Årsrapport
2020
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
CVR. nr. 30 55 77 51
Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
d. 27. maj 2021, Vitus Berings Plads 5, 8700 Horsens.
Dirigent Esben Kjær
Nettoomsætning (DKK)
51,2 mio.
Investeringsejendomme til dagsværdi (TDKK)
1.441.514
Indre værdi pr. aktie
265,87
EBVAT (DKK)
23,4 mio.
Egenkapital (DKK)
624,3 mio
Børskurs (Ultimo)
246
Årets resultat (DKK)
37,1 mio.
Resultat pr. aktie
15,81 kr.
Årsrapport 2020
I 3
Indholdsfortegnelse
Selskabsoplysninger 04
Koncernoversigt 04
Koncern hoved- og nøgletal 05
Ledelsesberetning
Året 2020 07
Hovedaktivitet 07
Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold 07
Udbytte 09
Moderselskabet 09
Ledelsens forventninger 09
Aktien 10
Usædvanlige forhold 10
Usikkerhed ved indregning og måling 10
Efterfølgende begivenheder 11
Udviklingen i Berlin 13
Koncernens strategi 18
Risikofaktorer 20
Virksomhedsledelse 26
Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv 28
Påtegninger
Ledelsens regnskabspåtegning 31
Den uafhængige revisors revisionspåtegning 32
Koncernens årsrapport
Koncernens resultatopgørelse 36
Koncernens totalindkomstopgørelse 37
Koncernens balance 38
Koncernens egenkapitalopgørelse 40
Koncernens pengestrømsopgørelse 42
Koncernens noteoversigt 43
Moderselskabets årsrapport
Moderselskabets resultatopgørelse 63
Moderselskabets totalindkomstopgørelse 63
Moderselskabets balance 64
Moderselskabets egenkapitalopgørelse 66
Moderselskabets pengestrømsopgørelse 67
Moderselskabets noteoversigt 69
4 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Selskabsoplysninger
Navn og hjemsted
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Vitus Berings Plads 5
8700 Horsens
CVR-nr.: 30 55 77 51
www.ejdtyskland.dk
info@ejdtyskland.dk
Telefon: 76 25 01 46
Bestyrelse
Knud Lomborg, formand
Ane-Lene Kjølby
Thorkild Steen Sørensen
Direktion
Thorkild Steen Sørensen
Aktionærer
med mere end 5% af aktiekapitalen eller 5% af
stemmerne:
EgnsINVEST Holding A/S, Horsens, 16,13%
Sparekassen Vendsyssel, Vrå, 8,81%
Sparekassen Kronjylland, Randers, 7,5%
Revision
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
City Tower, Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
Bankforbindelser
Sparekassen Kronjylland
Tronholmen 1
8960 Randers SØ
Sparekassen Vendsyssel
Østergade 15
9760 Vrå
Koncernoversigt
BePB
Voigtstr. 7/8
GmbH & Co KG
100%
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
EgnsINVEST
Warschauer Strasse
Holding A/S
94,9%
EgnsINVEST
Warschauer Strasse K/S
100%
Komplementarselskabet
EgnsINVEST
Warschauer Strasse ApS
100%
EIET 1 A/S
94,9%
Waldowallee 85 bis 95
GmbH & Co KG
100%
Waldowallee 85 bis 95
Verwaltung GmbH
100%
Beteiligung BePB
Voigtstr. 7/8
GmbH & Co KG
100%
BePB
Voigtstr. 7/8
Verwaltung GmbH
100%
Beteiligung BePB
Schönhauser Allee 63
GmbH & Co KG
100%
BePB
Schönhauser Allee 63
GmbH & Co KG
100%
BePB
Schönhauser Allee 63
Verwaltung GmbH
100%
Årsrapport 2020
I 5
Koncern hoved- og nøgletal
Nøgletalsformler (Anbefalinger og nøgletal)
Resultat pr. aktie før skat: Resultat før skat / Gennemsnitlig antal aktier
Resultat pr. aktie efter skat: Resultat efter skat / Gennemsnitlig antal aktier
Indre værdi pr. aktie: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo / Antal aktier ultimo
Egenkapitalforrentning før dagsværdi-
regulering af ejendomme og skat:
EBVAT / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Egenkapitalforrentning før skat: Resultat før skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Egenkapitalforrentning efter skat: Resultat efter skat x 100 / Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoriteter
Soliditetsgrad: Egenkapital ekskl. minoriteter ultimo x 100 / Passiver ultimo
Kurs/Indre værdi (P/BV): Børskurs/Indre værdi
Koncernens udvikling de seneste fem år kan beskrives således:
HOVEDTAL / TDKK 2020 2019 2018 2017 2016
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
51.179 51.405 48.186 44.350 41.893
Resultat af primær drift
32.191 32.442 28.681 25.453 20.931
Finansielle poster, netto
-8.836 -11.957 -11.190 -11.444 -10.314
EBVAT - Resultat før dagsværdi-
reguleringer og skat
23.355 20.485 17.492 14.010 10.618
Dagsværdiregulering af
investeringsejendomme
13.777 60.281 69.096 46.520 96.745
Årets resultat før skat 37.132 80.766 86.588 60.530 107.363
Årets resultat efter skat 30.830 67.948 72.771 50.798 89.785
Balance
Investeringsejendomme til dagsværdi 1.441.514 1.404.813 1.231.919 1.124.585 1.003.167
Årets forbedringer og investeringer i
investeringsejendomme
25.192 13.049 7.970 11.971 7.147
Balancesum
1.446.894 1.416.841 1.247.217 1.130.467 1.006.746
Egenkapital ekskl. minoriteter 624.281 598.404 533.052 461.686 413.519
Nøgletal
Antal aktier, stk.
2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070
Gns. antal aktier i perioden, stk.
2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070 2.348.070
Resultat pr. aktie før skat
15,81 kr. 34,40 kr. 36,88 25,78 45,72
Resultat pr. aktie efter skat
13,13 kr. 28,94 kr. 30,99 21,63 38,24
Indre værdi pr. aktie
265,87 kr. 254,85 kr. 227,02 196,62 176,11
Egenkapitalforrentning før dagsværdi-
regulering af ejendomme og skat
3,8% 3,6% 3,5% 3,2% 2,9%
Egenkapitalforrentning før skat
6,1% 14,3% 17,4% 13,8% 29,0%
Egenkapitalforrentning efter skat
5,0% 12,0% 14,6% 11,6% 24,2%
Soliditetsgrad 43,1% 42,2% 42,7% 40,8% 41,1%
Børskurs ultimo 246 234 198 178 146
Kurs/Indre værdi 0,93 0,92 0,87 0,90 0,83
6 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2020
I 7
Hovedaktivitet
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S ejer, driver og
udvikler erhvervs- og boligejendomme i Berlin.
Udvikling i aktiviteter og
økonomiske forhold
Årets resultat
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S har realiseret et
resultat før skat i 2020 på i alt DKK 37,1 mio. på kon-
cernniveau mod DKK 86,6 mio. sidste år, hvilket ledelsen
betragter som tilfredsstillende. Af årets resultat udgør
værdiregulering af investeringsejendommene DKK 13,8
mio. mod DKK 60,3 mio. sidste år. Driftsresultatet (EBVAT)
er dermed på DKK 23,4 mio. mod DKK 20,5 mio. sidste år.
Forventningerne til årets EBVAT ved seneste periodemed-
delelse lå i intervallet DKK 22,5-24,0 mio.
Berlins Senat vedtog i starten af året en ny lov, som
midlertidigt blandt andet fastfryser lejen i boliger, så lejen
ikke kan stige, og som fastlægger øvre grænser for, hvor
høj lejen må være. Omsætningen for 2020 har derfor været
påvirket negativt, idet lejeindtægter fra visse eksisterende
lejekontrakter skulle reduceres med 20%, såfremt de lå
over en given grænse. Endvidere har der i hele 2. halvår
2020 været krav om nedsættelse af lejeindtægten ved
genudlejning.
Siden marts 2020 har Tyskland, ligesom resten af verden,
været ramt af nedlukninger i store dele af samfundet.
Dette har også haft indvirkning på årets omsætning,
idet det har været nødvendigt at give dele af selskabets
erhvervslejere rabat på lejen. Som følge af nedlukningen
er driftsomkostningerne også påvirket negativt af
tabshensættelser. På trods af disse forhold er årets EBVAT
alligevel steget med DKK 2,9 mio. Stigningen skyldes, at
renteudgifterne er faldet med DKK 3,2 mio. Koncernen
omlagde i starten af året i forbindelse med refinansiering
af lån ca. 62% af låneporteføljen og fordelte lånene fra
udelukkende F5 lån til F3, F4 og F5 lån for at sprede refi-
nansieringsrisikoen. Som det fremgår af rentebesparelsen,
betyder det lave renteniveau, at lånoptagelsen er sket på
yderst fordelagtige rentevilkår.
Ved regnskabsårets udgang havde koncernen tomgang i
tyve enheder, og tomgangsprocenten for boliger var 2,10%
og for erhverv 5,68%. På samme tidspunkt i 2019 havde
koncernen tomgang i femten enheder fordelt med 1,96%
for boliger og 1,14% for erhverv. De tomme erhvervs-
lejemål udgør fem enheder og er såvel butikslejemål som
kontorlejemål. Grundet nedlukningen i Tyskland er det
svært at tiltrække erhvervslejere lige nu, men med i alt 88
erhvervslejemål anses tomgangen som acceptabel set i
lyset af den ekstraordinære situation. Der opleves stadig
stor efterspørgsel efter boliglejeenheder, som udgør ca.
70% af koncernens omsætning.
Tomgangstallene følges nøje. Koncernen anvender forskel-
lige markedsføringskanaler og er opmærksom på at have
en fornuftig dialog med både lejere og administratorer for
at sikre en høj udlejningsprocent. Når lejekontrakterne i de
større erhvervslejemål skal indgås, forlænges eller opsiges,
deltager koncernen i forhandlingerne. Endvidere holder
koncernen sig ajour med viden om udviklingen på ejen-
domsmarkedet gennem artikler, økonomiske analyser og
rapporter og ved at være i dialog med forskellige aktører
på ejendomsmarkedet.
Året 2020
EBVAT
TDKK
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
8 I
Ledelsesberetning
Under nedlukningen har koncernen løbende været i tæt
dialog med de største erhvervslejere. Det drejer sig især om
restauranter og hoteller, og disse er blevet opfordret til at
søge de støttepakker og kreditter, der kan opnås efter tysk
lovgivning. Desværre opleves der en langsommelig proces
i udbetalingen af støttemidler, og udbetalingerne kommer
derfor drypvis. Ved at sikre den gode dialog med lejerne
har koncernen et godt overblik over eventuel fremtidig
tomgang og kan tidligt i processen søge efter nye lejere,
hvis det bliver nødvendigt.
Værdireguleringen af investeringsejendommene
udgør i alt DKK 13,8 mio. Ejendommene i porteføljen
er reguleret til dagsværdi med DKK 14,4 mio. heri er
modregnet en hensættelse til salgs- og incentive-fee på
DKK 0,6 mio. Værdireguleringerne understøttes af såvel
eksterne valuarvurderinger som af mæglervurderinger.
Valuarvurderingerne indhentes i løbet af året i forbindelse
med købsundersøgelser og til dokumentation af ejen-
dommenes værdier i forhold til koncernens kreditgivere.
Mæglervurderingerne bruges til at understøtte DCF-
modellen til værdiansættelse af koncernens ejendomme.
Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller når
værdien af en byggeret er vurderet. Et grundigt arbejde
med selskabets portefølje har medført, at der er opnået
endnu en byggetilladelse til opførelse af tagetager i 2020.
Potentialet er indtægtsført. Årets værdireguleringer er
dæmpet af den nye lejelovgivning, der trådte i kraft i 2020.
Det positive er, at såvel valuar- som mæglervurderinger
bekræfter, at der stadig er efterspørgsel efter ejendomme i
Berlin, og at afkastkravet blot er sænket. At der er grund til
at se positivt på markedsudviklingen understøttes af PwCs
nye rapport om ejendomsmarkedet i Europa, ”Emerging
Trends in Real Estate - an Uncertain Impact - Europe 2021”,
hvor investorer, på trods af den nye lejelov, rangerer Berlin
som den mest attraktive investeringsby foran både London
og Paris.
Årets værdireguleringer på ejendommene udgør 1,0% af
koncernens samlede aktivmasse mod 4,3% i 2019.
I arbejdet med at lede, drive og udvikle koncernen,
udnyttes en bred palette af viden, erfaringer og kompe-
tencer, som erhverves gennem koncernens mangeårige
udbyder af managementydelser, EgnsINVEST Management
A/S. En af de ydelser er akkvisition. Koncernens fysiske
tilstedeværelse på ejendomsmarkedet gennem 15 år
betyder, at der er opbygget et netværk af gode kontakter
både i Berlin og Danmark. Det kommer løbende koncernen
til gode i forbindelse med akkvisitioner. Der lægges vægt
på at have et indgående kendskab til porteføljen ved at
være fysisk til stede i ejendommene og ved at have en tæt
kontakt til administratorer og viceværter, som har deres
gang i ejendommene. Det indgående kendskab gør det
muligt at fastholde og overvåge kvalitetsniveauet i kon-
cernens ejendomme. Ligeledes skabes der et overblik over,
hvordan eksisterende kvadratmeter kan udnyttes bedre, og
INVESTERINGSEJENDOMME
TDKK
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
INVESTERINGSEJENDOMME TIL DAGSVÆRDI DAGSVÆRDIREGULERINGER (HØJRE AKSE)
Årsrapport 2020
I 9
hvor det er muligt at bygge nyt. Koncernens tilstedeværelse
og netværk gør også, at arbejdet med myndighedsgodken-
delser i form af byggetilladelser med videre kan optimeres,
hvorved tidsfaktoren, som ofte er afgørende ved byggeri,
kan bruges til at optimere økonomien i projekterne. Lokale
håndværkere og rådgivere udfører de konkrete opgaver,
mens planlægningen og opfølgningen varetages gennem
managementselskabet. Arbejdet fordrer en god kontakt
til kompetente rådgivere og til myndighederne i både
Danmark og Berlin.
Likvide beholdninger udgør DKK 4,3 mio. ved årets udgang
mod DKK 10,7 mio. sidste år, idet to påbegyndte taglej-
lighedsrenoveringer har krævet et træk på likviditeten.
Soliditetsgraden for koncernen er 43,1% mod 42,2% sidste
år. Det er koncernens mål at have en soliditet på minimum
25%. Ved udgangen af 2020 er der kreditfaciliteter til
rådighed på DKK 53 mio., og koncernen er dermed fortsat
sikret fornuftig likviditet til at foretage de strategiske inve-
steringer, der sikrer koncernens fremtidige pengestrømme
bedst muligt.
Koncernens indre værdi er på 265,87 pr. aktie ved årets
afslutning mod 254,85 pr. aktie ved begyndelsen af
året. Egenkapitalforrentningen før skat udgør 6,1%
mod 14,3% sidste år, hvor dagsværdireguleringerne var
væsentlig højere end i dette regnskabsår. Ses der alene på
egenkapitalforrentningen før dagsværdiregulering og skat,
medvirker stigningen i EBVAT på DKK 2,9 mio. til, at denne
igen i år er steget fra 3,6% i 2019 til 3,8% i 2020.
Udbytte
Koncernens likviditetsreserve er solid, og i lighed med
sidste år indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, at
der udbetales udbytte. Der foreslås et udbytte på DKK 1,00
pr. aktie á 100 kr., i alt DKK 2,35 mio.
Udbetalt i 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Udbytte i % 0,75% 0,75% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
Moderselskabet
De generelle kommentarer, der er givet for koncernen, er
også dækkende for selskabet. Kapitalandele og til-
godehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselska-
bets regnskab til kostpris.
Ledelsens forventninger
Med den nye lejelov i Berlin vil koncernen i 2021 især
fokusere på at udvide de udlejningsbare kvadratmeter
enten gennem udnyttelse af tagetager eller ved at udnytte
byggefelter, idet loven ikke gælder i boliglejemål bygget
efter 2014. Dette arbejde er allerede påbegyndt i 2020,
hvor koncernen har opnået byggetilladelse til at udnytte
tagetagen i en ejendom, ligesom der arbejdes på ansøg-
ning til udnyttelse af en byggegrund med opførelse af en
etageejendom med 25 boliglejemål. Koncernen har startet
arbejdet med at bygge taglejligheder i to ejendomme, der
forventes at stå færdige sidst i 2021 og tilføre i alt 898
udlejningsbare kvadratmeter. Ligesom i 2020 er der fokus
på at holde renoveringsudgifter relateret til enkelte lejemål
på et balanceret niveau, idet lejeloven sætter begræns-
ninger på forrentningen heraf.
