KONSOLIDOVANÁ
VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA
SPOLEČNOSTI
LOG SYMPATIA HOLDING a.s.
ZA ÚČETNÍ OBDOBÍ
Od 1. ledna 2025
Do 31. prosince 2025
2
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Přehled společnosti
Název společnosti Log Sympatia Holding a.s.
Sídlo společnosti Příkop 843/4, Zábrdovice, 602 00 Brno
Právní forma B 8260 vedená u Krajského soudu v Brně
Identifikační číslo 086 59 630
DIČ CZ08659630
Předmět podnikání
Log Sympatia Holding a.s. je holdingová akciová společnost, která
prostřednictvím svých dceřiných společností vlastní průmyslové
budovy v Chorvatsku a ve Slovinsku.
Její hlavní činností je management, financování, realizace a
pronájem těchto nemovitostí.
Základní kapitál
2 000 000 Kč
Základní kapitál je plně splacen
3
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Obsah
1. Obecné informace .............................................................................................. 4
2. Správa a řízení společnosti ................................................................................... 6
3. Informace o podnikatelské činnosti a přehled za účetní období ...................................... 9
4. Očekávaný vývoj v následujícím období ................................................................. 15
5. Následné události ............................................................................................ 16
6. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje .................................................... 16
7. Informace o nabývání vlastních akcií ..................................................................... 16
8. Informace o činnostech v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztahů ... 16
9. Informace o tom, zda má společnost organizační složku v zahraničí .............................. 16
10. Informace požadované podle zvláštního předpisu ..................................................... 17
11. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky ..................................................... 17
12. Konsolidovaná účetní závěrka k 31. prosinci 2025 a zpráva auditora ............................. 18
13. Samostatná účetní závěrka k 31. prosinci 2025 a zpráva auditora ................................. 18
14. Zpráva o vztazích ............................................................................................ 18
15. Ostatní skutečnosti .......................................................................................... 18
16. Čestné prohlášení osob odpovědných za konsolidovanou výroční finanční zprávu společnosti
Log Sympatia Holding a.s. obsahující konsolidovanou účetní závěrku a samostatnou účetní závěrku
19
4
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
1. OBECNÉ INFORMACE
1.1 VYKAZUJÍCÍ SUBJEKT
Struktura a identifikace společnosti
Log Sympatia Holding a.s. (dále jen "Společnost") je akciová společnost založená a registrovaná v České
republice se sídlem Příkop 843/4, Zábrdovice, 602 00 Brno, Česká republika.
Společnost byla založena dne 4. listopadu 2019 a zapsána do obchodního rejstříku vedeného Krajským
soudem v Brně, oddíl B, vložka 8260.
IČO: 086 59 630
Registrovaným předmětem podnikání společnosti je výroba, obchod a služby. V současné době společnost
spravuje, financuje, realizuje výstavbu a pronájem nemovitostí ve formě logistických areálů v Chorvatsku
a na Slovinsku.
Vlastnictví
K 31. prosinci 2025 byla vlastnická struktura Společnosti následující:
Log Expert Development s.r.l. (se sídlem Lorena 23 Street, místnost 2, ap. 11, 300001 Temešvár,
Rumunsko, IČO: J35/1135/2011, DIČ: 28470916) – 50 % podílu na vlastnictví Společnosti
Sympatia Projects, s. r. o. (se sídlem Vajnorská 21 A, 831 03 Bratislava – Nové Mesto, Slovensko,
IČO: 54 246 890) – 40 % podílu na vlastnictví Společnosti
MB Cons Solutions s.r.l. (se sídlem 16 Fargas Street, Dumbravita Village, Timis Country, Rumunsko,
IČO: J35/2279/2015, DIČ: 35220793) - 10 % podílu na vlastnictví Společnosti
Konečným skutečným vlastníkem zapsaným u Ministerstva spravedlnosti České republiky je:
Ecaterina Onica (nepřímý skutečný vlastník)
Branislav Habán (nepřímý skutečný vlastník).
Statutární orgán
Statutárním orgánem společnosti je představenstvo. Představenstvo je složeno ze dvou členů:
Ing. Branislav Habán – předseda představenstva
Adrian Stanisav – člen představenstva.
Za společnost jedná představenstvo, přičemž oba jeho členové jednají jménem společnosti společně.
Dozorčí rada a výbor pro audit
Dozorčí orgán společnosti je tvořen:
Ing. Marek Laššák
Bogdan Martin
Třetí místo v dozorčí radě nebylo k 31. 12. 2025 obsazeno.
Počet členů dozorčí rady je 3. K 31. prosinci 2025 byl dozorčí rada obsazen pouze dvěma členy.
Výbor pro audit je zastoupen:
Oana Alexandra Gaspar
Michal Baňas
Irenej Denkocy.
Počet členů výboru pro audit je 3. K 31. prosinci 2025 byl výbor pro audit obsazen třemi členy.
5
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
1.2 ZÁKLADNÍ KAPITÁL SPOLEČNOSTI LOG SYMPATIA HOLDING A.S.
Společností bylo vydáno 100 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 20 000 Kč za jednu
akcii. Celková výše základního kapitálu činí 2 000 000 Kč a je plně splacen.
Ve vykazovaném období nedošlo k žádné změně v počtu či jmenovité hodnotě vydaných akcií.
Společnost ve vykazovaném období nenabyla žádné vlastní akcie.
1.3 REPORTUJÍCÍ SKUPINA ("LOG SYMPATIA HOLDING GROUP" NEBO "LSH GROUP" ČI „SKUPINA
LSH“)
Základní informace
Charakter činnosti a hlavní aktivity skupiny LSH Group se zaměřují na investování vlastních i klientských
finančních prostředků primárně do průmyslových a komerčních nemovitostních projektů.
Skupina LSH aktivně vyhledává, důkladně analyzuje a úspěšně realizuje vysoce kvalitní realitní projekty,
které zaručují nejlepší poměr návratnosti a rizika. Investiční aktivity podléhají dohledu Národné banky
Slovenska (NBS) a zahraničních regulačních orgánů.
Skupina LSH nabízí stabilní a dlouhodobě udržitelnou návratnost investic podpořenou viditelnými a
hmatatelnými projekty v reálné ekonomice.
Struktura Skupiny LSH
Skupina LSH měla k 31. prosinci 2025 následující dceřiné společnosti:
Společnost
Sídlo společnosti
Od
Majetková účast
Stát
Log
Sympatia Holding a.s.
Příkop 843/4, Zábrdovice,
602 00 Brno
4.
11.
2019
Mateřská
společnost
Česká republika
LOG EXPERT ONE d.o.o.
Ilica 1, Záhřeb, 10000,
Chorvatsko
1.
4.
2020
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT TWO d.o.o.
Ilica
1, Záhřeb, 10000,
Chorvatsko
26.
3.
2021
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT THREE d.o.o.
Ilica 1, Záhřeb, 10000,
Chorvatsko
10.
8.
2021
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT FOUR d.o.o.
Ilica
1, Záhřeb, 10000,
Chorvatsko
14.
10.
2021
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT SEVEN d.o.o.
Ilica 1, Záhřeb, 10000,
Chorvatsko
21.
10.
2023
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT EIGHT d.o.o.
Ilica
1, Záhřeb, 10000,
Chorvatsko
14.
4.
2023
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT TEN d.o.o.
Ilica 1, Záhřeb, 10000,
Chorvatsko
24.
1.
2024
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG ONE d.o.o.
Pot za Brdom
102, Lublaň,
1000 Lublaň
22.
1.
2021
100 % dceřiná
společnost
Slovinsko
LOG TWO d.o.o.
Pot za Brdom 102, Lublaň,
1000 Lublaň
27.
10.
2021
100 % dceřiná
společnost
Slovinsko
6
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
2. SPRÁVA A ŘÍZENÍ SPOLEČNOSTI
Kodex správy a řízení společnosti
Společností byly vydány dluhopisy obchodované na Burze cenných papírů v Bratislavě, a.s. (BSSE), a proto
je povinna předložit prohlášení o kodexu správy a řízení společnosti. Avšak vzhledem k tomu, že v České
republice neexistuje závazný režim správy a řízení společnosti, který by Společnost musela dodržovat,
nezavázala se Společnost k datu sestavení konsolidované výroční finanční zprávy k dodržování žádného
konkrétního režimu správy a řízení společnosti.
Společnost a Skupina LSH jsou nicméně pevně odhodlány udržovat účinný rámec pro kontrolu a řízení
podnikání společnosti a skupiny. Společnost klade velký důraz na respektování všech zákonných práv
akcionářů. Společnost striktně dodržuje zásadu zveřejňování a transparentnosti. Společnost se řídí
zejména zákonem o obchodních korporacích, občanským zákoníkem, zákonem o trestní odpovědnosti
právnických osob a zákonem o podnikání na kapitálovém trhu.
Společnost neuplatňuje dobrovolně zásady a postupy, vnitřní kontroly a pravidla rizik ve vztahu k účetnímu
procesu nad rámec závazných požadavků zákona o podnikání na kapitálovém trhu.
Orgány společnosti:
Společnost Log Sympatia Holding a.s. měla v roce 2025 následující subjekty:
Valná hromada
Představenstvo
Dozorčí rada
Výbor pro audit
Valná hromada
Valná hromada je nejvyšším orgánem společnosti. Valná hromada se musí konat nejméně jednou v účetním
období, a to nejpozději do šesti měsíců od posledního dne předchozího účetního období na žádost
statutárního orgánu.
V průběhu roku 2025 se ve Společnosti konaly dvě řádné valné hromady. Dne 23. června 2025 valná
hromada schválila účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku Společnosti za rok 2024. Akcionáři
schválili návrh statutárního orgánu na rozdělení zisku vytvořeného v roce 2024 na účet nerozděleného
zisku minulých let. Dále valná hromada Společnosti jmenovala společnost BDO Audit s.r.o. statutárním
auditorem individuálních a konsolidovaných účetních závěrek za rok 2025.
Dne 15. prosince 2025 se konala valná hromada, na které akcionáři schválili emisi dluhopisů Společností.
O vydání nových akcií Společnosti rozhoduje valná hromada, případně představenstvo, pokud k tomu bylo
zmocněno v souladu se stanovami Společnosti. O nabývání vlastních akcií Společnosti rozhoduje valná
hromada, která v souladu s příslušnými právními předpisy uděluje předchozí souhlas a stanoví základní
podmínky jejich nabývání, zejména maximální počet akcií, dobu, po kterou mohou být akcie nabývány, a
cenové rozpětí. Na základě tohoto souhlasu zajišťuje samotnou realizaci zpětného odkupu představenstvo
Společnosti.
Představenstvo
Představenstvo společnosti má 2 členy.
Představenstvo je odpovědné za každodenní řízení činnosti společnosti pod dohledem dozorčí rady.
Postavení, pravomoci, složení, rozhodování a další základní práva a povinnosti, stejně jako pravidla
jednání, jsou zahrnuty ve Stanovách společnosti. Představenstvo je povinno informovat dozorčí radu,
konzultovat s ní důležité záležitosti a předkládat jí ke schválení určitá důležitá rozhodnutí, jak je
podrobněji popsáno níže. Členy představenstva volí dozorčí rada. Člen představenstva je jmenován na
dobu pěti let. Člen představenstva může být jmenován opětovně. Dozorčí rada může rovněž kdykoli
odvolat kteréhokoli člena představenstva.
Představenstvo jmenuje ze svých členů předsedu.
7
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Představenstvo je usnášení schopné, pokud je přítomna nebo se jinak účastní schůze většina jeho členů.
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů přítomných nebo jinak účastnících se členů. V případě rovnosti hlasů
rozhoduje hlas předsedy. Usnesení představenstva vyžadují schválení valnou hromadou, pokud se týkají
důležité změny identity nebo charakteru společnosti či jejího podnikání.
Představenstvo jedná jménem Společnosti vůči třetím osobám, přičemž v takovém případě jednají
předseda představenstva společně s členem představenstva.
Zasedání představenstva jsou svolávána podle potřeby.
Dozorčí rada
Dozorčí rada je odpovědna za dohled nad jednáním představenstva a za poskytování poradenství
představenstvu a za dohled nad obchodní činností Společnosti obecně. Dozorčí rada je povinna při plnění
svých povinností přihlížet k zájmům podnikání Společnosti. Postavení, působnost, složení, rozhodování a
další základní práva a povinnosti, jakož i jednací řád jsou obsaženy ve stanovách společnosti. Členové
dozorčí rady nejsou oprávněni zastupovat Společnost při jednání s třetími osobami. Členi dozorčí rady jsou
voleni valnou hromadou.
Člen dozorčí rady je jmenován na dobu pěti let. Člen dozorčí rady může být jmenován opakovaně. Valná
hromada může zvolit náhradníka/členy na obsazení volných míst členů dozorčí rady podle předem
stanoveného pořadí. Nejsou-li náhradníci zvoleni, může dozorčí rada, v níž se počet členů zvolených valnou
hromadou nesnížil o více než polovinu, jmenovat náhradního člena až do příští valné hromady. Funkční
období náhradního člena dozorčí rady se do funkčního období člena dozorčí rady nezapočítává.
Dozorčí rada je složena ze dvou nebo ze tří členů. Dozorčí rada jmenuje ze svých členů předsedu. Valná
hromada může kdykoli pozastavit nebo odvolat členy dozorčí rady. Dozorčí rada je usnášeníschopná, je-li
přítomna nebo se jinak účastní schůze nadpoloviční většina členů. Rozhoduje se většinou hlasů přítomných
nebo jinak zúčastněných členů. V případě rovnosti hlasů rozhoduje hlasování předsedy. Dozorčí rada může
rovněž přijímat rozhodnutí per rollam.
Výbor pro audit
Působnost výboru pro audit je stanovena zákonem. Výbor pro audit je nápomocen při dohledu nad činností
statutárního orgánu s ohledem na:
doporučení vybraného auditora účetní závěrky Společnosti,
monitorování auditu účetních závěrek Společnosti za předchozí finanční rok; seznámení se s
podrobnostmi výsledků těchto auditů v různých fázích,
předkládá statutárnímu orgánu svá zjištění a doporučení týkající se auditu a hodnocení účetní
závěrky za uplynulé účetní období, jakož i návrh statutárního orgánu na rozdělení zisku nebo na
úhradu ztráty,
předkládá statutárnímu orgánu svá zjištění a doporučení k udělení absolutoria členovi statutárního
orgánu odpovědnému za výkon jeho funkce,
plnění dalších úkolů stanovených statutárním orgánem v závislosti na potřebách vyplývajících z
aktuální situace Společnosti,
předkládání výročních zpráv o činnosti výboru pro audit statutárnímu orgánu
Společnost nemá žádného interního auditora.
Prohlášení o neexistenci střetů zájmů členů orgánů společnosti a vrcholového vedení
Společnost prohlašuje, že u členů představenstva, dozorčí rady, výboru pro audit ani u vrcholového vedení
nedošlo v průběhu sledovaného období k žádným skutečnostem, které by zakládaly střet jejich osobních
zájmů se zájmy společnosti. Členové těchto orgánů vykonávali své funkce s náležitou péčí, v dobré víře a
v nejlepším zájmu společnosti, přičemž případné potenciální situace, které by mohly být jako střet zájmů
vnímány, byly včas identifikovány a posouzeny v souladu s platnými právními předpisy a interními pravidly
společnosti. Na základě dostupných informací tak společnost eviduje, že nedošlo ke vzniku žádného střetu
zájmů, který by mohl ovlivnit nezávislost rozhodování či řádný výkon funkce uvedených osob.
8
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Popis politiky rozmanitosti
Vzhledem k tomu, že v České republice neexistuje závazný režim politiky rozmanitosti, který by Společnost
musela dodržovat, nezavázala se k datu vydání výroční finanční zprávy k dodržování žádné konkrétní
politiky diverzity (jak je definována v § 118.4h zákona o kapitálových trzích). Bez ohledu na věk, pohlaví
či jiné ukazatele klade Společnost hlavní důraz na vyhledávání a jmenování nejvhodnějších kandidátů do
řídících orgánů společnosti (statutárního orgánu nebo výboru pro audit), a to s přihlédnutím k jejich
zázemí, zkušenostem a kvalifikaci pro výkon funkce člena příslušného řídícího orgánu společnosti.
Společnost rovněž posuzuje znalosti uchazečů v oblasti podnikání Společnosti nebo povahu činnosti
příslušného orgánu. Všichni lidé vhodní pro pozice ve správních orgánech společnosti jsou vybíráni
nediskriminačním způsobem. Dlouhodobou snahou Společnosti je budovat kulturu, která je profesně
otevřená všem, bez ohledu na pohlaví, rasu, barvu pleti, národnost, etnický původ, světonázor,
náboženství, zdravotní stav, věk nebo sexuální orientaci.
Společnost není povinna vypracovat zprávu o udržitelném rozvoji podle § 32f odst. 1 zákona č. 563/1991
Sb., o účetnictví.
Proces finančního výkaznictví
Subjekty ve Skupině LSH vedou své účetnictví především v souladu s místními účetními standardy. Pro
účely konsolidace Skupiny LSH jsou zpracovávány paralelní hlavní knihy podle Mezinárodních standardů
účetního výkaznictví v platném znění přijatém Evropskou unií (účetní standardy IFRS). Vedení skupiny
pravidelně vyhodnocuje výsledky zpracované v souladu s účetními standardy IFRS.
Účetní, reportingové nebo jiné finanční procesy jsou řízeny centrálně externí servisní organizací skupiny
v České republice.
Účetní informační systémy společností skupiny se liší, protože každý segment/země má svou vlastní externí
servisní organizaci pro zajištění účetnictví. Ekonomický software Pohoda je využíván pro společnost Log
Sympatia Holding a.s. Nástroj pro konsolidaci dat všech společností skupiny není v žádném účetním
systému; Společnost LSH používá tabulkové procesory Excel vyvinuté společností Microsoft, jež je součástí
sady Microsoft Office a používá se pro organizaci, analýzu a vizualizaci dat. Je široce používán v podnikání,
financích a vzdělávání pro různé úkoly, jako je rozpočtování, prognózy a analýza dat. Společnost a Skupina
LSH se řídí interními směrnicemi týkajícími se např. oběhu účetních dokladů, schvalovacích procesů atd.
a pravidel konsolidačního účetnictví a výkaznictví. Ve schvalovacích procesech jsou specifikovány
transakční limity nebo další podmínky, které mohou jednotliví zaměstnanci schválit. Platby jsou prováděny
pouze v případě, že je schválí určený zaměstnanec, funkce treasury je personálně oddělena od funkce
účetní. Přístupová práva do informačního systému jsou udělována po schválení osobami uvedenými v
interních směrnicích pouze oprávněným zaměstnancům a pouze omezeným částem systému platným pro
pracovní náplň zaměstnance.
Účetnictví je pod dohledem controllingového oddělení, které je odděleno od externích organizací
poskytujících účetní služby využívaných Skupinou LSH. Proces je oddělen jak personálně, tak z hlediska
organizační struktury. Představenstvo a dozorčí orgán pravidelně dohlížejí na výsledky Společností a
Skupin.
Výsledky Společnosti a Skupiny LSH jsou pravidelně auditovány externím auditorem. Výbor pro audit dohlíží
na proces auditu a zjištění společnosti.
Dividendová politika
Představenstvo Společnosti schválilo dividendovou politiku Společnosti pro dané období. Záměrem
představenstva je udržet současný trend a nerozdělovat akcionářům zisk za každý finanční rok, dokud
nebude splněna dlouhodobá strategie a Skupina LSH nebude bez externího financování. Za běžné a
předchozí období nebyly vyplaceny žádné dividendy.
9
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
3. INFORMACE O PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI A PŘEHLED ZA ÚČETNÍ OBDOBÍ
3.1 INFORMACE O PODNIKATELSKÝCH AKTIVITÁCH
Hlavní činností Společnosti je emise dluhopisů a následné poskytnutí vnitroskupinového financování
Skupině LSH formou zápůjčky, úvěru nebo případně jiných forem financování z výnosů emise dluhových
cenných papírů. Společnost v současné době nevykonává žádnou jinou podnikatelskou činnost.
Emise dluhopisů
V průběhu roku 2025 emitovala společnost Log Sympatia Holding a.s. dluhopisy na základě prospektů
dluhopisu ze dne 26. dubna 2024 a ze dne 12. prosince 2025. Základní prospekty byly schváleny dne 13.
května 2024, respektive 15. prosince 2025 Národní bankou Slovenské republiky, která je příslušným
orgánem Slovenské republiky podle § 120 odst. 1 zákona č. 566/2001 Z. z., o cenných papieroch a
investičných službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o cenných papieroch), ve znění
pozdějších předpisů (dále jen "zákon o cenných papírech a investičních službách").
S vydanými dluhopisy se začalo obchodovat na regulovaném trhu v roce 2024, resp. v roce 2025 v případě
dluhopisů emitovaných dle prospektu ze dne 15. prosince 2025.
Informace o obchodování s dluhopisy jsou k dispozici v odkazech na Bratislavskou burzu cenných papírů:
LSH I.EUR 7 % 12/27 (ISIN: SK4000023255): Detail CP - Burza cenných papierov
LSH II.EUR 8 % 12/27 (ISIN: SK4000023248): Detail CP - Burza cenných papierov
LSH III.EUR 9% 12/27 (ISIN: SK4000023735): Detail CP - Burza cenných papierov
LSH IV.EUR 9,5% 4/27 (ISIN: SK4000026530): Detail CP – Burza cenných papierov.
LSH V.EUR 9,5% 12/27 (ISIN: SK4000026951)
V průběhu roku 2025 byly Společností Log Sympatia Holding a.s. připraveny k emisi nové dluhopisy:
LSH 7 % 12/2029 (ISIN: SK4000028577)
LSH 8 % 12/2029 (ISIN: SK4000028585)
LSH 9 % 12/2029 (ISIN: SK4000028593)
3.2 NJEVÝZNAMNĚJŠÍ RIZIKA, KTERÁ JSOU SPECIFICKÁ PRO SPOLEČNOST JAKO EMITENTA
DLUHOPISŮ
Nákup a vlastnictví dluhopisů s sebou nese řadu rizik, z nichž nejvýznamnější jsou uvedeny dále v této
kapitole. Rizikové faktory uvedené jsou seřazeny podle jejich významnosti, pravděpodobnosti výskytu,
závažnosti a předpokládaného rozsahu jejich nepříznivého dopadu na podnikání, resp. samostatnou a
konsolidovanou účetní závěrku Společnosti. Níže uvedené rizikové faktory jsou kategorizovány podle jejich
povahy. V rámci každé kategorie jsou nejvýznamnější rizika uvedena jako první. Následující přehled
rizikových faktorů není vyčerpávající a nenahrazuje odbornou analýzu.
3.2.1 Rizikové faktory související se Společností
Podnikání Společnosti je ovlivněno různými rizikovými faktory. Níže uvedené rizikové faktory představují
nejvýznamnější riziko, které může nepříznivě ovlivnit finanční a ekonomickou situaci Společnosti, její
podnikání a schopnost dostát svým závazkům.
3.2.1.1 Rizika související s finanční situací Společnosti
Riziko závislosti Společnosti na podnikání dceřiných společností
Společnost je bez dlouhé obchodní historie. Společnost byla založena výhradně za účelem řízení a
financování svého majetku, nad nímž má vlastnickou a/nebo manažerskou kontrolu. Dceřiné společnosti
byly založeny za účelem vývoje, výstavby a pronájmu logistických hal v Chorvatsku a Slovinsku. Účelem
Společnosti je tedy poskytovat financování těchto projektů, realizovaných především ve fázi přípravy a
výstavby projektu. Hlavními zdroji příjmů Společnosti jsou v tomto období zejména příjmy z titulu
výnosových úroků, které jsou odvozeny od zápůjček poskytnutých dceřiným společnostem. Po dokončení
výstavby logistických areálů a úhradě externího financování se stanou hlavními zdroji příjmů Společnosti
zejména: a) příjmy z dividend Společnosti, které jsou odvozeny ze zisku z pronájmu logistických center,
10
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
b) zdroje ze zvýšeného refinancování bankovních úvěrů (refinancování stavebního úvěru na investiční
úvěr), c) příjmy z prodeje dceřiných společností po úspěšném dokončení projektů a příjmy z prodeje
majetku dceřiných společností. Finanční situace Společnosti a její schopnost plnit své závazky vyplývající
z dluhopisů závisí na schopnosti výše uvedených dceřiných společností generovat peněžní tok a zisk. Pokud
tedy dané dceřiné společnosti nejsou schopny generovat očekávané výnosy, může být nepříznivě ovlivněna
schopnost Společnosti plnit své závazky vyplývající z dluhopisů vůči držitelům dluhopisů. Poskytování
financování ze strany Společnosti dceřiným společnostem proto podléhá řadě rizik a nelze zaručit, že
dceřiné společnosti budou vždy schopny generovat dostatečné výnosy a že Společnost bude schopna včas
získat prostředky, které jí umožní splatit své závazky vůči držitelům dluhopisů.
Z výše uvedeného důvodu se všechny okolnosti a rizikové faktory vztahují také na jednotlivé dotčené
společnosti, což by mohlo nepříznivě ovlivnit podnikání Skupiny LSH, její výsledky hospodaření a finanční
situaci a následně schopnost splácet své závazky vyplývající z dluhopisů.
Dceřiné společnosti jsou vystaveny rostoucím cenám stavebních materiálů
Dceřiné společnosti používají při realizaci svých projektů ve výstavbě různé druhy stavebních surovin a
materiálů, jejichž ceny mohou být poměrně výrazné, což může mít negativní dopad na vývoj ziskových
marží Společnosti a jejích provozních výsledků, přičemž náklady na zajištění fixace cen vstupů od
dodavatelů mohou způsobit vznik dodatečných nákladů. Dceřiné společnosti působí v odvětví, které je
přímo závislé na cenách stavebních surovin a dodávek, které jsou určovány mezinárodně, a jakékoli zvýšení
cen těchto surovin a dodávek může mít vliv na finanční situaci. Obdobně může nedostatek jednoho nebo
více materiálů nebo surovin, selhání jednotlivých dodavatelských řetězců nebo zvýšení cen nepříznivě
ovlivnit finanční situaci a schopnost plnit své závazky vyplývající z dluhopisů.
Riziko růstu úrokových sazeb
Skupina je vystavena riziku růstu úrokových sazeb, neboť dceřiné společnosti využívají k realizaci svých
projektů také bankovní financování. Úrokové sazby z bankovního financování jsou složeny ze základní
sazby a marže banky. Dlouhodobý vývoj úrokových sazeb na trhu, na kterém dceřiné společnosti působí,
závisí na politice Evropské centrální banky (dále jen "ECB").
Skupina očekávala změnu měnové politiky ze strany ECB a pokles úrokové sazby na finančních trzích, což
se projevilo ve snížení úrokových sazeb, za které dceřiné společnosti získávají peněžní prostředky od
komerčních bank na financování projektů. S ohledem na turbulentní změny a dopady světové ekonomiky
je však další pokles či nárůst úrokových sazeb nejistý. Zajištění rizika proti růstu úrokových sazeb je
realizováno finančními deriváty, které představují dodatečné finanční náklady.
Riziko spojené s obsazením komerčních prostor
Poptávka po komerčních prostorách je silně ovlivněna ekonomickými podmínkami jak lokálně, tak globálně
(kvůli rostoucímu podílu mezinárodních nájemců). V souladu s tím by jakýkoli nepříznivý vývoj na
makroekonomické úrovni nebo jakékoli jiné příčiny, které by mohly vést ke snížení ekonomické aktivity,
mohly mít na Společnost podstatný nepříznivý dopad. Jedná se zejména o změny v nabídce a poptávce po
nemovitostech nebo snížení aktivity na trhu nemovitostí v zemích, ve kterých dceřiné společnosti působí,
což může nepříznivě ovlivnit obsazenost nebo výši nájemného. Podobně může dojít ke snížení poptávky
po pronájmu prostor v nadcházejících projektech dceřiných společností emitenta v důsledku nepříznivých
ekonomických podmínek nebo zvýšení nabídky dostupných prostor. To by mohlo vést k nižší obsazenosti,
kapitálovým výdajům potřebným k přilákání nebo udržení nájemníků a nižším příjmům.
Riziko likvidity
Riziko likvidity je riziko krátkodobého nedostatku likvidních finančních prostředků k úhradě splatných
závazků Společnosti, tj. nerovnováhy ve struktuře aktiv a pasiv emitenta. Likvidita, tj. snadný přístup k
finančním prostředkům, je zásadní pro podnikání, zejména v souvislosti s financováním obchodních aktivit
11
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
dceřiných společností. Riziko likvidity zahrnuje zejména riziko, že nebude možné financovat aktiva
nástroji s odpovídající splatností a úrokovou sazbou, riziko, že nebude možné získat likvidní aktiva
dostatečně rychle nebo v dostatečném množství, a související riziko, že nebude možné splácet splatné
závazky.
Vzhledem k tomu, že Společnost nebude mít žádné jiné zdroje finančních prostředků než pohledávky za
dceřinými společnostmi vzniklé z poskytnutého financování z výnosů emisí dluhopisů, nelze vyloučit, že
Společnost bude čelit nedostatku likvidity, který by mohl nepříznivě ovlivnit jeho podnikání, ekonomické
výsledky a finanční situaci, a tím i jeho schopnost dostát svým závazkům vyplývajícím z dluhopisů.
Riziko úpadku (insolvence)
Neschopnost dceřiných společností splácet finanční prostředky Společnosti může vést k úpadku (platební
neschopnosti) Společnosti, protože Společnost nemá jiné zdroje finančních prostředků potřebné k plnění
svých závazků (včetně závazků z dluhopisů) kromě splatných pohledávek z dluhopisů. Pokud se Společnost
dostane do platební neschopnosti, může být proti němu zahájeno konkurzní nebo restrukturalizační řízení.
Riziko podřízenosti pohledávek
Většina pohledávek Společnosti jsou pohledávky vůči osobám, které jsou spřízněnými osobami. V případě
bankrotu, restrukturalizace nebo jiných podobných řízení týkajících se majetku těchto dlužníků
Společnosti budou pohledávky Společnosti vůči těmto osobám podřízeny pohledávkám ostatních
nespojených věřitelů těchto osob, což může vést k tomu, že pohledávky Společnosti budou uspokojeny jen
v malé míře nebo vůbec. V takové nepříznivé situaci může být schopnost Společnosti splácet své závazky
vyplývající z dluhopisů ohrožena.
Riziko dalšího zadlužení
Přijetí dalšího dluhového financování ze strany Společnosti může v konečném důsledku znamenat, že v
případě konkurzu, restrukturalizace, likvidace nebo jiného obdobného řízení vůči Společnosti budou
pohledávky z dluhopisů uspokojeny za nižší cenu, než kdyby takové jiné dluhové financování nebylo
přijato.
Důvody současné zadluženosti dceřiných společností a Společnosti jsou založeny na objektivních důvodech,
neboť Společnost získává peněžní prostředky pro Skupinu výhradně vydáním dluhopisů a následně
poskytuje peněžní prostředky ve formě úvěrů dceřiným společnostem na realizaci projektů výstavby a
pronájmu logistických hal.
12
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
3.2.1.2 Rizika spojená s podnikatelskou činností Společnosti
Měnové riziko
Dceřiné společnosti se nacházejí v zemích, kde je platební měnou euro (EUR) a jejich příjmy a výdaje jsou
denominovány v eurech. Společnost vydává dluhopisy v EUR a je tak nepřímo vystavena měnovému riziku
v případě výrazné volatility směnného kurzu EUR/CZK. Použití zajišťovacích nástrojů může zvýšit nebo
snížit expozici vůči CZK, ale nemusí zcela eliminovat expozici vůči tomuto riziku.
Celková ekonomická situace v podnikatelském regionu
Regionem podnikání Skupiny je Česká republika, Slovensko, Chorvatsko a Slovinsko. Celková ekonomická
situace ve výše uvedených regionech přímo ovlivňuje hospodářské výsledky dceřiných společností, které v
něm mají sídlo nebo v něm podnikají, a tedy i Společnosti. Nelze vyloučit riziko, že se hospodářské
výsledky ve větší či menší míře zhorší v důsledku významné negativní změny v ekonomickém vývoji zemí
v tomto regionu.
