DELÅRSRAPPORT
1. halvår 2023/24
• Udka
7. september 2023
Delårsrapport for perioden 1.2.2023-31.7.2023
CVR-nr. 24256782 www.agat.dk
Resumé
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
2/20
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1. halvår 2023/24 udgør DKK 2,5 mio.
mod DKK 3,2 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK 2,2 mio. i 1. kvartal 2023/24 og DKK 0,3 mio. i 2.
kvartal 2023/24.
Ledelsen er tilfreds med driften af koncernens ejendomsportefølje, der udvikler sig positivt.
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1. halvår 2023/24 DKK 23,9 mio. mod DKK 22,1 mio. i sammenligningsperioden (like for
like). I forhold til sammenligningsperioden er nettolejeindtægterne på koncernens nuværende ejendomsportefølje således
steget med ca. 8 %.
Både besøgstal og omsætning i koncernens centre viser generelt en positiv udvikling sammenlignet med tilsvarende må-
neder i 2022/23.
I kraft af bl.a. fortsat stigende renter har ledelsen dog valgt at forøge afkastkravet med 0,25 procentpoint for koncernens
danske shoppingcentre, hvilket påvirker resultatet for 1. halvår 2023/24 negativt.
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør DKK -24,9 mio. og består af et positivt drifts-
resultat i ejendomsporteføljen på DKK 6,1 mio., et resultat i restaktiviteter på DKK -3,6 mio. og værdireguleringer og ned-
skrivninger i ejendomsporteføljen på netto DKK -27,4 mio.
Periodens resultat udgør DKK -23,9 mio. mod DKK 2,3 mio. i sammenligningsperioden.
Balancen udgør pr. 31. juli 2023 DKK 1.045,9 mio., og egenkapitalen udgør DKK 371,0 mio. svarende til en soliditet på 35,5
%. Ejendomsporteføljen udgør 89,6 % af koncernens balance.
Joint venture-partnerne, CapMan Nordic Real Estate og Agat Ejendomme, har besluttet at undersøge mulighederne for et
eventuelt salg af Broen Shopping. Mægler er valgt, og udbudsprocessen forventes igangsat inden for kort tid.
Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 8-9.
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport for Agat Ejendomme A/S, herunder forventninger til indtjeningen, er
i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventnin-
gerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets
note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2022/23.
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
3/20Hoved- og nøgletal for koncernen
DKK mio.
1. halvår
2023/24
1. halvår
2022/23
2. kvartal
2023/24
2. kvartal
2022/23
Hele året
2022/23
Nettoomsætning 43,4 47,7 21,6 26,4 178,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -18,4 0,9 -18,2 -0,2 -25,3
Bruttoresultat -7,5 14,5 -9,3 7,7 -38,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -6,7 7,3 -8,1 3,5 -17,5
Resultat af primær drift (EBIT) -24,8 12,2 -22,8 7,0 -76,4
Finansiering m.v. 1,7 -9,9 -3,7 -5,1 15,1
Resultat før skat -23,1 2,3 -26,5 1,9 -61,3
Periodens resultat -23,9 2,3 -26,4 1,9 -63,9
Periodens totalindkomst -23,3 2,3 -25,9 1,8 -63,8
Samlet balance 1.045,9 1.424,5 - - 1.118,9
Investeringsejendomme 453,1 503,7 - - 477,7
Projektportefølje 344,7 432,5 - - 344,4
Egenkapital 371,0 460,4 - - 394,3
Periodens pengestrøm -35,3 6,4 -3,7 -9,3 55,7
Netto rentebærende gæld, ultimo 452,7 717,6 - - 465,8
Egenkapitalforrentning (ROE)*) -12,5 % 1,0 % - - -15,0 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 35,5 % 32,3 % - - 35,2 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 3,1 3,9 - - 3,3
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,7 0,5 - - 0,6
Antal aktier, ultimo 117.783.335 117.783.335 - - 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) -0,2 0,0 -0,2 0,0 -0,5
Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 - - 0
Børskurs i DKK pr. aktie 2,1 2,1 - - 1,9
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For definition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2022/23, note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
4/20
STRATEGISK FOKUS
Som oplyst i årsrapporten 2022/23 er bestyrelsen og direktionen bevidst om, at Agat Ejendomme på flere områder fortsat
er udfordret strategisk. Bestyrelsen og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nu-
værende anses den bedste strategi herfor fortsat at være følgende:
• Fuld fokus på at forbedre NOI i ejendomsporteføljen.
• Løbende at tilpasse omkostningerne i koncernen til forretningsomfanget.
• Løbende at afvikle restaktiviteterne.
Sideløbende hermed vil ledelsen undersøge de strategiske muligheder for at øge værdiskabelsen for selskabets aktionærer,
herunder om hele eller dele af koncernens aktiviteter med fordel kan sælges.
For nærmere beskrivelse heraf, herunder også det strategiske fokus i 2023/24 for de to forretningsområder, henvises til
koncernens årsrapport 2022/23.
