ÅRSRAPPORT
2021/22
29. marts 2022
Årsrapport for perioden 1.2.2021-31.1.2022
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
2/85
INDHOLDSFORTEGNELSE
Resumé 3
Hoved- og nøgletal for koncernen 5
Fremadrettet strategisk fokus 6
Resultatoverblik 2021/22 8
Ejendomsportefølje 8
Development 13
Restaktiviteter 15
Forventninger til 2022/23 og andre udsagn om fremtiden 16
Markedsforhold 17
Regnskabsberetning 18
Begivenheder efter regnskabsårets udløb 20
Videnressourcer 20
Økonomiske styremål 20
Risikoforhold 20
Aktionærforhold 24
God selskabsledelse 26
Bestyrelsen 28
Direktionen 30
Ledelsespåtegning 31
Den uafhængige revisors revisionspåtegning 32
Koncernregnskab 37
Moderselskabsregnskab 73
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
3/85Resumé
RESUMÉ
Agat Ejendomme er godt på vej i transformationen fra en developer-virksomhed til et ejendomsselskab. Ejendomsporteføl-
jen er kommet godt igennem covid-19-pandemien, og omfanget af development-aktiviteter er betydeligt nedbragt i løbet
af året i takt med færdiggørelse og aflevering af solgte projekter. Ledelsen er tilfreds med udviklingen i året.
På trods af, at der i regnskabsåret 2021/22 er udgiftsført DKK 20,6 mio. som en konsekvens af en tabt voldgiftssag ved-
rørende Strædet, Køge, er årets resultat positivt. Årets resultat før skat udgør DKK 6,3 mio. og årets resultat DKK 4,3 mio.
Resultat før skat udgjorde i 2020/21 DKK -133,8 mio. og årets resultat DKK -138,9 mio.
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør DKK
7,4 mio. og svarer til det forventede.
Årets værdireguleringer af koncernens ejendomsportefølje udgør netto DKK 1,1, mio. fordelt med DKK 31,2 mio. i positive
værdireguleringer og DKK 30,1 mio. i negative værdireguleringer og nedskrivninger.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør i 2021/22 i alt DKK 23,6 mio. og er reduceret
med DKK 13,8 mio. i forhold til 2020/21, svarende til en reduktion på knap 40 %.
Det samlede resultat er drevet af et positivt resultat før skat på DKK 24,4 mio. i ejendomsporteføljen, et resultat på DKK
-16,0 mio. i development og et resultat på DKK -2,1 mio. i restaktiviteter.
Balancen udgør pr. 31. januar 2022 DKK 1.441,7 mio., og egenkapitalen udgør DKK 458,1 mio. svarende til en soliditet på
31,8 %.
Ledelsen er tilfreds med årets udvikling i ejendomsporteføljen, der generelt set er kommet godt igennem covid-19-pan-
demien.
Resultat før skat af koncernens ejendomsportefølje udgør i 2021/22 DKK 24,4 mio., hvoraf DKK 1,1 mio. udgøres af netto
positive værdireguleringer af koncernens ejendomme i drift. I 2020/21 udgjorde resultat før skat af ejendomsporteføljen
DKK -63,0 mio.
Den underliggende resultatudvikling i driften af koncernens shopping- og outletcentre har over de sidste år været i frem-
drift, når der ses bort fra covid-19-effekten. Genåbningen af koncernens shopping- og outletcentre siden foråret 2021
er forløbet tilfredsstillende. Kunderne er vendt tilbage til de fysiske butikker og har pæn købelyst, og omsætningen i de
enkelte centre er generelt realiseret på et tilfredsstillende niveau.
Ejendomsporteføljen udgør 85,9 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der over de kommende år skal mest mu-
ligt fokus på at sikre bedst mulig drift og optimering af koncernens ejendomsportefølje.
Ledelsen har sammen med sin joint venture-partner besluttet at undersøge mulighederne for at sælge Ringsted Outlet.
Koncernens resultat før skat i development er negativt og udgør DKK -16,0 mio. Resultatet er utilfredsstillende og kan langt
overvejende henføres til en tabt voldgiftssag vedrørende Strædet, Køge (opført i 2015-17) som påvirker resultatet negativt
med DKK 20,6 mio. I 2020/21 udgjorde resultat før skat i development DKK -50,3 mio.
Bestyrelsen ønsker størst muligt ledelsesmæssig fokus på ejendomsporteføljen, mere enkelhed og transparens, mindre
kapitalbindinger og et større finansielt råderum. Dette, kombineret med en historisk manglende profitabilitet grundet tab
i større enkeltstående projekter, betyder, at udvikling af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af value-add på
eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer.
Omfanget af development-aktiviteter er betydeligt nedbragt i løbet af året i takt med færdiggørelse og aflevering af solgte
projekter, og ledelsen er tilfreds med denne udvikling i året.
Development udgør pr. 31. januar 2022 10,4 % af koncernens balance, og vil blive reduceret yderligere i efteråret 2022 i
forbindelse med færdiggørelse og aflevering af et boligudlejningsprojekt i Køge.
Resumé
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
4/85
Ledelsen forventer et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2022/23 på DKK 0-10 mio. for kon-
cernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive re-
sultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 5-10 mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK 0 mio. til DKK -5 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker nye covid-19-relaterede nedlukninger af koncernens shopping- og outlet-
centre i 2022/23. Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 16.
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af
faktorer generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabs-
mæssige skøn og vurderinger.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
5/85Hoved- og nøgletal for koncernen
HOVED
-
DKK mio. 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22
HOVEDTAL
Nettoomsætning 785,9 753,2 340,2 161,6 134,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -25,0 -15,0 -55,4 -29,1 1,0
Bruttoresultat -268,4 -71,6 -89,5 -101,5 -1,4
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 13,9 35,4 29,7 17,4 49,6
Resultat af primær drift (EBIT) -339,4 -122,8 -124,3 -121,5 24,6
Finansiering m.v. -35,0 -27,8 -40,0 -12,3 -18,3
Årets resultat -379,0 -156,3 -191,9 -138,9 4,3
Årets totalindkomst -370,9 -172,1 -197,1 -138,1 3,6
Samlet balance 2.271,1 2.038,2 1.719,3 1.504,7 1.441,7
Investeringsejendomme 28,1 575,0 531,2 515,0 506,3
Projektportefølje 1.516,5 749,7 566,2 476,1 422,9
Årets pengestrøm -6,2 1,0 -0,6 13,5 -17,0
Netto rentebærende gæld, ultimo 953,6 900,7 802,0 721,7 700,3
Egenkapitalforrentning (ROE) -34,2% -18,6% -30,1% -28,2% 0,9%
Soliditetsgrad (egenkapital) 40,6% 37,0% 32,5% 30,2% 31,8%
Indre værdi i DKK pr. aktie 9,4 7,7 5,7 3,9 3,9
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,8 0,6 0,7 0,5 0,5
Antal aktier ultimo 98.153.335 98.153.335 98.153.335 117.783.335 117.783.335
Gennemsnitligt antal aktier 98.153.335 98.153.335 98.153.335 100.753.389 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) -3,9 -1,6 -2,0 -1,4 0,0
Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 0 0 0
Børskurs i DKK pr. aktie 7,1 4,6 4,0 1,8 2,0
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For definition af nøgletal henvises til koncernregnskabets note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som rentebæ-
rende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Sammenligningstal, hvori antal aktier indgår, er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,9973 for effekten af den i decem-
ber 2020 gennemførte kapitalforhøjelse.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
6/85
Agat Ejendommes overordnede formål er at drive et ejendomsselskab i Danmark og at sikre aktionærerne et langsigtet,
attraktivt og stabilt afkast.
Koncernens forretningsområder omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Development i Danmark (ophørende i takt med udvikling og salg af koncernens egne grunde)
• Restaktiviteter (ophørende)
Porteføljen består bl.a. af de danske aktiver Sillebroen Shopping og ejerandelene i BROEN Shopping og Ringsted Outlet, og
af shoppingcentret Galeria Sandecja i Nowy Sącz i Polen og outletcentret Oulet Arena Moravia i Ostrava, Tjekkiet.
Ledelsen fokuserer for nuværende på optimering af de eksisterende aktiver. Det er ledelsens målsætning, at driften af
ejendomsporteføljen løbende vil bidrage med en stabil indtjening til koncernen.
Forretningsområdet development omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark.
Bestyrelsen ønsker størst muligt ledelsesmæssig fokus på ejendomsporteføljen, mere enkelhed og transparens, mindre
kapitalbindinger og et større finansielt råderum. Dette, kombineret med en historisk manglende profitabilitet grundet tab
i større enkeltstående projekter, betyder, at udvikling af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af value-add på
eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer.
Ledelsens udgangspunkt for igangsætning af projekter på koncernen resterende grunde er fortsat, at projekterne skal være
helt eller delvist forhåndssolgt til investorer, og at der bindes et minimum af kapital heri, medmindre det færdige projekt
vurderes at være relevant for selskabets ejendomsportefølje.
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
Ejendomsportefølje Development Restaktiviteter
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
7/85Ledelsesberetning
Det overordnede strategiske fokus i 2022/23 for de enkelte forretningsområder fremgår nedenfor.
Antal ejendomme 9
• Fokus på forbedring af NOI.
• Fokus på reduktion af tomme lejemål.
• Mulighed for salg af Ringsted Outlet under-
søges.
• Finansieringen søges optimeret.
Antal kvm. (udlejningsareal i fht. ejerandel) 79.100
Bogført værdi af porteføljen 816,9 mio.
Bogført værdi af porteføljen i joint ventures 487,8 mio.
Samlede aktiver 1.238,0 mio.
Gæld 831,0 mio.
Development
Antal projekter/grunde *) 6
• Færdiggørelse og aflevering af et boligud-
lejningsprojekt i Køge i efteråret 2022.
• Salg af ejerandel i SporbyenScandia P/S.
• Fokus på udvikling/salg af de resterende 4
projekter/grunde.
Bogført værdi af projekter 59,3 mio.
Bogført værdi af projekter i joint ventures 36,7 mio.
Samlede aktiver 150,0 mio.
Gæld 104,3 mio.
*) Arealer i SporbyenScandia, Randers og på Østre Havn, Aalborg er hver indregnet som et projekt.
Antal grunde 4
• Fokus på snarest muligt salg.
• Reduktion af omkostninger.
Bogført værdi af grunde 53,0 mio.
Samlede aktiver 53,7 mio.
Gæld 48,3 mio.
Ledelsen er bevidst om, at Agat Ejendomme er udfordret strategisk. Udfordringerne går særligt på:
• At koncernens altovervejende investeringer i ejendomsporteføljen er shopping- og outletcentre.
• At koncernens aktiviteter er spredt i flere lande med for store omkostninger til følge.
• At restaktiviteter i form af grunde endnu ikke er solgt og fortsat skal afhændes hurtigst muligt.
• At koncernens finansielle omkostninger trods besparelser fortsat er for høje.
• At Agat Ejendomme-aktien aktuelt handles med en betydelig discount i forhold til indre værdi.
• At koncernens omkostninger ved at være børsnoteret – holdt op mod et relativt begrænset forretningsomfang – er
relativt store.
Bestyrelse og direktion har derfor fortsat maksimalt fokus på at optimere og forbedre de forhold, som er umiddelbart
påvirkelige.
Endvidere har koncernen i kraft af sit forretningsomfang alene begrænsede muligheder for at udnytte sit akkumulerede
fremførbare danske underskud på ca. DKK 1 mia.
Koncernens strukturelle forhold er således af betydning i forhold til den aktuelle omkostningsbase. Bestyrelse og direk-
tion ønsker at fastlægge den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og ledelsen er således fortsat åben for at
undersøge de strategiske muligheder, der løbende måtte opstå.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
8/85
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør i
2021/22 DKK 7,4 mio. og svarer til det forventede.
På trods af, at der i regnskabsåret 2021/22 er udgiftsført DKK 20,6 mio. som en konsekvens af en tabt voldgiftssag ved-
rørende Strædet, Køge, er årets resultat positivt. Årets resultat før skat udgør DKK 6,3 mio. og årets resultat DKK 4,3 mio.
Resultat før skat udgjorde i 2020/21 DKK -133,8 mio. og årets resultat DKK -138,9 mio.
Det samlede resultat er drevet af et positivt resultat før skat på DKK 24,4 mio. i ejendomsporteføljen, et resultat på DKK
-16,0 mio. i development og et resultat på DKK -2,1 mio. i restaktiviteter.
Agat Ejendomme er godt på vej i transformationen fra en developer-virksomhed til et ejendomsselskab. Ejendomsporteføl-
jen er kommet godt igennem covid-19-pandemien, og omfanget af development-aktiviteter er betydeligt nedbragt i løbet
af året i takt med færdiggørelse og aflevering af solgte projekter. Ledelsen er tilfreds med udviklingen i året.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment 1/2-
30/4-21
1/5-
31/7-21
1/8-
31/10-21
1/11-
31/1-22
Q1-Q4
2021/22
Guidance
2021/22
Q1-Q4
2020/21
Ejendomsportefølje (fortsættende aktivi-
tet)
8,8 5,2 5,3 4,1 23,4 20 – 25 13,9
Development -19,7 -2,9 0,3 6,3 -16,0 -15 - -20 -50,3
Værdireg./nedskrivninger af ejendomspor-
teføljen, netto
0,0 5,5 1,5 -5,9 1,1 - -75,5
Restaktiviteter -0,3 0,2 -0,8 -1,2 -2,1 - -20,2
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint
ventures
-11,2 8,0 6,3 3,3 6,4 - -132,1
Skat af resultat i joint ventures -0,2 -0,5 -0,3 0,9 -0,1 - -1,7
-
Alle koncernens shopping- og outletcentre var som følge af covid-19-pandemien i overvejende grad lukket ned i flere
uger i foråret 2020 og igen sidst på året 2020. De seneste nedlukninger, der har rakt langt ind i 2021, har særligt påvirket
1. kvartal 2021/22 og er som følger:
Sillebroen Shopping, Frederikssund 17. december 2020 – 20. april 2021
Broen Shopping, Esbjerg 17. december 2020 – 20. april 2021
Ringsted Outlet 25. december 2020 – 28. februar 2021
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 20. marts 2021 – 3. maj 2021
Outlet Arena Moravia, Tjekkiet 27. December 2020 – 9. maj 2021
Driften af de enkelte centre led i 1. kvartal 2021/22 under den fortsatte nedlukning. Der blev fortsat ydet lejerabatter,
ligesom der ikke blev opnået omsætningsleje fra en række butikker, hvor lejebetalingerne beregnes med udgangspunkt
i butikkens realiserede omsætning. De udenlandske centre har generelt haft det sværere end de danske centre, bl.a. qua
flere nedlukninger og væsentligt svagere hjælpepakker til lejerne.
Genåbningen i foråret 2021 er forløbet tilfredsstillende. Kunderne er vendt tilbage til de fysiske butikker og har pæn kø-
belyst. Dette billede er fortsat sommeren over. Både besøgstal og omsætningen i centrene er som en naturlig følge af
genåbningen i foråret 2021 og den løbende udfasning af restriktioner væsentligt forbedret fra 1. kvartal 2021/22 til både 2.,
3. og 4. kvartal 2021/22 og viser generelt en tilfredsstillende udvikling med indekstal over 100 for de seneste tre kvartaler i
forhold til samme perioder året før. Dog har besøgstal og omsætningen i centrene i 4. kvartal 2021/22 igen været påvirket
af restriktioner, herunder mundbindskrav m.v. Alle restriktioner i koncernens danske centre er ophørt pr. 1. februar 2022,
og der er alene få restriktioner tilbage i koncernens to udenlandske centre.
Særligt er genåbningen af Ringsted Outlet pr. 1. marts 2021 forløbet meget tilfredsstillende, og Ringsted Outlet viser igen
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
9/85Ledelsesberetning
meget positive takter, både i forhold til antal besøgende og omsætningen i centret. I kraft af centrets positive udvikling har
ledelsen sammen med sin joint venture-partner besluttet at undersøge mulighederne for at sælge centret.
Driften af centrene er væsentligt forbedret siden genåbningen, idet nettolejeindtægterne i både 2., 3., og 4. kvartal 2021/22
væsentligt overstiger nettolejeindtægterne i 1. kvartal 2021/22. I forhold til 2020/21 er nettolejeindtægterne forbedret med
DKK 7,6 mio.
Q1 Q2 Q3 Q4
Måleperioden for besøgstal og omsætning siden centrenes genåbning er stadig relativt kort, men det er ledelsens forvent-
ning, at centrene kan genvinde deres position i markedet efter pandemiens afslutning.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 91 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Ledelsen har med virkning fra den 1. juni 2021 valgt at insource center management og udlejning på BROEN Shopping og
Sillebroen Shopping. Baggrunden herfor er et ønske om og behov for at komme endnu tættere på markedet og de enkelte
lejere og selv være i kontrol med de funktioner, der kan tilføre centrene værdi.
Genåbningen efter covid-19-pandemien har vist, at online-handel ikke kan stå alene og erstatte den fysiske detailhandel.
Indkøbsmønstrene ændrer sig løbende, og mange lejeres omni-channel-strategi vurderes at blive endnu mere udbredt.
Ledelsen har derfor fokus på, at koncernens centre for at tilpasse sig kundernes fremtidige behov skal kunne tilbyde op-
levelser og andre services og ikke kun indkøbsmuligheder. Der skal tænkes i både supplerende og alternative lejere til det
nuværende lejermix, herunder også nye koncepter, der ikke traditionelt har ligget i shoppingcentre. Aktuelt arbejdes der
bl.a. på at øge udbuddet inden for leisure, herunder flere valgmuligheder blandt caféer og restauranter, og i øvrigt udbygge
med liberale erhverv og i et vist omfang boliger.
Resultat før skat (og før skat indeholdt i resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 2021/22 DKK
24,5 mio., hvoraf DKK 1,1 mio. udgøres af netto positive værdireguleringer af koncernens ejendomme i drift. I 2020/21 ud-
gjorde resultat før skat (og før skat indeholdt i resultat af joint ventures) af ejendomsporteføljen DKK -61,6 mio.
Q1 Q2 Q3 Q4
Resultatet for 2021/22 kan nærmere specificeres således:
DKK mio. 2021/22 2020/21
Nettolejeindtægter 35,1 23,8
Nettolejeindtægter, JV 20,7 18,3
Bruttoresultat i øvrigt 2,2 3,2
Overhead-omkostninger, inkl. JV 14,0 14,4
Finansieringsudgifter, netto **) -13,5 -9,9
Finansieringsudgifter, netto, JV -7,1 -7,1
Værdireguleringer* -29,1 -82,6
Værdireguleringer* indeholdt i resultat af joint ventures 30,2 7,1
Skat indeholdt i resultat af joint ventures -0,1 -1,4
* Da flere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassificeret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at værdireguleringer mest
hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne fremstille og vise den underliggende drift af
ejendommene.
**) Q1 21/22: inkl. gevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. finansieringen af Sillebroen Shopping.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
10/85
DKK mio. 31.1.22 31.1.21
Balancesum 1.238,0 1.234,8
Egenkapitalbinding 407,0 363,8
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen, herunder dagsværdien af investeringsejendommene, udgør pr. 31. janu-
ar 2022 DKK 1.304,7 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.1.22 31.1.21
Investeringsejendomme (I) 506,3 515,0
Færdigopførte ejendomme (F) 310,6 339,9
Ejendomme i joint ventures 487,8 457,3
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 94,8 % 94,1 %
Retail i øvrigt 3,1 % 3,0 %
Boliger 2,1 % 2,9 %
Segmentfordelingen er udtryk for, at porteføljen er opstartet med primært koncernens danske shopping- og outletcentre,
herunder Sillebroen Shopping og ejerandelene i BROEN Shopping og Ringsted Outlet. Porteføljen er sidenhen udvidet med
koncernens udlejede boliger i Køge og Holbæk.
Shopping- og outletcentre Retail i øvrigt Boliger
Ejendomsporteføljen består pr. 31. januar 2022 af følgende ejendomme fordelt på i alt 107.000 m²:
Ejendom Areal i m² Ejerandel Klassifikation
Aktuel udlej-
ningsgrad
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % I 90 %
BROEN Shopping, Esbjerg 32.800 35 % I (joint venture) 93 %
Ringsted Outlet 13.200 50 % I (joint venture) 96 %
Lejligheder, Strædet, Køge 400 100 % I 77 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 600 100 % I 100 %
Retailpark, Aabenraa 3.200 100 % F 100 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % F 65 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 17.500 100 % F 99 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 11.700 100 % F 75 %
Sillebroen Shopping blev i overvejende grad lukket ned den 17. december 2020 og genåbnede den 21. april 2021. Besøgs-
tal ser fornuftige ud, og omsætningen i centret realiseres på et fornuftigt niveau og ligger for de seneste kvartaler 2021/22
over indeks 100 i forhold til samme perioder 2020/21.
