Samstæðuársreikningur 2022
Eik fasteignafélag hf.
kt. 590902-3730
Sóltún 26
Reykjavík
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Eik fasteignafélag hf. er íslenskt hlutafélag. Samstæða félagsins samanstendur af móðurfélaginu, Eik fasteignafélagi hf., ásamt
tveimur dótturfélögum sem bæði eru í 100% eigu móðurfélagsins. Starfsemi samstæðunnar er eignarhald, útleiga og rekstur á
atvinnuhúsnæði og eignarhald á hótelrekstri. Ársreikningurinn hefur að geyma samstæðureikning Eikar fasteignafélags og
dótturfélaga.
Helstu fjárhagslegu áhættur félagsins eru útleigu- og mótaðila-áhætta, lausafjáráhætta, verðbólguáhætta og vaxtaáhætta. Í
skýringu 25 má sjá umfjöllun um áhættustýringu samstæðunnar og umfjöllun um fjárhagslegar stærðir tengdar helstu
áhættuþáttum.
Rekstur
Tekjur samstæðunnar námu 10.078 m.kr. á árinu 2022 samanborið við 8.668 m.kr. árið 2021. Rekstrarhagnaður samstæðunnar fyrir
matsbreytingu, söluhagnað og afskriftir nam 6.608 m.kr. árið 2022 samanborið við 5.645 m.kr. árið áður. Matsbreyting
fjárfestingareigna nam 10.431 m.kr og söluhagnaður fjárfestingareigna nam 362 m.kr. Samkvæmt rekstrarreikningi samstæðunnar
nam heildarhagnaður ársins 8.001 m.kr. Handbært fé frá rekstri nam 4.066m.kr. samkvæmt sjóðstreymi samstæðunnar.
Efnahagur
Heildareignir samstæðunnar námu 128.651 m.kr. í árslok 2022 samkvæmt efnahagsreikningi, en þar af voru fjárfestingareignir
119.639 m.kr., eignir til eigin nota 4.162m.kr. og handbært fé 2.986 m.kr. Eigið fé samstæðunnar í árslok 2022 var 43.744 m.kr.,
þar af hlutafé 3.415 m.kr. Eiginfjárhlutfall samstæðunnar var 34,0% í lok árs. Félagið hefur tryggt sér bankafjármögnun að fjárhæð
um 2.600 m.kr. sem var óádregin í árslok. Óveðsettar fasteignir voru við sama tímamark bókfærðar á um 10.300 m.kr. Félagið gaf
út nýjan skuldabréfaflokk á árinu, EIK 25 1, fyrir samtals 2.340 m.kr. að nafnverði. Vegin verðtryggð kjör félagsins námu 3,03% í
árslok og vegin óverðtryggð kjör 7,31%. Hlutfall óverðtryggðra lána nemur um 22% af vaxtaberandi skuldum félagsins. Frá
áramótum hefur félagið endurfjármagnað rúmlega 3.100 m.kr. bankalán sem var með lokagjalddaga í mars 2023.
COVID-19
Áhrif COVID-19 minnkuðu hratt eftir að tök náðust á faraldrinum og samkomutakmörkunum var aflétt. Félagið áætlar að
faraldurinn hafi haft liðlega 40-45 m.kr. áhrif á EBITDA ársins og að áhrifa hafi ekki gætt á seinni helmingi ársins. Þá hafa allar
varúðarfærslur vegna faraldursins á virði fjárfestingareigna verið færðar til baka.
Hlutafé
Skráð hlutafé í árslok nam 3.424 m.kr. Allt hlutafé félagsins er í einum flokki og njóta allir hlutir sömu réttinda. Félagið á sjálft 8,8
m.kr. af hlutafé félagsins.
Hlutafé félagsins skiptist í lok árs á 546 hluthafa (kennitölur), en í ársbyrjun voru 510 hluthafar.
10 stærstu hluthafar félagsins við lok árs 2022 voru skv. hluthafaskrá félagsins eftirfarandi:
●
Brimgarðar ehf.* 16,5%
●
Arion banki hf. 9,7%
●
Gildi – lífeyrissjóður 9,5%
●
Almenni lífeyrissjóðurinn 8,0%
●
Lífeyrissjóður verzlunarmanna 7,8%
●
Birta lífeyrissjóður 7,1%
●
Brú Lífeyrissjóður starfsmanna sveitarfélaga 6,4%
●
Íslandsbanki, safnskráning 2 4,5%
●
Stapi lífeyrissjóður 3,9%
●
Íslandsbanki hf. 3,9%
*Brimgarðar ehf. áttu skv. hlutaskrá félagsins 16,5% eignarhlut í félaginu í árslok. Þann 7. maí 2021 birtist tilkynning á Nasdaq
Iceland um flöggun Brimgarða ehf. vegna þess að bein eign í hlutabréfum og bein og óbein réttindi samkvæmt fjármálagerningum
fór yfir 25%. Ætla má að samanlagður eignarhlutur Brimgarða ehf. í árslok, að teknu tilliti til samninga um framvirk viðskipti og
skiptasamninga, hafi verið á bilinu 25-30%.
Á aðalfundi félagsins þann 5. apríl 2022 var samþykkt að greiða 1.740 m.kr. arð til hluthafa vegna rekstrar ársins 2021.
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Stefna stjórnar er að greiða allt að 50% af handbæru fé frá rekstri að frádreginni þeirri fjárhæð sem nýtt kann að hafa verið til
endurkaupa á eigin bréfum fram að boðun aðalfundar. Engin endurkaup hafa farið fram á tímabilinu og stjórn leggur til að
2.000m.kr. verði greiddar hluthöfum í arð.
Fasteignir félagsins
Í árslok 2022 námu fjárfestingareignir félagsins án leigueignar 117.181 m.kr., fasteignir í þróun 671 m.kr. og fasteignir til eigin
nota 3.831 m.kr. Fasteignir félagsins eru 109 talsins, með tæplega 313 þúsund útleigufermetra, yfir 600 leigueiningar og 400
leigutaka. Helstu eignir félagsins eru Smáratorg 1 og 3 (Turninn) í Kópavogi, Suðurlandsbraut 8 og 10, Mýrargata 2-16, Borgartún
21, 21a og 26, Álfheimar 74 (Nýi Glæsibær), Glerártorg á Akureyri, Skútuvogur 14-16, Austurstræti 5, 6, 7 og 17, og Pósthússtræti
2. Stærsti eignaflokkur félagsins er skrifstofuhúsnæði sem er 42% af virði alls fasteignasafnsins. Verslunarhúsnæði er 25% safnsins,
lagerhúsnæði 14% safnsins, hótel og veitingahús 10%, heilsutengt húsnæði 7% og annað 2%.
Félagið keypti eignarhluta í fjórum byggingum og seldi þrjár eignir á árinu. Félagið keypti Sóltún 24, hluta af Pósthússtræti 2, hluta
af Skeifunni 5 og hluta af Smiðshöfða 9. Félagið seldi Hjalteyrargötu 4, Akureyri og Höfðasel 2 og 4, Akranesi.
Samfélagsleg ábyrgð
Félagið gefur í fimmta sinn út samfélagsskýrslu sem fylgirit við ársreikning 2022. Í samfélagsskýrslunni, sem gerð er í samræmi
við UFS leiðbeiningar Nasdaq frá 2019, eru birtar upplýsingar um stöðu og þróun mælikvarða á frammistöðu samstæðunnar með
tilliti til umhverfismála, félagslegra þátta og stjórnarhátta.
Stjórnarhættir og ófjárhagsleg upplýsingargjöf
Stjórnarhættir Eikar fasteignafélags eru í samræmi við lög nr. 2/1995 um hlutafélög, samþykktir félagsins og starfsreglur stjórnar.
Félagið leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum og taka stjórnarhættir félagsins mið af leiðbeiningum Viðskiptaráðs
Íslands, Nasdaq Iceland og Samtaka atvinnulífsins um stjórnarhætti fyrirtækja. Hlutfall kynja í stjórn félagsins er 60% karlar og
40% konur og uppfyllir félagið því ákvæði hlutafélagalaga um kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga. Hlutfall kynja í
framkvæmdastjórn félagsins er 88,9% karlar og 11,1% konur. Hlutfallið í hópi starfsfólks félagsins er 62% karlar og 38% konur.
Meðalfjöldi starfsmanna samstæðunnar á árinu umreiknað í heilsársstörf (ársverk) var 47. Tilnefningarnefnd tekur á móti
framboðum til stjórnar og tillögum hluthafa að stjórnarmönnum, og tilnefnir til stjórnarsetu í félaginu.
Frekari upplýsingar um stjórn og stjórnarhætti ásamt ófjárhagslegri upplýsingagjöf má nálgast á heimasíðu félagsins, www.eik.is,
og í fylgiskjölum ársreikningsins; Stjórnarháttayfirlýsing, Samfélagsskýrsla og Ófjárhagsleg upplýsingagjöf.
Yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Samkvæmt bestu vitneskju stjórnar og forstjóra er ársreikningur samstæðunnar í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins
og þeir hafa verið staðfestir af Evrópusambandinu. Er það álit stjórnar og forstjóra að ársreikningurinn gefi glögga mynd af eignum,
skuldum og fjárhagsstöðu samstæðunnar 31. desember 2022 og rekstrarafkomu hennar og breytingu á handbæru fé á árinu 2022.
Stjórn og forstjóri Eikar fasteignafélags hf. staðfesta hér með ársreikning félagsins fyrir árið 2022 með undirritun sinni.
Reykjavík, 28. febrúar 2023
Í stjórn félagsins:
Bjarni Kristján Þorvarðarson, formaður
Eyjólfur Árni Rafnsson
Guðrún Bergsteinsdóttir
Hersir Sigurgeirsson
Ragnheiður Harðar Harðardóttir
Forstjóri:
Garðar Hannes Friðjónsson
Áritun óháðs endurskoðanda
Til stjórnar og hluthafa Eikar fasteignafélags hf.
Áritun um endurskoðun samstæðuársreiknings
Álit
Við höfum endurskoðað samstæðuársreikning Eikar fasteignafélags hf. ("samstæðan") fyrir árið 2022. Samstæðuársreikningurinn
hefur að geyma rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning, eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit, upplýsingar
um mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningurinn gefi glögga mynd af fjárhagsstöðu samstæðunnar 31. desember 2022 og afkomu
samstæðunnar og breytingu á handbæru fé á árinu 2022, í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu og viðbótarkröfur sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga skráðra félaga.
Álitið er í samræmi við skýrslu okkar til endurskoðunarnefndar og stjórnar.
Grundvöllur álits
Við endurskoðuðum í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla. Ábyrgð okkar samkvæmt stöðlunum er lýst frekar í kaflanum
Ábyrgð endurskoðanda á endurskoðun samstæðuársreikningsins
siðareglur fyrir endurskoðendur. Við teljum að við höfum aflað nægilegra og viðeigandi endurskoðunargagna til að byggja álit
okkar á.
Samkvæmt bestu vitund okkar og skilningi lýsum við því yfir að við höfum ekki veitt neina óheimila þjónustu samkvæmt 1. mgr.
5. gr reglugerðar Evrópuþingsins og ráðsins nr. 537/2014 og við erum óháð samstæðunni við endurskoðunina.
Við vorum fyrst kjörin endurskoðendur félagsins árið 2004 og höfum verið endurskoðendur félagsins samfellt síðan þá.
Lykilþáttur endurskoðunar
Lykilþáttur endurskoðunar er sá þáttur, sem samkvæmt faglegu mati okkar, hafði mest vægi við endurskoðun
samstæðuársreikningsins. Við gefum ekki sérstakt álit á lykilþættinum en tókum á honum við endurskoðun á
samstæðuársreikningnum í heild og við ákvörðun um álit okkar á honum.
Lykilþáttur
Mat fjárfestingareigna
Vísað er til skýringa 13 og 31 e ,,Fjárfestingareignir“
Fjárfestingareignir eru bókfærðar á 119.639 millj. kr. og eru 93,0% af heildareignum samstæðunnar 31. desember 2022.
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar á gangvirði á reikningsskiladegi af stjórnendum félagsins. Við matið á eignunum meta
stjórnendur sjóðflæði sem samstæðan má vænta af leigusamningum. Þar eru lagðar til grundvallar forsendur um áætlað
nýtingarhlutfall eignanna í framtíðinni, markaðsleigu að loknum gildistíma núverandi samninga og kostnað við rekstur þeirra.
Einnig er lagt til grundvallar mat stjórnenda á þróun ýmissa annarra þátta í framtíðinni, svo sem vaxta á fjármálamörkuðum.
Mat á gangvirði fjárfestingareigna er lykilþáttur í endurskoðun okkar á ársreikningi samstæðunnar vegna þess hversu hátt hlutfall
þessar eignir eru af heildareignum hennar og vegna óvissu um þróun ýmissa þátta sem lagðir eru til grundvallar mati stjórnenda á
sjóðflæði vegna eignanna.
Viðbrögð í endurskoðuninni
Við nutum aðstoðar verðmatssérfræðinga okkar við að yfirfara reiknilíkön og forsendur sem stjórnendur byggðu á við útreikninga
sína á gangvirði fjárfestingareignanna. Í þeirri vinnu fólst meðal annars:
• Við sannreyndum virkni verðmatslíkans félagsins með því að reikna gangvirði valins úrtaks með okkar eigin verðmatslíkani.
