26
Copenhagen Capital Årsrapport 2023 – Ledelsesberetning
ejendomsakkvisitioner. Selskabet allokerer løbende
ressourcer til at øge kvaliteten af ejendommene, hvilket
skal være med til at forbedre både udlejningsprocenten
og lejeniveauet. Selskabet kan dog ikke med sikkerhed
vurdere, om hvad der i dag er defineret som attraktive
beliggenheder, også i fremtiden vil forblive attraktive,
hvorfor dette på længere sigt kan betyde faldende
udlejningsprocenter.
Driftsomkostninger
De afholdte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger kan
afvige fra de budgetterede. Selskabet gennemgår
løbende alle driftsomkostninger. Såfremt der er
væsentlige budgetafvigelser, kan handlingsplaner
iværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik
Hver gang en kunde fraflytter et lejemål, eller ved
erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål, er der en
usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan
genudlejes og til hvilken leje. Denne genudlejningsrisiko
er ud over beliggenheden, kvaliteten og lejeniveauet også
påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet.
Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten i
Copenhagen Capital koncernens ejendomme.
pa
overensstemmelse
gennemføres budgetopfølgning pa
vedligeholdelsesomkostninger,
̊
̊
korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.
Grundskyld og ejendomsskatter
Den nye reform indenfor grundskyld og ejendomsskatter,
medfører netto en stigning
i
selskabets samlede
Regulering af lejeindtægter
skattebetalinger. Skattestigningerne kan i en vis grad
pålægges lejen, dog forventes det at øgede skatter har
en negativ påvirkning på værdiansættelsen af
ejendomme.
Samtlige af Copenhagen Capitals koncernens lejeforhold
er
reguleret
gennem
en
lejekontrakt.
Erhvervslejeindtægterne udgør ca. 38% af selskabets
samlede lejeindtægter, og erhvervslejekontrakterne
indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen i
relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en
bestemmelse om minimums reguleringssats), regulering
af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks.
skatter og afgifter samt regulering af lejen grundet
forbedringer, som Copenhagen Capital koncernen har
finansieret.
KØB OG SALG AF EJENDOMME
Køb af ejendomme
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder
ved erhvervelse af selskaber der ejer ejendomme, er der
en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og
mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte
ejendomme eller selskaber kan medføre tab eller
omkostninger for Copenhagen Capital koncernen. Det
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter
lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger, eller er
mindre end markedslejen for det pågældende lejemål.
Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan
bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke
kan blive enige om regulering af lejen efter disse
bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
kan
ændre
den
forventede
og
resultateffekt
af
ejendomsinvesteringerne
markedsværdi.
ejendommenes
Copenhagen Capital koncernen foretager forud for alle
handler relevante undersøgelser og indhenter
valuarvurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb
af ejendomme/selskaber, således at uforudsete tab eller
omkostninger, herunder fejl og mangler ved
ejendommen, reduceres mest muligt.
En del af Copenhagen Capital koncernens boliglejemål er
underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje, og
lejen er derfor ofte væsentligt lavere end markedslejen. I
forbindelse med udskiftning af lejere renoveres
lejemålene efter reglerne i Boligreguleringslovens §19
stk. 2, hvorefter der kan opkræves en leje på
markedsniveau. Dette vurderes ikke at have en væsentlig
risiko for koncernen.
Derudover søger Copenhagen Capital koncernen i
aftalerne om køb af ejendomme, eller selskaber der ejer
ejendomme, at opnå passende garantier fra sælgers
side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af
eventuel tomgang i en aftalt periode. Dette medvirker dels
Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser, der er
juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil være
forretningsmæssigt hensigtsmæssige at gennemføre.
Copenhagen Capital koncernen vil som udlejer afstå fra
at gennemføre lejeforhøjelser, som vil medføre forøget
tomgang. Selskabet vil dog løbende tilstræbe, at lejen
svarer til markedslejen for de enkelte lejemål.
til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse,
og dels til at selskabet kan søge at drage sælger til
ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse konstateres
mangler ved ejendommene eller andre brud på garantier.
Det er selskabets strategi at fortsætte væksten i såvel
aktivitetsomfang samt indtjening, hvilket betyder, at
