DELÅRSRAPPORT
1. - 3. kvartal 2022/23
• Udka
14. december 2022
Delårsrapport for perioden 1.2.2022-31.10.2022
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Resumé
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
2/22
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens forretningsområder, ejen-
domsportefølje og development, udgør i 1.-3. kvartal 2022/23 DKK 7,1 mio. mod DKK -3,0 mio. i samme periode året før.
Periodens resultat udgør DKK -50,9 mio. mod DKK -2,6 mio. i samme periode året før.
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) er drevet af et positivt driftsresultat på DKK 9,1 mio. i ejendom-
sporteføljen, et resultat på DKK -2,0 mio. i development, et resultat på DKK -3,6 mio. i restaktiviteter samt nedskrivninger
og netto værdireguleringer i ejendomsporteføljen på DKK -57,9 mio.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2022 DKK 1.372,4 mio., og egenkapitalen udgør DKK 407,4 mio. svarende til en soliditet på
29,7 %.
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1.-3. kvartal 2022/23
DKK -48,8 mio. I 1.-3. kvartal året før udgjorde resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af ejendomsporteføl-
jen DKK 26,3 mio., idet sammenligningsperioden også indeholder en engangsgevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling
af lånevilkår vedr. nansieringen af Sillebroen Shopping og netto positive værdireguleringer på DKK 7,0 mio.
I periodens resultat indgår nedskrivninger og værdireguleringer af ejendomsporteføljen på DKK -57,9 mio., primært som
følge af de aktuelle markedsforhold, herunder høj ination, rentestigninger og høje energipriser, og det er ledelsens vur-
dering, at disse forhold har medført øget usikkerhed i markedet og bl.a. betydet stigende afkastkrav på koncernens inve-
steringsejendomme.
Nettolejeindtægterne er i 1.-3. kvartal 2022/23 realiseret med DKK 40,2 mio. mod DKK 41,1 mio. i 1.-3. kvartal året før.
Første halvår 2022/23 forløb tilfredsstillende, og der blev realiseret en NOI, der var bedre end samme periode året før. I 3.
kvartal 2022/23 er forbrugerne blevet mere tilbageholdende, og omsætningen i ere af koncernens centre er de seneste
tre måneder realiseret under indeks 100 i forhold til samme periode året før, hvilket for ere lejemål medfører lavere net-
tolejeindtægter i koncernen.
Sammenlignet med de første ni måneder af 2019 ligger omsætningen i koncernens centre fortsat over indeks 100, alene
med en enkelt undtagelse, og omsætningen i centrene er generelt tilbage på niveauet før covid-19-pandemien.
Ejendomsporteføljen udgør 85,8 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der over de kommende år skal mest mu-
ligt fokus på drift og forbedring af koncernens ejendomsportefølje.
Finansieringen af Sillebroen Shopping med en restgæld på DKK 430 mio. har udløb 30. september 2023 og er derfor pr. 31.
oktober 2022 klassiceret som kortfristet gæld. Der er efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale med långiver, PKA,
om at forlænge restløbetiden på lånet til 30. december 2025. Lånet oppebærer en fast rente på 2 % i hele lånets restløbetid,
mod at der afdrages samlet DKK 54 mio. frem til udløb.
Koncernens resultat før skat i development er negativt og udgør DKK -2,0 mio. mod DKK -22,3 mio. i samme periode året
før.
Development udgør pr. 31. oktober 2022 10,8 % af koncernens balance og er reduceret betydeligt efter regnskabsperio-
dens udløb i forbindelse med planmæssig aevering af et boligudlejningsprojekt i Køge til køber.
Agat Ejendomme har herefter ingen projekter under opførelse, og development-aktiviteterne vil fra næste regnskabsår
ophøre som særskilt forretningsområde. De resterende grunde vil fra 1. februar 2023 blive overført til restaktiviteterne.
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2022/23 på DKK 0-10 mio. for
koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive
resultatet af koncernens restaktiviteter.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
3/22Resumé
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 10-15 mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK -5 mio. til DKK -10 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 10.
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport for Agat Ejendomme A/S , herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur
forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurde-
ringer, i koncernens årsrapport 2021/22.
Hoved- og nøgletal for koncernen
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
4/22
DKK mio.
3. kvartal
2022/23
3. kvartal
2021/22
9 mdr.
2022/23
9 mdr.
2021/22
Hele året
2021/22
Nettoomsætning 17,4 41,5 53,8 73,8 134,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -25,0 -0,1 -24,1 -0,1 1,0
Bruttoresultat -17,9 -4,1 -3,4 0,6 -1,4
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -24,3 19,9 -17,0 32,2 49,6
Resultat af primær drift (EBIT) -47,2 10,4 -35,0 14,6 24,6
Finansiering m.v. -5,8 -4,4 -15,7 -12,5 -18,3
Resultat før skat -53,0 6,0 -50,7 2,1 6,3
Periodens resultat -53,2 0,9 -50,9 -2,6 4,3
Periodens totalindkomst -53,0 0,8 -50,7 -3,4 3,6
Samlet balance - - 1.372,4 1.455,0 1.441,7
Investeringsejendomme - - 478,7 508,9 506,3
Projektportefølje - - 440,1 446,9 422,9
Egenkapital - - 407,4 451,1 458,1
Periodens pengestrøm -4,9 -2,0 1,5 -17,2 -17,0
Netto rentebærende gæld, ultimo - - 725,6 714,3 700,3
Egenkapitalforrentning (ROE)*) - - -15,7 % -0,8 % 0,9 %
Soliditetsgrad (egenkapital) - - 29,7 % 31,0 % 31,8 %
Indre værdi i DKK pr. aktie - - 3,5 3,8 3,9
Kurs/indre værdi (P/BV) - - 0,6 0,6 0,5
Antal aktier, ultimo - - 117.783.335 117.783.335 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) -0,4 0,0 -0,4 0,0 0,0
Udbytte i DKK pr. aktie - - 0 0 0
Børskurs i DKK pr. aktie - - 2,0 2,2 2,0
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er deneret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For denition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2021/22, note 1. Netto rentebærende gæld er deneret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
5/22Ledelsesberetning
STRATEGISK FOKUS
Agat Ejendommes primære aktivitet er ejerskab og drift af ejendomme, der langt overvejende består af shopping- og out-
letcentre. Ejendomsporteføljen udgør 85,8 % af koncernens balance.
