Agat Ejendomme A/S

Årsrapport

2025/26

26. marts 2026

Årsrapport for perioden 1.2.2025-31.1.2026

Agat Ejendomme A/S, Mølleå 1, 2. 4., 9000 Aalborg, Danmark

CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære

generalforsamling den 22. april 2026

____________________________________________

Advokat Marianne Philip

Dirigent

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

2/68

INDHOLDSFORTEGNELSE

Resumé 3

Hoved- og nøgletal for koncernen 4

Strategisk fokus 5

Resultatoverblik for 2025/26 5

Ejendomsportefølje 6

Restaktiviteter 9

Forventninger til 2026/27 og andre udsagn om fremtiden 10

Regnskabsberetning 11

Økonomiske styremål 13

Begivenheder efter regnskabsårets udløb 13

Markedsforhold 14

Risikoforhold 15

Aktionærinformation 17

Virksomhedsledelse og bæredygtighed 19

Bestyrelsen 21

Direktionen 23

Ledelsespåtegning 24

Den uafhængige revisors revisionspåtegning 25

Koncernregnskab 29

Moderselskabsregnskab 57

Agat Ejendomme A/S • Mølleå 1, 2. 4. • 9000 Aalborg • Danmark

CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

3/68Resumé

RESUMÉ

Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 2025/26 DKK 10,3 mio. mod DKK

3,2 mio. året før. Resultatet er bedre end det senest forventede, som var et resultat før værdireguleringer og skat (og før

skat af resultat af joint ventures) på DKK 4-8 mio.

Driften af ejendomsporteføljen er realiseret med DKK 14,7 mio., hvilket er på niveau med året før og bedre end det senest

forventede, som var DKK 10-13 mio., hvor alle tre centre i porteføljen har performet bedre end forventet i fjerde kvartal

2025/26.

Nettolejeindtægterne udgør i 2025/26 DKK 44,4 mio. mod DKK 44,9 mio. året før. Nettolejeindtægterne er i en periode

af 2025/26 påvirket af bl.a. engangsomkostninger og en planlagt midlertidig tomgang i forbindelse med udskiftning af

enkelte lejere.

Årets værdireguleringer inkl. værdireguleringer af ejendomsporteføljen i joint ventures udgør DKK -10,6 mio. mod DKK

-65,6 mio. året før.

Årets resultat udgør DKK 0,8 mio. mod DKK -63,3 mio. året før og er således en betydelig forbedring i forhold til året før.

Balancen udgør pr. 31. januar 2026 DKK 766,1 mio. mod DKK 771,1 mio. pr. 31. januar 2025. Egenkapitalen udgør DKK 266,9

mio. og svarer til en soliditet på 34,8 %. Ejendomsporteføljen udgør 90,8 % af koncernens balance.

Som et led i afviklingen af koncernens restaktiviteter er de resterende ca. 22.000 m

kontorbyggeretter på Østre Havn i Aal-

borg solgt med effekt pr. 1. oktober 2025, og der er indgået betinget aftale om salg af koncernens jordstykke i Sosnowiec

i Polen. Endelig afregning og effektuering af handlerne vil forbedre koncernens likviditetsberedskab.

Som tidligere oplyst, er det danske shoppingcenter BROEN Shopping, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan

Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), udbudt til salg i markedet. Ledelsen arbejder fortsat for, at Agat

Ejendomme, hvis der bliver mulighed herfor, og prisen i øvrigt vurderes fornuftig, kan være i stand til at øge sin ejerandel i

centret under forudsætning af, at den nødvendige finansiering kan tilvejebringes.

Bestyrelsen traf den 11. juni 2025 beslutning om endelig gennemførelse af den kapitalnedsættelse i selskabet, som blev

besluttet på selskabets ordinære generalforsamling den 29. april 2025. Nedsættelsen af aktiekapitalen påvirker ikke det

samlede antal aktier eller stemmerettigheder i selskabet og dermed heller ikke den enkelte aktionærs antal aktier eller

stemmerettigheder.

Forventninger til 2026/27 og andre udsagn om fremtiden

Ledelsen forventer for regnskabsåret 2026/27 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 1-4 mio.

Resultatforventningerne fordeles således:

• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 8-10 mio. og

• Et resultat før skat af restaktiviteterne på DKK -7 til -6 mio.

Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 10.

Kontaktdetaljer:

Adm. direktør Robert Andersen

Tel. +45 8896 1010

Udtalelser om fremtiden

De forventninger, der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med

risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a.

den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af

faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger.

Hoved- og nøgletal for koncernen

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

4/68

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

DKK mio. 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 2025/26

Hovedtal

Nettoomsætning 155,4 178,5 238,7 70,4 72,2

Værdiregulering investeringsejendomme, netto 1,0 -25,3 -59,7 -26,4 -7,5

Bruttoresultat -1,4 -38,9 -11,1 0,5 23,5

Indtægter af kapitalandele i joint ventures 49,6 -17,5 -32,6 -35,5 3,0

Resultat af primær drift (EBIT) 24,6 -76,4 -63,3 -52,0 9,4

Finansiering m.v. -18,3 15,1 14,0 -7,2 -7,9

Resultat før skat 6,3 -61,3 -49,3 -59,2 1,5

Årets resultat 4,3 -63,9 -50,1 -63,3 0,8

Årets totalindkomst 3,6 -63,8 -62,0 -65,0 -0,3

Samlet balance 1.441,7 1.118,9 868,1 771,1 766,1

Investeringsejendomme 506,3 477,7 412,0 558,4 555,6

Færdigopførte ejendomme, grunde/projekter 422,9 344,4 223,4 39,9 35,8

Egenkapital 458,1 394,3 332,3 267,3 266,9

Årets pengestrøm -17,0 55,7 -16,2 -22,2 -9,6

Netto rentebærende gæld, ultimo 700,3 465,8 369,9 374,3 382,5

Nøgletal

Egenkapitalforrentning (ROE) 0,9% -15,0% -13,8% -21,1% 0,3%

Soliditetsgrad (egenkapital) 31,8% 35,2% 38,3% 34,7% 34,8%

Indre værdi i DKK pr. aktie 3,9 3,3 2,8 2,3 2,3

Kurs/indre værdi (P/BV) 0,5 0,6 0,6 0,6 0,5

Antal aktier ultimo 117.783.335 117.783.335 117.783.335 117.783.335 117.783.335

Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 0,0 -0,5 -0,4 -0,5 0,0

Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 0 0 0

Børskurs i DKK pr. aktie 2,0 1,9 1,7 1,3 1,1

Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger

& Nøgletal”.

For definition af nøgletal henvises til koncernregnskabets note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som rentebæ-

rende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

5/68Ledelsesberetning

STRATEGISK FOKUS

Agat Ejendomme A/S’ primære aktivitet er ejerskab og drift af fem ejendomme, der langt overvejende består af shopping-

og outletcentre. Ejendomsporteføljen udgør 90,8 % af koncernens balance. Koncernens restaktiviteter, som udgør 9,2 %

af koncernens balance, består af koncernens øvrige aktiviteter, primært grunde, som alle ønskes afhændet snarest muligt.

Bestyrelsen og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nuværende anses den bed-

ste strategi herfor fortsat at være følgende:

• Løbende at forbedre driften i ejendomsporteføljen.

• Fortsat at afvikle restaktiviteterne.

Fokus i 2026/27 for de enkelte forretningsområder fremgår nedenfor.

Ejendomsportefølje

Antal ejendomme 5

• Fokus på forbedring af NOI.

• Fokus på reduktion af tomme lejemål.

• Øge koncernens ejerandel i BROEN Shopping A/S, hvis

muligheden opstår, jf. omtale nedenfor.

Antal kvm. (udlejningsareal i fht. ejerandel) 52.200

Bogført værdi af porteføljen 555,6 mio.

Bogført værdi af porteføljen i joint ventures 194,9 mio.

Samlede aktiver 695,4 mio.

Gæld 487,7 mio.

Restaktiviteter

Antal projekter/grunde *) 6

• Fokus på salg af de resterende grunde.

• Reduktion af omkostninger.

Bogført værdi af grunde 35,8 mio.

Bogført værdi af kapitalandele i joint ventures 25,9 mio.

Samlede aktiver 70,7 mio.

Gæld 11,5 mio.

*) Arealer i SporbyenScandia, Randers er indregnet som et projekt.

Ledelsen er åben for strategiske muligheder, herunder virksomhedsfusion eller et helt eller delvist salg af koncernens akti-

viteter. Koncernen har akkumulerede fremførbare skattemæssige danske underskud på ca. DKK 1 mia., men har i kraft af sit

forretningsomfang alene begrænsede muligheder for at udnytte det.

Strategiske overvejelser vedrørende BROEN Shopping

Som tidligere oplyst, er det danske shoppingcenter BROEN Shopping, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan

Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), udbudt til salg i markedet. Agat Ejendomme forbliver gerne medejer

og fortsætter også gerne med at varetage udlejning, administration og asset management af centret. Såfremt en investor

ønsker at overtage ejendommen 100 %, kan Agat Ejendomme blive tvunget til at sælge sin ejerandel med.

Ledelsen arbejder for, at Agat Ejendomme, hvis der bliver mulighed herfor, og prisen i øvrigt vurderes fornuftig, kan være i

stand til at øge sin ejerandel i centret under forudsætning af, at den nødvendige finansiering kan tilvejebringes. En forøgel-

se af ejerandelen kan, bortset fra finansiering, finde sted uden at øge koncernens omkostninger.

RESULTATOVERBLIK FOR 2025/26

Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 2025/26 DKK 10,3 mio. mod DKK

3,2 mio. året før. Resultatet er bedre end det senest forventede, som var et resultat før værdireguleringer og skat (og før

skat af resultat af joint ventures) på DKK 4-8 mio.

Driften af ejendomsporteføljen er realiseret med DKK 14,7 mio., hvilket er på niveau med året før og bedre end det senest

forventede, som var DKK 10-13 mio., hvor alle tre centre i porteføljen har performet bedre end forventet i fjerde kvartal

2025/26.

Resultatet af restaktiviteterne er realiseret med DKK -2,9 mio., hvoraf DKK 1,5 mio. er akkumulerede kursreguleringer, der

er reklassificeret fra egenkapital til drift i forbindelse med likvidation af et udenlandsk koncernselskab. Uden denne reklas-

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

6/68

sifikation af kursreguleringer udgør resultatet af restaktiviteter DKK -4,4 mio. og er på niveau med på forventede, som var

DKK -6 til -5 mio.

Årets værdireguleringer inkl. værdireguleringer af ejendomsporteføljen i joint ventures udgør DKK -10,6 mio. mod DKK

-65,6 mio. året før. For nærmere omtale heraf henvises til afsnittet Ejendomsportefølje nedenfor.

Årets resultat udgør DKK 0,8 mio. mod DKK -63,3 mio. året før og er således en betydelig forbedring i forhold til året før.

Fordelt på forretningsområder kan 2025/26 opsummeres således:

Årets resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) (DKK mio.)

4,1 -2,9

Ejendomsportefølje Restaktiviteter

Forretningsområdernes andel af koncernbalancen

90,8% 9,2%

Ejendomsportefølje Restaktiviteter

Egenkapitalbinding i forretningsområderne (DKK mio.)

207,7 59,2

Ejendomsportefølje Restaktiviteter

Resultatet er fordelt som følger:

DKK mio.

2025/26

Q1-Q4

2025/26

Guidance

2025/26

Q1-Q4

2024/25

Ejendomsportefølje 3,1 3,9 3,6 4,1 14,7 10-13 14,6

Restaktiviteter -1,7 -1,4 1,5 -2,8 -4,4 -6 til -5 -11,4

Resultat før værdireguleringer og skat 1,4 2,5 5,1 1,3 10,3 4-8 3,2

Akk. kursreg. reklass. Fra EK til drift i fbm.

likvidation af et udenlandsk koncernselskab

(restaktiviteter)

0,0 0,0 0,0 1,5 1,5 0,0

Værdireg. af ejendomsporteføljen, netto 1,0 0,9 1,0 -13,5 -10,6 -65,6

Resultat før skat og før skat indeholdt i

resultat af joint ventures

2,4 3,4 6,1 -10,7 1,2 -62,4

Skat af resultat i joint ventures 0,0 0,0 0,0 0,3 0,3 3,2

Resultat før skat 2,4 3,4 6,1 -10,4 1,5 -59,2

EJENDOMSPORTEFØLJE

Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 2025/26 DKK 4,1 mio.,

fordelt med DKK 14,7 mio. i drift og DKK -10,6 mio. i værdireguleringer. Det tilsvarende resultat for året før udgjorde DKK

-51,0 mio., og dette resultat er således væsentligt forbedret i forhold til året før, hvor værdireguleringer i ejendomsporte-

føljen udgjorde DKK -65,6 mio.

Drift

Nettolejeindtægterne udgør i 2025/26 DKK 44,4 mio. mod DKK 44,9 mio. året før. Nettolejeindtægterne er i en periode

af 2025/26 påvirket af bl.a. engangsomkostninger og en planlagt midlertidig tomgang i forbindelse med udskiftning af

enkelte lejere.

Driften af ejendomsporteføljen udgør DKK 14,7 mio. hvilket er på niveau med året før og bedre end det senest forventede,

hvor alle tre centre i porteføljen har performet bedre end forventet i fjerde kvartal 2025/26.

Ejendomsporteføljen har en udlejningsgrad på 91 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butikssegmentet, er

der en væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen.

Forbrugerne ønsker i højere grad end tidligere også at bruge centrene til oplevelser, og transformationen fra rendyrkede

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

7/68Ledelsesberetning

butikscentre til mere oplevelsesbaserede centre fortsætter. Der skal skabes det rigtige butiksmiks som en kombination af

butikker, F&B-koncepter, oplevelser og serviceydelser, så centrene er attraktive og relevante for kunderne. Dette vil bidrage

til at fastholde eksisterende gode lejere og at få nye koncepter ind for kontinuerligt at have attraktive og relevante centre,

som kan tiltrække et tilfredsstillende antal kunder.

Værdireguleringer

Ledelsen har i lighed med sidste år valgt at indhente eksterne vurderingsrapporter på koncernens shopping- og outletcen-

tre til underbygning af værdiansættelserne pr. 31. januar 2026.

Årets værdireguleringer på DKK -10,6 mio. fordeles med DKK -7,5 mio. på koncernens egne investeringsejendomme og

DKK -3,1 mio. på investeringsejendomme i joint ventures.

På koncernens shoppingcenter, BROEN Shopping i Esbjerg, er afkastkravet vurderet at være steget med 25 basispoint,

mens afkastkravet på koncernen øvrige ejendomme, herunder Sillebroen Shopping i Frederikssund og Outlet Arena Mora-

via i Tjekkiet er vurderet uændret.

Resultat og balance

Resultatet i 2025/26 for ejendomsporteføljen kan nærmere specificeres således:

DKK mio. 2025/26 2024/25

Nettolejeindtægter 33,0 32,6

Nettolejeindtægter, JV 11,4 12,3

Samlede nettolejeindtægter, inkl. JV (NOI) 44,4 44,9

Bruttoresultat i øvrigt 0,2 0,7

Bruttoresultat i alt, inkl. JV 44,6 45,6

Overhead-omkostninger, inkl. JV 13,0 12,9

Resultat før værdireguleringer, renter og skat (EBVIAT) *) 31,6 32,7

Finansieringsudgifter, netto -9,1 -8,6

Finansieringsudgifter, netto, JV -7,8 -9,5

Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) *) 14,7 14,6

Værdireguleringer -7,5 -26,4

Værdireguleringer indeholdt i resultat af joint ventures -3,1 -39,2

Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures 4,1 -51,0

Skat indeholdt i resultat af joint ventures 0,3 3,2

Resultat før skat 4,4 -47,8

DKK mio. 31.1.26 31.1.25

Balancesum 695,4 698,5

Egenkapitalbinding

207,7

209,3

Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen udgør pr. 31. januar 2026 DKK 745,2 mio. fordelt således:

DKK mio. 31.1.26 31.1.25

Investeringsejendomme (I)

555,6 558,4

Ejendomme i joint ventures

189,6 195,5

I alt

745,2 753,9

Segmentfordeling af porteføljen:

Shopping- og outletcentre m.v.

97,8 %

Retail i øvrigt

1,1 %

1,2 %

Boliger

1,1 %

1,0 %

Ejendomsporteføljen består pr. 31. januar 2026 af følgende ejendomme fordelt på i alt 73.500 m²:

Ejendom Areal (m

) Ejerandel Udlejningsgrad

Anvendt

afkastkrav

Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % 91 % 7,50 %

BROEN Shopping, Esbjerg (joint venture) 32.800 35 % 93 % 7,75 %

Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 350 100 % 65 % 5,00 %

Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % 52 % 9,25 %

Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 12.750 100 % 92 % 7,75 %

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

8/68

Sillebroen Shopping, Frederikssund

Centret omfatter ca. 26.000 m

. Udlejningsgraden i centret udgør 91 %. Væsentlige lejere er bl.a. Kvickly, Nordisk Film, Sats,

H&M, Matas, Bog & Idé og Café Vivaldi. Sportmaster-lejemålet har i regnskabsåret 2025/26 gennemgået en ombygning

og opgradering og er åbnet igen med det nye Sports World-koncept. Herudover er der sket en opgradering af flere andre

lejemål.

Omsætningen og antal besøgende i centret er i 2025 realiseret lige under indeks 100 i forhold til året før. Der arbejdes

derfor med tiltag til at styrke centret, ligesom der er fokus på at forbedre udlejningssituationen i centret.

Ledelsen har igangsat projekt ”Sillebroen, version 2.0”. Centret, der er mere end 15 år gammelt, kan med fordel opgraderes

på flere områder, og arbejdet hermed er påbegyndt, så centret fortsat kan fremstå relevant og tidssvarende for både lejere

og de besøgende i centret.

En nyere lokalplan giver Agat Ejendomme mulighed for at udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger.

BROEN Shopping, Esbjerg

Centret omfatter knap 33.000 m

. Salling Group er i regnskabsåret 2025/26 indtrådt med FØTEX-konceptet i det tidligere

Kvickly-lejemål, og FØTEX åbnede i BROEN Shopping den 21. juni 2025. Herudover er Sport24 åbnet i centret, og der er

sket en udvidelse af Skechers-lejemålet.

De største lejere er bl.a. FØTEX, Nordisk Film, Sport24, PureGym, H&M, Kings & Queens, Burger King, Flammen, Café Vivaldi

og Bahne. Af andre lejere kan nævnes bl.a. Matas, ONLY, Bog & Idé/Legekæden, Vero Moda og Jack & Jones. Udlejnings-

graden udgør aktuelt 93 %, og der arbejdes videre med fortsat at styrke udlejningssituationen i centret.

Ejendommen, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), er

udbudt til salg i markedet. Der henvises til yderligere omtale i heraf i ledelsesberetningen side 5.

Centret var i foråret 2025 påvirket af en planlagt tomgang i forbindelse med udskiftning af lejere. Centret er kommet stærkt

igen i andet halvår af 2025, og omsætningen i centret er realiseret over indeks 100 i forhold til året før.

Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet

Outlettet omfatter knap 13.000 m

. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy Hilfi-

ger, Gant, GUESS, Skechers og Levi’s, ligesom ONLY, supermarkedskæden BILLA og en lejer med brands som Karl Lagerfeld,

Diesel og Peak Performance har butikker i centret. Senest har LIDL Outlet åbnet en butik i centeret, og udlejningsgraden

udgør aktuelt 92 %. Der er fokus på at styrke udlejningssituationen yderligere.