Udlejningsgraden udgør 90 %. Der forhandles aktuelt med nye lejere til centret, og der arbejdes fortsat med at styrke
F&B-segmentet, ligesom Agat Ejendomme arbejder med at opnå mulighed for på længere sigt at kunne udvide ejendom-
men med ca. 4.000 m² boliger på den eksisterende grund.
Broen Shopping blev i overvejende grad lukket ned den 17. december 2020 og genåbnede den 21. april 2021. Biografen
genåbnede den 6. maj 2021. Besøgstal har udviklet sig positivt og ligger for maj 2021 til udgangen af året pænt over indeks
100 i forhold til samme periode 2020/21 og på indeks 100 for hele 2021 i forhold til 2020.
Omsætningen i centret realiseres fortsat på et fornuftigt niveau og ligger for både 2., 3. og 4. kvartal 2021/22 pænt over
indeks 100 i forhold til samme perioder 2020/21.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
11/85Ledelsesberetning
Udlejningsgraden udgør 93 %, og der er senest indgået lejekontrakt med Telenor og Bog & Idé/Legekæden, hvor sidst-
nævnte åbner i centret til juni 2022. Endvidere er der skiftet fitnessoperatør i centret, og Fitness World er nu lejer på en
10-årig lejekontrakt. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen i centret, og der er pæn fortsat interesse
fra nye lejere til butikker i centret.
Ringsted Outlet var omfattet af nedlukning fra den 25. december 2020 og genåbnede den 1. marts 2021.
Ringsted Outlet er et åbent center, hvor butikkerne har direkte adgang til det fri. Outlettet har efter hver genåbning hurtigt
genfundet den hidtidige gode udvikling, også efter genåbningen den 1. marts 2021. Ringsted Outlet realiserer igen meget
tilfredsstillende vækstrater i både besøgs- og omsætningstal, og både besøgs- og omsætningstal er for 2021 realiseret
over indeks 100 i forhold til både 2020 og 2019.
Værdiregulering af Ringsted Outlet i 2021/22 udgør DKK 29,8 mio. for Agat Ejendommes ejerandel, fordelt med DKK 5,5
mio. i 2. kvartal 2021/22, DKK 16,5 mio. i 3. kvartal 2021/22 og DKK 7,8 mio. i 4. kvartal 2021/22. Værdiansættelsen er un-
derbygget af en ekstern vurderingsrapport.
Hummel åbnede butik i centret i maj 2021, og i november 2021 åbnede Espresso House og Pieces i centret. Udlejnings-
graden udgør aktuelt 96 %. Der er interesse fra flere lejere til butikker i centret, og det er ledelsens forventning, at udlej-
ningsgraden vil blive øget over de kommende måneder. Der arbejdes samtidigt videre med en udvidelse af outlettet, bl.a.
begrundet i stor lejerinteresse samt den gode udvikling i outlettet og i outlet-nichen generelt.
Sideløbende hermed undersøger ledelsen sammen med sin joint venture-partner mulighederne for at sælge Ringsted
Outlet.
Galeria Sandecja har været meget negativt påvirket af covid-19-pandemien. Centret var igennem sin tredje nedlukning fra
den 28. december 2020 til den 31. januar 2021. Centret havde derefter åbent for handel, dog således at restauranter fortsat
kun måtte have åbent for take away, frem til den 20. marts 2021, hvor Polen begyndte sin fjerde nedlukningsperiode. Ga-
leria Sandecja genåbnede den 4. maj 2021.
Svage hjælpepakker i Polen har medført at flere lejere har haft det svært. Der er indgået individuelle aftaler med en række
lejere baseret på den enkelte lejers situation. Herudover indeholder en del af lejekontrakterne bestemmelser om, at lejen
beregnes som en procentdel af omsætningen i den enkelte butik. Nettolejen for dette center er således minimal i en stor
del af 1. kvartal 2021/22, men i kraft af genåbningen betydeligt forbedret efterfølgende.
Genåbningen af centret er forløbet tilfredsstillende. Besøgstal er på niveau med det forventede og ligger i 2021 over indeks
Ringsted Outlet
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
12/85
100 i forhold til året før. Omsætningen i centret er siden genåbningen løbende forbedret og ligger pænt over indeks 100
i forhold året før.
På trods af covid-19-pandemien er udlejningsgraden fastholdt, og centret er 99 % udlejet, dog fortsat med en for stor andel
midlertidige kontrakter. Det er endnu ikke lykkedes at konvertere disse kontrakter til normale lejekontrakter, og ledelsen
forventer, at det med det fortsatte covid-19-udbrud i Polen vil tage endnu længere tid, inden alle midlertidige kontrakter
vil være konverteret til normale lejekontrakter. Ledelsen revurderede på den baggrund forventningerne til indtjeningen fra
centret og nedskrev ejendommen med DKK 14,9 mio. i 3. kvartal 2021/22.
Ledelsen har i 4. kvartal 2021/22 nedskrevet ejendommen med yderligere DKK 15,2 mio. Finansieringen af ejendommen har
udløb medio 2022. Der har igennem en længere periode pågået drøftelser med nuværende kreditgiver om en forlængelse
af løbetiden på lånet, men der er endnu ikke opnået enighed mellem parterne om betingelserne herfor. Der er risiko for, at
det kan afføde et behov for at sælge ejendommen førend ledelsen egentlig havde påtænkt, og førend centret når at kunne
bevise en stabil og tilfredsstillende udvikling i besøgs- og omsætningstal ovenpå covid-19-pandemien, hvilket kan betyde
en lavere salgspris end tidligere forventet.
Agat Ejendomme har efter nedskrivningen i 4. kvartal 2021/22 ingen egenkapital bundet i centret, og ingen selskaber i
koncernen, heller ikke moderselskabet Agat Ejendomme A/S, kautionerer for lånet.
Outlet Arena Moravia åbnede i november 2018. Outlettet har været meget negativt påvirket af covid-19-pandemien. Out-
lettet blev omfattet af sin tredje nedlukning, som varede fra den 27. december 2020 til den 9. maj 2021. Centret var således
ikke i drift i hele 1. kvartal 2021/22.
Covid-19-pandemien har medført, at en række lejere har det svært, og flere lejere har været nødsaget til at afvikle deres
aktiviteter. På trods af covid-19-pandemien er det lykkedes at indgå nye lejekontrakter. Der er bl.a. indgået lejekontrakt
med Tommy Hilfiger, som har åbnet butik i outlettet primo september 2021. Der er derudover forhandlinger med flere
betydende lejere om at åbne butikker i centret. Udlejningsgraden udgør aktuelt 75 %.
Genåbningen er forløbet tilfredsstillende. Besøgstal var tilfredsstillende i maj, men har i de efterfølgende måneder ligget
under indeks 100 i forhold til året før, væsentligt påvirket af, at tilkørselsforholdene til centret har været udfordret af et
større bro-arbejde. På trods heraf er omsætningen i centret for de seneste seks måneder betydeligt over indeks 100 i for-
hold til samme periode 2020/21. Bro-arbejdet er afsluttet i oktober 2021. Den gode udvikling er fortsat i 4. kvartal 2021/22
med både besøgs- og omsætningstal over indeks 100 i forhold til samme periode året før, og det blev det bedste kvartal
nogensinde i centret.
Sillebroen Shopping, Frederikssund - omtalt side 10.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
13/85Ledelsesberetning
DEVELOPMENT
Development-aktiviteterne er som tidligere nævnt under udfasning, og omfanget af development-aktiviteter er betydeligt
reduceret hen over året i forbindelse med aflevering af færdigopførte og solgte projekter til køberne. Det sidste projekt
under opførelse er forhåndssolgt til eksterne købere og forventes afleveret i efteråret 2022. Development udgør pr. 31.
januar 2022 10,4 % af koncernens balance.
Ledelsen er opmærksom på flaskehalse og stigende byggepriser, men forventer ikke, at dette får indflydelse på hverken
økonomi eller afleveringstermin i relation til koncernens igangværende byggeri.
Agat Ejendomme ønsker at reducere omfanget af development-aktiviteter yderligere og ønsker bl.a. at sælge sin ejerandel i
SporbyenScandia P/S, idet færdigudviklingen af dette område må forventes at have en længere tidshorisont end koncernen
ønsker med hensyn til udfasning af development-aktiviteterne.
Agat Ejendomme har i 2021/22 færdigopført og afleveret følgende projekter:
3. kvartal 2021/22:
• en 2.300 m² storbutik udlejet til Harald Nyborg og solgt til en privat investor.
4. kvartal 2021/22:
• en 5.675 m² boligudlejningsejendom på Østre Havn i Aalborg, solgt til private investorer
• et p-hus bestående 217 p-pladser, ligeledes på Østre Havn i Aalborg, solgt til brugerne i området.
• en 1.200 m
2
storbutik, solgt til Aldi
• en 1.000 m
2
storbutik, udlejet til T. Hansen og solgt til private investorer.
• en 3.100 m
2
storbutik, udlejet til svenske Dollarstore og solgt på projektstadiet til en privat investor.
Koncernens tilbageværende aktiver i development fremgår af projektoversigten på næste side.
Resultat før skat af koncernens development-aktiviteter i 2021/22 udgør DKK -16,0 mio. mod DKK -50,3 mio. året før. Re-
sultatet er utilfredsstillende og negativt påvirket med DKK 20,6 mio. vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til Strædet,
Køge, jf. omtale nedenfor.
Q1 Q2 Q3 Q4
Balancen udgør pr. 31. januar 2022 DKK 150,0 mio. mod DKK 213,8 mio. pr. 31. januar 2021.
DKK mio. 2021/22 2020/21
Omsætning 78,2 60,5
Bruttoresultat -9,3 -34,9
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) 5,2 -1,2
Omkostninger 8,0 14,0
31.1.22 31.1.21
Grunde, igangværende og færdige projekter 59,3 82,3
Balancesum 150,0 213,8
Egenkapitalbinding 45,7 93,0
Udviklingen i projektbeholdningen i året, inkl. projekter i joint ventures, er et fald på DKK 85,3 mio., jf. skema nedenfor:
DKK mio. 31.1.22 31.1.21
Færdigopførte projekter 6,4 13,2
Igangværende byggeri 18,2 51,6
Grunde og udviklingsomkostninger 71,4 116,5
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
14/85
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter og grunde i development i koncernen. Oversigten indeholder projek-
ter i såvel 100 %-ejede selskaber som i joint ventures.
Projekt
Agats ejeran-
del af areal
(m²)
Agats
ejerandel Status
Boliger, Køge 3.000 100 % 3.000 m² boligudlejningsejendom, som er solgt til Nectar Invest A/S.
Byggeriet er i gang, og overdragelse til investor forventes at finde
sted i efteråret 2022.
SporbyenScandia, Randers 30.000 50 % Arealet omfatter de tidligere Bombardier togfabrikker og giver
mulighed for udvikling af op til ca. 140.000 m² blandede butikker,
boliger, kontorer m.v., hvor krav til opholdsarealer og p-pladser dog
medfører, at der alene forventes udnyttet ca. 115-120.000 m². Aktu-
elt er ca. 57.000 m² solgt og overdraget til investorer.
Østre Havn, Aalborg 6.500 50 % Resterende udviklingspotentiale, primært kontorer.
Grunde/projektmuligheder i øvrigt 6-10.000 100 % Udviklingspotentiale, butikker og boliger
Køge Kommune og Agat Ejendomme tabte i 1. kvartal 2021/22 i et fælles konsortium en voldgiftssag anlagt af GVL Entre-
prise. Sagen vedrørte opførelsen af en andel af Strædet i Køge med tilhørende rehabiliteringscenter, daghjem og aflast-
ningsboliger i byggeperioden 2015-17. Det samlede beløb, som konsortiet skulle betale, udgjorde DKK 65 mio. inkl. moms,
procesrenter og sagsomkostninger. Køge Kommune og Agat Ejendomme hæfter solidarisk for opfyldelsen af kendelsen, og
parterne afregnede foreløbigt 50 % hver. Den endelige indbyrdes fordeling i konsortiet er efterfølgende færdigforhandlet
og forligt. Resultatet for 2021/22 er negativt påvirket med i alt DKK 20,6 mio. vedrørende denne voldgiftssag. Sagen er
endeligt afsluttet.
3.000 m² udlejningsboliger i Køge
Solgt til Nectar Invest A/S til aflevering i efteråret 2022.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
15/85Ledelsesberetning
RESTAK TIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består af to grunde i Polen og to grunde i Letland. Grundene ønskes af-
hændet snarest muligt. Det er dog ledelsens vurdering, at et salg af særligt de to grunde i Letland, kan trække endnu mere
ud som en konsekvens af den aktuelle geopolitiske usikkerhed i Europa.
Resultat før skat af restaktiviteterne i 2021/22 udgør DKK -2,1 mio. mod DKK -20,2 mio. året før. Grundene i Polen og
Letland genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke dækkes ind af driften fra
aktiviteterne.
DKK mio. 2021/22 2020/21
Omsætning 1,1 50,2
Bruttoresultat 0,7 -8,5
Omkostninger 1,9 9,3
DKK mio. 31.1.22 31.1.21
Grunde, igangværende og færdige projekter 53,0 53,9
Balancesum 53,7 56,1
Egenkapitalbinding 5,4 -2,3
Nedenfor er en oplistning af de tilbageværende restaktiviteter med angivelse af tiltag og status for hvert enkelt aktiv.
Bogført
værdi
31.1.22 Aktivitet
Grund, Bytom, Polen 30,4 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 6,1 Til salg via mægler.
Grund, Ulmana, Riga, Letland 7,5 Til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 6,8 Til salg via mægler. Ændring af lokalplan til boligformål pågår.
Øvrige 2,2
Overbliksbillede af projekter i Brønderslev, som Agat Ejendomme har udviklet til bl.a.
Harald Nyborg, Jem & Fix, Jysk og T. Hansen, jf. bl.a. side 13.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
16/85
Ledelsen forventer et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2022/23 på DKK 0-10 mio. for kon-
cernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive re-
sultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 5-10 mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK 0 mio. til DKK -5 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker nye covid-19-relaterede nedlukninger af koncernens shopping- og outlet-
centre i 2022/23. Endvidere indgår, at der ikke sker ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af ejendomme
heri.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer bliver
gennemført og afleveret til investorer i løbet af 2022/23, idet det bemærkes, at liggeomkostninger og omkostninger i øvrigt
til udvikling af de resterende grunde i forretningsområdet forventes at overstige den budgetterede indtjening fra projekter,
der afleveres i 2022/23.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Som det fremgår, indgår det i resultatforventningerne, at der ikke sker nedlukninger af eller restriktioner i koncernens
shopping- og outletcentre i 2022/23, f.eks. som en konsekvens af en eventuel genopblussen af covid-19-udbruddet i efter-
året 2022. Skulle det ske, er der risiko for, at det vil mindske efterspørgslen efter nye lejemål, og at lejeniveauet kan komme
under pres, ligesom det kan medføre øgede lejertab og samlet set en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har indtil videre ført voldsomme prisstigninger med
sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette
høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge til rådighed til øvrige
forbrugsvarer. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre en
lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende Strædet,
Køge. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Flere
af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
17/85Ledelsesberetning
MARKEDSFORHOLD
Ejendomsmarkedet i Danmark er generelt positivt. Ejendomsmarkedet er præget af en fortsat god likviditet, som sammen-
holdt med et fortsat lavt om end stigende renteniveau og et fortsat ønske om risikospredning hos investorer medvirker til,
at ejendomsinvesteringer også i det kommende år vil være attraktive for investorer. Priserne på fast ejendom er således på
trods af covid-19-pandemien fortsat på et relativt højt niveau.
Markedet for butiksejendomme er i modsætning til ejendomsmarkedet generelt negativt påvirket af bl.a. covid-19-pan-
demien. Afkastet på butiksejendomme, særligt shoppingcentre, er steget over de seneste år. De fysiske butikker har været
påvirket af nedlukninger og øvrige restriktioner, ligesom ændrede indkøbsmønstre og yderligere online-handel har betyd-
ning for indtjeningen i butikslokaler. Der har således gennem en længere periode alene været få investorer til shopping-
centre m.v.
Risikoen ved investering i shoppingcentre vurderes generelt større end ved f.eks. investering i boligejendomme. Omvendt
betyder det også, at investorer ved investering i butiksejendomme kan opnå et højere afkast af sin investering end ved
f.eks. investering i bolig- og kontorejendomme. Derfor kan markedet for større butiksejendomme, herunder shoppingcen-
tre, igen blive attraktive for investorerne.
Interessen for boligejendomme vurderes fortsat at være pæn med størst fokus på de større byer og byer med befolknings-
tilvækst.
Agat Ejendommes ejendomsportefølje består primært af shopping- og outletcentre. Koncernens shoppingcentre har gene-
relt haft en stabil drift, og der har kontinuerligt været fokus på optimering af både drift og udlejning. Samtidig har Ringsted
Outlet gennem adskillige år vist meget pæn vækst i både omsætning og besøgstal.
En række lejere har haft det vanskeligt som følge af nedlukninger og restriktioner relateret til covid-19-pandemien. På trods
heraf er det lykkedes at fastholde en vægtet udlejningsgrad på koncernens ejendomme på niveau med sidste år.
De centre, som Agat Ejendomme ejer, er centre, der har været i drift i flere år og dermed overvejende indkørte centre. Der
arbejdes med nyudlejning af ledige lokaler og udskiftning af svage lejere. Udviklingen i den fysiske detailhandel vil være
afgørende for mulighederne for fortsat udlejning af butikslokaler.
Forbrugerne har generelt et pænt rådighedsbeløb og tilflytningen til de større byer, hvor der er lettere adgang til butikker,
har medvirket til, at der har været en pæn udvikling i butikkerne. Det er derfor ledelsens vurdering, at lejeniveauet på kort
sigt vil være stabilt, måske let stigende på primære beliggenheder.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
18/85
REGNSKABSBERETNING
Resultat før værdireguleringer af koncernens ejendomsportefølje og før skat af koncernens forretningsområder ejendoms-
portefølje og development udgør DKK 7,4 mio. i 2021/22. Resultatet svarer til det forventede. Årets resultat før skat udgør
DKK 6,3 mio. mod DKK -133,8 mio. i 2020/21. Årets resultat udgør DKK 4,3 mio. mod DKK -138,9 mio. året før.
Omsætningen er i 2021/22 realiseret med DKK 134,5 mio. mod DKK 161,6 mio. året før. Omsætningen varierer fra år til år i
forhold til hvilke og hvor mange projekter, der afleveres til investorer.
Bruttoresultatet udgør DKK -1,4 mio. mod DKK -101,5 mio. i sammenligningsåret. Bruttoresultatet er i 2021/22 bl.a. påvirket
negativt med DKK 15,5 mio. vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til Strædet, Køge, og en nedskrivning af koncernens
polske shoppingcenter, Galeria Sandecja, på DKK 30,1 mio.
Resultat af joint ventures udgør DKK 49,6 mio. mod DKK 17,4 mio. året før. Heri er indeholdt en positiv værdiregulering af
investeringsejendomme i joint ventures på DKK 30,2 mio.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 23,6 mio. mod DKK 37,4 mio. i sam-
menligningsåret. Faldet i omkostningerne er en konsekvens af ledelsens fortsatte fokus på at reducere omkostningerne i
koncernen.
fi
Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 18,3 mio. mod 12,3 mio. året før. Ledelsen har i 1. kvartal 2021/22 udnyttet en
option til at opnå en yderligere rentebesparelse på finansieringen af Sillebroen Shopping ved at lave et ekstraordinært
afdrag på lånet. Besparelsen herved blev i nutidsværdi opgjort til DKK 8,2 mio. og indregnet på tidspunktet for det eks-
traordinære afdrag. Herudover indgår procesrenter på DKK 5,1 mio. vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til Strædet,
Køge, i nettofinansieringsudgifterne.
Skat af årets resultat udgør en udgift på DKK 2,0 mio. på baggrund af et koncernresultat før skat på DKK 6,3 mio., svarende
til en effektiv skat på 32,1 %. Der indregnes ikke værdi af udenlandske skatteaktiver.
Balancen udgør pr. 31. januar 2022 DKK 1.441,7 mio. mod DKK 1.504,7 mio. pr. 31. januar 2021. Ejendomsporteføljen udgør
85,9 % af koncernens balance, mens development udgør 10,4 % og restaktiviteter 3,7 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 506,3 mio. mod DKK 515,0 mio. pr. 31. januar 2021. Æn-
dringen skyldes primært salg. Årets værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK 1,0 mio.
0
25
50
75
100
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21
2021/22
Udvikling i omkostninger, DKK mio.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
19/85Ledelsesberetning
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. januar 2022 DKK 386,1 mio. mod DKK 365,2 mio. pr.
31. januar 2021. Den samlede kapitalbinding heri er således øget med DKK 20,9 mio. Ændringen er primært en kombination
af årets positive resultat, forøget udlån af likviditet til joint ventures og udlodning af udbytte.
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 19,3 mio. mod DKK 21,4 mio. pr. 31. januar 2021. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende og færdige ejendomme og projekter udgør DKK 422,9 mio. mod DKK 476,1 mio. pr. 31. januar 2021.
