EgnsINVEST
Ejendomme Tyskland A/S
CVR. nr. 30 55 77 51
Årsrapport
2023
Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
d. 30. maj 2024 , Vitus Berings Plads 5, 8700 Horsens.
Dirigent Esben Wesenberg Kjær
EBVAT (DKK)
19,4 mio.
Investeringsejendomme til dagsværdi (DKK)
1.443.834
Indre værdi pr. aktie
236,24
Nettoomsætning (DKK)
57,9 mio.
Resultat pr. aktie
-102,24kr.
Børskurs (Ultimo)
120
Årets resultat
-202 mio.
Egenkapital (DKK)
559 mio.
Årsrapportens fotos
Billederne i årsrapporten viser udsnit af selskabets ejendomme, deres omgivelser og miljø i Berlin.
Fotoene er egen produktion.
ÅRSRAPPORT 2023 / 3
Indholdsfortegnelse
Selskabsoplysninger 04
Koncernoversigt 04
Koncern hoved- og nøgletal 05
Ledelsesberetning
Året 2023 07
Hovedaktivitet 07
Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold 07
Udbytte 10
Moderselskabet 10
Ledelsens forventninger 10
Aktien 12
Usædvanlige forhold 12
Usikkerhed ved indregning og måling 12
Efterfølgende begivenheder 13
Udviklingen i Berlin 15
ESG-forhold 23
Koncernens strategi 24
Risikofaktorer 26
Virksomhedsledelse 32
Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv 33
Påtegninger
Ledelsens regnskabspåtegning 35
Den uafhængige revisors revisionspåtegning 36
Koncernens årsrapport
Koncernens resultatopgørelse 40
Koncernens totalindkomstopgørelse 41
Koncernens balance 42
Koncernens egenkapitalopgørelse 44
Koncernens pengestrømsopgørelse 45
Koncernens noter 47
Moderselskabets årsrapport
Moderselskabets resultatopgørelse 66
Moderselskabets totalindkomstopgørelse 67
Moderselskabets balance 68
Moderselskabets egenkapitalopgørelse 70
Moderselskabets pengestrømsopgørelse 71
Moderselskabets noter 73
4 ⁄
EGNSINVEST EJENDOMME TYSKLAND A/S
Selskabsoplysninger
Navn og hjemsted
CVR-nr.: 30 55 77 51
Telefon: 76 25 01 46
Bestyrelse
Knud Lomborg, formand
Ane-Lene Kjølby
Thorkild Steen Sørensen
Direktion
Thorkild Steen Sørensen
Aktionærer
med mere end 5% af aktiekapitalen eller 5% af
stemmerne:
EgnsINVEST Holding A/S, Horsens, 16,13%
Sparekassen Danmark af 1871, Vrå, 8,29%
Sparekassen Kronjylland, Randers, 7,17%
Revision
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
City Tower, Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
Bankforbindelser
Sparekassen Kronjylland
Tronholmen 1
8960 Randers SØ
Sparekassen Danmark
Østergade 15
9760 Vrå
Koncernoversigt
BePB
Voigtstr. 7/8
GmbH & Co KG
100%
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
EgnsINVEST
Warschauer Strasse
Holding A/S
94,9%
EgnsINVEST
Warschauer Strasse K/S
100%
Komplementarselskabet
EgnsINVEST
Warschauer Strasse ApS
100%
EIET 1 A/S
94,9%
Waldowallee 85 bis 95
GmbH & Co KG
100%
Waldowallee 85 bis 95
Verwaltung GmbH
100%
Beteiligung BePB
Voigtstr. 7/8
GmbH & Co KG
100%
BePB
Voigtstr. 7/8
Verwaltung GmbH
100%
Beteiligung BePB
Schönhauser Allee 63
GmbH & Co KG
100%
BePB
Schönhauser Allee 63
GmbH & Co KG
100%
BePB
Schönhauser Allee 63
Verwaltung GmbH
100%
ÅRSRAPPORT 2023 / 5
Koncern hoved– og nøgletal
Nøgletalsformler (Anbefalinger og nøgletal)
Resultat pr. aktie før skat: Resultat før skat / Gennemsnitlig antal aktier
Resultat pr. aktie efter skat: Resultat efter skat / Gennemsnitlig antal aktier
Indre værdi pr. aktie: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo / Antal aktier ultimo
Egenkapitalforrentning før dagsværdiregulering
af ejendomme og skat:
EBVAT / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Egenkapitalforrentning før skat: Resultat før skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Egenkapitalforrentning efter skat: Resultat efter skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Soliditetsgrad: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo x 100 / Passiver ultimo
Kurs/Indre værdi (P/BV): Børskurs / Indre værdi
Koncernens udvikling de seneste fem år kan beskrives således:
HOVEDTAL / TDKK 2023 2022 2021 2020 2019
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 57.907 56.353 54.651 51.179 51.405
Resultat af primær drift 37.337 36.211 35.096 32.191 32.442
Finansielle poster, netto -17.951 -9.108 -8.858 -8.836 -11.957
EBVAT — Resultat før dagsværdi-
reguleringer og skat 19.385 27.103 26.239 23.355 20.485
Dagsværdiregulering af
investeringsejendomme -259.459 -11.501 121.118 13.777 60.281
Årets resultat før skat -240.074 15.602 147.356 37.132 80.766
Årets resultat efter skat -201.837 12.975 123.560 30.830 67.948
Balance
Investeringsejendomme til dagsværdi 1.443.834 1.692.178 1.596.470 1.441.514 1.404.813
Årets forbedringer og investeringer i
investeringsejendomme 16.142 107.722 30.589 25.192 13.049
Balancesum
1.450.585 1.699.630 1.602.664 1.446.894 1.416.841
Egenkapital ekskl. minoriteter 554.697 754.744 744.556 624.281 598.404
Nøgletal
Antal aktier, stk. 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070
Gns. antal aktier i perioden, stk. 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070
Resultat pr. aktie før skat -102,24 kr. 6,64 kr. 62,76 15,81 34,4
Resultat pr. aktie efter skat -85,96 kr. 5,53 kr. 52,62 13,13 28,94
Indre værdi pr. aktie 236,24 kr. 321,43 kr. 317,09 265,87 254,85
Egenkapitalforrentning før dagsværdi-
regulering af ejendomme og skat 3,0% 3,6% 3,8% 3,8% 3,6%
Egenkapitalforrentning før skat -36,7% 2,1% 21,5% 6,1% 14,3%
Egenkapitalforrentning efter skat -30,8% 1,7% 18,1% 5,0% 12,0%
Soliditetsgrad 38,2% 44,4% 46,5% 43,1% 42,2%
Børskurs ultimo 120 242 256 246 234
Kurs/Indre værdi 0,51 0,75 0,81 0,93 0,92
6 ⁄
LEDELSESBERETNING
ÅRSRAPPORT 2023 / 7
Hovedaktivitet
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S ejer, driver og udvikler erhvervs-
og boligejendomme i Berlin.
Udvikling i aktiviteter og
økonomiske forhold
Årets resultat
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S har realiseret et resultat før skat
i 2023 på i alt DKK -240,1, mio. på
koncernniveau mod DKK 15,6 mio.
sidste år, hvilket ledelsen betragter
som utilfredsstillende. Resultatet er
især påvirket af værdireguleringen
af investeringsejendommene, der
udgør DKK -259,5 mio., til sammen-
ligning udgjorde de DKK -11,5 mio.
i 2022. Driftsresultatet (EBVAT) er
dermed på DKK 19,4 mio. mod DKK
27,1 mio. sidste år. Driftsresultatet
indfrier forventningen om, at årets
EBVAT ville ligge i intervallet DKK
19,0-19,8 mio.
Det stigende rentemarked har
været afgørende for at EBVAT er
faldet i forhold til 2022, da koncer-
nens renteudgifterne er steget fra
DKK 9,1 mio. i 2022 til DKK 18,0 mio.
i 2023. Koncernen havde ved årets
begyndelse et F3- og et F5-lån, der
skulle refinansieres og valgte at
omlægge dem til en helt kort rente,
EURIBOR 3M. Beslutningen blev
truffet med henblik på at kunne
reagere hurtigt ved en evt. rente-
nedsættelse fremadrettet. Dette har
samtidig også betydet, at koncernen
på disse lån har mærket de 10 ren-
testigninger, ECB har gennemført i
2023. Udviklingen hænger sammen
med den store uro i verdensøko-
nomien, der på grund af krigen i
Ukraine, har fået renterne til at stige.
I 2023 har koncernen derfor skærpet
sit fokus på at optimere de sær-
lige processer, der er gældende
for driften af et ejendomsselskab,
Året 2023
EBVAT
Kilde: Egne data
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
EBVAT TDKK
8 ⁄
LEDELSESBERETNING
hvilket er lykkes, idet resultatet før
renter er steget med 3,1% i 2023 i
forhold til 2022. Arbejdet indebærer,
at der har været fokus på hurtig
genudlejning for at fastholde en lav
tomgang, på forhøjelse af lejepriser
blandt andet gennem istandsæt-
telse af lejemål samt på at tiltrække
attraktive erhvervslejere. Ligeledes
har der været fokus på at holde
vedligeholdelsesomkostningerne
på et lavt niveau samt på fortsat
at udvikle ikke tidligere udnyttede
kvadratmeter. Koncernen har fast-
holdt en lav tomgangsprocent og
har samtidig realiseret høje leje-
indtægter på nyistandsatte og nye
lejemål. Resultatet er nået til trods
for, at koncernen i løbet af 2023
har måtte realisere et større tab på
erhvervsdebitorer.
Ved regnskabsårets udgang havde
koncernen tomgang i 19 enheder.
Tomgangsprocenten for boliger var
1,6% og for erhverv 7,9%, hvilket
giver en samlet tomgangsprocent på
2,2%. Tomgangsprocenten anses for
tilfredsstillende. Den stigende rente
har bidraget til, at mange berlinere
har måttet opgive drømmen om at
købe en ejerlejlighed, og I stedet har
været nødt til at søge ind på leje-
markedet. Det har øget efter-
spørgslen på et i forvejen presset
udlejningsmarked i Berlin. Udvik-
lingen er blevet forstærket af, at byg-
geprojekter er gået i stå, hvilket også
har ramt boligbyggeriet. Antallet
af nybyggede boliger kommer
dermed ikke til at stige i takt med
efterspørgslen i de kommende
år. Endelig er boligefterspørgslen
steget som følge af den generelle
befolkningstilvækst, hvilket hænger
sammen med væksten i erhvervs-
livet. Hele denne udvikling muliggør
lave tomgangsprocenter. Af en nylig
analyse fremgår det, at lejen i Berlin
i 1. halvår 2023 ved nyudlejning i
gennemsnit er steget med 16,7% i
forhold til samme tidspunkt sidste
år.
Værdireguleringen af investerings-
ejendommene udgør en nedskriv-
ning på DKK 259,5 mio. for 2023. De
stigende renter har lagt en dæmper
Investeringsejendomme til dagsværdi og dagsværdireguleringer
Kilde: Egne data
-300.000
-250.000
-200.000
-150.000
-100.000
-50.000
0
50.000
100.000
150.000
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Investeringsejendomme til dagsværdi i TDKK Dagsværdireguleringer i TDKK
ÅRSRAPPORT 2023 / 9
på ejendomsmarkedet, og både
ejendomsrapporter og mæglerne i
Berlin samt priserne på de få ejen-
domme, der er handlet i 2023, viser,
at afkastkravet er steget. For at
understøtte ejendomsværdierne har
selskabet i 3. kvartal valgt at udtage
en stikprøve af porteføljens ejen-
domme og få dem vurderet af en
valuar. Værdireguleringerne under-
støttes dermed af såvel eksterne
valuarvurderinger som af mægler-
vurderinger. Valuarvurderingerne
indhentes også i løbet af året i
forbindelse med købsundersøgelser
og er i den forbindelse også doku-
mentation til koncernens kreditgi-
vere. Mæglervurderingerne bruges
sammen med valuarvurderingerne
til at understøtte DCF-modellen
til værdiansættelse af koncernens
ejendomme. Koncernen indtægts-
fører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete bygge-
projekter, eller så snart det skønnes,
efter assistance fra eksterne bygge-
rådgivere, at ikke udnyttede bygge-
kvadratmeter vil kunne repræsen-
tere en værdi og er realiserbare.
Skønt fokus har været på at opti-
mere den primære drift, har kon-
cernen i 2023 også arbejdet med at
bygge nye lejligheder og renovere
lejemål med henblik på at optimere
de eksisterende arealer. Selskabet
har således afsluttet byggeriet af
flere lejligheder, og da de er belig-
gende i attraktive kvarterer, er de
blevet lejet ud, umiddelbart efter de
blev færdige, til høje kvadratmeter-
priser. Også på erhvervslejesiden
har koncernen arbejdet målrettet
med at hæve lejen, når kontrakterne
skulle fornyes enten gennem en
normal lejeforhøjelse eller ved, at
lejerne accepterer selv at forestå
omkostningerne ved at renovere
lejemålet.
Koncernens mangeårige samar-
bejdspartner, EgnsINVEST
Management A/S, har været beskæf-
tiget med ejendomme i 18 år og har
investeret i at opbygge og udvide
kompetencerne inden for dette
fagområde. Økonomistyring er en
af de ydelser, de leverer. Der er
fokus på at styre driften og derved
skabe gode betingelser for selska-
bets indtjening og danne et godt
grundlag før, der træffes beslutning
om for eksempel at sætte reno-
verings- og udviklingsprojekter i
gang. Managementselskabet lægger
vægt på fysisk at møde op og tilse
ejendommene i, selskabet, da det
er vigtigt at kende dem godt for
at kunne vedligeholde og udvikle
dem og sikre, at deres bygnings-
mæssige kvalitet forbedres, eller
som minimum fastholdes. Det gode
kendskab til de enkelte ejendomme,
deres tekniske installationer og
generelle stand betyder samtidig, at
nye udviklingsmuligheder løbende
bliver identificeret og indgår i udvik-
lingsplanerne. For at fastholde en
stor viden om Berlins ejendoms-
marked, og herunder få adgang
til attraktive købs- og salgstilbud
arbejder selskabet aktivt med sit
netværk, af mæglere og andre
aktører på ejendomsmarkedet.
Den viden netværket bidrager
med underbygges ved at læse rap-
porter om udviklingen og deltage
i webinarer. Ikke mindst er der et
100
125
150
175
200
225
250
275
300
325
januar 23 april 23 juli 23 oktober 23 januar 24
Kursudvikling
Indre værdi
Udvikling i aktiekursens og indre værdi
Udbytte 1,00
10 ⁄
LEDELSESBERETNING
stort fokus på prisudviklingen. Den
viden, der udgår fra de forskellige
kilder, bidrager til at kunne sikre
en korrekt værdiansættelse af
ejendomsporteføljen.
De igangværende byggeprojekter
har medført et forventet træk på
koncernens byggekreditter på DKK
15,6 mio. mod DKK 19,0 mio. sidste
år, og ved årets udgang udgør de
likvide beholdninger DKK 5,1 mio.
Soliditetsgraden for koncernen er
38,2% mod 44,4% sidste år. Faldet
skyldes nedskrivningerne på ejen-
dommene. Ved udgangen af 2023
er der kreditfaciliteter til rådighed
på DKK 39,2 mio., og koncernen er
dermed fortsat sikret fornuftig likvi-
ditets til at foretage de strategiske
investeringer, der også fremadrettet
sikrer koncernens fremtidige penge-
strømme bedst muligt.
Koncernens indre værdi er på 236,24
pr. aktie ved årets afslutning mod
321,43 pr. aktie ved begyndelsen
af året. Egenkapitalforrentningen
før skat udgør -36,7% mod 2,1%
sidste år. Dagsværdireguleringerne
er årsag til årets negative resultat.
Ses der alene på egenkapitalforrent-
ningen før dagsværdiregulering og
skat, er egenkapitalforrentningen
3,0% i 2023 mod 3,6% i 2022. At den
er lavere i 2023, skyldes de stigende
renteudgifter.
Udbytte
I lyset af sidste års kraftige rente-
stigninger har bestyrelsen besluttet,
at selskabet ikke udbetaler udbytte
i forbindelse med aflæggelsen af
årsrapporten for 2023. Beslutningen
er taget for at sikre en forsvarlig
likviditetsstyring i det kommende år,
således selskabet står godt rustet til
fortsat at drive en sund forretning
med udviklingsmuligheder inden
for de bedst mulige økonomiske
rammer.
Moderselskabet
De generelle kommentarer, der er
givet for koncernen, er også dæk-
kende for selskabet. Kapitalandele
og tilgodehavender i tilknyttede
selskaber måles i moderselskabets
regnskab til kostpris.
