EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

ÅRSRAPPORT 2025

CVR. nr. 30 55 77 51

Godkendt på selskabets ordinære

generalforsamling d. 27. maj 2026,

Vitus Berings Plads 5, 8700 Horsens.

Dirigent Esben Wesenberg Kjær

EBVAT (DKK)

15,3 mio.

INVESTERINGSEJENDOMME TIL

DAGSVÆRDIG (DKK)

1.458 mio.

RESULTAT PR. AKTIE EFTER SKAT (DKK)

10,78

NETTOOMSÆTNING (DKK)

60,2 mio.

EGENKAPITAL (DKK)

632 mio.

ÅRETS RESULTAT

EFTER SKAT (DKK)

25,0 mio.

Selskabsoplysninger 04

Koncernoversigt 05

Koncernens hovedtal 06

Koncernens nøgletal 07

LEDELSESBERETNING

Selskabets hovedaktivitet 09

Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold 10

Aktietilbagekøbsprogrammet 12

Koncernens nøgletal 13

Ledelse og drift af koncernen 14

Ledelsens forventninger 15

Berlin – Tysklands vækstmotor 16

Transaktionsvolumen og ejendomshandel i Berlin 18

Berlins erhversliv 19

Forventninger til boligsituationen i Berlin 22

Koncernens strategi 24

Risikofaktorer 25

Virksomhedsledelse 28

ESG-forhold i selskabet 29

Bestyrelse/Direktion 31

PÅTEGNINGER

Ledelsespåtegning 32

Den uafhængige revisors revisionspåtegning 33

REGNSKABSTAL

Resultatopgørelse 36

Totalindkomstopgørelse 37

Balance 38

Egenkapitalopgørelse for koncern 40

Egenkapitalopgørelse for moderselskab 41

Egenkapitalopgørelse for egne aktier 42

Pengestrømsopgørelse 43

NOTER 44

Indholdsfortegnelse

Navn og hjemsted

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Vitus Berings Plads 5

8700 Horsens

CVR-nr.: 30 55 77 51

www.ejdtyskland.dk

info@ejdtyskland.dk

Telefon: 76 25 01 46

Aktien

Selskabet er noteret på First North,

Nasdaq OMX Nordic

Fondskode: DK0060118453

Kortnavn: EGNETY

Aktiekapital: DKK 234.807.000

Antal aktier: 2.348.070

Stykstørrelse: DKK 100

Bestyrelse

Knud Lomborg, formand

Ane-Lene Kjølby

Jan Ulsø Madsen

Direktion

Maibritt Lindstrøm

Aktionærer

med mere end 5% af aktiekapitalen

eller 5% af stemmerne:

EgnsINVEST Holding A/S, Horsens, 16,13%

Sparekassen Kronjylland, Randers, 14,92%

Sparekassen Danmark af 1871, Vrå, 8,29%

Revision

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

City Tower, Værkmestergade 2

8000 Aarhus C

Bankforbindelser

Sparekassen Kronjylland

Tronholmen 1

8960 Randers SØ

Sparekassen Danmark

Østergade 15

9760 Vrå

Selskabsoplysninger

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

EgnsINVEST

Warschauer Strasse

Holding A/S

94,9%

EIET 1 A/S

94,9%

Waldowallee 85 bis 95

GmbH & Co KG

100%

Beteiligung BePB

Voigtstr. 7/8

GmbH & Co KG

100%

Beteiligung BePB

Schönhauser Allee 63

GmbH & Co KG

100%

Waldowallee 85 bis 95

Verwaltung GmbH

100%

BePB Voigtstr. 7/8

Verwaltung GmbH

100%

BePB

Schönhauser Allee 63

Verwaltung GmbH

100%

EgnsINVEST

Warschauer Strasse K/S

100%

Komplementarselskabet

EgnsINVEST

Warschauer Strasse ApS

100%

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

BePB

Voigtstr. 7/8

GmbH & Co KG

100%

BePB

Schönhauser Allee 63

GmbH & Co KG

100%

Koncernoversigt

Koncernens udvikling de seneste fem år kan beskrives således:

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncernens hovedtal

HOVEDTAL / TDKK 2025 2024 2023 2022 2021

Resultatopgørelse

Nettoomsætning 60.238 61.842 57.907 56.353 54.651

Resultat af primær drift 39.679 40.663 37.337 36.211 35.096

Finansielle poster, netto -24.340 -28.630 -17.951 -9.108 -8.858

EBVAT - Resultat før dagsværdi-

reguleringer og skat 15.340 12.033 19.385 27.103 26.239

Dagsværdiregulering af

investeringsejendomme 14.926 50.022 -259.459 -11.501 121.118

Årets resultat før skat 30.265 62.055 -240.074 15.602 147.356

Årets resultat efter skat 25.023 51.830 -201.837 12.975 123.560

Balance

Investeringsejendomme til dagsværdi 1.457.736 1.509.776 1.443.834 1.692.178 1.596.470

Årets forbedringer og investeringer i

investeringsejendomme 19.547 12.166 16.142 107.722 30.589

Balancesum

1.478.360 1.516.368 1.450.585 1.699.630 1.602.664

Egenkapital ekskl. minoriteter 626.153 606.788 554.697 754.744 744.556

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncernens udvikling de seneste fem år kan beskrives således:

Koncernens nøgletal

NØGLETALSFORMLER (Anbefalinger og nøgletal)

Gns. antal aktier i perioden,stk: Gennemsnitlig antal aktier i omløb

Resultat pr. aktie før skat: Resultat før skat/Gennemsnitlig antal aktier i omløb

Resultat pr. aktie efter skat: Resultat efter skat/Gennemsnitlig antal aktier i omløb

Indre værdi pr. aktie: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo/Antal aktier ultimo

Egenkapitalforrentning før dagsværdiregulering

af ejendomme og skat: EBVAT/Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter

Egenkapitalforrentning før skat: Resultat før skat x 100/Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter

Egenkapitalforrentning efter skat: Resultat efter skat x 100/Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter

Soliditetsgrad: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo x 100/Passiver ultimo

Kurs/Indre værdi (P/BV): Børskurs / Indre værdi

NØGLETAL 2025 2024 2023 2022 2021

Antal aktier, stk. 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070

Gns. antal aktier i perioden, stk. 2.320.340 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070

Resultat pr. aktie før skat 13,04 kr. 26,43 kr. -102,24 kr. 6,64 kr. 62,76 kr.

Resultat pr. aktie efter skat 10,78 kr. 22,07 kr. -85,96 kr. 5,53 kr. 52,62 kr.

Indre værdi pr. aktie 266,67 kr. 258,42 kr. 236,24 kr. 321,43 kr. 317,09 kr.

Egenkapitalforrentning før dagsværdiregulering af ejendomme

2,5% 2,1% 3,0% 3,6% 3,8%

Egenkapitalforrentning før skat 4,9% 10,7% -36,7% 2,1% 21,5%

Egenkapitalforrentning efter skat 4,1% 8,9% -30,8% 1,7% 18,1%

Soliditetsgrad 42,4% 40,0% 38,2% 44,4% 46,5%

Børskurs ultimo 169 kr. 131 kr. 120 kr. 242 kr. 256 kr.

Kurs/Indre værdi 0,63 0,51 0,51 0,75 0,81

LEDELSESBERETNING

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Reinickendorf

Pankow

Lichtenberg

Marzahn-

Hellersdorf

Treptow-Köpenick

Neukölln

Tempelhof-

Schöneberg

Steglitz-Zehlendorf

Charlottenburg

-Wilmersdorf

Spandau

Kreuzberg

Moabit

Friedricshain

Mitte

Wedding

Prenzlauer

Berg

Karlshorst

Steglitz

Lichtenberg

Charlotteburg

Wilmersdorf

Lichtenrade

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

ejer, driver og udvikler erhvervs- og

boligejendomme i Berlin. Selskabet har

opereret på dette ejendomsmarked i 20

år og kender det derfor indgående.

Ejendomsporteføljen består primært af boligudlej-

ningsejendomme med erhverv i stueetagen, men der

er enkelte ejendomme, som også rummer arealer til

erhvervsudlejning på andre etager end i stuen. Målt på

kvadratmeter er fordelingen mellem bolig og erhverv

80% henholdsvis 20%.

Ved erhvervelsen af ejendommene har der været stor

opmærksomhed på, at ejendommene skulle have en

attraktiv beliggenhed. Som følge heraf er over 90%

af ejendommene placeret central inden for Berlins

S-banering. Særligt i byområderne, Prenzlauer Berg og

Friedrichshain har en stor andel af ejendommene adres-

se, men også Steglitz, Mitte og Charlottenburg med flere

er repræsenteret i porteføljen.

Selskabet mener, at en aktiv og værdibaseret tilgang til

drift og ledelse samt et indgående kendskab til ejen-

domsmarkedet i Berlin ikke blot skaber attraktive og

trygge rammer for lejerne, men også styrker ejen-

dommenes langsigtede værdi og dermed afkastet til

aktionærerne.

Selskabets hovedaktivitet

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Udvikling i aktiviteter og

økonomiske forhold

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S opjusterede i starten af 2025

forventningerne til årets EBVAT til DKK 14-17 mio. efter flere rentenedsættelser

fra ECB. Salget af en ejendom frigav likviditet, som blandt andet blev brugt til

gældsafvikling.

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S startede

2025 med at opjustere forventningerne til årets

EBVAT fra DKK 13 til 14,5 mio. til DKK 14 til 17 mio.

Den positive ændring i forventningerne til drifts-

resultatet var knyttet til rentefaldene forårsaget

af, at Den Europæiske Centralbank (ECB) sænkede

renten henholdsvis i slutningen af januar, starten

af marts og senest midt i april 2025, hver gang

med 0,25%. En del af selskabets finansiering var

på det tidspunkt i helt korte lån, hvilket betød, at

selskabet straks kunne drage nytte af udviklingen

med faldende renteudgifter til følge.

Selskabet solgte en ejendom med effekt 1. januar 2025.

Ejendommen blev solgt, fordi den strategisk ikke passede ind i resten af selskabets portefølje, til

en pris over de regnskabsmæssige værdier/valuarvurderinger. Med salget blev der frigivet likvidi-

tet til at indfri lån og dermed spare finansieringsudgifter og samtidig have en fornuftig likviditet til

at sikre god økonomi i planlagte projekter og til at gennemføre et aktietilbagekøbsprogram.

Selskabet har realiseret et resultat før skat i 2025 på i alt DKK 30,3 mio. på koncernniveau mod

DKK 62,1 mio. sidste år, hvilket ledelsen betragter som tilfredsstillende. Grundet salget af oven-

nævnte ejendom til en salgspris over de bogførte værdier var resultatet for 2024 ekstraordinært

påvirket af den positive salgssum på DKK 90,9 mio. herfra. Driftsresultatet (EBVAT) indfrier derfor

de opjusterede forventninger for året og ender på DKK 15,3 mio. mod DKK 12,0 mio. sidste år. På

trods af salget af ejendommen har selskabet realiseret en omsætning på DKK 60,2 mio., hvilket

ligger inden for det forventede interval på DKK 58 til 62 mio. Omsætningen er kun faldet 2,5% i

forhold til 2024. Den frasolgte ejendom udgjorde DKK 3,5 mio. af omsætningen i 2024.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Flere faktorer er årsag til, at omsætningen er fastholdt på dette ni-

veau. Berlin er en by i vækst, hvilket er smittet af på efterspørgslen

efter udlejningsboliger. Dette kombineret med selskabets centralt

beliggende ejendomme har skabt en historisk lav tomgang for

boliger. Selskabet har arbejdet målrettet på hurtig genudlejning og

på at hæve huslejen på boligudlening samt at sikre gode lejepriser

ved genforhandling af eksisterende erhvervslejemål og sikre stig-

ninger på lejepriser ved indgåelsen af nye erhvervslejekontrakter.

Herudover har istandsatte lejemål i boligenheder og udnyttelse af

kvadratmeter også bidraget til højere lejepriser og meromsætning.

Ved konstant tilstedeværelse på ejendommene opretholder selska-

bet et grundigt overblik over vedligeholdelsestilstanden, hvilket

muliggør rettidig planlægning af renoveringsopgaver inden even-

tuelle skader udvikler sig til noget større.

I lejeprocessen prioriteres grundige undersøgelser og udvælgelse

af især større erhvervslejer, herefter er løbende opfølgning og dia-

log vigtige parametre for at undgå tab. I 2025 har koncernen haft

tab ved misligholdelse af lejekontrakter på 0,62% af omsætningen,

mod 0,07% i 2024. Tabet er på et acceptabelt niveau og stammer

fra erhvervslejere.

Koncernen har i 2025 opnået en endnu lavere tomgangsprocent

end året før, hvilket følger udviklingen i Berlin og tydeliggør det

store spænd, der er mellem efterspørgsel og udbud.

I forbindelse med de hastigt stigende renter i begyndelsen af den

geopolitiske krise udløst af Ukrainekrigen foretog selskabet en

låneomlægning til forholdsvis korte lån. Denne strategi muliggjor-

de en fordelagtig tilpasning, da renteniveauet stabiliserede sig i

2025. Desuden medførte den frigjorte likviditet i forbindelse med

salget af tidligere omtalte ejendom, at selskabet kunne nedbringe

gælden. Det betød, at de finansielle omkostninger faldt fra DKK

28,7 mio. til DKK 24,4 mio. i 2025.