Faldet skyldes dels aflevering af solgte projekter, dels den ovenfor omtalte nedskrivning af koncernens polske shopping-
center, Galeria Sandecja.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 46,6 mio. mod DKK 46,3 mio. pr. 31. januar 2021. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2022 DKK 458,1 mio. mod DKK 454,5 mio. pr. 31. januar 2021. Ændringen
svarer i al væsentlighed til årets resultat. Soliditeten udgør 31,8 % mod 30,2 % pr. 31. januar 2021.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2022 DKK 983,6 mio. mod DKK 1.050,2 mio. pr. 31. januar 2021. De
samlede forpligtelser er dermed reduceret med DKK 66,6 mio., primært relateret til gæld til kreditinstitutter og leveran-
dørgæld.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. januar 2022 DKK 700,3 mio. mod DKK 721,7 mio. pr. 31. januar 2021.
Årets pengestrømme udgør DKK -17,0 mio. mod DKK 13,5 mio. året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK -11,8 mio., positivt påvirket af bl.a. modtaget udlodning fra joint ventures og
lavere pengebindinger i projekter, men negativt påvirket af nedbringelse af kreditorgæld samt løbende drift, herunder
renter (2020/21: positive med DKK 6,9 mio.).
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 17,0 mio., positivt påvirket af modtaget udlodning fra joint ventures og
salg af investeringsejendomme (2020/21: positive med DKK 33,8 mio.).
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -22,2 mio., positivt påvirket af optagelse af projektfinansiering og ne-
gativt påvirket af nedbringelse af både kort- og langfristet finansiering (2020/21: negative med DKK 27,2 mio.).
0
1000
2000
3000
31.1.18 31.1.19 31.1.20 31.1.21
31.01.22
20
30
40
50
Egenkapital Samlet balance Soliditet
Egenkapital, balance og soliditet, DKK mio.
0
200
400
600
800
1000
1200
31.1.18 31.1.19 31.1.20 31.1.21
31.1.22
Netto rentebærende gæld, DKK mio.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
20/85
Der er ikke efter regnskabsårets udløb indtrådt begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle stil-
ling. Covid-19-pandemien og den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har imidlertid ført vold-
somme prisstigninger med sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder
dagligvarer. Fortsætter dette høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre
penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre
og eventuelt medføre fald i koncernens lejeindtægter og i sidste ende kan situationen få betydning for værdiansættelserne
af koncernens ejendomme.
Agat Ejendomme driver en ejendomsportefølje, hvor ejendommene hovedsageligt er shopping- og outletcentre. Det er
derfor afgørende, at de involverede medarbejdere, både interne og eksterne, har kompetencer inden for optimering og
drift af centre, asset management- og udlejningskompetencer, herunder gode relationer til lejerne samt god indsigt i ad-
ministrative forhold.
For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab arbejdes der med både soliditets- og likviditetsstyremål i den sam-
lede koncern.
Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,
målt ved aflæggelse af delårs- og årsrapporter.
Koncernens soliditetscovenant er opfyldt i regnskabsåret.
RISIKOFORHOLD
I forbindelse med fastlæggelse af Agat Ejendommes strategi og overordnede mål har bestyrelsen og direktionen identifi-
ceret de væsentligste forretningsmæssige risici og arbejder kontinuerligt på at sikre en effektiv risikostyring.
I ejendomsporteføljen er fokus på kort sigt at optimere eksisterende aktiver, primært shopping- og outletcentre.
Omfanget af development-aktiviteter er betydeligt nedbragt det seneste år og ønskes som omtalt foran udfaset. Udvikling
af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af value-add på eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af
grunde, som koncernen allerede ejer. Ledelsens udgangspunkt for igangsætning af projekter på koncernens resterende
grunde er fortsat, at de skal være helt eller delvist forhåndssolgt til investorer, og at der bindes et minimum af kapital heri,
medmindre det færdige projekt vurderes at være relevant for selskabets ejendomsportefølje.
Ledelsen har til stadighed stærkt fokus på den finansielle styring i koncernen og på at styrke det finansielle beredskab,
herunder at styre og optimere Agat Ejendommes låntagning. Elementer i koncernens risikostyring er bl.a. det omtalte so-
liditetsmål for koncernen.
Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knaphedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsforhold, finansiering, IT og personale.
Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende koncernens risikoforhold, ligesom risikoforhold indgår som et
væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større investeringer.
De væsentligste risici for koncernen, udover generelle risici, er beskrevet nedenfor.
De væsentligste forretningsmæssige risici for Agat Ejendomme er generelt de almindeligt forekommende risici inden for
ejendomsbranchen.
Som en særlig risiko kan nævnes covid-19-pandemien. Langt hovedparten af koncernens ejendomsportefølje er shop-
ping- og outletcentre, som alle efter politiske tiltag i de enkelte lande i overvejende grad har været lukket ned over flere
omgange fra marts 2020 til foråret 2021. Ingen af koncernens ejendomme er p.t. omfattet af tvangslukninger. Skulle der
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
21/85Ledelsesberetning
ske en genopblussen af covid-19-pandemien, og dermed at shopping- og outletcentret igen tvangslukkes, kan det have
negativ effekt på koncernens resultater.
Det er risiko for, at det i en periode vil være sværere at udleje eller genudleje ledige lokaler. Der er ligeledes risiko for, at
flere lejere ikke evner eller har viljen til at betale husleje i en periode eller som følge af manglende økonomisk formåen
kommer til at lukke permanent.
Covid-19-pandemien og den aktuelle geopolitiske usikkerhed har indtil videre ført voldsomme prisstigninger med sig
både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette
høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge til rådighed til øvrige
forbrugsvarer. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre fald i
koncernens lejeindtægter, og i sidste ende kan situationen få betydning for værdiansættelserne af koncernens ejendomme.
I relation til koncernens ejendomsportefølje, der i al væsentlighed består af shopping- og outletcentre, er de væsentligste
forretningsmæssige risici ud over de generelle for branchen og ovenstående risici følgende:
• Agat Ejendomme er afhængig af detailhandlen. En negativ udvikling inden for detailhandlen, f.eks. som følge af kon-
junkturudviklingen eller øget e-handel, kan medføre lavere efterspørgsel efter butikslejemål og dermed både lavere
lejeindtægter og lavere ejendomspriser for koncernen, og effekten kan være væsentlig.
• Det er væsentligt, at de enkelte færdigopførte centre i drift kan tiltrække et tilfredsstillende antal kunder og opnå en
tilfredsstillende omsætning, idet dette er afgørende for de enkelte lejeres evne til at betale husleje til koncernen og for
udlejningssituationen generelt, herunder mulighederne for genudlejning. Såfremt centrene oplever større fald i antal
kunder og omsætning, kan det have væsentlig negativ betydning for koncernen.
• På koncernens ejendomme i drift har koncernen tillige en udlejningsrisiko i relation til de lejeaftaler, som udløber,
mens koncernen ejer de pågældende ejendomme. Såfremt koncernen ikke formår at forny disse aftaler, indgå nye
lejeaftaler, eller at aftalerne indgås på ringere vilkår, kan det få væsentlig negativ betydning for koncernen.
• En del af koncernens lejeindtægter indeholder en omsætningsbestemt andel. Koncernens samlede lejeindtægter un-
der disse lejeaftaler afhænger til dels af lejers evne til at opretholde en vis omsætning i de pågældende lejemål.
Andelen af en sådan omsætningsafhængig leje kan variere betydeligt afhængig af brandets, butikkens og varernes
karakter. Såfremt lejer ikke evner at oppebære tilstrækkelig omsætning til, at den forventede omsætningsbestemte
lejeindtægt realiseres, kan det have væsentlig negativ betydning for koncernen.
• De fleste lejekontrakter på koncernens to udenlandske centre er baseret på EUR. Lejerne skal således betale en leje
i lokal valuta omregnet fra et EUR-beløb. Hvis der sker betydeligt kursfald på den lokale valuta i forhold til Euro, vil
lejeomkostningen blive øget, hvilket øger risikoen for, at lejerne ikke kan betale den aftalte leje.
Koncernens development-aktiviteter er efter afleveringen af flere projekter i regnskabsåret 2021/22 begrænset. I relation
til koncernens development-aktiviteter udgør de væsentligste forretningsmæssige risici ud over de generelle for branchen
følgende:
• Med henblik på udvikling af de tilbageværende grunde i development, er koncernen afhængig af at kunne opnå de
fornødne myndighedstilladelser (planlov, lokalplaner, byggetilladelser m.v.) til gennemførelse af de planlagte projek-
ter.
• Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både overordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er af-
gørende i forhold til overholdelse af indgåede aftaler med lejere og investorer og er væsentlig i forhold til at sikre
den planlagte fremdrift på det enkelte projekt og dermed den forventede indtjening i koncernen. Udskydelse af det
enkelte projekt kan i sidste ende betyde, at en eventuel investor ikke længere er forpligtet til at købe projektet.
• På de solgte projekter igangsættes byggeriet først, når koncernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra
investor, som gør, at salget vil kunne effektueres endeligt. Der er typisk tale om krav, som det ligger inden for koncer-
nens kompetenceområde at løfte. Såfremt salget alligevel ikke effektueres, kan koncernen i sidste ende selv stå med
den pågældende ejendom og dermed have en ikke-forventet pengebinding i projektet.
• I det omfang, der ikke er sikret parallelitet i aftalegrundlaget med f.eks. investorer og entreprenører, påtager koncer-
nen sig en ekstra risiko i projektudviklingen og kan risikere at skulle udbedre mangler eller andre forhold, som entre-
prenøren enten ikke er forpligtet til eller ikke kan honorere.
• Der er i nogle få af koncernens development-projekter uafklarede kommercielle forhold på et af koncernens tidligere
gennemførte projekter. Ledelsen har reserveret hertil, men der er risiko for afvigelser, og at beløbet bliver betydeligt.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
22/85
De væsentligste risikofaktorer i forhold til koncernens finansielle beredskab er de endnu uafklarede tvister og kommercielle
forhold på et af koncernens projekter gennemført i tidligere år. Skulle afklaringen af disse medføre et større likviditetstræk
end forventet, er der risiko for, at likviditeten bliver knap. Koncernen har imidlertid forskellige manøvreringsmuligheder i
forhold til at sikre det nødvendige finansielle beredskab. Ultimativt kan det dog betyde, at koncernen ikke har tilstrækkelig
likviditet til rådighed til at svare sine forpligtelser. Koncernen har aktuelt et tilfredsstillende likviditetsberedskab og forven-
ter også at have tilstrækkelig likviditet indtil udløbet af indeværende regnskabsår.
Finansiering og likviditetsrisici
Det er afgørende for Agat Ejendomme at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab, og at der er mulighed for at opnå fi-
nansiering af ejendomme og projekter. Mulighederne for at opnå finansiering varierer dog fra projekt til projekt afhængig
af type, beliggenhed og status, herunder udlejning og salg.
Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består af både drifts- og projektfinansiering. Agat Ejendomme har en
overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet, der
sædvanligvis genforhandles årligt, er i marts 2022 forlænget til 31. marts 2023, dog således at koncernens driftskreditram-
mer, som aktuelt udgør DKK 15 mio., inden udgangen af april 2022 skal nedbringes til DKK 0. Denne nedbringelse er i
overensstemmelse med ledelsens forventninger og indgår i koncernens likviditetsbudgetter.
Koncernen har herudover finansieringsaftaler i forskellige banker i Danmark og udlandet og vil også fremover være afhæn-
gig af at kunne indgå aftaler om finansiering af både ejendomme i porteføljen og i mindre omfang af development-pro-
jekter.
En række låneaftaler indeholder krydsmisligholdelsesbestemmelser, således at långiver kan betragte misligholdelse af en
låneaftale som misligholdelse af en række andre låneaftaler. Andre låneaftaler indeholder projektrelaterede betingelser
(covenants), som koncernen er forpligtet til at overholde. Koncernen er også over for koncernens hovedbankforbindelse
forpligtet til at overholde visse betingelser (soliditetscovenants). Såfremt betingelserne i låneaftalerne ikke overholdes, kan
det betyde, at kreditterne opsiges.
I mange af koncernens låneaftaler har bankerne diskretionær mulighed for at opsige engagementet. I disse tilfælde afhæn-
ger opretholdelse af finansieringen derfor af bankens subjektive vurdering af boniteten og rentabiliteten i det pågældende
engagement samt af værdien af de af koncernen stillede sikkerheder. Såfremt koncernen ikke lever op til sine forpligtelser
i henhold til sådanne aftaler med bankerne, er der risiko for, at aftalerne opsiges. Der er risiko for, at Agat Ejendomme ikke
har et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav.
Kreditrisici
Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. Agat Ejendomme har ikke væsentlige
kreditrisici i relation til de enkelte kunder i development, da ejendomsretten til de solgte projekter først overgår til køber
mod betaling.
Renterisici
En del af koncernens rentebærende gæld er variabelt forrentet. Dette betyder, at stigende renter vil øge koncernens ren-
teomkostninger. En renteændring på et procentpoint af den variabelt forrentede gæld, inklusive gæld i joint ventures, vil
medføre en umiddelbar efter-skat-effekt for Agat Ejendomme på ca. DKK 4,1 mio. Det vurderes løbende, hvorvidt renterisici
skal søges afdækket ved indgåelse af renteswap eller lignende. Herudover vil stigende renter alt andet lige påvirke investo-
rernes afkastkrav og dermed prisen på fast ejendom.
Valutarisici
De væsentligste valutarisici vurderes primært at relatere sig til de udenlandske dattervirksomheders nettoresultater, interne
mellemregninger og valutakursreguleringer af koncernens investeringer i udenlandske dattervirksomheder. Der henvises i
øvrigt til koncernregnskabets note 23.
Agat Ejendomme har løbende indgået en række aftaler med forskellige kontrahenter, bl.a. investorer, entreprenører, lejere
m.v. Aftalerne indebærer muligheder og risici, der bliver vurderet og afdækket inden indgåelse af aftaler. Koncernen er fra
tid til anden involveret i tvister og retssager og er aktuelt involveret i enkelte tvister og voldgiftssager, primært i relation til
Strædet, Køge, samt enkelte uafklarede kommercielle forhold, også relateret til Strædet, Køge. Der er foretaget en vurde-
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
23/85Ledelsesberetning
ring af de enkelte forhold og på den baggrund foretaget reservationer til imødegåelse heraf. Uanset at ledelsen mener at
have vurderet alle betydende risici, er der en risiko for, at der kan komme afvigelser, og afvigelserne kan være betydelige.
I forbindelse med ledelsens praktiske anvendelse af koncernens regnskabspraksis foretages en række væsentlige regn-
skabsmæssige skøn og vurderinger, som har betydelig indflydelse på årsrapporten, særligt for så vidt angår måling af
en række aktiver. En væsentlig del af balancen i koncernen består af investeringsejendomme, der måles til dagsværdi, og
igangværende og færdige projekter, hvor vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov sker med udgangspunkt i en kon-
kret vurdering af hvert enkelt projekt. For nærmere omtale heraf henvises til koncernregnskabets note 2.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
24/85
AKTIONÆRFORHOLD
Fondsbørs Nasdaq Copenhagen
Index SmallCap
Aktiekapital DKK 117.783.335
Nominel stykstørrelse DKK 1
Antal aktier 117.783.335 stk.
Aktieklasser Én
Antal stemmer pr. aktie Én
Stemmeretsbegrænsning Nej
Begrænsninger i omsættelighed Nej
Fondskode DK0010258995
Agat Ejendomme A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2022 noteret til kurs DKK 1,99, svarende til en markedsværdi på DKK 234 mio.
Antallet af navnenoterede aktionærer er faldet fra 4.965 primo regnskabsåret til 4.555 ultimo regnskabsåret. De
navnenoterede aktionærer repræsenterer 94,97 % pr. 31. januar 2022 (31.1.21: 91,84 %) af aktiekapitalen.
Aktionærer over 5 % Ejer- og stemmeandel i %
Strategic Investments A/S
København, Danmark
21,39 %
Kirk & Thorsen Invest A/S og Thorsen A/S (Peter Thorsen)
Vejle, Danmark
15,58 %
Harald Nyborg A/S og Dava 1 ApS (Kurt Daell)
Charlottenlund, Danmark
9,89 %
Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt bestyrelse og direktion.
Antal aktier *)
Ejer- og stem-
meandel i %
Årets ændring i
antal aktier
Peter Thorsen 18.354.958 15,58 % 0
Arne Gerlyng-Hansen 303.253 0,26 % 0
Michael Bruhn 0 0,00 % 0
Karen Mosbech 22.337 0,02 % 0
Robert Andersen 1.133.489 0,96 % 0
Vivi Sørensen 10.935 0,01 % 0
I alt 19.824.972 16,83 % 0
*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber kontrolleret af ovenstående personer.
Agat Ejendomme A/S’ aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver
aktie giver ret til én stemme. Agat Ejendommes vedtægter indeholder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier
den enkelte kan råde over eller aktiernes omsættelighed. Da alle aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfat-
telse, at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.
Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet
set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens indtjeningsmuligheder, og som samtidig
sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere
afkastet til selskabets aktionærer. Det er ledelsens vurdering, at den nuværende kapital- og aktiestruktur er i overensstem-
melse hermed.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
25/85Ledelsesberetning
Ledelsen er ikke bekendt med ejeraftaler indgået mellem Agat Ejendomme A/S’ aktionærer.
Agat Ejendomme A/S’ vedtægter kan alene ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med selskabslo-
ven. Aktionærer skal skriftligt over for bestyrelsen fremsætte krav om optagelse af et bestemt emne på dagsordenen til den
ordinære generalforsamling. Fremsættes kravet senest 6 uger før generalforsamlingen skal afholdes, har aktionæren ret til
at få emnet optaget på dagsordenen. Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før generalforsamlingens afholdelse,
afgør bestyrelsen, om kravet er fremsat i så god tid, at emnet kan optages på dagsordenen.
På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de forslag, der har været optagetpå dagsordenen og ændringsforslag
hertil. Hvis der på generalforsamlingen skal behandles forslag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse angives
i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer af selskabets vedtægter kræves, at beslutningen tiltrædes af
mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede, stemmeberettigede aktieka-
pital.
Agat Ejendomme har aktuelt ingen aktiebaserede incitamentsprogrammer.
Det er Agat Ejendommes langsigtede målsætning at udbetale en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et
aktietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation
og planer for investeringer.
Det vil blive indstillet til generalforsamlingens godkendelse, at der ikke udloddes udbytte for regnskabsåret 2021/22.
Agat Ejendommes ordinære generalforsamling afholdes den 26. april 2022, kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center,
Europa Plads 4, 9000 Aalborg.
Mulighed for udstedelse af nye aktier
Bestyrelsen er frem til 23. juni 2025 bemyndiget til at forhøje selskabskapitalen ved udstedelse af nye kapitalandele i en
eller flere udstedelser med fortegningsret for selskabets nuværende aktionærer med en samlet nominel værdi på op til
kr. 98.153.335. Sådan kapitalforhøjelse kan ske til en kurs, der er lavere end markedskursen og kan alene ske ved kontant
indbetaling.
Bestyrelsen er endvidere frem til 22. april 2026 bemyndiget til at forhøje selskabskapitalen ved udstedelse af nye kapitalan-
dele i en eller flere udstedelser uden fortegningsret for selskabets hidtidige kapitalejere med en samlet nominel værdi på
op til kr. 23.556.667. Sådan kapitalforhøjelse skal ske til markedskurs.
Bestyrelsen har disse bemyndigelser for at have mulighed for at optimere finansierings- og kapitalstrukturen i koncernen.
Egne aktier
Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling i juni 2020 på ny bemyndiget til på selskabets vegne at erhverve egne
aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at have mulighed for at optimere kapitalstrukturen i koncer-
nen. Bemyndigelsen gælder for en periode på fem år fra beslutningen på generalforsamlingen.
Agat Ejendomme har som målsætning at opretholde et højt informationsniveau over for investorer og aktionærer. Ledelsen
har derfor vedtaget en kommunikationsstrategi og IR-politik, der skal være medvirkende til at sikre, at der kommunikeres
åbent og klart til alle interessenter, herunder at information videregives under hensyntagen til princippet om lige behand-
ling af investorer.
Selskabet offentliggør kvartals- og årsrapporter. Tre uger op imod regnskabsaflæggelse hvert kvartal oplyser selskabet dog
ikke om finansielle/regnskabsmæssige forhold eller om selskabets aktuelle udvikling og stilling.
Selskabets hjemmeside, www.agat.dk, indeholder bl.a. udsendte selskabsmeddelelser flere år tilbage, opdaterede aktiekur-
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
26/85
ser og oplysninger om koncernens ejendomme og projekter.
Agat Ejendomme har ikke indgået væsentlige aftaler, der ophører eller skal genforhandles, hvis kontrollen med koncernen
ændres.
