Untitled

Årsrapport

1. oktober 2022 - 30. september 2023

(Selskabets 50. regnskabsår)

Investeringsselskabet Luxor A/S

Frederiksborggade 50, 4. 1360 København K  CVR-nr. 49 63 99 10  Tlf. 33 32 50 15

 
 
Investeringsselskabet 
L
uxor 
A
S 
INDHOLDSFORTEGNELSE 
 
LEDELSESPÅTEGNING ............................................................................................................................................ 1 
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING .................................................................................. 2 
BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S ............................................................................. 8 
Selskabsoplysninger ...................................................................................................................................................... 8 
Koncernens hoved- og nøgletal ..................................................................................................................................... 9 
Årets basisindtjening ................................................................................................................................................... 10 
Årets resultat ............................................................................................................................................................... 10 
Forretningsområder ..................................................................................................................................................... 11 
Pantebreve ................................................................................................................................................................... 11 
Obligationer ................................................................................................................................................................ 13 
Investeringsejendomme............................................................................................................................................... 13 
Finansiering, kreditinstitutter ...................................................................................................................................... 14 
Realkreditlån ............................................................................................................................................................... 15 
Pengestrøm og likviditet ............................................................................................................................................. 15 
Risikofaktorer.............................................................................................................................................................. 15 
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer ........................................................................... 15 
Usikkerhed ved indregning og måling ........................................................................................................................ 16 
Udbytte ........................................................................................................................................................................ 16 
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning ............................................................................. 16 
Forvalter af alternativ investeringsfond ...................................................................................................................... 16 
Redegørelse for samfundsansvar ................................................................................................................................. 17 
Politik for dataetik ....................................................................................................................................................... 17 
Kapitalforhold ............................................................................................................................................................. 17 
Change of control ........................................................................................................................................................ 17 
God selskabsledelse .................................................................................................................................................... 17 
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen ............................ 18 
Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv ................................................................................................................ 18 
Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af selskabets ledelse ................................................... 19 
Nøgletalsoversigt for bestyrelsessammensætningen efter årsregnskabslovens §99 b ................................................. 19 
Nøgletalsoversigt for øvrige ledelsesniveauer ............................................................................................................ 20 
Aftale mellem selskabet og ledelsen ........................................................................................................................... 20 
Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2022/23 ............................................................................................. 20 
Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2022/23 ................................................................................................... 20 
Finanskalender for regnskabsåret 2023/24 .................................................................................................................. 20 
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023 .................... 21 
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2023 .................................................................................................................... 22 
EGENKAPITALOPGØRELSE .................................................................................................................................. 24 
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023 .......................... 25 
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER ............................................................................................................... 26 
 
 

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. oktober 2022 - 30. sep-

tember 2023 for Investeringsselskabet Luxor A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som god-

kendt af EU, og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskab og årsregnskab giver et retvisende billede af koncernens og sel-

skabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2023 samt af resultatet af koncernens og sel-

skabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2022 - 30. september 2023.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens

og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og finansielle stilling samt en

beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 15. december 2023

Direktion

Jannik Rolf Larsen

Bestyrelse

Steffen Heegaard Casper Moltke Michael Hedegaard Lyng

Formand

Investeringsselskabet

uxor

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING

Til kapitalejerne i Investeringsselskabet Luxor A/S

Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S for regnskabsåret

01.10.2022 - 30.09.2023, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgø-

relse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selska-

bet.

Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som

godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og

selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.09.2023 samt af resultatet af koncernens og selska-

bets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 01.10.2022 - 30.09.2023 i overensstemmelse med Inter-

national Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til bestyrelsen.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere

krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revi-

sionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er

uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’

internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er

gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og

IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag

for vores konklusion.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel

5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.

Vi blev første gang valgt som revisor for Investeringsselskabet Luxor A/S den 16.02.2023 for regnskabs-

året 2022/23.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores

revision af årsregnskabet for regnskabsåret 01.10.2022 - 30.09.2023. Disse forhold blev behandlet som led i

vores revision af årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke no-

gen særskilt konklusion om disse forhold.

Værdiansættelse af pantebreve

Koncernens pantebreve udgør 702.885 t.kr. pr. 30.

september 2023, hvori der er indeholdt en negativ

regulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve

på 11.202 t.kr.

Pantebreve måles til dagsværdi, som fastsættes på

baggrund af et afkastkrav på pantebrevsporteføljen,

samt fastsættelse af nødvendige korrektioner til den

opgjorte dagsværdi for nødlidende pantebreve

(pantebreve i restance), hvor den yderligere kredit-

risiko ikke er afspejlet i afkastkravet på porteføljen.

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Koncernen ejer en portefølje af investeringsejen-

domme, som måles til dagsværdi.

Koncernens investeringsejendomme udgør

253.600 t.kr. pr. 30. september 2023.

Dagsværdien opgøres på baggrund af en afkastbase-

ret model, hvor de betydelige forudsætninger er føl-

gende:

1. fastsættelse af afkastkrav for den enkelte ejen-

dom.

2. fastsættelse af lejeniveauer for ledige lokaler som

led i opgørelsen af ejendommenes forventede netto-

resultat.

3. fastsættelse af nødvendige korrektioner til det

forventede nettoresultat især vedrørende fradrag for

forestående vedligeholdelse, herunder renovering af

ledige lokaler mv.

Forholdet er behandlet således i revisionen

Vi reviderede den af ledelsen anvendte metode til

måling af dagsværdien af pantebreve bl.a. baseret

på vores viden om pantebrevsmarkedet.

Vi vurderede og udfordrede det fastsatte afkastkrav

ved at sammenholde med markedsdata, herunder

om afkastkravet tager højde for kredit- og ilikvidi-

tetsrisiko i forhold til nuværende markedssituation.

Vi gennemgik ledelsens proces for identifikation af

pantebreve i restance, værdiansættelse af underlig-

gende sikkerheder og opgørelse af nødvendige ned-

skrivninger for nødlidende pantebreve.

Vi testede på stikprøvebasis opgørelsen af dags-

værdier samt negativ regulering for kreditrisiko,

som ikke er afspejlet i den eﬀektive rentes metode

for porteføljen.

Vi fokuserede på værdiansættelse af pantebreve,

fordi opgørelsen er kompleks og fastlæggelse af

forudsætningen om afkastkrav på porteføljen inde-

bærer høj grad af subjektivitet.

Der henvises til note 16 og 31.

Forholdet er behandlet således i revisionen

Vi reviderede den af ledelsen anvendte metode til

måling af dagsværdien af investeringsejendomme

bl.a. baseret på vores viden om ejendomsmarkedet.

Vi reviderede og udfordrede de fastsatte afkastkrav

ved at sammenholde med markedsudvikling og hi-

storiske data.

Vi gennemgik ledelsens proces for fastsættelse af

lejeniveauer for ledige lokaler samt nødvendige

korrektioner til den opgjorte dagsværdi.

Vi testede på stikprøvebasis nøjagtigheden af de

anvendte forudsætninger og data, der indgår i fast-

sættelse af dagsværdien.

Vi fokuserede på værdiansættelse af investerings-

ejendomme, fordi fastlæggelse af betydelige forud-

sætninger indebærer høj grad af subjektivitet.

Der henvises til note 14 og 32.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtryk-

ker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelses-

beretningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncern-

regnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at inde-

holde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til

årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med

koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi

har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende

billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yder-

ligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen an-

ser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation,

uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens

og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele-

vant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat

drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller

ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er

uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspå-

tegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for,

at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere

krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinfor-

mation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelig-

hed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de økonomiske beslutninger, som regn-

skabsbrugerne træﬀer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de

yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel

skepsis under revisionen. Herudover:

Investeringsselskabet

uxor

Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet,

uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på

disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklu-

sion.

Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig

fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste

udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshand-

linger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om eﬀektivi-

teten af koncernens og selskabets interne kontrol.

Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-

mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regn-

skabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væ-

sentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens

og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i

vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet

eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er

baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begi-

venheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.

Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, her-

under noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktio-

ner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller for-

retningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvar-

lige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklu-

sion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisio-

nen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som

vi identificerer under revisionen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uaf-

hængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores

uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eli-

minere trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var

mest betydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er cen-

trale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regu-

lering udelukker, at forholdet oﬀentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke

skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne

forventes at veje tungere end de fordele den oﬀentlige interesse har af sådan kommunikation.

Investeringsselskabet

uxor

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen

Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S har vi udført

handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2022-

30.09.2023, med filnavnet 213800RPOLXUUMNKIM33-2023-09-30-DA.zip, i alle væsentlige henseender er ud-

arbejdet i overensstemmelse med EU- Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroni-

ske rapporteringsformat (ESEF- forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-

format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,

Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og foran-

kring heraf til elementer i taksonomien, for al finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse

af skøn hvor nødvendigt,

At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og

For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder

ESEF-forordningen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsent-

lige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion.

Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering,

herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse

skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,

Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende

opmærkningsprocessen,

Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,

Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af ud-

videlser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,

Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og

Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2022 - 30.09.2023, med filnavnet

213800RPOLXUUMNKIM33-2023-09-30-DA.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstem-

melse med ESEF-forordningen.

Investeringsselskabet

uxor

København, den 15.12.2023

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 33963556

Anders Oldau Gjelstrup Michael Thorø Larsen

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

MNE-nr. mne10777 MNE-nr. mne35823

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S

Selskabsoplysninger

Forretning og strategi

Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med

en fleksibel investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer.

Selskabets overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem

anlægsinvesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko.

Selskabet har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne, i det omfang årets resultat og øvrige for-

hold tillader dette.

Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilla-

delse til at investere i pantebreve, obligationer og ejendomme.

Koncernoversigt

E-mail: luxor@luxor.dk

Hjemmeside: www.luxor.dk

Hjemsted: København, Danmark

Bestyrelse

Casper Moltke, formand

Steffen Heegaard

Michael Hedegaard Lyng

Direktion

Jannik Rolf Larsen, adm. direktør

Revision

Deloitte, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S.

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes den 29. januar 2024 kl. 16.00 på Hotel Kong Arthur - Nørresøgade 11,

1370 København K.

Forslag, som aktionærer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være anmeldt skriftligt

for bestyrelsen senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Det vil sige senest den 18. december 2023.

Investeringsselskabet Luxor A/S

DI-Ejendoms Invest A/S

100%

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens hoved- og nøgletal

OKTOBER - SEPTEMBER

4. kvt. 4. kvt.

Millioner kroner 2022/23 2021/22 2020/21 2019/20 2018/19 2022/23 2021/22

Hovedtal

Indtægter ................................................ 85,8 121,3 105,2 85,9 81,6 13,0 -1,4

Bruttoindtjening ..................................... 80,4 114,6 99,0 75,7 69,0 11,6 -3,7

Finansieringsomkostninger .................... 23,3 -39,9 4,2 11,6 32,8 4,3 -12,3

Resultat før skat ..................................... 39,7 137,7 77,1 46,3 19,7 3,0 3,8

Resultat .................................................. 30,6 107,8 59,4 36,0 15,3 2,1 2,6

Totalindkomst ........................................ 30,7 112,7 59,4 36,0 15,3 2,1 7,5

Basisindtjening* .................................... 45,2 52,4 57,6 42,4 29,0 11,0 12,1

Langfristede aktiver ............................... 1.014,5 1.001,7 919,3 894,9 890,5 1.014,5 1.001,7

Kortfristede aktiver ................................ 7,7 17,3 17,4 17,5 17,8 7,7 17,3

Aktiver i alt ............................................ 1.022,2 1.019,0 936,7 912,4 908,3 1.022,2 1.019,0

Investering i materielle anlægsaktiver ... 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Egenkapital ............................................ 436,6 456,0 393,3 358,9 345,8 436,6 456,0

Langfristede forpligtelser ...................... 117,6 112,6 118,7 125,4 116,8 117,6 112,6

Kortfristede forpligtelser ....................... 468,0 450,4 424,7 428,1 445,7 468,0 450,4

Forslag til udbytte for regnskabsåret ..... 50,0 50,0 50,0 25,0 23,0 50,0 50,0

Nøgletal

Værdier pr. 100 kr. aktie

Indtjening pr. aktie (kr.) (EPS) .............. 30,65 107,78 59,42 36,03 15,26 2,12 2,61

Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.) .. 436,64 455,99 393,28 358,86 345,83 436,64 455,99

Egenkapitalforrentning i procent p.a. .... 6,87 25,38 15,80 10,22 4,36 1,94 2,30

Egenkapitalandel i procent .................... 42,71 44,75 41,99 39,33 38,07 42,71 44,75

Finansiel gearing ................................... 1,22 1,10 1,25 1,41 1,50 1,22 1,10

Udbytte pr. aktie (kr.) ** ....................... 50,00 50,00 50,00 25,00 23,00 50,00 50,00

Aktiekapital

Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.) ....... 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Antal cirkulerende aktier (mio. kr.) ....... 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr.

aktie

Laveste ................................................... 585 560 424 334 402 585 735

Højeste ................................................... 925 935 590 484 555 690 925

Ultimo .................................................... 600 880 560 434 416 600 880

Omsætning på fondsbørsen, stk. ............ 20.260 24.826 21.273 14.057 11.104 2.845 3.800

Noteret på fondsbørsen, stk. .................. 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000

Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med nøgletalsdefinitionerne bagerst i årsrapporten. Resultat og udvan-

det resultat pr. aktie er i overensstemmelse med IAS 33.

* jf. note 3

** Beregnet på baggrund af forslag til udlodning af udbytte.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Årets basisindtjening

Koncernens basisindtjening for regnskabsåret 2022/23 er kr. 45,2 mio. (kr. 52,4 mio.), hvilket er på niveau

med den seneste udmelding om en basisindtjening i niveauet kr. 44,0 mio. i selskabsmeddelelse nr. 8,

2022/23 af 24. august 2023.

Regnskabsårets basisindtjening er højere end det oprindeligt forventede niveau for basisindtjeningen på

kr. 38,0 mio. i årsrapporten for 2021/22. Den højere basisindtjening på kr. 7,2 mio. skyldes primært:

• kr. 4,5 mio. fra forøgede finansieringsindtægter

• kr. 6,4 mio. fra et bedre forløb for nettotab/-gevinst på pantebreve primært som følge af lavere tab og

hensættelser

• kr. -3,7 mio. fra forøgede finansieringsomkostninger, der primært vedrører renteomkostninger fra

den del af gælden til kreditinstitut, der ikke er afdækket med renteswaps.

Ændringen i basisindtjeningen i forhold til sidste års basisindtjening på kr. 52,4 mio. skyldes primært:

• kr. -1,9 mio. fra lavere finansieringsindtægter

• kr. -5,4 mio. fra forøgede finansieringsomkostninger, der primært vedrører renteomkostninger fra

ikke renteafdækket gæld til kreditinstitutter.

Årets basisindtjening er selskabets kerneforretning fratrukket årets driftsomkostninger. Basisindtjeningen er

opgjort som årets regnskabsmæssige resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle akti-

ver, investeringsejendomme, renteswaps og realkreditlån.

Opgørelse af årets basisindtjening fremgår af note 3, og en specifikation af forskellen mellem årets resultat

og basisindtjening fremgår nedenfor.

Årets resultat

Årets resultat før skat er kr. 39,7 mio. (kr. 137,7 mio.), og årets resultat efter skat er kr. 30,6 mio. (kr. 107,8

mio.).

Årets resultat før skat er kr. 5,5 mio. lavere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:

• kr. -0,4 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver.

• kr. -2,3 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt omkostnin-

ger til optagelse af realkreditlån

• kr. -2,8 mio. fra dagsværdireguleringer af koncernens investeringsejendomme.

Ændringen i årets resultat før skat i forhold til sidste års resultat på kr. 137,7 mio. skyldes primært:

• kr. 7,2 mio. fra basisindtjeningen

• kr. 58,1 mio. fra dagsværdiregulering fra koncernens investeringsejendomme

• kr. -25,7 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver primært som følge af justering af den

effektive rente til værdiansættelse af de fastforrentede pantebreve blev justeret fra 8,25% til 9,00%

• kr. 58,0 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt omkost-

ninger til optagelse af realkreditlån.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Regnskabsårets 4. kvartal 2023

Koncernens basisindtjening for regnskabsårets 4. kvartal 2023 er kr. 11,0 mio. (kr. 12,1 mio.), og resultat før

skat er kr. 3,0 mio. (kr. 3,8 mio.).

Kvartalets resultat før skat er kr. 8,0 mio. lavere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:

• kr. -6,6 mio. fra dagsværdiregulering af finansielle aktiver, heri er der indregnet en dagsværdiregulering

på kr. -8,4 mio., som følge af, at den effektive rente til værdiansættelse af de fastforrentede pantebreve

er justeret fra 9,00% til 9,25%

• kr. 1,4 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter

• kr. -2,8 mio. fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme.

Forretningsområder

Koncernens balance, kr. 1.022,2 mio. (kr. 1.019,0 mio.), omfatter følgende forretningsområder:

2022/23 2021/22

mio. kr. mio. kr.

Pantebreve ........................................... 702,9 696,1

Investeringsejendomme ...................... 253,6 256,4

Obligationer ........................................ 8,3 0,0

I alt ...................................................... 964,8 952,5

Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansieringen og effekten af

renteafdækning omtales under afsnittene finansiering og gæld.

Pantebreve

Dagsværdi af koncernens pantebrevsbeholdning er kr. 702,9 mio. (kr. 696,1 mio.), og den nominelle værdi er

kr. 755,3 mio. (kr. 754,0 mio.).

Dagsværdien af koncernens pantebrevsbeholdning er fordelt med kr. 625,7 mio. (kr. 599,3 mio.) i fastforren-

tede pantebreve og kr. 77,2 mio. (kr. 96,8 mio.) i variabelt forrentede cibor-pantebreve.

Det samlede afkast af pantebrevsbeholdningen for regnskabsåret er som følger:

2022/23 2021/22

mio. kr. mio. kr.

Renteindtægter ......................................................... 62,6 59,0

Kursavancer ............................................................. 6,8 12,4

Andre finansieringsindtægter ................................... 0,4 0,6

Dagsværdiregulering, tilgang ................................... 3,8 1,0

Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv. ...... 4,4 -1,7

Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive

rente fra 9,0% til 9,25% (8,25% til 9,0%) ................ -8,4 -25,5

69,6 45,8

Direkte omkostninger, pantebreve ........................... 2,1 1,9

Nettotab/-gevinst, pantebreve:

Konstaterede tab på pantebreve og dagsværdi-

regulering for kreditrisiko ........................................ -2,7 -4,5

Indgået på tidligere afskrevne fordringer ................. 7,7 5,0 9,5 5,0

72,5 48,9

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 649,4 mio. (nom. kr. 625,2 mio.), måles i balancen til dagsværdi på

grundlag af en effektiv rente på 9,25% p.a. pr. 30.09.2023 (9,00% p.a.).

Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 18,3 mio. (nom. kr. 20,9 mio.), og cibor-pantebreve, nom. kr. 87,6 mio.

(nom. kr. 107,9 mio.), måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til pantebrevenes kostpris.

Ved værdiansættelsen af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko,

kr. 11,2 mio. (kr. 12,8 mio.), hvilket svarer til 1,6% (1,8%) af beholdningens værdi.

Beholdningens gennemsnitlige værdi pr. pantebrev er tkr. 331,7 (tkr. 329,1).

Pantebrevsbeholdningens nominelle værdi er kr. 755,3 mio. (kr. 754,0 mio.) og regnskabsårets til- og afgang

af pantebreve består af en tilgang på nom. kr. 135,5 mio. (kr. 172,5 mio.) og afgang på kr. 134,2 mio.

(kr. 155,7 mio.). Regnskabsårets tilgang af pantebreve består af enkeltstående pantebreve købt på baggrund

af en individuel vurdering.

Indfrielsesprocenten for pantebreve i regnskabsåret 2022/23 er 12,9% (16,2%).

Kursavancer kr. 6,8 mio. (kr. 12,4 mio.) er marginalt højere end forudsat. Kursavancerne fra pantebrevsbe-

holdningen hidrører fra forskellen mellem anskaffelses- og indfrielseskurser på løbende afdrag og førtidige

indfrielser.

For det kommende regnskabsår forventes førtidige indfrielser og kursavancer på niveau med regnskabsåret

2022/23 samt en nominel pantebrevsbeholdning på niveau med 30. september 2023.

Nettotab/-gevinst fra pantebreve er positiv med kr. 5,0 mio. (kr. 5,0 mio.), hvilket er bedre end forudsat.

I nettotab/-gevinst fra pantebreve, kr. 5,0 mio., er der indregnet:

• konstaterede nettotab på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser med kr. 2,7 mio.

(kr. 4,5 mio.) inklusive regulering til imødegåelse af kreditrisiko på pantebreve og tilgodehavende

pantebrevsydelser

• indgået på tidligere afskrevne fordringer med kr. 7,7 mio. (kr. 9,5 mio.).

Pantebrevsbeholdningen er fordelt på følgende ejendomstyper:

2022/23 2021/22

Enfamiliehuse ............................................... 70,95% 68,90%

Ejerlejligheder ............................................... 4,58% 4,41%

Andelsboliger ................................................ 3,99% 4,42%

Sommerhuse .................................................. 6,32% 5,40%

Nedlagte landbrug ......................................... 2,25% 2,32%

Beboelse og erhverv ...................................... 3,00% 3,42%

Landbrug ....................................................... 1,20% 1,40%

Udlejningsejendomme .................................. 6,56% 8,39%

Handel og industri ......................................... 0,91% 0,72%

Andre............................................................. 0,24% 0,62%

I alt ................................................................ 100,00% 100,00%

Den gennemsnitlige restløbetid på pantebrevsbeholdningen før ekstraordinære afdrag og førtidige indfrielser

er ca. 9,00 år (9,25 år).

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Obligationer

Dagsværdi af nom. kr. 8,8 mio. - 4% Nykredit Realkredit - er kr. 8,3 mio. Det samlede afkast for obligationsbe-

holdningen for delåret er som følger:

2022/23 2021/22

mio. kr. mio. kr.

Renteindtægter ................................................... 0,3 0,0

Dagsværdiregulering .......................................... -0,3 0,0

0,0 0,0

Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i

henhold til FAIF-lovens §16.

Investeringsejendomme

Koncernens balance indeholder 5 (5) udlejningsejendomme med en dagsværdi på kr. 253,6 mio.

(kr. 256,4 mio.). Afkast på investeringsejendomme for regnskabsåret er som følger:

2022/23 2021/22

mio. kr. mio. kr.