Selvom renteniveauet er stabiliseret i 2025, er afkastkravene end-

nu ikke sænket. Alligevel har selskabet foretaget værdireguleringer

for DKK 14,9 mio. Reguleringerne er sikret gennem lejestigninger

på bolig- og erhvervslejemål, istandsættelse og forbedringer ved

fraflytning, udnyttelse af nye kvadratmeter og lejetillæg opnået

gennem energisaneringer.

I 2025 har selskabet indgået en aftale med en ekstern valuar, som

sikrer, at alle selskabets ejendomme løbende bliver vurderet med

en fjerdedel af ejendommene hvert kvartal, således alle ejen-

dommene bliver vurderet i løbet af året. De uafhængige vurde-

ringer foretages med henblik på at understøtte beregningen af

ejendomsværdierne og betyder således, at selskabet har en god

understøttelse af deres værdiansættelser udover underretninger i

markedet og mæglervurderinger.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Aktietilbagekøbsprogrammet

Koncernen gennemførte et aktietilbagekøbsprogram på i alt DKK

6 mio. i 2025. Bestyrelsen indstiller nu til, at de opkøbte 39.036

aktier annulleres, så selskabets aktiekapital kan nedsættes

tilsvarende.

Bestyrelsen for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S besluttede den 23. januar 2025 at

igangsætte et aktietilbagekøbsprogram på op til 40.500 egne aktier, svarende til cirka 1,7

% af selskabets aktiekapital, dog maksimalt for et beløb af DKK 6 mio. Tilbagekøbet blev

gennemført i perioden fra 24. januar til 23. juli 2025.

Det lykkedes selskabet at opkøbe aktier for det afsatte beløb på DKK 6 mio., så selskabet

nu besidder 39.036 egne aktier, svarende til 1,66 % af aktiekapitalen og stemmerne. Aktier-

ne blev opkøb med et aktiespænd på kurs 133,5 til kurs 190.

Formålet med tilbagekøbet var primært at kunne anvende egne aktier som betaling ved

erhvervelse af ejendomme til selskabets portefølje. Sekundært ønskede bestyrelsen at

skabe mulighed for at kunne nedsætte selskabets aktiekapital med de opkøbte aktier, hvis

generalforsamlingen måtte beslutte dette.

For at sikre armslængdevilkår blev Nykredit Bank A/S udpeget til at forestå aktietilbagekø-

bet uafhængigt af selskabet. Prisen på aktierne blev fastsat som markedskursen, defineret

som den højeste af kursen på den seneste uafhængige handel og det højeste foreliggende

uafhængige købstilbud på First North.

Da markedets efterspørgsel siden afslutningen af tilbagekøbsprogrammet ikke har været

foreneligt med det primære formål, indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen at annul-

lere de indkøbte aktier og nedsætte aktiekapitalen tilsvarende.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncernens nøgletal

15.340 t.kr.

19.385 t.kr.2023

12.033 t.kr.2024

15.340 t.kr.2025

EBVAT

1,6%

2,2%2023

1,9%2024

1,6%

2025

Tomgang

42,4%

38,2%2023

40,0%2024

2025 42,4%

Soliditetsgrad

236,24 kr.2023

258,42 kr.2024

Indre værdi

2025

266,67 kr.

2,5%

3,0%2023

2,1%2024

2,5%2025

Egenkapitalforrentning før

dagsværdiregulering og skat

EBVAT steg i 2025 til DKK 15,3 mio. fra DKK 12,0 mio. sidste år. Stigningen

kan især knyttes til de lavere renteomkostninger som følge af ECBs tre

hurtige rentenedsættelser i starten af året.

Tomgangsprocent har ligeledes udviklet sig positivt med 13 enheder i

tomgang ved regnskabsårets udgang mod 16 enheder i 2024. Udviklin-

gen følger dermed udlejningsmarkedet i Berlin, hvor tomgangsprocen-

terne er stadig faldende. Tomgangsprocenten var 0,94% for boliger og

6,98% for erhverv, hvilket giver en samlet tomgangsprocent på 1,57%. I

2024, var de tilsvarende 1,3% for bolig og 6,7% for erhverv, hvilket gav

en samlet tomgangsprocent på 1,9%. Tomgangen beregnes udfra antal

ledige lejemål der er klar til udlejning.

Soliditetsgraden for koncernen er 42,4% mod 40,0% sidste år. Forbedrin-

gen skyldes de stigende ejendomsværdier som følge af flere kvadratme-

ter og højere udlejningspriser. Ved udgangen af 2025 er der kreditfacilite-

ter til rådighed på DKK 54,8 mio., og koncernen er dermed fortsat sikret

fornuftig likviditets til at foretage de strategiske investeringer, der også

fremadrettet sikrer koncernens drift og pengestrømme bedst muligt.

Koncernens indre værdi er på 266,67 pr. aktie ved årets afslutning mod

258,42 pr. aktie ved begyndelsen af året.

Egenkapitalforrentningen før skat udgør 4,9% mod 10,7% sidste år. Op-

skrivning af den afhændede ejendom medvirkede til en større værdiregu-

lering sidste år. Ses der alene på egenkapitalforrentningen før dagsvær-

diregulering og skat, er egenkapitalforrentningen 2,5% i 2025 mod 2,1% i

2024. At den var lavere i 2024, skyldes primært renteomkostninger.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Ledelse og drift af

koncernen

Struktureret økonomiopfølgning,

fysisk tilstedeværelse på

ejendommene og målrettet

videnopbygning bidrager til en

effektiv drift og udvikling af

porteføljen i Berlin.

EgnsINVEST Management A/S har i 20 år været en tæt samarbejds-

partner for koncernen og besidder betydelige kompetencer inden

for ejendomsbranchen i Berlin. Selskabet har målrettet investeret

i at opdatere og udvide sin viden, hvilket sikrer en professionel og

effektiv administration af porteføljen. En væsentlig ydelse er øko-

nomistyring, der sikrer en effektiv styring af driften og sørger for, at

beslutninger om større renoverings- eller udviklingsprojekter træf-

fes på et velovervejet og oplyst grundlag. Managementselskabet

arbejder også løbende med at forbedre klimaskallen og optimere

uudnyttede kvadratmeter, hvilket bidrager til at maksimere afkastet

og øge markedsværdien. Optimal drift af lejemålene sikres sammen

med disse forbedringer.

Der lægges stor vægt på fysisk tilstedeværelse; ved at besøge

ejendommene opnås et indgående kendskab til både bygninger-

nes stand og tekniske installationer. Denne indsigt er essentiel for

vedligeholdelse, videreudvikling og identifikation af nye mulighe-

der, som løbende indgår i de strategiske planer. For at følge med i

markedets udvikling holder managementselskabet sig opdateret via

rapporter, statistikker og nyheder og samarbejder med relevante

eksperter. Dette samlede arbejde danner grundlag for, at koncer

nen kan træffe velinformerede beslutninger og sikre det optimale

afkast på ejendommene.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Ledelsens forventninger

Koncernen vil i 2026 fortsat fokusere på at renovere ved fraflytninger med mulighed for at

gennemføre lejestigninger og opnå et merafkast. Udover de almindelige lejestigninger, der kan

opnås i henhold til lovgivningen for boligudlejning, vil selskabet ligeledes arbejde med lejefor-

højelser ved genudlejning af erhverv. Koncernen fokuserer konstant på afsøgning og udvikling

af udlejningsbare kvadratmeter gennem udnyttelse af eksisterende tagetager, ombygning af

erhvervslokaler og byggefelter. Koncernen har primo 2026 i forbindelse med refinansiering fået

inddelt selskabets realkreditlån i puljer på ca. fjerdedele, der refinansieres hvert fjerde år.

Ledelsen forventer en omsætning i 2026 på mellem DKK 60 til 64 mio. mod DKK 58 til 62 mio.

i 2025. Stigningen kommer fra udvikling af lejen i de eksisterende lejemål. Driftsresultat før

værdireguleringer af investeringsejendomme (EBVAT) forventes at ligge i intervallet DKK 15 til 17

mio., hvilket er op til DKK 1,7 mio. over det netop aflagte resultat. Hertil kommer reguleringer af

ejendomsværdier. Den forventede forbedring af EBVAT i 2026 sammenholdt med 2025 hænger

primært sammen med den forventede stigning i omsætningen.

Der er fortsat positive forventninger til udlejningsmarkedet og til Berlin som investeringscase,

idet efterspørgslen efter en bolig langt overstiger udbuddet, og der stadig forventes befolknings-

tilvækst som følge af erhvervsudviklingen i byen.

Ledelsens forventninger for 2026 er forbundet med usikkerhedsfaktorer, der kan medføre

afvigelser i forhold til det udmeldte resultat. Ændringer af omkostninger til vedligeholdelse af

ejendommene, politiske og geopolitiske forhold samt ændringer i finansieringsforholdene vil

kunne påvirke resultatet.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Berlins økonomiske vækst har de seneste mange år outperformet resten af landet. Byens økonomi er

ikke spændt for samme tunge industrilokomotiv som mange af de øvrige delstater – et lokomotiv, der

de seneste år har mistet pusten. I stedet er det den voksende techsektor og det dynamiske startup-

økosystem, der sammen med turisme skaber vækst og fremdrift i Berlin. Denne erhvervssammen-

sætning er også i 2025 årsag til, at hovedstaden løber hurtigere end Tyskland som helhed. De seneste

prognoser viser, at BNP-væksten i Berlin ender på 1%, mens Tyskland samlet set kommer ud af 2025

med en beskeden økonomisk vækst på 0,2%.

Tysklands industrisektor og eksport har i 2025 været ramt af de nye toldsatser, der har givet stor han-

delsusikkerhed, ligesom virksomhederne fortsat taber markedsandele især til Kina. I modsætning til

tidligere er det derfor ikke eksporten og en stærk fremstillingsindustri, der denne gang løfter den tyske

økonomi ud af flere års negativ vækst, men i stedet den offentlige efterspørgsel. Regeringen har i 2025

øget investeringerne i infrastruktur og forsvar samt givet målrettede skattelempelser til virksomheder-

ne. Inflationen er faldet tilbage mod 2%, og reallønnen er igen svagt positiv, men ligger fortsat under

niveauet fra før energikrisen. Det går derfor trægt med at få gang i privatforbruget, for det ligger i den

tyske natur at være forsigtig, når det gælder pengesager.

Berlin har vanen tro klaret sig bedre igennem udfordringerne end nationen som helhed grundet den

mere fleksible og fremtidsorienterede erhvervsstruktur. Men også hovedstaden har været påvirket

af den globale efterspørgselsusikkerhed. På den anden side kommer Berlin også ligesom de øvrige

delstater til at drage fordel af lavere renter, svagere inflation og den ekspansive finanspolitik. Det heraf

større investeringsfokus for at understøtte nye offentlige projekter, vil desuden fastholde og tiltrække

højtuddannet arbejdskraft til byen. Med andre ord vil hovedstaden fortsat kunne fremstå som landets

vækstmotor også i den nye situation.

Mens Tyskland samlet set kun bevæger sig langsomt fremad, drives

hovedstaden af et stærkt startup miljø og en voksende techsektor.

Berlin står desuden godt rustet til at udnytte de nye investeringer, som

følger med regeringens ekspansive finanspolitik.

Berlin – Tysklands vækstmotor

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

BNP i % i Tyskland og Berlin

Kilde: Statistische Bundesamt, Statistik Berlin Brandenburg og Investionsbank Berlin *Prognose fra IBB

2,2

2,8

1,1

-4,1

3,9

1,8

-0,9

-0,5

0,2

5,1

4,3

3,5

-2,3

3,2

4,9

1,6

0,8

Tyskland Berlin

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Berlin er det sted i Tyskland, hvor der de seneste mange år er blevet handlet flest

ejendomme, og boligejendomme har gennem årene udgjort den største andel. Sådan

er det også i 2025, hvor hovedstaden står for 15,26% af den samlede transaktionsvolu-

men i Tyskland. I alt har ejendomme til en værdi af EUR 4,8 mia. skiftet hænder i 2025.

Heraf udgør boliger EUR 2 mia.

I forhold til 2024 er omsætningen dog faldet med 26%. Spørger man aktører på

markedet om årsagen, fortæller de, at der egentlig har været en høj aktivitet, men

at køberne er blevet mere forsigtige. Der er flere forhold, de skal have undersøgt og

dokumenteret, inden de sætter deres underskrift på salgskontrakten, og det trækker

salgsprocessen ud. Det har især været gældende ved handel med kontorejendomme.

Det forventes derfor, at nogle af kontrakterne, som har været tæt på at blive afsluttet i

4. kvartal 2025, bliver rykket til 1. kvartal 2026.

Det er ikke kun i Berlin, at markedet for ejendomshandler er gået tilbage i 2025. I Tysk-

land som helhed er transaktionsvolumen faldet med 17% sammenlignet med 2024. I

alt blev der handlet ejendomme for EUR 31,25 mia. Heraf udgør boligejendomme det

største segment med EUR 8,1 mia.

Selvom transaktionsvolumen er på et lavere niveau, især sammenlignet med rekordå-

ret 2021, er markedet fortsat robust. Det er naturligt, at markedet tilpasser sig det

aktuelle renteniveau, og der ses stadig aktivitet og potentiale fremadrettet.

Transaktionsvolumen og ejendomshandel i Berlin

Med i statistikken for 2021 indgår

handlen mellem de to ejendomsgiganter,

Vonovia og Deutche Wohnen.

Førstnævnte overtog sidstnævnte for

omkring EUR 20 mia.