Finanskalender
Ordinær generalforsamling 26. april 2022
Delårsrapport, 1. kvartal 2022/23 9. juni 2022
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 8. september 2022
Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2022/23 14. december 2022
Agat Ejendommes bestyrelse og direktion har til stadighed fokus på god selskabsledelse, og bestyrelsens stillingtagen til
anbefalingerne revurderes mindst én gang årligt. På enkelte punkter følger selskabet ikke anbefalingerne, men redegør
i stedet for, hvorfor selskabet afviger fra den konkrete anbefaling. Det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet lever op til
gældende anbefalinger for god selskabsledelse.
En detaljeret gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til Komitéen for god Selskabsledelses anbefalinger kan findes på
https://agat.dk/selskabsledelse-2021-22/
De af Komitéens anbefalinger, der ikke efterleves, er følgende:
Samfundsansvar
Med baggrund i selskabets størrelse, aktiviteter og de markeder, hvor koncernen opererer, har bestyrelsen besluttet ikke
at vedtage politikker for selskabets samfundsansvar. Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at vedtage politikker
på området.
Bestyrelsesudvalg
Idet bestyrelsen alene består af fire medlemmer, har bestyrelsen vurderet, at det ikke er hensigtsmæssigt at nedsætte
egentlige bestyrelsesudvalg, herunder nomineringsudvalg og vederlagsudvalg. Opgaver, der sædvanligvis ligger i disse
udvalg, varetages i stedet af den samlede bestyrelse. Dette er i overensstemmelse med Revisorlovens §31, stk. 5, idet ingen
bestyrelsesmedlemmer er medlem af direktionen og mindst ét medlem af bestyrelsen har kvalifikationer inden for regn-
skabsvæsen eller revision.
Whistleblower-ordning
Henset til selskabets og organisationens relativt begrænsede størrelse og den flade organisationsstruktur i koncernen, har
bestyrelsen indtil videre ikke vurderet, at der er behov for etablering af en egentlig whistleblowerordning. Ledelsen har i
stedet indrettet et internt kontrolmiljø, der mindsker risikoen for besvigelser eller lign. Medarbejderne har endvidere mu-
lighed for at henvende sig direkte til formanden ved mistanke og uregelmæssigheder.
Bestyrelsen består efter afholdt generalforsamling den 22. april 2021 af fire medlemmer. Bestyrelsen er konstitueret med
Peter Thorsen som formand og Michael Bruhn som næstformand. Bestyrelsen valgte samtidigt at nedlægge nominerings-
og vederlagsudvalget, hvorefter disse udvalgs opgaver varetages af den samlede bestyrelse. Revisionsudvalgets opgaver
varetages ligeledes af den samlede bestyrelse.
Sammensætning og regler for udpegning og udskiftning
Ifølge selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til syv medlemmer. Bestyrelsen består aktuelt af fire generalfor-
samlingsvalgte medlemmer. Det er ledelsens vurdering, at bestyrelsens sammensætning er hensigtsmæssig i forhold til sel-
skabets aktuelle aktiviteter og behov. Det er opfattelsen, at den nuværende bestyrelse besidder de finansielle, strategiske
og forretningsmæssige kompetencer, som kræves af en virksomhed som Agat Ejendomme. Bestyrelsesmedlemmer vælges
på generalforsamlingen for ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted.
Bestyrelsens kompetencer dækker bredt og omfatter bl.a. kompetencer inden for strategisk ledelse, kapitalforhold, ejen-
domsbranchen, detailhandel, risikovurdering og –styring, investor relations, forretningsudvikling samt regnskabsmæssige
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
27/85Ledelsesberetning
og finansielle forhold.
De enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer fremgår under Bestyrelsen. Alle bestyrelsesmedlemmer vurderes af be-
styrelsen uafhængige af selskabet.
Selvevaluering
Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på til
stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.
Ved den seneste selvevaluering af bestyrelsens arbejde blev det vurderet, at bestyrelsens sammensætning er hensigts-
mæssig i forhold til selskabets aktuelle aktiviteter og behov, og at bestyrelsen besidder de finansielle, strategiske og for-
retningsmæssige kompetencer, som kræves af en virksomhed som Agat Ejendomme, og at fire bestyrelsesmedlemmer er
hensigtsmæssigt i forhold til selskabets behov. Herudover blev det konkluderet, at samarbejdet med direktionen fungerer
tilfredsstillende.
Vederlagspolitik og vederlagsrapport
Agat Ejendomme har en vederlagspolitik, der senest er godkendt på generalforsamlingen i 2020. Vederlagspolitikken frem-
går af selskabets hjemmeside www.agat.dk
Agat Ejendomme har i overensstemmelse med selskabslovens § 139b udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten
er tilgængelig på selskabets hjemmeside www.agat.dk
Fastholdelses- og fratrædelsesordninger med medlemmer af direktionen fremgår af vederlagsrapporten.
Agat Ejendomme har valgt at præsentere den lovpligtige redegørelse for mangfoldighed på selskabets hjemmeside i ste-
det for i ledelsesberetningen. Redegørelsen kan findes på
Agat Ejendomme har valgt at præsentere den lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjemmeside i
stedet for i ledelsesberetningen. Redegørelsen kan findes på
Agat Ejendomme har valgt at præsentere den lovpligtige redegørelse for samfundsansvar på selskabets hjemmeside i ste-
det for i ledelsesberetningen. Redegørelsen kan findes på
Agat Ejendomme har valgt at præsentere den lovpligtige redegørelse for dataetik på selskabets hjemmeside i stedet for i
ledelsesberetningen. Redegørelsen kan findes på
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
28/85
Navn Født Indtrådt
Udløb
valgperiode Uafhængighed
1)
Peter Thorsen (bestyrelsesformand) 1966 2012 April 2022 Uafhængig
Michael Bruhn (næstformand) 1959 2017 April 2022 Uafhængig
Arne Gerlyng-Hansen 1956 2013 April 2022 Uafhængig
Karen Mosbech 1957 2019 April 2022 Uafhængig
Jf. afsnit 3.2.1 i Anbefalinger for god Selskabsledelse fastlagt af Nasdaq Copenhagen.
Født 1966
Indtrådt i bestyrelsen 2012
Valgperiode udløber April 2022
Uddannelse
1992 Cand.merc.aud.
Beskæftigelse
1992-1994 Revisor, More Stevens.
1994-1997 Markedschef, koncernøkonomichef & international controller, KEW Industri A/S.
1997-1997 Økonomidirektør, Electrolux Hvidevarer A/S.
1997-1998 Økonomidirektør, Marwi International A/S (Incentive A/S).
1998-2000 Adm. direktør, Basta Group A/S.
2001-2005 Adm. direktør, Bison A/S.
2005-2008 Adm. direktør, Louis Poulsen Lighting A/S.
2007-2008 Koncerndirektør, Targetti Poulsen.
2008- Adm. direktør, Kirk & Thorsen Invest A/S.
Særlige kompetencer
Ledelse, strategi, regnskabsmæssige og finansielle forhold, forretningsudvikling og fast ejendom.
Direktionshverv
Kirk & Thorsen A/S (og et datterselskab); Thorsen A/S (og to datterselskaber).
Bestyrelsesformand
By Malene Birger A/S.
Bestyrelsesmedlem
Kirk & Thorsen A/S (og et datterselskab); Thorsen A/S (og et datterselskab).
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
Født 1959
Indtrådt i bestyrelsen 2017
Valgperiode udløber April 2022
Uddannelse
1989 Cand. merc. aud.
1995 Statsaut. ejendomsmægler.
2001 Chartered Surveyor.
Beskæftigelse
1978-1987 Revisionsfirmaet Sven Halberg.
1987-1991 Direktør, Mäckler-koncernen.
1991-1993 Rådgiver, Baltica Bank.
1993-2001 Selvstændig, Michael Bruhn Erhverv (MBE).
2001-2004 Senior Partner, DTZ Denmark.
2004-2013 Partner og Head of Nordic, Valad Property Group.
2013- Direktør, PFA Ejendomme A/S.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
29/85Ledelsesberetning
Særlige kompetencer
Akkvisition og drift inden for fast ejendom, regnskabsmæssige forhold, ledelse, strategi og forretningsudvikling.
Direktionshverv
Gershøj Bruhn A/S; Lunikvej 2, Greve K/S; Michael Bruhn Erhvervsejendomme A/S; 23 selskaber i PFA-koncernen.
Bestyrelsesformand
Fjernvarmecentralen Avedøre Holme; Industri- og Grundejerforeningen Avedøre Holme; Pumpe- og Digelaget; 74 selska-
ber i PFA-koncernen.
Bestyrelsesmedlem
Bang & Beenfeldt A/S; BE-BB Holding ApS; EjendomDanmark; Gershøj Bruhn A/S; Michael Bruhn Erhvervsejendomme A/S;
17 selskaber i PFA-koncernen.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Medlem af Advisory Board i Fondens Investor Advisory Committee; medlem af Industry Board i Advantage Investment
Partners A/S; medlem af tilsynsrådet i Ejendomsselskabet Norden VIII K/S.
Født 1956
Indtrådt i bestyrelsen 2013
Valgperiode udløber April 2022
Uddannelse
1981 Cand.jur. fra Københavns Universitet.
1984 Advokat.
Beskæftigelse
1981-1983 Advokaterne Amaliegade 4, København K.
1983-2004 Nielsen Nørager Advokatkontor, Frederiksberggade 16, København K.
1985-1992 Manuduktør og ekstern lektor i obligationsret ved Københavns Universitet.
2004- Administrerende direktør, Harald Nyborg A/S.
Særlige kompetencer
Detailhandel, juridiske forhold, ledelse og forretningsudvikling.
Direktionshverv
Arpema ApS; Arpema Holding ApS; Harald Nyborg A/S (og 15 datterselskaber); Skerris Holding A/S.
Bestyrelsesformand
Et datterselskab til Harald Nyborg A/S; Habro Holding ApS (og fire datterselskaber); SH Installation A/S.
Bestyrelsesmedlem
34 datterselskaber til Harald Nyborg A/S; Skerris Holding A/S.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Medlem af Sydbanks repræsentantskab og Lokalråd Fyn; medlem af Detailhandelsudvalget under Dansk Erhverv.
Født 1957
Indtrådt i bestyrelsen 2019
Valgperiode udløber April 2022
Uddannelse
1983 Arkitekt, Kunstakademiets Arkitektskole
Beskæftigelse
1987-1989 Arkitekt, Boligministeriet, Bygge & Boligstyrelsen.
1989-1997 Souschef, Bygningstjenesten, Slots- og Ejendomsstyrelsen.
1997-2004 Planlægningschef, Slot- og Ejendomsstyrelsen.
2004-2009 Direktør, Københavns Ejendomme, Københavns Kommune.
2009-2021 Adm. direktør, Freja Ejendomme A/S.
Ledelsesberetning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
30/85
Særlige kompetencer
Køb og salg af ejendomme af varierende størrelse og anvendelse, værdiskabelse gennem udvikling af ejendomme og gen-
nemførelse af lokalplaner, generel ledelse.
Direktionshverv
Ingen.
Bestyrelsesformand
Boligfonden Kuben; Bygningsfonden FÆNGSLET.
Bestyrelsesmedlem
Tredje Natur ApS.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Formand for nomineringsudvalget til Renoverprisen.
DIREKTIONEN
Født 1965
Direktør i Agat Ejendomme A/S siden 2002. Administrerende direktør siden juli 2019.
Direktionshverv
Amerika Plads C P/S*; BROEN Shopping A/S*; Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling*; Komplementarselskabet Ame-
rika Plads C ApS*; Komplementarselskabet DLU ApS*; Ringsted Outlet Center P/S*; Sporbyen Komplementarselskab ApS*;
SPV Ringsted ApS*; Jacoline ApS; Palma Ejendomme ApS.
Bestyrelsesformand
SC Administration A/S*; SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S*.
Bestyrelsesmedlem
BROEN Shopping A/S*; Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling*; Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; Komplemen-
tarselskabet DLU ApS*; Ringsted Outlet Center P/S*; SPV Ringsted ApS*; Østre Havn Aalborg ApS*; Palma Ejendomme ApS.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
*) Selskaberne indgår i Agat Ejendomme-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af Agat Ejendomme A/S.
Født 1970
Direktør i Agat Ejendomme A/S siden juli 2019.
Direktionshverv
Ingen.
Bestyrelsesformand
Ingen.
Bestyrelsesmedlem
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling*; Kommanditaktieselskabet Østre Havn*; Komplementarselskabet DLU ApS*;
Ringsted Outlet Center P/S*; SporbyenScandia P/S*; SporbyenScandia 3 P/S*; SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S*; SPV
Ringsted ApS*; Østre Havn Aalborg ApS*.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
*) Selskaberne indgår i Agat Ejendomme-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af Agat Ejendomme A/S.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
31/85Ledelsespåtegning
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
Den uafhængige revisors erklæring
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
32/85
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
33/85Den uafhængige revisors erklæring
Den uafhængige revisors erklæring
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
34/85
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
35/85Den uafhængige revisors erklæring
Den uafhængige revisors erklæring
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
36/85
CVR-nr. 20 22 26 70
MNE-nr. mne33767
MNE-nr. mne26711
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
37/85Koncernregnskab
DKK mio. Note
2021/22 2020/21
Nettoomsætning 4
Projektomkostninger 5
-136,9 -234,0
Værdiregulering investeringsejendomme, netto
-29,1
-1,4
-101,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 8
Andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger 6
fi
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver
Finansielle indtægter 9
Finansielle omkostninger 10
-33,7
-34,9
Skat af årets resultat 11
4,3
-138,9
Resultat pr. aktie (EPS) 12
Årets resultat
fi
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder
-0,6
-1,7
Værdiregulering af finansielle aktiver målt til dagsværdi gennem anden totalindkomst
Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet
-0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter
Skat af anden totalindkomst, jf. note 15
-0,1
-0,7
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
38/85
DKK mio. Note
31.1.2022 31.1.2021
AKTIVER
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,6 1,3
Leasingaktiver 1,2 2,3
1,8 3,6
Investeringsejendomme 14 506,3 515,0
506,3 515,0
Kapitalandele i joint ventures 8 273,5 260,3
Tilgodehavender hos joint ventures 106,6 103,9
380,1 364,2
Udskudte skatteaktiver 15 19,3 21,4
19,3 21,4
907,5 904,2
Kortfristede aktiver
16 422,9 476,1
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 6,6 8,0
Tilgodehavender hos joint ventures 6,0 1,0
Tilgodehavender selskabsskat 0,1 0,2
Andre tilgodehavender 5,4 8,5
Periodeafgrænsningsposter 35,7 32,9
53,8 50,6
Andre værdipapirer og kapitalandele 9,4 9,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 46,6 46,3
Likvide beholdninger 1,5 18,5
534,2 600,5
AKTIVER 1.441,7 1.504,7
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
39/85Koncernregnskab
DKK mio. Note 31.1.2022 31.1.2021
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 17 117,8 117,8
Andre reserver 18 -21,2 -20,5
Overført resultat 361,5 357,2
458,1 454,5
Forpligtelser
Kreditinstitutter 19 459,0 479,6
Hensatte forpligtelser 20 0,0 16,0
Leasingforpligtelser 15,9 2,0
474,9 497,6
Kreditinstitutter 19 402,0 397,0
Leverandørgæld 25,8 67,4
Hensatte forpligtelser 20 52,5 55,5
Anden gæld 21 18,1 23,6
Leasingforpligtelser 4,9 1,6
Periodeafgrænsningsposter 5,4 7,5
508,7 552,6
983,6 1.050,2
PASSIVER 1.441,7 1.504,7
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
40/85
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført re-
sultat
Egenkapital
i alt
98,2 -21,3 481,1 558,0
Årets resultat 0,0 0,0 -138,9 -138,9
Årets anden totalindkomst 0,0 0,8 0,0 0,8
0,0 0,8 -138,9 -138,1
Kapitalforhøjelse 19,6 0,0 0,0 19,6
Overkurs ved emission 0,0 16,5 0,0 16,5
Emissionsomkostninger 0,0 -1,5 0,0 -1,5
Overkurs ved emission overført til frie reserver 0,0 -15,0 15,0 0,0
117,8 -20,5 357,2 454,5
Årets resultat 0,0 0,0 4,3 4,3
Årets anden totalindkomst 0,0 -0,7 0,0 -0,7
0,0 -0,7 4,3 3,6
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
41/85Koncernregnskab
DKK mio. 2021/22 2020/21
Resultat af primær drift 24,6 -121,5
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -49,6 -17,4
Værdireguleringer investeringsejendomme -1,0 29,1
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 1,7 3,7
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 32,6 66,3
Hensatte forpligtelser -1,6 19,0
Nedskrivninger leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet 3,0 0,0
Kursreguleringer -1,3 -0,2
Ændringer i investeringer i projekter, m.v. 23,6 -2,8
Ændringer i tilgodehavender 2,2 56,7
Modtaget udlodning fra joint ventures 31,5 36,0
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -4,4 -0,4
Salg af joint ventures 0,0 0,1
Investering i joint ventures -5,2 0,0
Ændring i deponerings- og sikringskonti 0,0 12,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld -49,8 -50,4
6,3 31,0
Betalte renter, m.v. -24,6 -27,9
Modtagne renter, m.v. 6,5 5,7
Betalt selskabsskat 0,0 -1,9
-11,8 6,9
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,5
Salg af investeringsejendomme 10,5 6,9
Udlodning fra associerede virksomheder 0,0 1,2
Salg af associerede virksomheder 0,0 5,8
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -3,3 15,6
Investering i joint ventures -0,2 0,0
Modtaget udlodning fra joint ventures 10,0 0,0
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 3,8
17,0 33,8
Optagelse af langfristet finansiering 0,0 14,1
Nedbringelse af langfristet finansiering -20,6 -5,6
Optagelse af projektfinansiering 18,3 0,0
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -16,6 -66,7
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -3,3 -3,6
Kapitalforhøjelse 0,0 36,1
Emissionsomkostninger 0,0 -1,5
fi -22,2 -27,2
Årets pengestrøm -17,0 13,5
Likvider, primo 18,5 5,1
Valutakursregulering af likvider 0,0 -0,1
1,5 18,5
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
42/85
Note 1. Anvendt regnskabspraksis 43
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 50
Note 3. Segmentoplysninger 53
Note 4. Omsætning 55
Note 5. Projektomkostninger 55
Note 6. Personaleomkostninger 56
Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 56
Note 8. Kapitalandele i joint ventures 57
Note 9. Finansielle indtægter 59
Note 10. Finansielle omkostninger 59
Note 11. Skat af årets resultat 60
Note 12. Resultat pr. aktie i DKK 60
Note 13. Udbytte 60
Note 14. Investeringsejendomme 61
Note 15. Udskudt skat 62
Note 16. Igangværende og færdige projekter 64
Note 17. Aktiekapital 64
Note 18. Andre reserver 65
Note 19. Kreditinstitutter 65
Note 20. Hensatte forpligtelser 66
Note 21. Anden gæld 66
Note 22. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 67
Note 23. Finansielle risici og finansielle instrumenter 68
Note 25. Begivenheder efter balancedagen 71
Note 24. Transaktioner med nærtstående parter 71
Note 26. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 71
Note 27. Koncernoversigt 72
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
43/85Koncernregnskab
Koncernregnskabet for 2021/22 for Agat Ejendomme A/S aflægges i overensstemmelse med International Financial Repor-
ting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Agat Ejendomme A/S er et aktieselskab med
hjemsted i Danmark.
Koncernregnskabet præsenteres i mio. DKK, medmindre andet er anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens akti-
viteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.
Koncernregnskabet aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, afledte finansielle instru-
menter og finansielle aktiver, der måles til dagsværdi.
Anvendt regnskabspraksis, som er beskrevet nedenfor, er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstalle-
ne, dog således at for standarder, der er implementeret fremadrettet, er sammenligningstallene ikke korrigeret.
Agat Ejendomme har med virkning fra 1. februar 2021 implementeret de nye og ændrede standarder og fortolkningsbi-
drag, der træder i kraft for regnskabsår, der begynder 1. februar 2021 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede
standarder har ikke medført ændringer i indregning og måling i årsrapporten.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og er derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Ingen af disse forventes at få
væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende år.
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Agat Ejendomme A/S og de virksomheder, som kontrolleres af moderselska-
bet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighe-
derne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.
Virksomheder, hvori koncernen direkte eller indirekte besidder mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har be-
tydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virksomheder.
Virksomheder, hvor der sammen med andre investorer udøves fælles bestemmende kontrol, betragtes som joint ventures.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammen-
lægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabs-
poster 100 %.
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og
udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Tab elimineres i det omfang, der ikke
er sket værdiforringelse.
Dattervirksomheder, joint ventures og associerede virksomheder medtages i koncernregnskabet i ejerperioden.
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet. Over-
tagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksom-
heder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet. Sammenligningstal
korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.
Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestemmende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes
overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Omstruktureringshensættelser indregnes alene i overtagelsesbalancen,
hvis de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af foretagne omvurderin-
ger.
Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
44/85
vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse til
dagsværdien på overtagelsestidspunktet. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes
direkte i resultatet ved afholdelsen.
