DELÅRSRAPPORT
1. kvartal 2023/24
• Udka
15. juni 2023
Delårsrapport for perioden 1.2.2023-30.4.2023
CVR-nr. 24256782 www.agat.dk
Resumé
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
2/20
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør DKK 2,2 mio. mod DKK 0,0 mio. sam-
me periode året før.
Periodens resultat udgør DKK 2,5 mio. mod DKK 0,4 mio. i sammenligningsperioden.
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) på DKK 3,7 mio. er drevet af et positivt driftsresultat
i ejendomsporteføljen på DKK 3,9, et resultat i restaktiviteter på DKK -1,7 mio. og værdireguleringer og nedskrivninger i
ejendomsporteføljen på netto DKK 1,5 mio.
Balancen udgør pr. 30. april 2023 DKK 1.078,1 mio., og egenkapitalen udgør DKK 396,9 mio. svarende til en soliditet på
36,8 %.
Ejendomsporteføljen udgør 89,8 % af koncernens balance.
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1. kvartal 2023/24 DKK 11,7 mio. mod DKK 14,3 mio. i sammenligningsperioden. Agat
Ejendomme solgte med virkning pr. 31. januar 2023 sin ejerandel i Ringsted Outlet, og nettolejeindtægterne er derfor ikke
direkte sammenlignelige, idet sammenligningsperioden indeholder nettolejeindtægter fra Ringsted Outlet. Korrigeret for
Ringsted Outlet udgør nettolejeindtægterne i sammenligningsperioden DKK 11,4 mio.
Driften af centrene er i 1. kvartal 2023/24 på niveau med samme periode sidste år, og på både besøgstal og omsætning i
centrene viser koncernens centre generelt en positiv udvikling sammenlignet med tilsvarende måneder i 2022/23.
Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 8.
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport for Agat Ejendomme A/S, herunder forventninger til indtjeningen, er
i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventnin-
gerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets
note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2022/23.
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
3/20Hoved- og nøgletal for koncernen
DKK mio.
1. kvartal
2023/24
1. kvartal
2022/23
Hele året
2022/23
Nettoomsætning 21,8 21,3 178,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -0,2 1,1 -25,3
Bruttoresultat 1,8 6,8 -38,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 1,4 3,8 -17,5
Resultat af primær drift (EBIT) -2,0 5,2 -76,4
Finansiering m.v. 5,4 -4,8 15,1
Resultat før skat 3,4 0,4 -61,3
Periodens resultat 2,5 0,4 -63,9
Periodens totalindkomst 2,6 0,5 -63,8
Samlet balance 1.078,1 1.451,2 1.118,9
Investeringsejendomme 474,3 507,4 477,7
Projektportefølje 338,8 438,5 344,4
Egenkapital 396,9 458,6 394,3
Periodens pengestrøm -31,6 15,7 55,7
Netto rentebærende gæld, ultimo 458,3 708,0 465,8
Egenkapitalforrentning (ROE)*) 2,5 % 0,4 % -15,0 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 36,8 % 31,6 % 35,2 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 3,4 3,9 3,3
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,6 0,5 0,6
Antal aktier, ultimo 117.783.335 117.783.335 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 0,0 0,0 -0,5
Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 0
Børskurs i DKK pr. aktie 2,0 2,0 1,9
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For definition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2022/23, note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
4/20
STRATEGISK FOKUS
Som oplyst i årsrapporten 2022/23 er bestyrelsen og direktionen bevidst om, at Agat Ejendomme på flere områder fortsat
er udfordret strategisk. Bestyrelsen og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nu-
værende anses den bedste strategi herfor at være følgende:
• Fuld fokus på at forbedre NOI i ejendomsporteføljen.
• Løbende at tilpasse omkostningerne i koncernen til forretningsomfanget.
• Løbende at afvikle restaktiviteterne.
Sideløbende hermed vil ledelsen undersøge de strategiske muligheder for at øge værdiskabelsen for selskabets aktionærer,
herunder om hele eller dele af koncernens aktiviteter med fordel kan sælges.
For nærmere beskrivelse heraf, herunder også det strategiske fokus i 2023/24 for de to forretningsområder, henvises til
koncernens årsrapport 2022/23.