Ledelsens forventninger
Koncernen vil i 2024 fokusere på at
renovere ved fraflytninger, hvor det
giver mulighed for at gennemføre
lejestigninger og opnå et merafkast
af de investerede renoveringer.
Ligeledes vil selskabet arbejde med
lejeforhøjelser ved genudlejning
af erhverv. Koncernen fokuserer
fortsat på udvikling af de udlejnings-
bare kvadratmeter gennem udnyt-
telse af eksisterende tagetager og
byggefelter. Der vil også i 2024 være
fokus på renten, således at det inve-
sterede beløb udviser et fornuftigt
afkast, inden projekter sættes igang.
Udbyttebetaling
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0,75% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1%
ÅRSRAPPORT 2023 / 11
12 ⁄
LEDELSESBERETNING
I starten af marts 2024 blev der i
ECB afholdt rentemøde, hvor renten
blev fastholdt på nuværende niveau.
Flere finanshuse og økonomer for-
venter, at der i 2. kvartal 2024 vil
ske en rentenedsættelse og at dette
vil fortsætte i resten af 2024/2025.
Inflationen for eurozonen var 2,6%
for februar 2024 og nærmer sig
dermed målet på 2%. En rente-
nedsættelse i 2. kvartal 2024 er
afhængig af, at inflationen holdes
nede, samtidig med at lønpresset
ikke vokser væsentligt.
Ledelsen forventer, at årets driftsre-
sultat i 2024 før værdireguleringer
af investeringsejendomme (EBVAT)
vil ligge i intervallet DKK 11,1 - 12,6
mio., hvilket er op til DKK 8,3 mio.
under niveau i forhold til det netop
aflagte resultat. Årsagen er øgede
renteudgifter.
Koncernen har omlagt lån for samlet
EUR 31,1 mio. 1. januar 2024 til en
helt kort rente, EURIBOR 3M, der
skal rentetilpasses igen 1. april 2024.
Ændrer renten sig i opad- eller ned-
adgående retning i 2024 vil dette
betyde en forværring eller forbed-
ring af renteudgifterne, når lånet
skal tilpasses om henholdsvis tre,
seks og ni måneder.
Der er fortsat positive forventninger
til udlejningsmarkedet og til Berlin
som investeringscase. Blandt andre
tyske byer har Berlin de seneste
fem år oplevet den største stig-
ning i boliglejen ved genudlejning.
Samtidig er lejeprisen fortsat langt
under den man ser i en by som for
eksempel München.
I München er den gennemsnit-
lige leje pr. m
2
ved nyudlejninger
EUR 17,42 mod EUR 11,5 i Berlin.
Potentialet er dermed stadig stort i
Berlin, som også stadig har en vok-
sende befolkning. Byen betragtes
som en ”ung hovedstad”, der stadig
udvikler sig.
Ledelsens forventninger for 2024 er
forbundet med usikkerhedsfaktorer,
der kan medføre afvigelser i forhold
til det udmeldte resultat. Ændringer
af omkostninger til vedligeholdelse
af ejendommene, politiske og geo-
politiske forhold samt ændringer i
finansieringsforholdene vil kunne
påvirke resultatet.
Aktien
Koncernen er noteret på First
North på Nasdaq OMX Nordic med
2.348.070 aktier, stykstørrelse 100.
Koncernen har udbetalt udbytte de
seneste otte år. Udbyttet er gået fra
koncernens værdi. For at få det rette
billede af afkastet fra en investering
i EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S bør det derfor lægges oven i
kursen.
I ”Bekendtgørelse om risikomærk-
ning af investeringsprodukter”, der
trådte i kraft i starten af 2017, er
aktien i lighed med andre børsno-
terede aktieselskaber risikomærket
gul.
Usædvanlige forhold
Der er ikke usædvanlige forhold,
som påvirker regnskabet for 2023.
Usikkerheder ved indreg-
ning og måling
Koncernens investeringsejendomme
indregnes i årsrapporten til en
skønnet markedsværdi opgjort
på grundlag af en ”Discounted
Cash Flow”-model (DCF-model).
Modellen tager udgangspunkt i
ejendommenes fremtidige penge-
strømme, der tilbagediskonteres
med en fastlagt diskonterings-
faktor. Diskonteringsfaktorerne er
fastsat, så de vurderes at afspejle
markedets aktuelle afkastkrav på
tilsvarende ejendomme inklusiv
forventet inflation. Den i året
anvendte opgørelsesmetode og
den anvendte diskonteringsfaktor
er for udvalgte ejendomme under-
støttet af eksterne vurderinger til
test af de beregnede dagsværdier.
Vurderingerne indhentes stikprøve-
vist fra såvel mæglere som valuarer.
Eksterne mæglerevurderinger ind-
hentes stikprøvevist for udvalgte
ejendomme en gang årligt udeluk-
kende med det formål at teste de
beregnede dagsværdier. Derudover
udvælges med et interval på to til tre
år, ejendomme til valuarvurderinger.
Således bliver alle ejendomme over
et interval på to til tre år vurderet
af en valuar. Hvis der for eksempel
søges om tillægsbelåning ved et
realkreditinstitut, vurderes samtlige
ejendomme af en valuar inden for
det år, der ønskes tillægsbelåning.
Der er indhentet valuarvurderinger
af samtlige ejendomme i 2021
samt for udvalgte ejendomme i
2022 og 2023. Valuarvurderingerne
anvendes primært til dokumentation
af ejendommenes dagsværdi over
ÅRSRAPPORT 2023 / 13
for realkreditinstituttet og sekun-
dært til at bekræfte markedsudvik-
lingen og understøtte koncernens
beregnede dagsværdier. Derved har
man et sammenligningsgrundlag
op mod DCF-dagsværdierne, og et
billede af om de beregnede værdier
er retvisende.
Der henvises til note 2, Væsentlige
regnskabsmæssige vurderinger og
skøn, for en følsomhedsanalyse
ved ændringer i parametrene, der
anvendes i DCF-modellen.
Efterfølgende begivenheder
Der må stadig forventes en usik-
kerhed vedrørende de geopolitiske
forhold så som rente, inflation og
energiforsyning. De beskrevne
forhold vurderes ikke at have
væsentlig indflydelse eller risiko på
bedømmelsen af årsregnskabet,
ligesom der ikke er indtruffet andre
betydningsfulde hændelser efter
balancedagen, som kan ændre på
bedømmelsen.
14 ⁄
LEDELSESBERETNING
ÅRSRAPPORT 2023 / 15
Udviklingen i Berlin
Inflation og renter
Tyskland har ligesom resten af EU
i 2023 været påvirket af de økono-
miske konsekvenser, der følger af
krigen i Ukraine. Afhængigheden
af russisk gas og den nødvendige
omstilling til andre leverandører
eller andre energikilder er den
primære årsag til den høje infla-
tion, som har præget økonomien i
både 2022 og 2023. Som reaktion
på inflationsudviklingen har den
Europæiske Centralbank (ECB)
hævet renten 10 gange i træk i
2023. Målet er at bringe inflationen
under kontrol og tilbage på et
stabilt niveau på 2%. Den seneste
rentestigning blev meldt ud den
14. september 2023. Inflationen
har siden bevæget sig ned fra de
høje niveauer på over 10%, som
var aktuelle i efteråret 2022 til 3,4%
i december 2023. I Tyskland blev
inflationen målt til 3,8% i december
og i Danmark til 0,4%. ECB har siden
september holdt renten i ro og af
deres seneste officielle udmelding
fra den 25. januar 2024 fremgår,
at de ser tiden an og afventer de
langvarige effekter på inflations-
udviklingen, inden de foretager sig
yderligere. Danske finanshuse som
Nordea, Nykredit og Danske Bank
har forventninger om, at renten i
2024 vil begynde at falde igen. På
det økonomiske topmøde i Davos i
januar gav ECBs direktør, Christine
Lagarde ligeledes udtryk for, at det
er sandsynligt med en rentenedsæt-
telse til sommer.
Stemningsskiftet har kunnet aflæses
på den tyske 5-årige, 10-årige og
20-årige statsrente, som fra midten
af efteråret 2023 er faldet fra at
have ligget på mellem 2,8% og 3,2%
til at ligge mellem 2,2% og 2,6% i
starten af 2024. I slutningen af 2023
var den 5- og 10-årige rente under
2%. Udviklingen kan tolkes som et
resultat af den forsigtige optimisme,
der begynder at præge markedet.
BNP-udviklingen
De højere renter har generelt redu-
ceret efterspørgslen efter udlån
og derved lagt en dæmper på den
økonomiske aktivitet. Tyskland er
blandt de økonomier i EU, der er
ramt hårdest af de pengepolitiske
stramninger. I 2023 har landet
været i recession med en negativ
økonomisk vækst på 0,3%, mens EU
som helhed har klaret sig igennem
med en positiv økonomisk vækst
på 0,7%. Berlin har draget fordel
af sin erhvervssammensætning og
er kommet lempeligere igennem
Infl ationsudviklingen
Områder Dec. 22 Juli 23 Aug. 23 Sep. 23 Okt. 23 Nov. 23 Dec. 23
Euro-landene
9,2 5,3 5,2 4,3 2,9 2,4 2,9
EU 10,4 6,1 5,9 4,9 3,6 3,1 3,4
Tyskland 9,6 6,5 6,4 4,3 3,0 2,3 3,8
Danmark 9,6 3,2 2,3 0,6 -0,4 0,3 0,4
Kilde: Eurostat
16 ⁄
LEDELSESBERETNING
stramningerne end Tyskland som
helhed. I henhold til den seneste
prognose er Berlins økonomi
vokset med 1% i 2023. For at for-
klare, hvorfor Berlin altid klarer sig
bedre i krisetider end Tyskland som
helhed, er det nødvendig at skele til
erhvervssammensætningen.
Tysk erhvervsliv er kendetegnet ved
store eksportvirksomheder – bilindu-
strien er et eksempel herpå – og især
disse er blevet ramt af faldende både
indenlandsk og udenlandsk efter-
spørgsel i 2023. I Berlin er erhvervs-
livet sammensat anderledes.
Fremstillingsvirksomheder og heri-
blandt store industrivirksomheder
har Berlin meget få af. Til gengæld
fylder virksomheder, der leverer
serviceydelser til såvel private som
erhvervslivet meget på erhvervs-
scenen. Det gælder især inden for
kommunikations- og it-teknologi
samt softwareudvikling, men også
liberale erhverv. Servicesektoren er
ikke i samme grad som industrien
blevet ramt af energiprisstigninger
og højere renter. Berlin har som
regeringsby og hovedstad ligeledes
en stor offentlig sektor, der er med
til at holde hånden under væksten
uafhængig af konjunkturerne.
Erhvervslivet
Udviklingen i beskæftigelsen er en
god indikator for virksomhedernes
økonomiske styrke, og på dette
parameter klarer Berlin sig år efter
år bedre end Tyskland som helhed.
Byens dynamik betyder, at beskæf-
tigelsen de seneste 10 år hvert år er
steget med mellem 1,3% og 3,4% i
forhold til året før. Coronaåret 2020
er eneste undtagelse. Jobvæksten
ses især inden for teknologi, medie
og telekommunikation samt i sund-
hedssektoren. Som nævnt ovenfor er
Tyskland Berlin
Kilde: Statistik Berlin Brandenburg, Statistisches Bundesamt
0,9 0,9
1,2
1,4 1,4
0,9
-0,8
0,1
1,3
0,7
1,9
2,1
2,8
3,1 3,1
2,2
-0,4
1,3
3,4
1,6
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Udviklingen i beskæftigelsen
Ændring i BNP
Tyskland Berlin
*Prognose
Kilde: Statistik Berlin Brandenburg, Statistisches Bundesamt
og Investionsbank Berlin
0,4
2,2
1,5
2,2
2,7
1,0
1,1
-3,8
3,2
1,8
-0,3
0,3
2,7
3,6
5,1
4,3
3,5
3
-2 ,3
3,2
4,9
1,0*
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2020 2021 2022 2023
ÅRSRAPPORT 2023 / 17
også den offentlige forvaltning med
til at holde hjulene i gang.
Væksten både nu og fremover er tæt
forbundet med erhvervslivet. Det
giver derfor god mening, at byen har
satset på at gøre sig attraktiv som
iværksætterby, et fokus der under-
støttes af en alliance mellem de fire
store universiteter. Samarbejdet
styrker forskningen, og tiltrækker
talenter, som skaber fundamentet
til at få nye forretningsområder til at
vokse. Overordnede fokusområder
og mål har også bidraget til væksten.
Et eksempel på det er, at Berlin for
år tilbage sammen med nabodel-
staten, Brandenburg, besluttede
at de skulle være førende i Europa
inden for sundhedssektoren. Den
målrettede indsats har blandt andet
ført til etableringen af videnskabs-
og teknologiparken, Adlershof, og
innovationsparken, Wuhlheide.
Ligeledes har store medicinalvirk-
somheder som Parexel, B. Braun,
Bayer AG Pharmaceuticals og Pfizer
etableret sig i byen; sidstnævnte
med deres hovedsæde.
Det stærke samarbejde mellem
universiteterne bidrager til, at en
underskov af nye virksomheder kan
vokse frem, hvilket har sat Berlin på
verdenskortet som en af de førende
iværksætterbyer i Europa. Det har
skabt nye virksomheder både inden
for e-handel, FinTech (finanstek-
nologi) og PropTech (ejendoms-
teknologi) for blot at nævne nogle
eksempler. Ifølge Blackprint, en kon-
sulentvirksomhed, der arbejder med
digitalisering i ejendomssektoren,
har næsten en fjerdedel af alle
PropTech-virksomhederne deres
hovedsæde i Berlin og i 2022 stod
byen for 7% af væksten i branchen.
Den altdominerende servicesektor
driver væksten i Berlin og får
beskæftigelsen til at vokse. Sektoren
har haft en vækst i perioden januar
til november 2023 på 8,5% sammen-
lignet med 2022. Af tallene fremgår,
at væksten var størst i første kvartal
(12,9%), mens den i de efterfølgende
kvartaler blev lidt mere beskeden,
henholdsvis (7,2% og 6,5%), hvilket
sandsynligvis kan tilskrives rente-
stigningernes afdæmpende effekt.
Turistsektoren udgør en mindre del
heraf og har også oplevet vækst i
2023. Branchen er endnu ikke til-
bage på niveauet fra før covid-19,
men i 2023 har der været en mar-
kant fremgang i forhold til året før
på 15,9% flere besøgende og 11,5%
flere overnatninger.
Udviklingen på
ejendomsmarkedet og i
byggesektoren
Rentestigningerne har ramt
Tysklands ejendomsmarked,
der har haft et samlet fald i
Byggetilladelser udstedt til boliger
12.518
19.199
22.365
25.052
24.743
24.218
22.524
20.459
18.716
16.968
15.022
14.200
6.177
8.637
10.877
13.842
15.779
16.956
19.063
14.510
15.330
16.407
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Byggetilladelser til boliger Byggetilladelser udstedt i perioden jan-nov. Antal nye boliger
Kilde: Statistik Berlin Brandenburg og egen tilvirkning
18 ⁄
LEDELSESBERETNING
ÅRSRAPPORT 2023 / 19
transaktionsvolumen på over 50%
til samlet EUR 31,7 mia. I Berlin, som
udgør Tysklands største marked, er
der kun handlet ejendomme til en
samlet værdi af EUR 4,7 mia., hvilket
er en nedgang på 57% i forhold til
2022. Optimismen ser dog ud til at
være på vej tilbage. Det fremgår af
en tilbagevendende undersøgelse,
hvor 1200 eksperter inden for
ejendomsudvikling og ejendomsin-
vesteringer bliver spurgt om deres
forventninger til fremtiden. På
baggrund af svarene udarbejder,
Deutsche Hyp, hver måned et indeks
over stemningen. I februar 2024
peger kurven opad med en stigning
på 6,8% i forhold til måneden før,
og for boligmarkedet isoleret set var
stemningen endog mere positiv med
+9,2%, hvilket bragte indekset op
på samme niveau som i maj 2022.
Optimismen hænger ifølge banken
sammen med markedets forvent-
ningerne om, at ECB inden for en
overskuelig tidshorisont vil sænke
renten.
Udfordringerne på ejendomsmar-
kedet afspejler sig også i byggesek-
toren i Tyskland i form af byggestop
på flere store projekter, der enten
ikke har kunnet få finansiering, eller
hvor projektet grundet pris- og ren-
testigninger ikke længere hænger
sammen økonomisk og derfor ikke
bliver sat i gang. Tilbagegangen ses
blandt andet i Tysklands boligbyg-
geri, hvor ordretilgangen i perioden
januar til oktober 2023 er faldet
med 22,2% i forhold til året før.