RESULTATOVERBLIK FOR 1. HALVÅR 2023/24
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1. halvår 2023/24 udgør DKK 2,5 mio.
mod DKK 3,2 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK 2,2 mio. i 1. kvartal 2023/24 og DKK 0,3 mio. i 2.
kvartal 2023/24.
Periodens resultat udgør DKK -23,9 mio. mod DKK 2,3 mio. i sammenligningsperioden.
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør DKK -24,9 mio. og består af et positivt drifts-
resultat i ejendomsporteføljen på DKK 6,1 mio., et resultat i restaktiviteter på DKK -3,6 mio. og værdireguleringer og ned-
skrivninger i ejendomsporteføljen på netto DKK -27,4 mio., jf. senere omtale.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment
1/2-
30/4-23
1/5-
31/7-23
H1
2023/24
Guidance
2023/24
H1
2022/23
Ejendomsportefølje 3,9 2,2 6,1 7 - 12 7,7
Restaktiviteter -1,7 -1,9 -3,6 -7 -4,5
Resultat før værdireguleringer og skat 2,2 0,3 2,5 0 - 5 3,2
Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen, netto *) 1,5 -28,9 -27,4 - -0,1
Resultat før skat og før skat indeholdt i resultat af joint ventures 3,7 -28,6 -24,9 - 3,1
Skat af resultat i joint ventures -0,3 2,1 1,8 - -0,8
Resultat før skat 3,4 -26,5 -23,1 - 2,3
*) inkl. kursgevinst på kreditinstitutgæld på DKK 7,8 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen, hvor aftalen med banken medfører, at gælden nedskrives til
aktivernes værdi i selskabet, jf. omtalen på side 5.
Fordelt på forretningsområder kan 1. halvår 2023/24 opsummeres således:
-21,3 -3,6
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
89,6% 10,4%
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
328,4 42,6
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
5/20Ledelsesberetning
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1. halvår 2023/24 DKK
-21,3 mio., fordelt med DKK 6,1 mio. i drift og netto DKK -27,4 mio. i nedskrivninger og værdireguleringer, jf. omtale ne-
denfor.
Det er ledelsens vurdering, at driften af koncernens ejendomsportefølje er tilfredsstillende, men i kraft af bl.a. fortsat
stigende renter har ledelsen valgt at forøge afkastkravet med 0,25 procentpoint for koncernens danske shoppingcentre
klassificeret som investeringsejendomme.
Driften af ejendomsporteføljen på DKK 6,1 mio. i 1. halvår 2023/24 er fordelt med DKK 3,9 mio. i 1. kvartal 2023/24 og
DKK 2,2 mio. i 2. kvartal 2023/24. De underliggende nettolejeindtægter udgør i 2. kvartal 2023/24 DKK 12,2 mio. mod DKK
11,7 mio. i 1. kvartal 2023/24. På trods af forbedrede nettolejeindtægter fra første til andet kvartal 2023/24 er det samlede
driftsresultat i ejendomsporteføljen lavere i 2. kvartal end i 1. kvartal, hvilket stigende renteudgifter bl.a. er årsag til.
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1. halvår 2023/24 DKK 23,9 mio. mod DKK 27,8 mio. i sammenligningsperioden. Agat
Ejendomme solgte med virkning pr. 31. januar 2023 sin ejerandel i Ringsted Outlet, og nettolejeindtægterne er derfor ikke
direkte sammenlignelige. Korrigeret for Ringsted Outlet udgør nettolejeindtægterne i sammenligningsperioden DKK 22,1
mio. I forhold til sammenligningsperioden er nettolejeindtægterne på koncernens nuværende ejendomsportefølje således
steget med ca. 8 %.
Både besøgstal og omsætning i koncernens centre viser generelt en positiv udvikling sammenlignet med tilsvarende må-
neder i 2022/23. Den underliggende udvikling i omsætningen i centrene dækker over et meget stort spænd fra større
omsætningsfald i enkelte brancher til større omsætningsstigninger i andre brancher.
På trods af den positive udvikling i omsætningen i de enkelte centre, er det ledelsens opfattelse, at de fortsat høje renter
og den fortsat relativt høje inflation stadig påvirker forbrugernes indkøbsmønstre. Forbrugertilliden er dog forbedret over
de seneste måneder, og indikerer, at forbrugerne ser mere positivt på den nuværende og fremtidige økonomiske situation,
hvilket også har forbedret købelysten hos forbrugerne.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 92 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Værdireguleringer og nedskrivninger udgør netto DKK -27,4 mio. og fremkommer således:
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -18,4
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto, indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures -10,4
Nedskrivninger indeholdt i projektomkostninger *) -6,4
I alt -35,2
Modregning af kursgevinst på kreditinstitutgæld indregnet under nansiering i resultatopgørelsen *) 7,8
Værdireguleringer og nedskrivninger, netto -27,4
*) netto DKK 1,4 mio. som vedrører koncernens polske shoppingcenter Galeria Sandecja.
