ÅRSREDOVISNING

Verksamhet

Kort om Neobo 3

2024 i siffror 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Strategisk inriktning och mål 10

Fastighetsbestånd 11

Vägen framåt

Förvaltning för framtiden 15

Värdeskapande förädling 16

Portföljoptimering 17

Vi som är Neobo 18

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Bolagsstyrning

och aktien

Bolagsstyrningsrapport 37

Revisorns yttrande 41

Styrelse 42

Ledning 43

Aktien och ägarna 44

Hållbarhet

Inledning 22

Miljö och klimat 26

Sociala förhållanden 30

Medarbetare 31

Mänskliga rättigheter 33

Motverkande av korruption 34

Revisorns yttrande 35

Finansiella

rapporter

Förvaltningsberättelse 46

Risker och riskhantering 48

Räkningar 52

Noter 60

Revisionsberättelse 82

Övrigt

Definitioner 86

Härledning av

alternativa nyckeltal 87

Information till aktieägare 88

2Neobo årsredovisning 2024

Innehåll

Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sid. 45–81. Neobos lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns på sid. 22–34.

Bolagsstyrningsrapporten finns på sid. 37–40.

Malen 16, Helsingborg Nevishög 13, Staffanstorp Balder 12, Skara Apollo 1, Tranås

Neobo

Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och känner sig trygga.

Neobo äger, utvecklar och förvaltar 700 tusen

kvadrat meter fördelat på 260 fastigheter runt

om i Sverige.

Vi förvaltar och förädlar bostäder i svenska

kommuner med befolkningstillväxt och god

efter frågan på bostäder.

Uthyrningsbar area

700 000 kvm

Andel bostadsfastigheter

95%

Fastighetsvärde, miljarder kronor

13,7

Antal lägenheter

8 300

Antal fastigheter

260

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Kort om Neobo Innehåll

3Neobo årsredovisning 2024

Vår idé

Alla våra fastigheter är inte nya, tvärtom har några av dem fun-

nits med länge. Men vårt sätt att arbeta är långt ifrån gammal-

dags. Vi sätter omtanke om våra bostadsområden, hyresgäster,

aktieägare, medarbetare och omvärlden i främsta rummet. Det

är inte alltid en enkel ekvation att få ihop. Vår tro på oss själva är

sprunget ur många års erfarenhet och utmanat av vår nyfiken-

het och en övertygelse om att allt går att förbättra. Vi vill bli mer

effektiva men med större omtanke och engagemang än andra.

Faktum är att vi behövs nu mer än på länge. Sverige behöver

fler bostäder som människor har råd att bo i. Att bo i en nypro-

ducerad lägenhet är förhållandevis dyrt och att inte ta hand om

det som redan finns är inte hållbart. Dessutom ligger bostads-

byggandet fortfarande på historiskt låga nivåer, vilket ökar

behovet av att förädla det befintliga beståndet. Det är här vi

kommer in. Hos oss finns det något för alla – gammal som ung,

familj eller singel. För Neobo har alla typer av lägenheter, med

storlekar och hyror som fungerar för alla. Genom att förvalta

och förädla våra befintliga fastigheter och anpassa dem till

behoven hos människor och miljö idag, vill vi bidra till en mer

hållbar bostadsmarknad i Sverige.

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Kort om Neobo Innehåll

4Neobo årsredovisning 2024

Nyckeltal 2024 2023

Hyresintäkter, mkr 908 888

Driftnetto, mkr 473 460

Värdeförändring fastigheter, mkr –296 –1 353

Förvaltningsresultat, mkr 152 148

Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,05 1,02

Periodens resultat, mkr –193 –1 373

Periodens resultat, kr/aktie –1,33 –9,44

Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 701 14 018

Marknadsvärde fastigheter, kr/kvm 19 577 19 658

Belåningsgrad, % 50,9 50,2

Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,7

Substansvärde, EPRA NRV, kr/ aktie 44,68 45,83

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,5

Överskottsgrad, % 52 52

Avkastning på eget kapital, % –3,1 –19,4

•

Hyresintäkterna ökade till 908 mkr (888). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna

med 6 procent.

•

Driftnettot ökade till 473 mkr (460). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med

12 procent till följd av högre hyresintäkter och lägre vakans.

•

Förvaltningsresultatet ökade till 152 mkr (148) trots att sju fastigheter har avyttrats

under året samtidigt som finansieringskostnaderna har ökat.

•

Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång uppgick till 13 701 mkr och värdeföränd-

ringar på fastigheter uppgick till –296 mkr (–1 353) under perioden.

•

Årets resultat uppgick till –193 mkr (–1 373).

•

Substansvärdet uppgick till 44,68 kr per aktie (45,83).

2024 I SIFFROR

Hyresintäkter

908 mkr

Driftnetto

473 mkr

Belåningsgrad

50,9%

Substansvärde, EPRA NRV, kr/aktie

44,68 kr

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Innehåll

5Neobo årsredovisning 2024

De första två åren i Neobos historia har varit både

utmanande och utvecklande. Med en turbulent

omvärld präglad av stigande kostnader och räntor

har vi som fastighetsägare ställts inför stora pröv-

ningar. Samtidigt har vi sett möjligheterna i vårt

bestånd med prisvärda bostäder, där den under-

liggande efterfrågan och förädlingspotentialen

har gett oss en bra grund att bygga vidare på. När

jag i november 2022 tillträdde som vd var min

övertygelse stark. Med rätt struktur och fokus kan

vi inte bara möta de utmaningar vi står inför, utan

också skapa en hållbar och lönsam utveckling

baserat på ett starkt och attraktivt erbjudande.

Rätt struktur och högre avkastning

Under det första året arbetade vi intensivt med

att bygga rätt struktur för Neobo och koncent-

rera oss på vår kärnverksamhet – förvaltning,

uthyrning och förädling. Under 2024 har vi ökat

vårt fokus på att få upp avkastningen från port-

följen och göra Neobo redo för att möta note-

ringskraven på Nasdaqs huvudlista. Det sist-

nämnda har handlat om att öka kvaliteten i våra

viktigaste processer och säkerställa arbetet med

risker, internkontroll, finansiell rapportering och

bolagsstyrning. Det har varit ett värdefullt arbete

som stärkt vår grund ytterligare. Noteringen på

Nasdaq Stockholm, som blev verklighet i sep-

tember, följdes upp i slutet av året med det gläd-

jande beskedet att Neobo inkluderas i EPRA-

GRUNDEN LAGD FÖR

ÖKAD LÖNSAMHET

FRAMÅT

index, ett ledande globalt fastighetsindex. Detta

är milstolpar som möjliggör för fler institutionella

och internationella ägare att investera i Neobo,

vilket kan bredda vår investerarbas.

Vi har arbetat målmedvetet med att öka avkast-

ningen från fastighetsportföljen genom att höja

hyror, minska kostnader och sänka vakanser.

I början av hösten blev det klart att Kriminal-

vården blir en ny stor hyresgäst i en av våra fastig-

heter under sommaren 2025, vilket kommer att

minska vakanserna i våra lokaler. Arbetet med värde -

skapande uthyrningar och förädling av beståndet

fortsätter nu med full kraft för att öka avkast-

ningen ytterligare och skapa värde för våra kunder

och aktieägare.

Ökat fokus på portföljoptimering

Under året har vi avyttrat sex fastigheter i Eskils-

tuna och en handelsfastighet i Falun på nivåer

som ligger i linje med respektive överstiger våra

bokföra värden.

Den totala transaktionsvolymen i Sverige ökade

markant jämfört med föregående år men ligger

fortsatt på en låg nivå i ett historiskt perspektiv.

I takt med att finansieringsklimatet stärks finns det

goda förhoppningar om att likviditeten kommer

fortsätta öka framöver, vilket är positivt när vi nu

avser att höja takten i vårt transaktionsarbete.

Klockringning på

Nasdaq Stockholm,

den 20 september

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Vd-ord Innehåll

6Neobo årsredovisning 2024

Refinansieringar i ett förbättrat

finansieringsklimat

Under året beslutade Riksbanken att sänka styr-

räntan vid fem tillfällen, från 4,0 procent i januari

till 2,5 procent i december. I början av innevarande

år genomfördes ytterligare en sänkning till 2,25

procent. De lägre räntorna tillsammans med en

ökad tillgång på kapital har lett till att finansie-

ringsklimatet har förbättrats avsevärt. Under det

gångna året har vi refinansierat låneavtal om 2,7

mdkr av totalt 7,1 mdkr till

attraktiva villkor som

förbättrat vårt kassa-

flöde och frigjort resur-

ser för nya investeringar.

Det är både ett bevis på

den kvalitetsförflyttning

av Neobo som vi har

åstadkommit och det

stärkta finansierings-

klimatet. Vi har en god

dialog med våra banker,

präglad av ömsesidigt

förtroende, vilket ger oss

ytterligare stabilitet och

handlingsutrymme i vår

verksamhet.

Engagerade medarbetare som

ser våra kunders behov

Vårt arbete handlar i grunden om att ta hand om

våra kunder och fastigheter. En nära dialog och

ett starkt lokalt engagemang är avgörande. Vi

har därför gett våra förvaltare ännu större ansvar

för att möta kundernas behov, eftersom de har

bäst insikt i vad som krävs för att skapa bestå-

ende förbättringar. Trots att vi inte såg samma

lyft i kundundersökningen som 2023 arbetar vi

målmedvetet med att förstå våra kunders behov

och göra vårt bästa för att tillgodose dem. Jag

tror att kunderna ser att vi tar deras åsikter på

allvar, och steg för steg arbetar för att förbättra

alla delar som bidrar till deras boendemiljö. Inte

minst gäller detta de områden med högst vakan-

ser, där vi under året fortsatt att lägga in extra

resurser för att skapa attraktiva boenden.

Sveriges befolkning ökar inte i samma takt

som tidigare och många hushåll har haft en tuff

ekonomisk situation. Här har vi en konkurrens-

fördel med en bostadsportfölj med rimliga hyror

som människor har råd att bo i. Som helhet är

efterfrågan god i de flesta kommuner där vi finns

samtidigt som bostadsbyggandet är kvar på låga

nivåer. Vår målsättning är tydlig – att skapa attrak-

tiva och hållbara bostads-

miljöer där människor trivs

och känner sig trygga.

Hållbarhet som ledstjärna

Hållbarhet har varit cen-

tralt för oss sedan starten.

Med höga ambitioner och

tydliga mål inom bland

annat sociala frågor, klimat

och energiförbrukning tar

vi steg för steg på vår håll-

barhetsresa. Under 2024

nådde vi alla våra delmål

inom hållbarhetsområdet,

bland annat genom att ta fram en

energi- och klimatfärdplan som guidar oss mot

våra energi- och klimatmål 2030. Under året har

vi även genomfört energieffektiviserande inves-

teringar som fram över kommer att minska både

våra kostnader och vår miljöpåverkan. Genom att

investera smart och stärka vår styrning tar vi vik-

tiga steg mot att nå våra långsiktiga ambitioner

– för Neobos, våra kunders och aktieägares samt

samhällets bästa.

En spännande resa framför oss

Även om vi ännu inte har nått vårt långsiktiga

mål om 10 procents avkastning på eget kapital,

är jag övertygad om att det är möjligt på sikt.

För att lyckas behöver vi optimera portföljen

ytter ligare, för att åstadkomma en effektivare

förvaltning och fortsätta arbeta för värdeök-

ningar i fastighetsbeståndet. Vår goda finansiella

situation, vårt ökande förvaltningsresultat och

vår portfölj av bostäder som människor har råd

att bo i, är viktiga konkurrensfördelar som vi nu

bygger vidare på. Dessutom, att förvalta och för-

ädla befintliga fastigheter och anpassa dem till

behoven hos människor och för klimatet, är

kanske det bästa sättet att bidra till en mer håll-

bar bostadsmarknad i Sverige.

Vi går nu in i vårt tredje år med en stabil grund

på plats och goda möjligheter att skapa aktie-

ägarvärde framåt. Med noteringen på Nasdaqs

huvudlista, inkluderingen i EPRA-index, en mer

likvid transaktionsmarknad och en ambitiös

strategi för värdeskapande är vi redo att ta nästa

steg på vår resa med fokus på portföljoptimering

och tillväxt. Jag ser fram emot att tillsammans

med mina engagerade medarbetare ta vara på

den förädlingspotential som vi har i vårt fastig-

hetsbestånd och på så sätt skapa värde för våra

kunder och aktieägare.

Stockholm i mars 2025

Ylva Sarby Westman

Vd Neobo

” Vår målsättning är

tydlig – att skapa

attraktiva och håll-

bara bostadsmiljöer

där människor trivs

och känner sig

trygga.”

Ylva Sarby Westman, vd

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Vd-ord Innehåll

7Neobo årsredovisning 2024

Makroekonomi

Under 2024 har den ekonomiska återhämtningen

i Sverige varit svagare än förväntat, trots att

Riksbanken genomförde omfattande räntesänk-

ningar. Under året beslutade Riksbanken att

sänka styrräntan vid fem tillfällen, från 4,0 pro-

cent i januari till 2,5 procent i december. Trots

dessa åtgärder förblev hushållens konsumtion

återhållsam, vilket har haft en dämpande effekt

på den ekonomiska tillväxten. Sveriges BNP-

tillväxt för 2024 beräknas landa på endast 0,9

procent, vilket speglar den svaga återhämtningen.

Samtidigt sjönk inflationen stadigt under året

och uppgick till 1,5 procent i december, vilket är

långt under Riksbankens mål på 2 procent.

Arbetsmarknaden visar fortsatt tecken på

svaghet. Vid utgången av december 2024 uppgick

arbetslösheten i Sverige till 7,1 procent, en ökning

från 6,6 procent året innan och den högsta nivån

på tre år. Denna utveckling speglar den osäkra

ekonomiska situationen, där företagen varit för-

siktiga med nyanställningar och begränsat sin

expansion. Samtidigt har antalet konkurser nått

rekordnivåer. Under 2024 gick 10 141 aktie bolag i

konkurs. Det drabbade omkring 33 200 anställda,

vilket motsvarar en ökning med 38 procent jäm-

fört med föregående år. Flera branscher har

påverkats kraftigt, med de största ökningarna av

konkurser inom fastighetssektorn, bilhandeln

och industrin. Antalet företagsrekonstruktioner

har dessutom ökat till det dubbla jämfört med

2023, vilket tydligt belyser de ekonomiska utma-

ningar som många större företag nu står inför.

Prognosen för 2025 är att lågkonjunkturen

kommer att hålla i sig i Sverige och att arbets-

lösheten kommer att ligga kvar på ungefär

samma nivå som idag.

På global nivå har centralbanker, inklusive

Federal Reserve och ECB, sänkt räntorna för att

hantera en avmattning i världsekonomin. I USA

sänktes räntan till 4,25–4,50 procent, men trots

detta avtog tillväxttakten och arbetsmarknaden

försvagades med färre nya jobb. ECB reducerade

sin ränta till 3 procent i december, även om infla-

tionen i eurozonen steg till 2,4 procent under

samma månad.

Kinas ekonomi växte med 5 procent under

2024, vilket motsvarade landets tillväxtmål. Trots

detta har landet brottats med svagare inhemsk

konsumtion och ett deflationstryck. Den ekono-

miska återhämtningen efter pandemin har varit

långsammare än väntat, och problemen inom

fastighetssektorn, som präglas av en skuldkris,

fortsätter att skapa utmaningar.

Den globala ekonomin visade viss motstånds-

kraft under året, med en prognostiserad tillväxt

på 3,4 procent för 2024. Dock kvarstår en bety-

dande osäkerhet, både på grund av geopolitiska

spänningar och svagheter i Kinas fastighets-

marknad samt politisk instabilitet i USA.

Fastighetsmarknaden

Trots kvarstående osäkerheter i omvärlden upp-

visade transaktionsmarknaden under 2024 tecken

på återhämtning. Den totala transaktionsvolymen

för året uppgick till 140 miljarder kronor, fördelat

på 342 affärer. Detta innebär en ökning med 35

procent jämfört med 2023, även om volymen fort-

satt ligger på en historiskt låg nivå, cirka 30 pro-

cent under genomsnittet för perioden 2015–2023.

FÖRSIKTIG EKONOMISK ÅTERHÄMTNING

Segmentsfördelning transaktionsmarknaden

Handel Kontor Bostad Logistik, lager, industri Samhällsfastigheter Övrigt (t ex hotell, mark)

Den svenska fastighetsmarknaden noterade en

minskad aktivitet från utländska investerare

under året, vilket resulterade i att andelen

utländska affärer sjönk från 30 procent 2023 till

17 procent 2024. Framöver förväntas marknaden

fortsätta sin återhämtning, med stöd av ett posi-

tivt sentiment från både bank- och obligations-

marknaderna, som stärker incitamenten för

fastighetsinvesteringar.

Stockholmsregionen behöll sin position som

den mest attraktiva marknaden och stod för 45

procent av transaktionsvolymen, i linje med his-

toriska trender. Regionstäderna utgjorde den

näst största andelen med 28 procent, medan

resten av Sverige stod för 13 procent. Göteborg

och Malmö bidrog med 10 respektive 4 procent

av den totala volymen.

Vad gäller segmentfördelningen fortsatte

bostäder att dominera och stod för 31 procent av

transaktionsvolymen, följt av kontorsfastigheter

med 26 procent. Transaktioner inom bostads-

segmentet uppgick till 42,8 miljarder kronor, en

markant ökning från 22,5 miljarder kronor 2023.

Kontorssegmentet noterade en liknande utveck-

ling med transaktioner till ett värde av 36,7 mil-

jarder kronor, jämfört med 18 miljarder kronor

året innan. Övriga segment stod för 10 procent av

transaktionsvolymen, i linje med hur det brukar

se ut medan handel och samhällsfastigheter

stod för 8 procent respektive 7 procent.

100

2024202320222021202020192018201720162015

Källa: Newsec

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Marknad och trender Innehåll

8Neobo årsredovisning 2024

Bostäder

Sveriges befolkningstillväxt har historiskt sett

varit stabil, men de senaste åren har utveck-

lingen förändrats. Under de senaste 20 åren har

den genomsnittliga årliga befolkningstillväxten

uppgått till 0,8 procent. För helåret 2023 var

dock tillväxten endast 0,3 procent, och under

första halvåret 2024 uppmättes den lägsta folk-

ökningen för ett halvår under hela 2000-talet.

Denna nedgång beror främst på ett ökat antal

personer som utvandrar från Sverige, en mins-

kad invandring samt lägre födelsetal.

I de kommuner där Neobo har sitt fastighets-

bestånd noterades en genomsnittlig befolk-

ningstillväxt på 0,3 procent mellan november

2023 och november 2024. Detta motsvarar en

ökning från föregående års nivå på 0,2 procent

och ligger nära rikssnittet på 0,35 procent. Enligt

prognoser från Statistiska centralbyrån (SCB)

förväntas befolkningstillväxten förbli positiv

fram till 2030 och sannolikt även därefter. För

Neobos kommuner prognostiseras en genom-

snittlig årlig tillväxt på 0,2 procent under denna

period. Utvecklingen speglar en stabil och fort-

satt positiv befolkningsutveckling i de områden

där Neobo är verksamma.

Bostadsläget i landet

Under 2024 har bostadssegmentet återtagit sin

position som det största på transaktionsmarkna-

den, med en andel på 31 procent av den totala

transaktionsvolymen. Bostadssegmentets att-

raktivitet grundar sig i dess stabilitet och lång-

siktiga värdeutveckling, som i Sverige under de

senaste 40 åren har levererat en stark avkast-

ning. Samtidigt har minskad befolkningstillväxt

och ett försämrat ekonomiskt klimat satt press

på marknaden. Trots detta kvarstår en påtaglig

bostadsbrist i flera regioner, särskilt i storstads-

områden som Stockholm och dess förorter, där

betalningsviljan ofta överstiger genomsnittliga

hyresnivåer.

Bostadsbyggandet påverkas i hög grad av regle-

ringar och konjunkturcykler, vilket gör att bygg-

takten varierar över tid. Enligt Boverkets senaste

rapport sker nu en kraftig avmattning i byggan-

det av bostäder, främst på grund av höga bygg-

kostnader, stigande räntor och hushållens mins-

kade köpkraft. Prognoser för 2024 och 2025 visar

att endast 40 000 respektive 33 000 bostäder

väntas färdigställas per år, vilket ligger långt

under det årliga behovet på 52 300 bostäder.

Samtidigt har distansarbete medfört att fler flyt-

tar från storstäderna till mer kostnadseffektiva

områden, en utveckling som gynnar Neobos

verksamhetsområden.

Hyresförhandlingarna för 2024 resulterade i

genomsnittliga hyreshöjningar på cirka 5,0 pro-

cent, och för 2025 förväntas en genomsnittlig

höjning på 4,7 procent. Dessa fortsatta höjningar

är ett led i att kompensera för den betydande

inflation som präglat de senaste åren. I attraktiva

områden som Stockholm och dess närförorter

förväntas betalningsviljan för hyresrätter öka

med 4,5 procent årligen under de kommande fem

åren, drivet av reallöneökningar och stärkt köp-

kraft. Detta skapar gynnsamma förutsättningar

för stabila intäkter och möjliggör både investe-

ringar i nyproduktion och renoveringar, utan att

riskera betydande vakanser i Neobos områden i

Stockholmsregionen.

Samtidigt står bostadsmarknaden inför bety-

dande utmaningar. Minskade nybyggnationer ris-

kerar att leda till trångboddhet, svårigheter för

unga att etablera sig och rekryteringsproblem

för företag i växande regioner. För att möta

dessa utmaningar krävs strategisk planering och

anpassning till målgruppernas behov. Den höga

efterfrågan på bostäder i många växande orter,

inklusive Neobos etableringsområden, bidrar till

en stabil grund för lönsamma projekt och fort-

satt utveckling av bostadsmarknaden.

2024202 2202020182016201420122010

2024202 2202020182 0 16201420122010

Geografisk fördelning transaktionsmarknad Direktavkastning bostäder Hyresutveckling bostäder, %

Stockholm Stockholm förorter Göteborg Malmö Regionstäder Andra större städer Övriga landet

10%

20%

30%

40%

50%

2024202320222021202020192018201720162015

Källa till text och diagram i avsnitt Marknad och trender: Newsec

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Marknad och trender Innehåll

9Neobo årsredovisning 2024

STRATEGISK INRIKTNING OCH MÅL

Finansiella mål

Mål Utfall 2024

Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –3,1%

Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50,9%

Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,6x

Långsiktiga hållbarhetsmål i urval

Mål 2030 Utfall 2024

Minskade klimatutsläpp till 2030, Scope 1 och 2 –50% –21,7%

Minskad energianvändning till 2030 –20% 0%

Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 26,2%

Medarbetar engagemang eNPS 2030 >20 26

Affärsmodell Strategi

•

Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostads-

fastig heter med stabila kassaflöden i syfte att

generera en attraktiv totalavkastning.

•

Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av

all verksamhet och anpassas kontinuerligt för att

uppfylla kraven från intressenter och kommande

lagstiftning.

•

En lokal förvaltningsorganisation som arbetar

nära kunden med fokus på uthyrning och värde-

skapande förädling.

•

En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj

ikommuner med befolkningstillväxt och bostads-

underskott.

Vision

Vi skapar attraktiva och

hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och

känner sig trygga.

Hållbara

bostadsmiljöer

Ansvarsfullt

företagande

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Innehåll

10Neobo årsredovisning 2024

VÅRA FASTIGHETER

Vid årsskiftet bestod Neobos fastighetsportfölj

av 260 fastigheter med cirka 8 300 bostadslägen-

heter och en uthyrningsbar area om cirka 700 000

kvm. 95 procent av fastigheterna utgjordes av

bostadsfastigheter och resterande del i huvud-

sak av samhällsfastigheter.

Orealiserade värdeförändringar under året

uppgick till −301 mkr (−1 353), vilket motsvarar en

värdeminskning om –2,2 procent (−8,8). Realise-

rade värdeförändringar uppgick till 6 mkr under

året till följd av genomförda försäljningar. Vid

utgången av året värderades fastighetsbestån-

det till 13 701 mkr (14 018). Värdeminskningen

under perioden förklaras främst av ökade avkast-

ningskrav och högre taxebundna kostnader sam-

tidigt som framtida hyresintäkter har bedömts

högre, vilket har påverkat värdet positivt.

Värdena har fastställts baserade på värde-

ringar utförda av externa, auktoriserade värde-

rare. Värderingarna har genomförts genom ana-

lys av framtida kassaflöden för respektive fastig-

het där hänsyn har tagits till gällande hyreskon-

trakt, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer,

drift- och underhållskostnader samt fastigheter-

nas investeringsbehov. I värderingen har ett

genomsnittligt vägt avkastningskrav om 5,0 pro-

cent (4,7) använts. Avkastningskraven har varit

oförändrade sedan andra kvartalet 2024 och det

är tydligt att de nu stabiliserats.

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Det årliga hyresvärdet för fastighetsbeståndet

uppgick vid årsskiftet till 1 017 mkr. Bostäder ut -

gjorde 77 procent av hyresvärdet och lokaler 20

procent. Neobos hyresgäster är i huvudsak pri-

vatpersoner samt företagskunder som hyr buti-

ker, restauranglokaler och kontor i bostadsfast-

igheternas bottenplan samt kunder i någon av

bolagets samhällsfastigheter. Vid utgången av

2024 uppgick det totala antalet hyreskontrakt

till 13 185. Bostäder omfattade 7 896 hyresavtal,

med en sammantagen årshyra om 742 mkr och

hyresintäkterna för kommersiella lokaler var för-

delade på 454 hyreskontrakt med en årshyra om

172 mkr. Ingen enskild hyresgäst svarade för mer

än 1,1 procent av hyresintäkterna. Neobos största

hyresgäst är Sala kommun som hyr både kontor

och bostäder. Den ekonomiska uthyrningsgraden

uppgick vid årsskiftet till 92,8 procent för hela

portföljen.

Hyresintäkter och vakansgrad

Under 2024 ökade hyresintäkterna till 908 mkr

(888). Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi-

sade ökade hyresintäkter om 6 procent. Intäk-

sökningen förklaras av en genomsnittlig hyres-

höjning i bostadsbeståndet om 5,1 procent,

ökade hyror för kommersiella lokaler, minskad

vakansgrad samt hyresökningar för de lägenhe-

ter som har renoverats under året. Den ekono-

miska uthyrningsgraden i bostadsbeståndet

uppgick i slutet av året till 94,9 procent och till

86,7 procent för de kommersiella lokalerna. Den

genomsnittliga hyran för Neobos bostäder ökade

under 2024 och uppgick vid årsskiftet till 1 406

kronor per kvadratmeter. Hyresförhandlingen för

bostäder 2025 pågår och hittills ingångna avtal

omfattande 48 procent av bostadshyrorna inne-

bär en genomsnittlig hyresökning om 4,9 procent.

1 017mkr

Bostäder, 77%

Kommersiella lokaler, 16%

Samhällsfastigheter, 4%

Parkering och garage, 3%

Hyresvärde

Förändring av fastighetsbeståndet

Region Nord Region Syd Totalt Neobo

mkr

2024

jan–dec

2024

jan–dec

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Verkligt värde, ingående värde 5 979 8 039 14 018 15 295

Förvärv −100

Investeringar 61 103 164 177

Försäljningar −180 −180

Orealiserade värdeförändringar −74 −228 −301 −1 353

Omklassificeringar

Verkligt värde, utgående värde 5 787 7 915 13 701 14 018

Innehåll

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Fastighetsbestånd

11Neobo årsredovisning 2024

Helsingborg

Lerum

Alingsås

Karlskoga

Vänersborg

Karlstad

Staffanstorp

Malmö

Falköping

Tidaholm

Ulricehamn

Skara

Skövde

Mariestad

Oskarshamn

Växjö

Tranås

Motala

Sundsvall

Gävle

Timrå

Örnsköldsvik

Umeå

Skellefteå

Luleå

Norrköping

Nyköping

Nynäshamn

Södertälje

Stockholm

Katrineholm

Eskilstuna

Strängnäs

Köping

Enköping

Sala

Sollentuna

Sigtuna

Knivsta

Portföljens geografiska fördelning

Neobos 260 fastigheter finns i 39 kommuner. De största innehaven sett till fastig-

hetsvärde finns i Sundsvall, Nynäshamn, Helsingborg och Sollentuna. Fastighets-

beståndet är indelat i två regioner. I den södra regionen, som omfattar åtta län,

finns det största fastighets värdet i Västra Götaland. I den norra regionen, som

omfattar nio län, finns det största beståndet i Stockholms län. Största innehaven

sett till hyresvärde framgår i tabellen nedan.