0 EUR

10 EUR

20 EUR

30 EUR

40 EUR

50 EUR

60 EUR

70 EUR

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

München Köln Hamborg Frankfurt Düsseldorf Berlin

Kilde: Savills

Transaktionsvolumen i Tysklands Top 6-byer

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Berlin er erhvervsmæssigt godt positioneret. Byen anerkendes af iværk-

sættere som et attraktivt sted at etablere nye virksomheder, og sammen

med nabodelstaten, Brandenburg, har Berlin udviklet en fælles innova-

tionsstrategi med fokus på digitalisering og avanceret teknologi. De to

delstater har etableret innovationsklynger inden for fremtidsorienterede

sektorer som:

1. IKT (Information, kommunikation og teknologi,

medier og den kreative sektor)

2. Sundhedsøkonomi

3. Energiteknologi

4. Transport, mobilitet og logistik

5. Optik og fotonik (teknologisk udnyttelse af lys)

Investering i disse sektorer åbner mulighederne for, at erhvervslivet

kan skabe vækst og udvide deres markedsområder både nu og i årene

fremover.

De fem innovationsklynger passer godt til Berlins øvrige erhvervsstruktur,

hvor servicesektoren i forhold til fremstillingssektoren har den klart stør-

ste økonomiske betydning. I 2025 har den virksomhedsnære servicesek-

tor haft en fremgang i omsætningen på 2,5%. Væksten er primært trukket

af informations- og kommunikationsvirksomhederne, som i årets første

ni måneder har haft en økonomisk fremgang på 12,8%. Fremstillingsvirk-

somhederne i Berlin er højt specialiserede. Det til trods, er de også påvir-

ket af konsekvenserne af den internationale usikkerhed, og omsætningen

er som følge heraf gået tilbage med 0,4%.

Flere industrivirksomheder har dog klaret udfordringerne og i stedet

oplevet vækst. Det gælder for eksempel, både medicinalindustrien, der er

vokset med 9,1%, og de virksomheder, der bygger maskiner og produce-

rer fødevarer, som har haft en vækst på henholdsvis 20,5% og 10,8% i de

første ni måneder af 2025. Det er også bemærkelsesværdigt, at ekspor-

ten i fremstillingsindustrien trods den vanskelige geopolitiske situation

er steget med 3,7%, og at det især skyldes en øget eksport til EU-lande så

som Spanien, Polen og Holland, mens eksporten til både USA og Kina er

gået tilbage.

Udover industrivirksomhederne mærker også Berlins hoteller, at der

er sneget sig en større usikkerhed ind i markedet. Branchen har haft

3,2% færre overnatninger i de første ni måneder af 2025 set i forhold til

2024. Samme tendens er ikke smittet af på Berlin Lufthavn, som har haft

1,9% flere passagerer i samme periode. Man skulle tro, at den negative

udvikling i turismen ville smitte af på detailhandlen, men det har ikke

været tilfældet. Tværtimod har detailbranchen i Berlin oplevet en stigning

i omsætningen på 2,3% i de første ni måneder af 2025 sammenlignet

med 2024. Fremgangen er bredt fordelt mellem både supermarkeder,

internethandel og indkøbscentre.

Berlin investerer i avanceret

teknologi og digitalisering og

har en anden erhvervsstruktur

end Tyskland som helhed.

Det fremgår af udviklingen i

de forskellige brancher i 2025.

Berlins erhvervsliv

er orienteret mod

fremtiden

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Startup og fokus på avanceret teknologi,

AI og digitalisering

Stærk tiltrækning af investeringer og innovation i 2025

Berlins strategiske satsning på fremtidsorienterede er-

hvervsområder har markeret byen som et centralt omdrej-

ningspunkt for både iværksættere og investorer i Tyskland.

I 2025 blev en tredjedel af alle finansieringsrunder – altså

investeringsrunder, hvor startups rejser kapital fra inve-

storer for at kunne udvikle og skalere deres forretning

– afholdt i Berlin. Det understreger byens betydning for det

nationale startup-miljø.

Samlet set blev der i Berlin gennemført 218 sådanne

investeringsrunder i 2025. Selvom dette er færre end året

før, har den samlede investeringsvolumen i euro været

stigende. Berlins startups har tiltrukket cirka en tredjedel af

den risikovillige kapital, hvilket svarer til EUR 2,68 mia. – en

stigning på EUR 0,5 mia. sammenlignet med 2024.

Investorerne har især vist stor interesse for virksomheder,

der udvikler softwareløsninger, herunder forretningsap-

plikationer og datainfrastruktur. Denne kategori modtog

næsten en milliard euro i investeringer i 2025. Virksomhe-

der, der arbejder med kunstig intelligens (AI) til forskellige

former for værktøj, er tæt knyttet til softwaresegmentet

og har også oplevet betydelig kapitaltilførsel. I 2025 har

AI-virksomheder i Berlin modtaget EUR 0,58 mia. i risikovil-

lig kapital.

Udviklingen bekræfter Berlins status som en attraktiv

destination for innovation og investering, særligt inden for

tech-området, hvor både software og AI driver væksten i

byens erhvervsliv.

31%

af finansieringsrunderne i

Tyskland finder sted i Berlin

176

188

464

2.453

2.680

274

412

123

375

1.773

2.177

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

Frankfurt am Main

Hamborg

Stutgart

Køln

München

Berlin

Finansieringsmængde i mio. EUR

Finansieringsmængde i mio. EUR 2024 Finansieringsmængde i mio. EUR 2025

Kilde: EY Startup Barometer Germany 2026

32%

af den risikovillige kapital

i Tyskland går til startup-

virksomheder i Berlin

Kilde: EY Startup Barometer Germany 2026

124

218

121

256

0 50 100 150 200 250 300

Frankfurt am Main

Hamborg

Stutgart

Køln

München

Berlin

Finansieringsrunder

Antal finansieringsrunder 2024 Antal finansieringsrunder 2025

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

13 virksomheder udgør toppen af kransekagen

I investorverdenen benyttes begrebet, unicorns (enhjørninger) om

startup-virksomheder der ikke er børsnoterede og har en værdiansæt-

telse over 1 mia. US-dollar, ydermere er det et kendetegn, at virksom-

hederne for det meste er aktive i teknologisektoren. Tyskland kan ved

udgangen af 2025 bryste sig af at have 29 unicorn-virksomheder. De

13 har hovedkontor i Berlin.

De 13 virksomheder udgør toppen af kransekagen og er succesfulde

eksempler på den dynamik og innovation, der driver den økonomiske

vækst i Berlin. Både sundhedsteknologi (HealthTech) og finanstek-

nologivirksomheder (FinTech) samt it-virksomheder, som udvikler

software, tilhører de højvækstsektorer, som driver Berlins erhvervsliv

og økonomi i en positiv retning.

Center for innovation i kunstig intelligens

Udviklingen understøttes af, at den tyske regering har valgt at placere K.I.E.Z. (Künstliche Intelligenz Entwick-

lungsZentrum) i Berlin. K.I.E.Z. er et landsdækkende støtteprogram, som skal hjælpe nystartede AI-fokuserede

virksomheder med at vokse hurtigere og gøre dem i stand til at klare sig i konkurrencen. Programmet er støt-

tet både af delstaten Berlin og på føderalt niveau af økonomiministeriet.

Der er flere grunde til, at Berlin er valgt som vært for K.I.E.Z. De mange universiteter og videregående uddan-

nelsesinstitutioner betyder for det første, at byen har omkring 20.000 forskere. For AI-teknologi, der om noget

kræver tværfaglige samarbejder for at kunne udnyttes, er der således et stort potentiale at trække på. For det

andet har Berlin som Tysklands startup-hovedstad allerede en veletableret og stærk iværksætterkultur, her-

under erfaringer med at håndtere de opgaver der er forbundet med at håndtere iværksætternes udfordringer.

For det tredje har Berlin også allerede etableret mange af de nødvendige faciliteter i form af kontorlandskaber,

rådgivningsteams, events, messer og andre etablerede arrangementer, hvor de nystartede virksomheder, rele-

vante investorer og forskere med flere kan møde hinanden.

45% af alle unicorns har

hovedsæde i Berlin

- i højvækstsektorer, som driver erhvervsliv og økonomi

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Berlin forventes at runde fire millioner indbyggere inden 2040. Pr. 30. juni

2025 er indbyggertallet opgjort til 3.902.645, og væksten forventes fortsat

at komme fra både øvrige dele af Tyskland og udlandet. Denne tendens

har været tydelig gennem de seneste 10 til 15 år, hvor tilflyttere, herunder

arbejdskraft og studerende, i stigende grad har valgt Berlin som bopæl.

Store universiteter og forskningsinstitutioner øger Berlins attraktivitet for

studerende og akademikere, som ofte vælger at blive boende efter endt

uddannelse. Samtidig profilerer byen sig som et centralt europæisk knu-

depunkt for service, kreative erhverv, tech og startups, hvilket yderligere

tiltrækker veluddannet arbejdskraft og innovative kræfter.

Analyser og rapporter peger entydigt på, at behovet for nye boliger i

Berlin er markant. For at imødekomme ønsket om at lette presset på

boligmarkedet, kræves en betydelig intensivering af boligbyggeriet. Ifølge

en undersøgelse fra 2024 om boligbehovet i Tysklands storbyer skulle der

i de seneste fem år have været opført 31.500 nye boliger årligt i Berlin, for

at udbuddet kunne matche efterspørgslen. Fremadrettet vil der under

samme forudsætninger være behov for yderligere 24.000 nye boliger

hvert år de næste 15 år.

Forventninger til boligsituationen i Berlin

På 10 år har Berlin fået

8,10%

flere indbyggere

I 2040 forventes

Berlin at have

4. mio.

indbyggere

Dækning af boligbehovet

pr. år i antal boliger

(2021-2025)

Dækning af

boligbehovet i % i 2025

Dækning af boligbehovet

pr. år i antal boliger

(2026-2040)

Dækning af boligbehovet

i % i 2040

Berlin

31.300

52%

24.000

68%

Hamborg

12.400

62%

8.700

88%

München

8.900

93%

4.900

170%

Køln

7.500

37%

4.600

60%

Frankfurt am Main

5.700

61%

3.100

115%

Düsseldorf

3.000

74%

1.600

134%

Stuttgart

3.400

43%

2.000

75%

Kilde: Institut der Deutschen Wirtschaft

Vedvarende tilflytning og for få nybyggede boliger skaber pres på markedet.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Faktiske forhold viser, at der de seneste fem år kun er

opført ca. 15.-16.000 boliger årligt, hvilket er omtrent

halvdelen af det analysen angiver, at der er behov for.

Trods store anstrengelser fra politisk hold har det nemlig været vanskeligt at udvide

byggeaktiviteten i Berlin. Konsekvensen er, at efterspørgsel på boliger er steget,

hvilket har medført stigende huslejer.

Antallet af byggetilladelser giver et fingerpeg om den forventede byggeaktivitet de

kommende år. I de seneste fem år har antallet på intet tidspunkt været i nærheden

af det nødvendige niveau på 31.500 boliger. I 2025 steg antallet af tilladelser med

42% i forhold til 2024 og nåede op på 14.079 boliger. Det skal dog bemærkes, at der

i 2024 kun blev udstedt 9.921 tilladelser, hvilket er det laveste antal i over ti år.

Når man tager den forventede befolkningstilvækst i Berlin frem mod 2040, de se-

neste års erfaringer med udfordringerne ved at øge boligbyggeriet samt analyser af

det fremtidige boligbehov i betragtning, er der grund til at forvente, at efterspørgs-

len efter boliger vil forblive høj i de kommende år. Dette danner et solidt grundlag

for at antage, at udlejning af boliger fortsat vil være et forretningsområde med

potentiale for stabil indtjening.

De seneste fem år er der bygget

78.507

boliger i Berlin

For at skabe balance mellem udbud og

efterspørgsel var der behov for

157.500

boliger i Berlin

18.716

16.968

15.902

9.921

14.079 14.000*

15.870

17. 310

15.965

15.362

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

2021 2022 2023 2024 2025

Byggetilladelser til nye boliger Antal nybyggede boliger

*Prognose

Kilde: Statistik Berlin Brandenburg

Byggetilladelser til boliger og antal byggede boliger

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncernen har investeret i en portefølje af ejendomme i

Berlin, hvor forretningsgrundlaget skabes gennem optimering

af driften og udvikling af disse ejendomme. Strategien

rummer mulighed for både køb og salg, hvor det skønnes

at bidrage positivt til koncernens drift og udvikling. Kernen i

strategien er løbende optimering af driften.

Horisont

Et væsentligt udvælgelseskriterium ved akkvisition af

ejendomme er kvalitet. Porteføljen består af ejendomme, der

ved erhvervelse var færdigudviklede, og af ejendomme af en

god grundkvalitet, der rummer mulighed for udvikling både

driftsmæssigt ved optimering af huslejen og bygningsmæssigt

eksempelvis ved udbygning med taglejligheder. Kontinuerlig

vedligeholdelse og renovering er en integreret del af

strategien.

Kvalitet

Koncernens ejendomme er beliggende i attraktive boligområder i Berlin.

Der er en fordeling mellem ejendomme beliggende i modne bydele, hvor

huslejeniveauet og prisniveauet i en årrække har været højt, og ejendomme

beliggende i områder, hvor en sådan udvikling har været i gang i en kortere

årrække. Da Berlin hele tiden udvikler sig, betyder det, at byens attraktive

boligområder løbende er blevet udvidet til at omfatte nye distrikter og

byområder. De centrale beliggenheder understøtter en robust efterspørgsel og

tiltrækker en stabil lejergruppe.