Outlettet oplever fortsat vækst i både omsætnings- og besøgstal, og siden åbningen har 2025 været det år med højst

omsætning og flest besøgende.

Sillebroen Shopping, Frederikssund

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

9/68Ledelsesberetning

RESTAKTIVITETER

De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består pr. 31. januar 2026 af tre grunde/projekter i Danmark, to grunde i

Polen og en grund i Letland. Grundene ønskes afhændet snarest muligt.

Selskabets sidste kontorbyggeretter på Østre Havn i Aalborg er solgt med effekt pr. 1. oktober 2025. Byggeretterne har

været ejet i et joint venture, hvor Agat Ejendommes ejerandel udgør 50 %. Avancen ved salget er indregnet i resultat af

joint ventures. En del af købesummens betaling er aftalt udskudt, indtil yderligere forhold er på plads, heriblandt at der er

opnået en endelig og upåanket lokalplan, der kan rumme købers projekt.

En mindre del af koncernens jordstykke i Sosnowiec, Polen, er ligeledes solgt i regnskabsåret 2025/26, og der er indgået

aftale om salg af den resterende grund, betinget af opnåelse af byggetilladelse. Denne handel forventes effektueret medio

2026.

En endelig afregning og effektuering af handlerne vil forbedre koncernens likviditetsberedskab.

Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 2025/26 DKK -2,9 mio. mod DKK -11,4 mio. året før. Resultatet er en kombi-

nation af den indregnede avance fra salg af byggeretter og en konsekvens af, at grundene i øvrigt ikke genererer løbende

indtjening, hvorfor omkostningerne i restaktiviteter ikke kan dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Balancen udgør pr. 31.

januar 2026 DKK 70,7 mio. svarende til 9,2 % af koncernbalancen.

DKK mio. 2025/26 2024/25

Omsætning 3,8 3,5

Bruttoresultat -1,9 -6,1

Resultat af joint ventures (ekskl. skat) 1,9 -2,5

Omkostninger 4,1 4,2

Resultat før skat -2,9 -11,4

DKK mio. 31.1.26 31.1.25

Kapitalandele i joint ventures 25,9 19,4

Grunde 35,8 39,9

Balancesum 70,7

72,6

Egenkapitalbinding 59,2

58,0

Kapitalandele i joint ventures omfatter koncernens ejerandele i Kommanditaktieselskabet Østre Havn og SporbyenScandia

P/S.

Koncernens ejerandel i SporbyenScandia P/S er i regnskabsåret øget fra 50 % til 67,4 % i august 2025 og til 94,2 % i oktober

2025. I kraft af den indgåede ejeraftale vedrørende SporbyenScandia P/S behandles koncernens ejerandel fortsat som et

joint venture på trods af en ejerandel på nu 94,2 %. De tilbageværende byggeretter i Sporbyen er til salg, og der er drøftel-

ser med potentielle investorer til dele heraf.

Nedenfor er de tilbageværende grunde oplistet.

Bogført

værdi

31.1.26 Aktivitet

Grunde, Danmark 10,1 Omfatter 2 grunde med samlet 2-4.000 m² byggeretter til butikker

og boliger.

Grund, Bytom, Polen 15,4 Der er indgået aftale om salg af grunden, betinget af bl.a. myndig-

hedsforhold.

Grund, Sosnowiec, Polen 5,7 Grund til boligformål. Der er indgået betinget aftale om salg af grun-

den. Salget er betinget af opnåelse af byggetilladelse, forventeligt

medio 2026.

Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 2,2 Tidligere indgået betinget aftale om salg af en del af grunden er an-

nulleret, idet der ikke kunne opnås byggetilladelse til det påtænkte

projekt. Det samlede areal er nu udbudt til salg via mægler.

Øvrige 2,4

Restaktiviteter i alt 35,8

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

10/68

FORVENTNINGER TIL 2026/27 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN

Ledelsen forventer for regnskabsåret 2026/27 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 1-4 mio. Omsætnin-

gen forventes realiseret i et interval på DKK 70-80 mio.

Resultatforventningerne fordeles således:

• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 8-10 mio. og

• Et resultat før skat af restaktiviteterne på DKK -7 til -6 mio.

Finansieringen af Sillebroen Shopping blev i december 2024 forlænget med 2½ år fra at have udløb ultimo 2025 til 30. juni

2028. Låneforlængelsen skete på markedsrentevilkår med variabel rente. Med virkning fra 1. januar 2026 er lånet således

overgået fra en fast rente på 2 % til en variabel markedsrente. Denne ændring medfører øgede finansieringsomkostninger

i koncernen og er den væsentligste årsag til, at resultatforventningerne for regnskabsåret 2026/27 er lavere end det reali-

serede resultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2025/26.

I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af

ejendomme.

Grundene i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan der-

for ikke dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af grundene værdiansat til forventet netto-

realisationsværdi, og grundsalg i 2026/27 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter væsentligt.

De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er fortsat:

Ejendomsportefølje

En række faktorer kan påvirke besøgs- og omsætningstal i koncernens shopping- og outletcentre og eventuelt medføre

en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje end forventet. Usikkerhedsfaktorerne er bl.a. den usikre geopolitiske

situation i verden, risiko for en længerevarende energikrise, inflations- og renteudvikling, lønudvikling m.v. – alle faktorer,

der kan påvirke forbrugernes rådighedsbeløb og købelyst.

Restaktiviteter

Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister og retssager vedrørende projekter gennemført i tidligere år. Ledelsen

har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Forholdene er van-

skelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.

Ledelsen ønsker at afhænde aktiverne i restaktiviteter snarest muligt. Den væsentligste del af grundene er værdiansat til

forventet nettorealisationsværdi, og der er risiko for, at et eller flere grundsalg kan ende med tab.

De forventninger, der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med

risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a.

den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af

faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger.

BROEN Shopping, Esbjerg

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

11/68Ledelsesberetning

REGNSKABSBERETNING

Resultat

Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 2025/26 DKK 10,3 mio. mod DKK

3,2 mio. året før.

Årets resultat udgør DKK 0,8 mio. mod DKK -63,3 mio. året før, og er således en betydelig forbedring i forhold til året før,

hvor resultatet var påvirket af værdireguleringer på DKK -65,6 mio. Årets værdireguleringer inkl. værdireguleringer af ejen-

domsporteføljen i joint ventures udgør DKK -10,6 mio.

Omsætning

Omsætningen er realiseret med DKK 72,2 mio. mod DKK 70,4 mio. året før. Omsætningen består primært af lejeindtægter

fra koncernens investeringsejendomme.

Projektomkostninger

Projektomkostninger er realiseret med DKK 41,2 mio. mod DKK 43,5 mio. året før.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør DKK 23,5 mio. mod DKK 0,5 mio. i året før. I bruttoresultatet indgår værdireguleringer af investe-

ringsejendomme med DKK -7,5 mio. mod DKK -26,4 mio. året før.

Indtægter af kapitalandele i joint ventures

Resultat af joint ventures udgør DKK 3,0 mio. mod DKK -35,5 mio. året før. I resultatet indgår værdiregulering af investe-

ringsejendomme med DKK -3,1 mio. mod DKK -39,2 mio. året før.

Omkostninger

Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 17,1 mio. og er på niveau med omkost-

ningerne året før. Ledelsen har fortsat fokus på at reducere omkostningerne i koncernen i takt med, at forretningsomfanget

reduceres.

Nettofinansieringsudgifter

Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 7,9 mio. mod DKK 7,2 mio. året før. I nettofinansieringsudgifter i 2025/26 indgår

en indtægt på DKK 1,5 mio. i akkumulerede kursreguleringer, der er reklassificeret fra egenkapital til drift i forbindelse med

likvidationen af et udenlandsk koncernselskab.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat er en udgift på DKK 0,7 mio. på baggrund af et koncernresultat før skat på DKK 1,5 mio., hvilket sva-

rer til en effektiv skatteprocent på ca. 45 %. Skat af årets resultat udgøres primært af en ændring i værdien af det danske

skatteaktiv. Der indregnes ikke værdi af udenlandske skatteaktiver.

Balance

Balancen udgør pr. 31. januar 2026 DKK 766,1 mio. mod DKK 771,1 mio. pr. 31. januar 2025. Ejendomsporteføljen udgør

90,8 % af koncernens balance, mens restaktiviteter udgør 9,2 %.

Investeringsejendomme

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 555,6 mio. mod DKK 558,4 mio. pr. 31. januar 2025. Årets

værdireguleringer udgør netto DKK -7,5 mio. Der er ikke ændret afkastkrav i året.

100

200

300

400

500

600

31.1.22 31.1.23 31.1.24 31.1.25

31.1.26

Investeringsejendomme, DKK mio.

100

150

200

250

2021/22 2022/23 2023/24 2024/25

2025/26

Lejeindtægter Samlet omsætning

Lejeindtægter og samlet omsætning, DKK mio.

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

12/68

Kapitalandele og tilgodehavender hos joint ventures

Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. januar 2026 DKK 108,3 mio. mod DKK 94,4 mio. pr.

31. januar 2025. Stigningen er udtryk for en kombination af yderligere investeringer i joint ventures, modtaget udlodning

af udbytte samt årets resultat.

Udskudte skatteaktiver

Udskudte skatteaktiver udgør DKK 10,9 mio. mod DKK 11,4 mio. pr. 31. januar 2025. De udskudte skatteaktiver vedrører

alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.

Grunde og igangværende projekter

Grunde m.v. udgør DKK 35,8 mio. mod DKK 39,9 mio. pr. 31. januar 2025.

Indeståender på deponerings- og sikringskonti

Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 14,7 mio. mod DKK 15,1 mio. pr. 31. januar 2025. Beløbet består

primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger udgør DKK 9,2 mio. mod DKK 18,8 mio. pr. 31. januar 2025. Gæld til kreditinstitutter er i årets løb

nedbragt med DKK 3,3 mio.

Aktie- og egenkapital

Generalforsamlingen traf den 29. april 2025 beslutning om at vedtage en nedsættelse af selskabets aktiekapital ved hen-

læggelse til en særlig reserve, herunder ændring af aktiernes stykstørrelse til kr. 0,10. Kapitalnedsættelsen blev gennemført

den 11. juni 2025.

Selskabskapitalen er nedsat fra DKK 117.783.335 med DKK 106.005.001,50 til DKK 11.778.333,50 med en samtidig hen-

læggelse til en særlig reserve på DKK 106.005.001,50. Kapitalnedsættelsen er således sket til kurs 100, dvs. med et beløb

svarende til det nominelle nedsættelsesbeløb. Henlæggelsen til særlig reserve indgår pr. 31. januar 2026 i posten Andre

reserver under egenkapitalen.

Nedsættelsen af aktiekapitalen påvirker ikke det samlede antal aktier eller stemmerettigheder i selskabet og dermed heller

ikke den enkelte aktionærs antal aktier eller stemmerettigheder.

Koncernens egenkapital udgør DKK 266,9 mio. mod DKK 267,3 mio. pr. 31. januar 2025. Soliditeten udgør 34,8 % mod 34,7

% pr. 31. januar 2025.

Forpligtelser

Koncernens samlede forpligtelser udgør DKK 499,2 mio. mod DKK 503,8 mio. pr. 31. januar 2025. De samlede forpligtelser

udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.

Finansieringen af koncernens outletcenter i Ostrava, Tjekkiet havde aftalt udløb den 30. juni 2026. Banken har i regnskabs-

året 2025/26 bevilget en kombineret forhøjelse og forlængelse af lånet, hvorved lånet er forhøjet med ca. DKK 15 mio. og

forlænget til den 31. marts 2030.

Koncernens netto rentebærende gæld udgør DKK 382,5 mio. mod DKK 374,3 mio. pr. 31. januar 2025.

200

400

600

800

31.1.22 31.1.23 31.1.24 31.1.25

31.1.26

Netto rentebærende gæld, DKK mio.

250

500

750

1.000

1.250

1.500

31.1.22 31.1.23 31.1.24 31.1.25

31.1.26

Egenkapital Samlet balance Soliditet

Egenkapital, balance og soliditet, DKK mio.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

13/68Ledelsesberetning

Pengestrømme

Årets pengestrømme udgør DKK -9,6 mio. mod DKK -22,2 mio. året før.

Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK 6,8 mio. mod DKK 2,6 mio. året før.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK -8,9 mio. mod DKK 0,3 mio. året før. Investeringsaktiviteterne relaterer

sig til joint ventures og investeringsejendomme.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -7,5 mio. mod DKK -25,1 mio. året før, primært som følge af nedbrin-

gelse af gæld til kreditinstitutter og tilbagebetaling af leasingforpligtelser.

Moderselskabet

Årets resultat i moderselskabet udgør DKK 1,0 mio., og egenkapitalen udgør DKK 266,9 mio. svarende til egenkapitalen i

koncernen.

Kursreguleringer af mellemværender med dattervirksomheder, der anses for en del af moderselskabets samlede investe-

ring i den pågældende dattervirksomhed, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. I koncernregnskabet

indregnes kursreguleringerne i anden totalindkomst.

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles i moderselskabsregnskabet efter den indre værdis metode, mens de i kon-

cernregnskabet indregnes ved konsolidering/sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter.

Bortset fra disse forskelle er anvendt regnskabspraksis i moderselskabet og koncernen identiske, og omtalen af de gene-

relle forhold for koncernen er ligeledes gældende for moderselskabet.

ØKONOMISKE STYREMÅL

Ledelsen har en målsætning om på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %, målt ved aflæggelse af delårs-

og årsrapporter. Pr. 31. januar 2026 udgør soliditeten 34,8 %.

BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS UDLØB

Der er ikke indtrådt begivenheder efter regnskabsårets udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle

stilling.

Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

14/68

MARKEDSFORHOLD

Investeringsmarkedet, retail-segmentet

Der har i 2025/26 været pæn stigning i investeringsaktiviteten i ejendomsmarkedet, primært drevet af en høj efterspørgsel

efter boligudlejningsejendomme. Markedet for detailejendomme har været præget af få, men store handler. Transaktioner-

ne har primært koncentreret sig om dagligvarebutikker generelt og strøgejendomme i København.

De seneste års markante renteforhøjelser, der blev besluttet som et led i bestræbelserne på at reducere inflationen, har

sammen med en lav forbrugertillid, øget pres fra online-handel og den generelle usikkerhed i markedet medvirket til, at

afkastkravene på særligt detailejendomme er steget betydeligt over de seneste år.

Det forventes, at investorer i 2026 fortsat har betydelig kapital til ejendomsinvesteringer og fortsat ønsker risikospredning

i sin portefølje, og det er ledelsens vurdering, at interessen for investering i fast ejendom også vil stige i 2026 i forhold til

2025.

Risikoen ved investering i shoppingcentre vurderes generelt at være større end ved f.eks. investering i boligejendomme,

hvorved investorerne ved investering i butiksejendomme kan opnå et højere afkast af sin investering end ved f.eks. investe-

ring i bolig- og kontorejendomme. Dette kunne indikere, at shoppingcentre igen kan blive et mere relevant investeringsob-

jekt for investorerne. Ledelsen forventer dog, at efterspørgslen efter shoppingcentre også vil være begrænset i 2026.

Udlejning af ejendomsporteføljen

Agat Ejendommes ejendomsportefølje består i al væsentlighed af to shoppingcentre og et outletcenter, der alle har været

i drift i flere år. Koncernens shoppingcentre har generelt haft en stabil drift, og der er kontinuerligt fokus på at optimere

både drift og udlejning.

Detailmarkedet har oplevet større ændringer de seneste år. Først en periode med Covid-19-pandemi og efterfulgt af høj

inflation, stigende renter og fortsat hård konkurrence fra online-handelen. Den fortsatte geopolitiske usikkerhed har sam-

men med et højere pris- og renteniveau igennem mange måneder medført en negativ forbrugertillid, og forbrugerne har

holdt igen med forbruget.

Forbrugerne ønsker i højere grad end tidligere også at bruge centrene til oplevelser. Der skal skabes det rigtige butiksmiks

som en kombination af butikker, F&B-koncepter, oplevelser og serviceydelser, så centrene er attraktive og relevante for

kunderne, hvilket vil være med til at øge efterspørgslen efter lejemål.

Agat Ejendomme har fokus på udlejning af ledige lokaler og udskiftning af svage lejere, ligesom der arbejdes på at få nye

koncepter ind og på løbende at tilpasse sig kundernes fremtidige ønsker. Udviklingen i den fysiske detailhandel og i det

enkelte center vil være afgørende for mulighederne for fortsat udlejning af butikslokaler, herunder både fastholdelse af

eksisterende lejere og indgåelse af aftaler med nye lejere.

Efterspørgslen efter lejemål i koncernens shoppingcentre vurderes at være stabil, og samlet set er det ledelsens vurdering,

at lejeniveauet i de områder, hvor koncernens centre er placeret, på kort sigt ligeledes vil være stabilt.

Som et led i transformationen fra rendyrkede butikscentre til mere oplevelsesbaserede centre er der risiko for et svagt

faldende lejeniveau på de lejemål, der ændrer karakter.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

15/68Ledelsesberetning

RISIKOFORHOLD

Risikostyring

I forbindelse med fastlæggelse af Agat Ejendommes strategi og overordnede mål har bestyrelsen og direktionen identifi-

ceret de væsentligste forretningsmæssige risici og arbejder kontinuerligt på at sikre en effektiv risikostyring.

Ledelsen har til stadighed stærkt fokus på den finansielle styring i koncernen og på at styrke det finansielle beredskab.

Elementer i koncernens risikostyring er bl.a. et soliditetsmål for koncernen. Som et led i en bredere vurdering af potentielle

risici og knaphedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring bl.a. ejendomsportefølje, markedsforhold, fi-

nansiering, IT, cyber-sikkerhed og personale.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende koncernens risikoforhold, ligesom risikoforhold indgår som et

væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større investeringer.

De væsentligste risici for koncernen, udover generelle risici, er beskrevet nedenfor.

Forretningsmæssige risici

De væsentligste forretningsmæssige risici for Agat Ejendomme er generelt de almindeligt forekommende risici inden for

ejendomsbranchen.

Risikofaktorerne knytter sig primært til værdiansættelsen af koncernens ejendomsportefølje, koncernens driftsresultater

samt øvrige forhold, herunder finansielle og juridiske forhold. Risikofaktorerne er bl.a. udviklingen i samfundsøkonomien,

herunder inflation og renteniveau samt udviklingen i ejendomsmarkedet og detailhandlen - faktorer som også påvirkes af

den aktuelle geopolitiske usikkerhed i verden.

I relation til koncernens ejendomsportefølje, der i al væsentlighed består af to shoppingcentre og et outletcenter, er de

væsentligste forretningsmæssige risici ud over de generelle for branchen følgende:

• Agat Ejendomme er afhængig af den fysiske detailhandel. En negativ udvikling, f.eks. som følge af konjunkturudvik-

lingen, herunder høj inflation, stigende renter, lav forbrugertillid eller øget e-handel, kan medføre lavere efterspørgsel

efter butikslejemål og dermed både lavere lejeindtægter og lavere ejendomspriser for koncernen, og effekten kan

være væsentlig.

• Det er væsentligt, at de enkelte centre kan tiltrække et tilfredsstillende antal kunder og opnå en tilfredsstillende

omsætning, idet dette er afgørende for de enkelte lejeres evne til at betale husleje til koncernen og for udlejnings-

situationen generelt, herunder mulighederne for genudlejning. Hvis centrene oplever større fald i antal kunder og

omsætning, kan det have væsentlig negativ betydning for koncernen.

