DELÅRSRAPPORT
1. - 3. kvartal 2024/25
11. december 2024
Delårsrapport for perioden 1.2.2024-31.10.2024
Agat Ejendomme A/S • Mølleå 1, 2. 4. • 9000 Aalborg • Danmark
CVR-nr. 24256782 www.agat.dk
Resumé
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
2/21
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1.-3. kvartal 2024/25 udgør DKK 5,2 mio.
mod DKK -1,7 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK -56,1 mio. mod DKK -55,2 mio. i 1.-3. kvartal
2023/24.
Driften af koncernens ejendomsportefølje bidrager med et positivt resultat på DKK 9,8 mio. mod DKK 7,1 mio. (like for like)
i samme periode året før. Nettolejeindtægterne udgør i 1.-3. kvartal 2024/25 DKK 33,0 mio. mod DKK 30,2 mio. (like for
like) i samme periode året før og er en stigning på ca. 9 %, hvor særligt koncernens tjekkiske outletcenter bidrager til denne
positive udvikling. Ledelsen er generelt tilfreds med den underliggende drift af koncernens ejendomsportefølje.
Periodens værdireguleringer udgør netto DKK -64,2 mio. Som følge af den nuværende usikkerhed i markedet vurderede
ledelsen det relevant at indhente nye eksterne vurderinger af værdien af koncernens shoppingcentre i forbindelse med
aflæggelse af koncernens delårsrapport for 1. halvår 2024/25. De nye vurderingsrapporter viste, at der siden aflæggelsen
af årsregnskabet er sket en betydelig stigning i afkastkravene for shoppingcentre i Danmark, og det medførte betydelige
negative værdireguleringer, som påvirkede resultatet i 1. halvår 2024/25. Der er ledelsens vurdering, at der ikke er sket
ændringer i afkastkravene i 3. kvartal 2024/25, hvilket underbygges af foreliggende markedsrapporter.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 781,1 mio. mod DKK 868,1 mio. pr. 31. januar 2024. Egenkapitalen udgør DKK
274,6 mio. og svarer til en soliditet på 35,2 %. Ejendomsporteføljen udgør 90,1 % af koncernens balance.
Broen Shopping, der ejes i et joint venture mellem CapMan Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), er udbudt
til salg i markedet. Afhængigt af prisen forbliver Agat Ejendomme gerne medejer og fortsætter også gerne med at varetage
udlejning og asset management m.v. af centret. Ledelsen arbejder for, at Agat Ejendomme, hvis der bliver mulighed herfor,
kan øge sin ejerandel i centret under forudsætning af, at den nødvendige finansiering kan tilvejebringes.
Efter regnskabsperiodens udløb har koncernens største långiver, som oplyst i selskabsmeddelelse nr. 8/2024 den 10. de-
cember 2024, imødekommet en forlængelse af lånet i Sillebroen Shopping med 2½ år til udløb 30. juni 2028 med mulighed
for – under visse forudsætninger – at forlænge løbetiden med yderligere 9 måneder til 31. marts 2029. Det er i den forbin-
delse aftalt, at bestyrelsen ikke indstiller til udlodning af udbytte i Agat Ejendomme A/S, før lånets restgæld er nedbragt til
under DKK 300 mio.
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) på DKK
0-5 mio. for regnskabsåret 2024/25.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 8.
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a.
den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af
faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens
årsrapport 2023/24.
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
3/21Hoved- og nøgletal for koncernen
HOVED
-
OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
DKK mio.
9 mdr.
2024/25
9 mdr.
2023/24
3. kvartal
2024/25
3. kvartal
2023/24
Hele året
2023/24
Hovedtal
Nettoomsætning 52,4 64,8 16,1 21,4 238,7
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -26,6 -29,6 0,9 -11,2 -59,7
Bruttoresultat -3,6 -22,1 7,1 -14,6 -11,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -34,5 -22,8 -0,1 -16,1 -32,6
Resultat af primær drift (EBIT) -50,8 -60,1 3,1 -35,3 -63,3
Finansiering m.v. -5,3 5,7 -0,3 4,0 14,0
Resultat før skat -56,1 -54,4 2,8 -31,3 -49,3
Periodens resultat -56,1 -55,2 2,8 -31,3 -50,1
Periodens totalindkomst -57,7 -55,0 1,1 -31,7 -62,0
Samlede værdireguleringer inkl. værdireg. indeholdt i
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -64,2 -59,0 0,9 -31,6 -95,1
Samlet balance 781,1 997,8 - - 868,1
Investeringsejendomme 559,1 442,0 - - 412,0
Projektportefølje 45,1 341,4 - - 223,4
Egenkapital 274,6 339,3 - - 332,3
Periodens pengestrøm -16,3 -53,0 -6,1 -17,7 -16,2
Netto rentebærende gæld, ultimo 371,3 460,5 - - 369,9
Nøgletal
Egenkapitalforrentning (ROE)* -18,5 % -15,1 % - - -13,8 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 35,2 % 34,0 % - - 38,3 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 2,3 2,9 - - 2,8
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,7 0,7 - - 0,6
Antal aktier, ultimo 117.783.335 117.783.335 - - 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) -0,5 -0,5 0,0 -0,3 -0,4
Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 - - 0
Børskurs i DKK pr. aktie 1,6 2,0 - - 1,7
* Der er ikke foretaget omregning til årsbasis i delårsrapporter.
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For definition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2023/24, note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Ledelsesberetning
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
4/21
STRATEGISK FOKUS
Koncernens restaktiviteter, som udgør 9,9 % af koncernens balance og består af koncernens øvrige aktiviteter, primært
grunde, ønskes alle afhændet snarest muligt.
Bestyrelsen og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nuværende anses den bed-
ste strategi herfor fortsat at være følgende:
• Løbende at forbedre driften i ejendomsporteføljen.
• Fortsat at afvikle restaktiviteterne.
For nærmere beskrivelse heraf, herunder også det strategiske fokus i 2024/25 for de to forretningsområder, henvises til
koncernens årsrapport 2023/24.
