Untitled

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Årsrapport 2021

CVR. nr. 30 55 77 51

Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling d. 25. maj 2022,

Vitus Berings Plads 5, 8700 Horsens.

Dirigent Esben Kjær

Nettoomsætning (DKK)

54,7mio.

Investeringsejendomme til dagsværdi (TDKK)

1.596.470

Indre værdi pr. aktie

317,09

EBVAT (DKK)

26,2 mio.

Egenkapital (DKK)

751,4 mio.

Børskurs (Ultimo)

256

Årets resultat (DKK)

147,4 mio.

Resultat pr. aktie

62,76 kr.

Forside foto: Axel Springer

Årsrapport 2021

I 3

Indholdsfortegnelse

Selskabsoplysninger 04

Koncernoversigt 04

Koncern hoved- og nøgletal 05

Ledelsesberetning

Året 2021 07

Hovedaktivitet 07

Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold 07

Udbytte 11

Moderselskabet 11

Ledelsens forventninger 11

Aktien 12

Usædvanlige forhold 12

Usikkerhed ved indregning og måling 12

Efterfølgende begivenheder 12

Udviklingen i Berlin 14

ESG-forhold 20

Koncernens strategi 22

Risikofaktorer 24

Virksomhedsledelse 30

Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv 32

Påtegninger

Ledelsens regnskabspåtegning 35

Den uafhængige revisors revisionspåtegning 36

Koncernens årsrapport

Koncernens resultatopgørelse 40

Koncernens totalindkomstopgørelse 41

Koncernens balance 42

Koncernens egenkapitalopgørelse 44

Koncernens pengestrømsopgørelse 46

Koncernens noter 47

Moderselskabets årsrapport

Moderselskabets resultatopgørelse 67

Moderselskabets totalindkomstopgørelse 67

Moderselskabets balance 68

Moderselskabets egenkapitalopgørelse 70

Moderselskabets pengestrømsopgørelse 71

Moderselskabets noter 73

4 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Selskabsoplysninger

Navn og hjemsted

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Vitus Berings Plads 5

8700 Horsens

CVR-nr.: 30 55 77 51

www.ejdtyskland.dk

info@ejdtyskland.dk

Telefon: 76 25 01 46

Bestyrelse

Knud Lomborg, formand

Ane-Lene Kjølby

Thorkild Steen Sørensen

Direktion

Thorkild Steen Sørensen

Aktionærer

med mere end 5% af aktiekapitalen eller 5% af

stemmerne:

EgnsINVEST Holding A/S, Horsens, 16,13%

Sparekassen Danmark af 1871, Vrå, 8,29%

Sparekassen Kronjylland, Randers, 7,17%

Revision

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

City Tower, Værkmestergade 2

8000 Aarhus C

Bankforbindelser

Sparekassen Kronjylland

Tronholmen 1

8960 Randers SØ

Sparekassen Danmark

Østergade 15

9760 Vrå

Koncernoversigt

BePB

Voigtstr. 7/8

GmbH & Co KG

100%

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

EgnsINVEST

Warschauer Strasse

Holding A/S

94,9%

EgnsINVEST

Warschauer Strasse K/S

100%

Komplementarselskabet

EgnsINVEST

Warschauer Strasse ApS

100%

EIET 1 A/S

94,9%

Waldowallee 85 bis 95

GmbH & Co KG

100%

Waldowallee 85 bis 95

Verwaltung GmbH

100%

Beteiligung BePB

Voigtstr. 7/8

GmbH & Co KG

100%

BePB

Voigtstr. 7/8

Verwaltung GmbH

100%

Beteiligung BePB

Schönhauser Allee 63

GmbH & Co KG

100%

BePB

Schönhauser Allee 63

GmbH & Co KG

100%

BePB

Schönhauser Allee 63

Verwaltung GmbH

100%

Årsrapport 2021

I 5

Koncern hoved- og nøgletal

Nøgletalsformler (Anbefalinger og nøgletal)

Resultat pr. aktie før skat: Resultat før skat / Gennemsnitlig antal aktier

Resultat pr. aktie efter skat: Resultat efter skat / Gennemsnitlig antal aktier

Indre værdi pr. aktie: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo / Antal aktier ultimo

Egenkapitalforrentning før dagsværdi-

regulering af ejendomme og skat:

EBVAT / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter

Egenkapitalforrentning før skat: Resultat før skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter

Egenkapitalforrentning efter skat: Resultat efter skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter

Soliditetsgrad: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo x 100 / Passiver ultimo

Kurs/Indre værdi (P/BV): Børskurs / Indre værdi

Koncernens udvikling de seneste fem år kan beskrives således:

HOVEDTAL / TDKK 2021 2020 2019 2018 2017

Resultatopgørelse

Nettoomsætning 54.651 51.179 51.405 48.186 44.350

Resultat af primær drift 35.096 32.191 32.442 28.681 25.453

Finansielle poster, netto -8.858 -8.836 -11.957 -11.190 -11.444

EBVAT - Resultat før dagsværdi-

reguleringer og skat 26.239 23.355 20.485 17.492 14.010

Dagsværdiregulering af

investeringsejendomme 121.118 13.777 60.281 69.096 46.520

Årets resultat før skat 147.356 37.132 80.766 86.588 60.530

Årets resultat efter skat 123.560 30.830 67.948 72.771 50.798

Balance

Investeringsejendomme til dagsværdi 1.596.470 1.441.514 1.404.813 1.231.919 1.124.585

Årets forbedringer og investeringer i

investeringsejendomme 30.589 25.192 13.049 7.970 11.971

Balancesum

1.602.664 1.446.894 1.416.841 1.247.217 1.130.467

Egenkapital ekskl. minoriteter 744.556 624.281 598.404 533.052 461.686

Nøgletal

Antal aktier, stk. 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070

Gns. antal aktier i perioden, stk. 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070

Resultat pr. aktie før skat 62,76 kr. 15,81 kr. 34,4 36,88 25,78

Resultat pr. aktie efter skat 52,62 kr. 13,13 kr. 28,94 30,99 21,63

Indre værdi pr. aktie 317,09 kr. 265,87 kr. 254,85 227,02 196,62

Egenkapitalforrentning før dagsværdi-

regulering af ejendomme og skat 3,8% 3,8% 3,6% 3,5% 3,2%

Egenkapitalforrentning før skat 21,5% 6,1% 14,3% 17,4% 13,8%

Egenkapitalforrentning efter skat 18,1% 5,0% 12,0% 14,6% 11,6%

Soliditetsgrad 46,5% 43,1% 42,2% 42,7% 40,8%

Børskurs ultimo 256 246 234 198 178

Kurs/Indre værdi 0,81 0,93 0,92 0,87 0,90

6 I

Ledelsesberetning

Bayer Phama AG beskæftiger

5000 medarbejdere i Berlin og

er dermed en af byens største

arbejdspladser. Der forskes særligt

i kræft og kvinders sundhed.

I 2021 BLEV DER SOLGT I ALT 979 EJENDOMME I BERLIN MOD 938 I 2020

Årsrapport 2021

I 7

Hovedaktivitet

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S ejer, driver og

udvikler erhvervs- og boligejendomme i Berlin.

Udvikling i aktiviteter og

økonomiske forhold

Årets resultat

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S har realiseret et

resultat før skat i 2021 på i alt DKK 147,4 mio. på kon-

cernniveau mod DKK 37,1 mio. sidste år, hvilket

ledelsen betragter som tilfredsstillende. Af årets

resultat udgør værdiregulering af investeringsejen-

dommene DKK 121,1 mio. mod DKK 13,8 mio. sidste

år. Driftsresultatet (EBVAT) er dermed på DKK 26,2

mio. mod DKK 23,4 mio. sidste år. Forventningerne til

årets EBVAT ved seneste periodemeddelelse lå i inter-

vallet DKK 25,5-26,5 mio.

Efter at have været i funktion i godt et år blev Berlins

særlige lejelov, Mietendeckel erklæret ugyldig af

Forfatningsdomstolen den 15. april 2021. Den sær-

lige lejelov var vedtaget af Berlins daværende senat

med henblik på at dæmme op for de store lejestig-

ninger, som byen har oplevet de seneste mange år.

Loven trådte i kraft i februar 2020. Den er gennem

hele perioden blevet voldsomt kritiseret af juridiske

eksperter, som allerede under lovens udarbejdelse

advarede politikerne om, at den var forfatningsstridig.

De to væsentligste elementer i loven var 1. at lægge

låg på lejen, og 2. at sænke bestående leje. Låget på

lejen indebar, at lejen ikke kunne stige. Nedsættelsen

af bestående leje skulle ske til et af senatet fastlagt

niveau, hvis lejen lå 20% over dette niveau.

Efter domstolens afgørelse er Mietendeckel rullet til-

bage og erstattet af den oprindelige lejelov, som også

gælder i Tysklands øvrige storbyer. Dermed bort-

faldt kravet om at fastholde lejen på det eksisterende

niveau. Ligeledes var de nedsatte huslejer ugyldige. De

tilbageholdte lejestigninger sammen med lejereduk-

tionerne kunne juridisk set opkræves hos lejerne fra

det tidspunkt, de var blevet indført. Hvorvidt det også

i praksis var muligt at inddrive dette tilgodehavende,

var til gengæld mere usikkert på daværende tidspunkt.

Domstolens afgørelse betød umiddelbart, at kon-

cernen opjusterede forventningerne til årets resultat,

men da det var usikkert, om det i praksis var muligt at

inddrive lejen for alle de måneder i 2020 og 2021, hvor

Mietendeckel havde været i funktion, foretog kon-

cernen en hensættelse på den tilgodehavende leje.

Det viste sig dog, at koncernen i højere grad end for-

ventet lykkedes med at inddrive sit tilgodehavende

og allerede ved indgangen til fjerde kvartal kunne til-

bageføre den afsatte hensættelse vedrørende den til-

godehavende leje. Da det ligeledes var lovligt igen at

lade boliglejen begynde at stige bidrog begge dele til,

at koncernen opjusterede forventningerne til EBVAT

endnu engang i tredje kvartal 2021.

Tyskland har også i 2021, lige som resten af verden,

været ramt af nedlukninger i store dele af samfundet.

Det har været nødvendigt at give henstand med lejen

for de af selskabets erhvervslejere, som har været hår-

dest ramt af nedlukningerne. Dette har haft indvirk-

ning på årets driftsomkostninger i 2021 i form af tabs-

hensættelser. Beløbet udgør TDKK 234 og påvirker

ikke årets resultat ekstraordinært.

Året 2021

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

EBVAT

TDKK

Udviklingen i EBVAT skyldes både rentebesparelser, udvidelser af porteføljen samt eektiviseringer af driften.

8 I

Ledelsesberetning

Den store stigning i EBVAT med DKK 2,8 mio. skyldes,

at Berlins særlige lejelov blev erklæret forfatnings-

stridig, og lejen dermed kunne hæves igen tillige med

tilbagevirkende kraft. Dette gav en lejeforhøjelse på

DKK 3,5 mio. Heraf kan ca. TDKK 800 henføres til eks-

traordinære lejeindtægter, idet de vedrører 2020. Som

følge af Forfatningsdomstolens afgørelse i april 2021

vedr. lejeloven har koncernen valgt at få foretaget en

fuld vurdering af samtlige ejendomme, hvilket påvirker

driftsomkostningerne i året. Med henblik på at holde

ejendommene på det fastlagte kvalitetsniveau har der

også været øgede udgifter til vedligeholdelse. Det høje

vedligeholdelsesniveau sikrer lejere i ejendommene

og sørger for, at fastholde ejendomsværdierne. De

to nævnte forhold bevirker, at driftsomkostningerne

stiger sammenholdt med sidste regnskabsår.

Ved regnskabsårets udgang havde koncernen tom-

gang i femten enheder. Tomgangsprocenten for

boliger var 1,7% og for erhverv 3,5%. På samme tids-

punkt i 2020 havde koncernen tomgang i tyve enheder

fordelt med 2,1% for boliger og 5,68% for erhverv.

Tomgangsprocenten anses for tilfredsstillende.

Tomgangstallene følges tæt. Koncernen anvender for-

skellige markedsføringskanaler og er opmærksom

på at have en fornuftig dialog med både lejere og

administratorer for at sikre en høj udlejningspro-

cent. Selskabet står for forhandlingerne, når lejekon-

trakterne i de større erhvervslejemål skal indgås, for-

længes eller opsiges. Endvidere holder koncernen sig

ajour med viden om udviklingen på ejendomsmar-

kedet gennem artikler, økonomiske analyser og rap-

porter og ved at være i dialog med forskellige aktører

på ejendomsmarkedet. Der opleves fortsat stor

efterspørgsel efter boliglejemål, hvilket også fremgår

af selskabets tomgangsprocent på disse lejemål.

Der er løbende dialog med selskabets erhvervslejere,

hvis der opleves problemer med betalingen. Ved at

sikre tæt og hurtig kontakt med lejerne har koncernen

et godt overblik over eventuel fremtidig tomgang

og kan tidligt i processen søge efter nye lejere eller

indgå aftaler om udskudt lejebetaling med de eksiste-

rende lejere, hvis det efter nærmere kreditvurderinger

skønnes rentabelt.

Værdireguleringen af investeringsejendommene

udgør i alt DKK 121,1 mio. Ejendommene i porteføljen

er reguleret til dagsværdi med DKK 125,1 mio., heri er

modregnet en hensættelse til salgs- og incentive-fee

på DKK 4 mio. Værdireguleringerne understøttes af

såvel eksterne valuarvurderinger som af mæglervur-

deringer. Valuarvurderingerne indhentes i løbet af

året i forbindelse med købsundersøgelser og til doku-

mentation af ejendommenes værdier i forhold til kon-

cernens kreditgivere. Mæglervurderingerne bruges

til at understøtte DCF-modellen til værdiansættelse

af koncernens ejendomme. Koncernen indtægtsfører

potentiale, når der er opnået byggetilladelser på kon-

krete byggeprojekter, eller så snart det skønnes, efter

assistance fra eksterne byggerådgivere, at ikke udnyt-

tede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en

værdi og er realiserbare. Som følge af de forhøjede

lejeindtægter og den ophævede lejelov blev samt-

lige af koncernens ejendomme vurderet af en valuar

i 2021. Valuarvurderingerne understøttes af de stik-

prøvevise mæglervurderinger, der også er indhentet i

året samt evt. købstilbud, der med mellemrum bliver

afgivet på koncernens ejendomme. Gennem valuar-

vurderingerne blev det bekræftet, at der stadig er stor

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

I n vesteringsejendomme

TDKK

Dagsværdireguleringer (højre akse)Investeringsejendomme til dagsværdi

Årsrapport 2021

I 9

efterspørgsel efter ejendomme i Berlin, og som følge

af de forhøjede lejeindtægter samt købstilbud var det

muligt at foretage værdireguleringer for DKK 125,1

mio.

Et væsentligt element i EgnsINVEST Ejendomme

Tyskland A/S’ strategi handler om at udvikle porte-

føljen ved at optimere eksisterende arealer. I 2021 har

selskabet således haft to større byggeprojekter i gang,

hvor både uudnyttede tagetager, gamle depotrum og

et tidligere erhvervslejemål bliver bygget om til i alt 16

nye lejligheder. Projekterne bliver løbende færdige,

og de første lejligheder forventes klar til udlejning i

starten af 2022. I alt bidrager de omtalte projekter

med 1.238 nye udlejningsbare kvadratmeter i attrak-

tive kvarterer. Værdiansættelsen af projekterne ind-

tægtsføres i takt med færdiggørlsesgraden.

Årets værdireguleringer på ejendommene udgør 7,5%

af koncernens samlede aktivmasse mod 1,0% i 2020,

hvor den nu ulovlige lejelov trådte i kraft og dermed

fjernede en del af lejeindtægterne. 2021 har været et

ekstraordinært år, når det handler om dagsværdire-

guleringerne, da lejeindtægterne igen måtte opkræves

og kunne tillægges ejendommenes drift. Til sammen-

ligning udgjorde værdireguleringerne 4,3% af den

samlede aktivmasse i 2019.

I arbejdet med at lede, drive og udvikle koncernen,

udnyttes en bred palette af viden, erfaringer og kom-

petencer, som erhverves gennem koncernens man-

geårige udbyder af managementydelser, EgnsINVEST

Management A/S. En af ydelserne er akkvisition.

Koncernens fysiske tilstedeværelse på ejendomsmar-

kedet gennem 15 år betyder, at der er opbygget et

netværk af gode kontakter både i Berlin og Danmark.

Det kommer løbende koncernen til gode i forbindelse

med akkvisitioner. Der lægges vægt på at have et ind-

gående kendskab til porteføljen ved at være fysisk

til stede i ejendommene og ved at have en tæt kon-

takt til administratorer og viceværter, som har deres

gang i ejendommene. Det indgående kendskab gør

det muligt at fastholde og overvåge kvalitetsniveauet

i koncernens ejendomme. Ligeledes skabes der et

overblik over, hvordan eksisterende kvadratmeter

kan udnyttes bedre, og hvor det er muligt at bygge

nyt. Koncernens tilstedeværelse og netværk gør også,

at arbejdet med myndighedsgodkendelser i form af

byggetilladelser med videre kan optimeres, hvorved

tidsfaktoren, som ofte er afgørende ved byggeri,

kan bruges til at optimere økonomien i projekterne.

Lokale håndværkere og rådgivere udfører de konkrete

opgaver, mens planlægningen og opfølgningen vare-

tages gennem managementselskabet. Arbejdet for-

drer en god kontakt til kompetente rådgivere og til

myndighederne i både Danmark og Berlin.

Til trods for, at de igangværende byggeprojekter

har krævet et budgetteret træk på koncernens byg-

gekreditter, udgør de likvide beholdninger DKK

5,0 mio. ved årets udgang. Disse stammer udeluk-

kende fra indgåede huslejer ved årsskiftet. I 2020

udgjorde likviderne ved årets afslutning DKK 4,3 mio.

Soliditetsgraden for koncernen er 46,5% mod 43,1%

sidste år. Ved udgangen af 2021 er der kreditfaciliteter

til rådighed på DKK 47,6 mio., og koncernen er dermed

fortsat sikret fornuftig likviditet til at foretage de stra-

tegiske investeringer, der sikrer koncernens fremti-

dige pengestrømme bedst muligt. De foretagne træk

på byggekreditterne forventes aøst af realkreditbelå-

ning, når de 16 lejligheder er udlejet.

Koncernens indre værdi er på 317,09 pr. aktie ved

årets afslutning mod 265,87 pr. aktie ved begyn-

delsen af året. Egenkapitalforrentningen før skat

udgør 21,5% mod 6,1% sidste år, hvilket skyldes, at

dagsværdireguleringerne udgør en væsentlig del af

årets resultat i dette regnskabsår. Ses der alene på

Berlins berømte sygehus, Charité, kendt

fra en tv-serie af samme navn, er Tysklands

mest forskningstunge medicinske institution

og kåret som det bedste hospital i Europa i

2019, 2020 og 2021.