Ledelsen ønsker, at der skal mest muligt fokus på drift og forbedring af koncernens eksisterende ejendomsportefølje, hvor-
for koncernens øvrige aktiviteter er under afvikling, og de faste omkostninger i koncernen minimeres løbende.
-
-48,8 -2,0 -3,6
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
85,8% 10,8% 3,4%
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
366,5 25,6 15,3
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
STRATEGISK FOKUS I 2022/23 I FORRETNINGSOMRÅDERNE
Det overordnede strategiske fokus i 2022/23 for de enkelte forretningsområder fremgår nedenfor. For nærmere omtale i
øvrigt henvises til omtalen i koncernens årsrapport 2021/22.
Ejendomsportefølje
Antal ejendomme 9
• Fokus på forbedring af NOI.
• Fokus på reduktion af tomme lejemål.
• Igangværende forhandlinger om salg af Ring-
sted Outlet.
• Mulighed for salg af Galeria Sandecja under-
søges.
• Finansieringen søges optimeret.
Antal kvm. (udlejningsareal i fht. ejerandel) 78.900
Bogført værdi af porteføljen 788,9 mio.
Bogført værdi af porteføljen i joint ventures 456,2 mio.
Samlede aktiver 1.177,0 mio.
Gæld 810,5 mio.
Development
Antal projekter/grunde *) 6
• Boligudlejningsprojekt i Køge aeveret efter
regnskabsperiodens udløb.
• Fokus på salg af de resterende 5 projekter/
grunde.
• Reduktion af omkostninger.
Bogført værdi af projekter 84,4 mio.
Bogført værdi af projekter i joint ventures 40,0 mio.
Samlede aktiver 149,1 mio.
Gæld 123,5 mio.
*) Arealer i SporbyenScandia, Randers og på Østre Havn, Aalborg er hver indregnet som et projekt.
Restaktiviteter
Antal grunde 3
• Fokus på snarest muligt salg.
• Reduktion af omkostninger.
Bogført værdi af grunde 45,5 mio.
Samlede aktiver 46,3 mio.
Gæld 31,0 mio.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
6/22
RESULTATOVERBLIK FOR 1.
–
3. KVARTAL 2022/23
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens forretningsområder, ejen-
domsportefølje og development, udgør i 1.-3. kvartal 2022/23 DKK 7,1 mio. mod DKK -3,0 mio. i samme periode året før.
Periodens resultat udgør DKK -50,9 mio. mod DKK -2,6 mio. i samme periode året før.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment 1/2-
30/4-22
1/5-
31/7-22
1/8-
31/10-22
Q1-Q3
2022/23
Guidance
2022/23
Q1-Q3
2021/22
Ejendomsportefølje (fortsættende aktivitet) 4,0 3,7 1,4 9,1 10 - 15 19,3
Development -2,1 0,6 -0,5 -2,0 -5 - -10 -22,3
Resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporte-
følje og development
1,9 4,3 0,9 7,1 0 - 10 -3,0
Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen, netto 0,9 -1,0 -57,8 -57,9 - 7,0
Restaktiviteter -1,9 -1,1 -0,6 -3,6 - -0,9
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures 0,9 2,2 -57,5 -54,4 - 3,1
Skat af resultat i joint ventures -0,5 -0,3 4,5 3,7 - -1,0
Resultat før skat 0,4 1,9 -53,0 -50,7 - 2,1
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1.-3. kvartal 2022/23
DKK -48,8 mio., fordelt med DKK 9,1 mio. i drift og DKK -57,9 mio. i nedskrivninger og værdireguleringer. I sammenlig-
ningsperioden udgjorde resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af ejendomsporteføljen DKK 26,3 mio.,
idet sammenligningsperioden også indeholder en engangsgevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr.
nansieringen af Sillebroen Shopping og netto positive værdireguleringer på DKK 7,0 mio.
De negative værdireguleringer i 1.-3. kvartal 2022/23 af ejendomsporteføljen er primært en følge af de aktuelle markeds-
forhold, herunder høj ination, rentestigninger og høje energipriser, og det er ledelsens vurdering, at disse forhold har
medført øget usikkerhed i markedet og bl.a. betydet stigende afkastkrav på koncernens investeringsejendomme.
Nettolejeindtægterne udgjorde i 1. halvår 2022/23 DKK 27,8 mio. mod DKK 25,9 mio. i 1. halvår året før. Driften af centrene
var dermed forbedret i forhold til samme periode sidste år, hvor centrene i overvejende grad var lukket ned fra slutningen
af 2020 til ind i foråret 2021 som følge af covid-19-pandemien. I 3. kvartal 2022/23 er nettolejeindtægterne realiseret med
DKK 12,4 mio. mod DKK 15,2 mio. i tilsvarende periode året før, og samlet for 1.-3. kvartal 2022/23 udgør nettolejeindtæg-
terne DKK 40,2 mio. mod DKK 41,1 mio. i samme periode året før.