Byggebranchen selv forventer ikke,
at udviklingen vender i 2024, men
tværtimod at omsætningen vil falde
yderligere.
Den mismodige stemning i byg-
gebranchen på det samlede tyske
marked fremgår ikke af omsæt-
ningen i Berlin, som er steget 3,3%
i 2023. Ordreindgangen er ligesom
i Tyskland som helhed faldet, men
kun med 6,4%. I Berlin afspejles
udfordringerne i byggesektoren
ved, at antallet af byggetilladelser,
som myndighederne i Berlin har
givet i 2023, er faldet i forhold til
2022. I perioden januar til november
er der givet tilladelse til at bygge
14.200 boliger, hvilket er 822 færre
sammenlignet med 2022. Faldet
udgør 5,5% og er en del af den nega-
tive udvikling på byggemarkedet
i Tyskland. Hvis man spørger de
berlinske politikere, mener de, at
appetitten på at bygge nye boliger
har været for lav igennem en lang
årrække. Deres løfte om at bygge
20.000 nye boliger om året har de
endnu ikke levet op til et eneste år,
siden det blev givet første gang for
over 10 år siden. Rentestigningerne
igennem 2023 betyder, at udsig-
terne til at indfri målet i de kom-
mende år også ser vanskelige ud.
Antallet af byggetilladelser giver en
pejling om, hvor mange boliger der
vil blive bygget i de kommende år,
men det hører med til historien,
at ikke alle byggetilladelser bliver
udnyttet. Selvom der i årene fra
2015-2020 blev udstedt over 20.000
byggetilladelser om året, var det
kun i 2019 med 19.063 nybyggede
boliger, at Berlin rent faktisk kom
i nærheden af de magiske 20.000
boliger. Allerede året efter, hvor
covid-19 fyldte dagsordenen, faldt
antallet kraftigt tilbage til 14.510
nye boliger. Trods mange politiske
tiltag, løfter og forsøg på at få gang
i boligbyggeriet er underudbuddet
af boliger i Berlin blot blevet større
år for år.
20 ⁄
LEDELSESBERETNING
I perioden 2013 til 2022 er der
bygget 137.578 nye boliger. I samme
periode er Berlins indbyggertal
vokset med mere end 333.000.
Udfordringerne bliver kun større
af, at over 50% af husholdningerne
består af kun en person. Når bygge-
boomet lader vente på sig, hænger
det både sammen med manglende
byggegrunde, prisstigningerne på
byggematerialer, manglen på kva-
lificeret arbejdskraft og uhensigts-
mæssige godkendelsesprocedurer
hos myndighederne for blot at
nævne nogle af årsagerne. Selvom
det lykkes for politikerne at gøre
noget ved sidstnævnte, er de øvrige
udfordringer i vid udstrækning ude
af deres hænder. Derfor er der ikke
udsigt til, at efterspørgslen bliver
mindre i de kommende år.
Boligudlejningsmarkedet
For boligudlejningsmarkedet er
situation således fortsat præget af
lav tomgang og stigende lejepriser.
Boligudlejningsmarkedet i Berlin og
andre tyske storbyer er naturligvis
reguleret med henblik på at sikre
den almindelige tyske borger en
bolig til en rimelig pris. Til trods for
reguleringen er efterspørgslen i
Berlin så massiv, at boliglejen ved
genudlejning er steget med 16,7% i
første halvår 2023. Ifølge en analyse
udarbejdet af JJL, lå medianlejen
i byen ved genudlejning i første
halvår 2023 på EUR 17,50 pr. m
2
.
Det skal bemærkes, at nybyggede
boliger indgår i det samlede tal.
Det fremgår samtidig af figuren, at
udbuddet af lejligheder, som udlejes
til under EUR 10,00 pr. m
2
pr. måned
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
≥35
1. halvhår 2023 2. halvår 2022
Udbuddet af antal lejeboliger
≤5
Kilde: JLL, Wohnungsmarktüberblick H1 2023
Leje i EUR pr. m
2
pr. måned
ÅRSRAPPORT 2023 / 21
22 ⁄
LEDELSESBERETNING
er blevet væsentligt mindre i første
halvår af 2023 sammenlignet med
2. halvår 2022. De fleste, der søgte
en lejlighed i første halvdel af 2023,
har måttet acceptere en leje, der lå
i intervallet EUR 10,00 til EUR 20,00
pr. m
2
pr. måned. Hvis de havde
været lidt hurtigere og søgt deres
bolig i andet halvdel af 2022 var
der større chance for at få en lidt
billigere lejlighed, for da lå de fleste
udbudte boliger inden for lejeinter-
vallet EUR 7,00 til EUR 17,00 pr. m
2
pr. måned.
Efterspørgslen er den primære
driver for den stigende leje, og ifølge
Immoscout24’s boligbarometer,
som de udarbejder hvert kvartal,
er den blot steget yderligere i 3. og
4. kvartal. Immoscout24 ejer en af
Tysklands største onlineplatforme
til boligudlejning. For eksisterende
boliger er lejen steget med samlet
3,3% og for nybyggede lejligheder
med 8%. Møblerede lejligheder
er en del af det samlede boligud-
lejningsmarked. De udlejes ofte til
meget høje priser og for kortere
perioder. Derfor er disse boliger
reelt ikke er en del af det alminde-
lige boligmarked. Men da de i dag
udgør omkring en tredjedel af det
samlede udbud af ledige lejeboliger,
betyder det, at færre boliger udlejes
på almindelige vilkår, så efter-
spørgslen efter en almindelig bolig
bliver endnu større.
Opsamling af
Berlins udvikling og
konsekvensen for
boligudlejningsmarkedet
Den geopolitiske udvikling i 2023
er ikke gået ubemærket hen over
Berlin, men de højere renter har
ikke haft samme negative indfly-
delse på Berlins økonomiske vækst
som i Tyskland som helhed. Berlins
økonomi har endnu engang vist, at
den store andel af servicevirksom-
heder sammen med den offentlige
sektor er i stand til at skabe vækst
og øge beskæftigelsen, skønt landet
er i recession. Udviklingen sker på
baggrund af en målrettet indsats,
der skaber attraktive vilkår for
erhvervslivet og som tiltrækker
både veletablerede virksomheder til
Berlin og bidrager til, at iværksæt-
tere griber nye forretningsidéer og
etablerer nye virksomheder.
For ejendomsbranchen isoleret set
har 2023 været et vanskeligt år også
i Berlin. Rentestigningerne har især
påvirket handlen med ejendomme,
som i Berlin er faldet med 57% i for-
hold til 2022. Berlins byggemarked
er ligeledes blevet negativt påvirket
af de højere renter, hvilket især
fremgår af, at antallet af byggetilla-
delser er faldet. Når der er udsigt til,
at der også i de kommende år bliver
bygget langt færre boliger, end der
er behov for stiger efterspørgslen
efter en almindelig bolig, og det
samme gør lejen.
I 2023 er boliglejen steget med
16,7% i Berlin. En del af forklaringen
skyldes de møblerede lejligheder,
men den primære driver for efter-
spørgslen er, at forholdet mellem
antallet af nybyggede boliger
slet ikke står mål med antallet af
nye indbyggere samt det faktum,
at over 50% af husstandene i
Berlin består af kun en person.
Boligudlejningsejendomme i Berlin
er dermed en investering, hvor der
er udsigt til en stabil løbende indtje-
ning i form af husleje mange år frem
i tiden.
ÅRSRAPPORT 2023 / 23
24 ⁄
LEDELSESBERETNING
Potentiale i Tysklands
hovedstad
Siden et snævert flertal i Forbunds-
dagen i 1991 besluttede, at Berlin
skulle være hovedstaden i det
genforenede Tyskland, er der sket
markante forandringer i byen. Nogle
bygninger er revet ned, mens andre
er skudt op eller blevet moderni-
seret, og veje, broer samt jernbaner
er blevet forbundet og udvidet for
at skabe rammer, der matcher den
status, som forventes af Tysklands
hovedstad. Forvandlingen fra ned-
slidt delt by midt i det tidligere DDR
til moderne hovedstad i Europas
største økonomi har fundet sted
hen over arrene fra muren. Her har
nye bygningsværker, offentlige såvel
som private, (gen)etablering af cen-
trale pladser og samling af kendte
gader bogstavelig talt bundet byen
sammen igen og lagt grunden til den
nye hovedstad.
I starten har projektet handlet om,
at Berlin skulle gøres værdig til igen
at være Tysklands hovedstad. Byen
skulle have et nyt image og deri-
gennem opnå respekt og anerken-
delse nationalt såvel som internati-
onalt. Dette er foregået gennem en
målrettet og langstrakt indsats, som
har involveret etablering og renove-
ring af kulturinstitutioner, udvikling
af uddannelsesinstitutioner, opret-
telse af erhvervsparker og meget
mere. Succesen kan måles ved
væksten i indbyggertallet. Som følge
heraf er det samtidig lykkedes at få
vendt den økonomiske udvikling og
i den forbindelse den udvikling, vi
oplever på ejendomsmarkedet.
Fra midten af nullerne har byg-
gekranerne og stilladserne flyttet
sig videre ud i boligkvartererne. I
de første år blev der renoveret og
moderniseret på få udvalgte steder i
Berlin, men siden er det gået hurtigt
med at udvikle byområdernes små-
triste forfaldne etageejendomme til
moderne attraktive boliger.
Horisont
Koncernen har investeret i en porte-
følje af ejendomme i Berlin, hvor for-
retningsgrundlaget skabes gennem
optimering af driften og udvikling af
disse ejendomme.
Strategien rummer mulighed for
både køb og salg, hvor det skønnes
at bidrage positivt til koncernens
drift og udvikling.
Koncernens strategi
Koncernen investerer i og driver ejendomme i Tysklands
hovedstad, der har potentiale og attraktive beliggenheder
B K H
Beliggenhed Anven delse Kvalitet Horistont
Beliggende i attraktive
boligområder i Berlin
og omegn.
Investering i ejendomme
med overvejende
boliglejemål.
Ejendommens
kvalitet er et vigtigt
udvælgelseskriterium.
Langtidsinvesteringer
med en horisont på
25-30 år.
A
ÅRSRAPPORT 2023 / 25
Beliggenhed
Koncernens ejendomme er belig-
gende i attraktive boligområder i
Berlin. Der er en fordeling mellem
ejendomme beliggende i modne
bydele, hvor huslejeniveauet og
prisniveauet i en årrække har været
højt, og ejendomme beliggende
i områder, hvor en sådan udvik-
ling har været i gang i en kortere
årrække. Da Berlin hele tiden
udvikler sig, betyder det, at byens
attraktive boligområder løbende
er blevet udvidet til at omfatte nye
distrikter og byområder.
Blandt attraktive modne byom-
råder kan nævnes Charlottenburg,
mens eksempelvis Friedrichshain
er en bydel, der de senere år har
undergået en betydelig og meget
positiv udvikling. Prenzlauer Berg
var et af de første områder, der
blev renoveret efter murens fald,
og bydelen har således i en årrække
været en af de attraktive veletable-
rede bydele i Berlin.
Anvendelse
Koncernens ejendomme består
fortrinsvist af boliger, dog er der
ofte erhverv i mindre dele af ejen-
dommene, eksempelvis i form af
butikker eller caféer i stueetagen.
Kvalitet
Et væsentligt udvælgelseskriterium
ved akkvisition af ejendomme er
kvalitet.
Porteføljen består af ejendomme,
der ved erhvervelse var færdigud-
viklede, og af ejendomme af en god
grundkvalitet, der rummer mulighed
for udvikling både driftsmæssigt ved
optimering af huslejen og bygnings-
mæssigt eksempelvis ved udbygning
med taglejligheder.
26 ⁄
LEDELSESBERETNING
Risikofaktorer
Risikostyring er et strategisk fokus-
område for koncernen. Koncernen
søger i videst mulig omfang at
imødegå og styre de risici, som
koncernen selv kan påvirke. De
beskrevne risikofaktorer er ikke de
eneste, koncernen står overfor, men
vurderes af ledelsen som værende
de væsentligste. Der kan imidlertid
forekomme risici, som ledelsen ikke
har kendskab til, eller som de i øje-
blikket vurderer som uvæsentlige.
Risikostyring er en integreret del
af koncernens forretningsmæssige
ledelse, da risikostyring bidrager
til at reducere usikkerheden i virk-
somheden og derved medvirker til
at skabe værdi for koncernens akti-
onærer. De nævnte risikofaktorer
er ikke anført i prioriteret orden og
heller ikke udtømmende.
Risikofaktorer knyttet til
ejendomsværdier
Ejendomsværdier
Koncernens ejendomme indregnes
til dagsværdi. Der anvendes en
DCF-model (Discounted Cash
Flow-model) til fastsættelse af
ejendomsværdier. Modellen tager
udgangspunkt i ejendommenes
fremtidige pengestrømme, der tilba-
gediskonteres. Modellen påvirkes af
flere parametre, hvoraf koncernen
selv fastsætter diskonteringsfak-
toren for de enkelte ejendomme.
Diskonteringsfaktoren bestemmes
blandt andet ud fra beliggenhed,
udvikling i markedsforhold for ejen-
domstypen, det generelle renteni-
veau og moderniseringsniveau. Ved
fejlskøn af den enkelte ejendoms
diskonteringsfaktor kan ejendoms-
værdierne påvirkes. Der henvises
til note 2 for en nærmere forklaring
og følsomhedsanalyse af modellen,
hvor ændringer i parametrene i
modellen viser den direkte effekt
heraf på ejendomsværdierne.
Stikprøvevis indhentes årligt
eksterne vurderinger til test
af de beregnede dagsværdier.
Vurderingerne indhentes fra såvel
mæglere som valuarer. Eksterne
mæglerevurderinger indhentes stik-
prøvevist for udvalgte ejendomme
en gang årligt udelukkende med det
formål at teste de beregnede dags-
værdier. Derudover udvælges med
et interval på to til tre år ejendomme
til valuarvurderinger. Således bliver
alle ejendomme over et interval på
to til tre år vurderet af en valuar.
Hvis der for eksempel søges om til-
lægsbelåning ved realkreditinstitut,
vurderes samtlige ejendomme af en
ÅRSRAPPORT 2023 / 27
valuar inden for det år, der ønskes
tillægsbelåning. Valuarvurderingerne
anvendes primært til dokumenta-
tion af ejendommenes dagsværdi
over for realkreditinstitut og sekun-
dært til at bekræfte markedsudvik-
lingen og understøtte koncernens
beregnede dagsværdier. Derved har
man et sammenligningsgrundlag
op mod DCF-dagsværdierne og et
billede af, om de beregnede værdier
er retvisende.
Investering i ejendomme
Koncernens ejendomme er indkøbt
på baggrund af due diligenceun-
dersøgelser samt økonomiske
beregninger. Due diligence fore-
tages for at imødegå uforudsete
fejl og mangler samt juridiske og
økonomiske forhold ved køb af
ejendommene med henblik på at
mindske risikoen for uforudsete
tab og omkostninger. Det kan ikke
med sikkerhed fastslås, at den
forventede udvikling i forbindelse
med et køb af en ejendom vil finde
sted. Ændringer i lejeforhold samt
driftsomkostninger kan påvirke de
økonomiske analyser, der indkøbes
på. Denne risiko forsøges minimeret
ved at indbygge et tilladt spænd på
det forventede afkast, der indkøbes
på.
Investeringsstrategien er lang-
sigtet, men forhold ved markedet
eller ejendommene kan medføre,
at koncernen beslutter sig for at
afhænde en eller flere ejendomme.
Ved salg af en ejendom kan det ikke
med sikkerhed fastslås, at de dags-
værdier, ejendommene er optaget
til, vil kunne realiseres ved et salg.
Salgspriser på ejendomme vil være
afhængige af den generelle udvik-
ling på ejendomsmarkedet i Berlin
– herunder faktorer som renteni-
veau, prisudvikling på ejendomme,
beliggenhed, huslejeudvikling og
efterspørgsel efter koncernens
typer af ejendomme. EgnsINVEST
Ejendomme Tyskland A/S søger
gennem sin strategi om køb af vel-
beliggende ejendomme af en god
grundkvalitet at mindske en del af
denne risiko. Dagsværdierne søges
afdækket gennem mæglervurde-
ringer samt valuarvurderinger.
Risikofaktorer knyttet til
drift og vedligehold
Lejeres betalingsevne
Der er en vis risiko for, at lejere ikke
vil kunne overholde forpligtigelser
i henhold til de indgåede lejekon-
trakter, hvilket vil påvirke koncer-
nens lejeindtægter negativt. Denne
risiko er gennem strategien forsøgt
minimeret via de valg af områder,
hvor koncernen køber ejendomme.