Værdireguleringer af investeringsejendomme er bl.a. en konsekvens af det fortsat stigende renteniveau, idet det har bety-
det, at afkastkravet på koncernens danske shoppingcentre er forøget med 0,25 procentpoint. Den samlede værdiregulering
som følge heraf udgør DKK -28,4 mio.
Agat Ejendomme har løbende orienteret om finansieringen af ejendommen Galeria Sandecja, Polen. Som oplyst i årsrap-
porten 2022/23 er lånet forlænget til 31. januar 2024, og banken har samtidig krævet, at ejendommen søges solgt inden da.
Banken har accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfrielse af lånet med et beløb, der overstiger værdien af
aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu,
der opnås ved et eventuelt salg.
Ejendommen var pr. 31. januar 2023 nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på mæglervurdering, men er
i 1. kvartal 2023/24 nedskrevet med yderligere DKK 6,4 mio. baseret på et indikativt bud fra en potentiel investor, hvor
banken har accepteret at ville arbejde videre med et salg af ejendommen til den tilbudte pris. Der er ud fra den indgåede
aftale med banken indregnet en kursgevinst på gælden på DKK 7,8 mio. i 1. halvår 2023/24, hvorefter egenkapitalbindingen
i selskabet fortsat udgør DKK 0.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
6/20
Køber har iværksat en due diligence i forbindelse med købet, og denne due diligence pågår. Det er op til banken at tage
stilling til, om de vil acceptere et salg på de vilkår og til den pris en potentiel køber måtte tilbyde, også hvis det måtte afvige
i forhold til det indikative bud.
Resultatet for 1. halvår 2023/24 for ejendomsporteføljen kan nærmere specificeres således:
DKK mio. H1 2023/24 H1 2022/23
Nettolejeindtægter 17,5 16,2
Nettolejeindtægter, JV 6,4 11,6
23,9 27,8
Bruttoresultat i øvrigt 1,0 0,9
Bruttoresultat i alt, inkl. JV 24,9 28,7
Overhead-omkostninger, inkl. JV 8,5 7,8
16,4 20,9
Finansieringsudgifter, netto -5,8 -9,7
Finansieringsudgifter, netto, JV -4,5 -3,5
6,1 7,7
Værdireguleringer *) -24,8 -0,7
Kursgevinst på kreditinstitutgæld **) 7,8 0,0
Værdireguleringer *) indeholdt i resultat af joint ventures -10,4 0,6
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures -21,3 7,6
Skat indeholdt i resultat af joint ventures 1,8 -0,8
Resultat før skat -19,5 6,8
*) Da ere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassiceret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at
værdireguleringer mest hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne
fremstille og vise den underliggende drift af ejendommene.
**) H1 2023/24: Jf. omtale ovenfor under værdireguleringer.
DKK mio. 31.7.23 31.1.23
Balancesum 936,8 1.006,5
Egenkapitalbinding 328,4 356,0
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen udgør pr. 31. juli 2023 DKK 980,4 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.7.23 31.1.23
Investeringsejendomme (I) 453,1 477,7
Færdigopførte ejendomme (F) 275,2 275,2
Ejendomme i joint ventures 252,1 262,7
I alt 980,4 1.015,6
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 94,3 % 93,8 %
Retail i øvrigt 4,1 % 4,0 %
Boliger 1,6 % 2,2 %
Ejendomsporteføljen består pr. 31. juli 2023 af følgende ejendomme fordelt på i alt 94.450 m²:
Ejendom
Klassifikation
Areal i m² Ejerandel
Aktuel udlej-
ningsgrad
Anvendt
afkastkrav i
værdiansætt.
Sillebroen Shopping, Frederikssund Inv.ejd. 26.400 100 % 91 % 6,50 %
BROEN Shopping, Esbjerg (joint venture) Inv.ejd. 32.800 35 % 93 % 6,25 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk Inv.ejd. 600 100 % 84 % 4,50 %
Retailpark, Aabenraa Færdigopf. 3.200 100 % 100 % 8,15 %
Butiksejendom, Brønderslev Færdigopf. 1.200 100 % 65 % 8,75 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen Færdigopf. 17.500 100 % 100 % -
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet Færdigopf. 12.750 100 % 84 % 7,25 %
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
7/20Ledelsesberetning
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi ud fra en 10-årig discounted cashflow-model, hvor de forventede
fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. For koncernens færdigopførte
projekter, der ikke er klassificeret som investeringsejendomme, gælder, at de måles til kostpris eller forventet nettorealisa-
tionsværdi, hvis denne vurderes lavere.
De væsentligste forudsætninger for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme er bl.a. forventninger til den fremtidige
udlejningssituation, herunder lejeniveau og muligheder for udlejning af ledige lokaler m.v. samt forventninger til afkastkrav.
For nærmere omtale henvises til Risikoforhold og koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i
koncernens årsrapport 2022/23.
