EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
CVR. nr. 30 55 77 51
2022
Årsrapport
Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
d. 24. maj 2023, Vitus Berings Plads 5, 8700 Horsens.
Dirigent Esben Wesenberg Kjær
Nettoomsætning (DKK)
56,4mio.
Investeringsejendomme til dagsværdi (TDKK)
1.692.178
Indre værdi pr. aktie
321,43
EBVAT (DKK)
27,1 mio.
Egenkapital (DKK)
762,0 mio.
Børskurs (Ultimo)
242
Årets resultat (DKK)
15,6 mio.
Resultat pr. aktie
6,64 kr.
Årsrapport 2022
I 3
Indholdsfortegnelse
Selskabsoplysninger 04
Koncernoversigt 04
Koncern hoved- og nøgletal 05
Ledelsesberetning
Året 2022 07
Hovedaktivitet 07
Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold 07
Udbytte 09
Moderselskabet 11
Ledelsens forventninger 11
Aktien 12
Usædvanlige forhold 12
Usikkerhed ved indregning og måling 12
Efterfølgende begivenheder 12
Udviklingen i Berlin 14
ESG-forhold 20
Koncernens strategi 22
Risikofaktorer 24
Virksomhedsledelse 30
Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv 33
Påtegninger
Ledelsens regnskabspåtegning 35
Den uafhængige revisors revisionspåtegning 36
Koncernens årsrapport
Koncernens resultatopgørelse 40
Koncernens totalindkomstopgørelse 41
Koncernens balance 42
Koncernens egenkapitalopgørelse 44
Koncernens pengestrømsopgørelse 46
Koncernens noter 47
Moderselskabets årsrapport
Moderselskabets resultatopgørelse 67
Moderselskabets totalindkomstopgørelse 67
Moderselskabets balance 68
Moderselskabets egenkapitalopgørelse 70
Moderselskabets pengestrømsopgørelse 71
Moderselskabets noter 73
4 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Selskabsoplysninger
Navn og hjemsted
CVR-nr.: 30 55 77 51
Telefon: 76 25 01 46
Bestyrelse
Knud Lomborg, formand
Ane-Lene Kjølby
Thorkild Steen Sørensen
Direktion
Thorkild Steen Sørensen
Aktionærer
med mere end 5% af aktiekapitalen eller 5% af
stemmerne:
EgnsINVEST Holding A/S, Horsens, 16,13%
Sparekassen Danmark af 1871, Vrå, 8,29%
Sparekassen Kronjylland, Randers, 7,17%
Revision
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
City Tower, Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
Bankforbindelser
Sparekassen Kronjylland
Tronholmen 1
8960 Randers SØ
Sparekassen Danmark
Østergade 15
9760 Vrå
Koncernoversigt
BePB
Voigtstr. 7/8
GmbH & Co KG
100%
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
EgnsINVEST
Warschauer Strasse
Holding A/S
94,9%
EgnsINVEST
Warschauer Strasse K/S
100%
Komplementarselskabet
EgnsINVEST
Warschauer Strasse ApS
100%
EIET 1 A/S
94,9%
Waldowallee 85 bis 95
GmbH & Co KG
100%
Waldowallee 85 bis 95
Verwaltung GmbH
100%
Beteiligung BePB
Voigtstr. 7/8
GmbH & Co KG
100%
BePB
Voigtstr. 7/8
Verwaltung GmbH
100%
Beteiligung BePB
Schönhauser Allee 63
GmbH & Co KG
100%
BePB
Schönhauser Allee 63
GmbH & Co KG
100%
BePB
Schönhauser Allee 63
Verwaltung GmbH
100%
Årsrapport 2022
I 5
Koncern hoved- og nøgletal
Nøgletalsformler (Anbefalinger og nøgletal)
Resultat pr. aktie før skat: Resultat før skat / Gennemsnitlig antal aktier
Resultat pr. aktie efter skat: Resultat efter skat / Gennemsnitlig antal aktier
Indre værdi pr. aktie: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo / Antal aktier ultimo
Egenkapitalforrentning før dagsværdi-
regulering af ejendomme og skat:
EBVAT / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Egenkapitalforrentning før skat: Resultat før skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Egenkapitalforrentning efter skat: Resultat efter skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Soliditetsgrad: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo x 100 / Passiver ultimo
Kurs/Indre værdi (P/BV): Børskurs / Indre værdi
Koncernens udvikling de seneste fem år kan beskrives således:
HOVEDTAL / TDKK 2022 2021 2020 2019 2018
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 56.353 54.651 51.179 51.405 48.186
Resultat af primær drift 36.211 35.096 32.191 32.442 28.681
Finansielle poster, netto -9.108 -8.858 -8.836 -11.957 -11.190
EBVAT - Resultat før dagsværdi-
reguleringer og skat 27.103 26.239 23.355 20.485 17.492
Dagsværdiregulering af
investeringsejendomme -11.501 121.118 13.777 60.281 69.096
Årets resultat før skat 15.602 147.356 37.132 80.766 86.588
Årets resultat efter skat 12.975 123.560 30.830 67.948 72.771
Balance
Investeringsejendomme til dagsværdi 1.692.178 1.596.470 1.441.514 1.404.813 1.231.919
Årets forbedringer og investeringer i
investeringsejendomme 107.722 30.589 25.192 13.049 7.970
Balancesum
1.699.630 1.602.664 1.446.894 1.416.841 1.247.217
Egenkapital ekskl. minoriteter 754.744 744.556 624.281 598.404 533.052
Nøgletal
Antal aktier, stk. 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070
Gns. antal aktier i perioden, stk. 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070
Resultat pr. aktie før skat 6,64 kr. 62,76 kr. 15,81 34,4 36,88
Resultat pr. aktie efter skat 5,53 kr. 52,62 kr. 13,13 28,94 30,99
Indre værdi pr. aktie 321,43 kr. 317,09 kr. 265,87 254,85 227,02
Egenkapitalforrentning før dagsværdi-
regulering af ejendomme og skat 3,6% 3,8% 3,8% 3,6% 3,5%
Egenkapitalforrentning før skat 2,1% 21,5% 6,1% 14,3% 17,4%
Egenkapitalforrentning efter skat 1,7% 18,1% 5,0% 12,0% 14,6%
Soliditetsgrad 44,4% 46,5% 43,1% 42,2% 42,7%
Børskurs ultimo 242 256 246 234 198
Kurs/Indre værdi 0,75 0,81 0,93 0,92 0,87
6 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2022
I 7
Hovedaktivitet
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S ejer, driver og udvikler
erhvervs- og boligejendomme i
Berlin.
Udvikling i aktiviteter og
økonomiske forhold
ÅRETS RESULTAT
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S har realiseret et resultat før
skat i 2022 på i alt DKK 15,6, mio.
på koncernniveau mod DKK 147,4
mio. sidste år, hvilket ledelsen
betragter som tilfredsstillende, da
driften af koncernens ejendomme
er forbedret siden sidste år. Af
årets resultat udgør værdiregule-
ring af investeringsejendommene
DKK -11,5 mio. mod DKK 121,1
mio. sidste år. Driftsresultatet
(EBVAT) er dermed på DKK 27,1
mio. mod DKK 26,2 mio. sidste
år. Årets driftsresultat indfrier
dermed de opjusterede forvent-
ninger om, at årets EBVAT ville
ligge i intervallet DKK 26,8-27,1
mio., hvilket blev meldt ud i den
seneste periodemeddelelse.
Der er i året foretaget en tilba-
geførsel af afsatte hensættelser
til tab på erhvervslejer relateret
til covid-19. Erhvervslejerne fik
under pandemien i 2020 via loven
mulighed for at udskyde en del af
lejebetalingen i to år. I sommeren
2022 forfaldt denne udskudte leje,
og eftersom lejernes betalings-
evne var intakt, kunne koncernen
indtægtsføre tilgodehavender,
som tidligere var hensat som tab.
Koncernens erhvervslejere har
dermed klaret sig tilfredsstillende
igennem covid-19, hvilket har
fjernet den verserende usikkerhed
om tomgang og betalingsevne fra
de erhvervslejere, der var hårdest
ramt af nedlukningerne.
Koncernen har i året færdiggjort
taglejligheder ved at udnytte kva-
dratmeter i eksisterende ejen-
domme. Udlejningen af de nye lej-
ligheder viste sig at kunne ske til
langt højere kvadratmeterpriser
end budgetteret. Ovenstående
forhold gjorde, at koncernen opju-
sterede forventningerne til EBVAT
i tredje kvartal 2022.
Stigningen i EBVAT fra 2021 til
2022 med TDKK 864 skyldes også,
at koncernen i anden kvartal 2022
udvidede porteføljen. Det har
bidraget til indtjeningen, ligesom
der også er indgået attraktive nye
eller genforhandlede lejekon-
trakter. Generelt er der stadig stor
efterspørgsel efter boliger, hvorfor
koncernens tomgang har ligget
under 2% i 2022.
Grundet akkvisition er finansie-
ringsudgifterne steget. Selskabet
havde lån, der skulle refinansieres
1. januar 2022. Disse blev dog refi-
nansieret til en bedre rente end
forventet, hvorfor finansieringsud-
gifterne fra de ny optagne lån, der
skete i et stigende rentemarked,
blev udlignet, og renteudgifterne
samlet set er holdt på det budget-
terede niveau.
Ved regnskabsårets udgang havde
koncernen tomgang i tretten
enheder. Tomgangsprocenten for
boliger var 1,2% og for erhverv
4,55%, hvilket giver en samlet
tomgangsprocent på 1,54%. På
samme tidspunkt i 2021 havde
koncernen tomgang i femten
enheder fordelt med 1,7% for
boliger og 3,5% for erhverv.
Tomgangsprocenten anses for til-
fredsstillende. Antallet af nybyg-
gede boliger stiger ikke i takt
med efterspørgslen. Samtidig er
der stadig befolkningstilvækst i
Berlin og et stort flygtningepres
fra Ukraine. Udbuddet af alminde-
lige lejeboliger presses af, at der i
stedet bygges studieboliger, lige-
ledes udbydes lejeboliger i højere
grad end tidligere som møblerede
lejligheder. Udviklingen betyder, at
koncernens tomgangsprocent for
lejeboliger kan holdes på et lavt
niveau.
Værdireguleringen af investe-
ringsejendommene udgør i alt
en nedskrivning med DKK 11,5
Året 2022
Kilde: Egne data
8 I
Ledelsesberetning
mio. for 2022 Ejendommene i
porteføljen er reguleret til dags-
værdi med DKK -11,8 mio., heri
er modregnet en hensættelse til
salgs- og incentive-fee på TDKK
300. Værdireguleringerne under-
støttes af såvel eksterne valuar-
vurderinger som af mæglervur-
deringer. Valuarvurderingerne
indhentes i løbet af året i for-
bindelse med købsundersø-
gelser og til dokumentation af
ejendommenes værdier i for-
hold til koncernens kreditgivere.
Mæglervurderingerne bruges til
at understøtte DCF-modellen til
værdiansættelse af koncernens
ejendomme. Koncernen indtægts-
fører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byg-
geprojekter, eller så snart det
skønnes, efter assistance fra eks-
terne byggerådgivere, at ikke
udnyttede byggekvadratmeter
vil kunne repræsentere en værdi
og er realiserbare. Da samtlige af
koncernens ejendomme blev vur-
deret af en valuar i 2021 er ca. 1/3
af ejendommene vurderet i år.
Valuarvurderingerne understøttes
af de stikprøvevise mæglervur-
deringer, der også er indhentet i
året samt evt. købstilbud, der med
mellemrum bliver afgivet på kon-
cernens ejendomme.
Stigende inflation, energikrise og
renter har præget 2022. I første
halvår af 2022 var markedet upå-
virket heraf. De store institutio-
nelle køberes behov for at placere
likviditet var med til at fastholde
transaktionsvolumen ligesom den
fortsatte efterspørgsel efter leje-
bolig betød, at markedet fortsat
ikke reagerede på den globale uro.
I tredje kvartal blev det gennem
valuarvurderinger bekræftet,
at priserne stadig var uforan-
drede og som følge af det konti-
nuerlige arbejde med at forbedre
kvaliteten i koncernens porte-
følje blandt andet gennem ener-
girenoveringer af klimaskallen,
forhøjede lejeindtægter på reno-
verede lejemål og færdiggjorte
tagetager var det muligt at fore-
tage en beskeden opskrivning ved
udgangen af tredje kvartal. I fjerde
kvartal begyndte den globale krise
langsomt at aflejre sig også på
ejendomsmarkedet i Berlin. Det
har været ventet, at rentestignin-
gerne skulle få afkastkravet til at
stige og dermed priserne på ejen-
domme til at falde. Der er sket en
afmatning i antallet af ejendoms-
handler i årets sidste måneder.
Investorerne afventer udviklingen
og markedets tilpasning til de
højere renter. Dette forhold har
derfor givet en korrektion af kon-
cernens værdier i fjerde kvartal,
hvilket munder ud i den samlede
nedskrivning på DKK – 11,5 mio.
for 2022.
Et væsentligt element i
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S’ strategi handler stadig om at
udvikle porteføljen ved at opti-
mere eksisterende arealer. I 2022
har selskabet således haft to
større byggeprojekter i gang, hvor
både uudnyttede tagetager, gamle
depotrum og et tidligere erhvervs-
lejemål er ved at blive bygget om.
Projekterne færdiggøres gradvist,
Kilde: Egne data
Årsrapport 2022
I 9
og som beskrevet er de første lej-
ligheder udlejet til flotte kvadrat-
meterpriser i 2022, blandt andet
fordi de ligger i attraktive kvar-
terer.
I arbejdet med at lede, drive og
udvikle koncernen, udnyttes en
bred pallette af viden, erfaringer
og kompetencer, som erhverves
gennem koncernens mange-
årige udbyder af managementy-
delser, EgnsINVEST Management
A/S. En af ydelserne er akkvisi-
tion. Koncernens fysiske tilste-
deværelse på ejendomsmar-
kedet gennem mere end 15 år
betyder, at der er opbygget et
netværk af gode kontakter både i
Berlin og Danmark. Det kommer
løbende koncernen til gode i for-
bindelse med akkvisitioner. Der
lægges vægt på at have et ind-
gående kendskab til porteføljen
ved at være fysisk til stede i ejen-
dommene og ved at have en tæt
kontakt til administratorer og
viceværter, som har deres gang
i ejendommene. Det indgående
kendskab gør det muligt at fast-
holde og overvåge kvalitetsni-
veauet i koncernens ejendomme.
Ligeledes skabes der et overblik
over, hvordan eksisterende kva-
dratmeter kan udnyttes bedre, og
hvor det er muligt at bygge nyt.
Koncernens tilstedeværelse og
netværk gør også, at arbejdet med
myndighedsgodkendelser i form
af byggetilladelser med videre kan
optimeres, hvorved tidsfaktoren,
som ofte er afgørende ved byg-
geri, kan bruges til at optimere
økonomien i projekterne. Lokale
håndværkere og rådgivere udfører
de konkrete opgaver, mens plan-
lægningen og opfølgningen vare-
tages gennem managementsel-
skabet. Arbejdet fordrer en god
kontakt til kompetente rådgi-
vere og til myndighederne i både
Danmark og Berlin.
Til trods for at de igangværende
byggeprojekter har krævet et
budgetteret træk på koncernens
byggekreditter, udgør de likvide
beholdninger DKK 5,9 mio. ved
årets udgang. Disse stammer ude-
lukkende fra indgåede huslejer
ved årsskiftet. I 2021 udgjorde
likviderne ved årets afslutning DKK
5,0 mio. Soliditetsgraden for kon-
cernen er 44,4% mod 46,5% sidste
år. Det beskedne fald skyldes
optaget gæld i forbindelse med
Udbyttebetaling
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
0,75% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
akkvisition samt træk på kasse-
kreditter til igangværende bygge-
projekter. Ved udgangen af 2022
er der kreditfaciliteter til rådighed
på DKK 35,8 mio., og koncernen
er dermed fortsat sikret fornuftig
likviditet til at foretage de strate-
giske investeringer, der sikrer kon-
cernens fremtidige pengestrømme
bedst muligt. De træk, der er
foretaget på byggekreditterne,
forventes afløst af realkredit-
belåning, når alle lejligheder er
færdigudlejet.
Koncernens indre værdi er
på 321,43 pr. aktie ved årets
afslutning mod 317,09 pr.
aktie ved begyndelsen af året.
Egenkapitalforrentningen før skat
udgør 2,1% mod 21,5% sidste år,
hvor dagsværdireguleringerne
udgjorde en væsentlig del af årets
resultat. Ses der alene på egenka-
pitalforrentningen før dagsværdi-
regulering og skat, er egenkapital-
forrentningen 3,6% i 2022.
Udbytte
I lighed med sidste år indstiller
bestyrelsen til generalforsam-
lingen, at der udbetales udbytte.
Der foreslås et udbytte på DKK
1,00 pr. aktie á 100 kr., i alt DKK
2,35 mio.
10 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2022
I 11
Moderselskabet
De generelle kommentarer, der er
givet for koncernen, er også dæk-
kende for selskabet. Kapitalandele
og tilgodehavender i tilknyttede
selskaber måles i moderselska-
bets regnskab til kostpris.
