ÅRSRAPPORT
2022/23
28. marts 2023
Årsrapport for perioden 1.2.2022-31.1.2023
CVR-nr. 24256782 www.agat.dk
Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære
generalforsamling den 26. april 2023
_______________________________________________________________
Advokat Marianne Philip
Dirigent
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
2/79
INDHOLDSFORTEGNELSE
Resumé 3
Hoved- og nøgletal for koncernen 5
Strategisk fokus 6
Resultatoverblik 2022/23 7
Ejendomsportefølje 7
Development 11
Restaktiviteter 12
Forventninger til 2023/24 og andre udsagn om fremtiden 13
Bestyrelsen 13
Udbytte 13
Begivenheder efter regnskabsårets udløb 14
Markedsforhold 14
Regnskabsberetning 15
Økonomiske styremål 17
Videnressourcer 17
Miljø og klimapåvirkning 17
Risikoforhold 18
Aktionærinformation 20
Virksomhedsledelse og bæredygtighed 22
Bestyrelsen 24
Direktionen 26
Ledelsespåtegning 27
Den uafhængige revisors revisionspåtegning 28
Koncernregnskab 33
Moderselskabsregnskab 67
Agat Ejendomme A/S • V estre Havnepromenade 7 9000 Aalborg
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
3/79Resumé
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens forretningsområder, ejen-
domsportefølje og development, udgør DKK 9,3 mio. mod DKK 7,4 mio. året før. Resultatet svarer til det forventede.
Årets resultat udgør DKK -63,9 mio. mod DKK 4,3 mio. året før
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) på DKK -64,7 mio. er drevet af et positivt driftsresultat
i ejendomsporteføljen på DKK 14,7, et resultat i development på DKK -5,4 mio., et resultat i restaktiviteter på DKK -11,4
mio. og værdireguleringer og nedskrivninger i ejendomsporteføljen på netto DKK -62,6 mio., primært som følge af stigende
afkastkrav.
Balancen udgør pr. 31. januar 2023 DKK 1.118,9 mio., og egenkapitalen udgør DKK 394,3 mio. svarende til en soliditet på
35,2 %.
Årets pengestrømme udgør DKK 55,7 mio. mod DKK -17,0 mio. året før, og Agat Ejendomme har aktuelt et tilfredsstillende
likviditetsberedskab.
Bestyrelsen og direktionen er bevidste om, at Agat Ejendomme på flere områder fortsat er udfordret strategisk. Bestyrelsen
og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nuværende anses den bedste strategi
herfor at være følgende:
• Fuld fokus på at forbedre NOI i ejendomsporteføljen.
• Løbende tilpasse omkostningerne i koncernen til forretningsomfanget.
• Løbende afvikle development- og restaktiviteterne (grunde).
Sideløbende hermed vil ledelsen undersøge de strategiske muligheder for at øge værdiskabelsen for selskabets aktionærer,
herunder om hele eller dele af koncernens aktiviteter med fordel kan sælges.
Eventuel udbytteudlodning vil blive vurderet løbende i takt med salg af aktiver.
Agat Ejendomme har sammen med CapMan Real Estate solgt Ringsted Outlet Center P/S pr. 31. januar 2023 til Patrizia for
DKK 390 mio. Agat Ejendommes ejerandel udgjorde 50 %. Salget har bidraget til en væsentlig nedbringelse af koncernens
variabelt forrentede gæld, herunder gæld til finansiering af grunde. Netto rentebærende gæld i koncernen udgør pr. 31.
januar 2023 DKK 465,8 mio. mod DKK 700,3 mio. pr. 31. januar 2022. Efter salget har Agat Ejendomme alene finansiering
knyttet til afkastgenererende aktiver.
Ejendomsporteføljen udgør 90,0 % af koncernens balance.
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 2022/23 DKK -47,9 mio.,
fordelt med DKK 14,7 mio. i drift og netto DKK -62,6 mio. i nedskrivninger og værdireguleringer.
Nettolejeindtægterne er realiseret med DKK 55,5 mio. mod DKK 55,8 mio. året før. Sammenlignet med 2019 ligger om-
sætningen i koncernens centre fortsat over indeks 100, alene med en enkelt undtagelse, og omsætningen i centrene er
generelt tilbage på niveauet før covid-19-pandemien.
Nedskrivninger og værdireguleringer af ejendomsporteføljen er primært en følge af de aktuelle markedsforhold, herunder
høj inflation, rentestigninger og høje energipriser, og det er ledelsens vurdering, at disse forhold bl.a. har betydet stigende
afkastkrav på koncernens investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift.
Finansieringen af Sillebroen Shopping med en restgæld på DKK 430 mio. havde ved indgangen af regnskabsåret udløb 30.
september 2023. Der er i december 2022 indgået aftale med långiver, PKA, om at forlænge restløbetiden på lånet til 30.
december 2025. Lånet oppebærer en fast rente på 2 % p.a. i hele lånets restløbetid, mod at der afdrages samlet DKK 54
mio. frem til udløb.
Resumé
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
4/79
Koncernens resultat før skat i development er negativt og udgør DKK -5,4 mio. mod DKK -16,0 mio. året før.
Development udgør pr. 31. januar 2023 6,4 % af koncernens balance og er reduceret betydeligt i regnskabsårets løb, bl.a. i
forbindelse med planmæssig aflevering af et boligudlejningsprojekt i Køge til køber.
Agat Ejendomme har herefter ingen projekter under opførelse, og development-aktiviteterne vil fra næste regnskabsår
ophøre som særskilt forretningsområde. De resterende grunde vil fra 1. februar 2023 blive overført til restaktiviteterne.
Ledelsen forventer for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 13.
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne årsrapport for Agat Ejendomme A/S, herunder forventninger til indtjeningen, er i
sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventnin-
gerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets
note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
5/79Hoved- og nøgletal for koncernen
HOVED
-
DKK mio. 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23
Hovedtal
Nettoomsætning 775,0 366,1 181,6 155,4 178,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -15,0 -55,4 -29,1 1,0 -25,3
Bruttoresultat -71,6 -89,5 -101,5 -1,4 -38,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 35,4 29,7 17,4 49,6 -17,5
Resultat af primær drift (EBIT) -122,8 -124,3 -121,5 24,6 -76,4
Finansiering m.v. -27,8 -40,0 -12,3 -18,3 15,1
Årets resultat -156,3 -191,9 -138,9 4,3 -63,9
Årets totalindkomst -172,1 -197,1 -138,1 3,6 -63,8
Samlet balance 2.038,2 1.719,3 1.504,7 1.441,7 1.118,9
Investeringsejendomme 575,0 531,2 515,0 506,3 477,7
Projektportefølje 749,7 566,2 476,1 422,9 344,4
Årets pengestrøm 1,0 -0,6 13,5 -17,0 55,7
Netto rentebærende gæld, ultimo 900,7 802,0 721,7 700,3 465,8
Egenkapitalforrentning (ROE) -18,6% -30,1% -28,2% 0,9% -15,0%
Soliditetsgrad (egenkapital) 37,0% 32,5% 30,2% 31,8% 35,2%
Indre værdi i DKK pr. aktie 7,7 5,7 3,9 3,9 3,3
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,6 0,7 0,5 0,5 0,6
Antal aktier ultimo 98.153.335 98.153.335 117.783.335 117.783.335 117.783.335
Gennemsnitligt antal aktier 98.153.335 98.153.335 100.753.389 117.783.335 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) -1,6 -2,0 -1,4 0,0 -0,5
Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 0 0 0
Børskurs i DKK pr. aktie 4,6 4,0 1,8 2,0 1,9
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For definition af nøgletal henvises til koncernregnskabets note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som rentebæren-
de forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Sammenligningstal, hvori antal aktier indgår, er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,9973 for effekten af den i decem-
ber 2020 gennemførte kapitalforhøjelse.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
6/79
Bestyrelsen og direktionen er bevidste om, at Agat Ejendomme på flere områder fortsat er udfordret strategisk. Bestyrelsen
og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nuværende anses den bedste strategi
herfor at være følgende:
• Fuld fokus på at forbedre NOI i ejendomsporteføljen.
• Løbende tilpasse omkostningerne i koncernen til forretningsomfanget.
• Løbende afvikle development- og restaktiviteterne (grunde).
Sideløbende hermed vil ledelsen undersøge de strategiske muligheder for at øge værdiskabelsen for selskabets aktionærer,
herunder om hele eller dele af koncernens aktiviteter med fordel kan sælges.
Eventuel udbytteudlodning vil blive vurderet løbende i takt med salg af aktiver.
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
Koncernens strategiske udfordringer går særligt på:
• At koncernens investeringer i ejendomsporteføljen primært er i shopping- og outletcentre.
• At koncernens aktiviteter er spredt i flere lande med for store omkostninger til følge.
• At development- og restaktiviteter endnu ikke er solgt og fortsat skal sælges.
• At koncernens omkostninger ved at være børsnoteret – holdt op mod koncernens relativt begrænsede forretningsom-
fang – er store.
• At koncernen i kraft af sit forretningsomfang alene har begrænsede muligheder for at udnytte sit akkumulerede frem-
førbare skattemæssige danske underskud på ca. DKK 1 mia.
Endvidere handles Agat Ejendomme-aktien aktuelt med en betydelig discount i forhold til indre værdi.
Bestyrelse og direktion har fortsat maksimalt fokus på at optimere og forbedre de forhold, som er umiddelbart påvirkelige,
og det strategiske fokus i 2023/24 for de enkelte forretningsområder fremgår nedenfor, idet det bemærkes, at develop-
ment-aktiviteterne fra næste regnskabsår vil ophøre som særskilt forretningsområde, og de resterende grunde vil fra 1.
februar 2023 blive overført til restaktiviteterne.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
7/79Ledelsesberetning
Antal ejendomme 8
• Fokus på forbedring af NOI.
• Fokus på reduktion af tomme lejemål.
• Salg af Galeria Sandecja.
• Nedbringe gæld.
Antal kvm. (udlejningsareal i fht. ejerandel) 72.300
Bogført værdi af porteføljen 752,9 mio.
Bogført værdi af porteføljen i joint ventures 262,7 mio.
Samlede aktiver 1.006,5 mio.
Gæld 650,5 mio.
Antal projekter/grunde *) 8
• Fokus på salg af de resterende 8 grunde.
• Reduktion af omkostninger.
Bogført værdi af grunde 69,2 mio.
Bogført værdi af grunde i joint ventures 40,0 mio.
Samlede aktiver 112,4 mio.
Gæld 74,1 mio.
*) Arealer i SporbyenScandia, Randers og på Østre Havn, Aalborg er hver indregnet som et projekt.
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens forretningsområder, ejen-
domsportefølje og development, udgør DKK 9,3 mio. mod DKK 7,4 mio. året før. Resultatet svarer til det forventede.