Koncernen forventer, at lejerne i
disse områder gennemsnitligt har
en bedre betalingsevne relativt til
andre områder i Berlin. Lejernes
bonitet gennemgås ved nyudlej-
ning, endvidere søges problemet
afhjulpet ved krav om indbetaling af
deposita – både som en sikkerhed
og som en test af lejerens bonitet.
Især på større erhvervslejemål
udarbejdes der en grundig analyse
af lejeren, inden lejekontraktens
indgåelse. I det seneste regnskabsår
har koncernen haft tab ved mislig-
holdelse af lejekontrakter på 0,91%
af omsætningen, mod 0% i 2022,
hvor der var tilbageførte hensæt-
telser fra tidligere år ifbm. corona.
Tabet er på et acceptabelt niveau og
stammer primært fra erhvervslejere.
Udvælgelse af lejerne og løbende
kommunikation er vigtige parametre
for at undgå tab.
Lejeniveau
Det generelle huslejeniveau i Berlin
og særligt i de kvarterer, hvor
koncernens ejendomme er belig-
gende, har de seneste år udviklet
sig særdeles positivt. Ændres
efterspørgslen, så det generelle
huslejeniveau falder, vil det kunne
påvirke koncernens lejeindtægter
i negativ retning. Gennem en
grundig investeringsanalyse rettet
mod attraktive områder, når der
erhverves ejendomme, søges efter-
spørgselsrisikoen minimeret.
Tomgang
Tomgang er den andel af lejemå-
lene, der er tilgængelig for udlejning,
som ikke er udlejet. Ca. 70% af
koncernens ejendomme er udlejet
til bolig og 30% til erhverv, målt på
omsætning. Der er en potentiel
risiko for løbende tomgang, når
der investeres i beboelsesejen-
domme. Der vil som minimum være
tomgang i perioden, fra en lejer
fraflytter, til en ny lejer flytter ind.
En generel økonomisk afmatning
kan have en negativ påvirkning
på genudlejningen, hvilket vil øge
tomgangen. Koncernens resultat
vil kunne blive påvirket negativt,
hvis længere perioder med uventet
høj tomgang forekommer. I strate-
gien er der fokus på at minimere
denne risiko, idet koncernen ejer
og fortsat opkøber ejendomme i
velbeliggende og velrenommerede
områder, hvor det er attraktivt at
bo. Dermed forventes der at være
en relativ høj efterspørgsel efter
lejemål i disse områder, hvilket vil
begrænse tomgangen. Samtidig
holdes lejemålene attraktive ved
at overholde minimumskrav til
vedligeholdelsesstanden.
Fraflytning af erhvervslejemål med
efterfølgende tomgang slår hurtigt
igennem på resultatet, idet erhvervs-
lejemål som hovedregel lejes ud
til en højere kvadratmeterpris.
Når erhvervslejemål står tomme,
gennemføres der vurdering af belig-
genhed og mulighed for ombygning
til boliglejemål med henblik på at
opnå hurtigere udlejning og dermed
lavere tomgang.
28 ⁄
LEDELSESBERETNING
Drift og vedligeholdelse
Koncernen sørger for løbende
gennemgang og vedligehold af
ejendommene. Drifts- og vedligehol-
delsesplaner revurderes løbende for
at sikre opretholdelsen af de nuvæ-
rende lejeindtægter og af ejendom-
menes generelle stand. Drifts- og
vedligeholdelsesplanerne beskriver
de forventede omkostninger delt
op på kort og langt sigt. Endvidere
vil myndighedskrav og vejrmæssige
forhold være eksterne faktorer,
der kan påvirke driftsomkostnin-
gerne i negativ retning. Løbende
gennemgang af ejendommenes
stand er med til at sikre vished om
vedligeholdelsesstand og samtidig
minimere eventuelle følgeskader fra
opdagede skader. En kontinuitet i
valg af forvalter og porteføljeplejer
betyder stort kendskab til den
enkelte ejendom.
Cybersikkerhed
Der er en risiko for, at it-kriminelle
vil angribe koncernens it-systemer.
Hvis det lykkes kriminelle at bryde
ind i koncernens it-systemer eller
inficere programmerne med virus,
kan data gå tabt, blive låst eller
stjålet, så koncernen ikke vil være i
stand til at udføre de daglige drifts-
opgaver i en kortere eller længere
periode. For at undgå eller som
minimum begrænse potentielle
skaderne ved et it-angreb har kon-
cernen indbygget forskellige sikker-
hedstiltag, der beskytter selskabet
data, ligesom de medarbejdere med
adgang til selskabets data instru-
eres i it-sikker adfærd. Endvidere
gennemføres løbende test af kon-
cernens it-sikkerhedsprocedurer og
-systemer.
Finansielle risici
Koncernen er som følge af sin drift
og investeringer eksponeret over for
ændringer i valutakurser og renteni-
veau. Der er koncernens politik ikke
at foretage aktiv spekulation i finan-
sielle risici. Koncernens finansielle
styring retter sig således alene mod
styring af allerede påtagne finan-
sielle risici.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes
primært gennem fordeling af ind-
tægter og omkostninger i samme
valuta (EUR). Ydelser købt i Danmark
vil være påvirket af valutakursæn-
dringer, idet omsætning primært
genereres i udenlandsk valuta,
mens danske aktiviteter gene-
rerer omkostninger, der afholdes i
danske kroner. Da der er fastkurs-
politik i EUR/DKK, vil der dog ikke
være væsentlig eksponering på
valutakursrisikoen.
Renterisici
Koncernen har optaget en væsentlig
rentebærende gæld i forbindelse
med ejendomsinvesteringerne,
og en ændring i renten vil derfor
påvirke driften af koncernens
resultat. Det er koncernens politik
ikke at foretage aktiv spekulation i
finansielle risici. Koncernens finan-
sielle styring retter sig således alene
mod styring af allerede påtagne
finansielle risici.
En ændring i renten vil påvirke afka-
stet på koncernens ejendomme. Se
note 2 for en følsomhedsanalyse.
Koncernen har optaget en væsentlig
rentebærende gæld i forbindelse
med ejendomsinvesteringerne.
Gælden er fordelt på realkreditlån
og banklån. Det er selskabets politik
at operere med en fordeling af
gælden, hvor realkreditlån udgør ca.
80% af fremmedfinansieringen og
banklån ca. 20%, hvis behovet for
banklån er til stede.
Koncernen har en rentestrategi,
hvor lånene spredes ud på F3-,
F4- og F5-lån. Strategien er valgt for
at fordele refinansieringsdatoerne
løbende ud på flere år. Tidligere
bestod låneporteføljen kun af
F5-lån. Der henvises til note 12 for
en oversigt over refinansierings-
datoer. Seneste refinansiering af
gælden skulle finde sted 1. januar
2023 og udgjorde ca 27% af realkre-
ditlånene. Som følge af den stærkt
stigende rente valgte koncernen at
lægge disse lån helt kort i EUR3M
for at afvente, at rentemarkederne
stabiliserer sig igen og hurtigt kan
reagere herpå. 1. januar 2024 skulle
der yderligere refinansieres lån i
ca. 30% af låneporteføljen. Endnu
en gang har koncernen valgt at
omlægge disse lån til EUR3M, da
renten endnu ikke har stabiliseret
sig på et tilfredsstillende leje. Den
øvrige halvdel af selskabets lån er
stadig fordelt på F3-, F4- og F5-lån.
Omlægningen ændrer ikke på den
hidtidige rentestrategi om at fordele
selskabets lån på forskellige refi-
nansieringstidspunkter og med for-
skellige renteprofiler for at sprede
risikoen. Samtidig har selskabet
en konservativ belåningsgrad, idet
denne kun udgør ca. 54% af selska-
bets ejendomsværdier.
Skulle selskabets lånefinansie-
ringsrenten stige eller falde med
1%-point, vil dette for EUR3M lånene
betyde øgede eller mindskede ren-
teudgifter med DKK 4,4 mio. det
kommende år.
Der er variabel rente på koncernens
banklån og realkreditlånets bidrags-
sats, hvilket udgør en renterisiko.
Det er vores vurdering, at disse risici
har en ubetydelig indvirkning på
koncernens resultat og egenkapital.
ÅRSRAPPORT 2023 / 29
30 ⁄
LEDELSESBERETNING
ÅRSRAPPORT 2023 / 31
Likviditetsrisici
Koncernen sikrer et tilstrækkeligt
likviditetsberedskab ved en kombi-
nation af likviditetsstyring og kredit-
faciliteter for at imødegå risikoen for
ikke at kunne afvikle betalinger til
drift og udvikling af ejendommene.
Koncernen afstemmer løbende
kreditbehovet med långivere og
sørger for, at der altid er et tilstræk-
keligt likviditetsberedskab til at
imødekomme uforudsete udgifter.
Långivere orienteres løbende om
selskabets drift, således afdækkes
muligheden for en evt. udvidelse af
kreditfaciliteter jævnligt.
Øvrige risici
Disse forhold er eksterne risici,
som er sværere for koncernen
at afdække, og derfor finder der
løbende en overvågning sted af
disse for at kunne agere hurtigt, om
nødvendigt.
Økonomisk udvikling
Den generelle økonomiske udvik-
ling i Tyskland, i form af ustabilitet
og finansiel uro, vil kunne påvirke
værdien og prissætningen af koncer-
nens ejendomme.
Politiske risici
Politiske indgreb kan medføre
begrænsninger på lejestigninger
i boliger og erhvervslejemål, og
dermed få indflydelse på mulig-
heden for at hæve huslejeniveauet i
koncernens ejendomme.
Lovgivning
Ændringer i både dansk og tysk
lovgivning, der vil kunne påvirke
drift af og handel med ejendomme
i Berlin, vil ligeledes kunne påvirke
koncernen. Koncernen henter
rådgivning hos uafhængige eks-
perter, herunder såvel advokater
som revisorer, for at kunne agere
på baggrund af nyeste love, regler
og praksis, blandt andet inden for
skatteforhold.
Retstvister
Koncernen kan blive part i retstvi-
ster, der kan påvirke koncernens
resultat.
Forsikring
Forsikringsforhold kan udgøre en
risiko for koncernen, såfremt for-
sikringerne ikke er tilstrækkelige
i relation til erstatningsstørrelser
og dækning. Det er ikke muligt at
forsikre sig mod råd og svamp i
Berlin, hvorfor evt. skader vedrø-
rende disse forhold vil skulle betales
af koncernen selv. Det er en fast
procedure, at bestyrelsen årligt
revurderer forsikringssummer og
dækninger.
Miljøforhold
Der kan være en økonomisk risiko
for koncernen, hvis der eksem-
pelvis konstateres forurening på en
ejendom, hvorefter koncernen vil
have omkostninger med oprensning,
hvis myndighederne udsteder pålæg
om dette. Gennem grundighed i
due dilligence-processerne mini-
meres risici herfor. Den miljømæs-
sige belastning forsøges reduceret
gennem minimering af energifor-
bruget, når det samtidig fører til en
reduktion af driftsomkostningerne,
eller når forbedringer til at opnå et
mindre energiforbrug kan omvæltes
på lejerne. Ændringer i myndig-
hedernes krav til miljøforhold kan
forøge driftsomkostningerne.
Forvaltning
Koncernen entrerer med lokale
forvaltere i Berlin i samarbejde med
danske porteføljeplejere. Der er en
risiko forbundet hermed, såfremt
de misligholder den effektive
porteføljeadministration i form af
lejeoptimering, foreslået vedligehold
osv. For at imødegå dette følges
der løbende op på opstillede måltal
såsom omsætning, tomgang og drift
og vedligehold samt projektopfølg-
ning. Endvidere er der lagt grænse
over deres økonomiske råderum.
En række interne kontroller er også
indbygget for at imødegå/opdage
misligholdelser. Ved regnskabsaf-
læggelse og periodemeddelelser
foretager ledelsen kontrol af de rap-
porterede tal.
32 ⁄
LEDELSESBERETNING
ÅRSRAPPORT 2023 / 33
Formand
Knud Lomborg
Adm. direktør
16.000 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2023
Formand for bestyrelsen for:
Procudan A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Bitz A/S
Kitchenware By Tareq Taylor A/S
Medlem af bestyrelsen for:
A/S Knud Jepsen
F&H Holding A/S
Jacob Jensen Brand A/S
Direktør for:
F&H Group A/S
F&H Holding A/S
Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv
På generalforsamlingen den 24. maj 2023 blev Knud Lomborg, Ane-
Lene Kjølby og Thorkild Steen Sørensen genvalgt. Valgperioden for
alle bestyrelsesmedlemmer er et år.
Der afholdes bestyrelsesmøder minimum fire gange årligt, og i øvrigt,
når det skønnes nødvendigt eller hensigtsmæssigt.
Der er i året 2023 afholdt fire bestyrelsesmøder.
Næstformand
Ane-Lene Kjølby
Arkitekt maa.
250 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2023
Formand for bestyrelsen for:
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
Medlem af bestyrelsen for:
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Direktør og best yrelsesmedlem
Thorkild Steen Sørensen
Direktør
5.400 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2023
Medlem af bestyrelsen for:
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Fjernvarme Horsens A/S
Direktør for:
EgnsINVEST Holding A/S
EgnsINVEST Management A/S
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
Komplementarselskabet EgnsINVEST
Warschauer Strasse ApS
EgnsINVEST Danske Ejendomme ApS
34 ⁄
PÅTEGNINGER
ÅRSRAPPORT 2023 / 35
Ledelsens regnskabspåtegning
Direktionen:
Bestyrelsen:
36 ⁄
PÅTEGNINGER
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
ÅRSRAPPORT 2023 / 37
CVR-nr.: 33 96 35 56
MNE 45823
38 ⁄
LEDELSESBERETNING
Koncernen
EGNSINVEST EJENDOMME TYSKLAND A/S - CVR. NR. 30 55 77 51
40 ⁄KONCERNEN
Koncernens resultatopgørelse
1. januar - 31. december
NOTE DKK 2023 2022
4 Nettoomsætning 57.907.214 56.353.213
10 Driftsomkostninger -16.865.471 -16.476.337
Bruttoresultat 41.041.743 39.876.876
5 Administrationsomkostninger -3.705.225 -3.665.705
Resultat af primær drift 37.336.518 36.211.171
Finansielle indtægter 44.390 0
6 Finansielle omkostninger -17.995.495 -9.108.125
Resultat før dagsværdireguleringer og skat 19.385.413 27.103.046
7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -259.459.415 -11.501.309
Resultat før skat -240.074.002 15.601.737
8 Skat af årets resultat 38.237.192 -2.626.684
Årets resultat -201.836.810 12.975.053
Fordeling af årets resultat
Aktionærerne i moderselskabet -199.301.776 12.555.312
Minoritetsinteresser -2.535.034 419.741
9 Resultat pr. aktie
Resultat pr. aktie -85,96 5,53
Resultat pr. aktie, udvandet -85,96 5,53
ÅRSRAPPORT 2023 / 41
Koncernens totalindkomstopgørelse
1. januar - 31. december
DKK 2023 2022
Årets resultat -201.836.810 12.975.053
Poster som kan blive reklassificeret til resultatet
Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta til præsentationsvaluta 1.602.477 -19.521
Anden totalindkomst i alt 1.602.477 -19.521
Årets totalindkomst -200.234.333 12.955.532
Fordeling af årets totalindkomst
Aktionærerne i moderselskabet -197.699.299 12.535.791
Minoritetsinteresser -2.535.034 419.741
42 ⁄KONCERNEN
Koncernens balance - aktiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2023 2022
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
10 Investeringsejendomme 1.443.833.959 1.692.177.972
Materielle aktiver i alt 1.443.833.959 1.692.177.972
Langfristede aktiver i alt 1.443.833.959 1.692.177.972
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender
11 Tilgodehavender hos lejere 1.086.957 964.552
Andre tilgodehavender 464.304 500.767
Periodeafgrænsningsposter 116.073 132.840
Tilgodehavender i alt 1.667.334 1.598.159
Likvide beholdninger 5.083.808 5.853.823
Kortfristede aktiver i alt 6.751.142 7.451.982
Aktiver i alt 1.450.585.101 1.699.629.954
ÅRSRAPPORT 2023 / 43
Koncernens balance - passiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2023 2022
Egenkapital
Aktiekapital 234.807.000 234.807.000
Overkurs 2.604.000 2.604.000
Reserve for valutakursomregning 217.885 -1.384.592
Overført resultat 317.067.673 518.717.519
Moderselskabets andel af egenkapital 554.696.558 754.743.927
Minoritetsinteresser 4.715.388 7.250.422
Egenkapital i alt 559.411.946 761.994.349
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
12 Gæld til kreditinstitutter 784.373.998 782.249.334
13 Hensatte forpligtelser 9.390.780 16.452.133
14 Udskudt skat 75.991.156 114.050.090
Langfristede forpligtelser i alt 869.755.934 912.751.557
Kortfristede forpligtelser
12 Bankgæld 15.623.048 18.965.603
Leverandører af varer og tjenesteydelser 3.469.570 3.541.784
Anden gæld 2.324.603 2.376.661
Kortfristede forpligtelser i alt 21.417.221 24.884.048
Forpligtelser i alt 891.173.155 937.635.605
Passiver i alt 1.450.585.101 1.699.629.954
44 ⁄KONCERNEN
Koncernens egenkapitalopgørelse
I lyset af det sidste års kraftige rentestigninger har
bestyrelsen besluttet, at selskabet ikke udbetaler udbytte
i forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten for 2023.