Som tidligere oplyst, er det danske shoppingcenter BROEN Shopping, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan
Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), udbudt til salg i markedet. Afhængigt af prisen forbliver Agat
Ejendomme gerne medejer og fortsætter også gerne med at varetage udlejning, administration og asset management af
centret. Såfremt en investor ønsker at overtage ejendommen 100 %, kan Agat Ejendomme blive tvunget til at sælge sin
ejerandel med.
Ledelsen arbejder for, at Agat Ejendomme, hvis der bliver mulighed herfor, og prisen i øvrigt vurderes fornuftig, kan være i
stand til at øge sin ejerandel i centret under forudsætning af, at den nødvendige finansiering kan tilvejebringes. En forøgel-
se af ejerandelen kan, bortset fra finansiering, finde sted uden at øge koncernens omkostninger.
Et af elementerne i at blive i stand til at disponere på længere sigt og have mulighed for at opnå finansiering til at kunne
øge koncernens ejerandel i BROEN Shopping har været at opnå en forlængelse af finansieringen af Sillebroen Shopping,
idet den nuværende finansiering har aftalt udløb ultimo 2025. En forlængelse er nu imødekommet, jf. omtale nedenfor.
Den nuværende finansiering af Sillebroen Shopping havde aftalt udløb ultimo 2025. Lånet udgør pr. 31. oktober 2024 DKK
399 mio. Långiver har efter regnskabsperiodens udløb imødekommet en forlængelse af lånet med 2½ år til udløb 30. juni
2028 med mulighed for – under visse forudsætninger – at forlænge løbetiden med yderligere 9 måneder til 31. marts 2029.
Låneforlængelsen er sket på markedsrentevilkår til variabel rente.
Det er i den forbindelse aftalt, at bestyrelsen ikke indstiller til udlodning af udbytte i Agat Ejendomme A/S, før lånets rest-
gæld er nedbragt til under DKK 300 mio.
-
3. KVARTAL 2024/25
Driften af koncernens ejendomsportefølje bidrager med et positivt resultat på DKK 9,8 mio. mod DKK 7,1 mio. (like for like)
i samme periode året før. Ledelsen er tilfreds med den underliggende drift af koncernens ejendomsportefølje.
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1.-3. kvartal 2024/25 udgør DKK 5,2 mio.
mod DKK -1,7 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK -56,1 mio. mod DKK -55,2 mio. i 1.-3. kvartal
2023/24.
Periodens værdireguleringer udgør netto DKK -64,2 mio. og vedrører i al væsentlighed stigninger i afkastkrav i perioden,
jf. omtale nedenfor.
Fordelt på forretningsområder kan 1.- 3. kvartal 2024/25 opsummeres således:
-54,4 -4,6
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
5/21Ledelsesberetning
90,1 % 9,9 %
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
211,6 63,0
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
Resultatet er fordelt som følger:
Segment
1/2-
30/4-2024
1/5-
31/7-2024
1/8-
31/10-2024
1/2-
31/10-2024
Guidance
2024/25
1/2-
31/10-2023
Ejendomsportefølje 3,4 3,6 2,8 9,8 7 – 12 8,4
Restaktiviteter -1,9 -1,5 -1,2 -4,6 -7 -10,1
Resultat før værdireguleringer og skat 1,5 2,1 1,6 5,2 0 – 5 -1,7
Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen, netto *) 0,5 -65,6 0,9 -64,2 - -59,0
Resultat før skat og før skat indeholdt i resultat af joint
ventures
2,0 -63,5 2,5 -59,0 - -60,7
Skat af resultat i joint ventures 2,8 -0,2 0,3 2,9 - 6,3
Resultat før skat 4,8 -63,7 2,8 -56,1 - -54,4
*) Q1-Q3 2023/24: inkl. kursgevinst på kreditinstitutgæld på DKK 16,0 mio.
EJENDOMSPORTEFØLJE
Ledelsen valgte i 2. kvartal 2024/25 at reklassificere koncernens outletcenter Outlet Arena Moravia i Tjekkiet og en mindre
udlejningsejendom i Danmark fra Færdigopførte ejendomme og grunde til Investeringsejendomme, idet det var og fortsat
er ledelsens vurdering, at ejendommene opfylder kriterierne herfor i IAS 40, Investeringsejendomme. Reklassifikationen
medførte en tilgang til investeringsejendomme i 1. halvår 2024/25 på DKK 176,4 mio. Samtlige ejendomme i ejendomspor-
teføljen er herefter klassificeret som investeringsejendomme.
Driften af koncernens ejendomsportefølje bidrager med et positivt resultat på DKK 9,8 mio. mod DKK 7,1 mio. (like for like)
i samme periode året før. Ledelsen er tilfreds med den underliggende drift af koncernens ejendomsportefølje.
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1.-3. kvartal 2024/25
DKK -54,4 mio., fordelt med DKK 9,8 mio. i drift og netto DKK -64,2 mio. i værdireguleringer, jf. omtale nedenfor.
Nettolejeindtægterne udgør i 1.-3. kvartal 2024/25 DKK 33,0 mio. mod DKK 36,2 mio. i samme periode året før. Agat
Ejendomme solgte i januar 2024 det polske shoppingcenter Galeria Sandecja og koncernens retailpark i Aabenraa, hvorfor
nettolejeindtægterne ikke er direkte sammenlignelige. Korrigeret for de solgte ejendomme udgør nettolejeindtægterne i
sammenligningsperioden DKK 30,2 mio. I forhold til 1.-3. kvartal 2023/24 er nettolejeindtægterne på koncernens nuvæ-
rende ejendomsportefølje således forbedret med ca. 9 %, hvor særligt koncernens tjekkiske outletcenter bidrager til denne
positive udvikling.
Driften af ejendomsporteføljen udgør DKK 9,8 mio. mod DKK 8,4 mio. i samme periode året før. Korrigeret for solgte ejen-
domme udgør driftsresultatet i porteføljen i 1.-3. kvartal 2023/24 DKK 7,1 mio.