Riziko ztráty klíčových osob
Riziko ztráty klíčových osob představuje riziko, že Společnost a Skupina nebudou schopny dostatečně
motivovat a udržet si osoby, které jsou klíčové pro schopnost Skupiny rozvíjet a realizovat klíčové
strategie. Mezi klíčové osoby Skupiny patří členové vrcholového vedení Společnosti:
Gabriel Bitea – zodpovědný za strategii, komunikaci s klienty a řízení a realizaci staveb
Branislav Habán – statutární orgán, zodpovědný za strategii, financování a komunikaci s investory
Bogdan Martin – zodpovědný za řízení a realizaci staveb
Adrian Stanisav – statutární orgán, odpovědný za finanční řízení
Marek Laššák – zodpovědný za strategii, finanční řízení a komunikaci s bankami a investory
Odchody manažerů nebo klíčových zaměstnanců by mohly nepříznivě ovlivnit podnikání, finanční situaci a
výsledky hospodaření Společnosti, což by mohlo nepřímo nepříznivě ovlivnit schopnost Společnosti plnit
své závazky vyplývající z dluhopisů. Růst poptávky nad nabídkou kvalifikované pracovní síly může způsobit
hromadný odchod klíčových osob a Společnost může být nucena vynaložit větší částku, aby si udržela nebo
přilákala zaměstnance. To může mít negativní dopad na zvýšené náklady, a tím i na ziskovost Společnosti.
Riziko změny strategie
Přestože Společnosti nejsou známy žádné plány na změnu investiční strategie, nelze vyloučit, že změna
stávající vlastnické struktury bude mít za následek změnu budoucí celkové strategie Společnosti.
Riziko soudních sporů
V případě soudního nebo rozhodčího řízení se Společnost vystavuje potenciálnímu riziku, že by takové
řízení mohlo vést ke změně finanční situace. V období 12 měsíců předcházejících datu vydání této Výroční
zprávy si Společnost nebyla a není vědoma žádných soudních, správních nebo rozhodčích řízení, které by
se jí dotýkaly, a Společnost si není vědoma žádné hrozby takového řízení.
3.2.2 Rizikové faktory týkající se dluhopisů
3.2.2.1 Rizika související s povahou cenných papírů
Inflační riziko
Obecně platí, že inflace znehodnocuje měnu, ve které je dluhopis denominován. Existuje zde riziko, že
hodnota dluhopisu bude klesat v závislosti na úrovni inflace a době trvání dluhopisu, což je odrazem
citlivosti dluhopisu na změny úrokových sazeb. Čím vyšší je doba trvání dluhopisu, tím více může hodnota
13
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
investice do takového nástroje s rostoucí inflací klesat. Pokud míra inflace překročí míru nominálních
výnosů z dluhopisů, bude hodnota reálných výnosů z dluhopisů negativní.
Riziko neplnění závazků
Jako každá jiná půjčka, i dluhopisy podléhají riziku nesplácení. Za nepříznivých okolností nemusí být
Společnost schopna splatit své závazky vyplývající z dluhopisů a hodnota dluhopisů při jejich prodeji může
být nižší než částka původní investice. Krátkodobé závazky Společnosti jsou tvořeny téměř výhradně
emisemi dluhopisů. Zdrojem příjmů pro splácení dluhopisů jsou téměř výhradně úvěry poskytnuté
Společností dceřiným společnostem odpovídající výši emitovaných dluhopisů, včetně příslušných úroků.
Následné splacení závazků vyplývajících z dluhopisů Společnosti je tedy závislé na splacení závazku
dceřiných společností vůči Společnosti.
Riziko nízké likvidity trhu
Dluhopisy Společnosti jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu, ale vzhledem k nejistotě, zda bude
vytvořen dostatečně likvidní sekundární trh, může být obchodování s nimi obecně méně likvidní než
obchodování s jinými cennými papíry. Nebo, i když bude vytvořen dostatečně likvidní sekundární trh, zda
takový sekundární trh přetrvá. Na potenciálně nelikvidním trhu totiž nemusí být nikdy možné prodat
dluhopisy za adekvátní (tj. na dotaz investorů) cenu, což může mít negativní dopad zejména na držitele
dluhopisů, kteří investovali do dluhopisů za účelem obchodování s nimi na sekundárním trhu a za účelem
dosažení zisku z tohoto obchodování, nebo také na ty, kteří jsou z jiných důvodů nuceni prodat dluhopisy
před jejich splatností. Držitelé dluhopisů obecně drží dluhopisy zakoupené od až do jejich splatnosti nebo
odkupu emitentem a nevystavují se riziku nízké likvidity. V případě, že je potřeba prodat dluhopisy
předčasně, mohou investoři kontaktovat svého dealera, který může jménem svých klientů zajistit prodej
dluhopisů. V tomto případě je klient vystaven výše uvedenému riziku, protože obchodník s cennými papíry
nemusí být schopen najít klienta, který by měl zájem o koupi dluhopisů. Obchodník s cennými papíry ani
banka nebudou tvůrci, a proto nemohou závazně uvádět ceny dluhopisů.
Riziko předčasného splacení
Vzhledem k tomu, že emisní podmínky dluhopisů umožňují jejich předčasné splacení v plné výši, pokud k
takovému předčasnému splacení dluhopisů dojde před datem jejich splatnosti, je zde platné riziko nižšího
než očekávaného celkového výnosu v důsledku takového předčasného vyplacení, jakož i reinvestiční riziko
v případě, že předčasně splacenou částku jistiny nelze reinvestovat se srovnatelnou mírou výnosu za
daných tržních podmínek.
Riziko zatížení daní a povinných odvodů
Při posuzování atraktivity investice do dluhopisů je třeba brát v úvahu daňové zákony země zdanění, země,
ve které je obchod s dluhopisem vypořádán, nebo jakékoli jiné země, jejíž daňové zákony a obvyklá
daňová zátěž mohou ovlivnit výkonnost samotné investice do dluhopisu nebo návratnost investice do
dluhopisu. Potenciální kupující nebo prodávající dluhopisů by si měli být vědomi toho, že mohou být
odpovědní za daně, odvody nebo jiné nároky nebo poplatky v souladu se zákony a zvyklostmi země, ve
které se převod dluhopisů uskutečňuje, nebo jakýmkoli jiným relevantním pro danou situaci. Jakékoli
změny v daňových předpisech mohou také způsobit, že výsledný výnos z dluhopisů bude nižší, než se
původně očekávalo, a/nebo že může být vyplacena nižší částka při prodeji nebo splatnosti dluhopisů, než
se původně očekávalo.
Riziko dluhopisů bez úroků
S dluhopisy je spojeno riziko, že cena těchto dluhopisů na sekundárním trhu klesne v důsledku změn úroků.
Ceny těchto dluhopisů jsou volatilnější než ceny dluhopisů s pevnou sazbou a mohou výrazněji reagovat
na změny tržních úrokových sazeb ve srovnání s dluhopisy s podobnou splatností.
14
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Riziko poplatků a dalších výdajů
Výše výnosu z investice do dluhopisů může být nepříznivě ovlivněna poplatky, jako jsou poplatky splatné
v souvislosti s nákupem, prodejem a účastí dluhopisu v systému vypořádání. Tyto poplatky mohou
zahrnovat poplatky za otevření účtu, převody nebo převody finančních prostředků a týkají se především
sekundárního obchodování. Výše výnosů (částka, která má být vyplacena) může být také ovlivněna jinými
platbami provedenými v souvislosti s dluhopisy (jako jsou například daně a další výdaje).
3.2.2.2 Rizika související s bezpečností dluhopisů
Riziko přímého nároku výhradně vůči Společnosti
Dluhopisy jsou vydávány výhradně Společností, která je jediným dlužníkem za závazky vyplývající z
dluhopisů. Žádná jiná osoba neposkytuje žádnou záruku nebo jiné zajištění ve vztahu k dluhopisům, které
by držitelům dluhopisů umožňovaly uplatňovat jakýkoli přímý nárok z dluhopisů vůči jakékoli jiné osobě
než Společnosti nebo vůči majetku jakékoli jiné osoby než Společnosti.
3.3 ZHODNOCENÍ ÚČETNÍHO OBDOBÍ
Období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025 bylo pro Skupinu LSH velmi úspěšným. V průběhu roku 2025
se Skupina LSH zaměřila na dokončování již zahájených developerských projektů, akviziční činnost a
fundraisingovou činnost pro další plánované projekty.
V průběhu roku se Skupina LSH nerozšířila o nové subjekty, ale soustředila se na restrukturalizaci externího
financování s cílem zajistit efektivní strukturu a poměr cizích zdrojů a úsporu nákladů z titulu externího
financování. Skupina LSH plánuje další developerské projekty v Chorvatsku, Slovinsku a České republice.
Přehled klíčových projektů pro rok 2025:
Dokončení výstavby projektů:
DC1 budova v Zdenčina pod společností Log Expert Two d.o.o.
DC5 budova v Záhřebu, Velika Gorica pod společností Log Expert Ten d.o.o.
DC6 budova v Záhřebu, Velika Gorica pod společností Log Expert Ten d.o.o.
Získání dalších pozemků a zahájení povolovacího procesu pro budovy DC7 + DC8 v Záhřebu, Velika
Gorica.
Pokročilý povolovací proces a rozvoj projektu na stávajícím půdním fondu.
3.4 ALTERNATIVNÍ VÝKONNOSTNÍ UKAZATELE
Přestože ESMA (Evropský orgán pro cenné papíry a trhy) nevyžaduje odsouhlasení alternativních
výkonnostních ukazatelů (APM) s účetními výkazy, pokud lze APM definovat z finančních výkazů, přidáváme
odsouhlasení pro lepší porozumění našemu výpočtu ukazatele krytí celkového zisku, dluhové služby (DSCR)
a poměru úvěru k hodnotě, tzv. loan to value (LTV).
3.4.1 Celkový zisk
Společnost používá celkový zisk, protože je to důležitý ekonomický ukazatel ukazující provozní efektivitu
podniku srovnatelnou s jinými společnostmi, a protože nesouvisí s politikou odpisů a amortizací společnosti
(protože projekty jsou vykazovány v reálné hodnotě). Ukazatel celkového zisku je také považován za
dobrou aproximaci zbytkového peněžního toku. Navíc je to jeden ze základních ukazatelů, který používají
společnosti po celém světě ke stanovení svých klíčových finančních a strategických cílů. Společnost
používá ukazatel celkového zisku také v procesu sestavování rozpočtu, ve srovnání se svými konkurenty a
jako základ pro odměňování klíčových vedoucích pracovníků. Tento indikátor je také používán burzovními
a bankovními analytiky.
3.4.2 Ukazatel krytí dluhové služby (DSCR)
Ukazatel krytí dluhové služby (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) představuje alternativní výkonnostní
ukazatel používaný Společností k posouzení schopnosti generovat dostatečné peněžní toky pro obsluhu
15
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
dluhového financování. Ukazatel vyjadřuje poměr mezi peněžními toky generovanými z provozní činnosti
a celkovými peněžními výdaji na dluhovou službu v daném období.
Skupina LSH definuje ukazatel DSCR na bázi provozní výkonnosti následovně:
DSCR = EBITDA / Dluhová služba
Řádek výkazů
K 31.12.2025
K 31.12.2024
Hrubý zisk
17 655
8 2
2
4
Úpravy o:
- ostatní provozní náklady
1 448
2 278
EBITDA
19 103
10
502
Dluhová služby
- jistina
- úroky
4 626
7 696
2 928
5 639
DSCR
1,
55
1,23
DSCR činil k 31. prosinci 2025 1,55 ve srovnání s 1,23 na konci roku 2024 oproti minimálnímu poměru 1,20.
3.4.3 Poměr úvěru k hodnotě (LTV)
Poměr úvěru k hodnotě (Loan to Value, LTV) představuje alternativní výkonnostní ukazatel používaný
Společností k posouzení míry zadlužení ve vztahu k hodnotě jejích aktiv. Ukazatel poskytuje investorům
informaci o finanční páce Společnosti a úrovni zajištění dluhového financování.
Společnost definuje ukazatel LTV následovně:
LTV = Čistý úročený dluh / Hodnota aktiv
Řádek výkazů
K 31.12.2025
K 31.12.2024
Investice do nemovitostí
363 406
256 000
Investiční nemovitosti ve
výstavbě
7 879
56 512
Úvěry
227 338
157 875
Dluhopisy
externí
9 843
3 589
LTV
63,9%
51,7%
LTV (poměr úvěru k hodnotě) finančních podmínek činil k 31. prosinci 2025 63,9 % ve srovnání s 51,7 % na
konci roku 2024 oproti maximálnímu poměru 70 %.
4. OČEKÁVANÝ VÝVOJ V NÁSLEDUJÍCÍM OBDOBÍ
Pro rok 2026 Skupina LSH očekává dokončení probíhajících projektů v Záhřebu, Veliké Gorici a
pokračování v práci na akvizici dalších nových projektů pro nadcházející roky. Současně budou částečně
dokončeny povolovací a přípravné práce na stávajících projektech pozemkového fondu.
Cílem je překročit v roce 2026 celkovou pronajímatelnou plochu dokončených projektů ve výši 340 000
m2 a dokončených a připravovaných projektů pozemkového fondu ve výši 550 000 m2.
16
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
5. NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI
Dne 9. ledna 2026 zrealizovala společnost Log Expert One d.o.o. navýšení bankovního úvěru na celkovou
výši 59 893 tis. EUR. Dodatečné prostředky budou použity na splacení části korporátních dluhopisu, akvizici
nových pozemku a realizaci nových projektů v Záhřebu, Velika Gorica.
Dne 2. dubna 2026 zrealizovala společnost Log Expert Ten d.o.o. navýšení bankovního úvěru na celkovou
výši 58 400 tis. EUR. Dodatečné prostředky budou použity na akvizici nových pozemku a realizaci nových
projektů v Chorvatsku.
Po rozvahovém dni nedošlo k žádným dalším významným následným událostem, které by měly dopad na
samostatnou nebo konsolidovanou účetní závěrku, respektive konsolidovanou výroční finanční zprávu.
6. INFORMACE O AKTIVITÁCH V OBLASTI VÝZKUMU A VÝVOJE
V oblasti výzkumu a vývoje Skupina LSH nevyvíjí žádnou činnost. Náklady vyplývající z této činnosti
Společnosti ani Skupina LSH vykázala v nulové hodnotě.
7. INFORMACE O NABÝVÁNÍ VLASTNÍCH AKCIÍ ČI PODÍLŮ
Společnost ani jednotlivé společnosti v rámci Skupiny LSH nenabyly žádné vlastní akcie ani podíly.
8. INFORMACE O ČINNOSTECH V OBLASTI OCHRANY ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ A
PRACOVNĚPRÁVNÍCH VZTAHŮ
Skupina LSH a její jednotlivé společnosti při své činnosti dodržují příslušné právní předpisy týkající se
ochrany životního prostředí.
Skupina LSH nemá žádné zaměstnance.
9. INFORMACE O TOM, ZDA MÁ SPOLEČNOST ORGANIZAČNÍ SLOŽKU V ZAHRANIČÍ
Společnost nebo jednotlivé společnosti v rámci Skupiny LSH nemají žádnou organizační jednotku v
zahraničí.
17
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
10. INFORMACE POŽADOVANÉ PODLE ZVLÁŠTNÍHO PŘEDPISU
Na základě slovenského zákona č. 429/2002 Z. z., o burze cenných papierov, ve znění pozdějších předpisů,
zveřejňujeme následující informace:
Samotná Společnost Log Sympatia Holding a.s. nemá žádnou externí bankovní půjčku ani jiné
významné zápůjčky přijaté od nefinančních institucí.
Společnost při založení dne 4. listopadu 2019 vydala celkem 100 vlastních akcií s nominální
hodnotou 20 000 CZK.
Kmenové akcie Společnosti jsou vydávány na jméno v listinné podobě.
Dne 6. 6. 2023 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH I. EUR 7,0% 12/27, ISIN:
SK4000023255) s emisním kurzem 73–90 % a nominální hodnotou 1 000 EUR splatné 1. 12. 2027.
Dne 6. 6. 2023 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH II. EUR 8,0% 12/27, ISIN:
SK4000023248) s emisním kurzem 70–89 % a nominální hodnotou 100 000 EUR splatné 1. 12. 2027.
Dne 6. 6. 2023 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH III. EUR 9,0% 12/27, ISIN:
SK4000023735) s emisním kurzem 69–88 % a nominální hodnotou 100 000 EUR splatné 1. 12. 2027.
Dne 28. 11. 2024 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH IV. EUR 9,5% 4/27, ISIN:
SK4000026530) s emisním kurzem 81 % a nominální hodnotou 10 000 EUR splatné 1. 4. 2027.
Dne 5. 3. 2025 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH CORPORATE 12/2027, ISIN:
SK4000026951) s emisním kurzem 70-95 % a nominální hodnotou 10 000 EUR splatné 1. 12. 2027
Dne 18. 12. 2025 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH 7% 12/2029, ISIN:
SK4000028577) s emisním kurzem 76-95 % a nominální hodnotou 1 000 EUR splatné 18. 12. 2029.
Dne 18. 12. 2025 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH 8% 12/2029, ISIN:
SK4000028585) s emisním kurzem 73-95 % a nominální hodnotou 1 000 EUR splatné 18. 12. 2029.
Dne 18. 12. 2025 Společnost vydala diskontované dluhopisy (LSH 9% 12/2029, ISIN:
SK4000028593) s emisním kurzem 70-95 % a nominální hodnotou 1 000 EUR splatné 18. 12. 2029.
Subjekt odpovědný za vedení záznamů: Centrální depozitář cenných papírů Slovenské republiky,
a.s., se sídlem ul. 29. augusta 1/A, Bratislava 814 80, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném
Městským soudem Bratislava III, oddíl Sa.
Společnost nebo skupina LSH nevydala dluhopisy, s nimiž je spojeno právo vyzvat k vydání akcií v
době v nich uvedené a postupy pro jejich výměnu za akcie.
11. PŘEDPOKLAD NEPŘETRŽITÉHO TRVÁNÍ
Konsolidovaná výroční finanční zpráva Společnosti za rok končící 31. prosince 2025 byla sestavena za
předpokladu nepřetržitého trvání účetní jednotky a Skupiny LSH (going concern). Tento předpoklad
vychází z posouzení vedení Společnosti, které zohlednilo zejména aktuální finanční pozici, výsledky
hospodaření, očekávaný budoucí vývoj peněžních toků, jakož i dostupnost a strukturu externího
financování.
V rámci tohoto posouzení vedení Společnosti rovněž zvážilo relevantní interní i externí faktory, které by
mohly ovlivnit schopnost Společnosti a Skupiny LSH pokračovat ve své činnosti, včetně vývoje na trzích,
na nichž Společnost a Skupina LSH působí, a její schopnosti plnit své splatné závazky.
Na základě provedeného vyhodnocení dospělo vedení Společnosti k závěru, že neexistují žádné významné
nejistoty, které by zpochybňovaly schopnost Společnosti pokračovat ve své činnosti, a že předpoklad
nepřetržitého trvání je proto nadále přiměřený. Společnost předpokládá, že bude schopna pokračovat ve
své činnosti po dobu nejméně 12 měsíců od rozvahového dne.
18
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
12. KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA K 31. PROSINCI 2025 A ZPRÁVA AUDITORA
Společnost sestavila konsolidovanou účetní závěrku, jež tvoří nedílnou součást této konsolidované výroční
finanční zprávy. Konsolidovaná účetní závěrka byla ověřena společností BDO Audit s.r.o. Zpráva auditora
je nedílnou součástí této konsolidované výroční finanční zprávy.
13. SAMOSTATNÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA K 31. PROSINCI 2025 A ZPRÁVA AUDITORA
Společnost sestavila samostatnou účetní závěrku, jež tvoří nedílnou součást této konsolidované výroční
finanční zprávy. Samostatná účetní závěrka byla ověřena společností BDO Audit s.r.o. Zpráva auditora je
nedílnou součástí této konsolidované výroční finanční zprávy.
14. ZPRÁVA O VZTAZÍCH
Součástí této výroční finanční zprávy je rovněž zpráva o vztazích mezi propojenými osobami, zpracovaná
v souladu s příslušnými právními předpisy. Tato zpráva poskytuje přehled vztahů mezi Společností a jí
ovládanými osobami, jakož i osobami ovládajícími a dalšími propojenými subjekty, a je nedílnou součástí
této výroční zprávy.
15. NÁVRH NA ROZDĚLENÍ ZISKU NEBO VYROVNÁNÍ ZTRÁTY
Zisk Skupiny LSH za účetní období 1. ledna – 31. prosince 2025 činí 14 683 tis. EUR. V souladu se
stanovami Společnosti předkládá statutární orgán Společnosti návrh na naložení s výsledkem hospodaření
valné hromadě. Statutární orgán navrhuje, aby zisk za období roku 2025 nebyl rozdělen formou dividend
a byl v plné výši převeden na účet nerozdělených zisků minulých let.
Ztráta Společnosti Log Sympatia Holding a.s. SH za účetní období 1. ledna – 31. prosince 2025 činí 44 tis.
EUR. V souladu se stanovami Společnosti předkládá statutární orgán Společnosti návrh na vypořádání
výsledku hospodaření valné hromadě. Statutární orgán navrhuje, aby ztráta za období roku 2025 byla
převedena na účet neuhrazené ztráty minulých let.
16. OSTATNÍ SKUTEČNOSTI
Společnost prohlašuje, že v průběhu sledovaného období nebyla účastníkem žádných soudních, správních
ani rozhodčích řízení, která by mohla mít významný vliv na její finanční situaci nebo výsledky
hospodaření. Zároveň si není vědoma existence jakýchkoli probíhajících či hrozících sporů, které by
svým charakterem či rozsahem mohly podstatně ovlivnit její činnost nebo postavení.
Společnost si není vědoma žádných dalších významných skutečností, které by nebyly uvedeny v této
výroční finanční zprávě a které by mohly mít vliv na posouzení finanční situace, podnikatelské činnosti
nebo výsledků hospodaření Společnosti.
Tato výroční finanční zpráva je sestavena v návaznosti na samostatnou i konsolidovanou účetní závěrku
Společnosti a poskytuje dle nejlepšího vědomí vedení Společnosti věrný a ucelený obraz o finanční
situaci, výkonnosti a vývoji hospodaření Společnosti za sledované období.
19
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
17. ČESTNÉ PROHLÁŠENÍ OSOB ODPOVĚDNÝCH ZA KONSOLIDOVANOU VÝROČNÍ
FINANČNÍ ZPRÁVU SPOLEČNOSTI LOG SYMPATIA HOLDING A.S. OBSAHUJÍCÍ
KONSOLIDOVANOU ÚČETNÍ ZÁVĚRKU A SAMOSTATNOU ÚČETNÍ ZÁVĚRKU
Prohlašujeme, že podle našeho nejlepšího vědomí poskytuje konsolidovaná výroční finanční zpráva za rok
končící 31. prosince 2025 věrný a poctivý obraz aktiv, pasiv, finanční situace a výsledků hospodaření
Společnosti a Skupiny LSH. Zpráva také obsahuje popis významných událostí, které nastaly v průběhu
účetního roku 2025, a jejich dopad na účetní závěrky a popis hlavních rizik a nejistot pro následující
období, jakož i popis transakcí se spřízněnými stranami, které významně ovlivňují výsledky hospodaření,
a poskytuje věrný přehled těchto požadovaných informací.
Tato konsolidovaná výroční finanční zpráva byla připravena a schválena k vydání dne 13. května 2026.
Brno, 13. 5. 2026
…………………………………………………… ……………………………………………………
Branislav Habán Adrian Stanisav
Předseda představenstva Člen představenstva
Log Sympatia Holding a.s. Log Sympatia Holding a.s.
KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA K 31. PROSINCI 2025
A ZPRÁVA AUDITORA
21
Konsolidovaná výroční finanční zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ VÝSLEDKU A ÚPLNÉHO VÝSLEDKU
ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2025
V tisících EUR | 31. prosince | 31. prosince | |
Poznámky | 2025 | 2024 | |
Výnosy | 8 | ||
Náklady na výnosy | 8 | - | - |
Hrubý zisk | |||
Režijní a administrativní výdaje | 8 | - | - |
Odpisy a amortizace | 12 | - | - |
Ostatní výnosy a ostatní náklady | 8 | - | |
Čistý výsledek ocenění investic do nemovitostí | 11 | ||
Zisk z provozu | |||
Výnosové úroky | 15 | ||
Nákladové úroky | 19, 21 | - | - |
Finanční výnosy | 8, 15 | ||
Finanční náklady | 8 | - | - |
Kurzové zisky a ztráty | - | ||
Zisk před zdaněním | |||
Daně z příjmů | 9, 10 | - | - |
ZISK ZA DANÉ OBDOBÍ | |||
OSTATNÍ ÚPLNÝ VÝSLEDEK | |||
Rozdíly v přepočtu cizích měn bez daně | |||
OSTATNÍ ÚPLNÝ VÝSLEDEK ZA DANÝ ROK, BEZ DANĚ | |||
CELKOVÝ ÚPLNÝ VÝSLEDEK ZA DANÉ OBDOBÍ |
Nedílnou součástí této konsolidované účetní závěrky je příloha na stranách 26-70
22
Konsolidovaná výroční finanční zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ FINANČNÍ SITUACE K 31. PROSINCI
2025
V tisících EUR | 31. prosince | 31. prosince | |
Poznámky | 2025 | 2024 | |
AKTIVA | |||
DLOUHODOBÁ AKTIVA | |||
Investice do nemovitostí | 11 | ||
Investiční nemovitost ve výstavbě | 11 | ||
Pozemky, budovy a zařízení | 12 | ||
Obchodní a jiné pohledávky | 15 | ||
Derivátová finanční aktiva | 20 | ||
Odložená daň | 10 | ||
DLOUHODOBÁ AKTIVA CELKEM | |||
OBĚŽNÁ AKTIVA | |||
Obchodní a jiné pohledávky | 15 | ||
Zálohy a ostatní oběžná aktiva | 16 | ||
Poskytnuté půjčky | |||
Daňové pohledávky | 16 | ||
Derivátová finanční aktiva | 20 | ||
Peníze a peněžní ekvivalenty | 14 | ||
OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM | |||
AKTIVA CELKEM |
Nedílnou součástí této konsolidované účetní závěrky je příloha na stranách 26-70
23
Konsolidovaná výroční finanční zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ FINANČNÍ SITUACE K 31. PROSINCI
2025 (pokračování)
V tisících EUR | 31. prosince | 31. prosince | |
Poznámky | 2025 | 2024 | |
VLASTNÍ KAPITÁL | |||
Základní kapitál | 24 | ||
Kapitálové fondy | 24 | ||
Fond z přepočtu cizích měn | 24 | - | - |
Nerozdělený zisk | 24 | ||
VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM | |||
DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY | |||
Obchodní a jiné závazky | 18 | ||
Zálohy a ostatní dlouhodobé závazky | 18 | ||
Úvěry | 19 | ||
Dluhopisy | 21 | ||
Přijaté půjčky | 25 | ||
Odložená daňová povinnost | 10 | ||
DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY CELKEM | |||
KRÁTKODOBÉ ZÁVAZKY | |||
Obchodní a jiné závazky | 17 | ||
Zálohy a ostatní krátkodobé závazky | 17 | ||
Úvěry | 19 | ||
Dluhopisy | 21 | ||
Přijaté zápůjčky | 25 | ||
Daňová povinnost z příjmů | 9 | ||
KRÁTKODOBÉ ZÁVAZKY CELKEM | |||
VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM |
Nedílnou součástí této konsolidované účetní závěrky je příloha na stranách 26-70
24
Konsolidovaná výroční finanční zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ ZMĚN VLASTNÍHO KAPITÁLU ZA
ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2025
Vlastní | |||||
Základní | Kapitálové | Fond z přepočtu | Nerozdělený | kapitál | |
V tisících EUR | kapitál | fondy | cizích měn | zisk | celkem |
Zůstatek k 31. prosinci 2023 | - | ||||
Čistý zisk za období | |||||
Rozdíly v přepočtech cizích měn | |||||
Zůstatek k 31. prosinci 2024 | - | ||||
Čistý zisk za období | |||||
Zůstatek k 31. prosinci 2025 | - |
Nedílnou součástí této konsolidované účetní závěrky je příloha na stranách 26-70
25
Konsolidovaná výroční finanční zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ PENĚŽNÍCH TOKŮ ZA ROK KONČÍCÍ
31. PROSINCE 2025
V tisících EUR | 31. prosince | 31. prosince | |
Poznámka | 2025 | 2024 | |
Peněžní toky z provozní činnosti | |||
Zisk za rok | |||
Úpravy pro: | |||
Amortizace a odpisy | 12 | ||
Čistý výsledek ocenění investic do nemovitostí | 11 | - | - |
Finanční výnosy | 8 | - | |
Finanční náklady | 8 | ||
Náklad na daň z příjmů | 9, 10 | ||
Ostatní nepeněžní operace | 20 | - | |
Provozní zisk před změnami pracovního kapitálu | |||
Snížení/zvýšení obchodních a ostatních pohledávek | 15 | - | - |
Změna derivátových finančních aktiv | 20 | - | |
Zvýšení/(pokles) obchodních a jiných závazků | 17 | - | |
Změny v čistém pracovním kapitálu | - | ||
Čisté peněžní toky z provozní činnosti | - | ||
Investiční činnost | |||
Pořízení investic do nemovitostí | 11 | - | - |
Pořízení pozemků, budov a zařízení | 12 | - | - |
Přijaté úroky | 25 | ||
Čisté peněžní prostředky použité na investiční | |||
činnosti | - | - | |
Financování činnosti | |||
Čerpání z úvěrů a půjček | 19 | ||
Splácení úvěru a půjček | 19 | - | - |
Úroky z úvěrů a půjček | 8, 19, 25 | - | - |
Příjmy z dluhopisů | 21 | ||
Splácení dluhopisů | 21 | - | - |
Úroky z dluhopisů | 8, 21 | - | - |
Čisté peněžní prostředky (použitá v)/z finančních | |||
činností | |||
Čistý nárůst peněžních prostředků a peněžních | |||
ekvivalentů | |||
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku | |||
roku | |||
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty ke konci | |||
roku |
Nedílnou součástí této konsolidované účetní závěrky je příloha na stranách 26-70
26
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
PŘÍLOHA KE KONSOLIDOVANÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRCE
Obsah
1. OBECNÉ INFORMACE ......................................................................................... 28
2. ZÁSADA NEPŘETRŽITÉHO TRVÁNÍ .......................................................................... 30
3. ZÁKLADNÍ VÝCHODISKA PRO SESTAVENÍ KONSOLIDOVANÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY ..................... 30
4. ZÁKLADNÍ POSTUPY SESTAVENÉ KONSOLIDOVANÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY ............................... 31
5. VÝZNAMNÁ ÚČETNÍ PRAVIDLA .............................................................................. 33
6. VÝZNAMNÉ ÚČETNÍ ÚSUDKY, ODHADY A PŘEDPOKLADY .............................................. 42
7. NOVÉ A NOVELIZOVANÉ NORMY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ............................................... 44
8. ZVEŘEJNĚNÍ VÝSLEDKU A OSTATNÍHO ÚPLNÉHO VÝSLEDKU ......................................... 47
9. DAŇ Z PŘÍJMU ................................................................................................. 49
10. ODLOŽENÁ DAŇ ............................................................................................... 50
11. INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ................................................................................ 51
12. OSTATNÍ POZEMKY, BUDOVY A ZAŘÍZENÍ................................................................. 53
13. REÁLNÁ HODNOTA A HIERARCHIE REÁLNÝCH HODNOT FINANČNÍCH AKTIV A FINANČNÍCH
ZÁVAZKŮ ............................................................................................................... 54
14. PENÍZE A PENĚŽNÍ EKVIVALENTY .......................................................................... 56
15. FINANČNÍ AKTIVA V NABĚHLÉ HODNOTĚ ................................................................. 56
16. ZÁLOHY A OSTATNÍ OBĚŽNÁ AKTIVA ...................................................................... 57
17. FINANČNÍ ZÁVAZKY – OBCHODNÍ A JINÉ ZÁVAZKY ...................................................... 58
18. LEASINGY ...................................................................................................... 58
19. PŮJČKY A ÚVĚRY ............................................................................................. 59
20. DERIVÁTOVÉ FINANČNÍ NÁSTROJE ........................................................................ 60
21. EMITOVANÉ DLUHOPISY ..................................................................................... 61
22. REZERVY ....................................................................................................... 62
23. STÁTNÍ GRANTY ............................................................................................... 62
24. VLASTNÍ KAPITÁL ............................................................................................. 62
25. ZVEŘEJNĚNÍ SPŘÍZNĚNÝCH STRAN......................................................................... 63
27
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
26. VYDANÉ ZÁRUKY .............................................................................................. 65
27. ZÁSTAVY ....................................................................................................... 65
28. ŘÍZENÍ FINANČNÍCH RIZIK ................................................................................... 66
29. INFORMACE O ZAMĚSTNANCÍCH ............................................................................ 69
30. ODMĚNY AUDITORŮM ........................................................................................ 69
31. NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI ........................................................................................ 70
32. PROHLÁŠENÍ MANAGEMENTU ............................................................................... 70
28
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 1. OBECNÉ INFORMACE | |||||||||||||||||
| Podnikání Společnosti | |||||||||||||||||
Skupina | realizuje | své | developerské | aktivity | prostřednictvím | účelově | založených | dceřiných | |||||||||
| společností, přičemž pro každý jednotlivý projekt je zpravidla zřízena samostatná plně vlastněná | |||||||||||||||||
| společnost. Tyto společnosti jsou zahrnuty do konsolidované účetní závěrky Skupiny. | |||||||||||||||||
| V oblasti řízení lidských zdrojů a vybraných podpůrných činností Skupina využívá služeb společností | |||||||||||||||||
| spřízněných s konečnými vlastníky. Obdobně jsou některé finanční a treasury činnosti zajišťovány | |||||||||||||||||
| Společností a dalšími subjekty v rámci skupiny spojené s konečnými vlastníky. | |||||||||||||||||
Skupina působí v oblasti nemovitostí na území Evropské unie, zejména v Chorvatsku, Slovinsku a České republice. V rámci své činnosti se zaměřuje na výstavbu administrativních budov, skladových | |||||||||||||||||
a dlouhodobému pronájmu. | logistických | areálů | a | dalších | typů | komerčních | nemovitostí, | které | jsou | určeny | primárně | k | |||||
| Struktura a identifikace Společnosti | |||||||||||||||||
| Log Sympatia Holding a.s. je | |||||||||||||||||
sídlem | Společnost | založena | byla | ||||||||||||||
4. | 11. | 2 | 019. | ||||||||||||||
| Akcionáři | |||||||||||||||||
| Akcionáři Společnosti k 31. prosinci 2025 a 31. prosinci 2024 byli následující: | Akcionář | 31.12.202 5 | 31.12.202 4 | ||||||||||||||
50,00% | 50,00% | ||||||||||||||||
40,00% | 40,00% | ||||||||||||||||
10,00% | 10,00% | ||||||||||||||||
| Výše uvedení akcionáři jednají ve shodě. Na základě této skutečnosti Společnost posuzuje, že je | |||||||||||||||||
| ovládána těmito akcionáři jednajícími ve shodě, přičemž žádný z jednotlivých akcionářů nemá | |||||||||||||||||
| samostatně kontrolu nad Společností. | |||||||||||||||||
| Konečná ovládající osoba (ultimate controlling party) byla Společností identifikována na úrovni | |||||||||||||||||
| všech akcionářů jednajících ve shodě. | |||||||||||||||||
| Konečným skutečným vlastníkem zapsaným u Ministerstva spravedlnosti České republiky je: | Ecaterina Onica (nepřímý skutečný vlastník) | ||||||||||||||||
| Branislav Habán (nepřímý skutečný vlastník). | |||||||||||||||||
29
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Statutární orgán |
| Statutárním orgánem společnosti je představenstvo. Představenstvo je složeno ze dvou členů: |
| Za společnost jedná představenstvo, přičemž oba jeho členové jednají jménem společnosti společně. |
| Dozorčí rada a výbor pro audit |
| Dozorčí rada společnosti je tvořena: |
| Počet členů dozorčího orgánu je 3. K 31. prosinci 2025 byl dozorčí orgán obsazen pouze dvěma členy. |
| Výbor pro audit je zastoupen: |
| Počet členů výboru pro audit je 3. K 31. prosinci 2025 byl výbor pro audit obsazen třemi členy. |
| Základní kapitál |
| Společností bylo vydáno 100 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 20 000 Kč za |
| jednu akcii. Celková výše základního kapitálu činí 2 000 000 Kč a je plně splacen. |
| Ve vykazovaném období nedošlo k žádné změně v počtu či jmenovité hodnotě vydaných akcií. |
| Společnost ve vykazovaném období nenabyla žádné vlastní akcie. |
Společnost sestavuje konsolidovanou účetní závěrku v souladu s Mezinárodními standardy účetního |
| výkaznictví (IFRS) přijatými Evropskou unií. |
| Společnost přímo či nepřímo vlastnila následující dceřiné společnosti: |
Vlastnictví | Vlastnictví | |||||
Vlastnictví | Stát / měna | k | 31.12. | k | 31.12. | |
| 2025 | 2024 | |||||
Log Expert One d.o.o. | Přímé | Chorvatsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log Expert Two d.o.o. | Přímé | Chorvatsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log Expert Three d.o.o. | Přímé | Chorvatsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log Expert Four d.o.o. | Přímé | Chorvatsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log Expert Seven d.o.o. | Přímé | Chorvatsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log Expert Eight d.o.o. | Přímé | Chorvatsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log Expert Ten d.o.o. | Přímé | Chorvatsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log One d.o.o. | Přímé | Slovinsko/EUR | 100% | 100% | ||
Log Two d.o.o. | Přímé | Slovinsko/EUR | 100% | 100% | ||
30
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Mateřská společnost sestavující konsolidovanou účetní závěrku
Mateřskou společností, která sestavuje konsolidovanou účetní závěrku, je Log Sympatia Holding a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka zahrnuje všechny výše uvedené dceřiné společnosti a Společnost.
