil, udgør kr. 3,6 mio.
(kr. 4,1 mio.).
Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger for direktionen og øvrige medarbejdere. Selskabet er forpligtet til at indbe-
tale et aftalt bidrag til et pensionsselskab og har således ikke nogen risiko med hensyn til den fremtidige rente, inflation, dødelighed
m.v. for det pensionsbeløb, der skal udbetales til medarbejderne.
Fratrædelsesgodtgørelse er fastsat i den enkelte medarbejders ansættelseskontrakt og følger funktionærlovens retningslinjer. For direk-
tion og en enkelt medarbejder udgør fratrædelsesgodtgørelse to års vederlag.
12. Selskabsskatter
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Skat af årets resultat Beregnet selskabsskat: Investeringsselskabet Luxor A/S 12.622 39.965 12.622 39.965 DI-Ejendoms Invest A/S 463 596 0 0 Regulering af udskudt skat: Investeringsselskabet Luxor A/S 64 -22.533 64 -22.533 DI-Ejendoms Invest A/S -14 -646 0 0 13.135 17.382 12.686 17.432 Effektiv skatteprocent 21,89% 22,12% 21,30% 22,17% Skat af årets ordinære resultat: Beregnet skat 22% af årets resultat 13.202 17.286 13.103 17.297 Skatteeffekt af: Ikke-skattepligtige indtægter, omkostninger, værdireguleringer mv. -67 96 -417 135 13.135 17.382 12.686 17.432
Koncernen er sambeskattet, og skatten fordeles efter de skattepligtige indkomster (fuld fordeling)
Udskudt skat Skatteaktiv: Skatteaktiv 1. oktober 218 194 139 118 Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 29 24 -77 21 Skatteaktiv 30. september 247 218 62 139 Udskudt skat 1. oktober 22.497 45.652 14.204 36.716 Ændring af udskudt skat indregnet i anden totalindkomst 55 0 56 0 Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 79 -23.155 -13 -22.512 Udskudt skat 30. september 22.631 22.497 14.247 14.204 Udskudt skat 30. september, i alt -22.384 -22.279 -14.185 -14.065
40
Note 12, fortsat
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Specifikation af ændring i udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen: Investeringsejendomme 132 -21.511 16 -21.265 Materielle anlægsaktiver og realkreditinstitut -27 -1.668 103 -1.268 Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 105 -23.179 119 -22.533 Udskudt skat: Investeringsejendomme -19.943 -19.811 -12.019 -12.003 Domicilejendom -1.420 -1.373 -1.420 -1.373 Finansielle anlægsaktiver, regulering til dagsværdi for real-kreditinstitut mv. -1.021 -1.095 -746 -689 Udskudt skat -22.384 -22.279 -14.185 -14.065
Den udskudte skat er indregnet med den skattesats, som forventes at være gældende, når den udskudte skat realiseres. Beregningen er
foretaget med 22%.
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Skyldig selskabsskat: Skyldig selskabsskat 1. oktober 39.347 6.255 38.751 5.195 Betalt skat og acontoskat 39.347 7.469 38.751 6.409 Selskabsskat 13.085 40.561 12.622 39.965 Skyldig selskabsskat 30. september 13.085 39.347 12.622 38.751
Selskabets skattemæssige forhold:
Mere end 15% af Selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været placeret i andre aktiver end
værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 19 pr. 30. september
2025.
Kildeartsbegrænset tabsfradrag på aktier er ikke indregnet i det skattemæssige underskud. Tabsfradraget udgør pr. 30. september 2025
kr. 97,1 mio. (kr. 97,1 mio.) målt på baggrund af en skatteprocent på 22%. Udnyttelsen af tabsfradraget er ikke tidsbegrænset.
41
13. Materielle anlægsaktiver
Domicilejendom Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Kostpris 1. oktober 12.971 12.971 12.971 12.971 Tilgang 0 0 0 0 Afgang 0 0 0 0 Kostpris pr. 30. september 12.971 12.971 12.971 12.971 Afskrivning 1. oktober 3.335 3.124 3.335 3.124 Årets afskrivninger 210 211 210 211 Afgang 0 0 0 0 Samlede afskrivninger 30. september 3.545 3.335 3.545 3.335 Omvurderet værdi 1. oktober 6.329 6.329 6.329 6.329 Regnskabsårets værdiregulering 250 0 250 0 Omvurderet værdi 30. september 6.579 6.329 6.579 6.329 30. september 16.005 15.965 16.005 15.965
Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.
Driftsmateriel/inventar Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Kostpris 1. oktober 670 670 670 670 Tilgang 0 0 0 0 Afgang 0 0 0 0 Kostpris pr. 30. september 670 670 670 670 Afskrivning 1. oktober 459 431 459 431 Årets afskrivninger 29 28 29 28 Afgang 0 0 0 0 Samlede afskrivninger 30. september 488 459 488 459 30. september 182 211 182 211
14. Investeringsejendomme
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Kostpris 1. oktober 106.213 167.016 35.978 96.781 Tilgang 0 0 0 0 Afgang 0 60.803 0 60.803 Kostpris 30. september 106.213 106.213 35.978 35.978 Dagsværdiregulering 1. oktober 29.087 86.584 36.622 92.619 Regnskabsårets værdiregulering 1.100 46.700 0 48.200 Afgang 0 104.197 0 104.197 Dagsværdiregulering 30. september 30.187 29.087 36.622 36.622 Dagsværdi 30. september 136.400 135.300 72.600 72.600
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån
42
Note 14, fortsat
Koncernens beholdning af investeringsejendomme 2024/25 2023/24 DKK mio. Afkastinterval DKK mio. Afkastinterval Kontor/butik/bolig 25,0 7,00-7,50% 24,5 7,00-7,50% Lager/produktion/kontor 111,4 6,25-7,50% 110,8 6,25-7,50% I alt 136,4 6,25-7,50% 135,3 6,25-7,50%
15. Kapitalandele i dattervirksomhed 2024/25 2023/24 DI-Ejendoms Invest A/S DI Ejendoms Invest A/S Hjemsted København København Ejerandel 100% 100%
DI-Ejendoms Invest A/S, cvr-nr. 78676019, måles til dagsværdi kr. 86,1 mio. (kr. 84,0 mio.)
16. Værdipapirer
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Kostpris 1. oktober 781.539 739.599 781.539 739.599 Tilgang 147.492 163.627 147.492 163.627 Afgang 146.261 121.687 146.261 121.687 Kostpris 30. september 782.770 781.539 782.770 781.539 Dagsværdiregulering 1. oktober -7.515 -17.236 -7.515 -17.236 Regnskabsårets værdiregulering 12.446 9.721 12.446 9.721 Dagsværdiregulering 30. september 4.931 -7.515 4.931 -7.515 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 1. oktober -7.447 -11.202 -7.447 -11.202 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 1.556 3.755 1.556 3.755 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 30. september -5.891 -7.447 -5.891 -7.447 Dagsværdi 30. september 781.810 766.577 781.810 766.577 Ejendoms- Værdipapirer pr. 30 september 2025 kreditlån Obligationer I alt Samlet kostpris 775.084 7.686 782.770 Dagsværdiregulering 4.639 292 4.931 Regulering til dagsværdi, kreditrisiko -5.891 0 -5.891 Dagsværdi 773.832 7.978 781.810 Ejendoms- Værdipapirer pr. 30 september 2024 kreditlån Obligationer I alt Samlet kostpris 773.142 8.397 781.539 Dagsværdiregulering -7.819 304 -7.515 Regulering til dagsværdi, kreditrisiko -7.447 0 -7.447 Dagsværdi 757.876 8.701 766.577
Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold til FAIF-lovens
§16.
43
Note 16, fortsat
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Ejendomskreditlån, antal stk. 2.124 2.176 2.124 2.176 Ejendomskreditlån fordelt på nominel værdi: Fastforrentede ejendomskreditlån: Målt til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig ef-fektiv rente på 9,00% p.a. (9,25% p.a.) 716.356 708.681 716.356 708.681 Målt til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til kost-pris 16.688 16.560 16.688 16.560 Fastforrentede ejendomskreditlån, i alt 733.044 725.241 733.044 725.241 Cibor-ejendomskreditlån målt til dagsværdi svarende til ejendomskreditlånenes kostpris 61.928 69.766 61.928 69.766 794.972 795.007 794.972 795.007
Ved værdiansættelse til dagsværdi er regulering for kreditrisiko fratrukket.
Ved værdiansættelsen til dagsværdi er ingen opsigelige ejendomskreditlån optaget til højere værdi end pålydende eller indfrielseskur-
sen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 21.140 (tkr. 37.131), heraf vedrører tkr. 5.891 (tkr. 7.447) dagsværdiregulering for
kreditrisiko.
Regnskabsårets dagsværdiregulering for kreditrisiko til imødegåelse af tab på nødlidende ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser
er tkr. 1.855 (tkr. 4.617). Beløbet er indregnet i resultatopgørelsen under posten nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån, jf. note 5.
Ejendomskreditlån fordelt på ejendomstyper Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Enfamiliehuse 73,84% 73,74% 73,84% 73,74% Ejerlejligheder 5,04% 4,89% 5,04% 4,89% Andelsboliger 3,96% 4,07% 3,96% 4,07% Sommerhuse 7,56% 6,78% 7,56% 6,78% Nedlagte landbrug 1,90% 2,05% 1,90% 2,05% Landbrug 1,33% 1,47% 1,33% 1,47% Udlejningsejendomme 4,28% 5,39% 4,28% 5,39% Handel og industri 1,85% 1,23% 1,85% 1,23% Andre 0,24% 0,38% 0,24% 0,38% I alt 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Afdrag på ejendomskreditlån fordeles således: Inden for et år fra balancedagen 40.849 40.575 40.849 40.575 Mellem et og to år fra balancedagen 47.684 42.242 47.684 42.242 Mellem to og tre år fra balancedagen 54.190 49.353 54.190 49.353 Mellem tre og fire år fra balancedagen 50.287 46.571 50.287 46.571 Mellem fire og fem år fra balancedagen 59.142 53.954 59.142 53.954 Efter fem år fra balancedagen 542.820 562.312 542.820 562.312 794.972 795.007 794.972 795.007
Selskabets investeringer i ejendomskreditlån giver selskabet afkast i form af renter og kursgevinster. Fastforrentede ejendomskredit-
lån har pålydende rente på op til 15,5% (15,5%). Variabelt forrentede ejendomskreditlån har en pålydende rente på cibor-renten plus
et aftalt tillæg.