Både besøgstal og omsætning i 2024 i to af koncernens centre viser en positiv udvikling sammenlignet med 2023. Et enkelt
center er påvirket af sværere tilkørselsforhold på grund af omfattende vejarbejde i området, hvorfor besøgstal og omsæt-
ning i dette center ikke helt er på niveau med 2023.
Ejendomsporteføljen har en udlejningsgrad på 90 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butikssegmentet, er
der en væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen.
Ledelsesberetning
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
6/21
Som tidligere oplyst er BROEN Shopping udbudt til salg i markedet, og har været det i en periode. Der er ikke modtaget
acceptable tilbud på køb af centret fra interesserede investorer.
Der er fortsat lav investeringsaktivitet og en afventende holdning i markedet for ejendomsinvesteringer i retail-segmentet,
særligt i relation til shoppingcentre. I et sådant marked bliver det vanskeligere at fastsætte det skønnede afkastkrav på de
enkelte ejendomme.
På baggrund af den markedsusikkerhed, som dette medfører, vurderede ledelsen det relevant at indhente nye eksterne
vurderinger af værdien af koncernens shoppingcentre i forbindelse af aflæggelse af koncernens delårsrapport for 1. halvår
2024/25. Tidligere vurderingsrapporter er sædvanligvis indhentet en gang årligt i forbindelse med aflæggelse af årsregn-
skab for koncernen.
De nye vurderingsrapporter viste, at der siden aflæggelsen af årsregnskabet er sket en betydelig stigning i afkastkravene
for shoppingcentre i Danmark.
BROEN Shopping var primo året værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,5 % i overensstemmelse med den udarbejdede eks-
terne vurderingsrapport, og Sillebroen Shopping var værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,9 %. De nye vurderingsrapporter
indikerede et afkastkrav på 7,5 % på begge centre, hvilket for BROEN Shopping var en stigning i afkastkravet på 100 basis-
point, mens det for Sillebroen Shopping var en stigning på 60 basispoint.
Pr. 31. juli 2024 – i forbindelse med koncernens delårsrapport for 1. halvår 2024/25 – blev begge centre derfor værdiansat
på basis af en 10-årig DCF-model, hvor de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud
fra ud fra et afkast på 7,5 %.
For BROEN Shopping medførte det en værdiregulering i perioden på DKK -107,5 mio. Agat Ejendommes andel heraf ud-
gjorde 35 % og dermed -37,6 mio., som blev indregnet i resultat af joint ventures i 1. halvår 2024/25.
For Sillebroen Shopping medførte det en værdiregulering i perioden på DKK -27,2 mio., som blev indregnet i 1. halvår
2024/25.
Periodens samlede værdireguleringer for 1. halvår 2024/25 udgjorde netto DKK -65,1 mio. og var altovervejende en kon-
sekvens af det stigende afkastkrav. Det er ledelsens vurdering, at der ikke er ændret afkastkrav i 3. kvartal 2024/25, hvilket
underbygges af foreliggende markedsrapporter. Værdireguleringer for 3. kvartal 2024/25 udgør DKK 0,9 mio. og dermed
DKK -64,2 mio. for 1.-3. kvartal 2024/25.
Resultatet i 1.-3. kvartal 2024/25 for ejendomsporteføljen kan nærmere specificeres således:
DKK mio. Q1-Q3 2024/25 Q1-Q3 2023/24
Nettolejeindtægter 23,5 26,8
Nettolejeindtægter, JV 9,5 9,4
33,0 36,2
Bruttoresultat i øvrigt 0,5 1,3
33,5 37,5
Overhead-omkostninger, inkl. JV 9,6 12,3
23,9 25,2
Finansieringsudgifter, netto -6,8 -9,9
Finansieringsudgifter, netto, JV -7,3 -6,9
9,8 8,4
Værdireguleringer *) -26,6 -43,9
Kursgevinst på kreditinstitutgæld 0,0 16,0
Værdireguleringer indeholdt i resultat af joint ventures -37,6 -31,1
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures -54,4 -50,6
Skat indeholdt i resultat af joint ventures 2,9 6,3
Resultat før skat -51,5 -44,3
*) Da flere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje tidligere har været klassificeret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har le-
delsen vurderet, at værdireguleringer mest hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen
for bedre at kunne fremstille og vise den underliggende drift af ejendommene.
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
7/21Ledelsesberetning
DKK mio. 31.10.24 31.1.24
Balancesum 703,4 786,2
Egenkapitalbinding 211,6 270,1
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 753,4 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.10.24 31.1.24
Investeringsejendomme (I)
559,1
412,0
Færdigopførte ejendomme (F)
0,0
176,0
Ejendomme i joint ventures
194,3
231,7
I alt
753,4
819,7
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v.
97,5 %
97,2 %
Retail i øvrigt
1,2 %
1,0 %
Boliger 1,3 % 1,8 %
Ejendomsporteføljen består pr. 31. oktober 2024 af følgende ejendomme fordelt på i alt 73.550 m²:
Ejendom Areal (m
2
) Ejerandel Udlejningsgrad
Anvendt
afkastkrav
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % 91 % 7,50 %
BROEN Shopping, Esbjerg (joint venture) 32.800 35 % 93 % 7,50 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 400 100 % 79 % 5,00 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % 52 % 9,25 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 12.750 100 % 83 % 7,75 %
Sillebroen Shopping, Frederikssund
Udlejningsgraden i centret udgør 91 %. Væsentlige lejere er bl.a. Kvickly, Nordisk Film, Sats, H&M, Matas, Bog & Idé og Café
Vivaldi. Af nyere lejere kan nævnes bl.a. Name It, Change og dametøjsbutikken Charlotte. Det er med Nordisk Film aftalt, at
der foretages en opgradering af biografsalene, og i tilknytning hertil er der indgået en ny 10-årig lejekontrakt. Der arbejdes
videre med at styrke udlejningssituationen i centret.
Agat Ejendomme har arbejdet med at opnå mulighed for på længere sigt at kunne udvide ejendommen med ca. 4.000 m²
boliger, og lokalplanen, der muliggør dette, blev vedtaget den 8. maj 2024.
