DELÅRSRAPPORT
1. - 3. kvartal 2021/22
• Udka
14. december 2021
Delårsrapport for perioden 1.2.2021-31.10.2021
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Resumé
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
2/23
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør i 3.
kvartal 2021/22 DKK 5,6 mio. og samlet for de første ni måneder af 2021/22 DKK -3,0 mio. mod DKK -41,5 mio. i de første
ni måneder af 2020/21.
Resultat før skat udgør DKK 2,1 mio. mod DKK -97,1 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK -11,4 mio.
i 1. kvartal 2021/22, DKK 7,5 mio. i 2. kvartal 2021/22 og DKK 6,0 mio. i 3. kvartal 2021/22. Periodens resultat udgør DKK
-2,6 mio. mod DKK -90,8 mio. i samme periode året før.
Ledelsen er tilfreds med udviklingen i året, særligt i koncernens fortsættende aktiviteter, hvor ejendomsporteføljen indtil
videre ser ud til at komme godt igennem covid-19-pandemien.
Det samlede resultat er negativt påvirket med DKK 20,6 mio. som en konsekvens af en tabt voldgiftssag vedrørende Stræ-
det, Køge.
Resultat før skat af koncernens ejendomsportefølje udgør i de første ni måneder af 2021/22 DKK 26,3 mio., hvoraf DKK
7,0 mio. udgøres af netto positive værdireguleringer af koncernens ejendomme i drift. I de første ni måneder af 2020/21
udgjorde resultat før skat af ejendomsporteføljen DKK -47,1 mio.
Den underliggende resultatudvikling i driften af koncernens shopping- og outletcentre har over de sidste år været i lø-
bende fremdrift, når der ses bort fra covid-19-eekten. Efter genåbningen i foråret 2021 ser det ud til, at den tidligere
gode udvikling fortsætter. Genåbningen af koncernens shopping- og outletcentre siden foråret 2021 er således forløbet
tilfredsstillende. Kunderne er vendt tilbage til de fysiske butikker og har pæn købelyst, og omsætningen i de enkelte centre
er generelt realiseret på et tilfredsstillende niveau og i de seneste seks måneder 2021/22 generelt realiseret over niveauet
for tilsvarende periode i både 2020/21 og 2019/20.
Den seneste udvikling i covid-19-pandemien, herunder stigende smitte og genindførsel af restriktioner, giver dog anled-
ning til bekymring i forhold til den fysiske detailhandels performance de kommende måneder.
Ejendomsporteføljen udgør mere end 80 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der over de kommende år skal
endnu mere fokus på at sikre bedst mulig drift og optimering af koncernens ejendomsportefølje.
Koncernens resultat i development er negativt og udgør DKK -22,3 mio. Resultatet er utilfredsstillende og kan langt over-
vejende henføres til en i 1. kvartal 2021/22 tabt voldgiftssag vedrørende Køge-projektet opført i 2015-17.
Bestyrelsen ønsker som tidligere oplyst større ledelsesmæssig fokus på ejendomsporteføljen, mere enkelhed og transpa-
rens, mindre kapitalbindinger og et større nansielt råderum. Dette, kombineret med en historisk manglende protabilitet
grundet tab i større enkeltstående projekter, betyder, at udvikling af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af
value-add på eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer. Alle projekter under
opførelse er forhåndssolgt til eksterne købere og forventes successivt aeveret frem til efteråret 2022. Development udgør
pr. 31. oktober 2021 12,8 % af koncernens balance.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2021 DKK 1.455,0 mio., og egenkapitalen udgør DKK 451,1 mio. svarende til en soliditet på
31,0 %.
Ledelsen forventer, at Agat Ejendomme er rustet til udfordringerne de kommende år, herunder særligt at kunne fortsætte
et intensiveret fokus på udvikling og drift af koncernens tre shoppingcentre og to outletcentre, hvor ledelsen ser gode
udviklingsmuligheder.
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2021/22 på DKK 0-10 mio. for
koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive
resultatet af koncernens restaktiviteter.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
3/23Resumé
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 20-25 mio. mod senest forventet DKK 15-20
mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK -15 mio. til -20 mio. mod senest forventet DKK -10 mio. til -15 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker yderligere nedlukninger af koncernens shopping- og outletcentre resten
af året.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer, bliver
gennemført og aeveret til investorer i løbet af 2021/22. Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 11.
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og
usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen
og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens års-
rapport 2020/21.
Hoved- og nøgletal for koncernen
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
4/23
DKK mio.
3. kvartal
2021/22
3. kvartal
2020/21
9 mdr.
2021/22
9 mdr.
2020/21
Hele året
2020/21
Nettoomsætning 41,5 41,6 73,8 125,5 161,6
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -29,1
Bruttoresultat -4,1 -66,1 0,6 -53,0 -101,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 19,9 2,6 32,2 5,6 17,4
Resultat af primær drift (EBIT) 10,4 -71,2 14,6 -75,6 -121,5
Finansiering m.v. -4,4 -7,5 -12,5 -22,1 -12,3
Resultat før skat 6,0 -78,1 2,1 -97,1 -133,8
Periodens resultat 0,9 -72,2 -2,6 -90,8 -138,9
Periodens totalindkomst 0,8 -73,8 -3,4 -91,8 -138,1
Samlet balance - - 1.455,0 1.553,4 1.504,7
Investeringsejendomme - - 508,9 524,1 515,0
Projektportefølje - - 446,9 503,3 476,1
Egenkapital - - 451,1 466,2 454,5
Periodens pengestrøm -2,0 -1,5 -17,2 -2,2 13,5
Netto rentebærende gæld, ultimo - - 714,3 754,9 721,7
Egenkapitalforrentning (ROE)*) - - -0,8 % -23,7 % -28,2 %
Soliditetsgrad (egenkapital) - - 31,0 % 30,0 % 30,2 %
Indre værdi i DKK pr. aktie - - 3,8 4,7 3,9
Kurs/indre værdi (P/BV) - - 0,6 0,4 0,5
Antal aktier, ultimo - - 117.783.335 98.153.335 117.783.335
Gennemsnitlig antal aktier - - 117.783.335 98.153.335 100.753.389
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 0,0 -0,7 0,0 -0,9 -1,4
Udbytte i DKK pr. aktie - - 0 0 0
Børskurs i DKK pr. aktie - - 2,2 2,1 1,8
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er deneret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For denition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2020/21, note 1. Netto rentebærende gæld er deneret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Sammenligningstal, hvori antal aktier indgår, er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,9973 for eekten af den i decem-
ber 2020 gennemførte kapitalforhøjelse.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
5/23Ledelsesberetning
1.
-
3. KVARTAL 2021/22
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør i 3.
kvartal 2021/22 DKK 5,6 mio. og samlet for de første ni måneder af 2021/22 DKK -3,0 mio. mod DKK -41,5 mio. i de første
ni måneder af 2020/21.