Beslutningen er taget for at sikre en forsvarlig likviditetssty-
ring i det kommende år, således selskabet står godt rustet til
fortsat at drive en sund forretning med udviklingsmuligheder
inden for de bedste økonomiske rammer.
DKK Aktiekapital Overkurs
Reserve for
valutakurs-
omregning
Overført
resultat
Modersel-
skabets andel
af egen-
kapital
Minoritets-
interesser
Egenkapital
i alt
Egenkapital
pr. 01/01 2022 234.807.000 2.604.000 -1.365.071 508.510.277 744.556.206 6.830.681 751.386.887
Årets resultat 12.555.312 12.555.312 419.741 12.975.053
Anden
totalindkomst -19.521 -19.521 -19.521
Totalindkomst -19.521 12.555.312 12.535.791 419.741 12.955.532
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital
pr. 31/12 2022 234.807.000 2.604.000 -1.384.592 518.717.519 754.743.927 7.250.422 761.994.349
Årets resultat -199.301.776 -199.301.776 -2.535.034 -201.836.810
Anden
totalindkomst 1.602.477 1.602.477 1.602.477
Totalindkomst 1.602.477 -199.301.776 -197.699.299 -2.535.034 -200.234.333
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital
pr. 31/12 2023 234.807.000 2.604.000 217.885 317.067.673 554.696.558 4.715.388 559.411.946
ÅRSRAPPORT 2023 / 45
Koncernens pengestrømsopgørelse
NOTE DKK 2023 2022
Resultat af primær drift 37.336.518 36.211.171
Reguleringer til pengestrømme:
15 Ændringer i driftskapital -884.243 -3.708.752
Pengestrømme fra primær drift 36.452.275 32.502.419
Renteindbetalinger 44.390 0
Renteudbetalinger -17.577.352 -8.806.273
Betaling af selskabsskat -58.353 -61.925
Pengestrøm fra driftsaktivitet 18.860.960 23.634.221
Køb af investeringsejendomme 0 -79.065.662
Forbedring af investeringsejendomme -13.902.282 -27.454.716
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -13.902.282 -106.520.378
16 Provenu ved låneoptagelse, netto -3.393.228 86.087.675
Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -5.741.298 83.739.605
Årets pengestrøm -782.620 853.448
Likvider
Likvider pr. 1/1 5.853.823 5.001.926
Årets pengestrøm -782.620 853.448
Valutakursregulering likvider 12.605 -1.552
Likvider pr. 31/12 5.083.808 5.853.823
Ubenyttet træk på kreditter 39.249.701 35.800.610
Likvider til rådighed 44.333.509 41.654.432
46 ⁄KONCERNEN
ÅRSRAPPORT 2023 / 47
Koncernens noteoversigt
Note 1 Anvendt regnskabspraksis 48
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige skøn 52
Note 3 Segmentoplysninger 54
Note 4 Nettoomsætning 54
Note 5 Vederlag til ledelsesmedlemmer 54
Note 6 Finansielle omkostninger 54
Note 7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 54
Note 8 Skat af årets resultat 55
Note 9 Resultat pr. aktie 55
Note 10 Investeringsejendomme 56
Note 11 Tilgodehavender hos lejere 57
Note 12 Gæld til kreditinstitutter 58
Note 13 Hensatte forpligtelser 58
Note 14 Udskudt skat 59
Note 15 Ændring i driftskapital 59
Note 16 Provenu ved låneoptagelse, netto 60
Note 17 Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor 60
Note 18 Kapitalforhold 61
Note 19 Finansielle risici 62
Note 20 Eventualforpligtelser 63
Note 21 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske forpligtelser 64
Note 22 Transaktioner med nærtstående parter 64
Note 23 Begivenheder efter balancedagen 64
48 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
Grundlag for udarbejdelse
Årsregnskabet for koncernen er udarbejdet i overensstem-
melse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU
med virkning pr. 31. december 2023 samt yderligere danske
oplysningskrav efter regnskabsklasse B.
Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som
sidste år.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præsen-
teres i DKK. Alle enheder i koncernen har EUR som funktionel
valuta.
Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag
Årsrapporten for 2023 er aflagt i overensstemmelse med de
nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolknings-
bidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsåret.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder, ”IFRS
17, Forsikringskontrakter”, ”IAS 1, Oplysning om anvendt
regnskabspraksis” og ”IAS 8, Definition af regnskabsmæs-
sige skøn”, ”IAS 12, Udskudt skat vedrørende aktiver og
forpligtelser som stammer fra en enkelt transaktion”,”IFRS
17, Førstegangsanvendelse af IFRS 17 og IFRS 9 - sam-
menligningstal” samt ”IAS 12, Effekt af implementering af
International Skattereform — Pillar II Model Rules”, har ikke
medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Vedtaget men ikke-ikrafttrådte standarder forventes ligeledes
ikke at få væsentlig påvirkning på regnskabet.
Konsolidering
Koncernregnskabet omfatter EgnsINVEST Ejendomme
Tyskland A/S (moderselskabet), og de selskaber hvori
moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end 50% af
stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende
indflydelse (datterselskaber).
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber
for moderselskabet og datterselskaberne ved sammen-
lægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med
efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt
interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber,
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede virksomheder, der vurderes at udgøre en
virksomhed, indregnes i koncernregnskabet fra overtagel-
sestidspunktet. Koncernen behandler en overtagelse som en
virksomhedsovertagelse, når der udover investeringsejen-
domme også overtages en integreret mængde aktiviteter.
Mere specifikt vurderes det i hvilket omfang, der overtages
væsentlige processer, og i særlig grad i hvilket omfang datter-
virksomheden leverer tillægsydelser (vedligehold, rengøring,
sikkerhed, bogføring mv.) Ved køb af nye virksomheder
anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virk-
somheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventual-
forpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Der har ikke været overtagelser af virksomheder i 2023.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere
begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele
vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles
pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som
følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske
fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan
måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kost-
pris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for
hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici
og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges,
og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på
balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de
indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der
vedrører regnskabsåret.
Omregning af fremmed valuta
Koncernregnskabets præsentationsvaluta er DKK. For hver
af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes
en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta,
som benyttes som primær valuta for den rapporterende
virksomheds drift. Transaktioner i andre valutaer end den
funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første
indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed
valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes
til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der
opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på
betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i
resultatopgørelsen som en finansiel post.
Ved omregning fra funktionel valuta til præsentations-
valuta er indtægter og omkostninger omregnet til
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
ÅRSRAPPORT 2023 / 49
Koncernens noter
gennemsnitskurser, der i al væsentlighed svarer til trans-
aktionsdagens kurs, og aktiver og forpligtelser er omregnet
til balancedagens kurs. Valutakursdifferencer opstået
som følge af omregning af totalindkomstopgørelsen fra
gennemsnitskurser til balancedagens kurs og ved omregning
af egenkapitalen primo til balancedagens kurs er indregnet i
totalindkomstopgørelsen under øvrig totalindkomst.
Resultatopgørelsen
Nettoomsætning
Koncernens nettoomsætning repræsenterer årets huslejeind-
tægter fra investeringsejendomme.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgo-
dehavende vederlag og indregnes lineært over lejeperioden.
Nettoomsætning opgøres eksklusiv moms og med fradrag af
rabatter.
Driftsomkostninger
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets
driftsomkostninger fra investeringsejendomme i form af
vedligeholdelse og eksterne honorarer.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der
afholdes til ledelse og administration af koncernen, herunder
omkostninger til ejendomsadministration, administrativt
personale og kontoromkostninger.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkost-
ninger vedrørende udlån, valutakursreguleringer, likvide
beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter
og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører
regnskabsåret.
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del,
der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen
eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til
posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden
totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende
aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af
årets skattepligtige indkomst reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balan-
cedagen gældende skattesatser og -regler. Udskudt skat ind-
regnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode
af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige
og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den
udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte
anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den
enkelte forpligtelse.
Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de
forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat
af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser.
Balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i ejendomme med
det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form
af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved
videresalg.
Investeringsejendomme indregnes som aktiver på over-
tagelsesdagen.
Måling ved første indregning sker til kostpris, hvilket for
en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris og
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, der kan
henføres til erhvervelsen. Afholdte omkostninger, der tilfører
investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber,
tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til
reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen
i det regnskabsår, de afholdes.
Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi.
Dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen under
posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”.
Målingen sker ved anvendelse af en DCF-model, der bygger
på eksterne data vedrørende afkastkrav til beregning af dis-
konteringsfaktor, samt de enkelte ejendommes budgetterede
pengestrømme. Den i året anvendte opgørelsesmetode og
den anvendte diskonteringsfaktor er stikprøvevist under-
støttet af mæglervurderinger foretaget af eksterne mæglere
samt af valuarvurderinger. Der henvises til note 2 for en
nærmere beskrivelse.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af investeringsejen-
domme opgøres som forskellen mellem salgspris med
fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige
værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i
resultatopgørelsen under posten ”Nettofortjeneste ved salg
af investeringsejendomme”.
50 ⁄KONCERNEN
IFRS 13 kræver en række kvantitative og kvalitative oplys-
ninger om dagsværdimåling. Mange af disse oplysninger er
relateret til de tre niveauer for måling af dagsværdi (dagsvær-
di-hierarkiet), baseret på hvilken type input der indgår ved
værdiansættelsesmetoden.
Niveau 1: Officielle kurser (ikke-regulerede noterede
kurser i et aktivt marked for identiske aktiver eller
forpligtelser, som virksomheden har adgang til på
målingstidspunktet).
Niveau 2: Observérbare input for aktivet eller forplig-
telsen, enten direkte (dvs. som kurser) eller indirekte
(dvs. afledt af kurser), som ikke indgår på niveau 1.
Niveau 3: Input til måling af aktivet eller forpligtelsen,
som ikke er baseret på observerbare markedsdata
(ikke-observerbare input).
Et aktiv eller en forpligtelse indplaceres i sin helhed i et af de
tre niveauer baseret på det laveste niveau af input, der er
væsentlig for målingen.
Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi.
Idet dagsværdien ikke kan udledes af et aktivt marked,
er det nødvendigt, at ledelsen vurderer og vælger en
hensigtsmæssig metode til opgørelse af dagsværdierne. Ved
opgørelse af dagsværdier, der kræver specialiseret indsigt
i relevante markedsforhold og værdiansættelsesteknikker,
involveres uafhængige vurderingseksperter. Når opgørelsen
af dagsværdier i væsentligt omfang må baseres på ikke-ob-
serverbar input (niveau 3 i dagsværdi-hierarkiet), udøver
ledelsen væsentlige regnskabsmæssige skøn vedrørende
de input, der indgår i værdiansættelsen. De foretagne skøn
over ikke-observerbare input i forbindelse med opgørelse
af dagsværdier er beskrevet i note 2, Væsentlige regnskabs-
mæssige skøn. Koncernens investeringsejendomme må på
baggrund af dette vurderes til at anvende måling efter niveau
3 i dagsværdi-hierarkiet.
Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere samt
andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og
efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer
til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegå-
else af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt
niveau ved brug af en samlet nedskrivningskonto.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår.
Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Egenkapital
Reserve for valutakursomregning
Reserve vedrørende valutakursomregning i koncernregn-
skabet omfatter kursreguleringer, som er opstået ved omreg-
ning af regnskaber for koncernens virksomheder fra deres
funktionelle valutaer til koncernens præsentationsvaluta
(DKK). Ved hel eller delvis afhændelse af en koncernvirk-
somhed indregnes valutakursreguleringen i resultatopgø-
relsen som en del af gevinst/tab ved afhændelsen.
Minoritetsinteresser
Dattervirksomhedernes poster indregnes fuldt i det kon-
soliderede regnskab. Minoritetsinteresser omfatter uden-
forstående aktionærers andel af egenkapitalen og årets
resultat for dattervirksomheder, der ikke er 100%-ejede.
Den del af dattervirksomhedernes resultat, der kan henføres
til minoritetsinteresser, udgør en del af årets resultat.
Minoritetsinteressernes andel af egenkapitalen medtages
som en særskilt post under egenkapitalen.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge
af en begivenhed indtruffet før eller på balancedagen har en
retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må
afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen. Hensat-
te forpligtelser måles til ledelsens bedste skøn over det
beløb, hvormed forpligtelsen forventes at kunne indfries.
Ved målingen af hensatte forpligtelser foretages tilbage-
diskontering af de omkostninger, der er nødvendige for at
afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig effekt på
målingen af forpligtelsen. Regnskabsårets forskydning i
nutidsværdien indregnes under posten ”Dagsværdiregulering
af investeringsejendomme”, hvor også hensættelsen føres.
Finansielle gældsforpligtelser
Gæld til kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme
måles på tidspunktet for lånoptagelse til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Efter første indregning måles gæld til kreditinstitutter til
amortiseret kostpris ved anvendelse af ”den effektive rentes
metode” således, at forskellen mellem provenuet og den
nominelle restgæld indregnes i resultatopgørelsen under
finansielle poster over låneperioden.
Anden gæld måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvan-
ligvis svarer til nominel værdi.
Pengestrømsopgørelse
Indeståender på anfordringskonti medregnes til likvide
beholdninger.
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Koncernens noter
ÅRSRAPPORT 2023 / 51
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres
efter den indirekte metode. Pengestrømme opgøres fordelt
på drift, investeringer og finansiering samt likviditet ved årets
begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante
driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle
poster samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder
og aktiviteter samt køb og salg af materielle og finansielle
aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter
ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets
aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld,
samt udbetaling af udbytte.
Koncernens noter
52 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet foretager ledelsen
regnskabsmæssige skøn samt opstiller forudsætninger, som
danner baggrund for indregning og måling samt præsenta-
tion af koncernens aktiver og forpligtelser. I det følgende er
der redegjort for de væsentligste regnskabsmæssige skøn.
Koncernens anvendte regnskabspraksis er beskrevet i note 1.
Regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen
foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fastlagt
forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer en
betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regn-
skabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for
det næste regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige
skøn er relateret til opgørelse af dagsværdien af koncernens
investeringsejendomme og de tilhørende hensættelser til
incentivefee.
Koncernens investeringsejendomme indregnes i årsrapporten
til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en
”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen tager
udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme,
der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor,
hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko.
Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test af
de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes stikprø-
vevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne mæglerevur-
deringer indhentes stikprøvevist for udvalgte ejendomme en
gang årligt udelukkende med det formål at teste de beregnede
dagsværdier. Derudover udvælges med et interval på to til
tre år ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver alle
ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af en
valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelåning ved
realkreditinstitut vurderes samtlige ejendomme af en valuar
inden for det år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet
valuarvurderinger af udvalgte ejendomme i efteråret 2023.
Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation
af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og
sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og understøtte
koncernens beregnede dagsværdier.
De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse af
dagsværdien er årlige ændringer i lejeindtægter og driftsom-
kostninger samt diskonteringsrenten, som blandt andet er
sammensat af den risikofri rente (renten på den 10-årige tyske
statsobligation), skat (den effektive skattesats i Tyskland),
markedsrisikopræmie (det afkastkrav investor kræver for at
forlade den risikofri rente), inflation (langsigtet) og lånerente
(renten på den 10-årige danske realkreditobligation).
Parametrene er understøttet af eksterne kilder. Den langsig-
tede inflation er ved opgørelsen af årets diskonteringsrente
2%. I gennemsnit er der benyttet en tilbagediskonteringsfaktor
på 5,75% mod 5,16% i 2022. Diskonteringsfaktoren for
koncernens enkelte ejendomme ligger i spændet 5,35% til
6,35% mod 4,57% til 5,93% i 2022, idet de forskellige ejen-
domme inddeles i risikogrupper afhængig af deres placering.
Diskonteringsfaktoren opgøres ikke særskilt for bolig hen-
holdsvis erhverv, men vægtes på den enkelte ejendom.
Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet
særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang
og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen
af disse poster til indregning i DCF-modellen revideres
minimum halvårligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt i den
nuværende lejesituation. Tomgangen er budgetteret med
henholdsvis 2% og 4% for bolig og erhverv, hvilket er uændret
i forhold til sidste år. Dette forhold beregnes særskilt på den
enkelte ejendom, idet fordeling mellem bolig og erhverv
veksler fra ejendom til ejendom. For hver enkelt ejendom
foreligger en drifts- og vedligeholdelsesplan, der beskriver de
forventede vedligeholdelsestiltag. Disse planer er indregnet
i DCF-modellen, og fremtidige drifts- og vedligeholdelsesom-
kostninger tillægges en årlig 2%-stigning.
Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.
Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller så snart
det skønnes, efter assistance fra eksterne byggerådgivere, at
ikke udnyttede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en
værdi og er realiserbare.
Følsomhedsanalyse
Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK
1.444 mio. pr. 31. december 2023. Følsomheden er primært
afhængig af markedets forrentningskrav. I den øverste tabel
på modsatte side er der taget udgangspunkt i afkastkravet.
Hvis eksempelvis afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil
ejendommenes værdier falde med DKK 174 mio. Modsat vil et
fald på 0,5% betyde en stigning i ejendomsværdierne på DKK
228 mio.
En ændring af den primære drift kan også påvirke ejendom-
menes dagsværdi, se den nederste tabel. Den primære drift
kan defineres som lejeindtægter med fradrag af tomgang,
driftsomkostninger i form af vedligeholdelsesudgifter og
andre eksterne honorarer til drift af ejendommene samt
omkostninger til administration og ledelse.
ÅRSRAPPORT 2023 / 53
Koncernens noter
FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI
Afkastkrav i %
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2023 2022 2023 2022 2023 2022
Ændring = -1% 1.986 2.734 34,3% 89,0% 430,32 694,01
Ændring = -0,5% 1.672 2.086 -1,6% 44,8% 317,92 462,47
Ændring = -0,25% 1.550 1.868 -19,2% 23,3% 274,09 384,37
Basis 1.444 1.692 -36,7% 2,1% 236,24 321,43
Ændring = 0,25% 1.352 1.547 -54,0% -18,8% 203,22 269,58
Ændring = 0,5% 1.270 1.426 -71,1% -39,3% 174,16 226,11
Ændring = 1% 1.134 1.233 -104,8% -79,6% 125,38 157,24
Bruttoresultat
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2023 2022 2023 2022 2023 2022
Ændring = -1% 1.430 1.675 -39,2% -0,2% 231,12 315,43
Ændring = -0,5% 1.437 1.684 -37,9% 1,0% 233,68 318,43
Ændring = -0,25% 1.440 1.688 -37,3% 1,5% 234,96 319,93
Basis 1.444 1.692 -36,7% 2,1% 236,24 321,43
Ændring = 0,25% 1.447 1.696 -36,0% 2,6% 237,51 322,93
Ændring = 0,5% 1.451 1.701 -35,4% 3,2% 238,79 324,43
Ændring = 1% 1.458 1.709 -34,2% 4,3% 241,35 327,43
54 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
NOTE 3 SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernens eneste aktivitet er udlejning af investe-
ringsejendomme med hovedvægt på boligudlejning, og
koncernens omsætning består således udelukkende af
indtægterne ved udlejning af investeringsejendomme.
Koncernen har udelukkende udlejningsejendomme
beliggende i Berlin. Koncernen opererer således ikke på
andre geografiske områder,
og aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor
koncernen kun har et operationelt segment.
Geografiske oplysninger
Koncernen har udelukkende investeringsejendomme
i Tyskland, og al omsætning hidrører derfor fra
Tyskland.
Der har ikke været vederlag til selskabets direktion
eller andre ledende medarbejdere i 2023 og 2022.
Aflønningen omfattes af selskabets administration-
saftale. Der er ingen fastansatte medarbejdere.
NOTE 5 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2023 2022
Bestyrelseshonorar 360.000 337.500
Bestyrelseshonorar i alt 360.000 337.500
NOTE 7 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2023 2022
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -268.119.415 -11.840.309
Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* 8.660.000 339.000
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme i alt -259.459.415 -11.501.309
*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 13.
NOTE 6 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2023 2022
Valutakurstab, netto -49.516 -71.539
Renter af gæld til finansieringsinstitutter -17.945.979 -9.036.586
Finansielle omkostninger i alt -17.995.495 -9.108.125
NOTE 4 NETTOOMSÆTNING / DKK 2023 2022
Huslejeindtægter, Bolig 42.263.928 40.580.355
Huslejeindtægter, Erhverv 15.643.286 15.772.858
Nettoomsætning i alt 57.907.214 56.353.213
ÅRSRAPPORT 2023 / 55
Koncernens noter
NOTE 8 SKAT AF ÅRETS RESULTAT / DKK 2023 2022
Aktuel skat -58.353 -61.925
Ændring i udskudt skat 38.316.540 -2.638.762
Regulering af skat for tidligere år -20.995 74.003
Skat af årets resultat i alt 38.237.192 -2.626.684
Afstemning af effektiv skatteprocent
Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 16% 38.411.840 -2.496.278
Skatteeffekt af:
Ikke-fradragsberettigede omkostninger -153.653 -204.409
Regulering tidligere år -20.995 74.003
38.237.192 -2.626.684
Effektiv skatteprocent 15,93% 16,84%
Note 9 RESULTAT PR. AKTIE / DKK 2023 2022
Resultat pr. aktie -85,96 5,53
Resultat pr. aktie, udvandet -85,96 5,53
Resultat pr. aktie for koncernen er beregnet
på grundlag af følgende beløb:
Årets resultat -201.836.810 12.975.053
Årets resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie -201.836.810 12.975.053
Gennemsnitlig antal aktier (stk.) 2.348.070 2.348.070
Gennemsnitlig antal aktier (stk.), udvandet 2.348.070 2.348.070
56 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
Koncernens investeringsejendomme består af 25 ejen-
domme, som rummer 760 bolig- og 86 erhvervslejemål
(754 bolig- og 90 erhvervslejemål pr. 31. december
2022). Disse har en samlet størrelse på i alt 66.946
m
2
fordelt på henholdsvis 51.700 m
2
bolig og 15.246
m
2
erhverv (ialt 66.798 m
2
, 50.757 m
2
bolig, 16.040 m
2
erhverv pr. 31. december 2022).
Investeringsejendommene er placeret i følgende
områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Moabit,
Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,
Lichtenberg, Friedrichshain og Lichtenrade. For
gennemgang af væsentlige regnskabsmæssige skøn af
investeringsejendommene, henvises til note 2.
NOTE 10 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2023 2022
Dagsværdi pr. 1/1 1.692.177.972 1.596.469.867
Tilgange, nyerhvervelser 0 79.065.662
Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 16.141.661 28.656.497
Årets dagsværdiregulering netto -268.119.415 -11.840.309
Årets valutakursomregning netto 3.633.741 -173.745
Dagsværdi pr. 31/12 1.443.833.959 1.692.177.972
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 57.907.214 56.353.213
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -16.598.997 -16.220.954
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -266.474 -255.383
Bruttoresultat 41.041.743 39.876.876
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -268.119.415 -11.840.309
Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer -227.077.672 28.036.567
ÅRSRAPPORT 2023 / 57
Koncernens noter
I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2023
indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi
af TDKK 1.087 (2022: TDKK 965). Hensættelse til tab på
tilgodehavender hos lejere foretages efter en individuel
vurdering. Lejere med en forfalden saldo > 12 mdr.
nedskrives regnskabsmæssigt fuldt ud og indgår
herefter ikke længere i tilgodehavender hos lejere, men
forfølges stadig retsmæssigt.
NOTE 11 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK
Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2023 2022
Forfalden 0-3 mdr. 702.639 540.685
Forfalden 4-6 mdr. 318.561 210.516
Forfalden 6-12 mdr. 1.180.445 1.013.861
I alt 2.201.645 1.765.062
Hensættelse til tab:
Pr. 1/1 800.510 946.262
Årets afgang 312.291 -146.016
Valutakursomregning 1.887 265
Pr. 31/12 1.114.688 800.510
Tilgodehavender hos lejere 1.086.957 964.552
58 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
Koncernen har indgået aftaler om køb af ejendomme,
der indebærer, at en del af honoraret afhænger af
en fremtidig salgspris for ejendommene og således
først kan opgøres endeligt på salgstidspunktet.
Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over hono-
rarer til fremtidig afregning indregnes som en hensat
forpligtelse på statusdagen.
Modværdien af den hensatte forpligtelse indregnes
som en del af kostprisen for investeringsejendom-
mene. Efterfølgende reguleringer hertil indregnes som
en del af dagsværdireguleringen for investeringsejen-
dommene. Øvrige forpligtelser vedrører hensatte beløb
i forbindelse med fraflytning af lejemål.
Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri.
Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes
efter årlig kreditgennemgang og dermed ikke skal
indfries på kort sigt.
NOTE 12 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2023 2022
Lang gæld Rente Refinansiering Udløber
Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 13.198.865 13.158.839
Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 133.923.674 133.554.590
Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,42% 31.12.2023 31.12.2028 89.287.292 89.039.738
Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,07% 31.12.2023 31.12.2029 142.213.817 141.864.802
Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,21% 31.12.2024 31.12.2029 120.596.891 120.294.668
Nykredit 5.000.000 Euro F3 0,94% 31.12.2024 31.12.2031 37.145.565 37.050.239
Nykredit 5.000.000 Euro F4 1,13% 31.12.2025 31.12.2031 37.145.353 37.050.121
Nykredit 28.529.000 Euro EUR3M 3,95% 30.09.2025 31.03.2032 210.862.541 0
Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,62% 31.12.2022 31.12.2027 0 29.693.162
Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 0 180.543.176
Lang gæld i alt 784.373.998 782.249.334
Kort gæld Rente
Bankgæld Variabel 15.623.048 18.965.603
Kort gæld i alt 15.623.048 18.965.603
NOTE 13 HENSATTE FORPLIGTELSER / DKK ØVRIGE SALGSFEE
Pr. 1/1 2023 0 16.452.133
Hensat for året 1.565.126 -8.660.000
Valutakursomregning 609 32.912
Pr. 31/12 2023 1.565.735 7.825.045
ÅRSRAPPORT 2023 / 59
Koncernens noter
Koncernen har valgt at indregne værdien af det skattemæssige
underskud i Tyskland, eftersom underskuddet forventes anvendt
til modregning i fremtidige skattepligtige indkomster ved den
løbende drift eller ved realisation af ejendomme.
NOTE 15 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2023 2022
Ændring i tilgodehavender mv. -82.720 -394.396
Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. -801.523 -3.314.356
Samlet ændring i driftskapital -884.243 -3.708.752
NOTE 14 UDSKUDT SKAT / DKK 2023 2022
Udskudt skat relaterer sig til følgende:
Investeringsejendomme 100.032.176 140.728.197
Incentive fee -1.251.520 -2.637.120
Øvrige hensættelser -95.360 -95.360
Fremført underskud tidligere år + årets underskud -22.723.707 -23.738.584
Valutakursomregning 29.567 -207.043
Udskudt skat, netto 75.991.156 114.050.090
Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:
Udskudt skatteforpligtelse 75.991.156 114.050.090
Udskudt skat, netto 75.991.156 114.050.090
60 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
NOTE 17
HONORAR TIL SELSKABETS
GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK
2023 2022
Deloitte:
Honorar for lovpligtig revision 274.117 258.086
Revisionshonorar Deloitte i alt 274.117 258.086
Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.
NOTE 16 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2023 2022
Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 782.249.334 707.873.945
Pengestrømme -17.257 74.208.291
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 2.141.921 167.098
Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 784.373.998 782.249.334
Bankgæld, pr. 1/1 18.965.603 7.107.750
Pengestrømme -3.375.971 11.879.384
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 33.416 -21.531
Bankgæld, pr. 31/12 15.623.048 18.965.603
Provenu ved låneoptagelse i alt -3.393.228 86.087.675
ÅRSRAPPORT 2023 / 61
Koncernens noter
NOTE 18 KAPITALFORHOLD
Koncernens kapital er på DKK 234.807.000.
Selskabet er noteret på First North på Nasdaq OMX
Nordic med 2.348.070 aktier, stykstørrelse 100. Ingen
aktier er tillagt særlige rettigheder.
I henhold til selskabets vedtægter må selskabets og
selskabets datterselskabers lån samlet højst udgøre
75% af koncernens regnskabsmæssige balance opgjort
på lånetidspunktet. Selskabets datterselskaber kan på
lånetidspunktet have lån hos tredjemand på mere end
75% af det enkelte datterselskabs balance. Koncernens
realkreditbelåning samt bankgæld udgør 56% af balan-
cesummen, mens den udgjorde 48% i 2022.
EgnsINVEST Holding A/S ejer 16,13% af aktierne.
Sparekassen Danmark ejer 8,29% af aktierne.
Sparekassen Kronjylland ejer 7,17% af aktierne.
Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Bestyrelsen er bemyndiget til i tiden indtil 27. maj 2026
ad en eller flere gange at forhøje selskabets aktiekapital
ved kontantindskud eller på anden måde med indtil
nominelt DKK 1.000.000.000 ved tegning af nye aktier.
Aktierne, der skal være omsætningspapirer, udstedes
til ihændehaver og skal være ligestillet med den
bestående aktiekapital. Bestyrelsen er bemyndiget til at
foretage de i forbindelse med kapitaludvidelsen nød-
vendige vedtægtsændringer. Bestyrelsen er bemyndiget
til helt eller delvist at fravige den forholdsmæssige for-
tegningsret for bestående aktionærer i selskabslovens §
162, såfremt aktietegningen sker til markedskurs.
62 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
NOTE 19 FINANSIELLE RISICI / DKK
Likviditetsrisiko
Forfalder
inden
1 år
Regnskabs-
mæssig
værdi
Gældsforpligtelserne
forfalder som følger
Forfalder
2-5 år
Forfalder
6-20
I alt
2023
Lån fra kreditinstitutter 28.201.428 365.943.619 567.996.893 962.141.940 784.373.998
Bankgæld 15.623.048 0 0 15.623.048 15.623.048
Leverandør af varer 3.469.570 0 0 3.469.570 3.469.570
Anden gæld 2.324.603 0 0 2.324.603 2.324.603
49.618.649 365.943.619 567.996.893 983.559.161 805.791.219
2022
Lån fra kreditinstitutter 14.272.853 573.126.999 288.404.624 875.804.476 782.249.334
Bankgæld 18.965.603 0 0 18.965.603 18.965.603
Leverandør af varer 3.541.784 0 0 3.541.784 3.541.784
Anden gæld 2.376.661 0 0 2.376.661 2.376.661
39.156.901 573.126.999 288.404.624 900.688.524 807.133.382
De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.
Koncernen har ubenyttet træk på kreditter på DKK 39,20 mio.
Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
2023 2022 2023 2022
Finansielle aktiver, der måles til
amortiseret kostpris
Tilgodehavende hos lejere 1.086.957 964.552 1.086.957 964.552
Andre tilgodehavender 464.304 500.767 464.304 500.767
Likvide beholdninger 5.083.808 5.853.823 5.083.808 5.853.823
Finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris
Gæld til kreditinstitutter 784.373.998 782.249.334 767.154.427 720.523.474
Bankgæld 15.623.048 18.965.603 15.623.048 18.965.603
Leverandør af varer 3.469.570 3.541.784 3.469.570 3.541.784
Anden gæld 2.324.603 2.376.661 2.324.603 2.376.661
ÅRSRAPPORT 2023 / 63
Koncernens noter
NOTE 20 EVENTUALFORPLIGTELSER
Der er ingen verserende retssager.
Kontraktlige forpligtelser:
Koncernen har kontraktlige forpligtelser til faste
samarbejdspartnere med en uopsigelighed på seks til
tolv måneder.
Forpligtelsen, som ikke er indregnet i balancen, udgør
TDKK 9.267.
NOTE 19 FINANSIELLE RISICI FORSAT
Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note
klassificeres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet
input til måling af forpligtelsen er baseret på direkte
markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.
afledt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinsti-
tutter er opgjort ud fra offentliggjorte kurser pr. 31.
december 2023.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes primært gennem
fordeling af indtægter og omkostninger i samme valuta
(EUR). En mindre andel af selskabets omkostninger
genereres i Danmark og skal dermed betales i danske
kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der dog
ikke være væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.
Renterisici
Koncernen er som følge af sin drift og investeringer
eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er
koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i
finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter
sig således alene mod styring af allerede påtagne
finansielle risici.
En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens
ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.