Áritun óháðs endurskoðanda
• Við yfirfórum og lögðum mat á hvort forsendur í útreikningum væru viðeigandi, svo sem leigufjárhæðir samkvæmt samningum,
markaðsleiga sem tekur við þegar leigusamningum lýkur, viðhald og fasteignagjöld.
• Við mátum hvort forsendur sem notaðar voru við núvirðingu áætlaðs framtíðarsjóðflæðis eignanna væru viðeigandi með því að
bera þær saman við upplýsingar um fjármögnunarkjör á atvinnuhúsnæði og aðrar markaðsforsendur.
• Við yfirfórum skýringar og staðfestum að upplýsingar sem reikningsskilareglur kveða á um komi þar fram.
Stjórn og forstjóri bera ábyrgð á öðrum upplýsingum. Aðrar upplýsingar eru ársskýrsla að undanskildum samstæðuárs-reikningi
og áritun okkar á hann. Álit okkar á samstæðuárs-reikningnum nær ekki til annarra upplýsinga og við staðfestum þær ekki á neinn
hátt.
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningnum ber okkur að lesa aðrar upplýsingar í ársskýrslu þegar þær liggja
fyrir og meta hvort þær séu í verulegu ósamræmi við samstæðuársreikninginn eða aðra þekkingu sem við höfum aflað okkur við
endurskoðunina eða virðast verulega rangar. Ef við, á grundvelli vinnu okkar, ályktum að verulegar rangfærslur séu í öðrum
upplýsingum ber okkur að skýra frá því. Við höfum ekkert að upplýsa hvað þetta varðar.
Ábyrgð stjórnar og forstjóra á samstæðuársreikningnum
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og glöggri framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið staðfestir af Evrópusambandinu og viðbótar kröfur sem koma fram í íslenskum lögum
og reglum um ársreikninga skráðra félaga og fyrir því innra eftirliti sem þau telja nauðsynlegt til að gera þeim kleift að setja fram
samstæðuársreikning sem er án verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Við gerð samstæðuársreikningsins ber stjórn og forstjóra að leggja mat á rekstarhæfi samstæðunnar og upplýsa, eftir því sem við
á, um þætti er varða rekstrarhæfi og miða grundvöll reiknings-skilanna við áframhaldandi rekstrarhæfi, nema þau ætli annað hvort
að leysa samstæðuna upp eða hætta starfsemi hennar, eða hafa engan annan raunhæfan kost en að gera það.
Stjórn og forstjóri skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins.
Ábyrgð endurskoðanda á endurskoðun samstæðuársreikningsins
Markmið okkar eru að öðlast hæfilega vissu um hvort samstæðuársreikningurinn í heild sé án verulegra annmarka, hvort sem er
vegna sviksemi eða mistaka, og að gefa út áritun endurskoðanda sem inniheldur álit okkar. Í hæfilegri vissu felst áreiðanleiki en
ekki trygging fyrir því að endurskoðun í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni alltaf leiða í ljós verulega annmarka
ef þeir eru fyrir hendi. Annmarkar geta komið fram vegna sviksemi eða mistaka og eru taldir verulegir ef þeir einir og sér eða
samanlagt gætu haft áhrif á efnahagslegar ákvarðanir sem notendur samstæðuársreikningsins taka á grundvelli hans.
Við endurskoðun í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla beitum við ávallt faglegri dómgreind og viðhöfum faglega
gagnrýni. Að auki:
·
skipuleggjum og framkvæmum endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeirri hættu og öflum endurskoðunargagna sem eru
nægjanleg og viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að
uppgötva ekki skekkju vegna mistaka, þar sem sviksemi getur falið í sér samsæri, fölsun, að einhverju sé viljandi sleppt, villandi
framsetningu eða að farið sé framhjá innra eftirliti.
·
að veita álit á virkni innra eftirlits samstæðunnar.
·
·
grundvelli endurskoðunarinnar, hvort aðstæður séu til staðar sem valdið gætu verulegum vafa um rekstrarhæfi samstæðunnar. Ef
Áritun óháðs endurskoðanda
við teljum að verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur, í áritun okkar, að vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum
samstæðuársreikningsins eða, ef slíkar skýringar eru ófullnægjandi, að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á
endurskoðunargögnum sem aflað er fram að dagsetningu áritunar okkar. Samt sem áður geta atburðir eða aðstæður í framtíðinni
gert samstæðuna órekstrarhæfa.
·
samstæðuársreikningurinn gefi glögga mynd af undirliggjandi viðskiptum og atburðum.
·
gefið álit á samstæðuársreikningnum. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, eftirliti og framkvæmd endurskoðunar samstæðunnar og
berum óskipta ábyrgð á áritun okkar.
Við lýsum því einnig yfir við stjórn og endurskoðunarnefnd að við höfum uppfyllt skyldur siðareglna um óhæði og upplýsum um
tengsl eða önnur atriði sem gætu mögulega talist hafa áhrif á óhæði okkar og þegar við á, til hvaða varnaraðgerða við höfum gripið.
Af þeim atriðum sem við höfum upplýst stjórn og endurskoðunarnefnd um, leggjum við mat á hvaða þættir höfðu mesta þýðingu
við endurskoðun samstæðuársreikningsins og eru því lykilþættir endurskoðunarinnar. Við lýsum þessum þáttum í áritun okkar
nema lög og reglur útiloki að upplýst sé um þá eða, við einstakar mjög sjaldgæfar kringumstæður, þegar við metum að ekki skuli
upplýsa um lykilþátt þar sem neikvæðar afleiðingar þess eru taldar vega þyngra en almennir hagsmunir af birtingu slíkra upplýsinga.
Staðfesting vegna annarra ákvæða laga
Áritun vegna sameiginlegs rafræns skýrslusniðs (ESEF reglur)
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi Eikar fasteignafélags hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið
álit á því hvort samstæðuársreikningur Eikar fasteignafélags hf. fyrir árið 2022 með skráarheitið „2138005WRSDC4DI3BJ43-
2022-12-31-is“ hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við lög um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og
flöggunarskyldu nr. 20/2021 um sameiginleg rafræn skýrslusnið í samræmi við reglugerð ESB 2019/815 sem inniheldur skilyrði
sem tengjast gerð samstæðuársreikningsins á XHTML formi og iXBRL merkingum.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð samstæðuársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og
flöggunarskyldu nr. 20/2021. Í því felst meðal annars að útbúa samstæðuársreikninginn á XHTML formi í samræmi við ákvæði
reglugerðar ESB 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið.
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu, byggt á gögnum sem við höfum aflað, um hvort samstæðuársreikningurinn sé í öllum
meginatriðum gerður í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang vinnunnar byggja
á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á hættunni á að vikið sé í verulegum atriðum frá kröfum sem fram koma í ESEF
reglunum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningur Eikar fasteignafélags hf. fyrir árið 2022 með skráarheitið „2138005WRSDC4DI3BJ43-
2022-12-31-is“ sé í öllum meginatriðum gerður í samræmi við ESEF reglur.
Staðfesting vegna skýrslu stjórnar
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104 gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við samkvæmt okkar bestu vitund að í skýrslu
stjórnar sem fylgir þessum samstæðuársreikningi eru veittar þær upplýsingar sem þar ber að veita í samræmi við lög um ársreikninga
og koma ekki fram í skýringum.
Hrafnhildur Helgadóttir, endurskoðandi, ber ábyrgð á endurskoðun samstæðuársreikningsins og þessari áritun.
Reykjavík, 28. febrúar 2023
KPMG ehf.
Hrafnhildur Helgadóttir
Sæmundur Valdimarsson
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
ársins 2022
Skýr.
2022
2021
Leigutekjur
6
Aðrar rekstrartekjur
6
Rekstrarkostnaður
7
(3.382 )
(2.915 )
Virðisrýrnun krafna
(88 )
(107 )
(3.470 )
(3.023 )
Rekstrarhagnaður fyrir söluhagnað, matsbreytingu og afskriftir
................
Söluhagnaður fjárfestingareigna
Matsbreyting fjárfestingareigna
13
Afskriftir og virðisrýrnun
16
(138 )
(135 )
Rekstrarhagnaður
Fjármunatekjur
Fjármagnsgjöld
(7.309 )
(4.678 )
Hrein fjármagnsgjöld
10
(7.259 )
(4.645 )
Hagnaður fyrir tekjuskatt
Tekjuskattur
11, 21
(2.004 )
(1.234 )
Heildarhagnaður tímabilsins
Hagnaður á hlut:
Grunnhagnaður og þynntur hagnaður á hlut (í krónum)
19
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Efnahagsreikningur 31. desember 2022
Skýr.
2022
2021
Eignir
Óefnislegar eignir
12
Fjárfestingareignir
13
Fasteignir í þróun
14
Eignir til eigin nota
15
Langtímakröfur
17
Fastafjármunir
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur
17
Handbært fé
Veltufjármunir
Eignir samtals
Eigið fé
Hlutafé
Yfirverðsreikningur hlutafjár
................................................................ .........................
Lögbundinn varasjóður
................................................................ ..................................
Bundinn hlutdeildarreikningur
Óráðstafað eigið fé
Eigið fé
18
Skuldir
Vaxtaberandi skuldir
20
Leiguskuldir
21
Tekjuskattsskuldbinding
22
Langtímaskuldir
Vaxtaberandi skuldir
20
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir
23
Skammtímaskuldir
Skuldir samtals
Eigið fé og skuldir samtals
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Eiginfjáryfirlit ársins 2022
Yfirverðs-
Lög-
Bundinn
reikningur
bundinn
hlutd.-
Óráðstafað
Eigið fé
Hlutafé
hlutafjár
varasj.
reikningur
eigið fé
Samtals
Árið 2021
Eigið fé 1.1.2021
Heildarhagnaður ársins
Greiddur arður 0,19 kr. á hlut
(650 )
(650 )
Fært á bundinn hlutdeildarreikning
(1.587 )
Eigið fé 31.12.2021
Árið 2022
Eigið fé 1.1.2022
Heildarhagnaður ársins
Greiddur arður 0,51 kr. á hlut
(1.740 )
(1.740 )
Fært á bundinn hlutdeildarreikning
(3.519 )
Eigið fé 31.12.2022
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Sjóðstreymisyfirlit ársins 2022
Skýr.
2022
2021
Rekstrarhreyfingar:
Rekstrarhagnaður ársins
Rekstrarliðir sem ekki hafa áhrif á fjárstreymi:
Söluhagnaður fjárfestingareigna
(362 )
(88 )
Matsbreyting fjárfestingareigna
13
(10.431 )
(5.215 )
Afskriftir
Breyting á rekstrartengdum eignum
(66 )
(264 )
Breyting á rekstrartengdum skuldum
(29 )
Innborgaðar vaxtatekjur
10
Greidd vaxtagjöld
(2.497 )
(2.304 )
Handbært fé frá rekstri
Fjárfestingarhreyfingar:
Fjárfesting í fjárfestingareignum
13
(3.936 )
(2.191 )
Söluverð fjárfestingareigna
Fjárfesting í eignum til eigin nota
15
(123 )
(533 )
Söluverð eigna til eigin nota
Fjárfesting í fasteignum í þróun
(8 )
(3 )
Skuldabréfaeign, breyting
17
(5 )
Aðrar kröfur, breyting
Fjárfestingarhreyfingar
(3.316 )
(1.848 )
Fjármögnunarhreyfingar:
Greiddur arður
20
(1.740 )
(650 )
Tekin ný langtímalán
Afborganir og uppgreiðslur langtímalána
(5.715 )
(12.358 )
Skammtímaskuldir, breyting
....................................................................
(75 )
Fjármögnunarhreyfingar
(1.061 )
(270 )
Breyting á handbæru fé
(311 )
Handbært fé í ársbyrjun
Handbært fé í lok tímabils
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Skýringar
Eik fasteignafélag hf., „félagið", er með aðsetur á Íslandi. Höfuðstöðvar félagsins eru að Sóltúni 26 í Reykjavík.
Samstæðuársreikningur félagsins fyrir árið 2022 hefur að geyma ársreikning félagsins og dótturfélaga þess, sem vísað er til sem
samstæðunnar. Starfsemi samstæðunnar er eignarhald, útleiga og rekstur á atvinnuhúsnæði og eignarhald á hótelrekstri. Hægt er að
nálgast samstæðuársreikning félagsins á www.eik.is.
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a. Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðlum sé fylgt
Ársreikningurinn er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið staðfestir af
Evrópusambandinu og öðrum viðbótarkröfum sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga skráðra félaga
.
Breytingar á alþjóðlegum reikningsskilastöðlum og túlkanir á þeim sem tóku gildi fyrir reikningsskilatímabil sem hófust 1. janúar
2022 höfðu ekki veruleg áhrif á reikningsskil félagsins. Stjórn félagsins staðfesti ársreikninginn þann 28. febrúar 2023. Sömu
reikningsskilaaðferðum er beitt við gerð þessa ársreiknings og á fyrra ári.
b. Matsaðferðir
Samstæðuársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs nema fjárfestingareignir, sem eru færðar á gangvirði, og fasteignir
til eigin nota sem eru færðar á endurmetnu kostnaðarverði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 3, 13 og 27. Í
skýringu 31 eru upplýsingar um helstu reikningsskilaaðferðir samstæðunnar og breytingar á þeim á árinu.
c. Starfrækslu- og framsetningargjaldmiðill
Ársreikningur samstæðunnar er gerður og birtur í íslenskum krónum sem er starfrækslugjaldmiðill móðurfélagsins og dótturfélaga.