Husleje................................................ 12,5 12,8

Direkte omkostninger, investerings-

ejendomme ......................................... 3,3 4,8

9,2 8,0

Dagsværdiregulering .......................... -2,8 55,3

6,4 63,3

I regnskabsåret er udlejningsprocenten steget fra ca. 61,1% pr. 30. september 2022 til ca. 85,7% af koncernens

samlede ejendomsportefølje. De indgåede lejekontrakter vedrører primært ejendomme Naverland 3-5, 2600 Glos-

trup, og er under hensyn til det betingede salg af ejendommen indgået som tidsbegrænset udlejning.

Regnskabsårets nettoafkast på investeringsejendomme er påvirket af, at nettoafkast vedr. ejendommen Naverland

3-5, 2600 Glostrup i henhold til den betingede købsaftale deles mellem køber og sælger, såfremt salget af ejen-

dommen bliver endelig. I det omfang den betingede handel bortfalder, tilfalder det samlede afkast fra udlejningen

Selskabet.

Ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup:

Selskabet indgik i regnskabsåret 2021/22 en betinget aftale om salg af ejendommen til en dansk pensions-

kasse. Jf. meddelelse nr. 1, 2021/22 af 13.09.2021samt efterfølgende meddelelser herom er der i regnskabsåret

indgået en aftale om forlængelse af den forventede overtagelse til senest den 30. september 2024.

Den betingede købsaftale er godkendt af købers investeringskomité, og den aftalte due diligences omfattende gen-

nemgang af både juridiske og tekniske forhold samt jordbunds- og miljøforhold er afsluttet tilfredsstillende.

Aftalen er endvidere betinget af, at der vedtages en endelig og upåanket lokalplan, der opfylder de mellem

parterne aftalte kriterier for opnåelse af en bebyggelsesprocent til boligformål.

Opnås der en for Selskabet tilfredsstillende bebyggelsesprocent til boligformål, der er endeligt og upåanket vedta-

get i en lokalplan, kan dagsværdien af ejendommen potentielt forøges med yderligere op imod ca. kr. 50 mio.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Vedtages der ikke en endelig og upåanket lokalplan, eller bliver den opnåede bebyggelsesprocent ikke fuldt til-

fredsstillende, foreligger der vilkår i den betingede aftale om salg, der kan resultere i, at den potentielle forøgelse

af dagsværdien med kr. 50 mio. ikke kan realiseres, eller at købsaftalen ophæves.

Selskabet vil, når der foreligger en endelig og upåanket lokalplan, offentliggøre en selskabsmeddelelse herom

sammen med oplysninger om den endelige påvirkning af ejendommens dagsværdi og overtagelsesdagen.

Ejendommen er værdiansat og indregnet som investeringsejendom i koncernbalancen til en værdi, der er under-

støttet af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel.

Information om koncernens ejendomsportefølje:

Koncern

2022/23 2021/22

i mio. og % i mio. og %

Ejendomsportefølje ....................................................... 34.000 m

34.000 m

Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi ................... 6,4% 6,1%

Udlejningsprocenten i m

pr. 30. september 2023 ........ 85,7% 61,1%

Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold

til opnåelig leje pr. 30. september 2023 ........................ 14,1% 42,1%

Gennemsnitlig arealledighed i året................................ 19,6% 25,8%

Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året ..... 3,8 5,1

Koncernens beholdning af investeringsejendomme fordelt på type er som følger:

2022/23 2021/22

mio. kr. Afkastinterval mio.kr. Afkastinterval

Kontor/butik/bolig ................ 24,4 7,00 - 7,50% 25,5 6,75 - 7,00%

Lager/produktion/kontor ...... 229,2 6,00 - 7,25% 230,9 5,50 - 6,75%

I alt ....................................... 253,6 6,00 - 7,25% 256,4 5,50 - 7,00%

Finansiering, kreditinstitutter

Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 405,3 mio. (kr. 386,3 mio.), der er optaget i

danske kroner.

Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 250 mio. (kr. 250,0 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarighed på

op til ca. 8,75 år (jf. note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps er som følge af renteudviklingen

kr. -1,5 mio. (kr. 40,7 mio.).

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdiregu-

lering på renteswaps med kreditinstitutter er pr. 30. september 2023 kr. 32,9 mio. (kr. 32,7 mio.). Beløbet udlig-

nes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.

Sikringskontoen til afdækning af dagsværdi for renteswaps, kr. 33,9 mio. (kr. 34,2 mio.), er indregnet under an-

den gæld.

Pr. den 6. december 2023 er den samlede dagsværdi på renteswaps med kreditinstitutter kr. 26,8 Dagsværdiregu-

leringen af renteswaps for perioden 1. oktober – 6. december 2023 udgør kr. -6,1 mio.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Realkreditlån

Dagsværdien af koncernens gæld til realkreditinstitutter er kr. 78,1 mio. (kr. 73,1 mio.).

Regnskabsårets dagsværdiregulering af realkreditlån er kr. -1,3 mio. (kr. 13,0 mio.).

Koncernen har i regnskabsåret optaget kr. 12,4 mio. i realkreditlån, der er optaget som obligationslån med varia-

bel rente og udløb i 2042. Der er samtidig indgået en aftale om renteafdækning af lånet med en renteswap på

kr. 12,4 mio. frem til 2032.

Koncernen har fastlåst renten på kr. 22,9 mio. (kr. 13,0 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til 9,25 år.

Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps for realkreditlån er kr. 0,8 mio. (kr. 2,0 mio.).

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede dagsværdire-

gulering på renteswaps med realkreditinstitutter er kr. 0,3 mio. (kr. -0,5 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dags-

værdiregulering over kontrakternes løbetid.

Pr. 6. december 2023 er den samlede dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitutter kr. -0,3 mio. Dagsværdi-

reguleringen af renteswaps for perioden 1. oktober - 6. december 2023 udgør kr. -0,6 mio.

Pengestrøm og likviditet

Likviditet fra koncernens drift udgør kr. 28,9 mio. (kr. 41,8 mio.).

Årets likviditet fra koncernens driftsaktivitet er væsentligt påvirket af betaling selskabsskat med kr. 14,3 mio (kr.

5,0 mio.)

Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo september 2023,

gennemføre de planlagte aktiviteter for det kommende regnskabsår.

Risikofaktorer

Til koncernens aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, som kan opdeles i kategorier. For en uddybning af

disse og andre faktorer henvises til beskrivelse af koncernens risikofaktorer, der fremgår af note 31.

Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer

Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter:

30/9 2023 30/9 2022

mio. kr. mio. kr.

Ændring i Dags- Ændring Dags- Dags- Ændring Dags-

parameter værdi af værdi værdi værdi af værdi værdi

Pantebreve 1% effektiv rente 702,9 -31,8 671,1 696,1 -31,5 664,6

Investeringsejendomme 0,5% afkastkrav 253,6 -18,5 235,1 256,4 -19,4 237,0

Obligationer 10% kursændring 8,3 -0,8 7,5 0,0 0,0 0,0

Renteswaps 0,5% renteændring 33,2 5,3 38,5 32,2 5,6 37,8

Det skal tilføjes, at såfremt ovennævnte parametre måtte udvikle sig negativt som følge af en rentestigning, vil der

modsvarende kunne konstateres en vis reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån. En ændring af rente-

niveauet på 1% på den del af selskabets finansiering, som ikke er optaget til fast rente over en flerårig periode, vil

påvirke resultatopgørelsen før skat med ca. kr. 1,6 mio. (kr. 1,4 mio.) på årsbasis (jf. note 31 - Udløbstidspunkt og

fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier)).

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Usikkerhed ved indregning og måling

Ved udarbejdelsen af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og opstiller de forudsæt-

ninger, der danner grundlag for præsentation, indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtelser. De væ-

sentligste regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger fremgår af afsnittet væsentlige skøn, forudsæt-

ninger og vurderinger i årsrapportens note 2, anvendt regnskabspraksis.

Udbytte

På baggrund af en samlet vurdering af årets resultat, udviklingen i basisindtjeningen, foreliggende resultatforvent-

ninger samt en effektiv udnyttelse af kapitalstrukturen m.v., stiller bestyrelsen forslag om et udbytte på kr. 50,0

mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 50,0 (kr. 50,0) pr. aktie. Hvilket svarer til en udbytteprocent på 8,3 (5,7).

Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning

For det kommende regnskabsår forventes på indeværende tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 37 mio.,

hvilket er identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 10, 2022/23 af 26. september 2023.

Reduktionen i den forventede basisindtjening i forhold til regnskabsåret 2022/23 skyldes primært en forventning

om et højere niveau for nettotab/-gevinst på pantebreve og forøgede finansieringsomkostninger under hensynta-

gen til forventningerne til den nuværende makroøkonomiske udvikling.

Dagsværdiregulering af renteswaps og obligationer indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 6. december 2023

påvirke årets resultat før skat med kr. -6,5 mio.

De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den faktiske ba-

sisindtjening kan derfor adskille sig fra forventningerne i årsrapporten.

Selskabet er i et vist omfang afhængig af samfundspåvirkningen og foretager løbende vurdering af, om der skal

foretages justering af basisindtjeningen på baggrund heraf.

Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporterne niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der of-

fentliggøres ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver ændrer sig på

daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de faktiske forventninger allerede på det tids-

punkt, hvor det offentliggøres.

Koncernens finansielle risici er omtalt i note 31.

Forvalter af alternativ investeringsfond

Investeringsselskabet Luxor A/S har tilladelse af 28. november 2014 til at kunne udøve forvaltningsvirksomhed

som forvaltende alternativ investeringsfond, jf. § 6, stk. 1, i Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde

m.v.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer i moderselskabets oplysninger, udover at der på moderselskabets

hjemmeside er offentliggjort dokument for central information (Priip-Kid dokument), der kan læses på

http://www.luxor.dk/investor-information/central-information/.

Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S, hvorfor selskabets aktier ikke kan indløses, og aktiens

handelsværdi kan derfor afvige fra selskabets indre værdi.

Redegørelse for manglende hensyntagen til investeringsbeslutningers negative indvirkning på bæredygtighedsfak-

torer, jf. Artikel 6 for alternative investeringsfonde i henhold til Europa-Parlamentets og Råds Forordningen om

bæredygtighedsrelaterede oplysninger, kan læses på http://www.luxor.dk/om-luxor-as/baeredygtighedsfaktorer-

ved-investering/.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Redegørelse for samfundsansvar

Redegørelse for samfundsansvar er offentliggjort på koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-infor-

mation/samfundsansvar/

Politik for dataetik

Investeringsselskabet Luxor A/S tager ansvar for at opbevare oplysninger om Selskabet’s debitorer, lejere, medar-

bejdere og samarbejdspartnere og har udarbejdet en politik og redegørelse for dataetik, som er offentliggjort på

koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-information/politikker/.

Kapitalforhold

Oplysninger, der har til formål at fremme omsætningen af Selskabets aktier, fremgår af note 19 og i forlængelse

af Selskabets redegørelse for virksomhedsledelse, der fremgår af Selskabets hjemmeside: http://www.luxor.dk/in-

vestor-information/virksomhedsledelse/.

Change of control

Låneaftaler og andre væsentlige aftaler ændres ikke som følge af change of control.

God selskabsledelse

Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde 2. december 2020 nye anbefalinger for god selskabsledelse ba-

seret på "følg eller forklar"- princippet. Det er bestyrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger i rapporten

om Corporate Governance følges af Investeringsselskabet Luxor A/S’ ledelse.

Selskabets anbefalinger for god selskabsledelse er sidst opdateret den 15. december 2022.

Investeringsselskabet Luxor A/S har på følgende områder valgt at følge en anden praksis:

• Selskabets generalforsamling afholdes ikke via webcast eller anden digital transmittering.

• Selskabet har ikke en politik for samfundsansvar, herunder menneskerettigheder og klimapåvirkning som

følge af selskabets størrelse og aktiviteter.

• bestyrelsen har ikke valgt en næstformand som følge af bestyrelsens størrelse.

• Selskabets bestyrelse er ikke uafhængig, idet to tredjedele af de generalforsamlingsvalgte ikke er uafhængige

som følge af anciennitet.

• Selskabet benytter p.t. ikke udvalg eller komitéer, idet bestyrelsen finder, at en lille operationel bestyrelse mu-

liggør, at alle væsentlige drøftelser og beslutninger kan træffes af den samlede bestyrelse.

• Bestyrelsen gennemfører en årlig evaluering af sit arbejde, og der inddrages ikke ekstern bistand til evaluerin-

gen mindst hver tredje år.

• Den samlede bestyrelse drøfter resultatet af bestyrelsesevalueringen. Processen for evalueringen samt evalue-

ringens overordnede konklusioner omtales ikke i ledelsesberetningen, på selskabets hjemmeside eller på gene-

ralforsamlingen.

• Selskabet har etableret en intern whistleblowerordning. Der er ikke etableret en ekstern whistleblowerordning.

En lovpligtig gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til komitéen for god selskabsledelses anbefalinger kan læ-

ses på: http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/ under punktet Aktionærinformation.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen

Bestyrelse og direktion har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse

med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regn-

skabsaflæggelsen.

Virksomheden har systemer for risikostyring og interne kontroller for at sikre, at den interne og eksterne finan-

sielle rapportering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation.

Investeringsselskabet Luxor A/S har udarbejdet en redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2022/23,

som kan læses på: http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/.

Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv

Bestyrelsen består af tre medlemmer, der vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsesmedlemmer vælges for et år

ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i såvel danske som udenland-

ske erhvervsvirksomheder bortset fra 100%-ejede dattervirksomhed.

(D) Direktør, (BF) Bestyrelsesformand, (B) Bestyrelsesmedlem, (BD) Bestyrelsesmedlem og direktør, (AC) Formand for

Audit Committee, (E) ejer. (M/K) M (mand) K (kvinde)

Advokat Casper Moltke: Født 1943.

Formand (M) Indtrådt i bestyrelsen 1992.

Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelsesmedlem

Kompetencer:

Casper Moltke har mere end 40 års erfaring som praktiserende advokat inden for erhvervsret,

insolvensret, procedure og retssager i lands- og højesteret. Casper Moltke har som praktise-

rende advokat ført en lang række regressager vedr. køb og salg af pantebreve, herunder sager

vedr. misligholdelse og inddrivelse.

Uddannelse:

Cand.jur. - Københavns Universitet

Ledelseshverv:

Advokatfirmaet Moltke (E)

Bestyrelseshonorar 2022/23 tkr. 360.

Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 65.000.

Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 100%

Udløb af valgperiode: 29/1 2024

Direktør Steffen Heegaard: Født 1959.

Bestyrelsesmedlem (M) Indtrådt i bestyrelsen 2008.

Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelsesmedlem og investor

Kompetencer:

Steffen Heegaard har mere end 30 års erfaring med Investor Relation, markedskommunika-

tion og ESG i Topdanmark, hvor han var Head of Investor Relations, Communications og

ESG, Executive samt Vice President i Topdanmark.

Uddannelse:

Cand.merc. fir. - CBS

Board Leadership Masterclass, CBS

Ledelseshverv:

Janica A/S (BF), Penneo A/S (B), DBA-2 ApS (BD), Nordic Fintech ApS (D),

HC Andersen Capital 2 ApS (B), Radiobotics Invest ApS (D), Flowering ApS (BF)

Bestyrelseshonorar 2022/23 tkr. 180.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 62.800.

Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 100%

Udløb af valgperiode: 29/1 2024

Direktør Michael Hedegaard Født 1969.

Lyng: Indtrådt i bestyrelsen 2013.

Bestyrelsesmedlem (M) Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelses- og komitémedlem, rådgiver samt investor

Kompetencer:

Michael Hedegaard Lyng har mere end 20 års erfaring som CEO og CFO i børsnoterede

selskaber i forskellige sektorer samt mere end 20 års erfaring som bestyrelses- og komi-

témedlem i en række noterede og ikke-noterede selskaber. Michael Hedegaard Lyng har

særlige kompetencer inden for regnskab, økonomistyring, revision-, risiko og complian-

ce, kapitalmarkeder samt finansiering.

Uddannelse:

Cand.merc.aud. - CBS

MBA @ IMD, Switzerland

Executive Coach, ACC ICF @Grow2

Ledelseshverv:

Burmeister & Wain Scandinavian Contractor A/S (BF og AC).

Elektro-Isola A/S (B), Mesco Denmark A/S (B), Jane Kønig A/S (BF), NB Bespoke Kitchens

ApS (D), The PT Gym ApS (D), Lyng Invest Holding ApS (D), Lyng og Leander ApS (BF),

Lumske Holding ApS (D), Challenge 2019 ApS (D). Kadeau ApS (BF)

Bestyrelseshonorar 2022/23 tkr. 180.

Uafhængigt bestyrelsesmedlem.

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 0.

Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 80%

Udløb af valgperiode: 29/1 2024

Direktør Jannik Rolf Larsen: Født 1969.

Direktion (M) Indtrådt i direktionen: 2015.

Ledelseshverv:

Dansk Industri Holding A/S (B og D), Neralda Holding ApS (D), J Rolf Larsen Holding

ApS (D).

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 200.000 og nom.

kr. 42.823.900 gennem ejerskabet af Neralda Holding ApS.

I det omfang et bestyrelsesmedlem ikke deltager i et bestyrelsesmøde, sendes det samlede bestyrelsesmateriale til

det pågældende medlem inden afholdelse af mødet, så denne har mulighed for at kommentere på indholdet, inden

bestyrelsesmødet afholdes.

Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af selskabets ledelse

Bestyrelsen har i henhold til årsregnskabslovens § 99b vedtaget nye måltal for den kønsmæssige sammensætning,

der er ændret til, at bestyrelsen inden 2027 skal bestå af 33% kvinder, fra tidligere, at bestyrelsen inden 2024

skulle bestå af 20% kvinder. Tidsrammen for måltal for kønsmæssig sammensætning er ændret som følge af sel-

skabs- og branchemæssige forhold.

Nøgletalsoversigt for bestyrelsessammensætningen efter årsregnskabslovens §99 b

2022/23 2021/22

Antal bestyrelsesmedlemmer 3 3

Procentandel, underrepræsenteret køn 0% 0%

Måltal for andel af underrepræsenteret køn i procent 33% 20%

Tidspunkt for forventet opfyldelse af måltal 2027 2024

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Bestyrelsen definerer, hvilke kompetencer Selskabet har behov for, og vurderer løbende, om dens sammensæt-

ning og medlemmernes kompetencer enkeltvis og samlet afspejler de krav og behov, selskabet har. Vurderingen

sker med henblik på at øge værdiskabelsen og sikre den nødvendige fornyelse sammenholdt med ønsket om kon-

tinuitet.

Bestyrelsen har vurderet, at der ikke har været behov for justering af personsammensætningen i bestyrelsen, og

som følge heraf er der i indeværende år ikke sket udskiftning i Selskabets bestyrelse. I regnskabsåret er der derfor

ikke foretaget handlinger for at opfylde måltallet.

Kønsfordeling for det øvrige ledelsesniveau

Selskabet har i flere år fokuseret på mangfoldighed blandt dets medarbejdere og i ledelsen, herunder en ligelig

fordeling mellem mænd og kvinder. Selskabets øvrige ledelsesniveauer består af direktion (M) og CFO (K), ledel-

sesniveauet er således besat med en ligelig fordeling mellem mænd og kvinder.

Nøgletalsoversigt for øvrige ledelsesniveauer

2022/23 2021/22

Øvrige ledelsesniveauer:

Antal personer på øvrige ledelsesniveauer 2 2

Procentandel, underrepræsenteret køn 50% 50%

Aftale mellem selskabet og ledelsen

Aftaler mellem selskabet og dets ledelse fremgår af note 11 og 29 samt den offentliggjorte vederlagsrapport

http://www.luxor.dk/investor-relation/politikker/.

Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2022/23

26. september 2023 Forventning til niveau for basisindtjening for regnskabsåret 2023/24

28. august 2023 Finanskalender 2023/24

24. august 2023 Delårsrapport for 3. kvartal 1/10 2022 - 30/6 2023

2. august 2023 Opjustering af forventning til basisindtjening for regnskabsåret 2022/23

30. maj 2023 Halvårsrapport 1/10 2022 - 31/3 2023

16. marts 2023 Opfølgning vedr. betinget købsaftale på ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup

24. februar 2023 Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 - 31/12 2022

26. januar 2023 Forløb af selskabets ordinære generalforsamling

03. januar 2023 Indkaldelse til ordinære generalforsamling 26. januar 2023

15. december 2022 Årsrapport 2021/22

14. november 2022 Opjustering af basisindtjening og forventning til resultat før skat for regnskabsåret 2021/22 samt

forventning til niveau for basisindtjening for regnskabsåret 2022/23

Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2022/23

24. august 2023

30. maj 2023

24. februar 2023

15. december 2022

9. november 2022

Finanskalender for regnskabsåret 2023/24

15. december 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2022 - 30/9 2023.

29. januar 2024 Ordinær generalforsamling.

26. februar 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 31/12 2024.

30. maj 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 31/3 2024.

26. august 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 30/6 2024.

17. december 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 30/9 2024.

Investeringsselskabet

uxor

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. Note tkr. tkr.

70.077 72.432 4 Finansieringsindtægter .......................................... 70.077 72.432

4.958 4.989 5 Nettotab/-gevinst, pantebreve ............................... 4.958 4.989

1.822 -14.022 6 Dagsværdiregulering, finansielle aktiver .............. -447 -26.106

76.857 63.399 Indtægter, finansielle aktiver ................................. 74.588 51.315

7.774 8.372 7 Huslejeindtægter ................................................... 12.455 12.800

Dagsværdiregulering, investerings-

-1.100 48.100 14 ejendomme ............................................................ -2.800 55.300

6.674 56.472 Indtægter, investeringsejendomme........................ 9.655 68.100

0 0 Andre indtægter ..................................................... 1.625 1.837

83.531 119.871 Indtægter i alt ...................................................... 85.868 121.252

2.106 1.867 Direkte omkostninger, værdipapirer ..................... 2.106 1.867

1.578 3.129 8 Direkte omkostninger, ejendomme ....................... 3.264 4.809

79.847 114.875 Bruttoindtjening i alt .......................................... 80.498 114.576

26.374 -34.005 9 Finansieringsomkostninger ................................... 23.318 -39.945

53.473 148.880 Resultat efter finansieringsomkostninger .............. 57.180 154.521

4.057 3.536 10 Andre eksterne omkostninger................................ 4.303 3.755

10.477 10.454 11 Personaleomkostninger ......................................... 12.894 12.806

226 214 13 Afskrivninger ........................................................ 236 275

14.760 14.204 Administrationsomkostninger ............................... 17.433 16.836

38.713 134.676 Resultat før skat .................................................. 39.747 137.685

8.065 27.022 12 Skat af årets resultat .............................................. 9.099 29.910

30.648 107.654 ÅRETS RESULTAT ........................................... 30.648 107.775

Poster, der ikke kan reklassificeres i resultatopgørelsen:

Domicilejendom, der måles til

36 6.329 omvurderet værdi via anden totalindkomst ........... 36 6.329

8 1.392 Skat af årets totalindkomst .................................... 8 1.392

30.676 112.591 TOTALINDKOMST I ALT ............................... 30.676 112.712

30,6 107,7 22 Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr. ...... 30,6 107,8

Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr.