Resultat før skat udgør DKK 2,1 mio. mod DKK -97,1 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK -11,4 mio.
i 1. kvartal 2021/22, DKK 7,5 mio. i 2. kvartal 2021/22 og DKK 6,0 mio. i 3. kvartal 2021/22.
Ledelsen er tilfreds med udviklingen i året, særligt i koncernens fortsættende aktiviteter, hvor ejendomsporteføljen indtil
videre ser ud til at komme godt igennem covid-19-pandemien.
Periodens resultat udgør DKK -2,6 mio. mod DKK -90,8 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK -9,5 mio.
i 1. kvartal 2021/22, DKK 6,0 mio. i 2. kvartal 2021/22 og DKK 0,9 mio. i 3. kvartal 2021/22.
Det samlede resultat er negativt påvirket med DKK 20,6 mio. som en konsekvens af en tabt voldgiftssag vedrørende Stræ-
det, Køge, jf. senere omtale.
Resultat før skat af koncernens ejendomsportefølje udgør i de første ni måneder af 2021/22 DKK 26,3 mio., hvoraf DKK 7,0
mio. udgøres af netto positive værdireguleringer af koncernens ejendomme i drift. Værdireguleringen fordeles med DKK
5,5 mio. i 2. kvartal 2021/22 og netto DKK 1,5 mio. i 3. kvartal 2021/22. I de første ni måneder af 2020/21 udgjorde resultat
før skat af ejendomsporteføljen DKK -47,1 mio.
Koncernens resultat i development er negativt og udgør DKK -22,3 mio. Resultatet er utilfredsstillende og kan langt over-
vejende henføres til en tabt voldgiftssag vedrørende Køge-projektet opført i 2015-17.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment 1/2-
30/4-21
1/5-
31/7-21
1/8-
31/10-21
Q1-Q3
2021/22
Guidance
2021/22
Q1-Q3
2020/21
Ejendomsportefølje (fortsættende aktivitet) 8,8 5,2 5,3 19,3 20 – 25 -2,0
Development -19,7 -2,9 0,3 -22,3 -15 - -20 -39,5
Resultat før værdireguleringer og skat af ejen-
domsportefølje og development
-10,9 2,3 5,6 -3,0 0 - 10 -41,5
Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen 0,0 5,5 1,5 7,0 - -45,1
Restaktiviteter -0,3 0,2 -0,8 -0,9 - -9,1
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures -11,2 8,0 6,3 3,1 - -95,7
Skat af resultat i joint ventures -0,2 -0,5 -0,3 -1,0 - -1,4
Resultat før skat -11,4 7,5 6,0 2,1 - -97,1
EJENDOMSPORTEFØLJE
Agat Ejendommes primære aktivitet er ejerskab og drift af ejendomme, der langt overvejende består af shopping- og
outletcentre. Ejendomsporteføljen udgør mere end 80 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der over de kom-
mende år skal endnu mere fokus på at sikre bedst mulig drift af koncernens ejendomsportefølje, hvorfor koncernens øvrige
aktiviteter er under afvikling.
Ledelsen forventer, at Agat Ejendomme er rustet til udfordringerne de kommende år, herunder særligt at kunne fortsætte
et intensiveret fokus på udvikling og drift af koncernens tre shoppingcentre og to outletcentre, hvor ledelsen ser gode
udviklingsmuligheder.
Resultat før skat af koncernens ejendomsportefølje udgør for de første ni måneder af 2021/22 DKK 26,3 mio., hvoraf DKK
7,0 mio. udgøres af netto positive værdireguleringer af koncernens ejendomme i drift. Resultatet fordeles med DKK 8,8
mio. i 1. kvartal 2021/22, DKK 10,7 mio. i 2. kvartal 2021/22 og DKK 6,8 mio. i 3. kvartal 2021/22. I de første ni måneder af
2020/21 udgjorde resultat før skat af ejendomsporteføljen DKK -47,1 mio.
Alle koncernens shopping- og outletcentre var som følge af covid-19-pandemien i overvejende grad lukket ned i ere
uger i foråret 2020 og igen sidst på året 2020. De seneste nedlukninger, der har rakt langt ind i 2021, har særligt påvirket
1. kvartal 2021/22 og er som følger:
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
6/23
Sillebroen Shopping, Frederikssund 17. december 2020 – 20. april 2021
Broen Shopping, Esbjerg 17. december 2020 – 20. april 2021
Ringsted Outlet 25. december 2020 – 28. februar 2021
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 20. marts 2021 – 3. maj 2021
Outlet Arena Moravia, Tjekkiet 27. December 2020 – 9. maj 2021
Driften af de enkelte centre led i 1. kvartal 2021/22 under den fortsatte nedlukning. Der blev fortsat ydet lejerabatter,
ligesom der ikke blev opnået omsætningsleje fra en række butikker, hvor lejebetalingerne beregnes med udgangspunkt
i butikkens realiserede omsætning. De udenlandske centre har generelt haft det sværere end de danske centre, bl.a. qua
ere nedlukninger og væsentligt svagere hjælpepakker til lejerne.
Efter genåbningen i foråret 2021 ser det ud til, at den tidligere gode udvikling i centrene fortsætter. Genåbningen i foråret
2021 er således forløbet tilfredsstillende. Kunderne er vendt tilbage til de fysiske butikker og har pæn købelyst. Dette bille-
de er fortsat sommeren over. Både besøgstal og omsætningen i centrene er som en naturlig følge af genåbningen i foråret
2021 og den løbende udfasning af restriktioner væsentligt forbedret fra 1. kvartal 2021/22 til både 2. og 3. kvartal 2021/22
og viser generelt en tilfredsstillende udvikling med indekstal over 100 for de seneste seks måneder i forhold til samme
periode året før. Samtidig realiseres omsætningen pr. transaktion generelt højere end før covid-19-pandemien. Særligt
er genåbningen af Ringsted Outlet pr. 1. marts 2021 forløbet meget tilfredsstillende, og Ringsted Outlet viser igen meget
positive takter, både i forhold til antal besøgende og omsætningen i centret.
Driften af centrene er ligeledes væsentligt forbedret, idet nettolejeindtægterne i 3. kvartal 2021/22 udgør DKK 15,2 mio.
og i 2. kvartal 2021/22 DKK 15,3 mio. mod DKK 10,6 mio. i 1. kvartal 2021/22. I forhold til de første ni måneder 2020/21 er
nettolejeindtægterne forbedret med DKK 7,6 mio.
Måleperioden for besøgstal og omsætning siden centrenes genåbning er stadig relativt kort, men det er ledelsens for-
ventning, at centrene kan genvinde deres position i markedet efter pandemiens afslutning. Den seneste udvikling i co-
vid-19-pandemien, herunder stigende smitte og genindførsel af restriktioner, giver dog anledning til bekymring i forhold
til den fysiske detailhandels performance de kommende måneder.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 92 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Ledelsen har med virkning fra den 1. juni 2021 valgt at insource center management og udlejning på BROEN Shopping og
Sillebroen Shopping. Baggrunden herfor er et ønske om og behov for at komme endnu tættere på markedet og de enkelte
lejere og selv være i kontrol med de funktioner, der kan tilføre centrene værdi.
