Untitled

Årsrapport

1. oktober 2021 - 30. september 2022

(Selskabets 49. regnskabsår)

Investeringsselskabet Luxor A/S

Frederiksborggade 50, 4. 1360 København K  CVR-nr. 49 63 99 10  Tlf. 33 32 50 15

 
 
Investeringsselskabet 
L
uxor 
A
S 
INDHOLDSFORTEGNELSE 
 
LEDELSESPÅTEGNING ............................................................................................................................................ 1 
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING .................................................................................. 2 
BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S ............................................................................. 6 
Selskabsoplysninger ...................................................................................................................................................... 6 
Koncernens hoved- og nøgletal ..................................................................................................................................... 7 
Årets basisindtjening ..................................................................................................................................................... 8 
Årets resultat ................................................................................................................................................................. 8 
Regnskabsårets 4. kvartal 2022 ..................................................................................................................................... 8 
Forretningsområder ....................................................................................................................................................... 8 
Pantebreve ..................................................................................................................................................................... 9 
Investeringsejendomme............................................................................................................................................... 10 
Finansiering, kreditinstitutter ...................................................................................................................................... 12 
Realkreditlån ............................................................................................................................................................... 12 
Pengestrøm og likviditet ............................................................................................................................................. 12 
Risikofaktorer.............................................................................................................................................................. 13 
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer ........................................................................... 13 
Usikkerhed ved indregning og måling ........................................................................................................................ 13 
Udbytte ........................................................................................................................................................................ 13 
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning ............................................................................. 13 
Forvalter af alternativ investeringsfond ...................................................................................................................... 14 
Redegørelse for samfundsansvar ................................................................................................................................. 14 
Miljø- og klimapåvirkning .......................................................................................................................................... 14 
Sociale forhold og medarbejderforhold ....................................................................................................................... 14 
Menneskerettigheder ................................................................................................................................................... 14 
Antikorruption og bestikkelse ..................................................................................................................................... 15 
Kapitalforhold ............................................................................................................................................................. 15 
Change of control ........................................................................................................................................................ 15 
God selskabsledelse .................................................................................................................................................... 15 
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen ............................ 16 
Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv ................................................................................................................ 16 
Aftale mellem selskabet og ledelsen ........................................................................................................................... 18 
Udsendte selskabsmeddelelser i 2021/22 .................................................................................................................... 18 
Afholdte bestyrelsesmøder i 2021/22 .......................................................................................................................... 18 
Finanskalender for regnskabsåret 2022/23 .................................................................................................................. 18 
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2021 - 30. SEPTEMBER 2022 .................... 19 
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2022 .................................................................................................................... 20 
EGENKAPITALOPGØRELSE .................................................................................................................................. 22 
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2021 - 30. SEPTEMBER 2022 .......................... 23 
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER ............................................................................................................... 24 
 
 

Investeringsselskabet

uxor

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. oktober 2021 - 30. sep-

tember 2022 for Investeringsselskabet Luxor A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS), som

godkendt af EU, og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskab og årsregnskab giver et retvisende billede af koncernens og sel-

skabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af koncernens og

selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens

og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og finansielle stilling samt en

beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 15. december 2022

Direktion

Jannik Rolf Larsen

Bestyrelse

Steffen Heegaard Casper Moltke Michael Hedegaard Lyng

Formand

Investeringsselskabet

uxor

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING

Til aktionærerne i Investeringsselskabet Luxor A/S

Revisionspåtegning på regnskabet

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passi-

ver og finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-

skabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt

af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til bestyrelsen.

Hvad har vi revideret

Investeringsselskabet Luxor A/S’s koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022 omfatter

totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel

koncernen som selskabet (”regnskabet”).

Grundlag for konklusion

Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderligere krav, der er gældende i

Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisi-

onen af regnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Uafhængighed

Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale ret-

ningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har op-

fyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med disse krav og IESBA Code.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU)

nr. 537/2014.

Valg

Vi blev første gang valgt som revisor for Investeringsselskabet Luxor A/S den 2. februar 1996 for regnskabsåret 1. oktober 1995 –

30. september 1996. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 27 år

frem til og med regnskabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskabet

for 2021/22. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion

herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.

Centralt forhold ved revisionen

Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved revisi-

onen

Værdiansættelse af pantebreve

Koncernen ejer en portefølje af pantebreve, som måles til dags-

værdi.

Koncernens pantebreve udgør TDKK 696.102 pr. 30. september

2022, hvori der er indeholdt en negativ regulering for kreditrisiko

på nødlidende pantebreve på TDKK 12.790.

Pantebreve måles til dagsværdi, som fastsættes på baggrund af et

afkastkrav på pantebrevsporteføljen, samt fastsættelse af nødven-

dige korrektioner til den opgjorte dagsværdi for nødlidende pante-

breve (pantebreve i restance), hvor den yderligere kreditrisiko ikke

er afspejlet i afkastkravet på porteføljen.

Vi fokuserede på værdiansættelse af pantebreve, fordi opgørelsen

er kompleks og fastlæggelse af forudsætningen om afkastkrav på

porteføljen indebærer høj grad af subjektivitet.

Der henvises til note 16 og 31.

Vi vurderede den af ledelsen anvendte metode til måling af

dagsværdien af pantebreve bl.a. baseret på vores viden

om pantebrevsmarkedet.

Vi vurderede og udfordrede det fastsatte afkastkrav ved at

sammenholde med markedsdata.

Vi gennemgik ledelsens proces for identifikation af pante-

breve i restance, værdiansættelse af underliggende sikker-

heder og opgørelse af nødvendige korrektioner for nødli-

dende pantebreve.

Vi testede på stikprøvebasis opgørelsen af dagsværdier

samt negativ regulering for kreditrisiko, som ikke er afspej-

let i den effektive rente på porteføljen.

Investeringsselskabet

uxor

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Koncernen ejer en portefølje af investeringsejendomme, som må-

les til dagsværdi.

Koncernens investeringsejendomme udgør TDKK 256.400 pr. 30.

september 2022.

Dagsværdien opgøres på baggrund af en afkastbaseret model, hvor

de betydelige forudsætninger er følgende:

1. fastsættelse af afkastkrav for den enkelte ejendom.

2. fastsættelse af lejeniveauer for ledige lokaler som led i op-

gørelsen af ejendommenes nettoresultat.

3. fastsættelse af nødvendige korrektioner til den opgjorte

dagsværdi især vedrørende fradrag for forestående vedli-

geholdelse, herunder renovering af ledige lokaler mv.

Vi fokuserede på værdiansættelse af investeringsejendomme, fordi

fastlæggelse af betydelige forudsætninger indebærer høj grad af

subjektivitet.

Der henvises til note 14 og 32.

Vi vurderede den af ledelsen anvendte metode til måling af

dagsværdien af investeringsejendomme bl.a. baseret på

vores viden om ejendomsmarkedet.

Vi vurderede og udfordrede de fastsatte afkastkrav ved at

sammenholde med markedsudvikling og historiske data.

Vi gennemgik ledelsens proces for fastsættelse af lejeni-

veauer for ledige lokaler samt nødvendige korrektioner til

den opgjorte dagsværdi.

Vi testede på stikprøvebasis nøjagtigheden af de anvendte

forudsætninger og data, der indgår i fastsættelse af dags-

værdien.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le-

delsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelses-

beretningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde

væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn-

skabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberet-

ningen.

Ledelsens ansvar for regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse

med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere

ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset

om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om

forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat

drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk al-

ternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af regnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes

besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men

er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid

vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes

som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger,

som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige

vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

 Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, ud-

former og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at

danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end

ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladel-

ser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

Investeringsselskabet

uxor

 Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende

efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kon-

trol.

 Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og til-

knyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

 Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om

der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe be-

tydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal

vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstræk-

kelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores re-

visionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte

driften.

 Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet

afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

 Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i

koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre

koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt be-

tydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisio-

nen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den

om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte

sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved

revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revi-

sionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen

Som et led i revisionen af regnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en

konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022, med filnavnet

213800RPOLXUUMNKIM33-2022-09-30-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning

2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport

i XHTML-format og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabets hovedopgørelser.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

 Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,

 Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer

i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt,

 At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og

 For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er ud-

arbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering

af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i

ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

 Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,

 Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsproces-

sen,

 Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet,

 Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksono-

mien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,

 Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og

 Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022, med filnavnet

213800RPOLXUUMNKIM33-2022-09-30-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-

forordningen.

Investeringsselskabet

uxor

København, den 15. december 2022

PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 33 77 12 31

Torben Jensen Morten Jørgensen

statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor

mne18651 mne32806

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S

Selskabsoplysninger

Forretning og strategi

Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med

en fleksibel investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer.

Selskabets overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem

anlægsinvesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko.

Selskabet har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne, i det omfang årets resultat og øvrige for-

hold tillader dette.

Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilladel-

se til at investere i pantebreve, obligationer og ejendomme.

Koncernoversigt

E-mail: luxor@luxor.dk

Hjemmeside: www.luxor.dk

Hjemsted: København, Danmark

Bestyrelse

Casper Moltke, formand

Steffen Heegaard

Michael Hedegaard Lyng

Direktion

Jannik Rolf Larsen, adm. direktør

Revision

PricewaterhouseCoopers, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Strandvejen 44, 2900 Hellerup.

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes den 26. januar 2023 kl. 15.00 hos Hotel Kong Arthur - Nørresøgade 11,

1370 København K.

Forslag, som aktionærer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være anmeldt skriftligt

for bestyrelsen senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Det vil sige senest den 15. december 2022.

Investeringsselskabet Luxor A/S

DI-Ejendoms Invest A/S

100%

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens hoved- og nøgletal

OKTOBER - SEPTEMBER

4. kvt. 4. kvt.

Millioner kroner 2021/22 2020/21 2019/20 2018/19 2017/18 2021/22 2020/21

Hovedtal

Indtægter ................................................ 121,3 105,2 85,9 81,6 69,3 -1,4 26,1

Bruttoindtjening ..................................... 114,6 99,0 75,7 69,0 61,6 -3,7 24,3

Resultat før skat ..................................... 137,7 77,1 46,3 19,7 29,6 3,8 18,9

Resultat .................................................. 107,8 59,4 36,0 15,3 23,3 2,6 14,6

Totalindkomst ........................................ 112,7 59,4 36,0 15,3 23,3 7,5 14,6

Basisindtjening ...................................... 52,4 57,6 42,4 29,0 27,1 12,1 13,7

Langfristede aktiver ............................... 1.001,7 919,3 894,9 890,5 847,1 1.001,7 919,3

Kortfristede aktiver ................................ 17,3 17,4 17,5 17,8 20,0 17,3 17,4

Aktiver i alt ............................................ 1.019,0 936,7 912,4 908,3 867,1 1.019,0 936,7

Investering i materielle anlægsaktiver ... 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3 0,0 0,0

Egenkapital ............................................ 456,0 393,3 358,9 345,8 353,6 456,0 393,3

Langfristede forpligtelser ...................... 112,6 118,7 125,4 116,8 72,7 112,6 118,7

Kortfristede forpligtelser ....................... 450,4 424,7 428,1 445,7 440,8 450,4 424,7

Forslag til udbytte for regnskabsåret ..... 50,0 50,0 25,0 23,0 23,0 50,0 50,0

Resultat til analyseformål

Resultat (efter skat) ................................ 107,8 59,4 36,0 15,3 23,3 2,6 14,6

Nøgletal

Værdier pr. 100 kr. aktie

Indtjening pr. aktie (kr.) (EPS) .............. 107,78 59,42 36,03 15,26 23,32 2,61 14,63

Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.) .. 455,99 393,28 358,86 345,83 353,57 455,99 393,28

Egenkapitalforrentning i procent p.a. .... 25,38 15,80 10,22 4,36 6,61 2,30 15,17

Egenkapitalandel i procent .................... 44,75 41,99 39,33 38,07 40,77 44,75 41,99

Finansiel gearing ................................... 1,10 1,25 1,41 1,50 1,37 1,10 1,25

Udbytte pr. aktie (kr.)* .......................... 50,00 50,00 25,00 23,00 23,00 50,00 50,00

Aktiekapital

Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.) ....... 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Antal cirkulerende aktier (mio. kr.) ....... 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr.

aktie

Laveste ................................................... 560 424 334 402 405 735 545

Højeste ................................................... 935 590 484 555 460 925 590

Ultimo .................................................... 880 560 434 416 426 880 560

Omsætning på fondsbørsen, stk. ............ 24.826 21.273 14.057 11.104 13.249 3.800 2.428

Noteret på fondsbørsen, stk. .................. 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000

Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med nøgletalsdefinitionerne bagerst i årsrapporten. Resultat og

udvandet resultat pr. aktie er i overensstemmelse med IAS 33.

* Beregnet på baggrund af forslag til udlodning af udbytte.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Årets basisindtjening

Koncernens basisindtjening for regnskabsåret 2021/22 er kr. 52,4 mio. (kr. 57,6 mio.), hvilket er på niveau

med den seneste udmelding om en basisindtjening i niveauet kr. 52,0 mio. i selskabsmeddelelse nr. 1,

2022/23 af 14. november 2022.

Basisindtjeningen på kr. 52,4 mio. er højere end det oprindeligt forventede niveau for basisindtjening i års-

rapporten for 2020/21, som var i niveauet kr. 42,0 mio. Den højere basisindtjening skyldes primært:

 kr. 6,8 mio. fra forøgede finansieringsindtægter

 kr. 3,6 mio. fra et bedre forløb for nettotab/-gevinst på pantebreve

Basisindtjeningen er opgjort som årets resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle ak-

tiver, renteswaps og realkreditlån.

Årets basisindtjening har ikke været væsentligt påvirket af Covid-19 eller krigen i Ukraine.

Årets resultat

Årets resultat før skat er kr. 137,7 mio. (kr. 77,0 mio.), og efter indregning af årets skat på kr. 29,9 mio.

(kr. 17,6 mio.) er årets resultat efter skat kr. 107,8 mio. (kr. 59,4 mio.).

Årets resultat før skat er kr. 85,3 mio. højere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:

 kr. -26,1 mio. fra dagsværdireguleringer af pantebreve primært som følge af, at den effektive rente til

værdiansættelse af de fastforrentede pantebreve er justeret fra 8,25% til 9,00%

 kr. 55,7 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt omkostninger

til optagelse af realkreditlån

 kr. 55,3 mio. fra dagsværdireguleringer af koncernens investeringsejendomme

Regnskabsårets 4. kvartal 2022

Koncernens basisindtjening for regnskabsårets 4. kvartal 2022 er kr. 12,1 mio. (kr. 13,7 mio.), og resultat før

skat er kr. 3,8 mio. (kr. 18,9 mio.).

Kvartalets resultat før skat er kr. 8,3 mio. lavere end basisindtjeningen, hvilket skyldes:

 kr. -25,5 mio. fra dagsværdireguleringer af pantebreve primært som følge af, at den effektive rente til vær-

diansættelse af de fastforrentede pantebreve er justeret fra 8,25% til 9,00%

 kr. 16,3 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter

 kr. 0,9 mio. fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Forretningsområder

Koncernens balance, kr. 1.019,0 mio. (kr. 936,7 mio.), omfatter følgende forretningsområder:.

2021/22 2020/21

mio. kr. mio. kr.

Pantebreve ........................................... 696,1 698,4

Investeringsejendomme ...................... 256,4 201,1

I alt ...................................................... 952,5 899,5

Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansieringen og effekten af

renteafdækning omtales under afsnittene finansiering og gæld.

Investeringsselskabet

uxor

Pantebreve

Dagsværdi af koncernens pantebrevsbeholdning er kr. 696,1 mio. (kr. 698,4 mio.), og den nominelle værdi er

kr. 754,0 mio. (kr. 737,2 mio.).

Dagsværdien af koncernens pantebrevsbeholdning er fordelt med kr. 599,3 mio. (kr. 578,6 mio.) i fastforren-

tede pantebreve og kr. 96,8 mio. (kr. 119,8 mio.) i variabelt forrentede cibor-pantebreve.

Det samlede afkast af pantebrevsbeholdningen for regnskabsåret er som følger:

2021/22 2020/21

mio. kr. mio. kr.

Renteindtægter ......................................................... 59,0 57,1

Kursavancer ............................................................. 12,4 12,3

Andre finansieringsindtægter ................................... 0,6 0,4

Dagsværdiregulering, tilgang ................................... 1,0 0,7

Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv. ...... -1,7 -2,5

Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive

rente fra 8,25% til 9,0% ........................................... -25,5 0

45,8 68,0

Direkte omkostninger, pantebreve ........................... 1,9 2,1

Nettotab/-gevinst, pantebreve:

Konstaterede tab på pantebreve og dagsværdi-

regulering for kreditrisiko ........................................ -4,5 -3,0

Indgået på tidligere afskrevne fordringer ................. 9,5 5,0 12,0 9,0

48,9 74,9

Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 625,2 mio. (nom. kr. 576,3 mio.), måles i balancen til dagsværdi på

grundlag af en effektiv rente på 9,00% p.a. (8,25% p.a.).

Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 20,9 mio. (nom. kr. 26,0 mio.), og cibor-pantebreve, nom. kr. 107,9 mio.

(nom. kr. 134,9 mio.), måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til pantebrevenes kostpris.

Ved værdiansættelsen af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko

kr. 12,8 mio. (kr. 11,5 mio.), hvilket svarer til 1,8% (1,6%) af beholdningen.

Beholdningens gennemsnitlige dagsværdi pr. pantebrev er tkr. 329,1 (tkr. 324,2).

Pantebrevsbeholdningens nominelle værdi er kr. 754,0 mio. (kr. 737,2 mio.). Regnskabsårets til- og afgang

af pantebreve består af en tilgang på nom. kr. 172,5 mio. (kr. 183,8 mio.) og afgang på kr. 155,7 mio. (kr.

184,5 mio.). Regnskabsårets tilgang af pantebreve består primært af enkeltstående pantebreve købt på bag-

grund af en individuel vurdering.

Indfrielsesprocenten for pantebreve i regnskabsåret 2021/22 er 16,2% (19,9%).

Kursavancer fra indfriede pantebreve er kr. 12,4 mio. (kr. 12,3 mio.), hvilket er højere end forudsat. De høje-

re kursavancer hidrører fra sammensætningen af anskaffelseskurserne for de indfriede pantebreve samt en

højere førtidig indfrielsesprocent på porteføljen end forudsat.

Koncernen forventer for det kommende regnskabsår lavere førtidige indfrielser og kursavancer under hen-

syntagen til den nuværende makroøkonomiske udvikling samt en pantebrevsbeholdning på niveau med 30.

september 2022.

Investeringsselskabet

uxor

Nettotab/-gevinst fra pantebreve er positiv med kr. 5,0 mio. (kr. 9,0 mio.), hvilket er bedre end forudsat.

I nettotab/-gevinst fra pantebreve, kr. 5,0 mio., er der indregnet:

 konstaterede nettotab på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser med kr. 4,5 mio.

(kr. 3,0 mio.) inklusiv regulering til imødegåelse af kreditrisiko på pantebreve og tilgodehavende

pantebrevsydelser

 indgået på tidligere afskrevne fordringer med kr. 9,5 mio. (kr. 12,0 mio.).

Pantebrevsbeholdningen er fordelt på følgende ejendomstyper:

2021/22 2020/21

Enfamiliehuse ............................................... 68,90% 63,00%

Ejerlejligheder ............................................... 4,41% 5,21%

Andelsboliger ................................................ 4,42% 4,55%

Sommerhuse .................................................. 5,40% 5,88%

Nedlagte landbrug ......................................... 2,32% 2,84%

Beboelse og erhverv ...................................... 3,42% 3,43%

Landbrug ....................................................... 1,40% 1,88%

Udlejningsejendomme .................................. 8,39% 11,39%

Handel og industri ......................................... 0,72% 0,86%

Andre............................................................. 0,62% 0,96%

I alt ................................................................ 100,00% 100,00%

Den gennemsnitlige restløbetid på pantebrevsbeholdningen før ekstraordinære afdrag og førtidige indfrielser

er ca. 9,25 år (9,5 år).

Investeringsejendomme

Koncernens balance indeholder 5 (5) udlejningsejendomme med en dagsværdi på kr. 256,4 mio.

(kr. 201,1 mio.).

Afkast på investeringsejendomme for regnskabsåret er som følger:

2021/22 2020/21

mio. kr. mio. kr.

Husleje................................................ 12,8 15,8

Direkte omkostninger, investerings-

ejendomme ......................................... 4,8 4,0

8,0 11,8

Dagsværdiregulering .......................... 55,3 9,5

63,3 21,3

Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme, i alt kr. 55,3 mio., vedrører:

 Dagsværdiregulering af lager-, logistik- og produktionsejendomme med kr. 23,7 mio. (ekskl. Naverland

3-5, 2600 Glostrup). Ejendommenes positive dagsværdiregulering kan primært henføres til en øget efter-

spørgsel efter ejendomme i dette segment. Ejendommenes dagsværdier er som følge af udviklingen i

markedet blevet efterprøvet ved indhentning af mæglervurderinger.

 Dagsværdiregulering af ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup med kr. 31,6 mio.

Investeringsselskabet

uxor

Ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup:

Selskabet har i regnskabsåret indgået en betinget aftale om salg af ejendommen til en dansk pensionskas-

se med forventet overtagelse senest den 31. december 2023.

Aftalen er betinget af godkendelse hos købers investeringskomite samt tilfredsstillende due diligence,

som omfatter gennemgang af både juridiske og tekniske forhold samt jordbunds- og miljøforhold. Afta-

len er endvidere betinget af, at der vedtages en endelig og upåanket lokalplan, der opfylder de mellem

parterne aftalte kriterier for opnåelse af bebyggelsesprocent til boligformål.

Selskabet offentliggjorde den 1. maj 2022 meddelelse nr. 9, 2021/22, hvori det blev oplyst, at den betingede

købsaftale er godkendt af købers investeringskomité, og at den aftalte due diligence omfattende gennemgang

af både juridiske og tekniske forhold samt jordbunds- og miljøforhold er afsluttet tilfredsstillende.

Opnås der efterfølgende en for Selskabet tilfredsstillende bebyggelsesprocent til boligformål, der er endeligt

og upåanket vedtaget i en lokalplan, kan dagsværdien af ejendommen potentielt forøges med yderligere op

imod ca. kr. 50 mio.

Vedtages der ikke en endelig og upåanket lokalplan, eller bliver den opnåede bebyggelsesprocent ikke fuldt

tilfredsstillende, foreligger der vilkår i den betingede aftale om salg, der kan resultere i at den potentielle for-

øgelse af dagsværdien med kr. 50 mio. ikke kan realiseres eller en ophævelse af købsaftalen.

Selskabet vil, når der foreligger en endelig og upåanket lokalplan, offentliggøre en selskabsmeddelelse her-

om sammen med oplysninger om den endelige handelsværdi og overtagelsesdag.

Ejendommen er fortsat værdiansat og indregnet som investeringsejendom i koncernbalancen til en værdi der

er understøttet af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel.

