DELÅRSRAPPORT
1. - 3. kvartal 2023/24
• Udka
12. december 2023
Delårsrapport for perioden 1.2.2023-31.10.2023
CVR-nr. 24256782 www.agat.dk
Resumé
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
2/21
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1.-3. kvartal 2023/24 udgør DKK -1,7
mio. mod DKK 3,5 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK 2,2 mio. i 1. kvartal 2023/24, DKK 0,3 mio. i
2. kvartal 2023/24 og DKK -4,2 mio. i 3. kvartal 2023/24.
Driften af koncernens ejendomsportefølje bidrager med et positivt resultat på DKK 8,4 mio. mod DKK 4,8 mio. (like for like)
i samme periode året før.
Ledelsen er tilfreds med driften af koncernens ejendomsportefølje.
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1.-3. kvartal 2023/24 DKK 36,2 mio. mod DKK 32,2 mio. i sammenligningsperioden (like for
like). I forhold til sammenligningsperioden er nettolejeindtægterne på koncernens nuværende ejendomsportefølje således
steget med ca. 12 %.
Både besøgstal og omsætning i koncernens centre viser generelt en positiv udvikling sammenlignet med tilsvarende må-
neder i 2022/23.
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør DKK -60,7 mio. og består udover det positive
driftsresultat i ejendomsporteføljen på DKK 8,4 mio. af et resultat i restaktiviteter på DKK -10,1 mio. og værdireguleringer
og nedskrivninger i ejendomsporteføljen på netto DKK -59,0 mio.
Værdireguleringer og nedskrivninger i ejendomsporteføljen er en konsekvens af et fortsat stigende renteniveau og mar-
kedsudviklingen generelt, hvilket har betydet, at bl.a. afkastkravet i koncernens ejendomsportefølje er steget.
Periodens resultat udgør DKK -55,2 mio. mod DKK -50,9 mio. i sammenligningsperioden.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 997,8 mio., og egenkapitalen udgør DKK 339,3 mio. svarende til en soliditet på
34,0 %. Ejendomsporteføljen udgør 89,9 % af koncernens balance.
Joint venture-partnerne, CapMan Nordic Real Estate og Agat Ejendomme, har besluttet at undersøge mulighederne for et
eventuelt salg af Broen Shopping. Mægler er valgt, og ejendommen er udbudt til salg i markedet.
Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 9.
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport for Agat Ejendomme A/S, herunder forventninger til indtjeningen, er
i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventnin-
gerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets
note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2022/23.
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
3/21Hoved- og nøgletal for koncernen
DKK mio.
9 mdr.
2023/24
9 mdr.
2022/23
3. kvartal
2023/24
3. kvartal
2022/23
Hele året
2022/23
Nettoomsætning 64,8 70,0 21,4 22,3 178,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -29,6 -24,1 -11,2 -25,0 -25,3
Bruttoresultat -22,1 -3,4 -14,6 -17,9 -38,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -22,8 -17,0 -16,1 -24,3 -17,5
Resultat af primær drift (EBIT) -60,1 -35,0 -35,3 -47,2 -76,4
Finansiering m.v. 5,7 -15,7 4,0 -5,8 15,1
Resultat før skat -54,4 -50,7 -31,3 -53,0 -61,3
Periodens resultat -55,2 -50,9 -31,3 -53,2 -63,9
Periodens totalindkomst -55,0 -50,7 -31,7 -53,0 -63,8
Samlet balance 997,8 1.372,4 - - 1.118,9
Investeringsejendomme 442,0 478,7 - - 477,7
Projektportefølje 341,4 440,1 - - 344,4
Egenkapital 339,3 407,4 - - 394,3
Periodens pengestrøm -53,0 1,5 -17,7 -4,9 55,7
Netto rentebærende gæld, ultimo 460,5 725,6 - - 465,8
Egenkapitalforrentning (ROE)*) -20,1 % -15,7 % - - -15,0 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 34,0 % 29,7 % - - 35,2 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 2,9 3,5 - - 3,3
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,7 0,6 - - 0,6
Antal aktier, ultimo 117.783.335 117.783.335 - - 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) -0,5 -0,4 -0,3 -0,4 -0,5
Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 - - 0
Børskurs i DKK pr. aktie 2,0 2,0 - - 1,9
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For definition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2022/23, note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
4/21
STRATEGISK FOKUS
Som oplyst i årsrapporten 2022/23 er bestyrelsen og direktionen bevidst om, at Agat Ejendomme på flere områder fortsat
er udfordret strategisk. Bestyrelsen og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nu-
værende anses den bedste strategi herfor fortsat at være følgende:
• Fuld fokus på at forbedre NOI i ejendomsporteføljen.
• Løbende at tilpasse omkostningerne i koncernen til forretningsomfanget.
• Løbende at afvikle restaktiviteterne.
Sideløbende hermed vil ledelsen undersøge de strategiske muligheder for at øge værdiskabelsen for selskabets aktionærer,
herunder om hele eller dele af koncernens aktiviteter med fordel kan sælges.
For nærmere beskrivelse heraf, herunder også det strategiske fokus i 2023/24 for de to forretningsområder, henvises til
koncernens årsrapport 2022/23.
RESULTATOVERBLIK FOR 1.
-
3. KVARTAL 2023/24
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1.-3. kvartal 2023/24 udgør DKK -1,7
mio. mod DKK 3,5 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK -55,2 mio. mod DKK -50,9 mio. i sammen-
ligningsperioden.