30,6 107,7 (udvandet værdi) ................................................... 30,6 107,8

21 Resultatdisponering

Investeringsselskabet

uxor

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2023

AKTIVER

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. Note tkr. tkr.

16.176 16.387 Domicilejendomme ............................................... 16.176 16.387

239 127 Driftsmateriel og inventar ..................................... 239 138

16.415 16.514 13 Materielle anlægsaktiver .................................... 16.415 16.525

189.400 190.500 14 Investeringsejendomme ......................................... 253.600 256.400

189.400 190.500 Investeringsejendomme ...................................... 253.600 256.400

86.371 89.102 15 Kapitalandel i dattervirksomhed ........................... 0 0

711.161 696.102 16 Værdipapirer ......................................................... 711.161 696.102

32.859 32.701 28 Renteswaps ............................................................ 33.343 32.701

830.391 817.905 Finansielle anlægsaktiver ................................... 744.504 728.803

1.036.206 1.024.919 Langfristede aktiver ............................................ 1.014.519 1.001.728

5.787 6.690 17 Andre tilgodehavender .......................................... 6.088 7.122

988 1.161 Periodeafgrænsningsposter ................................... 1.152 1.244

6.775 7.851 Tilgodehavender .................................................. 7.240 8.366

364 8.778 18 Likvide beholdninger .......................................... 476 8.871

7.139 16.629 Kortfristede aktiver ............................................ 7.716 17.237

1.043.345 1.041.548 AKTIVER ............................................................ 1.022.235 1.018.965

Investeringsselskabet

uxor

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2023

PASSIVER

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. Note tkr. tkr.

100.000 100.000 19 Aktiekapital ........................................................... 100.000 100.000

24.795 22.526 Reserve for dagsværdi, datterselskab .................... 0 0

50.000 50.000 Foreslået udbytte ................................................... 50.000 50.000

4.895 4.923 Andre reserver, domicilejendom ........................... 4.895 4.923

256.949 278.542 Overført overskud ................................................. 281.744 301.068

436.639 455.991 Egenkapital .......................................................... 436.639 455.991

36.598 37.012 12 Udskudt skat .......................................................... 45.458 45.898

43.353 48.091 23 Realkreditinstitutter ............................................... 71.033 65.248

114 367 28 Renteswaps ............................................................ 151 488

792 757 Anden gæld ........................................................... 992 948

80.857 86.227 Langfristede forpligtelser ................................... 117.634 112.582

5.642 5.692 23 Realkreditinstitutter ............................................... 7.632 8.330

405.308 386.314 24 Kreditinstitutter ..................................................... 405.308 386.314

3.730 2.617 Deposita ................................................................ 5.689 4.446

64.871 54.981 Gæld til dattervirksomheder .................................. 0 0

5.195 11.026 12 Selskabsskat .......................................................... 6.255 11.026

40.370 38.042 27 Anden gæld ........................................................... 41.556 38.720

733 658 Periodeafgrænsningsposter ................................... 1.522 1.556

525.849 499.330 Kortfristede forpligtelser .................................... 467.962 450.392

606.706 585.557 Forpligtelser ......................................................... 585.596 562.974

1.043.345 1.041.548 PASSIVER ........................................................... 1.022.235 1.018.965

Investeringsselskabet

uxor

EGENKAPITALOPGØRELSE

Koncern

Reserve for

Aktie- Aktie- opskrivning

kapital kapital Overført domicil- Foreslået

A-aktier B-aktier overskud ejendom udbytte I alt

tkr. tkr tkr. tkr. tkr. tkr.

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2021 ................................ 17.500 82.500 243.279 0 50.000 393.279

Udbetalt udbytte................................ 0 0 0 0 -50.000 -50.000

Egenkapital efter udbetalt udbytte..... 17.500 82.500 243.279 0 0 343.279

Årets resultat ..................................... 0 0 57.775 0 50.000 107.775

Anden totalindkomst ......................... 0 0 0 4.937 0 4.937

Årets totalindkomst i alt ................. 0 0 57.775 4.937 50.000 112.712

Årets reserve for opskrivning ............ 0 0 14 -14 0 0

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2022 .......................... 17.500 82.500 301.068 4.923 50.000 455.991

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2022 ................................ 17.500 82.500 301.068 4.923 50.000 455.991

Udbetalt udbytte................................ 0 0 0 0 -50.000 -50.000

Egenkapital efter udbetalt udbytte..... 17.500 82.500 301.068 4.923 0 405.991

Årets resultat ..................................... 0 0 -19.352 0 50.000 30.648

Anden totalindkomst ......................... 0 0 28 0 0 28

Årets totalindkomst i alt ................. 0 0 -19.324 0 50.000 30.676

Årets reserve for opskrivning ............ 0 0 0 -28 0 -28

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2023 .......................... 17.500 82.500 281.744 4.895 50.000 436.639

EGENKAPITALOPGØRELSE

Moderselskab

Reserve for Reserve for

Aktie- Aktie- dagsværdi, opskrivning

kapital kapital Overført dattersel- domicil- Foreslået

A-aktier B-aktier overskud skaber ejendom udbytte I alt

tkr. tkr tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2021 ......................... 17.500 82.500 233.079 10.321 0 50.000 393.400

Udbetalt udbytte......................... 0 0 0 0 0 -50.000 -50.000

Egenkapital efter udbetalt udbytte 0 0 0 0 0 0 343.400

Årets resultat .............................. 0 0 45.449 12.205 0 50.000 107.654

Anden totalindkomst .................. 0 0 0 0 4.937 0 4.937

Årets totalindkomst i alt ............. 0 0 45.449 12.205 4.937 50.000 112.591

Årets reserve for opskrivning ..... 0 0 14 0 -14 0 0

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2022 ................... 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 50.000 455.991

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2022 ......................... 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 50.000 455.991

Udbetalt udbytte......................... 0 0 0 0 0 -50.000 -50.000

Egenkapital efter udbetalt udbytte 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 0 405.991

Årets resultat .............................. 0 0 -21.621 2.269 0 50.000 30.648

Anden totalindkomst .................. 0 0 28 0 0 0 28

Årets totalindkomst .................... 0 0 -21.593 2.269 0 50.000 30.676

Årets reserve for opskrivning ..... 0 0 0 -28 0 -28

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2023 ................... 17.500 82.500 256.949 24.795 4.895 50.000 436.639

Investeringsselskabet

uxor

PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

62.295 58.732 Modtagne pantebrevsrenter ..................................... 62.295 58.732

6.817 12.847 Realiserede kursgevinster ........................................ 6.817 12.847

358 557 Andre finansieringsindbetalinger ............................ 358 557

0 0 Andre indtægter ....................................................... 1.525 1.837

8.313 8.831 Huslejeindbetalinger. .............................................. 13.052 13.367

-21.891 -15.381 Renteudbetalinger ................................................... -22.774 -15.978

-13.978 -20.749 Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger ............ -18.093 -24.548

-14.311 -4.987 Selskabsskat ............................................................ -14.311 -4.987

27.603 39.850 Pengestrømme fra driftsaktivitet ......................... 28.869 41.827

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

-144.159 -172.454 Pantebrevs- og obligationstilgang ........................... -144.159 -172.454

133.252 153.383 Pantebrevs- og obligationsafgang ........................... 133.252 153.383

18.543 8.239 Indbetaling, dattervirksomhed ................................. 0 0

1.114 301 Deposita, indbetalinger ........................................... 1.318 431

-127 0 Anlægsinvesteringer ................................................ -127 0

8.623 -10.531 Pengestrømme fra investeringsaktivitet .............. -9.716 -18.640

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

18.994 -13.702 Afdrag/låntagning, kreditinstitutter ......................... 18.994 -13.702

0 10.055 Låntagning, realkreditinstitutter .............................. 12.444 10.055

-5.614 -10.136 Afdrag, realkreditinstitutter ..................................... -8.611 -12.757

-7.720 -8.515 Udbetalinger, dattervirksomhed .............................. 0 0

-50.000 -50.000 Udbytte .................................................................... -50.000 -50.000

0 8.100 Andre tilgodehavender ............................................ 0 8.100

-300 34.200 Anden gæld ............................................................. -300 34.200

0 0 Deposita, udbetalinger ............................................. -75 -276

-44.640 -29.998 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet ............ -27.548 -24.380

-8.414 -679 Nettoforskydning i likviditet ................................... -8.395 -1.193

8.778 9.457 Likvider primo ........................................................ 8.871 10.064

364 8.778 Likvider ultimo ...................................................... 476 8.871

 

Investeringsselskabet 
L
uxor 
A
S 
 
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER 
 
 
Segmentoplysninger ................................................................................................................................................ 28 
Anvendt regnskabspraksis ....................................................................................................................................... 29 
Opgørelse af basisindtjening ................................................................................................................................... 39 
Finansieringsindtægter ............................................................................................................................................ 39 
Nettotab/-gevinst, pantebreve ................................................................................................................................. 40 
Dagsværdiregulering, finansielle aktiver ................................................................................................................ 40 
Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme .......................................................................................... 41 
Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................................................................................... 41 
Finansieringsomkostninger ..................................................................................................................................... 42 
Andre eksterne omkostninger................................................................................................................................ 43 
Personaleomkostninger ......................................................................................................................................... 43 
Selskabsskatter ...................................................................................................................................................... 44 
Materielle anlægsaktiver 2022/23 ......................................................................................................................... 46 
Materielle anlægsaktiver 2021/22 ......................................................................................................................... 47 
Investeringsejendomme ......................................................................................................................................... 47 
Kapitalandele i dattervirksomhed .......................................................................................................................... 48 
Værdipapirer ......................................................................................................................................................... 48 
Andre tilgodehavender .......................................................................................................................................... 50 
Likvider ................................................................................................................................................................. 51 
Aktiekapital ........................................................................................................................................................... 51 
Udbytte .................................................................................................................................................................. 52 
Resultatdisponering ............................................................................................................................................... 52 
Resultat pr. aktie ................................................................................................................................................... 52 
Realkreditinstitutter ............................................................................................................................................... 53 
Kreditinstitutter ..................................................................................................................................................... 54 
Gæld målt til dagsværdi ........................................................................................................................................ 54 
Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet ..................................................................................... 55 
Anden gæld ........................................................................................................................................................... 56 
Renteswaps............................................................................................................................................................ 56 
Nærtstående parter ................................................................................................................................................ 57 
Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser ...................................... 58 
Finansielle risici og finansielle instrumenter ......................................................................................................... 59 
KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING ........................................................................................ 59 
1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 60 
2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 60 
3. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 61 
4. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 61 
RISIKOSTYRING, PANTEBREVE ...................................................................................................................... 62 

Noter 
 
 
 

1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 63 
1.1. Renterisiko ........................................................................................................................................................ 63 
1.2. Indfrielsesrisiko ................................................................................................................................................. 63 
1.3. Konjunkturer ..................................................................................................................................................... 64 
2. Operationel risiko ................................................................................................................................................. 64 
3. Kreditrisiko .......................................................................................................................................................... 64 
4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af pantebreve ....................................................................................... 66 
RISIKOSTYRING, EJENDOMME .................................................................................................................................. 66 
1. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 66 
1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter .................................................................................................................... 66 
1.2 Vedligeholdelse og forbedringer ........................................................................................................................ 67 
2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 67 
3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici ...................................................................................... 68 
4. Miljørisici ............................................................................................................................................................. 68 
5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme .................................................................. 68 
ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO ........................................ 69 
RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS ........................................................................ 69 
1. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 69 
1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitutter ....................................................................................................... 71 
2. Renterisici, finansiering og renteswaps ................................................................................................................ 71 
3. Finansiel gearing .................................................................................................................................................. 73 
3.1. Risiko ved finansiel gearing .............................................................................................................................. 73 
PENGESTRØMSRISIKO ............................................................................................................................................... 75 
OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR......................................................................................................................... 75 
MEDARBEJDERRISICI ................................................................................................................................................ 75 
SYSTEMRISICI........................................................................................................................................................... 75 
Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen .............................................. 76 
Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver .................................................................................................... 82 
Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft ........................................... 84 
 Nøgletal .............................................................................................................................................................. 84 

Investeringsselskabet

uxor

NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN

1. Segmentoplysninger

Investerings- Obliga-

Pantebreve ejendomme tioner Øvrige I alt

tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.

Koncern 2022/23

Indtægter (realiserede) ................... 74.729 12.455 306 1.525 89.015

Dagsværdiregulering...................... -156 -2.800 -291 0 -3.247

Indtægter i alt ................................. 74.573 9.655 15 1.525 85.768

Bruttoindtjening ............................. 72.467 6.391 15 1.525 80.398

Aktiver ........................................... 741.379 255.010 8.362 17.484 1.022.235

Anlægsinvesteringer ...................... 135.473 0 8.686 127 144.286

Forpligtelser (segmenter) ............... 439.208 122.814 0 7.149 569.171

Koncern 2021/22

Indtægter (realiserede) ................... 76.950 12.800 0 2.308 92.058

Dagsværdiregulering...................... -26.106 55.300 0 0 29.194

Indtægter i alt ................................. 50.844 68.100 0 2.308 121.252

Bruttoindtjening ............................. 48.977 63.291 0 2.308 114.576

Aktiver ........................................... 735.357 257.738 0 25.870 1.018.965

Anlægsinvesteringer ...................... 172.454 0 0 0 172.454

Forpligtelser (segmenter) ............... 420.514 116.830 0 7.580 544.924

Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymme-

tri mellem renteomkostninger og forpligtelser.

For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse.

Segmentet pantebreve indeholder dagsværdiregulering for kreditrisiko med tkr. 11.202 (tkr. 12.790), jf. note

16. Der er i regnskabsåret foretaget dagsværdiregulering for kreditrisiko for pantebreve og tilgodehavende

pantebrevsydelser med tkr. 2.345 (tkr. -899), jf. note 5. Dagsværdiregulering for kreditrisiko foretages for

pantebreve på baggrund af et individuelt skøn og for tilgodehavende pantebrevsydelser dels som en sumhen-

sættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn.

Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten dagsværdiregulering, der ikke er en kontant ind-

tægt/omkostning. Posten er specificeret i note 6.

Bruttoindtjening i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncernens årsresultat før skat således:

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Bruttoindtjening .................................. 80.398 114.576

Finansieringsomkostninger ................. 23.318 -39.945

Andre eksterne omkostninger ............. 4.203 3.755

Personaleomkostninger ....................... 12.894 12.806

Afskrivninger ...................................... 236 275

Resultat før skat .................................. 39.747 137.685

Investeringsselskabet

uxor

Note 1 fortsat

Forpligtelser i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncerntotalerne således:

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Forpligtelser, segmenter ...................... 569.171 544.924

Anden gæld ......................................... 8.648 5.468

Selskabsskat ........................................ 6.255 11.026

Periodeafgrænsning ............................ 1.522 1.556

Forpligtelser ........................................ 585.596 562.974

2. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2022/23 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards

(IFRS) som udstedt af IASB og godkendt af EU samt danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Årsrapporten for 2022/23 omfatter koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S og dets dattersel-

skab samt årsregnskab for moderselskabet.

Årsrapport i XHTML-format:

EU-Kommissionens delegerede forordning 209/815 indeholder krav om udarbejdelse af årsrapporten i

XHTML-format med iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Investeringsselskabet Lu-

xor A/S' iXBRL-opmærkning er foretaget op imod den ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til

ESEF-forordningen og udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation.

I årsrapporten for 2022/23 er 2023-versionen af ESEF-taksonomien anvendt. Regnskabsposterne i koncern-

regnskabet er XBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabs-

posternes indhold. De regnskabsposter, der vurderes som værende ikke-dækket af regnskabsposter defineret i

taksonomien, er indarbejdet i virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidel-

ser er - bortset fra subtotaler - forankret til standardelementer i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen god-

kendte årsrapport består i overensstemmelse med kravene i ESEF-forordningen af en zip-fil

213800RPOLXUUMNKIM33-2023-09-30-da.zip.

Grundlag for udarbejdelse

Årsrapporten præsenteres i danske kroner - DKK - afrundet til nærmeste 1.000 kr.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret og er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenlignings-

tallene.

Udtalelse om going concern

Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelse vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at

going concern-forudsætning lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på tids-

punktet for regnskabsaflæggelsen er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selska-

bet kan og vil fortsætte driften som minimum frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på bag-

grund af kendskab til koncernen og selskabet, de estimerede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerhe-

Noter

der og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter, herunder forventningerne til udvik-

ling i likviditet og kapitalgrundlag m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og for-

ventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt.

Bestyrelse og direktion anser det for sagligt og velbegrundet at lægge going concern forudsætningen til

grund for regnskabsaflæggelsen.

Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2022/23 er aflagt i overensstemmelse med de nye og

ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begyn-

der 1. oktober 2022.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2022/23 har ikke medført

ændringer i regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i

note 34.

Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskab

Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Investeringsselskabet Luxor A/S og datterselskabet Di-

Ejendoms Invest A/S, hvori Investeringsselskabet Luxor A/S på balancedagen er reel ejer som følge af et

100%-ejerskab.

Årsrapporten aflægges på basis af dagsværdier, i det omfang IFRS tillader eller kræver anvendelse heraf, og

ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen.

Klassifikation og måling

Ved klassifikation og måling af de finansielle aktiver tages der, i henhold til IFRS 9, højde for Selskabets

forretningsmodel og de underliggende kontraktmæssige pengestrømme, der knytter sig til de finansielle akti-

vers karakteristika:

Finansielle aktiver

Finansielle aktiver, hvor de kontraktmæssige pengestrømme ikke udelukkende udgøres af renter og afdrag på

det udestående beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi med værdiregulering over

resultatopgørelsen.

Selskabets pantebrevsbeholdning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet pen-

gestrømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i for-

bindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebe-

talinger som følge af pantebrevenes opsigelsesvilkår.

Obligationer værdiansættes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser og gæld til realkreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme måles til dags-

værdi med regulering i resultatopgørelsen.

Værdiansættelse til dagsværdi anvendes, idet der arbejdes med en porteføljebetragtning ved håndtering af

finansielle aktiver og hermed forbundne forpligtelser. De finansielle aktiver og afkast heraf vurderes og sty-

res på grundlag af dagsværdier og ændringer heraf i overensstemmelse med den finansielle investeringsstra

Investeringsselskabet

uxor

tegi. Den løbende rapportering og intern information til direktion og bestyrelse om de finansielle aktiver og

forpligtelser er dagsværdibaseret.

Porteføljebetragtningen indebærer, at den tilsigtede eksponering over for forskellige finansielle risici tilveje-

bringes ved anvendelse af både primære og afledte finansielle instrumenter. Ved styringen af den finansielle

risiko fokuseres på den samlede eksponering.

Ovenstående betyder, at valget af finansielle instrumenter til afdækning af de økonomiske risici kan give an-

ledning til regnskabsmæssige asymmetrier (accounting mismatch). Selskabet anvender derfor måling af fi-

nansielle forpligtelser til dagsværdi for at undgå uoverensstemmelser mellem den finansielle strategi og den

rapportering, der tilgår bestyrelse og direktion baseret på dagsværdi.

Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen

eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostnin-

ger.

Følgende aktiver måles til dagsværdi:

• Pantebreve med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen

• Obligationer med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen

• Investeringsejendomme

• Domicilejendom måles til dagsværdi via anden totalindkomst. Opskrivningen til dagsværdi efter indreg-

ning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivning under egenkapitalen.

Følgende aktiver måles til historisk kostpris:

• Driftsmidler og inventar

Gæld til realkreditinstitutter

Realkreditlån til finansiering af domicilejendom måles til amortiseret kostpris.

I forbindelse med aflæggelsen af koncern- og moderselskabsrapport er der anlagt en væsentlighedsbetragt-

ning, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter, der er uvæsentlige eller ubetyde-

lige for koncern og årsrapport.

Måling til dagsværdi

Koncernen anvender dagsværdi til indregning af finansielle instrumenter og investeringsejendomme samt i

forbindelse med overholdelse af en række oplysningskrav i noterne.

Dagsværdien defineres som den pris, koncernen kan afstå et aktiv til, eller det beløb, koncernen skal betale

for at overdrage en forpligtelse i en transaktion mellem uafhængige markedsdeltagere.

Koncernens dagsværdi er markedsbaseret og opgøres på baggrund af de eksisterende markedsforhold og for-

udsætninger vedrørende risici som kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige markedsdeltagere gør brug

af ved prisfastsættelse af aktiver og forpligtelser.

Ved koncernens valg af værdiansættelsesmetoder anvendes en metodik, der tager højde for de forhold og kri-

terier, som anses for at være markedskonforme, og de valgte metoder bygger på mest mulig brug af eksternt

markedsinput og mindst mulig brug af koncernspecifikt input.

Fastsættelse af dagsværdi tager udgangspunkt i den værdiansættelsesinformation, der bygger på den bedst

mulige dokumentation. Førsteprioritet er observerbare officielle kurser på et aktivt marked. Foreligger der

ikke observerbar markedsinformation, anvendes i stedet en værdiansættelsesmetode, hvor målet er at nå frem

til en værdiansættelse på basis af armslængdeprincippet.

Investeringsselskabet

uxor

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger

Koncernens eneste datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S levere ydelser, der anvendes i moderselskabets in-

vesteringsaktivitet og undtagelsen fra udarbejdelse af koncernregnskab for investeringsvirksomheder jf.

IFRS 10 finder derfor ikke anvendelse.

Den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kan ikke måles med fuldkommen sikkerhed.

Denne værdi måles på grundlag af en række regnskabsmæssige skøn, opstillede forudsætninger og fremti-

dige begivenheder, der har indflydelse på den regnskabsmæssige værdi.

De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og aktuelle oplysninger, der er til rå-

dighed på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse, samt andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige

efter omstændighederne, men som er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige

eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Det kan derfor efterfølgende

være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for

skønnet, ny eller supplerende information, yderligere erfaringsgrundlag og efterfølgende begivenheder.

Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til

grund for disse skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder.

Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen, er den skønnede dagsværdi, der indeholder en

række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelse af pantebreve, herunder debitorernes beta-

lingsevne, valg af den effektive rente til værdiansættelse af fastforrentede pantebreve, værdiansættelse af in-

vesteringsejendomme, tilgodehavender, genindvinding af udskudte skatteaktiver, usikre skattepositioner og

nedskrivning af ikke-finansielle aktiver.