• På koncernens ejendomme i drift har koncernen tillige en udlejningsrisiko i relation til de lejeaftaler, som udløber,

mens koncernen ejer de pågældende ejendomme. Hvis koncernen ikke formår at forny disse aftaler, indgå nye lejeaf-

taler, eller at aftalerne indgås på ringere vilkår, kan det få væsentlig negativ betydning for koncernen.

• En del af koncernens lejeindtægter indeholder en om sætningsbestemt andel. Koncernens samlede lejeindtægter un-

der disse lejeaftaler afhænger til dels af lejers evne til at opretholde en vis omsætning i de pågældende lejemål.

Ande len af en sådan omsætningsafhængig leje kan variere betydeligt afhængig af brandets, butikkens og varernes

karakter. Hvis lejer ikke evner at oppebære tilstrækkelig omsætning til, at den forventede omsætningsbestemte leje-

indtægt realiseres, kan det have væsentlig negativ betydning for koncernen.

• På indgåede lejekontrakter, hvor en eventuel fredningsperiode er udløbet, har både udlejer og lejer mulighed for at

anlægge markedslejereguleringssager. Såfremt nogle lejere vælger at anlægge sådanne sager og får medhold, kan

dette have væsentlig negativ betydning for koncernen.

• De fleste lejekontrakter på koncernens udenlandske center er baseret på euro. Lejerne skal således betale en leje i

lokal valuta omregnet fra et euro-beløb. Hvis der sker betydeligt kursfald på den lokale valuta i forhold til euro, vil

lejeomkostningen blive øget, hvilket øger risikoen for, at lejerne ikke kan betale den aftalte leje.

Med henblik på salg af de tilbageværende grunde i restaktiviteter, er koncernen i enkelte tilfælde afhængig af at kunne

opnå de fornødne myndighedstilladelser (kommuneplaner, lokalplaner, byggetilladelser m.v.) til enten gennemførelse af de

planlagte projekter eller for at kunne opnå en bedre pris ved salg af de enkelte grunde. Grundene er nedskrevet til forventet

nettorealisationsværdi, og der er således risiko for, at et eller flere grundsalg kan ende med tab.

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

16/68

Finansielle risici

Finansiering og likviditetsrisici

Det er afgørende for Agat Ejendomme at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab, og at der er mulighed for at opnå fi-

nansiering af ejendomme. Agat Ejendomme har alene finansieringsaftaler direkte bundet op på afkastgenererende aktiver.

Koncernens nuværende rente- og afdragsforpligtelser kombineret med personaleomkostninger og andre eksterne om-

kostninger overstiger aktuelt de nettolejeindtægter, som koncernen likviditetsmæssigt oppebærer fra driften af ejendoms-

porteføljen. På længere sigt er koncernen derfor afhængig af, at der vil ske salg af restaktiviteter. Hvis løbende salg af rest-

aktiviteter ikke lykkes, er der risiko for, at likviditeten bliver knap. Koncernen har dog forskellige manøvreringsmuligheder

i forhold til at sikre det nødvendige beredskab, men i sidste ende kan det blive nødvendigt at anmode aktionærerne om

en kapitaludvidelse.

Enkelte låneaftaler indeholder ejendomsrelaterede betingelser (covenants), som koncernen er forpligtet til at overholde. I

flere af koncernens låneaftaler har selskabets långivere diskretionær mulighed for at opsige engagementet. I disse tilfælde

afhænger opretholdelse af finansieringen derfor af långivernes subjektive vurdering af boniteten og rentabiliteten i det

pågældende en gagement samt af værdien af de af koncernen stillede sikker heder. Hvis koncernen ikke lever op til sine

forpligtelser i henhold til sådanne aftaler med långiverne, er der risiko for, at aftalerne opsiges. Der er risiko for, at Agat

Ejendomme ikke har et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere sådanne betydelige indfrielseskrav, hvis en

eller flere af selskabets långivere måtte opsige engagementet eller ikke ønsker at forlænge låneengagementet ved udløb,

og de pågældende lån ikke kan refinansieres andetsteds.

Kreditrisici

Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier.

Renterisici

Koncernens rentebærende gæld er i al væsentlighed varia belt forrentet. Dette betyder, at stigende renter vil øge koncer-

nens renteomkost ninger og påvirke koncernens driftsresultater negativt. En renteændring på et procentpoint af koncer-

nens variabelt forrentede gæld, inklusive gæld i joint ventures, vil medføre en umiddelbar efter-skat-effekt for Agat Ejen-

domme på ca. DKK 4,4 mio. Det vurderes løbende, hvorvidt renterisici skal søges afdækket ved indgåelse af renteswap eller

lignende. Herudover vil stigende renter alt andet lige påvirke investorernes afkastkrav og dermed prisen på fast ejendom.

Valutarisici

De væsentligste valutarisici vurderes primært at relatere sig til de udenlandske dattervirksomheders nettoresultater, interne

mellemregninger og valutakursreguleringer af koncernens investeringer i udenlandske dattervirksomheder.

For øvrige oplysninger om finansielle risici og finansielle instrumenter henvises til koncernregnskabets note 22.

Juridiske risici

Agat Ejendomme har løbende indgået en række aftaler med forskellige kontrahenter, bl.a. investorer, entreprenører, lejere

m.v. Aftalerne indebærer muligheder og risici, der bliver vurderet og afdækket inden indgåelse. Koncernen er fra tid til an-

den involveret i tvister og retssager og er også aktuelt involveret i enkelte tvister og voldgiftssager. Der er foretaget en vur-

dering af de enkelte forhold og på den baggrund foretaget reservationer til imødegåelse heraf. Uanset at ledelsen mener

at have vurderet alle betydende risici, er der en risiko for, at der kan komme afvigelser, og afvigelserne kan være betydelige.

Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles (værdiansættes) til dagsværdi ud fra en 10-årig discounted cashflow-model,

hvor de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad.

De væsentligste forudsætninger for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme er bl.a. forventninger til den fremtidige

udlejningssituation, herunder lejeniveau og muligheder for udlejning af ledige lokaler m.v. samt forventninger til afkastkrav.

Hvis der sker ændringer i de anvendte forudsætninger, herunder afkastkravet, kan værdien afvige fra værdien opgjort pr.

31. januar 2026.

Ledelsen har indhentet eksterne vurderinger på koncernens tre største investeringsejendomme til underbygning af værdi-

ansættelserne.

Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen

I forbindelse med ledelsens praktiske anvendelse af koncernens regnskabspraksis foretages en række væsentlige regn-

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

17/68Ledelsesberetning

skabsmæssige skøn og vurderinger, som har betydelig indflydelse på årsrapporten, særligt for så vidt angår måling (vær-

diansættelse) af en række aktiver. En væsentlig del af balancen i koncernen består af investeringsejendomme, der måles

(værdiansættes) til dagsværdi, og grunde/projekter, hvor vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov sker med ud-

gangspunkt i en konkret vurdering af det enkelte aktiv. For nærmere omtale heraf henvises til afsnittet ”Opgørelse af

dagsværdi for investeringsejendomme” ovenfor og koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger.

AKTIONÆRINFORMATION

Aktieinformation

Fondsbørs Nasdaq Copenhagen

Index SmallCap

Aktiekapital DKK 11.778.333

Nominel stykstørrelse DKK 0,1

Antal aktier 117.783.335 stk.

Aktieklasser Én

Antal stemmer pr. aktie Én

Stemmeretsbegrænsning Nej

Begrænsninger i omsættelighed Nej

Fondskode DK0010258995

Agat Ejendomme A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2026 noteret til kurs DKK 1,10, svarende til en markedsværdi på DKK 129,6

mio.

Ejerkreds og aktiebesiddelser

Antallet af navnenoterede aktionærer er faldet fra 3.457 primo regnskabsåret til 3.117 ultimo regnskabsåret. De navneno-

terede aktionærer repræsenterer 91,10 % af aktiekapitalen pr. 31. januar 2026 (31.1.25: 90,28 %).

Aktionærer over 5 % Ejer- og stemmeandel i %

Strategic Investments A/S

København, Danmark

25,31 %

Thorsen Ejendomme A/S og Thorsen A/S

Vejle, Danmark

14,54 %

Dava Holding ApS

Charlottenlund, Danmark

9,58 %

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt bestyrelse og direktion.

Antal aktier *)

Ejer- og stem-

meandel i %

Årets ændring

i antal aktier

Bestyrelse:

Peter Høltermand 0 0,00 % 0

Arne Gerlyng-Hansen 303.253 0,26 % 0

Karen Mosbech 22.337 0,02 % 0

Direktion:

Robert Andersen 1.133.489 0,96 % 0

Vivi Sørensen 10.935 0,01 % 0

I alt 1.470.014 1,25 % 0

*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber kontrolleret af ovenstående personer.

Kapital- og aktiestruktur

Agat Ejendomme A/S’ aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver

aktie giver ret til én stemme. Agat Ejendommes vedtægter indeholder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier

den enkelte kan råde over eller aktiernes omsættelighed. Da alle aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfat-

telse, at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet

set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens strategi og langsigtede værdiskabelse, og

som samtidig sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

18/68

at maksimere afkastet til selskabets aktionærer. Det er ledelsens vurdering, at den nuværende kapital- og aktiestruktur er

i overensstemmelse hermed.

Ejeraftaler

Ledelsen er ikke bekendt med ejeraftaler indgået mellem Agat Ejendomme A/S’ aktionærer.

Regler for ændring af selskabets vedtægter

Agat Ejendomme A/S’ vedtægter kan alene ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med selskabslo-

ven. Aktionærer skal skriftligt over for bestyrelsen fremsætte krav om optagelse af et bestemt emne på dagsordenen til den

ordinære generalforsamling. Fremsættes kravet senest 6 uger før generalforsamlingen skal afholdes, har aktionæren ret til

at få emnet optaget på dagsordenen. Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før generalforsamlingens afholdelse,

afgør bestyrelsen, om kravet er fremsat i så god tid, at emnet kan optages på dagsordenen.

På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de forslag, der har været optaget på dagsordenen og ændrings-

forslag hertil. Hvis der på generalforsamlingen skal behandles forslag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse

angives i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer af selskabets vedtægter kræves, at beslutningen tiltræ-

des af mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede, stemmeberettigede

aktiekapital.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Agat Ejendomme har aktuelt ingen aktiebaserede incitamentsprogrammer.

Udbytte og udbyttepolitik

Det er Agat Ejendommes mål at kunne udlodde udbytte til selskabets aktionærer. I selskabets nuværende situation er det

dog ledelsens vurdering, at det på kort sigt ikke er realistisk for selskabet at kunne udlodde udbytte. Ledelsen arbejder

for, at det på længere sigt vil blive muligt at udlodde en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et aktietilbage-

købsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation, planer for

investeringer og eventuelle covenants over for långivere i koncernen.

Det vil blive indstillet til generalforsamlingens godkendelse, at der ikke udloddes udbytte for regnskabsåret 2025/26.

Generalforsamling

Agat Ejendommes ordinære generalforsamling afholdes den 22. april 2026, kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center,

Europa Plads 4, 9000 Aalborg.

Bestyrelsens beføjelser

Mulighed for udstedelse af nye aktier

Bestyrelsen er frem til og med 29. april 2030 bemyndiget til at forhøje selskabskapitalen ved udstedelse af nye kapitalan-

dele i en eller flere udstedelser med fortegningsret for selskabets nuværende aktionærer med en samlet nominel værdi på

op til kr. 11.778.333,50. Sådan kapitalforhøjelse kan ske til en kurs, der er lavere end markedskursen og kan alene ske ved

kontant indbetaling.

Bestyrelsen er desuden frem til 29. april 2030 bemyndiget til at forhøje selskabskapitalen ved udstedelse af nye kapitalan-

dele i en eller flere udstedelser uden fortegningsret for selskabets hidtidige kapitalejere med en samlet nominel værdi på

op til kr. 2.355.666,70. Sådan kapitalforhøjelse skal ske til markedskurs.

Bestyrelsen er endvidere frem til 22. april 2026 bemyndiget til at forhøje selskabskapitalen ved udstedelse af nye kapitalan-

dele i en eller flere udstedelser uden fortegningsret for selskabets hidtidige kapitalejere med en samlet nominel værdi på

op til kr. 2.355.666,70. Sådan kapitalforhøjelse skal ske til markedskurs.

Bestyrelsen har disse bemyndigelser for at have mulighed for at optimere finansierings- og kapitalstrukturen i koncernen.

Egne aktier

Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling i april 2025 på ny bemyndiget til på selskabets vegne at erhverve egne

aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for derved at have mulighed for at optimere kapitalstrukturen i koncernen.

Bemyndigelsen gælder for en periode på fem år fra beslutningen på generalforsamlingen.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

19/68Ledelsesberetning

Investor Relations

Agat Ejendomme har som målsætning at opretholde et højt informationsniveau over for investorer og aktionærer. Ledel-

sen har derfor vedtaget en kommunikationsstrategi og IR-politik, der skal medvirke til at sikre, at der kommunikeres åbent

og klart til alle interessenter, herunder at information videregives under hensyntagen til princippet om lige behandling af

investorer.

Selskabet offentliggør kvartals- og årsrapporter. Tre uger op imod regnskabsaflæggelse hvert kvartal oplyser selskabet dog

ikke om finansielle/regnskabsmæssige forhold eller om selskabets aktuelle udvikling og stilling.

Selskabets hjemmeside, www.agat.dk, indeholder bl.a. udsendte selskabsmeddelelser flere år tilbage, opdaterede aktiekur-

ser og oplysninger om koncernens ejendomme.

Væsentlige aftaler der ændres eller udløber, hvis kontrollen med selskabet ændres

Agat Ejendomme har ikke indgået væsentlige aftaler, der ophører eller skal genforhandles, hvis kontrollen med koncernen

ændres.

Finanskalender

Ordinær generalforsamling 22. april 2026

Delårsrapport, 1. kvartal 2026/27 19. juni 2026

Delårsrapport, 1. halvår 2026/27 17. september 2026

Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2026/27 9. december 2026

VIRKSOMHEDSLEDELSE OG BÆREDYGTIGHED

Bestyrelsen

Bestyrelsen består aktuelt af fire medlemmer. Bestyrelsen er konstitueret med Peter Høltermand som formand og Karen

Mosbech som næstformand. Bestyrelsen har nedsat et egentligt revisionsudvalg, der består af tre medlemmer af besty-

relsen. Bestyrelsen har i kraft af sin størrelse valgt ikke at have et nominerings- og vederlagsudvalg, hvorfor disse udvalgs

opgaver varetages af den samlede bestyrelse.

Revisionsudvalget består af Karen Mosbech (formand), Peter Høltermand og Arne Gerlyng-Hansen. Der har i det forløbne

år været afholdt fire møder i revisionsudvalget.

Revisionsudvalgets væsentligste opgaver består i overvågning af regnskabsaflæggelsen, overvågning af effektiviteten af

virksomhedens risikostyrings- og interne kontrolsystemer samt overvågning af den lovpligtige revision.

Sammensætning og regler for udpegning og udskiftning

Ifølge selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til syv medlemmer. Bestyrelsen består aktuelt af fire generalfor-

samlingsvalgte medlemmer. Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for ét år ad gangen. Genvalg kan finde

sted.

Der lægges vægt på, at bestyrelsens kompetencer dækker bredt og bl.a. omfatter kompetencer inden for strategisk ledelse,

kapitalforhold, ejendomsbranchen, detailhandel, risikovurdering og –styring, investor relations, forretningsudvikling samt

regnskabsmæssige og finansielle forhold.

De enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer fremgår under Bestyrelsen. Halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne vur-

deres af bestyrelsen at være uafhængige af selskabet.

Selvevaluering

Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på

til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet. Evalueringen er i 2025/26 foretaget med udgangspunkt i en

åben dialog blandt selskabets fire bestyrelsesmedlemmer.

Der var enighed om, at bestyrelsens sammensætning er hensigtsmæssig i forhold til selskabets aktuelle aktiviteter og

behov, herunder de nuværende strategiske overvejelser, ligesom det blev vurderet, at fire bestyrelsesmedlemmer og en

struktur med alene et revisionsudvalg og ikke et vederlags- og nomineringsudvalg er hensigtsmæssigt i forhold til selska-

bets behov. Herudover blev det konkluderet, at samarbejdet i bestyrelsen og med direktionen fungerer tilfredsstillende.

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

20/68

Vederlagspolitik og vederlagsrapport

Agat Ejendomme har en vederlagspolitik, der senest er godkendt på generalforsamlingen i 2024. Vederlagspolitikken frem-

går af selskabets hjemmeside www.agat.dk

Agat Ejendomme har i overensstemmelse med selskabslovens § 139b udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten

er tilgængelig på selskabets hjemmeside www.agat.dk

Fastholdelses- og fratrædelsesordninger med medlemmer af direktionen fremgår af vederlagsrapporten.

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. ÅRL § 107B

Agat Ejendomme har valgt at præsentere sin lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjemmeside i

stedet for i ledelsesberetningen. Redegørelsen kan findes på

https://agat.dk/wp-content/uploads/2026/03/Lovpligtig-redegoerelse-for-virksomhedsledelse-2025-26.pdf

Redegørelsen omfatter en beskrivelse af selskabets ledelsesstruktur samt en beskrivelse af hovedelementerne i koncernens

interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Herudover beskriver redegørelsen

Agat Ejendommes stillingtagen til Komiteen for god Selskabsledelses anbefalinger som implementeret i Nasdaq Copenha-

gens regler for udstedere af aktier. Anbefalingerne er offentliggjort på https://corporategovernance.dk

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. ÅRL § 99A

Agat Ejendomme har valgt at præsentere sin lovpligtige redegørelse for samfundsansvar på selskabets hjemmeside i stedet

for i ledelsesberetningen. Redegørelsen kan findes på

https://agat.dk/wp-content/uploads/2026/03/Lovpligtig-redegoerelse-for-samfundsansvar-2025-26.pdf

Lovpligtig redegørelse for dataetik, jf. ÅRL § 99d

Agat Ejendomme har valgt at præsentere sin lovpligtige redegørelse for dataetik på selskabets hjemmeside i stedet for i

ledelsesberetningen. Redegørelsen kan findes på

https://agat.dk/wp-content/uploads/2026/03/Lovpligtig-redegoerelse-for-dataetik-2025-26.pdf

Kønsmæssig sammensætning af ledelsen

Det har i flere år været bestyrelsens målsætning at have ca. 20 % kvinder i bestyrelsen, svarende til minimum et medlem.

Denne målsætning har siden selskabets ordinære generalforsamling i april 2019 været opfyldt.

Bestyrelsen består i dag af 4 personer, hvoraf en er kvinde. Andelen af det underrepræsenterede køn i bestyrelsen udgør

aktuelt 25 %, hvilket med 4 medlemmer i bestyrelsen opfylder kravene til en ligelig fordeling.

Bestyrelsen vil arbejde på, at kravet om en lige kønsfordeling i bestyrelsen til stadighed opfyldes.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

21/68Ledelsesberetning

BESTYRELSEN

Navn Født Indtrådt

Udløb

valgperiode Uafhængighed 1)

Peter Høltermand (bestyrelsesformand) 1963 2023 April 2026 Uafhængig

Karen Mosbech (næstformand) 1957 2019 April 2026 Uafhængig

Arne Gerlyng-Hansen 1956 2013 April 2026 Ikke uafhængig

Robert Andersen 1965 2023 April 2026 Ikke uafhængig

1) Jf. afsnit 3.2.1 i Anbefalinger for god Selskabsledelse fastlagt af Nasdaq Copenhagen.