Udlejningsgraden udgør 91 %. Der er senest indgået lejeaftaler med bl.a. Name It og Change, og lejemålet med Bog & Idé
er udvidet. Change har åbnet sin butik i centret i juli 2023. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen i cen-
tret, herunder også at styrke F&B-segmentet. Agat Ejendomme arbejder desuden med at opnå mulighed for på længere
sigt at kunne udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger.
Udlejningsgraden udgør 93 %. Det lykkedes i løbet af regnskabsåret 2022/23 at forbedre udlejningssituationen i centret
betydeligt, og der blev i årets løb indgået lejekontrakter med bl.a. Telenor, Change og Bog & Idé/Legekæden, Matas og
herretøjskæden Sams. Desuden blev der skiftet fitnessoperatør i centret til Fitness World (nu PureGym) på en ny 10-årig
lejekontrakt. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen i centret yderligere, og der er fortsat interesse fra
potentielle nye lejere.
Joint venture-partnerne, CapMan Nordic Real Estate og Agat Ejendomme, har besluttet at undersøge mulighederne for et
eventuelt salg af ejendommen. Mægler er valgt, og udbudsprocessen forventes igangsat inden for kort tid.
Som nævnt foran ønsker banken, at ejendommen sælges, og ejendommen er til salg.
Centret er fuldt udlejet, dog fortsat med en stor andel af midlertidige kontrakter. Fokus er i 2023/24 at assistere banken
med et salg af ejendommen og sideløbende søge at forbedre driften af centret.
Udlejningsgraden udgør aktuelt 84 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy
Hilfiger, Gant, Guess og Levi’s, og der er forhandlinger med flere betydende lejere om at åbne butikker i centret. Senest er
der indgået lejekontrakt med supermarkedskæden BILLA, som forventer at åbne i centret i november 2023, og aftale med
GUESS om flytning til et større lejemål.
Samtidig arbejdes med at forbedre tilkørselsforholdene til centret, og en ekstra vej med direkte adgang fra motorvejsnettet
er ved at blive anlagt.
RESTAKTIVITETER
Koncernens tidligere development-aktiviteter har i en periode været under udfasning og bestod pr. 31. januar 2023 alene
af fem danske grunde/projekter. Da Agat Ejendomme ønsker, at disse resterende fem grunde/projekter sælges, enten ved
salg af byggeretter eller ved salg af ejerandele i joint ventures, har ledelsen besluttet, at koncernens development-aktivi-
teter fra indeværende regnskabsår skal ophøre som særskilt forretningsområde, og grundene indgår derfor fra 1. februar
2023 i restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består pr. 31. juli 2023 af fem grunde/projekter i Danmark, to grunde i
Polen og en grund i Letland. Grundene ønskes afhændet snarest muligt.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 1. halvår 2023/24 DKK -3,6 mio. mod DKK -4,5 mio. i samme periode året før.
Grundene genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke dækkes ind af driften fra
aktiviteterne. Balancen udgør pr. 31. juli 2023 DKK 109,1 mio. svarende til 10,4 % af koncernbalancen.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
8/20
DKK mio. H1 2023/24 H1 2022/23
Omsætning 1,2 6,9
Bruttoresultat -0,3 -1,6
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) -0,9 -0,8
Omkostninger 2,1 1,9
Resultat før skat -3,6 -4,5
DKK mio. 31.7.23 31.1.23
Kapitalandele i joint ventures 24,6 25,6
Grunde 69,5 69,2
Balancesum 109,1 112,4
Egenkapitalbinding 42,6 38,3
Kapitalandele i joint ventures omfatter koncernens ejerandele i arealer på Østre Havn i Aalborg og SporbyenScandia i
Randers.
Agat Ejendomme oplyste i årsrapporten 2022/23, at der var indgået betinget aftale om salg af 24.000 m
2
byggeretter i
SporbyenScandia, Randers, og at salget forventedes effektueret medio 2023. Betingelserne for handelens gennemførelse
er mod forventning ikke opfyldt inden for de aftalte tidsterminer, og aftalen er derfor udløbet. Byggeretterne ønskes fortsat
solgt, og arbejdet dermed fortsætter.
Nedenfor er de tilbageværende grunde oplistet.
DKK mio.
Bogført
værdi
31.7.23 Aktivitet
Grunde, Danmark 30,2 Omfatter 3 grunde med samlet 4-6.000 m² byggeretter til butikker og boliger,
hvor der efter regnskabsperiodens udløb er indgået betinget aftale om salg af
den ene af grundene. Salget er betinget af opnåelse af byggetilladelse til det
påtænkte projekt.
Grund, Bytom, Polen 23,5 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 6,1 Der er efter regnskabsperiodens udløb indgået betinget aftale om salg af ca.
halvdelen af arealet. Salget er betinget af opnåelse af byggetilladelse til det
påtænkte projekt. Restarealet er til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 7,5 Til salg via mægler. Lokalplan er ultimo 2022 ændret til boligformål.
Øvrige 2,2
Restaktiviteter i alt 69,5
FORVENTNINGER TIL 2023/24 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af
ejendomme, bortset fra Galeria Sandecja, Polen, der forventes solgt ultimo året til en pris svarende til bogført værdi.