En del af den indførte lejelov trådte først i kraft den 23.
november 2020. Loven fastlægger nogle øvre grænser for,
hvor høj en leje må være i en given ejendom blandt andet
bestemt af byggeåret. Hvis lejen ligger mere end 20%
over den fastlagte øvre grænse, skal den reduceres, så den
kommer under grænsen, også i bestående lejemål. Denne
del af loven vil få fuld gennemslagskraft i 2021, hvor den
er gældende hele året og ikke kun en måned, som det har
været tilfældet i 2020. Omsætningen forventes at falde
med DKK 3,7 mio. alene som følge af dette forhold. Flere
juridiske eksperter og Landgericht Berlin har vurderet, at
loven er forfatningsstridig. Loven er derfor indbragt for
Forfatningsdomstolen. Hvis Forfatningsdomstolen erklærer
loven ugyldig; afgørelsen forventes at komme i løbet af
første halvår 2021; vil lejestigninger igen kunne indregnes
i resultatet. De reducerede lejeindtægter i 2020 vil kunne
10 I
Ledelsesberetning
indtægtsføres, såfremt de kan inddrives ved lejerne.
Lejestigningerne vil i så fald også kunne have en positiv
indvirkning på værdiansættelsen af selskabets ejendomme.
Den føromtalte rentebesparelse på DKK 3,2 mio., der blev
gennemført i starten af 2020 ved spredning af renterisici
gennem omlægning af lån, har muliggjort, at selskabets
EBVAT kan fastholdes på et 2019-niveau. Rentebesparelsen
på de DKK 3,2 mio. i 2020 kan udligne den forventede
nedgang i lejeindtægterne på de DKK 3,7 mio. i 2021.
Som følge af de nævnte forhold, forventer ledelsen,
at årets driftsresultat i 2021 før værdireguleringer af
investeringsejendomme (EBVAT) vil ligge i intervallet DKK
18,5 - 20,0 mio., hvilket er DKK 4,8-3,3 mio. lavere end det
netop aflagte resultat.
Ledelsens forventninger for 2021 er forbundet med flere
usikkerhedsfaktorer, der kan medføre afvigelser i forhold
til det udmeldte resultat. Usikkerhederne knytter sig først
og fremmest til den omtalte lejelov og gyldigheden heraf.
Den fortsatte tilstedeværelse af covid-19 og de deraf
følgende restriktioner vil have indvirkning på resultatet,
idet visse erhvervslejere kan have svært ved at betale leje,
indtil de får de fornødne støttepakker. I værste fald kan det
betyde tomgang i erhvervslejemål. Begge dele vil have en
negativ effekt på EBVAT. Erhvervslejerne udgør ca. 30%
af koncernens omsætning. Derudover vil ændringer af
omkostninger til vedligeholdelse af ejendommene, politiske
forhold samt ændringer i finansieringsforholdene kunne
påvirke resultatet.
Aktien
Koncernen er noteret på First North på Nasdaq OMX
Nordic med 2.348.070 aktier, stykstørrelse 100.
Koncernen har udbetalt udbytte de seneste seks år.
Udbyttet er gået fra koncernens værdi. For at få det
rette billede af afkastet fra en investering i EgnsINVEST
Ejendomme Tyskland A/S bør det derfor lægges oven i
kursen.
I”Bekendtgørelse om risikomærkning af investerings-
produkter”, der trådte i kraft i starten af 2017, er aktien
i lighed med andre børsnoterede aktieselskaber risiko-
mærket gul.
Usædvanlige forhold
Der har ikke været usædvanlige forhold i året, der påvirker
regnskabet.
Usikkerheder ved indregning og måling
Koncernens investeringsejendomme indregnes i årsrap-
porten til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af
en ”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model).
Udbytte 1,00
29. maj
UDVIKLING AKTIEKURS OG INDRE VÆRDI
INDRE VÆRDI AKTIEKURS
190
200
210
220
230
240
250
260
270
januar 2020 april 2020 juli 2020 oktober 2020 januar 2021
Årsrapport 2020
I 11
Modellen tager udgangspunkt i ejendommenes fremtidige
pengestrømme, der tilbagediskonteres med en fastlagt
diskonteringsfaktor. Diskonteringsfaktorerne er fastsat, så
de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på
tilsvarende ejendomme inklusiv forventet inflation. Den i
året anvendte opgørelsesmetode, og den anvendte diskon-
teringsfaktor er for udvalgte ejendomme understøttet af
eksterne vurderinger til test af de beregnede dagsværdier.
Vurderingerne indhentes stikprøvevist fra såvel mæglere
som valuarer.
Eksterne mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist for
udvalgte ejendomme en gang årligt udelukkende med
det formål at teste de beregnede dagsværdier. Derudover
udvælges med et interval på to til tre år, ejendomme til
valuarvurderinger. Således bliver alle ejendomme over et
interval på to til tre år vurderet af en valuar. Hvis der for
eksempel søges om tillægsbelåning ved et realkreditinstitut
vurderes samtlige ejendomme af en valuar inden for det
år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet valuarvur-
deringer af udvalgte ejendomme i efteråret 2020, 2019
og 2018 samt valuarvurderinger af samtlige ejendomme
i 2017. Valuarvurderingerne anvendes primært til doku-
mentation af ejendommenes dagsværdi over for realkredi-
tinstitut og sekundært til at bekræfte markedsudviklingen
og understøtte koncernens beregnede dagsværdier.
Derved har man et sammenligningsgrundlag op mod DCF-
dagsværdierne og et billede af, om de beregnede værdier
er retvisende.
Der henvises til note 2, Væsentlige regnskabsmæssige vur-
deringer og skøn, for en følsomhedsanalyse ved ændringer
i parametrene, der anvendes i DCF-modellen.
Efterfølgende begivenheder
Den fortsatte tilstedeværelse af covid-19 og de deraf
følgende restriktioner vil kunne få betydning senere med
hensyn til den fremtidige betalingsevne hos nogle af
selskabets erhvervslejere. Erhvervslejere udgør 30% af
koncernens omsætning. Ledelsen mener dog, at det ikke
på nuværende tidspunkt er muligt at vurdere, om det på
sigt vil få tomgangen til at stige og dermed påvirke EBVAT,
hvorfor risikoen ikke indregnes. De beskrevne forhold vur-
deres ikke at have væsentlig indflydelse på bedømmelsen
af årsregnskabet, ligesom der ikke er indtruffet andre
betydningsfulde hændelser efter balancedagen, som kan
ændre på bedømmelsen.
12 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2020
I 13
Udviklingen i Berlin
Opmærksomheden i Berlin og i resten af verden har i 2020
været styret af covid-19. Pandemien har også haft konse-
kvenser i Berlin, hvor restauranter, detailhandel, skoler
med videre i flere perioder i 2020 har været lukket ned.
I ejendomsbranchen generelt har nedlukningen primært
ramt erhvervsejendomme især shoppingcentre og ejen-
domme med større detailforretninger så som møbelhuse,
byggemarkeder og lignende, mens boligudlejningsejen-
domme ikke har mærket de store konsekvenser af krisen.
Den tyske regering har ligesom den danske vedtaget
hjælpepakker for at holde hånden under virksomhederne
og deres medarbejdere. Berlins senat har suppleret
disse, med henblik på at kunne tilgodese den særlige
erhvervsstruktur, der er gældende i Berlin, hvor der er
mange mindre virksomheder med få ansatte. Til trods for
hjælpepakkerne har coronakirsen desværre haft en negativ
effekt på økonomien i Berlin i 2020.
Økonomi
Berlins positive udvikling de seneste godt 10 år har været
drevet af stigende indbyggertal kombineret med en positiv
erhvervsudvikling og en øget beskæftigelsen. Byen har
profiteret af at være Tysklands hovedstad og derigennem
opnået international popularitet. Vækstmotoren har i høj
grad været virksomheder i den virksomhedsnære service-
sektor, men industrisektoren har bidraget til væksten, og
begge sektorer har haft fordele af Berlin forskningsmiljø og
veluddannede arbejdskraft. Denne økonomiske udvikling
har coronapandemien og de deraf følgende nedlukninger,
forsamlingsforbud og ikke mindst rejserestriktioner bremset
kraftigt ned for i 2020. I Tyskland som helhed er BNP i
2020 faldet med 5,0 % i forhold til året før, og i Berlin
forventes et fald i økonomien på omkring 5,5%.
Både service- og industrisektoren har været udfordret af
konsekvenserne ved pandemien. Med næsten 60% færre
gæster og overnatninger i de første 10 måneder af 2020
i forhold til året før er erhvervs- og privatturismen et af
de hårdest ramte erhverv. Heldigvis er situationen ikke
den samme i hele servicesektoren. Rådgivningsfirmaer,
virksomheder inden for informationsteknologi og online-
handel samt post- og pakkeleverandører har for eksempel
klaret sig godt i 2020. Samlet set er beskæftigelsen i den
virksomhedsnære servicesektor i Berlin steget med 1,7%
i de første tre kvartaler af 2020, mens den er faldet med
1,5% i Tyskland som helhed.
3,9
0,4 0,4
2,2
1,5
2,2
2,6
1,3
0,6
-5,0
3,9
-0,2
0,3
0,0
3,8
5,3
3,3
2,8
3,0
-5,5 *
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
UDVIKLINGEN I BNP
T YSKLAND BERLIN
* Forventet udvikling
Kilde: IBB konjunkturrapport dec. 2020
14 I
Ledelsesberetning
Industrisektoren fylder langt mindre i Berlins økonomi end
den gør i Tysklands økonomi som helhed. Det får derfor
ikke den helt store betydning for den samlede økonomi, at
sektoren relativt set har klaret sig betydeligt bedre i Berlin,
end den har i landet som helhed. Fra januar til oktober
2020 er omsætningen faldet med 1,1%, mens den er faldet
med 11,1% i Tyskland som helhed.
Beskæftigelsen
Berlins økonomiske vækst, har kunnet aflæses i udviklingen
i beskæftigelsen. Flere år i træk har byen været den
delstat i Tyskland, hvor beskæftigelsen er steget mest.
Regeringskontorerne, medier, it, kommunikation og byens
status som startup-hovedstad har bidraget til væksten i
antallet af nye jobs. Berlin er tillige en turistmagnet, og
mange jobs findes i de erhverv, der er blevet hårdest ramt
af nedlukningerne, hoteller, restauranter, rejsearrangører,
lufthavne m.v. I denne branche har coronapandemien
således haft en negative indflydelse på beskæftigelsen,
hvilket nogle af EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’
erhvervslejere, restauranter, hoteller café m.v. blandt
andet har mærket. Samlet set er beskæftigelsen i Berlin
dog ikke blevet ramt så hårdt af coronakrisen i 2020, som
det umiddelbart kunne forventes. De job der er blevet
tabt i de ramte brancher er blevet modvirket af en øget
beskæftigelse inden for sundhed og pleje. Desuden har
onlinehandel drevet beskæftigelsen i en positiv retning og
kunnet kompensere for en del af den aktivitet, der er gået
tabt i de fysiske butikker under coronanedlukningen. Den
virksomhedsnære servicesektor i Berlin har samlet set haft
en positiv beskæftigelsesudvikling i 2020. Samlet set har
Berlin kunnet nøjes med et fald på 0,2% i beskæftigelsen,
mens den i Tyskland som helhed er faldet med 1,1% i
2020.
Erhvervsliv
De børsnoterede selskaber i Berlin har givet aktionærerne
noget at smile af i 2020. Online-virksomheder som Hello
Fresh, der leverer måltidskasser, Zalando, der distribuerer
tøj, sko og accessories for kendte tøjmærker samt Delivery
Hero, der leverer takeaway for restauranter har haft
pæne kursstigninger i 2020. Sidstnævnte i så høj grad, at
selskabet i august 2020 blev optaget på DAX-indekset som
et blandt Tysklands 30 største børsnoterede selskaber. Det
er ikke tilfældigt, at de tre succesfulde selskaber har deres
hovedsæde i Berlin. Deres udvikling hænger sammen med
den måde Berlins erhvervsliv er sammensat på, hvor der er
fokus på nye forretningsmodeller, herunder onlinehandel,
som har haft bedre betingelser under pandemien, end
mange andre virksomhedstyper.
0,8
0,9 0,9
1,2
1,4 1,4
0,9
-1,1
2,0
1,9
2,1
2,8
3,1 3,1
2,2
-0,2
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2020
UDVIKLINGEN I BESKÆFTIGELSEN
T YSKLAND BERLIN
Kilde: Statistik Berlin Brandenburg og Statistisches Bundesamt
Årsrapport 2020
I 15
Samarbejdet mellem erhvervsliv, forskning og uddannelser
bidrager til den økonomisk vækst i Berlin, og tegner et
positivt billede af fremtiden. Den amerikanske elbilpro-
ducent, Teslas, første europæiske fabrik er i fuld gang
med at blive opført i en skov lige uden for Berlin. Tesla
har valgt placeringen af deres første europæiske fabrik
med baggrund i, at de forventer at skulle ansætte 12.000
medarbejdere, og de er særligt på udkig efter personer
med kundskaber inden for it-teknologi og software, en
spidskompetence for universiteterne og ingeniørakade-
mierne i Berlin. Den nye lufthavn, Berlin-Brandenburg,
der åbnede den 31. oktober 2020 forventes ligeledes
at bidrage til væksten. Erhvervslivet har set frem til
muligheden for flere langdistance ruter, da disse vurderes
at have stor betydning for muligheden for at tiltrække nye
investeringer til byen og dermed også skaffe flere arbejds-
pladser. Endelig har Charité, det største hospital i Berlin,
sat en stor investeringsplan i søen, som skal udvikle deres
position i verdens sundhedssektor og dermed også trække
forskere, investorer og virksomheder inden for medicin og
behandlingsmetoder til Berlin.
Ejendomsmarkedet
Coronapandemien har betydet, at der ikke er sat nogle
nye rekorder for transaktionsvolumen inden for ejendoms-
handel i Tyskland i 2020. Det fortsat lave renteniveau har
dog fastholdt interessen på et højt niveau, og hverken virus
eller en ny lejelov har kunnet holde investorerne væk fra
Berlin, som igen har tiltrukket de største ejendomsinveste-
ringer i Tyskland. Investorerne har vurderet, at det lang-
sigtede potentiale på Berlins ejendomsmarked overstiger
de nuværende ulemper ved den eksisterende boligpolitik.
Transaktionsvolumen i Berlin var i 2020 i alt EUR 12,79
mia., hvilket udgør 15,7% af de samlede ejendomshandler i
Tyskland på EUR 81,62 mia.
Samlet set blev der dog handlet ejendomme for et lavere
beløb i Tyskland i 2020 end i de foregående år. Som følge
af usikkerheden ved covid-19 er ekspansionsplaner blevet
TRANSAKTIONSVOLUMEN I BERLIN 2020 - PR. KVARTAL
1. kvartal EUR 3,91 mia.
2. kvartal EUR 1,19 mia.
3. kvartal EUR 3,22 mia.
4. kvartal EUR 4,47 mia.
2020 EUR 12,79 mia.
Kilde: JLL 1.-4. Quartal 2020
16 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2020
I 17
lagt på is eller forskubbet, og strategier er blevet ændret.
I Berlin ses konsekvenserne af pandemien særligt i andet
kvartal, hvor transaktionsvolumen kun var EUR 1,19 mia.
Det betød, at der i første halvår 2020 blev handlet ejen-
domme for EUR 5,09 mia. mod EUR 6,73 mia. i 2019. I alt
faldt transaktionsvolumen i Berlin fra EUR 15,82 mia. i 2019
til EUR 12,79 mia. i 2020.
2020 har været et specielt år for boligudlejningsmarkedet
i Berlin. I februar trådte første del af Berlins nye og meget
omstridte lejelov, Mietendeckel, i kraft. Loven betyder,
at der er lagt loft over lejen på boliger i fem år. Boliger
bygget efter 2013 er undtaget fra loven. Den anden del
af Mietendeckel trådte i kraft i slutningen af november
og indebærer, at der er vedtaget en maksimumgrænse
for, hvor høj lejen må være i nye såvel som i eksisterende
lejekontrakter. Ifølge en af Berlins store medievirksomheder
har konsekvensen af sidste udrulning været, at lejen er
blevet sænket i ca. 340.000 boliger i Berlin. Flere juridiske
eksperter mener, at senatet i Berlin overtrådte deres forfat-
ningsmæssige rettigheder, da de vedtog loven. Afgørelsen
om hvorvidt Mietendeckel kommer til at bestå eller bliver
rullet tilbage er overladt til Forfatningsdomstolen, som
forventes at behandle sagen i første halvår 2021.