Pantebreve:

Dagsværdi af pantebreve, målt til kr. 702,9 mio. i balancen, opgøres som en skønnet værdi på grundlag af

aktuel markedsinformation. Selskabet har som aktør i pantebrevsmarkedet en tæt kontakt hertil, hvorfor det

er ledelsens vurdering, at selskabet kan foretage et kvalificeret skøn af pantebrevsbeholdningens dagsværdi.

Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er den effektive rente og indregning af

kreditrisiko.

Værdiansættelse af pantebreve er afhængig af fremtidige begivenheder, hvorom der hersker en vis usikker-

hed. Ledelsen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurde-

ring er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og

forventninger.

Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af pantebrevsporte-

føljen. Følsomhedsanalyse over ændring i de væsentligste faktorer fremgår af note 31.

Investeringsejendomme:

Dagsværdi af investeringsejendomme, målt til kr. 253,6 mio. i balancen, opgøres til den værdi, som det skøn-

nes, ejendommene vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Investeringsejendomme værdiansættes til

dagsværdi på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige penge-

strømme.

Værdiansættelsen af koncernens ejendomme foretages af direktionen, der er uddannet ejendomsmægler og

valuar med deponeret beskikkelse. Det er ledelsens vurdering, at selskabet er i stand til at foretage et kvalifi-

ceret skøn af ejendommenes dagsværdi via det omfattende arbejde inden for ejendomsområdet.

Værdiansættelsen af investeringsejendommene er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er af-

hængig af de fastsatte forudsætninger og fremtidige begivenheder.

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdien afhænger af de forudsætninger, herunder ikke-observerbare input, der lægges til grund i bereg-

ningsmodellen. De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er lejeindtægter for

ledige m

, udlejningsprocent og afkastkrav.

Afkastkrav fastsættes af Selskabet, og ledelsen har ved værdiansættelsen forudsat et hændelsesforløb, der

afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af investeringsejen-

domme. Følsomhedsanalyse over ændring i den væsentligste faktor fremgår af ledelsesberetningen og note

31.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Dagsværdier

for afledte finansielle instrumenter opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte ren-

tesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september 2023. Ved diskonte-

ringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle

instrumenter.

Afledte finansielle instrumenter opfylder ikke betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, hvor-

for ændringer i dagsværdier løbende indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

TOTALINDKOMSTOPGØRELSEN

Finansieringsindtægter og -omkostninger

Finansieringsindtægter og -omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer,

gæld, amortisering af forpligtelser, regulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi samt realiserede og

urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.

Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den pålydende rentesats.

Omkostninger til optagelse af lån omkostningsføres, når de afholdes. Omkostningerne indgår i posten finan-

sieringsomkostninger.

Andre indtægter

Andre indtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter fra administrationsopgaver i datterselskab.

Huslejeindtægter

Huslejeindtægter omfatter udlejning af investeringsejendomme under operationel leasing og lejeindtægter fra

ejendomme overtaget med henblik på videresalg, såfremt der er indgået kontrakter om udlejning af de over-

tagne ejendomme.

Huslejeindtægter periodiseres og indtægtsføres lineært over leasingperioden i henhold til de indgåede kon-

trakter. Omkostningsrefusioner fra lejere indregnes i lejeindtægterne eller modregnes i omkostningerne.

Nettotab/-gevinst, pantebreve

Tab og direkte omkostninger omfatter konstaterede tab på pantebreve, dagsværdiregulering for kreditrisiko

på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser indgået på tidligere afskrevne fordringer, gebyrer m.v.

samt avance eller tab ved salg af ejendomme hjemtaget med henblik på videresalg.

Investeringsselskabet

uxor

Direkte omkostninger, værdipapirer

Direkte omkostninger omfatter omkostninger til håndtering af værdipapirer.

Direkte omkostninger, ejendomme

Direkte omkostninger omfatter omkostninger til drift af ejendomme.

Andre eksterne omkostninger

Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen samt omkostnin-

ger til kontorhold.

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger omfatter løn, inkl. feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sik-

ring m.v.

Andre indtægter og omkostninger

Andre indtægter og omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhe-

dens aktiviteter, herunder fortjeneste og tab ved salg og udskiftning af materielle anlægsaktiver samt tillæg

og godtgørelse under acontoskatteordningen. Fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres

som salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet sva-

rende til tidspunktet for risikoovergang.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den

del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der

kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis

afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsme-

tode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtel-

ser.

Udskudte skatteaktiver, indregnes under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil aktivet forventes

at blive anvendt enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteavancer til modreg-

ning i fremtidige skattepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun, i det

omfang det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet.

Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser modregnes, hvis koncernen har en juridisk ret til at modregne

aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver eller har til hensigt enten at indfri aktuelle skatteforpligtelser og

skatteaktiver på nettobasis eller at realisere aktiverne og forpligtigelserne samtidig.

Usikre skattepositioner måles, afhængigt af typen, enten som et sandsynlighedsvægtet gennemsnit af mulige

udfald eller som det mest sandsynlige udfald. Usikre skattepositioner indregnes i de skatteposter, som de

vedrører, dvs. under henholdsvis betalbar/tilgodehavende aktuel skat og/eller udskudte skatteforpligtel-

ser/skatteaktiver.

Selskabet sambeskattes med den danske koncern, hvor moderselskabet Neralda Holding ApS er koncernens

administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede

selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.

Investeringsselskabet

uxor

BALANCEN

Materielle anlægsaktiver

Domicilejendom

Domicilejendommen måles til omvurderet værdi/dagsværdi via anden totalindkomst.

Domicilejendommens dagsværdi opgøres på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen. Denne har an-

erkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne

vurdere ejendommens dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gen-

nemførte handler for tilsvarende ejendomme.

Opskrivning til omvurderet værdi/dagsværdi efter indregning af udskudt skat bindes på reserve for opskriv-

ninger under egenkapitalen. Opskrivningen nedbringes løbende med de foretagne afskrivninger.

Brugstid vurderes til 60 år og restværdien vurderes til 75% af kostværdien.

Investeringsejendomme

Koncernens portefølje af investeringsejendomme omfatter ejendomme primært udlejet til erhvervsformål.

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå løbende

driftsafkast i form af lejeindtægter med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og

på længere sigt opnåelse af en kapitalgevinst.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelses-

sum og omkostninger direkte tilknyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Inve-

steringsejendommene måles efterfølgende til dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som ejendommene for-

ventes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber på balancedagen.

Ejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalise-

ring af fremtidige pengestrømme. Indbetalinger består af huslejeindtægter (for udlejede arealer indgår indbe-

talingerne i henhold til lejekontrakter, for ikke-udlejede arealer indregnes den fremtidige indtjening til ud-

budspris) og forrentning af depositum. Udbetalinger består af driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter,

forsikringer, vedligeholdelse, administration og diverse omkostninger. I den beregnede dagsværdi fratrækkes

eventuelle omkostninger til genudlejning. Ejendommenes dagsværdi revurderes løbende.

Investeringsejendommenes dagsværdi er opgjort på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen, der har

anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne

vurdere ejendommenes dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gen-

nemførte handler for tilsvarende ejendomme.

Kapitaliseringsfaktoren fastsættes på baggrund af et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investe-

ringsejendom. Dagsværdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, inve-

steringsejendomme”.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, investerings-

ejendomme”.

Investeringsejendomme til salg indregnes som investeringsejendomme, i det omfang ejendommene er sat til

salg i den nuværende stand. Investeringsejendomme, der overgår til planlagt salg, hvor ejendommene udvik-

les, i forbindelse med at de sættes til salg, indregnes under kategorien handelsejendomme.

Investeringsselskabet

uxor

Leasingaftaler under operationel leasing af investeringsejendomme

Leasingaftaler, hvor de væsentligste risici og fordele forbundet med et aktiv overgår fra leasinggiver til lea-

singtager, behandles som finansielle leasingaftaler. Andre leasingaftaler behandles som operationelle lea-

singaftaler.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandel i dattervirksomhed i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandel måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte

værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi. Dags-

værdireguleringen indgår i reserver for dagsværdi, datterselskab.

Dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering af finansielle akti-

ver”.

Værdipapirer

Pantebreve, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investerings-

politik og pantebrevenes karakteristika.

Karakteristika for pantebrevsporteføljen:

Pantebrevenes kontraktmæssige pengestrømme består ikke udelukkende af renter og afdrag, hvorfor pante-

brevene efter tidspunktet for første indregning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørel-

sen. Pengestrømmen indeholder ud over renter og afdrag kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavan-

cer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt

rentebetalinger som følge af pantebrevenes opsigelsesvilkår.

Ved første indregning klassificeres værdipapirer i kategorien dagsværdi med indregning af dagsværdiregule-

ring i resultatopgørelsen.

Dagsværdien for pantebrevsporteføljen opgøres på grundlag af aktuelle markedsinformationer, og for obliga-

tioner opgøres dagsværdien på baggrund af noterede priser på et aktivt marked.

Køb af pantebreve indregnes til dagsværdi på handelsdagen.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve foretages på baggrund af et individuelt skøn i

overensstemmelse med en forud fastlagt systematik.

Indregning af finansielle aktiver ophører, når de kontraktlige rettigheder til aktivet ophører, eller når virk-

somheden overdrager alle væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten.

Kortfristede aktiver

Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender måles til dagsværdi, idet effekten af en tilbagediskontering er uvæsentlig.

Tilgodehavende pantebrevsydelser og påløbne renter måles til dagsværdi, og der foretages nedskrivning til

imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af det enkelte tilgodehavende.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende

regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Investeringsselskabet

uxor

Egenkapital

Udbytte

Forslag til udbytte indregnes under egenkapitalen, indtil det vedtages på den ordinære generalforsamling. Ef-

ter vedtagelse og frem til udbetaling indregnes udbytte som en forpligtelse.

Ekstraordinært udbytte indregnes som en forpligtelse på beslutningstidspunktet.

Forpligtelser

Finansielle gældsforpligtelser

Domicilejendom

Realkreditlån hos kreditinstitutter måles ved lånoptagelsen til dagsværdi svarende til det modtagne provenu

efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til amor-

tiseret kostpris, så forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, ind-

regnes i resultatopgørelsen over låneperioden som finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive ren-

tes metode.

Investeringsejendomme

Realkreditlån hos kreditinstitutter måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres til børskurser pr. 30. september

2023 for de underliggende obligationer. Indregning af dagsværdiregulering foretages i resultatopgørelsen un-

der finansieringsomkostninger.

Gæld til kreditinstitutter

Gæld til kreditinstitutter måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter anvendes alene til afdækning af renterisiko på variabelt forrentede gældsfor-

pligtelser.

Afledte finansielle instrumenter til afdækning af gæld måles til dagsværdi, der opgøres som forskellen i det

fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskon-

teret til 30. september 2023. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikker-

hed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter.

Ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger. Positive og nega-

tive dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes netto på særskilte linjer i balancen, i det om-

fang koncernen har ret til og intention om at afregne finansielle instrumenter netto. Positive og negative re-

guleringer indregnes henholdsvis under aktiver og passiver.

Deposita

Deposita måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Anden gæld

Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende

værdi.

Investeringsselskabet

uxor

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet som forpligtelse omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterføl-

gende regnskabsperiode. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskab og koncern præsenteres efter den direkte metode og

viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i li-

kvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømmen fra driftsaktivitet omfatter ind- og udbetalinger fra renter, husleje og andre indtægter samt

udbetalinger til kreditorer, personale m.v.

Realiserede kursgevinster, som hidrører fra pantebreve oprindeligt købt til under kurs pari som kompensation

for en pålydende rente under markedsrenten, behandles på samme måde som renteindtægter og indgår i pen-

gestrømme fra driftsaktivitet og indregnes i realiserede kursgevinster. Ved førtidig indfrielse betaler låntager

et gebyr opgjort som en overkurs på pantebrevets restgæld. Gebyret behandles som en selvstændig transak-

tion, der indgår i pengestrømme fra driftsaktivitet.

Pengestrømmen fra investeringsaktivitet omfatter betalinger ved køb og salg af finansielle aktiver samt til-

og afgang af investeringsejendomme.

Pengestrømmen fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende

gæld, køb af egne aktier, udbetaling af udbytte samt pengestrømme vedrørende renteswaps og kontant sik-

kerhedsstillelse.

Likvider omfatter indeståender på bankkonti, kontantbeholdning og kortfristede værdipapirer med ubetydelig

kursrisiko, der uden hindringer kan omsættes til likvidbeholdning.

SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives i årsrapporten oplysning om forretningssegmenter fordelt på henholdsvis pantebreve og investe-

ringsejendomme. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regn-

skabspraksis og følger den interne ledelsesrapportering, der tilgår bestyrelsen, der er den øverste operative

ledelse i selskabet.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte

kan henføres til det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt

grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,

der ikke er direkte forbundet med koncernens investeringsaktivitet.

Belåning tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af de enkelte segmenter.

Selskabet udøver alene virksomhed i Danmark, hvorfor geografiske segmentoplysninger ikke er relevante.

Investeringsselskabet

uxor

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

3. Opgørelse af basisindtjening

Finansieringsindtægter ........................................................................... 70.077 71.962

Huslejeindtægter ..................................................................................... 12.455 12.800

Andre indtægter ...................................................................................... 1.625 1.837

Nettotab/-gevinst, pantebreve ................................................................. 4.958 4.989

Direkte omkostninger, værdipapirer ....................................................... 2.106 1.867

Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................... 3.264 4.809

Finansieringsomkostninger ..................................................................... 21.065 15.698

Andre eksterne omkostninger ................................................................. 4.303 3.755

Personaleomkostninger ........................................................................... 12.894 12.806

Afskrivninger .......................................................................................... 236 275

Basisindtjening ...................................................................................... 45.247 52.378

Basisindtjeningen opgøres alene for koncernen.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

4. Finansieringsindtægter

62.596 59.028 Pantebreve, renter .................................................. 62.596 59.028

6.817 12.376 Kursavance, pantebreve ........................................ 6.817 12.376

0 471 Kursavance, aktier ................................................. 0 471

306 0 Obligationer, renter ............................................... 306 0

358 557 Andre finansieringsindtægter ................................ 358 557

70.077 72.432 70.077 72.432

Finansieringsindtægter for aktiver, der måles til

70.077 72.432 dagsværdi i resultatopgørelsen .............................. 70.077 72.432

Renteindtægter på tabte og værdiforringede pantebreve er tkr. 2.149 (tkr. 2.139), fordelt med tkr. 1.755

(tkr. 1.943) vedr. værdiforringede pantebreve og tkr. 394 (tkr. 196) vedr. realiserede tab på pantebreve.

Kursavance på pantebreve består af avance fra løbende afdrag samt fra førtidige indfrielser, idet pantebre-

vene sædvanligvis indeholder en bestemmelse om førtidig indfrielse til en fast kurs over kurs 100.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

5. Nettotab/-gevinst, pantebreve

Konstaterede nettotab på pantebreve og tilgode-

5.032 3.598 havende pantebrevsydelser .................................... 5.032 3.598

Dagsværdiregulering for kreditrisiko, pante-

2.345 -899 breve og pantebrevsydelser ................................... 2.345 -899

-2.687 -4.497 -2.687 -4.497

7.645 9.486 Indgået på tidligere afskrevne fordringer .............. 7.645 9.486

4.958 4.989 4.958 4.989

6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver

3.836 1.045 Dagsværdiregulering, tilgang pantebreve ............. 3.836 1.045

4.420 -1.698 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag m.m. . 4.420 -1.698

Dagsværdiregulering ved ændring af den effek-

-8.412 -25.453 tive rente fra 9% til 9,25% (8,25% til 9%) ............ -8.412 -25.453

-291 0 Dagsværdiregulering, obligationer ........................ -291 0

2.269 12.205 Dagsværdiregulering, DI-Ejendoms Invest A/S .... 0 0

Dagsværdiregulering, Metalvarefabriken

0 -121 Luxor A/S (likvideret) ........................................... 0 0

1.822 -14.022 -447 -26.106

Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 649,4 mio. (kr. 625,2 mio.), er værdiansat til dagsværdi på grundlag af

en gennemsnitlig effektiv rente på 9,25% (9,00%).

Samlet dagsværdiregulering indeholdt

i henholdsvis note 6 og 9:

1.822 -14.022 Værdipapirer ......................................................... -447 -26.106

-1.287 42.260 Renteswaps ............................................................ -719 42.692

4.276 -3.188 Renteswaps, realiseret dagsværdi .......................... 4.242 -3.343

4.811 25.050 3.076 13.243

-837 9.193 Realkreditinstitutter ............................................... -1.266 13.025

3.974 34.243 1.810 26.268

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme

De fremtidige minimumshuslejeindtægter i henhold

til de operationelle leasingkontrakter:

9.837 5.865 Inden for 1 år ......................................................... 12.053 9.427

3.932 4.716 Inden for 2 år ......................................................... 4.005 5.170

3.427 3.664 Inden for 3 år ......................................................... 3.427 3.733

2.855 3.229 Inden for 4 år ......................................................... 2.855 3.229

751 2.655 Inden for 5 år ......................................................... 751 2.655

0 688 Senere end 5 år ...................................................... 0 688

20.802 20.817 23.091 24.902

Huslejekontrakterne er indgået som sædvanlige lejekontrakter uden nogen former for omsætningsbestemt

leje. Koncernen har ingen betingede lejeydelser i regnskabsåret.

Det samlede afkast på investeringsejendomme

er følgende:

7.774 8.372 Huslejeindtægter ................................................... 12.455 12.800

-1.100 48.100 Dagsværdiregulering ............................................. -2.800 55.300

1.578 3.129 Direkte omkostninger, investeringsejendomme .... 3.264 4.809

5.096 53.343 6.391 63.291

8. Direkte omkostninger, ejendomme

776 1.314 Ejendomsskatter .................................................... 1.099 1.638

60 103 Forsikringer ........................................................... 115 157

32 1.392 Afholdte vedligeholdelsesomkostninger ............... 1.078 2.427

710 320 Øvrige omkostninger ............................................. 972 587

1.578 3.129 3.264 4.809

Direkte omkostninger for ikke-udlejede lokaler er kr. 0,2 mio. (kr. 0,3 mio.) for moderselskabet og kr. 0,2

mio. (kr. 0,4 mio.) for koncernen. De afholdte omkostninger vedrører m

, der efterfølgende er blevet udlejet.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

9. Finansieringsomkostninger

23.108 10.794 Kreditinstitutter ..................................................... 23.108 10.795

-4.442 2.493 Renteswaps, kreditinstitutter ................................. -4.442 2.493

Renteswaps kreditinstitutter, regulering

1.540 -40.723 til dagsværdi .......................................................... 1.540 -40.723

20.206 -27.436 20.206 -27.435

1.309 1.105 Realkreditinstitutter ............................................... 2.148 1.542

166 695 Renteswaps, realkreditinstitutter ........................... 200 850

837 -9.193 Realkreditinstitutter, dagsværdiregulering ............ 1.266 -13.025

Renteswaps, realkreditinstitutter, regulering

-253 -1.537 til dagsværdi .......................................................... -821 -1.969

4.066 2.272 Renteomkostninger til dattervirksomhed .............. 0 0

8 0 Renter, SKAT ........................................................ 8 0

Omkostninger ved optagelse af gæld til

0 74 realkreditinstitutter ................................................ 267 74

35 15 Andre renteomkostninger ...................................... 44 18

26.374 -34.005 23.318 -39.945

Renteomkostninger specificeres således:

23.108 10.794 Kreditinstitutter ..................................................... 23.108 10.795

1.309 1.105 Realkreditinstitutter ............................................... 2.148 1.542

4.066 2.272 Renteomkostninger til dattervirksomheder ........... 0 0

8 0 Renter, SKAT ........................................................ 8 0

35 15 Andre renteomkostninger ...................................... 44 18

28.526 14.186 25.308 12.355

Finansieringsomkostninger på gæld, der måles

26.170 -34.206 til dagsværdi i resultatopgørelsen .......................... 23.105 -40.149

Finansieringsomkostninger på gæld, der måles

204 201 til amortiseret værdi .............................................. 213 204

Årets gennemsnitlige effektive rentesats inkl. renteswaps er 4,39% (3,22%) baseret på de samlede gennem-

snitlige finansieringsomkostninger i koncernen.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

10. Andre eksterne omkostninger

Honorarer til revision og andre ydelser,

Deloitte:

358 0 Lovpligtig revision ................................................ 445 0

43 0 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed .............. 43 0

25 0 Andre ydelser ........................................................ 25 0

Honorarer til revision og andre ydelser,

PricewaterhouseCoopers:

0 205 Lovpligtig revision ................................................ 0 275

0 34 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed .............. 0 34

110 85 Andre ydelser ........................................................ 110 85

536 324 623 394

Honorarer for ikke-revisionsydelser leveret af Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab og Pricewa-

terhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab består af honorarer for periodevis erklæringsafgi-

velse samt øvrige ydelser.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

11. Personaleomkostninger

720 680 Bestyrelse, vederlag .............................................. 720 680

720 680 Bestyrelse, i alt ...................................................... 720 680

3.173 3.356 Direktion, gage ...................................................... 3.810 3.928

536 553 Bidragsbaseret pension til direktion ...................... 641 649

3.709 3.909 Direktion, i alt ....................................................... 4.451 4.577

4.429 4.589 Bestyrelse og direktion, i alt .................................. 5.171 5.257

5.555 5.388 Gager og lønninger ................................................ 7.092 6.938

437 419 Bidragsbaseret pension .......................................... 562 541

56 58 Andre omkostninger til social sikring ................... 69 70

6.048 5.865 Øvrigt personale, i alt ............................................ 7.723 7.549

10.477 10.454 Personaleomkostninger, i alt ................................ 12.894 12.806

8 8 Gennemsnitligt antal medarbejdere ....................... 10 11

Investeringsselskabet

uxor

note 11, fortsat

Moderselskabets vederlagspolitik og vederlagsrapport fremgår af selskabets hjemmeside under punktet inve-

stor relation/vederlagspolitik.

I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis

er i overensstemmelse med krav om en sund og effektiv risikostyring.

Vederlag og pension i moderselskab til direktionen, der har væsentlig indflydelse på moderselskabets risiko-

profil, udgør kr. 3,8 mio. (kr. 3,9 mio.).

Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger for direktionen og øvrige medarbejdere. Selskabet

er forpligtet til at indbetale et aftalt bidrag til et pensionsselskab og har således ikke nogen risiko med hensyn

til den fremtidige rente, inflation, dødelighed m.v. for det pensionsbeløb, der skal udbetales til medarbej-

derne.