44
Note 16, fortsat
Fordeling af nominel renteprocent Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Op til 7,99% 119.165 131.108 119.165 131.108 8,00%-9,99% 647.891 606.872 647.891 606.872 10,00%-11,99% 26.429 55.583 26.429 55.583 12,00%-15,50% 1.487 1.444 1.487 1.444 794.972 795.007 794.972 795.007
17. Andre tilgodehavender
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Tilgodehavende ydelser fra ejendomskreditlån 871 905 871 905 Påløbne, ikke-forfaldne renter fra ejendomskreditlån og obligationer 5.196 5.119 5.196 5.119 Andre tilgodehavender 1.813 522 1.493 227 7.880 6.546 7.560 6.251
Det vurderes, at forfaldne renter fra ejendomskreditlån er forbundet med en begrænset kreditrisiko, hvilket bygger på en vurdering af
de enkelte debitorers kreditværdighed. Der foreligger ikke særlige kreditrisici for øvrige tilgodehavender, og der er ikke stillet sær-
skilt sikkerhed herfor.
18. Likvider
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Kontanter og bankindeståender 1.333 957 1.087 771
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i bank med Standard & Poor’s rating langsigtet A+ og kortsigtet A-1.
Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Bankindeståender er variabelt forrentede.
De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi.
19. Aktiekapital
Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af: A-aktier B-aktier I alt 2 stk. a kr. 8.750.000 17.500 17.500 825.000 stk. a kr. 100 82.500 82.500 17.500 82.500 100.000
Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives ret til ti stemmer, mens en
B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S under fondskode DK0010213628.
Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsåret. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier.
Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5%, eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen:
Neralda Holding ApS. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%).
45
Note 19, fortsat
Valg af bestyrelsesmedlemmer:
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen bortset fra de bestyrelsesmedlemmer, der måtte blive valgt efter de særlige regler i selskabs-
loven om arbejdstagerrepræsentation.
Ændring af vedtægter:
Til vedtagelse af beslutning om vedtægtsændring eller selskabets opløsning kræves, at mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på
generalforsamlingen, samt at beslutning vedtages af mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræ-
senterede stemmeberettigede aktiekapital. Er den fornødne del af aktiekapitalen ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men er den
foreslåede beslutning i øvrigt vedtaget efter reglerne i stk. (2), indkalder bestyrelsen inden fjorten dage til en ekstraordinær generalfor-
samling, på hvilken forslaget kan vedtages med 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede
stemmeberettigede aktiekapital uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse.
Forhøjelse af aktiekapitalen:
Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye A-aktier har de hidtidige A-aktionærer fortegningsret til de nye A-aktier i forhold til deres A-
aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye B-aktier har de hidtidige B-aktionærer fortegningsret til
de nye B-aktier i forhold til deres B-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med en ny aktieklasse har de
hidtidige aktionærer fortegningsret til de nye aktier i forhold til deres samlede aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt.
20. Udbytte
Der er i regnskabsåret udbetalt udbytte kr. 125,0 mio. (kr. 50,0 mio.) til aktionærerne svarende til kr. 125,0 (kr. 50,00) pr. aktie.
For regnskabsåret 2024/25 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 50,0 mio. (kr. 125,0 mio.) svarende til kr. 50,00 (kr. 125,00) pr. ak-
tie.
Selskabets aktieklasser har i henhold til vedtægterne følgende rettigheder ved udlodning af udbytte:
B-aktionærerne har ret til et forlods udbytte på 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb. Overstiger det vedtagne udbytte 6% af B-
aktiekapitalens nominelle beløb, tillægges der A-aktionærerne indtil 6% udbytte af A-aktiekapitalens nominelle beløb. Når såvel A-
som B-aktionærerne har modtaget et udbytte på 6% af det nominelle beløb, deles et herefter resterende vedtaget udbytte mellem
samtlige aktionærer i forhold til deres respektive aktiers pålydende uden sondring mellem A- og B-aktier. Ret til udbytte kan ikke
kumuleres.
Beskatning af udbytte og aktieavancer:
Beskatning af udbytte og aktieavancer afhænger af den enkelte investors skattemæssige forhold. Derfor bør investorer, der er i tvivl om
deres skattemæssige forhold, søge individuel rådgivning.
21. Resultatdisponering
Moderselskab
Beløb i DKK ’000
2024/25
2023/24
Foreslået udbytte
50.000
125.000
Reserve for dagsværdi, datterselskab
2.161
-411
Overført resultat
-5.289
-63.399
Årets resultat
46.872
61.190
46
22. Resultat pr. aktie
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Resultat anvendt ved beregning af resultat pr. aktie 46.872 61.190 46.872 61.190 Gennemsnitligt antal udstedte aktier (nom.) 100.000 100.000 100.000 100.000 Resultat pr. aktie 46,9 61,2 46,9 61,2 Beregning af resultat pr. aktieklasse fordelt på henholds-vis A- og B-aktier: A-aktiernes andel af resultat 8.203 10.708 8.203 10.708 B-aktiernes andel af resultat 38.669 50.482 38.669 50.482 46.872 61.190 46.872 61.190
Indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er enslydende. Resultat pr. aktieklasse og udvandet resultat pr. aktie opgøres i
overensstemmelse med IAS 33.
23. Realkreditinstitut
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Kontantlånsrestgæld 76.476 81.381 47.171 49.926 Dagsværdi af obligationsrestgæld 70.708 75.541 43.411 46.082 Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitut: Investeringsejendomme, dagsværdi 65.863 70.274 38.566 40.815 Domicilejendom, amortiseret kostpris 4.989 5.406 4.989 5.406 70.852 75.680 43.555 46.221
Dagsværdien er opgjort på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul baseret på de underlig-
gende sikkerheder for prioritetslånene.
Dagsværdi af gæld til realkreditinstitut, domicilejendom, tkr. 4.845 (tkr. 5.267).
Specifikation af gæld til realkreditinstitut med pant i fast
ejendom:
Langfristede forpligtelser 65.790 70.871 40.717 43.537 Kortfristede forpligtelser 5.062 4.809 2.838 2.684 70.852 75.680 43.555 46.221 Kontantlånsrestgæld forfalder til betaling således: Inden for et år fra balancedagen 5.062 4.809 2.838 2.684 Mellem et og to år fra balancedagen 5.137 4.908 2.878 2.731 Mellem to og tre år fra balancedagen 4.921 5.011 2.918 2.780 Mellem tre og fire år fra balancedagen 4.696 4.803 2.959 2.831 Mellem fire og fem år fra balancedagen 4.762 4.599 3.000 2.882 Efter fem år fra balancedagen 51.898 57.251 32.578 36.018 76.476 81.381 47.171 49.926
47
24. Kreditinstitutter
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Dagsværdi af lån (DKK), kreditinstitut 457.109 329.404 457.019 329.404 Nominel gæld til kreditinstitutter, der forfalder til beta-ling på anfordring inden for et år 457.109 329.404 457.019 329.404 Variabelt forrentet gæld til kreditinstitut med aftalt rente under 1 år 457.109 329.404 457.019 329.404
Dagsværdi af lån er opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle
markedsrente som diskonteringsfaktor. Kassekreditter måles til dagsværdi, hvilket i al væsentlighed svarer til den nominelle værdi.
Forskel imellem dagsværdi og nominel værdi er tkr. 0 (tkr. 0).
Effektiv rente, kreditinstitutter:
Kassekreditter (gennemsnit)
4,06%
6,82%
4,06%
6,82%
Lån (gennemsnit inkl. renteswaps)
4,27%
4,59%
4,27%
4,59%
25. Gæld målt til dagsværdi
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Specifikation af gæld målt til dagsværdi med dagsværdi-regulering over resultatopgørelsen: Gæld til realkreditinstitut 65.863 70.274 38.566 40.815 Gæld til kreditinstitut 457.109 329.404 457.109 329.404 522.972 399.678 495.675 370.219
48
26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet
Indeholdt i Dagsværdi- investerings- regulering/ Primo Pengestrøm aktivitet amortisering Ultimo Beløb i DKK ’000 Koncern 2024/25 Realkreditinstitut 75.680 -4.905 0 77 70.852 Kreditinstitut 329.404 127.705 0 0 457.109 Anden gæld, renteswaps (note 27) 17.400 -4.200 0 0 13.200 Deposita 4.142 59 0 0 4.201 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 426.626 118.659 0 77 545.362 Betalt udbytte - -125.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 426.626 -6.341 0 77 545.362
Moderselskab 2024/25 Realkreditinstitut 46.221 -2.754 0 88 43.555 Kreditinstitut 329.404 127.705 0 0 457.109 Gæld til dattervirksomhed 64.072 -6.560 3.908 0 61.420 Anden gæld, renteswaps (note 27) 17.400 -4.200 0 0 13.200 Deposita 2.153 -19 0 0 2.134 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 459.250 114.172 3.908 88 577.418 Betalt udbytte - -125.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 459.250 -10.828 3.908 88 577.418
Koncern 2023/24 Realkreditinstitut 78.665 -10.464 0 7.479 75.680 Kreditinstitut 405.308 -75.904 0 0 329.404 Anden gæld, renteswaps (note 27) 33.900 -16.500 0 0 17.400 Deposita 5.689 -1.649 102 0 4.142 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 523.562 -104.517 102 7.479 426.626 Betalt udbytte - -50.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 523.562 -154.517 102 7.479 426.626
Moderselskab 2023/24 Realkreditinstitut 48.995 -8.429 0 5.655 46.221 Kreditinstitut 405.308 -75.904 0 0 329.404 Gæld til dattervirksomhed 64.871 -9.657 8.858 0 64.072 Anden gæld, renteswaps (note 27) 33.900 -16.500 0 0 17.400 Deposita 3.730 -1.577 0 0 2.153 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 556.804 -112.067 8.858 5.655 459.250 Betalt udbytte - -50.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 556.804 -162.067 8.858 5.655 459.250
49
27. Anden gæld
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Skyldig A-skat og sociale bidrag 120 130 19 17 Ferieforpligtelser 590 752 470 628 Andre skyldige omkostninger 4.192 5.264 3.146 2.975 Kontant sikkerhed for positive renteswaps 13.200 17.400 13.200 17.400 18.102 23.546 16.835 21.020
Den regnskabsmæssige værdi af skyldige lønrelaterede poster og andre skyldige omkostninger måles til dagsværdi, der i al væsentlig-
hed svarer til amortiseret kostpris.
Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed på kr. 13,2 mio. for den positive dagsværdi af renteswaps, kr. 13,2 mio. I det omfang
modparten på de indgåede renteswaps ikke kan honorere, vil beløbet blive modregnet i sikkerhedsstillelsen.
28. Renteswaps
Moderselskabet og koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån med en kontrakt-
mæssig værdi på nom. kr. 29,5 mio. (kr. 31,8 mio.) og lån med kreditinstitutter med en kontraktmæssig værdi på kr. 200 mio.
(kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som regnskabsmæssig sikring.