Peter Høltermand

Bestyrelsesformand

Født 1963

Indtrådt i bestyrelsen 2023

Valgperiode udløber April 2026

Beskæftigelse

1982-1987 SDS Børsmæglerselskab A/S

1987-1996 Head of Fixed Income, Alfred Berg

1996-2021 Landechef (fra 2003), SEB Danmark

2021- Professionelt bestyrelsesmedlem og virksomhedsrådgiver

Særlige kompetencer

Ledelse, strategi, regnskabsmæssige og finansielle forhold, asset management og M&A kompetencer.

Direktionshverv

Castaway Holding ApS; PFC I – Debt ApS.

Bestyrelsesformand

Asgard Asset Management A/S; Kirstein Holding A/S; Polaris Flexible Invest I ApS; Secure Capital A/S (og 2 datterselskaber).

Bestyrelsesmedlem

Den Sociale Investeringsfond; Ejendomsselskabet Skovgårdsvej A/S; Polaris Management A/S.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Formand for Investment Advisory Board, Polaris Flexible Capital I.

Karen Mosbech

Næstformand

Født 1957

Indtrådt i bestyrelsen 2019

Valgperiode udløber April 2026

Beskæftigelse

1987-1989 Arkitekt, Boligministeriet, Bygge & Boligstyrelsen.

1989-1997 Souschef, Bygningstjenesten, Slots- og Ejendomsstyrelsen.

1997-2004 Planlægningschef, Slot- og Ejendomsstyrelsen.

2004-2009 Direktør, Københavns Ejendomme, Københavns Kommune.

2009-2021 Adm. direktør, Freja Ejendomme A/S.

2021- Medejer og -stifter Home.Earth

Særlige kompetencer

Køb og salg af ejendomme af varierende størrelse og anvendelse, værdiskabelse gennem udvikling af ejendomme og gennemførelse af

lokalplaner, generel ledelse.

Direktionshverv

KarenMosbech ApS.

Bestyrelsesformand

Boligfonden Kuben; Bygningsfonden FÆNGSLET.

Bestyrelsesmedlem

Dansk Byplanlaboratorium.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Ingen.

Ledelsesberetning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

22/68

Arne Gerlyng-Hansen

Født 1956

Indtrådt i bestyrelsen 2013

Valgperiode udløber April 2026

Beskæftigelse

1981-1983 Advokaterne Amaliegade 4, København K.

1983-2004 Nielsen Nørager Advokatkontor, Frederiksberggade 16, København K.

1985-1992 Manuduktør og ekstern lektor i obligationsret ved Københavns Universitet.

2004-2023 Administrerende direktør, Harald Nyborg A/S.

Særlige kompetencer

Detailhandel, juridiske forhold, ledelse og forretningsudvikling.

Direktionshverv

Arpema Holding ApS (og et datterselskab); Barnaby Finans Komplementar ApS; 16 datterselskaber til Harald Nyborg A/S.

Bestyrelsesformand

Et datterselskab til Harald Nyborg A/S; Habro Holding A/S (og fem datterselskaber); K/S Barnaby Invest; SH Installation A/S.

Bestyrelsesmedlem

Harald Nyborg A/S (og 27 datterselskaber); Barnaby Finans P/S.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Medlem af Sydbanks repræsentantskab og Lokalråd Fyn.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

23/68Ledelsesberetning

DIREKTIONEN

Robert Andersen

CEO og bestyrelsesmedlem

Født 1965

Direktør i Agat Ejendomme A/S siden 2002. Administrerende direktør siden juli 2019 og bestyrelsesmedlem i Agat Ejendomme A/S siden november 2023.

Direktionshverv

BROEN Shopping A/S*; Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; Sporbyen Komplementarselskab ApS*; Jacoline ApS.

Bestyrelsesformand

SC Administration A/S*; SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S*.

Bestyrelsesmedlem

BROEN Shopping A/S*; Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; Snellemark Centret A/S*; Østre Havn Aalborg ApS*.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Ingen.

*) Selskaberne indgår i Agat Ejendomme-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af Agat Ejendomme A/S.

Vivi Sørensen

CFO

Født 1970

Direktør i Agat Ejendomme A/S siden juli 2019.

Direktionshverv

SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S*.

Bestyrelsesformand

Ingen.

Bestyrelsesmedlem

Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S*; Østre Havn

Aalborg ApS*.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Ingen.

*) Selskaberne indgår i Agat Ejendomme-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af Agat Ejendomme A/S.

Ledelsespåtegning

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

24/68

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for perioden 1. februar 2025 til 31. januar

2026 for Agat Ejendomme A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i års-

regnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets

aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2026 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pen-

gestrømme for perioden 1. februar 2025 til 31. januar 2026.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncer-

nens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater, selskabets finansielle stilling og for koncernens

finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet og kon-

cernen står overfor.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for perioden 1. februar 2025 til 31. januar 2026, med følgende filnavn:

213800A9E3DB29NTMU72-2026-01-31-da.zip, i alle henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordnin-

gen.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Aalborg, 26. marts 2026

DIREKTIONEN

Robert Andersen Vivi Sørensen

CEO CFO

BESTYRELSEN

Peter Høltermand Karen Birgitte Mosbech

Bestyrelsesformand Næstformand

Arne Gerlyng-Hansen Robert Andersen

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

25/68Den uafhængige revisors erklæring

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING

Til kapitalejerne i Agat Ejendomme A/S

REVISIONSPÅTEGNING PÅ KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Agat Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. februar 2025 - 31.

januar 2026, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgø-

relse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet

og årsregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets

aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2026 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pen-

gestrømme for regnskabsåret 1. februar 2025 - 31. januar 2026 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som

godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er

gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit

”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmel-

se med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IES-

BA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i

henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som

grundlag for vores konklusion.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for-

ordning (EU) nr. 537/2014.

Vi blev første gang valgt som revisor for Agat Ejendomme A/S den 22. april 2021 for regnskabsåret 2021/22. Vi er genvalgt

årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 5 år frem til og med regnskabs-

året 2025/26.

CENTRALE FORHOLD VED REVISIONEN

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af

koncernregnskabet og årsregnskabet for regnskabsåret 2025/26. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision

af koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen

særskilt konklusion om disse forhold.

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 555,6 mio. pr. 31. januar 2026, jf. note

14, svarende til 73% af koncernens samlede balancesum. Koncernens andel af egenkapitalen i joint ventures, der besidder

investeringsejendomme, udgør DKK 21,8 mio. pr. 31. januar 2026, jf. note 8.

Investeringsejendomme måles til dagsværdi, og værdian sættelsen er foretaget ud fra en discounted cashflow model, hvor

de budgetterede fremtidige betalingsstrømme tilbage diskonteres til nutidsværdi ud fra ledelsens skøn over afkastkrav.

Værdiansættelse af investeringsejendomme vurderes at være et centralt forhold ved revisionen, da ændringer i forudsæt-

ninger og skøn kan have en væsentlig indvirkning på koncernregnskabet og årsregnskabet.

Vi henviser til note 2, 8 og 14 til koncernregnskabet.

Forholdet er behandlet således ved revisionen

Vi har opnået en forståelse af ledelsens proces for og kontrol med værdiansættelsen af investeringsejendomme, herudover

foretaget gennemgang af de anvendte værdiansættelsesmodeller.

Vi har udfordret grundlaget for ledelsens værdiansættelser omfattende alle væsentlige investeringsejendomme. Vi har

analyseret og testet ledelsens skøn over dagsværdien, især for følgende elementer:

Den uafhængige revisors erklæring

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

26/68

• Vurdering af det fremtidige lejeniveau omfattende sammenholdelse af budgetterede lejeindtægter for det kommende

år med realiserede lejeindtægter for indeværende år og test af, om forudsætninger relateret til tomgangsleje under-

bygges af markedsdata

• Vurdering af forventninger til drifts- og vedligeholdelsesudgifter

• Test af ledelsens forventninger til afkastkrav ved sammenholdelse med forventningerne året før, vurdering i forhold

til beliggenhed og ejendomstype og sammenholdelse med markedsrapporter og eksterne mæglervurderinger, som

Agat Ejendomme har modtaget i løbet af året.

Vi har vurderet, om noteoplysningerne er passende og fyldestgørende.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form

for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i

den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet

eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabs-

loven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregn-

skabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig

fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-

stemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncern-

regnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets

evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde kon-

cernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til

hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig

fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj

grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse

med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig

fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væ-

sentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger,

som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der

er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om

denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår

revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage

væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet

besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af

intern kontrol.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

27/68Den uafhængige revisors erklæring

• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der

er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens

og selskabets interne kontrol.

• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige

skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincip-

pet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed for-

bundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsæt-

te driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom

på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige,

modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for

vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke

længere kan fortsætte driften.

• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder

noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begi-

venheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de finansiel-

le oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en konklusion

om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med gennemgå det udførte revisions-

arbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt

betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer

under revisionen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og

oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor

det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til ledelsen, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved

revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen.

Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offent-

liggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning,

fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele, den offentlige

interesse har af sådan kommunikation.

ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN

Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Agat Ejendomme A/S har vi udført handlinger med

henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. februar 2025 til 31. januar 2026, med

filnavnet 213800A9E3DB29NTMU72-2026-01-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens dele-

gerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til

udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,

• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til

elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt,

• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og

• For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for-

ordningen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige hense-

ender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den

tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for

Den uafhængige revisors erklæring

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

28/68

Aalborg, den 26. marts 2026

BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 45 71 93 75

Michael Graversen Emil Spaanheden

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

MNE-nr. mne34099 MNE-nr. mne51507

væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,

• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærk-

ningsprocessen,

• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,

• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til

taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,

• Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og

• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. februar 2025 - 31. januar 2026, med filnavnet 213800A9E3DB29NT-

MU72-2026-01-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

29/68Koncernregnskab

KONCERNREGNSKAB

Resultatopgørelse

DKK mio. Note 2025/26 2024/25

Nettoomsætning 4 72,2 70,4

Projektomkostninger 5 -41,2 -43,5

Værdiregulering investeringsejendomme, netto -7,5 -26,4

Bruttoresultat 23,5 0,5

Indtægter af kapitalandele i joint ventures 8 3,0 -35,5

Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint ventures 26,5 -35,0

Andre eksterne omkostninger 5,2 5,3

Personaleomkostninger 6 10,8 10,7

Resultat før finansiering og afskrivninger 10,5 -51,0

Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 1,1 1,0

Resultat af primær drift 9,4 -52,0

Finansielle indtægter 9 5,0 6,6

Finansielle omkostninger 10 -12,9 -13,8

Resultat før skat 1,5 -59,2

Skat af årets resultat 11 0,7 4,1

Årets resultat 0,8 -63,3

Resultat pr. aktie i DKK

Resultat pr. aktie (EPS) 12 0,0 -0,5

Totalindkomstopgørelse

Årets resultat 0,8 -63,3

Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:

Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 0,2 -0,1

Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet -1,5 -1,5

Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,3 0,0

Skat af anden totalindkomst -0,1 -0,1

Årets anden totalindkomst -1,1 -1,7

Årets totalindkomst -0,3 -65,0

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

30/68

Balance

DKK mio. Note 31.1.2026 31.1.2025

AKTIVER

Langfristede aktiver

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,3 0,4

Leasingaktiver 1,4 1,7

Materielle aktiver 1,7 2,1

Investeringsejendomme 14 555,6 558,4

Investeringsejendomme 555,6 558,4

Kapitalandele i joint ventures 8 48,1 36,2

Tilgodehavender hos joint ventures 59,5 56,2

Finansielle aktiver 107,6 92,4

Udskudte skatteaktiver 15 10,9 11,4

Andre langfristede aktiver 10,9 11,4

Langfristede aktiver 675,8 664,3

Kortfristede aktiver

Grunde og igangværende projekter 16 35,8 39,9

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 6,5 2,2

Tilgodehavender hos joint ventures 0,7 2,0

Andre tilgodehavender 1,2 4,2

Periodeafgrænsningsposter 18,2 20,6

Tilgodehavender 26,6 29,0

Andre værdipapirer og kapitalandele 4,0 4,0

Indeståender på deponerings- og sikringskonti 14,7 15,1

Likvide beholdninger 9,2 18,8

Kortfristede aktiver 90,3 106,8

AKTIVER 766,1 771,1

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

31/68Koncernregnskab

Balance

DKK mio. Note 31.1.2026 31.1.2025

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 17 11,8 117,8

Andre reserver 18 70,2 -34,7

Overført resultat 184,9 184,2

Egenkapital 266,9 267,3

Forpligtelser

Kreditinstitutter 19 448,4 447,1

Leasingforpligtelser 4,1 7,4

Langfristede forpligtelser 452,5 454,5

Kreditinstitutter 19 13,3 17,8

Leverandørgæld 11,8 9,8

Selskabsskat 0,3 0,2

Anden gæld 20 11,2 11,5

Leasingforpligtelser 3,7 3,7

Periodeafgrænsningsposter 6,4 6,3

Kortfristede forpligtelser 46,7 49,3

Forpligtelser 499,2 503,8

PASSIVER 766,1 771,1

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

32/68

Egenkapitalopgørelse

DKK mio.

Aktie-

kapital

Andre

reserver

Overført

resultat

Egenkapital

i alt

Egenkapital pr. 1. februar 2024 117,8 -33,0 247,5 332,3

Årets resultat 0,0 0,0 -63,3 -63,3

Årets anden totalindkomst 0,0 -1,7 0,0 -1,7

Årets totalindkomst 0,0 -1,7 -63,3 -65,0

Egenkapital pr. 31. januar 2025 117,8 -34,7 184,2 267,3

Årets resultat 0,0 0,0 0,8 0,8

Årets anden totalindkomst 0,0 -1,1 0,0 -1,1

Årets totalindkomst 0,0 -1,1 0,8 -0,3

Kapitalnedsættelse -106,0 0,0 0,0 -106,0

Omkostninger ved kapitalnedsættelse 0,0 0,0 -0,1 -0,1

Henlæggelse til særlig reserve 0,0 106,0 0,0 106,0

Egenkapital pr. 31. januar 2026 11,8 70,2 184,9 266,9

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

33/68Koncernregnskab

Pengestrømsopgørelse

DKK mio. 2025/26 2024/25

Resultat af primær drift 9,4 -52,0

Reguleringer for ikke-kontante poster:

Indtægter af kapitalandele i joint ventures -3,0 35,5

Værdireguleringer investeringsejendomme 7,5 26,4

Afskrivninger materielle anlægsaktiver 1,1 1,0

Nedskrivninger af grunde og igangværende projekter 1,0 6,0

Af- og nedskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet 0,3 0,6

Kursreguleringer 0,0 -0,1

Ændringer i investeringer i grunde og igangværende projekter, m.v. 1,9 1,3

Ændringer i tilgodehavender 1,3 -1,6

Modtaget udlodning fra joint ventures 7,4 0,0

Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -0,6 -2,7

Investering i joint ventures -8,6 0,0

Ændring i deponerings- og sikringskonti 0,6 3,6

Ændringer i kreditorer og anden gæld 0,8 -6,7

Pengestrøm fra primær drift 19,1 11,3

Betalte renter, m.v. -12,2 -13,0

Modtagne renter, m.v. 0,1 4,3

Betalt/modtaget selskabsskat -0,2 0,0

Pengestrøm fra driftsaktivitet 6,8 2,6

Køb af materielle anlægsaktiver 0,0 -0,3

Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,1

Investering i investeringsejendomme -4,6 -3,2

Investering i joint ventures -4,5 0,0

Salg af investeringsejendomme 0,0 6,8

Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures 0,0 -3,3

Modtaget udlodning fra joint ventures 0,2 0,2

Pengestrøm fra investeringsaktivitet -8,9 0,3

Nedbringelse af langfristet finansiering -13,6 -17,2

Optagelse af langfristet finansiering 14,9 0,0

Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -4,6 -4,1

Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -4,1 -3,8

Omkostninger ved kapitalnedsættelse -0,1 0,0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -7,5 -25,1

Årets pengestrøm -9,6 -22,2

Likvider, primo 18,8 41,0

Likvider, ultimo 9,2 18,8

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

34/68

INDHOLDSFORTEGNELSE, NOTER TIL KONCERNREGNSKAB

Note 1. Anvendt regnskabspraksis 35

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 40

Note 3. Segmentoplysninger 41

Note 4. Omsætning 42

Note 5. Projektomkostninger 43

Note 6. Personaleomkostninger 43

Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 44

Note 8. Kapitalandele i joint ventures 44

Note 9. Finansielle indtægter 46

Note 10. Finansielle omkostninger 46

Note 11. Skat af årets resultat 46

Note 12. Resultat pr. aktie i DKK 46

Note 13. Udbytte 46

Note 14. Investeringsejendomme 47

Note 15. Udskudt skat 48

Note 16. Grunde og igangværende projekter 49

Note 17. Aktiekapital 49

Note 18. Andre reserver 50

Note 19. Kreditinstitutter 50

Note 20. Anden gæld 51

Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 51

Note 22. Finansielle risici og nansielle instrumenter 52

Note 23. Transaktioner med nærtstående parter 55

Note 24. Begivenheder efter balancedagen 55

Note 25. Godkendelse af årsrapport til oentliggørelse 56

Note 26. Koncernoversigt 56

Note 27. Ny regnskabsregulering 56

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

35/68Koncernregnskab

Note 1. Anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskabet for 2025/26 for Agat Ejendomme A/S aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af

EU og yderligere krav i årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse D. Agat Ejendomme A/S er et aktieselskab med hjemsted i

Danmark.

Koncernregnskabet aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, afledte finansielle instrumenter og

finansielle aktiver, der måles til dagsværdi.

Anvendt regnskabspraksis, som er beskrevet nedenfor, er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene, dog således

at for standarder, der er implementeret fremadrettet, er sammenligningstallene ikke korrigeret.

Koncernregnskabet for 2025/26 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder samt nye fortolkningsbidrag, der gælder

for regnskabsår, der begynder 1. februar 2025 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder samt nye fortolkningsbidrag

har ikke medført ændringer i indregning og måling i årsrapporten, men medført yderligere oplysninger i noterne.

Koncernregnskabet præsenteres i mio. DKK, medmindre andet er anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den

funktionelle valuta for moderselskabet.

ESEF-forordningen

Agat Ejendomme A/S offentliggør sin årsrapport i European Single Electronic Format (ESEF), xHTML, der kan åbnes af alle standard-web-

browsere. Årsrapporten er tagget ved brug af inline eXtensibel Business Reporting Language (iXBRL), der er i overensstemmelse med den

delegerede forordning og ESEF-taksonomien. Årsrapporten, der offentliggøres, er i et xHTML-dokument sammen med specifikke tekniske

filer, der alle er inkluderet i filen 213800A9E3DB29NTMU72-2026-01-31-da.zip.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Agat Ejendomme A/S og de virksomheder, som kontrolleres af moderselskabet. Modersel-

skabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan

udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.

Virksomheder, hvori koncernen direkte eller indirekte besidder mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig indflydelse,

men ikke kontrol, betragtes som associerede virksomheder.

Virksomheder, hvor der sammen med andre investorer udøves fælles bestemmende kontrol, betragtes som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammenlægning af regn-

skabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncer-

nens regnskabspraksis. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %.

Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt

gevinster ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Tab elimineres i det omfang, der ikke er sket værdiforringelse.

Dattervirksomheder, joint ventures og associerede virksomheder medtages i koncernregnskabet i ejerperioden.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet. Overtagelsestidspunk-

tet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoli-

derede resultatopgørelse frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller

afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestemmende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes overtagel-

sesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på

overtagelsestidspunktet. Omstruktureringshensættelser indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis de udgør en forpligtelse for den

overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af foretagne omvurderinger.

Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis vederlagets endelige

fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse til dagsværdien på overtagelsestidspunktet.

Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen.

Positive forskelsbeløb mellem på den ene side købsvederlaget, værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed og

dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalandele, og på den anden side dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventual-

forpligtelser indregnes i balancen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, og der foretages minimum én gang årligt værdiforrin-

gelsestests af goodwillbeløbet. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den

lavere genindvindingsværdi. Eventuelle negative forskelsbeløb indregnes som en indtægt i resultatet.

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

36/68

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder, joint ventures og associerede virksomheder, der medfører ophør af

henholdsvis kontrol, fælles bestemmende ledelse og betydelig indflydelse, opgøres som forskellen mellem på den ene side dagsværdien af

salgsprovenuet eller afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle resterende kapitalandele og på den anden side den regnskabsmæs-

sige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, med fradrag af eventuelle minoritetsinteresser.

Den derved opgjorte fortjeneste eller tab indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet

i anden totalindkomst.

Omregning af fremmed valuta

For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta, som benyt-

tes i det primære økonomiske miljø, hvori den enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i anden valuta end den enkelte

virksomheds funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta og omregnes ved første indregning til den funktionelle valuta efter

transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i

resultatet under finansielle poster.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til den funktio-

nelle valuta til balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes i resultatet som finansielle

poster. Materielle og immaterielle aktiver, grunde og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangs-

punkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, der omvurderes til dagsværdi, omregnes ved

brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), om-

regnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter balancedagens valutakurser. Såfremt de

periodiske gennemsnitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valuta-

kurser i stedet.

Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens va-

lutakurs samt ved omregningen af resultatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser indregnes

i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapi-

talen i den udenlandske rapporterende virksomhed, også i anden totalindkomst.

Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske dattervirksomheder, som anses for at være en del af moderselskabets sam-

lede investering i den pågældende dattervirksomhed, indregnes i koncernregnskabet i anden totalindkomst.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter måles til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes under

henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien

af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den

sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv sikring af frem-

tidige transaktioner, indregnes i anden totalindkomst. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resultatet. Når de sikrede transaktioner

realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende transaktioner.

Resultatopgørelse

Nettoomsætning

Koncernens omsætning omfatter primært salg af grunde samt lejeindtægter fra drift af koncernens investeringsejendomme.

Omsætning indregnes og måles i overensstemmelse med IFRS 15, Indtægter fra kontrakter med kunder.

På koncernens solgte grunde opdeles salgsaftalerne i individuelt identificerbare leveringsforpligtelser, og vederlaget for disse måles sær-

skilt til dagsværdi. Hvor en salgsaftale indeholder flere leveringsforpligtelser, allokeres salgsaftalens samlede salgsværdi forholdsmæssigt

til aftalens enkelte leveringsforpligtelser. Omsætningen indregnes, når kontrollen med aktivet overgår til kunden, hvilket kan ske enten

løbende over tid eller på et bestemt tidspunkt.

Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede lejekontrakter (operationel leasing). Lige-

ledes indregnes viderefaktureringen af lejernes andel af fællesomkostninger m.v. som omsætning, idet udlejer vurderes at være principal

i den sammenhæng.

Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Såfremt koncernen indgår salgsaftaler, hvor

kredittiden overstiger 12 måneder, justeres de aftalte salgspriser med et finansieringselement, og dette beløb indtægtsføres løbende som

en finansiel indtægt over den aftalte kredittid.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

37/68Koncernregnskab

Projektomkostninger

Denne post indeholder alle omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning, herunder både salg af grunde samt udlejning af

koncernens investeringsejendomme.

I posten projektomkostninger indgår tillige eventuelle nedskrivninger af grunde og igangværende projekter, der er klassificeret som va-

rebeholdning.

Værdiregulering investeringsejendomme m.v.

Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme indregnes i resultatet i regnskabsposten Værdiregulering investeringsejendom-

me, netto.

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og salgspri-

sen og indregnes også i resultatet i regnskabsposten Værdiregulering investeringsejendomme, netto.

Andre eksterne omkostninger

I posten Andre eksterne omkostninger indregnes omkostninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

Indtægter af kapitalandele i joint ventures i koncernregnskabet

I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige andel af resultat efter skat i joint ventures korrigeret for forholdsmæssig eliminering

af urealiserede, interne fortjenester og tab. I koncernens anden totalindkomst indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner,

der er indregnet i anden totalindkomst i joint ventures.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder primært renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster

og -tab vedrørende transaktioner i fremmed valuta, gældsforpligtelser og værdipapirer samt amortisering af finansielle forpligtelser, her-

under finansielle leasingforpligtelser.

Skat af årets resultat

Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatet med den del, der kan henføres til årets

resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen,

henholdsvis i anden totalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst,

reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige værdier og

skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle opstået ved første indregning af enten

goodwill eller en transaktion, som ikke er en virksomhedssammenslutning, og som ikke påvirker resultat eller skattepligtig indkomst ved

første indregning.

Udskudt skat beregnes med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt

skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den

værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til

modregning i fremtidige, positive skattepligtige indkomster inden for samme sambeskatningsenhed. Det revurderes på hver balancedag,

hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv efter

en individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Hvis det vurderes, at et skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf

over resultatet.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, joint ventures og associerede

virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at

den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat inden for en overskuelig fremtid. Der er ingen udskudt skat på investeringer i datter-

virksomheder, joint ventures og associerede virksomheder, idet såvel udlodning af udbytte som eventuel gevinst ved salg kan ske skattefrit

for koncernen. Udskudt skat vedrørende genbeskatning af tidligere fratrukne underskud i udenlandske dattervirksomheder indregnes ud

fra en konkret vurdering af hensigten med de enkelte dattervirksomheder.

Udskudt skat måles ved at anvende de skatteregler og -satser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende,

når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser og -regler indregnes

i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henføres til poster, der tidligere er indregnet direkte på egenkapitalen eller i anden total-

indkomst. I sådanne tilfælde indregnes ændringen også direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Moderselskabet er administrationsselskab for sambeskatningen.

De sambeskattede selskabers samlede skat af indkomst fordeles mellem de danske sambeskattede virksomheder i forhold til disses skat-

tepligtige indkomster.

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

38/68

Balance

Investeringsejendomme

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investerings-

ejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Værdiansættelsen finder som udgangspunkt sted ud fra en discounted cashflow

model, hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkastgraden fastsættes ejen-

dom for ejendom. Der indhentes vurderingsrapporter fra uafhængige vurderingsmænd til underbygning af de opgjorte dagsværdier på

koncernens væsentligste investeringsejendomme.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatet under Værdiregulering investeringsejendomme, netto i det regnskabsår, hvori ændringen

opstår.

Kapitalandele i joint ventures

Kapitalandele i joint ventures indregnes og måles i koncernregnskabet efter den indre værdis metode, hvilket indebærer, at kapitalan-

delene måles til den forholdsmæssige andel af joint ventures’/associerede virksomheders regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter

koncernens regnskabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af forholdsmæssige, interne fortjenester og tab.

I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering af urealiserede,

interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I koncernens anden totalindkomst indregnes den for-

holdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder, der er indregnet i anden totalindkomst i joint ventures.

Kapitalandele i joint ventures med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre langfristede finansielle

aktiver, der anses for at være en del af den samlede investering, nedskrives med en eventuel resterende negativ indre værdi. Tilgodeha-

vender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender nedskrives i det omfang, de vurderes uerholdelige. Der indregnes

alene en hensat forpligtelse til at dække den resterende, negative indre værdi, hvis koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at

dække den pågældende virksomheds forpligtelser og i øvrigt forventer et tab som følge af denne forpligtelse.

Grunde og igangværende projekter

Posten omfatter grunde i koncernens restaktiviteter. Alle grunde besiddes med henblik på videresalg.

Grunde måles til direkte medgåede omkostninger og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning

til lavere værdi, hvor dette er skønnet nødvendigt, idet der løbende foretages værdiforringelsestests for at sikre, at aktiverne nedskrives, i

det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger den forventede nettorealisationsværdi.

Tilgodehavender

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, tilgodehavender hos joint ventures og andre tilgodeha-

vender.

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af

forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres til det forventede kredittab i hele tilgodehavendets løbetid.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeaf-

grænsningsposter måles til kostpris.

Udbytte

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.

Pensionsforpligtelser o.l.

Koncernens pensionsforpligtelser består af bidragsbaserede pensionsordninger, hvor løbende faste bidrag indbetales til uafhængige pen-

sionsselskaber o.l. Bidragene indregnes i resultatet i den periode, hvori medarbejderne har udført den arbejdsydelse, der giver ret til pen-

sionsbidraget. Skyldige betalinger indregnes i balancen som en forpligtelse.

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fra-

drag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amortiseret kostpris, så forskellen mellem

provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatet som en finansiel omkostning over låneperioden.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes lineært i resultatet over leasingperioden.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Perio-

deafgrænsningsposter måles til kostpris.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

39/68Koncernregnskab

Eventualaktiver og -forpligtelser

Eventualaktiver og -forpligtelser indregnes ikke i balancen, men oplyses alene i noterne.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode med udgangspunkt i resultat af primær drift og viser pengestrømme fra

drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital

samt betalte finansielle indtægter, finansielle omkostninger og selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, materielle og andre

langfristede aktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet her-

med, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte.

Som følge af at ledelsen har valgt, at Indtægter af kapitalandele i joint ventures indgår i Resultat af primær drift, præsenteres pengestrøm-

mene vedrørende joint ventures efter en konkret vurdering baseret på de faktiske forhold i hvert enkelt joint venture under pengestrøm-

me fra driftsaktiviteter eller under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. Pengestrømme i joint ventures, som har grunde og

projekter, der er klassificeret som varebeholdning, indgår i pengestrømsopgørelsen under driftsaktiviteter, mens pengestrømme i joint

ventures, som har investeringsejendomme, indgår i investeringsaktiviteter.

Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske gennemsnits-

kurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed valuta til balan-

cedagens kurser. Herved elimineres valutakursdifferencernes effekt på periodens bevægelser og pengestrømme. Pengestrømsopgørelsens

tal kan dermed ikke udledes direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter bankindeståender til fri disposition.

Segmentoplysninger

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrap-

portering.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte

segment samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter investeringsejendomme og øvrige aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder

immaterielle og materielle aktiver, udskudte skatteaktiver samt kapitalandele i joint ventures. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter

de aktiver, som direkte kan henføres til driften i segmentet, herunder færdigopførte ejendomme og grunde, tilgodehavender fra salg af

varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter samt indeståender på sikrings- og deponeringskonti m.v.

Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer

og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, anden gæld o.l.

Nøgletalsdefinitioner

Egenkapitalforrentning (ROE):Kurs/indre værdi (P/BV):Resultat ekskl. minoritetsandele x 100BørskursGennemsnitlig egenkapital ekskl. minoritetsandeleIndre værdi pr. aktieSoliditetsgrad (egenkapitalandel):Resultat i DKK pr. aktie (EPS):Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100Resultat ekskl. minoritetsandeleSamlede aktiverGennemsnitligt antal aktier i omløb Indre værdi i DKK pr. aktie (BV):Udbytte i DKK pr. aktie:Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100Moderselskabets udbytte pr. aktieAntal aktier

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

40/68

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

I forbindelse med aflæggelsen af koncernregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således at der ikke gives noteoplysninger

vedrørende regnskabsposter eller elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for koncernen.

Ledelsen har foretaget nedenstående regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft væsentlig indflydelse på årsregnskabet. De

foretagne skøn og underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabsmæssige skøn indregnes i den

regnskabsperiode, hvor ændringen finder sted.

Resultatet for 2025/26 er påvirket af følgende væsentlige ændringer i regnskabsmæssige skøn:

• Værdireguleringer af investeringsejendomme, DKK -7,5 mio.

• Værdireguleringer af koncernens investeringsejendomme i joint ventures, DKK -3,1 mio. Beløbet indgår i Indtægter af kapitalandele

i joint ventures.

• Nedskrivninger af grunde i restaktiviteter, DKK -1,0 mio. Beløbet indgår i Projektomkostninger.

Ledelsen har i lighed med sidste år valgt at indhente eksterne vurderingsrapporter på koncernens shopping- og outletcentre til underbyg-

ning af værdiansættelserne pr. 31. januar 2026. På koncernens shoppingcenter, BROEN Shopping i Esbjerg, er afkastkravet vurderet at være

steget med 25 basispoint, mens afkastkravet på koncernen øvrige ejendomme, herunder Sillebroen Shopping i Frederikssund og Outlet

Arena Moravia i Tjekkiet er vurderet uændret.

Finansielt beredskab

Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelsen vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-forudsæt-

ningen lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på regnskabsaflæggelsestidspunktet er faktorer, der giver

anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften mindst frem til næste balancedag. Konklusionen er

foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici,

der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter, herunder forventningerne til likviditetsudviklingen og udviklingen i kapital-

grundlaget m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og forventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt. Det

anses således for rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaflæggelsen.

Koncernens nuværende rente- og afdragsforpligtelser kombineret med personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger over-

stiger aktuelt de nettolejeindtægter, som koncernen likviditetsmæssigt oppebærer fra driften af ejendomsporteføljen. I de efterfølgende

regnskabsår er koncernen derfor afhængig af, at der vil ske salg af restaktiviteter. Hvis løbende salg af restaktiviteter ikke lykkes, er der ri-

siko for, at likviditeten bliver knap. Koncernen har dog forskellige manøvreringsmuligheder i forhold til at sikre det nødvendige beredskab,

men i sidste ende kan det blive nødvendigt at anmode aktionærerne om en kapitaludvidelse.

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en 10-årig discounted cashflow-mo-

del, hvor de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkastgraden fastsæt-

tes ejendom for ejendom. Der er indhentet vurderingsrapporter fra uafhængige vurderingsmænd til underbygning af de opgjorte dags-

værdier på koncernens væsentligste investeringsejendomme.

Måling af dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for de kom-

mende tre driftsår. Heri indgår forventninger til den fremtidige udlejningssituation, herunder lejeniveau, muligheder for udlejning af ledige

lokaler m.v. samt forventninger til afkastkravet. Hvis der sker ændringer i de anvendte forudsætninger, kan værdien afvige fra værdien

opgjort pr. 31. januar 2026.

Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2026 DKK 555,6 mio., svarende til ca. 73 % af koncernens

balance.

Grunde og igangværende projekter

Koncernens projektbeholdning består pr. 31. januar 2026 af grunde/projekter i restaktiviteter og udgør DKK 35,8 mio., svarende til ca. 5 %

af koncernens balance.

Da projektbeholdningen er nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi, er der usikkerhed knyttet til værdiansættelsen. Vurderingen

af nedskrivningsbehov er sket med udgangspunkt i en konkret vurdering af hver grund/projekt. Hvis der sker ændringer i de anvendte

forudsætninger eller det faktiske udviklingsforløb afviger fra det forventede, kan det medføre ændringer i de indregnede nedskrivninger.

Kapitalandele i og tilgodehavender hos joint ventures

Aktiviteterne i joint ventures omfatter både investeringsejendomme i forretningsområdet ejendomsportefølje og grunde/projekter i rest-

aktiviteter. Kapitalandelene måles efter den indre værdis metode og nedskrives til en lavere værdi, hvis dette skønnes nødvendigt.

Vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov vedrørende kapitalandele i og tilgodehavender hos joint ventures er baseret på en konkret

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

41/68Koncernregnskab

vurdering af hvert enkelt joint venture, herunder de underliggende investeringsejendomme og grunde samt eventuelle relevante forhold

i ejeraftaler. De hertil knyttede risici er i vid udstrækning identiske med de ovenfor under Investeringsejendomme og under Grunde og

igangværende projekter nævnte risici. Hvis der sker ændringer i de anvendte forudsætninger, eller det faktiske forløb afviger fra det for-

ventede, kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2026.

Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. januar 2026 DKK 108,3 mio., svarende

til ca. 14 % af koncernens balance.

Udskudte skatteaktiver

Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31. januar 2026 med DKK 10,9 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst fremførbare underskud

i danske sambeskattede selskaber. Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for

en femårig periode og de nuværende muligheder for underskudsfremførsel og sambeskatning og under forudsætning af fortsat drift i de

enkelte dattervirksomheder.

Hvis vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resultatfremskrivninger ændres, eller hvis vilkårene og forudsætningerne for under-

skudsfremførsel og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2026.

Sambeskatning

Koncernen har tidligere i en række år været sambeskattet med koncernens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssaldoen vedrørende

de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 347,7 mio. pr. 31. januar 2026. En fuld genbeskatning vil udløse en skat på DKK 97,4 mio.

pr. 31. januar 2026. Skatten af genbeskatningssaldoen er ikke afsat, idet ledelsen ikke har planer om ændringer i koncernen, der kan med-

føre hel eller delvis genbeskatning. Skulle ledelsen tage et andet standpunkt, kan det få negativ betydning for koncernens resultater og

pengestrømme.

Juridiske forhold

For nærmere omtale af usikkerheder relateret til tvister og voldgiftssager henvises til koncernregnskabets note 21, Eventualaktiver, -for-

pligtelser og sikkerhedsstillelser.

Note 3. Segmentoplysninger

Koncernen har to forretningsområder: Ejendomsportefølje og Restaktiviteter. Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter

efter IFRS 8. Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed.

Ejendomsporteføljen omfatter koncernens investeringsejendomme, idet alle koncernens ejendomme i ejendomsporteføljen er klassifice-

ret som investeringsejendomme.

Restaktiviteter omfatter koncernens øvrige aktiviteter, der alle er under udfasning, herunder grunde i Danmark, Polen og Letland.

Ejendoms-Restaktivi-31.1.2026porteføljeteter I altNettoomsætning til eksterne kunder 68,4 3,8 72,2Projektomkostninger ekskl. nedskrivninger af grunde og igangværende projekter -35,5 -4,7 -40,2Nedskrivninger af grunde og igangværende projekter 0,0 -1,0 -1,0Værdiregulering investeringsejendomme, netto -7,5 0,0 -7,5Bruttoresultat 25,4 -1,9 23,5Indtægter af kapitalandele i joint ventures 1,1 1,9 3,0Øvrige finansielle indtægter 3,5 1,5 5,0Finansielle omkostninger -12,6 -0,3 -12,9Af- og nedskrivninger -0,9 -0,2 -1,1Resultat før skat 4,4 -2,9 1,5Segmentaktiver 695,4 70,7 766,1Kapitalandele i joint ventures 22,2 25,9 48,1Anlægsinvesteringer *) 0,7 0,2 0,9Segmentforpligtelser 487,7 11,5 499,2

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

42/68

Ejendoms-Restaktivi-31.1.2025porteføljeteter I altNettoomsætning til eksterne kunder 66,9 3,5 70,4Projektomkostninger ekskl. nedskrivninger af grunde og igangværende projekter -33,9 -3,6 -37,5Nedskrivninger af grunde og igangværende projekter 0,0 -6,0 -6,0Værdiregulering investeringsejendomme, netto -26,4 0,0 -26,4Bruttoresultat 6,6 -6,1 0,5Indtægter af kapitalandele i joint ventures -33,0 -2,5 -35,5Øvrige finansielle indtægter 4,8 1,8 6,6Finansielle omkostninger -13,4 -0,4 -13,8Af- og nedskrivninger -0,9 -0,1 -1,0Resultat før skat -47,8 -11,4 -59,2Segmentaktiver 698,5 72,6 771,1Kapitalandele i joint ventures 16,8 19,4 36,2Anlægsinvesteringer *) 180,0 0,3 180,3Segmentforpligtelser 489,2 14,6 503,8*) Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af materielle aktiver.