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør DKK -60,7 mio. og består af et positivt drifts-
resultat i ejendomsporteføljen på DKK 8,4 mio., et resultat i restaktiviteter på DKK -10,1 mio. og værdireguleringer og
nedskrivninger i ejendomsporteføljen på netto DKK -59,0 mio., jf. senere omtale.
Resultatet for 3. kvartal 2023/24 udgør DKK -35,8 mio. før skat (og før skat af resultat af joint ventures) og består af et posi-
tivt driftsresultat i ejendomsporteføljen på DKK 2,3 mio., et resultat af restaktiviteter på DKK -6,5 mio. og værdireguleringer
og nedskrivninger i ejendomsporteføljen på DKK -31,6 mio., baseret på at ledelsen har vurderet, at bl.a. afkastkravet på flere
af koncernens ejendomme er steget yderligere i 3. kvartal 2023/24.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment
1/2-
30/4-23
1/5-
31/7-23
1/8-
31/10-23
Q1-Q3
2023/24
Guidance
2023/24
Q1-Q3
2022/23
Ejendomsportefølje 3,9 2,2 2,3 8,4 7 - 12 9,1
Restaktiviteter -1,7 -1,9 -6,5 -10,1 -7 -5,6
Resultat før værdireguleringer og skat 2,2 0,3 -4,2 -1,7 0 - 5 3,5
Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen,
netto *) 1,5 -28,9 -31,6 -59,0 - -57,9
Resultat før skat og før skat indeholdt i resultat
af joint ventures 3,7 -28,6 -35,8 -60,7 - -54,4
Skat af resultat i joint ventures -0,3 2,1 4,5 6,3 - 3,7
Resultat før skat 3,4 -26,5 -31,3 -54,4 - -50,7
*) inkl. kursgevinst på kreditinstitutgæld på DKK 16,0 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen, hvor aftalen med banken medfører, at gælden nedskrives til
aktivernes værdi i selskabet, jf. omtalen på side 6.
Fordelt på forretningsområder kan 1.-3. kvartal 2023/24 opsummeres således:
-50,6 -10,1
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
5/21Ledelsesberetning
89,9% 10,1%
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
302,0 37,3
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1.-3. kvartal 2023/24
DKK -50,6 mio., fordelt med DKK 8,4 mio. i drift og netto DKK -59,0 mio. i nedskrivninger og værdireguleringer, jf. omtale
nedenfor.
Det er ledelsens vurdering, at driften af koncernens ejendomsportefølje er tilfredsstillende, men i kraft af bl.a. fortsat
stigende renter valgte ledelsen i 1. halvår 2023/24 at forøge afkastkravet med 0,25 procentpoint for koncernens danske
shoppingcentre klassificeret som investeringsejendomme, og i 3. kvartal 2023/24 har ledelsen vurderet, at renteniveau og
markedsudviklingen generelt har medført, at bl.a. afkastkravet på flere af koncernens ejendomme er steget yderligere.
Driften af koncernens ejendomsportefølje bidrager med et positivt resultat på DKK 8,4 mio. mod DKK 4,8 mio. (like for like)
i samme periode året før.
Ledelsen er tilfreds med driften af koncernens ejendomsportefølje.
Driften af ejendomsporteføljen på DKK 8,4 mio. i 1.-3. kvartal 2023/24 er fordelt med DKK 3,9 mio. i 1. kvartal 2023/24, DKK
2,2 mio. i 2. kvartal 2023/24 og DKK 2,3 mio. i 3. kvartal 2023/24. De underliggende nettolejeindtægter udgør i 3. kvartal
DKK 12,3 mio. mod DKK 12,2 mio. i 2. kvartal 2023/24 og DKK 11,7 mio. i 1. kvartal 2023/24. Særligt stigende renteudgifter
er en medvirkende årsag til, at det samlede driftsresultat i ejendomsporteføljen er lavere i både 2. og 3. kvartal 2023/24
end i 1. kvartal 2023/24.
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1.-3. kvartal 2023/24 DKK 36,2 mio. mod DKK 40,2 mio. i sammenligningsperioden. Agat
Ejendomme solgte med virkning pr. 31. januar 2023 sin ejerandel i Ringsted Outlet, og nettolejeindtægterne er derfor ikke
direkte sammenlignelige. Korrigeret for Ringsted Outlet udgør nettolejeindtægterne i sammenligningsperioden DKK 32,2
mio. I forhold til sammenligningsperioden er nettolejeindtægterne på koncernens nuværende ejendomsportefølje således
steget med ca. 12 %.
Både besøgstal og omsætning i koncernens centre viser generelt en positiv udvikling sammenlignet med tilsvarende må-
neder i 2022/23. Den underliggende udvikling i omsætningen i centrene dækker over et meget stort spænd fra større
omsætningsfald i enkelte brancher til større omsætningsstigninger i andre brancher.