10 I

Ledelsesberetning

AI Campus Berlin, samler startup-

virksomheder og forskere, der

arbejder med kunstig intelligens, og

gør det muligt for dem at arbejde

sammen.

111.024 HUNDE BOR I BERLIN

Årsrapport 2021

I 11

egenkapitalforrentningen før dagsværdiregulering og

skat, medvirker stigningen i EBVAT på DKK 2,8 mio. til,

at egenkapitalforrentningen kan fastholdes på 3,8%

igen i 2021.

Udbytte

Koncernen genererer løbende en fornuftig opbyg-

ning af likvider, og i lighed med sidste år indstiller

bestyrelsen til generalforsamlingen, at der udbetales

udbytte. Der foreslås et udbytte på DKK 1,00 pr. aktie

á 100 kr., i alt DKK 2,35 mio.

Udbyttebetaling

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

0,75% 0,75% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

Moderselskabet

De generelle kommentarer, der er givet for koncernen,

er også dækkende for selskabet. Kapitalandele og til-

godehavender i tilknyttede selskaber måles i moder-

selskabets regnskab til kostpris.

Ledelsens forventninger

Koncernen vil igen i 2022 fokusere på at renovere

gennem totalrenoveringer ved fraytninger idet, loven

nu giver mulighed for at gennemføre lejestigninger

ved gennemgribende renoveringer på eksisterende

lejemål og opnå et merafkast af de investerede reno-

veringer. Koncernen fokuserer fortsat på at øge og

udvide de udlejningsbare kvadratmeter både gennem

opkøb og gennem udnyttelse af eksisterende tage-

tager og byggefelter.

Som følge af det brede netværk opbygget gennem

mangeårig tilstedeværelse i Berlin, blev koncernen

tilbudt en ejendom ved udgangen af 2021 uden om

oentlige tilgængelige mæglere. På baggrund af de

valuarvurderinger, der blev foretaget i 2021, og som

ligger til grund for de væsentlige værdiopskrivninger

i 2021, var det muligt at få tilsagn om tillægsbelåning

fra koncernens realkreditinstitut på EUR 10 mio., og

der blev derfor indgået aftale om køb af ejendommen

med forventet overtagelse primo andet kvartal 2022.

Ledelsen forventer som følge af de nævnte forhold,

at årets driftsresultat i 2022 før værdireguleringer af

investeringsejendomme (EBVAT) vil ligge i intervallet

DKK 25 - 26,2 mio., hvilket er på samme niveau som

det netop aagte resultat. Forventningerne til resul-

tatet fastholdes på 2021-niveauet til trods for den

kommende forøgelse af porteføljen med overtagelse i

april 2022. Dette hænger sammen med, at 2021 resul-

tatet indeholder ekstraordinære lejeindtægter, der

vedrører regnskabsåret 2020, som ikke vil komme igen

i 2022. Eventuelle lejlighedsrenoveringer vil udmønte

sig i øgede lejeindtægter og kan derfor medvirke til en

150

170

190

210

230

250

270

290

310

330

Januar 2021 April 2021 Juli 2021

27. maj

Udbytte

1,0

Oktober 2021 Januar 2022

Udvikling i aktiekursen og indre værdi

Kursudvikling

Indre værdi

12 I

Ledelsesberetning

positiv påvirkning af EBVAT. Finansieringen ved køb af

den nye ejendom er endnu ikke hjemtaget, og EBVAT

vil kunne ændres som følge heraf i både negativ og

positiv retning ifht. til den budgetterede rentesats.

Ledelsens forventninger for 2022 er forbundet med

usikkerhedsfaktorer, der kan medføre afvigelser i for-

hold til det udmeldte resultat. Der må stadig forventes

en usikkerhed vedrørende tilstedeværelse af covid-19

og de negative påvirkninger, det kan skabe for visse

erhvervslejeres betalingsevne. Erhvervslejerne udgør

ca. 30% af koncernens omsætning. Derudover vil

ændringer af omkostninger til vedligeholdelse af ejen-

dommene, politiske og geopolitiske forhold samt

ændringer i nansieringsforholdene kunne påvirke

resultatet.

Aktien

Koncernen er noteret på First North på Nasdaq OMX

Nordic med 2.348.070 aktier, stykstørrelse 100.

Koncernen har udbetalt udbytte de seneste syv år.

Udbyttet er gået fra koncernens værdi. For at få det

rette billede af afkastet fra en investering i EgnsINVEST

Ejendomme Tyskland A/S bør det derfor lægges oven

i kursen.

I ”Bekendtgørelse om risikomærkning af investe-

ringsprodukter”, der trådte i kraft i starten af 2017, er

aktien i lighed med andre børsnoterede aktieselskaber

risikomærket gul.

Usædvanlige forhold

Den omtalte tilbagerulning af lejeloven har påvirket

regnskabet ekstraordinært i 2021 med TDKK 800.

Usikkerheder ved indregning og måling

Koncernens investeringsejendomme indregnes i

årsrapporten til en skønnet markedsværdi opgjort

på grundlag af en ”Discounted Cash Flow”-model

(DCF-model). Modellen tager udgangspunkt i ejen-

dommenes fremtidige pengestrømme, der tilbage-

diskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor.

Diskonteringsfaktorerne er fastsat, så de vurderes at

afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende

ejendomme inklusiv forventet ination. Den i året

anvendte opgørelsesmetode og den anvendte diskon-

teringsfaktor er for udvalgte ejendomme understøttet

af eksterne vurderinger til test af de beregnede dags-

værdier. Vurderingerne indhentes stikprøvevist fra

såvel mæglere som valuarer.

Eksterne mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist

for udvalgte ejendomme en gang årligt udelukkende

med det formål at teste de beregnede dagsværdier.

Derudover udvælges med et interval på to til tre år,

ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver alle

ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af

en valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelå-

ning ved et realkreditinstitut, vurderes samtlige ejen-

domme af en valuar inden for det år, der ønskes til-

lægsbelåning. Der er indhentet valuarvurderinger af

samtlige ejendomme i 2021 samt for udvalgte ejen-

domme i 2020, 2019 og 2018. Valuarvurderingerne

anvendes primært til dokumentation af ejendom-

menes dagsværdi over for realkreditinstituttet og

sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og

understøtte koncernens beregnede dagsværdier.

Derved har man et sammenligningsgrundlag op mod

DCF-dagsværdierne og et billede af, om de beregnede

værdier er retvisende.

Der henvises til note 2, Væsentlige regnskabsmæs-

sige vurderinger og skøn, for en følsomhedsana-

lyse ved ændringer i parametrene, der anvendes i

DCF-modellen.

Efterfølgende begivenheder

Der må stadig forventes en usikkerhed omkring til-

stedeværelse af covid-19, og de negative påvirkninger

det kan skabe for visse erhvervslejeres betalingsevne.

Erhvervslejerne udgør ca. 30% af koncernens omsæt-

ning. Det beskrevne forhold vurderes ikke at have

væsentlig indydelse eller risiko på bedømmelsen af

årsregnskabet, ligesom der ikke er indtruet andre

betydningsfulde hændelser efter balancedagen, som

kan ændre på bedømmelsen.

Årsrapport 2021

I 13

Deutsche Telekom leverer informations-

og kommunikationsteknologiske løsninger

til erhvervslivet og telefonydelser,

bredbånd, internet og internet-tv til private

kunder.

14 I

Ledelsesberetning

Udviklingen i Berlin

Ny regering

Valget den 26. september 2021 blev indledningen til

en ny periode i tysk politik. Merkel trådte efter 16 år

tilbage, og hendes aøser i det konservative parti,

CDU/CSU, Armin Laschet, formåede ikke at vinde de

tyske vælgeres tillid, hvorfor CDU/CSU måtte overlade

kanslerposten til SPD (socialdemokratiet). Tysklands

nye kansler, Olaf Scholz, har dannet regering med De

Grønne og FDP (det liberale parti).

Den nye kansler er blandt andet valgt på løftet om at

hæve mindstelønnen i Tyskland fra EUR 9,82 til EUR

12,00 i timen. Det er godt nyt for 271.000 berlinere,

som vil kunne mærke en lønfremgang. For boligudlej-

ningsmarkedet har den nye regering ikke planer om at

ændre væsentligt på de eksisterende forhold. Det er

forventet, at Mietpreisbremse bliver forlænget til 2025

i de byer, hvor der er boligmangel herunder i Berlin.

Den 26. september 2021 var der også delstatsvalg

i Berlin. Berlinerne skulle vælge medlemmerne til

Abgeordnetenhaus, som de næste fem år kommer til

at stå i spidsen for delstatens politiske beslutninger.

Berlins borgmester hedder nu Franziska Giey (SPD).

Hun står de næste fem år i spidsen for Berlins nye

senat i en regering sammen med De Grønne og de

Linke (socialistisk parti). Den nye borgmester er blandt

andet gået til valg på løftet om at bygge nye boliger

i Berlin. Dette løfte har andre før hende forsøgt at

indfri, men hendes tilgang til opgaven ser ud til at

være anderledes. Hun har iværksat møder mellem de

forskellige aktører på ejendoms- og boligmarkedet –

både lejere og udlejere samt byggermaer og myndig-

heder, og sat sig selv for bordenden.

Boligmarkedet

Baggrunden for borgmesterens fokus er et fortsat

anspændt boligmarked, hvor der også i 2021 har

været lange køer foran Berlins boligkontorer. Der er

et stort underudbud af lejeboliger i hele byen både

i det billigste og mellemste boligsegment, hvilket vil

sige boliger med en leje på op til EUR 10,00 pr. kva-

dratmeter. Aktørerne på ejendomsmarkedet for-

venter, at forholdet mellem udbud og efterspørgsel

de kommende år vil forblive uændret i syv af Berlins

12 distrikter, mens efterspørgslen forventes at aftage

en smule i de øvrige fem distrikter. I det dyreste seg-

ment dvs. boliger med en leje pr. kvadratmeter på

EUR 10,00 eller derover er efterspørgslen større end

udbuddet i re distrikter, mens der er et lille over-

udbud i to distrikter og balance i de øvrige seks. I syv

af distrikterne forventes forholdet mellem boligud-

buddet og efterspørgslen at forblive det samme de

kommende år, mens der i tre distrikter bliver mere rift

om lejlighederne i det dyreste boligsegment.

Situationen har naturligvis skabt øget aktivitet på byg-

gepladserne med henblik på at imødekomme den

store efterspørgsel efter en lejlighed. Siden 2011 er

der således blevet bygget mere nyt år for år, dog med

undtagelse af 2020, hvor der blev bygget færre boliger

end året før. Det har blot slet ikke været tilstrække-

ligt. Som det fremgår af tomgangsprocenten, er den

i samme periode fra 2011 til 2020 faldet fra 2,3% til

0,9%.

Fordelingen af pladserne i Abgeordnetenhaus, Berlin

efter valget den 26. september 2021

SPD De Grønne De Linke CDU AFD FDP

206

118

197

Fordelingen af pladserne i den tyske Rigsdag

efter valget den 26. september 2021

SPD De Grønne De Linke CDU/CSU AFD FDP SSW

Årsrapport 2021

I 15

4.109

5.202

6.177

8.637

10.877

13.842

15.779

16.956

19.063

16.337

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Nybyggede boliger

Kilde: IBB Wohnungsmarktbericht 2020

Kilde: Statista

2,3

2,0

1,8

1,5

1,2

1,1

0,9

0,8

0,9

2011 2012 2013 2014 2015 2016 20 17 2018 2019 2020

Tomgangsprocent i Berlin

Procentvis udvikling i indbyggertallet i forhold til året før

Berlin Bayern Hamborg Tyskland

2011 0,9 0,3 0,6 0,0

2012 1,5 0,5 0,8 0,2

2013 1,4 0,6 0,8 0,3

2014 1,4 0,7 0,8 0,4

2015 1,4 0,9 1,2 0,9

2016 1,5 0,9 1,3 0,8

2017 1,3 0,6 1,2 0,4

2018 1,0 0,6 0,8 0,3

2019 0,8 0,5 0,5 0,2

2020 0,1 0,2 0,1 0,0

2021 0,1 - - -

Kilde: Statistik Berlin Brandenburg, Volkswirschaftliche Gesamtrechnungen

Ved udgangen af 2021 havde Berlin 3.775.480 indbyggere.

16 I

Ledelsesberetning

Deutsche Bahn AG står for langt

størstedelen af jernbanedriften i

Tyskland, både i form af fjerntog og

for eksempel Berlins U- og S-Bahn

linjer.

88.431 DANSKERE

HAVDE 281.113

OVERNATNINGER I

BERLIN FRA JANUAR TIL

OKTOBER 2021

Årsrapport 2021

I 17

Efterspørgsel efter boliger er steget til trods for, at der

er bygget næsten 117.000 nye boliger de seneste 10

år. Forklaringen på situationen nder man ved at kigge

på indbyggertallet. Siden 2011 har byen fået knap

350.000 nye indbyggere. Sammenlignet med alle de

øvrige delstater i Tyskland er Berlin stedet, hvor den

procentvise vækst i indbyggertallet har været størst

år for år de seneste 10 år, bortset fra i 2020. I syv af

årene har væksten været på over 1%.

Ejendomsmarkedet

Mens ejendomsmarkedet i 2020 var præget af usik-

kerhed grundet covid-19 og Mietendeckel, har de

tyske notarer haft travlt i 2021. I Tyskland samlet er

der handlet ejendomme for EUR 111 mia. i 2021.

Boligejendomme udgør med 47% klart den største

andel af handlerne foran kontor- og logistikejen-

domme.

Berlin har stået for en tredjedel af alle ejendomshand-

lerne i Tyskland med i alt EUR 37,5 mia. Indeholdt i

dette beløb er blandt andet fusionen mellem de to

giganter, Vonovia og Deutsche Wohnen, hvor ejen-

domme for i alt EUR 21 mia. skiftede ejer.

Flere aktører på markedet forventer, at 2022 også

bliver et år, hvor mange ejendomme skifter hænder.

Denne forventning kædes sammen med, at gevin-

sten ved ejendomshandel er skattefri efter 10 års ejer-

skab, og at netop 2011 var et år med rekordmange

ejendomshandler. Det forventes, at mange investorer,

som købte ejendomme i 2011, vil sælge for at få den

skattefrie gevinst.

For ejendomsinvestorer er det attraktivt at investere

i boligejendomme i storbyområder som Berlin, fordi

den store efterspørgsel efter en ledig bolig garanterer

lave tomgangsprocenter og dermed sikre huslejebe-

talinger. Det ses også ved, at boligejendomme som

aktivklasse i 2021 har fastholdt sit spænd til den risi-

kofrie rente. Gennemsnittet i dette spænd for eksi-

sterende boligejendomme i Tyskland ligger på 2,5%.

I Berlin er det på 3,1% og i München på 2,6%. Som

det fremgår af tabellen, er der ret store forskelle på,

hvilken leje borgerne i de respektive byer betaler i gen-

nemsnit pr. kvadratmeter. I Berlin er den gennemsnit-

lige leje pr. kvadratmeter i eksisterende ejendomme

EUR 9, mens den i München er EUR 17 pr. kvadrat-

meter. Eftersom huslejestigninger er en af udviklings-

mulighederne i en investeringsejendom, er en forskel i

den gennemsnitlige leje pr. kvadratmeter på EUR 8 alt

andet lige væsentligt.

Det har være attraktivt at eje ejendomme i Tysklands

top 7 byer de seneste år. Når værdien af de ejendoms-

handler, der er gennemført de seneste 10 år, er blevet

analyseret, fremgår det ligeledes, at ejendomsværdi-

erne har udviklet sig mest positiv i Berlin.

Top 7 byer i

Tyskland

Gennemsnitlig leje i

euro pr. m

i eksiste-

rende ejendomme

Gennemsnitlige afkast

af en investering i eksi-

sterende ejendomme

Berlin 9 3,1%

Düsseldorf 10 3,1%

Frankfurt am Main 13 2,7%

Hamborg 11 2,9%

Køln 10 3,1%

München 17 2,6%

Stuttgart 14 2,9%

Kilde: PwC Real Estate Investor Survey

100

150

200

250

300

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Kilde: vdp Die deutschen Pfandbriefbanken og egen tilvirkning

Ejendomsværdierne i etageejendomme

Data fra gennemførte handler

Berlin

Top-7

49,1% AF BERLINS NYREGISTREREDE BILER I 2021 KØRER PÅ ANDET END BENZIN ELLER DIESEL

18 I

Ledelsesberetning

Medievirksomheden, Axel

Springer, med hovedsæde i Berlin

opererer i mere end 40 forskellige

lande og udgiver blandt andet Bild,

RollingStone og Politico.

JUNI ER BERLINS

VARMESTE MÅNED (38,6

OG JANUAR DEN

KOLDESTE (-7

Årsrapport 2021

I 19

1,2

1,1

0,8

0,9 0,9

1,2

1,4 1,4

0,9

-0,8

0,0

0,9

2,2

1,9 1,9

2,1

2,8

3,1 3,1

2,2

-0,4

1,3

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

2020

2021

Udvikling i beskæftigelsen

Tyskland Berlin

Kilde: Statistik Berlin Brandenburg og Statistisches Bundesamt

Beskæftigelse og erhvervsliv

Næsten to år med nedlukninger og restriktioner har

sat sine spor i det berlinske erhvervsliv. Væksten er

dog kommet tilbage i 2021, og der forventes en stig-

ning i BNP på 3% for hele året. Den øgede aktivitet har

også påvirket beskæftigelsen, som stiger med 1,3% i

2021, mens der i Tyskland som helhed er det samme

antal beskæftigede i 2021 som i 2020. Berlin demon-

strerer dermed endnu en gang en enestående evne

til at skabe nye jobs og få ere i arbejde. Samtidig har

byen et dynamisk arbejdsmarked, og et erhvervsliv,

der er tilpasningsdygtigt i en krisesituation.

Det er særligt i de erhvervsrelaterede servicefag, hvor

væksten har været stor, og da de udgør 30% af omsæt-

ningen i Berlin har det stor betydning for den sam-

lede vækst, hvordan disse virksomheder klarer sig.

Det største omsætningsplus står telekommunikation

for med en vækst på 20,5% efterfulgt af informations-

tjenesteydelser med en vækst på 16% i de første seks

måneder i forhold til sidste år. Ikke overraskende ser

det anderledes trængt ud i restaurations- og hotel-

branchen, som har mistet omsætning under pande-

mien. I forhold til før krisen har branchen mistet 57%

af omsætningen, og alene i de første seks måneder af

2021 er omsætningen faldet 22,9%. Industriproduktion

fylder mindre i Berlins økonomi end den gør i Tyskland

som helhed. Det er dog alligevel positivt, at der har

været fremgang i de første tre kvartaler på 4,3%. Den

stærke medicinalindustri har bidraget med et plus på

3,2%, mens de mindre industrier, el-produkter,

maskiner og metalvarer har haft en øget omsætning

på mellem 26,7%,19,7% og 20,6%.