Beliggenhed

Koncernens ejendomme består fortrinsvist

af boliger, dog er der ofte erhverv i mindre

dele af ejendommene, eksempelvis i form af

butikker eller caféer i stueetagen.

Anvendelse

Koncernens strategi

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Sandsynlighed

Konsekvens

Lav

Høj

Markedsvolatilitet

Renteændringer

Cybersikkerhed

Politiske risici /

Regulering

Operationelle

udfordringer

Jura

Valutarisiko

Likviditetsrisiko

DKK

EUR

DKK

EUR

Risikomatrix

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Risikostyring er et strategisk fokusområde for koncernen

og en integreret del af koncernens forretningsmæssige

ledelse. Koncernen søger i videst muligt omfang at

imødegå og styre de risici, som koncernen selv kan

påvirke, da det bidrager til at reducere usikkerheden i

virksomheden og derved medvirker til at skabe værdi for

koncernens aktionærer.

De beskrevne risikofaktorer er ikke de eneste, koncernen

står overfor, men vurderes af ledelsen som værende de

væsentligste. Der kan imidlertid forekomme risici, som

ledelsen ikke har kendskab til, eller som de i øjeblikket

vurderer som uvæsentlige. De nævnte risikofaktorer

er ikke anført i prioriteret orden og heller ikke

udtømmende.

Risikofaktorer

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Risikoområde Risikobeskrivelse Potentiel påvirkning Risikobegrænsede tiltag

Markedsvolatilitet

Der er risiko for fejlskøn, så selskabets værdiansættelser af ejen-

dommene enten er for høje eller for lave.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der risiko for, at

de forudsætninger, ejendommene er erhvervet på, ændrer sig, det

være sig lejeforhold eller driftsomkostninger.

Der er risiko for at overse fejl og mangler ved ejendommene.

Forkerte værdiansættelser vil negativt

påvirke tilliden til selskabet.

Ved salg af en ejendom vil det ikke med

sikkerhed kunne ske til dagsværdi, ligeledes

vil skjulte fejl og mangler kunne resultere i

uforudsete tab og omkostninger.

Alle ejendommene bliver hvert år vurderet af en ekstern valuar. Ligeledes ind

hentes stikprøvevis mæglervurderinger af udvalgte ejendomme for at teste de

beregnede dagsværdier. Der henvises i øvrigt til note 2 - “Væsentlige regnskabs

mæssige skøn”.

Der indregnes et konservativt spænd i det forventede afkastkrav ved investerin

ger for at reducere eksponering mod markedsudsving.

Due diligence foretages forud for køb for at imødegå uforudsete fejl og mangler

samt juridiske og økonomiske forhold ved køb af ejendommene.

Renteændringer

Koncernen har optaget rentebærende gæld i forbindelse med ejen-

domsinvesteringerne og er derfor følsom overfor rentestigninger,

når disse lån skal rentetilpasses.

Kan medføre øgede finansieringsomkost

ninger og reducere driftsresultatet.

Se note 2 for en følsomhedsanalyse.

Selskabet fordeler F3-, F4- og F5-lån på forskellige refinansieringstidspunkter og

med forskellige renteprofiler for at sprede risikoen. Samtidig har selskabet en

konservativ belåningsgrad på 50 %.

Finansieringsstrategien vurderes løbende med henblik på optimering af risiko-

profil og omkostninger.

Politiske risici /

Regulering

Der er risiko for politiske indgreb, som enten vil begrænse mulig-

heden for at hæve lejen eller pålægge koncernen krav i forhold til

lavere husleje eller i forhold til byggelovgivning.

Det kan give faldende indtægter og øge

omkostningerne og vil derfor kunne påvirke

selskabets driftsoverskud.

Koncernen monitorerer den politiske dagsorden for at kunne være på forkant

med potentielle indgreb. Selskabet afholder sig fra uregulerede udlejningskon

cepter, der er genstand for politisk usikkerhed og modstand, men udnytter sam-

tidig fuldt ud de muligheder for lejeoptimering, som lovgivningen giver adgang til.

Operationelle

udfordringer

Der er risiko for at:

- Lejere ikke betaler deres husleje

- Efterspørgslen falder og deraf større tomgang i lejemålene

- Omkostningerne til vedligeholdelse af ejendommene stiger mere

end lejen

Kan medføre lavere lejeindtægter og øgede

driftsomkostninger, hvilket reducerer

driftsresultatet.

Selskabet har en proaktiv tilgang. Ejendommene er beliggende i attraktive områ

der, som tiltrækker lejere med god betalingsevne. Der er krav om depositum, og

erhvervslejere kreditvurderes, inden en lejekontrakt underskrives. Løbende gen

nemgang og opdatering af vedligeholdelsesplaner sikrer vished om vedligehol-

delsesstand. Skader opdages hurtigt, hvilket minimerer eventuelle følgeskader.

Selskabet er i øvrigt forsikret mod de fleste typer skader.

En kontinuitet i valg af forvalter og porteføljeplejer giver et stort kendskab til den

enkelte ejendom.

Tilstedeværelse på alle ejendomme prioriteres højt.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Risikoområde Risikobeskrivelse Potentiel påvirkning Risikobegrænsede tiltag

Jura

Der er risiko for, at koncernen bliver involveret i retstvister om

lejestigninger og byggesager m.v.

Kan medføre faldende indtægter og øge

udgifterne og derved påvirke resultatet

negativt.

Koncernen anvender standardlejekontrakter så vidt muligt og bruger en lokal

advokat til komplekse sager. Derudover holder koncernen sig opdateret på leje-

og byggeloven samt benytter sit netværk til at finde rådgivere og håndværkere

med gode referencer.

Likviditetsrisiko

Der er risiko for, at koncernen ikke vil kunne afvikle betalinger til

drift og udvikling af ejendommene.

Kan begrænse investeringsmuligheder og

nødvendiggøre refinansiering på mindre

fordelagtige vilkår.

Koncernens løbende pengestrømme bidrager til et stabilt likviditetsgrundlag.

Derudover afstemmes kreditbehovet løbende med långivere, hvilket sikrer, at

der altid er et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete

udgifter eller foretage planlagte investeringer.

Långivere orienteres løbende om selskabets drift, for at afdække muligheden for

en evt. udvidelse af kreditfaciliteterne.

Valutarisiko

Idet omsætning primært genereres i EUR, mens danske selskabs-

forhold genererer omkostninger, der afholdes i DKK, har koncernen

en valutakursrisiko.

Tab forårsaget af, at forholdet mellem DKK

og EUR ændres væsentligt.

Koncernens valutarisici afdækkes så vidt muligt så størstedelen af indtægter og

omkostninger fordeles i samme valuta (EUR).

Cypersikkerhed

Der er en risiko for, at it-kriminelle vil angribe

koncernens it-systemer.

Data kan gå tabt, blive låst eller stjålet, så

koncernen ikke vil være i stand til at udføre

de daglige driftsopgaver i en kortere eller

længere periode.

Koncernen har indbygget forskellige sikkerheds- og backuptiltag, der beskytter

selskabets data, ligesom medarbejdere instrueres i it-sikker adfærd. Desuden er

der udarbejdet en beredskabsplan og gennemføres løbende test af koncernens

it-sikkerhedsprocedurer og -systemer.

DKK

EUR

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Virksomhedsledelse

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’ bestyrelse og direktion

søger til stadighed at sikre, at koncernens ledelsesstruktur og

kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer tilfredsstillende.

Ledelsen vurderer løbende – og mindst en gang om året – om

dette er tilfældet.

Grundlaget for tilrettelæggesen af ledelsens opgaver er blandt

andet selskabsloven, International Financial Reporting Standards,

markedsmisbrugsforordningen, Nasdaq First North Growth

Market Rulebook for Issuers of Shares, selskabets vedtægter samt

god praksis for virksomheder af samme størrelse og med samme

internationale rækkevidde som EgnsINVEST Ejendomme Tyskland

A/S. På dette grundlag er der udviklet en række interne procedurer,

der vedligeholdes løbende, og som skal sikre en aktiv, sikker og

lønsom styring af koncernen.

Risikostyring

Bestyrelsen vurderer løbende og mindst én gang årligt de samlede

risikoforhold og de enkelte risikofaktorer, som er forbundet med

koncernens aktiviteter. De identificerede risikofaktorer er beskre-

vet i afsnittet ”Risikofaktorer”. Generelt søges risikofaktorerne

løbende afdækket gennem punkterne controlling, revision, jura

samt rapportering på ledelses- og bestyrelsesniveau.

Kontrol- og risikostyringssystemer

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncer-

nens kontrol- og risikostyring i forbindelse med regnskabsaflæg-

gelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og

anden regulering i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Koncer-

nens kontrol- og risikostyringssystemer kan skabe en rimelig, men

ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/

eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæg-

gelsen undgås. Der tages løbende stilling til koncernens organisati-

on og bemandingen på de væsentligste risikoområder i koncernen.

Kontrolmiljø

Direktionen overvåger løbende overholdelsen af relevant lov-

givning og andre forskrifter og bestemmelser i forbindelse med

regnskabsaflæggelsen og rapporterer løbende herom til bestyrel-

sen, ligesom der løbende rapporteres om den driftsmæssige og

økonomiske udvikling.

Bestyrelsens arbejde

Bestyrelserne i moderselskabet EgnsINVEST Ejendomme Tyskland

A/S og dets datterselskaber påser, at direktionerne overholder de

af bestyrelserne vedtagne målsætninger, strategier og forretnings-

gange. Orientering fra direktionerne i de respektive selskaber sker

systematisk såvel ved møder som ved skriftlig og mundtlig løbende

rapportering. En sådan rapportering omfatter blandt andet udvik-

lingen i omverdenen, virksomhedens udvikling og lønsomhed samt

den finansielle stilling. Der indkaldes til ekstraordinære møder,

hvis forholdene tilsiger det.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

ESG-forhold i selskabet

Arbejdet med at forbedre klimaet og begrænse udledningen af drivhusgasser er et

fælles ansvar. Kun ved at alle yder en indsats, bliver det muligt at nå EU’s mål om at

være CO2-neutral i 2050.

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland er opmærksom på, at drift og udvikling af udlej-

ningsejendomme har indvirkning på samfundet og miljøet og forstår vigtigheden af

at påvirke disse i en positiv retning. Derfor undersøger selskabet løbende mulighe-

der for at integrere ESG-principper i forretningen. ESG-rapporten danner grundlaget

for arbejdet og er struktureret om de tre hovedemner, miljø, social ansvarlighed og

governance.

Selskabets ESG-forhold bliver præsenteret på hjemmesiden: ejdtyskland.dk/ESG.

Rapporteringen udgør et delvist tilvalg af bestemmelserne om redegørelse for sam-

fundsansvar, jf. årsregnskabslovens § 99a (2018).

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

18.000 stk. aktier i selskabet

pr. 31/12 2025

Formand for bestyrelsen for:

EIET 1 A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse

Holding A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S

Medlem af bestyrelsen for:

A/S Knud Jepsen

Plantas A/S

Plantas Group A/S

Euroflora, Denmark A/S

Proflora A/S

Flora Service Danmark A/S

Larsen A/S

Klimabrands A/S

Klimabrands Holding A/S

250 stk. aktier i selskabet

pr. 31/12 2025

Formand for bestyrelsen for:

EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S

Medlem af bestyrelsen for:

EIET 1 A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding

A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S

700 stk. aktier i selskabet pr. 31/12 2025

Formand for bestyrelsen for:

Vestjylland Forsikring GS.

Medlem af bestyrelsen for:

EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S

EIET 1 A/S

Tækker Berlin ApS

Tækker Europa A/S

Tækkersminde ApS

Sparekassen Kronjylland

2.260 stk. aktier i selskabet

pr. 31/12 2025

Direktør for:

EgnsINVEST Holding A/S

EgnsINVEST Management A/S

EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S

EIET 1 A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding A/S

Komplementarselskabet

EgnsINVEST Warschauer Strasse ApS

EgnsINVEST Danske Ejendomme ApS

Formand for bestyrelsen for:

Egnens Malerfirma ApS

Knud Lomborg

Formand

Ane-Lene Kjølby

Næstformand, arkitekt maa.

Jan Ulsø Madsen

Bestyrelsesmedlem

Maibritt Lindstrøm

adm. direktør

Bestyrelse Direktion

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

PÅTEGNINGER

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar 2025 -

31. december 2025 for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som

godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af kon-

cernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 og resultatet

af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31.

december 2025.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i

selskabets og koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets finan-

sielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncern-

regnskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet og

koncernen står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Ledelsespåtegning

Horsens, den 27. marts 2026

Direktion Bestyrelse

Maibritt Lindstrøm Knud Lomborg Ane-Lene Kjølby Jan Ulsø Madsen

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Til kapitalejerne i EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for EgnsIN-

VEST Ejendomme Tyskland A/S for regnskabsåret 1. januar 2025

- 31. december 2025, der omfatter resultatopgørelse, totalindkom-

stopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørel-

se og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for

såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregn-

skabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt

af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet

giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver,

passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af re-

sultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme

for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025 i overens-

stemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og

yderligere krav i årsregnskabsloven.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationa-

le standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende

i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nær-

mere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for

revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhæn-

gige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics

Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for

revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav,

der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt Vores øvrige

etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er

vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og

egnet som grundlag for vores konklusion.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet

omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for

konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnska-

bet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den for-

bindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsi-

stent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden

opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde

væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen

indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lov-

givning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at

ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnska-

bet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med

kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig

fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og

et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse

med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og Yderligere

krav i årsregnskabsloven.

Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som

ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab

og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om den-

ne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er

ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til

at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift,

hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og

årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift,

medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen

eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alter-

nativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og års-

regnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregn-

skabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-

mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive

en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed

er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en

revision, der udføres i overensstemmelse med internationale

standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i

Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan

findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl

og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan

forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økono-

miske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag

af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med

internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er

gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og oprethol-

der professionel skepsis under revisionen.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Herudover:

 Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinforma-

tion i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne

skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisions-

handlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbe-

vis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores

konklusion.

 Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget

af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation for-

årsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser,

dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilside-

sættelse af intern kontrol.

 Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for

revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er

passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne

udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og

selskabets interne kontrol.

 Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af

ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og

tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimeli-

ge. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregn-

skabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet

om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det

opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med

begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om

koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi

konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores

revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom

i koncern- regnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne

oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion.

Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er

opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige

begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og

selskabet ikke længere kan fortsætte driften.

 Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og ind-

hold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder note-

oplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet

afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på

en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

 Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå

tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de finansielle

oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne

i koncernen som grundlag for at udforme en konklusion om

koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at

lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde

til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores

revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte

omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydeli-

ge revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydeli-

ge mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Chris Middelhede

statsautoriseret revisor, MNE45823

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr.: 33 96 35 56

Aarhus, den 27. marts 2026

REGNSKABSTAL

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Resultatopgørelse

1. januar - 31. december 2025

Koncern Moderselskab

NOTE DKK 2025 2024 2025 2024

4 Nettoomsætning 60.238.515 61.841.607 38.039.366 40.230.649

11 Driftsomkostninger -16.918.963 -17.619.267 -10.419.907 -11.196.754

Bruttoresultat 43.319.552 44.222.340 27.619.459 29.033.895

5 Administrationsomkostninger -3.640.106 -3.558.970 -2.631.338 -2.656.010

Resultat af primær drift 39.679.446 40.663.370 24.988.121 26.377.885

6 Finansielle indtægter 90.461 57.219 8.666.110 11.148.774

7 Finansielle omkostninger -24.430.352 -28.687.658 -26.162.313 -30.804.442

Resultat før dagsværdireguleringer og skat (EBVAT) 15.339.555 12.032.931 7.491.918 6.722.217

8 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 14.925.645 50.021.618 -826.132 27.534.010

Resultat før skat 30.265.200 62.054.549 6.665.786 34.256.227

9 Skat af årets resultat -5.242.455 -10.224.379 -3.580.758 -8.853.609

Årets resultat 25.022.745 51.830.170 3.085.028 25.402.618

Fordeling af årets resultat

Aktionærerne i moderselskabet 24.637.584 51.488.079

Minoritetsinteresser 385.161 342.091

10 Resultat pr. aktie

Resultat pr. cirkulære aktie 10,78 22,07

Resultat pr. cirkulære aktie, udvandet 10,78 22,07

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Totalindkomstopgørelse

1. januar - 31. december 2025

Koncern Moderselskab

DKK 2025 2024 2025 2024

Årets resultat 25.022.745 51.830.170 3.085.028 25.402.618

Poster som kan blive reklassificeret til resultatet

Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta til præsentationsvaluta 777.477 602.885 284.339 242.844

Anden totalindkomst i alt 777.477 602.885 284.339 242.844

Årets totalindkomst 25.800.222 52.433.055 3.369.367 25.645.462

Fordeling af årets totalindkomst

Aktionærerne i moderselskabet 25.415.061 52.090.964

Minoritetsinteresser 385.161 342.091

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE DKK 2025 2024 2025 2024

Langfristede aktiver

Materielle aktiver

11 Investeringsejendomme 1.457.735.940 1.509.776.336 895.599.098 974.943.962

12 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 0 0 171.056.777 171.056.777

Materielle aktiver i alt 1.457.735.940 1.509.776.336 1.066.655.875 1.146.000.739

Langfristede aktiver i alt 1.457.735.940 1.509.776.336 1.066.655.875 1.146.000.739

Kortfristede aktiver

Tilgodehavender

13 Tilgodehavender hos lejere 2.637.486 1.646.148 1.772.914 1.332.908

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 203.810.170 194.124.439

Andre tilgodehavender 239.364 344.908 239.047 301.014

Periodeafgrænsningsposter 36.367 78.663 35.493 76.742

Selskabsskat 0 0 73.079 93.313

Tilgodehavender i alt 2.913.216 2.069.719 205.930.703 195.928.416

Likvide beholdninger 17.710.486 4.521.921 13.012.326 1.627.156

Kortfristede aktiver i alt 20.623.702 6.591.640 218.943.028 197.555.572

Aktiver i alt 1.478.359.641 1.516.367.976 1.285.598.903 1.343.556.311

Balance - aktiver

Pr. 31. december 2025

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Balance - passiver

Pr. 31. december 2025

Koncern Moderselskab

NOTE DKK 2025 2024 2025 2024

Egenkapital

Aktiekapital 234.807.000 234.807.000 234.807.000 234.807.000

Overkurs 2.604.000 2.604.000 2.604.000 2.604.000

Andre reserver -4.451.664 820.770 -5.437.216 328.356

Overført resultat 393.193.336 368.555.752 180.689.768 177.604.740

Moderselskabets andel af egenkapital 626.152.672 606.787.522 412.663.552 415.344.096

Minoritetsinteresser 5.442.640 5.057.479 0 0

Egenkapital i alt 631.595.312 611.845.001 412.663.552 415.344.096

Forpligtelser

Langfristede forpligtelser

14 Gæld til kreditinstitutter 742.469.148 785.589.439 742.469.148 785.589.439

15 Hensatte forpligtelser 9.025.840 10.128.577 9.025.840 10.128.577

16 Udskudt skat 91.439.211 86.241.066 75.812.345 72.058.012

Langfristede forpligtelser i alt 842.934.199 881.959.082 827.307.333 867.776.028

Kortfristede forpligtelser

14 Banklån 15.983 16.449.910 15.983 16.449.910

Gæld til tilknyttede virksomheder 0 0 42.820.015 39.537.027

Leverandører af varer og tjenesteydelser 2.137.758 3.774.718 1.529.265 2.895.750

Anden gæld 1.676.388 2.339.265 1.262.754 1.553.500

Kortfristede forpligtelser i alt 3.830.129 22.563.893 45.628.017 60.436.187

Forpligtelser i alt 846.764.329 904.522.975 872.935.351 928.212.215

Passiver i alt 1.478.359.641 1.516.367.976 1.285.598.903 1.343.556.311

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Egenkapitalopgørelse for koncern

DKK Aktiekapital Overkurs

Reserve for

valutakurs-

omregning

Reserve for

egne aktier

Overført

resultat

Modersel-

skabets andel

af egenkapital

Minoritets-

interesser

Egenkapital

i alt

Egenkapital

pr. 01/01 2024 234.807.000 2.604.000 217.885 0 317.067.673 554.696.558 4.715.388 559.411.946

Årets resultat 51.488.079 51.488.079 342.091 51.830.170

Anden totalindkomst 602.885 602.885 602.885

Totalindkomst 602.885 0 51.488.079 52.090.964 342.091 52.433.055

Udbetalt udbytte

Egenkapital

pr. 31/12 2024 234.807.000 2.604.000 820.770 0 368.555.752 606.787.522 5.057.479 611.845.001

Årets resultat 24.637.584 24.637.584 385.161 25.022.745

Anden totalindkomst 777.477 777.477 777.477

Totalindkomst 777.477 0 24.637.584 25.415.061 385.161 25.800.222

Køb af egne aktier -6.049.911 -6.049.911 -6.049.911

Egenkapital

pr. 31/12 2025 234.807.000 2.604.000 1.598.247 -6.049.911 393.193.336 626.152.672 5.442.640 631.595.312

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Egenkapitalopgørelse for moderselskab

DKK Aktiekapital Overkurs

Reserve for

valutakurs-

omregning

Reserve for egne

aktier

Overført

resultat

Egenkapital

i alt

Egenkapital

pr. 01/01 2024 234.807.000 2.604.000 85.512 152.202.122 389.698.634

Årets resultat 25.402.618 25.402.618

Anden totalindkomst 242.844 242.844

Totalindkomst 242.844 25.402.618 25.645.462

Udbetalt udbytte

Egenkapital

pr. 31/12 2024 234.807.000 2.604.000 328.356 177.604.740 415.344.096

Årets resultat 3.085.028 3.085.028

Anden totalindkomst 284.339 284.339

Totalindkomst 284.339 3.085.028 3.369.367

Køb af egne aktier -6.049.911 -6.049.911

Egenkapital

pr. 31/12 2025 234.807.000 2.604.000 612.695 -6.049.911 180.689.768 412.663.552

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Egenkapitalopgørelse for egne aktier

Antal stk. Nominel værdi / DKK % af aktiekapital

Egne aktier 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Aktietilbagekøb pr. 01/01 2025 0 0 0 0 0 0

Køb af egne aktier* 39.036 0 3.903.600 0 1,66% 0

Aktietilbagekøb pr. 31/12 2025 39.036 0 3.903.600 0 1,66% 0

*Den gennemsnitlige erhvervelsespris på egne aktier er DKK 154,98 og spænder fra DKK 133,5 til DKK 190. Det gennemsnitlige

antal egne aktier er 27.730 stk og udgør 1,2% af det totale antal aktier.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Pengestrømsopgørelse

Koncern Moderselskab

NOTE DKK 2025 2024 2025 2024

Resultat af primær drift 39.679.446 40.663.370 24.988.121 26.377.885

Reguleringer til pengestrømme:

17 Ændringer i driftskapital -3.592.043 -845.220 -2.193.922 -304.878

Pengestrømme fra primær drift 36.087.403 39.818.150 22.794.199 26.073.007

Renteindbetalinger 90.461 57.219 8.666.110 11.148.774

Renteudbetalinger -23.907.053 -28.182.726 -25.636.555 -30.299.653

Betaling af selskabsskat -152.190 -59.453 0 0

Pengestrøm fra driftsaktivitet 12.118.621 11.633.190 5.823.754 6.922.128

Forbedring af investeringsejendomme -22.927.123 -12.965.995 -12.225.062 -8.422.606

Salg af investeringsejendomme 90.890.000 0 90.890.000 0

Mellemregning med tilknyttede selskaber 0 0 -6.202.580 664.701

Pengestrøm fra investeringsaktivitet 67.962.877 -12.965.995 72.462.358 -7.757.905

18 Provenu ved låneoptagelse -60.881.777 766.835 -60.881.777 774.259

Køb af egne aktier -6.049.911 0 -6.049.911 0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -66.931.688 766.835 -66.931.688 774.259

Årets pengestrøm 13.149.810 -565.970 11.354.424 -61.518

Likvider

Likvider pr. 1/1 4.521.921 5.083.808 1.627.156 1.687.150

Årets pengestrøm 13.149.810 -565.970 11.354.423 -61.518

Valutakursregulering likvider 38.755 4.083 30.747 1.524

Likvider pr. 31.12 17.710.486 4.521.921 13.012.326 1.627.156

Ubenyttet træk på kreditter 54.808.432 38.360.577 54.808.432 38.360.577

Likviditetsberedskab til rådighed 72.518.918 42.882.498 67.820.758 39.987.733

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTER

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Selskabets noter

Grundlag for udarbejdelse

Årsregnskabet for koncernen er udarbejdet i overensstemmelse

med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU med virkning

pr. 31. december 2025 samt yderligere danske oplysningskrav

efter regnskabsklasse B, med tilvalg af enkelte bestemmelser for

regnskabsklasse C.

Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste

år.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præsenteres i

DKK. Alle enheder i koncernen har EUR som funktionel valuta.

Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag

Årsrapporten for 2025 er aflagt i overensstemmelse med de nye

og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag

(IFRIC), der gælder for regnskabsåret.

Vedtaget men ikke-ikrafttrådte standarder forventes ligeledes

ikke at få væsentlig påvirkning på regnskabet. Man er begyndt at

analysere IFRS 18, men det forventes ikke at have en væsentlig

indvirkning på årsregnskabet.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter EgnsINVEST Ejendomme Tyskland

A/S (moderselskabet), og de selskaber hvori moderselskabet

direkte eller indirekte ejer mere end 50% af stemmeretten eller på

anden måde har en bestemmende indflydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for

moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af

regnskabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende

eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddel

ser og mellemværender. Regnskaber, der anvendes til brug for

konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens

regnskabspraksis.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede virksomheder, der vurderes at udgøre en virksom-

hed, indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet.

Koncernen behandler en overtagelse som en virksomhedsoverta-

gelse, når der udover investeringsejendomme også overtages en

integreret mængde aktiviteter. Mere specifikt vurderes det i hvilket

omfang, der overtages væsentlige processer, og i særlig grad i hvil-

ket omfang dattervirksomheden leverer tillægsydelser (vedligehold,

rengøring, sikkerhed, bogføring mv.) Ved køb af nye virksomheder

anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksom-

heders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser

måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.

Der har ikke været overtagelser af virksomheder i 2025.

Generelt om indregning og måling

Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begi-

venhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde

virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge

af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse,

og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå

virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris.

Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt

regnskabspost nedenfor.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og

tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be-

eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.

I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtje-

nes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører

regnskabsåret.