Fördelning per kommun, 20 största baserat på hyresvärde

Kommun Region

Area,

tkvm

Antal

lägenheter

Hyresvärde

mkr

Hyresvärde

kr/kvm

Sundsvall Nord 48 822 560 78 1 595

Tranås Syd 48 355 517 59 1 214

Nynäshamn Nord 40 476 513 56 1 386

Oskarshamn Syd 42 846 520 52 1 223

Motala Syd 36 534 476 49 1 349

Norrköping Syd 31 770 347 47 1 490

Helsingborg Syd 29 528 456 44 1 487

Sollentuna Nord 17 909 80 43 2 373

Skara Syd 32 274 395 41 1 265

Växjö Syd 28 631 450 41 1 425

Enköping Nord 27 649 259 38 1 387

Staffanstorp Syd 21 817 218 34 1 564

Köping Nord 24 472 313 32 1 322

Alingsås Syd 22 793 206 32 1 409

Falköping Syd 21 765 196 30 1 388

Nyköping Syd 16 379 243 27 1 641

Vänersborg Syd 19 600 273 25 1 293

Karlstad Syd 18 382 243 25 1 353

Knivsta Nord 8 406 120 24 2 875

Timrå Nord 15 978 116 23 1 465

Innehåll

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Fastighetsbestånd

12Neobo årsredovisning 2024

Totalt Neobo Region Syd Region Nord

Januari–december 2024 2023 2024 2023 2024 2023

Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 701 14 018 7 915 8 039 5 787 5 979

Marknadsvärde, kr/kvm 19 574 19 658 17 523 17 825 23 306 22 812

Hyresvärde, mkr 1 017 969 616 568 401 401

Hyresvärde, kr/kvm 1 454 1 358 1 364 1 258 1 616 1 531

Hyresintäkter, mkr 908 888 544 514 364 373

Driftnetto, mkr 473 460 275 265 197 196

Överskottsgrad, % 52 52 51 51 54 52

Uthyrningsgrad, % 93 93 94 93 91 92

Antal fastigheter 260 267 167 167 93 100

Antal lägenheter 8 309 8 391 5 556 5 556 2 753 2 835

Area, tkvm 700 713 452 451 248 262

Andel av hyresintäkter

Fördelning objektstyp

Avser andel av hyresintäkter

Bostäder, 77%

Lokaler, 20%

Parkering, 3%

Region Syd, 60%

Region Nord, 40%

Bostäder, 64%

Lokaler, 33%

Parkering, 3%

Bostäder, 85%

Lokaler, 13%

Parkering, 2%

60% 40%

Segment

Innehåll

Verksamhet

Kort om Neobo

2024 i siffror

Vd-ord

Marknad och trender

Strategisk inriktning och mål

Fastighetsbestånd

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Fastighetsbestånd

13Neobo årsredovisning 2024

VÄGEN FRAMÅT

Fokus på kärnverksamheten

Förvaltning för framtiden

Värdeskapande förädling

Portföljoptimering

Vi som är Neobo

Neobo bedriver effektiv och kundnära förvaltning

med fokus på hållbarhet och lönsamhet. Genom

närvaro och löpande dialog med hyresgästerna

säkerställer Neobo lämpliga värdeskapande för-

bättringar i fastigheterna, vilket leder till ökad

kundnöjdhet och avkastning. Taxebundna kostna-

der, såsom el, värme och vatten, följs upp på

månadsbasis, vilket underlättar arbetet med att

göra rätt åtgärd i rätt fastighet. Dessutom sker en

löpande översyn av avtal för att säker ställa kvalitet

och kostnadseffektivitet. Den tekniska förvalt-

ningen och det felavhjälpande underhållet av

fastigheterna bedrivs till stor del av den egna per-

sonalen i respektive region, vilket kompletteras

med inhyrda tjänster avseende exempelvis VVS

och el. I relevanta fall arbetar Neobo med före-

tagsövergrip ande upphandlingar av driftoperatö-

rer och leverantörer för att utnyttja bolagets stor-

lek och på så sätt sänka fastighetskostnaderna.

Kundfokus och vårt serviceerbjudande

Grunden är lagd för att ta nästa steg i vårt service-

erbjudande. Nu har vi en organisation och system

på plats för att öka vårt kundfokus. Vi har genom

analys, dialog och kundundersökningar fått goda

insikter till det fortsatta arbetet. Vi har, med hjälp

av AI, analyserat över 10 000 kommentarer i 2024

års kundundersökning. Vi har arbetat vidare med

resultatet i form av bland annat workshops,

fokusgrupper och aktivitetsplaner per ort och

förvaltningsområde. Prioriterade fokusområden

för 2025 är kontaktvägar, kommunikation och

avfallshantering.

Med hållbarhet i centrum

Hållbarhet har varit centralt för oss sedan star-

ten. Under 2024 nådde vi alla våra delmål inom

hållbarhetsområdet, bland annat genom att ta

fram en energi- och klimatfärdplan som guidar

oss mot våra energi- och klimatmål 2030. Håll-

barhet är en central del för förvaltningsorganisa-

tionen och våra medarbetare arbetar dagligen

med de tio aspekter som utgör vårt hållbarhets-

arbete. Vill du läsa mer om vårt hållbarhetsarbete

kan du göra det i hållbarhetsredovisningen på

sidorna 22–34.

Neobo skapar långsiktiga värden genom sin strukturerade modell för att

förvalta, förädla och optimera fastighetsbeståndet. Syftet är att skapa

trygga, hållbara och inkluderande bostads områden som attraherar fler

hyresgäster som trivs och därmed bor kvar längre.

Förvaltning för framtiden

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Förvaltning för framtiden

Värdeskapande förädling

Portföljoptimering

Vi som är Neobo

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Vägen framåt

15Neobo årsredovisning 2024

Värdeskapande

förädling

Förädling är en viktig del av vår affärsmodell och

vi arbetar kontinuerligt med värdeskapande för-

bättringar för att öka avkastningen från våra fast-

igheter och skapa värde för våra kunder. Det inklu-

derar bland annat lägenhetsrenoveringar, hållbar-

hetsinvesteringar, förbättring av utemiljöer och

tekniska uppgraderingar. Ett stort fokus läggs på

energibesparande åtgärder som samtidigt mins-

kar driftkostnaderna. Vid underhålls- och renove-

ringsarbeten är ambitionen att alltid välja de

miljö- och energimässigt bästa alternativen.

Exempel på detta är vattensparande blandare,

energieffektivare fönster och tilläggsisolering.

Bland trivsel- och värdehöjande åtgärder kan

nämnas badrums- och köksrenoveringar, nyel och

ledbelysning, installation av säkerhets dörrar och

inpasseringssystem samt gårdsrenoveringar.

När en hyresgäst säger upp sin lägenhet för

avflyttning besiktigas lägenheten, och beroende

på lägenhetens skick, hyresnivå och uthyrnings-

marknaden tas beslut om uthyrning eller reno-

vering. Är lägenheten endast i behov av mindre

åtgärder görs en enklare renovering med fokus

på hållbarhet och trygghet. Krävs mer omfattande

åtgärder genomförs en renovering som uppgrade-

rar lägenhetens standard, vilket innebär högre

hyres intäkter. Under 2024 har 100 lägenheter

uppgraderats i linje med detta.

Nyköping: Nöjdare kunder och neotänk

Neobo äger 121 lägenheter i fastigheten Svetsaren 9 i

Nyköping. Under året har Neobo erbjudit hyresgästerna

ett trygghetspaket, som ger ökade intäkter om ca

165 000 kr per år. Jacob Milde, förvaltare i området,

berättar:

Berätta om Trygghetspaketet

– Vi har under året jobbat med ett projekt som vi kallar

för Trygghetspaketet. Trygghetspaketet är något vi erbju-

dit samtliga hyresgäster i en av våra fastigheter i Nykö-

ping. Det innefattar bland annat installation av nya lås-

system av modell iLOQ, nytt passersystem och digital

tvättstugebokning. Idén kom från våra hyresgästers öns-

kemål i den årliga kundundersökningen. Arbetet är precis

i sluttampen och har flutit på väldigt bra. Samtliga hyres-

gäster har tackat ja och det som har varit mest utma-

nande hittills har varit logistiken kring att samtliga hyres-

gäster behövt kvittera ut nya nycklar. Men eftersom detta

var efterfrågat från våra hyresgäster har arbetet gått

väldigt smidigt.

Hur kom ni på idén?

– Idén och tankarna har funnits med sen fjolårets kund-

undersökning. Planeringen drog igång i början av året

och tillsammans med kollegor och duktiga samarbets-

partner har vi hittat en bra lösning. Nu har vi både under-

lättat vår interna drift, men även bidragit till att öka våra

hyresgästers trygghet. Det känns bra!

Vad har ni fått för feedback från hyresgästerna?

– Eftersom vi är i sluttampen av projektet så har inte all-

ting kommit igång till fullo än. Vi har dock redan mottagit

mycket positiv feedback från våra hyresgäster för att vi

arbetar för ett tryggare område.

Vi såg även i resultaten från 2024 års kundundersök-

ning att Nyköping är en av de orter som har ökat mest

gällande kundnöjdhet. Det känns roligt att våra hyres-

gäster ser det arbete som vi gör. Vi fortsätter att lyssna

på våra kunder och identifiera värdeskapande investe-

ringar som förädlar våra områden och skapar ökad trivsel

hos våra hyresgäster.

Möt vår

förvaltare

Jacob Milde

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Förvaltning för framtiden

Värdeskapande förädling

Portföljoptimering

Vi som är Neobo

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Vägen framåt

16Neobo årsredovisning 2024

Portfölj optimering

Under året har vi påbörjat optime-

ringen av vår fastighetsportfölj.

I februari avyttrade vi sex lågavkastande bostads-

fastigheter i Eskilstuna till ett underliggande

fastighetsvärde om 113 mkr, vilket var i nivå med

den senast genomförda externvärderingen. De

sex fastigheterna stod inför betydande investe-

ringar och försäljningen bidrog till att stärka vårt

kassaflöde. I slutet av juni avyttrade vi handels-

fastigheten Tegelbruket 4 i Falun till ett underlig-

gande fastighetsvärde om 75 mkr. Transaktionen

gav en positiv resultateffekt om 10 mkr och den

frigjorda likviditeten kommer återinvesteras i det

befintliga beståndet. Försäljningen innebar att

Neobo lämnade Falun.

Likviditeten i transaktionsmarknaden har

ökat markant sedan föregående år, vilket är posi-

tivt när vi nu avser att höja takten i vårt transak-

tionsarbete för att optimera vår fastighetsport-

följ ytterligare.

Fastigheten

Letten 2 i Karlstad

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Förvaltning för framtiden

Värdeskapande förädling

Portföljoptimering

Vi som är Neobo

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Vägen framåt

17Neobo årsredovisning 2024

Vi som är Neobo

Vi arbetar nära våra kunder med korta besluts-

vägar och inarbetade processer. Flera av våra

medarbetare har lång erfarenhet av såväl värde-

skapande förvaltning som av Neobos nuvarande

fastighetsbestånd. Allt arbete som görs syftar till

att optimera möjligheterna att bedriva en lång-

siktigt hållbar fastighetsförvaltning som skapar

värde för våra kunder.

Neobo har en stark företagskultur som präg-

las av engagemang, omtanke och mod. Dessa

värdeord genomsyrar

allt vi gör och fungerar

som ett styrmedel i det dagliga arbetet.

Medarbetarna har goda möjligheter att påverka

verksamheten och atmosfären präglas av per-

sonligt engagemang på alla nivåer. Vi värnar om

en god arbetsmiljö, hög affärsetik, en inklude-

rande kultur och goda utvecklingsmöjligheter.

Målet är att bli en av de bästa arbetsgivarna

i branschen sett till medarbetarengagemang.

Vidårsskiftet hade Neobo 78 anställda. Av dessa

var 28 kvinnor och 50 män.

Engagemang

•

Vi är engagerade och affärsmässiga.

•

Vi bryr oss, vi är framåtlutade och vi

anstränger oss lite extra för att lyckas.

•

Vi har drivkraft och är resultatorien-

terade.

Omtanke

•

Vi visar omtanke för varandra, för våra

kunder, för våra aktieägare och för vår

omvärld.

•

Vi bemöter människor med respekt och

har en inkluderande företagskultur.

•

Vi samarbetar och stöttar varandra.

Mod

•

Vi är förändringsbenägna och vågar

tänka nytt, vi strävar alltid efter att

göra saker lite bättre.

•

Vi är prestigelösa och lösningsorien-

terade.

•

Vi utmanar oss själva, varandra och

vår omvärld.

•

Vi är nyfikna och öppna.

78medarbetare

Män, 64%

Kvinnor, 36%

Våra medarbetare 2024

Vår värdegrund

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Förvaltning för framtiden

Värdeskapande förädling

Portföljoptimering

Vi som är Neobo

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Vägen framåt

18Neobo årsredovisning 2024

Neobo strävar efter en låg finansiell risk och

verksamheten finansieras av eget kapital och

banklån.

Under året sänkte Riksbanken styrräntan

vid flera tillfällen för att stödja konjunkturen

och stabilisera inflationen vid målet. I december

2024 sänktes styrräntan med 0,25 procent -

enheter till 2,5 procent. För Neobos del innebär

detta en förbättrad finansiell position och ökat

utrymme för att genomföra värdeskapande

investeringar i fastighetsportföljen.

Neobo har under året arbetat aktivt med

skuld- och derivatportföljen. Låneavtal om 2,7

mdkr av totalt 7,1 mdkr har refinansierats till

marginaler som understiger den genomsnittliga

marginalen i Neobos befintliga låneavtal och

flertalet nya swappar har ingåtts för att minska

ränterisken och öka förutsägbarheten i framtida

kassaflöden.

Neobo eftersträvar en god resultatutveckling,

ekonomisk uthållighet och en stark finansiell

ställning. De ekonomiska och finansiella målen

är satta för att ge en kombination av hög avkast-

ning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och

finansiell stabilitet.

Finansiering och finanspolicy

Givet dagens marknadsförutsättningar och bola-

gets investeringsbehov är det styrelsens upp-

fattning att aktieägarna gynnas och den bästa

total avkastningen uppnås genom att vinster

återinvesteras i verksamheten. Värdeskapande

investeringar kommer att ske i form av lägen-

hetsrenoveringar och hållbarhetsinvesteringar

som bidrar till att öka avkastningen från fastig-

heterna.

Finansiella mål

Mål Utfall 2024

Avkastning på eget kapital

ska över tid överstiga 10% –3,1%

Belåningsgraden

ska inte överstiga 65% 50,9%

Räntetäckningsgraden

ska överstiga 1,5x 1,6x

Kapitalstruktur

Koncernen, mkr 2024-12-31 2023-12-31

Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278

Likvida medel 146 199

Nettoskuld 6 968 7 079

Eget kapital 6 213 6 405

Summa Nettoskuld och

Eget kapital 13 181 13 484

Kapitalstruktur

Koncernens verksamhet finansieras med eget

kapital och banklån. Eget kapital uppgick till

6 213 mkr (6 405) och skulder uppgick till 7 765

mkr (8 092) varav 7 115 mkr (7 278) avser ränte-

bärande skulder. Belåningsgraden ska enligt

finanspolicyn understiga 65,0 procent och vid

årsskiftet uppgick den till 50,9 procent (50,2).

Tillgänglig likviditet

Total tillgänglig likviditet består av tillgångar

på bankkonton vilka vid årsskiftet uppgick till

146 mkr (199).

Låneränta, kapital- och räntebindning

Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut

till 3,2 procent (3,4). Vårt fastighetsägande är ett

långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig

finansiering. Lång kapitalbindning minskar även

refinansieringsrisken. Den återstående kapital-

bindnings tiden var vid årsskiftet 2,8 år (3,3).

Finansiella kostnader är en väsentlig kost-

nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av

förändringar i underliggande marknadsränta och

förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag.

För att reducera svängningarna i de finansiella

kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna

i hög utsträckning bundna på olika löptider. För

att minska ränterisken och för att uppnå önskad

räntebindning används räntederivat vilket är ett

flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra

räntebindningen i portföljen utan att behöva för-

ändra villkoren på de underliggande lånen. Den

genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive

derivatinstrument, uppgick till 2,4 år (2,2) vid

årets slut.

Det sammanlagda nominella värdet för ränte-

derivat uppgick till 5 409 mkr (5 406) med löp tider

mellan 1 och 7 år. Räntederivaten hade vid ut-

gången av året ett verkligt värde om 63 mkr (171).

Covenanter

I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som

Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden,

så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan

till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så

kan i förlängningen motparten ha rätt att säga

upp låneavtalet till betalning. Avtalen föreskriver

i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst

1,50–1,70 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75

procent och en soliditet på minst 25–30 procent.

Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter gente-

mot alla motparter under året.

FINANSIERING

Kapitalbindning, mkr

Förfalloår Banklån Andel, %

2025 847 12

2026 3 066 43

2027 2 174 31

2028 933 13

2029 0 0

2030 och senare 94 1

Totalt 7 115 100

Räntebindning, mkr

Förfalloår Volym Andel, %

2025 1 706 24

2026 1 839 26

2027 1 370 19

2028 600 8

2029 700 10

2030 och senare 900 13

Totalt 7 115 100

Aktiva räntederivat, mkr

Förfalloår Nominellt belopp Medelränta, %

2025 1 450 0,17

2026 1 839 0,65

2027 420 1,10

2028 600 2,56

2029 700 2,55

2030 och senare 400 2,74

Totalt 5 409 1,17

Räntederivat, framtida start

Start Förfall

Nominellt

belopp, mkr Ränta, %

2025-03 2030-03 500 2,40

2025-03 2027-07 948 2,34

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

19Neobo årsredovisning 2024

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för

tolv månader med beaktande av Neobos fastighets-

bestånd per respektive datum.

Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för

de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicks-

bild som presenteras för att illustrera intäkter och

kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finan-

siella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid

respektive tidpunkt.

Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte

en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror,

vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför-

ändringar, köp eller försäljning av fastigheter och

inte heller andra parametrar. I koncernens intjänings-

förmåga är inte resultateffekten av orealiserade och

realiserade värdeförändringar inkluderad.

Underlag för beräkning av intjäningsförmågan

Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kon-

trakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg,

samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån

gällande hyreskontrakt per respektive datum. Över-

enskomna hyresökningar som är gällande vid respek-

tive datum är medräknade och all vakans, även tillfäl-

lig sådan, har räknats upp på helårsbasis.

Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade

kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och

underhållskostnader samt fastighetsadministration.

Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheter-

nas aktuella taxeringsvärden per respektive datum.

Kostnader för central administration är baserade på

budgeterade kostnader för ett normalår.

Finansnettot avser räntekostnader vilka har

beräknats genom att på Neobos skuldsättning appli-

cera de avtalade finansieringsvillkoren med de rörliga

marknadsvillkor som gällde per respektive datum,

inklusive effekter från derivat. Eventuella räntein-

täkter på likvida medel samt kostnader av engångs-

karaktär har ej beaktats.

Belopp i mkr 2025-01-01 2024-10-01 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01

Hyresvärde 1 017 994 1 003 992 969

Vakans –73 –71 –71 –70 –73

Hyresintäkter 944 923 933 922 896

Fastighetskostnader –402 –393 –396 –390 –390

Fastighetsskatt –23 –24 –24 –24 –24

Driftnetto 520 506 512 508 482

Central administration –62 –60 –60 –60 –55

Finansnetto –227 –232 –237 –243 –250

Förvaltningsresultat 230 213 215 205 177

Den nybyggda fastigheten Sovsäcken 2

i det nya området Kronandalen i Luleå.

Neobos intjäningsförmåga

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

20Neobo årsredovisning 2024

HÅLLBARHETS-

REDOVISNING

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Neobos hållbarhetsstrategi och tio väsentliga aspekter

HÅLLBARHET

Vi har under året fortsatt vår viktiga hållbarhetsresa. Hållbarhetsfrågor är en central del av vår vision och affärsmodell

och vi arbetar systematiskt i enlighet med vår långsiktiga hållbarhetsstrategi.

Årets hållbarhetsrapport finns på sidorna 22–34

och följer Årsredovisningslagens krav på rappor-

tering. Enligt nu gällande lagstiftning kommer

Neobo från och med räkenskapsåret 2025 att

omfattas av kraven på rapportering enligt Corpo-

rate Sustainability Reporting Directive, CSRD,

som är EU:s direktiv för hållbarhetsrapportering.

Neobo omfattas inte av rapporteringskrav enligt

EU:s taxonomiförordning, men kommer enligt nu

gällande regelverk från och med räkenskapsåret

2025 att omfattas indirekt via CSRD. EU-kommis-

sionen har i februari 2025 genom Omnibus I före-

slagit ändringar i regelverken, bland annat avse-

ende tillämpningen av CSRD. Dessa ändringar är

ännu inte beslutade och har inte införts i svensk

lagstiftning, men om de införs enligt förslaget

skulle Neobo inte längre omfattas av CSRD:s

regelverk om hållbarhetsrapportering.

Neobo bildades för två år sedan och vi kunde

från start anpassa vårt hållbarhetsarbete inför

de nya krav som redan har införts och de som

förväntas, inom både hållbarhetsrapportering,

byggnaders energieffektivitet och enligt övriga

hållbarhetsregelverk. Vi arbetar med en ambitiös

plan för förflyttning av hela fastighetsportföljen.

Vår fastighetsportfölj består av fastigheter med

byggnader i varierande ålder. Vissa är från förra

sekelskiftet och andra är nybyggda, men de

flesta ligger någonstans mittemellan. Detta gör

att det finns en förbättringspotential. Vi vill bidra

till det viktiga klimatarbetet genom att ta hand

om och förädla det redan byggda beståndet. Det

gynnar klimatet att inte bygga nytt utan utnyttja

de bostäder och lokaler som redan finns. Vi prio-

riterar ständigt och lägger våra resurser på den

del av verksamheten, på de specifika projekt och

fastigheter där vi får störst effekt.

Hållbarhetsstrategi och dubbel

väsentlighetsanalys

Redan under 2023, som var Neobos första verk-

samhetsår, genomförde vi en intressentanalys,

som låg till grund för den inledande dubbla

väsentlighetsanalys som genomfördes samma

år. Under 2024 har ledningen sett över och slut-

fört den dubbla väsentlighetsanalysen baserat

på CSRD:s regelverk och de ytterligare bransch-

specifika standarder som publicerats sedan den

första inledande analysen. Neobos medarbetare

har givits möjlighet att framföra synpunkter på

resultatet av väsentlighetsanalysen. Resultatet

av den dubbla väsentlighetsanalysen har god-

känts och fastställts av styrelsen men har inte

granskats av våra revisorer. Utfallet av väsentlig-

hetsanalysen är att det är tio hållbarhetsaspek-

ter som bedömts väsentliga. Dessa aspekter har

målsatts och måluppfyllnaden följs upp löpande.

Vår hållbarhetsstrategi, som ska säkerställa

ett hållbart Neobo, bygger på följande två

perspektiv:

Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara

bostadsmiljöer där människor trivs och känner

sig trygga.

Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt

gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare

och samhället vi verkar i.

Korruptionsrisk

och

intressekonflikter

Vattenanvändning

Arbetsvillkor

Energieffektivitet

och förnybar energi

Trygga hem

och områden

Mångfald och

jämlikhet

Klimatutsläpp

Klimatanpassning

Mänskliga

rättigheter och

arbetsvillkor

i värdekedjan

Materialanvändning

och avfall

Hållbara

bostadsmiljöer

Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och känner sig trygga.

Ansvarsfullt

företagande

Omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster,

investerare och samhället vi verkar i.

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

22Neobo årsredovisning 2024

Långsiktiga mål till 2030 Övergripande mål

Hållbarhetspolicy

Neobos styrelse antog 2023 en hållbarhetspolicy

som sammanfattar bolagets syn och ambitions-

nivå i övergripande hållbarhetsfrågor. För oss

innebär hållbarhet att ta ett långsiktigt ansvar för

utvecklingen och styrningen av både vårt bolag

och vår fastighetsportfölj för att vår påverkan

inte ska bli negativ för kommande generationer.

Vi har ett holistiskt perspektiv i arbetet och vår

definition av hållbarhet utgår ifrån miljö-, sociala

och styrningsmässiga perspektiv i enlighet med

internationella konventioner som: ILO:s kärnkon-

ventioner, Parisavtalet, FN:s Globala mål (Agenda

2030) och EU-direktiv så som CSRD.

UN Global Compact

Neobo har under 2024 anslutit sig till UN Global

Compact som är världens största hållbarhets-

nätverk inom det privata näringslivet. Genom

vårt medlemskap har vi åtagit oss att följa de tio

principerna för mänskliga rättigheter, arbetsvill-

kor, miljöansvar och anti-korruption. Den årliga

rapporteringen av framstegen inom vårt hållbar-

hetsarbete, Communication on Progress, utgörs

av denna hållbarhetsrapport.

Hållbarhetsmål

För vart och ett av de väsentliga hållbarhets-

aspekterna har styrelsen fastställt ett övergri-

pande mål, som kompletteras med minst ett

långsiktigt mål till 2030 samt flera kortsiktiga

mål som ska nås under de närmsta åren. I sam-

band med färdigställandet av den dubbla väsent-

lighetsanalysen har styrelsen i slutet av 2024

återigen sett över och fastställt samtliga hållbar-

hetsmål inklusive kortsiktiga mål för 2025. Samt-

liga kortsiktiga mål som sattes upp för 2024 har

blivit uppfyllda under året.

Enligt bolagets riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare som antogs av års-

stämman 2024 ska rörlig kontantersättning till

ledningsgruppen syfta till att främja bolagets

affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet. Kriterierna för rörlig ersättning

ska vara utformade så att de främjar dessa

intressen. Redan under 2024 var ledningsgrupp-

ens incitamentsprogram delvis kopplat till upp-

fyllandet av bolagets hållbarhetsmål. I enlighet

med riktlinjerna för ersättning och för att säker-

ställa ett fokuserat arbete för att uppfylla målen

har styrelsen även kopplat delar av lednings-

gruppens incitamentsprogram för 2025 till upp-

fyllandet av årets hållbarhetsmål.