På trods af den positive udvikling i omsætningen i de enkelte centre, er det ledelsens opfattelse, at de fortsat høje renter,
det høje prisniveau på dagligvarer og den generelle usikkerhed i verden påvirker forbrugernes indkøbsmønstre. Det ser
dog ud til, at prisudviklingen er kommet under kontrol, idet inflationen har været faldende i en periode. I oktober 2023
udgjorde inflationen alene 0,1 %. Forbrugertilliden er samtidig forbedret over de seneste måneder, og indikerer, at forbru-
gerne ser mere positivt på den nuværende og fremtidige økonomiske situation.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 92 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
6/21
Værdireguleringer og nedskrivninger udgør netto DKK -59,0 mio. og fremkommer således:
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -29,6
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto, indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures -31,1
Nedskrivninger indeholdt i projektomkostninger *) -14,3
I alt -75,0
Modregning af kursgevinst på kreditinstitutgæld indregnet under nansiering i resultatopgørelsen *) 16,0
Værdireguleringer og nedskrivninger, netto -59,0
*) netto DKK 1,7 mio. som vedrører koncernens polske shoppingcenter Galeria Sandecja.
Værdireguleringer og nedskrivninger i ejendomsporteføljen er en konsekvens af et fortsat stigende renteniveau og mar-
kedsudviklingen generelt, hvilket har betydet, at bl.a. afkastkravet i koncernens ejendomsportefølje er steget.
Agat Ejendomme har løbende orienteret om finansieringen af ejendommen Galeria Sandecja, Polen. Som oplyst i årsrap-
porten 2022/23 er lånet forlænget til 31. januar 2024, og banken har samtidig krævet, at ejendommen søges solgt inden da.
Banken har accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfrielse af lånet med et beløb, der overstiger værdien af
aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu,
der opnås ved et eventuelt salg.
Ejendommen var pr. 31. januar 2023 nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på en mæglervurdering, men
blev i 1. kvartal 2023/24 nedskrevet med yderligere DKK 6,4 mio. baseret på et indikativt bud fra en potentiel investor, hvor
banken har accepteret at ville arbejde videre med et salg af ejendommen til den tilbudte pris. Den potentielle køber har ef-
terfølgende genforhandlet prisen med banken, og det har medført et yderligere nedskrivningsbehov på DKK 7,9 mio., som
er indregnet i 3. kvartal 2023/24, og dermed er der indregnet en samlet nedskrivning af Galeria Sandecja på DKK 14,3 mio.
Der er ud fra den indgåede aftale med banken indregnet en kursgevinst på gælden på DKK 16,0 mio. i 1.-3. kvartal 2023/24,
hvorefter egenkapitalbindingen i selskabet fortsat udgør DKK 0.
Køber har iværksat en due diligence i forbindelse med købet. Due dilligence forløber ledelsen bekendt indtil videre tilfreds-
stillende, og dokumenter er p.t. under udarbejdelse. Målsætningen er at gennemføre salget i 4. kvartal 2023/24.
Resultatet for 1.-3. kvartal 2023/24 for ejendomsporteføljen kan nærmere specificeres således:
DKK mio. Q1-Q3 2023/24 Q1-Q3 2022/23
Nettolejeindtægter 26,8 23,3
Nettolejeindtægter, JV 9,4 16,9
36,2 40,2
Bruttoresultat i øvrigt 1,3 1,2
Bruttoresultat i alt, inkl. JV 37,5 41,4
Overhead-omkostninger, inkl. JV 12,3 12,0
25,2 29,4
Finansieringsudgifter, netto -9,9 -15,1
Finansieringsudgifter, netto, JV -6,9 -5,2
8,4 9,1
Værdireguleringer *) -43,9 -26,5
Kursgevinst på kreditinstitutgæld **) 16,0 0,0
Værdireguleringer *) indeholdt i resultat af joint ventures -31,1 -31,4
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures -50,6 -48,8
Skat indeholdt i resultat af joint ventures 6,3 3,7
Resultat før skat -44,3 -45,1
*) Da ere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassiceret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at
værdireguleringer mest hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne
fremstille og vise den underliggende drift af ejendommene.
**) Q1-Q3 2023/24: Jf. omtale ovenfor under værdireguleringer.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
7/21Ledelsesberetning
DKK mio. 31.10.23 31.1.23
Balancesum 897,5 1.006,5
Egenkapitalbinding 302,0 356,0
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 953,7 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.10.23 31.1.23
Investeringsejendomme (I) 442,0 477,7
Færdigopførte ejendomme (F) 280,1 275,2
Ejendomme i joint ventures 231,6 262,7
I alt 953,7 1.015,6
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 94,3 % 93,8 %
Retail i øvrigt 4,2 % 4,0 %
Boliger 1,5 % 2,2 %
Ejendomsporteføljen består pr. 31. oktober 2023 af følgende ejendomme fordelt på i alt 94.450 m²:
Ejendom
Klassifikation
Areal i m² Ejerandel
Aktuel udlej-
ningsgrad
Anvendt
afkastkrav i
værdiansætt.
Sillebroen Shopping, Frederikssund Inv.ejd. 26.400 100 % 91 % 6,65 %
BROEN Shopping, Esbjerg (joint venture) Inv.ejd. 32.800 35 % 94 % 6,50 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk Inv.ejd. 600 100 % 84 % 4,80 %
Retailpark, Aabenraa Færdigopf. 3.200 100 % 100 % 8,15 %
Butiksejendom, Brønderslev Færdigopf. 1.200 100 % 65 % 8,75 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen Færdigopf. 17.500 100 % 100 % -
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet Færdigopf. 12.750 100 % 84 % 7,50 %
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi ud fra en 10-årig discounted cashflow-model, hvor de forventede
fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. For koncernens færdigopførte
projekter, der ikke er klassificeret som investeringsejendomme, gælder, at de måles til kostpris eller forventet nettorealisa-
tionsværdi, hvis denne vurderes lavere.