Startup-virksomhederne i Tyskland har udviklet sig

eksplosivt og tiltrukket risikovillig kapital i en stør-

relse, som aldrig før er set. I forhold til 2020 er beløbet

vokset med 229% til EUR 17,36 mia. Berlin alene har

tiltrukket EUR 10,48 mia., og har dermed for alvor

cementeret sin status som Tysklands startup-hoved-

stad. Beløbet svarer til en vækst på 243% i forhold til

2020.

Der var i løbet af 2021 ere runder, hvor store beløb

blev tilført virksomhederne. Det berlinske udbring-

ningsrma, Gorillas har især haft investorernes bevå-

genhed. Ikke alene er det med på top10-listen to

gange, selskabet topper også listen. I marts modtog

Gorillas EUR 241 mio. og i september EUR 861 mio.

Når det gælder udvikling af teknologibaserede løs-

ninger til nans- og forsikringsvirksomheder, løber de

berlinske iværksættere og udviklere fra konkurren-

terne. I 2021 modtog de samlet EUR 3,2 mia., hvilket

udgør 85% af kapitalen i dette segment. Blandt de

mest succesfulde på markedet hører N26, en mobil-

bank, som i oktober k en kapitaltilførsel på EUR 775

mio. og Trade Republic, som modtog EUR 747 mio. i

maj. Sidstnævnte har specialiseret sig i at give kun-

derne let adgang til investeringsmarkederne via mobil-

telefonen. E-handelsmarkedet har Berlin sat sig endnu

tungere på. I alt blev der i Tyskland investeret EUR 3,7

mia. i sektoren. Heraf blev 91%, EUR 3,4 mia., inve-

steret i virksomheder med adresse i Berlin.

20 I

Ledelsesberetning

ESG-forhold

Klima- og miljøforhold

Skønt der i de seneste par år har været et stort

fokus på at håndtere udfordringerne forbundet med

covid-19 har der også været arbejdet med klima-

dags-ordenen. Dette arbejder er dog i højere grad

foregået under radaren, men sådan vil det ikke fort-

sætte. I de kommende år vil der blive sat mere fokus

på, hvilke tiltag, der er i gang, for at få en mere bære-

dygtig og grøn forretningsdrift, hvor forbrug og res-

sourcer hænger sammen. Der vil blive øget opmærk-

somhed på, hvordan der arbejdes for at begrænse

-udledningen, når der udvikles på selskabets ejen-

doms- portefølje. Det handler om et fælles ansvar for

på sigt at leve op til EU’s klimamål om at være CO

neutral i 2050 og i et endnu større perspektiv om at

standse den globale opvarmning.

Koncernens portefølje består primært af ejendomme,

der i Tyskland deneres som ”Altbau” Det betyder

ejendommene bygget før 1949. Disse ejendomme er

naturligvis ikke bygget efter samme normer om at

spare på energien som nybyggeri. Til gengæld er der

tale om ejendomme, hvor ere af dem er over 100 år

gamle. De indeholder en grundkvalitet, der gør dem

værd at bevare, hvilket set ud fra et bæredygtigheds-

princip ikke er uvæsentligt.

Når man ser på ejendommes livscyklus, er der en

løbende CO

-belastning forbundet med driften, men

den største belastning sker ved at bygge selve ejen-

dommen. Det giver derfor god mening at bygge noget

som kan holde i mange år, men også at bygge ejen-

domme, som der er en lyst og en vilje til at passe på,

fordi der også er tænkt på den arkitektoniske og æste-

tiske kvalitet af byggeriet. EgnsINVEST Ejendomme

Tyskland A/S har gennem årene konstant arbejdet på

at hæve standarden af selskabets bygninger. Det inde-

bærer både at gøre ejendommene mere bæredygtige

gennem isolering og udskiftning af vinduer og døre til

mere energivenlige løsninger, men samtidig at vælge

løsninger som bevarer ejendommenes arkitektoniske

kvalitet. Hensigten er, at ejendommene bliver stående

og bidrager med værdi også de næste 100 år.

Arbejdet med at begrænse CO

-udledningen fra bolig-

ejendomme er i høj grad afhængig af lovgivningen og

de politiske prioriteringer. I Berlin er det en kompleks

størrelse, fordi der er et paradoks mellem den social-

politiske og klimapolitiske målsætning. Førstnævnte

ønsker at begrænse lejestigninger og øge udbuddet af

billige lejligheder, mens den grønne målsætning om

klimavenlige boliger indebærer renoveringer og for-

bedringer, som alt andet lige vil få huslejerne til at sti-

ge. Det betyder, at lovgivningen i nogle tilfælde spæn-

der ben for de mest energivenlige byggeprojekter,

fordi de ofte er lidt dyrere. Ligeledes går udviklingen

inden for bæredygtige løsninger så hurtigt, at myn-

dighederne, som godkender byggeprojekterne, ikke

altid er klar over, at de energivenlige løsninger kan

være billigere end alternativet. For at bidrage til mere

bæredygtigt byggeri i Tyskland er det muligt at søge

støtte til energisaneringer og energivenligt byggeri –

KfW-midler. Midlerne skal søges, inden en renovering

eller et byggeprojekt går i gang. Koncernen kommer til

at benytte sig af muligheden for at søge KfW-midler i

det omfang, det er muligt.

Opvarmning og produktion af varmt vand udgør den

væsentligste del af den løbende CO

-udledning fra

koncernens ejendomme. Der arbejdes for at begrænse

denne udledning ved at udskifte gamle oliefyr til natur-

gasfyr eller om muligt mere bæredygtige løsninger

som for eksempel fjernvarme. Muligheden for at skifte

til fjernvarme er naturligvis afhængig af fjernvarme-

netværkets udbygning i Berlin. Etablering af solceller

på tagene samt etablering af varmepumper er andre

tiltag som koncernen tager i betragtning med henblik

på at begrænse den driftsmæssige CO

-udledning.

Sociale forhold

Gode attraktive arbejdsforhold er et væsentligt kon-

kurrenceparameter, når man skal nde og fastholde

dygtige medarbejdere til at varetage driften og udvik-

lingen af et selskab som EgnsINVEST Ejendomme

Tyskland A/S. Koncernen har ikke selv ansat medar-

bejdere, men har indgået en aftale om at købe disse

ydelser hos en samarbejdspartner, hvilket har fun-

geret siden koncernens etablering. Der er i den sam-

menhæng fokus på, at koncernens vigtigste sam-

arbejdspartner lever op til kravene om at sikre

ordentlige arbejdsforhold for sine medarbejdere.

Samarbejdspartnerens medarbejdere har gennem alle

årene arbejdet under overenskomst. Det sikrer gode

og ordnede arbejdsforhold. Der har ligeledes været

fokus på, at medarbejderne fastholder relevant viden

på et højt fagligt niveau gennem kurser og uddan-

nelse. Begge dele bidrager til, at medarbejderne trives

og bliver i virksomheden i mange år. Den gennemsnit-

lige anciennitet hos samarbejdspartnerens medarbej-

dere var ved årets udgang således over 12 år. Ingen

medarbejder sagde selv op eller blev opsagt i 2021.

Årsrapport 2021

I 21

Et andet fokuspunkt handler om arbejdsmiljø og

sundhed. Koncernen har i den sammenhæng konsta-

teret, at samarbejdspartneren ikke har anmeldt nogle

arbejdsulykker i 2021, og at det gennemsnitlige antal

ordinære sygedage pr. medarbejder i 2021 var på 3,88

dage (fratrukket ikke-job-relaterede langtidssygemel-

dinger). Samarbejdspartneren lægger stor vægt på

sundhed. Der er således kantineordning med fokus

på sund og frisktillavet mad. Ligeledes tilbydes alle

medarbejdere i virksomheden økonomisk tilskud til at

dyrke motion efter eget valg.

Ledelsesforhold

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S arbejder inden

for en branche, hvor der er risiko for at blive mødt

med tilbud om bestikkelse, når der indgås kontrakter

med samarbejdspartnere og leverandører. Det gælder

både ved større renoveringsopgaver, ved indgåelse

af lejekontrakter og ved handel med ejendomme. For

at sikre sig mod dette har koncernen en åben for-

retningsledelse og fokus på at sikre, at leverandøren

eller samarbejdspartneren med det bedste tilbud

får opgaven eller kontrakten. Koncernen accepterer

ikke bestikkelse og returkommission, og forsøg herpå

bliver afvist. Denne politik bliver drøftet åbent hos

samarbejdspartnerens medarbejdere og særligt ind-

prentet hos nye medarbejdere. Koncernen har i 2021

ikke registreret forsøg på hverken at modtage eller

give bestikkelse eller returkommission.

Koncernens samarbejdspartner har udarbejdet

interne regler med henblik på at følge hvidvaskloven

og sikre, at intentionerne med loven bliver overholdt.

Der er ikke registreret mistanke om hvidvask i 2021.

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’ bestyrelse og

direktion søger til stadighed at sikre, at koncernens

ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæs-

sige og fungerer tilfredsstillende. Ledelsen vurderer

løbende – og mindst en gang om året – om dette er

tilfældet.

Grundlaget for tilrettelæggelsen af ledelsens opgaver

er blandt andet selskabsloven, International Financial

Reporting Standards, markedsmisbrugsforord-

ningen, NASDAQ OMX Copenhagens regler og anbe-

falinger for udstedere, selskabets vedtægter samt god

praksis for virksomheder af samme størrelse og med

Delivery Hero har base I Berlin, men opererer

i mere end 50 lande. Via deres egen online-

platform og distributionsnetværk leverer de

mad fra restauranter og caféer.

samme internationale rækkevidde som EgnsINVEST

Ejendomme Tyskland A/S. På dette grundlag er der

udviklet en række interne procedurer, der vedlige-

holdes løbende.

Ændringer i både dansk og tysk lovgivning, der vil

kunne påvirke drift af og handel med ejendomme i

Berlin kan påvirke koncernens forretningsområder

løbende. Koncernen henter rådgivning hos uafhæn-

gige eksperter, herunder såvel advokater som revi-

sorer, for at kunne agere på baggrund af nyeste love,

regler og praksis og overholde gældende lovgivning.

* Environmental, Social, Governance - Det bemærkes at koncernen er ikke er omfattet af kravet om lovpligtig redegørelse efter

Årsregnskabsloven, men har valgt frivilligt at omtale nogle af de forhold, som vurderes relevant, og som koncernen prioriterer og allerede

har gjort konkrete tiltag for at forbedre.

22 I

Ledelsesberetning

Potentiale i Tysklands hovedstad

Siden et snævert ertal i Forbundsdagen i 1991 beslut-

tede, at Berlin skulle være hovedstaden i det genfor-

enede Tyskland, er der sket markante forandringer

i byen. Nogle bygninger er revet ned, mens andre

er skudt op eller blevet moderniseret, og veje, broer

samt jernbaner er blevet forbundet og udvidet for at

skabe rammer, der matcher den status, som forventes

af Tysklands hovedstad. Forvandlingen fra nedslidt

delt by midt i det tidligere DDR til moderne hoved-

stad i Europas stærkeste økonomi har fundet sted hen

over arrene fra muren. Her har nye bygningsværker,

oentlige såvel som private, (gen)etablering af cen-

trale pladser og samling af kendte gader bogstavelig

talt bundet byen sammen igen og lagt grunden til den

nye hovedstad.

I starten har projektet handlet om, at Berlin skulle

gøres værdig til igen at være Tysklands hovedstad.

Byen skulle have et nyt image og derigennem opnå

respekt og anerkendelse nationalt såvel som inter-

nationalt. Dette er foregået gennem en målrettet og

langstrakt indsats, som har involveret etablering og

renovering af kulturinstitutioner, udvikling af uddan-

nelsesinstitutioner, oprettelse af erhvervsparker og

meget mere. Succesen kan måles ved væksten i ind-

byggertallet. Som følge heraf er det samtidig lykkedes

at få vendt den økonomiske udvikling og i den forbin-

delse den udvikling, vi oplever på ejendomsmarkedet.

Fra midten af nullerne har byggekranerne og stillad-

serne yttet sig videre ud i boligkvartererne. I de første

år blev der renoveret og moderniseret på få udvalgte

steder i Berlin, men siden er det gået hurtigt med at

udvikle byområdernes småtriste forfaldne etageejen-

domme til moderne attraktive boliger.

Horisont

Koncernen har investeret i en anlægsbeholdning

af ejendomme i Berlin, hvor forretningsgrundlaget

skabes gennem optimering af driften og udvikling af

disse ejendomme.

Strategien rummer mulighed for både køb og salg,

hvor det skønnes at bidrage positivt til koncernens

drift og udvikling.

Beliggenhed

Beliggende i attraktive

boligområder i Berlin og omegn.

Kvalitet

Ejendommens kvalitet er et vig-

tigt udvælgelseskriterium.

Anvendelse

Investering i ejendomme med

overvejende boliglejemål.

Horistont

Langtidsinvesteringer med en

horisont på 25-30 år.

Koncernens strategi

Koncernen investerer i og driver ejendomme i Tysklands

hovedstad, der er attraktive og har potentiale

Årsrapport 2021

I 23

Beliggenhed

Koncernens ejendomme er beliggende i attraktive

boligområder i Berlin. Der er en fordeling mellem

ejendomme beliggende i modne bydele, hvor hus-

lejeniveauet og prisniveauet i en årrække har været

højt, og ejendomme beliggende i områder, hvor

en sådan udvikling har været i gang i en kortere

årrække. Da Berlin hele tiden udvikler sig, betyder

det, at byens attraktive boligområder løbende

er blevet udvidet til at omfatte nye distrikter og

byområder.

Blandt attraktive modne byområder kan nævnes

Charlottenburg, mens eksempelvis Friedrichshain

er en bydel, der de senere år har undergået en

betydelig og meget positiv udvikling. Prenzlauer

Berg var et af de første områder, der blev reno-

veret efter murens fald, og bydelen har således i

en årrække været en af de attraktive veletablerede

bydele i Berlin.

Anvendelse

Koncernens ejendomme består fortrinsvis af

boliger, dog er der ofte erhverv i mindre dele af

ejendommene, eksempelvis i form af butikker eller

caféer i stueetagen.

Kvalitet

Et væsentligt udvælgelseskriterium ved akkvisition

af ejendomme er kvalitet.

Porteføljen består af ejendomme, der ved erhver-

velse var færdigudviklede, og af ejendomme af en

god grundkvalitet, der rummer mulighed for udvik-

ling både driftsmæssigt ved optimering af huslejen

og bygningsmæssigt eksempelvis ved udbygning

med taglejligheder.

FUNKE Medien Berlin producerer

og redigerer blandt andet dagbladet,

Berliner Morgenpost. De har deres

egen redaktion med base i Berlin.

24 I

Ledelsesberetning

Risikofaktorer

Risikostyring er et strategisk fokusområde for kon-

cernen. Koncernen søger i videst mulig omfang at

imødegå og styre de risici, som koncernen selv kan

påvirke. De beskrevne risikofaktorer er ikke de eneste,

koncernen står overfor, men vurderes af ledelsen

som værende de væsentligste. Der kan imidlertid

forekomme risici, som ledelsen ikke har kendskab til,

eller som de i øjeblikket vurderer som uvæsentlige.

Risikostyring er en integreret del af koncernens for-

retningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager til

at reducere usikkerheden i virksomheden og derved

medvirker til at skabe værdi for koncernens aktio-

nærer. Nedenstående risikofaktorer er ikke anført i

prioriteret orden og heller ikke udtømmende.

Risikofaktorer knyttet til ejendomsværdier

Ejendomsværdier

Koncernens ejendomme indregnes til dagsværdi.

Der anvendes en DCF-model (Discounted Cash Flow-

model) til fastsættelse af ejendomsværdier. Modellen

tager udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pen-

gestrømme, der tilbagediskonteres. Modellen påvirkes

af ere parametre, hvoraf koncernen selv fastsætter

diskonteringsfaktoren for de enkelte ejendomme.

Diskonteringsfaktoren bestemmes blandt andet ud fra

beliggenhed, udvikling i markedsforhold for ejendoms-

typen, det generelle renteniveau og moderniserings-

niveau. Ved fejlskøn af den enkelte ejendoms diskon-

teringsfaktor kan ejendomsværdierne påvirkes. Der

henvises til note 2 for en nærmere forklaring og føl-

somhedsanalyse af modellen, hvor ændringer i para-

metrene i modellen viser den direkte eekt heraf på

ejendomsværdierne.

Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger

til test af de beregnede dagsværdier. Vurderingerne

indhentes fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne

mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist for

udvalgte ejendomme en gang årligt udelukkende

med det formål at teste de beregnede dagsværdier.

Derudover udvælges med et interval på to til tre år

ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver alle

ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af

en valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbe-

låning ved realkreditinstitut, vurderes samtlige ejen-

domme af en valuar inden for det år, der ønskes til-

lægsbelåning. Der er indhentet valuarvurderinger af

samtlige ejendomme i 2021 samt for udvalgte ejen-

domme i 2020, 2019 og 2018. Valuarvurderingerne

anvendes primært til dokumentation af ejendom-

menes dagsværdi over for realkreditinstitut og sekun-

dært til at bekræfte markedsudviklingen og under-

støtte koncernens beregnede dagsværdier. Derved

har man et sammenligningsgrundlag op mod DCF-

dagsværdierne og et billede af, om de beregnede vær-

dier er retvisende.

Investering i ejendomme

Koncernens ejendomme er indkøbt på baggrund af

due diligence-undersøgelser samt økonomiske bereg-

ninger. Due diligence foretages for at imødegå ufor-

udsete fejl og mangler samt juridiske og økonomiske

forhold ved køb af ejendommene med henblik på at

mindske risikoen for uforudsete tab og omkostninger.

Det kan ikke med sikkerhed fastslås, at den forventede

udvikling i forbindelse med et køb af en ejendom vil

nde sted. Ændringer i lejeforhold samt driftsomkost-

ninger kan påvirke de økonomiske analyser, der ind-

købes på. Denne risiko forsøges minimeret ved at ind-

bygge et tilladt spænd på det forventede afkast, der

indkøbes på.

Investeringsstrategien er langsigtet, men forhold

ved markedet eller ejendommene kan gøre, at kon-

cernen beslutter sig for at afhænde en eller ere

ejendomme. Ved salg af en ejendom kan det ikke

med sikkerhed fastslås, at de dagsværdier, ejendom-

mene er optaget til, vil kunne realiseres ved et salg.

Salgspriser på ejendomme vil være afhængige af den

generelle udvikling på ejendomsmarkedet i Berlin

– herunder faktorer som renteniveau, prisudvikling

på ejendomme, beliggenhed, huslejeudvikling og

Årsrapport 2021

I 25

Henkel Innovation arbejder inden for

tre forretningsområder, klæbeteknologi,

skønhedspleje og tøjvask. Deres nye

afdeling i Berlin skal drive selskabets

digitale transformation.

efterspørgsel efter koncernens typer af ejendomme.

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S søger gennem

sin strategi om køb af velbeliggende ejendomme af en

god grundkvalitet at mindske en del af denne risiko.

Dagsværdierne søges afdækket gennem mæglervur-

deringer samt valuarvurderinger.