Som nævnt indledningsvist overgår koncernens development-aktiviteter til restaktiviteter pr. 1. februar 2023. Grundene
i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan derfor ikke
dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af projekterne værdiansat til forventet nettorea-
lisationsværdi, og et eller flere grundsalg i 2023/24 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter
væsentligt.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Den usikre verdenssituation og krig i Ukraine har indtil videre ført voldsomme prisstigninger med sig både i form af histo-
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
9/20Ledelsesberetning
risk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette høje prisniveau, uden at
lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer, ligesom
det forhøjede renteniveau kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og
outletcentre og eventuelt medføre en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende projekter
gennemført i tidligere år. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imø-
degåelse heraf. Flere af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger, i koncernens årsrapport 2022/23.
REGNSKABSBERETNING
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1. halvår 2023/24 udgør DKK 2,5 mio.
mod DKK 3,2 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK -23,9 mio. mod DKK 2,3 mio. i sammenlignings-
perioden.
Omsætningen er i 1. halvår 2023/24 realiseret med DKK 43,4 mio. mod DKK 47,7 mio. i sammenligningsperioden.
Bruttoresultatet udgør DKK -7,5 mio. mod DKK 14,5 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår værdiregule-
ringer af investeringsejendomme med netto DKK -18,4 mio. og nedskrivninger på øvrige ejendomme med DKK 6,4 mio.,
jf. omtale foran.
Resultat af joint ventures udgør DKK -6,7 mio. mod DKK 7,3 mio. i sammenligningsåret. En del af dette fald er en naturlig
konsekvens af salget af koncernens ejerandel af Ringsted Outlet ultimo sidste regnskabsår. Herudover er 1. halvår 2023/24
påvirket af værdireguleringer af investeringsejendomme på DKK -10,4 mio.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 10,6 mio. mod DKK 9,6 mio. i 1. halvår
2022/23. En del af stigningen i forhold til sammenligningsperioden skyldes bl.a. flytning af koncernens hovedkontor i Aal-
borg. Ledelsen har fortsat fokus på at reducere omkostningerne i koncernen.
Nettofinansieringsudgifterne udgør i 1. halvår 2023/24 en indtægt på DKK 1,7 mio. mod en udgift på DKK 9,9 mio. i samme
periode året før.
I 1. halvår 2023/24 indgår en kursgevinst på gæld til kreditinstitutter på DKK 7,8 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen.
Som også nævnt i koncernens årsrapport 2022/23 har banken accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfri-
else af lånet med et beløb, der overstiger værdien af aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe
gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu, der opnås ved et eventuelt salg. Egenkapitalbindingen i selskabet
udgør derfor fortsat DKK 0.
Nettofinansieringsudgifterne i øvrigt er faldet i forhold til sammenligningsperioden, bl.a. som en konsekvens af en i decem-
ber 2022 indgået aftale med långiver om en nedsættelse af rentesatsen på finansieringen af Sillebroen Shopping.
Balancen udgør pr. 31. juli 2023 DKK 1.045,9 mio. mod DKK 1.118,9 mio. pr. 31. januar 2023. Ejendomsporteføljen udgør
89,6 % af koncernens balance, mens restaktiviteter udgør 10,4 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 453,1 mio. mod DKK 477,7 mio. pr. 31. januar 2023. Perio-
dens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK -18,4 mio.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. juli 2023 DKK 147,6 mio. mod DKK 152,7 mio. pr.
31. januar 2023.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
10/20
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 15,4 mio. mod DKK 16,6 mio. pr. 31. januar 2023. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende projekter og færdigopførte ejendomme udgør DKK 344,7 mio. mod DKK 344,4 mio. pr. 31. januar
2023.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 22,6 mio. mod DKK 24,3 mio. pr. 31. januar 2023. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Likvide beholdninger udgør DKK 21,9 mio. mod DKK 57,2 mio. pr. 31. januar 2023. Gæld til kreditinstitutter er i samme
periode nedbragt med DKK 38,7 mio., idet overskudslikviditet ud fra et renteoptimeringsprincip i videst muligt omfang
placeres på kreditter med trækningsret. Koncernens likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgør pr. 31.
juli 2023 DKK 41,2 mio.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2023 DKK 371,0 mio. mod DKK 394,3 mio. pr. 31. januar 2023. Ændringen svarer
i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 35,5 % mod 35,2 % pr. 31. januar 2023.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. juli 2023 DKK 674,9 mio. mod DKK 724,6 mio. pr. 31. januar 2023. De sam-
lede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2023 DKK 452,7 mio. mod DKK 465,8 mio. pr. 31. januar 2023.
Periodens pengestrømme udgør DKK -35,3 mio. mod DKK 6,4 mio. i samme periode året før. De negative pengestrømme
udgøres i al væsentlighed af nedbringelse af gæld til kreditinstitutter.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK 0,2 mio. mod DKK -3,9 mio. for samme periode sidste år.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 5,8 mio. mod DKK 12,0 mio. for samme periode sidste år.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -41,3 mio., primært som følge af nedbringelse af gæld til kreditinstitut-
ter, mod DKK -1,7 mio. for samme periode sidste år.
