DELÅRSRAPPORT
1. HALVÅR 2021/22
• Udka
16. september 2021
Delårsrapport for perioden 1.2.2021-31.7.2021
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
Resumé
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
2/23
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør DKK
-8,6 mio. i 1. halvår 2021/22 mod DKK -11,2 mio. i 1. halvår 2020/21.
Periodens resultat efter skat udgør DKK -3,5 mio. mod DKK -18,6 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med
DKK -9,5 mio. i 1. kvartal 2021/22 og DKK 6,0 mio. i 2. kvartal 2021/22.
Det samlede resultat er negativt påvirket med DKK 16,7 mio. som en konsekvens af en i 1. kvartal 2021/22 tabt voldgiftssag
vedrørende Strædet, Køge.
Ledelsen er tilfreds med den positive udvikling fra 1. kvartal 2021/22 til 2. kvartal 2021/22.
Resultat før skat af koncernens ejendomsportefølje udgør for 1. halvår 2021/22 DKK 19,5 mio., hvoraf DKK 5,5 mio. udgøres
af en positiv værdiregulering af koncernens ejerandel af Ringsted Outlet. Resultatet fordeles med DKK 8,8 mio. i 1. kvartal
2021/22 og DKK 10,7 mio. i 2. kvartal 2021/22. I forhold til 1. halvår 2020/21 er resultatet af koncernens ejendomsportefølje
forbedret med DKK 22,9 mio.
Den underliggende resultatudvikling i driften af koncernens shopping- og outletcentre har over de sidste år været i løben-
de fremdrift, når der ses bort fra covid-19-eekten. Efter genåbningen i foråret 2021 ser det ud til, at den tidligere gode
udvikling fortsætter. Genåbningen af koncernens shopping- og outletcentre i foråret 2021 er således forløbet tilfredsstil-
lende. Kunderne er vendt tilbage til de fysiske butikker og har pæn købelyst, og omsætningen i de enkelte centre er gene-
relt realiseret på et tilfredsstillende niveau. For ere centre er omsætningen i 2. kvartal 2021/22 over niveauet for 2. kvartal
i både 2020/21 og 2019/20.
Ejendomsporteføljen udgør mere end 80 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der over de kommende år skal
endnu mere fokus på at sikre bedst mulig drift og optimering af koncernens ejendomsportefølje.
Koncernens resultat i development er negativt og udgør DKK -22,6 mio. Resultatet er utilfredsstillende og kan langt over-
vejende henføres til en i 1. kvartal 2021/22 tabt voldgiftssag vedrørende Køge-projektet opført i 2015-17. Bestyrelsen
ønsker som tidligere oplyst større ledelsesmæssig fokus på ejendomsporteføljen, mere enkelhed og transparens, mindre
kapitalbindinger og et større nansielt råderum. Dette, kombineret med en historisk manglende protabilitet grundet tab
i større enkeltstående projekter, betyder, at udvikling af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af value-add på
eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer. Alle projekter under opførelse er
forhåndssolgt til eksterne købere og forventes successivt aeveret frem til efteråret 2022. Development udgør pr. 31. juli
2021 14,3 % af koncernens balance.
Balancen udgør pr. 31. juli 2021 DKK 1.479,5 mio., og egenkapitalen udgør DKK 450,3 mio. svarende til en soliditet på 30,4
%.
Ledelsen forventer, at Agat Ejendomme er rustet til udfordringerne de kommende år, herunder særligt at kunne fortsætte
et intensiveret fokus på udvikling og drift af koncernens tre shoppingcentre og to outletcentre, hvor ledelsen ser gode
udviklingsmuligheder.
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2021/22 på DKK 0-10 mio. for
koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive
resultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 15-20 mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK -10 mio. til -15 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker yderligere nedlukninger af koncernens shopping- og outletcentre resten
af året.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer, bliver
gennemført og aeveret til investorer i løbet af 2021/22. Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 11.
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
3/23Resumé
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
”Langt den største og vigtigste del af vores forretning er ejerskab, drift og optimering af centre, og derfor er vi
meget tilfredse med, at vi efter en svær periode nu synes at være på rette vej. Vi er rigtig glade for her i 2. kvartal
2021/22 atter at kunne slå dørene op for alle vores lejere og deres kunder. Bekymringerne har været store i for-
hold til to til seks måneders tvangslukning af vores centre siden marts 2020 og de efterfølgende restriktioner, og i
forhold til hvordan kundernes adfærd måske blev påvirket,” siger adm. direktør Robert Andersen.
Robert Andersen fortsætter: ”Vi har med genåbningen kunnet konstatere en stor interesse for igen at besøge de
fysiske butikker, og en intensiv indsats i alle fem centre har i 2. kvartal medført tilfredsstillende resultater for vores
portefølje, og for ere af vores centre er omsætningen højere end tilsvarende kvartal i både 2019/20 og 2020/21.
Også 3. kvartal ser ud til at være kommet godt fra land, og samfundsøkonomien og rådighedsbeløbet i de private
husholdninger i Danmark underbygger en tillid til, at forbruget også fremadrettet udvikler sig fornuftigt, og vi vil
sammen med vores mange lejere bidrage til, at en pæn andel heraf nder vej til de fysiske butikker.”
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og
usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen
og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens års-
rapport 2020/21.
Hoved- og nøgletal for koncernen
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
4/23
DKK mio.
2. kvartal
2021/22
2. kvartal
2020/21
1. halvår
2021/22
1. halvår
2020/21
Hele året
2020/21
Nettoomsætning 15,1 23,9 32,3 83,9 161,6
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 0,0 0,0 0,0 -29,1
Bruttoresultat -0,4 7,7 4,7 13,1 -101,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 9,9 3,0 12,3 3,0 17,4
Resultat af primær drift (EBIT) 13,4 0,3 4,2 -4,4 -121,5
Finansiering m.v. -5,9 -7,0 -8,1 -14,6 -12,3
Resultat før skat og nedskrivninger m.v. 7,5 -6,7 -3,9 -19,0 -45,5
Resultat før skat 7,5 -6,7 -3,9 -19,0 -133,8
Periodens resultat 6,0 -6,6 -3,5 -18,6 -138,9
Periodens totalindkomst 5,8 -6,1 -4,2 -18,0 -138,1
Samlet balance - - 1.479,5 1.648,7 1.504,7
Investeringsejendomme - - 511,8 531,2 515,0
Projektportefølje - - 474,7 576,6 476,1
Egenkapital - - 450,3 540,0 454,5
Periodens pengestrøm 1,4 1,8 -15,2 -0,7 13,5
Netto rentebærende gæld, ultimo - - 722,1 790,6 721,7
Egenkapitalforrentning (ROE)*) - - -1,6 % -6,8 % -28,2 %
Soliditetsgrad (egenkapital) - - 30,4 % 32,8 % 30,2 %
Indre værdi i DKK pr. aktie - - 3,8 5,5 3,9
Kurs/indre værdi (P/BV) - - 0,5 0,4 0,5
Antal aktier, ultimo - - 117.783.335 98.153.335 117.783.335
Gennemsnitlig antal aktier - - 117.783.335 98.153.335 100.753.389
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 0,1 -0,1 0,0 -0,2 -1,4
Udbytte i DKK pr. aktie - - 0 0 0
Børskurs i DKK pr. aktie - - 2,0 2,4 1,8
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er deneret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For denition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2020/21, note 1. Netto rentebærende gæld er deneret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Sammenligningstal, hvori antal aktier indgår, er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,9973 for eekten af den i decem-
ber 2020 gennemførte kapitalforhøjelse.