RESULTATOVERBLIK FOR 1. KVARTAL 2023/24
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) for 1. kvartal 2023/24 udgør DKK 2,2 mio.
mod DKK 0,0 mio. i samme periode året før.
Periodens resultat udgør DKK 2,5 mio. mod DKK 0,4 mio. i sammenligningsperioden.
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) på DKK 3,7 mio. er drevet af et positivt driftsresultat i
ejendomsporteføljen på DKK 3,9 mio., et resultat i restaktiviteter på DKK -1,7 mio. og værdireguleringer og nedskrivninger
i ejendomsporteføljen på netto DKK 1,5 mio., jf. senere omtale.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment 1/2-
30/4-23
Guidance
2022/23
1/2-
30/4-22
Ejendomsportefølje 3,9 7 - 12 4,0
Restaktiviteter -1,7 -7 -4,0
Resultat før værdireguleringer og skat 2,2 0 - 5 0,0
Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen, netto *) 1,5 - 0,9
Resultat før skat og før skat indeholdt i resultat af joint ventures 3,7 - 0,9
Skat af resultat i joint ventures -0,3 - -0,5
Resultat før skat 3,4 - 0,4
*) inkl. kursgevinst på kreditinstitutgæld på DKK 8,1 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen, hvor aftalen med banken medfører, at gælden nedskrives til
aktivernes værdi i selskabet, jf. omtalen på side 5.
Fordelt på forretningsområder kan 1. kvartal 2023/24 opsummeres således:
5,4 -1,7
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
89,8% 10,2%
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
354,5 42,4
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
5/20Ledelsesberetning
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1. kvartal 2023/24 DKK
5,4 mio., fordelt med DKK 3,9 mio. i drift og netto DKK 1,5 mio. i nedskrivninger og værdireguleringer, jf. omtale nedenfor.
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1. kvartal 2023/24 DKK 11,7 mio. mod DKK 14,3 mio. i sammenligningsperioden. Agat
Ejendomme solgte med virkning pr. 31. januar 2023 sin ejerandel i Ringsted Outlet, og nettolejeindtægterne er derfor ikke
direkte sammenlignelige, idet sammenligningsperioden indeholder nettolejeindtægter fra Ringsted Outlet. Korrigeret for
Ringsted Outlet udgør nettolejeindtægterne i sammenligningsperioden DKK 11,4 mio.
Driften af centrene er i 1. kvartal 2023/24 på niveau med samme periode sidste år, og på både besøgstal og omsætning i
centrene viser koncernens centre generelt en positiv udvikling sammenlignet med tilsvarende måneder i 2022/23.
På trods af den positive udvikling i omsætningen i de enkelte centre, er det ledelsens opfattelse, at de i en periode meget
høje energipriser, de fortsat stigende renter og fortsat relativt høj inflation stadig påvirker forbrugernes indkøbsmønstre.
Forbrugertilliden er dog forbedret over de seneste måneder, og indikerer, at forbrugerne ser mere positivt på den nuvæ-
rende og fremtidige økonomiske situation, hvilket også har forbedret købelysten hos forbrugerne. Den underliggende ud-
vikling i omsætningen i centrene dækker over et meget stort spænd fra større omsætningsfald i enkelte brancher til større
omsætningsstigninger i andre brancher.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 92 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Værdireguleringer og nedskrivninger udgør netto DKK 1,5 mio. og fremkommer således:
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -0,2
Nedskrivninger indeholdt i projektomkostninger *) -6,4
I alt -6,6
Modregning af kursgevinst på kreditinstitutgæld indregnet under nansiering i resultatopgørelsen *) 8,1
Værdireguleringer og nedskrivninger, netto 1,5
*) netto DKK 1,7 mio. som vedrører koncernens polske shoppingcenter Galeria Sandecja.
Agat Ejendomme har løbende orienteret om finansieringen af ejendommen Galeria Sandecja, Polen. Som oplyst i årsrap-
porten 2022/23 er lånet forlænget til 31. januar 2024, og banken har samtidig krævet, at ejendommen søges solgt inden
da. Det er op til banken at tage stilling til, om de vil acceptere et salg på de vilkår og til den pris en potentiel køber måtte
tilbyde.