Genåbningen efter covid-19-pandemien har vist, at online-handel ikke kan stå alene og erstatte den fysiske detailhandel,
men indkøbsmønstrene ændrer sig løbende. Ledelsen har derfor fokus på, at koncernens centre for at tilpasse sig kunder-
nes fremtidige behov skal kunne tilbyde oplevelser og andre services og ikke kun indkøbsmuligheder. Der skal tænkes i
både supplerende og alternative lejere til det nuværende lejermix, herunder også nye koncepter, der ikke traditionelt har
ligget i shoppingcentre. Aktuelt arbejdes der bl.a. på at øge udbuddet inden for leisure, herunder ere valgmuligheder
blandt caféer og restauranter, og i øvrigt udbygge med liberale erhverv og i et vist omfang boliger.
Resultatet for de første ni måneder af 2021/22 kan nærmere speciceres således:
DKK mio. Q1-Q3 2021/22 Q1-Q3 2020/21
Nettolejeindtægter 25,2 19,8
Nettolejeindtægter, JV 15,9 13,7
Samlede nettolejeindtægter, inkl. JV (NOI) 41,1 33,5
Bruttoresultat i øvrigt 1,6 0,9
Bruttoresultat i alt, inkl. JV 42,7 34,4
Overhead-omkostninger, inkl. JV 10,3 10,8
Resultat før værdireguleringer, renter og skat (EBVIAT)* 32,4 23,6
Finansieringsudgifter, netto **) -7,8 -20,2
Finansieringsudgifter, netto, JV -5,3 -5,4
Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT)* 19,3 -2,0
Værdireguleringer* -15,0 -45,1
Værdireguleringer* indeholdt i resultat af joint ventures 22,0 0,0
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures 26,3 47,1
Skat indeholdt i resultat af joint ventures -1,0 -1,1
Resultat før skat 25,3 -48,2
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
7/23Ledelsesberetning
* Da ere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassiceret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at værdireguleringer mest
hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne fremstille og vise den underliggende drift af
ejendommene.
**) Q1 21/22: inkl. gevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. nansieringen af Sillebroen Shopping.
DKK mio. 31.10.21 31.1.21
Balancesum
1.215,3
1.234,8
Egenkapitalbinding
367,3
363,8
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen, herunder dagsværdien af investeringsejendommene, udgør pr. 31. ok-
tober 2021 DKK 1.315,1 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.10.21 31.1.21
Investeringsejendomme (I) 508,9 515,0
Færdigopførte ejendomme (F) 326,9 339,9
Ejendomme i joint ventures 479,3 457,3
I alt 1.315,1 1.312,2
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 94,7 % 94,1 %
Retail i øvrigt 3,0 % 3,0 %
Boliger 2,3 % 2,9 %
Segmentfordelingen er udtryk for, at porteføljen er opstartet med primært koncernens danske shopping- og outletcentre,
herunder Sillebroen Shopping og ejerandelene i BROEN Shopping og Ringsted Outlet. Porteføljen er sidenhen udvidet med
koncernens udlejede boliger i Køge og Holbæk.
Ledelsen har valgt at overføre koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Moravia, fra restaktiviteter til ejendomspor-
teføljen med virkning fra den 1. februar 2021 ud fra en vurdering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere,
end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen består pr. 31. oktober 2021 af følgende ejendomme fordelt på i alt 107.100 m²:
Ejendom Areal i m² Ejerandel Klassikation
Aktuel udlejnings-
grad
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % I 90 %
BROEN Shopping, Esbjerg 32.800 35 % I (joint venture) 92 %
Ringsted Outlet 13.200 50 % F (joint venture) 96 %
Lejligheder, Strædet, Køge 500 100 % I 100 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 600 100 % I 100 %
Retailpark, Aabenraa 3.200 100 % F 100 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % F 100 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 17.500 100 % F 99 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 11.700 100 % F 79 %
Sillebroen Shopping blev i overvejende grad lukket ned den 17. december 2020 og genåbnede den 21. april 2021. Besøgs-
tal ser fornuftige ud, og omsætningen i centret realiseres på et fornuftigt niveau og ligger for de seneste seks måneder
2021/22 over indeks 100 i forhold til samme periode 2020/21 og på niveau med omsætningen i samme periode 2019/20.
Udlejningsgraden udgør 90 %. Der forhandles aktuelt med nye lejere til centret, og der arbejdes fortsat med at styrke
F&B-segmentet, ligesom Agat Ejendomme arbejder med at opnå mulighed for på længere sigt at kunne udvide ejendom-
men med ca. 4.000 m² boliger på den eksisterende grund.
Broen Shopping blev i overvejende grad lukket ned den 17. december 2020 og genåbnede den 21. april 2021. Biografen
genåbnede den 6. maj 2021. Besøgstal udvikler sig positivt og ligger for de seneste seks måneder pænt over indeks 100 i
forhold til samme periode 2020/21 og er også over indeks 100 i forhold til samme periode 2019/20.
Omsætningen i centret realiseres fortsat på et fornuftigt niveau og ligger for både 2. og 3. kvartal 2021/22 pænt over in-
deks 100 i forhold til samme perioder 2020/21 og også over indeks 100 i forhold til de tilsvarende seks måneder i 2019/20.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
8/23
Udlejningsgraden udgør 92 %. Der arbejdes med at forbedre udlejningssituationen i centret, og der er pæn interesse fra
nye lejere til butikker i centret.
Ringsted Outlet var omfattet af nedlukning fra den 25. december 2020 og genåbnede den 1. marts 2021.
Ringsted Outlet er et åbent center, hvor butikkerne har direkte adgang til det fri. Outlettet har efter hver genåbning hurtigt
genfundet den hidtidige gode udvikling, også efter genåbningen den 1. marts 2021. Ringsted Outlet realiserer igen meget
tilfredsstillende vækstrater i både besøgs- og omsætningstal. Omsætningen i centret for de seneste to kvartaler (Q2 og Q3)
2021/22 er således ca. 6 % højere end i tilsvarende kvartaler 2020/21 og mere end 20 % højere end i tilsvarende kvartaler
2019/20.
Værdiregulering af Ringsted Outlet i de første ni måneder af 2021/22 udgør DKK 22,0 mio. for Agat Ejendommes ejerandel,
fordelt med DKK 5,5 mio. i 2. kvartal 2021/22 og DKK 16,5 mio. i 3. kvartal 2021/22. Værdiansættelsen er underbygget af
en ekstern vurderingsrapport.