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
5/23Ledelsesberetning
1. HALVÅR 2021/22
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør DKK
-8,6 mio. i 1. halvår 2021/22 mod DKK -11,2 mio. i 1. halvår 2020/21.
Resultat før skat udgør DKK -3,9 mio. mod DKK -19,0 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK -11,4 mio.
i 1. kvartal 2021/22 og DKK 7,5 mio. i 2. kvartal 2021/22.
Periodens resultat udgør DKK -3,5 mio. mod DKK -18,6 mio. i samme periode året før. Resultatet fordeles med DKK -9,5 mio.
i 1. kvartal 2021/22 og DKK 6,0 mio. i 2. kvartal 2021/22.
Det samlede resultat er negativt påvirket med DKK 16,7 mio. som en konsekvens af en tabt voldgiftssag vedrørende Stræ-
det, Køge, jf. senere omtale.
Ledelsen er tilfreds med den positive udvikling fra 1. kvartal 2021/22 til 2. kvartal 2021/22.
Resultat før skat af koncernens ejendomsportefølje udgør for 1. halvår 2021/22 DKK 19,5 mio., hvoraf DKK 5,5 mio. udgøres
af en positiv værdiregulering af koncernens ejerandel af Ringsted Outlet. Resultatet fordeles med DKK 8,8 mio. i 1. kvartal
2021/22 og DKK 10,7 mio. i 2. kvartal 2021/22. I forhold til 1. halvår 2020/21 er resultatet af koncernens ejendomsportefølje
forbedret med DKK 22,9 mio.
Koncernens resultat i development er negativt og udgør DKK -22,6 mio. Resultatet er utilfredsstillende og kan langt over-
vejende henføres til en tabt voldgiftssag vedrørende Køge-projektet opført i 2015-17.
Resultatet er fordelt som følger:
Segment 1/2-
30/4-21
1/5-
31/7-21
H1
2021/22
Guidance
2021/22
H1
2020/21
Ejendomsportefølje (fortsættende aktivitet) 8,8 5,2 14,0 15 - 20 -3,4
Development -19,7 -2,9 -22,6 -10 - -15 -7,8
Resultat før værdireguleringer og skat af ejendoms-
portefølje og development
-10,9 2,3 -8,6 0 - 10 -11,2
Værdireguleringer og nedskrivning af ejendomsporteføljen 0,0 5,5 5,5 - 0,0
Restaktiviteter -0,3 0,2 -0,1 - -7,3
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures -11,2 8,0 -3,2 - -18,5
Skat af resultat i joint ventures -0,2 -0,5 -0,7 - -0,5
Resultat før skat -11,4 7,5 -3,9 - -19,0
EJENDOMSPORTEFØLJE
Agat Ejendommes primære aktivitet er ejerskab og drift af ejendomme, der langt overvejende består af shopping- og out-
letcentre. Ejendomsporteføljen udgør mere end 80 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der over de kommende
år skal endnu mere fokus på at sikre bedst mulig drift af koncernens ejendomsportefølje.
Ledelsen forventer, at Agat Ejendomme er rustet til udfordringerne de kommende år, herunder særligt at kunne fortsætte
et intensiveret fokus på udvikling og drift af koncernens tre shoppingcentre og to outletcentre, hvor ledelsen ser gode
udviklingsmuligheder.
Resultat før skat af koncernens ejendomsportefølje udgør for 1. halvår 2021/22 DKK 19,5 mio., hvoraf DKK 5,5 mio. udgøres
af en positiv værdiregulering af koncernens ejerandel af Ringsted Outlet. Resultatet fordeles med DKK 8,8 mio. i 1. kvartal
2021/22 og DKK 10,7 mio. i 2. kvartal 2021/22. I forhold til 1. halvår 2020/21 er resultatet af koncernens ejendomspor-
tefølje forbedret med DKK 22,9 mio., idet driften i sammenligningsperioden i endnu højere grad var negativt påvirket af
covid-19-udbruddet.
Alle koncernens shopping- og outletcentre var som følge af covid-19-pandemien i overvejende grad lukket ned i ere
uger i foråret 2020 og igen sidst på året 2020. De seneste nedlukninger, der har rakt langt ind i 2021, har påvirket 1. kvartal
2021/22 og er som følger:
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
6/23
Sillebroen Shopping, Frederikssund 17. december 2020 – 20. april 2021
Broen Shopping, Esbjerg 17. december 2020 – 20. april 2021
Ringsted Outlet 25. december 2020 – 28. februar 2021
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 20. marts 2021 – 3. maj 2021
Outlet Arena Moravia, Tjekkiet 27. December 2020 – 9. maj 2021
Driften af de enkelte centre har i 1. kvartal 2021/22 lidt under den fortsatte nedlukning. Der blev fortsat ydet lejerabatter,
ligesom der ikke blev opnået omsætningsleje fra en række butikker, hvor lejebetalingerne beregnes med udgangspunkt
i butikkens realiserede omsætning. De udenlandske centre har generelt haft det sværere end de danske centre, bl.a. qua
ere nedlukninger og væsentligt svagere hjælpepakker til lejerne.
Den underliggende resultatudvikling i driften af koncernens shopping- og outletcentre har over de sidste år været i løben-
de fremdrift, når der ses bort fra covid-19-eekten. Efter genåbningen i foråret 2021 ser det ud til, at den tidligere gode
udvikling fortsætter. Genåbningen i foråret 2021 er således forløbet tilfredsstillende. Kunderne er vendt tilbage til de fysiske
butikker og har pæn købelyst. Dette billede er fortsat sommeren over. Både besøgstal og omsætningen i centrene er som
en naturlig følge af genåbningen i foråret 2021 og den løbende udfasning af restriktioner væsentligt forbedret fra 1. kvartal
2021/22 til 2. kvartal 2021/22 og viser generelt en tilfredsstillende udvikling med indekstal over 100 for de seneste tre må-
neder i forhold til samme periode året før for ere af centrene. Samtidig realiseres omsætningen pr. transaktion generelt
højere end før covid-19-pandemien. Genåbningen af Ringsted Outlet pr. 1. marts 2021 er forløbet meget tilfredsstillende,
og Ringsted Outlet viser igen meget positive takter både i forhold til antal besøgende og omsætningen i centret.