Konsekvensen af den nye lov kan aflæse i udviklingen i
lejen. For den del af boligmarkedet, der er underlagt loven
dvs. boliger etableret før 2014, er den faldet med 7,8%
fra EUR 10,46 til EUR 9,64 i gennemsnit pr. kvadratmeter
ved nyudlejning i perioden januar 2020 til januar 2021.
Lejligheder opført i 2014 og senere kan fortsat lejes ud
på markedsvilkår. Samtidig er konkurrencen om en bolig
i Berlin skærpet betragteligt. På Tysklands mest brugte
boligportal, ImmoScout24, er antallet af annoncer med
ledige lejligheder, som falder ind under Mietendeckel faldet
med 30%; lejlighederne bliver udlejet uden at annoncere;
og køen til en ledig bolig er blevet desto længere. Hvor
der i januar 2020 i gennemsnit var 128 interesserede pr.
annoncerede lejemål var der i januar i år 214 interesserede.
For at imødekomme efterspørgslen skulle der have været
bygget 20.000 nye boliger om året de seneste 10 år. Det
er ikke sket. I 2019 blev der bygget 19.063 boliger og i
2018 16.956. Efterslæbet vokser med andre ord stadigvæk.
Udviklingen ser ikke ud til at være vendt i 2020. Antallet af
byggetilladelser er stagneret til omtrent samme antal som
sidste år. I de første ni måneder af 2020 er der søgt byg-
getilladelse til 15.414 nye boliger mod 15.324 for samme
periode i 2019.
I 2020 er indbyggertallet i Berlin kun steget med 450
indbyggere. Det forventes at ville stige igen i de kommende
år, når rejserestriktionerne bliver ophævet, og det igen er
muligt at bevæge sig og flytte mellem landsdele og lande.
Dette vil lægger yderligere pres på efterspørgslen efter
boliger.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
UDVIKLINGEN I BOLIG- OG INDBYGGERANTAL
ANTAL NYE BOLIGER ANTAL NYE INDBYGGERE
Kilde: Amt für Statistik Berlin Brandenburg og egen tilvirkning
18 I
Ledelsesberetning
Beliggenhed
Beliggende i attraktive
boligområder i Berlin og omegn.
Kvalitet
Ejendommens kvalitet er et
vigtigt udvælgelseskriterium.
Anvendelse
Investering i ejendomme med
overvejende boliglejemål.
Horistont
Langtidsinvesteringer med en
horisont på 25-30 år.
Koncernens strategi
Selskabet investerer i ejendomme der er attraktive og har
potentiale i Tysklands hovedstad
Potentiale i Tysklands hovedstad
Siden et snævert flertal i Forbundsdagen i 1991 besluttede,
at Berlin skulle være hovedstaden i det genforenede
Tyskland, er der sket markante forandringer i byen. Nogle
bygninger er revet ned, mens andre er skudt op eller
blevet moderniseret, og veje, broer samt jernbaner er
blevet forbundet og udvidet for at skabe rammer, der
matcher den status, som forventes af Tysklands hovedstad.
Forvandlingen fra nedslidt delt by midt i det tidligere DDR
til moderne hovedstad i Europas stærkeste økonomi har
fundet sted hen over arrene fra muren. Her har nye byg-
ningsværker, offentlige såvel som private, (gen)etablering
af centrale pladser og samling af kendte gader bogstavelig
talt bundet byen sammen igen og lagt grunden til den nye
hovedstad.
I starten har projektet handlet om, at Berlin skulle gøres
værdig til igen at være Tysklands hovedstad. Byen skulle
have et nyt image og derigennem opnå respekt og
anerkendelse nationalt såvel som internationalt. Dette er
foregået gennem en målrettet og langstrakt indsats, som
har involveret etablering og renovering af kulturinstituti-
oner, udvikling af uddannelsesinstitutioner, oprettelse af
erhvervsparker og meget mere. Succesen kan måles ved
væksten i indbyggertallet. Som følge heraf er det samtidig
lykkedes at få vendt den økonomiske udvikling og i den
forbindelse den udvikling, vi oplever på ejendomsmarkedet.
Fra midten af nullerne har byggekranerne og stilladserne
flyttet sig videre ud i boligkvartererne. I de første år blev
der renoveret og moderniseret på få udvalgte steder i
Berlin, men siden er det gået hurtigt med at udvikle byom-
rådernes småtriste forfaldne etageejendomme til moderne
attraktive boliger.
Horisont
Koncernen har investeret i en anlægsbeholdning af
ejendomme i Berlin, hvor forretningsgrundlaget skabes
gennem optimering af driften og udvikling af disse
ejendomme.
Strategien rummer mulighed for både køb og salg, hvor
det skønnes at bidrage positivt til koncernens drift og
udvikling.
Årsrapport 2020
I 19
Beliggenhed
Koncernens ejendomme er beliggende i attraktive
boligområder i Berlin. Der er en fordeling mellem
ejendomme beliggende i modne bydele, hvor husleje-
niveauet og prisniveauet i en årrække har været højt,
og ejendomme beliggende i områder, hvor en sådan
udvikling har været i gang i en kortere årrække. Da
Berlin hele tiden udvikler sig, betyder det, at byens
attraktive boligområder løbende er blevet udvidet til at
omfatte nye distrikter og byområder.
Blandt attraktive modne byområder kan nævnes
Charlottenburg, mens eksempelvis Friedrichshain er en
bydel, der de senere år har undergået en betydelig og
meget positiv udvikling. Prenzlauer Berg var et af de
første områder, der blev renoveret efter murens fald,
og bydelen har således i en årrække været en af de
attraktive veletablerede bydele i Berlin.
Anvendelse
Koncernens ejendomme består fortrinsvis af boliger,
dog er der ofte erhverv i mindre dele af ejendommene,
eksempelvis i form af butikker eller caféer i stueetagen.
Kvalitet
Et væsentligt udvælgelseskriterium ved akkvisition af
ejendomme er kvalitet.
Porteføljen består af ejendomme, der ved erhvervelse
var færdigudviklede, og af ejendomme af en god
grundkvalitet, der rummer mulighed for udvikling
både driftsmæssigt ved optimering af huslejen og
bygningsmæssigt eksempelvis ved udbygning med
taglejligheder.
20 I
Ledelsesberetning
Risikostyring er et strategisk fokusområde for koncernen.
Koncernen søger i videst mulig omfang at imødegå
og styre de risici, som koncernen selv kan påvirke. De
beskrevne risikofaktorer er ikke de eneste, koncernen står
overfor, men vurderes af ledelsen som værende de væsent-
ligste. Der kan imidlertid forekomme risici, som ledelsen
ikke har kendskab til, eller som de i øjeblikket vurderer som
uvæsentlige. Risikostyring er en integreret del af koncer-
nens forretningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager
til at reducere usikkerheden i virksomheden og derved
medvirker til at skabe værdi for koncernens aktionærer.
Nedenstående risikofaktorer er ikke anført i prioriteret
orden og heller ikke udtømmende.
Risikofaktorer knyttet til ejendomsværdier
Ejendomsværdier
Koncernens ejendomme indregnes til dagsværdi. Der
anvendes en DCF-model (Discounted Cash Flow-model) til
fastsættelse af ejendomsværdier. Modellen tager udgangs-
punkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme, der
tilbagediskonteres. Modellen påvirkes af flere parametre,
hvoraf koncernen selv fastsætter diskonteringsfaktoren for
de enkelte ejendomme. Diskonteringsfaktoren bestemmes
blandt andet ud fra beliggenhed, udvikling i markeds-
forhold for ejendomstypen, det generelle renteniveau
og moderniseringsniveau. Ved fejlskøn af den enkelte
ejendoms diskonteringsfaktor kan ejendomsværdierne
påvirkes. Der henvises til note 2 for en nærmere forklaring
og følsomhedsanalyse af modellen, hvor ændringer i
parametrene i modellen viser den direkte effekt heraf på
ejendomsværdierne.
Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test
af de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes
stikprøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne
mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte
ejendommeen en gang årligt udelukkende med det formål
at teste de beregnede dagsværdier. Derudover udvælges
med et interval på to til tre år ejendomme til valuarvurde-
ringer. Således bliver alle ejendomme over et interval på
to til tre år vurderet af en valuar. Hvis der for eksempel
søges om tillægsbelåning ved realkreditinstitut vurderes
samtlige ejendomme af en valuar inden for det år, der
ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet valuarvurderinger
af udvalgte ejendomme i efteråret 2020, 2019 og 2018.
Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation
af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og
sekundært til at bekræfte markedsudviklingen og under-
støtte koncernens beregnede dagsværdier. Derved har man
et sammenligningsgrundlag op mod DCF-dagsværdierne
og et billede af, om de beregnede værdier er retvisende.
Investering i ejendomme
Koncernens ejendomme er indkøbt på baggrund af due
diligence-undersøgelser samt økonomiske beregninger.
Due diligence foretages for at imødegå uforudsete fejl og
mangler samt juridiske og økonomiske forhold ved køb
af ejendommene med henblik på at mindske risikoen for
uforudsete tab og omkostninger.
Det kan ikke med sikkerhed fastslås, at den forventede
udvikling i forbindelse med et køb af en ejendom vil finde
sted. Ændringer i lejeforhold samt driftsomkostninger kan
påvirke de økonomiske analyser, der indkøbes på. Denne
risiko forsøges minimeret ved at indbygge et tilladt spænd
på det forventede afkast, der indkøbes på.
Investeringsstrategien er langsigtet, men forhold ved
markedet eller ejendommene kan gøre, at koncernen
beslutter sig for at afhænde en eller flere ejendomme.
Ved salg af en ejendom kan det ikke med sikkerhed
fastslås, at de dagsværdier, ejendommene er optaget
til, vil kunne realiseres ved et salg. Salgspriser på ejen-
domme vil være afhængige af den generelle udvikling
på ejendomsmarkedet i Berlin – herunder faktorer som
renteniveau, prisudvikling på ejendomme, beliggenhed,
huslejeudvikling og efterspørgsel efter koncernens typer af
Risikofaktorer
Årsrapport 2020
I 21
ejendomme. EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S søger
gennem sin strategi om køb af velbeliggende ejendomme
af en god grundkvalitet at mindske en del af denne risiko.
Dagsværdierne søges afdækket gennem mæglervurde-
ringer samt valuarvurderinger.
Risikofaktorer knyttet til drift
og vedligehold
Lejeres betalingsevne
Der er en vis risiko for, at lejere ikke vil kunne overholde
forpligtigelser i henhold til de indgåede lejekontrakter,
hvilket vil påvirke koncernens lejeindtægter negativt. Denne
risiko er gennem strategien forsøgt minimeret via det valg
af områder, hvor koncernen køber ejendomme. Koncernen
forventer, at lejerne i disse områder gennemsnitligt har
en bedre betalingsevne relativt til andre områder i Berlin.
Lejernes bonitet gennemgås ved nyudlejning, endvidere
søges problemet afhjulpet ved krav om indbetaling af
deposita – både som en sikkerhed og som en test af leje-
rens bonitet. Især på større erhvervslejemål udarbejdes der
en grundig analyse af lejeren, inden lejekontraktens indgå-
else. I det seneste regnskabsår har koncernen haft tab ved
misligeholdelse af lejekontrakter på 1,3% af omsætningen,
mod 0,9% i 2019, hvilket anses for acceptabelt, idet
stigningen primært kan relateres til erhvervstab grundet
Covid-19 situationen.
Lejeniveau
Det generelle huslejeniveau i Berlin og særligt i de
kvarterer, hvor koncernens ejendomme er beliggende,
har de seneste år udviklet sig særdeles positivt. Ændres
efterspørgslen, så det generelle huslejeniveau falder, vil
det kunne påvirke koncernens lejeindtægter i negativ
retning. Gennem en grundig investeringsanalyse rettet
mod attraktive områder søges efterspørgselsrisikoen ved
nyerhvervelser at blive minimeret.
Tomgang
Tomgang er den andel af lejemålene, der er tilgængelig
for udlejning, som ikke er udlejet. Ca. 70% af koncernens
ejendomme er udlejet til bolig og 30% til erhverv, målt
på omsætning. Der er en potentiel risiko for løbende
tomgang, når der investeres i beboelsesejendomme.
Der vil som minimum være tomgang i perioden, fra
en lejer fraflytter, til en ny lejer flytter ind. En generel
økonomisk afmatning kan have en negativ påvirkning på
22 I
Ledelsesberetning
Årsrapport 2020
I 23
genudlejningen, hvilket vil øge tomgangen. Koncernens
resultat vil kunne blive påvirket negativt, hvis længere peri-
oder med uventet høj tomgang forekommer. I strategien er
der fokus på at minimere denne risiko, idet koncernen ejer
og fortsat opkøber ejendomme i velbeliggende og velren-
ommerede områder, hvor det er attraktivt at bo. Dermed
forventes der at være en relativ høj efterspørgsel efter
lejemål i disse områder, hvilket vil begrænse tomgangen.
Ved samtidig at sørge for minimumskrav til vedligeholdel-
sesstanden sørges der for, at lejemålene holdes attraktive.
Fraflytning af erhvervslejemål med efterfølgende tomgang
slår hurtigt igennem på resultatet, idet erhvervslejemål
som hovedregel lejes ud til en højere kvadratmeterpris. Når
erhvervslejemål står tomme, gennemføres der vurdering af
beliggenhed og mulighed for ombygning til boliglejemål
med henblik på at opnå hurtigere udlejning og dermed
lavere tomgang.
Drift og vedligeholdelse
Koncernen sørger for løbende gennemgang og vedligehold
af ejendommene. Drifts- og vedligeholdelsesplaner revur-
deres løbende for at sikre opretholdelsen af de nuværende
lejeindtægter og af ejendommenes generelle stand.
Drifts- og vedligeholdelsesplanerne beskriver de forventede
omkostninger delt op på kort og langt sigt. Endvidere vil
myndighedskrav og vejrmæssige forhold være eksterne
faktorer, der kan påvirke driftsomkostningerne i negativ
retning. Løbende gennemgang af ejendommenes stand
er med til at sikre vished om vedligeholdelsesstand og
samtidig minimere eventuelle følgeskader fra uopdagede
skader. En kontinuitet i valg af forvalter og porteføljeplejer
betyder stort kendskab til den enkelte ejendom.
Finansielle risici
Koncernen er som følge af sin drift og investeringer eks-
poneret over for ændringer i valutakurser og renteniveau.
Der er koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation
i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter sig
således alene mod styring af allerede påtagne finansielle
risici.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes primært gennem forde-
ling af indtægter og omkostninger i samme valuta (EUR).
Ydelser købt i Danmark vil være påvirket af valutakursæn-
dringer, idet omsætning primært genereres i udenlandsk
valuta, mens danske aktiviteter genererer omkostninger,
der afholdes i danske kroner. Da der er fastkurspolitik i
EUR/DKK, vil der dog ikke være væsentlig eksponering på
valutakursrisikoen.
Renterisici
Koncernen har optaget en væsentlig rentebærende gæld i
forbindelse med ejendomsinvesteringerne, og en ændring i
renten vil derfor påvirke driften af koncernens resultat.
Gælden er fordelt på realkreditlån og bankgæld. Det er
koncernens politik at operere med en fordeling af gælden,
hvor realkreditlån udgør ca. 80% af fremmedfinansieringen
og bankgæld ca. 20%, hvis bankgæld er nødvendig. Pr.
31. december 2020 er fordelingen 100% realkreditlån.
Det skyldes primært, at der er opnået tillægsbelåning i de
eksisterende ejendomme, som har muliggjort indfrielse
af koncernens kreditter. Koncernen har i starten af 2020
omlagt 62% af selskabets realkreditlån i F5 lån, der
skulle refinansieres, til F3-, F4- og F5 lån. Dette sker for
at fordele renterisikoen ud på flere år. Låneporteføljen
har tidligere kun bestået af F5 lån. Med omlægningen er
refinansieringsdatoerne fordelt løbende ud over de næste
fem år. Der henvises til note 13 i koncernen for en oversigt
over refinansieringsdatoer. Næste refinansiering af gælden
finder sted 1. januar 2022 og udgør ca 20% af realkreditlå-
nene. Her vil der ske endnu en opsplitning af F5 lån til flere
lån med spredte refinansieringsdatoer.