Information om koncernens ejendomsportefølje:

Koncern

2021/22 2020/21

i mio. og % i mio. og %

Ejendomsportefølje ....................................................... 34.000 m

34.000 m

Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi ................... 6,1% 7,2%

Udlejningsprocenten i m

pr. 30. september 2022 ........ 61,1% 91,5%

Mistet leje som følge af lejeledighed ............................ 5,4 1,2

Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold

til opnåelig leje pr. 30. september 2022 ........................ 42,1% 7,7%

Gennemsnitlig arealledighed i året................................ 25,8% 8,5%

Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året ..... 5,1 1,2

Regnskabsårets lavere udlejningsprocent på 61,1% (91,5%) skyldes primært et opsagt og fraflyttet lejemål i

ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup, som kun er blevet delvist genudlejet.

Efter regnskabsårets afslutning er der genudlejet ca. 7.500 m

på en tidsbegrænset lejeaftale, hvilket vil løfte

koncernens udlejningsprocenten til 79,5%.

Der er i regnskabsåret ikke anvendt omkostninger til renovering og istandsættelse i forbindelse med udlej-

ning af koncernens ejendomme (kr. 0,0 mio.).

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens beholdning af investeringsejendomme fordelt på type er som følger:

2021/22 2020/21

mio. kr. Afkastinterval mio.kr. Afkastinterval

Kontor/butik/bolig ................ 25,5 6,75 - 7,00% 25,5 6,5%

Lager/produktion/kontor ...... 230,9 5,50 - 6,75% 175,6 6,5 - 7,5%

I alt ....................................... 256,4 5,50 - 7,00% 201,1 6,5 - 7,5%

Finansiering, kreditinstitutter

Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 386,3 mio. (kr. 400,0 mio.), der er opta-

get i danske kroner.

Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 250 mio. (kr. 250,0 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarig-

hed på op til ca. 9,75 år (jf. note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps er som følge af ren-

teudviklingen kr. 40,7 mio. (kr. 7,5 mio.).

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdi-

regulering på renteswaps med kreditinstitutter er pr. 30. september 2022 kr. 32,7 mio. (kr. -8,3 mio.). Beløbet

udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.

Pr. 8. December 2022 er den samlede dagsværdi på renteswaps med kreditinstitutter kr. 25,5. Dagsværdire-

guleringen af renteswaps for perioden 1. oktober – 8. december 2022 udgør kr. -7,2 mio.

Realkreditlån

Dagsværdien af koncernens gæld til realkreditinstitutter er kr. 73,1 mio. (kr. 89,5 mio.).

Regnskabsårets dagsværdiregulering af realkreditinstitutter er kr. 13,0 mio. (kr. 2,6 mio.).

Koncernen har i regnskabsåret optaget kr. 10,1 mio. i realkreditlån, der er optaget som kontantlån udstedt på

basis af 1,0% i rente og med udløb i år 2043. Ved afregning af det optagne lån er kr. 4,8 mio. anvendt til om-

prioritering af to realkreditlån med udløb i 2023 og 2028.

Koncernen har fastlåst renten på kr. 13,0 mio. (kr. 23,5 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til

5,25 år. Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps for realkreditlån er kr. 2,0 mio. (kr. 1,1 mio.).

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede dagsvær-

diregulering på renteswaps med realkreditinstitutter er kr. -0,5 mio. (kr. -2,5 mio.). Beløbet udlignes ved lø-

bende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.

Pr. 8. December 2022 er den samlede dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitutter kr. -0,6 mio. Dags-

værdireguleringen af renteswaps for perioden 1. oktober - 8. december 2022 udgør kr. -0,2 mio.

Pengestrøm og likviditet

Likviditet fra koncernens drift udgør kr. 41,8 mio. (kr. 47,8 mio.).

Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo septem-

ber 2022, gennemføre de planlagte aktiviteter for det kommende regnskabsår.

Investeringsselskabet

uxor

Risikofaktorer

Til koncernens aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, som kan opdeles i kategorier. For en uddyb-

ning af disse og andre faktorer henvises til beskrivelse af koncernens risikofaktorer, der fremgår af note 31.

Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer

Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter:

30/9 2022 30/9 2021

mio. kr. mio. kr.

Ændring i Dags- Ændring Dags- Dags- Ændring Dags-

parameter værdi af værdi værdi værdi af værdi værdi

Pantebreve 1% effektiv rente 696,1 -31,5 664,6 698,4 -30,9 667,5

Investeringsejendomme 0,5% afkastkrav 256,4 -19,4 237,0 201,1 -13,1 188,0

Renteswaps 0,5% renteændring 32,2 5,6 37,8 -10,8 9,4 -1,4

Det skal tilføjes, at såfremt ovennævnte parametre måtte udvikle sig negativt som følge af en rentestigning,

vil der modsvarende kunne konstateres en vis reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån. En æn-

dring af renteniveauet på 1% på den del af selskabets finansiering, som ikke er optaget til fast rente over en

flerårig periode, vil påvirke resultatopgørelsen før skat med ca. kr. 1,4 mio. (kr. 1,5 mio.) på årsbasis.

Usikkerhed ved indregning og måling

Ved udarbejdelsen af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og opstiller de forud-

sætninger, der danner grundlag for præsentation, indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtel-

ser. De væsentligste regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger fremgår af afsnittet væsentlige

skøn, forudsætninger og vurderinger i årsrapportens note 2, anvendt regnskabspraksis.

Udbytte

På baggrund af en samlet vurdering af årets resultat, udviklingen i basisindtjeningen, foreliggende resultat-

forventninger samt en effektiv udnyttelse af kapitalstrukturen m.v., stiller bestyrelsen forslag om et udbytte

på kr. 50,0 mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 50,0 (kr. 50,0) pr. aktie. Hvilket svarer til en udbytteprocent

på 5,7 (8,9).

Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning

For det kommende regnskabsår forventes på indeværende tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 38 mio.,

hvilket er identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 1, 2022/23 af 14. november 2022.

Reduktionen i den forventede basisindtjening i forhold til regnskabsåret 2021/22 skyldes primært en forvent-

ning om lavere kursavancer og en negativ udvikling i nettotab/-gevinst på pantebreve under hensyntagen til

forventningerne til den nuværende makroøkonomiske udvikling, samt en forventning om lavere nettolejeind-

tægter fra koncernens ejendomsportefølje.

Dagsværdiregulering af renteswaps indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 8. december 2022 påvirke

årets resultat før skat med kr. -7,4 mio.

De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den fakti-

ske basisindtjening kan derfor adskille sig fra forventningerne i årsrapporten.

Selskabet er i et vist omfang afhængig af samfundspåvirkningen som følge af Covid-19 og krigen i Ukraine

og foretager løbende vurdering af, om der skal foretages justering af basisindtjeningen på baggrund heraf.

Investeringsselskabet

uxor

Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporterne niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der

offentliggøres ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver æn-

drer sig på daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de faktiske forventninger allere-

de på det tidspunkt, hvor det offentliggøres.

Koncernens finansielle risici er omtalt i note 31.

Forvalter af alternativ investeringsfond

Investeringsselskabet Luxor A/S har tilladelse af 28. november 2014 til at kunne udøve forvaltningsvirksom-

hed som forvaltende alternativ investeringsfond, jf. § 6, stk. 1, i Lov om forvaltere af alternative investe-

ringsfonde m.v.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer i moderselskabets oplysninger.

Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S, hvorfor selskabets aktier ikke kan indløses, og akti-

ens handelsværdi kan derfor afvige fra selskabets indre værdi.

Oplysninger til investorer kan læses på www.luxor.dk under investor information.

Redegørelse for samfundsansvar

Som følge af Selskabets strategi (jf. side 5), størrelse og aktivsammensætning, der primært omfatter investe-

ring i pantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark og investering i og udlejning af investerings-

ejendomme i Danmark, har bestyrelsen besluttet ikke at vedtage politikker for samfundsansvar. Der har i

2021/22 ikke været forhold, der gør, at ledelsen har fundet det påkrævet at indføre særskilte politikker på en-

kelte områder.

Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at vedtage politikker på området.

Miljø- og klimapåvirkning

Med udgangspunkt i selskabets størrelse og aktiviteter, der primært omfatter investering i pantebreve med

tinglyst pant i fast ejendom i Danmark og investeringsejendomme beliggende i Danmark, har bestyrelsen

besluttet ikke at vedtage politikker for miljø- og klimapåvirkninger. Dette som følge af at en række væsentli-

ge forhold omkring miljø og klimapåvirkning i forvejen er reguleret ved lov, samt en vurdering af, at miljø-

og klimapåvirkning ikke udgør en væsentlig risiko .

Sociale forhold og medarbejderforhold

Investeringsselskabet Luxor A/S har en vederlagspolitik, der offentliggøres på selskabets hjemmeside sam-

men med vederlagsrapporten. Selskabet har ikke vedtaget en politik for sociale forhold og medarbejderfor-

hold, idet koncernens aktiviteter foregår i Danmark, hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov.

Ledelsen lægger stor vægt på at sikre, at der i koncernen er et tilfredsstillende og tidssvarende arbejdsmiljø.

Medarbejderne er en af koncernens vigtigste ressourcer og afgørende for værdiskabelsen, idet koncernens

fremtidige udvikling er afhængig af, at den også fremover kan fastholde og tiltrække den nødvendige kvalifi-

cerede arbejdskraft til varetagelse af koncernens hovedaktiviteter. Forholdet indgår i koncernens ansættelses-

forhold.

Menneskerettigheder

Ledelsen har vurderet, at der ikke er behov for at vedtage en særskilt politik for overholdelse af menneskeret-

tigheder, idet Investeringsselskabet Luxor A/S alene er repræsenteret i Danmark, hvor risikoen for manglen-

de overholdelse af menneskerettigheder er begrænset, og da Selskabet i øvrigt følger gældende love og regler

i Danmark.

Ledelsen har i 2021/22 ikke oplevet konkrete tilfælde, hvor menneskerettigheder er blevet krænket.

Investeringsselskabet

uxor

Antikorruption og bestikkelse

Investeringsselskabet Luxor A/S har ikke vedtaget en politik for antikorruption og bestikkelse, idet koncernen

alene er repræsenteret i Danmark, hvor risikoen for korruption og bestikkelse er begrænset, og i øvrigt følger gæl-

dende love og regler i de enkelte lande.

Ledelsen har i 2021/22 ikke oplevet konkrete tilfælde af korruption og bestikkelse.

Politik for dataetik

Investeringsselskabet Luxor A/S tager ansvar for at opbevare oplysninger om Selskabet debitorer, lejere, medar-

bejdere og samarbejdspartere, og har udarbejdet en politik og redegørelse for dataetik, som er offentliggjort på

koncernens hjemmeside: www. http://www.luxor.dk/investor-information/politikker/

Kapitalforhold

Oplysninger, der har til formål at fremme omsætningen af selskabets aktier, fremgår af note 19 og i forlængelse af

selskabets redegørelse for virksomhedsledelse, der fremgår af selskabets hjemmeside under punktet investor in-

formation.

Change of control

Låneaftaler og andre væsentlige aftaler ændres ikke som følge af change of control.

God selskabsledelse

Komiteen for god selskabsledelse offentliggjorde 2. december 2020 nye anbefalinger for god selskabsledelse ba-

seret på "følg eller forklar" - princippet. Det er bestyrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger i rapporten

om Corporate Governance følges af Investeringsselskabet Luxor A/S’ ledelse.

Selskabets anbefalinger for god selskabsledelse er sidst opdateret den 15. december 2022.

Investeringsselskabet Luxor A/S har på følgende områder valgt at følge en anden praksis:

 Selskabets generalforsamling afholdes ikke via webcast eller anden digital transmittering.

 Selskabet har ikke en politik for samfundsansvar herunder menneskerettigheder og klimapåvirkning som følge

af selskabets størrelse og aktiviteter, der primært omfatter investering i pantebreve med tinglyst pant i fast

ejendom i Danmark og investering i og udlejning af investeringsejendomme i Danmark.

 Bestyrelsen har ikke valgt en næstformand som følge af bestyrelsens størrelse.

 Selskabets bestyrelse er ikke uafhængig, idet to tredjedel af de generalforsamlingsvalgte ikke er uafhængige

som følge af anciennitet.

 Selskabet benytter pt. ikke udvalg eller komitéer, idet bestyrelsen finder, at en lille operationel bestyrelse mu-

liggør, at alle væsentlige drøftelser og beslutninger kan træffes af den samlede bestyrelse.

 Bestyrelsen gennemfører en årlig evaluering af dets arbejde, og der inddrages ikke ekstern bistand til evalue-

ringen mindst hver tredje år.

 Den samlede bestyrelse drøfter resultatet af bestyrelsesevalueringen. Processen for evalueringen samt evalue-

ringens overordnede konklusioner omtales ikke i ledelsesberetningen, på selskabets hjemmeside eller på gene-

ralforsamlingen.

 Selskabet har etableret en intern whistleblowerordning. Der er ikke etableret en ekstern whistleblowerordning

En lovpligtig gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til komiteen for god selskabsledelses anbefalinger kan læ-

ses på http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/ under punktet Aktionærinformation.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen

Bestyrelse og direktion har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse

med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regn-

skabsaflæggelsen.

Virksomheden har systemer for risikostyring og interne kontroller for at sikre, at den interne og eksterne finan-

sielle rapportering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation.

Investeringsselskabet Luxor A/S har udarbejdet en redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2021/22,

som kan læses på http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/.

Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv

Bestyrelsen består af tre medlemmer, der vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsesmedlemmer vælges for et år

ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i såvel danske som udenland-

ske erhvervsvirksomheder bortset fra 100%-ejede dattervirksomheder.

(D) Direktør, (BF) Bestyrelsesformand, (B) Bestyrelsesmedlem, (BD) Bestyrelsesmedlem og direktør, (AC) Formand for

Audit Committee, (E) ejer. (M/K) M (mand) K (kvinde)

Advokat Casper Moltke: Født 1943.

Formand (M) Indtrådt i bestyrelsen 1992.

Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelsesmedlem

Kompetencer:

Casper Moltke har mere end 40 års erfaring som praktiserende advokat inden for erhvervsret,

insolvensret, procedure og retssager i lands- og højesteret. Casper Moltke har som praktise-

rende advokat ført en lang række regressager vedr. køb og salg af pantbreve, herunder sager

vedr. misligholdelse og inddrivelse.

Uddannelse:

Cand.jur. - Københavns universitet

Ledelseshverv:

Advokatfirmaet Moltke (E)

Bestyrelseshonorar 2021/22 tkr. 340.

Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 65.000.

Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 100%

Udløb af valgperiode: 26/1 2023

Direktør Steffen Heegaard: Født 1959.

Bestyrelsesmedlem (M) Indtrådt i bestyrelsen 2008.

Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelsesmedlem og investor

Kompetencer:

Steffen Heegaard har mere end 30 års erfaring med Investor Relation, markedskommunika-

tion og ESG i Topdanmark, hvor han var Head of Investor Relations, Communications og

ESG, Executive samt Vice President i Topdanmark.

Uddannelse:

Cand.merc. fir. - CBS

Board Leadership Masterclass, CBS

Ledelseshverv:

Janica A/S (BF), Penneo A/S (B), DBA-2 ApS (BD), Nordic Fintech ApS (D), HC Ander

sen Capital 2 ApS (B), Radiobotics Invest ApS (D), Flowering ApS (BF)

Bestyrelseshonorar 2021/22 tkr. 170.

Beretning

Investeringsselskabet

uxor

Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 62.800.

Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 100%

Udløb af valgperiode: 26/1 2023

Direktør Michael Hedegaard Født 1969.

Lyng: Indtrådt i bestyrelsen 2013.

Bestyrelsesmedlem (M) Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelses- og komitémedlem, rådgiver samt investor

Kompetencer:

Michael Hedegaard Lyng har mere end 20 års erfaring som CEO og CFO i børsnoterede

selskaber i forskellige sektorer samt mere end 20 års erfaring som bestyrelses- og komi

témedlem i en række noterede og ikke noterede selskaber. Michael Hedegaard Lyng har

særlige kompetencer inden for regnskab, økonomistyring, revision-, risiko og complian-

ce, kapitalmarkeder samt finansiering.

Uddannelse:

Cand.merc.aud. - CBS

MBA @ IMD, Switzerland

Executive Coach, ACC ICF @ Grow2

Ledelseshverv:

Burmeister & Wain Scandinavian Contractor A/S (BF og AC).

Elektro-Isola A/S (B), Mesco Denmark A/S (B), Jane Kønig A/S (BF), NB Bespoke Kitchens

ApS (D), The PT Gym ApS (D), Lyng Invest Holding ApS (D), Lyng og Leander ApS (BF),

Lumske Holding ApS (D), Challenge 2019 ApS (D). Kadeau ApS (BF)

Bestyrelseshonorar 2021/22 tkr. 170.

Uafhængigt bestyrelsesmedlem.

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 0.

Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 80%

Udløb af valgperiode: 26/1 2023

Direktør Jannik Rolf Larsen: Dansk Industri Holding A/S (B og D), Neralda Holding ApS (D), J Rolf Larsen Holding

Direktion (M) ApS (D).

Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 200.000 og nom.

kr. 42.823.900 gennem ejerskabet af Neralda Holding ApS.

Født 1969.

Indtrådt i direktionen: 2015.

I det omfang et bestyrelsesmedlem ikke deltager i et bestyrelsesmøde, sendes det samlede bestyrelsesmateriale til

det pågældende medlem inden afholdelse af mødet, således at denne har mulighed for at kommentere på indholdet

inden bestyrelsesmødet afholdes.

Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af selskabets ledelse

Bestyrelsen i Investeringsselskabet Luxor A/S består af tre medlemmer. Status er, at ingen af bestyrelsens med-

lemmer pt. er kvinder.

Bestyrelsen definerer, hvilke kompetencer selskabet har behov for, og vurderer løbende, om dens sammensætning

og medlemmernes kompetencer enkeltvis og samlet afspejler de krav og behov, selskabet har. Vurderingen sker

med henblik på at øge værdiskabelsen og sikre den nødvendige fornyelse sammenholdt med ønsket om kontinui-

tet.

Bestyrelsen har vurderet, at der ikke har været behov for justering af personsammensætningen i bestyrelsen, og

som følge heraf er der i indeværende år ikke sket udskiftning i selskabets bestyrelse.

Investeringsselskabet

uxor

Bestyrelsen har i henhold til årsregnskabslovens § 99b vedtaget et måltal, hvor der tilstræbes valgt kvindelige be-

styrelsesrepræsentanter svarende til mindst 20% af den samlede bestyrelse inden 2024.

Selskabet har i flere år fokuseret på mangfoldighed blandt dets medarbejdere og i ledelsen, herunder en ligelig

fordeling mellem mænd og kvinder. Selskabets øvrige ledelsesniveauer består af direktion (M) og CFO (K), le-

delsesniveauet er således besat med en ligelig fordeling mellem mænd og kvinder.

En fordeling mellem kønnene på 40/60 % anses af Erhvervsstyrelsen som ligelig, hvorfor der ikke rapporteres

yderligere måltal eller politikker for selskabets kønsmæssige sammensætning på øvrige ledelsesniveauer.

Aftale mellem selskabet og ledelsen

Aftaler mellem selskabet og dets ledelse fremgår af note 11 og 29.

Udsendte selskabsmeddelelser i 2021/22

06. september 2022 Finanskalender 2022/23

23. august 2022 Delårsrapport for 3. kvartal 1/10 2021 - 30/6 2022

06. august 2022 Opjustering af forventningerne til basisindtjeningen for 2021/22

24. maj 2022 Halvårsrapport for 1.halvår 1/10 2021 - 31/3 2022

01. maj 2022 Fondsbørsmeddelse

24. februar 2022 Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 - 31/12 2021

10. februar 2022 Fondsbørsmeddelse

31. januar 2022 Forløb af selskabets ordinære generalforsamling

06. januar 2022 Indkaldelse til ordinære generalforsamling 31. januar 2022,

16. december 2021 selskabsmeddelelse nr. 4 2021/22

12. november 2021 Fondsbørsmeddelse af 12. november 2021

26. oktober 2021 Storaktionærmeddelse

15. oktober 2021 Korrektion af Fondsbørsmeddelse af 13. oktober 2021

13. oktober 2021 Fondsbørsmeddelse af 13. oktober 2021

Afholdte bestyrelsesmøder i 2021/22

23. august 2022

24. maj 2022

24. februar 2022

16. december 2021

30. november 2021

Finanskalender for regnskabsåret 2022/23

15. december 2022 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2021 - 30/9 2022.

26. januar 2023 Ordinær generalforsamling.

24. februar 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2022 - 31/12 2022.

30. maj 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2022 - 31/3 2023.

24. august 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2022 - 30/6 2023.

15. december 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2022 - 30/9 2023.

Investeringsselskabet

uxor

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2021 - 30. SEPTEMBER 2022

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. Note tkr. tkr.

72.432 70.371 4 Finansieringsindtægter .......................................... 72.432 70.371

4.989 9.000 5 Nettotab/-gevinst, pantebreve ............................... 4.989 9.000

-14.022 -562 6 Dagsværdiregulering, finansielle aktiver .............. -26.106 -1.760

63.399 78.809 Indtægter, finansielle aktiver ................................. 51.315 77.611

8.372 10.875 7 Huslejeindtægter ................................................... 12.800 15.803

Dagsværdiregulering, investerings-

48.100 12.700 14 ejendomme ............................................................ 55.300 9.500

56.472 23.575 Indtægter, investeringsejendomme........................ 68.100 25.303

0 0 Andre indtægter ..................................................... 1.837 2.249

119.871 102.384 Indtægter i alt ...................................................... 121.252 105.163

1.867 2.121 Direkte omkostninger, værdipapirer ..................... 1.867 2.121

3.129 2.543 8 Direkte omkostninger, ejendomme ....................... 4.809 4.017

114.875 97.720 Bruttoindtjening i alt .......................................... 114.576 99.025

-34.005 6.890 9 Finansieringsomkostninger ................................... -39.945 4.189

148.880 90.830 Resultat efter finansieringsomkostninger .............. 154.521 94.836

3.536 2.756 10 Andre eksterne omkostninger................................ 3.755 2.893

10.454 12.147 11 Personaleomkostninger ......................................... 12.806 14.625

214 200 13 Afskrivninger ........................................................ 275 262

14.204 15.103 Administrationsomkostninger ............................... 16.836 17.780

134.676 75.727 Resultat før skat .................................................. 137.685 77.056

27.022 16.336 12 Skat af årets resultat .............................................. 29.910 17.633

107.654 59.391 ÅRETS RESULTAT ........................................... 107.775 59.423

Poster, der ikke kan reklassificeres i resultatopgørelsen:

Domicilejendom, der måles til

6.329 0 omvurderet værdi via anden totalindkomst ........... 6.329 0

1.392 0 Skat af årets totalindkomst .................................... 1.392 0

112.591 59.391 TOTALINDKOMST I ALT ............................... 112.712 59.423

107,7 59,4 22 Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr. ...... 107,8 59,4

Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr.

107,7 59,4 (udvandet værdi) ................................................... 107,8 59,4

21 Resultatdisponering

Investeringsselskabet

uxor

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2022

AKTIVER

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. Note tkr. tkr.