Positive forskelsbeløb mellem på den ene side købsvederlaget, værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den overtagne
virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalandele, og på den anden side dagsværdien af de overtagne
aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes i balancen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, og der
foretages minimum én gang årligt værdiforringelsestests af goodwillbeløbet. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet
overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi. Eventuelle negative forskelsbeløb
indregnes som en indtægt i resultatet.
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder, joint ventures og associerede virksomheder, der medfø-
rer ophør af henholdsvis kontrol, fælles bestemmende ledelse og betydelig indflydelse, opgøres som forskellen mellem på
den ene side dagsværdien af salgsprovenuet eller afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle resterende kapitalan-
dele og på den anden side den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet,
inklusive goodwill, med fradrag af eventuelle minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortjeneste eller tab indregnes i
resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalindkomst.
Kapitalandele i joint ventures og associerede virksomheder indregnes og måles i koncernregnskabet efter den indre værdis
metode, hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af joint ventures’/associerede virk-
somheders regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag
henholdsvis tillæg af forholdsmæssige, interne fortjenester og tab.
I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering af
urealiserede, interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I koncernens anden totalind-
komst indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder, der er indregnet i anden totalindkomst
i joint ventures/associerede virksomheder.
Kapitalandele i joint ventures og associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til DKK 0.
Tilgodehavender og andre langfristede finansielle aktiver, der anses for at være en del af den samlede investering, ned-
skrives med en eventuel resterende negativ indre værdi. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre
tilgodehavender nedskrives i det omfang, de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække
den resterende, negative indre værdi, hvis koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende
virksomheds forpligtelser og i øvrigt forventer et tab som følge af denne forpligtelse.
For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den
valuta, som benyttes i det primære økonomiske miljø, hvori den enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner
i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta og omregnes ved første
indregning til den funktionelle valuta efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktions-
dagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatet under finansielle poster.
Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til
den funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indreg-
nes i resultatet som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, igangværende og færdige projekter og andre
ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til
transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, der omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på
omvurderingstidspunktet.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske
kroner (DKK), omregnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter balance-
dagens valutakurser. Såfremt de periodiske gennemsnitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transakti-
onstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakurser i stedet.
Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til
balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resultatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til ba-
lancedagens valutakurser indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
45/85Koncernregnskab
som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den udenlandske rapporterende virksomhed, også i anden
totalindkomst.
Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske dattervirksomheder, som anses for at være en del af moder-
selskabets samlede investering i den pågældende dattervirksomhed, indregnes i koncernregnskabet i anden totalindkomst.
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen.
Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative
dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes under henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af
dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien
af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv
sikring af fremtidige transaktioner, indregnes i anden totalindkomst. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resultatet.
Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende
transaktioner.
Koncernens omsætning indregnes og måles i overensstemmelse med IFRS 15, Indtægter fra kontrakter med kunder.
På koncernens solgte projekter opdeles salgsaftalerne i individuelt identificerbare leveringsforpligtelser, og vederlaget for
disse måles særskilt til dagsværdi. Hvor en salgsaftale indeholder flere leveringsforpligtelser, allokeres salgsaftalens sam-
lede salgsværdi forholdsmæssigt til aftalens enkelte leveringsforpligtelser. Omsætningen indregnes, når kontrollen med
aktivet overgår til kunden, hvilket kan ske enten løbende over tid eller på et bestemt tidspunkt.
For projekter, hvor overførsel af kontrollen med det udførte arbejde sker løbende, enten fordi opførelsen sker på kundens
ejendom, eller fordi det solgte ikke kan anvendes til andet formål, samtidig med at koncernen har en uigenkaldelig ret til
betaling for det til dato udførte arbejde, indregnes omsætningen løbende i takt med arbejdets udførelse, hvorved årets
omsætning på disse projekter svarer til salgsværdien af det i årets løb udførte arbejde. Den indregnede salgsværdi udgør
den forventede salgsværdi på projektet beregnet i forhold til projektets færdiggørelsesgrad. Færdiggørelsesgraden opgø-
res ved brug af en inputbaseret opgørelsesmetode baseret på faktisk afholdte omkostninger i forhold til samlede forven-
tede omkostninger, idet denne metode vurderes bedst at afspejle den løbende overdragelse af kontrol.
Hvis udfaldet af en salgskontrakt på et projekt ikke kan estimeres tilstrækkelig pålideligt, indregnes nettoomsætning sva-
rende til periodens afholdte entrepriseomkostninger, hvis det er sandsynligt, at disse omkostninger vil blive genindvundet.
Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede
lejekontrakter.
Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri
kredit på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker sig ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien
af vederlaget ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalinger. Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi
af vederlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatet over den forlængede kredittid ved at anvende den effektive
rentes metode.
Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende ejendomme i drift og projekter, der afholdes for at opnå årets om-
sætning. For projekter omfatter dette bl.a. direkte projektomkostninger, herunder eventuelle renter i byggeperioden og et
tillæg for andel af indirekte projektomkostninger opgjort som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokale-
omkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger, der er foranlediget af projektudviklingen, og som forholdsmæssigt
kan henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.
Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igangværende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektud-
viklingsomkostninger i det omfang, projekterne ikke forventes realiseret.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
46/85
Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme indregnes i resultatet i regnskabsposten Værdiregulering inve-
steringsejendomme, netto.
Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige
værdi og salgsprisen og indregnes også i resultatet i regnskabsposten Værdiregulering investeringsejendomme, netto.
I posten Andre eksterne omkostninger indregnes omkostninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.
I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige andel af resultat efter skat i joint ventures og associerede virksom-
heder korrigeret for forholdsmæssig eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel
nedskrivning af goodwill. I koncernens anden totalindkomst indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner,
der er indregnet i anden totalindkomst i joint ventures/associerede virksomheder.
Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kurs-
gevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed valuta, gældsforpligtelser og værdipapirer samt amortisering af
finansielle forpligtelser.
Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effektive
rentesats er den diskonteringssats, der skal anvendes til at tilbagediskontere de forventede fremtidige betalinger, som er
knyttet til det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at nutidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssi-
ge værdi af henholdsvis aktivet og forpligtelsen.
Låneomkostninger, som er direkte knyttet til anskaffelse, opførelse eller produktion af aktiver, aktiveres som en del af akti-
vets kostpris. Øvrige låneomkostninger resultatføres.
Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatet med den del, der kan hen-
føres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer
direkte på egenkapitalen, henholdsvis i anden totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skat-
tepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssi-
ge værdier og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle opstået
ved første indregning af enten goodwill eller en transaktion, som ikke er en virksomhedssammenslutning, og som ikke
påvirker resultat eller skattepligtig indkomst ved første indregning.
Udskudt skat beregnes med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte for-
pligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i
balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser
eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige, positive skattepligtige indkomster inden for samme sambeskat-
ningsenhed. Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstræk-
kelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv efter en individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Hvis
det vurderes, at et skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf over resultatet.
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, joint ventures og
associerede virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realise-
res, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat inden for en overskuelig fremtid. Der
er ingen udskudt skat på investeringer i dattervirksomheder, joint ventures og associerede virksomheder, idet såvel udlod-
ning af udbytte som eventuel gevinst ved salg kan ske skattefrit for koncernen. Udskudt skat vedrørende genbeskatning af
tidligere fratrukne underskud i udenlandske dattervirksomheder indregnes ud fra en konkret vurdering af hensigten med
de enkelte dattervirksomheder.
Udskudt skat måles ved at anvende de skatteregler og -satser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
47/85Koncernregnskab
vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændrin-
ger i skattesatser og -regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henføres til poster, der tidligere er
indregnet direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I sådanne tilfælde indregnes ændringen også direkte på
egenkapitalen eller i anden totalindkomst.
Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Moderselskabet er administrationsselskab for sam-
beskatningen. De sambeskattede selskabers samlede skat af indkomst fordeles mellem de danske sambeskattede virksom-
heder i forhold til disses skattepligtige indkomster.
Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsningsregler fordeles mellem de sambeskattede selskaber efter den
indgåede sambeskatningsaftale.
Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og direkte tilknytte-
de omkostninger.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der repræsenterer det beløb, som ejendommen på balance-
dagen vurderes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber. Værdiansættelsen finder som udgangspunkt sted ud fra
en discounted cashflow model, hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given
afkastgrad. Afkastgraden fastsættes ejendom for ejendom. I tilfælde hvor der er en salgsproces i gang, danner den drøfte-
de salgspris udgangspunkt for værdiansættelsen, hvis det vurderes, at salgsprisen er et retvisende udtryk for dagværdien.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatet under Værdiregulering investeringsejendomme, netto i det regnskabsår,
hvori ændringen opstår.
Igangværende og færdige projekter består af færdigopførte ejendomme i drift, projekter inden for udvikling af fast ejen-
dom og grunde.
Projektbeholdningen måles til direkte medgåede omkostninger, herunder eventuelle renter i projektperioden, og et tillæg
for andel af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning til lavere værdi, hvor dette er skønnet nødven-
digt, idet der løbende foretages værdiforringelsestests af de aktiverede beløb for at sikre, at aktiverne nedskrives, i det
omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger den forventede nettorealisationsværdi.
Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleom-
kostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger, der er foranlediget af projektudviklingen, og som forholdsmæssigt kan
henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.
Projekter, hvor overførsel af kontrollen med det udførte arbejde sker løbende, enten fordi opførelsen sker på kundens ejen-
dom, eller fordi det solgte ikke kan anvendes til andet formål, samtidig med at koncernen har en uigenkaldelig ret til be-
taling for det til dato udførte arbejde, måles til salgsværdien af det i årets løb udførte arbejde. Den indregnede salgsværdi
udgør den forventede salgsværdi på projektet beregnet i forhold til projektets færdiggørelsesgrad. Færdiggørelsesgraden
opgøres ved brug af en inputbaseret opgørelsesmetode baseret på faktisk afholdte omkostninger i forhold til samlede
forventede omkostninger, idet denne metode vurderes bedst at afspejle den løbende overdragelse af kontrol.
Hvis udfaldet af en salgskontrakt på et projekt ikke kan estimeres tilstrækkelig pålideligt, indregnes nettoomsætning sva-
rende til periodens afholdte entrepriseomkostninger, hvis det er sandsynligt, at disse omkostninger vil blive genindvundet.
Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte projekter (forward funding) fratrækkes. I det omfang netto-
værdien af de enkelte projekter er negativ, indregnes værdien i balancen under kortfristede forpligtelser.
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, tilgodehavender hos joint ventures, tilgo-
dehavender hos associerede virksomheder samt andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis sva-
rer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres på
grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
48/85
Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen, hvis selskabet har modregningsadgang og samtidig har til hen-
sigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regn-
skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Koncernens pensionsforpligtelser består af bidragsbaserede pensionsordninger, hvor løbende faste bidrag indbetales til
uafhængige pensionsselskaber o.l. Bidragene indregnes i resultatet i den periode, hvori medarbejderne har udført den
arbejdsydelse, der giver ret til pensionsbidraget. Skyldige betalinger indregnes i balancen som en forpligtelse.
Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af begivenheder før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må trækkes på koncernens økonomiske ressourcer for at indfri forpligtelsen.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle
forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år er klassificeret som langfristede forpligtelser og
måles til nutidsværdi.
Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amor-
tiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatet som en finansiel
omkostning over låneperioden.
Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes lineært i resultatet over leasingperioden.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regn-
skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode med udgangspunkt i resultat af primær drift og viser pen-
gestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændrin-
ger i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finansielle omkostninger og selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, ma-
terielle og andre langfristede aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger
forbundet hermed, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte.
Som følge af at ledelsen har valgt, at Indtægter af kapitalandele i joint ventures indgår i Resultat af primær drift, præsen-
teres pengestrømmene vedrørende joint ventures efter en konkret vurdering baseret på de faktiske forhold i hvert enkelt
joint venture under pengestrømme fra driftsaktiviteter eller under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. Pen-
gestrømme i joint ventures, som har projekter, der er klassificeret som varebeholdning, indgår i pengestrømsopgørelsen
under driftsaktiviteter, mens pengestrømme i joint ventures, som har investeringsejendomme, indgår i investeringsaktivi-
teter.
Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske
gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.
Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed
valuta til balancedagens kurser. Herved elimineres valutakursdifferencernes effekt på periodens bevægelser og penge-
strømme. Betalte renter vises særskilt, og periodens projektrenter er således ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
49/85Koncernregnskab
projektbeholdningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan dermed ikke udledes direkte af regnskaberne.
Likvide beholdninger omfatter bankindeståender til fri disposition.
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis og følger koncernens interne
ledelsesrapportering.
Koncernens tre forretningsområder omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Development-aktiviteter
• Restaktiviteter
Segmentoplysningerne i note 3 er oplyst i overensstemmelse hermed.
Forretningsområdet ejendomsportefølje omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendom-
me i drift samt det polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outletcenter Outlet Arena Moravia
i Ostrava.
Koncernens development-aktiviteter omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark.
Koncernens restaktiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter uden for Danmark, bortset fra shoppingcentret Galeria San-
decja, Nowy Sącz, Polen og outletcenteret Outlet Arena Moravia i Ostrava, Tjekkiet, som begge indgår i koncernens ejen-
domsportefølje.
Outlet Arena Moravia er med virkning fra 1. februar 2021 overført fra restaktiviteter til ejendomsportefølje ud fra en vurde-
ring af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere, end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal er
tilpasset i overensstemmelse hermed.
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter investeringsejendomme og øvrige aktiver, som anvendes direkte i segmentets
drift, herunder immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i joint ventures og associerede virksomheder. Kortfri-
stede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som direkte kan henføres til driften i segmentet, herunder igangværende
og færdige projekter, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsnings-
poster, udskudte skatteaktiver samt indeståender på sikrings- og deponeringskonti m.v.
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld til leve-
randører af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hensatte forpligtelser, anden gæld o.l.
Resultat ekskl. minoritetsandele x 100
Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoritetsandele
Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100
Samlede aktiver
Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100
Antal aktier
Børskurs
Indre værdi pr. aktie
Resultat ekskl. minoritetsandele
Gennemsnitligt antal aktier i omløb
Moderselskabets udbytte pr. aktie
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
50/85
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på bag-
grund af de oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen, herunder forudsætninger om og
forventninger til fremtidige hændelsesforløb, særligt i relation til koncernens igangværende og færdige projekter.
De foretagne skøn og underliggende forudsætninger revurderes løbende. Hvis de anvendte forudsætninger og forventnin-
ger til hændelsesforløb ikke realiseres, kan det have negativ indvirkning på koncernen og medføre behov for korrektioner
i efterfølgende regnskabsår. Ændringer til foretagne regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvor
ændringen finder sted.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige
regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.
Resultatet for 2021/22 er påvirket af negative værdireguleringer og nedskrivninger i ejendomsporteføljen på DKK 30,1 mio.,
positive værdireguleringer i ejendomsporteføljen på DKK 31,2 mio. og nedskrivninger på grunde i development på DKK
2,5 mio.
Værdireguleringer og nedskrivninger på netto DKK -1,4 mio. er specificeret som følger:
• DKK 29,8 mio. i positiv værdiregulering vedrørende koncernens ejerandel af Ringsted Outlet. Beløbet indgår i Indtæg-
ter af kapitalandele i joint ventures.
• DKK 30,1 mio. i nedskrivning af Galeria Sandecja, Nowy Sacz, Polen. Beløbet indgår i Projektomkostninger.
• Positive værdireguleringer i øvrigt, DKK 1,4 mio.
• DKK 2,5 mio. i nedskrivninger af en af koncernens danske grunde. Beløbet indgår i Projektomkostninger.
Som tidligere oplyst tabte Agat Ejendomme sidste år en retssag anlagt af Agat Ejendomme mod Udviklingsselskabet Køge
Kyst P/S med krav om erstatning for det tab, som Agat Ejendomme har lidt som følge af, at der ikke i Køge Kommune blev
indført betalingsparkering som forudsat i aftalegrundlaget mellem Køge Kyst P/S og Agat Ejendomme i relation til Agat
Ejendommes køb af arealerne til brug for projektet Strædet, Køge. Med baggrund i den forventede indførelse af betalings-
parkering i hele Køge bymidte indgik Agat Ejendomme en lejekontrakt med en betydende parkeringsoperatør, og p-anlæg
med tilhørende lejekontrakt blev solgt til køber af projektet. Parkeringsoperatøren ville dog ikke tiltræde lejekontrakten, da
betalingsparkering ikke blev indført som forudsat, og konsekvensen er blevet, at Agat Ejendomme må betale den leje, som
parkeringsoperatøren var tiltænkt, og samtidig bære de økonomiske konsekvenser af, at der ikke kan opnås de forventede
parkeringsindtægter i lejekontraktens løbetid frem til 2028. Agat Ejendomme har i 2021/22 derfor tiltrådt en lejekontrakt
på parkeringsfaciliteterne, og kontrakten løber frem til 2028. Den indgåede kontrakt er i balancen behandlet som et lea-
singaktiv. Ledelsen har foretaget en vurdering af værdien af denne kontrakt og har i regnskabsåret 2021/22 foretaget en
nedskrivning på DKK 3,0 mio. af værdien af leasingaktivet. Nedskrivningen er indregnet i Projektomkostninger, idet den
indgåede lejekontrakt er projektrelateret.
Koncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en 10-årig discoun-
ted cashflow-model, hvor de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given
afkastgrad.
De væsentligste forudsætninger i opgørelse af dagsværdien for hver enkelt ejendom er forventninger til den fremtidige
udlejningssituation, herunder lejeniveau, muligheder for udlejning af ledige lokaler m.v. samt forventninger til afkastkravet.
Hvis der sker ændringer i de anvendte forudsætninger, kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2022.
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2022 DKK 506,3 mio., svarende til ca. 35 %
af koncernens balance.
Koncernens projektbeholdning kan overordnet grupperes således:
• Færdigopførte ejendomme i drift (ejendomsportefølje).
• Udviklingsprojekter, herunder grunde (development).
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
51/85Koncernregnskab
• Grunde og ejendomme på markeder, hvor koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv (restaktiviteter).
Generelt for alle tre kategorier af projekter gælder, at koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejendomsmar-
keder, hvor koncernen opererer, og de generelle økonomiske konjunkturer. Faldende udlejningspriser og faldende priser
på grunde og ejendomme kan have en væsentlig negativ indvirkning på koncernen. Hvis der sker ændringer i investorernes
afkastkrav ved investering i fast ejendom, kan dette ligeledes få væsentlig negativ betydning for koncernen.
Til hver kategori inden for koncernens projektbeholdning er knyttet en række risici, der kan påvirke værdiansættelsen ne-
gativt. De væsentligste risici – ud over de ovenfor nævnte – er:
De færdigopførte ejendomme i drift, der ikke er klassificeret som investeringsejendomme og som dermed indgår i Igang-
værende og færdige projekter, måles til kostpris med fradrag for eventuelle nedskrivninger til forventet nettorealisations-
værdi. Værdiansættelsen af de færdigopførte ejendomme er baseret på en række forudsætninger om og forventninger til
den fremtidige udlejningssituation, herunder lejeniveau, muligheder for udlejning af ledige lokaler m.v. samt forventninger
til investorernes afkastkrav m.v.
I relation til koncernens udviklingsprojekter er myndighedstilladelser og overholdelse af tidsplaner to væsentlige elementer
ud over udlejningspriser og ejendomspriser som omtalt ovenfor.
Myndighedstilladelser
Med henblik på udvikling af de tilbageværende grunde i development, er koncernen afhængig af at kunne opnå de fornød-
ne myndighedstilladelser (planlov, lokalplaner, byggetilladelser m.v.) til gennemførelse af de planlagte projekter.
Overholdelse af tidsplaner
Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både overordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er afgørende
både i forhold til overholdelse af indgåede aftaler med lejere og investorer og væsentlig i forhold til at sikre den planlagte
fremdrift på det enkelte projekt og dermed den forventede indtjening i koncernen. Udskydelse af det enkelte projekt kan
bl.a. medføre, at lejekontrakter bortfalder, at lejer har krav på erstatning, og i sidste ende at en eventuel investor ikke læn-
gere er forpligtet til at købe projektet.
Der henvises til omtale ovenfor vedrørende Udviklingsprojekter, herunder grunde - development, da risiciene i vid ud-
strækning er af samme karakter.
Vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov sker med udgangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt, her-
under foreliggende projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder.
Igangværende og færdige projekter udgør pr. 31. januar 2022 DKK 422,9 mio., svarende til ca. 29 % af koncernens balance.
Resultatet for 2021/22 er påvirket af nedskrivninger på ejendomme og projekter på DKK 32,6 mio.
De akkumulerede nedskrivninger udgør DKK 483,1 mio. Bogført værdi af projekter nedskrevet til forventet nettorealisati-
onsværdi udgør DKK 388,0 mio., hvoraf DKK 53,0 mio. vedrører restaktiviteter.