Der er variabel rente på koncernens bankgæld og real-
kreditlånets bidragssats, som udgør en renterisiko, hvilket
minimeres ved at have tilstrækkelige likviditetsreserver til
rådighed.
24 I
Ledelsesberetning
Likviditetsrisici
Koncernen sikrer et tilstrækkeligt likviditetsberedskab ved
en kombination af likviditetsstyring og kreditfaciliteter for
at imødegå risikoen for ikke at kunne afvikle betalinger til
drift og udvikling af ejendommene.
Øvrige risici
Disse forhold er eksterne risici, som er sværere for
koncernen at afdække, og derfor finder der løbende en
overvågning sted af disse for at kunne agere hurtigt, om
nødvendigt.
Økonomisk udvikling
Den generelle økonomiske udvikling i Tyskland, i form af
ustabilitet og finansiel uro, vil kunne påvirke værdien og
prissætningen af koncernens ejendomme.
Politiske risici
Politiske indgreb kan medføre begrænsninger på
lejestigninger i boliger-og erhvervslejemål, og dermed få
indflydelse på muligheden for at hæve huslejeniveauet i
koncernens ejendommene.
Lovgivning
Ændringer i både dansk og tysk lovgivning, der vil kunne
påvirke drift af og handel med ejendomme i Berlin, vil
ligeledes kunne påvirke koncernen. Koncernen henter
rådgivning hos uafhængige eksperter, herunder såvel
advokater som revisorer, for at kunne agere på baggrund
af nyeste love, regler og praksis, blandt andet inden for
skatteforhold.
Retstvister
Koncernen kan blive part i retstvister, der kan påvirke
koncernens resultat.
Forsikring
Forsikringsforhold kan udgøre en risiko for koncernen,
såfremt forsikringerne ikke er tilstrækkelige i relation til
erstatningsstørrelser og dækning. Det er ikke muligt at
forsikre sig mod råd og svamp i Berlin, hvorfor evt. skader
vedrørende disse forhold vil skulle betales af koncernen
selv. Det er en fast procedure, at bestyrelsen årligt revur-
derer forsikringssummer og dækninger.
Miljøforhold
Der kan være en økonomisk risiko for koncernen, hvis der
eksempelvis konstateres forurening på en ejendom, hvor-
efter koncernen vil have omkostninger med oprensning,
hvis myndighederne udsteder pålæg om dette. Gennem
grundighed i due dilligence-processerne minimeres risici
herfor. Den miljømæssige belastning forsøges reduceret
gennem minimering af energiforbrug, når det samtidig
fører til en reduktion af driftsomkostningerne, eller når
forbedringer til at opnå et mindre energiforbrug kan
omvæltes på lejerne.
Ændringer i myndighedernes krav til miljøforhold kan
forøge driftsomkostningerne.
Forvaltning
Koncernen entrerer med lokale forvaltere i Berlin i
samarbejde med danske porteføljeplejere. Der er en risiko
forbundet hermed, såfremt de misligeholder den effektive
porteføljeadministration i form af lejeoptimering, foreslået
vedligehold osv. For at imødegå dette følges der løbende
op på opstillede måltal såsom omsætning, tomgang og
drift og vedligehold samt projektopfølgning. Endvidere
er der lagt grænse over deres økonomiske råderum. En
række interne kontroller er også indbygget for at imødegå/
opdage misligholdelser. Ved regnskabsaflæggelse og perio-
demeddelser foretager ledelsen kontrol af de rapporterede
tal.
Årsrapport 2020
I 25
26 I
Ledelsesberetning
Virksomhedsledelse
Årsrapport 2020
I 27
28 I
Ledelsesberetning
Formand
Adm. direktør
Knud Lomborg
14.400 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2020
Formand for bestyrelsen for:
Procudan A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Bitz A/S
Medlem af bestyrelsen for:
A/S Knud Jepsen
F&H Holding A/S
Thuesen Jensen A/S
Direktør for:
F & H A/S
F&H Holding A/S
F&H Group A/S
Thuesen Jensen A/S
Næstformand
Arkitekt maa.
Ane-Lene Kjølby
250 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2020
Formand for bestyrelsen for:
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
Medlem af bestyrelsen for:
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Direktør og bestyrelsesmedlem
Direktør
Thorkild Steen Sørensen
5.400 stk. aktier i selskabet
pr. 31/12 2020
Medlem af bestyrelsen for:
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse K/S
Fjernvarme Horsens A/S
Direktør for:
EgnsINVEST Holding A/S
EgnsINVEST Ejendomme A/S
EgnsINVEST Management A/S
EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S
EIET 1 A/S
EgnsINVEST Warschauer Strasse
Holding A/S
Komplementarselskabet EgnsINVEST
Warschauer Strasse ApS
EgnsINVEST Danske Ejendomme ApS
Oplysninger om ledelsens øvrige erhverv
På generalforsamlingen den 26. maj 2020 blev Knud Lomborg, Ane-Lene Kjølby og
Thorkild Steen Sørensen genvalgt. Valgperioden for alle bestyrelsesmedlemmer er et år.
Der afholdes bestyrelsesmøder minimum fire gange årligt, og i øvrigt, når det skønnes
nødvendigt eller hensigtsmæssigt. Der er i året 2020 afholdt fem bestyrelsesmøder.
Årsrapport 2020
I 29
30 I
Påtegninger
Årsrapport 2020
I 31
Ledelsens regnskabspåtegning
Horsens, den 25. marts 2021
Direktionen:
Thorkild Steen Sørensen
Bestyrelsen:
Knud Lomborg Ane-Lene Kjølby Thorkild Steen Sørensen
formand næstformand
32 I
Påtegninger
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
Konklusion
Grundlag for konklusion
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og
årsregnskabet
Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet
og årsregnskabet
Årsrapport 2020
I 33
Thomas Rosquist Andersen
statsautoriseret revisor
MNE 31482
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr.: 33 96 35 56
Aarhus, den 25. marts 2021
Henrik Brorsbøl Jakobsen
statsautoriseret revisor
MNE 33233
34 I
Egnsinvest Ejendomme Tyskland A/S
Årsrapport 2020
I 35
Koncernen
2020
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
CVR. nr. 30 55 77 51
36 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
NOTE DKK 2020 2019
4 Nettoomsætning 51.179.367 51.405.474
11 Driftsomkostninger -15.687.698 -15.425.133
Bruttoresultat 35.491.669 35.980.341
5 Administrationsomkostninger -3.300.274 -3.537.967
Resultat af primær drift 32.191.395 32.442.374
6 Finansielle indtægter 5.962 9.221
7 Finansielle omkostninger -8.842.048 -11.966.648
Resultat før dagsværdireguleringer og skat 23.355.309 20.484.947
8 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 13.776.760 60.280.963
Resultat før skat 37.132.069 80.765.910
9 Skat af årets resultat -6.302.101 -12.817.775
Årets resultat 30.829.968 67.948.135
Fordeling af årets resultat
Aktionærerne i moderselskabet 30.732.383 67.350.338
Minoritetsinteresser 97.585 597.797
10 Resultat pr. aktie
Resultat pr. aktie 13,13 28,94
Resultat pr. aktie, udvandet 13,13 28,94
Koncernens resultatopgørelse
1. januar - 31. december
Årsrapport 2020
I 37
Koncernens totalindkomstopgørelse
1. januar - 31. december
DKK 2020 2019
Årets resultat 30.829.968 67.948.135
Poster som kan blive reklassificeret til resultatet
Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta til præsentationsvaluta -2.507.327 349.127
Anden totalindkomst i alt -2.507.327 349.127
Årets totalindkomst 28.322.641 68.297.262
Fordeling af årets totalindkomst
Aktionærerne i moderselskabet 28.225.056 67.699.465
Minoritetsinteresser 97.585 597.797
38 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens balance - aktiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2020 2019
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
11 Investeringsejendomme 1.441.514.350 1.404.812.642
Materielle aktiver i alt 1.441.514.350 1.404.812.642
Langfristede aktiver i alt 1.441.514.350 1.404.812.642
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender
12 Tilgodehavender hos lejere 620.024 503.483
Andre tilgodehavender 363.644 384.295
Periodeafgrænsningsposter 62.742 379.636
Tilgodehavender i alt 1.046.410 1.267.414
Likvide beholdninger 4.333.117 10.760.553
Kortfristede aktiver i alt 5.379.527 12.027.967
Aktiver i alt 1.446.893.877 1.416.840.609
Årsrapport 2020
I 39
Koncernens balance - passiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2020 2019
Egenkapital
Aktiekapital 234.807.000 234.807.000
Overkurs 2.604.000 2.604.000
Reserve for valutakursomregning -908.023 1.599.304
Overført resultat 387.777.812 359.393.499
Moderselskabets andel af egenkapital 624.280.789 598.403.803
Minoritetsinteresser 6.351.214 6.253.629
Egenkapital i alt 630.632.003 604.657.432
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
13 Gæld til kreditinstitutter 707.805.590 710.366.402
14 Hensatte forpligtelser 12.764.641 14.814.611
15 Udskudt skat 87.831.534 81.927.387
Langfristede forpligtelser i alt 808.401.765 807.108.400
Kortfristede forpligtelser
13 Bankgæld 9.609 5.213
Leverandører af varer og tjenesteydelser 5.847.094 3.524.932
Anden gæld 2.003.406 1.544.632
Kortfristede forpligtelser i alt 7.860.109 5.074.777
Forpligtelser i alt 816.261.874 812.183.177
Passiver i alt 1.446.893.877 1.416.840.609
40 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens egenkapitalopgørelse
DKK Aktiekapital Overkurs
Reserve for
valutakurs-
omregning
Overført
resultat
Modersel-
skabets andel
af egen-
kapital
Minoritets-
interesser
Egenkapital
i alt
Egenkapital
pr. 01/01 2019 234.807.000 2.604.000 1.250.177 294.391.231 533.052.408 5.655.832 538.708.240
Årets resultat 67.350.338 67.350.338 597.797 67.948.135
Anden
totalindkomst 349.127 349.127 349.127
Totalindkomst 349.127 67.350.338 67.699.465 597.797 68.297.262
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital
pr. 31/12 2019 234.807.000 2.604.000 1.599.304 359.393.499 598.403.803 6.253.629 604.657.432
Årets resultat 30.732.383 30.732.383 97.585 30.829.968
Anden
totalindkomst -2.507.327 -2.507.327 -2.507.327
Totalindkomst -2.507.327 30.732.383 28.225.056 97.585 28.322.641
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital
pr. 31/12 2020 234.807.000 2.604.000 -908.023 387.777.812 624.280.789 6.351.214 630.632.003
Udbytte 2020 2019
Udbytte pr. aktie DKK 1,00 1,00
Udbyttebetaling DKK mio. 2,35 2,35
For regnskabsåret 2020 har bestyrelsen foreslået at
udbetale udbytte på DKK 2,35 mio. svarende til 1,00 kr.
pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart
efter afholdelse af selskabets ordinære generalforsamling
den 27. maj 2021, forudsat at generalforsamlingen god-
kender bestyrelsens forslag.
Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens
godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i
balancen pr. 31. december 2020. Hvis udbyttet vedtages,
som foreslået, vil det blive udbetalt til de aktionærer,
der er registreret i selskabets ejerbog og herefter fragå
egenkapitalen.
Årsrapport 2020
I 41
42 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens pengestrømsopgørelse
NOTE DKK 2020 2019
Resultat af primær drift 32.191.395 32.442.374
Reguleringer til pengestrømme:
16 Ændringer i driftskapital -4.010.934 -3.211.129
Pengestrømme fra primær drift 28.180.461 29.231.245
Renteindbetalinger 356 7.106
Renteudbetalinger -8.511.351 -11.226.057
Betaling af selskabsskat -55.556 105.129
Pengestrøm fra driftsaktivitet 19.613.910 18.117.423
Køb af investeringsejendomme 0 -96.676.760
Forbedring af investeringsejendomme -23.663.086 -11.584.096
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -23.663.086 -108.260.856
17 Provenu ved låneoptagelse, netto 4.421 88.901.704
Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -2.343.649 86.553.634
Årets pengestrøm -6.392.825 -3.589.799
Likvider
Likvider pr. 1/1 10.760.553 14.355.230
Årets pengestrøm -6.392.825 -3.589.799
Valutakursregulering likvider -34.611 -4.878
Likvider pr. 31/12 4.333.117 10.760.553
Ubenyttet træk på kreditter 53.462.966 54.894.450
Likvider til rådighed 57.796.083 65.655.003
Årsrapport 2020
I 43
Note 1 Anvendt regnskabspraksis 44
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige
vurderinger og skøn 48
Note 3 Segmentoplysninger 50
Note 4 Nettoomsætning 50
Note 5 Vederlag til ledelsesmedlemmer 50
Note 6 Finansielle indtægter 50
Note 7 Finansielle omkostninger 50
Note 8 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 51
Note 9 Skat af årets resultat 51
Note 10 Resultat pr. aktie 52
Note 11 Investeringsejendomme 52
Note 12 Tilgodehavender hos lejere 53
Note 13 Gæld til kreditinstitutter 54
Note 14 Hensatte forpligtelser 54
Note 15 Udskudt skat 55
Note 16 Ændring i driftskapital 55
Note 17 Provenu ved låneoptagelse, netto 56
Note 18 Honorar til selskabets
generalforsamlingsvalgte revisor 56
Note 19 Kapitalforhold 57
Note 20 Finansielle risici 58
Note 21 Eventualforpligtelser 59
Note 22 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske
forpligtelser 60
Note 23 Transaktioner med nærtstående parter 60
Note 24 Begivenheder efter balancedagen 60
Koncernens noteoversigt
44 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
Grundlag for udarbejdelse
Årsregnskabet for koncernen er udarbejdet i overensstem-
melse med International Financial Reporting Standards
(”IFRS”) som godkendt af EU med virkning pr. 31.
december 2020 samt yderligere danske oplysningskrav
efter regnskabsklasse B.
Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som
sidste år.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præ-
senteres i DKK. Alle enheder i koncernen har EUR som
funktionel valuta.
Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag
Årsrapporten for 2020 er aflagt i overensstemmelse med
de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolk-
ningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsåret.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder, ”IAS
1 og IAS 8, Definition af væsentlighedsniveau”, ”IFRS 3,
Virksomhedssammenslutninger” og ”IFRS 9, IAS 39 og
IFRS 7, Reform af referencerenter”, som er trådt i kraft, har
ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Konsolidering
Koncernregnskabet omfatter EgnsINVEST Ejendomme
Tyskland A/S (moderselskabet) og de selskaber, hvori
moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end 50%
af stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende
indflydelse (datterselskaber).
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber
for moderselskabet og datterselskaberne ved sammen-
lægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med
efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt
interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber,
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede virksomheder, der vurderes at udgøre en
virksomhed, indregnes i koncernregnskabet fra overta-
gelsestidspunktet. Koncernen behandler en overtagelse
som en virksomhedsovertagelse, når der udover investe-
ringsejendomme også overtages en integreret mængde
aktiviteter. Mere specifikt vurderes det i hvilket omfang, der
overtages væsentlige processer, og i særlig grad i hvilket
omfang dattervirksomheden leverer tillægsydelser (vedlige-
hold, rengøring, sikkerhed, bogføring mv.)
Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesme-
toden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerede
aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til
dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Der har ikke været overtagelser af virksomheder i 2020.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidli-
gere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske
fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan
måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som
følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økono-
miske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens
værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til
kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet
for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige
risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten
aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksiste-
rede på balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de
indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der
vedrører regnskabsåret.
Omregning af fremmed valuta
Koncernregnskabets præsentationsvaluta er DKK. For hver
af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes
en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta,
som benyttes som primær valuta for den rapporterende
virksomheds drift. Transaktioner i andre valutaer end den
funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første
indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed
valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes
til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der
opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på
betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes
i resultatopgørelsen som en finansiel post.
Ved omregning fra funktionel valuta til præsenta-
tions- valuta er indtægter og omkostninger omregnet
til gennemsnitskurser, der i al væsentlighed svarer til
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Årsrapport 2020
I 45
Koncernens noter
transaktionsdagens kurs, og aktiver og forpligtelser er
omregnet til balancedagens kurs. Valutakursdifferencer,
opstået som følge af omregning af totalindkomstopgø-
relsen fra gennemsnitskurser til balancedagens kurs og ved
omregning af egenkapitalen primo til balancedagens kurs,
er indregnet i totalindkomstopgørelsen under øvrig tota-
lindkomst. Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed
valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser,
omregnes til transaktionsdagens kurs.