De væsentligste forudsætninger for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme er bl.a. forventninger til den fremtidige
udlejningssituation, herunder lejeniveau og muligheder for udlejning af ledige lokaler m.v. samt forventninger til afkastkrav.
For nærmere omtale henvises til Risikoforhold og koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i
koncernens årsrapport 2022/23.
Udlejningsgraden udgør 91 %. Der er senest indgået lejeaftaler med bl.a. Name It og Change, og lejemålet med Bog & Idé
er udvidet. Change har åbnet sin butik i centret i juli 2023. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen i cen-
tret, herunder også at styrke F&B-segmentet. Agat Ejendomme arbejder desuden med at opnå mulighed for på længere
sigt at kunne udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger.
Udlejningsgraden udgør 94 %. Det lykkedes i løbet af regnskabsåret 2022/23 at forbedre udlejningssituationen i centret
betydeligt, og der blev i årets løb indgået lejekontrakter med bl.a. Telenor, Change og Bog & Idé/Legekæden, Matas og
herretøjskæden Sams. Desuden blev der skiftet fitnessoperatør i centret til Fitness World (nu PureGym) på en ny 10-årig
lejekontrakt. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen i centret yderligere, og der er fortsat interesse fra
potentielle nye lejere.
Joint venture-partnerne, CapMan Nordic Real Estate og Agat Ejendomme, har besluttet at undersøge mulighederne for et
eventuelt salg af ejendommen. Mægler er valgt, og ejendommen er udbudt til salg i markedet.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
8/21
Som nævnt foran ønsker banken, at ejendommen sælges, og ejendommen er til salg.
Centret er fuldt udlejet, dog fortsat med en stor andel af midlertidige kontrakter. Fokus er i 2023/24 at assistere banken
med et salg af ejendommen og sideløbende søge at forbedre driften af centret.
Udlejningsgraden udgør aktuelt 84 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy
Hilfiger, Gant, GUESS og Levi’s. Senest er der indgået aftale med GUESS om et større lejemål, som blev åbnet for kunderne
i september 2023. Herudover er der indgået lejekontrakt med supermarkedskæden BILLA, som har åbnet butik i centret i
november 2023.
Samtidig er der arbejdet med at forbedre tilkørselsforholdene til centret, og en ekstra vej med direkte adgang fra motor-
vejsnettet er anlagt og åbnet.
RESTAKTIVITETER
Koncernens tidligere development-aktiviteter har i en periode været under udfasning og bestod pr. 31. januar 2023 alene
af fem danske grunde/projekter. Da Agat Ejendomme ønsker, at disse resterende fem grunde/projekter sælges, enten ved
salg af byggeretter eller ved salg af ejerandele i joint ventures, har ledelsen besluttet, at koncernens development-aktivi-
teter fra indeværende regnskabsår skal ophøre som særskilt forretningsområde, og grundene indgår derfor fra 1. februar
2023 i restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består pr. 31. oktober 2023 af fem grunde/projekter i Danmark, to grunde
i Polen og en grund i Letland. Grundene ønskes afhændet snarest muligt.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 1.-3. kvartal 2023/24 DKK -10,1 mio. mod DKK -5,6 mio. i samme periode året
før. Grundene genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke dækkes ind af drif-
ten fra aktiviteterne. Herudover indgår i 1.-3. kvartal 2023/24 en nedskrivning af en grund i Polen på DKK 8,1 mio., idet le-
delsen har valgt at acceptere et betinget tilbud på grunden til en pris under hidtidig bogført værdi. Tilbuddet er accepteret
ud fra et ønske om snarest muligt at kunne lukke koncernens aktiviteter ned i Polen og dermed reducere omkostningerne
i koncernen yderligere. Balancen udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 100,3 mio. svarende til 10,1 % af koncernbalancen.
DKK mio. Q1-Q3 2023/24 Q1-Q3 2022/23
Omsætning 1,9 9,7
Bruttoresultat -5,3 -1,1
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) -1,5 -1,1
Omkostninger 2,9 2,8
Resultat før skat -10,1 -5,6
DKK mio. 31.10.23 31.1.23
Kapitalandele i joint ventures 24,1 25,6
Grunde 61,3 69,2
Balancesum 100,3 112,4
Egenkapitalbinding 37,3 38,3
Kapitalandele i joint ventures omfatter koncernens ejerandele i arealer på Østre Havn i Aalborg og SporbyenScandia i
Randers.
Agat Ejendomme oplyste i årsrapporten 2022/23, at der var indgået betinget aftale om salg af 24.000 m
2
byggeretter i
SporbyenScandia, Randers, og at salget forventedes effektueret medio 2023. Betingelserne for handelens gennemførelse
er mod forventning ikke opfyldt inden for de aftalte tidsterminer, og aftalen er derfor udløbet. Byggeretterne ønskes fortsat
solgt, og arbejdet dermed fortsætter.
Nedenfor er de tilbageværende grunde oplistet.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
9/21Ledelsesberetning
DKK mio.
Bogført
værdi
31.10.23 Aktivitet
Grunde, Danmark 30,3 Omfatter 3 grunde med samlet 4-6.000 m² byggeretter til butikker og boliger,
hvor der er indgået betinget aftale om salg af den ene af grundene. Salget er
eektueret efter regnskabsperiodens udløb.