Risikofaktorer knyttet til drift og vedligehold

Lejeres betalingsevne

Der er en vis risiko for, at lejere ikke vil kunne over-

holde forpligtigelser i henhold til de indgåede lejekon-

trakter, hvilket vil påvirke koncernens lejeindtægter

negativt. Denne risiko er gennem strategien forsøgt

minimeret via de valg af områder, hvor koncernen

køber ejendomme. Koncernen forventer, at lejerne

i disse områder gennemsnitligt har en bedre beta-

lingsevne relativt til andre områder i Berlin. Lejernes

bonitet gennemgås ved nyudlejning, endvidere søges

problemet afhjulpet ved krav om indbetaling af depo-

sita – både som en sikkerhed og som en test af leje-

rens bonitet. Især på større erhvervslejemål udar-

bejdes der en grundig analyse af lejeren, inden

lejekontraktens indgåelse. I det seneste regnskabsår

har koncernen haft tab ved misligholdelse af lejekon-

trakter på 0,43% af omsætningen, mod 1,3% i 2020,

hvilket anses for tilfredsstillende, Den lave procentsats

skyldes dog også, at der er omsætning i 2021, som er

skabt ekstraordinært på grund af den ændrede lejelov.

Lejeniveau

Det generelle huslejeniveau i Berlin og særligt i de

kvarterer, hvor koncernens ejendomme er belig-

gende, har de seneste år udviklet sig særdeles positivt.

Ændres efterspørgslen, så det generelle huslejeniveau

falder, vil det kunne påvirke koncernens lejeindtægter

i negativ retning. Gennem en grundig investeringsana-

lyse rettet mod attraktive områder, når der erhverves

ejendomme, søges efterspørgselsrisikoen minimeret.

Tomgang

Tomgang er den andel af lejemålene, der er tilgæn-

gelig for udlejning, som ikke er udlejet. Ca. 70% af kon-

cernens ejendomme er udlejet til bolig og 30%

til erhverv, målt på omsætning. Der er en poten-

tiel risiko for løbende tomgang, når der investeres i

beboelsesejendomme. Der vil som minimum være

tomgang i perioden, fra en lejer fraytter, til en ny

lejer ytter ind. En generel økonomisk afmatning

kan have en negativ påvirkning på genudlejningen,

hvilket vil øge tomgangen. Koncernens resultat vil

26 I

Ledelsesberetning

På kontoret i Berlin arbejder Robert

Bosch GmbH blandt andet med

softwareteknologi til mobiltelefoner.

Det er også her koncernens

kommunikationsafdelingen er placeret.

Årsrapport 2021

I 27

BERLIN HAR 42

UNIVERSITETER OG

HØJERE LÆREANSTALTER

kunne blive påvirket negativt, hvis længere perioder

med uventet høj tomgang forekommer. I strategien

er der fokus på at minimere denne risiko, idet kon-

cernen ejer og fortsat opkøber ejendomme i velbe-

liggende og velrenommerede områder, hvor det er

attraktivt at bo. Dermed forventes der at være en

relativ høj efterspørgsel efter lejemål i disse områder,

hvilket vil begrænse tomgangen. Samtidig holdes leje-

målene attraktive ved at overholde minimumskrav til

vedligeholdelsesstanden.

Fraytning af erhvervslejemål med efterfølgende tom-

gang slår hurtigt igennem på resultatet, idet erhvervs-

lejemål som hovedregel lejes ud til en højere kva-

dratmeterpris. Når erhvervslejemål står tomme,

gennemføres der vurdering af beliggenhed og

mulighed for ombygning til boliglejemål med hen-

blik på at opnå hurtigere udlejning og dermed lavere

tomgang.

Drift og vedligeholdelse

Koncernen sørger for løbende gennemgang og vedli-

gehold af ejendommene. Drifts- og vedligeholdelses-

planer revurderes løbende for at sikre opretholdelsen

af de nuværende lejeindtægter og af ejendom-

menes generelle stand. Drifts- og vedligeholdelses-

planerne beskriver de forventede omkostninger delt

op på kort og langt sigt. Endvidere vil myndigheds-

krav og vejrmæssige forhold være eksterne faktorer,

der kan påvirke driftsomkostningerne i negativ ret-

ning. Løbende gennemgang af ejendommenes stand

er med til at sikre vished om vedligeholdelsesstand og

samtidig minimere eventuelle følgeskader fra opda-

gede skader. En kontinuitet i valg af forvalter og por-

teføljeplejer betyder stort kendskab til den enkelte

ejendom.

Cybersikkerhed

Der er en risiko for, at it-kriminelle vil angribe kon-

cernens it-systemer. Hvis det lykkedes kriminelle at

bryde ind i koncernens it-systemer eller incere pro-

grammerne med virus, kan data gå tabt, blive låst eller

stjålet, så koncernen ikke vil være i stand til at udføre

de daglige driftsopgaver i en kortere eller længere

periode. For at undgå eller som minimum begrænse

potentielle skaderne ved et it-angreb har koncernen

indbygget forskellige sikkerhedstiltag, der beskytter

selskabet data, ligesom medarbejderne instrueres i

it-sikker adfærd. Endvidere gennemføres løbende test

af koncernens it-sikkerhedsprocedurer og -systemer.

Finansielle risici

Koncernen er som følge af sin drift og investeringer

eksponeret over for ændringer i valutakurser og rente-

niveau. Der er koncernens politik ikke at foretage aktiv

spekulation i nansielle risici. Koncernens nansielle

styring retter sig således alene mod styring af allerede

påtagne nansielle risici.

Valutarisici

Koncernens valutarisici afdækkes primært gennem for-

deling af indtægter og omkostninger i samme valuta

(EUR). Ydelser købt i Danmark vil være påvirket af valu-

takursændringer, idet omsætning primært genereres

i udenlandsk valuta, mens danske aktiviteter gene-

rerer omkostninger, der afholdes i danske kroner. Da

der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der dog ikke være

væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.

Renterisici

Koncernen har optaget en væsentlig rentebærende

gæld i forbindelse med ejendomsinvesteringerne, og

en ændring i renten vil derfor påvirke driften af kon-

cernens resultat.

Gælden er fordelt på realkreditlån og bankgæld. Det

er koncernens politik at operere med en fordeling

af gælden, hvor realkreditlån udgør ca. 80% af frem-

med-nansieringen og bankgæld ca. 20%, hvis bank-

gæld er nødvendig. Pr. 31. december 2021 er forde-

lingen på 99% realkreditlån. Det skyldes primært, at

der er opnået tillægsbelåning i de eksisterende ejen-

domme, som har muliggjort indfrielse af koncernens

kreditter, dog er der et mindre træk på byggekre-

ditter i forbindelse med udførelsen af taglejligheder.

Koncernen omlagde i starten af 2020 62% af selska-

bets realkreditlån i F5-lån, der skulle renansieres, til

F3-, F4- og F5-lån. Dette skete for at fordele renterisi-

koen ud på ere år. Låneporteføljen har tidligere kun

bestået af F5-lån. Med omlægningen er renansie-

ringsdatoerne fordelt løbende ud over de næste fem

år. Der henvises til note 13 i koncernen for en oversigt

Risikofaktorer

28 I

Ledelsesberetning

over renansieringsdatoer. Næste renansiering af

gælden nder sted 1. januar 2022 og udgør ca 20% af

realkreditlånene. Her vil der ske endnu en opsplitning

af F5-lån til ere lån med spredte renansieringsda-

toer. Der er variabel rente på koncernens bankgæld og

realkreditlånets bidragssats, som udgør en renterisiko,

hvilket minimeres ved at have tilstrækkelige likviditets-

reserver til rådighed.

Likviditetsrisici

Koncernen sikrer et tilstrækkeligt likviditetsberedskab

ved en kombination af likviditetsstyring og kreditfacili-

teter for at imødegå risikoen for ikke at kunne afvikle

betalinger til drift og udvikling af ejendommene.

Koncernen afstemmer løbende kreditbehovet med

långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt

likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete

udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets

drift, således undersøges muligheden for udvidelse af

kreditfaciliteter jævnligt.

Øvrige risici

Disse forhold er eksterne risici, som er sværere for

koncernen at afdække, og derfor nder der løbende

en overvågning sted af disse for at kunne agere hur-

tigt, om nødvendigt.

Økonomisk udvikling

Den generelle økonomiske udvikling i Tyskland, i form

af ustabilitet og nansiel uro, vil kunne påvirke vær-

dien og prissætningen af koncernens ejendomme.

Politiske risici

Politiske indgreb kan medføre begrænsninger på leje-

stigninger i boliger-og erhvervslejemål, og dermed få

indydelse på muligheden for at hæve huslejeniveauet

i koncernens ejendommene.

Lovgivning

Ændringer i både dansk og tysk lovgivning, der vil

kunne påvirke drift af og handel med ejendomme

i Berlin, vil ligeledes kunne påvirke koncernen.

Koncernen henter rådgivning hos uafhængige eks-

perter, herunder såvel advokater som revisorer, for

at kunne agere på baggrund af nyeste love, regler og

praksis, blandt andet inden for skatteforhold.

Retstvister

Koncernen kan blive part i retstvister, der kan påvirke

koncernens resultat.

Forsikring

Forsikringsforhold kan udgøre en risiko for kon-

cernen, såfremt forsikringerne ikke er tilstrækkelige

i relation til erstatningsstørrelser og dækning. Det er

ikke muligt at forsikre sig mod råd og svamp i Berlin,

hvorfor evt. skader vedrørende disse forhold vil skulle

betales af koncernen selv. Det er en fast procedure,

at bestyrelsen årligt revurderer forsikringssummer og

dækninger.

Miljøforhold

Der kan være en økonomisk risiko for koncernen,

hvis der eksempelvis konstateres forurening på en

ejendom, hvorefter koncernen vil have omkostninger

med oprensning, hvis myndighederne udsteder pålæg

om dette. Gennem grundighed i due dilligence-pro-

cesserne minimeres risici herfor. Den miljømæssige

belastning forsøges reduceret gennem minimering

af energiforbrug, når det samtidig fører til en reduk-

tion af driftsomkostningerne, eller når forbedringer

til at opnå et mindre energiforbrug kan omvæltes på

lejerne. Ændringer i myndighedernes krav til miljøfor-

hold kan forøge driftsomkostningerne.

Forvaltning

Koncernen entrerer med lokale forvaltere i Berlin i

samarbejde med danske porteføljeplejere. Der er en

risiko forbundet hermed, såfremt de misligholder den

eektive porteføljeadministration i form af leje-op-

timering, foreslået vedligehold osv. For at imødegå

dette følges der løbende op på opstillede måltal

såsom omsætning, tomgang og drift og vedligehold

samt projektopfølgning. Endvidere er der lagt grænse

over deres økonomiske råderum. En række interne

kontroller er også indbygget for at imødegå/opdage

misligholdelser. Ved regnskabsaæggelse og periode-

meddelelser foretager ledelsen kontrol af de rappor-

terede tal.

Årsrapport 2021

I 29

Unge iværksættere, bruger Factory Berlin

som base for deres nye tech-virksomhed.

Som medlem kan de bruge de fælles

faciliteter, netværke og får hjælp til at få

deres virksomhed til at vokse.

HVIS DU KØRER EN TUR PÅ

ALLE BERLINS OFFENTLIGE

VEJE, HAR DU TILBAGELAGT

5.480 KM

30 I

Ledelsesberetning

43% AF BERLINS OVERNATTENDE GÆSTER BOR PÅ ET AF HOTELLERNE I MITTE

Virksomhedsledelse

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’ bestyrelse og

direktion søger til stadighed at sikre, at koncernens

ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæs-

sige og fungerer tilfredsstillende. Ledelsen vurderer

løbende – og mindst en gang om året – om dette er

tilfældet.

Grundlaget for tilrettelæggelsen af ledelsens opgaver

er blandt andet selskabsloven, International Financial

Reporting Standards, markedsmisbrugsforord-

ningen, NASDAQ OMX Copenhagens regler og anbe-

falinger for udstedere, selskabets vedtægter samt god

praksis for virksomheder af samme størrelse og med

samme internationale rækkevidde som EgnsINVEST

Ejendomme Tyskland A/S. På dette grundlag er der

udviklet en række interne procedurer, der vedlige-

holdes løbende, og som skal sikre en aktiv, sikker og

lønsom styring af koncernen.

Risikostyring

Bestyrelsen vurderer løbende og mindst én gang

årligt de samlede risikoforhold og de enkelte risikofak-

torer, som er forbundet med koncernens aktiviteter.

De identicerede risikofaktorer er beskrevet i afsnittet

”Risikofaktorer”.

Kontrol- og risikostyringssystemer

i forbindelse med

regnskabsaﬂæggelsesprocessen

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede

ansvar for koncernens kontrol- og risikostyring i for-

bindelse med regnskabsaæggelsesprocessen, her-

under overholdelse af relevant lovgivning og anden

regulering i forbindelse med regnskabsaæggelsen.

Koncernens kontrol- og risikostyringssystemer kan

skabe en rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at

uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl

og mangler i forbindelse med regnskabsaæggelsen

undgås. Der tages løbende stilling til koncernens orga-

nisation og bemandingen på de væsentligste risikoom-

råder i koncernen.

Kontrolmiljø

Direktionen overvåger løbende overholdelsen af rele-

vant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i

forbindelse med regnskabsaæggelsen og rapporterer

løbende herom til bestyrelsen, ligesom der løbende

rapporteres om den driftsmæssige og økonomiske

udvikling.

Bestyrelsens arbejde

Bestyrelserne i moderselskabet EgnsINVEST

Ejendomme Tyskland A/S og dets datterselskaber

påser, at direktionerne overholder de af bestyrelserne

vedtagne målsætninger, strategier og forretnings-

gange. Orientering fra direktionerne i de respektive

selskaber sker systematisk såvel ved møder som ved

skriftlig og mundtlig løbende rapportering. En sådan

rapportering omfatter blandt andet udviklingen i

omverdenen, virksomhedens udvikling og lønsomhed

samt den nansielle stilling. Der indkaldes til ekstraor-

dinære møder, hvis forholdene tilsiger det.

Årsrapport 2021

I 31

Universal Music er

markedsledende inden for

musikbranchen både i Tyskland og

på verdensplan.

32 I

Ledelsesberetning

Formand

Knud Lomborg

Adm. direktør

14.400 stk. aktier i selskabet

pr. 31/12 2021

Formand for bestyrelsen for:

Procudan A/S

EIET 1 A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse

Holding A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S

Bitz A/S

Medlem af bestyrelsen for:

A/S Knud Jepsen

F&H Holding A/S

Thuesen Jensen A/S

Jacob Jensen Brand A/S

Direktør for:

F & H A/S

F&H Holding A/S

F&H Group A/S

Thuesen Jensen A/S

Næstformand

Ane-Lene Kjølby

Arkitekt maa.

250 stk. aktier i selskabet

pr. 31/12 2021

Formand for bestyrelsen for:

EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S

Medlem af bestyrelsen for:

EIET 1 A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse

Holding A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S

Direktør og bestyrelsesmedlem

Thorkild Steen Sørensen

Direktør

5.400 stk. aktier i selskabet

pr. 31/12 2021

Medlem af bestyrelsen for:

EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S

EIET 1 A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse

Holding A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S

Fjernvarme Horsens A/S

Direktør for:

EgnsINVEST Holding A/S

EgnsINVEST Ejendomme A/S

EgnsINVEST Management A/S

EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S

EIET 1 A/S

EgnsINVEST Warschauer Strasse

Holding A/S

Komplementarselskabet EgnsINVEST

Warschauer Strasse ApS

EgnsINVEST Danske Ejendomme ApS

Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv

På generalforsamlingen den 27. maj 2021 blev Knud Lomborg,

Ane-Lene Kjølby og Thorkild Steen Sørensen genvalgt.

Valgperioden for alle bestyrelsesmedlemmer er et år.

Der afholdes bestyrelsesmøder minimum re gange årligt, og i

øvrigt, når det skønnes nødvendigt eller hensigtsmæssigt.

Der er i året 2021 afholdt fem bestyrelsesmøder.

Årsrapport 2021

I 33

Estrel Hotel er Berlins største

kongres- og konferencehotel med

faciliteter på 30.000 kvadratmeter

til at afholde koncerter, messer og

kongresser og 1.125 værelser.

34 I

Påtegninger

Med sin unikke beliggenhed lige ved

Brandenburger Tor er Hotel Adlon med sine

fem stjerne et udsøgte luksushotel i Berlin.

Hotellet har så meget historie, at det i 2013

k sin egen tv-serie.

Årsrapport 2020

I 35

Ledelsens regnskabspåtegning

Horsens, den 24. marts 2022

Direktionen:

Thorkild Steen Sørensen

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet

og godkendt årsrapporten for 1. januar 2021 - 31.

december 2021 for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland

A/S.

Årsrapporten er aagt i overensstemmelse med

International Financial Reporting Standards som god-

kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til

årsrapporter.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og års-

regnskabet giver et retvisende billede af koncernens

og selskabets aktiver, passiver og nansielle stilling

pr. 31. december 2021 og resultatet af koncernens og

selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabs-

året 1. januar 2021 - 31. december 2021.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse

en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets

og koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets

resultater og selskabets nansielle stilling og den nan-

sielle stilling som helhed for de virksomheder, der er

omfattet af koncernregnskabet, samt en beskrivelse af

de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som sel-

skabet og koncernen står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens

godkendelse.

Bestyrelsen:

Knud Lomborg Ane-Lene Kjølby Thorkild Steen Sørensen

formand

næstformand

36 I

Påtegninger

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til kapitalejerne i EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet

for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S for regn-

skabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021, der

omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse,

balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse

og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for

såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og

årsregnskabet udarbejdes efter International Financial

Reporting Standards som godkendt af EU og yderli-

gere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og års-

regnskabet giver et retvisende billede af koncernens

og selskabets aktiver, passiver og nansielle stilling pr.

31. december 2021 samt af resultatet af koncernens

og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-

skabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021 i over-

ensstemmelse med International Financial Reporting

Standards som godkendt af EU og yderligere krav i

årsregnskabsloven.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med

internationale standarder om revision og de yderligere

krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge

disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revi-

sionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisi-

onen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er

uafhængige af koncernen i overensstemmelse med

International Ethics Standards Board for Accountants’

internationale retningslinjer for revisorers etiske

adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der

er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores

øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og

IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede

revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag

for vores konklusion.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores

konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet

omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker

ingen form for konklusion med sikkerhed om

ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet

og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledel-

sesberetningen og i den forbindelse overveje, om

ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med

koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores

viden opnået ved revisionen eller på anden måde

synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores

ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberet-

ningen indeholder krævede oplysninger i henhold til

årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfat-

telse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse

med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udar-

bejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens

krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i

ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og

årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et kon-

cernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvi-

sende billede i overensstemmelse med International

Financial Reporting Standards som godkendt af EU og

yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har end-

videre ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen

anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregn-

skab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinforma-

tion, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregn-

skabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens

og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse

om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele-

vant, samt at udarbejde koncernregnskabet og års-

regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om

fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt

at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften

eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre

dette.

Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet

og årsregnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om

koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed

er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne

skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions-

påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er

et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti

for, at en revision, der udføres i overensstemmelse

med internationale standarder om revision og de

yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil

afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ndes.

Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser

eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det

med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller

samlet har indydelse på de økonomiske beslutninger,

som regnskabsbrugerne træer på grundlag af kon-

cernregnskabet og årsregnskabet.

Årsrapport 2020

I 37

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse

med internationale standarder om revision og de

yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager

vi faglige vurderinger og opretholder professionel

skepsis under revisionen.

Herudover:

 Identicerer og vurderer vi risikoen for væsentlig

fejlinformation i koncernregnskabet og årsregn-

skabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller

fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som

reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis,

der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag

for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage

væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser

er højere end ved væsentlig fejlinformation forår-

saget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammen-

sværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser,

vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

 Opnår vi forståelse af den interne kontrol med

relevans for revisionen for at kunne udforme revi-

sionshandlinger, der er passende efter omstæn-

dighederne, men ikke for at kunne udtrykke en

konklusion om eektiviteten af koncernens og

selskabets interne kontrol.

 Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som

er anvendt af ledelsen, er passende, samt om

de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplys-

ninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

 Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af kon-

cernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af

regnskabsprincippet om fortsat drift er passende,

samt om der på grundlag af det opnåede revisi-

onsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med

begivenheder eller forhold, der kan skabe bety-

delig tvivl om koncernens og selskabets evne til at

fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en

væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspå-

tegning gøre opmærksom på oplysninger herom

i koncernregnskabet og årsregnskabet eller,

hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige,

modicere vores konklusion. Vores konklusioner

er baseret på det revisionsbevis, der er opnået

frem til datoen for vores revisionspåtegning.

Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog

medføre, at koncernen og selskabet ikke længere

kan fortsætte driften.

 Tager vi stilling til den samlede præsentation,

struktur og indhold af koncernregnskabet og

årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt

om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler

de underliggende transaktioner og begivenheder

på en sådan måde, at der gives et retvisende

billede heraf.

 Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for

de nansielle oplysninger for virksomhederne

eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug

for at udtrykke en konklusion om koncernregn-

skabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med

og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige

for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt

andet det planlagte omfang og den tidsmæssige pla-

cering af revisionen samt betydelige revisionsmæs-

sige observationer, herunder eventuelle betydelige

mangler i intern kontrol, som vi identicerer under

revisionen.

Thomas Rosquist Andersen

statsautoriseret revisor

MNE 31482

Deloitte

Statsautoriseret

Revisionspartnerselskab

CVR-nr.: 33 96 35 56

Aarhus,

den 24. marts 2022

Chris Middelhede

statsautoriseret revisor

MNE 45823

38 I

Ledelsesberetning

”Hjertet slår for Berlin og Brandenburg”,

skriver Berliner Volksbank på deres

hjemmeside. Banken arbejder for at gøre de

to delstater stærkere både gennem sociale

tiltag og sponsorater.

Årsrapport 2021

I 39

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernen

CVR. nr. 30 55 77 51

40 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

NOTE DKK 2021 2020

4 Nettoomsætning 54.651.436 51.179.367

11 Driftsomkostninger -15.925.760 -15.687.698

Bruttoresultat 38.725.676 35.491.669

5 Administrationsomkostninger -3.629.404 -3.300.274

Resultat af primær drift 35.096.272 32.191.395

6 Finansielle indtægter 0 5.962

7 Finansielle omkostninger -8.857.597 -8.842.048

Resultat før dagsværdireguleringer og skat 26.238.675 23.355.309

8 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 121.117.542 13.776.760

Resultat før skat 147.356.217 37.132.069

9 Skat af årets resultat -23.796.215 -6.302.101

Årets resultat 123.560.002 30.829.968

Fordeling af årets resultat

Aktionærerne i moderselskabet 123.080.535 30.732.383

Minoritetsinteresser 479.467 97.585

10 Resultat pr. aktie

Resultat pr. aktie 52,62 13,13

Resultat pr. aktie, udvandet 52,62 13,13

Koncernens resultatopgørelse

1. januar - 31. december

Årsrapport 2021

I 41

Koncernens totalindkomstopgørelse

1. januar - 31. december

DKK 2021 2020

Årets resultat 123.560.002 30.829.968

Poster som kan blive reklassiceret til resultatet

Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta til præsentationsvaluta -457.048 -2.507.327

Anden totalindkomst i alt -457.048 -2.507.327

Årets totalindkomst 123.102.954 28.322.641

Fordeling af årets totalindkomst

Aktionærerne i moderselskabet 122.623.487 28.225.056

Minoritetsinteresser 479.467 97.585

42 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens balance - aktiver

Pr. 31. december

NOTE DKK 2021 2020

Langfristede aktiver

Materielle aktiver

11 Investeringsejendomme 1.596.469.867 1.441.514.350

Materielle aktiver i alt 1.596.469.867 1.441.514.350

Langfristede aktiver i alt 1.596.469.867 1.441.514.350

Kortfristede aktiver

Tilgodehavender

12 Tilgodehavender hos lejere 741.268 620.024

Andre tilgodehavender 365.167 363.644

Periodeafgrænsningsposter 86.143 62.742

Tilgodehavender i alt 1.192.578 1.046.410

Likvide beholdninger 5.001.926 4.333.117

Kortfristede aktiver i alt 6.194.504 5.379.527

Aktiver i alt 1.602.664.371 1.446.893.877

Årsrapport 2021

I 43

Koncernens balance - passiver

Pr. 31. december

NOTE DKK 2021 2020

Egenkapital

Aktiekapital 234.807.000 234.807.000

Overkurs 2.604.000 2.604.000

Reserve for valutakursomregning -1.365.071 -908.023

Overført resultat 508.510.277 387.777.812

Moderselskabets andel af egenkapital 744.556.206 624.280.789

Minoritetsinteresser 6.830.681 6.351.214

Egenkapital i alt 751.386.887 630.632.003

Forpligtelser

Langfristede forpligtelser

13 Gæld til kreditinstitutter 707.873.945 707.805.590

14 Hensatte forpligtelser 16.790.519 12.764.641

15 Udskudt skat 111.489.978 87.831.534

Langfristede forpligtelser i alt 836.154.442 808.401.765

Kortfristede forpligtelser

13 Bankgæld 7.107.750 9.609

Leverandører af varer og tjenesteydelser 5.388.078 5.847.094

Anden gæld 2.627.214 2.003.406

Kortfristede forpligtelser i alt 15.123.042 7.860.109

Forpligtelser i alt 851.277.484 816.261.874

Passiver i alt 1.602.664.371 1.446.893.877

44 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens egenkapitalopgørelse

DKK Aktiekapital Overkurs

Reserve for

valutakurs-

omregning

Overført

resultat

Modersel-

skabets andel

af egen-

kapital

Minoritets-

interesser

Egenkapital

i alt

Egenkapital

pr. 01/01 2020 234.807.000 2.604.000 1.599.304 359.393.499 598.403.803 6.253.629 604.657.432

Årets resultat 30.732.383 30.732.383 97.585 30.829.968

Anden

totalindkomst -2.507.327 -2.507.327 -2.507.327

Totalindkomst -2.507.327 30.732.383 28.225.056 97.585 28.322.641

Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070

Egenkapital

pr. 31/12 2020 234.807.000 2.604.000 -908.023 387.777.812 624.280.789 6.351.214 630.632.003

Årets resultat 123.080.535 123.080.535 479.467 123.560.002

Anden

totalindkomst -457.048 -457.048 -457.048

Totalindkomst -457.048 123.080.535 122.623.487 479.467 123.102.954

Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070

Egenkapital

pr. 31/12 2021 234.807.000 2.604.000 -1.365.071 508.510.277 744.556.206 6.830.681 751.386.887

Udbytte 2021 2020

Udbytte pr. aktie DKK 1,00 1,00

Udbyttebetaling DKK mio. 2,35 2,35

For regnskabsåret 2021 har bestyrelsen foreslået at udbetale

udbytte på DKK 2,35 mio. svarende til 1,00 kr. pr. aktie, der vil

blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse

af selskabets ordinære generalforsamling den 25. maj 2022,

forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens

forslag.

Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godken-

delse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr.

31. december 2021. Hvis udbyttet vedtages, som foreslået,

vil det blive udbetalt til de aktionærer, der er registreret i

selskabets ejerbog og herefter fragå egenkapitalen.

Årsrapport 2021

I 45

Det store varehus på

Tauenzienstraße, KaDeWe er kendt

af de este, som har besøgt Berlin.

Her sælges alt fra franske trøer til

kobbergryder og tasker fra Hermes.

46 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens pengestrømsopgørelse

NOTE DKK 2021 2020

Resultat af primær drift 35.096.272 32.191.395

Reguleringer til pengestrømme:

16 Ændringer i driftskapital -1.567.447 -4.010.934

Pengestrømme fra primær drift 33.528.825 28.180.461

Renteindbetalinger 0 356

Renteudbetalinger -8.522.277 -8.511.351

Betaling af selskabsskat -61.705 -55.556

Pengestrøm fra driftsaktivitet 24.944.843 19.613.910

Forbedring af investeringsejendomme -29.036.148 -23.663.086

Pengestrøm fra investeringsaktivitet -29.036.148 -23.663.086

17 Provenu ved låneoptagelse, netto 7.111.030 4.421

Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070

Pengestrøm fra nansieringsaktivitet 4.762.960 -2.343.649

Årets pengestrøm 671.655 -6.392.825

Likvider

Likvider pr. 1/1 4.333.117 10.760.553

Årets pengestrøm 671.655 -6.392.825

Valutakursregulering likvider -2.846 -34.611

Likvider pr. 31/12 5.001.926 4.333.117

Ubenyttet træk på kreditter 47.631.740 53.462.966

Likvider til rådighed 52.633.666 57.796.083

Årsrapport 2021

I 47

Note 1 Anvendt regnskabspraksis 48

Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige

vurderinger og skøn 52

Note 3 Segmentoplysninger 54

Note 4 Nettoomsætning 54

Note 5 Vederlag til ledelsesmedlemmer 54

Note 6 Finansielle indtægter 54

Note 7 Finansielle omkostninger 54

Note 8 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 55

Note 9 Skat af årets resultat 55

Note 10 Resultat pr. aktie 56

Note 11 Investeringsejendomme 56

Note 12 Tilgodehavender hos lejere 57

Note 13 Gæld til kreditinstitutter 58

Note 14 Hensatte forpligtelser 58

Note 15 Udskudt skat 59

Note 16 Ændring i driftskapital 59

Note 17 Provenu ved låneoptagelse, netto 60

Note 18 Honorar til selskabets

generalforsamlingsvalgte revisor 60

Note 19 Kapitalforhold 61

Note 20 Finansielle risici 62

Note 21 Eventualforpligtelser 63

Note 22 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske

forpligtelser 64

Note 23 Transaktioner med nærtstående parter 64

Note 24 Begivenheder efter balancedagen 64

Koncernens noteoversigt

48 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

Grundlag for udarbejdelse

Årsregnskabet for koncernen er udarbejdet i overensstem-

melse med International Financial Reporting Standards

(”IFRS”) som godkendt af EU med virkning pr. 31. december

2021 samt yderligere danske oplysningskrav efter regn-

skabsklasse B.

Årsrapporten er aagt efter samme regnskabspraksis som

sidste år.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præsen-

teres i DKK. Alle enheder i koncernen har EUR som funktionel

valuta.

Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag

Årsrapporten for 2021 er aagt i overensstemmelse med de

nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolknings-

bidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsåret.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder, ”IFRS

16, Covid-19 relaterede lejekoncessioner”, ”IFRS 4, Udskydelse

af implementering af IFRS 9” og ”IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7,

Reform af referencerenter”, som er trådt i kraft, har ikke

medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.

Vedtaget men ikke-ikrafttrådte standarder forventes ligeledes

ikke at få væsentlig påvirkning på regnskabet.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter EgnsINVEST Ejendomme

Tyskland A/S (moderselskabet), og de selskaber hvori

moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end 50% af

stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende

indydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber

for moderselskabet og datterselskaberne ved sammen-

lægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med

efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt

interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber,

der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i

overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede virksomheder, der vurderes at udgøre en

virksomhed, indregnes i koncernregnskabet fra overtagel-

sestidspunktet. Koncernen behandler en overtagelse som en

virksomhedsovertagelse, når der udover investeringsejen-

domme også overtages en integreret mængde aktiviteter.

Mere specikt vurderes det i hvilket omfang, der overtages

væsentlige processer, og i særlig grad i hvilket omfang datter-

virksomheden leverer tillægsydelser (vedligehold, rengøring,

sikkerhed, bogføring mv.)

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesme-

toden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identicerede

aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til

dagsværdi på overtagelsestidspunktet.

Der har ikke været overtagelser af virksomheder i 2021.

Generelt om indregning og måling

Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere

begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele

vil tilyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles

pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som

følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk

forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske

fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan

måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kost-

pris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for

hver enkelt regnskabspost nedenfor.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici

og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aægges,

og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på

balancedagen.

I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de

indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der

vedrører regnskabsåret.

Omregning af fremmed valuta

Koncernregnskabets præsentationsvaluta er DKK. For hver

af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes

en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta,

som benyttes som primær valuta for den rapporterende

virksomheds drift. Transaktioner i andre valutaer end den

funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første

indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,

gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed

valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes

til balancedagens valutakurs. Valutakursdierencer, der

opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på

betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i

resultatopgørelsen som en nansiel post.

Ved omregning fra funktionel valuta til præsentations-

valuta er indtægter og omkostninger omregnet til

gennemsnitskurser, der i al væsentlighed svarer til trans-

aktionsdagens kurs, og aktiver og forpligtelser er omregnet

NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Årsrapport 2021

I 49

Koncernens noter

til balancedagens kurs. Valutakursdierencer opstået

som følge af omregning af totalindkomstopgørelsen fra

gennemsnitskurser til balancedagens kurs og ved omregning

af egenkapitalen primo til balancedagens kurs er indregnet

i totalindkomstopgørelsen under øvrig totalindkomst. Ikke-

monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles

med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til

transaktionsdagens kurs.

Resultatopgørelsen

Nettoomsætning

Koncernens nettoomsætning repræsenterer årets huslejeind-

tægter fra investeringsejendomme.

Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgo-

dehavende vederlag og indregnes lineært over lejeperioden.

Nettoomsætning opgøres eksklusiv moms og med fradrag af

rabatter.

Driftsomkostninger

Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets

driftsomkostninger fra investeringsejendomme i form af

vedligeholdelse og eksterne honorarer.

Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der

afholdes til ledelse og administration af koncernen, herunder

omkostninger til ejendomsadministration, administrativt

personale og kontoromkostninger.

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkost-

ninger vedrørende udlån, valutakursreguleringer, likvide

beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter

og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører

regnskabsåret.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i

udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del,

der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen

eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til

posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden

totalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende

aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af

årets skattepligtige indkomst reguleret for betalt acontoskat.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balance-

dagen gældende skattesatser og -regler.

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorien-

terede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem

regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og

forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt

i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis

afvikling af den enkelte forpligtelse.

Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de

forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat

af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte

skatteforpligtelser.

Balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er investeringer i ejendomme med

det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form

af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved

videresalg.

Investeringsejendomme indregnes som aktiver på over-

tagelsesdagen.

Måling ved første indregning sker til kostpris, hvilket for en

erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, omkost-

ninger direkte tilknyttet anskaelsen og andre omkostninger,

der kan henføres til erhvervelsen. Afholdte omkostninger,

der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede

egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring.

Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i

resultatopgørelsen i det regnskabsår, de afholdes.

Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi.

Dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen under

posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”.

Målingen sker ved anvendelse af en DCF-model, der bygger

på eksterne data vedrørende afkastkrav til beregning af dis-

konteringsfaktor, samt de enkelte ejendommes budgetterede

pengestrømme. Den i året anvendte opgørelsesmetode og

den anvendte diskonteringsfaktor er stikprøvevist under-

støttet af mæglervurderinger foretaget af eksterne mæglere

samt af valuarvurderinger. Der henvises til note 2 for en

nærmere beskrivelse.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af investeringsejen-

domme opgøres som forskellen mellem salgspris med

fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige

værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i

resultatopgørelsen under posten ”Nettofortjeneste ved salg

af investeringsejendomme”.

50 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

IFRS 13 kræver en række kvantitative og kvalitative oplys-

ninger om dagsværdimåling. Mange af disse oplysninger er

relateret til de tre niveauer for måling af dagsværdi (dagsvær-

di-hierarkiet), baseret på hvilken type input der indgår ved

værdiansættelsesmetoden.

 Niveau 1: Ocielle kurser (ikke-regulerede noterede

kurser i et aktivt marked for identiske aktiver eller

forpligtelser, som virksomheden har adgang til på

målingstidspunktet).

 Niveau 2: Observérbare input for aktivet eller forplig-

telsen, enten direkte (dvs. som kurser) eller indirekte

(dvs. aedt af kurser), som ikke indgår på niveau 1.

 Niveau 3: Input til måling af aktivet eller forpligtelsen,

som ikke er baseret på observerbare markedsdata

(ikke-observerbare input).

Et aktiv eller en forpligtelse indplaceres i sin helhed i et af de

tre niveauer baseret på det laveste niveau af input, der er

væsentlig for målingen.

Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi.

Idet dagsværdien ikke kan udledes af et aktivt marked,

er det nødvendigt, at ledelsen vurderer og vælger en

hensigtsmæssig metode til opgørelse af dagsværdierne. Ved

opgørelse af dagsværdier, der kræver specialiseret indsigt

i relevante markedsforhold og værdiansættelsesteknikker,

involveres uafhængige vurderingseksperter. Når opgørelsen

af dagsværdier i væsentligt omfang må baseres på ikke-ob-

serverbar input (niveau 3 i dagsværdi-hierarkiet), udøver

ledelsen væsentlige regnskabsmæssige skøn vedrørende

de input, der indgår i værdiansættelsen. De foretagne skøn

over ikke-observerbare input i forbindelse med opgørelse af

dagsværdier er beskrevet i note 2, Væsentlige regnskabsvur-

deringer og skøn. Koncernens investeringsejendomme må på

baggrund af dette vurderes til at anvende måling efter niveau

3 i dagsværdi-hierarkiet.

Tilgodehavender

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere samt

andre tilgodehavender.

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og

efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer

til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegå-

else af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt

niveau ved brug af en samlet nedskrivningskonto.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter

afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår.

Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Egenkapital

Reserve for valutakursomregning

Reserve vedrørende valutakursomregning i koncernregn-

skabet omfatter kursreguleringer, som er opstået ved omreg-

ning af regnskaber for koncernens virksomheder fra deres

funktionelle valutaer til koncernens præsentationsvaluta

(DKK). Ved hel eller delvis afhændelse af en koncernvirk-

somhed indregnes valutakursreguleringen i resultatopgø-

relsen som en del af gevinst/tab ved afhændelsen.