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle
stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i koncernens årsrapport for 2022/23, hvortil henvises.
BESTYRELSEN
Bestyrelsen består efter afholdt generalforsamling den 26. april 2023 fortsat af fire medlemmer. Bestyrelsen er konstitueret
med Peter Thorsen som formand og Peter Høltermand som næstformand. Revisionsudvalgets opgaver varetages af den
samlede bestyrelse.
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
11/20Ledelsespåtegning
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2023 – 31. juli 2023
for Agat Ejendomme A/S.
Delårsrapporten, der ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34,
Delårsregnskaber som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. juli 2023 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2023 – 31. juli 2023.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i kon-
cernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og for koncernens finansielle stilling som helhed samt en
beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor.
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
12/20
RESULTATOPGØRELSE
DKK mio. Note
1. halvår
2023/24
1. halvår
2022/23
2. kvartal
2023/24
2. kvartal
2022/23
Hele året
2022/23
Nettoomsætning 4 43,4 47,7 21,6 26,4 178,5
Projektomkostninger -32,5 -34,1 -12,7 -18,5 -192,1
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto -18,4 0,9 -18,2 -0,2 -25,3
Bruttoresultat -7,5 14,5 -9,3 7,7 -38,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -6,7 7,3 -8,1 3,5 -17,5
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint
ventures
-14,2 21,8 -17,4 11,2 -56,4
Andre eksterne omkostninger 3,6 3,0 1,9 1,2 6,1
Personaleomkostninger 6,3 5,8 3,1 2,6 12,1
-24,1 13,0 -22,4 7,4 -74,6
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,7 0,8 0,4 0,4 1,8
Resultat af primær drift -24,8 12,2 -22,8 7,0 -76,4
Finansielle indtægter 11,3 4,1 1,3 1,9 42,5
Finansielle omkostninger -9,6 -14,0 -5,0 -7,0 -27,4
Resultat før skat -23,1 2,3 -26,5 1,9 -61,3
Skat af periodens resultat 0,8 0,0 -0,1 0,0 2,6
Periodens resultat -23,9 2,3 -26,4 1,9 -63,9
RESULTAT PR. AKTIE I DKK
Resultat pr. aktie (EPS) 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,5
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Periodens resultat -23,9 2,3 -26,4 1,9 -63,9
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 0,9 -0,5 0,3 -0,2 -0,6
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,5 0,2 0,1 0,7
Skat af anden totalindkomst -0,3 0,0 0,0 0,0 -0,1
Periodens anden totalindkomst 0,6 0,0 0,5 -0,1 0,1
Periodens totalindkomst -23,3 2,3 -25,9 1,8 -63,8
KONCERNREGNSKAB
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
13/20Koncernregnskab
BALANCE
DKK mio. Note 31.7.2023 31.1.2023
Aktiver
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,2 0,2
Leasingaktiver 2,0 1,9
Materielle aktiver 2,2 2,1
Investeringsejendomme 453,1 477,7
Investeringsejendomme 453,1 477,7
Kapitalandele i joint ventures 70,0 78,6
Tilgodehavender hos joint ventures 75,7 74,0
Finansielle aktiver 145,7 152,6
Udskudte skatteaktiver 15,4 16,6
Andre langfristede aktiver 15,4 16,6
Langfristede aktiver 616,4 649,0
Kortfristede aktiver
Grunde, igangværende og færdige projekter 344,7 344,4
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 2,2 3,0
Tilgodehavender hos joint ventures 1,9 0,1
Tilgodehavende selskabsskat 1,0 0,5
Andre tilgodehavender 3,3 4,7
Periodeafgrænsningsposter 25,9 30,0
Tilgodehavender 34,3 38,3
Andre værdipapirer og kapitalandele 6,0 5,7
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 5 22,6 24,3
Likvide beholdninger 5 21,9 57,2
Kortfristede aktiver 429,5 469,9
Aktiver 1.045,9 1.118,9
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
14/20
BALANCE
DKK mio. Note 31.7.2023 31.1.2023
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 6 -20,5 -21,1
Overført resultat 273,7 297,6
Egenkapital 371,0 394,3
Forpligtelser
Kreditinstitutter 415,0 429,5
Leasingforpligtelser 12,6 13,7
Langfristede forpligtelser 427,6 443,2
Kreditinstitutter 159,8 191,8
Leverandørgæld 15,5 16,7
Hensatte forpligtelser 45,0 45,0
Anden gæld 14,4 15,1
Leasingforpligtelser 5,8 5,8
Periodeafgrænsningsposter 6,8 7,0
Kortfristede forpligtelser 247,3 281,4
Forpligtelser 674,9 724,6
Passiver 1.045,9 1.118,9
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
15/20Koncernregnskab
EGENKAPITALOPGØRELSE
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2022 117,8 -21,2 361,5 458,1
Periodens resultat 0,0 0,0 2,3 2,3
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,0 0,0 0,0
Periodens totalindkomst 0,0 0,0 2,3 2,3
Egenkapital pr. 31. juli 2022 117,8 -21,2 363,8 460,4
Egenkapital pr. 1. februar 2023 117,8 -21,1 297,6 394,3
Periodens resultat 0,0 0,0 -23,9 -23,9
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,6 0,0 0,6