Resultatopgørelsen
Nettoomsætning
Koncernens nettoomsætning repræsenterer årets huslejeind-
tægter fra investeringsejendomme.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgo-
dehavende vederlag og indregnes lineært over lejeperioden.
Nettoomsætning opgøres eksklusiv moms og med fradrag
af rabatter.
Driftsomkostninger
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært
årets driftsomkostninger fra investeringsejendomme i form
af vedligeholdelse og eksterne honorarer.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger,
der afholdes til ledelse og administration af koncernen,
herunder omkostninger til ejendomsadministration, admini-
strativt personale og kontoromkostninger.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkost-
ninger vedrørende udlån, valutakursreguleringer, likvide
beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter
og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører
regnskabsåret.
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning
i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat og direkte på
egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del,
der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på
egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende
aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet
skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for betalt
acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på
balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes og måles efter den balance-
orienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle
mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af
aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med
udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte
aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.
Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de
forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat
af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser.
Balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i ejendomme med
det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form
af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved
videresalg.
Investeringsejendomme indregnes som aktiver på over-
tagelsesdagen.
Måling ved første indregning sker til kostpris, hvilket for
en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris,
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og andre
omkostninger, der kan henføres til erhvervelsen med tillæg
af efterfølgende forbedringer. Afholdte omkostninger,
der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede
egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring.
Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i
resultatopgørelsen i det regnskabsår, de afholdes.
Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi.
Dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen
under posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejen-
domme”. Målingen sker ved anvendelse af en DCF-model,
der bygger på eksterne data vedrørende afkastkrav til
beregning af diskonteringsfaktor, samt de enkelte ejen-
dommes budgetterede pengestrømme. Den i året anvendte
opgørelsesmetode og den anvendte diskonteringsfaktor er
stikprøvevist understøttet af mæglervurderinger foretaget
af eksterne mæglere samt af valuarvurderinger. Der hen-
vises til note 2 for en nærmere beskrivelse.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af investeringsejen-
domme opgøres som forskellen mellem salgspris med
fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige
værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i
46 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
resultatopgørelsen under posten ”Nettofortjeneste ved
salg af investeringsejendomme”.
IFRS 13 kræver en række kvantitative og kvalitative oplys-
ninger om dagsværdimåling. Mange af disse oplysninger
er relateret til de tre niveauer for måling af dagsværdi
(dagsværdi-hierarkiet), baseret på hvilken type input der
indgår ved værdiansættelsesmetoden.
• Niveau 1: Officielle kurser (ikke-regulerede noterede
kurser i et aktivt marked for identiske aktiver eller
forpligtelser, som virksomheden har adgang til på
målingstidspunktet).
• Niveau 2: Observérbare input for aktivet eller forplig-
telsen, enten direkte (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.
afledt af kurser), som ikke indgår på niveau 1.
• Niveau 3: Input til måling af aktivet eller forpligtelsen,
som ikke er baseret på observerbare markedsdata (ikke-ob-
serverbare input).
Et aktiv eller en forpligtelse indplaceres i sin helhed i et af
de tre niveauer baseret på det laveste niveau af input, der
er væsentlig for målingen.
Der er ikke sket overførsler mellem niveauerne i
regnskabsåret.
Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi.
Idet dagsværdien ikke kan udledes af et aktivt marked, er
det nødvendigt, at ledelsen vurderer og vælger en hen-
sigtsmæssig metode til opgørelse af dagsværdierne. Ved
opgørelse af dagsværdier, der kræver specialiseret indsigt
i relevante markedsforhold og værdiansættelsesteknikker,
involveres uafhængige vurderingseksperter. Når opgørelsen
af dagsværdier i væsentligt omfang må baseres på ikke-ob-
serverbar input (niveau 3 i dagsværdi-hierarkiet), udøver
ledelsen væsentlige regnskabsmæssige skøn vedrørende
de input, der indgår i værdiansættelsen. De foretagne skøn
over ikke-observerbare input i forbindelse med opgørelse
af dagsværdier er beskrevet i note 2, Væsentlige regnskabs-
vurderinger og skøn. Koncernens investeringsejendomme
måles herefter som niveau 3 i dagsværdi-hierarkiet.
Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere samt
andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi
og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis
svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger
til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning
foretages på individuelt niveau ved brug af en samlet
nedskrivningskonto.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver
omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regn-
skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Egenkapital
Reserve for valutakursomregning
Reserve vedrørende valutakursomregning i koncernregn-
skabet omfatter kursreguleringer, som er opstået ved
omregning af regnskaber for koncernens virksomheder
fra deres funktionelle valutaer til koncernens præsenta-
tionsvaluta (DKK). Ved hel eller delvis afhændelse af en
koncernvirksomhed indregnes valutakursreguleringen
i resultatopgørelsen som en del af gevinst/tab ved
afhændelsen.
Minoritetsinteresser
Dattervirksomhedernes poster indregnes fuldt i det konsoli-
derede regnskab. Minoritetsinteresser omfatter udenforstå-
ende aktionærers andel af egenkapitalen og årets resultat
for dattervirksomheder, der ikke er 100%-ejede.
Den del af dattervirksomhedernes resultat, der kan hen-
føres til minoritetsinteresser, udgør en del af årets resultat.
Minoritetsinteressernes andel af egenkapitalen medtages
som en særskilt post under egenkapitalen.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge
af en begivenhed indtruffet før eller på balancedagen har
en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt,
at der må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen.
Hensatte forpligtelser måles til ledelsens bedste skøn
over det beløb, hvormed forpligtelsen forventes at kunne
indfries.
Ved målingen af hensatte forpligtelser foretages tilba-
gediskontering af de omkostninger, der er nødvendige
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Koncernens noter
Årsrapport 2020
I 47
for at afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig
effekt på målingen af forpligtelsen. Regnskabsårets
forskydning i nutidsværdien indregnes under posten
”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”, hvor
også hensættelsen føres.
Finansielle gældsforpligtelser
Gæld til kreditinstitutter vedrørende investeringsejen-
domme måles på tidspunktet for lånoptagelse til det
modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktions-
omkostninger. Efter første indregning måles gæld til kredi-
tinstitutter til amortiseret kostpris ved anvendelse af ”den
effektive rentes metode” således, at forskellen mellem
provenuet og den nominelle restgæld indregnes i resultat-
opgørelsen under finansielle poster over låneperioden.
Anden gæld måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvan-
ligvis svarer til nominel værdi.
Pengestrømsopgørelse
Indeståender på anfordringskonti medregnes til likvide
beholdninger.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres
efter den indirekte metode. Pengestrømme opgøres fordelt
på drift, investeringer og finansiering samt likviditet ved
årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante
driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle
poster samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder
og aktiviteter samt køb og salg af materielle og finansielle
aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter
ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets
aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende
gæld, samt udbetaling af udbytte.
Koncernens noter
48 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet foretager ledelsen
regnskabsmæssige vurderinger og skøn samt opstiller
forudsætninger, som danner baggrund for indregning og
måling samt præsentation af koncernens aktiver og for-
pligtelser. I det følgende er der redegjort for de væsent-
ligste regnskabsmæssige vurderinger og skøn. Koncernens
anvendte regnskabspraksis er beskrevet i note 1.
Regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen
foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder fast-
lagt forudsætninger vedrørende fremtiden, som indebærer
en betydelig risiko for en væsentlig regulering af den regn-
skabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden for
det næste regnskabsår. De væsentligste regnskabsmæssige
skøn er relateret til opgørelse af dagsværdien af koncernens
investeringsejendomme og de tilhørende hensættelser til
incentivefee.
Koncernens investeringsejendomme indregnes i årsrap-
porten til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af
en ”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen
tager udgangspunkt i ejendommenes fremtidige penge-
strømme, der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonte-
ringsfaktor, hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms
risiko. Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til
test af de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes
stikprøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne
mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte
ejendomme en gang årligt udelukkende med det formål at
teste de beregnede dagsværdier. Derudover udvælges med
et interval på to til tre år ejendomme til valuarvurderinger.
Således bliver alle ejendomme over et interval på to til tre
år vurderet af en valuar. Hvis der for eksempel søges om
tillægsbelåning ved realkreditinstitut vurderes samtlige
ejendomme af en valuar inden for det år, der ønskes tillægs-
belåning. Der er indhentet valuarvurderinger af udvalgte
ejendomme i efteråret 2020 og 2019. Valuarvurderingerne
anvendes primært til dokumentation af ejendommenes
dagsværdi over for realkreditinstitut og sekundært til at
bekræfte markedsudviklingen og understøtte koncernens
beregnede dagsværdier.
De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse
af dagsværdien er årlige ændringer i lejeindtægter og
driftsomkostninger samt diskonteringsrenten, som blandt
andet er sammensat af den risikofri rente (renten på den
10-årige tyske statsobligation), skat (den effektive skattesats
i Tyskland), markedsrisikopræmie (det afkastkrav investor
kræver for at forlade den risikofri rente), inflation (langsigtet)
og lånerente (renten på den 10-årige danske realkreditob-
ligation). Parametrene er understøttet af eksterne kilder. I
gennemsnit er der benyttet en tilbagediskonteringsfaktor
på 4,31% mod 4,58% i 2019. Diskonteringsfaktoren for
koncernens enkelte ejendomme ligger i spændet 3,75%
til 5,28% mod 4,04% til 5,36% i 2019, idet de forskellige
ejendomme inddeles i risikogrupper afhængig af deres pla-
cering. Diskonteringsfaktoren opgøres ikke særskilt for bolig
henholdsvis erhverv, men vægtes på den enkelte ejendom.
Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet
særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang
og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen
af disse poster til indregning i DCF-modellen revideres
minimum halvårligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt
i den nuværende lejesituation. Med vedtagelsen af den
nye lejelov med stop for lejeforhøjelser de næste fem
år for boligleje, indregnes der således kun stigninger på
erhvervslejen i modellen. Tomgangen er budgetteret med
henholdsvis 2% og 4% for bolig og erhverv, hvilket er uæn-
dret i forhold til sidste år. Dette forhold beregnes særskilt
på den enkelte ejendom, idet fordeling mellem bolig og
erhverv veksler fra ejendom til ejendom. For hver enkelt
ejendom foreligger en drifts- og vedligeholdelsesplan, der
beskriver de forventede vedligeholdelsestiltag. Disse planer
er indregnet i DCF-modellen og fremtidige drifts- og vedli-
geholdelsesomkostninger tillægges en årlig 2%-stigning.
Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.
Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller når vær-
dien af en byggeret er vurderet. Den stigende efterspørgsel
efter ejendomme i Berlin indebærer tillige, at koncernen får
købstilbud på ikke udnyttet potentiale, der indtægtsføres,
hvis de vurderes realiserbare.
Årsrapport 2020
I 49
Koncernens noter
FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI
Afkastkrav i %
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2020 2019 2020 2019 2020 2019
Ændring = -1% 1.628 1.574 32,5% 39,2% 332,67 315,34
Ændring = -0,5% 1.529 1.484 19,2% 26,8% 297,09 283,34
Ændring = -0,25% 1.484 1.444 12,6% 20,5% 280,99 268,70
Basis 1.442 1.405 6,1% 14,3% 265,87 254,85
Ændring = 0,25% 1.402 1.368 -0,4% 8,0% 251,65 241,74
Ændring = 0,5% 1.364 1.333 -6,9% 1,7% 238,25 229,31
Ændring = 1% 1.295 1.269 -19,8% -10,8% 213,63 206,28
Finansieringsrente,
fremmedkapital
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2020 2019 2020 2019 2020 2019
Ændring = -1% 1.978 1.877 68,6% 72,4% 457,76 423,85
Ændring = -0,5% 1.665 1.606 36,9% 43,4% 345,66 326,91
Ændring = -0,25% 1.544 1.499 21,4% 28,9% 302,69 288,42
Basis 1.442 1.405 6,1% 14,3% 265,87 254,85
Ændring = 0,25% 1.352 1.322 -9,1% -0,3% 233,95 225,31
Ændring = 0,5% 1.274 1.249 -24,1% -15,0% 206,00 199,10
Ændring = 1% 1.144 1.125 -53,6% -44,5% 159,35 154,63
Bruttoresultat
Dagsværdi
MDKK
Egenkapitalforrentning
før skat
Indre værdi
pr. aktie
2020 2019 2020 2019 2020 2019
Ændring = -1% 1.427 1.391 3,8% 11,9% 260,76 249,86
Ændring = -0,5% 1.434 1.398 4,9% 13,1% 263,31 252,35
Ændring = -0,25% 1.438 1.401 5,5% 13,7% 264,59 253,60
Basis 1.442 1.405 6,1% 14,3% 265,87 254,85
Ændring = 0,25% 1.445 1.408 6,6% 14,9% 267,15 256,10
Ændring = 0,5% 1.449 1.412 7,2% 15,4% 268,42 257,35
Ændring = 1% 1.456 1.419 8,3% 16,6% 270,98 259,84
Følsomhedsanalyse
Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK
1.442 mio. pr. 31. december 2020. Følsomheden er primært
afhængig af markedets forrentningskrav. I den øverste tabel
på modsatte side er der taget udgangspunkt i afkastkravet.
Hvis eksempelvis afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil
ejendommenes værdier falde med DKK 78 mio. Modsat vil
et fald på 0,5% betyde en stigning i ejendomsværdierne
på DKK 87 mio. Endvidere er der regnet på, hvordan
ændringer i finansieringsrenten til fremmedkapital påvirker
ejendommenes dagsværdi. Også en ændring af den
primære drift kan påvirke ejendommenes dagsværdi, se
den nederste tabel. Den primære drift kan defineres som
lejeindtægter med fradrag af tomgang, driftsomkostninger
i form af vedligeholdelsesudgifter og andre eksterne
honorarer til drift af ejendommene samt omkostninger til
administration og ledelse.
50 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 4 NETTOOMSÆTNING / DKK 2020 2019
Huslejeindtægter, Bolig 36.733.907 36.611.676
Huslejeindtægter, Erhverv 14.445.460 14.793.798
Nettoomsætning i alt 51.179.367 51.405.474
NOTE 5 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2020 2019
Bestyrelseshonorar 270.000 270.000
Bestyrelseshonorar i alt 270.000 270.000
Der har ikke været vederlag til selskabets direktion eller andre ledende
medarbejdere i 2020 og 2019. Aflønningen omfattes af selskabets adminis-
trationsaftale.
NOTE 6 FINANSIELLE INDTÆGTER / DKK 2020 2019
Øvrige finansielle indtægter 5.962 9.221
Finansielle indtægter i alt 5.962 9.221
NOTE 7 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2020 2019
Valutakurstab, netto -5.360 -4.628
Renter af gæld til finansieringsinstitutter -8.836.688 -11.962.020
Finansielle omkostninger i alt -8.842.048 -11.966.648
NOTE 3 SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernens eneste aktivitet er udlejning af
investeringsejendomme med hovedvægt på
boligudlejning, og koncernens omsætning består
således udelukkende af indtægterne ved udlejning af
investeringsejendomme. Koncernen har udelukkende
udlejningsejendomme beliggende i Berlin. Koncernen
opererer således ikke på andre geografiske områder,
og aktiviteterne styres og rapporteres under ét,
hvorfor koncernen kun har et operationelt segment.
Geografiske oplysninger
Koncernen har udelukkende investeringsejendomme
i Tyskland, og al omsætning hidrører derfor fra
Tyskland.
Årsrapport 2020
I 51
Koncernens noter
NOTE 8 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2020 2019
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 14.421.760 62.316.963
Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* -645.000 -2.036.000
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme i alt 13.776.760 60.280.963
*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 14.