Allar fjárhæðir eru birtar í milljónum króna nema annað sé tekið fram.
d. Mat og ákvarðanir
Gerð ársreiknings í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti og dragi ályktanir
sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að
verða frábrugðnar þessu mati.
Mat og ályktanir því til grundvallar eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili sem
breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem áhrif breytinganna vara.
Upplýsingar um mat stjórnenda og ályktanir við beitingu alþjóðlegra reikningsskilastaðla sem hafa veruleg áhrif á ársreikninginn
er að finna í skýringu 3 um gangvirði og skýringu 13 um mat fjárfestingareigna.
3. Ákvörðun gangvirðis
Félagið hefur komið upp ferli við ákvörðun gangvirðis. Í því felst að stjórnendur bera ábyrgð á öllum mikilvægum ákvörðunum
um gangvirði, þ.m.t. 3. stigs gangvirðismati. Við ákvörðun gangvirðis notar samstæðan markaðsupplýsingar að eins miklu leyti og
hægt er, en liggi slíkar upplýsingar ekki fyrir er byggt á mati stjórnenda.
Stjórnendur fara reglulega yfir mikilvægar forsendur við mat eigna og skulda sem eru byggðar á gögnum sem ekki er unnt að afla
á markaði. Ef upplýsingar frá þriðja aðila, svo sem verð frá miðlurum eða verðmatsþjónustu, liggja fyrir þá eru þær upplýsingar
bornar saman við mat stjórnenda og sannreynt að matið uppfylli kröfur alþjóðlegra reikningsskilastaðla, þar á meðal það stig sem
slíkt mat myndi falla undir.
Gangvirði er flokkað eftir stigskiptu kerfi á grundvelli þeirra forsendna sem notaðar eru við matið samkvæmt eftirfarandi stigum,
þar sem stig 1 er hæsta stig:
Stig 1: Uppgefið verð á virkum markaði fyrir samskonar eignir og skuldir.
Stig 2: Forsendur byggja á öðrum breytum en uppgefnu verði á virkum markaði (stig 1) sem unnt er afla fyrir eignir og skuldir,
beint (verð) eða óbeint (afleidd af verði).
Stig 3: Forsendur gangvirðis eigna og skulda eru byggðar á gögnum sem ekki er unnt að afla á markaði.
Ef forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis tilheyra mismunandi stigum, þá er gangvirði allt fært á lægsta stig sem notað
er.
Verði breyting á flokkun gangvirðis á reikningsskilatímabilinu á sér stað tilfærsla um stig í lok þess tímabils.
Nánari upplýsingar um forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis er að finna í eftirfarandi skýringum: Skýring 12 um
óefnislegar eignir, skýring 13 um fjárfestingareignir og skýring 31 um helstu reikningsskilaaðferðir.
4. Áhrif COVID-19 á reikningsskilin
Áhrif COVID-19 minnkuðu hratt eftir að tök náðust á faraldrinum og samkomutakmörkunum var aflétt. Félagið áætlar að
faraldurinn hafi haft liðlega 40-45 m.kr. áhrif á EBITDA ársins og að áhrifa hafi ekki gætt á seinni helmingi ársins. Þá hafa allar
varúðarfærslur vegna faraldursins á virði fjárfestingareigna verið færðar til baka.
Á efnahag félagsins má fyrst og fremst sjá áhrifin í stöðu viðskiptakrafna og á afskriftarsjóði viðskiptakrafna.
5. Starfsþáttayfirlit
Starfsþáttayfirlit veitir upplýsingar um einstaka þætti í rekstri félagsins. Starfsemi félagsins skiptist í tvo starfsþætti sem selja vöru
og þjónustu á mismunandi mörkuðum.
Fjárfestingar-
Jöfnunar-
Starfsþættir 2022
eignir
Hótel
færslur
Samtals
Leigutekjur
8.889
0
(327)
8.562
Aðrar rekstrartekjur
721
795
0
1.516
Rekstrarkostnaður
(2.940)
(769)
327
(3.382)
Virðisrýrnun viðskiptakrafna
(88)
(1)
0
(88)
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu og afskriftir
6.582
25
0
6.608
Söluhagnaður fjárfestingareigna
362
0
0
362
Matsbreyting fjárfestingareigna
10.431
0
0
10.431
Afskriftir
(106)
(32)
0
(138)
Hrein fjármagnsgjöld
(7.229)
(31)
0
(7.259)
Tekjuskattur
(2.011)
7
0
(2.004)
Heildarhagnaður (-tap) ársins
5.111
(30)
0
8.001
Eignir 31.12.2022
128.705
452
(506)
128.651
Skuldir 31.12.2022
84.965
448
(506)
84.907
Fjárfestingar ársins
4.093
1
0
4.094
Fjárfestingar-
Jöfnunar-
Starfsþættir 2021
eignir
Hótel
færslur
Samtals
Leigutekjur
8.014
0
(303)
7.712
Aðrar rekstrartekjur
587
369
0
956
Rekstrarkostnaður
(2.680)
(538)
303
(2.915)
Virðisrýrnun viðskiptakrafna
(107)
0
0
(107)
Rekstrarhagnaður (-tap) fyrir matsbreytingu og afskriftir
5.814
(169)
0
5.645
Söluhagnaður fjárfestingareigna
88
0
0
88
Matsbreyting fjárfestingareigna
5.215
0
0
5.215
Afskriftir
(105)
(30)
0
(135)
Hrein fjármagnsgjöld
(4.623)
(22)
0
(4.645)
Tekjuskattur
(1.279)
44
0
(1.234)
Heildarhagnaður (-tap) ársins
5.111
(177)
0
4.933
Eignir 31.12.2021
114.848
364
(284)
114.928
Skuldir 31.12.2021
77.399
329
(284)
77.444
Fjárfestingar ársins
2.821
58
0
2.879
6. Rekstrartekjur
Rekstrartekjur greinast þannig:
2022
2021
Leigutekjur
8.562
7.712
Rekstrartekjur sameigna
646
481
Tekjur af hótelrekstri
................................................................ ...................................................
795
369
Aðrar tekjur
75
106
Rekstrartekjur samtals
10.078
8.668
Samstæðan hefur gert leigusamninga sem gilda allt frá nokkrum mánuðum til tæplega 27 ára. Nær allir samningarnir eru tengdir
verðlagsþróun með tengingu við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Samstæðan er með 10 veltutengda leigusamninga, ýmist
að fullu eða að hluta til og var hlutfall leigutekna af þeim samningum 2% af heildarleigutekjum félagsins. Tekjuveginn
meðalleigutími er 6,7 ár (2021: 6,4 ár). Sumum leigusamningum er hægt að segja upp fyrir lok leigutíma og tekur tekjuveginn
meðallíftími ekki tillit til uppsagnarákvæða.
Eftirfarandi er greining á ónúvirtum framtíðarleigutekjum núverandi leigusamninga án þess að tillit sé tekið til
endurskoðunarákvæða um leigukjör og uppsagnarákvæða.
2022
2021
Leigutekjur 2022
0
7.872
Leigutekjur 2023
8.421
6.327
Leigutekjur 2024
7.421
5.804
Leigutekjur 2025
7.009
5.518
Leigutekjur 2026
6.394
5.025
Leigutekjur 2027
5.461
0
Leigutekjur eftir meira en 5 ár
28.274
25.545
Leigutekjur samtals
62.980
56.090
7. Rekstrarkostnaður
Rekstrarkostnaður greinist þannig:
2022
2021
Fasteigna-, vatns- og fráveitugjöld
1.369
1.301
Tryggingar
87
83
Viðhaldskostnaður
46
41
Rekstrarkostnaður fasteigna
671
576
Annar rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
220
201
Rekstrarkostnaður hótels
442
236
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
546
476
Rekstrarkostnaður samtals
3.382
2.915
Rekstrarkostnaður greinist þannig milli eigna í útleigu og eigna sem ekki mynduðu leigutekjur á árinu:
Eignir í útleigu
2.269
2.113
Eignir sem ekki mynduðu leigutekjur á árinu
124
91
2.394
2.203
Rekstrarkostnaður hótels
442
236
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
546
476
Rekstrarkostnaður samtals
3.382
2.915
Hótel 1919 ehf., sem rekið er af Radisson Hotel Group, fékk opinberan stuðning að fjárhæð 1 m.kr. (2021: 23 m.kr.) sem færður
er til lækkunar á rekstrarkostnaði hótelsins.
8. Laun og launatengd gjöld
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
2022
2021
Laun
590
509
Lífeyrisiðgjöld
74
66
Önnur launatengd gjöld
49
58
Annar starfsmannakostnaður
29
18
Laun og launatengd gjöld samtals
743
651
Ársverk
47
44
Stöðugildi í árslok
52
46
Laun og launatengd gjöld greinast þannig á rekstrarliði:
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
220
196
Rekstrarkostnaður hótels
130
122
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
393
332
Laun og launatengd gjöld samtals
743
651
9. Þóknun til endurskoðenda
Þóknun til endurskoðenda félagsins greinist þannig:
2022
2021
Endurskoðun á ársreikningi og könnun árshlutareiknings
21
19
Önnur þjónusta
1
2
Þóknun til endurskoðenda samtals
22
21
10. Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
Fjármunatekjur og fjármagnsgöld greinast þannig:
2022
2021
Vaxtatekjur
50
33
Vaxtagjöld
................................................................ ................................................................ ...
(2.444)
(2.184)
Verðbætur
(4.741)
(2.317)
Uppgreiðslugjald
0
(52)
Vaxtagjöld af leiguskuldum
(105)
(97)
Önnur fjármagnsgjöld
(19)
(28)
Fjármagnsgjöld samtals
(7.309)
(4.678)
Hrein fjármagnsgjöld
(7.259)
(4.645)
11. Tekjuskattur
Gjaldfærður tekjuskattur
Virkur tekjuskattur greinist þannig:
2022
2021
Hagnaður fyrir tekjuskatt
10.004
6.168
Tekjuskattur samkvæmt gildandi skatthlutfalli
20,0%
2.001
20,0%
1.234
Niðurfærsla skatteignar, breyting
0,3%
33
(0,1%)
(6)
Aðrar breytingar
(0,3%)
(30)
0,1%
7
Virkur tekjuskattur
20,0%
2.004
20,0%
1.234
12. Óefnislegar eignir
Óefnislegar eignir eru viðskiptavild vegna kaupa á dótturfélögum. Viðskiptavild er ekki afskrifuð heldur metin að minnsta kosti
árlega með tilliti til virðisrýrnunar eða oftar ef vísbending um virðisrýrnun er til staðar. Við framkvæmd virðisprófs var gangvirði
að frádregnum kostnaði við sölu (e. fair value less cost to disposal) metið.
Lykilforsendur sem stuðst var við í virðisrýrnunarprófi voru m.a. eftirfarandi:
●
Vegin ávöxtunarkrafa fjármagns (e.WACC) 6,4%
●
Vöxtur 0,5%
●
Eiginfjárhlutfall 30%
Sjóðstreymislíkanið sem notast var við er sambærilegt og með sömu forsendur og notað var vegna virðismats fjárfestingareigna
félagsins (skýringar 13 og 31). Virðisprófið gaf til kynna að ekki hafi orðið virðisrýrnun.
Eftirfarandi breyting á forsendum hefði samanlagt leitt til virðisrýrnunar í árslok 2022:
●
Hækkun á veginni ávöxtunarkröfu fjármagns (e.WACC) um 0,5%
●
Lækkun á vexti um 0,5% niður í 0,0% og
●
Lækkun á markaðsleigu um 5%
13. Fjárfestingareignir
2022
2021
Bókfært verð í ársbyrjun
105.638
98.404
Breytingar á leigueignum
124
68
Fjárfesting í núverandi fjárfestingareignum
2.604
1.401
Fjárfesting í nýjum fjárfestingareignum
1.204
946
Seldar fjárfestingareignir
(362)
(394)
Matsbreyting
10.431
5.215
Bókfært verð í árslok
119.639
105.638
Sundurliðun fjárfestingareigna
Fasteignir
116.517
102.843
Byggingarréttir og lóðir
664
461
Leigueignir
2.457
2.333
Fjárfestingareignir alls
119.639
105.638
2022
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Bókfært verð í ársbyrjun
25.684
47.465
14.109
10.391
5.656
103.304
Fjárfestingar ársins
458
1.390
144
79
533
2.604
Sala ársins
0
(52)
(310)
0
0
(362)
Tilfærslur á milli flokka
758
(3.782)
397
(85)
2.712
0
Matsbreyting ársins
2.261
4.143
1.836
1.300
891
10.431
Bókfært verð í árslok
29.265
49.396
16.643
11.839
10.038
117.181
Hlutfallsleg skipting
25,0%
42,2%
14,2%
10,1%
8,6%
100,0%
2021
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Bókfært verð í ársbyrjun
23.862
44.784
12.741
9.559
5.192
96.138
Fjárfestingar ársins
381
744
41
59
177
1.401
Kaup á nýjum eignum
71
75
758
0
41
945
Sala ársins
0
(161)
(73)
(160)
0
(394)
Tilfærslur á milli flokka
531
132
(457)
(92)
(115)
0
Matsbreyting ársins
839
1.891
1.098
1.025
361
5.215
Bókfært verð í árslok
25.684
47.465
14.109
10.391
5.656
103.304
Hlutfallsleg skipting
24,9%
45,9%
13,7%
10,1%
5,5%
100,0%
Eftirfarandi er umfjöllun um helstu forsendur og breytingar sem hafa orðið.