Driften af centrene er ligeledes væsentligt forbedret, idet nettolejeindtægterne i 2. kvartal 2021/22 udgør DKK 15,3 mio.
mod DKK 10,6 mio. i 1. kvartal 2021/22. I forhold til 1. halvår 2020/21 er nettolejeindtægterne forbedret med DKK 5,6 mio.
Måleperioden for besøgstal og omsætning siden centrenes genåbning er relativt kort, men det er ledelsens forventning, at
centrene kan genvinde deres position i markedet efter pandemiens afslutning.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 92 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butiksseg-
mentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Ledelsen har med virkning fra den 1. juni 2021 valgt at insource center management og udlejning på BROEN Shopping og
Sillebroen Shopping. Baggrunden herfor er et ønske om og behov for at komme endnu tættere på markedet og de enkelte
lejere og selv være i kontrol med de funktioner, der kan tilføre centrene værdi.
Genåbningen efter covid-19-pandemien har vist, at online-handel ikke kan stå alene og erstatte den fysiske detailhandel,
men indkøbsmønstrene ændrer sig løbende. Ledelsen har derfor fokus på, at koncernens centre for at tilpasse sig kunder-
nes fremtidige behov skal kunne tilbyde oplevelser og andre services og ikke kun indkøbsmuligheder. Der skal tænkes i
både supplerende og alternative lejere til det nuværende lejermix, herunder også nye koncepter, der ikke traditionelt har
ligget i shoppingcentre. Aktuelt arbejdes der bl.a. på at øge udbuddet inden for leisure, herunder ere valgmuligheder
blandt caféer og restauranter, og i øvrigt udbygge med liberale erhverv og i et vist omfang boliger.
Resultatet for 1. halvår 2021/22 kan nærmere speciceres således:
DKK mio. H1 2021/22 H1 2020/21
Nettolejeindtægter
15,6
12,0
Nettolejeindtægter, JV
10,3
8,3
Samlede nettolejeindtægter, inkl. JV (NOI)
25,9
20,3
Bruttoresultat i øvrigt
1,1
0,4
Bruttoresultat i alt, inkl. JV
27,0
20,7
Overhead-omkostninger, inkl. JV
6,8
7,1
Resultat før værdireguleringer, renter og skat (EBVIAT)*
20,2
13,6
Finansieringsudgifter, netto **)
-2,7
-13,4
Finansieringsudgifter, netto, JV
-3,5
-3,6
Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT)*
14,0
-3,4
Værdireguleringer* 0,0 0,0
Værdireguleringer* indeholdt i resultat af joint ventures
5,5
0,0
Skat indeholdt i resultat af joint ventures
-0,7
-0,5
Resultat før skat
18,8
-3,9
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
7/23Ledelsesberetning
* Da ere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassiceret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at værdireguleringer mest
hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne fremstille og vise den underliggende drift af
ejendommene.
**) Q1 21/22: inkl. gevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. nansieringen af Sillebroen Shopping.
31.7.21 31.1.21
Balancesum
1.213,9
1.234,8
Egenkapitalbinding
366,4
363,8
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen, herunder dagsværdien af investeringsejendommene, udgør pr. 31. juli
2021 DKK 1.316,3 mio. fordelt således:
DKK mio. 31.7.21 31.1.21
Investeringsejendomme (I) 511,8 515,0
Færdigopførte ejendomme (F) 341,7 339,9
Ejendomme i joint ventures 462,8 457,3
I alt 1.316,3 1.312,2
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 94,4 % 94,1 %
Retail i øvrigt 3,0 % 3,0 %
Boliger 2,6 % 2,9 %
Segmentfordelingen er udtryk for, at porteføljen er opstartet med primært koncernens danske shopping- og outletcentre,
herunder Sillebroen Shopping og ejerandelene i BROEN Shopping og Ringsted Outlet. Porteføljen er sidenhen udvidet med
koncernens udlejede boliger i Køge og Holbæk. Porteføljen kan på sigt, og i takt med at mulighederne opstår, eventuelt
blive suppleret yderligere med bolig- og/eller kontorejendomme.
Ledelsen har valgt at overføre koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Moravia, fra restaktiviteter til ejendomspor-
teføljen med virkning fra den 1. februar 2021 ud fra en vurdering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere,
end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen består pr. 31. juli 2021 af følgende ejendomme fordelt på i alt 107.250 m²:
Ejendom Areal i m² Ejerandel Klassikation
Aktuel udlejnings-
grad
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % I 90 %
BROEN Shopping, Esbjerg 32.800 35 % I (joint venture) 92 %
Ringsted Outlet 13.200 50 % F (joint venture) 95 %
Lejligheder, Strædet, Køge 650 100 % I 100 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 600 100 % I 100 %
Retailpark, Aabenraa 3.200 100 % F 100 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % F 100 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen 17.500 100 % F 99 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 11.700 100 % F 81 %
Sillebroen Shopping blev i overvejende grad lukket ned den 17. december 2020 og genåbnede den 21. april 2021. Besøgs-
tal ser indtil videre fornuftige ud, omend lidt lavere end det forventede. Omsætningen i centret realiseres på et fornuftigt
niveau og ligger for 2. kvartal 2021/22 over indeks 100 i forhold til 2. kvartal 2020/21 og på niveau med omsætningen i 2.
kvartal 2019/20.
Udlejningsgraden udgør aktuelt 90 %, efter at enkelte lejere er frayttet. Der forhandles aktuelt med nye lejere til centre,
og der arbejdes fortsat med at styrke F&B-segmentet, ligesom Agat Ejendomme arbejder med at opnå mulighed for på
længere sigt at udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger på den eksisterende grund.
Broen Shopping blev i overvejende grad lukket ned den 17. december 2020 og genåbnede den 21. april 2021. Biografen
genåbnede den 6. maj 2021. Besøgstal ser fornuftige ud og er på niveau med det forventede. Omsætningen i centret rea-
liseres på et fornuftigt niveau og ligger for 2. kvartal 2021/22 pænt over indeks 100 i forhold til 2. kvartal 2020/21 og også
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
8/23
over indeks 100 i forhold til 2. kvartal 2019/20.
Udlejningsgraden udgør 92 %. Der arbejdes med at forbedre udlejningssituationen i centret, og der er pæn interesse fra
nye lejere til butikker i centret.