Kontrakt- Værdiregulering mæssig i resultat- værdi Dagsværdi opgørelsen Renteswaps, realkreditinstitut DKK mio. Restløbetid DKK ’000 DKK ’000 Moderselskab – 30. september 2025: Renteswaps cibor, 6 måneder 1,1 31.12.2027 -29 20 Renteswaps cibor, 3 måneder 15,9 31.12.2033 -284 260 -313 280 Koncern – 30. september 2025: Renteswaps cibor, 6 måneder 2,5 31.12.2027 -69 47 Renteswaps cibor, 3 måneder 11,1 31.12.2032 -233 160 Renteswaps cibor, 3 måneder 15,9 31.12.2033 -284 260 -586 467 Moderselskab – 30. september 2024: Renteswaps cibor, 6 måneder 1,5 31.12.2027 -49 65 Renteswaps cibor, 3 måneder 16,6 31.12.2033 -544 -544 -593 -479 Koncern – 30. september 2024: Renteswaps cibor, 6 måneder 3,6 31.12.2027 -116 35 Renteswaps cibor, 3 måneder 11,6 31.12.2032 -393 -877 Renteswaps cibor, 3 måneder 16,6 31.12.2033 -544 -544 -1.053 -1.386
50
Note 28, fortsat
Kontrakt- Værdiregulering mæssig i resultat- værdi Dagsværdi opgørelsen Renteswaps, lån, kreditinstitutter DKK mio. Restløbetid DKK ’000 DKK ’000 Moderselskab/koncern – 30. september 2025: Renteswap (udløbet) 25,0 26.06.2025 0 -399 Renteswap (udløbet) 25,0 29.07.2025 0 -310 Renteswap 25,0 26.06.2026 308 -425 Renteswap 50,0 26.06.2027 1.141 -768 Renteswap 25,0 25.01.2028 483 -339 Renteswap 25,0 22.03.2029 1.257 -357 Renteswap 25,0 07.07.2030 2.717 -401 Renteswap 50,0 09.07.2032 7.305 -373 13.211 -3.372 Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) 13.200
Moderselskab/koncern – 30. september 2024: Renteswap 25,0 26.06.2025 602 -885 Renteswap 25,0 29.07.2025 413 -768 Renteswap 25,0 26.06.2026 851 -1.129 Renteswap 50,0 26.06.2027 2.145 -2.657 Renteswap 25,0 25.01.2028 906 -1.405 Renteswap 25,0 22.03.2029 1.628 -1.711 Renteswap 25,0 07.07.2030 3.219 -1.968 Renteswap 50,0 09.07.2032 7.885 -4.375 17.649 -14.898 Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) 17.400
29. Nærtstående parter
Nærtstående parter med bestemmende indflydelse:
Selskabets nærtstående parter omfatter Neralda Holding ApS, København, der har bestemmende indflydelse.
Udover udlodning af udbytte på kr. 107,1 mio. og betaling af selskabsskat kr. 39,3 mio. har der ikke været transaktioner
med nærtstående parter.
Ledende medarbejdere:
Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter koncernens bestyrelse, direktion og disse personers
nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne personkreds har væsentlige
interesser.
Der har i regnskabsåret ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse og direktion udover betaling af bestyrelsesho-
norar og gager.
Dattervirksomhed:
Herudover består nærtstående parter af dattervirksomheden DI-Ejendoms Invest A/S, København. Moderselskabets mel-
lemværender med dattervirksomhed pr. 30. september 2025 fremgår af balancen. Mellemværender med dattervirksomhed
vedrører almindelige løbende forretningsmellemværender og forrentes.
Derudover er der pr. 30. september 2025 ingen udeståender med nærtstående parter.
51
30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser
Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2024/25 2023/24 Koncernen har til sikkerhed for engagement med kreditinstitut stillet følgende: Ejendomskreditlån til dagsværdi 773.832 757.876 773.832 757.876 Påløbne renter på ejendomskreditlån 5.117 5.034 5.117 5.034 Likvide beholdninger 272 218 25 32
Koncernen har til sikkerhed for engagementer med
realkreditinstitut stillet følgende:
Gæld til realkreditinstitut er sikret ved pant i investerings-
ejendom og domicilejendom
Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investeringsejen-domme 136.400 135.300 72.600 72.600 Regnskabsmæssig værdi af pantsat domicilejendom 16.005 15.965 16.005 15.965 Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed for posi-tive renteswaps 13.200 17.400 13.200 17.400 Eventualforpligtelser: Selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S 0 0 100 100 Kautionsforpligtelse for DI-Ejendoms Invest A/S’ gæld til realkreditinstitut 0 0 27.297 0 Koncernens momsreguleringsforpligtelse vedrørende ejen-domskøb og vedligeholdelse 931 766 467 253
Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv., hvor Neralda Holding ApS
er administrationsselskab. Koncernens selskaber hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter. Eventuelle senere kor-
rektioner til selskabsskatten og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et større beløb.
Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i årsrapporten anførte.
31. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Koncernens strategi er investering i en afbalanceret portefølje af rentebærende værdipapirer og investeringsejendomme,
hvor der lægges vægt på en aktiv porteføljepleje, der skal sikre det bedst mulige, risikoafvejede afkast.
Den finansielle styring retter sig primært mod afvejning og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af kon-
cernens investeringer og finansiering. Koncernen foretager ikke aktiv spekulation i finansielle risici.
Investeringshorisonten er som udgangspunkt langsigtet.
Bestyrelsen har fastsat en overordnet strategi og politik samt en række rammer og retningslinjer for koncernens:
• investeringer
• belåning, finansielle gearing samt afdækning med finansielle instrumenter.
Ansvaret for det daglige arbejde med koncernens investerings-, belånings- og risikostrategi varetages af den daglige le-
delse.
52
1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING
Note 31 er udarbejdet på koncernniveau, idet den eneste væsentlige forskel mellem koncern og moderselskab er investe-
ringsejendomme i datterselskabet, kr. 63,8 mio. (kr. 62,7 mio.), og gæld til realkreditinstitut, kr. 27,3 mio. (kr. 29,5 mio.).
De primære risikofaktorer, der knytter sig specifikt til koncernen, er:
• koncernens drift
• de risici, der knytter sig til de enkelte typer af aktiver
• koncernens porteføljesammensætning inden for de enkelte aktivtyper
• finansieringen med en kombination af egen- og fremmedkapital.
Det overordnede mål for koncernens risikostrategi er til enhver tid at have overblik og kontrol med definerede risikoom-
råder, som kan true koncernens soliditet, indtjening og omdømme.
En effektiv risikostyring og interne kontroller skal medvirke til at reducere koncernens strategiske og forretningsmæssige
risici, men kan ikke eliminere risiko for tab fuldstændig.
Risikostyringen tager stilling til en lang række risikotyper, som berører forskellige elementer i koncernen, samt en risiko-
strategi, der omfatter risikokontrol og -minimering. Der foretages løbende følsomhedsanalyse, stresstest for renterisiko,
kreditrisiko og markedsrisiko til vurdering af usikkerheden i parameterværdier enkeltvis og sammen. Dette sker med hen-
blik på at vurdere, hvor meget de enkelte parametre kan ændre sig, uden at investeringen/finansieringen bliver ufordelag-
tig. Følsomhedsanalyserne foretages efter følgende metoder: Scenario-analyse, kritisk værdianalyse og analyse af margi-
nale ændringer.
Koncernens stresstests fastsætter, hvilke risici koncernen bør kunne modstå, og dermed hvilke variabler og stressniveauer
der skal testes på. Stresstesten påvirker de enkelte risikoparametre med en række negative begivenheder for derved at
konstatere, hvordan koncernen kan reagere på de givne scenarier.
Der arbejdes aktivt for at mindske og sprede risikoen mest muligt. Dette gøres ved:
• at arbejde i flere niveauer for risikospredning
• risikospredning inden for de enkelte aktivtyper for derved at opnå en lavere risiko i de enkelte investeringssegmenter.
Der foretages en grundig og individuel gennemgang af de enkelte investeringer, så der foreligger et indgående kendskab
til det enkelte aktiv og den risikostruktur, der er indeholdt i den enkelte investering.
Anvendelsen af en risikoafvejet finansiel gearing øger den samlede risiko i koncernen.
Der arbejdes kontinuerligt med at optimere koncernens afkast og risikoprofil. Den samlede risiko i koncernen overvåges
løbende af bestyrelsen og den daglige ledelse. Ved bestyrelsesmøderne gennemgås og vurderes de enkelte risikoområder
på grundlag af en redegørelse fra den daglige ledelse.
Der er ikke foretaget væsentlige ændringer af koncernens risikostyring i regnskabsåret.
Til koncernens aktiviteter er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er beskrevet nedenfor. Risikofak-
torerne er ikke udtømmende, og de er ikke prioriteret efter sandsynligheden for, om de indtræffer, eller efter omfanget af
de mulige konsekvenser.
1.1. Markedsrisici
Markedsrisikoen er risikoen for, at markedsværdien for koncernens aktiver og passiver ændres som følge af ændringer i
de finansielle markeder, primært relateret til renterisiko og risici forbundet med afledte finansielle instrumenter.
Ud over generelle markedsrisici er der en række specifikke markedsforhold, der kan påvirke koncernens investeringer,
hvorfor afkastet på investeringsporteføljen kan afvige fra den generelle udvikling på de finansielle markeder.
Koncernen kan som investeringsselskab ikke undgå markedsrisici og har derfor valgt at påtage sig en nøje afvejet mar-
kedsrisiko for at imødekomme koncernens målsætninger og samtidig opnå et risikoafvejet afkast.
53
1.2. Kreditrisici
Kreditrisikoen er risikoen for, at koncernen lider tab, som følge af at modparten ikke kan opfylde sine betalingsforpligtel-
ser.
De primære kreditrisici i koncernen knytter sig til:
• Ejendomskreditlån
• Likvider
• Afledte finansielle instrumenter – renteswaps
• Lejetilgodehavender og andre tilgodehavender
• Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme og ejendomme overtaget med henblik på videresalg.
Inden koncernen påtager sig kreditrisici, foretages der en individuel vurdering af den enkelte investering, således at der
inden anskaffelsen er et klart billede af den medfølgende risiko.
Der arbejdes kontinuerligt med håndtering af koncernens kreditrisici, og der er særlig fokus på de mere risikofyldte inve-
steringer.
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Den maksimale kreditrisiko pr. 30. september, såfremt alle modparter ikke indfrier deres forpligtelser: Ejendomskreditlån (nominel værdi) 794.972 795.007 Obligationer (nominel værdi) 7.921 8.631 Likvider 1.333 957 Andre tilgodehavender (nominel værdi) 7.880 6.546 812.106 811.141
Dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån, tilgodehavende ydelser, huslejetilgodehavender og andre til-
godehavender foretages på baggrund af en individuel vurdering.
Dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån udgør tkr. 5.891 (tkr. 7.447). Regnskabsårets dagsværdiregu-
lering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskreditlån udgør tkr. 1.556 (tkr. 3.755). Dagsværdiregulering for kreditrisiko
indregnes på baggrund af en individuel vurdering.
Andre tilgodehavender indeholder en akkumuleret regulering for kreditrisiko på tilgodehavende ydelser med tkr. 6.044
(tkr. 6.343). Regnskabsårets regulering for kreditrisiko på tilgodehavender er tkr. 299 (tkr. 862). Dagsværdiregulering for
kreditrisiko indregnes dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af en individuel vurdering.