Informace o nezávislém auditorovi
Konsolidovaná účetní závěrka společnosti Log
Sympatia Holding a.s. byla ověřena nezávislým
auditorem BDO Audit s.r.o.
2. ZÁSADA NEPŘETRŽITÉHO TRVÁNÍ
K datu schválení této konsolidované účetní závěrky vedení Skupiny posoudilo schopnost Skupiny
pokračovat ve své činnosti na základě principu nepřetržitého trvání podniku (going concern). Při
tomto posouzení byly zohledněny zejména aktuální finanční situace Skupiny, její likvidní pozice,
očekávaný vývoj hospodaření a peněžních toků, jakož i dostupnost externích zdrojů financování.
Na základě provedeného vyhodnocení vedení Skupiny dospělo k závěru, že k datu schválení
konsolidované účetní závěrky neexistují žádné skutečnosti ani nejistoty, které by významným
způsobem zpochybňovaly schopnost Skupiny pokračovat ve své činnosti po dobu nejméně 12 měsíců
od tohoto data.
Tato konsolidovaná účetní závěrka byla proto sestavena v souladu s předpokladem nepřetržitého
trvání podniku, který představuje základní princip pro její sestavení v souladu s Mezinárodními
standardy účetního výkaznictví (IFRS).
31
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
32
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Metody konsolidace | |||||||||||||
Aktiva | a | pasiva | dceřiných | společností | jsou | vykazována | v | souladu | s | jednotnými | účetními | pravidly | |
| používanými v rámci skupiny. | |||||||||||||
V případě dceřiných společností nabytých formou obchodní kombinace se jejich identifikovatelná aktiva a závazky oceňují reálnou hodnotou k datu akvizice v souladu s IFRS 3. Goodwill vzniká, pokud kupní cena | |||||||||||||
| investice převyšuje reálnou hodnotu identifikovatelných čistých aktiv. Goodwill je testován na snížení | |||||||||||||
| hodnoty alespoň jednou ročně. Pokud je jeho účetní hodnota vyšší než zpětně získatelná částka, je | |||||||||||||
| vykázána ztráta ze snížení hodnoty. | |||||||||||||
| Pokud je kupní cena nižší než reálná hodnota identifikovatelných čistých aktiv, rozdíl je vykázán ve | |||||||||||||
| výsledku hospodaření v období akvizice. Goodwill je účtován v dceřiných společnostech ve funkční měně | |||||||||||||
| těchto společností. Změny vlastnického podílu v již kontrolovaných dceřiných společnostech se účtují | |||||||||||||
| přímo do vlastního kapitálu. | |||||||||||||
| Podmíněné protiplnění se oceňuje reálnou hodnotou k datu akvizice a následné změny reálné hodnoty se | |||||||||||||
| běžně vykazují ve výsledku hospodaření. | |||||||||||||
Do dceřiných společností tak, aby byly prezentovány jako účetní závěrka jedné ekonomické jednotky. | procesu | konsolidace | jsou | zahrnuty | úpravy | položek | individuálních | účetních | závěrek | mateřské | a | ||
| Vnitroskupinová aktiva, pasiva, vlastní kapitál, výnosy, náklady a peněžní toky jsou eliminovány. | |||||||||||||
| Odložené daně jsou účtovány k příslušným konsolidačním úpravám. Odložené daňové pohledávky a závazky | |||||||||||||
| jsou kompenzovány, pokud je splněn požadavek na existenci právně vymahatelného nároku na započtení | |||||||||||||
| a pokud se vztahují k daním vybíraným stejným daňovým úřadem. |
33
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 5. VÝZNAMNÁ ÚČETNÍ PRAVIDLA | |||||||||||||||||||
34
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
35
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 5.4 FINANČNÍ AKTIVA OCEŇOVANÁ NABĚHLOU HODNOTOU | ||||||||||||||||||
Finanční | aktiva v naběhlé hodnotě zahrnují obchodní pohledávky, ostatní pohledávky a peněžní | |||||||||||||||||
| prostředky a peněžní ekvivalenty a představují nederivátové finanční nástroje, které jsou drženy v | ||||||||||||||||||
| rámci obchodního modelu za účelem získání smluvních peněžních toků (držených k inkasu) a smluvní | ||||||||||||||||||
| podmínky finančního aktiva vedou k peněžním tokům k pevným datům, které představují pouze | ||||||||||||||||||
| splátky jistiny a úroků (SPPI). | ||||||||||||||||||
| Taková finanční aktiva jsou vykázána v naběhlé hodnotě s případným rozdílem mezi pořizovací cenou | ||||||||||||||||||
| a hodnotou zpětného odkupu vykázaným v konsolidované výsledovce za období trvání finančních aktiv | ||||||||||||||||||
| na základě efektivní úrokové míry. | ||||||||||||||||||
36
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Ostatní finanční aktiva | ||||||||||||||
| Ostatní finanční aktiva v zůstatkové hodnotě zahrnují zejména úvěry spřízněným osobám. Tato | ||||||||||||||
finanční aktiva jsou | účtována v naběhlé hodnotě a Skupina vykazuje opravnou položku ve výši | |||||||||||||
| očekávaných úvěrových ztrát v souladu s IFRS 9. Výše očekávaných úvěrových ztrát se aktualizuje ke | ||||||||||||||
| každému datu vykázání tak, aby odrážela změny úvěrového rizika od prvotního zaúčtování příslušného | ||||||||||||||
| finančního aktiva. | ||||||||||||||
| Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty | ||||||||||||||
| Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní zůstatky a vklady na požádání. Tyto | ||||||||||||||
| peněžní zůstatky jsou drženy pouze u bank s vysokým úvěrovým ratingem, proto takové očekávané | ||||||||||||||
| úvěrové ztráty nejsou považovány za významné. Kontokorentní úvěry, které jsou splatné na požádání | ||||||||||||||
| a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků Skupiny, jsou pro účely konsolidovaného výkazu | ||||||||||||||
| o peněžních tocích zahrnuty jako složka peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů. | ||||||||||||||
| 5.5 ZÁLOHY A OSTATNÍ OBĚŽNÁ AKTIVA | ||||||||||||||
| Skupina eviduje náklady příštích období, výnosy příštích období a odhadované příjmy za účelem | ||||||||||||||
| alokace výnosů do správného účetního období. Náklady vztahující se k budoucím účetním obdobím | ||||||||||||||
| jsou časově rozlišeny jako zálohy. Ostatní krátkodobá aktiva se skládají z aktiv, která jsou buď | ||||||||||||||
| dlužena skupině do jednoho roku, nebo budou pravděpodobně použita do jednoho roku. | ||||||||||||||
| 5.7 PENÍZE A PENĚŽNÍ EKVIVALENTY | ||||||||||||||
Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Pro účely sestavení výkazu | ||||||||||||||
| peněžních toků zahrnují peníze a peněžní ekvivalenty také bankovní přečerpání ve výši jejich čistých | ||||||||||||||
| nesplacených zůstatků. Skupina za prezentovaná období nevyužívala bankovní přečerpání, a proto | ||||||||||||||
| pohled na peníze a peněžní ekvivalenty pro účely výkazu finanční situace a výkazu cash flow je stejný. | ||||||||||||||
| Výkaz peněžních toků, v části peněžního toku z provozních činností, byl sestaven za použití nepřímé | ||||||||||||||
| metody, při níž je výsledek hospodaření upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení | ||||||||||||||
| minulých nebo budoucích provozních peněžních příjmů a výdajů a o položky výnosů a nákladů | ||||||||||||||
| souvisejících s peněžními toky z investičních činností nebo financování. | ||||||||||||||
| Výkaz peněžních toků v části peněžního toku z investičních činností a financování byl sestaven za použití | ||||||||||||||
| přímé metody, při níž jsou zveřejněny hlavní třídy hrubých peněžních příjmů a výdajů. | ||||||||||||||
| Placené úroky Skupina vykazuje v rámci peněžních toků z financování, zatímco přijaté úroky v rámci | ||||||||||||||
| peněžních toků z investiční činnosti. |
37
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
5.10 | VLASTNÍ KAPITÁL | ||||||||||||||
| Kapitálové fondy | |||||||||||||||
| Kapitálové fondy zahrnují kapitálový vklad vlastníků mimo základní kapitál. | |||||||||||||||
| Skupina dále eviduje rezervu z přepočtu cizích měn vzniklou při přepočtu samostatné účetní závěrky | |||||||||||||||
| společnosti Log Sympatia Holding a.s. z CZK do EUR. | |||||||||||||||
| Nerozdělený zisk | |||||||||||||||
Konsolidovaný | nerozdělený | zisk vzniká | akumulací | zisků a | ztrát | z konsolidovaných | činností a | je | |||||||
| předmětem výplaty dividend. | |||||||||||||||
38
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
5.12 | FINANČNÍ ZÁVAZKY OCEŇOVANÉ NABĚHLOU HODNOTOU | |||||||||||
Finanční | závazky jsou klasifikovány a oceněny | při | prvotním zaúčtování jako finanční závazky v | |||||||||
naběhlé | hodnotě. | Finanční | závazky | jsou | následně | oceněny | naběhlou | hodnotou | pomocí | metody | ||
| efektivní úrokové sazby. Úrokové náklady a kurzové zisky a ztráty jsou vykázány v hospodářském | ||||||||||||
| výsledku. | ||||||||||||
| Jakýkoli zisk nebo ztráta z odúčtování je rovněž vykázána do výsledku hospodaření. | ||||||||||||
Skupina odúčtuje finanční závazek při splnění, povinností. Skupina také odúčtuje finanční závazek, pokud jsou jeho podmínky změněny a peněžní | zrušení | nebo vypršení platnosti svých smluvních | ||||||||||
| toky modifikovaného závazku se podstatně liší, v takovém případě je nový finanční závazek založený | ||||||||||||
| na upravených podmínkách vykázán v naběhlé hodnotě a rozdíl z modifikace je vykázán do výsledku | ||||||||||||
| hospodaření. | ||||||||||||
Při | odúčtování | finančního | závazku | je | rozdíl | mezi | účetní | hodnotou | a | zaplacenou | protihodnotou | |
| vykázán do výsledku hospodaření. | ||||||||||||
| Finanční závazky skupiny zahrnují obchodní a jiné závazky, úvěry a půjčky. | ||||||||||||
| Půjčky a úvěry | ||||||||||||
| Po prvotním zaúčtování jsou úročené úvěry a výpůjčky následně oceněny naběhlou hodnotou pomocí | ||||||||||||
| metody efektivní úrokové sazby ("EIR"). Zisky a ztráty jsou vykázány v zisku nebo ztrátě při odúčtování | ||||||||||||
| závazků a také prostřednictvím procesu amortizace EIR. | ||||||||||||
| Amortizovaná hodnota se vypočítá s ohledem na případnou slevu nebo příplatek za pořízení a poplatky | ||||||||||||
nebo náklady, které jsou nedílnou součástí EIR. Odpisy EIR jsou zahrnuty jako finanční náklady do výkazu zisku a ztráty. | ||||||||||||
| Obchodní a jiné závazky | ||||||||||||
| Závazky z obchodního styku jsou vykazovány v amortizované hodnotě, která se obvykle rovná jejich | ||||||||||||
| nominální hodnotě, a dělí se na krátkodobé a dlouhodobé závazky. | ||||||||||||
5.13 | KLASIFIKACE KRÁTKODOBÝCH VS. DLOUHODOBÝCH POLOŽEK | |||||||||||
| Skupina vykazuje aktiva a pasiva ve výkazu o finanční pozici na základě krátkodobé / dlouhodobé | ||||||||||||
| klasifikace. | ||||||||||||
| Aktivum je krátkodobé, když: | Je očekáváno, | že budou realizovány nebo určeny | k prodeji | nebo spotřebě v normálním | ||||||||
| provozním cyklu. | ||||||||||||
| Je drženo primárně za účelem obchodování. | ||||||||||||
| Je očekáváno, že bude realizováno do dvanácti měsíců po skončení účetního období. | Představuje peněžní prostředky nebo ekvivalenty, pokud jejich použití není omezeno alespoň | |||||||||||
| na 12 měsíců od rozvahového dne. | ||||||||||||
| Všechna ostatní aktiva jsou klasifikována jako dlouhodobá. | ||||||||||||
| Závazek je krátkodobý, když: | Je očekáváno, že bude vypořádán v normálním provozním cyklu. | |||||||||||
| Je držen především za účelem obchodování. | ||||||||||||
| Má být vypořádán do dvanácti měsíců po skončení účetního období. | ||||||||||||
Skupina | nemá | bezpodmínečné | právo | odložit | úhradu | jeho | alespoň | o | dvanáct | měsíců | od | |
| rozvahového dne. | ||||||||||||
| Skupina rozděluje finanční závazky na krátkodobé a dlouhodobé podle jejich splatnosti. | ||||||||||||
| Odložené daňové pohledávky a závazky jsou klasifikovány jako dlouhodobá aktiva a závazky. | ||||||||||||
39
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
40
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Pokud vznikají z prvotního uznání goodwillu nebo aktiva či závazku v transakci, která není |
| podniková kombinace a neovlivňuje účetní ani daňový výsledek v době transakce. |
Pokud jde o dočasné rozdíly související s investicemi do dceřiných a přidružených podniků, kdy Skupina kontroluje načasování obrácení těchto rozdílů a je pravděpodobné, že se neobrátí |
| v dohledné době. |
41
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
5.17 | TRANSAKCE V CIZÍ MĚNĚ | ||||||||||||||||
| Transakce a zůstatky | |||||||||||||||||
Transakce | cizích | měnách | jsou | přepočítávány | na | funkční | měnu | jednotlivých | pomocí | subjektů | v | ||||||
| směnných kurzů platných k datu transakce. Peněžní aktiva a pasiva denominovaná v cizích měnách | |||||||||||||||||
| jsou přepočítávána závěrečným směnným kurzem k rozvahovému dni. Kurzové rozdíly jsou vykázány | |||||||||||||||||
| ve finančních výnosech nebo nákladech. | |||||||||||||||||
| Společnosti ve skupině | |||||||||||||||||
| Výsledky a finanční pozice subjektů Skupiny, jejichž funkční měna není euro, jsou přepočítávány | |||||||||||||||||
| následovně: | kurzů k rozvahovému dni; | Aktiva a pasiva za každou vykazovanou rozvahu se přepočítají podle závěrečných směnných | |||||||||||||||
a | náklady | za | každý | prezentovaný | Výnosy | výkaz | zisků | ztrát | a | se | přepočítávají | denními | |||||
| směnnými kurzy transakcí; a | Všechny výsledné kurzové rozdíly jsou vykázány jako samostatná složka vlastního kapitálu a | ||||||||||||||||
| jsou brány v Ostatním úplném výsledku prostřednictvím kumulativní úpravy přepočtu. | |||||||||||||||||
| Pokud je zahraniční jednotka částečně vyřazena nebo prodána, kurzové rozdíly, které byly vykázány | |||||||||||||||||
| do ostatního úplného výsledku, jsou vykázány ve výkazu zisků a ztrát jako součást zisku nebo ztráty | |||||||||||||||||
| z prodeje. | |||||||||||||||||
42
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 5.18 | SEGMENTY | |||||||||
| Představenstvo mateřské Společnosti, jako hlavní rozhodovací orgán, nepoužívá segmentové výsledky | ||||||||||
| Skupiny ani v rozhodovacím procesu, ani při přidělování zdrojů a hodnocení výkonnosti. | ||||||||||
| Skupina působí v několika geografických oblastech (Slovinsko, Chorvatsko, Česká republika), nicméně tyto | ||||||||||
oblasti | nejsou | představenstvem | sledovány | jako | samostatné | provozní | segmenty, | a | proto | nejsou |
| prezentovány jako segmentová informace v souladu s IFRS 8. | ||||||||||
| 5.19 | NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI | |||||||||
| Dopad událostí, které nastaly mezi koncem účetního období a dnem sestavení konsolidované účetní | ||||||||||
| závěrky, je zachycen v konsolidované účetní závěrce v případě, že tyto události poskytují doplňující | ||||||||||
| důkazy o podmínkách, které existovaly ke konci účetního období. V případě, že mezi koncem účetního | ||||||||||
| období a dnem sestavení konsolidované účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím | ||||||||||
| podmínky, které nastaly po konci účetního období, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze, ale | ||||||||||
| nejsou zaúčtovány v konsolidované účetní závěrce. | ||||||||||
| trzích pro stejná aktiva nebo závazky; |
| pozorovatelných informací; |
| odhady tržních předpokladů. |
43
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Skupina oceňuje reálnou hodnotou řadu položek: | |||||||||||||||||
| Investice do nemovitostí – dokončené projekty (ocenění na úrovni 3). Společnost využívá pro | |||||||||||||||||
| stanovení reálné hodnoty externí znalecké společnosti a plně přejímá znalecké ocenění do své | |||||||||||||||||
| konsolidované účetní závěrky. Znalecké ocenění je založeno na metodě diskontovaných peněžních | |||||||||||||||||
| toků v souladu s IFRS 13 a používá významné nepozorovatelné vstupy charakteristické pro úroveň 3 | |||||||||||||||||
| hierarchie reálné hodnoty; | |||||||||||||||||
| Investice do nemovitostí ve výstavbě – pozemky, projekty ve výstavbě a nově započaté | |||||||||||||||||
| projekty (ocenění na úrovni 3). Společnost využívá pro stanovení reálné hodnoty externí znalecké | |||||||||||||||||
společnosti, které oceňují rozpracované a diskontovaných peněžních toků. V rámci investic do nemovitostí ve výstavbě jsou rozlišovány | nově započaté projekty na | bázi | „as is“ metodou | ||||||||||||||
| následující kategorie: | Jedná | se | o | nakoupené | pozemky, | u | kterých | se | předpokládá | je | nebo | již | |||||
| administrativně zajištěno stavební povolení. Pozemky v této fázi projektu neregistrují | |||||||||||||||||
| stavební úpravy. Pozemky jsou oceněny na bázi znaleckého posudku externí společnosti. | |||||||||||||||||
| Ocenění pozemků je stanoveno metodou DCF (10 let). | Případný zisk nebo ztráta z přecenění je vykázán k rozvahovému dni v souladu s IAS 40. | ||||||||||||||||
o | projekty před dokončením – K finalizaci projektu zbývá pouze nevýznamný objem | ||||||||||||||||
| prací a dokončení je očekáváno v krátkém časovém horizontu. Tyto projekty jsou | |||||||||||||||||
| oceňovány v souladu s metodikou pro dokončené investiční nemovitosti na základě | |||||||||||||||||
posudků | znaleckých | založených | na | metodě | DCF | z | konkrétních | vycházející | |||||||||
o | nájemních smluv. | projekty ve výstavbě – Rozpracované projekty jsou oceňovány kombinací ocenění | |||||||||||||||
| pozemku a ocenění dokončené stavby podle aktuální fáze dokončenosti. Ocenění | |||||||||||||||||
| vychází z předpokládaných budoucích peněžních toků reflektujících současný stav | |||||||||||||||||
| projektu. Jako vstupy pro ocenění jsou využívány finanční rozpočty schválené | |||||||||||||||||
subjekty | financujícími | a | CBRE | reporty, | které | poskytují | informace | dosud | o | ||||||||
| vynaložených nákladech a jejich porovnání s rozpočtem; tyto reporty slouží jako | |||||||||||||||||
| podpůrné vstupy ocenění, nikoli jako oceňovací technika podle IFRS 13. | |||||||||||||||||
| Derivátové finanční nástroje (ocenění na úrovni 2). Ocenění vychází z pozorovatelných tržních | |||||||||||||||||
| vstupů, zejména úrokových sazeb a výnosových křivek. | |||||||||||||||||
| Odhady a předpoklady, včetně nejistoty ohledně postupů týkajících se daně z příjmu | |||||||||||||||||
| Skupina podléhá dani z příjmů v několika jurisdikcích, přičemž stanovení výše daňového závazku vyžaduje | |||||||||||||||||
| významný úsudek. V rámci běžné obchodní činnosti vznikají transakce a výpočty, u nichž může být konečné | |||||||||||||||||
daňové posouzení nejisté. Skupina proto vykazuje daňové závazky na základě odhadů dodatečné daně a souvisejících úroků, které mohou být splatné. | |||||||||||||||||
Skupina posuzuje nejisté daňové pozice v souladu s IFRIC 23 „Nejistoty týkající se daně z příjmů“ a zohledňuje pravděpodobnost, že příslušné daňové orgány neakceptují její daňové zachycení. V případech, kdy je pravděpodobné, že daňová pozice nebude přijata, je daňový závazek stanoven buď na základě | |||||||||||||||||
nejpravděpodobnější | nebo | očekávané | hodnoty, | v | závislosti | na | částky, | metodě, | která | poskytuje | |||||||
| spolehlivější odhad. | |||||||||||||||||
| Pokud je pravděpodobné, že daňové orgány danou pozici přijmou, není z tohoto titulu vykázán žádný | |||||||||||||||||
| dodatečný závazek. Skupina se domnívá, že vykázané daňové závazky jsou přiměřené ve vztahu ke všem | |||||||||||||||||
otevřeným | zdaňovacím | obdobím, | na | to | a | základě | jejího | posouzení | relevantních | faktorů, | včetně | ||||||
| historických zkušeností a aktuální interpretace daňových předpisů. | |||||||||||||||||
| K 31. prosinci 2025 ani k 31. prosinci 2024 Skupina nevykazuje žádné významné nejisté daňové pozice. | |||||||||||||||||
| Toto posouzení vychází z odhadů a předpokladů a může zahrnovat významný úsudek o budoucím vývoji. V | |||||||||||||||||
| případě, že se konečný daňový výsledek odchýlí od vykázaných částek, budou vzniklé rozdíly zachyceny v | |||||||||||||||||
| nákladech na daň z příjmů v období, ve kterém dojde k jejich konečnému stanovení. | |||||||||||||||||
44
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 7. NOVÉ A NOVELIZOVANÉ NORMY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ | ||||||||||
| 7.1 NOVÉ STANDARDY, INTERPRETACE A NOVELY PŘIJATÉ OD 1. LEDNA 2025 | ||||||||||
| Pro účetní období začínající 1. ledna 2025 jsou nově účinné následující úpravy: | ||||||||||
| Tyto úpravy neměly žádný vliv na konsolidovanou účetní závěrku Skupiny. | ||||||||||
| Nedostatečná zaměnitelnost (úprava IAS 21) | ||||||||||
| Dne 15. srpna 2023 vydala rada IASB směrnici Nedostatečná směnitelnost, kterou se mění standard | ||||||||||
| IAS 21 Dopady změn směnných kurzů (dále jen "úpravy"). Úpravy vznikly na základě podání, které | ||||||||||
| obdržel Výbor pro interpretace IFRS a které se týká stanovení směnného kurzu v případě dlouhodobé | ||||||||||
směnitelné | neschopnosti. | IAS | 21 | před | Úpravami | neobsahoval | výslovné | požadavky | na | stanovení |
| směnného kurzu, když měna není směnitelná za jinou měnu, což vedlo k rozmanitosti v praxi. | ||||||||||
| Úpravy zavádějí požadavky na posouzení, kdy je měna směnitelná za jinou měnu a kdy ne. Úpravy | ||||||||||
| vyžadují, aby účetní jednotka odhadla spotový směnný kurz, pokud dojde k závěru, že měna není | ||||||||||
| směnitelná za jinou měnu. | ||||||||||
| Následující ilustrativní příklady byly vydány během roku 2025 bez data účinnosti: | ||||||||||
| Ilustrativní příklady o nejistotách v reportování ve finančních výkazech | ||||||||||
| Dne 28. listopadu 2025 vydala IASB dokument Zveřejňování informací o nejistotách ve finančních | ||||||||||
| výkazech – ilustrativní příklady, který novelizoval několik účetních standardů IFRS tak, aby obsahovaly | ||||||||||
| ilustrativní příklady ukazující, jak mohou společnosti aplikovat účetní standardy IFRS při vykazování | ||||||||||
| dopadů nejistot ve svých finančních výkazech. Ilustrativní příklady jsou doprovodné materiály k | ||||||||||
| účetním standardům IFRS a nemají datum účinnosti. IASB vydala téměř finální návrh ilustrativních | ||||||||||
| příkladů v červenci 2025. | ||||||||||
| Skupina tyto ilustrativní příklady zvážila při přípravě konsolidovaných finančních výkazů. Žádné další | ||||||||||
| úpravy v prezentaci nebo požadavky na zveřejnění nebyly identifikovány. | ||||||||||
| 7.2 NOVÉ STANDARDY, INTERPRETACE A NOVELY ZATÍM NEÚČINNÉ | ||||||||||
| Rada IASB vydala řadu standardů, úpravy standardů a interpretací, které jsou účinné v budoucích | ||||||||||
| účetních obdobích a které se Skupina rozhodla předčasně nepřijmout. | ||||||||||
| Následující změny ve standardech jsou účinné pro účetní období začínající 1. ledna 2026: |
| (Úpravy IFRS 9 a IFRS 7) |
| Následující změny ve standardech jsou účinné pro účetní období začínající 1. ledna 2027: |
| Skupina v současné době vyhodnocuje dopad těchto nových účetních standardů a úprav. |
45
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Úpravy klasifikace a oceňování finančních nástrojů (Úpravy IFRS 9 a IFRS 7) | |||||||||||||
| V reakci na záležitosti, které byly předloženy Výboru pro interpretace IFRS, jakož i na záležitosti, | |||||||||||||
| které vyvstaly během přezkumu požadavků na klasifikaci a oceňování finančních nástrojů IFRS 9 po | |||||||||||||
| implementaci, vydala rada IASB v květnu 2024 Úpravy ke klasifikaci a oceňování finančních nástrojů. | |||||||||||||
| Úpravy upravují následující požadavky IFRS 9 a IFRS 7: | |||||||||||||
| Odúčtování finančních závazků | |||||||||||||
| Klasifikace finančních aktiv | |||||||||||||
| Zveřejnění | do | kapitálových | nástrojů | oceněných | reálnou | hodnotou | do | ostatního | úplného | ||||
| výsledku | |||||||||||||
| Úpravy mohou významně ovlivnit způsob, jakým účetní jednotky účtují o odúčtování finančních | |||||||||||||
| závazků a jak jsou finanční aktiva klasifikována. | |||||||||||||
| Smlouvy odkazující na elektřinu závislou na přírodě (dříve Smlouvy o nákupu elektřiny) (Úpravy | |||||||||||||
| IFRS 9 a IFRS 7) | |||||||||||||
| Dne 18. prosince 2024 vydala rada IASB úpravy, jejichž cílem je zlepšit vykazování finančních dopadů | |||||||||||||
| smluv o elektřině závislých na přírodě, které jsou často strukturovány jako smlouvy o nákupu elektřiny | |||||||||||||
| (PPA). | |||||||||||||
Smlouvy | zabezpečit | o elektřině | závislé | na přírodě | pomáhají | společnostem | dodávky | elektřiny z | |||||
| větrných a solárních zdrojů energie. Vzhledem k tomu, že množství elektřiny vyrobené v rámci těchto | |||||||||||||
| smluv se může lišit v závislosti na nekontrolovatelných faktorech souvisejících s povětrnostními | |||||||||||||
| podmínkami, současné účetní požadavky nemusí adekvátně zachycovat, jak tyto smlouvy ovlivňují | |||||||||||||
| výkonnost společnosti. V reakci na to rada IASB stanovila cílené úpravy IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS | |||||||||||||
| 7 Finanční nástroje: zveřejňování za účelem zlepšení zveřejňování těchto smluv v účetní závěrce. | |||||||||||||
| Změny zahrnují: | |||||||||||||
zajišťovacího | účetnictví, | pokud | jsou | tyto | smlouvy | používány | jako | zajišťovací | |||||
| nástroje; a | |||||||||||||
| dopad těchto smluv na finanční výkonnost a peněžní toky společnosti. | |||||||||||||
| IFRS 18 Vykazování a zveřejňování v účetní závěrce | |||||||||||||
| IFRS 18 Vykazování a zveřejňování v účetní závěrce nahrazuje IAS 1 Vykazování a zveřejňování v | |||||||||||||
| účetní závěrce. | |||||||||||||
| IFRS 18, který rada IASB zveřejnila 9. dubna 2024, stanoví významné nové požadavky na způsob | |||||||||||||
| prezentace účetních závěrek, se zvláštním důrazem na: | |||||||||||||
| požadavky na položky výnosů a výdajů, které mají být ve výkazu zisků a ztrát klasifikovány | |||||||||||||
do | jedné z | kategorií. | pěti | Výsledkem | této | klasifikace | jsou uvedeny | určité | mezisoučty, | ||||
| mezisoučet "provozního zisku nebo ztráty". | například součet všech položek výnosů a nákladů v provozní kategorii tvořící nový povinný | ||||||||||||
| informace agregovány a rozčleněny v účetních závěrkách. | |||||||||||||
46
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| což jsou měřítka finanční výkonnosti založená na celkovém nebo mezisoučtu vyžadovaném | ||||||||||||
| účetními standardy IFRS s provedenými úpravami (např. "upravený zisk nebo ztráta"). Účetní | ||||||||||||
| jednotky budou povinny zveřejnit MPM v účetní závěrce se zveřejněnými informacemi, včetně | ||||||||||||
| sesouhlasení MPM s nejbližším součtem nebo mezisoučtem vypočteným v souladu s účetními | ||||||||||||
| standardy IFRS. | ||||||||||||
| Cílem rady IASB při zveřejňování IFRS 18 je zlepšit srovnatelnost a transparentnost vykazování | ||||||||||||
| výkonnosti společností. IFRS 18 také vedl k malým změnám výkazu o peněžních tocích. | ||||||||||||
| IFRS 18 Vykazování a zveřejňování v účetní závěrce bude mít za následek významné následné změny | ||||||||||||
účetních | standardů | IFRS, | včetně | IAS | 8 | Základy | sestavování | účetní | závěrky. | I | když | |
IFRS 18 nebude mít žádný vliv na vykazování a oceňování položek v konsolidované účetní závěrce, očekává se, že bude mít významný vliv na vykazování a zveřejňování určitých položek. Tyto změny | ||||||||||||
| zahrnují kategorizaci a mezisoučty ve výkazu zisků a ztrát, agregaci/členění a označování informací | ||||||||||||
| a zveřejňování ukazatelů výkonnosti definovaných managementem. | ||||||||||||
| IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: zveřejňování | ||||||||||||
| Dne 9. května 2024 vydala Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) IFRS 19 Dceřiné podniky bez | ||||||||||||
| veřejné odpovědnosti: zveřejňování. | ||||||||||||
| Zainteresované strany požádaly radu IASB, aby povolila dceřiné společnosti, která podává zprávy | ||||||||||||
mateřské společnosti, která ve své konsolidované účetní závěrce uplatňuje účetní standardy IFRS, aby ve své vlastní účetní závěrce používala účetní standardy IFRS se sníženými požadavky na jejich | ||||||||||||
zveřejňování. S ohledem na tuto zpětnou vazbu přidala rada IASB do svého výzkumného plánu projekt, který má dceřiné společnosti bez veřejné odpovědnosti snížit požadavky na zveřejňování informací. | ||||||||||||
| Projekt vyvrcholil vydáním standardu IFRS 19, který umožňuje způsobilým dceřiným společnostem | ||||||||||||
uplatňovat | snížené | požadavky | na zveřejňování | a zároveň | uplatňovat | požadavky na | vykazování, | |||||
| oceňování a vykazování podle účetních standardů IFRS. | ||||||||||||
| Například podle IFRS 19 by účetní jednotka, která má transakce v rozsahu působnosti IFRS 2 Úhrady | ||||||||||||
| vázané na akcie, neuplatnila požadavky na zveřejnění podle IFRS 2.44-52, které jsou rozsáhlé. Místo | ||||||||||||
| toho by účetní jednotka zveřejnila pouze informace obsažené v odstavcích 31–34 IFRS 19, které | ||||||||||||
zahrnují | popis | dohod o | úhradách vázaných na | akcie, | počet | a vážený | průměr realizačních | cen | ||||
akciových | opcí, | způsob, jakým | účetní | jednotka | oceňuje reálnou | hodnotu transakcí | s | úhradami | ||||
| vázanými na akcie, a další obecné informace o transakcích v rozsahu působnosti IFRS 2. | ||||||||||||
| Jako představu o rozsahu snížení požadavků na zveřejňování informací lze uvést, že IFRS 2 v současné | ||||||||||||
| době obsahuje 991 slov v požadavcích na zveřejňování, zatímco IFRS 19 obsahuje pouze 250 slov | ||||||||||||
| týkajících se zveřejňování podle IFRS 2. | ||||||||||||
| Kritéria způsobilosti pro účetní jednotku k použití IFRS 19 jsou: | |||||||||
| Konsolidovaná účetní závěrka); | |||||||||
Subjekt nemá veřejnou odpovědnost; a Účetní | jednotka | má | nejvyšší | nebo | zprostředkující | mateřský | podnik, | který | sestavuje |
| konsolidovanou účetní závěrku dostupnou pro veřejné použití a je v souladu s účetními | |||||||||
| standardy IFRS. | |||||||||
| Subjekt má veřejnou odpovědnost, pokud: | |||||||||
| vydávání takových nástrojů pro obchodování na veřejném trhu; nebo | |||||||||
| hlavních činností. |
47
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 8. ZVEŘEJNĚNÍ VÝSLEDKU A OSTATNÍHO ÚPLNÉHO VÝSLEDKU | ||
| Výnosy | ||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Výnosy z pro nájmu | 1 7 741 | 10 248 |
| Výnosy ze smluv se zákazníky | ||
| Výnosy z technických úprav prostor (ASTI) | 95 | 62 |
Výnosy z obnovitelných zdrojů energie | 789 | 468 |
Výnosy ze služeb spojených s nájmem | 3 397 | 2 519 |
Ostatní | 0 | 2 |
Celkem | 22 022 | 13 299 |
| Výnosy z pronájmu představují nájemné z investičních nemovitostí, včetně nemovitostí ve výstavbě, které | ||
| jsou pronajímány třetím stranám. Tyto výnosy jsou vykazovány v souladu s IFRS 16 „Leasingy“ rovnoměrně | ||
| po dobu trvání nájemních smluv. | ||
| Výnosy ze smluv se zákazníky zahrnují služby poskytované nájemcům, které nejsou součástí leasingového | ||
| vztahu, a jsou vykazovány v souladu s IFRS 15 „Výnosy ze smluv se zákazníky“. | ||
| Tyto výnosy zahrnují zejména: | ||
| Výnosy ze služeb a energií | ||
| představující výnosy z poskytování služeb nájemcům, jako jsou dodávky energií, úklid, správa nemovitostí | ||
| a další související služby. Výnosy jsou uznávány v období, ve kterém jsou služby poskytnuty. | ||
| Výnosy z technických úprav prostor | ||
| představující výnosy z úprav technického a stavebního řešení prostor dle požadavků nájemců. Tyto služby | ||
| představují samostatná plnění dle IFRS 15 a výnosy jsou uznávány buď v průběhu času, nebo k určitému | ||
| okamžiku, v závislosti na charakteru plnění a smluvních podmínkách. | ||
| Výnosy z obnovitelných zdrojů | ||
| představující tržby z prodeje elektrické energie vyrobené z obnovitelných zdrojů. Výnosy jsou vykazovány | ||
| v okamžiku dodání elektřiny odběrateli. | ||
| Výnosy v členění dle zeměpisných trhů a smluvních protistran: | ||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
| Zeměpisné trhy | ||
Chorvatsko | 18 522 | 10 014 |
Slovinsko | 3 500 | 3 285 |
Celkem | 22 022 | 13 299 |
Smluvní protistrany | ||
Výrob a | 5 004 | 3 285 |
Logistika | 1 7 018 | 10 014 |
Celkem | 22 022 | 13 299 |
48
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Spotřeba energie a vody | 57 3 | 300 |
Správa a údržba objektů | 1 71 0 | 1 231 |
Komunální poplatky | 158 | 821 |
Pojištění | 439 | 408 |
Poradenské a konzultační služby | 1 08 5 | 2 109 |
Ostatní | 402 | 206 |
Celkem | 4 36 7 | 5 075 |
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 | |||
Poradenství | právní | náklady, | vedené | 575 | 654 |
| účetnictví, auditní a daňové služby | |||||
Další služby a výdaje | 70 3 | 277 | |||
Dary | 29 | 31 | |||
Celkem | 1 30 7 | 962 |
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Ostatní výnosy | 655 | 676 |
Ostatní náklady | -861 | -116 |
Ostatní výnosy/náklady | - 206 | 560 |
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Úrokové výnosy – úvěry poskytnuté spřízněným osobám | 5 5 | 16 |
Finanční výnosy – přecenění úrokového swapu a ostatní | 0 | 442 |
Kurzové zisky | 0 | 0 |
Ostatní finanční výnosy | 0 | 0 |
Celkem | 55 | 458 |
49
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Finanční náklady | ||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Úrokové náklady – půjčky od spřízněných osob | 132 | 98 |
Úrokové náklady – emitované dluhopisy | 3 952 | 1 352 |
Úrokové náklady – bankovní úvěry | 7 696 | 5 639 |
Poplatky za financování | 10 | 100 |
Bankovní poplatky | 1 96 | 157 |
Finanční náklady – přecenění úrokového swapu a ostatní | 438 | 0 |
Ostatní finanční náklady vč. kurzových ztrát | 1 55 | 21 |
Celkem | 12 579 | 7 367 |
| 9. DAŇ Z PŘÍJMU | |||||||
| Struktura nákladu na daň z příjmů za rok končící 31. prosince je následující: | |||||||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 | |||||
Běžný náklad za daň z příjmů | 2 5 | 43 | |||||
… Aktuální daň z příjmů ze zisku za daný rok | 25 | 43 | |||||
… daň z příjmů ze zisku za předchozí rok | 0 | 0 | |||||
Odložený daňový náklad | 145 | 7 108 | |||||
… | související | se | vznikem | a | zrušením | ||
přechodných | rozdílů | jiných | než | daňových | 145 | 7 108 | |
| ztrát | |||||||
… související s daňovými ztrátami | 0 | 0 | |||||
Celkem | 1 70 | 7 151 |
| Odsouhlasení efektivní daně z příjmu vypočtené zákonnou sazbou a skutečných nákladů na daň z příjmů | ||
| za období končící 31. prosince je následující: | ||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Účetní výsledek hospodaření před zdaněním | 14 853 | 35 283 |
Zákonná sazba 21 % | 3 1 19 | 7 410 |
Daňový efekt daňových ztrát | 528 | 733 |
Trvalé rozdíly | - 3 622 | - 7 583 |
Přechodné rozdíly | 0 | 1 |
Tvorba/zúčtování odložené daně | 145 | 7 108 |
Náklad na daň z příjmů | 170 | 7 151 |
Efektivní daňová sazba | 1,14 % | 20% |
50
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 10. ODLOŽENÁ DAŇ | |||||
| Skupina vyčíslila odloženou daň k 31. prosinci následovně: | |||||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 | |||
Odložená daň | Odložená daň | Odložená daň | Odložená daň | ||
Položky odložené daně | Aktivum | Závazek | Aktivum | Závazek | |
Rozdíl mezi | |||||
| zůstatkovou účetní | |||||
| hodnotou | -16 915 | -16 760 | |||
| dlouhodobého majetku | |||||
| pro účetní a daňové | |||||
| účely | |||||
| Další rozdíly: | |||||
Dluhopisy | 69 | 36 | |||
Daňové ztráty | 1 1 02 | 500 | |||
Opravné položky | 4 6 | 21 | |||
Ostatní | 1 | - 49 | |||
Celkem | - 15 746 | - 16 203 | |||
Neuznaná odložená | -1 102 | -500 | |||
| daňová pohledávka | |||||
Odložená daňová | -16 848 | -16 703 | |||
| povinnost, čistá | |||||
Z toho zachycena ve | -145 | -7 108 | |||
| výsledku hospodaření | |||||
Z toho zachycena | |||||
| v ostatním úplném | 0 | 0 | |||
| výsledku | |||||
Daňové ztráty mohou být uplatněny skupinou po dobu 1–5 let v závislosti na příslušné české, chorvatské a slovinské jurisdikci. Celková zbývající daňová ztráta převedená z let 2019 až 2025 činí 5 863 tis. EUR (k31. | |||||
| prosinci 2024 celkem 4 289 tis. EUR), z čehož k 31. prosinci 2025 nebyla v účetní závěrce vykázána žádná | |||||
odložená | daňová pohledávka. Přínosy budou | vykázány při | jejich realizaci | nebo v | případě, že bude |
| pravděpodobné, že neuznaná část daňových ztrát bude vymahatelná proti disponibilním budoucím ziskům. | |||||
| K 31. prosinci 2025 činila česká daňová sazba použitá při výpočtu odložené daně 21 %, shodně tak v roce | |||||
2024. | Sazba 21 % byla použita pro výpočet odložené daně, protože byla k tomuto datu právně nebo věcně | ||||
| schválena. Pro Slovinské a Chorvatské subjekty byla aplikovaná daňová sazba 10 % a 18 %. | |||||
| Skupina nevykazuje odloženou daňovou pohledávku, neboť jediným základem pro tuto odloženou daňovou | |||||
| pohledávku jsou historické daňové ztráty. Společnost provedla analýzu návratnosti budoucích základů | |||||
| daně a dospěla k závěru, že není pravděpodobné, že dojde k realizaci odložené daňové pohledávky. | |||||
| Neuznaná odložená daňová pohledávka k 31. prosinci 2025 byla následující: 1 102 tis. EUR (k 31. prosinci | |||||
| 2024 celkem 500 tis. EUR). | |||||
51
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 11. INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ | |||
Investice do | Investice do | ||
| V tisících EUR | nemovitostí ve | nemovitostí | Celkem |
| výstavbě | |||
K 1. lednu 202 5 | 56 512 | 256 000 | 312 512 |
Přírůstky | 2 993 | 4 4 442 | 47 435 |
Změna kategorie/přesun | - 51 153 | 51 153 | 0 |
Úbytky | 0 | 0 | 0 |
Zisk (ztráta) z reálné hodnoty vykázaný v | -474 | 11 811 | 11 337 |
| hospodářském výsledku | |||
K 31. prosinci 202 5 | 7 879 | 363 406 | 371 285 |
Investice do | Investice do | ||
| V tisících EUR | nemovitostí ve | nemovitostí | Celkem |
| výstavbě | |||
K 1. lednu 2024 | 53 763 | 134 700 | 188 463 |
Přírůstky | 89 658 | 0 | 89 658 |
Změna kategorie/přesun | - 104 897 | 104 897 | 0 |
Úbytky | 0 | 0 | 0 |
Zisk (ztráta) z reálné hodnoty vykázaný v | 17 988 | 16 403 | 34 391 |
| hospodářském výsledku | |||
K 31. prosinci 2024 | 56 512 | 256 000 | 312 512 |
| Investice do nemovitostí se skládají z pozemků a průmyslových budov pronajatých nájemcům mimo | ||||||||||||
| skupinu. Investiční nemovitosti ve výstavbě zahrnují nedokončené stavební projekty v různých fázích | ||||||||||||
| dokončení. Jedná se o projekty v Chorvatsku a Slovinsku. | ||||||||||||
| Část vlastněných pozemků a budov je předmětem bankovních zástav. | ||||||||||||
Veškeré výnosy a náklady vynaložené v průběhu účetního období souvisejí s dokončenými investicemi do nemovitostí. Veškeré dokončené investice do nemovitostí jsou obsazené nebo mají pouze zanedbatelnou | ||||||||||||
| neobsazenost. Přímé náklady na nečinné investiční nemovitosti jsou uváděny v souladu s IAS 40.75(f). Ve | ||||||||||||
| vykazovaných obdobích nevznikly žádné takové náklady. | ||||||||||||
| Investice do nemovitostí a Investiční nemovitosti ve výstavbě byly oceněny pomocí vstupů pro oceňovací | ||||||||||||
| techniku použitou v souladu s IFRS 13, kterou prováděli externí nezávislí kvalifikovaní odhadci s nedávnými | ||||||||||||
| zkušenostmi s oceňováním investičních nemovitostí v lokalitách držených skupinou k datu ocenění alespoň | ||||||||||||
| pololetně. | ||||||||||||
Reálná | hodnota | investičního | nemovitého | majetku | nebyla | pro | účely | účetního | výkaznictví | významně | ||
| upravena. | ||||||||||||
| Reálná hodnota investičního nemovitého majetku je kategorizována jako opakující se ocenění reálnou | ||||||||||||
hodnotou | úrovně | 3 v | hierarchii | reálné | hodnoty | podle | IFRS | 13. | Změna | reálné | hodnoty | investičního |
| nemovitého majetku klasifikovaného jako úroveň 3, která byla za účetní období vykázána v hospodářském | ||||||||||||
| výsledku, činila za rok 2025 celkem 11 337 tis. EUR (2024: 34 291 tis. EUR) a byla zaúčtována v položce | ||||||||||||
| „Zisk/ztráta z přecenění investičních nemovitostí“. |
52
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Ocenění reálnou hodnotou | ||||||||||||
| Technika ocenění a významné nepozorovatelné vstupy použité při stanovení ocenění investiční nemovitosti | ||||||||||||
reálnou hodnotou, jakož i vzájemný vztah mezi klíčovými nepozorovatelnými vstupy a reálnou hodnotou, jsou podrobně popsány v tabulce níže. Ve vykazovaném období nedošlo ke změně používaných oceňovacích | ||||||||||||
| technik. | ||||||||||||
Metoda oceňování | ||||||||||||
| Reálná hodnota se určuje použitím výnosového přístupu, tržního přístupu nebo reziduální metody. | ||||||||||||
Ocenění prováděná pomocí | výnosového přístupu jsou | založena na odhadované nájemní hodnotě | ||||||||||
| nemovitosti. Míra kapitalizace, očekávaná míra neobsazenosti a míra růstu nájemného jsou odhadnuty | ||||||||||||
| externím odhadcem na základě srovnatelných transakcí a údajů z odvětví. Tento přístup se používá | ||||||||||||
| pro nemovitosti, kde byla dokončena výstavba. | ||||||||||||
Ocenění zohledňuje také typ nájemců v obsazení, dobu nájmu a dobu bez nájmu, kvalitu budovy a její umístění, certifikaci BREEAM a další pozitivní i negativní faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti. | ||||||||||||
| Tržní přístup se používá u nemovitostí s potenciálem rozvoje a spočívá ve srovnání s podobnými | ||||||||||||
nemovitostmi, | pro | které | jsou | k | dispozici | informace | o | ceně. | Lokalita, | použitelnost | z | hlediska |
konstrukce a velikosti se odráží | při výběru vzorků. | Analýzu a úpravu rozdílů mezi předmětnou | ||||||||||
| nemovitostí a srovnatelnou nemovitostí provádí externí odhadce nebo management. | ||||||||||||
| Reziduální metoda se používá pro nemovitosti s potenciálem rozvoje, kde je použití tržního přístupu | ||||||||||||
| pochybné. Předpokládaná hodnota projektu po dokončení, všechny předpokládané náklady potřebné | ||||||||||||
| k dokončení vývoje a zisk z vývoje jsou odhadnuty externím odhadcem nebo managementem na | ||||||||||||
| základě srovnatelných transakcí a údajů z odvětví. | ||||||||||||
Všechny | významné | vstupy | použité | při | oceňování | investičních | nemovitostí | nepozorovatelné | jsou | |||
| (úroveň 3) a vycházejí z odborných odhadů externích odhadců doplněných o interní předpoklady | ||||||||||||
| managementu. | ||||||||||||
Významné předpoklady / nepozorovatelné vstupy | ||||||||||||
| - Ekvivalentní výnosnost (7,0 % až 9,25 %) | ||||||||||||
| - Předpokládaná míra neobsazenosti (0 % až 5,00 %) | ||||||||||||
| - Tempo růstu nájemného (2 %) | ||||||||||||
- Rent-free a jiné | nájemní pobídky: | není aplikováno, případně v individuálních | případech 1-2 | |||||||||
| měsíce | ||||||||||||
Vzájemný vztah mezi klíčovými nepozorovatelnými vstupy a reálnou hodnotou | ||||||||||||
| - Čím vyšší je ekvivalentní výnos a očekávaná míra neobsazenosti, tím nižší je reálná hodnota | ||||||||||||
| - Čím delší je doba bez nájmu, tím nižší je reálná hodnota | ||||||||||||
| Datum přecenění: 31. prosince 2025 | ||||||||||||
| Bankovní půjčky jsou zajištěny na pozemcích a budovách ve vlastním vlastnictví skupiny, více informací | ||||||||||||
| je uvedeno v části Zástavy. | ||||||||||||
53
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Výpůjční náklady | |||||||||||||
Skupina | kapitalizuje | výpůjční | náklady, | které | jsou | přímo | vynaloženy | v | souvislosti | s pořízením | a | ||
výstavbou způsobilého aktiva. Výpůjční náklady jsou součástí celkových stavebních nákladů až do doby, než je kvalifikované aktivum dokončeno a připraveno k zamýšlenému použití nebo prodeji. Následně | |||||||||||||
vzniklé | výpůjční | náklady | jsou | uznány | jako | náklad. | Kapitalizovaná | část | výpůjčních | nákladů | je | ||
| vztahována výhradně k investičním nemovitostem ve výstavbě, které představují způsobilá aktiva podle | |||||||||||||
| IAS 23. | |||||||||||||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 | |||||||||||
Úroky z bankovních úvěrů | 8 987 | 7 503 | |||||||||||
Úroky z úvěrů od spřízněných osob | 1 344 | 1 004 | |||||||||||
Úroky z dluhopisů od spřízněných osob | 3 509 | 3 569 | |||||||||||
Úroky z dluhopisů | 573 | 247 | |||||||||||
Celkem | 14 413 | 12 323 | |||||||||||
| 12. OSTATNÍ POZEMKY, BUDOVY A ZAŘÍZENÍ | |||||
Kancelářské | Vybavení | ||||
| V tisících EUR | vybavení a drobné | Billboard | skladů | Jiný | Celkem |
| příslušenství | |||||
K 1. lednu 202 5 | 4 | 55 | 180 | 9 | 248 |
Přírůstky | 24 | 85 | 62 7 | 13 | 749 |
Odpisy | - 1 | - 29 | - 56 | - 16 | - 102 |
K 31. prosinci 202 5 | 27 | 111 | 75 1 | 6 | 895 |
Kancelářské | Vybavení | ||||
| V tisících EUR | vybavení a drobné | Billboard | skladů | Jiný | Celkem |
| příslušenství | |||||
K 1. lednu 202 4 | 6 | 16 | 0 | 1 | 23 |
Přírůstky | 0 | 40 | 195 | 11 | 246 |
Odpisy | - 2 | - 1 | - 15 | - 3 | - 21 |
K 31. prosinci 202 4 | 4 | 55 | 180 | 9 | 248 |
| Skupina používá model pořizovací ceny v souladu s IAS 16. Skupina odepisuje majetek podle lineární | |||||
| metody po dobu jeho odhadované doby použitelnosti. |
54
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
55
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 31. prosince 2024 | ||||||
| V tisících EUR | Účetní | Reálná | Kategorie | Hierarchie FV | ||
| hodnota | hodnota | |||||
Finanční aktiva | ||||||
Obchodní a jiné pohledávky | 1 638 | 1 638 | AC | Úroveň 3 | ||
Zálohy a | ostatní | finanční | 4 929 | 4 929 | AC | Úroveň 3 |
| aktiva | ||||||
Derivátová finanční aktiva | 68 6 | 68 6 | FVTPL | Úroveň 2 | ||
Peněžní ekvivalenty | 5 215 | 5 215 | AC | Úroveň 3 | ||
Celkem | 12 467 | 12 467 | ||||
Finanční závazky | ||||||
Obchodní a jiné závazky | 26 596 | 26 596 | AC | Úroveň 3 | ||
Úvěry a zápůjčky | 173 722 | 173 722 | AC | Úroveň 3 | ||
Dluhopisy | 42 617 | 49 324 | AC | Úroveň 3 | ||
| Derivátové finanční závazky | 0 | 0 | FVTPL | Úroveň 2 | ||
Celkem | 242 935 | 249 642 | ||||
| Rozdíl mezi účetní a reálnou hodnotou dluhopisů ve všech prezentovaných obdobích je dán diskontováním | ||||||
| budoucích peněžních toků tržními úrokovými sazbami k rozvahovým dnům. | ||||||
| Pro odhad reálných hodnot byly použity následující metody a předpoklady: | ||||||
| — Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty a obchodní a jiné pohledávky mají především krátkou dobu | ||||||
| splatnosti; jejich účetní hodnoty k datu vykázání se tedy blíží reálným hodnotám; | ||||||
| — Ostatní dlouhodobé pohledávky jsou Skupinou hodnoceny na základě parametrů, jako jsou úrokové | ||||||
| sazby, individuální bonita protistrany a rizikové charakteristiky financovaného projektu. K 31. prosinci | ||||||
| 2025 se předpokládá, že účetní hodnoty těchto pohledávek se významně neliší od jejich vypočtených | ||||||
| reálných hodnot. | ||||||
| — Obchodní a jiné závazky mají také obecně krátkou dobu do splatnosti, a proto se jejich účetní hodnoty | ||||||
| také blíží jejich reálným hodnotám. | ||||||
| — Reálná hodnota finančních nástrojů je stanovena na základě kótovaných cen na aktivních trzích. Pokud | ||||||
| nejsou k dispozici kótované ceny na aktivních trzích, používají se techniky ocenění. Oceňovací techniky | ||||||
hlavně využívají tržní vstupy, ale jsou ovlivněny použitými předpoklady, včetně diskontních sazeb a odhadů budoucích peněžních toků. Mezi tyto techniky patří mimo jiné tržní ceny srovnatelných investic a diskontované peněžní toky. Hlavní metody a předpoklady používané Skupinou při určování reálné hodnoty | ||||||
| finančních nástrojů jsou získány z aktivních trhů nebo stanoveny pomocí modelů diskontovaných peněžních | ||||||
| toků a modelů oceňování opcí. | ||||||
| Skupina používá pro stanovení a zveřejnění reálné hodnoty finančních nástrojů pomocí techniky ocenění | ||||||
| následující hierarchii: | ||||||
| Úroveň 1: kótované (neupravené) ceny na aktivních trzích pro identická aktiva nebo pasiva. | ||||||
| Úroveň 2: jiné techniky, u nichž jsou přímo nebo nepřímo pozorovatelné všechny vstupy, které mají | ||||||
| významný vliv na zaznamenanou reálnou hodnotu. | ||||||
| Úroveň 3: techniky, které používají vstupy, které mají významný vliv na zaznamenanou reálnou hodnotu | ||||||
| a které nejsou založeny na pozorovatelných tržních údajích. |
56
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
57
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| Matice položek dle splatnosti je následující: | ||||||||||||
| Matice očekávaných úvěrových ztrát byla sestavena v rámci zjednodušeného modelu podle IFRS 9 na | ||||||||||||
| základě lifetime ECL. | Před splatností | Méně než 30 | Méně než 90 | Méně než 360 | Více než 360 | |||||||
| V tisících EUR | dní po | dní po | dní po | dní po | ||||||||
| splatnosti | splatnosti | splatnosti | splatnosti | |||||||||
31 . prosinec 202 5 | ||||||||||||
Hrubá účetní hodnota - Pohledávky z | 7 3 5 | 635 | 135 | 1 346 | 372 | |||||||
| obchodních vztahů | ||||||||||||
Míra očekávané | 1,81% | 1,87 % | 5,18% | 10,69% | 12,89% | |||||||
| úvěrové ztráty | ||||||||||||
Mínus ECL | - 13 | - 12 | - 7 | - 144 | - 48 | |||||||
Čistá účetní hodnota | 713 | 623 | 128 | 1 202 | 324 | |||||||
31 . prosinec 202 4 | ||||||||||||
Hrubá účetní hodnota - Pohledávky z | 180 | 618 | 212 | 65 | 71 | |||||||
| obchodních vztahů | ||||||||||||
Míra očekávané | 1,61% | 3,35% | 3,49% | 25% | 50% | |||||||
| úvěrové ztráty | ||||||||||||
Mínus ECL | - 3 | - 21 | - 7 | - 16 | - 36 | |||||||
Čistá účetní hodnota | 177 | 597 | 205 | 49 | 35 | |||||||
58
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 18. LEASINGY | ||
| Skupina klasifikuje všechny leasingy v postavení pronajímatele jako operativní leasing v souladu s IFRS 16. | ||
| Skupina nemá žádné leasingy klasifikované jako finanční leasing v postavení pronajímatele. | ||
| Povaha leasingové činnosti (v postavení pronajímatele) | ||
| Skupina pronajímá řadu nemovitostí (logistické sklady a výrobní prostory) v jurisdikcích, ve kterých působí. | ||
| V některých jurisdikcích je obvyklé, že leasingové smlouvy stanoví, že platby se mají každý rok zvyšovat | ||
| o inflaci, nebo například v jiných jurisdikcích se pravidelně upravují na tržní sazby nájemného. V některých | ||
| jurisdikcích leasingu nemovitostí je pravidelné nájemné fixní po dobu trvání leasingu. | ||
| Výnosy z operativních leasingů jsou vykazovány rovnoměrně po dobu trvání leasingu. | ||
| Historická zkušenost s inkasem pohledávek z leasingu podpořená mírou selhání potvrzuje, že kreditní riziko | ||
| je nízké napříč subjekty ve skupině i teritoriích. |
59
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 19. PŮJČKY A ÚVĚRY | ||
| Financování je skupině poskytováno prostřednictvím kombinace půjček poskytnutých bankami, investory | ||
| do dluhopisů a úvěrů poskytnutých spřízněnými a nespřízněnými stranami. Účetní hodnota úvěrů a půjček | ||
| je následující: | ||
V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Krátkodobé | ||
Bankovní úvěry | 10 717 | 4 901 |
Dluhopisy | 376 | 4 043 |
Půjčky od spřízněných stran | 3 | 0 |
Celkem krátkodobé | 11 096 | 8 944 |
Dlouhodobé | ||
Bankovní úvěry | 216 621 | 153 084 |
Dluhopisy | 45 003 | 38 574 |
Půjčky spřízněným stranám | 13 823 | 15 737 |
Celkem dlouhodobé | 275 447 | 207 395 |
Půjčky a úvěry celkem | 286 543 | 216 339 |
| Všechny půjčky a úvěry jsou vykazovány v amortizované hodnotě v souladu s IFRS 9. | ||
| Úrokový profil úvěrů a výpůjček Skupiny je následující: | ||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 |
Pohyblivá sazba | 227 338 | 157 985 |
Pevná sazba | 5 9 205 | 58 354 |
Celkem | 286 5 43 | 216 339 |
| Všechny úvěry Skupiny jsou denominovány v EUR k 31. prosinci 2025 a 31. prosinci 2024. | ||
K rozvahovému dni měla Skupina k dispozici nečerpanou část závazně sjednaných úvěrových rámců, které mohou být v souladu se smluvními podmínkami využity k financování provozních a investičních | ||
| potřeb Skupiny. |
60
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 20. DERIVÁTOVÉ FINANČNÍ NÁSTROJE | ||||||
Přestože je určitá míra rizika neodmyslitelně spjata s | podnikatelskými aktivitami Skupiny, jak bylo | |||||
| popsáno výše, Skupina se snaží minimalizovat rizika na co nejnižší rozumnou úroveň a za tímto účelem | ||||||
| používá derivátové finanční nástroje. Reálná hodnota derivátů se určuje pomocí pozorovatelných tržních | ||||||
| vstupů na základě ocenění poskytnutých bankami, a proto Skupina zahrnula deriváty do úrovně 2 hierarchie | ||||||
| reálných hodnot. Výsledné zisky a ztráty jsou prezentovány v rámci finančních výsledků. | ||||||
| V tisících EUR | 31. prosince | 31. | prosince | Změna | reálné Změna | reálné |
| 2025 | 2024 | hodnoty 2025 | hodnoty 2024 | |||
Zagrebačka banka d.d. | 46 | 152 | - 106 | 38 | ||
OTP banka d.d. | 202 | 5 33 | - 331 | 405 | ||
Derivátová finanční aktiva celkem | 248 | 685 | - 438 | 444 |
Použití | a | související | hodnoty | derivátových | finančních | aktiv | a | závazků | jsou | shrnuty | v | následujících |
| tabulkách podle kategorií: | ||||||||||||
| Derivátová finanční aktiva | ||||||||||||
| V tisících EUR | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 | ||||||||||
Úrokové deriváty – oceňované v reálné hodnotě do zisku | 248 | 685 | ||||||||||
| nebo ztráty | ||||||||||||
… z toho krátkodobá | 4 6 | 357 | ||||||||||
… z toho dlouhodobá | 20 2 | 328 | ||||||||||
Derivátová finanční aktiva celkem | 24 8 | 685 |
| Splatnost nominálních hodnot nástrojů je uvedena níže: | ||||||||||
31. prosince 2025 | Méně než | 3 až 12 | 1 až 5 | Víc než | Celkem | |||||
V tisících EUR | 3 měsíce | Měsíce | roky | 5 roků | ||||||
Úrokové deriváty | 2 | 45 | 20 1 | 0 | 24 8 | |||||
Celkem | 2 | 34 | 201 | 0 | 248 | |||||
31. prosince 2024 | Méně než | 3 až 12 | 1 až 5 | Víc než | Celkem | |||||
V tisících EUR | 3 měsíce | Měsíce | roky | 5 roků | ||||||
Úrokové deriváty | 0 | 357 | 329 | 0 | 6 85 | |||||
Celkem | 0 | 357 | 329 | 0 | 68 5 | |||||
| Derivátové finanční závazky | ||||||||||
| Finanční deriváty evidované k 31. prosinci 2025 a 31. prosinci 2024 neobsahují závazkové položky. Reálná | ||||||||||
hodnota | všech | derivátových | kontraktů | je kladná, | proto | je zůstatek | těchto | kontraktů | vykázán | jako |
| derivátová finanční aktiva. | ||||||||||
| Žádný z uzavřených obchodů nebyl uzavřen za účelem obchodování nebo spekulace. | ||||||||||
61
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 21. EMITOVANÉ DLUHOPISY | ||
| Skupinou byly emitovány dluhopisy (tzv. zero-bonds) v rámci regulovaného trhu bratislavské burzy cenných | ||
| papírů a korporátní dluhopisy taktéž ve formě zero-bonds v dalších státech Evropské unie, konkrétně | ||
| v Chorvatsku a Slovinsku. | ||
V tisících EUR | 31. prosinec 202 5 | 31. prosinec 2024 |