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar af stjórnendum félagsins á gangvirði á reikningsskiladegi í samræmi við alþjóðlegan
reikningsskilastaðal IAS 40.
Við mat á eignunum hafa stjórnendur metið til fjár það sjóðflæði sem félagið má vænta af núverandi leigusamningum og
leigusamningum þeim sem félagið sér fram á að gera að loknum leigutíma samkvæmt núverandi samningum. Matið er samkvæmt
stigi 3 í flokkunarkerfi gangvirðismats, sbr. skýringu 3, og urðu engar breytingar á flokkun á árinu. Við matið eru lagðar til
grundvallar forsendur um áætlað nýtingarhlutfall eignanna í framtíðinni, markaðsleigu að loknum gildistíma núverandi samninga
og kostnað við rekstur þeirra. Aðferðafræðin og ályktanirnar, sem notaðar eru við að meta bæði fjárhæðir og tímasetningar á
framtíðarsjóðstreymi, eru endurskoðaðar reglulega með það að markmiði að nálgast raunverulegt gangvirði eignanna. Einnig er
lagt til grundvallar mat stjórnenda á þróun ýmissa annarra þátta í framtíðinni, s.s. breytingum á leigu- og fjármálamörkuðum.
Stjórnendur létu kanna viðskipti með atvinnuhúsnæði á árinu 2022 og var niðurstaða rannsóknarinnar sú að mat á
fjárfestingareignum félagsins væri sambærilegt við þau markaðsviðskipti.
Áhrif COVID-19
Áhrif COVID-19 á virði fjárfestingareigna hefur verið bakfært að fullu og er ekki til staðar.
Vextir
Forsendur um þá vexti sem notaðir eru við útreikning á vegnum meðalfjármagnskostnaði félagsins hafa verið endurmetnar frá mati
fyrra árs til samræmis við breytingar á almennum lánskjörum, en stuðst er við væntingar stjórnenda um markaðsvexti einstakra
eigna. Breytingar vour gerðar á vöxtum til lækkunar.
Ávöxtunarkrafa á eigið fé og eiginfjárhlutfall
Ávöxtunarkrafa eigin fjár er metin út frá CAPM líkaninu (e. Capital Asset Pricing Model). Breytingar voru gerðar á forsendum um
ávöxtunarkröfu eigin fjár til hækkunar. Vegin ávöxtunarkrafa fjármagns sem gerð er til félagsins (e. WACC) er á bilinu 5,5% -
6,8% (2021: 5,4% - 6,8%) eftir eignum. Ekki er tekið tillit til skattspörunar (e. tax shield) við útreikning á veginni ávöxtunarkröfu.
Gert er ráð fyrir 30% eiginfjárhlutfalli.
Nýting á leigurými
Virðisútleiguhlutfall samstæðunnar var 95,7% í lok árs 2022 (2021: 94,2%). Virðisútleiguhlutfall er hlutfall þess húsnæðis í leigu
sem er í leiguhæfu ástandi miðað við leigufjárhæðir. Forsendur um virðisútleiguhlutfall einstakra eigna eru á bilinu 0% til 100%
eftir eignum og er áætlað 95% til framtíðar (2021: 95%).
Markaðsleiga
Við mat á framtíðarsjóðstreymi þarf að meta markaðsleigu sem tekur við þegar núgildandi leigusamningi lýkur. Markaðsleigan er
byggð á mati stjórnenda um þróun leiguverðs til framtíðar.
Áætlaðar leigutekjur byggja á núverandi leigusamningum og mati stjórnenda um þróun leiguverðs til framtíðar.
2022
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Áætlaðar leigutekjur pr. m²
917-7.209
1.453-5.026
563-2.742
1.797-6.683
1.348-4.113
Áætluð vegin meðalleiga
2.495
2.812
2.108
4.226
2.999
2.706
Vegin ávöxt.krafa (WACC)
6,0 - 6,5%
5,5% - 6,8%
6,0 - 6,8%
5,5 - 6,8%
6,0 - 6,5%
6,2%
2021
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Áætlaðar leigutekjur pr. m²
843-6.712
1.335-4.617
502-2.312
1.651-5.961
1.238-3.669
Áætluð vegin meðalleiga
2.242
2.550
1.819
3.861
2.650
2.411
Vegin ávöxt.krafa (WACC)
5,9-6,5%
5,4%-6,8%
6,2-6,8%
5,4-6,8%
5,9-6,5%
6,1%
Næmigreining
Áhrif breytinga á gangvirði fjárfestingareigna:
2022
2021
Hækkun
Lækkun
Hækkun
Lækkun
Hækkun (lækkun) leigutekna um 1%
1.592
1.432
Hækkun (lækkun) virðisútleiguhlutfalls um 1%
1.648
1.382
Lækkun (hækkun) á ávöxtunarkröfu um 0,5%
10.717
9.319
Fasteigna- og
brunabótamat
Bókfært verð, opinbert fasteignamat og
vátryggingaverðmæti fasteigna greinist þannig:
2022
0
2021
Bókfært verð fasteigna og lóða
121.661
107.801
Fasteignamat fasteigna og lóða
99.973
89.765
Brunabótamat fasteigna
108.542
94.177
Vátryggingaverð viðbótarbrunatrygginga
14.227
17.013
Veðsetningar og ábyrgðaskuldbindingar
Á fasteignum samstæðunnar, hvort sem þær eru flokkaðar sem fjárfestingareignir, fasteignir í byggingu eða til eigin nota, hvíla
þinglýst veð og skuldbindingar til tryggingar skuldum hennar að fjárhæð 70.217 m.kr. í árslok (2021: 64.769 m.kr.).
Virðisaukaskattskvöð hvílir á hluta af eignum samstæðunnar og nam hún í árslok 4.049 m.kr. (2021: 3.539 m.kr.) og fyrnist á 20
árum. Ekki kemur til greiðslu virðisaukaskattskvaðar nema forsendur breytist, ef fasteignir eru nýttar í starfsemi sem er undanþegin
virðisaukaskatti eða þær yrðu seldar án kvaðarinnar. Til viðbótar hvílir kvöð að fjárhæð 222 m.kr. vegna byggingarréttar á lóð
félagsins við Borgartún 21. Kvöðin kemur ekki til greiðslu nema byggt verði á lóðinni og fyrnist hún í árslok 2026..
14. Fasteignir í þróun
Fasteignir í þróun greinast þannig:
2022
2021
Bókfært verð í ársbyrjun
663
659
Fjárfesting í núverandi fasteignum í þróun
8
3
Breytingar á leigueign
1
1
Bókfært verð í árslok
671
663
15. Eignir til eigin nota
Eignir til eigin nota greinast þannig:
Innréttingar
Fasteignir
og annað
Samtals
Heildarverð 1.1.2021
3.943
446
4.389
Viðbætur á árinu
436
96
533
Selt á árinu
0
(3)
(3)
Heildarverð 31.12.2021
4.380
539
4.918
Leiðrétting frá fyrra ári
(92)
(43)
(135)
Viðbætur á árinu
58
65
123
Selt á árinu
0
(17)
(17)
Heildarverð 31.12.2022
4.346
544
4.890
Afskriftir
Afskrifað 1.1.2021
341
259
600
Afskrift ársins
85
50
135
Afskrifað alls 31.12.2021
426
310
735
Leiðrétting frá fyrra ári
4
(138)
(135)
Afskrift ársins
85
52
138
Selt á árinu
0
(11)
(11)
Afskrifað alls 31.12.2022
515
213
727
Bókfært verð
1.1.2021
3.603
186
3.789
31.12.2021
3.954
229
4.183
31.12.2022
3.831
331
4.162
Leiðréttingar voru gerðar á upphafsstöðu vegna flokkunar á milli eignategunda. Áhrif leiðréttinga voru þau að bókfærð staða
fasteigna lækkaði um 95 millj. kr., en bókfærð staða annarra rekstrarfjármuna hækkaði um sömu fjárhæð. Einnig var gerð
leiðrétting á kostnaðarverði og uppsöfnuðum afskriftum, þannig að báðar fjárhæðir lækkuðu um 135 millj. kr.
16. Afskriftir
Afskriftir og virðisrýrnun greinist þannig:
2022
2021
Skrifstofa
3
3
Hótel
114
113
Innréttingar og annað
20
20
Afskriftir og virðisrýrnun samtals
138
135
17. Viðskiptakröfur og aðrar kröfur
Viðskiptakröfur og aðrar kröfur greinast þannig:
2022
2021
Langtímakröfur
150
121
Varúðarniðurfærsla langtímakrafna
(83)
(33)
Langtímakröfur samtals
68
88
Viðskiptakröfur vegna leigu
................................................................ ........................................
282
289
Viðskiptakröfur vegna frestaðra leigugreiðslna
678
678
Viðskiptakröfur vegna annars reksturs
128
107
Varúðarniðurfærsla viðskiptakrafna
(334)
(407)
Viðskiptakröfur samtals
754
667
Aðrar skammtímakröfur
20
41
Aðrar skammtímakröfur samtals
20
41
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur samtals
774
708
Virðisrýrnun krafna greinist þannig í árslok:
Afskriftareikningur í ársbyrjun
439
421
Afskrifaðar endanlega tapaðar kröfur á árinu
(111)
(89)
Gjaldfært á árinu
88
107
Afskriftareikningur í árslok
417
439
Langtímakröfur félagsins eru vegna gjaldfallinna leigugreiðslna, þar sem gjaldföllnum leigugreiðslum er breytt í langtímakröfur.
Við slíkar breytingar hefur félagið að öllu jöfnu fengið auknar tryggingar ásamt því að krafan er orðin vaxtaberandi og komin í
afborgunarferli. Viðskiptakröfur eru metnar miðað við væntar innheimtur.
18. Eigið fé
Hlutafé
Heildarhlutafé félagsins samkvæmt samþykktum þess er 3.423.863.435 kr. Félagið á eigin hluti að nafnverði 8.800.000 kr. sem
færðir eru til lækkunar á hlutafé. Útistandandi hlutir í árslok eru 3.415.063.435 kr. og eru þeir allir greiddir. Eitt atkvæði fylgir
hverjum einnar krónu hlut í félaginu.
Yfirverðsreikningur hlutafjár
Yfirverðsreikningur hlutafjár hefur að geyma þær greiðslur sem hluthafar hafa greitt umfram nafnverð hlutafjár sem félagið hefur
selt.
Lögbundinn varasjóður
Félaginu er skylt að leggja minnst tíu prósent þess hagnaðar, sem ekki fer til þess að jafna hugsanlegt tap fyrri ára og ekki er lagt í
aðra lögbundna sjóði, í lögbundinn varasjóð uns hann nemur tíu prósentum hlutafjárins. Þegar því marki hefur verið náð skulu
framlög vera minnst fimm prósent þar til sjóðurinn nemur einum fjórða hluta hlutafjárins. Heimilt er að nota varasjóð til að jafna
tap sem ekki er unnt að jafna með færslu úr öðrum sjóðum. Þegar varasjóður nemur meiru en einum fjórða hluta hlutafjárins er
heimilt að nota fjárhæð þá sem umfram er til þess að hækka hlutaféð eða, sé fyrirmæla 53. gr. laga nr. 2/1995 um hlutafélög gætt,
til annarra þarfa.
Bundinn hlutdeildarreikningur
Samkvæmt lögum nr. 3/2006 um ársreikninga ber félögum að færa hlutdeild í afkomu dótturfélaga, sem færð er í rekstrarreikning
og er umfram móttekinn arð eða þann arð sem ákveðið hefur verið að úthluta, á bundinn hlutdeildarreikning meðal eigin fjár.
Óráðstafað eigið fé
Óráðstafað eigið fé er uppsafnaður óráðstafaður hagnaður og ójafnað tap samstæðunnar, frá stofnun móðurfélagsins, að frádregnum
arðgreiðslum og millifærslum á eða af öðrum eiginfjárliðum.
Eiginfjárstýring
Stjórn félagsins hefur sett markmið um 30% eiginfjárhlutfall. Það er stefna stjórnar félagsins að eiginfjárstaða sé sterk til að styðja
við stöðugleika í framtíðarþróun starfseminnar. Stjórn félagsins leitast við að halda jafnvægi milli ávöxtunar eigin fjár og hagræðis
og öryggis sem næst með sterku eiginfjárhlutfalli. Eiginfjárhlutfall í árslok var 34,0% (2021: 32,6%). Arðsemi eigin fjár reyndist
vera 22,0% árið 2022 (2021: 15,1%).
Arður
Arður að fjárhæð 1.740 m.kr. var greiddur til hluthafa árið 2022 vegna ársins 2021. Stefna stjórnar er að greiða árlega út arð sem
nemur allt að 50% af handbæru fé frá rekstri ársins að frádreginni þeirri fjárhæð sem nýtt verður í kaup á eigin bréfum fram að
boðun næsta aðalfundar. Við mótun tillögu um arðgreiðslu skal litið til fjárhagsstöðu félagsins, fyrirætlana um fjárfestingar og
stöðu efnahagsmála. Stjórn leggur til við hluthafafund að greiddur verði arður að fjárhæð 2.000 m.kr. til hluthafa árið 2023 vegna
ársins 2022.