1.3. Likviditetsrisici
Likviditetsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til, at koncernen ikke kan betale sine forpligtigelser.
Koncernens likviditetspolitik:
• fastlægger den overordnede profil for likviditetsrisiko og den valgte risikovillighed til sikring af en forsvarlig og til-
strækkeligt stabil likviditet, der er tilpasset koncernens forholdsvis enkle kompleksitet.
• sætter rammerne og danner grundlag for likviditetsstyringen, likviditetsstresstests, beredskabs- og finansieringsplaner.
Målet med likviditetspolitikken er:
• at overvåge og styre udviklingen i koncernens kort- og langsigtede likviditet, til sikring af at koncernen til enhver tid
råder over tilstrækkelig likviditet
• sikring af, at likviditetsniveauet i koncernen er hensigtsmæssigt i forhold til forpligtelserne på grundlag af:
• en vurdering af den relative likviditet i Luxors aktiver på de pågældende markeder og under hensyn til den tid, der
er nødvendig til realisation af aktiverne og prisstrukturen for aktiverne
• aktivernes følsomhed over for andre markedsrisici eller markedsfaktorer.
54
1.4. Driftsrisici
Driftsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til kontrolsystemer, ledelsesinformation, ledelsesfokus, besvigelser og men-
neskelige fejl.
Koncernen har opbygget en entydig forretningsgang samt en række interne kontrol- og risikostyringssystemer til minime-
ring af koncernens driftsrisiko.
2. RISIKOSTYRING, EJENDOMSKREDITLÅN
Investeringsstrategien for ejendomskreditlån bygger på en individuel analyse af debitor/kautionist og pant, hvilket skal
medvirke til at mindske kreditrisikoen samt sikre et tilfredsstillende, langsigtet og risikoafvejet afkast.
Bestyrelsen har givet bemyndigelse til, at der kan foretages investeringer i følgende typer af ejendomskreditlån:
• Ejendomskreditlån med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, udstedt i forbindelse med ejendomshandler og oprin-
deligt udstedt til tredjemand.
• Ejendomskreditlån udstedt som friværdibelåning med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, oprindeligt udstedt til
tredjemand.
Ejendomskreditlånene erhverves hovedsageligt i enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, andelslejligheder og udlej-
ningsejendomme.
Ejendomskreditlån købes af ejendomskreditselskaber, som er underlagt Finanstilsynets regler for udstedelse og handel
med ejendomskreditlån.
Koncernen køber lejlighedsvist porteføljer af ejendomskreditlån.
Den overordnede ramme for køb af ejendomskreditlån er fastlagt med udgangspunkt i ønsket om en bred portefølje af
ejendomskreditlån til sikring af risikospredning og risikominimering.
Porteføljen af ejendomskreditlån er eksponeret for en række risici, der kan opdeles i henholdsvis kvantificerbare risici og
dynamiske risici:
• kvantificerbare risici kan konstateres og eventuelt afdækkes, inden investeringen foretages.
Udgangspunktet for investeringerne er mange års erfaring med investering i ejendomskreditlån.
Inden køb af et ejendomskreditlån foretages der et omfattende analysearbejde for at identificere og kvantificere de
risici, der foreligger ved den enkelte investering. I analysen er et væsentligt element overvejelser om, hvorvidt ejen-
domskreditlånet under svagere konjunkturforløb vil være dækket af pantet.
Den individuelle analyse er en afgørende parameter til nedbringelse af risikoen, samtidig er det koncernens eneste
mulighed for at indsamle den fornødne information, idet debitor ikke er forpligtet til at afgive oplysninger om sin
økonomiske situation, når ejendomskreditlånet er afregnet.
Ved investering i ejendomskreditlån foretages der altid en afvejning/vægtning mellem ejendomskreditlånenes risiko
og afkast, hvor afdækning af risiko altid vægtes højere end muligheden for et højere afkast ved accept af højere ri-
siko.
De foretagne analyser kan alene minimere risikoen, men ikke eliminere den fuldstændig.
I henhold til lovgivningen skal der ved køb af fast ejendom foreligge en udbetaling på min. 5% af kontantprisen.
Det er selskabets politik, at den pantmæssige sikkerhed ved investering i ejendomskreditlån skal ligge inden for 95%
af den kontante handelspris, dog vil en del af de afkøbte ejendomskreditlån ikke ligge inden for 95% af den kontante
handelspris som følge af kurstab på udstedelsestidspunktet.
• dynamiske risici er forhold, der kan ændre sig i løbet af ejendomskreditlånets levetid, f.eks. kvaliteten af debitor og
pant. Der arbejdes aktivt for at nedbringe risikoen for porteføljen af ejendomskreditlån gennem en løbende og struk-
tureret opfølgning på de ejendomskreditlån, der er i restance eller har en risiko for at komme i restance.
55
De væsentligste risici for porteføljen af ejendomskreditlån er markedsrisiko, renterisiko, indfrielsesrisiko, konjunkturer,
operationel risiko og kreditrisiko.
2.1. Markedsrisici
Markedsværdien for ejendomskreditlån afhænger af udviklingen i de generelle niveauer for en række markedsvariabler,
f.eks. renter, kredit, konjunkturforhold samt markedets udbud og efterspørgsel.
De generelle markedsrisici for porteføljen af ejendomskreditlån er under normale markedsforhold drevet af makroøkono-
miske forhold, konjunkturforhold, nationale og internationale politiske forhold m.m.
Porteføljen af ejendomskreditlån er fordelt på et stort antal ejendomskreditlån, debitorer og kautionister samt forskellige
typer af ejendomme og geografiske placeringer, hvorfor der ikke foreligger en væsentlig koncentrationsrisiko.
2.1.1. Renterisiko
Renterisikoen er udtryk for, hvor meget værdien af de fastforrentede ejendomskreditlån ændres som følge af ændringer i
renteniveauet.
Ejendomskreditlånene anskaffes typisk med en løbetid på 10 til 25 år. Ejendomskreditlånene er uopsigelige for koncer-
nen, såfremt debitor overholder den indgåede aftale om afvikling, men kan førtidigt indfries af debitor i henhold til be-
stemmelserne for det enkelte ejendomskreditlån.
Ændringer i markedsrenten for ejendomskreditlån påvirker fastsættelsen af den effektive rente på de fastforrentede ejen-
domskreditlån og dermed dagsværdien af porteføljen af ejendomskreditlån.
Et fald i den effektive rente vil have en positiv indvirkning på dagsværdien for porteføljen af ejendomskreditlån, mens en
stigning i den effektive rente vil have en negativ indvirkning på dagsværdien, hvilket vil påvirke resultatet henholdsvis
positivt eller negativt. En del af denne risiko bliver formindsket via de løbende førtidige indfrielser af ejendomskreditlån,
hvorved der løbende sker en genplacering af porteføljens ejendomskreditlån til den til enhver tid gældende markedsrente.
Væsentlige ændringer i renteniveauet kan medføre, at dagsværdien af porteføljen af ejendomskreditlån ikke modsvarer
værdien af koncernens fremmed- og egenkapital. Ligeledes vil der kunne opstå situationer, hvor rentebetalinger på frem-
medkapitalen kan overstige afkastet fra porteføljen af ejendomskreditlån, hvilket vil påvirke resultatet negativt.
Fastforrentede ejendomskreditlån måles til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,00% (9,25%). Dagsværdiregu-
leringen indeholder ikke ændring af porteføljens kreditkvalitet, idet denne indgår i dagsværdiregulering for kreditrisiko på
ejendomskreditlån. Årets dagsværdiregulering, der er indregnet i resultatopgørelsen, udgør:
• kr. 2,0 mio. (kr. 6,1 mio.) fra tilgang af ejendomskreditlån
• kr. 1,4 mio. (kr. 3,0 mio.) fra indfrielser, afdrag m.m.
• kr. 9,1 mio. (kr. 0,0 mio.) som følge af justering af den effektive rente ved værdiansættelse af de fastforrentede ejen-
domskreditlån fra 9,25% til 9,00%).
Renteudviklingen for ejendomskreditlånsmarkedet følges på daglig basis ved handel og kontakt med markedet. Renteud-
viklingens betydning for likviditet og dagsværdi opgøres som minimum kvartårligt.
2.1.2. Indfrielsesrisiko
Vigende ejendomshandel, førtidige indfrielser og den generelle udlånsvillighed kan give en lavere nettotilgang af ejen-
domskreditlån end forventet og derved lavere renteindtægter og kursavancer på porteføljen af ejendomskreditlån.
Indfrielsesprocenten for ejendomskreditlån er i 2024/25 13,8% (10,7%). For 2025/26 forventes førtidige indfrielser på et
marginalt lavere niveau i forhold til regnskabsåret 2024/25.
For nuværende vurderes det, at porteføljen af ejendomskreditlån ikke er disponeret for en væsentlig indfrielsesrisiko, idet
det vurderes, at modtagne indfrielser kan geninvesteres i nye ejendomskreditlån.
56
2.1.3. Konjunkturer
Værdien af de pantsikrede sikkerheder afhænger af:
• den generelle udvikling på ejendomsmarkedet
• finansieringsmulighederne
• samfundskonjunkturerne.
Faldende ejendomsværdier mindsker koncernens sikkerhed i det enkelte ejendomskreditlån, hvilket kan medføre forøgede
tab, såfremt debitor ikke har mulighed for at betale de forfaldne terminer.
2.2. Operationel risiko
De operationelle risici kan give koncernen direkte eller indirekte økonomiske tab.
Operationelle risici er risikoen for tab, der kan opstå som følge af:
• uhensigtsmæssige eller mangelfulde interne procedurer
• menneskelige fejl
• systemmæssige fejl
• eksterne begivenheder.
Der arbejdes med en række gennemtestede systemer, der sammen med de indarbejdede interne kontroller skal minimere
de operationelle risici.
Der foretages løbende vurdering af de operationelle risici med henblik på at sikre, at der er de nødvendige sikkerhedsfor-
anstaltninger, kontroller og beredskab.
2.3. Kreditrisiko
Kreditrisiko er en væsentlig risikoparameter ved investering i ejendomskreditlån. Kreditrisici knytter sig primært til:
• debitors evne til at betale de løbende ydelser
• risikoen for, at debitorforpligtelsen ikke er tilstrækkeligt dækket af sikkerheden i den pantsatte ejendom eller hos en
eventuel kautionist. Tabsrisikoen på ejendomskreditlån har bl.a. sammenhæng med samfundskonjunkturerne og den
løbende sagsbehandling.
Koncernen arbejder kontinuerligt på at styre, mindske og afdække porteføljens kreditrisici:
• Ved en risikoafvejet og gennemarbejdet indkøbspolitik, der er opbygget på baggrund af en lang historisk erfaring.