LSH I. EUR 7,0% 12/27 (ISIN: SK4000023255) | 3 47 3 | 451 |
LSH II.EUR 8 % 12/27 (ISIN: SK4000023248) | 1 8 6 4 | 154 |
LSH III.EUR 9% 12/27 (ISIN: SK4000023735) | 4 2 94 | 2 822 |
LSH IV.EUR 9,5% 4/27 (ISIN: SK4000026530) | 20 4 80 | 28 268 |
LSH V.EUR 9,5% (ISIN:SK4000026951) | 7 72 3 | 0 |
LOG EXPERT ONE 10/2025 6% (ISIN: ) | 0 | 75 |
LOG EXPERT FOUR 09/2025 9,5% (ISIN: | 0 | 3 968 |
| SK4000021788) | ||
LOG TWO 02/2026 6% (ISIN: SK4000020400) | 376 | 331 |
LOG TWO 04/2027 9,5% (ISIN: | 7 169 | 6 548 |
| SK4000026522) | ||
Celkem | 45 379 | 42 617 |
| Klasifikace dluhopisů – dlouhodobé a krátkodobé zůstatky | ||
| V tisících EUR | 31. prosinec 2025 | 31. prosinec 2024 |
Krátkodobé | 376 | 4 043 |
Dlouhodobé | 45 003 | 38 574 |
Celkem | 45 379 | 42 617 |
| Splatnost vydaných dluhopisů | ||
| V tisících EUR | 31. prosinec 202 5 | 31. prosinec 2024 |
Splatnost 2025 | 0 | 4 043 |
Splatnost 2026 | 376 | 331 |
Splatnost 2027 | 45 003 | 38 243 |
Celkem | 4 5 379 | 42 617 |
| Reálná hodnota vydaných dluhopisů | ||
| V tisících EUR | 31. prosinec 2025 | 31. prosinec 2024 |
Reálná hodnota | 50 255 | 49 324 |
Celkem | 50 255 | 49 324 |
| Reálná hodnota dluhopisů je určena diskontováním očekávaných budoucích peněžních toků tržní úrokovou | ||
| sazbou k rozvahovému dni |
62
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
63
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
64
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
25.1 | SOUHRN CELKOVÝCH ZŮSTATKŮ SE SPŘÍZNĚNÝMI OSOBAMI SKUPINY | ||||
| V tisících EUR | Pohledávky (+) / Závazky ( - ) vůči s přízněným | Zisk (+) nebo ztrátu (-) | |||
| stranám | |||||
| Protistrana | 31. prosince 2025 | 2025 | Výnosy/Náklady za | 31. Prosince 2024 | |
| Výnosy/Náklady | rok 2024 | ||||
Společníci | a | ||||
| akcionáři | |||||
Operační | 0 | 0/0 | 0/0 | 0 | |
Financování | 0 | 12/ - 65 | 0 / 0 | 0 | |
Další | spřízněné | ||||
| osoby | |||||
Operační | 0 | 0/0 | 0/0 | 0 | |
Financování | 0 | 4/ - 3 3 | 1/0 | 0 | |
Celkem | 0 | 16/ - 9 8 | 1 / 0 | 0 | |
25.2 | ZŮSTATKY ÚVĚRŮ PŘIJATÝCH OD SPŘÍZNĚNÝCH OSOB | ||||
| V tisících EUR | Nesplacený úvěr od spřízněných osob včetně | ||||
| naběhlých úroků | |||||
Protistrana | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 | Úrokový náklad | ||
Společníci , | akcionáři | a jiné | |||
13 826 | 15 737 | 132 | |||
| spřízněné osoby | |||||
| Celkem | 13 826 | 15 737 | 132 | ||
| V období končícím 31. prosince 2025 nedošlo k žádným podstatným změnám v transakcích se spřízněnými | |||||
| stranami skupiny ve srovnání s obdobím končícím 31. prosince 2024. | |||||
| Zápůjčky jsou úročeny fixní úrokovou sazbou, která se pohybuje s ohledem na rok přijatí dané zápůjčky | |||||
| v rozmezí od 6 % p.a. do 9,5 % p.a. Zápůjčky ve skupině mají dlouhodobou splatnost. | |||||
| Transakce se spřízněnými osobami jsou uzavřeny za běžných tržních podmínek. | |||||
25.3 | ZŮSTATKY ÚVĚRŮ POSKYTNUTÝCH SPŘÍZNĚNÝM OSOBÁM | ||||
| V tisících EUR | Nesplacený úvěr spřízněným osobám včetně | ||||
| naběhlých úroků | |||||
Protistrana | 31. prosince 2025 | 31. prosince 2024 | Úrokový výnos | ||
Společníci a akcionáři | 477 | 481 | 21 | ||
Další spřízněná strana | 1 16 | 139 | 34 | ||
Celkem | 593 | 620 | 55 | ||
| V období končícím 31. prosince 2025 nedošlo k žádným podstatným změnám v transakcích se spřízněnými | |||||
| stranami skupiny ve srovnání s obdobím končícím 31. prosince 2024. | |||||
65
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 26. VYDANÉ ZÁRUKY | |||||||
| Vydané záruky | |||||||
| K datu této účetní závěrky byly evidovány následující záruky: | |||||||
Záruka vydaná na | Záruka vydaná ve prospěch | Mletý | |||||
| Log Sympatia Holding a.s. | Zagrebačka banka d.o.o., OTP banka | Smlouvy o finanční záruce | |||||
| d.o.o. | |||||||
| 27. ZÁSTAVY | |||||||
| K datu této účetní závěrky jsou zastavena aktiva v následujících společnostech: | |||||||
Název společnosti | Zástava ve prospěch | Specifikace | Částka nemovitosti | Výše úvěru | |||
| nemovitosti | |||||||
Land plot and building | |||||||
Log Expert One d.o.o. | OTP banka d.o.o. | DC1, DC2, DC3 in Velika | 90 700 000 | 59 893 000 | |||
| Gorica, Croatia | |||||||
Land plot and building | |||||||
Zagrebačka | banka | ||||||
| Log Expert Two d.o.o. | d.o.o. | DC1, | DC2, | in | Donja | 80 306 000 | 56 000 000 |
| Zdencina, Croatia | |||||||
Zagrebačka | banka | Land plot and building | |||||
| Log Expert Three d.o.o. | d.o.o. | DC1 | in | Kukuljanovo, | 22 700 000 | 15 000 000 | |
| Croatia | |||||||
Zagrebačka | banka | Land plot and bu i lding | |||||
| Log Expert Four d.o.o. | d.o.o. | DC4 | in | Velika | Gorica, | 44 500 000 | 29 950 000 |
| Croatia | |||||||
Land plot and building | |||||||
Log Expert Ten d.o.o. | OTP banka d.o.o. | DC5 and DC6 in Velika | 81 400 000 | 58 400 000 | |||
| Gorica, Croatia | |||||||
Land plot and building | |||||||
Log One d.o.o. | OTP banka d.o.o. | DC1 in Brnik, Ljubljana, | 43 600 000 | 26 810 000 | |||
| Slovenia | |||||||
| Zajištění úvěrů tvoří investiční nemovitosti ve vlastnictví Skupiny, které jsou zastaveny ve prospěch | |||||||
| poskytovatelů financování. | |||||||
66
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
| 28. ŘÍZENÍ FINANČNÍCH RIZIK | ||||||||||||||||||||
| Operace skupiny ji vystavují různým finančním rizikům, která zahrnují měnové riziko, úrokové riziko, | ||||||||||||||||||||
| úvěrové riziko a riziko likvidity. | ||||||||||||||||||||
| V souvislosti s měnovým rizikem se Skupina zaměřuje především na přirozené zajištění, kdy se snaží | ||||||||||||||||||||
| sladit měnovou strukturu aktiv a pasiv. Průmyslové nemovitosti jsou pronajímány v eurech, a proto | ||||||||||||||||||||
jsou | v eurech | denominovány i bankovní | úvěry na financování | těchto aktiv. Výnosy z pronájmu | ||||||||||||||||
| stávajícího portfolia jsou průběžně sledovány a jsou indexovány na roční bázi, aby byly v souladu s | ||||||||||||||||||||
tržními | cenami a | odrážely | ekonomickou realitu. | K financování provozních činností se | používají | |||||||||||||||
| výpůjčky, peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty a likvidní investice. Peněžní toky skupiny jsou | ||||||||||||||||||||
| denně pečlivě sledovány. Přebytečné peněžní prostředky, s ohledem na očekávané budoucí peněžní | ||||||||||||||||||||
| toky, jsou umístěny buď na krátkodobé, nebo dlouhodobé vklady, aby se maximalizoval úrokový výnos | ||||||||||||||||||||
| z nich. | ||||||||||||||||||||
| Úrokové riziko je zmírňováno buď fixními úrokovými sazbami dlouhodobých investičních úvěrů, nebo | ||||||||||||||||||||
| využitím úrokových derivátů, zejména úrokových swapů. | ||||||||||||||||||||
| Závazné finanční ukazatele | ||||||||||||||||||||
| Pro účely sledování těchto ukazatelů Skupina vychází z hodnot investičních nemovitostí, včetně | ||||||||||||||||||||
| nemovitostí ve výstavbě, které jsou k rozvahovým dnům přeceňovány na reálnou hodnotu. | ||||||||||||||||||||
| K 31. prosinci 2025 činil ukazatel LTV 63,9 % (2024: 51,7%), což je pod maximální smluvní hranicí 70 | ||||||||||||||||||||
| %. Ukazatel DSCR dosáhl hodnoty 1,55 (2024: 1,23), což je nad minimální požadovanou úrovní 1,20. | ||||||||||||||||||||
| Skupina byla ve všech sledovaných obdobích v souladu s požadavky finančních kovenantů. | ||||||||||||||||||||
67
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
68
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
28.4 | RIZIKO LIKVIDITY | |||||||||||
| Politikou skupiny je udržovat zůstatky peněz a peněžních ekvivalentů a krátkodobých a dlouhodobých | ||||||||||||
| vkladů a podobných nástrojů tak, aby vysoce likvidní zdroje vždy převyšovaly předpokládaný odliv | ||||||||||||
| peněz skupiny. | ||||||||||||
| Vedení společnosti sleduje průběžné prognózy krátkodobých a střednědobých očekávaných peněžních | ||||||||||||
| toků skupiny. To se provádí na úrovni skupiny, přičemž místní dceřiné společnosti jsou podle potřeby | ||||||||||||
| financovány skupinou. | ||||||||||||
| Níže uvedená tabulka shrnuje profil splatnosti finančních závazků Skupiny na základě smluvních | ||||||||||||
| nediskontovaných plateb: | ||||||||||||
31. prosince 2025 | Méně než | 3 až 12 | 1 až 5 | Víc než | Celkem | |||||||
V tisících EUR | 3 měsíce | Měsíce | roky | 5 roků | ||||||||
Externí bankovní úvěry | 4 558 | 6 159 | 160 178 | 56 443 | 227 338 | |||||||
Úročené úvěry a zápůjčky | 3 | 0 | 13 823 | 0 | 13 826 | |||||||
Dluhopisy | 376 | 0 | 45 003 | 0 | 45 379 | |||||||
Obchodní a jiné závazky | 8 702 | 0 | 0 | 4 159 | 12 8 61 | |||||||
Celkem | 13 6 39 | 6 15 9 | 219 004 | 60 602 | 299 404 | |||||||
31. prosince 2024 | Méně než | 3 až 12 | 1 až 5 | Víc než | Celkem | |||||||
V tisících EUR | 3 měsíce | Měsíce | roky | 5 roků | ||||||||
Externí bankovní úvěry | 1 028 | 3 873 | 115 472 | 37 612 | 157 985 | |||||||
Úročené úvěry a půjčky | 0 | 0 | 15 7 37 | 0 | 15 737 | |||||||
Dluhopisy | 0 | 4 043 | 38 574 | 0 | 42 617 | |||||||
Obchodní a jiné závazky | 13 338 | 0 | 0 | 6 487 | 19 825 | |||||||
Celkem | 14 366 | 7 916 | 169 783 | 44 099 | 236 164 | |||||||
Skupina | má | k | dispozici | nevyčerpané | úvěrové | linky, | které | lze | využít | pokrytí | k | krátkodobých |
| i dlouhodobých závazků. | ||||||||||||
| Z analýzy splatnosti je patrné, že nejvýznamnější skupinou jsou úročené úvěry a půjčky. Úvěry | ||||||||||||
| a půjčky jsou splatné převážně v rozmezí jednoho z pěti let. Skupina očekává, že tyto závazky splní | ||||||||||||
| z provozních peněžních toků a výnosů ze splatných finančních aktiv. K řízení likvidity Skupina využívá | ||||||||||||
| kombinaci peněžních toků z finančních aktiv a dostupných bankovních zdrojů. Z hlediska cash flow | ||||||||||||
| nehrozí žádné bezprostřední riziko, že Společnost a její dceřiné společnosti nebudou schopny dostát | ||||||||||||
| svým splatným závazkům. | ||||||||||||
69
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
70
Konsolidovaná výroční finanční zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
31. NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI |
Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a datem sestavení konsolidované účetní |
závěrky, je zaznamenán v konsolidované účetní závěrce, pokud tyto události poskytují další důkaz o |
podmínkách, které existovaly k datu účetní závěrky. |
Pokud mezi rozvahovým dnem a datem sestavení konsolidované účetní závěrky nastaly významné |
události odrážející skutečnosti nastávající po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí uvedeny |
v příloze v účetní závěrce, ale nejsou vykázány v účetní závěrce. |
Dne 9. ledna 2026 zrealizovala společnost Log Expert One d.o.o. navýšení bankovního úvěru na celkovou |
výši 59 893 tis. EUR. Dodatečné prostředky budou použity na splacení části korporátních dluhopisu, akvizici |
nových pozemku a realizaci nových projektů v Záhřebu, Velika Gorica. |
Dne 2. dubna 2026 zrealizovala společnost Log Expert Ten d.o.o. navýšení bankovního úvěru na celkovou |
výši 58 400 tis. EUR. Dodatečné prostředky budou použity na akvizici nových pozemku a realizaci nových |
projektů v Chorvatsku. |
Mezi rozvahovým dnem a datem sestavení účetní závěrky nenastala žádná další událost, která by měla |
podstatný vliv na finanční situaci skupiny. Po skončení účetního období nenastaly žádné další události, které by vyžadovaly úpravu vykázaných částek a zveřejnění v samostatné účetní závěrce. |
…………………………………………………… ……………………………………………………
Branislav Habán | Adrian Stanisav |
Předseda představenstva | Člen představenstva |
Log Sympatia Holding a.s. | Log Sympatia Holding a.s. |
71
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
ZPRÁVA AUDITORA
Tel: +420
2
41
046
1
11
www.bdo.cz
BDO
Audit
s.r.o.
V Parku 2316/12
Praha 4
148 00
BDO Audit s.r.o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, DIČ CZ45314381, registrovaná u Městského soudu Praha, oddíl C, vložka 7279,
auditorské oprávnění Komory auditorů ČR č. 018), je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným registrované ve Velké Británii)
a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO.
Níže uvedená zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně
k oficiální konsolidované výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
Zpráva nezávislého auditora
Akcionářům společnosti Log Sympatia Holding a.s.
Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky
Výrok auditora
Provedli jsme audit přiložené konsolidované účetní závěrky společnosti Log Sympatia Holding
a.s. se sídlem Příkop 843/4, Zábrdovice, 602 00 Brno, identifikační číslo 086 59 630 (dále
„Společnost“) a jejích dceřiných společností (dále „Skupina“) sestavené na základě účetních
standardů IFRS ve znění přijatém Evropskou unií (dále „IFRS EU“). Tato konsolidovaná účetní
závěrka se skládá z konsolidovaného výkazu finanční situace k 31. 12. 2025, konsolidovaného
výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku, konsolidovaného výkazu změn vlastního
kapitálu a konsolidovaného výkazu peněžních toků za období končící 31. 12. 2025 a přílohy
této konsolidované účetní závěrky, včetně významných informací o použitých účetních
metodách. Údaje o Společnosti a o Skupině jsou uvedeny v bodě 1 přílohy této konsolidované
účetní závěrky.
Podle našeho názoru konsolidovaná účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz
konsolidované finanční situace Skupiny k 31. 12. 2025 a konsolidované finanční výkonnosti a
konsolidovaných peněžních toků za období končící 31. 12. 2025 v souladu s IFRS EU.
Základ pro výrok
Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a
Rady (EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou
mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími
aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v
oddílu Odpovědnost auditora za audit konsolidované účetní závěrky. V souladu se zákonem o
auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky, včetně jeho
požadavků vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů veřejného zajmu, jsme na
Společnosti nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů.
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný
základ pro vyjádření našeho výroku.
Jiná skutečnost
Vzhledem k možným technickým omezením nástrojů tvorby konsolidované účetní závěrky v
souladu s požadavky nařízení o ESEF je možné, že obsah některých blokových značek (tagů) ve
strojově čitelném formátu přílohy v této konsolidované účetní závěrce nebude možné
72
73
reprodukovat ve stejné podobě jako v okem čitelné vrstvě auditované konsolidované účetní
závěrky.
Hlavní záležitosti auditu
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu
konsolidované účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se
zabývali v kontextu auditu konsolidované účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením
našeho názoru na tuto konsolidovanou závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem
nevyjadřujeme.
Reálná hodnota investic do nemovitostí
Investice do nemovitostí a jejich oceňování na reálnou hodnotu představují komplexní oblast,
která vyžaduje značnou míru úsudku a odborných znalostí. Oceňování na reálnou hodnotu
zahrnuje použití různých vstupních faktorů a metod, které mohou mít významný dopad na
účetní výkazy Skupiny.
Vzhledem k významnosti investic do nemovitostí, složitosti oceňovacích modelů a míře úsudku
při volbě vstupních faktorů a metody ocenění považujeme tuto oblast za jednu z hlavních
záležitostí auditu.
Provedli jsme posouzení znaleckých posudků zpracovaných nezávislým znalcem a potvrdili
jsme, že tyto byly připraveny v souladu s relevantními standardy a obsahují všechny potřebné
informace pro adekvátní ocenění investic do nemovitostí.
Za pomoci interních specialistů na trhy v dotčených zemích Evropské unie (Chorvatsko a
Slovinko) jsme posoudili vhodnost použitých vstupních faktorů. Vyhodnotili jsme, zda vstupní
faktory použité při oceňování reálné hodnoty, jako jsou tržní ceny, obvyklé nájemné v dané
lokalitě, diskontní sazby a další relevantní údaje, jsou přiměřené a odpovídají aktuálním
tržním podmínkám.
Posoudili jsme vhodnost použité metody ocenění zvolené nezávislým valuátorem v kontextu
daného účelu a zda je použita konzistentně s předchozími obdobími a s obecně uznávanými
oceňovacími standardy.
Ostatní informace uvedené v konsolidované výroční finanční zprávě
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené v
konsolidované výroční finanční zprávě mimo účetní závěrku, konsolidovanou účetní závěrku a
zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá statutární orgán Společnosti.
Náš výrok ke konsolidované účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je
však součástí našich povinností souvisejících s auditem konsolidované účetní závěrky
seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve
významném nesouladu s konsolidovanou účetní závěrkou či s našimi znalostmi o účetní
74
jednotce a Skupině získanými během provádění auditu nebo zda se jinak tyto informace
nejeví jako významně nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech
významných ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto
posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální
náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti, tj. zda případné
nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě
ostatních informací.
Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že
- ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní
závěrce a v konsolidované účetní závěrce, jsou ve všech významných ohledech v souladu
s účetní závěrkou a s konsolidovanou účetní závěrkou a
- ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.
Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti a o Skupině, k
nimž jsme dospěli při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné věcné
nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné
významné věcné nesprávnosti nezjistili.
Odpovědnost statutárního a dozorčího orgánu a výboru pro audit Společnosti za
konsolidovanou účetní závěrku
Statutární orgán Společnosti odpovídá za sestavení konsolidované účetní závěrky podávající
věrný a poctivý obraz v souladu s IFRS EU, a za takový vnitřní kontrolní systém, který vedení
považuje za nezbytný pro sestavení konsolidované účetní závěrky tak, aby neobsahovala
významné nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.
Při sestavování konsolidované účetní závěrky je statutární orgán Společnosti povinen
posoudit, zda je Skupina schopna nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze
konsolidované účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití
předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení konsolidované účetní závěrky, s výjimkou
případů, kdy statutární orgán plánuje zrušení Skupiny nebo ukončení její činnosti, resp. kdy
nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.
Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve Společnosti odpovídá dozorčí orgán ve
spolupráci s výborem pro audit.
Odpovědnost auditora za audit konsolidované účetní závěrky
Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že konsolidovaná účetní závěrka jako celek
neobsahuje významnou nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu
auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není
zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech
v konsolidované účetní závěrce odhalí případnou existující významnou nesprávnost.
Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné, pokud
lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická
rozhodnutí, která uživatelé konsolidované účetní závěrky na jejím základě přijmou.
75
Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během
celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:
- Identifikovat a vyhodnotit rizika významné nesprávnosti konsolidované účetní závěrky
způsobené podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato
rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli
vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou nesprávnost, k níž došlo v důsledku
podvodu, je větší než riziko neodhalení významné nesprávnosti způsobené chybou, protože
součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá
prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol.
- Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti a Skupiny relevantním pro audit v
takovém rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané
okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního
systému.
- Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a
informace, které v této souvislosti statutární orgán Společnosti uvedl v příloze konsolidované
účetní závěrky.
- Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení konsolidované
účetní závěrky statutárním orgánem Společnosti a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní
informace existuje významná nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou
významně zpochybnit schopnost Skupiny nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že
taková významná nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace
uvedené v této souvislosti v příloze konsolidované účetní závěrky, a pokud tyto informace
nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti Skupiny
nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy.
Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že Skupina ztratí schopnost
nepřetržitě trvat.
- Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah konsolidované účetní závěrky, včetně
přílohy, a dále to, zda konsolidovaná účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a
události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.
- Naplánovat a provést audit skupiny tak, abychom získali dostatečné a vhodné důkazní
informace o finančních údajích účetních nebo organizačních jednotek zahrnutých do skupiny,
které budou základem při vytvoření si názoru na účetní závěrku skupiny. Zodpovídáme za
řízení auditorských prací prováděných pro účely auditu skupiny, za dohled nad nimi a za jejich
kontrolu. Výrok auditora ke konsolidované účetní závěrce je naší výhradní odpovědností.
Naší povinností je informovat statutární a dozorčí orgán a výbor pro audit Společnosti mimo
jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho
průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.
Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili
příslušné etické požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a
dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost,
a případných souvisejících opatřeních.
Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali statutární a
dozorčí orgán a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu konsolidované účetní závěrky
76
za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto
záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují
zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom
o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné
negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.
Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy
Informace vyžadované nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014
V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014
uvádíme v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec
mezinárodních standardů pro audit:
Určení auditora a délka provádění auditu
Auditorem Společnosti nás dne 25. 6. 2025 určila valná hromada společnosti. Auditorem
společnosti jsme nepřetržitě čtyři roky.
Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit
Potvrzujeme, že náš výrok ke konsolidované účetní závěrce uvedený v této zprávě je
v souladu s naší dodatečnou zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne
13. 5. 2026 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Poskytování neauditorských služeb
Prohlašujeme, že jsme Skupině neposkytli žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Společnosti ani společnostem, které ovládá, jsme kromě povinného auditu neposkytli žádné
jiné služby, které by nebyly uvedeny v konsolidované výroční finanční zprávě Společnosti.
Zpráva o souladu s nařízením o ESEF
Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu
účetní závěrky obsažené v konsolidované výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení
Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje
směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy
specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která
se vztahují k účetní závěrce.
Odpovědnost statutárního orgánu Společnosti
Za vypracování účetních závěrek v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědný statutární orgán
Společnosti. Statutární orgán Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za:
návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro
uplatňování požadavků nařízení o ESEF,
sestavení veškerých účetních závěrek obsažených v konsolidované výroční finanční
zprávě v platném formátu XHTML a
výběr a použití značek XBRL podle požadavků nařízení o ESEF.
77
Odpovědnost auditora
Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní
závěrky obsažené v konsolidované výroční finanční zprávě jsou ve všech významných ohledech
v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme
provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) –
„Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“
(dále jen „ISAE 3000“).
Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra
jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše
uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný existující významný nesoulad s
požadavky nařízení o ESEF.
V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:
seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,
seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování
požadavků nařízení o ESEF,
identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného nesouladu s požadavky nařízení o
ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a
na základě toho jsme navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená
rizika a získat přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.
Cílem našich postupů bylo posoudit, zda
veškeré účetní závěrky, které jsou obsaženy v konsolidované výroční finanční zprávě,
byly sestaveny v platném formátu XHTML,
údaje obsažené v konsolidované účetní závěrce, u nichž to vyžaduje nařízení o ESEF,
byly značkovány a veškerá značkování splňují tyto požadavky:
byl použit značkovací jazyk XBRL,
byly použity prvky základní taxonomie uvedené v nařízení o ESEF s nejbližším
účetním významem, pokud nebyl vytvořen prvek rozšiřující taxonomie v souladu
s nařízením o ESEF,
značkování je v souladu se společnými pravidly pro značkování dle nařízení
o ESEF.
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný
základ pro vyjádření našeho závěru.
Závěr
Podle našeho názoru konsolidovaná účetní závěrka Společnosti za období končící 31. 12. 2025
obsažená v konsolidované výroční finanční zprávě je ve všech významných ohledech v souladu
s požadavky nařízení o ESEF.
78
Statutární auditor odpovědný za zakázku
Ing. Jana Hubáčková je statutárním auditorem odpovědným za audit konsolidované účetní
závěrky Společnosti k 31. 12. 2025, na jehož základě byla zpracována tato zpráva nezávislého
auditora.