Omregning af fremmed valuta

Koncernregnskabets præsentationsvaluta er DKK. For hver af de

rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes en funktionel

valuta. Den funktionelle valuta er den valuta, som benyttes som

primær valuta for den rapporterende virksomheds drift. Transakti-

oner i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i

fremmed valuta.

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til

transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og

andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på

balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakurs-

differencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen

på betalingsdagen, henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i

resultatopgørelsen som en finansiel post.

Ved omregning fra funktionel valuta til præsentationsvaluta er ind-

tægter og omkostninger omregnet til gennemsnitskurser, der i al

væsentlighed svarer til transaktionsdagens kurs, og aktiver og for-

NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

pligtelser er omregnet til balancedagens kurs. Valutakursdifferen-

cer opstået som følge af omregning af totalindkomstopgørelsen

fra gennemsnitskurser til balancedagens kurs og ved omregning af

egenkapitalen primo til balancedagens kurs er indregnet i totalind-

komstopgørelsen under øvrig totalindkomst.

Resultatopgørelsen

Nettoomsætning

Koncernens nettoomsætning repræsenterer årets huslejeindtæg-

ter fra investeringsejendomme.

Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodeha-

vende vederlag og indregnes lineært over lejeperioden. Nettoom-

sætning opgøres eksklusiv moms og med fradrag af rabatter.

Driftsomkostninger

Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets

driftsomkostninger fra investeringsejendomme i form af vedlige-

holdelse og eksterne honorarer.

Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der

afholdes til ledelse og administration af koncernen, herunder om-

kostninger til ejendomsadministration, administrativt personale og

kontoromkostninger.

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger

vedrørende udlån, valutakursreguleringer, likvide beholdninger

samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger

indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i ud

skudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan

henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen eller i anden

totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer hen-

holdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat

indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skatte-

pligtige indkomst reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning

af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende

skattesatser og -regler. Udskudt skat indregnes og måles efter den

balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle

mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og

forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den

planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af

den enkelte forpligtelse.

Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forven-

tes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig

indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.

Der indregnes ikke udskudt skat af eventuelle forskelle mellem

regnskabsmæssige og skattemæssige værdier opgjort i forbindelse

med køb af investeringsejendomme i selskabsskabet, der ikke

udgør en virksomhedssammenslutning.

Balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er investeringer i ejendomme med det

formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende

driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Investeringsejendomme indregnes som aktiver på over-

tagelsesdagen, der kan henføres til erhvervelsen. Ved køb af

investeringsejendomme i et selskab, der ikke opfylder definatio-

nen på et virksomhedskøb skal købet anses for et aktivkøb, hvor

kostprisen for selskabet fordeles ud på aktiver og forpligtelser i det

overtagne selskab. Der indregnes ikke udskudt skat af eventuelle

forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier

opstået ved første indregning.

Måling ved første indregning sker til kostpris, hvilket for en er-

hvervet investeringsejendom omfatter købspris og omkostninger

direkte tilknyttet anskaffelsen, der kan henføres til erhvervelsen.

Afholdte omkostninger, der tilfører investeringsejendommene nye

eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbed-

ring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i

resultatopgørelsen i det regnskabsår, de afholdes.

Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi. Dags-

værdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen under posten

”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”. Målingen sker

ved anvendelse af en DCF-model, der bygger på eksterne data

vedrørende afkastkrav til beregning af diskonteringsfaktor, samt

de enkelte ejendommes budgetterede pengestrømme. Den i året

anvendte opgørelsesmetode og den anvendte diskonteringsfaktor

er stikprøvevist understøttet af mæglervurderinger foretaget af

eksterne mæglere samt af valuarvurderinger. Der henvises til note

2 for en nærmere beskrivelse.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af investeringsejendomme

opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsom-

kostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet.

Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under posten

”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”.

NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORSAT

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

IFRS 13 kræver en række kvantitative og kvalitative oplysninger om

dagsværdimåling. Mange af disse oplysninger er relateret til de tre

niveauer for måling af dagsværdi (dagsværdi-hierarkiet), baseret

på hvilken type input der indgår ved værdiansættelsesmetoden.

 Niveau 1: Officielle kurser (ikke-regulerede noterede kurser i

et aktivt marked for identiske aktiver eller forpligtelser, som

virksomheden har adgang til på målingstidspunktet).

 Niveau 2: Observérbare input for aktivet eller forpligtelsen,

enten direkte (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs. afledt af

kurser), som ikke indgår på niveau 1.

 Niveau 3: Input til måling af aktivet eller forpligtelsen, som ikke

er baseret på observerbare markedsdata (ikke-observerbare

input).

Et aktiv eller en forpligtelse indplaceres i sin helhed i et af de tre ni-

veauer baseret på det laveste niveau af input, der er væsentlig for

målingen. Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi.

Idet dagsværdien ikke kan udledes af et aktivt marked, er det nød-

vendigt, at ledelsen vurderer og vælger en hensigtsmæssig metode

til opgørelse af dagsværdierne. Ved opgørelse af dagsværdier, der

kræver specialiseret indsigt i relevante markedsforhold og værdi-

ansættelsesteknikker, involveres uafhængige vurderingseksperter.

Når opgørelsen af dagsværdier i væsentligt omfang må baseres på

ikke-observerbar input (niveau 3 i dagsværdi-hierarkiet), udøver

ledelsen væsentlige regnskabsmæssige skøn vedrørende de input,

der indgår i værdiansættelsen. De foretagne skøn over ikke-ob-

serverbare input i forbindelse med opgørelse af dagsværdier er

beskrevet i note 2, Væsentlige regnskabsmæssige skøn. Koncer-

nens investeringsejendomme må på baggrund af dette vurderes til

at anvende måling efter niveau 3 i dagsværdi-hierarkiet.

Tilgodehavender

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere samt andre

tilgodehavender.

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og

efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til

nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af

forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau ved

brug af en samlet nedskrivningskonto.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter

afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår. Periode-

afgrænsningsposter måles til kostpris.

Egenkapital

Reserve for valutakursomregning

Reserve vedrørende valutakursomregning i koncernregnskabet

omfatter kursreguleringer, som er opstået ved omregning af

regnskaber for koncernens virksomheder fra deres funktionelle

valutaer til koncernens præsentationsvaluta (DKK). Ved hel eller

delvis afhændelse af en koncernvirksomhed indregnes valutakurs-

reguleringen i resultatopgørelsen som en del af gevinst/tab ved

afhændelsen.

Egne aktier

Egne aktier indregnes til kostpris inklusive direkte henførbare

handelsomkostninger og præsenteres som en fradragspost i

egenkapitalen.

Vedkøb, salg og annullering af egne aktier indregnes forskelle mel

lem kostpris og vederlag direkte på egenkapitalen. Der indregnes

således ikke gevinst eller tab i resultatopgørelsen.

Ved annullering af egne aktier reduceres selskabskapitalen med

aktiernes nominelle værdi. Den resterende kostpris regulerer

overført resultat.

Minoritetsinteresser

Dattervirksomhedernes poster indregnes fuldt i det kon-

soliderede regnskab. Minoritetsinteresser omfatter udenforståen-

de aktionærers andel af egenkapitalen og årets resultat for datter-

virksomheder, der ikke er 100%-ejede. Den del af dattervirksomhe-

dernes resultat, der kan henføres til minoritetsinteresser, udgør en

del af årets resultat. Minoritetsinteressernes andel af egenkapita-

len medtages som en særskilt post under egenkapitalen.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge af en

begivenhed indtruffet før eller på balancedagen har en retlig eller

faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives øko-

nomiske fordele for at indfri forpligtelsen. Hensatte forpligtelser

måles til ledelsens bedste skøn over det beløb, hvormed forpligtel-

sen forventes at kunne indfries.

Ved målingen af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskonte-

ring af de omkostninger, der er nødvendige for at afvikle forpligtel-

sen, hvis dette har en væsentlig effekt på målingen af forpligtelsen.

Regnskabsårets forskydning i nutidsværdien indregnes under

posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”, hvor

også hensættelsen føres.

NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORSAT

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Finansielle gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme

måles på tidspunktet for lånoptagelse til det modtagne provenu

efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efter første

indregning måles gæld til kreditinstitutter til amortiseret kost-

pris ved anvendelse af ”den effektive rentes metode” således,

at forskellen mellem provenuet og den nominelle restgæld

indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster over

låneperioden.

Anden gæld måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis

svarer til nominel værdi.

Pengestrømsopgørelse

Likvidebeholdninger består af bankindeståender herunder

anfordringskonti.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres efter

den indirekte metode. Pengestrømme opgøres fordelt på drift,

investeringer og finansiering samt likviditet ved årets begyndel-

se og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resul-

tat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter,

ændring i driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt

selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter

betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og

aktiviteter samt køb og salg af materielle og finansielle aktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter

ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets ak-

tiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse

og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne

aktier, samt udbetaling af udbytte.

NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORSAT

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 2 VÆSENTLIGE RESKABSMÆSSIGE SKØN

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet foretager ledelsen regn

skabsmæssige skøn samt opstiller forudsætninger, som danner

baggrund for indregning og måling samt præsentation af koncer-

nens aktiver og forpligtelser. I det følgende er der redegjort for

de væsentligste regnskabsmæssige skøn. Koncernens anvendte

regnskabspraksis er beskrevet i note 1.

Regnskabsmæssige skøn

I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen

foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fastlagt

forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer en

betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regnskabs-

mæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for det næste

regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige skøn er relate-

ret til opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejen-

domme og de tilhørende hensættelser til incentivefee.

Koncernens investeringsejendomme indregnes i årsrappor-

ten til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en

”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen tager

udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme, der

tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor, hvor

der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko. Der bruges

terminalværdiberegninger.

Selskabet får gennemgået 25% af porteføljens ejendomme

af ekstern valuar hvert kvartal, derved vil alle ejendommene

ved årets udgang være blevet gennemgået og vurderet. Der er

indhentet valuarvurderinger af alle ejendomme i 2025. Valuar-

vurderingerne anvendes primært til dokumentation af ejen-

dommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og sekundært

til at bekræfte markedsudviklingen og understøtte koncernens

beregnede dagsværdier.

De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse af dags-

værdien er årlige ændringer i lejeindtægter og driftsomkostnin-

ger samt diskonteringsrenten, som blandt andet er sammensat

af den risikofri rente (renten på den 10-årige tyske statsobligati-

on), skat (den effektive skattesats i Tyskland), markedsrisikopræ-

mie (det afkastkrav investor kræver for at forlade den risikofri

rente) og inflation (langsigtet).

Parametrene er understøttet af eksterne kilder. Den langsigtede

inflation er ved opgørelsen af årets diskonteringsrente 2%. I

gennemsnit er der benyttet en tilbagediskonteringsfaktor på

5,82% mod 5,81% i 2024. Diskonteringsfaktoren for koncernens

enkelte ejendomme ligger i spændet 5,6% til 6,35% tilsvarende

2024 hvor det ligeledes var 5,6% til 6,35%. Diskonteringsfakto-

ren opgøres ikke særskilt for bolig henholdsvis erhverv, men

vægtes på den enkelte ejendom.

Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet

særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang og

drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen af disse poster

til indregning i DCF-modellen revideres minimum halvårligt.

Lejeindtægter tager udgangspunkt i den nuværende lejesituation.

Kun når, der forelægger reel viden om fremtidige skift af lejere og

renoveringer, indregnes lejestigninger som en del af lejeindtægter-

ne udover de 2% (inflation).

Tomgangen er budgetteret med henholdsvis 2% og 4% for bolig og

erhverv, hvilket er en mindre ændring i forhold til sidste år. Den re-

aliserede tomgangsprocent for boliger er 0,9% og for erhverv 6,9%

i 2025 (1,3% for bolig og 6,7% for erhverv i 2024). Dette forhold

beregnes særskilt på den enkelte ejendom, idet fordeling mellem

bolig og erhverv veksler fra ejendom til ejendom. For hver enkelt

ejendom foreligger en drifts- og vedligeholdelsesplan, der beskri-

ver de forventede vedligeholdelsestiltag. Disse planer er indregnet

i DCF-modellen, og fremtidige drifts- og vedligeholdelsesomkost-

ninger tillægges en årlig 2%-stigning jf. ovenstående.

Værdien af byggemuligheder indregnes til dagsværdi efter

IFRS 13.

Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået

byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller så snart det

skønnes, efter assistance fra eksterne byggerådgivere, at ikke

udnyttede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en værdi og

er realiserbare.

Følsomhedsanalyse

Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK 1.458 mio.

pr. 31. december 2025. Følsomheden er primært afhængig af mar-

kedets forrentningskrav. I den øverste tabel i nedenstående er der

taget udgangspunkt i afkastkravet. Hvis eksempelvis afkastkravet

stiger med 0,5%-point, vil ejendommenes værdier falde med DKK

175 mio. Modsat vil et fald på 0,5% betyde en stigning i ejendoms-

værdierne på DKK 205 mio.