Banken har accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfrielse af lånet med et beløb, der overstiger værdien af
aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu,
der opnås ved et eventuelt salg.
Ejendommen var pr. 31. januar 2023 nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på mæglervurdering, men er i 1.
kvartal 2023/24 nedskrevet med yderligere DKK 6,4 mio. baseret på et indikativt bud fra en potentiel investor, hvor banken
har accepteret at ville arbejde videre med et salg af ejendommen til den tilbudte pris. Samtidig er der ud fra den indgåede
aftale med banken indregnet en kursgevinst på gælden på DKK 8,1 mio., hvorefter egenkapitalbindingen i selskabet fortsat
udgør DKK 0.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
6/20
Resultatet for 1. kvartal 2023/24 for ejendomsporteføljen kan nærmere specificeres således:
DKK mio. Q1 2023/24 Q1 2022/23
Nettolejeindtægter 8,4 8,5
Nettolejeindtægter, JV 3,3 5,8
11,7 14,3
Bruttoresultat i øvrigt 1,0 0,6
Bruttoresultat i alt, inkl. JV 12,7 14,9
Overhead-omkostninger, inkl. JV 4,3 4,0
8,4 10,9
Finansieringsudgifter, netto -2,5 -5,2
Finansieringsudgifter, netto, JV -2,0 -1,7
3,9 4,0
Værdireguleringer *) -6,6 0,3
Kursgevinst på kreditinstitutgæld **) 8,1 0,0
Værdireguleringer *) indeholdt i resultat af joint ventures 0,0 0,6
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures 5,4 4,9
Skat indeholdt i resultat af joint ventures -0,3 -0,5
Resultat før skat 5,1 4,4
*) Da ere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassiceret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at
værdireguleringer mest hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne
fremstille og vise den underliggende drift af ejendommene.
**) Q1 2023/24: Jf. omtale ovenfor under værdireguleringer.
DKK mio. 30.4.23 31.1.23
Balancesum 968,6 1.006,5
Egenkapitalbinding 354,5 356,0
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen udgør pr. 30. april 2023 DKK 1.006,4 mio. fordelt således:
DKK mio. 30.4.23 31.1.23
Investeringsejendomme (I) 474,3 477,7
Færdigopførte ejendomme (F) 269,4 275,2
Ejendomme i joint ventures 262,7 262,7
I alt 1.006,4 1.015,6
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 94,1 % 93,8 %
Retail i øvrigt 4,0 % 4,0 %
Boliger 1,9 % 2,2 %
Ejendomsporteføljen består pr. 30. april 2023 af følgende ejendomme fordelt på i alt 94.580 m²:
Ejendom Areal i m² Ejerandel Klassikation
Aktuel udlejnings-
grad
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % I 92 %
BROEN Shopping, Esbjerg 32.800 35 % I (joint venture) 94 %
Lejligheder, Strædet, Køge 130 100 % I 0 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 600 100 % I 84 %
Retailpark, Aabenraa 3.200 100 % F 100 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % F 65 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 17.500 100 % F 100 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 12.750 100 % F 84 %
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
7/20Ledelsesberetning
Udlejningsgraden udgør 92 %. Der er senest indgået lejeaftaler med bl.a. Name It og Change, og lejemålet med Bog & Idé
er udvidet. Change forventer at åbne i centret i sommeren 2023. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituatio-
nen i centret, herunder også at styrke F&B-segmentet. Agat Ejendomme arbejder desuden med at opnå mulighed for på
længere sigt at kunne udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger på den eksisterende grund.
Udlejningsgraden udgør 94 %. Det lykkedes i løbet af regnskabsåret 2022/23 at forbedre udlejningssituationen i centret
betydeligt, og der blev i årets løb indgået lejekontrakter med bl.a. Telenor, Change og Bog & Idé/Legekæden, Matas og
herretøjskæden Sams. Desuden blev der skiftet fitnessoperatør i centret til Fitness World på en ny 10-årig lejekontrakt. Der
arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen i centret yderligere, og der er fortsat interesse fra potentielle nye
lejere.
Som nævnt foran ønsker banken, at ejendommen sælges, og ejendommen er til salg.