16.387 10.264 Domicilejendomme ............................................... 16.387 10.264

127 135 Driftsmateriel og inventar ..................................... 138 207

16.514 10.399 13 Materielle anlægsaktiver .................................... 16.525 10.471

190.500 142.400 14 Investeringsejendomme ......................................... 256.400 201.100

190.500 142.400 Investeringsejendomme ...................................... 256.400 201.100

89.102 78.397 15 Kapitalandel i dattervirksomheder ........................ 0 0

696.102 698.437 16 Værdipapirer ......................................................... 696.102 698.437

0 8.100 28 Andre tilgodehavender .......................................... 0 8.100

32.701 1.165 28 Renteswaps ............................................................ 32.701 1.165

817.905 786.099 Finansielle anlægsaktiver ................................... 728.803 707.702

1.024.919 938.898 Langfristede aktiver ............................................ 1.001.728 919.273

6.690 5.340 17 Andre tilgodehavender .......................................... 7.122 5.917

1.161 1.374 Periodeafgrænsningsposter ................................... 1.244 1.457

7.851 6.714 Tilgodehavender .................................................. 8.366 7.374

8.778 9.457 18 Likvide beholdninger .......................................... 8.871 10.064

16.629 16.171 Kortfristede aktiver ............................................ 17.237 17.438

1.041.548 955.069 AKTIVER ............................................................ 1.018.965 936.711

Investeringsselskabet

uxor

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2022

PASSIVER

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. Note tkr. tkr.

100.000 100.000 19 Aktiekapital ........................................................... 100.000 100.000

22.526 10.321 Reserve for dagsværdi, datterselskab .................... 0 0

50.000 50.000 Foreslået udbytte ................................................... 50.000 50.000

4.923 0 Andre reserver, domicilejendom ........................... 4.923 0

278.542 233.079 Overført overskud ................................................. 301.068 243.279

455.991 393.400 Egenkapital .......................................................... 455.991 393.279

37.012 19.380 12 Udskudt skat .......................................................... 45.898 26.095

48.091 56.796 23 Realkreditinstitutter ............................................... 65.248 80.421

367 10.762 28 Renteswaps ............................................................ 488 11.314

757 742 Anden gæld ........................................................... 948 930

86.227 87.680 Langfristede forpligtelser ................................... 112.582 118.760

5.692 6.249 23 Realkreditinstitutter ............................................... 8.330 8.872

386.314 400.016 24 Kreditinstitutter ..................................................... 386.314 400.016

2.617 2.316 Deposita ................................................................ 4.446 4.291

54.981 55.082 Gæld til dattervirksomheder .................................. 0 0

11.026 4.514 12 Selskabsskat .......................................................... 11.026 4.514

38.042 4.525 27 Anden gæld ........................................................... 38.720 5.661

0 621 28 Renteswaps ............................................................ 0 621

658 666 Periodeafgrænsningsposter ................................... 1.556 697

499.330 473.989 Kortfristede forpligtelser .................................... 450.392 424.672

585.557 561.669 Forpligtelser ......................................................... 562.974 543.432

1.041.548 955.069 PASSIVER ........................................................... 1.018.965 936.711

Investeringsselskabet

uxor

EGENKAPITALOPGØRELSE

Moderselskab

Reserve for Reserve for

Aktie- Aktie- dagsværdi, opskrivning

kapital kapital Overført dattersel- domicil- Foreslået

A-aktier B-aktier overskud skaber ejendom udbytte I alt

tkr. tkr tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2020 ......................... 17.500 82.500 224.886 9.123 0 25.000 359.009

Årets resultat .............................. 0 0 8.193 1.198 0 50.000 59.391

Udbetalt udbytte......................... 0 0 0 0 0 -25.000 -25.000

Transaktioner med aktionærer.... 0 0 0 0 0 -25.000 -25.000

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2021 ................... 17.500 82.500 233.079 10.321 0 50.000 393.400

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2021 ......................... 17.500 82.500 233.079 10.321 0 50.000 393.400

Årets resultat .............................. 0 0 45.449 12.205 0 50.000 107.654

Anden totalindkomst .................. 0 0 0 0 4.937 0 4.937

Årets reserve for opskrivning ..... 0 0 14 0 -14 0 0

Årets totalindkomst .................... 0 0 45.463 12.205 4.923 50.000 112.591

Udbetalt udbytte......................... 0 0 0 0 0 -50.000 -50.000

Transaktioner med aktionærer.... 0 0 0 0 0 50.000 0

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2022 ................... 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 50.000 455.991

Selskabets aktieklasser har i henhold til vedtægterne følgende rettigheder ved udlodning af udbytte:

B-aktionærerne har ret til et forlods udbytte på 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb. Overstiger det vedtagne udbytte 6% af B-aktiekapitalens

nominelle beløb, tillægges der A-aktionærerne indtil 6% udbytte af A-aktiekapitalens nominelle beløb. Når såvel A- som B-aktionærerne har modta-

get et udbytte på 6% af det nominelle beløb, deles et herefter resterende vedtaget udbytte mellem samtlige aktionærer i forhold til deres respektive

aktiers pålydende uden sondring mellem A- og B-aktier. Ret til udbytte kan ikke kumuleres.

EGENKAPITALOPGØRELSE

Koncern

Reserve for

Aktie- Aktie- opskrivning

kapital kapital Overført domicil- Foreslået

A-aktier B-aktier overskud ejendom udbytte I alt

tkr. tkr tkr. tkr. tkr. tkr.

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2020 ................................ 17.500 82.500 233.856 0 25.000 358.856

Årets resultat ..................................... 0 0 9.423 0 50.000 59.423

Udbetalt udbytte................................ 0 0 0 0 -25.000 -25.000

Transaktioner med aktionærer........... 0 0 0 0 -25.000 -25.000

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2021 .......................... 17.500 82.500 243.279 0 50.000 393.279

Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2021 ................................ 17.500 82.500 243.279 0 50.000 393.279

Årets resultat ..................................... 0 0 57.775 0 50.000 107.775

Anden totalindkomst ......................... 0 0 0 4.937 0 4.937

Årets reserve for opskrivning ............ 0 0 14 -14 0 0

Årets totalindkomst ........................... 0 0 57.789 4.923 50.000 112.712

Udbetalt udbytte................................ 0 0 0 0 -50.000 -50.000

Transaktioner med aktionærer........... 0 0 0 0 -50.000 -50.000

Egenkapital A- og B-aktier

30. september 2022 .......................... 17.500 82.500 301.068 4.923 50.000 455.991

Investeringsselskabet

uxor

PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2021 - 30. SEPTEMBER 2022

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

58.732 56.894 Modtagne pantebrevsrenter ..................................... 58.732 56.894

12.847 12.820 Realiserede kursgevinster ........................................ 12.847 12.820

557 411 Andre finansieringsindbetalinger ............................ 557 411

0 0 Andre indtægter ....................................................... 1.837 2.249

8.831 11.346 Huslejeindbetalinger. .............................................. 13.367 16.306

-15.381 -14.579 Renteudbetalinger ................................................... -15.978 -15.274

-20.749 -18.645 Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger ............ -24.548 -22.567

-4.987 -3.027 Selskabsskat ............................................................ -4.987 -3.027

39.850 45.220 Pengestrømme fra driftsaktivitet ......................... 41.827 47.812

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

-172.454 -183.799 Pantebrevstilgang .................................................... -172.454 -183.799

153.383 184.462 Pantebrevsafgang .................................................... 153.383 184.462

8.239 7.835 Indbetaling, dattervirksomheder.............................. 0 0

301 0 Deposita, indbetalinger ........................................... 431 19

-10.531 8.498 Pengestrømme fra investeringsaktivitet .............. -18.640 682

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

-13.702 -5.803 Afdrag/låntagning, kreditinstitutter ......................... -13.702 -5.803

10.055 0 Låntagning, realkreditinstitutter .............................. 10.055 0

-10.136 -6.212 Afdrag, realkreditinstitutter ..................................... -12.757 -8.801

-8.515 -7.685 Udbetalinger, dattervirksomheder ........................... 0 0

-50.000 -25.000 Udbytte .................................................................... -50.000 -25.000

8.100 -8.100 Andre tilgodehavender ............................................ 8.100 -8.100

34.200 0 Anden gæld ............................................................. 34.200 0

0 0 Deposita, udbetalinger ............................................. -276 -9

-29.998 -52.800 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet ............ -24.380 -47.713

-679 918 Nettoforskydning i likviditet ................................... -1.193 781

9.457 8.539 Likvider primo ........................................................ 10.064 9.283

8.778 9.457 Likvider ultimo ...................................................... 8.871 10.064

 

Investeringsselskabet 
L
uxor 
A
S 
 
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER 
 
 
Segmentoplysninger ................................................................................................................................................ 26 
Anvendt regnskabspraksis ....................................................................................................................................... 27 
Opgørelse af basisindtjening ................................................................................................................................... 41 
Finansieringsindtægter ............................................................................................................................................ 41 
Nettotab/-gevinst, pantebreve ................................................................................................................................. 42 
Dagsværdiregulering, finansielle aktiver ................................................................................................................ 42 
Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme .......................................................................................... 43 
Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................................................................................... 43 
Finansieringsomkostninger ..................................................................................................................................... 44 
Andre eksterne omkostninger................................................................................................................................ 45 
Personaleomkostninger ......................................................................................................................................... 45 
Selskabsskatter ...................................................................................................................................................... 46 
Materielle anlægsaktiver 2020/21 ......................................................................................................................... 48 
Materielle anlægsaktiver 2021/22 ......................................................................................................................... 49 
Investeringsejendomme ......................................................................................................................................... 49 
Kapitalandele i dattervirksomheder ...................................................................................................................... 50 
Værdipapirer ......................................................................................................................................................... 50 
Andre tilgodehavender .......................................................................................................................................... 52 
Likvider ................................................................................................................................................................. 53 
Aktiekapital ........................................................................................................................................................... 53 
Udbytte .................................................................................................................................................................. 54 
Resultatdisponering ............................................................................................................................................... 54 
Resultat pr. aktie ................................................................................................................................................... 54 
Realkreditinstitutter ............................................................................................................................................... 55 
Kreditinstitutter ..................................................................................................................................................... 56 
Gæld målt til dagsværdi ........................................................................................................................................ 56 
Afstemning af rentebærende gæld ......................................................................................................................... 57 
Anden gæld ........................................................................................................................................................... 57 
Renteswaps............................................................................................................................................................ 57 
Nærtstående parter ................................................................................................................................................ 59 
Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser, kautions- og andre garantiforpligtelser .............................................. 60 
Finansielle risici og finansielle instrumenter ......................................................................................................... 61 
KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING ........................................................................................ 61 
1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 62 
2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 62 
3. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 63 
4. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 63 
RISIKOSTYRING, PANTEBREVE ...................................................................................................................... 63 

Noter 
 
 
 

1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 64 
1.1. Renterisiko ........................................................................................................................................................ 64 
1.2. Indfrielsesrisiko ................................................................................................................................................. 65 
1.3. Konjunkturer ..................................................................................................................................................... 65 
2. Operationel risiko ................................................................................................................................................. 65 
3. Kreditrisiko .......................................................................................................................................................... 66 
4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af pantebreve ....................................................................................... 67 
RISIKOSTYRING, EJENDOMME .................................................................................................................................. 68 
1. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 68 
1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter .................................................................................................................... 68 
1.2 Vedligeholdelse og forbedringer ........................................................................................................................ 68 
1.3. Driftsomkostninger ........................................................................................................................................... 69 
2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 69 
3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici ...................................................................................... 69 
4. Miljørisici ............................................................................................................................................................. 69 
5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme .................................................................. 69 
ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO ........................................ 70 
RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS ........................................................................ 71 
1. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 71 
2. Renterisici ............................................................................................................................................................ 72 
3. Finansiel gearing .................................................................................................................................................. 73 
3.1. Risiko ved finansiel gearing .............................................................................................................................. 74 
PENGESTRØMSRISIKO ............................................................................................................................................... 75 
OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR......................................................................................................................... 75 
MEDARBEJDERRISICI ................................................................................................................................................ 75 
SYSTEMRISICI........................................................................................................................................................... 76 
Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen .............................................. 76 
Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver .................................................................................................... 82 
Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft ........................................... 84 
 Nøgletal .............................................................................................................................................................. 84 

Investeringsselskabet

uxor

NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN

1. Segmentoplysninger

Investerings-

Pantebreve ejendomme Øvrige I alt

tkr. tkr. tkr. tkr.

Koncern 2021/22

Indtægter (realiserede) ................... 76.950 12.800 2.308 92.058

Dagsværdiregulering...................... -26.106 55.300 0 29.194

Indtægter i alt ................................. 50.844 68.100 2.308 121.252

Bruttoindtjening ............................. 48.977 63.291 2.308 114.576

Aktiver ........................................... 735.357 257.738 25.870 1.018.965

Anlægsinvesteringer ...................... 172.454 0 0 172.454

Forpligtelser (segmenter) ............... 420.514 116.830 7.580 544.924

Koncern 2020/21

Indtægter (realiserede) ................... 78.856 15.803 2.764 97.423

Dagsværdiregulering...................... -1.760 9.500 0 7.740

Indtægter i alt ................................. 77.096 25.303 2.764 105.163

Bruttoindtjening ............................. 74.975 21.286 2.764 99.025

Aktiver ........................................... 712.927 202.493 21.291 936.711

Anlægsinvesteringer ...................... 183.799 0 0 183.799

Forpligtelser (segmenter) ............... 409.495 119.165 2.970 531.630

Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymme-

tri mellem renteomkostninger og forpligtelser.

For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse.

Segmentet pantebreve indeholder dagsværdiregulering for kreditrisiko med tkr. 12.790 (tkr. 11.554), jf. note

16. Der er i regnskabsåret foretaget dagsværdiregulering for kreditrisiko for pantebreve og tilgodehavende

pantebrevsydelser med tkr. -899 (tkr. 2.715), jf. note 5. Dagsværdiregulering for kreditrisiko foretages for

pantebreve på baggrund af et individuelt skøn og for tilgodehavende pantebrevsydelser dels som en sumhen-

sættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn.

Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten dagsværdiregulering, der ikke er en kontant ind-

tægt/omkostning. Posten er specificeret i note 6.

Bruttoindtjening i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncernens årsresultat før skat således:

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Bruttoindtjening .................................. 114.576 99.025

Finansieringsomkostninger ................. -39.945 4.189

Andre eksterne omkostninger ............. 3.755 2.893

Personaleomkostninger ....................... 12.806 14.625

Afskrivninger ...................................... 275 262

Resultat før skat .................................. 137.685 77.056

Investeringsselskabet

uxor

Note 1 fortsat

Forpligtelser i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncerntotalerne således:

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Forpligtelser, segmenter ...................... 544.924 531.630

Anden gæld ......................................... 5.468 6.591

Selskabsskat ........................................ 11.026 4.514

Periodeafgrænsning ............................ 1.556 697

Forpligtelser ........................................ 562.974 543.432

2. Anvendt regnskabspraksis

Bestyrelse og direktion har den 15. december 2022 behandlet og godkendt årsrapporten for 2021/22 for Inve-

steringsselskabet Luxor A/S. Årsrapporten forelægges til godkendelse hos selskabets aktionærer på den ordi-

nære generalforsamling den 26. januar 2023.

Årsrapporten for 2021/22 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards

(IFRS) som udstedt af IASB og godkendt af EU samt danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Årsrapporten for 2021/22 omfatter koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S og dets dattersel-

skab samt årsregnskab for moderselskabet.

Grundlag for udarbejdelse

Årsrapporten præsenteres i danske kroner - DKK - afrundet til nærmeste 1.000 kr.

Den anvendte regnskabspraksis er, med undtagelse af regnskabspraksis for Selskabets domicilejendom, uæn-

dret og er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.

Ændret regnskabspraksis for indregning af domicilejendom:

 Domicilejendommen måles til omvurderet værdi/dagsværdi via anden totalindkomst.

 Opskrivningen til omvurderet værdi bindes på reserve for opskrivninger under egenkapitalen efter ind-

regning af udskudt skat.

 Ejendommen afskrives uændret med en brugstid på 60 år med en restværdi på 75% af kostværdien.

 Opskrivning nedbringes løbende med de foretagne afskrivninger.

Tidligere blev ejendommen målt til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Brugstiden

var fastsat til 60 år, og restværdien var fastsat til 75% af kostværdi.

Den ændrede regnskabspraksis bygger på et ønske om, at Selskabets domicilejendom indregnes i balancen til

en værdi, der afspejler ejendommens dagsværdi.

Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstallene for tidligere år.

Beløbsmæssig indvirkning på moder- og koncernens resultat, aktiver, passiver og egenkapital ved ændring af

måling af domicilejendom til dagsværdi:

Investeringsselskabet

uxor

2021/22

tkr.

Årets resultat:

Årets resultat .................................................. 107.775

Ændring af regnskabspraksis:

Domicilejendom, der måles til omvurderet

værdi via anden totalindkomst ....................... 4.937

Årets totalindkomst ....................................... 112.712

Aktiver:

Aktiver ........................................................... 1.012.654

Ændring af regnskabspraksis:

Domicilejendom til dagsværdi ....................... 6.311

Aktiver i alt .................................................... 1.018.965

Passiver:

Passiver .......................................................... 1.012.654

Ændring af regnskabspraksis:

Udskudt skat .................................................. 1.388

Egenkapital .................................................... 4.923

Passiver i alt ................................................... 1.018.965

Egenkapital:

Egenkapital .................................................... 451.068

Ændring af regnskabspraksis:

Reserve for domicilejendom

til dagsværdi ................................................... 4.923

Egenkapital .................................................... 455.991

Værdiansættelse, investeringsejendomme:

Metode for værdiansættelse foretages uændret på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med

kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Koncernen har i regnskabsåret som følge af udviklingen i marke-

det for lager-, logistik- og produktionsejendomme efterprøvet ejendommenes dagsværdier ved indhentning af

mæglervurderinger.

Den valgte præsentation af årsrapporten er uændret i forhold til sidste år, med undtagelse af realiserede kurs-

avancer fra pantebreve i pengestrømsopgørelsen, og er anvendt konsistent for regnskabsåret og for sammen-

ligningstallene.

Pengestrømsopgørelse:

Beløbsmæssig indvirkning på moderselskabet og koncernens pengestrøm ved reklassificering af likviditet fra

realiserede kursavancer fra pantebreve:

Likviditet fra realiserede kursavancer fra pantebreve, kr. 12,8 mio., er reklassificeret til indregning i penge-

strøm fra driftsaktivitet – og et tilsvarende beløb er fragået pengestrøm fra investeringsaktivitet mod tidligere

indregning i pengestrøm fra investeringsaktivitet. Der er foretaget korrektion af sammenligningstal for

2020/21, således at likviditet fra realiserede kursavancer indregnes i pengestrøm fra driftsaktivitet med kr.

12,8 mio., og et tilsvarende beløb er fragået pengestrøm fra investeringsaktivitet.

Investeringsselskabet

uxor

Reklassifikationen bygger på et ønske om, at den samlede likviditet der genereres fra afkast fra pantebrevs-

investeringer indregnes ensartet i pengestrømsopgørelsen under pengestrøm fra driftsaktivitet.

For standarder, der implementeres fremadrettet, korrigeres sammenligningstallene ikke.

Udtalelse om going concern

Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelse vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at

going concern-forudsætning lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på tids-

punktet for regnskabsaflæggelsen er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selska-

bet kan og vil fortsætte driften som minimum frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på bag-

grund af kendskab til koncernen og selskabet, de estimerede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerhe-

der og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter, herunder forventningerne til udvik-

ling i likviditet og kapitalgrundlag m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og for-

ventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt.

Bestyrelse og direktion anser det for sagligt og velbegrundet at lægge going concern forudsætningen til

grund for regnskabsaflæggelsen.

Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag

Der er i regnskabsåret 2021/22 implementeret følgende nye standarder og ændringer til eksisterende standar-

der samt IFRIC-fortolkninger, som er relevante for Investeringsselskabet Luxor A/S.

 Ændringer til IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7: Interest Rate Benchmark Reform fase 2

 Ændringer til IFRS 16: Leases Covid 19-Related Rent Concessions, forlængelse

Ændringerne har ikke påvirket indregning og måling, resultatet og udvandet resultat pr. aktie i 2021/22

Nye standarder og fortolkningsbidrag implementeres, i takt med at de bliver obligatoriske.

Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskab

Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Investeringsselskabet Luxor A/S og datterselskabet Di-

Ejendoms Invest A/S, hvori Investeringsselskabet Luxor på balancedagen er reel ejer som følge af et 100%-

ejerskab.

Koncernregnskabet er udarbejdet som et sammendrag af moder- og dattervirksomhedens regnskaber opgjort

efter koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddel-

ser, interne mellemværender og udbytte samt realiserede og urealiserede fortjenester ved transaktioner mel-

lem de konsoliderede virksomheder.

Ved konsolidering foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemvæ-

render og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede selskaber.

Årsrapporten aflægges på basis af dagsværdier i det omfang, IFRS tillader eller kræver anvendelse heraf, og

ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen.

Investeringsselskabet

uxor

Klassifikation og måling

Ved klassifikation og måling af de finansielle aktiver tages der, i henhold til IFRS 9, højde for Selskabets

forretningsmodel og de underliggende kontraktmæssige pengestrømme, der knytter sig til de finansielle akti-

vers karakteristika:

 Måling til amortiseret kostpris

Finansielle aktiver, som holdes med henblik på at generere de kontraktmæssige betalinger, og hvor de

kontraktlige betalinger udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestående beløb, måles efter

tidspunktet for første indregning til amortiseret kostpris.

 Måling til dagsværdi med værdiregulering over anden totalindkomst

Finansielle aktiver, som holdes i en blandet forretningsmodel, hvor nogle finansielle aktiver holdes med

henblik på at generere de kontraktmæssige betalinger, og andre finansielle aktiver holdes med henblik på

salg før udløb, og hvor de kontraktlige betalinger på de finansielle aktiver i den blandede forretningsmo-

del udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestående beløb, måles efter tidspunktet for første

indregning til dagsværdi gennem anden totalindkomst. Når aktivet ophører med at være indregnet i ba-

lancen, reklassificeres de akkumulerede gevinster og tab, der er indregnet i anden totalindkomst, til resul-

tatopgørelsen.

 Måling til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen

Finansielle aktiver, som ikke opfylder de ovennævnte kriterier for forretningsmodel, eller hvor de kon-

traktmæssige pengestrømme ikke udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestående beløb, må-

les efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.

Selskabets pantebrevsbeholdning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet

pengestrømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavan-

cer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105.

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser og gæld til realkreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme måles til dags-

værdi med regulering i resultatopgørelsen.

Værdiansættelse til dagsværdi foretages, som følge af at der i det daglige arbejdes med en porteføljebetragt-

ning ved håndtering af finansielle aktiver og hermed forbundne forpligtelser. De finansielle aktiver og afkast

heraf vurderes og styres på grundlag af dagsværdier og ændringer heraf i overensstemmelse med den finan-

sielle investeringsstrategi. Den løbende rapportering og intern information til direktion og bestyrelse om de

finansielle aktiver og forpligtelser er dagsværdibaseret.

Porteføljebetragtningen indebærer, at den tilsigtede eksponering over for forskellige finansielle risici tilveje-

bringes ved anvendelse af både primære og afledte finansielle instrumenter. Ved styringen af den finansielle

risiko fokuseres på den samlede eksponering.

Ovenstående betyder, at valget af finansielle instrumenter til afdækning af de økonomiske risici kan give an-

ledning til regnskabsmæssige asymmetrier (accounting mismatch). Selskabet anvender derfor måling af fi-

nansielle forpligtelser til dagsværdi for at undgå uoverensstemmelser mellem den finansielle strategi og den

rapportering, der tilgår bestyrelse og direktion baseret på dagsværdi.

Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen

eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostnin-

ger.

Investeringsselskabet

uxor

Følgende aktiver måles til dagsværdi:

 Pantebreve med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen

 Domicilejendom måles til dagsværdi via anden totalindkomst. Opskrivningen til dagsværdi efter indreg-

ning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivning under egenkapitalen.

Følgende aktiver måles til historisk kostpris:

 Ejendomme overtaget med henblik på videresalg

 Driftsmidler og inventar

Gæld til realkreditinstitutter måles således:

 Realkreditlån til finansiering af ejendomme overtaget med henblik på videresalg måles til historisk kost-

pris

 Realkreditlån til finansiering af domicilejendom måles til amortiseret kostpris.

I forbindelse med aflæggelsen af koncern- og moderselskabsrapport er der anlagt en væsentlighedsbetragt-

ning, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter, der er uvæsentlige eller ubetyde-

lige for koncern og årsrapport.

Måling til dagsværdi

Koncernen anvender dagsværdi til indregning af finansielle instrumenter og investeringsejendomme samt i

forbindelse med overholdelse af en række oplysningskrav i noterne.

Dagsværdien defineres som den pris, koncernen kan afstå et aktiv til, eller det beløb, koncernen skal betale

for at overdrage en forpligtelse i en transaktion mellem uafhængige markedsdeltagere.

Koncernens dagsværdi er markedsbaseret og opgøres på baggrund af de eksisterende markedsforhold og for-

udsætninger vedrørende risici som kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige markedsdeltagere gør brug

af ved prisfastsættelse af aktiver og forpligtelser.

Ved koncernens valg af værdiansættelsesmetoder anvendes de metoder, som oftest bruges af deltagerne i det

pågældende marked. Værdiansættelsesmetoderne tager højde for de forhold og kriterier, som anses for at væ-

re markedskonforme, og de valgte metoder bygger på mest mulig brug af eksternt markedsinput og mindst

mulig brug af koncernspecifikt input.

Fastsættelse af dagsværdi tager udgangspunkt i den værdiansættelsesinformation, der bygger på den bedst

mulige dokumentation. Førsteprioritet er observerbare officielle kurser på et aktivt marked. Foreligger der

ikke observerbar markedsinformation, anvendes i stedet en værdiansættelsesmetode, hvor målet er at nå frem

til en værdiansættelse på basis af armslængdeprincippet.

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger

Den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kan ikke måles med fuldkommen sikkerhed.

Denne værdi måles på grundlag af en række regnskabsmæssige skøn, opstillede forudsætninger og fremtidi-

ge begivenheder, der har indflydelse på den regnskabsmæssige værdi.

De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og aktuelle oplysninger, der er til

rådighed på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse, samt andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige

efter omstændighederne, men som er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige

eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Det kan derfor efterfølgende

være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for

skønnet, ny eller supplerende information, yderligere erfaringsgrundlag og efterfølgende begivenheder.

Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til

grund for disse skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder.

Investeringsselskabet

uxor

Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen, er den skønnede dagsværdi, der indeholder en

række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelse af pantebreve, herunder debitorernes beta-

lingsevne, valg af den effektive rente til værdiansættelse af fastforrentede pantebreve, værdiansættelse af in-

vesteringsejendomme, tilgodehavender, genindvinding af udskudte skatteaktiver, usikre skattepositioner og

nedskrivning af ikke-finansielle aktiver.

Pantebreve:

Dagsværdi af pantebreve, målt til kr. 696,1 mio. i balancen, opgøres som en skønnet værdi på grundlag af

aktuel markedsinformation. Selskabet har som aktør i pantebrevsmarkedet en tæt kontakt hertil, hvorfor det

er ledelsens vurdering, at selskabet kan foretage et kvalificeret skøn af pantebrevsbeholdningens dagsværdi.

Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er den effektive rente og indregning af

kreditrisiko.

Værdiansættelse af pantebreve er afhængig af fremtidige begivenheder, hvorom der hersker en vis usikker-

hed. Ledelsen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurde-

ring er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og

forventninger.

Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af pantebrevsporte-

føljen. Følsomhedsanalyse over ændring i de væsentligste faktorer fremgår af note 31.

Investeringsejendomme:

Dagsværdi af investeringsejendomme, målt til kr. 256,4 mio. i balancen opgøres til den værdi, som det skøn-

nes, ejendommene vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Investeringsejendomme værdiansættes til

dagsværdi på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige penge-

strømme.

Værdiansættelsen af koncernens ejendomme foretages af direktionen, der er uddannet ejendomsmægler og

valuar med deponeret beskikkelse, og det er ledelsens vurdering, at selskabet er i stand til at foretage et kva-

lificeret skøn af ejendommenes dagsværdi via det omfattende arbejde inden for ejendomsområdet. Koncer-

nen har som følge af udviklingen i markedet for lager-, logistik-, og produktionsejendomme efterprøvet

ejendommenes dagsværdi ved indhentning af mæglervurderinger.

Værdiansættelsen af investeringsejendommene er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er af-

hængig af de fastsatte forudsætninger og fremtidige begivenheder.

Dagsværdien afhænger af de forudsætninger, herunder ikke-observerbare input, der lægges til grund i bereg-

ningsmodellen. De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er lejeindtægter for

ledige m

, udlejningsprocent og afkastkrav.

Afkastkrav fastsættes af Selskabet, og ledelsen har ved værdiansættelsen forudsat et hændelsesforløb, der

afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af investeringsejen-

domme. Følsomhedsanalyse over ændring i den væsentligste faktor fremgår af ledelsesberetningen og note

31.

Omregning af fremmed valuta

For hver af de rapporterede virksomheder i koncernen fastsættes en funktionel valuta. Den funktionelle valu-

ta er den valuta, som benyttes i det primære økonomiske miljø, hvori den enkelte rapporterende virksomhed

opererer. Transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.

Investeringsselskabet

uxor

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til den funktionelle valuta efter transaktions-

dagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen,

indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til

balancedagens valutakurs.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Dagsværdier

for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata samt anerkendte værdian-

sættelsesmetoder.

Afledte finansielle instrumenter opfylder ikke betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, hvor-

for ændringer i dagsværdier løbende indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Positive og ne-

gative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes netto på særskilte linjer i balancen, i det om-

fang koncernen har ret til og intention om at afregne finansielle instrumenter netto. Positive og negative re-

guleringer indregnes henholdsvis under aktiver og passiver.

TOTALINDKOMSTOPGØRELSEN

Finansieringsindtægter og omkostninger

Finansieringsindtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer,

gæld, amortisering af forpligtelser, regulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi samt realiserede og

urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.

Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den pålydende rentesats.

Omkostninger til optagelse af lån omkostningsføres, når de afholdes. Omkostningerne indgår i posten finan-

sieringsomkostninger.

Andre indtægter

Andre indtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter fra administrationsopgaver i datterselskab.

Ved indregning af indtægter fra kontrakter afspejler levering af tjenesteydelsen til kunden et beløb svarende

til det, koncernen er berettiget til.

Huslejeindtægter

Huslejeindtægter omfatter udlejning af investeringsejendomme under operationel leasing og lejeindtægter fra

ejendomme overtaget med henblik på videresalg, såfremt der er indgået kontrakter om udlejning af de over-

tagne ejendomme.

Huslejeindtægter periodiseres og indtægtsføres lineært over leasingperioden i henhold til de indgåede kon-

trakter. Omkostningsrefusioner fra lejere indregnes i lejeindtægterne eller modregnes i omkostningerne.

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme indregnes på overdragelsesdatoen. Realiserede avancer og

tab ved salg af investeringsejendomme opgøres som forskellen mellem nettoprovenuet ved overdragelsen og

aktivets regnskabsmæssige værdi.

Investeringsselskabet

uxor

Nettotab/-gevinst, pantebreve

Tab og direkte omkostninger omfatter konstaterede tab på pantebreve, dagsværdiregulering for kreditrisiko

på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser indgået på tidligere afskrevne fordringer, gebyrer m.v.

samt avance eller tab ved salg af ejendomme hjemtaget med henblik på videresalg.

Avance/tab ved salg af ejendomme overtaget med henblik på videresalg

Avance/tab ved salg af ejendomme overtaget med henblik på videresalg indregnes på overdragelsesdatoen.

Avancen/tab opgøres som forskellen mellem nettoprovenuet ved overdragelsen og aktivets regnskabsmæssi-

ge værdi. Avancen/tab indregnes i posten nettotab/-gevinst, pantebreve.

Direkte omkostninger, værdipapirer

Direkte omkostninger omfatter omkostninger til håndtering af porteføljen.

Direkte omkostninger, ejendomme

Direkte omkostninger omfatter omkostninger til drift af ejendomme.

Andre eksterne omkostninger

Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen samt omkost-

ninger til kontorhold.

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger omfatter løn, inkl. feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sik-

ring m.v. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.

Andre eksterne omkostninger og personaleomkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af

koncernen, herunder løn til personale og ledelse samt omkostninger til kontorhold.

Pension til direktion og personale er bidragsbaseret og beregnes som en procent af den udbetalte løn. Kon-

cernen indbetaler løbende pensionsbidraget til et uafhængigt pensionsselskab. Bidragene indregnes i resul-

tatopgørelsen i den periode, hvori medarbejderne har udført den arbejdsydelse, der giver ret til pensionsbi-

drag. Skyldige betalinger indregnes i balancen som forpligtelse.

Andre indtægter og omkostninger

Andre indtægter og omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhe-

dens aktiviteter, herunder fortjeneste og tab ved salg og udskiftning af materielle anlægsaktiver samt tillæg

og godtgørelse under acontoskatteordningen. Fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres

som salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet sva-

rende til tidspunktet for risikoovergang.

Indkomstskat

Skat af årets resultat

Årets skat består af årets aktuelle skat, ændring af udskudt skat, ændringer til tidligere års skatter samt æn-

dringer i vurderingen af hensættelser til usikre skattepositioner. Årets skat indregnes i årets resultat, i anden

totalindkomst eller direkte i egenkapitalen afhængigt af, hvor transaktionen, som årets skat vedrører, er ind-

regnet.

Investeringsselskabet

uxor

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regn-

skabsmæssige værdier og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver vedrø-

rende fremførbare skattemæssige underskud indregnes, i det omfang underskuddet forventes at kunne reali-

seres i form af fremtidige skattemæssige overskud.

Aktuelle skatteforpligtelser, tilgodehavender og aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af

årets skattepligtige indkomst reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes

gældende skattesatser og regler pr. balancedagen.

Selskabet sambeskattes med den danske koncern, hvor moderselskabet Neralda Holding ApS er koncernens

administrationsselskab. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til

disses skattepligtige indkomster. Selskaber, der anvender skattemæssige underskud fra andre selskaber, beta-

ler sambeskatningsbidrag svarende til skatteværdien af de udnyttede underskud, mens selskaber, hvis skat-

temæssige underskud anvendes af andre selskaber, modtager sambeskatningsbidrag svarende til skatteværdi-

en af de udnyttede underskud (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen.

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den

del, der kan henføres til årets resultat, og den del, der kan henføres til anden totalindkomst.

BALANCEN

Materielle anlægsaktiver

Driftsmateriel og inventar

Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskri-

ves ikke på grunde.

Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt,

hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efterfølgende omkostninger til udskiftning af bestanddele af et

materielt aktiv indregnes som materielt anlægsaktiv, når det er sandsynligt, at afholdelsen medfører fremtidi-

ge økonomiske fordele for koncernen. Alle øvrige omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i

resultatopgørelsen ved afholdelse.

Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid.

Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets restværdi og reduceres med eventuelle ned-

skrivninger. Restværdien fastlægges på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Overstiger restværdien

aktivets regnskabsmæssige værdi, ophører afskrivning.

Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.

Brugstider og restværdier pr. balancedagen vurderes til:

Brugstid Restværdi

Tekniske installationer 10 - 20 år 0%

Driftsmidler og inventar 5 år 0%

Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes for indikationer på værdiforringelse

udover det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages

nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv eller hver gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til

genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.

Gevinst og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem nettoprovenuet

ved afhændelsen og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resul-

tatopgørelsen under andre indtægter og omkostninger.

Investeringsselskabet

uxor

Domicilejendom

Domicilejendommen måles ved første indregning til kostpris, der omfatter domicilets anskaffelsessum og

omkostninger direkte knyttet til anskaffelsen.

Domicilejendommen måles efterfølgende til omvurderet værdi/dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som

domicilet forventes at kunne sælges for til en uafhængig køber på balancedagen.

Domicilejendommens dagsværdi opgøres på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen. Denne har

anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne

vurdere ejendommens dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gen-

nemførte handler for tilsvarende ejendomme. Moderselskabet har som følge af den ændrede regnskabsprak-

sis for værdiansættelse efterprøvet domicilets dagsværdi ved indhentning af mæglervurdering.

Domicilejendommen måles til omvurderet værdi/dagsværdi via anden totalindkomst. Opskrivning til omvur-

deret værdi/dagsværdi efter indregning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivninger under egenkapita-

len. Opskrivningen nedbringes løbende med de foretagne afskrivninger.

Brugstider og restværdier pr. balancedagen vurderes til:

Brugstid Restværdi

Domicilejendom 60 år 75% af kostværdi

Investeringsejendomme

Koncernens portefølje af investeringsejendomme omfatter ejendomme primært udlejet til erhvervsformål.

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå løbende

driftsafkast i form af lejeindtægter med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og

på længere sigt at opnå en kapitalgevinst.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelses-

sum og omkostninger direkte tilknyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Inve-

steringsejendommene måles efterfølgende til dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som ejendommene for-

ventes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber på balancedagen.

Ejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalise-

ring af fremtidige pengestrømme. Indbetalinger består af huslejeindtægter (for udlejede arealer indgår indbe-

talingerne i henhold til lejekontrakter, for ikke-udlejede arealer indregnes den fremtidige indtjening til ud-

budspris) og forrentning af depositum. Udbetalinger består af driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter,

forsikringer, vedligeholdelse, administration og diverse omkostninger. I den beregnede dagsværdi fratrækkes

eventuelle omkostninger til genudlejning. Ejendommenes dagsværdi revurderes kvartårligt.

Investeringsejendommenes dagsværdi er opgjort på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen, der har

anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne

vurdere ejendommenes dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gen-

nemførte handler for tilsvarende ejendomme.

Kapitaliseringsfaktoren fastsættes baseret på et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investe-

ringsejendom. Dagsværdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering, inve-

steringsejendomme.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen for den regnskabsperiode, hvor ændringen opstår.

Investeringsejendomme til salg indregnes som investeringsejendomme, i det omfang ejendommene er sat til

salg i den nuværende stand. Investeringsejendomme, der overgår til planlagt salg, hvor ejendommene udvik-

les, i forbindelse med at de sættes til salg, indregnes under kategorien handelsejendomme.

Investeringsselskabet

uxor

Leasingaftaler under operationel leasing af investeringsejendomme

Leasingaftaler, hvor de væsentligste risici og fordele forbundet med et aktiv overgår fra leasinggiver til lea-

singtager, behandles som finansielle leasingaftaler. Andre leasingaftaler behandles som operationelle lea-

singaftaler.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandel i dattervirksomhed i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandel måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte

værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi.

Dagsværdireguleringen indgår i reserver for dagsværdi, datterselskab.

Dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af finansielle akti-

ver.

Værdipapirer

Pantebreve, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investerings-

politik og pantebrevenes karakteristika.

Karakteristika for Selskabets pantebrevsportefølje:

Pantebrevenes kontraktmæssige pengestrømme består ikke udelukkende af renter og afdrag, hvorfor pante-

brevene efter tidspunktet for første indregning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørel-

sen, idet pengestrømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielses-

avancer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105.

Ved første indregning klassificeres værdipapirer til kategorien dagsværdi med indregning af dagsværdiregu-

lering i resultatopgørelsen.

Dagsværdien opgøres på grundlag af aktuelle markedsinformationer.

Køb af pantebreve indregnes til dagsværdi på handelsdagen.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve foretages på baggrund af et individuelt skøn i

overensstemmelse med en forud fastlagt systematik.

Indregning af finansielle aktiver ophører, når de kontraktlige rettigheder til aktivet ophører, eller når virk-

somheden overdrager alle væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten.

Kortfristede aktiver

Ejendomme overtaget med henblik på videresalg

Ejendomme overtaget med henblik på videresalg består af ejendomme, selskabet har hjemtaget på tvangs-

auktion eller i fri handel med henblik på tabsbegrænsning. I posten indregnes restgæld af det oprindelige

pantebrev og omkostninger i forbindelse med hjemtagelsen samt vedligeholdelse. Ejendommene måles til

kostværdi eller nettorealisationsværdi, såfremt denne er lavere. Ejendomme overtaget med henblik på videre-

salg forventes solgt inden for 12 måneder.

Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender måles til dagsværdi, idet effekten af en tilbagediskontering er uvæsentlig.

Investeringsselskabet

uxor

Tilgodehavende pantebrevsydelser og påløbne renter måles til dagsværdi, og der foretages nedskrivning til

imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af det enkelte tilgodehavende.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende

regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Egenkapital

Udbytte

Forslag til udbytte indregnes under egenkapitalen, indtil det vedtages på den ordinære generalforsamling.

Efter vedtagelse og frem til udbetaling indregnes udbytte som en forpligtelse.

Ekstraordinært udbytte indregnes som en forpligtelse på beslutningstidspunktet.

Forpligtelser

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skatte-

pligtige indkomst reguleret for skat vedrørende tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte aconto-

skatter, og opføres under kortfristede aktiver/forpligtelser.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis

afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat for investeringsejendomme beregnes for hver enkelt ejen-

dom med udgangspunkt i ejendommens dagsværdi.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regn-

skabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes ikke udskudt skat af midlerti-

dige forskelle, hvor midlertidige forskelle er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resul-

tat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien foretages efter forskellige skat-

teregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvik-

ling af forpligtelsen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdi af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes

under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil aktivet forventes at blive anvendt enten ved modreg-

ning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteavancer til modregning i fremtidige skattepligtige

indkomster. Det revurderes årligt, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstræk-

kelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.

Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser modregnes, hvis koncernen har en juridisk ret til at modregne

aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver eller har til hensigt enten at indfri aktuelle skatteforpligtelser og

skatteaktiver på nettobasis eller at realisere aktiverne og forpligtigelserne samtidig.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil væ-

re gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændringer i udskudt skat som følge af

ændringer i skattesatsen indregnes i årets totalindkomst.

Usikre skattepositioner måles, afhængigt af typen, enten som et sandsynlighedsvægtet gennemsnit af mulige

udfald eller som det mest sandsynlige udfald. Usikre skattepositioner indregnes i de skatteposter, som de

vedrører, dvs. under henholdsvis betalbar/tilgodehavende aktuel skat og/eller udskudte skatteforpligtel-

ser/skatteaktiver.

Investeringsselskabet

uxor

Udskudte skatteaktiver vedrørende kildeartsbegrænset tabsfradrag indregnes, i det omfang de kan anvendes.

Finansielle gældsforpligtelser

Domicilejendom

Realkreditlån hos kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til dagsværdi svarende til det modtagne pro-

venu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til

amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet ved låneoptagelsen og det beløb, der skal tilba-

gebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af

den effektive rentes metode.

Investeringsejendomme

Realkreditlån hos kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til dagsværdi. I efterfølgende perioder ind-

regnes finansielle forpligtelser til dagsværdi. Dagsværdi opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata og

egen kreditrisiko. Indregning af dagsværdiregulering foretages i resultatopgørelsen under finansierings-

omkostninger. Dog med undtagelse af dagsværdireguleringer, der opgøres som følge af ændringer i koncer-

nens egen kreditrisiko. Disse indregnes i anden totalindkomst.

Konverterbar obligationsrestgæld, der kan opsiges til kontant indfrielse til kurs 100 til en betalingstermin,

måles til dagsværdi dog maksimalt kurs 100.

Gæld til kreditinstitutter

Lån hos kreditinstitutter med fast rente over 12 måneder måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres som nu-

tidsværdien ved diskontering af de fremtidige betalingsstrømme ved anvendelse af markedsrente indregnet

egen kreditrisiko. Lån med fast rente under 12 måneder måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til

amortiseret kostpris.

Deposita

Deposita måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Anden gæld

Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende

værdi.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet som forpligtelse omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterføl-

gende regnskabsperiode. Periodeafgrænsningsposter måles til kostværdi.

PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskab og koncern præsenteres efter den direkte metode og

viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i li-

kvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømmen fra driftsaktiviteten viser ind- og udbetalinger fra renter, husleje og andre indtægter samt

udbetalinger til kreditorer, personale m.v.

Pengestrømmen vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger ved køb og salg af finansielle aktiver

og realiserede kursgevinster samt til- og afgang af investeringsejendomme.

Pengestrømmen vedrørende finansieringsaktiviteten omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rente-

bærende gæld, køb af egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Investeringsselskabet

uxor

Likvider omfatter indeståender på bankkonti, kontantbeholdning og kortfristede værdipapirer med ubetydelig

kursrisiko, der uden hindringer kan omsættes til likvidbeholdning.

SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives i årsrapporten oplysning om forretningssegmenter fordelt på henholdsvis pantebreve og investe-

ringsejendomme. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regn-

skabspraksis og følger den interne ledelsesrapportering, der tilgår bestyrelsen, der er den øverste operative

ledelse i selskabet.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte

kan henføres til det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt

grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,

der ikke er direkte forbundet med koncernens investeringsaktivitet.

Belåning tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af de enkelte segmenter.

Selskabet udøver alene virksomhed i Danmark, hvorfor geografiske segmentoplysninger ikke er relevante.

Investeringsselskabet

uxor

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

3. Opgørelse af basisindtjening

Finansieringsindtægter ........................................................................... 71.962 69.856

Huslejeindtægter ..................................................................................... 12.800 15.803

Andre indtægter ...................................................................................... 1.837 2.249

Nettotab/-gevinst, pantebreve ................................................................. 4.989 9.000

Direkte omkostninger, værdipapirer ....................................................... 1.867 2.121

Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................... 4.809 4.017

Finansieringsomkostninger ..................................................................... 15.698 15.374

Andre eksterne omkostninger ................................................................. 3.755 2.893

Personaleomkostninger ........................................................................... 12.806 14.625

Afskrivninger .......................................................................................... 275 262

Basisindtjening ...................................................................................... 52.378 57.616

Basisindtjeningen opgøres alene for koncernen.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

4. Finansieringsindtægter

59.028 57.140 Pantebreve, renter .................................................. 59.028 57.140

12.376 12.305 Kursavancer, pantebreve ....................................... 12.376 12.305

471 515 Kursavance, aktier ................................................. 471 515

557 411 Andre finansieringsindtægter ................................ 557 411

72.432 70.371 72.432 70.371

Finansieringsindtægter for aktiver, der måles til

72.432 70.371 dagsværdi i resultatopgørelsen .............................. 72.432 70.371

Renteindtægter på tabte og værdiforringede pantebreve er tkr. 2.139 (tkr. 1.955), fordelt med tkr. 1.943

(tkr. 1.674) vedr. værdiforringede pantebreve og tkr. 196 (tkr. 281) vedr. realiserede tab på pantebreve.