Årets resultat udgør DKK -63,9 mio. mod DKK 4,3 mio. året før.
Det samlede resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) er drevet af et positivt driftsresultat i ejendomspor-
teføljen på DKK 14,7, et resultat i development på DKK -5,4 mio., et resultat i restaktiviteter på DKK -11,4 mio. og værdire-
guleringer og nedskrivninger i ejendomsporteføljen på netto DKK -62,6 mio.
Agat Ejendommes 50 %-ejerandel i Ringsted Outlet Center P/S er solgt pr. 31. januar 2023.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment
1/2-
30/4-22
1/5-
31/7-22
1/8-
31/10-22
1/11-
31/1-23
Q1-Q4
2022/23
Guidance
2022/23
Q1-Q4
2021/22
Ejendomsportefølje 4,0 3,7 1,4 5,6 14,7 10 – 15 23,4
Development (restaktivitet fra 1.2.2023) -2,1 0,6 -0,5 -3,4 -5,4 -5 – -10 -16,0
Værdireg./nedskrivninger af ejendomspor-
teføljen, netto *) 0,9 -1,0 -57,8 -4,7 -62,6 - 1,1
Restaktiviteter -1,9 -1,1 -0,6 -7,8 -11,4 - -2,1
-
Skat af resultat i joint ventures -0,5 -0,3 4,5 -0,3 3,4 - -0,1
-
*) inkl. kursgevinst på kreditinstitutgæld på DKK 35,1 mio. vedrørende Galeria Sandecja, Polen, hvor aftalen med banken medfører, at gælden nedskrives til
aktivernes værdi i selskabet, jf. omtalen på side 8-9.
Agat Ejendomme har sammen med CapMan Real Estate solgt Ringsted Outlet Center P/S pr. 31. januar 2023 til Patrizia for
DKK 390 mio. Agat Ejendommes ejerandel udgjorde 50 %. Salget har bidraget til en væsentlig nedbringelse af koncernens
variabelt forrentede gæld, herunder gæld til finansiering af grunde. Efter salget har Agat Ejendomme alene finansiering
knyttet til afkastgenererende aktiver.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
8/79
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 2022/23 DKK -47,9 mio.,
fordelt med DKK 14,7 mio. i drift og netto DKK -62,6 mio. i nedskrivninger og værdireguleringer.
Q1 Q2 Q3 Q4
Q1 Q2 Q3 Q4
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1. halvår 2022/23 DKK 27,8 mio. mod DKK 25,9 mio. i 1. halvår året før og DKK 27,7 mio. i
2. halvår 2022/23 mod 29,9 mio. i 2. halvår året før.
Driften af centrene er i 1. halvår forbedret i forhold til sidste år, hvor centrene i overvejende grad var lukket ned fra slutnin-
gen af 2020 til ind i foråret 2021 som følge af covid-19-pandemien. Besøgstal og omsætningen i koncernens centre var i 1.
halvår 2022/23 generelt på et tilfredsstillende niveau, hvor flere af koncernens centre viste en positiv udvikling.
I andet halvår 2022/23 var særligt 3. kvartal 2022/23 påvirket af de meget høje energipriser, stigende renter og den højeste
inflation i mange år og derved også betydelige prisstigninger på andre varer, som påvirkede forbrugerne og disses ind-
købsmønstre. Forbrugertilliden var over flere måneder den svageste i mange år, og købelysten var især i 3. kvartal 2022/23
faldende.
4. kvartal 2022/23 kom bedre ud end det foregående kvartal. Centrene præsterede fint på både besøgs- og omsætningstal,
ligesom julehandlen også var tilfredsstillende.
Da store dele af centrene var nedlukkede i foråret 2021 er det ikke relevant at sammenligne besøgstal og omsætning i
centrene med sidste år. Sammenlignet med 2019 ligger omsætningen i koncernens centre fortsat over indeks 100, alene
med en enkelt undtagelse, og dermed er omsætningen i centrene generelt tilbage på niveauet før covid-19-pandemien.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 91 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
De negative værdireguleringer i 2022/23 af ejendomsporteføljen er primært en følge af de aktuelle markedsforhold, her-
under høj inflation, rentestigninger og høje energipriser, og det er ledelsens vurdering, at disse forhold bl.a. har betydet
stigende afkastkrav på koncernens investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift.
Værdireguleringer og nedskrivninger udgør netto DKK -62,6 mio. og fremkommer således:
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto 25,3
Nedskrivninger indeholdt i projektomkostninger *) 37,3
Værdireguleringer indeholdt i resultat af joint ventures 35,1
I alt 97,7
Modregning af kursgevinst på kreditinstitutgæld indregnet under finansiering i resultatopgørelsen *) 35,1
*) netto DKK 2,2 mio. som vedrører koncernens polske shoppingcenter Galeria Sandecja.
Agat Ejendomme har løbende orienteret om, at finansieringen af ejendommen Galeria Sandecja, Polen, havde udløb medio
2022. Der var igennem en længere periode drøftelser med banken om en forlængelse af løbetiden på lånet, og lånet blev
i oktober 2022 forlænget til 31. januar 2024. Banken har dog krævet, at ejendommen søges solgt inden da. Ledelsen har
accepteret at forestå salgsprocessen for banken, og betingelserne herfor er aftalt med banken.
Det er op til banken at tage stilling til, om de vil acceptere et salg på de vilkår og til den pris en potentiel køber måtte
tilbyde.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
9/79Ledelsesberetning
Banken har accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfrielse af lånet med et beløb, der overstiger værdien af
aktiverne i selskabet, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu,
der opnås ved et eventuelt salg.
Ejendommen er nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på en mæglervurdering ud fra et forventet salg
inden for en kort periode. Nedskrivningen udgør DKK 37,3 mio. Modsat er der ud fra den indgåede aftale med banken
indregnet en kursgevinst på gælden på DKK 35,1 mio., hvorefter egenkapitalbindingen i selskabet udgør DKK 0. Denne
kursgevinst er indregnet i resultatopgørelsen under finansielle indtægter.
Resultatet for 2022/23 kan nærmere specificeres således:
DKK mio. 2022/23 2021/22
Nettolejeindtægter 33,2 35,1
Nettolejeindtægter, JV 22,3 20,7
Bruttoresultat i øvrigt 2,3 2,2
Overhead-omkostninger, inkl. JV 16,3 14,0
Finansieringsudgifter, netto **) -19,5 -13,5
Finansieringsudgifter, netto, JV -7,3 -7,1
Værdireguleringer *) -62,6 -29,1
Kursgevinst på kreditinstitutgæld ***) 35,1 0,0
Værdireguleringer *) indeholdt i resultat af joint ventures -35,1 30,2
Skat indeholdt i resultat af joint ventures 3,4 -0,1
*) Da flere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassificeret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at
værdireguleringer mest hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne
fremstille og vise den underliggende drift af ejendommene.
**) Q1 21/22: inkl. gevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. finansieringen af Sillebroen Shopping.
***)
2022/23: Jf. omtale ovenfor under værdireguleringer.
DKK mio. 31.1.23 31.1.22
Balancesum 1.006,5 1.238,0
Egenkapitalbinding 356,0 407,0
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen, herunder dagsværdien af investeringsejendommene, udgør pr. 31. janu-
ar 2023 DKK 1.015,6 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.1.23 31.1.22
Investeringsejendomme (I) 477,7 506,3
Færdigopførte ejendomme (F) 275,2 310,6
Ejendomme i joint ventures 262,7 487,8
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 93,8 % 94,8 %
Retail i øvrigt 4,0 % 3,1 %
Boliger 2,2 % 2,1 %
Shopping- og outletcentre Retail i øvrigt Boliger
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
10/79
Ejendomsporteføljen består pr. 31. januar 2023 af følgende ejendomme fordelt på i alt 93.650 m²:
Ejendom Areal i m² Ejerandel Klassifikation Aktuel udlej-
ningsgrad
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % I 91 %
BROEN Shopping, Esbjerg 32.800 35 % I (joint venture) 95 %
Lejligheder, Strædet, Køge 250 100 % I 52 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 600 100 % I 84 %
Retailpark, Aabenraa 3.200 100 % F 100 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % F 65 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 17.500 100 % F 100 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 11.700 100 % F 76 %
Sillebroen Shopping, Frederikssund
Udlejningsgraden udgør 91 %. Der forhandles med nye lejere til centret, ligesom der fortsat arbejdes med at styrke
F&B-segmentet. Agat Ejendomme arbejder desuden med at opnå mulighed for på længere sigt at kunne udvide ejendom-
men med ca. 4.000 m² boliger på den eksisterende grund.
BROEN Shopping, Esbjerg
Udlejningsgraden udgør nu 95 %, og der er i årets løb indgået lejekontrakter med lejere til flere butikker i centret, bl.a. med
Telenor, Change og Bog & Idé/Legekæden, Matas og herretøjskæden Sams. Desuden er der i året skiftet fitnessoperatør i
centret, og Fitness World er nu lejer på en 10-årig lejekontrakt. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen
i centret yderligere, og der er fortsat interesse fra potentielle nye lejere.
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen
Som nævnt foran ønsker banken, at ejendommen sælges, og ejendommen er netop udbudt til salg.
Centret er fuldt udlejet, dog fortsat med en stor andel af midlertidige kontrakter. Fokus vil i 2023/24 være at assistere ban-
ken med et salg af ejendommen og sideløbende søge at forbedre driften af centret.
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet
Udlejningsgraden udgør aktuelt 76 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy
Hilfiger, Gant, Guess og Levi’s, og der er forhandlinger med flere betydende lejere om at åbne butikker i centret. Senest er
der indgået lejekontrakt med supermarkedskæden BILLA, og BILLA forventer at åbne i centret i december 2023.
Samtidig arbejdes med at forbedre tilkørselsforholdene til centret, og en ekstra vej med direkte adgang fra motorvejsnettet
forventes etableret i løbet af 2023, og der er opnået byggetilladelse hertil.
Sillebroen Shopping, Frederikssund
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
11/79Ledelsesberetning
Ringsted Outlet - solgt pr. 31. januar 2023
DEVELOPMENT
Development-aktiviteterne er under udfasning og udgør pr. 31. januar 2023 6,4 % af koncernens balance mod 10,4 % pr.
31. januar 2022.
Resultat før skat af koncernens development-aktiviteter udgør i 2022/23 DKK -5,4 mio. mod DKK -16,0 mio. året før. Balan-
cen udgør pr. 31. januar 2023 DKK 72,2 mio. mod DKK 150,0 mio. pr. 31. januar 2022 og er dermed reduceret med DKK 77,8
mio., hvilket er i overensstemmelse med ledelsens ønske om at udfase development-aktiviteterne.