Praha, 13. května 2026
Auditorská společnost: Statutární auditor:
BDO Audit s. r. o. Ing. Jana Hubáčková
evidenční číslo 018 evidenční číslo 2501
79
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
SAMOSTATNÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA K 31. PROSINCI 2025 A
ZPRÁVA AUDITORA
80
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
VÝKAZ VÝSLEDKU A ÚPLNÉHO VÝSLEDKU ZA ÚČETNÍ
OBDOBÍ KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2025
V tisících EUR Poznámky
31. prosince
2025
31. prosince
2024
Úrokové výnosy
1
0
3
667
786
Úrokové náklady
1
0
,
19
-
3
960
-
754
Poskytování služeb
9
694
142
Režijní a administrativní výdaje
9 | - 456 | - 11 | |
Ostatní provozní výnosy/ náklady | 9 | - 22 | - 2 |
Výsledek z provozní činnosti | - 77 | 161 | |
Kurzový zisk nebo ztráta | 11 | 0 | - 14 |
Zisk před zdaněním | - 77 | 147 | |
Daně z příjmů | 1 2 | 33 | 21 |
ZISK ZA DANÉ OBDOBÍ |
-
44
168
OSTATNÍ ÚPLNÝ VÝSLEDEK
Rozdíly v přepočtu cizích měn bez daně
0
0
OSTATNÍ ÚPLNÝ VÝSLEDEK ZA DANÝ ROK, BEZ DANĚ
0
0
CELKOVÝ ÚPLNÝ VÝSLEDEK ZA DANÉ OBDOBÍ
-
44
168
Příloha na stranách 84–111 je nedílnou součástí této samostatné účetní závěrky
81
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
VÝKAZ FINANČNÍ SITUACE K 31. PROSINCI 2025
V tisících EUR Poznámky
31. prosince
2025
31. prosince
2024
AKTIVA
DLOUHODOBÁ AKTIVA
Investice do dceřiných společností
1
2
, 1
3
43 367
41 067
Půjčky poskytnuté v rámci skupiny
1
4
4
0 582
41 909
Půjčky poskytnuté ostatním spřízněným stranám
1
4
106
89
Odložená daňová pohledávk
a
1
1
69
36
DLOUHODOBÁ AKTIVA CELKEM
8
4
124
83 101
OBĚŽNÁ AKTIVA
Daňová pohledávka
0
0
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
1
5
3 321
43
OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM
3 321
43
AKTIVA CELKEM
8
7 4
45
83 144
VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY
VLASTNÍ KAPITÁL
Základní kapitál
1
5
83
83
Fond z
přepočtu cizích měn
1
5
-
2
-
2
Kapitálový vklad
1
5
36
300
36
300
Nerozdělený zisk
1
5
152
242
VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM
36
533
36
623
DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY
Dluhopisy
1
8
3
7
834
31 694
Půjčky a
úvěry
1
7
1
2 999
11 511
DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY CELKEM
50
833
43 205
KRÁTKODOBÉ ZÁVAZKY
Obchodní a jiné závazky
69
5
Zálohy a ostatní krátkodobé závazky
19,20
1
0
3 311
KRÁTKODOBÉ
ZÁVAZKY CELKEM
79
3 316
VLASTNÍ KAPITÁL A
ZÁVAZKY CELKEM
8
7 4
45
83 144
Příloha na stranách 84–111 je nedílnou součástí této samostatné účetní závěrky
82
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
VÝKAZ ZMĚN VLASTNÍHO KAPITÁLU ZA ROK KONČÍCÍ 31.
PROSINCE 2025
V tisících EUR
Akciový
kapitál
Fond
z přepočtu
cizích měn
Kapitálový
vklad
Nerozdělený
zisk
Vlastní
kapitál
celkem
Zůstatek k 31. prosinci 2023
83
-
2
36 300
74
36 455
Převod výsledku hospodaření
předchozího období
0 0 0 168 168
Zůstatek k 31. prosinci 2024
83
-
2
36 300
242
36 623
Oprav
a chyb
minulých
období
0
0
0
-
46
-
46
Zisk
/ztráta
0
0
0
-
44
-
44
Zůstatek k 31. prosinci 2025
83
-
2
36
300
1
52
36
533
Příloha na stranách 84–111 je nedílnou součástí této samostatné účetní závěrky
83
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
VÝKAZ PENĚŽNÍCH TOKŮ ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE
2025
V tisících EUR Poznámka
31. prosince
2025
31. prosince
2024
Peněžní toky z provozní činnosti
Zisk
před zdaněním
-
77
147
Úpravy pro:
Úrokové výnosy/náklady
9
293
-
32
Ostatní bezhotovostní operace
-
454
0
Provozní zisk před změnami pracovního kapitálu
Pokles/(nárůst) obchodních a ostatních pohledávek
-
33
-
20
Zvýšení/(pokles) obchodních a jiných závazků
-
3
23
7
3 258
Splacení dluhopisů
18
-
10 056
0
Vydané dluhopisy
1
8
16
362
29 979
Splacení přijatých zápůjček a úvěrů
1
7
-
16
246
-
42 386
Přijaté zápůjčky a úvěry
1
7
17
734
50 367
Splátky poskytnutých zápůjček a úvěrů
1
4
2
4
009
13 242
Poskytnuté zápůjčky a úvěry
1
4
-
22
717
-
51 325
Čistý nárůst peněžních prostředků a peněžních
ekvivalentů v provozní činnosti
5 816 3 115
Peněžní toky z
investiční činnosti
Investice do dceřiných společností
1
2
-
2 300
-
3 303
Čistý nárůst peněžních prostředků a peněžních
ekvivalentů v investiční činnosti
-2 300 -3 303
Čistý nárůst peněžních prostředků a peněžních
ekvivalentů
3 278 -73
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku
roku
43 116
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty ke konci
roku
3 321 43
Příloha na stranách 84–111 je nedílnou součástí této samostatné účetní závěrky
84
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
PŘÍLOHA K SAMOSTATNÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRCE
Obsah
1. OBECNÉ INFORMACE ......................................................................................... 85
2. ZÁSADA NEPŘETRŽITÉHO TRVÁNÍ .......................................................................... 86
3. ZÁKLADNÍ VÝCHODISKA PRO SESTAVENÍ SAMOSTATNÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY .......................... 87
4. VÝZNAMNÉ ÚČETNÍ ÚSUDKY, ODHADY A PŘEDPOKLADY .............................................. 88
5. VÝZNAMNÁ ÚČETNÍ PRAVIDLA .............................................................................. 89
6. NOVÉ A NOVELIZOVANÉ NORMY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ............................................... 95
7. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – VÝNOSY ....................................................... 98
8. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – NÁKLADY ..................................................... 98
9. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – ÚROKY ........................................................ 98
10. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – KURZOVÉ ZISKY/ZTRÁTY ................................... 98
11. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – DAŇ Z PŘÍJMŮ ............................................... 99
12. INVESTICE DO DCEŘINÝCH SPOLEČNOSTÍ ................................................................ 101
13. TESTOVÁNÍ SNÍŽENÍ HODNOTY INVESTIC ................................................................ 102
14. ZÁPŮJČKY POSKYTOVANÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. .......................... 102
15. PENĚŽNÍ PROSTŘEDKY A PENĚŽNÍ EKVIVALENTY ...................................................... 103
16. VLASTNÍ KAPITÁL ............................................................................................ 103
17. ZÁPŮJČKY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. ................................... 104
18. EMITOVANÉ DLUHOPISY .................................................................................... 105
19. TRANSAKCE SE SPŘÍZNĚNÝMI STRANAMI ................................................................. 108
20. ŘÍZENÍ FINANČNÍCH RIZIK .................................................................................. 109
21. ODMĚNY AUDITORŮM ....................................................................................... 110
22. NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI ....................................................................................... 110
23. PROHLÁŠENÍ MANAGEMENTU .............................................................................. 111
85
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
1. OBECNÉ INFORMACE
Struktura a identifikace společnosti
Log Sympatia Holding a.s. (dále jen "Společnost") je akciová společnost založená a registrovaná v České
republice se sídlem Příkop 843/4, Zábrdovice, 602 00 Brno, Česká republika.
Společnost byla založena dne 4. listopadu 2019 a zapsána do obchodního rejstříku vedeného Městským
soudem v Brně, oddíl B, vložka 8260.
IČO: 086 59 630
Registrovaným předmětem podnikání společnosti je výroba, obchod a služby. V současné době společnost
spravuje, financuje, realizuje výstavbu a pronájem daných nemovitostí.
Vlastnictví
K 31. prosinci 2025 byla vlastnická struktura Společnosti následující:
Log Expert Development s.r.l. (se sídlem Lorena 23 Street, místnost 2, ap. 11, 300001 Temešvár,
Rumunsko, IČO: J35/1135/2011, DIČ: 28470916) – 50 % podílu na vlastnictví Společnosti
Sympatia Projects, s. r. o. (se sídlem Vajnorská 21 A, 831 03 Bratislava – Nové Mesto, Slovensko,
IČO: 54 246 890) – 40 % podílu na vlastnictví Společnosti
MB Cons Solutions s.r.l. (se sídlem 16 Fargas Street, Dumbravita Village, Timis Country, Rumunsko,
IČO: J35/2279/2015, DIČ: 35220793) - 10 % podílu na vlastnictví Společnosti
Konečným skutečným vlastníkem zapsaným u Ministerstva spravedlnosti České republiky je:
Ecaterina Onica (nepřímý skutečný vlastník)
Branislav Habán (nepřímý skutečný vlastník).
Statutární orgán
Statutárním orgánem společnosti je představenstvo. Představenstvo je složeno ze dvou členů:
Ing. Branislav Habán
Adrian Stanisav.
Za společnost jedná představenstvo, přičemž oba jeho členové jednají jménem společnosti společně.
Dozorčí rada a výbor pro audit
Dozorčí orgán společnosti je tvořen:
Ing. Marek Laššák
Bogdan Martin
Třetí místo v dozorčí radě nebylo k 31. 12. 2025 obsazeno.
Počet členů dozorčí rady je 3. K 31. prosinci 2025 byl dozorčí rada obsazen pouze dvěma členy.
Výbor pro audit je zastoupen:
Oana Alexandra Gaspar
Michal Baňas
Irenej Denkocy.
Počet členů výboru pro audit je 3. K 31. prosinci 2025 byl výbor pro audit obsazen třemi členy.
86
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
1.1 ZÁKLADNÍ KAPITÁL SPOLEČNOSTI LOG SYMPATIA HOLDING A.S.
Společnost vydala 100 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 20 000 Kč za jednu akcii.
Celková výše základního kapitálu činí 2 000 000 Kč a je plně splacen.
V tomto období nedošlo k žádné změně v počtu vydaných akcií.
Společnost ve vykazovaném období nenabyla žádné vlastní akcie.
1.2 STRUKTURA SKUPINY
Skupina LSH měla k 31. prosinci 2025 následující dceřiné společnosti:
Společnost
Sídlo společnosti
Od
Majetková účast
Stát
Log Sympatia Holding a.s.
Příkop 843/4, Zábrdovice, 602 00
Brno
4.
11.
2019
Mateřská
společnost
Česká republika
LOG EXPERT ONE d.o.o.
Ilica
1, Záhřeb, 10000, Chorvatsko
1.
4.
2020
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT TWO d.o.o.
Ilica 1, Záhřeb, 10000, Chorvatsko
26.
3.
2021
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT THREE d.o.o.
Ilica
1, Záhřeb, 10000, Chorvatsko
10.
8.
2021
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT FOUR d.o.o.
Ilica 1, Záhřeb, 10000, Chorvatsko
14.
10.
2021
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT SEVEN d.o.o.
Ilica
1, Záhřeb, 10000, Chorvatsko
21.
10.
2023
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT EIGHT d.o.o.
Ilica 1, Záhřeb, 10000, Chorvatsko
14.
4.
2023
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG EXPERT TEN d.o.o.
Ilica
1, Záhřeb, 10000, Chorvatsko
24.
1.
2024
100 % dceřiná
společnost
Chorvatsko
LOG ONE d.o.o.
Pot za Brdom 102, Lublaň, 1000
Lublaň
22.
1.
2021
100 % dceřiná
společnost
Slovinsko
LOG TWO d.o.o.
Pot za Brdom
102, Lublaň, 1000
Lublaň
27.
10.
2021
100 % dceřiná
společnost
Slovinsko
Společnost je zároveň mateřským podnikem, který sestavuje konsolidovanou účetní závěrku za výše
uvedenou LSH Skupinu. Společnost nesestavuje samostatnou výroční finanční zprávu, protože příslušné
informace hodlá zahrnout do konsolidované výroční finanční zprávy.
2. ZÁSADA NEPŘETRŽITÉHO TRVÁNÍ
K datu schválení této samostatné účetní závěrky vedení Společnosti posoudilo schopnost Společnosti
pokračovat ve své činnosti na základě principu nepřetržitého trvání podniku (going concern). Při tomto
posouzení byly zohledněny zejména aktuální finanční situace Společnosti a její Skupiny, její likvidní
pozice, očekávaný vývoj hospodaření a peněžních toků, jakož i dostupnost externích zdrojů financování.
Na základě provedeného vyhodnocení vedení Společnosti dospělo k závěru, že k datu schválení samostatné
účetní závěrky neexistují žádné skutečnosti ani nejistoty, které by významným způsobem zpochybňovaly
schopnost Společnosti pokračovat ve své činnosti po dobu nejméně 12 měsíců od tohoto data.
Tato samostatní účetní závěrka byla proto sestavena v souladu s předpokladem nepřetržitého trvání
podniku, který představuje základní princip pro její sestavení v souladu s Mezinárodními standardy
účetního výkaznictví (IFRS).
87
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
3. ZÁKLADNÍ VÝCHODISKA PRO SESTAVENÍ SAMOSTATNÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY
3.1 PROHLÁŠENÍ O SHODĚ A PODKLADY PRO PŘÍPRAVU
Samostatná účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (dále
jen "Účetní standardy IFRS") přijatými Evropskou unií, zveřejněnými a účinnými k rozvahovému dni, tj. k
31. 12. 2025.
Samostatná účetní závěrka byla sestavena na základě dodržení principu nepřetržitého trvání účetní
jednotky a v souladu s metodou historických cen, s výjimkou finančních aktiv a závazků oceněných reálnou
hodnotou.
Samostatná účetní závěrka zahrnuje samostatný výkaz o finanční situaci, samostatný výkaz zisku a ztráty,
samostatný výkaz o ostatním úplném výsledku, samostatný výkaz o změnách vlastního kapitálu,
samostatný výkaz o peněžních tocích a vysvětlivky. Samostatná účetní závěrka se vztahuje na rok končící
31. prosince 2025 a obsahuje srovnání za rok končící 31. prosince 2024.
Samostatná účetní závěrka je prezentována v eurech ("EUR") a všechny hodnoty, pokud není uvedeno
jinak, jsou uvedeny v tisících EUR.
Sestavení účetní závěrky v souladu s účetními standardy IFRS vyžaduje použití určitých kritických účetních
odhadů. Vyžaduje také, aby vedení uplatňovalo svůj úsudek v procesu uplatňování účetních pravidel
společnosti. Oblasti, které mohou zahrnovat vyšší míru úsudku nebo složitosti, nebo oblasti, kde
předpoklady a odhady jsou významné pro samostatnou účetní závěrku, jsou uvedeny v jednotlivých
kapitolách.
3.2 FUNKČNÍ MĚNA A MĚNA VYKAZOVÁNÍ
Samostatní účetní závěrka Společnosti je prezentována v eurech (EUR), které představují měnu
vykazování. Vedení Společnosti zvolilo euro jako měnu vykazování s ohledem na ekonomické prostředí,
ve kterém působí její Skupina působí, a skutečnost, že převážná část transakcí, financování a
investičních aktivit Skupiny je realizována v eurech.
Funkční měnou Společnosti je česká koruna (CZK). Jedná se o měnu primárního ekonomického prostředí,
ve kterém je účetní jednotka založena.
Vzhledem k tomu, že většina ekonomických aktivit, zejména financování a investiční činnost, probíhá v
eurech, vede Společnost pro účely řízení a výkaznictví paralelní účetní evidenci v eurech.
V souvislosti s první aplikací IFRS Skupina přepočetla historické účetní údaje mateřské společnosti do
eur, aby zajistila konzistentní prezentaci finančních informací v rámci Skupiny. Pro účely sestavení
samostatné účetní závěrky jsou údaje Společnosti následně přepočítávány z měny CZK do měny
vykazování EUR v souladu s IAS 21 „Dopady změn měnových kurzů“, přičemž:
aktiva a závazky jsou přepočítávány závěrečným kurzem k rozvahovému dni,
výnosy a náklady jsou přepočítávány kurzem k datu transakce, případně průměrným kurzem za
období,
kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu jsou vykázány v ostatním úplném výsledku.
Tento přístup zajišťuje věrné zobrazení finanční situace a výkonnosti Společnosti při současném
zachování souladu s požadavky IFRS.
3.3 PŘEPOČET CIZÍ MĚNY
Účetní závěrka Společnosti je sestavena ve funkční měně, která odpovídá primárnímu ekonomickému
prostředí, ve kterém Společnost působí. Funkční měnou mateřské společnosti je česká koruna (CZK)).
Transakce v cizích měnách jsou při prvotním zaúčtování přepočítávány z funkční měny příslušné
společnosti do měny vykazování směnným kurzem platným k datu uskutečnění transakce. K rozvahovému
dni jsou peněžní aktiva a závazky denominované v cizích měnách přepočítávány závěrečným směnným
kurzem k tomuto datu.
88
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu peněžních položek jsou vykazovány ve výkazu zisku a ztráty v období,
ve kterém vznikají.
Nepeněžní aktiva a závazky vykazované v pořizovací hodnotě jsou přepočítávány historickým směnným
kurzem platným k datu transakce. Nepeněžní položky oceňované reálnou hodnotou jsou přepočítávány
směnným kurzem platným k datu stanovení reálné hodnoty, přičemž související kurzové rozdíly jsou
vykazovány v souladu s vykázáním změny reálné hodnoty.
4. VÝZNAMNÉ ÚČETNÍ ÚSUDKY, ODHADY A PŘEDPOKLADY
Sestavení samostatné účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení provádělo kritické účetní
odhady a úsudky, které mají vliv na částky vykázané v účetní závěrce a doprovodných komentářích. Tyto
odhady a úsudky jsou průběžně vyhodnocovány a jsou založeny na historických zkušenostech a dalších
faktorech, včetně očekávání budoucích událostí, které jsou za daných okolností považovány za přiměřené.
Výsledné účetní odhady se z definice jen zřídka budou rovnat souvisejícím skutečným výsledkům.
Sestavení samostatné účetní závěrky v souladu s IFRS dále vyžaduje použití odhadů a předpokladů, které
mohou mít vliv na vykázanou výši výnosů, nákladů, aktiv a závazků a na zveřejnění podmíněných závazků
k datu sestavení účetní závěrky. Nejistota ohledně těchto předpokladů a odhadů by mohla vést k
výsledkům, které vyžadují významnou úpravu účetní hodnoty aktiv nebo závazků v budoucích obdobích.
Společnost byla založena primárně jako holdingová entita za účelem zajištění financování developerských
projektů v oblasti nemovitostí na zahraničních trzích. Tomuto účelu byla přizpůsobena prezentace položek
ve výkazu zisku a ztráty.
Na základě posouzení vedením společnosti nebyly při sestavování této samostatné účetní závěrky
identifikovány žádné oblasti, které by vyžadovaly významné účetní odhady nebo významné účetní úsudky
ve smyslu IAS 1.
89
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
5. VÝZNAMNÁ ÚČETNÍ PRAVIDLA
5.1 INVESTICE DO DCEŘINÝCH SPOLEČNOSTÍ
Investice do dceřiných společností jsou vykazovány v pořizovací ceně snížené o případné ztráty ze
snížení hodnoty. Pořizovací cena představuje částku protiplnění zaplaceného za akvizici dceřiné
společnosti včetně případných následných kapitálových vkladů.
5.2 FINANČNÍ AKTIVA OCEŇOVANÁ NABĚHLOU HODNOTOU
Finanční aktiva v naběhlé hodnotě zahrnují obchodní pohledávky, ostatní pohledávky a peněžní
prostředky a peněžní ekvivalenty a představují neodvozené finanční nástroje, které jsou drženy v rámci
obchodního modelu za účelem získání smluvních peněžních toků (držených k inkasu) a jejichž smluvní
podmínky vedou k peněžním tokům k pevným stanoveným datům, které představují pouze splátky jistiny
a úroků (SPPI).
Tato finanční aktiva se vykazují v naběhlé hodnotě, přičemž případný rozdíl mezi pořizovací a naběhlou
hodnotou se vykazuje ve výkazu zisku a ztráty po dobu trvání finančních aktiv na základě efektivní
úrokové míry.
Pohledávky z obchodního styku
Pohledávky z obchodního styku nejsou úročeny a jsou vykazovány v zůstatkové hodnotě po zohlednění
příslušných opravných položek k očekávaným úvěrovým ztrátám v souladu s IFRS 9. Společnost nevytváří
matici opravných položek založenou na historických zkušenostech, neboť historické úvěrové ztráty jsou
zanedbatelné. Pokud od prvotního zaúčtování dojde k významnému nárůstu kreditního rizika, Společnost
vykazuje očekávané úvěrové ztráty za celou dobu trvání pohledávky. O takový případ se jedná tehdy,
existuje-li objektivní důkaz, že Společnost nebude schopna inkasovat všechny dlužné částky dle původních
podmínek. Ztráty ze snížení hodnoty i následné úhrady se vykazují ve výkazu zisku a ztráty.
Zápůjčky a ostatní finanční aktiva
Poskytnuté zápůjčky a ostatní finanční aktiva v naběhlé hodnotě zahrnují zejména zůstatky a transakce
v LSH Skupině a zápůjčky poskytnuté ostatním spřízněným osobám. Tato finanční aktiva jsou účtována v
naběhlé hodnotě a společnost vykazuje opravnou položku k očekávaným úvěrovým ztrátám v souladu s
IFRS 9. Výše očekávaných úvěrových ztrát se aktualizuje ke každému datu vykázání tak, aby odrážela
změny úvěrového rizika od prvotního zaúčtování příslušného finančního aktiva.
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní zůstatky a vklady na požádání. Tyto peněžní
zůstatky jsou drženy pouze u bank s vysokým úvěrovým ratingem, a proto se očekávané úvěrové ztráty
nepovažují za významné. Kontokorentní úvěry splatné na požádání, které jsou nedílnou součástí řízení
peněžních prostředků Společnosti, jsou pro účely výkazu peněžních toků zahrnuty do peněžních prostředků
a peněžních ekvivalentů.
5.3 ZÁLOHY A OSTATNÍ OBĚŽNÁ AKTIVA
Společnost eviduje náklady příštích období, výnosy příštích období a odhadované příjmy za účelem
přiřazení výnosů ke správnému účetnímu období. Náklady vztahující se k budoucím účetním obdobím
jsou časově a věcně rozlišovány jako zálohy. Ostatní krátkodobá aktiva se skládají z aktiv, která jsou
buď splatná ve prospěch Společnosti do jednoho roku, nebo budou pravděpodobně použita do jednoho
roku.
5.4 SNÍŽENÍ HODNOTY AKTIV A OČEKÁVANÉ ÚVĚROVÉ ZTRÁTY
Účetní hodnoty aktiv Společnosti, s výjimkou investičních nemovitostí, investičních nemovitostí ve
výstavbě a odložených daňových pohledávek, jsou ke každému rozvahovému dni posuzovány z hlediska
existence indikátorů snížení hodnoty. Pokud takové indikátory existují, stanoví se zpětně získatelná částka
příslušného aktiva. V případě goodwillu se zpětně získatelná částka stanoví ke každému rozvahovému dni.
Ztráta ze snížení hodnoty se vykazuje vždy, když účetní hodnota aktiva nebo jeho penězotvorné jednotky
převýší jeho zpětně získatelnou částku. Zpětně získatelná částka aktiva nebo penězotvorné jednotky
90
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
odpovídá vyšší z hodnoty z užívání a reálné hodnoty snížené o náklady na prodej. Ztráty ze snížení hodnoty
se vykazují ve výsledku hospodaření. Zrušení ztráty ze snížení hodnoty se vykazuje ve výsledku hospodaření
v rozsahu, v jakém ruší ztrátu ze snížení hodnoty téhož aktiva, která byla dříve vykázána ve výsledku
hospodaření.
Ztráty ze snížení hodnoty vykázané v souvislosti s penězotvornými jednotkami se alokují nejprve ke snížení
účetní hodnoty goodwillu alokovaného těmto penězotvorným jednotkám (skupinám jednotek) a následně
k poměrnému snížení účetní hodnoty ostatních aktiv v dané jednotce (skupině jednotek).
5.5 KRÁTKODOBÉ A DLOUHODOBÉ ZÁLOHY
Společnost považuje za krátkodobé vklady všechny vysoce likvidní investice s původní splatností do tří
měsíce a kratší než jeden rok. Vklady se splatností delší, než jeden rok od rozvahového dne se klasifikují
jako dlouhodobé.
5.6 FINANČNÍ ZÁVAZKY OCEŇOVANÉ NABĚHLOU HODNOTOU
Finanční závazky jsou při prvotním zaúčtování klasifikovány a oceňovány v reálné hodnotě a následně
oceňovány v naběhlé hodnotě s použitím metody efektivní úrokové sazby. Úrokové náklady a kurzové zisky
a ztráty jsou vykazovány ve výsledku hospodaření. Jakýkoli zisk nebo ztráta z odúčtování je rovněž
vykázána ve výsledku hospodaření.
Společnost odúčtuje finanční závazek v okamžiku, kdy dojde ke splnění, zrušení nebo zániku příslušných
smluvních závazků. Pokud se podmínky závazku podstatně změní, je původní finanční závazek odúčtován
a nový závazek je vykázán v reálné hodnotě.
Finanční závazky společnosti zahrnují obchodní a jiné závazky, úvěry a půjčky.
Zápůjčky a úvěry
Při prvotním zaúčtování jsou bankovní úvěry a půjčky vykazovány v reálné hodnotě přijatých peněžních
prostředků po odečtení transakčních nákladů přímo souvisejících se získáním úvěru nebo půjčky.
Po prvotním zaúčtování jsou úročené úvěry a půjčky oceňovány v naběhlé hodnotě pomocí metody
efektivní úrokové sazby („EIR“).
Amortizovaná hodnota zohledňuje případný diskont nebo prémii při pořízení a veškeré poplatky či náklady
tvořící součást EIR.
Úroky vypočtené metodou EIR jsou vykazovány jako finanční náklady ve výkazu zisku a ztráty.
Obchodní a jiné závazky
Závazky z obchodního styku jsou vykazovány v jejich nominální hodnotě, která je považována za
přibližně stejnou jako jejich reálná hodnota. Tyto závazky jsou klasifikovány jako krátkodobé nebo
dlouhodobé v závislosti na očekávané době jejich vypořádání.
91
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
5.7 VLASTNÍ KAPITÁL
Vlastní kapitál je členěn podle jednotlivých složek v souladu s příslušnými právními předpisy a stanovami
Společnosti.
Základní kapitál
Upsaný základní kapitál představuje výši základního kapitálu zapsaného v obchodním rejstříku a je
klasifikován jako vlastní kapitál. Externí náklady přímo přiřaditelné k vydání základního kapitálu, s
výjimkou nákladů souvisejících s podnikovými kombinacemi, snižují vlastní kapitál po zohlednění daňového
efektu.
Základní kapitál se vykazuje ve výši uvedené ve statutu a v obchodním rejstříku. Deklarované, ale
nesplacené kapitálové vklady se vykazují jako nesplacený základní kapitál. Vlastní akcie a nesplacený
základní kapitál jsou odečteny od vlastního kapitálu Společnosti.
Fond z přepočtu cizích měn
Fond z přepočtu cizích měn zahrnuje kurzové rozdíly vzniklé při přepočtu účetní závěrky z funkční měny
(CZK) do měny vykazování (EUR).
Ostatní kapitálové fondy
Ostatní kapitálové fondy představují vklady akcionářů mimo základní kapitál.
Nerozdělený zisk
Nerozdělený zisk vzniká akumulací zisků a ztrát z dané činnosti a je předmětem výplaty dividend.
5.8 PRÁVNÍ SPORY A OSTATNÍ PODMÍNĚNÉ ZÁVAZKY
Stanovení částky, která má být vykázána v souvislosti s případným právním vypořádáním, vyžaduje, aby
ředitelé odhadli budoucí náklady na právní zastoupení a vypořádání, které mohou Společnosti vzniknout.
Ředitelé posuzují možné nároky na základě dostupného právního poradenství a písemných stanovisek
externích poradců a podle toho odhadují případnou výši časového rozlišení.
K datu účetní závěrky Společnost neeviduje žádné významné právní spory ani podmíněné závazky.
5.9 KLASIFIKACE KRÁTKODOBÝCH A DLOUHODOBÝCH POLOŽEK
Společnost vykazuje aktiva a pasiva ve výkazu o finanční pozici na základě krátkodobé / dlouhodobé
klasifikace. Aktivum je krátkodobé, když:
je očekáváno, že bude realizováno nebo určeno k prodeji nebo spotřebě v normálním provozním
cyklu,
drženo primárně za účelem obchodování,
je očekáváno, že bude realizováno do dvanácti měsíců po skončení účetního období,
představuje peněžní prostředky nebo peněžní ekvivalent, pokud není omezen na použití k úhradě
závazku po dobu nejméně dvanácti měsíců.
Všechna ostatní aktiva jsou klasifikována jako dlouhodobá.
Závazek se klasifikuje jako krátkodobý, pokud:
se očekává, že bude vypořádán v rámci běžného provozního cyklu,
je držen především za účelem obchodování,
má být vypořádán do dvanácti měsíců po skončení účetního období, nebo
neexistuje žádné bezpodmínečné právo odložit úhradu závazku o nejméně dvanáct měsíců po
skončení účetního období.
Společnost dělí finanční závazky na krátkodobé a dlouhodobé podle jejich splatnosti. Odložené daňové
pohledávky a závazky jsou klasifikovány jako dlouhodobá aktiva a závazky.
92
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
5.10 ZÁSADY VYKAZOVÁNÍ VÝNOSŮ
Výnosy se vykazují ve výši transakční ceny, která nezahrnuje odhady variabilního protiplnění, za
předpokladu, že částku výnosů lze spolehlivě ocenit. Výnosy jsou měřeny bez daně z přidané hodnoty
(DPH), spotřební daně a rabatů (slev, bonusů a jiných slev, tj. případných slev předpokládaných
managementem).
Výnosy se oceňují reálnou hodnotou přijatého plnění nebo pohledávky. Pokud je vliv časové hodnoty peněz
významný, jsou výnosy diskontovány metodou efektivní úrokové sazby; vzniklý diskont je vykázán jako
finanční výnos. Kurzové rozdíly vzniklé při realizaci nebo přecenění pohledávek jsou vykázány ve výsledku
hospodaření.
Kurzové rozdíly vzniklé při realizaci nebo přecenění pohledávek z obchodního styku jsou vykázány do
výsledku hospodaření.
Výnosy jsou rovněž vykazovány v souladu s níže uvedenými kritérii.
Transakce společnosti nenesou žádné významné účetní úsudky nebo předpoklady ve vztahu k uznání,
měření nebo zveřejnění výnosů.
Poskytování služeb
Výnosy z poskytování služeb se vykazují v okamžiku poskytnutí služby nebo průběžně podle míry splnění
závazku, pokud je plnění poskytováno v čase.
Úrokové výnosy
Úrokové výnosy jsou účtovány postupně metodou efektivní úrokové sazby.
5.11 DANĚ
Splatná daň z příjmů
Splatné pohledávky a závazky z daně z příjmů za účetní období se oceňují částkou, u které se očekává, že
bude vybrána nebo vyplacena daňovým úřadům. Daňové sazby a daňové zákony použité pro výpočet částky
jsou ty, které jsou uzákoněny nebo věcně uzákoněny k datu vykázání v zemích, kde Společnost působí a
vytváří zdanitelný příjem.
Splatná daň ze zisku vztahující se k položkám vykazovaným přímo ve vlastním kapitálu se účtuje do
vlastního kapitálu. Vedení společnosti pravidelně vyhodnocuje pozice v daňových přiznáních s ohledem na
situace, ve kterých jsou daňové předpisy předmětem výkladu, a v případě potřeby je adekvátně koriguje.
Odložená daň
Odložené daňové pohledávky se vykazují z titulu nevyužitých daňových ztrát v rozsahu, v jakém je
pravděpodobné, že bude k dispozici zdanitelný zisk, proti němuž bude možné tyto ztráty uplatnit.
Stanovení výše odložených daňových pohledávek, které mohou být vykázány, vyžaduje významný úsudek
vedení založený na pravděpodobném načasování a výši budoucích zdanitelných zisků spolu s budoucími
strategiemi daňového plánování.
Odložená daň se vypočítává závazkovou metodou z přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiv a
závazků a jejich daňovou základnou k datu vykázání.