Fratrædelsesgodtgørelse er fastsat i den enkelte medarbejders ansættelseskontrakt og følger funktionærlovens

retningslinjer. For direktion og en enkelt medarbejder udgør fratrædelsesgodtgørelse to års vederlag.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

12. Selskabsskatter

Koncernen er sambeskattet, og skatten fordeles

efter de skattepligtige indkomster (fuld fordeling)

Beregnet selskabsskat for året:

8.479 11.499 Investeringsselskabet Luxor A/S ........................ 8.479 11.499

0 0 DI-Ejendoms Invest A/S ..................................... 1.060 717

Regulering af udskudt skat for året:

-414 15.523 Investeringsselskabet Luxor A/S ........................ -414 15.523

0 0 DI-Ejendoms Invest A/S ..................................... -26 2.171

8.065 27.022 9.099 29.910

Skat af årets ordinære resultat:

8.517 29.629 Beregnet skat 22% af årets resultat ....................... 8.744 30.291

Skatteeffekt af:

Ikke-skattepligtige indtægter, omkostninger,

-452 -2.607 værdireguleringer m.m. ......................................... 355 -381

8.065 27.022 9.099 29.910

20,83% 20,06% Effektiv skatteprocent ........................................... 22,89% 21,72%

Investeringsselskabet

uxor

note 12, fortsat

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

Skatteaktiv:

110 3.721 Skatteaktiv 1. oktober ............................................ 237 3.767

0 -717 Overført til DI-Ejendoms Invest A/S .................... 0 -717

Ændring af udskudt skat indregnet i

8 -2.894 resultatopgørelsen ................................................. -43 -2.813

118 110 Skatteaktiv 30. september ..................................... 194 237

37.122 23.101 Udskudt skat 1. oktober ......................................... 46.135 29.862

Ændring i udskudt skat indregnet i anden

0 1.392 totalindkomst ......................................................... 0 1.392

Ændring i udskudt skat indregnet i

-406 12.629 resultatopgørelsen ................................................. -483 14.881

36.716 37.122 Udskudt skat 30. september .................................. 45.652 46.135

-36.598 -37.012 Udskudt skat i alt 30. september ........................... -45.458 -45.898

Specifikation af ændring i udskudt skat ind-

regnet i resultatopgørelsen:

-214 10.611 Investeringsejendomme ......................................... -163 11.944

Finansielle anlægsaktiver, pantebreve samt

dagsværdiregulering for realkreditinstitutter

-200 4.912 og kreditinstitutter m.m. ........................................ -277 5.750

Ændring af udskudt skat indregnet i

-414 15.523 resultatopgørelsen ................................................. -440 17.694

Det udskudte skatteaktiv er indregnet med den

skattesats, som forventes at være gældende, når

den udskudte skat realiseres. Beregningen er fore-

taget med 22%. Værdien er fordelt således:

-33.268 -33.482 Investeringsejendomme ......................................... -41.322 -41.485

-1.381 -1.388 Domicilejendom .................................................... -1.381 -1.388

Finansielle anlægsaktiver, regulering til dagsvær-

-1.949 -2.142 di for realkreditinstitutter og kreditinstitutter m.m -2.755 -3.025

-36.598 -37.012 Udskudt skat .......................................................... -45.458 -45.898

Det kildeartsbegrænsede tabsfradrag på aktier er ikke indregnet i det skattemæssige underskud. Underskuddet

udgør pr. 30. september 2023 kr. 97,1 mio. (kr. 97,1 mio.) målt på baggrund af en skatteprocent på 22%. Ud-

nyttelsen af tabsfradraget er ikke tidsbegrænset.

Investeringsselskabet

uxor

Note 12, fortsat

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

Skyldig selskabsskat:

11.026 4.514 Skyldig selskabsskat 1. oktober ............................ 11.026 4.514

14.314 4.987 Betalt skat og acontoskat ....................................... 14.314 4.987

4 0 Tillæg, restskat ...................................................... 4 0

8.479 11.499 Selskabsskat .......................................................... 9.539 11.499

5.195 11.026 Skyldig selskabsskat 30. september ...................... 6.255 11.026

Selskabets skattemæssige forhold:

Mere end 15% af selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været place-

ret i andre aktiver end værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavan-

cebeskatningslovens § 19 pr. 30. september 2023.

Moderselskab Koncern

Drifts- Drifts-

Domicil- materiel/ Domicil- materiel/

ejendom inventar ejendom inventar

13. Materielle anlægsaktiver 2022/23

12.971 674 Kostpris 1. oktober ....................................... 12.971 984

0 127 Tilgang .......................................................... 0 127

0 131 Afgang ........................................................... 0 441

12.971 670 Kostpris 30. september .................................. 12.971 670

2.913 547 Afskrivning 1. oktober ................................. 2.913 847

211 15 Årets afskrivninger ........................................ 211 25

0 131 Afgang ........................................................... 0 441

3.124 431 Samlede afskrivninger 30. september ........... 3.124 431

6.329 0 Omvurderet værdi 1. oktober ........................ 6.329 0

0 0 Regnskabsårets værdiregulering ................... 0 0

6.329 0 Omvurderet værdi 30. september .................. 6.329 0

16.176 239 30. september ................................................ 16.176 239

Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Investeringsselskabet

uxor

Note 13, fortsat

Moderselskab Koncern

Drifts- Drifts-

Domicil- materiel/ Domicil- materiel/

ejendom inventar ejendom inventar

13. Materielle anlægsaktiver 2021/22

12.971 674 Kostpris 1. oktober ....................................... 12.971 984

0 0 Tilgang .......................................................... 0 0

0 0 Afgang ........................................................... 0 0

12.971 674 Kostpris 30. september .................................. 12.971 984

2.707 539 Afskrivning 1. oktober ................................. 2.707 777

206 8 Årets afskrivninger ........................................ 206 69

0 0 Afgang ........................................................... 0 0

2.913 547 Samlede afskrivninger 30. september ........... 2.913 846

0 0 Omvurderet værdi 1. oktober ........................ 0 0

6.329 0 Regnskabsårets værdiregulering ................... 6.329 0

6.329 0 Omvurderet værdi 30. september .................. 6.329 0

16.387 127 30. september ................................................ 16.387 138

Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

14. Investeringsejendomme

96.781 96.781 Kostpris 1. oktober ........................................ 167.016 167.016

0 0 Tilgang .......................................................... 0 0

0 0 Afgang ........................................................... 0 0

96.781 96.781 Kostpris 30. september .................................. 167.016 167.016

93.719 45.619 Dagsværdiregulering 1. oktober .................... 89.384 34.084

-1.100 48.100 Regnskabsårets værdiregulering ................... -2.800 55.300

92.619 93.719 Dagsværdiregulering 30. september .............. 86.584 89.384

189.400 190.500 Dagsværdi 30. september .............................. 253.600 256.400

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Investeringsselskabet

uxor

Note 14, fortsat

Koncernens beholdning af investeringsejendomme er følgende:

2022/23 2021/22

mio. kr. Afkastinterval mio. kr. Afkastinterval

Kontor/butik/bolig ................ 24,4 7,00 - 7,50% 25,5 6,75 - 7,00%

Lager/produktion/kontor ...... 229,2 6,00 - 7,25% 230,9 5,50 - 6,75%

I alt ....................................... 253,6 6,00 - 7,50% 256,4 5,50 - 7,00%

15. Kapitalandele i dattervirksomhed

2022/23 2021/22

DI-Ejendoms DI-Ejendoms

Invest A/S Invest A/S

Hjemsted ............................................................................ København København

Ejerandel ............................................................................ 100% 100%

DI-Ejendoms Invest A/S, cvr-nr. 78676019, måles til dagsværdi kr. 86,4 mio. (kr. 89,1 mio.).

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

16. Værdipapirer

725.681 700.674 Kostpris 1. oktober ........................................ 725.681 700.674

144.159 172.454 Tilgang .......................................................... 144.159 172.454

-130.241 147.447 Afgang ........................................................... -130.241 147.447

739.599 725.681 Kostpris 30. september .................................. 739.599 725.681

-16.789 9.317 Dagsværdiregulering 1. oktober .................... -16.789 9.317

-447 -26.106 Regnskabsårets værdiregulering ................... -447 -26.106

-17.236 -16.789 Dagsværdiregulering 30. september .............. -17.236 -16.789

-12.790 -11.554 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 1. oktober -12.790 -11.554

1.588 -1.236 Dagsværdiregulering, kreditrisiko ................. 1.588 -1.236

Dagsværdiregulering, kreditrisiko

-11.202 -12.790 30. september ................................................ -11.202 -12.790

711.161 696.102 Dagsværdi 30. september .............................. 711.161 696.102

Investeringsselskabet

uxor

Note 16, fortsat

Pante- Obliga-

Beholdning af værdipapirer pr. 30. september 2023 breve tioner I alt

Samlet kostpris ........................................................................ 731.032 8.567 739.599

Dagsværdiregulering ............................................................... -16.945 -291 -17.236

Regulering til dagsværdi,

kreditrisiko ............................................................................... -11.202 0 -11.202

Dagsværdi ................................................................................ 702.885 8.276 711.161

Pante- Obliga-

Beholdningen af værdipapirer pr. 30. september 2022 breve tioner I alt

Samlet kostpris ........................................................................ 725.681 0 725.681

Dagsværdiregulering ............................................................... -16.789 0 -16.789

Regulering til dagsværdi,

kreditrisiko ............................................................................... -12.790 0 -12.790

Dagsværdi ................................................................................ 696.102 0 696.102

Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i

henhold til FAIF-lovens §16.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

2.153 2.154 Pantebreve antal stk. ...................................... 2.153 2.154

Pantebreve fordelt på nominel værdi:

Fastforrentede pantebreve:

Målt til dagsværdi på grundlag af en gennem-

649.363 625.169 snitlig effektiv rente på 9,25% p.a. (9,00% p.a.) 649.363 625.169

Målt til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer

18.365 20.941 til pantebrevenes kostpris .............................. 18.365 20.941

667.728 646.110 Fastforrentede pantebreve, i alt ..................... 667.728 646.110

Cibor-pantebreve målt til dagsværdi på

87.589 107.930 grundlag af pantebrevenes kostpris ............... 87.589 107.930

755.317 754.040 755.317 754.040

Ved værdiansættelse af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er regulering for kreditrisiko fratrukket.

Ved værdiansættelse til dagsværdi er ingen opsigelige pantebreve optaget til højere værdi end pålydende eller

minimumindfrielseskursen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 52.432 (tkr. 57.938), heraf vedrører

tkr. 11.202 (tkr. 12.790) dagsværdiregulering for kreditrisiko.

Regnskabsårets dagsværdiregulering for kreditrisiko til imødegåelse af tab på nødlidende pantebreve og tilgo-

dehavende pantebrevsydelser er tkr. 2.345 (tkr. -899) og er indregnet i resultatopgørelsen under posten netto-

tab/-gevinst, pantebreve, jf. note 5.

Investeringsselskabet

uxor

Note 16, fortsat

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

Pantebrevsbeholdningen er fordelt på følgende ejendomstyper:

70,95% 68,90% Enfamiliehuse ................................................ 70,95% 68,90%

4,58% 4,41% Ejerlejligheder ............................................... 4,58% 4,41%

3,99% 4,42% Andelsboliger ................................................ 3,99% 4,42%

6,32% 5,40% Sommerhuse .................................................. 6,32% 5,40%

2,25% 2,32% Nedlagte landbrug ......................................... 2,25% 2,32%

3,00% 3,42% Beboelse og erhverv ...................................... 3,00% 3,42%

1,20% 1,40% Landbrug ....................................................... 1,20% 1,40%

6,56% 8,39% Udlejningsejendomme ................................... 6,56% 8,39%

0,91% 0,72% Handel og industri ......................................... 0,91% 0,72%

0,24% 0,62% Andre ............................................................. 0,24% 0,62%

100,00% 100,00% I alt ................................................................ 100,00% 100,00%

Afdrag på pantebreve fordeles således:

34.707 34.457 Inden for et år fra balancedagen .................... 34.707 34.457

41.994 35.786 Mellem et og to år fra balancedagen ............. 41.994 35.786

38.834 40.032 Mellem to og tre år fra balancedagen ............ 38.834 40.032

44.244 37.606 Mellem tre og fire år fra balancedagen ......... 44.244 37.606

44.510 45.247 Mellem fire og fem år fra balancedagen ....... 44.510 45.247

551.028 560.912 Efter fem år fra balancedagen ....................... 551.028 560.912

755.317 754.040 755.317 754.040

Selskabets investeringer i pantebreve giver selskabet afkast i form af renter og kursgevinster. Fastforrentede

pantebreve har pålydende rente på op til 15,5% (15,5%). Variabelt forrentede pantebreve har en pålydende

rente på cibor-renten plus et aftalt tillæg.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

Fordeling af nominel renteprocent:

156.627 253.823 Op til 7,99% .................................................. 156.627 253.823

567.275 494.499 8,00% - 9,99% ............................................... 567.275 494.499

30.911 5.212 10,00% - 11,99% ........................................... 30.911 5.212

504 506 12,00% - 15,50% ........................................... 504 506

755.317 754.040 755.317 754.040

17. Andre tilgodehavender

1.114 1.512 Tilgodehavende pantebrevsydelser ....................... 1.114 1.512

Påløbne, ikke-forfaldne renter fra pantebreve

4.553 3.945 og obligationer ..................................................... 4.553 3.945

120 1.233 Andre tilgodehavender .......................................... 421 1.665

5.787 6.690 6.088 7.122

Investeringsselskabet

uxor

Note 17, fortsat

Det vurderes, at forfaldne renter fra pantebrevsporteføljen er forbundet med en begrænset kreditrisiko. Vurde-

ringen af risikoen bygger på en vurdering af de enkelte debitorers kreditværdighed. Der er ikke forbundet sær-

lige kreditrisici for øvrige tilgodehavender, og der er ikke stillet særskilt sikkerhed herfor.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

18. Likvider

364 8.778 Kontanter og bankindeståender ............................. 476 8.871

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i bank med Standard & Poor’s rating A-1.

Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Bankindeståender er variabelt

forrentede. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi.

19. Aktiekapital

Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af:

A-aktier B-aktier I alt

2 stk. a kr. 8.750.000 ................ 17.500 17.500

825.000 stk. a kr. 100 .......................... 82.500 82.500

17.500 82.500 100.000

Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives

ret til ti stemmer, mens en B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen

A/S under fondskode DK0010213628.

Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsåret. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier.

Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5%, eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen:

Neralda Holding ApS. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%).

Valg af bestyrelsesmedlemmer:

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen bortset fra de bestyrelsesmedlemmer, der måtte blive valgt efter de

særlige regler i selskabsloven om arbejdstagerrepræsentation.

Ændring af vedtægter:

Til vedtagelse af beslutning om vedtægtsændring eller selskabets opløsning kræves, at mindst 2/3 af aktiekapi-

talen er repræsenteret på generalforsamlingen, samt at beslutning vedtages af mindst 2/3 af såvel de afgivne

stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital. Er den fornødne

del af aktiekapitalen ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men er den foreslåede beslutning i øvrigt ved-

taget efter reglerne i stk. (2), indkalder bestyrelsen inden fjorten dage til en ekstraordinær generalforsamling,

på hvilken forslaget kan vedtages med 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen re-

præsenterede stemmeberettigede aktiekapital uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse.

Forhøjelse af aktiekapitalen:

Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye A-aktier har de hidtidige A-aktionærer fortegningsret til de nye A-

aktier i forhold til deres A-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye B-

aktier har de hidtidige B-aktionærer fortegningsret til de nye B-aktier i forhold til deres B-aktiebesiddelse på

nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med en ny aktieklasse har de hidtidige aktionærer forteg-

ningsret til de nye aktier i forhold til deres samlede aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt.

Investeringsselskabet

uxor

20. Udbytte

Der er i regnskabsåret udbetalt udbytte kr. 50 mio. (kr. 50,0 mio.) til aktionærerne svarende til kr. 50 (kr. 50)

pr. aktie.

For regnskabsåret 2022/23 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 50 mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 50

(kr. 50) pr. aktie.

Selskabets aktieklasser har i henhold til vedtægterne følgende rettigheder ved udlodning af udbytte:

B-aktionærerne har ret til et forlods udbytte på 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb. Overstiger det

vedtagne udbytte 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb, tillægges der A-aktionærerne indtil 6% udbytte

af A-aktiekapitalens nominelle beløb. Når såvel A- som B-aktionærerne har modtaget et udbytte på 6% af

det nominelle beløb, deles et herefter resterende vedtaget udbytte mellem samtlige aktionærer i forhold til

deres respektive aktiers pålydende uden sondring mellem A- og B-aktier. Ret til udbytte kan ikke kumule-

res.

Beskatning af udbytte og aktieavancer:

Beskatning af udbytte og aktieavancer afhænger af den enkelte investors skattemæssige forhold. Derfor bør

investorer, der er i tvivl om deres skattemæssige forhold, søge individuel rådgivning.

21. Resultatdisponering

Moderselskab

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Foreslået udbytte .................................................................................... 50.000 50.000

Reserve for dagsværdi, datterselskab ..................................................... 2.269 12.205

Overført resultat ...................................................................................... -21.621 45.449

Årets resultat ........................................................................................... 30.648 107.654

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

22. Resultat pr. aktie

30.648 107.654 Resultat anvendt ved beregning af resultat pr. aktie 30.648 107.775

100.000 100.000 Gennemsnitligt antal udstedte aktier (nom.) ............ 100.000 100.000

30,6 107,7 Resultat pr. aktie....................................................... 30,6 107,8

Beregning af resultat pr. aktieklasse

fordelt på henholdsvis A- og B-aktier:

5.363 18.839 A-aktiernes andel af resultat ..................................... 5.363 18.861

25.285 88.815 B-aktiernes andel af resultat ..................................... 25.285 88.914

30.648 107.654 30.648 107.775

Indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er enslydende. Resultat pr. aktieklasse og udvandet resul-

tat pr. aktie opgøres i overensstemmelse med IAS 33.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

23. Realkreditinstitutter

58.355 63.969 Kontantlånsrestgæld .............................................. 91.845 88.013

48.439 53.287 Dagsværdi af obligationsrestgæld ......................... 78.109 73.082

Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitutter:

43.212 47.590 Investeringsejendomme, dagsværdi ...................... 72.882 67.385

5.783 6.193 Domicilejendom, amortiseret kostpris .................. 5.783 6.193

48.995 53.783 78.665 73.578

Dagsværdien er opgjort på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul

baseret på de underliggende sikkerheder for prioritetslånene.

Dagsværdi af gæld til realkreditinstitut for domicilejendom er tkr. 5.227 (tkr. 5.697).

Specifikation af gæld til realkreditinstitutter med

pant i fast ejendom:

43.353 48.091 Langfristede forpligtelser ...................................... 71.033 65.248

5.642 5.692 Kortfristede forpligtelser ....................................... 7.632 8.330

48.995 53.783 78.665 73.578

Kontantlånsrestgæld forfalder til betaling således:

5.642 5.692 Inden for et år fra balancedagen ............................ 7.632 8.330

4.966 5.733 Mellem et og to år fra balancedagen ..................... 7.002 7.365

4.247 4.995 Mellem to og tre år fra balancedagen .................... 6.333 6.641

4.335 4.256 Mellem tre og fire år fra balancedagen ................. 6.472 5.916

3.944 4.297 Mellem fire og fem år fra balancedagen ............... 5.925 5.972

35.221 38.996 Efter fem år fra balancedagen ............................... 58.481 53.789

58.355 63.969 91.845 88.013

Kontantlånsrestgæld til realkreditinstitutter fordeler sig således:

1) Tkr. 8.189 i koncernen og tkr. 5.718 i moderselskabet er rentetilpasningslån med halvårlig rentetilpas-

ning med udløb i år 2028. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.

2) Tkr. 2.454 i koncernen og tkr. 2.454 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 2%´s obligatio-

ner med udløb i år 2037.

3) Tkr. 996 i koncernen og tkr. 996 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente, der ud-

løber i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.

4) Tkr. 2.138 i koncernen og tkr. 2.138 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente, der

udløber i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.

Investeringsselskabet

uxor

Note 23, fortsat

5) Tkr. 3.485 i koncernen og tkr. 3.485 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%’s obligatio-

ner med udløb i 2040.

6) Tkr. 13.830 i koncernen og tkr. 7.649 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%’s obligati-

oner med udløb i 2040.

7) Tkr. 39.428 i koncernen og tkr. 26.658 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 0,5%´s obliga-

tioner med udløb i år 2040.

8) Tkr. 9.257 i koncernen og tkr. 9.257 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,0%´s obligatio-

ner med udløb i år 2043.

9) Tkr. 12.068 i koncernen og tkr. 0 i moderselskabet er rentetilpasningslån med kvartårlig rentetilpasning

med udløb i 2042. Der er indgået aftale om renteswap for lånets hovedstol.

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

24. Kreditinstitutter

405.308 386.314 Dagsværdi af lån (DKK), kreditinstitutter ............. 405.308 386.314

Nominel gæld til kreditinstitutter, der forfalder

405.308 386.314 til betaling på anfordring inden for et år .................. 405.308 386.314

Variabelt forrentet gæld til kreditinstitutter

405.308 386.314 med aftalt rente under 1 år ....................................... 405.308 386.314

Dagsværdi af lån er opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved an-

vendelse af den aktuelle markedsrente som diskonteringsfaktor. Kassekreditter måles til dagsværdi, hvilket i al

væsentlighed svarer til den nominelle værdi. Forskel imellem dagsværdi og nominel værdi er tkr. 0 (tkr. 0).