En større del af koncernens igangværende og færdige projekter er nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi eller
forventes realiseret med en avance tæt på nul, hvorfor der er usikkerhed knyttet til værdiansættelsen. Såfremt det faktiske
udviklingsforløb for de enkelte projekter afviger fra det forventede, kan det medføre behov for ændringer i de indregnede
nedskrivninger, hvilket kan have væsentlig negativ betydning for koncernen.
Aktiviteterne i joint ventures omfatter både færdigopførte ejendomme i drift i forretningsområdet ejendomsportefølje og
udviklingsprojekter i forretningsområdet development. Kapitalandelene måles efter den indre værdis metode og nedskri-
ves til en lavere værdi, hvis dette skønnes nødvendigt.
Vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov vedrørende kapitalandele i og tilgodehavender hos joint ventures er baseret
på en konkret vurdering af hvert enkelt joint venture, herunder de underliggende projekter og investeringsejendomme
samt eventuelle relevante forhold i ejeraftaler. De hertil knyttede risici er i vid udstrækning identiske med de ovenfor under
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
52/85
Igangværende og færdige projekter og under Investeringsejendomme nævnte risici. Hvis der sker ændringer i de anvendte
forudsætninger, eller det faktiske forløb afviger fra det forventede, kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar
2022.
Der er i regnskabsåret 2021/22 foretaget en nedskrivning af kapitalandele i joint ventures på DKK 5,1 mio., som indgår i
Indtægter af kapitalandele i joint ventures. Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i og tilgodehavender hos joint
ventures udgør pr. 31. januar 2022 DKK 386,1 mio., svarende til ca. 27 % af koncernens balance.
Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31. januar 2022 med DKK 19,3 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst fremfør-
bare underskud i danske sambeskattede selskaber. Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter
og resultatfremskrivninger for en femårig periode og de nuværende muligheder for underskudsfremførsel og sambeskat-
ning og under forudsætning af fortsat drift i de enkelte dattervirksomheder.
Hvis vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resultatfremskrivninger ændres, eller hvis vilkårene og forudsæt-
ningerne for underskudsfremførsel og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end værdien
opgjort pr. 31. januar 2022.
De akkumulerede nedskrivninger er reduceret med DKK 22,0 mio. i regnskabsåret 2021/22 og udgør pr. 31. januar 2022
DKK 319,6 mio.
Sambeskatning
Koncernen har tidligere i en række år været sambeskattet med koncernens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssal-
doen vedrørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 347,7 mio. pr. 31. januar 2022. En fuld genbeskatning vil
udløse en skat på DKK 97,4 mio. pr. 31. januar 2022. Skatten af genbeskatningssaldoen er ikke afsat, idet ledelsen ikke har
planer om ændringer i koncernen, der kan medføre hel eller delvis genbeskatning. Skulle ledelsen tage et andet stand-
punkt, kan det få negativ betydning for koncernens resultater og pengestrømme.
For nærmere omtale af usikkerheder relateret til tvister og voldgiftssager henvises til koncernregnskabets note 22, Eventu-
alaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser.
De væsentligste risikofaktorer i forhold til koncernens finansielle beredskab er de endnu uafklarede tvister og kommercielle
forhold på et af koncernens projekter gennemført i tidligere år. Skulle afklaringen af disse medføre et større likviditetstræk
end forventet, er der risiko for, at likviditeten bliver knap. Koncernen har imidlertid forskellige manøvreringsmuligheder i
forhold til at sikre det nødvendige finansielle beredskab.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis foretager ledelsen en række væsentlige
regnskabsmæssige skøn og vurderinger vedrørende klassifikation af koncernens projekter. Projekter i forretningsområdet
development klassificeres som Igangværende og færdige projekter under kortfristede aktiver, mens projekter og ejendom-
me, der indgår i koncernens ejendomsportefølje klassificeres enten som Investeringsejendomme eller som Igangværende
og færdige projekter. Måling af de enkelte projekter afhænger af klassifikationen af projektet, og de af ledelsen udøvede
skøn i forbindelse med klassifikation af projekter kan derfor have betydning for resultat og egenkapital i koncernen.
Omsætning fra projekter indregnes og måles i overensstemmelse med IFRS 15, Omsætning fra kontrakter med kunder.
Indregning og måling sker i takt med, at kontrollen med aktivet overgår til kunden. Det kan ske løbende over projektpe-
rioden eller ved aflevering af projektet til køber. På solgte projekter foretages således en konkret vurdering af bl.a. antal
leveringsforpligtelser, variable vederlag og tidspunktet og metode for indregning af omsætning.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
53/85Koncernregnskab
Koncernen har tre forretningsområder, som omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Development-aktiviteter
• Restaktiviteter
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i over-
ensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift samt det
polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outletcenter Outlet Arena Moravia i Ostrava. Por-
teføljen vil på sigt bestå af overvejende danske ejendomme, primært inden for boliger, kontorer og retail. Fremtidige
investeringer vil være i danske ejendomme. Porteføljen forventes at ville bestå af ejendomme med stabiliseret cash flow,
nyopførte ejendomme med gode udlejningsmuligheder og ejendomme med mulighed for optimering og udvikling.
Koncernens development-aktiviteter omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark.
Koncernens restaktiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter uden for Danmark, bortset fra shoppingcentret Galeria San-
decja, Nowy Sącz, Polen, og Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet, som begge indgår i koncernens ejendomsportefølje.
Outlet Arena Moravia er med virkning fra den 1. februar 2021 overført fra restaktivitet til ejendomsportefølje ud fra en vur-
dering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere, end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal
er tilpasset i overensstemmelse hermed.
Den regnskabspraksis, der anvendes ved opgørelse af segmentoplysningerne, er den samme som koncernens regnskabs-
praksis, jf. beskrivelse heraf.
31.1.2022
Ejendoms-
portefølje
Develop-
ment
Restaktivi-
teter I alt
Nettoomsætning til eksterne kunder 55,2 78,2 1,1 134,5
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter -30,1 -2,5 0,0 -32,6
Nedskrivninger af leasingaktiver, indeholdt i projektomkostninger 0,0 -3,0 0,0 -3,0
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 1,0 0,0 0,0 1,0
Bruttoresultat 7,2 -9,3 0,7 -1,4
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 44,4 5,2 0,0 49,6
Finansielle indtægter 13,8 0,9 0,7 15,4
Finansielle omkostninger -27,3 -4,8 -1,6 -33,7
Af- og nedskrivninger 1,0 0,7 0,1 1,8
Resultat før skat 24,4 -16,0 -2,1 6,3
Segmentaktiver 1.238,0 150,0 53,7 1.441,7
Kapitalandele i joint ventures 235,6 37,9 0,0 273,5
Segmentforpligtelser 831,0 104,3 48,3 983,6
31.1.2021
Ejendoms-
portefølje
Develop-
ment
Restaktivi-
teter I alt
Nettoomsætning til eksterne kunder 50,9 60,5 50,2 161,6
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter -53,5 -5,0 -7,8 -66,3
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -29,1 0,0 0,0 -29,1
Bruttoresultat -58,1 -34,9 -8,5 -101,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 19,1 -1,5 -0,2 17,4
Finansielle indtægter 22,0 0,4 0,2 22,6
Finansielle omkostninger -31,9 -0,6 -2,4 -34,9
Af- og nedskrivninger 0,9 1,9 0,7 3,5
Resultat før skat -63,0 -50,6 -20,2 -133,8
Segmentaktiver 1.234,8 213,8 56,1 1.504,7
Kapitalandele i joint ventures 203,7 56,6 0,0 260,3
Anlægsinvesteringer *
)
0,0 0,2 0,3 0,5
Segmentforpligtelser 871,0 120,8 58,4 1.050,2
*
)
Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af materielle aktiver.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
54/85
Geografiske oplysninger
Agat Ejendomme har i regnskabsåret 2021/22 primært haft aktiviteter på det danske marked. Omsætningen i de enkelte
lande kan i kraft af koncernens regnskabspraksis for indregning af solgte projekter variere væsentligt fra år til år.
Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografi-
ske segmenter opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed.
Nettoomsætning til
eksterne kunder
Langfristede
aktiver *
)
2021/22 2020/21 2021/22 2020/21
Danmark 112,4 94,2 507,7 518,0
Sverige 0,0 0,7 0,0 0,0
Polen 11,5 56,9 0,1 0,1
Tjekkiet 10,6 9,8 0,3 0,5
I alt 134,5 161,6 508,1 518,6
*
)
Langfristede aktiver omfatter materielle aktiver.
Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme, jf. note 14.
Oplysninger om væsentlige kunder
Koncernen har i 2021/22 solgt 2 projekter til enkeltstående kunder, hvor omsætningen på projektet overstiger 10 % af
koncernens samlede omsætning. Omsætningen udgjorde DKK 22,5 mio. og DKK 25,6 mio. I regnskabsåret 2020/21 har
koncernen solgt to projekter til enkeltstående kunder, hvor omsætningen på projektet overstiger 10 % af koncernens
samlede omsætning. Omsætningen udgjorde DKK 25,6 mio. og DKK 17,2 mio.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
55/85Koncernregnskab
2021/22 2020/21
Salg af projekter og ejendomme 77,8 105,9
Salg af tjenesteydelser 2,3 4,9
Lejeindtægter 54,4 50,8
Omsætning i 2021/22 indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt:
Over tid
På et bestemt
tidspunkt I altDKK mio.
Lejeindtægter 53,6 0,0 53,6
Salg af tjenesteydelser 1,6 0,0 1,6
Salg af projekter 0,0 76,7 76,7
Lejeindtægter 0,8 0,0 0,8
Salg af tjenesteydelser 0,7 0,0 0,7
Salg af projekter 0,0 1,1 1,1
Lejeindtægter 0,0 0,0 0,0
Salg af tjenesteydelser 0,0 0,0 0,0
2020/21:
DKK mio. Over tid
På et bestemt
tidspunkt I alt
Lejeindtægter 49,3 0,0 49,3
Salg af tjenesteydelser 1,6 0,0 1,6
Salg af projekter 0,0 57,5 57,5
Lejeindtægter 1,5 0,0 1,5
Salg af tjenesteydelser 1,5 0,0 1,5
Salg af projekter 0,0 48,4 48,4
Salg af tjenesteydelser 1,8 0,0 1,8
2021/22 2020/21
Projektomkostninger 104,3 167,7
Nedskrivning af igangværende og færdige projekter 32,6 66,3
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
56/85
2021/22 2020/21
Honorar til bestyrelse 1,2 1,6
Gager m.v. til moderselskabets direktion, jf. nedenfor 4,5 4,5
Øvrige gager 9,1 18,8
Bidragsbaserede pensionsordninger 0,2 0,2
Andre omkostninger til social sikring 0,6 1,5
Øvrige personaleomkostninger 0,5 0,6
Gennemsnitligt antal ansatte 18 31
Antal ansatte ultimo 16 19
Gager m.v. til moderselskabets direktion:
2021/22 Gage Pension I alt
Robert Andersen 2,8 0,1 2,9
Vivi Sørensen 1,6 0,0 1,6
2020/21
Robert Andersen 2,8 0,1 2,9
Vivi Sørensen 1,6 0,0 1,6
Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2021/22 DKK 0,1
mio. pr. direktionsmedlem (2020/21: DKK 0,1 mio. pr. direktionsmedlem).
Bidragsbaserede pensionsordninger
Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksom-
heder. I henhold til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende
medarbejderes grundløn til uafhængige pensionsselskaber.
Der er i regnskabsåret 2021/22 udgiftsført DKK 0,3 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2020/21: DKK 0,3 mio.).
Ingen ansatte i koncernen er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.
2021/22 2020/21
Lovpligtig revision 0,8 1,2
Skatterådgivning 0,0 0,1
Andre ydelser 0,0 0,1
Der er ikke afholdt udgifter til ikke-revisionsydelser til de generalforsamlingsvalgte revisorer i året (2020/21: DKK 0,2 mio.).
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
57/85Koncernregnskab
I koncernbalancen måles kapitalandele i joint ventures efter den indre værdis metode og svarer til den forholdsmæssige
andel af de enkelte joint ventures’ regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg af
goodwill og fradrag for forholdmæssige, interne fortjenester og tab m.v.
Koncernens joint ventures omfatter projektselskaber, hvor der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende aftaler -
uanset ejerandel - er fælles bestemmende ledelse. Disse selskaber er struktureret i særskilte juridiske enheder, og parterne
har i henhold til de indgåede aftaler alene rettigheder over nettoaktiverne.
Joint ventures fremgår af koncernoversigten i note 27.
Koncernens væsentlige joint ventures består af følgende:
Ejer- og stemmeandel
Hjemsted 31.1.22 31.1.21 Aktivitet
Ringsted Outlet Center P/S Danmark 50 % 50 % Ejendomsportefølje
Kommanditaktieselskabet
Danlink Udvikling
Danmark 50 % 50 % Udvikling af fast ejendom/
ejendomsportefølje
Kommanditaktieselskabet Østre Havn Danmark 50 % 50 % Udvikling af fast ejendom
SporbyenScandia P/S Danmark 50 % 50 % Udvikling af fast ejendom
BROEN Shopping A/S Danmark 35 % 35 % Ejendomsportefølje
SC Administration A/S Danmark 45 % 0 % Ejendomsportefølje
Koncernens joint ventures er i få tilfælde underlagt begrænsninger i forhold til at overføre midler i form af udbytte eller
tilbagebetaling af lån til koncernen.
Koncernen har ingen ikke-indregnede andele af tab i joint ventures, hverken for 2021/22 eller akkumuleret.
2021/22
Sporbyen-
Scandia P/S
Ringsted
Outlet Cen-
ter P/S
Kommandit-
aktieselska-
bet Danlink
Udvikling
Kommandit-
aktieselska-
bet Østre
Havn
BROEN
Shopping
A/S
Ikke-væ-
sentlige joint
ventures I alt
Ejerandel 50 % 50 % 50 % 50 % 35 %
Omsætning 8,9 25,2 0,0 41,8 37,6
Værdiregulering investeringsejen-
domme 0,0 59,6 0,0 0,0 1,3
Finansielle udgifter 1,7 4,6 0,0 0,4 13,9
Skat af årets resultat 0,0 0,2 0,0 0,0 0,0
Årets resultat -6,2 74,0 2,9 18,6 19,2 0,2
Totalindkomst i alt -6,2 74,0 2,9 18,6 19,2 0,2
Koncernens andel af årets resultat -3,1 37,0 1,4 9,3 6,7 0,1 51,4
Koncernreguleringer (avancer/tab
m.v. ved salg af joint ventures) -3,2 0,0 0,0 1,4 0,0 0,0 -1,8
Koncernens andel af årets total-
indkomst -6,3 37,0 1,4 10,7 6,7 0,1 49,6
Modtaget udbytte 0,0 10,0 3,5 28,0 0,0 0,0
Det gennemsnitlige antal ansatte i koncernens joint ventures udgjorde i regnskabsåret 2021/22: 10 (2020/21: 10).
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
58/85
31.1.2022
Sporby-
enScandia
P/S
Ringsted
Outlet Cen-
ter P/S
Komman-
dit-aktie-
selskabet
Danlink
Udvikling
Kommandit-
aktieselska-
bet Østre
Havn
BROEN
Shopping
A/S
Ikke-væ-
sentlige joint
ventures I alt
Langfristede aktiver 0,0 403,8 0,6 0,0 816,4 0,0
Kortfristede aktiver 79,7 28,3 2,2 70,1 2,4 0,7
Langfristede forpligtelser undta-
gen leverandørgæld og hensatte
forpligtelser 0,0 0,0 0,0 0,0 377,0 0,0
Kortfristede forpligtelser undtagen
leverandørgæld og hensatte for-
pligtelser 41,9 91,9 0,7 31,1 248,5 0,0
Øvrige langfristede forpligtelser 1,5 0,0 0,0 6,7 392,6 0,0
Øvrige kortfristede forpligtelser 44,7 92,5 0,7 32,0 253,1 0,0
Likvide beholdninger 23,0 19,8 2,1 44,1 0,2 0,0
Agat Ejendommes andel af egen-
kapital 16,7 169,8 1,0 15,7 60,6 0,3 264,0
Koncernreguleringer m.v. 0,0 0,0 0,0 5,5 0,0 0,0 5,5
2020/21
Sporby-
enScandia
P/S
Ringsted
Outlet Cen-
ter P/S
Kommandit-
aktieselska-
bet Danlink
Udvikling
Kommandit-
aktieselska-
bet Østre
Havn
BROEN
Shopping
A/S
Ikke-væ-
sentlige joint
ventures I alt
Ejerandel 50 % 50 % 50 % 50 % 35 %
Omsætning 0,0 22,9 0,0 4,8 36,8
Værdiregulering investeringsejen-
domme 0,0 59,8 0,0 0,0 -51,4
Finansielle indtægter 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0
Finansielle udgifter 1,9 4,5 0,3 0,1 13,9
Skat af årets resultat 0,0 0,2 0,0 0,0 4,4
Årets resultat -3,0 72,5 4,3 2,3 -43,2 -0,4
Totalindkomst i alt -3,0 72,5 4,3 2,3 -43,2 -0,4
Koncernens andel af årets resultat -1,5 36,3 2,1 1,1 -15,1 -0,2 22,7
Koncernreguleringer (avancer/tab
m.v. ved salg af joint ventures) 0,0 -4,8 0,0 -0,4 -0,1 0,0 -5,3
Koncernens andel af årets total-
indkomst -1,5 31,5 2,1 0,7 -15,2 -0,2 17,4
Modtaget udbytte 0,0 0,5 24,5 10,5 0,0 0,0
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
59/85Koncernregnskab
31.1.2021
Sporby-
enScandia
P/S
Ringsted
Outlet Cen-
ter P/S
Komman-
dit-aktie-
selskabet
Danlink
Udvikling
Kommandit-
aktieselska-
bet Østre
Havn
BROEN
Shopping
A/S
Ikke-væ-
sentlige joint
ventures I alt
Langfristede aktiver 0,0 344,2 0,9 0,0 777,8 0,0
Kortfristede aktiver 100,7 33,7 7,6 111,0 5,1 0,0
Langfristede forpligtelser undta-
gen leverandørgæld og hensatte
forpligtelser 0,0 0,0 0,0 0,0 401,8 0,0
Kortfristede forpligtelser undtagen
leverandørgæld og hensatte for-
pligtelser 54,8 90,4 1,4 64,1 247,5 0,0
Øvrige langfristede forpligtelser 2,1 0,0 0,0 0,0 417,5 0,0
Øvrige kortfristede forpligtelser 59,0 92,3 2,4 73,2 251,6 0,0
Likvide beholdninger 8,4 23,6 7,6 1,2 0,5 0,0
Agat Ejendommes andel af egen-
kapital 19,8 142,8 3,1 18,9 39,8 0,0 224,4
Koncernreguleringer m.v. 0,0 0,0 0,0 17,9 18,0 0,0 35,9
2021/22 2020/21
Renteindtægter fra joint ventures 5,8 5,5
Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,0 0,1
fi
Øvrige renteindtægter 0,0 0,1
Gevinst ved ændring af lånevilkår 8,2 16,5
Valutakursgevinster, reklassificeret fra egenkapital via anden totalindkomst 0,7 0,2
Gevinst på finansielle aktiver målt til dagsværdi gennem resultatet 0,7 0,2
2021/22 2020/21
Renteomkostninger til kreditinstitutter 27,3 32,4
Øvrige renteomkostninger 6,5 1,5
Renteomkostninger vedrørende leasingforpligtelser 0,5 0,2
Øvrige finansieringsomkostninger 0,0 0,5
fi
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,1 0,5
Heraf aktiverede finansieringsomkostninger -0,7 -0,5
Tab på finansielle aktiver målt til dagsværdi via anden totalindkomst 0,0 0,1
Valutakurstab, reklassificeret fra egenkapital via anden totalindkomst 0,0 0,2
Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 1,0 - 6,0 % afhængigt af rentesatsen på de
enkelte projektkreditter (2020/21: 1,0 - 6,0 %).
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
60/85
2021/22 2020/21
Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår 0,0 0,1
Ændring i udskudt skat 2,0 5,0
Skat af årets resultat kan forklares således:
Beregnet skat ved dansk skatteprocent på 22 % (2020/21: 22 %) 1,4 -29,4
Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder -1,3 2,9
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 0,0 0,1
ff
Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter 15,4 0,1
Tab af underskud nedskrevet tidligere år 8,5 29,1
Ændring i nedskrivning af skatteaktiver, inkl. tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger
vedrørende dette års tabte underskud -22,0 2,3
ff 32,1 %
Der er ikke i 2021/22 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2020/21 til selskabets aktionærer. På den ordinære generalfor-
samling foreslår bestyrelsen, at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2021/22.