Kursavance på pantebreve består af avance fra løbende afdrag samt fra førtidige indfrielser, idet pantebreve-

ne sædvanligvis indeholder en bestemmelse om førtidig indfrielse til en fast kurs over kurs 100.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

5. Nettotab/-gevinst, pantebreve

Konstaterede nettotab på pantebreve og tilgode-

3.598 5.697 havende pantebrevsydelser .................................... 3.598 5.697

Dagsværdiregulering for kreditrisiko, pante-

-899 2.715 breve og pantebrevsydelser ................................... -899 2.715

-4.497 -2.982 -4.497 -2.982

9.486 11.982 Indgået på tidligere afskrevne fordringer .............. 9.486 11.982

4.989 9.000 4.989 9.000

6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver

1.045 718 Dagsværdiregulering, tilgang pantebreve ............. 1.045 718

-1.698 -2.478 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag m.m. . -1.698 -2.478

Dagsværdiregulering ved ændring af den effek-

-25.453 0 tive rente fra 8,25% til 9% .................................... -25.453 0

12.205 1.198 Dagsværdiregulering, DI-Ejendoms Invest A/S .... 0 0

Dagsværdiregulering, Metalvarefabriken

-121 0 Luxor A/S (likvideret) ........................................... 0 0

-14.022 -562 -26.106 -1.760

Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 625,2 mio. (kr. 576,3 mio.), er værdiansat til dagsværdi på grundlag af

en gennemsnitlig effektiv rente på 9,00% (8,25%).

Samlet dagsværdiregulering indeholdt

i henholdsvis note 6 og 9:

-14.022 -562 Værdipapirer ......................................................... -26.106 -1.760

42.260 8.328 Renteswaps ............................................................ 42.692 8.549

-3.188 -3.398 Renteswaps, realiseret dagsværdi .......................... -3.343 -3.580

25.050 4.368 13.243 3.209

9.193 1.758 Realkreditinstitutter ............................................... 13.025 2.636

34.243 6.126 26.268 5.845

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme

De fremtidige minimumshuslejeindtægter i henhold

til operationelle leasingkontrakter:

5.865 7.554 Inden for 1 år ......................................................... 9.427 10.951

4.716 4.228 Inden for 2 år ......................................................... 5.170 7.243

3.664 4.228 Inden for 3 år ......................................................... 3.733 4.665

3.229 3.505 Inden for 4 år ......................................................... 3.229 3.572

2.655 3.088 Inden for 5 år ......................................................... 2.655 3.088

688 3.203 Senere end 5 år ...................................................... 688 3.203

20.817 25.806 24.902 32.722

Huslejekontrakterne er indgået som sædvanlige lejekontrakter uden nogen former for omsætningsbestemt

leje. Koncernen har ingen betingede lejeydelser i regnskabsåret.

Det samlede afkast på investeringsejendomme

er følgende:

8.372 10.875 Huslejeindtægter ................................................... 12.800 15.803

48.100 12.700 Dagsværdiregulering ............................................. 55.300 9.500

3.129 2.543 Direkte omkostninger, investeringsejendomme .... 4.809 4.017

53.343 21.032 63.291 21.286

8. Direkte omkostninger, ejendomme

1.314 1.314 Ejendomsskatter .................................................... 1.638 1.634

103 101 Forsikringer ........................................................... 157 154

1.392 956 Afholdte vedligeholdelsesomkostninger ............... 2.427 1.916

320 172 Øvrige omkostninger ............................................. 587 313

3.129 2.543 4.809 4.017

Direkte omkostninger for ikke-udlejede lokaler er kr. 0,3 mio. (kr. 0 mio.) for moderselskabet og kr. 0,4 mio.

(kr. 0 mio.) for koncernen. De afholdte omkostninger vedrører m

, der efterfølgende er blevet udlejet.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

9. Finansieringsomkostninger

10.794 10.191 Kreditinstitutter ..................................................... 10.795 10.192

2.493 2.702 Renteswaps, kreditinstitutter ................................. 2.493 2.702

Renteswaps kreditinstitutter, regulering

-40.723 -7.477 til dagsværdi .......................................................... -40.723 -7.477

-27.436 5.416 -27.435 5.417

1.105 1.083 Realkreditinstitutter ............................................... 1.542 1.592

695 696 Renteswaps, realkreditinstitutter ........................... 850 878

-9.193 -1.758 Realkreditinstitutter, dagsværdiregulering ............ -13.025 -2.636

Renteswaps, realkreditinstitutter, regulering

-1.537 -851 til dagsværdi .......................................................... -1.969 -1.072

2.272 2.296 Renteomkostninger til dattervirksomheder ........... 0 0

Omkostninger ved optagelse af gæld til

74 0 realkreditinstitutter ................................................ 74 0

15 8 Andre renteomkostninger ...................................... 18 10

-34.005 6.890 -39.945 4.189

Renteomkostninger specificeres således:

10.794 10.191 Kreditinstitutter ..................................................... 10.795 10.192

1.105 1.083 Realkreditinstitutter ............................................... 1.542 1.592

2.272 2.296 Renteomkostninger til dattervirksomheder ........... 0 0

15 8 Andre renteomkostninger ...................................... 18 10

14.186 13.578 12.355 11.794

Finansieringsomkostninger på gæld, der måles

-34.206 6.685 til dagsværdi i resultatopgørelsen .......................... -40.149 3.982

Finansieringsomkostninger på gæld, der måles

201 205 til amortiseret værdi .............................................. 204 207

Årets gennemsnitlige effektive rentesats inkl. renteswaps er 3,22% (3,08%) baseret på de samlede gennem-

snitlige finansieringsomkostninger i koncernen.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

10. Andre eksterne omkostninger

Honorarer til revision og andre ydelser,

PricewaterhouseCoopers:

205 208 Lovpligtig revision ................................................ 275 269

34 34 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed .............. 34 34

85 51 Andre ydelser ........................................................ 85 51

324 293 394 354

Honorarer for ikke-revisionsydelser leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnersel-

skab består af honorar for periodevis erklæringsafgivelse samt generel regnskabsrådgivning o.l.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

11. Personaleomkostninger

680 680 Bestyrelse, vederlag .............................................. 680 680

680 680 Bestyrelse, i alt ...................................................... 680 680

3.356 3.153 Direktion, gage ...................................................... 3.928 3.749

553 562 Bidragsbaseret pension til direktion ...................... 649 674

3.909 3.715 Direktion, i alt ....................................................... 4.577 4.423

4.589 4.395 Bestyrelse og direktion, i alt .................................. 5.257 5.103

5.388 7.197 Gager og lønninger ................................................ 6.938 8.830

419 478 Bidragsbaseret pension .......................................... 541 603

58 77 Andre omkostninger til social sikring ................... 70 89

5.865 7.752 Øvrigt personale, i alt ............................................ 7.549 9.522

10.454 12.147 Personaleomkostninger, i alt ................................ 12.806 14.625

8 10 Gennemsnitligt antal medarbejdere ....................... 11 13

Investeringsselskabet

uxor

note 11 fortsat

Moderselskabets vederlagspolitik og vederlagsrapport fremgår af selskabets hjemmeside under punktet inve-

stor relation/vederlagspolitik.

I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis

er i overensstemmelse med krav om en sund og effektiv risikostyring.

Vederlag og pension i moderselskab til direktionen, der har væsentlig indflydelse på moderselskabets risiko-

profil, udgør kr. 3,9 mio. (kr. 3,7 mio.)

Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger for direktionen og øvrige medarbejdere. Selskabet

er forpligtet til at indbetale et aftalt bidrag til et pensionsselskab og har således ikke nogen risiko med hensyn

til den fremtidige rente, inflation, dødelighed m.v. for det pensionsbeløb, der skal udbetales til medarbejder-

ne.

Fratrædelsesgodtgørelse er fastsat i den enkelte medarbejders ansættelseskontrakt og følger funktionærlovens

retningslinjer. For direktion og en enkelt medarbejder udgør fratrædelsesgodtgørelse to års vederlag.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

12. Selskabsskatter

Koncernen er sambeskattet, og skatten fordeles

efter de skattepligtige indkomster (fuld fordeling).

Beregnet selskabsskat for året:

11.499 4.823 Investeringsselskabet Luxor A/S ........................ 11.499 4.823

0 0 Metalvarefabriken Luxor A/S ............................. 0 9

0 0 DI-Ejendoms Invest A/S ..................................... 717 871

Regulering af udskudt skat for året:

15.523 11.513 Investeringsselskabet Luxor A/S ........................ 15.523 11.513

0 0 DI-Ejendoms Invest A/S ..................................... 2.171 417

27.022 16.336 29.910 17.633

Skat af årets ordinære resultat:

29.629 16.660 Beregnet skat 22% af årets resultat ....................... 30.291 16.952

Skatteeffekt af:

Ikke-skattepligtige indtægter, omkostninger,

-2.607 -324 værdireguleringer m.m. ......................................... -381 681

27.022 16.336 29.910 17.633

20,06% 21,57% Effektiv skatteprocent ........................................... 21,72% 22,88%

Investeringsselskabet

uxor

note 12 fortsat

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

Skatteaktiv:

3.721 13.086 Skatteaktiv 1. oktober ............................................ 3.767 13.230

-717 -871 Overført til DI-Ejendoms Invest A/S .................... -717 -871

0 -9 Overført til Metalvarefabriken Luxor A/S ............ 0 -9

Ændring af udskudt skat indregnet i

-2.894 -8.485 resultatopgørelsen ................................................. -2.813 -8.583

110 3.721 Skatteaktiv 30. september ..................................... 237 3.767

23.101 20.073 Udskudt skat 1. oktober ......................................... 29.862 26.515

Ændring i udskudt skat indregnet i anden

1.392 0 totalindkomst ......................................................... 1.392 0

Ændring i udskudt skat indregnet i

12.629 3.028 resultatopgørelsen ................................................. 14.881 3.347

37.122 23.101 Udskudt skat 30. september .................................. 46.135 29.862

-37.012 -19.380 Udskudt skat i alt 30. september ........................... -45.898 -26.095

Specifikation af ændring i udskudt skat ind-

regnet i resultatopgørelsen:

10.611 2.826 Investeringsejendomme ......................................... 11.944 3.054

Finansielle anlægsaktiver, pantebreve samt

dagsværdiregulering for realkreditinstitutter

4.912 8.687 og kreditinstitutter m.m. ........................................ 5.750 8.876

Ændring af udskudt skat indregnet i

15.523 11.513 resultatopgørelsen ................................................. 17.694 11.930

Det udskudte skatteaktiv er indregnet med den

skattesats, som forventes at være gældende, når

den udskudte skat realiseres. Beregningen er fore-

taget med 22%. Værdien er fordelt således:

-33.482 -22.871 Investeringsejendomme ......................................... -41.485 -29.541

-1.388 0 Domicilejendom .................................................... -1.388 0

Finansielle anlægsaktiver, regulering til dagsvær-

-2.142 -114 di for realkreditinstitutter og kreditinstitutter m.m -3.025 -159

0 3.605 Fremførbare skattemæssige underskud ................. 0 3.605

-37.012 -19.380 Udskudt skat .......................................................... -45.898 -26.095

Udskudt skat beregnes med en skattesats på 22%.

Investeringsselskabet

uxor

Note 12 fortsat

Det kildeartsbegrænsede tabsfradrag på aktier er ikke indregnet i det skattemæssige underskud. Underskuddet

udgør pr. 30. september 2022 kr. 97,1 mio. (kr. 97,2 mio.) målt på baggrund af en skatteprocent på 22%. Ud-

nyttelsen af tabsfradraget er ikke tidsbegrænset.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

Skyldig selskabsskat:

4.514 2.718 Skyldig selskabsskat 1. oktober ............................ 4.514 2.718

4.987 3.027 Betalt skat og acontoskat ....................................... 4.987 3.027

11.499 4.823 Selskabsskat .......................................................... 11.499 4.823

11.026 4.514 Skyldig selskabsskat 30. september ...................... 11.026 4.514

Selskabets skattemæssige forhold:

Mere end 15% af selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været place-

ret i andre aktiver end værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavan-

cebeskatningslovens § 19 pr. 30. september 2022.

Moderselskab Koncern

Drifts- Drifts-

Domicil- materiel/ Domicil- materiel/

ejendom inventar ejendom inventar

13. Materielle anlægsaktiver 2020/21

12.971 1.292 Kostpris 1. oktober ........................................ 12.971 1.602

0 0 Tilgang .......................................................... 0 0

0 618 Afgang ........................................................... 0 618

12.971 674 Kostpris 30. september .................................. 12.971 984

2.518 1.146 Afskrivning 1. oktober .................................. 2.518 1.322

189 11 Årets afskrivninger ........................................ 189 73

0 618 Afgang ........................................................... 0 618

2.707 539 Samlede afskrivninger 30. september ........... 2.707 777

10.264 135 30. september ................................................ 10.264 207

Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Investeringsselskabet

uxor

Note 13 fortsat

Moderselskab Koncern

Drifts- Drifts-

Domicil- materiel/ Domicil- materiel/

ejendom inventar ejendom inventar

13. Materielle anlægsaktiver 2021/22

12.971 674 Kostpris 1. oktober ....................................... 12.971 984

0 0 Tilgang .......................................................... 0 0

0 0 Afgang ........................................................... 0 0

12.971 674 Kostpris 30. september .................................. 12.971 984

2.707 539 Afskrivning 1. oktober ................................. 2.707 777

206 8 Årets afskrivninger ........................................ 206 69

0 0 Afgang ........................................................... 0 0

2.913 547 Samlede afskrivninger 30. september ........... 2.913 846

0 0 Omvurderet værdi 1. oktober ........................ 0 0

6.329 0 Regnskabsårets værdiregulering ................... 6.329 0

6.329 0 Omvurderet værdi 30. september .................. 6.329 0

16.387 127 30. september ................................................ 16.387 138

Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

14. Investeringsejendomme

96.781 96.781 Kostpris 1. oktober ........................................ 167.016 167.016

0 0 Tilgang .......................................................... 0 0

0 0 Afgang ........................................................... 0 0

96.781 96.781 Kostpris 30. september .................................. 167.016 167.016

45.619 32.919 Dagsværdiregulering 1. oktober .................... 34.084 24.584

48.100 12.700 Regnskabsårets værdiregulering ................... 55.300 9.500

93.719 45.619 Dagsværdiregulering 30. september .............. 89.384 34.084

190.500 142.400 Dagsværdi 30. september .............................. 256.400 201.100

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Investeringsselskabet

uxor

Note 14 fortsat

Koncernens beholdning af investeringsejendomme er følgende:

2021/22 2020/21

mio. kr. Afkastinterval mio. kr. Afkastinterval

Kontor/butik/bolig ................ 25,5 6,75 - 7,00% 25,5 6,5%

Lager/produktion/kontor ...... 230,9 5,50 - 6,75% 175,6 6,5 - 7,5%

I alt ....................................... 256,4 5,50 - 7,00% 201,1 6,5 - 7,5%

15. Kapitalandele i dattervirksomheder

2021/22 2020/21

DI-Ejendoms DI-Ejendoms

Invest A/S Invest A/S

Hjemsted ............................................................................ København København

Ejerandel ............................................................................ 100% 100%

DI-Ejendoms Invest A/S, cvr-nr. 78676019, måles til dagsværdi.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

16. Værdipapirer

700.674 694.315 Kostpris 1. oktober ........................................ 700.674 694.315

172.454 183.799 Tilgang .......................................................... 172.454 183.799

147.447 177.440 Afgang ........................................................... 147.447 177.440

725.681 700.674 Kostpris 30. september .................................. 725.681 700.674

9.317 11.077 Dagsværdiregulering 1. oktober .................... 9.317 11.077

-26.106 -1.760 Regnskabsårets værdiregulering ................... -26.106 -1.760

-16.789 9.317 Dagsværdiregulering 30. september .............. -16.789 9.317

-11.554 -12.825 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 1. oktober -11.554 -12.825

-1.236 1.271 Dagsværdiregulering, kreditrisiko ................. -1.236 1.271

Dagsværdiregulering, kreditrisiko

-12.790 -11.554 30. september ................................................ -12.790 -11.554

696.102 698.437 Dagsværdi 30. september .............................. 696.102 698.437

Investeringsselskabet

uxor

Note 16 fortsat

Beholdningen af værdipapirer i moderselskab og koncern specificeres pr. 30. september 2022 som følger:

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Samlet kostpris ............................................................. 725.681 700.674

Dagsværdiregulering .................................................... -16.789 9.317

Dagsværdiregulering, kreditrisiko ................................ -12.790 -11.554

Dagsværdi ..................................................................... 696.102 698.437

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

2.154 2.190 Pantebreve antal stk. ...................................... 2.154 2.190

Pantebreve fordelt på nominel værdi:

Fastforrentede pantebreve:

Målt til dagsværdi på grundlag af en gennem-

625.169 576.337 snitlig effektiv rente på 9,0% p.a. (8,25% p.a.) 625.169 576.337

Målt til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer

20.941 26.000 til pantebrevenes kostpris .............................. 20.941 26.000

646.110 602.337 Fastforrentede pantebreve, i alt ..................... 646.110 602.337

Cibor-pantebreve målt til dagsværdi på

107.930 134.889 grundlag af pantebrevenes kostpris ............... 107.930 134.889

754.040 737.226 754.040 737.226

Ved værdiansættelse af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er regulering for kreditrisiko fratrukket.

Ved værdiansættelse til dagsværdi er ingen opsigelige pantebreve optaget til højere værdi end pålydende el-

ler minimum indfrielseskursen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 57.938 (tkr. 38.789), heraf ved-

rører tkr. 12.790 (tkr. 11.554) dagsværdiregulering for kreditrisiko.

Regnskabsårets dagsværdiregulering for kreditrisiko til imødegåelse af tab på nødlidende pantebreve og til-

godehavende pantebrevsydelser tkr. -899 (tkr. 2.715) og er indregnet i resultatopgørelsen under posten netto-

tab/-gevinst, pantebreve, jf. note 5.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

Pantebrevsbeholdningen er fordelt på følgende ejendomstyper:

68,90% 63,00% Enfamiliehuse ................................................ 68,90% 63,00%

4,41% 5,21% Ejerlejligheder ............................................... 4,41% 5,21%

4,42% 4,55% Andelsboliger ................................................ 4,42% 4,55%

5,4% 5,88% Sommerhuse .................................................. 5,40% 5,88%

2,32% 2,84% Nedlagte landbrug ......................................... 2,32% 2,84%

3,42% 3,43% Beboelse og erhverv ...................................... 3,42% 3,43%

1,40% 1,88% Landbrug ....................................................... 1,40% 1,88%

8,39% 11,39% Udlejningsejendomme ................................... 8,39% 11,39%

0,72% 0,86% Handel og industri ......................................... 0,72% 0,86%

0,62% 0,96% Andre ............................................................. 0,62% 0,96%

100,00% 100% I alt ................................................................ 100,00% 100,00%

Investeringsselskabet

uxor

Note 16 fortsat

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

Afdrag på pantebreve fordeles således:

34.457 33.854 Inden for et år fra balancedagen .................... 34.457 33.854

35.786 35.853 Mellem et og to år fra balancedagen ............. 35.786 35.853

40.032 37.366 Mellem to og tre år fra balancedagen ............ 40.032 37.366

37.606 37.617 Mellem tre og fire år fra balancedagen ......... 37.606 37.617

45.247 38.260 Mellem fire og fem år fra balancedagen ....... 45.247 38.260

560.912 554.276 Efter fem år fra balancedagen ....................... 560.912 554.276

754.040 737.226 754.040 737.226

Selskabets investeringer i pantebreve giver selskabet afkast i form af renter og kursgevinster. Fastforrentede

pantebreve har pålydende rente på op til 15,5%. Variabelt forrentede pantebreve har en pålydende rente på ci-

bor-renten plus et aftalt tillæg.

Fordeling af nominel renteprocent:

253.823 260.449 Op til 7,99% .................................................. 253.823 260.449

494.499 470.223 8,00% - 9,99% ............................................... 494.499 470.223

5.212 5.959 10,00% - 11,99% ........................................... 5.212 5.959

506 595 12,00% - 15,50% ........................................... 506 595

754.040 737.226 754.040 737.226

17. Andre tilgodehavender

1.512 1.561 Tilgodehavende pantebrevsydelser ....................... 1.512 1.561

3.945 3.649 Påløbne, ikke-forfaldne renter fra pantebreve ....... 3.945 3.649

1.233 130 Andre tilgodehavender .......................................... 1.665 707

6.690 5.340 7.122 5.917

Det vurderes, at forfaldne renter fra pantebrevsporteføljen er forbundet med en begrænset kreditrisiko. Vurde-

ringen af risikoen bygger på en vurdering af de enkelte debitorers kreditværdighed. Der er ikke forbundet sær-

lige kreditrisici for øvrige tilgodehavender, og der er ikke stillet særskilt sikkerhed herfor.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

18. Likvider

8.778 9.457 Kontanter og bankindeståender ............................. 8.871 9.541

Deponeringer i pengeinstitutter til senere

0 0 frigivelse ................................................................ 0 523

8.778 9.457 8.871 10.064

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i bank med Standard & Poor’s rating A-1.

Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Bankindeståender er varia-

belt forrentede. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi.

19. Aktiekapital

Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af:

A-aktier B-aktier I alt

2 stk. a kr. 8.750.000 ................ 17.500 17.500

825.000 stk. a kr. 100 .......................... 82.500 82.500

17.500 82.500 100.000

Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives

ret til ti stemmer, mens en B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen

A/S under fondskode DK0010213628.

Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsåret. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier.

Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5%, eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen:

Neralda Holding ApS. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%).

Valg af bestyrelsesmedlemmer:

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen bortset fra de bestyrelsesmedlemmer, der måtte blive valgt efter

de særlige regler i selskabsloven om arbejdstagerrepræsentation.

Ændring af vedtægter:

Til vedtagelse af beslutning om vedtægtsændring eller selskabets opløsning kræves, at mindst 2/3 af aktieka-

pitalen er repræsenteret på generalforsamlingen, samt at beslutning vedtages af mindst 2/3 af såvel de afgiv-

ne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital. Er den for-

nødne del af aktiekapitalen ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men er den foreslåede beslutning i

øvrigt vedtaget efter reglerne i stk. (2), indkalder bestyrelsen inden fjorten dage til en ekstraordinær general-

forsamling, på hvilken forslaget kan vedtages med 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalfor-

samlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals

størrelse.

Forhøjelse af aktiekapitalen:

Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye A-aktier har de hidtidige A-aktionærer fortegningsret til de nye A-

aktier i forhold til deres A-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye B-

aktier har de hidtidige B-aktionærer fortegningsret til de nye B-aktier i forhold til deres B-aktiebesiddelse på

nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med en ny aktieklasse har de hidtidige aktionærer forteg-

ningsret til de nye aktier i forhold til deres samlede aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt.

Investeringsselskabet

uxor

20. Udbytte

Der er i regnskabsåret udbetalt udbytte kr. 50 mio. (kr. 25,0 mio.) til aktionærerne svarende til kr. 50 (kr. 25)

pr. aktie.

For regnskabsåret 2021/22 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 50,0 mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 50

(kr. 50) pr. aktie.

Beskatning af udbytte og aktieavancer:

Beskatning af udbytte og aktieavancer afhænger af den enkelte investors skattemæssige forhold. Derfor bør

investorer, der er i tvivl om deres skattemæssige forhold, søge individuel rådgivning.