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

Effektiv rente, kreditinstitutter:

5,58% 2,64% Kassekreditter (gennemsnit) ..................................... 5,58% 2,64%

4,39% 3,22% Lån (gennemsnit inkl. renteswaps)........................ 4,39% 3,22%

25. Gæld målt til dagsværdi

Specifikation af gæld målt til dagsværdi med

dagsværdiregulering over resultatopgørelsen:

43.212 47.590 Gæld til realkreditinstitutter .................................. 72.882 67.385

405.308 386.314 Gæld til kreditinstitutter ........................................ 405.308 386.314

448.520 433.904 478.190 453.699

Investeringsselskabet

uxor

26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet

Indeholdt

i investe- Dags-

Penge- rings- værdi-

Primo strøm aktivitet regulering Ultimo

Koncern 2022/2023

Realkreditinstitutter 73.578 3.833 0 1.254 78.665

Kreditinstitutter 386.314 18.994 0 0 405.308

Anden gæld, renteswaps (note 27) 34.200 -300 0 0 33.900

Deposita 4.446 -75 1.318 0 5.689

Gældsforpligtelser fra

finansieringsaktivitet i alt 498.538 22.452 1.318 1.254 523.562

Betalt udbytte - -50.000 - - -

Samlet pengestrøm fra

finansieringsaktivitet i alt 498.538 -27.548 1.318 1.254 523.562

Moderselskab 2022/23

Realkreditinstitutter 53.783 -5.614 0 826 48.995

Kreditinstitutter 386.314 18.994 0 0 405.308

Gæld til dattervirksomhed 54.981 -7.720 17.610 0 64.871

Anden gæld, renteswaps (note 27) 34.200 -300 0 0 33.900

Deposita 2.617 0 1.113 0 3.730

Gældsforpligtelser fra

finansieringsaktivitet i alt 531.895 5.360 18.723 826 556.804

Betalt udbytte - -50.000 - - -

Samlet pengestrøm fra

finansieringsaktivitet i alt 531.895 -44.640 18.723 826 556.804

Koncern 2021/22

Realkreditinstitutter 89.293 -2.702 0 -13.013 73.578

Kreditinstitutter 400.016 -13.702 0 0 386.314

Anden gæld, renteswaps (note 27) -8.100 42.300 0 0 34.200

Deposita 4.291 -276 431 0 4.446

Gældsforpligtelser fra

finansieringsaktivitet i alt 485.500 25.620 431 -13.013 498.538

Betalt udbytte - -50.000 - - -

Samlet pengestrøm fra

finansieringsaktivitet i alt 485.500 -24.380 431 -13.013 498.538

Moderselskab 2021/22

Realkreditinstitutter 63.045 -81 0 -9.181 53.783

Kreditinstitutter 400.016 -13.702 0 0 386.314

Gæld til dattervirksomhed 55.082 -8.515 8.414 0 54.981

Anden gæld, renteswaps (note 27) -8.100 42.300 0 0 34.200

Deposita 2.316 0 301 0 2.617

Gældsforpligtelser fra finansierings-

aktivitet i alt 512.359 20.002 8.715 -9.181 531.895

Betalt udbytte - -50.000 - - -

Samlet pengestrøm fra

finansieringsaktivitet i alt 512.359 -29.998 8.715 -9.181 531.895

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

27. Anden gæld

632 7 Skyldig A-skat og sociale bidrag .......................... 923 101

439 476 Feriepengeforpligtelser ......................................... 527 593

5.399 3.359 Andre skyldige omkostninger ............................... 6.206 3.826

33.900 34.200 Kontant sikkerhed for positive renteswaps ........... 33.900 34.200

40.370 38.042 41.556 38.720

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige lønrelaterede poster og andre skyldige omkostninger måles til dags-

værdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed på kr. 33,9 mio. for den positive dagsværdi af renteswaps,

kr. 32,9 mio. Såfremt modparten på de indgåede renteswaps ikke kan honorere, vil beløbet blive modregnet i

sikkerhedsstillelsen.

28. Renteswaps

Moderselskabet og koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede real-

kreditlån med en kontraktmæssig værdi på nom. kr. 22,9 mio. (kr. 13,0 mio.) og lån fra kreditinstitutter med en

kontraktmæssig værdi på kr. 250,0 mio. (kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som

regnskabsmæssig sikring.

Værdi-

regulering

Kontrakt- i resultat-

mæssig værdi Rest- Dagsværdi opgørelsen

Renteswaps, realkreditinstitutter mio. kr. løbetid tkr. tkr.

Moderselskab - 30. september 2023:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 8,1 31.12.2027 -114 253

Koncern - 30. september 2023:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 10,8 31.12.2027 -151 337

Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 12,1 31.12.2032 484 484

333 821

Moderselskab - 30. september 2022:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 9,8 31.12.2027 -367 1.312

Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 0,0 31.12.2024 0 225

-367 1.537

Koncern - 30. september 2022:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 13,0 31.12.2027 -488 1.744

Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 0,0 31.12.2024 0 225

-488 1.969

Investeringsselskabet

uxor

Note 28, fortsat

Værdi-

regulering

Kontrakt- i resultat-

mæssig værdi Rest- Dagsværdi opgørelsen

Renteswaps, lån kreditinstitutter mio. kr. løbetid tkr. tkr.

Moderselskab/koncern - 30. september 2023

Renteswap DKK 25,0 26.06.2025 1.519 -168

Renteswap DKK 25,0 29.07.2025 1.211 2

Renteswap DKK 25,0 26.06.2026 2.012 -132

Renteswap DKK 50,0 26.06.2027 4.865 -253

Renteswap DKK 25,0 25.01.2028 2.345 -76

Renteswap DKK 25,0 22.03.2029 3.364 -224

Renteswap DKK 25,0 07.07.2030 5.222 -277

Renteswap DKK 50,0 09.07.2032 12.321 -412

32.859 -1.540

Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) ............... 33.900 0

Moderselskab/koncern - 30. september 2022

Renteswap (udløbet) DKK 50,0 09.07.2022 0 636

Renteswap DKK 25,0 26.06.2025 1.470 2.241

Renteswap DKK 25,0 29.07.2025 1.086 2.465

Renteswap DKK 25,0 26.06.2026 1.927 2.960

Renteswap DKK 50,0 26.06.2027 4.683 7.305

Renteswap DKK 25,0 25.01.2028 2.284 4.058

Renteswap DKK 25,0 22.03.2029 3.585 4.603

Renteswap DKK 25,0 07.07.2030 5.305 4.914

Renteswap DKK 50,0 09.07.2032 12.361 11.541

32.701 40.723

Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) ............... 34.200 0

29. Nærtstående parter

Nærtstående parter med bestemmende indflydelse:

Selskabets nærtstående parter omfatter Neralda Holding ApS, København, der har bestemmende indflydelse.

Udover udlodning af udbytte på kr. 42,8 mio. og betaling af selskabsskat kr. 3,3 mio. har der ikke været trans-

aktioner med nærtstående parter.

Ledende medarbejdere:

Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter koncernens bestyrelse, direktion og disse

personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne person-

kreds har væsentlige interesser.

Der har i regnskabsåret ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse og direktion ud over honorarbeta-

ling og betaling for juridisk bistand til selskabets formand Casper Moltke, tkr. 50 (tkr. 120).

Investeringsselskabet

uxor

Note 29, fortsat

Dattervirksomhed:

Herudover består nærtstående parter af dattervirksomheden DI-Ejendoms Invest A/S, København. Modersel-

skabets mellemværender med dattervirksomhed pr. 30. september 2023 fremgår af balancen. Mellemværen-

der med dattervirksomhed vedrører almindelige løbende forretningsmellemværender og forrentes.

Derudover er der pr. 30. september 2023 ingen udeståender med nærtstående parter.

30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser

Moderselskab Koncern

2022/23 2021/22 2022/23 2021/22

tkr. tkr. tkr. tkr.

Koncernen har til sikkerhed for engagement

med kreditinstitut stillet følgende:

702.885 696.102 Pantebreve til dagsværdi .......................................... 702.885 696.102

4.466 3.945 Påløbne renter på pantebreve ................................... 4.466 3.945

45 11 Likvide beholdninger ............................................... 157 103

Koncernen har til sikkerhed for engagementer med

realkreditinstitut og kreditinstitut stillet følgende:

Gæld til realkreditinstitut, kreditinstitut og anden gæld

er sikret ved pant i investeringsejendomme og domicil-

ejendom.

Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investerings-

189.400 190.500 ejendomme ............................................................... 253.600 256.400

Regnskabsmæssig værdi af pantsat domicil-

16.176 16.387 ejendom ................................................................. 16.176 16.387

Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed

33.900 34.200 for positive renteswaps .......................................... 33.900 34.200

Eventualaktiver – ejendommen Naverland 3-5,

2600 Glostrup:

Potentiel forøgelse af dagsværdi for ejendom solgt

betinget af, at der opnås en endelig og upåanket

lokalplan med en for parterne tilfredsstillende

50.000 50.000 bebyggelsesprocent ............................................... 50.000 50.000

Eventualforpligtelser:

100 100 Selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S 0 0

Koncernens momsreguleringsforpligtelse

vedrørende ejendomskøb, nybygning og

589 869 vedligeholdelse ......................................................... 804 1.139

Noter

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede be-

løb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Neralda Holding ApS, der er administrationsselskab

i forhold til sambeskatningen. Koncernens selskaber hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter. Even-

tuelle senere korrektioner til selskabsskatten og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et

større beløb.

Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i årsrapporten an-

førte.

31. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Koncernens strategi er investering i en afbalanceret portefølje af rentebærende værdipapirer og investerings-

ejendomme, hvor der lægges vægt på en aktiv porteføljepleje, der skal sikre det bedst mulige risikoafvejede

afkast.

Den finansielle styring retter sig primært mod afvejning og reduktion af finansielle risici, der er en direkte

følge af koncernens investeringer og finansiering. Koncernen foretager ikke aktiv spekulation i finansielle

risici.

Investeringshorisonten er som udgangspunkt langsigtet.

Bestyrelsen har fastsat en overordnet strategi og politik samt en række rammer og retningslinjer for koncer-

nens:

• investeringer

• belåning, finansielle gearing samt afdækning med finansielle instrumenter.

Ansvaret for det daglige arbejde med koncernens investerings-, belånings- og risikostrategi varetages af den

daglige ledelse.

1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING

Note 31 er udarbejdet på koncernniveau, idet den eneste væsentlige forskel mellem koncern og moderselskab

er investeringsejendomme i datterselskabet, kr. 64,2 mio. (kr. 65,9 mio.), og gæld til realkreditinstitutter,

kr. 29,7 mio. (kr. 19,8 mio.).

De primære risikofaktorer, der knytter sig specifikt til koncernen, er:

• koncernens drift

• de risici, der knytter sig til de enkelte typer af aktiver

• koncernens porteføljesammensætning inden for de enkelte aktivtyper

• finansieringen med en kombination af egen- og fremmedkapital.

Det overordnede mål for koncernens risikostrategi er til enhver tid at have overblik og kontrol med define-

rede risikoområder, som kan true koncernens soliditet, indtjening og omdømme.

En effektiv risikostyring og interne kontroller skal medvirke til at reducere koncernens strategiske og forret-

ningsmæssige risici, men kan ikke eliminere risiko for tab fuldstændig.

Risikostyringen tager stilling til en lang række risikotyper, som berører forskellige elementer i koncernen,

samt en risikostrategi, der omfatter risikokontrol og -minimering. Der foretages løbende følsomhedsanalyse,

stresstest for renterisiko, kreditrisiko og markedsrisiko til vurdering af usikkerheden i parameterværdier en-

keltvis og sammen. Dette sker med henblik på at vurdere, hvor meget de enkelte parametre kan ændre sig,

uden at investeringen/finansieringen bliver ufordelagtig. Følsomhedsanalyserne foretages efter følgende me-

toder: Scenario-analyse, kritisk værdianalyse og analyse af marginale ændringer.

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens stresstests fastsætter, hvilke risici koncernen bør kunne modstå, og dermed hvilke variabler og

stressniveauer der skal testes på. Stresstesten påvirker de enkelte risikoparametre med en række negative be-

givenheder for derved at konstatere, hvordan koncernen kan reagere på de givne scenarier.

Der arbejdes aktivt for at mindske og sprede risikoen mest muligt. Dette gøres ved:

• at arbejde i flere niveauer for risikospredning

• risikospredning inden for de enkelte aktivtyper for derved at opnå en lavere risiko i de enkelte investe-

ringssegmenter.

Der foretages en grundig og individuel gennemgang af de enkelte investeringer, så der foreligger et indgå-

ende kendskab til det enkelte aktiv og den risikostruktur, der er indeholdt i den enkelte investering.

Anvendelsen af en risikoafvejet finansiel gearing øger den samlede risiko i koncernen.

Der arbejdes kontinuerligt med at optimere koncernens afkast og risikoprofil. Den samlede risiko i koncer-

nen overvåges løbende af bestyrelsen og den daglige ledelse. Ved bestyrelsesmøderne gennemgås og vurde-

res de enkelte risikoområder på grundlag af en redegørelse fra den daglige ledelse.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer af koncernens risikostyring i regnskabsåret.

Til koncernens aktiviteter er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er beskrevet neden-

for. Risikofaktorerne er ikke udtømmende, og de er ikke prioriteret efter sandsynligheden for, om de indtræf-

fer, eller efter omfanget af de mulige konsekvenser.

1.1. Markedsrisici

Markedsrisikoen er risikoen for, at markedsværdien for koncernens aktiver og passiver ændres som følge af

ændringer i de finansielle markeder, primært relateret til renterisiko og risici forbundet med afledte finan-

sielle instrumenter.

Ud over generelle markedsrisici er der en række specifikke markedsforhold, der kan påvirke koncernens in-

vesteringer, hvorfor afkastet på investeringsporteføljen kan afvige fra den generelle udvikling på de finan-

sielle markeder.

Koncernen kan som investeringsselskab ikke undgå markedsrisici og har derfor valgt at påtage sig en nøje

afvejet markedsrisiko for at imødekomme koncernens målsætninger og samtidig opnå et risikoafvejet afkast.

1.2. Kreditrisici

Kreditrisikoen er risikoen for, at koncernen lider tab, som følge af at modparten ikke kan opfylde sine beta-

lingsforpligtelser.

De primære kreditrisici i koncernen knytter sig til:

• Pantebreve

• Likvider

• Afledte finansielle instrumenter – renteswaps

• Lejetilgodehavender og andre tilgodehavender

• Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme og ejendomme overtaget med henblik på videresalg.

Inden koncernen påtager sig kreditrisici, foretages der en individuel vurdering af den enkelte investering, så-

ledes at der inden anskaffelsen er et klart billede af den medfølgende risiko.

Der arbejdes kontinuerligt med håndtering af koncernens kreditrisici, og der er særlig fokus på de mere risi-

kofyldte investeringer.

Investeringsselskabet

uxor

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Den maksimale kreditrisiko pr. 30. september, såfremt

alle modparter ikke indfrier deres forpligtelser:

Pantebreve (nominel værdi) .......................................... 755.317 754.040

Obligationer (nominel værdi) ........................................ 8.802 0

Likvider ......................................................................... 476 8.871

Andre tilgodehavender (nominel værdi) ....................... 6.088 7.122

770.683 770.033

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve, tilgodehavende pantebrevsydelser, huslejetilgodehaven-

der og andre tilgodehavender foretages på baggrund af en individuel vurdering.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve udgør tkr. 11.202 (tkr. 12.790). Regnskabsårets dagsvær-

diregulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve udgør tkr. 1.588 (tkr. -1.236). Dagsværdiregulering

for kreditrisiko indregnes på baggrund af en individuel vurdering.

Andre tilgodehavender indeholder en akkumuleret regulering for kreditrisiko på tilgodehavende pantebrevs-

ydelser med tkr. 7.205 (tkr. 7.962). Regnskabsårets regulering for kreditrisiko på tilgodehavender er tkr. 757

(tkr. 337). Dagsværdiregulering for kreditrisiko indregnes dels som en sumhensættelse og dels på baggrund

af en individuel vurdering.

1.3. Likviditetsrisici

Likviditetsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til, at koncernen ikke kan betale sine forpligtigelser.

Koncernens likviditetspolitik:

• fastlægger den overordnede profil for likviditetsrisiko og den valgte risikovillighed til sikring af en for-

svarlig og tilstrækkeligt stabil likviditet, der er tilpasset koncernens forholdsvis enkle kompleksitet.

• sætter rammerne og danner grundlag for likviditetsstyringen, likviditetsstresstests, beredskabs- og finan-

sieringsplaner.

Målet med likviditetspolitikken er:

• at overvåge og styre udviklingen i koncernens kort- og langsigtede likviditet, til sikring af at koncernen til

enhver tid råder over tilstrækkelig likviditet

• sikring af, at likviditetsniveauet i koncernen er hensigtsmæssigt i forhold til forpligtelserne på grundlag

af:

• en vurdering af den relative likviditet i Luxors aktiver på de pågældende markeder og under hensyn til

den tid, der er nødvendig til realisation af aktiverne og prisstrukturen for aktiverne

• aktivernes følsomhed over for andre markedsrisici eller markedsfaktorer.

1.4. Driftsrisici

Driftsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til kontrolsystemer, ledelsesinformation, ledelsesfokus, besvigel-

ser og menneskelige fejl.

Koncernen har opbygget en entydig forretningsgang samt en række interne kontrol- og risikostyringssyste-

mer til minimering af koncernens driftsrisiko.

Investeringsselskabet

uxor

2. RISIKOSTYRING, PANTEBREVE

Investeringsstrategien for pantebreve bygger på en individuel analyse af debitor/kautionist og pant, hvilket

skal medvirke til at mindske kreditrisikoen samt sikre et tilfredsstillende, langsigtet og risikoafvejet afkast.

Bestyrelsen har givet bemyndigelse til, at der kan foretages investeringer i følgende typer af pantebreve:

• Nyere udstedte transportpantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark

• Cirkulerende pantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, oprindeligt udstedt til tredjemand.

Pantebrevene erhverves hovedsageligt i enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, andelslejligheder og

udlejningsejendomme.

Pantebreve købes af ejendomskreditselskaber under tilsyn af Finanstilsynet. Pantebrevsporteføljer afkøbes

dels af ejendomskreditselskaber og dels direkte fra sælger.

Den overordnede ramme for køb af pantebreve er fastlagt med udgangspunkt i ønsket om en bred portefølje

af pantebreve til sikring af risikospredning og risikominimering.

Pantebrevsporteføljen er eksponeret for en række risici, der kan opdeles i henholdsvis kvantificerbare risici

og dynamiske risici:

• kvantificerbare risici kan konstateres og eventuelt afdækkes, inden investeringen foretages.

Udgangspunktet for investeringerne er mange års erfaring med investering i pantebreve.

Inden køb af et pantebrev foretages der et omfattende analysearbejde for at identificere og kvantificere

de risici, der foreligger ved den enkelte investering. I analysen er et væsentligt element overvejelser om,

hvorvidt pantebrevet under svagere konjunkturforløb vil være dækket af pantet.

Den individuelle analyse er en afgørende parameter til nedbringelse af risikoen, samtidig er det koncer-

nens eneste mulighed for at indsamle den fornødne information, idet debitor ikke er forpligtet til at af-

give oplysninger om sin økonomiske situation, når pantebrevet er købt.

Ved investering i pantebreve foretages der altid en afvejning/vægtning af forholdet mellem pantebreve-

nes risiko og afkast, hvor afdækning af risiko altid vægtes højere end muligheden for et højere afkast ved

accept af højere risiko.

De foretagne analyser kan alene minimere risikoen, men ikke eliminere den fuldstændig.

I henhold til lovgivningen skal der ved køb af fast ejendom foreligge en udbetaling på min. 5% af kon-

tantprisen.

Det er selskabets politik, at den pantmæssige sikkerhed ved investering i nyere udstedte transportpante-

breve skal ligge inden for 95% af den kontante handelspris, dog vil en del af de afkøbte pantebreve ikke

ligge inden for 95% af den kontante handelspris som følge af kurstab på udstedelsestidspunktet.

• dynamiske risici er forhold, der kan ændre sig i løbet af pantebrevets levetid, f.eks. kvaliteten af debitor

og pant. Der arbejdes aktivt for at nedbringe risikoen på pantebrevsporteføljen gennem en løbende og

struktureret opfølgning på de pantebreve, der er i restance eller har en risiko for at komme i restance.

De væsentligste risici for pantebrevsporteføljen er markedsrisiko, renterisiko, indfrielsesrisiko, konjunkturer,

operationel risiko og kreditrisiko.

Investeringsselskabet

uxor

2.1. Markedsrisici

Markedsværdien for pantebreve afhænger af udviklingen i de generelle niveauer for en række markedsvari-

abler, f.eks. renter, kredit, konjunkturforhold samt markedets udbud og efterspørgsel.

De generelle markedsrisici for pantebrevsporteføljen er under normale markedsforhold drevet af makroøko-

nomiske forhold, konjunkturforhold, nationale og internationale politiske forhold m.m.

Pantebrevsporteføljen er fordelt på et stort antal pantebreve, debitorer og kautionister samt forskellige typer

af ejendomme og geografiske placeringer, hvorfor der ikke foreligger en væsentlig koncentrationsrisiko.

2.1.1. Renterisiko

Renterisikoen er udtryk for, hvor meget værdien af de fastforrentede pantebreve ændres som følge af ændrin-

ger i renteniveauet.

Pantebrevene anskaffes typisk med en løbetid på 10 til 25 år. Pantebrevene er uopsigelige for koncernen, så-

fremt debitor overholder den indgåede aftale om afvikling, men kan førtidigt indfries af debitor i henhold til

bestemmelserne i det enkelte pantebrev.

Ændringer i markedsrenten for pantebreve påvirker fastsættelsen af den effektive rente på de fastforrentede

pantebreve og dermed dagsværdien af pantebrevsbeholdningen.

Et fald i den effektive rente vil have en positiv indvirkning på dagsværdien af pantebrevsporteføljen, mens en

stigning i den effektive rente vil have en negativ indvirkning på dagsværdien, hvilket vil påvirke resultatet

henholdsvis positivt eller negativt. En del af denne risiko bliver formindsket via de løbende førtidige indfriel-

ser af pantebreve i porteføljen, hvorved der løbende sker en genplacering af pantebrevsporteføljen til den til

enhver tid gældende markedsrente.

Væsentlige ændringer i renteniveauet kan medføre, at dagsværdien af pantebrevsporteføljen ikke modsvarer

værdien af koncernens fremmed- og egenkapital. Ligeledes vil der kunne opstå situationer, hvor rentebetalin-

ger på fremmedkapitalen kan overstige afkastet fra pantebrevsporteføljen, hvilket vil påvirke resultatet nega-

tivt.

Fastforrentede pantebreve måles til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,25% (9,00%). Dagsvær-

direguleringen indeholder ikke ændring af porteføljens kreditkvalitet, idet denne indgår i dagsværdiregule-

ring for kreditrisiko på pantebreve. Årets dagsværdiregulering, der er indregnet i resultatopgørelsen, udgør:

• kr. 3,8 mio. (kr. 1,0 mio.) fra tilgang af pantebreve

• kr. 4,4 mio. (kr. -1,7 mio.) fra indfrielser, afdrag m.m.

• kr. -8,4 mio. (kr. -25,5 mio.) som følge af justering af den effektive rente ved værdiansættelser af de fast-

forrentede pantebreve fra 9% til 9,25% (8,25% til 9,0%).

Renteudviklingen for pantebrevsmarkedet følges på daglig basis ved handel og kontakt med markedet. Ren-

teudviklingens betydning for likviditet og dagsværdi opgøres som minimum kvartårligt.

2.1.2. Indfrielsesrisiko

Vigende ejendomshandel, førtidige indfrielser og den generelle udlånsvillighed kan give en lavere nettotil-

gang af pantebreve end forventet og derved lavere renteindtægter og kursavancer på pantebrevsporteføljen.