Ledelsen har endvidere igangsat projekt ”Sillebroen, version 2.0”. Centret, der er knap 15 år gammelt, trænger til en op-
gradering på flere områder, og arbejdet hermed er påbegyndt, så centret fortsat kan fremstå relevant og tidssvarende for
både lejere og de besøgende i centret.
Udlejningsgraden i centret udgør 93 %. De største lejere er bl.a. Kvickly, Nordisk Film, PureGym, H&M, Kings & Queens, Bur-
ger King, Flammen, Café Vivaldi og Bahne. Af andre lejere kan nævnes bl.a. Matas, Only, Bog & Idé/Legekæden, Vero Moda
og Jack & Jones. Der er senest indgået lejekontrakt med Sport24, som åbner en butik på ca. 1.000 m
2
i centret i april 2025.
Det er offentliggjort, at Salling Group, betinget af konkurrencemyndighedernes godkendelse, indtræder med Føtex-kon-
ceptet i Kvickly’s lejemål i BROEN Shopping.
Der arbejdes videre med at styrke udlejningssituationen i centret yderligere.
Ejendommen, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), er
udbudt til salg i markedet.
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet
Udlejningsgraden udgør aktuelt 83 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy
Hilfiger, Gant, GUESS, Skechers og Levi’s. Senest er der indgået lejekontrakter med Steilmann og PME Legend, som netop
har åbnet butikker i centret. Supermarkedskæden BILLA åbnede butik i centret i november 2023, hvilket har medført et
betydeligt forøget besøgstal i centret. Der er fortsat fokus på at styrke udlejningssituationen.
Ledelsesberetning
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
8/21
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består pr. 31. oktober 2024 af fire grunde/projekter i Danmark, to grunde
i Polen og en grund i Letland. Grundene ønskes afhændet snarest muligt. Enkelte af grundene er betinget solgt, og opfyl-
delse af betingelser for handlernes gennemførelse pågår.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør DKK -4,6 mio. mod DKK -10,1 mio. i samme periode året før. Grundene genererer
ingen løbende indtjening, hvorfor omkostningerne i restaktiviteter ikke kan dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Balancen
udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 77,7 mio. svarende til 9,9 % af koncernbalancen.
DKK mio. Q1-Q3 2024/25 Q1-Q3 2023/24
Omsætning 3,0 1,9
Bruttoresultat -0,8 -5,3
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) -2,1 -1,5
Omkostninger 3,2 2,9
Resultat før skat -4,6 -10,1
DKK mio. 31.10.24 31.1.24
Kapitalandele i joint ventures 19,7 18,3
Grunde
45,1
47,4
Balancesum 77,7 81,9
Egenkapitalbinding 63,0 62,2
Kapitalandele i joint ventures omfatter koncernens ejerandele i arealer på Østre Havn i Aalborg og SporbyenScandia i
Randers.
Nedenfor er de tilbageværende grunde oplistet.
Bogført
værdi
31.10.24 Aktivitet
Grunde, Danmark 15,5 Omfatter 2 grunde med samlet 2-4.000 m² byggeretter til butikker
og boliger.
Grund, Bytom, Polen 15,4 Der er indgået aftale om salg af grunden, betinget af bl.a. myndig-
hedsforhold. Salget forventes effektueret ultimo 2026.
Grund, Sosnowiec, Polen 7,5 Grund til boligformål. Der er indgået betinget aftale om salg af stør-
stedelen af grunden. Salget forventes effektueret i foråret 2025.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 4,4 Der er indgået betinget aftale om salg af ca. halvdelen af arealet.
Salget er betinget af opnåelse af byggetilladelse til det påtænkte pro-
jekt. Restarealet er til salg via mægler.
Øvrige 2,3
Restaktiviteter i alt 45,1
FORVENTNINGER TIL 2024/25 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) på DKK
0-5 mio. for regnskabsåret 2024/25.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af
ejendomme, herunder Broen Shopping.
Grundene i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan der-
for ikke dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af grundene værdiansat til forventet netto-
realisationsværdi, og et eller flere grundsalg i 2024/25 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter
væsentligt.
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
9/21Ledelsesberetning
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Ejendomsportefølje
En række faktorer kan påvirke besøgs- og omsætningstal i koncernens shopping- og outletcentre og eventuelt medføre
en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje end forventet. Usikkerhedsfaktorerne er bl.a. den usikre geopolitiske
situation i verden, inflations- og renteudvikling, lønudvikling m.v. – alt sammen faktorer, der kan påvirke forbrugernes rå-
dighedsbeløb og købelyst.
Restaktiviteter
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister og retssager vedrørende projekter gennemført i tidligere år. Ledelsen
har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Forholdene er van-
skelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
Ledelsen ønsker at afhænde aktiverne i restaktiviteter snarest muligt. Den væsentligste del af grundene er værdiansat til
forventet nettorealisationsværdi, og der er således risiko for, at et eller flere grundsalg kan ende med tab.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a.
den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af
faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens
årsrapport 2023/24.
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør i for 1.-3. kvartal 2024/25 DKK 5,2
mio. mod DKK -1,7 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK -56,1 mio. mod DKK -55,2 mio. i samme
periode året før.
Omsætningen er realiseret med DKK 52,4 mio. mod DKK 64,8 mio. i samme periode året før. Omsætningen består i al
væsentlighed af indtægter fra ejendomme i drift, og faldet i omsætningen skyldes primært, at der ultimo foregående regn-
skabsår blev solgt to ejendomme, som dermed ikke har genereret omsætning i koncernen i 1.-3. kvartal 2024/25.
Bruttoresultatet udgør DKK -3,6 mio. mod DKK -22,1 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår værdiregule-
ringer af investeringsejendomme med netto DKK -26,6 mio.
Resultat af joint ventures udgør DKK -34,5 mio. mod DKK -22,8 mio. i samme periode året før. Resultatet i 1.-3. kvartal
2024/25 er påvirket af værdiregulering af investeringsejendomme på DKK -37,6 mio.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 12,7 mio. mod DKK 15,2 mio. i samme
periode året før, svarende til en reduktion på knap 17 %. Ledelsen har fortsat fokus på at reducere omkostningerne i kon-
cernen i takt med, at forretningsomfanget reduceres.