Hummel åbnede butik i centret i maj 2021, og i november 2021 åbnede Espresso House og Pieces i centret. Udlejnings-
graden udgør aktuelt 96 %. Der er interesse fra ere lejere til butikker i centret, og det er ledelsens forventning, at udlej-
ningsgraden vil blive øget over de kommende måneder. Der arbejdes samtidigt videre med en udvidelse af outlettet, bl.a.
begrundet i stor lejerinteresse samt den gode udvikling i outlettet og i outlet-nichen generelt.
Galeria Sandecja har været meget negativt påvirket af covid-19-pandemien. Centret var igennem sin tredje nedlukning fra
den 28. december 2020 til den 31. januar 2021. Centret havde derefter åbent for handel, dog således at restauranter fortsat
kun måtte have åbent for take away, frem til den 20. marts 2021, hvor Polen begyndte sin fjerde nedlukningsperiode. Ga-
leria Sandecja genåbnede den 4. maj 2021.
Det blev i Polen vedtaget ved lov, at udlejer ikke kan opkræve leje i den periode, de enkelte butikker har været tvangslukket,
dog mod at lejer til gengæld forpligter sig til at forlænge lejemålets uopsigelighed med en periode svarende til den ned-
lukkede periode med tillæg af seks måneder. Der er indgået individuelle aftaler med en række lejere baseret på den enkelte
lejers situation. Herudover indeholder en del af lejekontrakterne bestemmelser om, at lejen beregnes som en procentdel
af omsætningen i den enkelte butik. Nettolejen for dette center er således minimal i en stor del af 1. kvartal 2021/22, men
i kraft af genåbningen betydeligt forbedret efterfølgende.
Genåbningen af centret er forløbet tilfredsstillende. Besøgstal er på niveau med det forventede og ligger nu efter det
seneste kvartal over indeks 100 (år-til-dato) i forhold til tilsvarende periode sidste år. Omsætningen i centret er siden gen-
åbningen løbende forbedret og ligger for perioden januar til oktober 2021 (år-til-dato) ligeledes over indeks 100 i forhold
til samme periode året før.
På trods af covid-19-pandemien er udlejningsgraden fastholdt, og centret er 99 % udlejet, dog fortsat med en for stor
andel midlertidige kontrakter. Det er endnu ikke lykkedes at konvertere disse kontrakter til normale lejekontrakter, og
ledelsen forventer, at det med den seneste udvikling i covid-19-pandemien i Polen vil tage endnu længere tid, inden alle
midlertidige kontrakter vil være konverteret til normale lejekontrakter. Ledelsen har derfor revurderet forventningerne til
indtjeningen fra centret og på den baggrund nedskrevet ejendommen med DKK 14,9 mio. i 3. kvartal 2021/22.
Finansieringen af projektet har udløb medio 2022. Der har igennem en periode pågået drøftelser med nuværende kredit-
giver om en forlængelse af løbetiden på lånet, men der er endnu ikke opnået enighed mellem parterne om betingelserne
herfor. Agat Ejendomme har bundet ca. DKK 14 mio. i egenkapital i centret, og ingen selskaber i koncernen, heller ikke
moderselskabet Agat Ejendomme A/S, kautionerer for lånet.
Outlet Arena Moravia åbnede i november 2018. Outlettet har været meget negativt påvirket af covid-19-pandemien. Out-
lettet blev omfattet af sin tredje nedlukning, som varede fra den 27. december 2020 til den 9. maj 2021. Centret var således
ikke i drift i hele 1. kvartal 2021/22.
Covid-19-pandemien har medført, at en række lejere har det svært, og ere lejere har været nødsaget til at afvikle deres
aktiviteter. På trods af covid-19-pandemien er det lykkedes at indgå nye lejekontrakter. Der er senest indgået lejekontrakt
med Tommy Hilger, som har åbnet butik i outlettet primo september 2021. Der er derudover forhandlinger med ere
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
9/23Ledelsesberetning
betydende lejere om at åbne butikker i centret. Udlejningsgraden udgør aktuelt 79 %.
Genåbningen er forløbet tilfredsstillende. Besøgstal var tilfredsstillende i maj, men har i de efterfølgende måneder ligget
under indeks 100, væsentligt påvirket af, at tilkørselsforholdene til centret har været udfordret af et større bro-arbejde. På
trods heraf er omsætningen i centret for de seneste seks måneder betydeligt over indeks 100 i forhold til samme periode
2020/21. Bro-arbejdet er afsluttet i oktober 2021.
DEVELOPMENT
Resultat før skat af koncernens development-aktiviteter i de første ni måneder 2021/22 udgør DKK -22,3 mio. mod DKK
-39,8 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeler sig med DKK -19,7 mio. i 1. kvartal 2021/22, DKK -2,9 mio. i 2. kvar-
tal 2021/22 og DKK 0,3 mio. i 3. kvartal 2021/22. Resultatet er utilfredsstillende og negativt påvirket med DKK 20,6 mio.
vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til Strædet, Køge, jf. omtale nedenfor.
Agat Ejendomme har i 3. kvartal 2021/22 færdigopført og aeveret en 2.300 m² storbutik udlejet til Harald Nyborg og solgt
til en privat investor.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2021 DKK 186,0 mio. mod DKK 213,8 mio. pr. 31. januar 2021.
Bestyrelsen ønsker større ledelsesmæssig fokus på ejendomsporteføljen, mere enkelhed og transparens, mindre kapitalbin-
dinger og et større nansielt råderum. Dette, kombineret med en historisk manglende protabilitet grundet tab i større en-
keltstående projekter, betyder, at udvikling af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af value-add på eksisterende
aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer. Alle projekter under opførelse er forhåndssolgt
til eksterne købere og forventes successivt aeveret frem til efteråret 2022. Development udgør pr. 31. oktober 2021 12,8
% af koncernens balance.
Ledelsen er opmærksom på askehalse og stigende byggepriser, men forventer ikke, at dette kan få indydelse på hverken
økonomi eller aeveringsterminer i relation til koncernens igangværende byggerier.
Køge Kommune og Agat Ejendomme tabte i 1. kvartal 2021/22 i et fælles konsortium en voldgiftssag anlagt af GVL Entre-
prise. Sagen vedrørte opførelsen af en andel af Strædet i Køge med tilhørende rehabiliteringscenter, daghjem og aast-
ningsboliger i byggeperioden 2015-17. Det samlede beløb, som konsortiet skulle betale, udgjorde DKK 65 mio. inkl. moms,
procesrenter og sagsomkostninger. Køge Kommune og Agat Ejendomme hæfter solidarisk for opfyldelsen af kendelsen, og
parterne afregnede foreløbigt 50 % hver. Den endelige indbyrdes fordeling i konsortiet er efterfølgende færdigforhandlet
og forligt, hvorved en ny voldgiftssag undgås.