Periodens totalindkomst 0,0 0,6 -23,9 -23,3
Egenkapital pr. 31. juli 2023 117,8 -20,5 273,7 371,0
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
16/20
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
1. halvår
2023/24
1. halvår
2022/23
Hele året
2022/23
Resultat af primær drift -24,8 12,2 -76,4
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 6,7 -7,3 17,5
Værdireguleringer investeringsejendomme 18,4 -0,9 25,3
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,6 0,9 1,8
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 6,4 7,7 54,6
Hensatte forpligtelser 0,0 -7,5 -7,5
Regulering af afskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet 0,4 -0,3 1,5
Kursreguleringer 0,4 1,0 0,4
Ændringer i investeringer i projekter m.v. -6,0 -18,0 25,7
Ændringer i tilgodehavender 6,6 8,5 15,1
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,8 0,5 11,7
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -1,8 4,9 5,2
Investering i joint ventures 0,0 -0,1 -0,2
Ændring i deponerings- og sikringskonti 2,0 15,7 22,3
Ændringer i kreditorer og anden gæld -2,4 -14,0 -11,3
Pengestrøm fra primær drift 7,3 3,3 85,7
Betalte renter m.v. -9,8 -10,5 -24,3
Modtagne renter m.v. 3,1 3,3 6,2
Betalt selskabsskat -0,4 0,0 -0,4
Pengestrøm fra driftsaktivitet 0,2 -3,9 67,2
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,1 0,1
Køb af materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 -0,2
Salg af investeringsejendomme 6,5 3,7 3,7
Salg af joint ventures 0,8 0,0 155,9
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -1,5 -1,7 33,2
Investering i investeringsejendomme -0,3 -0,2 -0,5
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,3 10,1 10,1
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 5,8 12,0 202,3
Nedbringelse af langfristet nansiering -14,5 0,0 -29,5
Optagelse af projektnansiering 0,0 26,4 16,6
Nedbringelse af projektnansiering/afdrag kreditinstitutter -24,6 -25,8 -196,2
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -2,2 -2,3 -4,7
-41,3 -1,7 -213,8
Periodens pengestrøm -35,3 6,4 55,7
Likvider, primo 57,2 1,5 1,5
Likvider, ultimo 21,9 7,9 57,2
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
17/20Koncernregnskab
NOTE 2. REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har be-
tydelig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens
grunde og færdige projekter.
De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2022/23, og for nærmere omtale
heraf henvises dertil.
Resultatet for 1. halvår 2023/24 er påvirket af følgende væsentlige ændringer i regnskabsmæssige skøn:
• Negative værdireguleringer, DKK -18,4 mio.
• Negative værdireguleringer vedrørende koncernens ejendomme i joint ventures, DKK -10,4 mio. Beløbet indgår i
Indtægter af kapitalandele i joint ventures.
• Nedskrivning af Galeria Sandecja, Polen, DKK -6,4 mio. Beløbet indgår i Projektomkostninger.
• Kursgevinst på kreditinstitutgæld, DKK 7,8 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen. Beløbet indgår i Finansielle
indtægter.
De negative værdireguleringer er bl.a. en konsekvens af det fortsat stigende renteniveau, idet det har betydet, at afkast-
kravet på koncernens danske shoppingcentre er forøget med 0,25 procentpoint.
Galeria Sandecja var pr. 31. januar 2023 nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på mæglervur-
dering, men er i 1. halvår 2023/24 nedskrevet med yderligere DKK 6,4 mio. baseret på et indikativt bud fra en po-
tentiel investor, hvor banken har accepteret at ville arbejde videre med et salg af ejendommen til den tilbudte pris.
Tilsvarende er der i 1. halvår 2023/24 indregnet en kursgevinst på gæld til kreditinstitutter på DKK 7,8 mio. vedrørende
Galeria Sandecja, idet banken har accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfrielse af lånet med et beløb,
der overstiger værdien af aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe gælden med et beløb, der
svarer til det salgsprovenu, der opnås ved et eventuelt salg. Egenkapitalbindingen i selskabet udgør således fortsat DKK 0.
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta
for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af
selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2023 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2023 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har
ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i års-
regnskabet for 2022/23. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport
for 2022/23.
Ledelsen har besluttet, at koncernens tidligere development-aktiviteter skal ophøre som særskilt forretningsområde, og
disse aktiviteter er derfor overført til koncernens restaktiviteter med virkning fra 1. februar 2023. Sammenligningstal er
tilpasset i overensstemmelse hermed.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
18/20
NOTE 4. OMSÆTNING
DKK mio.