Ringsted Outlet var omfattet af nedlukning fra den 25. december 2020 og genåbnede den 1. marts 2021. Idet en del af
lejekontrakterne i Ringsted Outlet indeholder bestemmelser om, at lejen beregnes som en procentdel af omsætningen, er
outlettet derfor følsomt over for perioder med tvangslukning af butikker.
Ringsted Outlet er et åbent center, hvor butikkerne har direkte adgang til det fri. Outlettet har efter hver genåbning hurtigt
genfundet den hidtidige gode udvikling, også efter genåbningen den 1. marts 2021. Ringsted Outlet realiserer igen meget
tilfredsstillende vækstrater i både besøgs- og omsætningstal. Omsætningen i centret i 2. kvartal 2021/22 er således mere
end 10 % højere end i 2. kvartal 2020/21 og mere end 20 % højere end i 2. kvartal 2019/20. Periodens værdiregulering af
Ringsted Outlet udgør DKK 5,5 mio. for Agat Ejendommes ejerandel.
Hummel åbnede butik i centret i maj 2021, og lejekontrakt forhandles med et cafékoncept, som forventes at åbne i centret
i løbet af efteråret 2021. Udlejningsgraden vil derefter udgøre 98 %. Der er interesse fra ere lejere til butikker i centret, og
det er ledelsens forventning, at udlejningsgraden vil blive øget over de kommende måneder. Der arbejdes samtidigt videre
med en udvidelse af outlettet, bl.a. begrundet i stor lejerinteresse samt den gode udvikling i outlettet og i outlet-nichen
generelt.
Galeria Sandecja har været meget negativt påvirket af covid-19-pandemien. Centret var igennem sin tredje nedlukning fra
den 28. december 2020 til den 31. januar 2021. Centret havde derefter åbent for handel, dog således at restauranter fortsat
kun måtte have åbent for take away, frem til den 20. marts 2021, hvor Polen begyndte sin fjerde nedlukningsperiode. Ga-
leria Sandecja genåbnede den 4. maj 2021.
Det er i Polen vedtaget ved lov, at udlejer ikke kan opkræve leje i den periode, de enkelte butikker har været tvangslukket,
dog mod at lejer til gengæld forpligter sig til at forlænge lejemålets uopsigelighed med en periode svarende til den ned-
lukkede periode med tillæg af seks måneder. Der er indgået individuelle aftaler med en række lejere baseret på den enkelte
lejers situation. Herudover indeholder en del af lejekontrakterne bestemmelser om, at lejen beregnes som en procentdel
af omsætningen i den enkelte butik. Nettolejen for dette center er således minimal i en stor del af 1. kvartal 2021/22, men
i kraft af genåbningen betydeligt forbedret i 2. kvartal 2021/22.
På trods af covid-19-pandemien er udlejningsgraden fastholdt, og centret er 99 % udlejet. Genåbningen af centret er forlø-
bet tilfredsstillende. Besøgstal er på niveau med det forventede, og omsætningen i centret er siden genåbningen løbende
forbedret og ligger for perioden januar til juli 2021 (år-til-dato) over indeks 100 i forhold til samme periode året før.
Galeria Sandecja er et kendt og indkørt center i markedet, og ledelsen forventer, at centret vil genvinde sin hidtidige mar-
kedsposition efter pandemiens afslutning.
Finansieringen af projektet har udløb medio 2022, og der pågår aktuelt drøftelser med nuværende kreditgiver om en for-
længelse af løbetiden på lånet.
Outlet Arena Moravia åbnede i november 2018. Outlettet har været meget negativt påvirket af covid-19-pandemien. Out-
lettet blev omfattet af sin tredje nedlukning, som varede fra den 27. december 2020 til den 9. maj 2021. Centret var således
ikke i drift i hele 1. kvartal 2021/22.
Covid-19-pandemien har medført, at en række lejere har det svært, og ere lejere har været nødsaget til at afvikle deres
aktiviteter. På trods af covid-19-pandemien er det lykkedes at indgå nye lejekontrakter, og udlejningsgraden er nu steget
til 81 %. Der er senest indgået lejekontrakt med Tommy Hilger, som har åbnet butik i outlettet primo september 2021. Der
er derudover forhandlinger med ere betydende lejere om at åbne butikker i centret.
Genåbningen er forløbet tilfredsstillende. Besøgstal var tilfredsstillende i maj, men har i juni og juli ligger under indeks 100
og er væsentligt påvirket af, at tilkørselsforholdene til centret aktuelt er udfordret af et større bro-arbejde. På trods heraf er
omsætningen i centret for 2. kvartal 2021/22 over indeks 100 i forhold til 2. kvartal 2020/21. Bro-arbejdet forventes afsluttet
i oktober 2021.
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
9/23Ledelsesberetning
DEVELOPMENT
Resultat før skat af koncernens development-aktiviteter i 1. halvår 2021/22 udgør DKK -22,6 mio. mod DKK -7,8 mio. i
samme periode året før. Resultatet fordeler sig med DKK -19,7 mio. i 1. kvartal 2021/22 og -2,9 mio. i 2. kvartal 2021/22.
Resultatet er utilfredsstillende og negativt påvirket med DKK 16,7 mio. vedrørende en i 1. kvartal 2021/22 tabt voldgiftssag
i relation til Strædet, Køge, jf. omtale nedenfor.
Balancen udgør pr. 31. juli 2021 DKK 211,7 mio. mod DKK 213,8 mio. pr. 31. januar 2021.
Bestyrelsen ønsker større ledelsesmæssig fokus på ejendomsporteføljen, mere enkelhed og transparens, mindre kapitalbin-
dinger og et større nansielt råderum. Dette kombineret med en historisk manglende protabilitet grundet tab i større en-
keltstående projekter betyder, at udvikling af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af value-add på eksisterende
aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer. Alle projekter under opførelse er forhåndssolgt
til eksterne købere og forventes successivt aeveret frem til efteråret 2022. Development udgør pr. 31. juli 2021 14,3 % af
koncernens balance.
Ledelsen er opmærksom på askehalse og stigende byggepriser, men forventer ikke, at dette kan få indydelse på hverken
økonomi eller aeveringsterminer i relation til koncernens igangværende byggerier.
Køge Kommune og Agat Ejendomme har i 1. kvartal 2021/22 i et fælles konsortium tabt en voldgiftssag anlagt af GVL En-
treprise. Sagen vedrører opførelsen af en andel af Strædet i Køge med tilhørende rehabiliteringscenter, daghjem og aast-
ningsboliger i byggeperioden 2015-17. Det samlede beløb, som konsortiet skulle betale, udgjorde DKK 65 mio. inkl. moms,
procesrenter og sagsomkostninger. Køge Kommune og Agat Ejendomme hæfter solidarisk for opfyldelsen af kendelsen,
og foreløbigt har parterne afregnet 50 % hver.