100% av med-

arbetarna genomför

årligen utbildning

i affärsetik

Minska färskvatten-

användningen i

bostäder med 15%

till år 2030 jämfört

med 2025

Medarbetarengage-

mang, eNPS > 20 år

2030

Frisknärvaro

över bransch-

genomsnittet

Minska energi-

användningen med

20% (fastighets-

energi) till år 2030

jämfört med 2023

100% av inköpt

energi från förnybara

källor

Årlig hyresgäst-

omsättning för

bostäder under

20% år 2030

Över branschsnittet

i Serviceindex

(AktivBo) år 2030

Upplevd inkludering

100% till år 2030

Medarbetarna speg-

lar samhället i stort

sett till könsfördel-

ning och etnisk bak-

grund 2030

50% lägre klimatut-

släpp i Scope 1 och 2

år 2030 jämfört

med 2023

Mäta, följa upp och

minska klimatutsläpp

i Scope 3 till år 2030

jämfört med 2023

Kontinuerligt

uppdaterad adap-

tionsplan för alla

fastigheter

Mätning och upp-

följning av mänskliga

rättigheter i värde-

kedjan till år 2030

100% av betydande

leverantörer utvär-

derade utifrån upp-

förandekod för leve-

rantörer år 2030

Minska mängden

avfall till år 2030

jämfört med

2025

Neobos övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål till 2030

Korruptionsrisk och

intressekonflikter

En etisk och tran-

sparent företags-

kultur med noll-

tolerans mot

oegentligheter

Vattenanvändning

Minska använd-

ningen av färsk-

vatten i bostäderna

Arbetsvillkor

En av de bästa

arbetsgivarna i

branschen sett

till medarbetar-

engagemang

Energieffektivitet

och förnybar energi

Energieffektiva

bostäder som

försörjs med

förnybar energi

Trygga hem

och områden

Trygg bostadsmiljö

med låg brottslighet

där hyresgästerna

är engagerade i

närmiljön

Mångfald och

jämlikhet

En arbetsplats som

präglas av mångfald

och att alla har lika

förutsättningar att

utvecklas

Klimatutsläpp

Minskade klimat-

utsläpp från hela

värdekedjan med

netto-noll utsläpp

(Scope 1, 2 och 3) år

2045

Klimatanpassning

Ett fastighets-

bestånd anpassat för

ett förändrat klimat

Mänskliga rättighe-

ter och arbetsvillkor

i värdekedjan

Mänskliga rättig -

heter respekteras

och följs upp i

värde kedjan

Materialanvändning

och avfall

Effektiv material-

användning och

minskade avfalls-

mängder

Hållbara

bostadsmiljöer

Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och känner sig trygga.

Ansvarsfullt

företagande

Omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster,

investerare och samhället vi verkar i.

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

23Neobo årsredovisning 2024

Hur ska vi nå målen?

Energi- och klimatfärdplan

Ett av de viktigaste arbeten inom hållbarhets-

området som utförts under 2024 har varit att ta

fram en Energi- och klimatfärdplan. Energifärd-

planen innefattar en åtgärdsplan för energieffek-

tivisering som visar på de steg som vi behöver ta

och en övergripande bedömning av de investe-

ringar som behöver göras för att nå det långsik-

tiga målet att till 2030 minska energianvänd-

ningen med 20 procent. Klimatfärdplanen visar

övergripande på de steg som bolaget behöver ta

och de investeringar som behöver göras för att

nå det långsiktiga målet att till 2030 minska

klimatutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent.

Under 2025 kommer arbetet fortskrida med

att ytterligare konkretisera och bedöma vilka

åtgärder och investeringar som vi ska prioritera

fram till år 2030. Vi har genom en sammanväg-

ning av olika kriterier valt ut en fokusgrupp, som

för närvarande omfattar 44 fastigheter, som vi

prioriterar vid planering samt genomförande av

energi- och klimatåtgärder.

Energifärdplan

Fjärrvärmebolagen i olika kommuner bidrar i olika

hög grad till våra utsläpp från fjärrvärme i Scope 2

Klimatfärdplan

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

20302029202820272026202520242023

tCO

–50%

100

120

20302029202820272026202520242023

kWh/m

–20%

Fjärrvärme (Scope 2) tCO

e Fastighetsel (Scope 2) tCO

e Fjärrvärme Fastighetsel

Klimatbokslutet 2023 utgör basår för våra klimatmål

Scope 1 Scope 2 – Marknadsbaserad metod Scope 3

Bränsle- och

energirelaterade

aktiviteter

Hyrd tillgång

uppströms

Kapitalvaror

Inköpta varor

och tjänster

Värme

Kommun 1 Kommun 2 Kommun 3 Kommun 4 Kommun 5–39

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

24Neobo årsredovisning 2024

Styrning och uppföljning

Det övergripande ansvaret för att koordinera

hållbarhetsarbetet och följa upp hållbarhets-

målen har delegerats till hållbarhetschefen.

Arbetet med att nå samtliga ettåriga hållbar-

hetsmål följs upp internt på kvartalsbasis, och

de långsiktiga målen följs upp minst årsvis.

Neobo har antagit ett flertal policyer och rikt-

linjer för att styra hållbarhetsarbetet. Det över-

gripande styrdokumentet är vår hållbarhets-

policy. Under året har samtliga medarbetare

undertecknat vår uppförandekod för medarbe-

tare, som är en viktig pusselbit för styrningen av

den dagliga verksamheten. Under 2024 har vi

även tagit fram en uppförandekod för leverantö-

rer som implementerats gentemot våra största

leverantörer. Under första halvåret 2025 fortsät-

ter implementeringen gentemot de mindre leve-

rantörerna.

Hållbarhetsrisker

De hållbarhetsrelaterade riskerna identifieras,

bedöms och hanteras inom bolagets generella

riskarbete och process för hantering av bolagets

risker, se beskrivning samt riskanalys på sidorna

48–51. Hållbarhetschefen ansvarar för hante-

ringen av hållbarhetsriskerna. De risker inom

hållbarhetsområdet som har ett riskvärde om

åtta eller däröver har ansetts väsentliga och

specificeras inom respektive delområde.

Policyer och andra styrande dokument

Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Respekt för mänskliga rättigheter Motverkande av korruption

Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy

Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Visselblåsarpolicy

Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för leverantörer Arbetsmiljöpolicy Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för medarbetare

Riktlinjer för energi och vatten Riktlinjer för bostadsuthyrning Jämställdhetspolicy Uppförandekod för leverantörer

Riktlinjer för tjänsteresa Pensionspolicy Riktlinjer för inköp

Riktlinjer för tjänstebilar Intern integritetspolicy Besluts- och attestordning

Riktlinjer för inköp Handlingsplan kränkande särbehandling

Vatten- och energiledning Medarbetarhandbok

Ålen 1, ÖrnsköldsvikOmrådesbild, Skara

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

25Neobo årsredovisning 2024

MILJÖ OCH KLIMAT

Fastighetsbolag bidrar generellt till stor klimat-

påverkan huvudsakligen genom nyproduktion,

ombyggnationer och renoveringar av byggnader,

samt vid uppvärmning av byggnader. Arbetet med

att minska energiförbrukningen samt minska

klimatavtrycket vid renoveringar och underhåll

är av yttersta vikt för Neobo. Inom detta område

har vi stor möjlighet att påverka genom att för-

bättra vår fastighetsportfölj och driften därav.

Inom miljö och klimatområdet har vi identi-

fierat två väsentliga risker; klimatrisker samt

risk för ökade kostnader för grön omställning,

se beskrivning i bolagets riskanalys på sid. 48.

Klimatrisker

Vi har under året genomfört en klimatriskkart-

läggning av samtliga våra 260 fastigheter som

visar deras utsatthet för olika typer av klimatris-

ker. Kartläggningen är en desktopanalys som har

genomförts baserat på fastigheternas geogra-

fiska läge och med användande av klimatscena-

rier, riskkartor och data från nationella myndig-

heter såsom SMHI och SGU.

Kartläggningen utvisar vilka av våra fastig-

heter som har en hög utsatthet för klimatrisker

baserat enbart på fastigheternas geografiska

placering och med klimatscenario RCP 4,5.

Analysen har gjorts för de riskindikatorer som

krävs enligt det kommande regelverket i CSRD

och EU-taxonomin. Resultatet är att knappt

hälften av våra fastigheter är utsatta för någon

klimat risk. Den mest förekommande risken är

utsatthet för framtida värmebölja på lång sikt.

Det är viktigt för oss att bedöma klimatris ker-

nas inverkan på vårt fastighetsbestånd och

be hovet av eventuella åtgärder och investeringar

för att minska dessa risker. Vi har som ett första

steg låtit våra externa fastighetsvärderare ta del

av den sammanställda kartläggningen av utsatt-

het för klimatrisker, varvid de har beaktat denna

vid värderingen av fastigheterna. Bolaget har för

närvarande gjort bedömningen att effekterna av

utsattheten för klimatrisker inte är väsentliga för

bolagets finansiella ställning.

Under 2025 kommer vi i nästa steg att genom-

föra en fördjupad sårbarhetsanalys för de fastig-

heter som identifierats med hög utsatthet för

risk. Sårbarhetsanalysen kommer att baseras på

respektive byggnads specifika förutsättningar

och ta hänsyn till den verksamhet som bedrivs

i byggnaderna. Mest fokus kommer att ägnas de

13 fastigheter som har hög utsatthet för över-

svämning vid höga flöden i vattendrag alterna-

tivt vid skyfall. För byggnader med hög risk och

hög sårbarhet kommer vi därefter att identifiera

förebyggande åtgärder och upprätta adaptions-

planer för att hantera klimatriskerna. I samband

därmed kommer vi att bedöma omfattningen av

eventuella nödvändiga investeringar.

Mål till 2030

Mål

Kontinuerligt uppdaterad

adaptionsplan för alla

fastigheter

Hur har det gått?

Klimatriskkartläggning

genomförd 2024 för

alla fastigheter.

Klimatanpassning

Värmebölja

Temperatur

Risk för fram-

tida kraftiga-

värmeböljor i

regionen

Värmestress

Förekomst av/

risk för höga

temperaturer i

byggnaden

Skogsbrand

Risk för

skogsbrand i

fastighetens

närområde

Vind

Förekomst av

hög vindlast i

regionen

Havsnivå

Vatten

Byggnadens

utsatthet vid

framtida havs-

vattenstånd

Sjö/vattendrag

Byggnadens

utsatthet vid

höga flöden i

vattendrag

Skyfall

Översväm-

ningsrisk vid

kraftigt regn

Jordskred

Massa

Om byggnad

ligger inom

riskområde för

jordskred

Ras

Om byggnad

ligger inom

riskområde för

ras

Erosion

Utsatthet för

erosion (kust

eller vatten-

drag)

Tio klimatriskindikatorer

Riskindikatorerna är baserade på EU-taxonomins kriterier i Appendix A och vägledning från Byggföretagen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta.

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

26Neobo årsredovisning 2024

Risk för ökade kostnader för grön omställning

Neobo har bedömt att ökade krav på grön om-

ställning kan komma att leda till högre kostnader

till följd av ändrade lagkrav och eventuell beskatt-

ning av utsläpp. Samtidigt ser vi att de hållbar-

hetsinvesteringar som vi genomför sänker våra

driftkostnader och ökar avkastningen från våra

fastigheter. Vi följer pågående lagstiftningsarbete,

däribland implemen teringen i svensk rätt av EPBD

(Energy Performance of Buildings Directive). Vi

arbetar kontinuerligt med att bedöma och kvanti-

fiera fastighetsportföljens investeringsbehov

utifrån dessa aspekter.

Löpande hållbarhetsarbete i förvaltningen

Förvaltningsorganisationen arbetar löpande med

olika hållbarhetsfrågor som en integrerad del i

driften och förvaltningen av fastigheterna. Inom

miljö och klimatområdet är arbetet med att

minska energi- och vattenförbrukningen i fastig-

heterna av stor vikt. För att säkerställa ett syste-

matiskt arbetssätt med god styrning och uppfölj-

ning följer vi ett vatten- och energiledningssys-

tem som beskriver hur Neobo internt ska arbeta

med dessa frågor. Arbetet leds av en energi-

ansvarig teknisk förvaltare.

Vi använder analysverktyget Mestro för att få

överblick över energi- och vattenförbrukningen.

Under bolagets två första år har det praktiska

arbetet varit fokuserat på att uppnå en god

nulägesanalys vad avser energiförbrukningen i

våra fastigheter, vilket resulterat i att vi nu har

möjlighet att månadsvis följa upp energiförbruk-

ningen.

För att möjliggöra löpande övervakning och

styrning av mediaförbrukningen och fastigheter-

nas driftsystem är det av stor vikt att fastighe-

terna är uppkopplade. Vi har under 2024 kopplat

upp ett trettiotal av våra fastigheter och hade vid

årets slut 136 uppkopplade fastigheter. Vi fort-

sätter detta arbete under året med målsättningen

att två tredjedelar av våra fastigheter ska vara

uppkopplade i slutet av 2025. Vi arbetar också

kontinuerligt med att automatisera vattenavläs-

ningen i fastigheterna för att få högre datatäck-

ning och kunna följa upp vattenförbrukningen

löpande. Vi har under året installerat smarta

vattenmätare i flera fastigheter för att tidigt

kunna upptäcka vattenläckor.

Under året har vi fortsatt arbetet med energi-

effektivisering och genomfört många åtgärder

för att minska energiåtgången i våra fastigheter,

såväl investeringar i ny teknik som injustering för

effektiv drift av befintlig utrustning. Vi har under

2024 genomfört energieffektiviserande investe-

ringar i ett fyrtiotal fastigheter.

Neobos förbrukning av fastighetsenergi 2024,

med normalårskorrigerad värmeförbrukning, var

113,0 kWh/kvm. 2024 var ett varmare år än genom-

snittligt på de 39 orter där vi äger fastigheter.

För att kunna jämföra energiförbrukningen och

även klimatutsläppen mellan åren gör vi därför

normal årskorrigering av siffrorna. Vi har ett lång-

siktigt mål till 2030 att minska förbrukningen av

fastighetsenergi med 20 procent jämfört med

vårt basår 2023. Under basåret 2023 var förbruk-

ningen 111,4 kWh/kvm, vilket i jämförbart bestånd

motsvarar 113,6 kWh/kvm. Förbrukningen av

fastig hetsenergi ligger således kvar på samma

nivå som 2023.

Vi har analyserat energiförbrukningen 2024

på fastighetsnivå och konstaterat att i de fastig-

heter där vi har gjort energibesparande åtgärder

genom investeringar under 2023 och 2024 så har

energiförbrukningen minskat i linje med förvänt-

ningarna. Däremot så har förbrukningen ökat i

andra delar av portföljen, vilket gör att energiför-

brukningen för 2024 på totalen ligger på samma

nivå som 2023. Vi kommer därför under året att

lägga ytterligare fokus på det dagliga driftopti-

meringsarbetet och utöka den löpande uppfölj-

ningen av energiförbrukningen. Vi kommer även

se över hur vi bäst utnyttjar den samlade kompe-

tensen och resurserna i vår teknikorganisation

för att förbättra den dagliga driften och minska

vår energiförbrukning.

Totalt inköpt energi under 2024 för de fastig-

heter som ägts under hela året var 94,2 GWh,

vilket med normalårskorrigering motsvarar

98,8 GWh. Under 2023 var totalt inköpt energi

Mål till 2030

Mål

Minska energi användningen

med 20% (fastighets energi) till

år 2030 jämfört med 2023

Hur har det gått

–0%

Mål

100% av inköpt energi

från förnybara källor

Hur har det gått

100%

Energieffektivitet

och förnybar energi

El Värme Kyla Kallvatten Varmvatten

100 100 100 79 92

Andel datatäckning i Mestro, %

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

27Neobo årsredovisning 2024

99,7 GWh, vilket omräknat till jämförbart bestånd

motsvarar en totalt inköpt energi 2023 om 98,8

GWh. Total inköpt energi ligger således kvar på

samma nivå som 2023.

Det är av stor vikt för oss att begränsa vår

klimatpåverkan och att bidra till en mer hållbar

elproduktion. Vi har därför valt att sätta ett mål

till 2030 att all el vi köper till våra fastigheter ska

komma från förnybara källor. Vi har redan under

2024 uppfyllt detta mål genom att köpa in 100

procent ursprungsmärkt el från förnybara källor.

Klimatbokslut för 2024

Neobos samlade utsläpp av växthusgaser 2024

har sammanställts i ett klimatbokslut. Enligt

branschpraxis följer klimatbokslutet GHG-proto-

kollets principer och delar in utsläppen i Scope 1,

2 och 3. Årliga klimatbokslut förbättrar möjlig-

heterna att följa upp och mäta framdrift mot

Neobos hållbarhetsmål samt att jämföra utsläp-

pen mot liknande fastighetsbolag.

Vårt första klimatbokslut upprättades för

2023 vilket även utgör basår för våra klimatrela-

terade hållbarhetsmål. För att säkerställa jäm-

förbarhet mellan åren har vi utgått från samma

datakällor, metodik och avgränsningar som för

2023. Därutöver har vi utvecklat metodiken för

beräkning av anställdas pendlingsresor till

medarbetarenkät och schablon för utsläpp per

personkilometer för olika resesätt, samt att vi

har lagt till faktiskt uppmätta utsläpp från avfall

från vårt huvudkontor. För att säkerställa jämför-

barheten mellan åren sker normalårskorrigering

av mätvärdena för värmeförbrukning.

Neobos totala klimatutsläpp i Scope 1 och 2

(marknadsbaserad metod) minskar från 3 775

tCO

e (2023) till 2 887 tCO

e (2024), vilket mot-

svarar en minskning om 21,7 procent. Det är en

betydande minskning som till största delen beror

på att Neobo från och med 2024 valt att enbart

köpa in ursprungsmärkt el från förnybara källor

för fastigheternas energiförbrukning, vilket

minskar de totala utsläppen i Scope 2 enligt den

marknadsbaserade metoden. Den normalårs-

korrigerade, totala energianvändningen var i

stort sett oförändrad i jämförbart bestånd från

2023 till 2024. Utsläppen från värme i Scope 2

ökade, samtidigt som utsläppen i Scope 1 mins-

kade till följd av lägre utsläpp från förmånsbilar

då vi valt att succesivt byta ut fossildrivna bilar

mot elbilar.

Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att minska

klimatutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent

jämfört med vårt basår 2023. Enligt vår klimat-

färdplan skulle utsläppen minskat med 32,2 pro-

cent mellan år 2023 och 2024. Årets minskning

av klimatutsläpp per kvm om 21,7 procent avviker

från klimatfärdplanen främst eftersom förbruk-

ningen av värme inte har minskat mellan åren

samt att fjärrvärmebolagens emissionsfaktorer

har uppdaterats.

Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att mäta,

följa upp och minska klimatutsläpp i Scope 3 jäm-

fört med vårt basår 2023. Neobos totala klimat-

utsläpp i Scope 3 minskar från 10 642 tCO

(2023) till 7 894 tCO

e (2024). De minskade

utsläppen i Scope 3 förklaras till stor del av upp-

daterade emissionsfaktorer för kostnadsbase-

rade utsläpp. För att förbättra kvaliteten och öka

jämförbarheten finns ett pågående, långsiktigt

arbete för att successivt minska användningen

av kostnadsbaserad beräkning i klimatbokslutet

till att i högre grad få utsläppsstatistik direkt från

leverantörer. Vi arbetar även kontinuerligt med

att i övrigt utveckla mätmetoderna för Scope 3

och har exempelvis förbättrat mätningen av

pendlingsresor från schablon till frågeformulär

till medarbetarna.

Mål till 2030

Mål

50% lägre klimatutsläpp

i Scope 1 och 2 år 2030

jämfört med 2023

Hur har det gått

–21,7%

klimatutsläpp/kvm

2024 jämfört med 2023

Mål

Mäta, följa upp och minska

klimatutsläpp i Scope 3 till år 2030

jämfört med 2023 för alla fastigheter

Hur har det gått

Arbete genomförs kontinuerligt

med att förbättra mätmetoder

för att kunna följa upp utsläppen

i Scope 3.

Klimatutsläpp

SCOPE 1

Direkta egna utsläpp

Exempel:

•

Köldmedieutsläpp

•

Egna bilar

SCOPE 2

Utsläpp från köpt energi

Exempel:

•

Utsläpp i fjärrvärmeverken

•

Utsläpp från köpt el

SCOPE 3

Indirekta utsläpp

Exempel uppströms:

•

Material vid renoveringar, hyresgästan-

passningar och underhållsåtgärder

•

Anställdas pendling

•

Tjänsteresor

Exempel nedströms:

•

Hyresgästernas el

•

Avfallshantering

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

28Neobo årsredovisning 2024

Neobos klimatutsläpp 2024

2024

tCO

2023

tCO

2024

kgCO

e/kvm

2023

kgCO

e/kvm

2024

kgCO

e/tkr

2023

kgCO

e/tkr

Beräkningsmetod

och kommentar

Scope 1 98 106 0,14 0,15 0,11 0,12

Köldmedieläckage − – − − − − Köldmedierapporter

Utsläpp från tjänstebilar 98 106 0,14 0,15 0,11 0,12 Leverantörsstatistik

Scope 2 – Marknadsbaserad metod 2 789 3 669 4,00 5,26 3,07 4,13

El − 1 010 − 1,41 − 1,14 Köpt el (emissionsvärden leverantör)

Värme 2 789 2 659 4,00 3,72 3,07 2,99 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)

Kyla − – − − − − Köpt kyla (emissionsvärden nät)

Scope 2 – Anläggningsbaserad metod 4 034 3 901 5,78 5,59 4,44 4,39

El 1 244 1 241 1,78 1,74 1,37 1,40 Köpt el (nordisk elmix)

Värme 2 789 2 659 4,00 3,72 3,07 2,99 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)

Kyla − – – – – – Köpt kyla (emissionsvärden nät)

Totala utsläpp Scope 1 & 2

– Marknadsbaserad metod

2 887 3 775 4,14 5,29 3,18 4,25

Totala utsläpp Scope 1 & 2

– Anläggningsbaserad metod

4 132 4 006 5,92 5,61 4,55 4,51

Scope 3 7 894 10 642 11,31 15,25 8,69 11,98

1. Inköpta varor och tjänster 1 179 3 038 1,69 4,25 1,30 3,42 Kostnadsbaserad

2. Kapitalvaror 3 446 4 087 4,94 5,72 3,80 4,60 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad)

3. Bränsle- och energi relaterade aktiviteter 609 796 0,87 1,11 0,67 0,90 Köpt energi (emissionsvärden nät)

5. Avfall (från kontor) 2 − 0,00 − 0,00 − Leverantörsstatistik, beräknades ej år 2023

6. Tjänsteresor 5 5 0,01 0,01 0,01 0,01 Hybrid (avstånd, leverantörsstatistik, kostnadsbaserad)

7. Pendlingsresor 61 30 0,09 0,04 0,07 0,03 Enkätundersökning, beräknades med schablon år 2023

8. Hyrd tillgång uppströms 5 4 0,01 0,01 0,01 0,01 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon)

13. Hyrd tillgång nedströms 2 585 2 681 3,70 3,75 2,85 3,02 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon)

Totala utsläpp Scope 1,2 & 3

– Marknadsbaserad metod

10 781 14 416 15, 45 20,19 11,87 16,23

Totala utsläpp Scope 1,2 & 3

– Anläggningsbaserad metod

12 025 14 648 17,23 20,51 13,25 16,50

Beräknat på 697 904 kvm uthyrningsbar area 2024.

Beräknat på 714 048 kvm uthyrningsbar area 2023.

Beräknat på 908 mkr i omsättning 2024.

Beräknat på 888 mkr i omsättning 2023.

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

29Neobo årsredovisning 2024

SOCIALA FÖRHÅLLANDEN

Trygghet i boendet är av stor vikt för alla männi-

skor. Detta avspeglas i vår vision som är att skapa

attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där män-

niskor trivs och känner sig trygga. Inom området

sociala förhållanden har vi identifierat otrygga

bostadsområden som en väsentlig risk, se även

beskrivning i bolagets riskanalys på sid. 48.

Sociala utmaningar i samhället kan påverka

Neobos verksamhet. Otrygghet i bostadsområ-

den minskar trivseln för våra hyresgäster och

kan leda till en hög omflyttning av bostadshyres-

gäster och ökad vakans.

Neobo har genom kundundersökningen iden-

tifierat de bostadsområden där otryggheten är

som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt

med åtgärder som bland annat innefattar utom-

husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets-

vandringar. I områden med upplevd otrygghet

har vi ett nära samarbete med övriga aktörer

såsom polis, kommun, skolor, socialtjänst och

andra fastighetsägare för att gemensamt arbeta

med att stärka dessa områden.

Trygghetsskapande arbete pågår kontinuer-

ligt inom fastighetsförvaltningen. Fokus ligger

främst på de områden där våra kunder upplever

otrygghet. Vi har fastigheter inom fyra av de

totalt 59 områden som polisen har identifierat

som utsatta områden.

Vi mäter löpande omflyttningshastigheten

hos våra bostadshyresgäster. Vi har ett långsik-

tigt mål till 2030 att omsättningshastigheten ska

understiga 20 procent per år. Under 2024 var den

årliga hyresgästomsättningen 26,2 procent 2023

var omsättningen 27,5 procent Omsättningen

Mål till 2030

Mål

Årlig hyresgäst omsättning

för bostäder under 20% år 2030

Hur har det gått

26,2%

Trygga hem och områden

Mål

Över branschsnittet

i Serviceindex (AktivBo) år 2030

Hur har det gått

har således minskat med 1,3 procentenheter

sedan 2023, vilket visar att vårt arbete ger resul-

tat och går åt rätt håll.

Vi genomför årliga kundundersökningar via

AktivBo där våra bostadshyresgäster ger oss

värdefulla inspel. Trygghetsaspekter ingår i vissa

av de frågor som utgör serviceindex. Om hyres-

gästerna även i övrigt är nöjda med sitt boende

och den service vi erbjuder är vi övertygade om

att de kommer att trivas och bo kvar längre i våra

områden, vilket i sig leder till en ökad trygghet.

Vi har därför satt ett långsiktigt mål till 2030 att

vårt serviceindex 2030 ska ligga över bransch-

snittet. År 2024 uppgick vårt serviceindex till 75.

Branschsnittet 2024 var 82 och vi arbetar vidare

mot detta mål, bland annat genom att åtgärda

utomhusmiljöer och gemensamma ytor som av

hyresgästerna upplevs otrygga, till exempel med

förbättrad belysning. Vid behov genomför vi

även trygghetsskapande investeringar såsom

installation av säkerhetsdörrar och digitala

inpasseringssystem till fastigheterna.

Stensiken 1, Tidaholm

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

30Neobo årsredovisning 2024

MEDARBETARE

En av våra viktigaste tillgångar är våra

medarbetare och vi verkar därför att de

ska trivas och må bra på jobbet. Inom

området medarbetare har vi identifierat

organisatorisk risk som en väsentlig håll

barhetsrisk, se även beskrivning i bolagets

riskanalys på sid. 48. Organisatorisk risk

definieras som risk att vi misslyckas med

att rekrytera, utveckla och behålla med

arbetare och ledare med rätt kompetens.

Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde-

grund vilket samtliga medarbetare involveras i.

Veckovisa temperaturmätningar för medarbetar-

engagemang genomförs för att löpande följa upp

förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga mål-

och utvecklingssamtal genomförs med alla med-

arbetare för att fånga upp förväntningar och

utveckla medarbetarna. Bolagets samtliga led-

are träffas kontinuerligt i ett ledarforum för erfa-

renhetsutbyte och för att driva gemensamma

organisationsfrågor framåt.

Vår värdegrund och vår vision är viktiga led-

stjärnor i vårt dagliga arbete. Under 2024 tog vi

fram en ny uppförandekod för medarbetare som

guidar oss rätt i vardagen. För oss är det avgö-

rande att kunna skapa framgångsrika team och

en välmående och engagerad organisation. Vi

har därför valt att löpande följa upp hur våra

medarbetare mår, till exempel avseende upplevd

stress samt engagemang, genom veckovisa frå-

gor i verktyget Winningtemp. Våra ledare och

chefer analyserar löpande medarbetarnas svar.

Genom Winningtemp mäter vi medarbetar-

engagemang samt upplevd inkludering.

Mål till 2030

Mål

Medarbetarengagemang,

eNPS > 20 år 2030

Hur har det gått?

Mål

Frisknärvaro

över bransch genomsnittet

Hur har det gått?