En ændring af lejeindtægter/lejeomkostninger kan også påvirke

ejendommenes dagsværdi, se følsomhedsanalysen. Den primære

drift kan defineres som lejeindtægter med fradrag af tomgang,

driftsomkostninger i form af vedligeholdelsesudgifter og andre

eksterne honorarer til drift af ejendommene samt omkostninger til

administration og ledelse.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Følsomhedsanalyse for koncern

FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI

Dagsværdi

MDKK

Egenkapitalforrentning

før skat

Indre værdi

pr. aktie

Afkastkrav i % 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Ændring = -1% 1.977 2.020 65,9% 72,0% 452,58 441,03

Ændring = -0,5% 1.633 1.726 29,7% 41,5% 329,21 335,83

Ændring = -0,25% 1.560 1.610 20,1% 26,1% 303,30 294,39

Basis 1.458 1.510 4,9% 10,7% 266,67 258,43

Ændring = 0,25% 1.330 1.422 -17,2% -4,8% 221,13 226,90

Ændring = 0,5% 1.253 1.344 -32,8% -20,3% 193,49 199,06

Ændring = 1% 1.123 1.213 -64,0% -51,6% 146,87 152,10

Dagsværdi

MDKK

Egenkapitalforrentning

før skat

Indre værdi

pr. aktie

Bruttoresultat 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Ændring = -10% 1.314 1.369 -20,3% -15,0% 215,37 208,23

Ændring = -5% 1.386 1.440 -7,1% -1,5% 241,02 233,33

Ændring = -1% 1.443 1.496 2,6% 8,4% 261,54 253,40

Basis 1.458 1.510 4,9% 10,7% 266,67 258,42

Ændring = 1% 1.472 1.524 7,2% 13,0% 271,80 263,44

Ændring = 5% 1.529 1.580 15,8% 21,7% 292,31 283,51

Ændring = 10% 1.601 1.650 30,4% 31,6% 317,96 308,61

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Følsomhedsanalyse for moderselskab

FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI

Dagsværdi

MDKK

Egenkapitalforrentning

før skat

Indre værdi

pr. aktie

Afkastkrav i % 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Ændring = -1% 1.217 1.295 63,6% 65,9% 300,25 291,23

Ændring = -0,5% 1.032 1.110 34,7% 37,0% 233,97 225,37

Ændring = -0,25% 959 1.038 20,5% 22,7% 207,83 199,42

Basis 896 975 6,4% 8,5% 185,13 176,89

Ændring = 0,25% 840 920 -7,5% -5,5% 165,23 157,14

Ændring = 0,5% 791 871 -21,3% -19,4% 147,65 139,70

Ændring = 1% 708 789 -48,4% -46,9% 117,97 110,27

Dagsværdi

MDKK

Egenkapitalforrentning

før skat

Indre værdi

pr. aktie

Bruttoresultat 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Ændring = -10% 807 887 -16,7% -14,7% 153,29 145,46

Ændring = -5% 851 931 -4,6% -2,5% 169,21 161,18

Ændring = -1% 887 966 4,3% 6,4% 181,95 173,75

Basis 896 975 6,4% 8,5% 185,13 176,89

Ændring = 1% 904 984 8,5% 10,6% 188,32 180,03

Ændring = 5% 940 1.019 16,5% 18,6% 201,05 192,60

Ændring = 10% 985 1.063 25,7% 27,8% 216,97 208,31

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 3 SEGMENTOPLYSNINGER

Koncernens eneste aktivitet er udlejning af investeringsejendomme med hoved

vægt på boligudlejning, og koncernens omsætning består således udelukkende af

indtægterne ved udlejning af investeringsejendomme. Koncernen har udelukken-

de udlejningsejendomme beliggende i Berlin. Koncernen opererer således ikke

på andre geografiske områder, og aktiviteterne styres og rapporteres under ét,

hvorfor koncernen kun har et operationelt segment.

Geografiske oplysninger

Koncernen har udelukkende investeringsejendomme i Tyskland, og al omsætning

hidrører derfor fra Tyskland.

Koncern Moderselskab

NOTE 4 NETTOOMSÆTNING / DKK 2025 2024 2025 2024

Huslejeindtægter, Bolig 44.070.398 44.877.534 26.099.623 27.311.234

Huslejeindtægter, Erhverv 16.168.117 16.964.073 11.939.743 12.919.415

Nettoomsætning i alt 60.238.515 61.841.607 38.039.366 40.230.649

NOTE 5 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2025 2024

Bestyrelseshonorar 399.996 420.000

Bestyrelseshonorar i alt 399.996 420.000

I lighed med sidste år er der ingen fastansatte medarbejdere i selskabet. Aflønningen af selskabets registrerede direktion er

omfattet af selskabets administrationsaftale, og udgør 7 % af honoraret. Der henvises til note 24 for nærmere oplysning om

aftalen.

Betalingsbetingelser for leje fremgår som værende forud for måneden, acontobetaling for vand, varme etc sker ligeledes forud for måneden.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE 7 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2025 2024 2025 2024

Valutakurstab/gevinst, netto -41.740 -30.792 -40.432 -20.869

Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 0 0 -1.737.631 -2.122.917

Renter af gæld til finansieringsinstitutter -24.388.612 -28.656.866 -24.384.250 -28.660.656

Finansielle omkostninger i alt -24.430.352 -28.687.658 -26.162.313 -30.804.442

Koncern Moderselskab

NOTE 8 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2025 2024 2025 2024

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 16.037.645 52.314.618 285.868 29.827.010

Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* -1.112.000 -2.293.000 -1.112.000 -2.293.000

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme i alt 14.925.645 50.021.618 -826.132 27.534.010

Koncern Moderselskab

NOTE 6 FINANSIELLE INDTÆGTER / DKK 2025 2024 2025 2024

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 8.581.772 11.148.515

Øvrige finansielle indtægter 90.461 57.219 84.337 259

Finansielle indtægter i alt 90.461 57.219 8.666.110 11.148.774

*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 15.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE 9 SKAT AF ÅRETS RESULTAT / DKK 2025 2024 2025 2024

Aktuel skat -152.190 -59.453 0 0

Ændring i udskudt skat -4.982.117 -10.045.066 -3.500.745 -8.729.898

Regulering af skat for tidligere år -108.148 -119.860 -80.013 -123.711

Skat af årets resultat i alt -5.242.455 -10.224.379 -3.580.758 -8.853.609

Afstemning af effektiv skatteprocent

Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 16% -4.842.432 -9.928.728 -1.066.526 -5.480.996

Skatteeffekt af:

Ikke-fradragsberettigede omkostninger -291.875 -175.791 -723.694 -142.694

Indregning af skat fra KGselskaber (skattetransparante enheder) 0 0 -1.710.525 -3.106.208

Regulering tidligere år -108.148 -119.860 -80.013 -123.711

-5.242.455 -10.224.379 -3.580.758 -8.853.609

Effektiv skatteprocent 17,32% 16,48% 53,72% 25,85%

NOTE 10 RESULTAT PR. AKTIE / DKK 2025 2024

Resultat pr. aktie 10,78 22,07

Resultat pr. aktie, udvandet 10,78 22,07

Resultat pr. aktie for koncernen er beregnet

på grundlag af følgende beløb:

Årets resultat 25.022.745 51.830.170

Årets resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie 25.022.745 51.830.770

Gennemsnitlig antal aktier, stk. 2.320.340 2.348.070

Gennemsnitlig antal aktier, stk., udvandet 2.320.340 2.348.070

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE 11 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2025 2024 2025 2024

Dagsværdi pr. 1/1 1.509.776.336 1.443.833.959 974.943.962 936.552.128

Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 19.546.973 12.165.741 8.699.833 7.622.350

Afgange -90.890.000 0 -90.890.000 0

Årets dagsværdiregulering netto 17.637.668 52.314.618 1.885.891 29.827.010

Årets valutakursomregning netto 1.664.963 1.462.018 959.412 942.473

Dagsværdi pr. 31/12 1.457.735.940 1.509.776.336 895.599.098 974.943.962

Lejeindtægter fra investeringsejendomme 60.238.515 61.841.607 38.039.366 40.230.649

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -16.657.034 -17.289.787 -10.182.536 -10.959.383

Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -261.929 -329.480 -237.371 -237.371

Bruttoresultat 43.319.552 44.222.340 27.619.459 29.033.895

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 17.637.668 52.314.618 1.885.891 29.827.010

Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer 60.957.220 96.536.958 29.505.350 58.860.905

Koncernens investeringsejendomme består af 24 ejendomme, som rummer 737

bolig- og 84 erhvervslejemål pr. 31. december 2025 (25 ejendomme, 765 bolig-

og 89 erhvervslejemål pr. 31. december 2024). Disse har en samlet størrelse på

i alt 65.010 m

fordelt på henholdsvis 52.494 m

bolig og 13.135 m

erhverv pr.

31. december 2025 (ialt 67.507 m2, 52.009 m

bolig, 15.498 m

erhverv pr. 31.

december 2024)

Investeringsejendommene er placeret i følgende områder i Berlin: Charlottenburg,

Wilmersdorf, Moabit, Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,

Lichtenberg, Friedrichshain og Lichtenrade. For gennemgang af væsentlige

regnskabsmæssige skøn af investeringsejendommene, henvises til note 2.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Moderselskab

NOTE 12 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER / DKK 2025 2024

Kostpris 1/1 171.056.777 171.056.777

Kostpris 31/12 171.056.777 171.056.777

Dattervirksomheder: Ejerandel Land

EIET 1 A/S, Horsens 94,90% Danmark

EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding A/S, Horsens 94,90% Danmark

Waldowallee 85 bis 95 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland

Waldowallee 85 bis 95 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland

Beteiligung BEPB Schönhauser Allee 63 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland

BePB Schönhauser Allee 63 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland

Beteiligung BEPB Voigtstrasse 7/8 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland

BePB Voigtstrasse Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE 13 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK 2025 2024 2025 2024

Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere:

Forfalden 0-3 mdr. 998.500 545.692 546.855 349.230

Forfalden 4-6 mdr. 656.200 456.555 376.143 418.592

Forfalden 6-12 mdr. 2.028.972 1.806.792 1.386.130 1.244.674

I alt 3.683.672 2.809.039 2.309.128 2.012.496

Hensættelse til tab:

Pr. 1/1 1.162.891 1.114.688 679.588 936.110

Årets tilgang 0 47.078 0 0

Årets afgang -117.794 0 -93.946 -257.068

Valutakursomregning 1.089 1.125 571 547

Pr. 31/12 1.046.186 1.162.891 586.214 679.588

Tilgodehavender hos lejere 2.637.486 1.646.148 1.722.914 1.332.908

I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2025 indgår tilgodehavender hos

lejere til en nominel værdi af TDKK 2.637 (2024: TDKK 1.646). Hensættelse til tab på

tilgodehavender hos lejere foretages efter en individuel vurdering. Lejere med en

forfalden saldo > 12 mdr. nedskrives regnskabsmæssigt fuldt ud og indgår herefter

ikke længere i tilgodehavender hos lejere, men forfølges stadig retsmæssigt.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri. Renten er fast frem til refinansering.

Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes efter årlig kreditgennemgang og dermed ikke skal indfries på kort sigt.

Koncern

NOTE 14 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2025 2024

Lang gæld Rente Refinansiering Udløber

Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,12% 31.12.2026 31.12.2026 13.249.621 13.222.570

Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,12% 31.12.2026 31.12.2026 134.362.969 134.126.624

Nykredit 16.200.000 Euro F3 2,74% 01.01.2028 31.12.2029 120.915.539 120.749.153

Nykredit 5.000.000 Euro F3 2,74% 01.01.2028 31.12.2031 37.252.594 37.194.823

Nykredit 5.000.000 Euro F4 1,13% 01.01.2026 31.12.2031 37.253.321 37.194.540

Nykredit 28.529.000 Euro F3 2,88% 01.01.2029 31.12.2031 211.682.149 211.238.109

Nykredit 25.278.000 Euro F4 3,04% 01.01.2030 31.12.2031 187.752.956 231.863.620

Lang gæld i alt 742.469.148 785.589.439

Kort gæld Rente

Bankgæld Variabel 15.983 16.449.910

Kort gæld i alt 15.983 16.449.910

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE 15 HENSATTE FORPLIGTELSER / DKK SALGSFEE SALGSFEE

Pr. 1/1 2025 10.128.577 10.128.577

Hensat for året 593.000 593.000

Anvendt i året -1.705.000 -1.705.000

Valutakursomregning 9.263 9.263

Pr. 31/12 2025 9.025.840 9.025.840

Koncernen har indgået aftaler om køb af ejendomme, der indebærer, at en del af

honoraret tilfalder administrationsselskabet. Honoraet afhænger af en fremtidig

salgspris for ejendommene og kan således først opgøres endeligt på salgstids-

punktet. Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over honorarer til fremtidig

afregning indregnes som en hensat forpligtelse på statusdagen.

Modværdien af den hensatte forpligtelse indregnes som en del af kostprisen for

investeringsejendommene. Efterfølgende reguleringer hertil indregnes som en

del af dagsværdireguleringen for investeringsejendommene. Øvrige forpligtelser

vedrører hensatte beløb i forbindelse med fraflytning af lejemål.