• Ved fastsatte krav til debitorer og panter, hvor der ved køb af ejendomskreditlån lægges afgørende vægt på at få ad-
gang til oplysninger om debitors betalingsevne, ejendommens handelsværdi, beliggenhed og tilstand m.v.
• Ved at arbejde aktivt for at mindske muligheden for tab gennem løbende og tæt sagsopfølgning på de debitorer, der
kommer i restance eller er i risiko for at komme i restance.
• Ved hjemtagelse af ejendomme på tvangsauktion på et risikoafvejet beslutningsgrundlag.
• Ved at fastholde det personlige gældsansvar overfor debitor i forbindelse med tab på ejendomskreditlån.
• Ved at arbejde aktivt med opfølgning på de tabte fordringer, hvilket på sigt vil minimere det oprindelige tab.
Dagsværdiregulering for kreditrisiko i
forhold til porteføljens dagsværdi
Regulering til
dagsværdi,
kreditrisiko
Ejendoms-
kreditlån,
nom. værdi
Regulering til
dagsværdi,
kreditrisiko i
% af nom. værdi
Regulering til
dagsværdi,
kreditrisiko i
% af dagsværdi
2022/23
11.202
755.317
1,48%
1,59%
2023/24
7.447
795.007
0,94%
0,98%
2024/25
5.891
794.972
0,74%
0,76%
Realiseret tab på ejendomskreditlån modregnet ændring af dagsværdiregulering for kreditrisiko er kr. 1,4 mio.
(kr. 3,2 mio.).
Såfremt dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån havde været 5 procentpoint af dagsværdien, ville den
samlede dagsværdiregulering for kreditrisiko være kr. 39,0 mio. (kr. 38,3 mio.). Denne yderligere dagsværdiregulering
for kreditrisiko ville have haft en negativ indvirkning på resultat før skat med kr. 33,1 mio. (kr. 30,9 mio.). Et fald i dags-
værdiregulering for kreditrisiko på debitorer ville have haft en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
57
Punkt 2.3. Kreditrisiko, fortsat
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Forfaldne ydelser målt med og uden regulering for kredit-risiko på det enkelte ejendomskreditlån: Restancer uden individuel regulering for kreditrisiko 2.364 2.375 Restancer med individuel regulering for kreditrisiko 4.551 4.873 6.915 7.248 Regulering af kreditrisiko for ejendomskreditlånsydelser udgør kr. 6,0 mio. (kr. 6,3 mio.). Forfaldsfordeling af restancer på ejendomskreditlån uden individuel regulering for kreditrisiko: Forfald mellem 0 og 2 måneder 961 1.086 Forfald mellem 3 og 4 måneder 101 66 Forfald mellem 5 og 6 måneder 118 18 Forfald mellem 7 og 8 måneder 91 38 Forfald med mere end 8 måneder 1.093 1.167 2.364 2.375 Værdi af ejendomskreditlån ekskl. regulering for kreditrisiko 779.723 765.323 Ejendomskreditlån opgjort som værdiforringede 14.744 14.914 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 5.891 7.447
Opgørelsen af værdiansættelsen er foretaget efter en individuel vurdering af debitor og den pantmæssige placering.
• For summariske beløbsmæssige oplysninger om beholdningen af ejendomskreditlån henvises til note 16.
• Porteføljen af ejendomskreditlån fordelt på ejendomstyper fremgår af ledelsesberetningen.
2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af ejendomskreditlån
• Udviklingen i renteniveauet
• Konjunkturer
• Kreditrisiko
• Efterspørgsel efter lån og konkurrencen i lånemarkedet
• Porteføljens løbetid
Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i disse fakto-
rer tæt med henblik på fastsættelse af den markedsmæssigt korrekte effektive rente samt for bedst muligt at håndtere
eventuelle problemstillinger.
Porteføljeværdien af ejendomskreditlån er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdiregule-
ring af porteføljen, der kan være både positiv og negativ.
3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME
Investeringer foretages i investeringsejendomme i Danmark til udlejning gennem henholdsvis moderselskab og det 100%-
ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Ejendommene er opdelt i butiks-, kontor- og boliglejemål samt produktion,
lager- og logistiklejemål.
Koncernens ejendomme er forsikrede mod fysiske skader og ansvar. Koncernens ejendomme vurderes ikke at have væ-
sentlige tekniske risici.
Koncernen arbejder aktivt for at nedbringe de risici, der kan påvirke koncernens portefølje af investeringsejendomme. De
væsentligste risici er driftsrisici, kreditrisici, samfundskonjunkturerne, miljørisici og risikokomponenter ved fastsættelse
af dagsværdi.
58
3.1. Driftsrisici
Koncernens driftsrisici knytter sig primært til udviklingen i lejeindtægter/udlejningsprocenter, vedligeholdelse og forbed-
ringer samt driftsomkostninger.
3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter
Til koncernens udlejning og lejeindtægter knytter sig følgende primære risikofaktorer:
• Ledige kvadratmeter
• Mulighed for at genudleje ledige kvadratmeter, defineret som genudlejningsrisikoen, der bl.a. omfatter:
• beliggenhed
• øvrige ledige m
2
i området
• udviklingen i lejeniveauet
• investeringsejendommenes kvalitet og indretning, samt til hvilke formål de kan anvendes
• de generelle samfundskonjunkturer
• Fremtidige lovændringer, der kan begrænse mulighederne for huslejestigninger og muligheden for indregning af sti-
gende omkostninger.
Koncern Beløb i DKK ’000 og % 2024/25 2023/24 Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi 6,8% 6,8% 2Udlejningsprocenten i m pr. 30. september 2025 88,5% 89,5% Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold til opnåelig leje 11,7% 12,0% Gennemsnitlig arealledighed i året 11,6% 8,8% Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året 1.545 1.060 Et fald i udlejningsprocenten på 5%-point vil med- føre en gennemsnitlig nedgang i lejeindtægterne med 516 630
Koncernens lejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen som følge af:
• Bestemmelser om lejeregulering i de enkelte lejeaftaler
• Lejeregulering som følge af ændring i en række driftsomkostninger, bl.a. skatter og afgifter
• Lejeregulering som følge af forbedringer af lejemålet i henhold til aftale med lejer.
Koncernen vil som udgangspunkt foretage regulering af huslejerne, i det omfang det er muligt. Dog tages der ved afvej-
ningen af lejereguleringerne hensyn til risiko for forøget tomgang.
3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer
Det vurderes, at:
• de planlagte vedligeholdelsesarbejder er nødvendige og tilstrækkelige for at opretholde de nuværende huslejeindtæg-
ter.
• de planlagte omkostninger til forbedringer og modernisering:
• kan medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og et højere huslejeniveau
• kan fastholde og forbedre ejendommenes kvalitet
• kan medvirke til en forøget værdi af ejendommene.
I det omfang der ikke afholdes de fornødne omkostninger til at sikre ejendommenes kvalitet, er der risiko for enten øgede
fremtidige omkostninger til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter.
3.1.3. Driftsomkostninger
Stigende omkostninger til drift af investeringsejendommene, herunder skatter, afgifter og vedligeholdelse, vil reducere
afkastet af den enkelte investeringsejendom og dermed også investeringsejendommenes dagsværdi, medmindre disse om-
kostninger kan pålægges lejerne i henhold til lejekontrakten.
Til driftsomkostningerne knytter sig en risiko for stigninger i prisniveauet for de omkostninger, der løbende skal afholdes.
59
For manglende lejeindtægter som følge af ledige m
2
knytter sig en risiko i forhold til betaling af de driftsomkostninger,
der skal afholdes uden tilhørende indtægter.
3.2. Kreditrisici
Ved indgåelse af en lejekontrakt afdækkes lejerens betalingsevne, og der stilles som udgangspunkt krav om indbetaling af
depositum, bankgaranti og/eller forudbetalt leje.
Koncernen har løbende kontakt med lejerne for på et tidligt tidspunkt at identificere mulige ændringer i lokalebehov, dels
for at finde en løsning på det eventuelt ændrede behov, dels for hurtigt at kunne finde nye, egnede lejere.
Dette kan dog ikke udelukke, at nogle af koncernens lejere ikke er i stand til at honorere deres fremtidige betalingsfor-
pligtelser. Lejere, der ikke er i stand til at betale huslejen (modregnet depositum og forudbetalt leje), vil resultere i redu-
cerede lejeindtægter som følge af lejeledighed, eventuelle ekstraomkostninger til genudlejning samt istandsættelse og ind-
retning til nye lejere.
3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici
En økonomisk afmatning vil:
• forøge risikoen for, at koncernens lejere ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser
• svække ejendomsmarkedet og derved påvirke koncernen negativt
• formindske efterspørgslen efter lejemål og derved påvirke lejeledigheden på markedet. På længere sigt vil det med-
føre en svækkelse af vilkårene for udlejning og presse niveauet for huslejeindtægterne, hvilket vil medføre faldende
indtjening, stigende afkastprocenter og faldende markedsværdi for koncernens investeringsejendomme.
3.4. Miljørisici
Miljørisici for ejendomsporteføljen består primært af risikoen for, at der konstateres forurening på en af investeringsejen-
dommene med efterfølgende udstedelse af myndighedspåbud, der kan være omkostningstunge at afhjælpe eller påvirke
investeringsejendommens værdi negativt.
Som udgangspunkt kan koncernen kun pålægges omkostninger til undersøgelse eller fjernelse af forurening,
som den selv har forårsaget. Koncernen kan dog pålægges disse omkostninger, såfremt en lejer ikke kan betale.
Ved ansøgning om ændring af investeringsejendommenes anvendelse eller ansøgning om byggetilladelser kan myndighe-
derne stille krav om, at der skal foretages miljøundersøgelser, og i tilfælde af forurening pålægge koncernen fjernelse
heraf.
3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme
Blandt de væsentligste risikofaktorer ved opgørelse af dagsværdien er fastsættelse af afkastkravet for den enkelte investe-
ringsejendom og udlejningsprocenten. Til fastlæggelse af det markedsbestemte afkastkrav er de primære risikofaktorer:
• Udvikling i renteniveauet
• Inflation
• Efterspørgslen efter den pågældende type af investeringsejendomme
• Ændring i generelle markedsvilkår, hvor en stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på porteføljens
regnskabsmæssige værdi
• Mulighed for refinansiering af prioritetslån
• Specielle forhold gældende for den enkelte investeringsejendom.
Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i ejendoms-
markedet med henblik på fastsættelse af det markedsmæssigt korrekte afkastkrav samt for bedst mulig håndtering af de
problemstillinger, der opstår.
Værdien af investeringsejendomme er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdiregulering af
investeringsejendommene, der kan være både positiv og negativ.
Stigende renter kan påvirke dagsværdien af den enkelte investeringsejendom negativt, idet det kan resultere i krav til sti-
gende afkastprocenter.
60
Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et nettoafkast på 6,8% (6,8%) opgjort som den forventede leje-
indtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger.