Centret er fuldt udlejet, dog fortsat med en stor andel af midlertidige kontrakter. Fokus er i 2023/24 at assistere banken
med et salg af ejendommen og sideløbende søge at forbedre driften af centret.
Udlejningsgraden udgør aktuelt 84 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy
Hilfiger, Gant, Guess og Levi’s, og der er forhandlinger med flere betydende lejere om at åbne butikker i centret. Senest er
der indgået lejekontrakt med supermarkedskæden BILLA, som forventer at åbne i centret i december 2023, og aftale med
GUESS om flytning til et større lejemål.
Samtidig arbejdes med at forbedre tilkørselsforholdene til centret, og en ekstra vej med direkte adgang fra motorvejsnettet
er ved at blive etableret.
RESTAKTIVITETER
Koncernens tidligere development-aktiviteter har i en periode været under udfasning og bestod pr. 31. januar 2023 alene
af fem danske grunde/projekter. Da Agat Ejendomme ønsker, at disse resterende fem grunde/projekter sælges, enten ved
salg af byggeretter eller ved salg af ejerandele i joint ventures, har ledelsen besluttet, at koncernens development-aktivi-
teter fra indeværende regnskabsår skal ophøre som særskilt forretningsområde, og grundene indgår derfor fra 1. februar
2023 i restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består herefter af fem grunde/projekter i Danmark, to grunde i Polen og en
grund i Letland. Grundene ønskes afhændet snarest muligt.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 1. kvartal 2023/24 DKK -1,7 mio. mod DKK -4,0 mio. i samme periode året før.
Grundene genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke dækkes ind af driften fra
aktiviteterne. Balancen udgør pr. 30. april DKK 109,5 mio. svarende til 10,2 % af koncernbalancen.
DKK mio. Q1 2023/24 Q1 2022/23
Omsætning 0,4 0,4
Bruttoresultat -0,1 -2,4
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) -0,5 -0,6
Omkostninger 0,9 1,4
Resultat før skat -1,7 -4,0
DKK mio. 30.4.23 31.1.23
Kapitalandele i joint ventures 25,2 25,6
Grunde 69,4 69,2
Balancesum 109,5 112,4
Egenkapitalbinding 42,4 38,3
Kapitalandele i joint ventures omfatter koncernens ejerandele i arealer på Østre Havn i Aalborg og SporbyenScandia i
Randers.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
8/20
Nedenfor er de tilbageværende grunde oplistet.
DKK mio.
Bogført
værdi
30.4.23 Aktivitet
Grunde, Danmark 30,2 Omfatter 3 grunde med samlet 4-6.000 m² byggeretter til butikker og boliger.
Grund, Bytom, Polen 23,5 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 6,1 Til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 7,5 Til salg via mægler. Lokalplan er ultimo 2022 ændret til boligformål.
Øvrige 2,1
Restaktiviteter i alt 69,4
FORVENTNINGER TIL 2023/24 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af
ejendomme, bortset fra Galeria Sandecja, Polen, der forventes solgt ultimo året til en pris svarende til bogført værdi.
Som nævnt indledningsvist overgår koncernens development-aktiviteter til restaktiviteter pr. 1. februar 2023. Grundene
i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan derfor ikke
dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af projekterne værdiansat til forventet nettorea-
lisationsværdi, og et eller flere grundsalg i 2023/24 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter
væsentligt.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Den usikre verdenssituation og krig i Ukraine har indtil videre ført voldsomme prisstigninger med sig både i form af histo-
risk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette høje prisniveau, uden at
lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer, ligesom
det forhøjede renteniveau kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og
outletcentre og eventuelt medføre en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende projekter
gennemført i tidligere år. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imø-
degåelse heraf. Flere af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger, i koncernens årsrapport 2022/23.
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
9/20Ledelsesberetning
REGNSKABSBERETNING
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør DKK 2,2 mio. i 1. kvartal 2023/24 mod
DKK 0,0 mio. i samme periode året før. Periodens samlede resultat udgør DKK 2,5 mio. mod DKK 0,4 mio. i samme periode
året før.
Omsætningen er i 1. kvartal 2023/24 realiseret med DKK 21,8 mio. mod DKK 21,3 mio. i sammenligningsperioden.