1. halvår
2023/24
1. halvår
2022/23
Salg af projekter og ejendomme 0,3 6,3
Salg af tjenesteydelser 0,7 1,3
Lejeindtægter 42,4 40,1
I alt 43,4 47,7
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har to forretningsområder, som omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Restaktiviteter
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i over-
ensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift samt det
polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outlet Outlet Arena Moravia i Ostrava.
Restaktiviteter omfatter koncernens øvrige aktiviteter, der alle er under udfasning, herunder grunde i Danmark, Polen og
Letland.
Koncernens tidligere development-aktiviteter omfattende udvikling af fast ejendom i Danmark er pr. 1. februar 2023
ophørt som særskilt forretningsområde og overført til restaktiviteter. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse
hermed.
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
31.7.2023
Nettoomsætning 42,2 1,2 43,4
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter -6,4 0,0 -6,4
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -18,4 0,0 -18,4
Bruttoresultat -7,2 -0,3 -7,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -5,8 -0,9 -6,7
Omkostninger 8,5 2,1 10,6
Resultat af primær drift -21,5 -3,3 -24,8
Finansieringsudgifter, netto -2,0 0,3 -1,7
Resultat før skat -19,5 -3,6 -23,1
Investeringsejendomme 453,1 0,0 453,1
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 275,2 69,5 344,7
Segmentaktiver 936,8 109,1 1.045,9
Segmentforpligtelser 608,4 66,5 674,9
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
31.7.2022
Nettoomsætning 40,8 6,9 47,7
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter -1,6 -6,1 -7,7
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto 0,9 0,0 0,9
Bruttoresultat 16,1 -1,6 14,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 8,1 -0,8 7,3
Omkostninger 7,7 1,9 9,6
Resultat af primær drift 16,5 -4,3 12,2
Finansieringsudgifter, netto 9,7 0,2 9,9
Resultat før skat 6,8 -4,5 2,3
Investeringsejendomme 503,7 0,0 503,7
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 311,0 121,5 432,5
Segmentaktiver 1.234,5 190,0 1.424,5
Segmentforpligtelser 820,3 143,8 964,1
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
19/20Koncernregnskab
NOTE 5. LIKVIDITETSRESERVER
DKK mio. 31.7.2023 31.1.2023
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 21,9 57,2
Uudnyttede driftskreditfaciliteter 19,3 3,1
I alt 41,2 60,3
Deponerede midler til senere frigivelse 22,6 24,3
Likviditetsreserve i alt 63,8 84,6
NOTE 6. ANDRE RESERVER
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2022 -2,9 -18,3 -21,2
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 -0,5 -0,5
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,5 0,0 0,5
Anden totalindkomst i alt 0,5 -0,5 0,0
Andre reserver pr. 31. juli 2022 -2,4 -18,8 -21,2
Andre reserver pr. 1. februar 2023 -2,2 -18,9 -21,1
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,9 0,9
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 -0,3 -0,3
Anden totalindkomst i alt 0,0 0,6 0,6
Andre reserver pr. 31. juli 2023 -2,2 -18,3 -20,5
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
1. halvår 2023/24:
Lejeindtægter 41,7 0,0 41,7
Salg af tjenesteydelser 0,5 0,0 0,5
Ejendomsportefølje i alt 42,2 0,0 42,2
Salg af projekter 0,0 0,3 0,3
Lejeindtægter 0,7 0,0 0,7
Salg af tjenesteydelser 0,2 0,0 0,2
Restaktiviteter i alt 0,9 0,3 1,2
Nettoomsætning i alt 43,1 0,3 43,4
1. halvår 2022/23: Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
Lejeindtægter 39,7 0,0 39,7
Salg af tjenesteydelser 1,1 0,0 1,1
Ejendomsportefølje i alt 40,8 0,0 40,8
Salg af projekter 0,0 6,3 6,3
Lejeindtægter 0,4 0,0 0,4
Salg af tjenesteydelser 0,2 0,0 0,2
Restaktiviteter i alt 0,6 6,3 6,9
Nettoomsætning i alt 41,4 6,3 47,7
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
20/20
NOTE 10. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finan-
sielle stilling.
NOTE 9. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og associerede virksomheder
DKK mio. 31.7.2023 31.1.2023 31.7.2022
Bestyrelseshonorar 0,6 1,1 0,6
Vederlag m.v., direktion 2,2 4,5 2,3
Joint ventures:
Honorarindtægter 0,6 3,0 1,2
Renteindtægter 1,6 5,6 2,8
Tilgodehavender (saldo) 77,6 74,1 109,4
Honorarindtægter 0,0 0,6 0,0
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller
pr. 31. januar 2023. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender
hos nærtstående parter. Der er ikke i 1. halvår 2023/24 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående
parter (H1 2022/23: DKK 0 mio.).
NOTE 8. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2022/23.
Koncernen har ingen væsentlige finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner vedrørende finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2022/23.
NOTE 7. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.