Koncernen har optaget en væsentlig rentebærende
gæld i forbindelse med ejendomsinvesteringerne.
Gælden er fordelt på realkreditlån og banklån. Det
er selskabets politik at operere med en fordeling af
gælden, hvor realkreditlån udgør ca. 80% af fremmed-
finansieringen og banklån ca. 20%, hvis behovet for
banklån er til stede.
Koncernen har en rentestrategi hvor lånene spredes ud
på F3-, F4- og F5-lån. Strategien er valgt for at fordele
refinansieringsdatoerne løbende ud på flere år, hvor
låneporteføljen tidligere kun bestod af F5-lån. Der
henvises til note 12 for en oversigt over refinansie-
ringsdatoer. Seneste refinansiering af gælden skulle
finde sted 31. december 2022 og udgjorde ca 27% af
realkreditlånene. Som følge af den stærkt stigende
rente valgte koncernen at lægge disse lån helt kort i
EUR3M for at afvente, at rentemarkederne stabiliserer
sig igen og hurtigt kan reagere herpå. 31. december
2023 skulle der yderligere refinansieres lån i ca. 30% af
låneporteføljen. Endnu en gang har koncernen valgt at
omlægge disse lån til EUR3M, da renten endnu ikke har
stabiliseret sig på et tilfredsstillende leje. Den øvrige
halvdel af selskabets lån er stadig fordelt på F3-, F4- og
F5-lån. Omlægningen ændrer ikke på den hidtidige
rentestrategi om at fordele selskabets lån på forskellige
refinansieringstidspunkter og med forskellige rente-
profiler for at sprede risikoen. Samtidig har selskabet
en konservativ belåningsgrad, idet denne kun udgør ca.
54% af selskabets ejendomsværdier.
Skulle selskabets lånefinansieringsrenten stige eller
falder med 1%-point, vil dette for EUR3M lånene betyde
øgede eller mindskede renteudgifter med DKK 4,4 mio.
det kommende år.
Der er variabel rente på koncernens banklån og real-
kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.
Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig
indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.
Likviditetsrisici
Koncernen foretager likviditetsstyring og afstemmer
herigennem løbende dens kreditbehov med dens
långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt
likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete
udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets
drift, således undersøges muligheden for udvidelse af
kreditfaciliteter jævnligt.
Kreditrisici
Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder
deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-
kredsen betyder, at koncernen vurderer, at der ikke er
en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.
Koncernen har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte
lejere, se yderligere i note 11 og afsnittet om risici i
ledelsesberetningen.
64 ⁄KONCERNEN
Koncernens noter
NOTE 23 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Der er efter balancedagen ikke indtrådt væsentlige
begivenheder af betydning for årsregnskabet.
Koncernens nærtstående parter med betydelig indfly-
delse omfatter datterselskaber, selskabernes besty-
relser, direktion og ledende medarbejdere samt disse
personers relaterede familiemedlemmer. Nærtstående
parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte
personkreds har væsentlige interesser. Herudover kan
ledende personer, der har ansvar for planlægning, gen-
nemførelse og kontrol af aktiviteterne i virksomheden,
også betragtes som nærtstående parter.
EgnsINVEST Management A/S er nærtstående som følge
af sammenfald i ledelse og den indgåede administrati-
onsaftale. Grundlaget for interesseforbundne selskaber
er selskaber, hvor koncernens ledende personer har
væsentlig indflydelse.
Med undtagelse af aflønning er der ikke indgået transak-
tioner med bestyrelsen og direktionen.
NOTE 21
SIKKERHEDSSTILLELSER
OG ANDRE ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK
2023 2022
Sikkerhedsstillelser
Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for koncern-
ens bankforbindelser:
Samlet sikkerhedsstillelser 846.165.002 844.303.028
Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 1.443.833.959 1.692.177.972
Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 784.373.998 782.249.334
Koncernen har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2023.
NOTE 22 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2023 2022
Resultatopgørelsen
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 11.099.120 11.372.820
Bestyrelseshonorar 360.000 337.500
Balance
Byggerådgivningshonorar og købshonorar til
EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten
Investeringsejendomme 3.486.488 3.918.623
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S
indeholdt i posten
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.134.505 1.259.519
Moderselskabet
EGNSINVEST EJENDOMME TYSKLAND A/S - CVR. NR. 30 55 77 51
66 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets resultatopgørelse
1. januar - 31. december
NOTE DKK 2023 2022
3 Nettoomsætning 38.280.533 37.362.265
9 Driftsomkostninger -10.547.000 -10.307.526
Bruttoresultat 27.733.533 27.054.739
4 Administrationsomkostninger -2.625.011 -2.619.080
Resultat af primær drift 25.108.522 24.435.659
5 Finansielle indtægter 10.195.680 4.696.897
6 Finansielle omkostninger -19.772.758 -9.867.036
Resultat før dagsværdireguleringer og skat 15.531.444 19.265.520
7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -162.056.740 -18.295.155
Resultat før skat -146.525.296 970.365
8 Skat af årets resultat 28.866.955 -974.684
Årets resultat -117.658.341 -4.319
ÅRSRAPPORT 2023 / 67
Moderselskabets totalindkomstopgørelse
1. januar - 31. december
DKK 2023 2022
Årets resultat -117.658.341 -4.319
Poster som kan blive reklassificeret til resultatet
Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta
til præsentationsvaluta 700.042 3.250
Anden totalindkomst i alt 700.042 3.250
Årets totalindkomst -116.958.299 -1.069
68 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets balance - aktiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2023 2022
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
9 Investeringsejendomme 936.552.128 1.096.631.493
Materielle aktiver i alt 936.552.128 1.096.631.493
Andre langfristede aktiver
10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 171.056.777 171.056.777
Andre langfristede aktiver i alt 171.056.777 171.056.777
Langfristede aktiver i alt 1.107.608.905 1.267.688.270
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender
11 Tilgodehavender hos lejere 893.618 746.355
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 189.946.914 180.597.506
Andre tilgodehavender 342.571 419.655
Periodeafgrænsningsposter 103.777 111.199
Selskabsskat 89.846 38.741
Tilgodehavender i alt 191.376.726 181.913.456
Likvide beholdninger 1.687.150 2.827.243
Kortfristede aktiver i alt 193.063.876 184.740.699
Aktiver i alt 1.300.672.781 1.452.428.969
ÅRSRAPPORT 2023 / 69
Moderselskabets balance - passiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2023 2022
Egenkapital
Aktiekapital 234.807.000 234.807.000
Overkurs 2.604.000 2.604.000
Reserve for valutakursomregning 85.512 -614.530
Overført resultat 152.202.122 272.208.533
Egenkapital i alt 389.698.634 509.005.003
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
12 Gæld til kreditinstitutter 784.373.998 782.249.334
13 Hensatte forpligtelser 9.390.780 16.452.133
14 Udskudt skat 63.039.152 91.623.114
Langfristede forpligtelser i alt 856.803.930 890.324.581
Kortfristede forpligtelser
12 Banklån 15.622.718 18.965.427
Gæld til tilknyttede virksomheder 34.841.668 30.974.525
Leverandører af varer og tjenesteydelser 2.133.666 1.763.165
Anden gæld 1.572.165 1.396.268
Kortfristede forpligtelser i alt 54.170.217 53.099.385
Forpligtelser i alt 910.974.147 943.423.966
Passiver i alt 1.300.672.781 1.452.428.969
70 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets egenkapitalopgørelse
I lyset af det sidste års kraftige rentestigninger har
bestyrelsen besluttet, at selskabet ikke udbetaler udbytte
i forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten for 2023.
Beslutningen er taget for at sikre en forsvarlig likviditetssty-
ring i det kommende år, således selskabet står godt rustet til
fortsat at drive en sund forretning med udviklingsmuligheder
inden for de bedste økonomiske rammer.
DKK Aktiekapital Overkurs
Reserve for
valutakurs-
omregning
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 01/01 2022 234.807.000 2.604.000 -617.780 274.560.922 511.354.142
Årets resultat -4.319 -4.319
Anden totalindkomst 3.250 3.250
Totalindkomst 3.250 -4.319 -1.069
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital pr. 31/12 2022 234.807.000 2.604.000 -614.530 272.208.533 509.005.003
Årets resultat -117.658.341 -117.658.341
Anden totalindkomst 700.042 700.042
Totalindkomst 700.042 -117.658.341 -116.958.299
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital pr. 31/12 2023 234.807.000 2.604.000 85.512 152.202.122 389.698.634
ÅRSRAPPORT 2023 / 71
Moderselskabets pengestrømsopgørelse
NOTE DKK 2023 2022
Resultat af primær drift 25.108.522 24.435.659
Reguleringer til pengestrømme:
15 Ændringer i driftskapital -103.818 -2.344.202
Pengestrømme fra primær drift 25.004.704 22.091.457
Renteindbetalinger 10.195.680 4.696.897
Renteudbetalinger -19.354.441 -9.564.908
Pengestrøm fra driftsaktivitet 15.845.943 17.223.446
Køb af investeringsejendomme 0 -79.065.662
Forbedring af investeringsejendomme -6.092.990 -12.680.527
Mellemregning med tilknyttede selskaber -5.150.290 -9.177.178
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -11.243.280 -100.923.367
16 Provenu ved låneoptagelse, netto -3.400.475 86.052.998
Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -5.748.545 83.704.928
Årets pengestrøm -1.145.882 5.007
Likvider
Likvider pr. 1/1 2.827.243 2.822.245
Årets pengestrøm -1.145.882 5.007
Valutakursregulering likvider 5.789 -9
Likvider pr. 31/12 1.687.150 2.827.243
Ubenyttet træk på kreditter 39.249.701 35.800.610
Likvider til rådighed 40.936.852 38.627.853
72 ⁄
EGNSINVEST EJENDOMME TYSKLAND A/S
ÅRSRAPPORT 2023 / 73
Moderselskabets
noteoversigt
Note 1 Anvendt regnskabspraksis 74
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige skøn 75
Note 3 Nettoomsætning 77
Note 4 Vederlag til ledelsesmedlemmer 77
Note 5 Finansielle indtægter 77
Note 6 Finansielle omkostninger 77
Note 7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 78
Note 8 Skat 78
Note 9 Investeringsejendomme 79
Note 10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 79
Note 11 Tilgodehavender hos lejere 80
Note 12 Gæld til kreditinstitutter 80
Note 13 Hensatte forpligtelser 81
Note 14 Udskudt skat 81
Note 15 Ændring i driftskapital 81
Note 16 Provenu ved låneoptagelse, netto 82
Note 17 Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor 82
Note 18 Finansielle risici 83
Note 19 Eventualforpligtelser 84
Note 20 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske forpligtelser 85
Note 21 Transaktioner med nærtstående parter 85
Note 22 Begivenheder efter balancedagen 85
74 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets noter
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Udarbejdelse
Årsregnskabet for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS Accounting
Standards som godkendt af EU med virkning pr. 31.
december 2023 samt yderligere danske oplysningskrav til
årsregnskaber for B-virksomheder.
Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som
sidste år.
Regnskabet aflægges i DKK. Selskabets funktionelle valuta er
EUR.
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’ anvendte regnskabs-
praksis er den samme som for koncernen, jf. note 1 til kon-
cernregnskabet med tillæg af følgende:
Kapitalandele i tilknyttede selskaber
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles til kostpris.
Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien, ned-
skrives denne til lavere værdi.
Udbytte
Udbytte fra kapitalandele i tilknyttede selskaber indregnes
i moderselskabets resultatopgørelse, når der er erhvervet
endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet
for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det
pågældende selskab.
Skat
Moderselskabet indregner skatten fra danske K/S- og tyske
K/G-selskaber i sin skat, idet de er skattemæssigt transpa-
rente, og indkomsten fra disse selskaber skal henføres til
moderselskabets skattepligtige indkomst.
ÅRSRAPPORT 2023 / 75
Moderselskabets noter
NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN
Ved udarbejdelsen af moderselskabets regnskab foretager
ledelsen regnskabsmæssige skøn samt opstiller forudsæt-
ninger, som danner baggrund for indregning og måling samt
præsentation af moderselskabets aktiver og forpligtelser. I
det følgende er der redegjort for de væsentligste regnskabs-
mæssige skøn. Moderselskabets anvendte regnskabspraksis
er beskrevet i note 1.
Regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen
foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fast-
lagt forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer
en betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regn-
skabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for det
næste regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige skøn
er relateret til opgørelse af dagsværdien af moderselskabets
investeringsejendomme.
Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsrapporten
til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en
”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen tager
udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme,
der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor,
hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko.
Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test af
de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes stik-
prøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne mæglere-
vurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte ejendomme
en gang årligt udelukkende med det formål at teste de
beregnede dagsværdier. Derudover udvælges med et interval
på to til tre år ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver
alle ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af en
valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelåning ved
realkreditinstitut vurderes samtlige ejendomme af en valuar
inden for det år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet
valuarvurderinger af udvalgte ejendomme i efteråret 2023.
Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation
af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og
sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og understøtte
selskabets beregnede dagsværdier.
De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse
af dagsværdien er de årlige ændringer i lejeindtægter
og driftsomkostninger samt diskonteringsrenten, som
blandt andet er sammensat af den risikofri rente (renten
på den 10-årige tyske statsobligation), skat (den effektive
skattesats i Tyskland), markedsrisikopræmie (det afkastkrav
investor kræver for at forlade den risikofri rente), inflation
(langsigtet) og lånerente (renten på den 10-årige danske
realkreditobligation). Parametrene er understøttet af
eksterne kilder.
Den langsigtede inflation er ved opgørelsen
af årets diskonteringsrente 2%.
I gennemsnit er der benyttet
en tilbagediskonteringsfaktor på 5,75% mod 5,14% i 2022.
Diskonteringsfaktoren for moderselskabets enkelte ejen-
domme ligger i spændet 5,35% til 6,25% mod 4,57% til 5,82% i
2022, idet de forskellige ejendomme inddeles i risikogrupper
afhængig af deres placering. Diskonteringsfaktoren opgøres
ikke særskilt for bolig henholdsvis erhverv, men vægtes på
den enkelte ejendom.
Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet
særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang
og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen af disse
poster til indregning i DCF-modellen revideres minimum halv-
årligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt i den nuværende
lejesituation. Med tilbageførslen af den forfatningsstridige
lejelov er der igen indregnet lejeforhøjelser for boliglejen.
Tomgangen er budgetteret med henholdsvis 2% og 4% for
bolig og erhverv. Dette forhold beregnes særskilt på den
enkelte ejendom, idet fordeling mellem bolig og erhverv
veksler fra ejendom til ejendom. For hver enkelt ejendom
foreligger en drifts- og vedligeholdelsesplan, der beskriver de
forventede vedligeholdelsestiltag. Disse planer er indregnet
i DCF-modellen, og fremtidige drifts- og vedligeholdelsesom-
kostninger tillæges en årlig 2%-stigning.
Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.
Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller så snart
det skønnes, efter assistance fra eksterne byggerådgivere, at
ikke udnyttede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en
værdi og er realiserbare.
Følsomhedsanalyse
Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK 937 mio.
pr. 31. december 2023. Følsomheden er primært afhængig
af markedets forrentningskrav. I øverste tabel på næste side
er der taget udgangspunkt i afkastkravet. Hvis eksempelvis
afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil ejendommenes værdier
falde med DKK 114 mio. Modsat vil et fald på 0,5% betyde en
stigning i ejendomsværdierne på DKK 148 mio.
En ændring af den primære drift kan også påvirke ejendom-
menes dagsværdi, se nederste tabel på næste side. D
en
primære drift kan defineres som lejeindtægter med fradrag
af tomgang, driftsomkostninger i form af vedligeholdelses-
udgifter og andre eksterne honorar til drift af ejendommene
samt omkostninger til administration og ledelse.