Odložené daňové závazky jsou účtovány pro všechny přechodné rozdíly, s výjimkou případů kdy:
odložený daňový závazek vzniká z prvotního vykázání goodwillu nebo aktiva či závazku v transakci,
která není podnikovou kombinací a která v okamžiku uskutečnění nemá vliv ani na účetní zisk, ani
na zdanitelný zisk nebo ztrátu; nebo
jde o zdanitelné přechodné rozdíly související s investicemi do dceřiných a přidružených podniků,
pokud Společnost může řídit okamžik zrušení těchto přechodných rozdílů a je pravděpodobné, že
tyto rozdíly nebudou v dohledné budoucnosti zrušeny.
93
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Odložené daňové pohledávky se vykazují u všech odčitatelných přechodných rozdílů, převáděných
nevyužitých daňových odpočtů a nevyužitých daňových ztrát v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že
bude k dispozici zdanitelný zisk, proti němuž bude možné tyto odčitatelné přechodné rozdíly, nevyužité
daňové odpočty a nevyužité daňové ztráty uplatnit, s výjimkou případů, kdy:
odložená daňová pohledávka vztahující se k odčitatelným přechodným rozdílům vzniká z prvotního
vykázání aktiva nebo závazku v transakci, která není podnikovou kombinací a která v okamžiku
uskutečnění nemá vliv ani na účetní zisk, ani na zdanitelný zisk nebo ztrátu.
Účetní hodnota odložených daňových pohledávek se přezkoumává ke každému rozvahovému dni a snižuje
se v rozsahu, v jakém již není pravděpodobné, že bude k dispozici dostatečný zdanitelný zisk, který umožní
využití celé odložené daňové pohledávky nebo její části. Nevykázané odložené daňové pohledávky se ke
každému rozvahovému dni přehodnocují a vykazují se v rozsahu, v jakém se stane pravděpodobným, že
budoucí zdanitelné zisky umožní využití odložené daňové pohledávky.
Odložené daňové pohledávky a závazky se oceňují za použití daňových sazeb, u nichž se očekává, že budou
platné v období, ve kterém bude aktivum realizováno nebo závazek vypořádán, a to na základě daňových
sazeb a daňových předpisů, které byly k rozvahovému dni přijaty nebo věcně uzákoněny.
Odložená daň vztahující se k položkám vykázaným mimo výsledek hospodaření se účtuje rovněž mimo
výsledek hospodaření. Odložené daňové položky se vykazují v návaznosti na podkladovou transakci buď v
ostatním úplném výsledku, nebo přímo ve vlastním kapitálu. Odložené daňové pohledávky a odložené
daňové závazky se započítávají, pokud existuje právně vymahatelné právo na započtení splatných
daňových pohledávek proti splatným závazkům z titulu daně z příjmů a pokud se odložené daně vztahují
ke stejnému daňovému subjektu a stejnému daňovému úřadu.
5.12 TRANSAKCE V CIZÍ MĚNĚ
Funkční měna a měna vykazování
Při stanovení funkční měny společnost vychází z požadavků IAS 21 Dopady změn měnových kurzů a
posuzuje měnu primárního ekonomického prostředí, ve kterém působí. Toto posouzení zahrnuje zejména
měnu, která nejvíce ovlivňuje výši výnosů a nákladů, měnu, ve které je zajištěno financování, a měnu, ve
které jsou generovány a drženy peněžní prostředky.
Společnost je právně založena v České republice, vedení dospělo na základě celkového posouzení
relevantních faktorů k závěru, že její funkční měnou je česká koruna (CZK).
Vedení při stanovení funkční měny zohlednilo všechny relevantní primární i podpůrné faktory dle IAS 21,
přičemž žádný jednotlivý faktor nebyl posuzován izolovaně. Na základě tohoto komplexního posouzení
bylo stanoveno, že česká koruna nejlépe odráží ekonomickou podstatu podkladových transakcí, událostí a
podmínek, ve kterých společnost působí, a proto představuje její funkční měnu.
Účetní závěrka společnosti je prezentována v eurech (EUR), které představují měnu vykazování.
Tento závěr vychází zejména ze skutečnosti, že převážná většina transakcí celé Skupiny jakož i
Společnosti, včetně výnosů z nájemného a souvisejících nákladů, je denominována v eurech. Současně je
v eurech denominována i podstatná část financování společnosti. Peněžní toky jsou proto primárně
generovány a realizovány v eurech.
Společnost vede své účetnictví pro účely výkaznictví paralelně v eurech.
Přepočty cizí měny
Účetní závěrka Společnosti je sestavena v měně vykazování, která odpovídá primárnímu ekonomickému
prostředí, ve kterém Společnost působí. Funkční měnou mateřské společnosti je česká koruna a jejích
dceřiných společností je euro (EUR).
Transakce v cizích měnách jsou při prvotním zaúčtování přepočítávány do funkční měny příslušné
společnosti směnným kurzem platným k datu uskutečnění transakce. K rozvahovému dni jsou peněžní
aktiva a závazky denominované v cizích měnách přepočítávány závěrečným směnným kurzem k tomuto
datu.
94
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu peněžních položek jsou vykazovány ve výkazu zisku a ztráty v období,
ve kterém vznikají.
Nepeněžní aktiva a závazky vykazované v pořizovací hodnotě jsou přepočítávány historickým směnným
kurzem platným k datu transakce. Nepeněžní položky oceňované reálnou hodnotou jsou přepočítávány
směnným kurzem platným k datu stanovení reálné hodnoty, přičemž související kurzové rozdíly jsou
vykazovány v souladu s vykázáním změny reálné hodnoty.
95
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
6. NOVÉ A NOVELIZOVANÉ NORMY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ
6.1 NOVÉ STANDARDY, INTERPRETACE A NOVELY PŘIJATÉ OD 1. LEDNA 2025
Pro účetní období začínající 1. ledna 2025 jsou nově účinné následující úpravy:
Nedostatečná zaměnitelnost (úprava IAS 21)
Tyto úpravy neměly žádný vliv na samostatnou účetní závěrku skupiny.
Nedostatečná zaměnitelnost (úprava IAS 21)
Dne 15. srpna 2023 vydala rada IASB směrnici Nedostatečná směnitelnost, kterou se mění standard IAS 21
Dopady změn směnných kurzů (dále jen "úpravy"). Úpravy vznikly na základě podání, které obdržel Výbor
pro interpretace IFRS a které se týká stanovení směnného kurzu v případě dlouhodobé směnitelné
neschopnosti. IAS 21 před Úpravami neobsahoval výslovné požadavky na stanovení směnného kurzu, když
měna není směnitelná za jinou měnu, což vedlo k rozmanitosti v praxi.
Úpravy zavádějí požadavky na posouzení, kdy je měna směnitelná za jinou měnu a kdy ne. Úpravy
vyžadují, aby účetní jednotka odhadla spotový směnný kurz, pokud dojde k závěru, že měna není
směnitelná za jinou měnu.
Následující ilustrativní příklady byly vydány během roku 2025 bez data účinnosti:
Ilustrativní příklady o nejistotách v reportování ve finančních výkazech
Dne 28. listopadu 2025 vydala IASB dokument Zveřejňování informací o nejistotách ve finančních výkazech
– ilustrativní příklady, který novelizoval několik účetních standardů IFRS tak, aby obsahovaly ilustrativní
příklady ukazující, jak mohou společnosti aplikovat účetní standardy IFRS při vykazování dopadů nejistot
ve svých finančních výkazech. Ilustrativní příklady jsou doprovodné materiály k účetním standardům IFRS
a nemají datum účinnosti. IASB vydala téměř finální návrh ilustrativních příkladů v červenci 2025.
Skupina tyto ilustrativní příklady zvážila při přípravě konsolidovaných finančních výkazů. Žádné další
úpravy v prezentaci nebo požadavky na zveřejnění nebyly identifikovány.
Ilustrativní příklady nejsou závaznou součástí IFRS. Společnost je zvážila při přípravě účetní závěrky a
nezjistila potřebu dalších úprav.
6.2 NOVÉ STANDARDY, INTERPRETACE A NOVELY ZATÍM NEÚČINNÉ
Rada IASB vydala řadu standardů, úpravy standardů a interpretací, které jsou účinné v budoucích účetních
obdobích a které se Společnost rozhodla předčasně nepřijmout.
Společnost nepřijala žádný z těchto standardů předčasně.
Následující změny ve standardech jsou účinné pro účetní období začínající 1. ledna 2026:
Úpravy klasifikace a oceňování finančních nástrojů (Úpravy IFRS 9 a IFRS 7)
Smlouvy odkazující na elektřinu závislou na přírodě (dříve Smlouvy o nákupu elektřiny) (Úpravy
IFRS 9 a IFRS 7)
Následující změny ve standardech jsou účinné pro účetní období začínající 1. ledna 2027:
IFRS 18 Vykazování a zveřejňování v účetní závěrce
IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: zveřejňování
Společnost v současné době vyhodnocuje dopad těchto nových účetních standardů a úprav.
96
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Úpravy klasifikace a oceňování finančních nástrojů (Úpravy IFRS 9 a IFRS 7)
V reakci na záležitosti, které byly předloženy Výboru pro interpretace IFRS, jakož i na záležitosti, které
vyvstaly během přezkumu požadavků na klasifikaci a oceňování finančních nástrojů IFRS 9 po
implementaci, vydala rada IASB v květnu 2024 Úpravy ke klasifikaci a oceňování finančních nástrojů.
Úpravy upravují následující požadavky IFRS 9 a IFRS 7:
Odúčtování finančních závazků
Odúčtování finančních závazků vypořádaných elektronickými převody.
Klasifikace finančních aktiv
Prvky úroků v základním úvěrovém režimu (pouze stanovení jistiny a úroků – "test SPPI")
Smluvní podmínky, které mění načasování nebo výši smluvních peněžních toků
Finanční aktiva s funkcemi bez postihu
Investice do smluvně propojených nástrojů.
Zveřejnění
Investice do kapitálových nástrojů oceněných reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku
Smluvní podmínky, které by mohly změnit načasování nebo výši smluvních peněžních toků.
Úpravy mohou významně ovlivnit způsob, jakým účetní jednotky účtují o odúčtování finančních závazků a
jak jsou finanční aktiva klasifikována.
Smlouvy odkazující na elektřinu závislou na přírodě (dříve Smlouvy o nákupu elektřiny) (Úpravy IFRS
9 a IFRS 7)
Dne 18. prosince 2024 vydala rada IASB úpravy, jejichž cílem je zlepšit vykazování finančních dopadů
smluv o elektřině závislých na přírodě, které jsou často strukturovány jako smlouvy o nákupu elektřiny
(PPA).
Smlouvy o elektřině závislé na přírodě pomáhají společnostem zabezpečit dodávky elektřiny z větrných a
solárních zdrojů energie. Vzhledem k tomu, že množství elektřiny vyrobené v rámci těchto smluv se může
lišit v závislosti na nekontrolovatelných faktorech souvisejících s povětrnostními podmínkami, současné
účetní požadavky nemusí adekvátně zachycovat, jak tyto smlouvy ovlivňují výkonnost společnosti. V reakci
na to rada IASB stanovila cílené úpravy IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejňování
za účelem zlepšení zveřejňování těchto smluv v účetní závěrce. Změny zahrnují:
vyjasnění uplatňování požadavků na "vlastní použití",
povolení zajišťovacího účetnictví, pokud jsou tyto smlouvy používány jako zajišťovací nástroje; a
přidání nových požadavků na zveřejňování informací, které investorům umožní pochopit dopad
těchto smluv na finanční výkonnost a peněžní toky společnosti.
IFRS 18 Vykazování a zveřejňování v účetní závěrce
IFRS 18 Vykazování a zveřejňování v účetní závěrce nahrazuje IAS 1 Vykazování a zveřejňování v účetní
závěrce.
IFRS 18, který rada IASB zveřejnila 9. dubna 2024, stanoví významné nové požadavky na způsob prezentace
účetních závěrek, se zvláštním důrazem na:
výkaz zisků a ztrát, včetně požadavků na předkládání povinných mezisoučtů. IFRS 18 zavádí
požadavky na položky výnosů a výdajů, které mají být ve výkazu zisků a ztrát klasifikovány do
jedné z pěti kategorií. Výsledkem této klasifikace jsou uvedeny určité mezisoučty, například
součet všech položek výnosů a nákladů v provozní kategorii tvořící nový povinný mezisoučet
"provozního zisku nebo ztráty".
97
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Agregace a rozčlenění informací, včetně zavedení obecných zásad pro to, jak by měly být
informace agregovány a rozčleněny v účetních závěrkách.
Zveřejňování informací související s měřítky výkonnosti definovanými managementem (MPM), což
jsou měřítka finanční výkonnosti založená na celkovém nebo mezisoučtu vyžadovaném účetními
standardy IFRS s provedenými úpravami (např. "upravený zisk nebo ztráta"). Účetní jednotky budou
povinny zveřejnit MPM v účetní závěrce se zveřejněnými informacemi, včetně sesouhlasení MPM s
nejbližším součtem nebo mezisoučtem vypočteným v souladu s účetními standardy IFRS.
Cílem rady IASB při zveřejňování IFRS 18 je zlepšit srovnatelnost a transparentnost vykazování výkonnosti
společností. IFRS 18 také vedl k malým změnám výkazu o peněžních tocích.
IFRS 18 Vykazování a zveřejňování v účetní závěrce bude mít za následek významné následné změny
účetních standardů IFRS, včetně úprav souvisejících s nahrazením IAS 1. I když IFRS 18 nebude mít žádný
vliv na vykazování a oceňování položek v samostatné účetní závěrce, očekává se, že bude mít významný
vliv na vykazování a zveřejňování určitých položek. Tyto změny zahrnují kategorizaci a mezisoučty ve
výkazu zisků a ztrát, agregaci/členění a označování informací a zveřejňování ukazatelů výkonnosti
definovaných managementem.
IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: zveřejňování
Dne 9. května 2024 vydala Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) IFRS 19 Dceřiné podniky bez
veřejné odpovědnosti: zveřejňování.
Zainteresované strany požádaly radu IASB, aby povolila dceřiné společnosti, která podává zprávy mateřské
společnosti, která ve své konsolidované účetní závěrce uplatňuje účetní standardy IFRS, aby ve své vlastní
účetní závěrce používala účetní standardy IFRS se sníženými požadavky na jejich zveřejňování. S ohledem
na tuto zpětnou vazbu přidala rada IASB do svého výzkumného plánu projekt, který má dceřiné společnosti
bez veřejné odpovědnosti snížit požadavky na zveřejňování informací. Projekt vyvrcholil vydáním
standardu IFRS 19, který umožňuje způsobilým dceřiným společnostem uplatňovat snížené požadavky na
zveřejňování a zároveň uplatňovat požadavky na vykazování, oceňování a vykazování podle účetních
standardů IFRS.
Například podle IFRS 19 by účetní jednotka, která má transakce v rozsahu působnosti IFRS 2 Úhrady vázané
na akcie, neuplatnila požadavky na zveřejnění podle IFRS 2.44-52, které jsou rozsáhlé. Místo toho by
účetní jednotka zveřejnila pouze informace obsažené v odstavcích 31–34 IFRS 19, které zahrnují popis
dohod o úhradách vázaných na akcie, počet a vážený průměr realizačních cen akciových opcí, způsob,
jakým účetní jednotka oceňuje reálnou hodnotu transakcí s úhradami vázanými na akcie, a další obecné
informace o transakcích v rozsahu působnosti IFRS 2.
Jako představu o rozsahu snížení požadavků na zveřejňování informací lze uvést, že IFRS 2 v současné
době obsahuje 991 slov v požadavcích na zveřejňování, zatímco IFRS 19 obsahuje pouze 250 slov týkajících
se zveřejňování podle IFRS 2.
Kritéria způsobilosti pro účetní jednotku k použití IFRS 19 jsou:
Účetní jednotka je dceřiným podnikem (jak je definováno v Dodatku A standardu IFRS 10
Konsolidovaná účetní závěrka);
Subjekt nemá veřejnou odpovědnost; a
Účetní jednotka má nejvyšší nebo zprostředkující mateřský podnik, který sestavuje
konsolidovanou účetní závěrku dostupnou pro veřejné použití a je v souladu s účetními standardy
IFRS.
Subjekt má veřejnou odpovědnost, pokud:
Jeho dluhové nebo kapitálové nástroje jsou obchodovány na veřejném trhu nebo je v procesu
vydávání takových nástrojů pro obchodování na veřejném trhu; nebo
Drží aktiva ve svěřenecké funkci pro širokou skupinu cizích uživatelů jako jednu ze svých hlavních
činností.
98
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
7. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – VÝNOSY
Společnost generovala tržby za vykazované období následovně:
V tisících EUR
31. prosince 2025 31. prosince 2024
Poskytování služeb
694
1
42
Celkem
694
1
42
Generované výnosy představují odměnu Společnosti za zajištění projektového financování pro dceřiné
společnosti.
8. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – NÁKLADY
V tisících EUR
31. prosince 2025 31. prosince 2024
Režijní a administrativní výdaje
-
456
-
11
Ostatní
provozní výnosy/
výdaje
-
2
2
-
2
Celkem
-
4
7
8
-
13
Jedná se zejména o režijní a administrativní výdaje, např. náklady na řízení společnosti, právní
zastoupení, účetnictví, audit a další související náklady.
9. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – ÚROKY
V tisících EUR
31. prosince 2025 31. prosince 2024
Úrokové výnosy z úvěrů ve skupině
3 667
786
Úrokové náklady z úvěrů ve skupině
-
451
-
262
Úrokové náklady z emitovaných dluhopisů
-
3 509
-
492
Celkem
-
29
3
32
Úrokové výnosy a úrokové náklady jsou získávány z vnitroskupinových půjček a úvěrů poskytnutých nebo
přijatých od jiných spřízněných stran. Úrokové náklady z dluhopisů souvisí s dluhopisy vydanými
Společností.
10. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – KURZOVÉ ZISKY/ZTRÁTY
Kurzové ztráty vznikly především z peněžních položek spojených s bankovními úvěry a závazky z
obchodního styku Společnosti. Celkové kurzové zisky činí 0,4 tis. EUR.
99
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
11. ZVEŘEJNĚNÍ VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY – DAŇ Z PŘÍJMŮ
Hlavní položky daně z příjmů za dvanáctiměsíční období končící 31. prosince 2025 a 31. prosince 2024 byly
následující:
V tisících EUR
31. prosince 2025 31. prosince 2024
Běžný náklad na daň z příjmů
0
0
… Aktuální daň z příjmů ze zisku za daný rok
0
0
… daň z příjmů ze zisku za předchozí rok
0
0
Odložený náklad na daň z příjmů
33
21
… související se vznikem a zrušením přechodných
rozdílů jiných než daňových ztrát
0 21
… související s daňovými ztrátami
0
0
Celkem
33
21
Sazba daně z příjmu platná pro společnost v roce 2025 je 21 % a v roce 2024 je 21 %. Odložený daňový
výnos byl ovlivněn především odloženou daňovou pohledávkou z dluhopisů v důsledku aplikace IFRS 9.
Efektivní daň
V tisících EUR
31. prosince 2025 31. prosince 2024
Zisk/(Ztráta) před daní z příjmů
-
77
147
Daň
z
21 % platí v ČR
0
31
Daňový efekt:
Neuznatelné náklady
100
-
8
Nezdanitelné příjmy
0
0
Zaúčtování odložené daně
33
21
Dříve neuznaná odložená daňová
pohledávka/závazek
-23 -23
Náklad(výnos) z titulu
dani z příjmů
33
21
Efektivní daňová sazba
-
42,9
%
6
,8%
100
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Odsouhlasení odložené daně
V tisících EUR
31. prosince 2025 31. prosince 2024
Odložená daň
Odložená daň
Odložená daň
Odložená daň
Tituly odložené daně
Pohledávka
Závazek
Pohledávka
Závazek
Dluhopisy 69 36
Daňová ztráta
23
2
3
Celkem
92
59
Úprava
-
23
-
2
3
Čistá odložená da
ň
69
36
Změna stavu odložené
daně
69 36
Zachyceno
ve výsledku
hospodaření
33 21
Zachyceno v OCI
0
0
Společnost nevykazuje odloženou daňovou pohledávku, neboť jediným základem pro tuto odloženou
daňovou pohledávku jsou historické daňové ztráty. Společnost provedla analýzu návratnosti budoucích
základů daně a dospěla k závěru, že není pravděpodobné, že dojde k realizaci odložené daňové
pohledávky.
Neuznaná odložená daňová pohledávka k 31. prosinci 2025 byla následující:
V tisících EUR
Daňová ztráta
Nevykázaná
odložená daňová
pohledávka
202
1
1
0,21
202
2
1
0,21
202
3
7
1,47
202
4
99
20,79
202
5
0
0
Celkem
109
23
101
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Neuznaná odložená daňová pohledávka pro daňové ztráty k 31. prosinci 2024 činila:
V tisících EUR
Daňová ztráta
Nevykázaná
odložená daňová
pohledávka
2020
1
0,21
2021
1
0,21
2022
1
0,21
2023
7
1,47
2024
99
20,79
Celkem
109
2
3
12. INVESTICE DO DCEŘINÝCH SPOLEČNOSTÍ
Majetková účast:
Společnost
31. prosince
2025
31. prosince
2024
LOG EXPERT ONE d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG EXPERT TWO d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG EXPERT THREE d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG EXPERT FOUR d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG EXPERT SEVEN d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG EXPERT EIGHT d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG EXPERT TEN d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG ONE d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
LOG TWO d.o.o.
100 % dceřiná společnost
100 % dceřiná společnost
Náklady a účetní hodnota:
Společnost
31. prosince
202
5
31. prosince
2024
LOG EXPERT ONE d.o.o.
24 750
22 950
LOG EXPERT TWO d.o.o.
6 500
6 500
LOG EXPERT THREE d.o.o.
3 500
3 500
LOG EXPERT FOUR d.o.o.
3
3
LOG EXPERT SEVEN d.o.o.
3
3
LOG EXPERT EIGHT d.o.o.
3
3
LOG EXPERT TEN d.o.o.
50
3
3
LOG ONE d.o.o.
8 1
0
0
8 100
LOG TWO d.o.o.
5
5
Celkem
43 367
41 067
V roce 2025 byla investice do společnosti Log Expert One d.o.o. navýšena prostřednictvím kapitálového
vkladu o 1 800 tisíc EUR. Příplatková povinnost byla uhrazena v roce 2025. Současně v roce 2025 byla
investice do společnosti Log Expert Ten d.o.o. navýšena prostřednictvím kapitálového vkladu o 500 tisíc
EUR.
102
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
13. TESTOVÁNÍ SNÍŽENÍ HODNOTY INVESTIC
Investice do dceřiných společností byly podrobeny testování snížení hodnoty. Metoda oceňování reálnou
hodnotou se používá pro stanovení zpětně získatelné částky na základě odhadů vypracovaných ke každému
datu vykazování. V letech 2025 a 2024 nebyla zjištěna žádná ztráta ze snížení hodnoty. V letech 2025 a
2024 nebyl identifikován žádný ukazatel snížení hodnoty z důvodu celkového pozitivního vývoje podnikání.
Testování snížení hodnoty bylo provedeno také na úrovni skupiny dceřiných společností jako celku a
výsledky testování potvrdily závěry testování jednotlivých subjektů, a sice že neexistují žádné faktory
vedoucí k potenciálnímu snížení hodnoty.
14. ZÁPŮJČKY POSKYTOVANÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S.
Zápůjčky jsou finanční aktiva oceňovaná amortizovanou hodnotou. Zápůjčky jsou vykazovány v naběhlé
hodnotě a jakýkoli rozdíl mezi výnosy (sníženými o transakční náklady) a částkou zpětného odkupu je
vykázán do zisku nebo ztráty po dobu trvání úvěru. Společnost oceňuje úvěry naběhlou hodnotou pomocí
metody efektivní úrokové sazby snížené o očekávané úvěrové ztráty.
V tisících EUR
31. prosince 2025
Pevná úroková sazba
Brutto
ECL Netto
Akcionáři
4
2
8
0
4
44
Zápůjčky a úvěry ve skupině
4
0
154
0
40 1
38
Další spřízněné osoby
106
0
106
Celkem poskytnuté úvěry a
zápůjčky
40 688 0 40 688
V tisících EUR
31. prosince 2024
Pevná úroková sazba
Brutto
ECL Netto
Akcionáři
481
0
481
Zápůjčky a úvěry ve skupině
41 428
0
41 428
Další spřízněné osoby
89
0
89
Celkem poskytnuté úvěry a
zápůjčky
41 998 0 41 998
Společností jsou poskytovány půjčky svým dceřiným společnostem, akcionářům a dalším spřízněným
stranám. Společnost poskytla zápůjčky v rámci Skupiny LSH. Zápůjčky jsou úročené a odkazují na další
podmínky financování, které jsou stanoveny na tržní úrovni. Úrokové sazby u vnitroskupinových zápůjček
jsou 7 % p.a.; 8 % p.a. a 9 % p.a. a 9,5 % p.a. Úroky mají být vyplaceny ke konečnému datu splatnosti.
103
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
U všech poskytnutých úvěrů společnost posuzuje pravděpodobnost nesplácení na základě interní ratingové
stupnice. Společnost použila třífázový model a k 31. prosinci 2025 vykazuje opravnou položku ve výši 0
tisíc EUR (0 tisíc EUR k 31. prosinci 2024).
V tisících EUR
202
5
202
4
Očekávané úvěrové ztráty k 1. lednu
0
0
Odúčtování v
důsledku využití
0
0
Rozpuštění bez užití
0
0
Tvorba
0
0
Celkové očekávané úvěrové ztráty k 31.
prosinci
0
0
Riziko nesplacení zápůjček je klasifikováno jako minimální, a to s ohledem na skutečnost, že konečné
úvěrové riziko je přeneseno na úroveň dceřiných společností a je primárně odvislé od inkasa nájemného
od koncových zákazníků, přičemž tito zákazníci hradí své závazky včas a v plné výši; objem neuhrazených
pohledávek z tohoto titulu je k rozvahovému dni, neboť nájemné je fakturováno na měsíční až kvartální
bázi a jeho inkaso probíhá plynule a bezproblémově.
Reálná hodnota poskytnutých úvěrů k 31. prosinci 2025 byla shodná s jejich hrubou hodnotou uvedenou v
tabulkách výše, neboť úroky z úvěrů poskytnutých společností Log Sympatia Holding a.s. jsou poskytovány
s tržní diskontní sazbou. To platí i pro rok končící 31. prosince 2024.
Ocenění reálnou hodnotou jsou zařazena do úrovně 3 hierarchie reálných hodnot.
Úroky mají být vyplaceny ke konečnému datu splatnosti.
Všechny poskytnuté úvěry jsou klasifikovány jako dlouhodobé.
15. PENĚŽNÍ PROSTŘEDKY A PENĚŽNÍ EKVIVALENTY
V tisících EUR
31. prosince
2025
31. prosince 2024
Pen
ěžní prostředky a peněžní
ekvivalenty
3 321
43
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
celkem
3 321
43
Společnost má tři bankovní účty vedené v EUR a CZK. Peněžní prostředky v přehledu o změnách ve vlastním
kapitálu jsou vymezeny shodně s tabulkou uvedenou výše.
16. VLASTNÍ KAPITÁL
Struktura základního kapitálu
V tisících EUR
31. prosince
2025
31. prosince 2024
Kmenové akcie (ks)
100
100
Kmenové akcie (nominální hodnota)
0,83
0,83
Celkem
83
83
Kmenové akcie společnosti Log Sympatia Holding a.s. mají k 31. prosinci 2025 nominální hodnotu 830 EUR
(k 31. prosinci 2024 hodnotu 830 EUR).
104
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Každá akcie společnosti je ve všech ohledech rovnocenná všem ostatním akciím. Stejná práva jsou
začleněna do všech akcií Společnosti, včetně práva účastnit se valné hromady, požadovat a přijímat
vysvětlení k záležitostem týkajícím se Společnosti, které jsou součástí programu valné hromady,
předkládat návrhy a protinávrhy a obdržet dividendu a podíl na likvidačním zůstatku.
Všechny vydané akcie jsou plně splaceny.
Ostatní rezervy
Ostatní rezervy obsahují zůstatky vztahující se k:
Fond z přepočtu cizích měn (translation reserve)
Ostatní kapitálové fondy (36 300 tisíc EUR k 31. prosinci 2025; 36 300 tisíc EUR k 31. prosinci 2024)
17. ZÁPŮJČKY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S.
V tisících EUR
31. prosince
2025
31. prosince 2024
Akcionáři
304
1 078
Vnitro
skupinové
úvěry
1
2 695
10 433
Celkem
1
2 999
11 511
Společnost obdržela zápůjčky v rámci Skupiny LSH. Zápůjčky jsou úročené a odkazují na další podmínky
financování, které jsou stanoveny na tržní úrovni. Úrokové sazby u vnitropodnikových úvěrů jsou 7 % p.a.;
8 % p.a. a 9 % p.a. a 9,5 % p.a. Úroky mají být vyplaceny ke konečnému datu splatnosti.
Všechny přijaté půjčky jsou klasifikovány jako dlouhodobé.
105
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
18. EMITOVANÉ DLUHOPISY
Společností jsou vydány nulové dluhopisy na regulovaném trhu Bratislavské burzy cenných papírů.
Dluhopisy, které jsou veřejně obchodované v roce 2025, jsou následující:
LSH I.EUR 7 % 12/27 (ISIN: SK4000023255): Detail CP - Burza cenných papierov
LSH II.EUR 8 % 12/27 (ISIN: SK4000023248): Detail CP - Burza cenných papierov
LSH III.EUR 9 % 12/27 (ISIN: SK4000023735): Detail CP - Burza cenných papierov
LSH IV.EUR 9,5 % 4/27 (ISIN: SK4000026530): Detail CP – Burza cenných papierov
LSH V.EUR 9,5 % 12/27 (ISIN: SK4000026951): Detail CP – Burza cenných papierov.
V roce 2025 byly Společností emitovány nové dluhopisy s následujícími charakteristikami:
LSH V.EUR 9,5 % 12/27 (ISIN: SK4000026951): Detail CP – Burza cenných papierov.
EUR
LSH I.EUR 7 %
12/27
LSH II.EUR 8 %
12/27
LSH III.EUR 9%
12/27
LSH IV.EUR 9,5%
4/27
LSH V.EUR 9,5 %
12/27
ISIN
SK4000023255
SK4000023248
SK4000023735
SK4000026530
SK4000026951
Měna nominální
hodnoty
EUR
EUR EUR
EUR
EUR
Nominální hodnota
[EUR]
1 000.00 100 000,00 100 000,00 10 000,00 100 000.00
Úroková sazba [%]
0.0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Datum emise
06.06.2023
06.06.2023
06.09.2023
28.11.2024
5.3.2025
Počátek obchodování
13.06.2024
13.06.2024
13.06.2024
02.12.2024
5.3.2025
Datum splatnosti
06.12.2027
06.12.2027
06.12.2027
01.04.2027
1.12.2027
Měna obchodování
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
106
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Vydané dluhopisy k 31. prosinci 2025
V tisících EUR
Jmenovitá
hodnota
Úrokové
náklady vč.