Det kan konstateres, at de fortsat meget høje energipriser, stigende renter samt den højeste ination i mange år og derved
også betydelige prisstigninger på andre varer påvirker forbrugerne. Besøgstal og omsætningen i koncernens centre var i
1. halvår 2022/23 generelt på et tilfredsstillende niveau, hvor ere af koncernens centre viste en positiv udvikling. Forbru-
gertilliden har dog over de seneste måneder været den svageste i mange år, og købelysten har især i 3. kvartal 2022/23
været faldende, og omsætningen i ere af koncernens centre ligger i de seneste tre måneder under indeks 100, hvilket for
ere lejemål bl.a. medfører en lavere omsætningsleje og dermed lavere nettolejeindtægter i koncernen i 3. kvartal 2022/23
sammenlignet med samme periode året før.
Da store dele af centrene var nedlukkede i foråret 2021 er det ikke relevant at sammenligne besøgstal og omsætning i
centrene til samme periode sidste år. Sammenlignet med de første ni måneder 2019 ligger omsætningen i koncernens
centre fortsat over indeks 100, alene med en enkelt undtagelse, og dermed er omsætningen i centrene generelt tilbage på
niveauet før covid-19-pandemien.
Ringsted Outlet er som tidligere oplyst sat til salg. Udbudsprocessen er i gang, og der forhandles aktuelt med en potentiel
køber til centret.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 91 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
7/22Ledelsesberetning
Resultatet for 1.-3. kvartal 2022/23 kan nærmere speciceres således:
DKK mio. Q1-Q3 2022/23 Q1-Q3 2021/22
Nettolejeindtægter 23,3 25,2
Nettolejeindtægter, JV 16,9 15,9
40,2 41,1
Bruttoresultat i øvrigt 1,2 1,6
Bruttoresultat i alt, inkl. JV 41,4 42,7
Overhead-omkostninger, inkl. JV 12,0 10,3
29,4 32,4
Finansieringsudgifter, netto **) -15,1 -7,8
Finansieringsudgifter, netto, JV -5,2 -5,3
9,1 19,3
Værdireguleringer* -26,5 -15,0
Værdireguleringer* indeholdt i resultat af joint ventures -31,4 22,0
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures -48,8 26,3
Skat indeholdt i resultat af joint ventures 3,7 -1,0
Resultat før skat -45,1 25,3
* Da ere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassiceret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at værdireguleringer mest
hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne fremstille og vise den underliggende drift af
ejendommene.
**) Q1 21/22: inkl. gevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. nansieringen af Sillebroen Shopping.
DKK mio. 31.10.22 31.1.22
Balancesum 1.177,0 1.238,0
Egenkapitalbinding 366,5 407,0
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen, herunder dagsværdien af investeringsejendommene, udgør pr. 31. ok-
tober 2022 DKK 1.245,1 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.10.22 31.1.22
Investeringsejendomme (I) 478,7 506,3
Færdigopførte ejendomme (F) 310,2 310,6
Ejendomme i joint ventures 456,2 487,8
I alt 1.245,1 1.304,7
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 94,8 % 94,8 %
Retail i øvrigt 3,2 % 3,1 %
Boliger 2,0 % 2,1 %
Ejendomsporteføljen består pr. 31. oktober 2022 af følgende ejendomme fordelt på i alt 106.850 m²:
Ejendom Areal i m² Ejerandel Klassikation
Aktuel udlejnings-
grad
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % I 90 %
BROEN Shopping, Esbjerg 32.800 35 % I (joint venture) 95 %
Ringsted Outlet 13.200 50 % I (joint venture) 97 %
Lejligheder, Strædet, Køge 250 100 % I 52 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 600 100 % I 67 %
Retailpark, Aabenraa 3.200 100 % F 100 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % F 65 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 17.500 100 % F 100 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 11.700 100 % F 76 %
Udlejningsgraden udgør 90 %. Der forhandles med nye lejere til centret, ligesom der fortsat arbejdes med at styrke
F&B-segmentet. Agat Ejendomme arbejder desuden med at opnå mulighed for på længere sigt at kunne udvide ejendom-
men med ca. 4.000 m² boliger på den eksisterende grund.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
8/22
Udlejningsgraden udgør nu 95 %, og der er de seneste måneder indgået lejekontrakter med lejere til ere butikker i centret,
bl.a. med Telenor, Change og Bog & Idé/Legekæden, hvor de to sidstnævnte er åbnet i centret i juni 2022, og senest med
Matas og herretøjskæden Sams, som begge er åbnet i centret i efteråret 2022. Desuden er der for nyligt skiftet tnessope-
ratør i centret, og Fitness World er nu lejer på en 10-årig lejekontrakt. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssitu-
ationen i centret yderligere, og der er fortsat interesse fra potentielle nye lejere.
Udlejningsgraden udgør aktuelt 97 %, og der er pæn interesse fra ere potentielle nye lejere.
I kraft af centrets positive udvikling har ledelsen som nævnt foran sammen med sin joint venture-partner besluttet at sætte
centret til salg. Udbudsprocessen er i gang, og der forhandles aktuelt med en potentiel køber til centret.