97,8%

Arbetsvillkor

Minerva 8, Sundsvall

Med arbetarengagemang mäts genom Employee

Net Promoter Score (eNPS). Mätningen sker

genom en fråga till medarbetarna hur sannolikt

det är att de kan rekommendera Neobo som

arbetsgivare. De svarande kategoriseras som

Ambassadörer, Passiva respektive Kritiker. Resul-

tatet av eNPS kan variera mellan –100 och 100

där 0–19 anses bra, 20–50 mycket bra och över

50 utmärkt.

Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att ha ett

medarbetarengagemang (eNPS) som överstiger

20. Under 2024 har vi haft ett genomsnittligt värde

på medarbetarengagemang om 26. Snittet för

samtliga bolag i Winningtemp var 20 under 2024.

Vi har även ett mål till 2030 att ha en frisknärvaro

som överstiger branschsnittet. Vår frisknärvaro

under 2024 var 97,8 procent. Branschsnittet för

arbetsgivarorganisationen Fastigos medlemmar

låg 2023 på 95,6 procent.

Vårt fortsatta fokus är att försöka bibehålla

dessa goda nivåer av medarbetarengagemang

och frisknärvaro.

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

31Neobo årsredovisning 2024

Inom området mångfald och inkludering har vi

satt två långsiktiga mål till 2030. Ett mål är att

medarbetarnas upplevda inkludering ska vara

100 procent. Vi mäter upplevd inkludering konti-

nuerligt och under 2024 har resultatet varit till-

fredsställande på en företagsövergripande nivå.

Vi fortsätter det viktiga arbetet med att skapa en

arbetsplats där alla medarbetare upplever att de

är inkluderade.

Ytterligare ett långsiktigt mål till 2030 är att

medarbetarna ska spegla samhället i stort sett

till könsfördelning och etnisk bakgrund. Vi är

övertygade om att en mångfald bland medarbe-

tarna skapar bättre förutsättningar att driva

bolaget effektivt, fatta bättre beslut och kunna

möta våra kunders varierande behov. Vad avser

könsfördelningen finns det fler män än kvinnor

totalt i bolaget, medan situationen är omvänd

sett till ledningsgruppens sammansättning.

Vi har kunnat konstatera att endast 5 procent

av medarbetarna 2024 har utländsk bakgrund. I

denna mätning har vi använt Statistiska Central-

byråns definition av utländsk bakgrund, innebä-

rande att medarbetaren antingen själv är utrikes

född alternativt har två utrikes födda föräldrar.

I samhället idag har 32 procent av personerna i

arbetsför ålder, 20–64 år, utländsk bakgrund. Ett

fokusområde under de kommande åren kommer

således att vara att arbeta med att främja mång-

falden i bolaget. Under 2025 planerar vi att ta

fram riktlinjer för rekrytering för att säkerställa

ett målmedvetet arbete mot vårt mångfaldsmål.

Mål till 2030

Mål

Upplevd inkludering 100%

till år 2030

Hur har det gått?

Tillfredsställande resultat på

en företagsövergripande nivå

Mål

Medarbetarna speglar samhället

i stort sett till könsfördelning och

etnisk bakgrund 2030

Hur har det gått?

36% kvinnor

64% män

5% med

utländsk bakgrund

Mångfald och jämlikhet

Män, 20%

Kvinnor, 80%

Män, 64%

Kvinnor, 36%

Utländsk bakgrund, 5%

Ej utländsk bakgrund, 95%

Könsfördelning

ledningsgruppen

Könsfördelning

samtliga medarbetare

Utländsk bakgrund

samtliga medarbetare

Sommarjobbare i Vänersborg

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

32Neobo årsredovisning 2024

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER

För Neobo är det av stor vikt att säkerställa

att mänskliga rättigheter respekteras i

hela värdekedjan. Vi har i bolagets övergri

pande riskarbete inte identifierat någon

väsentlig hållbarhetsrisk inom området

mänskliga rättigheter, men för oss är det

likväl viktigt och prioriterat att arbeta med

våra leverantörer i värdekedjan.

FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna

består av 30 artiklar om friheter och rättigheter

som gemensamt uttrycker de grundläggande

och universella fri- och rättigheterna. Dessa

rättigheter och friheter inkluderar bland annat

rätt till rättvisa och tillfredsställande arbets-

förhållanden, rätt att ansluta sig till fackfören-

ingar, samt ekonomiska, sociala och kulturella

rättigheter, såsom rätten till social trygghet,

hälsa och lämpliga bostäder.

Som aktör i fastighetsbranschen har vi ett

ansvar att se till att de leverantörer som arbetar

för oss i fastigheterna respekterar de mänskliga

rättigheterna och till exempel inte utnyttjar per-

sonal på felaktigt sätt. Vi har därför ett långsik-

tigt mål att vi ska mäta och följa upp mänskliga

rättigheter i värdekedjan till år 2030. Vi har även

ett långsiktigt mål till 2030 att samtliga bety-

dande leverantörer ska vara utvärderade utifrån

vår uppförandekod för leverantörer.

Under 2024 har vi infört en uppförandekod för

leverantörer som klargör de förväntningar och

krav vi har på våra leverantörer och samarbets-

partner. Leverantörerna ska bland annat stödja

och respektera internationellt deklarerade mänsk-

liga rättigheter och behandla sina anställda och

Mål till 2030

Mål

Mätning och upp följning

av mänskliga rättigheter i

värdekedjan till år 2030

Hur har det gått?

Planering pågår

Mål

100% av betydande leverantörer

utvärderade utifrån upp förandekod

för leverantörer år 2030

Hur har det gått?

Uppförandekod för leverantörer

implementerad för betydande leveran-

törer

Mänskliga rättigheter och

arbetsvillkor i värdekedjan

leverantörer rättvist, jämställt och med respekt

för alla människors lika värde. Leverantörerna

ska ha rutiner för att utvärdera risken för att de

genom sin verksamhet medverkar till kränkningar

av de mänskliga rättigheterna. Under 2024 imple-

menterades uppförandekod för leverantörer gen-

temot våra största och mest betydande leveran-

törer. Första halvåret 2025 fortsätter implemen-

teringen även gentemot mindre leverantörer.

Under 2024 har vi även infört riktlinjer för

inköp för att tillse att alla inköp av varor och

tjänster sker i enlighet med Neobos värdegrund

och hållbarhetspolicy. Målet är att inköpen ska

göras på ett kostnadseffektivt, förenklat och

rationellt sätt och att kvaliteten i inköpen ska

säkerställas med hänsyn tagen till hållbarhets-

aspekter. Bland annat ska vi vid beställning av

arbeten i våra fastigheter enligt riktlinjerna

begränsa våra leverantörer så att de maximalt

får anlita underentreprenörer i två led. Detta är

ett viktigt första steg för att begränsa de långa

kedjor av underentreprenörer som är vanligt

förekommande i bygg- och fastighetsbranschen,

för att möjliggöra kontroll och insyn i verksam-

heten hos de entreprenörer som utför arbeten

i våra fastigheter.

Minerva 8, Sundsvall

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

33Neobo årsredovisning 2024

MOTVERKANDE AV KORRUPTION

En viktig del i hållbarhetsarbetet är att

aktivt arbeta för främjande av god affärs-

etik och att bekämpa alla former av

korruption. Generellt anses bygg- och

fastighetsbranschen vara en högrisksek

tor för korruption och mutor. Vi har inte

identifierat någon väsentlig risk inom

området men anser det viktigt att ta sam

hällsansvar och aktivt arbeta med dessa

frågor.

Under 2024 har vi infört en ny uppförandekod för

medarbetare som guidar medarbetarna rätt i

vardagen. Uppförandekoden stöttar oss i att

driva bolaget på ett etiskt och i alla hänseenden

hållbart sätt. I det ingår bland annat att upprätt-

hålla höga ambitionsnivåer vad gäller bekäm-

pande av korruption samt att begränsa vår miljö-

och klimatmässiga påverkan. Samtliga medarbe-

tare har undertecknat uppförandekoden som

bland annat innehåller etiska riktlinjer och rikt-

linjer avseende korruptionsbekämpning.

Vi har även infört en uppförandekod för leve-

rantörer eftersom det är en viktig del i vårt håll-

barhetsarbete att ställa motsvarande krav på

våra leverantörer. Uppförandekoden har imple-

menterats för alla betydande leverantörer och

under 2025 fortsätter arbetet med implemente-

ring gentemot mindre leverantörer.

Vi har under året även infört riktlinjer för inköp

för att tillse att alla inköp av varor och tjänster

sker i enlighet med Neobos värdegrund och håll-

barhetspolicy. Målet är att inköpen ska göras på

ett kostnadseffektivt, förenklat och rationellt

sätt och att kvaliteten i inköpen ska säkerställas

Mål till 2030

Mål

100% av med arbetarna

genomför årligen

utbildning i affärsetik

Hur har det gått?

Planering av intern-

utbildning pågår.

Korruptionsrisk och

intressekonflikter

med hänsyn tagen till hållbarhetsaspekter. Rikt-

linjerna klargör bland annat hur vi ska hantera

upphandlingar, eventuella jävssituationer och

vilka upphandlingar som måste konkurrensut-

sättas. De ger också ett tydligt internt ramverk

som stöttar vårt arbete mot korruption.

Vi är måna om att göra rätt och att upprätt-

hålla våra medarbetares, samarbetspartner och

allmänhetens förtroende för oss och vår verk-

samhet. Vi vill därför göra allt vi kan för att upp-

täcka och hindra eventuella missförhållanden i

vår verksamhet så tidigt som möjligt. Både med-

arbetare och leverantörer uppmuntras därför att

anmäla misstänkta oegentligheter antingen

direkt till någon på Neobo eller anonymt via vår

visselblåsarfunktion. Visselblåsarfunktionen nås

via vår externa webb och är tillgänglig för alla,

se www.neobo.se/kontakta-oss/visselblasning.

Visselblåsningar tas emot och hanteras av

Neobos chefsjurist tillsammans med en av

styrelsens ledamöter.

Båda våra uppförandekoder finns publicerade

i sin helhet på vår webb www.neobo.se/investerare/

hallbarhet.

Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att alla

med arbetare årligen ska genomföra en utbild-

ning i affärsetik. Under 2024 har vi presenterat

de båda uppförandekoderna för våra medarbe-

tare och samtliga medarbetare har undertecknat

den interna uppförandekoden. Under 2025 kom-

mer vi att införa en årlig medarbetarutbildning i

affärsetik.

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

34Neobo årsredovisning 2024

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr 556580-2526

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2024 på sidorna 22–34 och för att

den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde

före den 1 juli 2024.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstad-

gade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en

revision enligt International.

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss

tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 25 mars 2025

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Innehåll

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Inledning

Miljö och klimat

Sociala förhållanden

Medarbetare

Mänskliga rättigheter

Motverkande av korruption

Revisorns yttrande

Bolagsstyrning och aktien

Finansiell rapportering

Övrigt

Hållbarhet

35Neobo årsredovisning 2024

BOLAGS-

STYRNING

OCH AKTIEN

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Revisorns yttrande

Fastigheten Svetsaren 8 i Nyköping

Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller

”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med

säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den

20 september 2024 noterade på Nasdaq Stock-

holm. För att säkerställa god styrning av bolaget

är ansvaret tydligt fördelat mellan aktieägare,

styrelse, verkställande direktör och ledning. Till

grund för styrningen ligger bolagsordningen,

styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna

policyer och riktlinjer samt den svenska aktie-

bolagslagen och andra tillämpliga lagar, förord-

ningar och regelverk såsom bland annat de reg-

ler och rekommendation som följer av listningen

av bolagets aktier på Nasdaq Stockholm. Neobo

tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).

Neobo har under 2024 inte i något avseende

avvikit från Kodens bestämmelser.

Aktien och aktieägare

Bolagets aktier noterades den 10 februari 2023

på Nasdaq First North Premier Growth Market

(”First North”). Under 2024 genomgick bolaget

en listbytesprocess varvid bolagets interna ruti-

ner, internkontroll samt riskarbete ytterligare

utvecklades och granskades för att säkerställa

de höga krav som ställs på bolag som är noterade

på huvudlistan. Den 20 september 2024 var list-

bytet klart och aktien handlades för första gången

på Nasdaq Stockholm.

Aktiekapitalet uppgick vid årets utgång till

752027 538 kronor och antalet registrerade

aktier uppgick till 145 400 737. Varje aktie har ett

kvotvärde om 5,17 kronor. Bolaget har endast ett

aktieslag och varje aktie berättigar till en röst

vid bolagsstämma. Det finns inga begränsningar

för hur många röster varje aktieägare kan avge

vid en bolagsstämma. De största aktieägarna vid

utgången av 2024 var Avanza Pension, 13,20 pro-

cent, ICA-handlarnas Förbund, 10,32 procent, och

Martin Larsén, 7,52 procent.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Neobos högsta beslutande

organ där aktieägarna har möjlighet att fatta

beslut i frågor som rör bolaget. Årsstämman ska

hållas i Stockholm senast den 30 juni varje år.

Årsstämman väljer styrelseordförande, övriga

styrelseledamöter och bolagets revisor. Till års-

stämmans uppgifter hör också bland annat att

besluta om fastställande av bolagets och kon-

cernens balans- och resultaträkningar, besluta

om disposition av resultatet och om ansvarsfri-

het för styrelseledamöter och vd. Kallelse till års-

stämma sker genom annonsering i Post- och

Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls

tillgänglig på bolagets webbplats. Bolaget ska

upplysa om att kallelse skett genom annonsering

i Dagens Nyheter.

Vid Neobos årsstämma den 23 april 2024

beslutades bland annat om omval av styrelse-

ledamöterna Jan-Erik Höjvall, Mona Finnström,

Ulf Nilsson och Jakob Pettersson, samt nyval

av styrelseledamoten Anneli Lindblom. Jan-Erik

Höjvall valdes till styrelsens ordförande. Års-

stämman beslutade att ingen utdelning skulle

lämnas för räkenskapsåret 2023, att arvode

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 20 september

2024 noterade på Nasdaq Stockholm.

skulle utgå till styrelsen om totalt 1 730 000 kr

varav 550  000 kr till styrelsens ordförande och

295 000 kr vardera till övriga styrelseledamöter,

samt beslutade om ansvarsfrihet för styrelsele-

damöterna och vd. Årsstämman beslutade vidare

om omval av revisionsbolaget EY, beslutade att

anta riktlinjer för ersättning till ledande befatt-

ningshavare, samt beslutade om bemyndigande

för styrelsen att besluta om nyemission av aktier.

Protokoll från årsstämman finns på Neobos hem-

sida, neobo.se/sv/arsstamma-2024.

Årsstämma 2025 kommer att hållas i Stock-

holm den 24 april 2025. Kallelse samt fullständiga

förslag finns på bolagets webbplats neobo.se/sv/

arsstamma-2025.

Valberedning

Valberedningen ska bestå av styrelsens ord-

förande samt representanter för de tre största

aktieägarna per den 30 september. Valbered-

ningen har till uppgift att inför kommande års-

stämma lämna förslag avseende bland annat

val av styrelseledamöter och styrelseordförande,

val av revisor, val av ordförande på årsstämman

och arvodesfrågor.

Valberedningen inför årsstämman 2025

består av Göran Blomberg, valberedningens ord-

förande, utsedd av ICA-handlarnas Förbund AB,

Martin Larsén, utsedd av Martin Larsén, Johan-

nes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fond-

förvaltning samt av Jan-Erik Höjvall i egenskap

Bolagsstämmor

AktieägareValberedning

Externa revisorer

Intern kontroll

och riskhantering

Styrelse

Neobos organisation

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Innehåll

37Neobo årsredovisning 2024

av styrelseordförande. Per den 30 september

2024 representerade de aktieägare som utsett

ledamöter till valberedningen tillsammans cirka

22,6 procent av aktierna i Neobo.

Styrelsen

Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman.

Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara

för koncernens organisation och förvaltning

samt för att kontrollen av bokföringen, medels-

förvaltningen och ekonomiska förhållanden i

övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att

tillse att det finns fungerande rapporteringssys-

tem och att styrelsen erhåller erforderlig infor-

mation om bolagets ställning, resultat, finansie-

ring och likviditet genom periodisk rapportering.

Utöver att svara för bolagets organisation och

förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att

fatta beslut i strategiska frågor såsom faststäl-

lande av strategiska planer, hållbarhets- och lön-

samhetsmål samt policyer. Vidare fattar styrel-

sen beslut om större förvärv och försäljningar

av fastigheter och bolag.

Styrelsens arbete regleras genom en arbets-

ordning vilken årligen fastställs på det konstitue-

rande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller

instruktioner om ansvarsfördelning inom styrel-

sen. Styrelsen ska vidare tillse att den verkstäl-

lande direktören fullgör sina åtaganden i enlig-

het med av styrelsen fastställd vd-instruktion.

Styrelsen har gjort bedömningen att det mot

bakgrund av bolagets storlek och verksamhetens

omfattning inte är motiverat att inrätta några

utskott inom styrelsen. Revisionsutskottets res-

pektive ersättningsutskottets arbetsuppgifter

fullgörs därför av styrelsen i dess helhet. Styrel-

sens arbetsordning utvärderas och fastställs

årligen. Styrelsen ska hålla sex till sju ordinarie

sammanträden per år, samt hålla extra samman-

träden när styrelsens ordförande bedömer det

motiverat eller när det begärs av en av ledamö-

terna eller den verkställande direktören. Styrel-

sens ordförande ansvarar för att årlig utvärde-

ring av styrelsens och den verkställande direktö-

rens arbete genomförs.

Neobos styrelse ska enligt bolagsordningen

bestå av lägst tre och högst tio ledamöter.

Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet

av nästa årsstämma. Vid inledningen av 2024

utgjordes styrelsen av fem styrelseledamöter.

Den 7 februari 2024 avgick Peter Wågström från

styrelsen med omedelbar verkan på grund av ett

annat bolagsengagemang, varefter styrelsen

bestod av fyra ledamöter fram till årsstämman

2024.

Neobos styrelse består av ledamöterna

Jan-Erik Höjvall, styrelsens ordförande, Mona

Finnström, Anneli Lindblom, Ulf Nilsson och

Jakob Pettersson. En närmare presentation av

ledamöterna finns på sid. 42 och på bolagets

webbplats. Den verkställande direktören ingår

inte i styrelsen.

Närvaro vid styrelsemöten 2024

Styrelsemöten

Varav

per capsulam

Oberoende

av bolaget

Oberoende

av större ägare

Jan-Erik Höjvall (ordförande) 18/18 9/9 Nej (tidigare vd) Ja

Mona Finnström 18/18 9/9 Ja Ja

Anneli Lindblom 12/12 6/6 Ja Ja

Ulf Nilsson 18/18 9/9 Ja Ja

Jakob Pettersson 18/18 9/9 Ja Nej

Peter Wågström 1/1 1/1 Ja Ja

Under året har styrelsen haft 18 protokollförda

möten, varav ett konstituerande möte och 9

möten per capsulam. Bland de ärenden som sty-

relsen har behandlat kan nämnas Neobos stra-

tegi, mål, affärsplan, budget, organisation, extern

rapportering, finansieringsfrågor, riskanalys, frå-

gor i samband med listbytet från First North till

Nasdaq Stockholm, försäljning av fastigheter,

den dubbla väsentlighetsanalysen enligt CSRD

samt utformningen av hållbarhetsmål. Styrelsen

har under året särskilt följt utvecklingen av bola-

gets finansieringskostnader, likviditetsprognos

samt vakanser. Styrelsen har därutöver under

året behandlat och antagit ett flertal policyer

samt särskilt följt bolagets arbete med att

utveckla den interna kontrollen med anledning

av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm.

Vid styrelsemötena har förutom styrelsen

även vd, CFO och Chefsjurist och Hållbarhets-

chef närvarat. Styrelsen har genomfört en årlig

styrelseutvärdering genom FNCA, bolagets tidi-

gare Certified Advisor på First North. Utvärde-

ringen av styrelsen har skett genom en digital

anonym enkät som besvarats av styrelseleda-

möterna och vd. Svaren har sammanställts i en

rapport som analyserats och kompletterats

med sammanfattande kommentarer. Utfallet

har redovisats i diagram som jämförts med en

referensgrupp bestående av svar från andra

noterade bolag. Resultatet har redovisats för

ord föranden varefter styrelsen har gått igenom

och diskuterat utfallet. Resultatet har även redo-

visats för valberedningen.

Verkställande direktören

Den verkställande direktören är ansvarig inför

styrelsen och handhar den löpande förvaltningen

och leder bolagets verksamhet i enlighet med

styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat

genom av styrelsen antagen vd-instruktionen.

Ersättning till ledande befattningshavare

Neobos ledande befattningshavare är Ylva

Sarby Westman, vd, Maria Strandberg, CFO,

Malin Axland, Chefsjurist och Hållbarhetschef,

Anna-Carin Skoglund, Regionchef Nord samt

Per Sundequist, Regionchef Syd. En närmare

presentation av de ledande befattningshavarna

finns på sid. 43 och på bolagets hemsida.

Årsstämman 2024 beslutade anta riktlinjer

för ersättning till ledande befattningshavare.

Dessa innebär bland annat att Neobo ska till-

lämpa marknadsmässiga och konkurrenskraftiga

ersättningsformer. Ersättningen kan bestå av en

fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller olika

krav för ersättningens utformning och ett max-

belopp för rörlig ersättning. Riktlinjerna får från-

gås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns

särskilda skäl. Sådana avsteg ska då redovisas i

ersättningsrapporten inför närmast följande års-

stämma. Riktlinjerna för ersättning till ledande

befattningshavare finns publicerade på bolagets

webbplats neobo.se/sv/investerare/bolagstyrning/

ersattningar.

För uppgifter om ersättning till styrelse och

ledande befattningshavare under år 2024 se not 

5. Årsstämman 2023 beslutade att införa ett tre-

årigt teckningsoptionsprogram (LTIP 2023) för

vissa ledande befattningshavare. Teckningsop-

tioner överläts i maj 2023 till Ylva Sarby West-

man, Maria Strandberg, Malin Axland och Jonny

Göthberg. Teckningsoptionerna som innehafts

av Jonny Göthberg återlöstes av bolaget vid års-

skiftet 2023/2024 då Jonnys anställning i bolaget

upphört.

En ersättningsrapport för 2024 kommer att

presenteras för årsstämman 2025, se bolagets

webbplats neobo.se/sv/arsstamma-2025.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Bolagsstyrningsrapport Innehåll

38Neobo årsredovisning 2024

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och

Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna

rapport är upprättad i enlighet med ÅRL och är

därmed avgränsad till intern kontroll avseende

den finansiella rapporteringen. För att beskriva

den interna kontrollen har bolaget följt det inter-

nationellt etablerade ramverket COSO (the Com-

mittee of Sponsoring Organisations), vilken

består av fem komponenter; kontrollmiljö, risk-

bedömning, kontrollaktiviteter, information och

kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Basen för bolagets interna kontroll utgörs av

den kontrollmiljö som Neobo styrs utifrån. För

att säkerställa god styrning av bolaget är ansva-

ret tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse,

verkställande direktör och ledning. Till grund för

styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens

arbetsordning, vd-instruktion, antagna policyer

samt affärsplan och budget.

Ledningen ansvarar för att utforma rutiner

och processer som krävs för att hantera väsent-

liga risker i den löpande verksamheten och den

finansiella rapporteringen. Utöver policydoku-

ment finns riktlinjer, besluts- och attestordning,

rapporteringsinstruktion, uppförandekod för

medarbetare samt befattningsbeskrivningar för

respektive roll innehållande ansvar och befogen-

heter.

Riskbedömning

I syfte att identifiera och eliminera risker i den

finansiella rapporteringen kartlägger Neobo

årligen de väsentliga resultat- och balansposter

med tillhörande arbetsprocesser, där risk finns

att felaktigheter, ofullständigheter eller oegent-

ligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga

kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbe-

dömningen analyseras således huruvida fel

skulle kunna uppstå och i sådant fall hur och var

i processen. I riskbedömningen har posterna där

risken för väsentliga fel är högst identifierats.

Det är poster där värdena i transaktionerna är

stora eller att processen innehåller stor kom-

plexitet med behov av stark intern kontroll.

Neobos identifierade väsentliga finansiella

processer 2024 är följande:

•

Fastighetsvärderingsprocessen

•

Finansieringsprocessen

•

Projektprocessen

•

Hyresprocessen

•

Inköpsprocessen

•

Bokslutsprocessen

•

Löneprocessen

•

Transaktionsprocessen

För mer information om verksamhetens risker

och riskhantering se sid. 48.

Uppföljning

Kontrollmiljö Riskbedömning Kontrollaktiviteter

Information och

kommunikation

Kontrollaktiviteter

För att säkerställa att det inte uppstår väsentliga

fel i den finansiella rapporteringen har kontroll-

aktiviteter upprättats för de risker som identifie-

rats inom de väsentliga processerna. Arbetet

med riskbedömning och utformande av kontroll-

aktiviteter genomförs av medarbetare som löp-

ande är involverade i respektive process i samar-

bete med Neobos ekonomichef och CFO. Genom

detta skapas delaktighet och förståelse för risker

och för vikten av att interna kontroller utförs.

Kontrollaktiviteter genomförs dels på övergri-

pande nivå i form av exempelvis analyser av

resultat och nyckeltal. Dels på detaljnivå genom

att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande

processerna såsom formella avstämningar och

attester.

Neobo har en visselblåsarpolicy som garante-

rar att medarbetare och andra intressenter ano-

nymt och utan påföljd kan rapportera ageranden

eller andra missförhållanden som innebär över-

trädelser eller misstanke om överträdelse av

lagar eller andra riktlinjer och regler.

Ett visselblåsarsystem är tillgängligt via Neobos

webbplats.

Information och kommunikation

För att säkerställa god intern och extern informa-

tionsgivning finns en informationspolicy. Informa-

tionspolicyn reglerar hur extern information ska

utformas i enlighet med svensk lag och praxis.

Neobo ska lämna korrekt, relevant, tydlig och till-

förlitlig information samtidigt till alla sina aktie-

ägare, kapitalmarknad, samhälle och media. All

information som bedöms vara insiderinformation

meddelas marknaden via pressmeddelande.

Bolaget har säkerställt att informationen når

marknaden samtidigt. Vd och CFO är utsedda till

talespersoner i finansiella frågor.

Ledningen ansvarar för att internt informera

berörda medarbetare om deras ansvar att upp-

rätthålla god intern kontroll. Via intranätet och

informationsmöten hålls medarbetare uppdate-

rade kring regelverk, policyer och riktlinjer.

Uppföljning

Samtliga processbeskrivningar, policyer och

styrdokument uppdateras vid behov, dock minst

årligen. Uppföljning av systemet för intern kon-

troll leds av Neobos CFO och ekonomichef till-

sammans med berörda medarbetare som arbe-

tar med de väsentliga processerna för den finan-

siella rapporteringen. Årligen genomförs en obe-

roende utvärdering av den interna kontrollen,

vilken avrapporteras till både ledning och sty-

relse. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för

att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring

och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet

och följaktligen även i den finansiella rapporte-

ringen.

Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar

personligen, både till styrelsen och ledningen,

minst två gånger per år sina iakttagelser från

granskningen och sin bedömning av den interna

kontrollen. Delårsrapporten för perioden januari–

september granskas av revisorn, som också

avger en särskild granskningsrapport som pub-

liceras tillsammans med rapporten. Den interna

kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en

organisation av Neobos storlek, varför styrelsen

och ledningen inte ser något behov av en särskild

avdelad funktion för internrevision. Frågan om

eventuellt behov av särskild internrevisionsfunk-

tion följs upp årligen.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Bolagsstyrningsrapport Innehåll

39Neobo årsredovisning 2024

Revision

Neobos årsredovisning, inklusive denna bolags-

styrningsrapport samt hållbarhetsrapporten,

samt styrelsens och den verkställande direktö-

rens förvaltning granskas i enlighet med aktie-

bolagslagen av bolagets revisor. Granskningen

utmynnar dels i en rapportering till styrelsen,

dels i en revisionsberättelse som avges till års-

stämman. Revisionsbolaget EY med Gabriel

Novella som huvudansvarig revisor valdes på

årsstämman 2024 till revisor för tiden fram till

årsstämman 2025. Arvode utgår enligt godkänd

räkning.