Nettofinansieringsudgifterne udgør i 1.-3. kvartal 2024/25 DKK 5,3 mio. mod en indtægt på DKK 5,7 mio. i samme periode
året før, idet der i sammenligningsperioden indgår en kursgevinst på gæld til kreditinstitutter på DKK 16,0 mio.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 781,1 mio. mod DKK 868,1 mio. pr. 31. januar 2024. Ejendomsporteføljen udgør
90,1 % af koncernens balance, mens restaktiviteter udgør 9,9 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 559,1 mio. mod DKK 412,0 mio. pr. 31. januar 2024. Pe-
riodens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK -26,6 mio. primært som en konsekvens af øget
afkastkrav. Ledelsen valgte i 2. kvartal 2024/25 at reklassificere koncernens outletcenter Outlet Arena Moravia i Tjekkiet og
en mindre udlejningsejendom i Danmark fra Færdigopførte ejendomme og grunde til Investeringsejendomme, idet det var
og fortsat er ledelsens vurdering, at ejendommene opfylder kriterierne herfor i IAS 40, Investeringsejendomme. Reklassifi-
kationen medførte en tilgang til investeringsejendomme i 1. halvår 2024/25 på DKK 176,4 mio.
Nettoinvesteringer i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 94,3 mio. mod DKK 124,1 mio.
pr. 31. januar 2024. Faldet skyldes bl.a. det negative resultat i 1.-3. kvartal 2024/25 i joint ventures.
Ledelsesberetning
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
10/21
Udskudte skatteaktiver udgør som pr. 31. januar 2024 DKK 15,4 mio. De udskudte skatteaktiver vedrører alene koncernens
danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Færdigopførte ejendomme og grunde udgør DKK 45,1 mio. mod DKK 223,4 mio. pr. 31. januar 2024. Ændringen skyldes i
al væsentlighed reklassificering af ejendomme i drift til investeringsejendomme, jf. omtale ovenfor.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 15,3 mio. mod DKK 18,7 mio. pr. 31. januar 2024. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Likvide beholdninger udgør DKK 24,7 mio. mod DKK 41,0 mio. pr. 31. januar 2024. Gæld til kreditinstitutter er i samme peri-
ode nedbragt med DKK 19,2 mio. Koncernens likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgør pr. 31. oktober
2024 DKK 44,0 mio.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 274,6 mio. mod DKK 332,3 mio. pr. 31. januar 2024. Ændringen
svarer i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 35,2 % mod 38,3 % pr. 31. januar 2024.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 506,5 mio. mod DKK 535,8 mio. pr. 31. januar 2024. De
samlede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. oktober 2024 DKK 371,3 mio. mod DKK 369,9 mio. pr. 31. januar 2024.
Periodens pengestrømme udgør DKK -16,3 mio. mod DKK -53,0 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK 5,6 mio. mod DKK -13,3 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 0,1 mio. mod DKK 4,9 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -22,0 mio., primært som følge af nedbringelse af gæld til kreditinstitut-
ter, mod DKK -44,6 mio. i samme periode året før.
Der er efter regnskabsperiodens afslutning indgået aftale med koncernens største långiver om en forlængelse af finan-
sieringen af Sillebroen Shopping, jf. selskabsmeddelelse nr. 8/2024 den 10. december 2024. Lånet udgør pr. 31. oktober
2024 DKK 399 mio. Långiver har imødekommet en forlængelse af lånet med 2½ år til udløb 30. juni 2028 med mulighed
for – under visse forudsætninger – at forlænge løbetiden med yderligere 9 måneder til 31. marts 2029. Låneforlængelsen
er sket på markedsrentevilkår til variabel rente.
Det er i den forbindelse aftalt, at bestyrelsen ikke indstiller til udlodning af udbytte i Agat Ejendomme A/S, før lånets rest-
gæld er nedbragt til under DKK 300 mio.
Der er ikke herudover indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens
finansielle stilling.
RISIKOFORHOLD
Koncernens nuværende rente- og afdragsforpligtelser kombineret med personaleomkostninger og andre eksterne omkost-
ninger overstiger aktuelt de nettolejeindtægter, som koncernen likviditetsmæssigt oppebærer fra driften af ejendomspor-
teføljen. Koncernen har p.t. en tilfredsstillende likviditet, men er afhængig af, at salg af restaktiviteter løbende bidrager til
likviditeten. Koncernen har herudover forskellige manøvreringsmuligheder i forhold til at sikre det nødvendige beredskab.
De væsentligste risikoforhold for koncernen i øvrigt er beskrevet i koncernens årsrapport for 2023/24, hvortil henvises.
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
11/21Ledelsespåtegning
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
Koncernregnskab
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
12/21
Resultatopgørelse
DKK mio. Note
9 mdr.
2024/25
9 mdr.