Den påtænkte udvidelse af outlettet, bl.a. begrundet i stor lejerinteresse samt den gode udvikling i outlettet og i outlet-ni-
chen generelt, er midlertidigt sat i bero, mens salgsforhandlingerne pågår.
Finansieringen af ejendommen havde udløb medio 2022. Der har igennem en længere periode været drøftelser med nu-
værende kreditgiver om en forlængelse af løbetiden på lånet. Lånet er nu forlænget til 31. januar 2024, idet banken dog
har krævet, at ejendommen søges solgt inden da. Ledelsen har accepteret at forestå salgsprocessen for banken, og betin-
gelserne herfor er nu aftalt med banken.
Det er op til banken at tage stilling til, om de vil acceptere et salg på de vilkår og til den pris en potentiel køber måtte
tilbyde, og der er risiko for, at et salg kan ske til en værdi, der er lavere end den værdi ejendommen p.t. er bogført til.
Agat Ejendomme har ingen egenkapital bundet i centret, og ingen selskaber i koncernen, heller ikke moderselskabet Agat
Ejendomme A/S, kautionerer for lånet.
Udlejningsgraden udgør aktuelt 76 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy
Hilger, Gant, Guess og Levi’s, og der er forhandlinger med ere betydende lejere om at åbne butikker i centret.
DEVELOPMENT
Development-aktiviteterne er under udfasning og udgør pr. 31. oktober 2022 10,8 % af koncernens balance.
Det sidste projekt, der pr. 31. oktober 2022 er under opførelse, er som planlagt aeveret til køber umiddelbart efter regn-
skabsperiodens udløb, hvorefter der ikke længere er projekter under opførelse.
Agat Ejendomme ønsker, at de resterende fem grunde/projekter sælges snarest muligt, enten ved salg af byggeretter/
grunde eller ved salg af ejerandele i joint ventures. Development-aktiviteterne vil fra næste regnskabsår ophøre som sær-
skilt forretningsområde, og de resterende grunde vil fra 1. februar 2023 blive overført til restaktiviteterne.
Koncernens tilbageværende aktiver i development fremgår af projektoversigten på næste side.
Resultat før skat af koncernens development-aktiviteter udgør i 1.-3. kvartal 2022/23 DKK -2,0 mio. mod DKK -22,3 mio. i
sammenligningsperioden.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2022 DKK 149,1 mio. mod DKK 150,0 mio. pr. 31. januar 2022.
DKK mio. Q1-Q3 2022/23 Q1-Q3 2021/22
Omsætning 3,4 37,5
Bruttoresultat 0,9 -11,3
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) -1,1 0,0
Omkostninger 2,0 6,8
Resultat før skat -2,0 -22,3
31.10.22 31.1.22
Grunde, igangværende og færdige projekter 84,4 59,3
Balancesum 149,1 150,0
Egenkapitalbinding 25,6 45,7
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
9/22Ledelsesberetning
Udviklingen i projektbeholdningen i året, inkl. projekter i joint ventures, er en stigning på DKK 28,4 mio., jf. skema nedenfor:
DKK mio. 31.10.22 31.1.22
Færdigopførte projekter 4,2 6,4
Igangværende byggeri 50,9 18,2
Grunde og udviklingsomkostninger 69,3 71,4
I alt 124,4 96,0
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter og grunde i development i koncernen. Oversigten indeholder projek-
ter i såvel 100 %-ejede selskaber som i joint ventures.
Projekt
Agats ejeran-
del af areal
(m²)
Agats
ejer-
andel Status
Igangværende byggeri
Boliger, Køge 3.000 100 % 3.000 m² boligudlejningsejendom, som er solgt til Nectar In-
vest A/S. Byggeriet er færdigopført og aeveret til investor
umiddelbart efter regnskabsperiodens udløb.
Grunde
SporbyenScandia, Randers 30.000 50 % Arealet omfatter de tidligere Bombardier togfabrikker og giver
mulighed for udvikling af op til ca. 140.000 m² blandede bu-
tikker, boliger, kontorer m.v., hvor krav til opholdsarealer og
p-pladser dog medfører, at der alene forventes udnyttet ca.
115-120.000 m². Aktuelt er ca. 57.000 m² solgt og overdraget
til investorer.
Østre Havn, Aalborg 6.500 50 % Resterende udviklingspotentiale, primært kontorer.
Grunde/projektmuligheder i øvrigt 6-10.000 100 % Udviklingspotentiale, butikker og boliger
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består af to grunde i Polen og en grund i Letland, idet Agat Ejendomme i
2. kvartal 2022/23 har solgt en grund i Letland. De resterende grunde ønskes fortsat afhændet snarest muligt. Det er dog
ledelsens vurdering, at et salg af grundene kan trække ud som en konsekvens af den aktuelle geopolitiske usikkerhed i
Europa.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 1.-3. kvartal 2022/23 DKK -3,6 mio. mod DKK -0,9 mio. i samme periode året
før. Grundene i Polen og Letland genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke
dækkes ind af driften fra aktiviteterne. I periodens resultat indgår et tab ved salg af en grund i Letland på DKK 1,4 mio.
DKK mio. Q1-Q3 2022/23 Q1-Q3 2021/22
Omsætning 6,3 1,1
Bruttoresultat -2,0 0,9
Omkostninger 0,8 1,3
Resultat før skat -3,6 -0,9
DKK mio. 31.10.22 31.1.22
Grunde, igangværende og færdige projekter 45,5 53,0
Balancesum 46,3 53,7
Egenkapitalbinding 15,3 5,4
Nedenfor er de tilbageværende restaktiviteter oplistet med angivelse af tiltag og status for hvert enkelt aktiv.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
10/22
DKK mio.