Koncern De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdi er: Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 2Gennemsnitlig leje pr. m pr. år 515 502 Udlejningsprocent pr. 30. september 2025 88,5 89,5% Afkastprocent kontor/butik/bolig 7,00-7,50% 7,00-7,50% Afkastprocent lager/produktion/kontor 6,25-7,50% 6,25-7,50% Ejendomsrisiko ved ændring af afkastprocenten: Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5% vil ejendom- menes dagsværdi falder med 9.389 9.321 Ved et fald i afkastprocenten på 0,5% vil ejendomme- nes dagsværdi stige med 10.903 10.825
4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Andre tilgodehavender: Ikke-forfaldne tilgodehavender 7.009 5.641 Restancer, portefølje af ejendomskreditlån uden individuel regulering for kreditrisiko 871 905 Restancer, portefølje af ejendomskreditlån med individuel regulering for kreditrisiko 6.044 6.343 13.924 12.889
5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS
Koncernen lægger vægt på, at kapitalen udnyttes optimalt indenfor de fastlagte rammer for risiko.
Der arbejdes med en afvejet andel af finansiel gearing i balancen til forøgelse af egenkapitalens afkast. Gearingsgraden
bliver løbende tilpasset de aktuelle udsigter for renteudviklingen og typerne af aktiver, idet koncernen har fokus på både
afkastmulighederne og de medfølgende risici.
De væsentligste risici er likviditetsrisici, renterisici og gearingsrisiko.
5.1. Likviditetsrisici
Det er koncernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigts-
mæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Likviditetsreserverne består af:
• likvide beholdninger
• den løbende likviditetsgenerering fra koncernens aktiver
• uudnyttede kreditfaciliteter.
Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.
Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncer-
nens investeringer og finansiering.
61
Koncernens likviditetsrisici kan inddeles i markedslikviditetsrisici og finansieringslikviditetsrisici.
• Markedslikviditetsrisikoen er risikoen for, at:
• koncernen ikke kan opfylde de aftalte betalingsforpligtelser
• koncernen mangler finansiering, der vil forhindre koncernen i at fastholde den vedtagne strategi
• koncernens ejendomskreditlån og investeringsejendomme ikke kan sælges uden at påvirke dagsprisen og dermed
medføre tab.
Koncernens ejendomskreditlån og investeringsejendomme er som udgangspunkt anlægsinvesteringer, hvorfor markedsli-
kviditetsrisikoen primært vil være gældende i et risikoscenario, hvor der vil være behov for frasalg af anlægsaktiver.
• Finansieringslikviditetsrisikoen består primært af risikoen for:
• at koncernen ikke har adgang til den fornødne likviditet
• at koncernen mister en del af den løbende likviditetsgenerering fra investeringsaktiver
• at koncernen mister sine kreditfaciliteter som følge af manglende overholdelse af aftalte covernants eller som følge
af interne forhold hos koncernens kreditinstitut, hvilket vil resultere i:
• manglende adgang til likviditet, hvilket vil betyde, at koncernen afskæres fra at udvikle den nuværende aktivi-
tet samt foretage nye investeringer
• manglende adgang til likviditet, der gør det vanskeligt at opfylde de eksisterende forpligtelser
• stigning i finansieringsomkostningerne, der enten er koncernspecifik og derved ikke kan forklares med et generelt
stigende renteniveau eller er en generel forøgelse af kreditspændet
• stigning i krav til likvid sikkerhedsstillelse for negativ dagsværdi af renteswaps som følge af faldende markedsren-
ter
• opsigelse af realkreditlån som følge af manglende likviditet til terminsbetalinger og derved opsigelse af realkredit-
lån i henhold til lånenes misligholdelsesbestemmelser.
• Der arbejdes aktivt med styring af koncernens likviditetsrisiko:
• ved at sikre, at investeringsporteføljen har den nødvendige likviditet og løbende likviditetsgenerering
• ved at arbejde med en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen
• med et likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i
likviditetstrækket.
Koncernens primære finansieringslikviditetsrisiko er det kontraktlige løbetidsmismatch mellem aktiver og gæld.
Risikoen for manglende løbende likviditet vurderes som afmålt, idet koncernens aktiver anses for at have den nødvendige
likviditet via det løbende afkast og førtidige indfrielser af ejendomskreditlån samt huslejeindtægter.
Den overordnede likviditetsstyring sker med et budget, der dækker en 12-månedersperiode samt en budgetteringsmodel,
der dækker en periode på op til to år. Der foretages løbende opdatering af forecast samt stresstests af likviditets- og finan-
sieringsrisiko for normale og ekstraordinære likviditetsforhold.
Koncern 2024/25
Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier)
Mellem et og Heraf fast- Heraf variabelt *Beløb i DKK ’000 Inden for et år fem år Efter fem år I alt forrentetforrentet Ejendomskreditlån (nom.) 40.849 211.303 542.820 794.972 733.044 61.928 Obligationer (nom.) 397 698 6.826 7.921 7.921 0 Bankindestående 1.333 0 0 1.333 0 1.333 Realkreditinstitut, kontantlånsrestgæld -5.062 -19.516 -51.898 -76.476 -76.476 0 Kreditinstitutter -457.109 0 0 -457.109 -200.000 -257.109 30. september 2025 -419.592 192.485 497.748 270.641 464.489 -193.848
62
Koncern 2023/24
Mellem et og Heraf fast- Heraf variabelt Beløb i DKK ’000 Inden for et år fem år Efter fem år I alt forrentet* forrentet Ejendomskreditlån (nom.) 40.575 192.120 562.312 795.007 725.241 69.766 Obligationer (nom.) 170 680 7.781 8.631 8.631 0 Bankindestående 957 0 0 957 0 957 Realkreditinstitut, kontantlånsrestgæld -4.809 -19.321 -57.251 -81.381 -81.381 0 Kreditinstitutter -329.404 0 0 -329.404 -250.000 -79.404 30. september 2024 -292.511 173.479 512.842 393.810 402.491 -8.681
* Inkl. afdækning med renteswaps
Specifikation af kontraktlige pengestrømme fremgår af figur under afsnit 5.3.1 Risiko ved finansiel gearing.
5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitut
Kreditrisikoen for kredit- og realkreditinstitut samt finansielle instrumenter søges minimeret ved brug af dansk SIFI-insti-
tutter med høj kreditværdighed.
5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps
Koncernens balance indeholder en væsentlig andel af rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser.
Renterisikoen omfatter risiko ved en ændring af renteniveauet på de finansielle markeder. Renterisikoen knytter sig pri-
mært til fastforrentede ejendomskreditlån samt finansieringsrente.
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på årets resultat.
Koncernen afdækker delvist den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteswaps, når
det vurderes at være formålstjenligt, og rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende niveau i forhold til de omkost-
ninger, der er forbundet hermed. Den renterisiko, der henføres til ændringer i bidragssatserne, kan ikke afdækkes.
Afdækning af renterisici foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast
rente, samt ved optagelse af realkreditlån med fastrenteperioder over en årrække.
I det omfang renterisikoen afdækkes med renteswaps, opstår der en dagsværdirisiko, der primært afhænger af afdæknin-
gens beløbsmæssige størrelse og løbetid. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt. Rentefølsomheden
defineres som ændringen i markedsværdien af renteswaps ved et rentefald på 0,01%-point (ét basispunkt), hvilket svarer
til den urealiserede dagsværdiregulering, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med 0,01%-point (ét basispunkt).
Der stilles likvid sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter. Er dagsværdien af renteswaps negativ,
stiller moderselskabet sikkerhed for den negative renteswap. Er dagsværdien af renteswaps positiv, stiller moderselska-
bets kreditinstitut likvid sikkerhed overfor Selskabet.
Den samlede renteafdækning af kreditinstitutter udgør kr. 200 mio. (kr. 250 mio.) med en restvarighed på op til ca. 6,75
år. Ligeledes er variabelt forrentede realkreditlån afdækket i op til 8,25 år ved indgåelse af renteswaps med kr. 29,5 mio.
(kr. 31,8 mio.) (note 28).
Koncernen sammensætter låneporteføljen og afdækningen heraf på baggrund af forventningerne til den fremtidige rente-
udvikling og under hensyntagen til ønsket om en vis stabilitet i basisindtjeningen. Årets dagsværdiregulering af gæld til
realkreditinstitut er indregnet i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger med kr. -0,1 mio. (kr. -7,5 mio.).
Årets dagsværdireguleringen på renteswaps, kr. -2,9 mio. (kr. -16,3 mio.), er indregnet i resultatopgørelsen under finansie-
ringsomkostninger.
Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår.
63
Udsving i renteniveauet vil påvirke koncernens dagsværdier således:
• For porteføljen af ejendomskreditlån vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balan-
cedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 35,0 mio. (kr. 34,3 mio.).
Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
• For variabelt forrentede ejendomskreditlån vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på
balancedagen medføre en positiv indvirkning på resultat før skat og egenkapital med kr. 0,6 mio. (kr. 0,7 mio.).
• Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende negativ indvirkning på resultat før skat.
• For den variabelt forrentede gæld vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balance-
dagen medføre en negativ indvirkning på resultat før skat på kr. 2,6 mio. (kr. 0,8 mio.). Et tilsvarende fald i renteni-
veauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
• For renteswaps med kreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balance-
dagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 3,0 mio. (kr. 3,7 mio.). En
tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
• For renteswaps med realkreditinstitut vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balance-
dagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 1,1 mio. (kr. 1,2 mio.). En
tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
5.3. Finansiel gearing
Koncernens finansielle gearing følges løbende via opgørelser og stresstests samt ved udarbejdelse af de kvartårlige regn-
skabsmeddelelser. Bestyrelsen og den daglige ledelse vurderer løbende koncernens kapitalomkostninger og de risici, der
er forbundet med de enkelte typer af kapital.
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Koncernens finansielle gearing: Kreditinstitutter 457.109 329.404 Realkreditinstitut 70.852 75.680 Anden gæld 19.031 24.508 Selskabsskat 13.085 39.347 Likvider -1.333 -957 558.744 467.982 Egenkapital 369.896 447.829 Finansiel gearing 1,51 1,05
Koncernens politik for finansiel gearing er en gearing på maksimalt 2 gange koncernens egenkapital.
5.3.1. Risiko ved finansiel gearing
Koncernens politik for finansieringsrisiko arbejder med en afpasset og risikoafvejet overdækning for koncernens kreditfa-
ciliteter og en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen. Den finansielle gearing øger afkastpotentialet, men øger
samtidig risikoen for tab.
Pludseligt ændrede markedsforhold og kursfald på investeringsaktiver, illikviditet for investeringsaktiver og stigende fi-
nansieringsomkostninger kan resultere i, at koncernen afskæres fra at indgå nye forretninger eller at kunne honorere sine
forpligtelser – begge dele på grund af manglende likviditet og finansiering.
For at minimere risikoen for tab er fastholdelse af koncerns kreditfacilitet en væsentlig parameter, hvorfor styring af fi-
nansieringsrisikoen er afgørende for at minimere risikoen.