Årshjul

Februari

•

Bokslutssammanträde

•

Kvartalsbokslut (Q4) och

boksluts kommuniké

•

Måluppfyllnad föregående år

•

Redovisnings- och revisionsfrågor

samtrevisionsrapport

•

Möte med revisorn

•

Frågor inför årsstämman

•

Ersättningsfrågor

December

•

Affärsplan

•

Budget för kommande år

•

Kapitalstruktur

•

Successionsplanering och organisation

Oktober

•

Kvartalsbokslut (Q3)

•

Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

•

Möte med revisorn

•

Utvärdering av styrelse, vd och ledning

•

Utvärdering av system för intern

kontroll inklusive eventuellt behov av

internrevision

September

•

Strategimöte

•

Riskidentifiering och riskhantering

•

Genomgång och uppdatering av policyer

•

Marknad och marknadsanalys

•

Konkurrentgenomgång

•

Strategi inför affärsplan och budget

Mars

•

Kallelse tillårsstämma

•

Årsredovisning

April

•

Kvartalsbokslut (Q1)

•

Konstituerande styrelsemöte

Juli

•

Kvartalsbokslut (Q2)

2024

JAN

FEB

MAR

APR

MAJ

JUN

DEC

NOV

OKT

SEPT

AUG

JUL

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Bolagsstyrningsrapport Innehåll

40Neobo årsredovisning 2024

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr 556580-2526.

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2024 på sidorna 37–40 och

för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolags-

styrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en

revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att

denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket

punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-

redovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Stockholm den 25 mars 2025

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Innehåll

41Neobo årsredovisning 2024

Jan-Erik Höjvall

Styrelseordförande sedan 2022.

Född: 1959.

Utbildning:Civilingenjör från Kungliga

Tekniska högskolan.

Övriga nuvarande uppdrag: –

Tidigare erfarenhet i urval:

Vd Amasten Fastighets AB, vd Rikshem

och vd Akelius fastigheter AB. Styrelse-

ordförande i Studentbostäder i Norden AB

(publ).

Aktieägande i bolaget

:

253560 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

Mona Finnström

Styrelseledamot sedan 2022.

Född: 1959.

Utbildning:Filosofie kandidat examen i

beteendevetenskap och enstaka kurser

i företagsekonomi.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelseordförande i Sveriges Förvaltar-

forum AB. Styrelseledamot i Stockholms

Kooperativa Bostadsförening, kooperativ

hyresrättsförening och Mona Finnström

utveckling AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseledamot i Fastigo Aktiebolag,

HR Huset, Fastighets branschens och

Arbetsgivarpartner Aktiebolag.

Vd i Fastigo Aktiebolag.

Aktieägande i bolaget

:

15 000 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

Ulf Nilsson

Styrelseledamot sedan 2022.

Född: 1958.

Utbildning:Jur kand från Uppsala univer-

sitet.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelse ordförande i GC Cru AB, Richard

Juhlin Grand Cru AB och Vamlingbo Ladu-

gårdar AB. Styrelseledamot i Avestaörnen

3 AB, Krylbohus AB, LC Åkersberga Fastig-

hets AB och Sigfride Fastigheter AB.

Styrelsesupp leant i Bällsta udde Bostads-

utveckling AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseledamot Amasten Fastighets AB,

och Kungsleden AB. Vd D. Carnegie & CO.

Aktieägande i bolaget

:

300 000 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

Jakob Pettersson

Styrelseledamot sedan 2023.

Född: 1986.

Utbildning:B.Sc. och M.Sc. från Handels-

högskolan i Stockholm.

Övriga nuvarande uppdrag:

CFO på ICA-handlarnas Förbund. Styrelse-

ledamot i Hagabacken Fastighets AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseledamot i Amasten Fastighets AB.

Aktieägande i bolaget

:

0 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare:Nej.

STYRELSE

Peter Wågström ingick i styrelsen till och med 7 februari 2024.

Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande.

Anneli Lindblom

Styrelseledamot sedan 2024.

Född: 1967.

Utbildning:Civilekonom från Frans Schar-

taus Handelsinstitut Stockholm.

Övriga nuvarande uppdrag:

CFO Pandox AB. Styrelseledamot i Logis-

tea AB och Haypp Group AB. Styrelseord-

förande i dotterbolag inom Pandoxkoncer-

nen.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseledamot och ordförande i revi-

sionsutskottet Amasten Fastighets AB och

Hemfosa Fastigheter AB. CFO för flera

noterade bolag.

Aktieägande i bolaget

:

833 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Innehåll

42Neobo årsredovisning 2024

Ylva Sarby Westman

Verkställande direktör sedan 2022.

Född: 1973.

Utbildning:Civilingenjör från Kungliga

Tekniska högskolan.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelse ledamot i Eastnine AB (publ).

Tidigare erfarenhet i urval:

Verkställande direktör i Kungsleden AB.

Vice verkställande direktör i Castellum AB

och Kungsleden AB. CFO i Castellum AB

och Kungs leden AB.

Aktieägande i bolaget

:

117 300 aktier.

Teckningsoptioner 2023/2026:1:

436 200 optioner.

Maria Strandberg

CFO sedan 2023.

Född: 1983.

Utbildning:Civilekonom från Södertörns

högskola.

Övriga nuvarande uppdrag:–

Tidigare erfarenhet i urval:

CFO i Castellum AB. Ekonomichef på

Kungs leden AB. Revisor på EY.

Aktieägande i bolaget

:

21 000 aktier.

Teckningsoptioner 2023/2026:1:

96 933 optioner.

Anna-Carin Skoglund

Regionchef sedan 2022.

Född: 1963.

Utbildning:Drifttekniker på Örebro univer-

sitet. Teknisk fastighetsförvaltare på

Newton. Ledarskap på Umeå universitet.

Övriga nuvarande uppdrag:–

Tidigare erfarenhet i urval:

Regionchef på SBB. Fastighetschef på

Ängelholmshem.

Aktieägande i bolaget

:

25 aktier.

Per Sundequist

Regionchef sedan 2022.

Född: 1967.

Utbildning:Fastighetsmäklar utbildning,

universitetsstudier i ekonomi, DIHM-

examen Marknadsekonomi IHM.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelsesuppleant i Christina Sundequist

Konsult AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Vd HSB Nordvästra Götaland. Marknads-

områdeschef Skandia Fastigheter. Chef

Projektutveckling Götenehus. Regionchef

SBB Norden AB.

Aktieägande i bolaget

:

3 500 aktier.

Malin Axland

Chefsjurist sedan 2022 och

Hållbarhetschef sedan 2023.

Född: 1974.

Utbildning:Jur kand från Stockholms

universitet.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelse ledamot i MAxland AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Chefsjurist Kungsleden AB. Advokat

Mannheimer Swartling Advokatbyrå.

Egen verksamhet som interimsjurist.

Aktieägande i bolaget

:

33 300 aktier.

Teckningsoptioner 2023/2026:1:

96 933 optioner.

LEDNING

Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Innehåll

43Neobo årsredovisning 2024

Ägarstruktur per 31 december 2024

Vid årsskiftet fanns det 101 799 kända aktieägare i Neobo.

De 10 största ägarna kontrollerade 50,6 procent av kapital

och röster per den 31 december 2024. Det utländska ägan-

det uppgick till 12,1 procent.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade ute-

stående aktier, uppgick per den 31 december 2024 till 3 046 mkr.

Antal utestående aktier uppgick till 145 400  737 och antal kända

aktieägare till 101 799.

Handel och omsättning

Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens omsätt-

ning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 152 miljoner

aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta

aktier dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen,

var 104 procent.

Kursutveckling och totalavkastning

Aktiekursen för Neobo var vid årets slut 20,95 kronor (13,8). Under

året noterades en högsta kurs om 26,30 kronor och en lägsta om

12,14 kronor. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens

totalavkastning varit 52 procent, att jämföra med –2,0 procent för

OMX Stockholm Real Estate GI.

Substansvärde, EPRA NRV

Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt

sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning

och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är redo-

visade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån

balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som

inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall derivat

och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet uppgick vid årets

utgång till 44,68  kronor/aktie (45,83). Aktiekursen vid balansdagen

uppgick således till 47 procent av substansvärdet.

Storleksklass Antal aktier

Kapital och

röster, %

Antal kända

ägare

Andel

av kända

ägare, %

1–500 6  037 328 4,2 93 274 91,6

501–1 000 2  824 407 1,9 3 763 3,7

1 001–5 000 7  936 391 5,5 3 650 3,6

5 001–10 000 3  791 046 2,6 511 0,5

10 001–20 000 4  246 906 2,9 296 0,3

20 001– 113  429 513 78,0 305 0,3

Anonymt ägande 7  135 146 5,0 0 0,0

Totalt 145 400 737 100 101 799 100

Största aktieägarna Antal aktier

Andel av kapital

och röster, %

Avanza Pension 19 186 199 13,2

ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,3

Martin Larsén 10 938 320 7,5

Länsförsäkringar Fonder 7 622 636 5,2

Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6

Handelsbanken Fonder 3 313 898 2,3

Futur Pension 3 289 876 2,3

Handelsbanken Liv Försäkring AB 2 855 196 2,0

ODIN Fonder 2 413 988 2,0

Gösta Welandson med bolag 2 314 636 1,6

Summa 10 största 73 599 161 50,6

Övriga 71 801 576 49,4

Totalt 145 400 737 100,0

Källa: Modular Finance

Neobo Handelsvolym

Neobo kurs- och omsättningsutveckling 2024

Beräkning av substansvärdet

mkr Kr/aktie

Eget Kapital enligt balansräkning 6 213 42,73

Återläggning enligt balansräkning:

Derivat –63 –0,44

Uppskjuten skatt 347 2,38

Långsiktigt substansvärde 6 497 44,68

Utdelningspolicy

Ingen utdelning ska betalas till aktieägarna och vinster ska åter-

investeras i verksamheten.

Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investe-

ringsbehov är det styrelsens uppfattning att aktieägarna gynnas

och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster åter-

investeras i verksamheten. Värdeskapande investeringar kommer

att ske i form av lägenhetsrenoveringar och hållbarhetsinveste-

ringar som bidrar till att öka avkastningen från fastigheterna.

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

decnovoktsepaugjuljunmajaprmarsfebjan

Kr Tkr

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse

Ledning

Aktien och ägarna

Finansiella rapporter

Övrigt

Innehåll

44Neobo årsredovisning 2024

FINANSIELLA

RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Fastigheten Gredelby 7:85 i Knivsta

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr. 556580-2526, avger härmed årsredovisning

och koncernredovisning för räkenskapsåret 2024. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår.

Om Neobo

Neobos verksamhet är att äga, aktivt förvalta

och förädla bostäder i svenska kommuner med

befolkningstillväxt, god sysselsättningsgrad och

en stabil hyresmarknad. Neobo ska vara en lång-

siktig och trygg hyresvärd som arbetar aktivt

med hållbarhet för att bidra till en god samhälls-

utveckling. Beståndet utgörs av 260 fastigheter

med en total area om 700 000 kvadratmeter och

ett marknadsvärde på 13 701 mdkr.

Intäkter, kostnader och resultat

Hyresintäkter

Hyresintäkterna ökade till 908 mkr (888) under

året. Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi-

sade ökade hyresintäkter om 5,7 procent. Intäkt-

sökningen förklaras av en genomsnittlig hyres-

höjning i bostadsbeståndet om 5,1 procent,

ökade hyror för kommersiella lokaler, minskad

vakansgrad samt hyresökningar för de lägen-

heter som har renoverats under året. Den ekono-

miska uthyrningsgraden ökade med 0,3 procent-

enheter jämfört med föregående år och uppgick

vid årets slut till 92,8 procent (92,5).

Fastighetskostnader

Totala fastighetskostnader ökade med 6 mkr

under året till −435 mkr (−429). Ökningen är en

nettoeffekt av högre kostnader för drift samt

minskade kostnader för underhåll och sålda

fastigheter. Driftkostnaderna ökade med 22 mkr

exkluderat för en jämförelsestörande post om

8mkr avseende elstöd under 2023. De högre

driftkostnaderna förklaras av ökade kostnader

för taxebundet och snöröjning. Fastighetsadmi-

nistration har belastats med jämförelsestörande

poster om 3 mkr hänförligt till organisations-

förändringar. Justerat för detta minskade kost-

naderna för fastighetsadministration med 2 mkr.

Underhållskostnaderna minskade med 23 mkr

under året till följd av ett lägre underhållsbehov

i jämförelse med föregående år.

Driftnetto

Driftnettot ökade under året med 13 mkr till

473 mkr (460). I jämförbart bestånd motsvarar

ökningen 12 procent efter justering av jämförelse-

störande poster, till följd av framför allt ökade

hyresintäkter.

Administration

Årets administrationskostnader minskade till

−143 mkr (−155) varav fastighetsadministration

uppgick till −68 mkr (−67) och central administra-

tion till −75 mkr (−88). Året har belastats med

jämförelsestörande poster om totalt 19 mkr,

varav 15 mkr avser kostnader kopplade till för-

beredelser inför ett byte till Nasdaq Stockholms

huvudlista samt omorganisation. Därutöver hän-

förs 4 mkr till en reservation under fjärde kvar-

talet avseende ett pågående försäkringsärende.

Exkluderat för jämförelsestörande poster, under

både innevarande och föregående år, minskar

administrationskostnaderna med 11 mkr som ett

led i att uppbyggnaden av verksamhet och orga-

nisation nu är genomförd.

Förvaltningsresultat

Årets förvaltningsresultat ökade till 152 mkr (148)

trots att sju fastigheter har avyttrats under året

samt att finansieringskostnaderna har ökat.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till −246 mkr (−224) under

året och genomsnittsräntan uppgick vid årets

slut till 3,2 procent (3,4). De finansiella kostna-

derna har ökat jämfört med föregående år till

följd av högre underliggande ränta. Räntetäck-

ningsgraden för året minskade till 1,6 gånger

(1,7), främst förklarat av ett högre finansnetto.

Policyn är att räntetäckningsgraden ska uppgå

till lägst 1,5 gånger för motsvarande period.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Orealiserade värdeförändringar under året upp-

gick till −301 mkr (−1 353), vilket motsvarar en

värdeminskning om −2,2 procent (−8,8). Realise-

rade värdeförändringar uppgick till 6 mkr under

året till följd av genomförda försäljningar. Vid

utgången av året värderades fastighetsbestån-

det till 13 701 mkr (14 018).

Värdeförändring finansiella instrument

Derivatinstrument används för att justera ränte-

risken i låneportföljen. Verkligt värde av derivat-

portföljen uppgår vid årets slut till 63 mkr att

jämföra med 171 mkr 2023.

Finans

Finanspolicy

Givet dagens marknadsförutsättningar och bola-

gets investeringsbehov är det styrelsens upp-

fattning att aktieägarna gynnas och den bästa

totalavkastningen uppnås genom att vinster

åter investeras i verksamheten, varför ingen

utdelning föreslås för 2024.

Neobos finansiella mål och riskbegränsningar:

•

Avkastning på eget kapital ska över tid över-

stiga 10 procent.

•

Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent.

•

Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger.

De finansiella målen och riskbegränsningarna är

oförändrade sedan 2023.

Tillgänglig likviditet

Neobos likviditet består av tillgångar på bank-

konton vilka vid årsskiftet uppgick till 146 mkr

(199).

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Innehåll

46Neobo årsredovisning 2024

Låneränta, kapital- och räntebindning

Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets

slut till 3,2 procent (3,4). Vårt fastighetsägande

är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en

långfristig finansiering. Lång kapitalbindning

minskar även refinansieringsrisken. Den återstå-

ende kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 2,8

år (3,3). Finansiella kostnader är en väsentlig

kostnadspost i resultaträkningen. Den påverkas

av förändringar i underliggande marknadsränta

och förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag.

För att reducera svängningarna i de finansiella

kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna

i hög utsträckning bundna på olika löptider. För

att minska ränterisken och för att uppnå önskad

räntebindning användes räntederivat vilket är ett

flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra

räntebindningen i portföljen utan att behöva för-

ändra villkoren på de underliggande lånen. Den

genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till

2,4 år (2,2) vid årets slut.

Covenanter

I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som

Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så

kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till

exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan

i förlängningen motparten ha rätt att säga upp

låneavtalet till betalning. De vanligast förekom-

mande covenanterna är en räntetäckningsgrad

om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om maximalt

65–75 procent och en soliditet på minst 25–30

procent. Övriga åtaganden är bland annat att

låntagande dotterbolag ska vara hel ägda, att

dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar

ytterligare lån och att långivaren förses med viss

finansiell information. Bolaget har uppfyllt samt-

liga covenanter mot alla motparter under året.

Skatt

Redovisad skatt under året uppgick till 58 mkr

(54) varav −19 mkr (−21) är aktuell skatt och res-

terande del utgör uppskjuten skatt. Aktuell skatt

är i nivå med tidigare period. Förändringen i upp-

skjuten skatt förklaras av lägre värdenedgång på

fastighetsbeståndet. Den effektiva skattesatsen

för perioden uppgick till 22,9 procent (3,8).

Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31

december 2024 till 347 mkr jämfört med 430 mkr

vid utgången av 2023. Den uppskjutna skatte-

skulden är till största delen hänförlig till förvalt-

ningsfastigheter. Förändring i skatteskuld förkla-

ras av periodens orealiserade värdeminskningar

av förvaltningsfastigheterna.

Neobo var vid utgången av perioden inte före-

mål för några skatteprocesser.

Fastighetsbeståndet

Fastighetsbeståndet bestod vid utgången

av året av 260 fastigheter (267) med en total

uthyrningsbar area om 700 000 kvadratmeter

(713 000). Per den 31 december 2024 har fastig-

hetsbeståndet värderats externt med ett bedömt

marknadsvärde om 13 701 mkr, jämfört med

14 018 mkr vid ingången av året. Värdeföränd-

ringen under perioden uppgick till –301 mkr

(−1 353), vilket motsvarar en värdeminskning

om 2,2 procent (8,8).

Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna

för RICS Red Book med samma metodik som vid

tidigare externvärderingar. Marknadsvärdet på -

verkas av fastighetsspecifika värdepåverkande

händelser under perioden som ny- och omteck-

nade hyreskontrakt, avflyttningar och nedlagda

investeringar. Hänsyn har även tagits till de för-

ändringar som bedöms ha skett i marknadshyra

och direktavkastningskrav sedan föregående

externvärdering.

I värdet för fastigheterna ingår 98 mkr (131)

för byggrätter som värderats genom tillämpning

av ortsprismetoden, vilket innebär att bedöm-

ningen av värdet sker utifrån jämförelser av

priser för likartade byggrätter. Genomsnittligt

värde på byggrätterna efter riskavdrag i värde-

ringen är cirka 853 kr/kvm BTA (1 146). Genom-

snittligt avkastningskrav uppgick vid årets slut

till 5,0 procent (4,7) – en ökning om 29 bp jämfört

med årsskiftet. Fjärde kvartalet uppvisar oför-

ändrad yield och styrker att avkastningskraven

stabiliserats. Det visar även på förstärkt kassa-

flöde kopplat till att bostadshyresförhandlingar

är överenskomna på högre nivåer än tidigare

antaget i värderingarna.

Fastighetsbeståndets förändring

mkr 2024 2023

Ingående värde 1 januari 14 018 15 295

Förvärv 0 −100

Investeringar 164 177

Försäljningar −180 0

Orealiserade värdeförändringar −301 −1 353

Utgående värde 31 december 13 701 14 018

Bolagsstyrning

Neobo är ett svenskt publikt aktiebolag med

säte i Stockholm. Till grund för styrningen ligger

bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd-

instruktion, antagna policyer och riktlinjer samt

den svenska aktiebolagslagen och andra tillämp-

liga lagar, förordningar och regelverk. För ytter-

ligare information se Bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 37–40.

Ersättningar till ledande befattningshavare

Ersättningsfrågor avseende ledande befatt-

ningshavare behandlas och beslutas av styrel-

sen. Ersättningen består av fast lön, rörlig ersätt-

ning, pension och andra sedvanliga förmåner.

För ytterligare beskrivning, se not 5. Riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare fram-

går i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–40.

Styrelsen föreslår att inte göra några ändringar

i riktlinjerna för ersättning till ledande befatt-

ningshavare.

Risker och osäkerhet

Prioriterade områden för riskhantering är fram-

för allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt-

verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både

komplexitet och beloppens storlek. Företaget

har väl fungerande rutiner för att hantera dessa

risker och uppvisar en stabil finansiell ställning

med solida nyckeltal. Vad gäller risker och osäker-

hetsfaktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och

riskhantering” på sid. 48.

Hållbarhet

Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en

integrerad del av verksamheten genom syste-

matiskt arbete inom miljömässig, ekonomisk

och social hållbarhet. Att utveckla hållbara och

trygga boendemiljöer handlar bland annat om

att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva

lägen som samverkar med samhället omkring.

Genom en aktiv och kundnära fastighetsförvalt-

ning kan Neobo medverka till ökad stabilitet,

trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och

attraktiva bostadsområden.

Neobo har under 2024 genomfört ett fyrtiotal

energibesparingsprojekt i varierande storlek där

huvudfokus legat på värmesystem och uppkopp-

ling av fastigheter. Vi har under 2024 även fort-

satt den planerade utrullningen av fibernät i vårt

fastighetsbestånd.

Ytterligare information om Neobos hållbar-

hetsarbete finns i Hållbarhetsrapporten på

sidorna 22–34.

Vinstdisposition

Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas

för räkenskapsåret 2024 och att bolagets till för-

fogande stående vinstmedel om 5 521 192 646 kr

i sin helhet överföres i ny räkning.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Förvaltningsberättelse Innehåll

47Neobo årsredovisning 2024

Risker och riskhantering

All affärsverksamhet är förenad med risktagande.

Rätt hanterade kan dessa risker leda till möjlig-

heter men hanteras inte riskerna alls, inte i tid

eller felaktigt kan det få stora negativa konse-

kvenser i form av lägre intäkter, högre kostnader

eller minskad trovärdighet. Arbetet med att iden-

tifiera, analysera, hantera och följa upp både

strategiska, operationella, legala och finansiella

risker är därför ett prioriterat område för Neobo.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för risk-

hantering medan det operativa arbetet är dele-

gerat till vd och ledningsgrupp som arbetar med

detta i en strukturerad process enligt nedan

figur. Presentation och avstämning med styrel-

sen sker årligen och har en treårig tidshorisont.

Riskkategori Risk Sannolikhet x Påverkan = Riskvärde

Stategiska risker

Transaktionsrisk

3 4 12

Operationella risker Makrorisk (”svart svan”)

3 4 12

Klimatrisk

4 3 12

Ökade kostnader för grön omställning

4 3 12

Otrygga bostadsområden

4 3 12

Hyresintäkter och hyresutveckling

3 4 12

Organisatorisk risk

3 4 12

Eftersatt underhåll

3 3 9

Bristande tekniskt skick

3 3 9

Lågkonjunktur

3 3 9

Värderingsrisk

2 4 8

Legala risker Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning)

3 4 12

Finansiella risker Ränterisk

2 5 10

Bristande tillgång på finansiering

2 5 10

Brist på likviditet

2 5 10

Förtida låneförfall

2 4 8

Utifrån riskinventering som görs identifierar

ledningsgruppen riskområden som är i fokus

och dessa klassificeras utifrån sannolikhet och

påverkan enligt skalan:

1 — Mycket liten

2 — Liten

3 — Medel

4 — Stor

5 — Mycket stor

Risker med ett totalvärde på minst 8 presenteras

i årsredovisningen. Dessa ska följas upp och vara

inkluderade i nästa års riskutvärdering. Risker

med ett totalvärde om 12 eller högre omhänder-

tas omedelbart genom att ansvariga för att redu-

cera, eliminera eller exportera oönskade risker

utses. En handlingsplan med riskmitigerande

åtgärder tas fram.

Riskinventering Riskutvärdering Riskhantering Riskrapportering

Inventering av befintliga och nya

risker, bland annat genom workshops

och diskussioner med olika delar av

organisationen.

Löpande uppföljning inom ledningsgrup-

pen. Årlig, eller oftare vid behov, rappor-

tering av riskutvärdering samt åtgärds-

plan och utförda aktiviteter i en risk-

kontrollrapport till styrelsen.

Ledningsgruppen utvärderar de invent-

erade riskerna utifrån sannolikhet för

inträffande och påverkan enligt bedöm-

ningsskala 1–5. Väsentliga förändringar

i riskkartan delges styrelsen.

För de mest väsentliga områdena sätts

ansvarsfördelning, prioritering och hand-

lingsplan med åtgärder. Risker bryts ned

på enhetsnivå och samordning sker med

affärsplaner på samtliga nivåer.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Förvaltningsberättelse Innehåll

48Neobo årsredovisning 2024

STRATEGISKA RISKER

Transaktionsrisker

Risk

Portföljoptimering, omfattande både förvärv

och försäljningar, är en viktig del av Neobos

affärsmodell och strategi. En förutsättning för

transaktioner är att utbudet på marknaden mot-

svarar efterfrågan och att köpare och säljare

kan komma överens om en marknadsmässig

avkastningsnivå.

Hantering

Bolaget arbetar nära transaktionsmarknaden

och träffar regelbundet både fastighetsägare

och rådgivare för att identifiera affärsmöjlig

heter och skapa förutsättningar för värde-

skapande transaktioner.

OPERATIONELLA RISKER

Makrorisk (”Svart svan”)

Risk

En oväntad global händelse inträffar som får

stor påverkan på omvärlden.

Hantering

Neobo arbetar fortlöpande i enlighet med bola-

gets riskpolicy och kontinuitetsplan samt har

återkommande krisövningar. Kontinuerlig

omvärldsbevakning för att tidigt få indikationer.

Klimatrisk

Risk

Högre vattennivåer och extremväder såsom

skyfall, stormar eller torka som leder till vatten-

brist, är exempel på möjliga konsekvenser av

klimatförändringar. För fastighetsägare kan för-

ändringarna innebära risk för akuta skador på

fastigheter och miljön omkring dessa, likväl som

kroniska risker. Skador på fastigheter kan leda

till högre underhållskostnader.

Hantering

Under 2024 har klimatriskscreening av samtliga

fastigheter genomförts för att identifiera fastig-

heter med risk. För fastigheterna med risk kom-

mer ytterligare utredningar och en sårbarhets-

analys ske under 2025. Därefter kommer vi under

2026 att ta fram åtgärdsplaner för berörda

fastig heter.

Ökade kostnader för grön omställning

Risk

Lagförändringar eller regeländringar på hållbar-

hetsområdet, eller ökade krav från bolagets

finansiärer, kan ge ökade kostnader för bolaget,

exempelvis koldioxidbeskattning, eller behov av

investeringar, exempelvis för energieffektivitet.

Hantering

Pågående arbete för att minska Neobos energi-

användning och klimatavtryck i enlighet med

hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål. Hållbar-

hetschefen ansvarar för omvärldsbevakning,

bland annat bevakning av ny lagstiftning, tren-

der och samhällsdebatt, för att tidigt få indika-

tioner om risker för krav som kan leda till ökande

kostnader.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Förvaltningsberättelse Innehåll

49Neobo årsredovisning 2024

Otrygga bostadsområden

Risk

Risker hänförliga till sociala utmaningar i sam-

hället kan påverka Neobos verksamhet. Otrygg-

het i bostadsområden minskar trivseln för våra

hyresgäster och kan leda till en hög omsätt-

ningshastighet och ökad vakans.

