26
26
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024
RISICI SOM KAN PÅVIRKE EJENDOMMENS
DRIFTSRESULTATER
Det løbende driftsresultat kan i hver enkel af koncernens ejendomme blive
påvirket af ændringer i:
Genudlejningsrisici
Copenhagen Capital koncernen har via den lagte strategi valgt at fokusere på
velbeliggende ejendomme med lav risiko for tomgang, hvilket indgår i
vurderingen ved ejendomsakkvisitioner. Selskabet allokerer løbende
ressourcer til at øge kvaliteten af ejendommene, hvilket skal være med til at
forbedre både udlejningsprocenten og lejeniveauet. Selskabet kan dog ikke
med sikkerhed vurdere, om hvad der i dag er defineret som attraktive
beliggenheder, også i fremtiden vil forblive attraktive, hvorfor dette på længere
sigt kan betyde faldende udlejningsprocenter.
En del af Copenhagen Capital koncernens boliglejemål er underlagt
reglerne om omkostningsbestemt husleje, og lejen er derfor ofte
væsentligt lavere end markedslejen. I forbindelse med udskiftning af
kunderne renoveres lejemålene efter reglerne i Boligreguleringslovens §19
stk. 2, hvorefter der kan opkræves en leje på markedsniveau. Dette
vurderes ikke at have en væsentlig risiko for koncernen.
•
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
•
•
Udlejningsprocenten
Kundernes betalingsevne
•
•
•
•
Genudlejningsrisici
Regulering af lejeindtægter
Driftsomkostninger
Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser, der er juridisk grundlag for
at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt hensigtsmæssige at
gennemføre. Copenhagen Capital koncernen vil som udlejer afstå fra at
gennemføre lejeforhøjelser, som vil medføre forøget tomgang. Selskabet
vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte
lejemål.
Hver gang en kunde fraflytter et lejemål, eller ved erhvervelse af ejendomme
med ledige lejemål, er der en usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan
genudlejes og til hvilken leje. Denne genudlejningsrisiko er ud over
beliggenheden, kvaliteten og lejeniveauet også påvirket af de generelle
Grundskyld og ejendomsskatter
Copenhagen Capital koncernens økonomistyring har fokus på
driftsresultatet af hver enkelt ejendom, som er placeret i sit selvstændige
selskab. Der udarbejdes budgetter for hver enkelt ejendom/selskab.
konjunkturer
i
samfundet.
Genudlejningsrisikoen
kan
påvirke
udlejningsprocenten i Copenhagen Capital koncernens ejendomme.
Driftsomkostninger
De afholdte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger kan afvige fra de
budgetterede. Selskabet gennemgår løbende alle driftsomkostninger.
Såfremt der er væsentlige budgetafvigelser, vurderes om handlingsplaner
skal iværksættes.
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Regulering af lejeindtægter
I forlængelse af finanskrisen fik det danske ejendomsmarked økonomiske
og likviditetsmæssige udfordringer, hvilket for nogle ejendomssegmenter
og placeringer medførte betydeligt prisfald og svækket adgang til
finansiering.
Samtlige af Copenhagen Capital koncernens lejeforhold er reguleret gennem
en lejekontrakt. Erhvervslejeindtægterne udgør ca. 36% af selskabets
samlede lejeindtægter, og erhvervslejekontrakterne indeholder typisk
bestemmelser om regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset
(evt. med en bestemmelse om minimums reguleringssats), regulering af lejen
med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter samt
regulering af lejen grundet forbedringer, som Copenhagen Capital koncernen
har finansieret.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afholdelse af
vedligeholdelsesomkostninger
med
henblik
på,
at
større
Der er risiko for, at tilsvarende økonomisk afmatning og svækkelse af dele
af ejendomsmarkedet kan påvirke Copenhagen Capital koncernen
negativt. Det kan for eksempel betyde faldende efterspørgsel på
udlejningsmarkedet, hvilket kan betyde faldende udlejningsprocenter og
stigende tomgang. Over en længere periode kan dette ændre
markedsvilkårene for udlejning herunder nedadgående prispres, hvilket
betyder faldende lejepris pr. kvadratmeter. En økonomisk afmatning vil
ligeledes øge risikoen for, at kunder og andre samarbejdspartner ikke vil
være i stand til at betale deres forpligtelser, herunder betaling af leje.
Ydermere vil en økonomisk afmatning og en svækkelse af
vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes
i
overensstemmelse med
budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte
ejendoms vedligeholdelsesomkostninger, og eventuelle korrigerende
handlingsplaner igangsættes straks.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen kan reguleres,
hvis den enten overstiger, eller er mindre end markedslejen for det
pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan
bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om
regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for
domstolene.
Grundskyld og ejendomsskatter
Den nye reform indenfor grundskyld og ejendomsskatter, medfører netto
en stigning i selskabets samlede skattebetalinger. Skattestigningerne kan i
en vis grad pålægges lejen, dog forventes det at øgede skatter har en
negativ påvirkning på værdiansættelsen af ejendomme.
ejendomsmarkedet
betyde
faldende
indtjening
og
stigende
afkastprocenter og dermed en faldende værdi af selskabets
ejendomsportefølje.