Der foretages ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion
af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.
64
Koncern 2024/25 Regnskabs- Kontraktlige Mellem et Beløb i DKK ’000 mæssig værdi pengestrømme Inden for et år og fem år Efter fem år Forfaldsoversigt pr. 30. september 2025 Realkreditinstitut 70.852 90.362 6.719 25.034 58.609 Kreditinstitutter 457.109 457.109 457.109 0 0 Nettoeffekt, renteswaps -12.625 -8.860 -1.725 -6.053 -1.082 515.336 538.611 462.103 18.981 57.527
Koncern 2023/24 Forfaldsoversigt pr. 30. september 2024 Realkreditinstitut 75.680 102.251 7.073 27.020 68.158 Kreditinstitutter 329.404 329.404 329.404 0 0 Nettoeffekt, renteswaps -16.596 -29.100 -5.762 -17.410 -5.928 388.488 402.555 330.715 9.610 62.230
Forfaldsoversigten er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger. Rentebetalinger er
estimeret på basis af de nuværende aftaler og markedsforhold. Udiskonterede pengestrømme fra afledte finansielle instru-
menter præsenteres netto, idet parterne har en ret/forpligtelse og intention om at afregne netto.
Renteswaps er indgået til dækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån og gæld til kreditinstitutter. Åbent-
stående renteswaps pr. 30. september 2025 er specificeret i note 28.
Kontraktlige pengestrømme er for gæld til realkreditinstitut beregnet i henhold til de enkelte låns afdragsprofil. Kontrakt-
lige pengestrømme for kreditinstitut er for lån med aftale om fast rente beregnet frem til lånenes udløb.
Gæld til realkreditinstitut kan, såfremt koncernen ønsker dette, indfries førtidigt i hele perioden i henhold til de gældende
forudsætninger for de enkelte realkreditlån. Gæld til realkreditinstitut kan ikke opsiges af långiver, medmindre der sker
misligholdelse. Information om koncernens gæld til realkreditinstitut fremgår af note 23.
Gæld til kreditinstitutter kan opsiges af långiver med kort varsel. Information om koncernens gæld til kreditinstitutter
fremgår af note 24.
Likviditetsreserven består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfaciliteter forfalder
på anfordring inden for et år fra balancedagen.
Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Likviditetsreserven sammensætter sig således: Likvide beholdninger 1.333 957 Uudnyttede kreditfaciliteter 118.141 245.596 119.474 246.553
Udover ovenstående likviditetsreserve har koncernen en løbende frigivelse af likviditet ved førtidige indfrielser og afdrag
på ejendomskreditlån samt huslejer. Porteføljens afdragsprofil fremgår af note 16.
Udnyttelse af uudnyttede kreditfaciliteter er betinget af, at koncernen stiller med en given andel af egne midler.
65
6. PENGESTRØMSRISIKO
Pengestrømsrisiko er risikoen for, at investeringsaktivernes pengestrøm vil svinge som følge af ændringer i markedsren-
ten. Pengestrømsrisikoen relaterer sig primært til beholdningen af cibor-ejendomskreditlån og koncernens gæld.
7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR
Bestyrelsen foretager løbende en vurdering af kapitalstrukturen for at sikre, at der er overensstemmelse mellem koncer-
nens og aktionærernes interesser med det formål at sikre en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld, der skal
understøtte en langsigtet økonomisk vækst. Bestyrelsen og den daglige ledelse arbejder kontinuerligt med koncernens
kapitalstruktur med henblik på at sikre koncernens evne til at absorbere væsentlig finansiel uro og understøtte en langsig-
tet økonomisk vækst.
Kapitalstrukturen består af egenkapital, omfattende aktiekapital, frie reserver og overført resultat, finansielle forpligtelser
i form af gæld til kreditinstitutter, realkreditinstitut, skyldig selskabsskat og likvider samt løbende afdrag på ejendomskre-
ditlån.
8. MEDARBEJDERRISICI
Koncernen er afhængig af kompetente og motiverede medarbejdere. Der fokuseres i øvrigt på videreuddannelse af medar-
bejderne for at fastholde og tiltrække velkvalificerede medarbejdere, der kan bidrage til sikring af, at koncernen kan reali-
sere sine målsætninger.
9. SYSTEMRISICI
En betydelig del af koncernens drift understøttes af IT-systemer og data, og det er afgørende, at IT-systemerne har en høj
grad af sikkerhed og tilgængelighed.
IT-risikoen omfatter nedbrud, ustabilitet og utilgængelighed til IT-systemerne, der bl.a. kan forårsages af:
• Eksterne nedbrud, bl.a. fiber- og/eller strømafbrydelser
• Tekniske nedbrud i IT-infrastruktur eller lokalnetværket
• Cyberangreb såsom ransomware-angreb
Nedbrud i koncernens interne og eksterne IT-systemer vil kunne medføre mistet problemhåndtering med tab som følge
samt kunne have omdømmemæssige konsekvenser.
Der arbejdes aktivt for at sikre koncernens IT-sikkerhed. Der er udarbejdet generelle IT-retningslinjer, som giver et sik-
kerhedsniveau, der bør kunne sikre en stabil drift.
Der arbejdes kontinuerligt for en høj datasikkerhed med det formål at undgå, at uvedkommende får adgang til systemer
og data, der kan misbruges til skade for koncernen eller dens interessenter.
66
32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen
Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Koncern pr. 30. september 2025 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 773.832 773.832 Obligationer 7.978 0 0 7.978 Investeringsejendomme 0 0 136.400 136.400 Domicilejendom 0 0 16.005 16.005 Renteswaps 0 13.211 0 13.211 Andre aktiver 1.333 6.067 0 7.400 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 9.311 19.278 926.237 954.826 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 522.972 0 522.972 Anden gæld 0 13.200 0 13.200 Renteswaps 0 586 0 586 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 536.758 0 536.758 Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Koncern pr. 30. september 2024 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 757.876 757.876 Obligationer 8.701 0 0 8.701 Investeringsejendomme 0 0 135.300 135.300 Domicilejendom 0 0 15.965 15.965 Renteswaps 0 17.649 0 17.649 Andre aktiver 957 6.024 0 6.981 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 9.658 23.673 909.141 942.472 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 399.678 0 399.678 Anden gæld 0 17.400 0 17.400 Renteswaps 0 1.053 0 1.053 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 418.131 0 418.131
67
Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen, fortsat
Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Moderselskab pr. 30. september 2025 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 773.832 773.832 Obligationer 7.978 0 0 7.978 Investeringsejendomme 0 0 72.600 72.600 Domicilejendom 0 0 16.005 16.005 Datterselskab 0 0 86.121 86.121 Renteswaps 0 13.211 0 13.211 Andre aktiver 1.087 6.067 0 7.154 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 9.065 19.278 948.558 976.901
Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 495.675 0 495.675 Anden gæld 0 13.200 0 13.200 Renteswaps 0 313 0 313 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 509.188 0 509.188 Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Moderselskab pr. 30. september 2024 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt
Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 757.876 757.876 Obligationer 8.701 0 0 8.701 Investeringsejendomme 0 0 72.600 72.600 Domicilejendom 0 0 15.965 15.965 Datterselskab 0 0 83.960 83.960 Renteswaps 0 17.649 0 17.649 Andre aktiver 771 6.024 0 6.795 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 9.472 23.673 930.401 963.546 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 370.219 0 370.219 Anden gæld 0 17.400 0 17.400 Renteswaps 0 593 0 593 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 388.212 0 388.212
68
Specifikation af aktiver, der måles til dagsværdi i balancen baseret på niveau 3
Investerings- Koncern pr. 30. september 2025 Ejendomskreditlån ejendomme Domicilejendom Beløb i DKK ’000 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2024 757.876 135.300 15.965 Afskrivninger 0 0 210 Omvurderet værdi 0 0 250 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 14.014 1.100 0 Tilgang 147.492 0 0 Afdrag, indfrielser og tab 145.550 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2025 773.832 136.400 16.005 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 12.458 1.100 0
Moderselskab i DKK ’000 pr. 30. september 2025 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2024 757.876 72.600 15.965 Afskrivninger 0 0 210 Omvurderet værdi 0 0 250 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 14.014 0 0 Tilgang 147.492 0 0 Afdrag, indfrielser og tab 145.550 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2025 773.832 72.600 16.005 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 12.458 0 0
Investerings- Koncern pr. 30. september 2024 Ejendomskreditlån ejendomme Domicilejendom Beløb i DKK ’000 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2023 702.885 253.600 16.176 Afskrivninger 0 0 211 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 12.881 46.700 0 Tilgang 163.627 0 0 Afgang 0 165.000 0 Afdrag, indfrielser og tab 121.517 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2024 757.876 135.300 15.965 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 9.126 46.700 0
Moderselskab i DKK ’000 pr. 30. september 2024 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2023 702.885 189.400 16.176 Afskrivninger 0 0 211 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 12.881 48.200 0 Tilgang 163.627 0 0 Afgang 0 165.000 0 Afdrag, indfrielser og tab 121.517 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2024 757.876 72.600 15.965 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 9.126 48.200 0
69
Klassifikation af finansielle instrumenter
Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet er foretaget således:
Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.
Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte eller indi-
rekte.
Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata.
Metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdier
De anvendte metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er beskrevet nedenfor.
De anvendte metoder er uændrede i forhold til regnskabsåret 2023/24.
Ejendomskreditlån
Ejendomskreditlån måles til dagsværdi på baggrund af observerbare data i markedet.
Markedet for ejendomskreditlån:
Markedet for køb og salg af ejendomskreditlån er ikke et formelt organiseret marked med daglige noteringer som på f.eks.
en børs eller en handelsplatform. Det er et marked, hvor køber og sælger finder hinanden gennem et professionelt netværk
og via forretningsmæssige kontakter i markedet.
Selskabet har via sin mangeårige tilknytning til markedet for ejendomskreditlån et indgående kendskab til aktørerne i mar-
kedet, der er ejendomskreditselskaber, som er underlagt Finanstilsynets regler for udstedelse og handel med ejendomskre-
ditlån.
Organiseringsgraden i markedet for ejendomskreditlån kan påvirke dels effektiviteten mellem sælger og aftager, dels likvi-
diteten i markedet.
Prisdannelsen:
Ejendomskreditlån handles sædvanligvis til kurser, der relaterer sig til henholdsvis debitor og pantets kvalitet samt det
øvrige kapitalmarked.
Som aktiv køber af ejendomskreditlån er det muligt at danne sig et billede af det aktuelle dagsprisniveau, dels via den
mængde af tilbud, der løbende modtages, dels via kontakten med markedet for ejendomskreditlån.
Kurserne på ejendomskreditlån er ikke så volatile som for fx obligationer, idet der er flere faktorer, der skal indregnes i den
effektive forrentning, herunder ekstraordinære afdrag, indfrielseskurser samt administrationsomkostninger og forventnin-
ger til tab.