Det sidste projekt under opførelse, en 3.000 m² boligudlejningsejendom i Køge og solgt til Nectar Invest A/S, er afleveret til
køber primo november 2022, hvorefter Agat Ejendomme som planlagt ikke længere har projekter under opførelse.
Agat Ejendomme ønsker, at de resterende fem grunde/projekter sælges, enten ved salg af byggeretter/grunde eller ved
salg af ejerandele i joint ventures. Development-aktiviteterne vil fra næste regnskabsår ophøre som særskilt forretnings-
område, og de resterende grunde vil fra 1. februar 2023 blive overført til restaktiviteterne.
DKK mio. 2022/23 2021/22
Omsætning 88,5 78,2
Bruttoresultat -2,0 -9,3
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) -1,2 5,2
Omkostninger 2,7 8,0
31.1.23 31.1.22
Grunde, igangværende og færdige og projekter 30,1 59,3
Balancesum 72,2 150,0
Egenkapitalbinding 0,1 45,7
Udviklingen i projektbeholdningen i året, inkl. projekter i joint ventures, er et fald på DKK 25,9 mio., jf. skema nedenfor og
er i overensstemmelse med ledelsens ønske om, at development-aktiviteterne skal udfases.
DKK mio. 31.1.23 31.1.22
Færdigopførte projekter 2,1 6,4
Igangværende byggeri 0,0 18,2
Grunde og udviklingsomkostninger 68,0 71,4
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
12/79
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter og grunde i development i koncernen. Oversigten indeholder projek-
ter i såvel 100 %-ejede selskaber som i joint ventures.
Projekt
Agats
ejerandel af
areal (m²)
Agats
ejerandel Status
SporbyenScandia, Randers 30.000 50 % Arealet omfatter de tidligere Bombardier togfabrikker og giver mu-
lighed for udvikling af op til forventet ca. 115-120.000 m² blandede
butikker, boliger, kontorer m.v. Aktuelt er ca. 57.000 m² solgt og over-
draget til investorer. Herudover er der indgået betinget aftale om salg
af 24.000 m² byggeretter til boligformål. Salget forventes endeligt ef-
fektueret medio 2023.
Østre Havn, Aalborg 6.500 50 % Resterende udviklingspotentiale, primært kontorer.
Grunde/projektmuligheder i øvrigt 4-6.000 100 % Udviklingspotentiale, butikker og boliger
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består af to grunde i Polen og en grund i Letland, idet Agat Ejendomme i 2.
kvartal 2022/23 solgte en grund i Letland. De resterende grunde ønskes fortsat afhændet snarest muligt. Det er dog ledel-
sens vurdering, at et salg af grundene kan trække ud som en konsekvens af den aktuelle geopolitiske usikkerhed i Europa.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 2022/23 DKK -11,4 mio. mod DKK -2,1 mio. året før. Grundene i Polen og
Letland genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke dækkes ind af driften fra
aktiviteterne. I årets resultat indgår et tab ved salg af en grund i Letland på DKK 1,4 mio. og en nedskrivning af en af grun-
dene i Polen på DKK 7,0 mio.
DKK mio. 2022/23 2021/22
Omsætning 6,5 1,1
Bruttoresultat -9,2 0,7
Omkostninger 1,2 1,9
DKK mio. 31.1.23 31.1.22
Grunde 39,1 53,0
Balancesum 40,2 53,7
Egenkapitalbinding 38,2 5,4
Nedenfor er de tilbageværende restaktiviteter oplistet med angivelse af tiltag og status for hvert enkelt aktiv.
Bogført
værdi
31.1.23 Aktivitet
Grund, Bytom, Polen 23,4 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 6,1 Til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 7,5 Til salg via mægler. Lokalplan er ultimo 2022 ændret til boligformål.
Øvrige 2,1
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
13/79Ledelsesberetning
Ledelsen forventer for regnskabsåret 2023/24 et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 0-5 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 7-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af
ejendomme, bortset fra Galeria Sandecja, Polen, der forventes solgt ultimo året til en pris svarende til bogført værdi.
Som nævnt indledningsvist overgår koncernens development-aktiviteter til restaktiviteter pr. 1. februar 2023. Grundene
i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan derfor ikke
dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af projekterne værdiansat til forventet nettorea-
lisationsværdi, og et eller flere grundsalg i 2023/24 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter
væsentligt.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Udvikling i nettolejeindtægter
Den usikre verdenssituation og krig i Ukraine har indtil videre ført voldsomme prisstigninger med sig både i form af histo-
risk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette høje prisniveau, uden at
lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer, ligesom
det forhøjede renteniveau kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og
outletcentre og eventuelt medføre en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Restaktiviteter (tidligere Development)
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende projekter
gennemført i tidligere år. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imø-
degåelse heraf. Flere af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger.
BESTYRELSEN
Bestyrelsen består aktuelt af fire medlemmer. Tre af de nuværende medlemmer af bestyrelsen er villige til genvalg. Nu-
værende næstformand Michael Bruhn ønsker ikke at genopstille. Bestyrelsen vil på den ordinære generalforsamling i april
2023 indstille Peter Høltermand som kandidat til bestyrelsen. Hvis de tre nuværende medlemmer genvælges og den nye
kandidat ligeledes vælges på generalforsamlingen i april forventes bestyrelsen konstitueret med Peter Thorsen som for-
mand og Peter Høltermand som næstformand.
Peter Høltermand var gennem mange år landechef for SEB i Danmark og er nu virksomhedsrådgiver og professionelt besty-
relsesmedlem. Peter Høltermands spidskompetencer omfatter bl.a. ledelse, strategi, finansielle forhold, asset management
og M&A-kompetencer. Peter Høltermand vil blive anset som uafhængigt medlem af bestyrelsen.
Bestyrelsen har i forbindelse med indstillingen af Peter Høltermand som kandidat lagt særligt vægt på hans brede erfaring,
netværk og kompetencer inden for de finansielle markeder samt hans strategiske kompetencer.
UDBYTTE
Det vil blive indstillet til generalforsamlingens godkendelse, at der ikke udloddes udbytte for regnskabsåret 2022/23.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
14/79
Der er ikke indtrådt begivenheder efter regnskabsårets udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle
stilling.
MARKEDSFORHOLD
Ejendomsmarkedet i Danmark har ændret sig markant i forhold til 2021.
På trods af Ruslands invasion af Ukraine og deraf voldsomme prisstigninger på energi og fødevarer var der rimelig aktivitet
på ejendomsmarkedet i første halvår af 2022. Den fortsatte krig i Ukraine og markante renteforhøjelser fra centralbanker-
ne for at bremse inflationen betød dog, at investorerne særligt i andet halvår 2022 blev afventende, og det medførte, at
investeringsaktiviteten faldt.
Særligt de stigende renter har skabt usikkerhed for investorerne, da lånevilkårene ved køb af fast ejendom kan ændre sig
markant i løbet af en købsproces, og det har i en periode sat en betydelig dæmper på efterspørgsel efter fast ejendom.
De stigende renter, mere forsigtighed hos kreditinstitutterne og øget usikkerhed i markedet har medført, at investorernes
afkastkrav generelt er steget.
Det forventes, at investorer fortsat har betydelig kapital til ejendomsinvesteringer og fortsat ønsker risikospredning i sin
portefølje, men der er aktuelt en afventende holdning blandt investorer. Det er ledelsens vurdering, at interessen for inve-
stering i fast ejendom vil stige i 2023 i forhold til andet halvår 2022. Investorernes afkastkrav må forventes i et vist omfang
at følge den lange rente, og fortsatte rentestigninger fra centralbankerne vil kunne medføre yderligere prisfald i markedet.
Markedet for butiksejendomme var i modsætning til ejendomsmarkedet generelt negativt påvirket af bl.a. covid-19-pande-
mien, og afkastkravet på butiksejendomme, herunder shoppingcentre, er steget over de seneste år. De fysiske butikker har
været påvirket af nedlukninger og øvrige restriktioner, ligesom ændrede indkøbsmønstre, høj inflation, lav forbrugertillid
og yderligere pres fra online-handel har betydning for indtjeningen i butikslokaler. Der har således gennem en længere
periode alene været få investorer til shoppingcentre m.v.
Risikoen ved investering i shoppingcentre vurderes generelt større end ved f.eks. investering i boligejendomme. Omvendt
betyder det også, at investorer ved investering i butiksejendomme kan opnå et højere afkast af sin investering end ved
f.eks. investering i bolig- og kontorejendomme. Derfor kan markedet for større butiksejendomme, herunder shoppingcen-
tre, igen blive attraktive for investorerne.
Agat Ejendommes ejendomsportefølje består primært af shopping- og outletcentre. Koncernens shoppingcentre har gene-
relt haft en stabil drift, og der har kontinuerligt været fokus på optimering af både drift og udlejning.
Detailmarkedet har oplevet større ændringer de seneste år. Hele nedlukningen i forbindelse med covid-19-pandemien,
ændringer i forbrugsmønstre og påvirkninger fra online-handlen har betydet, at en række lejere fik det vanskeligt under
covid-19-pandemien. Efter ophør af covid-19-restriktiontioner kom den fysiske detailhandel godt tilbage, og omsætningen
i centrene har genvundet niveauet fra 2019.
Den efterfølgende og fortsat usikre verdenssituation og krig i Ukraine har medført høje energipriser, stigende renter og den
højeste inflation i mange år og derved også betydelige prisstigninger på andre varer, som har påvirket og fortsat påvirker
forbrugerne og disses indkøbsmønstre. Forbrugertilliden var over flere måneder den svageste i mange år, og købelysten
var især i 3. kvartal 2022/23 lav. Forbrugertilliden er efterfølgende steget, men befinder sig fortsat på et lavt niveau.
De centre, som Agat Ejendomme ejer, er centre, der har været i drift i flere år og dermed overvejende indkørte centre. Der
arbejdes med nyudlejning af ledige lokaler og udskiftning af svage lejere. Udviklingen i den fysiske detailhandel vil være
afgørende for mulighederne for fortsat udlejning af butikslokaler.
Lavere rådighedsbeløb hos forbrugerne, ændrede forbrugsmønstre og fortsat pres fra onlinehandel kan betyde, at der
bliver lavere efterspørgsel efter butikslejemål. Det er dog ledelsens vurdering, at særligt de kapitalstærke danske kæder
fortsat ønsker butikker i de forskellige centre, og de vil være med til at tiltrække andre lejere til centrene. Forbrugerne
ønsker i højere grad end tidligere også at bruge centrene til oplevelser, og det er afgørende, at lejermikset i det enkelte
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
15/79Ledelsesberetning
centre opfylder dette behov.
Samlet set er det ledelsens vurdering, at lejeniveauet i de områder, hvor koncernens centre er placeret på kort sigt, vil være
stabilt.
REGNSKABSBERETNING
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens forretningsområder ejendom-
sportefølje og development udgør DKK 9,3 mio. i 2022/23 mod DKK 7,4 mio. året før. Årets samlede resultat udgør DKK
-63,9 mio. mod DKK 4,3 mio. året før.