NOTE 9 SKAT AF ÅRETS RESULTAT / DKK 2020 2019
Aktuel skat -53.477 -29.015
Ændring i udskudt skat -6.361.904 -13.041.313
Regulering af skat for tidligere år 113.280 252.553
Skat af årets resultat i alt -6.302.101 -12.817.775
Afstemning af effektiv skatteprocent
Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 22% -8.169.055 -17.768.50 0
Regulering af beregnet skat til udenlandsk indkomst 16% 2.227.924 4.845.955
Skatteeffekt af:
Ikke-fradragsberettigede omkostninger -474.250 -147.782
Regulering tidligere år 113.280 252.553
-6.302.101 -12.817.775
Effektiv skatteprocent 16,97% 15,87%
52 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
Note 10 RESULTAT PR. AKTIE / DKK 2020 2019
Resultat pr. aktie 13,13 28,94
Resultat pr. aktie, udvandet 13,13 28,94
Resultat pr. aktie for koncernen er beregnet
på grundlag af følgende beløb:
Årets resultat 30.829.968 67.948.135
Årets resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie 30.829.968 67.948.135
Gennemsnitlig antal aktier (stk.) 2.348.070 2.348.070
Gennemsnitlig antal egne aktier (stk.) 0 0
Gennemsnitlig antal aktier (stk.), udvandet 2.348.070 2.348.070
NOTE 11 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2020 2019
Dagsværdi pr. 1/1 1.404.812.642 1.231.919.092
Tilgange, nyerhvervelser 0 96.676.760
Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 25.192.496 13.048.953
Afgang ved salg 0 0
Årets dagsværdiregulering netto 17.287.495 62.316.963
Årets valutakursomregning netto -5.778.283 850.874
Dagsværdi pr. 31/12 1.441.514.350 1.404.812.642
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 51.179.367 51.405.474
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -15.297.074 -15.136.683
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -390.624 -288.450
Bruttoresultat 35.491.669 35.980.341
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 17.287.495 62.316.963
Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer 52.779.164 98.297.304
Koncernens investeringsejendomme består af
24 ejendomme, som rummer 729 bolig- og 87
erhvervslejemål (727 boliger og 89 erhvervs pr. 31.
december 2019). Disse har en samlet størrelse på
i alt 65.477 m
2
fordelt på henholdsvis 50.608 m
2
bolig og 14.869 m
2
erhverv (ialt 65.435 m
2
50.313
m
2
bolig, 15.122 m
2
erhverv pr. 31. december 2019).
Investeringsejendommene er placeret i følgende
områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf,
Moabit, Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding,
Karlshorst, Lichtenberg og Friedrichshain.
For gennemgang af væsentlige regnskabsmæssige
vurderinger og skøn af investeringsejendommene,
henvises til note 2.
Årsrapport 2020
I 53
Koncernens noter
NOTE 12 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK
Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2020 2019
Forfalden 0-3 mdr. 404.081 247.951
Forfalden 4-6 mdr. 144.639 30.549
Forfalden 6-12 mdr. 1.486.606 893.077
I alt 2.035.325 1.171.576
Hensættelse til tab:
Pr. 1/1 668.093 530.895
Årets tilgang 751.005 136.666
Årets afgang 0 0
Valutakursomregning -3.798 532
Pr. 31/12 1.415.301 668.093
Tilgodehavender hos lejere 620.024 503.483
I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2020
indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi
af TDKK 620 (2019: TDKK 503). Hensættelse til tab
på tilgodehavender hos lejere foretages efter en
individuel vurdering. Lejere med en forfalden saldo
> 12 mdr. nedskrives regnskabsmæssigt fuldt ud og
indgår herefter ikke længere i tilgodehavender hos
lejere, men forfølges stadig retsmæssigt.
54 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 13 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2020 2019
Lang gæld Rente Refinansiering Udløber
Nykredit 49.074.000 Euro F5 0,73% 31.12.2020 31.12.2022 0 366.319.846
Nykredit 10.529.100 Euro F5 0,59% 31.12.2020 31.12.2022 0 77.999.515
Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,77% 31.12.2021 31.12.2026 13.133.355 13.167.743
Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,58% 31.12.2021 31.12.2026 133.404.202 133.823.898
Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,63% 31.12.2022 31.12.2027 29.667.288 29.770.371
Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,41% 31.12.2023 31.12.2028 88.971.479 89.285.030
Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 180.516.996 0
Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,04% 31.12.2023 31.12.2029 141.845.969 0
Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,19% 31.12.2024 31.12.2029 120.266.301 0
Lang gæld i alt 707.805.590 710.366.402
Kort gæld Rente
Bankgæld Variabel 9.609 5.213
Kort gæld i alt 9.609 5.213
NOTE 14 HENSATTE FORPLIGTELSER / DKK ØVRIGE SALGSFEE
Pr. 1/1 2.644.513 12.170.098
Hensat for året 0 645.000
Anvendt i året -2.637.539 0
Valutakursomregning -6.974 -50.457
Pr. 31/12 2020 0 12.764.641
Koncernen har indgået aftaler om køb af ejen-
domme, der indebærer, at en del af honoraret
afhænger af en fremtidig salgspris for ejendommene
og således først kan opgøres endeligt på salgstids-
punktet. Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn
over honorarer til fremtidig afregning indregnes som
en hensat forpligtelse på statusdagen. Modværdien
af den hensatte forpligtelse indregnes som en
del af kostprisen for investeringsejendommene.
Efterfølgende reguleringer hertil indregnes som en
del af dagsværdireguleringen for investeringsejen-
dommene.
Derudover er foretaget hensættelser vedrørende
regulering til tidligere års ejendomserhvervelser, som
forventes afholdt inden for et til fem år.
Årsrapport 2020
I 55
Koncernens noter
NOTE 15 UDSKUDT SKAT / DKK 2020 2019
Udskudt skat relaterer sig til følgende:
Investeringsejendomme 112.878.058 106.757.061
Incentive fee -2.045.280 -1.942.080
Øvrige hensættelser -163.047 0
Fremført underskud tidligere år + årets underskud -22.711.869 -23.103.665
Valutakursomregning -126.328 216.071
Udskudt skat, netto 87.831.534 81.927.387
Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:
Udskudt skatteforpligtelse 87.831.534 81.927.387
Udskudt skat, netto 87.831.534 81.927.387
NOTE 16 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2020 2019
Ændring i tilgodehavender mv. 652.476 -345.588
Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. -2.025.871 -1.293.573
Ændring i hensættelser -2.637.539 -1.571.968
Samlet ændring i driftskapital -4.010.934 -3.211.129
Koncernen har valgt at indregne værdien af det skattemæssige
underskud i Tyskland, eftersom underskuddet forventes anvendt
til modregning i fremtidige skattepligtige indkomster ved den
løbende drift eller ved realisation af ejendomme.
56 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 17 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2020 2019
Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 710.366.402 620.181.191
Pengestrømme 0 89.012.600
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer -2.560.812 1.172.611
Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 707.805.590 710.366.402
Bankgæld, pr. 1/1 5.213 116.364
Pengestrømme 4.421 -110.896
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer -25 -255
Bankgæld, pr. 31/12 9.609 5.213
Provenu ved låneoptagelse i alt 4.421 88.901.704
NOTE 18
HONORAR TIL SELSKABETS
GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK
2020 2019
Deloitte:
Honorar for lovpligtig revision 219.864 214.827
Skatterådgivning 372.527 0
Andre ydelser 0 0
Revisionshonorar Deloitte i alt 592.391 214.827
Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.
Årsrapport 2020
I 57
Koncernens noter
NOTE 19 KAPITALFORHOLD
Koncernens kapital er på DKK 234.807.000.
Selskabet er noteret på First North på Nasdaq OMX
Nordic med 2.348.070 aktier, stykstørrelse 100. Ingen
aktier er tillagt særlige rettigheder.
I henhold til selskabets vedtægter må selskabets
og selskabets datterselskabers lån samlet højst
udgøre 75% af koncernens regnskabsmæssige
balance opgjort på lånetidspunktet. Selskabets
datterselskaber kan på lånetidspunktet have lån hos
tredjemand på mere end 75% af det enkelte datter-
selskabs balance. Koncernens realkreditbelåning samt
bankgæld udgør 49% af balancesummen.
EgnsINVEST Holding A /S ejer 16,13% af aktierne.
Sparekassen Vendsyssel ejer 8,29% af aktierne.
Sparekassen Kronjylland ejer 7,17% af aktierne
Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Bestyrelsen er bemyndiget til i tiden indtil 30. april
2021 ad en eller flere gange at forhøje selskabets
aktiekapital ved kontantindskud eller på anden
måde med indtil nominelt DKK 1.000.000.000 ved
tegning af nye aktier. Aktierne, der skal være omsæt-
ningspapirer, udstedes til ihændehaver og skal være
ligestillet med den bestående aktiekapital. Bestyrelsen
er bemyndiget til at foretage de i forbindelse med
kapitaludvidelsen nødvendige vedtægtsændringer.
Bestyrelsen er bemyndiget til helt eller delvist at
fravige den forholdsmæssige fortegningsret for
bestående aktionærer i selskabslovens § 162, såfremt
aktietegningen sker til markedskurs. Der indstilles til
generalforsamlingen, at bemyndigelsen forlænges til
27. maj 2026.
Det indstilles til generalforsamlingen, at der udloddes
udbytte på DKK 2,35 mio., idet ledelsen vurderer, der
er tilstrækkelige likviditetsreserver til rådighed.
58 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 20 FINANSIELLE RISICI / DKK
Likviditetsrisiko
Forfalder Regnskabs-
Gældsforpligtelserne
inden Forfalder Forfalder mæssig
forfalder som følger: for 1 år 2-5 år 6-20 år I alt værdi
2020
Lån fra kreditinstitutter 8.377.199 275.334.118 465.208.207 748.919.524 707.805.590
Bankgæld 9.609 0 0 9.609 9.609
Leverandør af varer 5.847.094 0 0 5.8 47.094 5.847.094
Anden gæld 2.003.406 0 0 2.003.406 2.003.406
16.237.308 275.334.118 465.208.207 756.779.633 715.665.699
2019
Lån fra kreditinstitutter 449.192.710 119.017.374 162.204.804 730.414.888 710.366.402
Bankgæld 5.213 0 0 5.213 5.213
Leverandør af varer 3.524.932 0 0 3.524.932 3.524.932
Anden gæld 1.544.632 0 0 1.544.632 1.544.632
454.267.487 119.017.374 162.204.804 735.489.665 715.441.179
De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.
Koncernen har ubenyttet træk på kreditter på DKK 53,46 mio.
Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
2020 2019 2020 2019
Finansielle aktiver, der måles til
amortiseret kostpris
Tilgodehavende hos lejere 620.024 503.483 620.024 503.483
Andre tilgodehavender 363.644 384.295 363.644 384.295
Likvide beholdninger 4.333.117 10.760.553 4.333.117 10.760.553
Finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris
Gæld til kreditinstitutter 707.805.590 710.366.402 716.100.546 717.026.768
Bankgæld 9.609 5.213 9.609 5.213
Leverandør af varer 5.847.094 3.524.932 5.847.094 3.524.932
Anden gæld 2.003.406 1.544.632 2.003.406 1.544.632
Årsrapport 2020
I 59
Koncernens noter
NOTE 21 EVENTUALFORPLIGTELSER
Der er ingen verserende retssager.
NOTE 20 FINANSIELLE RISICI FORSAT
Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note
klassificeres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet
input til måling af forpligtelsen er baseret på direkte
markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.
afledt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinsti-
tutter er opgjort ud fra offentliggjorte kurser pr. 31.
december 2020.
Koncernen er som følge af sin drift og investeringer
eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er
koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation
i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter
sig således alene mod styring af allerede påtagne
finansielle risici.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes primært gennem
fordeling af indtægter og omkostninger i samme
valuta (EUR). En mindre andel af selskabets omkost-
ninger genereres i Danmark og skal dermed betales
i danske kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/
DKK, vil der dog ikke være væsentlig eksponering på
valutakursrisikoen.
Renterisici
En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens
ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.
Koncernen har optaget en væsentlig rentebærende
gæld i forbindelse med ejendomsinvesteringerne.
Gælden er fordelt på realkreditlån og banklån. Det
er selskabets politik at operere med en fordeling af
gælden, hvor realkreditlån udgør ca. 80% af frem-
medfinansieringen og banklån ca. 20%, hvis behovet
for banklån er til stede.
Koncernen har i starten af 2020 omlagt 62% af
selskabets realkreditlån i F5 lån, der skulle refinan-
sieres, til F3-, F4- og F5 lån. Dette sker for at fordele
renterisikoen ud på flere år. Låneporteføljen har
tidligere kun bestået af F5 lån. Med omlægningen er
refinansieringsdatoerne fordelt løbende ud over de
næste fem år. Der henvises til note 13 for en oversigt
over refinansieringsdatoer. Næste refinansiering
af gælden finder sted 1. januar 2022 og udgør ca
20% af realkreditlånene og her vil der ske endnu
en opsplitning af F5 lån til flere lån med spredte
refinansieringsdatoer.
Der er variabel rente på koncernens banklån og real-
kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.
Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig
indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.
Likviditetsrisici
Koncernen foretager likviditetsstyring og afstemmer
herigennem løbende dets kreditbehov med dets
långivere og sørger for, at der altid er et tilstrækkeligt
likviditetsberedskab til at imødekomme uforudsete
udgifter. Långivere orienteres løbende om selskabets
drift, således undersøges muligheden for udvidelse af
kreditfaciliteter jævnligt.
Kreditrisici
Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder
deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-
kredsen betyder, at koncernen vurderer, at der ikke er
en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.
Koncernen har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte
lejere, se yderligere i note 12 og afsnittet om risici i
ledelsesberetningen.
60 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Koncernens noter
NOTE 22
SIKKERHEDSSTILLELSER
OG ANDRE ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK
2020 2019
Sikkerhedsstillelser
Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for koncer-
ens bankforbindelser:
Samlet sikkerhedsstillelser 788.826.176 792.049.640
Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 1.441.514.350 1.404.812.642
Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 707.805.590 710.366.402
Koncernen har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2020.
NOTE 23 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2020 2019
Resultatopgørelsen
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 12.544.012 14.070.834
Bestyrelseshonorar 270.000 270.000
Balance
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S
indeholdt i posten
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.425.873 1.144.687
NOTE 24 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Den fortsatte tilstedeværelse af covid-19 og de deraf
følgende restriktioner bevirker, at visse erhvervslejere
kan have svært ved at betale leje, indtil de får de
fornødne støttepakker. I værste fald kan det betyde
tomgang i erhvervslejemål. Begge dele vil have en
negativ effekt på EBVAT. Erhvervslejere udgør ca.
30% af koncernens omsætning. Herudover er der
efter balancedagen ikke indtrådt væsentlige begiven-
heder af betydning for årsregnskabet.
Koncernens nærtstående parter med betydelig ind-
flydelse omfatter datterselskaber, selskabernes besty-
relser, direktion og ledende medarbejdere samt disse
personers relaterede familiemedlemmer. Nærtstående
parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte
personkreds har væsentlige interesser. Herudover kan
ledende personer, der har ansvar for planlægning, gen-
nemførelse og kontrol af aktiviteterne i virksomheden,
også betragtes som nærtstående parter.
EgnsINVEST Management A/S er nærtstående som
følge af sammenfald i ledelse og den indgåede admini-
strationsaftale. Grundlaget for interesseforbundne sel-
skaber er selskaber, hvor koncernens ledende personer
har væsentlig indflydelse.
Med undtagelse af aflønning er der ikke indgået
væsentlige transaktioner med bestyrelsen og
direktionen.