19. Hagnaður og þynntur hagnaður á hlut
Grunnhagnaður á hlut miðast við hagnað á veginn meðalfjölda virkra hluta á árinu og sýnir hver hagnaður er á hverja krónu
hlutafjár. Þynntur hagnaður á hlut er sá sami og grunnhagnaður á hlut þar sem félagið hefur ekki gert kaupréttarsamninga né selt
skuldabréf með breytirétti.
2022
2021
Hagnaður ársins
8.001
4.933
Veginn meðalfjöldi virkra hluta á árinu
3.415
3.415
Hagnaður á hlut
2,34
1,44
20. Vaxtaberandi lán
Eftirfarandi eru upplýsingar um samningsbundna skilmála vaxtaberandi lána samstæðunnar. Vísað er í skýringu 25 vegna
upplýsinga um gengis- og vaxtaáhættu samstæðunnar.
2022
2021
Vaxtaberandi skuldir í upphafi árs
64.814
62.001
Ný lántaka
6.394
12.814
Afborganir og uppgreiðslur langtímalána
(5.715)
(12.358)
Verðbætur
4.741
2.244
Breytingar á eignfærðum lántökukostnaði
29
76
Breyting á öðrum langtímaskuldum
10
37
Vaxtaberandi skuldir í lok árs
70.272
64.814
Langtímaskuldir
Skráð skuldabréf og bankalán
64.238
60.016
Aðrar langtímaskuldir
55
45
64.292
60.061
Skammtímaskuldir
Næsta árs afborgun lána
5.980
4.753
5.980
4.753
Vaxtaberandi skuldir samtals
70.272
64.814
Skilmálar og endurgreiðslutími vaxtaberandi lána
Vegnir meðal-
vextir
Loka-
gjalddagi
2022
2021
Skuldabréfaútgáfa EIK 100346 í ISK, verðtryggt
3,60%
2046
6.197
5.817
Skuldabréfaútgáfa EIK 161047 í ISK, verðtryggt
3,50%
2047
22.483
21.053
Skuldabréfaútgáfa EIK 050749 í ISK, verðtryggt
3,08%
2049
7.276
6.809
Skuldabréfaútgáfa EIK 050726 í ISK, verðtryggt
2,71%
2026
6.563
6.149
Skuldabréfaútgáfa EIK 141233 í ISK, verðtryggt
2,33%
2033
8.711
8.161
Skuldabréfaútgáfa EIK 100327 í ISK, verðtryggt
1,45%
2027
3.279
3.080
Skuldabréfaútgáfa EIK 23 1 í ISK, óverðtryggt
2,90%
2023
1.199
1.198
Skuldabréfaútgáfa EIK 24 1 í ISK, óverðtryggt
4,34%
2024
2.996
2.994
Skuldabréfaútgáfa EIK 25 1 í ISK, óverðtryggt
7,67%
2025
2.335
0
Lán í ISK, óverðtryggt
7,31%
2023-2029
9.178
9.507
Aðrar óverðtryggðar langtímaskuldir
1,85%
2023-2029
55
45
Langtímalán samtals, þ.m.t. næsta árs afborgun
70.272
64.814
Næsta árs afborgun
(5.980)
(4.753)
Samtals
................................................................ ...................
64.292
60.061
Afborganir langtímalána greinast þannig á næstu ár:
2022
2021
Afborgun 2022
0
4.753
Afborgun 2023
5.980
2.697
Afborgun 2024
5.100
4.975
Afborgun 2025
7.471
5.003
Afborgun 2026
7.484
6.850
Afborgun 2027
4.830
0
Afborgun síðar
39.407
40.536
Samtals
................................................................ ................................................................ ........
70.272
64.814
Í árslok 2022 uppfyllir félagið alla skilmála um fjárhagslegan styrk og sjóðstreymiskvaðir sem það hefur gengist undir í skilmálum
lána og skuldabréfa.
Félagið gaf út einn nýjan skuldabréfaflokk á árinu, EIK 25 1, og nam söluverðmæti flokksins 2.340 m.kr.
Félagið er með ónýtta bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. við árslok 2022 (2021: 1.200 m.kr.).
21. Leiguskuldbinding
2022
2021
Leigueignir
Staða í ársbyrjun
2.355
2.287
Endurmat
121
56
Keyptar og seldar eignir
4
12
Staða í árslok
2.480
2.355
Leiguskuldir
Staða í ársbyrjun
2.355
2.287
Endurmat
121
56
Keyptar og seldar eignir
4
12
Staða í árslok
2.480
2.355
Fjárhæðir í rekstarreikning
Vaxtagjöld af leiguskuldum gjaldfærð í rekstrarreikningi
105
97
Fjárhæðir í sjóðstreymi
Greidd vaxtagjöld af leiguskuldum á árinu
105
97
22. Tekjuskattsskuldbinding
Tekjuskattsskuldbinding félagsins greinist þannig:
2022
2021
Tekjuskattsskuldbinding í ársbyrjun
8.680
7.445
Tekjuskattur í rekstrarreikningi
2.004
1.234
Tekjuskattsskuldbinding í árslok
10.683
8.680
Tekjuskattsskuldbinding skiptist þannig:
Fasteignir og rekstrarfjármunir
11.505
9.299
Yfirfæranlegt skattalegt tap
(778)
(545)
Niðurfærsla skatteignar
39
13
Aðrir liðir
(83)
(88)
Tekjuskattsskuldbinding í árslok
10.683
8.680
Yfirfæranlegt skattalegt tap, sem ekki nýtist á móti hagnaði innan 10 ára frá því það myndast, fellur niður. Yfirfæranlegt
skattalegt tap í árslok er nýtanlegt sem hér segir:
Tap ársins 2012, nýtanlegt til ársloka 2022
0
30
Tap ársins 2013, nýtanlegt til ársloka 2023
179
179
Tap ársins 2014, nýtanlegt til ársloka 2024
113
113
Tap ársins 2015, nýtanlegt til ársloka 2025
240
240
Tap ársins 2016, nýtanlegt til ársloka 2026
239
239
Tap ársins 2017, nýtanlegt til ársloka 2027
179
179
Tap ársins 2018, nýtanlegt til ársloka 2028
452
786
Tap ársins 2019, nýtanlegt til ársloka 2029
226
525
Tap ársins 2020, nýtanlegt til ársloka 2030
422
422
Tap ársins 2021, nýtanlegt til ársloka 2031
9
9
Tap ársins 2022, nýtanlegt til ársloka 2032
1.828
0
3.888
2.723
Tekjuskattseign er færð að því marki sem líklegt er talið að hægt sé að nýta framtíðarhagnað á móti eigninni. Tekjuskattseign er
metin á hverjum uppgjörsdegi.
23. Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir greinast þannig í árslok:
2022
2021
Viðskiptaskuldir
242
347
Áfallnir vextir
550
508
Skammtímaskuldir vegna kaupa á fjárfestingareignum
27
155
Aðrar skammtímaskuldir
653
587
Viðskiptaskuldir og aðar skammtímaskuldir samtals
1.472
1.596
24. Fjárfesting og fjármögnun án greiðsluáhrifa
Kaupverð fjárfestingareigna
(27)
(155)
Aðrar skammtímaskuldir
27
155
25. Stýring fjárhagslegrar áhættu
Ýmsir áhættuþættir fylgja fjármálagerningum samstæðunnar og verður gerð grein fyrir þeim hér ásamt þeim aðferðum sem
samstæðan notar við að meta og stýra áhættunni. Stjórn félagsins ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu
samstæðunnar, en reglubundið eftirlit með áhættustýringu er í höndum áhættunefndar sem fundar mánaðarlega að lágmarki.
Áhættustýringunni er ætlað að greina eða finna áhættuþætti, setja viðmið um áhættutöku og hafa eftirlit með henni.
Útleigu- og mótaðilaáhætta
Útleigu- og mótaðilaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi samstæðunnar ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur
ekki staðið við umsamdar skuldbindingar sínar og tryggingar hrökkva ekki fyrir eftirstöðvum kröfunnar. Útleiguáhætta
samstæðunnar ræðst einkum af fjárhagsstöðu og starfsemi einstakra viðskiptavina. Félagið kannar fjárhagsstöðu nýrra
viðskiptavina áður en stofnað er til viðskipta auk þess sem óskað er eftir tryggingum vegna 3-6 mánaða leigu. Ef viðskiptavinir
standa ekki í skilum er samningi að öllu jöfnu rift 45 dögum eftir gjalddaga. Virk eftirfylgni er með innheimtu og ákvarðanir teknar
um hvernig skuli bregðast við þeim í kjölfarið.
Mesta mögulega tap samstæðunnar vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra, sem var eftirfarandi í árslok:
2022
2021
Handbært fé
2.986
3.297
Viðskiptakröfur og langtímakröfur
822
755
Aðrar kröfur
20
41
Mesta mögulega tap samtals
3.828
4.093
Aldursgreining viðskiptakrafna og niðurfærsla á reikningsskiladegi voru eftirfarandi:
2022
2021
Nafnverð
kröfu
Niðurfærsla
Nafnverð
kröfu
Niðurfærsla
0
0
0
0
Ógjaldfallið og gjaldfallið innan 30 daga
296
22
179
3
Gjaldfallið fyrir 31 - 60 dögum
18
9
29
5
Gjaldfallið fyrir 61 - 90 dögum
28
11
20
9
Gjaldfallið fyrir meira en 90 dögum
896
375
967
423
1.238
417
1.195
440
Kröfur vegna ferðaþjónustufyrirtækja og veitinga- og skemmtistaða nema 765 m.kr. (2021: 841 m.kr.) hafa verið færðar niður um
375 m.kr. (2021: 375 m.kr). Af þessum kröfum eru 697 m.kr. (2021: 678 m.kr.) vegna frestaðra leigugreiðslna en þær hafa verið
færðar niður um 265 m.kr. (2021: 294 m.kr.).
Lausafjáráhætta
Lausafjáráhætta er hættan á að samstæðan geti ekki staðið við fjárskuldbindingar sínar á gjalddaga. Samstæðan fylgist með þróun
á lausafjárstöðu sinni með greiningu á gjalddögum fjáreigna og fjárskulda með það að markmiði að til staðar sé nægjanlegt laust
fé til að geta mætt greiðsluskuldbindingum. Félagið átti óádregna bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. í árslok 2022.
Félagið á óveðsettar fjárfestingareignir sem metnar eru á um 10.300 m.kr.
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, greinast þannig:
Bókfært
Umsamið
Innan
Meira
2022
verð
sjóðstreymi
1 árs
1 - 2 ár
2 - 5 ár
en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
70.272
93.348
8.008
7.507
24.892
52.941
Viðskiptaskuldir og aðrar
1.472
1.472
1.472
71.744
94.820
9.480
7.507
24.892
52.941
Bókfært
Umsamið
Innan
Meira
2021
verð
sjóðstreymi
1 árs
1 - 2 ár
2 - 5 ár
en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
64.814
86.812
6.247
4.648
21.768
54.149
Viðskiptaskuldir og aðrar
1.596
1.596
1.596
66.410
88.409
7.843
4.648
21.768
54.149
Vaxtaáhætta
Vaxtaáhætta er hættan á að gangvirði eða greiðsluflæði fjáreigna og fjárskulda muni breytast vegna breytinga á markaðsvöxtum.
Vaxtaberandi fjármálagerningar samstæðunnar greinast með eftirfarandi hætti í lok ársins:
2022
2021
Fjármálagerningar með fasta vexti
Vaxtaberandi skuldir
(61.040)
(55.262)
Nettó staða fjármálagerninga með fasta vexti
(61.040)
(55.262)
Fjármálagerningar með breytilega vexti
Handbært fé
2.986
3.297
Vaxtaberandi skuldir
(9.232)
(9.552)
Nettó staða fjármálagerninga með breytilega vexti
(6.246)
(6.254)
Næmigreining sjóðstreymis vegna fjármálagerninga með breytilega vexti
Breyting á vöxtum á uppgjörsdegi um 100 punkta myndi hækka (lækka) afkomu fyrir tekjuskatt um 62 (62) m.kr. (2021: 63 (63)
m.kr.). Þessi greining byggir á þeirri forsendu að allar aðrar breytur haldist óbreyttar. Greiningin var unnin með sama hætti fyrir
árið 2021.
Fjármálagerningar með fasta vexti
Fjármálagerningar samstæðunnar með fasta vexti eru ekki færðir á gangvirði gegnum rekstrarreikning. Verði vaxtabreyting á
uppgjörsdegi hefur það engin áhrif á fjárhagslega afkomu samstæðunnar.
Verðbólguáhætta
Verðbólguáhætta er hættan á að afkoma félagsins sveiflist vegna breytinga á vísitölu neysluverðs. Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð
54.509 m.kr. (2021: 55.262 m.kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Breyting á verðbólgu um
1%-stig í árslok 2022 hefði lækkað afkomu félagsins um 545 m.kr. (2021: 553 m.kr.) fyrir tekjuskatt. Greiningin byggir á því að
allar aðrar breytur haldist óbreyttar.
26. Rekstraráhætta
Rekstraráhætta er áhætta sem tengist öðrum þáttum en þeim áhættuþáttum sem fjallað er um að framan, þeim þáttum sem eiga við
um rekstur fasteignafélaga almennt. Rekstraráhætta er hættan á beinu eða óbeinu tapi sem getur orðið vegna fjölda þátta í starfsemi
samstæðunnar, svo sem vinnu starfsfólks hennar, tækni og skipulags, og ytri þátta annarra en framangreindra áhættuþátta, svo sem
vegna breytinga á lögum, aukinni skattheimtu eins og á fasteignagjöldum og almennum viðhorfum til stjórnunarhátta fyrirtækja.