Hantering

Neobo har genom kundundersökningen identi-

fierat de bostadsområden där otryggheten är

som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt

med åtgärder som bland annat innefattar utom-

husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets-

vandringar. I områdena med störst otrygghet

har förvaltningen ett nära samarbete med

övriga aktörer såsom polis, kommun, skolor och

socialtjänst för att gemensamt arbeta med att

stärka områdena.

Hyresintäkter och hyresutveckling

Risk

Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker,

oavsett skäl, påverkas Neobos resultat negativt.

Hyressättningen för bostäder förhandlas fram

inom det kollektiva förhandlingssystemet med

de olika orternas lokala hyresgästföreningar.

Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är

konjunkturberoende och påverkas främst av

faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform-

ning, standard och läge.

Hantering

Efterfrågan på bostäder är stor i de kommuner

som Neobo verkar i. Bolaget arbetar aktivt med

sina bostadsområden genom att renovera

lägenheter till modern standard och därmed

höja hyresnivån. För kommersiella avtal regleras

hyresnivåerna successivt då avtalen normalt

sträcker sig 3–5 år. För att förstå hyresgästers

behov förs löpande dialoger på lokal nivå genom

egen förvaltning samt kontinuerliga kundunder-

sökningar.

Organisatorisk risk

Risk

Medarbetare är en av Neobos viktigaste till-

gångar. På Neobo ska medarbetarna trivas och

må bra på jobbet. Den stora risken är att miss-

lyckas med att rekrytera, utveckla och behålla

medarbetare och ledare med rätt kompetens.

Hantering

Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde-

grund vilket samtliga medarbetare involveras i.

Veckovisa temperaturmätningar för medarbeta-

rengagemang genomförs för att löpande följa upp

förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga mål-

och utvecklingssamtal för alla medarbetare för att

fånga upp förväntningar och utveckla medarbe-

tare. Bolagets samtliga ledare träffas kontinuerligt

i ett ledarforum för erfarenhetsutbyte och att

driva gemensamma organisationsfrågor framåt.

OPERATIONELLA RISKER

Eftersatt underhåll

Risk

Eftersatt arbete med förebyggande riskhante-

ring och eftersatt underhåll, kan ge högre kost-

nader för försäkringspremier och åtgärdande

av skador på fastigheterna samt ökad risk för

personskador.

Hantering

Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner

för varje fastighet för att löpande hantera priori-

terade investerings- och underhållsåtgärder

samt renovera lägenheter som har ett behov.

Regelbunden rondering av fastigheterna utförs

som ett led i aktiv förvaltning och det systema-

tiska arbetsmiljöarbetet.

Bristande tekniskt skick

Risk

Tekniskt skick och standard i fastigheter som

inte uppfyller myndighetskrav eller är tekniskt

obsoleta.

Hantering

Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner

för varje fastighet för att löpande hantera priori-

terade investerings- och underhållsåtgärder.

Lågkonjunktur

Risk

Risk kopplad till minskad efterfrågan i markna-

den som leder till ökad konkurrens och mins-

kade hyresintäkter vilket leder till försämrade

fastighetsvärden.

Hantering

Neobo arbetar aktivt med förvaltning och föräd-

ling av bostäder och lokaler för att säkerställa

attraktivitet och klara konkurrens i ett utma-

nande marknadsläge.

Värderingsrisk

Risk

Fastigheterna redovisas till dess bedömda

marknadsvärde och varierar bland annat bero-

ende på det ekonomiska läget och ränteläget.

Förändringar i marknadens avkastningskrav får

stor påverkan på Neobos finansiella rapportering.

Hantering

Hela fastighetsportföljen värderas av externa

auktoriserade värderare varje kvartal. Bolaget

arbetar i enlighet med policy och process för

fastighetsvärdering samt genomför internkon-

troller varje kvartal.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Förvaltningsberättelse Innehåll

50Neobo årsredovisning 2024

LEGALA RISKER

Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning)

Risk

Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög

utsträckning beroende av lagar, förordningar

och myndighetsbeslut. Lagar och regelverk som

omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av

politiska åsikter och kan därför komma att

ändras med kort varsel. Förändringar till exem-

pel rörande subventioner såsom investerings-

stöd, regleringar av byggnaders energi-

prestanda och skattelagstiftning kan i stor

utsträckning påverka Neobos verksamhet.

Hantering

Risker kopplade till politiska beslut samt lag-

stiftning och regelverk hanteras främst genom

proaktivt arbete avseende att vara ständigt

informerade och uppdaterade inom dessa

områden. Externa specialister och rådgivare

anlitas vid behov.

FINANSIELLA RISKER

Ränterisk

Risk

Neobos verksamhet finansieras förutom av

eget kapital med banklån, vilket medför att

ränte kostnader utgör en stor enskild kostnad

för bolaget. Förändringar i marknadsräntor

påverkar Neobos resultat direkt via räntekost-

nad men även indirekt via värdet på fastig-

heterna.

Hantering

Neobo arbetar utifrån en tydlig finansiell strategi

och riskmandat i finanspolicyn. Bolaget driver

ett aktivt arbete för att reducera ränterisk och

skapa en jämn förfallostruktur i skuldportföljen.

Löpande genomförs analys och prognos av

finansiella nyckeltal inklusive stresstester. Bola-

get har nära samarbete med långivande banker

för snabb information och omvärldsbevakning.

Bristande tillgång på finansiering

Risk

Neobos finansiering består av banklån.

Risken finns att finansiering inte kan erhållas,

eller endast till kraftigt ökade kostnader när

ett lån förfaller till betalning eller villkoren

omförhandlas.

Hantering

Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och

förbättra relationen med bolagets finansiärer.

Dessutom arbetar bolaget med att sprida

förfall ostrukturen på låneportföljen, för att se

till att alla lån ej förfaller samma år och på detta

sätt minska effekterna av störningar på låne-

marknaden ett enskilt år.

Brist på likviditet

Risk

Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till lik-

vida medel eller kreditutrymme för att kunna

uppfylla betalningsåtaganden.

Hantering

Bolaget arbetar utifrån en kontinuitetsplan och

har en tydlig finansiell strategi. Löpande görs

likviditetsprognoser inklusive stresstester.

Förtida låneförfall

Risk

Risk för brott mot covenanter i låneavtal vilket

medför att banker kan säga upp låneavtal i förtid.

Hantering

Neobo arbetar med kontinuerlig uppföljning av

nyckeltal som utgör covenanter i låneavtalen

inklusive känslighetsanalyser.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Förvaltningsberättelse Innehåll

51Neobo årsredovisning 2024

Koncernens räkningar

Koncernens resultaträkning

Belopp i mkr	Not	2024	2023
Hyresintäkter	2, 3	908	888
Driftkostnader	4	−302	–272
Reparationer och underhåll	4	−43	–66
Fastighetsadministration	4	−68	–67
Fastighetsskatt		−23	–24
Summa fastighetskostnader		−435	–429
Driftnetto		473	460
Central administration	4, 5	−75	–88
Finansiella intäkter	6	3	1
Finansiella kostnader	6	−247	–224
Tomträttsavgälder	7	−1	–1
Förvaltningsresultat		152	148
Värdeförändring fastigheter	11	−296	–1 353
Värdeförändring finansiella instrument	18	−108	–223
Resultat före skatt		−251	–1 428
Aktuell skatt	8	−19	–21
Uppskjuten skatt	9	77	75
Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare		−193	–1 373
Genomsnittligt antal aktier före utspädning		145 400 737	145 400 735
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning		145 715 771	145 400 735
Resultat per aktie före utspädning, kr		−1,33	−9,44
Resultat per aktie efter utspädning, kr		−1,32	−9,44

Koncernens rapport över totalresultat

Belopp i mkr	2024	2023
Årets resultat	–193	–1 373
Övrigt totalresultat	–	–
Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare	–193	–1 373

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

52Neobo årsredovisning 2024

Koncernens balansräkning

Belopp i mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	10	5	0
Förvaltningsfastigheter	11	13 701	14 018
Inventarier	12	2	4
Derivat	18	63	181
Andra långfristiga fordringar		1	0
Summa anläggningstillgångar		13 772	14 204
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	13	8	8
Derivat	18	13	13
Aktuell skattefordran		8	0
Övriga fordringar	14	15	31
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	16	43
Likvida medel	18	146	199
Summa omsättningstillgångar		206	293
SUMMA TILLGÅNGAR		13 978	14 497

Belopp i mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31
Aktiekapital		752	752
Övrigt tillskjutet kapital		5 141	5 141
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat		319	512
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		6 213	6 405
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	16, 17	6 267	7 089
Uppskjuten skatteskuld	9	347	430
Derivat	18	13	23
Övriga långfristiga skulder		2	1
Summa långfristiga skulder		6 630	7 543
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	16, 17	847	189
Leverantörsskulder		41	53
Aktuella skatteskulder		0	23
Övriga skulder	19	101	70
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	146	214
Summa kortfristiga skulder		1 135	550
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		13 978	14 497

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

53Neobo årsredovisning 2024

Koncernens förändring av eget kapital

					Innehav utan
		Övrigt	Balanserade		bestämmande	Totalt
Belopp i mkr	Aktiekapital	tillskjutet kapital	vinstmedel	Totalt	inflytande	eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01	752	5 141	1 883	7 777	–	7 777
Årets resultat	–	–	–1 373	–1 373	–	–1 373
Årets totalresultat	–	–	–1 373	–1 373	–	–1 373
Emission personaloptioner	–	–	1	1	–	1
Utgående eget kapital 2023-12-31	752	5 141	512	6 405	–	6 405
Ingående eget kapital 2024-01-01	752	5 141	512	6 405	–	6 405
Årets resultat	–	–	− 193	− 193	–	− 193
Årets totalresultat	–	–	−193	− 193	–	–193
Emission personaloptioner	–	–	−	−	–	–
Utgående eget kapital 2024-12-31	752	5 141	319	6 213	–	6 213

Antalet aktier uppgår till 145 400 737 (145 400 737), samtliga av samma serie. En aktie berättigar till en röst. Aktiens kvotvärde uppgick till 5,2 kr.

Aktiebaserade incitamentsprogram

Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och vissa ledande befatt-

ningshavare. Totalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 630 067

teckningsoptioner av serie 2023/2026:1 som löper på tre år, efter att 96 933

teckningsoptioner har återlösts av bolaget under första kvartalet. Teck-

ningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79

kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen.

Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie i

bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj

2026. Optionerna blir värdefulla när kursen för aktien överstiger det så

kallade strikepriset om 10,83 kronor. Det maximala antalet tillkommande

aktier kan uppgå till högst 630 067, motsvarande cirka 0,4 procent av det

totala antalet aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt

utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Vid beräkning av resultat per

aktie efter utspädning justeras det genomsnittliga antalet aktier för att ta

hänsyn till effekter av utspädande potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till

teckningsoptionerna blir vägt genomsnittligt antal utestående aktier

145 715 771 stycken. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå

till högst 3 259 096 kronor.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

54Neobo årsredovisning 2024

Koncernens kassaflödesanalys

Belopp i mkr	Not	2024	2023
Löpande verksamhet
Driftnetto		473	460
Central administration		–75	–88
Återläggning avskrivningar		1	0
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet		0	–
Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt		399	372
Erlagd ränta		–401	–393
Erhållen ränta		154	169
Betald inkomstskatt		–56	–46
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital		96	102
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar		43	33
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder		−49	75
Kassaflöde från den löpande verksamheten		90	210
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter	11	–164	–177
Förvärv av fastigheter	11	–	73
Försäljning av fastigheter	11	183	–
Investeringar/försäljning inventarier	12	0	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten		19	–104

Belopp i mkr	Not	2024	2023
Finansieringsverksamheten	16
Upptagna lån		65	–
Amortering av lån		–227	–136
Förändring av övriga långfristiga skulder		0	–2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–162	–138
Årets kassaflöde		–53	–32
Likvida medel vid årets början		199	231
Likvida medel vid årets slut	18	146	199

Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys

Under året har två stycken avyttringar ägt rum vilka hade en total erhållen köpeskilling om 188 mkr

med avdrag för skatterabatt om 5 mkr. I samband med avyttringar löstes lån om 139 mkr, varför

netto kassaflöde uppgick till 44 mkr.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

55Neobo årsredovisning 2024

Moderbolagets räkningar

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i mkr Not 2024 2023

Nettoomsättning 24 89 24

Personalkostnader 5 –9 –10

Övriga rörelsekostnader –85 –68

Rörelseresultat –6 –54

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 25 –227 –1 623

Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 88 46

Räntekostnader och liknande resultatposter 6 –59 –29

Resultat efter finansiella poster –203 –1 661

Bokslutsdispositioner 2 53

Resultat före skatt –201 –1 608

Skatt 8 – 1

ÅRETS RESULTAT –201 –1 607

Moderbolagets rapport över totalresultat

Belopp i mkr 2024 2023

Årets resultat –201 –1 607

Övrigt totalresultat – –

SUMMA TOTALRESULTAT FÖR ÅRET –201 –1 607

Kommentarer till moderbolagets räkningar

Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastig heter AB (publ) består av koncernövergripande funktio-

ner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter

ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under året till 89 mkr (24) och avser

främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster.

Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med –227 mkr (–1 623) till följd av lägre

fastighets värden i koncernföretagen. Bolaget har under juni gjort en omstrukturering av interna lån,

vilket medfört att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en ökning

av anskaffningsvärdet på moderbolagets andelar i dotterbolagen. Detta har ej påverkat bolagets

kassaflöde.

Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till –67 mkr (1 615). Kassa-

flödet från investeringsverksamheten uppgick till 0 mkr (–1 671) och kassaflödet från finansierings-

verksamheten uppgick till 0 mkr (0). Årets kassaflöde uppgick till –67 mkr (–56). Likvida medel upp-

gick vid årets utgång till 101 mkr (168).

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

56Neobo årsredovisning 2024

Moderbolagets balansräkning

Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 10 5 0

Inventarier 12 0 1

Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 5 1

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 22 5 639 48

Summa finansiella anläggningstillgångar 5 639 48

Summa anläggningstillgångar 5 644 49

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 26 540 6 239

Kundfordringar 13 1 0

Skattefordringar 4 4

Övriga fordringar 14 0 24

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 2 8

Kassa och bank 101 168

Summa omsättningstillgångar 649 6 444

SUMMA TILLGÅNGAR 6 293 6 493

Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 752 752

Reservfond 4 4

Summa bundet eget kapital 756 756

Fritt eget kapital

Överkursfond 4 888 4 888

Balanserad vinst 834 2 441

Årets resultat –201 –1 607

Summa fritt eget kapital 5 521 5 722

Summa eget kapital 6 278 6 479

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 6 3

Övriga skulder 19 2 1

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 7 9

Summa kortfristiga skulder 15 13

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 293 6 493

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

57Neobo årsredovisning 2024

Moderbolagets förändring av eget kapital

Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Totalt eget kapital

Ingående eget kapital 2023-01-01 752 4 4 887 2 441 8 085

Årets resultat – – – −1 607 −1 607

Årets totalresultat – – – −1 607 −1 607

Emission personaloptioner – – 1 1

Utgående eget kapital 2023-12-31 752 4 4 888 834 6 479

Ingående eget kapital 2024-01-01 752 4 4 888 834 6 479

Årets resultat – – – − 201 − 201

Årets totalresultat – – – − 201 − 201

Emission personaloptioner – – –

Utgående eget kapital 2024-12-31 752 4 4 888 633 6 278

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

58Neobo årsredovisning 2024

Moderbolagets kassaflödesanalys

Belopp i mkr Not 2024 2023

Löpande verksamhet

Resultat före finansiella poster –6 –54

Återläggning avskrivningar 0 –

Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – –

Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt –6 –54

Erlagd ränta –59 –29

Erhållen ränta 88 45

Betald inkomstskatt -1 –9

Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 22 –46

Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar –91 1 683

Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder 2 –22

Kassaflöde från den löpande verksamheten – 67 1 615

Investeringsverksamheten

Investeringar/försäljning inventarier – –

Förändring av andra långfristiga fordringar – –

Lämnade aktieägartillskott – –1 671

Kassaflöde från investeringsverksamheten – –1 671

Belopp i mkr Not 2024 2023

Finansieringsverksamheten

Utbetald utdelning – –

Amortering av lån – –

Kassaflöde från finansieringsverksamheten – –

Periodens kassaflöde –67 –56

Likvida medel vid periodens början 168 224

Likvida medel vid periodens slut 18 101 168

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räkningar Innehåll

59Neobo årsredovisning 2024

Förteckning över noter

Allmän information och redovisningsprinciper

Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 61

Intäkter och kostnader

Not 2 Segmentsrapportering 62

Not 3 Hyresintäkter 63

Not 4 Kostnader 64

Not 5 Anställda och personalkostnader 65

Not 6 Finansiella intäkter och kostnader 66

Not 7 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal 66

Skatt

Not 8 Aktuell skatt 67

Not 9 Uppskjuten skatt 67

Tillgångar

Not 10 Immateriella anläggningstillgångar 68

Not 11 Förvaltningsfastigheter 68

Not 12 Inventarier 70

Not 13 Kundfordringar 70

Not 14 Övriga fordringar 71

Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 71

Finansiering och kapitalstruktur

Not 16 Kapitalstruktur 72

Not 17 Finansiella risker 72

Not 18 Finansiella instrument 74

Operativa skulder

Not 19 Övriga skulder 75

Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 75

Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 75

Koncernstruktur

Not 22 Andelar i koncernföretag 76

Not 23 Närstående 78

Moderbolaget

Not 24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 79

Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag 79

Not 26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag 79

Not 27 Förslag till vinstdisposition 80

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

60Neobo årsredovisning 2024

Allmän information och redovisningsprinciper

1 Allmän information och redovisningsprinciper

Allmän information

Neobo Fastigheter AB (publ) , org nr 556580-

2526 är moder bolag i Neobokoncernen och har

sitt säte i Stockholm med adress Mäster

Samuels gatan 42, 111 57 Stockholm, Sverige.

Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm.

Neobokoncernen ska långsiktigt äga, förvalta

och förädla bostadsfastigheter med inflations-

skyddade kassaflöden som genererar en attrak-

tiv totalavkastning. Moderbolagets tillgångar

består huvudsakligen av aktier och andelar i

bolagen som äger fastigheterna.

Årsredovisningen och koncernredovisningen

har godkänts av styrelsen den 25 mars 2025 och

föreläggs för fastställande vid årsstämman den

24 april 2025.

Redovisningsprinciper

Denna sektion är en översiktlig sammanfattning

av grunderna för upprättandet av de finansiella

rapporterna. För väsentlig information om tilläm-

pade redovisningsprinciper för respektive post,

se efterföljande noter. Alla belopp är redovisade

i miljoner kronor om inget annat anges.

Grunder för upprättande av koncern-

redovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med IFRS Redovisningsstandarder (International

Financial Reporting Standards) som beslutats

per 31 december 2024 och som godkänts av EU

med tolkningar av IFRS Inter pretations Commit-

tee, samt i enlighet med RFR 1 (Rådet för hållbar-

hets- och finansiell rapportering), Komplette-

rande redovisningsregler för koncerner och Års-

redovisningslagen. Om inte annat anges har

principerna tillämpats konsekvent för alla pre-

senterade år. I årsredovisningen har värdering av

poster skett till anskaffningsvärde, utom då det

gäller omvärdering av förvaltningsfastigheter

samt finansiella instrument som värderas till

verkligt värde.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen har upprättats enligt

anskaffningsvärdemetoden med undantag för

posterna för förvaltningsfastigheter samt vissa

finansiella tillgångar och skulder som värderas

till verkligt värde. Koncernredovisningen omfat-

tar moderföretaget Neobo Fastigheter AB och de

företag över vilka moderföretaget har bestäm-

mande inflytande (dotterföretag), se not 22.

Leasing

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och

förmåner förknippade med ägandet faller på

leasegivaren, klassificeras som operationella

leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under

operationella leasingavtal inkluderas i posten

förvaltningsfastigheter .

Väsentliga bedömningar och antaganden vid till-

lämpning av koncernens redovisningsprinciper

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna i

enlighet med IFRS Redovisningsstandarder

måste företagsledningen och styrelsen göra

vissa bedömningar och antaganden som påver-

kar det redovisade värdet av tillgångs- och

skuldposter respektive intäkts- och kostnads-

poster samt lämnad information i övrigt. Bedöm-

ningarna baseras på erfarenheter och antagan-

den som ledningen och styrelsen bedömer vara

rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt

utfall kan sedan skilja sig från dessa bedöm-

ningar om andra förutsättningar uppkommer.

Väsentliga bedömningar

Förvärv av bolag:

Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen

rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Ett till-

gångsförvärv föreligger om förvärvet avser fast-

igheter men inte innefattar organisation, perso-

nal och de processer sin krävs för att bedriva

verksamheten. Vid tillgångsförvärv redovisas

ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighets-

förvärvet, utan eventuell rabatt minskar fastig-

hetens anskaffningsvärde. Det innebär att vär-

deförändringarna kommer att påverka skattera-

batten vid efterföljande värdering.

Väsentliga antaganden

Förvaltningsfastigheter:

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt

värde, vilket fastställs av företagsledningen uti-

från marknadsbedömning. Vid värdering av för-

valtningsfastigheter kan antaganden ge en bety-

dande påverkan på koncernens resultat och

ställning. Värderingen kräver antaganden om

framtida kassaflöden samt fastställande av dis-

konteringsräntan (avkastningskrav) för varje

fastighet. För att avspegla den osäkerheten som

finns i gjorda antaganden och bedömningar

anges vanligen vid fastighetsvärdering ett osä-

kerhetsintervall. Mer om detta samt de antagan-

den som används framgår av not 11 .

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi-

rekta metoden enligt IAS 7.

Nya och ändrade standarder från IASB samt

tolkningar och uttalanden från IFRS IC som trätt

i kraft under året

Inga nya och ändrade standarder, tolkningar och

uttalanden som trätt i kraft under räkenskaps-

året 2024 har medfört någon väsentlig påverkan

på koncernens finansiella rapporter.

Nya och ändrade standarder från IASB samt

tolkningar och uttalanden från IFRS IC som

träder i kraft efter 2024

IFRS 18 Presentation and Disclosures in Financial

Statements börjar gälla den 1 januari 2027. Kon-

cernen kommer att undersöka effekterna av

denna under 2025.

Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har skett efter balans-

dagen.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

61Neobo årsredovisning 2024

Intäkter och kostnader

2 Segmentsrapportering

Redovisningsprinciper

Segmentindelningen baseras på hur ledningen

och högste verkställande beslutsfattaren följer

och styr verksamheten. Neobo bedriver verk-

samhet i de två regionerna Nord och Syd, vilka

motsvarar de rörelsesegment för vilken rappor-

tering sker. Vd ansvarar för tilldelning av resurser

och bedömning av rörelsesegmentens resultat.

I Neobo har högste verkställande beslutsfattaren

identifierats som verkställande direktören i

moderbolaget.

Uppföljning av resultatet per segment sker till

och med driftnetto, därefter fördelas endast

poster direkt hänförliga till förvaltningsfastig-

heterna. Övriga intäkter och kostnader bedöms

vara koncerngemensamma och fördelas inte.

Även för balansräkningen fördelas poster direkt

hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Övriga

tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms

huvudsakligen vara koncerngemensamma.

Vid jämförelser mellan åren är det värt att

notera att fastighetsbestånden skiljer sig åt

mellan åren 2024 och 2023. Under 2024 såldes

fastigheter om 180 mkr .

	Syd		Nord		Koncerngemensamt		Total
Resultaträkning	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Hyresintäkter	544	515	364	373			908	888
Driftkostnader	–183	–163	–119	–109			–302	–272
Reparationer och underhåll	–28	–37	–15	–29			–43	–66
Fastighetsadministration	–43	–45	–25	–22			–68	–67
Fastighetsskatt	–15	–14	–8	–10			–23	–24
Fastighetskostnader	–269	–259	–167	–170			–435	–429
Driftnetto	275	257	197	203			473	460
Central administration					–75	–88	–75	–88
Finansiella intäkter					3	1	3	1
Finansiella kostnader					–247	–224	–247	–224
Tomträttsavgäld					–1	–1	–1	–1
Resultat före värdeförändringar och skatt							152	148
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	–228	–806	–68	–547	0	0	–296	–1 353
Värdeförändring finansiella instrument					–108	–223	–108	–223
Resultat före skatt							–251	–1 428

	Syd		Nord		Koncerngemensamt		Total
Balansräkning	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Förvaltningsfastigheter	7 915	8 039	5 787	5 979			13 701	14 018
varav årets investeringar	103	154	61	22			164	177
varav årets förvärv/försäljningar	0	–71	–180	–29			–180	–100
Övriga tillgångar					277	479	277	479
Summa tillgångar							13 978	14 497

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

62Neobo årsredovisning 2024

3 Hyresintäkter

Redovisningsprinciper

Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter.

Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg

aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper

på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med

värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period,

periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden.

Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har Neobo konstaterat att den service

som tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra

hyra.

Kontraktsförfallostruktur		Koncernen
		Kontrakts värde,	Andel
Löptid	Antal kontrakt	mkr	av värdet
2025*	12 884	809	86%
2026	121	50	5%
2027	88	21	2%
2028	34	15	2%
2029	36	23	2%
2030+	22	25	3%
Summa	13 185	944	100%
* Varav 7 896 antal bostadskontrakt med årshyra om 742 mkr. Hyreskontrakt på bostäder löper med 3 månaders uppsägningstid.

		Koncernen
			Ekonomisk
	Hyresvärde,	Hyresvärde,	uthyrnings-
Uthyrningsgrad och hyresvärde 2025-01-01	mkr	kr/kvm	grad
Bostäder	782	1 406	94,9%
Lokaler	210	1 480	86,7%
Parkering och garage	25	–	77,7%
Totalt	1 017	1 454	92,8%

		Koncernen
			Ekonomisk
	Hyresvärde,	Hyresvärde,	uthyrnings-
Uthyrningsgrad och hyresvärde 2024-01-01	mkr	kr/kvm	grad
Bostäder	728	1 297	94,6%
Lokaler	217	1 446	86,9%
Parkering och garage	24	–	79,3%
Totalt	969	1 358	92,5%

Den genomsnittliga återstående löptiden i kontraktsportföljen uppgick vid årsskiftet till 3,2 år (3,5). Av

den kontrakterade hyran utgörs 18 procent (21) av kommersiella kontrakt och 82 procent (79) av bostä-

der och parkering samt garage. Det finns 454 kommersiella kontrakt (435) fördelat på hyresgäster i ett

flertal olika branscher, ingen enskild hyresgäst svarar för mer är 1,1 procent (1,2) av hyresintäkterna.

Exponeringen för kreditförluster minskas genom att hyresgästernas kreditvärdighet analyseras vid

nyuthyrning och löpande, vid behov ställs krav på säkerhet.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

63Neobo årsredovisning 2024

4 Kostnader

Koncernens kostnader består i huvudsak av direkta fastighetskostnader och administrationskostnader.

	Koncernen
Kostnader fördelade i resultaträkningen, mkr	2024	2023
Fastighetskostnader exklusive administration	367	362
Fastighetsadministration	68	67
Central administration	75	88
Summa	510	517

	Koncernen
Kostnader per kostnadsslag, mkr	2024	2023
Reparationer och underhåll	43	66
Fastighetsskatt	23	24
Driftkostnader	302	272
Personalkostnader	68	73
Avskrivningar	1	1
Övriga externa kostnader	74	80
Summa	510	517

	Koncernen
Administration, mkr	2024	2023
Personalkostnader	68	73
Köpta tjänster	61	64
IT	10	14
Marknadsföring	3	2
Avskrivningar inventarier	1	1
Summa	143	155

Fastighetskostnader

I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drift- och underhållskostnader,

kostnader för fastighetsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader består bl.a. av taxebundna

kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med reparationer och underhåll avses

kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten

avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighets-

avgift baserad på avgift per lägenhet.