Årsrapport 2020
I 61
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
CVR. nr. 30 55 77 51
Moderselskabet
2020
62 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Årsrapport 2020
I 63
Moderselskabets resultatopgørelse
1. januar - 31. december
Moderselskabets totalindkomstopgørelse
1. januar - 31. december
NOTE DKK 2020 2019
3 Nettoomsætning 32.877.414 32.865.136
9 Driftsomkostninger -9.615.296 -9.177.667
Bruttoresultat 23.262.118 23.687.469
4 Administrationsomkostninger -2.306.077 -2.503.272
Resultat af primær drift 20.956.041 21.184.197
5 Finansielle indtægter 3.769.296 3.736.811
6 Finansielle omkostninger -9.430.131 -12.516.877
Resultat før dagsværdireguleringer og skat 15.295.206 12.404.131
7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 14.468.421 29.743.659
Resultat før skat 29.763.627 42.147.790
8 Skat af årets resultat -5.865.321 -10.675.674
Årets resultat 23.898.306 31.472.116
DKK 2020 2019
Årets resultat 23.898.306 31.472.116
Poster som kan blive reklassificeret til resultatet
Valutakursregulering ved omregning fra funktionel valuta
til præsentationsvaluta -1.059.149 149.799
Anden totalindkomst i alt -1.059.149 149.799
Årets totalindkomst 22.839.157 31.621.915
64 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets balance - aktiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2020 2019
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
9 Investeringsejendomme 934.438.855 909.192.468
Materielle aktiver i alt 934.438.855 909.192.468
Andre langfristede aktiver
10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 171.056.777 171.056.777
Andre langfristede aktiver i alt 171.056.777 171.056.777
Langfristede aktiver i alt 1.105.495.632 1.080.249.245
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender
11 Tilgodehavender hos lejere 569.636 377.398
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 155.016.835 148.937.761
Andre tilgodehavender 274.460 288.816
Periodeafgrænsningsposter 50.417 371.046
Selskabsskat 34.424 33.709
Tilgodehavender i alt 155.945.772 150.008.730
Likvide beholdninger 1.491.714 7.397.688
Kortfristede aktiver i alt 157.437.486 157.406.418
Aktiver i alt 1.262.933.118 1.237.655.663
Årsrapport 2020
I 65
Moderselskabets balance - passiver
Pr. 31. december
NOTE DKK 2020 2019
Egenkapital
Aktiekapital 234.807.000 234.807.000
Overkurs 2.604.000 2.604.000
Reserve for valutakursomregning -391.758 667.391
Overført resultat 207.002.963 185.452.727
Egenkapital i alt 444.022.205 423.531.118
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
12 Gæld til kreditinstitutter 707.805.590 710.366.402
13 Hensatte forpligtelser 12.764.641 14.814.611
14 Udskudt skat 68.713.023 63.076.333
Langfristede forpligtelser i alt 789.283.254 788.257.346
Kortfristede forpligtelser
12 Banklån 10.042 5.088
Gæld til tilknyttede virksomheder 25.740.048 23.441.247
Leverandører af varer og tjenesteydelser 2.821.495 1.661.946
Anden gæld 1.056.074 758.918
Kortfristede forpligtelser i alt 29.627.659 25.867.199
Forpligtelser i alt 818.910.913 814.124.545
Passiver i alt 1.262.933.118 1.237.655.663
66 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets egenkapitalopgørelse
DKK Aktiekapital Overkurs
Reserve for
valutakurs-
omregning
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 01/01 2019 234.807.000 2.604.000 517.592 156.328.681 394.257.273
Årets resultat 31.472.116 31.472.116
Anden totalindkomst 149.799 149.799
Totalindkomst 149.799 31.472.116 31.621.915
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital pr. 31/12 2019 234.807.000 2.604.000 667.391 185.452.727 423.531.118
Årets resultat 23.898.306 23.898.306
Anden totalindkomst -1.059.149 -1.059.149
Totalindkomst -1.059.149 23.898.306 22.839.157
Udbetalt udbytte -2.348.070 -2.348.070
Egenkapital pr. 31/12 2020 234.807.000 2.604.000 -391.758 207.002.963 444.022.205
Udbytte 2020 2019
Udbytte pr. aktie DKK 1,00 1,00
Udbyttebetaling DKK mio. 2,35 2,35
For regnskabsåret 2020 har bestyrelsen foreslået udbetalt
udbytte på DKK 2,35 mio. svarende til 1,00 kr. pr. aktie,
der vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter
afholdelse af selskabets ordinære generalforsamling den
27. maj 2021, forudsat at generalforsamlingen godkender
bestyrelsens forslag.
Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens
godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i
balancen pr. 31. december 2020. Hvis udbyttet vedtages
som foreslået, vil det blive udbetalt til de aktionærer,
der er registreret i selskabets aktiebog, og herefter fragå
egenkapitalen.
Årsrapport 2020
I 67
Moderselskabets pengestrømsopgørelse
NOTE DKK 2020 2019
Resultat af primær drift 20.956.041 21.184.197
Reguleringer til pengestrømme:
15 Ændringer i driftskapital -8.984.639 2.276.824
Pengestrømme fra primær drift 11.971.402 23.461.021
Renteindbetalinger 3.763.004 3.739.323
Renteudbetalinger -9.099.434 -11.777.752
Betaling af selskabsskat 0 0
Pengestrøm fra driftsaktivitet 6.634.972 15.422.592
Køb af investeringsejendomme 0 -96.676.760
Forbedring af investeringsejendomme -10.145.567 -8.107.734
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -10.145.567 -104.784.494
16 Provenu ved låneoptagelse, netto -25.654 88.871.703
Udbetalt udbytte til aktionærer i moderselskab -2.348.070 -2.348.070
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -2.373.724 86.523.633
Årets pengestrøm -5.884.319 -2.838.269
Likvider
Likvider pr. 1/1 7.397.688 10.240.168
Årets pengestrøm -5.884.319 -2.838.269
Valutakursregulering likvider -21.655 -4.211
Likvider pr. 31/12 1.491.714 7.397.688
Ubenyttet træk på kreditter 53.462.966 54.894.450
Likvider til rådighed 54.954.680 62.292.138
68 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Årsrapport 2020
I 69
Note 1 Anvendt regnskabspraksis 70
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige
vurderinger og skøn 71
Note 3 Nettoomsætning 73
Note 4 Vederlag til ledelsesmedlemmer 73
Note 5 Finansielle indtægter 73
Note 6 Finansielle omkostninger 73
Note 7 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 74
Note 8 Skat 74
Note 9 Investeringsejendomme 75
Note 10 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 76
Note 11 Tilgodehavender hos lejere 77
Note 12 Gæld til kreditinstitutter 78
Note 13 Hensatte forpligtelser 78
Note 14 Udskudt skat 79
Note 15 Ændring i driftskapital 79
Note 16 Provenu ved låneoptagelse, netto 80
Note 17 Honorar til selskabets
generalforsamlingsvalgte revisor 80
Note 18 Finansielle risici 81
Note 19 Eventualforpligtelser 82
Note 20 Sikkerhedsstillelser og andre økonomiske
forpligtelser 83
Note 21 Transaktioner med nærtstående parter 83
Note 22 Begivenheder efter balancedagen 84
Moderselskabets
noteoversigt
70 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Udarbejdelse
Årsregnskabet for EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S er
udarbejdet i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards (”IFRS”) som godkendt af EU med
virkning pr. 31. december 2020 samt yderligere danske
oplysningskrav til årsregnskaber for B-virksomheder.
Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som
sidste år.
Regnskabet aflægges i DKK. Selskabets funktionelle valuta
er EUR.
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S’ anvendte regnskabs-
praksis er den samme som for koncernen, jf. note 1 til kon-
cernregnskabet med tillæg af følgende:
Kapitalandele i tilknyttede selskaber
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles til kostpris.
Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien,
nedskrives denne til lavere værdi.
Udbytte
Udbytte fra kapitalandele i tilknyttede selskaber indregnes
i moderselskabets resultatopgørelse, når der er erhvervet
endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet
for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra
det pågældende selskab.
Skat
Moderselskabet indregner skatten fra danske K/S- og tyske
K/G-selskaber i sin skat, idet de er skattemæssigt transpa-
rente, og indkomsten fra disse selskaber skal henføres til
moderselskabets skattepligtige indkomst.
Årsrapport 2020
I 71
Moderselskabets noter
NOTE 2 VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN
Ved udarbejdelsen af moderselskabets regnskab foretager
ledelsen regnskabsmæssige vurderinger og skøn samt
opstiller forudsætninger, som danner baggrund for ind-
regning og måling samt præsentation af moderselskabets
aktiver og forpligtelser. I det følgende er der redegjort for
de væsentligste regnskabsmæssige vurderinger og skøn.
Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er beskrevet i
note 1.
Regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse har ledelsen
foretaget en række regnskabsmæssige skøn, herunder
fastlagt forudsætninger vedrørende fremtiden, som inde-
bærer en betydelig risiko for en væsentlig regulering af den
regnskabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelser inden
for det næste regnskabsår. De væsentligste regnskabs-
mæssige skøn er relateret til opgørelse af dagsværdien af
moderselskabets investeringsejendomme.
Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsrapporten
til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af en
”Discounted Cash Flow”-model (DCF-model). Modellen
tager udgangspunkt i ejendommenes fremtidige penge-
strømme, der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonte-
ringsfaktor, hvor der er korrigeret for den enkelte ejendoms
risiko. Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til
test af de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes
stikprøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne
mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte
ejendomme en gang årligt udelukkende med det formål at
teste de beregnede dagsværdier. Derudover udvælges med
et interval på to til tre år ejendomme til valuarvurderinger.
Således bliver alle ejendomme over et interval på to til tre
år vurderet af en valuar. Hvis der for eksempel søges om
tillægsbelåning ved realkreditinstitut vurderes samtlige ejen-
domme af en valuar inden for det år, der ønskes tillægs-
belåning. Der er indhentet valuarvurderinger af udvalgte
ejendomme i efteråret 2020 og 2019. Valuarvurderingerne
anvendes primært til dokumentation af ejendommenes
dagsværdi over for realkreditinstitut og sekundært til at
bekræfte markedsudviklingen og understøtte selskabets
beregnede dagsværdier.
De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse
af dagsværdien er de årlige ændringer i lejeindtægter
og driftsomkostninger samt diskonteringsrenten,
som blandt andet er sammensat af den risikofri rente
(renten på den 10-årige tyske statsobligation), skat (den
effektive skattesats i Tyskland), markedsrisikopræmie
(det afkastkrav investor kræver for at forlade den risikofri
rente), inflation (langsigtet) og lånerente (renten på
den 10-årige danske realkreditobligation). Parametrene
er understøttet af eksterne kilder. I gennemsnit er der
benyttet en tilbagediskonteringsfaktor på 4,20% mod
4,48% i 2019. Diskonteringsfaktoren for moderselskabets
enkelte ejendomme ligger i spændet 3,75% til 5,28% mod
4,04% til 5,02% i 2019, idet de forskellige ejendomme
inddeles i risikogrupper afhængig af deres placering.
Diskonteringsfaktoren opgøres ikke særskilt for bolig hen-
holdsvis erhverv, men vægtes på den enkelte ejendom.
Ved opgørelsen af de fremtidige pengestrømme er der lavet
særskilte budgetter for henholdsvis lejeindtægter, tomgang
og drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Budgetteringen
af disse poster til indregning i DCF-modellen revideres
minimum halvårligt. Lejeindtægter tager udgangspunkt i den
nuværende lejesituation. Med vedtagelsen af den nye lejelov
med stop for lejeforhøjelser de næste fem år for boligleje,
indregnes der således kun stigninger på erhvervslejen i
modellen. Tomgangen er budgetteret med henholdsvis
2% og 4% for bolig og erhverv. Dette forhold beregnes
særskilt på den enkelte ejendom, idet fordeling mellem bolig
og erhverv veksler fra ejendom til ejendom. For hver enkelt
ejendom foreligger en drifts- og vedligeholdelsesplan, der
beskriver de forventede vedligeholdelsestiltag. Disse planer
er indregnet i DCF-modellen, og fremtidige drifts- og vedli-
geholdelsesomkostninger tillæges en årlig 2%-stigning.
Værdien af byggemuligheder indregnes efter IFRS 13.
Koncernen indtægtsfører potentiale, når der er opnået
byggetilladelser på konkrete byggeprojekter, eller når vær-
dien af en byggeret er vurderet. Den stigende efterspørgsel
efter ejendomme i Berlin indebærer tillige, at koncernen får
købstilbud på ikke udnyttet potentiale, der indtægtsføres,
hvis de vurderes realiserbare.
72 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
FØLSOMHEDSANALYSE AF INVESTERINGSEJENDOMMES DAGSVÆRDI
Dagsværdi / TDKK Egenkapitalforrentning før skat
Indre værdi
pr. aktie
Afkastkrav i % 2020 2019 2020 2019 2020 2019
Ændring = -1% 1.066 1.023 33,0% 34,2% 236,22 221,04
Ændring = -0,5% 996 963 19,8% 22,2% 211,06 199,50
Ændring = -0,25% 964 935 13,3% 16,3% 199,72 189,66
Basis 934 909 6,9% 10,3% 189,10 180,37
Ændring = 0,25% 907 885 0,5% 4,4% 179,14 171,59
Ændring = 0,5% 880 861 -5,9% -1,5% 169,77 163,28
Ændring = 1% 832 818 -18,5% -13,2% 152,61 147,91
Dagsværdi / TDKK Egenkapitalforrentning før skat
Indre værdi
pr. aktie
Finanseringsrente,
fremmedkapital
2020 2019 2020 2019 2020 2019
Ændring = -1% 1.317 1.228 69,3% 66,7% 325,86 294,56
Ændring = -0,5% 1.092 1.045 37,5% 38,3% 245,45 228,84
Ændring = -0,25% 1.007 972 22,0% 24,2% 215,01 202,91
Basis 934 909 6,9% 10,3% 189,10 180,37
Ændring = 0,25% 872 854 -8,0% -3,4% 166,77 160,61
Ændring = 0,5% 818 805 -22,6% -17,0% 147,32 143,12
Ændring = 1% 727 722 -51,1% -43,9% 115,06 113,58
Dagsværdi / TDKK Egenkapitalforrentning før skat
Indre værdi
pr. aktie
Bruttoresultat 2020 2019 2020 2019 2020 2019
Ændring = -1% 925 900 4,8% 8,2% 185,77 177,13
Ændring = -0,5% 930 905 5,8% 9,3% 187,44 178,75
Ændring = -0,25% 932 907 6,3% 9,8% 188,27 179,56
Basis 934 909 6,9% 10,3% 189,10 180,37
Ændring = 0,25% 937 911 7,4% 10,9% 189,93 181,19
Ændring = 0,5% 939 914 7,9% 11,4% 190,77 182,00
Ændring = 1% 944 918 8,9% 12,5% 192,43 183,62
Følsomhedsanalyse
Dagsværdien af investeringsejendommene udgør DKK
934 mio. pr. 31. december 2020. Følsomheden er primært
afhængig af markedets forrentningskrav. I øverste tabel er
der taget udgangspunkt i afkastkravet. Hvis eksempelvis
afkastkravet stiger med 0,5%-point, vil ejendommenes
værdier falde med DKK 54 mio. Modsat vil et fald på
0,5% betyde en stigning i ejendomsværdierne på DKK
62 mio. Endvidere er der regnet på, hvordan ændringer i
finansieringsrenten til fremmedkapital påvirker ejendom-
menes dagsværdi. Også en ændring af den primære drift
kan påvirke ejendommenes dagsværdi, se nederste tabel på
næste side. D
en primære drift kan defineres som lejeind-
tægter med fradrag af: tomgang, driftsomkostninger i form
af vedligeholdelsesudgifter og andre eksterne honorar til
drift af ejendommene samt omkostninger til administration
og ledelse.
Årsrapport 2020
I 73
Moderselskabets noter
NOTE 3 NETTOOMSÆTNING / DKK 2020 2019
Huslejeindtægter, Bolig 22.172.562 22.090.452
Huslejeindtægter, Erhverv 10.704.852 10.774.684
Nettoomsætning i alt 32.877.414 32.865.136
NOTE 4 VEDERLAG TIL LEDELSESMEDLEMMER / DKK 2020 2019
Bestyrelseshonorar 270.000 270.000
Bestyrelseshonorar i alt 270.000 270.000
Der har ikke været vederlag til selskabets direktion eller andre ledende
medarbejdere i 2020 og 2019. Aflønningen omfattes af selskabets
administrationsaftale.
NOTE 5 FINANSIELLE INDTÆGTER / DKK 2020 2019
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 3.763.004 3.733.913
Øvrige finansielle indtægter 6.292 2.898
Finansielle indtægter i alt 3.769.296 3.736.811
NOTE 6 FINANSIELLE OMKOSTNINGER / DKK 2020 2019
Valutakurstab, netto -4.082 -3.163
Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder -609.645 -556.572
Renter af gæld til finansieringsinstitutter -8.816.404 -11.957.142
Finansielle omkostninger i alt -9.430.131 -12.516.877
74 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 7 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2020 2019
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 15.113.421 31.779.659
Dagsværdiregulering af hensatte forpligtelser vedrørende ejendomme* -645.000 -2.036.000
Dagsværdiregulering i alt 14.468.421 29.743.659
*Posten viser årets henlæggelse til salgs- og incentivefee, se note 13.