Omsætning
Omsætningen er i 2022/23 realiseret med DKK 178,5 mio. mod DKK 155,4 mio. i sammenligningsåret.
Bruttoresultat
Bruttoresultatet udgør DKK -38,9 mio. mod DKK -1,4 mio. året før. I bruttoresultatet indgår værdireguleringer af investe-
ringsejendomme på DKK -25,3 mio. og nedskrivninger på øvrige ejendomme og grunde på DKK 54,6 mio., hvor Galeria
Sandecja, Polen, er den væsentligste med DKK 37,3 mio.
Indtægter af kapitalandele i joint ventures
Resultat af joint ventures udgør DKK -17,5 mio. mod DKK 49,6 mio. i sammenligningsåret. Resultat af joint ventures er på-
virket af værdireguleringer af investeringsejendomme på DKK -35,1 mio.
Omkostninger
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 20,0 mio. mod DKK 23,6 mio. i 2021/22.
Faldet i omkostningerne, ca. 15 %, er en konsekvens af ledelsens fortsatte fokus på at reducere omkostningerne i koncer-
nen.
Nettofinansieringsudgifter
Nettofinansieringsudgifterne udgør i regnskabsåret 2022/23 en indtægt på DKK 15,1 mio. mod en udgift på DKK 18,3 mio.
året før.
I 2022/23 indgår en kursgevinst på gæld til kreditinstitutter på DKK 35,1 mio. vedrørende Galeria Sandecja. Banken har
accepteret, at banken på intet tidspunkt kan kræve indfrielse af lånet med et beløb, der overstiger værdien af aktiverne i
selskaber, og selskabet vil dermed alene skulle nedbringe gælden med et beløb, der svarer til det salgsprovenu, der opnås
ved et eventuelt salg. Ejendommen er nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi baseret på en mæglervurdering ud
fra et forventet salg inden for en kort periode. Nedskrivningen udgør DKK 37,3 mio. Modsat er der ud fra den indgåede
aftale med banken indregnet en kursgevinst på gælden på DKK 35,1 mio., hvorefter egenkapitalbindingen i selskabet udgør
DKK 0.
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat er en udgift på DKK 2,6 mio. på baggrund af et koncernresultat på DKK -61,3, mio. svarende til en
effektiv skatteprocent på -4,3 %. Skat af årets resultat udgøres af en ændring i værdien af det danske skatteaktiv. Der ind-
regnes ikke værdi af udenlandske skatteaktiver.
0
25
50
75
100
2018/19 2019/20 2020/21 2021/22
2022/23
Udvikling i omkostninger, DKK mio.
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
31.1.19 31.1.20 31.1.21 31.1.22
31.1.23
10
20
30
40
Egenkapital Samlet balance Soliditet
Egenkapital, balance og soliditet, DKK mio.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
16/79
Balancen udgør pr. 31. januar 2023 DKK 1.118,9 mio. mod DKK 1.441,7 mio. pr. 31. januar 2022. Ejendomsporteføljen udgør
90,0 % af koncernens balance, mens development udgør 6,4 % og restaktiviteter 3,6 %.
Investeringsejendomme
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 477,7 mio. mod DKK 506,3 mio. pr. 31. januar 2022. Årets
værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK -25,3 mio.
Kapitalandele i og tilgodehavender hos joint ventures
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. januar 2023 DKK 152,7 mio. mod DKK 386,1 mio. pr.
31. januar 2022. Den væsentligste del af ændringen skyldes, at Agat Ejendomme har solgt sin ejerandel i Ringsted Outlet
Center P/S.
Udskudte skatteaktiver
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 16,6 mio. mod DKK 19,3 mio. pr. 31. januar 2022. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende projekter og færdigopførte ejendomme
Grunde, igangværende projekter og færdigopførte ejendomme udgør DKK 344,4 mio. mod DKK 422,9 mio. pr. 31. januar
2022. Faldet skyldes bl.a. aflevering af det sidste development-projekt under opførelse, grundsalg samt indregnede ned-
skrivninger af grunde og et shoppingcenter i Polen.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 24,3 mio. mod DKK 46,6 mio. pr. 31. januar 2022. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Egenkapital
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2023 DKK 394,3 mio. mod DKK 458,1 mio. pr. 31. januar 2022. Ændringen
svarer i al væsentlighed til årets resultat. Soliditeten udgør 35,2 % mod 31,8 % pr. 31. januar 2022.
Forpligtelser
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2023 DKK 724,6 mio. mod DKK 983,6 mio. pr. 31. januar 2022. De
samlede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter. Finansieringen af Sillebroen Shopping med en restgæld
på DKK 430 mio. og med udløb 30. september 2023 er i december 2022 forlænget til 30. december 2025. Lånet oppebærer
en fast rente på 2 % p.a. i hele lånets restløbetid, mod at der afdrages samlet DKK 54 mio. frem til udløb.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. januar 2023 DKK 465,8 mio. mod DKK 700,3 mio. pr. 31. januar 2022.
Den rentebærende gæld er således nedbragt betydeligt i regnskabsåret 2022/23, bl.a. som følge af salg af koncernens
ejerandel i Ringsted Outlet Center P/S.
Årets pengestrømme udgør DKK 55,7 mio. mod DKK -17,0 mio. året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK 67,2 mio., positivt påvirket af bl.a. lavere pengebindinger i projekter, tilgode-
havender og indeståender på deponerings- og sikringskonti samt modtaget udlodning af udbytte fra joint ventures, men
negativt påvirket af løbende drift i øvrigt, herunder renter (2021/22: negative med DKK 11,8 mio.).
0
200
400
600
800
1.000
31.1.19 31.1.20 31.1.21 31.1.22
31.1.23
Netto rentebærende gæld, DKK mio.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
17/79Ledelsesberetning
Pengestrømme fra investeringsaktivitet er positive med DKK 202,3 mio., positivt påvirket af salg af koncernens ejerandel i
Ringsted Outlet Center P/S, salg af investeringsejendomme og modtaget udlodning fra joint ventures (2021/22: positive
med DKK 17,0 mio.).
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -213,8 mio., primært som følge af nedbringelse af gæld til kreditinsti-
tutter (2021/22: negative med DKK 22,2 mio.).
Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,
målt ved aflæggelse af delårs- og årsrapporter. Pr. 31. oktober 2022 udgjorde soliditeten 29,7 %. Banken waivede pr. 31.
oktober 2022 kravet om en soliditet på minimum 30 % med krav om, at soliditeten igen skulle udgøre minimum 30 % pr.
31. januar 2023.
Pr. 31. januar 2023 udgør soliditeten 35,2 %.
Engagementet med koncernens tidligere hovedbankforbindelse er indfriet ultimo januar 2023, og der arbejdes ikke med et
soliditetsstyremål i forhold til koncernens øvrige banker.
Ledelsen fastholder dog målet om på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %, målt ved aflæggelse af
delårs- og årsrapporter.
Agat Ejendomme driver en ejendomsportefølje, hvor ejendommene hovedsageligt er shopping- og outletcentre. Det er
derfor afgørende, at de involverede medarbejdere, både interne og eksterne, har kompetencer inden for optimering og
drift af centre, asset management- og udlejningskompetencer, herunder gode relationer til lejerne samt god indsigt i ad-
ministrative forhold.
Agat Ejendomme har ikke en politik for miljø og klimapåvirkning, idet koncernens primære aktiviteter foregår i Danmark,
hvor en række væsentlige forhold omkring miljø og klimapåvirkning i forvejen er reguleret ved lov.
Agat Ejendommes primære påvirkning af miljøet sker i tilknytning til det at udvikle fast ejendom, og denne aktivitet er
under udfasning. Agat Ejendomme er bevidst om det generelle samfundsmæssige fokus på optimering af miljøforhold,
Broen Shopping, Esbjerg
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
18/79
RISIKOFORHOLD
I forbindelse med fastlæggelse af Agat Ejendommes strategi og overordnede mål har bestyrelsen og direktionen identifi-
ceret de væsentligste forretningsmæssige risici og arbejder kontinuerligt på at sikre en effektiv risikostyring.
I ejendomsporteføljen er fokus på kort sigt at forbedre NOI på de eksisterende aktiver, primært shopping- og outletcentre.
Omfanget af development-aktiviteter er betydeligt nedbragt det seneste år og ønskes som omtalt foran udfaset. Udvikling
af nye projekter vil fremadrettet alene være i form af value-add på eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af
grunde, som koncernen allerede ejer. Ledelsens udgangspunkt for igangsætning af projekter på koncernens resterende
grunde er fortsat, at de skal være helt eller delvist forhåndssolgt til investorer, og at der bindes et minimum af kapital heri,
medmindre det færdige projekt vurderes at være relevant for selskabets ejendomsportefølje.
Ledelsen har til stadighed stærkt fokus på den finansielle styring i koncernen og på at styrke det finansielle beredskab.
Elementer i koncernens risikostyring er bl.a. det omtalte soliditetsmål for koncernen.
Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knaphedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsforhold, finansiering, IT og personale.
Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende koncernens risikoforhold, ligesom risikoforhold vil indgå som
et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større investeringer.
De væsentligste risici for koncernen, udover generelle risici, er beskrevet nedenfor.
De væsentligste forretningsmæssige risici for Agat Ejendomme er generelt de almindeligt forekommende risici inden for
ejendomsbranchen.
Covid-19-pandemien og den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har ført voldsomme pris-
stigninger med sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer.
Fortsætter dette høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får endnu færre
penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer, ligesom de stigende renter kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere
besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre fald i koncernens lejeindtægter og i sidste
ende kan situationen få yderligere betydning for værdiansættelserne af koncernens ejendomme.
I relation til koncernens ejendomsportefølje, der i al væsentlighed består af shopping- og outletcentre, er de væsentligste
forretningsmæssige risici ud over de generelle for branchen og ovenstående risici følgende:
• Agat Ejendomme er afhængig af detailhandlen. En negativ udvikling inden for detailhandlen, f.eks. som følge af kon-
junkturudviklingen eller øget e-handel, kan medføre lavere efterspørgsel efter butikslejemål og dermed både lavere
lejeindtægter og lavere ejendomspriser for koncernen, og effekten kan være væsentlig.
• Det er væsentligt, at de enkelte færdigopførte centre i drift kan tiltrække et tilfredsstillende antal kunder og opnå en
tilfredsstillende omsætning, idet dette er afgørende for de enkelte lejeres evne til at betale husleje til koncernen og
for udlejningssituationen generelt, herunder mulighederne for genudlejning. Hvis centrene oplever større fald i antal
kunder og omsætning, kan det have væsentlig negativ betydning for koncernen.