Grund, Bytom, Polen 15,4 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 5,9 Der er indgået betinget aftale om salg af ca. halvdelen af arealet. Salget er
betinget af opnåelse af byggetilladelse til det påtænkte projekt. Restarealet er
til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 7,5 Til salg via mægler. Lokalplan er ultimo 2022 ændret til boligformål.
Øvrige 2,2
Restaktiviteter i alt 61,3
FORVENTNINGER TIL 2023/24 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af
ejendomme, bortset fra Galeria Sandecja, Polen, der forventes solgt ultimo året.
Som nævnt indledningsvist overgår koncernens development-aktiviteter til restaktiviteter pr. 1. februar 2023. Grundene
i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan derfor ikke
dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af projekterne værdiansat til forventet nettorea-
lisationsværdi, og et eller flere grundsalg i 2023/24 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter
væsentligt.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Den usikre geopolitiske situation, herunder krigen i Ukraine har i en lang periode medført høj inflation og store prisstignin-
ger i form af betydelige prishop på bl.a. dagligvarer. Dette har påvirket forbrugernes rådighedsbeløb til øvrige forbrugsva-
rer, og det forhøjede renteniveau har påvirket dette yderligere. Der er mulighed for at pæne lønstigninger i en vis grad kan
opveje dette. Samlet kan det medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre
en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende projekter
gennemført i tidligere år. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imø-
degåelse heraf. Flere af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger, i koncernens årsrapport 2022/23.
REGNSKABSBERETNING
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1.-3. kvartal 2023/24 udgør DKK -1,7
mio. mod DKK 3,5 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK -55,2 mio. mod DKK -50,9 mio. i sammen-
ligningsperioden. Periodens værdireguleringer i ejendomsporteføljen udgør netto DKK -59,0 mio.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
10/21
Omsætningen er i 1.-3. kvartal 2023/24 realiseret med DKK 64,8 mio. mod DKK 70,0 mio. i sammenligningsperioden.
Bruttoresultatet udgør DKK -22,1 mio. mod DKK -3,4 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår værdiregule-
ringer af investeringsejendomme med netto DKK -29,6 mio. og nedskrivninger på øvrige ejendomme med DKK 14,3 mio.,
jf. omtale foran.
Resultat af joint ventures udgør DKK -22,8 mio. mod DKK -17,0 mio. i sammenligningsåret. Resultatet for 1.-3. kvartal
2023/24 er påvirket af værdireguleringer af investeringsejendomme på DKK -31,1 mio. mod DKK -31,4 mio. i sammenlig-
ningsperioden.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 15,2 mio. mod DKK 14,6 mio. i 1.-3.
kvartal 2022/23. En del af stigningen i forhold til sammenligningsperioden skyldes bl.a. flytning af koncernens hovedkontor
i Aalborg. Ledelsen har fortsat fokus på at reducere omkostningerne i koncernen.
Nettofinansieringsudgifterne udgør i 1.-3. kvartal 2023/24 en indtægt på DKK 5,7 mio. mod en udgift på DKK 15,7 mio. i
samme periode året før.
I 1.-3. kvartal 2023/24 indgår en kursgevinst på gæld til kreditinstitutter på DKK 16,0 mio. vedrørende Galeria Sandecja,
Polen. Som også nævnt i koncernens årsrapport 2022/23 har banken accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræ-
ve indfrielse af lånet med et beløb, der overstiger værdien af aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle
nedbringe gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu, der opnås ved et eventuelt salg. Egenkapitalbindingen i
selskabet udgør derfor fortsat DKK 0.
Nettofinansieringsudgifterne i øvrigt er faldet i forhold til sammenligningsperioden, bl.a. som en konsekvens af en i decem-
ber 2022 indgået aftale med långiver om en nedsættelse af rentesatsen på finansieringen af Sillebroen Shopping.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 997,8 mio. mod DKK 1.118,9 mio. pr. 31. januar 2023. Ejendomsporteføljen udgør
89,9 % af koncernens balance, mens restaktiviteter udgør 10,1 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 442,0 mio. mod DKK 477,7 mio. pr. 31. januar 2023. Perio-
dens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK -29,6 mio.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 132,6 mio. mod DKK 152,7 mio.
pr. 31. januar 2023.
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 15,2 mio. mod DKK 16,6 mio. pr. 31. januar 2023. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende projekter og færdigopførte ejendomme udgør DKK 341,4 mio. mod DKK 344,4 mio. pr. 31. januar
2023.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 20,8 mio. mod DKK 24,3 mio. pr. 31. januar 2023. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Likvide beholdninger udgør DKK 4,2 mio. mod DKK 57,2 mio. pr. 31. januar 2023. Gæld til kreditinstitutter er i samme perio-
de nedbragt med DKK 41,0 mio., idet overskudslikviditet ud fra et renteoptimeringsprincip i videst muligt omfang placeres
på kreditter med trækningsret. Koncernens likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgør pr. 31. oktober
2023 DKK 42,0 mio.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 339,3 mio. mod DKK 394,3 mio. pr. 31. januar 2023. Ændringen
svarer i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 34,0 % mod 35,2 % pr. 31. januar 2023.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 658,5 mio. mod DKK 724,6 mio. pr. 31. januar 2023. De
samlede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. oktober 2023 DKK 460,5 mio. mod DKK 465,8 mio. pr. 31. januar 2023.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
11/21Ledelsesberetning
Periodens pengestrømme udgør DKK -53,0 mio. mod DKK 1,5 mio. i samme periode året før. De negative pengestrømme
udgøres i al væsentlighed af nedbringelse af gæld til kreditinstitutter.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK -13,3 mio. mod DKK -5,7 mio. for samme periode sidste år.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 4,9 mio. mod DKK 10,9 mio. for samme periode sidste år.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -44,6 mio., primært som følge af nedbringelse af gæld til kreditinstitut-
ter, mod DKK -3,7 mio. for samme periode sidste år.