2023/24
3. kvartal
2024/25
3. kvartal
2023/24
Hele året
2023/24
Nettoomsætning 4 52,4 64,8 16,1 21,4 238,7
Projektomkostninger -29,4 -57,3 -9,9 -24,8 -190,1
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto -26,6 -29,6 0,9 -11,2 -59,7
Bruttoresultat -3,6 -22,1 7,1 -14,6 -11,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -34,5 -22,8 -0,1 -16,1 -32,6
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i
joint ventures
-38,1 -44,9 7,0 -30,7 -43,7
Andre eksterne omkostninger 3,8 4,8 1,1 1,2 6,5
Personaleomkostninger 8,2 9,5 2,6 3,2 11,9
Resultat før finansiering og afskrivninger -50,1 -59,2 3,3 -35,1 -62,1
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,7 0,9 0,2 0,2 1,2
Resultat af primær drift -50,8 -60,1 3,1 -35,3 -63,3
Finansielle indtægter 5,4 20,4 2,9 9,1 34,4
Finansielle omkostninger -10,7 -14,7 -3,2 -5,1 -20,4
Resultat før skat -56,1 -54,4 2,8 -31,3 -49,3
Skat af periodens resultat 0,0 0,8 0,0 0,0 0,8
Periodens resultat -56,1 -55,2 2,8 -31,3 -50,1
Resultat pr. aktie i DKK
Resultat pr. aktie (EPS) -0,5 -0,5 0,0 -0,3 -0,4
Totalindkomstopgørelse
Periodens resultat -56,1 -55,2 2,8 -31,3 -50,1
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -0,1 0,8 -0,1 -0,1 0,8
Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet -1,5 0,0 -1,5 0,0 -11,8
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 -0,1 -0,1 -0,1 -0,5
Skat af anden totalindkomst 0,0 -0,5 0,0 -0,2 -0,4
Periodens anden totalindkomst -1,6 0,2 -1,7 -0,4 -11,9
Periodens totalindkomst -57,7 -55,0 1,1 -31,7 -62,0
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
13/21Koncernregnskab
DKK mio. Note 31.10.2024 31.1.2024
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,4 0,2
Leasingaktiver 2,2 2,8
Materielle aktiver 2,6 3,0
Investeringsejendomme 5 559,1 412,0
Investeringsejendomme 559,1 412,0
Kapitalandele i joint ventures 37,4 44,0
Tilgodehavender hos joint ventures 55,4 77,4
Finansielle aktiver 92,8 121,4
Udskudte skatteaktiver 15,4 15,4
Andre langfristede aktiver 15,4 15,4
Langfristede aktiver 669,9 551,8
Kortfristede aktiver
Færdigopførte ejendomme og grunde 6 45,1 223,4
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 1,8 2,2
Tilgodehavender hos joint ventures 1,5 2,7
Andre tilgodehavender 2,8 3,6
Periodeafgrænsningsposter 16,0 19,7
Tilgodehavender 22,1 28,2
Andre værdipapirer og kapitalandele 4,0 5,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 7 15,3 18,7
Likvide beholdninger 7 24,7 41,0
Kortfristede aktiver 111,2 316,3
Aktiver 781,1 868,1
Koncernregnskab
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
14/21
DKK mio. Note 31.10.2024 31.1.2024
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 8 -34,6 -33,0
Overført resultat 191,4 247,5
Egenkapital 274,6 332,3
Forpligtelser
Kreditinstitutter 442,4 404,9
Leasingforpligtelser 8,2 10,8
Langfristede forpligtelser 450,6 415,7
Kreditinstitutter 24,9 82,0
Leverandørgæld 8,2 14,6
Forudbetalinger fra kunder 0,3 0,0
Anden gæld 12,5 13,4
Leasingforpligtelser 3,8 3,6
Periodeafgrænsningsposter 6,2 6,5
Kortfristede forpligtelser 55,9 120,1
Forpligtelser 506,5 535,8
Passiver 781,1 868,1
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
15/21Koncernregnskab
Egenkapitalopgørelse
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2023 117,8 -21,1 297,6 394,3
Periodens resultat 0,0 0,0 -55,2 -55,2
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,2 0,0 0,2
Periodens totalindkomst 0,0 0,2 -55,2 -55,0
Egenkapital pr. 31. oktober 2023 117,8 -20,9 242,4 339,3
Egenkapital pr. 1. februar 2024 117,8 -33,0 247,5 332,3
Periodens resultat 0,0 0,0 -56,1 -56,1
Periodens anden totalindkomst 0,0 -1,6 0,0 -1,6
Periodens totalindkomst 0,0 -1,6 -56,1 -57,7
Egenkapital pr. 31. oktober 2024 117,8 -34,6 191,4 274,6
Koncernregnskab
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
16/21
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
9 mdr.
2024/25
9 mdr.
2023/24
Hele året
2023/24
Resultat af primær drift -50,8 -60,1 -63,3
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 34,5 22,8 32,6
Værdireguleringer investeringsejendomme 26,6 29,6 59,7
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,7 0,9 1,1
Nedskrivninger færdigopførte ejendomme og grunde 1,0 22,4 37,4
Hensatte forpligtelser 0,0 0,0 -45,0
Regulering af afskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet 0,4 -2,3 -2,9
Kursreguleringer -0,1 0,1 -0,2
Ændringer i investeringer i projekter m.v. 1,0 -18,4 84,3
Ændringer i tilgodehavender 4,8 5,9 12,3
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,0 0,8 0,8
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -2,2 -2,3 -2,7
Ændring i deponerings- og sikringskonti 3,3 3,7 5,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld -7,0 -5,1 -4,8
Pengestrøm fra primær drift 12,2 -2,0 115,1
Betalte renter m.v. -9,9 -14,7 -19,9
Modtagne renter m.v. 3,3 4,0 3,9
Betalt selskabsskat 0,0 -0,6 0,6
Pengestrøm fra driftsaktivitet 5,6 -13,3 99,7
Køb af materielle anlægsaktiver -0,3 0,0 0,0
Salg af materielle anlægsaktiver 0,1 0,0 0,0
Investering i investeringsejendomme -1,9 -0,4 -0,5
Salg af investeringsejendomme 4,6 6,5 6,5
Salg af joint ventures -0,1 0,9 0,9
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -2,5 -2,4 -3,2
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,2 0,3 0,3
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 0,1 4,9 4,0
Nedbringelse af langfristet finansiering -18,9 -19,6 -23,3
Optagelse af projektfinansiering 0,0 0,1 0,0
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -0,3 -22,0 -92,6
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -2,8 -3,1 -4,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -22,0 -44,6 -119,9
Periodens pengestrøm -16,3 -53,0 -16,2
Likvider, primo 41,0 57,2 57,2
Likvider, ultimo 24,7 4,2 41,0
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
17/21Koncernregnskab
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Agat Ejendomme A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta
for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af
selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2024 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2024 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder
har ikke påvirket indregning og måling.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i års-
regnskabet for 2023/24. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport
for 2023/24.
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har betyde-
lig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens grunde.
De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2023/24, og for nærmere omtale
heraf henvises dertil.