Minoritetsinteresser

Dattervirksomhedernes poster indregnes fuldt i det konsoli-

derede regnskab. Minoritetsinteresser omfatter udenforstå-

ende aktionærers andel af egenkapitalen og årets resultat for

dattervirksomheder, der ikke er 100%-ejede.

Den del af dattervirksomhedernes resultat, der kan henføres

til minoritetsinteresser, udgør en del af årets resultat.

Minoritetsinteressernes andel af egenkapitalen medtages

som en særskilt post under egenkapitalen.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge

af en begivenhed indtruet før eller på balancedagen har en

retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må

afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.

Hensatte forpligtelser måles til ledelsens bedste skøn over

det beløb, hvormed forpligtelsen forventes at kunne indfries.

Ved målingen af hensatte forpligtelser foretages tilbage-

diskontering af de omkostninger, der er nødvendige for at

afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig eekt på

målingen af forpligtelsen. Regnskabsårets forskydning i

nutidsværdien indregnes under posten ”Dagsværdiregulering

af investeringsejendomme”, hvor også hensættelsen føres.

Finansielle gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme

måles på tidspunktet for lånoptagelse til det modtagne

provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.

Efter første indregning måles gæld til kreditinstitutter til

amortiseret kostpris ved anvendelse af ”den eektive rentes

metode” således, at forskellen mellem provenuet og den

nominelle restgæld indregnes i resultatopgørelsen under

nansielle poster over låneperioden.

Anden gæld måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvan-

ligvis svarer til nominel værdi.

Pengestrømsopgørelse

Indeståender på anfordringskonti medregnes til likvide

beholdninger.

NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Koncernens noter

Årsrapport 2021

I 51

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres

efter den indirekte metode. Pengestrømme opgøres fordelt

på drift, investeringer og nansiering samt likviditet ved årets

begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som

resultat før nansielle poster reguleret for ikke-kontante

driftsposter, ændring i driftskapital, betalte nansielle

poster samt betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter

betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder

og aktiviteter samt køb og salg af materielle og nansielle

aktiver.

Pengestrømme vedrørende nansieringsaktiviteter omfatter

ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets

aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt

optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld,

samt udbetaling af udbytte.

Koncernens noter

52 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet foretager ledelsen

regnskabsmæssige vurderinger og skøn samt opstiller forud-

sætninger, som danner baggrund for indregning og måling

samt præsentation af koncernens aktiver og forpligtelser.

I det følgende er der redegjort for de væsentligste regn-

skabsmæssige vurderinger og skøn. Koncernens anvendte

regnskabspraksis er beskrevet i note 1.

Regnskabsmæssige skøn

I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen

foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fastlagt

forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer en

betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regn-

skabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for

det næste regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige

skøn er relateret til opgørelse af dagsværdien af koncernens

investeringsejendomme og de tilhørende hensættelser til

incentivefee.

Koncernens investeringsejendomme indregnes i årsrapporten

til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en

”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen tager

udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme,

der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor,

hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko.

Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test af

de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes stikprø-

vevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne mæglerevur-

deringer indhentes stikprøvevist for udvalgte ejendomme en

gang årligt udelukkende med det formål at teste de beregnede

dagsværdier. Derudover udvælges med et interval på to til

tre år ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver alle

ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af en

valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelåning ved

realkreditinstitut vurderes samtlige ejendomme af en valuar

inden for det år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet

valuarvurderinger af samtlige ejendomme i sommeren 2021.

Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation

af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og

sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og understøtte

koncernens beregnede dagsværdier.

De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse af

dagsværdien er årlige ændringer i lejeindtægter og driftsom-

kostninger samt diskonteringsrenten, som blandt andet er

sammensat af den risikofri rente (renten på den 10-årige tyske

statsobligation), skat (den eektive skattesats i Tyskland),

markedsrisikopræmie (det afkastkrav investor kræver for at

forlade den risikofri rente), ination (langsigtet) og lånerente

(renten på den 10-årige danske realkreditobligation).

Parametrene er understøttet af eksterne kilder. I gennemsnit

er der benyttet en tilbagediskonteringsfaktor på 4,42% mod

4,31% i 2020. Diskonteringsfaktoren for koncernens enkelte

ejendomme ligger i spændet 3,92% til 5,06% mod 3,75% til

5,28% i 2020, idet de forskellige ejendomme inddeles i risiko-

grupper afhængig af deres placering. Diskonteringsfaktoren

opgøres ikke særskilt for bolig henholdsvis erhverv, men

vægtes på den enkelte ejendom.

Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet

særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang

og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen af disse

poster til indregning i DCF-modellen revideres minimum halv-

årligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt i den nuværende

lejesituation. Med tilbageførslen af den forfatningsstridige

lejelov er der igen indregnet lejeforhøjelser for boliglejen.

Tomgangen er budgetteret med henholdsvis 2% og 4% for

bolig og erhverv, hvilket er uændret i forhold til sidste år.

Dette forhold beregnes særskilt på den enkelte ejendom,

idet fordeling mellem bolig og erhverv veksler fra ejendom

til ejendom. For hver enkelt ejendom foreligger en drifts- og

vedligeholdelsesplan, der beskriver de forventede vedlige-

holdelsestiltag. Disse planer er indregnet i DCF-modellen og

fremtidige drifts- og vedligeholdelsesomkostninger tillægges

en årlig 2%-stigning.

Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.

Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået

byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller så snart

det skønnes, efter assistance fra eksterne byggerådgivere, at

ikke udnyttede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en

værdi og er realiserbare.

Følsomhedsanalyse

Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK

1.596 mio. pr. 31. december 2021. Følsomheden er primært

afhængig af markedets forrentningskrav. I den øverste tabel

på modsatte side er der taget udgangspunkt i afkastkravet.

Hvis eksempelvis afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil ejen-

dommenes værdier falde med DKK 84 mio. Modsat vil et fald

på 0,5% betyde en stigning i ejendomsværdierne på DKK 95

mio. Endvidere er der regnet på, hvordan ændringer i nan-

sieringsrenten til fremmedkapital påvirker ejendommenes

dagsværdi. Også en ændring af den primære drift kan påvirke

ejendommenes dagsværdi, se den nederste tabel. Den

primære drift kan deneres som lejeindtægter med fradrag

af tomgang, driftsomkostninger i form af vedligeholdelsesud-

gifter og andre eksterne honorarer til drift af ejendommene

samt omkostninger til administration og ledelse.

Årsrapport 2021

I 53

Koncernens noter

FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI

Afkastkrav i %

Dagsværdi

MDKK

Egenkapitalforrentning

før skat

Indre værdi

pr. aktie

2021 2020 2021 2020 2021 2020

Ændring = -1% 1.798 1.628 45,3% 32,5% 389,03 332,67

Ændring = -0,5% 1.691 1.529 33,4% 19,2% 350,85 297,09

Ændring = -0,25% 1.642 1.484 27,4% 12,6% 333,47 280,99

Basis 1.596 1.442 21,5% 6,1% 317,09 265,87

Ændring = 0,25% 1.553 1.402 15,6% -0,4% 301,63 251,65

Ændring = 0,5% 1.512 1.364 9,7% -6,9% 287,01 238,25

Ændring = 1% 1.437 1.295 -2,0% -19,8% 260,03 213,63

Finansieringsrente,

fremmedkapital

Dagsværdi

MDKK

Egenkapitalforrentning

før skat

Indre værdi

pr. aktie

2021 2020 2021 2020 2021 2020

Ændring = -1% 2.165 1.978 77,6% 68,6% 520,51 457,76

Ændring = -0,5% 1.836 1.665 49,3% 36,9% 402,88 345,66

Ændring = -0,25% 1.708 1.544 35,4% 21,4% 356,89 302,69

Basis 1.596 1.442 21,5% 6,1% 317,09 265,87

Ændring = 0,25% 1.499 1.352 7,8% -9,1% 282,31 233,95

Ændring = 0,5% 1.414 1.274 -5,9% -24,1% 251,64 206,00

Ændring = 1% 1.269 1.144 -32,9% -53,6% 200,01 159,35

Bruttoresultat

Dagsværdi

MDKK

Egenkapitalforrentning

før skat

Indre værdi

pr. aktie

2021 2020 2021 2020 2021 2020

Ændring = -1% 1.581 1.427 19,4% 3,8% 311,43 260,76

Ændring = -0,5% 1.589 1.434 20,5% 4,9% 314,26 263,31

Ændring = -0,25% 1.593 1.438 21,0% 5,5% 315,68 264,59

Basis 1.596 1.442 21,5% 6,1% 317,09 265,87

Ændring = 0,25% 1.600 1.445 22,1% 6,6% 318,51 267,15

Ændring = 0,5% 1.604 1.449 22,6% 7,2% 319,92 268,42

Ændring = 1% 1.612 1.456 23,6% 8,3% 322,75 270,98

54 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

NOTE 4 NETTOOMSÆTNING / DKK 2021 2020

Huslejeindtægter, Bolig 39.813.305 36.733.907

Huslejeindtægter, Erhverv 14.838.131 14.445.460

Nettoomsætning i alt 54.651.436 51.179.367

NOTE 5 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2021 2020

Bestyrelseshonorar 270.000 270.000

Bestyrelseshonorar i alt 270.000 270.000

NOTE 6 FINANSIELLE INDTÆGTER / DKK 2021 2020

Øvrige nansielle indtægter 0 5.962

Finansielle indtægter i alt 0 5.962

NOTE 7 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2021 2020

Valutakurstab, netto -56.890 -5.360

Renter af gæld til nansieringsinstitutter -8.800.707 -8.836.688

Finansielle omkostninger i alt -8.857.597 -8.842.048

NOTE 3 SEGMENTOPLYSNINGER

Koncernens eneste aktivitet er udlejning af investe-

ringsejendomme med hovedvægt på boligudlejning, og

koncernens omsætning består således udelukkende af

indtægterne ved udlejning af investeringsejendomme.

Koncernen har udelukkende udlejningsejendomme

beliggende i Berlin. Koncernen opererer således ikke på

andre geograske områder,

og aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor

koncernen kun har et operationelt segment.

Geografiske oplysninger

Koncernen har udelukkende investeringsejendomme

i Tyskland, og al omsætning hidrører derfor fra

Tyskland.

Der har ikke været vederlag til selskabets direktion

eller andre ledende medarbejdere i 2021 og 2020.

Aønningen omfattes af selskabets administration-

saftale. Der er ingen fastansatte medarbejdere.

Årsrapport 2021

I 55

Koncernens noter

NOTE 8 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2021 2020

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 125.155.542 14.421.760

Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* -4.038.000 -645.000

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme i alt 121.117.542 13.776.760

*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 14.

NOTE 9 SKAT AF ÅRETS RESULTAT / DKK 2021 2020

Aktuel skat -61.705 -53.477

Ændring i udskudt skat -23.710.177 -6.361.904

Regulering af skat for tidligere år -24.333 113.280

Skat af årets resultat i alt -23.796.215 -6.302.101

Afstemning af eektiv skatteprocent

Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 22% -32.418.368 -8.169.055

Regulering af beregnet skat til udenlandsk indkomst 16% 8.841.373 2.227.924

Skatteeekt af:

Ikke-fradragsberettigede omkostninger -194.887 -474.250

Regulering tidligere år -24.333 113.280

-23.796.215 -6.302.101

Eektiv skatteprocent 16,15% 16,97%

56 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

Note 10 RESULTAT PR. AKTIE / DKK 2021 2020

Resultat pr. aktie 52,62 13,13

Resultat pr. aktie, udvandet 52,62 13,13

Resultat pr. aktie for koncernen er beregnet

på grundlag af følgende beløb:

Årets resultat 123.560.002 30.829.968

Årets resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie 123.560.002 30.829.968

Gennemsnitlig antal aktier (stk.) 2.348.070 2.348.070

Gennemsnitlig antal aktier (stk.), udvandet 2.348.070 2.348.070

NOTE 11 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2021 2020

Dagsværdi pr. 1/1 1.441.514.350 1.404.812.642

Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 30.589.244 25.192.496

Årets dagsværdiregulering netto 125.191.116 17.287.495

Årets valutakursomregning netto -824.843 -5.778.283

Dagsværdi pr. 31/12 1.596.469.867 1.441.514.350

Lejeindtægter fra investeringsejendomme 54.651.436 51.179.367

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -15.632.400 -15.297.074

Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -293.360 -390.624

Bruttoresultat 38.725.676 35.491.669

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 125.191.116 17.287.495

Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer 163.916.792 52.779.164

Koncernens investeringsejendomme består af 24 ejen-

domme, som rummer 715 bolig- og 88 erhvervslejemål

(717 bolig- og 87 erhvervslejemål pr. 31. december

2020). Disse har en samlet størrelse på i alt 63.970

fordelt på henholdsvis 49.019 m

bolig og 14.951

erhverv (ialt 64.167 m

49.298 m

bolig, 14.869 m

erhverv pr. 31. december 2020).

Investeringsejendommene er placeret i følgende

områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Moabit,

Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,

Lichtenberg og Friedrichshain.

For gennemgang af væsentlige regnskabsmæssige

vurderinger og skøn af investeringsejendommene,

henvises til note 2.

Årsrapport 2021

I 57

Koncernens noter

NOTE 12 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK

Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2021 2020

Forfalden 0-3 mdr. 226.791 404.081

Forfalden 4-6 mdr. 150.715 144.639

Forfalden 6-12 mdr. 1.310.024 1.486.606

I alt 1.687.530 2.035.325

Hensættelse til tab:

Pr. 1/1 1.415.301 668.093

Årets tilgang 0 751.005

Årets afgang -468.507 0

Valutakursomregning -533 -3.798

Pr. 31/12 946.262 1.415.301

Tilgodehavender hos lejere 741.268 620.024

I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2021

indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi

af TDKK 741 (2020: TDKK 620). Hensættelse til tab på

tilgodehavender hos lejere foretages efter en individuel

vurdering. Lejere med en forfalden saldo > 12 mdr.

nedskrives regnskabsmæssigt fuldt ud og indgår

herefter ikke længere i tilgodehavender hos lejere, men

forfølges stadig retsmæssigt.

58 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

NOTE 13 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2021 2020

Lang gæld Rente Renansiering Udløber

Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,77% 31.12.2021 31.12.2026 13.147.969 13.133.355

Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,58% 31.12.2021 31.12.2026 133.480.944 133.404.202

Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,63% 31.12.2022 31.12.2027 29.674.490 29.667.288

Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,41% 31.12.2023 31.12.2028 88.988.504 88.971.479

Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 180.495.894 180.516.996

Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,04% 31.12.2023 31.12.2029 141.828.508 141.845.969

Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,19% 31.12.2024 31.12.2029 120.257.636 120.266.301

Lang gæld i alt 707.873.945 707.805.590

Kort gæld Rente

Bankgæld Variabel 7.107.750 9.609

Kort gæld i alt 7.107.750 9.609

NOTE 14 HENSATTE FORPLIGTELSER / DKK SALGSFEE

Pr. 1/1 12.764.641

Hensat for året 4.038.000

Anvendt i året 0

Valutakursomregning -12.123

Pr. 31/12 2021 16.790.519

Koncernen har indgået aftaler om køb af ejendomme,

der indebærer, at en del af honoraret afhænger af

en fremtidig salgspris for ejendommene og således

først kan opgøres endeligt på salgstidspunktet.

Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over

honorarer til fremtidig afregning indregnes som en

hensat forpligtelse på statusdagen. Modværdien af

den hensatte forpligtelse indregnes som en del af kost-

prisen for investeringsejendommene. Efterfølgende

reguleringer hertil indregnes som en del af dagsværdi-

reguleringen for investeringsejendommene.

Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri.

Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes

efter årlig kreditgennemgang og dermed ikke skal

indfries på kort sigt.

Årsrapport 2021

I 59

Koncernens noter

NOTE 15 UDSKUDT SKAT / DKK 2021 2020

Udskudt skat relaterer sig til følgende:

Investeringsejendomme 136.388.319 112.878.058

Incentive fee -2.691.360 -2.045.280

Øvrige hensættelser -95.360 -163.047

Fremført underskud tidligere år + årets underskud -21.909.227 -22.711.869

Valutakursomregning -202.395 -126.328

Udskudt skat, netto 111.489.978 87.831.534

Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:

Udskudt skatteforpligtelse 111.489.978 87.831.534

Udskudt skat, netto 111.489.978 87.831.534

NOTE 16 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2021 2020

Ændring i tilgodehavender mv. 73.431 652.476

Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. 1.494.016 -2.025.871

Ændring i hensættelser 0 -2.637.539

Samlet ændring i driftskapital 1.567.447 -4.010.934

Koncernen har valgt at indregne værdien af det skattemæssige

underskud i Tyskland, eftersom underskuddet forventes anvendt

til modregning i fremtidige skattepligtige indkomster ved den

løbende drift eller ved realisation af ejendomme.

60 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

NOTE 17 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2021 2020

Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 707.805.590 710.366.402

Pengestrømme 0 0

Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 68.355 -2.560.812

Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 707.873.945 707.805.590

Bankgæld, pr. 1/1 9.609 5.213

Pengestrømme 7.111.030 4.421

Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer -12.889 -25

Bankgæld, pr. 31/12 7.107.750 9.609

Provenu ved låneoptagelse i alt 7.111.030 4.421

NOTE 18

HONORAR TIL SELSKABETS

GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK

2021 2020

Deloitte:

Honorar for lovpligtig revision 243.518 219.864

Skatterådgivning 0 372.527

Andre ydelser 0 0

Revisionshonorar Deloitte i alt 243.518 592.391

Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.

Årsrapport 2021

I 61

Koncernens noter

NOTE 19 KAPITALFORHOLD

Koncernens kapital er på DKK 234.807.000.

Selskabet er noteret på First North på Nasdaq OMX

Nordic med 2.348.070 aktier, stykstørrelse 100. Ingen

aktier er tillagt særlige rettigheder.

I henhold til selskabets vedtægter må selskabets og

selskabets datterselskabers lån samlet højst udgøre

75% af koncernens regnskabsmæssige balance opgjort

på lånetidspunktet. Selskabets datterselskaber kan på

lånetidspunktet have lån hos tredjemand på mere end

75% af det enkelte datterselskabs balance. Koncernens

realkreditbelåning samt bankgæld udgør 45% af balan-

cesummen, mens den udgjorde 49% i 2020.

EgnsINVEST Holding A/S ejer 16,13% af aktierne.

Sparekassen Danmark af 1871 ejer 8,29% af aktierne.

Sparekassen Kronjylland ejer 7,17% af aktierne.

Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.

Bestyrelsen er bemyndiget til i tiden indtil 27. maj 2026

ad en eller ere gange at forhøje selskabets aktiekapital

ved kontantindskud eller på anden måde med indtil

nominelt DKK 1.000.000.000 ved tegning af nye aktier.