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle
stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i koncernens årsrapport for 2022/23, hvortil henvises.
BESTYRELSEN
Agat Ejendomme A/S har afholdt ekstraordinær generalforsamling den 10. november 2023, hvor hidtidige bestyrelses-
formand Peter Thorsen udtrådte af bestyrelsen, og som nyt bestyrelsesmedlem blev selskabets administrerende direktør
Robert Andersen valgt.
Bestyrelsen består efter afholdt ekstraordinær generalforsamling den 10. november 2023 således fortsat af fire medlem-
mer. Bestyrelsen er konstitueret med Peter Høltermand som formand og Karen Mosbech som næstformand. Bestyrelsen
nedsatte ligeledes et egentligt revisionsudvalg, der består af tre medlemmer af bestyrelsen.
Ledelsespåtegning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
12/21
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2023 – 31. oktober
2023 for Agat Ejendomme A/S.
Delårsrapporten, der ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34,
Delårsregnskaber som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. oktober 2023 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2023 – 31. ok-
tober 2023.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i kon-
cernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og for koncernens finansielle stilling som helhed samt en
beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor.
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
13/21Koncernregnskab
RESULTATOPGØRELSE
DKK mio. Note
9 mdr.
2023/24
9 mdr.
2022/23
3. kvartal
2023/24
3. kvartal
2022/23
Hele året
2022/23
Nettoomsætning 4 64,8 70,0 21,4 22,3 178,5
Projektomkostninger -57,3 -49,3 -24,8 -15,2 -192,1
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto -29,6 -24,1 -11,2 -25,0 -25,3
Bruttoresultat -22,1 -3,4 -14,6 -17,9 -38,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -22,8 -17,0 -16,1 -24,3 -17,5
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint
ventures
-44,9 -20,4 -30,7 -42,2 -56,4
Andre eksterne omkostninger 4,8 4,2 1,2 1,2 6,1
Personaleomkostninger 9,5 9,0 3,2 3,2 12,1
-59,2 -33,6 -35,1 -46,6 -74,6
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,9 1,4 0,2 0,6 1,8
Resultat af primær drift -60,1 -35,0 -35,3 -47,2 -76,4
Finansielle indtægter 20,4 5,6 9,1 1,5 42,5
Finansielle omkostninger -14,7 -21,3 -5,1 -7,3 -27,4
Resultat før skat -54,4 -50,7 -31,3 -53,0 -61,3
Skat af periodens resultat 0,8 0,2 0,0 0,2 2,6
Periodens resultat -55,2 -50,9 -31,3 -53,2 -63,9
RESULTAT PR. AKTIE I DKK
Resultat pr. aktie (EPS) -0,5 -0,4 -0,3 -0,4 -0,5
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Periodens resultat -55,2 -50,9 -31,3 -53,2 -63,9
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 0,8 -0,5 -0,1 0,0 -0,6
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 -0,1 0,0 -0,1 0,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,1 0,8 -0,1 0,3 0,7
Skat af anden totalindkomst -0,5 0,0 -0,2 0,0 -0,1
Periodens anden totalindkomst 0,2 0,2 -0,4 0,2 0,1
Periodens totalindkomst -55,0 -50,7 -31,7 -53,0 -63,8
KONCERNREGNSKAB
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
14/21
BALANCE
DKK mio. Note 31.10.2023 31.1.2023
Aktiver
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,1 0,2
Leasingaktiver 2,4 1,9
Materielle aktiver 2,5 2,1
Investeringsejendomme 442,0 477,7
Investeringsejendomme 442,0 477,7
Kapitalandele i joint ventures 53,8 78,6
Tilgodehavender hos joint ventures 76,5 74,0
Finansielle aktiver 130,3 152,6
Udskudte skatteaktiver 15,2 16,6
Andre langfristede aktiver 15,2 16,6
Langfristede aktiver 590,0 649,0
Kortfristede aktiver
Grunde, igangværende og færdige projekter 341,4 344,4
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 4,4 3,0
Tilgodehavender hos joint ventures 2,3 0,1
Tilgodehavende selskabsskat 1,2 0,5
Andre tilgodehavender 2,9 4,7
Periodeafgrænsningsposter 24,6 30,0
Tilgodehavender 35,4 38,3
Andre værdipapirer og kapitalandele 6,0 5,7
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 5 20,8 24,3
Likvide beholdninger 5 4,2 57,2
Kortfristede aktiver 407,8 469,9
Aktiver 997,8 1.118,9
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
15/21Koncernregnskab
BALANCE
DKK mio. Note 31.10.2023 31.1.2023
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 6 -20,9 -21,1
Overført resultat 242,4 297,6
Egenkapital 339,3 394,3
Forpligtelser
Kreditinstitutter 409,9 429,5
Leasingforpligtelser 11,7 13,7
Langfristede forpligtelser 421,6 443,2
Kreditinstitutter 154,4 191,8
Leverandørgæld 13,4 16,7
Hensatte forpligtelser 45,0 45,0
Anden gæld 13,7 15,1
Leasingforpligtelser 3,6 5,8
Periodeafgrænsningsposter 6,8 7,0
Kortfristede forpligtelser 236,9 281,4
Forpligtelser 658,5 724,6
Passiver 997,8 1.118,9
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
16/21
EGENKAPITALOPGØRELSE
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2022 117,8 -21,2 361,5 458,1
Periodens resultat 0,0 0,0 -50,9 -50,9
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,2 0,0 0,2
Periodens totalindkomst 0,0 0,2 -50,9 -50,7
Egenkapital pr. 31. oktober 2022 117,8 -21,0 310,6 407,4
Egenkapital pr. 1. februar 2023 117,8 -21,1 297,6 394,3
Periodens resultat 0,0 0,0 -55,2 -55,2
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,2 0,0 0,2
Periodens totalindkomst 0,0 0,2 -55,2 -55,0
Egenkapital pr. 31. oktober 2023 117,8 -20,9 242,4 339,3
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
17/21Koncernregnskab
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
9 mdr.