Resultatet for 1.-3. kvartal 2024/25 er påvirket af følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn:
• Værdireguleringer af investeringsejendomme, DKK -26,6 mio.
• Værdireguleringer af investeringsejendomme i joint ventures, DKK -37,6 mio. Beløbet indgår i Indtægter af kapi-
talandele i joint ventures.
De samlede værdireguleringer er primært foretaget som følge af stigende afkastkrav på koncernens danske shopping-
centre.
Der er fortsat lav investeringsaktivitet og en afventende holdning i markedet for ejendomsinvesteringer i retail-segmen-
tet, særligt i relation til shoppingcentre. I et sådant marked bliver det vanskeligere at fastsætte det skønnede afkastkrav
på de enkelte ejendomme.
På baggrund af den markedsusikkerhed, som dette medfører, vurderede ledelsen det relevant at indhente nye eksterne
vurderinger af værdien af koncernens shoppingcentre i forbindelse af aflæggelse af koncernens delårsrapport for 1.
halvår 2024/25. Tidligere vurderingsrapporter er sædvanligvis indhentet en gang årligt i forbindelse med aflæggelse af
årsregnskab for koncernen.
De nye vurderingsrapporter viste, at der siden aflæggelsen af årsregnskabet er sket en betydelig stigning i afkastkravene
for shoppingcentre i Danmark.
BROEN Shopping var primo året værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,5 % i overensstemmelse med den udarbejdede
eksterne vurderingsrapport, og Sillebroen Shopping var værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,9 %. De nye vurderingsrap-
porter indikerede et afkastkrav på 7,5 % på begge centre, hvilket for BROEN Shopping var en stigning i afkastkravet på
100 basispoint, mens det for Sillebroen Shopping var en stigning på 60 basispoint.
Pr. 31. juli 2024 blev begge centre derfor værdiansat på basis af en 10-årig DCF-model, hvor de forventede fremtidige
betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra ud fra et afkastkrav på 7,5 %, og periodens værdireguleringer
for 1. halvår 2024/25 udgjorde i alt DKK -65,1 mio., primært som en konsekvens af det stigende afkastkrav. Det er ledel-
sens vurdering, at der ikke er ændret afkastkrav i 3. kvartal 2024/25, hvilket underbygges af foreliggende markedsrap-
porter. Værdireguleringer for 3. kvartal 2024/25 udgør DKK 0,9 mio. og dermed DKK -64,2 mio. for 1.-3. kvartal 2024/25.
Koncernregnskab
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
18/21
Note 3. Segmentoplysninger
Koncernen har to forretningsområder; Ejendomsportefølje og Restaktiviteter. Forretningsområderne udgør koncernens
driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i overensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens investeringsejendomme, idet alle koncernens ejendomme i ejendomsporte-
føljen efter reklassifikation af koncernens outletcenter i Tjekkiet og en mindre udlejningsejendom i Danmark i 2. kvartal
2024/25 er klassificeret som investeringsejendomme. I sammenligningsperioden omfatter ejendomsporteføljen koncer-
nens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift, det polske shoppingcenter Galeria Sandecja
samt det tjekkiske outlet Outlet Arena Moravia i Ostrava.
Restaktiviteter omfatter koncernens øvrige aktiviteter, der alle er under udfasning, herunder grunde i Danmark, Polen og
Letland.
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
31.10.2024
Nettoomsætning 49,4 3,0 52,4
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -26,6 0,0 -26,6
Bruttoresultat -2,8 -0,8 -3,6
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -32,4 -2,1 -34,5
Omkostninger 9,5 3,2 12,7
Resultat af primær drift -44,7 -6,1 -50,8
Finansieringsudgifter, netto 6,8 -1,5 5,3
Resultat før skat -51,5 -4,6 -56,1
Investeringsejendomme 559,1 0,0 559,1
Grunde 0,0 45,1 45,1
Segmentaktiver 703,4 77,7 781,1
Segmentforpligtelser 491,8 14,7 506,5
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
31.10.2023
Nettoomsætning 62,9 1,9 64,8
Nedskrivninger af færdigopførte ejendomme og grunde -14,3 -8,1 -22,4
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -29,6 0,0 -29,6
Bruttoresultat -16,8 -5,3 -22,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -21,3 -1,5 -22,8
Omkostninger 12,3 2,9 15,2
Resultat af primær drift -50,4 -9,7 -60,1
Finansieringsudgifter, netto (indtægt) -6,1 0,4 -5,7
Resultat før skat -44,3 -10,1 -54,4
Investeringsejendomme 442,0 0,0 442,0
Færdigopførte ejendomme og grunde 280,1 61,3 341,4
Segmentaktiver 897,5 100,3 997,8
Segmentforpligtelser 595,5 63,0 658,5
Ledelsen har i 2. kvartal 2024/25 reklassificeret koncernens outletcenter Outlet Arena Moravia i Tjekkiet og en mindre
udlejningsejendom i Danmark fra Færdigopførte ejendomme og grunde til Investeringsejendomme, idet det er ledelsens
vurdering, at ejendommene opfylder kriterierne herfor i IAS 40, Investeringsejendomme. Reklassifikationen medfører en
tilgang til investeringsejendomme i 1. halvår 2024/25 på DKK 176,4 mio. Samtlige ejendomme i ejendomsporteføljen er
herefter klassificeret som investeringsejendomme.
Finansielt beredskab
Koncernens nuværende rente- og afdragsforpligtelser kombineret med personaleomkostninger og andre eksterne om-
kostninger overstiger aktuelt de nettolejeindtægter, som koncernen likviditetsmæssigt oppebærer fra driften af ejen-
domsporteføljen. Koncernen har p.t. en tilfredsstillende likviditet, men er afhængig af, at salg af restaktiviteter løbende
bidrager til likviditeten. Koncernen har herudover forskellige manøvreringsmuligheder i forhold til at sikre det nødvendige
beredskab.
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
19/21Koncernregnskab
Note 4. Omsætning
DKK mio.
9 mdr.
2024/25
9 mdr.