Bogført
værdi
31.10.22 Aktivitet
Grund, Bytom, Polen 30,4 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 6,1 Til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 6,8 Til salg via mægler. Ændring af lokalplan til boligformål pågår.
Øvrige 2,2
Restaktiviteter i alt 45,5
FORVENTNINGER TIL 2022/23 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2022/23 på DKK 0-10 mio. for
koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive
resultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 10-15 mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK -5 mio. til DKK -10 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker nye covid-19-relaterede nedlukninger af koncernens shopping- og outlet-
centre i 2022/23. Endvidere indgår, at der ikke sker ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af ejendomme
heri.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer bliver
gennemført og aeveret til investorer i løbet af 2022/23, idet det bemærkes, at liggeomkostninger og omkostninger i øvrigt
til udvikling af de resterende grunde i forretningsområdet forventes at overstige den budgetterede indtjening fra projekter,
der aeveres i 2022/23.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har indtil videre ført voldsomme prisstigninger med
sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette
høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får endnu færre penge til rådighed til
øvrige forbrugsvarer, ligesom de stigende renter kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere besøgs- og omsæt-
ningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende projekter
gennemført i tidligere år. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imø-
degåelse heraf. Flere af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger, i koncernens årsrapport 2021/22.
REGNSKABSBERETNING
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens forretningsområder ejen-
domsportefølje og development udgør DKK 7,1 mio. i 1.-3. kvartal 2022/23 mod DKK -3,0 mio. i samme periode året før.
Periodens resultat udgør DKK -50,9 mio. mod DKK -2,6 mio. i samme periode året før.
Omsætningen er i 1.-3. kvartal 2022/23 realiseret med DKK 53,8 mio. mod DKK 73,8 mio. i samme periode året før. Brutto-
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
11/22Ledelsesberetning
resultatet udgør DKK -3,4 mio. mod DKK 0,6 mio. i sammenligningsperioden. I bruttoresultatet indgår værdireguleringer af
investeringsejendomme på DKK -24,1 mio. og nedskrivninger i øvrigt på DKK 9,7 mio.
Resultat af joint ventures udgør DKK -17,0 mio. mod DKK 32,2 mio. i sammenligningsperioden. I resultat af joint ventures
indgår værdireguleringer af investeringsejendomme på DKK -31,4 mio.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 14,6 mio. mod DKK 18,2 mio. i sam-
menligningsperioden. Faldet i omkostningerne, ca. 20 %, er en konsekvens af ledelsens fortsatte fokus på at reducere
omkostningerne i koncernen.
Nettonansieringsudgifterne udgør DKK 15,7 mio. mod 12,5 mio. i samme periode året før. Ledelsen udnyttede i 1. kvartal
2021/22 (sammenligningsåret) en option til at opnå en yderligere rentebesparelse på nansieringen af Sillebroen Shopping
ved at lave et ekstraordinært afdrag på lånet. Besparelsen herved blev i nutidsværdi opgjort til DKK 8,2 mio. og indregnet i
1. kvartal 2021/22. Herudover indgår i sammenligningsperioden betydelige procesrenter vedrørende en tabt voldgiftssag.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2022 DKK 1.372,4 mio. mod DKK 1.441,7 mio. pr. 31. januar 2022. Ejendomsporteføljen
udgør 85,8 % af koncernens balance, mens development udgør 10,8 % og restaktiviteter 3,4 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 478,7 mio. mod DKK 506,3 mio. pr. 31. januar 2022. Perio-
dens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK -24,1 mio.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. oktober 2022 DKK 355,8 mio. mod DKK 386,1 mio.
pr. 31. januar 2022. Ændringen er primært en kombination af periodens resultat, reduceret udlån til joint ventures og mod-
taget udlodning af udbytte.
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 19,1 mio. mod DKK 19,3 mio. pr. 31. januar 2022. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende og færdige ejendomme og projekter udgør DKK 440,1 mio. mod DKK 422,9 mio. pr. 31. januar 2022.
Stigningen er en kombination af investering i koncernens igangværende projekter, grundsalg og indregnede nedskrivnin-
ger af danske grunde i koncernen.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 27,0 mio. mod DKK 46,6 mio. pr. 31. januar 2022. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. oktober 2022 DKK 407,4 mio. mod DKK 458,1 mio. pr. 31. januar 2022. Ændringen
svarer i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 29,7 % mod 31,8 % pr. 31. januar 2022.
Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål svarende til en soliditet på 30 %, som der arbejdes under i forhold til
selskabets hovedbankforbindelse. Banken har waivet dette forhold med krav om, at soliditeten igen skal udgøre minimum
30 % ved næste måletidspunkt den 31. januar 2023. Det pr. 31. oktober 2022 igangværende boligprojekt er umiddelbart
efter regnskabsperiodens udløb aeveret til investor, hvorved balancen er reduceret, og soliditeten overstiger igen 30 %.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. oktober 2022 DKK 965,0 mio. mod DKK 983,6 mio. pr. 31. januar 2022. De
samlede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter. Finansieringen af Sillebroen Shopping med en restgæld
på DKK 430 mio. har udløb 30. september 2023 og er derfor pr. 31. oktober 2022 klassiceret som kortfristet gæld. Der er
efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale med långiver, PKA, om at forlænge restløbetiden på lånet til 30. december
2025. Lånet oppebærer en fast rente på 2 % i hele lånets restløbetid, mod at der afdrages samlet DKK 54 mio. frem til udløb.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. oktober 2022 DKK 725,6 mio. mod DKK 700,3 mio. pr. 31. januar 2022.