Rekstraráhætta myndast við alla starfsemi samstæðunnar.
Félagið leitast við að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að vernda orðstír þess. Til að
draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og fylgni við lög, unnið
reglulegt mat á áhættu, starfsfólk þjálfað, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar tryggingar þegar við á.
27. Gangvirði
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði
Gangvirði og bókfært verð fjáreigna og fjárskulda greinist þannig:
31. desember 2022
31. desember 2021
Bókfært
Bókfært
verð
Gangvirði
verð
Gangvirði
Vaxtaberandi skuldir
70.272
70.972
64.814
68.727
Gangvirði skráðra skuldabréfa félagsins er reiknað samkvæmt stigi 2, sbr. skýringu 3. Gangvirði annarra fjáreigna og fjárskulda er
hið sama og bókfært verð þeirra.
28. Tengdir aðilar
Skilgreining tengdra aðila
Stjórnarmenn, stjórnendur og hluthafar með veruleg áhrif, félög í þeirra eigu, ásamt mökum þeirra og ófjárráða börnum teljast vera
tengdir aðilar samstæðunnar.
Tengdir aðilar með veruleg áhrif
Brimgarðar ehf. áttu skv. hlutaskrá félagsins 16,5% eignarhlut í félaginu í árslok. Þann 7. maí 2021 birtist tilkynning á Nasdaq
Iceland um flöggun Brimgarða ehf. vegna þess að bein eign í hlutabréfum og bein og óbein réttindi samkvæmt fjármálagerningum
fór yfir 25%. Að teknu tilliti til þessa má ætla að samanlagður eignarhlutur Brimgarða ehf. í árslok, að teknu tilliti til samninga um
framvirki viðskipti og skiptasamninga, hafi verið verið á bilinu 25-30%.
Viðskipti við félög í eigu stjórnarmanna
Engin viðskipti voru við félög í eigu stjórnarmanna.
Viðskipti við lykilstjórnendur
Laun og hlunnindi til lykilstjórnenda vegna starfa fyrir félög í samstæðunni og eignarhlutir þeirra í félaginu greinast sem hér segir:
Árið 2022
Laun og
Árangurs-
Mótframla
g
Nafnverð
hlunnindi
tengd laun
í
lífeyrissjóð
hlutafjár
Bjarni Kristján Þorvarðarson, stjórnarformaður
7,0
0,9
Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður
4,9
0,7
Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarmaður
6,2
0,8
Hersir Sigurgeirsson, stjórnarmaður
5,9
0,8
0,5
Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður
5,4
0,7
Kristín Friðgeirsdóttir, fyrrverandi stjórnarmaður
1,2
0,8
Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri
50,7
7,2
8,1
7,4
Framkvæmdastjórar eru: Eyjólfur Gunnarsson, Guðbjartur Magnússon, Jóhann Magnús Jóhannsson, Lýður Heiðar Gunnarsson og
Sturla Gunnar Eðvarðsson.
Árið 2021
Laun og
Árangurs-
Mótframla
g
Nafnverð
hlunnindi
tengd laun
í
lífeyrissjóð
hlutafjár
Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarformaður
8,6
1,2
Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður
4,5
0,6
Hersir Sigurgeirsson, stjórnarmaður
4,9
0,7
0,5
Kristín Friðgeirsdóttir, stjórnarmaður
3,1
0,4
Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður
3,5
0,5
Arna Harðardóttir, fyrrverandi stjórnarmaður
1,5
0,2
Bjarni Kristján Þorvarðarson, fyrrverandi stjórnarmaður
1,4
0,2
Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri
38,4
5,2
7,4
Framkvæmdastjórar (6)
107,5
4,6
13,9
0,3
Framkvæmdastjórar eru: Eyjólfur Gunnarsson, Guðbjartur Magnússon, Jóhann Magnús Jóhannsson, Lýður Heiðar Gunnarsson,
Árdís Ethel Hrafnsdóttir og Jón Grétar Jónsson.
Ekki hafa verið gerðir óvenjulegir samningar við stjórnarmenn eða stjórnendur.
Eignarhlutur Garðars Hannesar Friðjónssonar er í gegnum Burðarbita ehf. og eignarhlutur Hersis Sigurgeirssonar í gegnum
Endurreisnarsjóðinn ehf.
29. Dótturfélög
2022
2021
Eik rekstrarfélag ehf.
100,0%
100,0%
Landfestar ehf.
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Öll dótturfélög félagsins hafa aðsetur í Reykjavík.
30. Atburðir eftir lok reikningsskiladags
Félagið hefur endurfjármagnað bankalán að fjárhæð 3.140 m. kr. sem var með lokagjalddaga í mars 2023.
31. Helstu reikningsskilaaðferðir
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma fram í
ársreikningi félagsins.
Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á grundvelli þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær
eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem hvorki eru metnar mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru
ekki birtar í skýringum.
a. Grundvöllur samstæðu
i) Sameining fyrirtækja
Samstæðan færir sameiningu fyrirtækja með því að nota kaupaðferðina þegar yfirráð flytjast til hennar. Endurgjald fyrir yfirtöku
er að jafnaði metið á gangvirði eins og keyptar hreinar aðgreinanlegar eignir. Viðskiptavild sem verður til er virðisprófuð árlega.
Allur hagnaður af hagstæðum kaupum er færður í rekstrarreikning þegar í stað. Viðskiptakostnaður er gjaldfærður þegar hann fellur
til nema hann tengist útgáfu skuldabréfa eða hlutabréfa.
Allar óvissar viðbótargreiðslur eru metnar á gangvirði á yfirtökudegi. Ef óvisst endurgjald sem telst fjármálagerningur er flokkað
sem eigið fé þá er það ekki endurmetið og uppgjör er fært á eigið fé. Að öðru leyti eru síðari gangvirðisbreytingar óvissa
endurgjaldsins færðar í rekstrarreikning.
ii) Dótturfélög
Dótturfélög eru þau félög þar sem félagið fer með yfirráð. Samstæðan fer með yfirráð þegar hún ber áhættu eða hefur ávinning af
breytilegri arðsemi af hlutdeild sinni í félaginu og getur haft áhrif á arðsemina vegna yfirráða sinna. Reikningsskil dótturfélaga eru
innifalin í reikningsskilum samstæðunnar frá því að yfirráð nást og þar til þeim lýkur.
iii) Tap á yfirráðum
Þegar yfirráð samstæðunnar í dótturfélagi tapast eru eignir og skuldir dótturfélagsins færðar út úr samstæðureikningnum ásamt
hlutdeild annarra eigenda þess og öðrum liðum eigin fjár. Allur tengdur hagnaður eða tap er fært í rekstrarreikning. Eignarhlutur
sem haldið er eftir er metinn á gangvirði á þeim degi sem yfirráð töpuðust.
iv) Viðskipti felld út úr samstæðu
Stöður milli samstæðufélaga, viðskipti og óinnleystur hagnaður sem myndast hefur af viðskiptum milli félaganna, eru felld út í
samstæðureikningnum. Óinnleyst tap er fellt út með sama hætti og óinnleystur hagnaður, en aðeins að því marki að ekkert bendi
til virðisrýrnunar eignarinnar.
b. Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum
Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum eru færð í starfrækslugjaldmiðli einstakra samstæðufélaga á gengi viðskiptadags. Peningalegar
eignir og skuldir í erlendum gjaldmiðlum eru færðar miðað við gengi á uppgjörsdegi. Aðrar eignir og skuldir sem metnar eru á
gangvirði í erlendri mynt, eru færðar á því gengi sem var í gildi þegar gangvirði þeirra var ákvarðað.
Gengismunur vegna viðskipta í erlendum gjaldmiðlum er færður í rekstrarreikning.
c. Fjármálagerningar
i) Fjáreignir
Lán, kröfur og handbært fé eru færð á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjáreignir eru upphaflega færðar á þeim degi
sem félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum fjármálagerningsins.
Fjáreignir eru afskráðar ef samningsbundinn réttur félagsins að sjóðstreymi vegna fjáreignanna rennur út eða ef félagið framselur
rétt til sjóðstreymis af eigninni til annars aðila án þess að halda eftir yfirráðum eða því sem næst allri þeirri áhættu og ávinningi
sem í eignarhaldinu felst.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og hrein fjárhæð færð í efnahagsreikning þegar og aðeins þegar lagalegur réttur
félagsins er til staðar um jöfnun og fyrirhugað er að gera upp með jöfnun fjáreigna og fjárskulda eða innleysa eignina og gera upp
skuldina á sama tíma.
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði eru fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum
markaði. Slíkar eignir eru upphaflega færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega
skráningu eru lán og kröfur metin á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti að frádreginni virðisrýrnun þegar við á.
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði samanstanda af viðskiptakröfum og öðrum skammtímakröfum.
Handbært fé
Til handbærs fjár telst sjóður og óbundnar bankainnstæður og verðbréf sem eru til ráðstöfunar innan þriggja mánaða.
ii) Fjárskuldir
Vaxtaberandi skuldir eru færðar á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjárskuldir eru upphaflega færðar á þeim
viðskiptadegi þegar félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum fjármálagerningsins.
Félagið afskráir fjárskuld þegar samningsbundnum skyldum vegna skuldagerningsins er lokið, þær felldar niður eða falla úr gildi.
Félagið flokkar fjárskuldir aðrar en afleiðusamninga sem aðrar fjárskuldir. Slíkar skuldir eru upphaflega færðar á gangvirði að
viðbættum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru þessar fjárskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað
við virka vexti.
Til fjárskulda félagsins teljast vaxtaberandi skuldir, viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir.
iii) Hlutafé
Kostnaður við útgáfu hlutafjár, að teknu tilliti til tekjuskattsáhrifa, er færður til lækkunar á eigin fé.
d. Óefnislegar eignir
i) Viðskiptavild
Viðskiptavild myndast við kaup á dótturfélögum. Viðskiptavild er mismunurinn á kostnaði við yfirtökuna og gangvirði yfirtekinna
eigna, skulda og óvissra skulda. Þegar neikvæð viðskiptavild myndast er hún tekjufærð strax í rekstrarreikningi. Viðskiptavild er
færð á kostnaðarverði að frádreginni uppsafnaðri virðisrýrnun.
ii)Aðrar óefnislegar eignir
Aðrar óefnislegar eignir sem eru keyptar eða færðar upp við kaup á dótturfélögum og eru með takmarkaðan nýtingartíma eru
eignfærðar á kostnaðarverði að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum og virðisrýrnun þar sem við á.
iii) Kostnaður sem fellur til síðar
Kostnaður sem fellur til síðar er einungis eignfærður ef hann eykur ávinning sem felst í eigninni sem kostnaðurinn varðar. Annar
kostnaður, þar á meðal vegna viðskiptavildar og vörumerkja sem myndast hafa innan samstæðunnar, er færður í rekstrareikning
þegar til hans er stofnað.
iv) Afskriftir óefnislegra eigna
Afskriftir óefnislegra eigna eru færðar línulega í rekstrarreikning miðað við áætlaðan nýtingartíma þeirra. Afskriftartími hefst þegar
eignirnar eru tilbúnar til notkunar.
e. Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir eru fasteignir (land og húseignir) sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna, til verðmætaaukningar eða hvort
tveggja. Fjárfestingareignir eru færðar á gangvirði í samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal nr. 40 (IAS) samanber skýringu
13. Við mat á fjárfestingareignum er stuðst við gangvirði hliðstæðra eigna á virkum markaði í viðskiptum milli ótengdra upplýstra
aðila, og núvirt framtíðarsjóðflæði einstakra eigna. Við matið er tekið tillit til samanlagðra áætlaðra framtíðarleigutekna af
eignunum auk kostnaðar við rekstur og viðhald eignanna. Áætlaðar framtíðarleigutekjur taka að mestu leyti mið af þeim
leigusamningum sem í gildi eru. Áætluð rekstrargjöld og viðhald fasteigna er dregið frá leigutekjum. Við núvirðinguna er stuðst
við markaðsvexti. Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Þegar eign til eigin nota verður fjárfestingareign vegna breytingar á nýtingu er mismunur sem verður á yfirfærsludegi á bókfærðu
verði og gangvirði fjármunarins færður sem endurmat í aðra heildarafkomu ef um hagnað er að ræða. Við sölu fjárfestingareignar
er þessi hagnaður færður á óráðstafað eigið fé. Tap sem myndast á þennan hátt er fært strax í rekstrarreikning.
Ef fjárfestingareign er nýtt af eiganda er hún flokkuð sem eign til eigin nota og gangvirði hennar á endurflokkunardegi verður
kostnaðarverð hennar í reikningsskilum.
f. Fasteignir í þróun
Fasteign sem er í þróun og er ætluð til notkunar sem fjárfestingarfasteign, er færð á kostnaðarverði.
g. Eignir til eigin nota
i) Færsla og mat
Fasteignir til eigin nota eru færðar á endurmetnu kostnaðarverði að frádregnum afskriftum og virðisrýrnun. Endurmetið
kostnaðarverð er gangvirði eignanna á endurmatsdegi að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum. Allar hækkanir vegna endurmatsins
eru færðar á endurmatsreikning meðal eiginfjár að frádregnum tekjuskatti. Afskriftir endurmatsins eru færðar í rekstrarreikning og
árlega færð leiðrétting sem endurspeglar þá fjárhæð af endurmatsreikningi og á óráðstafað eigið fé. Endurmetið er árlega.