Geografiske oplysninger

Agat Ejendomme har i regnskabsåret 2025/26 primært haft aktiviteter på det danske marked. Omsætningen i de enkelte lande kan i kraft

af koncernens aktiviteter variere væsentligt fra år til år afhængigt af omfanget af solgte grunde/projekter.

Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografiske segmenter

opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed.

Nettoomsætning til Langfristede eksterne kunderaktiver *)2025/26 2024/25 2025/26 2024/25Danmark 46,8 46,4 386,8 391,8Baltikum 0,4 1,5 0,0 0,0Polen 1,2 0,0 0,3 0,4Tjekkiet 23,8 22,5 170,2 168,3I alt 72,2 70,4 557,3 560,5*) Langfristede aktiver omfatter materielle aktiver.

Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme, jf. note 14.

Oplysninger om væsentlige kunder

Koncernen har hverken i 2025/26 eller i sammenligningsåret solgt ejendomme til enkeltstående kunder, hvor omsætningen på ejendom-

men overstiger 10 % af koncernens samlede omsætning.

Note 4. Omsætning

2025/26 2024/25Salg af grunde og projekter 1,6 1,5Salg af tjenesteydelser 1,5 1,5Lejeindtægter 69,1 67,4I alt 72,2 70,4Omsætning i 2025/26 indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt:På et bestemt DKK mio. Over tidtidspunkt I altLejeindtægter 67,2 0,0 67,2Salg af tjenesteydelser 1,2 0,0 1,2Ejendomsportefølje i alt 68,4 0,0 68,4Salg af grunde og projekter 0,0 1,6 1,6Lejeindtægter 1,9 0,0 1,9Salg af tjenesteydelser 0,3 0,0 0,3Restaktiviteter i alt 2,2 1,6 3,8Nettoomsætning i alt 70,6 1,6 72,2

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

43/68Koncernregnskab

Note 5. Projektomkostninger

2025/26 2024/25Projektomkostninger 40,2 37,5Nedskrivninger af grunde og igangværende projekter 1,0 6,0Projektomkostninger i alt 41,2 43,5

Note 6. Personaleomkostninger

2025/26 2024/25Honorar til bestyrelse 1,2 1,2Gager m.v. til moderselskabets direktion, jf. nedenfor 4,0 4,0Øvrige gager 6,9 6,8Bidragsbaserede pensionsordninger 0,1 0,1Andre omkostninger til social sikring 0,8 0,7Øvrige personaleomkostninger 0,3 0,3Heraf overført til fællesregnskaber på centre -2,5 -2,4Personaleomkostninger i alt 10,8 10,7Gennemsnitligt antal ansatte 12 12Antal ansatte ultimo 12 12Gager m.v. til moderselskabets direktion:2025/26 Gage Pension I altRobert Andersen 2,4 0,1 2,5Vivi Sørensen 1,5 0,0 1,5Gager m.v. i alt 3,9 0,1 4,02024/25Robert Andersen 2,4 0,1 2,5Vivi Sørensen 1,5 0,0 1,5Gager m.v. i alt 3,9 0,1 4,0

Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2025/26 DKK 0,1-0,2 mio. pr.

direktionsmedlem (2024/25: DKK 0,1-0,2 mio. pr. direktionsmedlem).

Bidragsbaserede pensionsordninger

Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I henhold

til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til

uafhængige pensionsselskaber.

Der er i regnskabsåret 2025/26 udgiftsført DKK 0,2 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2024/25: DKK 0,2 mio.).

Ingen ansatte i koncernen er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.

2024/25:På et bestemt DKK mio. Over tidtidspunkt I altLejeindtægter 65,7 0,0 65,7Salg af tjenesteydelser 1,2 0,0 1,2Ejendomsportefølje i alt 66,9 0,0 66,9Salg af grunde og projekter 0,0 1,5 1,5Lejeindtægter 1,7 0,0 1,7Salg af tjenesteydelser 0,3 0,0 0,3Restaktiviteter i alt 2,0 1,5 3,5Nettoomsætning i alt 68,9 1,5 70,4

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

44/68

Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

2025/26 2024/25Lovpligtig revision 0,7 0,7I alt 0,7 0,7

Der er hverken i indeværende regnskabsår eller i sammenligningsåret betalt honorar til BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab for

ikke-revisionsydelser.

Note 8. Kapitalandele i joint ventures

Koncernens joint ventures omfatter selskaber, hvor der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende aftaler - uanset ejerandel - er

fælles bestemmende ledelse. Disse selskaber er struktureret i særskilte juridiske enheder, og parterne har i henhold til de indgåede aftaler

alene rettigheder over nettoaktiverne. Joint ventures fremgår af koncernoversigten i note 26.

Koncernens væsentlige joint ventures består af følgende:Ejer- og stemmeandelHjemsted 31.1.26 31.1.25 AktivitetKommanditaktieselskabet Østre Havn Danmark 50 % 50 % RestaktiviteterSporbyenScandia P/S Danmark 94 % 50 % RestaktiviteterBROEN Shopping A/S Danmark 35 % 35 % EjendomsporteføljeSC Administration A/S Danmark 45 % 45 % Ejendomsportefølje

31.1.2026 31.1.2025Regnskabsmæssig værdi pr. 1. februar 36,2 44,0Tilgang i året 15,1 27,9Udloddet udbytte i året -7,6 -0,2Andel af årets resultat -2,8 -34,1Øvrige reguleringer 7,2 -1,4Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 48,1 36,2

Koncernens joint ventures er i få tilfælde underlagt begrænsninger i forhold til at overføre midler i form af udbytte eller tilbagebetaling

af lån til koncernen.

Koncernen har ingen ikke-indregnede andele af tab i joint ventures, hverken for 2025/26 eller akkumuleret.

KAS BROEN Ikke-væ-Sporbyen-Østre Shopping sentlige joint 2025/26Scandia P/S HavnA/Sventures I altEjerandel 94 % 50 % 35 %TotalindkomstopgørelseOmsætning 0,7 40,6 56,0Værdiregulering investeringsejendomme 0,0 0,0 -9,0Finansielle indtægter 0,0 0,1 0,0Finansielle udgifter 2,2 0,1 22,3Skat af årets resultat 0,0 0,0 1,2Årets resultat -16,4 21,3 2,3 0,6Totalindkomst i alt -16,4 21,3 2,3 0,6Koncernens andel af årets resultat -14,6 10,7 0,8 0,3 -2,8Koncernreguleringer (avancer/tab m.v. ved salg af joint ventures) 12,7 -6,9 0,0 0,0 5,8Indtægter af kapitalandele i joint ventures i alt -1,9 3,8 0,8 0,3 3,0Koncernens andel af årets totalindkomst -1,9 3,8 0,8 0,3 3,0Modtaget udbytte 0,0 7,4 0,0 0,2

Det gennemsnitlige antal ansatte i koncernens joint ventures udgjorde i regnskabsåret 2025/26: 6 (2024/25: 6).

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

45/68Koncernregnskab

KAS BROEN Ikke-væ-Sporbyen-Østre Shopping sentlige joint 31.1.2026Scandia P/S HavnA/Sventures I altBalanceLangfristede aktiver 0,0 0,0 552,0 0,0Kortfristede aktiver 62,6 32,2 16,1 1,0Langfristede forpligtelser undtagen leverandør-gæld og hensatte forpligtelser 0,0 0,0 170,1 0,0Kortfristede forpligtelser undtagen leverandørgæld og hensatte forpligtelser 25,0 1,3 329,8 0,0Langfristede forpligtelser 0,0 0,0 170,1 0,0Kortfristede forpligtelser 33,5 7,6 335,8 0,0Likvide beholdninger og indeståender på sik-rings- og deponeringskonti 2,7 7,5 0,1 0,0Egenkapital 29,1 24,6 62,2 1,0Agat Ejendommes andel af egenkapital 27,5 12,3 21,8 0,4 62,0Koncernreguleringer m.v. -8,5 -5,4 0,0 0,0 -13,9Kapitalandele i joint ventures 19,0 6,9 21,8 0,4 48,1KAS BROEN Ikke-væ-Sporbyen-Østre Shopping sentlige joint 2024/25Scandia P/S HavnA/Sventures I altEjerandel 50 % 50 % 35 %TotalindkomstopgørelseOmsætning 1,2 0,9 56,1Værdiregulering investeringsejendomme 0,0 0,0 -112,2Finansielle udgifter 3,1 0,1 27,2Skat af årets resultat 0,0 0,0 9,2Årets resultat -3,8 1,9 -95,4 0,5Totalindkomst i alt -3,8 1,9 -95,4 0,5Koncernens andel af årets resultat -1,9 1,0 -33,4 0,2 -34,1Koncernreguleringer (avancer/tab m.v. ved salg af joint ventures) 0,0 -1,4 0,0 0,0 -1,4Indtægter af kapitalandele i joint ventures i alt -1,9 -0,4 -33,4 0,2 -35,5Koncernens andel af årets totalindkomst -1,9 -0,4 -33,4 0,2 -35,5Modtaget udbytte 0,0 0,0 0,0 0,2KAS BROEN Ikke-væ-Sporbyen-Østre Shopping sentlige joint 31.1.2025Scandia P/S HavnA/Sventures I altBalanceLangfristede aktiver 0,0 0,0 569,8 0,0Kortfristede aktiver 78,3 20,5 0,8 1,0Langfristede forpligtelser undtagen leverandør-gæld og hensatte forpligtelser 0,0 0,0 160,6 0,0Kortfristede forpligtelser undtagen leverandørgæld og hensatte forpligtelser 33,2 1,6 356,8 0,0Langfristede forpligtelser 0,0 2,6 160,6 0,0Kortfristede forpligtelser 43,8 1,7 363,2 0,0Likvide beholdninger og indeståender på sik-rings- og deponeringskonti 2,7 1,6 0,0 0,0Egenkapital 34,5 16,2 46,8 1,0Agat Ejendommes andel af egenkapital 17,3 8,1 16,4 0,4 42,2Koncernreguleringer m.v. -6,9 0,9 0,0 0,0 -6,0Kapitalandele i joint ventures 10,4 9,0 16,4 0,4 36,2

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

46/68

Note 9. Finansielle indtægter

2025/26 2024/25Renter, likvider, m.v. 0,1 0,7Renteindtægter fra joint ventures 3,4 3,6Finansielle indtægter fra finansielle aktiver målt til amortiseret kostpris 3,5 4,3Valutakursgevinster, reklassificeret fra egenkapital via anden totalindkomst 1,5 1,5Gevinst på kreditinstitutgæld 0,0 0,8Finansielle indtægter i alt 5,0 6,6

Note 10. Finansielle omkostninger

2025/26 2024/25Renteomkostninger til kreditinstitutter 12,2 12,2Renteomkostninger vedrørende leasingforpligtelser 0,4 0,5Øvrige finansieringsomkostninger 0,2 0,1Renter på finansielle forpligtelser målt til amortiseret kostpris 12,8 12,8Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,1 1,0Finansielle omkostninger i alt 12,9 13,8

Note 11. Skat af årets resultat

2025/26 2024/25Aktuel skat 0,2 0,2Ændring i udskudt skat 0,5 3,9Skat af årets resultat 0,7 4,1Skat af årets resultat kan forklares således:Beregnet skat ved dansk skatteprocent på 22 % (2024/25: 22 %) 0,3 -13,0Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder 0,3 0,3Skatteeffekt af:Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter 5,9 4,6Tab af underskud nedskrevet tidligere år 2,1 4,7Ændring i nedskrivning af skatteaktiver, inkl. tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger vedrørende dette års tabte underskud -7,9 7,5Skat af årets resultat 0,7 4,1Effektiv skatteprocent 44,9 % -6,9 %

Note 12. Resultat pr. aktie i DKK

2025/26 2024/25Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 0,0 -0,5Årets resultat 0,8 -63,3Aktionærernes andel af årets resultat 0,8 -63,3Gennemsnitligt antal aktier i omløb a nom. DKK 0,1 (2024/25 nom. DKK 1) 117.783.335 117.783.335

Note 13. Udbytte

Der er ikke i 2025/26 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2024/25 til selskabets aktionærer. På selskabets ordinære generalforsamling

den 22. april 2026 foreslår bestyrelsen, at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2025/26.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

47/68Koncernregnskab

Note 14. Investeringsejendomme

31.1.2026 31.1.2025Kostpris pr. 1. februar 752,2 580,1Valutakursregulering, primo 0,1 0,0Tilgang i perioden, overført fra projektbeholdning 0,0 176,4Tilgang i året (eksisterende investeringsejendomme) 4,6 3,2Afgang i året 0,0 -7,5Kostpris pr. 31. januar 756,9 752,2Dagsværdiregulering pr. 1. februar -193,8 -168,1Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) -7,5 -26,3Tilbageført dagsværdiregulering vedrørende årets afgang 0,0 0,6Dagsværdiregulering pr. 31. januar -201,3 -193,8Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 555,6 558,4Lejeindtægter, investeringsejendomme 47,4 47,8Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -9,4 -9,8Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -5,0 -5,3Nettoindtægter fra investeringsejendomme før finansielle poster og skat 33,0 32,7Afstemning til dagsværdi:Investeringsejendomme, jf. ovenfor 555,6 558,4Periodeafgrænsningsposter, aktiver 16,5 18,9Dagsværdi af investeringsejendomme 572,1 577,3Investeringsejendomme:Anskaffel-Beliggenhedsesår m²Sillebroen Shopping, Frederikssund Danmark 2010 26.400Outlet Arena Moravia, Ostrava Tjekkiet 2018 12.750Lejligheder, Holbæk Danmark 2020 350Butiksejendom, Brønderslev Danmark 2011 1.200

Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3). Værdiansættelsen af ejendommene er baseret

på en discounted cashflow-model over en 10-årig periode, hvor de fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi. Afkast-

kravet fastsættes ejendom for ejendom. Dagsværdimålingen foretages på baggrund af forventede lejeindtægter og driftsomkostninger

og har medført værdireguleringer i regnskabsåret 2025/26 på DKK -7,5 mio. (2024/25: DKK -26,4 mio.). Der er ikke sket ændringer i de

anvendte metoder for opgørelse af dagsværdier i indeværende regnskabsår. Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdi-

hierarkiet i indeværende regnskabsår. Værdiansættelserne for de to største ejendomme er underbygget af eksterne vurderingsrapporter.

Øvrige væsentligste ikke-observerbare input anvendt ved opgørelsen af dagsværdien er: 2Bruttoleje pr. mStrukturel Afkastkrav pr. år, DKKtomgang31.1.2026 31.1.2025 31.1.2026 31.1.2025 31.1.2026 31.1.2025Dansk investeringsejendom, retail 7,50% 7,50% 1.465 1.480 7,5% 7,5%Tjekkisk investeringsejendom, retail 7,75% 7,75% 1.180 1.150 7,5% 7,5%Dansk investeringsejendom, boliger 5,00% 5,00% 1.520 1.490 5,0% 5,0%Dansk investeringsejendom, butik 9,25% 9,25% 760 800 5,0% 3,0%

En stigning i afkastkravet vil medføre et fald i ejendommens dagsværdi. En stigning i afkastkravet på 0,25 procentpoint vil medføre en

lavere dagsværdi på DKK 18,0 mio. for koncernens investeringsejendomme, mens en stigning i den gennemsnitlige leje pr. kvadratmeter

vil medføre en stigning i ejendommens dagsværdi. Det er ledelsens vurdering, at der ikke nødvendigvis er en direkte indbyrdes sammen-

hæng mellem ændringer i lejen pr. kvadratmeter og ændringer i afkastkravet.

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

48/68

Fremtidig minimumshusleje for uopsigelige huslejekontrakter:31.1.2026 31.1.2025Inden for et år fra balancedagen 34,8 36,9Mellem et og fem år fra balancedagen 68,7 70,3Efter fem år fra balancedagen 16,6 13,8I alt 120,1 121,0

Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder for en række af kontrakterne en uopsigelighedsperiode fra

lejers side. Lejekontrakterne kan som udgangspunkt forlænges.

Note 15. Udskudt skat

31.1.2026 31.1.2025Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 11,4 15,4Årets udskudte skat indregnet i årets resultat -0,5 -3,9Årets udskudte skat indregnet i anden totalindkomst 0,0 -0,1Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar 10,9 11,4Udskudt skat vedrører:Andre langfristede aktiver 31,9 30,0Kortfristede aktiver 15,5 15,4Andet 0,3 2,5Midlertidige forskelle 47,7 47,9Værdi af skattemæssige underskud 226,0 233,6Nedskrivning af skatteaktiver -262,8 -270,1I alt 10,9 11,4Udskudt skat er indregnet i balancen således:Udskudte skatteaktiver 10,9 11,4Udskudte skatteaktiver der ikke er indregnet i balancen:Værdi af skattemæssige underskud 226,0 233,6Andre langfristede aktiver 28,7 28,1Kortfristede aktiver 8,1 8,3Andet 0,0 0,1I alt 262,8 270,1Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen:Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder 97,4 97,4

Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets hensigt at udløse en sådan be-

skatning.

Udskudte Indregnet i Valutakurs Udskudte skatteaktiver Indregnet i anden total-regulering skatteaktiver 31.1.2026pr. 1. februarresultatetindkomstprimopr. 31. januarAndre langfristede aktiver 30,0 1,5 0,0 0,4 31,9Kortfristede aktiver 15,4 0,1 0,0 0,0 15,5Andet 2,5 -2,2 0,0 0,0 0,3Midlertidige forskelle 47,9 -0,6 0,0 0,4 47,7Værdi af skattemæssige underskud 233,6 -7,8 0,0 0,2 226,0Nedskrivning af skatteaktiver -270,1 7,9 0,0 -0,6 -262,8I alt 11,4 -0,5 0,0 0,0 10,9Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst:Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 0,0I alt 0,0

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

49/68Koncernregnskab

Udskudte Indregnet i Valutakurs Udskudte skatteaktiver Indregnet i anden total-regulering skatteaktiver 31.1.2025pr. 1. februarresultatetindkomstprimopr. 31. januarAndre langfristede aktiver 13,8 16,3 -0,1 0,0 30,0Kortfristede aktiver 28,4 -13,2 0,0 0,2 15,4Andet 3,5 -1,0 0,0 0,0 2,5Midlertidige forskelle 45,7 2,1 -0,1 0,2 47,9Værdi af skattemæssige underskud 239,6 -6,0 0,0 0,0 233,6Nedskrivning af skatteaktiver -269,9 0,0 0,0 -0,2 -270,1I alt 15,4 -3,9 -0,1 0,0 11,4Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst:Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -0,1I alt -0,1

Skatteaktivet vedrører alene den danske sambeskatning, hvor de skattemæssige underskud kan fremføres tidsubegrænset. Nedskrivnin-

gen vedrører primært danske skattemæssige underskud, som kan fremføres tidsubegrænset. Der henvises i øvrigt til note 2, Regnskabs-

mæssige skøn og vurderinger.