Fastighetsadministration

Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration som ingår i koncernens

driftnetto och central administration. Fastighetsad ministration avser kostnader för fastighetsförvalt-

ning och uthyrning samt vissa delar av ekonomisk förvaltning.

Central administration

Central administration består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig led-

ningspersonal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktie-

ägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kostnader för

avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hän-

förliga till central administration, se not 12. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och

övrig ledningspersonal se not 5.

Redovisning av elstöd

Neobo har redovisat erhållet elstöd om 0 mkr (8) under året. Mottaget elstöd redovisas som en kost-

nadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är för-

knippade med stödet är uppfyllda.

Ersättning till revisorer

I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan.

	Koncernen		Moderbolaget
Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, mkr	2024	2023	2024	2023
Revisionsuppdrag, EY	4,0	5,2	4,0	5,2
Revision utöver revisionsuppdrag	1,9	0,3	1,9	0,3
Övrigt	–	–	–	–
Summa	5,9	5,5	5,9	5,5

Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant

arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller

annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana

övriga arbetsuppgifter. Alla tjänster har tillhandahållits av Ernst & Young AB .

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

64Neobo årsredovisning 2024

5 Anställda och personalkostnader

Redovisningsprinciper

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar

samt pensioner. Koncernen har främst avgiftsbestämda pensionsplaner. För de avgiftsbestämda pen-

sionsplanerna betalar bolaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt

åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den

period som erlagda premier är hänförbara till.

Anställda

Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncer-

nen är anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2024 uppgick till 78 (75), av

dessa var 28 (27) kvinnor och 50 (49) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande

direktören och övriga som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp, se

sid. 43. Av ledande befattningshavare i koncernen var på balansdagen 4 (4) kvinnor och 1 (1) män och i

styrelsen var 2 (1) kvinnor och 3 (4) män.

Löner och andra ersättningar

Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare utgörs

av grundlön, förmåner och rörlig ersättning enligt incitamentsprogram.

	Koncernen		Moderbolaget
Löner och andra ersättningar, mkr	2024	2023	2024	2023
Ledande befattningshavare	12	12	5	4
Övriga anställda	37	33	0	0
Summa löner och ersättningar	49	45	5	4
Pensionskostnader	4	10	2	2
Sociala kostnader	15	15	2	2
Summa	68	70	9	8

			2024
	Grundlön inkl.
	sociala avgifter/	Rörlig	Övriga	Pensions-
Ledande befattningshavare, tkr	styrelsearvode	ersättning	förmåner	kostnad	Summa
Styrelseordförande
Jan-Erik Höjvall	550	–	–	–	550
Övriga styrelseledamöter
Mona Finnström	295	–	–	–	295
Ulf Nilsson	295	–	–	–	295
Jakob Pettersson	197	–	–	–	197
Anneli Lindblom	197	–	–	–	197
Peter Wågström	35	–	–	–	35
Vd Ylva Sarby Westman*	5 460	840	112	1 380	7 792
Övriga ledande befattningshavare (4 st)	8 341	771	278	2 135	11 525
Total	15 370	1 611	390	3 515	20 886
* Vid uppsägning från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga arton månadslöner

			2023
	Grundlön inkl.
	sociala avgifter/	Rörlig	Övriga	Pensions-
Ledande befattningshavare, tkr	styrelsearvode	ersättning	förmåner	kostnad	Summa
Styrelseordförande
Jan-Erik Höjvall	603	–	–	–	603
Övriga styrelseledamöter
Mona Finnström	324	–	–	–	324
Ulf Nilsson	324	–	–	–	324
Jakob Pettersson	–	–	–	–	–
Eva Swartz Grimaldi	309	–	–	–	309
Peter Wågström	324	–	–	–	324
Vd Ylva Sarby Westman	4 626	–	108	1 639	6 373
Övriga ledande befattningshavare (5 st)	9 740	–	319	2 313	12 372
Total	16 250	–	427	3 952	20 629

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

65Neobo årsredovisning 2024

6 Finansiella intäkter och kostnader

Redovisningsprinciper

Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar och utdel-

ningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband

med upplåning, som uppläggningskostnader och administrativa avgifter. Nettoeffekten av valutakurs-

differenser på finansiella poster redovisas som intäkt alternativt kostnad beroende på utfall. Finansiella

intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen den period de avser. I resultaträkningen redovisas

räntekomponent derivat på samma rad som räntekostnader eftersom alla räntederivat används för att

säkra räntekostnader.

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella intäkter, mkr	2024	2023	2024	2023
Ränteintäkter	3	1	2	10
Övriga finansiella intäkter	0	–	0	0
Ränteintäkter koncernföretag	–	–	86	36
Summa finansiella intäkter	3	1	88	46
Finansiella kostnader, mkr
Räntekostnader, skulder till kreditinstitut	–397	–389	0	–
Räntekomponent derivat	156	165	–	–
Övriga finansiella kostnader	–7	–1	0	–
Räntekostnader koncernföretag	–	–	–59	–29
Summa finansiella kostnader	–248	–225	–59	–29
Finansnetto	–246	–224	30	17

Finansnettot

Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna avtal för räntederivat, som används

för att justera räntebindningen, då de redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Se vidare not

17 och 18 .

7 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal

Leasingkostnad/tomträttsavgäld

En ägare till byggnad på kommunalt ägd mark betalar årligen en avgift i form av tomträttsavgäld till

kommunen. Beräkningen av tomträttsavgälden sker för närvarande genom att kommunen erhåller en

realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och om -

förhandlas oftast med 10 till 20 års intervall.

Vid årets utgång hade Neobo fem fastigheter upplåtna med tomträtt. Tomträttsavgälden inklusive

arrendeavgifter uppgick till 1 mkr (1).

Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner, mm.

Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska

undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över

leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i

balansräkningen.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

66Neobo årsredovisning 2024

Skatt

8 Aktuell skatt

Redovisningsprinciper

Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom

då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den

tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe.

Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skatteplikt -

iga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga

och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år

eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skill-

naden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redo-

visade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen

utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital .

Avstämning av effektiv skattesats	Koncernen			Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Resultat före skatt	–251	–1 428	–201	–1 608
Skatt enligt gällande skattesats	52	294	41	331
Skatteeffekt av:
Skatt hänförlig till tidigare år	1	1	–	1
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av dotterbolag	−5	–	–	–
Poster relaterade till försäljning av fastigheter	−9	–	–	–
Övriga ej skattepliktiga intäkter	–	–	–	3
Ej avdragsgilla kostnader	–1	–34	–47	–335
Utnyttjande av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag	2	16	–	–
Övriga skattemässiga justeringar	–	7	–	–
Skattemässiga avskrivningar	–	–	–	–
Temporära skillnader avseende obeskattade reserver	–	–	–	–
Temporära skillnader avseende derivat	22	–5	–	–
Avyttring andelar	11	–	–	–
Ej avdragsgillt räntenetto	–16	–	–6	–
Temporära skillnader avseende fastigheter	–	–225	–	–
Redovisad skatt	58	54	0	1
Effektiv skattesats	–22,9%	–3,8%	–0,2%	–0,1%
Aktuell skatt	–19	–21	0	1
Uppskjuten skatt	77	75	0	0
Redovisad skatt	58	54	0	1

9 Uppskjuten skatt

Redovisningsprinciper

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de

finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt

resultat. Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna

skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att

beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkom-

mit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däre-

mot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslu-

tats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran

realiseras eller den uppskjutna skatteskulden.

Uppskjuten skatt	2024		2023
Koncernen, mkr	Underlag	Skatt	Underlag	Skatt
Fastigheter	1 643	338	2 063	425
Derivat	0	0	0	0
Obeskattade reserver	40	8	24	5
Övrigt	0	0	0	0
Redovisad uppskjuten skatteskuld	1 683	347	2 087	430
Ingående balans	2 087	430	2 452	505
Redovisat i resultaträkningen	–404	–77	–365	–75
Försäljning av bolag	0	–6	0	0
Utgående balans	1 683	347	2 087	430

Uppskjuten skatt i moderbolaget

Uppskjuten skatteskuld i moderbolagets balansräkning uppgår vid årets utgång till 0 mkr (0).

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

67Neobo årsredovisning 2024

Tillgångar

10 Immateriella anläggningstillgångar

Redovisningsprinciper

Immateriella anläggningstillgångar

Immateriella tillgångar har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskriv-

ningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. De immateriella tillgångarna skrivs av linjärt under till-

gångens beräknade nyttjandeperiod. De förväntade nyttjandeperioderna förväntas vara 3-5 år. Avskriv -

ningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk.

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Ingående värde	0	3	0	0
Anskaffningar	4	0	4	0
Omklassificering	1	–3	1	0
Utgående balans	5	0	5	0

11 Förvaltningsfastigheter

Redovisningsprinciper

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och

värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost-

nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt

värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång

skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av

att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt boksluts-

tillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter.

Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med

utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan

fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den

period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produk-

tionstiden.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värde-

förändring förvaltningsfastig heter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid

periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastig-

heten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeföränd-

ringar p å fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde

inkl. årets orealiserade värdeförändringar.

Verkligt värde för förvaltningsfastigheter minskade under året med 317 mkr till 13 701 mkr (14 018).

Värdeminskningen speglar den förändringen som har skett i fastigheternas kassaflöden och i direkt -

w avkastningskraven. Moderbolaget äger inga fastigheter.

Förändring av förvaltningsfastigheter	Nord	Syd	Koncernen
mkr	2024	2024	2024	2023
Ingående balans	5 979	8 039	14 018	15 295
Förvärv	–	–	–	–100
Försäljningar	–180	–	–180	0
Investeringar	61	103	164	177
Orealiserade värdeförändringar	–74	–228	–301	–1 353
Utgående balans	5 787	7 915	13 701	14 018

Värdering

Verkligt värde utgörs av marknadsvärdet som baserar sig på det mest sannolika priset vid en försälj-

ning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Fastigheternas verkliga

värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom en marknadsvärdering av varje enskild fastig-

het. Värderingsprocessen styrs av en värderingspolicy och i enlighet med denna värderas samtliga

fastigheter externt vid varje kvartalsskifte. Om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fast-

ighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbok-

slut. Extern värdering utförs i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS) samt RICS värde-

ringsföreskrifter [the Red Book]. Parallellt med den externa värderingen genomförs en intern rimlighe-

tskontroll av värdena. Under 2024 genomfördes den externa värderingen av Savills Sweden AB.

Värderingsmetod

Marknadsvärdena bedöms huvudsakligen med en avkastningsbaserad värderingsmetod grundat på

marknadsanpassade kassaflödesanalyser med en kalkylperiod om minst 10 år, vilket främst är tillämp-

ligt på förvaltningsfastigheter i normal drift och projektfastigheter med kontrakterade hyresgäster. För

byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig bedöms marknadsvär-

dena i stället utifrån ortsprismetoden, alternativt en exploateringskalkyl, med hänsyn tagen till de

osäkerheter som marknaden bedömer.

V erksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

68Neobo årsredovisning 2024

Värderingsantaganden

Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar

av marknadens avkastningskrav på jämförbara fastigheter. I prognostiseringen av framtida kassaflöden

tas det hänsyn till objektets användning, ålder samt underhållsstatus. Hyresinbetalningarna baseras på

befintliga hyreskontrakt och när kontrakten löper ut antas en marknadsmässig hyresnivå. Kostnader för

drift, underhåll och administration baseras på faktiska kostnader i kombination med prognoser, bedöm-

ningar och erfarenheter från jämförbara objekt. Framtida investeringar bedöms utifrån det behov som

föreligger. Externa värderare besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. I avkastningskravet har hän-

syn även tagits för klimatrisker, dock är denna effekt idag svår att kvantifiera då befintlig marknads-

data är otillräcklig.

Nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter

		Intervall
Avkastningskrav per fastighetskategori	2024		2023
Kategori, %	Nord	Syd	Nord	Syd
Bostäder	3,9–5,2	3,6–6,0	3,7–5,0	3,5–6,0
Kommersiellt	4,3–7,2	3,7–8,0	3,9–7,2	3,6–8,0
Samhällsservice	3,9–7,2	5,0–7,7	3,7–6,8	4,8–7,7
Totalt	3,9–7,2	3,6–8,0	3,7–7,2	3,5–8,0

Avkastningskrav per fastighetskategori		Viktat genomsnitt
	2024		2023
Kategori, %	Nord	Syd	Nord	Syd
Bostäder	4,5	4,8	4,2	4,4
Kommersiellt	6,4	7,1	6,3	7,0
Samhällsservice	5,4	5,8	5,2	5,7
Totalt	5,0	5,0	4,8	4,7

	Nord	Syd	Total	Total
Värderingsantaganden	2024	2024	2024	2023
Kalkylränta – kassaflöde, viktat	6,80%	6,87%	6,84%	6,77%
Kalkylränta – restvärde, viktat	7,02%	7,02%	7,02%	6,84%
Avkastningskrav – restvärde, viktat	5,03%	5,03%	5,03%	4,74%
Långsiktig vakansgrad	2,90%	2,91%	2,91%	2,95%
Marknadshyra, fullt uthyrt, kalkylstart	1 659 kr/kvm	1 386 kr/kvm	1 483 kr/kvm	1 401 kr/kvm
Drift- och underhållskostnader, kalkylstart	530 kr/kvm	551 kr/kvm	543 kr/kvm	498 kr/kvm
Normaliserat driftnetto, kalkylstart	1 090 kr/kvm	800 kr/kvm	903 kr/kvm	868 kr/kvm
Hyresökning bostäder, år 0	–	–	4,50%	5,00%
Hyresökning bostäder, år 1	–	–	3,00%	4,00%
Inflation, år ≥1	–	–	2,00%	2,00%

Känslighetsanalys fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga anta-

ganden och bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas

marknadsvärde vid förändring av enskilda parametrar. Ett inbördes samband kan finnas mellan para-

metrarna och de rör sig sällan isolerat. Exempelvis kan en uppsägning påverka bedömningen kring

framtida kassaflöden så väl som risken förknippat med framtida vakans vilket kan reflekteras i avkast-

ningskravet. En högre inflation leder till högre intäkter och kostnader, samtidigt kan avkastningskravet

påverkas. Förskjutningar av en eller flera parametrar i verkligheten ger troligen en förstärkt eller däm-

pad värdepåverkan i relation till nedan känslighetsanalys.

Total	Förändring av antagande	Värdepåverkan, mkr	Värdepåverkan, %
Hyresvärde	+/–5%	+1 005 / – 1 001	+ / – 7 %
Drift- och underhållskostnad	+/–5%	–338 / + 345	– 2% / + 3 %
Avkastningskrav	+/–0,25%-enhet	–660 / + 738	+ / –5 %
Långsiktig vakansgrad	+/–0,25%-enhet	–42 / + 46	+ / – 0 %
Kalkylränta	+/–1%-enhet	–980 / + 1 081	– 7% / + 8 %
Region Nord	Förändring av antagande	Värdepåverkan, mkr	Värdepåverkan, %
Hyresvärde	+/–5%	+392 / – 390	+ / – 7 %
Drift- och underhållskostnad	+/–5%	–115 / + 120	– / + 2 %
Avkastningskrav	+/–0,25%-enhet	–280 / + 313	+ / –5 %
Långsiktig vakansgrad	+/–0,25%-enhet	–15 / + 20	+ / – 0 %
Kalkylränta	+/–1%-enhet	–415 / + 460	– 7% / + 8 %
Region Syd	Förändring av antagande	Värdepåverkan, mkr	Värdepåverkan, %
Hyresvärde	+/–5%	+613 / – 612	+ / – 8 %
Drift- och underhållskostnad	+/–5%	–224 / + 225	– / + 3 %
Avkastningskrav	+/–0,25%-enhet	–381 / + 425	+ / –5 %
Långsiktig vakansgrad	+/–0,25%-enhet	–27 / + 26	+ / – 0 %
Kalkylränta	+/–1%-enhet	–565 / + 623	– 7% / + 8 %

Känslighetsanalys värdeförändring

Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beak-

tat uppskjuten skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal.

	Förändring av
	fastigheternas marknadsvärde	Påverkan	Påverkan, %
Resultat	+/−10%	+/– 1 370 mkr	+/–710%
Eget kapital	+/−10%	+/– 1 370 mkr	+/–22%
Belåningsgrad	+/−10%	–5%-enhet/+6%-enhet	–9%/+11%

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

69Neobo årsredovisning 2024

13 Kundfordringar

Redovisningsprinciper

Bokfört värde på kundfordringar överensstämmer med verkligt värde. Då inbetalningar av kundfordringar

ligger nära i tiden är det verkliga värdet samma som det upplupna anskaffningsvärdet. Historiskt sett har

inga väsentliga förluster avseende hyresfordringar skett. Av de kundfordringar som är äldre än två måna-

der är samtliga reserverade som osäkra kundfordringar

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Fordringar på hyresgäster	37	29	1	0
Avsättningar för osäkra fordringar	–29	–22	0	0
Utgående balans	8	8	1	0

Avsättning för osäkra fordringar är baserad på historisk statistik samt en riskbedömning av kund- och

hyresfordringar.

	Koncernen		Koncernen
Ålderfördelade kundfordringar	2024	2023	2024	2023
Ej förfallet	10	12	1	–
Förfallet 1–30 dagar	0	2	–	–
Förfallet 31–90 dagar	4	2	–	–
Förfallet mer än 90 dagar	23	13	–	–
Summa	37	29	1 –

Förändringen i avsättning för osäkra fordringar under året specificeras enligt nedan.

Avsättningar för osäkra fordringar koncernen	2024	2023
Ingående balans	–22	–10
Ökning av avsättning, redovisad över resultaträkningen	–13	–15
Under året konstaterade kreditförluster	5	2
Återföring av ej utnyttjat belopp	1	1
Utgående balans	–29	–22

12 Inventarier

Redovisningsprinciper

Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde

med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs

av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod som förväntas vara 5 år. Inventarierna beräknas

ha en nyttjandeperiod som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd varför restvärdet antas

vara försumbart och ej beaktas. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är

färdig att tas i bruk .

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Ingående anskaffningsvärde	14	13	1	0
Årets anskaffningar	–	1	0	1
Omklassificering	–1	–	–1	–
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde	13	14	0	1
Avskrivningar
Ingående ackumulerade avskrivningar	–10	–9	0	0
Försäljningar och utrangeringar	0	0	–	–
Årets avskrivningar inkl förvärvade avskrivningar
samt avskrivningar i sålda bolag	–1	–1	–	–
Utgående ackumulerade avskrivningar	–11	–10	0	0
Utgående redovisat värde	2	4	0	1

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

70Neobo årsredovisning 2024

14 Övriga fordringar

				Koncernen Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Skattekonto	14	5	0	0
Övriga kortfristiga fordringar	1	26	0	24
Summa	15	31	0	24

15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Upplupen räntefordran	2	1	0	0
Övriga interimsfordringar	14	42	2	8
Summa	16	43	2	8

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

71Neobo årsredovisning 2024

Finansiering och kapitalstruktur

16 Kapitalstruktur

Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ-

ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget

kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.

Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy:

•

Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent

•

Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger

•

Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent

Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investeringsbehov är det styrelsens uppfattning

att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster återinvesteras i

verksamheten.

De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit är

likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5–1,7

ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Rapportering

av covenanter sker kvartals- eller årsvis. Vid års skiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor, det

finns inga indikationer på att koncernen skulle ha svårigheter att uppfylla covenanter när de testas

nästa gång under 2025. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål.

Covenant	Volym	Te stperiod
Räntetäckningsgrad	4 702	Kvartalsvis
Räntetäckningsgrad	2 913	Årsvis
Belåningsgrad	6 084	Kvartalsvis
Belåningsgrad	734	Årsvis
Soliditet	6 084	Kvartalsvis
Soliditet	734	Årsvis

Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till

moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade

vinstmedel inklusive årets resultat.

Neobos upplåning är säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag

samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upp låning. Räntebä-

rande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen

Kapitalstruktur.

Kapitalstruktur	2024-12-31	2023-12-31
Koncernen, mkr	Redovisat värde	Redovisat värde
Skulder till kreditinstitut	7 115	7 278
Likvida medel	146	199
Nettoskuld	6 969	7 079
Eget kapital	6 213	6 405
Summa Nettoskuld och Eget kapital	13 182	13 484

17 Finansiella risker

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker

avses fluktuationer i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte-

nivåer. Neobo är framför allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk.

Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion.

Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen.

Finans policyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansierings-

verksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att:

•

Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter

•

Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i Neobo

•

Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta Neobo:s betalnings-

förpliktelser

•

Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad

risknivå

•

Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansieringsrisk avses den långsiktiga risken att säkerställandet av koncernens kapitalbehov

samt refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras, exempelvis begränsning till flera olik a

typer av finansieringskällor. Likviditetsrisk innebär risken att inte kunna fullgöra finansiella åtaganden.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser.

Neobos kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar

enligt gällande hyreskontrakt .

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

72Neobo årsredovisning 2024

Ränterisk

Med ränterisk avses exponeringen för förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Neobos

finansfunktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling,

kassaflöde och kapitalstruktur.

		2024
Likviditetsrisk – löptidsanalys	0–1 år	1–2 år	2–5 år	>5 år
Tillgångar
Kundfordringar	8
Övriga fordringar	15
Likvida medel	146
Summa	169
Skulder
Banklån	1 096	3 282	3 205	91
Leverantörsskulder	41
Summa	1 137	3 282	3 205	91

		2023
Likviditetsrisk – löptidsanalys	0–1 år	1–2 år	2–5 år	>5 år
Tillgångar
Kundfordringar	8
Övriga fordringar	31
Likvida medel	199
Summa	238
Skulder
Banklån	189	3 491	3 503	96
Leverantörsskulder	53
Summa	242	3 491	3 503	96

		Koncernen
Förfallostruktur lång- och kortfristiga räntebärande	Räntebindning		Kapitalbindning
skulder i koncernen, år	Belopp	Andel, %	Belopp	Andel, %
0-1	1 706	24	847	12
1-2	1 839	26	3 066	43
2-3	1 370	19	2 174	31
3-4	600	8	933	13
4 år och senare	1600	22	94	1
Utgående balans	7 115	100	7 115	100
Fördelning, fast och rörlig ränta inkl. derivatinstrument
Räntebärande skulder – rörlig ränta	1 706
Räntebärande skulder – fast ränta	5 409

Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar).

Totalt har Neobo tecknat ränteswappar om 5 409 mkr. Tecknade räntederivat samt marknadsvärde per

31 december framgår av tabell i not 18.

Känslighetsanalys kassaflöden 1)	Förändring, %	Resultateffekt, mkr
Hyresintäkter	+/–5%	+/–45
Kostnader fastighetsförvaltningen	+/–5%	+/–22
Uthyrningsgrad	+/–1%-enhet	+/–10
Genomsnittlig upplåningsränta, inklusive derivat	+/–1%-enhet	+/–15
Marknadsvärde derivat	+/–1%-enhet	+153 /–164
1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal.
Resultateffekt avser före skatt.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

73Neobo årsredovisning 2024

18 Finansiella instrument

Redovisningsprinciper

Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller

skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument.

Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument.

Köp och försäljningar av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, det datum då koncernen

förbinder sig att köpa eller sälja tillgången. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när

rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller har överförts och koncernen har

överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella till-

gångar i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9:

•

Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen (exklusive årets ränte-

betalningar).

•

Skuldinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen.

Beräkning av verkligt värde

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på marknads-

värderingar utifrån aktuella marknadsdata. För finansiella tillgångar används aktuell köpkurs och

för finansiella skulder används aktuell säljkurs.

Metod och underlag

Derivatinstrument beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell

marknadsränta för respektive löptid. Finansiella skulder beräknas genom en diskontering av framtida

kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta. Kundfordringar och leverantörsskulder baseras

på nominellt värde, det vill säga hänsyn tas till eventuella bedömda krediteringar.

Förfallostruktur derivatinstrument
			Genomsnittlig ränta,
Förfalloår	Nominellt belopp, mkr	Marknadsvärde, mkr	%
2025	1 450	13	0,17
2026	1 839	48	0,65
2027	420	14	1,10
2028	600	-4	2,56
2029	700	-3	2,55
2030 och senare	400	-5	2,74
Totalt	5 409	63	1,17

		Finansiell tillgång/skuld	Finansiell tillgång/skuld
		värderad till upplupet	värderad till verkligt värde
Kategorisering av finansiella instrument		anskaffningsvärde	via resultaträkningen
Koncernen, mkr	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Tillgångar
Derivat			76	194
Kundfordringar	8	8
Övriga fordringar	15	31
Likvida medel	146	199
Totalt	169	238	76	194
Skulder
Räntebärande skulder	7 115	7 278
Derivat			13	23
Övriga skulder	101	70
Leverantörsskulder	41	53
Totalt	7 257	7 401	13	23

	Koncernen
Derivat, mkr	2024	2023
Ingående värde	171	393
Orealiserad värdeförändring	–108	–222
Förvärv	–	–
Utgående balans	63	171

Samtliga derivat avser räntederivat .

	Koncernen
Likvida medel, mkr	2024	2023
Kassa och bank	146	199
Utgående balans	146	199

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

74Neobo årsredovisning 2024

Operativa skulder

19 Övriga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Momsskuld	8	20	1	1
Personalrelaterade skulder	2	3	1	0
Övriga kortfristiga skulder	91	47	0	0
Summa	101	70	2	1

20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

				Koncernen Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Semesterlöneskuld och sociala kostnader	6	7	0	0
Upplupna räntekostnader	2	5	–	–
Förutbetalda hyror	70	78	–	–
Fastighetskostnader	31	86	7	9
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	37	38	0	0
Summa	146	214	7	9

21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Åtaganden samt legalt ansvar för efterbehandling av förorenad mark kan komma att aktualiseras i

framtiden, både vad avser ägda och sålda fastigheter. Kostnader kan uppkomma till exempel i form

av ökade kostnader för sanering av mark i samband med ny-, om- eller tillbyggnation alternativt pris-

reduktion vid försäljning av fastighet. Att bedöma eventuella framtida belopp är inte möjligt. Statliga

stöd som beviljats kan komma att behöva återbetalas för det fall förutsättningarna för stöd inte upp-

fylls under stödperioden. Därutöver uppstår från tid till annan tvister i verksamheten. Utfallen är ofta

svåra att bedöma. I den mån det är troligt att en tvist kommer att medföra en kostnad för koncernen

beaktas detta i redovisningen.

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2024	2023	2024	2023
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar	8 336	8 648	–	–
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser	–	–	7 115	7 273
Summa	8 336	8 648	7 115	7 273

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

75Neobo årsredovisning 2024

Koncernstruktur

22 Andelar i koncernföretag

Redovisningsprinciper

Moderbolagets andelar i koncernföretag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade

nedskrivningar. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskriv-

ningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är åter-

vinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärdet med det bok-

förda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljnings-

kostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell

nedskrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och åter-

föringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.