Der er endnu ikke enighed om den endelige indbyrdes fordeling i konsortiet, og dette skal forhandles mellem parterne.
Såfremt der ikke kan opnås enighed om fordelingen, afgøres dette ved en ny voldgift.
Afgørelsens betydning for Agat Ejendomme afhænger af den endelige indbyrdes fordeling i konsortiet og vil kunne påvirke
driftsresultatet og likviditeten i større eller mindre grad.
Agat Ejendomme har tidligere reserveret et beløb til udfaldet af denne voldgiftssag, men det samlede beløb, som konsortiet
skulle betale, var større end forventet. Resultatet er således negativt påvirket med DKK 16,7 mio. vedrørende dette forhold.
Ledelsen forventer, at det endelige udfald af denne sag kan holdes indenfor de udmeldte resultatforventninger for regn-
skabsåret 2021/22.
DKK mio. H1 2021/22 H1 2020/21
Omsætning
8,1
9,7
Bruttoresultat
-12,6
1,3
Resultat af joint ventures (ekskl. skat)
0,3
-1,1
Omkostninger 5,2 8,0
Resultat før skat
-22,6
-7,8
31.7.21 31.1.21
Grunde, igangværende og færdige projekter
80,0
82,3
Balancesum
211,7
213,8
Egenkapitalbinding
85,3
93,0
Udviklingen i projektbeholdningen i perioden, inkl. projekter i joint ventures, er en stigning på DKK 11,0 mio., jf. skema
nedenfor:
DKK mio. 31.7.21 31.1.21
Færdigopførte projekter 10,2 13,2
Igangværende byggeri 82,4 51,6
Grunde og udviklingsomkostninger 99,7 116,5
I alt 192,3 181,3
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
10/23
Oversigten nedenfor viser de væsentligste færdigopførte og påbegyndte projekter i projektporteføljen inden for develop-
ment. Oversigten indeholder projekter i såvel 100 %-ejede selskaber som i joint ventures.
Projekt
Agats ejeran-
del af areal
(m²)
Agats ejeran-
del Status
Igangværende byggeri
Havnehus 2, Østre Havn,
Aalborg
2.850 50 % 5.675 m² boligudlejningsejendom solgt til private investorer. Bygge-
riet er i gang, forløber planmæssigt, og det færdige projekt forventes
aeveret til investor i efteråret 2021.
P-hus, Østre Havn, Aalborg 3.975 50 % P-hus bestående af 217 p-pladser, der er solgt til brugerne i området.
Byggeriet er i gang, forløber planmæssigt, og de færdige p-pladser
forventes overdraget til køberne i efteråret 2021.
Storbutik, Brønderslev
2.300
100 % 2.300 m² storbutik udlejet til Harald Nyborg. Byggeriet er færdiggjort
i august 2021, og ejendommen, der er solgt til en privat investor, er
overdraget til køber efter regnskabsperiodens udløb.
Aldi, Esbjerg 1.200 100 % 1.200 m² storbutik til Aldi. Byggeriet er påbegyndt i juni 2021 og for-
ventes færdigt ultimo 2021.
Boliger, Køge 3.000 100 % 3.000 m² boligudlejningsejendom, som er solgt til Nectar Invest A/S.
Byggeriet er påbegyndt, og overdragelse til investor forventes at nde
sted i efteråret 2022.
Storbutik, Brønderslev 1.000 100 % 1.000 m² storbutik udlejet til T. Hansen. Byggeriet er påbegyndt efter
regnskabsperiodens udløb, i august 2021, og forventes færdig i januar
2022. Ejendommen er solgt til private investorer.
Grunde
SporbyenScandia, Randers 35.000 50 % Arealet omfatter de tidligere Bombardier togfabrikker og giver mulig-
hed for udvikling af op til ca. 140.000 m² blandede butikker, boliger,
kontorer m.v., hvor krav til opholdsarealer og p-pladser dog medfører,
at der alene forventes udnyttet ca. 115-120.000 m². Aktuelt er 48.200
m² solgt og overdraget til investorer.
Østre Havn, Aalborg 6.500 50 % Resterende udviklingspotentiale, primært kontorer.
Storbutik, Brønderslev
3.100
100 % 3.100 m² storbutik, hvor lejekontrakt p.t. forhandles. Byggeriet for-
ventes at stå færdigt i løbet af 2022. Ejendommen forventes solgt til
private investorer.
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består af to grunde i Polen og to grunde i Letland. Grundene ønskes af-
hændet snarest muligt.
Ledelsen har valgt at overføre koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Moravia, fra restaktiviteter til ejendomspor-
teføljen med virkning fra den 1. februar 2021 ud fra en vurdering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere,
end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
Resultat før skat af restaktiviteterne i 1. halvår 2021/22 udgør DKK -0,1 mio. mod DKK -7,3 mio. i samme periode året før.
Grundene i Polen og Letland genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke dæk-
kes ind af driften fra aktiviteterne.
DKK mio. H1 2021/22 H1 2020/21
Omsætning 1,1 48,7
Bruttoresultat 1,2 -0,5
Omkostninger 1,0 5,6
Resultat før skat -0,1 -7,3
31.7.21 31.1.21
Grunde, igangværende og færdige projekter 53,0 53,9
Balancesum 53,9 56,1
Egenkapitalbinding -1,4 -2,3
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
11/23Ledelsesberetning
Nedenfor er en oplistning af de tilbageværende restaktiviteter med angivelse af tiltag og status for hvert enkelt aktiv.
DKK mio.
Bogført
værdi
31.7.21 Aktivitet
Grund, Bytom, Polen 30,4 Til salg via mægler.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 6,1 Til salg via mægler.
Grund, Ulmana, Riga, Letland 7,5 Til salg via mægler.
Grund, Sosnowiec, Polen 6,8 Til salg via mægler. Ændring af lokalplan til boligformål pågår.
Øvrige 2,2
Restaktiviteter i alt 53,0 (31.1.21: DKK 53,9 mio.)
FORVENTNINGER TIL 2021/22 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2021/22 på DKK 0-10 mio. for
koncernens to forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklu-
sive resultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 15-20 mio. og
• Et resultat før skat af development på DKK -10 mio. til -15 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker yderligere nedlukninger af koncernens shopping- og outletcentre resten
af året.
Ledelsen har valgt at lade koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Moravia, indgå i ejendomsporteføljen med virk-
ning fra den 1. februar 2021, og driften heraf indgår dermed i resultatforventningen ovenfor. Ledelsen vil fortsat arbejde
med optimering og udvikling af centret på lige fod med koncernens øvrige shopping- og outletcentre.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer, bliver
gennemført og aeveret til investorer i løbet af 2021/22.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Eekten af covid-19 på mellemlangt og længere sigt er fortsat vanskelig at vurdere. Den fysiske detailhandel har været
meget negativt påvirket af covid-19-pandemien, bl.a. gennem nedlukninger og restriktioner i de enkelte butikker, særligt i
shoppingcentre m.v., ligesom ændringer i indkøbsmønstre, herunder yderligere online-handel, påvirker den fysiske detail-
handel. Der er risiko for, at det vil mindske efterspørgslen efter nye lejemål, og at lejeniveauet over tid vil falde.