Note 16. Grunde og igangværende projekter

31.1.2026 31.1.2025Grunde og igangværende projekter, kostpris 206,2 211,5Nedskrivninger -170,4 -171,6Grunde og igangværende projekter i alt 35,8 39,9

Den samlede bogførte værdi af grunde og igangværende projekter er nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi pr. 31. januar 2026.

(2024/25: DKK 38,4 mio.).

Note 17. Aktiekapital

I april 2025 vedtog generalforsamlingen at nedsætte selskabskapitalen med DKK 106,0 mio. fra DKK 117,8 mio. til DKK 11,8 mio. ved en

ændring af stykstørrelsen af selskabets aktier fra DKK 1 til DKK 0,1. Kapitalnedsættelsen blev gennemført i juni 2025. Aktiekapitalen består

herefter af 117.783.335 stk. aktier a DKK 0,1.

Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.

Antal aktier Nominel værdi, DKK mio.31.1.2026 31.1.2025 31.1.2026 31.1.2025Antal aktier pr. 1. februar 117.783.335 117.783.335 117,8 117,8 Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestykstørrelsen fra nom. 1 til nom. 0,1 0 0 -106,0 0,0 Antal aktier ultimo 117.783.335 117.783.335 11,8 117,8

Koncernen har hverken i regnskabsåret 2025/26 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

50/68

Note 18. Andre reserver

Reserve for værdireg. af Reserve for Særlig sikringsin-valutakursre-reservestrumenter guleringer I altAndre reserver pr. 1. februar 2024 0,0 -2,7 -30,3 -33,0Anden totalindkomst:Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -0,1 -0,1Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet 0,0 0,0 -1,5 -1,5Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 -0,1 -0,1Anden totalindkomst i alt 0,0 0,0 -1,7 -1,7Andre reserver pr. 31. januar 2025 0,0 -2,7 -32,0 -34,7Anden totalindkomst:Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 0,2 0,2Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet 0,0 0,0 -1,5 -1,5Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,3 0,0 0,3Skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 -0,1 -0,1Anden totalindkomst i alt 0,0 0,3 -1,4 -1,1Henlæggelse til særlig reserve i fbm. gennemført kapitalnedsættelse 106,0 0,0 0,0 106,0Andre reserver pr. 31. januar 2026 106,0 -2,4 -33,4 70,2

Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af indgåede renteafdæk-

ningsforretninger vedrørende sikring af fremtidige transaktioner.

Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en anden

funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af koncernens nettoin-

vestering i sådanne enheder, samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner, der kurssikrer koncernens nettoinve-

stering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer indregnet i

anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatet.

Note 19. Kreditinstitutter

31.1.2026 31.1.2025Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:Langfristede gældsforpligtelser 448,4 447,1Kortfristede gældsforpligtelser 13,3 17,8Gæld til kreditinstitutter i alt 461,7 464,9Dagsværdi 461,0 464,0Regnskabsmæssig værdi 461,7 464,9

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode

(Dagsværdihierarki: Niveau 2).

2025/26 2024/25 2025/26 2024/25 2025/26 2024/25

Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:Fast/Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi DagsværdiLån Udløb variabelDKK 2051 variabel 3,3-6,6% 4,6 - 5,1 % 2,9 3,0 2,9 3,0DKK Juni 2028 variabel 2,0-4,5% 2 % 383,0 399,0 383,0 398,8DKK 2051 fast 2,1% 1,8-2,1 % 2,7 2,7 2,0 2,0EUR 2030 variabel 4,7-5,3% 5,3 - 6,6 % 73,1 60,2 73,1 60,2I alt 461,7 464,9 461,0 464,0

På gæld for DKK 5,6 mio. (31.1.25: DKK 5,7) er der krav om, at der i det pågældende datterselskab til enhver tid opretholdes en egenfi-

nansiering på 20 %.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

51/68Koncernregnskab

Note 20. Anden gæld

31.1.2026 31.1.2025Medarbejderrelateret gæld 0,3 0,1Feriepengeforpligtelser 1,2 1,0Afledte finansielle instrumenter (sikringsinstrumenter) 0,1 0,4Øvrig gæld 9,6 10,0Anden gæld i alt 11,2 11,5Fordelt således under forpligtelser:Kortfristede forpligtelser 11,2 11,5Anden gæld i alt 11,2 11,5

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende skyldig A-skat, sociale bidrag, feriepenge, skyldige projektrela-

terede omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderne pr. balancedagen

har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.

På gæld for DKK 73,1 mio. (31.1.25: DKK 60,2 mio.) er der krav om, at ”loan to value” (LTV) ikke må overstige 65 % af vurderingen af

ejendommen, som ligger til sikkerhed for lånet. LTV måles årligt hver den 31. marts baseret på en ekstern vurdering af ejendommen.

Herudover er der krav om, at debt-service-coverage-ratio hver 31.12 skal udgøre minimum 1,1.

Koncernen har ikke i regnskabsåret 2025/26 eller sammenligningsåret haft brud på covenants.

31.1.2026 31.1.2025Det samlede fald, DKK 3,2 mio., i gæld til kreditinstitutter (2024/25: DKK 22,0 mio.) er indregnet i penge-strømsopgørelsen således:Afdrag/optagelse kreditinstitutgæld, netto 3,3 21,3Kursreguleringer -0,1 -0,1Gevinst på kreditinstitutgæld 0,0 0,8I alt 3,2 22,0

Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

Eventualaktiver

Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 15.

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser31.1.2026 31.1.2025Kautions- og garantiforpligtelse for joint ventures 14,1 16,5Regnskabsmæssig værdi af grunde og igangværende projekter stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 0,0 1,5Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti, kapitalandele og investeringsejendomme m.v. som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter m.fl. 589,8 584,1

Tal i parentes nedenfor er sammenligningstal for 2024/25.

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for joint ventures udgør de maksimale beløb.

Grunde og igangværende projekter i koncernen udgør DKK 35,8 mio. (DKK 39,9 mio.), hvoraf DKK 0,0 mio. (DKK 1,5 mio.) er stillet til

sikkerhed for de kreditinstitutter, der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån. Regnskabsmæssig værdi af indeståender på

sikringskonti m.v. og andre aktiver, DKK 589,8 mio. (DKK 584,1 mio.), består af afgivet sikkerhed i sikringskonti m.v. DKK 14,7 mio. (DKK

15,1 mio.), investeringsejendomme DKK 555,6 mio. (DKK 558,4 mio.), tilgodehavender DKK 0,5 mio. (DKK 0,2 mio.) og kapitalandele i joint

ventures, DKK 19,0 mio. (DKK 10,4 mio.).

Agat Ejendomme har indgået entreprisekontrakter til renovering af ejendomme. Arbejderne er afsluttet i regnskabsåret 2025/26. Den

totale resterende entreprisesum udgør derfor DKK 0,0 mio. (DKK 1,8 mio.)

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

52/68

Note 22. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Kapitalstyring

Koncernens kapitalstruktur består af egenkapital, likvide beholdninger og gæld til kreditinstitutter.

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det ledel-

sens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede indtjeningsmuligheder, og som samtidig sikrer et for kon-

cernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer.

Økonomiske styremål

Ledelsen har en målsætning om på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %, målt ved aflæggelse af delårs- og årsrap-

porter. Pr. 31. januar 2026 udgør soliditeten 34,8 %.

Udbyttepolitik

Det er Agat Ejendommes mål at kunne udlodde udbytte til selskabets aktionærer. I selskabets nuværende situation er det dog ledelsens

vurdering, at det på kort sigt ikke er realistisk for selskabet at kunne udlodde udbytte. Ledelsen arbejder for, at det på længere sigt vil

blive muligt at udlodde en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et aktietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hen-

syntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation, planer for investeringer og eventuelle covenants over for selskabets

långivere.

Det er i forbindelse med refinansiering og forlængelse af lånet i Sillebroen Shopping i 4. kvartal 2024/25 aftalt med selskabets største lån-

giver, at bestyrelsen ikke indstiller til udlodning af udbytte i Agat Ejendomme A/S, før lånets restgæld er nedbragt til under DKK 300 mio.

Misligholdelse af låneaftaler

Hverken Agat Ejendomme A/S eller tilknyttede virksomheder har i regnskabsåret 2025/26 misligholdt låneaftaler.

Koncernens risikostyringspolitik

Agat Ejendomme er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risikostyrings-

politik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel indtjening

som pengestrømme. Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens

likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.

Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventu-

elle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.

Agat Ejendomme kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at stille den fornødne finansiering til rådighed for joint ventures i takt med

udvikling og gennemførelse af konkrete projekter og kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at indskyde yderligere kapital, såfremt der

måtte være behov herfor.

Agat Ejendomme er involveret i enkelte tvister og voldgiftssager. Ledelsen har foretaget en vurdering af de enkelte forhold og på den

baggrund foretaget reservationer til imødegåelse heraf. Uanset at ledelsen mener at have vurderet alle betydende risici, er der risiko for,

at der kan komme afvigelser.

Der pågår fortsat en sag, oprindeligt rejst i 2002, af De Samvirkende Købmænd mod Natur- og Miljøklagenævnet vedrørende udformnin-

gen af Field’s. Hverken centrets ejer eller selskaber i Agat Ejendomme-koncernen er direkte part i sagen, men en afgørelse kan potentielt

have den effekt, at stormagasinet Field’s skal omdisponeres efter nærmere forhandling med de relevante kommunale forvaltninger. Med

afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field’s en økonomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig disponering, ligesom det

ikke kan udelukkes, at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen ved

denne sag som værende minimal.

Ikke-afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningssaldo vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK 97,4 mio.).

Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets hensigt at udløse en sådan be-

skatning.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

53/68Koncernregnskab

Kategorier af finansielle instrumenter31.1.2026 31.1.2025Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 6,5 2,2Tilgodehavender hos joint ventures 60,2 58,2Andre tilgodehavender 1,2 4,2Likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti 23,9 33,9Finansielle aktiver der måles til amortiseret kostpris 91,8 98,5Værdipapirer 4,0 4,0Finansielle aktiver der måles til dagsværdi gennem resultatet 4,0 4,0Kreditinstitutter 461,7 464,9Leverandørgæld 11,8 9,8Anden gæld 11,1 11,1Leasingforpligtelser 7,8 11,1Finansielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris 492,4 496,9Afledte finansielle instrumenter indgået i forbindelse med renteafdækninger 0,1 0,4Sikringsinstrumenter der måles til dagsværdi 0,1 0,4

Valutarisici

Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales de en-

kelte ejendommes finansiering i samme valuta som ejendommens lejeindtægter er aftalt i, og som ejendommen efterfølgende forventes

solgt i. Eventuelle entreprisekontrakter søges ligeledes aftalt i denne valuta. I de tilfælde, hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden

valuta end ejendommens forventede salgsvaluta, foretages en konkret vurdering af, hvorvidt der skal indgås terminsforretninger eller

andre afledte finansielle instrumenter til afdækning af valutarisikoen. Koncernen har hverken i regnskabsåret 2025/26 eller sammenlig-

ningsåret indgået terminsforretninger eller andre finansielle instrumenter til afdækning af valutarisici.

Renterisici

Koncernens rentebærende gæld er i al væsentlighed variabelt forrentet. Koncernen har pr. 31. januar 2026 en renteswap. Denne har en

hovedstol på EUR 4,3 mio. og udløber i juni 2026.

Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af den variabelt forrentede gæld skal sikres med finansielle

instrumenter.

Likviditetsrisici

Koncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende korttidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditetsbudgetter,

der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre et for koncernen optimalt likviditetsberedskab for at kunne dispo-

nere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges optimeret ved salg af

ejendomme og grunde, ved låneoptagelse eller ved optimering af eksisterende fiansieringsaftaler.

Kreditrisici

I forbindelse med salg af koncernens ejendomme overgår ejendomsretten til aktivet først til investor på betalingstidspunktet. Salg af

ejendomme genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Behovet for nedskrivning til imødegåelse af tab på finansielle

aktiver, der måles til amortiseret kostpris, bliver opgjort til det forventede kredittab i hele tilgodehavendets løbetid. Som sikkerhed for

tilgodehavender hos lejere ligger der i langt de fleste tilfælde deposita eller andre garantier, hvilket indgår i vurderingen af eventuelle

nedskrivningsbehov. Vurderingen foretages individuelt for hvert tilgodehavende. Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender ned-

skrevet til nettorealisationsværdi udgør DKK 0,6 mio. (31.1.25: DKK 0,2 mio.).

Den maksimale kreditrisiko knyttet til værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgode-

havender, likvide beholdninger og indeståender på deponerings- og sikringskonti svarer til den regnskabsmæssige værdi heraf.

Der er hverken i regnskabsåret 2025/26 eller sammenligningsåret foretaget nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver.

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

54/68

Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelserLikvider, depo-neringskonti og Usikretværdi-Tilgode-Gældsfor- netto2025/26papirerhavenderpligtelser positionPLN 0,3 0,5 -0,6 0,2CZK 3,3 1,8 -3,1 2,031.1.2026 3,6 2,3 -3,7 2,22024/25EUR 0,1 0,0 0,0 0,1PLN 0,1 0,8 -0,6 0,3CZK 0,7 1,5 -3,5 -1,331.1.2025 0,9 2,3 -4,1 -0,9Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2025/26 2024/25Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,2 0,1Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs 0,0 0,0Resultatets følsomhed overfor valutakursudsving 2025/26 2024/25Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,2 0,1Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs 0,0 0,0

Koncernens valutaeksponering relaterer sig til CZK og PLN. Ovenstående viser, hvilken indvirkning det ville have på egenkapitalen og

resultatet, såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i

valutakurserne ville medføre en tilsvarende stigning/fald i årets resultat og egenkapital.

Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser

Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv 2025/26 0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede 4,0 0,0 0,0 4,0 0 %Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 6,5 0,0 0,0 6,5 0 %Tilgodehavender hos joint ventures 0,7 59,5 0,0 60,2 0 - 9 %Andre tilgodehavender 1,2 0,0 0,0 1,2 0 %Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti) 23,9 0,0 0,0 23,9 0 -1,6 %Leverandørgæld -11,8 0,0 0,0 -11,8 0 %Anden gæld -11,2 0,0 0,0 -11,2 0 %Gæld til kreditinstitutter -13,3 -443,2 -5,2 -461,7 2,0 - 6,6 %Leasingforpligtelser -3,7 -4,1 0,0 -7,8 4 %Rentebetalinger på lån -18,8 -32,6 -0,6 -52,0I alt pr. 31. januar 2026 -22,5 -420,4 -5,8 -448,7Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv 2024/25 0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede 4,0 0,0 0,0 4,0 0 %Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 2,2 0,0 0,0 2,2 0 %Tilgodehavender hos joint ventures 2,0 56,2 0,0 58,2 0 - 9 %Andre tilgodehavender 4,2 0,0 0,0 4,2 0 %Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti) 33,9 0,0 0,0 33,9 0 - 2,8 %Leverandørgæld -9,8 0,0 0,0 -9,8 0 %Anden gæld -11,5 0,0 0,0 -11,5 0 %Gæld til kreditinstitutter -17,8 -441,9 -5,2 -464,9 1,8 - 6,6 %Leasingforpligtelser -3,7 -7,4 0,0 -11,1 4 %Rentebetalinger på lån -11,3 -45,6 -0,7 -57,6I alt pr. 31. januar 2025 -7,8 -438,7 -5,9 -452,4

Dagsværdien pr. 31. januar 2026 af udestående renteswaps indgået til afdækning af renterisici på variabelt forrentede lån udgør DKK -0,1

mio. Renteswap-aftalen er indgået i marts 2023 og udløber i juni 2026. Resultatopgørelsen er ikke påvirket af ineffektivitet i afdækningen.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

55/68Koncernregnskab

Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende koncer-

nens variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets resultat

og dermed egenkapital på DKK 3,4 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets resultat

og egenkapital. For sammenligningsåret 2024/25 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a. i niveauet DKK

0,2 mio. for et fuldt år.

Likviditetsrisici

Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leverandør-

gæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Agat Ejendommes likviditetsreserve består af likvide beholdninger

og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernen gør ikke brug af Supplier Finance-arrangementer.

31.1.2026 31.1.2025Likviditetsreserven sammensætter sig således: Likvide beholdninger 9,2 18,8Uudnyttede kreditfaciliteter 4,0 4,0I alt 13,2 22,8Deponerede midler til senere frigivelse 14,7 15,1Likviditetsreserve i alt 27,9 37,931.1.2026 31.1.2025Koncernens netto rentebærende gæld sammensætter sig således:Gæld til kreditinstitutter 461,7 464,9Tilgodehavender hos joint ventures -55,3 -56,7Likvider og deponeringskonti -23,9 -33,9Netto rentebærende gæld i alt 382,5 374,3

Note 23. Transaktioner med nærtstående parter

Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Nærtstående parter omfatter følgende:

• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)

• Joint ventures, jf. koncernoversigt, note 26.

2025/26 2024/25Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):Bestyrelseshonorar 1,2 1,2Vederlag til direktionen, jf. note 6 4,0 4,0Joint ventures:Honorarindtægter 1,4 1,5Renteindtægter 3,4 3,6Tilgodehavender (saldo) 60,2 58,2

Der er for joint ventures stillet kautioner og sikkerheder, jf. note 21.

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter. Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret

i koncernregnskabet i overensstemmelse med anvendt regnskabspraksis.

Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen.

Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er hverken i regnskabsåret 2025/26 eller sammenligningsåret realiseret tab

på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivning af tilgodehavender hos nærtstående parter.

Note 24. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke efter regnskabsårets udløb indtrådt begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle stilling.

Koncernregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

56/68

Note 25. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har den 26. marts 2026 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer

til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 22. april 2026.

Note 26. Koncernoversigt

Ingen moderselskaber ud over det børsnoterede selskab Agat Ejendomme A/S udarbejder koncernregnskab.

DattervirksomhederEjer-/stem-Ejer-/stem-Navn Hjemstedmeandel Navn HjemstedmeandelAgat Management A/S Aalborg 100% TK Polska Development II Sp. z o.o. Warszawa 100%Agat Development A/S Aalborg 100% TK Czech Operations s.r.o. Prag 100%Kommanditaktieselsk. Frederikssund Shoppingcenter Aalborg 100% Euro Mall City s.r.o. Prag 100%Driftsselskabet Frederikssund ApS Aalborg 100% SIA ”KK” Riga 100%Projektselskabet Køge Centrum A/S Aalborg 100% TK Development Bau GmbH i likvidation Berlin 100%Agat Ejendomme #1 P/S Aalborg 100% TK Development GmbH Berlin 100%Komplementarselskabet Agat Ejendomme ApS Aalborg 100% TKH Oranienburg GmbH i likvidation Berlin 100%Euro Mall Polska X Sp. z o.o. Warszawa 100%Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.Joint venturesKommanditaktieselskabet Østre Havn Aalborg 50% SporbyenScandia P/S Aalborg 94%Østre Havn ApS Aalborg 50% Sporbyen Komplementarselskab ApS Aalborg 50%BROEN Shopping A/S Aalborg 35% SporbyenScandia 3 P/S Aalborg 94%SC Administration A/S Aalborg 45% SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S Aalborg 94%Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.

Note 27. Ny regnskabsregulering

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt

i kraft eller ikke godkendt af EU og er derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Ingen af disse forventes at få væsentlig indvirkning på ind-

regning og måling i årsrapporten for de kommende år.