Resultatet for de første ni måneder 2021/22 er negativt påvirket med i alt DKK 20,6 mio. vedrørende denne voldgiftssag,
hvoraf DKK -3,9 mio. er udgiftsført i 3. kvartal 2021/22. Sagen er herefter endeligt afsluttet.
DKK mio. Q1-Q3 2021/22 Q1-Q3 2020/21
Omsætning
37,5
37,1
Bruttoresultat
-11,3
-28,0
Resultat af joint ventures (ekskl. skat)
0,0
-1,2
Omkostninger 6,8 10,8
Resultat før skat
-22,3
-39,8
31.10.21 31.1.21
Grunde, igangværende og færdige projekter
67,0
82,3
Balancesum
186,0
213,8
Egenkapitalbinding
77,7
93,0
Udviklingen i projektbeholdningen i perioden, inkl. projekter i joint ventures, er en stigning på DKK 9,1 mio., jf. skema ne-
denfor:
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
10/23
DKK mio. 31.10.21 31.1.21
Færdigopførte projekter 10,2 13,2
Igangværende byggeri 76,8 51,6
Grunde og udviklingsomkostninger 103,4 116,5
I alt 190,4 181,3
Oversigten nedenfor viser de væsentligste færdigopførte og påbegyndte projekter i projektporteføljen inden for develop-
ment. Oversigten indeholder projekter i såvel 100 %-ejede selskaber som i joint ventures.
Projekt
Agats ejeran-
del af areal
(m²)
Agats
ejer-
andel Status
Igangværende byggeri
Havnehus 2, Østre Havn,
Aalborg
2.850 50 % 5.675 m² boligudlejningsejendom solgt til private investorer. Ejen-
dommen er færdigopført og aeveres til investor ultimo 2021.
P-hus, Østre Havn, Aalborg 3.975 50 % P-hus bestående af 217 p-pladser, der er solgt til brugerne i området.
P-huset er færdiggjort og aeveret til brugerne efter regnskabsperi-
odens udløb.
Aldi, Esbjerg 1.200 100 % 1.200 m² storbutik til Aldi. Ejendommen er efter regnskabsperiodens
udløb færdigopført og aeveret til køber.
Boliger, Køge 3.000 100 % 3.000 m² boligudlejningsejendom, som er solgt til Nectar Invest A/S.
Byggeriet er i gang, og overdragelse til investor forventes at nde sted
i efteråret 2022.
Storbutik, Brønderslev 1.000 100 % 1.000 m² storbutik udlejet til T. Hansen. Byggeriet er påbegyndt i
august 2021 og forventes færdig i januar 2022. Ejendommen er solgt
til private investorer.
Grunde
SporbyenScandia, Randers 35.000 50 % Arealet omfatter de tidligere Bombardier togfabrikker og giver mulig-
hed for udvikling af op til ca. 140.000 m² blandede butikker, boliger,
kontorer m.v., hvor krav til opholdsarealer og p-pladser dog medfø-
rer, at der alene forventes udnyttet ca. 115-120.000 m². Aktuelt er ca.
48.200 m² solgt og overdraget til investorer.
Østre Havn, Aalborg 6.500 50 % Resterende udviklingspotentiale, primært kontorer.
Storbutik, Brønderslev
3.100
100 % 3.100 m² storbutik, hvor underskrevet lejekontrakt foreligger. Bygge-
riet forventes at stå færdigt i løbet af 2022. Ejendommen forventes
solgt til private investorer.
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består af to grunde i Polen og to grunde i Letland. Grundene ønskes af-
hændet snarest muligt.
Ledelsen har valgt at overføre koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Moravia, fra restaktiviteter til ejendomspor-
teføljen med virkning fra den 1. februar 2021 ud fra en vurdering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere,
end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
Resultat før skat af restaktiviteterne i de første ni måneder af 2021/22 udgør DKK -0,9 mio. mod DKK -9,1 mio. i samme
periode året før. Grundene i Polen og Letland genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan
derfor ikke dækkes ind af driften fra aktiviteterne.
DKK mio. Q1-Q3 2021/22 Q1-Q3 2020/21
Omsætning 1,1 50,2
Bruttoresultat 0,9 -0,6
Omkostninger 1,3 6,9
Resultat før skat -0,9 -9,1
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
11/23Ledelsesberetning
DKK mio. 31.10.21 31.1.21
Grunde, igangværende og færdige projekter 53,0 53,9
Balancesum 53,7 56,1
Egenkapitalbinding 6,1 -2,3
Nedenfor er en oplistning af de tilbageværende restaktiviteter med angivelse af tiltag og status for hvert enkelt aktiv.
DKK mio.
Bogført
værdi
31.10.21 Aktivitet
Grund, Bytom, Polen 30,4 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 6,1 Til salg via mægler.
Grund, Ulmana, Riga, Letland 7,5 Til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 6,8 Til salg via mægler. Ændring af lokalplan til boligformål pågår.
Øvrige 2,2
Restaktiviteter i alt 53,0 (31.1.21: DKK 53,9 mio.)
FORVENTNINGER TIL 2021/22 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2021/22 på DKK 0-10 mio. for
koncernens to forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklu-
sive resultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 20-25 mio. mod senest forventet DKK 15-20
mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK -15 mio. til -20 mio. mod senest forventet DKK -10 mio. til -15 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker nedlukninger af koncernens shopping- og outletcentre resten af året.
Genåbningen af koncernens shoppingcentre er forløbet tilfredsstillende, hvorved driften af ejendomsporteføljen er bedre
end forventet. Dette er baggrunden for ændringen i resultatforventningerne for ejendomsporteføljen. Projektet Strædet,
Køge, lever ikke op til det senest forventede, hvilket er baggrunden for ændringen i resultatforventningerne for develop-
ment.
Ledelsen har valgt at lade koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Moravia, indgå i ejendomsporteføljen med virk-
ning fra den 1. februar 2021, og driften heraf indgår dermed i resultatforventningen ovenfor. Ledelsen vil fortsat arbejde
med optimering og udvikling af centret på lige fod med koncernens øvrige shopping- og outletcentre.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer, bliver
gennemført og aeveret til investorer i løbet af 2021/22.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Den fysiske detailhandel har været meget negativt påvirket af covid-19-pandemien, bl.a. gennem nedlukninger og re-
striktioner i de enkelte butikker, særligt i shoppingcentre m.v., ligesom ændringer i indkøbsmønstre, herunder yderligere
online-handel, påvirker den fysiske detailhandel. Der er risiko for, at det vil mindske efterspørgslen efter nye lejemål, og at
lejeniveauet over tid vil falde. Efterårets genopblussen af covid-19-udbruddet, herunder stigende smitte og genindførsel
af restriktioner, øger igen usikkerheden ved investering i butiksejendomme, herunder shoppingcentre, og der er risiko for,
at det kan medføre øgede lejertab og stigende afkastkrav frem mod regnskabsårets udløb. Den samlede eekt af covid-19
på mellemlangt og længere sigt er fortsat vanskelig at vurdere. De væsentligste risikofaktorer relaterer sig således til de
påvirkninger på kort sigt, som sygdomsudbruddet måtte have på driften og værdiansættelserne i året.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
12/23
Agat Ejendomme er fortsat involveret i ere tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende Strædet,
Køge. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Flere
af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger, i koncernens årsrapport 2020/21.