Ledelsens forventninger
Koncernen vil igen i 2023 foku-
sere på at renovere gennem total-
renoveringer ved fraflytninger,
som giver mulighed for at gen-
nemføre lejestigninger og opnå et
merafkast af de investerede reno-
veringer. Koncernen fokuserer
fortsat på at øge og udvide de
udlejningsbare kvadratmeter både
gennem opkøb og gennem udnyt-
telse af eksisterende tagetager og
byggefelter. Der vil dog være stor
fokus på renten og materialepriser
inden igangsættelse af sådanne
projekter.
Ledelsen forventer, at årets drifts-
resultat i 2023 før værdiregule-
ringer af investeringsejendomme
(EBVAT) vil ligge i intervallet DKK
20,6 - 21,9 mio., hvilket er op til
DKK 6,5 mio. under niveau i for-
hold til det netop aflagte resultat
grundet de øgede renteudgifter.
Koncernen har refinansieret lån
for samlet EUR 28,3 mio. 1. januar
2023. Der er tale om F3- og F5-lån,
som skulle refinansieres. Grundet
den aktuelle situation, hvor krigen
i Ukraine har skabt uro i verdens-
økonomien og fået renterne til at
stige væsentligt, har koncernen
valgt at omlægge de to lån til en
helt kort rente, EURIBOR 3M, der
skal refinansieres igen 1. april.
2023. Renteudgifterne stiger som
følge af refinansieringen med DKK
5,2 mio. i 2023. Ændrer renten sig
i opad- eller nedadgående retning
i 2023 vil dette betyde en forvær-
ring eller forbedring af renteudgif-
terne grundet en ny refinansiering
igen om henholdsvis tre, seks og
ni måneder. Som følge af øgede
renteudgifter forventer selskabet
et lavere resultat i 2023 end i
2022. Havde selskabet fastholdt
de eksisterende renteprofiler
og refinansieret til F3- og F5-lån
igen, havde dette betydet øgede
renteudgifter for selskabet med
DKK 7,9 mio. i 2023. Der er senest
set en opbremsning i inflationen
og råvarepriserne, hvilket kan
betyde, at verdensøkonomien sta-
biliseres og renteniveauet findere
et lavere leje senere på året.
Ledelsens forventninger for 2023
er forbundet med usikkerhedsfak-
torer, der kan medføre afvigelser
i forhold til det udmeldte resultat.
Ændringer af omkostninger til ved-
ligeholdelse af ejendommene,
politiske og geopolitiske forhold
samt ændringer i finansierings-
forholdene vil kunne påvirke
resultatet.
Aktien
Koncernen er noteret på First
North på Nasdaq OMX Nordic
med 2.348.070 aktier, stykstør-
relse 100.
Koncernen har udbetalt udbytte
de seneste otte år. Udbyttet er
gået fra koncernens værdi. For
at få det rette billede af afkastet
fra en investering i EgnsINVEST
150
170
190
210
230
250
270
290
310
330
350
januar 22 april 22 juli 22 oktober 22 januar 23
Udvikling i aktiekursen og indre værdi
Kursudvikling Indre værdi
Udbytte 1,00
12 I
Ledelsesberetning
Ejendomme Tyskland A/S bør det
derfor lægges oven i kursen.
I ”Bekendtgørelse om risikomærk-
ning af investeringsprodukter”,
der trådte i kraft i starten af 2017,
er aktien i lighed med andre børs-
noterede aktieselskaber risiko-
mærket gul.
Usædvanlige forhold
Der er ikke usædvanlige forhold,
som påvirker regnskabet for 2022.
Usikkerheder ved indreg-
ning og måling
Koncernens investeringsejen-
domme indregnes i årsrap-
porten til en skønnet markeds-
værdi opgjort på grundlag af
en ”Discounted Cash Flow”-
model (DCF-model). Modellen
tager udgangspunkt i ejen-
dommenes fremtidige penge-
strømme, der tilbagediskonteres
med en fastlagt diskonterings-
faktor. Diskonteringsfaktorerne er
fastsat, så de vurderes at afspejle
markedets aktuelle afkastkrav på
tilsvarende ejendomme inklusiv
forventet inflation. Den i året
anvendte opgørelsesmetode og
den anvendte diskonteringsfaktor
er for udvalgte ejendomme under-
støttet af eksterne vurderinger til
test af de beregnede dagsværdier.
Vurderingerne indhentes stikprø-
vevist fra såvel mæglere som valu-
arer.
Eksterne mæglerevurderinger ind-
hentes stikprøvevist for udvalgte
ejendomme en gang årligt ude-
lukkende med det formål at
teste de beregnede dagsvær-
dier. Derudover udvælges med
et interval på to til tre år, ejen-
domme til valuarvurderinger.
Således bliver alle ejendomme
over et interval på to til tre år vur-
deret af en valuar. Hvis der for
eksempel søges om tillægsbelå-
ning ved et realkreditinstitut, vur-
deres samtlige ejendomme af
en valuar inden for det år, der
ønskes tillægsbelåning. Der er
indhentet valuarvurderinger af
samtlige ejendomme i 2021 samt
for udvalgte ejendomme i 2022.
Valuarvurderingerne anvendes
primært til dokumentation af ejen-
dommenes dagsværdi over for
realkreditinstituttet og sekundært
til at bekræfte markedsudviklingen
og understøtte koncernens bereg-
nede dagsværdier. Derved har
man et sammenligningsgrundlag
op mod DCF-dagsværdierne, og et
billede af om de beregnede vær-
dier er retvisende.
Der henvises til note 2, Væsentlige
regnskabsmæssige vurderinger og
skøn, for en følsomhedsanalyse
ved ændringer i parametrene, der
anvendes i DCF-modellen.
Efterfølgende begivenheder
Der må stadig forventes en usik-
kerhed vedrørende de geopo-
litiske forhold så som rente,
inflation og energiforsyning. De
beskrevne forhold vurderes ikke
at have væsentlig indflydelse eller
risiko på bedømmelsen af års-
regnskabet, ligesom der ikke er
indtruffet andre betydningsfulde
hændelser efter balancedagen,
som kan ændre på bedømmelsen.
Årsrapport 2022
I 13
14 I
Ledelsesberetning
Udviklingen i Berlin
Der har været udfordringer nok
at forholde sig til i 2022, skønt
der er en generel enighed om,
at Ukrainekrigen overskygger
de øvrige kriser og i vidt omfang
er den direkte årsag dertil. I
Tyskland, og her er Berlin ingen
undtagelse, har især lukningen af
gasleverancerne fra Rusland været
en udfordring. Energikrisen blev
håndteret i løbet af efteråret og
løsningen var gasleverancer fra
andre regioner af verden leveret
med tankskibe. Et godt stykke tid
inden jul kunne kansler Scholz
berolige sine landsmænd med
nyheden om, at gaslagrene var
fyldt op. Den effektive omlæg-
ning af energiforsyningen var
nødvendig, men også bekostelig.
Rekordhøje gaspriser i den vest-
lige verden er den primære årsag
til, at inflationen i Tyskland i gen-
nemsnit var 7,9% i 2022 og i sep-
tember, oktober og november lå
oppe omkring 10%. Den er også
begrundelsen for, at Rigsdagen
med kansleren i spidsen traf
beslutning om at iværksætte den
største hjælpepakke i nyere tysk
historie. EUR 200 mia. svarende
i DKK til 1,5 billion. er afsat til at
hjælpe såvel erhvervslivet som
den private tysker med at betale
varmeregningen ved at lægge
låg på gas- og elpriserne i 2023.
Erhvervslivets forventninger til
de fremtidige økonomiske mulig-
heder måles i Tyskland via IFO-
indekset. Disse har i igennem
andet halvår 2022 ligget under
indeks 90, men det ser ud til at
hjælpepakken har fået stem-
ningen vendt. I starten af det nye
år er der kommet en mere optimi-
stisk holdning til fremtiden. I sep-
tember 2022 lå indekset på 83,4,
mens det i januar 2023 var steget
til 90,2.
Ejendomsmarkedet
Stigende renter har normalvis
den konsekvens, at priserne
på ejendomme falder. Der går
dog tid, hvor markedet skal til-
passe sig den nye situation, hvor
købere og sælgere skal genfinde
hinanden. Det har præget ejen-
domsmarkedet i 2022. I forhold
til rekordåret 2021 er transak-
tionsvolumen i Tyskland faldet
med 41% og i Berlin isoleret set
med 71% til EUR 11 mia. Det skal
med i betragtning, at 2021-tallene
var boostet af handlen mellem
Deutsche Wohnen og Vonovia
med EUR 21 mia., som udgjorde
over to tredjedele af den samlede
transaktionsvolumen i Berlin det
år. Ejendomsmarkedet i starten
af 2023 ligner en fortsættelse
af 2022. Transaktionsvolumen
i Tyskland i januar 2023 var på
under EUR 2 mia. Man skal over 10
år tilbage for at finde et lige så lavt
niveau. Markedet er med andre
ord stadig afventende.
Erhvervslivet
Trods alle udfordringer har både
Tyskland og Berlin haft økono-
misk vækst i 2022. Tysklands BNP
er steget 1,9% i 2022, og det esti-
meres, at Berlin har haft en øko-
nomisk vækst på 2,5% i samme
periode. Som det fremgår af
figuren, har Berlins økonomiske
vækst været højere i alle årene
siden 2014 sammenlignet med
Tyskland som helhed.
Berlin tiltrækker fortsat iværksæt-
tere og er den delstat, hvor der
målt på antal indbyggere etableres
flest nye virksomheder. I 2022 har
investorer grundet krisen holdt
igen med den risikovillige kapital.
Der er investeret EUR 9,9 mia. i
2022 mod EUR 17,4 mia. i 2021 i
de tyske startup-virksomheder.
Men ligesom i 2021 har investo-
rerne været mest interesseret i
Berlin. I 2022 blev der investeret
EUR 4,9 mia. og dermed halvdelen
af den risikovillige kapital i de ber-
linske iværksættere. Software og
analyse er også i 2022 det forret-
ningsområde, investorerne fore-
trækker at placere deres kapital i,
mens interessen for e-handels-
virksomheder er aftaget kraftigt.
Blandt de nye forretningsom-
råder, som er i fremdrift, er blandt
andet løsninger inden for rekrut-
tering. Den største interesse har
Kilde: ifo Geschäftsklimaindex
Årsrapport 2022
I 15
16 I
Ledelsesberetning
Kilde: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
* Forventet udvikling
Kilde: Arbeitskreis via Senatsverwaltung Berlin
Årsrapport 2022
I 17
investorerne haft for de berlinske
it-virksomheder Wefox, Forto og
Trade Republikc, hvor der er inve-
steret for henholdsvis EUR 399
mio., EUR 229 mio. og EUR 227
mio.
Start-up-virksomhederne har både
bidraget til den økonomisk vækst
og den øgede beskæftigelse, som
igen har øget den generelle vel-
stand i byen. I forhold til tidligere
er berlinernes indkomst sammen-
lignet med deres landsmænd ikke
længere blandt de laveste i landet.
I 2021 lå den gennemsnitlige brut-
toløn 3% højere end gennem-
snittet for Tyskland.
Turismen har lidt voldsomt de
seneste år på grund af covid-19
og de heraf påtvungne nedluk-
ningerne. Heldigvis for Berlin er
turisterne vendt tilbage i 2022, så
erhvervet nærmer sig niveauet
fra før pandemien. I 2022 var
der 146,1% flere gæster og solgt
129,4% flere overnatninger i for-
hold til det samme tidspunkt i
2021. Det er dog stadig 27,4%
færre gæster og 24,1% færre over-
natninger end i 2019. At det endnu
ikke er kommet op på niveauet fra
før covid-19 kan skyldes, at nogle
af restriktionerne også i 2022
har været en del af berlinernes
hverdag. Den igangværende
krise er naturligvis også en del af
forklaringen.
Arbejdsmarkedet og
befolkningen
I takt med fremgangen i
erhvervslivet er flere personer
kommet i arbejde, og endnu
engang er Berlin den tyske
delstat, hvor beskæftigelsen er
steget mest. I forhold til 2021
er 3,4% flere berlinere kommet
i job i 2022. For hele Tyskland
er beskæftigelsen i 2022 steget
mere beskedent med 1,3% i
forhold til 2021. Særligt inden for
information og kommunikation,
handel, hotel og restaurant samt
transport har væksten i Berlins
beskæftigelse været stor med
et plus på hele 6,7%. Øvrige
brancher så som for eksempel
finans- og forsikringsvirksomheder
samt virksomheder, der leverer
virksomhedsnære tjenesteydelser
har ligeledes bidraget positivt til
beskæftigelsen med 3,5%.
Væksten skal ses i lyset af, at
Berlin i 2022 har fået over 75.000
flere indbyggere. Den voldsomme
vækst har en trist baggrund
eftersom knap 43.000 heraf er
flygtninge fra Ukraine. Det betyder
ikke desto mindre, at tilvæk-
sten af indbyggere er tilbage på
niveauet fra før covid-19, da byen
fratrukket de ukrainske flygtninge
har haft en tilvækst på 32.000
indbyggere.
Senatet for byudvikling har i
starten af 2023 udgivet deres
prognose for, hvordan Berlins
befolkning vil udvikle sig frem mod
2040. Prognosen, som de kommer
til at basere deres politik på, for-
udser, at befolkningen vil vokse
med 187.000 personer frem mod
2040. Ifølge prognosen vil væksten
være størst i starten af perioden,
hvor det forventes, at befolk-
ningen vil vokse med 133.000
personer, hvorefter kurven over
antallet af nye indbyggere vil flade
mere ud.
Boligmarkedet
Udviklingen i økonomien,
erhvervslivet, beskæftigelsen og
indbyggertallet hænger sammen
og bidrager alle til at fastholde
den enormt høje efterspørgsel
på boligmarkedet. I 2. kvartal
2022 registrerede Tysklands
største bolig-onlineplatform,
Immoscout24, at Berlins udlejere i
gennemsnit fik 217 henvendelser
om ugen pr. lejlighed, når de mar-
kedsførte ledige lejligheder i eksi-
sterende boliger på platformen.
Når det drejede sig om nybyggede
lejligheder fik de 65 henvendelser
pr. lejlighed. Samtidig registrerede
de, at lejen fra 1. kvartal 2022 til 2.
kvartal 2022 i gennemsnitlige var
steget henholdsvis 1,4% til EUR
11,10 pr. m² og 4,5% til EUR 15,37
pr. m² om måneden. Til sammen-
ligning var lejen i hele Tyskland i
samme periode steget med 2,7%
til EUR 7,66 pr. m² i eksisterende
boliger og med 3,6% til EUR 10,59
pr. m² i nybyggeri.
Generelt er der en markant over-
efterspørgsel efter lejligheder i
det nederste og mellemste pris-
segment, hvor lejen maksimalt er
EUR 10,99 pr. m², men også blandt
de dyrere lejligheder, hvor lejen
ligger på EUR 11,00 eller mere pr.
m², er efterspørgslen større end
udbuddet. Det har derfor også
i 2022 været øverst på den poli-
tiske agenda i Berlin at få bygget
flere nye boliger. Borgmester,
Franziska Giffey var gået på valg
med visionen om at bygge 200.000
nye boliger inden 2030 . Som et
nyt tiltag nedsatte hun i 2022 et
18 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2022
I 19
udvalg med sig selv for bordenden
bestående af repræsentanter fra
både byggebranchen, udlejerne
og lejerne samt fra byggemyndig-
hedernes side. Hensigten var, at
de sammen skulle finde løsninger
på udfordringerne med at bygge
mange flere boliger – især billige
boliger.
At få bygget nye lejligheder
har dog fortsat lange udsigter.
Aktørerne på markedet har rang-
listet de udfordringer, der står
i vejen for at få byggeriet op i
tempo. I toppen af listen nævnes
byggeomkostningerne og manglen
på egnede byggegrunde. Desuden
oplever bygherrerne modstand
mod nybyggerier blandt de eksi-
sterende beboere, som ikke
ønsker, at deres parkeringspladser
forsvinder, eller at de får en bolig-
ejendom som nærmeste nabo. I
2022 er der således kun bygget
ca. 16.500 nye boliger mod det
ønskede 20.000.
Rentestigningerne, som har været
den naturlige følge af den stigende
inflation i 2022, bidrager også
til, at udbuddet af boliger ikke
bliver så højt som ønsket, så efter-
spørgslen efter lejeboliger stiger.
De højere renter betyder lige-
ledes, at den alternative mulighed:
at købe en bolig er blevet ureali-
stisk for en stor gruppe borgere.
Dermed er lejemarkedet eneste
mulighed. Den demografiske
udvikling, hvor antallet af ældre
stiger giver også et pres på lejebo-
ligmarkedet i Berlin. Dette skyldes,
at en stor andel af denne gruppe
af borgere, ønsker at sælge deres
nuværende ejerbolig og flytte i
en lejet lejlighed i byen. De ældre
borgere vil nyde otiummet tæt på
restauranter, museer, teatre og
andre kulturtilbud. Tilmed har de
ofte råd til at bo i de dyre lejlig-
heder på de attraktive adresser.