2021/22 2020/21
Årets resultat 4,3 -138,9
Aktionærernes andel af årets resultat 4,3 -138,9
Gennemsnitligt antal aktier i omløb a nom. DKK 1 117.783.335 100.753.389
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
61/85Koncernregnskab
31.1.2022 31.1.2021
Kostpris pr. 1. februar 599,0 586,2
Tilgang i året, overført fra projektbeholdning 0,8 19,9
Afgang i året -10,6 -7,1
Opskrivninger pr. 1. februar 0,0 0,0
Årets opskrivninger 1,1 0,0
Nedskrivninger pr. 1. februar 84,0 55,0
Årets nedskrivninger 0,0 29,0
Lejeindtægter, investeringsejendomme 29,3 28,2
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -5,0 -7,9
Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -2,7 -1,7
fi
Afstemning til dagsværdi:
Investeringsejendomme, jf. ovenfor 506,3 515,0
Periodeafgrænsningsposter, aktiver 17,1 20,5
Investeringsejendomme:
Beliggenhed Ejerandel i % Anskaffelsesår m²
Sillebroen Shopping, Frederikssund Danmark 100% 2010 26.400
Lejligheder, Strædet, Køge Danmark 100% 2019 400
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk Danmark 100% *) 2020 600
*
)
Overført fra Igangværende og færdige projekter til Investeringsejendomme i december 2020.
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3). Værdiansættelsen af ejendom-
mene er baseret på en discounted cashflow-model over en 10-årig periode, hvor de fremtidige pengestrømme tilbage-
diskonteres til nutidsværdi. Afkastkravet fastsættes ejendom for ejendom. Dagsværdimålingen foretages på baggrund af
forventede lejeindtægter og driftsomkostninger og har medført værdireguleringer i regnskabsåret 2021/22 på DKK 1,1
mio. (2020/21: DKK -29 mio.). Der er ikke sket ændringer i de anvendte metoder for opgørelse af dagsværdier i indevæ-
rende regnskabsår. Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i indeværende regnskabsår, og
der er ikke anvendt eksterne valuarer ved værdiansættelsen.
De væsentligste ikke-observerbare input anvendt ved opgørelsen af dagsværdien er:
Bruttoleje pr. m
2
pr. år, DKK Afkastkrav i %
2021/22
Danske investeringsejendomme, retail 1.500 6,00
Danske investeringsejendomme, boliger 1.444 4,25
2020/21
Danske investeringsejendomme, retail 1.500 6,00
Danske investeringsejendomme, boliger 1.426 4,25
I beregningerne indgår endvidere sædvanlig indeksering af huslejen og en standard strukturel tomgang på 5 % for re-
tail-ejendomme og 3 % for boligejendomme.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
62/85
31.1.2022 31.1.2021
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 1. februar 21,4 24,4
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat -2,0 -5,0
Årets udskudte skat indregnet i anden totalindkomst -0,1 2,0
Udskudt skat vedrører:
Materielle aktiver -0,1 -0,2
Andre langfristede aktiver 32,0 35,4
Kortfristede aktiver 34,9 46,3
Hensatte forpligtelser 16,7 16,9
Værdi af skattemæssige underskud 255,4 264,6
Nedskrivning af skatteaktiver -319,6 -341,6
Udskudt skat er indregnet i balancen således:
Udskudte skatteaktiver der ikke er indregnet i balancen:
Værdi af skattemæssige underskud 257,0 275,7
Andre langfristede aktiver 32,2 34,2
Kortfristede aktiver 29,1 30,6
Hensatte forpligtelser 1,3 1,1
Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen:
Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder 97,4 97,4
Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets hensigt at udløse
en sådan beskatning.
Inden for et år fra balancedagen 23,6
23,3
Mellem et og fem år fra balancedagen 54,4
59,9
Efter fem år fra balancedagen 12,2
17,1
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder for en række af kontrakterne en uopsigeligheds-
periode fra lejers side. Lejekontrakterne kan som udgangspunkt forlænges.
En stigning i afkastkravet vil medføre et fald i ejendommens dagsværdi. En stigning i afkastkravet på 0,25 procentpoint
vil medføre en lavere dagsværdi på DKK 21,0 mio. for de danske investeringsejendomme, mens en stigning i den gen-
nemsnitlige leje pr. kvadratmeter vil medføre en stigning i ejendommens dagsværdi. Det er ledelsens vurdering, at der
ikke nødvendigvis er en direkte indbyrdes sammenhæng mellem ændringer i lejen pr. kvadratmeter og ændringer i
afkastkravet.
Fremtidig minimumshusleje for uopsigelige huslejekontrakter:
31.1.2022 31.1.2021
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
63/85Koncernregnskab
31.1.2022
Udskudte
skatteaktiver/
skatteforpligtel-
ser netto pr. 1.
februar
Indregnet i
resultatet
Indregnet i
anden totalind-
komst
Valutakurs re-
gulering primo
Udskudte skat-
teaktiver/
skatteforpligtel-
ser netto pr. 31.
januar
Materielle aktiver -0,2 0,1 0,0 0,0 -0,1
Andre langfristede aktiver 35,4 -3,0 -0,1 -0,3 32,0
Kortfristede aktiver 46,3 -12,0 0,0 0,6 34,9
Hensatte forpligtelser 16,9 -0,2 0,0 0,0 16,7
Værdi af skattemæssige underskud 264,6 -9,2 0,0 0,0 255,4
Nedskrivning af skatteaktiver -341,6 22,3 0,0 -0,3 -319,6
Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst:
Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -0,1
31.1.2021
Udskudte
skatteaktiver/
skatteforpligtel-
ser netto pr. 1.
februar
Indregnet i
resultatet
Indregnet i
anden totalind-
komst
Valutakurs re-
gulering primo
Udskudte skat-
teaktiver/
skatteforpligtel-
ser netto pr. 31.
januar
Materielle aktiver 0,4 -0,6 0,0 0,0 -0,2
Andre langfristede aktiver 32,5 2,9 0,0 0,0 35,4
Kortfristede aktiver 33,2 11,1 2,0 0,0 46,3
Hensatte forpligtelser 13,1 3,8 0,0 0,0 16,9
Værdi af skattemæssige underskud 284,4 -19,8 0,0 0,0 264,6
Nedskrivning af skatteaktiver -339,2 -2,4 0,0 0,0 -341,6
Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst:
Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 2,0
Skatteaktivet vedrører alene den danske sambeskatning, hvor de skattemæssige underskud kan fremføres tidsubegræn-
set.
Nedskrivningen af skatteaktivet vedrører primært danske skattemæssige underskud, som kan fremføres tidsubegrænset.
Der henvises i øvrigt til note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
64/85
31.1.2022 31.1.2021
Igangværende og færdige projekter 928,0 927,0
Modtagne acontobetalinger -22,0 -0,3
Nedskrivninger -483,1 -450,6
Der specificeres således:
Ejendomsporterfølje 310,6 339,9
Udviklingsprojekter og grunde (development) 59,3 82,3
Øvrige grunde og projekter (restaktiviteter) 53,0 53,9
Bogført værdi af igangværende og færdige projekter nedskrevet til forventet nettorealisationsværdi udgør DKK 388,0 mio.
(2020/21: DKK 423,5 mio.), hvoraf DKK 53,0 mio. vedrører restaktiviteter (2020/21: DKK 53,9 mio.).
Kontraktaktiver
I igangværende og færdige projekter er indeholdt kontraktaktiver efter IFRS 15 som følger:
Kontraktaktiver med indregning på et bestemt tidspunkt 18,2 7,7
Øvrige projekter 404,7 468,4
Koncernen har hverken pr. 31. januar 2022 eller ultimo sammenligningsåret kontraktforpligtelser efter IFRS 15.
Indregnet omsætning relateret til kontraktforpligtelser
Kontraktaktiver med løbende indregning omfatter salgsværdien af udført arbejde, hvor koncernen endnu ikke har opnået
en ubetinget ret til betaling.
Der er ikke i regnskabsåret 2021/22 indregnet omsætning vedrørende arbejde udført i regnskabsåret 2020/21.
Væsentlige ændringer i kontraktaktiver m.v.
Værdien af kontraktaktiver i koncernen kan variere meget fra år til år, idet det afhænger af, hvordan de enkelte projektsalg
aftales med kunden. Sædvanligvis sker der overdragelse af kontrol med aktivet til kunden, når projektet er færdigopført
og leveres til kunden, hvor kunden samtidig hermed betaler for projektet. Der er ikke pr. 31. januar 2022 væsentlige æn-
dringer i omfanget af kontraktaktiver i forhold til året før.
Uopfyldte leveringsforpligtelser vedrørende entreprisekontrakter
Koncernen har i henhold til undtagelsen i IFRS 15.121 undladt at give oplysninger om uopfyldte leveringsforpligtelser, idet
koncernens entreprisekontrakter har en forventet varighed på under et år.
Aktiver indregnet fra omkostningerne til at opnå eller opfylde en kontrakt med en kunde
Agat Ejendomme har ingen væsentlige omkostninger til opnåelse eller opfyldelse af kontrakter med kunder indeholdt i
kontraktaktiver.
Aktiekapitalen består af 117.783.335 stk. aktier a DKK 1. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og
der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.
31.1.2022 31.1.2021
Antal aktier pr. 1. februar 117.783.335 98.153.335
Kapitalforhøjelse i året 0 19.630.000
Koncernen har hverken i regnskabsåret 2021/22 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
65/85Koncernregnskab
Reserve for
værdireg. af
fin. aktiver målt
til dagsværdi
gennem anden
totalindkomst
Reserve for
værdireg. af
sikringsinstru-
menter
Reserve for
valutakursregu-
leringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2020 -0,1 -4,0 -17,2 -21,3
Anden totalindkomst:
Værdiregulering af finansielle aktiver 0,1 0,0 0,0 0,1
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -1,7 -1,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,4 0,0 0,4
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 2,0 2,0
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -0,6 -0,6
Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet 0,0 0,0 -0,7 -0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,7 0,0 0,7
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 -0,1 -0,1
Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver målt til dagsværdi gennem anden totalindkomst indeholder den akku-
mulerede nettoændring i dagsværdien af finansielle aktiver. Reserven opløses i takt med, at de pågældende finansielle
aktiver afhændes eller udløber.
Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af indgå-
ede renteafdækningsforretninger vedrørende sikring af fremtidige transaktioner.
Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder
med en anden funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en
del af koncernens nettoinvestering i sådanne enheder, samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner,
der kurssikrer koncernens nettoinvestering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de
akkumulerede valutakursreguleringer indregnet i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed
til resultatet.
31.1.2022 31.1.2021
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:
Langfristede gældsforpligtelser 459,0 479,6
Kortfristede gældsforpligtelser 402,0 397,0
Dagsværdi 860,0 876,6
Regnskabsmæssig værdi 861,0 876,6
Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes
metode (Dagsværdihierarki: Niveau 2).
Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast/variabel 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21
Bank DKK 2022-2051 variabel 0,6 - 5,25 % 0,6 - 4,8 % 170,5 156,2 170,5 156,2
Bank DKK 2023 fast 2-4 % 1,0 - 5,0 % 440,4 452,3 440,4 452,2
Bank DKK 2049-2051 fast 1,8 - 1,9 % 1,8 - 1,9 % 13,4 20,5 12,4 20,6
Bank EUR 2022-2023 variabel 1,4 - 3,2 % 1,4 - 3,4 % 236,7 247,6 236,7 247,6
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
66/85
31.1.2022 31.1.2021
Hensatte forpligtelser pr. 1. februar
71,5
52,6
Anvendt i året
-19,0
-0,1
Hensat for året
0,0
19,0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
0 - 1 år
52,5
55,5
1 - 5 år
0,0
16,0
Hensatte forpligtelser vedrører reservationer til risiko for tab i relation til uafklarede kommercielle forhold i et tidligere
gennemført projekt.
31.1.2022 31.1.2021
Medarbejderrelateret gæld 2,6 5,2
Feriepengeforpligtelser 0,7 2,1
Afledte finansielle instrumenter (sikringsinstrumenter) 0,5 1,2
Øvrig gæld 14,3 15,1
Fordelt således under forpligtelser:
Kortfristede forpligtelser 18,1 23,6
Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge, projektre-
laterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.
Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderne pr.
balancedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.
Afledte finansielle instrumenter vedrører renteafdækningsforretninger og klassificeres som finansielle forpligtelser an-
vendt som sikringsinstrumenter og måles til dagsværdi.
31.1.2022 31.1.2021
Det samlede fald, DKK 15,6 mio., i gæld til kreditinstitutter (2020/21: DKK 67 mio.) er
indregnet i pengestrømsopgørelsen således:
Afdrag/optagelse kreditinstitutgæld, netto 18,9 58,2
Kursreguleringer -0,2 1,2
Gevinst ved låneomlægning 8,2 16,5
Forskydning i periodiserede renter -11,3 -8,9
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
67/85Koncernregnskab
-
Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 15.
31.1.2022 31.1.2021
Kautions- og garantiforpligtelse for joint ventures 49,1 162,3
Øvrige kautions- og garantiforpligtelser 7,6 7,6
Regnskabsmæssig værdi af igangværende og færdige projekter stillet til sikkerhed
for kreditinstitutter 360,8 372,7
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., kapitalandele, tilgodehavender
og investeringsejendomme som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 777,1 765,7
Tal i parentes nedenfor er sammenligningstal for 2020/21.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de mak-
simale beløb.
Projektbeholdningen i koncernen udgør DKK 422,9 mio. (DKK 476,1 mio.), hvoraf DKK 360,8 mio. (DKK 372,7 mio.) er stillet
til sikkerhed for de kreditinstitutter, der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån. Regnskabsmæssig værdi af
indeståender på sikringskonti m.v. og andre aktiver, DKK 777,1 mio. (DKK 765,7 mio.), består af afgivet sikkerhed i sikrings-
konti m.v. DKK 46,6 mio. (DKK 46,3 mio.), investeringsejendomme DKK 506,3 mio. (DKK 515,0 mio.), kapitalandele i joint
ventures, DKK 187,2 mio. (DKK 165,5 mio.), og tilgodehavender, DKK 37,0 mio. (DKK 38,9 mio.).
Agat Ejendomme har indgået entreprisekontrakter til opførelse af projekter. Den totale resterende entreprisesum udgør
DKK 25,8 mio. (DKK 12,9 mio.).
Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikrings-
selskab. Eventuelle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.
Agat Ejendomme kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at stille den fornødne finansiering til rådighed for joint ventures
i takt med udvikling og gennemførelse af konkrete projekter og kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at indskyde yder-
ligere kapital, såfremt der måtte være behov herfor.
På et projekt solgt i tidligere regnskabsår udestår fortsat afklaring af enkelte væsentlige kommercielle forhold. Ledelsen
har hensat til imødegåelse af risikoen på disse forhold, men der er risiko for, at der kan komme afvigelser, og afvigelserne
kan være væsentlige.
Agat Ejendomme er fra tid til anden involveret i tvister og retssager. Aktuelt er Agat Ejendomme involveret i enkelte tvister
og voldgiftssager. Ledelsen har foretaget en vurdering af de enkelte forhold og på den baggrund foretaget reservationer
til imødegåelse heraf. Uanset at ledelsen mener at have vurderet alle betydende risici, er der risiko for, at der kan komme
afvigelser.
Der pågår fortsat en sag, oprindeligt rejst i 2002, af De Samvirkende Købmænd mod Natur- og Miljøklagenævnet vedrø-
rende udformningen af Field’s. Hverken centrets ejer eller selskaber i Agat Ejendomme-koncernen er direkte part i sagen,
men en afgørelse kan potentielt have den effekt, at stormagasinet Field’s skal omdisponeres efter nærmere forhandling
med de relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field’s en økonomisk byrde for at
foretage en ændret bygningsmæssig disponering, ligesom det ikke kan udelukkes, at der i den forbindelse kan blive rejst
et krav mod koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen ved denne sag som værende minimal.
Ikke-afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningssaldo vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio.
(DKK 97,4 mio.). Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets
hensigt at udløse en sådan beskatning.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
68/85
Koncernens kapitalstruktur består af egenkapital, likvide beholdninger og gæld til kreditinstitutter.
Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet
set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede indtjeningsmuligheder, og
som samtidig sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved
at maksimere afkastet til selskabets aktionærer.
Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål, svarende til en soliditet på 30 %, som der arbejdes under i forhold til
koncernens hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Pr. 31. januar 2022 udgør solidite-
ten 31,8 % (31.1.21: 30,2 %).
Det er Agat Ejendommes langsigtede målsætning at udbetale en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et ak-
tietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation
og planer for investeringer.
Hverken Agat Ejendomme A/S eller tilknyttede virksomheder har i regnskabsåret 2021/22 misligholdt låneaftaler.
31.1.2022 31.1.2021
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 6,6 8,0
Tilgodehavender hos joint ventures 112,6 104,9
Andre tilgodehavender 5,4 8,5
Likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti 48,1 64,8
Værdipapirer 9,4 9,0
Kreditinstitutter 861,0 876,6
Leverandørgæld 25,8 67,4
Anden gæld 17,6 22,4
Afledte finansielle instrumenter indgået i forbindelse med renteafdækninger 0,5 1,2
Agat Ejendomme er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncer-
nens risikostyringspolitik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative
virkninger på såvel indtjening som pengestrømme. Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i
koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af over-
skudslikviditet.
Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel
aftales de enkelte projekters finansiering, hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding, i
samme valuta som salget af projektet er aftalt i, eller som projektet forventes solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrak-
terne som hovedregel indgået i projektets salgsvaluta. I de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden valuta
end projektets salgsvaluta, foretages en konkret vurdering af, hvorvidt der skal indgås terminsforretninger eller andre
afledte finansielle instrumenter til afdækning af valutarisikoen. Koncernen har hverken i regnskabsåret 2021/22 eller sam-
menligningsåret indgået terminsforretninger eller andre finansielle instrumenter til afdækning af valutarisici.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
69/85Koncernregnskab
Cirka halvdelen af koncernens rentebærende gæld er variabelt forrentet. Koncernen har pr. 31. januar 2022 en renteswap.
Denne har en hovedstol på EUR 9,1 mio. og udløber i marts 2023.
Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af den variabelt forrentede gæld skal sikres
med finansielle instrumenter.
Koncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende korttidslikviditetsbudgetter og langsigtede li-
kviditetsbudgetter, der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre et for koncernen optimalt likvi-
ditetsberedskab for at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens
likviditetsberedskab søges optimeret ved salg af færdigopførte projekter og grunde, ved låneoptagelse eller ved optime-
ring af eksisterende fiansieringsaftaler.
I forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstids-
punktet. Salg af projekter genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Behovet for nedskrivning til
imødegåelse af tab på finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris, bliver opgjort til det forventede kredittab i
hele tilgodehavendets løbetid. Som sikkerhed for tilgodehavender hos lejere ligger der i langt de fleste tilfælde deposita
eller andre garantier, hvilket indgår i vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov. Vurderingen foretages individuelt for
hvert tilgodehavende. Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi udgør DKK
1,0 mio. (31.1.21: DKK 4,4 mio.).
Den maksimale kreditrisiko knyttet til værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser,
andre tilgodehavender, likvide beholdninger og indeståender på deponerings- og sikringskonti svarer til den regnskabs-
mæssige værdi heraf.
Der er hverken i regnskabsåret 2021/22 eller sammenligningsåret foretaget nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver.
2021/22
Likvider, depo-
neringskonti og
værdipapirer
Tilgodehaven-
der
Gældsforplig-
telser
Usikret netto
position
EUR 0,0 0,5 0,0 0,5
PLN 9,1 7,5 -4,7 11,9
CZK 5,0 8,9 -6,7 7,2
2020/21
EUR 0,0 0,9 0,0 0,9
PLN 7,7 10,2 -5,3 12,6
CZK 0,4 2,8 -19,0 -15,8
Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2021/22 2020/21
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,0 -0,1
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,6 1,2
Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,9 -1,0
Resultatets følsomhed overfor valutakursudsving 2021/22 2020/21
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,0 -0,1
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,6 1,2
Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -0,9 -1,0
Koncernens valutaeksponering relaterer sig til EUR, CZK, og PLN. Ovenstående viser, hvilken indvirkning det ville have på
egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk anvend-
te kurs. En tilsvarende stigning i valutakurserne ville medføre en tilsvarende stigning/fald i årets resultat og egenkapital.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
70/85
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
2021/22 0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %
Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede 9,4 0,0 0,0 9,4 0 %
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 6,6 0,0 0,0 6,6 0 %
Tilgodehavender hos joint ventures 6,0 106,6 0,0 112,6 0 - 6 %
Andre tilgodehavender 5,4 0,0 0,0 5,4 0 %
Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdnin-
ger og deponerings- og sikringskonti) 48,1 0,0 0,0 48,1 0 - 1 %
Leverandørgæld -25,8 0,0 0,0 -25,8 0 %
Anden gæld -18,1 0,0 0,0 -18,1 0 %
Gæld til kreditinstitutter -329,2 -514,7 -17,1 -861,0 0,6 - 5,25 %
Leasingforpligtelser -4,9 -12,0 -3,9 -20,8 4 %
Rentebetalinger på lån -14,2 -13,3 -3,4 -30,9
-316,7 -433,4 -24,4 -774,5
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
2020/21 0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %
Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede 9,0 0,0 0,0 9,0 0 %
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 8,0 0,0 0,0 8,0 0 %
Tilgodehavender hos joint ventures 1,0 103,9 0,0 104,9 0 - 6 %
Andre tilgodehavender 8,5 0,0 0,0 8,5 0 %
Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdnin-
ger og deponerings- og sikringskonti) 64,8 0,0 0,0 64,8 0 - 1 %
Leverandørgæld -67,4 0,0 0,0 -67,4 0-5,4 %
Anden gæld -23,6 0,0 0,0 -23,6 0 %
Gæld til kreditinstitutter -11,0 -840,8 -24,8 -876,6 0,6 - 5,0 %
Leasingforpligtelser -1,6 -2,0 0,0 -3,6 4 %
Rentebetalinger på lån -14,9 -12,6 -5,3 -32,8
Dagsværdien pr. 31. januar 2022 af udestående renteswaps indgået til afdækning af renterisici på variabelt forrentede lån
udgør DKK 0,5 mio. Renteswap-aftalen udløber i marts 2023. Resultatopgørelsen er hverken i regnskabsåret 2021/22 eller
i sammenligningsåret påvirket af ineffektivitet i afdækningen.
Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau ved-
rørende koncernens variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ
indvirkning på årets resultat og dermed egenkapital på DKK 2,8 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsva-
rende positiv indvirkning på årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2020/21 udgjorde rentefølsomheden
ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a. i niveauet DKK 2,7 mio. for et fuldt år.
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset
fra leverandørgæld og anden gæld der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Agat Ejendommes likviditetsreserve
består af likvide beholdninger og uudnyttede driftskreditfaciliteter.
31.1.2022 31.1.2021
Likviditetsreserven sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 1,5 18,5
Uudnyttede driftskreditfaciliteter 14,6 34,0
Deponerede midler til senere frigivelse 46,6 46,3
31.1.2022 31.1.2021
Koncernens netto rentebærende gæld sammensætter sig således:
Gæld til kreditinstitutter 861,0 876,6
Anden gæld 0,0 14,8
Tilgodehavender hos joint ventures -112,6 -104,9
Likvider og deponeringskonti -48,1 -64,8
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
71/85Koncernregnskab
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og associerede virksomheder, jf. koncernoversigt, note 27.
2021/22 2020/21
Bestyrelseshonorar 1,2 1,6
Vederlag til direktionen, jf. note 6 4,5 4,5
Honorarindtægter 2,1 2,9
Renteindtægter 5,8 5,5
Tilgodehavender (saldo) 112,6 104,9
Honorarindtægter 0,1 0,1
Renteindtægter 0,0 0,1
Der er for joint ventures stillet kautioner og sikkerheder, jf. note 22.
Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter. Transaktioner med dattervirksomhe-
der er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med anvendt regnskabspraksis.
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen.
Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er hverken i regnskabsåret 2021/22 eller sammenligningsåret
realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivning af tilgodehavender hos nærtståen-
de parter.
Bestyrelsen har den 29. marts 2022 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges sel-
skabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 26. april 2022.
Der er ikke efter regnskabsårets udløb indtrådt begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle
stilling. Den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har imidlertid indtil videre ført voldsomme
prisstigninger med sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligva-
rer. Fortsætter dette høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge
til rådighed til øvrige forbrugsvarer. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og
eventuelt medføre fald i koncernens lejeindtægter og i sidste ende kan situationen få betydning for værdiansættelserne
af koncernens ejendomme.
Koncernregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
72/85
Ingen moderselskaber ud over det børsnoterede selskab Agat Ejendomme A/S udarbejder koncernregnskab.
Navn Hjemsted
Ejer-/stem-
meandel Navn Hjemsted
Ejer-/stem-
meandel
Agat Management A/S Aalborg 100% Euro Mall Polska XXVII Sp. z o.o. Warszawa 100%
Agat Development A/S Aalborg 100% TK Czech Operations s.r.o. Prag 100%
Kommanditaktieselsk. Frederikssund Shoppingcenter Aalborg 100% Euro Mall City s.r.o. Prag 100%
Driftsselskabet Frederikssund ApS Aalborg 100% SIA ”KK” Riga 100%
Projektselskabet Køge Centrum P/S Aalborg 100% TK Development Sweden Holding AB Stockholm 100%
Projektselskabet Køge B11/B12 P/S Aalborg 100% TK Development Bau GmbH Berlin 100%
Agat Ejendomme #1 P/S Aalborg 100% TK Development GmbH Berlin 100%
Komplementarselskabet Agat Ejendomme ApS Aalborg 100% TKH Datzeberg Grundstücksgesellschaft mbH i likv. Berlin 100%
Euro Mall Polska X Sp. z o.o. Warszawa 100% TKH Oranienburg Grundstücksgesellschaft mbH Berlin 100%
Euro Mall Polska XV Sp. z o.o. Warszawa 100% EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH i likvidation Berlin 100%
TK Polska Development II Sp. z o.o. Warszawa 100%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.
Kommanditaktieselskabet Østre Havn Aalborg 50% BROEN Shopping A/S Aalborg 35%
Østre Havn ApS Aalborg 50% SporbyenScandia P/S Aalborg 50%
Ringsted Outlet Center P/S Aalborg 50% Sporbyen Komplementarselskab ApS Aalborg 50%
SPV Ringsted ApS Aalborg 50% SporbyenScandia 3 P/S Aalborg 50%
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling København 50% SporbyenScandia Byggefelt ÆØÅ P/S Aalborg 50%
Komplementarselskabet DLU ApS København 50% SC Administration A/S Aalborg 45%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.
Amerika Plads C P/S Aalborg 25%
Komplementarselskabet Amerika Plads C ApS Aalborg 25%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
73/85Moderselskabsregnskab
DKK mio. Note 2021/22 2020/21
Andre eksterne omkostninger 3,5 4,1
Personaleomkostninger 3 2,3 2,5
fi
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,2 0,2
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 -14,6 -156,7
Finansielle indtægter 6 30,7 31,2
Finansielle omkostninger 7 0,0 -3,0
Skat af årets resultat 8 5,6 5,0
9
4,5 -140,3
Poster som kan blive omklassificeret til resultatet:
Værdiregulering af finansielle aktiver målt til dagsværdi gennem anden totalindkomst 0,0 0,1
Anden totalindkomst efter skat i tilknyttede virksomheder -0,9 2,1
MODERSELSKABSREGNSKAB
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
74/85
DKK mio. Note 31.1.2022 31.1.2021
AKTIVER
Langfristede aktiver
Leasingaktiver 0,1 0,1
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 121,2 0,0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 338,8 495,3
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender hos joint ventures 0,0 0,1
Periodeafgrænsningsposter 0,2 0,2
Andre værdipapirer og kapitalandele 9,4 9,0
AKTIVER
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
75/85Moderselskabsregnskab
DKK mio. Note 31.1.2022 31.1.2021
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 11 117,8 117,8
Andre reserver 11 -20,9 -20,0
Overført resultat 361,2 356,7
Forpligtelser
Hensatte forpligtelser 12 0,0 40,1
Udskudte skatteforpligtigelser 10 3,2 3,2
Kreditinstitutter 0,1 0,0
Leverandørgæld 0,4 0,6
Selskabsskat 5,4 4,9
Leasingforpligtelser 0,1 0,1
Anden gæld 2,4 1,3
PASSIVER
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
76/85
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført re-
sultat
Egenkapital
i alt
Årets resultat 0,0 0,0 -140,3 -140,3
Årets anden totalindkomst 0,0 2,2 0,0 2,2
Kapitalforhøjelse 19,6 0,0 0,0 19,6
Overkurs ved emission 0,0 16,5 0,0 16,5
Emissionsomkostninger 0,0 -1,5 0,0 -1,5
Overkurs ved emission overført til frie reserver 0,0 -15,0 15,0 0,0
Årets resultat 0,0 0,0 4,5 4,5
Årets anden totalindkomst 0,0 -0,9 0,0 -0,9
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
77/85Moderselskabsregnskab
DKK mio. 2021/22 2020/21
Resultat af primær drift -6,0 -6,8
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,2 0,2
Kursreguleringer 0,3 -1,9
Ændringer i tilgodehavender -20,3 -46,1
Ændringer i kreditorer og anden gæld 0,9 -1,9
Betalte renter m.v. 0,0 -0,8
Modtagne renter m.v. 29,7 31,2
Betalt/modtaget selskabsskat -5,1 -7,8
Udlodning fra investering i andre kapitalandele 0,3 0,4
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 0,2
Optagelse af kortfristet finansiering 0,1 0,0
Nedbringelse af kortfristet finansiering 0,0 -1,1
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -0,1 -0,2
Kapitalforhøjelse 0,0 36,1
Emissionsomkostninger 0,0 -1,5
fi
Likvider, primo 0,0 0,0
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabsregnskabet alene.
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
78/85
Note 1. Anvendt regnskabspraksis 79
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 80
Note 3. Personaleomkostninger 80
Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 80
Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 81
Note 6. Finansielle indtægter 81
Note 7. Finansielle omkostninger 81
Note 8. Skat af årets resultat 82
Note 9. Resultatdisponering 82
Note 10. Udskudt skat 82
Note 11. Aktiekapital og andre reserver 82
Note 12. Hensatte forpligtelser 83
Note 13. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 83
Note 14. Finansielle risici og finansielle instrumenter 83
Note 15. Transaktioner med nærtstående parter 85
Note 16. Begivenheder efter balancedagen 85
Note 17. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 85
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
79/85Moderselskabsregnskab
Årsregnskabet for moderselskabet for 2021/22 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-
dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-bekendtgø-
relsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Moderselskabsregnskabet præsenteres i mio. DKK, der er selskabets funktionelle valuta.
Årsregnskabet for moderselskabet aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra kapitalandele i tilknyttede virksom-
heder, der måles efter den indre værdis metode.
Moderselskabet anvender grundlæggende samme regnskabspraksis for indregning og måling som koncernen. De tilfælde,
hvor moderselskabets regnskabspraksis afviger fra koncernens, er beskrevet nedenfor. For en detaljeret beskrivelse af an-
vendt regnskabspraksis i øvrigt henvises til note 1 i koncernregnskabet.
Moderselskabsregnskabet for 2021/22 er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag
(IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. februar 2021.
Der er med virkning fra 1. februar 2021 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i kraft for regnskabsår,
der begynder 1. februar 2021 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har ikke medført ændringer i
indregning og måling i årsrapporten.
Anvendt regnskabspraksis i øvrigt er uændret i forhold til sidste år.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Ingen af disse forventes at få
væsentlig indvirkning på årsregnskabet for de kommende år.
Kursregulering af tilgodehavender hos eller gæld til dattervirksomheder, der anses for en del af moderselskabets samlede
investering i den pågældende dattervirksomhed, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. I koncernregnska-
bet indregnes kursreguleringerne i anden totalindkomst.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles i moderselskabsregnskabet efter den indre værdis metode,
hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af de tilknyttede virksomheders regnskabsmæs-
sige indre værdi, opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis, med tillæg af eventuel goodwill og fradrag henholdsvis
tillæg af forholdsmæssige, interne fortjenester og tab.
I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering
af urealiserede, interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I anden totalindkomst
indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder, der er indregnet i anden totalindkomst i de
tilknyttede virksomheder.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og
andre langfristede finansielle aktiver, der anses for at være en del af den samlede investering, nedskrives med en eventuel
resterende negativ indre værdi. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender nedskri-
ves i det omfang, de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den resterende, negati-
ve indre værdi, hvis selskabet har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser
og i øvrigt forventer et tab som følge af denne forpligtelse.
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
80/85
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på bag-
grund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at
ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supple-
rende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige
regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:
Behov for hensættelser til tab vedrørende kapitalandele i og tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder er baseret på en
konkret vurdering af hver enkelt virksomhed. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger, eller at det faktiske
forløb afviger fra det forventede, kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2022. Den regnskabsmæssige værdi
af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. januar 2022 DKK 121,2 mio., og tilgodehavender hos tilknyttede
virksomheder udgør pr. 31. januar 2022 DKK 338,8 mio.
2021/22 2020/21
Honorar til bestyrelse 1,2 1,6
Gager, m.v. til moderselskabets direktion 4,5 4,5
Øvrige gager og personaleomkostninger m.v. 0,6 0,4
Viderefaktureret via serviceaftaler -4,0 -4,0
Gennemsnitligt antal ansatte 2 2
Antal ansatte ultimo 2 2
For gage m.v. til moderselskabets direktion og honorar til bestyrelsen henvises til note 6 i koncernregnskabet.
Selskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med ansatte i selskabet. I henhold til de indgåede aftaler
indbetaler selskabet månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige pensionssel-
skaber.
Der er i regnskabsåret 2021/22 udgiftsført DKK 0,1 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2020/21: DKK 0,1 mio).
Ingen ansatte i selskabet er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.
2021/22 2020/21
Lovpligtig revision 0,4 0,7
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
81/85Moderselskabsregnskab
31.1.2022 31.1.2021
Kostpris pr. 1. februar 2.147,3 2.147,3
Årets tilgang 200,0 0,0
Værdiregulering pr. 1. februar -2.596,9 -2.442,3
Valutakursregulering -0,9 2,1
Årets resultat -14,6 -156,7
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder er indregnet i balancen således:
Finansielle aktiver 121,2 0,0
Modregnet i tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder -386,3 -409,5
Hensatte forpligtelser 0,0 -40,1
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles i moderselskabets balance efter den indre værdis metode og svarer til de
enkelte dattervirksomheders regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg af goodwill
og fradrag for interne fortjenester og tab m.v.
Navn Hjemsted Ejerandel
Agat Management A/S Aalborg 100%
TK Development Bau GmbH Berlin 100%
TK Development GmbH Berlin 100%
Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.
2021/22 2020/21
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 29,6 31,1
fi
Øvrige finansieringsindtægter 0,1 0,1
Gevinst på finansielle aktiver målt til dagsværdi gennem resultatet 0,7 0,0
Valutakursgevinster 0,3 0,0
2021/22 2020/21
Renteomkostninger til kreditinstitutter 0,0 0,2
Øvrige renteomkostninger 0,0 0,6
fi
Tab på finansielle aktiver målt til dagsværdi gennem resultatet 0,0 0,3
Valutakurstab 0,0 1,9
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
82/85
2021/22 2020/21
Aktuel selskabsskat 5,4 4,9
Regulering for skat vedrørende tidligere regnskabsår 0,2 0,1
Skat af årets resultat kan forklares således:
Beregnet skat ved dansk skatteprocent på 22 % (2020/21: 22 %) 2,2 -29,8
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 0,2 0,1
Skatteeffekt af:
Ikke fradragsberettigede omkostninger/ikke skattepligtige indtægter 3,2 34,7
Årets resultat foreslås fremført til næste år.
31.1.2022 31.1.2021
Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 3,2 3,2
Udskudt skatteforpligtelse vedrører:
Kortfristede aktiver 3,2 3,2
Midlertidige forskelle 3,2 3,2
Årets ændring i udskudte skatteaktiver/forpligtelser er indregnet i resultatopgørelsen.
Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen:
Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder 97,4 97,4
Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets hensigt at udløse
en sådan beskatning.
Der henvises til note 17 i koncernregnskabet.
Reserve for værdireg. af
fin. aktiver målt til
dagsværdi gennem
anden totalindk.
Reserve for
valutakursregul.
m.m. i datter-
virksomheder I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2020 -0,1 -22,1 -22,2
Anden totalindkomst:
Værdiregulering af finansielle aktiver 0,1 0,0 0,1
Anden totalindkomst efter skat i dattervirksomheder 0,0 2,1 2,1
Anden totalindkomst:
Anden totalindkomst efter skat i dattervirksomheder 0,0 -0,9 -0,9
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
83/85Moderselskabsregnskab
31.1.2022 31.1.2021
Hensatte forpligtelser pr. 1. februar 40,1 29,9
Hensat for året 0,9 10,2
Ovf. til modregning i kapitalandele i tilknyttede virks. -41,0 0,0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
1 - 5 år 0,0 40,1
Hensættelser vedrører hensættelser til negativ egenkapital i dattervirksomheder.
-
Selskabet har ingen eventualaktiver.
31.1.2022 31.1.2021
Kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder 718,0 718,4
Kautioner og garantiforpligtelser for joint ventures 49,1 163,2
Regnskabsmæssig værdi af kapitalandele stillet til sikkerhed for mellemværender med kreditinsti-
tutter 121,2 0,0
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 7,6 7,6
Tal i parentes nedenfor er sammenligningstal for 2020/21.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb. Datter-
virksomhederne har pr. 31. januar 2022 udnyttet DKK 658,8 mio. (DKK 660,7 mio.) af kreditfaciliteterne.
Herudover har selskabet kautioneret for tilknyttede virksomheders forpligtelser i henhold til entreprisekontrakter og øv-
rige projektrelaterede kontrakter.
Ikke-afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningssaldo vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio.
(DKK 97,4 mio.). Selskabet kontrollerer, hvorvidt genbeskatningssaldoen kommer til beskatning. Det er ikke selskabets
hensigt at udløse en sådan beskatning.
Selskabet er administrationsselskab for koncernens danske sambeskattede selskaber og hæfter ubegrænset og solidarisk
med de øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter opstået indenfor sambeskatningen og for kildeskatter i
disse selskaber. Skyldige selskabsskatter inden for den danske sambeskatning udgør pr. 31. januar 2022 DKK 0,0 mio.
(DKK 0 mio.).
Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2022 31.1.2021
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 338,8 495,3
Tilgodehavender hos joint ventures 0,0 0,1
Værdipapirer 9,4 9,0
Kreditinstitutter 0,1 0,0
Leverandørgæld 0,4 0,6
Anden gæld 2,4 1,3
Moderselskabsregnskab
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
84/85
For omtale af selskabets kapitalstyring, risikostyringspolitik, valutarisici, renterisici, likviditetsrisici og kreditrisici henvises
til note 23 i koncernregnskabet.
Selskabet har ikke i regnskabsåret 2021/22 eller sammenligningsåret indgået terminskontrakter eller andre afledte finan-
sielle instrumenter til afdækning af valutarisici i selskabet.
2021/22
Tilgodehaven-
der
Usikret netto
position
EUR pr. 31. januar 2022 388,9 388,9
SEK pr. 31. januar 2022 0,3 0,3
CZK pr. 31. januar 2022 0,1 0,1
2020/21
EUR pr. 31. januar 2021 385,7 385,7
SEK pr. 31. januar 2021 0,3 0,3
CZK pr. 31. januar 2021 0,1 0,1
Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2021/22 2020/21
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -30,3 -30,1
Selskabets væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR. Ovenstående viser, hvilken indvirkning det ville have på
egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på EUR havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende
stigning i valutakursen ville medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital.
Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instrumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirknin-
gen fra eventuelle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
0 - 1 år 1 - 5 år I alt rente i %
2021/22
Værdipapirer 9,4 0,0 9,4 0 %
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 338,8 338,8 0 - 8 %
Kreditinstitutter -0,1 0,0 0,0 2,8-3,0 %
Leverandørgæld -0,4 0,0 -0,4 0 %
Leasingforpligtelser -0,1 0,0 -0,1 4 %
Anden gæld -2,4 0,0 -2,4 0 %
2020/21
Værdipapirer 9,0 0,0 9,0 0 %
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 495,3 495,3 0 - 8 %
Tilgodehavende hos joint ventures 0,1 0,0 0,1 6 %
Leverandørgæld -0,6 0,0 -0,6 0 %
Leasingforpligtelser -0,1 0,0 -0,1 4 %
Anden gæld -1,3 0,0 -1,3 0 %
Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning/fald i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau
vedrørende selskabets variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter ikke medføre nogen indvirkning
på årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2020/21 gjorde tilsvarende sig gældende.
Årsrapport for 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
85/85Moderselskabsregnskab
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset
fra leverandørgæld og anden gæld der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Selskabets likviditetsreserve består af
likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. I øvrigt henvises til note 23 i koncernregnskabet.
Selskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.
Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Associerede virksomheder, joint ventures og tilknyttede virksomheder, jf. koncernoversigt note 27 i koncernregn-
skabet.
2021/22 2020/21
Bestyrelseshonorar 1,2 1,6
Vederlag til direktionen, jf. note 3 4,5 4,5
Administrationshonorar til tilknyttede virksomheder (omkostning) 2,0 2,0
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 29,6 31,1
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder (saldo) 338,8 495,3
Tilgodehavender hos joint ventures (saldo) 0,0 0,1
Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler 4,0 4,0
Garantiprovision fra tilknyttede virksomheder 0,1 0,1
Kapitalforhøjelse i tilknyttede virksomheder 200,0 0,0
Kautioner og sikkerhedsstillelser for nærtstående parter fremgår af note 13.
Der er ikke herudover stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen.
Tilgodehavender og gæld forventes afviklet ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nært-
stående parter. Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
Der henvises til note 25 i koncernregnskabet.
Der henvises til note 26 i koncernregnskabet.