Kostnaðarverð samanstendur af beinum kostnaði sem fellur til við kaupin. Kostnaðarverð eigna til eigin nota sem félagið byggir
sjálft innifelur efniskostnað og launakostnað, annan kostnað sem fellur til við að koma eigninni í notkun og telst vera hluti af
kostnaðarverði eignarinnar. Keyptur hugbúnaður sem er nauðsynlegur til að unnt sé að nýta vélbúnað er eignfærður sem hluti af
þeim tækjabúnaði.
Þegar eignir til eigin nota eru samsettar úr einingum með ólíkan nýtingartíma eru einingarnar aðgreindar og afskrifaðar miðað við
nýtingartímann.
Hagnaður af sölu eigna til eigin nota er munurinn á söluverði og bókfærðu verði eignarinnar og er færður í rekstrarreikning meðal
rekstrartekna.
Vaxta gjöld af lánsfé sem nýtt er til fjármögnunar á kostnaðarverði mannvirkja í byggingu eru eignfærð á byggingartíma.
ii) Kostnaður sem fellur til síðar
Kostnaður við að endurnýja einstaka hluta eigna til eigin nota er færður til eignar ef líklegt er talið að ávinningur sem felst í eigninni
muni renna til félagsins og hægt er að meta kostnaðinn á áreiðanlegan hátt. Allur annar kostnaður er gjaldfærður í rekstrarreikning
þegar til hans er stofnað.
iii) Afskriftir
Afskriftir eru reiknaðar línulega miðað við áætlaðan nýtingartíma einstakra hluta eigna til eigin nota. Land er ekki afskrifað.
Áætlaður nýtingartími greinist þannig:
Nýtingartími
Fasteignir til eigin nota 50 - 100 ár
Aðrar eignir til eigin nota 5 - 10 ár
Afskriftaaðferðir, nýtingartími og niðurlagsverð eru endurmetin á uppgjörsdegi.
h.Virðisrýrnun
i)Fjáreignir
Á hverjum uppgjörsdegi er kannað hvort til staðar sé hlutlæg vísbending um virðisrýrnun fjáreigna. Fjáreign telst vera virðisrýrð
ef hlutlægar vísbendingar eru um að einn eða fleiri atburðir sem átt hafa sér stað benda til þess að vænt framtíðarsjóðstreymi af
eigninni verði lægra en áður var talið. Virðisrýrnun fjáreigna er færð í rekstrarreikning.
ii) Aðrar eignir
Bókfært verð annarra eigna samstæðunnar er yfirfarið á hverjum uppgjörsdegi til að meta hvort vísbendingar séu um virðisrýrnun
þeirra. Sé einhver slík vísbending til staðar er endurheimtanleg fjárhæð eignarinnar metin. Virðisrýrnunarpróf eru gerð að minnsta
kosti árlega á viðskiptavild.
Endurheimtanleg fjárhæð eignar eða fjárskapandi einingar er hreint gangvirði þeirra eða nýtingarvirði, hvort sem hærra reynist.
Nýtingarvirði er áætlað framtíðarsjóðstreymi, sem er núvirt með vöxtum fyrir skatta, þar sem vextirnir endurspegla mat markaðarins
á tímavirði peninga hverju sinni og þá áhættu sem fylgir eigninni.
Virðisrýrnun er gjaldfærð þegar bókfært verð eignar eða fjárskapandi einingar er hærra en endurheimtanleg fjárhæð hennar.
Fjárskapandi eining er minnsti aðgreinanlegi hópur eigna sem myndar sjóðstreymi sem er að mestu leyti óháð öðrum eignum eða
hópum eigna. Virðisrýrnun fjárskapandi eininga er fyrst færð til lækkunar á tilheyrandi viðskiptavild, en síðan til hlutfallslegrar
lækkunar á bókfærðu verði annarra eigna sem tilheyra einingunni. Virðisrýrnun er gjaldfærð í rekstrarreikningi.
Virðisrýrnun viðskiptavildar er ekki bakfærð. Virðisrýrnun fyrri tímabila vegna annarra eigna er metin á hverjum uppgjörsdegi til
að kanna hvort vísbendingar séu um að rýrnunin hafi minnkað eða horfið. Sú virðisrýrnun er bakfærð ef breyting hefur orðið á
mati sem notað var við útreikning á endurheimtanlegri fjárhæð. Virðisrýrnun er einungis bakfærð að því marki sem nemur áður
færðri virðisrýrnun að teknu tilliti til skatta.
i
. Skuldbindingar
Skuldbinding er færð í efnahagsreikninginn þegar samstæðan ber lagalega eða ætlaða skyldu vegna fyrri atburðar og líklegt er að
kostnaður lendi á henni við að gera skuldbindinguna upp. Ef áhrifin eru veruleg eru skuldbindingarnar ákveðnar með því að afvaxta
áætlað framtíðarsjóðstreymi með vöxtum fyrir skatta sem sýna núverandi markaðsmat tímavirðis peninga og, ef við á, áhættuna
sem tengist skuldbindingunni.
j. Leigusamningar
Samstæðan færir leigueign og leiguskuld við upphaf leigusamnings. Leigueignir og leiguskuldir samstæðunnar eru eingöngu vegna
leigusamninga á lóðum við þriðja aðila. Engin leigueign er á efnahagsreikning samstæðunnar. Leiguskuldir eru færðar á núvirði
ógreiddra leiguskulda á upphafsdegi. Ef unnt er að ákveða innbyggða vexti á lóðarleigu skal nota þá í núvirðingu skuldarinnar. Sé
það ekki hægt skal notast við vexti á nýju lánsfé (e. incremental borrowing rate) sem er sú aðferðarfræði sem samstæðan notar.
Notast er við mismunandi vexti á nýju lánsfé eftir staðsetningum og tegundum húsnæðis sem standa á hverri lóð fyrir sig og er
sambærilegri aðferðarfræði beitt við ákvörðun á vöxtum á nýju lánsfé og gert er við mat á virði fjárfestingareigna félagsins.
Vextirnir sem notaðir eru til núvirðingar eru ákvarðaðir þannig að vextir á nýju lánsfé vigta 70% og vextir af nýju lánsfé ásamt
álagi vigta 30%. Þessari aðferð er beitt á alla lóðarleigusamninga samstæðunnar.
k. Leigutekjur
Leigutekjur af fjárfestingareignum eru færðar í rekstrarreikning á leigutímanum.
l. Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
Rekstarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og inniheldur meðal annars fasteignagjöld, vátryggingar og
viðhaldskostnað.
m. Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum af fjáreignum og gengishagnaði af erlendum gjaldmiðlum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtagjöldum og verðbótum af lántökum, gengistapi af erlendum gjaldmiðlum, lóðarleigu og
öðrum fjármagnskostnaði. Vaxtagjöld eru færð í rekstrarreikning eftir því sem þau falla til miðað við virka vexti.
Gengishagnaður og gengistap eru færð nettó.
n. Tekjuskattur
Tekjuskattur samanstendur af tekjuskatti til greiðslu og frestuðum tekjuskatti. Tekjuskattur er færður í rekstrarreikning nema þegar
hann varðar liði sem eru færðir beint á eigið fé, en í þeim tilvikum er tekjuskatturinn færður á eigið fé.
Tekjuskattur til greiðslu er tekjuskattur sem áætlað er að komi til greiðslu á næsta ári vegna skattskylds hagnaðar ársins, miðað við
gildandi skatthlutfall á uppgjörsdegi, auk leiðréttinga á tekjuskatti til greiðslu vegna fyrri ára.
Frestaður tekjuskattur er færður vegna tímabundinna mismuna á bókfærðu verði eigna og skulda í ársreikningnum annars vegar og
skattverði þeirra hins vegar. Frestaður tekjuskattur er ekki færður vegna tímabundinna mismuna vegna fjárfestinga í dótturfélögum
svo framarlega sem talið er að móðurfélagið geti stýrt því hvenær þeir snúist við og jafnframt sé talið líklegt að þeir muni ekki
snúast við í fyrirsjáanlegri framtíð. Útreikningur á frestuðum skatti byggir á því skatthlutfalli sem vænst er að verði í gildi þegar
tímabundinn mismunur kemur til með að snúast við, miðað við gildandi lög á uppgjörsdegi.
Skatteign er einungis færð að því marki sem líklegt er talið að skattskyldur hagnaður verði til ráðstöfunar í framtíðinni, sem unnt
verður að nýta eignina á móti. Skatteign er metin á hverjum uppgjörsdegi og lækkuð að því marki sem talið er að hún komi ekki til
með að nýtast.
o. Hagnaður á hlut
Í ársreikningnum er sýndur grunnhagnaður á hlut og þynntur hagnaður á hlut fyrir almenna hluti í félaginu. Grunnhagnaður á hlut
er reiknaður sem hlutfall hagnaðar og vegins meðalfjölda virkra hluta á árinu. Þynntur hagnaður á hlut er reiknaður með því að
leiðrétta meðalfjölda virkra hluta vegna mögulegrar þynningar og hluta sem gæti þurft að gefa út vegna kauprétta og annarra
fjármálagerninga sem eru breytanlegir í hlutafé félagsins.
p. Starfsþáttayfirlit
Starfsþáttur er aðgreinanlegur hluti samstæðunnar innan ákveðins efnahagslegs umhverfis.
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórn og stjórnarhættir
Stjórnarhættir Eikar fasteignafélags hf. eru í samræmi við lög um hlutafélög, samþykktir félagsins og starfsreglur stjórnar.
Samþykktirnar og starfsreglurnar eru aðgengilegar á heimasíðu félagsins. Félagið leggur áherslu á að viðhalda góðum
stjórnarháttum og taka stjórnarhættir félagsins mið af leiðbeiningum um stjórnarhætti sem Viðskiptaráð Íslands, Nasdaq Iceland og
Samtök atvinnulífsins hafa gefið út.
Stjórn
Stjórn félagsins skipa fimm einstaklingar sem kjörnir eru af hluthöfum til eins árs í senn. Tilnefningarnefnd félagsins auglýsir eftir
framboðum til stjórnarsetu auk þess að óska eftir tilnefningum til stjórnarsetu frá hluthöfum félagsins. Stjórn félagsins uppfyllir
ákvæði laga um kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga.
Menntun og þekking stjórnarmanna félagsins er víðtæk og stjórnarmenn búa jafnframt yfir fjölbreyttri reynslu úr atvinnulífi á sviði
rekstrar, stjórnunar og fjárfestinga. Allir stjórnarmenn eru óháðir félaginu og hluthöfum þess að mati stjórnar. Nánari upplýsingar
um stjórn og stjórnendur er að finna í stjórnarháttayfirlýsingu félagsins og á heimasíðu þess,
Stjórn fer með æðsta vald í málefnum félagsins á milli hluthafafunda samkvæmt lögum og samþykktum félagsins. Meginhlutverk
stjórnar er tryggja að nægilegt eftirlit sé haft með reikningshaldi og meðferð fjármuna félagsins auk þess að yfirfara rekstrar- og
fjárhagsáætlanir og hafa eftirlit með því að þeim sé fylgt. Stjórn sér til þess að ársfjórðungsleg uppgjör séu útbúin með upplýsingum
um rekstur og stöðu félagsins, og hefur komið á virku kerfi innra eftirlits, en reglubundin úttekt er framkvæmd einu sinni á ári af
innri endurskoðanda félagsins. Stjórn markar stefnu félagsins og sinnir ráðgefandi hlutverki við forstjóra og aðra stjórnendur. Þá
ræður stjórn forstjóra og skilgreinir verksvið hans. Stjórn tekur meiriháttar ákvarðanir í rekstri félagsins og sér um að það sé rekið
í samræmi við lög og reglur sem félaginu ber að fylgja.
Stjórn hefur skipað tvær undirnefndir, endurskoðunarnefnd og starfskjaranefnd. Þá starfar hjá félaginu tilnefningarnefnd.
Samþykktir, starfsreglur stjórnar og starfsreglur nefnda er að finna á heimasíðu félagsins.
Endurskoðunarnefnd
Stjórn skipaði endurskoðunarnefnd félagsins þann 11. apríl 2022. Nefndina skipa Hersir Sigurgeirsson, stjórnarmaður, sem gegnir
formennsku, Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður, og Arnar Már Jóhannesson, löggiltur endurskoðandi.
Endurskoðunarnefnd kemur saman vegna árs- og hálfsársuppgjörs félagsins og skilar að minnsta kosti árlega skýrslu til stjórnar
um störf sín.
Starfskjaranefnd
Stjórn skipaði starfskjaranefnd þann 11. apríl 2022. Nefndina skipa Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður, sem gegnir
formennsku, Bjarni Kristján Þorvarðarson, stjórnarmaður, og Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarmaður. Starfskjaranefnd undirbýr
tillögur að starfskjarastefnu og starfskjörum stjórnar- og nefndarmanna fyrir hluthafafund. Jafnframt undirbýr nefndin samninga
um laun og önnur starfskjör við forstjóra og aðra starfsmenn, heyri þeir undir stjórn.