Det må derfor forventes, at bolig-
efterspørgslen stiger endnu mere i
takt med den demografiske udvik-
ling, at erhvervslivet efterspørger
flere hænder, eller måske nær-
mere hjerner, og at Berlin fortsat
udvikler sig i en attraktiv retning,
så indbyggertallet vokser.
Generelt
Ejere af boligudlejningsejendom-
me i Berlin kan dermed fortsat se
frem til en stabil drift med lave
tomgangsprocenter og sikre hus-
lejebetalinger de kommende år.
Dog kan det forventes, at de sti-
gende renter, der har medført
en kraftig opbremsning i handlen
med ejendomme i slutningen af
2022, vil lægge et nedadgående
pres på priserne i år.
Berlins økonomi har vist en stor
styrke med højere vækstrater end
dem man ser i Tyskland generelt
og en større robusthed i de udfor-
drende år. Der er ikke noget, som
tyder på, at dette vil ændre sig i
de kommende år, hvilket under-
støttes af den seneste prognose
over befolkningsudviklingnen,
hvor det fremgår, at der forventes
en befolkningstilvækst på 187.000
borgere. Startup-virksomhedernes
succes med at tiltrække risikovillig
kapital er et udtryk for, at Berlins
erhvervsliv har fremtiden for sig.
Der er en stor sandsynlighed for,
at nogle af de nystartede virksom-
heder vil vokse og bliver fremti-
dens store koncerner.
Nybyggerier vil naturligvis være
vejen frem mod at skaffe en bedre
balance mellem udbud og efter-
spørgsel. Det har dog vist sig van-
skeligt at føre ud i livet. Med de
højere renter ser det heller ikke
ud til at blive nemmere i de kom-
mende år.
Kilde: Amt für Statistik Berlin Brandenburg
20 I
Ledelsesberetning
ESG-forhold
*
Klima- og miljøforhold
Arbejdet med klimadagsordenen
sker parallelt med, håndteringen
af de globale udfordringer rela-
teret til krigen i Ukraine. Det kan
ovenikøbet heller ikke udelukkes,
at krigen har bidraget til at speede
tempoet op i den grønne omstil-
ling, især når det drejer sig om at
finde alternativer til den rusisske
naturgas. I de kommende år vil
der blive sat mere fokus på, at
sætte tiltag igang, der bidrager til
en mere bæredygtig og grøn for-
retningsdrift, hvor forbrug og res-
sourcer hænger sammen. Der
vil blive øget opmærksomhed
på, hvordan der arbejdes for at
begrænse CO
2
-udledningen, når
der udvikles på selskabets ejen-
doms- portefølje. Det handler om
et fælles ansvar for på sigt at leve
op til EU’s klimamål om at være
CO
2
-neutral i 2050 og i et endnu
større perspektiv om at standse
den globale opvarmning.
Det vurderes, at bygninger udgør
40% af det samlede energiforbrug,
hvorfor emnet bør prioriteres
blandt mange ejendomsselskaber.
Det opleves dog, at det umid-
delbare fokus i branchen er på
bæredygtigt byggeri og certifice-
ring heraf. Koncernens portefølje
består primært af ejendomme,
der i Tyskland defineres som
”Altbau”. Det betyder ejendom-
mene er bygget før 1949. Disse
ejendomme er naturligvis ikke
bygget efter samme normer om at
spare på energien som nybyggeri.
Til gengæld er der tale om ejen-
domme, hvor flere af dem er over
100 år gamle. De indeholder en
grundkvalitet, der gør dem værd
at bevare langt ind i fremtiden,
hvilket set ud fra et bæredygtig-
hedsprincip ikke er uvæsentligt.
Derfor står vedligeholdelse og
renovering som et grundprincip i
koncernens pleje af porteføljen.
EgnsINVEST Ejdomme Tyskland
A/S har indgået et samarbejde
med et tysk firma med at få alle
forbrugsdata for ejendommene
analyseret, den grønne værdi af
udenomsarealer belyst samt fore-
taget lejerundersøgelser for at
undersøge, hvilke muligheder der
er for forbedringer i den porte-
følje, som koncernen ligger inde
med.
Når man ser på ejendommes livs-
cyklus, er der en løbende CO
2
-
belastning forbundet med driften,
men den største belastning sker
ved at bygge selve ejendommen.
Det giver derfor god mening at
skabe bygninger, som kan holde
i mange år, men også at der er
en lyst og en vilje til at passe på
dem, fordi der også er tænkt på
den arkitektoniske og æstetiske
kvalitet af byggeriet. EgnsINVEST
Ejendomme Tyskland A/S har
gennem årene konstant arbejdet
på at hæve standarden af selska-
bets bygninger. Det indebærer
både at gøre ejendommene mere
bæredygtige gennem isolering
og udskiftning af vinduer og døre
til mere energivenlige løsninger,
men samtidig at vælge løsninger
som bevarer ejendommenes arki-
tektoniske kvalitet. Hensigten er,
at ejendommene bliver stående
og bidrager med værdi også de
næste 100 år.
Arbejdet med at begrænse
CO
2
-udledningen fra boligejen-
domme er i høj grad afhængig
af lovgivningen og de politiske
prioriteringer. I Berlin er det en
kompleks størrelse, fordi der er et
paradoks mellem den socialpoliti-
ske og klimapolitiske målsætning.
Førstnævnte ønsker at begrænse
lejestigninger og øge udbuddet af
billige lejligheder, mens den grøn-
ne målsætning om klimavenlige
boliger indebærer renoveringer og
forbedringer, som alt andet lige
vil få huslejerne til at stige. Det
betyder, at lovgivningen i nogle
tilfælde spænder ben for de mest
energivenlige byggeprojekter, for-
di de ofte er lidt dyrere. Ligeledes
går udviklingen inden for bære-
dygtige løsninger så hurtigt, at
myndighederne, som godkender
byggeprojekterne, ikke altid er klar
over, at de energivenlige løsninger
kan være billigere end alternativet.
Opvarmning og produktion af
varmt vand udgør den væsent-
ligste del af den løbende CO
2
-
udledning fra koncernens ejen-
domme. Der arbejdes for at
begrænse denne udledning ved
at udskifte gamle oliefyr til natur-
gasfyr eller om muligt mere
bæredygtige løsninger som for
eksempel fjernvarme. Muligheden
for at skifte til fjernvarme er natur-
ligvis afhængig af fjernvarme-
netværkets udbygning i Berlin.
Etablering af solceller på tagene
samt etablering af varmepumper
er andre tiltag, som koncernen
tager i betragtning med henblik
på at begrænse den driftsmæssige
CO
2
-udledning. I 2023 bliver ejere
af boligudlejningsejendommene
pålagt at betale dele af lejernes
energiafgifter. Hvor stor en andel,
udlejer skal betale, afgøres af
ejendommens energimæssige til-
stand. Jo bedre energimærke jo
mindre skal udlejer betale heraf
og jo mere skal lejer selv betale
vice versa. På den måde øges
incitamentet til at forbedre ejen-
dommenes energitilstand således
også.
* Environmental, Social, Governance - Det bemærkes at koncernen ikke er omfattet af kravet om lovpligtig redegørelse efter Årsregnskabsloven, men har valgt frivilligt at omtale
nogle af de forhold, som vurderes relevante, og som koncernen prioiterer og allerede har gjort konkrete tiltag for at forbedre.
Årsrapport 2022
I 21
Ledelsesforhold
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S arbejder inden for en branche,
hvor der er risiko for at blive mødt
med tilbud om bestikkelse, når
der indgås kontrakter med sam-
arbejdspartnere og leverandører.
Det gælder både ved større reno-
veringsopgaver, ved indgåelse af
lejekontrakter og ved handel med
ejendomme. For at sikre sig mod
dette har koncernen en åben for-
retningsledelse og fokus på at
sikre, at leverandøren eller sam-
arbejdspartneren med det bedste
tilbud får opgaven eller kon-
trakten. Koncernen accepterer
ikke bestikkelse og returkommis-
sion, og forsøg herpå bliver afvist.
Denne politik bliver drøftet åbent
hos samarbejdspartnerens med-
arbejdere og særligt indprentet
hos nye medarbejdere. Koncernen
har i 2022 ikke registreret forsøg
på hverken at modtage eller give
bestikkelse eller returkommission.
Koncernens samarbejdspartner
har udarbejdet interne regler med
henblik på at følge hvidvaskloven
og sikre, at intentionerne med
loven bliver overholdt. Der er ikke
registreret mistanke om hvidvask
i 2022.
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S’ bestyrelse og direktion søger
til stadighed at sikre, at koncer-
nens ledelsesstruktur og kontrol-
systemer er hensigtsmæssige og
fungerer tilfredsstillende. Ledelsen
vurderer løbende – og mindst
en gang om året – om dette er
tilfældet.
Grundlaget for tilrettelæggelsen
af ledelsens opgaver er blandt
andet selskabsloven, International
Financial Reporting Standards,
markedsmisbrugsforordningen,
NASDAQ OMX Copenhagens
regler og anbefalinger for udste-
dere, selskabets vedtægter samt
god praksis for virksomheder af
samme størrelse og med samme
internationale rækkevidde som
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S. På dette grundlag er der
udviklet en række interne proce-
durer, der vedligeholdes løbende.
Ændringer i både dansk og tysk
lovgivning, der vil kunne påvirke
drift af og handel med ejen-
domme i Berlin kan påvirke kon-
cernens forretningsområder
løbende. Koncernen henter råd-
givning hos uafhængige eksperter,
herunder såvel advokater som
revisorer, for at kunne agere på
baggrund af nyeste love, regler og
praksis og overholde gældende
lovgivning.
22 I
Ledelsesberetning
Potentiale i Tysklands
hovedstad
Siden et snævert flertal i
Forbundsdagen i 1991 besluttede,
at Berlin skulle være hovedstaden
i det genforenede Tyskland, er
der sket markante forandringer
i byen. Nogle bygninger er revet
ned, mens andre er skudt op eller
blevet moderniseret, og veje,
broer samt jernbaner er blevet
forbundet og udvidet for at skabe
rammer, der matcher den status,
som forventes af Tysklands hoved-
stad. Forvandlingen fra nedslidt
delt by midt i det tidligere DDR
til moderne hovedstad i Europas
stærkeste økonomi har fundet
sted hen over arrene fra muren.
Her har nye bygningsværker,
offentlige såvel som private, (gen)
etablering af centrale pladser og
samling af kendte gader bogsta-
velig talt bundet byen sammen
igen og lagt grunden til den nye
hovedstad.
I starten har projektet handlet om,
at Berlin skulle gøres værdig til
igen at være Tysklands hovedstad.
Byen skulle have et nyt image
og derigennem opnå respekt og
anerkendelse nationalt såvel som
internationalt. Dette er foregået
gennem en målrettet og langstrakt
indsats, som har involveret etab-
lering og renovering af kulturin-
stitutioner, udvikling af uddan-
nelsesinstitutioner, oprettelse af
erhvervsparker og meget mere.
Succesen kan måles ved væksten i
indbyggertallet. Som følge heraf er
det samtidig lykkedes at få vendt
den økonomiske udvikling og i
den forbindelse den udvikling, vi
oplever på ejendomsmarkedet.
Fra midten af nullerne har byg-
gekranerne og stilladserne flyttet
sig videre ud i boligkvartererne.
I de første år blev der renoveret
og moderniseret på få udvalgte
steder i Berlin, men siden er det
gået hurtigt med at udvikle byom-
rådernes småtriste forfaldne eta-
geejendomme til moderne attrak-
tive boliger.
Horisont
Koncernen har investeret i en
portefølje af ejendomme i Berlin,
hvor forretningsgrundlaget skabes
gennem optimering af driften og
udvikling af disse ejendomme.
Strategien rummer mulighed
for både køb og salg, hvor det
skønnes at bidrage positivt til kon-
cernens drift og udvikling.
Beliggenhed
Koncernens ejendomme er belig-
gende i attraktive boligområder i
Berlin. Der er en fordeling mellem
Beliggenhed
Beliggende i attraktive
boligområder i Berlin og omegn.
Kvalitet
Ejendommens kvalitet er et vig-
tigt udvælgelseskriterium.
Anvendelse
Investering i ejendomme med
overvejende boliglejemål.
Horistont
Langtidsinvesteringer med en
horisont på 25-30 år.
Koncernens strategi
Koncernen investerer i og driver ejendomme i Tysklands
hovedstad, der er attraktive og har potentiale
Årsrapport 2022
I 23
ejendomme beliggende i modne
bydele, hvor huslejeniveauet og
prisniveauet i en årrække har
været højt, og ejendomme belig-
gende i områder, hvor en sådan
udvikling har været i gang i en kor-
tere årrække. Da Berlin hele tiden
udvikler sig, betyder det, at byens
attraktive boligområder løbende
er blevet udvidet til at omfatte nye
distrikter og byområder.
Blandt attraktive modne byom-
råder kan nævnes Charlottenburg,
mens eksempelvis Friedrichshain
er en bydel, der de senere år har
undergået en betydelig og meget
positiv udvikling. Prenzlauer
Berg var et af de første områder,
der blev renoveret efter murens
fald, og bydelen har således i en
årrække været en af de attraktive
veletablerede bydele i Berlin.
Anvendelse
Koncernens ejendomme består
fortrinsvis af boliger, dog er der
ofte erhverv i mindre dele af ejen-
dommene, eksempelvis i form af
butikker eller caféer i stueetagen.
Kvalitet
Et væsentligt udvælgelseskri-
terium ved akkvisition af ejen-
domme er kvalitet.
Porteføljen består af ejendomme,
der ved erhvervelse var færdigud-
viklede, og af ejendomme af en
god grundkvalitet, der rummer
mulighed for udvikling både
driftsmæssigt ved optimering af
huslejen og bygningsmæssigt
eksempelvis ved udbygning med
taglejligheder.
24 I
Ledelsesberetning
Risikofaktorer
Risikostyring er et strategisk fokus-
område for koncernen. Koncernen
søger i videst mulig omfang at
imødegå og styre de risici, som
koncernen selv kan påvirke. De
beskrevne risikofaktorer er ikke
de eneste, koncernen står overfor,
men vurderes af ledelsen som
værende de væsentligste. Der kan
imidlertid forekomme risici, som
ledelsen ikke har kendskab til,
eller som de i øjeblikket vurderer
som uvæsentlige. Risikostyring er
en integreret del af koncernens
forretningsmæssige ledelse, da
risikostyring bidrager til at redu-
cere usikkerheden i virksomheden
og derved medvirker til at skabe
værdi for koncernens aktionærer.
Nedenstående risikofaktorer er
ikke anført i prioriteret orden og
heller ikke udtømmende.
Risikofaktorer knyttet til
ejendomsværdier
Ejendomsværdier
Koncernens ejendomme ind-
regnes til dagsværdi. Der
anvendes en DCF-model
(Discounted Cash Flow-model) til
fastsættelse af ejendomsværdier.
Modellen tager udgangspunkt i
ejendommenes fremtidige pen-
gestrømme, der tilbagediskon-
teres. Modellen påvirkes af flere
parametre, hvoraf koncernen
selv fastsætter diskonteringsfak-
toren for de enkelte ejendomme.
Diskonteringsfaktoren bestemmes
blandt andet ud fra beliggenhed,
udvikling i markedsforhold for
ejendomstypen, det generelle ren-
teniveau og moderniseringsni-
veau. Ved fejlskøn af den enkelte
ejendoms diskonteringsfaktor kan
ejendomsværdierne påvirkes. Der
henvises til note 2 for en nærmere
forklaring og følsomhedsana-
lyse af modellen, hvor ændringer
i parametrene i modellen viser
den direkte effekt heraf på
ejendomsværdierne.
Stikprøvevis indhentes årligt
eksterne vurderinger til test
af de beregnede dagsvær-
dier. Vurderingerne indhentes
fra såvel mæglere som valu-
arer. Eksterne mæglerevur-
deringer indhentes stikprøve-
vist for udvalgte ejendomme en
gang årligt udelukkende med
det formål at teste de bereg-
nede dagsværdier. Derudover
udvælges med et interval på to
til tre år ejendomme til valuar-
vurderinger. Således bliver alle
ejendomme over et interval på
to til tre år vurderet af en valuar.
Hvis der for eksempel søges om
Årsrapport 2022
I 25
tillægsbelåning ved realkredit-
institut, vurderes samtlige ejen-
domme af en valuar inden for det
år, der ønskes tillægsbelåning. Der
er indhentet valuarvurderinger af
samtlige ejendomme i 2021 samt
for udvalgte ejendomme i 2022.
Valuarvurderingerne anvendes
primært til dokumentation af ejen-
dommenes dagsværdi over for
realkreditinstitut og sekundært til
at bekræfte markedsudviklingen
og understøtte koncernens bereg-
nede dagsværdier. Derved har
man et sammenligningsgrundlag
op mod DCF-dagsværdierne og et
billede af, om de beregnede vær-
dier er retvisende.