NOTE 8 SKAT / DKK 2020 2019
Ændring i udskudt skat -6.013.078 -10.825.258
Regulering af skat for tidligere år 147.757 149.584
Skat af årets resultat i alt -5.865.321 -10.675.674
Afstemning af effektiv skatteprocent
Beregnet skat af resultat før skat ved en skatteprocent på 22% -6.547.998 -9.272.514
Regulering af beregnet skat til udenlandsk indkomst 16% 1.785.818 2.528.867
Skatteeffekt af:
Ikke-fradragsberettigede omkostninger -1.250.898 -4.081.612
Regulering tidligere år 147.757 149.584
-5.865.321 -10.675.674
Effektiv skatteprocent 19,71% 20,77%
Årsrapport 2020
I 75
Moderselskabets noter
NOTE 9 INVESTERINGSEJENDOMME / DKK 2020 2019
Dagsværdi pr. 1/1 909.192.468 771.206.187
Tilgange, nyerhvervelser 0 96.676.760
Tilgange, forbedringer i eksisterende ejendomme 11.009.074 8.918.734
Afgang ved salg 0 0
Årets dagsværdiregulering netto 17.979.156 31.779.659
Årets valutakursomregning netto -3.741.843 611.128
Dagsværdi pr. 31/12 934.438.855 909.192.468
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 32.877.414 32.865.136
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -9.374.914 -9.026.191
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -240.382 -151.476
Bruttoresultat 23.262.118 23.687.469
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 17.979.156 31.779.659
Bruttoresultat inkl. dagsværdireguleringer 41.241.274 55.467.128
Selskabets investeringsejendomme består af 16 ejen-
domme, som rummer 423 bolig- og 58 erhvervslejemål
(421 bolig og 60 erhverv pr. 31. december 2019). Disse
har en samlet størrelse på i alt 40.530 m
2
(40.488 m
2
pr. 31 december 2019) fordelt på hhv. 29.057 m
2
bolig
og 11.473 m
2
erhverv (28.762 m
2
bolig og 11.726 m
2
erhverv pr. 31. december 2019).
Investeringsejendommene er placeret i følgende
områder i Berlin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Moabit,
Steglitz, Prenzlauer Berg, Mitte, Wedding, Karlshorst,
Lichtenberg og Friedrichshain.
For gennemgang af væsentlige regnskabsmæssige
vurderinger og skøn af investeringsejendommene
henvises til note 2.
76 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 10 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER / DKK 2020 2019
Kostpris 1/1 171.056.777 171.056.777
Tilgang 0 0
Kostpris 31/12 171.056.777 171.056.777
Dattervirksomheder: Ejerandel Land
EIET 1 A/S, Horsens 94,90% Danmark
EgnsINVEST Warschauer Strasse Holding A/S, Horsens 94,90% Danmark
Waldowallee 85 bis 95 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
Waldowallee 85 bis 95 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Beteiligung BEPB Schönhauser Allee 63 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
BePB Schönhauser Allee 63 Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Beteiligung BEPB Voigtstrasse 7/8 GmbH & Co KG., Berlin 100,00% Tyskland
BePB Voigtstrasse Verwaltung GmbH, Berlin 100,00% Tyskland
Årsrapport 2020
I 77
Moderselskabets noter
NOTE 11 TILGODEHAVENDER HOS LEJERE / DKK
Pr. 31/12 udgør tilgodehavender hos lejere: 2020 2019
Forfalden 0-3 mdr. 404.081 325.020
Forfalden 4-6 mdr. 144.111 115.357
Forfalden 6-12 mdr. 1.115.098 437.588
I alt 1.663.290 877.965
Hensættelse til tab:
Pr. 1/1 500.568 346.244
Årets tilgang 595.979 153.806
Årets afgang 0 0
Valutakursomregning -2.893 518
Pr. 31/12 1.093.654 500.568
Tilgodehavender hos lejere 569.636 377.398
I tilgodehavender hos lejere pr. 31. december 2020
indgår tilgodehavender hos lejere til en nominel værdi
af TDKK 570 (2019: TDKK 377). Hensættelse til tab
på tilgodehavender hos lejere foretages efter en
individuel vurdering. Lejere med en forfalden saldo
> 12 mdr. nedskrives regnskabsmæssigt fuldt ud og
indgår herefter ikke længere i tilgodehavender hos
lejere, men forfølges stadig retsmæssigt.
78 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 12 GÆLD TIL KREDITINSTITUTTER / DKK 2020 2019
Lang gæld Rente Refinansiering Udløber
Nykredit 49.074.000 Euro F5 0,73% 31.12.2020 31.12.2022 0 366.319.846
Nykredit 10.529.100 Euro F5 0,59% 31.12.2020 31.12.2022 0 77.999.515
Nykredit 1.775.500 Euro F5 0,77% 31.12.2021 31.12.2026 13.133.355 13.167.743
Nykredit 18.000.000 Euro F5 0,58% 31.12.2021 31.12.2026 133.404.202 133.823.898
Nykredit 4.000.000 Euro F5 0,63% 31.12.2022 31.12.2027 29.667.288 29.770.371
Nykredit 12.000.000 Euro F5 0,41% 31.12.2023 31.12.2028 88.971.479 89.285.030
Nykredit 24.308.100 Euro F3 -0,04% 31.12.2022 31.12.2029 180.516.996
Nykredit 19.100.000 Euro F4 0,04% 31.12.2023 31.12.2029 141.845.969
Nykredit 16.200.000 Euro F5 0,19% 31.12.2024 31.12.2029 120.266.301
Lang gæld i alt 707.805.590 710.366.402
Kort gæld Rente
Bankgæld Variabel rente 10.042 5.088
Kort gæld i alt 10.042 5.088
NOTE 13 HENSATTE FORPLIGTELSER ØVRIGE SALGSFEE
1/1 2020 2.644.513 12.170.098
Hensat for året 0 645.000
Anvendt i året -2.637.539 0
Valutakursomregning -6.974 -50.457
31/12 2020 0 12.764.641
Selskabet har indgået aftaler om køb af ejendomme,
der indebærer, at en del af honoraret afhænger af
en fremtidig salgspris for ejendommene og således
først kan opgøres endeligt på salgstidspunktet.
Nutidsværdien af ledelsens bedste skøn over hono-
rarer til fremtidig afregning indregnes som en hensat
forpligtelse på statusdagen. Modværdien af den
hensatte forpligtelse indregnes som en del af kost-
prisen for investeringsejendommene. Efterfølgende
reguleringer hertil indregnes som en del af dagsværdi-
reguleringen for investeringsejendommene.
Derudover er foretaget hensættelser vedrørende tid-
ligere års ejendomserhvervelser, som forventes afholdt
inden for et til fem år.
Lang gæld er realkreditlån, som er afdragsfri.
Kort gæld til banker er kreditter, der løbende fornyes efter årlig
kreditgennemgang og dermed ikke skal indfries på kort sigt.
Årsrapport 2020
I 79
Moderselskabets noter
NOTE 14 UDSKUDT SKAT / DKK 2020 2019
Udskudt skat relaterer sig til følgende:
Investeringsejendomme 84.465.297 78.682.505
Incentive fee -2.045.280 -1.942.080
Øvrige hensættelser -163.047 0
Fremført underskud tidligere år + årets underskud -13.445.115 -13.830.446
Valutakursomregning -98.830 166.355
Udskudt skat, netto 68.713.023 63.076.333
Udskudt skatteaktiv/-passiv fremgår af balancen som følger:
Udskudt skatteforpligtelse 68.713.023 63.076.333
Udskudt skat, netto 68.713.023 63.076.333
NOTE 15 ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL / DKK 2020 2019
Ændring i tilgodehavender mv. -6.262.780 2.344.094
Ændring i leverandørgæld og anden gæld mv. -84.320 1.504.698
Ændring i hensættelser -2.637.539 -1.571.968
Samlet ændring i driftskapital -8.984.639 2.276.824
Selskabet har valgt at indregne værdien af det
skattemæssige underskud i Tyskland, eftersom under-
skuddet forventes anvendt til modregning i fremtidige
skattepligtige indkomster ved den løbende drift eller
ved realisation af ejendomme. Værdien af det skat-
temæssige underskud i Danmark indregnes med den
del, som der forventes anvendt i årets skattepligtige
indkomster.
80 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 16 PROVENU VED LÅNEOPTAGELSE, NETTO / DKK 2020 2019
Gæld til kreditinstitutter, pr. 1/1 710.366.402 620.181.191
Pengestrømme 0 89.012.600
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer -2.560.812 1.172.611
Gæld til kreditinstitutter, pr. 31/12 707.805.590 710.366.402
Bankgæld, pr. 1/1 5.088 116.364
Pengestrømme -25.654 -140.896
Ikke kontante transaktioner inkl. kursreguleringer 30.608 29.620
Bankgæld, pr. 31/12 10.042 5.088
Provenu ved låneoptagelse i alt -25.654 88.871.703
NOTE 17
HONORAR TIL SELSKABETS
GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISOR / DKK
2020 2019
Deloitte:
Honorar for lovpligtig revision 160.530 156.065
Skatterådgivning 0 0
Andre ydelser 0 0
Revisionshonorar Deloitte i alt 160.530 156.065
Revisionshonorar er indregnet under administrationsomkostninger.
Årsrapport 2020
I 81
Moderselskabets noter
NOTE 18 FINANSIELLE RISICI / DKK
Likviditetsrisiko
Forfalder Regnskabs-
Gældsforpligtelserne
inden Forfalder Forfalder mæssig
forfalder som følger: for 1 år 2-5 år 6-20 år I alt værdi
2020
Lån fra kreditinstitutter 8.377.199 275.334.118 465.208.207 748.919.524 707.805.590
Bankgæld 10.042 0 0 10.042 10.042
Leverandør af varer 2.821.495 0 0 2.821.495 2.821.495
Anden gæld 1.056.074 0 0 1.056.074 1.056.074
12.264.810 275.334.118 465.208.207 752.807.135 711.693.201
2019
Lån fra kreditinstitutter 449.192.710 119.017.374 162.204.804 730.414.888 710.366.402
Bankgæld 5.088 0 0 5.088 5.088
Leverandør af varer 1.661.946 0 0 1.661.946 1.661.946
Anden gæld 758.918 0 0 758.918 758.918
451.618.662 119.017.374 162.204.804 732.840.840 712.792.354
De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt.
Koncernen har ubenyttet træk på kreditter på DKK 53,46 mio.
Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
2020 2019 2020 2019
Finansielle aktiver, der måles til
amortiseret kostpris
Tilgodehavende hos lejere 569.636 377.398 569.636 377.398
Andre tilgodehavender 274.460 288.816 274.460 288.816
Likvide beholdninger 1.491.714 7.397.688 1.491.714 7.397.688
Finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris
Gæld til kreditinstitutter 707.805.590 710.366.402 716.100.546 717.026.768
Bankgæld 10.042 5.088 10.042 5.088
Leverandør af varer 2.821.495 1.661.946 2.821.495 1.661.946
Anden gæld 1.056.074 758.918 1.056.074 758.918
Dagsværdi af langfristet gæld oplyst i denne note
klassificeres som niveau 2 i dagsværdi-hierarkiet, idet
input til måling af forpligtelsen er baseret på direkte
markedsdata (dvs. som kurser) eller indirekte (dvs.
afledt af kurser). Dagsværdien af gæld til kreditinsti-
tutter er opgjort ud fra offentliggjorte kurser pr. 31.
december 2020.
82 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
Selskabet er som følge af sin drift og investeringer
eksponeret over for ændringer i renteniveau. Det er
selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation
i finansielle risici. Selskabets finansielle styring retter
sig således alene mod styring af allerede påtagne
finansielle risici.
Valutarisici
Selskabets valutarisici afdækkes primært gennem
fordeling af indtægter og omkostninger i samme
valuta (EUR). En mindre andel af selskabets omkost-
ninger genereres i Danmark og skal dermed betales
i danske kroner. Da der er fastkurspolitik i EUR/
DKK, vil der dog ikke være væsentlig eksponering på
valutakursrisikoen.
Renterisici
En ændring i renten vil påvirke afkastet på koncernens
ejendomme. Se note 2 for en følsomhedsanalyse.
Selskabet har optaget en væsentlig rentebærende
gæld i forbindelse med ejendomsinvesteringerne.
Gælden er fordelt på realkreditlån og banklån. Det
er selskabets politik at operere med en fordeling af
gælden, hvor realkreditlån udgør ca. 80% af frem-
medfinansieringen og banklån ca. 20%, hvis behovet
for banklån er tilstede.
Koncernen har i starten af 2020 omlagt 62% af
selskabets realkreditlån i F5 lån, der skulle refinan-
sieres, til F3-, F4- og F5 lån. Dette sker for at fordele
renterisikoen ud på flere år. Låneporteføljen har
tidligere kun bestået af F5 lån. Med omlægningen er
refinansieringsdatoerne fordelt løbende ud over de
næste fem år. Der henvises til note 12 for en oversigt
over refinansieringsdatoer. Næste refinansiering
af gælden finder sted 1. januar 2022 og udgør
ca 20% af realkreditlånene. Her vil der ske endnu
en opsplitning af F5 lån til flere lån med spredte
refinansieringsdatoer.
Der er variabel rente på selskabets banklån og real-
kreditlånets bidragssats, hvilket udgør en renterisiko.
Det er vores vurdering, at disse risici har en ubetydelig
indvirkning på koncernens resultat og egenkapital.
Likviditetsrisici
Selskabet sikrer et tilstrækkeligt likviditetsbered-
skab ved en kombination af likviditetsstyring og
kreditfaciliteter.
Kreditrisici
Kreditrisici kan opstå, hvis primært lejere misligholder
deres forpligtelser. Spredningen og boniteten i lejer-
kredsen betyder, at selskabet vurderer, at der ikke er
en kreditrisiko, der er højere end branchens generelt.
Selskabet har ikke væsentlige risici knyttet til enkelte
lejere, se yderligere i note 11.
NOTE 18 FINANSIELLE RISICI FORTSAT
Der er ingen verserende retssager.
Selskabet er administrationsselskab i en dansk
sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold
til selskabsskattelovens regler herom fra og med
regnskabsåret 2013 for indkomstskatter mv. for de
sambeskattede selskaber og fra og med 1. juli 2012
ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde
kildeskat på renter, royalties og udbytter for disse
selskaber.
NOTE 19 EVENTUALFORPLIGTELSER
Årsrapport 2020
I 83
Moderselskabets noter
NOTE 20
SIKKERHEDSSTILLELSER OG ANDRE
ØKONOMISKE FORPLIGTELSER / DKK
2020 2019
Sikkerhedsstillelser
Der er stillet følgende sikkerhed i investeringsejendomme over for
selskabets bankforbindelser:
Samlet sikkerhedsstillelser 521.606.520 523.738.016
Samlet regnskabsmæssig værdi af aktiver stillet til sikkerhed 934.438.855 909.192.468
Samlet sikret regnskabsmæssig værdi af gæld 707.805.590 710.366.402
Selskabet har ikke foretaget andre pantsætninger eller sikkerhedsstillelser pr. 31/12 2020.
NOTE 21 TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER / DKK 2020 2019
Resultatopgørelsen
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S 8.012.245 9.767.690
Bestyrelseshonorar 270.000 270.000
Rente mellemregninger døtre/moder 3.153.359 3.177.342
Balancen
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 155.016.835 148.937.761
Gæld til dattervirksomheder 25.740.048 23.441.247
Administrationshonorar EgnsINVEST Management A/S indeholdt i posten
Leverandør af varer og tjenesteydelser 851.036 763.487
I alt 181.607.919 173.142.495
Der henvises til note 23 i koncernregnskabet for yderligere
forklaring. Lånene er tilknyttet ejendomme i koncernen, er
tidsubegrænset og forrentes med 2,5% + diskontoen. Lånene
forventes ikke indfriet på kort sigt, der er ikke foretaget
nedskrivninger på udlån til dattervirksomheder.
84 I
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S
Moderselskabets noter
NOTE 22 BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Den fortsatte tilstedeværelse af covid-19 og de deraf
følgende restriktioner bevirker, at visse erhvervslejere
kan have svært ved at betale leje, indtil de får de
fornødne støttepakker. I værste fald kan det betyde
tomgang i erhvervslejemål. Begge dele vil have en
negativ effekt på EBVAT. Erhvervslejere udgør ca.
35% af selskabets omsætning.
Herudover er der efter balancedagen ikke ind-
trådt væsentlige begivenheder af betydning for
årsregnskabet.
Årsrapportens fotos
Illustrationerne i årsrapporten 2020 stammer fra EgnsINVESTs
fotoarkiv. Collagerne indeholder derfor både billeder af
selskabets ejendomme i Berlin samt stemningsbilleder fra byen
og billeder fra andre bygninger i Berlin
Alle fotos er egen produktion.
Vitus Berings Plads 5
8700 Horsens
Danmark
CVR-nr.: 30 55 77 51
Tel. +45 7625 0146
www.ejdtyskland.dk
info@ejdtyskland.dk