Med risiko for bl.a. genopblussen af covid-19-udbruddet og for genindførelse af restriktioner med nye nedlukninger m.v. til
følge, er risikoen ved investering i butiksejendomme, herunder shoppingcentre, steget, og der er risiko for, at det også det
kommende år vil give sig udslag i stigende afkastkrav. De væsentligste risikofaktorer relaterer sig således til de påvirkninger
på kort og mellemlangt sigt, som sygdomsudbruddet måtte have på driften og værdiansættelserne i det kommende år.
Agat Ejendomme er fortsat involveret i ere tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende Strædet,
Køge. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Flere
af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer
generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn
og vurderinger, i koncernens årsrapport 2020/21.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
12/23
REGNSKABSBERETNING
Omsætningen er i 1. halvår 2021/22 realiseret med DKK 32,3 mio. mod DKK 83,9 mio. i 1. halvår året før. Omsætningen
varierer fra år til år i forhold til, hvilke projekter der aeveres til investorer.
Bruttoresultatet udgør DKK 4,7 mio. mod DKK 13,1 mio. i sammenligningsperioden. Bruttoresultatet er i 1. halvår 2021/22
påvirket af yderligere reservationer m.v. vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til Strædet, Køge, på DKK 11,6 mio.
Resultat af joint ventures udgør DKK 12,3 mio. mod DKK 3,0 mio. i 1. halvår 2020/21. Heri er indeholdt en positiv værdire-
gulering af investeringsejendomme i joint ventures på DKK 5,5 mio.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 12,8 mio. mod DKK 20,5 mio. i sam-
menligningsperioden. Faldet i omkostningerne er en konsekvens af ledelsens fortsatte fokus på at reducere omkostninger.
Nettonansieringsudgifterne udgør DKK 8,1 mio. mod 14,6 mio. i sammenligningsperioden. Ledelsen har i 1. kvartal
2021/22 udnyttet en option til at opnå en yderligere rentebesparelse på nansieringen af Sillebroen shopping ved at lave
et ekstraordinært afdrag på lånet. Besparelsen herved er i nutidsværdi opgjort til DKK 8,2 mio. og indregnet på tidspunk-
tet for det ekstraordinære afdrag. Herudover indgår betydelige procesrenter vedrørende en tabt voldgiftssag i relation til
Strædet, Køge, i nettonansieringsudgifterne.
Balancen udgør pr. 31. juli 2021 DKK 1.479,5 mio. mod DKK 1.504,7 mio. pr. 31. januar 2021. Ejendomsporteføljen udgør
82,1 % af koncernens balance, mens development udgør 14,3 % og restaktiviteter 3,6 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 511,8 mio. mod DKK 515,0 mio. pr. 31. januar 2021. Æn-
dringen skyldes salg. Periodens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør DKK 0,0 mio.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. juli 2021 DKK 355,3 mio. mod DKK 365,2 mio. pr. 31.
januar 2021. Den samlede kapitalbinding heri er således reduceret med DKK 9,9 mio. Ændringen er primært en kombinati-
on af periodens positive resultat og udlodning af udbytte.
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 21,8 mio. mod DKK 21,4 mio. pr. 31. januar 2021. De udskudte skatteaktiver vedrører
alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende og færdige ejendomme og projekter udgør DKK 474,7 mio. mod DKK 476,1 mio. pr. 31. januar 2021.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 53,4 mio. mod DKK 46,3 mio. pr. 31. januar 2021. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2021 DKK 450,3 mio. mod DKK 454,5 mio. pr. 31. januar 2021. Ændringen svarer
i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 30,4 % mod 30,2 % pr. 31. januar 2021.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. juli 2021 DKK 1.029,2 mio. mod DKK 1.050,2 mio. pr. 31. januar 2021.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2021 DKK 722,1 mio. mod DKK 721,7 mio. pr. 31. januar 2021.
Periodens pengestrømme udgør DKK -15,2 mio. mod DKK -0,7 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK -22,0 mio., positivt påvirket af udlodning fra joint ventures, men negativt påvir-
ket af nedbringelse af kreditorgæld samt løbende drift, herunder renter (H1 2020/21: negative med DKK 6,8 mio.).
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 10,5 mio., positivt påvirket af udlodning fra joint ventures og salg af
investeringsejendomme (H1 2020/21: positive med DKK 2,9 mio.).
Pengestrømme fra nansieringsaktivitet udgør DKK -3,7 mio., positivt påvirket af optagelse af projektnansiering og nega-
tivt påvirket af nedbringelse af langfristet nansiering (H1 2020/21: positive med DKK 3,2 mio.).
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
13/23Ledelsesberetning
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt væsentlige begivenheder, som kan påvirke koncernens nansielle
stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i årsrapporten for 2020/21, hvortil henvises.
BESTYRELSEN
Bestyrelsen består efter afholdt generalforsamling den 22. april 2021 af re medlemmer. Bestyrelsen er konstitueret med
Peter Thorsen som formand og Michael Bruhn som næstformand. Bestyrelsen har samtidigt valgt at nedlægge nomine-
rings- og vederlagsudvalget, hvorefter disse udvalgs opgaver varetages af den samlede bestyrelse. Revisionsudvalgets
opgaver vil ligeledes blive varetaget af den samlede bestyrelse.