21. Resultatdisponering

Moderselskab

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Foreslået udbytte .................................................................................... 50.000 50.000

Reserve for dagsværdi, datterselskab ..................................................... 12.205 1.198

Overført resultat ...................................................................................... 45.449 8.193

Årets resultat ........................................................................................... 107.654 59.391

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

22. Resultat pr. aktie

107.654 59.391 Resultat anvendt ved beregning af resultat pr. aktie 107.775 59.423

100.000 100.000 Gennemsnitligt antal udstedte aktier (nom.) ............ 100.000 100.000

107,7 59,4 Resultat pr. aktie....................................................... 107,8 59,4

Beregning af resultat pr. aktieklasse

fordelt på henholdsvis A- og B-aktier:

18.839 10.393 A-aktiernes andel af resultat ..................................... 18.861 10.399

88.815 48.998 B-aktiernes andel af resultat ..................................... 88.914 49.024

107.654 59.391 107.775 59.423

Indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er enslydende. Resultat pr. aktieklasse og udvandet resul-

tat pr. aktie opgøres i overensstemmelse med IAS 33.

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

23. Realkreditinstitutter

63.969 64.050 Kontantlånsrestgæld .............................................. 88.013 90.714

53.287 63.224 Dagsværdi af obligationsrestgæld ......................... 73.082 89.472

Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitutter:

47.590 56.460 Investeringsejendomme, dagsværdi ...................... 67.385 82.708

6.193 6.585 Domicilejendom, amortiseret kostpris .................. 6.193 6.585

53.783 63.045 73.578 89.293

Dagsværdien er opgjort på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko.

Dagsværdi af gæld til realkreditinstitut for domicilejendom er tkr. 5.697 (tkr. 6.764).

Specifikation af gæld til realkreditinstitutter med

pant i fast ejendom:

48.091 56.796 Langfristede forpligtelser ...................................... 65.248 80.421

5.692 6.249 Kortfristede forpligtelser ....................................... 8.330 8.872

53.783 63.045 73.578 89.293

Kontantlånsrestgæld forfalder til betaling således:

5.692 6.249 Inden for et år fra balancedagen ............................ 8.330 8.872

5.733 6.271 Mellem et og to år fra balancedagen ..................... 7.365 8.928

4.995 6.294 Mellem to og tre år fra balancedagen .................... 6.641 7.940

4.256 5.231 Mellem tre og fire år fra balancedagen ................. 5.916 6.888

4.297 4.216 Mellem fire og fem år fra balancedagen ............... 5.972 5.884

38.996 35.789 Efter fem år fra balancedagen ............................... 53.789 52.202

63.969 64.050 88.013 90.714

Kontantlånsrestgæld til realkreditinstitutter fordeler sig således:

1) Tkr. 9.881 i koncernen og tkr. 6.899 i moderselskabet er rentetilpasningslån med halvårlig rentetilpas-

ning med udløb i år 2028. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.

2) Tkr. 1.021 i koncernen og tkr. 0 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%´s obligationer

med udløb i år 2024.

3) Tkr. 2.643 i koncernen og tkr. 2.643 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 2%´s obligatio-

ner med udløb i år 2037.

4) Tkr. 1.638 i koncernen og tkr. 1.638 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente, der

udløber i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.

Investeringsselskabet

uxor

Note 23 fortsat

5) Tkr. 3.080 i koncernen og tkr. 3.080 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente med

udløb i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.

6) Tkr. 3.684 i koncernen og tkr. 3.684 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%’s obligati-

oner med udløb i 2040.

7) Tkr. 14.627 i koncernen og tkr. 8.089 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%’s obliga-

tioner med udløb i 2040.

8) Tkr. 41.732 i koncernen og tkr. 28.229 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 0,5%´s obliga-

tioner med udløb i år 2040.

9) Tkr. 9.707 i koncernen og tkr. 9.707 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,0%´s obligati-

oner med udløb i år 2043.

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

24. Kreditinstitutter

386.314 400.016 Dagsværdi af lån (DKK), kreditinstitutter ............. 386.314 400.016

Nominel gæld til kreditinstitutter, der forfalder

386.314 400.016 til betaling på anfordring inden for et år .................. 386.314 400.016

Variabelt forrentet gæld til kreditinstitutter

386.314 400.016 med aftalt rente under 1 år ....................................... 386.314 400.016

Dagsværdi af lån er opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved

anvendelse af den aktuelle markedsrente som diskonteringsfaktor. Kassekreditter måles til dagsværdi, hvilket i

al væsentlighed svarer til den nominelle værdi. Forskel imellem dagsværdi og nominel værdi er tkr. 0 (tkr. 0).

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

Effektiv rente, kreditinstitutter:

2,64% 2,50% Kassekreditter (gennemsnit) ..................................... 2,64% 2,50%

3,22% 3,08% Lån (gennemsnit inkl. renteswaps)........................ 3,22% 3,08%

25. Gæld målt til dagsværdi

Specifikation af gæld målt til dagsværdi med

dagsværdiregulering over resultatopgørelsen:

47.590 56.460 Gæld til realkreditinstitutter .................................. 67.385 82.708

386.314 400.016 Gæld til kreditinstitutter ........................................ 386.314 400.016

433.904 456.476 453.699 482.724

Investeringsselskabet

uxor

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

26. Afstemning af rentebærende gæld

463.061 476.822 Gæld til kredit- og realkreditinstitutter 1. oktober 489.309 506.537

10.055 0 Optagelse af realkreditlån ..................................... 10.055 0

-23.838 -12.015 Nedbringelse af gæld ............................................. -26.459 -14.604

-9.181 -1.746 Dagsværdiregulering ............................................. -13.013 -2.624

440.097 463.061 Gæld 30. september ............................................... 459.892 489.309

27. Anden gæld

7 896 Skyldig A-skat og sociale bidrag .......................... 101 1.073

476 448 Feriepengeforpligtelser ......................................... 593 592

3.359 3.181 Andre skyldige omkostninger ............................... 3.826 3.996

34.200 0 Kontant sikkerhed for positive renteswaps ........... 34.200 0

38.042 4.525 38.720 5.661

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige lønrelaterede poster og andre skyldige omkostninger måles til dags-

værdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed på kr. 34,2 mio. for den positive dagsværdi af renteswaps kr.

32,7 mio. Såfremt modparten på de indgåede renteswaps ikke kan honorere vil beløbet blive modregnet i sik-

kerhedsstillelsen.

28. Renteswaps

Moderselskabet og koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede real-

kreditlån med en kontraktmæssig værdi på nom. kr. 13,0 mio. (kr. 23,5 mio.) og lån fra kreditinstitutter med en

kontraktmæssig værdi på kr. 250,0 mio. (kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som

regnskabsmæssig sikring.

Værdi-

regulering

Kontrakt- i resultat-

mæssig værdi Rest- Dagsværdi opgørelsen

Renteswaps, realkreditinstitutter mio. kr. løbetid tkr. tkr.

Moderselskab - 30. september 2021:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 11,4 31.12.2027 -1.679 670

Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 8,3 31.12.2024 -225 181

-1.904 851

Koncern - 30. september 2021:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 15,2 31.12.2027 -2.231 891

Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 8,3 31.12.2024 -225 181

-2.456 1.072

Investeringsselskabet

uxor

Note 28 fortsat

Værdi-

regulering

Kontrakt- i resultat-

mæssig værdi Rest- Dagsværdi opgørelsen

Renteswaps, realkreditinstitutter mio. kr. løbetid tkr. tkr.

Moderselskab - 30. september 2022:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 9,8 31.12.2027 -367 1.312

Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 0,0 31.12.2024 0 225

-367 1.537

Koncern - 30. september 2022:

Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 13,0 31.12.2027 -488 1.744

Renteswaps cibor, 3 måneder (lukket) DKK 0,0 31.12.2024 0 225

-488 1.969

Renteswaps, lån kreditinstitutter

Moderselskab/koncern - 30. september 2021

Renteswap DKK 50,0 09.07.2022 -621 662

Renteswap DKK 25,0 26.06.2025 -812 455

Renteswap DKK 25,0 29.07.2025 -1.419 626

Renteswap DKK 25,0 26.06.2026 -1.074 607

Renteswap DKK 50,0 26.06.2027 -2.703 1.532

Renteswap DKK 25,0 25.01.2028 -1.816 891

Renteswap DKK 25,0 22.03.2029 -1.034 939

Renteswap DKK 25,0 07.07.2030 357 957

Renteswap DKK 50,0* 09.07.2032 808 808

-8.314 7.477

Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (andre tilgodehavender, langfristet) 8.100 0

* Aftale om forlængelse af renteswap, der er indgået til forlængelse af renteswaps, der udløber 9. juli 2022 med 10 år.

Moderselskab/koncern - 30. september 2022

Renteswap (udløbet) DKK 50,0 09.07.2022 0 636

Renteswap DKK 25,0 26.06.2025 1.470 2.241

Renteswap DKK 25,0 29.07.2025 1.086 2.465

Renteswap DKK 25,0 26.06.2026 1.927 2.960

Renteswap DKK 50,0 26.06.2027 4.683 7.305

Renteswap DKK 25,0 25.01.2028 2.284 4.058

Renteswap DKK 25,0 22.03.2029 3.585 4.603

Renteswap DKK 25,0 07.07.2030 5.305 4.914

Renteswap DKK 50,0 09.07.2032 12.361 11.541

32.701 40.723

Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden gæld, kortfristet) .............. 34.200 0

Investeringsselskabet

uxor

29. Nærtstående parter

Nærtstående parter med bestemmende indflydelse:

Selskabets nærtstående parter omfatter Neralda Holding ApS, København, der har bestemmende indflydelse.

Udover udlodning af udbytte på kr. 42,8 mio. har der ikke været transaktioner med nærtstående parter.

Ledende medarbejdere:

Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter koncernens bestyrelse, direktion og disse

personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne person-

kreds har væsentlige interesser.

Der har i regnskabsåret ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse og direktion ud over honorarbeta-

ling og betaling for juridisk bistand til selskabets formand Casper Moltke, tkr. 120 (tkr. 50).

Dattervirksomhed:

Herudover består nærtstående parter af dattervirksomhederne DI-Ejendoms Invest A/S, København.

Moderselskabets mellemværender med dattervirksomheder pr. 30. september 2022 fremgår af balancen. Mel-

lemværender med dattervirksomheder vedrører almindelige forretningsmellemværender og forrentes.

Derudover er der pr. 30. september 2022 ingen udeståender med nærtstående parter.

Investeringsselskabet

uxor

30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser, kautions- og andre garantiforpligtelser

Moderselskab Koncern

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

tkr. tkr. tkr. tkr.

Koncernen har til sikkerhed for engagement

med kreditinstitut stillet følgende:

696.102 698.437 Pantebreve til dagsværdi .......................................... 696.102 698.437

3.945 3.649 Påløbne renter på pantebreve ................................... 3.945 3.649

11 614 Likvide beholdninger ............................................... 103 1.221

Koncernen har til sikkerhed for engagementer med

realkreditinstitut og kreditinstitut stillet følgende:

Gæld til realkreditinstitut, kreditinstitut og anden gæld

er sikret ved pant i investeringsejendomme og domicil-

ejendom.

Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investerings-

190.500 142.400 ejendomme ............................................................... 256.400 201.100

Regnskabsmæssig værdi af pantsat domicil-

16.387 10.264 ejendom ................................................................. 16.387 10.264

Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed

34.200 0 for positive renteswaps .......................................... 34.200 0

Moderselskabet har stillet kontant sikkerhed

0 8.100 for negative renteswaps ......................................... 0 8.100

Afgivet selvskyldnerkaution til 3. mand:

100 100 Selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S 100 100

Eventualforpligtelser:

Koncernens momsreguleringsforpligtelse

vedrørende ejendomskøb, nybygning og

869 1.455 vedligeholdelse ......................................................... 1.139 1.658

Moderselskabet er sambeskattet med øvrige selskaber i koncernen. Som administrationsselskab hæfter mo-

derselskabet ubegrænset og solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter og kil-

deskatter på udbytter og renter indenfor sambeskatningskredsen. Eventuelle korrektioner af den skattemæs-

sige sambeskatningsindkomst kan medføre, at moderselskabets hæftelse udgør et større beløb.

Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i årsrapporten anfør-

te.

Investeringsselskabet

uxor

31. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Koncernens strategi er investering i en afbalanceret portefølje af rentebærende værdipapirer og investerings-

ejendomme, hvor der lægges vægt på en aktiv porteføljepleje, der skal sikre det bedst mulige risikoafvejede

afkast.

Den finansielle styring retter sig primært mod afvejning og reduktion af finansielle risici, der er en direkte

følge af koncernens investeringer og finansiering. Koncernen foretager ikke aktiv spekulation i finansielle

risici.

Investeringshorisonten er som udgangspunkt langsigtet.

Bestyrelsen har fastsat en overordnet strategi og politik samt en række rammer og retningslinjer for koncer-

nens:

 investeringer

 belåning, finansielle gearing samt afdækning med finansielle instrumenter.

Ansvaret for det daglige arbejde med koncernens investerings-, belånings- og risikostrategi varetages af den

daglige ledelse.

1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING

Note 31 er udarbejdet på koncernniveau, idet den eneste væsentlige forskel mellem koncern og moderselskab

er investeringsejendomme i datterselskabet, kr. 65,9 mio. (kr. 58,7 mio.), og gæld til realkreditinstitutter,

kr. 19,8 mio. (kr. 26,2 mio.).

De primære risikofaktorer, der knytter sig specifikt til koncernen, er:

 koncernens drift

 de risici, der knytter sig til de enkelte typer af aktiver

 koncernens porteføljesammensætning inden for de enkelte aktivtyper

 finansieringen med en kombination af egen- og fremmedkapital.

Det overordnede mål for koncernens risikostrategi er til enhver tid at have overblik og kontrol med definere-

de risikoområder, som kan true koncernens soliditet, indtjening og omdømme.

En effektiv risikostyring og interne kontroller skal medvirke til at reducere koncernens strategiske og forret-

ningsmæssige risici, men kan ikke eliminere risiko for tab fuldstændig.

Risikostyringen tager stilling til en lang række risikotyper, som berører forskellige elementer i koncernen,

samt en risikostrategi, der omfatter risikokontrol og -minimering. Der foretages løbende følsomhedsanalyse,

stresstest for renterisiko, kreditrisiko og markedsrisiko til vurdering af usikkerheden i parameterværdier en-

keltvis og sammen. Dette sker med henblik på at vurdere, hvor meget de enkelte parametre kan ændre sig,

uden at investeringen/finansieringen bliver ufordelagtig. Følsomhedsanalyserne foretages efter følgende me-

toder: Scenario-analyse, kritisk værdianalyse og analyse af marginale ændringer.

Koncernens stresstests fastsætter, hvilke risici koncernen bør kunne modstå, og dermed hvilke variabler og

stressniveauer der skal testes på. Stresstesten påvirker de enkelte risikoparametre med en række negative be-

givenheder for derved at konstatere, hvordan koncernen kan reagere på de givne scenarier.

Der arbejdes aktivt for at mindske og sprede risikoen mest muligt. Dette gøres ved:

 at arbejde i flere niveauer for risikospredning

 risikospredning inden for de enkelte aktivtyper for derved at opnå en lavere risiko i de enkelte investe-

ringssegmenter.

Investeringsselskabet

uxor

Der foretages en grundig og individuel gennemgang af de enkelte investeringer, så der foreligger et indgåen-

de kendskab til det enkelte aktiv og den risikostruktur, der er indeholdt i den enkelte investering.

Koncernens risikoafvejede anvendelse af finansiel gearing øger den samlede risiko i koncernen.

Der arbejdes kontinuerligt med at optimere koncernens afkast og risikoprofil. Den samlede risiko i koncer-

nen overvåges løbende af bestyrelsen og den daglige ledelse. Ved bestyrelsesmøderne gennemgås og vurde-

res de enkelte risikoområder på grundlag af en redegørelse fra den daglige ledelse.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer af koncernens risikostyring i regnskabsåret.

Til koncernens aktiviteter er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er beskrevet neden-

for. Risikofaktorerne er ikke udtømmende, og de er ikke prioriteret efter sandsynligheden for, om de indtræf-

fer, eller efter omfanget af de mulige konsekvenser.

1.1. Markedsrisici

Markedsrisikoen er risikoen for, at markedsværdien for koncernens aktiver og passiver ændres som følge af

ændringer i de finansielle markeder, primært relateret til renterisiko og risici forbundet med afledte finansiel-

le instrumenter.

Ud over generelle markedsrisici er der en række specifikke markedsforhold, der kan påvirke koncernens in-

vesteringer, hvorfor afkastet på investeringsporteføljen kan afvige fra den generelle udvikling på de finan-

sielle markeder.

Koncernen kan som investeringsselskab ikke undgå markedsrisici og har derfor valgt at påtage sig en nøje

afvejet markedsrisiko for at imødekomme koncernens målsætninger og samtidig opnå et risikoafvejet afkast.

1.2. Kreditrisici

Kreditrisikoen er risikoen for, at koncernen lider tab, som følge af at modparten ikke kan opfylde sine beta-

lingsforpligtelser.

De primære kreditrisici i koncernen knytter sig til:

 Pantebreve

 Likvider

 Afledte finansielle instrumenter – renteswaps

 Lejetilgodehavender og andre tilgodehavender

 Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme og ejendomme overtaget med henblik på videresalg.

Inden koncernen påtager sig kreditrisici, foretages der en individuel vurdering af den enkelte investering, så-

ledes at der inden anskaffelsen er et klart billede af den medfølgende risiko.

Der arbejdes kontinuerligt med håndtering af koncernens kreditrisici, og der er særlig fokus på de mere risi-

kofyldte investeringer.

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Den maksimale kreditrisiko pr. 30. september, såfremt

alle modparter ikke indfrier deres forpligtelser:

Pantebreve (nominel værdi) .......................................... 754.040 737.226

Likvider ......................................................................... 8.871 10.064

Andre tilgodehavender (nominel værdi) ....................... 7.122 14.017

770.033 761.307

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve, tilgodehavende pantebrevsydelser, huslejetilgodehaven-

der og andre tilgodehavender foretages på baggrund af en individuel vurdering.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve udgør tkr. 12.790 (tkr. 11.554). Regnskabsårets dags-

værdiregulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve udgør tkr. -1.236 (tkr. 1.271). Dagsværdiregule-

ring for kreditrisiko indregnes på baggrund af en individuel vurdering.

Andre tilgodehavender indeholder en akkumuleret regulering for kreditrisiko på tilgodehavende pantebrevs-

ydelser med tkr. 7.962 (tkr. 8.298). Regnskabsårets regulering for kreditrisiko på tilgodehavender er tkr. 337

(tkr. 1.444). Dagsværdiregulering for kreditrisiko indregnes dels som en sumhensættelse og dels på baggrund

af en individuel vurdering.

1.3. Likviditetsrisici

Likviditetsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til, at koncernen ikke kan betale sine forpligtigelser.

Koncernens likviditetspolitik:

 fastlægger den overordnede profil for likviditetsrisiko og den valgte risikovillighed til sikring af en for-

svarlig og tilstrækkeligt stabil likviditet, der er tilpasset koncernens forholdsvis enkle kompleksitet.

 sætter rammerne og danner grundlag for likviditetsstyringen, likviditetsstresstests, beredskabs- og finan-

sieringsplaner.

Målet med likviditetspolitikken er:

 at overvåge og styre udviklingen i koncernens kort- og langsigtede likviditet, til sikring af at koncernen til

enhver tid råder over tilstrækkelig likviditet

 sikring af ,at likviditetsniveauet i koncernen er hensigtsmæssigt i forhold til forpligtelserne på grundlag

af:

 en vurdering af den relative likviditet i Luxors aktiver på de pågældende markeder og under hensyn til

den tid, der er nødvendig til realisation af aktiverne og prisstrukturen for aktiverne

 aktivernes følsomhed over for andre markedsrisici eller markedsfaktorer.

1.4. Driftsrisici

Driftsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til kontrolsystemer, ledelsesinformation, ledelsesfokus, besvi-

gelser og menneskelige fejl.

Koncernen har opbygget en entydig forretningsgang samt en række interne kontrol- og risikostyringssyste-

mer til minimering af koncernens driftsrisiko.

2. RISIKOSTYRING, PANTEBREVE

Investeringsstrategien for pantebreve bygger på en individuel analyse af debitor/kautionist og pant, hvilket

skal medvirke til at mindske kreditrisikoen samt sikre et tilfredsstillende, langsigtet risikoafvejet afkast.

Bestyrelsen har givet bemyndigelse til, at der kan foretages investeringer i følgende typer af pantebreve:

 Sælgerpantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark udstedt i forbindelse med ejendomshand-

ler

 Lånerpantebreve udstedt med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark

 Transportpantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, oprindeligt udstedt til tredjemand.

Pantebrevene erhverves hovedsageligt i enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, andelslejligheder og

udlejningsejendomme.

Pantebreve købes af ejendomskreditselskaber under tilsyn af Finanstilsynet. Pantebrevsporteføljer afkøbes

dels af ejendomskreditselskaber og dels direkte fra sælger.

Investeringsselskabet

uxor

Den overordnede ramme for køb af pantebreve er fastlagt med udgangspunkt i ønsket om en bred portefølje

af pantebreve til sikring af risikospredning og risikominimering.

Pantebrevsporteføljen er eksponeret for en række risici, der kan opdeles i henholdsvis kvantificerbare risici

og dynamiske risici:

 kvantificerbare risici kan konstateres og eventuelt afdækkes, inden investeringen foretages.

Udgangspunktet for investeringerne er mange års erfaring med investering i pantebreve.

Inden køb af et pantebrev foretages der et omfattende analysearbejde for at identificere og kvantificere

de risici, der foreligger ved den enkelte investering. I analysen er et væsentligt element overvejelser om,

hvorvidt pantebrevet under svagere konjunkturforløb vil være dækket af pantet.

Den individuelle analyse af debitorer og pant er en afgørende parameter til nedbringelse af risikoen, sam-

tidig er det koncernens eneste mulighed for at indsamle den fornødne information, idet debitor ikke er

forpligtet til at afgive oplysninger om sin økonomiske situation, når pantebrevet er købt.

Ved investering i pantebreve foretages der altid en afvejning/vægtning af forholdet mellem pantebreve-

nes risiko og afkast, hvor afdækning af risiko altid vægtes højere end muligheden for et højere afkast ved

accept af højere risiko.

De foretagne analyser kan alene minimere risikoen, men ikke eliminere den fuldstændig.

I henhold til lovgivningen skal der ved køb af fast ejendom foreligge en udbetaling på min. 5% af kon-

tantprisen.

Det er selskabets politik, at den pantmæssige sikkerhed ved investering i sælgerpantebreve skal ligge in-

den for 95% af den kontante handelspris, dog vil en del af de afkøbte pantebreve ikke ligge inden for

95% af den kontante handelspris som følge af kurstab på udstedelsestidspunktet.

 dynamiske risici er forhold, der kan ændre sig i løbet af pantebrevets levetid, f.eks. kvaliteten af debitor

og pant. Der arbejdes aktivt for at nedbringe risikoen på pantebrevsporteføljen gennem en løbende og

struktureret opfølgning på de pantebreve, der er i restance eller har en risiko for at komme i restance.