Periodens pengestrømme udgør DKK 1,5 mio. mod DKK -17,2 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK -5,7 mio., positivt påvirket af bl.a. lavere pengebindinger i tilgodehavender og
indeståender på deponerings- og sikringskonti, men negativt påvirket af øget pengebinding i projekter samt løbende drift,
herunder renter (Q1-Q3 2021/22: negative med DKK 11,8 mio.).
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 10,9 mio., positivt påvirket af salg af investeringsejendomme og mod-
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
12/22
taget udlodning fra joint ventures (Q1-Q3 2021/22: positive med DKK 13,2 mio.).
Pengestrømme fra nansieringsaktivitet udgør DKK -3,7 mio., positivt påvirket af optagelse af projektnansiering til igang-
værende projekter og negativt påvirket af nedbringelse af gæld til kreditinstitutter (Q1-Q3 2021/22: negative med DKK
18,6 mio.).
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Finansieringen af Sillebroen Shopping med en restgæld på DKK 430 mio. har udløb 30. september 2023 og er derfor pr. 31.
oktober 2022 klassiceret som kortfristet gæld. Der er efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale med långiver, PKA
om at forlænge restløbetiden på lånet til 30. december 2025.
Der er ikke herudover indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens
nansielle stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i koncernens årsrapport for 2021/22, hvortil henvises.
Covid-19-pandemien og den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har ført voldsomme pris-
stigninger med sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer.
Fortsætter dette høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får endnu færre
penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer, ligesom de stigende renter kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere
besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre fald i koncernens lejeindtægter og i sidste
ende kan situationen få yderligere betydning for værdiansættelserne af koncernens ejendomme.
Ringsted Outlet
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
13/22Ledelsespåtegning
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
14/22
RESULTATOPGØRELSE
DKK mio. Note
9 mdr.
2022/23
9 mdr.
2021/22
3. kvartal
2022/23
3. kvartal
2021/22
Hele året
2021/22
Nettoomsætning 4 53,8 73,8 17,4 41,5 134,5
Projektomkostninger 5 -33,1 -73,1 -10,3 -45,5 -136,9
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto -24,1 -0,1 -25,0 -0,1 1,0
Bruttoresultat -3,4 0,6 -17,9 -4,1 -1,4
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -17,0 32,2 -24,3 19,9 49,6
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint
ventures
-20,4 32,8 -42,2 15,8 48,2
Andre eksterne omkostninger 4,2 3,8 1,2 1,0 5,7
Personaleomkostninger 9,0 12,8 3,2 3,9 16,1
-33,6 16,2 -46,6 10,9 26,4
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 1,4 1,6 0,6 0,5 1,8
Resultat af primær drift -35,0 14,6 -47,2 10,4 24,6
Finansielle indtægter 5,6 13,9 1,5 2,2 15,4
Finansielle omkostninger -21,3 -26,4 -7,3 -6,6 -33,7
Resultat før skat -50,7 2,1 -53,0 6,0 6,3
Skat af periodens resultat 0,2 4,7 0,2 5,1 2,0
Periodens resultat -50,9 -2,6 -53,2 0,9 4,3
RESULTAT PR. AKTIE I DKK
Resultat pr. aktie (EPS) -0,4 0,0 -0,4 0,0 0,0
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Periodens resultat -50,9 -2,6 -53,2 0,9 4,3
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -0,5 -0,2 0,0 -0,1 -0,6
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet -0,1 -0,7 -0,1 0,0 -0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,8 0,2 0,3 0,1 0,7
Skat af anden totalindkomst 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1
Periodens anden totalindkomst 0,2 -0,8 0,2 -0,1 -0,7
Periodens totalindkomst -50,7 -3,4 -53,0 0,8 3,6
KONCERNREGNSKAB
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
15/22Koncernregnskab
BALANCE
DKK mio. Note 31.10.2022 31.1.2022
Aktiver
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,2 0,6
Leasingaktiver 1,5 1,2
Materielle aktiver 1,7 1,8
Investeringsejendomme 478,7 506,3
Investeringsejendomme 478,7 506,3
Kapitalandele i joint ventures 245,9 273,5
Tilgodehavender hos joint ventures 109,7 106,6
Finansielle aktiver 355,6 380,1
Udskudte skatteaktiver 19,1 19,3
Andre langfristede aktiver 19,1 19,3
Langfristede aktiver 855,1 907,5
Kortfristede aktiver
Grunde, igangværende og færdige projekter 440,1 422,9
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 2,0 6,6
Tilgodehavender hos joint ventures 0,2 6,0
Tilgodehavende selskabsskat 0,3 0,1
Andre tilgodehavender 6,2 5,4
Periodeafgrænsningsposter 28,7 35,7
Tilgodehavender 37,4 53,8
Andre værdipapirer og kapitalandele 9,8 9,4
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 6 27,0 46,6
Likvide beholdninger 6 3,0 1,5
Kortfristede aktiver 517,3 534,2
Aktiver 1.372,4 1.441,7
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
16/22
BALANCE
DKK mio. Note 31.10.2022 31.1.2022
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 7 -21,0 -21,2
Overført resultat 310,6 361,5
Egenkapital 407,4 458,1
Forpligtelser
Kreditinstitutter 15,5 459,0
Leasingforpligtelser 13,5 15,9
Langfristede forpligtelser 29,0 474,9
Kreditinstitutter 850,0 402,0
Leverandørgæld 14,1 25,8
Hensatte forpligtelser 45,0 52,5
Anden gæld 16,3 18,1
Leasingforpligtelser 4,5 4,9
Periodeafgrænsningsposter 6,1 5,4
Kortfristede forpligtelser 936,0 508,7
Forpligtelser 965,0 983,6
Passiver 1.372,4 1.441,7
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
17/22Koncernregnskab
EGENKAPITALOPGØRELSE
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2021 117,8 -20,5 357,2 454,5
Periodens resultat 0,0 0,0 -2,6 -2,6
Periodens anden totalindkomst 0,0 -0,8 0,0 -0,8
Periodens totalindkomst 0,0 -0,8 -2,6 -3,4
Egenkapital pr. 31. oktober 2021 117,8 -21,3 354,6 451,1
Egenkapital pr. 1. februar 2022 117,8 -21,2 361,5 458,1
Periodens resultat 0,0 0,0 -50,9 -50,9
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,2 0,0 0,2
Periodens totalindkomst 0,0 0,2 -50,9 -50,7
Egenkapital pr. 31. oktober 2022 117,8 -21,0 310,6 407,4
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
18/22
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
9 mdr.