	Moderbolaget
Aktier och andelar i dotterbolag, mkr	2024	2023
Ingående balans	48	0
Aktieägartillskott	5 818	1 671
Försäljning	–	–
Nedskrivning	–227	–1 623
Utgående balans	5 639	48

					Redovisat värde
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag	Organisationsnummer	Säte	Antal andelar	Andel, %	2024	2023
Neobo Service AB	559395-8167	Stockholm	25 000	100	19	19
Neobo Holdco 1 AB	559408-9673	Stockholm	25 000	100	649	0
Neobo Holdco 2 AB	559408-9681	Stockholm	25 000	100	905	0
Neobo Holdco 3 AB	559408-9699	Stockholm	25 000	100	1 322	1
Neobo Holdco 4 AB	559408-9707	Stockholm	25 000	100	1 652	0
Neobo Holdco 5 AB	559408-9715	Stockholm	25 000	100	185	15
Neobo Holdco 6 AB	559408-9723	Stockholm	25 000	100	153	5
Neobo Holdco 7 AB	559408-9749	Stockholm	25 000	100	699	1
Neobo Holdco 8 AB	559408-9756	Stockholm	25 000	100	54	7
Summa					5 639	48

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

76Neobo årsredovisning 2024

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Alingsås Lerum AB	559248-6681	Stockholm	250	100
Neobo Anna och Hummern i Helsingborg AB	556847-1451	Stockholm	500	100
Neobo Biografen AB	559248-6699	Stockholm	250	100
Neobo Bostad 103 AB	559347-1963	Stockholm	25 000	100
Neobo Bostad 22 AB	559070-4663	Stockholm	50 000	100
Neobo Bostad 23 AB	559070-4531	Stockholm	50 000	100
Neobo Bostad 3 AB	559062-6254	Stockholm	50 000	100
Neobo Bostad Oskarshamn AB	559043-2216	Stockholm	50 000	100
Neobo Brågarp AB	556212-1912	Stockholm	40 000	100
Neobo Continental Apartments AB	559062-6122	Stockholm	50 000	100
Neobo Dubbelkrut AB	559159-3156	Stockholm	500	100
Neobo East AB	556691-9543	Stockholm	800 000	100
Neobo Enigheten HB	916831-9763	Stockholm		100
Neobo Eskilstuna 4 AB	559323-5756	Stockholm	25 000	100
Neobo Eskilstuna 6 AB	559323-5947	Stockholm	25 000	100
Neobo Falköping 1 KB	969691-5009	Stockholm		100
Neobo Falköping 2 KB	969691-7625	Stockholm		100
Neobo Falköping 3 KB	967800-2842	Stockholm		100
Neobo Falköping AB	559408-9657	Stockholm	25 000	100
Neobo Falköping Holding AB	559319-6883	Stockholm	25 000	100
Neobo Falun Timrå AB	556684-8999	Stockholm	1 000	100
Neobo Falun Timrå Holding AB	559018-1219	Stockholm	50 000	100
Neobo Fastighets AB Prästkragen 5	559208-2241	Stockholm	50 000	100
Neobo Fenja Agne AB	556551-6522	Stockholm	5 000	100
Neobo Fjärilen 17 AB	559317-1357	Stockholm	50 000	100
Neobo Fjärilsvingen AB	556679-8202	Stockholm	1 000	100
Neobo Färgaren HB	969671-1093	Stockholm		100
Neobo Gustaf HB	969673-5423	Stockholm		100
Neobo Gävle 2 AB	559003-8617	Stockholm	500	100
Neobo Helsingborg 5 AB	556704-6767	Stockholm	1 000	100
Neobo Holdco 1.1.1 AB	559408-9830	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 1.1.2 AB	559408-9822	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 1.1.3 AB	559408-9814	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 1.1.4 AB	559408-9665	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 2.1 AB	559408-9764	Stockholm	25 000	100

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Holdco 2.1.1 AB	559408-9772	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 2.1.2 AB	559408-9780	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 2.1.3 AB	559408-9798	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 3.1 AB	559408-9582	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 3.1.1 AB	559408-9590	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 4.1 AB	559408-9608	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 4.1.1 AB	559408-9988	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 4.1.2 AB	559408-9996	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 5.1 AB	559408-9913	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 6.1 AB	559408-9905	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 7.1 AB	559408-9871	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 7.1.1 AB	559408-9897	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 7.1.2 AB	559408-9889	Stockholm	25 000	100
Neobo i Enköping AB	556710-5902	Stockholm	1 000	100
Neobo i Märsta AB	559082-2622	Stockholm	50 000	100
Neobo Isaksdal AB	556897-8257	Stockholm	500	100
Neobo Järna AB	556976-6925	Stockholm	1 000	100
Neobo Karlstad KB	969664-8386	Stockholm		100
Neobo Katrineholm AB	559337-1718	Stockholm	25 000	100
Neobo Knivsta Gredelby AB	559218-2215	Stockholm	500	100
Neobo Kristinegatan AB	556677-6331	Stockholm	1 000	100
Neobo Köping 1 AB	559026-6036	Stockholm	500	100
Neobo Köping 2 AB	556748-9660	Stockholm	1 000	100
Neobo Köping 3 AB	556950-8400	Stockholm	50 000	100
Neobo Köping Holding AB	559333-2462	Stockholm	25 000	100
Neobo Köping Innerstaden 1:38 AB	559113-0405	Stockholm	1000	100
Neobo Köping Saga & Ale AB	559059-5426	Stockholm	500	100
Neobo Köping Stadskanten AB	559157-4362	Stockholm	500	100
Neobo Lerum AB	559273-6325	Stockholm	50 000	100
Neobo Liljan HB	916896-8452	Stockholm		100
Neobo Luleå AB	559273-6341	Stockholm	50 000	100
Neobo Mariestad 2 AB	559408-9640	Stockholm	25 000	100
Neobo Mariestad AB	559081-0734	Stockholm	500	100
Neobo Mitt Holding AB	559222-2995	Stockholm	50 000	100
Neobo Mjärden AB 556883-4989 Stockholm 500 100

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

77Neobo årsredovisning 2024

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Motala AB	556680-9363	Stockholm	1 000	100
Neobo Nevisborg AB	559163-6138	Stockholm	500	100
Neobo Norrköping 2 AB	559408-9632	Stockholm	25 000	100
Neobo Norrköping AB	559323-5749	Stockholm	25 000	100
Neobo Nyckelpigan 24 AB	556605-0893	Stockholm	1 000	100
Neobo Nyköping 2 AB	556707-9362	Stockholm	100 000	100
Neobo Nynäshamn AB	556919-3773	Stockholm	500	100
Neobo Oscarsbo AB	556173-2636	Stockholm	200	100
Neobo Panirab AB	556520-8856	Stockholm	1000	100
Neobo Parken AB	559227-6314	Stockholm	50 000	100
Neobo Pinjen 4 AB	556604-9564	Stockholm	1 000	100
Neobo Propco 8.1 AB	559408-9863	Stockholm	25 000	100
Neobo Propco 8.2 AB	559408-9855	Stockholm	25 000	100
Neobo Pärlan HB	969673-4210	Stockholm		100
Neobo Sala AB	556975-6504	Stockholm	1 000	100
Neobo Samhäll 93 AB	559224-4023	Stockholm	50 000	100
Neobo SamSkara Gräshoppan 6 AB	556695-3633	Stockholm	100 000	100
Neobo SamTidaholm Stensiken 1 AB	556810-8293	Stockholm	50 000	100
Neobo Skara AB	559408-9624	Stockholm	25 000	100
Neobo Skövde AB	559323-5723	Stockholm	25 000	100
Neobo Skövde Holding AB	559036-3676	Stockholm	100 000	100
Neobo Solen 13 HB	969673-4202	Stockholm		100
Neobo Solen 9 HB	969673-5407	Stockholm		100
Neobo Sollentuna Sjöstjärnan 2 AB	559185-5720	Stockholm	50 000	100
Neobo Spitoula Fastighets AB	556893-6677	Stockholm	1 000	100
Neobo Stenfastigheter i Karlskoga AB	556798-6269	Stockholm	15 000	100
Neobo Stenstan AB	556981-7892	Stockholm	500	100
Neobo Stettfast AB	559084-1366	Stockholm	500	100
Neobo Strängnäs AB	556975-6520	Stockholm	1 000	100
Neobo Sundsvall 2 AB	559323-5731	Stockholm	25 000	100
Neobo Sundsvall AB	559127-1431	Stockholm	500	100
Neobo Sundsvall Granlodrakar AB	559200-5580	Stockholm	500	100
Neobo Tegelborgen AB	556446-1787	Stockholm	100	100
Neobo Timrå 2 AB	556730-5775	Stockholm	1 000	100
Neobo Timrå 3 AB	556730-3374	Stockholm	1 000	100

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Timrå 4 AB	556730-3101	Stockholm	1 000	100
Neobo Tjuren HB	916896-7686	Stockholm		100
Neobo Tranås AB	556707-6616	Stockholm	100 000	100
Neobo Tranås Västermalm AB	556649-4273	Stockholm	1 000	100
Neobo Träkolet AB	556652-7049	Stockholm	1 000	100
Neobo Ulricehamn AB	559326-6322	Stockholm	25 000	100
Neobo Umeå 2 AB	559074-2630	Stockholm	50 000	100
Neobo Umeå 3 AB	559118-8395	Stockholm	50 000	100
Neobo Viola Fastighet I Karlskoga AB	556786-2486	Stockholm	1 000	100
Neobo Vipan 15 AB	556692-8569	Stockholm	1 000	100
Neobo Vkn 13 i Helsingborg AB	556751-3063	Stockholm	1 000	100
Neobo VR Bostad Norr 1 AB	559158-1052	Stockholm	50	100
Neobo Vänersborg AB	559326-6330	Stockholm	25 000	100
Neobo Örnholmen 3 AB	556882-0830	Stockholm	500	100
Neobo Övik AB	559273-6358	Stockholm	50 000	100

23 Närstående

Närstående Transaktioner

Moderbolagets ägare Inga närståendetransaktioner med ägare under året. Presentation av ägare finns på sid. 44.

Styrelse För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen styrelseledamot har direkt eller indirekt varit

delaktig i någon väsentlig affärstransaktion med Neobo. Presentation av styrelsen finns på

sid. 42.

Ledningsgrupp För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen ledande befattningshavare har direkt eller indirekt

varit delaktig i någon affärstransaktion med Neobo. På årsstämman den 26 april 2023 besluta-

des om emission av teckningsoptioner riktat till fyra personer i ledningsgruppen. Efter att 96

933 teckningsoptioner har återlösts under första kvartalet omfattar programmet 630 067

teckningsoptioner riktat till tre personer i ledningsgruppen som berättigar till teckning av

motsvarande antal aktier i bolaget. Teckningskursen per aktie motsvarar 120 procent av

genomsnittet av bolagets aktiers volymvägda senaste betalkurs under de 10 handelsdagarna

som inföll närmast efter den 10 maj 2023. Teckning av aktier med stöd av teckningsoptioner

kan ske under tiden fr.o.m. den 1 maj 2026 t.o.m. den 25 maj 2026. Presentation av lednings-

gruppen finns på sid. 43.

Koncernbolag Bolag framgår av not 22, transaktioner not 24. Transaktioner mellan koncernbolag avser

främst fakturering för tjänster avseende förvaltningstjänster som utförs samt ränta på

koncernmellanhavanden .

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

78Neobo årsredovisning 2024

Moderbolaget

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen

innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU

godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med

hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag

och tillägg om gäller i förhållande till IFRS. De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har

tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens schema.

Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpats vid utformningen av koncer-

nens finansiella rapporter är främst redovisning av resultat av verksamheter under avyttring samt eget

kapital.

Intäkter

Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter

redovisas i den period de avser.

Finansiella risker

Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser.

Finansiella instrument

Finansiella tillgångar i moderbolaget består av fordringar i koncernföretag, kundfordringar och likvida

medel och värderas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning. Finansiella skulder i

moderbolaget består av leverantörsskulder och övriga skulder och dessa värderas till upplupet anskaff-

ningsvärde.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotter-

företag. En ansvarsförbindelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade

händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det

finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt

att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Av moderbolagets inköp under räkenskapsåret avser 0 procent (0) inköp från koncernbolag. Av

moderbolagets försäljning under räkenskapsåret avser 100 procent (99) försäljning till koncernbolag.

De koncerninterna intäkterna består av de kostnader för fastighetsförvaltning som moderbolaget

fakturerar koncernbolagen.

25 Resultat från andelar i koncernföretag

mkr 2024 2023

Resultat försäljning av andelar i koncernbolag 0 0

Nedskrivning av aktier i dotterbolag –227 –1 623

–227 –1 623

26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag

mkr 2024 2023

Fordringar

Ingående balans 11 990 7 838

Tillkommande fordringar –10 384 4 152

Utgående balans 1 606 11 990

Skulder

Ingående balans 5 751 0

Tillkommande skulder –4 685 5 751

Utgående balans 1 066 5 751

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

79Neobo årsredovisning 2024

27 Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserade vinstmedel 5 722 333 772 kr

Årets resultat –201 141 126 kr

Summa 5 521 192 646 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:

I ny räkning överförs 5 521 192 646 kr

Summa 5 521 192 646 kr

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter Innehåll

80Neobo årsredovisning 2024

Styrelsens och Vd:s underskrifter

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i

enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive

god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning

och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av

koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga

risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 25 mars 2025

Jan-Erik Höjvall

Styrelseordförande

Ylva Sarby Westman

Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2025.

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Mona Finnström

Styrelseledamot

Anneli Lindblom

Styrelseledamot

Ulf Nilsson

Styrelseledamot

Jakob Pettersson

Styrelseledamot

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Innehåll

81Neobo årsredovisning 2024

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN.

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Neobo Fastigheter AB

(publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 45-81 i

detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi-

sande bild av moderbolagets finansiella ställning

per den 31 december 2024 och av dess finan-

siella resultat och kassaflöde för året enligt års-

redovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi-

sande bild av koncernens finansiella ställning

per den 31 december 2024 och av dess finan-

siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS

Redovisningsstandarder, så som de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsbe-

rättelsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman faststäl-

ler resultaträkningen och balansräkningen för

moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredo-

visningen och koncernredovisningen är förenliga

med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revi-

sionsutskott i enlighet med Revisorsförordning-

ens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Stan-

dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i

Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på

vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i Revisorsförordning-

ens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade före-

tag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhäm-

tat är tillräckliga och ändamålsenliga som

grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är

de områden som enligt vår professionella

bedömning var de mest betydelsefulla för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för den aktuella perioden. Dessa områden

behandlades inom ramen för revisionen av, och i

vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör

inga separata uttalanden om dessa områden.

Beskrivningen nedan av hur revisionen genom-

fördes inom dessa områden ska läsas i detta

sammanhang.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Det redovisade verkliga värdet för koncernens förvalt-

ningsfastigheter uppgick den 31 december 2024 till 13 701

Mkr och årets värdeförändringar i koncernens resultaträk-

ning till –296 Mkr. Per balansdagen 31 december 2024 har

hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare.

Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest

väsentliga posten i koncernens balansräkning.

Värderingarna är dels avkastningsbaserade i enlighet

med kassaflödesmodellen, dels upprättade i enlighet med

ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen

innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastighe-

ternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig-

hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden.

Ortsprismetoden innebär att bedömningen av värdet sker

utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter.

Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat

med subjektiva bedömningar där en liten förändring i

gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna

kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning

av de många och väsentliga antaganden och bedömningar

som sker i samband med värderingen av förvaltningsfast-

igheter anser vi att detta område är att betrakta som ett

särskilt betydelsefullt område i vår revision.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet

framgår av not 11.

I vår revision har vi utvärderat bolagets pro-

cess för fastighetsvärdering, bland annat

genom att utvärdera tillämpad värderings-

metod och stickprovsvis granskat indata i

värderingarna.

Vi har utvärderat kompetens och objek-

tivitet hos de externt anlitade värdering-

experterna.

Vi har med stöd av värderingsspecialis-

ter inom revisionsteamet granskat bolagets

modell för fastighetsvärdering, rimligheten

i gjorda antaganden för ett urval av fastighe-

terna som direktavkastningskrav, hyresin-

täkter, driftskostnader, investeringar, kalkyl-

ränta och vakansgrad mot känd marknads -

information samt diskuterat viktiga anta-

ganden och bedömningar med bolagets

värderingsansvariga och företagsledning.

•

Vi har även kontrollberäknat ett urval av

värderingar.

•

Vi har granskat lämnade upplysningar

i års redovisningen.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i

avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om års-

redovisningen också inom dessa områden. Där-

med genomfördes revisionsåtgärder som utfor-

mats för att beakta vår bedömning av risk för

väsentliga fel i årsredovisningen och koncernre-

dovisningen. Utfallet av vår granskning och de

granskningsåtgärder som genomförts för att

behandla de områden som framgår nedan utgör

grunden för vår revisionsberättelse.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Innehåll

82Neobo årsredovisning 2024

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan informa-

tion än årsredovisningen och koncernredovis-

ningen och återfinns på sidorna 1-36, 42-45 och

85-88. Den andra informationen består även av

ersättningsrapporten som vi inhämtade före

datumet för denna revisionsberättelse. Det är

styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen

och koncernredovisningen omfattar inte denna

information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen är det vårt

ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genom-

gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om

informationen i övrigt verkar innehålla väsent-

liga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts

avseende denna information, drar slutsatsen att

den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi

har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att årsredovisningen och

koncernredovisningen upprättas och att den ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt

IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits

av EU. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de

bedömer är nödvändig för att upprätta en årsre-

dovisning och koncernredovisning som inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen ansvarar styrelsen och verk-

ställande direktören för bedömningen av bola-

gets förmåga att fortsätta verksamheten. De

upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden

som kan påverka förmågan att fortsätta verk-

samheten och att använda antagandet om fort-

satt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas

dock inte om styrelsen och verkställande direk-

tören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt

alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet

om att årsredovisningen och koncernredovis-

ningen som helhet inte innehåller några väsent-

liga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-

den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en revision som

utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig-

het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-

mans rimligen kan förväntas påverka de ekono-

miska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen finns på Revisorsinspektionens webb-

plats. Denna beskrivning är en del av revisions-

berättelsen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och

förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust.

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi

även utfört en revision av styrelsens och verk-

ställande direktörens förvaltning av Neobo Fast-

igheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar

vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen

och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-

lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i

Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs när-

mare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-

ende i förhållande till moderbolaget och koncer-

nen enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat

är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för

våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansva-

rar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar

bland annat att fortlöpande bedöma bolagets

och koncernens ekonomiska situation, och att

tillse att bolagets organisation är utformad så att

bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets

ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras

på ett betryggande sätt. Verkställande direktö-

ren ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland

annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för

att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvalt-

ningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvalt-

ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars-

frihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om

någon styrelseledamot eller verkställande direk-

tören i något väsentligt avseende:

•

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller

•

på något annat sätt handlat i strid med aktie-

bolagslagen, årsredovisningslagen eller

bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och

därmed vårt uttalande om detta, är att med rim-

lig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för-

enligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men ingen garanti för att en revision som utförs

enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka åtgärder eller försummelser som

kan föranleda ersättningsskyldighet mot bola-

get, eller att ett förslag till dispositioner av bola-

gets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för

revisionen av förvaltningen finns på Revisorsin-

spektionens webbplats. Denna beskrivning är en

del av revisionsberättelsen.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Revisionsberättelse Innehåll

83Neobo årsredovisning 2024

Revisorns granskning av

Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen har vi även utfört en gransk-

ning av att styrelsen och verkställande direktö-

ren har upprättat årsredovisningen och koncern-

redovisningen i ett format som möjliggör enhet-

lig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde-

pappers-marknaden för Neobo Fastigheter AB

(publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser

endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten

upprättats i ett format som i allt väsentligt

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom-

mendation RevR 18 Revisorns granskning av

Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom-

mendation beskrivs närmare i avsnittet Revi-

sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

Neobo Fastigheter AB (publ) enligt god revisors-

sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-

räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt

uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att Esef-rapporten har

upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för

att det finns en sådan intern kontroll som styrel-

sen och verkställande direktören bedömer nöd-

vändig för att upprätta Esef-rapporten utan

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet

om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i

ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,

på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför

våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig

säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en granskning som

utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sve-

rige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-

aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag

och anses vara väsentliga om de enskilt eller till-

sammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvali-

tetsstyrning för revisionsföretag som utför revi-

sion och översiktlig granskning av finansiella

rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och

näraliggande tjänster som kräver att företaget

utformar, implementerar och hanterar ett sys-

tem för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska

krav, standarder för yrkesutövningen och till-

lämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika

åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten

har upprättats i ett format som möjliggör enhet-

lig elektronisk rapportering av årsredovisningen

och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka

åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i

rapporteringen vare sig dessa beror på oegent-

ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna

kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i

syfte att utforma granskningsåtgärder som är

ändamålsenliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-

ningen omfattar också en utvärdering av ända-

målsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsak-

ligen validering av att Esef-rapporten upprättats

i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av

att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredo-

visningen.

Vidare omfattar granskningen även en

bedömning av huruvida koncernens resultat-,

balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes-

analys samt noter i Esef-rapporten har märkts

med iXBRL i enlighet med vad som följer av

Esef-förordningen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stock-

holm, utsågs till Neobo Fastigheter ABs revisor

av bolagsstämman den 23 april 2024 och har

varit bolagets revisor sedan 28 september 2016.

Stockholm den 25 mars 2025

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Räkningar

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Revisionsberättelse Innehåll

84Neobo årsredovisning 2024

ÖVRIGT

Definitioner

Härledning av alternativa nyckeltal

Information till aktieägare

Bild: Trapphus i Bacchus 12

i Sundsvall

DEFINITIONER

Antal fastigheter

Antalet fastigheter vid periodens utgång.

Antal kvm

Total area i fastighetsbeståndet vid periodens

utgång.

Direktavkastning, %

Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande

till summan av fastigheternas verkliga värde vid

utgången av perioden exklusive fastighetsvärde

avseende byggrätter och projektfastigheter.

Driftnetto, kr

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i

förhållande till hyresvärdet enligt intjänings

förmåga.

Ekonomisk vakansgrad, %

Årshyra för vakant area vid periodens utgång

i förhållande till hyresvärdet enligt intjänings

förmåga vid periodens utgång.

Hyresintäkter, kr

Periodens debiterade hyror med avdrag för

hyresförluster.

Jämförbart bestånd

Avser fastigheter som ägts under hela året samt

hela jämförelseåret.

Marknadsvärde fastigheter, kr

Verkligt värde på fastigheterna vid periodens

utgång.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i procent av hyresintäkterna för

perioden.

Antal utestående aktier

Antalet aktier som är utestående vid periodens

utgång.

Avkastning på eget kapital, %

Periodens resultat i procent av genomsnittligt

eget kapital för perioden.

Belåningsgrad, %

Räntebärande skulder i procent av balans

omslutning vid periodens slut.

Räntebärande skulder

Finansiella åtaganden som medför skyldighet

att betala ränta.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar och skatt.

Genomsnittligt antal aktier

Antalet utestående aktier vägt över perioden.

Genomsnittlig ränta, %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för ränte

bärande skulder vid periodens utgång exklusive

outnyttjade kredit faciliteter.

Jämförelsestörande poster

Poster som inte är återkommande och som stör

jämförelsen gentemot annan period.

Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital enligt kassa

flödesanalysen.

Nettoskuld

Skulder till kreditinstitut minus likvida medel.

Resultat per aktie, kr

Periodens resultat i förhållande till genom

snittligt antal aktier.

Räntesäkringsgrad

Skulder till kreditinstitut, inklusive derivat

instrument, med fast ränta i förhållande till

totala skulder till kreditinstitut.

Räntetäckningsgrad, gånger

Förvaltningsresultat efter återläggning av

räntenetto, exklusive tomträttsavgälder som

enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad,

i relation till räntenetto.

Soliditet, %

Eget kapital i förhållande till balansomslut

ningen.

Substansvärde, EPRA NRV, kr

Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med

återläggning av redovisad uppskjuten skatte

skuld och räntederivat.

FINANSIELLA DEFINITIONER FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER

Alternativa nyckeltal

Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida

resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Neobos alternativa

nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara

med nyckeltal som används av andra företag.

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Övrigt

Definitioner

Härledning av alternativa nyckeltal

Information till aktieägare

Innehåll

86Neobo årsredovisning 2024

HÄRLEDNING AV ALTERNATIVA NYCKELTAL

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 2024 2023

Periodens resultat –193 −1 373

Eget kapital, genomsnitt 6 309 7 091

Avkastning på eget kapital, % –3,1 −19,4

BELÅNINGSGRAD 2024 2023

Balansomslutning 13 978 14 497

Räntebärande skulder 7 115 7 278

Belåningsgrad, % 50,9 50,2

DIREKTAVKASTNING 2024 2023

Driftnetto enligt intjäningsförmågan 520 482

Förvaltningsfastigheter 13 701 14 018

Byggrätter 98 131

Fastighetsvärde exklusive

byggrätter

13 603 13 887

Direktavkastning, % 3,8 3,5

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 2024 2023

Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 944 896

Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 017 969

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,5

RESULTAT PER AKTIE 2024 2023

Periodens resultat –193 –1 373

Genomsnittligt antal stamaktier 145 400 737 145 400 737

Kr / aktie –1,33 –9,44

RÄNTESÄKRINGSGRAD 2024 2023

Skulder till kreditinstitut, inklusive

derivatinstrument, med fast ränta

5 409 5 406

Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278

Räntesäkringsgrad, % 76,0 74,3

RÄNTETÄCKNINGSGRAD 2024 2023

Förvaltningsresultat 152 148

Återläggning räntenetto 244 224

Summa 397 372

Räntenetto 244 224

Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,7

SOLIDITET 2024 2023

Eget kapital 6 213 6 405

Balansomslutning 13 978 14 497

Soliditet, % 44,5 44,2

SUBSTANSVÄRDE, EPRA NRV, kr 2024 2023

Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401

Eget kapital 6 213 6 405

Återläggning av uppskjuten skatt 347 430

Återläggning av derivat –63 –171

Substansvärde, EPRA NRV, kr 6 497 6 664

Substansvärde, EPRA NRV, Kr / aktie 44,68 45,83

ÖVERSKOTTSGRAD 2024 2023

Driftnetto 473 460

Hyresintäkter 908 888

Överskottsgrad, % 52 52

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Övrigt

Definitioner

Härledning av alternativa nyckeltal

Information till aktieägare

Innehåll

87Neobo årsredovisning 2024

Kontakt

Ylva Sarby Westman

Verkställande direktör

070690 65 97

ylva.sarby.westman@neobo.se

Maria Strandberg

CFO

070398 23 80

maria.strandberg@neobo.se

Årsstämma

Årsstämma 2025 hålls den 24 april 2025 kl 14:00 på Sergel

konferensen, Mäster Samuelsgatan 42, Stockholm. Inregist

rering till årsstämman börjar kl 13:30.

För mer information angående anmälan, se kallelse till års

stämman. Kallelse till årsstämman finns på Neobos webb

plats, neobo.se/sv/arsstamma2025, och var införd i Post

och Inrikes Tidningar den 19 mars 2025. Att kallelse skett

annonserades i Dagens Nyheter sammadag.

Rapporttillfällen

Delårsrapport januari–mars 2025

24 april 2025

Delårsrapport januari–juni 2025

9 juli 2025

Delårsrapport januari–september 2025

22 oktober 2025

Bokslutskommuniké 2025

12 februari 2026

Årsredovisning 2025

Mars 2026

INFORMATION TILL AKTIEÄGARE

Lägenhet i Svetsaren 8

i Nyköping

Verksamhet

Vägen framåt

Finansiering

Aktuell intjäningsförmåga

Hållbarhet

Bolagsstyrning och aktien

Finansiella rapporter

Övrigt

Definitioner

Härledning av alternativa nyckeltal

Information till aktieägare

Innehåll

88Neobo årsredovisning 2024

Produktion: Neobo i samarbete med Addira

Foto: Christoffer Edling, Toa Heftiba (Unsplash),

Maskot Bildbyrå (Johnér), Erik Svensson, Lisa Öberg (Johnér)

Neobo Fastigheter AB (publ)

Org nr: 5565802526

Mäster Samuelsgatan 42

111 57 Stockholm

neobo.se