76 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets noter
FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI
Dagsværdi / TDKK
Egenkapitalforrentning før
skat
Indre værdi
pr. aktie
Afkastkrav i % 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Ændring = -1% 1.290 1.792 34,7% 86,8% 292,58 465,61
Ændring = -0,5% 1.085 1.359 0,5% 42,4% 219,25 310,55
Ændring = -0,25% 1.006 1.213 -16,2% 21,1% 190,65 258,57
Basis 937 1.097 -32,6% 0,2% 165,97 216,78
Ændring = 0,25% 876 1.001 -48,7% -20,2% 144,43 182,41
Ændring = 0,5% 823 920 -64,6% -40,2% 125,48 153,64
Ændring = 1% 734 793 -95,6% -79,1% 93,68 108,15
Dagsværdi / TDKK
Egenkapitalforrentning før
skat
Indre værdi
pr. aktie
Bruttoresultat 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Ændring = -1% 927 1.086 -35,0% -2,0% 162,63 212,87
Ændring = -0,5% 932 1.091 -33,8% -0,9% 164,30 214,82
Ændring = -0,25% 934 1.094 -33,2% -0,3% 165,13 215,80
Basis 937 1.097 -32,6% 0,2% 165,97 216,78
Ændring = 0,25% 939 1.099 -32,0% 0,7% 166,80 217,75
Ændring = 0,5% 941 1.102 -31,4% 1,3% 167,63 218,73
Ændring = 1% 946 1.108 -30,3% 2,3% 169,30 220,68
ÅRSRAPPORT 2023 / 77
Moderselskabets noter
NOTE 3 NETTOOMSÆTNING / DKK 2023 2022
Huslejeindtægter, Bolig 26.076.897 25.060.144
Huslejeindtægter, Erhverv 12.203.636 12.302.121
Nettoomsætning i alt 38.280.533 37.362.265
NOTE 4 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2023 2022
Bestyrelseshonorar 360.000 337.500
Bestyrelseshonorar i alt 360.000 337.500
Der har ikke været vederlag til selskabets direktion eller andre ledende
medarbejdere i 2023 og 2022. Aflønningen omfattes af selskabets
administrationsaftale. Der er ingen fastansatte medarbejdere.
NOTE 5 FINANSIELLE INDTÆGTER / DKK 2023 2022
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 10.194.852 4.696.897
Øvrige finansielle indtægter 828 0
Finansielle indtægter i alt 10.195.680 4.696.897
NOTE 6 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2023 2022
Valutakurstab, netto -40.116 -54.717
Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder -1.785.856 -784.610
Renter af gæld til finansieringsinstitutter -17.946.786 -9.027.709
Finansielle omkostninger i alt -19.772.758 -9.867.036
78 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets noter
NOTE 7 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2023 2022
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -170.716.740 -18.634.155
Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* 8.660.000 339.000
Dagsværdiregulering i alt -162.056.740 -18.295.155
*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 13.
NOTE 8 SKAT / DKK 2023 2022
Ændring i udskudt skat 28.889.179 -1.051.164
Regulering af skat for tidligere år -22.224 76.480
Skat af årets resultat i alt 28.866.955 -974.684
Afstemning af effektiv skatteprocent
Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 16% 23.444.047 -155.258
Skatteeffekt af:
Ikke-fradragsberettigede omkostninger -117.902 -160.241
Indregning af skat fra KG selskaber (skattetransparante enheder) 5.563.034 -735.665
Regulering tidligere år -22.224 76.480
28.866.955 -974.684
Effektiv skatteprocent 19,70% 100,45%
ÅRSRAPPORT 2023 / 79
Moderselskabets noter
Selskabets investeringsejendomme består af 17 ejen-
domme, som rummer 460 bolig- og 59 erhvervslejemål
(457 bolig og 59 erhverv pr. 31. december 2022). Disse
har en samlet størrelse på i alt 43.094 m
2
(42.893 m
2
pr. 31 december 2022) fordelt på hhv. 30.790 m
2
bolig
og 12.305 m
2
erhverv (30.481 m
2
bolig og 12.412 m
2
erhverv pr. 31. december 2022).
Investeringsejendommene er placeret i følgende
områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Moabit,
Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,
Lichtenberg, Friedrichshain og Lichtenrade.
For gennemgang af væsentlige regnskabsmæssige skøn
af investeringsejendommene henvises til note 2.
NOTE 9 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2023 2022
Dagsværdi pr. 1/1 1.096.631.493 1.022.574.565
Tilgange, nyerhvervelser 0 79.065.662
Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 8.282.161 13.759.861
Årets dagsværdiregulering netto -170.716.740 -18.634.155
Årets valutakursomregning netto 2.355.214 -134.440
Dagsværdi pr. 31/12 936.552.128 1.096.631.493
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 38.280.533 37.362.265
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -10.283.325 -10.127.144
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -263.675 -180.382
Bruttoresultat 27.733.533 27.054.739
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -170.716.740 -18.634.155
Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer -142.983.207 8.420.584
NOTE 10 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER / DKK 2023 2022
Kostpris 1/1 171.056.777 171.056.777
Kostpris 31/12 171.056.777 171.056.777
Dattervirksomheder: Ejerandel Land
EIET 1 A/S, Horsens 94,90% Danmark
EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding A/S, Horsens 94,90% Danmark
Waldowallee 85 bis 95 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
Waldowallee 85 bis 95 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Beteiligung BEPB Schönhauser Allee 63 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
BePB Schönhauser Allee 63 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Beteiligung BEPB Voigtstrasse 7/8 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
BePB Voigtstrasse Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
80 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets noter
I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2023
indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi
af TDKK 894 (2022: TDKK 746). Hensættelse til tab på
tilgodehavender hos lejere foretages efter en individuel
vurdering. Lejere med en forfalden saldo > 12 mdr. ned-
skrives regnskabsmæssigt fuldt ud og indgår herefter
ikke længere i tilgodehavender hos lejere, men forfølges
stadig retsmæssigt.
NOTE 11 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK
Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2023 2022
Forfalden 0-3 mdr. 695.609 533.976
Forfalden 4-6 mdr. 319.098 206.166
Forfalden 6-12 mdr. 815.021 595.517
I alt 1.829.728 1.335.659
Hensættelse til tab:
Pr. 1/1 589.304 682.050
Årets afgang 345.372 -92.746
Valutakursomregning 1.434 0
Pr. 31/12 936.110 589.304
Tilgodehavender hos lejere 893.618 746.355
Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri.
Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes efter årlig
kreditgennemgang og dermed ikke skal indfries på kort sigt.
NOTE 12 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2023 2022
Lang gæld Rente Refinansiering Udløber
Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 13.198.865 13.158.839
Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 133.923.674 133.554.590
Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,42% 31.12.2023 31.12.2028 89.287.292 89.039.738
Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,07% 31.12.2023 31.12.2029 142.213.817 141.864.802
Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,21% 31.12.2024 31.12.2029 120.596.891 120.294.668
Nykredit 5.000.000 Euro F3 0,94% 31.12.2024 31.12.2031 37.145.565 37.050.239
Nykredit 5.000.000 Euro F4 1,13% 31.12.2025 31.12.2031 37.145.353 37.050.121
Nykredit 28.529.000 Euro EUR3M 3,95% 30.09.2025 31.03.2032 210.862.541 0
Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,62% 31.12.2022 31.12.2027 0 29.693.162
Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 0 180.543.176
Lang gæld i alt 784.373.998 782.249.334
Kort gæld Rente
Bankgæld Variabel rente 15.622.718 18.965.427
Kort gæld i alt 15.622.718 18.965.427
ÅRSRAPPORT 2023 / 81
Moderselskabets noter
Selskabet har indgået aftaler om køb af ejendomme,
der indebærer, at en del af honoraret afhænger af
en fremtidig salgspris for ejendommene og således
først kan opgøres endeligt på salgstidspunktet.
Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over honorarer
til fremtidig afregning indregnes som en hensat for-
pligtelse på statusdagen. Modværdien af den hensatte
forpligtelse indregnes som en del af kostprisen for
investeringsejendommene. Efterfølgende reguleringer
hertil indregnes som en del af dagsværdireguleringen
for investeringsejendommene.
Øvrige forpligtelser vedrører hensatte beløb i forbin-
delse med fraflytning af lejemål.
NOTE 13 HENSATTE FORPLIGTELSER ØVRIGE SALGSFEE
1/1 2023 0 16.452.133
Hensat for året 1.565.126 -8.660.000
Valutakursomregning 609 32.912
31/12 2023 1.565.735 7.825.045
Selskabet har valgt at indregne værdien af det
skattemæssige underskud i Tyskland, eftersom
underskuddet forventes anvendt til modregning i
fremtidige skattepligtige indkomster ved den løbende
drift eller ved realisation af ejendomme. Værdien af det
skattemæssige underskud i Danmark indregnes med
den del, som der forventes anvendt i årets skattepligtige
indkomster.
NOTE 14 UDSKUDT SKAT / DKK 2023 2022
Udskudt skat relaterer sig til følgende:
Investeringsejendomme 76.500.076 108.707.840
Incentive fee -1.251.520 -2.637.120
Øvrige hensættelser -95.360 -95.360
Fremført underskud tidligere år + årets underskud -12.138.573 -14.185.916
Valutakursomregning 24.529 -166.330
Udskudt skat, netto 63.039.152 91.623.114
Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:
Udskudt skatteforpligtelse 63.039.152 91.623.114
Udskudt skat, netto 63.039.152 91.623.114
NOTE 15 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2023 2022
Ændring i tilgodehavender mv. -160.066 -287.450
Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. 56.248 -2.056.752
Samlet ændring i driftskapital -103.818 -2.344.202
82 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets noter
NOTE 17
HONORAR TIL SELSKABETS
GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK
2023 2022
Deloitte:
Honorar for lovpligtig revision 205.355 194.246
Revisionshonorar Deloitte i alt 205.355 194.246
Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.
NOTE 16 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2023 2022
Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 782.249.334 707.873.945
Pengestrømme -17.257 74.208.291
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 2.141.921 167.098
Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 784.373.998 782.249.334
Bankgæld, pr. 1/1 18.965.427 7.107.926
Pengestrømme -3.383.218 11.844.707
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 40.509 12.794
Bankgæld, pr. 31/12 15.622.718 18.965.427
Provenu ved låneoptagelse i alt -3.400.475 86.052.998
ÅRSRAPPORT 2023 / 83
Moderselskabets noter
Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note klas-
sificeres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet input
til måling af forpligtelsen er baseret på direkte mar-
kedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs. afledt
af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinstitutter er
opgjort ud fra offentliggjorte kurser pr. 31. december
2023.
NOTE 18 FINANSIELLE RISICI / DKK
Likviditetsrisiko
Forfalder Regnskabs-
Gældsforpligtelserne
inden Forfalder Forfalder mæssig
forfalder som følger: for 1 år 2-5 år 6-20 år I alt værdi
2023
Lån fra kreditinstitutter 28.201.428 365.943.619 567.996.893 962.141.940 784.373.998
Bankgæld 15.622.718 0 0 15.622.718 15.622.718
Leverandør af varer 2.133.666 0 0 2.133.666 2.133.666
Anden gæld 1.572.165 0 0 1.572.165 1.572.165
47.529.977 365.943.619 567.996.893 981.470.489 803.702.547
2022
Lån fra kreditinstitutter 14.272.853 573.126.999 288.404.624 875.804.476 782.249.334
Bankgæld 18.965.427 0 0 18.965.427 18.965.427
Leverandør af varer 1.763.165 0 0 1.763.165 1.763.165
Anden gæld 1.396.268 0 0 1.396.268 1.396.268
36.397.713 573.126.999 288.404.624 897.929.336 804.374.194
De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.
Selskabet har ubenyttet træk på kreditter på DKK 39,20 mio.
Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
2023 2022 2023 2022
Finansielle aktiver, der måles til
amortiseret kostpris
Tilgodehavende hos lejere 893.618 746.355 893.618 746.355
Andre tilgodehavender 342.571 419.655 342.571 419.655
Likvide beholdninger 1.687.150 2.827.243 1.687.150 2.827.243
Finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris
Gæld til kreditinstitutter 784.373.998 782.249.334 767.154.427 720.523.474
Bankgæld 15.622.718 18.965.427 15.622.718 18.965.427
Leverandør af varer 2.133.666 1.763.165 2.133.666 1.763.165
Anden gæld 1.572.165 1.396.268 1.572.165 1.396.268
84 ⁄
MODERSELSKABET
Moderselskabets noter
Selskabet er som følge af sin drift og investeringer
eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er
selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation i
finansielle risici. Selskabets finansielle styring retter
sig således alene mod styring af allerede påtagne
finansielle risici.
Valutarisici
Selskabets valutarisici afdækkes primært gennem
fordeling af indtægter og omkostninger i samme valuta
(EUR). En mindre andel af selskabets omkostninger
genereres i Danmark og skal dermed betales i danske
kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der dog
ikke være væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.
Renterisici
En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens
ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.
Selskabet har optaget en væsentlig rentebærende gæld
i forbindelse med ejendomsinvesteringerne. Gælden er
fordelt på realkreditlån og banklån. Det er selskabets
politik at operere med en fordeling af gælden, hvor
realkreditlån udgør ca. 80% af fremmedfinansieringen
og banklån ca. 20%, hvis behovet for banklån er
tilstede.
Selskabet har en rentestrategi hvor lånene spredes ud
på F3-, F4- og F5-lån. Strategien er valgt for at fordele
refinansieringsdatoerne løbende ud på flere år, hvor
låneporteføljen tidligere kun bestod af F5-lån. Der
henvises til note 12 for en oversigt over refinansie-
ringsdatoer. Seneste refinansiering af gælden skulle
finde sted 31. december 2022 og udgjorde ca 27% af
realkreditlånene. Som følge af den stærkt stigende
rente valgte koncernen at lægge disse lån helt kort i
EUR3M for at afvente, at rentemarkederne stabiliserer
sig igen og hurtigt kan reagere herpå. 31. december
2023 skulle der yderligere refinansieres lån i ca. 30% af
låneporteføljen. Endnu en gang har koncernen valgt at
omlægge disse lån til EUR3M, da renten endnu ikke har
stabiliseret sig på et tilfredsstillende leje. Den øvrige
halvdel af selskabets lån er stadig fordelt på F3-, F4- og
F5-lån. Omlægningen ændrer ikke på den hidtidige
rentestrategi om at fordele selskabets lån på forskellige
refinansieringstidspunkter og med forskellige rente-
profiler for at sprede risikoen. Samtidig har selskabet
en konservativ belåningsgrad, idet denne kun udgør ca.
54% af selskabets ejendomsværdier.
Skulle selskabets lånefinansieringsrenten stige eller
falder med 1%-point, vil dette for EUR3M lånene betyde
øgede eller mindskede renteudgifter med DKK 4,4 mio.
det kommende år.
Der er variabel rente på selskabets banklån og real-
kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.
Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig
indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.
Likviditetsrisici
Selskabet foretager likviditetsstyring og afstemmer
herigennem løbende dets kreditbehov med dets
långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt
likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete
udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets
drift, således undersøges muligheden for udvidelse af
kreditfaciliteter jævnligt.
Kreditrisici
Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder
deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-
kredsen betyder, at selskabet vurderer, at der ikke er
en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.
Selskabet har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte
lejere, se yderligere i note 11.
NOTE 18 FINANSIELLE RISICI FORTSAT
Der er ingen verserende retssager.
Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambe-
skatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabs-
skattelovens regler herom fra og med regnskabsåret
2013 for indkomstskatter mv. for de sambeskattede
selskaber og fra og med 1. juli 2012 ligeledes for even-
tuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter,
royalties og udbytter for disse selskaber.
Kontraktlige forpligtelser:
Selskabet har kontraktlige forpligtelser til faste sam-
arbejdspartnere med en uopsigelighed på seks til tolv
måneder.
Forpligtelsen som ikke er indregnet i balancen udgør
TDKK 6.297.
NOTE 19 EVENTUALFORPLIGTELSER
ÅRSRAPPORT 2023 / 85
Moderselskabets noter
Der henvises til note 22 i koncernregnskabet for yderligere
forklaring. Lånene er tilknyttet ejendomme i koncernen, er
tidsubegrænset og forrentes med 2,5% + diskontoen. Lånene
forventes ikke indfriet på kort sigt, der er ikke foretaget ned-
skrivninger på udlån til dattervirksomheder.
NOTE 20
SIKKERHEDSSTILLELSER OG ANDRE
ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK
2023 2022
Sikkerhedsstillelser
Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for
selskabets bankforbindelser:
Samlet sikkerhedsstillelser 563.551.034 562.310.948
Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 936.552.128 1.096.631.493
Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 784.373.998 782.249.334
Selskabet har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2023.
NOTE 21 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2023 2022
Resultatopgørelsen
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 7.184.422 7.375.063
Bestyrelseshonorar 360.000 337.500
Rente mellemregninger døtre/moder 8.408.996 3.912.286
Balancen
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 189.946.914 180.597.506
Byggerådgivningshonorar og købshonorar til
EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten
Investeringsejendomme 2.709.976 2.899.663
Gæld til dattervirksomheder 34.841.668 30.974.525
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten
Leverandør af varer og tjenesteydelser 723.219 804.212
I alt 228.221.777 215.275.906
NOTE 22 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Der er efter balancedagen ikke indtrådt væsentlige
begivenheder af betydning for årsregnskabet.
Vitus Berings Plads 5, 8700 Horsens, Danmark
Tel. +45 7625 0146 · CVR-nr. 30 55 77 51
www.ejdtyskland.dk · info@ejdtyskland.dk