Ejendomskreditlån har en prisfølsomhed, der er forbundet med samfundskonjunkturerne. Ved negative samfundskonjunk-
turer bliver debitorerne generelt dårligere til at betale, hvilket resulterer i større tabshensættelser og tab.
Værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån:
Ejendomskreditlånenes prisfølsomhed overfor samfundskonjunkturerne betyder, at koncernens fastforrentede ejendoms-
kreditlån værdiansættes til dagsværdi i to niveauer:
• Fastforrentede ejendomskreditlån:
• nom. kr. 716,3 mio. (kr. 708,7 mio.) fastforrentede ejendomskreditlån, opgøres til dagsværdi på baggrund af den
effektive rente på 9,00% (9,25%), der er opgjort på baggrund af konstaterede markedsdata fratrukket hensættelse
til kreditrisiko. Ved opgørelsen af dagsværdien kan kursen ikke overstige de enkelte ejendomskreditlåns indfrielse-
skurs.
• nom. kr. 16,7 mio. (kr. 16,5 mio.) fastforrentede ejendomskreditlån, opgøres til dagsværdi svarende til kostpris
fratrukket hensættelse for kreditrisiko.
• Regulering for kreditrisiko er opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt ejendomskreditlån,
der er i restance.
70
• Koncernens cibor-ejendomskreditlån værdiansættes ligeledes i to niveauer:
• dagsværdi svarende til kostpris
• regulering for kreditrisiko opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt ejendomskreditlån,
der er i restance.
Metoden for værdiansættelse til dagsværdi er baseret på de parametre, som en kvalificeret, villig og uafhængig markeds-
deltager vurderes at ville basere sin prissætning på.
Ved dagsværdiberegningen udregnes en markedsværdikurs ud fra den fastsatte effektive rente. Beregning sker ved brug
af grundlæggende algoritmer for nutidsværdiberegning med indregning af de eventuelt vedhængende renter.
Ved vurdering af ejendomskreditlånenes dagsværdi er der en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdian-
sættelsen af porteføljen af ejendomskreditlån, herunder fremtidige begivenheder, debitorernes betalingsevne og sam-
fundskonjunkturerne. Koncernen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter koncernens
vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og for-
ventninger til samfundskonjunkturerne.
I dagsværdihierarkiet er ejendomskreditlån kategoriseret i niveau 3.
Beløb i DKK mio. Koncern og moderselskab Realiserede kursavancer indregnet i resultatopgørelsen under posten finansieringsindtægter 7,1 Koncernens køb i regnskabsåret 147,5 Koncernens afdrag og indfrielser 145,6
Afledte finansielle instrumenter:
Dagsværdi af renteswaps er værdiansat til nutidsværdien af den estimerede pengestrøm baseret på observerbare swap-
kurver.
Andre aktiver:
Andre aktiver indeholder tilgodehavenderenter fra ejendomskreditlån samt positiv værdi af afledte finansielle instrumen-
ter indgået til sikring af dagsværdien af de indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.
Investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme er værdiansat til dagsværdi og kategoriseret i niveau 3 i dagsværdihierarkiet.
Investeringsejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der har været
anvendt konsistent gennem en årrække.
Koncernens afkastmodel indeholder følgende hovedelementer:
+ Lejeindtægter
+ Refusioner og andre indtægter
- Driftsomkostninger
- Udvendig vedligeholdelse
- Administration
Nettoresultat/afkastprocent - evt. omkostninger til genudlejning = Dagsværdi
Koncernens dagsværdi måles med udgangspunkt i de individuelle kriterier for den enkelte investeringsejendom og på
baggrund af den enkelte ejendoms budget for det kommende regnskabsår inklusive omkostninger af ekstraordinær karak-
ter.
Lejeindtægter indregnes for udlejede m
2
i henhold til indgåede kontrakter. Lejeindtægter for ikke-udlejede m
2
indregnes
med forventet lejeindtægt ved udlejning.
Afkastprocenten fastsættes individuelt for den enkelte investeringsejendom. Ved fastsættelse af afkastkravet tages hensyn
til konkrete forhold for den enkelte ejendom, herunder ændringer i den enkelte ejendoms forhold, bestemmelser i lejekon-
trakter, udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, beliggenhed og køb og salg inden for samme
71
ejendomssegment. Derudover tages hensyn til den generelle udvikling i økonomien, herunder udviklingen i det generelle
renteniveau, efterspørgslen og udbuddet af ejendomme og investorernes krav til afkast.
Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig
af fremtidige begivenheder, blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og samfundskonjunkturerne. Værdiansættel-
sen bygger på en forudsætning om et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.
Beløb i DKK mio. Koncern Moderselskab Afkast på investeringsejendomme 4,7 2,9 Samlet dagsværdiregulering i regnskabsåret 1,1 0,0
Datterselskab:
Det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S er værdiansat til dagsværdi. Selskabets væsentligste aktivitet er at
drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom samt administration og inddrivelse af fordringer.
Datterselskabet måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansæt-
telsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi efter samme værdiansættelses-
metode som moderselskabet.
Beløb i DKK mio.
Datterselskab
Egenkapital opgjort til dagsværdi 86,1 Dagsværdireguleringer i regnskabsåret 2,1 Køb og salg i regnskabsåret 0,0 Passiver
Gæld til realkreditinstitut:
Dagsværdi af lån til realkreditinstitut er værdiansat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obligationer.
Gæld til kreditinstitut:
Kortfristet, variabelt forrentet gæld er værdiansat til kurs 100.
Langfristet, fastforrentet gæld er værdiansat til nutidsværdi, hvor alle estimerede faste pengestrømme tilbagediskonteres.
De forventede pengestrømme for den enkelte kontrakt baseres på kontraktuelle pengestrømme og observerbare markeds-
data.
Andre passiver:
Anden gæld indeholder skyldige renter samt negative værdier af afledte instrumenter indgået til sikring af dagsværdien af
indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.
72
33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver
Indregnet Indregnet værdi Dagsværdi værdi Dagsværdi Koncern 2024/25 2024/25 2023/24 2023/24 Beløb i DKK ’000 Værdipapirer 781.810 781.810 766.577 766.577 Investeringsejendomme 136.400 136.400 135.300 135.300 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 918.210 918.210 901.877 901.877 Domicilejendom 16.005 16.005 15.965 15.965 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI OVER ANDEN TOTALINDKOMST 16.005 16.005 15.965 15.965 Andre tilgodehavender 7.880 7.880 6.546 6.546 Renteswaps 13.211 13.211 17.649 17.649 Likvider 1.333 1.333 957 957 TILGODEHAVENDER 22.424 22.424 25.152 25.152 Kreditinstitutter 457.109 457.109 329.404 329.404 Realkreditinstitut 65.863 65.863 70.274 70.274 Anden gæld 13.200 13.200 17.400 17.400 Afledte finansielle instrumenter, ændring i dagsværdi ind-regnes i resultatopgørelsen 586 586 1.053 1.053 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 536.758 536.758 418.131 418.131 Deposita 4.201 4.201 4.142 4.142 Anden gæld 5.831 5.831 7.108 7.108 Realkreditinstitut 4.989 4.845 5.406 5.267 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 15.021 14.877 16.656 16.517
73
Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver, fortsat
Indregnet Indregnet værdi Dagsværdi værdi Dagsværdi Moderselskab 2024/25 2024/25 2023/24 2023/24 Beløb i DKK ’000 Værdipapirer 781.810 781.810 766.577 766.577 Investeringsejendomme 72.600 72.600 72.600 72.600 Datterselskab 86.121 86.121 83.960 83.960 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 940.531 940.531 923.137 923.137 Domicilejendom 16.005 16.005 15.965 15.965 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI OVER ANDEN TOTALINDKOMST 16.005 16.005 15.965 15.965 Andre tilgodehavender 7.560 7.560 6.251 6.251 Renteswaps 13.211 13.211 17.649 17.649 Likvider 1.087 1.087 771 771 TILGODEHAVENDER 21.858 21.858 24.671 24.671 Kreditinstitutter 457.109 457.109 329.404 329.404 Realkreditinstitut 38.566 38.566 40.815 40.815 Anden gæld 13.200 13.200 17.400 17.400 Afledte finansielle instrumenter, ændring i dagsværdi ind-regnes i resultatopgørelsen 313 313 593 593 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 509.188 509.188 388.212 388.212 Deposita 2.134 2.134 2.153 2.153 Anden gæld 4.350 4.350 4.376 4.376 Realkreditinstitut 4.989 4.845 5.406 5.267 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 11.473 11.329 11.935 11.796
34. e og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
blevet udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten 2024/25. Nye og ændrede standarder
med ikrafttrædelse i efterfølgende regnskabsår 2025/26 forventes ikke at få betydning for Selskabet.
IASB offentliggjorde i april 2024 IFRS 18, der erstatter IAS 1 Præsentation af årsregnskaber. En standard der vil påvirke
IFRS-aflæggelsen for Selskabet.
Det betyder, at en del af IAS 1 overføres til IFRS 18 uden væsentlige ændringer, samt at der i standarden introduceres nye
krav til præsentation af resultatopgørelse, herunder nye totaler og mellemtotaler og der introduceres nye krav til klassifi-
kation af poster i resultatopgørelsen, samt oplysninger for visse ledelsesdefinerede resultatmål, der rapporteres uden for
selve årsregnskabet.
Desuden introduceres standarden Management-defined Performance Measures og nye krav til aggregering og disaggrege-
ring af informationer i primære opgørelser og noter.
Standarden træder i kraft for regnskabsår, der starter 1. januar 2027 eller senere, dog med mulighed for førtidsimplemen-
tering, når standarden er godkendt til anvendelse i EU.
74
35. Nøgletal
Indtjening pr. aktie (EPS): Nettoresultat/gennemsnitligt udestående, aktier
Indre værdi pr. cirkulerende aktie: Egenkapital/antal aktier
Egenkapitalforrentning i procent p.a.: Resultat efter finansielle poster/gennemsnitlig egenkapital
Egenkapitalandel i procent: Egenkapital/aktiver i alt.
Udbytteprocent: Udbytte pr. aktie/ ultimo aktiekurs.
05.12.2025 IK
ÅrsrapportRevisionspåtegningParsePort XBRL Converter2024-10-012025-09-302023-10-012024-09-30213800RPOLXUUMNKIM33Reporting class DKonklusionGrundlag for konklusion2025-12-17213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30cmn:ConsolidatedMember213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30213800RPOLXUUMNKIM332025-09-30213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332025-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332025-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332025-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332025-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332025-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332025-09-30cmn:ConsolidatedMember213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30cmn:ConsolidatedMember1213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30cmn:ConsolidatedMember1213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30cmn:ConsolidatedMember2213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30cmn:ConsolidatedMember3213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30cmn:ConsolidatedMember1213800RPOLXUUMNKIM332024-10-012025-09-30cmn:ConsolidatedMember2213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMemberiso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:sharesxbrli:pure