Investering i ejendomme
Koncernens ejendomme er ind-
købt på baggrund af due diligen-
ce-undersøgelser samt økono-
miske beregninger. Due diligence
foretages for at imødegå ufor-
udsete fejl og mangler samt juri-
diske og økonomiske forhold ved
køb af ejendommene med henblik
på at mindske risikoen for ufor-
udsete tab og omkostninger. Det
kan ikke med sikkerhed fastslås, at
den forventede udvikling i forbin-
delse med et køb af en ejendom
vil finde sted. Ændringer i lejefor-
hold samt driftsomkostninger kan
påvirke de økonomiske analyser,
der indkøbes på. Denne risiko for-
søges minimeret ved at indbygge
et tilladt spænd på det forventede
afkast, der indkøbes på.
Investeringsstrategien er lang-
sigtet, men forhold ved mar-
kedet eller ejendommene kan
medføre, at koncernen beslutter
sig for at afhænde en eller flere
ejendomme. Ved salg af en
ejendom kan det ikke med sik-
kerhed fastslås, at de dagsvær-
dier, ejendommene er optaget
til, vil kunne realiseres ved et
salg. Salgspriser på ejendomme
vil være afhængige af den gene-
relle udvikling på ejendomsmar-
kedet i Berlin – herunder faktorer
som renteniveau, prisudvikling på
ejendomme, beliggenhed, husle-
jeudvikling og efterspørgsel efter
koncernens typer af ejendomme.
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland
A/S søger gennem sin strategi
om køb af velbeliggende ejen-
domme af en god grundkvalitet
at mindske en del af denne risiko.
Dagsværdierne søges afdækket
gennem mæglervurderinger samt
valuarvurderinger.
Risikofaktorer knyttet til
drift og vedligehold
Lejeres betalingsevne
Der er en vis risiko for, at lejere
ikke vil kunne overholde forplig-
tigelser i henhold til de indgåede
lejekontrakter, hvilket vil påvirke
koncernens lejeindtægter nega-
tivt. Denne risiko er gennem stra-
tegien forsøgt minimeret via de
valg af områder, hvor koncernen
køber ejendomme. Koncernen for-
venter, at lejerne i disse områder
gennemsnitligt har en bedre
betalingsevne relativt til andre
områder i Berlin. Lejernes bonitet
gennemgås ved nyudlejning, end-
videre søges problemet afhjulpet
ved krav om indbetaling af depo-
sita – både som en sikkerhed og
som en test af lejerens bonitet.
Især på større erhvervslejemål
udarbejdes der en grundig ana-
lyse af lejeren, inden lejekon-
traktens indgåelse. I det seneste
regnskabsår har koncernen haft
tab ved misligholdelse af lejekon-
trakter på 0% af omsætningen,
mod 0,43% i 2021, hvilket anses
for meget tilfredsstillende, Den
lave procentsats skyldes bl.a., at
der er tilbageført tabshensæt-
telser vedr. tidligere år i 2022. De
lave tabsprocenter vidner om, at
udvælgelse af lejerne og løbende
kommunikation er vigtige para-
metre for at undgå tab.
Lejeniveau
Det generelle huslejeniveau i
Berlin og særligt i de kvarterer,
hvor koncernens ejendomme
er beliggende, har de seneste
år udviklet sig særdeles positivt.
Ændres efterspørgslen, så det
generelle huslejeniveau falder,
vil det kunne påvirke koncer-
nens lejeindtægter i negativ ret-
ning. Gennem en grundig investe-
ringsanalyse rettet mod attraktive
områder, når der erhverves ejen-
domme, søges efterspørgselsrisi-
koen minimeret.
Tomgang
Tomgang er den andel af lejemå-
lene, der er tilgængelig for udlej-
ning, som ikke er udlejet. Ca. 70%
af koncernens ejendomme er
udlejet til bolig og 30% til erhverv,
målt på omsætning. Der er en
potentiel risiko for løbende tom-
gang, når der investeres i bebo-
elsesejendomme. Der vil som
minimum være tomgang i peri-
oden, fra en lejer fraflytter, til en
ny lejer flytter ind. En generel øko-
nomisk afmatning kan have en
negativ påvirkning på genudlej-
ningen, hvilket vil øge tomgangen.
Koncernens resultat vil kunne
blive påvirket negativt, hvis læn-
gere perioder med uventet høj
tomgang forekommer. I strate-
gien er der fokus på at minimere
denne risiko, idet koncernen ejer
og fortsat opkøber ejendomme i
velbeliggende og velrenommerede
områder, hvor det er attraktivt at
bo. Dermed forventes der at være
en relativ høj efterspørgsel efter
lejemål i disse områder, hvilket vil
begrænse tomgangen. Samtidig
holdes lejemålene attraktive ved
at overholde minimumskrav til
vedligeholdelsesstanden.
26 I
Ledelsesberetning
Fraflytning af erhvervslejemål med
efterfølgende tomgang slår hur-
tigt igennem på resultatet, idet
erhvervslejemål som hovedregel
lejes ud til en højere kvadratme-
terpris. Når erhvervslejemål står
tomme, gennemføres der vurde-
ring af beliggenhed og mulighed
for ombygning til boliglejemål med
henblik på at opnå hurtigere udlej-
ning og dermed lavere tomgang.
Drift og vedligeholdelse
Koncernen sørger for løbende
gennemgang og vedligehold af
ejendommene. Drifts- og vedli-
geholdelsesplaner revurderes
løbende for at sikre oprethol-
delsen af de nuværende leje-
indtægter og af ejendommenes
generelle stand. Drifts- og vedli-
geholdelsesplanerne beskriver de
forventede omkostninger delt op
på kort og langt sigt. Endvidere vil
myndighedskrav og vejrmæssige
forhold være eksterne faktorer,
der kan påvirke driftsomkostnin-
gerne i negativ retning. Løbende
gennemgang af ejendommenes
stand er med til at sikre vished om
vedligeholdelsesstand og samtidig
minimere eventuelle følgeskader
fra opdagede skader. En kontinu-
itet i valg af forvalter og porteføl-
jeplejer betyder stort kendskab til
den enkelte ejendom.
Cybersikkerhed
Der er en risiko for, at it-krimi-
nelle vil angribe koncernens it-sy-
stemer. Hvis det lykkes krimi-
nelle at bryde ind i koncernens
it-systemer eller inficere pro-
grammerne med virus, kan data
gå tabt, blive låst eller stjålet, så
koncernen ikke vil være i stand
til at udføre de daglige drifts-
opgaver i en kortere eller læn-
gere periode. For at undgå eller
som minimum begrænse poten-
tielle skaderne ved et it-angreb
har koncernen indbygget forskel-
lige sikkerhedstiltag, der beskytter
selskabet data, ligesom medarbej-
derne instrueres i it-sikker adfærd.
Endvidere gennemføres løbende
test af koncernens it-sikkerheds-
procedurer og -systemer.
Finansielle risici
Koncernen er som følge af sin
drift og investeringer eksponeret
over for ændringer i valutakurser
og renteniveau. Der er koncer-
nens politik ikke at foretage aktiv
spekulation i finansielle risici.
Koncernens finansielle styring
retter sig således alene mod sty-
ring af allerede påtagne finansielle
risici.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes
primært gennem fordeling af ind-
tægter og omkostninger i samme
valuta (EUR). Ydelser købt i
Danmark vil være påvirket af valu-
takursændringer, idet omsætning
primært genereres i udenlandsk
valuta, mens danske aktiviteter
genererer omkostninger, der
afholdes i danske kroner. Da der
er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der
dog ikke være væsentlig ekspone-
ring på valutakursrisikoen.
Renterisici
Koncernen har optaget en
væsentlig rentebærende gæld i
forbindelse med ejendomsinveste-
ringerne, og en ændring i renten
vil derfor påvirke driften af kon-
cernens resultat.
Gælden er fordelt på realkre-
ditlån og bankgæld. Det er kon-
cernens politik at operere med
en fordeling af gælden, hvor real-
kreditlån minimum udgør 80%
af fremmedfinansieringen og
bankgæld maksimum 20%, hvis
bankgæld er nødvendig. Pr. 31.
december 2022 er fordelingen på
98% realkreditlån. Det skyldes pri-
mært, at der løbende har været
mulighed for at opnå tillægsbe-
låning i de eksisterende ejen-
domme, som har muliggjort ind-
frielse af koncernens kreditter.
Pt. er der et mindre træk på byg-
gekreditter i forbindelse med
udførelsen af taglejligheder.
Koncernen har siden starten af
2020 valgt af fordele selskabets
realkreditlån i F5-lån, der skulle
refinansieres, til F3-, F4- og F5-lån.
Dette skete for at fordele ren-
terisikoen ud på flere år. Med
omlægningen er refinansierings-
datoerne rullende fordelt. Der
henvises til note 13 i koncernen
for en oversigt over refinansie-
ringsdatoer. Refinansiering af
gælden fandt senest sted 1. januar
2023 og udgjorde ca 30% af real-
kreditlånene. Som følge af den
stærkt stigende rente valgte kon-
cernen at lægge disse lån helt kort
i EUR3M for at afvente, at rente-
markederne stabiliserer sig igen.
Den øvrige del af selskabets lån
er stadig fordelt på F3-, F4- og
F5-lån. Omlægningen ændrer
ikke på den hidtidige rentestra-
tegi om at fordele selskabets lån
på forskellige refinansieringstids-
punkter og med forskellige ren-
teprofiler for at sprede risikoen.
Samtidig har selskabet en konser-
vativ belåningsgrad, idet denne
kun udgør ca. 48% af selskabets
ejendomsværdier.
Der er variabel rente på koncer-
nens bankgæld og realkreditlå-
nets bidragssats, som udgør en
Årsrapport 2022
I 27
28 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2022
I 29
renterisiko, hvilket minimeres ved
at have tilstrækkelige likviditetsre-
server til rådighed.
Likviditetsrisici
Koncernen sikrer et tilstrække-
ligt likviditetsberedskab ved en
kombination af likviditetsstyring
og kreditfaciliteter for at imø-
degå risikoen for ikke at kunne
afvikle betalinger til drift og udvik-
ling af ejendommene. Koncernen
afstemmer løbende kreditbehovet
med långivere og sørger for, at
der altid er et tilstrækkeligt likvidi-
tetsberedskab til at imødekomme
uforudsete udgifter. Långivere ori-
enteres løbende om selskabets
drift, således afdækkes mulig-
heden for en evt. udvidelse af kre-
ditfaciliteter jævnligt.
Øvrige risici
Disse forhold er eksterne risici,
som er sværere for koncernen
at afdække, og derfor finder der
løbende en overvågning sted af
disse for at kunne agere hurtigt,
om nødvendigt.
Økonomisk udvikling
Den generelle økonomiske udvik-
ling i Tyskland, i form af ustabilitet
og finansiel uro, vil kunne påvirke
værdien og prissætningen af kon-
cernens ejendomme.
Politiske risici
Politiske indgreb kan medføre
begrænsninger på lejestigninger
i boliger- og erhvervslejemål, og
dermed få indflydelse på mulig-
heden for at hæve huslejeniveauet
i koncernens ejendomme.
Lovgivning
Ændringer i både dansk og tysk
lovgivning, der vil kunne påvirke
drift af og handel med ejen-
domme i Berlin, vil ligeledes kunne
påvirke koncernen. Koncernen
henter rådgivning hos uafhængige
eksperter, herunder såvel advo-
kater som revisorer, for at kunne
agere på baggrund af nyeste love,
regler og praksis, blandt andet
inden for skatteforhold.
Retstvister
Koncernen kan blive part i retstvi-
ster, der kan påvirke koncernens
resultat.
Forsikring
Forsikringsforhold kan udgøre en
risiko for koncernen, såfremt for-
sikringerne ikke er tilstrækkelige
i relation til erstatningsstørrelser
og dækning. Det er ikke muligt at
forsikre sig mod råd og svamp i
Berlin, hvorfor evt. skader ved-
rørende disse forhold vil skulle
betales af koncernen selv. Det er
en fast procedure, at bestyrelsen
årligt revurderer forsikrings-
summer og dækninger.
Miljøforhold
Der kan være en økonomisk
risiko for koncernen, hvis der
eksempelvis konstateres forure-
ning på en ejendom, hvorefter
koncernen vil have omkostninger
med oprensning, hvis myndighe-
derne udsteder pålæg om dette.
Gennem grundighed i due dilli-
gence-processerne minimeres
risici herfor. Den miljømæssige
belastning forsøges reduceret
gennem minimering af energi-
forbruget, når det samtidig fører
til en reduktion af driftsomkost-
ningerne, eller når forbedringer
til at opnå et mindre energifor-
brug kan omvæltes på lejerne.
Ændringer i myndighedernes
krav til miljøforhold kan forøge
driftsomkostningerne.
Forvaltning
Koncernen entrerer med lokale
forvaltere i Berlin i samarbejde
med danske porteføljeplejere. Der
er en risiko forbundet hermed,
såfremt de misligholder den effek-
tive porteføljeadministration i
form af lejeoptimering, foreslået
vedligehold osv. For at imødegå
dette følges der løbende op på
opstillede måltal såsom omsæt-
ning, tomgang og drift og vedli-
gehold samt projektopfølgning.
Endvidere er der lagt grænse over
deres økonomiske råderum. En
række interne kontroller er også
indbygget for at imødegå/opdage
misligholdelser. Ved regnskabsaf-
læggelse og periodemeddelelser
foretager ledelsen kontrol af de
rapporterede tal.
30 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2022
I 31
32 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2022
I 33
Formand
Knud Lomborg
Adm. direktør
14.400 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2022
Formand for bestyrelsen for:
Procudan A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Bitz A/S
Medlem af bestyrelsen for:
A/S Knud Jepsen
F&H Holding A/S
Thuesen Jensen A/S
Jacob Jensen Brand A/S
Direktør for:
F & H A/S
F&H Holding A/S
F&H Group A/S
Thuesen Jensen A/S
Næstformand
Ane-Lene Kjølby
Arkitekt maa.
250 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2022
Formand for bestyrelsen for:
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
Medlem af bestyrelsen for:
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Direktør og bestyrelsesmedlem
Thorkild Steen Sørensen
Direktør
5.400 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2022
Medlem af bestyrelsen for:
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Fjernvarme Horsens A/S
Direktør for:
EgnsINVEST Holding A/S
EgnsINVEST Ejendomme A/S
EgnsINVEST Management A/S
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
Komplementarselskabet EgnsINVEST
Warschauer Strasse ApS
EgnsINVEST Danske Ejendomme ApS
EgnsINVEST Ring Søpark ApS
Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv
På generalforsamlingen den 25. maj 2022 blev Knud Lomborg,
Ane-Lene Kjølby og Thorkild Steen Sørensen genvalgt.
Valgperioden for alle bestyrelsesmedlemmer er et år.
Der afholdes bestyrelsesmøder minimum fire gange årligt, og i
øvrigt, når det skønnes nødvendigt eller hensigtsmæssigt.
Der er i året 2022 afholdt fire bestyrelsesmøder.
34 I
Påtegninger
Årsrapport 2022
I 35
Ledelsens regnskabspåtegning
Direktionen:
Bestyrelsen:
36 I
Påtegninger
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
Årsrapport 2022
I 37
CVR-nr.: 33 96 35 56
MNE 45823
38 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2022
I 39
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernen
CVR. nr. 30 55 77 51
40 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens resultatopgørelse
1. januar - 31. december
NOTE DKK 2022 2021
4 Nettoomsætning 56.353.213 54.651.436
10 Driftsomkostninger -16.476.337 -15.925.760
Bruttoresultat 39.876.876 38.725.676
5 Administrationsomkostninger -3.665.705 -3.629.404
Resultat af primær drift 36.211.171 35.096.272
6 Finansielle omkostninger -9.108.125 -8.857.597
Resultat før dagsværdireguleringer og skat 27.103.046 26.238.675
7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -11.501.309 121.117.542
Resultat før skat 15.601.737 147.356.217
8 Skat af årets resultat -2.626.684 -23.796.215
Årets resultat 12.975.053 123.560.002
Fordeling af årets resultat
Aktionærerne i moderselskabet 12.555.312 123.080.535
Minoritetsinteresser 419.741 479.467
9 Resultat pr. aktie
Resultat pr. aktie 5,53 52,62
Resultat pr. aktie, udvandet 5,53 52,62
Årsrapport 2022
I 41
Koncernens totalindkomstopgørelse
1. januar - 31. december
DKK 2022 2021
Årets resultat 12.975.053 123.560.002
Poster som kan blive reklassificeret til resultatet
Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta til præsentationsvaluta -19.521 -457.048
Anden totalindkomst i alt -19.521 -457.048
Årets totalindkomst 12.955.532 123.102.954
Fordeling af årets totalindkomst
Aktionærerne i moderselskabet 12.535.791 122.623.487
Minoritetsinteresser 419.741 479.467
42 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens balance - aktiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2022 2021
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
10 Investeringsejendomme 1.692.177.972 1.596.469.867
Materielle aktiver i alt 1.692.177.972 1.596.469.867
Langfristede aktiver i alt 1.692.177.972 1.596.469.867
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender
11 Tilgodehavender hos lejere 964.552 741.268
Andre tilgodehavender 500.767 365.167
Periodeafgrænsningsposter 132.840 86.143
Tilgodehavender i alt 1.598.159 1.192.578
Likvide beholdninger 5.853.823 5.001.926
Kortfristede aktiver i alt 7.451.982 6.194.504
Aktiver i alt 1.699.629.954 1.602.664.371
Årsrapport 2022
I 43
Koncernens balance - passiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2022 2021
Egenkapital
Aktiekapital 234.807.000 234.807.000
Overkurs 2.604.000 2.604.000
Reserve for valutakursomregning -1.384.592 -1.365.071
Overført resultat 518.717.519 508.510.277
Moderselskabets andel af egenkapital 754.743.927 744.556.206
Minoritetsinteresser 7.250.422 6.830.681
Egenkapital i alt 761.994.349 751.386.887
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
12 Gæld til kreditinstitutter 782.249.334 707.873.945
13 Hensatte forpligtelser 16.452.133 16.790.519
14 Udskudt skat 114.050.090 111.489.978
Langfristede forpligtelser i alt 912.751.557 836.154.442
Kortfristede forpligtelser
12 Bankgæld 18.965.603 7.107.750
Leverandører af varer og tjenesteydelser 3.541.784 5.388.078
Anden gæld 2.376.661 2.627.214
Kortfristede forpligtelser i alt 24.884.048 15.123.042
Forpligtelser i alt 937.635.605 851.277.484
Passiver i alt 1.699.629.954 1.602.664.371
44 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens egenkapitalopgørelse
For regnskabsåret 2022 har bestyrelsen foreslået at udbetale
udbytte på DKK 2,35 mio. svarende til 1,00 kr. pr. aktie, der vil
blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse
af selskabets ordinære generalforsamling den 24. maj 2023,
forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens
forslag.
Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godken-
delse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr.
31. december 2022. Hvis udbyttet vedtages, som foreslået,
vil det blive udbetalt til de aktionærer, der er registreret i
selskabets ejerbog og herefter fragå egenkapitalen.
Udbytte 2022 2021
Udbytte pr. aktie DKK 1,00 1,00
Udbyttebetaling DKK mio. 2,35 2,35
DKK Aktiekapital Overkurs
Reserve for
valutakurs-
omregning
Overført
resultat
Modersel-
skabets andel
af egen-
kapital
Minoritets-
interesser
Egenkapital
i alt
Egenkapital
pr. 01/01 2021 234.807.000 2.604.000 -908.023 387.777.812 624.280.789 6.351.214 630.632.003
Årets resultat 123.080.535 123.080.535 479.467 123.560.002
Anden
totalindkomst -457.048 -457.048 -457.048
Totalindkomst -457.048 123.080.535 122.623.487 479.467 123.102.954
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital
pr. 31/12 2021 234.807.000 2.604.000 -1.365.071 508.510.277 744.556.206 6.830.681 751.386.887
Årets resultat 12.555.312 12.555.312 419.741 12.975.053
Anden
totalindkomst -19.521 -19.521 -19.521
Totalindkomst -19.521 12.555.312 12.535.791 419.741 12.955.532
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital
pr. 31/12 2022 234.807.000 2.604.000 -1.384.592 518.717.519 754.743.927 7.250.422 761.994.349
Årsrapport 2022
I 45
46 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens pengestrømsopgørelse
NOTE DKK 2022 2021
Resultat af primær drift 36.211.171 35.096.272
Reguleringer til pengestrømme:
15 Ændringer i driftskapital -3.708.752 -1.567.447
Pengestrømme fra primær drift 32.502.419 33.528.825
Renteudbetalinger -8.806.273 -8.522.277
Betaling af selskabsskat -61.925 -61.705
Pengestrøm fra driftsaktivitet 23.634.221 24.944.843
Køb af investeringsejendomme -79.065.662 0
Forbedring af investeringsejendomme -27.454.716 -29.036.148
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -106.520.378 -29.036.148
16 Provenu ved låneoptagelse, netto 86.087.675 7.111.030
Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 83.739.605 4.762.960
Årets pengestrøm 853.448 671.655
Likvider
Likvider pr. 1/1 5.001.926 4.333.117
Årets pengestrøm 853.448 671.655
Valutakursregulering likvider -1.552 -2.846
Likvider pr. 31/12 5.853.823 5.001.926
Ubenyttet træk på kreditter 35.800.610 47.631.740
Likvider til rådighed 41.654.432 52.633.666
Årsrapport 2022
I 47
Koncernens noteoversigt
Note 1 Anvendt regnskabspraksis 48
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssigevurderinger og skøn 52
Note 3 Segmentoplysninger 54
Note 4 Nettoomsætning 54
Note 5 Vederlag til ledelsesmedlemmer 54
Note 6 Finansielle omkostninger 54
Note 7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 54
Note 8 Skat af årets resultat 55
Note 9 Resultat pr. aktie 55
Note 10 Investeringsejendomme 56
Note 11 Tilgodehavender hos lejere 57
Note 12 Gæld til kreditinstitutter 58
Note 13 Hensatte forpligtelser 58
Note 14 Udskudt skat 59
Note 15 Ændring i driftskapital 59
Note 16 Provenu ved låneoptagelse, netto 60
Note 17 Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor 60
Note 18 Kapitalforhold 61
Note 19 Finansielle risici 62
Note 20 Eventualforpligtelser 63
Note 21 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske forpligtelser 64
Note 22 Transaktioner med nærtstående parter 64
Note 23 Begivenheder efter balancedagen 64
48 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
Grundlag for udarbejdelse
Årsregnskabet for koncernen er udarbejdet i overensstem-
melse med International Financial Reporting Standards
(”IFRS”) som godkendt af EU med virkning pr. 31. december
2022 samt yderligere danske oplysningskrav efter regn-
skabsklasse B.
Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som
sidste år.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præsen-
teres i DKK. Alle enheder i koncernen har EUR som funktionel
valuta.
Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag
Årsrapporten for 2022 er aflagt i overensstemmelse med de
nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolknings-
bidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsåret.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder, ”IFRS
16, Covid-19 relaterede lejekoncessioner”, ”IFRS 3, Referencer
til framework” og ”IAS 16, Indtægter fra anlægsaktiver under
opførelse”, ”IAS 37, Tabsgivende kontrakter”, samt Årlige
forbedringer til IFRS som er trådt i kraft, har ikke medført
ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Vedtaget men ikke-ikrafttrådte standarder forventes ligeledes
ikke at få væsentlig påvirkning på regnskabet.
Konsolidering
Koncernregnskabet omfatter EgnsINVEST Ejendomme
Tyskland A/S (moderselskabet), og de selskaber hvori
moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end 50% af
stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende
indflydelse (datterselskaber).
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber
for moderselskabet og datterselskaberne ved sammen-
lægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med
efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt
interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber,
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede virksomheder, der vurderes at udgøre en
virksomhed, indregnes i koncernregnskabet fra overta-
gelsestidspunktet. Koncernen behandler en overtagelse
som en virksomhedsovertagelse, når der udover investe-
ringsejendomme også overtages en integreret mængde
aktiviteter. Mere specifikt vurderes det i hvilket omfang,
der overtages væsentlige processer, og i særlig grad i
hvilket omfang dattervirksomheden leverer tillægsydelser
(vedligehold, rengøring, sikkerhed, bogføring mv.) Ved
køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden,
hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerede aktiver,
forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på
overtagelsestidspunktet.
Der har ikke været overtagelser af virksomheder i 2022.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere
begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele
vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles
pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som
følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske
fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan
måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kost-
pris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for
hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici
og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges,
og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på
balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de
indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der
vedrører regnskabsåret.
Omregning af fremmed valuta
Koncernregnskabets præsentationsvaluta er DKK. For hver
af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes
en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta,
som benyttes som primær valuta for den rapporterende
virksomheds drift. Transaktioner i andre valutaer end den
funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første
indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed
valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes
til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der
opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på
betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i
resultatopgørelsen som en finansiel post.
Ved omregning fra funktionel valuta til præsentations-
valuta er indtægter og omkostninger omregnet til
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Årsrapport 2022
I 49
Koncernens noter
gennemsnitskurser, der i al væsentlighed svarer til trans-
aktionsdagens kurs, og aktiver og forpligtelser er omregnet
til balancedagens kurs. Valutakursdifferencer opstået
som følge af omregning af totalindkomstopgørelsen fra
gennemsnitskurser til balancedagens kurs og ved omregning
af egenkapitalen primo til balancedagens kurs er indregnet i
totalindkomstopgørelsen under øvrig totalindkomst.
Resultatopgørelsen
Nettoomsætning
Koncernens nettoomsætning repræsenterer årets huslejeind-
tægter fra investeringsejendomme.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgo-
dehavende vederlag og indregnes lineært over lejeperioden.
Nettoomsætning opgøres eksklusiv moms og med fradrag af
rabatter.
Driftsomkostninger
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets
driftsomkostninger fra investeringsejendomme i form af
vedligeholdelse og eksterne honorarer.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der
afholdes til ledelse og administration af koncernen, herunder
omkostninger til ejendomsadministration, administrativt
personale og kontoromkostninger.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkost-
ninger vedrørende udlån, valutakursreguleringer, likvide
beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter
og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører
regnskabsåret.
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del,
der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen
eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til
posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden
totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende
aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af
årets skattepligtige indkomst reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balan-
cedagen gældende skattesatser og -regler. Udskudt skat ind-
regnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode
af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige
og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den
udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte
anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den
enkelte forpligtelse.
Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de
forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat
af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser.
Balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i ejendomme med
det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form
af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved
videresalg.
Investeringsejendomme indregnes som aktiver på over-
tagelsesdagen.
Måling ved første indregning sker til kostpris, hvilket for
en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris og
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, der kan
henføres til erhvervelsen. Afholdte omkostninger, der tilfører
investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber,
tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til
reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen
i det regnskabsår, de afholdes.
Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi.
Dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen under
posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”.
Målingen sker ved anvendelse af en DCF-model, der bygger
på eksterne data vedrørende afkastkrav til beregning af dis-
konteringsfaktor, samt de enkelte ejendommes budgetterede
pengestrømme. Den i året anvendte opgørelsesmetode og
den anvendte diskonteringsfaktor er stikprøvevist under-
støttet af mæglervurderinger foretaget af eksterne mæglere
samt af valuarvurderinger. Der henvises til note 2 for en
nærmere beskrivelse.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af investeringsejen-
domme opgøres som forskellen mellem salgspris med
fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige
værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i
resultatopgørelsen under posten ”Nettofortjeneste ved salg
af investeringsejendomme”.
50 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
IFRS 13 kræver en række kvantitative og kvalitative oplys-
ninger om dagsværdimåling. Mange af disse oplysninger er
relateret til de tre niveauer for måling af dagsværdi (dagsvær-
di-hierarkiet), baseret på hvilken type input der indgår ved
værdiansættelsesmetoden.
Niveau 1: Officielle kurser (ikke-regulerede noterede
kurser i et aktivt marked for identiske aktiver eller
forpligtelser, som virksomheden har adgang til på
målingstidspunktet).
Niveau 2: Observérbare input for aktivet eller forplig-
telsen, enten direkte (dvs. som kurser) eller indirekte
(dvs. afledt af kurser), som ikke indgår på niveau 1.
Niveau 3: Input til måling af aktivet eller forpligtelsen,
som ikke er baseret på observerbare markedsdata
(ikke-observerbare input).
Et aktiv eller en forpligtelse indplaceres i sin helhed i et af de
tre niveauer baseret på det laveste niveau af input, der er
væsentlig for målingen.
Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi.
Idet dagsværdien ikke kan udledes af et aktivt marked,
er det nødvendigt, at ledelsen vurderer og vælger en
hensigtsmæssig metode til opgørelse af dagsværdierne. Ved
opgørelse af dagsværdier, der kræver specialiseret indsigt
i relevante markedsforhold og værdiansættelsesteknikker,
involveres uafhængige vurderingseksperter. Når opgørelsen
af dagsværdier i væsentligt omfang må baseres på ikke-ob-
serverbar input (niveau 3 i dagsværdi-hierarkiet), udøver
ledelsen væsentlige regnskabsmæssige skøn vedrørende
de input, der indgår i værdiansættelsen. De foretagne skøn
over ikke-observerbare input i forbindelse med opgørelse af
dagsværdier er beskrevet i note 2, Væsentlige regnskabsvur-
deringer og skøn. Koncernens investeringsejendomme må på
baggrund af dette vurderes til at anvende måling efter niveau
3 i dagsværdi-hierarkiet.
Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere samt
andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og
efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer
til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegå-
else af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt
niveau ved brug af en samlet nedskrivningskonto.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår.
Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Egenkapital
Reserve for valutakursomregning
Reserve vedrørende valutakursomregning i koncernregn-
skabet omfatter kursreguleringer, som er opstået ved omreg-
ning af regnskaber for koncernens virksomheder fra deres
funktionelle valutaer til koncernens præsentationsvaluta
(DKK). Ved hel eller delvis afhændelse af en koncernvirk-
somhed indregnes valutakursreguleringen i resultatopgø-
relsen som en del af gevinst/tab ved afhændelsen.
Minoritetsinteresser
Dattervirksomhedernes poster indregnes fuldt i det kon-
soliderede regnskab. Minoritetsinteresser omfatter uden-
forstående aktionærers andel af egenkapitalen og årets
resultat for dattervirksomheder, der ikke er 100%-ejede.
Den del af dattervirksomhedernes resultat, der kan henføres
til minoritetsinteresser, udgør en del af årets resultat.
Minoritetsinteressernes andel af egenkapitalen medtages
som en særskilt post under egenkapitalen.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge
af en begivenhed indtruffet før eller på balancedagen har en
retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må
afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen. Hensat-
te forpligtelser måles til ledelsens bedste skøn over det
beløb, hvormed forpligtelsen forventes at kunne indfries.
Ved målingen af hensatte forpligtelser foretages tilbagedi-
skontering af de omkostninger, der er nødvendige for at
afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig effekt på
målingen af forpligtelsen. Regnskabsårets forskydning i
nutidsværdien indregnes under posten ”Dagsværdiregulering
af investeringsejendomme”, hvor også hensættelsen føres.
Finansielle gældsforpligtelser
Gæld til kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme
måles på tidspunktet for lånoptagelse til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Efter første indregning måles gæld til kreditinstitutter til
amortiseret kostpris ved anvendelse af ”den effektive rentes
metode” således, at forskellen mellem provenuet og den
nominelle restgæld indregnes i resultatopgørelsen under
finansielle poster over låneperioden.
Anden gæld måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvan-
ligvis svarer til nominel værdi.
Pengestrømsopgørelse
Indeståender på anfordringskonti medregnes til likvide
beholdninger.
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Koncernens noter
Årsrapport 2022
I 51
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres
efter den indirekte metode. Pengestrømme opgøres fordelt
på drift, investeringer og finansiering samt likviditet ved årets
begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante
driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle
poster samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder
og aktiviteter samt køb og salg af materielle og finansielle
aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter
ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets
aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld,
samt udbetaling af udbytte.
Koncernens noter
52 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet foretager ledelsen
regnskabsmæssige vurderinger og skøn samt opstiller forud-
sætninger, som danner baggrund for indregning og måling
samt præsentation af koncernens aktiver og forpligtelser.
I det følgende er der redegjort for de væsentligste regn-
skabsmæssige vurderinger og skøn. Koncernens anvendte
regnskabspraksis er beskrevet i note 1.
Regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen
foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fastlagt
forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer en
betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regn-
skabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for
det næste regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige
skøn er relateret til opgørelse af dagsværdien af koncernens
investeringsejendomme og de tilhørende hensættelser til
incentivefee.
Koncernens investeringsejendomme indregnes i årsrapporten
til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en
”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen tager
udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme,
der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor,
hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko.
Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test
af de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes
stikprøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne
mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte ejen-
domme en gang årligt udelukkende med det formål at teste de
beregnede dagsværdier. Derudover udvælges med et interval
på to til tre år ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver
alle ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af en
valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelåning ved
realkreditinstitut vurderes samtlige ejendomme af en valuar
inden for det år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet
valuarvurderinger af udvalgte ejendomme i sommeren 2022.
Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation
af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og
sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og understøtte
koncernens beregnede dagsværdier.
De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse af
dagsværdien er årlige ændringer i lejeindtægter og driftsom-
kostninger samt diskonteringsrenten, som blandt andet er
sammensat af den risikofri rente (renten på den 10-årige tyske
statsobligation), skat (den effektive skattesats i Tyskland),
markedsrisikopræmie (det afkastkrav investor kræver for at
forlade den risikofri rente), inflation (langsigtet) og lånerente
(renten på den 10-årige danske realkreditobligation).
Parametrene er understøttet af eksterne kilder. Den lang-
sigtede inflation har været uændret gennem flere år, men er
ved opgørelsen af årets diskonteringsrente nu steget til 2%.
I gennemsnit er der benyttet en tilbagediskonteringsfaktor
på 5,16% mod 4,93% i 2021. Diskonteringsfaktoren for
koncernens enkelte ejendomme ligger i spændet 4,57% til
5,93% mod 4,34% til 5,71% i 2021, idet de forskellige ejen-
domme inddeles i risikogrupper afhængig af deres placering.