• På koncernens ejendomme i drift har koncernen tillige en udlejningsrisiko i relation til de lejeaftaler, som udløber,
mens koncernen ejer de pågældende ejendomme. Hvis koncernen ikke formår at forny disse aftaler, indgå nye lejeaf-
taler, eller at aftalerne indgås på ringere vilkår, kan det få væsentlig negativ betydning for koncernen.
herunder reduktion af CO2-udledning og fokus på grønt byggeri.
Ledelsen ønsker som udgangspunkt, at de resterende grunde i development skal sælges, enten ved salg af byggeretter/
grunde eller ved salg af ejerandele i joint ventures. Hvis Agat Ejendomme skal gennemføre projekter på en eller flere af
grundene som et led i salget af grunden, kan Agat Ejendomme tilbyde køberne af projekterne, at projekterne opføres som
grønne byggerier. Flere af koncernens projekter er opført som grønne byggerier og er certificeret efter BREEAM-ordningen,
LEED-ordningen eller lignende.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
19/79Ledelsesberetning
• En del af koncernens lejeindtægter indeholder en om sætningsbestemt andel. Koncernens samlede lejeindtægter un-
der disse lejeaftaler afhænger til dels af lejers evne til at opretholde en vis omsætning i de pågældende lejemål.
Ande len af en sådan omsætningsafhængig leje kan variere betydeligt afhængig af brandets, butikkens og varernes
karakter. Hvis lejer ikke evner at oppebære tilstrækkelig omsætning til, at den forventede omsætningsbestemte leje-
indtægt realiseres, kan det have væsentlig negativ betydning for koncernen.
• De fleste lejekontrakter på koncernens to udenlandske centre er baseret på euro. Lejerne skal således betale en leje
i lokal valuta omregnet fra et euro-beløb. Hvis der sker betydeligt kursfald på den lokale valuta i forhold til euro, vil
lejeomkostningen blive øget, hvilket øger risikoen for, at lejerne ikke kan betale den aftalte leje.
Koncernens development-aktiviteter er efter afleveringen af det sidste igangværende projekter i regnskabsåret 2022/23
begrænset.
• Med henblik på udvikling eller salg af de tilbageværende grunde i development, er koncernen afhængig af at kunne
opnå de fornødne myndighedstilladelser (planlov, lokalplaner, byggetilladelser m.v.) til enten gennemførelse af de
planlagte projekter eller for at kunne opnå en bedre pris ved salg af de enkelte grunde.
• Der er uafklarede kommercielle forhold på et af koncernens tidligere gennemførte projekter. Ledelsen har reserveret
hertil, men der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De væsentligste risikofaktorer i forhold til koncernens finansielle beredskab er endnu uafklarede tvister og kommercielle
forhold på et af koncernens projekter gennemført i tidligere år. Skulle afklaringen af disse forhold medføre et større likvi-
ditetstræk end forventet, er der risiko for, at likviditeten bliver knap eller at koncernen ikke har tilstrækkelig likviditet til
rådighed til at svare sine forpligtelser. Koncernen har imidlertid et aktuelt tilfredsstillende likviditetsberedskab og har også
forskellige manøvreringsmuligheder i forhold til at sikre det nødvendige finansielle beredskab.
Finansiering og likviditetsrisici
Det er afgørende for Agat Ejendomme at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab, og at der er mulighed for at opnå
finansiering af ejendomme og i mindre omfang development-projekter.
I regnskabsåret 2022/23 er koncernens driftskreditrammer som forventet nedbragt til DKK 0. Samtidig har salget af Ring-
sted Outlet, der blev gennemført den 31. januar 2023, bidraget til, at koncernens variabelt forrentede gæld er nedbragt
væsentligt, herunder gæld til finansiering af grunde. Efter salget har Agat Ejendomme alene finansieringsaftaler direkte
bundet op på afkastgenererende aktiver.
Enkelte låneaftaler indeholder projektrelaterede betingelser (covenants), som koncernen er forpligtet til at overholde. I
flere af koncernens låneaftaler har bankerne diskretionær mulighed for at opsige engagementet. I disse tilfælde afhænger
opretholdelse af finansieringen derfor af bankens subjektive vurdering af boniteten og rentabiliteten i det pågældende
en gagement samt af værdien af de af koncernen stillede sikker heder. Hvis koncernen ikke lever op til sine forpligtelser i
henhold til sådanne aftaler med bankerne, er der risiko for, at aftalerne opsiges. Der er risiko for, at Agat Ejendomme ikke
har et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere sådanne betydelige indfrielseskrav, hvis en eller flere af banker-
ne måtte opsige engagementet.
Kreditrisici
Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier.
Renterisici
En del af koncernens rentebærende gæld er varia belt forrentet. Dette betyder, at stigende renter vil øge koncernens
renteomkost ninger. En renteændring på et procentpoint af koncernens variabelt forrentede gæld, inklusive gæld i joint
ventures, vil medføre en umiddelbar efter-skat-effekt for Agat Ejendomme på ca. DKK 2,2 mio. Det vurderes løbende, hvor-
vidt renterisici skal søges afdækket ved indgåelse af renteswap eller lignende. Herudover vil stigende renter alt andet lige
påvirke investorernes afkastkrav og dermed prisen på fast ejendom.
Valutarisici
De væsentligste valutarisici vurderes primært at relatere sig til de udenlandske dattervirksomheders nettoresultater, interne
mellemregninger og valutakursreguleringer af koncernens investeringer i udenlandske dattervirksomheder.
For øvrige oplysninger om finansielle risici og finansielle instrumenter henvises til koncernregnskabets note 23.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
20/79
AKTIONÆRINFORMATION
Fondsbørs Nasdaq Copenhagen
Index SmallCap
Aktiekapital DKK 117.783.335
Nominel stykstørrelse DKK 1
Antal aktier 117.783.335 stk.
Aktieklasser Én
Antal stemmer pr. aktie Én
Stemmeretsbegrænsning Nej
Begrænsninger i omsættelighed Nej
Fondskode DK0010258995
Agat Ejendomme A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2023 noteret til kurs DKK 1,87, svarende til en markedsværdi på DKK 220 mio.
Antallet af navnenoterede aktionærer er faldet fra 4.555 primo regnskabsåret til 4.244 ultimo regnskabsåret. De navneno-
terede aktionærer repræsenterer 92,33 % pr. 31. januar 2023 (31.1.22: 94,97 %) af aktiekapitalen.
Aktionærer over 5 % Ejer- og stemmeandel i %
Strategic Investments A/S
København, Danmark
23,98 %
Thorsen Ejendomme A/S og Thorsen A/S (Peter Thorsen)
Vejle, Danmark
15,58 %
Harald Nyborg A/S og Dava 1 ApS (Kurt Daell)
Charlottenlund, Danmark
9,89 %
Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt bestyrelse og direktion.
Antal aktier *)
Ejer- og stem-
meandel i %
Årets ændring
i antal aktier
Bestyrelse:
Peter Thorsen 18.354.958 15,58 % 0
Arne Gerlyng-Hansen 303.253 0,26 % 0
Michael Bruhn 0 0,00 % 0
Karen Mosbech 22.337 0,02 % 0
Direktion:
Robert Andersen 1.133.489 0,96 % 0
Vivi Sørensen 10.935 0,01 % 0
I alt 19.824.972 16,83 % 0
*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber kontrolleret af ovenstående personer.
Agat Ejendomme har løbende indgået en række aftaler med forskellige kontrahenter, bl.a. investorer, entreprenører, lejere
m.v. Aftalerne indebærer muligheder og risici, der bliver vurderet og afdækket inden indgåelse af aftaler. Koncernen er fra
tid til anden involveret i tvister og retssager og er aktuelt involveret i enkelte tvister og voldgiftssager. Der er foretaget
en vurdering af de enkelte forhold og på den baggrund foretaget reservationer til imødegåelse heraf. Uanset at ledelsen
mener at have vurderet alle betydende risici, er der en risiko for, at der kan komme afvigelser, og afvigelserne kan være
betydelige.
I forbindelse med ledelsens praktiske anvendelse af koncernens regnskabspraksis foretages en række væsentlige regn-
skabsmæssige skøn og vurderinger, som har betydelig indflydelse på årsrapporten, særligt for så vidt angår måling af
en række aktiver. En væsentlig del af balancen i koncernen består af investeringsejendomme, der måles til dagsværdi, og
igangværende og færdige projekter, hvor vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov sker med udgangspunkt i en kon-
kret vurdering af hvert enkelt projekt. For nærmere omtale heraf henvises til koncernregnskabets note 2.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
21/79Ledelsesberetning
Agat Ejendomme A/S’ aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver
aktie giver ret til én stemme. Agat Ejendommes vedtægter indeholder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier
den enkelte kan råde over eller aktiernes omsættelighed. Da alle aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfat-
telse, at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.
Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet
set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens indtjeningsmuligheder, og som samtidig
sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere
afkastet til selskabets aktionærer. Det er ledelsens vurdering, at den nuværende kapital- og aktiestruktur er i overensstem-
melse hermed.
Ledelsen er ikke bekendt med ejeraftaler indgået mellem Agat Ejendomme A/S’ aktionærer.
Agat Ejendomme A/S’ vedtægter kan alene ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med selskabslo-
ven. Aktionærer skal skriftligt over for bestyrelsen fremsætte krav om optagelse af et bestemt emne på dagsordenen til den
ordinære generalforsamling. Fremsættes kravet senest 6 uger før generalforsamlingen skal afholdes, har aktionæren ret til
at få emnet optaget på dagsordenen. Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før generalforsamlingens afholdelse,
afgør bestyrelsen, om kravet er fremsat i så god tid, at emnet kan optages på dagsordenen.
På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de forslag, der har været optaget på dagsordenen og ændrings-
forslag hertil. Hvis der på generalforsamlingen skal behandles forslag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse
angives i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer af selskabets vedtægter kræves, at beslutningen tiltræ-
des af mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede, stemmeberettigede
aktiekapital.
Agat Ejendomme har aktuelt ingen aktiebaserede incitamentsprogrammer.
Det er Agat Ejendommes langsigtede målsætning at udbetale en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et
aktietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation
og planer for investeringer.
Det vil blive indstillet til generalforsamlingens godkendelse, at der ikke udloddes udbytte for regnskabsåret 2022/23.
Agat Ejendommes ordinære generalforsamling afholdes den 26. april 2023, kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center,
Europa Plads 4, 9000 Aalborg.
Mulighed for udstedelse af nye aktier
Bestyrelsen er frem til 23. juni 2025 bemyndiget til at forhøje selskabskapitalen ved udstedelse af nye kapitalandele i en
eller flere udstedelser med fortegningsret for selskabets nuværende aktionærer med en samlet nominel værdi på op til
kr. 98.153.335. Sådan kapitalforhøjelse kan ske til en kurs, der er lavere end markedskursen og kan alene ske ved kontant
indbetaling.