Indfrielsesprocenten for pantebreve er i 2022/23 12,9% (16,2%). For 2023/24 forventes førtidige indfrielser

på niveau med regnskabsåret 2022/23.

For nuværende vurderes det, at pantebrevsporteføljen ikke er disponeret for en væsentlig indfrielsesrisiko,

idet det vurderes, at modtagne indfrielser kan geninvesteres i nye pantebreve.

Investeringsselskabet

uxor

2.1.3. Konjunkturer

Værdien af de pantsikrede sikkerheder afhænger af:

• den generelle udvikling på ejendomsmarkedet

• finansieringsmulighederne

• samfundskonjunkturerne.

Faldende ejendomsværdier mindsker koncernens sikkerhed i det enkelte pantebrev, hvilket kan medføre for-

øgede tab på pantebreve, såfremt debitor ikke har mulighed for at betale de forfaldne terminer.

2.2. Operationel risiko

De operationelle risici kan give koncernen direkte eller indirekte økonomiske tab.

Operationelle risici er risikoen for tab, der kan opstå som følge af:

• uhensigtsmæssige eller mangelfulde interne procedurer

• menneskelige fejl

• systemmæssige fejl

• eksterne begivenheder.

Der arbejdes med en række gennemtestede systemer, der sammen med de indarbejdede interne kontroller

skal minimere de operationelle risici.

Der foretages løbende vurdering af de operationelle risici med henblik på at sikre, at der er de nødvendige

sikkerhedsforanstaltninger, kontroller og beredskab.

2.3. Kreditrisiko

Kreditrisiko er en væsentlig risikoparameter ved investering i pantebreve. Kreditrisici knytter sig primært til:

• debitors evne til at betale de løbende ydelser

• risikoen for, at debitorforpligtelsen ikke er tilstrækkeligt dækket af sikkerheden i den pantsatte ejendom

eller hos en eventuel kautionist. Tabsrisikoen på pantebreve har bl.a. sammenhæng med samfundskon-

junkturerne og den løbende sagsbehandling.

Koncernen arbejder kontinuerligt på at styre, mindske og afdække porteføljens kreditrisici:

• Ved en risikoafvejet og gennemarbejdet indkøbspolitik, der er opbygget på baggrund af en lang historisk

erfaring.

• Ved fastsatte krav til debitorer og panter, hvor der ved køb af pantebreve lægges afgørende vægt på at få

adgang til oplysninger om debitors betalingsevne, ejendommens handelsværdi, beliggenhed og tilstand

m.v.

• Ved at arbejde aktivt for at mindske muligheden for tab gennem løbende og tæt sagsopfølgning på de

pantebrevsdebitorer, der kommer i restance eller er i risiko for at komme i restance.

• Ved hjemtagelse af ejendomme på tvangsauktion på et risikoafvejet beslutningsgrundlag.

• Ved at fastholde det personlige gældsansvar overfor debitor i forbindelse med tab på pantebreve.

• Ved at arbejde aktivt med opfølgning på de tabte fordringer, hvilket på sigt vil minimere det oprindelige

tab.

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdiregulering for kreditrisiko i forhold til pantebrevsporteføljens dagsværdi.

Regulering

til dagsværdi, Regulering til

Regulering Pante- kreditrisiko dagsværdi,

til dagsværdi, breve i % af nom. kreditrisiko

kreditrisiko nom. værdi værdi i % af dagsværdi

2020/21 ................................................ 11.554 737.226 1,56% 1,65%

2021/22 ................................................ 12.790 754.040 1,70% 1,84%

2022/23 ................................................ 11.202 755.317 1,48% 1,59%

Realiseret tab på pantebreve modregnet ændring af dagsværdiregulering for kreditrisiko er kr. 2,7 mio.

(kr. 4,5 mio.).

Såfremt dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve havde været 5 procentpoint af dagsværdien, ville

den samlede dagsværdiregulering for kreditrisiko være kr. 35,1 mio. (kr. 34,8 mio.). Denne yderligere dags-

værdiregulering for kreditrisiko ville have haft en negativ indvirkning på resultat før skat med kr. 23,9 mio.

(kr. 22,0 mio.). Et fald i dagsværdiregulering for kreditrisiko på debitorer ville have haft en tilsvarende posi-

tiv indvirkning på resultat før skat.

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Forfaldne pantebrevsydelser målt med og uden

regulering for kreditrisiko på det enkelte pantebrev:

Restancer for pantebreve uden individuel regulering

for kreditrisiko ............................................................... 2.606 3.494

Restancer for pantebreve med individuel regulering

for kreditrisiko ............................................................... 5.713 5.980

8.319 9.474

Regulering af kreditrisiko for pantebrevsydelser udgør kr. 7,2 mio. (kr. 8,0 mio.).

Forfaldsfordeling af restancer på pantebreve uden

individuel regulering for kreditrisiko:

Forfald mellem 0 og 2 måneder ................................... 1.195 1.476

Forfald mellem 3 og 4 måneder ................................... 93 150

Forfald mellem 5 og 6 måneder ................................... 29 57

Forfald mellem 7 og 8 måneder ................................... 78 151

Forfald med mere end 8 måneder ................................. 1.211 1.660

2.606 3.494

Værdi af pantebreve ex. regulering for kreditrisiko ..... 714.087 708.892

Pantebreve opgjort som værdiforringede ..................... 19.633 23.470

Dagsværdiregulering, kreditrisiko ................................ 11.202 12.790

Opgørelsen af værdiansættelsen er foretaget efter en individuel vurdering af debitor og den pant-

mæssige placering.

• For summariske beløbsmæssige oplysninger om pantebrevsbeholdningen henvises til note 16.

• Pantebrevsporteføljen fordelt på ejendomstyper fremgår af ledelsesberetningen.

Investeringsselskabet

uxor

2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af pantebreve

• Udviklingen i renteniveauet

• Konjunkturer

• Kreditrisiko

• Efterspørgsel efter lån og konkurrencen i lånemarkedet

• Porteføljens løbetid

Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i

disse faktorer tæt med henblik på fastsættelse af den markedsmæssigt korrekte effektive rente samt for bedst

muligt at håndtere eventuelle problemstillinger.

Værdien af pantebrevsporteføljen er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdire-

gulering af pantebrevsporteføljen, der kan være både positiv og negativ.

3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME

Investeringer foretages i investeringsejendomme i Danmark til udlejning gennem henholdsvis moderselskab

og det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Ejendommene er opdelt i butiks-, kontor- og bo-

liglejemål samt produktions-, lager- og logistiklejemål.

Koncernens ejendomme er forsikrede mod fysiske skader og ansvar. Koncernens ejendomme vurderes ikke

at have væsentlige tekniske risici.

Koncernen arbejder aktivt for at nedbringe de risici, der kan påvirke koncernens portefølje af investerings-

ejendomme. De væsentligste risici er driftsrisici, kreditrisici, samfundskonjunkturerne, miljørisici og risiko-

komponenter ved fastsættelse af dagsværdi.

3.1. Driftsrisici

Koncernens driftsrisici knytter sig primært til udviklingen i lejeindtægter/udlejningsprocenter, vedligehol-

delse og forbedringer samt driftsomkostninger.

3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter

Til koncernens udlejning og lejeindtægter knytter sig følgende primære risikofaktorer:

• Ledige kvadratmeter

• Mulighed for at genudleje ledige kvadratmeter, defineret som genudlejningsrisikoen, der bl.a. omfatter:

• beliggenhed

• øvrige ledige m

i området

• udviklingen i lejeniveauet

• investeringsejendommenes kvalitet og indretning samt hvilke formål de kan anvendes

• de generelle samfundskonjunkturer

• Fremtidige lovændringer, der kan begrænse mulighederne for huslejestigninger og muligheden for indreg-

ning af stigende omkostninger.

Investeringsselskabet

uxor

Koncern

2022/23 2021/22

i tkr. og % i tkr. og %

Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi ................... 6,4% 6,1%

Udlejningsprocenten i m

pr. 30. september 2023 ........ 85,7% 61,1%

Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i

forhold til opnåelig leje ................................................. 14,1% 42,1%

Gennemsnitlig arealledighed i året................................ 19,6% 25,8%

Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året ..... 3.778 5.081

Et fald i udlejningsprocenten på 5%-point vil med-

føre en gennemsnitlig nedgang i lejeindtægterne med .. 623 640

Koncernens lejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen som følge af:

• Bestemmelser om lejeregulering i de enkelte lejeaftaler. For udlejning til private dog maksimeret til 4% i

2022-2024 som følge af et regeringsindgreb

• Lejeregulering som følge af ændring i en række driftsomkostninger, bl.a. skatter og afgifter

• Lejeregulering som følge af forbedringer af lejemålet i henhold til aftale med lejer.

Koncernen vil som udgangspunkt foretage regulering af huslejerne, i det omfang det er muligt. Dog tages der

ved afvejningen af lejereguleringerne hensyn til risiko for forøget tomgang.

3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer

Det vurderes, at:

• de planlagte vedligeholdelsesarbejder er nødvendige og tilstrækkelige for at opretholde de nuværende

huslejeindtægter.

• de planlagte omkostninger til forbedringer og modernisering:

• kan medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og et højere husle-

jeniveau

• kan fastholde og forbedre ejendommenes kvalitet

• kan medvirke til en forøget værdi af ejendommene.

I det omfang der ikke afholdes de fornødne omkostninger til at sikre ejendommenes kvalitet, er der risiko for

enten øgede fremtidige omkostninger til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter.

3.1.3. Driftsomkostninger

Stigende omkostninger til drift af investeringsejendommene, herunder skatter, afgifter og vedligeholdelse, vil

reducere afkastet af den enkelte investeringsejendom og dermed også investeringsejendommenes dagsværdi,

medmindre disse omkostninger kan pålægges lejerne i henhold til lejekontrakten.

Til driftsomkostningerne knytter sig en risiko for stigninger i prisniveauet for de omkostninger, der løbende

skal afholdes.

For manglende lejeindtægter som følge af ledige m

knytter sig en risiko i forhold til betaling af de driftsom-

kostninger, der skal afholdes uden tilhørende indtægter.

3.2. Kreditrisici

Ved indgåelse af en lejekontrakt afdækkes lejerens betalingsevne, og der stilles som udgangspunkt krav om

indbetaling af depositum, bankgaranti og/eller forudbetalt leje.

Investeringsselskabet

uxor

Koncernen har løbende kontakt med lejerne for på et tidligt tidspunkt at identificere mulige ændringer i loka-

lebehov, dels for at finde en løsning på det eventuelt ændrede behov, dels for hurtigt at kunne finde nye, eg-

nede lejere.

Dette kan dog ikke udelukke, at nogle af koncernens lejere ikke er i stand til at honorere deres fremtidige be-

talingsforpligtelser. Lejere, der ikke er i stand til at betale huslejen (modregnet depositum og forudbetalt

leje), vil resultere i reducerede lejeindtægter som følge af lejeledighed, eventuelle ekstraomkostninger til

genudlejning samt istandsættelse og indretning til nye lejere.

3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici

En økonomisk afmatning vil:

• forøge risikoen for, at koncernens lejere ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser

• svække ejendomsmarkedet og derved påvirke koncernen negativt

• formindske efterspørgslen efter lejemål og derved påvirke lejeledigheden på markedet. På længere sigt

vil det medføre en svækkelse af vilkårene for udlejning og presse niveauet for huslejeindtægterne, hvil-

ket vil medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og faldende markedsværdi for koncernens

investeringsejendomme.

3.4. Miljørisici

Miljørisici for ejendomsporteføljen består primært af risikoen for, at der konstateres forurening på en af inve-

steringsejendommene med efterfølgende udstedelse af myndighedspåbud, der kan være omkostningstunge at

afhjælpe eller påvirke investeringsejendommens værdi negativt.

Som udgangspunkt kan koncernen kun pålægges omkostninger til undersøgelse eller fjernelse af forurening,

som den selv har forårsaget. Koncernen kan dog pålægges disse omkostninger, såfremt en lejer ikke kan be-

tale.

Ved ansøgning om ændring af investeringsejendommenes anvendelse eller ansøgning om byggetilladelser

kan myndighederne stille krav om, at der skal foretages miljøundersøgelser, og i tilfælde af forurening på-

lægge koncernen fjernelse heraf.

3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme

Blandt de væsentligste risikofaktorer ved opgørelse af dagsværdien er fastsættelse af afkastkravet for den en-

kelte investeringsejendom og udlejningsprocenten. Til fastlæggelse af det markedsbestemte afkastkrav er de

primære risikofaktorer:

• Udvikling i renteniveauet

• Inflation

• Efterspørgslen efter den pågældende type af investeringsejendomme

• Ændring i generelle markedsvilkår, hvor en stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på

porteføljens regnskabsmæssige værdi

• Mulighed for refinansiering af prioritetslån

• Specielle forhold gældende for den enkelte investeringsejendom.

Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i

ejendomsmarkedet med henblik på fastsættelse af det markedsmæssigt korrekte afkastkrav samt for bedst

mulig håndtering af de problemstillinger, der opstår.

Værdien af investeringsejendomme er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdi-

regulering af investeringsejendommene, der kan være både positiv og negativ.

Stigende renter kan påvirke dagsværdien af den enkelte investeringsejendom negativt, idet det kan resultere i

krav til stigende afkastprocenter.

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et nettoafkast på 6,4% (6,1%) opgjort som den for-

ventede lejeindtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger.

Koncern

2022/23 2021/22

kr. / % kr. / %

De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse

af dagsværdi er:

Gennemsnitlig leje pr. m

pr. år .................................... 366 376

Udlejningsprocent pr. 30. september 2023 ................... 85,7% 61,1%

Afkastprocent kontor/butik/bolig .................................. 7,00 - 7,50% 6,75 - 7,00%

Afkastprocent lager/produktion/kontor 6,00 - 7,25% 5,50 - 6,75%

Ejendomsrisiko ved ændring af afkastprocenten:

Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5% vil

ejendommenes dagsværdi falde med .............................. 18.830 19.756

Ved et fald i afkastprocenten på 0,5% vil

ejendommenes dagsværdi stige med ............................... 22.111 23.356

4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Andre tilgodehavender:

Ikke-forfaldne tilgodehavender ....................................... 4.974 5.610

Restancer, pantebrevsportefølje uden individuel regule-

ring for kreditrisiko ......................................................... 1.114 1.512

Restancer, pantebrevsportefølje med individuel regule-

ring for kreditrisiko ......................................................... 7.205 7.962

13.293 15.084

5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS

Koncernen lægger vægt på, at kapitalen udnyttes optimalt indenfor de fastlagte rammer for risiko.

Der arbejdes med en afvejet andel af finansiel gearing i balancen til forøgelse af egenkapitalens afkast. Gea-

ringsgraden bliver løbende tilpasset de aktuelle udsigter for renteudviklingen og typerne af aktiver, idet kon-

cernen har fokus på både afkastmulighederne og de medfølgende risici.

De væsentligste risici er likviditetsrisici, renterisici og gearingsrisiko.

5.1. Likviditetsrisici

Det er koncernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere

hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Likviditetsreserverne består af:

• likvide beholdninger

• den løbende likviditetsgenerering fra koncernens aktiver

• uudnyttede kreditfaciliteter.

Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

Investeringsselskabet

uxor

Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge

af koncernens investeringer og finansiering.

Koncernens likviditetsrisici kan inddeles i markedslikviditetsrisici og finansieringslikviditetsrisici.

• Markedslikviditetsrisikoen er risikoen for, at:

• koncernen ikke kan opfylde de aftalte betalingsforpligtelser

• koncernen mangler finansiering, der vil forhindre koncernen i at fastholde den vedtagne strategi

• koncernens pantebreve og investeringsejendomme ikke kan sælges uden at påvirke dagsprisen og dermed

medføre tab.

Koncernens pantebreve og investeringsejendomme er som udgangspunkt anlægsinvesteringer, hvorfor mar-

kedslikviditetsrisikoen primært vil være gældende i et risikoscenario, hvor der vil være behov for frasalg af

anlægsaktiver.

• Finansieringslikviditetsrisikoen består primært af risikoen for:

• at koncernen ikke har adgang til den fornødne likviditet

• at koncernen mister en del af den løbende likviditetsgenerering fra investeringsaktiver

• at koncernen mister sine kreditfaciliteter som følge af manglende overholdelse af aftalte covernants

eller som følge af interne forhold hos koncernens kreditinstitut, hvilket vil resultere i:

• manglende adgang til likviditet, hvilket vil betyde, at koncernen afskæres fra at udvikle den nuvæ-

rende aktivitet samt foretage nye investeringer

• manglende adgang til likviditet, der gør det vanskeligt at opfylde de eksisterende forpligtelser

• stigning i finansieringsomkostningerne, der enten er koncernspecifik og derved ikke kan forklares med

et generelt stigende renteniveau eller er en generel forøgelse af kreditspændet

• stigning i krav til likvid sikkerhedsstillelse for negativ dagsværdi af renteswaps som følge af faldende

markedsrenter

• opsigelse af realkreditlån som følge af manglende likviditet til terminsbetalinger og derved opsigelse

af realkreditlån i henhold til lånenes misligholdelsesbestemmelser.

• Der arbejdes aktivt med styring af koncernens likviditetsrisiko:

• ved at sikre, at investeringsporteføljen har den nødvendige likviditet og løbende likviditetsgenerering

• ved at arbejde med en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen

• med et likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforud-

sete udsving i likviditetstrækket.

Koncernens primære finansieringslikviditetsrisiko er det kontraktlige løbetidsmismatch mellem aktiver og

gæld.

Risikoen for manglende løbende likviditet vurderes som afmålt, idet koncernens aktiver anses for at have den

nødvendige likviditet via det løbende afkast og førtidige indfrielser af pantebreve samt huslejeindtægter.

Den overordnede likviditetsstyring sker med et budget, der dækker en 12-månedersperiode samt en budgette-

ringsmodel, der dækker en periode på op til to år. Der foretages løbende stresstests af likviditets- og finansie-

ringsrisiko for normale og ekstraordinære likviditetsforhold.

Investeringsselskabet

uxor

Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede

fordringer og gæld (nominelle værdier)

Koncern 2022/23

Inden for

Mellem et

Efter fem

Heraf fast-

Heraf variabelt

et år

og fem år

År

I alt

forrentet

tkr.

tkr.*

tkr.

Pantebreve (nom.) .....

34.707

169.582

551.028

755.317

667.728

87.589

Obligationer (nom.) ...

160

640

8.002

8.802

Bankindestående........

476

Realkreditinstitutter,

kontantlånsrestgæld ...

-7.632

-25.732

-58.481

-91.845

Kreditinstitutter .........

-405.308

-250.000

-155.308

30. september 2023 ...

-377.597

144.490

500.549

267.442

334.685

-67.243

Koncern 2021/22

Pantebreve (nom.) ....

34.457

158.671

560.912

754.040

646.110

107.930

Bankindestående.......

8.871

Realkreditinstitutter,

kontantlånsrestgæld ..

-8.330

-25.894

-53.789

-88.013

Kreditinstitutter ........

-386.314

-250.000

-136.314

30. september 2022 ...

-351.316

132.777

507.123

288.584

308.097

-19.513

* Inkl. afdækning med renteswaps

5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitutter

Kreditrisikoen for kredit- og realkreditinstitutter samt finansielle instrumenter søges minimeret ved brug af

dansk SIFI-institutter med høj kreditværdighed.

5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps

Koncernens balance indeholder en væsentlig andel af rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser.

Renterisikoen omfatter risiko ved en ændring af renteniveauet på de finansielle markeder. Renterisikoen

knytter sig primært til fastforrentede pantebreve samt finansieringsrente.

Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på årets resultat.

Koncernen afdækker delvist den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af

renteswaps, når det vurderes at være formålstjenligt, og rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende

niveau i forhold til de omkostninger, der er forbundet hermed. Den renterisiko, der henføres til ændringer i

bidragssatserne, kan ikke afdækkes.

Afdækning af renterisici foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlæg-

ges til en fast rente, samt ved optagelse af realkreditlån med fastrenteperioder over en årrække.

Investeringsselskabet

uxor

I det omfang renterisikoen afdækkes med renteswaps, opstår der en dagsværdirisiko, der primært afhænger af

afdækningens beløbsmæssige størrelse og løbetid. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt.

Rentefølsomheden defineres som ændringen i markedsværdien af renteswaps ved et rentefald på 0,01%-point

(ét basispunkt), hvilket svarer til den urealiserede dagsværdiregulering, der vil opstå, hvis markedsrenten falder

med 0,01%-point (ét basispunkt).

Der stilles likvid sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter. Er dagsværdien af rente-

swaps negativ, stiller moderselskabet sikkerhed for den negative renteswap. Er dagsværdien af renteswaps

positiv, stiller moderselskabets kreditinstitut likvid sikkerhed overfor Selskabet.

Den samlede renteafdækning af kreditinstitutter udgør kr. 250 mio. (kr. 250 mio.) med en restvarighed på op

til ca. 8,75 år. Ligeledes er variabelt forrentede realkreditlån afdækket i op til 9,25 år ved indgåelse af rente-

swaps med kr. 22,9 mio. (kr. 13,0 mio.) (note 28).

Koncernen sammensætter låneporteføljen og afdækningen heraf på baggrund af forventningerne til den frem-

tidige renteudvikling og under hensyntagen til ønsket om en vis stabilitet i basisindtjeningen. Årets dagsvær-

diregulering af gæld til realkreditinstitutter er indregnet i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger

med kr. -1,3 mio. (kr. 13,0 mio.).

Årets dagsværdireguleringen på renteswaps, kr. -0,7 mio. (kr. 42,7 mio.), er indregnet i resultatopgørelsen

under finansieringsomkostninger.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår.

Udsving i renteniveauet vil påvirke koncernens dagsværdier således:

• På pantebrevsbeholdningen vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på

balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 31,8

mio. (kr. 31,5 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på

resultat før skat.

• For variabelt forrentede pantebreve vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til ren-

ten på balancedagen medføre en positiv indvirkning på resultat før skat og egenkapital med kr. 0,9 mio.

• (kr. 1,1 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende negativ indvirkning på resultat

før skat.

• For den variabelt forrentede gæld vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten

på balancedagen medføre en negativ indvirkning på resultat før skat på kr. 1,6 mio. (kr. 1,4 mio.). Et til-

svarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.

• For renteswaps med kreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten

på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 4,7

mio. (kr. 5,8 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på

resultat før skat.

• For renteswaps med realkreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til

renten på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med

kr. 0,3 mio. (kr. 0,3 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv ind-

virkning på resultat før skat.

Investeringsselskabet

uxor

5.3. Finansiel gearing

Koncernens finansielle gearing følges løbende via opgørelser og stresstests samt ved udarbejdelse af de

kvartårlige regnskabsmeddelelser. Bestyrelsen og den daglige ledelse vurderer løbende koncernens kapital-

omkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital.