REGNSKABSBERETNING
Omsætningen er de første ni måneder af 2021/22 realiseret med DKK 73,8 mio. mod DKK 125,5 mio. i samme periode året
før. Omsætningen varierer fra år til år i forhold til, hvilke projekter der aeveres til investorer.
Bruttoresultatet udgør DKK 0,6 mio. mod DKK -53,0 mio. i sammenligningsperioden. Bruttoresultatet er i de første ni måne-
der af 2021/22 påvirket af yderligere reservationer m.v. vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til Strædet, Køge, på DKK
15,5 mio. og en nedskrivning af koncernens polske shoppingcenter, Galeria Sandecja, på DKK 14,9 mio.
Resultat af joint ventures udgør DKK 32,2 mio. mod DKK 5,6 mio. i sammenligningsperioden. Heri er indeholdt en positiv
værdiregulering af investeringsejendomme i joint ventures på DKK 22,0 mio.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 18,2 mio. mod DKK 28,2 mio. i sam-
menligningsperioden. Faldet i omkostningerne er en konsekvens af ledelsens fortsatte fokus på at reducere omkostninger.
Nettonansieringsudgifterne udgør DKK 12,5 mio. mod 22,1 mio. i sammenligningsperioden. Ledelsen har i 1. kvartal
2021/22 udnyttet en option til at opnå en yderligere rentebesparelse på nansieringen af Sillebroen Shopping ved at lave
et ekstraordinært afdrag på lånet. Besparelsen herved er i nutidsværdi opgjort til DKK 8,2 mio. og indregnet på tidspunk-
tet for det ekstraordinære afdrag. Herudover indgår betydelige procesrenter vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til
Strædet, Køge, i nettonansieringsudgifterne.
Balancen udgør pr. 31. oktober 2021 DKK 1.455,0 mio. mod DKK 1.504,7 mio. pr. 31. januar 2021. Ejendomsporteføljen
udgør 83,5 % af koncernens balance, mens development udgør 12,8 % og restaktiviteter 3,7 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 508,9 mio. mod DKK 515,0 mio. pr. 31. januar 2021. Æn-
dringen skyldes salg. Periodens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør DKK -0,1 mio.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. oktober 2021 DKK 391,3 mio. mod DKK 365,2 mio.
pr. 31. januar 2021. Den samlede kapitalbinding heri er således øget med DKK 26,1 mio. Ændringen er primært en kombi-
nation af periodens positive resultat, forøget udlån af likviditet til joint ventures og udlodning af udbytte.
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 16,6 mio. mod DKK 21,4 mio. pr. 31. januar 2021. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende og færdige ejendomme og projekter udgør DKK 446,9 mio. mod DKK 476,1 mio. pr. 31. januar 2021.
Faldet skyldes dels aevering af solgte projekter, dels den ovenfor omtalte nedskrivning af koncernens polske shopping-
center, Galeria Sandecja.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 31,0 mio. mod DKK 46,3 mio. pr. 31. januar 2021. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. oktober 2021 DKK 451,1 mio. mod DKK 454,5 mio. pr. 31. januar 2021. Ændringen
svarer i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 31,0 % mod 30,2 % pr. 31. januar 2021.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. oktober 2021 DKK 1.003,9 mio. mod DKK 1.050,2 mio. pr. 31. januar 2021.
De samlede forpligtelser er dermed reduceret med DKK 46,3 mio., primært relateret til gæld til kreditinstitutter og leveran-
dørgæld.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
13/23Ledelsesberetning
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. oktober 2021 DKK 714,3 mio. mod DKK 721,7 mio. pr. 31. januar 2021.
Periodens pengestrømme udgør DKK -17,2 mio. mod DKK -2,2 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK -11,8 mio., positivt påvirket af bl.a. modtaget udlodning fra joint ventures og
lavere pengebindinger i projekter og indeståender på deponerings- og sikringskonti, men negativt påvirket af nedbringelse
af kreditorgæld samt løbende drift, herunder renter (Q1-Q3 2020/21: positive med DKK 3,1 mio.).
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 13,2 mio., positivt påvirket af modtaget udlodning fra joint ventures og
salg af investeringsejendomme (Q1-Q3 2020/21: positive med DKK 28,0 mio.).
Pengestrømme fra nansieringsaktivitet udgør DKK -18,6 mio., positivt påvirket af optagelse af projektnansiering og ne-
gativt påvirket af nedbringelse af langfristet nansiering (Q1-Q3 2020/21: negative med DKK 33,3 mio.).
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt væsentlige begivenheder, som kan påvirke koncernens nansielle
stilling. Den seneste udvikling i covid-19-pandemien, herunder stigende smitte og genindførsel af restriktioner, giver dog
anledning til bekymring i forhold til den fysiske detailhandels performance de kommende måneder, hvilket kan risikere at
medføre lavere lejeindtægter og stigende afkastkrav og dermed lavere værdiansættelser af koncernens ejendomme i drift.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i årsrapporten for 2020/21, hvortil henvises.
BESTYRELSEN
Bestyrelsen består efter afholdt generalforsamling den 22. april 2021 af re medlemmer. Bestyrelsen er konstitueret med
Peter Thorsen som formand og Michael Bruhn som næstformand. Bestyrelsen valgte samtidigt at nedlægge nominerings-
og vederlagsudvalget, hvorefter disse udvalgs opgaver varetages af den samlede bestyrelse. Revisionsudvalgets opgaver
varetages ligeledes af den samlede bestyrelse.
Ledelsespåtegning
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
14/23
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
15/23Koncernregnskab
RESULTATOPGØRELSE
DKK mio. Note
9 mdr.
2021/22
9 mdr.