Bestyrelsen er endvidere frem til 22. april 2026 bemyndiget til at forhøje selskabskapitalen ved udstedelse af nye kapitalan-
dele i en eller flere udstedelser uden fortegningsret for selskabets hidtidige kapitalejere med en samlet nominel værdi på
op til kr. 23.556.667. Sådan kapitalforhøjelse skal ske til markedskurs.
Bestyrelsen har disse bemyndigelser for at have mulighed for at optimere finansierings- og kapitalstrukturen i koncernen.
Egne aktier
Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling i juni 2020 på ny bemyndiget til på selskabets vegne at erhverve egne
aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at have mulighed for at optimere kapitalstrukturen i koncer-
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
22/79
nen. Bemyndigelsen gælder for en periode på fem år fra beslutningen på generalforsamlingen.
Agat Ejendomme har som målsætning at opretholde et højt informationsniveau over for investorer og aktionærer. Ledelsen
har derfor vedtaget en kommunikationsstrategi og IR-politik, der skal være medvirkende til at sikre, at der kommunikeres
åbent og klart til alle interessenter, herunder at information videregives under hensyntagen til princippet om lige behand-
ling af investorer.
Selskabet offentliggør kvartals- og årsrapporter. Tre uger op imod regnskabsaflæggelse hvert kvartal oplyser selskabet dog
ikke om finansielle/regnskabsmæssige forhold eller om selskabets aktuelle udvikling og stilling.
Selskabets hjemmeside, www.agat.dk, indeholder bl.a. udsendte selskabsmeddelelser flere år tilbage, opdaterede aktiekur-
ser og oplysninger om koncernens ejendomme og projekter.
Agat Ejendomme har ikke indgået væsentlige aftaler, der ophører eller skal genforhandles, hvis kontrollen med koncernen
ændres.
Finanskalender
Ordinær generalforsamling 26. april 2023
Delårsrapport, 1. kvartal 2023/24 15. juni 2023
Delårsrapport, 1. halvår 2023/24 7. september 2023
Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2023/24 14. december 2023
Bestyrelsen består af fire medlemmer. Bestyrelsen er konstitueret med Peter Thorsen som formand og Michael Bruhn som
næstformand. Bestyrelsen har valgt ikke at have et nominerings- og vederlagsudvalg, hvorfor disse udvalgs opgaver vare-
tages af den samlede bestyrelse. Revisionsudvalgets opgaver varetages ligeledes af den samlede bestyrelse.
Sammensætning og regler for udpegning og udskiftning
Ifølge selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til syv medlemmer. Bestyrelsen består aktuelt af fire generalfor-
samlingsvalgte medlemmer. Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for ét år ad gangen. Genvalg kan finde
sted.
Der lægges vægt på, at bestyrelsens kompetencer dækker bredt og bl.a. omfatter kompetencer inden for strategisk ledelse,
kapitalforhold, ejendomsbranchen, detailhandel, risikovurdering og –styring, investor relations, forretningsudvikling samt
regnskabsmæssige og finansielle forhold.
De enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer fremgår under Bestyrelsen. Alle bestyrelsesmedlemmer vurderes af be-
styrelsen uafhængige af selskabet.
Selvevaluering
Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på
til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet. Evalueringen er i 2022/23 foretaget med udgangspunkt i en
åben dialog blandt selskabets fire bestyrelsesmedlemmer.
Ved den seneste selvevaluering af bestyrelsens arbejde blev det vurderet, at bestyrelsens sammensætning er hensigts-
mæssig i forhold til selskabets aktuelle aktiviteter og behov, og at bestyrelsen besidder de finansielle, strategiske og for-
retningsmæssige kompetencer, som kræves af en virksomhed som Agat Ejendomme, og at fire bestyrelsesmedlemmer er
hensigtsmæssigt i forhold til selskabets behov. Herudover blev det konkluderet, at samarbejdet med direktionen fungerer
tilfredsstillende.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
23/79Ledelsesberetning
Vederlagspolitik og vederlagsrapport
Agat Ejendomme har en vederlagspolitik, der senest er godkendt på generalforsamlingen i 2020. Vederlagspolitikken frem-
går af selskabets hjemmeside www.agat.dk
Agat Ejendomme har i overensstemmelse med selskabslovens § 139b udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten
er tilgængelig på selskabets hjemmeside www.agat.dk
Fastholdelses- og fratrædelsesordninger med medlemmer af direktionen fremgår af vederlagsrapporten.
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
24/79
BESTYRELSEN
Navn Født Indtrådt
Udløb
valgperiode Uafhængighed 1)
Peter Thorsen (bestyrelsesformand) 1966 2012 April 2023 Uafhængig
Michael Bruhn (næstformand) 1959 2017 April 2023 Uafhængig
Arne Gerlyng-Hansen 1956 2013 April 2023 Uafhængig
Karen Mosbech 1957 2019 April 2023 Uafhængig
Jf. afsnit 3.2.1 i Anbefalinger for god Selskabsledelse fastlagt af Nasdaq Copenhagen.
Født 1966
Indtrådt i bestyrelsen 2012
Valgperiode udløber April 2023
Uddannelse
1992 Cand.merc.aud.
Beskæftigelse
1992-1994 Revisor, More Stevens.
1994-1997 Markedschef, koncernøkonomichef & international controller, KEW Industri A/S.
1997-1997 Økonomidirektør, Electrolux Hvidevarer A/S.
1997-1998 Økonomidirektør, Marwi International A/S (Incentive A/S).
1998-2000 Adm. direktør, Basta Group A/S.
2001-2005 Adm. direktør, Bison A/S.
2005-2008 Adm. direktør, Louis Poulsen Lighting A/S.
2007-2008 Koncerndirektør, Targetti Poulsen.
2008- Adm. direktør, Thorsen Ejendomme A/S.
Særlige kompetencer
Ledelse, strategi, regnskabsmæssige og finansielle forhold, forretningsudvikling og fast ejendom.
Direktionshverv
Kirk & Thorsen A/S (og to datterselskaber); Thorsen A/S (og to datterselskaber).
Bestyrelsesformand
Flex Modul A/S (og et datterselskab).
Bestyrelsesmedlem
Dencon Invest ApS (og et datterselskab); IC Group A/S (næstformand); Kirk & Thorsen A/S (og et datterselskab); Thorsen
A/S (og et datterselskab).
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
Født 1959
Indtrådt i bestyrelsen 2017
Valgperiode udløber April 2023
Uddannelse
1989 Cand. merc. aud.
1995 Statsaut. ejendomsmægler.
2001 Chartered Surveyor.
Beskæftigelse
1978-1987 Revisionsfirmaet Sven Halberg.
1987-1991 Direktør, Mäckler-koncernen.
1991-1993 Rådgiver, Baltica Bank.
1993-2001 Selvstændig, Michael Bruhn Erhverv (MBE).
2001-2004 Senior Partner, DTZ Denmark.
2004-2013 Partner og Head of Nordic, Valad Property Group.
2013- Direktør, PFA Ejendomme A/S.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
25/79Ledelsesberetning
Særlige kompetencer
Akkvisition og drift inden for fast ejendom, regnskabsmæssige forhold, ledelse, strategi og forretningsudvikling.
Direktionshverv
Gershøj Bruhn A/S; Lunikvej 2, Greve K/S; Michael Bruhn Erhvervsejendomme A/S; 23 selskaber i PFA-koncernen.
Bestyrelsesformand
Fjernvarmecentralen Avedøre Holme; Industri- og Grundejerforeningen Avedøre Holme; Pumpe- og Digelaget; 74 selska-
ber i PFA-koncernen.
Bestyrelsesmedlem
Bang & Beenfeldt A/S; BE-BB Holding ApS; EjendomDanmark; Gershøj Bruhn A/S; Michael Bruhn Erhvervsejendomme A/S;
17 selskaber i PFA-koncernen.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Medlem af Advisory Board i Fondens Investor Advisory Committee; medlem af Industry Board i Advantage Investment
Partners A/S; medlem af tilsynsrådet i Ejendomsselskabet Norden VIII K/S.
Født 1956
Indtrådt i bestyrelsen 2013
Valgperiode udløber April 2023
Uddannelse
1981 Cand.jur. fra Københavns Universitet.
1984 Advokat.
Beskæftigelse
1981-1983 Advokaterne Amaliegade 4, København K.
1983-2004 Nielsen Nørager Advokatkontor, Frederiksberggade 16, København K.
1985-1992 Manuduktør og ekstern lektor i obligationsret ved Københavns Universitet.
2004- Administrerende direktør, Harald Nyborg A/S.
Særlige kompetencer
Detailhandel, juridiske forhold, ledelse og forretningsudvikling.
Direktionshverv
Arpema ApS; Arpema Holding ApS; Barnaby Finans Komplementar ApS; Harald Nyborg A/S (og 15 datterselskaber); Skerris
Holding A/S.
Bestyrelsesformand
Et datterselskab til Harald Nyborg A/S; Habro Holding ApS (og fire datterselskaber); K/S Barnaby Invest; SH Installation A/S.
Bestyrelsesmedlem
35 datterselskaber til Harald Nyborg A/S; Barnaby Finans P/S; Skerris Holding A/S.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Medlem af Sydbanks repræsentantskab og Lokalråd Fyn; medlem af Detailhandelsudvalget under Dansk Erhverv.
Født 1957
Indtrådt i bestyrelsen 2019
Valgperiode udløber April 2023
Uddannelse
1983 Arkitekt, Kunstakademiets Arkitektskole
Beskæftigelse
1987-1989 Arkitekt, Boligministeriet, Bygge & Boligstyrelsen.
1989-1997 Souschef, Bygningstjenesten, Slots- og Ejendomsstyrelsen.
1997-2004 Planlægningschef, Slot- og Ejendomsstyrelsen.
2004-2009 Direktør, Københavns Ejendomme, Københavns Kommune.
2009-2021 Adm. direktør, Freja Ejendomme A/S.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
26/79
Særlige kompetencer
Køb og salg af ejendomme af varierende størrelse og anvendelse, værdiskabelse gennem udvikling af ejendomme og gen-
nemførelse af lokalplaner, generel ledelse.
Direktionshverv
KarenMosbech ApS.
Bestyrelsesformand
Boligfonden Kuben; Bygningsfonden FÆNGSLET.
Bestyrelsesmedlem
Tredje Natur ApS.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Formand for nomineringsudvalget til Renoverprisen.
DIREKTIONEN
CEO
Født 1965
Direktør i Agat Ejendomme A/S siden 2002. Administrerende direktør siden juli 2019.
Direktionshverv
BROEN Shopping A/S*; Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; Sporbyen Komplementarselskab ApS*; Jacoline ApS; Palma
Ejendomme ApS.
Bestyrelsesformand
SC Administration A/S*; SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S*.