De væsentligste risici for pantebrevsporteføljen er markedsrisiko, renterisiko, indfrielsesrisiko, konjunkturer,

operationel risiko og kreditrisiko.

2.1. Markedsrisici

Markedsværdien for pantebreve afhænger af udviklingen i de generelle niveauer for en række markedsvari-

abler, f.eks. renter, kredit, konjunkturforhold samt markedets udbud og efterspørgsel.

De generelle markedsrisici for pantebrevsporteføljen er under normale markedsforhold drevet af makroøko-

nomiske forhold, konjunkturforhold, nationale og internationale politiske forhold m.m.

Pantebrevsporteføljen er fordelt på et stort antal pantebreve, debitorer og kautionister samt forskellige typer

af ejendomme samt geografiske placeringer, hvorfor der ikke foreligger en væsentlig koncentrationsrisiko.

2.1.1. Renterisiko

Renterisikoen er udtryk for, hvor meget værdien af de fastforrentede pantebreve ændres som følge af æn-

dringer i renteniveauet.

Pantebrevene anskaffes typisk med en løbetid på 10 til 25 år. Pantebrevene er uopsigelige for koncernen, så-

fremt debitor overholder den indgåede aftale om afvikling, men kan førtidigt indfries af debitor i henhold til

Investeringsselskabet

uxor

bestemmelserne i det enkelte pantebrev.

Ændringer i markedsrenten for pantebreve påvirker fastsættelsen af den effektive rente på de fastforrentede

pantebreve og dermed dagsværdien af pantebrevsbeholdningen.

Et fald i den effektive rente vil have en positiv indvirkning på dagsværdien af pantebrevsporteføljen, mens en

stigning i den effektive rente vil have en negativ indvirkning på dagsværdien, hvilket vil påvirke resultatet

henholdsvis positivt eller negativt. En del af denne risiko bliver dog formindsket via de løbende førtidige

indfrielser af pantebreve i porteføljen, hvorved der løbende sker en genplacering af pantebrevsporteføljen til

den til enhver tid gældende markedsrente.

Væsentlige ændringer i renteniveauet kan medføre, at dagsværdien af pantebrevsporteføljen ikke modsvarer

værdien af koncernens fremmed- og egenkapital. Ligeledes vil der kunne opstå situationer, hvor rentebeta-

linger på fremmedkapitalen kan overstige afkastet fra pantebrevsporteføljen, hvilket vil påvirke resultatet

negativt.

Fastforrentede pantebreve måles til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,00% (8,25%). Dagsvær-

direguleringen indeholder ikke ændring af porteføljens kreditkvalitet, idet denne indgår i dagsværdiregule-

ring for kreditrisiko på pantebreve. Årets dagsværdiregulering, der er indregnet i resultatopgørelsen, udgør

kr. 1,0 mio. (kr. 0,7 mio.) fra tilgang af pantebreve og kr. -1,7 mio. (kr. -2,5 mio.) fra indfrielser, afdrag m.m.

samt kr. -25,4 mio. som følge af justering af den effektive rente ved værdiansættelser af de fastforrentede

pantebreve fra 8,25% til 9%.

Renteudviklingen for pantebrevsmarkedet følges på daglig basis ved handel og kontakt med markedet. Ren-

teudviklingens betydning for likviditet og dagsværdi opgøres som minimum kvartårligt.

2.1.2. Indfrielsesrisiko

Vigende ejendomshandel, førtidige indfrielser og den generelle udlånsvillighed kan give en lavere nettotil-

gang af pantebreve end forventet og derved lavere renteindtægter og kursavancer på pantebrevsporteføljen.

I regnskabsåret 2021/22 har indfrielsesprocenten for pantebreve været lidt lavere end i regnskabsåret

2020/21. For 2022/23 forventes førtidige indfrielser på et lavere niveau end for regnskabsåret 2021/22.

For nuværende vurderes det, at pantebrevsporteføljen ikke er disponeret for en væsentlig indfrielsesrisiko,

idet det vurderes, at modtagne indfrielser kan geninvesteres i nye pantebreve.

2.1.3. Konjunkturer

Værdien af de pantsikrede sikkerheder afhænger af:

 den generelle udvikling på ejendomsmarkedet

 finansieringsmulighederne

 samfundskonjunkturerne.

Faldende ejendomsværdier mindsker koncernens sikkerhed i det enkelte pantebrev, hvilket kan medføre for-

øgede tab på pantebreve, såfremt debitor ikke har mulighed for at betale de forfaldne terminer.

2.2. Operationel risiko

De operationelle risici kan give koncernen direkte eller indirekte økonomiske tab.

Operationelle risici er risikoen for tab, der kan opstå som følge af:

 uhensigtsmæssige eller mangelfulde interne procedurer

 menneskelige fejl

 systemmæssige fejl

 eksterne begivenheder.

Investeringsselskabet

uxor

Der arbejdes med en række gennemtestede systemer, der sammen med de indarbejdede interne kontroller

skal minimere de operationelle risici.

Der foretages løbende vurdering af de operationelle risici med henblik på at sikre, at der er de nødvendige

sikkerhedsforanstaltninger, kontroller og beredskab.

2.3. Kreditrisiko

Kreditrisiko er en væsentlig risikoparameter ved investering i pantebreve. Kreditrisici for pantebreve knytter

sig primært til:

 debitors evne til at betale de løbende ydelser

 risikoen for, at debitorforpligtelsen ikke er tilstrækkeligt dækket af sikkerheden i den pantsatte ejendom

eller hos en eventuel kautionist. Tabsrisikoen på pantebreve er meget afhængig af de krav, der blev stillet

til kvaliteten af debitorer og panter ved køb af pantebrevene, den løbende sagsbehandling samt samfunds-

konjunkturerne.

Koncernen arbejder kontinuerligt på at styre, mindske og afdække porteføljens kreditrisici:

 Ved en risikoafvejet og gennemarbejdet indkøbspolitik, der er opbygget på baggrund af en lang historisk

erfaring.

 Ved fastsatte krav til debitorer og panter, hvor der ved køb af pantebreve lægges afgørende vægt på at få

adgang til oplysninger om debitors betalingsevne, ejendommens handelsværdi, beliggenhed og tilstand

m.v.

 Ved at arbejde aktivt for at mindske muligheden for tab gennem tæt sagsopfølgning på de pantebrevsdebi-

torer, der kommer i restance eller er i risiko for at komme i restance.

 Ved hjemtagelse af ejendomme på tvangsauktion på et risikoafvejet beslutningsgrundlag.

 Ved at fastholde det personlige gældsansvar overfor debitor i forbindelse med tab på pantebreve.

 Ved at arbejde aktivt med opfølgning af de tabte fordringer, hvilket på sigt vil minimere det oprindelige

tab.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko i forhold til pantebrevsporteføljens dagsværdi.

Regulering

til dagsværdi, Regulering til

Regulering Pante- kreditrisiko dagsværdi,

til dagsværdi, breve i % af nom. kreditrisiko

kreditrisiko nom. værdi værdi i % af dagsværdi

2019/20 ................................................ 12.825 737.925 1,74% 1,85%

2020/21 ................................................ 11.554 737.226 1,56% 1,65%

2021/22 ................................................ 12.790 754.040 1,70% 1,84%

Realiseret tab på pantebreve modregnet ændring af dagsværdiregulering for kreditrisiko er kr. 4,5 mio.

(kr. 3,0 mio.).

Såfremt dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve havde været 5 procentpoint af dagsværdien, ville

den samlede dagsværdiregulering for kreditrisiko være kr. 34,8 mio. (kr. 34,9 mio.). Denne yderligere dags-

værdiregulering for kreditrisiko ville have haft en negativ indvirkning på resultat før skat med kr. 22,0 mio.

(kr. 23,4 mio.). Et fald i dagsværdiregulering for kreditrisiko på debitorer ville have haft en tilsvarende posi-

tiv indvirkning på resultat før skat.

Investeringsselskabet

uxor

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Forfaldne pantebrevsydelser målt med og uden

regulering for kreditrisiko på det enkelte pantebrev:

Restancer for pantebreve uden individuel regulering

for kreditrisiko ............................................................... 3.494 4.074

Restancer for pantebreve med individuel regulering

for kreditrisiko ............................................................... 5.980 5.785

9.474 9.859

Regulering af kreditrisiko for pantebrevsydelser udgør kr. 8,0 mio.

Forfaldsfordeling af restancer på pantebreve uden

individuel regulering for kreditrisiko:

Forfald mellem 0 og 2 måneder ................................... 1.476 1.686

Forfald mellem 3 og 4 måneder ................................... 150 174

Forfald mellem 5 og 6 måneder ................................... 57 61

Forfald mellem 7 og 8 måneder ................................... 151 137

Forfald med mere end 8 måneder ................................. 1.660 2.016

3.494 4.074

Værdi af pantebreve ex. regulering for kreditrisiko ..... 708.892 709.991

Pantebreve opgjort som værdiforringede ..................... 23.470 20.669

Dagsværdiregulering, kreditrisiko ................................ 12.790 11.554

Opgørelsen af værdiansættelsen er foretaget efter en individuel vurdering af debitor og den pant-

mæssige placering.

 For summariske beløbsmæssige oplysninger om pantebrevsbeholdningen henvises til note 16.

 Pantebrevsporteføljen fordelt på ejendomstyper fremgår af ledelsesberetningen.

2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af pantebreve

 Udviklingen i renteniveauet

 Konjunkturer

 Kreditrisiko

 Efterspørgsel efter lån og konkurrencen i lånemarkedet

 Porteføljens løbetid

Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i

disse faktorer tæt med henblik på fastsættelse af den markedsmæssigt korrekte effektive rente samt for bedst

muligt at håndtere eventuelle problemstillinger.

Værdien af pantebrevsporteføljen er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdi-

regulering af pantebrevsporteføljen, der kan være både positiv og negativ.

Investeringsselskabet

uxor

3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME

Investeringer foretages i investeringsejendomme i Danmark til udlejning gennem henholdsvis moderselskab

og det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Ejendommene er opdelt i butiks-, kontor- og bo-

liglejemål samt produktions-, lager- og logistiklejemål.

Koncernens ejendomme er forsikrede mod fysiske skader og ansvar. Koncernens ejendomme vurderes ikke

at have væsentlige tekniske risici.

Koncernen arbejder aktivt for at nedbringe de risici, der kan påvirke koncernens portefølje af investerings-

ejendomme. De væsentligste risici er driftsrisici, kreditrisici, samfundskonjunkturerne, miljørisici og risiko-

komponenter ved fastsættelse af dagsværdi.

3.1. Driftsrisici

Koncernens driftsrisici knytter sig primært til udviklingen i lejeindtægter/udlejningsprocenter, vedligeholdel-

se og forbedringer samt driftsomkostninger.

3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter

Til koncernens lejeindtægter og udlejning knytter sig følgende primære risikofaktorer:

 Ledige kvadratmeter

 Mulighed for at genudleje ledige kvadratmeter

 Beliggenhed

 Udviklingen i lejeniveauet

 Investeringsejendommenes kvalitet, indretning, og til hvilke formål de kan anvendes

 Fremtidige lovændringer, der kan begrænse mulighederne for huslejestigninger og muligheden for ind-

regning af stigende omkostninger.

Koncern

2021/22 2020/21

i tkr. og % i tkr. og %

Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi ................... 6,1% 7,2%

Udlejningsprocenten i m

pr. 30. september 2022 ........ 61,1% 91,5%

Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i

forhold til opnåelig leje ................................................. 42,1% 7,7%

Gennemsnitlig arealledighed i året................................ 25,8% 8,5%

Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året ..... 5.081 1.227

Et fald i udlejningsprocenten på 5%-point vil med-

føre en gennemsnitlig nedgang i lejeindtægterne med .. 640 790

3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer

Det vurderes, at:

 de planlagte vedligeholdelsesarbejder er nødvendige og tilstrækkelige for at opretholde de nuværende

huslejeindtægter.

 de planlagte omkostninger til forbedringer og modernisering:

 kan medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og et højere husle-

jeniveau

 kan fastholde og forbedre ejendommenes kvalitet

 kan medvirke til en forøget værdi af ejendommene.

I det omfang der ikke afholdes de fornødne omkostninger til at sikre ejendommenes kvalitet, er der risiko for

enten øgede fremtidige omkostninger til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter.

Investeringsselskabet

uxor

3.1.3. Driftsomkostninger

Stigende omkostninger til drift af investeringsejendommene, herunder skatter, afgifter og vedligeholdelse, vil

reducere afkastet af den enkelte investeringsejendom og dermed også investeringsejendommenes dagsværdi,

medmindre disse omkostninger kan pålægges lejerne i henhold til lejekontrakten.

Til driftsomkostningerne knytter sig en risiko for stigninger i prisniveauet for de omkostninger, der løbene

skal afholdes.

For manglende lejeindtægter, som følge af ledige m

, knytter sig en risiko i forhold til betaling af de drifts-

omkostninger, der skal afholdes uden tilhørende indtægter.

3.2. Kreditrisici

Kreditrisiko er risikoen for, at en lejer ikke kan overholde sine betalingsforpligtelser. Ved indgåelse af en

lejekontrakt afdækkes lejerens betalingsevne, og der stilles som udgangspunkt krav om indbetaling af depo-

situm, bankgaranti og/eller forudbetalt leje.

Koncernen har løbende kontakt med lejerne for på et tidligt tidspunkt at identificere mulige ændringer i loka-

lebehov, dels for at finde en løsning på det ændrede behov, dels for hurtigt at kunne finde nye, egnede lejere.

Lejere, der ikke er i stand til at betale huslejen (modregnet depositum og forudbetalt leje), vil resultere i re-

ducerede lejeindtægter som følge af lejeledighed samt eventuelle ekstraomkostninger til genudlejning samt

istandsættelse og indretning til nye lejere.

3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici

En økonomisk afmatning vil:

 forøge risikoen for, at koncernens lejere ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser

 svække ejendomsmarkedet og derved påvirke koncernen negativt

 formindske efterspørgslen efter lejemål og derved påvirke lejeledigheden på markedet. På længere sigt

vil det medføre en svækkelse af vilkårene for udlejning og presse niveauet for huslejeindtægterne, hvil-

ket vil medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og faldende markedsværdi for koncernens

investeringsejendomme.

3.4. Miljørisici

Miljørisici for ejendomsporteføljen består primært af risikoen for, at der konstateres forurening på en af in-

vesteringsejendommene med efterfølgende udstedelse af myndighedspåbud, der kan være omkostningstunge

at afhjælpe eller påvirke investeringsejendommens værdi negativt.

Som udgangspunkt kan koncernen kun pålægges omkostninger til undersøgelse eller fjernelse af forurening,

som den selv har forårsaget. Koncernen kan dog pålægges disse omkostninger, såfremt en lejer ikke kan be-

tale.

Ved ansøgning om ændring af investeringsejendommenes anvendelse eller ansøgning om byggetilladelser

kan myndighederne stille krav om, at der skal foretages miljøundersøgelser, og i tilfælde af forurening på-

lægge koncernen fjernelse heraf.

3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme

Blandt de væsentligste risikofaktorer ved opgørelse af dagsværdien er fastsættelse af afkastkravet for den

enkelte investeringsejendom og udlejningsprocenten.

Investeringsselskabet

uxor

Til fastlæggelse af det markedsbestemte afkastkrav er de primære risikofaktorer:

 Udvikling i renteniveauet

 Inflation

 Efterspørgslen efter den pågældende type af investeringsejendomme

 Ændring i generelle markedsvilkår, hvor en stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på

porteføljens regnskabsmæssige værdi

 Mulighed for refinansiering af prioritetslån

 Specielle forhold gældende for den enkelte investeringsejendom.

Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i

ejendomsmarkedet med henblik på fastsættelse af det markedsmæssigt korrekte afkastkrav samt for bedst

mulig håndtering af de problemstillinger, der opstår.

Værdien af investeringsejendomme er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdi-

regulering af investeringsejendommene, der kan være både positiv og negativ.

Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et nettoafkast på 6,1% (7,2%) opgjort som den for-

ventede lejeindtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger.

Koncern

2021/22 2020/21

kr. / % kr. / %

De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse

af dagsværdi er:

Gennemsnitlig leje pr. m

pr. år .................................... 376 465

Udlejningsprocent pr. 30. september 2022 ................... 61,1% 91,5%

Afkastprocent kontor/butik/bolig .................................. 6,75 - 7,00% 6,5%

Afkastprocent lager/produktion/kontor ......................... 5,50 - 6,75% 6,5 - 7,5%

Ejendomsrisiko ved ændring af afkastprocenten:

Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5% vil

ejendommenes dagsværdi falde med .............................. 19.756 13.820

Ved et fald i afkastprocenten på 0,5% vil

ejendommenes dagsværdi stige med ............................... 23.356 15.967

4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Andre tilgodehavender:

Ikke-forfaldne tilgodehavender ....................................... 5.610 4.356

Restancer, pantebrevsportefølje uden individuel regule-

ring for kreditrisiko ......................................................... 1.512 1.561

Restancer, pantebrevsportefølje med individuel regule-

ring for kreditrisiko ......................................................... 7.962 8.298

15.084 14.215

Investeringsselskabet

uxor

5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS

Koncernen lægger vægt på, at kapitalen udnyttes optimalt indenfor de fastlagte rammer for risiko.

Der anvenders en afvejet andel af finansiel gearing i balancen til forøgelse af egenkapitalens afkast. Gea-

ringsgraden bliver løbende tilpasset de aktuelle udsigter for renteudviklingen og typerne af aktiver, idet kon-

cernen har fokus på både afkastmulighederne og de medfølgende risici.

De væsentligste risici er likviditetsrisici, renterisici og gearingsrisiko.

5.1. Likviditetsrisici

Det er koncernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere

hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Likviditetsreserverne består af:

 likvide beholdninger

 den løbende likviditetsgenerering fra koncernens aktiver

 uudnyttede kreditfaciliteter.

Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge

af koncernens investeringer og finansiering.

Koncernens likviditetsrisici kan inddeles i markedslikviditetsrisici og finansieringslikviditetsrisici.

 Markedslikviditetsrisikoen er risikoen for, at:

 koncernen ikke kan opfylde de aftalte betalingsforpligtelser

 koncernen mangler finansiering, der vil forhindre koncernen i at fastholde den vedtagne strategi

 koncernens pantebreve og investeringsejendomme ikke kan sælges uden at påvirke dagsprisen og

dermed medføre tab.

Koncernens pantebreve og investeringsejendomme er som udgangspunkt anlægsinvesteringer, hvorfor mar-

kedslikviditetsrisikoen primært vil være gældende i et risikoscenario, hvor der vil være behov for frasalg af

anlægsaktiver.

 Finansieringslikviditetsrisikoen består primært af risikoen for:

 at koncernen ikke har adgang til den fornødne likviditet

 at koncernen mister en del af den løbende likviditetsgenerering

 at koncernen mister sine kreditfaciliteter, hvilket vil resultere i:

 manglende adgang til likviditet, hvilket vil betyde, at koncernen afskæres fra at udvikle den nuvæ-

rende aktivitet samt foretage nye investeringer

 manglende adgang til likviditet, der gør det vanskeligt at opfylde de eksisterende forpligtelser

 stigning i finansieringsomkostningerne, der enten er koncernspecifik og derved ikke kan forklares med

et generelt stigende renteniveau eller en generel forøgelse af kreditspændet.

 Der arbejdes aktivt med styring af koncernens likviditetsrisiko:

 ved at sikre, at investeringsporteføljen har den fornødne likviditet og løbende likviditetsgenerering

 ved at arbejde med en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen

 med et likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudse-

te udsving i likviditetstrækket.

Koncernens primære finansieringslikviditetsrisiko er det kontraktlige løbetidsmismatch mellem aktiver og

gæld.

Risikoen for manglende løbende likviditet vurderes som afmålt, idet koncernens aktiver anses for at have den

fornødne likviditet via det løbende afkast og førtidige indfrielser fra pantebreve og huslejeindtægter.

Investeringsselskabet

uxor

Den overordnede likviditetsstyring sker med et budget, der dækker en 12-måneders periode samt en budget-

teringsmodel, der dækker en periode på op til to år. Der foretages løbende stresstests af likviditets- og finan-

sieringsrisiko for normale og ekstraordinære likviditetsforhold.

Koncern 2020/21

Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede

fordringer og gæld (nominelle værdier)

Inden for

Mellem et

Efter fem

Heraf fast-

Heraf variabelt

et år

og fem år

år

I alt

forrentet

tkr.

tkr.*

tkr.

Pantebreve (nom.) .....

33.854

149.096

554.276

737.226

602.337

134.889

Bankindestående .......

10.064

Realkreditinstitutter,

kontantlånsrestgæld ..

-8.872

-29.640

-52.202

-90.714

Kreditinstitutter.........

-400.016

-250.000

-150.016

30. september 2021 ....

-364.970

119.456

502.074

256.560

261.623

-5.063

Koncern 2021/22

Pantebreve (nom.) .....

34.457

158.671

560.912

754.040

646.110

107.930

Bankindestående .......

8.871

Realkreditinstitutter,

kontantlånsrestgæld ..

-8.330

-25.894

-53.789

-88.013

Kreditinstitutter .........

-386.314

-250.000

-136.314

30. september 2022 ....

-351.316

132.777

507.123

288.584

308.097

-19.513

* Inkl. afdækning med renteswaps

5.2. Renterisici

Koncernens balance indeholder en væsentlig andel af rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser.

Renterisikoen omfatter risiko som følge af en ændring af renteniveauet på de finansielle markeder. Renterisi-

koen knytter sig primært til fastforrentede pantebreve samt finansieringsrente.

Koncernen afdækker renterisici, når det er formålstjenligt, og når det vurderes, at rentebetalingerne kan sik-

res på et tilfredsstillende niveau i forhold til de omkostninger, der er forbundet hermed.

Afdækning af renterisici foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån om-

lægges til en fast rente, samt ved optagelse af realkreditlån med fastrenteperioder over en årrække.

Den samlede renteafdækning af kreditinstitutter udgør kr. 250 mio. (kr. 250 mio.) med en restvarighed på op

til ca. 9,75 år (note 28). Ligeledes er variabelt forrentede realkreditlån afdækket i op til 5,25 år ved indgåelse

af renteswaps med kr. 13,0 mio. (kr. 23,5 mio.).

Koncernen sammensætter låneporteføljen på baggrund af forventningerne til den fremtidige renteudvikling

og under hensyntagen til ønsket om en vis stabilitet i indtjeningen.

Investeringsselskabet

uxor

Årets dagsværdiregulering af gæld til realkreditinstitutter er indregnet i resultatopgørelsen under finansie-

ringsomkostninger med kr. 13,0 mio. (kr. 2,6 mio.).

Årets dagsværdiregulering på renteswaps, kr. 42,7 mio. (kr. 8,5 mio.), er indregnet i resultatopgørelsen under

finansieringsomkostninger. Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår.

Udsving i renten påvirker både koncernens aktiver og forpligtelser og det regnskabsmæssige resultat.

Udsving i renteniveauet vil påvirke koncernens dagsværdier således:

 På pantebrevsbeholdning vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på ba-

lancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 31,5 mio.

(kr. 30,9 mio.) Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat

før skat.