Bruttoresultatet udgør DKK 1,8 mio. mod DKK 6,8 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår værdireguleringer
af investeringsejendomme og nedskrivninger på øvrige ejendomme på samlet DKK 6,6 mio., hvor Galeria Sandecja, Polen,
er den væsentligste med en nedskrivning på DKK 6,4 mio., jf. omtale foran.
Resultat af joint ventures udgør DKK 1,4 mio. mod DKK 3,8 mio. i sammenligningsåret.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 5,2 mio. mod DKK 5,4 mio. i 1. kvartal
2022/23. Ledelsen har fortsat fokus på at reducere omkostningerne i koncernen.
Nettofinansieringsudgifterne udgør i 1. kvartal 2023/24 en indtægt på DKK 5,4 mio. mod en udgift på DKK 4,8 mio. i samme
periode året før.
I 1. kvartal 2023/24 indgår en kursgevinst på gæld til kreditinstitutter på DKK 8,1 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen.
Som også nævnt i koncernens årsrapport 2022/23 har banken accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfri-
else af lånet med et beløb, der overstiger værdien af aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe
gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu, der opnås ved et eventuelt salg. Ejendommen var pr. 31. januar 2023
nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på mæglervurdering, men er i 1. kvartal 2023/24 nedskrevet med
yderligere DKK 6,4 mio. baseret på et indikativt bud fra en potentiel investor, hvor banken har accepteret at ville arbejde
videre med et salg af ejendommen til den tilbudte pris. Samtidig er der ud fra den indgåede aftale med banken indregnet
en kursgevinst på gælden på DKK 8,1 mio., hvorefter egenkapitalbindingen i selskabet fortsat udgør DKK 0.
Balancen udgør pr. 30. april 2023 DKK 1.078,1 mio. mod DKK 1.118,9 mio. pr. 31. januar 2023. Ejendomsporteføljen udgør
89,8 % af koncernens balance, mens restaktiviteter udgør 10,2 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 474,3 mio. mod DKK 477,7 mio. pr. 31. januar 2023. Perio-
dens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK -0,2 mio.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 30. april 2023 DKK 153,9 mio. mod DKK 152,7 mio. pr.
31. januar 2023.
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 15,4 mio. mod DKK 16,6 mio. pr. 31. januar 2023. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende projekter og færdigopførte ejendomme udgør DKK 338,8 mio. mod DKK 344,4 mio. pr. 31. januar
2023. Faldet skyldes primært den foran omtalte nedskrivning af Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 22,3 mio. mod DKK 24,3 mio. pr. 31. januar 2023. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Likvide beholdninger udgør DKK 25,6 mio. mod DKK 57,2 mio. pr. 31. januar 2023. Gæld til kreditinstitutter er i samme
periode nedbragt med DKK 32,1 mio., idet overskudslikviditet ud fra et renteoptimeringsprincip i videst muligt omfang
placeres på kreditter med trækningsret. Koncernens likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgør pr. 30.
april 2023 DKK 45,1 mio.
Koncernens egenkapital udgør pr. 30. april 2023 DKK 396,9 mio. mod DKK 394,3 mio. pr. 31. januar 2023. Ændringen svarer
i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 36,8 % mod 35,2 % pr. 31. januar 2023.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 30. april 2023 DKK 681,2 mio. mod DKK 724,6 mio. pr. 31. januar 2023. De sam-
lede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
10/20
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 30. april 2023 DKK 458,3 mio. mod DKK 465,8 mio. pr. 31. januar 2023.
Periodens pengestrømme udgør DKK -31,6 mio. mod DKK 15,7 mio. i samme periode året før. De negative pengestrømme
udgøres i al væsentlighed af nedbringelse af gæld til kreditinstitutter.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK -0,6 mio. mod DKK -2,3 mio. for samme periode sidste år.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 2,6 mio. mod DKK 9,3 mio. for samme periode sidste år.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -33,6 mio., primært som følge af nedbringelse af gæld til kreditinstitut-
ter, mod DKK 8,7 mio. for samme periode sidste år.
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle
stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i koncernens årsrapport for 2022/23, hvortil henvises.