Tilnefningarnefnd
Á hluthafafundi 5. apríl 2022 voru Drífa Sigurðardóttir ráðgjafi, sem gegnir formennsku, og Ingólfur Bender hagfræðingur, kjörin
í tilnefningarnefnd. Stjórn skipaði Örnu Harðardóttur fjármálastjóra í nefndina. Hlutverk tilnefningarnefndar er að vera ráðgefandi
við kosningu stjórnarmanna og markmið hennar er að skapa hluthöfum forsendur fyrir upplýstri ákvörðunartöku við stjórnarkjör.
Stjórnarfundir og fundir undirnefnda
Á árinu 2022 voru haldnir 16 stjórnarfundir, 10 fundir í endurskoðunarnefnd, 6 fundir í starfskjaranefnd og 16 fundir í
tilnefningarnefnd, og var meirihluti stjórnarmanna og nefndarmanna viðstaddur alla fundi tímabilsins. Í samræmi við samþykktir
félagsins eru niðurstöður undirnefnda stjórnar félagsins einungis leiðbeinandi fyrir stjórn.
Stjórn hefur sett sér ítarlegar starfsreglur þar sem helstu verkefni og valdsvið stjórnar og forstjóra eru skilgreind. Í þessum reglum
er meðal annars að finna reglur um skiptingu starfa innan stjórnar, verklag og reglur um fundarsköp og fundargerðir, reglur um
þagnarskyldu, upplýsingagjöf og fleira. Gildandi starfsreglur stjórnar voru samþykktar á stjórnarfundi 21. júní 2022.
Stjórnendur
Forstjóri félagsins er Garðar Hannes Friðjónsson og ber hann ábyrgð á rekstri og afkomu félagsins gagnvart stjórn. Forstjóri stýrir
daglegum rekstri félagsins og hefur umsjón með stefnumótun. Garðar á 7.410.461 hluti í félaginu í gegnum Burðarbita ehf.
Framkvæmdastjóri fjármálasviðs og staðgengill forstjóra er Lýður Heiðar Gunnarsson, en hann ber ábyrgð á sjóðsstýringu,
reikningshaldi, uppgjöri, skýrslugerð, fjármögnun og áætlunum félagsins og dótturfélaga þess. Lýður á 410.000 hluti í félaginu.
Stjórnarháttayfirlýsing
Framkvæmdastjóri útleigusviðs er Eyjólfur Gunnarsson, en hann ber ábyrgð á útleigu fasteigna félagsins, leigusamningum og
leigutekjum.
Framkvæmdastjóri framkvæmdasviðs er Guðbjartur Magnússon, en hann ber ábyrgð á öllu viðhaldi, framkvæmdum, byggingum
og þróun fasteigna og auðra lóða.
Framkvæmdastjóri viðskiptaþróunar er Sturla Gunnar Eðvarðsson, en hann ber ábyrgð á að auka tekjur af nýjum eða núverandi
verkefnum á sviði fasteignarekstrar.
Framkvæmdastjóri lögfræðisviðs er Jóhann Magnús Jóhannsson, en hann ber ábyrgð á að lögfræðileg málefni félagsins og innra
eftirlit samræmist lögum og reglum auk þess að hafa yfirumsjón með innheimtu.
Aðstoðarframkvæmdastjóri útleigusviðs er Hrönn Indriðadóttir, en hún kemur fram gagnvart núverandi og verðandi
viðskiptavinum félagsins með það fyrir augum að aðstoða við að finna leigutökum hentugar húsnæðislausnir.
Forstöðumaður reikningshalds félagsins er Árni Böðvarsson, en hann hefur umsjón með daglegri starfsemi reikningshalds félagsins.
Rekstrarstjóri húsumhyggju er Kári Tryggvason, en hann hefur umsjón með daglegum rekstri á fasteignum félagsins.
Innan félagsins starfa nefndir sem heyra undir forstjóra. Nefndirnar eru skipaðar starfsfólki, þ. á m. forstjóra og
framkvæmdastjórum, og þeim er ætlað að vera vettvangur umræðna og ákvörðunartöku í málaflokkum á borð við fjármögnun,
framkvæmdir, kaup og sölu fasteigna, þróun eigna, virkjun tækifæra, áhættustýringu og innheimtu. Tilgangurinn með nefndunum
er að gefa fleirum kost á að koma að ákvörðunartöku og hagnýta þannig til hins ýtrasta fjölbreytta þekkingu og reynslu starfsfólks,
með það að markmiði að bæta ákvörðunartöku. Umboð og heimildir nefnda eru háðar ákvörðunum forstjóra og stjórnar.
Félagið á tvö dótturfélög og eru stjórnir dótturfélaga í samstæðunni skipaðar einum stjórnarmanni, Garðari Hannesi Friðjónssyni,
forstjóra félagsins, og einum varamanni, Eyjólfi Gunnarssyni, framkvæmdastjóra útleigusviðs. Stjórn Hótel 1919 ehf. er skipuð
Garðari Hannesi Friðjónssyni, sem er formaður stjórnar, og Lýð Heiðari Gunnarssyni.
Regluvörður félagsins er Jóhann Magnús Jóhannsson lögmaður. Staðgengill regluvarðar er Ingimar Tómas Ragnarsson
lögfræðingur. Hlutverk regluvarðar er að hafa umsjón með að reglum um meðferð innherjaupplýsinga og viðskipti innherja sé
framfylgt.
Samskipti hluthafa og stjórnar
Hluthafafundur fer með æðsta vald í málefnum félagsins í samræmi við lög og samþykktir félagsins, en þar fara hluthafar með
ákvörðunarvald sitt í málefnum félagsins. Aðalfund félagsins skal halda fyrir lok júnímánaðar ár hvert þar sem tekin eru fyrir mál
sem lög og samþykktir félagsins kveða á um.
Samskipti hluthafa og stjórnar fara fram á hluthafafundum. Stjórnarmenn eru sjálfstæðir í störfum sínum og taka ekki við
fyrirmælum beint frá hluthöfum félagsins eða öðrum hagsmunaaðilum. Stjórnarmenn gæta trúnaðar í störfum sínum og gæta
jafnræðis í upplýsingagjöf til hluthafa og veita ekki hluthöfum upplýsingar um félagið nema slíkt sé kynnt á vettvangi stjórnar á
auglýstum kynningarfundum félagsins eða á sérstökum fundum þegar tilefni er til. Hluthafar geta komið erindum til stjórnar á milli
hluthafafunda. Formaður stjórnar kemur að jafnaði fram fyrir hönd stjórnar.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Starfsemi og viðskiptalíkan
Eik fasteignafélag hf. starfar á íslenskum fasteignamarkaði með atvinnuhúsnæði. Félagið á atvinnuhúsnæði í helstu
viðskiptakjörnum höfuðborgarsvæðisins sem og á völdum svæðum á landsbyggðinni. Félagið á, rekur og leigir út fasteignir sem
leigðar eru traustum leigutökum og eru eignirnar vel samkeppnishæfar á leigumarkaði með tilliti til ástands og staðsetningar.
Stærstur hluti tekna félagsins eru leigutekjur og aðrar tekjur af rekstri fasteigna. Helstu gjöld eru tengd rekstrarkostnaði fasteigna,
s.s. fasteignagjöld, tryggingar og vatns- og fráveitugjöld sem og fjárfesting í viðhaldi og endurbótum á fasteignum.
Stefna
Eik fasteignafélag hefur einsett sér að sýna samfélagslega ábyrgð, bera virðingu fyrir umhverfinu og hafa ánægju viðskiptavina og
starfsfólks að leiðarljósi. Um leið og áhersla er lögð á að skapa verðmæti og skila arði, leggur félagið mikla áherslu á að vera
efnahagslega ábyrgt, starfa innan þess lagaramma sem gildir, vera siðferðislega ábyrgt og vera eftirsóttur og öruggur vinnustaður.
Félagið gefur nú í fimmta sinn út sjálfbærniskýrslu og er hún fylgirit við ársreikning 2022. Í sjálfbærniskýrslunni, sem gerð er í
samræmi við UFS leiðbeiningar Nasdaq frá 2019, eru birtar upplýsingar um stöðu og þróun mælikvarða á frammistöðu
samstæðunnar með tilliti til umhverfismála, félagslegra þátta og stjórnarhátta.
Umhverfið
Eik fasteignafélag hefur sett sér umhverfisstefnu til þess að skjalfesta viðleitni félagsins til að draga úr mengun og losun
gróðurhúsalofttegunda í tengslum við rekstur þess. Þannig axlar félagið ábyrgð gagnvart samfélaginu, nærumhverfi og komandi
kynslóðum. Umhverfisstefnan er aðgengileg á heimasíðu félagsins.
Í sjálfbærniskýrslunni koma m.a. fram upplýsingar um beina og óbeina losun gróðurhúsalofttegunda ásamt upplýsingum um
orkunotkun, úrgangsmyndun og vatnsnotkun, umhverfisstefnu og loftslagsyfirsýn.
Félagslegir þættir og mannauður
Eik fasteignafélag hefur sett sér stefnu um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð. Félagið leggur sig fram um að hafa jákvæð
samfélagsleg áhrif og í allri starfsemi sinni styður félagið við og virðir mannréttindi eins og þau eru tryggð í stjórnarskrá Íslands
og alþjóðlegum mannréttindasáttmálum sem Ísland hefur fullgilt. Stefna um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð var síðast
staðfest á stjórnarfundi 28. október 2021 og er aðgengileg á heimasíðu félagsins. Stefnan var til umfjöllunar á stjórnarfundi 28.
september 2022.
Félagið hefur sett sér siðareglur sem gilda fyrir starfsmenn og stjórnarmenn. Félagið vill taka virkan þátt í að byggja upp samfélagið,
fylgja leikreglum þess og koma ávallt fram af heiðarleika. Reglurnar fjalla meðal annars um ábyrgð og virðingu gagnvart
samfélaginu, samskipti við viðskiptavini, virðingu og umburðarlyndi á vinnustaðnum, hagsmunaárekstra og jafnræði og virðingu
fyrir öllum manneskjum. Siðareglurnar voru síðast staðfestar á stjórnarfundi 20. desember 2019 og eru aðgengilegar á heimasíðu
félagsins. Siðareglurnar voru til umfjöllunar á stjórnarfundi 12. desember 2022.
Félagið hefur sett sér starfskjarastefnu sem tekur mið af langtímamarkmiði um virðisaukningu fyrir hluthafa, góðum stjórnarháttum
og hag viðskiptavina. Þannig er henni ætlað að styðja við áætlanir um uppbyggingu félagsins og stuðla að því að hjá félaginu starfi
hæfir og öflugir einstaklingar. Kjör og aðbúnaður skulu því taka mið af markaðsaðstæðum hverju sinni, launajafnræði og veita
hvatningu fyrir góða frammistöðu og styðja við endurmenntun. Starfskjarastefnan var síðast staðfest á aðalfundi 5. apríl 2022 og
er aðgengileg á heimasíðu félagsins
Í sjálfbærniskýrslu eru meðal annars upplýsingar um launa- og kynjahlutföll, starfsmannaveltu, jafnræði, heilsuvernd og öryggi
starfsfólks.
Stjórnarhættir og aðgerðir gegn spillingu
Eik fasteignafélag fylgir gildandi leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja sem Viðskiptaráð Íslands, Nasdaq OMX Iceland og
Samtök atvinnulífsins hafa gefið út. Nánari upplýsingar um stjórnarhætti má finna á heimasíðu félagsins undir
www.eik.is/stjornarhaettir.
Félagið fylgir, í samræmi við stefnu sína um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð, settum lögum og reglum í allri sinni starfsemi
og líður ekki spillingu, þar með talið kúgun, mútur og ólöglega starfsemi. Eik fasteignafélag starfar með heiðarleika og traust að
leiðarljósi líkt og endurspeglast í siðareglum sem félagið hefur sett sér.
Stjórnendum og öðru starfsfólki félagsins ber að forðast það að fjárhagslegir hagsmunir þeirra og hagsmunir félagsins stangist á.
Starfsfólk er hvatt til þess að tilkynna stjórnendum eða stjórn um siðferðisleg vafamál og misbresti af svipuðum toga sem það
verður vart við. Starfsfólk skal ekki á neinn hátt gjalda fyrir að beina slíkum tilkynningum til stjórnar eða stjórnenda.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2022 er fjallað nánar um aðgreiningu valds í stjórn ásamt gagnsæi ákvarðana. Þar eru
jafnframt upplýsingar um aðgerðir gegn spillingu og mútum, persónuvernd, fjárhagslega hvata og kjarasamninga, upplýsingagjöf
og vottun upplýsinga er varða samfélagsábyrgð og sjálfbærni.
Árangur og staða
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2022 má lesa um árangur Eikar fasteignafélags og helstu skref sem stigin voru í átt að aukinni
sjálfbærni og samfélagslegri ábyrgð á árinu. Við lítum stolt yfir árið og gerum okkur grein fyrir að leiðin í átt að sjálfbærara
samfélagi er vegferð sem felur í sér stöðugar umbætur og framfarir en einnig fjöldamörg tækifæri.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Mandatory XBRL Concepts
Labels
Value
Name of reporting entity or other means of identification
Explanation of change in name of reporting entity or other means of
identification from end of preceding reporting period
Domicile of entity
Legal form of entity
Country of incorporation
Address of entity's registered office
Principal place of business
Description of nature of entity's operations and principal activities
Name of parent entity
Name of ultimate parent of group