 For variabelt forrentede pantebreve vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til ren-

ten på balancedagen medføre en positiv indvirkning på resultat før skat og egenkapital med kr. 1,1 mio.

(kr. 1,3 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende negativ indvirkning på resultat

før skat.

 For den variabelt forrentede gæld vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten

på balancedagen medføre en negativ indvirkning på resultat før skat på kr. 1,4 mio. (kr. 1,5 mio.). Et til-

svarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.

 For renteswaps med kreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten

på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 5,8

mio. (kr. 8,7 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på

resultat før skat.

 For renteswaps med realkreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til

renten på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med

kr. 0,3 mio. (kr. 0,6 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv ind-

virkning på resultat før skat.

5.3. Finansiel gearing

Koncernens finansielle gearing følges løbende via opgørelser og stresstests samt ved udarbejdelse af de

kvartårlige regnskabsmeddelelser.

Bestyrelsen og den daglige ledelse vurderer løbende koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er for-

bundet med de enkelte typer af kapital.

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Koncernens finansielle gearing:

Kreditinstitutter ............................................................. 386.314 400.016

Realkreditinstitutter ....................................................... 73.578 89.293

Anden gæld ................................................................... 39.668 6.591

Selskabsskat .................................................................. 11.026 4.514

Likvider ......................................................................... -8.871 -10.064

501.715 490.350

Egenkapital.................................................................... 455.991 393.279

Finansiel gearing ........................................................... 1,10 1,25

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens politik for finansiel gearing er en gearing på maksimalt 2 gange koncernens egenkapital.

5.3.1. Risiko ved finansiel gearing

Koncernens politik for finansieringsrisiko arbejder med en afpasset og risikoafvejet overdækning for koncer-

nens kreditfaciliteter og en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen. Den finansielle gearing øger

afkastpotentialet, men øger samtidig risikoen for tab.

Pludseligt ændrede markedsforhold og kursfald på investeringsaktiver, illikviditet for investeringsaktiver og

stigende finansieringsomkostninger kan resultere i, at koncernen afskæres fra at indgå nye forretninger eller

at kunne honorere sine forpligtelser – begge dele på grund af manglende likviditet og finansiering.

For at minimere risikoen for tab er fastholdelse af koncerns kreditfacilitet en væsentlig parameter, hvorfor

styring af finansieringsrisikoen derfor er afgørende for at minimere risikoen.

Der foretages ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Den finansielle styring retter sig primært mod styring

og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.

Koncern 2020/21

Forfaldsoversigt pr. 30. september 2021

Regnskabs- Kontrakt- Mellem

mæssig lige penge- Inden for et og Efter

værdi strømme et år fem år fem år

tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.

Realkreditinstitutter 89.293 102.757 10.317 34.253 58.187

Kreditinstitutter 400.016 400.016 400.016 0 0

Nettoeffekt, renteswaps 10.770 16.384 3.347 10.117 2.920

500.079 519.157 413.680 44.370 61.107

Koncern 2021/22

Forfaldsoversigt pr. 30. september 2022

Realkreditinstitutter 73.578 100.191 9.807 30.655 59.729

Kreditinstitutter 386.314 386.314 386.314 0 0

Nettoeffekt, renteswaps -32.213 5 605 592 -1.192

427.679 486.510 396.726 31.247 58.537

Forfaldsoversigten er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger. Rentebe-

talinger er estimeret på basis af de nuværende aftaler og markedsforhold. Udiskonterede pengestrømme fra

afledte finansielle instrumenter præsenteres netto, idet parterne har en ret/forpligtelse og intention om at af-

regne netto.

Renteswaps er indgået til dækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån og gæld til kreditinsti-

tutter. Åbentstående renteswaps pr. 30. september 2022 er specificeret i note 28.

Investeringsselskabet

uxor

Kontraktlige pengestrømme er for gæld til realkreditinstitutter beregnet i henhold til de enkelte låns afdrags-

profil. Kontraktlige pengestrømme for kreditinstitutter er for lån med aftale om fast rente beregnet frem til

lånenes udløb.

Gæld til realkreditinstitutter kan, såfremt koncernen ønsker dette, indfries førtidigt i hele perioden i henhold

til de gældende forudsætninger for de enkelte realkreditlån. Gæld til realkreditinstitutter kan ikke opsiges af

långiver, medmindre der sker misligholdelse. Information om koncernens gæld til realkreditinstitutter frem-

går af note 23.

Gæld til kreditinstitutter kan opsiges af långiver med kort varsel. Information om koncernens gæld til kredit-

institutter fremgår af note 24.

Likviditetsreserven består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfacilite-

ter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

Koncern

2021/22 2020/21

tkr. tkr.

Likviditetsreserven sammensætter sig således:

Likvide beholdninger .................................................... 8.871 10.064

Uudnyttede kreditfaciliteter .......................................... 138.686 124.984

147.557 135.048

Udover ovenstående likviditetsreserve har koncernen en løbende frigivelse af likviditet ved førtidige indfriel-

ser og afdrag på pantebreve samt huslejer. Afdragsprofil for pantebrevsporteføljen fremgår af note 16.

Udnyttelse af uudnyttede kreditfaciliteter er betinget af, at koncernen stiller med en given andel af egne mid-

ler.

6. PENGESTRØMSRISIKO

Pengestrømsrisiko er risikoen for, at investeringsaktivernes pengestrøm vil svinge som følge af ændringer i

markedsrenten. Pengestrømsrisikoen relaterer sig primært til beholdningen af cibor-pantebreve og koncer-

nens gæld.

7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR

Bestyrelsen foretager løbende en vurdering af kapitalstrukturen for at sikre, at der er overensstemmelse mel-

lem koncernens og aktionærernes interesser med det formål at sikre en optimering af forholdet mellem egen-

kapital og gæld, der skal understøtte en langsigtet økonomisk vækst. Bestyrelsen og den daglige ledelse ar-

bejder kontinuerligt med koncernens kapitalstruktur med henblik på at sikre koncernens evne til at absorbere

væsentlig finansiel uro og understøtte en langsigtet økonomisk vækst.

Kapitalstrukturen består af egenkapital, omfattende aktiekapital, frie reserver og overført resultat, finansielle

forpligtelser i form af gæld til kreditinstitutter, realkreditinstitutter, skyldig selskabsskat og likvider samt lø-

bende afdrag på pantebreve.

8. MEDARBEJDERRISICI

Koncernen er afhængig af kompetente og motiverede medarbejdere. Der fokuseres i øvrigt på videreuddan-

nelse af medarbejderne for at fastholde og tiltrække velkvalificerede medarbejdere, der kan bidrage til sik-

ring af, at koncernen kan realisere sine målsætninger.

Investeringsselskabet

uxor

9. SYSTEMRISICI

Der arbejdes aktivt for at sikre koncernens IT-sikkerhed. Der er udarbejdet generelle IT-retningslinjer, som

giver et sikkerhedsniveau, der bør kunne sikre en stabil drift.

Der arbejdes kontinuerligt for en høj datasikkerhed med det formål at undgå, at uvedkommende får adgang

til systemer og data, der kan misbruges til skade for koncernen eller dens interessenter.

32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen

Obser- Ikke-

Noterede verbare observer-

Koncern i tkr. priser input bare input

pr. 30. september 2021 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 698.437 698.437

Investeringsejendomme ................................. 0 0 201.100 201.100

Renteswaps .................................................... 0 1.165 0 1.165

Andre aktiver ................................................. 10.064 13.310 0 23.374

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 10.064 14.475 899.537 924.076

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 482.724 0 482.724

Renteswaps .................................................... 0 11.935 0 11.935

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 494.659 0 494.659

Koncern i tkr.

pr. 30. september 2022

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 696.102 696.102

Investeringsejendomme ................................. 0 0 256.400 256.400

Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.387 16.387

Renteswaps .................................................... 0 32.701 0 32.701

Andre aktiver ................................................. 8.871 5.457 0 14.328

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.871 38.158 968.889 1.015.918

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 453.699 0 453.699

Anden gæld .................................................... 0 34.200 0 34.200

Renteswaps .................................................... 0 488 0 488

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 488.387 0 488.387

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen

Obser- Ikke-

Noterede verbare observer-

Moderselskab i tkr. priser input bare input

pr. 30. september 2021 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 698.437 698.437

Investeringsejendomme ................................. 0 0 142.400 142.400

Datterselskab ................................................. 0 0 78.397 78.397

Renteswaps .................................................... 0 1.165 0 1.165

Andre aktiver ................................................. 9.457 13.310 0 22.767

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 9.457 14.475 919.234 943.166

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 456.476 0 456.476

Renteswaps .................................................... 0 11.383 0 11.383

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 467.859 0 467.859

Moderselskab i tkr.

pr. 30. september 2022

Aktiver

Pantebreve ..................................................... 0 0 696.102 696.102

Investeringsejendomme ................................. 0 0 190.500 190.500

Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.387 16.387

Datterselskab ................................................. 0 0 89.102 89.102

Renteswaps .................................................... 0 32.701 0 32.701

Andre aktiver ................................................. 8.778 5.457 0 14.235

Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.778 38.158 992.091 1.039.027

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser ................................. 0 433.904 0 433.904

Anden gæld .................................................... 0 34.200 0 34.200

Renteswaps .................................................... 0 367 0 367

Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 468.471 0 468.471

Investeringsselskabet

uxor

Specifikation af aktiver, der måles til dagsværdi i balancen baseret på niveau 3

Investerings- Domicil-

Koncern i tkr. pr. 30. september 2021 Pantebreve ejendomme ejendom

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2020 ..................... 692.567 191.600 0

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -489 9.500 0

Tilgang .......................................................................... 183.799 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 177.440 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2021 .............. 698.437 201.100 0

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -1.760 9.500 0

Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2021

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2020 ..................... 692.567 129.700 0

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -489 12.700 0

Tilgang .......................................................................... 183.799 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 177.440 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2021 .............. 698.437 142.400 0

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -1.760 12.700 0

Koncern i tkr. pr. 30. september 2022

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2021 ..................... 698.437 201.100 10.264

Afskrivninger ................................................................ 0 0 -206

Omvurderet værdi ......................................................... 0 0 6.329

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -27.342 55.300 0

Tilgang .......................................................................... 172.454 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 147.447 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 .............. 696.102 256.400 16.387

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -26.106 55.300 0

Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2022

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2021 ..................... 698.437 142.400 10.264

Afskrivninger ................................................................ 0 0 -206

Omvurderet værdi ......................................................... 0 0 6.329

Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -27.342 48.100 0

Tilgang .......................................................................... 172.454 0 0

Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 147.447 0 0

Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 .............. 696.102 190.500 16.387

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -26.106 48.100 0

Investeringsselskabet

uxor

Klassifikation af finansielle instrumenter

Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet er foretaget således:

Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.

Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte

eller indirekte.

Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata.

Metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdier

De anvendte metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er beskre-

vet nedenfor. De anvendte metoder er uændrede i forhold til regnskabsåret 2020/21.

Pantebreve

Pantebreve måles til dagsværdi på baggrund af observerbare data i markedet.

Markedet for pantebreve:

Platformen for køb og salg af pantebreve er ikke et formelt organiseret marked med daglige noteringer som

på f.eks. en børs eller en handelsplatform. Det er et marked, hvor køber og sælger finder hinanden gennem et

professionelt netværk af pantebrevshandlere og via forretningsmæssige kontakter i markedet.

Selskabet har via sin mangeårige tilknytning til pantebrevsmarkedet et indgående kendskab til aktørerne på

pantebrevsmarkedet, som består af pantebrevshandlere med tilladelse fra Finanstilsynet.

Pantebrevsmarkedets organiseringsgrad kan påvirke dels effektiviteten mellem sælger og aftager, dels likvi-

diteten i markedet.

Prisdannelsen:

Pantebreve handles sædvanligvis til kurser, der relaterer sig til henholdsvis debitor og pantets kvalitet samt

det øvrige kapitalmarked.

Som aktiv køber i pantebrevsmarkedet er det muligt at danne sig et billede af det aktuelle dagsprisniveau,

dels via den mængde af tilbud, der løbende modtages, dels via kontakten med pantebrevsmarkedet.

Kurserne på pantebreve er ikke så volatile som for fx obligationer, idet der er flere faktorer, der skal indreg-

nes i den effektive forrentning, herunder ekstraordinære afdrag, indfrielseskurser samt administrationsom-

kostninger og forventninger til tab.

Investering i pantebreve har en prisfølsomhed, der er forbundet med samfundskonjunkturerne. Ved negative

samfundskonjunkturer, bliver debitorerne generelt dårligere til at betale, hvilket resulterer i større tabshen-

sættelser og tab.

Værdiansættelse af pantebrevsporteføljen:

Pantebrevenes prisfølsomhed overfor samfundskonjunkturerne betyder, at koncernens fastforrentede pante-

breve værdiansættes til dagsværdi i to niveauer:

 Fastforrentede pantebreve:

 nom. kr. 625,2 mio. fastforrentede pantebreve, opgøres til dagsværdi på baggrund af den effektive ren-

te på 9,00% (8,25%), der er opgjort på baggrund af konstaterede markedsdata fratrukket hensættelse til

kreditrisiko. Ved opgørelsen af dagsværdien kan kursen ikke overstige de enkelte pantebreves indfriel-

seskurs.

 nom. kr. 20,9 mio. fastforrentede pantebreve, opgøres til dagsværdi svarende til kostpris fratrukket

hensættelse for kreditrisiko.

 Regulering for kreditrisiko er opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pante-

brev, der er i restance.

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens cibor-pantebreve værdiansættes ligeledes i to niveauer:

 pantebrevsporteføljen opgøres til dagsværdi svarende til kostpris

 regulering for kreditrisiko opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pantebrev,

der er i restance.

Metoden for værdiansættelse til dagsværdi er baseret på de parametre, som en kvalificeret, villig og uaf-

hængig markedsdeltager vurderes at ville basere sin prissætning på.

Ved dagsværdiberegningen udregnes en markedsværdikurs ud fra den fastsatte effektive rente. Beregning

sker ved brug af grundlæggende algoritmer for nutidsværdiberegning med indregning af de eventuelt ved-

hængende renter.

Ved vurdering af pantebrevenes dagsværdi er der en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdi-

ansættelsen af pantebrevsporteføljen, herunder fremtidige begivenheder, debitorernes betalingsevne og sam-

fundskonjunkturerne. Koncernen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der ef-

ter koncernens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af

tidligere erfaringer og forventninger til samfundskonjunkturerne.

I dagsværdihierarkiet er pantebreve kategoriseret i niveau 3.

Koncern og

moderselskab

Realiserede kursavancer indregnet i resultat-

opgørelsen under posten finansieringsindtægter ... kr. 12,4 mio.

Koncernens køb i regnskabsåret ............................ kr. 172,5 mio.

Koncernens afdrag og indfrielser .......................... kr. 158,8 mio.

Afledte finansielle instrumenter:

Dagsværdi af renteswaps er værdiansat til nutidsværdien af den estimerede pengestrøm baseret på observer-

bare swap-kurver.

Andre aktiver:

Andre aktiver indeholder tilgodehavende renter fra pantebreve samt positiv værdi af afledte finansielle in-

strumenter indgået til sikring af dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra

observerbare data.

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme er værdiansat til dagsværdi og kategoriseret i niveau 3 i dagsværdihie-

rarkiet.

Investeringsejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der

har været anvendt konsistent gennem en årrække.

Koncernens afkastmodel indeholder følgende hovedelementer:

+ Lejeindtægter

+ Refusioner og andre indtægter

- Driftsomkostninger

- Udvendig vedligeholdelse

- Administration

Nettoresultat/Afkastprocent - evt. omkostninger til genudlejning = Dagsværdi

Investeringsselskabet

uxor

Koncernens dagsværdi måles med udgangspunkt i de individuelle kriterier for den enkelte investeringsejen-

dom og på baggrund af den enkelte ejendoms budget for det kommende regnskabsår inklusive omkostninger

af ekstraordinær karakter.

Lejeindtægter indregnes for udlejede m

i henhold til indgåede kontrakter. Lejeindtægter for ikke-udlejede

indregnes med forventet lejeindtægt ved udlejning.

Afkastprocenten fastsættes individuelt for den enkelte investeringsejendom. Ved fastsættelse af afkastkravet

tages hensyn til konkrete forhold for den enkelte ejendom, herunder ændringer i den enkelte ejendoms for-

hold, bestemmelser i lejekontrakter, udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype,

beliggenhed og køb og salg inden for samme ejendomssegment. Derudover tages hensyn til den generelle

udvikling i økonomien, herunder udviklingen i det generelle renteniveau, efterspørgslen og udbuddet af

ejendomme og investorernes krav til afkast.

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien

er afhængig af fremtidige begivenheder, blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og samfundskon-

junkturerne. Værdiansættelsen bygger på en forudsætning om et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter

ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

Moderselskab Koncern

Afkast på investeringsejendomme ........................ kr. 53,3 mio. kr. 63,3 mio.

Køb og salg i regnskabsåret* ................................ kr. 0,0 mio. kr. 0,0 mio.

Samlet dagsværdiregulering i regnskabsåret ......... kr. 48,1 mio. kr. 55,3 mio.

Selskabet har den 10. februar 2022 indgået en betinget aftale om salg af moderselskabets ejendom Naver-

land 3-5, 2600 Glostrup til en dansk pensionskasse med forventet overtagelse senest den 31. december

2023.

Datterselskab:

Datterselskabet er værdiansat til dagsværdi af det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Sel-

skabets væsentligste aktivitet er at drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom samt

administration og inddrivelse af fordringer.

Datterselskabet måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte

værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi efter

samme værdiansættelsesmetode som moderselskabet.

Egenkapital opgjort til dagsværdi ......................... kr. 89,1 mio.

Dagsværdireguleringer i regnskabsåret ................. kr. 12,1 mio.

Køb og salg i regnskabsåret .................................. kr. 0,0 mio.

Passiver

Gæld til realkreditinstitutter:

Dagsværdi af lån til realkreditinstitutter er værdiansat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obli-

gationer.

Gæld til kreditinstitutter:

Kortfristet, variabelt forrentet gæld er værdiansat til kurs 100.

Langfristet, fastforrentet gæld er værdiansat til nutidsværdi, hvor alle estimerede faste pengestrømme tilba-

gediskonteres. De forventede pengestrømme for den enkelte kontrakt baseres på kontraktuelle pengestrømme

og observerbare markedsdata.

Andre passiver:

Anden gæld indeholder skyldige renter samt negative værdier af afledte instrumenter indgået til sikring af

dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.

Investeringsselskabet

uxor

33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver

Indregnet Dagsværdi Indregnet Dagsværdi

værdi værdi

Koncern i tkr. 2021/22 2021/22 2020/21 2020/21

Værdipapirer .................................................. 696.102 696.102 698.437 698.437

Investeringsejendomme ................................. 256.400 256.400 201.100 201.100

AKTIVER, DER MÅLES

TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP-

GØRELSEN ................................................. 952.502 952.502 899.537 899.537

Domicilejendomme ....................................... 16.387 16.387 0 0

AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGS-

VÆRDI OVER EGENKAPITALEN ....... 16.387 16.387 0 0

Andre tilgodehavender .................................. 7.122 7.122 14.017 14.017

Renteswaps .................................................... 32.701 32.701 1.165 1.165

Likvider ......................................................... 8.871 8.871 10.064 10.064

TILGODEHAVENDER .............................. 48.694 48.694 25.246 25.246

Kreditinstitutter.............................................. 386.314 386.314 400.016 400.016

Realkreditinstitutter ....................................... 67.385 67.385 82.708 82.708

Afledte finansielle instrumenter, ændring i

dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen ...... 488 488 11.935 11.935

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTAT-

OPGØRELSEN ........................................... 454.187 454.187 494.659 494.659

Deposita ......................................................... 4.446 4.446 4.291 4.291

Anden gæld .................................................... 39.668 39.668 6.591 6.591

Realkreditinstitutter ....................................... 6.193 5.697 6.585 6.764

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 50.307 49.811 17.467 17.646

Investeringsselskabet

uxor

Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver

Indregnet Dagsværdi Indregnet Dagsværdi

værdi værdi

Moderselskab i tkr. 2021/22 2021/22 2020/21 2020/21

Værdipapirer .................................................. 696.102 696.102 698.437 698.437

Investeringsejendomme ................................. 190.500 190.500 142.400 142.400

Datterselskab ................................................. 89.102 89.102 78.397 78.397

AKTIVER, DER MÅLES

TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP-

GØRELSEN ................................................. 975.704 975.704 919.234 919.234

Domicilejendomme ....................................... 16.387 16.387 0 0

AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGS-

VÆRDI OVER EGENKAPITALEN ....... 16.387 16.387 0 0

Andre tilgodehavender .................................. 6.690 6.690 13.440 13.440

Renteswaps .................................................... 32.701 32.701 1.165 1.165

Likvider ......................................................... 8.778 8.778 9.457 9.457

TILGODEHAVENDER .............................. 48.169 48.169 24.062 24.062

Kreditinstitutter.............................................. 386.314 386.314 400.016 400.016

Realkreditinstitutter ....................................... 47.590 47.590 56.460 56.460

Afledte finansielle instrumenter, ændring i

dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen ...... 367 367 11.383 11.383

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESUL-

TATOPGØRELSEN ................................... 434.271 434.271 467.859 467.859

Deposita ......................................................... 2.617 2.617 2.316 2.316

Anden gæld .................................................... 38.799 38.799 5.267 5.267

Realkreditinstitutter ....................................... 6.193 5.697 6.585 6.764

FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER

MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 47.609 47.113 14.168 14.347

Investeringsselskabet

uxor

34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolk-

ningsbidrag blevet udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten 2021/22.

De væsentligste af disse er følgende:

 Ændringer til IFRS 3 Business Combinations; IAS 16 Property, Plant and Equipment; IAS 37 Provisions,

Contingent Liabilities and Contingent Assets (1/10 2022)

 Annual Improvements 2018-2020 (1/10 2022)

 Ændringer til IAS 1 vedr. oplysninger om anvendt regnskabspraksis (1/10 2023)

 Ændring til IAS 8 vedr. sondringen mellem regnskabsmæssige skøn og fejl (1/10 2023)

 Ændring til IAS 12 vedr. undtagelse for indregning af udskudt skat vedr. første indregning (1/10 2023)

 Ændring til IAS 1 vedr. klassifikation af gæld som hhv. kort eller lang (1/10 2024 – Ikke EU godkendt)

 Ændring til IFRS 16 vedr. regnskabsmæssig behandling af visse sale-lease back transaktioner (1/10 2024

-Ikke EU godkendt)

De godkendte ikke-ikrafttræden standarder og fortolkningsbidrag implementeres, i takt med at de bliver ob-

ligatoriske. Af ovenstående standarder og fortolkningsbidrag er det primært ændringerne til IAS 1, der er re-

levante for koncernen.

Ingen af ovenstående standarder forventes udover yderligere oplysningskrav at få væsentlig indvirkning på

indregning og måling.

35. Nøgletal

Indtjening pr. aktie (EPS): Nettoresultat/gennemsnitligt udestående aktier

Indre værdi pr. cirkulerende aktie: Egenkapital/antal aktier

Egenkapitalforrentning i procent p.a.: Resultat efter finansielle poster/gennemsnitlig egenkapital

Egenkapitalandel i procent: Egenkapital/Aktiver i alt.

13.12.2022 IK/CJ