Aktierne, der skal være omsætningspapirer, udstedes

til ihændehaver og skal være ligestillet med den

bestående aktiekapital. Bestyrelsen er bemyndiget til at

foretage de i forbindelse med kapitaludvidelsen nød-

vendige vedtægtsændringer. Bestyrelsen er bemyndiget

til helt eller delvist at fravige den forholdsmæssige for-

tegningsret for bestående aktionærer i selskabslovens §

162, såfremt aktietegningen sker til markedskurs.

Det indstilles til generalforsamlingen, at der udloddes

udbytte på DKK 2,35 mio., idet ledelsen vurderer, der er

tilstrækkelige likviditetsreserver til rådighed.

62 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

NOTE 20 FINANSIELLE RISICI / DKK

Likviditetsrisiko

Forfalder

inden

1 år

Regnskabs-

mæssig

værdi

Gældsforpligtelserne

forfalder som følger

Forfalder

2-5 år

Forfalder

6-20

I alt

2021

Lån fra kreditinstitutter 7.534.394 423.367.887 313.603.050 744.505.331 707.873.945

Bankgæld 7.107.750 0 0 7.107.750 7.107.750

Leverandør af varer 5.388.078 0 0 5.388.078 5.388.078

Anden gæld 2.627.214 0 0 2.627.214 2.627.214

22.657.436 423.367.887 313.603.050 759.628.373 722.996.987

2020

Lån fra kreditinstitutter 8.377.199 275.334.118 465.208.207 748.919.524 707.805.590

Bankgæld 9.609 0 0 9.609 9.609

Leverandør af varer 5.847.094 0 0 5.847.094 5.847.094

Anden gæld 2.003.406 0 0 2.003.406 2.003.406

16.237.308 275.334.118 465.208.207 756.779.633 715.665.699

De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.

Koncernen har ubenyttet træk på kreditter på DKK 47,63 mio.

Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

2021 2020 2021 2020

Finansielle aktiver, der måles til

amortiseret kostpris

Tilgodehavende hos lejere 741.268 620.024 741.268 620.024

Andre tilgodehavender 365.167 363.644 365.167 363.644

Likvide beholdninger 5.001.926 4.333.117 5.001.926 4.333.117

Finansielle forpligtelser, der måles til

amortiseret kostpris

Gæld til kreditinstitutter 707.873.945 707.805.590 710.895.105 716.100.546

Bankgæld 7.107.750 9.609 7.107.750 9.609

Leverandør af varer 5.388.078 5.847.094 5.388.078 5.847.094

Anden gæld 2.627.214 2.003.406 2.627.214 2.003.406

Årsrapport 2021

I 63

Koncernens noter

NOTE 21 EVENTUALFORPLIGTELSER

Der er ingen verserende retssager.

Kontraktlige forpligtelser:

Koncernen har kontraktlige forpligtelser til faste

samarbejdspartnere med en uopsigelighed på seks til

tolv måneder.

Forpligtelsen, som ikke er indregnet i balancen, udgør

TDKK 7.443.

NOTE 20 FINANSIELLE RISICI FORSAT

Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note

klassiceres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet

input til måling af forpligtelsen er baseret på direkte

markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.

aedt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinsti-

tutter er opgjort ud fra oentliggjorte kurser pr. 31.

december 2021.

Valutarisici

Koncernens valutarisici afdækkes primært gennem

fordeling af indtægter og omkostninger i samme valuta

(EUR). En mindre andel af selskabets omkostninger

genereres i Danmark og skal dermed betales i danske

kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der dog

ikke være væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.

Renterisici

Koncernen er som følge af sin drift og investeringer

eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er

koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i

nansielle risici. Koncernens nansielle styring retter

sig således alene mod styring af allerede påtagne

nansielle risici.

En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens

ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.

Koncernen har optaget en væsentlig rentebærende

gæld i forbindelse med ejendomsinvesteringerne.

Gælden er fordelt på realkreditlån og banklån. Det

er selskabets politik at operere med en fordeling af

gælden, hvor realkreditlån udgør ca. 80% af fremmed-

nansieringen og banklån ca. 20%, hvis behovet for

banklån er til stede.

Koncernen har i starten af 2020 omlagt 62% af

selskabets realkreditlån i F5-lån, der skulle renan-

sieres, til F3-, F4- og F5-lån. Dette skete for at fordele

renterisikoen ud på ere år. Låneporteføljen har

tidligere kun bestået af F5-lån. Med omlægningen er

renansieringsdatoerne fordelt løbende ud over de

næste fem år. Der henvises til note 13 for en oversigt

over renansieringsdatoer. Næste renansiering af

gælden nder sted 1. januar 2022 og udgør ca 20% af

realkreditlånene og her vil der ske endnu en opsplitning

af F5-lån til ere lån med spredte renansieringsdatoer.

Der er variabel rente på koncernens banklån og real-

kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.

Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig

indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.

Likviditetsrisici

Koncernen foretager likviditetsstyring og afstemmer

herigennem løbende dets kreditbehov med dets

långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt

likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete

udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets

drift, således undersøges muligheden for udvidelse af

kreditfaciliteter jævnligt.

Kreditrisici

Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder

deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-

kredsen betyder, at koncernen vurderer, at der ikke er

en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.

Koncernen har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte

lejere, se yderligere i note 12 og afsnittet om risici i

ledelsesberetningen.

64 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Koncernens noter

NOTE 22

SIKKERHEDSSTILLELSER

OG ANDRE ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK

2021 2020

Sikkerhedsstillelser

Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for koncerens

bankforbindelser:

Samlet sikkerhedsstillelser 788.529.278 788.826.176

Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 1.596.469.867 1.441.514.350

Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 707.873.945 707.805.590

Koncernen har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2021.

NOTE 23 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2021 2020

Resultatopgørelsen

Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 10.948.407 10.467.001

Bestyrelseshonorar 270.000 270.000

Balance

Byggerådgivningshonorar EgnsINVEST Management A/S

indeholdt i posten

Investeringsejendomme 2.401.097 2.077.011

Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S

indeholdt i posten

Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.211.884 1.425.873

NOTE 24 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN

Koncernen har ultimo 2021 indgået og underskrevet

en købsaftale på en ejendom i Berlin med overtagelse i

2022.

Herudover er der efter balancedagen ikke ind-

trådt væsentlige begivenheder af betydning for

årsregnskabet.

Koncernens nærtstående parter med betydelig indy-

delse omfatter datterselskaber, selskabernes bestyrelser,

direktion og ledende medarbejdere samt disse personers

relaterede familiemedlemmer. Nærtstående parter

omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte person-

kreds har væsentlige interesser. Herudover kan ledende

personer, der har ansvar for planlægning, gennemførelse

og kontrol af aktiviteterne i virksomheden, også betragtes

som nærtstående parter.

EgnsINVEST Management A/S er nærtstående som følge

af sammenfald i ledelse og den indgåede administrati-

onsaftale. Grundlaget for interesseforbundne selskaber

er selskaber, hvor koncernens ledende personer har

væsentlig indydelse.

Med undtagelse af aønning er der ikke indgået transakti-

oner med bestyrelsen og direktionen.

Årsrapport 2021

I 65

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabet

CVR. nr. 30 55 77 51

66 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Siemens AG, er en teknologivirksomhed

med fokus på at skabe løsninger der gør

fabrikker, forsyningskæder og bygninger i

stand til at udnytte ressourcerne bedre.

Årsrapport 2021

I 67

Moderselskabets resultatopgørelse

1. januar - 31. december

Moderselskabets totalindkomstopgørelse

1. januar - 31. december

NOTE DKK 2021 2020

3 Nettoomsætning 35.844.794 32.877.414

9 Driftsomkostninger -9.671.875 -9.615.296

Bruttoresultat 26.172.919 23.262.118

4 Administrationsomkostninger -2.565.398 -2.306.077

Resultat af primær drift 23.607.521 20.956.041

5 Finansielle indtægter 4.068.788 3.769.296

6 Finansielle omkostninger -9.497.195 -9.430.131

Resultat før dagsværdireguleringer og skat 18.179.114 15.295.206

7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 73.651.357 14.468.421

Resultat før skat 91.830.471 29.763.627

8 Skat af årets resultat -21.924.442 -5.865.321

Årets resultat 69.906.029 23.898.306

DKK 2021 2020

Årets resultat 69.906.029 23.898.306

Poster som kan blive reklassiceret til resultatet

Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta

til præsentationsvaluta -226.022 -1.059.149

Anden totalindkomst i alt -226.022 -1.059.149

Årets totalindkomst 69.680.007 22.839.157

68 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets balance - aktiver

Pr. 31. december

NOTE DKK 2021 2020

Langfristede aktiver

Materielle aktiver

9 Investeringsejendomme 1.022.574.565 934.438.855

Materielle aktiver i alt 1.022.574.565 934.438.855

Andre langfristede aktiver

10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 171.056.777 171.056.777

Andre langfristede aktiver i alt 171.056.777 171.056.777

Langfristede aktiver i alt 1.193.631.342 1.105.495.632

Kortfristede aktiver

Tilgodehavender

11 Tilgodehavender hos lejere 607.494 569.636

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 168.834.751 155.016.835

Andre tilgodehavender 309.764 274.460

Periodeafgrænsningsposter 73.023 50.417

Selskabsskat 35.189 34.424

Tilgodehavender i alt 169.860.221 155.945.772

Likvide beholdninger 2.822.245 1.491.714

Kortfristede aktiver i alt 172.682.466 157.437.486

Aktiver i alt 1.366.313.808 1.262.933.118

Årsrapport 2021

I 69

Moderselskabets balance - passiver

Pr. 31. december

NOTE DKK 2021 2020

Egenkapital

Aktiekapital 234.807.000 234.807.000

Overkurs 2.604.000 2.604.000

Reserve for valutakursomregning -617.780 -391.758

Overført resultat 274.560.922 207.002.963

Egenkapital i alt 511.354.142 444.022.205

Forpligtelser

Langfristede forpligtelser

12 Gæld til kreditinstitutter 707.873.945 707.805.590

13 Hensatte forpligtelser 16.790.519 12.764.641

14 Udskudt skat 90.609.242 68.713.023

Langfristede forpligtelser i alt 815.273.706 789.283.254

Kortfristede forpligtelser

12 Banklån 7.107.926 10.042

Gæld til tilknyttede virksomheder 28.406.576 25.740.048

Leverandører af varer og tjenesteydelser 2.425.800 2.821.495

Anden gæld 1.745.658 1.056.074

Kortfristede forpligtelser i alt 39.685.960 29.627.659

Forpligtelser i alt 854.959.666 818.910.913

Passiver i alt 1.366.313.808 1.262.933.118

70 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets egenkapitalopgørelse

DKK Aktiekapital Overkurs

Reserve for

valutakurs-

omregning

Overført

resultat

Egenkapital

i alt

Egenkapital pr. 01/01 2020 234.807.000 2.604.000 667.391 185.452.727 423.531.118

Årets resultat 23.898.306 23.898.306

Anden totalindkomst -1.059.149 -1.059.149

Totalindkomst -1.059.149 23.898.306 22.839.157

Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070

Egenkapital pr. 31/12 2020 234.807.000 2.604.000 -391.758 207.002.963 444.022.205

Årets resultat 69.906.029 69.906.029

Anden totalindkomst -226.022 -226.022

Totalindkomst -226.022 69.906.029 69.680.007

Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070

Egenkapital pr. 31/12 2021 234.807.000 2.604.000 -617.780 274.560.922 511.354.142

UDBYTTE 2021 2020

Udbytte pr. aktie DKK 1,00 1,00

Udbyttebetaling DKK mio. 2,35 2,35

For regnskabsåret 2021 har bestyrelsen foreslået udbetalt

udbytte på DKK 2,35 mio. svarende til 1,00 kr. pr. aktie, der vil

blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse

af selskabets ordinære generalforsamling den 25. maj 2022,

forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens

forslag.

Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse,

er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31.

december 2021. Hvis udbyttet vedtages som foreslået, vil det

blive udbetalt til de aktionærer, der er registreret i selskabets

aktiebog, og herefter fragå egenkapitalen.

Årsrapport 2021

I 71

Moderselskabets pengestrømsopgørelse

NOTE DKK 2021 2020

Resultat af primær drift 23.607.521 20.956.041

Reguleringer til pengestrømme:

15 Ændringer i driftskapital -12.126.745 -8.984.639

Pengestrømme fra primær drift 11.480.776 11.971.402

Renteindbetalinger 4.068.788 3.763.004

Renteudbetalinger -9.162.740 -9.099.434

Betaling af selskabsskat 0 0

Pengestrøm fra driftsaktivitet 6.386.824 6.634.972

Køb af investeringsejendomme 0 0

Forbedring af investeringsejendomme -9.784.611 -10.145.567

Pengestrøm fra investeringsaktivitet -9.784.611 -10.145.567

16 Provenu ved låneoptagelse, netto 7.079.366 -25.654

Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070

Pengestrøm fra nansieringsaktivitet 4.731.296 -2.373.724

Årets pengestrøm 1.333.509 -5.884.319

Likvider

Likvider pr. 1/1 1.491.714 7.397.688

Årets pengestrøm 1.333.509 -5.884.319

Valutakursregulering likvider -2.978 -21.655

Likvider pr. 31/12 2.822.245 1.491.714

Ubenyttet træk på kreditter 47.631.740 53.462.966

Likvider til rådighed 50.453.985 54.954.680

72 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Den store e-handelsvirksomhed, Zalando,

har hovedsæde i Berlin. Selskabet blev

grundlagt i 2008 og forhandler i dag 4.500

mærker i 23 lande.

Årsrapport 2021

I 73

Note 1 Anvendt regnskabspraksis 74

Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige

vurderinger og skøn 75

Note 3 Nettoomsætning 77

Note 4 Vederlag til ledelsesmedlemmer 77

Note 5 Finansielle indtægter 77

Note 6 Finansielle omkostninger 77

Note 7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 78

Note 8 Skat 78

Note 9 Investeringsejendomme 79

Note 10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 80

Note 11 Tilgodehavender hos lejere 81

Note 12 Gæld til kreditinstitutter 82

Note 13 Hensatte forpligtelser 82

Note 14 Udskudt skat 83

Note 15 Ændring i driftskapital 83

Note 16 Provenu ved låneoptagelse, netto 84

Note 17 Honorar til selskabets

generalforsamlingsvalgte revisor 84

Note 18 Finansielle risici 85

Note 19 Eventualforpligtelser 86

Note 20 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske

forpligtelser 87

Note 21 Transaktioner med nærtstående parter 87

Note 22 Begivenheder efter balancedagen 88

Moderselskabets

noteoversigt

74 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Udarbejdelse

Årsregnskabet for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S er

udarbejdet i overensstemmelse med International Financial

Reporting Standards (”IFRS”) som godkendt af EU med

virkning pr. 31. december 2021 samt yderligere danske

oplysningskrav til årsregnskaber for B-virksomheder.

Årsrapporten er aagt efter samme regnskabspraksis som

sidste år.

Regnskabet aægges i DKK. Selskabets funktionelle valuta er

EUR.

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’ anvendte regnskabs-

praksis er den samme som for koncernen, jf. note 1 til kon-

cernregnskabet med tillæg af følgende:

Kapitalandele i tilknyttede selskaber

Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles til kostpris.

Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien, ned-

skrives denne til lavere værdi.

Udbytte

Udbytte fra kapitalandele i tilknyttede selskaber indregnes

i moderselskabets resultatopgørelse, når der er erhvervet

endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet

for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det

pågældende selskab.

Skat

Moderselskabet indregner skatten fra danske K/S- og tyske

K/G-selskaber i sin skat, idet de er skattemæssigt transpa-

rente, og indkomsten fra disse selskaber skal henføres til

moderselskabets skattepligtige indkomst.

Årsrapport 2021

I 75

Moderselskabets noter

NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN

Ved udarbejdelsen af moderselskabets regnskab foretager

ledelsen regnskabsmæssige vurderinger og skøn samt

opstiller forudsætninger, som danner baggrund for ind-

regning og måling samt præsentation af moderselskabets

aktiver og forpligtelser. I det følgende er der redegjort for

de væsentligste regnskabsmæssige vurderinger og skøn.

Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er beskrevet i

note 1.

Regnskabsmæssige skøn

I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen

foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fast-

lagt forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer

en betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regn-

skabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for det

næste regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige skøn

er relateret til opgørelse af dagsværdien af moderselskabets

investeringsejendomme.

Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsrapporten

til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en

”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen tager

udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme,

der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor,

hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko.

Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test af

de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes stik-

prøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne mæglere-

vurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte ejendomme

en gang årligt udelukkende med det formål at teste de

beregnede dagsværdier. Derudover udvælges med et interval

på to til tre år ejendomme til valuarvurderinger. Således bliver

alle ejendomme over et interval på to til tre år vurderet af en

valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelåning ved

realkreditinstitut vurderes samtlige ejendomme af en valuar

inden for det år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet

valuarvurderinger af samtlige ejendomme i sommeren 2021.

Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation

af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og

sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og understøtte

selskabets beregnede dagsværdier.

De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse

af dagsværdien er de årlige ændringer i lejeindtægter og

driftsomkostninger samt diskonteringsrenten, som blandt

andet er sammensat af den risikofri rente (renten på den

10-årige tyske statsobligation), skat (den eektive skattesats

i Tyskland), markedsrisikopræmie (det afkastkrav investor

kræver for at forlade den risikofri rente), ination (langsigtet)

og lånerente (renten på den 10-årige danske realkreditob-

ligation). Parametrene er understøttet af eksterne kilder. I

gennemsnit er der benyttet en tilbagediskonteringsfaktor

på 4,39% mod 4,20% i 2020. Diskonteringsfaktoren for

moderselskabets enkelte ejendomme ligger i spændet 3,92%

til 5,02% mod 3,75% til 5,28% i 2020, idet de forskellige

ejendomme inddeles i risikogrupper afhængig af deres pla-

cering. Diskonteringsfaktoren opgøres ikke særskilt for bolig

henholdsvis erhverv, men vægtes på den enkelte ejendom.

Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet

særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang

og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen af disse

poster til indregning i DCF-modellen revideres minimum halv-

årligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt i den nuværende

lejesituation. Med tilbageførslen af den forfatningsstridige

lejelov er der igen indregnet lejeforhøjelser for boliglejen.

Tomgangen er budgetteret med henholdsvis 2% og 4% for

bolig og erhverv. Dette forhold beregnes særskilt på den

enkelte ejendom, idet fordeling mellem bolig og erhverv

veksler fra ejendom til ejendom. For hver enkelt ejendom

foreligger en drifts- og vedligeholdelsesplan, der beskriver de

forventede vedligeholdelsestiltag. Disse planer er indregnet

i DCF-modellen, og fremtidige drifts- og vedligeholdelsesom-

kostninger tillæges en årlig 2%-stigning.

Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.

Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået

byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller så snart

det skønnes, efter assistance fra eksterne byggerådgivere, at

ikke udnyttede byggekvadratmeter vil kunne repræsentere en

værdi og er realiserbare.