BESTYRELSEN
Bestyrelsen består efter afholdt generalforsamling den 26. april 2023 fortsat af fire medlemmer. Bestyrelsen er konstitueret
med Peter Thorsen som formand og Peter Høltermand som næstformand. Revisionsudvalgets opgaver varetages af den
samlede bestyrelse.
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
11/20Ledelsespåtegning
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2023 – 30. april 2023
for Agat Ejendomme A/S.
Delårsrapporten, der ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34,
Delårsregnskaber som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 30. april 2023 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2023 – 30. april
2023.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i kon-
cernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og for koncernens finansielle stilling som helhed samt en
beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor.
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
12/20
RESULTATOPGØRELSE
DKK mio. Note
1. kvartal
2023/24
1. kvartal
2022/23
Hele året
2022/23
Nettoomsætning 4 21,8 21,3 178,5
Projektomkostninger -19,8 -15,6 -192,1
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto -0,2 1,1 -25,3
Bruttoresultat 1,8 6,8 -38,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 1,4 3,8 -17,5
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint ventures 3,2 10,6 -56,4
Andre eksterne omkostninger 1,7 1,8 6,1
Personaleomkostninger 3,2 3,2 12,1
-1,7 5,6 -74,6
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,3 0,4 1,8
Resultat af primær drift -2,0 5,2 -76,4
Finansielle indtægter 10,0 2,2 42,5
Finansielle omkostninger -4,6 -7,0 -27,4
Resultat før skat 3,4 0,4 -61,3
Skat af periodens resultat 0,9 0,0 2,6
Periodens resultat 2,5 0,4 -63,9
RESULTAT PR. AKTIE I DKK
Resultat pr. aktie (EPS) 0,0 0,0 -0,5
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Periodens resultat 2,5 0,4 -63,9
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 0,6 -0,3 -0,6
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 0,0 0,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,2 0,4 0,7
Skat af anden totalindkomst -0,3 0,0 -0,1
Periodens anden totalindkomst 0,1 0,1 0,1
Periodens totalindkomst 2,6 0,5 -63,8
KONCERNREGNSKAB
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
13/20Koncernregnskab
BALANCE
DKK mio. Note 30.4.2023 31.1.2023
Aktiver
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,2 0,2
Leasingaktiver 1,5 1,9
Materielle aktiver 1,7 2,1
Investeringsejendomme 474,3 477,7
Investeringsejendomme 474,3 477,7
Kapitalandele i joint ventures 78,1 78,6
Tilgodehavender hos joint ventures 74,8 74,0
Finansielle aktiver 152,9 152,6
Udskudte skatteaktiver 15,4 16,6
Andre langfristede aktiver 15,4 16,6
Langfristede aktiver 644,3 649,0
Kortfristede aktiver
Grunde, igangværende og færdige projekter 338,8 344,4
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 6,1 3,0
Tilgodehavender hos joint ventures 1,0 0,1
Tilgodehavende selskabsskat 0,7 0,5
Andre tilgodehavender 4,2 4,7
Periodeafgrænsningsposter 29,1 30,0
Tilgodehavender 41,1 38,3
Andre værdipapirer og kapitalandele 6,0 5,7
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 5 22,3 24,3
Likvide beholdninger 5 25,6 57,2
Kortfristede aktiver 433,8 469,9
Aktiver 1.078,1 1.118,9
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
14/20
BALANCE
DKK mio. Note 30.4.2023 31.1.2023
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 6 -21,0 -21,1
Overført resultat 300,1 297,6
Egenkapital 396,9 394,3
Forpligtelser
Kreditinstitutter 422,0 429,5
Leasingforpligtelser 12,8 13,7
Langfristede forpligtelser 434,8 443,2
Kreditinstitutter 159,1 191,8
Leverandørgæld 16,8 16,7
Hensatte forpligtelser 45,0 45,0
Anden gæld 13,3 15,1
Leasingforpligtelser 5,5 5,8
Periodeafgrænsningsposter 6,7 7,0
Kortfristede forpligtelser 246,4 281,4
Forpligtelser 681,2 724,6
Passiver 1.078,1 1.118,9
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
15/20Koncernregnskab
EGENKAPITALOPGØRELSE
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2022 117,8 -21,2 361,5 458,1
Periodens resultat 0,0 0,0 0,4 0,4
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,1 0,0 0,1
Periodens totalindkomst 0,0 0,1 0,4 0,5
Egenkapital pr. 30. april 2022 117,8 -21,1 361,9 458,6