Koncernen er i gang med sin analyse af indvirkningen af implementeringen af IFRS 18, som fra 1. januar 2027 erstatter den nuværende IAS

1. Den foreløbige analyse viser, at implementeringen af IFRS 18 medfører ændringer i præsentationen af koncernens resultatopgørelse.

IFRS 18 kræver en opdeling af resultatopgørelsens poster i kategorierne drift, investering, finansiering, indkomstskat og ophørte aktivite-

ter, hvor de tre første kategorier er nye. Derudover indføres krav om mellemtotalerne ”Driftsresultat” og ”Resultat før finansielle poster og

indkomstskat” for at adskille de tre nye kategorier.

Implementeringen forventes derfor at medføre ændringer i præsentationen af koncernens resultatopgørelse, dels ved indførelse af de

krævede mellemtotaler, dels ved en ændret klassifikation af indregnede poster for at differentiere mellem drift, investering og finansiering.

Koncernen har i den forbindelse vurderet, at indtægter og omkostninger vedrørende den løbende drift af koncernens investeringsejen-

domme samt eventuelle værdireguleringer heraf fremadrettet vil skulle indgå som en del af den nye mellemtotal ”Driftsresultat”.

Koncernen er fortsat i gang med at analysere omfanget af ændringer i klassifikationerne, særligt i relation til valutakursreguleringer m.v.,

der som udgangspunkt skal klassificeres i samme kategori som det underliggende.

Det forventes ikke, at implementeringen af IFRS 18 vil medføre væsentlige ændringer i præsentationen af koncernens pengestrømsop-

gørelse.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

57/68Moderselskabsregnskab

MODERSELSKABSREGNSKAB

Resultatopgørelse

DKK mio. Note 2025/26 2024/25

Nettoomsætning 0,1 0,0

Bruttoresultat 0,1 0,0

Andre eksterne omkostninger 3,2 3,1

Personaleomkostninger 3 2,1 2,2

Resultat før finansiering og afskrivninger -5,2 -5,3

Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,3 0,2

Resultat af primær drift -5,5 -5,5

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 -22,0 -79,2

Finansielle indtægter 6 35,3 27,5

Finansielle omkostninger 7 -0,3 -1,0

Resultat før skat 7,5 -58,2

Skat af årets resultat 8 6,5 4,8

Årets resultat 9 1,0 -63,0

Totalindkomstopgørelse

Årets resultat 1,0 -63,0

Poster som kan blive omklassificeret til resultatet:

Anden totalindkomst efter skat i tilknyttede virksomheder -1,3 -2,0

Årets anden totalindkomst -1,3 -2,0

Årets totalindkomst -0,3 -65,0

Moderselskabsregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

58/68

Balance

DKK mio. Note 31.1.2026 31.1.2025

AKTIVER

Langfristede aktiver

Leasingaktiver 0,1 0,1

Materielle aktiver 0,1 0,1

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 109,2 110,1

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 159,0 152,3

Finansielle aktiver 268,2 262,4

Langfristede aktiver 268,3 262,5

Kortfristede aktiver

Periodeafgrænsningsposter 0,2 0,2

Tilgodehavender 0,2 0,2

Andre værdipapirer og kapitalandele 4,0 4,0

Likvide beholdninger 2,7 7,1

Kortfristede aktiver 6,9 11,3

AKTIVER 275,2 273,8

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

59/68Moderselskabsregnskab

Balance

DKK mio. Note 31.1.2026 31.1.2025

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 10 11,8 117,8

Andre reserver 10 69,4 -35,3

Overført resultat 185,7 184,8

Egenkapital 266,9 267,3

Forpligtelser

Leverandørgæld 0,5 0,6

Selskabsskat 6,5 4,8

Leasingforpligtelser 0,1 0,1

Anden gæld 1,2 1,0

Kortfristede forpligtelser 8,3 6,5

Forpligtelser 8,3 6,5

PASSIVER 275,2 273,8

Moderselskabsregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

60/68

Egenkapitalopgørelse

DKK mio.

Aktie-

kapital

Andre

reserver

Overført

resultat

Egenkapital

i alt

Egenkapital pr. 1. februar 2024 117,8 -33,3 247,8 332,3

Årets resultat 0,0 0,0 -63,0 -63,0

Årets anden totalindkomst 0,0 -2,0 0,0 -2,0

Årets totalindkomst 0,0 -2,0 -63,0 -65,0

Egenkapital pr. 31. januar 2025 117,8 -35,3 184,8 267,3

Årets resultat 0,0 0,0 1,0 1,0

Årets anden totalindkomst 0,0 -1,3 0,0 -1,3

Årets totalindkomst 0,0 -1,3 1,0 -0,3

Kapitalnedsættelse -106,0 0,0 0,0 -106,0

Omkostninger ved kapitalnedsættelse 0,0 0,0 -0,1 -0,1

Oenlæggelse til særlig reserve 0,0 106,0 0,0 106,0

Egenkapital pr. 31. januar 2026 11,8 69,4 185,7 266,9

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

61/68Moderselskabsregnskab

Pengestrømsopgørelse

DKK mio. 2025/26 2024/25

Resultat af primær drift -5,5 -5,5

Reguleringer for ikke-kontante poster:

Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,3 0,2

Kursreguleringer -0,1 0,4

Ændringer i tilgodehavender -5,7 -3,4

Ændringer i kreditorer og anden gæld 0,1 -0,3

Pengestrøm fra primær drift -10,9 -8,6

Modtagne renter m.v. 12,1 19,6

Betalte renter m.v. -0,2 0,0

Betalt/modtaget selskabsskat -4,8 -4,0

Pengestrøm fra driftsaktivitet -3,8 7,0

Kursgevinst på finansielle aktiver 22,9 7,5

Investering i kapitalandele i tilknyttede virksomheder -23,1 -7,5

Pengestrøm fra investeringsaktivitet -0,2 0,0

Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -0,3 -0,1

Omkostninger ved kapitalnedsættelse -0,1 0,0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -0,4 -0,1

Årets pengestrøm -4,4 6,9

Likvider, primo 7,1 0,2

Likvider, ultimo 2,7 7,1

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabsregnskabet alene.

Moderselskabsregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

62/68

INDHOLDSFRTEGNELSE, NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKAB

Note 1. Anvendt regnskabspraksis 63

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 63

Note 3. Personaleomkostninger 64

Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 64

Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 64

Note 6. Finansielle indtægter 65

Note 7. Finansielle omkostninger 65

Note 8. Skat af årets resultat 65

Note 9. Resultatdisponering 65

Note 10. Aktiekapital og andre reserver 65

Note 11. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 66

Note 12. Finansielle risici og nansielle instrumenter 66

Note 13. Transaktioner med nærtstående parter 67

Note 14. Begivenheder efter balancedagen 68

Note 15. Godkendelse af årsrapport til oentliggørelse 68

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

63/68Moderselskabsregnskab

Note 1. Anvendt regnskabspraksis

Årsregnskabet for moderselskabet for 2025/26 aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og

danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Årsregnskabet for moderselskabet aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra kapitalandele i tilknyttede virksomheder, der må-

les efter den indre værdis metode. Moderselskabsregnskabet præsenteres i mio. DKK, der er selskabets funktionelle valuta.

Moderselskabet anvender grundlæggende samme regnskabspraksis for indregning og måling som koncernen. De tilfælde, hvor modersel-

skabets regnskabspraksis afviger fra koncernens, er beskrevet nedenfor. For en detaljeret beskrivelse af anvendt regnskabspraksis i øvrigt

henvises til note 1 i koncernregnskabet.

Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag

Moderselskabsregnskabet for 2025/26 er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der gæl-

der for regnskabsår, der begynder 1. februar 2025.

Der er med virkning fra 1. februar 2025 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i kraft for regnskabsår, der begynder

1. februar 2025 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har ikke medført ændringer i indregning og måling i års-

rapporten.

Anvendt regnskabspraksis i øvrigt er uændret i forhold til sidste år.

Standarder og fortolkningsbidrag der endnu ikke er trådt i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt

i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Ingen af disse forventes at få væsentlig indvirkning på indreg-

ning og måling i årsregnskabet for de kommende år. I øvrigt henvises til omtalen i koncernregnskabets note 27, ny regnskabsregulering.

Tilfælde hvor moderselskabets regnskabspraksis afviger fra koncernens

Omregning af fremmed valuta

Kursreguleringer af tilgodehavender hos eller gæld til dattervirksomheder, der anses for en del af moderselskabets samlede investering i

den pågældende dattervirksomhed, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. I koncernregnskabet indregnes kursregule-

ringerne i anden totalindkomst.

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles i moderselskabsregnskabet efter den indre værdis metode, hvilket indebæ-

rer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af de tilknyttede virksomheders regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter

moderselskabets regnskabspraksis, med tillæg af eventuel goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af forholdsmæssige, interne fortjenester

og tab.

I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering af urealiserede,

interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I anden totalindkomst indregnes den forholdsmæssige

andel af alle transaktioner og begivenheder, der er indregnet i anden totalindkomst i de tilknyttede virksomheder.

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre langfriste-

de finansielle aktiver, der anses for at være en del af den samlede investering, nedskrives med en eventuel resterende negativ indre værdi.

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender nedskrives i det omfang, de vurderes uerholdelige. Der

indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den resterende, negative indre værdi, hvis selskabet har en retlig eller faktisk forpligtel-

se til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser og i øvrigt forventer et tab som følge af denne forpligtelse.

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

I forbindelse med aflæggelsen af årsregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således at der ikke gives noteoplysninger ved-

rørende regnskabsposter eller elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for årsregnskabet.

Ledelsen har foretaget nedenstående regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsregnskabet. De

foretagne skøn og underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabsmæssige skøn indregnes i den

regnskabsperiode, hvor ændringen finder sted.

Kapitalandele i og tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder

Behov for hensættelser til tab vedrørende kapitalandele i og tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder er baseret på en konkret vur-

dering af hver enkelt virksomhed. Hvis der sker ændringer i de anvendte forudsætninger, eller at det faktiske forløb afviger fra det forven-

tede, kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2026. Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder

udgør pr. 31. januar 2026 DKK 109,2 mio., og tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. januar 2026 DKK 159,0 mio.

Moderselskabsregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

64/68

Note 3. Personaleomkostninger

2025/26 2024/25

Honorar til bestyrelse 1,2 1,2

Gager m.v. til moderselskabets direktion 4,0 4,0

Øvrige gager og personaleomkostninger m.v. 0,3 0,4

Viderefaktureret via serviceaftaler -3,4 -3,4

Personaleomkostninger i alt 2,1 2,2

Gennemsnitligt antal ansatte 2 2

Antal ansatte ultimo 2 2

For gage m.v. til moderselskabets direktion og honorar til bestyrelsen henvises til note 6 i koncernregnskabet.

Bidragsbaserede pensionsordninger

Selskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med ansatte i selskabet. I henhold til de indgåede aftaler indbetaler selskabet

månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige pensionsselskaber.

Der er i regnskabsåret 2025/26 udgiftsført DKK 0,1 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2024/25: DKK 0,1 mio).

Ingen ansatte i selskabet er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.

Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

2025/26 2024/25

Lovpligtig revision 0,4 0,4

I alt 0,4 0,4

Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

31.1.2026 31.1.2025

Kostpris pr. 1. februar 2.554,8 2.347,3

Årets tilgang 23,1 207,5

Kostpris pr. 31. januar 2.577,9 2.554,8

Værdiregulering pr. 1. februar -2.845,7 -2.764,5

Valutakursregulering -1,3 -2,0

Årets resultat -22,0 -79,2

Værdiregulering pr. 31. januar -2.869,0 -2.845,7

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar -291,1 -290,9

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder er indregnet i balancen således:

Finansielle aktiver 109,2 110,1

Modregnet i tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder -400,3 -401,0

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar -291,1 -290,9

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles i moderselskabets balance efter den indre værdis metode og svarer til de enkelte dat-

tervirksomheders regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag for interne

fortjenester og tab m.v.

Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder:

Navn Hjemsted Ejerandel

Agat Management A/S Aalborg 100%

TK Development Bau GmbH i likvidation Berlin 100%

TK Development GmbH Berlin 100%

Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

65/68Moderselskabsregnskab

Note 6. Finansielle indtægter

2025/26 2024/25

Renteindtægter m.v. fra tilknyttede virksomheder 12,1 19,6

Finansielle indtægter fra finansielle aktiver målt til amortiseret kostpris 12,1 19,6

Kursgevinst på finansielle aktiver 22,9 7,5

Valutakursgevinster 0,3 0,4

Finansielle indtægter i alt 35,3 27,5

Note 7. Finansielle omkostninger

2025/26 2024/25

Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,1 1,0

Øvrige finansieringsomkostninger 0,2 0,0

Finansielle omkostninger i alt 0,3 1,0

Note 8. Skat af årets resultat

2025/26 2024/25

Aktuel selskabsskat 6,5 4,8

Skat af årets resultat 6,5 4,8

Skat af årets resultat kan forklares således:

Beregnet skat ved dansk skatteprocent på 22 % (2024/25: 22 %) 1,7 -12,8

Skatteeffekt af:

Ikke fradragsberettigede omkostninger/ikke skattepligtige indtægter 4,8 17,6

Skat af årets resultat 6,5 4,8

Note 9. Resultatdisponering

Årets resultat foreslås overført til næste år.

Note 10. Aktiekapital og andre reserver

Aktiekapital

Der henvises til note 17 i koncernregnskabet.

Andre reserver

Særlig

reserve

Reserve for

valutakursreg.

mv. i datter-

virks. I alt

Andre reserver pr. 1. februar 2024 0,0 -33,3 -33,3

Anden totalindkomst:

Anden totalindkomst efter skat i dattervirksomheder 0,0 -2,0 -2,0

Andre reserver pr. 31. januar 2025 0,0 -35,3 -35,3

Anden totalindkomst:

Anden totalindkomst efter skat i dattervirksomheder 0,0 -1,3 -1,3

Anden totalindkomst i alt 0,0 -1,3 -1,3

Henlæggelse til særlig reserve i fbm. gennemført kapitalnedsættelse 106,0 0,0 106,0

Andre reserver pr. 31. januar 2026 106,0 -36,6 69,4

Moderselskabsregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

66/68

Note 11. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

Eventualaktiver

Selskabet har ingen eventualaktiver.

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

31.1.2026 31.1.2025

Kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder 414,4 418,8

Kautioner og garantiforpligtelser for joint ventures 14,1 16,5

Tal i parentes nedenfor er sammenligningstal for 2024/25.

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne

har pr. 31. januar 2026 udnyttet DKK 410,4 mio. (DKK 414,8 mio.) af kreditfaciliteterne.

Herudover har selskabet kautioneret for tilknyttede virksomheders forpligtelser i henhold til entreprisekontrakter og andre projektrela-

terede kontrakter.

Ikke-afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningssaldo vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK 97,4 mio.).

Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets hensigt at udløse en sådan be-

skatning.

Selskabet er administrationsselskab for koncernens danske sambeskattede selskaber og hæfter ubegrænset og solidarisk med de øvrige

selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter opstået indenfor sambeskatningen og for kildeskatter i disse selskaber. Skyldige sel-

skabsskatter inden for den danske sambeskatning udgør pr. 31. januar 2026 DKK 0,3 mio. (DKK 0,2 mio.).

Note 12. Finansielle risici og nansielle instrumenter

Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2026 31.1.2025

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 159,0 152,3

Likvide beholdninger 2,7 7,1

Finansielle aktiver der måles til amortiseret kostpris 161,7 159,4

Værdipapirer 4,0 4,0

Finansielle aktiver der måles til dagsværdi gennem resultatet 4,0 4,0

Leverandørgæld 0,5 0,6

Anden gæld 1,2 1,0

Leasingforpligtelser 0,1 0,1

Finansielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris 1,8 1,7

For omtale af selskabets kapitalstyring, risikostyringspolitik, valutarisici, renterisici, likviditetsrisici og kreditrisici henvises til note 22 i

koncernregnskabet.

Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser

Selskabet har ikke i regnskabsåret 2025/26 eller sammenligningsåret indgået terminskontrakter eller andre afledte finansielle instrumen-

ter til afdækning af valutarisici i selskabet.

2025/26

Tilgode-

havender

Usikret netto

position

EUR 401,8 401,8

31. januar 2026 401,8 401,8

2024/25

EUR 398,2 398,2

31. januar 2025 398,2 398,2

Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2025/26 2024/25

Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -31,3 -31,1

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

67/68Moderselskabsregnskab

Selskabets væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR. Ovenstående viser, hvilken indvirkning det ville have på egenkapitalen

og resultatet, såfremt kursen på EUR havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakursen ville

medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital. Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle

instrumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventuelle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.

Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:

Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv

0 - 1 år 1 - 5 år I alt rente i %

2025/26

Værdipapirer 4,0 0,0 4,0 0 %

Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 159,0 159,0 0 - 6 %

Indeståender hos kreditinstitutter 2,7 0,0 2,7 0 %

Leverandørgæld -0,5 0,0 -0,5 0 %

Leasingforpligtelser -0,1 0,0 -0,1 4 %

Anden gæld -1,2 0,0 -1,2 0 %

I alt pr. 31. januar 2026 4,9 159,0 163,9

2024/25

Værdipapirer 4,0 0,0 4,0 0 %

Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 152,3 152,3 0 - 8 %

Indeståender hos kreditinstitutter 7,1 0,0 7,1 1 %

Leverandørgæld -0,6 0,0 -0,6 0 %

Leasingforpligtelser -0,1 0,0 -0,1 4 %

Anden gæld -1,0 0,0 -1,0 0 %

I alt pr. 31. januar 2025 9,4 152,3 161,7

Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning/fald i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende sel-

skabets variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter ikke have nogen indvirkning på årets resultat og egenkapital.

For sammenligningsåret 2024/25 ville en stigning/fald medføre en indvirkning på årets resultat og egenkapital på DKK 0,1 mio.

Likviditetsrisici

Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leveran-

dørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Selskabets likviditetsreserve består af likvide beholdninger og

uudnyttede kreditfaciliteter. I øvrigt henvises til note 22 i koncernregnskabet.

Misligholdelse af låneaftaler

Selskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.

Note 13. Transaktioner med nærtstående parter

Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter omfatter følgende:

• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)

• Joint ventures og tilknyttede virksomheder, jf. koncernoversigt i note 26 i koncernregnskabet.

2025/26 2024/25

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):

Bestyrelseshonorar 1,2 1,2

Vederlag til direktionen, jf. note 3 4,0 4,0

Joint ventures og tilknyttede virksomheder:

Administrationshonorar til tilknyttede virksomheder (omkostning) 1,8 1,8

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 12,1 19,6

Kursgevinst på finansielle aktiver 22,9 7,5

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder (saldo) 159,0 152,3

Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler 3,4 3,4

Kautioner og sikkerhedsstillelser for nærtstående parter fremgår af note 11.

Moderselskabsregnskab

Årsrapport for 2025/26 - Agat Ejendomme A/S

68/68

Note 15. Godkendelse af årsrapport til o󰀨entliggørelse

Der henvises til note 25 i koncernregnskabet.

Note 14. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke efter regnskabsårets udløb indtrådt begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker moderselskabets finansielle stilling.

Der er ikke herudover stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Tilgodehavender

og gæld forventes afviklet ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter i regnskabsåret

(2024/25 DKK 0 mio.). Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.