Bestyrelsesmedlem
BROEN Shopping A/S*; Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; Østre Havn Aalborg ApS*; Palma Ejendomme ApS.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
*) Selskaberne indgår i Agat Ejendomme-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af Agat Ejendomme A/S.
CFO
Født 1970
Direktør i Agat Ejendomme A/S siden juli 2019.
Direktionshverv
SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S*.
Bestyrelsesformand
Ingen.
Bestyrelsesmedlem
Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ
P/S*; Østre Havn Aalborg ApS*.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
*) Selskaberne indgår i Agat Ejendomme-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af Agat Ejendomme A/S.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
27/79Ledelsespåtegning
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Den uafhængige revisors erklæring
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
28/79
REVISIONSPÅTEGNING PÅ KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
29/79Den uafhængige revisors erklæring
Den uafhængige revisors erklæring
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
30/79
UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
31/79Den uafhængige revisors erklæring
Den uafhængige revisors erklæring
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
32/79
CVR-nr. 20 22 26 70
MNE-nr. mne33767
MNE-nr. mne26711
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
33/79Koncernregnskab
DKK mio. Note 2022/23 2021/22
Nettoomsætning 4 178,5 155,4
Projektomkostninger 5 -192,1 -157,8
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -25,3 1,0
-38,9 -1,4
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 8 -17,5 49,6
-56,4 48,2
Andre eksterne omkostninger 6,1 5,7
Personaleomkostninger 6 12,1 16,1
-74,6 26,4
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 1,8 1,8
-76,4 24,6
Finansielle indtægter 9 42,5 15,4
Finansielle omkostninger 10 -27,4 -33,7
-61,3 6,3
Skat af årets resultat 11 2,6 2,0
-63,9 4,3
Resultat pr. aktie (EPS) 12 -0,5 0,0
Årets resultat -63,9 4,3
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -0,6 -0,6
Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet 0,1 -0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,7 0,7
Skat af anden totalindkomst, jf. note 15 -0,1 -0,1
0,1 -0,7
-63,8 3,6
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
34/79
DKK mio. Note 31.1.2023 31.1.2022
AKTIVER
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,2 0,6
Leasingaktiver 1,9 1,2
2,1 1,8
Investeringsejendomme 14 477,7 506,3
477,7 506,3
Kapitalandele i joint ventures 8 78,6 273,5
Tilgodehavender hos joint ventures 74,0 106,6
152,6 380,1
Udskudte skatteaktiver 15 16,6 19,3
16,6 19,3
649,0 907,5
Kortfristede aktiver
16 344,4 422,9
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 3,0 6,6
Tilgodehavender hos joint ventures 0,1 6,0
Tilgodehavender selskabsskat 0,5 0,1
Andre tilgodehavender 4,7 5,4
Periodeafgrænsningsposter 30,0 35,7
38,3 53,8
Andre værdipapirer og kapitalandele 5,7 9,4
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 24,3 46,6
Likvide beholdninger 57,2 1,5
469,9 534,2
AKTIVER 1.118,9 1.441,7
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
35/79Koncernregnskab
DKK mio. Note 31.1.2023 31.1.2022
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 17 117,8 117,8
Andre reserver 18 -21,1 -21,2
Overført resultat 297,6 361,5
394,3 458,1
Forpligtelser
Kreditinstitutter 19 429,5 459,0
Leasingforpligtelser 13,7 15,9
443,2 474,9
Kreditinstitutter 19 191,8 402,0
Leverandørgæld 16,7 25,8
Hensatte forpligtelser 20 45,0 52,5
Anden gæld 21 15,1 18,1
Leasingforpligtelser 5,8 4,9
Periodeafgrænsningsposter 7,0 5,4
281,4 508,7
724,6 983,6
PASSIVER 1.118,9 1.441,7
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
36/79
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
117,8 -20,5 357,2 454,5
Årets resultat 0,0 0,0 4,3 4,3
Årets anden totalindkomst 0,0 -0,7 0,0 -0,7
0,0 -0,7 4,3 3,6
117,8 -21,2 361,5 458,1
Årets resultat 0,0 0,0 -63,9 -63,9
Årets anden totalindkomst 0,0 0,1 0,0 0,1
0,0 0,1 -63,9 -63,8
117,8 -21,1 297,6 394,3
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
37/79Koncernregnskab
DKK mio. 2022/23 2021/22
Resultat af primær drift -76,4 24,6
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 17,5 -49,6
Værdireguleringer investeringsejendomme 25,3 -1,0
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 1,8 1,7
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 54,6 32,6
Hensatte forpligtelser -7,5 -1,6
Af- og nedskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet 1,5 3,0
Kursreguleringer 0,4 -1,3
Ændringer i investeringer i projekter, m.v. 25,7 23,6
Ændringer i tilgodehavender 15,1 2,2
Modtaget udlodning fra joint ventures 11,7 31,5
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures 5,2 -4,4
Investering i joint ventures -0,2 -5,2
Ændring i deponerings- og sikringskonti 22,3 0,0
Ændringer i kreditorer og anden gæld -11,3 -49,8
85,7 6,3
Betalte renter, m.v. -24,3 -24,6
Modtagne renter, m.v. 6,2 6,5
Betalt selskabsskat -0,4 0,0
67,2 -11,8
Køb af materielle anlægsaktiver -0,2 0,0
Salg af materielle anlægsaktiver 0,1 0,0
Investering i investeringsejendomme -0,5 0,0
Salg af investeringsejendomme 3,7 10,5
Salg af joint ventures 155,9 0,0
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures 33,2 -3,3
Investering i joint ventures 0,0 -0,2
Modtaget udlodning fra joint ventures 10,1 10,0
202,3 17,0
Nedbringelse af langfristet finansiering -29,5 -20,6
Optagelse af projektfinansiering 16,6 18,3
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -196,2 -16,6
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -4,7 -3,3
-213,8 -22,2
55,7 -17,0
Likvider, primo 1,5 18,5
57,2 1,5
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
38/79
Note 1. Anvendt regnskabspraksis 39
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 45
Note 3. Segmentoplysninger 48
Note 4. Omsætning 49
Note 5. Projektomkostninger 50
Note 6. Personaleomkostninger 50
Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 50
Note 8. Kapitalandele i joint ventures 51
Note 9. Finansielle indtægter 53
Note 10. Finansielle omkostninger 53
Note 11. Skat af årets resultat 54
Note 12. Resultat pr. aktie i DKK 54
Note 13. Udbytte 54
Note 14. Investeringsejendomme 55
Note 15. Udskudt skat 56
Note 16. Igangværende og færdige projekter 57
Note 17. Aktiekapital 58
Note 18. Andre reserver 58
Note 19. Kreditinstitutter 59
Note 20. Hensatte forpligtelser 59
Note 21. Anden gæld 60
Note 22. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 60
Note 23. Finansielle risici og nansielle instrumenter 61
Note 24. Transaktioner med nærtstående parter 65
Note 25. Begivenheder efter balancedagen 65
Note 26. Godkendelse af årsrapport til oentliggørelse 65
Note 27. Koncernoversigt 66
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
39/79Koncernregnskab
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
hjemsted i Danmark .
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
40/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
41/79Koncernregnskab
RESULTATOPGØRELSE
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
42/79
BALANCE
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
43/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
44/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
45/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
46/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
47/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
48/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
49/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
50/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
51/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
52/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
53/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
54/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
55/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
56/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
57/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
58/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
59/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
60/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
61/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
62/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
63/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
64/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
65/79Koncernregnskab
Koncernregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
66/79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
67/79Moderselskabsregnskab
MODERSELSKABSREGNSKAB
DKK mio. Note 2022/23 2021/22
Andre eksterne omkostninger 3,5 3,5
Personaleomkostninger 3 1,7 2,3
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,2 0,2
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 -79,8 -14,6
Finansielle indtægter 6 23,9 30,7
Finansielle omkostninger 7 -0,2 0,0
Skat af årets resultat 8 2,5 5,6
9
Poster som kan blive omklassificeret til resultatet:
Anden totalindkomst efter skat i tilknyttede virksomheder 0,2 -0,9
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
68/79
DKK mio. Note 31.1.2023 31.1.2022
AKTIVER
Langfristede aktiver
Leasingaktiver 0,6 0,1
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 44,7 121,2
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 351,2 338,8
Kortfristede aktiver
Periodeafgrænsningsposter 0,2 0,2
Andre værdipapirer og kapitalandele 5,7 9,4
Likvide beholdninger 0,1 0,0
AKTIVER
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
69/79Moderselskabsregnskab
DKK mio. Note 31.1.2023 31.1.2022
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 11 117,8 117,8
Andre reserver 11 -20,7 -20,9
Overført resultat 297,2 361,2
Forpligtelser
Udskudte skatteforpligtigelser 10 0,0 3,2
Leasingforpligtelser 0,3 0,0
Kreditinstitutter 0,0 0,1
Leverandørgæld 0,7 0,4
Selskabsskat 5,7 5,4
Leasingforpligtelser 0,1 0,1
Anden gæld 1,4 2,4
PASSIVER
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
70/79
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Årets resultat 0,0 0,0 4,5 4,5
Årets anden totalindkomst 0,0 -0,9 0,0 -0,9
Årets resultat 0,0 0,0 -64,0 -64,0
Årets anden totalindkomst 0,0 0,2 0,0 0,2
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
71/79Moderselskabsregnskab
DKK mio. 2022/23 2021/22
Resultat af primær drift -5,4 -6,0
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,2 0,2
Kursreguleringer -0,2 0,3
Ændringer i tilgodehavender -15,5 -20,3
Ændringer i kreditorer og anden gæld -0,7 0,9
Modtagne renter m.v. 22,7 29,7
Betalt/modtaget selskabsskat -5,4 -5,1
Udlodning fra investering i andre kapitalandele 4,9 0,3
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 0,0
Optagelse af kortfristet finansiering 0,0 0,1
Nedbringelse af kortfristet finansiering -0,1 0,0
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -0,4 -0,1
Likvider, primo 0,0 0,0
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabsregnskabet alene.
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
72/79
Note 1. Anvendt regnskabspraksis 73
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 74
Note 3. Personaleomkostninger 74
Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 74
Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 75
Note 6. Finansielle indtægter 75
Note 7. Finansielle omkostninger 75
Note 8. Skat af årets resultat 76
Note 9. Resultatdisponering 76
Note 10. Udskudt skat 76
Note 11. Aktiekapital og andre reserver 76
Note 12. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 77
Note 13. Finansielle risici og finansielle instrumenter 77
Note 14. Transaktioner med nærtstående parter 79
Note 15. Begivenheder efter balancedagen 79
Note 16. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 79
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
73/79Moderselskabsregnskab
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Årsregnskabet for moderselskabet for 2022/23 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-
dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-bekendtgø-
relsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Moderselskabsregnskabet præsenteres i mio. DKK, der er selskabets funktionelle valuta.