Egenkapital pr. 1. februar 2023 117,8 -21,1 297,6 394,3
Periodens resultat 0,0 0,0 2,5 2,5
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,1 0,0 0,1
Periodens totalindkomst 0,0 0,1 2,5 2,6
Egenkapital pr. 30. april 2023 117,8 -21,0 300,1 396,9
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
16/20
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
1. kvartal
2023/24
1. kvartal
2022/23
Hele året
2022/23
Resultat af primær drift -2,0 5,2 -76,4
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -1,4 -3,8 17,5
Værdireguleringer investeringsejendomme 0,2 -1,1 25,3
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,3 0,4 1,8
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 6,4 1,9 54,6
Hensatte forpligtelser 0,0 0,0 -7,5
Regulering af afskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet 0,1 -0,1 1,5
Kursreguleringer -0,2 0,5 0,4
Ændringer i investeringer i projekter m.v. -0,2 -17,9 25,7
Ændringer i tilgodehavender -1,4 4,8 15,1
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,8 0,5 11,7
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures 0,0 2,9 5,2
Investering i joint ventures 0,0 0,0 -0,2
Ændring i deponerings- og sikringskonti 2,3 9,4 22,3
Ændringer i kreditorer og anden gæld -1,7 -1,5 -11,3
Pengestrøm fra primær drift 3,2 1,2 85,7
Betalte renter m.v. -5,2 -5,8 -24,3
Modtagne renter m.v. 1,6 2,2 6,2
Betalt selskabsskat -0,2 0,1 -0,4
Pengestrøm fra driftsaktivitet -0,6 -2,3 67,2
Køb af materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 -0,2
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,1 0,1
Investering i investeringsejendomme -0,1 0,0 -0,5
Salg af investeringsejendomme 3,3 0,0 3,7
Salg af joint ventures 0,8 0,0 155,9
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -1,7 -0,8 33,2
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,3 10,0 10,1
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 2,6 9,3 202,3
Nedbringelse af langfristet nansiering -7,5 0,0 -29,5
Optagelse af projektnansiering 0,0 15,1 16,6
Nedbringelse af projektnansiering/afdrag kreditinstitutter -25,0 -5,3 -196,2
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -1,1 -1,1 -4,7
-33,6 8,7 -213,8
Periodens pengestrøm -31,6 15,7 55,7
Likvider, primo 57,2 1,5 1,5
Likvider, ultimo 25,6 17,2 57,2
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
17/20Koncernregnskab
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har to forretningsområder, som omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Restaktiviteter
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i over-
ensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift samt det
polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outlet Outlet Arena Moravia i Ostrava.
Restaktiviteter omfatter koncernens øvrige aktiviteter, der alle er under udfasning, herunder grunde i Danmark, Polen og
Letland.
Koncernens tidligere development-aktiviteter omfattende udvikling af fast ejendom i Danmark er pr. 1. februar 2023
ophørt som særskilt forretningsområde og overført til restaktiviteter. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse
hermed.
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
30.4.2023
Nettoomsætning 21,4 0,4 21,8
Bruttoresultat 1,9 -0,1 1,8
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 1,9 -0,5 1,4
Omkostninger 4,3 0,9 5,2
Resultat af primær drift -0,5 -1,5 -2,0
Finansieringsudgifter, netto (indtægt) -5,6 0,2 -5,4
Resultat før skat 5,1 -1,7 3,4
NOTE 2. REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har be-
tydelig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens
igangværende og færdige projekter. De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten
for 2022/23, og for nærmere omtale heraf henvises dertil.
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og dan-
ske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta
for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af
selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2023 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2023 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har
ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i års-
regnskabet for 2022/23. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport
for 2022/23.
