Copenhagen Capital A/S Delårsrapport 2024
29
Regnskabsmæssige skøn
Op til årsafslutningen 2023 er følgende ejendomme
vurderet: Fanøgade 35-37 (Kbh. Ø), Ingemannsvej 3 (Frb.
C), Prinsessegade 61-63 (Kbh. K), Rådmandsgade 43-45
(Kbh. N), Vestergade 4-6 (Kbh. K). Dagsværdien af
Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i
overensstemmelse med de udarbejdede 10-19 års budgetter
for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelses- og
Ved aflæggelsen af regnskab er det nødvendigt, at ledelsen
foretager skøn over samt opstiller forudsætninger for den
regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke
umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Disse skøn og
forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og andre
relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige fra disse
skøn. De foretagne skøn og de underliggende forudsætninger
forbedringsarbejder er
i
budgetperioden indlagt på de
forventes udført.
koncernens
udgangspunkt
væsentlige
øvrige
tidligere eksterne vurderinger, hvor
forudsætninger om pengestrømmenes
ejendomme
beregnes
med
tidspunkter, arbejderne
i
Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende
vejledning og følger desuden anbefalingerne i The European
Group of Valuers' Association (TEGoVA).
tidsmæssige placering og diskonteringsrenten opdateres på
efter ejendommenes faktuelle forhold. I forbindelse med den
næste helårsrapport vil yderligere ejendomme blive vurderet
i overens med turnusordningen.
revurderes
regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode,
hvori ændringen finder sted samt fremtidige
regnskabsperioder, hvis ændringen både påvirker den periode,
hvori ændringen finder sted, og efterfølgende
regnskabsperioder.
løbende.
Ændringer
til
foretagne
Dagsværdi af realkreditgæld
Dagsværdi af realkreditgæld opgøres ved udgangspunktet i
børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for
koncernens egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og
risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til
sikkerhed for realkreditgælden, ikke udgør tilstrækkelig
sikkerhed. På baggrund af koncernens finansielle stilling og
loan to value for koncernens ejendomme pr. den 30. juni 2024,
er koncernens egen kreditrisiko vurderet som helt uvæsentlig
ved opgørelsen af realkreditgældens dagsværdi. Som følge af,
at realkreditgæld alene kan indfries, omlægges eller
overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende
obligationer, har selskabet vurderet, at dagsværdimålingen
DCF-værdiansættelsesmodellen
(niveau
3
i
dagsværdihierarkiet) indebærer, at der udarbejdes et budget
for hver af koncernens ejendomme, hvor der for hvert enkelt
år, tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens
indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor
ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Budgetterne
omfatter mellem 10-19 år, afhængig af om ejendommen er
fuldt modnet, er under udvikling eller omfattet af BRL §19,
stk. 2. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere
I
forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen
foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, der
har haft væsentlig betydning for regnskabsaflæggelsen:
Dagsværdi af investeringsejendomme
de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav
i
Ejendommene værdiansættes til dagsværdi pr. balancedagen
ved anvendelse af DCF-værdiansættelses-modeller (niveau 3 i
dagsværdihierarkiet). Selskabets ejendomme bliver efter en
turnusordning med 3-årig rotation vedtaget af bestyrelsen,
foretaget af en ekstern valuar. Disse eksterne vurderinger har
indtil videre været foretaget af Colliers International Danmark
A/S. Der vurderes kun på årlig basis.
terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til
nutidsværdi med den estimerede aktuelle diskonteringsrente
inkl. inflation. Terminalværdien er for samtlige ejendomme
opgjort med diskonteringsrenten fratrukket inflation.
Detaljerede oplysninger for de enkelte ejendomme, herunder
følsomhedsanalyse, er vist i note 3 og ledelsesberetningen.
skal klassificeres som niveau
1
i
dagsværdi hierarkiet, så
længe der ikke er indtruffet en betydelig forringelse
i
koncernens kreditrisiko i forhold til markedets kreditvurdering
af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken i den
stillede sikkerhed
ejendomme.
i
form af loan to value for de enkelte