Ledelsespåtegning
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
14/23
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
15/23Koncernregnskab
RESULTATOPGØRELSE
DKK mio. Note
1. halvår
2021/22
1. halvår
2020/21
2. kvartal
2021/22
2. kvartal
2020/21
Hele året
2020/21
Nettoomsætning 4 32,3 83,9 15,1 23,9 161,6
Projektomkostninger -27,6 -70,8 -5,3 -16,2 -234,0
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto 0,0 0,0 0,0 0,0 -29,1
Bruttoresultat 4,7 13,1 9,8 7,7 -101,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 12,3 3,0 9,9 3,0 17,4
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint
ventures
Andre eksterne omkostninger 2,8 3,3 1,5 1,8 6,7
Personaleomkostninger 8,9 15,2 4,3 7,7 27,2
5,3 -2,4 13,9 1,2 -118,0
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 1,1 2,0 0,5 0,9 3,5
Resultat af primær drift 4,2 -4,4 13,4 0,3 -121,5
Finansielle indtægter 11,7 3,2 1,4 1,5 22,6
Finansielle omkostninger -19,8 -17,8 -7,3 -8,5 -34,9
Resultat før skat -3,9 -19,0 7,5 -6,7 -133,8
Skat af periodens resultat -0,4 -0,4 1,5 -0,1 5,1
Periodens resultat -3,5 -18,6 6,0 -6,6 -138,9
RESULTAT PR. AKTIE I DKK
Resultat pr. aktie (EPS) 0,0 -0,2 0,1 -0,1 -1,4
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Periodens resultat
-3,5
-18,6 6,0 -6,6 -138,9
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder
-0,1
-0,9 -0,1 -0,3 -1,7
Værdiregulering af nansielle aktiver målt til dagsværdi
gennem anden totalindkomst
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet
-0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter
Skat af anden totalindkomst
Periodens anden totalindkomst
-0,7
Periodens totalindkomst
-4,2
-18,0 5,8 -6,1 -138,1
KONCERNREGNSKAB
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
16/23
BALANCE
DKK mio. Note 31.7.2021 31.1.2021
Aktiver
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,9 1,3
Leasingaktiver 6,0 2,3
Materielle aktiver 6,9 3,6
Investeringsejendomme 511,8 515,0
Investeringsejendomme 511,8 515,0
Kapitalandele i joint ventures 248,8 260,3
Tilgodehavender hos joint ventures 105,5 103,9
Finansielle aktiver 354,3 364,2
Udskudte skatteaktiver 21,8 21,4
Andre langfristede aktiver 21,8 21,4
Langfristede aktiver 894,8 904,2
Kortfristede aktiver
Grunde, igangværende og færdige projekter 474,7 476,1
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 7,6 8,0
Tilgodehavender hos joint ventures 1,0 1,0
Tilgodehavende selskabsskat 0,1 0,2
Andre tilgodehavender 6,2 8,5
Periodeafgrænsningsposter 29,7 32,9
Tilgodehavender 44,6 50,6
Andre værdipapirer og kapitalandele 8,7 9,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 5 53,4 46,3
Likvide beholdninger 5 3,3 18,5
Kortfristede aktiver 584,7 600,5
Aktiver 1.479,5 1.504,7
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
17/23Koncernregnskab
BALANCE
DKK mio. Note 31.7.2021 31.1.2021
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 6 -21,2 -20,5
Overført resultat 353,7 357,2
Egenkapital 450,3 454,5
Forpligtelser
Kreditinstitutter 459,3 479,6
Hensatte forpligtelser 0,0 16,0
Leasingforpligtelser 21,7 2,0
Langfristede forpligtelser 481,0 497,6
Kreditinstitutter 412,4 397,0
Leverandørgæld 49,1 67,4
Forudbetalinger fra kunder 6,0 0,0
Hensatte forpligtelser 52,5 55,5
Anden gæld 20,6 23,6
Leasingforpligtelser 2,8 1,6
Periodeafgrænsningsposter 4,8 7,5
Kortfristede forpligtelser 548,2 552,6
Forpligtelser 1.029,2 1.050,2
Passiver 1.479,5 1.504,7
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
18/23
EGENKAPITALOPGØRELSE
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2020 98,2 -21,3 481,1 558,0
Periodens resultat 0,0 0,0 -18,6 -18,6
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,6 0,0 0,6
Periodens totalindkomst 0,0 0,6 -18,6 -18,0
Egenkapital pr. 31. juli 2020 98,2 -20,7 462,5 540,0
Egenkapital pr. 1. februar 2021 117,8 -20,5 357,2 454,5
Periodens resultat 0,0 0,0 -3,5 -3,5
Periodens anden totalindkomst 0,0 -0,7 0,0 -0,7
Periodens totalindkomst 0,0 -0,7 -3,5 -4,2
Egenkapital pr. 31. juli 2021 117,8 -21,2 353,7 450,3
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
19/23Koncernregnskab
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
1. halvår
2021/22
1. halvår
2020/21
Hele året
2020/21
Resultat af primær drift 4,2 -4,4 -121,5
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -12,3 -3,0 -17,4
Værdireguleringer investeringsejendomme 0,0 0,0 29,1
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 1,1 2,2 3,7
Nedskrivninger igangværende og færdige projekter 0,0 0,0 66,3
Hensatte forpligtelser -1,6 0,0 19,0
Kursreguleringer -0,4 -0,3 -0,2
Ændringer i investeringer i projekter m.v. 2,4 -11,1 -2,8
Ændringer i tilgodehavender 6,2 47,5 56,7
Modtaget udlodning fra joint ventures 14,0 24,5 36,0
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures 0,9 0,4 -0,4
Salg af joint ventures 0,0 0,0 0,1
Ændring i deponerings- og sikringskonti -7,1 3,6 12,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld -18,6 -55,1 -50,4
Pengestrøm fra primær drift -11,2 4,3 31,0
Betalte renter m.v. -13,6 -15,4 -27,9
Modtagne renter m.v. 2,8 2,9 5,7
Betalt selskabsskat 0,0 1,4 -1,9
Pengestrøm fra driftsaktivitet -22,0 -6,8 6,9
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,6 0,5
Salg af investeringsejendomme 3,2 0,0 6,9
Investering i joint ventures -0,2 0,0 0,0
Modtaget udlodning fra joint ventures 10,0 0,0 0,0
Udlodning fra associerede virksomheder 0,0 0,1 1,2
Salg af associerede virksomheder 0,0 0,0 5,8
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -2,5 -1,6 15,6
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 3,8 3,8
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 10,5 2,9 33,8
Optagelse af langfristet nansiering 0,0 0,0 14,1
Nedbringelse af langfristet nansiering -17,8 -0,2 -5,6
Optagelse af projektnansiering 21,1 27,6 0,0
Nedbringelse af projektnansiering/afdrag kreditinstitutter -6,0 -21,9 -66,7
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -1,0 -2,3 -3,6
Kapitalforhøjelse 0,0 0,0 36,1
Emissionsomkostninger 0,0 0,0 -1,5
-3,7 3,2 -27,2
Periodens pengestrøm -15,2 -0,7 13,5
Likvider, primo 18,5 5,1 5,1
Valutakursregulering af likvider 0,0 -0,1 -0,1
Likvider, ultimo 3,3 4,3 18,5
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
20/23
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har tre forretningsområder, som omfatter:
• Ejendomsportefølje
• Development-aktiviteter
• Restaktiviteter
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i over-
ensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift samt det
polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outletcenter Outlet Arena Moravia i Ostrava.
Koncernens development-aktiviteter omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark.
Koncernens restaktiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter uden for Danmark, bortset fra shoppingcentret Galeria San-
decja, Nowy Sącz, Polen, og Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet, som begge indgår i koncernens ejendomsportefølje.