2023/24
9 mdr.
2022/23
Hele året
2022/23
Resultat af primær drift -60,1 -35,0 -76,4
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 22,8 17,0 17,5
Værdireguleringer investeringsejendomme 29,6 24,1 25,3
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,9 1,4 1,8
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 22,4 9,7 54,6
Hensatte forpligtelser 0,0 -7,5 -7,5
Regulering af af-og nedskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet -2,3 -0,5 1,5
Kursreguleringer 0,1 1,2 0,4
Ændringer i investeringer i projekter m.v. -18,4 -27,4 25,7
Ændringer i tilgodehavender 5,9 11,1 15,1
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,8 0,5 11,7
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -2,3 5,2 5,2
Investering i joint ventures 0,0 0,0 -0,2
Ændring i deponerings- og sikringskonti 3,7 19,3 22,3
Ændringer i kreditorer og anden gæld -5,1 -13,4 -11,3
Pengestrøm fra primær drift -2,0 5,7 85,7
Betalte renter m.v. -14,7 -15,9 -24,3
Modtagne renter m.v. 4,0 4,7 6,2
Betalt selskabsskat -0,6 -0,2 -0,4
Pengestrøm fra driftsaktivitet -13,3 -5,7 67,2
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,1 0,1
Køb af materielle anlægsaktiver 0,0 -0,2 -0,2
Salg af investeringsejendomme 6,5 3,7 3,7
Salg af joint ventures 0,9 0,0 155,9
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -2,4 -2,5 33,2
Investering i investeringsejendomme -0,4 -0,3 -0,5
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,3 10,1 10,1
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 4,9 10,9 202,3
Nedbringelse af langfristet nansiering -19,6 0,0 -29,5
Optagelse af projektnansiering 0,1 35,1 16,6
Nedbringelse af projektnansiering/afdrag kreditinstitutter -22,0 -35,3 -196,2
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -3,1 -3,5 -4,7
-44,6 -3,7 -213,8
Periodens pengestrøm -53,0 1,5 55,7
Likvider, primo 57,2 1,5 1,5
Likvider, ultimo 4,2 3,0 57,2
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
18/21
NOTE 2. REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har be-
tydelig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens
grunde og færdige projekter.
De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2022/23, og for nærmere omtale
heraf henvises dertil.
Resultatet er i 1.-3. kvartal 2023/24 påvirket af følgende væsentlige ændringer i regnskabsmæssige skøn:
• Negative værdireguleringer, DKK -29,6 mio.
• Negative værdireguleringer vedrørende koncernens ejendomme i joint ventures, DKK -31,1 mio. Beløbet indgår i
Indtægter af kapitalandele i joint ventures.
• Nedskrivning af Galeria Sandecja, Polen, DKK -14,3 mio. Beløbet indgår i Projektomkostninger.
• Kursgevinst på kreditinstitutgæld, DKK 16,0 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen. Beløbet indgår i Finansielle
indtægter.
De negative værdireguleringer er bl.a. en konsekvens af det fortsat stigende renteniveau, idet det har betydet, at afkast-
kravet på koncernens danske shoppingcentre er steget.
Galeria Sandecja var pr. 31. januar 2023 nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på mæglervurdering,
men er i 1.-3. kvartal 2023/24 nedskrevet med yderligere DKK 14,3 mio. baseret på en tilbudt pris på ejendommen fra
en potentiel investor, hvor banken har accepteret at ville arbejde videre med et salg af ejendommen til den tilbudte pris.
Tilsvarende er der i 1.-3. kvartal 2023/24 indregnet en kursgevinst på gæld til kreditinstitutter på DKK 16,0 mio. vedrø-
rende Galeria Sandecja, Polen, idet banken har accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfrielse af lånet med
et beløb, der overstiger værdien af aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe gælden med et
beløb, der svarer til det salgsprovenu, der opnås ved et eventuelt salg. Egenkapitalbindingen i selskabet udgør således
fortsat DKK 0.
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta
for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af
selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2023 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2023 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har
ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i års-
regnskabet for 2022/23. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport
for 2022/23.