2023/24
Salg af projekter og ejendomme 1,5 0,4
Salg af tjenesteydelser 1,1 1,0
Lejeindtægter 49,8 63,4
I alt 52,4 64,8
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
9 mdr. 2024/25:
Lejeindtægter 48,5 0,0 48,5
Salg af tjenesteydelser 0,9 0,0 0,9
Ejendomsportefølje i alt 49,4 0,0 49,4
Salg af projekter 0,0 1,5 1,5
Lejeindtægter 1,3 0,0 1,3
Salg af tjenesteydelser 0,2 0,0 0,2
Restaktiviteter i alt 1,5 1,5 3,0
Nettoomsætning i alt 50,9 1,5 52,4
9 mdr. 2023/24: Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
Lejeindtægter 62,1 0,0 62,1
Salg af tjenesteydelser 0,8 0,0 0,8
Ejendomsportefølje i alt 62,9 0,0 62,9
Salg af projekter 0,0 0,4 0,4
Lejeindtægter 1,3 0,0 1,3
Salg af tjenesteydelser 0,2 0,0 0,2
Restaktiviteter i alt 1,5 0,4 1,9
Nettoomsætning i alt 64,4 0,4 64,8
Note 5. Investeringsejendomme
DKK mio. 31.10.2024 31.1.2024
Kostpris pr. 1. februar 580,1 585,9
Valutakursreguleringer primo -0,1 0,0
Tilgang i perioden, overført fra projektbeholdning 176,4 0,0
Tilgang i perioden (eksisterende investeringsejendomme) 1,9 0,5
Afgang i perioden -5,1 -6,3
Kostpris i alt 753,2 580,1
Opskrivninger pr. 1. februar 0,0 0,5
Periodens tilbageførte opskrivninger 0,0 -0,5
Opskrivninger i alt 0,0 0,0
Nedskrivninger pr. 1. februar 168,1 108,7
Tilbageførte nedskrivninger vedr. årets afgang -0,5 0,0
Periodens nedskrivninger 26,5 59,4
Nedskrivninger i alt 194,1 168,1
Regnskabsmæssig værdi 559,1 412,0
Koncernregnskab
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
20/21
Note 7. Likviditetsreserver
DKK mio. 31.10.2024 31.1.2024
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 24,7 41,0
Uudnyttede kreditfaciliteter 4,0 5,0
I alt 28,7 46,0
Deponerede midler til senere frigivelse 15,3 18,7
Likviditetsreserve i alt 44,0 64,7
Note 8. Andre reserver
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2023 -2,2 -18,9 -21,1
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,8 0,8
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 -0,5 -0,5
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,1 0,0 -0,1
Anden totalindkomst i alt -0,1 0,3 0,2
Andre reserver pr. 31. oktober 2023 -2,3 -18,6 -20,9
Andre reserver pr. 1. februar 2024 -2,7 -30,3 -33,0
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 -0,1 -0,1
Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet 0,0 -1,5 -1,5
Anden totalindkomst i alt 0,0 -1,6 -1,6
Andre reserver pr. 31. oktober 2024 -2,7 -31,9 -34,6
Note 9. Ændringer i eventualaktiver og eventualforpligtelser
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.
Note 6. Færdigopførte ejendomme og grunde
DKK mio. 31.10.2024 31.1.2024
Færdigopførte ejendomme og grunde, kostpris 211,6 480,4
Nedskrivninger -166,5 -257,0
Færdigopførte ejendomme og grunde i alt 45,1 223,4
Der specificeres således:
Ejendomsporterfølje 0,0 176,0
Grunde (restaktiviteter) 45,1 47,4
Færdigopførte ejendomme og grunde i alt 45,1 223,4
Bogført værdi af færdigopførte ejendomme og grunde nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi udgør DKK 43,7
mio. (2023/24: DKK 222,0 mio., hvoraf DKK 46,0 mio. vedrører restaktiviteter).
Ledelsen har i 2. kvartal 2024/25 reklassificeret koncernens outletcenter Outlet Arena Moravia i Tjekkiet og en mindre
udlejningsejendom i Danmark fra Færdigopførte ejendomme og grunde til Investeringsejendomme, idet det er ledelsens
vurdering, at ejendommene opfylder kriterierne herfor i IAS 40, Investeringsejendomme. Samtlige ejendomme i ejen-
domsporteføljen er herefter klassificeret som investeringsejendomme.
Delårsrapport 1. - 3. kvartal 2024/25 - Agat Ejendomme A/S
21/21Koncernregnskab
Note 10. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2023/24.
Koncernen har ingen væsentlige finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner vedrørende finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2023/24.
Note 12. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb
Der er efter regnskabsperiodens afslutning indgået aftale med koncernens største långiver om en forlængelse af finan-
sieringen af Sillebroen Shopping, jf. selskabsmeddelelse nr. 8/2024 den 10. december 2024. Lånet udgør pr. 31. oktober
2024 DKK 399 mio. Långiver har imødekommet en forlængelse af lånet med 2½ år til udløb 30. juni 2028 med mulighed
for – under visse forudsætninger – at forlænge løbetiden med yderligere 9 måneder til 31. marts 2029. Låneforlængelsen
er sket på markedsrentevilkår til variabel rente.
Det er i den forbindelse aftalt, at bestyrelsen ikke indstiller til udlodning af udbytte i Agat Ejendomme A/S, før lånets
restgæld er nedbragt til under DKK 300 mio.
Der er ikke herudover indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncer-
nens finansielle stilling.
Note 11. Transaktioner med nærtstående parter
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures
DKK mio. 31.10.2024 31.1.2024 31.10.2023
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):
Bestyrelseshonorar 0,9 1,4 1,1
Vederlag m.v., direktion 3,0 4,1 3,2
Joint ventures:
Honorarindtægter 1,1 1,4 1,0
Renteindtægter 2,7 3,4 2,6
Tilgodehavender (saldo) 56,9 80,1 78,8
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen
eller pr. 31. januar 2024. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er hverken i Q1-Q3 2024/25 eller i
sammenligningsperioden realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivning af tilgo-
dehavender hos nærtstående parter.