Diskonteringsfaktoren opgøres ikke særskilt for bolig hen-
holdsvis erhverv, men vægtes på den enkelte ejendom.
Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet
særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang
og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen af disse
poster til indregning i DCF-modellen revideres minimum halv-
årligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt i den nuværende
lejesituation. Med tilbageførslen af den forfatningsstridige
lejelov er der igen indregnet lejeforhøjelser for boliglejen.
Tomgangen er budgetteret med henholdsvis 2% og 4% for
bolig og erhverv, hvilket er uændret i forhold til sidste år.
Dette forhold beregnes særskilt på den enkelte ejendom,
idet fordeling mellem bolig og erhverv veksler fra ejendom
til ejendom. For hver enkelt ejendom foreligger en drifts- og
vedligeholdelsesplan, der beskriver de forventede vedlige-
holdelsestiltag. Disse planer er indregnet i DCF-modellen, og
fremtidige drifts- og vedligeholdelsesomkostninger tillægges
en årlig 2%-stigning.
Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.
Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller så snart
det skønnes, efter assistance fra eksterne byggerådgivere, at
ikke udnyttede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en
værdi og er realiserbare.
Følsomhedsanalyse
Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK
1.692 mio. pr. 31. december 2022. Følsomheden er primært
afhængig af markedets forrentningskrav. I den øverste tabel
på modsatte side er der taget udgangspunkt i afkastkravet.
Hvis eksempelvis afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil ejen-
dommenes værdier falde med DKK 266 mio. Modsat vil et fald
på 0,5% betyde en stigning i ejendomsværdierne på DKK 394
mio. Endvidere er der regnet på, hvordan ændringer i finan-
sieringsrenten til fremmedkapital påvirker ejendommenes
dagsværdi. Også en ændring af den primære drift kan påvirke
ejendommenes dagsværdi, se den nederste tabel. Den
primære drift kan defineres som lejeindtægter med fradrag
af tomgang, driftsomkostninger i form af vedligeholdelsesud-
gifter og andre eksterne honorarer til drift af ejendommene
samt omkostninger til administration og ledelse.
Årsrapport 2022
I 53
Koncernens noter
FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI
Afkastkrav i %
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Ændring = -1% 2.734 1.798 89,0% 45,3% 694,01 389,03
Ændring = -0,5% 2.086 1.691 44,8% 33,4% 462,47 350,85
Ændring = -0,25% 1.868 1.642 23,3% 27,4% 384,37 333,47
Basis 1.692 1.596 2,1% 21,5% 321,43 317,09
Ændring = 0,25% 1.547 1.553 -18,8% 15,6% 269,58 301,63
Ændring = 0,5% 1.426 1.512 -39,3% 9,7% 226,11 287,01
Ændring = 1% 1.233 1.437 -79,6% -2,0% 157,24 260,03
Finansieringsrente,
fremmedkapital
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Ændring = -1% 2.303 2.165 62,3% 77,6% 540,04 520,51
Ændring = -0,5% 1.950 1.836 31,8% 49,3% 413,50 402,88
Ændring = -0,25% 1.812 1.708 16,9% 35,4% 364,12 356,89
Basis 1.692 1.596 2,1% 21,5% 321,43 317,09
Ændring = 0,25% 1.588 1.499 -12,6% 7,8% 284,15 282,31
Ændring = 0,5% 1.496 1.414 -27,0% -5,9% 251,31 251,64
Ændring = 1% 1.342 1.269 -55,6% -32,9% 196,06 200,01
Bruttoresultat
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Ændring = -1% 1.675 1.581 -0,2% 19,4% 315,43 311,43
Ændring = -0,5% 1.684 1.589 1,0% 20,5% 318,43 314,26
Ændring = -0,25% 1.688 1.593 1,5% 21,0% 319,93 315,68
Basis 1.692 1.596 2,1% 21,5% 321,43 317,09
Ændring = 0,25% 1.696 1.600 2,6% 22,1% 322,93 318,51
Ændring = 0,5% 1.701 1.604 3,2% 22,6% 324,43 319,92
Ændring = 1% 1.709 1.612 4,3% 23,6% 327,43 322,75
54 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 3 SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernens eneste aktivitet er udlejning af investe-
ringsejendomme med hovedvægt på boligudlejning, og
koncernens omsætning består således udelukkende af
indtægterne ved udlejning af investeringsejendomme.
Koncernen har udelukkende udlejningsejendomme
beliggende i Berlin. Koncernen opererer således ikke på
andre geografiske områder,
og aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor
koncernen kun har et operationelt segment.
Geografiske oplysninger
Koncernen har udelukkende investeringsejendomme
i Tyskland, og al omsætning hidrører derfor fra
Tyskland.
Der har ikke været vederlag til selskabets direktion
eller andre ledende medarbejdere i 2022 og 2021.
Aflønningen omfattes af selskabets administration-
saftale. Der er ingen fastansatte medarbejdere.
NOTE 5 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2022 2021
Bestyrelseshonorar 337.500 270.000
Bestyrelseshonorar i alt 337.500 270.000
NOTE 7 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2022 2021
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -11.840.309 125.155.542
Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* 339.000 -4.038.000
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme i alt -11.501.309 121.117.542
*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 13.
NOTE 6 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2022 2021
Valutakurstab, netto -71.539 -56.890
Renter af gæld til finansieringsinstitutter -9.036.586 -8.800.707
Finansielle omkostninger i alt -9.108.125 -8.857.597
NOTE 4 NETTOOMSÆTNING / DKK 2022 2021
Huslejeindtægter, Bolig 40.580.355 39.813.305
Huslejeindtægter, Erhverv 15.772.858 14.838.131
Nettoomsætning i alt 56.353.213 54.651.436
Årsrapport 2022
I 55
Koncernens noter
NOTE 8 SKAT AF ÅRETS RESULTAT / DKK 2022 2021
Aktuel skat -61.925 -61.705
Ændring i udskudt skat -2.638.762 -23.710.177
Regulering af skat for tidligere år 74.003 -24.333
Skat af årets resultat i alt -2.626.684 -23.796.215
Afstemning af effektiv skatteprocent
Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 16% -2.496.278 -23.576.995
Skatteeffekt af:
Ikke-fradragsberettigede omkostninger -204.409 -194.887
Regulering tidligere år 74.003 -24.333
-2.626.684 -23.796.215
Effektiv skatteprocent 16,84% 16,15%
Note 9 RESULTAT PR. AKTIE / DKK 2022 2021
Resultat pr. aktie 5,53 52,62
Resultat pr. aktie, udvandet 5,53 52,62
Resultat pr. aktie for koncernen er beregnet
på grundlag af følgende beløb:
Årets resultat 12.975.053 123.560.002
Årets resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie 12.975.053 123.560.002
Gennemsnitlig antal aktier (stk.) 2.348.070 2.348.070
Gennemsnitlig antal aktier (stk.), udvandet 2.348.070 2.348.070
56 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
Koncernens investeringsejendomme består af 25 ejen-
domme, som rummer 754 bolig- og 90 erhvervslejemål
(715 bolig- og 88 erhvervslejemål pr. 31. december
2021). Disse har en samlet størrelse på i alt 66.798
m
2
fordelt på henholdsvis 50.757 m
2
bolig og 16.040
m
2
erhverv (ialt 63.970 m
2
, 49.019 m
2
bolig, 14.951 m
2
erhverv pr. 31. december 2021).
Investeringsejendommene er placeret i følgende
områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Moabit,
Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,
Lichtenberg, Friedrichshain,og Lichtenrade. For gen-
nemgang af væsentlige regnskabsmæssige vurderinger
og skøn af investeringsejendommene, henvises til note
2.
NOTE 10 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2022 2021
Dagsværdi pr. 1/1 1.596.469.867 1.441.514.350
Tilgange, nyerhvervelser 79.065.662 0
Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 28.656.497 30.589.244
Årets dagsværdiregulering netto -11.840.309 125.191.116
Årets valutakursomregning netto -173.745 -824.843
Dagsværdi pr. 31/12 1.692.177.972 1.596.469.867
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 56.353.213 54.651.436
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -16.220.954 -15.632.400
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -255.383 -293.360
Bruttoresultat 39.876.876 38.725.676
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -11.840.309 125.191.116
Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer 28.036.567 163.916.792
Årsrapport 2022
I 57
Koncernens noter
I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2022
indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi
af TDKK 965 (2021: TDKK 741). Hensættelse til tab på
tilgodehavender hos lejere foretages efter en individuel
vurdering. Lejere med en forfalden saldo > 12 mdr. ned-
skrives regnskabsmæssigt fuldt ud og indgår herefter
ikke længere i tilgodehavender hos lejere, men forfølges
stadig retsmæssigt.
NOTE 11 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK
Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2022 2021
Forfalden 0-3 mdr. 540.685 226.791
Forfalden 4-6 mdr. 210.516 150.715
Forfalden 6-12 mdr. 1.013.861 1.310.024
I alt 1.765.062 1.687.530
Hensættelse til tab:
Pr. 1/1 946.262 1.415.301
Årets afgang -146.016 -468.507
Valutakursomregning 265 -533
Pr. 31/12 800.510 946.262
Tilgodehavender hos lejere 964.552 741.268
58 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
Koncernen har indgået aftaler om køb af ejendomme,
der indebærer, at en del af honoraret afhænger af
en fremtidig salgspris for ejendommene og således
først kan opgøres endeligt på salgstidspunktet.
Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over honorarer
til fremtidig afregning indregnes som en hensat
forpligtelse på statusdagen. Modværdien af den hen-
satte forpligtelse indregnes som en del af kostprisen for
investeringsejendommene. Efterfølgende reguleringer
hertil indregnes som en del af dagsværdireguleringen
for investeringsejendommene.
Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri.
Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes
efter årlig kreditgennemgang og dermed ikke skal
indfries på kort sigt.
NOTE 12 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2022 2021
Lang gæld Rente Refinansiering Udløber
Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 13.158.839 13.147.969
Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 133.554.590 133.480.944
Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,62% 31.12.2022 31.12.2027 29.693.162 29.674.490
Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,41% 31.12.2023 31.12.2028 89.039.738 88.988.504
Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 180.543.176 180.495.894
Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,07% 31.12.2023 31.12.2029 141.864.802 141.828.508
Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,21% 31.12.2024 31.12.2029 120.294.668 120.257.636
Nykredit 5.000.000 Euro F3 0,94% 31.12.2024 31.12.2031 37.050.239 0
Nykredit 5.000.000 Euro F4 1,13% 31.12.2025 31.12.2031 37.050.121 0
Lang gæld i alt 782.249.334 707.873.945
Kort gæld Rente
Bankgæld Variabel 18.965.603 7.107.750
Kort gæld i alt 18.965.603 7.107.750
NOTE 13 HENSATTE FORPLIGTELSER / DKK SALGSFEE
Pr. 1/1 16.790.519
Hensat for året -339.000
Anvendt i året 0
Valutakursomregning 614
Pr. 31/12 2022 16.452.133
Årsrapport 2022
I 59
Koncernens noter
Koncernen har valgt at indregne værdien af det skattemæssige
underskud i Tyskland, eftersom underskuddet forventes anvendt
til modregning i fremtidige skattepligtige indkomster ved den
løbende drift eller ved realisation af ejendomme.
NOTE 15 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2022 2021
Ændring i tilgodehavender mv. -394.396 -73.431
Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. -3.314.356 -1.494.016
Samlet ændring i driftskapital -3.708.752 -1.567.447
NOTE 14 UDSKUDT SKAT / DKK 2022 2021
Udskudt skat relaterer sig til følgende:
Investeringsejendomme 140.728.197 136.388.319
Incentive fee -2.637.120 -2.691.360
Øvrige hensættelser -95.360 -95.360
Fremført underskud tidligere år + årets underskud -23.738.584 -21.909.227
Valutakursomregning -207.043 -202.395
Udskudt skat, netto 114.050.090 111.489.978
Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:
Udskudt skatteforpligtelse 114.050.090 111.489.978
Udskudt skat, netto 114.050.090 111.489.978
60 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 17
HONORAR TIL SELSKABETS
GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK
2022 2021
Deloitte:
Honorar for lovpligtig revision 258.086 243.518
Revisionshonorar Deloitte i alt 258.086 243.518
Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.
NOTE 16 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2022 2021
Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 707.873.945 707.805.590
Pengestrømme 74.208.291 0
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 167.098 68.355
Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 782.249.334 707.873.945
Bankgæld, pr. 1/1 7.107.750 9.609
Pengestrømme 11.879.384 7.111.030
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer -21.531 -12.889
Bankgæld, pr. 31/12 18.965.603 7.107.750
Provenu ved låneoptagelse i alt 86.087.675 7.111.030
Årsrapport 2022
I 61
Koncernens noter
NOTE 18 KAPITALFORHOLD
Koncernens kapital er på DKK 234.807.000.
Selskabet er noteret på First North på Nasdaq OMX
Nordic med 2.348.070 aktier, stykstørrelse 100. Ingen
aktier er tillagt særlige rettigheder.
I henhold til selskabets vedtægter må selskabets og
selskabets datterselskabers lån samlet højst udgøre
75% af koncernens regnskabsmæssige balance opgjort
på lånetidspunktet. Selskabets datterselskaber kan på
lånetidspunktet have lån hos tredjemand på mere end
75% af det enkelte datterselskabs balance. Koncernens
realkreditbelåning samt bankgæld udgør 48% af balan-
cesummen, mens den udgjorde 45% i 2021.
EgnsINVEST Holding A/S ejer 16,13% af aktierne.
Sparekassen Danmark ejer 8,29% af aktierne.
Sparekassen Kronjylland ejer 7,17% af aktierne.
Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Bestyrelsen er bemyndiget til i tiden indtil 27. maj 2026
ad en eller flere gange at forhøje selskabets aktiekapital
ved kontantindskud eller på anden måde med indtil
nominelt DKK 1.000.000.000 ved tegning af nye aktier.
Aktierne, der skal være omsætningspapirer, udstedes
til ihændehaver og skal være ligestillet med den
bestående aktiekapital. Bestyrelsen er bemyndiget til
at foretage de i forbindelse med kapitaludvidelsen nød-
vendige vedtægtsændringer. Bestyrelsen er bemyndiget
til helt eller delvist at fravige den forholdsmæssige for-
tegningsret for bestående aktionærer i selskabslovens §
162, såfremt aktietegningen sker til markedskurs.
Det indstilles til generalforsamlingen, at der udloddes
udbytte på DKK 2,35 mio., idet ledelsen vurderer, der er
tilstrækkelige likviditetsreserver til rådighed.
62 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 19 FINANSIELLE RISICI / DKK
Likviditetsrisiko
Forfalder
inden
1 år
Regnskabs-
mæssig
værdi
Gældsforpligtelserne
forfalder som følger
Forfalder
2-5 år
Forfalder
6-20
I alt
2022
Lån fra kreditinstitutter 14.272.853 573.126.999 288.404.624 875.804.476 782.249.334
Bankgæld 18.965.603 0 0 18.965.603 18.965.603
Leverandør af varer 3.541.784 0 0 3.541.784 3.541.784
Anden gæld 2.376.661 0 0 2.376.661 2.376.661
39.156.901 573.126.999 288.404.624 900.688.524 807.133.382
2021
Lån fra kreditinstitutter 7.534.394 423.367.887 313.603.050 744.505.331 707.873.945
Bankgæld 7.107.750 0 0 7.107.750 7.107.750
Leverandør af varer 5.388.078 0 0 5.388.078 5.388.078
Anden gæld 2.627.214 0 0 2.627.214 2.627.214
22.657.436 423.367.887 313.603.050 759.628.373 722.996.987
De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.
Koncernen har ubenyttet træk på kreditter på DKK 35,80 mio.
Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
2022 2021 2022 2021
Finansielle aktiver, der måles til
amortiseret kostpris
Tilgodehavende hos lejere 964.552 741.268 964.552 741.268
Andre tilgodehavender 500.767 365.167 500.767 365.167
Likvide beholdninger 5.853.823 5.001.926 5.853.823 5.001.926
Finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris
Gæld til kreditinstitutter 782.249.334 707.873.945 720.523.474 710.895.105
Bankgæld 18.965.603 7.107.750 18.965.603 7.107.750
Leverandør af varer 3.541.784 5.388.078 3.541.784 5.388.078
Anden gæld 2.376.661 2.627.214 2.376.661 2.627.214
Årsrapport 2022
I 63
Koncernens noter
NOTE 20 EVENTUALFORPLIGTELSER
Der er ingen verserende retssager.
Kontraktlige forpligtelser:
Koncernen har kontraktlige forpligtelser til faste
samarbejdspartnere med en uopsigelighed på seks til
tolv måneder.
Forpligtelsen, som ikke er indregnet i balancen, udgør
TDKK 8.485.
NOTE 19 FINANSIELLE RISICI FORSAT
Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note
klassificeres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet
input til måling af forpligtelsen er baseret på direkte
markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.
afledt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinsti-
tutter er opgjort ud fra offentliggjorte kurser pr. 31.
december 2022.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes primært gennem
fordeling af indtægter og omkostninger i samme valuta
(EUR). En mindre andel af selskabets omkostninger
genereres i Danmark og skal dermed betales i danske
kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der dog
ikke være væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.