2020/21
3. kvartal
2021/22
3. kvartal
2020/21
Hele året
2020/21
Nettoomsætning 4 73,8 125,5 41,5 41,6 161,6
Projektomkostninger -73,1 -178,4 -45,5 -107,6 -234,0
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -29,1
Bruttoresultat 0,6 -53,0 -4,1 -66,1 -101,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 32,2 5,6 19,9 2,6 17,4
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint
ventures
Andre eksterne omkostninger 3,8 4,7 1,0 1,4 6,7
Personaleomkostninger 12,8 20,5 3,9 5,3 27,2
16,2 -72,6 10,9 -70,2 -118,0
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 1,6 3,0 0,5 1,0 3,5
Resultat af primær drift 14,6 -75,6 10,4 -71,2 -121,5
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 0,0 0,6 0,0 0,6 0,0
Finansielle indtægter 13,9 4,6 2,2 1,4 22,6
Finansielle omkostninger -26,4 -26,7 -6,6 -8,9 -34,9
Resultat før skat 2,1 -97,1 6,0 -78,1 -133,8
Skat af periodens resultat 4,7 -6,3 5,1 -5,9 5,1
Periodens resultat -2,6 -90,8 0,9 -72,2 -138,9
RESULTAT PR. AKTIE I DKK
Resultat pr. aktie (EPS) 0,0 -0,9 0,0 -0,7 -1,4
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Periodens resultat
-2,6
-90,8 0,9 -72,2 -138,9
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder
-0,2
-2,7 -0,1 -1,8 -1,7
Værdiregulering af nansielle aktiver målt til dagsværdi
gennem anden totalindkomst 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet
-0,7
-0,1 0,0 -0,1 0,0
Værdiregulering af sikringsinstrumenter
Skat af anden totalindkomst
-0,1
Periodens anden totalindkomst
-0,8
-1,0 -0,1 -1,6 0,8
Periodens totalindkomst
-3,4
-91,8 0,8 -73,8 -138,1
KONCERNREGNSKAB
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
16/23
BALANCE
DKK mio. Note 31.10.2021 31.1.2021
Aktiver
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,8 1,3
Leasingaktiver 5,3 2,3
Materielle aktiver 6,1 3,6
Investeringsejendomme 508,9 515,0
Investeringsejendomme 508,9 515,0
Kapitalandele i joint ventures 268,7 260,3
Tilgodehavender hos joint ventures 106,4 103,9
Finansielle aktiver 375,1 364,2
Udskudte skatteaktiver 16,6 21,4
Andre langfristede aktiver 16,6 21,4
Langfristede aktiver 906,7 904,2
Kortfristede aktiver
Grunde, igangværende og færdige projekter 446,9 476,1
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 8,8 8,0
Tilgodehavender hos joint ventures 16,2 1,0
Tilgodehavende selskabsskat 0,1 0,2
Andre tilgodehavender 4,3 8,5
Periodeafgrænsningsposter 30,3 32,9
Tilgodehavender 59,7 50,6
Andre værdipapirer og kapitalandele 9,4 9,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 5 31,0 46,3
Likvide beholdninger 5 1,3 18,5
Kortfristede aktiver 548,3 600,5
Aktiver 1.455,0 1.504,7
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
17/23Koncernregnskab
BALANCE
DKK mio. Note 31.10.2021 31.1.2021
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 6 -21,3 -20,5
Overført resultat 354,6 357,2
Egenkapital 451,1 454,5
Forpligtelser
Kreditinstitutter 458,9 479,6
Hensatte forpligtelser 0,0 16,0
Leasingforpligtelser 20,5 2,0
Langfristede forpligtelser 479,4 497,6
Kreditinstitutter 401,5 397,0
Leverandørgæld 34,5 67,4
Forudbetalinger fra kunder 6,9 0,0
Hensatte forpligtelser 52,5 55,5
Anden gæld 20,7 23,6
Leasingforpligtelser 2,9 1,6
Periodeafgrænsningsposter 5,5 7,5
Kortfristede forpligtelser 524,5 552,6
Forpligtelser 1.003,9 1.050,2
Passiver 1.455,0 1.504,7
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
18/23
EGENKAPITALOPGØRELSE
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2020 98,2 -21,3 481,1 558,0
Periodens resultat 0,0 0,0 -90,8 -90,8
Periodens anden totalindkomst 0,0 -1,0 0,0 -1,0
Periodens totalindkomst 0,0 -1,0 -90,8 -91,8
Egenkapital pr. 31. oktober 2020 98,2 -22,3 390,3 466,2
Egenkapital pr. 1. februar 2021 117,8 -20,5 357,2 454,5
Periodens resultat 0,0 0,0 -2,6 -2,6
Periodens anden totalindkomst 0,0 -0,8 0,0 -0,8
Periodens totalindkomst 0,0 -0,8 -2,6 -3,4
Egenkapital pr. 31. oktober 2021 117,8 -21,3 354,6 451,1
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
19/23Koncernregnskab
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
9 mdr.
2021/22
9 mdr.
2020/21
Hele året
2020/21
Resultat af primær drift 14,6 -75,6 -121,5
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -32,2 -5,6 -17,4
Værdireguleringer investeringsejendomme 0,1 0,1 29,1
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 1,9 3,0 3,7
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 14,9 50,0 66,3
Hensatte forpligtelser -1,5 18,9 19,0
Kursreguleringer -0,1 -0,5 -0,2
Ændringer i investeringer i projekter m.v. 14,3 11,1 -2,8
Ændringer i tilgodehavender 6,3 61,3 56,7
Modtaget udlodning fra joint ventures 14,0 25,0 36,0
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -14,3 -0,1 -0,4
Salg af joint ventures 0,0 0,0 0,1
Investering i joint ventures 0,0 -0,7 0,0
Ændring i deponerings- og sikringskonti 15,2 -9,1 12,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld -30,6 -60,1 -50,4
Pengestrøm fra primær drift 2,6 17,7 31,0
Betalte renter m.v. -19,4 -21,1 -27,9
Modtagne renter m.v. 5,0 4,3 5,7
Betalt selskabsskat 0,0 2,2 -1,9
Pengestrøm fra driftsaktivitet -11,8 3,1 6,9
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,7 0,5
Salg af investeringsejendomme 6,8 6,9 6,9
Investering i joint ventures -0,2 0,0 0,0
Modtaget udlodning fra joint ventures 10,0 0,0 0,0
Udlodning fra associerede virksomheder 0,0 0,1 1,2
Salg af associerede virksomheder 0,0 0,0 5,8
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -3,4 16,5 15,6
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 3,8 3,8
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 13,2 28,0 33,8
Optagelse af langfristet nansiering 0,0 0,0 14,1
Nedbringelse af langfristet nansiering -20,8 -5,6 -5,6
Optagelse af projektnansiering 13,1 7,1 0,0
Nedbringelse af projektnansiering/afdrag kreditinstitutter -8,8 -31,8 -66,7
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -2,1 -3,0 -3,6
Kapitalforhøjelse 0,0 0,0 36,1
Emissionsomkostninger 0,0 0,0 -1,5
-18,6 -33,3 -27,2
Periodens pengestrøm -17,2 -2,2 13,5
Likvider, primo 18,5 5,1 5,1
Valutakursregulering af likvider 0,0 -0,1 -0,1
Likvider, ultimo 1,3 2,8 18,5
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
20/23
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har tre forretningsområder, som omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Development-aktiviteter
• Restaktiviteter
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i over-
ensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift samt det
polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outletcenter Outlet Arena Moravia i Ostrava.
Koncernens development-aktiviteter omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark.