Ledelsen har besluttet, at koncernens tidligere development-aktiviteter skal ophøre som særskilt forretningsområde, og
disse aktiviteter er derfor overført til koncernens restaktiviteter med virkning fra 1. februar 2023. Sammenligningstal er
tilpasset i overensstemmelse hermed.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
19/21Koncernregnskab
NOTE 4. OMSÆTNING
DKK mio.
9 mdr.
2023/24
9 mdr.
2022/23
Salg af projekter og ejendomme 0,4 8,3
Salg af tjenesteydelser 1,0 2,4
Lejeindtægter 63,4 59,3
I alt 64,8 70,0
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har to forretningsområder, som omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Restaktiviteter
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i over-
ensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift samt det
polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outlet Outlet Arena Moravia i Ostrava.
Restaktiviteter omfatter koncernens øvrige aktiviteter, der alle er under udfasning, herunder grunde i Danmark, Polen og
Letland.
Koncernens tidligere development-aktiviteter omfattende udvikling af fast ejendom i Danmark er pr. 1. februar 2023
ophørt som særskilt forretningsområde og overført til restaktiviteter. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse
hermed.
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
31.10.2023
Nettoomsætning 62,9 1,9 64,8
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter -14,3 -8,1 -22,4
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -29,6 0,0 -29,6
Bruttoresultat -16,8 -5,3 -22,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -21,3 -1,5 -22,8
Omkostninger 12,3 2,9 15,2
Resultat af primær drift -50,4 -9,7 -60,1
Finansieringsudgifter, netto -6,1 0,4 -5,7
Resultat før skat -44,3 -10,1 -54,4
Investeringsejendomme 442,0 0,0 442,0
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 280,1 61,3 341,4
Segmentaktiver 897,5 100,3 997,8
Segmentforpligtelser 595,5 63,0 658,5
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
31.10.2022
Nettoomsætning 60,3 9,7 70,0
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter -2,4 -7,3 -9,7
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -24,1 0,0 -24,1
Bruttoresultat -2,3 -1,1 -3,4
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -15,9 -1,1 -17,0
Omkostninger 11,8 2,8 14,6
Resultat af primær drift -30,0 -5,0 -35,0
Finansieringsudgifter, netto 15,1 0,6 15,7
Resultat før skat -45,1 -5,6 -50,7
Investeringsejendomme 478,7 0,0 478,7
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 310,2 129,9 440,1
Segmentaktiver 1.177,0 195,4 1.372,4
Segmentforpligtelser 810,5 154,5 965,0
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
20/21
NOTE 5. LIKVIDITETSRESERVER
DKK mio. 31.10.2023 31.1.2023
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 4,2 57,2
Uudnyttede driftskreditfaciliteter 17,0 3,1
I alt 21,2 60,3
Deponerede midler til senere frigivelse 20,8 24,3
Likviditetsreserve i alt 42,0 84,6
NOTE 6. ANDRE RESERVER
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2022 -2,9 -18,3 -21,2
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 -0,5 -0,5
Valutakursregulering, reklassiciceret til resultatet 0,0 -0,1 -0,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,8 0,0 0,8
Anden totalindkomst i alt 0,8 -0,6 0,2
Andre reserver pr. 31. oktober 2022 -2,1 -18,9 -21,0
Andre reserver pr. 1. februar 2023 -2,2 -18,9 -21,1
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,8 0,8
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 -0,5 -0,5
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,1 0,0 -0,1
Anden totalindkomst i alt -0,1 0,3 0,2
Andre reserver pr. 31. oktober 2023 -2,3 -18,6 -20,9
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
9 mdr. 2023/24:
Lejeindtægter 62,1 0,0 62,1
Salg af tjenesteydelser 0,8 0,0 0,8
Ejendomsportefølje i alt 62,9 0,0 62,9
Salg af projekter 0,0 0,4 0,4
Lejeindtægter 1,3 0,0 1,3
Salg af tjenesteydelser 0,2 0,0 0,2
Restaktiviteter i alt 1,5 0,4 1,9
Nettoomsætning i alt 64,4 0,4 64,8
9 mdr. 2022/23: Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
Lejeindtægter 58,7 0,0 58,7
Salg af tjenesteydelser 1,6 0,0 1,6
Ejendomsportefølje i alt 60,3 0,0 60,3
Salg af projekter 0,0 8,3 8,3
Lejeindtægter 0,6 0,0 0,6
Salg af tjenesteydelser 0,8 0,0 0,8
Restaktiviteter i alt 1,4 8,3 9,7
Nettoomsætning i alt 61,7 8,3 70,0
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
21/21Koncernregnskab
NOTE 10. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finan-
sielle stilling.
NOTE 9. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og associerede virksomheder
DKK mio. 31.10.2023 31.1.2023 31.10.2022
Bestyrelseshonorar 1,1 1,1 0,8
Vederlag m.v., direktion 3,2 4,5 3,4
Joint ventures:
Honorarindtægter 1,0 3,0 1,8
Renteindtægter 2,6 5,6 4,2
Tilgodehavender (saldo) 78,8 74,1 109,9
Honorarindtægter 0,0 0,6 0,6
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller
pr. 31. januar 2023. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender
hos nærtstående parter. Der er ikke i Q1-Q3 2023/24 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter
(Q1-Q3 2022/23: DKK 0 mio.).
NOTE 8. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2022/23.
Koncernen har ingen væsentlige finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner vedrørende finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2022/23.
NOTE 7. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.