Renterisici
Koncernen er som følge af sin drift og investeringer
eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er
koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i
finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter
sig således alene mod styring af allerede påtagne
finansielle risici.
En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens
ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.
Koncernen har optaget en væsentlig rentebærende
gæld i forbindelse med ejendomsinvesteringerne.
Gælden er fordelt på realkreditlån og banklån. Det
er selskabets politik at operere med en fordeling af
gælden, hvor realkreditlån udgør ca. 80% af fremmed-
finansieringen og banklån ca. 20%, hvis behovet for
banklån er til stede.
Koncernen har i starten af 2020 omlagt 62% af
selskabets realkreditlån i F5-lån, der skulle refinan-
sieres, til F3-, F4- og F5-lån. Dette skete for at fordele
renterisikoen ud på flere år. Låneporteføljen har
tidligere kun bestået af F5-lån. Med omlægningen er
refinansieringsdatoerne fordelt løbende ud over de
næste fem år. Der henvises til note 13 for en oversigt
over refinansieringsdatoer. Seneste refinansiering
af gælden fandt sted 1. januar 2023 og udgør ca 30%
af realkreditlånene. Som følge af den stærkt stigende
rente valgte koncernen at lægge disse lån helt kort i
EUR3M for at afvente, at rentemarkederne stabiliserer
sig igen. Den øvrige del af selskabets lån er stadig
fordelt på F3-, F4- og F5-lån. Omlægningen ændrer ikke
på den hidtidige rentestrategi om at fordele selskabets
lån på forskellige refinansieringstidspunkter og med
forskellige renteprofiler for at sprede risikoen. Samtidig
har selskabet en konservativ belåningsgrad, idet denne
kun udgør ca. 48% af selskabets ejendomsværdier.
Skulle selskabets samlede kreditinstitutgæld istedet
refinansieres på samme tid og lånefinansieringsrenten
stiger eller falder med 1%-point, vil dette betyde øgede
eller mindskede renteudgifter med DKK 7,8 mio. med
den kreditinstitutgæld, der eksisterer pr. 31. december
2022.
Der er variabel rente på koncernens banklån og real-
kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.
Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig
indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.
Likviditetsrisici
Koncernen foretager likviditetsstyring og afstemmer
herigennem løbende dens kreditbehov med dens
långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt
likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete
udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets
drift, således undersøges muligheden for udvidelse af
kreditfaciliteter jævnligt.
Kreditrisici
Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder
deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-
kredsen betyder, at koncernen vurderer, at der ikke er
en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.
Koncernen har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte
lejere, se yderligere i note 11 og afsnittet om risici i
ledelsesberetningen.
64 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 23 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Der er efter balancedagen ikke indtrådt væsentlige
begivenheder af betydning for årsregnskabet.
Koncernens nærtstående parter med betydelig indfly-
delse omfatter datterselskaber, selskabernes bestyrelser,
direktion og ledende medarbejdere samt disse personers
relaterede familiemedlemmer. Nærtstående parter
omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte person-
kreds har væsentlige interesser. Herudover kan ledende
personer, der har ansvar for planlægning, gennemførelse
og kontrol af aktiviteterne i virksomheden, også betragtes
som nærtstående parter.
EgnsINVEST Management A/S er nærtstående som følge
af sammenfald i ledelse og den indgåede administrati-
onsaftale. Grundlaget for interesseforbundne selskaber
er selskaber, hvor koncernens ledende personer har
væsentlig indflydelse.
Med undtagelse af aflønning er der ikke indgået transakti-
oner med bestyrelsen og direktionen.
NOTE 21
SIKKERHEDSSTILLELSER
OG ANDRE ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK
2022 2021
Sikkerhedsstillelser
Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for koncern-
ens bankforbindelser:
Samlet sikkerhedsstillelser 844.303.028 788.529.278
Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 1.692.177.972 1.596.469.867
Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 782.249.334 707.873.945
Koncernen har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2022.
NOTE 22 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2022 2021
Resultatopgørelsen
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 11.372.820 10.948.407
Bestyrelseshonorar 337.500 270.000
Balance
Byggerådgivningshonorar og købshonorar til
EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten
Investeringsejendomme 3.918.623 2.401.097
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S
indeholdt i posten
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.259.519 1.211.884
Årsrapport 2022
I 65
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabet
CVR. nr. 30 55 77 51
66 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Årsrapport 2022
I 67
Moderselskabets resultatopgørelse
1. januar - 31. december
Moderselskabets totalindkomstopgørelse
1. januar - 31. december
NOTE DKK 2022 2021
3 Nettoomsætning 37.362.265 35.844.794
9 Driftsomkostninger -10.307.526 -9.671.875
Bruttoresultat 27.054.739 26.172.919
4 Administrationsomkostninger -2.619.080 -2.565.398
Resultat af primær drift 24.435.659 23.607.521
5 Finansielle indtægter 4.696.897 4.068.788
6 Finansielle omkostninger -9.867.036 -9.497.195
Resultat før dagsværdireguleringer og skat 19.265.520 18.179.114
7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -18.295.155 73.651.357
Resultat før skat 970.365 91.830.471
8 Skat af årets resultat -974.684 -21.924.442
Årets resultat -4.319 69.906.029
DKK 2022 2021
Årets resultat -4.319 69.906.029
Poster som kan blive reklassificeret til resultatet
Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta
til præsentationsvaluta
3.250 -226.022
Anden totalindkomst i alt 3.250 -226.022
Årets totalindkomst -1.069 69.680.007
68 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets balance - aktiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2022 2021
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
9 Investeringsejendomme 1.096.631.493 1.022.574.565
Materielle aktiver i alt 1.096.631.493 1.022.574.565
Andre langfristede aktiver
10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 171.056.777 171.056.777
Andre langfristede aktiver i alt 171.056.777 171.056.777
Langfristede aktiver i alt 1.267.688.270 1.193.631.342
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender
11 Tilgodehavender hos lejere 746.355 607.494
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 180.597.506 168.834.751
Andre tilgodehavender 419.655 309.764
Periodeafgrænsningsposter 111.199 73.023
Selskabsskat 38.741 35.189
Tilgodehavender i alt 181.913.456 169.860.221
Likvide beholdninger 2.827.243 2.822.245
Kortfristede aktiver i alt 184.740.699 172.682.466
Aktiver i alt 1.452.428.969 1.366.313.808
Årsrapport 2022
I 69
Moderselskabets balance - passiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2022 2021
Egenkapital
Aktiekapital 234.807.000 234.807.000
Overkurs 2.604.000 2.604.000
Reserve for valutakursomregning -614.530 -617.780
Overført resultat 272.208.533 274.560.922
Egenkapital i alt 509.005.003 511.354.142
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
12 Gæld til kreditinstitutter 782.249.334 707.873.945
13 Hensatte forpligtelser 16.452.133 16.790.519
14 Udskudt skat 91.623.114 90.609.242
Langfristede forpligtelser i alt 890.324.581 815.273.706
Kortfristede forpligtelser
12 Banklån 18.965.427 7.107.926
Gæld til tilknyttede virksomheder 30.974.525 28.406.576
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.763.165 2.425.800
Anden gæld 1.396.268 1.745.658
Kortfristede forpligtelser i alt 53.099.385 39.685.960
Forpligtelser i alt 943.423.966 854.959.666
Passiver i alt 1.452.428.969 1.366.313.808
70 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets egenkapitalopgørelse
For regnskabsåret 2022 har bestyrelsen foreslået udbetalt
udbytte på DKK 2,35 mio. svarende til 1,00 kr. pr. aktie, der vil
blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse
af selskabets ordinære generalforsamling den 24. maj 2023,
forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens
forslag.
Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse,
er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31.
december 2022. Hvis udbyttet vedtages som foreslået, vil det
blive udbetalt til de aktionærer, der er registreret i selskabets
aktiebog, og herefter fragå egenkapitalen.
UDBYTTE 2022 2021
Udbytte pr. aktie DKK 1,00 1,00
Udbyttebetaling DKK mio. 2,35 2,35
DKK Aktiekapital Overkurs
Reserve for
valutakurs-
omregning
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 01/01 2021 234.807.000 2.604.000 -391.758 207.002.963 444.022.205
Årets resultat 69.906.029 69.906.029
Anden totalindkomst -226.022 -226.022
Totalindkomst -226.022 69.906.029 69.680.007
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital pr. 31/12 2021 234.807.000 2.604.000 -617.780 274.560.922 511.354.142
Årets resultat -4.319 -4.319
Anden totalindkomst 3.250 3.250
Totalindkomst 3.250 -4.319 -1.069
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital pr. 31/12 2022 234.807.000 2.604.000 -614.530 272.208.533 509.005.003
Årsrapport 2022
I 71
Moderselskabets pengestrømsopgørelse
NOTE DKK 2022 2021
Resultat af primær drift 24.435.659 23.607.521
Reguleringer til pengestrømme:
15 Ændringer i driftskapital -2.344.202 -906.368
Pengestrømme fra primær drift 22.091.457 22.701.153
Renteindbetalinger 4.696.897 4.068.788
Renteudbetalinger -9.564.908 -9.162.740
Pengestrøm fra driftsaktivitet 17.223.446 17.607.201
Køb af investeringsejendomme -79.065.662 0
Forbedring af investeringsejendomme -12.680.527 -9.784.611
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -91.746.189 -9.784.611
16 Provenu ved låneoptagelse, netto 86.052.998 7.079.366
Mellemregning med tilknyttede selskaber -9.177.178 -11.220.377
Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 74.527.750 -6.489.081
Årets pengestrøm 5.007 1.333.509
Likvider
Likvider pr. 1/1 2.822.245 1.491.714
Årets pengestrøm 5.007 1.333.509
Valutakursregulering likvider -9 -2.978
Likvider pr. 31/12 2.827.243 2.822.245
Ubenyttet træk på kreditter 35.800.610 47.631.740
Likvider til rådighed 38.627.853 50.453.985
72 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Årsrapport 2022
I 73
Moderselskabets
noteoversigt
Note 1 Anvendt regnskabspraksis 74
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger og skøn 75
Note 3 Nettoomsætning 77
Note 4 Vederlag til ledelsesmedlemmer 77
Note 5 Finansielle indtægter 77
Note 6 Finansielle omkostninger 77
Note 7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 78
Note 8 Skat 78
Note 9 Investeringsejendomme 79
Note 10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 80
Note 11 Tilgodehavender hos lejere 81
Note 12 Gæld til kreditinstitutter 82
Note 13 Hensatte forpligtelser 82
Note 14 Udskudt skat 83
Note 15 Ændring i driftskapital 83
Note 16 Provenu ved låneoptagelse, netto 84
Note 17 Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor 84
Note 18 Finansielle risici 85
Note 19 Eventualforpligtelser 86
Note 20 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske forpligtelser 87
Note 21 Transaktioner med nærtstående parter 87
Note 22 Begivenheder efter balancedagen 88
74 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Udarbejdelse
Årsregnskabet for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S er
udarbejdet i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards (”IFRS”) som godkendt af EU med
virkning pr. 31. december 2022 samt yderligere danske oplys-
ningskrav til årsregnskaber for B-virksomheder.
Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som
sidste år.
Regnskabet aflægges i DKK. Selskabets funktionelle valuta er
EUR.
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’ anvendte regnskabs-
praksis er den samme som for koncernen, jf. note 1 til kon-
cernregnskabet med tillæg af følgende:
Kapitalandele i tilknyttede selskaber
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles til kostpris.
Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien, ned-
skrives denne til lavere værdi.
Udbytte
Udbytte fra kapitalandele i tilknyttede selskaber indregnes
i moderselskabets resultatopgørelse, når der er erhvervet
endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet
for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det
pågældende selskab.
Skat
Moderselskabet indregner skatten fra danske K/S- og tyske
K/G-selskaber i sin skat, idet de er skattemæssigt transpa-
rente, og indkomsten fra disse selskaber skal henføres til
moderselskabets skattepligtige indkomst.
Årsrapport 2022
I 75
Moderselskabets noter
NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN
Ved udarbejdelsen af moderselskabets regnskab foretager
ledelsen regnskabsmæssige vurderinger og skøn samt
opstiller forudsætninger, som danner baggrund for ind-
regning og måling samt præsentation af moderselskabets
aktiver og forpligtelser. I det følgende er der redegjort for
de væsentligste regnskabsmæssige vurderinger og skøn.
Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er beskrevet i
note 1.
Regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen
foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fast-
lagt forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer
en betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regn-
skabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for det
næste regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige skøn
er relateret til opgørelse af dagsværdien af moderselskabets
investeringsejendomme.
Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsrapporten
til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en
”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen tager
udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme,
der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor,
hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko.
Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test af
de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes stik-
prøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne mæglere-
vurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte ejendomme
en gang årligt udelukkende med det formål at teste de
beregnede dagsværdier. Derudover udvælges med et interval
på to til tre år ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver
alle ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af en
valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelåning ved
realkreditinstitut vurderes samtlige ejendomme af en valuar
inden for det år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet
valuarvurderinger af udvalgte ejendomme i sommeren 2022.
Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation
af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og
sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og understøtte
selskabets beregnede dagsværdier.
De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse
af dagsværdien er de årlige ændringer i lejeindtægter og
driftsomkostninger samt diskonteringsrenten, som blandt
andet er sammensat af den risikofri rente (renten på den
10-årige tyske statsobligation), skat (den effektive skattesats
i Tyskland), markedsrisikopræmie (det afkastkrav investor
kræver for at forlade den risikofri rente), inflation (langsigtet)
og lånerente (renten på den 10-årige danske realkreditobli-
gation). Parametrene er understøttet af eksterne kilder.
Den
langsigtede inflation har været uændret gennem flere år, men
er ved opgørelsen af årets diskonteringsrente nu steget til 2%.
I gennemsnit er der benyttet en tilbagediskonteringsfaktor
på 5,14% mod 4,89% i 2021. Diskonteringsfaktoren for
moderselskabets enkelte ejendomme ligger i spændet 4,57%
til 5,82% mod 4,34% til 5,63% i 2021, idet de forskellige
ejendomme inddeles i risikogrupper afhængig af deres pla-
cering. Diskonteringsfaktoren opgøres ikke særskilt for bolig
henholdsvis erhverv, men vægtes på den enkelte ejendom.
Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet
særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang
og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen af disse
poster til indregning i DCF-modellen revideres minimum halv-
årligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt i den nuværende
lejesituation. Med tilbageførslen af den forfatningsstridige
lejelov er der igen indregnet lejeforhøjelser for boliglejen.
Tomgangen er budgetteret med henholdsvis 2% og 4% for
bolig og erhverv. Dette forhold beregnes særskilt på den
enkelte ejendom, idet fordeling mellem bolig og erhverv
veksler fra ejendom til ejendom. For hver enkelt ejendom
foreligger en drifts- og vedligeholdelsesplan, der beskriver de
forventede vedligeholdelsestiltag. Disse planer er indregnet i
DCF-modellen, og fremtidige drifts- og vedligeholdelsesomkost-
ninger tillæges en årlig 2%-stigning.
Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.
Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller så snart
det skønnes, efter assistance fra eksterne byggerådgivere, at
ikke udnyttede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en
værdi og er realiserbare.
Følsomhedsanalyse
Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK 1.097
mio. pr. 31. december 2022. Følsomheden er primært afhængig
af markedets forrentningskrav. I øverste tabel på næste side
er der taget udgangspunkt i afkastkravet. Hvis eksempelvis
afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil ejendommenes værdier
falde med DKK 177 mio. Modsat vil et fald på 0,5% betyde en
stigning i ejendomsværdierne på DKK 262 mio. Endvidere er
der regnet på, hvordan ændringer i finansieringsrenten til
fremmedkapital påvirker ejendommenes dagsværdi. Også
en ændring af den primære drift kan påvirke ejendommenes
dagsværdi, se nederste tabel på næste side. D
en primære drift
kan defineres som lejeindtægter med fradrag af tomgang,
driftsomkostninger i form af vedligeholdelsesudgifter og
andre eksterne honorar til drift af ejendommene samt
omkostninger til administration og ledelse.