2022/23
9 mdr.
2021/22
Hele året
2021/22
Resultat af primær drift -35,0 14,6 24,6
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 17,0 -32,2 -49,6
Værdireguleringer investeringsejendomme 24,1 0,1 -1,0
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 1,4 1,9 1,7
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 9,7 14,9 32,6
Hensatte forpligtelser -7,5 -1,5 -1,6
Regulering af afskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet -0,5 0,0 3,0
Kursreguleringer 1,2 -0,1 -1,3
Ændringer i investeringer i projekter m.v. -27,4 14,3 23,6
Ændringer i tilgodehavender 11,1 6,3 2,2
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,5 14,0 31,5
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures 5,2 -14,3 -4,4
Investering i joint ventures 0,0 0,0 -5,2
Ændring i deponerings- og sikringskonti 19,3 15,2 0,0
Ændringer i kreditorer og anden gæld -13,4 -30,6 -49,8
Pengestrøm fra primær drift 5,7 2,6 6,3
Betalte renter m.v. -15,9 -19,4 -24,6
Modtagne renter m.v. 4,7 5,0 6,5
Betalt selskabsskat -0,2 0,0 0,0
Pengestrøm fra driftsaktivitet -5,7 -11,8 -11,8
Salg af materielle anlægsaktiver 0,1 0,0 0,0
Køb af materielle anlægsaktiver -0,2 0,0 0,0
Salg af investeringsejendomme 3,7 6,8 10,5
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -2,5 -3,4 -3,3
Investering i joint ventures 0,0 -0,2 -0,2
Investering i investeringsejendomme -0,3 0,0 0,0
Modtaget udlodning fra joint ventures 10,1 10,0 10,0
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 10,9 13,2 17,0
Nedbringelse af langfristet nansiering 0,0 -20,8 -20,6
Optagelse af projektnansiering 35,1 13,1 18,3
Nedbringelse af projektnansiering/afdrag kreditinstitutter -35,3 -8,8 -16,6
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -3,5 -2,1 -3,3
-3,7 -18,6 -22,2
Periodens pengestrøm 1,5 -17,2 -17,0
Likvider, primo 1,5 18,5 18,5
Likvider, ultimo 3,0 1,3 1,5
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
19/22Koncernregnskab
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har tre forretningsområder, som omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Development-aktiviteter (ophørende i takt med udvikling og salg af koncernens egne grunde)
• Restaktiviteter (ophørende)
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i over-
ensstemmelse hermed. Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte
ejendomme i drift samt det polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outlet Outlet Arena
Moravia i Ostrava. Koncernens development-aktiviteter omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark. Koncernens restak-
tiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter uden for Danmark, bortset fra shoppingcentret Galeria Sandecja, Nowy Sącz,
Polen og Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet, som begge indgår i koncernens ejendomsportefølje.
NOTE 2. REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har be-
tydelig indydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens
igangværende og færdige projekter. De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten
for 2021/22, og for nærmere omtale heraf henvises dertil.
Resultatet er i 1.-3. kvartal 2022/23 påvirket af følgende ændringer i regnskabsmæssige skøn:
• Værdireguleringer af koncernens shopping- og outletcentre, DKK -55,5 mio.
• Nedskrivninger af ejendomme i ejendomsportsføljen, DKK -2,4 mio.
• Nedskrivninger af enkelte af koncernens danske grunde, DKK -7,3 mio.
• Tilbageførsel af hensatte forpligtelser (revurdering), DKK 7,5 mio.
De samlede nedskrivninger og værdireguleringer af ejendomsporteføljen på i alt DKK -57,9 mio. er foretaget som følge
af de aktuelle markedsforhold, herunder høj ination, rentestigninger og høje energipriser, og det er ledelsens vurdering,
at disse forhold har medført øget usikkerhed i markedet og bl.a. betydet stigende afkastkrav på koncernens investerings-
ejendomme.
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrap-
porten aægges i DKK, der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet.
Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2022 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2022 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder
har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i års-
regnskabet for 2021/22. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport
for 2021/22.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
20/22
NOTE 4. OMSÆTNING
DKK mio.
9 mdr.
2022/23
9 mdr.