Outlet Arena Moravia er med virkning fra den 1. februar 2021 overført fra restaktiviteter til ejendomsportefølje ud fra en
vurdering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere, end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenlig-
ningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
NOTE 2. REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har
betydelig indydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens
igangværende og færdige projekter.
Som det fremgår af årsrapporten 2020/21, har ledelsen søgt at tage højde for forventede eekter af covid-19-udbruddet
i værdiansættelserne af koncernens aktiver pr. 31. januar 2021.
De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2020/21, og for nærmere omtale
heraf henvises dertil.
Der er i 2. kvartal 2021/22 indregnet en dagsværdiregulering på DKK 5,5 mio., som indgår i resultat af joint ventures, idet
værdireguleringen vedrører Ringsted Outlet, som ejes i et joint venture, hvor Agat Ejendommes ejerandel udgør 50 %.
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og dan-
ske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aægges i DKK, der er præsentationsvaluta
for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af
selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2021 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2021 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har
ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i års-
regnskabet for 2020/21. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport
for 2020/21.
Ledelsen har valgt med virkning fra den 1. februar 2021 at overføre koncernens outletcenter i Tjekkiet, Outlet Arena Mora-
via, fra restaktiviteter til ejendomsporteføljen ud fra en vurdering af, at tidshorisonten for at afhænde centret er længere,
end hensigten er med restaktiviteterne. Sammenligningstal er tilpasset i overensstemmelse hermed.
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
21/23Koncernregnskab
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Develop-
ment
Restaktivi-
teter I alt
31.7.2021
Nettoomsætning 23,1 8,1 1,1 32,3
Bruttoresultat 16,1 -12,6 1,2 4,7
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 12,0 0,3 0,0 12,3
Omkostninger 6,6 5,2 1,0 12,8
Resultat af primær drift 21,5 -17,5 0,2 4,2
Finansieringsudgifter, netto 2,7 5,1 0,3 8,1
Resultat før skat 18,8 -22,6 -0,1 -3,9
Investeringsejendomme 511,8 0,0 0,0 511,8
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 341,7 80,0 53,0 474,7
Segmentaktiver 1.213,9 211,7 53,9 1.479,5
Segmentforpligtelser 847,5 126,4 55,3 1.029,2
31.7.2020
Nettoomsætning 25,5 9,7 48,7 83,9
Bruttoresultat 12,3 1,3 -0,5 13,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 4,1 -1,1 0,0 3,0
Omkostninger 6,9 8,0 5,6 20,5
Resultat af primær drift 9,5 -7,8 -6,1 -4,4
Finansieringsudgifter, netto 13,4 0,0 1,2 14,6
Resultat før skat -3,9 -7,8 -7,3 -19,0
Investeringsejendomme 531,2 0,0 0,0 531,2
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 396,8 117,7 62,1 576,6
Segmentaktiver 1.296,2 283,7 68,8 1.648,7
Segmentforpligtelser 933,4 114,6 60,7 1.108,7
NOTE 4. OMSÆTNING
DKK mio.
1. halvår
2021/22
1. halvår
2020/21
Salg af projekter og ejendomme 8,2 55,2
Salg af tjenesteydelser 0,9 3,3
Lejeindtægter 23,2 25,4
I alt 32,3 83,9
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
1. halvår 2021/22:
Lejeindtægter 22,7 0,0 22,7
Salg af tjenesteydelser 0,4 0,0 0,4
Ejendomsportefølje i alt 23,1 0,0 23,1
Salg af projekter 0,0 7,1 7,1
Lejeindtægter 0,5 0,0 0,5
Salg af tjenesteydelser 0,5 0,0 0,5
Development i alt 1,0 7,1 8,1
Salg af projekter 0,0 1,1 1,1
Restaktiviteter i alt 0,0 1,1 1,1
Nettoomsætning i alt 24,1 8,2 32,3
1. halvår 2020/21:
Lejeindtægter 24,6 0,0 24,6
Salg af tjenesteydelser 0,9 0,0 0,9
Ejendomsportefølje i alt 25,5 0,0 25,5
Salg af projekter 0,0 8,2 8,2
Lejeindtægter 0,8 0,0 0,8
Salg af tjenesteydelser 0,7 0,0 0,7
Development i alt 1,5 8,2 9,7
Salg af projekter 0,0 47,0 47,0
Salg af tjenesteydelser 1,7 0,0 1,7
Restaktiviteter i alt 1,7 47,0 48,7
Nettoomsætning i alt 28,7 55,2 83,9
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
22/23
NOTE 5. LIKVIDITETSRESERVER
DKK mio. 31.7.2021 31.1.2021
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 3,3 18,5
Uudnyttede driftskreditfaciliteter 24,0 34,0
I alt 27,3 52,5
Deponerede midler til senere frigivelse 53,4 46,3
Likviditetsreserve i alt 80,7 98,8
NOTE 6. ANDRE RESERVER
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
n. aktiver
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2020 -0,1 -4,0 -17,2 -21,3
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -0,9 -0,9
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,2 0,0 0,2
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 1,3 1,3
Anden totalindkomst i alt 0,0 0,2 0,4 0,6
Andre reserver pr. 31. juli 2020 -0,1 -3,8 -16,8 -20,7
Andre reserver pr. 1. februar 2021 0,0 -3,6 -16,9 -20,5
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -0,1 -0,1
Valutakursregulering, reklassiceret til resultatet 0,0 0,0 -0,7 -0,7
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,1 0,0 0,1
Anden totalindkomst i alt 0,0 0,1 -0,8 -0,7
Andre reserver pr. 31. juli 2021 0,0 -3,5 -17,7 -21,2
NOTE 7. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest oentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.
Delårsrapport, 1. halvår 2021/22 - Agat Ejendomme A/S
23/23Koncernregnskab
NOTE 10. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt væsentlige begivenheder, som kan påvirke koncernens nansielle
stilling.
NOTE 8. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og associerede virksomheder
DKK mio. 31.7.2021 31.1.2021 31.7.2020
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):
Bestyrelseshonorar 0,7 1,6 0,8
Vederlag m.v., direktion 2,3 4,5 2,3
Joint ventures:
Honorarindtægter 0,9 2,9 1,5
Renteindtægter 2,8 5,5 2,7
Tilgodehavender (saldo) 106,5 104,9 121,4
Honorarindtægter 0,0 0,1 0,1
Renteindtægter 0,0 0,1 0,0
Tilgodehavender (saldo) 0,0 0,0 1,3
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller
pr. 31. januar 2021. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender
hos nærtstående parter. Der er ikke i 1. halvår 2021/22 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående
parter (H1 2020/21: DKK 0 mio.).
NOTE 9. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2020/21.
Koncernen har ingen væsentlige nansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens nansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de nansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner vedrørende nansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2020/21.