76 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI
Dagsværdi / TDKK
Egenkapitalforrentning før
skat
Indre værdi
pr. aktie
Afkastkrav i % 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Ændring = -1% 1.792 1.156 86,8% 42,3% 465,61 265,66
Ændring = -0,5% 1.359 1.085 42,4% 30,7% 310,55 240,22
Ændring = -0,25% 1.213 1.053 21,1% 24,9% 258,57 228,66
Basis 1.097 1.023 0,2% 19,2% 216,78 217,78
Ændring = 0,25% 1.001 994 -20,2% 13,6% 182,41 207,51
Ændring = 0,5% 920 967 -40,2% 7,9% 153,64 197,81
Ændring = 1% 793 917 -79,1% -3,2% 108,15 179,93
Dagsværdi / TDKK
Egenkapitalforrentning før
skat
Indre værdi
pr. aktie
Finanseringsrente,
fremmedkapital
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Ændring = -1% 1.503 1.403 59,9% 74,0% 362,33 353,72
Ændring = -0,5% 1.268 1.182 29,5% 46,2% 277,94 274,91
Ændring = -0,25% 1.176 1.097 14,8% 32,6% 245,11 244,24
Basis 1.097 1.023 0,2% 19,2% 216,78 217,78
Ændring = 0,25% 1.028 958 -14,2% 6,1% 192,07 194,69
Ændring = 0,5% 967 901 -28,3% -6,9% 170,32 174,38
Ændring = 1% 865 806 -56,0% -32,3% 133,79 140,25
Dagsværdi / TDKK
Egenkapitalforrentning før
skat
Indre værdi
pr. aktie
Bruttoresultat 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Ændring = -1% 1.086 1.012 -2,0% 17,2% 212,87 214,13
Ændring = -0,5% 1.091 1.017 -0,9% 18,2% 214,82 215,96
Ændring = -0,25% 1.094 1.020 -0,3% 18,7% 215,80 216,87
Basis 1.097 1.023 0,2% 19,2% 216,78 217,78
Ændring = 0,25% 1.099 1.025 0,7% 19,7% 217,75 218,69
Ændring = 0,5% 1.102 1.028 1,3% 20,2% 218,73 219,60
Ændring = 1% 1108 1.033 2,3% 21,2% 220,68 221,42
Årsrapport 2022
I 77
Moderselskabets noter
NOTE 3 NETTOOMSÆTNING / DKK 2022 2021
Huslejeindtægter, Bolig
25.060.144 24.474.729
Huslejeindtægter, Erhverv
12.302.121 11.370.065
Nettoomsætning i alt
37.362.265 35.844.794
NOTE 4 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2022 2021
Bestyrelseshonorar 337.500 270.000
Bestyrelseshonorar i alt 337.500 270.000
Der har ikke været vederlag til selskabets direktion eller andre ledende
medarbejdere i 2022 og 2021. Aflønningen omfattes af selskabets
administrationsaftale. Der er ingen fastansatte medarbejdere.
NOTE 5 FINANSIELLE INDTÆGTER / DKK 2022 2021
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 4.696.897 4.068.788
Finansielle indtægter i alt 4.696.897 4.068.788
NOTE 6 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2022 2021
Valutakurstab, netto -54.717 -45.353
Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder -784.610 -669.575
Renter af gæld til finansieringsinstitutter -9.027.709 -8.782.267
Finansielle omkostninger i alt -9.867.036
-9.497.195
78 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 7 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2022 2021
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -18.634.155 77.689.357
Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* 339.000 -4.038.000
Dagsværdiregulering i alt -18.295.155 73.651.357
*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 13.
NOTE 8 SKAT / DKK 2022 2021
Ændring i udskudt skat -1.051.164 -21.936.226
Regulering af skat for tidligere år 76.480 11.784
Skat af årets resultat i alt -974.684 -21.924.442
Afstemning af effektiv skatteprocent
Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 16% -155.258 -14.692.875
Skatteeffekt af:
Ikke-fradragsberettigede omkostninger -160.241 -186.008
Indregning af skat fra KG selskaber (skattetransparante enheder) -735.665 -7.057.343
Regulering tidligere år 76.480 11.784
-974.684 -21.924.442
Effektiv skatteprocent 100,45% 23,87%
Årsrapport 2022
I 79
Moderselskabets noter
Selskabets investeringsejendomme består af 17 ejen-
domme, som rummer 457 bolig- og 59 erhvervslejemål
(423 bolig og 57 erhverv pr. 31. december 2021). Disse
har en samlet størrelse på i alt 42.893 m
2
(40.530 m
2
pr. 31 december 2021) fordelt på hhv. 30.481 m
2
bolig
og 12.412 m
2
erhverv (29.207 m
2
bolig og 11.323 m
2
erhverv pr. 31. december 2021).
Investeringsejendommene er placeret i følgende
områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Moabit,
Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,
Lichtenberg, Friedrichshain og Lichtenrade.
For gennemgang af væsentlige regnskabsmæssige vur-
deringer og skøn af investeringsejendommene henvises
til note 2.
NOTE 9 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2022 2021
Dagsværdi pr. 1/1 1.022.574.565 934.438.855
Tilgange, nyerhvervelser 79.065.662 0
Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 13.759.861 10.923.120
Årets dagsværdiregulering netto -18.634.155 77.724.931
Årets valutakursomregning netto -134.440 -512.341
Dagsværdi pr. 31/12 1.096.631.493 1.022.574.565
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 37.362.265 35.844.794
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -10.127.144 -9.450.389
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -180.382 -221.486
Bruttoresultat 27.054.739 26.172.919
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -18.634.155 77.724.931
Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer 8.420.584 103.897.850
80 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 10 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER / DKK 2022 2021
Kostpris 1/1 171.056.777 171.056.777
Kostpris 31/12 171.056.777 171.056.777
Dattervirksomheder: Ejerandel Land
EIET 1 A/S, Horsens 94,90% Danmark
EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding A/S, Horsens 94,90% Danmark
Waldowallee 85 bis 95 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
Waldowallee 85 bis 95 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Beteiligung BEPB Schönhauser Allee 63 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
BePB Schönhauser Allee 63 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Beteiligung BEPB Voigtstrasse 7/8 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
BePB Voigtstrasse Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Årsrapport 2022
I 81
Moderselskabets noter
I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2022
indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi
af TDKK 746 (2021: TDKK 607). Hensættelse til tab på
tilgodehavender hos lejere foretages efter en individuel
vurdering. Lejere med en forfalden saldo > 12 mdr. ned-
skrives regnskabsmæssigt fuldt ud og indgår herefter
ikke længere i tilgodehavender hos lejere, men forfølges
stadig retsmæssigt.
NOTE 11 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK
Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2022 2021
Forfalden 0-3 mdr. 533.976 217.508
Forfalden 4-6 mdr. 206.166 86.446
Forfalden 6-12 mdr. 595.517 985.590
I alt 1.335.659 1.289.544
Hensættelse til tab:
Pr. 1/1 682.050 1.093.654
Årets afgang -92.746 -411.784
Valutakursomregning 0 180
Pr. 31/12 589.304 682.050
Tilgodehavender hos lejere 746.355 607.494
82 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
Selskabet har indgået aftaler om køb af ejendomme,
der indebærer, at en del af honoraret afhænger af
en fremtidig salgspris for ejendommene og således
først kan opgøres endeligt på salgstidspunktet.
Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over honorarer
til fremtidig afregning indregnes som en hensat for-
pligtelse på statusdagen. Modværdien af den hensatte
forpligtelse indregnes som en del af kostprisen for
investeringsejendommene. Efterfølgende reguleringer
hertil indregnes som en del af dagsværdireguleringen
for investeringsejendommene.
Derudover er foretaget hensættelser vedrørende tid-
ligere års ejendomserhvervelser, som forventes afholdt
inden for et til fem år.
Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri.
Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes efter årlig
kreditgennemgang og dermed ikke skal indfries på kort sigt.
NOTE 13 HENSATTE FORPLIGTELSER SALGSFEE
1/1 2022 16.790.519
Hensat for året -339.000
Valutakursomregning 614
31/12 2022 16.452.133
NOTE 12 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2022 2021
Lang gæld Rente Refinansiering Udløber
Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 13.158.839 13.147.969
Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,07% 31.12.2026 31.12.2026 133.554.590 133.480.944
Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,62% 31.12.2022 31.12.2027 29.693.162 29.674.490
Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,41% 31.12.2023 31.12.2028 89.039.738 88.988.504
Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 180.543.176 180.495.894
Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,07% 31.12.2023 31.12.2029 141.864.802 141.828.508
Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,21% 31.12.2024 31.12.2029 120.294.668 120.257.636
Nykredit 5.000.000 Euro F3 0,94% 31.12.2024 31.12.2031 37.050.239 0
Nykredit 5.000.000 Euro F4 1,13% 31.12.2025 31.12.2031 37.050.121 0
Lang gæld i alt 782.249.334 707.873.945
Kort gæld Rente
Bankgæld Variabel rente 18.965.427 7.107.926
Kort gæld i alt 18.965.427 7.107.926
Årsrapport 2022
I 83
Moderselskabets noter
Selskabet har valgt at indregne værdien af det
skattemæssige underskud i Tyskland, eftersom
underskuddet forventes anvendt til modregning i
fremtidige skattepligtige indkomster ved den løbende
drift eller ved realisation af ejendomme. Værdien af det
skattemæssige underskud i Danmark indregnes med
den del, som der forventes anvendt i årets skattepligtige
indkomster.
NOTE 14 UDSKUDT SKAT / DKK 2022 2021
Udskudt skat relaterer sig til følgende:
Investeringsejendomme 108.707.840 106.174.542
Incentive fee -2.637.120 -2.691.360
Øvrige hensættelser -95.360 -95.360
Fremført underskud tidligere år + årets underskud -14.185.916 -12.614.092
Valutakursomregning -166.330 -164.487
Udskudt skat, netto 91.623.114 90.609.242
Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:
Udskudt skatteforpligtelse 91.623.114 90.609.242
Udskudt skat, netto 91.623.114 90.609.242
NOTE 15 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2022 2021
Ændring i tilgodehavender mv. -287.450 -96.278
Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. -2.056.752 -810.090
Samlet ændring i driftskapital -2.344.202 -906.368
84 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 17
HONORAR TIL SELSKABETS
GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK
2022 2021
Deloitte:
Honorar for lovpligtig revision 194.246 182.394
Revisionshonorar Deloitte i alt 194.246 182.394
Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.
NOTE 16 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2022 2021
Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 707.873.945 707.805.590
Pengestrømme 74.208.291 0
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 167.098 68.355
Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 782.249.334 707.873.945
Bankgæld, pr. 1/1 7.107.926 10.042
Pengestrømme 11.844.707 7.079.366
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 12.794 18.518
Bankgæld, pr. 31/12 18.965.427 7.107.926
Provenu ved låneoptagelse i alt 86.052.998 7.079.366
Årsrapport 2022
I 85
Moderselskabets noter
Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note
klassificeres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet
input til måling af forpligtelsen er baseret på direkte
markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.
afledt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinsti-
tutter er opgjort ud fra offentliggjorte kurser pr. 31.
december 2022.
NOTE 18 FINANSIELLE RISICI / DKK
Likviditetsrisiko
Forfalder Regnskabs-
Gældsforpligtelserne
inden Forfalder Forfalder mæssig
forfalder som følger: for 1 år 2-5 år 6-20 år I alt værdi
2022
Lån fra kreditinstitutter 14.272.853 573.126.999 288.404.624 875.804.476 782.249.334
Bankgæld 18.965.427 0 0 18.965.427 18.965.427
Leverandør af varer 1.763.165 0 0 1.763.165 1.763.165
Anden gæld 1.396.268 0 0 1.396.268 1.396.268
36.397.713 573.126.999 288.404.624 897.929.336 804.374.194
2021
Lån fra kreditinstitutter 7.534.394 423.367.887 313.603.050 744.505.331 707.873.945
Bankgæld 7.107.926 0 0 7.107.926 7.107.926
Leverandør af varer 2.425.800 0 0 2.425.800 2.425.800
Anden gæld 1.745.658 0 0 1.745.658 1.745.658
18.813.778 423.367.887 313.603.050 755.784.715 719.153.329
De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.
Selskabet har ubenyttet træk på kreditter på DKK 35,80 mio.
Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
2022 2021 2022 2021
Finansielle aktiver, der måles til
amortiseret kostpris
Tilgodehavende hos lejere 746.355 607.494 746.355 607.494
Andre tilgodehavender 419.655 309.764 419.655 309.764
Likvide beholdninger 2.827.243 2.822.245 2.827.243 2.822.245
Finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris
Gæld til kreditinstitutter 782.249.334 707.873.945 720.523.474 710.895.105
Bankgæld 18.965.427 7.107.926 18.965.427 7.107.926
Leverandør af varer 1.763.165 2.425.800 1.763.165 2.425.800
Anden gæld 1.396.268 1.745.658 1.396.268 1.745.658
86 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
Selskabet er som følge af sin drift og investeringer
eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er
selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation i
finansielle risici. Selskabets finansielle styring retter
sig således alene mod styring af allerede påtagne
finansielle risici.
Valutarisici
Selskabets valutarisici afdækkes primært gennem
fordeling af indtægter og omkostninger i samme valuta
(EUR). En mindre andel af selskabets omkostninger
genereres i Danmark og skal dermed betales i danske
kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der dog
ikke være væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.
Renterisici
En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens
ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.
Selskabet har optaget en væsentlig rentebærende gæld
i forbindelse med ejendomsinvesteringerne. Gælden er
fordelt på realkreditlån og banklån. Det er selskabets
politik at operere med en fordeling af gælden, hvor
realkreditlån udgør ca. 80% af fremmedfinansieringen
og banklån ca. 20%, hvis behovet for banklån er
tilstede.
Koncernen har i starten af 2020 omlagt 62% af
selskabets realkreditlån i F5-lån, der skulle refinan-
sieres, til F3-, F4- og F5-lån. Dette skete for at fordele
renterisikoen ud på flere år. Låneporteføljen har
tidligere kun bestået af F5-lån. Med omlægningen er
refinansieringsdatoerne fordelt løbende ud over de
næste fem år. Der henvises til note 13 for en oversigt
over refinansieringsdatoer. Seneste refinansiering af
gælden fandt sted 1. januar 2023 og udgør ca 30% af
realkreditlånene. Som følge af den stærkt stigende
rente valgte koncernen at lægge disse lån helt kort i
EUR3M for at afvente, at rentemarkederne stabiliserer
sig igen. Den øvrige del af selskabets lån er stadig
fordelt på F3-, F4- og F5-lån. Omlægningen ændrer ikke
på den hidtidige rentestrategi om at fordele selskabets
lån på forskellige refinansieringstidspunkter og med
forskellige renteprofiler for at sprede risikoen. Samtidig
har selskabet en konservativ belåningsgrad, idet denne
kun udgør ca. 48% af selskabets ejendomsværdier.
Skulle selskabets samlede kreditinstitutgæld istedet
refinansieres på samme tid og lånefinansieringsrenten
stiger eller falder med 1%-point, vil dette betyde øgede
eller mindskede renteudgifter med DKK 7,8 mio. med
den kreditinstitutgæld, der eksisterer pr. 31. december
2022.
Der er variabel rente på selskabets banklån og real-
kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.
Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig
indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.
Likviditetsrisici
Selskabet foretager likviditetsstyring og afstemmer
herigennem løbende dets kreditbehov med dets
långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt
likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete
udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets
drift, således undersøges muligheden for udvidelse af
kreditfaciliteter jævnligt.
Kreditrisici
Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder
deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-
kredsen betyder, at selskabet vurderer, at der ikke er
en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.
Selskabet har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte
lejere, se yderligere i note 11.
NOTE 18 FINANSIELLE RISICI FORTSAT
Der er ingen verserende retssager.
Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambe-
skatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabs-
skattelovens regler herom fra og med regnskabsåret
2013 for indkomstskatter mv. for de sambeskattede
selskaber og fra og med 1. juli 2012 ligeledes for even-
tuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter,
royalties og udbytter for disse selskaber.
Kontraktlige forpligtelser:
Selskabet har kontraktlige forpligtelser til faste sam-
arbejdspartnere med en uopsigelighed på seks til tolv
måneder.
Forpligtelsen som ikke er indregnet i balancen udgør
TDKK 5.705.
NOTE 19 EVENTUALFORPLIGTELSER
Årsrapport 2022
I 87
Moderselskabets noter
Der henvises til note 22 i koncernregnskabet for yderligere
forklaring. Lånene er tilknyttet ejendomme i koncernen, er
tidsubegrænset og forrentes med 2,5% + diskontoen. Lånene
forventes ikke indfriet på kort sigt, der er ikke foretaget ned-
skrivninger på udlån til dattervirksomheder.
NOTE 20
SIKKERHEDSSTILLELSER OG ANDRE
ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK
2022 2021
Sikkerhedsstillelser
Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for
selskabets bankforbindelser:
Samlet sikkerhedsstillelser 562.310.948 521.410.198
Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 1.096.631.493 1.022.574.565
Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 782.249.334 707.873.945
Selskabet har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2022.
NOTE 21 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2022 2021
Resultatopgørelsen
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 7.375.063 7.051.777
Bestyrelseshonorar 337.500 270.000
Rente mellemregninger døtre/moder 3.912.286 3.399.213
Balancen
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 180.597.506 168.834.751
Byggerådgivningshonorar og købshonorar til
EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten
Investeringsejendomme 2.899.663 1.303.057
Gæld til dattervirksomheder 30.974.525 28.406.576
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten
Leverandør af varer og tjenesteydelser 804.212 749.596
I alt 215.275.906 199.293.980
88 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 22 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Der er efter balancedagen ikke indtrådt væsentlige
begivenheder af betydning for årsregnskabet.
Årsrapport 2022
I 89
90 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Årsrapportens fotos
Fotoene i årsrapporten 2022 viser processerne og de færdige
resultater af nogle af de bygge- og renoveringsprojekter,
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S er i gang med eller har
gennemført de seneste år. Alle fotos er egen produktion.
Vitus Berings Plads 5
8700 Horsens
Danmark
CVR-nr.: 30 55 77 51
Tel. ⁺45 7625 0146
www.ejdtyskland.dk
info@ejdtyskland.dk