2021/22
Salg af projekter og ejendomme 8,3 37,2
Salg af tjenesteydelser 2,4 1,7
Lejeindtægter 43,1 34,9
I alt 53,8 73,8
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
9 mdr. 2022/23:
Lejeindtægter 42,5 0,0 42,5
Salg af tjenesteydelser 1,6 0,0 1,6
Ejendomsportefølje i alt 44,1 0,0 44,1
Salg af projekter 0,0 2,0 2,0
Lejeindtægter 0,6 0,0 0,6
Salg af tjenesteydelser 0,8 0,0 0,8
Development i alt 1,4 2,0 3,4
Salg af projekter 0,0 6,3 6,3
Restaktiviteter i alt 0,0 6,3 6,3
Nettoomsætning i alt 45,5 8,3 53,8
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Develop-
ment
Restaktivi-
teter I alt
31.10.2022
Nettoomsætning 44,1 3,4 6,3 53,8
Bruttoresultat -2,3 0,9 -2,0 -3,4
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -15,9 -1,1 0,0 -17,0
Omkostninger 11,8 2,0 0,8 14,6
Resultat af primær drift -30,0 -2,2 -2,8 -35,0
Finansieringsudgifter, netto 15,1 -0,2 0,8 15,7
Resultat før skat -45,1 -2,0 -3,6 -50,7
Investeringsejendomme 478,7 0,0 0,0 478,7
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 310,2 84,4 45,5 440,1
Segmentaktiver 1.177,0 149,1 46,3 1.372,4
Segmentforpligtelser 810,5 123,5 31,0 965,0
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Develop-
ment
Restaktivi-
teter I alt
31.10.2021
Nettoomsætning 35,2 37,5 1,1 73,8
Bruttoresultat 11,0 -11,3 0,9 0,6
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 32,2 0,0 0,0 32,2
Omkostninger 10,1 6,8 1,3 18,2
Resultat af primær drift 33,1 -18,1 -0,4 14,6
Finansieringsudgifter, netto 7,8 4,2 0,5 12,5
Resultat før skat 25,3 -22,3 -0,9 2,1
Investeringsejendomme 508,9 0,0 0,0 508,9
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 326,9 67,0 53,0 446,9
Segmentaktiver 1.215,3 186,0 53,7 1.455,0
Segmentforpligtelser 848,0 108,3 47,6 1.003,9
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
21/22Koncernregnskab
NOTE 6. LIKVIDITETSRESERVER
DKK mio. 31.10.2022 31.1.2022
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 3,0 1,5
Uudnyttede driftskreditfaciliteter 8,1 14,6
I alt 11,1 16,1
Deponerede midler til senere frigivelse 27,0 46,6
Likviditetsreserve i alt 38,1 62,7
NOTE 7. ANDRE RESERVER
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2021 -3,6 -16,9 -20,5
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 -0,2 -0,2
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 -0,7 -0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,2 0,0 0,2
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 -0,1 -0,1
Anden totalindkomst i alt 0,2 -1,0 -0,8
Andre reserver pr. 31. oktober 2021 -3,4 -17,9 -21,3
Andre reserver pr. 1. februar 2022 -2,9 -18,3 -21,2
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 -0,5 -0,5
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 -0,1 -0,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,8 0,0 0,8
Anden totalindkomst i alt 0,8 -0,6 0,2
Andre reserver pr. 31. oktober 2022 -2,1 -18,9 -21,0
NOTE 5. PROJEKTOMKOSTNINGER
DKK mio.
9 mdr.
2022/23
9 mdr.
2021/22
Projektomkostninger 23,4 58,2
Nedskrivning af grunde, igangværende og færdige projekter 9,7 14,9
Projektomkostninger i alt 33,1 73,1
De foretagne nedskrivninger vedrører primært enkelte af koncernens danske grunde, hvor forventet nettorealisationsvær-
di er reduceret i forhold til tidligere.
9 mdr. 2021/22: Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
Lejeindtægter 34,1 0,0 34,1
Salg af tjenesteydelser 1,1 0,0 1,1
Ejendomsportefølje i alt 35,2 0,0 35,2
Salg af projekter 0,0 36,1 36,1
Lejeindtægter 0,8 0,0 0,8
Salg af tjenesteydelser 0,6 0,0 0,6
Development i alt 1,4 36,1 37,5
Salg af projekter 0,0 1,1 1,1
Restaktiviteter i alt 0,0 1,1 1,1
Nettoomsætning i alt 36,6 37,2 73,8
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
22/22
NOTE 8. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest oentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.
NOTE 11. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Finansieringen af Sillebroen Shopping med en restgæld på DKK 430 mio. har udløb 30. september 2023 og er derfor pr.
31. oktober 2022 klassiceret som kortfristet gæld. Der er efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale med långiver,
PKA, om at forlænge restløbetiden på lånet til 30. december 2025.
Der er ikke herudover indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncer-
nens nansielle stilling.
NOTE 10. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og associerede virksomheder
DKK mio. 31.10.2022 31.1.2022 31.10.2021
Bestyrelseshonorar 0,8 1,2 1,0
Vederlag m.v., direktion 3,4 4,5 3,4
Joint ventures:
Honorarindtægter 1,8 2,1 1,6
Renteindtægter 4,2 5,8 4,3
Tilgodehavender (saldo) 109,9 112,6 122,6
Honorarindtægter 0,6 0,1 0,1
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller
pr. 31. januar 2022. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender
hos nærtstående parter. Der er ikke i Q1-Q3 2022/23 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter
(Q1-Q3 2021/22: DKK 0 mio.).
NOTE 9. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2021/22.
Koncernen har ingen væsentlige nansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens nansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de nansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner vedrørende nansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2021/22.