Koncern Moderselskab

NOTE 16 UDSKUDT SKAT / DKK 2025 2024 2025 2024

Udskudt skat relaterer sig til følgende:

Investeringsejendomme 110.418.801 112.181.491 82.684.214 86.605.877

Incentive fee -1.440.480 -1.618.400 -1.440.480 -1.618.400

Øvrige hensættelser -95.360 -96.414 -95.360 -95.360

Fremført underskud tidligere år + årets underskud ( Ej tidsbegrænset) -17.672.668 -24.341.213 -5.527.868 -12.930.697

Valutakursomregning 228.918 115.602 191.840 96.592

Udskudt skat, netto 91.439.211 86.241.066 75.812.345 72.058.012

Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:

Udskudt skatteforpligtelse 91.439.211 86.241.066 75.812.345 72.058.012

Udskudt skat, netto 91.439.211 86.241.066 75.812.345 72.058.012

Koncernen har valgt at indregne værdien af det skattemæssige underskud i Tyskland, eftersom underskuddet forventes anvendt til modregning i fremtidige skattepligtige

indkomster ved den løbende drift eller ved realisation af ejendomme.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE 17 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2025 2024 2025 2024

Ændring i tilgodehavender mv. -1.404.838 -489.468 -770.494 -275.739

Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. -2.187.205 -355.752 -1.423.428 -29.139

Samlet ændring i driftskapital -3.592.043 -845.220 -2.193.922 -304.878

Koncern Moderselskab

NOTE 18 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2025 2024 2025 2024

Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 785.589.439 784.373.998 785.589.439 784.373.998

Pengestrømme -44.469.861 -36.963 -44.469.861 -36.963

Ikke kontante transaktioner inkl. Kursreguleringer og amortisering 1.349.570 1.252.404 1.349.570 1.252.404

Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 742.469.148 785.589.439 742.469.148 785.589.439

Bankgæld, pr. 1/1 16.449.910 15.623.048 16.449.910 15.622.718

Pengestrømme -16.411.916 803.798 -16.411.916 811.222

Ikke kontante transaktioner inkl. Kursreguleringer -22.010 23.064 -22.010 15.970

Bankgæld, pr. 31/12 15.983 16.449.910 15.983 16.449.910

Provenu ved låneoptagelse i alt -60.881.777 766.835 -60.881.777 774.259

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncern Moderselskab

NOTE 19

HONORAR TIL SELSKABETS

GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK

2025 2024 2025 2024

Deloitte:

Honorar for lovpligtig revision 308.798 299.726 217.865 217.500

Revisionshonorar Deloitte i alt 308.798 274.117 217.865 217.500

Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.

NOTE 20 KAPITALFORHOLD

Koncernens kapital er på DKK 234.807.000.

Selskabet er noteret på First North på Nasdaq OMX Nordic med 2.348.070 aktier,

stykstørrelse 100. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.

I henhold til selskabets vedtægter må selskabets og selskabets datterselskabers

lån samlet højst udgøre 75% af koncernens regnskabsmæssige balance opgjort på

lånetidspunktet. Selskabets datterselskaber kan på lånetidspunktet have lån hos

tredjemand på mere end 75% af det enkelte datterselskabs balance. Koncernens

realkreditbelåning samt bankgæld udgør 50% af balancesummen, mens den

udgjorde 53% i 2024.

EgnsINVEST Holding A/S ejer 16,13% af aktierne.

Sparekassen Kronjylland ejer 14,92% af aktierne.

Sparekassen Danmark ejer 8,29% af aktierne.

Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.

Bestyrelsen er bemyndiget til i tiden indtil 27. maj 2026 ad en eller flere gange

at forhøje selskabets aktiekapital ved kontantindskud eller på anden måde med

indtil nominelt DKK 1.000.000.000 ved tegning af nye aktier.

Aktierne, der skal være omsætningspapirer, udstedes til ihændehaver og skal

være ligestillet med den bestående aktiekapital. Bestyrelsen er bemyndiget til at

foretage de i forbindelse med kapitaludvidelsen nødvendige vedtægtsændringer.

Bestyrelsen er bemyndiget til helt eller delvist at fravige den forholdsmæssige

fortegningsret for bestående aktionærer i selskabslovens § 162, såfremt aktieteg-

ningen sker til markedskurs.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 21 FINANSIELLE RISICI / DKK Koncern

Likviditetsrisiko

Gældsforpligtelserne

forfalder som følger

Forfalder inden 1 år

Forfalder

2-5 år

Forfalder

6-20 år

Regnskabs-

mæssig værdi

I alt

2025

Lån fra kreditinstitutter 172.589.931 300.793.673 401.279.699 874.663.303 742.469.148

Bankgæld 15.983 0 0 15.983 15.983

Leverandør af varer 2.137.757 0 0 2.137.757 2.137.758

Anden gæld 1.676.389 0 0 1.676.389 2.339.265

176.420.060 300.793.673 401.279.699 878.493.432 746.962.154

2024

Lån fra kreditinstitutter 24.998.464 418.728.994 444.205.244 887.932.702 785.589.439

Bankgæld 16.449.910 0 0 16.449.910 16.449.910

Leverandør af varer 3.774.718 0 0 3.774.718 3.774.718

Anden gæld 2.339.265 0 0 2.339.265 2.339.265

47.562.357 418.728.994 444.205.244 910.496.595 808.153.332

De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.

Koncernen har ubenyttet træk på kreditter på DKK 54,81 mio.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 21 (forsat) Koncern

FINANSIELLE RISICI / DKK

Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

2025 2024 2025 2024

Finansielle aktiver, der måles til

amortiseret kostpris

Tilgodehavende hos lejere 2.637.486 1.646.148 2.637.486 1.646.148

Andre tilgodehavender 239.364 344.908 239.364 344.908

Likvide beholdninger 17.710.486 4.521.921 17.710.486 4.521.921

Finansielle forpligtelser, der måles til

amortiseret kostpris

Gæld til kreditinstitutter 742.469.148 785.589.439 741.371.895 782.909.062

Bankgæld 15.983 16.449.910 15.983 16.449.910

Leverandør af varer 2.137.758 3.774.718 2.137.758 3.774.718

Anden gæld 1.676.388 2.339.265 1.676.388 2.339.265

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 21 FINANSIELLE RISICI / DKK Moderselskab

Likviditetsrisiko

Gældsforpligtelserne

forfalder som følger

Forfalder inden

1 år

Forfalder

2-5 år

Forfalder

6-20 år

Regnskabs-

mæssig værdi

I alt

2025

Lån fra kreditinstitutter 172.589.931 300.793.673 401.279.699 857.361.023 742.469.148

Bankgæld 15.983 0 0 15.983 15.983

Leverandør af varer 1.529.265 0 0 1.529.265 1.529.265

Anden gæld 1.262.754 0 0 1.262.754 1.262.754

175.397.933 300.793.673 401.279.699 860.169.025 745.277.150

2024

Lån fra kreditinstitutter 24.998.464 418.728.994 444.205.244 863.727.045 785.589.439

Bankgæld 16.449.910 0 0 16.449.910 16.449.910

Leverandør af varer 2.895.750 0 0 2.895.750 2.895.750

Anden gæld 1.553.500 0 0 1.553.500 1.553.500

45.897.624 418.728.994 419.999.587 884.626.205 806.488.599

De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.

Moderselskabet har ubenyttet træk på kreditter på DKK 54,81 mio.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 21 (forsat) Moderselskab

FINANSIELLE RISICI / DKK

Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

2025 2024 2025 2024

Finansielle aktiver, der måles til

amortiseret kostpris

Tilgodehavende hos lejere 1.772.914 1.332.908 1.772.914 1.332.908

Andre tilgodehavender 239.047 301.014 239.047 301.014

Likvide beholdninger 13.012.326 1.627.156 13.012.326 1.627.156

Finansielle forpligtelser, der måles til

amortiseret kostpris

Gæld til kreditinstitutter 742.469.148 785.589.439 741.371.895 782.909.062

Bankgæld 15.983 16.449.910 15.983 16.449.910

Leverandør af varer 1.529.265 2.895.750 1.529.265 2.895.750

Anden gæld 1.262.754 1.553.500 1.262.754 1.553.500

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note klassificeres som

niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet input til måling af forpligtelsen

er baseret på direkte markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte

(dvs. afledt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinstitutter er

opgjort ud fra offentliggjorte kurser pr. 31. december 2025 og for

øvrige finansielle aktiver og forpligtelser vurderes den regnskabs-

mæssige værdi at svare til deres dagsværdier.

Valutarisici

Koncernens valutarisici afdækkes primært gennem fordeling af

indtægter og omkostninger i samme valuta (EUR). En mindre andel

af selskabets omkostninger genereres i Danmark og skal dermed

betales i danske kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der

dog ikke være væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.

Renterisici

Koncernen er som følge af sin drift og investeringer eksponeret

over for ændringer i renteniveau. Det er koncernens politik ikke at

foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Koncernens finansielle

styring retter sig således alene mod styring af allerede påtagne

finansielle risici. Der anvendes ikke derivater.

En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncer-

nens ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.

Koncernen har optaget en væsentlig rentebærende gæld i

forbindelse med ejendomsinvesteringerne. Gælden er fordelt på

realkreditlån og banklån. Det er selskabets politik at operere med

en fordeling af gælden, hvor realkreditlån udgør ca. 80% af frem-

medfinansieringen og banklån ca. 20%, hvis behovet for banklån

er til stede.

Koncernen har en rentestrategi, hvor lånene spredes ud på F3-,

F4- og F5-lån. Strategien er valgt for at risikosprede og fordele re-

finansieringsdatoerne løbende ud på flere år. Tidligere bestod lå-

neporteføljen kun af F5-lån. Der henvises til note 14 for en oversigt

over refinansieringsdatoer. Seneste refinansiering af lånene fandt

sted 1. oktober 2025 og udgjorde ca. 53% af realkreditgælden. Her

er to lån refinansieret i hhv. F3 og F4.

Næste refinansiering er sket 1. januar 2026 og udgør ca. 5% af re-

alkreditgælden. Herefter vil selskabets realkreditgæld være fordelt

ud, så ca. 1/4 af gælden refinansieres hvert af de kommende fire

år. Selskabet er dermed tilbage til den hidtidige rentestrategi om

at fordele selskabets lån på forskellige refinansieringstidspunkter

og med forskellige renteprofiler for at sprede risikoen. Samtidig

har selskabet en konservativ belåningsgrad, idet denne kun udgør

ca. 50% af selskabets ejendomsværdier.

Der er variabel rente på koncernens banklån og realkreditlånets

bidragssats, hvilket udgør en renterisiko. Det er vores vurdering, at

disse risici har en ubetydelig indvirkning på koncernens resultat og

egenkapital.

Likviditetsrisici

Koncernen foretager likviditetsstyring og afstemmer herigennem

løbende dens kreditbehov med dens långivere og sørger for, at

der altid er et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til at imødekomme

uforudsete udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets

drift, således undersøges muligheden for udvidelse af kreditfacili-

teter jævnligt. Se forfaldsoversigten andet sted i note 21.

Kreditrisici

Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder deres

forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejerkredsen betyder, at

koncernen vurderer, at der ikke er en kreditrisiko, der er højere

end branchens generelt. Koncernen har ikke væsentlige risici knyt-

tet til enkelte lejere, se yderligere i note 13.

NOTE 21 FINANSIELLE RISICI

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 22 EVENTUALFORPLIGTELSER

Der er ingen verserende retssager.

Kontraktlige forpligtelser:

Koncernen har kontraktlige forpligtelser til faste samarbejdspartnere med en uopsigelighed på seks til firetyve måneder.

Forpligtelsen, som ikke er indregnet i balancen, udgør TDKK 7.119. (7.023 pr. 31. december 2024) for moderselskabet udgør

forpligtelsen TDKK 5.873 (5.847 pr. 31. december 2024)

Koncern Moderselskabet

NOTE 23

SIKKERHEDSSTILLELSER

OG ANDRE ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK

2025 2024 2025 2024

Sikkerhedsstillelser

Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for koncer-

nens finanseringsforbindelser:

Samlet sikkerhedsstillelser 847.981.562 846.971.100 564.760.874 564.087.900

Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 1.457.735.940 1.509.776.336 895.599.098 974.943.962

Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 742.469.148 785.589.439 742.469.148 785.589.439

Koncernen har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2025.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter dattersel-

skaber, selskabernes bestyrelser, direktion og ledende medarbejdere samt disse

personers relaterede familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere

selskaber, hvori førnævnte personkreds har væsentlige interesser. Herudover kan

ledende personer, der har ansvar for planlægning, gennemførelse og kontrol af

aktiviteterne i virksomheden, også betragtes som nærtstående parter.

EgnsINVEST Management A/S er nærtstående som følge af sammenfald i ledelse

og den indgåede administrationsaftale. Grundlaget for nærtstående parter er

selskaber, hvor koncernens ledende personer har væsentlig indflydelse.

Med undtagelse af aflønning er der ikke indgået transaktioner med bestyrelsen og

direktionen.

Koncern Moderselskabet

NOTE 24 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2025 2024 2025 2024

Resultatopgørelsen

Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 10.522.570 10.721.986 6.611.212 6.934.533

Bestyrelseshonorar 399.996 420.000 399.996 420.000

Rente mellemregninger døtre/moder 6.844.141 9.025.598

Balance

Tilgodehavender hos dattervirksomheder 0 0 203.810.170 194.124.439

Årets byggerådgivningshonorar og salgshonorar til

EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten

Investeringsejendomme 5.579.458 1.838.851 4.775.484 1.173.171

Gæld til dattervirksomheder 0 0 42.820.015 39.537.027

Årets administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S

indeholdt i posten:

Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.060.563 1.112.885 670.744 723.286

I alt 6.640.021 2.951.736 252.076.412 235.557.923

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

NOTE 25 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN

Der er efter balancedagen ikke indtrådt væsentlige begi

venheder af betydning for årsregnskabet.

ÅRSRAPPORT 2025 - LEDELSESBERETNING - PÅTEGNINGER - REGNSKABSTAL - NOTER

EGNSINVEST EJENDOMME TYSKLAND A/S | VITUS BERINGS PLADS 5 | 8700 HORSENS | DANMARK | +45 7625 0146

CVR-NR. 33 55 77 51 | WWW.EJDTYSKLAND.DK | INFO@EJDTYSKLAND.DK