Årsregnskabet for moderselskabet aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra kapitalandele i tilknyttede virksom-
heder, der måles efter den indre værdis metode.
Moderselskabet anvender grundlæggende samme regnskabspraksis for indregning og måling som koncernen. De tilfælde,
hvor moderselskabets regnskabspraksis afviger fra koncernens, er beskrevet nedenfor. For en detaljeret beskrivelse af an-
vendt regnskabspraksis i øvrigt henvises til note 1 i koncernregnskabet.
Moderselskabsregnskabet for 2022/23 er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag
(IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. februar 2022.
Der er med virkning fra 1. februar 2022 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i kraft for regnskabsår,
der begynder 1. februar 2022 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har ikke medført ændringer i
indregning og måling i årsrapporten.
Anvendt regnskabspraksis i øvrigt er uændret i forhold til sidste år.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Ingen af disse forventes at få
væsentlig indvirkning på årsregnskabet for de kommende år.
Omregning af fremmed valuta
Kursregulering af tilgodehavender hos eller gæld til dattervirksomheder, der anses for en del af moderselskabets samlede
investering i den pågældende dattervirksomhed, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. I koncernregnska-
bet indregnes kursreguleringerne i anden totalindkomst.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles i moderselskabsregnskabet efter den indre værdis metode,
hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af de tilknyttede virksomheders regnskabsmæs-
sige indre værdi, opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis, med tillæg af eventuel goodwill og fradrag henholdsvis
tillæg af forholdsmæssige, interne fortjenester og tab.
I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering
af urealiserede, interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I anden totalindkomst
indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder, der er indregnet i anden totalindkomst i de
tilknyttede virksomheder.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og
andre langfristede finansielle aktiver, der anses for at være en del af den samlede investering, nedskrives med en eventuel
resterende negativ indre værdi. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender nedskri-
ves i det omfang, de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den resterende, negati-
ve indre værdi, hvis selskabet har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser
og i øvrigt forventer et tab som følge af denne forpligtelse.
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
74/79
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på bag-
grund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at
ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supple-
rende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige
regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:
Behov for hensættelser til tab vedrørende kapitalandele i og tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder er baseret på
en konkret vurdering af hver enkelt virksomhed. Hvis der sker ændringer i de anvendte forudsætninger, eller at det faktiske
forløb afviger fra det forventede, kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2023. Den regnskabsmæssige værdi
af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. januar 2023 DKK 44,7 mio., og tilgodehavender hos tilknyttede
virksomheder udgør pr. 31. januar 2023 DKK 351,2 mio.
Note 3. Personaleomkostninger
2022/23 2021/22
Honorar til bestyrelse 1,1 1,2
Gager, m.v. til moderselskabets direktion 4,5 4,5
Øvrige gager og personaleomkostninger m.v. 0,2 0,6
Viderefaktureret via serviceaftaler -4,1 -4,0
Gennemsnitligt antal ansatte 2 2
Antal ansatte ultimo 2 2
For gage m.v. til moderselskabets direktion og honorar til bestyrelsen henvises til note 6 i koncernregnskabet.
Selskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med ansatte i selskabet. I henhold til de indgåede aftaler
indbetaler selskabet månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige pensionssel-
skaber.
Der er i regnskabsåret 2022/23 udgiftsført DKK 0,1 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2021/22: DKK 0,1 mio).
Ingen ansatte i selskabet er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.
Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
2022/23 2021/22
Lovpligtig revision 0,4 0,4
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
75/79Moderselskabsregnskab
Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
31.1.2023 31.1.2022
Kostpris pr. 1. februar 2.347,3 2.147,3
Årets tilgang 0,0 200,0
Værdiregulering pr. 1. februar -2.612,4 -2.596,9
Valutakursregulering 0,2 -0,9
Årets resultat -79,8 -14,6
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder er indregnet i balancen således:
Finansielle aktiver 44,7 121,2
Modregnet i tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder -389,4 -386,3
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles i moderselskabets balance efter den indre værdis metode og svarer til de
enkelte dattervirksomheders regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg af goodwill
og fradrag for interne fortjenester og tab m.v.
Navn Hjemsted Ejerandel
Agat Management A/S Aalborg 100%
TK Development Bau GmbH Berlin 100%
TK Development GmbH Berlin 100%
Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.
Note 6. Finansielle indtægter
2022/23 2021/22
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 22,6 29,6
Øvrige finansieringsindtægter 0,1 0,1
Gevinst på finansielle aktiver målt til dagsværdi gennem resultatet 1,2 0,7
Valutakursgevinster 0,0 0,3
Note 7. Finansielle omkostninger
2022/23 2021/22
Valutakurstab 0,2 0,0
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
76/79
Note 8. Skat af årets resultat
2022/23 2021/22
Aktuel selskabsskat 5,7 5,4
Ændring i udskudt skat -3,2 0,0
Regulering for skat vedrørende tidligere regnskabsår 0,0 0,2
Skat af årets resultat kan forklares således:
Beregnet skat ved dansk skatteprocent på 22 % (2021/22: 22 %) -13,5 2,2
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 0,0 0,2
Ikke fradragsberettigede omkostninger/ikke skattepligtige indtægter 16,0 3,2
Note 9. Resultatdisponering
Årets resultat foreslås fremført til næste år.
Note 10. Udskudt skat
31.1.2023 31.1.2022
Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 3,2 3,2
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat -3,2 0,0
Udskudt skatteforpligtelse vedrører:
Kortfristede aktiver 0,0 3,2
Midlertidige forskelle 0,0 3,2
Årets ændring i udskudte skatteaktiver/forpligtelser er indregnet i resultatopgørelsen.
Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen:
Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder 97,4 97,4
Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets hensigt at udløse
en sådan beskatning.
Note 11. Aktiekapital og andre reserver
Der henvises til note 17 i koncernregnskabet.
Reserve for valutakursregul.
m.m. i dattervirksomheder I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2021 -20,0 -20,0
Anden totalindkomst:
Anden totalindkomst efter skat i dattervirksomheder -0,9 -0,9
Anden totalindkomst:
Anden totalindkomst efter skat i dattervirksomheder 0,2 0,2
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
77/79Moderselskabsregnskab
Note 12. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Selskabet har ingen eventualaktiver.
31.1.2023 31.1.2022
Kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder 481,4 718,0
Kautioner og garantiforpligtelser for joint ventures 18,8 49,1
Regnskabsmæssig værdi af kapitalandele stillet til sikkerhed for
mellemværender med kreditinstitutter 0,0 121,2
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 0,0 7,6
Tal i parentes nedenfor er sammenligningstal for 2021/22.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb. Dattervirk-
somhederne har pr. 31. januar 2023 udnyttet DKK 478,4 mio. (DKK 658,8 mio.) af kreditfaciliteterne.
Herudover har selskabet kautioneret for tilknyttede virksomheders forpligtelser i henhold til entreprisekontrakter og øv-
rige projektrelaterede kontrakter.
Ikke-afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningssaldo vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio.
(DKK 97,4 mio.). Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets
hensigt at udløse en sådan beskatning.
Selskabet er administrationsselskab for koncernens danske sambeskattede selskaber og hæfter ubegrænset og solidarisk
med de øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter opstået indenfor sambeskatningen og for kildeskatter i
disse selskaber. Skyldige selskabsskatter inden for den danske sambeskatning udgør pr. 31. januar 2023 DKK 0,0 mio.
(DKK 0 mio.).
Note 13. Finansielle risici og nansielle instrumenter
Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2023 31.1.2022
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 351,2 338,8
Værdipapirer 5,7 9,4
Kreditinstitutter 0,0 0,1
Leverandørgæld 0,7 0,4
Anden gæld 1,4 2,4
Leasingforpligtelser 0,4 0,1
For omtale af selskabets kapitalstyring, risikostyringspolitik, valutarisici, renterisici, likviditetsrisici og kreditrisici henvises
til note 23 i koncernregnskabet.
Selskabet har ikke i regnskabsåret 2022/23 eller sammenligningsåret indgået terminskontrakter eller andre afledte finan-
sielle instrumenter til afdækning af valutarisici i selskabet.
2022/23
Tilgode-
havender
Usikret netto
position
EUR 392,1 392,1
SEK 0,2 0,2
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
78/79
2021/22
EUR 388,9 388,9
SEK 0,3 0,3
CZK 0,1 0,1
Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2022/23 2021/22
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -30,6 -30,3
Selskabets væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR. Ovenstående viser, hvilken indvirkning det ville have på
egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på EUR havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende
stigning i valutakursen ville medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital.
Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instrumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirknin-
gen fra eventuelle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
0 - 1 år 1 - 5 år I alt rente i %
2022/23
Værdipapirer 5,7 0,0 5,7 0 %
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 351,2 351,2 0 - 8 %
Leverandørgæld -0,7 0,0 -0,7 0 %
Leasingforpligtelser -0,1 -0,3 -0,4 4 %
Anden gæld -1,4 0,0 -1,4 0 %
2021/22
Værdipapirer 9,4 0,0 9,4 0 %
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 338,8 338,8 0 - 8 %
Kreditinstitutter -0,1 0,0 -0,1 2,8-3,0 %
Leverandørgæld -0,4 0,0 -0,4 0 %
Leasingforpligtelser -0,1 0,0 -0,1 4 %
Anden gæld -2,4 0,0 -2,4 0 %
Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning/fald i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau
vedrørende selskabets variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter ikke medføre nogen indvirkning
på årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2021/22 gjorde tilsvarende sig gældende.
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset
fra leverandørgæld og anden gæld der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Selskabets likviditetsreserve består af
likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. I øvrigt henvises til note 23 i koncernregnskabet.
Selskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.
Årsrapport for 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
79/79Moderselskabsregnskab
Note 14. Transaktioner med nærtstående parter
Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og tilknyttede virksomheder, jf. koncernoversigt note 27 i koncernregnskabet.
2022/23 2021/22
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):
Bestyrelseshonorar 1,1 1,2
Vederlag til direktionen, jf. note 3 4,5 4,5
Joint ventures og tilknyttede virksomheder:
Administrationshonorar til tilknyttede virksomheder (omkostning) 2,2 2,0
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 22,6 29,6
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder (saldo) 351,2 338,8
Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler 4,1 4,0
Garantiprovision fra tilknyttede virksomheder 0,1 0,1
Kapitalforhøjelse i tilknyttede virksomheder 0,0 200,0
Kautioner og sikkerhedsstillelser for nærtstående parter fremgår af note 12.
Der er ikke herudover stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen.
Tilgodehavender og gæld forventes afviklet ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nært-
stående parter. Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
Note 15. Begivenheder efter balancedagen
Der henvises til note 25 i koncernregnskabet.
Note 16. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Der henvises til note 26 i koncernregnskabet.