Følsomhedsanalyse

Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK

1.023 mio. pr. 31. december 2021. Følsomheden er primært

afhængig af markedets forrentningskrav. I øverste tabel på

næste side er der taget udgangspunkt i afkastkravet. Hvis

eksempelvis afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil ejendom-

menes værdier falde med DKK 56 mio. Modsat vil et fald på

0,5% betyde en stigning i ejendomsværdierne på DKK 62 mio.

Endvidere er der regnet på, hvordan ændringer i nansierings-

renten til fremmedkapital påvirker ejendommenes dagsværdi.

Også en ændring af den primære drift kan påvirke ejendom-

menes dagsværdi, se nederste tabel på næste side. D

primære drift kan deneres som lejeindtægter med fradrag

af tomgang, driftsomkostninger i form af vedligeholdelses-

udgifter og andre eksterne honorar til drift af ejendommene

samt omkostninger til administration og ledelse.

76 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI

Dagsværdi / TDKK

Egenkapitalforrentning før

skat

Indre værdi

pr. aktie

Afkastkrav i % 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Ændring = -1% 1.156 1.066 42,3% 33,0% 265,66 236,22

Ændring = -0,5% 1.085 996 30,7% 19,8% 240,22 211,06

Ændring = -0,25% 1.053 964 24,9% 13,3% 228,66 199,72

Basis 1.023 934 19,2% 6,9% 217,78 189,10

Ændring = 0,25% 994 907 13,6% 0,5% 207,51 179,14

Ændring = 0,5% 967 880 7,9% -5,9% 197,81 169,77

Ændring = 1% 917 832 -3,2% -18,5% 179,93 152,61

Dagsværdi / TDKK

Egenkapitalforrentning før

skat

Indre værdi

pr. aktie

Finanseringsrente,

fremmedkapital

2021 2020 2021 2020 2021 2020

Ændring = -1% 1.403 1.317 74,0% 69,3% 353,72 325,86

Ændring = -0,5% 1.182 1.092 46,2% 37,5% 274,91 245,45

Ændring = -0,25% 1.097 1.007 32,6% 22,0% 244,24 215,01

Basis 1.023 934 19,2% 6,9% 217,78 189,10

Ændring = 0,25% 958 872 6,1% -8,0% 194,69 166,77

Ændring = 0,5% 901 818 -6,9% -22,6% 174,38 147,32

Ændring = 1% 806 727 -32,3% -51,1% 140,25 115,06

Dagsværdi / TDKK

Egenkapitalforrentning før

skat

Indre værdi

pr. aktie

Bruttoresultat 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Ændring = -1% 1.012 925 17,2% 4,8% 214,13 185,77

Ændring = -0,5% 1.017 930 18,2% 5,8% 215,96 187,44

Ændring = -0,25% 1.020 932 18,7% 6,3% 216,87 188,27

Basis 1.023 934 19,2% 6,9% 217,78 189,10

Ændring = 0,25% 1.025 937 19,7% 7,4% 218,69 189,93

Ændring = 0,5% 1.028 939 20,2% 7,9% 219,60 190,77

Ændring = 1% 1033 944 21,2% 8,9% 221,42 192,43

Årsrapport 2021

I 77

Moderselskabets noter

NOTE 3 NETTOOMSÆTNING / DKK 2021 2020

Huslejeindtægter, Bolig 24.474.729 22.172.562

Huslejeindtægter, Erhverv 11.370.065 10.704.852

Nettoomsætning i alt 35.844.794 32.877.414

NOTE 4 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2021 2020

Bestyrelseshonorar 270.000 270.000

Bestyrelseshonorar i alt 270.000 270.000

Der har ikke været vederlag til selskabets direktion eller andre ledende

medarbejdere i 2021 og 2020. Aønningen omfattes af selskabets

administrationsaftale. Der er ingen fastansatte medarbejdere.

NOTE 5 FINANSIELLE INDTÆGTER / DKK 2021 2020

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 4.068.788 3.763.004

Øvrige nansielle indtægter 0 6.292

Finansielle indtægter i alt 4.068.788 3.769.296

NOTE 6 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2021 2020

Valutakurstab, netto -45.353 -4.082

Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder -669.575 -609.645

Renter af gæld til nansieringsinstitutter -8.782.267 -8.816.404

Finansielle omkostninger i alt -9.497.195 -9.430.131

78 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

NOTE 7 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2021 2020

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 77.689.357 15.113.421

Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* -4.038.000 -645.000

Dagsværdiregulering i alt 73.651.357 14.468.421

*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 13.

NOTE 8 SKAT / DKK 2021 2020

Ændring i udskudt skat -21.936.226 -6.013.078

Regulering af skat for tidligere år 11.784 147.757

Skat af årets resultat i alt -21.924.442 -5.865.321

Afstemning af eektiv skatteprocent

Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 22% -20.202.704 -6.547.998

Regulering af beregnet skat til udenlandsk indkomst 16% 5.509.828 1.785.818

Skatteeekt af:

Ikke-fradragsberettigede omkostninger -7.243.351 -1.250.898

Regulering tidligere år 11.784 147.757

-21.924.442 -5.865.321

Eektiv skatteprocent 23,87% 19,71%

Årsrapport 2021

I 79

Moderselskabets noter

NOTE 9 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2021 2020

Dagsværdi pr. 1/1 934.438.855 909.192.468

Tilgange, nyerhvervelser 0 0

Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 10.923.120 11.009.074

Afgang ved salg 0 0

Årets dagsværdiregulering netto 77.724.931 17.979.156

Årets valutakursomregning netto -512.341 -3.741.843

Dagsværdi pr. 31/12 1.022.574.565 934.438.855

Lejeindtægter fra investeringsejendomme 35.844.794 32.877.414

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -9.450.389 -9.374.914

Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -221.486 -240.382

Bruttoresultat 26.172.919 23.262.118

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 77.724.931 17.979.156

Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer 103.897.850 41.241.274

Selskabets investeringsejendomme består af 16 ejen-

domme, som rummer 423 bolig- og 57 erhvervslejemål

(423 bolig og 58 erhverv pr. 31. december 2020). Disse

har en samlet størrelse på i alt 40.530 m

(40.530 m

pr. 31 december 2020) fordelt på hhv. 29.207 m

bolig

og 11.323 m

erhverv (29.057 m

bolig og 11.473 m

erhverv pr. 31. december 2020).

Investeringsejendommene er placeret i følgende

områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Moabit,

Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,

Lichtenberg og Friedrichshain.

For gennemgang af væsentlige regnskabsmæssige vur-

deringer og skøn af investeringsejendommene henvises

til note 2.

80 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

NOTE 10 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER / DKK 2021 2020

Kostpris 1/1 171.056.777 171.056.777

Tilgang 0 0

Kostpris 31/12 171.056.777 171.056.777

Dattervirksomheder: Ejerandel Land

EIET 1 A/S, Horsens 94,90% Danmark

EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding A/S, Horsens 94,90% Danmark

Waldowallee 85 bis 95 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland

Waldowallee 85 bis 95 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland

Beteiligung BEPB Schönhauser Allee 63 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland

BePB Schönhauser Allee 63 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland

Beteiligung BEPB Voigtstrasse 7/8 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland

BePB Voigtstrasse Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland

Årsrapport 2021

I 81

Moderselskabets noter

NOTE 11 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK

Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2021 2020

Forfalden 0-3 mdr. 217.508 404.081

Forfalden 4-6 mdr. 86.446 144.111

Forfalden 6-12 mdr. 985.590 1.115.098

I alt 1.289.544 1.663.290

Hensættelse til tab:

Pr. 1/1 1.093.654 500.568

Årets tilgang -411.784 595.979

Årets afgang 0 0

Valutakursomregning 180 -2.893

Pr. 31/12 682.050 1.093.654

Tilgodehavender hos lejere 607.494 569.636

I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2021

indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi

af TDKK 607 (2020: TDKK 570). Hensættelse til tab på

tilgodehavender hos lejere foretages efter en individuel

vurdering. Lejere med en forfalden saldo > 12 mdr. ned-

skrives regnskabsmæssigt fuldt ud og indgår herefter

ikke længere i tilgodehavender hos lejere, men forfølges

stadig retsmæssigt.

82 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

NOTE 12 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2021 2020

Lang gæld Rente Renansiering Udløber

Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,77% 31.12.2021 31.12.2026 13.147.969 13.133.355

Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,58% 31.12.2021 31.12.2026 133.480.944 133.404.202

Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,63% 31.12.2022 31.12.2027 29.674.490 29.667.288

Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,41% 31.12.2023 31.12.2028 88.988.504 88.971.479

Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 180.495.894 180.516.996

Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,04% 31.12.2023 31.12.2029 141.828.508 141.845.969

Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,19% 31.12.2024 31.12.2029 120.257.636 120.266.301

Lang gæld i alt 707.873.945 707.805.590

Kort gæld Rente

Bankgæld Variabel rente 7.107.926 10.042

Kort gæld i alt 7.107.926 10.042

NOTE 13 HENSATTE FORPLIGTELSER SALGSFEE

1/1 2021 12.764.641

Hensat for året 4.038.000

Anvendt i året 0

Valutakursomregning -12.122

31/12 2021 16.790.519

Selskabet har indgået aftaler om køb af ejendomme,

der indebærer, at en del af honoraret afhænger af

en fremtidig salgspris for ejendommene og således

først kan opgøres endeligt på salgstidspunktet.

Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over honorarer

til fremtidig afregning indregnes som en hensat for-

pligtelse på statusdagen. Modværdien af den hensatte

forpligtelse indregnes som en del af kostprisen for

investeringsejendommene. Efterfølgende reguleringer

hertil indregnes som en del af dagsværdireguleringen

for investeringsejendommene.

Derudover er foretaget hensættelser vedrørende tid-

ligere års ejendomserhvervelser, som forventes afholdt

inden for et til fem år.

Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri.

Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes efter årlig

kreditgennemgang og dermed ikke skal indfries på kort sigt.

Årsrapport 2021

I 83

Moderselskabets noter

NOTE 14 UDSKUDT SKAT / DKK 2021 2020

Udskudt skat relaterer sig til følgende:

Investeringsejendomme 106.174.542 84.465.297

Incentive fee -2.691.360 -2.045.280

Øvrige hensættelser -95.360 -163.047

Fremført underskud tidligere år + årets underskud -12.614.092 -13.445.115

Valutakursomregning -164.487 -98.830

Udskudt skat, netto 90.609.242 68.713.023

Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:

Udskudt skatteforpligtelse 90.609.242 68.713.023

Udskudt skat, netto 90.609.242 68.713.023

NOTE 15 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2021 2020

Ændring i tilgodehavender mv. -13.598.010 -6.262.780

Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. 1.471.265 -84.320

Ændring i hensættelser 0 -2.637.539

Samlet ændring i driftskapital -12.126.745 -8.984.639

Selskabet har valgt at indregne værdien af det

skattemæssige underskud i Tyskland, eftersom

underskuddet forventes anvendt til modregning i

fremtidige skattepligtige indkomster ved den løbende

drift eller ved realisation af ejendomme. Værdien af det

skattemæssige underskud i Danmark indregnes med

den del, som der forventes anvendt i årets skattepligtige

indkomster.

84 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

NOTE 16 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2021 2020

Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 707.805.590 710.366.402

Pengestrømme 0 0

Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 68.355 -2.560.812

Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 707.873.945 707.805.590

Bankgæld, pr. 1/1 10.042 5.088

Pengestrømme 7.079.366 -25.654

Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 18.518 30.608

Bankgæld, pr. 31/12 7.107.926 10.042

Provenu ved låneoptagelse i alt 7.079.366 -25.654

NOTE 17

HONORAR TIL SELSKABETS

GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK

2021 2020

Deloitte:

Honorar for lovpligtig revision 182.394 160.530

Skatterådgivning 0 0

Andre ydelser 0 0

Revisionshonorar Deloitte i alt 182.394 160.530

Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.

Årsrapport 2021

I 85

Moderselskabets noter

Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note

klassiceres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet

input til måling af forpligtelsen er baseret på direkte

markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.

aedt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinsti-

tutter er opgjort ud fra oentliggjorte kurser pr. 31.

december 2021.

NOTE 18 FINANSIELLE RISICI / DKK

Likviditetsrisiko

Forfalder Regnskabs-

Gældsforpligtelserne

inden Forfalder Forfalder mæssig

forfalder som følger: for 1 år 2-5 år 6-20 år I alt værdi

2021

Lån fra kreditinstitutter 7.534.394 423.367.887 313.603.050 744.505.331 707.873.945

Bankgæld 7.107.926 0 0 7.107.926 7.107.926

Leverandør af varer 2.425.800 0 0 2.425.800 2.425.800

Anden gæld 1.745.658 0 0 1.745.658 1.745.658

18.813.778 423.367.887 313.603.050 755.784.715 719.153.329

2020

Lån fra kreditinstitutter 8.377.199 275.334.118 465.208.207 748.919.524 707.805.590

Bankgæld 10.042 0 0 10.042 10.042

Leverandør af varer 2.821.495 0 0 2.821.495 2.821.495

Anden gæld 1.056.074 0 0 1.056.074 1.056.074

12.264.810 275.334.118 465.208.207 752.807.135 711.693.201

De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.

Selskabet har ubenyttet træk på kreditter på DKK 47,63 mio.

Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

2021 2020 2021 2020

Finansielle aktiver, der måles til

amortiseret kostpris

Tilgodehavende hos lejere 607.494 569.636 607.494 569.636

Andre tilgodehavender 309.764 274.460 309.764 274.460

Likvide beholdninger 2.822.245 1.491.714 2.822.245 1.491.714

Finansielle forpligtelser, der måles til

amortiseret kostpris

Gæld til kreditinstitutter 707.873.945 707.805.590 710.895.105 716.100.546

Bankgæld 7.107.926 10.042 7.107.926 10.042

Leverandør af varer 2.425.800 2.821.495 2.425.800 2.821.495

Anden gæld 1.745.658 1.056.074 1.745.658 1.056.074

86 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

Selskabet er som følge af sin drift og investeringer

eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er

selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation i

nansielle risici. Selskabets nansielle styring retter

sig således alene mod styring af allerede påtagne

nansielle risici.

Valutarisici

Selskabets valutarisici afdækkes primært gennem

fordeling af indtægter og omkostninger i samme valuta

(EUR). En mindre andel af selskabets omkostninger

genereres i Danmark og skal dermed betales i danske

kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/DKK, vil der dog

ikke være væsentlig eksponering på valutakursrisikoen.

Renterisici

En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens

ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.

Selskabet har optaget en væsentlig rentebærende gæld

i forbindelse med ejendomsinvesteringerne. Gælden er

fordelt på realkreditlån og banklån. Det er selskabets

politik at operere med en fordeling af gælden, hvor

realkreditlån udgør ca. 80% af fremmednansieringen

og banklån ca. 20%, hvis behovet for banklån er

tilstede.

Koncernen har i starten af 2020 omlagt 62% af

selskabets realkreditlån i F5 lån, der skulle renan-

sieres, til F3-, F4- og F5 lån. Dette skete for at fordele

renterisikoen ud på ere år. Låneporteføljen har

tidligere kun bestået af F5 lån. Med omlægningen er

renansieringsdatoerne fordelt løbende ud over de

næste fem år. Der henvises til note 12 for en oversigt

over renansieringsdatoer. Næste renansiering af

gælden nder sted 1. januar 2022 og udgør ca 20% af

realkreditlånene. Her vil der ske endnu en opsplitning

af F5 lån til ere lån med spredte renansieringsdatoer.

Der er variabel rente på selskabets banklån og real-

kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.

Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig

indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.

Likviditetsrisici

Selskabet foretager likviditetsstyring og afstemmer

herigennem løbende dets kreditbehov med dets

långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt

likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete

udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets

drift, således undersøges muligheden for udvidelse af

kreditfaciliteter jævnligt.

Kreditrisici

Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder

deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-

kredsen betyder, at selskabet vurderer, at der ikke er

en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.

Selskabet har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte

lejere, se yderligere i note 11.

NOTE 18 FINANSIELLE RISICI FORTSAT

Der er ingen verserende retssager.

Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambe-

skatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabs-

skattelovens regler herom fra og med regnskabsåret

2013 for indkomstskatter mv. for de sambeskattede

selskaber og fra og med 1. juli 2012 ligeledes for even-

tuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter,

royalties og udbytter for disse selskaber.

Kontraktlige forpligtelser:

Selskabet har kontraktlige forpligtelser til faste sam-

arbejdspartnere med en uopsigelighed på seks til tolv

måneder.

Forpligtelsen som ikke er indregnet i balancen udgør

TDKK 4.933.

NOTE 19 EVENTUALFORPLIGTELSER

Årsrapport 2021

I 87

Moderselskabets noter

NOTE 20

SIKKERHEDSSTILLELSER OG ANDRE

ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK

2021 2020

Sikkerhedsstillelser

Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for

selskabets bankforbindelser:

Samlet sikkerhedsstillelser 521.410.198 521.606.520

Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 1.022.574.565 934.438.855

Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 707.873.945 707.805.590

Selskabet har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2021.

NOTE 21 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2021 2020

Resultatopgørelsen

Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 7.051.777 6.734.245

Bestyrelseshonorar 270.000 270.000

Rente mellemregninger døtre/moder 3.399.213 3.153.359

Balancen

Tilgodehavender hos dattervirksomheder 168.834.751 155.016.835

Byggerådgivningshonorar EgnsINVEST Management A/S

indeholdt i posten

Investeringsejendomme 1.303.057 1.278.000

Gæld til dattervirksomheder 28.406.576 25.740.048

Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten

Leverandør af varer og tjenesteydelser 749.596 851.036

I alt 199.293.980 182.885.919

Der henvises til note 23 i koncernregnskabet for yderligere

forklaring. Lånene er tilknyttet ejendomme i koncernen, er

tidsubegrænset og forrentes med 2,5% + diskontoen. Lånene

forventes ikke indfriet på kort sigt, der er ikke foretaget ned-

skrivninger på udlån til dattervirksomheder.

88 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Moderselskabets noter

NOTE 22 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN

Selskabet har ultimo 2021 indgået og underskrevet en

købsaftale på en ejendom i Berlin med overtagelse i

2022.

Herudover er der efter balancedagen ikke indtrådt

væsentlige begivenheder af betydning for årsregn-

skabet.

Årsrapport 2021

I 89

90 I

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S

Årsrapportens fotos

Berlins erhvervsliv har udviklet sig positivt de seneste mange år,

hvilket har tiltrukket nye indbyggere og skabt vækst på

ejendomsmarkedet. Selskabet har udvalgt forskellige

virksomheder med aktiviteter i Berlin og fotograferet deres

kontorer og produktionsfaciliteter. Billederne er brugt som

illustration i selskabets årsrapport. Fotoene er overvejende egen

produktion.

Bagside foto: Bundesdruckerei Berlin

Vitus Berings Plads 5

8700 Horsens

Danmark

CVR-nr.: 30 55 77 51

Tel. +45 7625 0146

www.ejdtyskland.dk

info@ejdtyskland.dk