Transakční
náklady
Nominální
úroková
sazba
Efektivní
úroková
sazba
Hodnota
FV
LSH I.EUR 7 % 12/27
(ISIN:
SK4000023255)
4 039 167 7 % 10,15% 3 473 3 870
LSH II.EUR 8 %
12/27 (ISIN:
SK4000023248)
2 200
106
8 %
10,66 %
1 864
2 108
LSH III.EUR 9 %
12/27 (ISIN:
SK4000023735)
5 200
346
9 %
10,18 %
4 294
4 982
LSH IV.EUR 9,5%
4/27 (ISIN:
SK4000026530)
22 940
2 266
9,5 %
9,50 %
20 480
22 313
LSH V.EUR 9,5 %
12/27 (ISIN:
SK4000026951)
9 340
624
9,5 %
9,
37
%
7 723
8 951
Celkem
43 719
3
509
37 834
42 224
107
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Vydané dluhopisy k 31. prosinci 2024
LSH I.EUR 7 % 12/27 (ISIN: SK4000023255)
V tisících EUR
Jmenovitá
hodnota
Emisní cena
Úrokové
náklady vč.
transakční
náklady
Nominální
úroková
sazba
Efektivní
úroková
sazba
Hodnota
FV
Vydáno dne
6.6.2023
411 75 % 26 7 % 8,631 % 319 383
Vydáno dne
13.6.2024
171
80 %
6
7 %
9,002 %
131
159
Celkem
582
32
450
542
LSH II.EUR 8 % 12/27 (ISIN: SK4000023248)
V tisících EUR
Jmenovitá
hodnota
Emisní cena
Úrokové
náklady vč.
transakční
náklady
Nominální
úroková
sazba
Efektivní
úroková
sazba
Hodnota
FV
Vydáno dne
6.6.2023
200 74 % 13 8 % 8,870 % 154 186
Celkem
200
13
154
186
LSH III.EUR 9 % 12/27 (ISIN: SK4000023735)
V tisících EUR
Jmenovitá
hodnota
Emisní cena
Úrokové
náklady vč.
transakční
náklady
Nominální
úroková
sazba
Efektivní
úroková
sazba
Hodnota
FV
Vydáno dne
6.9.2023
1 600 69 % 118 9 % 10,540 % 1 175 1 491
Vydáno dne
2.2.2024
800 72 % 55 9 % 10,775 % 583 746
Vydáno dne
21.8.2024
1 400
75 %
36
9 %
9,378 %
1 064
1 305
Celkem
3
800
209
2 822
3
542
Společnost emitovala v roce 2024 následující dluhopisy: LSH IV.EUR 9,5% 4/27 (ISIN: SK4000026530)
V tisících EUR
Jmenovitá
hodnota
Emisní cena
Úrokové
náklady vč.
transakční
náklady
Nominální
úroková
sazba
Efektivní
úroková
sazba
Hodnota
FV
Vydáno
dne
28.11.2024
34 680 81 % 238 9,5 % 9,090 % 28 268 32 856
Celkem
34 680
238
28 268
32 856
108
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
19. TRANSAKCE SE SPŘÍZNĚNÝMI STRANAMI
Přehled skupiny LSH je uveden v poznámce č. 12.
Poskytnuté úvěry spřízněným stranám jsou uvedeny v poznámce č. 14.
Přijaté úvěry od spřízněných stran jsou uvedeny v poznámce č. 17.
Další podrobnosti jsou uvedeny ve Zprávě o vztazích, která je přílohou konsolidované výroční finanční
zprávy.
Všechny transakce mezi spřízněnými stranami jsou poskytovány za úplatu, která je tržní.
19.1 VYDANÉ ZÁRUKY
K datu této účetní závěrky byly evidovány následující záruky:
Záruka vydaná
společností
Záruka vydaná ve prospěch
Důvod
Log Sympatia Holding a.s.
Zagrebačka banka d.o.o., OTP banka
d.o.o.
Smlouvy o finanční záruce
19.2 ZÁSTAVY
K datu této účetní závěrky jsou zastavena aktiva v následujících společnostech:
Název společnosti Zástava ve prospěch
Specifikace
nemovitosti
Částka nemovitosti Výše úvěru
Log Expert One d.o.o. OTP banka d.o.o.
Land plot and building
DC1, DC2, DC3 in Velika
Gorica, Croatia
90 700 000 59 893 000
Log Expert Two d.o.o.
Zagrebačka banka
d.o.o.
Land plot and building
DC1, DC2, in Donja
Zdencina, Croatia
80 306 000 56 000 000
Log Expert Three d.o.o.
Zagrebačka banka
d.o.o.
Land plot and building
DC1 in Kukuljanovo,
Croatia
22 700 000 15 000 000
Log Expert Four d.o.o.
Zagrebačka banka
d.o.o.
Land plot and building
DC4 in Velika Gorica,
Croatia
44 500 000 29 950 000
Log Expert Ten d.o.o. OTP banka d.o.o.
Land plot and building
DC5 and DC6 in Velika
Gorica, Croatia
81 400 000 58 400 000
Log One d.o.o. OTP banka d.o.o.
Land plot and building
DC1 in Brnik, Ljubljana,
Slovenia
43 600 000 26 810 000
19.3
ODMĚNY KLÍČOVÝCH MANAŽERŮ A ŘEDITELŮ
Klíčový management Společnosti zahrnuje výkonné a nevýkonné členy představenstva a dozorčí
rady společnosti Log Sympatia Holding a.s., kteří mají pravomoc a odpovědnost za plánování, řízení
a kontrolu činností Společnosti, ať již přímo či nepřímo. K 31. prosinci 2025 tvořilo klíčový
management 5 osob (2024: 5).
Funkce klíčového managementu jsou vykonávány na úrovni konečných akcionářů Společnosti. V
souladu s tím Společnost neposkytla v letech 2025 ani 2024 členům klíčového managementu ani
představenstva či dozorčí radě žádné mzdy, odměny, zaměstnanecké požitky ani jiné formy
kompenzace. Celková výše kompenzací vykázaná Skupinou v těchto obdobích činí 0 EUR.
109
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Odměňování těchto osob je realizováno mimo Společnost, na úrovni nadřazených akcionářských
struktur. Náklady na řízení jsou ve Společnosti zachyceny formou poplatků za management služby
(management fees), které nepředstavují přímé odměny klíčovému managementu ve smyslu IAS 24.
20. ŘÍZENÍ FINANČNÍCH RIZIK
Činnost Společnosti je vystavena finančním rizikům, která jsou primárně odvislá od činností Skupiny LSH:
Měnové riziko
Měnové riziko není relevantní. Transakce Společnosti jsou převážně v EUR, počet a objem transakcí
Společnosti v CZK je zanedbatelný (kurzový zisk v roce 2025 činí 0,4 tis. EUR).
Úrokové riziko
Úrokové riziko je zmírněno pevnými úrokovými sazbami pro vnitroskupinové půjčky, půjčky a vydané
dluhopisy ve společnosti.
Obecně je cílem společnosti při řízení úrokového rizika snížit úrokové riziko prostřednictvím kombinace
finančních nástrojů, které zajišťují úrokové sazby na dluh a sladěním části aktiv s pohyblivou sazbou s
pasivy s pohyblivou sazbou (ty nejsou aplikovány v rozvaze společnosti).
Úvěrové riziko
Peněžní fond je uložen u důvěryhodné banky. Společnost vykazuje veškeré podstatné obchodní nebo jiné
pohledávky. Společnost má pouze jednu významnou pohledávku generovanou z úvěru poskytnutého
Skupině LSH.
Úvěrové riziko je řízeno na základě skupiny LSH a skupina LSH nemá žádnou významnou koncentraci
úvěrového rizika. Výše expozice vůči jakékoli jednotlivé protistraně podléhá limitu, který je pravidelně
přehodnocován řediteli.
Úvěrové riziko je primárně posuzováno ve spojení s nájemci, kterým skupina pronajímá prostory ve svých
budovách. Před uzavřením nájemní smlouvy je úvěrová způsobilost nájemce posouzena s pomocí externích
úvěrových ratingových zpráv. Kromě toho skupina provádí vlastní finanční analýzu nájemce, která je
následně pravidelně prováděna v budoucnu jako součást procesu monitorování úvěru.
Nájemní smlouvy s nájemci obvykle obsahují požadavek na bankovní nebo mateřskou společnostní záruku
zajišťující platby nájemného. Alternativně může být poskytnuta nájemní záloha.
Skupina LSH by zvážila výrazné zvýšení úvěrového rizika protistrany, pokud by byla po splatnosti s platbou
delší než 3 měsíce. Pokud by pohledávka nebyla uhrazena do 6 měsíců, bylo by to považováno za prodlení
protistrany.
Na úrovni Skupiny LSH uvádí na trh a prodává relativně malému počtu zákazníků individuálně velkými
transakcemi. Skupina LSH provádí úvěrové kontroly u všech zákazníků (kromě těch, kteří platí předem),
aby posoudila jejich úvěrovou způsobilost a schopnost platit faktury, jakmile se stanou splatnými. Stav
pohledávek, které nejsou dluženy velkými společnostmi, je řediteli stále považován za pohledávky s
nízkým rizikem selhání vzhledem k povaze kontrol, které jsou u nich prováděny, a proto – pokud relevantní
– je tvořena relativně malá opravná položka k těmto pohledávkám na pokrytí tohoto nízkého rizika selhání.
Skupina LSH obecně nevyžaduje zajištění pohledávek, protože mnoho jejích zákazníků jsou velké a
zavedené společnosti. Skupinou nebyly zaznamenány žádné významné ztráty související s jednotlivými
zákazníky nebo skupinami zákazníků v jakémkoli konkrétním odvětví nebo geografické oblasti. Během
vykazovaného období nebyly překročeny žádné úvěrové limity a ředitelé neočekávají žádné významné
ztráty z neplnění ze strany těchto protistran, kromě těch, které již byly stanoveny.
Riziko likvidity
Riziko likvidity je omezené. Společnost k 31. prosinci 2025 nevykazuje žádné významné závazky kromě
vydaných dluhopisů. Vykázané obchodní a ostatní závazky se týkají zejména DPH, která byla uhrazena v
lednu.
110
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Riziko likvidity úzce souvisí s úvěrovým rizikem a závisí na schopnosti inkasovat úroky z úvěrů
poskytnutých společnostem v rámci Skupiny LSH. Inkaso těchto úroků a jiných peněžních prostředků od
Skupiny LSH je spojeno s úhradou úroků z vydaných dluhopisů. Společnost neočekává nedostatek
peněžních prostředků, který by jí bránil plnit závazky vůči investorům.
Tržní riziko
Tržní riziko je nevýznamné, protože vývoj tržních hodnot finančních nástrojů nemá přímý dopad na
ocenění finančních nástrojů vykázaných v účetní závěrce.
Odpovědnost za sledování řízení finančních rizik je na úrovni Skupiny LSH. Tyto zásady jsou
implementovány řídícími stranami Skupiny LSH. Skupina LSH má politiku a postupy týkající se treasury,
které stanovují konkrétní pokyny pro řízení tržních rizik, jako je měnové riziko, úrokové riziko, úvěrové
riziko a riziko likvidity, a také stanovují okolnosti, za kterých by bylo vhodné použít k jejich řízení finanční
nástroje. Při hodnocení efektivity zajištění jsou Skupinou LSH používány kvalitativní a kvantitativní
metody.
Politikou Skupiny LSH je udržovat silnou kapitálovou základnu tak, aby byla zachována důvěra investorů,
věřitelů a trhu a aby byly zachovány dostatečné finanční zdroje pro zmírnění rizik a nepředvídaných
událostí.
21. ODMĚNY AUDITORŮM
Odměňování auditora
Společnost byla za roky končící 31. prosince 2025 a 31. prosince 2024 auditována společností BDO Audit,
s.r.o. (dále jen "BDO"). Odborní poradci a auditoři účtovali následující částky:
V tisících EUR
2025
2024
Audit (BDO)
4
8
7
Ostatní (BDO)
0
0
Celkem
4
8
7
22. NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI
Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a datem sestavení samostatné účetní závěrky
, je
zaznamenán v účetní závěrce, pokud tyto události poskytují další důkaz o podmínkách, které
existovaly k datu účetní závěrky.
Pokud mezi rozvahovým dnem a datem sestavení účetní závěrky nastaly významné události odrážející
skutečnosti nastávající po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí uvedeny v příloze v účetní
závěrce, ale nejsou vykázány v účetních výkazech.
Dne 9. ledna 2026 zrealizovala společnost Log Expert One d.o.o. navýšení bankovního úvěru na celkovou
výši 59 893 tis. EUR. Dodatečné prostředky budou použity na splacení části korporátních dluhopisu, akvizici
nových pozemku a realizaci nových projektů v Záhřebu, Velika Gorica.
Dne 2. dubna 2026 zrealizovala společnost Log Expert Ten d.o.o. navýšení bankovního úvěru na celkovou
výši 58 400 tis. EUR. Dodatečné prostředky budou použity na akvizici nových pozemku a realizaci nových
projektů v Chorvatsku.
Mezi rozvahovým dnem a datem sestavení účetní závěrky nenastala žádná další událost, která by měla
podstatný vliv na finanční situaci Společnosti. Po skončení účetního období nenastaly žádné další události,
které by vyžadovaly úpravu vykázaných částek a zveřejnění v samostatné účetní závěrce.
111
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
23. PROHLÁŠENÍ MANAGEMENTU
Představenstvo společnosti prohlašuje, že podle jeho nejlepšího vědomí a svědomí podává samostatná
účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2025 společnosti Log Sympatia Holding a.s. věrný a poctivý
obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a finanční výkonnosti společnosti a o výhledu budoucího
vývoje její finanční situace, obchodní aktivity a finanční výkonnosti.
Brno, 13. 5. 2026
…………………………………………………… ……………………………………………………
Branislav Habán Adrian Stanisav
Předseda představenstva Člen představenstva
Log Sympatia Holding a.s. Log Sympatia Holding a.s.
…………………
Tel: +420
2
41
046
1
11
www.bdo.cz
BDO
Audit
s.r.o.
V Parku 2316/12
Praha 4
148 00
BDO Audit s.r.o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, DIČ CZ45314381, registrovaná u Městského soudu Praha, oddíl C, vložka 7279,
auditorské oprávnění Komory auditorů ČR č. 018), je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným registrované ve Velké Británii)
a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO.
Níže uvedená zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně
k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
Zpráva nezávislého auditora
Akcionářům společnosti Log Sympatia Holding a.s.
Zpráva o auditu účetní závěrky
Výrok auditora
Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti Log Sympatia Holding a.s. se sídlem
Příkop 843/4, Zábrdovice, 602 00 Brno, identifikační číslo 086 59 630 (dále „Společnost“)
sestavené na základě účetních standardů IFRS ve znění přijatém Evropskou unií (dále „IFRS
EU“). Tato účetní závěrka se skládá z výkazu finanční situace k 31. 12. 2025, výkazu výsledku
a ostatního úplného výsledku, výkazu změn vlastního kapitálu a výkazu peněžních toků za
období končící 31. 12. 2025 a přílohy této účetní závěrky, včetně významných informací o
použitých účetních metodách. Údaje o Společnosti jsou uvedeny v bodě 1. přílohy této účetní
závěrky.
Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace Společnosti
k 31. 12. 2025 a finanční výkonnosti a peněžních toků za období končící 31. 12. 2025 v souladu
s IFRS EU.
Základ pro výrok
Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a
Rady (EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou
mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími
aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v
oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a
Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky, včetně jeho požadavků
vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů veřejného zájmu, jsme na Společnosti
nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme
se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro
vyjádření našeho výroku.
Jiná skutečnost
Vzhledem k možným technickým omezením nástrojů tvorby účetní závěrky v souladu s poža-
davky nařízení o ESEF je možné, že obsah některých blokových značek (tagů) ve
112
113
strojově čitelném formátu přílohy v této účetní závěrce nebude možné reprodukovat ve
stejné podobě jako v okem čitelné vrstvě auditované účetní závěrky.
Hlavní záležitosti auditu
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu
účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v
kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto
účetní závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.
Oceňování investic do dceřiných společností
Společnost působí jako holdingová společnost, jejíž hlavní aktiva tvoří investice do
nekótovaných dceřiných společností. Tyto investice se oceňují pořizovací cenou. V souladu s
platným rámcem účetního výkaznictví je vedení Společnosti povinno ke každému
rozvahovému dni posoudit, zda u těchto investic nedošlo ke snížení hodnoty. Posouzení
snížení hodnoty zahrnuje významný úsudek, včetně předpokladů o budoucích peněžních
tocích, diskontních sazbách a projekcích růstu dceřiných společností.
Vzhledem k výše uvedeným faktorům i k výši příslušných částek vyžadovala tato oblast naši
zvýšenou pozornost. Proto jsme ji považovali za klíčovou záležitost našeho auditu.
V rámci auditu jsme provedli, ve spolupráci s našimi specialisty na oceňování, mimo jiné
následující postupy:
Posoudili jsme, zda vedení Společnosti vhodně určilo úroveň, na které se aktiva
testují na snížení hodnoty, s ohledem na činnost dané účetní jednotky a strukturu
finančního výkaznictví. Získali jsme přehled o přípravě a procesu posuzování snížení
hodnoty, včetně relevantních ukazatelů snížení hodnoty.
Posoudili jsme přístup ke snížení hodnoty uplatňovaný Společností s ohledem na
požadavky příslušných standardů finančního výkaznictví a tržní praxi. V rámci výše
uvedeného jsme identifikovali příslušné metody, předpoklady a zdroje dat a posoudili,
zda jsou tyto metody, předpoklady, data a jejich použití vhodné v kontextu
uvedených požadavků.
Dotazovali jsme se vedení na dopad změn ve vlastnických podílech a potenciální
indikátory znehodnocení.
V relevantních případech jsme posoudili přiměřenost klíčových předpokladů použitých
v testu na snížení hodnoty, jako jsou projekce peněžních toků, diskontní sazby,
předpoklady růstu, a to jejich porovnáním s externími tržními údaji, historickou
výkonností a vývojem po skončení období. Provedli jsme analýzu citlivosti, abychom
vyhodnotili dopad změn klíčových předpokladů na výsledek snížení hodnoty vybraných
penězotvorných jednotek.
114
Posoudili jsme, zda informace o investicích do dceřiných společností v individuální
účetní závěrce jsou vhodné a popisují relevantní kvantitativní a kvalitativní informace
požadované příslušným rámcem účetního výkaznictví.
Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené
ve výroční finanční zprávě mimo účetní závěrku a zprávu auditora. Za ostatní informace
odpovídá statutární orgán Společnosti.
Jak je uvedeno v příloze samostatné účetní závěrky, Společnost nesestavuje samostatnou
výroční finanční zprávu, protože příslušné informace hodlá zahrnout do konsolidované výroční
finanční zprávy. Z toho důvodu se k ostatním informacím nevyjadřujeme.
Odpovědnost statutárního a dozorčího orgánu a výboru pro audit Společnosti za účetní
závěrku
Statutární orgán Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý
obraz v souladu s IFRS EU, a za takový vnitřní kontrolní systém, který vedení považuje za
nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné nesprávnosti
způsobené podvodem nebo chybou.
Při sestavování účetní závěrky je statutární orgán Společnosti povinen posoudit, zda je
Společnost schopna nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní
závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití předpokladu nepřetržitého
trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy statutární orgán plánuje zrušení
Společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.
Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve Společnosti odpovídá její dozorčí orgán.
Výbor pro auditu odpovídá za sledování postupu sestavování účetní závěrky a za sledování
účinnosti vnitřní kontroly a systému řízení rizik.
Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky
Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou
nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok.
Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v
souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou
existující významnou nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb
a považují se za významné, pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu
mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě
přijmou.
Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během
celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:
- Identifikovat a vyhodnotit rizika významné nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem
nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat
115
dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok.
Riziko, že neodhalíme významnou nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než
riziko neodhalení významné nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou
být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo
obcházení vnitřních kontrol.
- Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém
rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti,
nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.
- Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a
informace, které v této souvislosti statutární orgán Společnosti uvedl v příloze účetní závěrky.
- Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky
statutárním orgánem Společnosti a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace
existuje významná nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně
zpochybnit schopnost Společnosti nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková
významná nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené
v této souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit
modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti Společnosti nepřetržitě trvat vycházejí
z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo
podmínky mohou vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost nepřetržitě trvat.
- Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to,
zda účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k
věrnému zobrazení.
Naší povinností je informovat statutární a dozorčí orgán a výbor pro audit Společnosti mimo
jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho
průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.
Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili
příslušné etické požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a
dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost,
a případných souvisejících opatřeních.
Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali statutární a
dozorčí orgán a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok
nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v
naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové
záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti
neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady
zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.
116
Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy
Informace vyžadované nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014
V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014
uvádíme v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec
mezinárodních standardů pro audit:
Určení auditora a délka provádění auditu
Auditorem Společnosti nás dne 25. 6. 2025 určila valná hromada společnosti. Auditorem
společnosti jsme nepřetržitě čtyři roky.
Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit
Potvrzujeme, že náš výrok ke účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší
dodatečnou zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 13. 5. 2026 vyhotovili
dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Poskytování neauditorských služeb
Prohlašujeme, že jsme Společnosti neposkytli žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Zpráva o souladu s nařízením o ESEF
Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu
účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v
přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice
Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy
specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která
se vztahují k účetní závěrce.
Odpovědnost statutárního orgánu Společnosti
Za vypracování účetních závěrek v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědný statutární orgán
Společnosti. Statutární orgán Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za:
• návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování
požadavků nařízení o ESEF,
• sestavení veškerých účetních závěrek obsažených ve výroční finanční zprávě v platném
formátu XHTML.
Odpovědnost auditora
Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní
závěrka obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných ohledech v souladu
s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle
mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací
zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“ (dále jen
„ISAE 3000“).
Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra
jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše
117
uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný existující významný nesoulad s
požadavky nařízení o ESEF.
V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:
• seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,
• seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování
požadavků nařízení o ESEF,
• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného nesouladu s požadavky nařízení o ESEF
způsobeného podvodem nebo chybou a
• na základě toho jsme navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a
získat přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.
Cílem našich postupů bylo posoudit, zda účetní závěrka, která je obsažena ve výroční finanční
zprávě, byla sestavena v platném formátu XHTML,
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný
základ pro vyjádření našeho závěru.
Závěr
Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za období končící 31. 12. 2025 obsažená ve
výroční finanční zprávě je ve všech významných ohledech v souladu s požadavky nařízení o
ESEF.
Statutární auditor odpovědný za zakázku
Jana Hubáčková je statutárním auditorem odpovědným za audit účetní závěrky Společnosti k
31. 12. 2025, na jehož základě byla zpracována tato zpráva nezávislého auditora.
Praha, 13. května 2026
Auditorská společnost: Statutární auditor:
BDO Audit s. r. o. Ing. Jana Hubáčková
evidenční číslo 018 evidenční číslo 2501
118
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
ZPRÁVA O VZTAZÍCH
119
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Tato zpráva byla vypracována v souladu s § 82 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Popisuje
vztahy s propojenými osobami, vztahy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou a vztahy mezi ovládanou
osobou a ostatními osobami ovládanými stejnou ovládající osobou. Vztahy jsou popsány způsobem
přihlížejícím k nutnosti vyhovět ustanovení § 504 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, týkajícího se
obchodního tajemství.
Struktura vztahů
Ovládající osoby
Název společnosti Sídlo společnosti
Obchodní
podíl
Log Expert
Development s.r.l.
23 Lorena Street, místnost 2, ap.11, 300001 Temešvár, Rumunsko,
registrační číslo: J35/1135/2011, Identifikační číslo: 28470916
50 %
Sympatia Projects,
s. r. o.
Vajnorská 21 A, 831 03 Bratislava – Nové Mesto, Slovensko,
registrační číslo: 54 246 890
40 %
MB Cons Solutions
s.r.l.
16 Fargas Street, vesnice Dumbravita, Timis County, Rumunsko,
registrační číslo: J35/2279/2015, identifikační číslo: 35220793
10 %
Rozsah vlivu ovládajících osob na ovládanou osobu odpovídá výše uvedenému obchodnímu podílu.
Akcionáři Společnosti, nakládají s hlasovacími právy za účelem ovlivňování, kontroly nebo jednotného
řízení společnosti. Tito akcionáři plní své závazky z toho vyplývající společně a nerozdílně.
Ovládaná osoba
Název společnosti Sídlo společnosti Země
Log Sympatia Holding a.s.
Příkop 843/4, Zábrdovice, 602 00
Brno, identifikační číslo:
08659630
Česká republika
Další osoby ovládané stejnou ovládající osobou – spojené osoby
Dalšími společnostmi ovládanými přímo společností Log Sympatia Holding a.s. jsou:
Název společnosti Obchodní podíl
LOG EXPERT ONE d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
LOG EXPERT TWO d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
LOG EXPERT THREE d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
LOG EXPERT FOUR d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
LOG EXPERT SEVEN d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
LOG EXPERT EIGHT d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
LOG EXPERT TEN d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
120
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Název společnosti Obchodní podíl
LOG ONE d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
LOG TWO d.o.o. 100 % dceřiná společnost Log Sympatia Holding a.s.
Dalšími společnostmi ovládanými přímo nebo nepřímo stejnými ovládajícími osobami jsou:
Název společnosti Obchodní podíl
LOG EXPERT SIX d.o.o.
100 % dceřiná společnost stejných akcionářů jako
Log Sympatia Holding a.s.
LOG EXPERT NINE d.o.o.
100% dceřiná společnost Log Expert Development
s.r.l.
LOG EXPERT ELEVEN d.o.o.
100% dceřiná společnost Log Expert Development
s.r.l.
Úloha ovládané osoby, způsoby a prostředky kontroly
Ovládaná osoba je předmětem kontroly ovládajícími osobami. Ovládaná osoba je Ovládající osobou jiné
osoby.
Kontrola nad Společností je vykonávána prostřednictvím hlasovacích práv ovládajících osob vykonávaných
na valné hromadě.
Vzájemné smlouvy uzavřené v rámci Skupiny LSH
Související strana Předmět smlouvy Datum
ÚVĚRY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. (VČ. DOHOD O ZAPOČTENÍ)
Log Sympatia Holding a.s. - Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
29. 11. 2023
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Development S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
9. 2. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Development S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
27. 3. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Development S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
9. 5. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Development S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
22. 7. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
1. 2. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
1. 3. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
14. 3. 2024
121
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Související strana Předmět smlouvy Datum
ÚVĚRY PŘIJATÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. (VČ. DOHOD O ZAPOČTENÍ)
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
12. 6. 2024
Log Sympatia Holding a.s. – MB CONS
SOLUTIONS S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
27. 4. 2024
Log Sympatia Holding a.s. – MB CONS
SOLUTIONS S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
9. 5. 2024
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
One d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
2. 1. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
One d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
9. 4. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
One d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
30. 4. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
One d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
17. 6. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
18. 6. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Polaris
Finance SICAV p.l.c.
Smlouva o úvěru (Úvěr přijatý společností
Log Sympatia Holding a.s.)
2. 1. 2025
(dodatek 28. 2.
2025)
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
One d.o.o. –
Prohlášení o vzájemném započtení
(k
úvěru přijatému společností Log Sympatia
Holding a.s.´´
30. 4. 2025
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
One d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
3.
11.
2023
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
One d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
16.
11.
2023
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
One d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
24.
11.
2023
Log Sympatia
Holding a.s.
-
Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
27. 3. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
11. 6. 2024
Log
Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
27. 6. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
22. 7. 2024
122
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Související strana Předmět smlouvy Datum
ÚVĚRY POSKYTNUTÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. (VČ. DOHOD O ZAPOČTENÍ)
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
26. 9. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
26. 9. 2024
Log Sympatia
Holding a.s.
-
Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
29. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Three d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
3. 7. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Three d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
31. 10. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Three d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
4. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Three d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
6. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Three d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
14. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Three d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
29. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Four d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
22. 12. 2023
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Four d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
1. 4. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Four d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
1. 9. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Four d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
23. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Seven d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
12. 12. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
29. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
9. 1. 2024
123
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Související strana Předmět smlouvy Datum
ÚVĚRY POSKYTNUTÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. (VČ. DOHOD O ZAPOČTENÍ)
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
5. 6. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
9. 9. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
18. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
29. 11. 2024
(dodatek 15. 12.
2025)
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
31. 12. 2024
Log Sympatia Holding a.s.
-
Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
27. 3. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
1. 4. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
11. 6. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
27. 6. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
22. 7. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
26. 9. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
3. 11. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Two
d.o.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
8. 12. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Develompment S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
30. 10. 2024
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Develompment S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
9. 12. 2024
Log Sympatia Holding a.s. – MB CONS
SOLUTIONS S.R.L.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
9. 12. 2024
124
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Související strana Předmět smlouvy Datum
ÚVĚRY POSKYTNUTÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. (VČ. DOHOD O ZAPOČTENÍ)
Log Sympatia Holding a.s. – Sympatia
Projects s.r.o.
Smlouva o úvěru (Úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
9. 12. 2024
Log Sympatia Holding a.s. – Invest4SEE
RE Alfa d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
17. 5. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Invest4SEE
RE Alfa d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
24. 4. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
4. 3. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
28. 3. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
30. 4. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
28. 5. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
25. 6. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
29. 9. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
29. 10. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Two d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
31. 12. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Four d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
5. 3. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Six d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
30. 1. 2025
(dodatek 17. 10.
2025)
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Seven d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
12. 12. 2025
(dodatek 31. 12.
2025)
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Seven d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
17. 10. 2025
(dodatek 31. 12.
2025)
125
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Související strana Předmět smlouvy Datum
ÚVĚRY POSKYTNUTÉ SPOLEČNOSTÍ LOG SYMPATIA HOLDING A.S. (VČ. DOHOD O ZAPOČTENÍ)
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Seven d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
24. 6. 2025
(dodatek 31. 12.
2025)
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Eight d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
24. 7. 2025
(dodatek 31. 12.
2025)
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Eight d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
30. 1. 2025
(dodatek 31. 12.
2025)
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
28. 3. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
25. 6. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
29. 9. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
31. 12. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
16. 1. 2026
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
20. 1. 2026
Log Sympatia Holding a.s. – Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
14. 2. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
21. 5. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
27. 6. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log One
d.o.o.
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
16. 7. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Ing. Branislav
Habán
Smlouva o úvěru (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
7. 6. 2025
Log Sympatia Holding a.s. - Log Expert
Ten d.o.o
Smlouva o zápočtu (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
30. 4. 2025
Log Sympatia Holding a.s. – Log Expert
Ten, d.o.o.
Smlouva o zápočtu (úvěr poskytnutý
společností Log Sympatia Holding a.s.)
31. 10. 2025
Ovládané osobě nevznikla žádná újma na základě výše uvedených smluv.
126
Konsolidovaná výroční
finanční
zpráva
za účetní období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
Log Sympatia Holding a.s.
Související strana Předmět smlouvy Datum
Investiční služby přijaté LOG SYMPATIA HOLDING A.S.
Log Sympatia Holding a.s. – Sympatia
Financie, o.c.p, a.s.
Smlouva o
poskytování investičních
služeb (investiční služba poskytnutá
společností
Sympatia
Financie, o.c.p,
a.s
.
9. 4. 2025
Související strana Předmět smlouvy Datum
Smlouva o postoupení pohledávky – k 25.7.2025
Log Expert Seven d.o.o. – Log Sympatia
Holding a.s.
Smlouva o postoupení pohledávky 25. 7. 2025
Log Expert Eight d.o.o. – Log Sympatia
Holding a.s.
Smlouva o postoupení pohledávky 24. 7. 2025
Právní jednání učiněná z podnětu nebo v zájmu Ovládající osoby nebo jiných osob ovládaných
Ovládající osobou
Společnost v průběhu účetního období neučinila žádné právní úkony ani jiná opatření v zájmu nebo z
podnětu Ovládající osoby nebo jiných osob ovládaných Ovládající osobou, která by se týkala majetku
přesahujícího v hodnotě 10 % vlastního kapitálu společnosti vykázaného v samostatné účetní závěrce
předchozího roku k 31. prosinci 2025, s výjimkou transakcí vyplývajících ze smluv uvedených v části III.
výše.
Výhody a nevýhody vztahů v rámci skupiny
Výhody vyplývající ze vztahů se spřízněnými osobami a ovládající osobou převažují nad nevýhodami.
Ze vztahů v rámci skupiny nevznikla pro společnost žádná rizika.
V Brně dne 31. března 2026
…………………………………………………… ……………………………………………………
Branislav Habán Adrian Stanisav
Předseda představenstva Člen představenstva
Log Sympatia Holding a.s. Log Sympatia Holding a.s.
……
……
……
……
…