Ledelsen har besluttet, at koncernens tidligere development-aktiviteter skal ophøre som særskilt forretningsområde, og
disse aktiviter er derfor overført til koncernens restaktiviteter med virkning fra 1. februar 2023. Sammenligningstal er tilpas-
set i overensstemmelse hermed.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
18/20
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
30.4.2023, fortsat
Investeringsejendomme 474,3 0,0 474,3
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 269,4 69,4 338,8
Segmentaktiver 968,6 109,5 1.078,1
Segmentforpligtelser 614,1 67,1 681,2
30.4.2022
Nettoomsætning 20,9 0,4 21,3
Bruttoresultat 9,2 -2,4 6,8
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 4,4 -0,6 3,8
Omkostninger 4,0 1,4 5,4
Resultat af primær drift 9,6 -4,4 5,2
Finansieringsudgifter, netto 5,2 -0,4 4,8
Resultat før skat 4,4 -4,0 0,4
Investeringsejendomme 507,4 0,0 507,4
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 309,9 128,6 438,5
Segmentaktiver 1.251,5 199,7 1.451,2
Segmentforpligtelser 843,8 148,8 992,6
NOTE 4. OMSÆTNING
DKK mio.
1. kvartal
2023/24
1. kvartal
2022/23
Salg af projekter og ejendomme 0,1 0,0
Salg af tjenesteydelser 0,4 0,7
Lejeindtægter 21,3 20,6
I alt 21,8 21,3
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
1. kvartal 2023/24:
Lejeindtægter 21,1 0,0 21,1
Salg af tjenesteydelser 0,3 0,0 0,3
Ejendomsportefølje i alt 21,4 0,0 21,4
Salg af projekter 0,0 0,1 0,1
Lejeindtægter 0,2 0,0 0,2
Salg af tjenesteydelser 0,1 0,0 0,1
Restaktiviteter i alt 0,3 0,1 0,4
Nettoomsætning i alt 21,7 0,1 21,8
1. kvartal 2022/23: Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
Lejeindtægter 20,4 0,0 20,4
Salg af tjenesteydelser 0,5 0,0 0,5
Ejendomsportefølje i alt 20,9 0,0 20,9
Lejeindtægter 0,2 0,0 0,2
Salg af tjenesteydelser 0,2 0,0 0,2
Restaktiviteter i alt 0,4 0,0 0,4
Nettoomsætning i alt 21,3 0,0 21,3
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
19/20Koncernregnskab
NOTE 5. LIKVIDITETSRESERVER
DKK mio. 30.4.2023 31.1.2023
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 25,6 57,2
Uudnyttede kreditfaciliteter 19,5 3,1
I alt 45,1 60,3
Deponerede midler til senere frigivelse 22,3 24,3
Likviditetsreserve i alt 67,4 84,6
NOTE 6. ANDRE RESERVER
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2022 -2,9 -18,3 -21,2
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 -0,3 -0,3
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,4 0,0 0,4
Anden totalindkomst i alt 0,4 -0,3 0,1
Andre reserver pr. 30. april 2022 -2,5 -18,6 -21,1
Andre reserver pr. 1. februar 2023 -2,2 -18,9 -21,1
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,6 0,6
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,2 0,0 -0,2
Skat af anden totalindkomst 0,0 -0,3 -0,3
Anden totalindkomst i alt -0,2 0,3 0,1
Andre reserver pr. 30. april 2023 -2,4 -18,6 -21,0
NOTE 7. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.
NOTE 8. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2022/23.
Koncernen har ingen væsentlige finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner vedrørende finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2022/23.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 - Agat Ejendomme A/S
20/20
NOTE 10. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker koncernens finan-
sielle stilling.
NOTE 9. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures
DKK mio. 30.4.2023 31.1.2023 30.4.2022
Bestyrelseshonorar 0,3 1,1 0,3
Vederlag m.v., direktion 1,1 4,5 1,1
Joint ventures:
Honorarindtægter 0,3 3,0 0,7
Renteindtægter 0,8 5,6 1,4
Tilgodehavender (saldo) 75,8 74,1 110,5
Honorarindtægter 0,0 0,6 0,0
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller
pr. 31. januar 2023. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender
hos nærtstående parter. Der er ikke i Q1 2023/24 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter
(Q1 2022/23: DKK 0 mio.).