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Koncernens finansielle gearing:

Kreditinstitutter ............................................................. 405.308 386.314

Realkreditinstitutter ....................................................... 78.665 73.578

Anden gæld ................................................................... 42.548 39.668

Selskabsskat .................................................................. 6.255 11.026

Likvider ......................................................................... -476 -8.871

532.300 501.715

Egenkapital.................................................................... 436.639 455.991

Finansiel gearing ........................................................... 1,22 1,10

Koncernens politik for finansiel gearing er en gearing på maksimalt 2 gange koncernens egenkapital.

5.3.1. Risiko ved finansiel gearing

Koncernens politik for finansieringsrisiko arbejder med en afpasset og risikoafvejet overdækning for koncer-

nens kreditfaciliteter og en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen. Den finansielle gearing øger

afkastpotentialet, men øger samtidig risikoen for tab.

Pludseligt ændrede markedsforhold og kursfald på investeringsaktiver, illikviditet for investeringsaktiver og

stigende finansieringsomkostninger kan resultere i, at koncernen afskæres fra at indgå nye forretninger eller

at kunne honorere sine forpligtelser – begge dele på grund af manglende likviditet og finansiering.

For at minimere risikoen for tab er fastholdelse af koncerns kreditfacilitet en væsentlig parameter, hvorfor

styring af finansieringsrisikoen er afgørende for at minimere risikoen.

Der foretages ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Den finansielle styring retter sig primært mod styring

og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.

Investeringsselskabet

uxor

Koncern 2022/23

Regnskabs- Kontrakt- Mellem

mæssig lige penge- Inden for et og Efter

værdi strømme et år fem år fem år

tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.

Forfaldsoversigt pr. 30. september 2023

Realkreditinstitutter ............. 78.665 109.986 9.890 32.647 67.449

Kreditinstitutter.................... 405.308 405.308 405.308 0 0

Nettoeffekt, renteswaps ....... -33.192 -39.375 -6.636 -23.533 -9.206

450.781 475.919 408.562 9.114 58.243

Koncern 2021/22

Forfaldsoversigt pr. 30. september 2022

Realkreditinstitutter ............. 73.578 100.191 9.807 30.655 59.729

Kreditinstitutter.................... 386.314 386.314 386.314 0 0

Nettoeffekt, renteswaps ....... -32.213 5 605 592 -1.192

427.679 486.510 396.726 31.247 58.537

Forfaldsoversigten er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger. Rentebe-

talinger er estimeret på basis af de nuværende aftaler og markedsforhold. Udiskonterede pengestrømme fra

afledte finansielle instrumenter præsenteres netto, idet parterne har en ret/forpligtelse og intention om at af-

regne netto.

Renteswaps er indgået til dækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån og gæld til kreditinsti-

tutter. Åbentstående renteswaps pr. 30. september 2023 er specificeret i note 28.

Kontraktlige pengestrømme er for gæld til realkreditinstitutter beregnet i henhold til de enkelte låns afdrags-

profil. Kontraktlige pengestrømme for kreditinstitutter er for lån med aftale om fast rente beregnet frem til

lånenes udløb.

Gæld til realkreditinstitutter kan, såfremt koncernen ønsker dette, indfries førtidigt i hele perioden i henhold

til de gældende forudsætninger for de enkelte realkreditlån. Gæld til realkreditinstitutter kan ikke opsiges af

långiver, medmindre der sker misligholdelse. Information om koncernens gæld til realkreditinstitutter frem-

går af note 23.

Gæld til kreditinstitutter kan opsiges af långiver med kort varsel. Information om koncernens gæld til kredit-

institutter fremgår af note 24.

Likviditetsreserven består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfacilite-

ter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

Koncern

2022/23 2021/22

tkr. tkr.

Likviditetsreserven sammensætter sig således:

Likvide beholdninger .................................................... 476 8.871

Uudnyttede kreditfaciliteter .......................................... 144.692 138.686

145.168 147.557

Investeringsselskabet

uxor

Udover ovenstående likviditetsreserve har koncernen en løbende frigivelse af likviditet ved førtidige indfriel-

ser og afdrag på pantebreve samt huslejer. Afdragsprofil for pantebrevsporteføljen fremgår af note 16.

Udnyttelse af uudnyttede kreditfaciliteter er betinget af, at koncernen stiller med en given andel af egne mid-

ler.

6. PENGESTRØMSRISIKO

Pengestrømsrisiko er risikoen for, at investeringsaktivernes pengestrøm vil svinge som følge af ændringer i

markedsrenten. Pengestrømsrisikoen relaterer sig primært til beholdningen af cibor-pantebreve og koncer-

nens gæld.

7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR

Bestyrelsen foretager løbende en vurdering af kapitalstrukturen for at sikre, at der er overensstemmelse mel-

lem koncernens og aktionærernes interesser med det formål at sikre en optimering af forholdet mellem egen-

kapital og gæld, der skal understøtte en langsigtet økonomisk vækst. Bestyrelsen og den daglige ledelse ar-

bejder kontinuerligt med koncernens kapitalstruktur med henblik på at sikre koncernens evne til at absorbere

væsentlig finansiel uro og understøtte en langsigtet økonomisk vækst.

Kapitalstrukturen består af egenkapital, omfattende aktiekapital, frie reserver og overført resultat, finansielle

forpligtelser i form af gæld til kreditinstitutter, realkreditinstitutter, skyldig selskabsskat og likvider samt lø-

bende afdrag på pantebreve.

8. MEDARBEJDERRISICI

Koncernen er afhængig af kompetente og motiverede medarbejdere. Der fokuseres i øvrigt på videreuddan-

nelse af medarbejderne for at fastholde og tiltrække velkvalificerede medarbejdere, der kan bidrage til sik-

ring af, at koncernen kan realisere sine målsætninger.

9. SYSTEMRISICI

En betydelig del af koncernens drift understøttes af IT-systemer og data, og det er afgørende, at IT-syste-

merne har en høj grad af tilgængelighed.

IT-risikoen omfatter nedbrud, ustabilitet og utilgængelighed til IT-systemerne, der bl.a. kan forårsages af:

• Eksterne nedbrud, bl.a. fiber- og/eller strømafbrydelser

• Tekniske nedbrud i IT-infrastruktur eller lokalnetværket

• Cyberangreb såsom ransomware-angreb (låsning af filer, hvor der kræves løsepenge for at frigive filer)

Nedbrud i koncernens interne og eksterne IT-systemer vil kunne medføre mistet problemhåndtering med tab

som følge samt kunne have omdømmemæssige konsekvenser.

Der arbejdes aktivt for at sikre koncernens IT-sikkerhed. Der er udarbejdet generelle IT-retningslinjer, som

giver et sikkerhedsniveau, der bør kunne sikre en stabil drift.

Der arbejdes kontinuerligt for en høj datasikkerhed med det formål at undgå, at uvedkommende får adgang

til systemer og data, der kan misbruges til skade for koncernen eller dens interessenter.

Investeringsselskabet

uxor

32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen

Obser- Ikke-

Noterede verbare observer-

Koncern i tkr. priser input bare input

pr. 30. september 2023 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 702.885 702.885

Obligationer ................................................... 8.276 0 0 8.276

Investeringsejendomme ................................. 0 0 253.600 253.600

Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.176 16.176

Renteswaps .................................................... 0 33.343 0 33.343

Andre aktiver ................................................. 476 5.667 0 6.143

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.752 39.010 972.661 1.020.423

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 478.190 0 478.190

Anden gæld .................................................... 0 33.900 0 33.900

Renteswaps .................................................... 0 151 0 151

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 512.241 0 512.241

Koncern i tkr.

pr. 30. september 2022

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 696.102 696.102

Investeringsejendomme ................................. 0 0 256.400 256.400

Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.387 16.387

Renteswaps .................................................... 0 32.701 0 32.701

Andre aktiver ................................................. 8.871 5.457 0 14.328

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.871 38.158 968.889 1.015.918

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 453.699 0 453.699

Anden gæld .................................................... 0 34.200 0 34.200

Renteswaps .................................................... 0 488 0 488

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 488.387 0 488.387

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen, fortsat

Obser- Ikke-

Noterede verbare observer-

Moderselskab i tkr. priser input bare input

pr. 30. september 2023 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 702.885 702.885

Obligationer ................................................... 8.276 0 0 8.276

Investeringsejendomme ................................. 0 0 189.400 189.400

Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.176 16.176

Datterselskab ................................................. 0 0 86.371 86.371

Renteswaps .................................................... 0 32.859 0 32.859

Andre aktiver ................................................. 364 5.667 0 6.031

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.640 38.526 994.832 1.041.998

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 448.520 0 448.520

Anden gæld .................................................... 0 33.900 0 33.900

Renteswaps .................................................... 0 114 0 114

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 482.534 0 482.534

Moderselskab i tkr.

pr. 30. september 2022

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 696.102 696.102

Investeringsejendomme ................................. 0 0 190.500 190.500

Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.387 16.387

Datterselskab ................................................. 0 0 89.102 89.102

Renteswaps .................................................... 0 32.701 0 32.701

Andre aktiver ................................................. 8.778 5.457 0 14.235

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.778 38.158 992.091 1.039.027

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 433.904 0 433.904

Anden gæld .................................................... 0 34.200 0 34.200

Renteswaps .................................................... 0 367 0 367

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 468.471 0 468.471

Investeringsselskabet

uxor

Specifikation af aktiver, der måles til dagsværdi i balancen baseret på niveau 3

Investerings- Domicil-

Koncern i tkr. pr. 30. september 2023 Pantebreve ejendomme ejendom

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2022 ..................... 696.102 256.400 16.387

Afskrivninger ................................................................ 0 0 -211

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... 1.432 -2.800 0

Tilgang .......................................................................... 135.473 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 130.122 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2023 .............. 702.885 253.600 16.176

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -156 -2.800 0

Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2023

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2022 ..................... 696.102 190.500 16.387

Afskrivninger ................................................................ 0 0 -211

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... 1.432 -1.100 0

Tilgang .......................................................................... 135.473 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 130.122 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2023 .............. 702.885 189.400 16.176

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -156 -1.100 0

Koncern i tkr. pr. 30. september 2022

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2021 ..................... 698.437 201.100 10.264

Afskrivninger ................................................................ 0 0 -206

Omvurderet værdi ......................................................... 0 0 6.329

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -27.342 55.300 0

Tilgang .......................................................................... 172.454 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 147.447 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 .............. 696.102 256.400 16.387

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -26.106 55.300 0

Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2022

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2021 ..................... 698.437 142.400 10.264

Afskrivninger ................................................................ 0 0 -206

Omvurderet værdi ......................................................... 0 0 6.329

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -27.342 48.100 0

Tilgang .......................................................................... 172.454 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 147.447 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 .............. 696.102 190.500 16.387

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -26.106 48.100 0

Investeringsselskabet

uxor

Klassifikation af finansielle instrumenter

Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet er foretaget således:

Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.

Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte

eller indirekte.

Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata.

Metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdier

De anvendte metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er beskre-

vet nedenfor. De anvendte metoder er uændrede i forhold til regnskabsåret 2021/22.

Pantebreve

Pantebreve måles til dagsværdi på baggrund af observerbare data i markedet.

Markedet for pantebreve:

Platformen for køb og salg af pantebreve er ikke et formelt organiseret marked med daglige noteringer som på

f.eks. en børs eller en handelsplatform. Det er et marked, hvor køber og sælger finder hinanden gennem et

professionelt netværk af pantebrevshandlere og via forretningsmæssige kontakter i markedet.

Selskabet har via sin mangeårige tilknytning til pantebrevsmarkedet et indgående kendskab til aktørerne på

pantebrevsmarkedet, som består af pantebrevshandlere med tilladelse fra Finanstilsynet.

Pantebrevsmarkedets organiseringsgrad kan påvirke dels effektiviteten mellem sælger og aftager, dels likvidi-

teten i markedet.

Prisdannelsen:

Pantebreve handles sædvanligvis til kurser, der relaterer sig til henholdsvis debitor og pantets kvalitet samt det

øvrige kapitalmarked.

Som aktiv køber i pantebrevsmarkedet er det muligt at danne sig et billede af det aktuelle dagsprisniveau, dels

via den mængde af tilbud, der løbende modtages, dels via kontakten med pantebrevsmarkedet.

Kurserne på pantebreve er ikke så volatile som for fx obligationer, idet der er flere faktorer, der skal indregnes

i den effektive forrentning, herunder ekstraordinære afdrag, indfrielseskurser samt administrationsomkostnin-

ger og forventninger til tab.

Investering i pantebreve har en prisfølsomhed, der er forbundet med samfundskonjunkturerne. Ved negative

samfundskonjunkturer bliver debitorerne generelt dårligere til at betale, hvilket resulterer i større tabshensæt-

telser og tab.

Værdiansættelse af pantebrevsporteføljen:

Pantebrevenes prisfølsomhed overfor samfundskonjunkturerne betyder, at koncernens fastforrentede pante-

breve værdiansættes til dagsværdi i to niveauer:

• Fastforrentede pantebreve:

• nom. kr. 649,4 mio. (kr. 625,2 mio.) fastforrentede pantebreve, opgøres til dagsværdi på baggrund af

den effektive rente på 9,25% (9,00%), der er opgjort på baggrund af konstaterede markedsdata fratruk-

ket hensættelse til kreditrisiko. Ved opgørelsen af dagsværdien kan kursen ikke overstige de enkelte

pantebreves indfrielseskurs.

• nom. kr. 18,3 mio. (kr. 20,9 mio.) fastforrentede pantebreve, opgøres til dagsværdi svarende til kost-

pris fratrukket hensættelse for kreditrisiko.

• Regulering for kreditrisiko er opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pante-

brev, der er i restance.

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens cibor-pantebreve værdiansættes ligeledes i to niveauer:

• pantebrevsporteføljen opgøres til dagsværdi svarende til kostpris

• regulering for kreditrisiko opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pantebrev,

der er i restance.

Metoden for værdiansættelse til dagsværdi er baseret på de parametre, som en kvalificeret, villig og uaf-

hængig markedsdeltager vurderes at ville basere sin prissætning på.

Ved dagsværdiberegningen udregnes en markedsværdikurs ud fra den fastsatte effektive rente. Beregning

sker ved brug af grundlæggende algoritmer for nutidsværdiberegning med indregning af de eventuelt ved-

hængende renter.

Ved vurdering af pantebrevenes dagsværdi er der en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdi-

ansættelsen af pantebrevsporteføljen, herunder fremtidige begivenheder, debitorernes betalingsevne og sam-

fundskonjunkturerne. Koncernen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der ef-

ter koncernens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af

tidligere erfaringer og forventninger til samfundskonjunkturerne.

I dagsværdihierarkiet er pantebreve kategoriseret i niveau 3.

Koncern og

moderselskab

Realiserede kursavancer indregnet i resultat-

opgørelsen under posten finansieringsindtægter ... kr. 6,8 mio.

Koncernens køb i regnskabsåret ............................ kr. 135,5 mio.

Koncernens afdrag og indfrielser .......................... kr. 138,6 mio.

Afledte finansielle instrumenter:

Dagsværdi af renteswaps er værdiansat til nutidsværdien af den estimerede pengestrøm baseret på observer-

bare swap-kurver.

Andre aktiver:

Andre aktiver indeholder tilgodehavenderenter fra pantebreve samt positiv værdi af afledte finansielle instru-

menter indgået til sikring af dagsværdien af de indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra

observerbare data.

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme er værdiansat til dagsværdi og kategoriseret i niveau 3 i dagsværdihie-

rarkiet.

Investeringsejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der

har været anvendt konsistent gennem en årrække.

Koncernens afkastmodel indeholder følgende hovedelementer:

+ Lejeindtægter

+ Refusioner og andre indtægter

- Driftsomkostninger

- Udvendig vedligeholdelse

- Administration

Nettoresultat/afkastprocent - evt. omkostninger til genudlejning = Dagsværdi

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens dagsværdi måles med udgangspunkt i de individuelle kriterier for den enkelte investeringsejen-

dom og på baggrund af den enkelte ejendoms budget for det kommende regnskabsår inklusive omkostninger

af ekstraordinær karakter.

Lejeindtægter indregnes for udlejede m

i henhold til indgåede kontrakter. Lejeindtægter for ikke-udlejede

indregnes med forventet lejeindtægt ved udlejning.

Afkastprocenten fastsættes individuelt for den enkelte investeringsejendom. Ved fastsættelse af afkastkravet

tages hensyn til konkrete forhold for den enkelte ejendom, herunder ændringer i den enkelte ejendoms for-

hold, bestemmelser i lejekontrakter, udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, be-

liggenhed og køb og salg inden for samme ejendomssegment. Derudover tages hensyn til den generelle ud-

vikling i økonomien, herunder udviklingen i det generelle renteniveau, efterspørgslen og udbuddet af ejen-

domme og investorernes krav til afkast.

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien

er afhængig af fremtidige begivenheder, blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og samfundskon-

junkturerne. Værdiansættelsen bygger på en forudsætning om et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter

ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

Moderselskab Koncern

Afkast på investeringsejendomme ........................ kr. 5,1 mio. kr. 6,4 mio.

Køb og salg i regnskabsåret* ................................ kr. 0,0 mio. kr. 0,0 mio.

Samlet dagsværdiregulering i regnskabsåret ......... kr. -1,1 mio. kr. -2,8 mio.

* Selskabet indgik i regnskabsåret 2021/22 en betinget aftale om salg af en ejendom til en dansk pensionskasse. Der er i regn-

skabsåret indgået en aftale om forlængelse af den forventede overtagelse til senest den 30. september 2024. Potentiel forøgelse

af dagsværdi for ejendom solgt betinget af, at der opnås en endelig og upåanket lokalplan med en for parterne tilfredsstillende

bebyggelsesprocent.

Datterselskab:

Det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S er værdiansat til dagsværdi. Selskabets væsentligste

aktivitet er at drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom samt administration og ind-

drivelse af fordringer.

Datterselskabet måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte

værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi efter

samme værdiansættelsesmetode som moderselskabet.

Egenkapital opgjort til dagsværdi ......................... kr. 86,4 mio.

Dagsværdireguleringer i regnskabsåret ................. kr. 2,3 mio.

Køb og salg i regnskabsåret .................................. kr. 0,0 mio.

Passiver

Gæld til realkreditinstitutter:

Dagsværdi af lån til realkreditinstitutter er værdiansat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obli-

gationer.

Gæld til kreditinstitutter:

Kortfristet, variabelt forrentet gæld er værdiansat til kurs 100.

Langfristet, fastforrentet gæld er værdiansat til nutidsværdi, hvor alle estimerede faste pengestrømme tilba-

gediskonteres. De forventede pengestrømme for den enkelte kontrakt baseres på kontraktuelle pengestrømme

og observerbare markedsdata.

Andre passiver:

Anden gæld indeholder skyldige renter samt negative værdier af afledte instrumenter indgået til sikring af

dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.

Investeringsselskabet

uxor

33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver

Indregnet Dagsværdi Indregnet Dagsværdi

værdi værdi

Koncern i tkr. 2022/23 2022/23 2021/22 2021/22

Værdipapirer .................................................. 711.161 711.161 696.102 696.102

Investeringsejendomme ................................. 253.600 253.600 256.400 256.400

AKTIVER, DER MÅLES

TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP-

GØRELSEN ................................................. 964.761 964.761 952.502 952.502

Domicilejendomme ....................................... 16.176 16.176 16.387 16.387

AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGS-

VÆRDI OVER ANDEN TOTAL-

INDKOMST ................................................. 16.176 16.176 16.387 16.387

Andre tilgodehavender .................................. 6.088 6.088 7.122 7.122

Renteswaps .................................................... 33.343 33.343 32.701 32.701

Likvider ......................................................... 476 476 8.871 8.871

TILGODEHAVENDER .............................. 39.907 39.907 48.694 48.694

Kreditinstitutter.............................................. 405.308 405.308 386.314 386.314

Realkreditinstitutter ....................................... 72.882 72.882 67.385 67.385

Afledte finansielle instrumenter, ændring i

dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen ...... 151 151 488 488

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTAT-

OPGØRELSEN ........................................... 478.341 478.341 454.187 454.187

Deposita ......................................................... 5.689 5.689 4.446 4.446

Anden gæld .................................................... 42.548 42.548 39.668 39.668

Realkreditinstitutter ....................................... 5.783 5.227 6.193 5.697

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 54.020 53.464 50.307 49.811

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver, fortsat

Indregnet Dagsværdi Indregnet Dagsværdi

værdi værdi

Moderselskab i tkr. 2022/23 2022/23 2021/22 2021/22

Værdipapirer .................................................. 711.161 711.161 696.102 696.102

Investeringsejendomme ................................. 189.400 189.400 190.500 190.500

Datterselskab ................................................. 86.371 86.371 89.102 89.102

AKTIVER, DER MÅLES

TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP-

GØRELSEN ................................................. 986.932 986.932 975.704 975.704

Domicilejendomme ....................................... 16.176 16.176 16.387 16.387

AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGS-

VÆRDI OVER ANDEN TOTAL-

INDKOMST ................................................. 16.176 16.176 16.387 16.387

Andre tilgodehavender .................................. 5.787 5.787 6.690 6.690

Renteswaps .................................................... 32.859 32.859 32.701 32.701

Likvider ......................................................... 364 364 8.778 8.778

TILGODEHAVENDER .............................. 39.010 39.010 48.169 48.169

Kreditinstitutter.............................................. 405.308 405.308 386.314 386.314

Realkreditinstitutter ....................................... 43.212 43.212 47.590 47.590

Afledte finansielle instrumenter, ændring i

dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen ...... 114 114 367 367

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESUL-

TATOPGØRELSEN ................................... 448.634 448.634 434.271 434.271

Deposita ......................................................... 3.730 3.730 2.617 2.617

Anden gæld .................................................... 41.162 41.162 38.799 38.799

Realkreditinstitutter ....................................... 5.783 5.227 6.193 5.697

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 50.675 50.119 47.609 47.113

Investeringsselskabet

uxor

34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolk-

ningsbidrag blevet udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten 2022/23.

Nye og ændrede standarder med ikrafttrædelse i efterfølgende regnskabsår 2023/24 forventes ikke at få be-

tydning for Selskabet.

35. Nøgletal

Indtjening pr. aktie (EPS): Nettoresultat/gennemsnitligt udestående, aktier

Indre værdi pr. cirkulerende aktie: Egenkapital/antal aktier

Egenkapitalforrentning i procent p.a.: Resultat efter finansielle poster/gennemsnitlig egenkapital

Egenkapitalandel i procent: Egenkapital/aktiver i alt.

Udbytteprocent: Udbytte pr. aktie/ ultimo aktiekurs.

13.12.2023 IK