Koncernens restaktiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter uden for Danmark, bortset fra shoppingcentret Galeria San-
decja, Nowy Sącz, Polen og Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet, som begge indgår i koncernens ejendomsportefølje.
Outlet Arena Moravia er med virkning fra den 1. februar 2021 overført fra restaktivitet til ejendomsportefølje ud fra en vur-
dering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere, end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal
er tilpasset i overensstemmelse hermed.
NOTE 2. REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har
betydelig indydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens
igangværende og færdige projekter.
Som det fremgår af årsrapporten 2020/21, har ledelsen søgt at tage højde for forventede eekter af covid-19-udbruddet
i værdiansættelserne af koncernens aktiver pr. 31. januar 2021.
De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2020/21, og for nærmere omtale
heraf henvises dertil.
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aægges i DKK, der er præsentationsvaluta
for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet
af selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2021 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2021 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder
har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i års-
regnskabet for 2020/21. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport
for 2020/21.
Ledelsen har valgt med virkning fra den 1. februar 2021 at overføre koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Mo-
ravia, fra restaktiviteter til ejendomdomsporteføljen ud fra en vurdering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er
længere, end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
21/23Koncernregnskab
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Develop-
ment
Restaktivi-
teter I alt
31.10.2021
Nettoomsætning 35,2 37,5 1,1 73,8
Bruttoresultat 11,0 -11,3 0,9 0,6
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 32,2 0,0 0,0 32,2
Omkostninger 10,1 6,8 1,3 18,2
Resultat af primær drift 33,1 -18,1 -0,4 14,6
Finansieringsudgifter, netto -7,8 -4,2 -0,5 -12,5
Resultat før skat 25,3 -22,3 -0,9 2,1
Investeringsejendomme 508,9 0,0 0,0 508,9
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 326,9 67,0 53,0 446,9
Segmentaktiver 1.215,3 186,0 53,7 1.455,0
Segmentforpligtelser 848,0 108,3 47,6 1.003,9
31.10.2020
Nettoomsætning 38,2 37,1 50,2 125,5
Bruttoresultat -24,4 -28,0 -0,6 -53,0
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 6,9 -1,2 -0,1 5,6
Omkostninger 10,5 10,8 6,9 28,2
Resultat af primær drift -28,0 -40,0 -7,6 -75,6
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 0,0 0,6 0,0 0,6
Finansieringsudgifter, netto -20,2 -0,4 -1,5 -22,1
Resultat før skat -48,2 -39,8 -9,1 -97,1
Investeringsejendomme 524,1 0,0 0,0 524,1
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 352,3 89,3 61,7 503,3
Segmentaktiver 1.221,3 265,3 66,8 1.553,4
Segmentforpligtelser 900,8 127,8 58,6 1.087,2
NOTE 4. OMSÆTNING
DKK mio.
9 mdr.
2021/22
9 mdr.
2020/21
Salg af projekter og ejendomme 37,2 83,2
Salg af tjenesteydelser 1,7 4,2
Lejeindtægter 34,9 38,1
I alt 73,8 125,5
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
9 mdr. 2021/22:
Lejeindtægter 34,1 0,0 34,1
Salg af tjenesteydelser 1,1 0,0 1,1
Ejendomsportefølje i alt 35,2 0,0 35,2
Salg af projekter 0,0 36,1 36,1
Lejeindtægter 0,8 0,0 0,8
Salg af tjenesteydelser 0,6 0,0 0,6
Development i alt 1,4 36,1 37,5
Salg af projekter 0,0 1,1 1,1
Restaktiviteter i alt 0,0 1,1 1,1
Nettoomsætning i alt 36,6 37,2 73,8
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
22/23
NOTE 5. LIKVIDITETSRESERVER
DKK mio. 31.10.2021 31.1.2021
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 1,3 18,5
Uudnyttede driftskreditfaciliteter 14,8 34,0
I alt 16,1 52,5
Deponerede midler til senere frigivelse 31,0 46,3
Likviditetsreserve i alt 47,1 98,8
NOTE 6. ANDRE RESERVER
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
n. aktiver
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2020 -0,1 -4,0 -17,2 -21,3
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -2,7 -2,7
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 0,0 -0,1 -0,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,2 0,0 0,2
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 1,6 1,6
Anden totalindkomst i alt 0,0 0,2 -1,2 -1,0
Andre reserver pr. 31. oktober 2020 -0,1 -3,8 -18,4 -22,3
Andre reserver pr. 1. februar 2021 0,0 -3,6 -16,9 -20,5
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -0,2 -0,2
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 0,0 -0,7 -0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,2 0,0 0,2
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 -0,1 -0,1
Anden totalindkomst i alt 0,0 0,2 -1,0 -0,8
Andre reserver pr. 31. oktober 2021 0,0 -3,4 -17,9 -21,3
NOTE 7. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest oentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
9 mdr. 2020/21:
Lejeindtægter 36,9 0,0 36,9
Salg af tjenesteydelser 1,3 0,0 1,3
Ejendomsportefølje i alt 38,2 0,0 38,2
Salg af projekter 0,0 34,8 34,8
Lejeindtægter 1,2 0,0 1,2
Salg af tjenesteydelser 1,1 0,0 1,1
Development i alt 2,3 34,8 37,1
Salg af projekter 0,0 48,4 48,4
Salg af tjenesteydelser 1,8 0,0 1,8
Restaktiviteter i alt 1,8 48,4 50,2
Nettoomsætning i alt 42,3 83,2 125,5
Delårsrapport, 1. - 3. kvartal 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
23/23Koncernregnskab
NOTE 10. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt væsentlige begivenheder, som kan påvirke koncernens nansielle
stilling. Den seneste udvikling i covid-19-pandemien, herunder stigende smitte og genindførelse af restriktioner, giver dog
anledning til bekymring i forhold til den fysiske detailhandels performance de kommende måneder, hvilket kan risikere at
medføre lavere lejeindtægter og stigende afkastkrav og dermed lavere værdiansættelser af koncernens ejendomme i drift.
NOTE 8. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og associerede virksomheder
DKK mio. 31.10.21 31.1.2021 31.10.20
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):
Bestyrelseshonorar 1,0 1,6 1,2
Vederlag m.v., direktion 3,4 4,5 3,4
Joint ventures:
Honorarindtægter 1,6 2,9 2,3
Renteindtægter 4,3 5,5 4,1
Tilgodehavender (saldo) 122,6 104,9 103,8
Honorarindtægter 0,1 0,1 0,1
Renteindtægter 0,0 0,1 0,0
Tilgodehavender (saldo) 0,0 0,0 1,3
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller
pr. 31. januar 2021. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender
hos nærtstående parter. Der er ikke i Q1-Q3 2021/22 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter
(Q1-Q3 2020/21: DKK 0 mio.).
NOTE 9. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2020/21.
Koncernen har ingen væsentlige nansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens nansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de nansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner vedrørende nansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2020/21.